Déclaration de M. Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement, sur la réforme de l'accession à la propriété avec le "prêt à taux zéro Plus", la mise en oeuvre de la nouvelle garantie des risques locatifs et l'application des dispositions du Grene
Date: 2010-12-07
Orateur: Benoist Apparu
Fonction: FRANCE. Secrétaire d'Etat au logement

Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, Je tiens tout d'abord à vous exprimer mes remerciements et ma satisfaction d'être parmi vous cet après-midi pour clôturer les travaux de votre 64ème Congrès. Son intitulé « Vivre l'immobilier aujourd'hui : évolution ou révolution » souligne les grandes mutations qui traversent le secteur du logement. Ce secteur, certes impacté par la crise, est aussi dynamique et réactif, notamment grâce à vous, professionnels de l'immobilier. Votre mission est en effet essentielle : en contact avec les particuliers, vous êtes quotidiennement au coeur des processus et des interactions qui dessinent jour après jour ces mutations. Je tiens à saluer devant vous aujourd'hui la connaissance du marché des agents immobiliers mise au service de l'intérêt des vendeurs et des acheteurs. La question du logement constitue une des priorités du Gouvernement, pleinement conscient du caractère crucial de ses enjeux pour la vie quotidienne de nos concitoyens. Je tiens à rappeler devant vous aujourd'hui nos principaux objectifs en la matière : - procurer à tous nos compatriotes un logement en mobilisant au maximum le parc de logements qu'ils soient publics ou privés, - mettre en oeuvre le droit au logement opposable (DALO), - dans la droite ligne des déclarations du Président de la République, aider nos concitoyens à acquérir un logement en permettant à toute personne qui le souhaite de devenir propriétaire. J'évoquerai tout d'abord le vaste chantier de la réforme de l'accession et je souhaite vous remercier pour votre engagement à nos côtés en faveur de cette réforme simple et lisible, préservant également l'équilibre entre le parc ancien et la construction neuve, que vous appeliez également de vos voeux, comme vous l'avez souligné tout à l'heure. Je me félicite que la FNAIM ait accepté de participer à la grande campagne d'information lancée en faveur du PTZ +, encourageant ainsi le développement de ce dispositif, dont vous avez compris toute la pertinence. Je tiens à vous en remercier. *La réforme de l'accession à la propriété a été décidée sur la base d'un constat simple. - Les prix de l'immobilier ont globalement doublé entre 1990 et 2010. Pour les logements anciens, l'augmentation a été de 1,8. Sur la même période des vingt dernières années, l'augmentation des salaires n'a été que de 1,5. - En parallèle, l'efficacité du PTZ s'est amoindrie avec une seule revalorisation de ses plafonds de montants depuis 1995. Ainsi aujourd'hui une famille avec 2 enfants à Lyon, Marseille, Lille ou Rennes se voit attribuer un PTZ sur la base d'une opération dans l'ancien prévue à 86 000euros, soit 17 200euros de PTZ. - Par ailleurs, le calendrier de la fin du plan de relance, en « marche d'escaliers » nous obligeait à nous interroger sur la pérennité des aides à l'accession à la propriété. * Cette réforme a 4 principaux objectifs : - simplifier le nombre d'aides existantes ; - renforcer l'effet bénéfique des aides ; - mieux intégrer les aides à la politique du logement ; - mettre en oeuvre le nouveau dispositif au 1er janvier 2011, pour assurer la jointure avec la fin du plan de relance. Le nouveau dispositif PTZ+ = 15.000 ménages supplémentaires par rapport au PTZ existant, ce qui devrait porter le nombre annuel de primo-accédants à 380.000 ménages. C'est ainsi 250.000 ménages qui bénéficieront du PTZ+ dans l'ancien. *Pour autant, je me suis attaché à faire en sorte que le PTZ+ n'entretienne pas la hausse des prix. - D'une part, le mécanisme de « revenu plancher », qui permet de limiter les effets d'aubaine et de simplifier le dispositif, permet aussi de réduire l'aide apporter quand le prix de l'opération augmente trop. Une partie de la flambée des prix est due, vous le savez, à des phénomènes spéculatifs internationaux, notamment de la bourse, seul le G20 peut agir. Même si l'effet sépcifique du PTZ sur l'évolution des prix n'est pas facile à mesurer, le PTZ+ inclut une mesure « antidérive » : nous ferons un premier bilan en juillet 2011, et corrigerons, si besoin, ses paramètres * En détail, les montants de prêts ont été globalement revus à la hausse pour coller davantage à la réalité du marché par rapport au PTZ. Pour les logements anciens, la quotité n'est pas différenciée selon les zones géographiques. La quotité de PTZ+ est en revanche différenciée pour les logements neufs. - En zone tendue, il s'agit de promouvoir le développement de l'offre nouvelle ; nous avons donc clairement cherché à favoriser la construction neuve tout en accompagnant vraiment les acquisitions dans l'ancien. - En revanche, en zone moins tendue, les écarts ont été resserrés, de manière à revitaliser les centres-bourgs et à éviter la construction trop massive de pavillons en périphérie. *Le PTZ+ incorporera également un volet performance énergétique avec une valorisation de la valeur verte du logement ancien. Un malus sera ainsi appliqué aux logements nonperformants. La banque examinera le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un logement ancien avant travaux, dont la mention va devenir obligatoire dans les annonces immobilières à partir du 1er janvier prochain. *Enfin, un coefficient familial est introduit pour tenir compte de la taille du ménage. Les conditions de remboursement dépendront des revenus « par tête » du ménage. J'ai entendu les craintes que vous avez émises, Monsieur le Président, concernant les futures évolutions de la fiscalité du patrimoine, des successions et des bases cadastrales. Je considère que les critiques sont prématurées concernant les réformes qui sont encore à l'étude. Je suis profondément convaincu que les dispositifs à venir devront envoyer des signaux économiques positifs. La fiscalité du patrimoine doit en effet avoir du sens et servir à créer de la richesse, de l'activité et donc de l'emploi. Je pense que l'on ne peut qu'être d'accord avec cette orientation. Concernant les incitations fiscales que vous appelez de vos voeux en matière d'investissement locatif privé, elles ont indéniablement soutenu l'emploi et la production de nouveaux logements ; leur bilan est donc positif mais ces incitations ne vont pas sans effets indésirables. Je pense que 2011 sera une année d'évaluation et de bilan dans la perspective de 2012. La réflexion reste donc ouverte. L'ACQUISITION D'UN LOGEMENT EN VUE DE LA LOCATION DOIT, JE PENSE, ETRE, EN PRIORITE, SECURISEE SI NOUS VOULONS AMELIORER CETTE PART DU MARCHE IMMOBILIER. C'EST POURQUOI J'ATTENDS BEAUCOUP DU DEVELOPPEMENT DE LA NOUVELLE GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS (GRL). VOUS AVEZ EGALEMENT RAPPELE TOUT A L'HEURE VOTRE ENGAGEMENT EN FAVEUR DE CE DISPOSITIF, QUE JE SALUE. Cette nouvelle GRL, universelle car concernant tous les profils de locataires, est basée sur un contrat unique « contrat socle » constitué de trois garanties minimales. *C'est tout d'abord la couverture des loyers impayés jusqu'à 2000euros mensuels, charges comprises dans la limite d'un plafond global de 70 000euros, sans franchise. *Cette couverture concerne également les dégradations locatives à concurrence de 7700euros pour une location nue et 3500euros pour une location meublée. *Enfin, les frais de justice sont également pris en charge. Je crois en ce dispositif équitable. D'un côté, la nouvelle GRL empêchera la discrimination entre locataires, car le nouveau produit diffusé par les assureurs permettra de couvrir tous les locataires dont le taux d'effort est inférieur à 50%. De l'autre côté, ce dispositif apportera des garanties fortes aux propriétaires. La garantie de l'Etat et du 1% Logement me semblent être un signe fort pour les propriétaires investisseurs. Je regrette néanmoins, comme vous , que cette nouvelle garantie ne réponde pas à ce jour totalement à nos espérances, bien que les résultats soient encourageants. *60.000 contrats pour cette nouvelle garantie signés et le nombre de contrats signés en zone détendue tend à reculer au profit des zones plus dynamiques et plus tendues (Pour mémoire, 132 000 contrats avaient été conclus dans le cadre de la GRL première version). *le public correspond aux attentes (jeunes actifs, intérimaires). *la baisse relative de la part des locataires avec un taux d'effort élevé tend à prouver que cette nouvelle garantie des risques locatifs correspond mieux aux objectifs. Il est également dommage, comme vous venez de le rappeler Monsieur le Président, qu'à l'heure actuelle le nombre d'assureurs partenaires reste insuffisant, bien que CGI Assurances (filiale de votre Fédération) avec plus de 7000 lots joue un rôle important en direction des administrateurs de biens. Cette garantie des risques locatifs reste ainsi un contrat orienté vers les locataires « à risque » avec seulement 8% des assurés du contrat « socle ». L'objectif de mutualisation reste donc à atteindre. Pour ce faire, plusieurs voies sont possibles. Un amendement parlementaire au projet de loi de Finances avait proposé d'instaurer une contribution obligatoire sur les contrats GLI pour alimenter le fond GRL et inciter les partenaires à privilégier la GRL. *j'ai émis dimanche un avis défavorable à cette proposition, car, au moins pour l'instant, au moins dans un premier temps, je veux croire à notre capacité collective à trouver une solution non contraignante qui ne passe pas forcément par l'outil fiscal. Le Grenelle du bâtiment, troisième enjeu fort du Gouvernement Inciter nos compatriotes à devenir propriétaires, c'est investir dans l'achat d'un logement, mais d'un logement durable. *Le Bâtiment, c'est en effet 42% de notre consommation d'énergie, le quart de nos émissions de CO2. La consommation moyenne d'un logement en France, c'est 240 KWh/m2, alors qu'il est possible de descendre à 50 KWh/m2 dans le neuf. *C'est pourquoi le Grenelle II prévoit toute une série de dispositions importantes, notamment dans le secteur immobilier, et en particulier dans les copropriétés, secteur dans lequel votre intervention est très importante, pour faciliter l'appropriation et la mise en oeuvre des objectifs du Plan Grenelle dans vos secteurs. Je pense bien évidemment à : - la modification des règles de majorité - l'introduction de la notion de « travaux d'intérêt collectif sur partie privative », - la modernisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) avec notamment l'obligation d'afficher la performance énergétique du bien dès la publicité immobilière et ce dès le 1er janvier prochain, - l'obligation d'audit énergétique pour les copropriétés, - le développement des Contrat de Performance Energétique en copropriété (CPE) notamment pour les très grosses copropriétés. L'ensemble de ces textes sont en préparation et je veux ici vous remercier, Monsieur le Président, pour l'engagement renouvelé de votre fédération pour satisfaire les objectifs du Plan Grenelle et pour la contribution active de votre fédération à toutes les conférences consultatives organisées. L'année 2011 verra la publication de l'ensemble des décrets d'application de ces nouvelles dispositions. *Vous percevez parfaitement combien vous avez, en tant que professionnels de l'immobilier, une place stratégique dans la réalisation de ce projet. C'est en effet sur le terrain que cela se joue, dans les copropriétés, dans vos agences, où vous serez à l'écoute de nos compatriotes qui souhaiteront faire des économies d'énergie, là où votre expertise sera déterminante. J'ai bien entendu, Monsieur le Président, votre inquiétude sur le projet de loi portant réforme de l'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilière actuellement en préparation et dont la concertation se poursuit. *Ce projet n'est pas dirigé contre les professionnels de l'immobilier, en particulier les syndics de copropriété. Il vise au contraire à conforter la très grande majorité d'entre eux qui accomplissent leurs tâches avec professionnalisme, efficacité, transparence et qui surtout sont motivés. Pour qu'ils puissent rester fiers d'exercer leur métier au service de nos concitoyens, il est aussi indispensable d'être sans pitié pour ceux qui ne jouent pas le jeu et qui peuvent ternir l'image de la profession. *C'est dans le même souci de transparence et de protection de l'acquéreur que le Gouvernement a pris le décret du 11 octobre 2010 interdisant toute forme de commissionnement liée à l'activité de diagnostiqueur immobilier et prévoyant que les rapports de diagnostics comportent une information à destination du consommateur sur la certification de compétences du diagnostiqueur. Enfin, le Président de la République vient d'annoncer l'engagement d'un chantier majeur de simplification législative dans les domaines de l'urbanisme et du logement afin de rendre ce droit plus lisible et plus efficient auprès de nos compatriotes. Je sais que vous êtes vous-même, Monsieur le Président, très sensible à ce problème. *La connaissance approfondie et l'expérience concrète que vous avez, vous professionnels de l'immobilier, de la mise en oeuvre du vécu de l'ensemble des dispositifs législatifs dans votre activité quotidienne (vente, gestion immobilière) me fait dire que vous avez toute votre place dans ce travail de simplification législative. Vos contributions, j'en suis convaincu, constitueront un apport d'une grande richesse. CONCLUSION Nous venons d'évoquer un certain nombre d'enjeux cruciaux du secteur du logement, qui connaît d'importantes mutations. Soyez convaincus que la mobilisation du Gouvernement est forte et entière pour mener à bien tous les chantiers que je viens d'évoquer. Dans une période où la recherche et l'acquisition d'un logement s'avèrent difficiles et dans ce contexte de réforme, je compte sur vous pour aider nos concitoyens à appréhender les évolutions en cours et accompagner le mouvement mis en oeuvre par le Gouvernement. Je vous remercie. Source http://www.developpement-durable.gouv.fr, le 8 décembre 2010