Déclaration de Mme Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, sur la nécessité de construire 500 000 logements par an, de promouvoir l'accession à la propriété, d'encourager la mixité sociale ainsi que de surveiller le coût de la construction
Date: 2007-09-28
Orateur: Christine Boutin
Fonction: FRANCE. Ministre du logement et de la ville

Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, Je suis très honorée de clôturer le congrès annuel de la Fédération des promoteurs-constructeurs de France (FPC), ici à Lyon, à l'occasion du Chantier national pour le logement que j'ai ouvert le 17 septembre avec la décentralisation de mon ministère à Lyon. Je tiens tout particulièrement à remercier votre président, Jean-François GABILLA, pour cette invitation. Votre profession a toujours eu un rôle éminent lorsque pays notre connaissait un profond déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. C'est le cas aujourd'hui. Notre pays connaît des difficultés de logement sans guère de précédent. Nous sommes certes loin des dévastations des deux conflits mondiaux et pourtant une crise sourde s'est installée qui affecte une part grandissante de la population. La question de l'habitat en effet n'est plus seulement celle des déshérités, elle est devenue celle de tous les Français. La crise du logement participe du sentiment de déclassement social de nos concitoyens. Ne plus pouvoir accéder à la propriété, être condamné, à l'âge adulte, à vivre dans un appartement plus petit que celui de son enfance, être obligé de vivre dans un habitat indigne ou dangereux, ou être obligé d'accepter un logement très éloigné de son lieu de travail, est vécu comme un échec personnel. Ce n'est en vérité qu'un « ratage » collectif. Pour les plus modestes d'entre nous, bien sûr, cette situation a pris une tournure dramatique. Beaucoup de salariés ne parviennent plus à se loger : une personne sur deux en centre d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS), une personne sur cinq en centre d'hébergement d'urgence (CHU) est un « travailleur pauvre ». C'est inacceptable. Notre ambition, c'est de mettre fin à cette situation de crise du logement, d'agir sur toute la chaîne du logement. Notre projet, c'est de donner à chacun de nos concitoyens un toit mais aussi l'autonomie et surtout la liberté de devenir propriétaire, en particulier dans les milieux populaires. Il n'est pas normal que seuls 56 % des Français soient propriétaires alors que beaucoup plus souhaitent devenir propriétaires. Jusqu'au plus haut du sommet de l'Etat, nous sommes convaincus qu'il existe un intérêt non seulement social, économique et même d'ordre public, à ce que la crise du logement soit d'urgence, sinon résolue, du moins en voie de résorption rapide et visible de tous. Il en va de la cohésion sociale de notre pays. C'est la raison pour laquelle je suis venue ici à Lyon pour réunir dans une unité de temps et de lieu et convaincre tous les acteurs du logement de la nécessité d'une mobilisation nationale et au-delà du monde du logement, convaincre chacun, à la responsabilité qui est la sienne, que le logement devait devenir une grande cause nationale et républicaine. Je suis le Ministre du logement et de la ville. Je ne suis pas seulement le Ministre du logement social. Je suis bien le Ministre de tous les logements, de toute la chaîne du logement qu'il faut mobiliser. Ce qui doit nous faire réfléchir, c'est qu'au lendemain de la Libération, quand la France construisait 20 logements, l'Angleterre en bâtissait 50 et l'Allemagne 100. Comment expliquer pareil écart ? Cet écart, Mesdames, Messieurs, fut le fruit d'une accumulation d'intérêts divergents - quoique tous légitimes - et du « génie » français pour les débats sans fin, lesquels ralentirent la construction pendant les années d'immédiat après-guerre. Fallait-il privilégier la remise sur pied de l'appareil productif ou l'habitat ? Fallait-il indemniser ceux qui avaient perdu leur logement ou aider les propriétaires de logements endommagés ? Fallait-il reconstruire à l'identique ou construire des logements nouveaux ? Fallait-il encourager la propriété ou le logement locatif ? L'habitat individuel ou collectif ? Fallait-il s'en remettre au secteur privé ou au secteur public ? Voilà en quelques mots, la teneur des débats et des tergiversations qui traversaient la société française et qui stérilisèrent durablement la politique du logement au point que la France construisait près de 5 fois moins que son voisin allemand. Il faudra attendre l'hiver 54 et la mort de froid d'un bébé, retrouvé gelé dans une carcasse de bus à la Cité des Coquelicots, pour provoquer l'éveil des consciences et, sous la magnifique impulsion de l'Abbé Pierre, se décider enfin à répondre aux besoins des Français : construire des logements. Je retiens donc de l'Histoire que pour combattre une grave crise du logement, il faut mobiliser toutes les parties prenantes par delà leurs intérêts catégoriels. C'est ce que je suis venue faire ici à Lyon en lançant le Chantier national pour le logement. Nous vivons donc ensemble, et grâce à vous, un moment historique. Le cahier des charges qui m'a été fixé par le Président de la République est clair. Il s'agit de construire 500 000 logements nouveaux par an, dont 120 000 sociaux et d'avoir suffisamment de logements pour rendre effectif le droit au logement opposable dès fin 2008. Nous savons en effet qu'il nous faut construire au moins 500 000 nouveaux logements par an pour couvrir les besoins courants mais aussi pour rattraper le déficit de construction des années antérieures. Nous voulons aussi promouvoir l'accession à la propriété, avec l'objectif de 70 % de propriétaires dans notre pays. Et pour ce faire, un moyen parmi d'autres, la vente chaque année, de 40 000 logements HLM à leurs locataires. C'est un programme très ambitieux, je le sais, mais je sais aussi que c'est le seul à la hauteur des enjeux d'aujourd'hui. Nous sommes parvenus, à fin août 2007, au rythme de 425 000 logements mis en chantier par an en métropole. C'est déjà mieux que le résultat 2006 de 421 000 logements neufs commencés. Il nous faut donc accroître encore notre effort de production de 75 000 nouveaux logements neufs par an. Pour y parvenir, il nous faut trois choses : 1 - la volonté politique, 2 - la restauration de la confiance chez tous les acteurs du logement, 3 - l'application concrète du principe de solidarité. I - La première condition est la volonté politique Pendant toute la campagne présidentielle, Nicolas SARKOZY a incarné une vision très volontariste de la politique. Il n'a eu de cesse de décliner les défis que notre pays devait relever pour enrayer le déclin qui l'affecte depuis trop longtemps. Et s'il est sorti vainqueur de ce combat, c'est je crois parce qu'il a su convaincre nos concitoyens de sa volonté de changement pour renouer avec une prospérité partagée par tous. L'heure est venue, en France de la volonté et de la culture du résultat. C'est vrai aussi pour la politique du logement. Ma détermination se manifestera en particulier dans cinq domaines : l'offre de foncier constructible, la question particulière de l'Ile-de-France, l'accession à la propriété, la participation du secteur privé au développement de l'offre de logements sociaux et le défi architectural. Je vais enclencher la vitesse supérieure pour dégager des nouveaux terrains constructibles grâce à un nouveau et important plan de mobilisation du foncier public qui permettra de lancer, d'ici 2012, de nouveaux logements en nombre significatif. J'en suivrai personnellement la mise en oeuvre. Naturellement, l'action sur les terrains de l'Etat ne saurait suffire. Les maires bâtisseurs doivent être encouragés. Je constate qu'avec les récentes réformes du code de l'urbanisme et la mise en oeuvre des plans locaux d'urbanisme, le PLU, il y a de moins en moins de terrains constructibles. Quelle situation paradoxale ! Monsieur le Président, vous l'avez d'ailleurs souligné. Les maires doivent construire plus. En limitant la construction, ils ne font souvent que traduire la volonté de leurs administrés. De plus, construire un logement coûte souvent cher pour une commune car il faut adapter les infrastructures et construire les équipements publics. C'est pourquoi je souhaite encourager les maires bâtisseurs. J'ai donc engagé une concertation avec l'association des maires de France, l'AMF, et les communautés de France pour proposer de telles mesures d'encouragement. J'ouvrirai un chantier spécial pour l'Ile-de-France. L'agglomération parisienne est asphyxiée et le prix du foncier comme celui des logements devient prohibitif. On construit autant en région Ile-de-France qu'en Bretagne alors que la population y est 4 fois plus importante. Ne nous étonnons pas que trop de gens ne s'en sortent plus. J'ai demandé au préfet de région, Pierre MUTZ, de réunir quatre groupes de travail spécialisés, sur le logement, associant les élus d'Ile-de-France et les différents partenaires. Nous devrons peut-être alors nous interroger sur une série de dogmes imposés en matière de densité et de hauteur. Peut-être faudra-t-il même aller aussi jusqu'à envisager une forme d' « exception francilienne », au moins pendant une période limitée, en matière d'urbanisme, d'aménagement et de politique de financement du logement ? En ce qui concerne l'accession à la propriété, dont on sait qu'elle est plébiscitée par les Français, le nouveaux crédit d'impôts sur le revenu sur les intérêts d'emprunt immobilier doit encourager le passage à l'acte d'acquisition. Pour ne pas faire de la propriété un luxe réservé aux plus riches, nous voulons permettre la vente à leurs occupants de 40 000 logements HLM chaque année, ce qui représente environ 1 % du parc locatif social existant. Une large partie du monde HLM est prête à cette évolution. Je me félicite, par exemple, de l'engagement annoncé la semaine dernière, dans le cadre du Chantier national pour le logement, par le Président du Groupe des Caisses d'épargne qui a décidé la mise en vente de 5 % du parc de ses filiales HLM. Reste à vaincre les dernières réticences, en particulier celles des offices HLM. Je veux trouver avant la fin de l'année - et j'ai donné comme date limite le 15 décembre - un accord raisonné avec l'ensemble du mouvement HLM concernant la vente annuelle de 40 000 logements sociaux. Il s'agit également avec cet accord de dégager des moyens supplémentaires pour construire les nouveaux logements sociaux dont nous avons tant besoin. Chacun, au final devra se montrer à la hauteur des responsabilités qui pèsent sur lui pour aider à résoudre la crise du logement . Je n'imagine pas d'autre conduite. L'accession sera aussi vigoureusement développée dans le parc privé par l'utilisation massive de tous les moyens disponibles. De la maison à 100 000 euros, aux formules d'accession sociale à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine, mais aussi grâce au Pass-Foncier. J'ai signé hier à Villeurbanne, avec les partenaires sociaux du 1 % logement, que je tiens ici à remercier, une convention d'engagement pour développer le Pass-Foncier qui bénéficiera d'une nouvelle fiscalité très avantageuse (TVA à 5,5 % et exonération de la TFPB de 15 ans). Le Pass-Foncier sera aussi applicable pour l'acquisition d'appartements en immeubles collectifs, permettant de favoriser la mixité sociale au coeur de nos villes. Je veux encourager les formules d'accession sécurisée très sociale, comme celles du Pass-Foncier et du PSLA, qui offrent des garanties de rachat du bien ou de relogement pour les ménages qui ne peuvent pas aller jusqu'au bout de leur projet d'accession. Je travaille actuellement à d'autres formules d'accession sécurisée pour les ménages à revenus irréguliers sur la base des propositions du rapport remis par Messieurs VORMS et TAFFIN. Je tiens aussi à dissiper devant vous une crainte, en vous confirmant que le prêt à taux zéro ne sera pas remis en cause. Le PTZ touche aujourd'hui chaque année 250 000 primo-accédants dans le neuf comme dans l'ancien. Il est incontournable pour atteindre l'objectif de 70 % de propriétaires, fixés par le Président de la République. Je veux encore rappeler que l'accession sociale ne pourra se développer qu'avec le plein engagement des élus locaux. Vous le savez, le Pass-Foncier comme le PTZ majoré, supposent une intervention financière préalable d'une collectivité territoriale, en particulier les communes et leurs groupements. Il faut donc que les collectivités s'impliquent dans ces dispositifs. Je souhaite que le secteur privé, notamment les promoteurs-constructeurs, puissent participer plus activement à la réalisation de logements sociaux. Actuellement, les promoteurs réalisent à peine 10 000 logements sociaux par an, principalement sous forme de vente en état de parfait achèvement (VEFA) aux organismes HLM. Pour construire 120 000 logements sociaux, il me paraît clair qu'il convient de trouver d'autres formules innovantes. Comme vous l'avez souligné, vous m'avez récemment envoyé des propositions en ce sens, qui associent l'investissement des particuliers, l'intervention des promoteurs-constructeurs et la gestion locative par des organismes HLM. Je les étudie attentivement. Elles ne sont pas arbitrées. Il me semble qu'il faut encourager les solutions d'usufruit locatif social pendant 15 ans. Je veux enfin que notre pays engage un effort profond de renouvellement architectural, pour rendre nos villes, dans tous leurs quartiers, à la fois plus belles et plus habitables. Parce que le temps aidant, beaucoup de nos quartiers sont tout simplement devenus laids ; laids, sous toutes les coutures, pauvres de forme, lourds de lignes et médiocres d'apparence. Que l'on soit, riche ou pauvre, la laideur se vit mal ! Et plus on vit dans des conditions difficiles et modestes, plus la laideur, à mon sens, vous accable. Un travail va rapidement s'engager entre mes services et le Conseil national de l'ordre des Architectes qui a fait des propositions extrêmement intéressantes à ce sujet. II - La seconde condition indispensable pour atteindre nos objectifs, c'est la confiance RETABLIE ENTRE TOUS LES ACTEURS DU LOGEMENT « On ne peut construire beaucoup », disait Eugène CLAUDIUS PETIT (...) au hasard des circonstances et des intérêts ». Il faut que tous les acteurs du logement - je le répète - travaillent ensemble dans la même direction. Le préalable, c'est de rétablir la confiance entre l'Etat et les élus territoriaux. En effet, le premier a beau définir les politiques et certains budgets qui ne représentent d'ailleurs que 7 à 8 % de la dépense totale de logement, ce sont les seconds qui, au travers des documents d'urbanisme et des permis de construire ainsi que par des moyens financiers croissants, disposent des outils opérationnels de la construction. C'est pour cela que je souhaite que l'Etat élabore une Charte des bonnes pratiques avec les collectivités territoriales. Il faut également rétablir la confiance avec nos concitoyens. Tout d'abord, il faut se soucier des particuliers qui investissent dans le logement locatif. Leur apport est essentiel à la construction neuve. Comme vous l'avez bien dit Monsieur le Président, il est nécessaire de maintenir sur le long terme les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif, surtout quand ils produisent de bons résultats comme aujourd'hui. Je n'ai pas l'intention de créer un nouveau produit fiscal, le « Boutin », comme je n'ai pas l'intention d'accrochée mon nom à une loi sur le logement. Nous avons aussi un devoir de confiance envers les plus fragiles dans le cadre des opérations de rénovation urbaine. Parce que nous devons mieux tenir compte de la sensibilité et des aspirations des habitants concernés par ces opérations. Un logement, un quartier, c'est une histoire, on ne les détruit pas comme ça d'un trait de plume, sans ménagement. J'en tire trois conséquences : nous devons rechercher, tout en menant à bien le programme qui a été décidé, un meilleur équilibre de la séquence démolition / reconstruction et, chaque fois que cela est possible, opérer aussi par la réhabilitation. Enfin, et cela me paraît encore plus important, nous devons prendre en considération, dans la rénovation urbaine, non seulement le logement mais l'ensemble des facteurs qui concourent au désenclavement des quartiers fragiles. La confiance est aussi indispensable pour remettre sur le marché de la location des logements vacants car la construction neuve ne suffira pas pour résoudre la crise de l'offre de logements. Sur ce point important, j'ai signé, ici à Lyon, avec l'ANAH et les partenaires sociaux du 1 % Logement, que je remercie une nouvelle fois, une convention d'engagement qui va faciliter la remise sur le marché de logements locatifs privés, grâce à la combinaison des prêts 1 %, des aides de l'ANAH et de la sécurisation des rapports bailleurs / locataires issue de la nouvelle garantie des risques locatifs, la GRL, qui a vocation à devenir universelle. Une autre solution que je souhaite développer est la cession temporaire, sur 15 ans, d'usufruit par un propriétaire ou un investisseur privé à un organisme HLM, qui favorisera, outre l'augmentation du parc public de logements, la mixité de l'habitat et le repeuplement des centres-villes. J'ai signé hier avec l'UNPI une convention en ce sens pour remettre rapidement sur le marché de la location sociale plusieurs dizaines de milliers de logements vacants. Mesdames, Messieurs, La troisième condition de notre succès, c'est la mise en oeuvre dans les faits du principe de solidarité. III - la solidarité Nous ne relèverons pas le défi du logement par je ne sais trop quelle formule magique qui nous éloignerait de l'effort que nous avons tous à produire. L'action du Gouvernement et celle du Président de la République sont là pour donner l'impulsion ; mais elles sont là aussi pour rappeler chacun à lui-même, à ses devoirs et à ses responsabilités. Les Français ont une responsabilité dans cette affaire : celui qui laisse inoccupé un logement qui serait si utile aux autres, celui qui s'oppose des mois durant à une construction dans son voisinage, retardant d'autant la livraison d'habitations dont certaines familles ont cruellement besoin, doit se poser des questions. Monsieur le Président, j'ai noté que vous m'adresserez prochainement vos nouvelles propositions pour empêcher les recours abusifs à l'encontre des constructions de logements. Je les attends avec impatience comme j'attends vos propositions pour alléger les procédures en matière d'urbanisme et favoriser l'ouverture de nouveaux secteurs à l'urbanisation. Je les étudierai avec attention. Tous autant que nous sommes, nous devons balayer devant nos portes. Trop de logements sociaux - nous le savons tous - sont occupés par des personnes dont la situation matérielle a, heureusement, évolué favorablement au fil des ans. Le renforcement des règles de surloyer s'impose pour que les occupants payent un loyer correspondant à la réalité de leurs ressources. Le droit au maintien dans les lieux, tel qu'il a été établi en 1948, doit évoluer aujourd'hui vers le droit au maintien dans le parc social. Je voudrais aussi lancer un appel aux professionnels du bâtiment et de la construction ainsi qu'aux établissements financiers dont le rôle est capital dans la fixation des prix : aux premiers, je demande de veiller à l'évolution des coûts de construction, même si je sais bien que les exigences du développement durable pèsent sur les prix. Pour ma part, je veillerai à ce que n'apparaissent pas de nouvelles réglementations qui entraînent une augmentation des coûts de construction et une complexification dans la conduite des projets. Je vous confirme que je suis étroitement associée aux travaux menés dans le cadre du Grenelle de l'environnement. Je tiens à une approche de développement durable qui prenne en compte le volet social. Je veillerai en particulier à ce que les propositions sur les économies d'énergie puissent bénéficier aux plus modestes d'entre nous afin de ne pas créer une nouvelle précarité, la précarité énergétique. La Fédération Française du Bâtiment a proposé de faire des chantiers expérimentaux à bilan ouvert pour que chacun puisse apprécier la réalité des coûts. Je la remercie beaucoup pour cet effort de transparence. Je souhaite pouvoir travailler avec les promoteurs dans la même transparence et la même confiance . Aux établissements de crédit, je demande, au moment où les taux d'intérêt connaissent une tendance haussière, de savoir faire preuve de modération et de prendre leur part de cette responsabilité vis-à-vis des familles qui peinent beaucoup financièrement pour se loger. La solidarité s'adressera aussi à certaines catégories de notre population qui restent exposées, plus que d'autres, à des situations de fragilité. C'est vrai des jeunes qui doivent pouvoir bénéficier de la GRL et qui doivent être mieux pris en compte dans les programmes locaux de l'habitat et en faveur desquels je souhaite que nous ciblions mieux les aides vers l'installation dans le premier logement. C'est vrai pour nos concitoyens handicapés auxquels nous devons être en mesure de proposer une offre de logements adaptables et abordables dans un environnement lui aussi adapté. Je vous encourage vivement à travailler sur le design de ces espaces. C'est vrai pour nos compatriotes qui vivent outre-mer. C'est vrai enfin pour nos aînés, notamment ceux atteints de la maladie d'Alzheimer qui ont des besoins spécifiques en termes de logement. Construire aujourd'hui, c'est préparer l'avenir. C'est préparer la vie de nos concitoyens pour le XXIème siècle. Nous devons donc anticiper l'arrivée du numérique et du très haut-débit, donc de la fibre optique dans les logements par la simple pose de gaines dont le coût est négligeable si elle se fait au moment de la construction. Les immeubles et les appartements de certains quartiers des grandes villes commencent à être équipés. Ne manquons pas ce rendez-vous avec notre temps qui est un enjeu social et d'égalité. Mesdames, Messieurs, C'est une véritable révolution des esprits que j'entends mener pour que le logement devienne une grande et belle cause nationale. L'Etat n'est certes pas le seul à décider pour le logement des Français. Mais il a des outils non négligeables : à lui de vouloir et de savoir les utiliser. La première étape est en voie d'achèvement : c'est la réunion à Lyon, depuis le 17 septembre et jusqu'à aujourd'hui, d'une trentaine des plus grands acteurs de l'habitat en France. En moins de 10 jours, nous avons engrangé beaucoup de résultats. J'ai notamment signé une quinzaine de conventions d'engagements avec une trentaine de partenaires différentes : la Banque européenne d'investissement, le 1 % Logement, l'ANAH, la SOVAFIM, la FNAIM, la Fédération Française du Bâtiment, etc... J'aurai l'occasion de présenter le bilan de toutes ces avancées tout à l'heure, à l'occasion de la cérémonie de clôture du Chantier national pour le logement, place Bellecour. Ce qui me donnera, au passage, l'occasion de détailler le budget 2008 du Ministère du logement et de la ville puisque, comme vous le savez, le budget de la France pour 2008 a été présenté avant-hier en Conseil des Ministres. Mesdames, Messieurs, La qualité de notre vie quotidienne est liée à notre cadre de vie : logement, urbanisme, aménagement du territoire, réduction des gaz à effet de serre et maîtrise de l'énergie déterminent notre santé, notre bien-être, notre image. Ils conditionnent aussi la vie des générations futures. Un cadre de vie agréable contribue à la sérénité de la population, et à la confiance qu'elle a en elle-même et en son pays. Le cadre de vie stimule dynamisme et créativité. Et si vous me permettez de citer à nouveau Eugène Claudius PETIT, « Un pays qui construit est un pays qui a les yeux tournés vers l'avenir ». Enfin, gardons à l'esprit qu'aucun pays ne se construit durablement sur la juxtaposition d'espaces riches et de zones de pauvreté. La cohésion sociale résulte au contraire de la capacité d'une société à assurer le bien-être de tous ses membres. C'est la raison pour laquelle la France a consacré le droit au logement opposable. C'est la raison pour laquelle, au bout du compte, nous devons ensemble relever le défi de la construction. Il y va de la vie, du bien-être et de la dignité de tous les hommes, les femmes et les enfants de ce pays. Il y va de l'espérance commune et de la confiance collective. Je sais quelle contribution essentielle les promoteurs privés sont prêts à apporter pour relever ce défi et pour cela, au nom de l'Etat, au nom du Gouvernement, je vous remercie de continuer à être une force de proposition, une force de résolution et d'action. J'ai besoin de vous ! Je vous remercie. Source http://www.reunions-de-chantier.org, le 2 octobre 2007