Christian CAMBON - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Christian CAMBON

M. Christian Cambon. Madame la présidente, je présenterai en même temps les sous-amendements n os 60 rectifié et 61 rectifié. La présente proposition de loi a pour objet d'améliorer l'exercice du droit de préemption des locataires dans le cadre d'une vente en bloc de leur immeuble. Pour autant, la plupart du temps, ceux-ci ne pourront jamais acheter l'appartement qu'ils occupent dans la mesure où ce logement aura vu sa valeur augmenter dans des proportions considérables entre le moment de la vente en bloc de l'immeuble à un marchand de biens et le moment de sa découpe. En conséquence, le locataire sera trop souvent obligé de quitter son logement. Il convient donc de proposer un dispositif permettant à ces locataires de pouvoir devenir propriétaires du logement qu'ils occupent au moment de la vente en bloc. Nombre de nos collègues ont déjà souligné la nécessité de favoriser l'accession à la propriété. Cette nécessité et l'ambition de préserver un habitat urbain harmonieux garantissant la mixité du parc immobilier justifient à elles seules l'instauration d'un dispositif de décote. C'est l'objet du sous-amendement n° 58 rectifié. La mesure que nous proposons vise à mettre en place un dispositif de décote pour le locataire au moment de l'exercice de son droit de préemption. Cette décote aurait un montant minimum de 10 % et un plafond de 20 % pour les locataires ayant habité le logement concerné pendant plus de dix ans, soit 1 % de décote supplémentaire par année d'occupation. J'observe que le plafond de 20 % correspond en général à la mise de fonds initiale du locataire pour acquérir un appartement. Cette disposition faciliterait donc l'acquisition de l'appartement par le locataire. Toutefois, afin de garantir que ce dernier ne bénéficiera pas d'un effet d'aubaine et de l'empêcher de revendre son appartement juste après l'avoir acquis, il est prévu d'exiger du locataire l'engagement de maintenir ce logement à usage de résidence principale pendant au moins six ans. Le plafond de 20 % et la progressivité de 1 % par an à partir d'une base de 10 % semblent plus opportuns au regard de l'état du marché. Il ne serait pas légitime que les locataires bénéficient d'un effet d'aubaine. Ce sous-amendement vise également à instituer un dispositif original destiné à améliorer le principe de cette décote, à l'aune des observations du Gouvernement devant l'Assemblée nationale et des remarques tout à fait fondées du rapporteur de la commission. En effet, ainsi que M. Béteille l'indique dans son rapport, il ne faudrait pas que les locataires bénéficiant de cette décote deviennent eux-mêmes des spéculateurs en revendant immédiatement leur appartement afin de tirer une plus-value de cette opération. C'est pourquoi ce sous-amendement prévoit que le locataire acquéreur devra prendre l'engagement de maintenir le logement à usage de résidence principale pendant les six années qui suivent la réalisation de la vente. Cette durée de six années serait conforme à la règle en matière de prorogation d'un bail d'habitation ou à la durée de location requise dans le cadre du bénéfice de défiscalisation dans une opération de restauration d'un immeuble en secteur sauvegardé. Le sous-amendement n° 61 rectifié complétera ce dispositif en prévoyant que le locataire qui contreviendrait à cette obligation de maintien du logement à usage de résidence principale en revendant ce bien avant l'expiration du délai de six ans serait tenu de verser un montant équivalent à la valeur de la décote au fonds de solidarité pour le logement de son département. Cette dernière disposition permettrait, le cas échéant, d'alimenter à bon escient ce fonds, dont l'objet est précisément de favoriser le logement social en soutenant les ménages en difficulté sous forme d'aides financières ou de mesures d'accompagnement social au logement.