Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement repose sur une conviction : les objectifs ambitieux que nous nous fixons pour sortir de la crise du logement ne pourront être atteints sans l'adhésion et la mobilisation des élus locaux, notamment des maires. Ces derniers ont en effet, à travers la maîtrise du droit des sols et le financement des équipements publics, un rôle majeur à jouer. Le dispositif que nous proposons vise ainsi à leur offrir un outil, qu'ils seront absolument libres d'utiliser ou non, afin que leur soit apporté un soutien financier lorsqu'ils décident de construire. Nos débats d'hier soir l'ont encore montré, certains maires ne sont pas, à l'heure actuelle, suffisamment soutenus dans leurs démarches, notamment sur le plan financier ; notre collègue Daniel Dubois le rappelait à juste titre en commission. Lorsqu'ils veulent construire de nouveaux logements, ces maires se heurtent à des obstacles de taille, en particulier pour ce qui concerne les équipements. Cet amendement repose également sur un constat simple : le classement d'un terrain en zone constructible permet au propriétaire de réaliser une plus-value très importante, que la commune contribue très largement, sinon totalement, à créer du fait de sa décision. Notre ancien collègue Gérard Larcher évoquait à ce propos, dans un rapport de 1998 sur les espaces périurbains, des « profits tombés du ciel ». En fait, ces profits résultaient tout simplement des investissements réalisés par les communes, notamment en équipements primaires, afin de rendre les terrains constructibles. La France est quasiment le seul pays en Europe où les vendeurs perçoivent la totalité des plus-values ; un de nos collègues a cité, à ce sujet, l'analyse du professeur Mouillard. Aux Pays-Bas, par exemple, lorsqu'un terrain est déclaré constructible, la commune l'achète à un prix limité à deux ou trois fois la valeur de la terre agricole, ce qui revient pour elle à récupérer environ 85 % de la plus-value. En Allemagne, après la décision de classement du terrain, le vendeur rétrocède un tiers de la plus-value à la commune. Nous n'avons pas, mes chers collègues, l'intention de mettre en place un tel système, car ce serait méconnaître la spécificité de notre histoire. Nous proposons simplement que les communes qui le souhaitent, et uniquement celles-là, puissent récupérer une petite partie - environ 6 % du prix de cession - de la plus-value réalisée lors de la première cession du terrain après son classement, et uniquement à ce moment-là. Nous avons très longuement interrogé sur ce sujet l'ensemble des personnes que nous avons rencontrées, d'abord au sein du groupe de travail « foncier et logement », puis lors de la préparation du présent projet de loi. Nous avons consulté par écrit de nombreux élus : les maires des communes les plus importantes, les présidents d'unions départementales de maires, les présidents d'EPCI. Plus de 70 % d'entre eux ont estimé opportune et souhaitable l'instauration d'un tel dispositif. La délégation de l'Association des maires de France, que Pierre Jarlier et moi-même avons reçue lors de l'étude du présent texte, nous a également fait part de son accord sur une telle proposition. De nombreux maires réclament une mesure de ce type, qui les aiderait à urbaniser leur commune. Par ailleurs, nous avons auditionné les professionnels du secteur. Eux aussi considèrent que le dispositif envisagé serait un outil essentiel pour les maires, qui leur permettrait de mettre en oeuvre de nouveaux projets de construction. Enfin, les représentants de l'Union nationale de la propriété immobilière, l'UNPI, nous ont indiqué qu'ils étaient également favorables à un tel dispositif, qui serait en outre source de simplification et de clarification des relations, à l'échelon local, entre les maires et les acteurs de la construction. À l'issue de ce travail de maturation et de concertation, il restait à élaborer un dispositif, entreprise dont chacun mesurait la difficulté. La suite ne nous a pas donné tort ! L'adoption de notre amendement en commission, la semaine dernière, a permis d'enclencher d'intenses échanges avec les ministères compétents et de faire avancer la réflexion, puis de résoudre, une à une, les difficultés soulevées. En concertation avec M. Jean-Louis Borloo, que je tiens ici à remercier très vivement pour son engagement personnel sur ce sujet, et en liaison avec le ministère des finances et le ministère de l'équipement, nous avons cherché à élaborer un dispositif simple, économe dans sa mise en oeuvre, lisible pour les maires et compréhensible pour les administrés. L'amendement qui vous est soumis est le résultat de ce long et difficile processus. Il vise à donner aux maires bâtisseurs un nouvel outil, qui leur permettra, s'ils le souhaitent, de capter une petite part de la plus-value résultant de l'ouverture à l'urbanisation des terrains.