Jean-Claude DANGLOT - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Jean-Claude DANGLOT

M. Jean-Claude Danglot. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, continuant dans la logique du texte, cet article 5 porte sur une question essentielle : celle du devenir des logements locatifs sociaux vendus à leurs occupants. À l’article 1 er , nous avons débattu des conventions d’utilité sociale, qui font manifestement de la hausse des loyers et du recours croissant à la vente des logements sociaux les bases du financement des organismes bailleurs. Les sanctions prévues à l’article 1 er ont été complétées par les dispositions de l’article 2, qui organise une solidarité « horizontale » entre les organismes bailleurs, tandis que l’État retire peu à peu ses billes – dommage, ce sont nos impôts ! – et se contente de fixer les règles du jeu. À l’article 3, dans le même élan, a lieu un hold-up sur les ressources du 1 % logement, cet outil conçu en son temps par Joseph Laniel, président du Conseil, Edgar Faure, ministre des finances, et René Coty, ministre des travaux publics. On charge la barque du 1 %, faisant ainsi de l’argent tiré du travail des salariés une nouvelle source de débudgétisation pour l’État. À l’article 4, pour peu que les organismes d’HLM aient encore un peu d’argent, on les invite à éponger les stocks des promoteurs immobiliers, en facilitant le rachat des logements invendus et en état futur d’achèvement. Arrive l’article 5, qui décline les effets de la vente de logements locatifs sociaux et qui pose un authentique et vrai problème : celui des dépenses de grosses réparations qui pourraient intervenir et, dans ce cadre, de la constitution de la provision destinée à les financer au sein des copropriétés constituées. Légitime préoccupation, pourrait-on dire. En effet, nombreuses sont les copropriétés en difficulté confrontées précisément à cette insuffisance de provision, qui les empêche, de fait, de mener à bien les travaux de préservation du bâti. À vrai dire, madame la ministre, nous avons plusieurs remarques à formuler. La première, c’est qu’il serait peut-être souhaitable de réaliser une sorte d’audit, de bilan du devenir des copropriétés constituées à partir du démembrement du parc locatif social depuis 1986. Où en est-on en ce qui concerne l’occupation des logements, les rapports entre les propriétaires occupants et les locataires ou, encore, entre les propriétaires et l’organisme d’HLM, pour peu que ce dernier soit resté partie de la copropriété ? Où en est-on concernant la qualité de l’habitat, le volume des travaux engagés, la gestion courante et de moyen terme des copropriétés ? Aucune évaluation n’a encore été produite, mais peut-être disposez-vous, madame la ministre, d’éléments plus précis en la matière. L’article 5 nous invite à mettre en place une obligation de constitution d’une provision pour gros travaux et à déposer obligatoirement l’encours de la provision ainsi constituée sur un compte séparé du compte général de la copropriété. Soyons précis sur l’ensemble de ces problèmes. Il est bon que l’on s’inquiète du financement prévisible des travaux d’une copropriété, surtout quand elle procède du démembrement d’un parc locatif social. Cependant, prévoir que l’encours relatif aux gros travaux soit déposé sur un compte séparé du compte général de la copropriété n’est pas forcément une bonne idée. De notre point de vue, cela pose, d’une manière générale, un certain nombre de problèmes, notamment pour ce qui est des copropriétés où les organismes bailleurs sociaux restent pour partie propriétaires. Demander la sanctuarisation des provisions, c’est, en réalité, mettre les copropriétés en situation de devoir alimenter, sans contrepartie immédiate, les établissements de crédit. Tout est donc prévu dans ce texte, y compris de mettre les nouveaux propriétaires sous la dépendance des marchés financiers. Vous auriez mieux fait, madame la ministre, de proposer un effort particulier sur la formation des syndics bénévoles à la gestion de copropriété (M. le rapporteur s’exclame) , ne serait-ce que parce que l’allégement des coûts de fonctionnement de telles structures passe aussi par là. Nous ne voterons donc pas cet article 5.