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Odette HERVIAUX - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Odette HERVIAUX

Mme Odette Herviaux. L'article 7 quater introduit une disposition tout à fait nouvelle : le bail dans le cadre d'une convention d'usufruit qui permet de dissocier la nue-propriété de la gestion du logement. L'intérêt est évident pour le nu-propriétaire. Tout d'abord, il n'apporte que 60 % de la valeur du bien au moment de l'achat, les 40 % restant étant pris en charge par l'usufruitier. Son bien ne lui coûte donc pas cher. Un beau cadeau, apparemment, pour les investisseurs, mais peut-être pas pour les locataires ! Ensuite, pendant quinze ans, il n'a à s'occuper de rien ; la gestion, l'entretien, les relations avec les locataires, tout est assumé par l'usufruitier. Enfin, à l'expiration des quinze années, il recouvre la pleine propriété du logement sans avoir aucune obligation à l'égard des locataires occupants et de la collectivité, c'est-à-dire des locataires futurs ! L'intérêt pour l'usufruitier est également bien compris : il prend en charge la gestion d'un parc qui ne lui a pas coûté cher, mais dont il perçoit les revenus locatifs à son seul bénéfice. Certes, il assume l'entretien du bien, mais il n'a guère à se préoccuper de son vieillissement puisque son usufruit ne porte que sur quinze ans. Enfin, il est tout juste tenu, au terme de la convention d'usufruit, de faire une proposition de relogement au locataire éconduit, mais sans réel encadrement des caractéristiques du logement telles que le prix, la localisation, etc., ce qui réduit la portée de cette obligation. Dans ce montage juridique, c'est l'intérêt du locataire, et à travers lui celui de la collectivité, qui semble le moins pris en compte. En effet, dans le contexte de pénurie de logements abordables, la convention d'usufruit permettra d'accroître l'offre momentanément. Mais les conditions d'une sortie acceptable du dispositif ne sont nullement garanties. Tout d'abord, le risque est grand de voir ce montage juridique se développer sur les sites prometteurs, où peut être attendue une forte hausse de la valeur du bien. La convention d'usufruit servira, dans ce cas, de portage à une opération de spéculation foncière très intéressante pour le nu-propriétaire, sans doute au détriment des efforts de mixité sociale des maires. Ensuite, au terme de la convention, les locataires occupants vont connaître un brusque relèvement de leur loyer, qui sera ramené au niveau du marché. Dans la mesure où les logements sont consacrés à une occupation sociale pendant quinze années, il y a peu de chances que les locataires en place - éligibles donc au logement social - puissent financièrement supporter un rattrapage soudain de leur loyer. L'amendement n° 422 vise à encadrer la hausse du loyer de manière que, dans le nouveau bail conclu à l'expiration de la convention d'usufruit, le loyer ne puisse être supérieur de plus de 10 % à l'ancien loyer.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il n'y a aucune raison de prévoir des dérogations en la matière par rapport à la loi de 1989, d'autant que les règles du jeu sont claires dès le départ pour les biens grevés d'un usufruit temporaire. Ces biens sont loués aux conditions du social pendant la durée de la convention, puis retombent naturellement dans le droit commun à l'issue de cette convention. Au surplus, je tiens à préciser à nos deux collègues que le locataire est au courant des règles du jeu dès son entrée dans le logement. Il est en outre informé de l'extinction de l'usufruit six mois avant que celle-ci survienne. En tout état de cause, notre objectif est de remettre sur le marché, à des conditions de logement social, un certain nombre de logements appartenant à des bailleurs privés. Je ne suis pas sûr que le fait d'inscrire dans la loi, dès le départ, que l'on ne va pas respecter la convention soit un argument très fort pour attirer les bailleurs privés dans ce dispositif ! Une convention est un accord et il y va de l'honneur de ceux qui la signent de le respecter ! La commission est donc défavorable aux amendements identiques n os 157 et 422.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cher collègue Fortassin, je suis de votre avis : le problème est de remettre sur le marché un certain nombre de logements à loyer maîtrisé. Nous connaissons actuellement une crise du logement ; il nous faut passer cette phase particulièrement difficile. Mais j'ose espérer que, dans quinze ans, notre pays aura construit suffisamment de logements pour en proposer à tous nos concitoyens et que ceux qui ont de faibles revenus trouveront des logements à loyer maîtrisé ! Sinon, il y a vraiment de quoi être désespéré ! Nous ne demandons pas aux bailleurs privés qui financeraient de tels logements de faire preuve de solidarité en acceptant de perdre de l'argent. Ce serait d'ailleurs un voeu pieux ! La convention d'usufruit permet simplement à ceux qui l'acceptent d'investir dans un logement et de s'engager à le louer à un prix inférieur à celui du marché pendant quinze ans, laps de temps dont le pays a réellement besoin pour surmonter la crise, et cela en contrepartie d'un certain nombre d'avantages. Toute convention suppose un engagement de deux parties. L'État accorde certains avantages au bailleur privé qui accepte, non de faire du social, mais de mettre sur le marché des logements à loyer maîtrisé, j'attire votre attention sur ce point. Mes chers collègues, je n'ose même pas imaginer que, avec le volet logement du plan de cohésion sociale prévu sur cinq ans et cette possibilité de convention d'usufruit sur quinze ans, nous ne puissions pas sortir de cette crise !
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Dans la rédaction retenue pour l'article 7 quater , l'article L. 253-6 du code de la construction et de l'habitation porte, entre autres, sur les conditions de rupture du contrat de location signé entre un locataire et un usufruitier propriétaire. Avec cet amendement, nous proposons quelques garanties minimales afin d'éviter que les locataires n'éprouvent des difficultés de relogement à la suite de la rupture du contrat de location et à la sortie de l'encadrement des loyers HLM. En effet, si l'on n'y prend garde, le locataire dont les ressources participent des règles posées par la législation HLM risque de se retrouver avec une sensible majoration de son loyer et donc un accroissement correspondant de son taux d'effort. Il peut alors fort bien se retrouver dans l'incapacité de faire face au nouveau loyer qui lui sera proposé. Dans ce contexte, nous préconisons qu'une solution alternative fondée sur les dispositions de l'article 13 bis de la loi de 1948 lui soit proposée. Le dispositif de cet amendement est soutenu par les acteurs du droit au logement, qui, de par leur expérience, connaissent bien la réalité du terrain.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Plusieurs de mes collègues ont exprimé leurs doutes quant à la labellisation sociale du produit immobilier tel qu'il est créé par l'article 7 quater . C'est pourquoi le présent amendement vise à faire en sorte que la procédure de déclaration d'utilité publique, la DUP, ne soit pas applicable aux opérations immobilières faisant l'objet d'une convention d'usufruit. En effet, si vous acceptez, monsieur le ministre, que la DUP soit appliquée au logement conventionné temporaire, vous devez alors vous demander s'il ne faut pas l'étendre au logement social définitif ; je veux parler très précisément de la vente en l'état futur d'achèvement, la VEFA. Aujourd'hui, la VEFA concerne vraiment le logement social puisque c'est un organisme de logement qui achète, dans un programme privé, des logements qui seront sociaux ad vitam aeternam . Or, dans l'article 7 quater , il est question de logement conventionné temporaire. D'après nos informations, certaines collectivités de la région parisienne utiliseraient la DUP pour favoriser de tels produits. C'est pourquoi nous avons déposé cet amendement.
Gérard DELFAU - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Gérard DELFAU

M. Gérard Delfau. Nous devons prendre très au sérieux l'argument de fond avancé par notre collègue Thierry Repentin. En effet, sous un autre angle, les collectivités territoriales rencontrent une certaine difficulté à faire accepter aux propriétaires privés d'un foncier très convoité le principe de l'intérêt général que sanctionne la DUP. Lorsque ces propriétaires privés intentent une procédure visant à contester la mise en place d'une zone d'aménagement concerté pour échapper à la procédure de la DUP, ils invoquent l'excès de pouvoir de la puissance publique. Or, si l'on accorde aux investisseurs d'une opération privée - même si cette dernière est, dans un premier temps, d'intérêt général - toutes les prérogatives d'une puissance publique, je crains que l'on n'affaiblisse, par contrecoup, ce qui constitue le ressort même de nombre d'opérations d'urbanisme et que l'on ne brouille la DUP aux yeux de certains citoyens qui confondent parfois un peu facilement intérêt privé et intérêt général.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, je tiens à insister sur le fait que nous connaissons actuellement une grave pénurie de logements à loyer maîtrisé. Nous devons passer un cap, qui est manifestement difficile. Si nous n'octroyons pas certains avantages, nous n'attirerons pas de bailleurs privés. Actuellement, compte tenu de la flambée des prix du foncier et de l'immobilier, les investisseurs privés hésitent à se lancer dans des opérations visant à la location, considérant que cette situation ne va pas être pérenne et que les prix, après avoir atteint leur maximum, vont baisser dans les années qui viennent. Le tout est de savoir ce que nous voulons faire ! Notre but est de mettre sur le marché suffisamment de logements à loyer maîtrisé. Quinze ans, c'est une période suffisamment longue pour permettre à notre pays de relever le défi de la construction et de répondre ainsi à la pénurie de logements. Mais, pour encourager la construction d'un maximum de logements à loyer maîtrisé, il est bien évident que nous devons mettre en oeuvre des mesures visant à accorder des avantages aux investisseurs. Chers collègues de l'opposition, vous ne pouvez pas, d'un côté, dire qu'il n'y a pas assez de logements à loyer maîtrisé et qu'il faut en construire plus - différents amendements présentés par le groupe socialiste et par le groupe CRC visaient à amplifier le programme ...
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Pour éviter toute confusion, je tiens à repréciser les choses. Mesdames, messieurs les sénateurs, nous n'allons pas réécrire aujourd'hui les conditions de la DUP. La déclaration d'utilité publique est définie en droit administratif comme s'appliquant à une opération d'intérêt général supérieur. Elle est diligentée à la demande des collectivités territoriales et suit une procédure publique. Le préfet intervient dans la procédure de la DUP par un arrêté. La contestation de l'opération d'intérêt général fait éventuellement l'objet de contentieux devant les tribunaux. Comme les textes régissant les DUP ne distinguent pas spécifiquement les opérations, il serait tout à fait stupéfiant de préciser que celles-ci doivent exclure les seules opérations immobilières à vocation sociale pendant quinze ans au moins ! Il appartient à la collectivité locale d'apprécier si une opération faisant l'objet d'une DUP peut comprendre quelques logements sociaux pendant quinze ans.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Mes chers collègues, l'article 7 quater vise à créer un mécanisme juridique de dissociation de l'usufruit, porté par un organisme HLM qui acquitte environ 40 % du prix du bâtiment, et de la nue-propriété portée, elle, par un investisseur assumant 60 % de ce prix. Cet usufruit, on l'a bien compris, est donc destiné à favoriser la construction de logements conventionnés, et ce pour une durée de quinze ans. Pour ce faire, le dispositif permet la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un contrat de démembrement temporaire de propriété, pour une durée minimale de quinze ans, entre un usufruitier bailleur social - offices d'HLM, OPAC, SEM... - et un nu-propriétaire investisseur privé. Or j'appelle votre attention, mes chers collègues, sur le fait que la législation applicable aux biens imposables à l'impôt de solidarité sur la fortune, l'ISF, prévoit qu'un bien faisant l'objet d'une donation temporaire d'usufruit doit, pendant la période de dessaisissement, être compris non plus dans le patrimoine du donateur, mais, le cas échéant, dans celui de l'usufruitier Ainsi, ce nouveau mécanisme de « bail dans le cadre d'une convention d'usufruit », que l'on s'apprête à adopter, semble créer de fait une nouvelle niche fiscale au profit d'investisseurs privés. Cette convention permettrait en effet d'exclure de l'assiette de l'ISF les logements acquis par des investisseurs et livrés à des bailleurs sociaux en « usufruit locatif ». Si ce dispositif a effectivement l'avantage de permettre aux organismes sociaux d'augmenter temporairement leur parc de logements, il offre également la possibilité aux promoteurs privés de devenir propriétaires du bien à un prix très inférieur à celui du marché puisqu'ils acquittent, je le rappelle, 60 % du prix du bâtiment. Par ailleurs, au vu des dispositifs d'abattement existant en matière de plus-values en cas de cession immobilière à l'issue du conventionnement, le propriétaire dudit bâtiment serait complètement exonéré - c'est tout à fait possible - de fiscalité sur sa plus-value. Jackpot ! Ni plus-value au moment de la cession du bâtiment, ni imposition à l'ISF ! Dans ce contexte, il paraît pour le moins inopportun de permettre à ces investisseurs de cumuler les effets d'aubaine, ce qui serait le cas s'ils sont, de surcroît, exonérés de leur contribution au titre de l'ISF. Du reste, face à l'ampleur des déficits publics, si souvent évoquée dans cette enceinte, une telle perte de recettes fiscales n'est pas admissible. C'est la raison pour laquelle le présent amendement tend à préciser que les biens temporairement grevés d'un usufruit au profit d'un bailleur social demeurent, le cas échéant, inclus dans l'assiette de l'ISF de l'investisseur privé initial.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Là encore, nous sommes en désaccord avec notre collègue Repentin : tout ce qui contribue à produire du logement, notamment du logement à loyer maîtrisé, bénéficie de notre soutien. Or le régime fiscal que vous contestez, monsieur Repentin, est précisément de nature à orienter l'épargne vers la construction de logements affectés en priorité, je l'ai dit, à un usage social, et ce pendant une période minimale de quinze ans. Compte tenu du plafond de l'ISF, toute personne propriétaire d'un appartement à Paris est déjà soumise à cet impôt ou à la limite de l'imposition. Dès lors, il est évident qu'un tel propriétaire ne songera pas à acquérir un appartement en vue de le conventionner si l'appartement en question est pris en compte dans le calcul de son patrimoine. Par conséquent, pour que l'investisseur trouve son intérêt dans l'opération, il est nécessaire que le bien soit sorti de son patrimoine pendant les quinze ans que dure au minimum la convention d'usufruit, c'est-à-dire pendant la période de loyer maîtrisé. Bien entendu, dès la fin de cette période, le bien entrera de facto dans le patrimoine de la personne et sera, le cas échéant, pris en compte dans le calcul de l'ISF. C'est la raison pour laquelle la commission est défavorable à cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je ne suis pas certain que vous fréquentiez très souvent les quartiers de rénovation urbaine ! (Mme Michelle Demessine s'exclame.) Pour ma part, je pratique cet exercice presque quotidiennement et je puis vous assurer que les habitants, à quelques nuances près, se félicitent des démolitions. Je pense notamment au quartier du Val-Fourré, à Mantes-la-Jolie. Je vous invite d'ailleurs à venir dans ce quartier le 2 juillet prochain assister à la démolition de trois tours, regroupant 576 logements. Vous pourrez rencontrer tous les habitants puisqu'une grande fête sera organisée à l'occasion de cette démolition, et vous aurez tout loisir de leur demander leur sentiment sur les programmes de rénovation urbaine ! Certes, je ne prétends pas que cela se passe partout aussi bien. Comme vous l'avez souligné, monsieur Desessard, il est nécessaire d'informer les populations et de prendre le temps de la concertation. Je partage votre opinion sur ce point, car j'ai également visité d'autres sites où des réticences se sont manifestées lorsque les promoteurs des projets de rénovation ont voulu aller trop vite et n'ont pas pris le temps d'expliquer les enjeux de ces opérations à la population. En revanche, je ne connais pas de site où, une fois les rénovations réalisées, les gens soient mécontents. Je regrette d'ailleurs que notre collègue Guy Fischer ne soit pas là, car il aurait pu nous parler des premiers projets de ce genre, qui ont été menés à bien dans la région lyonnaise, notamment à Vaulx-en-Velin. S'agissant du référendum local, je sais qu'il fait partie de vos chevaux de bataille, qu'il s'agisse de rénovation urbaine ou d'autres sujets. De façon générale, dans de très nombreux domaines, la démocratie participative passe selon vous par le référendum local. En l'occurrence, compte tenu de la tendance fâcheuse des Français à répondre à côté de la question qui leur est posée -  ce que personne ne conteste, même si cela en arrange certains ! -, le référendum ne m'apparaît pas comme l'exercice idéal de la démocratie.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. M. le ministre a pris le temps de répondre longuement à M. Desessard, et il a eu raison, car celui-ci pose de vraies questions sur la façon dont sont conduits les projets de rénovation urbaine sur certains sites. Monsieur le ministre, vous avez évoqué un cas précis. Je ne l'aurais pas moi-même cité, mais puisque vous l'avez fait, j'ajouterai la précision suivante. Il se trouve que, à la demande de Catherine Tasca, je me suis rendu sur ce site voilà quelques semaines. J'ai rencontré certains habitants, qui d'ailleurs se sont constitués depuis en association. Ils sont « vent debout » contre le projet porté par la collectivité locale, car ils estiment avoir appris son existence par la presse et n'avoir reçu d'explication que lors d'une seule rencontre, qui fut selon eux une réunion d'information, et non de concertation. Or ce projet les concerne dans leur vie quotidienne. On ne démolit pas un immeuble sans que ses anciens habitants en retirent une souffrance psychologique parce qu'ils vivent la démolition de ce qui était leur cadre de vie comme une atteinte à leur intégrité même. Il est donc essentiel que des échanges soient organisés, qu'un juste équilibre soit trouvé grâce à la confrontation des intérêts en présence, quitte à faire évoluer le projet. Je crois que l'amendement de Jean Desessard soulève un problème que nous ne pouvons ignorer ni écarter d'un revers de la main en arguant qu'il s'agit d'une hypothèse d'école dépourvue d'application au quotidien. Néanmoins, chaque site est particulier, compte tenu de l'histoire de la collectivité locale, de sa gestion, de ses élus. Et, pour beaucoup d'entre eux, la concertation n'est pas simplement un mot. En son temps, l'État a d'ailleurs entendu favoriser le dialogue entre élus et habitants ; je pense, en particulier, à la faculté de créer des conseils de quartiers, prévue par la loi relative à la démocratie de proximité. Il existe heureusement plus d'exemples de sites où une concertation initiale a été organisée que de quartiers tels que celui auquel M. le ministre faisait référence. Par ailleurs, si nous prévoyions l'organisation systématique d'un référendum, il se pourrait que la population concernée soit favorable à un projet, mais que le résultat du vote soit néanmoins négatif. En effet, Jean Desessard le sait, lors d'un référendum, la réponse apportée ne répond pas toujours à la question posée ; les électeurs se prononcent aussi en fonction du contexte politique local ; certains d'entre eux pourraient saisir cette occasion pour s'exprimer de façon beaucoup plus large sur toute la gestion de la commune. Par conséquent, si l'amendement n° 476 était maintenu, bien que nous comprenions parfaitement les préoccupations de Jean Desessard et souscrivions à l'esprit qui sous-tend sa proposition, nous ne pourrions le voter, car nous ne sommes pas partisans d'une solution unique pour toutes les opérations de démolition.
Jean-François VOGUET - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-François VOGUET

M. Jean-François Voguet. Nous avions déjà déposé un amendement similaire en première lecture, qui avait d'ailleurs été adopté avec l'avis favorable de la commission et du Gouvernement. Vous le savez, nous connaissons une situation de crise aiguë en matière de logement. Si la responsabilité peut en être imputée aux uns et aux autres, les faits sont là : la pénurie aboutit à des situations scandaleuses et alimente la spéculation, alors qu'elle est le résultat de certaines décisions politiques et d'une gestion particulière du logement. Cette situation est singulièrement tendue dans la zone qui, en termes de plafond de loyers, est définie comme la zone I Bis ou A. Ainsi, dans la capitale, à quelques rues d'écart, nous trouvons des logements sociaux dont le bailleur n'assure pas correctement l'entretien, des logements privés concernés par une opération de vente à la découpe, des logements insalubres loués à prix d'or par des « marchands de sommeil » et des logements de bon standing, mais sans occupant, car vendus ou loués à des tarifs exorbitants. Ce profond dérèglement du secteur du logement appelle des solutions significatives, même si elles sont temporaires. Il est temps que l'existence d'un parc locatif vide de toute occupation cesse d'encourager plus encore une spéculation foncière et immobilière hors de propos avec la situation actuelle et avec les bénéfices que peuvent attendre les uns et les autres de leurs investissements. Tel est donc l'objet de cet amendement, qui vise à autoriser un recours élargi au droit de réquisition pour l'utiliser de manière judicieuse et efficace.