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Roger MADEC - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. Nous vous proposons d'instaurer un permis de mise en copropriété. Délivré par le maire ou le président de l'EPCI, ce permis serait exigé pour toute opération de division par lots d'immeuble d'au moins cinq logements. Les personnes souhaitant obtenir un permis de mise en copropriété devraient en faire la demande en assortissant cette dernière d'un dossier présentant l'état de l'immeuble au regard de normes techniques et environnementales définies par décret, ainsi que des contrats de location des logements loués. Préalablement à la délivrance du permis de mise en copropriété, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale devrait recueillir l'avis des organisations représentatives des locataires et des organisations représentatives des bailleurs concernés. Enfin, le maire ou le président de l'EPCI aurait la possibilité de refuser de délivrer le permis si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le PLH, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis. Cet amendement vise à donner un pouvoir supplémentaire au maire, véritable régulateur de la diversité sociale sur le territoire. Il permettrait aussi de donner un peu de corps à la proposition de loi de Mme Aurillac, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale et par le Sénat.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Les auteurs de ces amendements souhaitent aborder une nouvelle fois le problème de la vente à la découpe, dont nous avons, pourtant, très largement débattu lors de la discussion de la proposition de loi Aurillac. Or je vous rappelle, mes chers collègues, que ce texte est actuellement en navette entre le Sénat et l'Assemblée nationale, et qu'il va donc nous revenir en deuxième lecture. Il n'est pas bon de prendre des décisions avant que le parcours démocratique d'un texte soit parvenu à son terme ni de proposer, comme nous avons tendance à le faire très souvent pour aller un peu plus vite, des amendements portant sur des sujets ayant fait l'objet d'études qui ne sont pas encore achevées. Pour autant, je ne suis pas surpris par la proposition qui nous est faite ici, puisqu'elle figurait déjà dans le rapport du groupe de travail sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement que j'avais eu l'honneur de présider. Je relèverai toutefois une nuance entre la position du président et celle du rapporteur - ce dernier pourra d'ailleurs le confirmer. En effet, j'avais estimé, à titre personnel, qu'un permis de découper devait être avant tout un outil permettant à la commune d'entrer dans le circuit des négociations. Sur l'initiative de notre collègue Laurent Béteille, rapporteur au Sénat de la proposition de loi Aurillac, nous avons voté un dispositif prévoyant une obligation d'information des communes, dispositif qui répond donc parfaitement aux préoccupations que j'avais exprimées. En outre, nous avons également, sur mon initiative, permis aux communes d'exercer leur droit de préemption pour maintenir les locataires en place. En fin de compte, nous disposons ainsi d'une palette d'outils équilibrée, qui permet d'atténuer les conséquences négatives des ventes à la découpe, et il ne semble pas opportun d'aller au-delà. C'est la raison pour laquelle je suis amené à émettre un avis défavorable sur ces deux amendements.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, sur la base des recommandations émises par le groupe de travail dirigé par M. Philippe Pelletier, président de l'ANAH, concernant la modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels, votre commission vous présente un dispositif permettant de mobiliser les logements vacants situés au-dessus des commerces. À l'heure actuelle, vous le savez, le droit en vigueur n'autorise que dans des conditions très restrictives le bailleur à reprendre la partie des locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux. Ainsi, dans la pratique, ces logements sont très souvent inutilisés. Le présent amendement vise à permettre au bailleur de reprendre les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas utilisés à cet usage, le bailleur ayant naturellement l'obligation de prévenir son locataire dans un délai minimal de six mois. Cet amendement présente de solides garanties pour le locataire, ce qui est tout à fait normal, puisque celui-ci aura la possibilité de s'opposer à cette reprise dans deux cas : en premier lieu, s'il réaffecte lui-même les locaux à usage d'habitation dans les six mois suivant le congé ou, en second lieu, s'il estime que les locaux loués forment un tout indivisible. En tout état de cause, le preneur verrait, en cas de reprise effective, le loyer du bail diminué, afin de tenir compte des surfaces retranchées.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement vise à créer une incitation fiscale forte afin de lutter contre la vacance des logements. En effet, même si les estimations peuvent varier de manière importante en fonction de la définition retenue pour la vacance, - nous en avons parlé à de nombreuses reprises depuis le début de la discussion de ce projet de loi -, on évalue aujourd'hui à plus de 500 000 le nombre de logements vacants pouvant être facilement mobilisables, ce qui est considérable, compte tenu des besoins de logement que connaît notre pays. Dans bien des cas, ces logements ne nécessitent pas la réalisation de travaux particuliers et pourraient être remis très rapidement sur le marché. Aussi vous est-il proposé, mes chers collègues, de permettre au propriétaire d'un logement vacant depuis au moins deux ans - et qui paie donc la taxe sur le logement vacant, la TLV - de bénéficier d'une déduction forfaitaire majorée à 30 %. Cette mesure ne saurait constituer un effet d'aubaine puisqu'elle serait limitée aux seuls logements soumis à la TLV. Je rappelle, en outre, que cette taxe n'est perçue que dans les grandes agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. L'avantage fiscal qui est ici proposé est transitoire puisque le propriétaire n'aura la possibilité de déclarer la moitié des revenus que pendant les deux années suivant la remise sur le marché de son logement. Enfin, pour créer un appel d'air temporaire et essayer de faire en sorte qu'un maximum de logements vacants soient le plus rapidement possible remis sur le marché, il est proposé de n'instituer cet avantage qu'entre le 1 er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.
Roland MUZEAU - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Les explications de M. le rapporteur, reprises en termes quelque peu différents par M. le ministre, posent problème. En effet, au nom de quel principe le Parlement attribuerait-il un nouveau cadeau fiscal à des propriétaires qui refusent de louer leur logement ? Certes, la motivation essentielle, sinon exclusive, est de remettre des logements sur le marché. Cependant, cela me fait un peu penser à ces primes accordées pour le rapatriement de fonds illégalement exportés à l'étranger, et qui sont en fait des « primes aux tricheurs ». Cela ne me paraît pas vraiment moral. De plus, vous ne rattachez pas ce cadeau fiscal à la moindre obligation de maîtrise des loyers : pas de conventionnement, rien. Par conséquent, seraient remis sur le marché libre les logements vacants- avec une prime, dont j'ai souligné le caractère immoral-, et ce sans aucune contrepartie quant aux plafonds des loyers. C'est la raison pour laquelle, si je n'obtiens pas des précisions susceptibles de me faire changer d'avis, je voterai contre cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Hier, lors de la discussion de deux amendements, dont l'un était présenté par notre collègue Gérard Delfau, et l'autre par le groupe socialiste, nous avons déjà eu l'occasion d'envisager la mise en place d'un système de mutualisation pour la garantie des risques locatifs. Je ne reviendrai pas sur l'intérêt d'un tel dispositif, qui le dédouane de toute recherche de profit, si je puis dire, tant il est vrai que nous avons plaidé pour un système mutualiste, et non pas assuranciel, je m'en suis longuement expliqué. L'une des quatre sources pour la mise en place de ce fonds était notamment constituée par la contribution sur les revenus locatifs, la CRL. Or il semblerait que, le 1 er janvier prochain, le gouvernement auquel vous appartenez, monsieur le ministre, soit décidé à supprimer la CRL, ce qui va donc priver ce fonds de 200 millions d'euros. Si nous avions obtenu une réponse favorable pour la mise en place de ce fonds de garantie des risques locatifs, nous aurions pu, en contrepartie, mettre fin au système des cautions solidaires multiples réclamées à toute personne prétendant à un logement social et, plus largement, à un logement relevant du parc privé. En effet, si l'on peut concevoir que soit demandée une caution au locataire - caution qui représente, en général, deux mois de loyer -, il nous paraît difficilement acceptable de demander la caution de parents ou d'amis, parfois d'ailleurs de plusieurs d'entre eux, y compris lorsque celui qui sollicite le logement est âgé d'une quarantaine d'années et perçoit un salaire tout à fait correct. Je voudrais profiter de cette occasion pour dénoncer devant vous, monsieur le ministre, certaines pratiques qui ont lieu dans des agences peu scrupuleuses, c'est le moins que l'on puisse dire, quant à l'application du droit en la matière. Ainsi, certaines d'entre elles n'hésitent pas, par exemple, à demander à la personne qui prétend à un logement la photocopie de ses relevés bancaires sur plusieurs années pour voir comment il gère son budget, quand il ne s'agit pas purement et simplement de la photocopie du compte bancaire des parents, pour être sûr qu'en cas d'appel de caution les loyers seront payés. Or cela va bien au-delà de ce qui est prévu dans la loi ! Par conséquent, dès lors qu'un système de mutualisation des risques locatifs serait mis en place, il serait possible, en contrepartie -  ce qui constituerait une belle avancée -, d'interdire les cautions solidaires autres que celle-là même qu'apporterait la personne qui sollicite un logement. Je compte sur vous, monsieur le ministre, pour que vous donniez des instructions afin que la loi soit appliquée, toute la loi, mais rien que la loi !
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. L'orateur précédent a largement développé une position qui est très proche de la nôtre. Cet amendement vise tout simplement à supprimer l'article 8, parce que, une nouvelle fois, nous contestons le recours immodéré du Gouvernement aux ordonnances pour légiférer en lieu et place des parlementaires des deux assemblées. Cet article, en effet, habilite le Gouvernement à « moderniser le statut des offices d'HLM ». La représentation parlementaire ignore malheureusement le contenu de cette ordonnance, qui abordera des sujets aussi sensibles que la transformation des opérateurs en matière de logement social et le statut du personnel de ces organismes. Une telle évolution, à elle seule, mériterait un débat et non le vote d'un article qui, certes, indique des objectifs, mais ne précise ni les moyens engagés ni les garanties accordées aux organismes et à celles et ceux qui en sont les acteurs au quotidien. L'auteur de la loi c'est le législateur, or nous modifions ici, notamment, une loi de 1912. Il aurait donc été naturel que le Parlement se prononce, d'autant qu'il s'agit d'une question importante, pour laquelle la fédération des offices réclame des changements depuis une dizaine d'années. L'ordonnance, paraît-il, compterait une vingtaine de pages, mais nous ne disposons que des informations contenues dans cet article, c'est-à-dire de quelques objectifs, alors que nous aurions aimé débattre du fond.
Marcel-Pierre CLÉACH - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Marcel-Pierre CLÉACH

M. Marcel-Pierre Cléach. Afin de faciliter les regroupements entre les futurs offices publics de l'habitat et les sociétés d'économie mixte, les SEM, le présent amendement vise à permettre que, lorsque les élus de la collectivité locale de rattachement d'un office ont décidé de transférer son patrimoine à une SEM, les fonctionnaires de l'office puissent conserver leur statut au sein de la SEM, comme ils en auront la faculté dans les futurs offices publics de l'habitat. Je dois admettre qu'entre le moment où j'ai rédigé, et déposé, cet amendement et aujourd'hui où il est défendu en séance, j'ai bénéficié de nombreuses informations, en provenance, notamment, des milieux concernés, qui souhaitent qu'un groupe de travail soit installé pour approfondir cette question. En tant que président d'un OPAC issu de la transformation d'un ancien office d'HLM, je sais combien ce problème est sensible. Je suis tout à fait disposé, en fonction des explications que donnera M. le ministre, à retirer cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je vois que Thierry Repentin a deviné mon propos, ce qui est normal : il se souvient parfaitement que le gouvernement Jospin avait eu recours - ô combien ! - aux ordonnances. Au demeurant, nous pouvons tous convenir, me semble-t-il, que le travail législatif ne manque pas, notre collègue Alain Vasselle l'a d'ailleurs rappelé très justement en début de séance lors d'un rappel au règlement. En conséquence, il ne me paraît pas absurde d'alléger un tant soit peu notre ordre du jour, à plus forte raison lorsqu'il s'agit de points techniques et sur lesquels un consensus s'est établi. Or la réforme des offices d'HLM constitue typiquement un problème où nous pouvons tous nous accorder et accepter le recours aux ordonnances, étant entendu que, sur d'autres dossiers, monsieur Repentin, vos remarques sont parfaitement fondées. C'est pourquoi je vous demande, monsieur Repentin, de retirer votre amendement. Dans le cas contraire, j'émettrai un avis défavorable. S'agissant de l'amendement n° 96, monsieur Cléach, vous soulevez un réel problème, qui cependant me semble devoir être traité au sein d'un texte plus général relatif au statut de la fonction publique territoriale. Le problème est fondé, certes. Nous nous apercevons que lorsqu'un regroupement s'opère, c'est toujours au détriment des SEM, puisqu'il est impossible de conserver les statuts du personnel en place, comme l'a souligné notre collègue Marcel-Pierre Cléach. Peut-être M. le ministre nous donnera-t-il des précisions sur cette question, mais il me semble qu'un tel amendement trouverait plus sa place dans un texte relatif au statut de la fonction publique territoriale, qui d'ailleurs devrait voir le jour sans trop tarder, je l'espère.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. S'agissant de la concertation avec l'union sociale de l'habitat, monsieur Muzeau, il est difficile, me semble-t-il, de reprocher à un gouvernement de consulter les acteurs du logement social, dont le rôle est essentiel dans un tel domaine. D'ailleurs, je vous rassure, cette concertation a duré trois ans, ce qui représente tout de même un long processus. Les principes qui sous-tendent les dispositions du projet de loi ont été largement approuvés - par 79 % ou 80 % des votants - lors de l'assemblée générale des offices HLM de Grenoble. Leur enjeu est véritablement la modernisation des offices. Autant l'évoquer tout de suite, une question posait problème, celle du statut des agents. Selon le dispositif arrêté, les personnels conserveraient leur statut pendant cinq ans et décideraient, au terme de ce délai ou avant son expiration, d'opter pour un contrat de droit privé ou de garder le bénéfice de leur état de fonctionnaire. Telle est la disposition qui sera finalement inscrite dans l'ordonnance. Pour le reste, franchement, la situation est la même que pour l'habitat indigne. Vous le savez, dans la loi de cohésion sociale, le Sénat a autorisé le Gouvernement à procéder par ordonnances - en encadrant cette habilitation, bien entendu, comme toujours en pareil cas - afin de trouver les meilleures voies juridiques pour régler ce problème qui empoisonne la vie des collectivités locales et qui, malheureusement, a eu parfois des conséquences dramatiques. Le travail sur les ordonnances se fait de façon très précise et nécessite des navettes, officielles ou non, qui impliquent, notamment, le Conseil d'État, car il s'agit là de problèmes de droit extrêmement complexes. La réforme des offices d'HLM fait intervenir le même type de dispositif que pour l'habitat indigne. Les principes de ce texte ont d'ailleurs été présentés à la commission des affaires économiques, ce qui montre que nous ne faisons pas de cachotteries, et souhaitons seulement à la fois alléger le travail parlementaire et régler quelques points techniques, susceptibles éventuellement de créer des contradictions juridiques qu'il nous reviendrait ensuite de gérer. Sincèrement, vous ne devez y chercher aucune autre motivation. L'amendement n° 96 concerne quasiment le même type de sujet, puisqu'il s'agit du cas, qui n'avait jamais été soulevé même s'il existait peut-être, des transferts de patrimoine d'un office public à une SEM et du problème du statut des personnels. Nous avons rencontré récemment le président des SEM afin d'analyser avec lui les meilleures conditions possibles pour apporter une réponse juridique appropriée au regard du droit du travail. Elle nécessitera probablement une concertation. Je vous propose d'en reparler au cours de la navette. S'agissant des amendements identiques n os 61 et 133, le Gouvernement émet un avis favorable.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement vise à entériner des pratiques qui existent déjà sur certains territoires, mais nécessitaient un support législatif ou, en tout cas, une codification au sein du code de la construction et de l'habitation. Il s'agit de donner la possibilité aux cinq familles des organismes d'HLM de construire des logements pour les militaires et les personnels de sécurité. Les organismes sont fréquemment sollicités par des collectivités territoriales pour réaliser des logements à l'intention des personnels de sécurité, ainsi que des bureaux adjacents. Ils ont une expérience ancienne de construction et de gestion d'ensembles d'habitations, et de toutes les structures nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. Ils ont vu leur compétence étendue récemment aux opérations de conception, de réalisation et de maintenance d'équipements médico-sociaux, voire hospitaliers, dans le cadre de l'ordonnance du 4 septembre 2003. L'extension de leur compétence à la construction et à la gestion de logements de fonctionnaires - policiers, gendarmes et personnels pénitentiaires visés par la loi d'orientation et de programmation pour la sécurité intérieure, la LOPSI - et des équipements nécessaires répondrait à une demande générale des collectivités sur tout le territoire, qu'il s'agisse de pourvoir au logement de ces fonctionnaires ou de rapprocher les forces de l'ordre ou de sécurité civile de la population. Monsieur le président, afin de réparer un oubli, je souhaiterais rectifier mon amendement de façon à élargir la disposition aux sociétés coopératives d'HLM, qui seraient visées au même titre que les autres organismes d'HLM.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. À partir du 1 er janvier prochain, les représentants des collectivités territoriales au sein des conseils d'administration des sociétés anonymes d'HLM risquent d'être condamnés pour prise illégale d'intérêt. En effet, à compter de cette date, les personnes morales seront pénalement responsables de toutes les infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou leurs représentants. Or le code de la construction et de l'habitation prévoit plusieurs types d'interdictions, qui pourraient conduire les collectivités territoriales, du fait de leur participation au conseil d'administration de ces sociétés anonymes d'HLM, à ne plus pouvoir traiter avec ces dernières. Cette situation serait bien évidemment absurde, car les sociétés anonymes d'HLM sont des organismes au service des collectivités territoriales et dans lesquels ces dernières peuvent désormais être actionnaires de référence. Cet amendement permet donc de lever tout risque d'incrimination pour les représentants des collectivités territoriales dans les conseils d'administration des sociétés d'HLM.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-24
Date: 2005-11-24
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Les organismes d'HLM sont bien évidemment toujours associés à l'élaboration du programme local de l'habitat. C'est tout à fait normal et indispensable. S'agissant des SCOT et des PLU, je comprends très bien la logique que vous défendez, mais, de grâce, n'allongeons pas la liste des instances consultées, qui est d'ordre réglementaire. À cet égard, je veux attirer l'attention de la Haute Assemblée sur les problèmes que pose l'intégration dans la loi de précisions qui ne ressortent pas de son domaine, et qui pourraient être définies dans les décrets. Si nous en tenions compte, nous siégerions peut-être un peu moins longtemps, à des heures tardives, pour débattre de ces sujets. Certes, un grand nombre d'acteurs sont cités pour l'élaboration des PLU et des SCOT, y compris les sections régionales de la conchyliculture dans les communes du littoral ! (Sourires .) Vous comprendrez qu'à force d'ajouter des précisions de cette nature nos codes deviennent excessivement volumineux ! Dans ces conditions, que l'union sociale de l'habitat ne m'en veuille pas, mais le législateur que je suis ne peut qu'émettre un avis défavorable sur un tel amendement, à moins que vous n'acceptiez de le retirer, mon cher collègue.