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Claude BÉRIT-DÉBAT - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Claude BÉRIT-DÉBAT

M. Claude Bérit-Débat. Cet article vise à mettre en place un dispositif permettant l’expropriation des logements laissés vacants pour des raisons manifestement spéculatives pendant plus de cinq ans, et ce au profit des communes, à fin de transformation en logements sociaux. Nous avons appelé cela la « vacance passive ». Ce dispositif s’inspire de la procédure d’expropriation pour abandon manifeste, créée par les socialistes en 1998, dans le cadre de la loi de lutte contre les exclusions. La procédure pourrait être activée sur l’appréciation du maire, qui la lancerait dans le cadre de la poursuite des objectifs fixés par le programme local de l’habitat. Le but est en effet d’augmenter le parc de logements utiles aux ménages. Couplée avec le doublement de la taxe sur la vacance que nous proposons par ailleurs, cette procédure permettra une remise sur le marché locatif de logements laissés vides par défaut d’attention, ou par manque de volonté, par exemple de la part de propriétaires indivis. Mais ce n’est pas là le moindre de ses intérêts. Cet article se présente aussi dans une certaine mesure comme un rappel à l’ordre des propriétaires qui feraient preuve de mauvaise volonté. Ce n’est pas, comme vous nous le faites croire, une menace contre tous les propriétaires. Par exemple, dans certains cas de vacances liés au régime d’indivision, notre outil pourrait être utile car, aujourd’hui, seule la procédure de péril permet de régler ce problème. Mais quand des logements en bon état sont laissés vacants parfois plus de dix ans, le maire n’a malheureusement que ses yeux pour pleurer face à son incapacité à résoudre le problème. Partout dans les grandes villes il existe désormais des aides permettant aux propriétaires d’être accompagnés dans leurs démarches de réhabilitation et de remise sur le marché locatif, comme les aides prévues dans le cadre de Solibail. Ne serait-ce qu’à Paris, l’institut d’aménagement et d’urbanisme d’Île-de-France recense, dans une étude publiée en octobre, 109 273 logements vacants, soit 8,3 % du parc. Seuls 12 000 propriétaires paient la taxe sur les logements vacants. Cela représente tout de même un vivier important de logements, que la mairie tente de mobiliser grâce au dispositif « Louer solidaire ». En 2009, cinq cents propriétaires avaient adhéré au dispositif, ce qui démontre, s’il en était besoin, l’utilité de fortes incitations Soulignons enfin que le dispositif offre plusieurs possibilités au propriétaire de se manifester au cours de la procédure, s’il souhaite garder la maîtrise de son bien. Le maire peut quant à lui mettre fin au processus à tout moment. Ce dispositif ne va donc pas à l’encontre du droit de propriété. C’est au contraire un nouvel outil permettant de lutter contre la vacance passive qui conduit à laisser un certain nombre de personnes sans logement et constitue, compte tenu de la lourdeur de la crise actuelle, un véritable abus de droit dans notre pays. Il me paraît donc opportun de voter cet article 1 er .
Jean DESESSARD - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Puis, vous déclarant sensible à mes préoccupations, vous m’avez écrit que vous alliez solliciter l’avis de vos services sur ces éléments, ajoutant que vous ne manqueriez pas de me tenir informé des suites qui y seraient données. Je n’ai pas eu vent des suites en question ! Ayant quatre minutes de temps de parole à ma disposition, je souhaiterais vous demander si, un jour, le droit de réquisition des logements vacants inscrits dans la loi a été appliqué. Ma première question, monsieur le secrétaire d’État, est donc la suivante : le droit de réquisition a-t-il été appliqué dans des cas flagrants ? Je suis curieux de connaître votre réponse. L’exemple que je vais vous soumettre me semble être un parfait cas d’application de la loi. Cet immeuble du sixième arrondissement, qui comporte cinq étages et dispose d’une superficie de 250 m 2 , est vide et inoccupé depuis onze ans. La propriétaire se refuse à le mettre en location ou en vente, alors même que la mairie de Paris s’est portée volontaire pour son acquisition. Il s’agit de petits appartements ou de grands studios, qui pourraient utilement être reconvertis en logements sociaux. L’habitation de ce petit immeuble, qui ne comporterait qu’une douzaine de locataires, ne susciterait guère de troubles du voisinage. Or, il est vide et inoccupé depuis onze ans, délaissé par une propriétaire qui vit en Suisse pour diminuer le poids de ses d’impôts !
Jean DESESSARD - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Je parlais du reste de ses impôts. Dans quels cas, monsieur le secrétaire d’État, doit-on appliquer la loi de réquisition ? Cet immeuble inoccupé depuis onze ans pourrait être utilisé pour créer des logements étudiants ! La propriétaire n’est pas ce que l’on pourrait qualifier de « petite propriétaire » : elle dispose de moyens financiers importants et ne ressent d’ailleurs pas la nécessité de louer son bien. Elle refuse d’ailleurs également de le vendre, alors que la mairie de Paris se dit prête à acquérir ce logement. Personne ne peut ignorer cette affaire, pas même vos services, puisque huit étudiants ont investi cet immeuble pour se loger et en ont été expulsés avec une amende de 72 000 euros. La presse s’est alors emparée du sujet et j’ai sollicité une action de votre part. Vous m’avez répondu que vos services allaient étudier ce cas précis. Cet immeuble doit-il donner lieu à une réquisition ? Dans l’hypothèse d’une réponse négative, quelles en seraient les raisons ? Enfin, combien y a-t-il eu de réquisitions pour logements vacants en France ? On ne peut pas prétendre ici, comme vous l’avez fait pendant la discussion générale, que la région parisienne est une zone géographique qui ne connaît pas de tension sur le marché du logement, en particulier sur le marché du logement étudiant ! Je tiens à souligner que, si la loi de réquisition sur les logements vacants n’est pas appliquée aujourd’hui, c’est par manque de volonté politique ! C’est pourquoi je défends ardemment cet article 1 er , qui permet au maire de réquisitionner les logements vacants dans les conditions que je viens d’évoquer.
Jean-Marc TODESCHINI - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Jean-Marc TODESCHINI

M. Jean-Marc Todeschini. La taxe sur la vacance créée en 1998 avait accompagné la loi de lutte contre les exclusions de la même année. Elle permet d’assujettir les propriétaires de logements laissés vacants depuis au moins deux années consécutives à une taxe assise sur la valeur locative du logement. Le taux applicable est alors de 10 % la première année, de 12,5 % la seconde et de 15 % la troisième. L’évaluation de la mise en place de cette taxe, circonscrite actuellement aux agglomérations de 200 000 habitants en zone tendue, est très positive. Sur les dix agglomérations dans lesquelles la vacance a diminué entre 1999 et 2005, huit l’avaient mise en place. À Lyon et Bordeaux, la vacance a ainsi diminué de près de 50 % en six ans. D’autres communes ont créé des taxes similaires par l’intermédiaire de la taxe d’habitation sur les logements vacants, ce qui a également donné des effets intéressants. Cette taxe, applicable partout où la taxe sur la vacance ne l’est pas, repose cependant sur la base du volontariat. Par ailleurs, le respect de l’esprit de la taxe sur la vacance aurait nécessité une application à l’ensemble des agglomérations de plus de 200 000 habitants. Il existe au moins trente agglomérations de plus de 200 000 habitants au sens de l’INSEE, alors que la taxe ne s’applique qu’à huit d’entre elles. Pourquoi ne pas avoir révisé le décret ? Notre proposition tend à un élargissement de cette taxe à toutes les communes concernées par l’obligation de réaliser 20 % de logements sociaux. Dans son rapport, notre collègue Dominique Braye souhaitait que le Gouvernement s’engage en séance publique à modifier rapidement le décret. Nous nous associons volontiers à cette demande, mais pensons que la taxe pourrait également concerner aussi des agglomérations comprises entre 100 000 et 200 000 habitants. Nous aurions été prêts à un compromis. Vous ne pouvez pas ignorer que la vacance pose problème dans certaines agglomérations de province de moins de 100 000 habitants, en particulier dans les centres anciens. Le doublement du taux répond quant à lui au souci de donner un nouveau souffle à cette incitation. Malheureusement, vous continuez à faire preuve d’autisme à l’égard de nos propositions et cela est bien dommage. J’espère que le jour où vous proposerez vous-même cette mesure, vous aurez la délicatesse de nous en attribuer la paternité politique, ce que n’avaient pas fait, pour un certain nombre des bonnes idées qu’ils avaient eues, vos prédécesseurs.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je voudrais rappeler à notre collègue Fortassin que son amendement, tel qu’il est rédigé, ne vise pas uniquement les logements meublés, mais bien tous les logements vacants. Là encore, l’objet de l’amendement ne correspond pas à son texte et cela est regrettable. En effet, il est difficile pour nos collègues de lire l’ensemble des amendements. Il serait donc appréciable que les explications des amendements correspondent à leurs rédactions exactes. Vous nous proposez donc, mon cher collègue, une nouvelle taxe pour les logements vacants. Je rappelle, ce que tout le monde a admis, que la taxe sur les logements vacants est aujourd’hui efficace quand elle est mise en place. Son application est certes limitée aux agglomérations de plus de 200 000 habitants, mais elle a fait la preuve de son efficacité dans huit d’entre elles. Nous demandons la possibilité de l’étendre à d’autres agglomérations de plus de 200 000 habitants. Nous ne souhaitons pas l’étendre uniformément, mais seulement aux agglomérations dont le marché locatif est soumis à des tensions. Nous ne sommes pas là pour taxer les contribuables, mais pour tenter de remettre sur le marché, là où cela est nécessaire, les logements vacants. Par ailleurs, ne croyez pas que les maires sont démunis dans les communes de moins de 200 000 habitants, qui ne peuvent pas appliquer la TLV. Toutes les communes de France et de Navarre ont la possibilité d’instituer une taxe d’habitation sur les logements vacants.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mais nous ne souhaitons pas, mon cher collègue, généraliser cette disposition. Pour quelle raison voulez-vous taxer des propriétaires de logements vacants dans des zones non tendues, dans lesquelles il n’y a pas de demande de logement ? Il appartient aux élus locaux de prendre les décisions concernant leur territoire. D’ailleurs, vous avez été l’un des principaux défenseurs de la libre appréciation des élus locaux. Je me souviens parfaitement de vos propos en la matière : faisons leur confiance, car ce sont eux qui connaissent le mieux leur territoire ! Nous partageons ce point de vue et c'est la raison pour laquelle nous estimons que les élus locaux sont les mieux à même de savoir s’ils doivent exiger une taxe d’habitation pour les logements vacants. En outre, vous faites passer le délai à six mois, si bien que des propriétaires pourraient être taxés deux fois, une fois au titre de la taxe que vous proposez, mon cher collègue, et une autre fois au titre de la taxe d’habitation instituée par le conseil municipal. Vous pouvez le comprendre, tout cela est naturellement source de confusion. En conséquence, la commission est défavorable à cet amendement
Benoist APPARU (secrétaire d'État.) - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Benoist APPARU
Fonction: secrétaire d'État.

M. Benoist Apparu, secrétaire d'État. Je partage complètement l’avis de la commission. J’ajoute que cet amendement ne prend pas en compte des événements de la vie quotidienne : une succession un peu longue, un étudiant qui part en stage et laisse un logement vacant, une difficulté à trouver un locataire, bref toute une série de raisons peuvent justifier que la vacance excède six mois. De ce point de vue, cet amendement me semble difficilement applicable et ne semble surtout pas correspondre à vos souhaits. Mais je reviens un instant sur l’article 2 de la proposition de loi et le principe même de la taxe sur les logements vacants. Aujourd'hui, les maires ont la possibilité de soumettre les propriétaires de logements vacants à une taxe d’habitation ; certains maires ici présents, tel M. Rebsamen, à Dijon, l’ont mise en place dans leur commune. (M. François Rebsamen approuve.) Si le maire de Chambéry veut le faire, il en a la possibilité, comme tous les autres… Mais, une fois encore, veillons à ne pas prévoir des mesures de portée générale qui ne répondent pas à l’objectif souhaité. Comme vient de le signaler, à juste titre, M. le rapporteur, vous n’allez tout de même pas taxer les propriétaires de logements vacants situés dans des communes qui ne connaissent aucune tension du marché locatif et n’ont donc aucun besoin de remettre des logements sur le marché ! Faisons effectivement confiance aux élus locaux ! Par ailleurs, je soulignerai un détail, pour le moins incongru. L’article 2 de la proposition de loi prévoit de transférer à l’État une recette éventuelle des communes !
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, mon argumentation sera la même que précédemment. Je vous rappelle que cette taxe a été créée à la suite du rapport d’information intitulé « Foncier, logement : sortir de la crise » que j’ai coécrit avec Thierry Repentin. Ainsi, toute commune a la possibilité d’instituer une taxe sur les terrains constructibles non bâtis pour éviter que les propriétaires ne fassent de la rétention foncière et mettent, par là même, à mal la politique de développement d’une commune. Telle est la philosophie de cette taxe. D’ailleurs, Thierry Repentin s’en souvient aussi bien que moi, nous avons longuement réfléchi avant de proposer ces dispositions. Toutefois, là encore, tout dépend des situations locales. Ne figeons pas les règles, d’autant que vous n’allez taxer que les propriétaires de biens situés dans les petites communes, qui ont toujours un POS, un plan d’occupation des sols, et gèrent la situation au fil de l’eau, sans pression aucune. Tel n’est surtout pas le souhait des élus. S’agissant des communes plus importantes, comme celle que j’administre, elles ont trouvé la parade depuis fort longtemps. Elles s’ouvrent à l’urbanisation progressivement, portion par portion, en fonction des projets précis. De grâce, n’allez donc pas compliquer la vie des maires, ceux des petites communes notamment, que vous allez obliger à taxer les propriétaires terriens ! Je ne sais pas si cette mesure serait bien accueillie dans le département des Hautes-Pyrénées – il faudrait mener une petite enquête ! –, mais je ne le crois pas, à moins que les propriétaires terriens ne souhaitent contribuer à résorber le déficit de l’État… Ce serait là une position vraiment très originale des Haut-Pyrénéens ! Je vous rappelle que la municipalité peut actuellement prévoir une taxe maximale de trois euros par mètre carré. Le propriétaire d’un terrain de 10 000 mètres carrés, par exemple, paie actuellement 42 euros au titre de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Au titre de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles, il pourrait payer jusqu’à 8 000 euros par an si la municipalité décide d’appliquer la taxe maximale de trois euros par mètre carré. Mais, avec la disposition que vous proposez, sa contribution passerait à 30 000 euros ! En deux années, voire moins, c’est le prix du terrain qui serait « englouti » ! Mon cher collègue, votre proposition mérite une étude plus approfondie et elle ne semble manifestement pas applicable en l’état. La taxe telle qu’elle est a prouvé son efficacité dans les 290 communes qui l’ont appliquée au 31 décembre 2008. Pour répondre à M. Rebsamen, je lui dirai qu’une étude comparative serait nécessaire pour savoir si la taxe d’habitation mise en place par les élus est moins productive et moins efficace que la taxe sur les logements vacants, car ce n’est pas prouvé.
Benoist APPARU (secrétaire d'État.) - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Benoist APPARU
Fonction: secrétaire d'État.

M. Benoist Apparu, secrétaire d'État. Je vous demanderai, monsieur Fortassin, de bien vouloir retirer votre amendement à la lumière des explications que je vais vous donner. Sincèrement, arrêtons de considérer que la problématique du logement et de l’urbanisme est la même sur tout le territoire ! Les tensions sur le marché du logement ne sont évidemment pas les mêmes en Île-de-France, en Bretagne, sur l’Arc atlantique ou le bassin méditerranéen – des régions qui ont potentiellement besoin d’un tel outil – que sur d’autres portions du territoire où trop de logements ont été construits, ce qui crée de la vacance. Je crains qu’un tel amendement ne contribue malheureusement à avoir l’effet inverse de ce que nous voulons, c'est-à-dire mieux territorialiser nos politiques pour construire plus de logements et avoir une politique d’urbanisme adaptée dans les zones tendues. Il faut construire plus de logements dans les zones qui en ont besoin et beaucoup moins qu’aujourd’hui dans les zones non tendues. Je profite de l’occasion qui m’est donnée pour répondre à M. le rapporteur que le Gouvernement s’engage bien évidemment à réexaminer le décret de 1998, qui a fixé une liste limitative de huit communes autorisées à appliquer la TLV, pour voir s’il faut ou non en élargir le champ.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Nous avons déjà discuté de cette question à plusieurs reprises ; un tel amendement a d’ailleurs déjà été déposé je ne sais combien de fois par plusieurs d’entre nous. Les maires ont déjà la possibilité de prévoir dans leur PLU, le plan local d’urbanisme, un pourcentage de logements sociaux. Les y contraindre reviendrait à rendre la vie impossible à tous les acteurs, notamment les bailleurs sociaux qui ne veulent pas vraiment avoir un patrimoine dispersé avec deux logements par-ci et deux logements par-là. Au contraire, ils nous demandent très nettement de regrouper leurs logements dans un patrimoine clairement identifié, afin de ne pas être en copropriété. Par trois amendements successifs, vous essayez d’imposer aux élus une possibilité qui leur est offerte. Je vois, monsieur Fortassin, que vous avez grandement changé de philosophie sur ce problème-là ! (M. François Fortassin s’exclame.) Vous étiez, en effet, le défenseur de la liberté des élus locaux, alors que vous voulez maintenant leur imposer un certain nombre de choses. En l’occurrence, la décision doit relever de leur libre appréciation. Par conséquent, la commission est défavorable à cet amendement.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2009-11-17
Date: 2009-11-17
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Je souhaite intervenir sur cet article 3, car il me paraît être véritablement important. En effet, mes chers collègues, il ne vous a pas échappé qu’il reprend expressément les préconisations du rapport particulièrement remarqué de décembre 2007 du Conseil d’État. Ce dernier avait préconisé d’élargir explicitement les motifs du droit de préemption urbain aux questions relatives au logement. Certes, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a déjà permis d’améliorer les conditions de l’usage de cet outil au profit de la réalisation des objectifs – j’insiste sur ce terme – des programmes locaux de l’habitat ; c’est positif. Mais il s’agit d’aller plus loin. Avec cette proposition de loi, nos collègues MM. François Rebsamen et Thierry Repentin proposent justement d’élargir explicitement le droit de préemption, au motif de relogement de personnes évincées à l’occasion d’opérations de lutte contre l’insalubrité, d’aménagement, voire de démolition, comme cela est prévu par le programme national de rénovation urbaine. Vous connaissez les difficultés auxquelles se heurtent les personnes publiques pour reloger sur leur propre parc les familles évincées, du fait, notamment, de l’application de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, dite loi DALO. Il existe un risque de voir le nombre de procédures engagées diminuer. Aujourd’hui, il est possible de préempter pour mettre en place une opération de logement. Mais la commune ne peut pas proposer les logements ainsi préemptés pour le relogement d’une famille en particulier. Offrir la possibilité aux maires de préempter à cette fin serait une manière de faciliter l’aboutissement des procédures. Il s’agirait de flécher, en quelque sorte, l’attribution des logements sociaux qui serait ainsi réalisée grâce au droit de préemption au profit des familles évincées. En outre, cet article prévoit que les maires soient en mesure de déléguer le droit à tous les organismes HLM, et pas seulement aux organismes à statut public. C’est ce qu’a proposé le Conseil d’État dans un rapport largement salué. Il s’agit ici de concrétiser la possibilité de reloger les personnes évincées, sans logement, mal logées, en grande difficulté, en utilisant l’outil que constitue le droit de préemption urbain. Vraiment, mes chers collègues, cette mesure est très opportune et j’espère vivement que cet article 3 sera adopté par notre assemblée.