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Roger MADEC - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. Dans le cadre d'une opération de vente à la découpe, il convient de prévoir que les personnes particulièrement fragiles sont assurées de conserver leur logement. L'accord du 16 mars 2005, conclu entre les associations représentatives des bailleurs et deux des cinq associations représentatives des locataires, est insuffisant. Il ne s'agit en réalité que d'un « ravalement de façade », avec des avancées, toujours bonnes à prendre mais guère plus, car il ne met pas en place le dispositif nécessaire au traitement du problème des ventes à la découpe. Cet accord collectif est insuffisant, notamment en ce qui concerne les motifs de nullité du congé pour vente. Il est également aisément contournable : même s'il est ensuite généralisé à l'ensemble des secteurs locatifs II et III, il n'empêchera nullement le passage des logements à d'autres secteurs locatifs qui échappent aux règles de cet accord collectif. Enfin, cet accord ne permet pas non plus de répondre au souci de maintenir un parc locatif suffisant. Il ne règle pas la situation d'une part importante des locataires. Prenons, si vous le voulez bien, le cas des personnes fragiles, présentant un handicap physique ou une dépendance psychologique ou percevant de faibles ressources. L'accord du 16 mars 2005 ne fait référence qu'à une infirmité entraînant au moins 80 % d'incapacité permanente. Il s'agit d'une définition trop stricte pour prendre en considération la réalité des difficultés que peuvent éprouver certaines personnes. Nous préférons viser « le locataire ou l'occupant de bonne foi placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie ». Nous visons également les personnes dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % du plafond du prêt locatif intermédiaire, le plafond PLI. Nous insistons enfin sur le maintien du statut locatif afin de rester fidèle à la logique que nous défendons sur ce texte.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Toujours dans le même esprit de conciliation et de compromis qui nous anime, nous avons déposé cet amendement de repli. Comme j'ai eu l'honneur de le dire cet après-midi, il reprend, pour une bonne part, le sous-amendement présenté en première lecture par nos collègues MM. Cambon, Karoutchi et Goujon et Mme Procaccia. M. Cambon s'était alors exprimé avec beaucoup de sagesse. Permettez-moi, monsieur le président, de citer ses propos tels qu'ils sont retranscrits dans le procès-verbal de cette première lecture : « Il convient donc de proposer un dispositif permettant à ces locataires de pouvoir devenir propriétaires du logement qu'ils occupent au moment de la vente en bloc. Nombre de nos collègues ont déjà souligné la nécessité de favoriser l'accession à la propriété. Cette nécessité et l'ambition de préserver un habitat urbain harmonieux, garantissant la mixité du parc immobilier, justifient à elles seules l'instauration d'un dispositif de décote. » On ne saurait mieux parler ! Je poursuis : « C'est l'objet du sous-amendement n° 58 rectifié. La mesure que nous proposons vise à mettre en place un dispositif de décote pour le locataire au moment de l'exercice de son droit de préemption. Cette décote aurait un montant minimum de 10 % et un plafond de 20 %... « J'observe que le plafond de 20 % correspond en général à la mise de fonds initiale du locataire pour acquérir un appartement. Cette disposition faciliterait donc l'acquisition de l'appartement par le locataire. » Mes chers collègues, telle est l'argumentation extrêmement pertinente qui a été développée par notre collègue de l'UMP. Au nom du groupe socialiste, je présente une disposition tout à fait similaire. Il serait donc extrêmement étonnant, voire incompréhensible, que notre assemblée, dans sa grande sagesse, n'adoptât pas cette disposition ! (Sourires sur les travées du groupe socialiste et du groupe CRC.)
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission est défavorable à l'amendement n° 37, qui a pour objet d'exiger que le diagnostic technique soit établi de manière contradictoire. J'ai bien écouté l'argumentation de M. Sueur. Le dispositif, fort complexe, qu'il nous propose serait particulièrement difficile à mettre en oeuvre. De plus, l'indépendance et l'impartialité de l'architecte ou du contrôleur technique, je l'ai dit tout à l'heure à propos d'un autre amendement, nous paraissent constituer des garanties suffisantes. L'amendement n° 38 a pour objet d'indiquer explicitement que l'obligation de faire établir un diagnostic est à la charge du bailleur. Cela nous semblait aller de soi puisque le vendeur est celui qui commande ce diagnostic et, par conséquent, s'oblige à le payer. J'attire toutefois l'attention du Sénat sur le fait que cette précision n'empêchera nullement le propriétaire de répercuter ces frais sur le prix de vente qui sera offert ultérieurement aux locataires. C'est la raison pour laquelle la commission s'en remet, sur cet amendement, à la sagesse du Sénat. La commission est défavorable à l'amendement n° 39, qui a pour objet de préciser que le diagnostic technique doit présenter également une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Cette précision nous semble inutile puisque les locataires sont informés au moins une fois par an par leur bailleur du montant des charges globales de leur immeuble et de leur répartition par appartement. En outre, une estimation pour l'avenir risque d'être source d'un contentieux supplémentaire, au cas où ces charges viendraient à s'aggraver pour une raison qui n'était pas décelable au moment du diagnostic. L'amendement n° 40 vise à faire supporter au bailleur l'obligation de financer les travaux identifiés comme nécessaires par le diagnostic technique. Cet amendement avait déjà été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. Le fait de mettre les travaux de mises aux normes à la charge du seul bailleur ne nous paraît pas pertinent et n'aurait d'ailleurs pas d'effet pratique puisque ce coût sera de toute façon répercuté sur le prix de vente proposé au locataire. Or l'amendement ne l'interdit nullement et aurait de plus pour conséquence d'obliger le locataire à payer ces travaux alors qu'il aurait peut-être pu les effectuer à un rythme lui convenant mieux. L'amendement n° 41 a pour objet d'étendre de quatre à six mois le délai accordé pour réaliser une vente quand l'acquéreur recourt à un prêt. J'ai bien entendu ce qui a été dit tout à l'heure sur complexité des démarches à accomplir en vue d'obtenir des prêts,...
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. ... mais je rappelle que ce délai a déjà été porté de deux à quatre mois par le Sénat. Il paraît désormais suffisant, d'autant qu'il peut être prolongé par un délai de quatre mois si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt. Cela bloque donc la vente pendant huit mois. Il serait excessif de porter le délai total à dix mois ! La commission est également défavorable à l'amendement n° 42, qui est un amendement de conséquence. L'amendement n° 15 vise à prévoir, dans les trois mois de la signature de l'acte authentique, la mise en oeuvre de la procédure d'augmentation du loyer manifestement sous-évalué prévue par la loi du 6 juillet 1989. Je rappelle que l'acquéreur qui souhaite acheter en bloc un immeuble doit proroger les baux en cours pour une durée de six ans. Cette prorogation reporte effectivement d'autant la possibilité, offerte par la loi de 1989, d'entamer une procédure de révision du loyer si celui-ci apparaît manifestement sous-évalué. Toutefois, le dispositif proposé remet en cause une des règles fondamentales de la loi de 1989, à savoir que le loyer ne peut être réévalué avant le renouvellement du bail. Sur cette question, la commission a souhaité connaître l'avis du Gouvernement. La commission est défavorable à l'amendement n° 43, qui tend à prévoir le versement d'une indemnité d'éviction au profit des locataires qui ne peuvent exercer leur droit de préemption. Cet amendement avait déjà été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. La création d'une indemnité d'éviction par la loi de 1948 a déjà posé de très nombreux problèmes ; il n'est pas souhaitable d'en créer à nouveau. L'amendement n° 44 tend à faire remonter dans la loi des dispositions qui figurent dans l'accord collectif de 1998, déjà étendu par décret. Cet amendement avait été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. Notre assemblée souhaite, dans ce domaine, privilégier les accords collectifs. Sinon, la commission nationale de concertation, qui réunit les locataires et les propriétaires afin qu'ils s'entendent sur des dispositifs de protection, ne sert plus à rien ! Ils y sont parvenus en 1998 et de nouveau en 2005. Il faut donc laisser cette commission travailler et permettre l'extension la plus rapide possible de l'accord du 16 mars 2005.
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. En l'espèce, vous octroyez, monsieur Sueur, un avantage tout à fait injustifié au locataire qui ferait l'acquisition de son logement. L'amendement n° 47, qui est relatif à l'organisation d'une enquête d'utilité publique, recueille de notre part un avis tout à fait défavorable. Je ne comprends vraiment pas en quoi une enquête d'utilité publique pourrait être nécessaire. Une telle disposition n'existe pas pour les permis de construire, et c'est heureux car, si elle existait, nous ne pourrions plus rien construire depuis longtemps dans nos communes ! Au demeurant, un tel amendement avait déjà été présenté en première lecture et il avait été rejeté par le Sénat. Pour les mêmes raisons, la commission est également défavorable à l'amendement n° 48. L'amendement n° 14 tend à préciser que, en cas de nouvelle vente en bloc de l'immeuble pendant la période de six ans au cours de laquelle l'acquéreur s'est engagé à maintenir les locataires en place, le nouveau propriétaire n'est pas tenu de reprendre un nouvel engagement de six ans en faveur desdits locataires. La proposition est certes sympathique, mais elle vide de sens la disposition que nous souhaitons voir adopter par le Parlement. Par conséquent, je vous demande, monsieur Cléach, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, la commission y serait défavorable. La commission est défavorable à l'amendement n° 49, qui est un amendement de conséquence. Monsieur Cléach, nous vous demandons de bien vouloir retirer également l'amendement n° 13, qui tend à préciser que le nouveau droit de préemption institué au stade de la vente en bloc ne serait pas applicable aux avant-contrats passés sous forme authentique. Cette disposition risque de poser de sérieux problèmes pour les promesses unilatérales de vente et elle est inutile pour les promesses synallagmatiques. L'amendement n° 25 tend à prévoir que le droit de préemption s'applique aux opérations en cours, c'est-à-dire aux opérations relatives à un immeuble dans lequel un lot au moins n'a pas fait l'objet d'une vente. Il vise également à préciser que les dispositions de la loi s'appliquent aux congés pour vente non exécutés et aux offres de vente dont le local n'a pas fait l'objet d'une vente. Cet amendement n'est pas cohérent avec le dispositif législatif que nous examinons. Il ne s'appliquerait pas au cas où il ne resterait que certains lots à vendre puisque, par définition, il a vocation à s'appliquer aux ventes en bloc. Pour ce cas précis, des dispositions existent déjà. Par ailleurs, il vise à réglementer les congés pour vente, alors même que ce dispositif n'est pas du tout modifié par l'article 1 er de la proposition de loi. Nous estimons donc que cet amendement n'a pas sa place dans ce texte. Enfin, par cohérence avec l'avis émis sur l'amendement n° 31, la commission est défavorable à l'amendement n° 17.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Pour les raisons que j'ai déjà indiquées, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 16. Par ailleurs, nous avons choisi de retenir une durée de prolongation du bail de six ans, durée qui nous semble raisonnable. Les amendements n °s 34, 35 et 36 prévoient des durées excessives ; le Gouvernement y est donc défavorable. Sur l'amendement n° 2, qui tend à porter de cinq à dix le nombre de logements à partir duquel s'applique le dispositif, le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat. S'inspirant de la même logique que celle que vient de développer le rapporteur, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 33. En effet, ce texte vise à protéger le locataire et non pas le local. Pour ce qui concerne l'amendement n° 9, nous avons l'impression qu'il ne permet pas de prendre en compte le cas des locataires soumis à la loi de 1948 ni celui des locataires des meublés. C'est la raison pour laquelle je demande à M. Cléach de bien vouloir le retirer. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 11, qui est un amendement de clarification et de précision. S'agissant des amendements n °s 26, 27 et 28, le Gouvernement y est défavorable, car la notion d' « opération » nous paraît extrêmement floue et élargit considérablement le champ de ce texte. Tout en comprenant bien la volonté que manifeste M. Cléach à travers l'amendement n° 10, le Gouvernement craint un risque de contentieux. Pour cette raison, je vous demande donc, monsieur le sénateur, de bien vouloir retirer cet amendement. Pour ce qui concerne l'amendement n° 30, il ne nous semble pas qu'une confusion puisse exister entre, d'une part, le diagnostic qui est décrit, à savoir le diagnostic simplifié, qui a été instauré par la loi SRU et qui est obligatoire avant toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans, et, d'autre part, le dossier de diagnostic technique obligatoire lié aux ventes immobilières, qui est beaucoup plus complet. La proposition de loi ne fait qu'étendre ce diagnostic au cas particulier des immeubles de moins de quinze ans lorsqu'ils comportent plus de dix logements et qu'ils sont destinés à être vendus en bloc. En conséquence, je vous demande, monsieur Cléach, de bien vouloir retirer votre amendement. En revanche, le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 12 rectifié. L'amendement n° 37, qui vise à organiser une procédure contradictoire avec l'ensemble des locataires de l'immeuble, a été rejeté en première lecture. Pour notre part, nous avons fait le choix de l'indépendance du diagnostiqueur. Pour cette raison, le Gouvernement est défavorable à cet amendement. S'agissant de l'amendement n° 38, le Gouvernement partage tout à fait les arguments avancés par la commission et fait même un pas supplémentaire en émettant un avis favorable.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. En revanche, comme le rapporteur, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 39, car il s'agit là d'une mesure superfétatoire. S'agissant de l'amendement n° 40, les accords collectifs de 1998 et 2005 prévoient une procédure d'information sur les travaux qu'il conviendrait d'entreprendre sur les immeubles. Le prix de vente tient forcément compte de l'importance de ces travaux. En revanche, le fait de mettre à la charge du bailleur des travaux qui peuvent être réalisés et facturés trois ans après le diagnostic, c'est-à-dire à un moment où des locataires auraient pu devenir propriétaires et où l'ancien bailleur aurait pu avoir perdu la propriété, nous semble juridiquement peu concevable et, en tout état de cause, anormal. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement y est défavorable. Le Gouvernement est également défavorable à l'amendement n° 41. En effet, nous avons fait passer le délai accordé pour réaliser une vente quand l'acquéreur recourt à un prêt de deux mois à quatre mois. Nous pensons qu'il s'agit là d'un délai raisonnable. L'amendement n° 42 étant un amendement de conséquence, le Gouvernement y est défavorable. Monsieur Cléach, nous avons franchement l'impression que l'adoption de l'amendement n° 15 diminuerait la protection des locataires, car celui-ci vise à déroger aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui est d'ordre public, en permettant la révision du loyer en dehors du renouvellement de bail. Le seul cas où une remise à niveau est possible est celui d'une sous-évaluation manifeste par rapport aux loyers de voisinage. C'est la fameuse procédure prévue au c de l'article 17 de ladite loi. Une procédure dérogatoire ne nous semble donc pas opportune. En conséquence, je vous demande, monsieur le sénateur, de bien vouloir retirer votre amendement.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. S'agissant de l'amendement n° 43, je dirai que nous avons pris le parti de raisonner en termes de protection du locataire, en maintenant celui-ci dans les lieux, afin de lui donner le temps nécessaire pour pouvoir trouver une solution s'il ne peut pas acheter, mais qu'il ne nous semble pas du tout raisonnable d'ajouter une indemnisation financière. Le Gouvernement est donc défavorable à cet amendement. Pour ce qui concerne l'amendement n° 44, je rappelle que les accords collectifs prévoient une protection des locataires fragiles ici visés lorsque le bailleur leur donne congé. Mais nous sommes là dans un autre contexte puisqu'il s'agit de la vente en bloc d'immeubles qui conduit à changer de propriétaire. À ce niveau, aucun congé n'est donné aux locataires. Si cela doit ensuite se produire, en matière de congé vente, les accords collectifs ou la loi de 1989 prévoient la protection de certains locataires lorsque c'est dûment justifié. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur cet amendement. La question de la décote, que soulèvent les amendements n °s 45 et 46,...
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. ... a fait l'objet de longs débats, aussi bien dans cet hémicycle qu'à l'Assemblée nationale. Ces dispositions ont été écartées, et le Gouvernement y demeure défavorable. Quant à la procédure de l'enquête d'utilité publique, elle nous semble lourde et dissuasive. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur les amendements n °s 47 et 48. L'amendement n° 14 vise à introduire la possibilité d'échapper très facilement aux mesures protectrices prévues dans la proposition de loi et d'en contourner les obligations. En conséquence, monsieur Cléach, le Gouvernement vous demande de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, il émettrait un avis défavorable. En revanche, le Gouvernement est favorable à l'amendement rédactionnel n° 3 de la commission. Le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 49, qui est un amendement de conséquence. Pour les mêmes raisons que celles qui ont été avancées par M. le rapporteur, le Gouvernement demande à M. Cléach de bien vouloir retirer l'amendement n° 13. La mesure visée à l'amendement n° 25 présente un caractère rétroactif puisqu'elle remet en cause des opérations partiellement réalisées comme des congés pour vente régulièrement délivrés avant la promulgation de la loi. Cela ne nous paraît pas réaliste et poserait, de surcroît, des problèmes juridiques complexes. En conséquence, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement. Enfin, le Gouvernement est également défavorable à l'amendement n° 17.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Je veux avancer une dernière fois quelques arguments sur cette question du seuil, car j'ai bien noté, madame la ministre, que vous vous en remettiez à la sagesse du Sénat. Un accord s'était fait à l'Assemblée nationale pour abaisser ce seuil à cinq logements, au lieu de dix. Le retour au seuil de dix logements qui nous est proposé par la commission peut s'expliquer par le souci de protéger les propriétaires personnes physiques. Il reste que le premier objet de cette proposition de loi est de protéger les locataires ou occupants de bonne foi contre les pratiques spéculatives des investisseurs immobiliers. Ces pratiques peuvent autant concerner des petits immeubles que des immeubles constitués d'un nombre de logements plus important. M. le rapporteur indique que le phénomène des ventes en bloc est, dans l'immense majorité des cas, le fait de propriétaires institutionnels. J'observe toutefois qu'il n'existe aucune étude statistique permettant d'évaluer le nombre d'immeubles comprenant de cinq à dix logements et la qualité de leur propriétaire. L'Assemblée nationale a retenu, en première et deuxième lecture, le seuil de cinq logements. Je rappelle que le texte initial issu des conclusions de la commission des lois de l'Assemblée nationale prévoyait que le nouveau droit de préemption exercé dans le cadre d'une vente à la découpe serait applicable à tout immeuble, quel que soit le nombre de logements que comporte ce dernier. Comme je viens de le dire, cette solution présentait l'inconvénient de soumettre au droit de préemption nouvellement institué les très petits immeubles détenus par des personnes physiques. Dans ces conditions, il ne paraît pas utile d'appliquer à des derniers le droit de préemption institué par la présente proposition de loi, et c'est la raison précise pour laquelle l'Assemblée nationale a fixé à cinq logements le seuil à partir duquel un immeuble vendu en bloc pourra faire l'objet du nouveau droit de préemption. J'ajouterai, mes chers collègues, un argument complémentaire. J'ai relu les débats de la première lecture au Sénat. Tout à l'heure, évoquant une proposition amendement relative à la décote, vous m'avez dit, monsieur le président de la commission, monsieur le rapporteur, qu'elle émanait de quelques individus, mais que, finalement, il n'avait pas été adopté. On avait presque le sentiment qu'il s'agissait de personnes un peu... marginales. Bien entendu, aucun sénateur n'est marginal ! Loin de moi une telle idée ! (Sourires .) En tout cas, on avait l'impression qu'il s'agissait d'une initiative plus ou moins erratique, imprévue, survenue un peu par hasard, par le fait de quelque volonté individuelle. Or le sous-amendement en question, n° 57 rectifié, examiné en première lecture, qui visait à remplacer les mots « dix logements » par les mots « cinq logements », a, par exemple, été cosigné par M. Goujon, dont j'ai cru comprendre qu'il était l'un des hauts responsables de l'UMP à Paris.