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Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, s'il fallait choisir un exemple, un domaine, un secteur d'activité pour montrer les limites, les déficiences, l'inefficience du libéralisme, ce devrait être le logement. Si l'on pose que le droit au logement est un impératif, que la mixité sociale du logement est une nécessité pour éviter les ghettos, qu'une politique de qualité en matière de logements sociaux est nécessaire parce qu'il est digne que les logements sociaux soient des logements de qualité et parce que c'est le moyen d'éviter la ségrégation, il est facile d'établir, de montrer, de vérifier - on le constate d'ailleurs tous les jours - que la loi du marché, c'est-à-dire le jeu de l'offre et de la demande, ne permet pas une politique du logement non plus qu'une politique du logement social. Il faut une politique volontariste et il faut - soyons précis - une politique volontariste de l'Etat, parce que - soyons clairs - l'addition des politiques mises en oeuvre par les différentes collectivités locales ne produit spontanément le bien commun ni en matière de mixité sociale, ni en matière de respect du droit au logement et du droit au logement de qualité pour tous. A cet égard, monsieur le ministre, une lourde responsabilité a été prise lors de l'examen de la loi Raffarin du 13 août 2004 sur la décentralisation. Je me souviens tout à fait de cette soirée au Sénat au cours de laquelle fut déposé un amendement, dont certains des auteurs sont aujourd'hui présents, qui avait pour objet de supprimer toute intervention de l'Etat en matière d'attribution de logement social ; M. Patrick Devedjian, qui était alors au Gouvernement et à qui nous avions demandé quelle était la position de celui-ci, n'avait rien dit.
Philippe GOUJON - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Philippe GOUJON

M. Philippe Goujon. Et voilà ! Ce qu'il fallait démontrer ! Entre 70 et 80 %, les chiffres varient, mais ils sont, c'est vrai, considérables, telle est la hausse des prix de l'immobilier enregistrée dans notre pays depuis 1998. La multiplication des ventes par lots ou dites « à la découpe » n'est pas étrangère à cette flambée des prix, même si elle est évidemment loin d'en être la cause exclusive. Et l'on sait bien que c'est à Paris, qui en concentre plus de la moitié, que ce phénomène a pris toute son ampleur, avec 6 378 transactions en 2004, soit 15 % des ventes d'appartements anciens. J'observe aussi que si le marché immobilier du centre ville a dérapé, à Paris comme ailleurs, mais plus particulièrement dans la capitale, c'est d'abord du fait de la raréfaction de l'offre, due, au moins en partie, à la politique de la majorité municipale actuelle. Les évènements dramatiques survenus l'été dernier dans la capitale en sont la malheureuse illustration, jamais le nombre de mal-logés n'a été aussi important que depuis que M. Delanoë est maire de Paris.
Philippe GOUJON - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Philippe GOUJON

M. Philippe Goujon. Tel est le sens de l'amendement que nous présenterons avec le double souci d'inciter à l'achat et d'éviter la spéculation, ce qui est conforme à l'esprit de la présente proposition de loi. Une autre incitation pourrait consister -  et là, je me tourne vers le Gouvernement - en un allègement des droits de mutation, qui permettrait aux collectivités locales de disposer d'un levier puissant, tout en préservant le droit de propriété, et, vous le voyez, je ne me rallie pas aux propositions socialistes. Une telle disposition aurait assez peu d'importance pour certaines collectivités. Je parle sous le contrôle de mes collègues élus parisiens : dans la capitale, en effet, le produit des droits de mutation a doublé depuis 2001. Par conséquent, un allègement des droits de mutation pourrait sans doute être envisagé. J'en fais la demande au Gouvernement. Monsieur le ministre, mes chers collègues, c'est la première fois que le Parlement légifère sur les « ventes à la découpe », et c'est l'UMP qui en est l'initiatrice, et non la gauche, laquelle a beaucoup parlé mais a très peu agi en ce domaine.
Roger MADEC - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. ...sans pour autant en faire notre unique cheval de bataille parlementaire, comme semblent vouloir le faire nombre de membres de notre assemblée. C'est la raison pour laquelle le deuxième volet de nos propositions vise, notamment, à faire bénéficier le locataire souhaitant racheter son logement d'une décote de 10 % minimum, décote qui progresserait de 2 % par année d'ancienneté dans le logement jusqu'à atteindre 30 %. Cette mesure simple et concrète serait un coup de pouce important pour tous les locataires qui ont la possibilité de racheter leur logement. J'ajoute que je partage, bien entendu, l'avis de mon collègue Philippe Goujon selon lequel il conviendra de prévoir une clause afin d'encadrer le dispositif et d'éviter une revente rapide avec plus-value. Enfin, le troisième volet de nos propositions - et il s'agit, là aussi, d'une innovation majeure - vise à réglementer la profession des marchands de biens afin de ralentir les tendances spéculatives. A l'heure actuelle, cette profession mal réglementée incite de nombreuses personnes à se prétendre marchands de biens pour réaliser des opérations spéculatives, notamment dans le cadre de la vente à la découpe. La définition juridique de l'activité de marchand de biens doit être accompagnée d'une véritable déontologie professionnelle permettant de moraliser et de rationaliser les activités de cette profession. La création de ce statut juridique est également accompagnée d'incitations fiscales visant à décourager ces acteurs d'effectuer des opérations de ventes à la découpe. Enfin, les marchands de biens ne pourraient procéder à des ventes par lots que six ans après l'acquisition du logement. Nos propositions forment donc un tout. Elles agissent sur l'ensemble des leviers, c'est-à-dire à la fois sur les acteurs et sur les victimes des ventes à la découpe, limitant les marges de manoeuvre spéculatives pour les uns et renforçant les droits des autres, recourant à des incitations fiscales, imposant des obligations légales et offrant un droit d'intervention efficace en dernier recours aux élus locaux. La mise en oeuvre du dispositif que nous proposons apporterait un coup de frein aux phénomènes spéculatifs de la vente à la découpe. Mesdames, messieurs de la majorité sénatoriale, ce sont des milliers de locataires victimes de ce phénomène de vente à la découpe, vivant dans l'angoisse, qui guettent votre vote sur ces amendements. En conclusion, arrêtons de nous référer à des bilans. En effet, on peut faire dire aux chiffres ce que l'on veut. Nous sommes réunis aujourd'hui pour essayer de protéger des milliers de Français qui, bien souvent, vivaient correctement et qui, du jour au lendemain, connaissent l'anxiété car ils savent très bien qu'ils n'auront pas beaucoup de solutions pour trouver un autre logement.
David ASSOULINE - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: David ASSOULINE

M. David Assouline. Le Gouvernement aurait dû choisir la sienne, et ne pas s'en tenir à cet entre-deux qui ne satisfait ni les uns ni les autres. Faut-il une fois encore rappeler qu'en 2004 plus de 6 300 logements, soit 15 % des appartements anciens, ont été vendus à la découpe à Paris ? Est-il de nouveau nécessaire de constater que, si le phénomène des ventes par lots n'est pas une innovation sur le marché de l'immobilier, il a, depuis quelques années, changé de nature ? Aujourd'hui, les investisseurs immobiliers sont soumis à une très forte pression de leurs actionnaires, qui exigent, comme dans les autres secteurs économiques, un retour sur investissement élevé et rapide. D'où des arbitrages permanents sur la composition des patrimoines et des décisions brutales de vente d'immeubles en bloc à des intermédiaires, qui revendront ensuite au détail. Le Gouvernement, apparemment surpris par l'ampleur des protestations de locataires « vendus » avec leurs immeubles, a décidé de légiférer, en reprenant une proposition de loi émanant de la majorité, après avoir refusé de donner suite aux initiatives des parlementaires socialistes et communistes formulées dès le printemps dernier. Le texte que nous examinons, un peu précipitamment, comme les autres textes qui nous sont soumis d'ailleurs, n'est bien sûr pas à la hauteur des enjeux. Avant de se réfugier derrière le respect des grands principes, certains parlementaires de la majorité devraient se souvenir que le libre jeu du marché n'explique pas à lui seul le phénomène. La spéculation immobilière a été fortement encouragée par un amendement fiscal, suggéré à notre collègue Philippe Marini par la Fédération des sociétés immobilières et foncières, qui a remplacé l'impôt sur les bénéfices imposables de 34 % par une simple taxe de 16,5 % sur les plus-values latentes. Comment ce gouvernement et cette majorité peuvent-ils s'avouer pratiquement désemparés face au marché, alors qu'ils ne laissent passer aucune occasion d'ôter à la puissance publique les armes qui permettent à celle-ci de réguler l'économie ?
David ASSOULINE - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: David ASSOULINE

M. David Assouline. Un exemple des résultats de cette politique, car il s'agit bien d'une politique patiemment et méthodiquement poursuivie, peut être cité : au début de l'année 2005, le fonds d'investissement américain Westbrook a mis en vente des appartements à un prix moyen de 6 780 euros le mètre carré, alors qu'il les avait achetés à des propriétaires institutionnels français en mai 2003 au prix de 3 890 euros le mètre carré. Dans ce contexte, comment de locataires concernés et leurs associations, dans les quartiers parisiens des Ternes, du Roule, des Arquebusiers, de la rue de Montreuil ou du boulevard de Charonne, regroupés dans le « comité d'organisation du Collectif des associations de locataires "découpés" », pourraient--ils se contenter d'une proposition de loi qui n'apporte aucune nouvelle protection réelle ? Ainsi, aucun dispositif ne protège les locataires n'ayant pas la capacité d'acheter leur logement. Plus grave, la suppression de l'exercice du droit de préemption pendant les trois années qui suivent la première vente en bloc, sur la base du prix de celle-ci, prive la puissance publique d'un instrument efficace de lutte contre les dérives spéculatives constatées dans les opérations de ventes à la découpe. Je n'irai pas plus loin : le Gouvernement, en refusant notamment l'interdiction des congés-vente motivés par la spéculation, interdiction que réclament les associations de locataires, marque bien son refus de conférer une portée effective au droit au logement. Le scandale des ventes à la découpe aura au moins eu le mérite de mettre en lumière l'un des aspects de la crise du logement la plus grave depuis la fin de la dernière guerre, qui touche maintenant les classes moyennes, peu à peu exclues de centres-villes menacés à terme de « muséification ». Pourtant, quelques mesures concrètes constitueraient déjà de grandes avancées. Le maire de Paris a ainsi demandé au Premier ministre de faire adopter quatre nouvelles dispositions législatives : la délivrance par la mairie d'une autorisation administrative pour les mises en copropriété d'immeubles d'habitation ; la prolongation de tous les baux en cours pour douze années au moins dans les immeubles mis en copropriété ; un moratoire pour les opérations en cours annulant les congés et instaurant un bail d'au moins douze ans pour les locataires ; la fin de l'exonération des droits de mutation sur les opérations de vente par lots hautement spéculatives. De manière plus large, il est temps que le législateur institue un véritable service public du logement, doté d'outils spécifiques, notamment la promotion d'établissements publics fonciers, la taxation des plus-values excessives sur les ventes de terrains, la gestion en amont des expulsions et le travail sur le parc existant.
Jean-Louis BORLOO (ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.

M. Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement. Monsieur le président, mesdames, messieurs les sénateurs, vous êtes saisis de la proposition de loi présentée par Mme Aurillac et un certain nombre de ses collègues, adoptée par l'Assemblée nationale le 16 juin dernier et qui a déjà subi d'importantes transformations. Permettez-moi d'abord de souligner la très grande qualité du rapport de M. Béteille, sur le plan de la compréhension, de la technique juridique et de l'équilibre nécessaire d'un texte de loi. A l'instar de quasiment tous les autres orateurs, monsieur Desessard, vous venez vous-même, à l'instant, d'identifier le problème comme un « enfant » de la crise du logement. Je dirai plutôt que c'est un enfant « des » crises du logement ou de la crise « des » logements. La spéculation est toujours l'enfant de la rareté. Il est, dans notre pays, de grands équilibres à respecter. En matière de logement, l'équilibre représente un besoin de production qui se situe entre 400 000 et 450 000 constructions par an. Au sein de cette production, généralement assez bien répartie sur le territoire national, le besoin de logements conventionnés, pour lesquels des aides sont versées afin d'assurer un habitat de bonne qualité à l'ensemble de nos compatriotes, est environ de 80 000. La France a respecté ce niveau de production pendant vingt-cinq ans, grâce aux outils d'Etat, aux dispositifs publics, à la création des ZAC, les zones d'aménagement concertées, aux capacités et aux savoir-faire en matière d'aménagements, publics et privés. Puis notre pays s'est « endormi ». Certes, les lois de décentralisation, dite « lois Defferre », ont été votées. Personne ne remet en cause la légitimité de leurs fondements, en tout cas pas le Gouvernement. Cela étant, à l'époque, les responsables de la mise en oeuvre des dispositifs prévus n'ont pas intégré le problème des logements. Pour être plus précis, ils ont considéré, à juste titre d'ailleurs, que la France sortait d'une crise du logement et qu'il n'était donc pas nécessaire de mettre en place des dispositifs particuliers dans le cadre de la décentralisation.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. La ville de Paris, qui a une vocation offensive en matière de logement social, ne pourra que trouver des avantages à disposer de cette capacité à gérer au mieux ses ressources. C'est une faculté qui est offerte par le Gouvernement ; ce n'est pas une obligation. Enfin, je relève les précieuses améliorations proposées par la commission sur les conditions d'information et de nullité. De fait, le Gouvernement préfère l'annulation pure et simple de l'opération et l'attribution de dommages et intérêts à l'intéressé en cas de violation d'un accord obligatoire aux amendes civiles qui s'imputent sur les recettes de l'Etat et dépendent de la décision du juge. Celui-ci doit avoir l'obligation d'annuler l'opération de congé- vente. Les précisions complémentaires envisagées relatives au diagnostic technique, aux transmissions obligatoires du règlement de copropriété, à l'information préalable du conseil municipal, au délai de six ans qui commence à courir à compter de la délivrance et non du compromis, sont autant d'améliorations apportées à la proposition de loi. Elles répondent toutes à notre souci de trouver une solution sans adresser de signaux globalement négatifs. Finalement, la collectivité locale va disposer de tous les moyens d'intervention possibles : du droit de préemption à la modulation des droits de mutation. Le locataire, lui, va bénéficier de l'extension de l'accord collectif du 16 mars 2005, qui, je le rappelle, oblige à proposer un relogement au locataire ne se portant pas acquéreur de son logement et justifiant d'un revenu inférieur au plafond du PLI, c'est-à-dire à peu près 80 % de la population française. Bref, mesdames, messieurs les sénateurs, le texte qui sortira de votre assemblée, prenant en compte l'accord collectif du 16 mars 2005, assorti des éléments complémentaires adoptés à l'Assemblée nationale, des amendements du Sénat et des amendements gouvernementaux devrait, je crois, former un tout cohérent de nature à apporter une solution raisonnable et équilibrée au problème que nous examinons aujourd'hui.
Nicole BORVO COHEN-SEAT - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Nicole BORVO COHEN-SEAT

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Notre pays compte plus de trois millions de personnes qui peuvent être considérées comme très mal logées comparées aux huit millions de personnes qui sont mal logées. Une telle situation n'est pas sans rappeler la grande crise du logement des années cinquante. Des solutions radicales s'imposent donc - c'est d'ailleurs ce que vous avez affirmé, monsieur le ministre. Reste, ensuite, à discuter sur l'efficacité desdites solutions grâce auxquelles pourra se développer une offre de logements accessibles aux demandeurs. Le problème est bien là : en effet, si l'offre est déjà insuffisante, elle est en outre inaccessible pour la plupart des demandeurs. Par cet amendement, nous proposons que l'Etat montre l'exemple en matière de politique du logement : au moment où l'on réfléchit de plus en plus à une dynamisation du patrimoine immobilier de l'Etat et des établissements publics, il importe de faciliter les opérations de construction de logements sociaux prenant appui sur la reconversion de ce patrimoine. Ainsi, dans la capitale, soumise de plein fouet aux opérations de vente à la découpe menées par certains investisseurs - on sait lesquels -, il serait bienvenu que certains bâtiments publics désaffectés, par exemple, deviennent des immeubles locatifs sociaux plutôt que de rester la source de plus-values immobilières. Il est probable d'ailleurs que les mêmes fonds réalisant les ventes à la découpe soient sur les rangs pour acheter des immeubles publics désaffectés et les transformer en sources futures de nouveaux bénéfices immobiliers. Nous souhaitons donc freiner cette dynamique d'exclusion par renchérissement continu de l'offre en faisant des immeubles publics désaffectés la base d'une reconquête par le logement social des quartiers livrés à la spéculation.
Nicole BORVO COHEN-SEAT - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Nicole BORVO COHEN-SEAT

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Nous l'avons déjà indiqué, la vente à la découpe constitue à nos yeux une atteinte grave aux droits des locataires, et nous considérons que c'est en réalité un véritable détournement de la loi de 1989. On constate que les dispositifs existants de protection des locataires, notamment l'accord de 1998 étendu par décret, de fait, ne protègent en rien les locataires des agissements des marchands de biens, véritables professionnels du harcèlement, de l'éviction et de la vente forcée. Et, je le répète, que l'on ne vienne pas nous objecter que nous voulons porter atteinte au droit de propriété ! C'est du droit de spéculer qu'il s'agit ici, et qui plus est, comme l'ont souligné avec moi plusieurs sénateurs, du droit de spéculer abusivement. M. Desessard a montré à propos de la rue des Arquebusiers, dans le troisième arrondissement de Paris, comment en deux ans le prix avait doublé au profit du fonds d'investissement américain Westbrook : dans ce cas précis, ce sont 150 logements qui sont concernés. Lorsqu'on évoque le droit de propriété, on pense au droit de propriété de chacun ; mais ces fonds de pension achètent 150 logements d'un coup, pour les revendre. Je précise tout de suite que, rue des Arquebusiers, les locataires sont très mobilisés et que, pour l'instant, Westbrook n'est pas parvenu à ses fins. Quand est en jeu une plus-value de l'ordre de 90 % en deux ans sur 150 logements, on est loin du droit de propriété ! En conséquence, nous proposons de donner aux municipalités la possibilité de maintenir la vocation locative des logements et de s'opposer le cas échéant à la vente par lots, en fonction du quartier et du parc locatif.
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission n'est pas favorable à la création d'une nouvelle autorisation administrative portant sur la division d'un immeuble. Des dispositions existent déjà qui prennent en compte la sécurité et la salubrité des logements. Pour le reste, il nous semble utile - et, nous inspirant d'ailleurs du rapport de la commission présidée par notre collègue M. Braye, nous le proposerons tout à l'heure - que le maire soit informé du projet de division de l'immeuble, de cette mise en copropriété, sans toutefois qu'elle fasse l'objet d'une autorisation administrative, dont les critères de délivrance nous paraissent d'un maniement très malaisé : la « mixité sociale » est une notion qui, jusqu'à présent, n'a pas fait l'objet d'analyses jurisprudentielles qui permettraient de l'utiliser ; de même, le « marché tendu » me semble relever de l'arbitraire. Par conséquent, l'information du maire et le droit de préemption donné à la commune constituent des mesures suffisantes qui répondent à la nécessité que la commune soit à même d'intervenir.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Je suis heureux de m'exprimer après M. le rapporteur, car ses propos étaient fabuleux ! Sommes-nous maintenant des notaires, des huissiers, ou bien restons-nous des politiques ? Il ne faut pas introduire de mesure administrative supplémentaire, dites-vous. Mais les mesures administratives ne sont que les instruments d'une politique ! Tout le début de notre discussion l'a démontré, la politique que nous voulons, c'est la fin de la spéculation indigne. En refusant toute formalité administrative, que faites-vous, en réalité ? Rien du tout, puisque vous laissez subsister les ventes à la découpe ! Dans vos meetings, dans vos circonscriptions, vous irez proclamer que vous êtes contre la vente à la découpe, alors que, ici, vous vous opposez à toute mesure administrative au motif que cela risquerait de bloquer le processus. Quel est l'objet des deux amendements que nous examinons ? Instaurer un permis de diviser, c'est-à-dire autoriser ou non la spéculation. Or, qui donne cette autorisation ? Le maire. Voilà qui est directement politique ! Prendre des décisions courageuses pour interdire la spéculation, c'est le rôle du politique, c'est le rôle du maire, c'est le rôle des sénateurs et des sénatrices. Sinon, sous le prétexte d'éviter des complications administratives, nous laisserons faire. C'est comme pour la directive Bolkestein : on déplore, on s'indigne, on clame qu'il ne faut surtout pas continuer sur cette voie-là parce que c'est indigne, mais, à Bruxelles, l'UMP vote gaiement la directive. C'est une impuissance politique que vous nous révélez, monsieur le rapporteur : sous couvert de la nécessité de ne pas introduire de complication administrative, vous avouez que, politiquement, vous ne faites rien.