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Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Je vous remercie, monsieur Repentin, de cette question qui va me permettre de préciser la position du Gouvernement. Si l’article 15 maintient le dispositif Robien, c’est parce que nous pensons qu’il présente un intérêt majeur pour inciter les investisseurs privés à diriger leur épargne vers la construction de logements. Nous avons aussi besoin de financements privés dans ce domaine. Je vous ai dit tout à l’heure que, sur les 350 000 logements qui ont été construits à l’aide du dispositif Robien, de 5 000 à 6 000 l’ont été de façon abusive. C’est pour moi un véritable scandale et, pour les familles concernées, c’est un drame. Mon objectif, en proposant la modification du dispositif, est précisément de prévenir le renouvellement de tels abus. Monsieur Repentin, nous allons examiner les choses de façon très précise et remettre à plat l’ensemble du dispositif. Il ne s’agit pas, bien entendu, que l’ensemble du territoire soit éligible au Robien et au Borloo ; il s’agit, au contraire, de réserver l’incitation aux zones où elle est nécessaire. Il est possible que, aujourd’hui, il soit nécessaire de prévoir une incitation fiscale pour certaines communes situées à l’intérieur de la zone C, en raison de l’existence d’un réel besoin en matière de construction de logements financés par le privé. Nous ne nous interdisons rien. Si, à l’inverse, en zone A, une commune n’avait pas besoin d’une telle incitation – mais un tel cas est moins probable –, son classement serait modifié. L’objectif est vraiment d’opérer un recentrage, d’empêcher les abus auxquels ont donné lieu ces incitations fiscales, qui ont conduit des familles dans des situations insupportables. Je tiens donc à vous rassurer, monsieur Repentin. Le classement par zones sera revu tous les trois ans, c’est-à-dire que, en réalité, il sera étudié en permanence. En effet, il s’agit de « faire de la dentelle » sur l’ensemble du territoire, et il faudra constamment examiner la situation de façon très précise.
Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. Je rejoins M. Thierry Repentin : cet amendement est tout sauf rédactionnel. Les dispositions qu’il contient sont suffisamment importantes pour que nous ne le traitions pas comme tel. Je souhaiterais revenir brièvement sur quelques points. Tout d’abord, il faut s’interroger sur le nombre de foyers fiscaux ayant demandé à bénéficier de ce dispositif. Si l’on se réfère au tome II du fascicule « Évaluation des voies et moyens » annexé au projet de loi de finances, on relève que 154 000 foyers fiscaux bénéficient du Robien recentré et que 5 000 autres ont recouru au dispositif pour la construction de logements en zone de revitalisation rurale. Peut-être pourrez-vous, madame la ministre, préciser ces chiffres, mais, en tout cas, ils ne me semblent pas à la hauteur des besoins. Vous entendez diriger l’investissement privé vers le financement de logements locatifs. Cela étant, le véritable problème est celui du déséquilibre extraordinaire existant, pour les foyers modestes, entre l’offre et la demande de logements, créé par l’insuffisance du nombre de logements sociaux. Il n’y a pas assez de logements locatifs, qu’ils soient privés ou publics, pour les personnes modestes. (Mme la ministre s’exclame.) Là est le véritable problème. Les loyers sont exorbitants. Dans certains secteurs, en particulier, ce que vous proposez ne me paraît pas de nature à régler la question.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement vise à répondre à une attente du CNH, le Conseil national de l’habitat. En préambule, j’aimerais en effet citer un extrait des propositions formulées par le Conseil national de l’habitat à propos de l’articulation entre le pouvoir central et les collectivités : « Le Conseil national de l’habitat préconise une approche sollicitant au maximum la volonté et l’efficacité des acteurs locaux, tout en permettant à l’État de jouer au mieux son rôle essentiel de garant. Sans sacrifier l’équité territoriale, il propose de favoriser l’expérimentation et l’adoption de solutions adaptées aux territoires : la territorialisation renvoie en effet à la diversité des solutions plutôt qu’au modèle “classique” de décentralisation. […] La situation des marchés locaux, les besoins des ménages, la structuration des jeux d’acteurs, sont si divers que seule la territorialisation de ces politiques à un échelon pertinent permettra d’atteindre la meilleure efficacité. » S’agissant de territorialisation, le Sénat se doit de répondre à l’appel du CNH. La notion de territorialisation est pertinente, parce qu’elle renvoie directement à la multiplicité des marchés locaux de l’habitat, à la diversité des acteurs engagés dans les politiques publiques du logement et à la plus ou moins grande homogénéité sociale des populations. La territorialisation répond à une logique simple : l’État est dans son rôle quand il fixe les grandes lignes de la politique du logement et les objectifs d’équité territoriale et de solidarité nationale dans le respect de la capacité d’initiative, qui est grande, et d’engagement, qui est souvent saluée, des acteurs locaux, et en accompagnant le développement de cette capacité. En associant le préfet et l’intercommunalité dans la fixation des plafonds de loyers pour les logements relevant du Robien recentré, les acteurs locaux et le pouvoir central agiront de concert et au cas par cas, selon les besoins du territoire. Cette politique du « sur mesure » est plus adaptée qu’un zonage immanquablement moins précis, même s’il devait être révisé tous les trois ans.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Les logements neufs sont normalement soumis à un taux de TVA de 19,6 %, le taux réduit de 5,5 % ne s’appliquant que pour le logement locatif social, l’accession sociale à la propriété en zone de rénovation urbaine, la location-accession sociale et le Pass- Foncier. L’accession à la propriété, en particulier pour les ménages à revenus modestes, est un enjeu fondamental pour le Gouvernement. La création du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt sans remise en cause des dispositifs existants, tel le prêt à taux zéro, et l’extension proposée à l’article 16 du Pass-Foncier aux appartements montrent notre volonté de continuer d’avancer dans ce sens. Nous aurons l’occasion d’en reparler. Le Président de la République vient d’annoncer que le nombre d’opérations bénéficiant du Pass-Foncier passerait de 20 000 à 30 000. Compte tenu de l’effort financier qui est déjà consenti en faveur de l’accession à la propriété, il n’est cependant pas possible d’aller jusqu’à accorder le bénéfice du taux réduit de TVA à tous les bénéficiaires du prêt à taux zéro. Je ne reprendrai pas la conclusion de M. le rapporteur, mais je partage son opinion… J’émets donc un avis défavorable sur cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. M. le rapporteur a indiqué à notre assemblée que si toutes les propositions que nous avons défendues depuis déjà une semaine avaient été acceptées, la dépense atteindrait un total considérable. Or, madame la ministre, chaque fois que nous avons proposé une dépense budgétaire, nous avons inscrit, dans le même texte, une économie équivalente. Je ne reviendrai pas sur le débat de tout à l’heure, mais quand nous proposons de supprimer le Robien pour le remplacer par un dispositif plus équilibré, c’est aussi pour économiser de l’argent. Quant au taux de TVA de 5,5 %, il est vrai que nous sommes favorables à son application aux primo-accédants faisant l’objet d’un accompagnement de l’État au travers du PTZ. Cela a toujours été notre ligne d’action. Madame la ministre, vous avez évoqué l’application du taux de TVA de 5,5 % dans les zones relevant de l’ANRU. Nous avons soutenu cette disposition, y compris pour le périmètre des 500 mètres autour de ces zones. Nous le savons, cette disposition destinée à favoriser l’accession sociale à la propriété, qui nous tient à cœur, comme nous vous le montrerons encore dans la discussion, a un coût. C’est pourquoi nous proposons en parallèle de ramener le plafond de ressources ouvrant droit au PTZ à un niveau qui nous semble véritablement réserver ce dispositif aux ménages aux revenus modestes et moyens, ce qui n’est plus le cas depuis que le plafond du PTZ a été relevé. D’un côté, nous demandons l’application du taux réduit de TVA de 5,5 % pour les primo-accédants afin de favoriser l’accession sociale à la propriété, et, de l’autre, nous recentrons le PTZ sur les ménages qui en ont le plus besoin.
Odette TERRADE - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Dans le cadre de la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat, dite loi TEPA, le Gouvernement a créé un crédit d’impôt lié aux intérêts d’emprunt pour l’acquisition d’une résidence principale. Injuste socialement, inefficace économiquement et aux effets inflationnistes, ce dispositif était pourtant l’une des mesures phares de la majorité pour favoriser l’accession sociale à la propriété des Français. Selon nous, d’autres mesures doivent être prises pour répondre à la grave crise du logement. Les 4,5 milliards d’euros que coûte ce crédit d’impôt auraient pu être employés de manière plus efficace. Mais vos priorités et les nôtres ne sont visiblement pas les mêmes ! Ainsi, des mesures en faveur du prêt à taux zéro pourraient être prises. Les sénateurs du groupe communiste républicain et citoyen sont en effet attachés à ce dispositif et à sa pérennité, tant il a favorisé l’accession sociale à la propriété. Par notre amendement, nous proposons certaines modifications du dispositif, afin de recentrer ses bénéfices sur les ménages les plus modestes et de lui permettre ainsi de jouer pleinement son rôle social. À cet effet, nous demandons que le plafond de ressources ouvrant droit au PTZ ne dépasse pas 50 000 euros. Ainsi évitera-t-on que les banques n’accordent prioritairement aux foyers les moins en difficulté, au détriment des foyers les plus pauvres, les prêts en question. Parallèlement, nous prévoyons d’augmenter le montant de l’avance remboursable, qui est actuellement de 32 500 euros. En effet, il est important de rendre les emprunteurs plus solvables et de leur permettre d’avoir un apport personnel sérieux. Pour toutes ces raisons, nous vous demandons, mes chers collègues, d’adopter notre amendement.
Odette HERVIAUX - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Odette HERVIAUX

Mme Odette Herviaux. Cet amendement a pour objet de durcir les conditions de ressources ouvrant droit à l’avance remboursable sans intérêts du prêt à taux zéro et, corrélativement, d’en augmenter le montant. Le prêt à taux zéro, depuis sa création en octobre 1995, n’a cessé de voir son champ d’attribution s’étendre, mais, dans le même temps, la part à laquelle chacun pouvait prétendre a diminué. Aujourd’hui, alors que l’inflation immobilière est au plus haut, le prêt à taux zéro est plus dilué que jamais : en 2006, environ 250 000 prêts à taux zéro ont été accordés, pour un montant moyen de 15 200 euros ! Lorsque l’on connaît le prix moyen du mètre carré dans la plupart de nos grandes villes – 3 000 euros à Lyon pour un quatre-pièces, par exemple –, je vous laisse apprécier le surcroît de pouvoir d’achat que permet le prêt à taux zéro… Ouvert à de trop nombreux bénéficiaires pour des montants bien trop faibles, le prêt à taux zéro ne remplit plus suffisamment son objectif de favoriser l’accession à la propriété. Parallèlement, cette dernière est devenue singulièrement restrictive, devenant inenvisageable pour la majeure partie des Français. Si 57 % des Français sont propriétaires, les accédants d’aujourd’hui n’ont plus rien à voir avec ceux d’hier. Ainsi, les primo-accédants sont devenus largement minoritaires, que les transactions concernent des biens anciens ou neufs, au profit des investisseurs, et seuls 25 % d’entre eux appartiennent à la moitié la moins aisée de la population. Plus alarmant encore, les ménages dont les revenus sont inférieurs ou égaux à deux fois le SMIC représentaient 16,1 % des accédants en 2005, contre 28,5 % dix ans auparavant. La diffusion de la propriété dans les catégories modestes est donc en net recul. À l’inverse, 55,1 % des accédants en 2005 disposaient de revenus au moins égaux à trois fois le SMIC. Depuis l’adoption de la loi de finances de 2006, puis de la loi de finances rectificative pour 2006, le bénéfice du prêt à taux zéro est ouvert aux ménages aisés, au détriment des plus fragiles. Rappelons en effet que l’accession à la propriété est fermée aux ménages les plus modestes. C’est pourtant sur l’accession sociale que doit porter le principal effort de la collectivité. Comme vous le voyez, madame la ministre, nous ne sommes pas du tout opposés à l’accession sociale à la propriété. Le présent amendement vise donc à ramener les plafonds de ressources ouvrant droit au prêt à taux zéro au niveau qui était le leur avant l’entrée en vigueur de la loi de finances de 2006 et à doubler le montant de l’avance remboursable sans intérêts. La réforme, ainsi équilibrée, ne pèsera pas sur les dépenses de l’État, car nous sommes, nous aussi, très soucieux des finances publiques.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Je ferai une réponse commune à ces deux amendements, dont les dispositifs sont très proches. En proposant d’augmenter le montant du prêt à taux zéro pour les ménages à revenus modestes, le groupe socialiste et le groupe CRC montrent leur attachement à l’accession populaire à la propriété, ce dont je ne peux que me féliciter. Sur ce point au moins, nous sommes d’accord ! En revanche, leur proposition d’exclure du dispositif une partie des bénéficiaires actuels va à l’encontre de l’objectif du Gouvernement de favoriser l’acquisition de leur logement par les ménages des classes moyennes. Cette mesure aurait d’ailleurs un coût élevé, car la diminution des plafonds de ressources préconisée ne permettrait pas, tant s’en faut, de financer le relèvement du montant du PTZ envisagé. Je rappelle, en outre, que les primo-accédants les plus modestes bénéficient déjà de la majoration du prêt à taux zéro et de la TVA à 5,5 %, grâce au dispositif du Pass-Foncier, qui sera étendu aux appartements au travers de l’article 16 du projet de loi, que nous examinerons tout à l’heure. Il y a également la maison à 15 euros par jour. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur ces amendements, tout en se réjouissant, une nouvelle fois, que les groupes socialiste et CRC soient favorables à l’accession populaire à la propriété.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Je souhaiterais convaincre Mme la ministre, s’il en était besoin, de l’impérieuse nécessité de nous mobiliser en faveur de l’accession sociale à la propriété. Les ménages – pas seulement les plus modestes, mais aussi ceux qui appartiennent aux classes moyennes – ont aujourd’hui de plus en plus de mal à franchir le pas, à quitter le secteur du locatif social pour devenir propriétaires. Cela prouve que nous devons améliorer leur solvabilité. Tel est justement, pour partie, l’objet de notre amendement. Dans le même temps, nous devons donner des gages aux organismes qui construisent les logements, afin qu’ils aient l’assurance que leur clientèle potentielle sera plus nombreuse. L’accession sociale à la propriété ne concerne pas exclusivement les sociétés anonymes d’HLM, soit dit à M. Mercier, qui trouve que je les défends beaucoup ! Sont aussi visés les sociétés anonymes de crédit immobilier, les offices publics d’HLM – sujet que vous connaissez bien, mon cher collègue – et les sociétés coopératives pour l’accession à la propriété.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Si nous avons rectifié l’amendement n° 455 pendant la suspension de séance, c’est bien pour tenir compte d’une objection de M. le rapporteur. En abaissant les plafonds de ressources ouvrant droit au prêt à taux zéro, nous risquions en effet d’exclure une partie des ménages de l’accession à la propriété. Notre amendement rectifié vise donc à leur permettre de cumuler le PTZ et le PSLA, le prêt social de location-accession. Ainsi, une partie des ménages qui vivent aujourd’hui dans le parc social pourraient redevenir solvables et, de ce fait, accéder à la propriété. Cela nous permettrait à la fois de faciliter l’accession sociale à la propriété et de libérer un certain nombre de logements dans le parc locatif social pour des gens qui sont aujourd’hui inscrits sur des listes d’attente, et de réduire ainsi ces dernières sans recourir à cet artifice qui consiste à relever les plafonds de ressources limitant l’accès au secteur locatif social. Vous voyez que nous préconisons une sortie par le haut !
Bariza KHIARI - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. Le 14 janvier dernier, madame la ministre, vous présentiez le nouveau dispositif du Pass-Foncier comme un « produit révolutionnaire ». Vous tentiez, par cet effet d’annonce, de faire oublier l’échec rencontré par les maisons à 100 000 euros, lancées par Jean-Louis Borloo en 2005 et qui n’ont jamais séduit ni les particuliers ni les collectivités locales mises à contribution. L’article 16 du projet de loi étend le Pass-Foncier au logement collectif. De quoi s’agit-il au juste ? En apparence, l’objectif est de rendre possible l’accession sociale via un portage foncier en permettant aux accédants à la propriété d’acheter en deux temps, soit les murs puis le terrain de leur logement, soit l’usufruit puis la nue-propriété dans le cas d’un logement collectif. En outre, afin d’améliorer la solvabilité des ménages à revenus modestes, l’application du dispositif ouvre droit au taux réduit de TVA de 5,5 %. Mais qu’en est-il en réalité ? À bien y regarder, ce dispositif ressemble fort à ces contrats dont les clauses, écrites en caractères minuscules, ont tôt fait de se retourner contre vous si vous n’avez pas pris soin de sortir votre loupe. En effet, ce mécanisme conduit à une durée de financement plus longue – souvent égale à trente ans –, alors que les banques sont de moins en moins enclines à prêter sur des durées aussi élevées, et que les taux d’intérêt flirtent avec les 6 % dès que l’on dépasse une durée de vingt ans. Des durées d’emprunt extrêmement longues, combinées à des taux d’intérêt qui s’envolent : le cocktail est explosif, madame la ministre ! Le Pass-Foncier est un dispositif qui cible les familles modestes, celles qui ont souvent le plus besoin d’être mobiles pour rechercher un emploi. Au bout de trente ans, elles seront propriétaires d’une maison et d’un terrain, ou d’un appartement, qu’elles auront dû payer deux fois et demie à trois fois sa valeur. En réalité, ce dispositif, bien que séduisant à première vue, se révèle donc extraordinairement risqué sur la longue durée. Le moindre accident de la vie est susceptible de remettre en cause son équilibre. La garantie de rachat par une personne morale au même prix que celui qui a été payé par l’accédant pendant les cinq premières années, puis avec un abattement de 2,5 % par année de détention supplémentaire, est un bien mince filet de sécurité, qui ne change rien au fond du problème. Les mécanismes de l’accession sociale à la propriété sont grippés, et votre réponse, qui consiste en un allongement de la durée des prêts, est à contre-courant de la tendance actuelle, qui tend à la raccourcir. La priorité reste la construction de logements à loyer modéré. Le Pass-Foncier se révèle être une simple aide, servant à mieux faire passer l’amère pilule de l’endettement sur plus de trente ans. Dans ces conditions, je vous demande, mes chers collègues, de refuser l’extension du Pass-Foncier au logement collectif, la comparaison entre risques et bénéfices étant nettement en sa défaveur.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. En ce qui concerne l’amendement n° 392, la commission soutient l’extension de l’avantage fiscal aux logements construits au moyen d’un Pass-Foncier dans le secteur collectif ; elle ne saurait donc, naturellement, être favorable à la suppression de l’article. S’agissant de l’amendement n° 269, il me semblait que le dispositif qu’il vise à instaurer correspondait à ce qui est déjà la pratique des promoteurs. En effet, ces derniers ne savent pas à l’avance si l’acquéreur potentiel est éligible ou non à la TVA à 5,5 %. (M. Philippe Dallier, rapporteur pour avis de la commission des finances, s’exclame.) Mon cher collègue, lorsqu’un promoteur vend un logement, il ne sait pas quels sont les revenus de l’acheteur, et il ignore donc – du moins en théorie – s’il est éligible ou non au taux de TVA réduit. Il n’empêche que, s’il existe un risque, il vaut mieux prémunir l’acheteur potentiel contre lui, et s’assurer que le taux réduit de TVA profite bien à l’acheteur, et non au constructeur.
Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. Le groupe CRC soutient la demande de suppression de l’article 16 présentée par nos collègues socialistes. On nous propose en effet, avec cet article, d’étendre un dispositif, le Pass-Foncier, dont l’efficacité ne semble pas avoir été prouvée, eu égard au faible nombre de personnes qui y ont eu recours. En effet, aux termes mêmes du rapport, ce seraient 3 000 logements seulement qui auraient été réalisés selon les modalités de ce dispositif, centré pour l’essentiel sur le logement individuel. Le rapport nous indique également que les prix, compte tenu des contraintes de plafond, nuiraient à l’existence même du dispositif, risquant de fait d’exclure de son application des secteurs où le marché de l’immobilier est moyennement ou faiblement tendu. Cette dernière observation ne peut manquer de nous étonner, car relever le prix des logements construits sous le régime défini pour le Pass-Foncier reviendrait à consommer plus sûrement encore les fonds de la participation des entreprises à l’effort de construction et à accroître le taux d’endettement des ménages ! À dire vrai, nous constatons l’absence d’un véritable dispositif d’incitation à l’accession sociale à la propriété dans notre pays. Nous ne disposons plus aujourd’hui que de ce Pass-Foncier, qu’il est pourtant difficile d’adapter à toutes les situations, et du crédit d’impôt sur les prêts complémentaires à taux nul, versé aux établissements de crédit qui le distribuent. Et ce n’est certes pas la mesure de la loi TEPA consistant à ouvrir un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt versés par les ménages qui fait la différence ! Ce crédit, payé en aval, encourage les établissements de crédit à maintenir des taux d’intérêt élevés, très difficiles à supporter pour les emprunteurs. L’article 16 du présent texte est donc un pis-aller ; il ne peut faire sens dans une politique d’accession sociale à la propriété qu’il conviendrait de modifier en profondeur.