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Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. ...d'autant que demande de logement social et faiblesse des revenus vont souvent de pair, y compris dans les villes que l'on pense favorisées par la fortune, qui sont le plus souvent les villes ne respectant pas leurs obligations de construction. Ainsi, si l'on prend cinq des grandes villes des Alpes-Maritimes, qu'observe-t-on dans la réalité ? Cagnes-sur-Mer compte 4,7 % de logements sociaux, Antibes 5,8 %, Le Cannet-Rocheville 6,5 %, Nice 10,9 %. Toutes ces villes sont donc en deçà des besoins et des objectifs. L'office public d'HLM des Alpes-Maritimes a d'ailleurs procédé ces dernières années à la revente d'une part importante de son patrimoine. Or que sait-on de la situation des ressources des habitants de ces villes ? Si l'on en croit les indications fournies par les services fiscaux, 42,5 % des Antibois ne sont pas imposables, tout comme 44,2 % des habitants de Cagnes-sur-Mer ou 45,8 % des résidents du Cannet-Rocheville. De même, 48,4 % des Niçois et 49,2 % des Cannois sont non imposables. Je sais que j'ai pris un exemple extrême, mais c'est pour appuyer ma démonstration. Continuer à mener des politiques d'aménagement urbain sans laisser la place requise à la construction de logements sociaux représente donc, dans les cas qui nous préoccupent, une non-réponse à la réalité des besoins telle qu'elle s'exprime. Parce qu'il faut rompre avec ces logiques, nous ne pouvons que vous inviter, mes chers collègues, à adopter cet amendement.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Cet amendement vise à compléter le dispositif dont nous avons déjà parlé dans la discussion des amendements précédents. Il s'agit clairement de partir des besoins tels qu'ils ont été ciblés, notamment grâce au plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées - en d'autres termes les publics prioritaires -, et d'en permettre la résolution au travers des choix d'aménagement des collectivités locales. Concrètement, sur les zones destinées à devenir l'assise des programmes de logements, la prise en compte des priorités du plan départemental doit être affirmée par la fixation d'un pourcentage de logements sociaux minimal permettant de répondre à la demande. S'agissant des communes les plus en retard vis-à-vis des règles fixées par le code de l'urbanisme, il s'agit de poser le principe de la réalisation d'au moins 50 % de logements sociaux dans tout projet de construction de logements neufs. Encore une fois, c'est une proposition qui tend à favoriser la réalisation de logements sociaux là où il en manque cruellement, alors que les plans locaux d'urbanisme dans une bonne part des communes ne respectant pas les règles du code de l'urbanisme se définissent de manière tout à fait locale, une part importante de ces communes n'étant pas engagée dans une intercommunalité. Enfin, notre amendement offre au préfet la possibilité de faire valoir l'ordre des priorités qui devrait découler naturellement d'une véritable loi portant engagement national pour le logement. Sous le bénéfice de ces observations, mes chers collègues, nous vous invitons à adopter cet amendement.
Jean-Pierre CAFFET - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean-Pierre CAFFET

M. Jean-Pierre Caffet. Tout à l'heure, Thierry Repentin a souligné l'importance de l'article 2 du point de vue des instruments dont pourront disposer les communes afin de construire des logements. Je ne vais pas revenir sur ses propos. En revanche, je rappellerai que les socialistes considèrent qu'une bonne partie de la crise du logement repose sur la pénurie de logements sociaux et de logements locatifs sociaux. Ce sont ces deux éléments qui ont présidé à la rédaction des amendements n° s 403 rectifié et 404. Le paragraphe III de l'article 2 du projet de loi représente un progrès dans la mesure où il permet de « délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit ». Autrement dit, une commune pourra définir dans son plan local d'urbanisme des périmètres dans lesquels une partie devra être consacrée au logement locatif. Je l'ai dit, c'est un progrès par rapport aux dispositions antérieures du code de l'urbanisme, mais cela reste largement insuffisant d'un double point de vue. En premier lieu, le dispositif proposé ne vise pas explicitement la réalisation de logements locatifs sociaux. Une commune pourrait même en quelque sorte en interdire la production. C'est pourquoi nous demandons que cette rédaction soit modifiée et que figure spécifiquement la possibilité pour une commune de définir des périmètres dans lesquels tout programme de logements devra contenir une partie de logements sociaux. Je parle bien d'une faculté et non d'une obligation. En second lieu - c'est ce qui nous inquiète le plus -, le projet de loi prévoit d'insérer ce dispositif à la fin de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, lequel est assorti d'un droit de délaissement. Or nous estimons que cette nouvelle servitude ne doit pas être assortie d'un droit de délaissement, à l'instar de celles qui figurent à l'article L. 123-1 ; je pense à celles qui sont liées au COS ou à la protection du patrimoine. Ce droit de délaissement est un véritable danger à partir du moment où un grand nombre de propriétaires se voyant frappé de cette servitude voudraient vendre leur bien. À ce moment-là, la commune pourrait se trouver dans l'incapacité financière de répondre à leur mise en demeure et cette règle risquerait d'être vidée de son contenu. Il me semble d'ailleurs que le Conseil d'État partage cet avis.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Mme Demessine et M. Caffet ont merveilleusement bien défendu la philosophie de cet amendement. Mon intervention ne portera par conséquent que sur les chiffres, les miens étant légèrement différents de ceux de Mme Demessine et M. Caffet. En effet, nos ordinateurs ont calculé des taux différents ! Cet amendement impose aux communes dotées d'un plan local d'urbanisme, un PLU, de délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage minimum de ce programme devra être affecté à la réalisation de logements locatifs sociaux. En outre, cet amendement oblige les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU à consacrer au minimum 35 % de la surface hors oeuvre de tout programme de construction de logements à du logement social. Ce pourcentage est un minimum pour engager le rattrapage dans les communes soumises à l'article 55. Lorsque ces mêmes communes créent une zone d'aménagement concertée, cette proportion est portée à 50 % minimum.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. L'article L. 123-2 du code de l'urbanisme prévoit que les communes peuvent instituer trois types d'emplacements réservés dans leur PLU. En effet, le PLU peut réserver des terrains compris dans un périmètre déterminé pour cinq ans, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, mais aussi des emplacements pour la réalisation de programmes de logements et des terrains destinés à recevoir de futurs voies, ouvrages publics, installations générales ou espaces verts. L'article 2 du présent projet de loi prévoit une quatrième possibilité : délimiter des secteurs dans lesquels les programmes de logements devront comporter un pourcentage de logements locatifs particuliers, qui pourront, bien évidemment, être des logements sociaux. L'amendement tend à ce que ces quatre servitudes puissent être instituées non seulement dans les zones urbaines, mais également dans les zones à urbaniser, afin de renforcer les outils des communes en matière de politique foncière.
Pierre JARLIER (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Pierre JARLIER
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Le projet de loi tend à permettre l'institution dans les PLU d'une nouvelle servitude dans les zones urbaines. Des secteurs pourront être délimités, dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs définis par le plan. L'amendement n° 111 tend à prévoir que ces catégories de logements devront être définies dans le respect des objectifs de mixité sociale. Le conseil municipal sera libre à la fois d'instituer la servitude, de délimiter les secteurs où elle s'appliquera, de déterminer les catégories de logements devant être construits et de fixer leur pourcentage dans le programme de construction. Toutefois, il devra être tenu compte de la situation locale. Ainsi, dans les secteurs comprenant peu de logements sociaux, le PLU pourrait en imposer. En revanche, dans les secteurs qui en comprennent déjà une forte proportion, il faudrait plutôt prévoir la construction de logements intermédiaires ou privés. La nécessité de respecter les objectifs de mixité sociale figure déjà dans le code de l'urbanisme pour l'institution d'une servitude consistant à réserver des emplacements pour des programmes de logements.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Cet amendement vise à affecter au logement locatif social au moins 25 % de la surface hors oeuvre nette destinée à l'habitation dans les communes où les besoins en logements sont importants. Un seuil de 25 % de logements sociaux dans chaque projet permettrait en effet une mixité sociale dans chaque habitation. En ce sens, cet amendement donne des indications bien plus précises et contraignantes que le présent projet de loi. Celui-ci ne fixe en effet aucun seuil, il donne la possibilité - donc sans contrainte - de délimiter des secteurs où s'appliquerait un pourcentage - qui n'est pas précisé - affecté à des catégories - lesquelles ? - de logements locatifs. Il s'agit donc d'un amendement volontariste ; j'invite tous mes collègues qui plaident en faveur de la mixité sociale à le voter. Je me permets d'insister sur cet amendement, car il est proche des préoccupations exprimées par Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis de la commission des affaires sociales. En effet, dans son rapport, à la , Mme le rapporteur pour avis propose de « subordonner la délivrance des permis de construire, pour tout projet de construction ou de réhabilitation comportant vingt logements ou plus, à la réalisation d'au moins 20 % de logements sociaux. » Mme le rapporteur pour avis limite toutefois l'application de cette idée courageuse aux communes qui n'ont pas atteint l'objectif fixé par l'article 55 de la loi SRU. C'est déjà une première étape positive, mais pourquoi ne pas l'étendre au-delà ? Un objectif de 20 % ou 25 % de logements sociaux par projet paraît en effet raisonnable, puisque les 75 % ou 80 % de logements restants permettraient d'équilibrer financièrement ces logements sociaux. Monsieur le ministre, monsieur le rapporteur, vous avez invoqué hier la mixité sociale pour refuser de construire 100 % de logements sociaux sur des terrains cédés par l'État. Voilà une bonne occasion de montrer que la mixité sociale n'est pas seulement un prétexte pour refuser la construction de logements sociaux.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. La délibération prise en conseil municipal de territorialiser les objectifs en matière de construction de logement social ne saurait créer, pour les propriétaires concernés, une indemnisation au motif qu'ils seraient pénalisés par ce que nous pourrions qualifier de « servitude sociale ». Dans l'hypothèse inverse, nous serions dans une situation ubuesque et, convenons-en, inadmissible. De fait, en France, tout le système foncier est organisé autour du principe de non-indemnisation des servitudes d'urbanisme, y compris d'ailleurs l'interdiction de construire. Lorsque qu'un maire décide qu'un terrain reste en zone verte ou demeure non constructible, son propriétaire ne peut pas pour autant demander à être indemnisé au motif que celui-ci n'a pas été transformé en zone constructible. Notre droit de l'urbanisme ne prévoit pas, à ce jour, de zonage spécifique pour la construction de logements sociaux, contrairement d'ailleurs à ce qui se pratique couramment dans un certain nombre de pays. À cet égard, l'exemple le plus probant est celui des Pays-Bas, où sont indiquées les zones affectées aux logements sociaux, ceux-ci étant par ailleurs classés en trois catégories selon les plafonds de revenus exigés. Il y a là une étrange similitude avec les prêts locatifs aidés d'intégration, les PLAI, les prêts locatifs à usage social, les PLUS, et les prêts locatifs sociaux, les PLS. Aux Pays-Bas, l'approbation de tels plans par le ministre de l'urbanisme vaut en même temps octroi des subventions correspondant au déficit prévisible de ces opérations. Cela fait rêver, quand on songe à la prudence de nos propres règles en matière de logement social ! Il faut donc absolument éviter que, parce que la commune aurait réservé, dans son PLU, un secteur au logement social, les propriétaires puissent demander une indemnisation au motif que leur terrain aurait subi une dévaluation. Si vous aviez choisi, monsieur le ministre, de rattacher ces nouvelles dispositions à l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme et non à l'article L. 123-2, sans doute serions-nous à l'abri d'une telle dérive. Cette question a d'ailleurs fait l'objet d'une longue discussion au sein du Conseil d'État lors de l'examen de ce projet de loi. Je regrette que, à la suite d'un arbitrage interministériel, Bercy ait décidé de rattacher ces dispositions à l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme. Certes, cela permettra de mieux valoriser les propriétés de l'État, mais c'est totalement incompatible avec la création sur notre territoire de logements accessibles à nos concitoyens.
Dominique PERBEN (ministre.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique PERBEN
Fonction: ministre.

M. Dominique Perben, ministre. Le Gouvernement émet un avis défavorable sur l'amendement n° 192 rectifié. En effet, comme l'a dit M. le rapporteur, il n'est pas souhaitable d'imposer un pourcentage unique dans toute la France et sur tout le territoire communal. L'amendement n° 222 rectifié s'inscrivant dans le même esprit, le Gouvernement y est défavorable. Il émet également un avis défavorable sur l'amendement n° 236. S'agissant de l'amendement n° 403 rectifié, je souhaite revenir un instant sur le droit de délaissement. Cette question étant essentiellement juridique, il faut faire très attention, en pesant bien le pour et le contre. Supprimer le droit de délaissement, c'est prendre deux risques : l'un vis-à-vis de la Cour européenne des droits de l'homme, l'autre en termes de droit à indemnisation. Le Conseil d'État a émis un avis tout à fait clair sur ce point. Si le droit de délaissement n'est pas maintenu pour le propriétaire, il y aura droit à indemnisation. Cette indemnisation risque d'intervenir après le bouclage de l'équilibre financier de l'opération, faisant ainsi peser une incertitude sur ce dernier. Nous aurons l'occasion de revenir sur cette question au cours de l'examen du texte, notamment à l'occasion de la discussion d'un amendement ultérieur de la commission. Il y a là, me semble-t-il, une véritable difficulté, qu'il faut étudier très précisément. Il serait en effet regrettable de créer une incertitude juridique. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 403 rectifié. Le Gouvernement est également défavorable aux amendements n os 404, 454 et 238. En revanche, il est favorable aux amendements identiques n os 15 et 109. Les amendements identiques n os 16, 110 et 335 ont déjà donné lieu à un débat assez approfondi. Au fond, la question est de savoir si nous comprenons tous la même chose. Si, par les mots « réalisation d'un programme de logements », on désigne également la transformation de logements à l'abandon ou qui ne sont plus utilisés (M. le rapporteur et M. Thierry Repentin font un signe d'acquiescement.), dans ces conditions, j'accepte bien volontiers de me rallier à l'amendement n° 16 de la commission et de retirer l'amendement n° 494 rectifié.
José BALARELLO - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: José BALARELLO

M. José Balarello. Mme Demessine a tout à l'heure évoqué mon département, les Alpes-Maritimes. Ayant présidé l'office d'HLM de Nice et des Alpes-Maritimes, département où j'ai édifié 25 000 logements sociaux dans 89 communes, je connais bien le problème. Or nombre de communes de la bande littorale sont coincées entre la mer et la montagne. Ainsi, Menton n'a pas de terrains disponibles, car son extension est limitée au nord par la « loi montagne » et au sud par la « loi littoral ». De surcroît, la totalité de son territoire est soumise au plan de prévention des risques. L'article 55 de la loi SRU n'a pas tenu compte de ces éléments. Aussi le conseil général est-il obligé d'aider largement les constructeurs sociaux, alors que ce n'est pas sa vocation initiale, notamment en ce qui concerne les surcoûts fonciers, les acquisitions-réhabilitations et, souvent, la prise en charge des VRD, les voiries, réseaux divers, dans un certain nombre de communes. Grâce à cette aide, ont été lancés cette année 1 560 logements sociaux. En outre, plus de 1 000 prêts à taux zéro ont été signés grâce à des subventions du conseil général aux accédants. Le conseil général des Alpes-Maritimes, qui est d'ailleurs présidé par M. le ministre délégué à l'aménagement du territoire, Christian Estrosi, s'implique fortement afin que soit consommée la totalité de la dotation aux logements sociaux.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Au préalable, je tiens à souligner combien il est difficile de suivre ce débat. En effet, sur divers sujets, notamment à propos de l'article 55 de la loi SRU, les discussions renvoient à différents articles du texte, ce qui nous oblige constamment à faire le lien entre les amendements que nous avons déposés à l'article 9 et ceux qui sont discutés à l'article 2. Très franchement, je crains que tout cela n'aboutisse au rejet systématique des amendements présentés par les groupes qui ne sont pas majoritaires dans cet hémicycle. C'est dommage, car nous aurions pu, ensemble, réaliser certaines avancées. Cela étant dit, j'en viens à l'amendement n° 222 rectifié, que je trouve intéressant, car Mme Demessine pointe du doigt le fait que certaines communes sont aujourd'hui inscrites dans un plan de rattrapage - si je puis dire - de logement social, au motif qu'elles n'en auraient pas suffisamment fait par le passé. Sur les trois dernières années, on constate en effet que certaines communes n'ont pas fait le moindre effort ou que, lorsqu'elles en ont fait, ils ont exclusivement porté sur la réalisation de logements sociaux financés en PLS. Or, s'il est intéressant de faire du PLS dans une perspective de mixité sociale - je préfère pour ma part parler de « diversité sociale » -,...
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Monsieur Vasselle, pour accéder au PLS et pouvoir assumer la charge du loyer, il faut disposer d'un revenu minimum équivalent à deux SMIC. S'il n'est donc pas illégitime de vouloir faire du prêt locatif social, pour autant, il ne faut pas oublier de faire du prêt locatif aidé d'intégration, PLAI, ou du prêt locatif à usage social, PLUS, qui correspondent aux deux catégories de logements sociaux accessibles aux ménages dont les revenus mensuels n'atteignent pas l'équivalent de deux SMIC. Je vous rappelle que 73 % des ménages en logements sociaux ont un revenu mensuel inférieur à un SMIC. Donc, en faisant du PLS, on est sûr que certains ménages ne pourront y prétendre. On sait d'emblée, dès la construction, qu'on favorisera une certaine typologie sociale. Je considère que l'amendement n° 222 rectifié a au moins le mérite de nous montrer cette réalité. Je ne suis pas contre le PLS, loin de là, mais j'estime que, dans le souci d'accueillir tout le monde, il faut faire du PLS, mais aussi des PLAI et du PLUS.
Philippe DALLIER - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Philippe DALLIER

M. Philippe Dallier. Permettez-moi, monsieur le président, de revenir encore une fois sur l'aspect quelque peu caricatural de certains propos. Madame Demessine, ayez l'honnêteté de dire qu'une grande majorité des 742 communes qui sont montrées du doigt ont respecté leur engagement sur la période triennale ! Cessez de dire que ces 742 communes sont hors la loi et qu'elles n'ont rien fait ! En disant cela, vous trompez les gens ! Monsieur Repentin, sur les 300 logements sociaux qui ont été construits dans ma commune en dix ans, il n'y a pas un seul logement de type PLS, pas un seul ! En Seine-Saint-Denis, les bailleurs sociaux ne veulent pas faire du PLS, ils préfèrent faire du PLAI ou du PLA classique. J'aimerais bien, à l'inverse, pouvoir faire aussi un peu de PLS, car la mixité sociale doit s'imposer dans les deux sens. La Seine-Saint-Denis a aussi vocation à maintenir ses classes moyennes, qui, je vous le dis clairement, sont en train de fuir ce département. Certaines spécificités doivent également être prises en compte et ce qui vaut dans un sens doit valoir dans l'autre. Vous avez dit que les quelques efforts qu'avaient faits certaines villes pour respecter leur engagement sur la période triennale portaient essentiellement sur du PLS. Eh bien non ! Comme vous pouvez le constater, il y a aussi des communes qui n'ont fait aucun logement de type PLS et qui aimeraient bien en faire aussi un peu ! (Très bien ! et applaudissements sur les travées de l ' UMP.)
André VÉZINHET - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: André VÉZINHET

M. André Vézinhet. Là, on est vraiment dans la caricature ! Ce qu'a dit M. Repentin est clair : nous ne sommes pas contre le PLS et nous savons que c'est un outil qu'il faut utiliser. Il contribue aussi à la mixité sociale. Donc, il n'est pas question de le condamner. Si je prends l'exemple de mon département, les grandes villes, qu'elles soient de droite ou de gauche, ont à peu près respecté le pourcentage des 20 % ; qu'il s'agisse de Montpellier, de Béziers, de Sète, de Lunel, il n'y a pas de problème. En revanche, s'agissant de la périphérie des grandes villes, des mesures très rigoureuses ont été prises pour empêcher le logement social de trouver sa place, alors qu'arrivent chaque mois 1 500 habitants de plus. Aujourd'hui, un véritable apartheid est en train de se mettre en place dans certaines parties du territoire, relayé par tel ou tel qui, dans ses discours électoraux, garantit que le logement social ne sera jamais accueilli dans la commune, ce qui lui permet d'être élu triomphalement. Face à cette perversion qui est en train de s'opérer, il me paraît bon que le problème soit posé. A cet égard, l'amendement n° 222 rectifié tend à clarifier la situation. Il n'est pas acceptable, alors que l'objectif de mixité sociale est revendiqué par tous, que certains aient recours à tous les subterfuges pour s'en dégager.