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Philippe MARINI - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Philippe MARINI

M. Philippe Marini. L'accord prévoyait notamment une information détaillée du locataire, très en amont de la procédure, et l'obligation pour le bailleur de faire une proposition de relogement aux locataires dont les ressources étaient inférieures à 80 % du plafond pris en compte pour le prêt locatif intermédiaire, ou plafond PLI. Il y a un an est intervenu l'accord du 16 mars 2005. Il a considérablement amélioré l'accord précédent, en prévoyant notamment le droit à l'offre de relogement pour les ménages qui ont des ressources correspondant à 100 % du plafond PLI, non plus à 80 %, ainsi que le droit au maintien dans les lieux pour les personnes âgées d'au moins 70 ans, non plus 80 ans, à la seule condition qu'elles ne soient pas assujetties à l'ISF, ce qui parait une condition tout à fait raisonnable. Le dispositif conventionnel dont il s'agit protège à mon avis correctement les locataires, du moins ceux d'entre eux qui n'ont pas la capacité d'acheter, de telle sorte que la marge de délivrance des congés pour vente s'est considérablement réduite pour les propriétaires bailleurs institutionnels. La présente proposition de loi va plus loin. Elle constitue une réaction à des cas particuliers qui ont été montés en épingle. Je crois qu'elle créera des rigidités importantes et que, en définitive, elle se retournera contre les acquéreurs de logements dans les grandes villes, en particulier à Paris, car tout facteur de rigidité est un facteur de renchérissement, une cause de raréfaction de l'offre, un élément qui risque de peser défavorablement sur le marché. Sur le plan économique, je ne suis donc pas du tout certain, mes chers collègues, que nous prêtions la main à une action favorable aux locataires ou aux candidats à l'acquisition en adoptant cette proposition de loi.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je voudrais rappeler brièvement que, s'il y a un problème du logement, chacun en connaît les raisons, qui sont multiples. La première raison, c'est manifestement que nous connaissons une très forte crise du logement social. À cet égard, les chiffres sont précis, les faits sont têtus : on sait bien que la période 1997-2002 a été catastrophique dans le domaine du logement social. Mesdames, messieurs les sénateurs, vous connaissez les chiffres aussi bien que moi ! Par ailleurs, on constate, cela est vrai, un recul de l'activité des investisseurs et des acteurs traditionnels du secteur du logement. C'est la raison pour laquelle ce texte doit permettre de trouver un équilibre entre le respect du droit de propriété, inscrit dans la Constitution, et la nécessaire protection des locataires. Tel est l'objectif visé au travers des dispositions faisant l'objet de cette deuxième lecture au Sénat de la proposition de loi. Je voudrais en outre rappeler que certains outils sont maintenant disponibles. Le premier d'entre eux, c'est l'accord collectif, qui date tout de même de mars 2005. En outre, il y a ce texte, dont l'examen a commencé au mois de juin 2005. À cet égard, je voudrais répondre très nettement et très concrètement aux interrogations de M. Sueur sur la volonté du Gouvernement. Cette dernière est tout à fait claire : c'est que la discussion de la présente proposition de loi débouche sur la réunion d'une commission mixte paritaire et permette de progresser dans le traitement du sujet qui nous occupe. En effet, nous pouvons certes établir des constats, mais la volonté du Gouvernement est aussi d'agir pour apporter des réponses, ce que permettra le texte. C'est la raison pour laquelle je ne peux que vous inviter, mesdames, messieurs les sénateurs, à débattre des quelques dispositions restant en discussion, s'agissant notamment de la question des seuils, avant que la commission mixte paritaire ne se réunisse et que la loi ne soit promulguée.
Jean-Jacques HYEST (président de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Jean-Jacques HYEST
Fonction: président de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, je voudrais, en préalable à la discussion des articles, formuler une observation générale. La première lecture a permis aux deux assemblées d'aboutir à un accord sur un certain nombre de points. Or, aujourd'hui, l'examen des amendements qui ont été déposés à l'occasion de la deuxième lecture me donne l'impression que nous sommes sur le point de reproduire exactement le même débat qu'en première lecture, et ce sera encore plus vrai pour le projet de loi que nous examinerons demain. Je ne conteste évidemment pas le droit d'amendement, mais je doute qu'une telle démarche apporte quoi que ce soit : il me semble que, lors de la deuxième lecture, nous devrions nous concentrer sur les points de désaccord entre les deux assemblées. Ce n'est pas en recommençant indéfiniment les débats que le Parlement trouvera des solutions. La jurisprudence du Conseil constitutionnel sur les amendements déposés en deuxième lecture est claire, et l'adoption de certains d'entre eux poserait un problème constitutionnel. En outre - la conférence des présidents s'est longuement penchée sur ce point -, plusieurs amendements, que je signalerai lorsque nous en aborderons la discussion, tendent à insérer des articles additionnels qui n'ont aucun rapport direct avec le texte dont nous débattons,...
Jean-Jacques HYEST (président de la commission des lois.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Jean-Jacques HYEST
Fonction: président de la commission des lois.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. ... notamment tous ceux qui concernent le statut des marchands de biens. Selon la jurisprudence récente du Conseil constitutionnel, ces amendements sont irrecevables. Je tenais à formuler ces remarques, car je n'oublie pas qu'il va nous falloir travailler à l'amélioration des méthodes de notre assemblée et, sans doute, du Parlement dans son ensemble. Or l'existence des deux lectures correspond bien au besoin que soient discutés les points qui sont vraiment en litige et sur lesquels un progrès peut être réalisé : certains des amendements que nous allons examiner ce soir ne répondent pas à ce souci, si bien que j'ai l'impression que nous nous retrouvons exactement dans la situation de la première lecture. Cette dégradation progressive de nos travaux, que ceux d'entre nous qui sont parlementaires depuis longtemps ont pu constater, ne me paraît en fin de compte satisfaisante ni pour le Parlement ni pour l'exercice de la démocratie. Articles additionnels avant l'article 1 er
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Mais, mon cher collègue, si nous argumentons, c'est toujours avec l'espoir de convaincre ; sinon, cela ne servirait absolument à rien ! Il a été heureusement décidé que le maire serait informé d'un certain nombre de procédures, notamment de tout ce qui concerne les conditions de la vente d'un immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Informer, c'est bien ; être informé, c'est très bien ; agir, c'est encore mieux. Or il est patent, mes chers collègues, que la multiplication des ventes à la découpe, des achats d'immeubles en bloc qui deviennent des copropriétés et donc sortent du secteur locatif déséquilibre ou est susceptible de déséquilibrer, dans certains cas, le marché et d'aboutir à ce que, dans des secteurs géographiques entiers, on ne puisse plus trouver suffisamment de logements locatifs. Que chacun, que chaque famille, quels que soient ses revenus, puisse habiter dans tous les quartiers de toutes les villes, voilà un objectif qui est conforme à l'idéal républicain ! Que l'on puisse croire, comme certains collègues nous l'ont exposé tout à l'heure, que la régulation par les acteurs financiers - notamment par des opérateurs qui, implantés dans le grand-duché de Luxembourg, ne paient pas les impôts sur les plus-values - produit le bien commun et la capacité pour chacun, pour chaque famille, de louer un logement dans de bonnes conditions, est totalement irréaliste. La réalité est que, malheureusement, ces opérations, si elles se développent - et elles se développent ! -, ont un effet sur l'offre de logements locatifs. Voilà pourquoi il nous paraît nécessaire de confier au maire la délivrance du permis de diviser, qui lui permet de s'opposer à certaines divisions, en particulier lorsque est en cause, justement, l'équilibre nécessaire pour que l'accès au marché locatif reste possible.
Alima BOUMEDIENE-THIERY - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Alima BOUMEDIENE-THIERY

Mme Alima Boumediene-Thiery. Comme vient de le souligner notre collègue, cet amendement vise à instituer un « permis de diviser »  en précisant, comme pour le permis de démolir, les critères techniques et socioéconomiques présidant à son acceptation ou à son refus. Le permis de diviser est un outil de régulation administrative permettant de maintenir un parc locatif privé abordable malgré la pression spéculative que l'on observe sur le marché locatif, notamment dans les centres-villes. Les Verts, plaident d'ailleurs depuis longtemps, dans les différentes instances locales et ici même, pour que cet outil soit confié au maire. En première lecture, le rapporteur s'inquiétait de la complication engendrée par ce permis de diviser. Or, comme il le rappelait lui-même, le droit de préemption existe et dépend des services municipaux existants ; l'examen des dossiers demande déjà du temps. Le coût de l'instruction des permis de diviser est donc un argument d'autant moins pertinent que, si les deux procédures coexistent, elles peuvent faire l'objet d'une seule et même visite à l'issue de laquelle il sera décidé soit de délivrer le permis de diviser, soit de préempter.
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. J'ai souligné la nécessité d'assurer une cohérence entre les différentes dispositions du texte relatives au seuil et qui concernent à la fois les propriétaires, les personnes morales ou physiques, les SCI, et les dispositions des accords collectifs qui ont été négociés entre les différents partenaires du logement et les associations de locataires, qui ont retenu le seuil de dix logements. Par ailleurs, monsieur Sueur, je vous rappelle que, dans la proposition de loi qui avait été déposée par M. Madec et un certain nombre de membres du groupe socialiste, le seuil de dix logements avait été également retenu. Je considère, pour ma part, qu'un immeuble de moins de dix logements n'est pas chose très courante dans les grandes villes et chez les investisseurs institutionnels. Notre souci a été de faire en sorte que cette proposition de loi atteigne son objectif, c'est-à-dire que soit mis un terme au comportement de certaines sociétés institutionnelles, mais de ne pas nous attaquer aux investisseurs personnes physiques, dont la venue sur le marché de l'immobiliser locatif est extrêmement utile pour la construction de logements. Dans ces conditions, la commission émet un avis défavorable.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Lors de la discussion à l'Assemblée nationale, le Gouvernement avait rappelé qu'abaisser le seuil de dix à cinq logements présentait un inconvénient, celui d'intégrer dans ces dispositions des patrimoines familiaux. Cette question avait fait l'objet d'une très longue discussion, car les patrimoines familiaux n'ont strictement rien à voir avec le principe condamné ici de la vente à la découpe. Finalement, le Gouvernement s'en était remis à la sagesse de l'Assemblée nationale. La commission des lois a déposé un amendement n° 2, qui vise à porter ce seuil de cinq à dix logements pour les ventes en bloc d'immeubles, alors que l'amendement n° 31 concerne la vente au détail des logements. J'appelle l'attention sur le fait que ce qui pourrait apparaître comme un élément de cohérence au moment où nous l'examinons deviendrait incohérent lorsque nous aurons examiné l'amendement n° 2. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement, considérant qu'il y a là une véritable difficulté, émet le même avis défavorable que la commission.
Alima BOUMEDIENE-THIERY - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Alima BOUMEDIENE-THIERY

Mme Alima Boumediene-Thiery. L'amendement n° 64 vise à interdire l'usage du congé-vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements. C'est le seul moyen sérieux de protection des locataires « découpés », le seul moyen réel de lutter contre la spéculation immobilière qui s'est emparée de la France, et de conserver un parc privé locatif abordable dans les villes. Vous me direz que l'on touche à la propriété privée, à la liberté de vendre son bien au prix que l'on souhaite. Mais l'intervention politique est nécessaire dans le domaine du logement, car le marché n'est pas équitable, et ce pour plusieurs raisons. Premièrement, les locataires sont très nombreux, alors que les bailleurs sont peu nombreux. Deuxièmement, les locataires ont un besoin urgent de logement, alors que les bailleurs peuvent se permettre d'attendre. Troisièmement, le droit au logement est inaliénable et opposable, et donc supérieur au droit de propriété. Quatrièmement, nombre de ces logements découpés ont été financés par le 1 % patronal. Pour toutes ces raisons, il est donc normal que la société ait un droit de regard.
Roger MADEC - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. Cet amendement, qui porte de six à douze ans la durée de prolongation des baux en cours, a pour objet de garantir les droits des locataires qui ne peuvent pas acheter leur logement et qui sont obligés de partir à l'échéance de leur bail, sans l'avoir souhaité. Le maintien du statut locatif représente le seul moyen de les préserver contre les opérations spéculatives. Je connais par avance les arguments que l'on nous opposera pour refuser cet amendement. Certains d'entre nous diront qu'il faut maintenir un équilibre entre bailleurs et locataires, que c'est tout le sens de la proposition de loi, et que le maintien du statut locatif pendant six ans assurerait aux locataires la poursuite des baux en cours, compte tenu de leur durée. Prévoir une durée de douze ans conduirait, paraît-il, à remettre en cause l'investissement locatif, ce qui aggraverait encore le problème du logement dans notre pays. Se limiter à ces considérations revient à méconnaître la réalité du contexte économique qui sert de toile de fond à la multiplication des opérations immobilières de vente à la découpe. Il existe actuellement une pression spéculative qui s'exerce de manière très forte sur les prix de l'immobilier. L'objectif premier recherché par les investisseurs vise, comme je l'ai dit lors de la discussion générale, la rentabilité à très court terme, quitte à entretenir et à amplifier la spéculation. La recherche d'un équilibre harmonieux sur l'autel des bienfaits de la « main invisible », chère à celles et ceux qui sont partisans du libre échangisme à tout crin et qui se fient à l'autorégulation du marché, n'est pas possible. Sont en présence non pas des locataires et des bailleurs, mais des locataires et des investisseurs intermédiaires qui sont intéressés non par la fonction locative des immeubles, mais par leur seule valeur patrimoniale. Le logement locatif devient alors une valeur boursière ou un titre de créance. Cette situation n'est pas acceptable. Elle accentue la précarisation des locataires qui n'ont pas les moyens d'acheter au prix du marché. La seule façon de préserver ces locataires des actes de spéculation consiste à leur garantir une durée d'occupation suffisamment protectrice. Par ailleurs, qu'en sera-t-il des baux en cours ? L'engagement pris par l'acquéreur étant de six ans, il voudra rendre ce délai intangible. Il y a fort à craindre que les locataires ne puissent rester dans leur logement pendant ces six ans et le nombre d'années restant jusqu'au terme du bail.
Roger MADEC - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. En première lecture, la majorité sénatoriale a remplacé l'engagement de maintenir chaque logement sous statut locatif pour une durée de six ans par une prorogation du contrat de bail en cours, l'engagement ne valant plus qu'à l'égard du locataire en place lors de la vente. De ce fait, elle a créé un droit personnel attaché au seul locataire en place. En deuxième lecture, l'Assemblée nationale n'est pas revenue sur cette modification. Avec cet amendement, nous proposons de transformer ce droit personnel en un droit réel afin de favoriser non seulement le maintien du locataire en place, mais également celui du parc de logements locatifs. Un engagement de maintien sous statut locatif est manifestement plus large qu'un engagement de maintien du locataire en place, car il exige de mettre à nouveau le logement en location. Se limiter à instituer un droit personnel reviendrait à restreindre la portée du dispositif. On peut supposer, sans trop risquer se tromper, que l'incidence du caractère réel de l'engagement sur le parc locatif ne sera pas marginale. En réduisant l'étendue du parc locatif privé, les ventes à la découpe accentuent la tension sur la demande de logements sociaux en augmentant la liste des demandeurs. On peut le constater à Paris, en dépit de l'effort très particulier qui est accompli depuis 2001, n'en déplaise à certains. Ces pratiques purement spéculatives menacent bel et bien l'équilibre de l'ensemble des marchés locatif et immobilier. Les ventes à la découpe, par leur nouvelle ampleur, exacerbent les tendances à la ségrégation sociale dans les agglomérations. Elles chassent des quartiers les populations aux revenus les plus faibles par rapport au secteur considéré tout en renforçant la concentration d'une population aisée dans le centre des villes. Les ghettos ne sont pas réservés aux pauvres : les riches, les presque riches, les moins riches et les moins pauvres ont aussi leurs ghettos. Nous assistons au développement de la société de l'« entre soi », lequel est une des causes importantes de l'échec des politiques de la ville depuis vingt ans, car la fracture n'est pas entre les inclus et les exclus, mais entre les strates sociales. Dès lors, la voie à suivre est celle de la mixité sociale, de l'immersion, de l'éclatement des ghettos pour emprunter « la voie de l'égalité des destins », comme l'écrit Eric Maurin dans son ouvrage, le Ghetto français - Enquête sur le séparatisme social , édité au Seuil en octobre 2004. Or, aujourd'hui, le parc locatif des investisseurs institutionnels est directement affecté par les ventes à la découpe bien qu'il s'agisse d'un parc locatif quasi social, souvent bâti avec des fonds provenant de la participation des employeurs à l'effort de construction. Les prix y sont en général inférieurs à ceux du marché. C'est donc un parc locatif qui permet le maintien dans le quartier concerné de classes aux revenus relativement plus modestes que les revenus moyens constatés dans ledit quartier.
Roger MADEC - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. Cet amendement a pour objet de compléter l'information qui doit être fournie au locataire afin qu'il puisse, en toute connaissance de cause, exercer son droit de préemption lors de la vente en bloc. À cette fin, l'amendement tend à préciser que le diagnostic technique doit présenter une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Il faut en effet éviter qu'au lendemain d'une transaction immobilière les copropriétaires se retrouvent non seulement exsangues parce qu'ils viennent d'acquérir leur logement, mais en outre obligés de supporter des charges auxquelles ils n'avaient pas songé avant d'accepter l'offre d'acquisition. Cet amendement tend donc à compléter l'information du locataire, la perception de la réalité des charges de copropriété ne transparaissant pas clairement à la lecture des seules charges locatives. Il convient également d'agir à titre préventif afin d'éviter que des copropriétés voient s'accumuler les impayés, ce qui aboutit inexorablement à dégrader leur situation.
Alima BOUMEDIENE-THIERY - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Alima BOUMEDIENE-THIERY

Mme Alima Boumediene-Thiery. Cet amendement a pour objet d'étendre de quatre à six mois le délai accordé pour réaliser une vente lorsque l'acquéreur recourt à un prêt. En effet, c'est souvent lorsque l'achat est engagé que l'on formule une demande de prêt. Or l'établissement d'un dossier de prêt exige du temps. L'allongement de ce délai permettra de sécuriser le locataire accédant en facilitant le passage à l'acte d'acquisition par une meilleure préparation financière de son projet. Il convient de poursuivre la démarche qui a été engagée ici en première lecture. Le Sénat avait alors adopté - à l'unanimité, je le rappelle - deux sous-amendements identiques, l'un présenté par le groupe socialiste et l'autre par M. Cambon et plusieurs de ses collègues, visant à porter de deux à quatre mois le délai de réflexion accordé au locataire pour choisir d'exercer ou non son droit de préemption. Dans la même logique, nous proposons d'étendre de quatre à six mois le délai pour réaliser la vente afin de lui laisser le temps de préparer son dossier de financement. Un tel délai n'est pas excessif. Ces six mois donneront au locataire, qui n'a pas toujours les moyens de réagir immédiatement, le temps nécessaire pour prendre les contacts utiles, pour monter son dossier de financement et pour permettre la signature chez le notaire en temps voulu.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2006-03-29
Date: 2006-03-29
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur Cléach, nous avons pu constater que vous considériez ces six ans comme une grande menace pour l'équilibre économique de notre pays ! C'est votre position, et nous la respectons, mais la nôtre est tout à fait différente : les locataires, même s'ils peuvent rester, en tant que tels, un certain temps dans le logement qu'ils occupent, savent bien qu'ils ne pourront pas y rester indéfiniment. Deux solutions s'offrent donc à eux. Ou bien ils achètent, souvent très cher, en tout cas à un prix qu'ils ne peuvent pas maîtriser : ils n'ont absolument rien à dire, ils acceptent ou refusent le prix qui leur est proposé. Ou bien ils partent. Dans ce cas, quelle assurance ces locataires ont-ils de trouver un logement équivalent au même prix, dans le même quartier ou dans la même ville ? Parce que, dans le même temps, la vente à la découpe se développe. Or, plus elle se développe, plus les prix montent et plus il leur devient difficile de trouver un logement locatif au loyer qu'ils payaient antérieurement. Dès lors que, comme je vous y invite, mes chers collègues, on se met à la place de ces locataires, on ne trouve rien à redire à l'amendement que j'ai l'honneur de défendre au nom de mon groupe et selon lequel « le locataire qui n'accepte pas le prix et les conditions de la vente pour le local qu'il occupe perçoit une indemnité d'un montant égal à un mois de loyer hors charges par année d'occupation du logement ». Ce n'est quand même que justice ! On intime l'ordre de partir à une personne qui occupe un logement depuis dix, vingt, trente ans. Ne trouvez-vous pas logique, dans ce cas-là, de lui accorder quelque compensation, monsieur Cléach ? Faisons preuve d'un minimum de compréhension à l'égard de ces familles et sachons prendre en compte le sort qui leur est fait !