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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission est sensible aux problèmes soulevés par cet article. En effet, la taxe sur les logements vacants n'est applicable que dans huit agglomérations françaises et ne permet pas de résoudre les problèmes de vacance sur les territoires périurbains ou ruraux. Il n'en demeure pas moins que le système préconisé par l'Assemblée nationale soulève certaines difficultés. Ainsi, l'assujettissement à la taxe d'habitation pourrait créer de graves problèmes pour les propriétaires qui n'ont pas les moyens d'entretenir des logements dont ils pourraient hériter et qu'ils souhaiteraient néanmoins conserver. Mes chers collègues, afin de tenir compte de la diversité des situations locales, la commission vous soumet donc un amendement tendant à rendre facultatif l'application de la taxe d'habitation aux logements vacants depuis plus de cinq ans et à permettre aux communes, sur délibération du conseil municipal, de l'instituer si elles le jugent opportun. Cela permettra notamment de ne pas instaurer cette taxe dans les zones en déclin démographique où il serait tout à fait contre-productif de prévoir une taxe d'habitation sur des logements vacants qui ne trouvent pas preneurs. Comme l'a très justement souligné notre collègue Gérard Cornu en réunion de commission, je précise qu'il s'agit non pas de créer une nouvelle taxe, mais bien de réintégrer certains locaux dans le champ de la taxe d'habitation. Il importe surtout de lever les difficultés qui pourraient naître de situations dans lesquelles les propriétaires seraient soumis à une double imposition, c'est-à-dire à la taxe sur les logements vacants et à la taxe d'habitation. À cette fin, la commission propose d'interdire aux communes concernées par la taxe sur les logements vacants de faire usage d'une telle faculté. Enfin, la commission ne reprend pas, dans cet amendement, le dispositif de majoration de 50 % de la taxe au bout de dix ans, qui a été adopté par l'Assemblée nationale. Elle estime que la commune, passé ce délai de cinq ans, pourra engager d'autres procédures, notamment la procédure d'abandon manifeste.
André VÉZINHET - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: André VÉZINHET

M. André Vézinhet. Dans le même esprit que l'amendement précédent, il convient à mon sens de mener une « croisade » aussi large que possible contre « ces logements sans personne et ces personnes sans logement », afin de résoudre définitivement cette équation choquante constatée sur le territoire national. À ce titre, nous devons pénaliser les propriétaires qui laissent leurs biens vacants pendant trop longtemps. Deux millions de logements sont encore vacants aujourd'hui, ce qui représente 6,8 % du parc. Imaginez que, par un coup de baguette magique, nous les réintégrions dans leur fonction, qui est d'héberger des individus et des familles : la vie changerait dans notre pays ! Certes, une telle proportion est la plus faible depuis trente ans, mais elle est encore trop importante à l'heure où les besoins en logement sont criants. Dans ce contexte, l'article 7 octies rétablit la taxe d'habitation pour les logements vacants depuis plus de cinq ans et la majore de 50 % pour les logements vacants depuis plus de dix ans. Il s'agit d'une bonne mesure, qui favorisera une meilleure utilisation du parc de logements existants, car les bailleurs privés seront incités à remettre sur le marché des locaux d'habitation vacants, à l'heure où la demande, déjà importante, croît. Il convient, comme vient de le dire M. le rapporteur pour l'amendement qui le concerne, de prévoir une disposition visant à éviter une application uniforme du dispositif. Tel est le sens de l'amendement n° 426 : les logements vacants depuis plus de cinq ans seront assujettis à la taxe d'habitation, sauf si la commune ne décide du contraire par délibération.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Par l'article 7 octies, il nous est proposé d'adopter une disposition tendant à faciliter aux propriétaires la remise en location de leurs biens, au travers d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements vacants depuis une longue période. Elle vise à exonérer d'imposition les propriétaires de logements vacants depuis moins de cinq ans, dans le cadre de la taxe d'habitation, et depuis moins de dix ans, dans le cadre du foncier bâti. Concrètement, cela revient à offrir un avantage fiscal non négligeable aux propriétaires remettant un logement sur le marché locatif, en leur permettant de se délivrer de toute contribution locale, contribution qu'ils auraient normalement payée si le logement n'était pas vacant. À votre avis, mes chers collègues, cette incitation est-elle une mesure susceptible d'aider à la remise en location de logements vacants ou, plutôt, une mesure permettant, une fois encore, de fournir un avantage fiscal non négligeable à quelques propriétaires ? C'est donc très logiquement qu'il nous semble nécessaire de revenir sur cette disposition tout à fait discutable et d'en restreindre sensiblement le champ d'application. La vacance de logements, notamment dans un contexte de hausse continue des loyers du secteur privé, constitue en elle-même un formidable outil de spéculation immobilière, les nouveaux locataires se trouvant bien souvent confrontés à la stricte application des dispositions relatives à la fixation des loyers par référence aux prix du voisinage. L'avantage fiscal induit est donc parfaitement disproportionné, et nous ne pouvons que vous proposer d'adopter cet amendement pour le ramener à des proportions plus raisonnables. Enfin, ultime observation utile, les pertes de recettes pour les collectivités locales subies du fait de l'application du présent article ne sont pas gagées ni compensées. Ne serait-ce que pour cela, sans doute conviendrait-il de se poser la question de l'application d'une telle disposition.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Mortemousque, la commission a cherché, comme je l'ai indiqué en présentant l'amendement de la commission, à trouver un équilibre sur cet article, pour en corriger les excès. Les communes qui ont vraiment besoin de cet outil sont peu nombreuses, mais, manifestement, elles existent. Dans ces conditions, si un vrai besoin se présente pour une commune, pourquoi la priver de cette possibilité de mettre en place un tel dispositif, puisque nous proposons que ce soit elle qui en prenne l'initiative ? Par conséquent, mon cher collègue, puisque nous en avons largement discuté, je vous demande de bien vouloir retirer l'amendement n° 134. S'agissant de l'amendement n° 426, monsieur Vézinhet, votre philosophie est identique à celle de la commission, à une différence près, mais une différence de taille : comme le disait notre collègue Gérard Delfau, vous proposez en fait d'inverser la logique du dispositif prévu. Or, pour ce genre de dispositions automatiques, l'expérience prouve que de nombreuses petites communes ne sont pas toujours informées à temps. (M. Gérard Delfau lève les bras au ciel.) Les mesures s'appliquent donc sans que les élus locaux en soient tout à fait conscients. Pour notre part, nous préférons donner au maire et au conseil municipal qui rencontrent un problème sur leur commune toute possibilité pour mettre en place cet outil s'ils le désirent, plutôt que d'imposer, comme vous le proposez, une application automatique sur tout le territoire, sauf en cas de délibération contraire. En effet, pour qu'il y ait une délibération contraire, encore faut-il que les petites communes soient bien informées. Nous souhaitons donc maintenir l'équilibre auquel nous sommes parvenus avec l'amendement que nous avons présenté. Je vous demande donc de bien vouloir retirer l'amendement n° 426, pour ne pas avoir à émettre un avis défavorable. Quant à l'amendement n° 42, je le répète, la commission a trouvé un équilibre qui lui paraît satisfaisant et qu'elle souhaite conserver. Vouloir être toujours de plus en plus répressif ne me semble pas la bonne formule. Aussi, la commission est défavorable à cet amendement.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Deuxièmement, les SACI sont un outil territorial, un outil d'accession sociale à la propriété. Il convient, globalement, de les soutenir, même si leurs résultats peuvent varier selon les sites. Troisièmement, vous vous demandez, monsieur le rapporteur, si compte tenu de la banalisation des prêts, il est pertinent d'obliger les SACI et le Crédit immobilier de France à s'adosser à un autre partenaire, ce qui libérerait des liquidités importantes qui pourraient être injectées dans le logement social ou dans le logement en général. Après débat, le choix du Gouvernement est parfaitement clair et ce qui est soumis au Parlement l'est donc également : il n'est pas question de créer la moindre obligation d'adossement, ni de principe ni sur les choix, pour les SACI et le Crédit immobilier de France. Si cela doit être un jour, le groupe le fera de lui-même, en toute liberté. Puisqu'il y avait des capacités financières disponibles, un accord est intervenu avec le groupe pour une aide au financement du logement social en France de 350 millions d'euros et 150 millions d'euros. Quatrièmement, la nécessité d'un certain nombre de clarifications juridiques est apparue tout aussi nettement. Par exemple, l'activité bancaire étant désormais exclusivement de la compétence du Crédit immobilier de France, il faut en tirer les conséquences au regard de la loi du 24 janvier 1984, relative à l'activité et au contrôle des établissements de crédit, dite « loi bancaire », en accord avec les SACI et à leur demande. Cinquièmement, s'agissant de l'ancrage, il est institué la possibilité de créer un collège local comme actionnaire ou administrateur des SACI locales. Sixièmement, les SACI restent bien sûr dans la famille du logement social. Enfin, une convention d'objectifs serait signée, hors ordonnance, avec les SACI pour l'intensification de l'accession sociale à la propriété, et cela concernerait 20 000 logements sociaux, dont les trois quarts en « maisons à 100 000 euros », c'est-à-dire bénéficiant de la TVA à 5,5 %, dans des zones de rénovation urbaine. C'est un dossier difficile, d'abord parce que le sujet est lui-même difficile, mais aussi parce que les intérêts peuvent être différents, parfois contradictoires, et il s'agit d'un outil extrêmement important auquel les parlementaires sont attachés. Je m'étais donc engagé devant l'Assemblée nationale à réunir un comité des sages, composé pour l'Assemblée nationale, du président de la commission des affaires économiques, Patrick Ollier, de Gérard Hamel, rapporteur du projet de loi portant engagement national pour le logement, de Pierre Méhaignerie, président de la commission des finances, de François Scellier, rapporteur dudit projet de loi, de Jean Leonetti, membre de la commission des lois et de Michel Piron, président du Conseil national de l'habitat.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Vous transmettrez cette appréciation à Michel Delebarre, je ne suis pas certain qu'il se perçoive comme un alibi. (Sourires .) Le comité des sages a été informé en permanence de l'évolution de la proposition. Ce dispositif s'est construit pas à pas. Nous aboutissons aujourd'hui à une architecture consensuelle. Nous restons dans la famille du logement social, l'Union aura d'ailleurs un poste au sein du conseil d'administration, qui lui est proposé par les SACI. La gouvernance est modernisée mais elle reste dans un dispositif qui est défini et connu. Le chiffrage est arrêté. Les objectifs en matière de construction sont également arrêtés. Le système bancaire est stabilisé, le système d'outil opérationnel SACI est clarifié et stabilisé, dans un consensus quasi général. Monsieur le rapporteur, vous avez posé trois questions supplémentaires auxquelles je peux apporter des réponses positives. Je répète : il sera possible d'avoir des filiales concurrentielles dans le champ du groupe, et l'ancrage local sera renforcé. Quant à la forme juridique il s'agira probablement de sociétés coopératives d'intérêt collectif, SCIC.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Je suis désolée mais j'apporterai une tonalité différente aux propos du ministre. Cet article porte sur la question du statut des sociétés anonymes de crédit immobilier. Une fois encore, c'est dans le cadre d'une ordonnance que l'on nous invite à laisser l'État mettre en oeuvre une importante réforme pour le secteur des HLM, celle qui porte sur le statut et les interventions des sociétés de crédit immobilier. L'évolution qui nous est proposée n'est pas secondaire quand on connaît le rôle des sociétés de crédit immobilier dans le financement de l'accession sociale à la propriété. Dans leur statut actuel, les sociétés anonymes de crédit immobilier sont régies par les articles L. 422-4 à L. 422-4-3 du code de la construction et de l'habitation. Elles constituent d'ailleurs à ce titre un des éléments du mouvement HLM. Cet article, qui définit le rôle et les caractéristiques des sociétés anonymes de crédit immobilier va-t-il être profondément modifié dans le cadre de l'ordonnance qui nous est annoncée ? Ainsi, selon certaines sources, l'un des opérateurs importants en matière de crédit immobilier, la SOCRIF, qui intervient pour aider les salariés de la SNCF à acquérir leur logement principal, serait aussi directement concerné par la mise en oeuvre de l'ordonnance. Que cherche-t-on donc à faire ? Banaliser les sociétés anonymes de crédit immobilier, afin de les transformer en établissements de crédit généralistes ? Cherche-t-on à modifier leur champ d'action et donc effacer leur spécificité pour les faire participer à la mise en oeuvre des nouvelles orientations de la politique du logement dans notre pays, et notamment aux évolutions affectant la politique d'accession sociale à la propriété ? Vous l'avez rappelé, monsieur le ministre, la mutation statutaire des sociétés de crédit immobilier devrait se conclure par le versement, par la Société centrale de crédit immobilier, d'une forme de droit d'entrée de 500 millions d'euros destiné à financer les nouvelles orientations de la politique d'accession sociale à la propriété. Nous ne pouvons accepter une si importante modification par ordonnance et c'est la raison pour laquelle nous vous proposons de supprimer cet article.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur le ministre, compte tenu des interrogations qu'ont exprimées différents collègues siégeant sur toutes les travées de cet hémicycle, il convient, malgré les indications que vous venez de nous fournir, de préciser les choses de façon formelle. Par ce premier amendement, la commission propose la réécriture du 1° de l'article 8 bis A, relatif à la réforme des SACI. Il a tout d'abord pour objet de préciser que les SACI seront transformées, conformément aux négociations engagées entre les différents partenaires, en sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif régies par la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. Il tend ensuite à élargir leur objet social à des opérations dans le domaine des politiques de mixité sociale de l'habitat. Enfin, il vise à prévoir que les nouvelles sociétés pourront toujours détenir des filiales exerçant des activités concurrentielles dans le domaine du crédit immobilier et de la promotion et de la gestion immobilière. En effet, la commission souhaite que l'ordonnance modifiant le statut des SACI garantisse un environnement législatif sécurisé. Ce dernier doit permettre aux nouvelles SACI de mettre en place les synergies nécessaires dans une logique de groupe par l'utilisation et la mise en commun des moyens et compétences de leurs filiales concurrentielles. Ces synergies doivent également pouvoir se concrétiser par la conclusion de tout partenariat, librement négocié, nécessaire à la poursuite et au développement du projet économique et social des SACI. En outre, l'amendement n° 540 fait référence à l'intérêt général pour ce qui concerne l'objet social des nouvelles SACI. Monsieur le ministre, il semblerait que ce point suscite un débat et mérite des clarifications. Il ne faudrait pas que cette référence empêche les SACI de détenir, comme nous le souhaitons tous, des filiales exerçant des activités concurrentielles, activité qui leur donne manifestement les moyens d'atteindre les objectifs que nous leur avons fixés. Tel est l'objet de cet amendement.
Valérie LÉTARD - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Valérie LÉTARD

Mme Valérie Létard. En effet, si un prélèvement est opéré sur un établissement de cette nature, qui vise à accompagner la production de logements, il est souhaitable que ce prélèvement puisse être utilisé à des fins de production ou de réhabilitation de logements sociaux. Après avoir exposé l'objet de cet amendement, je souhaite, monsieur le ministre, obtenir des précisions sur le futur statut des SACI. Le Crédit immobilier de France constitue un réseau composé de SACI et de filiales concurrentielles immobilières et financières. Ces filiales sont essentielles au service des politiques de l'habitat. Or, dans le cahier des charges, qui ne vise que les SACI, rien ne garantit l'intégrité du réseau. Demain, les filiales pourront être cédées au privé sans contredire le cahier des charges proposé par le Gouvernement. Il est seulement indiqué que les SACI ont le droit d'avoir des filiales. C'est pourquoi, monsieur le ministre, je souhaite obtenir votre engagement quant à un régime juridique qui garantisse l'intégrité du système.
Philippe MARINI - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Philippe MARINI

M. Philippe Marini. Il s'agit également d'un amendement d'appel. Monsieur le ministre, on se rapproche d'un processus partenarial s'agissant de cette réforme qui, dans son principe, me paraît utile et nécessaire. Mais je voudrais, à mon tour, appeler votre attention sur quelques points. Votre réponse, si vous êtes réceptif à mes propos, pourrait être de nature à apaiser les quelques craintes qui sont encore susceptibles de s'exprimer. Tout d'abord, je voudrais rappeler que le mérite des SACI est de fonctionner, sur le plan territorial, dans une logique de groupe - vous avez d'ailleurs fait allusion à ce point. Il est donc indispensable de conforter cette logique et de choisir une formulation juridique sans ambiguïté pour ce qui concerne la capacité de détenir des filiales exerçant leur activité dans des domaines concurrentiels. Par ailleurs, il est important de bien préciser, comme le suggère la commission, les aspects statutaires et juridiques s'agissant de la nature coopérative des SACI. Il est non moins important d'indiquer clairement quel sera le statut de la contribution demandée au groupe Crédit immobilier de France sur ses fonds propres. Telle que je la comprends, cette contribution va permettre d'accélérer l'effort de financement de logements en accession sociale, bien nécessaire par ailleurs. Mais une interrogation demeure sur le caractère centralisé ou localisé des investissements qui vont être réalisés à l'aide de cette contribution. L'important est d'accélérer cet effort. Monsieur le ministre, pourriez-vous nous indiquer quelle ventilation serait concevable entre 2006 et 2007 selon les différents niveaux d'intervention ? J'ai cru comprendre que les SACI, qui se sont efficacement défendues, il faut bien le reconnaître, craignent -et je ne leur donnerai pas tort - de devenir ce qu'elles appellent des « supplétifs de politique gouvernementale centralisée ».
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il ressort de ces amendements un certain nombre d'interrogations communes, auxquelles je vais m'efforcer de répondre point par point. Quelle est la nature des opérations envisagées ? Il s'agit de réaliser des opérations d'utilité sociale dans le domaine de l'habitat. C'est clair. Monsieur Marini, je vous rassure : il sera possible de détenir des participations dans des activités clairement concurrentielles. Monsieur le rapporteur, le nouveau statut des SACI, souhaité par tous et qui ne soulèvera pas de difficulté particulière, sera celui de SCIC. S'agissant de l'appartenance au monde du logement social, la réponse est également positive. De surcroît, une place spécifique sera réservée dans le cadre de chaque SACI. L'activité locale, monsieur Marini, restera l'activité locale. La convention d'objectifs de production est une convention générale. Ce n'est pas une convention par site. Il s'agit de bénéficier à la fois de la puissance du groupe et de la réalité strictement opérationnelle. Je rappelle que c'est un contrat de confiance, de bonne foi : il n'y a ni prime, ni peine, si j'ose dire ! Un objectif est fixé pour cinq ans et on verra comment les choses évoluent. En ce qui concerne l'accession sociale, un effort particulier sera fait, à charge pour le groupe des SACI de s'organiser comme il l'entend pour le gérer. Enfin, vous avez souhaité, monsieur le rapporteur, monsieur Marini, compte tenu de la nature coopérative des SACI, que vous soit indiqué clairement le statut de la contribution demandée au groupe Crédit immobilier de France sur ses fonds propres. Les sommes ventilées pour les années 2006 et 2007 s'élèvent à 350 millions d'euros auxquels s'ajoutent 150 millions d'euros, soit 500 millions d'euros au total, et seront destinées à financer des actions en faveur du logement social, c'est-à-dire des constructions ou des réhabilitations lourdes. La délégation de pouvoir est, certes, assez limitée, mais elle est strictement opérationnelle car à un moment donné il faut revenir à l'écriture du dispositif. Quant à l'effort consenti, il est défini et limité. Le Conseil d'État a rendu un avis selon lequel le système n'est ni déraisonnable, ni confiscatoire. La forme volontaire du dispositif sera à mettre en place de manière à arranger au mieux le groupe des SACI, cela va sans dire : ce sera sous une forme budgétaire. Enfin, je vous remercie, monsieur Marini, d'avoir rappelé que le champ de l'ordonnance est précisé dans l'habilitation et que le Parlement peut modifier le texte par voie d'amendement lors de l'examen du projet de loi de ratification. Nous serons donc amenés à revenir devant vous, mesdames, messieurs les sénateurs. Aussi, je vous demande de bien vouloir autoriser le Gouvernement à prendre par ordonnance ces mesures et de considérer ces amendements comme de simples amendements d'appel.