Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement mérite quelques explications, car la VEFA constitue une question importante et les dispositions que nous allons adopter sont attendues par de nombreux élus locaux, surtout dans les territoires où des opérations immobilières sont suspendues, ce qui libère du foncier pour ce type de programmes. Il y en a ainsi actuellement deux dans ma commune. L'article 4 répond à un objectif de sécurisation des opérations réalisées par les bailleurs sociaux à l'aide du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, pratique encore peu répandue pour les opérations locatives sociales, mais qui tend à se développer. Il vise à inscrire dans la loi la pratique résultant de circulaires ministérielles et en vertu de laquelle les organismes d’HLM peuvent acheter des logements en VEFA dans les programmes de construction des promoteurs, à condition que les logements ne représentent pas plus de la moitié du programme. Au-delà, le projet de loi prévoit que les bailleurs devront procéder à des appels d'offres. Cet article doit être analysé à la lumière des annonces faites par le Président de la République, le 1 er octobre dernier, indiquant que les bailleurs sociaux se porteraient acquéreurs auprès des promoteurs, à des prix décotés, de 30 000 logements en VEFA et dont la réalisation n'a pas été engagée faute d'un nombre suffisant de logements « précommercialisés ». C’est ce que nous voyons dans nos communes où il existe des opérations de « précommercialisation » privée. Dans ces conditions, ce mode opératoire est appelé à prendre une place plus importante dans le nombre total de logements locatifs sociaux réalisés dans les prochains mois, alors qu'il ne représente aujourd'hui, c’est vrai, qu'une part encore minoritaire des opérations locatives sociales. Vous savez que les bailleurs hésitaient à se lancer dans ce type d’opérations de peur que le prix du mètre carré soit plus élevé que dans le cadre des opérations qu’ils effectuaient eux-mêmes à la suite d’appels d’offres. La région d’Île-de-France, très réservée quant au dispositif de la VEFA, s’est montrée réticente pour participer aux financements des opérations, jusqu’à ce qu’elle ait la démonstration que les prix pouvaient être égaux, voire inférieurs à ceux résultant des appels d’offres. Ce changement de contexte ne peut qu'accroître mes doutes sur l'opportunité du dispositif proposé par l'article 4. En effet, je ne me représente qu'avec difficulté les conditions dans lesquelles les bailleurs sociaux pourraient être appelés à mettre plusieurs opérateurs en concurrence pour l'acquisition de logements sociaux. Dans le cadre de ces opérations VEFA, le promoteur est à la fois le propriétaire du terrain et le titulaire des autorisations de construire et ce n'est qu'en raison de l'intérêt que présente, pour un bailleur, une opération donnée, de par ses caractéristiques et sa localisation, que l'organisme est amené à devenir propriétaire d'une partie de ces logements. Il est vrai que l’opérateur n’a obtenu les droits à construire qu’après discussion avec le bailleur social, discussion dans laquelle les élus locaux sont très souvent impliqués. À cet égard, le seuil de 50 % de la surface hors œuvre nette totale du programme ne répond à aucune exigence de nature juridique ou économique. Il est même susceptible de créer des difficultés dans les communes qui ont fait usage de la possibilité de délimiter des secteurs à l'intérieur desquels les programmes de logement doivent comporter une proportion minimale de logements sociaux. La commission s'interroge donc sur les conditions de mise en œuvre d'un tel dispositif, en particulier quand la servitude ainsi créée impose une proportion de logements sociaux supérieure à 50 % de la surface totale du programme, dans le cas de figure où les bailleurs sociaux auraient à lancer des appels d'offres. Dans de telles situations, il appartient en effet aux promoteurs, soumis aux exigences liées au respect de la servitude, de rechercher au préalable un bailleur social et de passer un accord avec ce dernier, et aux bailleurs sociaux de mettre en concurrence les différents promoteurs. Ces différentes interrogations me conduisent donc à présenter un amendement de rédaction globale de l'article 4, tendant à supprimer toute référence à une condition de surface pour autoriser les acquisitions en VEFA de logements inclus dans un programme de construction. C’est bien ce que les élus attendent, madame la ministre. Tel est l’objet de cet amendement, qui me semble d’ailleurs répondre aux différentes questions soulevées par Roland Courteau.