Philippe MARINI (rapporteur général.) - Sénat - 2008-12-18
Date: 2008-12-18
Orateur: Philippe MARINI
Fonction: rapporteur général.

M. Philippe Marini, rapporteur général. Cet article important, issu des travaux de nos collègues de l'Assemblée nationale, plus précisément d’une proposition formulée par Gilles Carrez et François Scellier, vise à créer une nouvelle incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, sous la forme d’une réduction d’impôt. Le dispositif propose donc, sur l’année 2009, pour tous les investissements dans des logements neufs destinés à la location, la prise en charge par l’État de 25 % du prix de revient de ces logements, sous la forme d’une réduction d’impôt, étalée sur neuf ans et reportable. Cette réduction d’impôt s’imputerait à raison d’un dixième de son montant total chaque année, sauf la première année, au cours de laquelle l’imputation serait pour deux dixièmes, c’est-à-dire pour 5 % du prix du logement. Le prix de revient du logement ou des logements acquis serait retenu, pour le calcul de la réduction d’impôt, dans la limite d’un montant de 300 000 euros. La réduction d’impôt maximale par opération d’achat s’établirait donc à 75 000 euros, étalée sur neuf ans, à raison de 15 000 euros la première année et de 7 500 euros pour chacune des années suivantes. Selon nos collègues députés, le bénéfice du dispositif serait placé sous les mêmes conditions que l’actuel régime « Robien », c’est-à-dire sous condition de plafonnement du loyer, mais sans plafonnement des ressources du locataire. Toutefois, la réduction d’impôt serait cumulable, le cas échéant, avec la déduction de 30 % prévue dans le cadre du régime « Borloo ». Enfin, cet article introduit par l’Assemblée nationale prévoit que le régime « Robien » serait transitoirement suspendu pour éviter le cumul des avantages. La commission des finances a examiné de façon approfondie ce dispositif au cours des derniers jours. Je peux vous livrer les conclusions, tout au moins provisoires, que nous en avons tirées. Tout d’abord, ce système présente le mérite d’être simple, facile à calculer et son bénéfice est indépendant du revenu annuel du contribuable. Ensuite, ce système est équitable et ne varie pas selon la tranche d’imposition du contribuable, contrairement aux régimes « Robien » et « Borloo », qui « favorisent » les ménages disposant des revenus les plus élevés. La clarté du dispositif proposé peut donc le rendre attractif, notamment auprès d’une clientèle d’investisseurs aux revenus moyens, qui, malheureusement, s’est trop détachée de l’immobilier locatif ces dernières années. Toutefois, notre examen nous a aussi conduits à déceler plusieurs lacunes. Le dispositif présente le risque de favoriser à l’excès les logements de petite taille, qui correspondent non pas aux besoins du marché, mais bien plutôt aux espérances de rentabilité maximale des investisseurs. Chacun sait qu’accumuler trop de petits logements n’est pas une façon pour une commune de favoriser la mixité ou la stabilité d’un quartier. Nous avons également relevé des imperfections de rédaction, limitant l’avantage fiscal supplémentaire accordé au contribuable qui maintiendrait en location un logement ayant déjà été loué durant neuf ans, aux seules locations consenties à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel. Il y a aussi le danger d’un effet d’aubaine, compte tenu de la rétroactivité sur les promesses d’achat de 2008, qui serait lié à l’application de la réduction d’impôt aux « acquisitions de 2009 », alors qu’il serait préférable de viser les promesses signées à compter du 1 er janvier 2009. Enfin, et surtout, la suspension immédiate du régime « Robien » pour une durée d’un an risquerait d’avoir des conséquences négatives sur nombre de projets en cours et d’introduire des incertitudes supplémentaires sur un marché immobilier déjà en crise. Monsieur le ministre, compte tenu de tous ces aspects complexes, la commission des finances a adopté, dans un premier temps, un amendement de suppression de l’article, qui était une façon de vous interpeller. Mais il nous a paru possible, notamment à la suite de conversations que j’ai pu avoir avec M. le rapporteur général de l'Assemblée nationale, d’élaborer un amendement répondant aux objections que nous avions pu nous-mêmes soulever. Tel est l’objet de l’amendement n° 160 qui va être soumis à notre assemblée. En premier lieu, il vise à allonger l’application de la nouvelle réduction d’impôt jusqu’en 2012, afin d’assurer la visibilité auprès des investisseurs tout en l’encadrant dans le temps. En deuxième lieu, il s’agit de ne pas suspendre immédiatement le « Robien », mais au contraire de permettre au contribuable de faire son choix, pour les investissements réalisés en 2009, entre la nouvelle réduction d’impôt et l’application de la déduction existante. En troisième lieu, notre amendement offre un horizon aux investisseurs en substituant à compter de l’année 2010 aux actuels régimes de déduction « Robien » et « Borloo » la nouvelle réduction d’impôt. En quatrième lieu, il limite l'application de la nouvelle réduction d'impôt à l'acquisition d'un seul logement, cela, en particulier, afin d’éviter de trop favoriser la construction de logements de petite taille. En cinquième lieu, il précise les conditions d'entrée en vigueur du recentrage géographique de l'application de ces avantages. En sixième lieu enfin, il précise que la réduction d'impôt, en cas de souscription au capital de sociétés civiles de placement immobilier, est accordée au titre de l'année de la souscription, son montant étant étalé sur neuf ans et, le cas échéant, le solde non imputé au titre d’une année étant reportable sur les six années suivantes. Monsieur le ministre, je précise que la commission retire son amendement de suppression,…