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Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, la raréfaction de la construction neuve et l'importance de la demande en matière de logement social conduisent aujourd'hui à un engorgement des fichiers de demandeurs de logement. Face à cette situation de blocage, la solution qui est aujourd'hui mise en avant par le Gouvernement est le développement de l'offre sur un créneau spécifique. Cette volonté est très nettement exprimée dans l'article 31 bis du code général des impôts et dans l'article 11 de la loi de finances pour 2003. Avec la première de ces dispositions, le Gouvernement avait choisi de modifier les règles en vigueur en matière d'investissement locatif des particuliers en majorant sensiblement l'incitation fiscale issue du dispositif Besson. En fait, il s'agissait essentiellement de permettre aux investisseurs de capter une clientèle moyennement ou relativement fortunée en proposant des loyers de première mise en location particulièrement attractifs. Deux mesures essentielles ont été prises à cette fin : la non-prise en compte d'un quelconque plafond de ressources pour les locataires et le sensible relèvement des loyers autorisés. On connaît le coût fiscal de cette politique pour l'État : il s'élève à 300 millions d'euros si l'on en croit l'évaluation des voies et moyens. Il semble qu'il soit, en réalité, plus important : selon certaines estimations indiscutables, le montant de la dépense fiscale associée à la réalisation du moindre logement « Robien » s'élève à plus de 33 000 euros ! Quant à la seconde disposition, elle consiste à diviser par deux le taux de l'impôt sur les sociétés pour les sociétés d'investissement immobilier cotées, dont les profits sont désormais taxés à hauteur de 16 %, au lieu de 33,33 % auparavant. Cette législation, vous le savez, a largement encouragé les opérations de vente à la découpe. Rappelons, par exemple, que la société GECINA, spécialisée dans cette activité, a ainsi réalisé une économie d'impôt de 400 millions d'euros en 2004 et que, malgré une légère contraction du résultat imposable de l'entreprise, l'économie réalisée au titre de l'année 2005 reste tout à fait substantielle. Là encore, le coût pour l'État, en termes de dépense fiscale, n'est pas négligeable puisqu'il atteint près de 1 milliard d'euros. Par ces dispositions, le Gouvernement a donc opté pour une politique de dépense fiscale au profit de quelques ménages fortunés : un trait a été tiré sur une dépense publique pourtant nécessaire. Si l'on veut lutter efficacement contre l'instauration d'un marché du logement profondément ségrégatif, si l'on veut éradiquer la paupérisation des quartiers d'habitat collectif, les dépenses publiques pour le logement doivent être réorientées vers les priorités que sont l'offre locative sociale et l'accession sociale à la propriété.
André VÉZINHET - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: André VÉZINHET

M. André Vézinhet. Nous proposons, par cet amendement, la suppression de l'amortissement Robien. En le déposant, nous avons tenu compte de ce que nous avons entendu en avril 2003, lorsque le ministre de Robien expliquait dans sa conférence de presse annonçant la mise en oeuvre de ce dispositif que son objectif était de « redonner de l'air » au logement locatif. L'amortissement Robien - aménagé depuis la réforme fiscale de 2006 - consiste à octroyer des réductions d'impôt substantielles aux particuliers qui achètent des logements en vue de les louer. Cette mesure vise à accroître l'offre locative, mais elle fait surtout le bonheur des promoteurs, qui vendent ainsi des appartements « comme des petits pains », et des investisseurs, dont l'avantage fiscal peut s'élever jusqu'à 25 000 euros ; au demeurant, son niveau moyen est loin d'être négligeable : 14 400 euros. Le « Robien » est un dispositif à plusieurs détentes, qui favorise les Français suffisamment aisés pour pouvoir acheter un logement qu'ils n'habitent pas, au détriment des propriétaires occupants, pourtant si souvent présentés par le Gouvernement et par le rapporteur comme l'une des cibles privilégiées du présent projet de loi. D'ailleurs, combien de fois n'avons-nous entendu, depuis le début de l'examen de ce projet de loi, que l'accession à la propriété était le rêve de tous les Français et qu'il était urgent de les aider à le réaliser ! En l'occurrence, les réseaux de commercialisation vantent plutôt les avantages fiscaux : « Les impôts sont votre cauchemar. Vos nuits son hantées par des songes de défiscalisation... La loi Robien vous permet d'investir dans un logement neuf pour vous créer du patrimoine en réduisant vos impôts », lit-on sur le site web de l'un d'entre eux. À l'heure du « Robien », le rêve d'accession à la propriété cher à M. Borloo - nous sommes ravis de vous voir au banc du Gouvernement, monsieur le ministre, car vous nous avez beaucoup manqué jusqu'à présent -...
André VÉZINHET - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: André VÉZINHET

M. André Vézinhet. ...s'est transformé en rêve de soustraction à l'impôt ! En outre, le dispositif Robien favorise d'autant plus les investisseurs qu'ils sont fortunés. Ainsi, les réseaux spécialisés proposent souvent des packages assortis d'un concours bancaire de 100 %, où le locataire est trouvé par l'agence et le loyer, garanti par une assurance ; bref, le tout est vendu comme un produit financier. À ce titre, l'amortissement Robien est symptomatique de la marchandisation du logement puisqu'il en fait purement et simplement un produit financier. Or qui dit produit financier dit impératif de rendement -  et le Robien en garantit un de 6 % -, mais rarement impératif d'intérêt général. De fait, si le « Robien » satisfait les investisseurs, il représente un coût important pour la collectivité : plus de 68 % de l'aide apportée par l'État pour un logement PLUS - prêt locatif à usage social -, pourtant socialement plus utile. Or ces avantages fiscaux ne sont rien d'autre que des cadeaux, les contreparties exigées étant bien maigres : un plafond de loyer au niveau du marché, à 19,89 euros le mètre carré en zone A, à 13,82 euros en zone B et à 9,94 euros en zone C ; aucun plafond de ressources pour les locataires titulaires du bail. Contestable de par sa nature même, l'amortissement Robien l'est également au regard de ses résultats. En permettant d'aider à guichet ouvert les investisseurs privés, il renforce la hausse des prix fonciers et immobiliers ainsi que celle des loyers et contribue à aggraver le poids du logement dans les dépenses des ménages, au détriment d'autres dépenses utiles à la croissance économique et à l'emploi. Et quelle est l'incidence du « Robien » sur le développement d'une offre locative sociale nouvelle ? En fait, ce dispositif alourdit les handicaps, déjà nombreux, que subissent les bailleurs sociaux : terrains coûteux, entreprises accaparées, appels d'offres infructueux. Enfin, faute d'un ciblage par l'État des territoires où existe une forte pénurie de logements, les logements « Robien » se sont multipliés dans les villes moyennes où le foncier est moins rare, se positionnant sur le marché du « standing ».
Alain VASSELLE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Le rapport de M. Braye est riche d'enseignements et je m'en inspire pour la défense de certains amendements. Ainsi, il y est écrit notamment : « Votre commission estime indispensable, pour augmenter le nombre de logements privés conventionnés, que les propriétaires bénéficient d'une aide de l'État suffisamment attractive pour les inciter à louer leurs logements à des personnes disposant de revenus modestes ou intermédiaires. » Le Sénat avait adopté un dispositif d'exonération de 30 %, qui a été porté à 45 % à l'Assemblée nationale. Mon amendement n'a d'autre objet que de renforcer le dispositif fiscal qui a été présenté par la commission : il prévoit un abattement de 50 % de la base d'imposition de la taxe sur le foncier bâti. Je suis prêt à le retirer si le Gouvernement me dit très précisément quelle sera l'incidence budgétaire des différentes mesures contenues dans ce projet de loi. Je ne suis pas persuadé que le Gouvernement puisse le faire aujourd'hui, mais j'aimerais que la présentation des projets de loi à venir s'accompagne du calcul de leur impact sur le projet de loi de finances et le projet de loi de financement de la sécurité sociale. En effet, alors que nous passons notre temps à dénoncer le poids de l'endettement public en France, nous adoptons quasi quotidiennement des mesures qui engendrent des dépenses importantes et qui ne font donc que renforcer la situation difficile dans laquelle se trouve le pays. Cet amendement est un amendement dépensier, mais, encore une fois, je suis prêt à le retirer si l'on me dit quel sera l'impact financier réel de l'ensemble du projet de loi.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Vasselle, il est difficile de vous répondre précisément, mais on peut distinguer quelques grandes catégories. Au fond, il y a trois sujets dans ce texte dont le principe est d'inciter à la construction de nouveaux logements. Au-delà de toutes les mesures de simplification réglementaire et de sécurisation juridique, au-delà de la possibilité pour l'État de mettre à disposition de manière plus simple - et à des prix qui ne sont pas nécessairement optimaux du point de vue de ses finances - des terrains lui appartenant ou appartenant à des entreprises placées sous sa tutelle, que nous reste-t-il ? Il nous reste un « Robien recentré » ou un « Borloo populaire », dont la mécanique globale doit être la même. Le dispositif est recentré sur des publics plus modestes, mais il ne devrait pas, selon les estimations du ministère des finances, connaître un développement excessif. Je mentionnerai deux autres mesures d'ordre financier. La première a été, me semble-t-il, votée ici à l'unanimité : c'est la compensation de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties au profit des collectivités locales. Il s'agit, en réalité, d'un transfert de charges des collectivités locales vers l'État. En termes de dépenses publiques globales, le montant est équivalent, et je pense qu'il était sain de procéder ainsi. La seconde mesure concerne la TVA à 5,5 % pour les sites où l'on veut faire de l'accession très sociale à la propriété. Dans ce cas, la question est de savoir s'il faut considérer la perte de recettes fiscales liée à la différence entre ce qu'aurait rapporté l'application du taux normal et ce que rapportera l'application du taux réduit ou s'il faut considérer que, faute d'un taux de 5,5 %, les maisons en question n'auraient pas été construites. Pour ma part, j'incline à penser que ce dernier point de vue est le bon. Cela étant dit, j'approuve sans réserve la méthode consistant à mesurer l'impact budgétaire des dispositions qui sont proposées. C'est en raison du poids financier de certains dispositifs lourds du plan de cohésion sociale que l'on avait fait une loi de programmation sur cinq ans, avec une budgétisation annuelle : ainsi, on y voit donc clair jusqu'en 2010.
Alain VASSELLE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Monsieur le ministre, je vous remercie de cette réponse claire, qui nous permet d'avoir une idée de l'impact financier de la loi. Cela étant, je pense qu'il serait bon - je le dis à l'intention de M. le rapporteur pour qu'il puisse en faire part au président de la commission des affaires économiques et j'espère que le Gouvernement acceptera de se prêter au jeu - que nous puissions, après une année d'application de la loi, en mesurer l'effet budgétaire. Si j'ai bien compris, on travaille essentiellement par redéploiements et le poids des prélèvements obligatoires ne devrait pas augmenter. Il s'agit simplement d'un jeu de chaises musicales entre les budgets des collectivités territoriales et le budget de l'État. Sur le projet de loi de financement de la sécurité sociale, le présent texte, a priori , ne devrait pas avoir d'incidence, ce dont je me réjouis, car ce n'est évidemment pas le moment d'accroître les déficits sociaux. Mais cela ne me consolerait pas pour autant s'il devait accroître le déficit du budget de l'État ! Monsieur le président, compte tenu des éléments d'information qui m'ont été apportés, je retire mon amendement. Il sera toujours temps de le reprendre si cela apparaît nécessaire lorsque nous aurons dressé le bilan financier de l'application de cette nouvelle loi.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. L'article 7 bis vise à instaurer un nouveau dispositif d'incitation fiscale à l'investissement immobilier, appelé à se substituer au dispositif Robien. Certaines garanties ont été introduites dans cet article afin d'éviter que le nouveau système ne présente les mêmes défauts que le dispositif Robien, s'agissant notamment du niveau des loyers pratiqués. Précisément, à quels niveaux se situeront désormais les loyers proposés dans ce cadre ? Un studio de 35 mètres carrés se louerait 525 euros par mois, soit un demi-SMIC. Le loyer serait de 1 050 euros pour un logement de 70 mètres carrés de surface utile, c'est-à-dire un logement destiné à un jeune couple avec un enfant en bas âge ou un enfant à venir. Pour un quatre pièces de 80 mètres carrés, le loyer s'établirait à 1 200 euros. Dans tous les cas, il s'agit malheureusement de loyers nettement supérieurs aux possibilités financières de la très grande majorité des demandeurs de logement. Les logements correspondant aux investissements réalisés seront en fait davantage destinés aux couches moyennes, pour peu qu'elles puissent consacrer plus de 1 000 euros au paiement de leur loyer. Si l'on garde à l'esprit le taux d'effort des ménages, on se retrouve en effet avec des revenus atteignant 4 000 à 5 000 euros mensuels, ce qui, vous en conviendrez, semble fort éloigné du cas le plus souvent rencontré dans le logement social. Le « Borloo populaire » ne peut donc pas être un outil de résolution de la demande de logement, mais il reste un outil de défiscalisation importante des investissements immobiliers, une sorte d'assurance sur le rendement. Nous ne pouvons donc que vous inviter à adopter notre amendement de suppression de l'article 7 bis .
Jean-François VOGUET - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-François VOGUET

M. Jean-François Voguet. Cet article, introduit du fait de l'adoption d'un amendement du Gouvernement, consacre la disparition du dispositif Robien en tant que tel puisqu'il s'agit de le « recentrer ». Cette disposition traduit en fait un aveu, celui de l'inadaptation manifeste du dispositif Robien, qui s'est révélé particulièrement coûteux pour les finances publiques, à la résolution du problème essentiel que constitue la crise du logement dans notre pays. Monsieur le ministre, mes chers collègues de la majorité sénatoriale, vous avez beau jeu de dire que la construction de logements a connu une relance en 2005. La réalité est que cette relance procède aussi de la réalisation des logements Robien, dont un grand nombre sont vides, vous le savez, notamment dans les villes de province. On a vendu sur plan à des investisseurs plus ou moins fortunés des logements qui allongent aujourd'hui la liste des logements vacants. Le dispositif Borloo se présente donc comme une sorte d'alternative à un dispositif qui n'a réellement résolu, trois ans après son adoption, aucune des difficultés majeures rencontrées par les demandeurs de logement. Dans sa forme actuelle, le dispositif Borloo peut-il effectivement répondre à cette demande ? Nous considérons qu'il tend à mettre à la disposition des investisseurs un produit conduisant à proposer des loyers d'un montant encore trop élevé. Comme l'a souligné Mme Demessine, un studio de 35 mètres carrés destiné à un jeune couple demeurant à Paris sera défiscalisé à concurrence d'un loyer principal plafonné à 556,50 euros par mois. Un logement à vocation familiale de 70 mètres carrés sera loué plus de 1 000 euros par mois. Tout laisse donc à penser qu'il ne s'agit pas d'autre chose que d'un dispositif fiscal sans effet tangible sur la situation du logement. Quand on sait que 70 % des demandeurs de logements parisiens ont des ressources inférieures au plafond de ressources des logements PLA-intégration, c'est-à-dire des logements loués à 5,14 euros par mètre carré et par mois, les logements Borloo, aux prix qui sont prévus, ne répondent évidemment pas aux besoins. Notre sous-amendement tend donc à réduire de manière sensible les loyers proposés à la première location pour les ramener à un niveau plus conforme à la réalité de la demande. Comment, en effet, pourrait-on comprendre que de l'argent public soit utilisé sans résultat réel sur les problèmes de logements que rencontre un nombre croissant de nos compatriotes ?
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission ne peut, bien entendu, qu'être défavorable aux amendements de suppression n os 24 et 248, car cet article vise à réformer le dispositif Robien dans un sens que nous avons souhaité à de nombreuses reprises. Sur l'amendement n° 190 du Gouvernement, la commission des affaires économiques a émis naturellement un avis favorable, car elle estime tout à fait opportun l'élargissement du dispositif « Borloo populaire » aux sociétés civiles de placement immobilier. Tout en approuvant la rectification apportée par l'amendement n° 191, qui est certes cohérente, la commission s'est interrogée, monsieur le ministre, sur la nécessité de préciser dans la loi que les montants des plafonds visés sont « arrondis au centime d'euro ». Cet élément lui paraît en effet relever davantage du domaine réglementaire La commission a donc émis un avis favorable sur cet amendement, sous réserve de la suppression de cette précision. La commission n'a pas eu le temps d'examiner le sous-amendement n° 545, compte tenu de son dépôt tardif. À titre personnel, j'y suis cependant tout à fait défavorable, car il remet en cause l'équilibre du dispositif gouvernemental, qui a prévu une limitation des loyers du « Borloo populaire » à un niveau au plus égal à 70 % des loyers de marché, c'est-à-dire 80 % des plafonds du dispositif Robien. La commission émet un avis défavorable sur l'amendement n° 421 rectifié, car la notion de « loyer de marché » est trop imprécise pour être inscrite dans la loi : par définition, elle varie en fonction des différents bassins et marchés d'habitat. Par ailleurs, cet amendement remet en cause l'équilibre général voulu par le Gouvernement puisque, comme nous l'a indiqué M. le ministre, les loyers seront inférieurs de 20 % à ceux qui sont prévus dans le dispositif Robien. En ce qui concerne l'amendement n° 249, j'observerai que M. Repentin s'est fort judicieusement réservé la présentation du seul amendement du groupe socialiste qui, dans cette liasse, recevra un avis favorable de la commission : il est, en effet, identique à celui qu'elle a elle-même présenté ! (Sourires .)
Roger MADEC - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. Le « Borloo populaire », introduit dans le projet de loi portant engagement national pour le logement par un amendement du Gouvernement, est un nouveau dispositif fiscal visant à encourager les particuliers à acheter des logements pour les louer à des loyers plafonnés par l'État. Les avantages fiscaux seraient assortis de contreparties sociales, avec des loyers plafonnés aux trois quarts du prix du marché soit, à Paris, environ 15 euros le mètre carré. Les nouveaux logements Borloo ne s'adresseront donc pas aux classes populaires, mais aux classes moyennes. Il ne s'agit pas d'opposer telle catégorie à telle autre, d'autant moins que la crise du logement touche des ménages appartenant aussi bien à l'une qu'à l'autre, ni d'ignorer l'effet de modération des loyers que pourrait avoir ce dispositif, mais il faut regretter l'absence de « Borloo social », c'est-à-dire d'une aide fiscale à la création, par des particuliers investisseurs, de logements accessibles aux plus pauvres, aux mal-logés, aux sans-toit. Telle est la démarche qui inspire le présent amendement. À Paris, sur 100 000 demandeurs de logements sociaux, 70 % ont des ressources inférieures au plafond permettant d'accéder à un logement PLAI. Ce sigle caractérise les logements sociaux aux loyers les plus bas, environ 5 euros le mètre carré, destinés aux personnes dont les revenus sont les plus faibles : moins du SMIC à Paris, pour une personne seule ; et je vous laisse imaginer la difficulté de vivre avec un tel revenu à Paris... Or, dans la capitale, sur les 4 000 nouveaux logements sociaux financés chaque année - et l'effort qui est ainsi accompli mérite d'être souligné -, moins de 700 sont des logements PLAI, faute de crédits accordés par l'État. La création de logements sociaux devrait se redresser, mais le nombre de logements PLAI reste très limité. Voilà pourquoi nous souhaitons la suppression de cet article.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Introduit par un amendement de notre rapporteur, l'article 7 quater vise à constituer un parc locatif social « temporaire », grâce à un dispositif distinguant la propriété de l'exploitation de certains logements. Le système proposé permet la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un contrat de démembrement temporaire de propriété, pour une durée minimale de quinze ans, entre un usufruitier-bailleur social et un nu-propriétaire investisseur privé, qui devient plein propriétaire à l'issue de la période de dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété. Le financement du logement est ainsi partagé entre le nu-propriétaire et l'organisme social, lequel finance la seconde partie de l'acquisition en recourant à un emprunt et bénéficie d'un prêt réglementé en cas de conventionnement du logement. La commission estime qu'un tel dispositif est de nature à faciliter la construction de logements sociaux sur des territoires où le prix du foncier est élevé, sans solliciter les fonds propres des bailleurs ou les finances des collectivités territoriales. Ce mécanisme est d'ailleurs déjà utilisé par plusieurs opérateurs HLM, qui ont réalisé des opérations de construction dans ce cadre, notamment en Île-de-France. Je ne fais que résumer ici, chacun en a conscience, la philosophie générale du dispositif telle qu'elle a été défendue par notre rapporteur lors de la première lecture. Ce dispositif doit cependant être amélioré. En effet, si, au terme de la période d'usufruit, le logement réintègre la logique du marché et que son loyer subit une forte, voire très forte majoration, nous aurons fabriqué, en créant cet outil incitatif, une sorte de « bombe à retardement ». Notre amendement, qui a reçu le soutien de nombre d'acteurs du droit au logement, notamment l'Union nationale des centres communaux d'action sociale, vise donc à encadrer plus précisément les loyers de « sortie » du dispositif, en limitant à 10 % la hausse du loyer pratiqué au terme de la période d'usufruit.