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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Desessard, je ne reviendrai pas sur l'excellente démonstration que nous a faite M. le ministre tout à l'heure. L'amendement bâti initialement par la commission des affaires économiques et repris par la commission des lois était certes séduisant sur le plan de la philosophie et des principes. Mais, au-delà, il y a la technique et la réalité du terrain et, de ce point de vue, comme l'a démontré M. Jarlier, le dispositif présenté finalement par la commission est incontestablement plus souple, plus simple et devrait être plus efficace et plus respectueux de la diversité des territoires. S'agissant de l'histoire, mon propos n'était pas de dire que la solidarité était plus grande dans les pays nordiques qu'en France, d'autant que le partage de la plus-value s'y pratique différemment selon les pays. Ce que je voulais dire, c'est qu'aux Pays-Bas les terrains n'existeraient pas sans les efforts coûteux et permanents de l'État pour les maintenir hors d'eau. La moitié du territoire des Pays-Bas n'est là que grâce aux pompes et aux digues. Ces dernières exigent des travaux gigantesques et impliquent des frais d'entretien excessivement importants pour l'État, qui ne fait que se rembourser en reprenant 80 % ou 85 % de la plus-value. C'est à cette histoire-là que je faisais allusion. Sur l'amendement, la commission émet un avis défavorable.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Malgré ce qu'a dit M. le rapporteur sur la diversité des territoires, je trouve que la taxe sur la plus-value, qui prend donc en compte l'ampleur de cette dernière, était mieux adaptée. Les plus-values étant importantes dans les zones urbaines, les propriétaires et les spéculateurs des grandes villes subiraient davantage cette taxation. Cela permettrait de lutter contre la spéculation, alors que taxer tout le monde, comme cela a été démontré au cours du débat, va mécontenter le plus grand nombre et ne résoudra pas le problème. M. le rapporteur a dit qu'aux Pays-Bas une taxation importante des plus-values se justifiait par le rôle actif que joue l'État hollandais dans le maintien des terres hors d'eau. Mais, monsieur le rapporteur, qu'est ce qui accroît la valeur des terrains situés en zones urbaines ? Ce n'est pas le terrain lui-même, et ce n'est pas non plus le travail du propriétaire ; ce qui accroît la valeur du terrain, ce sont les réseaux de transport, les écoles, les services publics...C'est le travail des collectivités locales et de l'État. Pourquoi votre raisonnement concernant les Pays-Bas - on comprend très bien la valeur du coût engendré par le maintien des digues - ne s'appliquerait-il pas à tous les efforts qu'effectuent l'État et les collectivités locales pour améliorer la qualité de vie ? Pourquoi un terrain n'a t-il pas la même valeur dans la Creuse qu'à Paris ? Parce qu'à Paris la valeur du terrain est augmentée par le travail social, par le travail de la collectivité locale, de l'État : ce sont les écoles, les bibliothèques, les musées et l'ensemble des activités culturelles qui donnent de la valeur à ce terrain. Il serait dès lors tout à fait juste qu'il y ait un retour vers la collectivité, au travers d'une taxation à 50 % de la plus-value.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est défavorable à cet amendement pour deux raisons. La première raison tient à une différence d'appréciation concernant la notion de logement conventionné. Le logement conventionné, qui est un logement aidé, n'est pas la marque identitaire des difficultés que peut rencontrer une commune, soit au titre de sa fiscalité, soit au titre de la nature de sa population. Vous nous proposeriez une augmentation réelle des péréquations entre départements ou entre collectivités locales, nous pourrions en débattre utilement. Mais prendre le logement conventionné comme élément de péréquation de richesse et de pauvreté entre les communes ne me paraît pas correspondre à la réalité des communes qui souffrent. La seconde raison pour laquelle je suis défavorable à votre amendement repose sur le fait que ce n'est pas le stock qui est important mais bien l'effort consenti par les collectivités locales dans le cadre du programme de rattrapage sur vingt ans tel qu'il est prévu par la loi SRU. Or votre amendement n'intègre pas cette notion. Par voie de conséquence, je n'en vois pas le sens, ni au titre des publics fragiles, ni au titre de la péréquation, ni au titre de l'effort de rattrapage à engager.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La démarche de notre collègue Thierry Repentin est tout à fait intéressante, et même très pertinente puisqu'elle s'inscrit directement dans la philosophie d'accompagnement des élus bâtisseurs que la commission a souhaité défendre. Je rappelle d'ailleurs que la réforme de la dotation globale de fonctionnement et des dotations aux collectivités territoriales aux fins de tenir compte de l'effort de construction de ces dernières entre pleinement dans le cadre du pacte national pour le logement. Il nous a d'ailleurs été indiqué qu'une étude allait être menée en concertation avec l'Association des maires de France afin de présenter une proposition sur ce sujet, dans le cadre de la loi de finance pour 2007. Ainsi, mon cher collègue, bien que très pertinente, votre proposition ne m'en apparaît pas moins prématurée puisqu'il convient d'attendre les conclusions des concertations que je viens d'évoquer. Au demeurant, si elle était adoptée, votre proposition ne serait pas opératoire, car vous suggérez de définir les conditions de cette majoration dans la prochaine loi de finance, c'est-à-dire la loi de finance pour 2007. En conséquence, mon cher collègue, je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement afin de m'éviter d'y donner un avis défavorable.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je vous confirme, monsieur le sénateur, que l'Association des maires de France, que nous avons saisie, s'est déclarée favorable à une réflexion sur la DGF. Le 25 octobre dernier, j'ai été officiellement saisi par M. le Premier ministre du soin d'instituer, avec le ministre délégué au budget et à la réforme de l'État, un groupe de travail concernant ce point. Vous n'ignorez pas que le comité des finances locales, qui est garant des accords successifs complexes entre l'État et les collectivités locales dans des catégories différentes - rurales, littorales, touristiques, non touristiques, la dotation de solidarité urbaine, dotation de solidarité rurale - représente un atout maître, si j'ose dire, en ce domaine. Il a également été saisi, et ni l'Assemblée nationale ni le Sénat ne peuvent avancer sans une expertise approfondie de sa part. Je vous propose donc que l'on attende qu'un certain consensus prenne forme entre le groupe de travail et le comité des finances locales, comme nous l'avons fait pour la DSU.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Cet amendement va dans le même sens que le précédent mais il a un objet différent : il traite de la dotation d'intercommunalité. Je suis tout à fait d'accord avec vous, monsieur le ministre, le Comité des finances locales a de grands mérites. Nous ne pouvons toutefois méconnaître qu'il représente toutes les catégories de communes et de collectivités et que ce n'est pas forcément dans une telle instance que l'on peut faire les choix radicaux qu'appelle aujourd'hui la situation du logement social. En ce qui nous concerne, nous proposons tout simplement de pondérer la part de la dotation de la DGF qui va à l'intercommunalité au regard de l'action des collectivités en matière de logement social. La DGF inclut la DSU. Nous savons, monsieur le ministre, les efforts qui ont été faits en la matière et qu'il faut poursuivre. S'y ajoutent encore la dotation de solidarité rurale, la dotation forfaitaire et la dotation d'intercommunalité. Au départ, la dotation qui, à la suite de la décision prise sur l'initiative de Daniel Hoeffel, est devenue la dotation forfaitaire, retenait les logements sociaux comme critère, de même que le nombre de kilomètres de routes et le nombre d'élèves dans les écoles. Puis, pour soutenir l'intercommunalité, on a créé la dotation d'intercommunalité. Cela partait d'un bon sentiment, puisqu'il s'agissait de développer l'intercommunalité. Maintenant, l'intercommunalité est très développée. Mais la dotation d'intercommunalité n'a que très peu de fonctions péréquatrices, malgré l'existence de quelques correctifs : ce n'est pas parce que l'on est une intercommunalité que l'on est riche ou que l'on est pauvre, c'est tout à fait indépendant. Comme il se trouve que les intercommunalités sont de plus en plus souvent compétentes en matière de logement, je crois qu'il serait extrêmement judicieux, plutôt que d'avoir un système mécanique dans la dotation forfaitaire et, surtout, dans la dotation d'intercommunalité, de pouvoir pondérer cette dernière de telle sorte que les intercommunalités qui investissent dans le logement social perçoivent relativement plus que les autres. Cet amendement est l'occasion de vous demander, monsieur le rapporteur, monsieur le ministre, ce que vous pensez de cette suggestion.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le président, cet amendement étant lui aussi un amendement d'appel, nous allons bien entendu le retirer. Je ferai toutefois observer que la réflexion de M. le ministre sur nos institutions est très pertinente. À considérer la composition du Sénat, de l'Assemblée nationale, des conseils généraux, de l'ensemble des maires de France, on constate que, dans toutes ces instances, les banlieues ou les quartiers en difficulté, s'ils sont représentés, ne le sont pas à la mesure du poids de leur population. Il faut y réfléchir, car, de fait, nous aboutissons souvent à des consensus qui, dans les cités, dans les quartiers difficiles, ne font pas l'unanimité. Cependant je note - et c'est pourquoi nous retirerons cet amendement - que vous réfléchissez à la DGF. Certes, cela fait vingt ans que nous ne cessons d'y réfléchir, mais j'ai le sentiment que vous trouvez quelque pertinence à repenser la dotation d'intercommunalité à la lumière du logement social, et c'est important.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement, dont l'adoption n'induirait aucune dépense nouvelle pour l'État, vise simplement à apporter un correctif territoire intercommunal par territoire intercommunal. Vous le savez, mes chers collègues, les communautés d'agglomération ont la possibilité d'instituer, sur la base du volontariat, un système de répartition de la richesse issue de la taxe professionnelle unique, la TPU, qu'elles perçoivent en lieu et place des communes. Elles disposent pour ce faire de la dotation de solidarité communautaire, la DSC. Si la loi a laissé une très grande liberté aux élus pour la mise en place de ce système, que l'on peut qualifier de système de péréquation, elle précise néanmoins que la DSC, lorsqu'elle est instaurée, doit respecter au moins deux critères : le poids de la population de chacune des communes et le potentiel fiscal, sans doute afin qu'une partie de la richesse créée par la TPU revienne aussi aux communes « émettrices ». À aucun moment il n'est fait référence aux charges que supportent parfois les communes pour le compte de l'intercommunalité. À l'heure où nous débattons d'un projet de loi portant engagement national pour le logement, il me paraît pertinent que figurent parmi les critères dont il devra être tenu compte non seulement la population et le potentiel fiscal par habitant, mais également le pourcentage de logements locatifs sociaux. Notre objectif est non pas de faire du logement locatif social le critère prépondérant, mais de contraindre le conseil communautaire à se poser la question de savoir s'il représente ou non une charge pour les communes membres du périmètre et, en quelque sorte, à la « compenser ». Tel est, monsieur le ministre, mes chers collègues, l'objet de cet amendement, dont l'adoption, je l'espère, encouragera les communes à accueillir spontanément des logements locatifs sociaux sur leur territoire.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. J'avoue que je suis partagé. J'estime à titre personnel - mais cela n'engage que moi, et sûrement pas la commission - que la DSC n'est pas forcément une bonne solution : si l'on veut pouvoir mener une vraie politique communautaire, une vraie politique intercommunale, il faut s'en donner les moyens financiers et ne pas en redistribuer une grande partie par l'intermédiaire de la DSC. Dans l'EPCI que je préside, il n'y a pas de dotation de solidarité communautaire, et personne ne s'en plaint. Si l'on choisit de recourir à la DSC, et dans la mesure où la moitié des crédits concernés peuvent être répartis selon des critères propres à chaque intercommunalité, il me paraît de bon sens de rendre obligatoire le critère du logement social. La commission a donc décidé de s'en remettre à la sagesse du Sénat. Monsieur Blanc, je souscris tout à fait aux arguments que vous venez d'exposer. Les villes demandent un certain équilibre. Celles qui n'ont pas suffisamment de logements sociaux ne contribuent manifestement pas au maintien de cet équilibre, non plus que, dans l'autre sens, celles qui en ont trop. Certaines villes des Yvelines, mon département, comptent plus de 85 % de logements sociaux et leurs maires, qui ne sont pas de ma sensibilité politique, ont désormais pour seul but de diminuer cette proportion : il faut effectivement une vraie mixité sociale, ce qui suppose d'accueillir des personnes de toutes catégories socioprofessionnelles. Quoi qu'il en soit, tous ici espérons que les erreurs du passé ne seront pas renouvelées : elles ont été suffisamment lourdes pour qu'on en reste là. Persister dans l'erreur devient une faute.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est évidemment embarrassé, parce que cet amendement porte sur une affaire interne concernant l'EPCI et ses membres. Nous ne voyons que des avantages à faire du logement social un critère ; mais il faudrait y ajouter les efforts particuliers en faveur de l'emploi sur certains sites, ainsi que le logement d'urgence. Je formulerai cependant une réserve. Il me paraîtrait en effet de bonne relation institutionnelle que l'ADCF, l'AMF et l'ACUF, l'Association des communautés urbaines de France, émettent un avis destiné au Sénat : certes, la Haute Assemblée se déterminera comme elle l'entendra, mais il me paraît difficile qu'elle ne tienne pas compte de ces trois institutions représentatives. J'oserais presque vous suggérer, mesdames, messieurs les sénateurs, que cette consultation puisse avoir lieu dans le cadre du groupe de travail sur la DGF - bien que celle-ci, nous en sommes d'accord, ne soit pas concernée en l'occurrence - et que vous attendiez la fin de ses travaux pour prendre une décision. Je précise au passage que l'instruction que nous avons reçue du Premier ministre fixe la date de la remise des conclusions du groupe de travail à la fin du premier trimestre de 2006. Cela étant, si cet amendement est maintenu, le Gouvernement s'en remettra à la sagesse du Sénat.
Philippe DALLIER - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Philippe DALLIER

M. Philippe Dallier. L'une des meilleures façons d'aider les communes ou les EPCI qui construisent et qui ont des populations nouvelles est peut-être de changer la règle qui permet de prendre en compte cette population, notamment dans les dotations de l'État. Aujourd'hui, une augmentation de la population n'est validée après un recensement général ou un recensement complémentaire que si la population a augmenté de 15 %. Or 15 %, c'est énorme ! Dans ma commune, lors du recensement de 1990, nous avions 17 500 habitants. Lors du recensement de 1999, nous en étions à 18 500. Aujourd'hui, nous en sommes probablement à 20 500, d'après les statistiques données par EDF et Gaz de France, ce qui ne fait que 10 % d'augmentation, si je puis dire, car 10 % sur les dotations de l'État, cela commence à faire beaucoup d'argent. Or nous ne pouvons pas faire valider le recensement complémentaire parce que nous n'atteindrons pas 15 %. Il faut attendre un recensement général. On peut ainsi perdre cinq, six, voire sept années de réévaluation avant de pouvoir faire valider. Cette mesure étant d'ordre réglementaire, nous n'avons pu déposer d'amendement. Mais nous pensons qu'il faudrait ramener ce critère de 15 % et à 7 % pour permettre la prise en compte plus rapide des populations amenées par des constructions nouvelles. J'évoquerai maintenant la DGF et l'effet péréquateur de la DSU. Nous ne percevons que la part forfaitaire de la DGF. En dix ans, la moyenne annuelle a été de 0,93 %. Si vous ajoutez l'inflation, nous avons perdu l'équivalent de 10 % des dotations d'État. Pour les villes qui perçoivent la DSU, notamment depuis sa modification, l'effet péréquateur est très important, car le nombre de logements sociaux est pris en compte dans les critères. Il y a donc déjà des mécanismes qui permettent d'accroître cet effet péréquateur.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Le projet de « maison à 100 000 euros » a pour objet de favoriser l'accession sociale à la propriété, en particulier dans les quartiers où sont menées des opérations de rénovation urbaine. Pour effectuer de telles constructions, il est possible d'utiliser le bail à construction, qui est d'ailleurs utilisé de plus en plus souvent, et qui permet à la collectivité territoriale de mettre le terrain à la disposition de l'accédant, moyennant le versement d'un loyer souvent fixé à un faible niveau. Une fois remboursées les sommes correspondant à la partie construite, ce qui dure, en général, de dix ans à vingt ans, l'accédant bénéficie d'une option d'achat sur le terrain lui permettant d'en devenir propriétaire. Toutefois, pour favoriser ces opérations, il est indispensable de permettre aux accédants de devenir propriétaires du terrain dans une période comprise entre dix ans et vingt ans. Or, en vertu du droit actuellement en vigueur, les baux à construction sont conclus pour une période de dix-huit ans à quatre-vingt-dix-neuf ans. En conséquence, cet amendement prévoit que, lorsque le preneur fait le choix d'acquérir le terrain dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété, la levée de l'option met fin au bail à construction à tout moment, y compris si elle intervient avant une durée de dix-huit ans.
Alain VASSELLE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Monsieur le ministre, vous avez raison, un organisme d'HLM vend sur la base de l'estimation des domaines. Mais l'objectif visé par les auteurs de l'amendement était d'éviter que, pendant un délai de cinq ans suivant la vente, celui qui s'est porté acquéreur d'un logement HLM au prix de l'estimation des domaines et qui a réalisé une plus-value pouvant aller de 50 % à 100 % du prix d'acquisition, ne puisse profiter de cette situation et que le logement puisse être recédé à un autre acquéreur dans les mêmes conditions que celles qui avaient été offertes au premier occupant. Nous n'allons pas réécrire l'amendement maintenant, mais il faudra que nous y réfléchissions d'ici à la deuxième lecture. Il est nécessaire de garder le caractère social des logements pendant un temps suffisant. Les logements HLM ne sont pas faits pour permettre aux locataires de réaliser une plus-value. Ce serait contraire à toutes les mesures que nous avons décidées depuis le début de l'examen de ce texte.
François ZOCCHETTO - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: François ZOCCHETTO

M. François Zocchetto. Il s'agit tout simplement d'autoriser les collectivités territoriales, en premier lieu les communes, à vendre les logements locatifs conventionnés avec l'État qu'elles possèdent. En effet, aujourd'hui, les offices d'HLM ou les sociétés d'économie mixte peuvent vendre des logements HLM et des logements conventionnés, mais les collectivités territoriales ne le peuvent pas. Monsieur le ministre, lorsque j'avais interrogé votre prédécesseur chargé du logement, il m'avait répondu que cette disposition figurerait dans le projet de loi. Malheureusement, elle n'y figure pas. Je propose donc de réparer cette omission pour faire en sorte qu'à partir de maintenant les communes, mais aussi les communautés de communes qui sont propriétaires de logements HLM, puissent vendre leurs logements, en particulier à leurs occupants, dans les conditions qui sont définies par le code de la construction et de l'habitation. En adoptant cet amendement, le Sénat apportera une réponse aux nombreux maires, en particulier aux maires ruraux, qui attendent une solution à ce problème depuis des années.
Jean-Marie VANLERENBERGHE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Marie VANLERENBERGHE

M. Jean-Marie Vanlerenberghe. Ce sous-amendement vise à compléter l'amendement de la commission des affaires économiques, afin de restaurer, notamment au profit de certaines catégories d'établissements publics, l'exonération d'impôt sur les sociétés existantes sur les résultats tirés des opérations d'aménagement, de lotissement et de rénovation urbaine. Cette exonération est en effet réservée aux seuls établissements publics fonciers et d'aménagement créés en application du code de l'urbanisme, ainsi qu'aux SEM ayant conclu une convention au titre du deuxième alinéa de l'article L. 304 du code de l'urbanisme. Le présent sous-amendement permet donc de placer dans la même situation fiscale, outre les sociétés d'économie mixte, les sociétés d'habitation à loyers modérés, les établissements publics fonciers d'aménagement précités, les établissements publics locaux d'aménagement, les offices publics d'habitation à loyers modérés, les offices publics d'aménagement et de construction et les sociétés anonymes de coordination d'organismes d'habitation à loyers modérés.
Jean-Marie VANLERENBERGHE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Marie VANLERENBERGHE

M. Jean-Marie Vanlerenberghe. Depuis le passage de Mme Lienemann au ministère du logement, les communes n'ont plus la possibilité de bénéficier de tous les prêts accordés aux offices d'HLM ou aux SEM pour la construction de logements locatifs sociaux, notamment des logements de type PLUS. Elles ne perçoivent de subventions que dans l'hypothèse d'une acquisition-amélioration. Cette exclusion des communes est d'autant plus difficile à comprendre qu'il leur est demandé de redoubler d'efforts pour accélérer le rythme de construction de logements sociaux. Pour encourager les communes à participer à l'effort de construction, cet amendement tend à poser le principe que les collectivités ont droit à l'ensemble de prêts et subventions accordés par l'État, non seulement pour l'acquisition-amélioration, mais aussi pour la construction de logements sociaux. Ainsi, devant la diversité des choix qui leur seront proposés - PLUS, PLS et PLAI -, ces collectivités pourront financer des programmes de logement locatif pour toutes les populations.