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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je remercie notre collègue Gérard Delfau d'aborder cet important problème, bien réel, dont nous avons déjà débattu en commission. L'idée est fort intéressante. Le groupe de travail sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement, que je présidais, l'avait considérée. Néanmoins, ainsi que vous l'avez vous-même souligné, une telle orientation ne peut être prise à la va-vite. Elle requiert un travail d'expertise entre l'État, les représentants des bailleurs et ceux des locataires. Faute d'avoir pu mener suffisamment à bien ce travail jusqu'à présent, il n'est pas possible que nous engagions de la sorte ce processus. Néanmoins, je rappelle que nous avons franchi un premier pas avec la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, puisque nous avons prévu que des compensations puissent être versées aux entreprises d'assurance de dommages qui proposent la souscription de contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés respectant un cahier des charges social établi par l'UESL. J'ai bien noté votre souhait, mais je crois qu'il serait prématuré d'instaurer ce fonds de garantie, sans concertation et sans expertise préalable - vous l'avez d'ailleurs souligné avec beaucoup de pragmatisme et de réalisme. Cependant, il s'agit d'un dispositif important qu'il faut mettre en place. Mais j'aimerais entendre le Gouvernement ; peut-être a-t-il des informations à nous communiquer. Monsieur Delfau, le débat est maintenant ouvert et je souhaite, au nom de la commission, que l'on étudie de quelle manière pourrait être créé ce fonds de garantie. Pour l'heure, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Delfau, je suis favorable au fonds de garantie. Vous l'avez d'ailleurs voté dans le cadre de la loi du 26 juillet 2005. Quelques jours après son adoption, nous avons mis en place les groupes de travail. C'est un sujet complexe, forcément partagé, notamment avec nos partenaires du « 1 % logement ». Le débat technique est le suivant : faut-il un fonds direct ou faut-il un fonds de réassurance pour les assureurs ? Apparemment, la première solution a le mérite de la simplicité, mais l'ensemble des intervenants du secteur pensent que c'est un mauvais diffuseur. Or l'objectif est de faire en sorte que ce fonds de garantie soit mis à la disposition de tous. La seconde solution permet la diffusion, mais elle est un peu plus complexe à mettre en oeuvre. Cela dit, compte tenu de l'état d'avancement des travaux des groupes de travail, la convention concernant la garantie contre les risques locatifs pourrait être signée avant la fin du mois de décembre. Les interlocuteurs et les modes de financement seraient, pour l'essentiel, ceux que vous avez identifiés dans votre amendement, monsieur Delfau. Je vous remercie de ce rappel à la rapidité, si j'ose dire, s'agissant d'un processus qui a été voté et qui est techniquement très engagé. Je suis à peu près convaincu qu'avant que le texte revienne devant votre Haute Assemblée le mode opératoire aura pu être arrêté et la convention définitive signée. Je vous remercie également de l'énorme travail que vous avez réalisé, monsieur Delfau. Cependant, il est un point sur lequel je ne suis pas tout à fait d'accord : la notion de bon ou de mauvais payeur, car sa mise en oeuvre est complexe. Ce qui est décisif, c'est la capacité de se retourner contre le non-payeur, bon ou mauvais ! Sinon, je crains que le fonds de garantie ne procède à un tri et que la qualification « mauvais payeur » ne soit assez facilement utilisée. (Sourires .) Les négociations sont engagées avec ceux que vous souhaitez voir participer directement aux financements. Je vous demande donc de ne pas nous compliquer la vie. Ce serait une maladresse !
André VÉZINHET - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: André VÉZINHET

M. André Vézinhet. Je vous remercie de votre compréhension, monsieur le président. L'amendement présenté par notre collègue Gérard Delfau apporte un éclairage sur le problème de la vacance. Celle-ci est devenue une véritable angoisse pour chacun de nous : alors que nous sommes confrontés à une demande insatisfaite, nous ne pouvons pas mobiliser les logements vacants. À l'évidence, la vacance volontaire est condamnable, car elle soustrait un lieu de vie à la location. Mais il est une vacance que nous pouvons surmonter en offrant des aides. Dans le département que Gérard Delfau et moi-même représentons, nous avons mis en place l'opération « rénover pour louer », et celle-ci porte ses fruits : une aide tripartite accordée par le département, la direction départementale de l'équipement et l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat permet d'extraire de cette vacance des appartements, moyennant un engagement de location sur neuf ans. Et puis, il y a la vacance, détestable, que Gérard Delfau et ses collègues ont parfaitement identifiée : la vacance due à la peur. On imagine que le bailleur a été échaudé une fois, deux fois, trois fois, et, à partir de ce moment-là, il ne loue plus. C'est alors tout un patrimoine qui est bloqué. Or le parc privé est particulièrement important et il se situe souvent dans ce centre-ville qu'il est nécessaire d'animer et de rénover. C'est pourquoi j'apporte mon total soutien à l'amendement de Gérard Delfau.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Sur le principe, je suis d'accord avec Gérard Delfau, encore que nous pourrions débattre sur les recettes. Cela rejoint en effet l'idée, intéressante, de la « couverture logement universelle », formule que je préfère à celle d'un fonds de garantie contre les risques locatifs, qui ne concernerait que les propriétaires. Les jeunes peuvent bénéficier du loca-pass, et c'est excellent ! Ils ont souvent des contrats à durée déterminée et la caution qui leur est ainsi fournie rassure le bailleur. Il faut donc étendre ce loca-pass à l'ensemble des citoyens. Il est en effet délicat de demander une caution à sa famille ou à un ami lorsqu'on a quarante ans. C'est pourtant ce qui se produit, car des revenus très importants sont demandés pour avoir droit à un logement. La couverture logement universelle permettrait de rassurer les bailleurs et de préserver la dignité des locataires. La formule loca-pass apporte une garantie en cas de changement de statut professionnel ou de statut matrimonial ; elle pourrait être élargie à d'autres cas. En fin de compte, la mise en place d'une couverture logement universelle doit être notre objectif, et l'extension du loca-pass, aujourd'hui réservée aux jeunes, à l'ensemble des citoyens, constitue un moyen de l'atteindre. Un amendement a été présenté à cet égard, que nous examinerons plus tard. Nous gagnerons du temps, car le sujet aura déjà été abordé. Je le répète, sur le principe, je suis accord avec Gérard Delfau, même si nous pouvons discuter des recettes. Comme l'a dit M. Repentin, le dispositif doit conserver un aspect mutualiste.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Le logement représente aujourd'hui, la dépense la plus importante du budget des familles, notamment des plus modestes. L'augmentation du niveau des loyers est d'ailleurs l'un des faits les plus marquants de ces dernières années. En deux ans, cette hausse a été de 11,2 %. Or, après deux ans de gel, il est malheureux de constater que les aides personnelles, elles, n'ont augmenté que de 1,8 %, et encore, pas sur la totalité des bases. Dans ce contexte, il est plus que nécessaire d'assurer une efficacité maximum des procédures de calcul des aides au logement. À l'heure actuelle, les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux, fixés en application des dispositions de l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, sont révisés annuellement en fonction de l'évolution du salaire minimum de croissance visé à l'article L. 141-2 du code du travail. Nous proposons que les plafonds de ressources soient fixés par référence au revenu fiscal moyen observé au titre de l'impôt sur le revenu, et que leur révision se fasse en fonction de l'évolution du salaire horaire brut ouvrier. Il s'agit ici de clarifier la notion de ressources retenue pour le droit d'accès au logement social.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Nous souhaitons que la TVA à taux réduit, coûteuse pour les finances publiques, soit réservée aux opérations d'accession sociale à la propriété qui profitent aux ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation. Le projet de loi prévoit que, pour être bénéficiaires de cette mesure, les ménages ne doivent pas disposer de ressources supérieures à 30 % de ces mêmes plafonds. Cela équivaut au plafond PLS. Si les avantages fiscaux sont accordés indifféremment à tous les types de logement, les accessions sociales à la propriété ne profiteront pas aux ménages vraiment modestes, c'est-à-dire ceux qui ne gagnent pas 51 000 euros par an, qui est le plafond PLS. Il y a deux logiques possibles : soit on estime que cet avantage fiscal doit être accordé à tous les ménages, sans distinction ; soit on fixe un seuil, et, dans ce cas, on détermine les personnes nécessiteuses qui doivent en bénéficier. Or, fixer ce seuil à plus de 30 % des plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, signifie en réalité que l'on vise non pas les ménages les plus modestes, mais les classes moyennes aisées. À notre avis, lorsque l'on fait des choix de ce type, on doit cerner le public prioritaire, à savoir ici les ménages les plus modestes dont les ressources ne dépassent pas 51 000 euros par an. Décider que les ressources ne doivent pas dépasser de plus de 30 % les 51 000 euros par an n'est pas une mesure véritablement sociale.
Alain VASSELLE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Chaque fois que je dépose un amendement, M. le rapporteur est inquiet. Mais ici, je peux le rassurer, parce que c'est un amendement d'appel. (Sourires .) Si M. le rapporteur et M. le ministre me donnent une réponse positive - ce dont je ne doute pas -, je retirerai mon amendement. Il s'agit, par ma proposition, de faire prendre conscience au Gouvernement, à la commission et à nos collègues, que le problème qui se pose dans les banlieues ou dans les quartiers difficiles -  mais je ne conteste pas la liste établie par arrêté ministériel - existe malheureusement aussi dans de petites villes de France de 3 000 à 5 000 habitants. Bien sûr, les difficultés sont sans commune mesure avec celles que l'on rencontre dans les quartiers sensibles. La mesure prévue tend à étendre le dispositif à l'ensemble du territoire. Mais il ne serait pas raisonnable d'engager de manière trop importante les finances de l'État. Il vaudrait mieux, d'ici à la deuxième lecture, conduire une réflexion afin de donner aux préfets un pouvoir d'appréciation. Une circulaire ou un décret d'application qui leur serait adressé leur permettrait, au coup par coup, en cas de nécessité, de pratiquer la mixité sociale. Il serait ainsi possible de faire bénéficier du dispositif des petites villes qui lancent des opérations de rénovation urbaine dans certains quartiers. Pour conclure, je voudrais revenir sur le débat que nous avons eu hier. Il me semble que M. le rapporteur n'a pas très bien compris le sens de mes propos. M. Perben a fait valoir, en tant que maire de Chalon-sur-Saône, qu'il souhaitait intégrer, au milieu d'un quartier comprenant de grandes tours, des constructions d'une dimension inférieure. Pour ma part, je pensais à de petits collectifs. Mais peut-être ma langue a-t-elle fourché lorsque j'ai fait référence à des pavillons... En tout cas, je constate que M. le rapporteur lui-même, dans son rapport, propose que l'on puisse construire des pavillons- cette fameuse « maison à 100 000 euros » - dans des quartiers faisant l'objet d'une rénovation urbaine et comprenant des tours et des barres. En définitive, monsieur le rapporteur, nous nous retrouvons, et je constate que je n'étais pas si éloigné du sujet lorsque je faisais référence aux propos de M. le ministre. Même si je suis un élu rural d'un département ne comprenant pas des villes aussi grandes que dans le reste de l'Île-de-France, même si je n'ai pas la même connaissance que vous de la politique de l'urbanisme, je connais un peu cette question, qui se pose aussi dans des petites villes de 3 000 à 5 000 habitants. Je souhaiterais en débattre si M. le rapporteur l'accepte, ce dont je le remercie par avance. (Sourires .)
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Monsieur le président, si vous le permettez, je défendrai en même temps l'amendement n° 425. Cet amendement, qui est moins consommateur de crédits d'État que celui de M. Vasselle, constitue peut-être le point d'équilibre entre sa proposition et celle du Gouvernement. Je voudrais faire part à M. le ministre de l'angoisse des élus qui ne se situent pas dans les périmètres prédéfinis de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Leur territoire comprend pourtant des zones urbaines sensibles et était éligible, par le passé, aux grands projets de ville, les GPV, et aux opérations de renouvellement urbain, les ORU. Les territoires qui ne sont pas couverts par l'ANRU sont exclus de toute procédure d'accompagnement par l'État pour des opérations de restructuration et de renouvellement urbains. Cela a pour conséquence - je le vois au conseil d'administration de l'ANRU - que cette agence reçoit pléthore de dossiers. Les élus ont en effet bien compris qu'il faut aujourd'hui être labellisé auprès de l'ANRU pour obtenir quelque chose. Il est vrai que la mise en place de l'Agence a eu pour corollaire la diminution des crédits de droit commun de la politique de la ville sur les autres sites. Il serait dommage de se limiter aux cent quatre-vingt- neuf quartiers qui avaient été cités à l'occasion de l'élaboration de la loi. Les communes urbaines qui souhaiteraient promouvoir la diversité sur leur territoire, en favorisant l'accession à la propriété, ne pourraient pas bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 % pour la promotion immobilière. Il s'agit donc d'élargir la carte des bénéficiaires de ce taux réduit à toutes les zones urbaines qui en ont besoin et qui souhaitent promouvoir la diversité sociale en favorisant l'accession à la propriété sur des territoires souvent marqués par une forte densité de logements sociaux. Je souhaiterais connaître l'avis de M. le ministre sur cette suggestion.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. M. Repentin a parfaitement le droit de ne pas voter mon amendement, mais autant que ce soit pour de bonnes raisons. Je ne supprime pas le plafond de ressources, je le limite. J'ai indiqué que, en visant les ménages dont les revenus vont jusqu'à dépasser de 30 % le plafond de ressources, on couvre aussi les bénéficiaires potentiels du PLS, on touche la classe moyenne plutôt aisée. Vous avez justifié votre position, monsieur le ministre, en disant qu'on a besoin de cette classe moyenne aisée dans le cadre des opérations de réhabilitation sociale. Au départ, en vérité, je n'avais pas compris pourquoi vous faisiez mention du plafond de ressources. Maintenant, grâce à l'intervention de M. Repentin, que je remercie, je le sais ! Mais vous auriez pu me l'expliquer avant. (Sourires .) En tout cas, vous fixez le plafond très haut, car vous préférez toucher un maximum de monde. Moi, je préférais m'en tenir à une certaine catégorie. Cela étant, cher collègue Repentin, mon amendement prévoit bel et bien un plafond de ressources.
Alain VASSELLE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Je pense que la commission et le Gouvernement ont bien compris qu'il s'agissait d'un amendement d'appel ; je l'avais d'ailleurs précisé en le présentant. J'ai conscience que sa mise en oeuvre coûterait cher au budget de l'État, car le manque à gagner ne serait pas négligeable ; M. Braye, d'après les calculs auxquels il a procédé avec la commission, l'estime à 2 milliards d'euros. Étant soucieux, comme lui-même, des finances publiques et souhaitant que l'État veille à la compensation intégrale des allégements de charges, notamment auprès de la sécurité sociale, je ne voudrais pas que ce coût soit un prétexte pour que cette compensation ne soit pas au rendez-vous le moment venu. Bien sûr, monsieur le ministre, je comprends que la politique de rénovation urbaine se concentre sur les zones où la situation est la plus sensible, alors même que les moyens dont dispose aujourd'hui le Gouvernement, dans une conjoncture économique et sociale difficile, sont limités. Pour autant, il ne faut pas négliger, dans le cadre d'une politique de prévention, le réseau des petites villes de 3 000 à 5 000 habitants. Je peux citer le cas, dans mon département, d'une commune de 3 500 habitants qui compte 40 % de logements sociaux, parmi lesquels il y a un ensemble de petits immeubles collectifs qui connaît des problèmes tout à fait sérieux. Si l'on pouvait, dans les quartiers de ces petites villes, permettre la construction de petits pavillons en faisant bénéficier de cette disposition de futurs bailleurs privés ou de futurs constructeurs, et faire ainsi de la mixité sociale, ce ne serait pas si mal. Je vous invite, monsieur le ministre, à vous pencher sur la question et à ne pas considérer que les problèmes ne se posent que dans les villes de plus de 20 000 habitants. En France, il y a aussi, ici et là, quelques petites villes qui rencontrent de graves difficultés. Je retire donc mon amendement, car je suis persuadé que M. le ministre saura s'intéresser à ces situations particulières sans avoir à engager les finances de l'État à hauteur de 2 milliards d'euros.
Pierre JARLIER (rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Pierre JARLIER
Fonction: rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale.

M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Récupérer une partie de la plus-value réalisée par le propriétaire d'un terrain rendu constructible par un document d'urbanisme peut s'avérer très utile pour les communes, car, compte tenu de la grave crise du logement que nous connaissons, les collectivités locales sont appelées à consentir des efforts importants pour construire de nouveaux logements. C'est une nécessité. Les collectivités locales doivent donc être encouragées. Cette disposition est d'autant plus justifiée qu'elle a déjà été mise en oeuvre dans plusieurs pays d'Europe, où elle a d'ailleurs déjà fait la preuve de son efficacité. La commission des lois s'est donc associée à la commission des affaires économiques pour soutenir cette proposition. Néanmoins, la mise en oeuvre d'une telle mesure est complexe et nécessite de nombreux ajustements, qui ont fait l'objet d'une analyse en commission des affaires économiques, hier et ce matin. Aussi, pour simplifier notre débat, je retire l'amendement n° 131 au bénéfice de celui de la commission des affaires économiques, que M. le rapporteur vient de nous présenter de façon très détaillée. Il est en effet à la fois plus simple à mettre en oeuvre et plus compatible avec le système fiscal existant, notamment en matière de plus-values.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement vise à mettre en place un système de partage de la plus-value engendrée par l'urbanisation d'un terrain entre le propriétaire et la collectivité locale, c'est-à-dire la commune. En effet, ce sont bien souvent les communes et elles seules qui contribuent, par leurs décisions d'urbanisme - c'est-à-dire l'adoption des plans locaux d'urbanisme - et par les équipements qu'elles installent, à ajouter de la valeur aux terrains auparavant classés en zone non constructible. En conséquence, il n'est pas illogique que la richesse liée à des décisions et à des investissements publics puisse, lorsqu'elle est réalisée à travers une cession, être partagée entre le propriétaire et la collectivité. Le dispositif proposé à travers cet amendement prévoit que le conseil municipal fixe le niveau de la participation à laquelle sont soumis les propriétaires lorsque leurs terrains sont rendus constructibles, sans que cette participation puisse être supérieure à un tiers de la différence existant entre la valeur vénale des terrains lors de leur aliénation et la valeur vénale établie dans l'année précédant la décision de leur classement en zone constructible. Cette participation serait exigée à l'occasion de l'aliénation, à titre onéreux, d'un terrain constructible, sous forme de contribution ou - pourquoi pas ? -, en accord avec le propriétaire, sous forme d'apports de terrains. L'idée a été maintes fois avancée. Elle est opérationnelle dans plusieurs pays européens et relève, me semble-t-il, du bon sens. Elle a recueilli l'assentiment des associations d'élus, comme le rapporteur l'a d'ailleurs souligné. J'ajoute que, à l'issue de la réflexion qui a été menée dans le cadre d'une mission conduite par la Haute Assemblée et dont j'ai l'honneur d'avoir été le rapporteur, le groupe de travail a souhaité recueillir l'avis des élus de France sur cette proposition. Les réponses au questionnaire qui a été soumis à tous les maires de villes de plus de 10 000 habitants, aux présidents de conseils généraux et aux présidents d'associations départementales de maires sont assez convaincantes : 71 % des élus demandent l'application d'un tel dispositif. Que celui-ci puisse être adopté durant le congrès des maires de France et par l'assemblée représentant les collectivités locales ne lui donnera que plus de relief et de légitimité. Par rapport à la proposition de la commission des affaires économiques, maintenant rejointe par la commission des lois, je dirai que la nôtre est moins « homéopathique ».
François FORTASSIN - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: François FORTASSIN

M. François Fortassin. Mon objectif est essentiellement d'ouvrir le débat. Je rejoins mon collègue Gérard Delfau lorsqu'il parle d'« enrichissement sans cause ». Un terrain agricole ou à vocation d'espace vert vaut, à quelques exceptions près - on pense évidemment à certains vignobles, mais ceux-ci ne représentent que 0,5 % du territoire national -, 1 euro le mètre carré. S'il devient constructible, ce prix est multiplié par 2, par 50, par 100, parfois plus, sans pour autant que le propriétaire ait fait quoi que ce soit, sinon éventuellement un peu de lobbying . Ce n'est pas nécessairement ce que nous recherchons les uns et les autres ! Hier, nous avons évoqué la quadruple ou quintuple peine que subissent, du fait de la construction de logements sociaux, la plupart des maires des communes qui ont peu de moyens. Monsieur le ministre, je vous sais gré des quelques pas que vous avez accepté de faire mais, cette fois, j'espère que vous allez nous suivre puisque, en l'espèce, les parlementaires ne demandent pas d'argent à l'État ! Personnellement, me fondant sur ce qui se fait en Allemagne et en Suède, je suis allé au-delà de ce que demandent mes collègues, tout en sachant que je me rangerais finalement à leur avis. Je propose un prélèvement de 40 % ; c'est peut-être un peu élevé,...