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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. C'est sans grand enthousiasme que la commission a adopté cet amendement. Néanmoins, après un long débat au cours duquel plusieurs de ses membres ont exprimé leurs plus vives réserves sur le dispositif proposé, elle a accepté que je porte cette discussion dans le cadre du débat sur le présent projet de loi. En effet, en application du code rural, le loyer des bâtiments d'habitation, loués dans le cadre d'un bail rural, est fixé entre des maxima et des minima arrêtés par le préfet dans chaque département. Dans la pratique, ce système limite très fortement le montant des loyers des habitations louées dans ce cadre, qui, dans le cas de bâtiments ruraux, peut être dix fois inférieur à celui des maisons qui sont louées dans les conditions de droit commun. Selon les éléments d'information qui m'ont été transmis par la Fédération nationale de la propriété rurale, en Seine-et-Marne, l'arrêté préfectoral limite les prix des locations des bâtiments d'habitation compris dans un bail rural à 3 504 euros annuels, soit 292 euros par mois, pour une maison de cent vingt mètres carrés et plus. Or le prix de location de la même maison louée en vertu d'un bail d'habitation classique se situe à quelque 14 000 euros, soit 1 200 euros par mois, plus de quatre fois plus. Je considère que cette différence de traitement entre deux situations équivalentes n'est pas nécessairement justifiée et j'estime qu'il ne serait pas anormal que les propriétaires louent leurs biens dans des conditions moins éloignées de la réalité du marché locatif. Aussi, je vous propose de remédier progressivement à cette différence de traitement. L'amendement prévoit que, dans un délai de dix ans à compter de la publication de la loi portant engagement national pour le logement, les loyers des habitations comprises dans un bail rural soient fixés dans les conditions de droit commun. Toutefois, pour permettre un ajustement progressif, il est préconisé qu'au cours de ces dix années le loyer augmente chaque année au moins d'un dixième de la différence entre le niveau actuel du loyer et le niveau auquel il devrait se situer s'il était fixé dans les conditions de droit commun. Tel est l'objet de cet amendement, qui est un amendement d'appel, afin que nous puissions débattre de ce problème. Je suis conscient que le milieu rural, les agriculteurs et les exploitants sont dans des situations difficiles et que ce n'est peut-être pas le meilleur moment pour appliquer cette disposition. Mais je voulais attirer l'attention sur cette situation. En effet, les propriétaires de maisons et de bâtiments ruraux ont de plus en plus de difficulté à les entretenir. Ces édifices sont souvent vieux et nécessitent parfois des travaux très importants. Or les revenus qu'en tirent les propriétaires ne leur permettent pas manifestement d'assurer cet entretien. Pour cette raison, on voit parfois dans nos campagnes des fermes entières laissées à l'abandon.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je prends cet amendement comme un amendement d'appel. Il est exact que la distinction juridique entre bail rural et bail d'habitation emporte des conséquences sur la valeur locative, ce qui ne va pas sans soulever de réelles difficultés. M. Dominique Bussereau a envoyé une lettre aux préfets pour leur demander d'étudier toutes les marges de manoeuvre possibles qu'offre le code rural. Je me souviens qu'un amendement d'appel relatif aux locaux d'habitation situés au dessus des commerces avait été déposé lors de l'examen de la loi de programmation pour la cohésion sociale. Or, un plus tard, après que les expertises nécessaires eurent été conduites, cette disposition a été adoptée. Je vous propose qu'on fasse de même. Aussi, je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement, étant entendu que, pour notre part, nous constituerons un groupe de travail commun au ministère de l'emploi et au ministère de l'agriculture. En France, les ministères ont le défaut de travailler en s'ignorant les uns les autres. Je m'engage devant vous à constituer ce groupe de travail commun. Par ailleurs, je vous prie de m'excuser de ne pas avoir réagi tout à l'heure sur l'amendement n° 90 de la commission visant à avancer de quatre mois la date d'entrée en vigueur du nouvel indice de référence des loyers. J'avais en effet simplement émis un avis favorable. Je peux d'ores et déjà vous annoncer que, le 2 décembre prochain, lors de l'examen par le Sénat des crédits de mon ministère, nous avancerons la date d'entrée en vigueur du nouvel indice au 1 er janvier 2006.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit, là encore, d'un amendement d'appel. Aujourd'hui, tout le monde s'accorde à dire que le régime juridique des charges locatives récupérables est rigide. Il n'a pas fait l'objet des adaptations nécessaires pour répondre aux demandes des uns et des autres. Je pense notamment à l'évolution des techniques de gardiennage des immeubles, à l'amélioration des conditions de chauffage et aux nouvelles techniques de communication à l'intérieur des logements. En effet, les charges récupérables sont fixées de manière limitative par un décret qui n'a pas évolué depuis 1987, ce qui interdit nombre d'améliorations en faveur des locataires. La commission ne considère pas que ce débat est tabou et elle vous propose donc de moderniser ces dispositions. L'amendement permet de déroger à la liste nationale des charges en cas d'accord local entre les bailleurs et les locataires, seulement dans les domaines de l'amélioration de la sécurité et du développement durable. Ainsi, les parties pourront localement convenir d'organiser des services supplémentaires donnant lieu à récupération de charges, mais dans ces deux domaines uniquement et à condition que les deux parties en soient d'accord. Tel est l'objet de cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission émet un avis favorable sur cet amendement. Madame Létard, actuellement, il ne peut pas y avoir de modification des charges récupérables, même si cela peut entraîner des diminutions de charges. Je citerai un exemple : j'ai été saisi par un certain nombre de bailleurs sociaux du centre de la France qui veulent remplacer une chaudière à fioul, compte tenu de l'augmentation des prix, par une chaudière à bois, ce qui, de surcroît, va dans le sens du développement durable. Comme l'investissement ne peut pas être inscrit dans les charges récupérables, ces bailleurs proposent à leurs locataires de maintenir les charges à l'identique afin de pouvoir les diminuer après la période d'amortissement de l'investissement. Il est tout de même incroyable de ne pas permettre à des bailleurs sociaux de mettre en place des systèmes qui vont dans le sens du développement durable et qui tendent à une diminution des charges des locataires ! Mais je comprends bien qu'il faille procéder à une expertise. Les locataires ne sont pas friands des augmentations de charges. Donc, a priori, ils ne souhaiteront pas signer un accord de ce type. Actuellement, on empêche la mise en place d'accords qui iraient dans le sens du développement durable et qui permettraient la diminution des charges. C'est un véritable problème ! Je vais dans le même sens que Mme le rapporteur pour avis : chaque fois que l'on peut diminuer les charges des locataires, il est souhaitable de le faire. Or, dans le cas présent, on ne le peut pas !
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission souhaite un retour progressif dans le droit commun des logements soumis aux dispositions de la loi du 1 er septembre 1948, dans la mesure où les loyers perçus par les propriétaires de ces logements sont très souvent insuffisants pour en permettre l'entretien dans des conditions correctes. À titre d'exemple, un logement de catégorie II A, ayant une surface corrigée de 100 mètres carrés, verra son loyer mensuel fixé à 578 euros dans l'agglomération parisienne et à 505 euros hors agglomération parisienne. Certes, la loi du 23 décembre 1986 a déjà permis d'organiser la sortie progressive de ce système en étalant la hausse des loyers sur huit ans. Toutefois, un problème juridique subsiste, car une jurisprudence de la Cour de cassation interdit aujourd'hui l'extinction progressive de ces baux. En effet, en contradiction avec des textes que nous avions votés, la Cour de cassation a rendu les descendants majeurs bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux. C'est pourquoi la commission vous propose de modifier l'article 5 de la loi du 1 er septembre 1948 pour limiter aux seules catégories définies par la loi - le conjoint, les ascendants et les descendants mineurs - le bénéfice du droit au maintien dans les lieux et pour ne pas permettre une interprétation jurisprudentielle contraire à cette règle.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cet amendement, qui vient compléter le programme de cohésion sociale, a pour objet d'imposer le reversement des deux tiers de la collecte au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction réalisée par les organismes d'HLM et SEM au fonds d'intervention de l'Union d'économie sociale pour le logement, l'UESL. Le produit du prélèvement est destiné à contribuer au financement de l'exécution des conventions conclues par l'État avec l'UESL qui réunit les partenaires sociaux, en particulier la convention du 27 octobre 2004 d'accompagnement du plan de cohésion sociale. Cette mesure permettra de mieux centraliser les sommes acquittées au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction et de consacrer plus efficacement les fonds du « 1 % logement » à la satisfaction des objectifs du plan de cohésion sociale. La fraction de la participation réservée par priorité au logement des travailleurs immigrés et de leur famille, dite « un neuvième », n'est pas visée par le reversement. Le III est un paragraphe rédactionnel qui permet d'alléger une formulation redondante.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. L'amendement tend à « imposer » le reversement. Ce mot, qui figure dans l'objet même de l'amendement, est bien choisi : il s'agit en effet d'une décision unilatérale du Gouvernement à l'égard de l'un de ses partenaires, l'Union sociale de l'habitat. Ces dernières années, vous avez eu beaucoup de difficultés, monsieur le ministre, à gérer une autre décision unilatérale du Gouvernement : la suppression du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété, le FGAS. Cette décision a suscité une telle incompréhension que le monde bancaire, unanime, avait décidé de ne plus garantir les prêts d'accession à la propriété à partir du 21 novembre dernier. Cette incompréhension vient d'être levée avec un accord signé en début de semaine. J'ai cherché à savoir, à partir de ce terme « imposer », si vos partenaires étaient d'accord. La réponse que j'ai obtenue ne souffre aucune contestation : « nous demandons le maintien de la situation actuelle », « les conditions d'élaboration et de transmission de la proposition n'ont rien de démocratique ». Le monde bancaire a des moyens pour négocier avec le Gouvernement, car, à ses yeux, il est un partenaire incontestable. Le mouvement HLM ne dispose sans doute pas des mêmes moyens pour trouver un accord aux forceps avec vous. En faisant cela, nous prélevons les fonds qui étaient utilisés localement par les entreprises en liaison avec les organismes d'HLM ou les SEM, ce qui représente 1,5 % de la collecte du « 1 % » avec des opérations financées sur le terrain pour tenir compte des besoins exprimés par bassin d'habitat. Il existait en quelque sorte un accord, qui n'a pas été remis en cause, sur ce que l'on pourrait qualifier de circuit court : une utilisation locale après une collecte de même nature. Franchement, y a-t-il une urgence à légiférer aux forceps à l'égard d'un partenaire avec qui vous souhaitez développer au quotidien les meilleures relations possibles pour remplir les objectifs du plan de cohésion social ? Monsieur le ministre, les banques ont pu renégocier avec vous. Je ne suis pas sûr que l'Union sociale pour l'habitat puisse le faire. Je voterai donc contre cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. L'Union sociale pour l'habitat est l'un de nos partenaires avec lequel nous avons de bonnes relations : elles sont techniques et ont lieu hors d'un cadre politique. J'apprécie le fait que l'USH défende une position très neutre, ce qui, hélas ! n'est pas toujours le cas de tous ceux qui s'occupent de la question du logement. Le rapporteur que je suis comprend que l'on soit obligé de traiter avec l'UESL pour la mise en oeuvre du plan de cohésion sociale. C'est indispensable car il faut y mettre tous les efforts afin qu'il réussisse. Il n'en reste pas moins que j'attire votre attention, monsieur le ministre, sur le fait que ce plan de cohésion sociale a une durée de vie. On peut comprendre que des mesures exceptionnelles soient prises pour un dispositif exceptionnel - le plan de cohésion sociale - afin d'atteindre un objectif lui-même exceptionnel. Cependant, un processus exceptionnel comme le plan de cohésion sociale, pour lequel tout le monde doit faire des efforts, ne doit pas être l'occasion de mettre en place des mesures pérennes. Je tenais à attirer très fortement votre attention sur ce point, monsieur le ministre.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Repentin, ce n'est pas raisonnable ! Il existe trois conventions fondatrices, vous le savez. En vertu de la première convention, l'État s'interdit de prélever en fin d'année sur les fonds du « 1 % » pour son budget général, en échange de quoi le « 1 % » affecte à la rénovation urbaine, c'est-à-dire largement au monde HLM, une partie de ses ressources pendant la durée du plan de rénovation urbaine. Cette convention publique a été confirmée par la loi de programmation. La deuxième convention est l'accord avec le « 1 % » concernant le financement du plan de cohésion sociale, c'est-à-dire le financement des opérations présentées par les offices d'HLM et les sociétés anonymes d'HLM. Tout cela a fait l'objet d'une longue concertation. Cela représente des semaines, des mois, des trimestres de travail et de confiance. Pour les offices d'HLM, un financement solidaire de 210 millions d'euros est prévu par une convention d'octobre 2004. Un mois après, c'est-à-dire vingt-quatre heures après le vote de la loi de cohésion sociale, une convention a été conclue avec l'Union sur les engagements réciproques des parties. A ainsi été tracée sa feuille de route pour le doublement du logement social, qui inclut la convention antérieure sur les 210 millions ; à défaut de quoi la convention de décembre n'existerait pas. Tout cela donc clair, et il nous a été demandé de le régulariser de manière législative. Aussi, ce n'est pas un sujet de négociation. Les chiffres sont connus : en définitive, les sommes sont versées pour le logement social, et non pour l'État. C'est bien le collecteur qui donne au logement social. Il s'agit d'une clarification. Deux difficultés, faussement techniques, apparaissent dans la rédaction. La première concerne la destination des fonds. Est-ce territorial ou national ? La deuxième a trait à la nécessité ou non de fixer une durée. Un accord général a été trouvé pour que ce soit territorialisé. Dans la rédaction initiale, nous l'avions rendu national. Par ailleurs, il est clair que la convention est faite pour le plan de cohésion sociale. Nous allons donc revoir cela avec nos partenaires. Si nous avons tous la conviction que le coup de reins du plan de cohésion sociale est suffisant, il faut le limiter à la durée du plan, c'est-à-dire à cinq ans. Pour ma part, je conçois tout à fait qu'on puisse le limiter dans la durée. Voilà très exactement quelle est la situation. Il s'agit d'activités où tout le monde finance tout le monde, dans la transparence la plus totale.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Lors de la dernière réunion du conseil d'administration de l'ANRU, ce sujet a été abordé. Il est clair que l'ANRU constitue une sorte de guichet unique, qui garantit des financements dans la durée et de manière massive afin que les collectivités locales et les organismes d'HLM puissent procéder à la transformation en profondeur de ces quartiers. L'ANRU n'est elle-même ni une agence d'urbanisme, ni le reste de la politique municipale : ce n'est qu'un organisme de financement et de garantie de financement. On constate que les mesures d'accompagnement humain et social varient beaucoup selon les collectivités locales. Certaines font de la rénovation urbaine, et voilà tout, ou presque. D'autres mettent en place un accompagnement très poussé. La question était de savoir si l'ANRU est habilitée à imposer aux collectivités locales davantage que la clause sociale dans les marchés, ce que l'on appelle l'insertion professionnelle. J'étais assez tenté par cette idée jusqu'à ce que le Premier ministre annonce la création de l'agence nationale de cohésion sociale, qui a pour but de mettre en ligne, en même temps que la rénovation urbaine, mais sur une légitimité différente, avec le conseil général, avec la CAF, avec les établissements scolaires, ces mesures d'accompagnement. Je ne suis pas certain donc qu'il soit bon que ce volet social apparaisse dans l'ANRU, monsieur le rapporteur. Peut-être serait-il préférable que cette notion se rapporte à l'agence nationale de cohésion sociale : ce serait plus cohérent, me semble-t-il. Si l'on voulait conserver cet amendement, il faudrait le sous-amender assez fortement, au point que l'on en changerait quasiment la nature. Cette fonction sociale serait confiée à la future agence de cohésion sociale, mais cette agence n'existant pas, il me paraît difficile de faire figurer cette disposition dans le présent projet de loi. Le Gouvernement s'en remet donc à la sagesse de la Haute assemblée : cette disposition ne nous semble pas adaptée, et nous préférerions qu'elle soit discutée lors de la deuxième lecture, dans le cadre de l'agence nationale de cohésion sociale.
Pierre JARLIER (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Pierre JARLIER
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Même si un certain nombre de choses sont techniquement à revoir, l'amendement n o 265 rectifié et l'amendement n° 269 rectifié que Mme Payet présentera dans un instant me paraissent sur le fond extrêmement importants. L'État fait des efforts très importants pour engager des opérations de rénovation urbaine : rappelons les 130 projets de l'ANRU, les 15 milliards d'euros investis, les 465 millions par an que l'État investit. En contrepartie, il semble important que tous les acteurs locaux se mobilisent pour un accompagnement social : il faut qu'au-delà des opérations d'urbanisme et de logement le lien social se reconstitue dans ces quartiers. Il y a bien là, en quelque sorte, un contrat gagnant- gagnant entre l'État et les collectivités locales et tous ceux qui sont concernés. Peut-être ces amendements, auxquels M. Dubois tenait beaucoup, devraient-ils être retirés. Nous avons mené un débat sur la question au sein de la commission des affaires économiques : tout le monde s'accordait à dire que, si l'on fait des efforts en ce qui concerne l'investissement, il faut également en faire pour ce qui touche au lien social. Il est nécessaire de rétablir le lien social au sein des quartiers en difficulté lorsqu'on engage la restauration et la restructuration. Cette action apparaît d'autant plus importante après les événements récents. J'approuve donc le principe de ces amendements. Peut-être faut-il étudier ce point entre les deux lectures du projet de loi. Quoi qu'il en soit, nous pouvons adopter ces amendements.
Valérie LÉTARD (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2005-11-26
Date: 2005-11-26
Orateur: Valérie LÉTARD
Fonction: rapporteur pour avis.

Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis. J'exprimerai, moi aussi, mon avis sur les deux amendements, n os 265 rectifié et 269 rectifié. Les événements de ces derniers jours ont bien montré la nécessité d'accompagner l'humain. Effectivement, si l'on engage des politiques d'investissements lourds pour changer l'avenir de ces quartiers, il faut parallèlement mettre en place une politique d'intervention sur l'éducation, la prévention et l'insertion professionnelle. Ce sont autant de champs essentiels pour que, demain, jeunes et moins jeunes de ces quartiers puissent avoir les mêmes perspectives d'avenir que les habitants de n'importe quel quartier de n'importe quelle ville. Quant aux termes « insertion sociale et professionnelle », il est vrai que l'on peut se demander s'ils s'appliquent bien au rôle de l'ANRU. Insérer ces mots signifierait pourtant que, lorsqu'on s'engage dans un programme de l'ANRU, on s'engage aussi parallèlement à mettre en place une politique d'insertion sociale et professionnelle. Que le financement de cette politique ne relève pas de l'ANRU, c'est une autre question. Vous avez évoqué une solution, monsieur le ministre. Nous devons étudier ce point : où trouvera-t-on demain les financements de cette politique d'accompagnement. Les mêmes questions se posent quant à la gestion urbaine de proximité. Il faut effectivement que soit instituée l'obligation d'une gestion urbaine de proximité. Où trouve-t-elle son fonctionnement ? Dans l'accompagnement des populations ? C'est cela qu'il faut déterminer. En conclusion, il me semble nécessaire de différencier les crédits d'accompagnement des populations qui seront affectés à la politique de l'ANRU, c'est-à-dire à l'accompagnement des populations situées dans les quartiers relevant de l'ANRU, pour qu'il reste des moyens - ils sont aujourd'hui dans les contrats de ville et ils seront demain dans des politiques nouvelles- qui soient à disposition des quartiers ne relevant pas de l'ANRU, tous ces quartiers inscrits en contrat de ville, qui se consacrent à la prévention pour éviter de basculer. Or ces quartiers ont aujourd'hui du mal à mobiliser les crédits parce que les crédits de fonctionnement sont très largement sollicités par l'ANRU. Il faut donc penser à ces deux types de politiques publiques, qui sont complémentaires l'une de l'autre. Il faut bien différencier les moyens. Chacun doit trouver une solution à ses problèmes particuliers.