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Philippe DALLIER - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Philippe DALLIER

M. Philippe Dallier. Mon explication de vote vaudra également pour l'amendement n o 68, ainsi que pour le sous-amendement n° 511. J'avoue que je ne suis pas très loin de partager l'avis de M. Repentin. Je comprends tout à fait qu'il faille permettre aux franges de ces quartiers de se développer et y instaurer une certaine mixité. Toutefois, je me suis intéressé, dans ma commune, à ce que sont les « îlots INSEE ». Compte tenu du fait qu'ils doivent regrouper 2 000 habitants, il y en a de formes très différentes, en fonction des territoires. Il me semble donc difficile de tracer, à l'aide d'un compas, une zone de 500 mètres ou de deux kilomètres à partir de l'extrémité d'un quartier, en veillant à ce qu'un îlot INSEE y soit intégré ! Par ailleurs, on distingue les quartiers prioritaires, les quartiers de priorité 2 et les quartiers ANRU dérogatoires. Peut-être pourrez-vous répondre à cette question, madame la ministre : le périmètre s'appliquera-t-il également aux quartiers dérogatoires ?
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Les quartiers dérogatoires sont effectivement concernés, monsieur Dallier. Ce que nous voulons, c'est trouver du foncier. C'est un moyen d'y parvenir. Par ailleurs, comment favorise-t-on la mixité ? Nous savons tous qu'un certain nombre de quartiers de nos villes sont stigmatisés et que les gens ne vont pas aller s'y installer du jour au lendemain. Instituer, dans le cadre d'une concertation, un périmètre de 500 mètres autour de ces quartiers permettra de faire venir de l'extérieur un certain nombre d'accédants à la propriété. Nous avons déjà évoqué au cours de nos débats des exemples d'endroits où cela s'est produit ou se produira. Un tel dispositif permet de modifier concrètement la physionomie d'un quartier. C'est ce que nous souhaitons faire avec ces opérations de renouvellement urbain. Il s'agit donc non pas d'instaurer un périmètre autour de centres villes importants, mais d'aider à redynamiser des quartiers. Pourquoi ne pas le faire par leurs franges, qui en constituent les limites extrêmes ? Telles sont les raisons pour lesquelles j'accepte bien volontiers la réduction du périmètre à 500 mètres, au lieu de 2 kilomètres.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. La théorie du zonage généralisé, sur laquelle est bâtie toute la politique de la ville en France, est déjà en soi un vrai sujet. Ensuite, la délimitation d'un périmètre autour de ces zones sur le fondement du seul critère arbitraire de la distance risque de conduire à des aberrations. Tout dépend de la réalité sur le terrain ! Toutes les zones situées autour des quartiers en cause, que ce soit à 2 kilomètres ou même à 500 mètres, ne sont pas identiques ! C'est pourquoi, si vous tenez absolument à une telle mesure, il serait très sage, selon moi, comme l'a proposé M. Repentin, de prévoir que l'élargissement sera assorti d'un avis motivé du préfet. Il a été reproché à M. Repentin de mettre en cause les préfets. Je dois dire que je ne l'ai jamais entendu mettre en cause les représentants de l'État, qui exercent une fonction tout à fait respectable, honorable et nécessaire. Je suis persuadé, en fait, et c'est d'ailleurs ce qu'a justement dit, et avec beaucoup de force, M. Repentin au sujet de l'amendement de M. Ralite sur le droit au logement, que nous allons devoir redonner plus de droits à l'État en matière de logement. Nous avons été très près, ici, au Sénat, il n'y a pas si longtemps, d'adopter un dispositif - il était soutenu par M. Patrick Devedjian, je m'en souviens très bien, à l'occasion d'un projet de loi sur la décentralisation - en vertu duquel les préfets n'auraient pratiquement plus eu aucun pouvoir, aucune prérogative en matière d'attribution de logements. Nous nous y sommes opposés de toutes nos forces. En effet, de convention en convention, l'État se dessaisit sur le terrain de ses moyens d'agir. Or, si certaines collectivités sont extrêmement « battantes » et veulent faire du logement social, il en est d'autres - et ce n'est pas leur faire injure que de le dire - qui sont plus réticentes. Nous pensons donc que, dès lors qu'il s'agit d'un droit ou d'une politique nationale, dès lors qu'il y va de l'intérêt général, il n'est pas du tout choquant, bien au contraire, que l'État intervienne là où il y a carence des collectivités locales ou là où la somme des décisions des collectivités locales ne produit pas le bien commun en matière de logement social. Et reconnaissez, mes chers collègues, que cela arrive plus souvent qu'on n'aimerait à le penser ! Nous sommes pour que l'État joue son rôle. Plutôt que d'instituer, de manière quelque peu aveugle, des périmètres autour de zones, sur un simple critère de distance et sans tenir compte de la réalité du terrain, il nous paraît beaucoup plus judicieux de requérir, comme le propose M. Repentin, l'avis motivé des préfets.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement vise, lui aussi, à faire en sorte que les territoires soient traités en fonction de critères opposables d'un site à l'autre et non de choix qui pourraient paraître arbitraires Bien avant la mise en place l'ANRU, des villes s'étaient engagées dans des opérations lourdes de renouvellement urbain - ORU - ou dans des grands projets de ville - GPV. Or la situation n'est pas facile à gérer sur le terrain. Certaines collectivités locales volontaristes, ayant des sites GPV ou ORU, se sentiront pénalisées parce qu'elles ne pourront pas bénéficier du taux réduit de TVA que nous nous apprêtons à voter au motif qu'elles n'auront pas elles-mêmes été retenues comme abritant un site ANRU. L'amendement n° 400 vise à remédier à cette difficulté. Il permettra de répondre à l'angoisse des élus dont le territoire ne se situe pas dans ces périmètres prédéfinis par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Ces territoires étant effectivement exclus de toute procédure d'accompagnement par l'État pour leurs opérations de renouvellement urbain, l'ANRU reçoit pléthore de dossiers, mais ne peut pas tous les valider. Les élus ont bien compris que, pour obtenir des subventions et des accompagnements importants, il fallait aujourd'hui être « labellisé » auprès de l'ANRU. Il serait donc dommage de limiter l'application du taux réduit de TVA, qui vise à favoriser l'accession à la propriété, aux 189 quartiers et à leur voisinage dans un rayon de 500 mètres. Nous proposons, par conséquent, d'étendre cette mesure non pas à toutes les ZUS qui ne sont pas couvertes par un site ANRU, mais au moins à celles qui s'étaient engagées dans des procédures contractuelles avec l'État, à travers les opérations ZRU, GPV ou ORU. J'avais déjà défendu cet amendement en première lecture. M. Borloo m'avait alors indiqué que ma demande était superfétatoire, car, m'avait-il assuré, tous les sites GPV et ORU étaient couverts par une dérogation au titre de l'article 6 de la loi du 1 er août 2003. J'avais donc retiré mon amendement, sous le bénéfice de l'assurance qu'il m'avait donnée et selon laquelle une vérification serait effectuée d'ici à la deuxième lecture.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. L'article 5 bis A, qui a été introduit par l'Assemblée nationale, inaugure les dispositions relatives à la vente des logements HLM. Il tend à faciliter celles-ci au moindre coût, alors qu'il manque 600 000 logements sociaux dans notre pays. C'est donc une fausse bonne idée. De multiples exemples montrent que le choix de la transformation en copropriétés d'un certain nombre d'ensembles locatifs, notamment depuis l'adoption et la mise en oeuvre de la loi Méhaignerie en 1986, n'a pas résolu, loin de là, la situation sociale et économique des quartiers. L'exemple du plateau de Clichy-sous-Bois-Montfermeil, où l'on trouve de grands ensembles de copropriétés, est, de ce point de vue, significatif. On pourrait également évoquer la situation de Nogent-sur-Oise, où la cité la plus à la dérive est un ensemble où se cumulent tous les statuts locatifs et où se concentrent toutes les difficultés sociales. Ces exemples devraient faire réfléchir sur les bienfaits attendus de cette démarche. Cela dit, notre objection est plus profonde : nous refusons que soit vendu un patrimoine social qui a été financé et aidé en faveur des ménages à revenus modestes, parce que cela constitue une injustice. Il s'agit d'éviter que ne se développe un véritable marché de la transaction immobilière de logements locatifs sociaux vendus qui, très vite, finira par présenter les caractéristiques suivantes. À moyen terme, les logements, pour une part non négligeable d'entre eux, seront revendus ou mis en location. Certains locataires ayant accédé à la propriété du fait de la vente de leur appartement auront en effet assez naturellement tendance, si l'opportunité se présente, à réaliser l'actif, c'est-à-dire à revendre ou à louer leur ancien appartement HLM. Une nouvelle population, en général repérée par les agences immobilières, habitera donc les ensembles vendus, entretenant, comme c'est souvent le cas, un rapport difficile avec les propriétaires occupants. Il est également à craindre, comme nous le savons tous d'expérience, que l'entretien des parties communes et les investissements nécessaires au maintien de la qualité du bâti ne finissent par souffrir de l'incapacité des copropriétaires à s'entendre sur les modalités de financement de ces dépenses. En adoptant l'ensemble des dispositions relatives à la vente, on faciliterait donc la fabrication d'une sorte de bombe à retardement, source de nouvelles difficultés puisqu'il faudrait un jour trouver les financements nécessaires, par exemple, à la requalification urbaine et architecturale des ensembles vendus. Du strict point de vue des organismes bailleurs sociaux, la vente des logements HLM est un outil de gestion destiné, dans certains cas, à permettre de dégager des marges de manoeuvre financières et, dans d'autres cas, à éviter de se trouver confronté, à moyen terme, à une opération de réhabilitation sociale et architecturale. Pour toutes ces raisons, nous ne pouvons que vous inviter à supprimer l'article 5 bis A.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Tout en jugeant pertinente la présence au sein de cet article d'une clause anti-spéculative, la commission a émis des réserves sur la constitutionnalité d'un dispositif qui interdit à des propriétaires de revendre le logement acquis avec une décote pendant une durée de cinq ans. Comment, d'ailleurs, empêcher un propriétaire de vendre son appartement dont il n'a plus besoin parce qu'il fait l'objet d'une mutation professionnelle ou pour toute autre raison indépendante de sa volonté ? En conséquence, il nous a semblé plus approprié de prévoir un remboursement à l'organisme vendeur de la décote obtenue par l'accédant, et ce pendant une période de dix ans suivant l'acquisition dans le cas où l'acquéreur serait amené à revendre son logement. Par ailleurs, la commission a jugé indispensable de compléter ces dispositions par une clause anti-« location spéculative ». Il s'agit d'empêcher un accédant de louer, pendant une période de dix ans, le logement acquis à un niveau de loyer supérieur au plafond fixé par l'autorité administrative. Par ailleurs, la commission étant, toute comme la Haute Assemblée, favorable, dans certaines conditions, à la vente de logements HLM à leurs occupants, émet un avis défavorable sur l'amendement n° 38. L'amendement de la commission apporte, comme je viens de l'expliquer, des garanties sérieuses, qui empêcheront toute utilisation des décotes à des fins spéculatives.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. La possibilité de vendre un logement locatif social à son occupant répond aux aspirations à l'accession à la propriété d'un grand nombre de nos concitoyens. Sur le principe, il me semble que nous sommes tous d'accord. Naturellement, il convient d'éviter toute vente qui pourrait présenter certaines difficultés. C'est la raison pour laquelle nous considérons que l'amendement présenté par M. le rapporteur est particulièrement intéressant. En effet, il tend en fait à mettre en place un double dispositif applicable pendant une période limitée. En vertu des mesures proposées, d'une part, la plus-value réalisée le cas échéant lors de la revente est neutralisée et récupérée par l'organisme HLM vendeur, d'autre part; les conditions d'une éventuelle mise en location par l'acquéreur sont encadrées au moyen de plafonds réglementaires de loyers. Le Gouvernement est favorable à cet amendement. Toutefois, il aurait préféré que l'on opte pour une période de cinq ans plutôt que pour une période de dix ans et souhaiterait qu'il soit modifié en ce sens.
Jean-François VOGUET - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Jean-François VOGUET

M. Jean-François Voguet. L'article 5 ter tend à étendre encore un peu plus le champ des logements locatifs sociaux destinés à être vendus et à affecter, de manière prioritaire, le produit de la vente de ces logements à la réalisation de nouveaux logements locatifs ou à des travaux de réhabilitation. Cet article présente objectivement deux écueils. En premier lieu, il convient de se demander s'il appartient véritablement au domaine de la loi de préciser d'une telle manière l'usage que toute collectivité territoriale devrait faire du produit des opérations de vente, au demeurant assez ponctuelles, qu'elle serait amenée à réaliser sur son patrimoine conventionné. Nous sommes aux franges du pouvoir législatif en ces matières et, dès lors, nous pourrions presque nous demander si la mesure proposée présente un quelconque intérêt. En second lieu, et c'est beaucoup plus grave, l'article 5 ter a en fait pour objet de faire de la vente de logements locatifs sociaux conventionnés un outil « normal » de constitution de fonds propres destinés à de nouvelles constructions ou à la mise en oeuvre de programmes de rénovation ou de réhabilitation. En clair, on nous demande d'approuver un dispositif qui tend à permettre à l'État de se dégager de ses obligations de financement de la construction et de la réhabilitation du logement social, et ce en organisant, localement, par le biais de la vente de logements conventionnés, ce même financement grâce aux collectivités territoriales ! N'est-ce pas contradictoire avec la volonté de construction et d'établissement d'un parc locatif social dans notre pays ? Par ailleurs, le parc locatif mis à disposition des demandeurs ne sera pas plus important et le risque de son étiolement existe même avec l'adoption de telles dispositions. Vendre des logements pour en réhabiliter d'autres signifie que le nombre global de logements locatifs sociaux disponibles tendra à se réduire. Est-ce vraiment la priorité du moment, au regard de la situation de la demande ? Nous ne le pensons pas. C'est pourquoi nous proposons la suppression de l'article 5 ter .
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Voguet, je vous rappelle que nous avions adopté cet article en première lecture parce qu'il nous paraissait pertinent d'appliquer les règles de vente d'HLM aux logements conventionnés possédés par les collectivités territoriales. La commission n'a pas changé d'opinion et est donc défavorable à l'amendement n° 39. L'amendement n° 414, monsieur Sueur, constitue une bonne initiative ! Si la commune juge qu'il s'agit là d'un investissement pertinent, pourquoi, en effet, ne consacrerait-elle pas le surplus de ces ventes à la création de places d'hébergement en résidence sociale ? En conséquence, la commission émet un avis favorable. En ce qui concerne l'amendement n° 415, même s'il ne s'agit que d'une précision rédactionnelle, celle-ci pose problème à la commission compte tenu de la rédaction de l'article 5 ter . Au surplus, je vous rassure, monsieur Sueur, les logements conventionnés ont nécessairement un caractère social. Je vous demande donc de bien vouloir retirer cet amendement ; à défaut, j'émettrai un avis défavorable.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission propose de supprimer les deux paragraphes composant cet article. Le dispositif prévu au premier paragraphe est d'ordre réglementaire. Certes, votre rapporteur est bien conscient de certains effets contradictoires du droit en vigueur. En effet, les collectivités territoriales peuvent bénéficier de subventions pour construire des logements au moyen de prêts locatifs aidés-intégration, les PLA-I, ou de prêts locatifs sociaux, les PLS, mais non de prêts locatifs à usage social, les PLUS. En conséquence, les communes peuvent réaliser des logements se situant aux deux extrémités de la gamme du logement social : le logement très social et le logement intermédiaire. En revanche, elles ne peuvent pas construire de logements couvrant l'essentiel des demandeurs du parc social. En définitive, madame la ministre, le législateur apprécierait que vous acceptiez de bien vouloir corriger cette difficulté juridique en prenant, dans les plus brefs délais, un décret, sauf à ce que vous nous fournissiez des explications convaincantes justifiant le fait que les collectivités territoriales ne peuvent manifestement prétendre au bénéfice du PLUS, qui, je le rappelle, est la catégorie de prêts la plus demandée par nos concitoyens. Dans le cas inverse, la commission m'a donné mandat pour rectifier cet amendement et maintenir le premier paragraphe. Concernant le second paragraphe, la commission en propose la suppression puisqu'elle le rétablit à un autre endroit du projet de loi.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. L'article 5 sexies du projet de loi vise à créer un nouvel outil d'accession à la propriété, sur la base du versement de loyers capitalisés, rappelant, sur certains aspects, le dispositif de location-attribution que nous avons connu dans le passé. Pour autant, le dispositif qui nous est proposé n'est pas de même nature que le dispositif de location-attribution. Il tend en effet à dématérialiser le processus d'acquisition des logements et à créer les conditions de la perte de la qualité d'accédant pour les locataires concernés. Au demeurant, aucun motif spécifique n'est en l'occurrence retenu, pour justifier éventuellement de la difficulté pour le locataire associé de s'acquitter du règlement de l'acquisition de son lot, c'est-à-dire de son logement. Dans ce contexte, le dispositif qui nous est proposé n'est pas tout à fait satisfaisant et devrait sans doute s'inspirer de manière plus précise de l'ancien dispositif de location- attribution. Sous le bénéfice de ces observations, nous ne pouvons, pour l'heure, que vous inviter, mes chers collègues, à adopter cet amendement visant à supprimer l'article 5 sexies .
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Concernant l'amendement n° 41 rectifié, je redis avec force à nos collègues du groupe CRC que la commission soutiendra toute proposition de nature à favoriser l'accession à la propriété de nos concitoyens. Tel est le cas de l'article 5 sexies qui prévoit une nouvelle procédure d'accession progressive à la propriété avec ces SCI créées par les bailleurs sociaux. Quand bien même peu de logements seraient acquis par le biais de ce dispositif, il apparaît opportun de prévoir la création de ce mécanisme intéressant. Sur le fond, d'ailleurs, vous faites, me semble-t-il, une mauvaise interprétation de cet article, puisque, dans l'objet de votre amendement, vous indiquez que le statut des coopératives HLM mérite mieux que les dispositions de l'article 5 sexies . Laissez-moi vous rassurer, cet article ne traite en rien du problème des coopératives, mais il offre la possibilité aux trois grandes familles HLM que sont les sociétés anonymes, les offices et les coopératives de créer ces fameuses SCI. La commission ne peut donc qu'être défavorable à cet amendement. Le sous-amendement n° 328 rectifié ter que nous a proposé Mme Payet est tout à fait pertinent, car il apparaît logique que les sociétés d'économie mixte, comme les organismes d'HLM, puissent bénéficier des dispositions de l'article 5 sexies sur les SCI d'accession progressive à la propriété. Aussi, la commission émet un avis favorable.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet article, introduit par l'Assemblée nationale, exonère du paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant cinq ans les résidences principales situées en zone franche urbaine. Le Gouvernement avait émis un avis défavorable sur cette proposition au motif que le dispositif des zones franches urbaines avait avant tout une vocation économique et que, de ce fait, des avantages fiscaux tendant à encourager l'accession à la propriété dans les ZFU s'avéraient moins pertinents. Le rapporteur que je suis a été sensible à cet argument, qui avait été développé par M. Jean-Louis Borloo. En outre, la commission considère que les ZFU ont été créées pour revenir progressivement dans le droit commun par l'intermédiaire de mesures de discrimination positive. À ce titre, nous n'estimons pas souhaitable de créer un nouvel avantage fiscal spécifique pour inciter les propriétaires à résider dans ces zones. C'est uniquement dans les cas de requalification globale de ces quartiers que les habitants souhaiteront les réinvestir. Ne souhaitant pas stigmatiser davantage les propriétaires de ces quartiers, la commission propose donc de supprimer ce dispositif.
Jean-Pierre CAFFET - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Jean-Pierre CAFFET

M. Jean-Pierre Caffet. Un décret est pris chaque année pour encadrer la hausse de certains loyers de l'agglomération de Paris. Ce décret concerne les vingt arrondissements de Paris, toutes les communes des départements de la petite couronne, à savoir les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, ainsi que certaines communes des départements de la grande couronne, c'est-à-dire le Val-d'Oise, la Seine-et-Marne, les Yvelines et l'Essonne. Dans ces communes, « lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer », si ce n'est la révision habituelle dans les conditions prévues au contrat. Ce décret permet de contenir la hausse des loyers dans la région parisienne. Le présent amendement permettrait d'étendre cette disposition de sagesse et de modération à d'autres zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu. C'est la raison pour laquelle nous suggérons de modifier l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989.