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Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Cet amendement vise à geler les loyers des logements locatifs privés pendant une période de deux ans à compter de la publication de la présente loi. Cette disposition doit améliorer le pouvoir d'achat des ménages modestes et enrayer la hausse des loyers, en attendant les effets de la relance de la construction de logements. Il s'agit de maintenir le pouvoir d'achat des ménages, qui est rogné par les hausses de loyers. Se loger coûte de plus en plus cher. Le loyer représente près de 20 % du revenu des locataires en 2002, contre 15 % en 1988. Pour les ménages les plus modestes, il absorbe 40 % du revenu, contre 29 % en 1988, avant compensation par les aides au logement. Ces dernières ramènent la charge financière à supporter autour de 16 % du revenu pour toutes les catégories de ménages. Mais, dans le secteur libre, le bénéfice des aides est en partie empoché par les bailleurs, si bien que le loyer ponctionne le quart des revenus des plus modestes. La hausse des loyers a des conséquences dramatiques en ce moment. Malgré les dépenses élevées engagées par la collectivité publique pour réduire et suspendre les expulsions ou secourir les familles expulsées, le nombre des expulsions augmente. Ces dernières années, environ 140 000 demandes d'expulsion ont été présentées chaque année devant les tribunaux, et un peu plus de 100 000 jugements d'expulsion ont été rendus. Depuis dix ans, entre 9 % et 10 % des locataires ont été l'objet d'un jugement d'expulsion, et environ sept décisions sur dix concernent un impayé de loyer.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je formulerai un avis global sur ces deux amendements, dont l'objet est similaire. Dois-je le rappeler à mes collègues, la commission des affaires économiques a adopté un amendement tendant à avancer la date d'entrée en vigueur du nouvel indice de référence des loyers afin de permettre, suivant les simulations qui ont été faites, une augmentation des loyers de 1,8 % pour l'année 2006. Chers collègues, un gel des loyers, que ce soit pendant un an ou pendant deux ans, ne résoudrait absolument rien ! En effet, les propriétaires seraient dans l'obligation de procéder à des rattrapages les années suivantes ! Qui plus est, actuellement, un très grand nombre de bailleurs privés se désengagent du locatif. L'adoption de mesures de ce type risque de décourager plus rapidement encore la totalité des bailleurs privés et se traduirait, sinon par une stérilisation du parc privé, du moins par une diminution radicale du nombre des logements offerts à la location. Pesez bien les conséquences des dispositions que vous proposez, chers collègues : actuellement, le manque de logements est ce dont nous souffrons le plus cruellement ! C'est pourquoi toute orientation qui pourrait nuire à l'engagement des bailleurs privés...
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. L'augmentation des loyers, qui était jusqu'à présent fixée par référence à l'ICC, a créé des déséquilibres tout à fait évidents. C'est la raison pour laquelle la loi de programmation pour la cohésion sociale a prévu la mise en place d'un nouvel indice qui tiendra compte, pour 60 %, de l'évolution du coût de la vie ; pour 20 %, de l'indice des prix d'entretien et d'amélioration, ce qui est à peu près de même nature, et, pour 20 % seulement, de l'ICC. Ce nouvel indice, équilibré et correspondant à peu de chose près à l'aide personnalisée au logement, l'APL, telle qu'elle a été à nouveau définie, ne doit entrer en application qu'au 31 juillet 2006. Le Gouvernement s'est demandé s'il ne fallait pas geler les loyers dans l'intervalle. Le Premier ministre a finalement autorisé le ministre des finances à proposer, lors de l'examen du projet de budget, le 2 décembre prochain, l'entrée en vigueur de cet indice au 1 er janvier prochain. Pour cette raison, toute mesure instaurant un gel des loyers -  par définition, mesure extratemporelle - me paraît un signe bien négatif, alors que nous sommes désormais capables de régler ce problème dans la régularité, par un indice définitif. S'agissant des expulsions, monsieur Desessard, je vous remercie d'avoir souligné l'effort qui a été accompli par les bailleurs et par l'État. Certes, le nombre de saisines des tribunaux ou de jugements d'expulsion rendus demeure élevé. En ce qui concerne les locataires de bonne foi - 70 % des décisions d'expulsion ont un motif économique -, le Gouvernement a établi avec l'Union sociale pour l'habitat une convention-cadre qui repose sur le principe suivant : dès lors que l'organisme d'HLM peut passer avec le locataire défaillant de bonne foi une convention - c'est pratiquement le cas pour tous les dossiers -, l'APL est instantanément rétablie. Il n'en était pas ainsi auparavant ; cette disposition a permis de résoudre l'essentiel des difficultés. Le Gouvernement est donc défavorable à ces amendements, non pas sur leur principe, mais sur leur modalité d'application, puisque, je le répète, l'entrée en vigueur du nouvel indice a été avancée au 1 er janvier prochain.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Tout d'abord, madame Demessine, je vous rappelle que le droit en vigueur prévoit déjà qu'un décret puisse limiter l'évolution des loyers de certains logements dans les zones où l'on relève une situation anormale du marché locatif. D'ailleurs, un décret est pris tous les ans pour encadrer cette évolution à Paris, et les élus de Paris doivent le savoir mieux que quiconque ! Ensuite, votre amendement revient sur la question de la vente à la découpe, qui est visée par la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble. Ce texte, qui a été examiné longuement par le Sénat le mois dernier, est actuellement en cours de navette parlementaire. Il me paraîtrait particulièrement inopportun d'insérer une telle disposition dans le projet de loi qui nous est soumis aujourd'hui, alors que le texte traitant spécifiquement de ce problème va revenir devant le Sénat dans quelques semaines. Telles sont les raisons pour lesquelles la commission émet un avis défavorable.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Constitutif de la dignité de la personne humaine, le droit au logement permet la satisfaction d'autres besoins élémentaires tels que la santé ou l'éducation. Avoir un toit est la condition principale de toute insertion sociale. Le droit au logement est défini et reconnu comme un droit économique et social fondamental tant par la Déclaration universelle des droits de l'homme de 1948 que par la législation française. Déclaré droit fondamental en 1989, il a été consacré par la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions et réaffirmé par la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005. Avec la flambée des prix du foncier - plus 94 % entre 1998 et 2004 pour l'ancien à Paris ! - et la saturation de l'offre de logement, plus de trois millions de personnes vivent dans des conditions de logement leur interdisant tout épanouissement et toute perspective d'avenir. Notons à cet égard qu'il ne suffit plus de travailler pour avoir la garantie d'un logement décent. C'est pourquoi il s'agit désormais d'instituer une obligation de résultat et non plus seulement de moyen, afin que le droit au logement cesse d'être une pure abstraction. Le droit au logement doit devenir un droit opposable. Seule « l'opposabilité » - définie par Le Robert comme « le caractère d'un droit, d'un moyen de défense que son titulaire peut faire valoir contre un tiers »- parce qu'elle impose l'État comme garant du droit, parce qu'elle met une obligation de résultat à la charge des collectivités auxquelles l'État délègue la mise en oeuvre du droit, et parce qu'elle crée une possibilité de recours pour les personnes mal logées, permet d'élever le droit au logement au même degré de priorité que les autres droits reconnus comme fondamentaux. Est opposable un droit pour lequel toute personne peut saisir le tribunal administratif si elle estime que ce droit primordial n'est pas respecté. Ce qui est largement acquis pour le droit à l'éducation - droit qui a provoqué de vifs débats voilà plus d'un siècle, mais dont l'opposabilité n'est plus remise en question aujourd'hui - doit l'être aussi pour le droit au logement. Il nous semble évident, en effet, que le droit au logement doit faire partie des principes fondamentaux dont l'État doit se porter garant pour la protection de tous, en particulier pour la protection des plus fragiles sur le plan social.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Madame Demessine, le droit opposable est un concept républicain hautement estimable. Il a pour vocation de mobiliser tous les acteurs du logement pour les inciter à augmenter la production de logements sociaux, laquelle est actuellement en train de doubler. On peut d'ailleurs féliciter tous ceux qui participent à cet effort, les maires, les organismes d'HLM et les différents financeurs. Cela étant, il n'est pas acceptable qu'une personne ne reçoive de réponse à sa demande de logement qu'au terme d'un délai anormalement long. C'est pourquoi l'article 9 du projet de loi prévoit un droit effectif, avec la mise en place d'un dispositif comprenant la saisine d'une commission de médiation, dont le rôle est renforcé, et une capacité d'injonction du préfet. Oui, nous avancerons sur ce dossier du droit au logement, mais seulement lorsque nous serons en situation de dire à qui ce droit est opposable et une fois que seront stabilisées les délégations de compétences, notamment pour les aides à la pierre. Pour l'heure, de grâce, attachons-nous au droit effectif, préoccupons-nous de ceux qui sont discriminés ou qui subissent des retards anormaux et continuons à accentuer la mobilisation générale de chacun. Donc, même s'il soutient le concept républicain, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement.
Jack RALITE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jack RALITE

M. Jack Ralite. Aussi, je souhaite lui donner la liste des hommes et des femmes qui ont inventé ce « y a qu'à, faut qu'on », puisque c'est à cela que notre rapporteur résume le droit au logement opposable ! Je citerai Xavier Emmanuelli, président du SAMU social de Paris, ancien ministre, Jérôme Bignon, député, conseiller régional, vice-président du conseil général de la Somme, Jean-Michel Bloch-Lainé, président de l'Union nationale des oeuvres et organisations privées sanitaires et sociales, UNIOPSS, Paul Bouchet, conseiller d'État honoraire, ancien président d'ATD Quart Monde, Michel Carvou, ancien délégué général de la Fondation Abbé Pierre, Marie Dumas, première adjointe au maire de Baixas, dans les Pyrénées-Orientales, ancienne présidente des Restos du Coeur, Claude Fiori, membre du bureau du Secours populaire français, Françoise Hostalier, conseiller régional du Nord-Pas-de-Calais, inspectrice générale de l'éducation nationale, ancien ministre, Guy Janvier, conseiller général, ancien maire de Vanves, chargé de mission à la direction générale de l'action sociale, Gildas de Kerhalic, notaire, ancien président de l'Union nationale de la propriété immobilière, l'UNPI,..
Gérard DELFAU - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Gérard DELFAU

M. Gérard Delfau. Il est nécessaire, cher collègue Alain Vasselle, que nous débattions sereinement d'un sujet qui préoccupe l'ensemble des Français. Je voudrais dissiper une erreur. Je crains en effet que certains de nos collègues ne pensent que nous parlons ici uniquement des exclus, des marginalisés, voire des SDF. Oui, nous en parlons, parce que c'est une question de justice, c'est une question d'équité, c'est une question de République. Mais, mes chers collègues, nous commençons aussi à parler de tous ces jeunes couples de salariés qui, demain, peut-être même dès ce soir, ne trouveront plus à se loger. Car c'est cela qui est en train de s'installer dans ce pays : trop d'inégalités, trop de spéculation, des loyers trop élevés, tout cela fait que désormais des villes entières sont interdites aux jeunes, citoyens et résidents. Voilà une des raisons pour lesquelles nous devons reprendre calmement cette discussion sur le droit au logement, qui est formellement inscrit dans la Constitution, et dont l'esprit anime la République depuis au moins 1848.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je voudrais préalablement demander à Mme Demessine de vérifier si l'argumentaire qu'elle vient de développer correspond bien à l'amendement n° 249, parce qu'il me semble que ses propos sont hors sujet. Pour en revenir à l'amendement, je rappelle que la réglementation relative aux rapports entre les bailleurs et les propriétaires a fait l'objet d'âpres négociations dans les années quatre-vingt et que l'équilibre auquel nous sommes parvenus aujourd'hui est manifestement satisfaisant ; à ma connaissance, il n'est d'ailleurs pas prévu de le remettre en cause. En outre, j'attire l'attention du groupe communiste républicain et citoyen sur le fait que l'amendement serait totalement contre-productif. En effet, il prévoit de fixer le délai de préavis à un mois par année de présence dans le logement, ce qui signifie que, si vous êtes resté vingt ans dans un logement, vous devez donner votre congé deux ans à l'avance ! Certes, compte tenu de leur souplesse et de leur mobilité, les membres du groupe communiste sont peut-être capables de prévoir tout ce qu'ils feront deux ans à l'avance, mais je ne suis pas sûr que tous les locataires puissent en faire autant ! Cet amendement ne nous semble pas très raisonnable et, dans ces conditions, la commission a émis un avis défavorable.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Une concession peut être perpétuelle, mais un contrat de bail n'est jamais garanti à vie ! La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a pour ambition d'établir des relations plus équilibrées entre le bailleur et le locataire en encadrant davantage leurs relations. Toutefois, elle n'accorde pas une protection suffisante à l'égard des personnes âgées en cas de congé décidé par le propriétaire. L'article 15 du code des baux et de la copropriété issu de la loi du 6 juillet 1989, en son article 1 er , organise de manière générale les modalités de fin de bail. La protection du locataire joue lors du renouvellement du bail, mais rien n'empêche au bailleur de déloger son locataire en cours de bail, en faisant jouer la clause résolutoire. Le paragraphe III atténue, quant à lui, les conditions générales à l'égard des locataires âgés. La liberté laissée au propriétaire de congédier son locataire âgé se trouve encadrée par deux conditions cumulatives : lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-dix ans et qu'il dispose de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le bailleur devra alors lui proposer trois logements vacants avant de récupérer son bien loué. Si ces deux conditions, cumulatives, encadrent bien les droits et obligations du propriétaire, il n'en demeure pas moins qu'elles ne prennent pas suffisamment en compte les situations particulières des locataires. Il est inadmissible en effet qu'une personne âgée dont les médecins prônent le maintien à domicile pour éviter une perte accélérée des repères puisse voir sa situation juridique et sociale remise en cause. C'est le sens du présent amendement, que nous soumettons à votre approbation.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La loi du 6 juillet 1989 a permis d'atteindre entre les bailleurs et les locataires un équilibre qu'il ne convient pas de remettre en cause, même pour des idées apparemment très généreuses telles que nous les présente Mme Demessine. Tous ceux qui s'occupent du logement reconnaissent que nous sommes actuellement arrivés à la limite de cet équilibre très subtil qui existe entre les locataires et les bailleurs. Nous sommes même peut-être déjà au-delà, si j'en crois les 500 000 à 1 000 000  logements vacants, qui prouvent que des bailleurs ne trouvent plus d'intérêt à remettre des logements sur le marché de la location. Or les propositions de Mme Demessine n'auraient d'autre effet que de dissuader encore plus les bailleurs privés de louer leurs logements ou d'investir dans le parc privé. Dans ces conditions, je suis contraint d'émettre un avis défavorable, et ce dans l'intérêt même des locataires. Certes, je laisse de côté des idées « généreuses », celles que l'on peut lancer à l'envi parce qu'elles ne coûtent rien, comme le faisait remarquer notre collègue Lucette Michaux-Chevry. En l'occurrence, d'ailleurs, elles coûtent quelque chose : 500 000 à 1 000 000  logements sont actuellement vacants et, s'ils étaient sur le marché, un grand nombre des situations que vous dénoncez seraient résolues, madame Demessine.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je formulerai deux observations. Madame Demessine, en effet, le texte en vigueur est doublement protecteur : il s'applique tant aux bailleurs privés qu'aux bailleurs personnes morales. Et je trouve judicieux que les personnes morales bénéficient également d'une protection. Or votre amendement la détruit, d'une certaine manière, en n'accordant la protection qu'aux personnes physiques. D'autre part, je crains un effet « Delalande ». Vous vous souvenez de ce texte de bon sens, voté à l'unanimité par le Parlement, qui prévoyait des pénalités pour les licenciements des seniors. Résultat ? Le recrutement des jeunes seniors s'est trouvé immédiatement paralysé, et c'est cette mesure, par ses effets manifestement dissuasif, qui contribue à expliquer la faiblesse du taux d'activité des seniors dans notre pays. Je crains un effet de même nature et, même si l'on peut imaginer une amélioration du texte de 1989, la rédaction qui nous est soumise me paraît aller à l'encontre de ce que vous souhaitez, madame Demessine.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Fortassin, lors de la dernière session parlementaire, nous avons adopté un nouveau dispositif de progression des loyers dans le secteur locatif privé. L'indice du coût de la construction, sur lequel s'appuyait l'évolution des loyers, a été remplacé par un indice de référence qui prend en compte l'inflation, pour un tiers, l'indice du coût de la construction, pour un autre tiers, et l'amélioration des logements, pour le dernier tiers. Par ailleurs, la commission présentera, au cours du présent débat, un amendement visant à avancer du 1 er juillet au 1 er mars 2006 la date de mise en place de ce nouvel indice de référence. Il ne me semble donc pas pertinent de limiter l'évolution des loyers en ne retenant que l'inflation. Le bailleur doit pouvoir répercuter partiellement sur le locataire le coût des améliorations qu'il apporte à son logement. J'espère que M. Fortassin, que je sais très pragmatique, aura été sensible à mes explications et qu'il acceptera de retirer son amendement. Cela m'épargnerait le désagrément d'avoir à émettre un avis défavorable.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je comprends d'autant plus votre préoccupation, monsieur Fortassin, que j'y ai répondu par avance en modifiant la composition du nouvel indice de référence des loyers. Il est désormais composé pour 60 % de l'indice des prix à la consommation, pour 20 % de l'indice des prix d'entretien des logements, et nous avons réduit au minimum légal, c'est-à-dire à 20 %, la part de l'indice du coût de la construction. Aux termes de la loi de programmation pour la cohésion sociale, le nouvel indice de référence des loyers aurait dû entrer en application le 31 juillet 2006. Le Sénat sera amené à examiner le 2 décembre, lors de la discussion du projet de budget de la ville et du logement, la disposition qui permettra l'entrée en vigueur de ce nouvel indice de référence dès le 1 er janvier 2006, c'est-à-dire bien avant que le présent projet de loi ne puisse entrer en application. C'est la raison pour laquelle, monsieur Fortassin, votre objectif étant largement satisfait, je vous demande à mon tour de retirer votre amendement. À défaut, le Gouvernement y sera défavorable.
Daniel RAOUL - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Cet amendement, vous en conviendrez, s'inscrit dans la continuité des positions que nous avons déjà défendues puisque nous avions déposé un amendement analogue lors de la discussion du projet de loi de programmation pour la cohésion sociale. La consommation des prêts locatifs sociaux, les PLS, des prêts locatifs à usage social, les PLUS, et des prêts locatifs aidés d'intégration, les PLAI, nous conforte dans notre position. Ce n'est pas en consommant 140 000 PLS en cinq ans que l'on favorisera l'augmentation du parc de logements locatifs sociaux. Cet amendement vise donc, pour les années 2006 à 2010, à diminuer de 40 000 la consommation de PLS et à augmenter de 40 000 celle des PLUS et de 20 000 celle des PLAI pour aboutir à une consommation annuelle de 120 000 par an, ce qui nous conduirait à 600 000 logements sociaux en cinq ans. L'état de la consommation des différents prêts qui est paru dans certains quotidiens nous conforte dans l'idée que ce n'est pas en utilisant des PLS pour des cités étudiantes - encore que, dans ce secteur, les besoins soient réels, en particulier dans la région parisienne -, pour des personnes âgées - bien que les besoins soient également réels - ou encore pour les logements intermédiaires, que nous parviendrons à accroître le parc de logements sociaux.