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Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur Raoul, le Gouvernement est défavorable à cet amendement, ce qui ne devrait pas vous surprendre. Permettez-moi cependant de vous donner quelques informations qui me semblent importantes et intéressantes. Selon moi, personne, dans cet hémicycle, n’a envie de prendre des mesures qui ne soient pas bonnes ! Vous savez que, d’une façon générale, on a besoin de logements, et de toutes sortes : hébergements sociaux, logements ordinaires et logements de qualité. Vous le comprenez, un ministre du logement, quel qu’il soit, ne peut « tuer » le « Robien » ! En effet, sans ce dispositif, le manque de logements serait énorme. Depuis 2003, date qui correspond à la mise en place du dispositif « Robien », 250 000 logements ont été construits grâce à cette incitation fiscale. Effectivement, environ 5 000 ou 6 000 logements n’avaient pas besoin d’entrer dans ce cadre. On a appâté certaines familles en leur faisant miroiter un intérêt fiscal, pour leur vendre des constructions qui se situaient dans des zones où elles n’étaient pas nécessaires ; il en est résulté des difficultés à la location. Des promoteurs indélicats ont incité des personnes qui souhaitaient arrondir leurs retraites à investir dans ces logements. Elles se retrouvent aujourd’hui avec un crédit et un loyer à payer ! C’est scandaleux ! Cela étant, une telle situation ne touche que 5 000 à 6 000 familles au maximum. Vous évoquez, monsieur Raoul, ces 400 millions de dépenses fiscales qui pourraient, selon vous, revenir à la politique du logement. À l’évidence, une telle proposition ne peut pas me laisser insensible ! (Sourires .) Pour les 250 000 logements construits grâce à ce dispositif, la taxe d’habitation, la TVA à 19,6 % et la taxe sur le foncier bâti compensent très largement, pour l’État, les incitations fiscales du « Robien ». (M Daniel Raoul fait un signe de dénégation.) C’est incontestable, monsieur Raoul ! C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles nous ne pouvons pas « tuer » le « Robien ». En revanche, il faut que nous l’adaptions, et c’est tout l’objet de l’article qui suit. Vous avez fait allusion au dispositif « Besson », que je connais bien. M. Besson avait proposé un produit, placé sous condition de ressources, qui avait certainement son intérêt. D’autres produits ont été proposés par la suite. Si nous nous étions contentés de ce dispositif, je ne pourrais pas vous parler de la construction de 250 000 logements : j’évoquerais un chiffre bien moindre !
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. S’agissant des logements « Robien » qui se construisent actuellement dans l’agglomération de Chambéry, les acheteurs ne sont ni de l’agglomération, ni même, dans leur très grande majorité, du département. Il s’agit, le plus souvent, de personnes issues de départements lointains, qui ont souscrit à de telles offres parce que des réseaux de commercialisation leur ont vanté la qualité de vie dans notre agglomération – il est vrai que l’on y vit très bien ! –, l’accès à des services ou la proximité des frontières italienne et suisse. La description est, certes, très séduisante, mais les acheteurs ne se rendent pas compte qu’ils surpayent leur bien par rapport au prix du marché. (M. Jean-Louis Desessard approuve.) Ce n’est pas un hasard si l’on vient vous démarcher pour acheter un logement situé à 500 ou à 600 kilomètres de chez vous ! En réalité, madame la ministre, monsieur le rapporteur, nous proposons non pas la suppression pure et simple d’une telle mesure, mais son remplacement par un dispositif plus équilibré, proche de celui qui avait été mis en place par l’ancien ministre Louis Besson. Selon vous, madame la ministre, si le Besson avait été maintenu, le nombre de logements construits aurait été inférieur aux 250 000 réalisations permises par le dispositif Robien. Mais qui peut le savoir ? En fait, au cours de la première année de pleine application du Besson, 40 000 logements ont été construits, puis le Robien a été créé. Prenons le cas d’un investisseur disposant de 160 000 euros, ce qui est le montant moyen d’un investissement réalisé au titre du Robien. Si on lui offre le choix entre le Robien, dispositif qui n’impose pas de contrepartie sociale ni aucune limite s’agissant des revenus des futurs locataires, et le Besson, qui prévoit des plafonds tant pour les loyers pratiqués que pour les ressources des locataires, à votre avis, que fera-t-il ? Il ira au plus simple !
Bariza KHIARI - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. Cet amendement vise à rendre plus juste le dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties prévu en faveur des organismes d’HLM réalisant des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie. L’article 1391 E du code général des impôts prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur les cotisations afférentes aux immeubles appartenant aux organismes d’HLM ou aux sociétés d’économie mixte. Cet abattement est égal au quart des dépenses payées au titre desdits travaux. Toutefois, alors que le Grenelle de l’environnement a déclaré prioritaire la réalisation de tels travaux, la portée de ce dégrèvement a été singulièrement affaiblie par l’instruction fiscale n° 6-C2-08, qui limite l’imputabilité au seul immeuble où ont été effectués les travaux, contrairement à ce qui prévaut pour d’autres dispositions de même nature, s’agissant par exemple des dépenses en vue d’améliorer l’accessibilité des immeubles ou l’adaptation des logements aux personnes en situation de handicap. Cet amendement a pour objet d’étendre l’imputabilité aux cotisations afférentes à des immeubles imposés dans la même commune ou dans d’autres communes relevant du même service des impôts, pour le même bailleur et au titre de la même année. Ce serait un signe positif adressé aux bailleurs inquiets de constater que la ligne de crédits destinée à la rénovation des logements PALULOS est asséchée dans le projet de loi de finances pour 2009, alors que le Grenelle de l’environnement assigne comme objectif la rénovation de 800 000 logements sociaux avant 2020, dont 180 000 en zone ANRU.
Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. L’article 15 nous ramène à des débats que nous avons déjà eus les années précédentes. Ainsi, en 2003, ma collègue Odette Terrade déclarait que « la demande étant importante, la solution que l’on met aujourd’hui en avant est le développement de l’offre, sur un créneau spécifique. « Par conséquent, on modifie les règles en vigueur en matière d’investissement locatif des particuliers, sous quelque forme que ce soit, en majorant sensiblement l’incitation fiscale issue du dispositif Besson. En fait, il s’agit de permettre aux investisseurs de capter une clientèle moyennement ou relativement fortunée en proposant des loyers de première mise en location particulièrement attractifs. […] Cela se passerait au travers de deux mesures essentielles : la non-prise en compte d’un plafond de ressources pour les locataires et le sensible relèvement des loyers autorisés. « Croit-on vraiment que l’on va résoudre les problèmes de logement dans notre pays en ne faisant qu’accroître la rentabilité de l’investissement locatif ? « Le choix est donc clair, poursuivait ma collègue : on ne répond pas aux attentes sociales, on retarde la mise en œuvre des chantiers urgents et l’on ne fait que favoriser une frange limitée de la population en lui offrant un nouveau produit fiscal attractif. » Faut-il véritablement ajouter autre chose ? La simple lecture de l’exposé des motifs du présent projet de loi démontre que le dispositif Robien n’a pas permis de répondre aux attentes de ses propres auteurs, comme en témoigne de manière spectaculaire le volume croissant de logements inoccupés. Nous tenions à souligner ce fait avant d’entamer l’examen des amendements portant sur l’article 15.
Bariza KHIARI - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. En février 2008, le Gouvernement a remis au Parlement un rapport d’évaluation des dispositifs d’aide à l’investissement locatif. Afin que nous légiférions en prenant en considération les différentes évaluations de politiques publiques dont nous disposons, je souhaiterais revenir sur les éléments de réflexion que ce rapport nous livre. Le bilan est pour le moins contrasté. Entre 1995 et 2005, environ 471 000 logements ont été vendus par les promoteurs sous un régime d’incitation fiscale, dont 184 600 dans le cadre du dispositif Robien pour les seules années 2003 et 2005, ce qui confirme l’intérêt du dispositif en matière de soutien à la construction. Mais de quelle construction s’agit-il ? Il s’agit, d’abord, d’une construction mal adaptée. En 2005, 71 % des logements acquis par les investisseurs au titre du Robien étaient des appartements, plus petits que la moyenne en termes de nombre de pièces – 3 pièces contre 4,4 – et de surface, la moyenne étant de 74 mètres carrés. Le prix au mètre carré du logement acquis par le biais d’un investissement locatif est 14 % plus cher, et a augmenté plus rapidement que celui des logements destinés à l’accession à la propriété, ce qui, en l’absence de contrepartie sociale très stricte, a eu pour effet de porter les loyers au plus haut. C’est ce qui explique que, sur certains territoires, les loyers des logements relevant du Robien soient à la fois inférieurs aux plafonds de la zone et supérieurs aux loyers du marché local ! Ce point a déjà été évoqué. Les logements construits dans le cadre du dispositif Robien accueillent majoritairement des ménages jeunes, plus riches que la moyenne des locataires et que les accédants à la propriété dans le parc ancien. En d’autres termes, le Robien produit bien du logement locatif haut de gamme pour des jeunes couples plus mobiles que la moyenne. Le rapport souligne qu’il s’agit de jeunes ménages en mobilité résidentielle ascendante, c’est-à-dire de jeunes cadres… Le logement Robien type correspond à un appartement de 65 mètres carrés, destiné à un couple avec un enfant disposant d’un revenu annuel de 60 000 euros… Il s’agit, ensuite, d’une construction mal localisée. Les logements en investissement locatif sont construits non pas dans les zones les plus tendues, mais dans celles où la situation est intermédiaire. Ce constat conforte notre dénonciation désormais récurrente d’un mauvais ciblage géographique, d’une part,…
Bariza KHIARI - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. … d’un important effet d’aubaine, d’autre part. Vous nous proposez, certes, de revenir sur ce ciblage géographique, mais ce n’est pas suffisant à nos yeux. En effet, la dépense fiscale cumulée est estimée à 620 millions d’euros pour 2008. Ce sera pis en 2009. Le rapport que j’ai mentionné montre bien que le dispositif Robien est le champion toutes catégories de l’effet d’aubaine, puisque plus aucune construction locative n’échappe à ce régime et que c’est le dispositif qui coûte le plus cher à l'État. En effet, le coût pour l'État d’un logement type s’élève à 16 900 euros en Île-de-France et à 16 100 euros en province. Si l’on compare ces montants aux 2 700 euros dépensés par l'État pour chaque logement social, on peut s’étonner que vous ne proposiez rien d’autre que le recentrage géographique. Enfin, nous avons pu prendre connaissance, dans ce même rapport, d’un panorama d’études locales très intéressantes. On y apprend que, dans les zones où les collectivités territoriales ont su imposer aux promoteurs des exigences en matière de type de logements, de mode d’occupation et de mode de financement, non seulement les objectifs de construction ont été remplis, mais ils se sont accompagnés d’un ralentissement de la hausse des loyers et d’une meilleure adaptation de l’offre locative à la demande locale. Tel a été le cas à Rennes, par exemple. À l’inverse, les stratégies des investisseurs non régulées par la puissance publique et fondées sur des hypothèses théoriques ont parfois conduit à la multiplication de programmes inadaptés à la demande locale et ne trouvant pas de locataires. Toutes les agglomérations ne disposent pas de services techniques et d’une expérience comparables à ceux de la ville de Rennes qui leur permettraient de telles régulations. Surtout, en l’absence d’outils de droit, ces régulations passent par la négociation avec les promoteurs, et toutes les agglomérations et communes ne sont pas armées pour obtenir de bons résultats de cette façon. C’est pourquoi nous présenterons des amendements visant à transformer le dispositif Robien en un outil « sur mesure » et à donner aux territoires la possibilité de décider si, oui ou non, ils peuvent accueillir ce type de programmes, à l’image de ce que prévoit l’amendement adopté par le Sénat la semaine dernière et tendant à permettre aux maires de réguler la taille des logements.
Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. Nous proposons de supprimer le dispositif d’amortissement Robien, qui consiste à octroyer des réductions d’impôt substantielles aux particuliers achetant des logements en vue de les louer. Ce dispositif est un véritable échec au regard de la politique du logement telle que nous la comprenons. En effet, cette mesure en faveur des promoteurs et des investisseurs ne comporte aucune contrepartie sociale, ou alors une contrepartie très faible : un plafond de loyer au niveau du marché et aucun plafond de ressources pour les locataires titulaires du bail. Aujourd’hui, la raréfaction de la construction neuve, l’absence d’offre adaptée et l’importance de la demande en matière de logement social conduisent à un engorgement des demandes de logement. Face à cette situation de blocage, vous proposez, comme hier, un développement de l’offre sur des territoires et un créneau spécifiques, avec l’idée de procéder à un recentrage des dispositifs. Pour nous, c’est une erreur. Rappelons encore une fois que, du fait des exonérations fiscales, l’État consacre dans son budget en moyenne 33 000 euros à chaque logement relevant du Robien, ce qui représente chaque année une dépense d’environ 400 millions d’euros. À titre de comparaison, l’État consacre tout au plus 20 000 euros à la construction d’un logement social. Ce projet de loi prend acte de l’échec des programmes Robien sans en tirer les leçons. Vous persistez dans votre démarche et vous recentrez le dispositif en laissant croire qu’il aura ainsi des conséquences différentes. C’est là une aberration qui coûtera cher à l’État et aux contribuables.
Pierre JARLIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Pierre JARLIER

M. Pierre Jarlier. Cet amendement complète mon intervention lors de la discussion générale. Il ne vise pas à remettre en cause le resserrement des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif Robien et Borloo sur les zones tendues, qui est pleinement justifié par la crise immobilière, mais il tend à conserver un des dispositifs de la récente loi relative au développement des territoires ruraux. En effet, s’il n’existe pas de tension foncière dans les zones de revitalisation rurale, on y constate un manque sensible de logements locatifs, qui sont indispensables pour accueillir les nouvelles populations ou permettre la décohabitation. Le maintien de la déduction fiscale instituée par la loi du 30 décembre 2005 permettra de poursuivre le développement de cette offre locative et de renforcer l’attractivité des territoires les plus fragiles. Les zones de revitalisation rurale doivent, en effet, bénéficier de mesures fiscales incitatives pour attirer des investisseurs en logement locatif. C’est ce qui est prévu dans la loi relative au développement des territoires ruraux, laquelle date seulement de trois ans. Ces mesures commencent à porter leurs fruits, et la suppression de ces aides fiscales compromettrait les efforts de développement déployés par tous les acteurs sur les territoires concernés.
Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. Par cohérence avec notre amendement précédent, nous proposons d’abroger, à compter de la publication de la loi, si le présent texte est adopté, l’alinéa suivant de l’article 31 du code général des impôts : « k) Une déduction fixée à 26 % des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, lorsque l’option prévue au h est exercée. » L’immobilier défiscalisant a montré largement ses limites. Des milliers de particuliers se retrouvent aujourd’hui en difficulté. Ayant acheté des appartements afin de les louer, ils ne trouvent pas de locataires et ne peuvent bénéficier de la défiscalisation prévue dans le cadre du dispositif Robien. Une enquête récente de l’association UFC-Que Choisir indiquait que le Robien a été une chance fantastique pour des groupes immobiliers d’un genre nouveau, au nombre desquels on peut citer Carrère et Akerys. Ce dernier, leader du marché de l’immobilier défiscalisant, a écoulé 30 000 logements au titre du dispositif Robien. Ce groupe aurait même créé, toujours selon l’UFC-Que Choisir, une association de consommateurs ! C’est un comble quand on sait que des commerciaux n’ont pas hésité à « gonfler » les revenus de certains acquéreurs pour que les banques acceptent les dossiers de demande de prêt. Sans parler de ceux qui ont vendu de la défiscalisation à des personnes non imposables ! Au début de l’année 2007, les promoteurs ne pouvaient plus ignorer que le marché locatif de dizaines de villes moyennes avait d’ores et déjà atteint la saturation et l’Agence nationale pour l’information sur le logement avait signalé le danger dès 2005. Pourtant, on a continué les opérations comme si de rien n’était. C’est là un comportement irresponsable. Pour toutes ces raisons, nous vous demandons, mes chers collègues, d’adopter cet amendement.
Philippe DOMINATI - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Philippe DOMINATI

M. Philippe Dominati. Une baisse de l’attractivité financière de l’investissement locatif a été constatée, pour les particuliers, depuis 2004. L’aide de l’État à ce type d’investissement prend la forme d’un amortissement fiscal. Or ce dernier varie et est beaucoup moins important pour les foyers fiscaux les moins imposés, puisqu’il est de 12 500 euros pour un taux marginal d’imposition de 14 %, contre 31 000 euros pour un taux marginal d’imposition de 40 %. Cette situation, qui a véritablement un caractère inéquitable, se traduit par une chute des mises en chantier, les classes moyennes n’ayant finalement que peu d’intérêt à investir sous cette forme. Dans un contexte général de baisse des mises en chantier de logements, accentué par une économie nationale qui tourne au ralenti, l’instauration d’un mécanisme plus égalitaire de réduction d’impôt permettant d’attribuer, pour un même investissement, le même avantage à chaque investisseur, quelle que soit sa situation fiscale, constituerait une réforme de nature à relancer la construction et, de fait, à accroître les rentrées fiscales, ainsi que les cotisations sociales au titre des emplois créés dans ce secteur. C’est pourquoi il est proposé de transformer le régime d’amortissement fiscal du Robien et du Borloo en un dispositif de réduction d’impôt étalée sur neuf ans. Cette réduction serait de 16 % pour le Robien et de 25 % pour le Borloo, avec un plafonnement à 30 000 euros.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. … est important, car il tend à maintenir les particularités du dispositif Robien applicables aux zones de revitalisation rurale. Je suis sensible aux arguments du Sénat, et je m’en remets, par conséquent, à la sagesse de la Haute Assemblée. L’amendement n° 593 rectifié ter , présenté par M. Jarlier, est identique au précédent et appelle bien entendu le même avis. L’amendement n° 197, présenté par Mme Didier, tend à supprimer l’avantage spécifique du Robien pour les zones de revitalisation rurale. Toutefois, la mesure proposée aurait un effet rétroactif sur les opérations déjà lancées, ce qui n’est naturellement pas acceptable. L’avis est donc défavorable. En ce qui concerne enfin l’amendement n° 335 rectifié, présenté par M. Dominati, je ne crois pas que la période d’incertitude que traverse actuellement le marché de l’immobilier neuf soit particulièrement propice à un tel changement de règle, qui ne manquerait pas de perturber les investisseurs et donc de ralentir les ventes, que nous souhaiterions au contraire stimuler. La relative désaffection des investisseurs tient beaucoup plus aux difficultés dues à une mauvaise adaptation de l’offre à la demande locative qu’aux modalités de l’avantage fiscal. C’est pourquoi le projet de loi prévoit un recentrage de ce dispositif limité dans le temps, puisqu’une révision interviendrait tous les trois ans. J’émets donc un avis défavorable.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Dans sa présentation de cet amendement, M. le rapporteur a été trop modeste : il a parlé d’un amendement « rédactionnel ». En fait, la portée de cet amendement va au-delà de la forme, fût-elle parfaite. Il s’agit, à l’avenir, de ne permettre des investissements au titre des dispositifs Borloo et Robien que dans des zones préalablement définies, marquées notamment par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Cette disposition va dans le bon sens, car elle limitera peut-être les effets négatifs observés jusqu’ici, sachant par exemple que 40 % des investissements visés ont été réalisés en zone de revitalisation rurale et en zone C. Cela étant, il est prévu que le classement des communes dans les différentes zones sera déterminé par un arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, révisé au moins tous les trois ans. Quatre zones existent aujourd’hui : la zone A recouvre les agglomérations denses, les zones B1 et B2 correspondent aux agglomérations moyennes dont le marché du logement connaît une certaine tension et la zone C regroupe le reste de nos régions, notamment les zones rurales. Pouvez-vous nous confirmer, madame la ministre, que votre objectif est bien de recentrer les dispositifs Robien et Borloo sur les seules zones A, B1 et B2 sans que l’arrêté ne redécoupe les zones actuelles, au risque d’étendre la zone B2 au détriment de la zone C, qui se réduirait comme peau de chagrin ? Cela reviendrait alors à continuer à autoriser les investissements au titre du Robien et du Borloo à peu près partout, alors que nous souhaitons les limiter aux seules zones où le marché du logement est véritablement tendu.