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Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est favorable, globalement, à l'amendement n° 1 rectifié. Quant à savoir si le seuil à retenir est de cinq ou de dix logements, le Gouvernement s'en étant déjà remis à la sagesse de l'Assemblée nationale, il s'en remet également à la sagesse du Sénat. Le Gouvernement émet un avis défavorable sur les sous-amendements identiques n° s 26 et 57 rectifié, ainsi que sur le sous-amendement n° 27. Il émet également un avis défavorable sur le sous-amendement n° 31 : l'amendement n° 1 rectifié apporte les garanties nécessaires quant à la fiabilité des informations fournies par le diagnostic technique. Les obligations contenues dans l'amendement paraissent donc superflues. J'ai du mal à comprendre le sens du sous-amendement n° 58 rectifié. La philosophie générale de la présente proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale, est la suivante : lutter non pas contre les investissements locatifs, mais contre la spéculation. Dès lors que le droit de préemption s'exerce sur la base du prix d'acquisition avant charges, dépenses, frais commerciaux et profits, à l'évidence, ce mécanisme est bien plus intéressant pour le locataire que l'application d'une décote de 10 % ou plus. C'est préférable à une décote théorique eu égard à un marché libre, qui lui-même n'est pas défini. Aussi le Gouvernement est-il très défavorable à ce sous-amendement, dans l'intérêt du locataire. Le Gouvernement est également défavorable au sous-amendement n° 33. Le sous-amendement n° 59 rectifié est de même nature. Pour le Gouvernement, le problème réside dans le fait que le délai concerné n'est pas en harmonie avec les autres cas dans lesquels un droit de préemption peut aussi être exercé, notamment dans le cas d'un locataire face à un propriétaire privé. Cela pose un problème de cohérence, même si le Gouvernement admet qu'en l'espèce ce délai supplémentaire est parfaitement compréhensible. Il s'en remet donc à la sagesse du Sénat.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement émet également un avis de sagesse sur le sous-amendement n° 60 rectifié, qui est un sous-amendement de conséquence. S'agissant du sous-amendement n° 29, il est clair que les mesures proposées sont, pour l'essentiel, satisfaites par la voie contractuelle, de façon plus satisfaisante pour certaines et moins pour d'autres. Nous choisissons, autant que possible, la voie contractuelle, qui permet une adaptation. Si, d'ici à douze ou dix-huit mois, une amélioration du dispositif se révélait nécessaire, nous pourrions éventuellement en passer par un accord collectif national. Donc avis défavorable. Le Gouvernement est également défavorable au sous-amendement n° 34 qui prévoit une décote, ainsi qu'au sous-amendement n° 35. Encore une fois, il s'agit de lutter contre la spéculation et non contre l'investissement. En revanche, le Gouvernement émet un avis favorable sur le sous-amendement n° 24 de M. Cleach. Il demande le retrait du sous-amendement n° 61 rectifié. Le sous-amendement n° 63 de M. Braye apporte une clarification du droit qui aura des conséquences bien au-delà de ce texte. Je pense notamment aux marchands de sommeil, à l'habitat indigne, à l'habitat insalubre. Il représente une avancée majeure dans les capacités d'intervention des collectivités locales. (M. le président de la commission approuve.) Le Gouvernement émet un avis défavorable sur le sous-amendement n° 65, qui vise à rendre un dispositif rétroactif. Le Gouvernement demande le retrait de l'amendement n° 6 dans la mesure où il est satisfait. Il émet un avis défavorable sur les amendements n° s 28, 32 et 30. Le Gouvernement demande le retrait de l'amendement n° 19, car le dispositif proposé est plus contraignant. A défaut, il émettra un avis défavorable. Enfin, le Gouvernement demande le retrait de l'amendement n° 7.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. L'argumentaire du sous-amendement n° 57 rectifié était excellent : pour nos collègues de l'UMP, il s'agissait d'éviter que l'élévation du seuil à dix logements proposée par la commission des lois ne fasse perdre une grande partie de sa substance à la proposition de loi. C'est la raison pour laquelle ils nous proposent, par ce sous-amendement, de revenir au seuil de cinq logements, ce qui permet alors d'étendre le bénéfice du droit de préemption en cas de vente à la découpe aux immeubles de cinq à neuf logements. Il aurait tout de même été utile, avant de retirer ce sous-amendement, d'expliquer la raison de ce retrait. Il est dommage de ne pas avoir voté le sous-amendement qui a été proposé par notre groupe alors que, chers collègues de la majorité, vous aviez défendu le même après un passage en commission ! Vous avez pourtant eu le temps de réfléchir. Mais, malgré cette assez longue maturation, vous ne nous avez pas expliqué les raisons de ce retrait. C'est regrettable.
Nicole BORVO COHEN-SEAT - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Nicole BORVO COHEN-SEAT

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je suis favorable à l'allongement des deux délais. M. le ministre, dans son intervention, a parlé de procédés dérogatoires au droit commun. Certes, mais la vente à la découpe, elle aussi, est dérogatoire au droit commun. Dans les faits, les locataires subissent une forte pression de la part des professionnels. On peut presque parler de « vidage », tout étant fait pour les mettre dehors. Il me paraît donc souhaitable de donner aux locataires un délai supplémentaire pour se retourner. Quoi qu'il en soit, un nombre limité de personnes sont concernées puisque la plupart d'entre elles ne peuvent pas acheter leur logement en raison de prix trop élevés. D'ailleurs, contrairement à ce que croient certains, de nombreux locataires dans ces immeubles sont incapables d'acheter, même en remuant ciel et terre pour trouver l'argent nécessaire. Le fait que l'on accorde un délai supplémentaire à ces personnes-là ne va rien leur apporter. En revanche, il est normal qu'un délai un peu plus long soit octroyé à celles qui ont la possibilité de se porter acquéreur. Puisque le délai supplémentaire de six mois n'a aucune chance d'être retenu, votons déjà le délai de quatre mois.
Nicole BORVO COHEN-SEAT - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Nicole BORVO COHEN-SEAT

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. J'ai bien entendu les explications de M. le rapporteur, mais elles ne m'ont pas convaincue. Mon sous-amendement est imprécis, c'est certain. Mais je peux vous dire que, parmi les personnes qui sont concernées à l'heure actuelle à Paris, nombre d'entre elles ont déjà saisi la justice. Les locataires, il faut bien le dire, attendent beaucoup de la discussion ici, au Sénat. Et même si le texte ne les satisfait pas totalement - ils auraient préféré des dispositions plus contraignantes -, ils espèrent que les sénateurs amélioreront la proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale. Vous vous demandez peut-être si l'on va faire revenir les locataires dans les appartements qui ont été vendus. Pour ma part, je ne me situe pas dans cette hypothèse ; je vois les choses concrètement. Des immeubles ont été vendus, ou plus précisément ont été achetés par des marchands de biens, par des fonds de pension. Certains locataires ont appris que leur appartement, celui dans lequel ils résident encore, allait être vendu et ils ont déjà saisi le juge. C'est à eux que je pense aujourd'hui et je souhaiterais qu'ils puissent bénéficier des dispositions de la loi. Cela étant, je ne doute pas que, compte tenu de la multiplication des opérations de ce type et donc des logements concernés, d'autres locataires auront à s'appuyer sur les dispositions de ce texte, du moins le peu que nous aurons adopté. Car nos avancées n'ont vraiment rien d'extraordinaire. Nous pouvons encore nous demander, par exemple, si les délais vont s'appliquer aux personnes qui sont à l'heure actuelle sous la menace d'un congé-vente ou à celles qui viennent d'apprendre que leur appartement allait être vendu. Donc, j'aimerais un peu plus sérieux entre nous afin que les personnes qui sont la raison même de notre débat aujourd'hui puissent trouver une réponse à leur problème.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Par cet amendement, nous proposons de mettre en place une incitation fiscale sous forme de réduction de droits de mutation dans le but d'encourager le propriétaire à ne pas récupérer un logement pour lui-même pendant six ans, de façon que le locataire puisse rester dans les lieux au minimum pendant cette période. Notre proposition en faveur des propriétaires vient battre en brèche les a priori qui sous-tendaient les propos d'un certain nombre de nos collègues, notamment M. Braye, semblant considérer que nous ne prenons jamais en compte la situation des propriétaires. Sans doute le Gouvernement a-t-il entendu l'appel du groupe socialiste. Nous y sommes très sensibles et nous tenons à l'en remercier, d'autant qu'il a même proposé d'aller plus loin dans le bon sens. Vous m'en voyez donc tout à fait réjoui ! Simplement, un petit détail ne nous a pas échappé, mais que le Gouvernement semble ne pas percevoir. Certes, il est bon, noble et généreux de nous inciter à voter cette disposition que nous avons nous-mêmes proposée. Cependant, à l'évidence, il est quelque peu paradoxal de demander dans le même temps aux conseils municipaux d'amputer les droits de mutation qui sont affectés par un certain nombre de mairies, notamment celle de Paris, à la politique du logement social. C'est pour prévenir cette difficulté que notre amendement comprend une « perfection supplémentaire », si je puis dire, par rapport à celui du Gouvernement, qui va pourtant plus loin que nous en matière d'allégement fiscal. En effet, nous avons introduit la précision suivante dans un II : « Les pertes de recettes pour les collectivités locales sont compensées à due concurrence par une augmentation de la dotation globale de fonctionnement. ». Ensuite, connaissant le règlement et la Constitution, et soucieux de l'intérêt de l'Etat, nous n'avons pas manqué d'ajouter un III : « Les pertes de recettes pour l'Etat sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux tarifs visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts. » Monsieur le ministre, vous avez pu constater que nous n'avons pas hésité tout à l'heure à rectifier un amendement, à la demande de de la commission des lois, pour aller dans le bon sens. De façon symétrique, je vous propose, monsieur le ministre, de rectifier votre amendement de manière à y ajouter tout simplement ces deux paragraphes. Si vous accédez à notre demande, nous voterons votre amendement rectifié avec beaucoup d'enthousiasme.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cet amendement est le résultat d'un long cheminement. Un certain nombre de parlementaires ont étudié ce point, entre autres le sénateur Philippe Goujon, et ce, un peu partout sur le territoire national, ou plutôt le long d'un axe Nord-Sud, si vous voyez ce que je veux dire... Avec cet amendement, il s'agit de permettre aux collectivités qui décident de mener une action massive et majeure dans ce domaine de la vente à la découpe, notamment au regard de l'aménagement social de leur territoire et des droits de préemption, de réduire les droits de mutation pour encourager fortement le maintien dans les lieux des personnes concernées. Se situant dans le cadre de la libre administration des collectivités territoriales, cette disposition n'autorise et ne force personne. La spéculation enregistrée a considérablement augmenté les recettes tirées des droits de mutation par les collectivités territoriales concernées : c'est là un simple constat et non pas une critique. Je ne doute pas que ceux qui le veulent auront une action forte dans ce domaine, s'ils s'en donnent les moyens. C'est pourquoi le Gouvernement propose de donner la possibilité aux conseils généraux et aux conseils municipaux qui le souhaitent de baisser les taux de la taxe additionnelle pour les fixer à 0,5  % pour chacune des deux catégories de collectivités. L'amendement ne vise pas à faire dépendre une collectivité territoriale de l'accord de l'autre. Leurs décisions sont parfaitement autonomes, conformément à la Constitution. Quant aux ajouts qui nous sont proposés, ils représentent une charge supplémentaire et pourraient tomber sous le coup de l'article 40 de la Constitution. J'indique d'ores et déjà que le Gouvernement y est défavorable et préfère s'en tenir à son propre amendement.
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission n'avait pas pris position sur l'amendement n° 38, souhaitant entendre le Gouvernement, ce qui est chose faite. En outre, le Gouvernement a lui-même déposé un amendement qui nous convient assez bien. En effet, il tend à permettre aux communes et aux départements de diminuer le taux de la taxe additionnelle de manière significative et véritablement incitative - il pourrait être de 0,5 % -, et ce, aussi bien pour les départements que pour les communes. Ainsi, si les deux collectivités profitent de cette disposition, on arrive à 1 % au lieu de 4,80 %. C'est là une bonne incitation pour les acquéreurs, notamment les personnes physiques, à maintenir leurs locataires en place. Il s'agit donc d'une disposition fiscale utile. Par ailleurs, cet amendement est en harmonie avec la doctrine de la commission des finances du Sénat selon laquelle, lorsqu'une collectivité territoriale décide d'exonérer, de dégrever ou de réduire des impôts locaux, elle doit en assumer les conséquences. Si le dégrèvement était automatiquement compensé par l'Etat, je ne vois pas quelle commune renoncerait à appliquer une telle disposition. Le Gouvernement reconnaît à chaque commune la liberté de pratiquer la politique qui lui importe et cela me paraît une bonne chose. La commission est donc favorable à l'amendement n° 66 et, par voie de conséquence, défavorable à l'amendement n° 38.
Eliane ASSASSI - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Eliane ASSASSI

Mme Eliane Assassi. Dans sa rédaction actuelle, le paragraphe I de l'article 15 de la loi de 1989 est ainsi rédigé : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ». Nous proposons tout simplement que les droits des locataires soient renforcés au travers d'une fixation plus juste des délais de préavis, fondée sur le principe d'un mois de préavis par année de présence dans le logement. Une telle démarche, dans le cadre du droit existant, permettrait de donner à ce préavis une durée minimale de six mois et de tenir compte de manière plus significative de l'ancienneté des locataires, et singulièrement des plus âgés d'entre eux. Elle permettrait, notamment, d'éviter des risques de rupture du parcours résidentiel des personnes concernées, l'allongement du préavis permettant de mieux définir une solution de relogement.
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement, qui tend à réécrire l'article 2, a deux objectifs. D'une part, nous avons souhaité restaurer un mécanisme d'opposition à l'extension par décret d'un accord collectif au sein de la commission nationale de concertation. Dans la rédaction actuelle issue des travaux de l'Assemblée nationale, l'article 2 de la proposition de loi supprime la faculté d'opposition reconnue soit à la majorité des organisations de bailleurs, soit à la majorité des organisations de locataires, en substituant à cette faculté d'opposition une simple consultation systématique des organisations représentatives. Il nous semble dommage, eu égard notamment à la concertation nécessaire entre les bailleurs et les locataires, de supprimer une grande partie de la force juridique donnée à ce mécanisme de concertation. Nous estimons donc nécessaire de redonner un droit d'opposition à une majorité calculée sur la base, non d'une seule catégorie, mais de l'ensemble des organisations représentatives de locataires et de bailleurs. D'autre part, la véritable sanction du non-respect de l'accord collectif doit être la nullité du congé pour vente. Nous avons donc préféré renforcer cette nullité plutôt que retenir la disposition, adoptée à l'Assemblée nationale, instaurant une amende civile. En effet, ce que demande le locataire, c'est l'annulation de son congé pour vente et non le versement d'une amende de 10 000 euros à l'Etat. Par ailleurs, dans le cas où le bailleur manquerait à ses obligations, le locataire préférera recevoir des dommages intérêts. Rappelons que l'application du droit commun de la responsabilité délictuelle ou contractuelle, selon que l'accord collectif a été ou non rendu obligatoire par décret, permettra d'indemniser directement le locataire.
Anne-Marie PAYET - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Anne-Marie PAYET

Mme Anne-Marie Payet. Le législateur de 1986 a voulu délibérément fonder les relations entre les bailleurs et les locataires sur la concertation afin que ceux-ci élaborent ensemble leurs droits et obligations respectifs. Or l'Assemblée nationale a supprimé le droit d'opposition prévu dans la loi de 1986 qui permet aux représentants des bailleurs ou des locataires de s'opposer à l'extension de l'accord collectif par décret, ce qui remet complètement en cause l'esprit de ladite loi. C'est pourquoi nous tenons à saluer la démarche de M. le rapporteur, qui, par son amendement n° 2, a souhaité rétablir ce droit. Toutefois, par le sous-amendement n° 23 rectifié, nous tenons à modifier la rédaction de cet amendement, afin de rétablir la règle de majorité actuellement en vigueur dans la loi de 1986. En effet, l'amendement de la commission des lois prévoit que le droit d'opposition peut s'appliquer lorsqu'il est invoqué par la majorité des représentants des bailleurs et des locataires. Notre sous-amendement tend, quant à lui, à revenir à la rédaction actuelle, à savoir que le droit d'opposition peut s'exercer en présence de la majorité des représentants des bailleurs ou des représentants des locataires, ce qui modifie la règle majoritaire. La règle de la majorité est en effet une question importante, car elle conditionne l'équilibre entre les droits des bailleurs et ceux des locataires. La discussion du projet de loi relatif à l'engagement national pour le logement qui doit intervenir prochainement sera l'occasion d'examiner plus sérieusement cette question et d'envisager l'ensemble des conséquences du changement de la règle de la majorité à la suite de l'extension par décret des accords collectifs.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Il n'échappe à personne que la nouvelle rédaction de l'article 2 représente un véritable camouflet pour les associations de locataires qui se sont opposées à l'accord du 16 mars 2005 relatif aux congés pour vente par lot et à son extension par décret. La rédaction qui nous est proposée ne peut être interprétée que comme un signal négatif adressé aux associations de locataires et aux collectifs qui défendent les droits des locataires, tout particulièrement de ceux qui occupent des logements sociaux. Compte tenu des enjeux en cause, le recours à un accord collectif était-il pertinent alors même que ce sujet nécessite de nouvelles règles législatives ? Les associations qui n'ont pas signé l'accord de 2005 étaient dans leur rôle : n'ayant pas jugé cet accord satisfaisant, elles ont contesté le dispositif proposé. Certes, ce dernier comporte des avancées, mais il est loin de protéger convenablement les locataires qui ne peuvent pas se porter acquéreurs de leur logement. Si la nouvelle rédaction de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 était adoptée, le Gouvernement pourrait passer outre les oppositions éventuellement exprimées dans le cadre de la concertation et élargir selon son bon vouloir ou selon ses conceptions les solutions que l'accord collectif a tenté d'apporter. Adopter cette formulation reviendrait à porter atteinte à toutes ces dynamiques de concertation et à les rendre inopérantes.
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. L'amendement n° 11 a pour effet de restreindre les conditions de délivrance du congé, dans le cadre d'un bail d'habitation, en supprimant le congé pour vente à l'égard des bailleurs personnes morales et en limitant ce congé, pour les bailleurs personnes physiques, à la seule hypothèse dans laquelle ils feraient du logement leur résidence principale. Il s'agit là d'une remise en cause fondamentale des équilibres résultant des lois de 1986 et de 1989, lesquelles avaient permis d'apaiser les relations entre propriétaires et locataires, et d'assurer une stabilité juridique. On ne peut qu'être très défavorable à cet amendement. Le sous-amendement n° 23 rectifié a pour inconvénient de ne pas permettre l'extension de l'accord du 16 mars 2005 qui, comme tout le monde l'a reconnu - même M. Sueur ! -présente des avancées. Or nous souhaitons que ces avancées puissent être étendues par décret à l'ensemble des secteurs II et III. Je rappelle qu'à l'heure actuelle cet accord est appliqué partiellement, par les seules organisations qui en sont signataires, ce qui crée une situation d'inégalité difficilement acceptable pour les différentes parties. La commission des lois estime nécessaire de conserver une possibilité d'opposition afin de laisser tout son sens au mécanisme de concertation tel qu'il avait été initialement conçu dans la loi de 1986. Toutefois, il lui semble souhaitable de le simplifier et de faire en sorte que l'opposition ne puisse émaner que d'une majorité d'organisations représentées au sein de la commission et regroupant tout à la fois des locataires et des bailleurs. En revanche, il lui semble étrange de vouloir permettre à une minorité au sein de la commission de disposer d'un droit d'opposition, ce qui, en l'occurrence, serait très inefficace en termes de protection des locataires. C'est la raison pour laquelle je demande à Mme Payet de bien vouloir retirer le sous-amendement n° 23 rectifié. Le sous-amendement n° 40 reprend l'idée d'une sanction pécuniaire. Pour la commission, il est préférable de protéger le locataire en lui permettant de bénéficier de la nullité d'un congé pour vente qui ne serait pas régulier, ainsi que de dommages intérêts, plutôt que d'imposer au bailleur, par le biais d'une amende, de verser une somme à l'Etat, celle-ci pouvant apparaître dans certains cas comme une façon pour le bailleur indélicat de se défausser de ses obligations. L'avis de la commission est donc défavorable. La commission est également défavorable à l'amendement n° 41.