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Pierre JARLIER - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Pierre JARLIER

M. Pierre Jarlier. Ce sous-amendement a pour objet d'harmoniser le régime du retrait des permis de construire, d'aménager ou de démolir, en fixant un délai de trois mois, que la décision soit implicite ou explicite, à compter de la seule date qui ne puisse pas faire l'objet d'une discussion, à savoir la date de prise de l'acte. Il reprend l'une des préconisations figurant dans le rapport sur la sécurité juridique des actes d'urbanisme de M. Philippe Pelletier, président de l'ANAH, qui a regretté « la complexité des règles régissant la remise en cause des autorisations par l'autorité qui les a délivrées ». La différence entre le régime de retrait des décisions implicites et celui des décisions explicites contribue à la complexité du droit applicable mais aussi à une inégalité de traitement. Il est paradoxal qu'en application des dispositions combinées de la jurisprudence Ternon et de la loi du 12 avril 2000, l'administration qui a laissé passer le délai de prise d'une décision et qui a donc délivré un permis tacite n'ait que deux mois pour le retirer pour illégalité, mais puisse le retirer pendant toute la durée d'une éventuelle instance contentieuse, et dispose de quatre mois pour retirer une décision explicite, sans possibilité de retrait ultérieur, même en présence d'un recours contentieux intenté par un tiers. Fixer un même délai de trois mois pour le retrait de ces autorisations, qu'elles soient implicites ou explicites, semble donc raisonnable et plus opérationnel. Cela permettra d'accélérer le démarrage des opérations qui ont fait l'objet d'une autorisation explicite, en gagnant un mois sur les délais actuels de retrait, et de donner plus de sécurité juridique aux actes autorisés de façon implicite, en supprimant la possibilité de retrait durant une procédure contentieuse engagée au-delà de trois mois. Par ce sous-amendement n° 350 rectifié, je propose donc des mesures de simplification et d'accélération des procédures les plus fréquentes, ainsi que d'amélioration de la sécurité juridique des actes.
Pierre JARLIER - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Pierre JARLIER

M. Pierre Jarlier. Ce sous-amendement vise à modifier l'article L. 442-8 du code de l'urbanisme tel que rédigé dans l'ordonnance. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 442-8 du code de l'urbanisme, toute promesse de vente est subordonnée à la délivrance préalable d'un permis d'aménager pour les lotissements avec travaux ou d'une déclaration préalable pour les divisions des lotissements les plus simples sans travaux. La réforme des autorisations d'urbanisme distingue, en effet, les lotissements qui sont de simples divisions de terrains sans travaux, qui seront soumis à déclaration préalable, et les lotissements prévoyant la création de voies ou d'espaces communs, qui seront soumis, eux, à permis d'aménager. Le sous-amendement n° 521 tend à une réelle simplification de l'ordonnance : il s'agit non pas de remettre en cause le fait qu'une promesse de vente ne puisse être signée avant que l'autorisation n'intervienne lorsque le lotissement nécessite des travaux - cette interdiction a pour objet d'éviter que ne se reproduise le cas, rencontré par le passé, de lotissements défectueux dans lesquels les travaux n'avaient jamais été réalisés ou terminés -, mais simplement de permettre au propriétaire d'un terrain, lorsque la division des terrains ne nécessite aucuns travaux, de consentir des promesses de vente sous condition suspensive que la commune ne s'oppose pas à la déclaration préalable et ne fasse pas usage de son droit de préemption. Cette disposition permettrait d'accélérer les délais de signature des promesses de vente dans les lotissements sans travaux et, ainsi, de faciliter l'engagement des démarches préalables nécessaires à la construction, sous réserve des oppositions éventuelles de la commune et de son droit de préemption.
Gérard DELFAU - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Gérard DELFAU

M. Gérard Delfau. Ces deux amendements sont des amendements techniques consensuels et ont trait aux places de stationnement dans les constructions nouvelles. L'amendement n° 299 rectifié vise à donner à la commune le droit de vérifier a posteriori que le local prévu pour le stationnement des voitures dans le permis de construire a bien été réalisé et que l'utilisation dudit local n'a pas été dévoyée. C'est une procédure que nous connaissons bien et que nous venons de confirmer récemment encore s'agissant de l'assainissement : compétence a été donnée aux municipalités - en fait, elles y ont été contraintes - de vérifier le bon fonctionnement des assainissements privés effectués afin que la réglementation applicable en ce domaine soit respectée. J'en viens à l'amendement n° 298 rectifié. Lorsque le PLU impose la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction ou de la rénovation d'un logement, le bénéficiaire du permis peut être tenu quitte de cette obligation en justifiant de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement. Afin d'éviter que celui-ci ne revende ces places de parking peu après, ce qui reviendrait en réalité à se soustraire à l'obligation imposée par le PLU, cet amendement propose de lier cette vente à celle du logement. En effet, trop souvent, à peine le logement est-il édifié que la place de stationnement sise dans le parc privé, place qui a bien entendu de la valeur, est revendue, si bien que le logement se trouve privé de ce qui était pourtant une condition de la délivrance du permis de construire. Cette mesure, comme la précédente, permettrait d'éviter le stationnement abusif des véhicules dans la rue. Dans les deux cas, nous proposons de prendre les mesures nécessaires pour que la collectivité ne soit pas victime de ces pratiques : nous souhaitons, dans le premier cas, que la collectivité puisse contrôler a posteriori que le local a bien la destination prévue par le permis de construire et, dans le second cas, qu'il n'y ait pas de dissociation possible entre le logement et la place de stationnement privé. Cette pratique a, d'ailleurs, déjà cours dans certaines grandes villes, dont Paris, si je suis bien informé.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Tous les élus sont conscients de la gravité de ce problème de stationnement, auquel ils sont tous confrontés et qui se pose non seulement dans Paris ou les grandes villes, mais aussi dans les lotissements de communes rurales ou périurbaines. Nous ne pouvons donc que partager les préoccupations de M. Delfau. Toutefois, l'amendement n° 299 rectifié me semble déjà en grande partie satisfait, puisque la commune peut effectuer un contrôle général de la conformité du projet au permis de construire et peut, si le projet n'est pas conforme, mettre en oeuvre toutes dispositions utiles pour y remédier : si elle constate une infraction du constructeur, elle peut dresser un procès-verbal à ce dernier, qui doit alors demander un permis rectificatif, permis qui est bien sûr refusé si la commune a décidé de fixer un certain quota de places de parking par logement, comme cela se fait actuellement de plus en plus souvent. En outre, supprimer une place de parking prévue par un PLU constitue une réelle infraction. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement. Il en est de même s'agissant de l'amendement n° 298 rectifié. En effet, empêcher que la vente d'une place de parking soit dissociée de celle du logement auquel cette place était rattachée ne me paraît pas du tout opportun, car cela irait à l'encontre de votre souhait, mon cher collègue, d'éviter le stationnement abusif d'automobiles dans les rues. Le propriétaire peut ne plus avoir besoin de parking, comme cela se produit souvent à Paris : beaucoup de Parisiens qui avaient une voiture ne l'ont plus, mais ont gardé un parking. Si une personne âgée, par exemple, n'a plus besoin de voiture, et donc plus besoin de parking, il est bien normal qu'elle puisse mettre ce dernier à la disposition d'un jeune couple qui a acheté un appartement sans parking ou qu'elle puisse le lui revendre. L'essentiel est que toute place de parking demeure et qu'une voiture puisse y stationner. Peu importe que le propriétaire du véhicule habite le logement auquel ce parking était à l'origine rattaché ou non. Une place de parking ne doit pas être supprimée. La commune dispose de toute une batterie de mesures pour s'y opposer. Je vous demande donc, mon cher collègue, de bien vouloir retirer cet amendement, parce que, même si chacun, ici, partage votre souci, la mesure que vous préconisez irait, j'en suis persuadé, à l'encontre de l'objectif recherché.
Gérard DELFAU - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Gérard DELFAU

M. Gérard Delfau. Madame la présidente, je ne retirerai bien évidemment ni l'un ni l'autre, et chacun devra prendre ses responsabilités. J'en reviens au premier de ces amendements : je sais bien qu'il existe un certificat de conformité et un procès-verbal. Mais une fois que la conformité a été constatée, l'utilisateur peut prendre possession du local dans les trois mois. Et, comme M. le rapporteur l'a d'ailleurs reconnu à mi-mot, ce local est souvent, dans nos communes, transformé en chambre pour enfants, en aire de jeu ou en chambre d'amis. (M. le rapporteur fait un signe de dénégation.) Les voitures, puisqu'il est possible d'obtenir deux aires de stationnement par maison, par exemple, sont alors stationnées dans la rue, et c'est la collectivité qui doit faire face, avec beaucoup de difficultés, à la situation qui en résulte. Dans les réponses que vous m'avez faites, monsieur le rapporteur, vous n'avez pas évoqué la possibilité d'effectuer un contrôle a posteriori, qui suppose l'intervention de la loi : dans la mesure où il s'agit d'autoriser le représentant du maire à pénétrer dans une enceinte privée, ce contrôle est impossible sans autorisation du Parlement. Rejeter cet amendement reviendrait donc à encourager le stationnement anarchique des véhicules dans nos communes. ( M. Gérard Cornu s'exclame.) Je ne retirerai pas non plus l'amendement n° 298 rectifié. En effet, il ne m'a pas échappé que certains occupants de logements ne possèdent pas de véhicule. Ils sous-louent alors leur garage, ce qui est tout à fait licite et très fréquent. Cela signifie qu'une autre place de parking doit être créée. Dans les deux cas, il s'agit de propositions raisonnables, inspirées par une réalité que nous ne parvenons pas à maîtriser. C'est la raison pour laquelle je maintiens ces deux amendements.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. M. Delfau a fait allusion à la transformation d'un garage en chambre d'amis, ce qui est assimilable à une fraude. En effet, pour changer la destination d'un local quel qu'il soit, il faut un permis de construire. De même que des gens construisent parfois des maisons entières sans aucune autorisation, des personnes peuvent se rendre coupables de ce genre de fraude. Mais dans ce cas, le maire dispose de tous les pouvoirs d'intervention que lui confère le code de l'urbanisme. Il est ainsi totalement interdit de changer l'affectation d'un local, en transformant par exemple un garage en chambre d'amis, sans avoir déposé au préalable une demande de permis de construire et sans avoir obtenu ce dernier. Il s'agit d'une démarche obligatoire ! Ce que vous évoquez, monsieur Delfau, est donc tout à fait impossible, sauf cas de fraude. Pour ma part, je ne peux imaginer que des maires, en l'absence du dépôt d'une demande de permis de construire, laissent transformer en chambre d'amis un local prévu à l'origine pour la réalisation d'un garage.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Cet amendement concerne la question très sensible du logement étudiant, telle qu'elle a été envisagée à travers la loi de décentralisation. En effet, le caractère national de la politique des oeuvres universitaires, et notamment du logement étudiant, a été dissous dans le cadre plus incertain des politiques urbaines déterminées au niveau départemental et intercommunal. Lors de la discussion de la loi de décentralisation, nous avions pointé cette question essentielle. Permettez-moi de citer les propos que nous avions alors tenus : « Si ce projet de loi prévoit la signature d'une convention entre le CROUS et la collectivité locale pour la gestion des attributions, il ne prévoit aucun cadrage de cette convention. Certaines municipalités pourraient ainsi supporter le remboursement des emprunts contractés pour la construction des bâtiments au CROUS, ce qui mettrait en danger son équilibre financier, qui est déjà bien précaire. La décentralisation du financement de la construction des logements étudiants ne prévoit aucun système de péréquation financière. Elle conduira forcément à une augmentation importante des inégalités géographiques. » Les observations que nous formulions à l'époque ont-elles perdu de leur pertinence ? La construction de logements étudiants a-t-elle connu, depuis l'adoption de la loi de décentralisation, une relance importante ? Les étudiants cessent-ils d'être confrontés au problème du logement, notamment à Paris, où le parc de chambres universitaires disponibles n'équivaut même pas au nombre des étudiants théoriquement prioritaires dans l'attribution d'un logement, c'est-à-dire les étudiants boursiers ? La situation est telle que le Gouvernement s'est senti obligé d'ajouter une niche fiscale en permettant la déductibilité sous forme de crédit d'impôt des emprunts étudiants, mode de financement utilisé, hélas ! par un nombre croissant d'entre eux, faute d'une aide sociale adaptée et compte tenu, justement, de l'explosion des loyers, qui frappe au premier chef les jeunes. C'est bien parce que ces questions ne peuvent être résolues uniquement par des réponses au niveau local mais doivent nécessairement, selon nous, relever de la solidarité nationale, que nous proposons l'insertion de cet article additionnel dans le projet de loi.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement tend à rétablir un article additionnel, introduit au Sénat sur l'initiative de la commission des affaires économiques et de la commission des lois, et supprimé en première lecture par l'Assemblée nationale. L'article 3 bis reprenait une proposition contenue dans le rapport établi par le groupe de travail sur la sécurisation des autorisations d'urbanisme, présidé par M. Pelletier, proposition qui tendait à instituer un délai de prescription de dix ans en matière administrative pour les règles d'urbanisme. La commission souhaite rétablir cette disposition, qui a fait l'objet d'une concertation approfondie et d'un accord entre tous les acteurs concernés au sein du groupe précité, y compris les associations de défense de l'environnement. Alors qu'il existe une prescription pénale de trois ans et une prescription civile de dix ans, il n'existe pas de prescription administrative, ce qui nous paraît totalement anormal. Ainsi, même après l'extinction des actions pénales et civiles, la construction ne cesse pas pour autant d'être irrégulière sur le plan administratif, ce qui a pour conséquence une grande insécurité juridique pesant sur les mutations et l'impossibilité, dans certains cas, de réaliser les travaux de rénovation sur les constructions, de nombreuses années après l'achèvement des travaux. J'ajoute que cet amendement n'affecte en aucun cas le droit de recours, qui reste inchangé, dans les délais de l'action civile et de l'action pénale.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Nous partageons l'esprit de l'amendement présenté par M. le rapporteur, au nom de la commission des affaires économiques, puisque nous avions voté cette disposition en première lecture. Nous souhaitons cependant, par ce sous-amendement, préciser les conditions d'application du délai de prescription du permis de construire en matière administrative, et seulement dans ce cas - la situation reste en effet inchangée en matière pénale -, afin de pouvoir faire référence aux constructions édifiées sur le domaine public. Il nous semble en effet dommageable que des contrevenants indélicats, ayant installé par exemple une paillote sur une plage, puissent considérer, alors que le littoral fait partie du domaine public maritime, qu'ils sont dans leur droit et donc intouchables d'un point de vue administratif, dès lors que le délai fatidique des dix années serait dépassé. La loi littoral, comme la loi montagne d'ailleurs, doit être pleinement respectée et les sites naturels doivent être libérés de toutes les emprises, de quelque nature qu'elles soient. Les différents gouvernements se sont attachés à faire démolir un certain nombre de constructions illicites. Il ne faudrait donc pas donner le sentiment que nous renonçons à ce travail de salubrité publique engagé par l'État. Nous avions également élargi, au travers de l'amendement n° 227 initial, l'impossibilité de régularisation administrative, même au bout de dix ans, à tous les permis obtenus par fraude, situations qui existent quelquefois, notamment en matière de trafic d'influence. Nous avons ensuite retiré cet alinéa, car il nous a été dit, lors de l'examen du texte en commission, que la disposition ne s'appliquerait pas dans ces cas. Il est important d'adopter l'amendement n° 58, modifié si possible par ce sous-amendement. En effet, les personnes qui ont réalisé des constructions dans des bâtiments dont le permis a été cassé rencontrent de nombreuses difficultés, dès lors qu'elles veulent se séparer de ces appartements à l'occasion de mutations professionnelles, car elles ne peuvent pas obtenir le permis de construire ou le certificat de conformité, souvent nécessaires lors de la transaction des biens. Elles sont donc pénalisées par l'absence d'une telle disposition dans le code.
Alain VASSELLE - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Je vais voter l'amendement n° 58, modifié, mais je voudrais auparavant attirer l'attention du Gouvernement sur l'inertie dont font souvent preuve tant les tribunaux que l'administration quant à la mise en oeuvre des décisions de justice ou des décisions administratives à l'encontre des constructions réalisées à l'insu du maire dans le domaine privé. J'ai été sensibilisé à ces situations par plusieurs maires de mon département confrontés à l'impossibilité d'obtenir des particuliers la démolition des constructions illicites, éventuellement inachevées quand les travaux ont pu être stoppés, constructions qui restent en l'état pendant des années sans que ne se passe quoi que ce soit. Ces situations récurrentes et qui perdurent, en particulier dans certaines régions de notre pays, soulèvent de multiples problèmes. Par exemple, il faut saisir une entreprise pour démolir la construction ; mais qui supporte la dépense lorsque l'on a affaire à des particuliers insolvables ? Pour que les textes que nous votons ne soient pas décrédibilisés, le minimum serait qu'une circulaire ministérielle soit adressée au garde des sceaux et aux préfets afin que la justice et l'administration fassent en sorte qu'une suite effective soit donnée dans de brefs délais aux décisions prises sur le plan tant judiciaire qu'administratif.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Les acteurs que nous avons auditionnés, dans le cadre du groupe de travail que présidait M. Philippe Pelletier et auquel participait notre collègue Pierre Jarlier, partagent largement le sentiment que le phénomène des recours abusifs est, hélas ! une réalité et que ces recours sont fréquents. Le rapport, intitulé Propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d'urbanisme , montre en outre que le délai moyen de jugement est de quinze à seize mois devant les tribunaux administratifs, délai qui passe de deux à trois ans devant les cours administratives d'appel. De surcroît, par rapport aux autres contentieux, celui de l'urbanisme donne lieu à un nombre significatif de désistements. De 15 % à 20 % des affaires se concluent ainsi par un désistement, ce qui peut démontrer l'existence, dont aucun de nous ne doute, de nombreux recours abusifs dont l'abandon est ensuite monnayé auprès des promoteurs - ils préfèrent payer, car la durée excessive des délais de jugement leur fait perdre de l'argent - par des gens qui ont presque fait profession de ce type de pratique. Le rapport constate également que le contentieux concerne une faible proportion des autorisations - environ 1 % -, mais qu'il porte de plus en plus sur les opérations importantes avec des conséquences économiques très lourdes, d'où le comportement de certains « professionnels du recours ». La commission constate que le présent amendement ne remet nullement en question le droit d'agir des riverains non plus que celui des associations existantes. Pour toutes ces raisons, et conformément à la jurisprudence relative aux deuxièmes lectures, elle émet un avis de sagesse.
Azouz BEGAG (ministre délégué.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Azouz BEGAG
Fonction: ministre délégué.

M. Azouz Begag, ministre délégué. Le Gouvernement est défavorable à cet amendement qui limiterait à l'excès le droit de recours contre les décisions d'urbanisme en ne permettant pas aux citoyens confrontés, sur le plan local, à une décision qui lèse leur intérêt et qui leur paraît illégale de se regrouper pour faire valoir leurs droits devant les tribunaux. Le Gouvernement souhaite vivement améliorer la sécurité juridique des opérations d'urbanisme et des permis de construire. Il avait demandé à Philippe Pelletier de lui proposer des mesures appropriées. Beaucoup des mesures proposées sont en train de devenir effectives, en particulier dans le cadre de ce projet de loi. Il avait été clairement précisé, alors, que le Gouvernement était très attaché au respect du droit fondamental pour les citoyens et les associations concernées de contester devant un juge les décisions qu'ils estiment illégales. Pour aller plus loin, le Gouvernement réfléchit au problème de ces recours au chantage. Dans cet esprit, il souhaite le retrait de l'amendement.