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Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Cet amendement vise à exclure des prestations familiales de la détermination de la capacité de remboursement dans le cadre des procédures de surendettement. Madame le sénateur, nous comprenons bien sûr votre objectif, qui est de protéger les emprunteurs à faibles ressources, lesquels se trouvent souvent, à la suite d'accidents de la vie, entraînés dans des procédures de surendettement. Toutefois, votre proposition soulève deux problèmes. Tout d'abord, on peut noter que ces prestations sont essentiellement destinées à couvrir les dépenses courantes des ménages, en relation précisément avec la taille de la famille. Ces dépenses sont déjà prises en compte pour déterminer la capacité de remboursement. Si nous excluons les prestations familiales, cela reviendrait de facto à soustraire deux fois ces sommes des revenus affectés au remboursement des dettes, ce qui serait catastrophique pour ces personnes. Ensuite, ces mesures de protection des emprunteurs à l'égard des créanciers peuvent avoir des effets pervers et rendre l'accès au crédit encore plus difficile, pour les personnes dont les revenus sociaux sont importants. Pour toutes ces raisons, le Gouvernement n'est pas favorable à cet amendement.
Odette TERRADE - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Cet amendement vise à compléter l'article 4 en couvrant l'ensemble des situations locatives. Dans le périmètre de l'article 17 de la loi de 1989, dite « loi Mermaz-Malandain », qui rééquilibrait les rapports locatifs sérieusement détériorés par la loi Méhaignerie, on avait ainsi défini plusieurs catégories de logements et de modalités de révision des loyers. Dans le cadre de l'article 17, paragraphe c , il s'agit des conditions de révision des loyers des logements dont le niveau de loyer est notoirement sous-évalué ou ayant fait l'objet de travaux. Pour être précis, mes chers collègues, nous souhaitons modérer la progression des loyers de ces logements, ne serait-ce que parce qu'il faut, et c'est même indispensable, qu'existe dans notre pays un parc locatif privé abordable pour l'ensemble des demandeurs de logement. Quel sens pourrait prendrait la loi instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale si nous continuions à laisser dériver, comme on le constate ces derniers temps, les loyers du secteur privé ? La hausse continue des loyers privés ressemble à une vaste machine à exclure de l'accès au logement de couches de plus en plus larges de la population, accentuant la pression sur le patrimoine locatif social, qui n'est pas en situation de faire face à la demande. Monsieur About, je vous fais part du sentiment de mon groupe : vous ne nous ferez jamais pleurer sur la perte du pouvoir d'achat des propriétaires fonciers !
Odette TERRADE - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Vous savez pertinemment qu'il existe moult dispositifs pour amortir fiscalement à la fois le coût des travaux de réparation et d'entretien des logements destinés à la location et leur vieillissement progressif. En effet, si l'on prend la situation des bailleurs soumis au régime d'imposition des revenus fonciers, s'agissant de ceux qui déclarent un bénéfice foncier sans relever du régime micro-foncier des plus petits propriétaires, on observe que le revenu foncier moyen, qui s'élevait à 8 368 euros nets en 2003, est passé à 8 932 euros nets en 2005, soit une progression de près de sept points en deux ans, progression que les salariés auraient aimé connaître sur le plan de leurs revenus ! De plus, il faut le souligner, cette tendance se situe dans un contexte où des mécanismes fortement incitatifs, notamment les dispositifs « de Robien » et « Borloo », ont été mis en oeuvre pour créer, naturellement, des déficits fonciers fiscalement reportables ou imputables. En outre, comment ne pas souligner que tout euro de perte relative de revenu locatif pour un bailleur privé sera de toute manière fiscalement imputable sur ses revenus fonciers ? L'effort de modération des loyers doit donc être largement partagé et permettre la poursuite de la lutte contre les exclusions d'accès au logement, qui résultent de l'inadaptation de l'offre locative actuelle par rapport à la demande des familles sans logement ou mal logées. Or l'intérêt bien compris des bailleurs privés n'est-il pas de constater l'occupation de leurs logements, sachant qu'un logement vide, mal entretenu ou rapidement inoccupé, cela signifie d'abord une absence de revenu locatif ? C'est sous le bénéfice de ces observations, mes chers collègues, que nous vous demandons d'adopter cet amendement.
Patricia SCHILLINGER - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Patricia SCHILLINGER

Mme Patricia Schillinger. Cet amendement a pour objet de bloquer les loyers au moment de la relocation, c'est-à-dire à la signature d'un nouveau bail. Cette mesure viendrait compléter celle qui est proposée par le Gouvernement. Elle serait transitoire et, dans la rédaction proposée, elle préserverait la faculté des propriétaires d'augmenter le loyer en cas, par exemple, de réalisation de travaux importants dans le logement. La pratique qui consiste à reconduire les loyers à leur niveau initial au moment du changement de locataire est en très net recul, puisqu'elle ne concernait plus que 3 % des loyers en 2006 contre 29 % en 1999. C'est une conséquence des tensions fortes sur le marché du logement locatif, de l'accentuation de la pénurie et de l'inadaptation de l'offre. Ces chiffres de l'INSEE traduisent d'une autre manière que, toutes choses égales par ailleurs, et malgré une inflation plutôt faible ces dernières années, il est désormais quasi impossible au million de locataires qui déménagent chaque année de retrouver un bien comparable à celui qu'ils occupaient jusqu'alors. C'est un frein incontestable à la mobilité géographique, à laquelle, pourtant, de plus en plus d'employeurs poussent leurs salariés, notamment les employeurs d'entreprises de réseaux du secteur tertiaire : banque, assurance, commerce, notamment. Dans ces secteurs, il n'est pas rare que la mobilité soit même obligatoire tous les trois ans. Les ménages sont « coincés », contraints d'accepter les frais, résignés à limiter leur surface habitable s'ils veulent préserver leur pouvoir d'achat. Je souhaite enfin préciser que cet amendement revient à réactiver un mécanisme identique prévu par la loi du 6 juillet 1989, mécanisme qui a fonctionné jusqu'en 1997. Il répondait à une situation de tension sur les marchés, lesquels n'avaient pas atteint tous les ans les niveaux constatés partout en France aujourd'hui. La situation actuelle exige des mesures conservatoires et protectrices. Qu'on ne m'oppose pas qu'elles seraient liberticides ! En effet, ni en 1993 ni en 1995 les gouvernements de droite n'avaient songé à supprimer ce mécanisme protecteur des locataires.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Je soutiens l'amendement qu'a défendu à l'instant notre collègue Patricia Schillinger et j'insiste sur le fait que le dispositif qu'elle propose aura une durée transitoire de trois ans, à compter de l'entrée en vigueur du présent projet de loi. Il faut faire en sorte que le renouvellement des baux ne s'accompagne pas d'une hausse qui, financièrement, soit intolérable pour nos concitoyens. La limitation de l'augmentation des loyers mois après mois pour les locataires en place entraînera inéluctablement les propriétaires à adopter un mode de gestion quelque peu différent de leurs biens. Dès lors qu'ils auront compris qu'ils peuvent augmenter sans contrainte les loyers à l'occasion du renouvellement d'un bail, ils y procéderont chaque fois. Les locataires qui, pour des raisons professionnelles, sont contraints de déménager régulièrement et, par conséquent, de signer des baux de courte durée - les travailleurs saisonniers, qui exercent leur activité d'une région à l'autre ; les étudiants, qui concluent en général des contrats de location de neuf à douze mois ; les intérimaires ; les professions, notamment du tertiaire, pour lesquelles l'obligation de mobilité tous les trois ans est inscrite dans le contrat de travail - tous ces locataires subiront d'importantes hausses de loyer. C'est la raison pour laquelle nous proposons d'interdire toute hausse pendant trois ans. Quand le marché paraît devoir subir la dérégulation, vous n'hésitez pas à prendre des mesures générales pour en atténuer les effets. Permettez-moi de faire un parallèle avec la hausse de la rémunération du livret A. Selon les règles du marché, son taux de rémunération devait passer à 4 %. Or vous avez estimé que c'était trop, que les petits épargnants gagnaient trop, et avez fixé le taux à 3,5 %.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Le Sénat m'est moins familier que l'Assemblée nationale. Néanmoins, j'apprécie beaucoup la tonalité particulière des débats qui s'y tiennent et la courtoisie des propos échangés, lesquels n'empêchent pas qu'y soient dites des choses fortes. Je répondrai successivement à M. Fischer et à M. Repentin. Monsieur Fischer, dans votre évocation du principe du maintien dans les lieux, vous avez oublié de préciser le cas du logement en HLM. Il est exact qu'il s'agissait d'un principe sacro-saint. Mais, grâce à l'accord qui a été signé avec M. Delebarre, le monde HLM se rend enfin compte que nous sommes entrés dans le xxi e siècle et que la mobilité est un facteur important de la vie de nos contemporains. Aux termes de cet accord, mesdames, messieurs les sénateurs, il est question non plus d'un maintien dans les lieux, mais d'un maintien dans le parc. Il ne s'agit aucunement de mettre les gens dehors n'importe où - ils sont relogés dans le parc HLM -, mais de donner à quiconque habite un appartement qui ne correspond plus obligatoirement à ses besoins la possibilité d'aménager dans un autre logement du parc HLM plus adapté. Cela n'était pas possible jusqu'à présent. Vous savez très bien, monsieur Fischer, que personne ne sera contraint de déménager. Comme vous et comme l'ensemble de vos collègues ici présents, comme l'ensemble du monde HLM, je considère que les personnes ne sont pas des numéros, des statistiques ou des boîtes de conserve que l'on déplacerait d'un endroit à un autre, et qu'il ne faut pas raisonner uniquement en fonction des chiffres. La mobilité à l'intérieur du parc, monsieur le sénateur, se fera sur la base du volontariat, que ce soit celui de l'organisme ou celui du locataire. Il ne faut pas qu'il y ait d'ambiguïté sur ce point.
Christine BOUTIN (ministre du logement et de la ville.) - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre du logement et de la ville.

Mme Christine Boutin, ministre du logement et de la ville. Monsieur Repentin, j'ai déjà eu l'occasion de m'exprimer depuis le début de cette discussion sur la nécessité de préserver l'équilibre entre les intérêts des locataires, qui sont privilégiés dans le texte que nous vous présentons, et les propriétaires. Je n'y reviendrai pas. Mais cet amendement vous a donné l'occasion d'aborder un ensemble de questions sur lesquelles je souhaiterais revenir. Le rapport Pelletier ne fournit que des indications, ce qui est insuffisant. Il faut aller beaucoup plus loin. À cet égard, vous le savez, je présenterai un projet très ambitieux de rénovation des centres anciens auquel l'ANAH sera associée. Vous avez raison, monsieur Repentin, de soulever le problème de la réhabilitation des logements anciens dans les centres-villes ; ils sont souvent utilisés de façon indigne par des marchands de sommeil. Il faut absolument que nous arrivions à éradiquer ces pratiques. Aujourd'hui, je le répète, le rapport Pelletier n'est pas suffisant. Il faut aller beaucoup plus loin, notamment sur le plan technique. Le ministre du logement que je suis ne peut se contenter de simples déclarations et doit agir sur la base de données beaucoup plus précises. Monsieur Repentin, vous serez sans doute rassuré en apprenant que le ministère du logement est étroitement associé à tous les travaux du ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables concernant le Grenelle de l'environnement. Je vous remercie de me donner l'occasion de redire ici que toutes les contraintes qui s'imposent actuellement à nous ou qui apparaîtront à l'avenir concernant le sauvetage de la planète en général et les économies d'énergie en particulier auront naturellement des conséquences très directes sur l'habitat ancien, et donc sur les familles les plus fragiles, pour lesquelles nous devons être particulièrement vigilants. Je ne voudrais pas que, sous prétexte de vouloir répondre à une préoccupation légitime que nous partageons tous, les familles aux revenus modestes soient doublement sanctionnées, d'une part, parce qu'elles ne pourraient pas effectuer les travaux nécessaires pour isoler leur logement, et, d'autre part, parce que leur consommation d'énergie serait plus importante que celle des autres. Nous devons absolument éviter de créer une deuxième précarité, une précarité énergétique qui jouerait, en quelque sorte, comme une double peine. Monsieur Repentin, je comprends parfaitement votre préoccupation. C'est pourquoi, au-delà du rapport de l'ANAH que m'a remis M. Pelletier et qui ne contient que des déclarations, il me faut des analyses beaucoup plus techniques. Le président de l'ANAH partage d'ailleurs cette conception. Cela s'inscrira dans le plan de rénovation des centres anciens que je projette de mettre en place et dans lequel l'ANAH aura toute sa place.
Brigitte GONTHIER-MAURIN - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Brigitte GONTHIER-MAURIN

Mme Brigitte Gonthier-Maurin. Cet amendement porte sur la révision des plafonds de ressources retenus pour l'attribution des logements locatifs sociaux. En l'état actuel du droit, ces plafonds sont révisés par voie réglementaire en application du dernier alinéa de l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, dont je vous rappelle les termes : « Les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux fixés en application des dispositions du présent article sont révisés annuellement en fonction de l'évolution du salaire minimum de croissance visé à l'article L. 141-2 du code du travail. » Nous souhaitons que ces plafonds de ressources soient désormais fixés par référence minimale à l'évolution du salaire minimum interprofessionnel de croissance. En d'autres termes, aucun exercice ne pourra constater une progression des plafonds de ressources qui ne soit au moins égale à la progression du SMIC. Libre ensuite au Gouvernement, singulièrement au ministre chargé du logement, de prévoir éventuellement un « coup de pouce » supplémentaire, de relever plus nettement les plafonds et de permettre, de fait, de maintenir une plus grande mixité sociale quant à la qualité des locataires du patrimoine locatif social. Une telle faculté serait bien entendu particulièrement bienvenue si devait se prolonger le processus de distorsion entre la demande et l'offre de logements locatifs que l'on constate de plus en plus dans nombre de secteurs du pays. Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons à adopter cet amendement.
Nicole BORVO COHEN-SEAT - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Nicole BORVO COHEN-SEAT

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Madame la ministre, le nombre des ménages français susceptibles d'accéder aux logements sociaux devrait précisément conduire le Gouvernement à réfléchir. Car, si ce nombre augmente, c'est à cause de la faiblesse des salaires. Le rapport entre le niveau des loyers et les salaires se détériore. Au lieu de nous dire, à nous, parlementaires, qu'il ne faut pas prendre de dispositions de nature à augmenter le nombre de personnes qui peuvent accéder aux logements sociaux, au risque sinon de fragiliser le logement social, vous devriez plutôt chercher les raisons de cette situation et vous efforcer d'y apporter des remèdes. Je crains qu'avec le rapport Attali, qui préconise de nombreuses mesures visant à accroître encore la déréglementation et à abaisser le coût du travail, il n'y ait bientôt plus, hélas ! que des Français répondant aux critères d'accession à un logement social, à l'exception de quelques-uns qui n'hésitent d'ailleurs pas à se maintenir dans des logements sociaux qu'ils occupent indûment. (Mme Odette Terrade applaudit.)
Nicolas ABOUT (rapporteur.) - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Nicolas ABOUT
Fonction: rapporteur.

M. Nicolas About, rapporteur. Le mécanisme qui nous est proposé consiste à augmenter le plafond de ressources au-delà duquel un surloyer est appliqué aux bénéficiaires de logements locatifs sociaux. C'est par le même mécanisme que, malgré les hausses de salaires, et non pas l'inverse, des ménages ont continué de pouvoir prétendre à un logement social. Ce ne sont pas les salaires qui sont restés bas, madame Borvo, ce sont les plafonds de ressources qui ont considérablement augmenté, vous le savez aussi bien que moi. Le groupe communiste républicain et citoyen nous propose un mécanisme du même genre jouant sur les plafonds de ressources. Il ne faudra pas venir nous dire, dans deux ou trois ans, que les ménages se sont appauvris. Soyons clairs : c'est parce que l'on aura augmenté le plafond de ressources qu'il y aura moins de ménages soumis au surloyer. Cela dit, nous sommes favorables à la mixité sociale. Les surloyers ne doivent pas être appliqués de manière systématique à des ménages qui, de surcroît, ne sont pas parmi les plus favorisés. La commission a donc émis un avis de sagesse sur cet amendement. Le Gouvernement va maintenant donner son avis et chacun pourra se prononcer en son âme et conscience.
Odette TERRADE - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Les conventions globales de patrimoine visées par les articles dont nous proposons l'abrogation ont, nul ne l'ignore, été introduites dans le code de la construction et de l'habitation par la loi relative aux libertés et responsabilités locales. Ces dispositions avaient été glissées au coeur de cette loi par voie d'amendements présentés en dehors du texte initial. Nous avions alors réagi en déclarant : « Cet article n'est ni plus ni moins que la fin de la notion de ? logement social ?. En effet, la notion de ? groupes d'immeubles locatifs ? signifie que, même pour des financements équivalents - PLA en construction neuve ou PALULOS -, le même type de logements pourra être facturé de manière différente. Selon quels critères ? La localisation des cités, la fréquence du passage des transports en commun, l'existence ou non d'un équipement commercial, l'ensoleillement des appartements d'un groupe d'immeubles. « Mais ces considérations n'ont finalement que relativement peu de poids au regard de la réalité. En effet, alors même que nous discutons de cet article, M. Borloo annonce la réalisation de 500 000 logements en cinq ans. Mais il est vrai que le retard est particulièrement conséquent : selon les associations oeuvrant pour le droit au logement, ce sont deux mois de retard qui sont enregistrés en moyenne, c'est-à-dire plus de 12 000 logements au regard des objectifs 2004 en matière de réalisation de logements. « Alors, comment appréhender cette mesure de l'article 49 bis ? Décidément, pas autrement que comme une mesure n'ayant aucune portée pratique pour répondre aux enjeux. Elle ne servira qu'à motiver le relèvement des loyers et des charges, créant les conditions de nouvelles exclusions dans l'exercice du droit au logement. » Voilà ce que nous déclarions en 2004. Je ferai observer que la mesure finalement contenue dans l'article 63 de la loi relatives aux libertés et responsabilités locales avait fait l'objet du même amendement de suppression de la part de nos collègues socialistes et de notre groupe. Nous n'avons donc pas varié, de ce point de vue, dans notre analyse. Sous le couvert d'une forme de gestion cohérente de patrimoine, ...
Odette TERRADE - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Les dispositions contenues dans l'article 5 du projet de loi auraient dû être examinées lors de la discussion du projet de loi de finances et des crédits de la mission « Ville et logement ». Elles font finalement l'objet d'un amendement dans le cadre de ce projet de loi... Lors du débat portant sur le projet de loi de finances, nous avons avancé une proposition comparable qui, concrètement, visait à faire en sorte que, dans le cadre des rapports locatifs, le dépôt de garantie demandé aux locataires soit limité à un mois. Bien évidemment, notre amendement avait été refusé. Or voici que M. le Président de la République lui-même a jugé qu'une telle proposition trouvait toute sa place ici, dans la mesure où elle tend à favoriser l'allégement de la charge locative pesant sur les ménages. Pour autant, comment ne pas voir dans cet article une nouvelle manifestation de la course effrénée aux mesures d'affichage qui, depuis le printemps 2007, marque la politique menée dans notre pays ? Gardons donc à l'esprit que la mesure que l'on nous propose de valider avec l'article 5, outre qu'elle ne fait pas l'unanimité dans les rangs mêmes de la majorité, a un caractère plus publicitaire que véritablement efficace. Soyons précis : il se peut que l'article 5 ait un effet sur les finances publiques puisque, en rendant du pouvoir d'achat aux locataires, il est susceptible de réduire les coûts budgétaires de la politique du logement. De plus, la mesure est relativement neutre pour les propriétaires puisqu'elle est largement compensée par la possibilité de recourir de manière moins pesante pour les comptes d'un bailleur privé à toute assurance pour faire face aux incidents de paiement du loyer. Cela ne retire rien au fait que le débat sur les rapports locatifs, relancé par les articles 4 et 5 du présent projet de loi, reste largement ouvert et nécessite d'autres solutions que celles, encore trop partielles, que préconisent ces articles. Tels sont, mes chers collègues, les points que nous ne pouvions manquer de souligner avant que ne commence la discussion de l'article 5.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. À l'heure actuelle, nombre de nos concitoyens s'interrogent sur le contenu du travail parlementaire et sur la réalité du pouvoir d'initiative non seulement des députés, mais également des sénateurs, pour répondre à leurs attentes et aux engagements pris devant eux à l'occasion des campagnes électorales. C'est pourquoi j'exprime, à titre personnel, un regret, constatant que le Sénat, du fait de la nouvelle lecture de la recevabilité financière des amendements adoptée par la commission des finances, chausse en quelque sorte les mêmes chaussures que l'Assemblée nationale et contribue ainsi à faire disparaître peu à peu ce qui était pourtant l'une des spécificités de la Haute Assemblée, jusqu'à présent reconnue pour ses initiatives mais aussi pour le recul qu'elle avait par rapport à l'autre chambre. De fait, mes chers collègues, nous contribuons collectivement à l'évaporation du pouvoir d'initiative des parlementaires. Et, lorsque cette évaporation sera complète, nous pourrons nous interroger sur le maintien de nos institutions dans leur architecture actuelle. Madame la ministre - c'est également l'une des raisons pour lesquelles j'ai souhaité m'exprimer devant vous -, dans votre propos liminaire, vous vous êtes réjouie que l'une des dispositions de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, texte présenté par le gouvernement précédent, ait permis une revalorisation des aides personnelles au logement au 1 er janvier 2008. Or, si une telle mesure est entrée en vigueur, c'est parce qu'un amendement d'origine parlementaire a pu être présenté et adopté dans cet hémicycle, et ce malgré l'article 40 de la Constitution.