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Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Le Gouvernement tient d'abord à dire tout l'intérêt qu'il porte à l'amendement qui vient d'être présenté. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle il a souhaité le sous-amender, et ce sur trois points principaux Premièrement, nous proposons une modification rédactionnelle. Deuxièmement, et c'est très important, nous maintenons au 31 décembre 2007 la date du réexamen du dispositif d'imposition à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 16,5 % de certaines plus-values immobilières, hormis celles qui sont réalisées dans le cadre du nouveau dispositif proposé pour les SEM, dont la date d'expiration est fixée au 31 décembre 2010. Troisièmement, nous souhaitons supprimer le VI de l'amendement, qui nous paraît aujourd'hui un peu prématuré, puisqu'il vise à régler la situation des personnels fonctionnaires territoriaux en cas de reprise de la totalité du patrimoine d'un office d'HLM par une SEM en permettant leur « reversement » au CNFPT. Je souhaite donc que le Gouvernement et l'ensemble des acteurs concernés mettent à profit le temps qui nous reste avant la deuxième lecture à l'Assemblée nationale pour approfondir ce sujet.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Jean-Léonce Dupont, je sais que vous avez beaucoup travaillé avec le Gouvernement, en particulier avec les services de Bercy, pour aboutir à un compromis. Votre amendement me paraît très intéressant puisqu'il permettra de réinvestir les plus-values de cession des immeubles dans le développement du parc locatif social. En contrepartie, les sociétés d'économie mixte seront désormais redevables d'une cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social. Toutefois, comme Mme la ministre déléguée vient de le rappeler, le VI de l'amendement n'a que peu de rapport avec les dispositifs financiers relatifs aux fonctionnaires territoriaux. Cette question, qui fait encore débat avec le ministère de l'intérieur, aurait en toute logique due être examinée lors de la discussion du projet de loi relatif à la fonction publique territoriale. La commission a donc émis un avis favorable sur le sous-amendement n° 538. En revanche, toujours pour les mêmes raisons d'ordre constitutionnel, elle s'en remet à la sagesse du Sénat sur l'amendement n° 320 rectifié bis , bien qu'elle y soit favorable sur le fond.
Alain VASSELLE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Je constate dans mon département, mais cela n'est peut-être pas le cas sur le reste du territoire, un certain essoufflement des sociétés d'économie mixte qui, je le rappelle, ont été créées au lendemain de la guerre pour satisfaire des besoins extrêmement importants de reconstruction. Aujourd'hui, elles tentent de se diversifier et de trouver encore des moyens d'exister. Cela coûte très cher aux collectivités et certaines ont d'ailleurs du mal à équilibrer leur budget. Il n'est pas rare que l'on demande au département ou aux collectivités locales de financer des études afin d'alimenter le budget des sociétés d'économie mixte. À chacun son travail, mes chers collègues : les organismes d'HLM, les sociétés anonymes, les sociétés coopératives, les OPAC, les offices, sont suffisamment nombreux sur l'ensemble du territoire pour remplir la mission qui leur est confiée ! Je considère qu'il n'est pas utile de donner à des sociétés d'économie mixte le droit de construire des logements locatifs sociaux au même titre que les organismes d'HLM, d'où mes réticences sur cet amendement. Le problème est non pas de trouver de nouveaux organismes capables de construire des logements sociaux, mais plutôt de doter les sociétés anonymes et les offices d'HLM de financements suffisants afin de leur permettre de construire des logements. Ce n'est pas en donnant à un nouvel organisme la possibilité de construire des logements sociaux et en lui accordant les avantages fiscaux dont profitent les autres sociétés que vous résoudrez la question de la construction de logements locatifs sociaux et que vous parviendrez à satisfaire les besoins. Je vous prie de m'excuser, monsieur Jean-Léonce Dupont, mais je ne puis pas être favorable à une telle disposition.
Jean-Léonce DUPONT - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Jean-Léonce DUPONT

M. Jean-Léonce Dupont. Je vous prie à mon tour de bien vouloir m'excuser, monsieur Vasselle, car mon propos ne va pas aller dans votre sens. (Sourires .) L'essentiel est de mettre un maximum d'outils à la disposition des acteurs locaux. Pour des raisons historiques, ou de personnes, certains de ces outils sont plus efficaces que d'autres et la situation peut être tout à fait symétrique dans des territoires différents. Je n'ai pas observé, dans mon département ni dans ma région, la situation qu'a décrite M. Vasselle. Notre objectif est d'instaurer une certaine réciprocité. Certains offices, pour répondre à la volonté des élus locaux, ont acquis des patrimoines appartenant à des sociétés d'économie mixte. Aussi, sauf à dénier toute importance et toute légitimité à ces sociétés, il paraît logique, dans un souci de réciprocité, de leur permettre d'acquérir, à la demande des acteurs locaux et dans des conditions financièrement parfaitement saines, le patrimoine d'un office qui ne remplit pas les missions que l'on peut en attendre. S'il est aisé d'affirmer ce principe, il est plus difficile de le rendre techniquement applicable. En effet, les personnels disposent d'un statut qui leur permet d'accepter ou de refuser leur intégration dans une société d'économie mixte. Ce choix individuel et personnel contrebalance la volonté des élus de réorganiser l'offre. Nous aurions bien évidemment souhaité que tous les personnels suivent l'activité transférée et continuent de travailler cette fois au sein de la société d'économie mixte, mais, dans la mesure où ils n'en ont pas l'obligation, il fallait trouver un moyen de contournement. Nous avons opté, comme cela se fait lors d'une suppression de postes dans une collectivité territoriale, pour la mise à disposition d'un centre de gestion. Et, afin que cette disposition ne pèse pas sur la collectivité, nous avons proposé que la société d'économie mixte en supporte la charge. Madame la ministre déléguée, je comprends qu'il y a lieu d'approfondir encore la question. Si nous voulons que le principe de réciprocité, encore théorique, devienne effectif, il faut à terme trouver une solution. J'accepte donc la disparition du dernier paragraphe de mon amendement, sous réserve que le problème soit sérieusement mis à l'étude.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. En ce qui concerne le sous-amendement n° 536, la commission a émis un avis favorable, car il s'inscrit tout à fait dans la logique du développement des résidences hôtelières à vocation sociale défendue par le Gouvernement. S'agissant du sous-amendement n° 131 rectifié bis de notre collègue Jean-Claude Carle, il permet tout d'abord aux offices d'HLM d'être des syndics de copropriété ; nous n'y voyons actuellement pas de difficulté puisque nous avons donné cette compétence aux sociétés anonymes d'HLM et aux coopératives d'HLM. En revanche, la commission avait émis au départ de nombreuses réserves sur la possibilité de donner aux trois familles d'organismes d'HLM la qualité d'administrateur de bien, pensant que la situation particulière de ces organismes les placerait en position de concurrence déloyale. Ces réserves sont levées par les précisions apportées par notre collègue Jean-Claude Carle, selon lesquelles, d'une part, une double comptabilité sera mise en place et, d'autre part, les sociétés anonymes d'HLM seront soumises à l'impôt sur les sociétés et entreront en concurrence normale avec les administrateurs de biens. La commission avait émis un avis favorable sous réserve de supprimer la mention « et administrateurs de biens ». Mais, compte tenu des explications qui nous ont été apportées, personnellement, je voterai cet amendement et j'invite mes collègues à le faire. Il en va de même pour le sous-amendement identique n° 489 rectifié bis , présenté par notre collègue Jean-Léonce Dupont. Concernant l'amendement n° 496 rectifié, l'amendement n° 89 de la commission répond pleinement à votre souhait, monsieur Dupont, puisque nous avons élargi les compétences des organismes d'HLM à la gestion des annexes et locaux accessoires en matière de logement des fonctionnaires de police, de gendarmerie et des services pénitentiaires. Je vous demanderai donc de bien vouloir retirer cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement vise à offrir aux agences immobilières à vocation sociale, les AIVS, une option supplémentaire, en complément du bail glissant. Aujourd'hui, en effet, une structure agréée par le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ne peut gérer un ou plusieurs logements du parc HLM ; elle peut seulement bénéficier d'une sous-location. Sans sous-estimer l'intérêt de la sous-location, outil spécifique convenant parfaitement à certaines situations, le mandat de gestion sécurisé constituera néanmoins un outil supplémentaire pour l'action des AIVS en faveur du logement des personnes défavorisées. Confier à une structure agréée par le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées le mandat de gestion sécurisé permet de donner un statut normal à l'occupant qui est locataire en titre de son logement. Dans la sous-location, l'association locataire assume pleinement les risques d'impayés de loyers, de dégradations locatives et de frais de contentieux et le sous-locataire se trouve dans un statut dérogatoire, non titulaire d'un titre d'habitation ordinaire, ce qui le pénalise dans l'accès à certains dispositifs, notamment des services municipaux. Or le glissement du bail vers un statut de droit commun est d'autant plus difficile à réaliser que le propriétaire ne veut pas renoncer à la sécurisation apparente de la sous-location. Avec son lot d'outils de gestion assurantielle et de proximité, le mandat de gestion sécurisée proposé par les AIVS apporte autant de sécurité aux propriétaires tout en donnant un statut de droit commun au locataire, sans mettre en péril les structures actrices de ce dispositif.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission ne voit que des intérêts à la première partie de ces amendements identiques, laquelle autorise les Unions d'économie sociale, par exemple la Fédération nationale des centres Pact Arim, à bénéficier des dispositions sur le conventionnement global. Si la seconde partie peut paraître tout à fait pertinente, puisqu'il s'agit de permettre aux UES, donc à la Fédération nationale des centres Pact Arim, de bénéficier de la CGLLS, il semble que les modalités soient actuellement loin de recueillir un consensus parmi les différents partenaires, notamment l'Union sociale pour l'habitat. Par conséquent, nous préférerions que soit retirée la seconde partie de ces amendements en attendant que les différents partenaires trouvent un accord, auquel cas les choses pourraient avancer dans le sens que vous souhaitez. Sous réserve de cette rectification, la commission s'en remet à la sagesse du Sénat, compte tenu des problèmes de constitutionnalité qui ont été évoqués.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Alors que les dispositions actuelles de l'article L. 423-1 prévoient des sanctions pour les organismes d'habitations à loyer modéré qui gèrent moins de 1 500 logements et qui n'ont pas construit au moins 500 logements ou accordé 300 prêts pendant une période de dix ans, cet article prévoit d'assujettir tous les organismes d'HLM à un dispositif permettant de lutter contre le phénomène que nous appelons communément les « dodus dormants ». Le premier paragraphe de l'amendement du Gouvernement prévoit que tout organisme d'HLM n'ayant pas construit au cours des dix dernières années un nombre minimal de logements inférieur à un seuil fixé par arrêté qui ne peut être supérieur à 10 % du parc de l'organisme peut être dissous. Cette décision doit tenir compte de la situation de l'organisme et du marché local du logement. Le deuxième paragraphe prévoit des sanctions administratives qui peuvent aller jusqu'à la dissolution en cas de défaillance grave dans l'entretien du patrimoine ou d'insuffisance manifeste de son activité de construction. J'avoue que je suis perplexe sur cet amendement. Il est clair que les quelques « dodus dormants » qui existent en France ont tendance à stigmatiser l'ensemble du monde HLM.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. J'irai exactement dans le sens de la dernière remarque faite par M. le rapporteur. En France, la situation est particulièrement tendue dans certains endroits où, malheureusement, quelques organismes ne construisent pas ce dont on a besoin. Cet amendement constitue donc un signe fort. Il pourra, bien sûr, donner lieu à des discussions, voire à des modifications, à l'Assemblée nationale. Mettons à profit la lecture qui doit encore avoir lieu ! Mais nous avons besoin de tous les moyens nécessaires pour atteindre l'objectif de création de 500 000 logements sociaux dans les cinq ans à venir. Dans la majorité des cas, les organismes d'HLM font leur travail. Mais l'idée qui sous-tend cet amendement est précisément d'éviter les situations de blocages provoquées par quelques organismes. Par conséquent, le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 90 rectifié de la commission et il accepte de transformer son amendement n° 512 rectifié en sous-amendement.
Patrice GÉLARD - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Patrice GÉLARD

M. Patrice Gélard. Je suis inquiet, car la constitutionnalité de cet amendement me paraît très douteuse pour plusieurs raisons. Tout d'abord, en droit français, nous avons un principe : la non-rétroactivité des lois. Or le fait de remonter à 1996 signifierait que la loi rétroagit. Cela n'est pas possible : nous ne pouvons légiférer que pour l'avenir ! Ensuite, la plupart des offices d'HLM ne sont pas des organismes d'État : ce sont des offices municipaux, départementaux, voire des offices totalement privés. À quel titre l'État pourrait-il se substituer aux véritables actionnaires en nommant un administrateur d'État ? Ce sont des organismes qui relèvent de règles de droit, mais où l'État n'a pas à intervenir en tant que tel. Il serait dangereux de s'engager dans une voie qui, sur le plan constitutionnel, risque d'aboutir à des résultats contraires à ceux qui sont recherchés. Quittant le domaine de la constitutionnalité, je conclurai par une remarque relevant, cette fois, du domaine psychologique. Cette disposition risque d'être ressentie comme une mesure dirigée contre les offices d'HLM, alors que la plupart d'entre eux se comportent bien. Ceux de ma région m'ont fait part de leur inquiétude à cet égard.
André VÉZINHET - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: André VÉZINHET

M. André Vézinhet. Je rejoins M.  Gélard sur le dernier point de son intervention, à savoir la façon dont les offices d'HLM ressentiraient une telle disposition. Le sous-amendement du Gouvernement permet de dissoudre un organisme d'HLM qui n'aurait pas, au terme d'une période de dix ans, construit au moins 10 % de son patrimoine. La volonté de « réveiller » les organismes d'HLM non constructeurs est parfaitement louable. Mais pourquoi ce seuil de 10 % ? Et, surtout, est-il cohérent avec la réalité de la construction sociale ? À la suite d'une étude sur les permis de construire délivrés annuellement aux maîtres d'ouvrage de logements sociaux - HLM et SEM -, il apparaît que les HLM et les SEM ont reçu un agrément pour 460 000 logements locatifs sociaux neufs, hors « PLS Foncière », entre 1997 et 2006. Or 8 % de ces agréments n'ont pas abouti à une construction en raison de l'annulation de permis de construire. Il reste 420 000 logements construits, soit environ 11,5 % du patrimoine de référence en début de période. De ces chiffres simples, il ressort que le sous-amendement du Gouvernement pose deux problèmes. D'une part, il pénalise les organismes d'HLM, alors que les projets de ces derniers sont parfois freinés, voire bloqués, non seulement par la cherté et la rareté du foncier, mais aussi et peut-être surtout par des maires qui ne souhaitent pas augmenter le parc locatif social de leur commune. D'autre part, il s'agit une fois de plus de stigmatiser le monde HLM et de lui attribuer toutes les responsabilités dans la crise du logement. Le sous-amendement du Gouvernement retient un plancher bien proche du niveau ordinaire de la production soit pour mettre en danger une bonne partie du secteur HLM, soit pour rendre volontairement inopérante, inapplicable, la disposition, simple gesticulation au nom de bonnes intentions. Quant à la réforme de la CGLLS, elle est d'une ampleur qui appellerait à la prudence. Le Gouvernement a-t-il réalisé une étude d'impact du changement d'objet social qui en découlerait ? Rappelons que la CGLLS est destinée à sécuriser le système du logement social en prévenant directement ou indirectement les défaillances d'organismes. Elle n'a pas pour fonction de subventionner la production, ce qui est le rôle de l'État. Ce changement radical de son objet laisse interrogateur. N'est-ce pas là un nouveau moyen pour l'État de se désengager ? Ne s'agit-il pas d'une nouvelle captation de ressources pour faciliter le bouclage du budget de l'État, mais au détriment du secteur ? Au vu de l'ensemble de ces éléments, le groupe socialiste émet un avis très réservé sur ce sous-amendement gouvernemental.
Alain VASSELLE - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle Je veux exprimer ma grande inquiétude au sujet de ce sous-amendement. Le doyen Patrice Gélard a avancé des arguments juridiques fondés, dont le Gouvernement serait bien inspiré de tenir compte, et je me demande si ce ne serait pas vous rendre service, madame la ministre, que de vous inviter à retirer ce sous-amendement. Je comprends l'objectif poursuivi s'agissant d'un certain nombre d'organismes dormants. Vous avez indiqué que vous visiez les petits organismes dont le patrimoine n'est pas supérieur à 1 500 logements. Or, tel qu'il est rédigé, ce sous-amendement concerne tous les organismes d'HLM. Comme vous l'avez vous-même reconnu, madame la ministre, la rédaction de ce sous-amendement peut encore évoluer. Pour l'heure, il serait plus sage de le retirer, afin d'élaborer avec les parlementaires du Sénat et de l'Assemblée nationale un texte plus consensuel qui ne poserait pas de problème d'ordre constitutionnel ou de tout autre nature mais qui se retournerait inévitablement non seulement contre le Gouvernement, mais également contre un certain nombre de collectivités. Pour atteindre l'objectif fort louable que vous recherchez, que nous comprenons et que nous partageons, il faut trouver d'autres moyens ! On assisterait, depuis 1996, à un déficit de financement. Mais si l'on faisait le bilan des financements accordés dans chaque région et dans chaque département entre les années 1996 et 2006, on constaterait que certains organismes d'HLM n'ont pas pu construire en dix ans l'équivalent de 10 % de leur parc par défaut de financement. Avec le dispositif proposé, vous donnez la possibilité à ceux qui le souhaitent d'engager une procédure de dissolution ! Ce sous-amendement présentant des risques majeurs, je ne le voterai pas et je vous invite, madame la ministre, à le retirer.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Je ne partage pas l'argument de M. Vasselle selon lequel il y aurait des « dodus dormants » - ils sont ainsi appelés par les spécialistes - par manque de financement. Si le Gouvernement dressait un bilan des crédits de paiement qui ont été accordés en matière de logement, au cours de ces quinze dernières années, dans les lois de finances successivement adoptées par les différentes majorités, il constaterait plutôt une sous-consommation de ceux-ci. Dans certains secteurs, des organismes d'HLM n'ont pas construit de logements pour des raisons multiples, sur lesquelles je n'épiloguerai pas ce soir. Cela étant, comme M. Gélard, je m'interroge sur la constitutionnalité de cette disposition. Le manque de dynamisme de certains organismes est une vraie question, qui doit être débattue non pas exclusivement avec les parlementaires, mais également avec les représentants des organismes d'HLM et de l'Union sociale pour l'habitat, l'USH, afin de parvenir à une solution commune.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Ma chère collègue, l'idée que vous défendez est manifestement très intéressante. En effet, comme vous le savez, nous sommes tous de farouches partisans de l'accession à la propriété. Il nous semble néanmoins que votre proposition est déjà très largement satisfaite par le droit en vigueur, puisque le prêt social de location-accession, le PSLA, permet déjà à nos concitoyens d'accéder progressivement à la propriété. Par ailleurs, l'article 5 sexies du projet de loi autorise les bailleurs sociaux à constituer des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété de façon à permettre aux candidats à l'accession de devenir propriétaires à leur rythme et d'adapter leurs remboursements aux aléas qui pourraient affecter leurs revenus courants. En outre, de nombreux produits d'accession sécurisée existent dans le monde HLM ; je pense, notamment, à la société de garantie, qui facilite l'accession sociale à la propriété. Enfin, le fonds de garantie d'accession sociale apporte également ce type de sécurité. Par conséquent, un grand nombre de dispositifs financiers et juridiques permettent déjà à nos concitoyens d'accéder à la propriété. Je demande donc le retrait de cet amendement, afin d'éviter de complexifier le système existant.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-11
Date: 2006-04-11
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Nous avons déjà amplement discuté de la question du droit au logement opposable. Je ne vois pas l'intérêt, si ce n'est en termes d'affichage, d'inscrire dans la loi que ce droit sera opposable dans six ans. Pourquoi pas quatre ans ou huit ans ?  J'avoue ne pas très bien comprendre cette date limite. Par ailleurs, permettez-moi, mon cher collègue, d'être plus que sceptique quant aux modalités que vous proposez pour rendre ce droit au logement opposable. En effet, qui serait responsable concrètement de la mise en oeuvre de ce droit ? Où devrait-on reloger les personnes, alors que l'offre de logement est globalement insuffisante ? Vous le voyez, cette question doit faire l'objet de nombreuses expertises et de concertations approfondies avec les collectivités territoriales. Enfin et surtout, il me paraît inenvisageable de fixer un tel objectif alors que notre pays connaît actuellement une situation de pénurie de logements extrêmement grave. Par conséquent, l'important, c'est d'agir comme le fait ce Gouvernement, à savoir tout mettre en oeuvre pour construire un nombre suffisant de logements afin de pouvoir loger la totalité de nos concitoyens, ce qu'aucun gouvernement n'a fait auparavant. Par la suite, quand ce défi aura été relevé, nous pourrons alors parler de droit au logement opposable. Qu'il s'agisse de quatre, six, huit ou dix ans, je souhaite que ce délai soit le plus court possible, mais je suis dans l'incapacité de faire des prévisions à cet égard. C'est la raison pour laquelle j'émets un avis défavorable sur cet amendement.