Thierry REPENTIN - Sénat - 2010-01-19
Date: 2010-01-19
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Madame la secrétaire d’État, je souhaite appeler votre attention sur les difficultés que rencontrent de nombreux propriétaires-bailleurs qui ont réalisé un investissement immobilier en résidence de tourisme. Plusieurs grands quotidiens régionaux ont d’ailleurs ouvert leurs colonnes à ce sujet, illustrant l’ampleur du problème qui semble se poser tout particulièrement dans les zones touristiques, qu’elles soient littorales ou montagnardes. Le dispositif précité, qui visait à promouvoir la construction de résidences dans les zones de revitalisation rurale, accorde aux investisseurs privés la possibilité d’acquérir un bien hors taxes avec une réduction d’impôt échelonnée sur six ans, à la condition que le logement soit situé en résidence de tourisme et confié avec un bail à un gestionnaire pendant au moins neuf ans. Cet outil de défiscalisation a été perçu par de nombreux investisseurs comme un moyen de se constituer un patrimoine susceptible de compléter leur retraite tout en leur laissant la possibilité de reprendre leur bien au terme du bail initialement consenti. En réalité, des gestionnaires des résidences en question ont très rapidement retardé, voire suspendu le règlement des loyers aux propriétaires en leur imposant parfois une réduction de 50 % à 60 % de leur montant initial, malgré une activité touristique correcte. Dans certains cas, la valeur des biens acquis a fortement chuté, quand elle n’a pas été réduite à néant par l’arrêt pur et simple des chantiers. Les propriétaires n’ont d’autre possibilité que d’accepter les conditions des gestionnaires afin d’éviter une requalification fiscale lourde de conséquences. Celle-ci peut en effet conduire au remboursement à la fois de la TVA sur le logement et du crédit d’impôt. D’après les données fournies par une association de propriétaires récemment constituée, il semble qu’une telle situation concerne plus de 200 résidences et plus de 20 000 familles. Face à cette situation, des avancées défendues par les parlementaires, notamment ceux qui sont membres de l’Association nationale des élus de la montagne, l’ANEM, ont pu être adoptées lors de l’examen de la loi de finances pour 2010. Ainsi, le délai de reprise de la réduction d’impôt pour l’acquisition de résidences de tourisme dans les zones de revitalisation rurale en cas de rupture de l’engagement de location lié à la défaillance de l’exploitant a été porté à trois ans. Par ailleurs, la reprise de la réduction d’impôt est supprimée lorsque les copropriétaires, au terme d’un délai de douze mois pendant lesquels la recherche d’un gestionnaire se serait révélée infructueuse, substituent au gestionnaire défaillant une ou plusieurs entreprises qui assument les mêmes prestations sur la période de location restant à courir. Toutefois, des interrogations subsistent chez les propriétaires concernés. Madame la secrétaire d’État, pouvez-vous m’indiquer quelle suite le Gouvernement entend donner aux avancées et aux attentes constatées ? Au nombre des souhaits, je citerai la possibilité pour les propriétaires de reprendre les logements au travers d’une société adaptée. Certains propriétaires trouvent aussi trop long le délai de carence d’un an pour retrouver un nouveau gestionnaire. Par ailleurs, ils souhaitent avoir la possibilité, dans le bail commercial qui lie le propriétaire et le gestionnaire, de prévoir une clause concernant la recette dans le calcul du loyer. Leur préoccupation porte sur les loyers, dont ils voudraient qu’ils comportent une part fixe et garantie au moins égale à 75 % du loyer annuel. Enfin, ils réclament une instruction fiscale qui préciserait que, en cas de faillite d’un gestionnaire subie par un propriétaire, ce dernier ait la possibilité de basculer en régime « loueur de meublés non professionnels » ou en « bénéfices industriels et commerciaux » pour la durée restante de l’engagement fiscal initial, tout en gardant le bénéfice de la réduction d’impôts sur les revenus acquis à la date de la faillite. Sur ces différents points, dont je concède volontiers le caractère complexe, parce que fiscal, je souhaite, madame la secrétaire d’État, avoir votre sentiment, voire des perspectives pour répondre à l’inquiétude grandissante d’un certain nombre de ménages qui ont investi en pensant faire une bonne affaire et se retrouvent aujourd’hui contraints de gérer une situation très difficile.