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Jean-Pierre CAFFET - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Jean-Pierre CAFFET

M. Jean-Pierre Caffet. Force est de constater que l'offre de logements sociaux disponibles est en diminution constante depuis plusieurs années. La croissance du parc, ralentie par les démolitions - on en a compté 11 600 en 2004, et 8 600 en 2003 - par les ventes à des personnes physiques - on en a dénombré 4 700 en 2004, et 4 100 en 2003 - ne parvient pas à compenser la baisse de la mobilité. En faisant les comptes, on s'aperçoit que, au total, seulement 433 300 logements sociaux ont été mis en location en 2004, ce qui représente le chiffre le plus faible depuis dix ans. Dans ce contexte, la possibilité ouverte par l'article 2 de majorer le COS pour les programmes de logements sociaux est une excellente mesure dont nous nous félicitons. Nous regrettons néanmoins que son application soit limitée par la taille des communes concernées et par la date butoir du 1 er janvier 2010. L'amendement n °381 propose donc une rédaction moins contraignante du VII de cet article, en autorisant toutes les communes qui le souhaiteraient - j'y insiste - à majorer le coefficient d'occupation des sols. Cet outil nouveau des politiques locales offre en effet aux maires, en matière de foncier et d'habitat, un levier appréciable dont ils doivent, selon nous, pourvoir se saisir sans restriction. En améliorant l'attractivité des territoires concernés, mais aussi l'équilibre des opérations réalisées, la majoration des COS deviendra très probablement l'une des clés privilégiées de l'aménagement des villes et du développement de l'offre de logements locatifs sociaux. Nous considérons que ce sont là autant de pierres ajoutées à l'édifice de la mixité sociale. Tel est le sens de cet amendement qui, je le répète, offre des possibilités sans imposer aucune contrainte.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement, s'il est identique à celui de la commission, obéit à des raisons différentes. En effet, le VII de l'article 2 restreint l'utilisation de la majoration du COS aux communes de plus de 1 500 habitants en Île-de-France et de plus de 3 500 habitants dans les autres régions, « qui sont comprises(...) dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, où se manifestent d'importants besoins en logements ». Monsieur le ministre, d'importants besoins en logements se manifestent sur tout le territoire : il n'est pas d'agglomération épargnée aujourd'hui par la flambée du marché immobilier et si d'aucuns cherchent à cacher l'allongement des files d'attente de logements sociaux qui en résulte, c'est en vain, car leur action se trouve contrariée par la réalité des faits. Dois-je rappeler que les prix de l'accession à la propriété ont doublé en sept ans ? Dois-je rappeler l'alourdissement de la charge du logement dans les budgets des ménages, laquelle peut représenter jusqu'à 40 % du revenu mensuel ? Je n'en prendrai qu'un seul exemple : à Lyon, le loyer moyen, dans le secteur privé, atteint près de dix euros le mètre carré. Une famille dont les deux adultes sont rémunérés au SMIC, si elle souhaite se loger dans appartement de 80 mètres carrés, devra donc consacrer à son logement plus de 30  % de ses revenus. Dois-je rappeler que 1,4 million de personnes demandent aujourd'hui un logement social ? Au-delà même des grandes agglomérations, d'autres secteurs connaissent des situations critiques en matière de logement, comme vient de le dire M. Revet. Tel est le cas, par exemple, des régions très touristiques ou frontalières où il est devenu impossible aux salariés de se loger, compte tenu de l'importance des écarts entre les salaires et le niveau de loyer. Enfin, les zones rurales elles-mêmes connaissent des difficultés souvent occultées. Disposant d'une offre locative extrêmement restreinte, ces secteurs ne parviennent pas à répondre aux besoins résultant des phénomènes de « rurbanisation » croissante et du maintien de la population la plus jeune. En conséquence, la mention : « où se manifestent d'importants besoins en logements » doit être supprimée, afin de ne pas créer des problèmes d'ordre juridique devant les tribunaux administratifs. Je vous rappelle d'ailleurs que notre assemblée avait supprimé cette mention en première lecture, mais que, hélas ! elle a été rétablie par l'Assemblée nationale.
Daniel RAOUL - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. La production de logements sociaux, nous le savons, correspond mal à la demande. En décembre 2005, avec moins de 90 000 logements construits, nous sommes en dessous des prévisions du plan de cohésion sociale. Pourtant, plus encore que le nombre, c'est la structure de ces logements qui nous inquiète. En effet, la production de logements PLS - dont l'intérêt a été évoqué la nuit dernière - rencontre un succès supérieur à celle des logements PLUS et PLAI. Ainsi, les PLS, qui ne représentaient que 10 % de la construction locative sociale en 2000, ont vu leur part augmenter jusqu'à 30 % en 2005. Or, le PLS ne correspond qu'à une petite partie des besoins, car les niveaux de loyers peuvent y être supérieurs d'environ 50 % au loyer des logements PLUS. Cela élimine la quasi-totalité des demandeurs de logements sociaux et réserve ces appartements aux ménages ayant des ressources supérieures au plafond exigé pour bénéficier d'un PLUS. En conséquence, afin de mieux prendre en compte les besoins en logements et en places d'hébergement des personnes démunies, une meilleure cohérence entre le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, le PDALPD, le PLH et les documents d'urbanisme est nécessaire. L'amendement n° 386 permet d'effectuer une mise en cohérence du PLU avec les principes du PLH, intégrant lui-même la prise en compte des besoins qui ont été identifiés dans le PADD.
Dominique PERBEN (ministre.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique PERBEN
Fonction: ministre.

M. Dominique Perben, ministre. En ce qui concerne les possibilités de dérogation en matière de densité, il faut raison garder ! Les situations dérogatoires fragilisent finalement l'ensemble du processus d'élaboration des PLU. Je rappelle que les PLU confèrent des droits à la fois « positifs » et « négatifs » et que toute modification du COS « change la donne ». Il faut être raisonnable, même si la construction de logements sociaux doit être facilitée. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement a émis des avis conformes à ceux de la commission. Le Gouvernement est donc défavorable aux amendements n os 381 et 363 rectifié, qui lui paraissent déraisonnables. Il est également défavorable à l'amendement n° 382. Il est, en revanche, favorable à l'amendement n° 383, qui lui paraît constituer le point d'équilibre entre la nécessité d'accélérer la construction de logements sociaux et celle de ne pas généraliser les risques inhérents à l'augmentation des COS. Le Gouvernement est également favorable aux amendements identiques n os 55 et 384, ainsi qu'aux amendements identiques n os 56 et 349. Enfin, il est défavorable à l'amendement n° 386.
Charles REVET - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. La réponse de M. le rapporteur n'a pas dissipé mes interrogations ; aussi, je vous le dis d'emblée, je maintiens mon amendement. Pour quelles raisons y aurait-il une procédure dérogatoire pour tel type de commune, alors que la situation existe sur l'ensemble du territoire ? Certaines zones sont malheureusement en train de se désertifier et ne rencontrent pas de problème foncier. D'autres, quels que soient la dimension et le nombre d'habitants de la commune, connaissent une forte pression de la demande. En tant qu'élu, mon rôle est de tenter de répondre, sans démagogie, aux attentes de mes concitoyens, et de leur créer un environnement de vie de qualité ; c'est en tout cas la philosophie de mon engagement. Certaines villes ont perdu une partie de leurs habitants parce que l'on a construit, en banlieue, des équipements qui ne répondent plus aux attentes de nos concitoyens. Ils veulent un cadre de vie différent, et nous sommes là pour y répondre - j'y reviendrai à l'occasion d'amendements que je défendrai ultérieurement. Vous nous dites, monsieur le rapporteur, que nous ne nous saisissons pas des outils qui nous sont offerts pour changer les documents d'urbanisme en quelques mois.
Jean-Paul EMORINE (président de la commission des affaires économiques.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Jean-Paul EMORINE
Fonction: président de la commission des affaires économiques.

M. Jean-Paul Emorine, président de la commission des affaires économiques. Un document d'urbanisme implique de conduire une réflexion d'ensemble à l'échelon d'une municipalité pour dégager une vision future de l'habitat. Il ouvre donc des perspectives sur cinq ou dix ans. Vous demandez, monsieur Revet, qu'il soit possible d'y déroger. M. le ministre et M. le rapporteur l'ont expliqué, vous ne pouvez pas, tous les mois, par une décision du conseil municipal, agir ainsi et modifier le coefficient d'occupation des sols ! Une enquête publique doit, en effet, avoir lieu et, dans ce cadre, toute la population doit pouvoir donner son avis. Néanmoins, si le conseil municipal doit apporter une modification, il vous a été répondu qu'une procédure existe, mais qu'elle dure tout de même quatre ou cinq mois. Un tel délai est indispensable lorsqu'il s'agit de modifier l'habitat et l'environnement d'une commune Des décisions du conseil municipal ne peuvent donc pas intervenir tous les six mois parce qu'il faut se fixer, à un moment donné, une perspective sur le long terme en la matière.
Christian CAMBON - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Christian CAMBON

M. Christian Cambon. Comme promis, je reviens sur les difficultés d'urbanisation des communes qui sont incluses dans les plans d'exposition au bruit. En effet, ces communes, dont l'urbanisation est antérieure à l'implantation d'un aéroport, subissent de lourdes pertes de population, une paupérisation et une dégradation plus que préoccupante de leur tissu urbain. C'est le cas dans mon département où la commune de Villeneuve-le-Roi a perdu plus de 5 000 habitants. Depuis l'instauration du plan d'exposition au bruit, des pavillons ont dû être rasés et l'habitat se renouvelle difficilement. Pour stopper cette hémorragie et assurer la rénovation normale de l'habitat de ces communes, notamment par la mise en oeuvre d'opérations de type ANRU, il est nécessaire d'adapter la législation en vigueur, en particulier l'article L. 147-5 du code de l'urbanisme. L'amendement que je vous propose permettrait de compenser ces pertes et autoriserait ainsi le déplacement de l'habitat des zones de bruit fort - zones A et B - vers les zones de moindres nuisances - zone C - où les niveaux de bruit sont par ailleurs inférieurs à ceux qui sont constatés dans des agglomérations urbaines - 65 décibels tout au plus en zone C, ce qui correspond, sur l'échelle de bruit, à l'environnement sonore d'une rue secondaire d'un centre-ville. Cette modification offrirait, de surcroît, la possibilité de requalifier de nombreuses friches ou des terrains à l'abandon situés dans ces zones C, qui contribuent à la dégradation générale de l'habitat des villes incluses dans les plans d'exposition au bruit. Grâce à cet amendement, moins d'habitants seraient exposés aux nuisances les plus élevées dans les communes concernées, sans que la population de ces communes chute pour autant. Les opérations de dédensification et de rénovation de l'habitat, notamment dans les quartiers prioritaires, seraient également pleinement réalisables.
Odette HERVIAUX - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Odette HERVIAUX

Mme Odette Herviaux. Nous venons d'évoquer les EPCI qui sont engagés dans les PLH. Vous n'êtes pas sans savoir, monsieur le ministre, que ma région est très en avance dans ce domaine, puisque la plupart des communes qui la composent font partie d'une intercommunalité, en connaissant des hauts et des bas ! Après avoir pu me rendre compte pendant plusieurs années de la façon dont le système fonctionnait, je rejoins l'idée d'associer les EPCI à l'élaboration des PLU, du moins pour ceux d'entre eux qui disposent d'un PLH. Pour l'heure, en effet, une commune qui est membre d'un EPCI compétent en matière d'habitat n'est pas tenue de l'associer à l'élaboration de son plan local d'urbanisme. Cela peut certes se faire, par souci de bon voisinage, mais ça n'est pas une obligation, ce qui pose parfois des problèmes. Il est donc possible que les objectifs en matière d'habitat définis par le PLH intercommunal se trouvent contrariés, voire empêchés, par le PLU d'une ou de plusieurs communes membres. Cette situation nuit à la cohérence de l'action publique qui doit présider à la conduite des politiques locales. Afin que les PLU s'articulent au mieux avec les PLH et qu'ils permettent d'atteindre les objectifs fixés par ces derniers, l'amendement n° 456 vise à rendre obligatoire l'association de l'EPCI compétent en matière d'habitat à l'élaboration du PLU communal. Une telle disposition sera garante de la compatibilité entre les deux documents.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je ne puis que rendre hommage à la constance de notre collègue Charles Revet dont le souci, le plus souvent, à travers les amendements qu'il propose, est de simplifier au maximum les dispositions existantes, ce qui répond à notre souhait commun. D'ailleurs, c'est grâce à un amendement que vous aviez présenté dans le cadre de l'examen du projet de loi urbanisme et habitat, mon cher collègue, que, aux termes du huitième alinéa de l'article L. 123- 13 du code de l'urbanisme, il est possible d'adopter un projet d'extension des zones constructibles dans le cadre d'une révision simplifiée, dès lors qu'il n'est pas porté atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable. Par ailleurs, s'agissant du souhait que vous avez exprimé, à savoir que le nombre de terrains en zone constructible soit plus important -  dès lors, naturellement, que cela ne porte pas atteinte au plan d'aménagement et de développement durable - il fait actuellement l'objet, ainsi que l'a rappelé de la commission des affaires économiques, d'une réflexion quant à l'évolution à long terme de la commune concernée. Par conséquent, l'amendement n° 365 rectifié me paraît satisfait et c'est la raison pour laquelle je vous demande, monsieur Revet, de bien vouloir le retirer. Je tiens également à demander à M. le ministre, compte tenu du fait que certaines directions départementales de l'équipement se montrent parfois réticentes, de confirmer qu'elles sont tenues d'appliquer cette disposition, et ce afin de lever les blocages au niveau local, si tant est qu'il en existe encore.
Charles REVET - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. J'aurais dû préciser tout à l'heure qu'en déposant cet amendement j'avais également à l'esprit un problème qui va se trouver résolu ; or cela, je ne l'ai su qu'après-coup. En fait, au moment où je parle, la révision simplifiée, n'existe plus. En effet, elle était opérationnelle jusqu'à la fin de 2005, et, sans vouloir revenir sur l'exemple que j'ai déjà donné, monsieur le ministre, je rappellerai simplement que ceux de mes concitoyens qui se sont adressés à moi et que j'ai renvoyés aux services de l'équipement se sont entendu répondre que la révision simplifiée n'existait plus ; disant cela, je ne mets absolument pas en cause les services de l'équipement, car telle est la réalité actuellement ! Or il semble que cette procédure doive être réactivée. À cet égard, monsieur le ministre, j'aimerais vous poser deux questions, en espérant que vos réponses correspondront exactement à mon attente. Tout d'abord, à quel moment cette loi va-t-elle s'appliquer ? J'ai entendu dire que sa mise en oeuvre devrait intervenir dans quelques semaines, et je souhaiterais que vous nous disiez, même si ce n'est pas au jour près, bien entendu, si les révisions simplifiées seront rapidement opérationnelles. Par ailleurs, la révision simplifiée concernait des terrains déjà situés en zone NA. Or il existe peu de documents d'urbanisme dans lesquels figurent de telles zones. J'en ai connus, mais c'était il y a plusieurs années déjà. C'est la raison pour laquelle j'avais souhaité que cette procédure concerne également un certain nombre de zones NC, d'un ou deux hectares, qui se situent à la périphérie des zones constructibles, dès lors, bien, évidemment, que cela ne remet pas en cause le fondement du document d'urbanisme et à condition qu'il existe déjà des réseaux ou que l'on puisse en aménager. En effet, étant donné le nombre peu important de zones NA, la révision simplifiée ne s'applique plus ; quant aux zones NC, elles se situent de fait, dans la plupart des cas, à la périphérie du centre-bourg ou à proximité.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je voudrais répondre brièvement à notre collègue Charles Revet pour que la Haute Assemblée comprenne bien la situation. M. Revet a évoqué la suppression des révisions simplifiées des plans d'occupation des sols, les POS. J'ai moi-même déposé un amendement à ce sujet, car il avait été prévu de rétablir cette procédure dans le présent projet de loi, alors que, en réalité, cela a été fait dans le projet de loi de programme pour la recherche de façon que les textes relatifs à la révision simplifiée soient publiés le plus rapidement possible. S'agissant des PLU, ils ont, pour leur part, toujours été opérationnels, aucune suspension, de quelque nature que ce soit, n'étant intervenue. Naturellement, s'il n'existe plus de zones NA, étant donné que l'on est passé en PLU, il convient de modifier la définition des zones AU - ce qui signifie « à urbaniser » - et de prévoir un règlement spécifique à chacune d'entre elles, si l'on veut qu'elles soient constructibles. Quoi qu'il en soit, les zones NA, pour celles et ceux qui possèdent encore des POS, existent toujours. Dès lors, il faut, selon moi, garder ces zones NA, dont chacun sait que leur équipement sera financé par ceux qui réaliseront des opérations. En conséquence, les zones NA, pour ceux qui, je le répète, n'ont pas modifié leur POS, conservent toute leur pertinence, même si elles s'appellent effectivement maintenant zones AU. Elles devront donc disparaître en tant que telles, et nous espérons que les élus se doteront des documents d'urbanisme correspondants leur permettant de suivre l'évolution de leur commune à long terme. Il convient de noter qu'un tel changement s'explique par notre volonté d'éviter que les élus n'élaborent des documents d'urbanisme, comme cela se faisait autrefois, comportant des extensions de terrains petit bout par petit bout. Pour ma part, il me semble préférable que, à un moment donné, les élus s'interrogent sur le devenir de leur commune à dix ou quinze ans et définissent des orientations à travers le PADD. C'est de cette façon qu'il convient, aujourd'hui, selon moi, de penser l'urbanisme, contrairement à ce qui se passait auparavant.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Le code de l'urbanisme prévoit que la transformation de locaux en bureaux n'est pas soumise à agrément dans les zones franches urbaines, les ZFU. La commission des affaires économiques s'est interrogée sur l'opportunité d'étendre cette disposition aux zones urbaines sensibles, les ZUS, dans la mesure où elle n'a pas été en mesure d'en déterminer les impacts. Je crois savoir qu'à l'heure actuelle une véritable réflexion sur l'agrément est en cours afin de connaître le bon équilibre qu'il convient d'établir entre bureaux, locaux d'habitation, etc. En effet, monsieur Bret, cette disposition ne peut être mise en place sans étude d'impact préalable. Quant à la proposition que vous faites en faveur des ZUS, il ne me semble pas que, pour transformer des locaux d'habitation en bureaux, le préfet ait souvent refusé l'agrément; je n'en ai, pour ma part, aucun exemple et, si vous en connaissez, monsieur Bret, je vous serais gré de me le faire savoir. Cela étant dit, le débat est beaucoup plus large en ce qu'il porte sur l'équilibre entre l'habitat et les activités dans ces ZUS. À cet égard, je souhaiterais entendre M. le ministre avant de me prononcer sur l'opportunité d'adopter cet amendement au moment même où une réflexion approfondie est menée sur ce sujet, réflexion qui, manifestement, est fort compliquée.
Jean DESESSARD - Sénat - 2006-04-06
Date: 2006-04-06
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Cet amendement vise à promouvoir les constructions qui respectent des normes environnementales exigeantes. En effet, cet enjeu fondamental se trouve pour l'instant absent de ce projet de loi, l'amendement n° 462 n'ayant pas été adopté. Or, les habitations qui respectent certaines normes de construction permettent des économies d'énergie très importantes. Mes chers collègues, je vous rappelle le diagnostic que posait Michèle Pappalardo, présidente de l'ADEME, l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie, lors des deuxièmes rencontres parlementaires pour la maîtrise de l'énergie : « La consommation d'énergie des logements et du secteur tertiaire représente 43 % de la consommation d'énergie finale en France, dont les deux tiers concernent les bâtiments d'habitation. Le chauffage représente globalement les deux tiers de ces consommations d'énergie et la majeure partie des émissions de CO2. [...] Malgré les efforts réalisés en termes d'efficacité énergétique, le bâtiment consomme davantage d'énergie qu'il y a une trentaine d'années ». L'objectif de relance de la construction de logements visé par le Gouvernement offre une occasion historique de renouveler le parc social en respectant des normes environnementales. Certes, ces exigences représentent un investissement financier, mais celui-ci peut, à terme, se trouver remboursé par les économies d'énergie réalisées. Si la nouvelle norme RT 2005 constitue une réelle avancée, il convient d'encourager les démarches plus volontaristes, par une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties de trente ans. L'article 1384 A, paragraphe 1 bis, du code général des impôts prévoit actuellement une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties d'une durée de vingt ans pour les constructions qui remplissent un ensemble de critères environnementaux. Je le cite : « La durée de l'exonération est portée à vingt ans lorsque ces constructions satisfont à au moins quatre des cinq critères de qualité environnementale suivants : « a . modalités de conception, notamment assistance technique du maître d'ouvrage par un professionnel ayant des compétences en matière d'environnement ; « b . modalités de réalisation, notamment gestion des déchets du chantier ; « c . performance énergétique et acoustique ; « d . utilisation d'énergie et de matériaux renouvelables ; « e . maîtrise des fluides. » Avec cet amendement, nous prenons en compte l'exonération de vingt-cinq ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont bénéficient déjà toutes les constructions réalisées dans le cadre du plan de cohésion sociale. La durée d'exonération serait donc portée à trente ans pour les constructions réalisées dans ce cadre qui respectent des normes environnementales exigeantes, y compris lorsque le critère de performance énergétique répond à une exigence de haute performance énergétique.