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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Le non-paiement des charges est l’élément majeur du dysfonctionnement des copropriétés. Le déficit cumulé de ces charges impayées aboutit souvent au déséquilibre financier du syndicat. Les mécanismes d'exécution forcée des créances, à la disposition du syndicat de la copropriété, sont actuellement longs à mettre en œuvre et peu efficaces pour éviter les manœuvres de certains copropriétaires. Comme le disait M. Raoul, il serait plus efficace de pouvoir opérer très rapidement une saisie conservatoire sur les avoirs du copropriétaire débiteur, notamment lorsque celui-ci est bailleur et perçoit régulièrement des loyers. À l'instar de ce qui est prévu, et qui fonctionne en matière de loyers par exemple, la commission propose d'étendre aux charges de copropriété impayées les mesures conservatoires figurant à l'article 68 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution. Cette procédure rapide et simple permettrait au syndic de faire opérer par huissier une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge, celui-ci étant saisi en parallèle par le syndic pour reconnaître la qualité de titre exécutoire à cette créance et transformer, si nécessaire, la saisie conservatoire en saisie-attribution, par exemple. Ce dispositif permettrait d’accélérer considérablement la récupération des charges impayées.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. En vertu des articles L. 132-1 à L. 132-5 du code de la construction et de l'habitation, la façade des immeubles doit être constamment tenue en bon état de propreté. Dans ce cadre, les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale. De telles dispositions sont applicables à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité préfectorale, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Dans le cas d'une injonction municipale, la mairie est actuellement tenue d'informer chaque copropriétaire individuellement, ce qui constitue une formalité dont la mise en œuvre est très lourde. Or, des régimes de notification simplifiés existent pour d'autres procédures, comme l'arrêté d'insalubrité ou l'arrêté de péril. Il est donc proposé d'étendre ce régime aux injonctions portant sur les façades. Dans ce cadre, la mairie pourrait informer tout simplement le syndic, à charge pour lui d’informer lui-même les copropriétaires. Les maires nous ont signalé qu’ils étaient très souvent confrontés à des problèmes. En particulier, certaines personnes ne vont jamais chercher les lettres recommandées qui leur sont adressées.
Dominique VOYNET - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique VOYNET

Mme Dominique Voynet. Cet amendement vise à instaurer un permis de mise en copropriété afin de lutter contre les ventes à la découpe. Délivré par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale, le permis de mise en copropriété serait exigé pour toute opération de division par lots d'immeuble d'au moins cinq logements. Le maire ou le président de l'EPCI aurait la possibilité de refuser de délivrer le permis si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le programme local de l'habitat, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis. Sur ce sujet, l’accord collectif conclu le 9 juin 1998 entre les associations de locataires et les représentants de propriétaires, rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999, puis étendu à tous les bailleurs personnes morales par le biais de la loi SRU du 13 décembre 2000, s’applique seulement lorsque plus de dix logements sont mis en vente par des bailleurs appartenant aux secteurs locatifs II et III dans un ensemble immobilier dont ils sont propriétaires. Cet accord collectif s’articule autour de deux axes : une procédure d’information et des mesures protectrices. Elles sont loin d’êtres satisfaisantes, d’autant que cet accord, de portée limitée, n’est applicable qu’à ses seuls signataires. Nous voulons donc aller plus loin, en redonnant aux pouvoirs publics toute leur place dans la régulation de ces mécanismes de cession pour faciliter la prévisibilité, la cohérence et la justice de leurs actions en la matière, notamment à travers la primauté donnée au plan local de l’habitat et au respect des normes environnementales et sociales que celui-ci définit. Selon un rapport de l’Association départementale d’information sur le logement – ADIL – d’Île-de-France datant de mai 2005, « il appartient, face à ce vaste mouvement de vente à la découpe, de préserver le parc locatif privé qui ne sera plus celui des institutionnels mais qui sera détenu par des personnes physiques pour conjuguer protection des locataires et développement du parc privé ». Nous y ajoutons la cohérence de l’action territoriale en matière de logement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Alors, par rapport à l’argumentaire préparé par vos services, vous vous êtes laissée emporter par votre enthousiasme. Vous étiez pourtant très convaincante en affirmant que les problèmes avaient été réglés par la loi Aurillac. La loi Aurillac vise seulement à protéger temporairement certains locataires des ventes à la découpe, en particulier sous certaines conditions d’âge. Avec notre proposition, par exemple, le maire ayant délivré un permis de construire pour réaliser des logements conventionnés pourrait, à l’issue de la convention, s’opposer à une vente qui modifierait la sociologie du quartier concerné, et aurait donc ainsi son mot à dire sur la remise en cause de la mixité de telle ou telle partie du territoire de sa commune. En effet, lorsqu’il a signé le permis de construire, il l’a fait en toute connaissance de cause s’agissant des personnes qui arrivent. Il s’agit d’une question de vision politique, de gestion du territoire, de responsabilité par rapport à l’évolution de la ville. Madame la ministre, si nous proposons un tel dispositif, c’est parce que des maires souhaitent expérimenter sur leur territoire la mise en place d’un permis de vente à la découpe.
Roland COURTEAU - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Roland COURTEAU

M. Roland Courteau. Ces deux amendements ont pour objet de modifier les règles d’adoption des décisions prises dans le cadre des copropriétés, en privilégiant celles qui sont adoptées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, notamment pour permettre le lancement de travaux d’économie d’énergie, y compris dans les parties privatives s’ils ont un objectif général d’économie d’énergie. Nous ne le dirons jamais assez, la gestion d’une copropriété est l’affaire de tous et pas seulement du syndic. Plusieurs associations de consommateurs insistent sur ce point essentiel, notamment la CLCV – Consommation, logement et cadre de vie. Cette mobilisation est plus essentielle encore à l’heure du développement durable, fondé sur la participation citoyenne. Dans l’avant-projet de loi « Grenelle 2 », à l’article 2 qui vise à faciliter la réalisation de diagnostics de performance énergétique et de travaux d’économie d’énergie dans les copropriétés, est évoquée clairement la réforme des règles de décision dans le sens que nous préconisons. De même, il est impérieux d’autoriser des travaux qui seraient réalisés sur des parties privatives, à condition, je le répète, qu’ils aient un intérêt général d’économie d’énergie, toujours dans la prise en compte de la participation la plus large possible. Cette démarche répond donc bien au double objectif que le Gouvernement s’est fixé dans ce domaine : d’une part, l’intérêt national de favoriser le développement durable par les économies d’énergie des copropriétés ; d’autre part, l’intérêt des syndicats de copropriétaires de maximiser la qualité thermique de leurs bâtiments afin de rationaliser le montant des charges de copropriété. C’est pourquoi, mes chers collègues, nous vous recommandons de voter ces deux amendements, qui permettront aux copropriétés de se mettre en ordre de marche pour faire face aux défis environnementaux auxquels elles seront confrontées dans les semaines à venir.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je sollicite l’expertise du Gouvernement sur l’amendement n° 347, qui vise à autoriser la réalisation de travaux d’économie d’énergie sur les parties privatives votée sur l’initiative de l’assemblée générale des copropriétaires. Avec l’amendement n° 349, mon cher collègue, vous posez une vraie question. À la faveur des différents textes sur le logement, nous avons modifié par petites touches les règles de majorité applicables, en particulier dans les syndicats de copropriété. Il en résulte un certain nombre d’incohérences. Les majorités requises peuvent ainsi différer sur des sujets très proches. Faut-il pour autant ouvrir un tel chantier, mon cher collègue, à l’occasion d’un amendement, sans procéder à une expertise préalable ? N’est-ce pas prendre le risque de voter des modifications qui ne seraient pas totalement satisfaisantes et sur lesquelles nous devrions revenir ? Sur un sujet aussi important, il convient, en outre, de prévoir une large consultation, en prenant l’attache des représentants des copropriétaires, des syndics, des professionnels de l’immobilier. Ce problème ne peut, me semble-t-il, être résolu aujourd’hui par voie d’amendement, sans avoir procédé auparavant à l’expertise et à la consultation que je viens d’évoquer. C’est pourquoi la commission, tout en reconnaissant l’importance de cette question, est très réservée sur la méthode et souhaite entendre l’avis du Gouvernement.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur Courteau, le Gouvernement partage le souhait que vous exprimez dans l’amendement n o 347 de tenir compte des travaux d’économie d’énergie dans la gestion des copropriétés. La question des charges privatives mérite une réflexion particulière. Je propose qu’elle soit menée parallèlement à l’étude que j’ai engagée sur ce thème avec les représentants des propriétaires, sous la conduite de M. Perrin. Je vous invite donc à retirer cet amendement, car le Gouvernement souhaite attendre les résultats des travaux en cours pour proposer les dispositions législatives nécessaires. Concernant l’amendement n° 349, comme M. le rapporteur l’a souligné à juste titre, nous devons veiller à ne pas modifier certaines références au détour d’un amendement, au demeurant motivé par les meilleures intentions du monde, sous peine de rompre la cohérence des majorités selon les sujets. Les décisions concernées, qui ne sont pas de simples décisions de gestion courante de l’immeuble, nécessitent un vote à la majorité qualifiée des copropriétaires, prévu par l’article 24 de la loi de 1965. Elles ne peuvent être adoptées qu’à des majorités renforcées, selon les dispositions prévues à l’article 26. C’est la raison pour laquelle je suis défavorable à l’amendement n o 349.
Jean-Claude DANGLOT - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Jean-Claude DANGLOT

M. Jean-Claude Danglot. Plusieurs raisons conduisent le groupe CRC à défendre un amendement visant à supprimer l’article 7. Il s’agit d’un article d’affichage, qui tend à laisser croire à l’opinion que l’on fera beaucoup avec relativement peu, alors que l’on ne fera pas plus qu’avant. Observons la réalité des choses et interrogeons-nous. Les fonds du 1 % n’interviennent-ils pas déjà quand il s’agit de rénover des appartements en secteur ancien ou de réaliser des logements PLA d’intégration dans certains quartiers ? La réponse est évidemment affirmative. Bien des salariés accédant à la propriété dans l’ancien ont utilisé les fonds du 1 % pour acheter leur logement et, souvent aussi, pour le rénover. Le même constat vaut pour de nombreux programmes d’acquisition-amélioration financés en partie par le 1 %, notamment lorsque les collecteurs, devant se libérer de leurs obligations d’affectation du « 1/9 ème » insertion, appuient tel ou tel projet. La rénovation du bâti, notamment en secteur ancien, ne peut, surtout dans une période où l’on parle de performances énergétiques et de développement durable, être financée uniquement par la voie de la dépense fiscale. C’est pourtant le choix du Gouvernement, qui débudgétise aussi vite qu’il fait progresser les dépenses fiscales liées au logement et, de manière plus générale, à l’immobilier. Ce n’est pas un bon choix, pas plus que n’est un bon choix la substitution des fonds paritaires aux dotations budgétaires normalement dévolues au logement. Le programme de requalification des quartiers anciens souffrira de ces choix, d’autant qu’il risque fort d’être insuffisant au regard de la situation. Ainsi, en Plaine-Saint-Denis ou dans la zone sensible centre-nord des trois premiers arrondissements de Marseille, ce ne sont pas 600 logements anciens rénovés qui feront le compte ! Il y a sans doute beaucoup plus à faire que ce qui est prévu à l’article 7. Les besoins sont criants, vous l’avez vous-mêmes reconnu, mes chers collègues. On recense 350 000 logements situés dans les copropriétés dégradées, et cela ne constitue pas la totalité du parc susceptible de bénéficier du plan. La sélection des sites prioritaires sera terrible et il ne fera pas bon être le cent unième ou le cent cinquante et unième, si l’on touchait une partie de la manne céleste ! Cette sélection est surtout le signe d’une insuffisance manifeste des moyens que l’on entend consacrer à la préservation d’un patrimoine ancien qui, sous certaines conditions, peut constituer un complément utile au parc locatif social sous législation HLM. Les choix faits dans l’article 7 manquant manifestement d’ambition, malgré les apparences, nous ne pouvons qu’inviter le Sénat à adopter notre amendement de suppression.
Bariza KHIARI - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. Le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés est en soi une bonne idée, voire une excellente idée. Mais cette bonne idée risque malheureusement de ne jamais être mise en œuvre. En effet, seuls 50 millions d’euros abondent l’enveloppe prévue pour le plan de rénovation des quartiers anciens dégradés, alors que vous espériez, madame la ministre, récupérer 250 millions d’euros pour ce programme de grande ampleur, portant sur cent à cent cinquante quartiers répartis sur cent communes ou EPCI. Au total, selon les fichiers du logement communal, ce sont entre 400 000 et 600 000 logements privés très dégradés qui jouent de fait le rôle de parc social dans notre pays. Face à l’ampleur de la tâche, vous dégagez un budget famélique. Autant dire que ce programme est mort-né. Ce scepticisme est partagé jusque dans vos rangs, notamment par M. le rapporteur qui a rendu un avis un peu embarrassé. Permettez-moi de vous en donner lecture : « votre commission ne manque cependant pas de s’interroger sur de nombreux aspects de ce programme, en ce qui concerne tant sa mise en œuvre, sa gouvernance et son exécution que son financement, sur lequel le projet de loi n’apporte aucune précision ». Je ne peux, madame la ministre, que partager le point de vue de notre rapporteur. La réalité des chiffres est cruelle. Vous annoncez en effet 2,5 milliards d’euros sur huit ans, soit quelque 312 millions d’euros par an, provenant de l’Agence nationale de l’habitat et des fonds de la participation des employeurs à l’effort de construction. Toutefois, dans la mesure où il ressort des termes du projet de loi de finances pour 2009 que l’ANHA pourrait elle-même être désormais financée exclusivement par la participation des employeurs à l’effort de construction, le financement du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés devrait en réalité être assuré exclusivement par le 1 % logement. Or, pour parer aux critiques, vous avez réduit la ponction du 1 % logement en faveur du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés de 250 millions d’euros à 50 millions d’euros. Vous êtes donc pieds et poings liés. Le 1 % logement, rendu exsangue par votre prélèvement de 850 millions d’euros, n’est aucunement en mesure de financer ce nouveau plan. Dans son rapport pour avis, présenté en séance, le Conseil économique et social vous reproche de ne pas proposer de mesures concrètes pour réintroduire de la mixité sociale. M. Feltz, rapporteur de l’avis, a ainsi regretté que rien ne soit prévu pour la restauration des activités sociales, qui sont une part de la richesse des quartiers. Voter des articles relatifs à des programmes qui, faute de financement, ne verront jamais le jour vous amuse peut-être – je reconnais que le terme est un peu fort. Tel n’est pas notre cas.
Roland COURTEAU - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Roland COURTEAU

M. Roland Courteau. Cet amendement a pour objet d’inscrire dans la loi que les opérations de réhabilitation de l’habitat insalubre subventionnées par l’État doivent permettre in fine la création de logements locatifs sociaux. Vous le savez, certaines opérations de réhabilitation menées dans des centres-villes anciens, souvent dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat, ont eu pour conséquence d’exclure les familles nombreuses et modestes du cœur des villes. Vous le savez également, nombre de familles modestes se logent dans le parc privé. Il importe donc de préserver la création de logements sociaux dans le cadre de ces opérations au sein des quartiers anciens dégradés. Cela s’impose pour au moins deux raisons. D’une part, il s’agit d’un moyen efficace pour lutter contre les relogements extérieurs au quartier, qui entraînent bien souvent une hausse du loyer excessive au regard des ressources de ces familles. D’autre part, mais non sans lien avec cette première raison, cela garantit la préservation d’une juste mixité sociale et générationnelle au sein des quartiers cœurs de ville, qui assurent le dynamisme du tissu urbain. Nous proposons donc que les terrains nus ou bâtis qui seraient vendus dans le cadre de telles opérations le soient à des organismes de logement sociaux. Voilà qui nous assurerait un minimum de logements sociaux dans ces opérations. En permettant de lutter contre la spéculation foncière, en donnant aux familles modestes la possibilité de conserver des logements bien placés – ce qui est de nature à réduire leurs charges annexes, tels les frais de déplacement –, en préservant leurs capacités d’intégration sociale, en protégeant de surcroît ces quartiers des maux sociaux de la gentrification et de la ségrégation urbaine, cet amendement peut constituer une réelle avancée sociale et démocratique sur la voie d’une véritable politique sociale en faveur du logement accessible à tous sur l’ensemble du territoire.
Odette HERVIAUX - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Odette HERVIAUX

Mme Odette Herviaux. Nous l’avons déjà affirmé à plusieurs reprises, et je crois que nous partageons tous cet objectif : nous voulons proposer à chacun un logement de qualité, socialement accessible et adapté aux besoins individuels, mais ce dans le respect de l’intérêt général, social et environnemental. C’est pourquoi nous proposons de préciser dans les objectifs des opérations soutenues dans le cadre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés que par « développement de l’offre de logement » nous visons le « développement de l’offre de logement locatif social ». S’agissant des logements privés qui peuvent être réhabilités, ils doivent l’être en conformité avec la mission première de l’ANHA, appelée à financer le programme. Nous constatons en effet trop souvent que développement et requalification de l’offre impliquent la construction de logements privés par des promoteurs qui fondent leur essor sur des dispositifs de défiscalisation. Cela entraîne les difficultés que nous rencontrons aujourd’hui : offre inadaptée à la demande et spéculation, lesquelles aboutissent à de nombreuses vacances de logements ainsi qu’à des phénomènes d’exclusion, de ségrégation spatiale, sociale et générationnelle. Voilà pourquoi je vous demande, mes chers collègues, d’adopter notre amendement, qui pourrait se transformer en sous-amendement à l’amendement n° 45 de la commission.
Serge LAGAUCHE - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Serge LAGAUCHE

M. Serge Lagauche. Notre amendement vise tout simplement à supprimer une incohérence. Si le texte du projet de loi mentionne bien que le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés doit améliorer significativement la performance énergétique des bâtiments, aucune action n’est prévue pour atteindre cet objectif. Certes, vous pourrez objecter que les notions génériques de requalification de logement, de réhabilitation du parc privé existant ou encore de lutte contre l’habitat indigne présupposent l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, mais cela ne nous paraît ni clair ni suffisant. Dans les quartiers anciens dégradés, les équipements de chauffage sont souvent vétustes et polluants. L’isolation, qu’il s’agisse de celle des bâtiments ou de celle des portes et fenêtres, est également souvent mauvaise. Le bâti ancien représente une part tout à fait conséquente de la consommation énergétique du secteur du bâtiment, lequel est lui-même le secteur le plus consommateur d’énergie. Tout d’abord, le bâti ancien représente l’essentiel de notre parc de logements. Par ailleurs, ses performances énergétiques sont mauvaises. C’est ainsi que la consommation en tonnes de wattheures par million de logements s’élève à 17,8 dans le parc ancien, à 14,8 dans le parc intermédiaire construit entre 1975 et 1989 et à 13,7 dans le parc récent, construit après 1990 – et il convient de préciser que ces statistiques ne distinguent pas l’habitat ancien rénové de l’habitat ancien non rénové. C’est pourquoi les actions en faveur de l’amélioration de la performance énergétique des logements et des bâtiments sont indispensables dans ces quartiers, tant du point de vue environnemental que du point de vue social, cette amélioration permettant de diminuer ensuite la facture énergétique des logements. Nous souhaitons donc que l’amélioration de la performance énergétique des logements figure expressément au nombre des actions que le programme peut mettre en œuvre. Elle pourra reposer sur le recours à des équipements économes en énergie, sur l’isolation des logements ou encore sur la production d’énergies renouvelables.