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Charles REVET - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. Monsieur le ministre, je me réjouis des dispositions qui nous sont proposées en matière de construction de logements. Vous nous avez en effet annoncé 500 000 logements sur cinq ans, ce qui est une très bonne chose. Vous nous avez également annoncé 200 000 accessions à la propriété, ce qui doit libérer des logements locatifs. La démarche me semble donc extrêmement positive. J'ajoute que la vente des logements locatifs aux locataires - nous l'avons beaucoup fait en Seine-Maritime, mais cela intervient également ailleurs -, surtout lorsque ces logements sont amortis, permet de construire d'autres logements locatifs pour une clientèle différente. Pour un logement vendu, on reconstruit 1,6 ou 1,7 logement. Ce point aussi me semble positif. Cela étant, monsieur le ministre, il faut se donner les moyens d'un projet si ambitieux. Le premier moyen - j'ai d'ailleurs cru comprendre que vous souhaitiez aller dans ce sens - consiste à donner plus d'ouverture aux organismes constructeurs. Il existe trop de verrous, trop de délais, à partir du moment où il faut que les autorisations soient données. Il doit certes y avoir des contrôles, mais ceux-ci devraient pouvoir se faire a posteriori afin de laisser les organismes constructeurs, HLM ou autres, décider. Après tout, il leur incombera, par la suite, d'attribuer les logements. Ils ne construiront, bien entendu, que là où il existe une demande et là où les municipalités sont d'accord. Il faut donc que ces organismes bénéficient d'une plus grande liberté, même si cela doit s'accompagner d'un contrôle. En tout état de cause, l'aspect le plus important de mon intervention porte sur la disponibilité du foncier. Sur ce point, monsieur le ministre, je m'inquiète de notre capacité à réaliser le projet que vous nous proposez aujourd'hui.
Charles REVET - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. En effet, nous connaissons une situation de pénurie de foncier. La rareté faisant la cherté, aujourd'hui le prix du foncier, là où la demande existe, a été multiplié par trois, voire par quatre, en dix ans ! Dans mon département, les familles modestes qui pouvaient accéder à la propriété voilà dix ans ne le peuvent plus à l'heure actuelle. Un terrain qui valait 100 000 francs il y a dix ans vaut aujourd'hui 400 000 ou 500 000 francs ! Certaines familles qui, malgré tout, veulent accéder à la propriété, ce qui est légitime, construisent une maison moins chère que le terrain lui-même ! Et je passe sous silence, mes chers collègues, les conséquences de ce choix en termes d'entretien et les difficultés auxquelles ces familles peuvent se trouver confrontées. Il en va de même, d'ailleurs, pour les organismes d'HLM : le coût du foncier augmente en effet pour tout le monde ! Que font alors ces organismes ? Ils font leurs comptes, constatent qu'il faut combler un différentiel et se tournent alors vers les collectivités, lesquelles se trouvent alors étranglées. Je ne vous cache donc pas, monsieur le ministre, que je suis extrêmement inquiet : si nous ne prenons pas de dispositions fortes, voire dérogatoires à cet égard, nous ne pourrons intégralement mettre en oeuvre les propositions que vous nous faites aujourd'hui. Mais ce n'est pas à l'occasion de l'examen de ce texte, je l'ai bien compris, que de telles dispositions pourront être prises. Nos concitoyens veulent vivre autrement, ils veulent une qualité de vie ; ils veulent, pour beaucoup d'entre eux, accéder à la propriété, mais ils ne peuvent pas le faire.
Annie DAVID - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Annie DAVID

Mme Annie David. L'article 45 du projet de loi pose l'une des questions récurrentes en matière de construction de logements : je veux parler de la question foncière. En effet, l'une des raisons profondes du ralentissement de la construction sociale et de l'accession à la propriété dans notre pays réside, manifestement, dans la tension existant en matière de maîtrise foncière. Faute de terrains, dans de nombreux cas, des opérations portant réalisation de logements sociaux ne peuvent être réalisées, bien qu'elles soient indispensables pour répondre aux besoins des populations. Il va sans dire que la mise en place d'établissements publics fonciers destinés à favoriser la constitution de réserves foncières suffisamment importantes pour ce faire peut apparaître comme une solution à ce problème dont l'acuité est significative dans la région d'Ile-de-France, mais aussi dans les communes rurales ou périurbaines. Je me permettrai ici de faire une suggestion qui, me semble-t-il, n'est pas secondaire. Le Gouvernement a annoncé son intention d'aliéner, dans les prochaines années, un certain nombre d'immeubles et de terrains ressortissant au domaine public, en vue de dégager des moyens financiers nouveaux pour faire face aux contraintes d'équilibre des finances publiques. Ces opérations patrimoniales pourraient utilement participer à l'amélioration de l'offre en matière sociale. Si l'on prend l'exemple de Paris et de sa proche banlieue, il est évident, au regard des besoins existants en termes tant de logements que d'équipements collectifs, qu'une part des immeubles aliénés par l'Etat devrait être réaffectée à ces usages. Cet exemple vaut évidemment pour d'autres villes et pour d'autres régions. Oui, la maîtrise foncière est déterminante dans la conduite de la politique du logement, à condition, bien entendu, que l'acquisition de terrains à bâtir ou de locaux à réaffecter se fasse au bénéfice du logement social.
Marc-Philippe DAUBRESSE (ministre délégué.) - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Marc-Philippe DAUBRESSE
Fonction: ministre délégué.

M. Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué. Avant de répondre à M. Gélard, je veux dire à M. Revet que je partage totalement son diagnostic et ses inquiétudes justifiées sur le problème du foncier. J'ai d'ailleurs déclaré très peu de temps après mon entrée au Gouvernement que je n'étais pas inquiet sur les moyens financiers qui, comme vous le voyez, sont au rendez-vous, mais que j'éprouvais des inquiétudes sur la question du foncier. Pour autant - vous l'avez vous-même signalé, monsieur Revet -, il y a des terrains en France. Le record historique des autorisations de mise en chantier a ainsi été battu au cours des douze derniers mois : 440 000 demandes de permis de construire. Mais les terrains ne sont pas au bon prix. On construit certes beaucoup de logements neufs, mais ces derniers ne répondent pas aux besoins de la population, en particulier à ceux des catégories les plus modestes. Nous devons donc faire un effort significatif sur le plan du foncier. Cet article 45 vise à la création d'établissements publics fonciers afin de nous permettre de disposer d'une vision à moyen terme de la question. Comme premier vice-président de la communauté urbaine de Lille, j'ai mis en place, de manière consensuelle, une politique foncière, qui, je le constate, produit des résultats six ans, voire sept ans, après sa mise en chantier. Les dispositions prévues à l'article 45 nous permettront donc d'avoir une vision à moyen terme ; mais il nous faut des outils de court terme.
Marc-Philippe DAUBRESSE (ministre délégué.) - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Marc-Philippe DAUBRESSE
Fonction: ministre délégué.

M. Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué. M. Patrice Gélard a posé une question tout à fait pertinente et a soulevé un problème juridique réel : cet article 45 ne crée-t-il pas une nouvelle catégorie d'établissement public ? Nous avons vérifié les jurisprudences du Conseil d'Etat qui s'est interrogé sur cette question lorsqu'il a examiné les décrets de création d'établissements publics fonciers. Après un long débat, le Conseil d'Etat a estimé que l'article 321-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction actuelle, créait une catégorie particulière d'établissement public dont les compétences générales maximales sont précisées dans la loi qui distingue entre intervention foncière et aménagement. Chaque décret créant un de ces établissements publics peut librement définir, à l'intérieur de cette enveloppe générale de compétences, celle que l'établissement public pourrait exercer. Il a ainsi admis que le Gouvernement peut, par décret, créer sur le fondement de l'article 321-1 du code de l'urbanisme un établissement public ne pouvant pratiquement réaliser que des interventions foncières sans instituer pour autant une nouvelle catégorie d'établissement public, ce que seule une loi pourrait faire, comme vous l'avez justement souligné, monsieur Gélard. Je peux ainsi apaiser votre inquiétude : nous ne créons pas une nouvelle catégorie d'établissement public avec cet article.
Dominique BRAYE (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis. L'article 45 vise à faciliter, comme l'a rappelé M. le ministre, la création d'opérateurs fonciers afin de mettre à la disposition des collectivités un instrument efficace pour libérer du foncier en vue de la construction de logements. En premier lieu, il est nécessaire de clarifier le régime des établissements publics en séparant les métiers très différents d'aménageur et d'opérateur foncier. L'amendement tend donc à modifier la rédaction trop imprécise du projet de loi afin de préciser que, désormais, les établissements publics seront compétents soit en matière d'aménagement, soit en matière foncière. En second lieu, il semble indispensable d'afficher plus clairement la priorité que devront accorder les futurs établissements aux opérations destinées à construire de nouveaux logements. Cette priorité ne peut s'exercer qu'en liaison avec les collectivités territoriales puisque les opérations réalisées par les établissements se font sous la forme de convention passées avec elles. C'est pourquoi l'amendement n° 131 rectifié tend à imposer aux établissements publics de mener des opérations tenant compte des priorités définies dans les programmes locaux de l'habitat intercommunaux, les PLHI. Il reviendra au décret constitutif et au programme pluriannuel établi par chaque établissement de fixer les missions et d'établir clairement la priorité à accorder au logement. Tous les acteurs concernés, qu'il s'agisse des élus locaux ou des responsables d'établissements publics que nous avons rencontrés, sont conscients de la nécessité d'agir sur le foncier pour favoriser le logement ; notre collègue Charles Revet vient de l'exprimer très fortement, comme il le fait chaque fois qu'il en a la possibilité. Je suis convaincu que, en la matière, la souplesse et la confiance aux élus locaux sont préférables à la contrainte. Je tiens à préciser à l'attention de nos collègues socialistes, qui ont déposé un amendement obligeant les établissements publics à ne réaliser que des opérations liées au logement, qu'une telle disposition reviendrait à se lier les mains pour l'avenir. Nous souhaitons tous, me semble-t-il, que, dans quelques années, quand le problème du logement sera derrière nous, ces établissements, qui ont prouvé leur efficacité, puissent se consacrer à d'autres missions, tel le développement économique, par exemple. Il suffira alors de modifier le décret constitutif, ce qui, vous en conviendrez, est beaucoup plus aisé que de modifier la loi. En conséquence, la commission des affaires économiques donnera un avis défavorable sur l'amendement n° 345, qui aboutirait à nous lier les mains pour l'avenir, et qui contrarierait la souplesse et cette reconversion des établissements publics une fois que le problème du logement sera réglé.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. J'ai bien compris que cet amendement n'est pas favorablement accueilli par M. le rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques. L'amendement n° 131 rectifié a au moins l'avantage de rendre l'article 45 plus lisible en séparant bien les établissements publics d'aménagement et les établissements publics fonciers. Cela étant dit, il existe une vraie carence, car il n'est pas expressément signifié que la mission première de ces établissements est de réaliser les logements locatifs sociaux. Le sous-amendement présenté par Mme Létard prend mieux en compte ce point, puisqu'il modifie l'amendement en prévoyant que les programmes des établissements publics fonciers « déterminent les objectifs d'acquisitions destinées à la réalisation de logements locatifs sociaux ». La rédaction de l'amendement n° 345 est plus explicite, car elle vise à compléter le texte par les mots suivants : « en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux ». M. le rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques pense que nous allons résoudre si rapidement la crise qui est devant nous que l'adoption de l'amendement n° 345 aboutirait à nous lier les mains inutilement, et que ces établissements, rapidement déchargés de l'aspect locatif social, pourront très rapidement concourir à d'autres missions. Je ne suis malheureusement pas aussi enthousiaste que lui. En tout état de cause, l'adoption de l'amendement n° 131 rectifié modifié par le sous-amendement n° 641 ferait tomber l'amendement n° 345 ; c'est pourquoi, me ralliant à cette rédaction, je retire mon amendement. M. le ministre a certes fait état de sa volonté d'apporter des réponses à cette crise du foncier. Je note cependant que les permis de construire atteignent aujourd'hui un nombre record, et que les promoteurs immobiliers n'ont pas de difficulté à trouver du foncier pour réaliser des opérations d'aménagement ou pour créer des bureaux. En revanche, il est beaucoup plus difficile d'en trouver pour réaliser des logements sociaux... Autant je veux bien attendre les éventuelles évolutions législatives prévues dans une loi que l'on nous annonce, autant je pense que l'on peut saisir dès maintenant les possibilités qui s'offrent à nous. J'ai entendu avec grand intérêt Gilles de Robien, répondant, voilà trois semaines, à une question d'actualité au Palais Bourbon, dire que, selon la mission d'expertise sur le foncier vacant, le patrimoine de l'Etat compterait en région parisienne neuf millions de mètres carrés disponibles - et non pas trois millions de mètres carrés, comme on le pensait initialement - qui pourraient être valorisés, selon son expression. Je souhaite que cette valorisation s'entende comme une mise à disposition dans des conditions attractives pour du logement social, et qu'il ne s'agisse pas d'une valorisation au sens où on l'entend généralement à Bercy.
Roland MUZEAU - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Je partage tout à fait la préoccupation de plusieurs de nos collègues en ce qui concerne la détermination de la vocation de ces terrains. Il me semble extrêmement important de destiner ces terrains à la réalisation de logements sociaux, intégrant massivement les PLUS, les PLAI et les PLS, dans cet ordre-là et pas dans un autre. Je suis quelque peu troublé par le dernier alinéa de l'amendement n° 131 rectifié, qui est ainsi rédigé : « Dans l'avant-dernier alinéa, les mots "ces établissements" sont remplacés par les mots : "les établissements publics d'aménagement" ». Je ne sais en effet pas à quel type d'établissement public il est fait référence : est-ce à des établissements publics comme l'Agence foncière et technique de la région parisienne, l'AFTRP, ou à d'autres établissements ? Il nous faut en tout état de cause garder à l'esprit le rôle joué dans notre pays par les sociétés d'économie mixte qui, en matière d'aménagement, sont extrêmement présentes sur le territoire national et obtiennent des résultats tout à fait intéressants. Je m'interroge sur le risque que représenterait la croissance des établissements publics d'aménagement au détriment des sociétés d'économie mixte d'aménagement. Je souhaite connaître l'avis de M. le rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques sur ce point.
Dominique BRAYE (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis. Comme beaucoup dans cet hémicycle, et peut-être plus que d'autres, puisque j'ai déjà eu l'occasion d'intervenir sur ce sujet, je ne suis pas un fervent partisan des rapports demandés au Gouvernement, car, souvent, ceux-ci ne voient pas le jour. Je rappelais, la nuit dernière, que, sur vingt-huit rapports demandés par le Parlement, trois seulement, dans les quatre dernières années, lui avaient été remis. Toutefois, mes chers collègues, ce rapport supplémentaire demandé au Gouvernement ne l'est pas pour le plaisir ; il a pour objet d'obtenir les moyens véritables de contrôler son action. Le rapport devra en effet décrire les opérations de cession réalisées par l'Etat au profit de la création de logements. Nous ne demandons pas un recensement ni l'évaluation de l'ensemble des terrains détenus par l'Etat. Notre demande est donc très modeste, mais extrêmement importante, et ce pour deux raisons. D'une part, il s'agit d'un moyen essentiel pour le Parlement de contrôler l'Etat dans ce domaine de façon que celui-ci ne se contente pas de demander aux collectivités de faire des efforts, mais qu'il en effectue lui-même. L'Etat, en effet, ne saurait s'exonérer de l'effort considérable qu'il demande aux collectivités, puisqu'il est, je le rappelle, le premier propriétaire de France, directement ou indirectement. D'autre part, le souci, certes légitime, de valoriser le patrimoine de l'Etat pourrait entrer en conflit avec la volonté affichée de réaliser des cessions au profit d'opérations liées au logement. C'est pourquoi nous estimons essentiel d'être informés avec précision des actions menées dans ce domaine et sur un programme qui, manifestement, va durer quatre ans, de 2004 à 2008. Ce rapport annuel pourra être fait en deux jours, une fois que les directions départementales de l'équipement auront fait remonter l'information concernant les terrains mobilisés. Si l'établissement de ce rapport prend un peu plus de temps, cela signifiera que l'Etat a manifestement mobilisé plus de terrains qu'il ne faudrait. En tout cas, monsieur le ministre, pour les collectivités locales, ce rapport constituerait réellement un gage de la volonté de l'Etat de mettre des terrains à disposition. Les collectivités locales seront alors incitées à faire un effort, constatant que l'Etat, premier propriétaire foncier, en consent aussi.
Valérie LÉTARD (rapporteur.) - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Valérie LÉTARD
Fonction: rapporteur.

Mme Valérie Létard, rapporteur. La commission des affaires sociales n'est traditionnellement guère favorable à la multiplication des rapports au Parlement qui, bien souvent, ne sont pas transmis ou s'avèrent inutiles. Toutefois, dans la mesure où il est aujourd'hui extrêmement difficile de connaître les opérations effectivement menées par l'Etat en la matière, alors même que les capacités foncières font actuellement défaut pour la mise en oeuvre du programme de construction prévu à l'article 41 du projet de loi, il me semble opportun de demander régulièrement compte à l'Etat de ses efforts dans ce domaine. C'est pourquoi la commission émet un avis favorable sur l'amendement n° 134. Le sous-amendement n° 578 semble aller dans le sens voulu par la commission des affaires économiques, tout en permettant au Gouvernement de produire un travail exhaustif et fouillé. Toutefois, un rapport triennal ne pourrait à l'évidence fournir aussi rapidement qu'un rapport annuel les informations les plus récentes en matière de politique foncière de l'Etat. Pour cette raison, la commission s'en remet à la sagesse du Sénat sur ce sous-amendement.
Roland MUZEAU - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Nous prendrons connaissance avec le plus vif intérêt d'un rapport sur l'état des cessions des terrains qui appartiennent à l'Etat. Cela étant, pour une région comme l'Ile-de-France, il serait tout aussi intéressant de connaître les mouvements fonciers opérés vers le logement social et concernant des établissements importants, propriétaires de vastes surfaces foncières, tels que la RATP, la SCNF, GDF, EDF et, éventuellement, quelques autres. Il est vrai qu'aujourd'hui, en la matière, le Gouvernement a peut-être plus de mal à leur adresser certaines demandes : en effet, les mouvements de privatisation rampante ou active qui ont affecté un certain nombre de ces grandes entreprises ont eu pour conséquence que, s'orientant vers le droit privé, elles ne sont peut-être plus tout à fait obligées de répondre à des demandes formulées par l'Etat. Ce point me paraît extrêmement important. Je connais nombre de maires qui ont été confrontés, à l'occasion d'achats de terrains appartenant, par exemple, à la SNCF ou à Gaz de France, à des difficultés objectives, puisque ces grandes sociétés, se comportant comme n'importe quel propriétaire foncier, tentaient de valoriser au mieux ces terrains, mais, ce faisant, s'écartaient de l'esprit qui caractérise - ou caractérisait - ces grands établissements publics. On est là à la frontière entre le souhaitable et le réel, et il serait intéressant, monsieur le ministre, que vous nous précisiez ce que peut être l'action de l'Etat à l'égard de ces grandes sociétés qui, pour engranger des profits substantiels, jouent maintenant la carte de la compétition. Certaines de ces sociétés n'hésitent ainsi pas à lancer des appels d'offres pour les charges foncières, ce qui, au bout du compte, fait exploser les prix des terrains.
Jean-Léonce DUPONT - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Jean-Léonce DUPONT

M. Jean-Léonce Dupont. Tout d'abord, je veux saluer l'initiative gouvernementale qui tend à favoriser, dans l'article 46, la création d'établissements publics fonciers dont l'objet est exclusivement de réaliser des opérations foncières. En effet, nous savons que les contraintes foncières sont les principaux obstacles pour mener des opérations de constructions de logements sociaux d'envergure. C'est pourquoi nous attendons beaucoup des établissements publics fonciers pour que les objectifs de construction annoncés par M. Borloo soient atteints. Par ailleurs, le texte prévoit d'affecter aux établissements publics fonciers une ressource propre, la taxe spéciale d'équipement, ce qui constitue incontestablement un gage de réussite de leur mission. J'approuve par ailleurs la volonté de Mme le rapporteur d'exonérer les organismes d'HLM de la taxe additionnelle, comme cela est actuellement le cas pour le financement des établissements publics fonciers locaux. Toutefois, dans un souci d'équité de traitement et afin de favoriser la réalisation de logements sociaux, il convient que les logements détenus par les sociétés d'économie mixte et leurs locataires soient, au même titre que les organismes d'HLM, exonérés de la nouvelle taxe additionnelle d'équipement. Tel est l'objet du sous-amendement n° 634.
Annie DAVID - Sénat - 2004-11-03
Date: 2004-11-03
Orateur: Annie DAVID

Mme Annie David. Cet amendement porte sur la question des modalités de calcul des aides personnelles au logement. Il s'agit, en l'espèce, de faire en sorte que la base de calcul de l'allocation soit désormais assise sur le montant du loyer et des charges locatives, et non sur le montant du loyer et du forfait de charges, comme c'est le cas aujourd'hui. Cette situation est d'autant plus justifiée que, dans la législation en matière de rapports locatifs, le principe de la double récupération des charges locatives, liées notamment au gardiennage, persiste. En outre, selon les cités d'HLM, les organismes et le service rendu, des différences non négligeables de traitement entre locataires existent, qui motivent la proposition que nous formulons ici. Enfin, cette mesure figure en toutes lettres à l'article 4 de la proposition de loi n° 129, déposée par le groupe CRC, tendant à la mise en oeuvre de mesures urgentes en matière de logement. Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons à adopter cet amendement.