Odette TERRADE - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, l’article 4 concerne la vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA. « Le logement social vient au secours des promoteurs immobiliers aux prises avec des stocks d’invendus » : voilà comment nous pourrions résumer à grands traits le contenu du présent article. En effet, ce qui nous est proposé dans cet article, c’est de faciliter l’achat par les organismes HLM de logements en état futur d’achèvement que leurs promoteurs n’auraient pas pu placer. Reprenons, si vous le voulez bien, la situation depuis le début. D’abord, nous avons des zones tendues où la demande de logement est à la fois forte et diverse, touchant l’ensemble des catégories sociales, depuis les familles monoparentales allocataires de minima sociaux jusqu’aux jeunes cadres à la recherche d’un premier appartement. Une zone tendue, c’est une zone où l’écrémage se fait en général par les prix, à commencer par ceux du foncier. Chacun le sait, cela correspond bien à la situation des communes de la région d’Île-de-France, de nos grandes villes de province les plus « favorisées » ou des centres-villes anciens et bourgeois. Ensuite, le « tamisage » s’effectue par le montant des loyers exigés. C’est évidemment là que certains remercient aujourd'hui encore les initiateurs des dispositifs Périssol, Robien ou Borloo de leur avoir assuré une véritable rente de situation, conduisant immanquablement, malgré la perception de loyers importants, au déficit sur revenus fonciers ! Merci d’encourager ainsi, avec les impôts des locataires, la défiscalisation des investissements locatifs ! Enfin, s’il faut encore épurer le marché, il y a les prix de vente. En l’occurrence, les promoteurs et les vendeurs remercient, entre autres, notre collègue Philippe Marini d’avoir autorisé en 2003 le développement exponentiel de la vente à la découpe, au motif de relancer l’activité du secteur du bâtiment et des travaux publics ! Cela dit, dans ce contexte, le marché en vient vite à se saturer. Si l’on se place du point de vue des promoteurs immobiliers – l’article 4, dont nous allons entamer la discussion, est conçu dans cette perspective –, les dispositifs en vigueur ont permis des rendements intéressants dans des délais rapprochés. Là où les choses commencent à coincer, c’est quand la conjoncture se retourne, quand les politiques d’allégement du coût de travail finissent par réduire le salaire des éventuels locataires ou accédants à la propriété, quand les ménages propriétaires, mais n’ayant pas fini de rembourser leur dette, se trouvent confrontés à l’explosion du coût des prêts à taux variable ou quand des ménages voient se prolonger leur prêt relais ! Et que fait-on ? On fait l’article 4 ! En clair, au lieu de se placer du point de vue des locataires, des accédants et des candidats au logement, on préfère venir au secours des promoteurs, en leur permettant de trouver les moyens de solder leurs invendus aux organismes bailleurs sociaux. C’est, en quelque sorte, l’hommage du vice à la vertu. (Mme la ministre s’exclame.) Ainsi, ceux qui ont colonisé les rares espaces fonciers disponibles dans les zones tendues revendent ensuite terrains ou bâtis, aux conditions du marché, à ceux-là mêmes qu’ils ont privés des ressources nécessaires pour acquérir et construire. Et encore ne s’agit-il pas toujours de bâtis, puisque l’état futur d’achèvement peut viser des plans de logements et d’immeubles qui ne sont même pas sortis de terre ! De notre point de vue, même si ICADE semble s’être positionnée, sans doute à la demande expresse de l’Élysée, sur le marché des logements privés non vendus, donc non construits, il n’est pas de bonne politique de consacrer un article du projet de loi à faciliter des procédures qui permettront d’écouler au fil du temps 30 000 logements n’ayant pas trouvé preneur. Cela coûtera cher, environ 5 milliards d’euros – et n’empêchera sans doute pas Nexity de licencier tout de même 500 de ses collaborateurs salariés –, sans que le problème du logement dans notre pays soit réglé. Au demeurant, il semble bien que l’on s’oriente vers le rachat de 30 000 logements aujourd’hui non vendus et détenus par des promoteurs, alors que la même somme pourrait aussi bien servir à aider 30 000 accédants à la propriété en difficulté pris dans la nasse des prêts-relais et restant avec une maison ou un appartement « sur les bras ». Mais le choix qui a été fait semble être de restaurer la comptabilité des promoteurs. Pour tous ces motifs, nous ne pouvons évidemment que nous opposer à cet article, à nos yeux superflu.