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Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Contrairement à d'autres, je ne suis pas un spécialiste, et je souhaiterais quelques éclaircissements. Initialement, l'amendement n° 35 visait à supprimer le cinquième alinéa du texte proposé par le I de l'article 4 pour l'article 30 de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991. Cet alinéa n'était pas acceptable, dans la mesure où le droit de priorité pouvait alors s'exercer sur un projet de vente groupée d'un ensemble de biens appartenant à l'administration. Fort justement, la commission avait indiqué qu'un tel droit ne pouvait s'appliquer que sur la totalité des biens concernés. Or, si l'amendement n° 35 rectifié est adopté, que se passera-t-il lorsqu'un ministère mettra en vente un ensemble de biens situés sur plusieurs communes différentes ? Je préférerais donc que le Sénat suive, pour l'instant, l'avis initialement émis par la commission. Il sera toujours possible, au cours de la navette, d'envisager une meilleure solution ! À l'origine, le DPU pouvait s'appliquer sur certaines parties d'un ensemble de biens. Nous avons accepté de retirer notre amendement de suppression de l'article 4 parce que la commission et le Gouvernement ont donné leur accord sur certains amendements que nous avons finalisés ensemble. Or, monsieur le rapporteur, en rectifiant l'amendement n° 35 en séance, vous faussez quelque peu le débat, car nous ne sommes pas en mesure d'analyser la portée de cette modification. Ne serait-ce que par respect pour le travail qui a été réalisé en commission, je souhaiterais donc, monsieur le rapporteur, que vous en restiez à la rédaction initiale de l'amendement. M. le ministre pourra très facilement nous faire des propositions au cours de la navette ! C'est une question de convenances : jusqu'à présent, ce soir, le débat s'est plutôt bien déroulé, beaucoup mieux en tous cas que cet après-midi. Nous avons travaillé dans une ambiance constructive. Il faudrait continuer ainsi !
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Repentin, je comprends votre souci, que je partage en partie. Si j'ai accepté de rectifier l'amendement n° 35, c'est parce que M. le ministre a soulevé, au cours de la discussion, le problème de la restructuration d'un ensemble de biens appartenant à l'administration. Mais, rassurez-vous, je suis naturellement opposé à ce qu'une telle disposition s'applique en cas de vente groupée de biens situés sur plusieurs communes ! M. le ministre vient d'ailleurs de nous le confirmer, la mesure ne portera que sur les biens situés sur une seule commune et ne sera possible qu'à titre exceptionnel. En effet, lorsque le Gouvernement a besoin de restructurer une administration, il ne peut pas partager les biens de celle-ci, car ce serait beaucoup trop compliqué. Dans ce cas, il est obligé de procéder à une vente groupée de tous les bâtiments abritant l'administration concernée. Toutefois, je le répète, la commission n'accepte une telle disposition qu'à titre exceptionnel. Cela étant, monsieur Repentin, si vous préférez que nous supprimions cet alinéa et que nous attendions la navette pour revoir la situation, j'accepterai, en tant que rapporteur, d'en rester à ce qui avait été convenu, et je vous prierai alors de bien vouloir m'excuser d'avoir voulu avancer trop vite !
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Les auteurs de l'amendement n° 297 rectifié visent un objectif apparemment légitime puisqu'il s'agit de permettre aux communes d'être très réactives par rapport aux évolutions du marché foncier et aux opportunités qui apparaissent en ne les obligeant pas à présenter un projet pour justifier l'exercice du droit de préemption urbain. Tout comme M. Dubois, la commission estime que le DPU constitue effectivement un moyen d'action foncière très important pour la commune. Ce dispositif lui permet d'être informée des mutations et de pouvoir peser, le cas échéant, sur les prix afin d'éviter leur envolée. Cela étant, monsieur Dubois, je vous rappelle que les communes ont la possibilité d'utiliser le DPU simplement pour constituer des réserves foncières, ce qui leur laisse d'ores et déjà une grande marge de manoeuvre. Aller plus loin en supprimant totalement l'obligation imposée à la commune de présenter un projet au moment où elle préempte apparaît excessif et, en pratique, risquerait d'entraîner des dérives préjudiciables pour les propriétaires concernés. C'est pourquoi, mon cher collègue, la commission vous demande de bien vouloir retirer l'amendement n° 297 rectifié.
Jean-Paul ALDUY - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean-Paul ALDUY

M. Jean-Paul Alduy. Il s'agit de permettre aux établissements publics de coopération intercommunale de créer, par simple délibération du conseil de la communauté, des établissements publics fonciers locaux. La loi leur permet d'avoir, par délégation de l'État, compétence en matière de logement. L'objectif était d'autoriser ces établissements, ces communautés d'agglomération, ces communautés urbaines, à devenir de véritables autorités organisatrices de la politique sociale du logement. Mais une telle politique ne peut pas être menée en l'absence d'une politique foncière active et prévoyante. Certes, la loi prévoit la création d'établissements publics fonciers d'État et, jusqu'à présent, à quelques exceptions près, ces derniers ont surtout été créés à l'échelon régional. Or le niveau régional est éloigné du terrain. De surcroît, les procédures de décision sont lourdes et longues. Autant ces établissements publics fonciers d'État régionaux peuvent être efficaces en matière de réserve foncière à moyen et long terme sur de grands ensembles, autant, selon moi, ils n'ont généralement pas la réactivité nécessaire pour saisir certaines opportunités, par exemple lorsqu'une déclaration d'intention d'aliéner, une DIA, vise une parcelle ou un immeuble. Or de telles décisions permettent précisément de développer la politique du logement social et de mixité sociale. Par conséquent, mes chers collègues, il vous est proposé de compléter le dispositif actuel des établissements publics fonciers qui, je le répète, sont essentiellement régionaux, en autorisant la création d'établissements publics fonciers locaux par les EPCI, qui en assureraient le contrôle. Dans un amendement ultérieur, nous examinerons les moyens financiers de ce dispositif.
Gérard LARCHER (ministre délégué.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Gérard LARCHER
Fonction: ministre délégué.

M. Gérard Larcher, ministre délégué. Monsieur Alduy, le Gouvernement a bien entendu votre message. Comme vous le soulignez, une politique foncière doit prendre en considération le cours terme et le long terme et mener des actions prospectives, voire parfois des « actions commandos ». Une articulation doit être recherchée entre des structures gérant des enjeux de long terme et des structures plus locales traitant d'enjeux plus immédiats tels la mise en oeuvre d'une préemption sur une DIA communale. Avec les élus, les préfets doivent réfléchir aux différents outils permettant de conduire une politique foncière efficace, pragmatique et opérationnelle, dans la perspective, évoquée par M. Repentin, de nouvelles compétences éventuellement dévolues par délégation aux EPCI. Comme M. le rapporteur, j'insiste sur la nécessité d'assurer une certaine cohérence en la matière, afin d'éviter un éventuel désordre. Au nom du Gouvernement, je vous propose donc d'ouvrir ensemble deux chantiers, le premier à l'échelon local, en liaison avec les préfets, le second au niveau national, pour étudier les articulations nécessaires qui doivent être trouvées entre les différents établissements publics fonciers. Une telle étude permettrait de traiter un certain nombre de sujets abordés lors des travaux de la commission. Étant donné l'engagement que je prends au nom du Gouvernement, je souhaite, monsieur le sénateur, que vous acceptiez de retirer les amendements n os 175 et 176. Je vous garantis que le Gouvernement mettra concrètement en oeuvre la proposition que je vous ai faite, en liaison avec la commission des affaires économiques.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Messieurs les ministres, vous conviendrez que nous nous trouvons dans une situation paradoxale. Au cours du premier semestre de cette année, un groupe de travail a reçu, au Sénat, un certain nombre d'experts en matière foncière. Tous indiquaient que la situation que connaît la France aujourd'hui était due à l'absence de mise en place d'une réelle politique foncière pendant de trop nombreuses années. Une loi a créé des outils, à savoir les établissements publics fonciers. Or la création desdits établissements nécessite une délibération des élus indiquant leur souhait de voir instaurer cet outil sur leur territoire et de le doter des moyens financiers adéquats. Mais, paradoxe, c'est l'État qui accepte ou refuse la demande des élus. Dans certains territoires de notre pays, depuis bientôt trois ans, des délibérations ont été adoptées à l'unanimité dans les EPCI pour créer des établissements publics fonciers locaux, mais le préfet n'a toujours pas autorisé la création de ces EPFL. De ce fait, la taxe spéciale d'équipement liée à la mise en place de ces établissements n'a pas pu être levée. Des recettes ont donc déjà été perdues pendant près de trois ans. Or elles auraient permis, ces deux dernières années, d'acquérir des terrains qui seraient fort utiles aujourd'hui pour mettre en place un certain nombre de politiques, notamment celle du logement. Ce temps perdu me rend assez perplexe ! Je m'interroge donc sur les raisons qui justifieraient le rejet de cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il est indispensable, s'agissant de la conduite des politiques foncières, de laisser le maximum de souplesse aux élus locaux dans le choix de leurs moyens d'intervention. Au demeurant, le périmètre départemental apparaît souvent, et à bien des égards, mieux adapté que l'échelon régional pour mener des politiques qui requièrent avant tout une très bonne connaissance des réalités locales et une grande réactivité. Il s'agit là d'un problème qui, actuellement, soulève force débats dans de nombreuses régions et de nombreux départements, et tous les élus sont en train d'essayer de se mettre d'accord. Ce serait un très mauvais coup porté à la démocratie si la Haute Assemblée prenait une décision de cet ordre sans solliciter l'avis des élus régionaux et départementaux. (Mme Nicole Bricq proteste.) Je suis d'avis, au contraire, qu'il convient de laisser ceux qui sont au plus près du terrain déterminer quel est le bon périmètre pour exercer cette compétence. Ainsi, dans la région d'Île-de-France - et vous savez à quel point le problème y est aigu - nous sommes un certain nombre d'élus à estimer que l'échelon départemental est manifestement bien plus adapté que celui de la région.
Michel MERCIER - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Michel MERCIER

M. Michel Mercier. Les établissements publics fonciers sont de très bons outils, mais qu'il faut rechercher le territoire le plus pertinent pour les y installer. Est-ce la région, est-ce une communauté de communes, est-ce un groupement ? Je ne le sais pas. Je sais simplement qu'en tant qu'élu local j'ai besoin d'un tel outil pour exercer un certain nombre de compétences. M. le ministre a pris l'engagement de mener un travail rapide sur l'organisation des établissements publics fonciers afin de pouvoir répondre aux questions qui se posent, notamment s'agissant du partage de la taxe en cas de superposition de différents établissements publics fonciers. L'amendement de M. Repentin ne tend certes pas à imposer une quelconque tutelle, mais il contient quand même une obligation qui n'est pas du meilleur effet : « Sauf délibération contraire du conseil régional, il est créé dans toutes les régions, avant le 1 er janvier 2007, un établissement public foncier régional. » Nous devons trouver un système pour coordonner les diverses initiatives, afin que l'établissement public foncier soit, en quelque sorte, pluridisciplinaire, pour pouvoir répondre sur le terrain aux besoins en matière de logement social et de protection de l'agriculture péri-urbaine - je rappelle que nous avons adopté un texte sur ce point il y a un an - ainsi que, d'une façon générale, aux besoins en infrastructures de transport. Ne faut-il pas prendre un peu de temps pour mettre un peu d'ordre dans tout cela ? Il ne serait pas bon de précipiter les choses, et février n'est pas très loin ! Si M. le ministre peut tenir son engagement d'ici à la deuxième lecture, nous y verrons plus clair ; sinon, nous délibérerons et déterminerons les positions à adopter. C'est la raison pour laquelle je ne voterai pas cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Le débat qui vient d'avoir lieu sur cet amendement montre bien que ce problème mobilise beaucoup d'élus, chacun ayant une conception relativement différente en la matière. La loi permet d'ores et déjà la coexistence sur un même territoire de plusieurs établissements publics, régionaux et départementaux. Cette superposition est cadrée, d'ailleurs, grâce à un amendement qui avait été adopté lors de l'examen du projet de loi relatif au développement des territoires ruraux : nous avions prévu la possibilité de lever une taxe spéciale d'équipement par ménage - qui ne pouvait dépasser vingt euros -, si bien que, sur un territoire où il y aurait par hasard un, deux ou trois établissements publics, l'appel qui serait fait sur les ménages serait, lui aussi, limité. Je souhaite, monsieur le ministre, que vous ayez perçu ce voeu des élus locaux de pouvoir mener une politique active en matière foncière. Je rappelle aussi que, malgré la décision qui a été prise de les créer voilà deux ou trois ans, certains établissements publics fonciers n'ont toujours pas vu le jour : les outils ne sont pas sortis de leur caisse, et ne peuvent donc pas être utilisés. Cependant, le débat étant lancé et le Gouvernement s'étant engagé à étudier ce dossier d'ici au mois de février, par sagesse, je retire cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. J'approuve tout à fait l'esprit de l'amendement qui vient d'être présenté par M. le rapporteur. L'objet de ce sous-amendement est d'élargir la transmission de ces données aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation, tout simplement parce que la France a été condamnée le 24 avril 2003 par la Cour européenne des droits de l'homme, la CEDH, au nom de la violation du principe de l'« égalité des armes ». La CEDH estime ainsi que, pour le respect du droit à un procès « équitable », il convient de garantir la transparence de l'information et de permettre à chaque intéressé, lors d'une procédure d'expropriation, de consulter le fichier immobilier ou d'obtenir la communication de toutes les mutations intervenues dans le secteur concerné. Afin de tenir compte d'une jurisprudence désormais constante depuis l'arrêt « Yvon contre la France », il est proposé d'instaurer la transmission des informations détenues par l'administration à ceux qui sont directement concernés.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La France a été condamnée en avril 2003 par la CEDH en raison, notamment, des difficultés qu'ont éprouvées certaines personnes expropriées pour accéder au fichier détenu par les hypothèques. Le décret de 2005 a prévu en conséquence que le commissaire du Gouvernement devait transmettre les données à l'exproprié. Toutefois, afin d'éviter tout risque juridique d'annulation des procédures d'expropriation, il peut être opportun de permettre à ces expropriés d'avoir accès librement au fichier des hypothèques. La commission est donc favorable au sous-amendement n° 371. Par ailleurs, nous disposerons, grâce au dispositif adopté par la commission - sous-amendé pour y inclure les personnes expropriées -, d'un bon outil pour améliorer la transparence du marché foncier, et un observatoire du foncier sera à même de publier des études et de fournir des données aux acteurs. Il apparaît donc préférable que les services fiscaux puissent transmettre ces données dans des délais raisonnables aux collectivités, à charge ensuite pour elles, le cas échéant, de les communiquer. Je souhaite donc que M. Repentin retire son amendement n° 408 au profit de l'amendement n° 44 de la commission.
Gérard LARCHER (ministre délégué.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Gérard LARCHER
Fonction: ministre délégué.

M. Gérard Larcher, ministre délégué. Le Gouvernement est favorable aux amendements identiques n os 44 et 130, sous réserve de deux modifications rédactionnelles. D'une part, il est nécessaire que les services de l'État ainsi que les établissements publics à caractère administratif puissent continuer à se faire communiquer ce type d'informations. Je demande donc à MM. les rapporteurs de bien vouloir rectifier les amendements n os 44 et 130 en ce sens. D'autre part, je souhaite que la référence à l'article L. 321-4 du code de l'urbanisme soit remplacée par la référence à l'article L. 321-1 du même code. Je répondrai également à M. Repentin, dont le sous-amendement n° 371 concerne la fameuse jurisprudence « Yvon » de la CEDH. Une réforme est en cours sur ce sujet, mais elle s'avère difficile à mettre en oeuvre, pour des raisons relevant tant du cadastre que des problèmes d'information. Cette réforme permettra d'atteindre l'objectif visé par les auteurs de ce sous-amendement - il s'agit de mettre en conformité le droit français avec cette jurisprudence -, mais elle n'est pas encore immédiatement réalisable sur l'ensemble du territoire. Vous donner dès aujourd'hui une réponse favorable, monsieur Repentin, reviendrait donc à nier le principe de réalité. Tout en réaffirmant l'engagement du Gouvernement de mettre en oeuvre cette réforme, je vous demande donc de bien vouloir retirer ce sous-amendement, car sa mise en oeuvre n'est pas possible pour l'instant.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. L'opacité la plus complète entoure paradoxalement les transactions immobilières alors que, selon notre droit civil, les informations sur les mutations, publiées à la conservation des hypothèques pour être opposables aux tiers, présentent un caractère public. Mais ce caractère public ne signifie pas que les usagers soient admis à consulter eux-mêmes le fichier des conservations. Le formalisme rigoureux et contraignant dans lequel s'inscrit la délivrance des renseignements, justifié par la nécessité de garantir la fiabilité du fonctionnement des conservations, n'est pas adapté à une large diffusion des informations foncières. Le marché immobilier est profondément perturbé par cette opacité. Il se nourrit tant de rumeurs favorisant les comportements spéculatifs que d'annonces présentant les prix demandés par les vendeurs, prix qui ne sont pas nécessairement ceux auxquels les transactions s'effectuent réellement. La bonne régulation du marché immobilier suppose une réelle publicité des informations foncières : grâce aux effets de vérité qui en résulteront, celle-ci ira dans le sens de l'intérêt des vendeurs et acquéreurs. Cette publicité répondrait, enfin, aux besoins d'information foncière des communes. En effet, sauf à instaurer un droit de préemption, qui n'est pas fait pour cela et qui n'informe que sur les intentions de transaction et non sur les mutations effectivement réalisées, les communes n'ont d'autre possibilité que de demander à l'administration fiscale communication des valeurs foncières déclarées lors des mutations. Mais le trop grand nombre de restrictions existant dans la pratique rendent cette faculté de communication peu utilisable. Le présent amendement entend y remédier en organisant une réelle accessibilité du public aux informations foncières.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. L'arrêt « Yvon » et ses conséquences sur les transactions immobilières en France ont déjà fait l'objet de nombreuses analyses, et d'éminents professeurs ont écrit sur ce sujet. J'ai ainsi récemment lu, dans l'un de ces articles, qu'il fallait instaurer une transparence des transactions non seulement au bénéfice des administrations et des collectivités locales, mais aussi, idéalement, de nos concitoyens, afin que ceux-ci puissent être informés des transactions effectuées dans leur commune. Une telle mesure constituerait une réponse à l'arrêt de la CEDH. Cet article concluait sur l'efficacité d'une telle réponse, dans la mesure où une copie de la transaction serait transmise au représentant de l'État et au maire, sur l'emplacement même de l'immeuble concerné. Le maire, immédiatement informé, pourrait ainsi tenir à la disposition de ses concitoyens l'information la plus récente. (M. José Balarello s'exclame.) M. Balarello n'a pas l'air convaincu ? Je vais donc le rassurer en retirant cet amendement (Ah ! sur les travées de l'UMP) , et ce d'autant plus volontiers que je n'en suis pas l'auteur : je n'ai fait que reprendre une proposition de loi du groupe UMP ! (Sourires .)
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur le président, je confirme que la commission demande - en priant ceux de nos collègues qui sont concernés de bien vouloir nous en excuser, et je pense notamment à M. Delfau -, la réserve jusqu'à demain, quinze heures, de l'amendement n o 46 et des sous-amendements qui l'affectent, ainsi que des amendements n os 131, 346, 286 rectifié bis , 186 rectifié, 407, 457 et 416, tendant à insérer après l'article 4 des articles additionnels relatifs aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains rendus constructibles, et des amendements n os 413 rectifié, 414 et 415, tendant à insérer des articles additionnels après l'article 4. Il est en effet nécessaire que la commission des affaires économiques examine de façon plus détaillée le dispositif qu'elle propose pour la taxation des plus-values résultant du classement d'un terrain en zone constructible : les membres de la commission ne se sont pas encore mis d'accord sur la forme définitive de l'amendement n° 46.