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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. L’article 5 vise à prévenir les difficultés qui peuvent survenir dans les copropriétés constituées de logements résultant de ventes HLM. Tous les élus qui ont à déplorer des copropriétés dégradées sur leur territoire savent que c’est le problème le plus difficile à régler. L’article 5 contraint à cet effet les copropriétaires à constituer des provisions spéciales lorsque l’assemblée générale vote des travaux. Toutefois, la rédaction de ce dispositif s’avère inopérante. La commission propose donc d’y apporter les modifications suivantes. Tout d’abord, en cas de vente HLM, il convient d’obliger l’organisme, qui est alors tenu de fournir à l’acquéreur une liste de travaux d’amélioration des parties communes qu’il serait souhaitable d’entreprendre, à en chiffrer le montant ainsi que la quote-part imputable à l’acquéreur. Ensuite, il faut prévoir une présentation annuelle, par le syndic, de cette liste devant le syndicat des copropriétaires. Enfin, il importe de rendre obligatoire la constitution d’avances dans le cas où des travaux sont votés par l’assemblée générale, ce qui se fait, d’ailleurs, dans la quasi-totalité des copropriétés privées. L’organisme d’HLM serait dispensé de cette obligation puisqu’il dispose forcément, dans sa trésorerie, des fonds nécessaires au financement des travaux. Nous sommes assurément tous d’accord : il est inutile de fragiliser les bailleurs sociaux au niveau de leur trésorerie, puisque ceux-ci n’ont jamais rencontré de problèmes pour le financement des travaux.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Ayant le plaisir de défendre un amendement identique à celui de M. le rapporteur, je m’en tiendrai à présenter certains compléments d’informations pour motiver notre position. L’article 5 aménage une disposition relative à la vente des logements HLM à leurs occupants. Il ajoute, juste après l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit la vente des logements sociaux à leurs occupants, un article visant la création de provisions spéciales pour réalisation des charges de copropriétés et l’ouverture d’un compte spécifique pour ces provisions. La rédaction du texte proposé par le Gouvernement aboutit cependant à contraindre l’organisme à déposer sur un compte séparé les provisions qu’il constitue lui-même au titre des logements locatifs qui restent sa propriété. Ainsi, la vente d’un seul logement dans un immeuble pourrait aboutir à un déséquilibre de ses comptes. Il convient donc que l’organisme soit tenu d’identifier les montants des provisions qu’il constitue lui-même au titre de ces copropriétés, en les inscrivant sur une ligne propre, dans le seul cadre de ses comptes. Cela ne porterait pas sur les provisions des autres copropriétaires, qui seraient déposées sur un compte séparé. Tel est le sens de notre proposition qui vise à dispenser du dépôt de telles provisions l’organisme d’HLM copropriétaire. Notre amendement a également pour objet de rendre beaucoup plus précise la définition du cadre dans lequel les provisions spéciales seront mises en place, ainsi que celle des modalités de leur affectation. L’intérêt de ces dispositions est d’offrir un cadre juridique clair et efficace pour l’ensemble des copropriétaires concernés sur tout le territoire national, dans le respect des contraintes de chacun, propriétaire privé et bailleur public. Il s’agit d’un amendement quelque peu technique, j’en conviens, mais plein de bon sens, soutenu notamment par l’Union sociale pour l’habitat. J’espère donc que le consensus observé entre le groupe socialiste, M. le rapporteur et d’autres membres de la commission sera unanimement partagé.
Gérard LE CAM - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Gérard LE CAM

M. Gérard Le Cam. Ce sous-amendement, dont l’objet est simple, est fondé sur l’analyse concrète de situations non moins concrètes. En effet, il n’est pas rare que les opérations de vente de logements HLM ne puissent concerner la totalité des logements d’un immeuble donné. Dans les faits, l’organisme bailleur qui procède à la cession de logements peut fort bien se retrouver ensuite copropriétaire, à concurrence des tantièmes représentatifs des logements demeurant sous statut locatif. Il n’est pas rare également que les ensembles en question disposent de personnel de gardiennage affecté, dont il devient dès lors difficile de mesurer exactement le coût. Aujourd’hui, dans les faits, si les deux tiers d’un ensemble immobilier sont cédés, le tiers des logements restant devra supporter les charges de gardiennage du personnel de l’organisme d’HLM. Bien souvent, les copropriétaires seront alors dans l’obligation de procéder à l’embauche de personnels en propre, venant doublonner avec les personnels du bailleur originel. Notre proposition vise donc, dans les ensembles de plus de vingt logements mis en vente et partiellement maintenus dans le parc locatif de l’organisme d’HLM, à répartir les charges de gardiennage au prorata des tantièmes détenus par chacun des copropriétaires. S’agissant de la vie quotidienne, les locataires devenus copropriétaires pourront donc disposer, ce qui peut être appréciable, des services du même personnel que précédemment sans avoir à débourser, au titre des charges générales, plus que ce qu’ils acquittaient en qualité de locataires. C’est donc dans un souci de simplification du fonctionnement des copropriétés que nous vous invitons à adopter ce sous-amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Le problème soulevé par M. Le Cam recouvre de véritables incohérences. Pour un bailleur propriétaire de petites unités, recruter un gardien ne serait pas rentable. En revanche, faciliter la mutualisation des moyens en personnels de deux ou trois immeubles situés à proximité immédiate les uns des autres permettrait effectivement de rendre des services aux habitants de ces immeubles et ce serait économiquement viable. Cela constituerait un élément fort de maintien d’une gestion urbaine de proximité - démarche à laquelle nous sommes tous attachés - favorable aux locataires et aux habitants. Toutefois, monsieur Le Cam, si la commission des affaires économiques juge votre amendement intéressant sur le fond, elle considère que, dans sa forme, qui n’est pas forcément très juridique, il pourrait être revu. Elle sollicite, sur cette question, l’avis du Gouvernement. En tout cas, madame le ministre, le problème qui est posé mérite d’être étudié et la solution proposée peut être très positive pour les bailleurs.
Roland COURTEAU - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Roland COURTEAU

M. Roland Courteau. Nous venons de discuter de la question des travaux qui seront mis à la charge des copropriétaires acquéreurs de logements sociaux dans les conditions prévues à l’article L. 443–7 du code de la construction et de l’habitation. À l’heure de la traduction concrète des engagements pris lors du Grenelle de l’environnement, on ne peut lire ces dispositions sans les rapprocher des engagements relatifs aux travaux permettant la réduction des consommations d’énergie des bâtiments. Le bâtiment est le secteur le plus consommateur d’énergie en France, avec une consommation de plus de 40 % de l’énergie finale et une contribution de près du quart de nos émissions de gaz à effet de serre, et le secteur du logement locatif l’est plus encore que l’habitat individuel. Il est à noter d’ailleurs qu’en l’état actuel du parc des logements locatifs, ceux-ci consomment plus d’énergie finale par mètre carré construit que l’habitat individuel. Or l’un des objectifs du Grenelle de l’environnement est d’aboutir à une mise aux normes accélérée de l’intégralité du parc HLM. Le projet de loi de programme relatif à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement traduit cet engagement au II de son article 5. Or l’actuel article L. 443–7 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel les bailleurs peuvent vendre à leurs occupants des logements sociaux datant de plus de dix ans, ne traite nullement de cette question énergétique. Le risque existe donc, après l’adoption de l’article 5 du projet de loi, que les nouveaux copropriétaires se voient imposés des travaux de mise aux normes. On ne peut effectivement faire l’impasse sur le fait que les bailleurs sociaux auront tendance à vendre des habitations pour lesquelles les obligations découlant du Grenelle de l’environnement coûteraient le plus cher. Rien ne les oblige en effet à renforcer l’efficacité énergétique des logements avant de les vendre. C'est la raison pour laquelle nous proposons cette mesure, qui doit, selon nous, avoir un effet immédiat.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, je rappelle que la commission des affaires économiques a décidé que tous les amendements, quels qu’ils soient, liés au Grenelle de l’environnement recevraient de sa part un avis défavorable. Il ne s’agit évidemment pas d’une opposition de fond. Il lui paraît simplement souhaitable que ces amendements soient déposés dans le cadre du projet de loi de programme relatif à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, de façon que le débat ne soit pas morcelé et que les membres de la Haute Assemblée qui s’intéressent à l’environnement puissent avoir une vision globale de ces questions. Cela étant dit, monsieur Courteau, j’ai bien compris que votre amendement n’avait strictement rien à voir avec le Grenelle de l’environnement. Et ce n’est pas au rapporteur pour avis sur l’énergie que vous êtes, qui est donc bien avisé de ces questions, que j’apprendrai quelque chose. Votre amendement a simplement pour objet d’interdire quasiment la vente de logements HLM, par un biais subtil qui est celui de l’énergie. Je souligne tout d’abord qu’il manque manifestement de précision. Que vous ne l’ayez pas fait sciemment m’étonnerait, averti comme vous l’êtes sur ces questions de l’énergie. Comme vous le savez, la « loi Grenelle » prévoira plusieurs classes d’énergie : soit la norme RT 2010, chaque bâtiment devant consommer moins de cinquante kilowattheures par mètre carré et par an ; soit la norme RT 2020, qui imposera non seulement que le bâtiment consomme très peu mais également qu’il produise une quantité d’énergie supérieure à celle qu’il consomme. Votre amendement ne précise pas du tout sur quelle norme vous vous appuyez, si ces ventes de logements HLM répondront à la norme RT 2010 ou à la norme RT 2020. Donc, on ne peut pas prendre de décision puisqu’on ne sait pas laquelle de ces deux normes est visée.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. J’en ai certes compris l’esprit, mais vous êtes bien conscient, mon cher collègue, que cela ne suffit pas pour voter une disposition législative. Une telle disposition aura nécessairement des retombées, qu’il est en l’état impossible de mesurer puisqu’on ne sait pas à quels critères énergétiques vous vous référez. De toute façon, selon l’étude réalisée par l’ANAH sur le parc de logements français, moins de 1 % du parc appartient à la classe A. Donc, si l’on adoptait votre amendement, mon cher collègue, on ne pourrait vendre que les logements appartenant à la classe A, soit 1 % du parc HLM, ce qui revient quasiment à ne plus pouvoir vendre aucun logement HLM. Je souligne néanmoins que le fil qui vous a conduit est particulièrement subtil et je tiens à vous féliciter parce que la mécanique intellectuelle me paraît très intéressante. Toutefois, pour des raisons bassement matérielles, je ne peux qu’émettre un avis défavorable sur votre amendement. (Sourires.)
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur Courteau, nous partageons tous une même préoccupation pour le développement durable. Toutefois, je ne comprends pas votre proposition qui empêcherait une personne souhaitant devenir propriétaire de son logement de le faire. La loi, je vous le rappelle, prévoit d’ores et déjà l’obligation pour un organisme d’HLM de vendre un logement en bon état, et il n’est pas possible d’envisager le contraire. De plus, l’amélioration des performances énergétiques de 800 000 logements sociaux est prévue dans le cadre de la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement. J’ai même obtenu en faveur du monde HLM un taux tout à fait préférentiel pour la mise en œuvre de ces normes environnementales. Cette logique d’amélioration progressive avec des aides publiques importantes me semble préférable à la contrainte que vous proposez. J’ajoute que l’analyse de M. Braye sur le fait que votre amendement, s’il était adopté, aboutirait à réduire les possibilités de vente de logements de façon très importante est convaincante. Le Gouvernement est donc défavorable à cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. À mon tour, je souhaite insister sur l’esprit qui guide non seulement cet amendement, mais également d’autres que nous défendrons dans la suite de la discussion : il s’agit effectivement d’insuffler un peu d’énergie et de développement durable, non pas dans notre débat (Sourires) , mais dans le monde HLM, et notamment dans le logement social. J’ai bien entendu votre annonce et vous avez dit que la préoccupation que nous avions exprimée rejoignait la vôtre. Vous avez précisé que vous aviez obtenu que les organismes d’HLM puissent bénéficier d’un financement privilégié. Ce financement ne sera pas négligeable : il est intéressant de pouvoir bénéficier d’un taux à 1,9 %. Mais, pour vous parler franchement, nous aurions aimé avoir le même taux que celui dont bénéficieront les propriétaires privés : il y a quelques jours, M. Jean-Louis Borloo a annoncé pour eux un taux à 0 % ! Si vous pouviez en interministériel tenter de convaincre vos collègues et obtenir pour le logement social le taux qui a été retenu pour les propriétaires privés, nous nous en réjouirions tous ! Et, pour ne rien vous cacher, nous avions également quelques vues sur l’utilisation du 1 %. Nous aurions souhaité que, à l’avenir, le Pass travaux actuel soit abandonné au profit d’un « Pass travaux vert » pour affecter l’argent disponible à la réhabilitation thermique, mais l’actualité récente sur le fléchage des fonds du 1 % nous laisse peu d’espoir. Cela étant, gardez notre idée à l’esprit, car il y aura peut-être à l’avenir une petite marge de discussion sur le 1 %. En dehors de ces deux pistes – la baisse du taux et la captation d’une partie du 1 % –, je vous demande, madame la ministre, de veiller à ce que ne se développe pas dans l’opinion publique l’idée que l’effort le plus grand à fournir pour que l’habitat en France respecte des normes très ambitieuses en matière de développement durable doit être réalisé pour le parc public. Nos concitoyens ne doivent pas avoir à l’esprit l’image de logements sociaux qui seraient, comme j’ai pu le lire, de véritables « passoires énergétiques ». Nous savons, vous et moi, que cela n’est pas vrai puisque, en moyenne, le parc social rejette dans l’atmosphère 35 % de moins de gaz à effet de serre que le parc privé. Quand le comité opérationnel du Grenelle évoque la remise à niveau de 600 000 logements du parc public qui sont des « passoires énergétiques », a-t-on vraiment regardé les choses de près ? Il n’y a pas de raison que l’on montre du doigt une partie du parc, l’effort doit vraiment être partagé par tous. Tout cela plaide finalement pour que le parc public bénéficie, comme le parc privé, d’un taux à 0 %.
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. L’article 6 modifie la section 2 du chapitre II de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriétés des immeubles bâtis, consacré aux copropriétés en difficulté. Le II précise la rédaction du nouvel article 29-1 du chapitre concerné. Il crée une procédure d’alerte pour prévenir les risques de déshérence et fixe les conditions de sa mise en œuvre. Certes, cette création procède d’une bonne intention ; elle va dans le sens de la prévention que nous appelons de nos vœux et qui est le gage d’une plus grande transparence et d’un renforcement de la mobilisation en faveur d’un logement de qualité. Mais, selon nous, la nomination d’un nouvel observateur ne permettra pas de régler plus rapidement le problème. Nous estimons également que les conditions de saisine ne sont pas suffisamment contraignantes. En somme, vous créez une procédure plus lourde, qui n’offre pas les garanties nécessaires à la prévention que vous appelez de vos vœux. Je souhaite apporter une précision afin qu’il n’y ait pas d’ambiguïté. Si nous avons déposé un amendement de suppression, c’est parce que la rédaction qui est proposée pour l’article 6 ne nous convient pas. Pour autant, monsieur le rapporteur, cela ne préjuge en rien nos positions futures sur les amendements à venir.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je remercie M. Raoul d’avoir un début de commencement de sentiment positif pour l’amendement que je vais présenter. Personne ne peut être contre le fait de trouver une solution pour les copropriétés dégradées, d’autant que c’est l’un des principaux problèmes à résoudre pour les élus locaux. Les critères d’intervention de L’ANAH ne permettent pas aujourd’hui d’agir suffisamment en amont. J’ai donc essayé de voir avec cet organisme quel type de dispositif pourrait être mis en place afin d’éviter qu’on en arrive à un degré de dégradation tel que la sauvegarde de la copropriété n’est plus possible. L’article 6 a pour objet de prévenir les difficultés dans les copropriétés. Pour ce faire, il prévoit la création d’un mécanisme tendant à la nomination d’un observateur du syndicat des copropriétaires quand les impayés atteignent 25 %. J’avoue avoir été peu convaincu, tout comme M. Raoul, par cette procédure et je me demande en définitive ce que va bien pouvoir faire un « observateur » face à des copropriétaires qui n’ont pas les moyens de régler leur dette ou qui n’en ont pas la volonté. Devant cette nouvelle dépense, ces derniers risquent en effet de se montrer réticents. En revanche, le système du mandataire ad hoc , qui existe de longue date pour les entreprises en difficulté et qui donne des résultats satisfaisants en la matière – d’après le greffe du tribunal de commerce de Paris, cette procédure aurait permis de sauver 5 000 emplois en 2001 à Paris intra muros – me semble meilleur. Le mécanisme proposé n’est pas qu’une simple observation ou expertise, il permet au juge, saisi par le syndic qui analyse le risque de déséquilibre financier de la copropriété, de désigner un mandataire, éventuellement chargé d’une mission de médiation, et d’aider les différentes parties en cause. Le mandataire ne se substitue ni au syndic ni aux instances de la copropriété. En cas de défaillance du syndic, il appartient aux copropriétaires regroupant au minimum 15 % des voix de saisir le juge. Enfin, les créanciers peuvent également enclencher cette procédure pour autant qu’ils aient fait diligence de leur côté pour recouvrer leurs créances.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Dans le texte proposé par la commission des affaires économiques pour l’article 6, nous prévoyons de prendre l’avis du conseil syndical avant que le syndic enclenche la procédure du mandataire ad hoc . Faut-il pour autant permettre au seul président du conseil syndical de déclencher une procédure aussi lourde ? Personnellement, je ne le pense pas et je préférerais que nous en restions à l’esprit du dispositif, qui s’appuie sur des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. J’invite donc les auteurs de l’amendement n° 344 à le retirer. À défaut, j’émettrai un avis défavorable. Le seuil de 15 % retenu par l’article 6 est inspiré de la procédure de l’administrateur provisoire, qui trouve à s’appliquer pour les copropriétés les plus en difficulté, déjà prévue par la loi du 10 juillet 1965. Dans un souci de lisibilité et de logique, il m’apparaît souhaitable que les deux procédures fassent référence au même seuil. Par ailleurs, il n’est sûrement pas opportun de faire en sorte qu’un trop petit nombre de copropriétaires puissent lancer le dispositif d’alerte, qui, je le signale, est relativement lourd. Je rappelle d’ailleurs qu’il n’appartient aux copropriétaires de lancer la procédure qu’en cas de carence du syndic. En conséquence, je demande le retrait de l’amendement n° 186. À défaut, j’émettrai un avis défavorable. J’en viens au sous-amendement n° 343 rectifié. Le dispositif proposé par la commission prévoit d’enclencher la procédure à la clôture des comptes, c’est-à-dire à la fin de chaque année. Je me suis fait la même réflexion que vous, madame Voynet, en me disant que plus on interviendrait tôt dans les copropriétés dégradées, mieux cela vaudrait. Mais j’ai pu constater que des problèmes pratiques se posaient sur le terrain. Pour les créanciers, il paraît logique de prévoir la même durée d’impayés. C’est une question de cohérence, mais c’est aussi en vue de limiter les cas de recours abusifs à cette procédure, dont la mise en œuvre reste lourde et représente un coût pour la copropriété. Je rappelle que nous avions réalisé une petite simulation, qui montrait que, même avec un délai de douze mois, beaucoup de copropriétés étaient concernées. En raccourcissant le délai, il y en aurait nécessairement davantage. Le délai de douze mois nous paraît donc être le plus raisonnable. Je vous demande donc de bien vouloir retirer votre sous-amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Je serai brève, car M. le rapporteur a déjà apporté de nombreuses précisions. Vous ne serez pas surpris, monsieur Raoul, que le Gouvernement émette un avis défavorable sur l’amendement n° 345, qui vise à supprimer l’article 6. Cela étant, j’imagine que nous partageons les mêmes objectifs. Vous connaissez les miens : avec cet article, j’ai vraiment voulu éviter qu’une copropriété ne se retrouve dans une situation catastrophique. J’ai eu le souci que l’on puisse anticiper les difficultés éventuelles, surtout à un moment où nous encourageons l’accession populaire à la propriété et son extension aux logements collectifs, qui, je l’espère, sera approuvée par le Sénat. Le Gouvernement est bien entendu favorable à l’amendement n° 40. Sa rédaction est en effet plus claire que celle du projet de loi. Concernant l’amendement n° 344, je partage l’avis de M. le rapporteur. Pour que la procédure soit efficace, il faut réserver la possibilité de saisine en cas de défaillance des syndics uniquement pour le copropriétaire représentant au moins 15 % des voix. Le Gouvernement a donc émis un avis défavorable. Pour les mêmes raisons que celles qui ont été évoquées par la commission, le Gouvernement émet également un avis défavorable sur l’amendement n° 186. Quant au sous-amendement n° 343 rectifié, madame Voynet, votre intention est bonne, mais le délai que vous proposez est trop court pour mesurer les difficultés posées par les impayés. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable.