Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur le président, si vous le permettez, je donnerai l'avis de la commission sur l'amendement n° 157 du Gouvernement tout en présentant les deux sous-amendements déposés par la commission. Les travaux menés par le groupe de travail, je tiens à le rappeler, ont abouti à une conclusion forte et importante : la rétention foncière est, à l'heure actuelle, un comportement économiquement rationnel. En effet, le système fiscal est caractérisé par une très faible taxation de la détention foncière, puisque la taxe sur le foncier non bâti est calculée sur des valeurs locatives très éloignées de la valeur vénale. Parallèlement, le système de taxation des plus-values est fortement dégressif dans le temps, puisque la taxe devient nulle au bout de quinze ans, incitant les propriétaires à attendre pour vendre, ce qui est tout à fait rationnel dans un tel système. Or le coût du foncier et l'insuffisance de terrains à bâtir mis sur le marché sont très clairement identifiés par l'ensemble des acteurs du logement comme l'un des facteurs essentiels de blocage. Ces acteurs constatent également que des terrains existent mais ne sont pas toujours mis sur le marché. Face à la très forte demande de logements et à la nécessité d'atteindre les objectifs très ambitieux fixés par le plan de cohésion sociale en matière de réalisation de logements, il faut impérativement mettre en oeuvre des moyens énergiques pour libérer le foncier. Le groupe de travail avait préconisé, en conséquence, de taxer plus lourdement la détention, en permettant aux communes de majorer la valeur locative jusqu'à cinq euros par mètre carré - ce n'était alors qu'une hypothèse - afin d'inciter les propriétaires à vendre. Je souligne en effet que, dans l'esprit de votre commission, la majoration ici proposée est destinée - et c'est très important - à ne jamais être perçue par les communes. Le but n'est pas, loin s'en faut, de créer une nouvelle ressource pour celles-ci ; il s'agit essentiellement d'instaurer une taxation dissuasive afin d'éviter la réserve foncière et d'inciter les propriétaires à mettre leurs terrains sur le marché. C'est pourquoi votre commission vous propose de modifier l'amendement du Gouvernement. D'une part, il convient de reculer dans le temps la mise en oeuvre de la majoration, afin de laisser aux propriétaires le temps de vendre ou de mettre en oeuvre un projet de construction. Tel est le sens du sous-amendement n° 496 prévoyant que cette majoration ne s'appliquera qu'un an au minimum après la décision ayant reconnu constructible le terrain et, si le propriétaire a obtenu un permis de construire, qu'un an après l'obtention du permis. D'autre part, afin de renforcer le caractère dissuasif de cette taxe, il est proposé de permettre aux communes qui le souhaitent de la majorer. Nous avions prévu au départ une majoration pouvant aller jusqu'à cinq euros par mètre carré. Or il existe manifestement des risques juridiques importants : pratiquement en trois ans, le prix du terrain pourrait être atteint, ce qui rendrait cette taxation confiscatoire. Par conséquent, la commission modifie le sous-amendement n° 495 pour plafonner la majoration à trois euros.