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Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. L'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, en changeant de nom pour devenir l'Agence nationale de l'habitat, aura-t-elle vocation à devenir une sorte d'agence immobilière sociale, ce que se refuseraient par exemple à faire les agences immobilières traditionnelles ? C'est la question qui est posée par l'article 6 du présent projet de loi qui tend, sous prétexte de favoriser un conventionnement sans travaux, à remettre sur le marché une vingtaine de milliers de logements privés, loués à un niveau certes inférieur au plafond du dispositif Robien, mais néanmoins bien supérieur au plafond des logements locatifs sociaux les moins aidés, c'est-à-dire les PLS. Le segment de clientèle qui est visé par l'article 6 est plutôt constitué par des ménages à revenus moyens, qui sont déjà visés par l'article 10, lequel prévoit par exemple la réforme du surloyer. Aux termes de l'article 6, ces ménages seraient invités à quitter les logements sociaux qu'ils occupent au motif que leurs revenus le leur permettraient. Cette manière de traiter les demandeurs de logement et les locataires en fonction de la tranche de revenus à laquelle ils appartiennent n'est pas une bonne façon de procéder et nous ne pouvons l'approuver. En outre, cette mesure viendrait s'ajouter aux dispositions qui visent déjà à conforter la situation des propriétaires alors que le problème de l'accès au logement est d'abord celui des demandeurs. Enfin, l'ANAH a déjà beaucoup à faire sur ses missions d'origine et il ne nous semble pas bienvenu de lui attribuer de nouvelles missions sans lui accorder des moyens supplémentaires significatifs. Pour toutes ces raisons, nous ne voterons pas l'article 6.
Valérie LÉTARD (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Valérie LÉTARD
Fonction: rapporteur pour avis.

Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis. L'élargissement du champ d'intervention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat au développement et à l'amélioration du parc privé existant vise à améliorer l'adéquation entre l'offre et la demande sur le marché des logements privés. Cette nouvelle mission nécessite l'approfondissement des études relatives aux marchés locaux que réalise déjà l'ANAH. L'Agence aurait alors la responsabilité de les porter à la connaissance des collectivités territoriales, de l'État et des instances en charge des politiques de l'habitat et de l'aide au logement. Disposant déjà d'outils performants en la matière, l'ANAH est en effet la mieux à même de réaliser des études destinées à identifier précisément le rôle et la fonction sociale du parc de logements privés et à améliorer sa connaissance des marchés locaux : niveaux de loyers, taux d'efforts des ménages, nombre de personnes par logement, logements disponibles dans le parc privé. C'est pourquoi il est proposé d'étendre le champ de la mission de l'ANAH à la connaissance du parc de logements privés et des conditions de son occupation.
Philippe DALLIER - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Philippe DALLIER

M. Philippe Dallier. Madame le rapporteur pour avis, voilà dix ans que je suis à la tête d'une commune de 20 000 habitants et je n'ai jamais vu de représentant de l'ANAH. Peut-être faudrait-il les solliciter ? Aujourd'hui, l'ANAH éprouve de grandes difficultés pour se mobiliser sur certaines de ses missions. Dans ces conditions, je n'imagine pas lui demander de m'aider à mieux connaître les spécificités du parc locatif privé de ma commune, qui comporte entre 8 000 et 9 000 logements. Il s'agit certes d'une bonne intention, mais je crains qu'elle ne reste qu'un voeu pieux. En revanche, compte tenu de son mode de fonctionnement, l'INSEE pourrait peut-être nous aider davantage. Mais, à l'heure actuelle, tenu de respecter les obligations que lui impose la CNIL, l'Institut ne peut pas nous transmettre des informations trop précises sur des quartiers relativement restreints. Ma commune qui, je le rappelle, comprend 20 000 habitants, est découpée en trois quartiers, ce qui me paraît excessif. Puisque l'INSEE dispose d'informations précises, peut-être serait-il intéressant de le solliciter davantage ?
André LARDEUX - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: André LARDEUX

M. André Lardeux. La loi du 4 août 1962, dite « loi Malraux », a largement permis la conservation de notre patrimoine architectural et historique, en facilitant la restauration des immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire, d'une part, et des immeubles faisant partie du patrimoine national ou dits « de qualité », d'autre part. Concrètement, le ministère de la culture peut s'opposer à la tenue de travaux, de quelque nature qu'ils soient, dès qu'ils sont en mesure de porter atteinte à l'intégrité patrimoniale de l'immeuble en question. Mais cette faculté, aussi légitime qu'elle soit, ne va pas sans poser un certain nombre de très grandes difficultés lorsqu'il s'agit de faire application du droit à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite aux aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, ainsi que du droit au maintien à domicile des mêmes personnes. Le droit à l'accessibilité des personnes handicapées, réaffirmé par la loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, est posé à l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation. Des dérogations à ce droit sont possibles dans les bâtiments existants lorsqu'il y a un risque d'atteinte à l'intégrité patrimoniale. Le droit au maintien à domicile des personnes âgées a, quant à lui, été consolidé par la loi du 20 juillet 2001 relative à la prise en charge de la perte d'autonomie des personnes âgées et à l'allocation personnalisée d'autonomie. Or ces deux principes, qui sont fondamentaux pour l'intégration des personnes handicapées et des personnes âgées, se heurtent au manque de cohérence des différentes législations, notamment pour ce qui concerne l'aménagement des immeubles dits « de qualité » ou classés en secteur sauvegardé ou sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. De nombreux propriétaires, copropriétaires ou locataires, dont la mobilité est limitée, ne peuvent ainsi faire aménager leur immeuble pour y installer un ascenseur ou une rampe d'accès, pourtant nécessaires pour rendre effectif le droit au maintien à domicile. Avec le présent amendement, qui a donc pour objet de préciser que l'accessibilité reste le principe et qu'une dérogation ne peut être fondée que sur des motifs d'ordre technique manifestes et non sur la seule ancienneté de l'immeuble, nous entendons répondre, avec un regard humain, aux besoins essentiels de logements, notamment sociaux, de nos concitoyens dont la mobilité est réduite, mais qui doivent pleinement jouir de leur droit au maintien à domicile.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, je comprends tout à fait votre préoccupation et je la partage d'autant plus que Mme Bernadette Dupont, sénateur des Yvelines et maire adjoint de Versailles, m'entretient fréquemment de ce problème. Néanmoins, vous le savez aussi bien que moi, nous avons adopté des dispositions relatives à l'obligation de réaliser des travaux d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite dans la loi pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, loi à laquelle Mme Dupont a d'ailleurs beaucoup participé. Les décrets vont fixer les exigences en la matière en cas de travaux sur les bâtiments anciens, notamment quand ces derniers sont importants. Par conséquent, avant de compléter ces dispositions, attendons d'abord de voir si les premiers effets de la loi que nous avons adoptée au mois de février dernier sont efficaces. De plus, je note que la rédaction peu normative de cet amendement risque d'être inconstitutionnelle. Pour ces raisons, je vous demande, mon cher collègue, de bien vouloir retirer votre amendement.
Jean-Marie VANLERENBERGHE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Marie VANLERENBERGHE

M. Jean-Marie Vanlerenberghe. Cet amendement permettrait aux sociétés d'économie mixte de demander le bénéfice d'une mesure simple de soutien direct à l'investissement locatif social : l'exonération de l'impôt sur les sociétés des plus-values sur cessions d'immeubles, sous réserve de réemploi dans les quatre ans, dans toute opération ayant pour objet de créer des logements assujettis à des plafonds de loyers et de ressources, par voie de construction, acquisition ou acquisition-amélioration, ou de les réhabiliter. Il importe de souligner qu'une telle mesure ne soulèverait aucune difficulté de mise oeuvre, le respect de la condition de réemploi pouvant être aisément attesté, à titre d'exemple, par une déclaration ad hoc jointe aux déclarations fiscales de fin d'exercice et précisant les biens cédés et le montant qui sera affecté aux nouvelles opérations. Un tableau de suivi pourrait ensuite préciser chaque année l'affectation des plus-values, opération par opération, et être joint à la déclaration fiscale annuelle.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. L'article 7 prévoit que les loyers perçus par les propriétaires de logements qui passent une convention avec l'ANAH pourront bénéficier d'une exonération de contribution sur les revenus locatifs. Or le projet de loi de finances pour 2006 supprime cette imposition pour les bailleurs privés personnes physiques à compter du 1 er janvier prochain. Je considère - mais je crois que nous en sommes d'accord - qu'il est donc indispensable de mobiliser le parc locatif privé, afin de résoudre la crise du logement. Pour ce faire, il faut créer un dispositif fiscal incitant les propriétaires privés à conventionner leurs logements et à les mettre en location à des loyers inférieurs à ceux du marché. C'est pourquoi la commission des affaires économiques vous propose de remplacer le dispositif de l'article 7, devenu sans objet puisque la CRL aura disparu, par un mécanisme de déduction forfaitaire majorée à 30 % pour les propriétaires bailleurs qui passent une convention avec l'ANAH, puisqu'il est maintenant possible de le faire, sans travaux.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. La raréfaction de la construction neuve et l'importance de la demande sociale de logement conduisent aujourd'hui à un engorgement des fichiers de demandeurs de logement. De manière générale d'ailleurs, le ralentissement sensible de la construction de logements neufs, et non seulement de logements sociaux neufs, conduit dans de nombreux cas à une situation de blocage. Dans ce cadre, le Gouvernement a fait un choix relativement clair : la demande étant importante, la solution que l'on met aujourd'hui en avant est le développement de l'offre sur un créneau spécifique. Cette volonté est très clairement exprimée par l'article 31 bis du code général des impôts et l'article 11 de la loi de finances pour 2003. En effet, par la première disposition, le Gouvernement avait choisi de modifier les règles en vigueur en matière d'investissement locatif des particuliers, en majorant sensiblement l'incitation fiscale issue du dispositif Besson. En fait, il s'agit singulièrement de permettre aux investisseurs de capter une clientèle moyennement ou relativement fortunée, en proposant des loyers de première mise en location particulièrement attractifs. Deux mesures essentielles ont été prises à cet effet : la non-prise en compte d'un plafond de ressource pour les locataires et le sensible relèvement des loyers autorisés. On connaît le coût fiscal pour l'État de cette politique : il s'élève à 300 millions d'euros. La deuxième disposition vise quant à elle à diviser par deux le taux d'imposition normal des sociétés pour les sociétés d'investissement immobilier cotées. Les profits de ces sociétés sont désormais taxés à hauteur de 16 %, contre 33,33 % auparavant. Cette législation a largement encouragé les opérations de vente à la découpe. Rappelons, par exemple, que la société Gecina, spécialisée dans cette activité, a réalisé 400 millions d'économie d'impôt en 2004. Encore une fois, le coût fiscal pour l'État est important, puisqu'il s'agit de près de 1 milliard d'euros. Par ces dispositions, le Gouvernement a opté pour une politique de dépense fiscale au profit de quelques ménages fortunés : on a tiré un trait sur une dépense publique pourtant nécessaire en ce domaine. Si l'on veut efficacement lutter contre l'installation d'un marché du logement profondément ségrégatif, si l'on veut éradiquer la paupérisation des quartiers d'habitat collectif, les dépenses publiques pour le logement doivent être réorientées vers les priorités que sont l'offre locative sociale et l'accession sociale à la propriété.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. La construction globale de logements a largement progressé dans notre pays, puisque, partant de 270 000 logements il y a huit ans, nous allons probablement atteindre 400 000 logements au 31 décembre, avec, de surcroît, un peu plus de 500 000 permis de construire. Ces permis de construire ne déclencheront pas nécessairement 500 000 mises en chantier, mais c'est le meilleur signe annonciateur que nous ayons depuis vingt-sept ans. Le dispositif fiscal d'incitation, classiquement appelé dispositif Robien, a indiscutablement contribué à ce développement. Un certain nombre d'opérateurs publics et privés estiment néanmoins qu'une grande partie de l'impact de cette mesure a déjà été ressentie et qu'il y a lieu de recentrer ce dispositif sur des zones extrêmement tendues. Par ailleurs, le budget de l'État étant soumis à des contraintes, il est indispensable de mettre en place un produit qui s'adresse à un public plus large en instaurant des conditions de loyers, des conditions de ressources et un dispositif financier et fiscal plus intéressant que le traditionnel dispositif Robien. Tel est le sens de la modification du dispositif Robien, de la modification règlementaire sur les zones, et de la mise en place d'un nouveau dispositif, plus social, plus puissant et plus intéressant financièrement que nous proposons. Il nous revient de faire connaître ce nouveau dispositif, afin qu'il obtienne du succès auprès des couches intermédiaires, qui, indiscutablement, ne sont pas touchées aujourd'hui.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. En proposant cet amendement, nous allons dans le sens que vient d'indiquer M. le ministre. Si cet amendement est adopté, je pense qu'il sera satisfait : nous lui venons en aide. Cet amendement vise en effet à éteindre l'amortissement du dispositif Robien sous sa forme actuelle. Vous l'avez dit, monsieur le ministre, ce dispositif fiscal, s'il a eu quelque effet, s'est surtout traduit par la production d'un parc de logements privés à loyers souvent très élevés, ne correspondant pas à la demande exprimée localement. Au surplus, ce produit a contribué à alimenter la flambée des prix du foncier. Comme vous l'avez dit, il est opportun de substituer à ce dispositif un dispositif qui réponde davantage à la philosophie du présent projet de loi. C'est pourquoi nous proposons que les logements construits à compter de la date de publication de la présente loi pour lesquels les investisseurs souhaitent bénéficier du régime de l'amortissement fiscal soient destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs à un plafond. Vous le savez, c'était le cas de l'amortissement mis en place par Louis Besson. M. Repentin, à quelque titre, a fait remarquer que la philosophie de M. Besson n'est pas tout à fait la même que celle qui préside au dispositif Robien.
Dominique BRAYE (, rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: , rapporteur.

M. Dominique Braye , rapporteur. Exactement ! En effet, cet amendement tend à répondre à une des préoccupations que nous avions largement exprimées lors de la discussion du projet de loi de programmation pour la cohésion sociale. D'ailleurs, la réforme de l'amortissement du dispositif Robien fait partie des propositions des groupes de travail « foncier, logement ». Nous avions indiqué qu'il nous semblait opportun que ce régime fiscal soit d'autant plus attractif que le logement était destiné à des ménages modestes. Or telle est la philosophie de l'amendement que vous nous présentez aujourd'hui, monsieur le ministre. Le dispositif présenté m'apparaît tout à fait pertinent : il rend le dispositif Robien fiscalement moins attractif à compter de la date de publication de la loi portant engagement national pour le logement. C'est une bonne chose. Même si le dispositif Robien a permis la création d'un grand nombre de logements, dans le cadre de différents groupes de travail nous avons identifié plusieurs de ses effets pervers, que M. Sueur a rappelés avec quelque excès. Ce dispositif a vraisemblablement alimenté, à un moment donné, la flambée des prix du foncier et a pu entraîner effectivement, à la fin...
Dominique BRAYE (, rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: , rapporteur.

M. Dominique Braye , rapporteur. Mes chers collègues, vous le savez bien, lorsqu'un dispositif est mis en place pour correspondre à une demande, il arrive qu'à un moment donné la demande soit satisfaite. Si l'on ne stoppe pas alors le dispositif, il peut produire un certain nombre d'effets qui n'étaient pas souhaités au départ. Ce dispositif, quoi qu'on en dise, a contribué à la production d'une offre locative élevée dans certains territoires. Bref, je ne peux que me réjouir du système que M. le ministre nous propose, système fiscalement attractif, et qui comprend des contreparties sociales. La commission émet donc un avis très favorable sur l'amendement n° 185. Quant à l'amendement présenté par M. Sueur, il me semble qu'il est partiellement satisfait par l'amendement du Gouvernement, puisque le fameux « Borloo populaire » est réservé à des logements dont les loyers sont plafonnés à 70 % des prix du marché et à des locataires à revenus modestes. Ayant une préférence pour l'amendement n° 185, la commission émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 419.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. C'est pire que ce je pensais, monsieur le ministre ! (Sourires .) En effet, en quelque sorte, ce mécanisme a asséché l'épargne d'un certain nombre de nos concitoyens qui ont profité de cette aubaine fiscale. Mais, mes chers collègues, avez-vous été démarchés pour souscrire dans le cadre du dispositif Robien ? Faites-en l'expérience, car c'est intéressant. On vient vous vendre un bien qui se situe à plusieurs centaines de kilomètres de votre domicile ; vous choisissez un appartement sur plan sans jamais le voir. Lorsque vous vous inquiétez de savoir si ce bien répond à une demande du marché, si le prix proposé n'est pas supérieur à celui du marché local, on vous répond que ce n'est pas votre problème puisque votre objectif est de payer moins d'impôt sur le revenu. Dans ma ville, je constate que ce ne sont pas les habitants du secteur qui investissent dans du Robien, car ils connaissent le marché local. Ils estiment qu'il est complètement fou d'acheter des appartements au prix proposé. En fait, à Paris, on vend du Robien sur plan pour des logements qui se trouvent à Chambéry ou dans d'autres villes. Pour ma part, on m'a proposé d'acheter à Toulouse ou à Montpellier. On m'a tout simplement dit que, compte tenu de l'impôt sur le revenu que j'acquittais, je devais acheter tel appartement, dont le prix se situait entre 900 000 francs et 1,1 million de francs, parce que c'était celui qui me permettrait d'optimiser au mieux mon gain fiscal. À Montpellier et à Toulouse, certaines copropriétés sont occupées à 100 % par de tels investisseurs. Ces mécanismes inflationnistes ont contribué à faire augmenter le prix du foncier. Lorsque le marché du foncier est insuffisant, on vend au plus offrant, et le plus offrant est l'investisseur qui bénéficie d'un système défiscalisé. Du coup, à Montpellier comme à Toulouse, les prix du foncier, et donc de la construction, ont augmenté. (M. le rapporteur s'impatiente.) Il n'y a donc pas à se glorifier d'avoir construit 65 000 logements Robien ! Voilà quelques semaines, à Nantes, lors du congrès de l'Union sociale pour l'habitat, l'USH, j'ai rencontré des directeurs d'office. Ceux-ci m'ont suggéré de laisser faire parce que, dans dix ans, ces copropriétés seront vendues à l'euro symbolique. En effet, plus aucun locataire n'acceptera de payer dix-huit euros le mètre carré, prix des logements acquis en Robien, alors que le prix dans le logement social se situe entre cinq et huit euros.
Alain VASSELLE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-23
Date: 2005-11-23
Orateur: Alain VASSELLE
Fonction: rapporteur.

M. Alain Vasselle, rapporteur. Nous espérions que quelques marges de manoeuvre seraient dégagées - au moins quelques centaines de millions d'euros - pour amorcer le règlement de la dette de 3,2 milliards d'euros. Peut-être Jean-François Copé se réserve-t-il pour le Sénat et nous annoncera-t-il, dès la semaine, prochaine la bonne nouvelle que nous attendons tous ! Enfin, je tiens à faire savoir ici que le président du conseil d'administration du FSV - j'ai participé, hier, en compagnie, notamment, de notre collègue Claude Domeizel, à son conseil de surveillance - vient d'annoncer sa démission ; je ne sais s'il l'a confirmée auprès de vous, monsieur le ministre, ou auprès des médias. Il nous l'avait d'ailleurs laissé entendre, lors de son audition par la commission des affaires sociales. Les raisons en sont la situation financière du fonds qu'il juge intenable, en dépit de l'obligation légale, confirmée par la Cour des comptes, de son équilibre. Nous resterons donc très vigilants sur l'évolution de ces deux fonds, en espérant que notre cri d'alarme sera suivi d'effet, comme l'ont été cette année nombre de nos préconisations dans le reste du texte. Nous ne désespérons pas et nous faisons confiance au Gouvernement pour apporter rapidement une réponse à nos interrogations et à nos attentes. Pour conclure, je voudrais me féliciter de l'excellent climat de nos débats et du dialogue fructueux que nous avons eu avec les ministres Xavier Bertrand et Philippe Bas. Je voudrais remercier tous les sénateurs qui ont pris part à ces discussions et dire ma gratitude particulière aux présidents de séance qui, pendant de longues heures, ont dirigé nos débats et ont contribué à faciliter la tâche du rapporteur et celle des membres du Gouvernement. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale, dans son nouveau cadre organique, a pris beaucoup d'ampleur. Il répond très largement aux souhaits que nous avions formulés au cours des dernières années. C'est pour nous une source de grande satisfaction. Nous avons esquissé des pistes d'amélioration au cours des débats ; votre commission des affaires sociales sera aux côtés du Gouvernement pour en assurer la réalisation. Je n'omettrai pas de remercier tous nos collaborateurs, qui ont travaillé à mon côté durant plusieurs mois pour élaborer les propositions que nous avons formulées devant la Haute Assemblée, dans des conditions pas toujours faciles, que nous connaissons. En conclusion, je vous demande, mes chers collègues, au nom de la commission des affaires sociales, de bien vouloir adopter le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2006 dans le texte issu des travaux de la commission mixte paritaire.