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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement revient sur un sujet complexe, qui avait été abordé à l'occasion de l’élaboration de la loi portant engagement national pour le logement, dite loi ENL. Il s'agit de la possibilité, pour les communes, de délimiter des secteurs dans lesquels les programmes de logements devront comporter un pourcentage minimal de logements sociaux. En contrepartie de cette possibilité, la loi ENL a prévu un droit de délaissement pour les propriétaires de terrains constructibles, c'est-à-dire le droit de demander à la commune d'acquérir leur bien, à défaut de quoi l'obligation ne s'applique plus. Le Gouvernement avait, à l’époque, justifié ce droit de délaissement par l'idée que l'obligation de réaliser des logements sociaux constituait une servitude indemnisable. La commission était alors déjà très réservée sur cette analyse juridique. Nous avions fait valoir, en effet, qu'un coefficient d’occupation des sols bas peut diminuer bien davantage encore la valeur d'un terrain, sans pour autant être assorti d’un droit de délaissement. Nous savons bien que le prix des terrains, en particulier dans les Alpes, est lié à la SHON, la surface hors œuvre nette, réalisable. Nous avions toutefois jugé qu’il serait opportun de laisser aux maires le choix d'instituer ou non ce droit, afin de les sécuriser. La généralisation du droit de délaissement avait finalement été préférée, et notre solution n'avait pas été retenue. Or, depuis 2006, on constate que la disposition visée est très peu utilisée, notamment, selon nos informations, du fait de l'existence de ce droit de délaissement, qui freine les maires. En outre, de nombreux juristes éminents se sont depuis penchés sur la question et ont jugé qu’il était très peu probable que la Cour européenne des droits de l’homme, la CEDH, sanctionne une telle disposition. Je rappelle également que le Conseil d’État a jugé que seule une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l’intérêt général recherché, pouvait l’être. C'est pourquoi l'amendement de la commission tend à supprimer ce droit de délaissement, afin de donner aux maires un instrument efficace qu’ils pourront utiliser dans leurs PLU. J’espère qu’ils s’en saisiront rapidement !
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Je ne reprendrai pas les arguments de fond développés par M. le rapporteur. Par ce sous-amendement, nous voulons simplement nous assurer que, si d’aventure un maire souhaite prévoir un pourcentage de logements en accession sociale à la propriété dans un PLU, cette « servitude » ne sera pas considérée comme indemnisable. Nous sommes donc favorables à la suppression de la servitude de logement social précédemment inscrite à l’article L. 123-2 du code de l’urbanisme. Nous avons toujours plaidé pour que la faculté de déterminer des secteurs comportant un pourcentage de logements sociaux figure parmi les possibilités positives offertes aux maires à l’article L. 123-1 du même code. Nous souhaiterions donc que le mot « locatifs » soit supprimé du texte de l’amendement de la commission, afin que le maire puisse fixer des pourcentages, y compris pour le logement en accession sociale à la propriété. C’est bien la preuve que nous ne sommes pas opposés à l’accession sociale à la propriété, bien au contraire !
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Le Gouvernement comprend la préoccupation exprimée par la commission au travers de l’amendement n° 64. Cet amendement a pour objet de supprimer le droit de délaissement dont bénéficient les propriétaires des terrains sur lesquels est imposée la réalisation de logements sociaux. Toutefois, l’adoption d’une telle disposition risquerait d’être source de contentieux pour les communes, dans la mesure où les propriétaires ne disposeront plus de la possibilité qui leur était offerte de demander à la collectivité d’acquérir leur terrain. En effet, une juste indemnisation est parfois requise, par le droit français comme par le droit communautaire, pour les propriétaires dont les terrains supportent des servitudes particulièrement contraignantes. Cela étant, je dois reconnaître que la disposition présentée permettrait aussi de faciliter la réalisation de logements, notamment de logements sociaux, par les collectivités territoriales. C’est la raison pour laquelle, mesdames, messieurs les sénateurs, je m’en remets à la sagesse de la Haute Assemblée sur cet amendement, ainsi que sur les sous-amendements n os 645 et 636, pour les mêmes raisons. Enfin, l’amendement n° 457 ajoute la possibilité de fixer un prix de vente maximal pour les logements relevant de l’accession sociale à la propriété, un sujet qui est décidément au cœur des préoccupations de M. Repentin ! (Sourires .)
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Cet amendement vise à donner au préfet le moyen de suspendre l’opposabilité du PLU tant que le document n’a pas été modifié pour que les besoins recensés dans le plan départemental d’accueil et de logement de personnes défavorisées soient satisfaits. Il s’agirait, par cette procédure nouvelle, de rendre la compatibilité obligatoire. Aujourd’hui, du fait de l’enchevêtrement des compétences – j’espère que cela évoluera, surtout après le rapport Pour un big bang territorial – et de la sacro-sainte clause générale de compétences des communes, parfois combinée à un certain esprit de clocher anti-intercommunal – je ne reviens pas sur la discussion que nous avons eue en fin d’après-midi – les PLU ne sont pas toujours conformes à l’esprit des documents qu’ils devraient pourtant respecter conformément aux textes en vigueur. La jurisprudence est floue sur la notion de compatibilité. Bien qu’il y soit tenu, il arrive même que le préfet ne saisisse pas la juridiction administrative en cas d’incompatibilité manifeste. Faire peser une telle menace de suspension de l’opposabilité d’un PLU aurait sans doute un effet immédiat. Ce n’est qu’un amendement d’appel, mais il ouvre une piste de réflexion sur les moyens de remédier aux difficultés que nous rencontrons sur le terrain.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je répondrai tout à la fois à M. Raoul et à Mme Voynet. Cet amendement reprend une disposition de la loi portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, qui avait été supprimée par le Sénat au motif qu’elle constituait une ingérence inacceptable de l’État dans les compétences des communes en matière d’urbanisme. En effet, il s’agit de permettre au préfet de modifier lui-même le PLU s’il considère qu’il ne permet pas la construction des logements nécessaires. La commission préfère, elle l’avait déjà indiqué lors de l’examen du projet de loi ENL, que le préfet présente ses observations lors de l’élaboration du PLH, avec lequel le PLU doit désormais être compatible. Notre analyse n’a pas changé sur ce point. Je rappelle que l’État est étroitement associé à l’élaboration des PLU. Son représentant peut donc, en amont, faire toutes les observations utiles pour s’assurer du respect des objectifs de mixité sociale. Il n’y a aucune raison de lui donner a posteriori le droit de modifier un PLU à l’élaboration duquel il a été associé. Nous continuons de considérer qu’il s’agirait d’une ingérence inacceptable de l’État qui, en amont, a toutes possibilités de faire valoir ses arguments. Pour toutes ces raisons, la commission a émis un avis défavorable sur cet amendement, comme elle l’avait fait, lors de la discussion du projet de loi portant engagement national pour le logement, sur un amendement analogue.
Charles REVET - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. Le nouveau dispositif de la révision simplifiée permet d’engager des opérations ponctuelles dans des conditions plus satisfaisantes et dans des délais plus rapides. La révision d’un PLU donne lieu à enquête publique, donc à la désignation d’un commissaire enquêteur. En théorie, ce dernier a deux mois pour remettre son rapport au préfet. Cependant, dans certains cas, ce sont des mois à rallonge... Or, la possibilité d’une révision simplifiée a été introduite précisément pour accélérer les procédures. Permettez-moi de rappeler ce qui s’est passé avec les permis de construire. Auparavant, il fallait cinq ou six mois, voire un an, pour obtenir un permis de construire. Pour réduire ces délais, on a institué un permis de construire tacite au bout de deux mois dès lors que la procédure avait été respectée. De la même façon, si le commissaire enquêteur n’a pas rendu son rapport dans les délais prévus, je souhaite donner au conseil municipal le droit de se prononcer au vu des registres d’enquête publique, sur lesquels figurent, le cas échéant, les observations des habitants de la commune.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Afin d'éviter la constitution de sociétés civiles immobilières dans le but manifeste d'échapper au droit de préemption urbain – problème que tous les maires ont rencontré un jour sur leur commune –, les communes ont actuellement la possibilité d'exercer leur droit de préemption, mais seulement sur la cession de la totalité des parts d'une SCI. Or, nous savons que certains sont suffisamment malins pour garder une seule part de la SCI, de façon à empêcher l’exercice du droit de préemption. Dans un récent rapport sur le droit de préemption urbain, le Conseil d'État a suggéré d'améliorer ce dispositif, l'estimant trop facile à neutraliser, précisément pour la raison que je viens de fournir. C’est pourquoi la commission propose, conformément d’ailleurs aux préconisations du rapport de M. Jean-Pierre Duport, d’étendre le droit de préemption à la cession de la « majorité » des parts d'une SCI. En outre, le dispositif de cet amendement exclut explicitement de ce droit de préemption les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré. Un problème avait en effet été soulevé sur ce point, et nous souhaitons que ces SCI-là soient protégées.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. L'État n'a jamais pris, en quinze ans, le décret qui devait fixer la liste des établissements publics soumis au droit de priorité, et une commune, en 2007, a engagé de ce fait une action en responsabilité de l'État devant les tribunaux pour non-publication du décret. Je rappelle que le décret en question concerne des terrains de la RATP et de l’AP-HP. Je précise également que vous n’êtes pour rien dans cette situation, madame le ministre : il y a quinze ans, vous n’étiez naturellement pas aux responsabilités ! (Sourires .) Cet amendement vise donc à compléter, par la force des choses au niveau législatif, la liste des établissements publics soumis au droit de priorité des communes. Ce droit est aujourd’hui très utilisé, puisque l'on estime que la majorité des ventes de terrains de l'État et de ses établissements publics pour réaliser des logements se font au bénéfice des communes. La commission propose donc d’ajouter par cet amendement la RATP et l'AP-HP à côté de la SNCF, de RFF et des VNF, qui disposent d'emprises importantes identifiées dans le programme national de mobilisation des terrains publics en faveur du logement. J’espère que nous fournirons ainsi aux communes un moyen supplémentaire de construire des logements.
Charles REVET - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. Il est apparu clairement au cours de nos débats, madame le ministre, que l’une des causes principales des problèmes auxquels nous sommes confrontés tient au manque de foncier constructible. (Mme le ministre approuve .) Bien entendu, le meilleur moyen de trouver de nouvelles surfaces à bâtir est de revoir les documents d’urbanisme. Mais, sur l’ensemble du territoire français, du fait de l’évolution de l’agriculture, on trouve, dans certains endroits, non seulement du foncier, mais aussi un bâti, et très souvent un bâti extrêmement intéressant. En vingt ans, l’agriculture a en effet perdu pratiquement les deux tiers de ses actifs. On voit partout ce que l’on appelle chez moi, en Normandie, des « clos-masures » – mais l’équivalent se trouve ailleurs –, qui ne sont plus utilisés pour l’agriculture et n’ont plus aucune vocation agricole. D’ailleurs, madame le ministre, au cours du « périple » que vous avez accompli dans toute la France, je crois savoir que vous avez été interpellée sur la question… Je ne pensais d’ailleurs pas rencontrer aussi précisément l’actualité ! À Avignon, des associations vous ont signalé qu’il serait intéressant de pouvoir réutiliser d’anciens bâtiments en les transformant en maisons d’habitation. Car on ferait alors coup double, voire triple : on trouverait du foncier, du bâti – qui plus est, du bâti intéressant –, et cela permettrait, au-delà du logement fourni à des familles, de réhabiliter un bâti construit au fil du temps et qui participe de la richesse de notre territoire national. Telles sont les raisons pour lesquelles le présent amendement tend à autoriser la transformation des bâtiments agricoles inutilisés par l’agriculture pour en faire des habitations.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Le présent amendement soulève un problème réel, celui de la rénovation des anciens bâtiments agricoles, à laquelle la commission des affaires économiques est particulièrement attachée. Il s’agit non seulement de pouvoir exploiter ces bâtiments pour l’habitat, mais aussi de protéger ainsi le patrimoine rural. En effet, très souvent, les personnes qui se portent acquéreurs de ce genre de bâtiments sont des amoureux des vieilles pierres et de la campagne. La réponse apportée par le dispositif apparaît opportune, puisqu’il est bien encadré par la limitation au périmètre de l’ancienne exploitation agricole et par le respect des traditions architecturales, ce qui est très important. Cette mesure devrait donc faciliter la préservation du patrimoine rural. La commission a donc émis un avis favorable, à condition toutefois, monsieur Revet, que vous vous engagiez à retirer l’amendement n° 466 rectifié bis , qui concerne plus spécialement les cours-masures, et nous semble dès lors offrir moins de possibilités que le présent amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il existe à l’heure actuelle très peu de sociétés publiques locales d’aménagement : à la fin du mois de juillet 2008, on n’en comptait que deux ! La loi ENL avait pourtant prévu cette possibilité, M. Lagauche l’a rappelé, pour que les collectivités territoriales puissent effectuer des opérations d’aménagement « in house ». Ce nouvel outil impose que les collectivités ou groupements actionnaires exercent sur la société un contrôle équivalent à celui qu’ils exercent sur leurs propres services et que la SPLA réalise l’essentiel de ses activités avec eux. En outre, la totalité du capital doit être détenue par au moins sept collectivités territoriales ou groupements. Cette dernière condition est très contraignante, sans d’ailleurs que l’on voie très bien pour quelle raison, hormis le respect du droit commun des sociétés anonymes. La commission souhaiterait donc obtenir des réponses du Gouvernement sur ce point et entendre son avis. La proposition présentée par M. Lagauche de ramener le nombre minimal d’actionnaires à deux nous paraît intéressante, car la souplesse qui serait ainsi introduite dans le dispositif permettrait de multiplier les SPLA à travers le territoire.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Sur le principe, l’association des EPCI compétents en matière de SCOT paraît tout à fait justifiée, et même souhaitable. Toutefois, l’article L. 302-2 du code de la construction et de l’habitation la permet déjà, puisqu’il y est précisé que l’EPCI compétent en matière de PLH associe à l’élaboration du programme l’État « ainsi que toute autre personne morale qu’il juge utile ». Pourquoi, en conséquence, mentionner davantage les EPCI compétents en matière de SCOT que d’autres personnes morales ? L’amendement n o 546 étant totalement satisfait, la commission en demande le retrait. Pour ce qui est de l’amendement n o 545, mes chers collègues, vous savez que le plan départemental de l’habitat est élaboré conjointement par l’État, le département et tous les EPCI ayant adopté un PLH. Je ne crois pas qu’il existe de plan départemental qui dépasse l’échelle du département : peuvent donc y être associés tous les EPCI ayant un PLH. Cette dernière condition – l’existence d’un PLH – me paraît importante, car, rappelez-vous, mes chers collègues, nous avions souhaité dans la loi ENL que tous les bassins d’habitat élaborent un PLH et que le PDH soit totalement complémentaire des PLH des EPCI du département. Nous avons donc couvert l’ensemble du territoire du département, si bien que tous les documents de programmation en matière d’habitat seront totalement cohérents et même complémentaires. C’est pourquoi, mon cher collègue, je vous demande de retirer l’amendement n o 545.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement vise à résoudre le problème important que crée la superposition d'un établissement public foncier local et d'un établissement public foncier d'État. Actuellement, chacun de ces établissements peut percevoir une taxe spéciale d'équipement, dans la limite de 20 euros par habitant. Or le droit est totalement silencieux sur la question de savoir si, en cas de superposition, cette taxe peut aller jusqu'à 40 euros, c’est-à-dire 20 euros pour chaque établissement. Il va de soi qu’à nos yeux un tel montant par habitant n’est pas acceptable. L’amendement a donc pour objet de lever cette difficulté. Nous avons longuement étudié la question, et M. Jean-Pierre Duport, je dois le dire, nous a beaucoup aidés. N’ayant pas voulu opter en faveur de l’un ou de l’autre établissement, nous avons finalement prévu que, en cas de superposition, le plafond serait fixé à 10 euros pour chaque établissement. Néanmoins, si les établissements arrivent à se mettre d'accord pour se partager la taxe spéciale d'équipement dans d’autres proportions, ils peuvent le faire par convention, dans la limite d'un plafond global de 20 euros par habitant. C’est la solution qui nous a paru la plus intelligente.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, j’attire votre attention sur ce problème, car il concerne l’ensemble des élus locaux, l’ensemble des maires. Nous avions introduit dans la loi portant engagement national pour le logement une taxe sur la cession des terrains rendus constructibles qui s’appliquait aux communes, mais qui était prise sur délibération du conseil municipal. Notre collègue Charles Revet nous propose qu’elle s’applique automatiquement, sauf délibération contraire du conseil municipal. Depuis 2006, près de 3 800 communes – 3 800 ! – ont institué la taxe de cession sur les terrains rendus constructibles, ce qui atteste que celle-ci répond à une nécessité certaine, notamment pour les petites communes, et que ces dernières ont su se saisir de cette disposition. Il est vrai également que ces communes peuvent hésiter, pour des raisons faciles à comprendre, à instituer elles-mêmes cette taxe. Il serait peut-être plus facile pour certaines dont les élus n’ont pas le courage d’assumer certaines décisions, que le législateur le fasse à leur place, car, bien sûr, elles « oublieraient » de délibérer pour empêcher l’application de cette taxe… Toutefois, une telle mesure apparaît quelque peu radicale, et la commission, qui préfère que le législateur ne se substitue pas aux conseils municipaux, souhaiterait connaître l’avis du Gouvernement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement vise à modifier le régime de la taxe sur la cession des terrains rendus constructibles par un PLU en changeant l’assiette, qui ne serait plus le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée. Cette taxe avait été instituée dans la loi portant engagement national pour le logement et avait par la suite été modifiée sur l’initiative de notre collègue Alain Lambert notamment, afin que les EPCI compétents en matière d’urbanisme puissent la percevoir. Depuis son institution en juillet 2006, elle a rencontré un vif succès auprès des élus locaux puisque, au 10 juillet 2008, 3 735 communes de tailles très diverses, notamment de très grandes communes, l’avaient instaurée. Le problème est que cette taxe est aujourd'hui assise sur le prix de vente, ce qui est extrêmement peu satisfaisant et, en réalité, difficilement justifiable. Dans ce système, plus la plus-value est élevée, moins elle est taxée. En effet, celui qui achète un terrain cher le revendra forcément cher et sera fortement taxé, alors qu’il aura réalisé un bénéfice relativement faible. Si, en revanche, il achète un terrain très bon marché, il le revendra moins cher que dans l’hypothèse précédente et il sera moins taxé, alors qu’il aura réalisé un bénéfice important. Par conséquent, cette taxe est manifestement très injuste. L’assiette la plus juste est celle qui a été adoptée par un certain nombre de nos voisins européens – aucun État européen n’a adopté le prix de vente, il n’y a que la France pour faire de telles choses – c'est-à-dire la plus-value réalisée. Cette dernière correspond le mieux à l’idée que la commune est en droit de récupérer une petite partie de l’enrichissement qu’elle a contribué à créer. En effet, quand un terrain non constructible devient constructible, le propriétaire n’y est pour rien. Quelquefois, la commune a investi des sommes importantes avant de décider la constructibilité. Mais, en tout cas en France, c’est jusqu’à maintenant le propriétaire qui récupérait le jackpot ! Voilà pourquoi la commission vous propose de retenir désormais pour l’assiette de cette taxe la plus-value effectivement réalisée par celui qui cède un terrain devenu constructible.