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Bernard SEILLIER (rapporteur.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Bernard SEILLIER
Fonction: rapporteur.

M. Bernard Seillier, rapporteur. Cet amendement vise à corriger une lacune rédactionnelle des articles L. 353-15-1 et L. 442-6-1 du code de la construction et de l'habitation permettant aux bailleurs sociaux de contourner le dispositif de prévention des expulsions du parc social mis en place par le législateur. Afin d'éviter le détournement de la procédure préventive instaurée pour le secteur de l'habitat social, cet amendement précise que les dispositions des articles que je viens d'évoquer du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et qu'elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative. C'est le Médiateur de la République qui a souhaité cette disposition, dont la technicité dépasse - je l'avoue - mes compétences personnelles. N'étant pas en mesure de la discuter, j'ai proposé à la commission de déposer un amendement en ce sens.
Dominique BRAYE (rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques. Le 20 décembre 2006, l'État a signé une convention avec l'Union de l'économie sociale du logement et la Caisse des dépôts et consignations afin de développer les opérations d'accession sociale à la propriété. Cette convention, qui a créé le Pass-Foncier, donne aux comités interprofessionnels du logement ou aux chambres de commerce et d'industrie la possibilité de réaliser des opérations de portage foncier, au moyen d'un bail à construction, pour faciliter la réalisation de programmes de logements en accession sociale à la propriété au bénéfice des primo-accédants. Il convient de souligner que, compte tenu du prix du foncier, de plus en plus d'élus ont recours à cette possibilité. À l'appui de ce dispositif conventionnel, votre commission saisie pour avis vous présente un amendement garantissant que, dans le cas où le bénéficiaire du Pass-Foncier revendrait son logement, le dispositif continuera à bénéficier à des personnes qui y sont éligibles. En conséquence, il est proposé que, en cas de cession du logement, le bail à construction ne puisse être transféré au nouvel acheteur que si ce dernier répond aux mêmes critères que l'accédant initial. Cette condition est normale, puisqu'il y a apport d'argent public. À défaut, si son revenu était supérieur au plafond, l'acheteur devrait soit s'acquitter d'un loyer, soit lever l'option de la promesse de vente afférente au terrain en achetant ce dernier. Tel est l'objet de cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis. L'article 74 de la loi portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, a modifié les dispositions relatives à la protection des occupants de logements-foyers. Dans le cadre de cette réforme, la mise en place de conseils de concertation dans ces établissements a été rendue obligatoire. Ces conseils, composés de représentants du gestionnaire, du propriétaire et des personnes logées, sont notamment consultés sur l'élaboration et la révision du règlement intérieur et sur tous les projets et organisations susceptibles d'avoir une incidence sur les conditions de logement et de vie des occupants. La loi ENL a rendu obligatoire la création de ces conseils « dans l'année qui suit la publication de la loi », c'est-à-dire au plus tard le 16 juillet 2007. Dans la mesure où un décret en Conseil d'État - qui n'a pas encore été pris, madame la ministre - doit fixer les conditions de création de ces conseils, notamment celles qui sont relatives à l'élection des représentants des personnes logées dans ces établissements, les gestionnaires de logements-foyers font valoir que les délais prévus par la loi ENL ne permettront pas d'organiser ces élections dans de bonnes conditions. En effet, nous ne savons pas quand le décret sera publié alors qu'il ne nous reste plus que six mois. Par conséquent, afin de lever cette difficulté et de permettre à ces dispositions de pouvoir s'appliquer dans les meilleures conditions, votre commission pour avis vous propose de repousser au 31 décembre 2007 la date limite de création des conseils de concertation.
Bernard SEILLIER (rapporteur.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Bernard SEILLIER
Fonction: rapporteur.

M. Bernard Seillier, rapporteur. Dans la situation actuelle, les logements éligibles au dispositif fiscal dit « Borloo ancien » ne peuvent être loués qu'à des personnes physiques à titre d'habitation principale ; la location à des personnes morales est à ce jour exclue. Cet amendement autorise des associations ou des bailleurs sociaux à louer des logements pour les mettre à disposition de personnes physiques qui rencontrent des difficultés particulières à se loger ou pour les donner en sous-location dans les conditions de plafonds de loyer et de ressources de l'occupant définies par la convention signée par le propriétaire. L'occupant du logement, même non titulaire d'un bail, devra l'occuper à titre d'habitation principale et respecter les conditions de ressources prévues dans l'engagement du propriétaire. Ce système vise à favoriser une meilleure mobilisation du parc privé existant, la location par une personne morale représentant une garantie supplémentaire pour le propriétaire. Il permet, de plus, d'offrir des loyers accessibles aux familles modestes, développant ainsi une offre de logements privés à vocation sociale.
Bariza KHIARI - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. Comme notre collègue Thierry Repentin a déjà eu l'occasion de le développer dans cet hémicycle, notre conception du logement social repose sur la définition qui en a été donnée au lendemain de la guerre, à savoir le logement pour tous et non pas seulement le logement des plus défavorisés. De la même manière, notre conception du parc privé veut que celui-ci puisse accueillir des ménages aux revenus variés, notamment des personnes disposant de très faibles ressources, avec éventuellement les conditions d'accompagnement s'avérant nécessaires. C'est précisément selon ces principes que des associations louent des logements dans le parc privé afin de les sous-louer à des personnes défavorisées ou de les y héberger. Les propriétaires privés qui louent des logements dans ces conditions bénéficient de la sécurisation et des garanties offertes par les associations. Toutefois, ils ne peuvent bénéficier du dispositif fiscal dit « Borloo ancien », qui, contrairement au « Besson ancien », ne prévoit que la location directe à une personne physique. Il s'agit, selon toute vraisemblance, d'un oubli, que je vous propose de corriger. Mais il me semble que cela va être fait...
Dominique BRAYE (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis. Je m'exprimerai donc au nom des trois commissions, puisque chacune est signataire de l'un de ces amendements identiques ; c'est même la troisième fois que la commission des affaires économiques le défend ! Il me paraissait tout à fait indispensable de saisir l'occasion que nous fournit ce projet de loi de prolonger l'abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties, la TFPB, dont bénéficient les logements locatifs sociaux situés en zone urbaine sensible. En effet, l'avantage fiscal en question représente actuellement une part déterminante de l'équilibre financier des opérations locatives sociales réalisées dans les quartiers en difficulté. Il ne serait pas sain que les organismes d'HLM, qui, tout le monde en convient, y gèrent des patrimoines particulièrement difficiles, soient contraints de conclure des conventions globales de patrimoine dans la précipitation, simplement pour pouvoir continuer de bénéficier de cet avantage. Nous souhaitons qu'ils puissent le faire dans la sérénité, car c'est un travail de longue haleine.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. L'article 1388 bis du code général des impôts prévoit l'application, jusqu'en 2006, de cet abattement de 30 % sur la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements à usage locatif situés en zone urbaine sensible et appartenant aux organismes d'HLM ou à des sociétés d'économie mixte ayant passé convention avec l'État. L'article 92 de la loi de programmation pour la cohésion sociale a modifié cet article 1388 bis : le dispositif institué en 2001 a été prorogé jusqu'en 2007 et l'abattement de 30 % étendu aux logements faisant l'objet d'une convention globale de patrimoine, définie à l'article L. 445-1 du code de la construction et de l'habitation, passée entre le propriétaire et l'État. Cette mesure s'applique aux impositions établies au titre des années 2006 à 2009 et à compter de 1 er janvier de l'année suivant celle de la signature de la convention. Comme cela a déjà été indiqué, l'objet de l'amendement n° 144 rectifié est de rendre le dispositif applicable aux logements situés en ZUS pendant toute la durée du programme national de rénovation urbaine, lequel, vous le savez, mes chers collègues, a été prolongé jusqu'en 2013 par l'article 63 de la loi portant engagement national pour le logement. L'amendement prévoit donc la prorogation jusqu'en 2009 du dispositif institué en 2001 pour les logements situés en ZUS, afin de laisser deux années supplémentaires pour la négociation des conventions globales de patrimoine. Un tel délai paraît indispensable, dans la mesure où il sera très difficile de conclure des conventions globales de patrimoine avant la fin de 2007. En effet, d'après les informations que vous nous avez données, madame la ministre, le décret d'application ne devrait être publié qu'au cours du premier trimestre de 2007. Si nous voulons que le dispositif soit applicable, il faut ajouter ces deux années. Nous proposons également, et j'en termine, la prorogation du dispositif d'abattement de TFPB pour les logements faisant l'objet d'une convention globale de patrimoine pour toute la durée du programme national de rénovation urbaine. Nous aurons ainsi un dispositif d'une grande cohérence. Vous le savez, mes chers collègues, cet amendement est très attendu par l'ensemble du mouvement du logement social. C'est pourquoi j'espère vivement qu'il sera adopté.
Alain VASSELLE - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Je laisserai le soin à M. Dallier de revenir sur ce sujet, mais la question qu'il a posée me semble revêtir une grande pertinence et mérite, en effet, une réponse un peu plus précise. La DGF sera-t-elle réellement abondée ? Je ne suis pas persuadé qu'il en était ainsi dans le cadre de l'ancien dispositif. J'appelle l'attention du Gouvernement sur deux points. Premièrement, je voudrais être sûr que l'extension de ce dispositif, qui ne profite qu'aux zones urbaines sensibles, ne s'appliquera qu'aux constructions existantes ; les conventions globales de patrimoine y veilleront peut-être. Il ne faudrait pas, en effet, que cette incitation fiscale constitue un appel d'air permettant la construction de nouveaux logements sociaux dans des zones qui en sont déjà suffisamment dotées. Deuxièmement, je préside un office d'HLM. Nous intervenons dans la rénovation des parties communes des bâtiments ; or je constate, madame le ministre, que l'on gaspille de l'argent public, parce que ce que nous avons fait une année est à refaire quelques mois après. En effet, l'accompagnement social des familles qui logent dans ces immeubles est insuffisant, la sécurité n'est pas assurée aux alentours et les bâtiments sont en permanence détériorés. Pour ma part, je veux bien que l'on dépense de l'argent public, mais encore faudrait-il s'assurer que ce soit à bon escient et qu'il ne soit pas gaspillé. Il ne faut pas négliger le problème de l'accompagnement social. J'aimerais donc que l'on tire des enseignements des dépenses qui ont été engagées depuis déjà deux années au travers de cette compensation financière au profit des collectivités et je souhaite en connaître les résultats.
Dominique BRAYE (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis. Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, le présent amendement vise à clarifier les rapports locatifs entre propriétaires et locataires. Certains logements locatifs privés ne répondent pas aux caractéristiques de la décence. La loi portant engagement national pour le logement a rendu les commissions départementales de conciliation compétentes pour ce type de litiges afin de faciliter la médiation et d'éviter, dans la mesure du possible, que l'action judiciaire ne soit le seul recours en cas d'absence de réponse du propriétaire. Le présent amendement a pour objet de lever une ambiguïté résultant de cette disposition. Il s'agit d'éviter toute incertitude portant sur le caractère obligatoire ou non d'une saisine préalable de la commission départementale de conciliation avant toute action judiciaire, en la rendant clairement facultative. Si la commission de conciliation est saisie, la délivrance de son avis, à la suite de la constatation d'un désaccord entre le locataire et le propriétaire, ne sera pas un préalable à la saisine du juge, et ce de façon à éviter des manoeuvres dilatoires. Enfin, cet amendement tend à autoriser le juge à transférer au préfet son jugement constatant que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent. Le préfet aura ainsi la possibilité d'assurer un suivi opérationnel des situations de logement non décent constatées par la justice.
Bariza KHIARI - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. Aux termes de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut exiger du candidat à la location les documents suivants : photographie d'identité, carte d'assuré social, copie de relevés de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Or, en pratique, non seulement les dispositions de cet article sont régulièrement bafouées, mais les bailleurs n'hésitent pas à solliciter une multitude de documents des candidats à la location. En outre, ces demandes sont parfois de nature à violer la vie privée de ces derniers : copies de la carte d'identité, du permis de conduire, du passeport, du livret de famille, de la carte grise, attestation d'emploi pour une personne titulaire d'un CDI, dernier bulletin de salaire, avis d'imposition, acte de titularisation pour les fonctionnaires, informations sur les charges d'emprunt, et la liste n'est pas exhaustive. Pis encore, certains bailleurs n'hésitent pas à réclamer des documents dont la production est pourtant interdite par la loi. Mais cette dernière ne prévoyant aucune sanction en cas de demande prohibée d'un document, les bailleurs bénéficient, sur ce point, d'une impunité de fait. Par ailleurs, il n'est pas rare que le futur locataire se voie contraint de verser sur un compte bloqué une certaine somme d'argent correspondant à six mois, voire à un an, de loyers en réservation du logement ou garantie du loyer. Si le propriétaire doit être à même de choisir librement la personne avec laquelle il souhaite signer un contrat, il convient néanmoins de mettre fin à ces abus. Nous vous proposons donc que l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 soit modifié afin qu'il comprenne non plus une liste de documents dont il est interdit d'exiger la production, mais, au contraire, la liste des seuls documents que le bailleur peut demander. Nous vous proposons également que ce même article interdise explicitement tout versement de sommes d'argent en dehors de celles qui sont prévues par la loi. Enfin, il nous paraît indispensable qu'une sanction spécifique soit prévue lorsqu'un bailleur exige un document dont la production est interdite par la loi. Madame la ministre, un amendement identique avait, je le rappelle, été déposé lors de la discussion du projet de loi portant engagement national pour le logement, avant d'être retiré à la suite de l'engagement de M. Borloo à avancer sur cette question. Depuis, la garantie des risques locatifs a effectivement vu le jour, mais elle reste fondée sur le volontariat des bailleurs et repose sur une logique de prévention du risque d'impayé et non pas sur la protection des locataires contre les demandes discriminantes susceptibles de violer leur vie privée.
Catherine VAUTRIN (ministre déléguée.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Catherine VAUTRIN
Fonction: ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Fidèle à l'engagement qu'il avait pris devant vous, Jean-Louis Borloo a saisi, le 11 septembre 2006, la présidente de la Commission nationale de concertation de cette question. Dans sa réponse en date du 21 décembre, la présidente de la Commission nationale de concertation indique que l'examen qui a été fait par la Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité, la HALDE, et les débats qui ont eu lieu ont permis de rapprocher les points de vue des collèges, jusqu'à présent opposés sur ce sujet. Le collège des locataires, favorable dans un premier temps à l'établissement d'une liste limitative telle que l'avait élaborée la HALDE, a finalement rejoint l'opinion du conseil des bailleurs, qui estimait que ce n'était pas souhaitable, et ce pour deux raisons. Tout d'abord, il y a des différences importantes entre les exigences du secteur social et celles qui sont les plus communément pratiquées par les bailleurs privés ou par leurs représentants. Les documents demandés semblent donner un certain pouvoir d'inquisition sur la vie privée des candidats, mais ils peuvent aussi permettre à une personne qui ne réunirait pas les conditions requises d'avoir malgré tout accès à un logement. Ensuite, les débats ont mis en évidence le fait qu'une liste limitative deviendrait rapidement une liste standard correspondant à un minimum obligatoire qu'il convient de demander systématiquement à chaque candidat locataire. Aussi, avoir pris connaissance des conclusions de la Commission nationale de concertation et des pièces qui lui ont été communiquées, le Gouvernement a émis un avis défavorable sur cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis. Cette question avait fait l'objet d'un long débat lors de la discussion du projet de loi portant engagement national pour le logement. Il avait alors été convenu que l'interdiction des coupures d'eau, que nous proposent à nouveau les auteurs de l'amendement n o 154 rectifié, n'était pas la bonne solution, car elle risquait de créer un effet d'appel. Or, ce n'est pas aux distributeurs d'eau de supporter les conséquences d'une telle disposition. Les personnes qui sont de bonne foi et qui ne peuvent pas payer leur facture d'eau peuvent d'ores et déjà bénéficier de certains dispositifs ; je pense notamment, à cet égard, aux centres communaux d'action sociale. Je n'insisterai pas sur ce point, car vous connaissez aussi bien que moi les aides auxquelles peuvent prétendre les personnes démunies ne pouvant pas s'acquitter de leur facture d'eau. En tout état de cause, je le répète, les distributeurs d'eau n'ont pas à supporter les conséquences d'une telle disposition. Cette dernière créerait des appels d'air considérables pour toutes les personnes qui affirment être de bonne foi mais qui ne le sont pas. Au Royaume-Uni, une disposition comparable a entraîné une multiplication par cinq, si ma mémoire est bonne, du nombre des factures d'eau impayées. Je vous mets donc en garde, mes chers collègues. S'il convient en effet de prévoir des dispositifs afin que les personnes démunies et de bonne foi ne fassent pas l'objet de coupures d'eau et que leurs factures soient réglées, il ne faut pas pour autant entrer dans un système qui provoquerait des détournements que nous connaissons tous.
Pierre JARLIER (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Pierre JARLIER
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement a pour objet de réparer une erreur matérielle figurant dans la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, concernant les règles applicables aux lotissements et aux divisions de terrains. Initialement, aucune promesse de vente ou de location ne pouvait être consentie avant l'arrêté d'autorisation de lotir. L'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, ratifiée par la loi du 13 juillet 2006, prévoit qu'aucune promesse de vente ou de location d'un terrain compris dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager ou - et c'est ce dernier point qui pose problème - avant l'expiration du délai de réponse à la déclaration préalable. La mention de cette dernière condition a aggravé la situation antérieure, puisqu'elle a pour effet de prohiber non seulement la promesse de vente de lots soumis à autorisation, mais également toute promesse relative à un lot provenant d'une première division. Cet amendement vise donc à réparer une erreur matérielle, en supprimant cette disposition à l'article L. 442-4 du code de l'urbanisme, afin d'éviter que les divisions de terrain ne puissent pas bénéficier d'une promesse de vente sous condition suspensive avant la date limite du délai de réponse.
Catherine PROCACCIA - Sénat - 2007-02-01
Date: 2007-02-01
Orateur: Catherine PROCACCIA

Mme Catherine Procaccia. Au cours de la discussion générale, j'avais évoqué cet amendement, dont l'objet est de protéger les locataires et les propriétaires occupants de leur habitation contre les squatteurs qui s'installent chez eux à l'occasion d'un départ en vacances, d'un séjour à l'hôpital ou d'un déplacement professionnel. Comme vous l'avez peut-être lu dans la presse, des associations se sont inquiétées des dispositions prévues dans cet amendement, dont la rédaction a été rectifiée, afin de rendre son objet plus clair, en introduisant notamment la notion de « logement habité ». Pour répondre à la demande de la commission des affaires sociales, ces termes ont ensuite été remplacés par ceux de « logement habité par des personnes physiques ». Sont donc exclus de cette proposition les squats des logements et des bureaux vides. Je tiens à le préciser, les dix-sept signataires de cet amendement n'approuvent pas pour autant une politique qui viserait à squatter tous les immeubles ! Il s'agit non pas de réformer tout le système, mais de protéger les personnes qui ne peuvent plus rentrer chez elles parce qu'elles sont confrontées à la procédure actuelle, qui impose un délai de quarante-huit heures pour constater l'effraction. Telles sont donc les raisons pour lesquelles j'ai rectifié cet amendement dans le sens souhaité par les associations. Je n'ai cependant pas adopté la rédaction précise que ces dernières demandaient et qui a d'ailleurs été reprise dans les sous-amendements. J'estime en effet ne pas être en mesure de choisir les termes les mieux appropriés. Je laisse donc le soin aux juristes de retenir ensuite la rédaction adéquate, si cet amendement n° 84 rectifié ter était adopté. Quoi qu'il en soit, je salue l'attitude adoptée par certaines associations, qui m'ont écrit pour me faire part de leurs inquiétudes, alors que d'autres se sont insurgées contre cet amendement sans chercher à savoir quel était son objet.