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Gérard LE CAM - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Gérard LE CAM

M. Gérard Le Cam. L'amendement n° 223 rectifié vise à réduire les disparités entre les communes de la région d'Île-de-France en matière de logement social. Cette région illustre malheureusement bien les inégalités insupportables existant à l'échelle nationale dans l'offre locative de logements sociaux. En effet, de très nombreuses communes d'Île-de-France dérogent actuellement à l'obligation des 20 % de logements sociaux. Cet amendement vise donc à majorer le prélèvement destiné au fonds de solidarité des communes de la région d'Île-de-France pour les communes dont le pourcentage de logements locatifs sociaux est inférieur à 15 %. L'application de cette majoration aux communes non respectueuses des principes de mixité sociale et de solidarité augmentera les pénalités financières. Cette mesure permettra donc d'éviter la dérive que l'on retrouve dans les droits à polluer. De la même façon que des entreprises ont le droit de polluer, moyennant finances, des communes, moyennant également finances, ont le droit de fermer leur porte à ceux d'entre nous qui connaissent le plus de difficultés. En augmentant les pénalités à l'encontre des communes fautives, nous rendrons l'application de la règle bien plus attractive que sa dérogation. Par ailleurs, pour les communes qui continueraient malgré tout à préférer le paiement de pénalités à une politique solidaire et courageuse, l'augmentation de leurs contributions permettrait d'alimenter ce fonds de solidarité.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Selon l'article 55 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le nombre de logements sociaux dans chaque commune doit représenter au moins 20 % des résidences principales. Ce texte a donc institué des pénalités financières pour les communes ne respectant pas cette obligation. L'objectif de cet article était en effet de promouvoir la réalisation rapide de logements sociaux dans les communes où ils étaient déficitaires. Selon l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, « le plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes consistant (...) à réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; ». L'application facultative de ces dispositions aux emplacements réservés et les pénalités financières instituées par la loi SRU ont montré que le dispositif actuel était insuffisant pour contraindre les communes récalcitrantes à mettre en oeuvre un plan permettant d'atteindre l'objectif de 20 % de logements sociaux. Le dispositif n'a en effet qu'un caractère incitatif et non contraignant. Pour atteindre l'objectif de 20 % de logements sociaux, les collectivités locales doivent éviter autant que possible d'autoriser des dépassements du coefficient d'occupation des sols pour d'éventuelles opérations, ainsi que cela est envisagé au paragraphe VII de l'article 2 du présent projet de loi, mais elles doivent déterminer précisément des emplacements réservés pour le logement social suffisamment nombreux afin de rattraper le retard constaté. Par ailleurs, cette disposition permettra de ne pas déstructurer le paysage et la forme urbaine. Elle s'inscrit ainsi dans une logique tant quantitative que qualitative.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Ainsi que M. Fouché s'en souvient peut-être, le sujet sur lequel porte son amendement avait fait l'objet d'un débat très intéressant à l'occasion de l'examen du projet de loi Urbanisme et habitat, dont j'avais été le rapporteur. En l'occurrence, il est effectivement indispensable que les conseils généraux soient associés à l'élaboration des SCOT. Tout le monde peut s'accorder sur ce point. Toutefois, cette exigence est d'ores et déjà bien prise en compte, puisque le département est informé de toute décision d'élaborer ou de réviser un SCOT. Dès lors, si les communes décidaient de ne pas faire cas de l'avis du département ou de l'ignorer, celui-ci pourrait exiger, sous peine de nullité du schéma, l'organisation de réunions de travail. En outre, l'avis du conseil général est toujours joint à l'enquête publique. Ce dernier peut également, grâce à la procédure des projets d'intérêt général, faire prendre en compte ses propres projets. À l'inverse, un SCOT ne peut en aucun cas imposer au conseil général la réalisation de tel ou tel équipement. Les SCOT n'ont en effet de conséquences juridiques que sur les décisions des communes ou de leurs groupements. En conclusion, comme vous le voyez, mon cher collègue, les départements ne sont nullement exclus de l'élaboration des SCOT. En revanche, les communes et les EPCI ont, rappelons-le, une compétence exclusive en matière d'urbanisme. Pour en avoir discuté avec nombre d'élus des communes et des EPCI, j'ai pu constater leur volonté forte de conserver cette compétence exclusive. Il apparaît donc préférable de les laisser seuls compétents pour élaborer le SCOT. C'est pourquoi je vous invite, mon cher collègue, à retirer votre amendement, afin que je ne sois pas amené à émettre un avis défavorable.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Cet amendement vise à promouvoir les constructions respectant des normes environnementales exigeantes. Cet enjeu fondamental est en effet dramatiquement absent du présent projet de loi, et je ne crois pas l'avoir vu dans les différents amendements proposés. Or, les constructions de haute qualité environnementale, ou constructions HQE, permettent des économies d'énergie très importantes. Au lieu de chercher à produire des mégawatts à tout prix et par tous les moyens, les logements HQE créent en effet des négawatts, c'est-à-dire des watts en moins. Je rappelle que 40 % de l'énergie consommée en France l'est dans les résidences et dans le secteur tertiaire. Les économies d'énergie sont une condition sine qua non pour atteindre les objectifs définis par le protocole de Kyoto et pour diviser par quatre nos émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2050, ce qui constitue l'engagement national de notre pays contre le réchauffement climatique. Certes, le sujet du jour est le logement social. Toutefois, les constructions HQE permettent non seulement de réaliser des économies d'énergie et de protéger la planète, mais elles sont également positives pour le porte-monnaie des ménages, en permettant des économies pour les locataires à moyen et à long terme.
Jean-Marie VANLERENBERGHE - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean-Marie VANLERENBERGHE

M. Jean-Marie Vanlerenberghe. Ces deux amendements ont le même objet. Lors de la création des programmes locaux de l'habitat, les PLH, les syndicats mixtes étaient compétents pour assurer leur élaboration et leur suivi. Par conséquent, certains d'entre eux se sont vus déléguer par les collectivités les composant la compétence statutaire relative à ces missions. Or, depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, un PLH ne peut être établi que par un établissement intercommunal, puisque la nouvelle rédaction de l'article L. 302-1 du code la construction et de l'habitation dispose que le PLH « est établi par un EPCI pour l'ensemble de ses communes membres ». Cette nouvelle rédaction a provoqué de réelles difficultés sur le terrain et certains syndicats se sont vu refuser l'attribution des subventions pour les études de PLH. Or vous avez évoqué très récemment, monsieur le ministre, la possibilité pour les syndicats mixtes de conserver leur rôle de coordination et d'études en matière de logement. Par ailleurs, les syndicats ont montré qu'ils avaient les structures et les moyens techniques adaptés pour assurer cette compétence et répondre à la multiplication des procédures administratives liées à la mise en oeuvre du PLH. Il s'agit donc, par ces amendements, de permettre aux syndicats mixtes composés d'EPCI et de communes d'élaborer et d'assurer le suivi des PLH. Cette modification permettra également aux EPCI délégataires des aides à la pierre - et c'est l'objet de l'amendement n° 295 rectifié - d'accorder ces aides aux communes non membres, mais qui appartiennent aux syndicats mixtes et qui ont signé le PLH. L'adoption de ces deux amendements permettrait ainsi de pallier les difficultés rencontrées sur le terrain et de renforcer la notion de bassin d'habitat, articulant espace urbain et espace rural, notion qui correspond très fréquemment aux périmètres des syndicats mixtes. Enfin, je terminerai en vous demandant de bien vouloir accepter une modification de l'amendement n° 295 rectifié, afin de corriger une erreur matérielle. À la place de la rédaction actuelle, il faut lire : « Après l'article 2, insérer un article additionnel ainsi rédigé : "Après le huitième alinéa de l'article 301-5-1 du code la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : " », le reste étant sans changement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Je remercie M. Vanlerenberghe d'avoir présenté l'amendement n° 301 rectifié, dont je comprends tout à fait la logique. En effet, le PLH dont je suis responsable a été réalisé par un syndicat mixte. Mais c'était en toute légalité, puisque c'était avant l'adoption de la loi relative aux libertés et responsabilités locales. Réserver aux seuls EPCI la possibilité de mettre en place un PLH signifierait que leurs périmètres sont toujours pertinents et correspondent toujours à un bassin d'habitat, puisqu'un PLH doit être élaboré sur un tel bassin. Or nous savons tous que ce n'est pas le cas ! À ce titre, l'amendement n° 301 rectifié me semble donc pertinent et j'y suis favorable. En revanche, il ne faut pas confondre les problèmes liés à l'élaboration d'un PLH, qui supposent une politique d'habitat sur un bassin d'habitat donné - ce bassin pouvant être celui d'un syndicat mixte et non celui d'un EPCI -, et le problème posé par les délégations des aides à la pierre. Dans ce dernier cas, en effet, une gouvernance forte est nécessaire. Or une telle gouvernance, pour être efficace, ne peut émaner que d'un EPCI dûment constitué, et non d'un syndicat mixte. Je suis donc amené à émettre un avis différent sur l'amendement n° 295 rectifié bis .
Gérard LE CAM - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Gérard LE CAM

M. Gérard Le Cam. Monsieur le président, monsieur le ministre délégué, mes chers collègues, l'article 4 du présent projet de loi comporte des dispositions pour le moins discutables. Il n'est d'ailleurs pas étonnant que certains membres de la Haute Assemblée aient préféré proposer directement la suppression de cet article, étant entendu que c'est la mise en oeuvre de la politique de valorisation du patrimoine immobilier et foncier de l'État qui est ici en jeu. Comme nous l'avons indiqué, dans le droit-fil de l'ordonnance du 19 août 2004 sur le reclassement dans le domaine privé des bureaux et immeubles appartenant au domaine public de l'État, et conformément aux termes du décret du 4 novembre de la même année, l'objectif est de mettre l'État en situation de procéder au plus vite à la cession d'une part importante de son patrimoine. Le processus qui nous est décrit est fort simple. Les biens concernés sont proposés, à la valeur vénale, aux collectivités territoriales, en vue de leur permettre de dégager les moyens fonciers de mettre en oeuvre les orientations de leurs plans locaux d'urbanisme. Cette démarche s'inscrit d'ores et déjà dans le paysage d'un certain nombre de nos villes, comme la ville de Reims, qui réalise plusieurs opérations d'aménagement à partir de friches industrielles et de friches militaires. En effet, l'essentiel du patrimoine concerné par ces opérations est composé de terrains et d'installations militaires désaffectés, en particulier à la suite de la suppression du service national et du changement de format de nos armées, conséquence de leur professionnalisation. En tout état de cause, l'État devient donc une sorte de marchand de biens cédant au meilleur prix possible ses éléments de propriété. On constatera d'ailleurs que l'éventuelle réponse négative des collectivités territoriales concernées n'interrompra pas la procédure d'aliénation du bien, ce qui signifie en fait que la priorité, au travers de cet article 4, est non pas de mettre à disposition des terrains destinés à l'aménagement urbain, notamment à la construction de logements, mais plutôt d'accélérer le mouvement de cession de biens publics. La mission de valorisation du patrimoine immobilier de l'État vise cette année un produit de cessions de 850 millions d'euros. Cette somme, qui paraît quelque peu limitée au regard du déficit de l'État, doit à notre sens être rapprochée du montant des engagements de l'État en matière de logement. À dire vrai, ce produit de cessions immobilières se rapproche en fait du montant des crédits pour l'aide à la pierre budgétisés, qu'il s'agisse de la ligne budgétaire de l'ANRU, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, ou des programmes ne relevant pas de cette dernière. Par conséquent, cette politique ne nous semble pas devoir être mise en oeuvre sans que soient prévues quelques garanties ; à défaut de celles-ci, elle ne peut décemment être validée.
Jean-Pierre CAFFET - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Jean-Pierre CAFFET

M. Jean-Pierre Caffet. Nous faisons nôtres dans une large mesure les propos que vient de tenir M. Le Cam. Nous demandons pour notre part la suppression de l'article 4, car il tend à modifier très profondément l'exercice par les communes de leur droit de priorité s'agissant des cessions foncières et immobilières de l'État et d'un certain nombre d'organismes publics. Cet article présente à nos yeux quatre inconvénients majeurs, que je vais présenter rapidement de manière à ne pas allonger inutilement le débat. En premier lieu, dans le dispositif présenté, l'État a toute latitude pour chercher des acquéreurs, monter des opérations, relever les prix ou recourir à des montages complexes, en contraignant la collectivité territoriale à accepter telle quelle la procédure décrite. De ce point de vue, la possibilité de recourir au juge de l'expropriation en cas de désaccord avec l'estimation des services fiscaux ne nous paraît pas représenter une garantie suffisante pour les collectivités territoriales, notamment pour les communes. En deuxième lieu, ce texte ne fixe pas de terme à la période pendant laquelle l'État peut se prévaloir d'une renonciation par la collectivité territoriale à l'exercice de son droit de priorité, alors même que les conditions du marché, la situation du site, déterminée soit par le PLU, soit, par exemple, par une procédure de création de zone d'aménagement concerté, ou encore celle de l'immeuble peuvent évoluer. En troisième lieu, l'exonération des immeubles censés rester occupés pendant une durée minimale de trois ans par un service public ou une administration est loin d'être satisfaisante. En effet, cette exclusion pose un problème majeur au regard de la mise en oeuvre d'une politique du logement, car elle peut concerner de nombreux immeubles appartenant à l'État. En quatrième lieu, l'application du dispositif aux ventes groupées d'immeubles ou de droits immobiliers appartenant à l'État risque d'affaiblir considérablement la portée du texte. En conclusion, comme l'a déjà dit mon collègue Thierry Repentin, il semble bien que ce soit l'État vendeur, et non l'État constructeur, qui ait fortement inspiré la rédaction de cet article 4, dont nous demandons la suppression.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. L'article 4 vise à accélérer les procédures de cession des terrains de l'État en fusionnant le droit de préemption urbain et le droit de priorité des communes. Dans le cadre de l'exercice du droit de priorité, il est prévu que l'intention d'aliéner un bien public devra être notifiée à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent, en lui indiquant le prix de vente tel qu'il est estimé par le directeur des services fiscaux. À compter de cette notification, la commune ou l'EPCI compétent pourra, dans un délai de deux mois, décider d'acquérir le bien. Cependant, si la commune renonce à acquérir le bien, elle ne pourra plus exercer, ce qui est normal, son droit de préemption urbain. Il est donc impératif d'entourer l'exercice du droit de priorité de toutes les garanties afférentes au droit de préemption, ce qui sera l'objet d'un certain nombre d'amendements qui viendront ensuite en discussion. En ce qui concerne l'amendement n° 32, il vise à préciser que le droit de priorité peut, comme le droit de préemption urbain, s'exercer sur une partie seulement de l'immeuble devant être aliéné.
Gérard LE CAM - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Gérard LE CAM

M. Gérard Le Cam. Cet amendement porte sur la question de la cession des terrains publics organisée en fonction des dispositions de l'ordonnance du 19 août 2004 et susceptible de donner aux collectivités territoriales la faculté d'acquérir des terrains pour mettre en oeuvre leur politique d'urbanisme. En effet, telle est bien la finalité de la cession de terrains publics, qui devrait rapporter environ 500 millions d'euros cette année, moyennant quelques décotes sur certains biens, et 60 millions d'euros l'an prochain. Des terrains pourront ainsi être utilisés pour réaliser des logements, des équipements collectifs, des éléments de voirie et de réseaux, voire être affectés à des activités économiques ou agricoles. Une part importante des biens concernés est constituée par des emprises foncières relevant aujourd'hui du ministère de la défense et dont la désaffectation a créé un « appel d'air » important pour la politique de valorisation des actifs immobiliers de l'État. Toutefois, ce potentiel doit à notre avis être mobilisé de manière efficace. Priorité doit donc être donnée aux actions visant à permettre d'atteindre les objectifs fixés au travers des programmes locaux pour l'habitat ; tel est l'objet de cet amendement. Si les emprises concernées sont importantes, puisque leur valeur représente 500 millions d'euros même après une décote de 350 millions d'euros, elles ne sont pas, pour autant, nécessairement extensibles, et leur utilisation doit donc être le plus efficace possible au regard des objectifs fixés aux termes de la loi de programmation pour la cohésion sociale. C'est donc sous le bénéfice de ces observations que nous vous invitons, mes chers collègues, à adopter cet amendement de bon sens.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Comme vous l'avez bien compris, l'article 4 simplifie les procédures en fusionnant le droit de priorité et le droit de préemption. En outre, les amendements adoptés par la commission permettent d'enrichir le droit de priorité, ce qui aboutit à un dispositif dans lequel les communes cumulent les avantages du droit de priorité et du droit de préemption. Dans ces conditions, il serait particulièrement inopportun d'adopter l'amendement de suppression n° 429, auquel je suis donc défavorable. S'agissant de l'amendement n° 217, l'article 30 de la loi de 1990, qui a créé voilà quinze ans le droit de priorité, avait prévu que ce droit puisse s'exercer sur les biens cédés par des établissements publics dont la liste est fixée par décret. Or ce décret n'a jamais été publié alors même que les communes sont un interlocuteur de premier plan des établissements publics visés par le présent amendement. Il apparaît donc souhaitable de leur permettre de se voir proposer en priorité leurs biens au prix fixé par le service des domaines, et la commission émet un avis favorable. Je remercie d'ailleurs M. André d'avoir présenté cet amendement, qui va manifestement rendre de grands services aux élus. Par ailleurs, l'article 4 prévoit que le droit de priorité s'exerce au vu de la réalisation d'opérations d'aménagement. Il ne paraît donc pas souhaitable de limiter la possibilité pour les communes d'acquérir des biens de l'État à la seule réalisation des logements sociaux. Elles peuvent être amenées à les acquérir à d'autres fins. C'est la raison pour laquelle la commission émet, sur l'amendement n° 244 un avis défavorable. Concernant l'amendement n° 129, je crois savoir que son auteur souhaitait le modifier pour le rendre identique à l'amendement n° 40 rectifié...
Gérard LARCHER (ministre délégué.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Gérard LARCHER
Fonction: ministre délégué.

M. Gérard Larcher, ministre délégué. M. Repentin ne sera pas étonné si le Gouvernement émet, sur l'amendement n° 429, un avis défavorable. En effet, il souscrit aux propositions du rapporteur et de la commission, il croit en leur logique et estime que la fusion du droit de priorité et du droit de préemption simplifie et accélère des ventes de terrains de l'État sans présenter d'inconvénients pour les communes. Le Gouvernement est, en revanche, favorable à l'amendement n° 31, qui n'appelle pas de commentaires particuliers, de même qu'aux amendements identiques n os 32, 123 et 342. Pour ce qui est de l'amendement n° 217, l'article 4 prévoit qu'un décret fixe la liste des établissements publics dont les ventes de terrains sont soumises au droit de priorité mais, dans la mesure où le Gouvernement comprend le souhait de l'auteur de l'amendement, il s'en remettra à la sagesse de la Haute Assemblée. S'agissant de l'amendement n° 244, comme l'a dit M. le rapporteur, il n'est pas possible d'imposer une utilisation spécifique des terrains ici visés. Il peut y avoir d'autres besoins et nous savons que, dans un certain nombre de quartiers, la réponse ne passe pas uniquement par le logement : il faut aussi prévoir des équipements publics, voire développer des équipements commerciaux qui participent de ce lien de convivialité qu'il nous faut parfois recréer. Nous ne pouvons donc pas souscrire à cet amendement. Mais, comme nous pensons que ses auteurs partagent la préoccupation qui est celle de la commission et du Gouvernement, peut-être cet amendement pourrait-il être retiré...
Gérard LARCHER (ministre délégué.) - Sénat - 2005-11-22
Date: 2005-11-22
Orateur: Gérard LARCHER
Fonction: ministre délégué.

M. Gérard Larcher, ministre délégué. Le Gouvernement est favorable aux amendements identiques n os 33, 124 et 343. Il est également favorable à l'amendement n° 34. En revanche, il n'en est pas de même pour les amendements identiques n os 35 et 125. En effet, si leur texte devait rester inchangé, je ne pourrais à mon grand regret émettre un avis favorable, car j'aurais souhaité ajouter à la rédaction initiale de l'article 4 la formule « à titre exceptionnel », qui apporte un certain nombre de garanties par rapport à certaines situations que nous sommes susceptibles de rencontrer. Je sais que la navette va se poursuivre, mais j'aimerais néanmoins que la commission puisse entendre le Gouvernement. Le Gouvernement émet un avis favorable sur l'amendement n° 36, de même que sur les amendements identiques n os 37 et 126, 38 et 127, ainsi que 39 et 128, qui s'inscrivent dans la logique de cette priorité que le Gouvernement partage avec la commission. Le fait qu'il ait retiré son sous-amendement n° 491 signifie que le Gouvernement est favorable aux amendements n os 40 rectifié et 129 rectifié, dans la rédaction proposée par leurs auteurs. Enfin, le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 344 rectifié ainsi qu'à l'amendement n° 41.