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Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement est à rapprocher dans son esprit de l'amendement n° 452 que nous présenterons tout à l'heure et qui vise en quelque sorte à normaliser les règles entre les propriétaires et les locataires pour favoriser le respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dont le contenu satisfait globalement à la fois les représentants des propriétaires et les représentants des locataires. Cette loi, dans son article 4, fixe une liste limitative des clauses réputées non écrites dans le cadre d'un contrat de location. Or, à l'occasion d'une étude réalisée par l'association CLCV, consommation, logement et cadre de vie, il est apparu que des contrats contiennent des dispositions considérées comme abusives par une recommandation de la commission des clauses abusives bien que non inscrites dans cet article 4. Malheureusement, monsieur le ministre, cette recommandation n'a pas de valeur juridique. Par conséquent, non seulement le locataire est obligé de saisir la justice afin que soit constaté ce caractère abusif ou non de la clause litigieuse, mais, de surcroît, il encourt le risque de se voir débouté de sa demande, le juge n'étant nullement tenu de suivre un texte qui n'a pas force de loi. Cela entraîne, pour le locataire, une insécurité juridique, à laquelle il faut mettre un terme. Cette disposition vise une minorité de bailleurs, de gestionnaires de biens, dont certains sont indélicats. Il convient de sécuriser l'application de la loi du 6 juillet 1989.
Gérard LE CAM - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Gérard LE CAM

M. Gérard Le Cam. Depuis cinq ans, nous assistons à une inflation sans précédent du montant des loyers, ce qui a aujourd'hui de graves conséquences sur le pouvoir d'achat de nos concitoyens. Dans le budget des ménages, la part attribuée au logement n'a cessé de croître. Ainsi, l'effort de loyer qui représentait en France 12 % du revenu des ménages en 1984 est passé à 20% en 2005. Cette charge financière croissante, qui constitue une dépense incompressible, représente une véritable régression sociale. Il s'agit là d'un problème récurrent, qui a d'ailleurs conduit à réviser le mode de calcul de l'indice du coût de la construction depuis janvier 2006. Je rappellerai que cet indice du coût à la construction avait atteint 4,83 % en juillet 2005, une telle hausse devenant inapplicable aux montants des loyers. Le nouvel indice mis en place, « l'indice de référence des loyers », l'IRL, censé répondre à cette dérive inflationniste des prix du bâtiment, tient compte dorénavant de l'indice des prix à la consommation, qui détermine le pouvoir d'achat des ménages. Il est vrai que cette prise en compte de l'inflation des prix va dans le bon sens, même si, selon nous, elle demeure insuffisante. En effet, si l'on veut garantir une non-diminution de leur pouvoir d'achat à nos concitoyens, il convient que l'augmentation des loyers ne soit pas supérieure à l'augmentation des prix. Ce strict encadrement de l'évolution des loyers est la condition incontournable pour que les Français ne s'appauvrissent pas du simple fait de devoir se loger, ce qui est malheureusement le cas actuellement. Voilà pourquoi cet amendement prévoit qu'il soit explicitement inscrit dans la loi que l'augmentation de loyer ne peut excéder la plus faible des deux sommes suivantes : la variation de l'indice de référence des loyers ou la variation de l'indice des prix à la consommation.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Comme vous le savez, monsieur Le Cam, nous venons de modifier l'indice de révision des loyers, qui prend effet à partir du 1 er janvier de cette année. Cet indice repose désormais sur trois éléments, à savoir l'indice du coût de la construction, l'indice des prix à la consommation et l'indice des prix d'entretien et d'amélioration de l'habitat. L'application de ce nouvel indice dès le 1 er janvier devrait permettre de limiter l'augmentation des loyers à 1,8 % en 2006. C'est le but que nous nous étions fixé et qui, je crois, est atteint. Il s'agit donc d'une réforme très favorable pour nombre de locataires. La commission ne souhaite pas remettre en cause ces règles du jeu, alors qu'elles viennent d'être votées et qu'elles commencent juste à être appliquées. Je rappellerai, en outre, qu'il faut tout de même veiller à ne pas décourager totalement les bailleurs privés, sinon nous n'en aurons plus et cela irait à l'encontre de l'intérêt même des locataires. Telles sont les raisons pour lesquelles la commission ne peut qu'émettre un avis défavorable sur cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission estime que c'est avec une grande pertinence que les députés ont élargi les missions des commissions départementales de conciliation aux litiges ayant trait à la décence du logement. Cette réforme permettra, à n'en pas douter, de prévenir les recours contentieux des locataires - possibilité qu'ils utilisent, malheureusement, assez peu compte tenu des tensions rencontrées actuellement sur le marché locatif - portant sur le respect des caractéristiques de décence de leur logement. La commission des affaires économiques vous propose donc, mes chers collègues, de compléter ces dispositions en prévoyant les coordinations nécessaires avec d'autres articles de la loi de 1989. À cette occasion, cet amendement tend à renforcer les pouvoirs du juge en matière de réduction du loyer quand le propriétaire, après avoir été condamné à effectuer des travaux de mise en conformité, ne les a pas exécutés. Enfin, la commission prévoit l'entrée en vigueur des dispositions permettant aux locataires de se faire assister par des associations agréées en cas de contentieux avec leur propriétaire portant sur la décence du logement.
Gérard LE CAM - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Gérard LE CAM

M. Gérard Le Cam. Ces deux amendements visent à maintenir l'allocation logement prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, lorsque le locataire a saisi la commission départementale de conciliation en vue d'une action en justice. En effet, l'on observe que ce sont les locataires les plus modestes, donc les moins enclins à se repérer dans les institutions judiciaires et administratives, qui se retrouvent souvent dans des situations où ils doivent faire valoir leurs droits. Et pour cause ! Les foyers les plus modestes sont les plus confrontés aux problèmes d'insalubrité des logements, ou aux problèmes divers de sécurité dans leur appartement. Ils ont donc bien évidemment besoin de conseil et d'aide de façon à pouvoir intenter une action en justice. La situation de fragilité sociale, économique ou administrative qui est la leur doit donc être corrigée par une assistance juridique, je pense en particulier à la commission départementale de conciliation. Plus précisément, le code de la sécurité sociale prévoit que l'allocation logement est maintenue en cas de non-conformité à la décence, si le locataire a demandé la mise en conformité de son logement ou engagé une action en justice. Or il s'agit là de situations extrêmement précaires pour les locataires, surtout si la procédure s'accompagne d'impayés, par exemple. C'est la raison pour laquelle le recours à la commission départementale de conciliation, préalable à toute action, semble un moyen efficace de garantir les droits des locataires les plus modestes.
Gérard LE CAM - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Gérard LE CAM

M. Gérard Le Cam. Il nous est apparu nécessaire de réaffirmer que le cautionnement ne peut-être supérieur à deux mois de loyer principal, tant il est vrai que les bailleurs posent, aujourd'hui, des conditions impraticables, telles que l'obligation d'un dépôt de garantie du montant d'un an de loyer ainsi qu'un prélèvement automatique obligatoire. La crise du logement se révèle donc favorable aux bailleurs, qui imposent leurs desiderata , prenant, de ce fait, les locataires en otage. Or ces conditions de contrat pour le moins draconiennes ne sont pas de nature à favoriser l'assainissement de la crise du logement que connaît notre pays. Le présent amendement vise ainsi à conforter des conditions contractuelles normales et traditionnelles et à éviter des dérives dans les relations entre le bailleur et le locataire, compte tenu de la nécessité vitale, donc du droit, que constitue le logement. Je rappellerai, en outre, qu'il devient de plus en plus difficile à un jeune de s'émanciper dans la mesure où il doit soit s'endetter en prenant un crédit bancaire pour assurer le montant de la caution exigée soit apporter la caution parentale, ce qui le place toujours en situation de « mineur dépendant d'adultes ». Je pourrais citer l'exemple de la Seine-Maritime, département qui se porte caution pour faciliter le logement des jeunes et leurs relations avec les bailleurs. C'est la preuve, s'il en était besoin, que nous devons ouvrir le chantier du cautionnement le plus rapidement possible. Il nous paraît donc nécessaire que cette pratique contractuelle aux normes humaines respectables soit entérinée et soutenue par le Gouvernement à travers le présent projet de loi.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, vous avez évoqué le dépôt de garantie et le cautionnement : vous en conviendrez, ce sont deux choses tout à fait différentes. En l'occurrence, nous parlons bien du cautionnement. Si des personnes se portent caution pour un locataire, c'est bien pour se substituer à ce dernier quand il est défaillant, et ce quels que soient le montant et la durée du loyer. Je ne vois d'ailleurs pas au nom de quoi la responsabilité de la caution devrait être limitée. En effet, quand un locataire est resté dix mois sans payer son loyer, il est normal que le bailleur obtienne son dû ; il n'y a rien d'inhumain, me semble-t-il, à respecter ses engagements et donc à payer ce que l'on doit ! En conséquence, la caution dont bénéficie le bailleur est destinée à garantir que le locataire fera face à ses obligations. Il n'y a donc aucune raison, selon moi, de limiter à deux mois le cautionnement, alors que certains locataires sont redevables de plus de dix mois d'arriérés de loyer. Le dépôt de garantie, quant à lui, est fixé par la loi à deux mois de loyer. C'est la raison pour laquelle la commission ne peut qu'être défavorable à cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Tout à l'heure, monsieur le ministre, je vous indiquais que nous avions déposé deux amendements en quelque sorte « jumeaux », je veux parler des amendements n os 147 et 452, destinés à dresser un bilan de ce que vous avez appelé le vade-mecum des mauvaises pratiques. En fait, aux termes de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet  1989, un bailleur ne peut aujourd'hui exiger des candidats à la location les documents suivants : la photographie d'identité, la carte d'assuré social, la copie de relevé de compte bancaire ou postal ainsi que l'attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Or, dans la pratique, non seulement cet article est régulièrement violé, mais certains bailleurs n'hésitent pas à demander aux candidats à la location une multitude de documents dont je puis, si vous le souhaitez, dresser un florilège. Ainsi, certains bailleurs réclament la copie de la carte d'identité, du permis de conduire, du passeport, du livret de famille, de la carte grise du véhicule dont est éventuellement propriétaire le locataire, une attestation d'emploi pour une personne employée en CDI, les derniers bulletins de paie et avis d'imposition ou encore des informations sur les charges d'emprunt ; certains fonctionnaires ont même été sommés de fournir un acte de titularisation ! En outre, certains bailleurs exigent que le futur locataire verse sur un compte bloqué une certaine somme d'argent allant jusqu'à un an de loyer. Pour éviter de tels abus, monsieur le ministre, nous suggérons que l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 soit modifié par vos soins à travers un décret, afin que ce dernier comprenne non plus une liste de documents qu'il est interdit d'exiger, mais plutôt la liste des seuls documents que le bailleur est en droit de réclamer ; c'est dire si notre logique est différente ! Enfin, il nous paraît indispensable que vous prévoyez également des sanctions dès lors qu'un bailleur exige un document qui est interdit par la loi. Si aucune sanction n'est prévue, la loi ne sera pas appliquée. Je le répète, nous proposons de renvoyer cette disposition à un décret.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Repentin, nous vous avons largement suivi tout à l'heure s'agissant de l'amendement n° 147, qui est en quelque sorte le frère aîné de l'amendement n° 452 et dont le texte constitue un vade-mecum des pratiques abusives Toutefois, en ce qui concerne l'inversion que vous proposez, c'est-à-dire la substitution des documents autorisés à ceux qui sont interdits, le Gouvernement sera plus prudent, pour trois raisons. Tout d'abord, votre proposition pose un problème de principe, qui est lié, si je puis employer cette expression, à l'inversion de la charge de la preuve. Je ne suis pas certain qu'il n'existe pas des documents dont la production soit utile aux deux parties. Ensuite, vous le savez, la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité a rendu son premier rapport. Son président, Louis Schweitzer, souhaite précisément que nous travaillions cette question au fond. Vous me répondrez que votre amendement ne vise pas seulement le problème de la discrimination, mais l'ensemble des rapports entre les propriétaires et les locataires. Toutefois, il me semble nécessaire d'approfondir encore notre réflexion sur ce sujet. Enfin, en l'occurrence, il me semble impossible de ne pas saisir de cette question la commission de concertation. Pour ces trois motifs, je ne puis émettre un avis favorable sur votre amendement, même si je prends devant vous l'engagement d'aller au bout de la réflexion sur ce dossier, comme je l'ai fait s'agissant des garanties des risques locatifs et de bien d'autres questions, relatives notamment à l'écologie et au règlement thermique. Donnons-nous le temps d'être certains que nous ne commettons pas une maladresse. Je souscris à votre amendement, je le comprends et je l'approuve sur le fond, mais je vous demande de nous laisser le temps de nous concerter, de consulter et d'apprécier pleinement la situation, afin que nous déterminions si la substitution des documents autorisés à ceux qui sont interdits ne serait pas pire que le régime en vigueur. Pour l'instant, nous sommes dans une phase de réflexion. Je vous demanderai donc de retirer votre amendement. Je n'aimerai pas émettre un avis défavorable en l'état, car le problème que vous évoquez est réel, me semble-t-il.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. S'agissant de l'amendement n° 48, présenté par notre collègue Gérard Le Cam, les domaines dans lesquels des accords collectifs pourront intervenir seront extrêmement limités, puisqu'il s'agira du développement durable et de l'amélioration de la sécurité. La commission est convaincue du bien-fondé de cette disposition, qui permettra - enfin ! - de faire évoluer la liste des charges récupérables. Cette dernière semble intouchable depuis qu'elle a été définie en 1987, alors que les besoins des locataires ont considérablement évolué. Je le souligne, ces accords collectifs sont demandés par les locataires et les bailleurs. En outre, pour entrer en vigueur ils devront recevoir la signature des deux parties. Laissons aux locataires et aux bailleurs la possibilité de contractualiser, puisqu'ils en sont d'accord. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement. En ce qui concerne l'amendement n° 343 rectifié, qui a été présenté par Mme Payet, j'avais indiqué à Valérie Létard que la commission n'était pas d'accord avec ce texte. Dès lors qu'il s'agit de prévoir le caractère récupérable de certaines dépenses d'investissement, ce qui, par la suite, permettra de limiter le montant des charges, et dès lors que les locataires en seront d'accord, la commission des affaires économiques est favorable à cette disposition, même si celle-ci concerne des dépenses d'investissement. Je le rappelle, ces dérogations ne seront autorisées que si les locataires ont expressément manifesté leur accord en signant l'accord collectif. Ma chère collègue, pour toutes ces raisons, et afin de ne pas être obligé d'émettre un avis défavorable, je vous demanderai de retirer votre amendement.
Pierre HÉRISSON - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Pierre HÉRISSON

M. Pierre Hérisson. Cet amendement vise à modifier les modalités de financement des aires de grand passage destinées à accueillir les gens du voyage, dans les cas où leur réalisation pose des difficultés. Cela se produit essentiellement en Île-de-France, compte tenu des prix du foncier. Le représentant de l'État dans le département peut, après avis de la commission départementale consultative des gens du voyage, appliquer un taux maximal de subvention de 100 % du montant des dépenses engagées dans la limite d'un plafond fixé par décret. Ainsi, le représentant de l'État dans le département dispose d'un outil d'incitation supplémentaire pour la réalisation des aires de grand passage. Celle-ci incombe à la commune, ou à l'établissement public de coopération intercommunale, qui doit participer à l'accueil des gens du voyage, conformément au principe général fixé à l'article 1 er de la loi du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage. En tant que président de la Commission nationale consultative des gens du voyage, je suis très attaché à cet amendement, dont l'adoption permettra, me semble-t-il, de débloquer des situations particulièrement difficiles en Île-de-France et dans les départements où, entre autres éléments, le prix du foncier pose de véritables difficultés.
Roland MUZEAU - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Nous ne sommes pas opposés à l'amendement présenté par notre collègue Pierre Hérisson, puisqu'il vise à apporter une aide complémentaire s'agissant de la réalisation d'aires qui pose incontestablement des difficultés. Cela étant dit, l'adoption de cet amendement n'apporterait, à mes yeux, qu'un commencement de solution à une véritable question de fond. Aujourd'hui encore, nous sommes en effet confrontés à des schémas départementaux, élaborés par les préfets, après concertation avec les associations des maires des départements concernés, qui s'avèrent non conformes à la loi. Monsieur le ministre, mes chers collègues, vous en conviendrez, il s'agit tout de même d'un problème important ! Dans mon département des Hauts-de-Seine, ces aires d'accueil se concentrent sur le territoire des villes qui ont le plus fort taux de logements sociaux et le revenu moyen par habitant le plus faible du département. Mais tout cela n'est sûrement qu'une coïncidence... Au motif que les terrains sont plus chers ailleurs, les villes qui rencontrent déjà des difficultés se voient imposer la réalisation de telles aires ! Par conséquent, la seule réponse financière n'est pas à écarter, car elle peut constituer un bon « coup de pouce » lorsque la volonté de s'engager dans ce domaine existe. Pour autant, cela ne suffit absolument pas à résoudre la question de fond. Nombre de collectivités territoriales qui sont redevables de la construction de telles aires au titre de la loi du 5 juillet 2000 ne répondent pas à leurs obligations, et ce pour une double raison : d'une part, elles éprouvent des difficultés pour ce faire ; d'autre part, elles ne le souhaitent tout simplement pas.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. En l'absence de toute définition claire et précise de la notion de « frais nécessaires », à laquelle il a été fait référence il y a quelques instants, la jurisprudence a dû intervenir, et ce à maintes reprises. Ainsi, il a été décidé que plusieurs catégories ne constituaient pas des frais nécessaires. Il s'agit, premièrement, des frais engendrés par de nombreuses relances, au motif qu'il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Il s'agit, deuxièmement, des honoraires du syndic pour remise du dossier à l'huissier. Il s'agit, troisièmement, des frais d'huissier qui entrent dans les dépens. Il s'agit, quatrièmement, des honoraires de l'avocat de la copropriété, indemnisés au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il s'agit, enfin, cinquièmement, des frais de constitution de dossier pour impayé de charges versés à l'avocat. En revanche, les coûts de mise en demeure et les frais concernant la conservation des hypothèques ont été considérés comme des frais nécessaires. Le fait qu'une réforme de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 se traduise par une définition des frais nécessaires peut constituer une avancée satisfaisante, car cela permettra de clarifier la jurisprudence. Ainsi, la modification proposée de l'article 19 A du présent projet de loi permettra d'éviter les facturations abusives de certains syndics, qui n'hésitent pas à multiplier les mises en demeure et autres lettres de relance.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement vise à préciser la notion de frais nécessaires dans l'article 19 A du projet de loi portant engagement national pour le logement, à la suite de l'intervention répétée de la jurisprudence à ce propos. Ainsi, un arrêt de la Cour d'appel de Paris, en date du 17 mars 2005, précise que « l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que ces frais ne sont "nécessaires" au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant ». L'arrêt précise en outre que ne peut être facturé par le syndic « aucun frais inutile ou frustratoire ». En effet, s'il est vrai qu'il n'appartient pas au syndicat de supporter les frais résultant d'une procédure engagée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant, il paraît anormal que la dette de ce dernier augmente plus que de raison et comprenne des actes inutiles.