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Thierry REPENTIN - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement a pour objet de protéger les ménages accédant à la propriété. Il tend à insérer, dans le code de la consommation, un article prévoyant que toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier comportent une clause ouvrant à l'emprunteur la possibilité, sans encourir de pénalité et sans souscrire une assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d'en moduler le montant lors de la survenance d'événements graves affectant, en dehors de sa volonté, ses ressources. Un tel dispositif permettra aux personnes qui rencontrent des « accidents de la vie » de bénéficier d'une souplesse bien souvent nécessaire en cas de diminution substantielle des revenus, tout en protégeant l'acquéreur et en lui évitant de contracter une dette qu'il lui serait difficile d'honorer in fine . Nous renvoyons à un décret les modalités d'application du présent article, mais nous pensons qu'un délai de droit de six à douze mois permettrait de faire face à une difficulté passagère. En général, lorsqu'un ménage qui dispose d'un pouvoir d'achat confortable est confronté à une difficulté passagère, il obtient très facilement de son organisme prêteur un délai de paiement, contrairement à un ménage ne disposant que de faibles ressources.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. La France compte deux millions de logements vacants, selon l'INSEE, et 86 000 SDF, selon la fondation Abbé Pierre. Les solutions ne sont pas évidentes, mais les réquisitions peuvent répondre à des situations d'urgence. Cet amendement vise à donner aux maires, et non plus seulement aux préfets, la faculté de recourir aux réquisitions. Malgré la crise du logement actuel, les préfets n'exercent pas le droit de réquisition prévu par la loi. Il semble qu'élargir cette compétence à un élu local, a priori doté d'une connaissance fine des vacances de logements et des besoins de sa population, permettrait d'assurer une meilleure réponse aux situations d'urgence. Voilà une proposition concrète pour conjuguer décentralisation et possibilité de débloquer des logements supplémentaires. Les citoyens n'ont pas le réflexe de se tourner vers le préfet pour exiger des réquisitions. Dès lors, accorder ce pouvoir à un élu local connu de tous, c'est donner aux citoyens un levier d'action, les empêchant de sombrer dans le fatalisme. Face à la crise du logement que nous traversons, l'État est certes responsable en dernier ressort, mais il faut permettre l'émergence de nouvelles compétences locales.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur le sénateur, j'ai longuement travaillé avec ce grand promoteur de la procédure de réquisition qu'a été André Périssol. Celui-ci m'en a bien expliqué le processus. Pour que cette procédure fonctionne, il faut que le marché soit en surcapacité par rapport aux besoins. Par ailleurs, cette procédure s'apparente à une bombe atomique : elle est d'un maniement à la fois très lourd et extrêmement délicat ; mieux vaut donc négocier avec les investisseurs institutionnels la transformation de leur parc de bureaux en logements locatifs. Je vous rappelle que la loi de 1998 a réduit le champ d'application de la procédure de réquisition, rendant la mise en oeuvre de celle-ci extrêmement difficile. Par ailleurs, je ne connais pas un seul cas où, un maire ayant demandé à un préfet d'appliquer cette procédure, ce dernier aurait refusé de le faire. De surcroît, le maire peut mettre en oeuvre la procédure dite « d'abandon manifeste ». Celle-ci est la seule procédure qui nous intéresse en l'occurrence, dans la mesure où elle concerne des logements vacants situés en centre-ville : on en dénombre, par exemple, 12 000 à Tarbes et de 38 000 à Bordeaux. La procédure d'abandon manifeste donne au maire la possibilité d'exercer son pouvoir de réquisition sur des logements effectivement libres. Elle peut ensuite être relayée par la procédure de résorption de l'habitat insalubre et par l'intervention de l'ANAH, ce qui permet de récupérer ces logements. Votre amendement, qui a un effet d'affichage, est en réalité contraire à l'objectif que vous poursuivez.
Alain VASSELLE - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Alain VASSELLE

M. Alain Vasselle. Cet amendement, radical puisque de suppression, vise d'abord à sensibiliser nos collègues au fait que l'article 1 er du projet de loi est contraire au principe de libre administration des collectivités territoriales. Permettre à l'État d'imposer la construction de logements sociaux - qui pourront, en fonction de la surface, être au nombre de dix comme au nombre de 200 ! - sur les terrains qui sont sa propriété revient en effet à l'autoriser à imposer à un maire l'application sur le territoire de sa commune de dispositions contraires à la politique que mène ce maire en matière d'urbanisme. Certes, le texte prévoit que l'avis du maire sera demandé, mais il ne s'agit que d'un simple avis : le texte ne précise pas que l'État devra recueillir un avis conforme de la municipalité. C'est tout à fait contraire à l'esprit des lois de décentralisation. On assiste, au travers de ce projet de loi, à une remontée du pouvoir à l'échelon central : il s'agit, et l'article 9 vous le confirmera, mes chers collègues, d'un texte jacobin ! Pour ma part, je suis chagriné par toute atteinte au principe de libre administration des collectivités territoriales. Je ne dis pas que l'article 1 er fait se dresser les quelques cheveux qu'il me reste sur la tête, mais peu s'en faut (Sourires ), et j'aimerais, messieurs les ministres, que vous vous expliquiez, sur cet article et sur vos réelles intentions. En outre, monsieur le président, je ne doute que vous soyez sensible au fait que l'adoption de mon amendement ferait gagner du temps au Sénat puisqu'elle aurait pour effet de faire « tomber » toute la série d'amendements avec lesquels il est en discussion commune, amendements qui ne donneraient par conséquent pas lieu à des explications de vote. Il n'y a donc que des avantages à supprimer l'article 1 er ! (Nouveaux sourires .) J'ai d'ailleurs bien vu que M. le rapporteur s'était, comme moi-même, interrogé à propos de cet article. La preuve en est qu'il a essayé de trouver une autre rédaction pour contenir les pouvoirs de l'État, même si, dans son esprit, la question est marginale, alors qu'elle est pour moi cruciale. Il reste que l'on peut lire dans son rapport que la commission « souhaite également préciser que la déclaration de projet, utilisée par l'État, ne pourra pas remettre en cause l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable du PLU et du SCOT ». On en arrivera donc à une question d'appréciation entre l'État et la collectivité territoriale, mais, le logement social étant une priorité nationale, je crains que l'État ne considère assez aisément que l'économie générale du SCOT n'est pas bousculée et que, malgré cette disposition, il n'impose au maire la construction de logements sociaux. Mon amendement relève donc plus d'une opposition à un principe général que d'une opposition à des dispositions dont je comprends l'objectif mais qui, je l'avoue, me contrarient sur le plan de la procédure et de la forme.
Michelle DEMESSINE - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Michelle DEMESSINE

Mme Michelle Demessine. Dans cet amendement, nous préconisons de retenir, autant que faire se peut, la logique du droit d'usage moyennant redevance et donc du droit d'utilisation des terrains aux fins d'y réaliser des logements sociaux. Notons que ces choix ont été retenus dans d'autres pays de l'Union européenne puisque c'est ainsi, notamment, que les affaires sont traitées au Royaume Uni. Moyennant une redevance de faible montant, les aménageurs pourraient donc, à moindres frais que ceux qu'occasionne l'acquisition pure des terrains et immeubles, réaliser les opérations urbaines dont nous avons besoin. Deuxième situation que nous évoquons, celle de la cession. Dans sa lettre actuelle, l'article L. 66-2 du code du domaine de l'État, article qui résulte, je le rappelle, d'une initiative sénatoriale, prévoit : « L'État peut procéder à l'aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de constructions comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social. La différence entre la valeur vénale et le prix de cession ne peut dépasser un plafond fixé par décret en Conseil d'État. « Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent article ». Le décret est celui qui a été pris le 4 novembre 2004 et qui a modifié de manière assez profonde les conditions de cession du patrimoine de l'État. Nous proposons, pour notre part, que le texte de l'article L. 66-2 du code du domaine de l'État soit précisé. Outre la réduction du prix de cession, la décote de 25 % que vous avez annoncée, monsieur le ministre, portant sur des biens déjà largement réévalués par le marché, nous estimons, d'une part, que la cession gratuite doit pouvoir être introduite au nombre des possibilités offertes et que, d'autre part, l'utilisation des immeubles publics doit être recentrée sur la production majoritaire de logements sociaux, au sens notamment de l'article L. 302-5 du code de l'urbanisme. Les exigences d'utilisation économe de l'espace, de mixité sociale et la nécessité d'apporter une réponse adaptée aux besoins en matière d'habitat ne sont-elles pas inscrites dans le champ de l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme ? Il convient donc que nous fassions en sorte que la cession de son patrimoine par l'État permette effectivement d'atteindre ces objectifs. Pourquoi la cession gratuite des terrains ? Sans doute, monsieur le ministre, jugerez-vous que cette proposition va bien au-delà des objectifs du Pacte national pour le logement. Mais pourquoi l'État ne montrerait-il pas l'exemple, comme nombre de collectivités locales le font déjà lorsqu'elles cèdent à l'euro symbolique des terrains acquis par elles pour y réaliser des logements sociaux ? Et pourquoi la politique publique en ces matières ne permettrait-elle pas de donner un signe de nature à réduire la pression spéculative qui pèse aujourd'hui sur l'ensemble de la chaîne du logement ?
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Conférer à des opérations immobilières le caractère d'intérêt national affranchit ces opérations des règles d'urbanisme habituelles. Par exemple, les autorisations ou actes relatifs à l'utilisation et à l'occupation du sol, comme le permis de construire, deviennent des attributions de l'État au détriment des collectivités locales - c'est l'article L. 421-2-1 du code de l'urbanisme - et les constructions échappent à la règle de la constructibilité limitée. Les ZAC entrent alors également dans le champ de compétence de l'État. Cette recentralisation autoritaire pourrait se justifier dans certains cas, notamment, c'est vrai, pour des logements sociaux, des hébergements d'urgence et des foyers destinés aux migrants, mais elle a ici le défaut de s'appliquer à tous les territoires de la même manière. Si l'exposé des motifs du projet de loi précise qu'elle surviendra uniquement « en cas de difficulté ou d'opposition locale » aux dispositions en faveur du logement prévues dans la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, on ne retrouve pas ces conditions dans le texte de la loi. De plus, cet article flou ne mentionne pas les caractéristiques des logements - sociaux ou non - et il ne précise pas davantage si les territoires touchés sont ou non soumis à l'article 55 de la loi SRU. Bref, pour reprendre les termes du rapport pour avis, « les dispositions proposées ont un champ d'application à la fois large et imprécis ». Plus loin, M. Jarlier ajoute : « Toutefois, la délimitation de ces périmètres n'est nullement encadrée et aucune indication n'est fournie sur la durée pendant laquelle les communes seraient dessaisies de leurs compétences. Sur le plan matériel, aucune précision n'est apportée sur le volume et les catégories de logements devant être réalisés pour bénéficier du caractère et des effets d'une opération d'intérêt national. » On aurait justement aimé que soient précisés les cas dans lesquels l'État pourra imposer sa décision à la commune !
Pierre JARLIER (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Pierre JARLIER
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement, qui devrait permettre de lever les objections de M. Vasselle, précise que la délimitation des périmètres à l'intérieur desquels les programmes de logements réalisés sur des terrains appartenant à l'État ou à ses établissements publics auront le caractère et les effets d'une opération d'intérêt national doit tenir compte des PADD des SCOT et des PLU déjà approuvés, c'est-à-dire des projets d'aménagement et de développement durable des schémas de cohérence territoriale et des plans locaux d'urbanisme déjà approuvés. S'il est légitime et nécessaire que l'État puisse faire réaliser des logements sur des terrains lui appartenant ou appartenant à ses établissements publics, encore faut-il éviter de créer des ZAC ex nihilo et d'imposer des charges insoutenables aux communes en les obligeant à réaliser des équipements publics sur des terrains très éloignés des zones déjà urbanisées. Cette disposition doit assurer la compatibilité des opérations nationales avec les objectifs de mixité sociale et de diversité des fonctions urbaines prévus par la loi dans l'élaboration des documents d'urbanisme.
Jean DESESSARD - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Il est indispensable à la réalisation de logements sociaux et d'opérations de renouvellement urbain que l'on puisse disposer de terrains d'un coût raisonnable. Or le dispositif des zones d'aménagement différé, ou ZAD, répond à cet objectif. De telles zones peuvent être créées dans des communes dotées ou non d'un POS et, à l'intérieur de ces zones, un droit de préemption peut être exercé pendant une période de quatorze ans, permettant ainsi la réalisation d'actions ou d'opérations ayant pour objet de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat. Selon la formule du Conseil d'État, toute opération tendant à la maîtrise du développement urbain peut justifier l'institution d'une ZAD, à condition qu'il s'agisse d'une véritable opération d'urbanisme. Le plus souvent, les ZAD sont créées pour développer des activités publiques ou privées à vocation commerciale, industrielle, artisanale, scientifique ou technique. Les ZAD peuvent aussi être créées tout simplement pour lutter contre la spéculation foncière ou constituer des réserves foncières. Cependant, de nombreuses ZAD arrivent à expiration et ne peuvent plus être prorogées par décret. En Île-de-France, par exemple, ce sont 20 000 hectares qui vont être « dé-ZADés » lors des deux années à venir. La procédure de ZAD permet de figer la valeur des terrains visés. Si le but du chapitre 1 er de ce projet de loi est de mobiliser la ressource foncière, cet amendement va dans son sens.
Dominique PERBEN (ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer.) - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Dominique PERBEN
Fonction: ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer.

M. Dominique Perben, ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer. S'agissant de l'amendement présenté par M. Vasselle, je partage le point de vue du rapporteur. Dans cette affaire, il faut essayer d'être le plus concret possible : à quoi servent ces opérations d'intérêt national et comment vont-elles se dérouler ? Il ne s'agit pas d'opposer l'État aux communes. Le préfet doit éventuellement pouvoir donner une impulsion, dans un esprit de concertation, pour obtenir, sur le territoire considéré, un accord entre l'ensemble des maires afin qu'il ne puisse pas y avoir une opposition particulière qui entrave une dynamique collective. D'ailleurs, les cas concrets dont on parle aujourd'hui, les opérations de Seine-amont, de Seine-aval ou de Saint-Quentin-Massy, montrent bien que l'initiative vient d'élus. Ils viennent ensuite en parler avec le préfet, puis il y a échange entre les uns et les autres, le souci étant qu'il ne puisse pas y avoir un blocage du processus pour des raisons qui tiendraient à une sorte de particularisme excessif. Au nom du Gouvernement, je tiens à dire que ce texte ne tend aucunement à recentraliser l'urbanisme. Il vise à rendre possible, dans les zones où le besoin s'en fait sentir, une démarche collective de ce type et de donner ainsi une impulsion à l'acte de construire. C'est la raison pour laquelle, vous sachant soucieux avant tout de l'intérêt général, monsieur Vasselle, je vous demande à mon tour de retirer votre amendement. Je suis tout à fait défavorable à l'amendement n° 230 dont l'esprit s'apparente à celui l'amendement n° 10 rectifié de la commission, par lequel M. Braye, propose d'inscrire dans le présent texte que la décote prévue par la loi de programmation pour la cohésion sociale et applicable lors de la cession des terrains de l'État en vue de la réalisation de logements sociaux soit au minimum de 25% et puisse aller jusqu'à 35%. Monsieur le rapporteur, je vous proposerai - et cela justifie mon opposition à l'amendement de Mme Demessine -que, dans le cadre du décret de décote, nous puissions aller jusqu'à 35 %, ce qui permettrait effectivement, comme vous le souhaitez, que le prix du terrain rende l'opération possible. C'est là un engagement que je prends auprès de vous, et je puis vous assurer que Jean-Louis Borloo voit bien les choses ainsi. S'agissant de l'amendement n° 483, je partage l'avis de M. le rapporteur et y suis donc défavorable. Je suis, par contre, favorable aux amendements identiques n os 3, 100 et 331. Après avoir essayé de convaincre M. Vasselle de retirer son amendement, je ne peux guère exprimer un avis favorable sur votre amendement n° 268 rectifié, monsieur Dubois. Je m'en remettrai donc à la sagesse du Sénat, tout en rappelant que le rapporteur a tout à l'heure estimé que ce renforcement des pouvoirs de l'État en la matière était peut-être excessif.
Hugues PORTELLI - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Hugues PORTELLI

M. Hugues Portelli. Monsieur le président, monsieur le ministre, en lisant, au demeurant avec grand intérêt, l'excellent rapport de notre collègue Pierre Jarlier, j'ai constaté que l'état actuel du droit était largement suffisant. Autrement dit, l'État doit se concerter avec les collectivités territoriales, auxquelles il appartient en dernier ressort de se prononcer, dans l'exercice d'une compétence qui leur a été attribuée par les différentes lois de décentralisation, celle qui est relative à l'urbanisme. Or l'article 1 er vide en grande partie cette compétence de sa substance. En effet, le système tel qu'il fonctionne actuellement permet que des projets d'intérêt général établis par l'État soient soumis aux collectivités concernées : peuvent ainsi être montées des opérations ponctuelles sur telle ou telle commune. Ce qui nous est demandé là, c'est de remplacer le projet par l'objectif : il y aurait des objectifs d'intérêt général, en l'occurrence construire des logements, lesquels objectifs s'imposeraient aux communes et autoriseraient ensuite l'État à construire là où il le veut sur les terrains dont il est propriétaire, à titre direct ou indirect. Malheureusement, les amendements de la commission ne permettent pas de garantir les droits des collectivités territoriales. On nous dit qu'une concertation sera organisée entre l'État et les collectivités, mais on sait bien que c'est l'État qui aura le dernier mot ! On nous dit aussi que l'économie générale du PADD qui figure dans le SCOT ou le PLU sera respectée. Or nous savons depuis la modification de la loi SRU que le PADD n'est plus opposable : c'est un document qui n'a plus un caractère normatif. Dans ces conditions, il s'agit de ne respecter qu'un chiffon de papier ! S'il fallait s'inspirer des dispositions du PLU ou du SCOT, là, oui, il y aurait une garantie pour la collectivité territoriale ! J'estime, en accord avec M. Vasselle et plusieurs de mes collègues, qu'on ne peut pas, sous prétexte d'atteindre un objectif d'intérêt général, remettre en cause le principe de libre administration des collectivités territoriales sur une question essentielle, celle des pouvoirs en matière d'urbanisme. J'ajoute que, au cas où une disposition de ce type serait votée, un certain nombre de sénateurs, à commencer par moi-même, seraient obligés de demander au Conseil constitutionnel de se prononcer sur sa conformité à la Constitution.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2005-11-21
Date: 2005-11-21
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Portelli, pour avoir été rapporteur de la loi « urbanisme et habitat », je sais que le PADD est le document fondamental : de l'orientation du PADD découle tout le reste. Il n'est effectivement ni normatif ni opposable, mais c'est pour éviter aux communes toutes sortes de contentieux. Naturellement, l'État peut établir des projets d'intérêt général, mais c'est beaucoup plus compliqué : il faut passer par une déclaration d'utilité publique. Je pense que tout le monde s'accorde à considérer que ce texte doit être efficace et susceptible d'entraîner la réalisation rapide d'un certain nombre de logements. Je comprends votre souci de défendre les communes, et c'est un souci que je pourrais mettre en avant beaucoup plus que vous puisque la communauté de Mantes en Yvelines est concernée par une des trois opérations d'intérêt national, celle de Seine-aval. Je vous remercie d'être plus royaliste que le roi, mais, croyez-moi, en tant qu'élu et président de communauté d'agglomération, je suis particulièrement attentif à ces problèmes. Il reste que nous sommes tous, aujourd'hui, devant une urgence. On ne peut pas, d'un côté, dire à la tribune qu'il faut agir fort et vite et, ensuite, refuser de mettre en place des dispositifs simples qui permettent d'atteindre l'objectif qui a été affirmé. Je vous demande donc d'être cohérent : c'est d'un engagement national pour le logement qu'il est ici question et c'est donc pour le logement qu'il nous faut agir. Bien sûr, nous sommes aussi là pour éviter que l'on fasse n'importe quoi sur le territoire des communes : il ne faut pas que des communes se réveillent un matin en découvrant qu'on leur a imposé des projets dont elles ne voulaient pas ! Mais je peux vous rassurer : avec les trois dispositions de précaution que nous proposons, les communes n'ont rien à craindre. On peut évidemment avoir entre nous de grandes discussions sur le caractère normatif ou non de telle ou telle disposition ! Vous le savez, je ne suis pas un spécialiste du droit, mais tout ce que je peux vous dire, c'est que si nous continuons à discuter de la sorte, la loi qui sortira de notre Haute Assemblée ne permettra pas de relever le défi du logement !