Odette TERRADE - Sénat - 2008-01-24
Date: 2008-01-24
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Bien qu'il soit intéressant, le dispositif de l'article 4 est d'une portée limitée, puisqu'il ne vise que les logements dans lesquels le niveau des loyers fait l'objet d'une modification répondant aux critères du seul paragraphe d de l'article 17 de la loi de 1989, c'est-à-dire les logements occupés concernés par une réévaluation « ordinaire » de leur montant. Il exclut, en particulier, les logements neufs mis en première location et ne concerne donc qu'une petite partie du patrimoine locatif privé mis en location. Il s'agit d'une petite partie, car, à moins que vous ne l'ignoriez, mes chers collègues, le taux de rotation des logements locatifs privés est sensiblement plus important que celui des logements sociaux. En effet, 22 % des logements régis par un bail privé sont reloués chaque année à de nouveaux locataires, ce qui limite immédiatement la portée de l'article 4, puisque ces logements ne sont pas concernés par l'article 17 de la loi de 1989. Il convient de souligner que la rotation atteint à peine 10 %, en moyenne, dans le patrimoine locatif social, et parfois moins dans certains ensembles immobiliers, singulièrement ceux qui sont situés en zone tendue. Si l'on veut donner sa pleine portée à l'article 4, il importe donc de le rendre plus pertinent en couvrant l'ensemble des logements définis par l'article 17 et pas seulement, comme c'est le cas pour le moment, de ceux qui sont actuellement occupés. Je citerai M. About, président et rapporteur de la commission des affaires sociales, qui fait observer ce qui suit, relativement à cet article : « Votre commission approuve la nouvelle définition de l'indice de révision des loyers qui devrait permettre de modérer le renchérissement des loyers du parc privé et donc de freiner la progression des dépenses de logement dans le budget des locataires. « Cependant, votre commission constate la limite de cette mesure, qui ne porte que sur un seul des deux facteurs responsables de la hausse des loyers. Celle-ci s'explique en effet pour moitié par la revalorisation des loyers des locataires déjà installés et pour l'autre moitié par l'augmentation des loyers au moment d'une nouvelle location. Il est donc très probable que les loyers du parc locatif privé continueront d'augmenter plus rapidement que les prix à la consommation. « Par ailleurs, la mesure ne favorise pas à proprement parler la création de pouvoir d'achat, mais organise un transfert de pouvoir d'achat des propriétaires vers les locataires. » Ces observations appellent de ma part quelques brefs commentaires. Indépendamment du fait qu'il s'agit d'un indice de référence et non d'un indice de révision, vos remarques, monsieur le rapporteur, attestent le caractère partiel et donc forcément incomplet de la mesure. L'élément le plus dynamique de la hausse des loyers, c'est bel et bien la mise en location de logements neufs ou la passation d'un nouveau bail, plus que la simple réévaluation du loyer d'un logement d'ores et déjà occupé. On est loin du compte et, soit dit en passant, du transfert massif de pouvoir d'achat des propriétaires - que certains plaignent amèrement - vers les locataires, qui ont tout de même, ne l'oublions pas, la particularité d'être les plus nombreux. Et, très franchement, puisque cet indice de référence va se rapprocher de l'indice des prix à la consommation, soit 2,6 % en 2007, et qu'il va se substituer à un indice de référence des loyers déjà mis en question qui, pour sa part, s'est élevé à 2,76 % au deuxième trimestre de 2007 et à 2,49 % au troisième trimestre de la même année, on en vient à s'interroger sur la portée réelle de la mesure prévue à l'article 4... Pour le locataire, ce sera au mieux, 1 euro ou 2 euros en moins à payer chaque mois sur un loyer de 1 000 euros. On est loin du transfert massif de revenus des propriétaires vers les locataires... C'est donc tout naturellement qu'il nous semble que, si l'on veut décélérer sérieusement l'évolution des loyers du secteur locatif privé, ce qui permettra aussi à moyen terme une détente du marché, il faut agir sur la relocation ou la première location de logements neufs. Tel est l'objet de cet amendement.