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Éric WOERTH (ministre.) - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Éric WOERTH
Fonction: ministre.

M. Éric Woerth, ministre. Je ne vois pas de raison d’étendre le champ actuel de la taxe sur les logements vacants. Le taux de vacance des logements est extrêmement bas en France, de l’ordre de 6 % environ, contre 7,8 % au début des années quatre-vingt. En comparaison, il est de 8 % en Allemagne. Nous nous situons en fait dans la moyenne. Il me semble important de limiter le champ de la taxe sur les logements vacants aux zones où la demande est la plus forte. Or, monsieur Repentin, votre amendement prévoit une importante extension de son champ. Mais toute extension trop large risquerait de priver cette politique de sens, d’autant qu’il existe dans les zones A et B de vraies incitations, comme les aides à la pierre ou le dispositif Scellier. Ce dernier, majoré pour les logements loués à tarif social ou intermédiaire, constitue notamment un levier particulièrement puissant. Le Gouvernement travaille aussi depuis deux ans avec les assureurs et les partenaires pour mettre en place une garantie des risques locatifs. Je vous rappelle en outre que les communes peuvent, sur délibération, lorsque la taxe sur les logements vacants n’est pas applicable, étendre la taxe d’habitation aux logements vacants. Beaucoup l’ont fait, pour inciter les propriétaires à ne pas laisser leurs logements inoccupés. Pour ces raisons, le Gouvernement est défavorable à cet amendement.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. J’entends les remarques de M. le rapporteur général et de M. le ministre. La garantie des risques locatifs est en effet une bonne mesure, monsieur le ministre : elle sécurise le propriétaire bailleur, en le protégeant contre d’éventuelles difficultés de paiement du loyer par son ou ses locataires. Vous nous indiquez par ailleurs, monsieur le ministre, que l’extension de la taxe sur les logements vacants ne se justifie pas au motif que la vacance de logements dans notre pays se situe aux alentours de 6 %. Je me permets donc de souligner que l’application, dans les huit agglomérations concernées, de la taxe sur les logements vacants a permis de faire tomber leur nombre de 190 000 à 90 000. Les propriétaires avaient le choix entre subir la taxe ou relouer leurs logements : dans plus de la moitié des cas, ils ont finalement opté pour la deuxième solution. Si vous persistez à trouver ma proposition trop large, je suis prêt à rectifier cet amendement de manière à ne viser que les zones A et B1, ce qui exclurait la zone B2 de l’extension proposée. Cette restriction de portée géographique correspondrait exactement à la définition des zones tendues retenue par M. Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Les ventes de logements neufs destinés à des personnes dont les revenus ne dépassent pas les plafonds du logement social bénéficient du taux réduit de TVA lorsque ces logements sont situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, l’ANRU, ou à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers. Afin de favoriser la mixité sociale – je suis sûr que vous y êtes tous favorables, mes chers collègues ! – et l'évolution de ces quartiers – n’est-ce pas, monsieur Dallier ? –, il est proposé que le taux réduit continue de s'appliquer à ces opérations jusqu'à la fin de la troisième année qui suit la date d'expiration de la convention ANRU. Le régime de TVA à taux réduit a été instauré dans les périmètres ANRU en juillet 2006, pour cinq ans, notamment afin de favoriser l’acte d’achat dans ces zones. Or il se trouve que les premières conventions ANRU arriveront à échéance en 2010 sans que tous les programmes de construction aient été achevés. En effet, les opérations en accession sociale ont été lancées après que les restructurations lourdes de ces quartiers eurent été réalisées – démolitions, interventions sur les espaces extérieurs, etc. C’est donc en fin de convention que la commercialisation de la très grande majorité des opérations d’accession à la propriété est lancée. Comme je vous sais toujours soucieux de limiter la dépense publique, monsieur le ministre, je précise que la cible de clientèle est particulièrement limitée et que l’avantage de TVA est strictement encadré dans le temps, toute revente ou changement d’affectation – par exemple, la mise en location – dans les quinze ans donnant lieu à un reversement partiel ou total de la TVA. L’extinction du régime de TVA à taux réduit à la fin des conventions ANRU pénalise donc des opérations qui contribuent grandement à revaloriser et à redynamiser les quartiers en rénovation, ainsi que des acquéreurs qui font le choix de devenir propriétaires sur des territoires en forte mutation. Je suis sûr que M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme et Mme la secrétaire d'État chargée de la politique de la ville seraient sensibles à cette argumentation. Nous avons conclu 1 500 ventes dans ces quartiers et près de 2 000 autres sont en attente de conclusion. Mais encore faudrait-il que ce dispositif soit quelque peu privilégié et prolongé.
Philippe MARINI (rapporteur général de la commission des finances.) - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Philippe MARINI
Fonction: rapporteur général de la commission des finances.

M. Philippe Marini, rapporteur général de la commission des finances. Le taux réduit de TVA s’applique aux opérations réalisées dans les zones ANRU et dans un périmètre de 500 mètres autour de celles-ci. Notre collègue Thierry Repentin voudrait que ce régime favorable soit prolongé de trois années après la fin des conventions ANRU. Cela me semble excessif. D’abord, j’ignore le champ potentiel de ce dispositif. Ainsi, il n’est pas certain qu’un grand nombre de conventions ANRU parviennent à leur terme en 2010. En tout cas, je ne dispose d’aucune liste. À cet égard, monsieur le ministre, sans doute faudrait-il dresser un bilan de la mise en œuvre des conventions existantes. Ensuite, la prolongation de ce dispositif, en donnant le sentiment d’une amélioration future du marché immobilier, ne risque-t-elle pas de différer certaines transactions, de ralentir le lancement d’opérations, et donc de conduire à un résultat inverse de celui qui est recherché ? Pour l’ensemble de raisons, la commission n’a pas été conquise par cette initiative et émet donc un avis défavorable sur cet amendement.
Michèle ANDRÉ - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Michèle ANDRÉ

Mme Michèle André. Cet amendement vise à étendre aux organismes qui contribuent au logement des personnes défavorisées le bénéfice de droits de mutation réduits à l’imposition fixe de 125 euros, et ce lorsque la cession de l’immeuble est réalisée au profit d’un organisme HLM ou d’une société anonyme de crédit immobilier. Ces organismes ont en effet constitué, sous l’impulsion de l’État et, parfois, de collectivités territoriales, un parc de logements neufs ou réhabilités pour accueillir des personnes aux faibles ressources et connaissant des difficultés sociales particulières. Mais les associations n’ont pas vocation à accumuler un patrimoine au-delà de ce qui leur est possible de porter par leurs fonds propres et de ce qui leur assure un équilibre financier compte tenu des charges d’exploitation et de soutien social qui en résultent. En outre, certaines associations ayant répondu à des sollicitations diverses, leur parc est géographiquement dispersé, ce qui est générateur de coûts supplémentaires de gestion et de difficultés de suivi des locataires. Enfin, les associations ont vocation à se concentrer sur des actions exemplaires ou urgentes plutôt qu’à se consacrer à la gestion d’un patrimoine en expansion. Il s’agit donc de faciliter aux associations agréées la vente d’une partie de leur parc, de manière à leur permettre de retrouver des marges d’action et de faciliter leur gestion sociale. Des droits de mutation réduits, comme ceux dont bénéficient déjà les organismes HLM et les sociétés anonymes de crédit immobilier, en vertu de l’article 1051 du code général des impôts, faciliteront les ventes d’immeubles ou de logements des associations à ces organismes. Le parc immobilier ainsi vendu a donc vocation à conserver sa mission sociale. Cette mesure bénéficierait uniquement aux organismes qui contribuent au logement des personnes défavorisées et qui sont soumis à un agrément de l’État. Cela concerne une centaine d’associations et d’unions d’économie sociale sans but lucratif.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Je confesse bien volontiers que j’avais alors sans doute mal défendu cet amendement et que mes explications devaient être un peu confuses… Les opérations d'accession sociale à la propriété réalisées par les organismes HLM sont assorties de garanties au profit de l'accédant. Ces garanties, qui sont notamment prévues aux articles L. 411-2 et R. 443-2 du code de la construction et de l'habitation, emportent, pour l'organisme ou toute personne morale avec laquelle l'organisme a conclu une convention à cet effet, obligation de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale lorsque certaines conditions sont remplies, notamment en cas de décès ou de chômage de l'accédant. La mise en œuvre de ces garanties conduit cependant l'organisme HLM à supporter, en plus du prix de rachat, une charge fiscale au titre de la TVA si le logement a moins de cinq ans ou au titre des droits d'enregistrement s'il a plus de cinq ans, ce qui porte le coût global du rachat à plus de 100 % du prix auquel il avait vendu le logement. Vous conviendrez, mes chers collègues, qu’il y a là quelque chose d’assez cocasse ! Il est difficile d’admettre qu’un organisme HLM soit contraint, en cas en cas de décès ou de chômage de l’accédant, de racheter le logement plus cher qu’il ne l’avait vendu, et ce uniquement en raison de la fiscalité applicable. Il est donc proposé de soumettre ce type de rachat au taux réduit de TVA si le logement a moins de cinq ans, et de l'exonérer de droits d'enregistrement si ce dernier a plus de cinq ans, à condition, bien entendu, que ce rachat ait lieu dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation au titre des opérations d'accession sociale. Ayant, cette fois-ci, fait preuve de plus de pédagogie, je suis certain de rallier la majorité de cet hémicycle à ma cause. (Sourires .)
Philippe MARINI (rapporteur général de la commission des finances.) - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Philippe MARINI
Fonction: rapporteur général de la commission des finances.

M. Philippe Marini, rapporteur général de la commission des finances. Toute jurisprudence comporte des exceptions ; sinon, le droit prétorien n’existerait pas ! (Nouveaux sourires.) Notre collègue Thierry Repentin nous a apporté des éléments d’information supplémentaires et nous a en particulier rappelé que l’article R. 443–2 du code de la construction et de l’habitation énumère les cas très limitatifs dans lesquels l’accédant peut faire jouer, auprès de l’organisme HLM, la garantie légale de rachat. La commission n’est pas défavorable à cette proposition. Je profite de l’occasion que me fournit notre collègue pour évoquer, monsieur le ministre, une situation particulière qui peut se présenter en matière de vente de logements HLM à des tiers. Dans certains cas, selon la réglementation et les pratiques en vigueur, il peut s’agir de personnes qui ne sont pas les locataires en place et sont déjà par ailleurs propriétaires de leur logement, sans aucune intention de le quitter. L’organisme HLM est alors amené à vendre un logement à un acquéreur qui, ayant pour unique objectif de réaliser un investissement financier, va louer celui-ci à une personne désirant l’occuper à titre de logement. Au fur et à mesure de la réalisation d’opérations similaires va se constituer une copropriété regroupant, d’une part, l’organisme HLM, détenteur à l’origine d’une large majorité de lots, et, d’autre part, des copropriétaires individuels. Or, si l’acquéreur est un investisseur, il louera son bien non pas au tarif HLM, mais au prix du marché. Ainsi, dans un même immeuble, dans une même cage d’escalier, pour un même type d’appartement, coexisteront des locataires qui acquitteront, pour les uns, un loyer fixé par l’organisme HLM gestionnaire, pour les autres, un loyer une fois et demi ou deux fois plus élevé, en fonction des conditions du marché local. Cette situation est critiquable et peut susciter bien des problèmes dans les immeubles concernés. Cher collègue Thierry Repentin, je m’adresse à vous, qui êtes un spécialiste reconnu de ce sujet et qui présidez l’Union sociale pour l’habitat : il serait sans doute opportun que celle-ci s’attache à réexaminer les dispositions légales et réglementaires qui sont ici en cause.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Cet amendement est le fruit d’une demande de mes collègues parlementaires de l’outre-mer. Il s’appuie sur la loi du 27 mai 2009 d’orientation pour le développement économique des outre-mer, qui a créé un nouveau dispositif de défiscalisation. L'article 1384 C du code général des impôts subordonne l'exonération au fait que l'acquisition des logements ait été réalisée « au moyen d'un financement prévu à l'article R. 372-1 » du code de la construction et de l'habitation. Dans les opérations de défiscalisation précitées, ce prêt existe effectivement au titre des logements concernés, mais il est, la plupart du temps, accordé à l'organisme d’HLM au moment de la construction, sachant que celui-ci va ensuite vendre les logements à une société de portage créée pour les besoins de la défiscalisation, puis les lui racheter au terme d'une période de cinq ans. Si, sur le fond, la condition tenant au financement est bien remplie, il n'en reste pas moins que, sur la forme, l'acquisition des logements au terme des cinq ans par l'organisme d’HLM n'est pas, à proprement parler, réalisée au moyen d'un financement prévu à l'article R. 372-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est donc proposé de modifier la rédaction du texte afin de permettre une application de l'exonération alors même qu'il existe un décalage dans le temps entre l'octroi du prêt et l'acquisition des logements. Par ailleurs, cet amendement vise à étendre, dans les mêmes conditions, l'application de cette exonération aux opérations de logements sociaux financées par la défiscalisation à l'impôt sur les sociétés lorsque le caractère social de ces immeubles est garanti par l'existence d'un prêt spécifique. Je suis persuadé que les services du ministère du budget ont étudié cette situation de près.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Monsieur le président, le code général des impôts permet aux organismes d’HLM d'obtenir un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des logements vacants depuis plus de trois mois lorsque cette vacance est justifiée par un projet de démolition de l'immeuble ou des travaux de rénovation. Toutefois, en cas de démolition, ce texte subordonne le dégrèvement à la présentation par le propriétaire de l’autorisation de démolir. Or, en pratique, cette autorisation est souvent délivrée très tardivement. Cette situation pénalise les organismes d’HLM qui, dans le cadre des projets de rénovation urbaine et de restructuration menés en concertation avec les autorités locales, doivent supporter, parfois pendant plusieurs années, des charges importantes au titre de la taxe foncière sur des logements qui sont pourtant vacants. C'est pourquoi il est proposé de conserver la condition relative à l'obtention de ladite autorisation, mais en prévoyant que le dégrèvement pourra avoir un effet rétroactif et courir à compter du dépôt de la demande d'autorisation. Cet amendement vise les immeubles voués à la démolition qui se vident lentement. Il faut parfois attendre plusieurs années avant qu’un immeuble ne soit plus habité. Or, pendant cette période, les propriétaires restent assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Le code général des impôts exonère les organismes d’HLM de taxe professionnelle. Le projet de loi de finances pour 2010 prévoit de maintenir cette mesure d’exonération dans le cadre des nouvelles cotisations foncières des entreprises. Il serait souhaitable d'étendre l’exonération aux organismes et structures qui regroupent les organismes d’HLM comme les « sociétés de coordination » entre organismes, les groupements d’intérêt économique, les GIE, ou les sociétés civiles de construction-vente. En effet, sous l'impulsion des pouvoirs publics, les organismes d’HLM sont amenés à se regrouper au sein de structures communes pour la réalisation de certaines opérations, et il est important que des contraintes fiscales ne fassent pas obstacle à ces regroupements. S'agissant des groupements d’intérêt économique, l'administration fiscale avait déjà admis, sous l'ancien régime de taxe professionnelle, que ceux-ci bénéficient de la même exonération que celle de leurs membres. Lors de la réforme adoptée voilà quelques jours, ce petit détail a peut-être échappé à la vigilance des services de l’administration fiscale.
Philippe MARINI (rapporteur général de la commission des finances.) - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Philippe MARINI
Fonction: rapporteur général de la commission des finances.

M. Philippe Marini, rapporteur général de la commission des finances. La question qui est soulevée est intéressante ; c’est d’ailleurs le propre des collectifs budgétaires de voir surgir des sujets extrêmement divers ! J’aurais tendance – je n’ai pas tous les éléments de réponse – à rapprocher le cas des sapeurs-pompiers opérationnels de celui des gardiens de la paix en uniforme ou d’autres catégories de personnels qui doivent, par définition, bénéficier de l’intégrité de leurs moyens physiques. Je pense aussi – je vais peut-être vous choquer en disant cela – aux animateurs sportifs. Ils doivent par définition, lorsqu’ils encadrent des enfants, être en pleine possession de leurs moyens, aussi bien physiques qu’intellectuels, afin d’exercer au mieux les responsabilités qui sont les leurs. Cet amendement, on le comprend, vise spécifiquement la situation des SDIS. Mais sur quelle assiette doit-on faire porter ces 6 % ? Si l’on exclut certaines catégories, on change la règle du jeu. On ne peut pas le faire, à mon sens, uniquement pour un seul métier, car, en observant différentes situations, on trouvera des cas de figure assez analogues. À l’inverse, si l’on raisonne de cette manière, en prenant en compte les effectifs globaux d’une collectivité, dès lors que l’on ne peut évidemment pas affecter des personnes souffrant de handicap à certaines catégories d’emplois, le taux d’emploi dans les autres doit être plus élevé. Pour qu’un SDIS respecte la contrainte, il faut que la proportion des personnes répondant aux critères de la législation sur le handicap et affectées à un emploi administratif ou d’entretien soit beaucoup plus importante. Est-ce très raisonnable ? Je n’en suis pas certain. En tout cas, peut-on aborder ce sujet grave en n’envisageant que la situation spécifique d’une catégorie particulière de personnel ? Je ne crois pas que nous soyons en droit de le faire. Certains de mes collègues ont sans doute plus d’expérience que moi en la matière, et Nicolas About, qui a présidé la commission des affaires sociales et qui connaît bien cette problématique, pourrait sans doute utilement s’exprimer. À ce stade, pour les raisons que je viens de m’efforcer de résumer, je ne peux émettre un avis favorable sur cet amendement, tout en reconnaissant que le problème posé est bien réel. Un dialogue plus global devra être entamé sur la question de la discrimination positive, si j’ose m’exprimer ainsi, à l’égard des personnes handicapées.
Éric WOERTH (ministre.) - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Éric WOERTH
Fonction: ministre.

M. Éric Woerth, ministre. Je ne sais pas si un SDIS doit, pour sa part stricte, respecter la proportion de 6 % ou si celle-ci s’applique en fait à un personnel plus large. Les agents des SDIS, qui relèvent des départements et des communes, peuvent-ils se confondre avec ceux du conseil général ? En tout cas, on ne peut pas « détricoter » ces 6 %, et ce n’est d’ailleurs pas ce que demande M. Repentin. En tout cas, il convient d’être très circonspect sur cette question. Si des aménagements doivent être apportés au dispositif, il faut le faire en liaison avec les partenaires sociaux et éviter que cela soit considéré comme une provocation. Il s’agit en effet d’un domaine très sensible ! La fonction publique d’État obtient plutôt de bons scores s’agissant de l’emploi des personnes handicapées, car elle n’est pas très loin des 6 %, aux alentours de 4,8 % ou 5 %, en tout cas très au-dessus du taux atteint dans le secteur privé. Elle a valeur d’exemple et joue un rôle d’entraînement pour l’emploi de personnes handicapées. Je précise à cet égard qu’une personne handicapée peut ne pas correspondre à un type de métier, mais être tout à fait capable d’exercer un autre type d’emploi. Il est difficile d’opérer des classifications, et je ne suis pas certain que ce soit très opportun. Je veux bien que cela soit considéré comme un appel et que nous y réfléchissions avec la direction générale de la fonction publique. Il pourrait y avoir, par rapport à la situation des militaires par exemple, des incongruités rendant les choses plus difficiles et amenant certaines collectivités à cotiser au Fonds pour l’insertion des personnes handicapées dans la fonction publique. C’est pourquoi je sollicite le retrait de cet amendement.
Michèle ANDRÉ - Sénat - 2009-12-17
Date: 2009-12-17
Orateur: Michèle ANDRÉ

Mme Michèle André. C’est un sujet difficile, mais je voudrais vous parler ici de mon expérience professionnelle. J’ai dirigé un établissement pour enfants handicapés auditifs. Tous les professionnels dans ces métiers savent que certains types de handicaps ne permettent pas de travailler dans certains domaines. Par exemple, un adulte sourd ne peut travailler à l’accueil du public parce que son expression est difficile. Dans les standards de nos mairies, nous avons eu à cœur de faire embaucher des personnes mal voyantes parce qu’elles pouvaient tout à fait s’exprimer, mais elles ne pouvaient pas conduire un véhicule automobile. Dans les SDIS, l’un des critères majeurs de recrutement des sapeurs-pompiers, c’est l’aptitude physique. Lorsque les sapeurs-pompiers ont un accident grave, que ce soit au feu ou lors des déplacements, nous savons bien qu’ils ne peuvent plus travailler dans le service opérationnel. Ils ne monteront pas à la grande échelle, ils ne pourront plus faire certains soutiens. On les affecte souvent dans des services un peu différents, comme les services administratifs, techniques ou de soutien aux personnes. Cela pose déjà des difficultés et l’on comprend pourquoi les marins-pompiers de Marseille ou les sapeurs-pompiers de Paris, qui sont des militaires, échappent à cette règle. Mais les sapeurs-pompiers dans les SDIS de nos départements ont exactement la même obligation de capacité physique : monter en haut de la grande échelle pour sauver une personne, porter du matériel lourd pour entrer dans un milieu hostile ou difficile. Nous savons bien que l’aptitude physique est à la base de leur métier. Monsieur le ministre, il faut étudier la question et ce n’est pas méconnaître le problème du handicap que d’exprimer une telle demande.