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Jean-Jacques HYEST (président de la commission des lois.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Jacques HYEST
Fonction: président de la commission des lois.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. C'est vous qui proposez des solutions qui ne sont pas les bonnes ! Vous me permettrez de rappeler qu'il appartient à notre Haute Assemblée de conserver des règles de droit fixes pour éviter le règne de la fantaisie totale. Il est aussi de notre devoir de trouver des outils adaptés pour lutter contre certains phénomènes, mais cela ne peut pas consister dans des solutions totalement aléatoires. J'entends déjà les discussions sur la mixité sociale : combien, dans quelles proportions, etc. On constate d'ailleurs que de telles politiques ne suffisent pas toujours à résoudre les problèmes. La meilleure solution a été indiquée par le ministre : il faut augmenter l'offre, et un certain nombre de phénomènes que nous connaissons, hélas !, diminueront, puis disparaîtront. N'oubliez jamais que, si les problèmes de Paris sont réels, les franges les plus fragiles de la population vont de plus en plus en grande couronne, ce qui pose d'autres problèmes, notamment de transport. Nous devons donc veiller aussi à ce que certaines grandes collectivités, tout en tenant de grands discours sur le sujet, ne se déchargent pas sur les autres de toutes les difficultés qu'elles rencontrent.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il faut considérer l'ensemble de la situation. Nous disposerons de trois outils. D'abord, l'extension de l'accord, c'est-à-dire l'obligation de reloger dans le secteur et aux conditions antérieures les personnes dont les ressources sont inférieures au plafond pris en compte pour le prêt locatif intermédiaire, le PLI, et celles qui, âgées de plus de soixante-dix ans, ne sont pas soumises à l'impôt de solidarité sur la fortune concerne l'essentiel de la population. Ensuite, un amendement sénatorial va venir en discussion dans lequel est clairement affiché l'outil de transformation sociale que constitue le droit de préemption. Il clarifiera une fois pour toutes la situation juridique dans ce domaine et fournira à la collectivité un véritable outil d'aménagement social du territoire. Enfin, la possibilité offerte à un certain nombre de personnes d'acquérir leur logement au prix de la vente en bloc représente véritablement une capacité d'accession à la propriété complémentaire. L'ensemble de ces outils nous semble permettre de régler fondamentalement la situation. Si tel n'était pas le cas, et si nous devions nous rendre compte que nous nous serions trompés, il n'est pas interdit de revenir devant votre assemblée. Des règles du jeu parfaitement claires sont préférables à des règles aléatoires, et c'est pour cette raison que nous ne sommes pas favorables à ces amendements.
Dominique BRAYE - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Dominique BRAYE

M. Dominique Braye. ... pour que la vente aux locataires puisse s'effectuer, précisément, au prix antérieur à la spéculation. Nous sommes d'accord avec votre analyse sur les spéculateurs, nous sommes d'accord sur le fait qu'il faut éviter ce phénomène, mais nous souhaitons que le maire prenne toutes ses responsabilités et que l'initiative lui revienne. Car c'est bien cela, la légitimité conférée par l'élection : le maire peut, comme vous le demandiez, mener une politique du logement. Je voudrais ajouter que nous sommes en train de nous focaliser sur le seul problème des locataires. Mais n'oublions pas que, pour qu'il y ait des locataires, il faut des bailleurs, et des bailleurs privés ! Actuellement, et c'est pour moi un souci croissant, tous les bailleurs privés se désengagent des investissements fonciers puisque, manifestement, ils n'y trouvent plus leur intérêt. Or, par vos discours, par vos amendements, vous êtes en train d'institutionnaliser une pénurie de logements privés, alors que ceux-ci représentent la plus grande partie des logements. Etant comme lui un élu de la grande couronne - et Mantes-la-Jolie n'est pas réputée comme étant une zone particulièrement favorisée -, je reprendrai les propos M. Hyest : les plus désemparés, les plus modestes de nos concitoyens ne sont même plus logés dans le secteur social, ils sont dans ce que j'appellerai du « logement social de fait », qui est du logement privé.
Nicole BORVO COHEN-SEAT - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Nicole BORVO COHEN-SEAT

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il suffit ! Je ne m'adressais pas à vous ! Nous connaissons une situation de crise aiguë en matière de logement. On peut en faire porter la responsabilité aux uns ou aux autres, mais les faits sont là ! La pénurie aboutit à des situations scandaleuses, elle alimente la spéculation, mais elle est issue de certaines décisions politiques et d'une certaine gestion du logement. Ainsi, dans la capitale, à quelques rues d'écart, on trouve des logements sociaux dont le bailleur n'assure pas correctement l'entretien, des logements privés concernés par une opération de vente à la découpe, des logements insalubres loués à prix d'or par des marchands de sommeil et des logements de bon standing sans occupants, parce qu'ils sont vendus ou loués à des tarifs exorbitants. Ce profond dérèglement du secteur du logement appelle des solutions, au moins temporaires, mais de nature significative. Il est temps que l'existence d'un parc locatif vide de toute occupation cesse d'encourager plus encore une spéculation foncière et immobilière hors de propos avec la situation actuelle et avec les bénéfices que peuvent attendre les uns et les autres de leurs investissements. Tel est le sens de cet amendement qui vise à autoriser un recours élargi au droit de réquisition en l'utilisant de manière judicieuse et efficace.
Nicole BORVO COHEN-SEAT - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Nicole BORVO COHEN-SEAT

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Si j'interviens sur cet article 1 er , c'est parce que l'essentiel de la proposition de loi de Mme Aurillac adoptée par l'Assemblée nationale figure dans cet article 1 er , dont la commission a d'ailleurs amélioré la rédaction. Mais que l'on ne s'y trompe pas, sans la mobilisation et l'action des locataires qui sont victimes de ventes à la découpe, quelle que soit leur situation sociale, nous n'aurions pas eu ce débat, et ni le Gouvernement ni la majorité n'auraient déposé de proposition pour tenter de remédier à cette situation. Dans sa proposition initiale, Mme Aurillac tente, par un exercice difficile, de répondre aux victimes de ventes à la découpe, tout en laissant une totale liberté à ceux qui la pratiquent. C'est évidemment la quadrature du cercle ! De nombreuses actions en justice sont aujourd'hui en cours, et j'espère qu'il en sortira des éléments positifs. En tout cas, la nécessité de poser certaines règles ne pouvait échapper indéfiniment à tout un chacun. Le texte de l'article 1 er est-il satisfaisant ? Non, puisqu'il n'empêche en rien les opérations de vente à la découpe. Cependant, certains sous-amendements apportent des garanties supplémentaires aux locataires, et nous ne pouvons qu'approuver les améliorations, si minimes soient-elles. Par exemple, allonger les délais laissés aux locataires pour pouvoir rechercher et bénéficier d'un prêt immobilier nous semble judicieux, en tout cas normal. En même temps, certaines des dispositions proposées nous semblent encore bien timides au regard des nécessités. Par exemple, le diagnostic technique n'a qu'une vague similitude avec un état des lieux ; c'est un peu flou. De même, la décote du prix de vente eu égard à la réalité des loyers déjà versés s'impose, mais elle n'est pas très importante. En revanche, nous ne pouvons suivre la proposition de notre collègue M. Cleach de résoudre de manière différente le cas des transferts de propriété internes aux sociétés civiles immobilières, au motif que l'on cèderait des parts sociales, en quelque sorte de la pierre papier, et non pas des logements. De telles dispositions risqueraient de faciliter des montages juridiques astucieux, dont certains opérateurs spécialisés dans les ventes à la découpe pourraient ensuite tirer parti. Après un tour de table des différents associés de la SCI, qu'est-ce qui empêchera les derniers détenteurs de parts de procéder comme n'importe quel marchand de biens ? Sans doute pas grand-chose, d'autant que la pression spéculative sera alimentée par de telles mesures. Par conséquent, nous ne voterons pas le sous-amendement n° 24. Enfin, la majorité de la commission des lois y est bien entendu hostile, mais cette question mérite discussion, puisqu'il ne s'agit pas du domaine pénal, la proposition de loi qui nous est soumise doit pouvoir s'appliquer aux opérations en cours: Tel est le sens de notre sous-amendement n° 65.
Christian CAMBON - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Christian CAMBON

M. Christian Cambon. Le locataire bénéficie aujourd'hui d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption initial en cas de vente par lots ou de congé pour vente. Il dispose ensuite de deux autres mois pour réaliser la vente et, le cas échéant, de deux mois supplémentaires s'il souscrit un prêt. Il bénéficie, de surcroît, d'un droit de préemption subsidiaire, s'il est apparu que le bailleur proposait une vente à un tiers dans des conditions ou à un prix plus avantageux. En ce cas, il dispose d'un nouveau mois pour exercer son droit. L'article 1 er vise à étendre l'ensemble de ce dispositif aux cas de vente à la découpe. Or le délai d'exercice du droit de préemption initial peut sembler court dans la mesure où, bien souvent, le locataire n'avait pas envisagé de devenir propriétaire au moment de la notification et où il lui faut organiser son plan d'investissement. Pour autant, il ne semble pas raisonnable de modifier le délai général de deux mois fixé pour l'exercice de ce droit de préemption en cas de vente en lots ou en cas de congé pour vente. Ce délai de deux mois correspond à un juste équilibre entre les droits du bailleur et ceux du locataire, qui doit pouvoir se retourner si la vente échoue. Modifier ce délai et le porter à quatre mois dans le cas de la seule vente à la découpe apparaît opportun à un double titre. En premier lieu, parce que la vente à la découpe répond à des critères très particuliers et l'expérience montre qu'elle se pratique de manière beaucoup plus subite que les autres formes de vente, notamment en raison de son caractère global. En second lieu, parce que la vente à la découpe concerne des bailleurs institutionnels disposant de moyens financiers très largement supérieurs à ceux de simples bailleurs personnes physiques. Si le délai de deux mois se justifie pour respecter les droits des propriétaires personnes physiques et des locataires, il perd de son sens lorsque le propriétaire est une personne morale institutionnelle dont les ressources déséquilibrent par nature ce rapport. En conséquence, il semble légitime de porter, dans le seul cas de la vente à la découpe, le délai d'exercice du droit de préemption du locataire de deux à quatre mois.
Jean-Pierre SUEUR - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Jean-Pierre SUEUR

M. Jean-Pierre Sueur. Ce sous-amendement vise les personnes qui sont en difficulté, soit parce qu'elles disposent de faibles revenus, soit pour une autre raison. On pourrait, certes, nous opposer les termes de l'accord du 16 mars 2005. Nous pourrions alors faire valoir, et cela me semble incontestable, la réaction d'un certain nombre d'associations et d'organismes intervenant dans le domaine du logement social s'agissant de l'accord lui-même et de la façon dont il est exploité. Je tiens à préciser que, même s'il est ensuite généralisé à l'ensemble des secteurs locatifs 2 ou 3, cet accord n'empêchera pas le passage des logements à d'autres secteurs locatifs qui échappent aux règles de cet accord collectif. Ledit accord ne permet pas non plus de répondre au souci de maintenir un parc locatif suffisant. Par ailleurs, il ne met pas fin à la situation que connaissent un grand nombre de locataires. C'est la raison pour laquelle nous proposons qu'auront le droit de rester dans leur logement, d'une part, un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, un locataire ou un occupant de bonne foi placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. Je me permets de mentionner, pour finir, que cela va plus loin que l'accord du 16 mars dernier, lequel ne fait référence qu'à une infirmité entraînant au moins 80 % d'incapacité permanente, ce qui est beaucoup trop restrictif.
Roger MADEC - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Roger MADEC

M. Roger Madec. Ce sous-amendement prévoit une décote dans le cadre d'opérations immobilières de vente à la découpe. Cette décote est au minimum de 10 % du prix de l'appartement vendu libre d'occupation, auxquels viendraient s'ajouter 2 % par année d'occupation dans la limite de 30 % du prix du bien. Ce principe ne peut être contesté. Nous sommes d'ailleurs rejoints par la majorité sénatoriale, qui a déposé un sous-amendement n° 58 rectifié, même si la décote proposée est un peu plus limitée. Cette décote est justifiée d'un point de vue économique, puisqu'elle traduit la différence de valeur entre un bien libre et un bien occupé. Elle est également justifiée d'un point de vue juridique. En effet, lorsque le marché est équilibré, il n'est pas possible de vendre un logement à un acheteur extérieur à un prix inférieur à celui qui est proposé à l'occupant. Du fait de cette occupation, la rentabilité pour l'acheteur extérieur se trouve affectée dans des proportions qui équivalent à la décote. Je rappelle que le principe d'une décote sur la valeur d'un bien immobilier occupé existe déjà du point de vue du dispositif fiscal concernant l'impôt de solidarité sur la fortune, qui prévoit un abattement de 20 % sur la valeur en cas d'occupation par l'assujetti. De même, du point de vue des droits de succession, le principe est de les calculer en fonction de la valeur des biens transmis. Enfin, dans la pratique, le taux maximal de 30 % prévu par mon sous-amendement est souvent atteint, voire dépassé dans certaines opérations.
Marcel-Pierre CLÉACH - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Marcel-Pierre CLÉACH

M. Marcel-Pierre Cleach. Ce sous-amendement a pour objet de compléter l'amendement n° 1 rectifié de la commission. La clarification que nous souhaitons apporter concerne l'applicabilité de la loi aux sociétés civiles immobilières. Dans le cas d'un immeuble, c'est facile, on peut le vendre ou ne pas le vendre. Lorsqu'il s'agit de parts de société immobilière, il est possible de vendre la totalité ou seulement une partie des parts dont on est titulaire. C'est un système d'organisation d'une indivision qui fonctionne plutôt bien. Dans le cas d'une société civile immobilière comportant, par exemple, trois associés, si l'un d'eux veut céder ses parts à un autre associé ou à une personne extérieure, j'ai voulu éviter, en présentant ce sous-amendement, que cela n'entraîne la notion de vente, car, à défaut de précision, c'est bien ce qui risque de se produire. Permettez-moi de vous donner un exemple simple. Mme Borvo Cohen-Seat ayant par avance indiqué qu'elle ne voterait pas ce sous-amendement, je vais lui demander de faire un rêve avec moi. Elle aura sans doute tendance à considérer d'emblée qu'il s'agit plutôt d'un cauchemar !
Dominique BRAYE - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Dominique BRAYE

M. Dominique Braye. Comme le précise le rapport de la commission, l'article 1 er vise à créer un droit de préemption spécifique au profit des locataires et occupants de bonne foi d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel devant faire l'objet d'une vente par lots. Ce mécanisme interviendrait en amont du processus de mise en copropriété préalable à la vente. Il est ainsi prévu que ce droit de préemption bénéficie aux locataires d'immeubles vendus en totalité et en une seule fois comprenant plus de cinq logements. Dans la pratique, ce seuil de cinq logements risque néanmoins d'être très contraignant pour les bailleurs physiques qui peuvent parfois disposer d'un patrimoine locatif de plus de cinq logements. Or la proposition de loi qui élargit substantiellement le droit de préemption des locataires vise à protéger ces derniers des grandes opérations de ventes par lots, qui sont plutôt le fait de sociétés anonymes ou de marchands de biens. Il serait ainsi très fortement contraignant pour les propriétaires privés personnes physiques de ne pas pouvoir disposer librement de leur patrimoine alors même qu'ils pourraient avoir besoin de revendre leurs logements. Pour ces raisons, il vous est proposé, par cet amendement, de relever le seuil de cinq à dix logements pour exclure, dans l'immense majorité des cas, les propriétaires personnes physiques du champ du dispositif de l'article 1 er . Ces dispositions ne sont pas du tout contraires à l'esprit de l'article 1 er de la proposition de loi. Mais si nous voulons maintenir un équilibre dans le domaine du logement, il faut, d'un côté, préserver le locataire et, de l'autre, ne pas décourager le bailleur privé. Ce point est extrêmement important. Comme je l'ai dit à mon collègue Christian Cambon, j'ai rencontré, voilà quelques jours, des membres d'une association des professions libérales. On sait bien que ces professionnels libéraux avaient en général pour habitude de détenir un certain nombre de biens immobiliers, afin d'assurer leur retraite, qui n'était pas toujours aussi importante qu'ils l'auraient espéré. Or, de plus en plus, à cause de tous les problèmes que nous sommes en train d'énumérer, ces professionnels se désengagent de leur choix d'être des bailleurs privés. Bien que je ne sache pas, je le reconnais très franchement, où se situe exactement cet équilibre, mon amendement vise à ne pas décourager les bailleurs privés.
Dominique BRAYE - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Dominique BRAYE

M. Dominique Braye. Comme cela a été précisé dans le rapport d'information de la commission des affaires économiques intitulé « Foncier, Logement : sortir de la crise », dont j'ai eu l'honneur de présider le groupe de travail, il semble pertinent de prévoir que, compte tenu des répercussions sociales importantes de ces opérations sur l'équilibre de l'habitat, les communes soient informées suffisamment en amont des opérations de ventes par lots. Sur ce point précis, le groupe de travail de la commission des affaires économiques s'était cependant montré prudent puisque son président et son rapporteur en avaient une appréciation différente. Nous avons souhaité que ce rapport fasse l'objet d'un accord consensuel, c'est-à-dire soit adopté à l'unanimité. A cette occasion, je me félicite du travail de concertation avec l'ensemble de la commission, notamment le rapporteur, car, en l'espèce, nous avons fait fi du passé et n'avons tenu compte que de l'avenir ; nous avons recherché comment gérer une situation de crise. Cet amendement prévoit que le bailleur communique, préalablement à la vente de l'immeuble, au maire de la commune, ainsi qu'au maire de l'arrondissement dans les villes de Paris, Lyon et Marseille, l'indication du prix et les conditions de la vente. Ainsi, les maires seront informés suffisamment à l'avance et pourront être parties prenantes lors des discussions relatives à l'avenir de l'immeuble. Ils pourront favoriser le maintien des locataires, afin de préserver les équilibres sociaux qui se sont constitués dans ces immeubles ou, si cela s'avère nécessaire, aider à trouver des solutions de relogement.
Laurent BÉTEILLE (rapporteur.) - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Laurent BÉTEILLE
Fonction: rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Je n'ai pas bien suivi, veuillez m'en excuser. (Sourires .) Je tiens à préciser que j'étais quelque peu réservé sur ce sous-amendement. Néanmoins, la commission des lois a émis un avis favorable sur ce sous-amendement. Quant au sous-amendement n° 61 rectifié relatif à la décote, la commission demande là encore à M. Cambon de bien vouloir le retirer. En revanche, la commission est très favorable au sous-amendement n° 63, qui va tout à fait dans le sens de l'amendement n° 1 rectifié de la commission. Si nous voulons informer le maire, c'est pour qu'il puisse préempter. Il faut effectivement clarifier la situation du droit de préemption et dire que celui-ci peut s'appliquer lors de la vente d'un immeuble à usage d'habitation pour assurer le maintien des locataires en place. Quant au sous-amendement n° 65, qui a un effet rétroactif, la commission y est défavorable. D'autant que, constitutionnellement, nous ne pouvons pas disposer rétroactivement. De plus, les mesures proposées souffrent d'une imprécision fondamentale : elles s'appliquent aux opérations en cours. S'agit-il des actes qui ont déjà eu des conséquences juridiques, ce qui serait totalement impossible et aurait des effets pervers, sans doute inextricables, ou bien, au contraire, s'agit-il de prévoir que le nouveau droit s'appliquera immédiatement à toute décision de vente ? Dans ce dernier cas, il est inutile de le mentionner : la présente proposition de loi ne comportant pas de dispositions spécifiques, elle entrera en vigueur le lendemain de sa publication et concernera toutes les situations en cours. A l'évidence, elle ne s'appliquera pas aux actes déjà intervenus. L'amendement n° 6 de M. Braye est satisfait par l'amendement n° 1 rectifié de la commission. La commission émet un avis défavorable sur les amendements n° s 28. 32 et 30 de M. Sueur. L'amendement n° 19, soutenu par M. Desessard, est satisfait par l'article 3 de la présente proposition de loi. De surcroît, il n'est pas très opportun, juridiquement, d'apporter ces précisions dans la loi du 31 décembre 1975 dans la mesure où le congé pour vente est défini par la loi du 6 juillet 1989. Il y a donc une erreur de référence. Enfin, l'amendement n° 7 de M. Braye est également satisfait.