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Odette TERRADE - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Ce sous-amendement à l’amendement n° 10 de la commission avait surtout pour objet d’éviter que ne soient taxées les sociétés coopératives d’HLM, qui opèrent principalement dans les activités d’accession. Sous le bénéfice des explications fournies par M. le rapporteur, je suis prête à retirer ce sous-amendement, partiellement satisfait. Je maintiens en revanche le sous-amendement n° 170 rectifié, qui vise à introduire de la concertation – on ne se concerte jamais assez ! –, ainsi que le sous-amendement n° 171 rectifié, portant sur la mise en œuvre de l’article 2. Monsieur le rapporteur, je ne peux pas laisser dire, au sujet de l’amendement n° 169 défendu tout à l’heure par Isabelle Pasquet, que nous sommes opposés à la possibilité pour les préfets de taxer les communes récalcitrantes. Bien au contraire ! Je cite les propos tenus par ma collègue : « Personne ne met véritablement en cause la qualité de la loi SRU et nombreux sont les élus […] qui ont découvert que l’aménagement urbain pouvait fort bien se marier avec la construction de logements sociaux, et une plus grande diversité de l’offre locative. Il convient donc de donner une impulsion nouvelle à cette dynamique, en accroissant de manière sensible la contribution de tous ceux qui se refusent, huit ans ou presque après sa promulgation, à respecter la loi. ». Il n’est donc pas question pour nous de les dédouaner !
Denis BADRÉ - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Denis BADRÉ

M. Denis Badré. Nous sommes très attachés aux questions du potentiel financier à la fin des opérations, et de la rétroactivité. Bien sûr, il faut tout faire pour démultiplier rapidement les efforts en faveur du logement. Nous demandons non pas que la loi ne commence à entrer en vigueur que dans trois ans, mais que le prélèvement sur les opérations que les offices engagent à partir de maintenant soit opéré dans trois ans ; ainsi, on ne prend personne en traître. En revanche, si l’on effectuait un prélèvement dès à présent, il y aurait un caractère rétroactif, ce qui n’est jamais bon. Dans ces conditions, vous prendriez les organismes à contre-pied (Mme la ministre le conteste.) et vous les déresponsabiliseriez pour l’avenir. C’est pourquoi je souhaite que cette question soit tranchée et que la loi soit mise en œuvre dès aujourd'hui, avec un effet maximal sur les organismes qui sauront qu’ils devront payer dans trois ans ce qu’ils n’auront pas réalisé aujourd’hui. Je ne vois pas ce que l’on peut faire de mieux. C’est en considérant les gens de manière responsable que nous avancerons. Je maintiens ce sous-amendement, madame la présidente.
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Cet amendement vise à remplacer la notion d’« utilité sociale » dans le texte de l’article L. 365-1 du code de la construction et de l’habitation par celle, plus précise, d’« intérêt général ». Dans le contexte actuel, alors que la problématique de la régulation est clairement posée et que d’aucuns réclament une directive sur les services d’intérêt général, vous comprendrez l’utilité de définir chaque terme avec précision. L’article L. 365-1 du code de la construction et de l’habitation permet la conclusion de conventions entre l’État et les organismes agréés pour le logement des personnes défavorisées ou les unions d’économie sociale à gestion désintéressée, afin de mettre en œuvre des activités d’insertion par le logement et d’amélioration de l’habitat. En fait, cet amendement anticipe sur les conséquences éventuelles de la transposition en droit interne de la directive « services », qui est prévue pour la fin de l’année 2009. Madame la ministre, si vous estimez que les activités de logement des plus défavorisés et d’insertion par le logement relèvent bien de l’intérêt général, montrez-le nous. Vous adresserez ainsi un signe positif aux acteurs de ce secteur, en attendant la réunion des ministres de l’Union européenne en charge du logement, du développement urbain et de la cohésion, qui se tiendra à Marseille les 24, 25 et 26 novembre 2008 prochains et que vous présiderez sans doute. La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a classé parmi les « activités d’utilité sociale » les activités relevant des champs de l’amélioration de l’habitat et de l’insertion par le logement. Malheureusement, aucun décret d’application n’est venu préciser que l’« utilité sociale » devait signifier l’« intérêt général ». Si les traités européens affirment la primauté de l’exercice du service d’intérêt général par rapport aux règles du marché, vous savez ce qu’il en est actuellement. Mais la majorité des activités relevant de l’utilité sociale au titre de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains risquent de ne pas pouvoir bénéficier du label protecteur de « service d’intérêt général ». Vous en conviendrez, alors que la compétence « logement » n’est pas définie, le moins que nous puissions faire est de nous protéger contre des décisions jurisprudentielles fondées sur le droit de la concurrence. En d’autres termes, en inscrivant l’intérêt général dans le texte législatif, nous nous prémunissons contre d’éventuels recours contentieux visant à nous ramener à une application stricte de la loi du marché.
Dominique VOYNET - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique VOYNET

Mme Dominique Voynet. Cet amendement porte sur la taxe sur les logements vacants, qui concerne les agglomérations où persiste un déséquilibre important entre l’offre et la demande des logements. Cette taxe est l’expression d’un volontarisme important, puisqu’elle vise à décourager la vacance prolongée de logements qui seraient immédiatement habitables dans des villes où les besoins non satisfaits sont parfois considérables. Près de dix ans après son institution, nous devons pourtant bien voir que cette taxe, du fait de l’ordre de grandeur des montants perçus par logement vacant, est très loin d’être suffisamment incitative. Il s’agit tout au plus de quelques dizaines d’euros par an pour un logement de surface moyenne, somme qui, vous en conviendrez, n’est guère décourageante. À l’intention de mes collègues auxquels l’idée même d’augmenter les taxes fait perdre tout contrôle, je rappelle que les seuls logements concernés par cette taxe sont les logements habitables, pourvus des éléments de confort minimum, inhabités, vides de meubles et restés vacants au moins deux années consécutives. Une disposition législative précise même que la taxe n’est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. En outre, le dispositif que mon amendement vise à instituer ne bouleverse pas le cadre réglementaire existant. Il ne fait que reprendre, pour le renforcer, le dispositif prévu par la loi. S’il semble raisonnable de relever significativement les taux de calcul de la taxe pour montrer nettement la mobilisation de la puissance publique en faveur du logement, je conviens bien volontiers que l’objectif essentiel réside non pas dans l’augmentation des sommes en jeu, mais bien dans l’impulsion donnée à la remise en location de logements détenus par des propriétaires négligents ou réticents. Madame la ministre, monsieur le rapporteur, vous nous avez demandé tout à l’heure de prendre la mesure de la gravité de la situation et de l’urgence qu’il y avait à construire. Vous aviez raison. Mais il y a également urgence à remettre les centaines de milliers de logements vacants sur le marché. Certes, au vu des conditions de dégradation dans lesquelles ils se trouvent, certains de ces logements ne sont pas propres à l’habitat. Nous aurons l’occasion d’en reparler au cours de l’examen du projet de loi. Mais d’autres pourraient en revanche être immédiatement loués. Augmenter raisonnablement la taxe sur les logements vacants pour la rendre plus incitative permettrait peut-être de convaincre quelques dizaines de milliers de propriétaires concernés.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il me semble que nous avons déjà été saisis de propositions similaires lors de nombreux débats précédents sur le logement. Ma chère collègue, je vous rappelle les réserves que j’émets régulièrement sur l’efficacité de la taxe sur les logements vacants. Celle-ci présente un coût de recouvrement très important et n’incite pas nécessairement les bailleurs à remettre leurs biens sur le marché de la location. Certaines études de l’INSEE, que je pourrais vous communiquer, ont d’ailleurs montré que la vacance avait plus diminué dans des zones où cette taxe ne s’appliquait pas. En réalité, ce sont bien souvent des raisons de fond qui conduisent les bailleurs à ne pas mettre en location le logement dont ils sont propriétaires. Il peut ainsi s’agir de la crainte des impayés de loyers. D’ailleurs, et nous aurons l’occasion d’en reparler, cela pose le problème de l’équilibre extrêmement fragile entre les propriétaires et les locataires. Sous prétexte de protéger excessivement les locataires au détriment de petits propriétaires, nous arrivons malheureusement à des situations de vacance de logement, parce que la situation n’est manifestement pas suffisamment équilibrée. Dans ces deux cas, des mesures telles que la garantie des risques locatifs, la GRL, ou la possibilité de recevoir des aides publiques moyennant un engagement sur le niveau du loyer sont des outils bien plus efficaces de lutte contre la vacance. Par conséquent, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Madame le sénateur, M. le rapporteur vient de vous répondre excellemment. Bien que les choses soient très difficiles à identifier dans ce domaine, on peut globalement estimer à près de 100 000 le nombre de logements vacants en France qui pourraient éventuellement relever de cette taxe. Par ailleurs, le coût élevé de recouvrement et son peu d’efficacité en termes de remise sur le marché des logements visés expliquent les réticences suscitées par cette taxe. Actuellement, le produit de cette dernière s’élève à 20 millions d’euros. Je prendrai un seul exemple pour illustrer la difficulté à traiter cette proposition, qui s’inspire pourtant d’une bonne intention et qui revient régulièrement dans les débats. Lors du drame de l’explosion de l’usine AZF à Toulouse, la mobilisation a été totale pour reloger les victimes de la catastrophe et la communauté d’agglomérations s’est démenée pour rechercher des logements vacants. On en a trouvé vingt ! Cela montre bien qu’il faut voir les choses de façon concrète et pragmatique. Par conséquent, compte tenu de la complexité et de la lenteur des recouvrements, du faible nombre de logements réellement vacants, j’émets un avis défavorable sur cet amendement, qui traduit une idée largement partagée en raison de son évidence apparente, mais sans aucune efficacité réelle.
Serge DASSAULT - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Serge DASSAULT

M. Serge Dassault. Il s’agit de la garantie que les communes apportent aux emprunts contractés par les bailleurs sociaux pour leurs opérations de construction. Aux termes de l’article L. 2252-1 du code général des collectivités territoriales, cette garantie ne constitue nullement une obligation. Elle est cependant devenue une tradition pour permettre aux communes d’obtenir en contrepartie 20 % des logements construits. Ce même article prévoit que les communes doivent constituer des provisions pour couvrir les garanties d’emprunt qu’elles apportent aux opérations privées. Elles ne sont pas soumises à cette obligation pour les garanties accordées aux bailleurs sociaux. Mais aucune réglementation ne précise que, en contrepartie de cette dernière garantie, les communes disposeront de 20 % des logements construits. Dès lors, pourquoi se limiter à ce pourcentage ? Ne conviendrait-il pas, dans l’intérêt des communes, de porter ce dernier à 40 % ? En outre, cette garantie est extrêmement dangereuse, car les communes n’ont pas les moyens de l’assumer. Le principe repose sur le fait que les bailleurs sociaux n’ont jamais fait faillite jusqu’à présent. Si cela se produisait un jour, que deviendraient les communes qui ont apporté leur garantie pour rembourser les financeurs des bailleurs sociaux défaillants mais n’ont constitué aucune provision ? Je propose donc de supprimer cette garantie d’emprunt qui n’est pas obligatoire et de porter à 40 % le pourcentage des logements sociaux dont disposent les maires pour leurs administrés. Une telle disposition n’empêcherait d’ailleurs pas d’accueillir des locataires au titre du 1 % logement, les collecteurs bénéficiant d’un quota de 50 % de logements. Les administrés d’une commune peuvent en effet aussi faire appel à ce dispositif du 1 % ; le problème est qu’ils risquent de ne pas trouver de logement dans leur commune, car les collecteurs y logent des occupants venant d’ailleurs. Une difficulté à laquelle sont confrontés tous les maires concerne le logement de leurs administrés. Les maires reçoivent en effet de nombreuses demandes de logements sociaux qu’ils ne peuvent satisfaire dans la mesure où nombre de ces derniers sont déjà occupés par des personnes venant d’autres communes. C’est une situation tout à fait anormale. Les deux mesures que je propose seraient bienvenues pour les maires de toutes les communes de France, quelle que soit leur appartenance politique.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Tout d’abord, je tiens à vous féliciter pour votre opiniâtreté, mon cher collègue, puisque c’est un amendement que vous avez déjà déposé à plusieurs reprises ! (M. Charles Revet acquiesce.) Je me souviens d’ailleurs tout particulièrement de nos débats sur ce sujet lors de la discussion du projet de loi de programmation pour la cohésion sociale, en 2004. Mme Valérie Létard, rapporteur de la commission des affaires sociales, et M. Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au logement et à la ville, avaient pointé les conséquences extrêmement négatives d’une telle évolution des conditions de souscription des prêts par les bailleurs sociaux. Si ces derniers ne disposaient pas de la garantie de la commune, ils devraient se tourner vers les banques, notamment vers la Caisse de garantie du logement locatif social, la CGLLS, ce qui renchérirait naturellement sérieusement le coût des opérations. Vous qui êtes un homme de l’entreprise privée, mon cher collègue, vous savez que rien n’est gratuit et que, si vous demandez des garanties, on vous les fait payer. Par ailleurs, je vous rappelle que, à l’heure actuelle, les opérations ont de la peine à s’équilibrer. Autrefois, elles s’équilibraient grâce aux 80 % de logements restant en dehors du contingent de 20 % lié à la garantie d’emprunt. Ces 80 % revenaient aux bénéficiaires du 1 % logement. Les acteurs de ce dispositif se voyaient attribuer les logements pour lesquels ils apportaient une subvention importante. Si vous n’avez plus la possibilité d’attribuer des logements, vous n’aurez plus aucun acteur venant cofinancer vos opérations ! Les maires sont très attachés à ce quota de 20 %, d’autant que l’opération ne leur coûte pas très cher, puisqu’ils prennent un risque tout à fait hypothétique – vous l’avez vous-même souligné –, risque qui n’a presque jamais joué. Ils préfèrent donc prendre ce faible risque plutôt que de mettre de l’argent dans les opérations de construction. Vous pouvez bien sûr augmenter le pourcentage de logements sociaux dont disposeront les maires pour leurs administrés, et même le porter à 100 % ; mais, dans ce cas, la commune devra payer l’intégralité de l’opération. Encore faut-il qu’elle en ait les moyens. Tout cela est malheureusement une question de gros sous. C’est bien pourquoi nous avons souhaité aller dans le sens de l’intérêt général et mettre le maximum de logements à la disposition de nos compatriotes. Mais leur construction nécessite des moyens. Malheureusement, les prélèvements prévus à l’article 2 ont été reportés à plus tard, ce qui signifie un rythme de construction moins rapide qu’il ne faudrait. Chacun prendra ses responsabilités !
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur le sénateur, c’est naturellement avec un grand intérêt que j’ai pris connaissance de votre proposition qui vise à interdire à des collectivités de garantir les emprunts d’organismes de logements sociaux ou de sociétés d’économie mixte. Bien que pragmatique et concrète, votre proposition conduirait à rompre un lien essentiel entre les collectivités et ces organismes qui travaillent aujourd'hui en étroite collaboration. Vous qui êtes responsable d’une commune, monsieur le sénateur, vous savez combien ces organismes et les communes travaillent en confiance. La garantie va souvent de pair avec la mise à disposition d’un contingent de réservation. En outre, comme l’a dit M. le rapporteur, en l’absence d’une telle garantie, les bailleurs sociaux devraient faire appel aux banques, ce qui ne paraît pas d’actualité en cette période de forte contraction des crédits. Si vous maintenez cet amendement, je serai dans l’obligation d’émettre un avis défavorable compte tenu des conséquences importantes qui résulteraient de son adoption. Je suis néanmoins prête à étudier avec mes services votre proposition de manière plus approfondie.
Charles REVET - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. J’ai été président d’un office public d’aménagement et de construction, un OPAC, et d’un conseil général pendant un certain nombre d’années. Il m’est arrivé de me poser la question suivante : qu’arriverait-il si, d’un seul coup, la collectivité qui garantit l’emprunt doit faire face aux échéances ? La situation serait impossible ! Ne pourrait-on imaginer –  cela irait dans le sens de ce que demande notre collègue Serge Dassault – de procéder de la même façon que les particuliers ? Lorsqu’un particulier construit en accession à la propriété, le banquier qui lui prête l’argent lui demande d’hypothéquer la maison. Celle-ci est donc mise en garantie pour l’hypothèse où le particulier ne pourrait pas faire face aux remboursements. Qu’est-ce qui interdirait aux organismes d’HLM d’utiliser la valeur du bien comme garantie de l’emprunt qu’ils contractent pour construire ? L’ensemble des organismes qui travaillent avec les collectivités – soit les grandes villes, soit les départements – ne seraient de toute façon pas laissés pour compte. Mais on ne se pose jamais la question de savoir comment la collectivité pourrait faire face à un éventuel crash. Or même les plus grands départements, excepté un ou deux, ne seraient pas capables de tenir l’engagement. Certes, on se refuse à poser la question, mais l’hypothèse mérite tout de même d’être prise en compte. Pourquoi ne pas appliquer au niveau d’un organisme d’HLM ce qui se pratique traditionnellement pour les constructeurs particuliers ? En général, une deuxième garantie n’est pas sollicitée pour le prêt, et l’hypothèque de la maison suffit.
Serge DASSAULT - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Serge DASSAULT

M. Serge Dassault. Je trouve curieux, madame la ministre, que vous ayez peur pour l’État d’une opération que vous présentez sans danger pour les communes ! Vous affirmez que les communes n’auront jamais à subir cette garantie. Mais si, par hasard, l’État garantit une opération, il en ira de même ! Quoi qu’il en soit, notre collègue a raison : les logements construits par les bailleurs sociaux sont à disposition et à portée de main des financiers, qui en prendront possession en cas de difficulté en même temps qu’ils reprendront une partie de leur financement. La situation est impossible. Je puis vous garantir que les communes n’ont pas leur mot à dire. Compte tenu de ce que leurs représentants signent, il n’y a aucune possibilité de discussion en cas de sinistre : on vous prend votre argent, et c’est fini ! La clause est totalement léonine, ce qui est insupportable. Je souhaiterais donc que le Gouvernement étudie la possibilité pour l’État, en cas de sinistre, de reprendre le projet à la place des communes. Comme cette situation ne se rencontrera évidemment jamais, l’État ne risque rien non plus, et tout va donc bien ! (Sourires .) En outre, il serait préférable pour tout le monde que les communes disposent d’un contingent de 40 % des logements.
Philippe DALLIER (rapporteur pour avis de la commission des finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la nation.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Philippe DALLIER
Fonction: rapporteur pour avis de la commission des finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la nation.

M. Philippe Dallier, rapporteur pour avis de la commission des finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la nation. Avant que ne s’engage le débat sur cet article 3, madame la ministre, je souhaiterais que vous nous précisiez les termes de l’accord en cours de négociation avec l’UESL, notamment sur un point qui ne sera probablement pas abordé au travers de la discussion des amendements puisqu’il n’y a pas matière, à savoir les contreparties que l’UESL vous demande en échange d’un apport financier supplémentaire en faveur de l’ANRU, de l’ANAH et du programme national de rénovation des quartiers anciens dégradés, le PNRQAD. Dans le communiqué de presse que vous avez diffusé la semaine dernière, vous faites effectivement état d’un certain nombre de droits d’attribution que l’UESL pourrait se voir déléguer sur le contingent préfectoral dans le cadre des dossiers relevant de l’ANRU, et vous dites également que la négociation est toujours en cours sur le PNRQAD. On peut effectivement imaginer que l’UESL, apportant plus de fonds, puisse demander un certain nombre de contreparties. Cela étant dit, nous savons bien qu’avec la mise en œuvre du droit au logement opposable, le DALO, le contingent préfectoral est déjà fortement sollicité. Certes, on ne devrait pas, théoriquement, reloger des personnes éligibles au titre du droit au logement opposable en zone urbaine sensible ni dans les programmes de rénovation urbaine les plus lourds, mais on voit bien que cette contrepartie pourrait, dans une certaine mesure, gêner l’État dans le fonctionnement d’un certain nombre de dispositifs déjà existants. Il me semblerait donc utile, madame la ministre, que vous nous apportiez des précisions, qui pourraient également s’étendre à l’organisation du conseil d’administration de l’ANRU, laquelle pourrait être amenée à évoluer en fonction des demandes de l’UESL.