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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Nos collègues députés ont allégé le régime comptable des petites copropriétés de moins de dix lots et de moins de 15 000 euros de budget prévisionnel sur trois exercices consécutifs, en les exonérant de l'obligation de présenter leurs comptes en partie double. Après une longue réflexion, la commission se montre réservée sur ce dispositif, à plusieurs titres. D'abord, s'agissant de la protection du consommateur, il en va de l'intérêt des copropriétaires que l'immeuble soit bien géré. Cela évite, quelques années après, les mauvaises surprises qu'ont eu à souffrir nombre de copropriétaires. Ensuite, le décret d'application des nouvelles obligations comptables, qui résultent de la loi SRU, a mis cinq ans à sortir : il ne faut pas modifier ces dispositions qui sont enfin applicables. Enfin, comme il y a peu d'opérations comptables dans les petites copropriétés, une comptabilité en partie double ne devrait pas être trop difficile à tenir et engendre peu de charges supplémentaires pour les syndics concernés. Par ailleurs, dans un souci pédagogique, peut-être serait-il opportun, monsieur le ministre, que le Gouvernement élabore une notice explicative pour aider les syndics non professionnels à se mettre en conformité avec la loi ? En effet, cela constitue manifestement un problème fréquent sur le terrain.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission s'est interrogée sur la portée du dispositif prévu à l'article 19 C, qui donne au syndicat des copropriétaires le bénéfice du privilège spécial immobilier, c'est-à-dire un droit de priorité pour récupérer des créances, en cas de liquidation judiciaire de l'un des copropriétaires. Elle s'est finalement déclarée réservée, à plusieurs titres. Tout d'abord, cet article porte atteinte, sans raison objective, à l'égalité entre les créanciers, qui constitue un principe fondamental du droit des procédures collectives. Ensuite, le syndicat des copropriétaires dispose déjà, pour obtenir le paiement des charges, en plus des voies de recouvrement de droit commun, de procédures particulières et rapides en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 26 juillet 2005, le Gouvernement est actuellement en train d'élaborer une ordonnance sur la réforme des sûretés et des hypothèques. Dès lors, cet article dans le cadre du projet de loi portant engagement national pour le logement risquerait de créer des « perturbations » avec des modifications en cours d'élaboration. C'est pourquoi je vous en propose de supprimer l'article 19 C.
Anne-Marie PAYET - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Anne-Marie PAYET

Mme Anne-Marie Payet. L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis utilise déjà le terme de « services », sans pour autant désigner le champ couvert par l'expression « résidences services ». Une définition de ces « résidences services » est indispensable afin de permettre l'établissement d'un dispositif de suppression des « services » de la résidence, tout en excluant clairement les « services » de la copropriété. L'amendement prévoit de rendre obligatoire l'institution, déjà possible, d'un conseil syndical afin de mieux prendre en compte la dualité de ces « résidences services ». Au sens de l'article 14-1 de la loi, les dépenses relatives à la fourniture de « services » sont des dépenses courantes mais ne paraissent pas pouvoir entrer dans le champ du budget prévisionnel, les services en question ne relevant ni de la maintenance, ni du fonctionnement ou de l'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble. L'amendement prévoit donc d'intégrer ces dépenses au budget prévisionnel de la résidence, en excluant les résidences services de la dichotomie instaurée par les articles 14-1 et 14-2 de la même loi. Par ailleurs, si l'on considère que les services offerts aux résidents sont une modalité essentielle de la jouissance de leurs parties privatives, toute modification du règlement de copropriété sur ce point ne peut être faite, aujourd'hui, qu'à l'unanimité, compte tenu des dispositions de l'article 26, alinéa 5. L'amendement prévoit de faciliter les conditions de vote, en ouvrant la possibilité à un syndicat de copropriétaires de « résidences services » de voter la suppression d'un service à la majorité des membres du syndicat représentant deux tiers des voix. Enfin, en cas de difficultés de gestion ou, à titre subsidiaire, en cas d'échec du syndicat des copropriétaires dans la recherche d'une solution, l'intervention du juge est indispensable afin de réagir, dans un souci de prévention des difficultés, dès que le moindre souci de gestion compromet gravement l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires.
Annie DAVID - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Annie DAVID

Mme Annie David. Le présent amendement vise à insérer, après l'article 9 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, un article complétant la liste des motifs d'incompatibilité avec la fonction de gestionnaire de biens. Il s'agit d'ajouter la condamnation pour insertion de clauses abusives dans les contrats remis aux consommateurs et aux syndicats de copropriétaires, la condamnation pour violation des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la condamnation pour non-restitution de manière répétée et systématique du dépôt de garantie prévu à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet amendement prend en compte le fait que les tribunaux sont de plus en saisis de plaintes pour l'un de ces trois motifs. En effet, les tensions et la méfiance dans les relations entre bailleurs et locataires sont telles aujourd'hui que seul le recours au médiateur ou au juge permet de régler les conflits de plus en plus nombreux qui éclatent. Or, dans le cas qui nous occupe, le rôle du législateur consiste à donner des outils efficaces à l'administration et à la justice. Nous vous soumettons donc un amendement dont l'ambition est de préserver l'équilibre traditionnel devant exister dans les relations entre bailleurs et locataires. Je vous propose de l'adopter.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. L'avis du Gouvernement est évidemment défavorable. Monsieur Muzeau, votre amendement est surprenant. Il est surprenant parce qu'il fait fi de deux accords passés avec toutes les parties prenantes, les trois principales, à savoir les partenaires sociaux qui gèrent le « 1 % logement », la famille HLM, l'État, puis, au cas par cas, les collectivités locales. Ce double engagement se concrétise, d'une part, dans le plan de cohésion sociale qui tend à sortir de la crise de la construction du logement social en doublant les programmations et les réalisations - nous y sommes - et, d'autre part, dans le programme de rénovation urbaine, qui consiste à transformer un certain nombre de quartiers dans un état indigne. Adopter votre amendement serait donc revenir sur un engagement que les uns et les autres ont pris dans ces programmes, ce qui me paraît rigoureusement impossible, d'autant que les deux fonctionnent. Demain matin, je signerai à Clermont-Ferrand une convention ANRU complémentaire, extrêmement importante pour les quartiers de cette ville. Une autre a été signée à La Courneuve, il y a quelques jours. L'idée d'arrêter ce programme me paraît donc stupéfiante, de même que l'idée de déséquilibrer le programme de doublement des logements sociaux. Enfin, sur le fond, le fait que cet amendement émane de votre groupe est une troisième raison de stupéfaction : alors qu'il s'agit de créer une solidarité nationale de l'ensemble des partenaires pour un programme de rattrapage, vous proposez de laisser chaque organisme, riche ou pauvre, gérer ses propres programmes. Ce paradoxe s'explique peut-être par la fatigue de la fin de discussion. (Sourires .) Quoi qu'il en soit, l'avis du Gouvernement est amicalement défavorable.
Roland MUZEAU - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Monsieur le ministre, vous faites état d'un double accord, que je connais, d'ailleurs. Acceptez quand même que, en tant que parlementaires, nous refusions de voir notre rôle réduit à celui d'une chambre d'enregistrement des accords intervenus, quand ils existent. Nous nous réjouissons parfois de ces accords, car ils prouvent qu'une concertation a eu lieu et qu'un un équilibre a été trouvé, qui convient au plus grand nombre, aux organisations représentatives ; nous n'avons alors aucun scrupule à les soutenir. Mais parfois, reconnaissez-le aussi, vous oubliez d'engager cette concertation. Nous sortons d'un débat un peu long et agité sur le CPE, sujet qui n'a pas donné lieu à concertation, ce qui ne vous a pas dissuadé de présenter un texte au Sénat. Heureusement que nous étions à vos côtés pour empêcher qu'il aboutisse, ce fameux CPE ! (Sourires .) N'invoquez donc pas la concertation uniquement quand cela vous arrange ! Permettez-moi cette franchise, mais elle est de bon aloi en fin de débat - même en début, d'ailleurs -, c'est le jeu normal de la discussion parlementaire. Quant à l'incongruité prétendue de notre amendement, laissez-moi vous rassurer, si tant est que vous soyez inquiet : notre position n'a pas varié ; il nous semble important de ne jamais oublier la responsabilité de l'État. Quel que soit le gouvernement en place, d'ailleurs, il se doit de construire des logements sociaux et de répondre à une demande extrêmement importante dans notre pays. Vous ne pouvez pas écarter d'un revers de main notre propos : l'effort financier de l'État n'est pas conforme, selon nous, à ce qu'il devrait être et l'utilisation de moyens financiers d'une autre origine est un substitut qui ne nous semble pas convenable. Nous souhaitons donc le rétablissement d'un budget du logement. Vous ne dites rien, et je comprends pourquoi, sur les crédits supprimés en novembre dernier. Le cas se reproduit à chaque exercice budgétaire. Peut-être y verrons-nous plus clair, avec de nouveaux éléments, en fin d'année 2006 : nous en discuterons. Toujours est-il que la position de notre groupe ne peut pas être interprétée comme étant une acceptation du désengagement de l'État ; au contraire, nous souhaitons que l'État se réinvestisse très largement dans le logement social.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je vous promets d'être bref, monsieur le président, mais j'ai trop de respect pour M. Muzeau pour ne pas lui répondre ! Certes, des conventions ont été élaborées, mais cela a été le préalable à l'adoption par le Parlement de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, c'est-à-dire que les dispositions contenues dans ces conventions ont été votées par les deux assemblées de manière conforme pour permettre et la réalisation du volet « logement » du plan de cohésion sociale, et la mise en oeuvre du programme de rénovation urbaine. Dans ces fameuses conventions, il est indiqué que, pendant toute la durée de l'exécution, et contrairement à ce qui s'était pratiqué précédemment, le Gouvernement s'interdit toute ponction sur le « 1 % logement ». Puisque vous me forcez à le faire, monsieur Muzeau, je vous rappelle que, en 1999, près de 400 millions d'euros ont été affectés au budget général de l'État, au détriment du « 1 % logement ». Par conséquent, il est interdit à l'État, par conventions confirmées par la loi, tout prélèvement sur le financement du logement social au profit de son budget général. Une telle interdiction n'existait pas auparavant, vous en conviendrez.
Roland MUZEAU - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. L'article 25 du projet de loi porte sur la signature d'accords de gestion urbaine de proximité dans le cadre des opérations de rénovation urbaine. On pourrait, en première analyse, souscrire tout à fait à la philosophie sous-tendant ce type de dispositions, qui interviennent dans le cadre des conventions ANRU passées entre l'État, les associations de proximité et les collectivités territoriales. Cependant, nous souhaitons, au travers de cet amendement, soulever une première question : la nécessaire coopération interinstitutionnelle mise en oeuvre au titre de la politique de la ville doit-elle être inscrite dans la loi, quand le champ réglementaire est suffisamment étendu pour permettre la prise en compte de cette problématique ? Une autre observation est un peu plus fondamentale. Si l'on pose, sur le plan législatif, le principe d'un « accord de gestion urbaine de proximité », comment sera défini, concrètement, le contenu de ce dernier ? Quels sont les objectifs, les moyens, les attendus, la philosophie et les finalités qui lui sont associés ? Que s'agit-il de faire au travers de cet accord ? S'agit-il de valider le désengagement de l'État dans de nombreux domaines de la vie quotidienne de nos compatriotes, pour y substituer l'intervention, forcément moins efficace, des associations locales ou des collectivités territoriales ? Autant de questions qui restent posées. Ne laissons pas croire, en effet - et ce n'est là qu'un exemple -, que, lorsque l'État décide de réduire la portée de son engagement dans la lutte contre l'échec scolaire, en substituant au dispositif des zones d'éducation prioritaires des réseaux « ambition réussite » qui concerneront quatre fois moins d'établissements, c'est l'intervention des collectivités territoriales ou des associations de quartier qui viendra combler le manque ainsi créé. Dans ces conditions, il ne nous paraît pas souhaitable d'insérer dans la loi une disposition qui, dans les faits, permettra à l'État de se défausser, au cas par cas, de tout ou partie de ses obligations et d'en reporter la charge sur d'autres acteurs. Nous ne pensons donc pas qu'il convienne de graver dans la loi une pratique qu'il est sans doute préférable de mettre en oeuvre au quotidien, dans le cadre de la négociation de terrain, en y associant les populations, ce qui ne nous semble pas tout à fait garanti dans le domaine qui nous occupe. Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons, mes chers collègues, à adopter cet amendement.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il est vrai que la loi d'août 2003 n'a pas prévu expressément l'application du programme de rénovation urbaine sur le territoire de Mayotte. Cela dit, la situation de Mamoudzou justifie manifestement, d'après les éléments dont nous disposons, une opération de rénovation urbaine qui implique un ensemble de partenariats. Qu'une telle opération soit rendue impossible en raison de la rédaction de la loi n'est pas acceptable. Le Gouvernement soutiendra donc cet amendement sans pour autant donner un avis sur le fond du dossier, qui sera instruit selon la procédure habituelle. Je rappelle que ces dossiers de partenariat sont gérés par l'ANRU, dont la composition, plurielle, du conseil d'administration permet d'associer différents acteurs. Y figurent à la fois des représentants des régions, des départements, des collectivités locales, du « 1 % logement », et de la Caisse des dépôts et consignations. Ses décisions sont donc prises de manière collective, et les programmes eux-mêmes sont définis avec l'ensemble des autres partenaires. La semaine prochaine, sera signé un abondement au programme de rénovation urbaine assez significatif puisqu'il s'élève à près de six milliards d'euros. L'impact de tel ou tel dossier, comme celui de Mamoudzou, n'est donc pas significatif sur un programme de rénovation urbaine qui dépassera, quoi qu'il arrive, les 30 milliards d'euros. La position du Gouvernement est claire : il ne s'agit pas de s'engager sur un dossier, qui mérite une instruction, mais d'accepter que le territoire de Mayotte soit inclus dans le programme de rénovation urbaine.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement, qui nous a été proposé par notre collègue Charles Revet, pose un vrai problème : celui de voir les biens se dégrader petit à petit quand la succession pose des problèmes. Toutefois, les successions sont quelquefois difficiles à régler pour d'autres raisons que celles que vous évoquez : il peut y avoir des désaccords entre héritiers ou il peut être impossible de retrouver ceux-ci. Il est donc difficile d'être exhaustif en la matière puisque des difficultés apparaissent dans de nombreuses successions. Et, surtout, sur le fond, je ne suis pas persuadé que nos amis notaires aient très envie de devenir des gestionnaires directs de biens immobiliers. Est-ce qu'ils veulent se transformer en cabinets de gestion ? Et comment répartiront-ils les loyers entre les différents héritiers si ceux-ci ne s'entendent pas ou s'ils sont inconnus ? Comment vont-ils faire pour assurer les travaux de rénovation de ces bâtiments ? Qu'entendez-vous d'ailleurs par l'expression « un laps de temps très long » ?
Jean DESESSARD - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Jean DESESSARD

M. Jean Desessard. Par cet amendement, il s'agit de lutter contre les discriminations dans l'attribution de logements sociaux, sur le modèle de ce que vient de voter le Parlement à propos des discriminations à l'embauche avec le CV anonyme. Le groupe d'étude et de lutte contre les discriminations est à l'origine d'une note de synthèse très détaillée intitulée Les discriminations raciales et ethniques dans l'accès au logement social . Il cite les chiffres de l'enquête sur le logement de l'INSEE qui montrent que, parmi les ménages ayant emménagé récemment dans un HLM, 19 % des ménages immigrés ont attendu au moins trois ans leur logement, contre seulement 8 % pour l'ensemble des ménages. En plus de ces délais d'attente anormalement longs, de nombreux exemples montrent que des immeubles délabrés ou situés dans des quartiers périphériques sont réservés pour les immigrés. Je ne prétends pas avoir une recette miracle, mais je propose une mesure assez simple à comprendre et à réaliser : le guichet unique d'enregistrement des demandes. Autrement dit, c'est l'anonymisation des demandes de logements sociaux. En effet, officiellement, l'origine des demandeurs de logement n'est pas un critère d'attribution ou de priorité. Alors pourquoi ne pas cacher le nom et le département de naissance ? En quoi ces informations sont-elles pertinentes ? Il est capital de mettre fin aux discriminations dans le logement social, d'autant qu'elles sont plus faciles à combattre dans ce parc-là plutôt que dans le parc privé, où les familles immigrées subissent encore plus de telles pratiques.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Nous avons reçu aujourd'hui le premier rapport de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité des chances, qui confirme d'ailleurs vos propos sur la discrimination dans l'accès au logement. Nous avons renforcé les pouvoirs de la Haute autorité en l'autorisant à pratiquer le testing préventif et à prendre des sanctions avant saisine du parquet avec constitution de partie civile. Nous mettons en place un dispositif de lutte contre les discriminations assez puissant. Certaines des dispositions qui ont été votées aujourd'hui pour protéger les candidats locataires vont d'ailleurs dans ce sens. Nous sommes en période de mutation. L'amendement que vous nous présentez, monsieur Desessard, a un caractère symbolique auquel je suis sensible, mais il est en pratique inopérant. En effet, un certain nombre d'informations nécessaires figurent sur des documents - le nombre d'enfants, les conditions de ressources - faisant apparaître le nom de la personne, faute de quoi ces documents n'attesteraient pas qu'il s'agit de la bonne personne... L'anonymat que vous préconisez risque de poser plus de difficultés qu'il n'en résoudrait. Il n'en reste pas moins que j'invite instamment tous les parlementaires à lire attentivement le rapport de la HALDE. La situation actuelle étant profondément inacceptable, nous ne devons rien lâcher sur ce sujet.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. ...des cas de refus au faciès. À cet égard, l'amendement de Jean Desessard se justifie complètement. À l'inverse, les élus locaux ont véritablement le souci d'équilibrer au mieux les populations, dans certains quartiers notamment, et ils le font immeuble par immeuble, par montée d'escaliers, et dans ce sens cet amendement a beaucoup moins de pertinence. Pour prendre un exemple, j'ai à gérer plusieurs familles de gens du voyage en phase de sédentarisation : si je m'en tenais aux seuls critères de composition familiale et de niveau de revenus qui sont retenus dans l'amendement, je ne pourrais savoir s'il convient de privilégier, selon la nature de la famille, un logement dans un quartier d'habitat dense ou diffus, et nous aurions sans doute à gérer, au cas par cas, des difficultés de voisinage. Pour ma part, je souhaiterais que nous trouvions une autre solution. Je dois avouer que nous y avons travaillé, mais sans parvenir à rédiger un amendement équilibré. Je n'ai pas encore pu lire le rapport que la HALDE vient de publier, mais peut-être celle-ci y propose-t-elle des solutions. (M. le ministre acquiesce.) Je suis donc dans l'embarras à l'égard de cet amendement, dont d'application irait, à mon avis, à l'encontre de l'équilibre dans le parc de logement social ; s'il était maintenu, je ne pourrais pas le voter.
Annie DAVID - Sénat - 2006-05-03
Date: 2006-05-03
Orateur: Annie DAVID

Mme Annie David. Je vais, à mon tour, vous faire part de mon embarras. Nous voyons bien, les uns et les autres, que la discrimination existe, en dépit des lois. Nous avons d'ailleurs voté récemment l'instauration du CV anonyme, alors même que l'accès à l'emploi quelle que soit l'origine du demandeur est déjà prévu par le droit du travail. Le rapport de la HALDE contient peut-être des propositions sur ce point également. Donc, malgré les lois en vigueur, les discriminations non seulement subsistent, mais aussi s'accroissent chaque jour un peu plus. Il faudra bien pourtant que chacun dans notre pays ait le même accès au logement, quelle que soit son origine sociale, qu'il vive en France depuis de nombreuses générations ou depuis peu. Pour autant, l'anonymisation de la demande de logement risque, comme nous l'a expliqué M. Repentin, d'aboutir dans certains cas à l'effet inverse de celui qui est recherché. Sur le fond, évidemment, nous sommes favorables aux propositions qui vont dans le sens d'une diminution des discriminations. Les lois existantes ne sont pas respectées, aussi faudra-t-il trouver d'autres moyens, mais l'amendement de M. Jean Desessard nous semble en l'occurrence inadapté.