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Pierre-Yves COLLOMBAT - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Pierre-Yves COLLOMBAT

M. Pierre-Yves Collombat. Cet amendement tend à supprimer le dispositif d’expérimentation de la modulation des loyers prévu dans le cadre des nouvelles conventions d’utilité sociale. En effet, la convention globale de patrimoine, telle qu’elle existe aujourd’hui, apporte déjà la souplesse nécessaire à une gestion équilibrée du parc. La souplesse a tout de même des limites ! Prévoir la mise en place d’une modulation individualisée des loyers, c’est donner la possibilité à un organisme d’HLM d’augmenter le loyer des locataires en fonction de l’évolution de leurs ressources, ce que l’on n’oserait pas proposer pour le parc privé. Les locataires du parc public sont déjà tenus de fournir leur feuille d’imposition, ce qui est normal, en vue du contrôle de leur situation. Va-t-on maintenant permettre à certains organismes de capter toute augmentation du pouvoir d’achat de leurs locataires ? La perspective d’un tel transfert nous paraît contradictoire avec l’objectif de préserver le pouvoir d’achat des ménages et la mixité sociale. Vous ne nous proposez rien de moins, madame la ministre, que d’expérimenter un système de quasi-indexation du loyer sur les revenus du ménage. Dès lors, pourquoi ne pas proposer, dans ces conditions, une indexation des revenus sur l’inflation ? Madame la ministre, la généralisation d’un tel système aboutirait à remplacer les aides à la personne, qui relèvent de la solidarité nationale, par une solidarité entre les locataires, les moins pauvres d’entre eux étant appelés à se montrer solidaires des plus pauvres ! En outre, votre proposition, en l’état, met en péril l’équilibre des organismes d’HLM œuvrant dans les zones les plus pauvres, là où les locataires sont le moins riches et ont les perspectives les moins brillantes. Madame la ministre, le système en vigueur permet déjà au bailleur d’augmenter un loyer dans une proportion pouvant atteindre 5 %, voire davantage si les associations de locataires sont d’accord. Nous souhaitons simplement que l’on en reste là et que l’on s’attache à assurer le bon fonctionnement du dispositif existant.
Serge LAGAUCHE - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Serge LAGAUCHE

M. Serge Lagauche. Par cet amendement, nous proposons une nouvelle rédaction pour le IV de l’article 1 er . Il s’agit de sécuriser les futures expérimentations de modulation de loyers. Nous y sommes favorables à une seule condition : cela doit permettre la baisse de la charge représentée par le logement pour les ménages les plus modestes. Nous proposons donc que de telles expérimentations ne s’appliquent que dans les zones où la situation du logement est tendue. En outre, nous reprenons le principe du « bouclier logement » – une idée socialiste, je le rappelle –, en insistant sur le fait que les loyers ne doivent pas pouvoir excéder une certaine proportion des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Nous posons une garantie supplémentaire en indiquant que la somme globale des loyers perçus par le bailleur dans un même immeuble ne pourra varier du seul fait de cette expérimentation. Pour les ménages dont les ressources demeurent inférieures aux plafonds fixés, la modulation ne pourra avoir pour effet d’augmenter le loyer. Elle ne pourra non plus avoir pour effet de réduire le montant de l’aide personnalisée au logement versée aux locataires qui la perçoivent. Ainsi, nous montrons que nous sommes favorables à une plus grande autonomie de gestion du parc des organismes, à la condition que les éventuelles hausses de loyers des uns servent à alléger la charge des autres. Voilà pourquoi nous proposons que cette expérimentation soit exclusive de la mise en place du dispositif du supplément de loyer de solidarité. Nous souhaitions même aller plus loin : nous voulions pouvoir plafonner les niveaux de loyer applicables aux logements relevant du prêt locatif social, le PLS. Le rapport de la commission se réfère aux travaux de la révision générale des politiques publiques, la RGPP, et au système mis en place par l’association Foncière Logement. Cette dernière pratique un loyer progressif, qui augmente linéairement en fonction du revenu, à partir de 65 % et jusqu’à 95 % des plafonds liés au dispositif du prêt locatif à usage social, le PLUS ; au-delà, le loyer rejoint le niveau de celui d’un logement relevant du PLS. Un tel dispositif permet de niveler le taux d’effort des ménages dont les revenus sont compris dans la fourchette comprise entre 65 % et 95 % des plafonds précités. Surtout, le différentiel autorise des diminutions de loyers pour les ménages les plus modestes. Pourquoi ne pas avoir tenté de traduire dans le projet de loi le dispositif en question ? L’expérimentation des variations de loyers, si elle doit être encadrée, peut présenter des avantages. Mais elle ne doit pas aboutir à substituer à la solidarité nationale la solidarité entre les locataires, ce qui conduirait à paupériser encore davantage les organismes qui œuvrent dans les territoires où se concentrent les populations les plus en difficulté.
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Nous avons dit, depuis le début de cette discussion, combien nous étions opposés à la mise en place d’un dispositif, aussi expérimental soit-il, de modulation des loyers dans le cadre des nouvelles conventions d’utilité sociale. Vous n’êtes pas convaincus de la réalité des risques que cette disposition peut faire courir aux locataires. C’est un choix dont vous assumerez la responsabilité devant les électeurs, et nous espérons que les organismes d’HLM ne se précipiteront pas dans cette voie. Rien ne dit, en revanche, que l’État, dans sa grande mansuétude, n’a pas l’intention déguisée d’imposer aux organismes la mise en place d’un tel dispositif ! Dans cette hypothèse, permettez-nous au moins de plaider pour que cela se fasse avec l’accord de l’établissement public de coopération intercommunale responsable du programme local de l’habitat sur le territoire considéré. Nous reviendrons à plusieurs reprises, au cours de l’examen de ce texte, sur le rôle des établissements publics de coopération intercommunale ayant un programme local de l’habitat, un PLH, qui devraient être associés plus largement à l’élaboration d’une politique du logement. En effet, ce sont les élus locaux qui sont confrontés au quotidien aux citoyens. C’est à eux que ces derniers viendront demander des explications, a fortiori dans le cas d’un office public d’HLM supposé être rattaché à la collectivité territoriale. Surtout, la politique des loyers d’un organisme peut avoir une influence notable sur le peuplement de son parc, et les collectivités délégataires des aides à la pierre, qui disposent d’un PLH, ne peuvent pas être tenues à l’écart de décisions de cette nature. L’Association des maires de grandes villes soutient très fortement cet amendement, qui va dans le sens du respect des collectivités locales.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. En ce qui concerne les amendements identiques n os 165 et 231, pourquoi vouloir supprimer une disposition qui, au demeurant, présente un caractère totalement facultatif et laisse simplement la possibilité aux bailleurs sociaux de se livrer à une expérimentation sous le contrôle très étroit de l’État ? Surtout, le loyer progressif a pour finalité, je tiens à attirer l’attention de mes collègues sur ce point, de favoriser l’accès des ménages les plus modestes aux immeubles présentant un niveau de qualité élevé et de financer des réductions de loyers pour ces derniers en faisant contribuer un peu plus les ménages qui en ont les moyens. Les personnes qui gèrent les parcs de logements sociaux le savent : les foyers les plus modestes sont en général logés dans les immeubles où les loyers sont les plus faibles. Très souvent, les prestations y sont également moins bonnes, puisqu’ils sont relativement anciens. Nous pensons, pour notre part, que les ménages les plus modestes ne doivent pas subir de ségrégation. Nous sommes favorables à une véritable mixité sociale,…
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. En ce qui concerne l’amendement n° 548, retenir les précisions qu’il vise à introduire concernant l’expérimentation du loyer progressif reviendrait à rendre la mise en œuvre de cette dernière si difficile qu’aucun bailleur ne s’y risquerait ! On ne voit d’ailleurs pas pour quelles raisons une telle expérimentation devrait être réservée aux zones où la situation du logement est tendue. Les ménages modestes vivant ailleurs doivent également pouvoir accéder à des logements de qualité ! Surtout, on ne voit pas pourquoi l’organisme qui choisirait de se lancer dans cette expérimentation ne pourrait pas mettre en œuvre le surloyer et les dispositions relatives à la mobilité des locataires dont les revenus sont au moins deux fois supérieurs aux plafonds de ressources. Nous ne comprenons pas ce mélange des genres. Par souci de justice, nous souhaitons que les avantages liés au logement social soient proportionnés aux moyens des locataires. Par exemple, à Mantes-la-Jolie, les familles avec deux enfants qui disposent de revenus supérieurs à 8 500 euros doivent trouver un logement dans le parc locatif privé pour laisser la possibilité à des ménages modestes d’accéder à un logement social, car beaucoup en attendent un. En conséquence, la commission ne peut être que défavorable à cet amendement. En ce qui concerne l’amendement n° 234, outre le fait que le dispositif qu’il vise à mettre en œuvre ne concorde pas avec son objet, il me semble problématique de conditionner la mise en place, dans les conventions d’utilité sociale, du loyer progressif à l’accord des EPCI dotés d’un PLH, alors même que les EPCI concernés ne seront pas nécessairement signataires de la convention d’utilité sociale. Nous avons en effet adopté un amendement tendant à prévoir qu’il s’agira d’une simple faculté. En tout état de cause, c’est, j’imagine, sous le contrôle attentif des services de l’État qu’une telle expérimentation sera mise en place, afin, notamment, de s’assurer qu’elle ne se traduira pas par des hausses inconsidérées de loyers pour les ménages les plus aisés. Enfin, ajoutons que les collectivités territoriales, qui seront, aux termes du sous-amendement n° 524 rectifié, obligatoirement signataires de la convention d’utilité sociale pour les organismes qui leur sont rattachés, auront leur mot à dire sur ce sujet. En conséquence, j’appelle au retrait de cet amendement. À défaut, la commission émettra un avis défavorable.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. … comme l’a affirmé M. le rapporteur. Il s’agit donc, madame David, de proportionner l’effort des locataires à leur capacité contributive, en tenant compte de leurs ressources, de la taille de la famille et du service rendu, en termes de surface du logement, de localisation, de qualité, etc. Aujourd'hui, on le sait, le taux d’effort des locataires disposant des revenus les plus élevés est faible, alors que celui des plus pauvres peut être supérieur à 25 %. Il nous semble souhaitable de lisser davantage ces taux d’effort, pour des raisons évidentes d’équité sociale. Cela suppose de moduler les loyers en fonction des revenus, d’où l’idée d’ouvrir aux organismes d’HLM volontaires la possibilité – j’insiste bien sur le caractère facultatif de cette disposition – d’expérimenter le loyer progressif. J’ajoute, à l’attention de M. Collombat, que l’enjeu d’une telle mesure est de rendre le parc HLM financièrement abordable pour les ménages à bas revenus, notamment pour le public relevant du dispositif du droit au logement opposable, le DALO. Pour toutes ces raisons, le Gouvernement est défavorable à ces deux amendements. Au sujet de l’amendement n° 548, j’indique que le dispositif du loyer progressif permet d’égaliser le taux d’effort des ménages. Le différentiel de loyers induit par cette mesure sera, bien sûr, de nature à autoriser des diminutions de loyers pour les ménages les plus modestes. Cet amendement va donc à l’encontre de l’objectif visé au travers du dispositif. Je rappelle que le loyer progressif concerne essentiellement les ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds d’attribution et qui, par conséquent, ne sont pas redevables du supplément de loyer de solidarité, le SLS. De ce fait, il ne paraît pas nécessaire de différer la mise en place de ce dernier. Compte tenu de ces précisions, je demande le retrait de l’amendement n° 548. À défaut, le Gouvernement sera contraint d’émettre un avis défavorable. En ce qui concerne l’amendement n° 234, j’ai écouté avec grand intérêt l’exposé de M. Raoul. Cependant, je rappelle que l’article L. 445-1 du code de la construction et de l’habitation, tel que modifié par le projet de loi, prévoit, pour l’ensemble de la convention d’utilité sociale, la consultation obligatoire de l’EPCI ou du département concerné. C’était votre proposition, monsieur Raoul : nous l’avons trouvée intéressante, et nous l’avons intégrée au texte. Je vous demande donc de bien vouloir retirer cet amendement, car il est d’ores et déjà satisfait. À défaut, j’émettrai un avis défavorable. En ce qui concerne les amendements de la commission, monsieur le rapporteur, le Gouvernement, de façon générale, sera favorable à tous les amendements de précision ou de simplification. L’amendement n° 7 est un amendement de précision qui va dans le bon sens. J’y suis donc favorable. Quant à l’amendement n° 8, il vise à introduire une simplification. Je ne peux également qu’y être favorable.
Annie DAVID - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Annie DAVID

Mme Annie David. Peut-être pourriez-vous attendre que j’aie terminé mon explication de vote pour me répondre, madame la ministre. Il serait bon que nous puissions nous écouter les uns les autres ! Tout à l’heure, j’ai essayé de présenter des arguments en défendant mon amendement, mais vous n’y avez guère été attentive ! Vous nous dites que recourir à la modulation des loyers sera une simple faculté, mais elle ne concernera que des logements dont les loyers ne sont pas abordables pour tous. Par la force des choses, leurs occupants ne seront donc pas les ménages qui ont véritablement besoin aujourd'hui d’un logement social. Vous nous dites que cette mesure est équitable et qu’elle permettra à tout le monde de se loger correctement. Si cette mesure est si bonne que cela, madame la ministre, pourquoi ne l’imposez-vous pas ? Vous savez imposer des choses quand cela vous paraît nécessaire : les conventions seront imposées, et nous venons de voir que des pénalités seront elles aussi unilatéralement infligées par le préfet. En revanche, dans le cas présent, vous n’imposez pas la mise en œuvre d’une mesure que vous jugez excellente ! Je ne comprends vraiment pas votre argumentation. Nous maintenons donc notre amendement n° 165, et nous invitons le Sénat à le voter.
Dominique VOYNET - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique VOYNET

Mme Dominique Voynet. Je partage l’analyse qui vient d’être développée par Pierre-Yves Collombat. Toutefois, je voulais vous interpeller, madame la ministre, sur une formule que vous avez utilisée voilà quelques instants, peut-être dans un souci de concision : vous avez suggéré que le dispositif proposé permettrait d’expérimenter la mise en place de loyers très bas, notamment pour le public relevant du DALO. Or cela donne à penser que les personnes qui demandent à bénéficier du droit au logement opposable seraient toutes en situation de grande précarité. Certes, elles le sont en raison du coût extravagant des stratégies tendant à remédier à l’absence de logement dans la situation de grande pénurie qui vient d’être décrite, mais je tiens à vous dire que, dans nos villes, 80 % des demandeurs de logement social ont des ressources inférieures au plafond pour l’accès aux logements PLAI. Il me semble donc que vous êtes en train de mettre en place un dispositif permettant d’expérimenter des loyers très bas au profit de catégories étroites de la population, alors que c’est la plus grande partie des personnes logées dans le parc social qui peinent à assumer des loyers et des charges pesant lourdement sur leur budget. Par conséquent, l’idée d’instaurer un système de mutualisation au sein même d’un public en situation de grande précarité doit être examinée plus attentivement avant d’être avancée hâtivement dans le cadre de ce projet de loi.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Le loyer progressif concernera les personnes déjà logées dans le parc social. Tout le monde s’accorde sur le constat du manque d’argent et de logements sociaux, nous n’allons pas revenir sur ce sujet : c’est d’ailleurs pour cette raison que nous nous mobilisons comme nous le faisons. Le public visé est naturellement composé de ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds. L’expérimentation a pour objet d’appliquer la progressivité des loyers à des personnes dont les revenus se situent entre 60 % et 95 % du plafond et de permettre aux plus modestes, qui sont souvent cantonnés dans les immeubles où les loyers sont les moins chers, c’est-à-dire où la qualité des prestations est la moindre, d’accéder à des immeubles de meilleur standing, car eux aussi y ont droit. Enfin, je souhaite dire à Mme David que son raisonnement, consistant à refuser l’expérimentation parce qu’elle porte sur une mesure qui devrait, à ses yeux, être obligatoire, me laisse pantois ! Il ne me paraît pas scandaleux de proposer l’expérimentation d’une bonne mesure avant de la généraliser. C’est au contraire une bonne méthode, et nous la soutenons.
Brigitte GONTHIER-MAURIN - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Brigitte GONTHIER-MAURIN

Mme Brigitte Gonthier-Maurin. Cet amendement porte sur l’une des questions posées par l’article 1 er , que nous avons déjà, en partie, soulevée. Aucun bilan réel des conventions globales de patrimoine n’a été établi avant que l’on ne mette en place, par le biais de l’article 1 er , des conventions d’utilité sociale de caractère obligatoire. Or, comme nul ne l’ignore, les conventions globales de patrimoine, dont le contenu est discutable, présentent une particularité bien précise, spécifiée au II de l’article 1388 bis du code général des impôts, qui est maintenant ainsi rédigé : « L’abattement prévu au I – c’est-à-dire celui de 30 % opéré sur la valeur locative des logements soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties – est réservé aux logements faisant l’objet d’une convention passée entre le propriétaire et le représentant de l’État dans le département, relative à l’entretien et à la gestion du parc, ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires. « Cet abattement s’applique au titre des impositions établies de 2001 à 2007 et à compter du 1 er janvier de l’année suivant celle de la signature de la convention. Il est également applicable aux impositions établies au titre des années 2008 et 2009 lorsqu’une convention a été conclue ou renouvelée en 2007. » Or, l’obligation de passer des conventions d’utilité sociale entrant en vigueur à une date postérieure à la date limite de passation des conventions globales de patrimoine, il importe de maintenir l’avantage fiscal. Notons d’ailleurs que la question de l’allégement de la charge fiscale pesant sur les logements sociaux est loin d’être secondaire et a motivé un alourdissement des coûts de gestion avant que ne soit déterminé le dispositif des conventions globales de patrimoine. On connaît la source de ce problème : il résulte de la surévaluation a priori des logements sociaux au regard des autres logements soumis à la taxe foncière, en raison des limites de l’évaluation cadastrale et de l’absence d’une véritable révision des valeurs locatives. Les locataires d’immeubles situés en zones urbaines sensibles seraient sans doute heureux d’apprendre que leur F 3 est un logement de luxe selon les critères de fixation de l’impôt foncier ! Sous le bénéfice de ces observations et pour faire suite à la demande des acteurs du mouvement HLM, nous ne pouvons que vous inviter, mes chers collègues, à adopter cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement vise à opérer la jonction, sur le plan fiscal, entre les actuelles conventions relatives à l’amélioration de la qualité de service dans le parc HLM, qui autorisent une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la TFPB, et expireront à la fin de 2009, et les futures conventions d’utilité sociale, qui ouvriront également droit à cette exonération. Il convient en effet de prévoir le cas de l’année 2010, puisque nous sommes tous d’accord pour estimer que les conventions d’utilité sociale ne seront pas signées avant le début de cette année-là. Par conséquent, dans la mesure où les conventions relatives à l’amélioration de la qualité de service parviendront à échéance à la fin de 2009 et puisque nous avons précisé que les conventions d’utilité sociale devraient être signées avant la fin de 2010, certains organismes ne bénéficieraient pas, en l’état actuel des choses, de l’abattement de 30 % sur la TFPB au titre de l’année 2010. C’est donc simplement pour assurer la jonction entre les deux dispositifs que nous proposons d’étendre à l’année 2010 le bénéfice de l’abattement de 30 % sur la TFPB pour les organismes concernés, sachant bien entendu que, à partir de l’année 2011, ils entreront dans le cadre classique des conventions d’utilité sociale, qui prévoit un abattement identique à partir de l’année 2011, jusqu’à l’année 2013 incluse.
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-16
Date: 2008-10-16
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Nous proposons, par ce sous-amendement, de modifier l’amendement n° 9 de la commission afin que l’abattement de 30 % sur la taxe foncière sur les propriétés bâties soit effectif sur toute la durée de la convention. En ces temps de difficultés dans le secteur de la construction, toutes les solutions permettant aux organismes de disposer de davantage de fonds propres sont bonnes. Nous avons procédé à quelques simulations pour deux organismes très différents, et sommes parvenus aux estimations suivantes. Pour l’OPAC de Paris, l’abattement que nous proposons représenterait un peu plus de 10 millions d’euros, somme qui, dans la capitale, représente les fonds propres nécessaires à la construction de 500 nouveaux logements. Sur six ans, ce sont donc potentiellement 3 000 nouveaux logements sociaux qui pourraient sortir de terre grâce à une telle mesure. S’agissant d’un organisme plus modeste situé en province et dont je suis administrateur, le bénéfice de l’abattement représenterait 1,5 million d'euros de fonds propres supplémentaires. Cela est considérable pour l’office d’HLM d’un département de taille moyenne. Je suis certain, madame la ministre, que vos services ne manqueront pas de vérifier mes chiffres et de les comparer aux objectifs que vous souhaitez négocier avec les organismes d’HLM dans le cadre des CUS. Cette proposition me semble pertinente. Je vous demande de la soutenir.