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Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Pour répondre aux auteurs des amendements de suppression n os 183 et 283, auxquels la commission est défavorable, je rappellerai que celle-ci s’est interrogée sur la portée de l’article 4 et sur les risques de blocage que le dispositif proposé pourrait occasionner pour les bailleurs sociaux qui souhaitent acquérir des logements en VEFA. C’est ce qui nous a conduits à préconiser un assouplissement du texte du projet de loi. La suppression pure et simple de l’article serait excessive, car elle créerait des risques juridiques et empêcherait la réalisation de certaines opérations importantes en cours. Contrairement à ce qu’affirme M. Le Cam, cet article est destiné non pas à venir au secours des opérateurs, mais, bien au contraire, à favoriser la production de logements qui n’auraient pas été construits sans l’intervention des bailleurs sociaux. Il s’agit donc là d’une logique qui tend à s’appuyer sur tous les acteurs pour parvenir au but que nous nous sommes fixé : développer par tous les moyens possibles l’offre de logements. Par ailleurs j’indique à M. Courteau que l’amendement n° 36 de la commission répond largement à ses préoccupations, sans pour autant priver les élus de la possibilité d’acquérir des logements en VEFA, qui est un élément extrêmement important pour développer l’offre de logements. Pour ma part, j’ai constaté que les appels d’offres lancés par les bailleurs sociaux ces dernières années étaient systématiquement infructueux, les opérateurs et les constructeurs préférant se concentrer sur le secteur privé, manifestement plus rentable, plutôt que répondre aux bailleurs sociaux. J’ai vu ainsi une opération repoussée de trois ans ! On part avec un certain prix au mètre carré, déterminé à ne pas en démordre, mais, à l’arrivée, le prix est bien supérieur à ce qui était souhaité. Et les bailleurs sociaux de venir, comme toujours, demander aux collectivités locales et aux communautés d’agglomération de verser une subvention d’équilibre pour permettre malgré tout la réalisation de l’opération ! Et si elles renâclent, on leur dit : « Mais comment ? On croyait pourtant que vous étiez pour les logements sociaux ! »
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. En revanche, dans le cadre d’une VEFA, s’il est vrai que la négociation avec l’opérateur est difficile, une fois que le prix au mètre carré est déterminé, on s’y tient. C’est pourquoi je ne suis pas du tout d’accord pour considérer qu’il faut d’abord délivrer les permis de construire : il est bien évident que, si le maire a délivré le permis, il se trouve un peu dépourvu dans la négociation, pour ne pas dire qu’il y arrive tout nu ! À l’inverse, tant qu’il n’a pas signé, il dispose tout de même de quelques armes vis-à-vis de l’opérateur. Ce que je dis là, c’est du concret, du vécu sur le terrain. Moi, vous le savez, je suis un pragmatique : ce qui m’intéresse, c’est d’obtenir des résultats ! Bien sûr, les opérateurs pleurent toujours. Mais, de toute façon, d’après eux, ils ne gagnent jamais assez d’argent ! Et les bailleurs pleurent aussi. Mais, eux, c’est parce qu’ils trouvent toujours que tout est trop cher. En définitive, chacun tient son rôle de manière tout à fait classique. Quoi qu’il en soit, nous disposons maintenant des références qui nous permettent d’avoir un avis objectif sur ce qui est souhaitable et sur ce qui peut se pratiquer. En ce qui concerne l’amendement n° 284, je ne vois pas de cohérence entre le dispositif proposé et l’objet indiqué sommairement. Il reste que l’amendement de la commission semble répondre tout à fait précisément à beaucoup des préoccupations exprimées par Mme  Herviaux. Il me semble préférable de conserver la précision selon laquelle les demandes de permis de construire doivent déjà avoir été enregistrées pour acquérir les logements en VEFA. De ce fait, l’élu pèsera dans la négociation puisque le bailleur social se tourne souvent vers lui, ce qui est normal dans la mesure où l’élu acquitte pratiquement toujours une subvention complémentaire pour l’équilibre de l’opération. Je vous demande donc, ma chère collègue, de retirer cet amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable. L’amendement n° 285 me semble être satisfait par l’amendement n° 36, qui vise à supprimer toute référence au seuil de surface pour acquérir des logements en VEFA par les organismes HLM et les SEM. Je demande également le retrait de cet amendement. En ce qui concerne l’amendement n° 439, je dirai que même la procédure de consultation ne me semble pas appropriée à la réalité des opérations des bailleurs réalisées en VEFA. Nous sommes obligés de négocier avec un opérateur qui est propriétaire d’un terrain. S’il ne veut plus négocier avec nous, c’est qu’il va le céder à un autre opérateur. En conséquence, je demande le retrait de cet amendement au bénéfice de celui de la commission. L’amendement n° 543 reçoit un avis défavorable de la commission, qui propose de supprimer la procédure d’appel d’offres prévue par l’article 4. Nous ne saurions donc approuver un amendement qui tend à préciser les critères de cet appel d’offres. L’amendement n° 440 appelle les mêmes observations que l’amendement n° 439 et l’amendement n° 584, les mêmes que l’amendement n° 543.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Je suis satisfaite de constater que vous connaissez bien l’intérêt de la VEFA et que vous utilisez cette dernière. Votre position est très radicale. Effectivement, la rédaction proposée par le Gouvernement pour l’article 4 contient la notion d’appel d’offres. L’opportunité donnée au monde HLM de pouvoir aller vers ces VEFA s’est mise en place dans le cadre de la discussion et de la préparation de ce projet de loi. Les procédures se sont accélérées. Je suis une femme d’écoute, je vous le dis très clairement, et, quand les choses peuvent être améliorées, je l’admets volontiers. M. le rapporteur a une position à mon avis plus constructive que la vôtre. Il a bien pris conscience de la contrainte qui a été soulignée par le monde HLM. Il propose de supprimer la notion d’appel d’offres là où vous souhaitez la suppression de l’article. Vous ne serez donc pas étonné si je préfère à votre solution la réponse adaptée, concrète et pragmatique proposée par la commission.
Charles REVET - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Charles REVET

M. Charles Revet. Je veux apporter mon soutien à Mme le ministre et indiquer que je ne voterai pas en faveur des deux amendements de suppression de l’article. Madame le ministre, nous examinons une disposition qui vise à donner les moyens de développer l’habitat, et vous l’avez défendue avec beaucoup d’ardeur. J’ai bien compris qu’aujourd'hui des opérations étaient bloquées. Des propriétaires de foncier éprouvent des réticences compte tenu du manque de demandes ou parce que l’opération n’est pas « bouclée ». Il y a le texte et il y a le contexte. Très souvent, il est important que nous précisions dans nos débats, qui sont publiés au Journal officiel , le pourquoi et le comment des choses. Nous examinons un texte de portée générale que les organismes HLM, notamment, auront à mettre en œuvre. J’ai déjà eu l’occasion de discuter de cela avec vous en commission, où j’ai soulevé le problème. Mais ce que nous disons aujourd'hui bénéficie de la publicité des débats. Que je sache, les organismes HLM sont soumis aux mêmes règles que n’importe quelle collectivité en termes soit d’évolution de travaux, soit d’acquisition. Or, pour des opérations qui sont conduites par les propriétaires privés de foncier – certaines sont déjà engagées ou sont sur le point de l’être –, il n’y a qu’un seul opérateur et un seul partenaire. Peut-on dispenser les organismes HLM de passer par un appel d’offres ? Si on ne le peut pas, comment procédera-t-on ? Et s’il n’y a pas d’appel d’offres, qui déterminera la valeur d’achat des acquisitions que réaliseront les organismes HLM ? Comprenez-moi bien : non seulement je ne suis pas contre cette démarche, mais je pense qu’elle est bonne et qu’il faut donc la sécuriser totalement. Le plus grave serait que nous ayons de bonnes intentions, que nous adoptions des dispositions générales et que, ensuite, en raison du respect des procédures, un blocage se produise.
Daniel DUBOIS - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Daniel DUBOIS

M. Daniel Dubois. Le mieux étant l’ennemi du bien, je ne voterai pas non plus les amendements de suppression, mais je crois que le sujet mérite qu’on y réfléchisse. En fait, nous avons affaire à deux types de situations. Prenons d’abord l’hypothèse des programmes immobiliers non vendus. Dans un tel cas, il est effectivement tout à fait intéressant que des logements construits par des promoteurs privés puissent devenir des logements HLM. Cela ne me choque pas du tout ! Au contraire, tant mieux ! Ainsi, cette crise immobilière aura peut-être des effets positifs : la baisse des prix et la possibilité de transformer des logements privés en logements HLM. Ne nous en privez pas, chers collègues de l’opposition ! Et ne vous en privez pas vous-mêmes ! S’agissant maintenant de la vente en état futur d’achèvement, reconnaissons que c’est une procédure tout à fait intéressante pour les organismes HLM, ils le disent d’ailleurs très clairement. Il faut donc encourager le développement de cette procédure. Dans le futur, quand les organismes HLM feront appel à la VEFA, il me paraîtrait hautement souhaitable qu’ils puissent recourir à l’appel d’offres sur performances. Si un PLH définit des objectifs sur tel ou tel territoire, le conseil d’administration de l’organisme concerné peut décider de recourir à la VEFA pour construire un type de logement à un prix donné : il organise un appel à candidatures sur performances auprès des opérateurs qui pratiquent la VEFA et choisit celui qui répond le mieux en termes de qualité et de prix pour le produit recherché. J’invite le ministère à réfléchir à ces deux situations différentes parce que les organismes HLM, qui l’ont bien compris d’ailleurs, ont tout intérêt à gagner en souplesse. Je vous rappelle ce que nous a dit M. le rapporteur : quand le marché de l’immobilier privé est en expansion, les organismes HLM ne sont pas en phase avec le cycle économique et aucun de leurs appels d’offres n’aboutit, ce qui représente une perte de temps. Faisons donc preuve d’un peu de bon sens : si nous voulons répondre au besoin des milliers de personnes qui attendent un logement, donnons des moyens aux organismes HLM en encadrant les procédures de manière à leur laisser une certaine souplesse de gestion. Beaucoup d’organismes HLM, quand ils ne parviennent pas à mener à bien une opération, essaient de s’en sortir en passant un marché de conception-réalisation ! Je dis les choses telles qu’elles sont, parce que je veux rester réaliste et pragmatique. Je me résume : dans la situation actuelle, il nous faut naturellement encourager les organismes HLM à transformer des logements privés en HLM en les achetant à bon prix, car ils ont intérêt à le faire ; demain, quand ils devront recourir à la VEFA, il faut réfléchir à la possibilité de lancer des appels d’offres sur performances.
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Si j’ai bien compris l’ensemble des amendements qui ont été déposés sur cet article, en particulier ceux qui tendent à la suppression de l’appel d’offres, il semble bien, mes chers collègues, que nous allons en revenir au texte de la loi SRU du 13 décembre 2000. Cet article 4 n’était donc pas nécessaire, et c’est pourquoi nous en demandons la suppression, de manière à conserver l’esprit de la loi SRU. Ce souci ne se limite d’ailleurs pas à ce seul article ; nous aurons l’occasion d’en reparler ! J’observe que nous jouons tous sur la possibilité que nous offre la VEFA, dans le domaine économique, en matière d’accueil d’entreprises – cela ne m’est arrivé qu’une fois en matière de logement –, compte tenu de la durée des procédures administratives nécessaires pour créer soit des plateaux destinés à des activités tertiaires, soit des bâtiments relais permettant l’installation d’une nouvelle activité. Nous faisons cela très couramment ! En tout cas, notre demande de suppression était sous-tendue par l’idée de revenir à un état du droit qui fonctionne très bien.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur le président, je sais bien que le temps, c’est de l’argent. Par conséquent, je pourrais espérer que le fait de réserver cet amendement le plus longtemps possible apporte les crédits nécessaires à la mission pour l’hébergement. (Sourires.) Malheureusement, je n’en suis pas sûr. Il n’y a donc pas lieu de différer à nouveau l’examen de l’amendement. Quoi qu’il en soit, si la commission a demandé la réserve de cet amendement, c’est pour obtenir, de la part de Mme le ministre, des précisions – qu’elle ne m’a pas apportées jusqu’à présent – et pour qu’elle dise devant la Haute assemblée si la nouvelle mission de l’ANAH relative à la réhabilitation des structures d’hébergement fait partie du « paquet global ». J’ai bien compris qu’il n’y avait pas d’argent prélevé sur le budget de l’État. S’il s’agit de fonds supplémentaires pour assurer cette nouvelle mission, d’où viennent-ils ? Ou alors, est-ce une mission nouvelle confiée à l’ANAH relevant de crédits réservés normalement à l’amélioration de l’habitat privé ?
Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. Mes chers collègues, je ne sais pas si vous avez été pleinement informés. Pour ma part, je n’ai pas pu me pencher sur cette question pendant la suspension de la séance. Cependant, en tant que rapporteur pour avis du budget relatif au logement, j’ai pu, par le biais des questionnaires budgétaires, obtenir des précisions du Gouvernement sur le projet de loi. Or, jusqu’à maintenant, rien ne laissait penser qu’un financement permettrait à l’ANAH d’intervenir dans le domaine de l’amélioration des structures d’hébergement. Quoi qu’il en soit, on demande à cet outil d’assumer une compétence nouvelle au moment même, monsieur Fourcade, où son budget disparaît, en tant que tel, du budget de l’État, puisque, comme nous l’espérons tous, il va être alimenté par une partie du prélèvement opéré sur le 1 %. En ma qualité de rapporteur pour avis du budget relatif au logement, je ne vois pas comment je pourrais donner un blanc-seing sur une nouvelle compétence sans savoir quelle ressource réelle lui sera affectée. Comme ce projet de loi doit être examiné par l’Assemblée nationale les 15, 16 et 17 décembre, me semble-t-il,…
Jean-Pierre FOURCADE - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Jean-Pierre FOURCADE

M. Jean-Pierre Fourcade. Pour ma part, j’estime que deux choses sont importantes. Tout d’abord, nous reconnaissons tous que de nombreux centres d’hébergement sont en mauvais état et qu’il faut faire un effort pour améliorer ces structures. Par ailleurs, faire assumer cet effort par l’ANAH, dont le budget subit des modifications, nous inquiète. Nous avons peur que cela ne détourne cette agence de sa vocation, qui consiste à améliorer des quartiers, notamment des copropriétés en difficulté, où vivent nombre de nos concitoyens. Je ne veux pas être désagréable envers vous, madame le ministre. Mais si vous acceptiez de modifier votre amendement et d’y insérer l’adverbe « éventuellement » avant les mots « des structures d’hébergement », cela nous permettrait de faire le lien avec l’Assemblée nationale et d’aboutir à une rédaction finale. Si vous procédiez à cette rectification, cela montrerait qu’il s’agit bien d’une extension de compétence liée à un budget particulier, et non d’un changement complet de l’orientation de l’ANAH. Nous pourrions alors voter en faveur de cet amendement.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur Repentin, monsieur Dubois, je vous indique d’emblée que je ne retirerai pas cet amendement. Certes, une discussion va avoir lieu à l’Assemblée nationale et les députés pourront alors préciser les choses. Mais je ne peux pas imaginer que le Sénat ne prenne pas position sur le principe d’humaniser les centres d’hébergement qui en ont besoin. Il me semble même incroyable que la Haute Assemblée puisse se poser la question. Ma priorité consiste justement à humaniser ces centres. Vous souhaitez connaître l’origine des 30 millions d’euros. Ils proviennent de fonds extrabudgétaires. Au budget de l’ANAH qui s’élevait à 450 millions d’euros ont été ajoutés 30 millions d’euros. Si nous avons confié cette mission à l’ANAH, c’est parce que cette agence l’assume déjà en partie et qu’il serait absurde de se priver de son savoir-faire. Telles sont les raisons pour lesquelles je souhaite maintenir cet amendement. Si l’ajout de l’adverbe « éventuellement », proposé par M. Fourcade, peut nous conduire à un accord, j’accepte de rectifier ainsi l’amendement. Mais vous savez très bien qu’à l’heure actuelle un certain nombre d’interrogations se font jour sur ces centres d’hébergement. Ma volonté politique est d’humaniser ces structures. Je ne voudrais pas que pour une raison relative à l’origine des fonds, on ne donne pas à l’ANAH la possibilité de faire un travail d’humanisation. L’humanisation des centres d’hébergement, ce n’est pas rien !
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. En 2007 et en 2008, les actions de l’ANAH se sont-elles bien élevées à 450 millions d’euros ? Pour l’année 2009 sont affectés à cette agence 480 millions d’euros. Si l’on m’affirme que 450 millions ont été engagés et dépensés en 2007 et en 2008 et que 30 millions supplémentaires sont prévus pour l’année prochaine, le vote pourra intervenir sans problème puisque 30 millions pourront être affectés aux centres d’hébergement. Je parle sous le contrôle de mes collègues Daniel Dubois (M. Daniel Dubois est dubitatif) et Charles Revet, tous deux membres de la commission des affaires économiques. Madame le ministre, je vous ai tellement entendu dire – point de vue que je partage totalement – qu’il ne faut surtout pas individualiser, séparer les différents maillons de la chaîne et les faire jouer les uns contre les autres ! Comme l’a dit Daniel Dubois, nous savons tous, en raison de la présence de centres d’hébergement sur le territoire de nos communes, que beaucoup trop de personnes y sont encore accueillies alors qu’elles ne devraient plus s’y trouver, simplement du fait de l’engorgement des autres maillons. Il est en réalité impossible de les diriger vers le logement social.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Si vous supprimez l’argent destiné au maillon suivant, le maillon de l’hébergement ne pourra pas être désengorgé. Or nous souhaitons, comme vous d’ailleurs, rétablir la fluidité dans les différents maillons de la chaîne du logement. Et je prône cela depuis dix ans. Pour l’instant, la commission des affaires économiques émet un avis défavorable, mais cette position peut changer – et je parle sous le contrôle de Charles Revet et Daniel Dubois –, puisqu’elle n’est motivée que par une raison budgétaire. En effet, il convient de ne pas soustraire à l’ANAH des fonds destinés à assumer ses missions régaliennes, qui, comme le rappelait M. Fourcade, jouent un rôle excessivement important dans la vie quotidienne de nos concitoyens. Si vous nous assurez affecter de l’argent supplémentaire à l’hébergement, je suis prêt à voter en faveur de l’amendement n° 626 rectifié. Je vous féliciterai même d’avoir trouvé des crédits, quelle que soit leur origine, pour l’hébergement, secteur qui a un grand besoin d’humanisation.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, chacun le sait, la disposition visée dans cet amendement, qui tend à donner aux maires la possibilité de procéder à des réquisitions de logements, est débattue à l’occasion de chaque projet de loi sur le logement. Madame Voynet, puisque vous m’avez fait un procès d’intention en décidant par avance de mon argumentaire et en affirmant que je serais opposé à votre amendement au prétexte qu’il porte atteinte au droit de propriété, sachez que, si j’y suis en effet fermement opposé, ce n’est pas du tout pour cette raison ! Le motif de mon opposition est tout simple : si nous donnons aux maires la possibilité d’avoir recours à des réquisitions, nous allons au-devant de grandes difficultés dans certaines mairies. Vous affirmez que les maires sont des élus responsables. Si nous étions convaincus que l’ensemble des maires, sur l’ensemble du territoire, partagent une position commune sur ce problème, nous serions tout à fait favorables à votre proposition. Mais nous estimons que le préfet est un bien meilleur garant de la solidarité et de l’impartialité. Pour reprendre une formule de votre collègue Jean-Pierre Sueur, mais dans un sens contraire, je dirai que l’addition des égoïsmes municipaux ne fait pas une solidarité nationale ! (M. Daniel Raoul rit.) J’ajouterai que l’addition de certains militantismes municipaux – si vous voyez ce que je veux dire… – ne favorise ni l’équilibre, ni l’équité !
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-17
Date: 2008-10-17
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Par conséquent, si les maires étaient tous extraordinairement vertueux et avaient comme seul critère de décision le souci de la solidarité, je serais profondément favorable à une telle disposition. Mais, nous le savons tous, les maires ont parfois d’autres obligations, d’autres critères de jugement. Il semble donc préférable, dans l’intérêt de tous, des élus locaux eux-mêmes, d’ailleurs, et des administrés, de laisser une telle compétence au préfet, lequel est le garant de la solidarité nationale dans le département. Par ailleurs, rien n’empêche les maires d’en appeler au préfet sur des problèmes spécifiques et d’ouvrir le dialogue. Du reste, dans un certain nombre de dossiers quelque peu sensibles, nous avons vu des maires – je ne citerai pas de noms, bien évidemment… – prendre des arrêtés qui ont systématiquement été cassés dans un sens ou dans l’autre. Cela prouve bien que, parfois, sur certains territoires, la politique menée par les élus n’obéit qu’à des considérations personnelles. Voilà pourquoi la commission est tout à fait défavorable à cet amendement.