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Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. Cet amendement vise à permettre aux bailleurs sociaux de demander au locataire un cautionnement uniquement si celui-ci est pris en charge par un fonds ou par une personne morale. Nous pensons en particulier au Fonds de solidarité pour le logement, à l’Union d’économie sociale pour le logement ou à tout autre organisme sans but lucratif se portant caution. En effet, si le futur locataire est dans une situation permettant sa prise en charge par de tels organismes, nous ne voyons pas pourquoi un bailleur social ne pourrait pas profiter d’une telle possibilité de cautionnement, qui lui apporterait une certaine assurance en cas de non-paiement du loyer. Les bailleurs sociaux ne recourent pas aux assurances garantissant les obligations locatives. Ils s’assurent eux-mêmes contre ce type d’incidents de paiement, en développant une gestion renforcée de ces risques. Cependant, il nous paraît normal que les organismes de caution dont c’est la mission puissent jouer leur rôle de soutien aux locataires, et ce aussi en faveur des organismes sociaux qui logent ces derniers. Cette préoccupation a été reprise dans l’amendement déposé par la commission, ce dont nous nous félicitons. Cependant, le dernier alinéa ne nous convient pas. C’est la raison pour laquelle nous vous proposons, mes chers collègues, d’adopter l’amendement n° 201.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission ne peut naturellement pas être favorable à l’amendement n° 475, qui a pour objet de supprimer l’article 18. Elle émet donc un avis défavorable sur cet amendement. Contrairement à ce qui est affirmé dans l’objet du sous-amendement n° 639, et comme l’a souligné notre collègue Michel Mercier, l’amendement n° 90 vise non pas à discriminer une catégorie particulière de la population, en l’occurrence les étudiants, mais au contraire à éviter que la mesure proposée par l’article 18 ne se retourne contre eux. En effet, il est indispensable de continuer à autoriser le cautionnement pour les étudiants ne disposant pas de ressources stables. Sans cela, ces derniers éprouveraient des difficultés à louer les appartements qu’ils souhaitent auprès des bailleurs. Comme je l’explique dans mon rapport écrit, en l’absence de caution, il appartiendrait aux parents de prendre le bail à leur nom, ce qui aurait pour conséquence d’ôter aux étudiants toute possibilité de percevoir des aides au logement. Par conséquent, la commission sollicite le retrait du sous-amendement n° 639. À défaut, l’avis serait défavorable. La commission des affaires économiques émet bien évidemment un avis favorable sur l’amendement n° 327, identique à l’amendement n° 90 Les préoccupations exprimées par les auteurs de l’amendement n° 573 sont pleinement satisfaites par l’amendement n° 90 de la commission. Je demande donc le retrait de cet amendement.
Dominique BRAYE (rapporteur.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. L’amendement n° 488 porte sur la question des cautions multiples. Dans l’état actuel du développement de la garantie des risques locatifs, la GRL, je ne suis pas sûr qu’il soit opportun d’interdire une telle possibilité. En outre, pour qu’une caution soit acceptée par un bailleur, il faut bien qu’elle présente des revenus suffisants pour assurer le paiement du loyer en cas de défaillance. Dès lors, on peut comprendre que certains bailleurs refusent des cautionnements si le niveau du loyer correspond aux deux tiers des revenus des personnes souhaitant se porter caution. L’amendement vise à déterminer un niveau de revenu à partir duquel aucun cautionnement ne peut être refusé, mais le seuil proposé est manifestement nettement insuffisant. Par conséquent, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement. Enfin, l’amendement n° 489 étant déjà satisfait par l’amendement n° 90, la commission en demande le retrait, faute de quoi elle émettrait un avis défavorable. Il en va de même pour l’amendement n° 201, partiellement satisfait par l’amendement n° 90.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Le Gouvernement ne peut émettre qu’un avis défavorable sur l’amendement n° 475, dont l’objet est la suppression de l’article 18. Les amendements identiques n os 90 et 327 visent à permettre aux candidats locataires de pouvoir présenter une caution émanant d’un organisme tel que le Loca-pass, et aux étudiants ne disposant pas de revenus de pouvoir se prévaloir d’une caution apportée par un tiers. Par conséquent, le Gouvernement émet un avis très favorable sur ces deux amendements identiques. En revanche, le Gouvernement émet un avis défavorable sur le sous-amendement n° 639. En effet, si les étudiants sont de plus en plus mobiles, ce dont nous ne pouvons que nous féliciter, leurs revenus sont faibles et souvent variables. Par conséquent, pour qu’ils puissent rassurer un propriétaire, nous devons accepter le maintien d’un régime de caution. L’amendement n° 488 vise à maintenir un cautionnement, en permettant en plus à des personnes ayant des ressources modestes d’accorder leur caution, qui ne pourrait pas être refusée. Or nous souhaitons au contraire supprimer le cautionnement, sauf dans des cas spécifiques et encadrés. Par conséquent, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement. L’amendement n° 489 étant déjà satisfait par l’amendement n° 90, le Gouvernement en demande le retrait. Il en va de même pour l’amendement n° 201.
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Cet amendement, dont l’objet est identique à celui de l’amendement n° 488, vise à lisser le dépôt de garantie sur dix mois à compter de la signature du bail, afin de réduire considérablement la charge du nouveau locataire à l'entrée dans le logement. Une récente étude de l’observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux, ou observatoire CLAMEUR, révèle un autre phénomène inquiétant. La mobilité résidentielle est de plus en plus difficile et contraignante. Les loyers à la relocation progressent toujours très rapidement : ils ont ainsi augmenté de 7,5 % cette année, contre 5,6 % en 2007. Or le dépôt de garantie est, bien entendu, calculé sur cette base. Certes, la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a réduit la somme totale pouvant être réclamée par un bailleur. Mais, à notre sens, ce n’est pas suffisant. Le nombre de déménagements diminue dans notre pays. Selon les auteurs du rapport, il s’agirait de l’effet combiné de la baisse du moral des ménages et d’une sorte de « barrière de solvabilité » dans les grandes agglomérations, les ménages n’ayant pas les moyens de consacrer plus d’argent à leur mobilité. Nous vous demandons donc de faire un geste en faveur de la mobilité professionnelle, qui s’impose pour retrouver du travail ou, plus simplement, pour conserver son emploi.
Dominique VOYNET - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Dominique VOYNET

Mme Dominique Voynet. Cet amendement vise à améliorer les conditions de restitution du dépôt de garantie au locataire, en exigeant des propriétaires qu’ils produisent des factures à l’appui des retenues effectuées sur le montant restitué. La restitution du dépôt de garantie constitue l’un des principaux litiges opposant les locataires et les bailleurs. L’application de la loi est loin d’être évidente, et les évolutions jurisprudentielles ne sont pas toujours favorables à la lisibilité du cadre légal. Selon la loi, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois suivant la remise des clés et de justifier toutes les sommes qui y sont prélevées. Or le bailleur ne présente que rarement des justificatifs ou produit seulement des devis, sans pour autant réaliser les travaux en question après le départ du locataire. Parfois, c’est le bailleur lui-même ou l’agence immobilière chargée de la gestion du bien qui évalue grossièrement et réalise le devis, ou le fait dresser par une société filiale. Pour mettre fin à de tels abus, nous vous proposons de préciser dans le texte que les justificatifs doivent être des factures. On ne saurait tolérer qu’un bailleur fasse établir un devis pour déterminer les sommes à retenir sur le dépôt de garantie et reloue le logement en l’état, sans réaliser la moindre réparation, de surcroît à un niveau de loyer dont le montant sera supérieur au précédent.
Odette HERVIAUX - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Odette HERVIAUX

Mme Odette Herviaux. Cet amendement vise, lui aussi, à améliorer les conditions de restitution du dépôt de garantie au locataire, en faisant peser sur les propriétaires des intérêts plus importants que ceux qui sont actuellement exigibles en cas de retard non justifié de restitution du montant du dépôt. Monsieur le rapporteur, comme vous évoquiez à l’instant l’équilibre subtil entre les propriétaires et les locataires, permettez-moi de vous faire part d’un exemple prouvant que l’indemnité n’est pas toujours en adéquation avec la réalité de la situation. Aujourd'hui, l’indemnité correspondant aux intérêts légaux est tellement faible qu’elle n’indemnise pas le préjudice subi par le locataire en raison de ce retard et qu’elle n’incite nullement les bailleurs à restituer le dépôt de garantie dans les délais. Pour 2007, le taux d’intérêt légal était de 2,95 %. Ainsi, pour un dépôt de garantie de 1 000 euros, soit un loyer mensuel de 500 euros, restitué avec trois mois de retard, le montant des indemnités versées au locataire est de seulement 7,37 euros ! Par comparaison, les clauses pénales insérées dans certains contrats de location prévoient une majoration automatique du loyer de 10 % lorsque le preneur ne s’est pas acquitté de son paiement à la date convenue. Ainsi, pour un loyer de 500 euros, un locataire peut donc subir une majoration de 50 euros pour uniquement quelques jours de retard ! Où est l’équilibre dans de tels cas ? Par conséquent, le montant de l’indemnité versée au locataire en cas de restitution tardive doit être augmenté. Il s’agit, d’une part, d’inciter le bailleur à remettre les fonds en sa possession le plus tôt possible lorsqu’il n’y a pas de contre-indication et, d’autre part, d’indemniser le locataire du préjudice subi. Un taux d’intérêt de 30 % paraît certes élevé, mais il permettrait, nous semble-t-il, d’atteindre les objectifs visés.
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Cet amendement a pour objet d'aligner les conditions des locataires des appartements meublés sur celles des locataires de logements vides. La modification des modes de vie, les déplacements professionnels de longue durée, les spécificités des besoins des étudiants rendent nécessaires l’existence d’un type de location souple, de courte durée, pouvant s’appliquer à ceux qui recherchent un logement à titre temporaire comme à ceux qui souhaitent une certaine stabilité. Il s’agit non pas de réformer la loi du 6 juillet 1989, mais de développer la location meublée. En effet, cette dernière est soumise à un régime juridique spécifique distinct de la loi de 1989. Cette spécificité, en tant que telle, ne poserait pas de problème si la location meublée était véritablement encadrée. Or la réalité est tout autre. À l’heure actuelle, les logements meublés sont soumis à une réglementation éparse et imprécise. Elle est éparse, car l’on trouve des dispositions les concernant aussi bien dans certains articles particuliers des lois du 6 juillet 1989 et du 1 er septembre 1948 que dans le code civil et le code de la construction et de l’habitation. Elle est imprécise, car la plupart de ces textes sont lacunaires et source de contentieux. Ainsi, il n’est fait mention nulle part du dépôt de garantie et de sa restitution ; aucune précision n’est donnée quant aux conditions de forme du congé ou aux modalités d’établissement de l’état des lieux. À cela s’ajoute le problème de la portée juridique des textes concernant la location meublée, notamment les articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la jurisprudence étant particulièrement défavorable aux locataires. C’est pourquoi il est nécessaire d’apporter des précisions aux textes existants, non seulement par souci de protection juridique, mais également pour protéger tant les locataires recherchant une location de courte durée que les locataires demeurant plusieurs années dans ce type de logement.
Dominique VOYNET - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Dominique VOYNET

Mme Dominique Voynet. Le nombre d’expulsions locatives a fortement augmenté depuis dix ans, pour atteindre 100 000 assignations annuelles. Les initiatives parlementaires de ces dernières années, quelle que soit la majorité, ont toutes eu pour objet, avec les lois du 29 juillet 1998, du 13 décembre 2000 et du 13 juillet 2006, de trouver des alternatives à l’expulsion, le souci constant étant de faire la distinction entre les personnes en difficulté, les plus nombreuses, et les mauvais payeurs – la démagogie n’est pas notre tasse de thé ! –, qui existent aussi Pour les locataires de bonne foi, mais frappés par la crise du pouvoir d’achat, les délais permettent d’établir un plan d’apurement soutenable. Il faut savoir que le juge judiciaire n’accorde jamais de tels délais aux occupants de mauvaise foi ; cette disposition ne les pénalise donc pas. L’article 19, s’il était adopté, aboutirait à ne durcir la loi que pour les victimes des accidents de la vie. C’est parfaitement injuste ! Votre projet de loi s’appuie sur le droit au logement opposable, mais ce droit n’est pas un dispositif de prévention. Il s’agit d’une obligation faite à l’État. Dans l’article 19, vous entérinez la possibilité d’une solution en hébergement, comme si hébergement valait relogement. Une telle disposition n’est pas bonne, car, à terme, elle condamne les ménages à un sous-statut. Enfin, le Gouvernement ne prévoit à aucun moment que soient rendues obligatoires la mise en place et la saisine de la commission de prévention des expulsions locatives. Vous avez affirmé tout à l’heure, madame la ministre, que vous étiez la ministre des sans-logements. Comment oser se qualifier soi-même ainsi quand on propose pour l’essentiel une réduction des délais d’autorisation des expulsions locatives ? Comment oser parler de prévention des expulsions et ne proposer, par ailleurs, qu’une réduction des délais ? Nous proposerons, au cours du débat, d’autres mesures allant dans le sens d’une réelle prévention. Espérons pour toutes les personnes qui souffrent aujourd’hui de difficultés financières et craignent de perdre leur logement que certaines de ces dispositions trouveront grâce à vos yeux !
Odette TERRADE - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Avec cet article, l’objectif est de contraindre doublement l’action des juges. Ces derniers, au lieu des trois ans de délai qu’ils avaient la possibilité d’accorder avant de décider d’une expulsion, ne disposeront plus que d’une année. Cette mesure est contestée aujourd’hui, y compris par l’Association des départements de France. Par ailleurs, cet article conditionne et encadre la possibilité de ce délai à l’impossibilité de recourir non seulement à un relogement, mais également à un hébergement. Voilà pourtant moins de deux ans, nous avons inscrit dans la loi le droit opposable au logement. Alors que durant de nombreuses années la majorité de droite s’était, en de multiples occasions, opposée à notre demande d’inscrire ce droit dans la loi, l’actualité des SDF du canal Saint-Martin, leur combat massif et respectable, leur dignité ainsi que l’émotion et la solidarité suscitées par leur action ont alors obligé à prendre une telle décision. Nous nous étions retrouvés pour que cette loi soit adoptée, malgré les graves lacunes de ce nouveau droit, mais étions persuadés de l’impossibilité de sa réelle mise en œuvre du fait du manque de volonté politique et surtout du manque de moyens budgétaires pour développer l’hébergement d’urgence et le logement social. Chacun sait que l’on ne naît pas SDF, on le devient : avant d’être à la rue, les gens vivent en général dans un logement. Parmi les raisons qui font que l’on perd son logement, il y en a une que chacun connaît bien : l’expulsion. Aussi pour combattre à la source ce drame de la vie dans la rue, il est absolument nécessaire de tarir le flux des expulsions. C’est pourquoi nous ne pouvons accepter cet article 19, qui vise à fragiliser encore plus les locataires en difficulté, en rendant leur expulsion plus facile et plus rapide. Par ailleurs, en confondant la notion de relogement et celle d’hébergement, vous précarisez encore plus l’avenir de ces personnes. Cette disposition tend à instituer l’hébergement comme un logement acceptable pour les plus pauvres. Cette dérive est à la fois coûteuse et absurde. Vous prenez le risque de jeter à la rue de nouvelles personnes en situation sociale difficile. Madame la ministre, nous avons le souvenir de vos interventions sur ces questions à l’occasion de l’examen de la loi instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, alors que vous étiez député.
Odette HERVIAUX - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Odette HERVIAUX

Mme Odette Herviaux. Tout au long des débats, vous nous avez plusieurs fois répété, madame la ministre, que votre souci premier dans le cadre de ce projet de loi était l’être humain. Nous voilà au cœur du problème humain avec cet article 19 que nous proposons de supprimer. Ce dernier nous semble en effet particulièrement dangereux à plusieurs égards. Tout d’abord, il diminue de trois ans à un an les délais d’expulsion d’un logement tout en réduisant la faculté du juge de suspendre l’exécution de la décision. Le Gouvernement souhaite ainsi, au travers de cet article, lever le dernier verrou de l’expulsion en la rendant possible dès que l’hébergement des locataires est acquis. Or, en pratique, les expulsions locatives ont parfois lieu en l’absence de toute solution pérenne. Cet article permettra ainsi de vider un logement de ses occupants en moins d’un an, sans que les pouvoirs publics, donc l’État, soient pressés de trouver de solution durable aux familles concernées. Au lieu de masquer le problème en déplaçant la pauvreté, le texte devrait s’attacher, comme le préconise le rapport sénatorial de la mission commune d’information sur les politiques de lutte contre la pauvreté et l’exclusion, à prévenir ces expulsions locatives grâce à plusieurs dispositifs : mise en application effective des dispositions de la loi de programmation pour la cohésion sociale et de la loi portant engagement national pour le logement relative aux « créances hyperprivilégiées » ; possibilité pour le préfet de suspendre une procédure d’expulsion ; mise à disposition par le préfet de logements pour reloger les personnes éventuellement expulsées ; mise en place d’une garantie universelle des risques locatifs concernant tous les locataires et propriétaires, quels que soient leurs revenus ou leurs statuts, comme le prévoyait déjà notre amendement relatif au fonds de garantie universel et mutualiste contre les risques locatifs. Au lieu de multiplier les textes, de brouiller parfois les messages, de tomber dans des logiques qui peuvent paraître répressives à cause du caractère inopérant de dispositions pourtant déjà votées, il faudrait veiller à mettre en œuvre des mesures plus à mêmes de soulager les ménages vulnérables. Toute expulsion est un drame humain.
Brigitte BOUT (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Brigitte BOUT
Fonction: rapporteur pour avis.

Mme Brigitte Bout, rapporteur pour avis. Cet amendement, qui vise à proposer une nouvelle rédaction pour l’article 19, devrait satisfaire les orateurs précédents. Il a deux objets. D’une part, il tend à raccourcir le délai minimum que les juges peuvent accorder en cas d’expulsion. Je le dis tout de suite et clairement pour qu’il n’y ait pas d’ambiguïté : le plancher de trois mois, paradoxalement, pénalise le locataire, car les juges hésitent à accorder un délai aussi important et préfèrent parfois ne pas donner de délai du tout quand la situation du locataire n’est pas catastrophique. C’est le cas, par exemple, des baux commerciaux. L’occupant n’aurait en effet besoin que d’un mois supplémentaire pour classer ses dossiers et déménager son matériel. Mais le juge n’accorde pas de délai, car trois mois supplémentaires sans loyer porte trop préjudice au propriétaire. Permettre aux juges d’octroyer un ou deux mois, c’est donc leur donner la possibilité de s’adapter à ces situations limites et de trouver une solution qui soit plus favorable au locataire. D’autre part, l’amendement tend à revenir sur le durcissement des conditions d’octroi de délai proposé par cet article. En effet, l’article incite le juge à considérer que l’hébergement est une solution qui peut l’amener à refuser d’accorder des délais, ce qui n’est pas le cas actuellement. La commission des affaires sociales est en désaccord avec cette proposition pour la raison suivante : sur les 3 660 décisions statuant sur une demande de délai en 2007, seules 488 ont été positives. Ces chiffres prouvent que les juges se montrent intransigeants avec les procédures abusives et n’aménagent les délais que lorsque les personnes ou les familles sont de bonne foi et risquent de se retrouver à la rue si elles sont expulsées. Dans ces conditions, on peut légitimement penser que ces personnes et familles constituent des publics prioritaires au sens de la loi DALO. Les envoyer dans une structure d’hébergement, aux côtés de personnes très fragiles et présentant parfois des comportements excessifs ou agressifs, les expose à plus de difficultés et peut être contre-productif. Inviter les juges à regarder l’hébergement comme une solution acceptable pour ces personnes et ces familles n’est donc pas juste et raisonnable. C’est pour ces deux raisons que la commission des affaires sociales a présenté un amendement tendant à une autre rédaction de l’article.
Odette TERRADE - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Odette TERRADE

Mme Odette Terrade. Cet amendement de repli vise à donner tout son sens à la notion de droit au logement opposable, notamment lorsqu’il s’agit de la mise en œuvre de procédures d’expulsion locative. L’article L. 300-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Le droit à un logement décent et indépendant, mentionné à l’article 1 er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, est garanti par l’État à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d’État, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir. « Ce droit s’exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1. » Cet article, dans sa rédaction issue de l’article 1 er de la loi instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, doit donc trouver une traduction. Lorsque l’on nous parle de droit au logement opposable et de personnes qui ne sont pas en situation de se maintenir dans leur logement, c’est clairement par référence aux procédures contentieuses de récupération de locaux frappant des locataires de bonne foi. Il nous semble donc nécessaire que l’ensemble des familles et des ménages susceptibles de bénéficier de l’opposabilité puissent continuer de profiter des mesures de prévention des expulsions locatives. Pour ce faire, il convient également que le préfet soit habilité à faire œuvre utile en prévoyant, en amont, l’application des délais de prévenance. Tel est l’objet de cet amendement.