Philippe GOUJON - Sénat - 2005-10-13
Date: 2005-10-13
Orateur: Philippe GOUJON

M. Philippe Goujon. Le rendement de l'immobilier de bureaux est supérieur à 5 % tandis que celui de l'immobilier d'habitation est inférieur à 3 %, ce qui explique que l'arbitrage des investisseurs institutionnels se fait en faveur d'une vente du patrimoine locatif d'habitation. Dans ces conditions, les craintes exprimées par les locataires sont plus que légitimes. (M. Roger Madec s'exclame.) Laissez-moi parler ! Il appartient au législateur de répondre à ces craintes. Tel est l'objet de la proposition de loi déposée par notre collègue Martine Aurillac, et dont nous débattons aujourd'hui. Equilibré, ce texte vise à protéger les locataires tout en préservant les règles normales du marché de l'immobilier. Les deux raisons majeures qui expliquent les craintes des locataires sont, d'une part, le manque de moyens pour devenir propriétaires et, d'autre part, l'inflation constatée entre le prix de la vente en bloc d'immeubles et celui qui est pratiqué lors de la revente par appartements. Il s'ensuit que le coût d'acquisition est de plus de 17,2 % plus élevé que celui d'un appartement classique. Dès lors, le problème principal des ventes par lots concerne les locataires qui reçoivent un congé pour vente et sont obligés de partir à l'échéance de leur bail sans l'avoir souhaité. L'expérience montre que 30 à 35 % des locataires achètent leur appartement, ce qui signifie, a contrario , que la majorité est contrainte de partir. C'est la raison pour laquelle, en instituant un droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc, c'est-à-dire en amont du processus de mise en copropriété préalable à une vente par lots, la présente proposition de loi, enrichie par son excellent rapporteur M. Laurent Béteille, mérite d'être largement approuvée, sous réserve de quelques observations. Ainsi, le délai d'exercice de ce droit devrait être porté à quatre mois. De surcroît, il sera difficile, nous semble-t-il, de limiter son champ d'application à dix logements et plus. S'il est établi que 94,5 % des bailleurs personnes physiques possèdent un parc locatif inférieur à cinq logements, il me semble logique de considérer qu'au-delà de ce seuil, on rejoint la problématique des ventes à la découpe posée par les investisseurs institutionnels et les professionnels de l'immobilier, d'où la proposition de revenir au seuil de dix logements qui figurait à l'origine dans le texte de l'Assemblée nationale. Nous approuvons, en revanche, sans réserve l'extension de l'exercice du droit de préemption au cas de cession des parts de la société civile immobilière détenant la propriété de l'immeuble, tout comme nous approuvons l'idée d'imposer la communication au locataire des résultats d'un diagnostic technique, et au maire du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Cette dernière disposition pourrait d'ailleurs être utilement complétée par un allongement des délais au cours desquels les communes peuvent exercer leur droit de préemption au profit de la préservation d'un parc immobilier locatif harmonieux. S'agissant de la place de la concertation en matière locative, il est satisfaisant de constater qu'elle est maintenue tout en remédiant aux situations de blocage qui pouvaient survenir jusqu'alors. A cet égard, chacun se souvient qu'à la suite d'une vague de ventes « à la découpe » qui a déferlé sur Paris durant l'hiver 1997 un accord collectif relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation a été conclu le 9 juin 1998 en vue de garantir une meilleure protection des occupants. Le décret du 22 juillet 1999 a rendu cet accord obligatoire pour l'ensemble des logements des deuxième et troisième secteurs locatifs, secteur public et semi-public et institutionnel privé. Faut-il rappeler que la majorité de l'époque, dont la naïveté a d'ailleurs été préjudiciable à notre pays dans d'autres domaines, expliquait ingénument que cet accord allait tout régler ? Il n'en a rien été : la gauche porte une lourde responsabilité dans la situation à laquelle ont été confrontés bon nombre de locataires au début des années 2000. Heureusement, et cela mérite d'être salué, c'est le ministre du logement de l'époque, M. Daubresse, qui a demandé, au début de 2005, qu'une concertation soit menée afin de parvenir à un nouvel accord collectif garantissant une meilleure protection des locataires. Par conséquent, il nous paraît justifié de conférer un droit d'opposition à la majorité de l'ensemble des organisations représentatives de bailleurs ou de locataires, et non plus à la majorité de l'un ou l'autre collège. Enfin, il importe d'assurer l'efficacité des sanctions en cas de méconnaissance par le bailleur de ses obligations. C'est l'objet des amendements qui nous seront présentés par M. le rapporteur et que nous soutiendrons. Alors que nous sommes confrontés à cette question plus que sensible des ventes par lots, il est également indispensable de mieux aider les locataires à acquérir leur logement, mais aussi de protéger certains d'entre eux en raison de leur âge ou de leur occupation très ancienne de leur appartement. En effet, s'agissant de l'accession à la propriété,  a été formulée l'idée d'instituer au profit du locataire une décote à l'achat. Parlons-en ! C'est un sujet important. Nous le disons clairement, une telle option mérite sans doute d'être envisagée,...