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Thierry REPENTIN - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Thierry REPENTIN

M. Thierry Repentin. L’amendement n° 269 va dans le bon sens, puisqu’il vise à s’assurer que la TVA à taux réduit soit effectivement et correctement appliquée et que n’interviennent pas des effets d’aubaine, notamment dans les zones ANRU. Je voudrais vous signaler, madame la ministre, que plusieurs parlementaires ont déjà demandé, par voie de questions écrites, quelles dispositions l’État avait prises pour vérifier si, à la vente, les promoteurs avaient bien appliqué cette disposition ces dernières années, et si des marges indues n’avaient pas été réalisées, ce qui n’était pas l’objectif du législateur. Nous n’avons malheureusement jamais eu de réponse. Au moins certaines directions départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ont-elles été chargées d’opérer des contrôles pour s’assurer que des sociétés ne se sont pas enrichies à l’occasion ? Cela nous semblerait de bonne méthode pour une saine gestion des finances publiques. Nous voterons l’amendement de M. Dallier, mais sachez que des questions restent en suspens, madame la ministre.
Daniel RAOUL - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Daniel RAOUL

M. Daniel Raoul. Ceux d’entre nous qui sont spécialistes des questions liées au logement mais aussi ceux qui, sans être des spécialistes, suivent ce sujet d’assez près sur leur territoire connaissent les principaux rouages des dispositifs dont nous parlons au détour de chaque amendement. Mais c’est en priorité aux citoyens que s’adresse ce projet de loi, et nombre d’entre eux n’ont qu’une connaissance partielle des dispositifs qui existent pour sécuriser ou appuyer leur projet d’achat de logement locatif. Je vous soumets donc un amendement simple, qui pourrait être consensuel, visant à systématiser auprès des investisseurs souhaitant effectuer un placement locatif une information sur les dispositifs tendant à conventionner le logement et à sécuriser le paiement du loyer dans le cadre des offres de crédits. Je parle bien sûr du système Loca-pass ou de la garantie des risques locatifs, la GRL, mais aussi des différents conventionnements de l’ANAH, avec ou sans travaux. Ces informations claires et accessibles sont susceptibles d’éclairer le choix du futur propriétaire et de le faire bénéficier de toutes les déductions fiscales spécifiques qui encouragent la mise sur le marché de nombreux logements locatifs.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Monsieur Raoul, vous proposez que les banques informent obligatoirement les investisseurs sur le conventionnement et la sécurisation des loyers. L’objectif est intéressant, mais le moyen que vous proposez ne me semble pas parfaitement adapté. Tout d’abord, les obligations d’information accompagnant un crédit immobilier sont déjà nombreuses, et avec trop d’informations on risque, en fait, de ne pas toucher l’investisseur. Ensuite, et c’est plus ennuyeux, cette proposition peut placer les banques en situation de conflit d’intérêt sur la sécurisation du loyer, puisque certaines proposent également des assurances « impayés ». Enfin, bon nombre de logements qui font l’objet d’une convention étaient déjà dans le patrimoine du propriétaire et ne passent donc pas par l’étape de la banque. Il me paraît donc préférable de conserver à chacun sa spécialité : le crédit pour les banques, la promotion du conventionnement par l’ANAH et les organismes d’insertion qui le pratiquent, l’information sur le logement par le réseau des ADIL. C’est la raison pour laquelle j’émets un avis défavorable, monsieur le sénateur, même si je comprends votre motivation.
Odette HERVIAUX - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Odette HERVIAUX

Mme Odette Herviaux. Sur le plan technique, cet amendement vise à insérer un nouvel article dans le code de la consommation prévoyant que toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier comportent une clause offrant à l’emprunteur la possibilité, sans pénalité et sans souscription d’assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d’en moduler le montant lors de la survenance d’événements graves affectant ses ressources en dehors de sa volonté. Vous le savez, madame la ministre, ceux de nos compatriotes qui s’engagent sur la voie de l’accession à la propriété – je pense plus particulièrement aux jeunes primo-accédants – consentent une part non négligeable de leurs revenus au poste « logement ». Il suffit malheureusement de quelques mois de chômage, de l’apparition d’une maladie plus ou moins grave, d’un handicap temporaire ou permanent, d’un divorce, bref, de ce que l’on appelle sans doute trop facilement les « accidents de la vie », pour que le budget du foyer soit grevé, pour que les remboursements s’accumulent et que la spirale du surendettement s’enclenche. Cet amendement a donc pour but de protéger le mieux possible ces primo-accédants, car les tout premiers mois sont décisifs lors de la survenue d’un événement grave. Il faut agir tout de suite, mettre en place un filet de sécurité et laisser aux personnes le temps de repartir « du bon pied ». C’est d’autant plus important que vous nous proposez des durées d’endettement de plus en plus longues, pour ceux du moins qui pourront encore s’endetter ! Cet amendement nous paraît équilibré, car il vise non pas à protéger indéfiniment les ménages accédant à la propriété, mais simplement à amortir les accidents de la vie, auxquels nous sommes tous, malheureusement, exposés.
Christine BOUTIN (ministre.) - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Christine BOUTIN
Fonction: ministre.

Mme Christine Boutin, ministre. Je partage pleinement votre préoccupation, madame Herviaux. Je ne comprends pas bien, en revanche, que vous souhaitiez supprimer le Pass-foncier dans le collectif, dans la mesure où celui-ci offre toutes les garanties que vous appelez de vos vœux. Je reviens un instant sur l’accession populaire à la propriété par la maison individuelle, puisqu’il en a été question. Contrairement à ce que j’ai pu entendre, c’est un réel succès. Ainsi, depuis la signature de la charte, le 15 avril dernier, plus de 3 000 maisons sont en cours de réalisation sur la base du Pass-foncier. Bien sûr, je me préoccupe, tout comme vous, des accidents de la vie. S'agissant de l’accession populaire à la propriété, tout un arsenal de mesures est prévu pour répondre aux difficultés. En particulier, nous aurons l’occasion d’en débattre ultérieurement, il est prévu une obligation de reloger en HLM une personne qui se trouverait dans l’impossibilité de continuer à payer la maison acquise au titre de l’accession populaire à la propriété. Vous avez évoqué, madame Herviaux, la durée du prêt. Je me permets simplement de vous faire remarquer qu’une personne, après avoir remboursé un prêt pendant trente ans, possède une maison, un patrimoine qu’elle peut transmettre, contrairement à celle qui a loué un logement pendant cette même période. Cela vaut vraiment la peine d’y réfléchir ! Pour toutes ces raisons, le Gouvernement émet un avis défavorable.
Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. Madame la ministre, mes chers collègues, je prends la parole au nom de ma collègue Brigitte Gonthier-Maurin, sénatrice des Hauts-de-Seine, qui ne peut pas être présente ce soir. En Île-de-France, 1 500 communes sont concernées par l’article 55 de la loi SRU. Or près de la moitié de ces communes ne comptent aucun logement social et la moitié du parc social se situe dans 8 % des communes. Nous sommes donc très loin de la mixité sociale et de l’objectif fixé par la loi SRU, votée en 2000. La modifier, comme vous entendez le faire aujourd’hui, madame la ministre, en intégrant l’accession sociale à la propriété dans le décompte des logements sociaux, revient de fait à dédouaner les communes qui refusent de respecter cette loi, alors qu’il faudrait au contraire la rendre plus contraignante vis-à-vis des communes récalcitrantes. Cela ne répondra pas au problème du million de Français en attente d’un logement social. Vous le savez, madame la ministre, la réponse à cette attente passe par la construction. Le cas des Hauts-de-Seine, deuxième département le plus peuplé d’Île-de-France, qui compte 100 000 demandes de logements sociaux en souffrance, illustre assez bien cette situation. Sur les 36 communes que compte le département, 15, toutes gérées par la droite, ont fait le choix de ne pas respecter la loi SRU. Boulogne-Billancourt n’atteint même pas les 12 % de logement social pour une population de plus de 110 000 habitants, quand Nanterre, avec plus de 87 000 habitants, en compte plus de 53 %. (M. Jean-Pierre Fourcade s’exclame.)
Évelyne DIDIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Évelyne DIDIER

Mme Évelyne Didier. Que dire des 3,22 % de Neuilly, pour 60 000 habitants, face aux 63 % de logement social de Gennevilliers, qui compte plus de 40 000 habitants, face aux 50 % de Bagneux et aux près de 40 % de Malakoff ? En 2007, seulement 1 980 logements ont été financés, chiffre en baisse puisque, en 2006, 2 590 logements avaient été financés. C’est presque moitié moins que les engagements pris en 2005 par le conseil général des Hauts-de-Seine, présidé à l’époque par Nicolas Sarkozy, de construire chaque année 3 500 logements sociaux. L’objectif, fixé par le plan de cohésion sociale de Jean-Louis Borloo, de 3 000 logements financés chaque année n’est donc pas atteint, et ce pour la troisième année consécutive depuis 2005 ! Rien n’indique qu’il le sera d’ici à 2009, date à laquelle ce plan doit prendre fin. Le rééquilibrage est loin de se faire : sur la totalité de la production, moins de la moitié des logements sociaux ont été financés dans les communes comptant moins de 20 % de logement social. Nous sommes donc encore très loin d’un autre engagement pris en octobre 2005 par le président du conseil général de l’époque, Nicolas Sarkozy, de porter à 60 % le pourcentage de logements sociaux construits dans ces communes. Un examen des engagements triennaux de réalisation de logements sociaux le montre : cela fait six ans que la commune de Neuilly ne les respecte pas. Au cours de la période 2005-2007, elle aura financé 378 logements, au lieu des 774 qui étaient prévus, soit moins de la moitié. Il en est de même pour la période précédente : entre 2002 et 2004, seuls 439 logements sociaux avaient été financés, au lieu des 815 qui étaient prévus. On le voit bien, les arrêtés de carence pris par les préfets, quand ils sont finalement appliqués après déductions, n’ont aucune valeur contraignante. Or ces plans triennaux constituent un plan de rattrapage pour atteindre l’objectif des 20 % d’ici à 2020 ! Pis, face à ce déséquilibre, le conseil général des Hauts-de-Seine mène en parallèle une politique de mise en vente du parc social : déjà 4 000 logements ont été vendus ! Aussi, modifier l’article 55 de la loi SRU ne peut être interprété que comme un recul de l’État face à la « cause nationale » que devrait être le logement. Pourquoi, au contraire, ne pas utiliser l’arme de la réquisition prévue dans la loi SRU ? L’année dernière, déjà, à l’approche de l’hiver, vous aviez brandi cette menace, madame la ministre, sans pourtant l’utiliser. La situation l’exige peut-être plus que jamais pour aider les trois millions de personnes, des hommes, des femmes et des enfants, qui, dans notre pays, souffrent du mal-logement.
Michel MERCIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Michel MERCIER

M. Michel Mercier. Madame la ministre, ce n’est pas l’aspect symbolique des 20 % qui guide mon choix, c’est l’analyse de la réalité, de la situation telle qu’elle est vécue aujourd’hui. À cet égard, madame Bout, permettez-moi de vous dire que je suis en total désaccord avec la description que vous avez faite de cette situation. Madame la ministre, je ne peux que vous féliciter de vouloir favoriser l’accession sociale à la propriété. J’aurais trouvé sensationnel que vous portiez l’objectif de 20 % à 25 % de logement social, dont 5 % au titre de l’accession à la propriété, mais sans modifier l’obligation relative au logement locatif. Chacun parle de son expérience. En dépit de tous mes efforts, je n’habite ni les Hauts-de-Seine ni les Yvelines ! (Sourires .) Je me contente humblement du Rhône. (Nouveaux sourires.) J’ai l’honneur de présider l’un des offices publics d’aménagement et de construction les plus anciens de France, créé par celui-là même qui a été l’initiateur de la première loi sur le logement social. Nous logeons 100 000 personnes dans 35 000 logements, madame Bout, chiffres honorables pour un office départemental. Environ 72 % de nos locataires se situent en dessous du plafond PLAI, soit le plus bas, qui est lui-même à 60 % du plafond HLM. Une fois que l’on connaît ces chiffres, on a tout compris !
Michel MERCIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Michel MERCIER

M. Michel Mercier. Gardons-nous donc de tout mélanger. Il faut développer l’accession sociale à la propriété. C’est d’ailleurs ce à quoi je vais m’employer à la tête de l’office, et je demanderai à Mme la ministre de venir signer le plan que nous aurons élaboré en ce sens d’ici à la fin de l’année. Rassurez-vous, madame la ministre, je ne vous demanderai pas d’argent, non, simplement votre bénédiction ! (Sourires .) J’espère bien pouvoir mettre 500 logements en accession à la propriété. À cet égard, le présent projet de loi contient une disposition importante, à savoir l’extension à la construction de logements collectifs du dispositif Pass-foncier, jusqu’à présent réservé à la construction des seuls logements individuels. Cette mesure est fondamentale, mais, pour autant, il ne faut pas relâcher l’effort en faveur du logement locatif, alors que ce type de logement est le seul qui soit accessible à des centaines de milliers de personnes. Cette seule considération détermine ma position dans ce débat. La location est la seule solution pour faire face à la crise du logement. Aujourd’hui, les gens qui logent dans nos HLM ne peuvent accéder au locatif privé, qui est beaucoup trop cher.
Jean-Pierre FOURCADE - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Jean-Pierre FOURCADE

M. Jean-Pierre Fourcade. Mais, cette fois-ci, je me rangerai à la position de la commission des affaires sociales, saisie pour avis, parce que j’estime que la mesure proposée par le Gouvernement est absolument nécessaire. Sénateur depuis un certain temps, j’ai participé très activement à la discussion de la loi SRU. J’avais échangé avec Louis Besson beaucoup d’arguments sur la question du seuil de 20 %, sur le parc social de fait, sur les logements intermédiaires, bref, sur tous des sujets que vous connaissez bien. J’ai eu l’honneur d’administrer deux communes qui n’atteignaient pas ce seuil de 20 %. Dans le cadre des engagements pris avec l’État, j’ai fait un certain nombre d’efforts pour tenter de rattraper ce retard. Même si notre collègue du groupe CRC ne les a pas remarqués, ils ont été importants, puisque, au cours des mandats que j’ai exercés tant à Saint-Cloud qu’à Boulogne-Billancourt, j’ai créé plusieurs milliers de logements sociaux dans les différentes catégories. Je fais un triple constat. Tout d’abord, de nombreux ménages, jeunes et moins jeunes, qui sont locataires dans le parc social ont très envie de devenir propriétaires et nous ne pouvons pas leur donner satisfaction. Ensuite, nous ne pouvons pas leur donner satisfaction parce que les offices d’HLM et, d’une manière générale, l’ensemble des acteurs du mouvement locatif social éprouvent beaucoup de difficultés à vendre des appartements à leurs locataires. C’est souvent très compliqué, d’autant qu’il s’agit en général de grands ensembles que l’on ne peut pas découper. Dans les faits, il est donc impossible de satisfaire cette demande. Pourtant, en permettant à ces ménages de devenir propriétaires, on ferait sortir par le haut des locataires d’un logement social. Enfin, si le projet de loi comporte un chapitre IV consacré à la mobilité dans le parc de logements HLM, je constate que cette mobilité, qui revient, encore une fois, à faire sortir par le haut un certain nombre d’occupants actuels de logements locatifs sociaux, est impossible du fait de l’écart qui existe, notamment dans la région d’Île-de-France, entre les prix actuels dans les HLM et les prix du marché.
Nicolas ABOUT - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Nicolas ABOUT

M. Nicolas About. J’ai le sentiment d’avoir entendu tous les arguments pertinents : Michel Mercier et Jean-Pierre Fourcade ont dit tout ce qu’il y avait à dire. Ils ont tous les deux raisons et, pire, ils sont, me semble-t-il, d’accord, sauf que l’un, M. Mercier, considère que l’on touche à l’article 55 de la loi SRU, et que l’autre, M. Fourcade, estime qu’il s’agit d’un aspect marginal. Je partage bien sûr le point de vue de M. Fourcade. J’ai été, pendant des années, maire d’une commune qui comptait 20 % de logements sociaux bien avant l’élaboration de la loi SRU. J’ai vécu les situations qui ont été décrites par M. Fourcade. Il est en effet bien difficile de vendre des logements HLM à leurs occupants. Cela exige des opérations à tiroirs extrêmement délicates et il faut dépenser une énergie considérable. Pourtant, nous devons le faire, car c’est nécessaire et cela correspond à une demande des occupants. Mais les communes qui, soucieuses comme la mienne de satisfaire les demandes de leurs habitants, se sont engagées sur cette voie ont vu leur taux de logements sociaux baisser. Naguère au « top », elles se sont retrouvées avec un pourcentage, certes, encore supérieur au quota exigé, mais dans une situation moins favorable. La population, bien sûr, n’avait pas changé, mais du moins avons-nous eu le sentiment d’avoir fait notre devoir. Il n’y a en effet rien d’immoral à ce que des personnes modestes veuillent se constituer un patrimoine.
Nicolas ABOUT - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Nicolas ABOUT

M. Nicolas About. De la même manière, il n’est pas immoral qu’une collectivité comptabilise, pendant cinq ans, des logements accueillant, en accession ou en locatif, des personnes à revenus modestes même si, pardonnez-leur, elles sont plus riches que les plus pauvres. Quelle honte, n’est-ce-pas ! Elles ont atteint un niveau tel qu’elles peuvent se permettre de tenter d’accéder à la propriété ! Non, vraiment, mes chers collègues, est-ce que cela mérite d’être sanctionné ? Nous considérons au contraire, comme l’indiquait M. Fourcade, qu’il faut leur permettre de quitter par le haut le parc locatif social, tout en restant, eu égard à leur niveau de ressources, dans l’accession sociale. De surcroît, et c’est même la clé du dispositif proposé par le Gouvernement, on ne prend l’accession sociale en compte que pendant cinq années. Il y a un parallélisme des formes entre la vente de logement social et l’accession au logement social. En ne prenant l’accession sociale en compte que pendant cinq années, afin de ne pas porter atteinte à l’article 55 de la loi SRU, on maintient la pression sur les élus locaux, et on n’ôte rien à l’obligation qui leur est faite de respecter ce quota de 20 % par solidarité avec l’ensemble des communes. Au surplus, une commune qui, après cinq ans, voudrait s’exonérer de l’application de l’article 55 de la loi SRU serait totalement piégée et se retrouverait avec le même pourcentage. Mais je m’inquiète. N’y aurait-il pas là une guerre de dogmes ? En somme, il ne faudrait pas toucher à l’article 55 de la loi SRU, sorte de fondement de la législation sur le logement, monsieur le rapporteur.
Nicolas ABOUT - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Nicolas ABOUT

M. Nicolas About. Tout à fait, mais, en creux, en quelque sorte, il s'agit bien de reconnaître que l’article 55 est, pour certains, ce fondement que j’évoquais. Pour ma part, ce n’est pas ainsi que je le considère. Ce texte permettra aux élus locaux de continuer à aider les plus modestes à accéder à la propriété tout en libérant des logements pour les mettre à la disposition de personnes moins aisées. Mes chers collègues, un logement est fait non pas seulement de parpaings, mais de sentiments aussi. Ce zeugma a pour seul objet de bien faire comprendre que l’on ne peut traiter les occupants d’un logement sans prendre en considération ce qu’ils ont vécu, ce qu’ils vivent, ce qu’ils vivront après que l’autorité administrative ou politique aura décidé de leur sortie du parc locatif social. Je n’ignore pas qu’un scrutin public a été demandé, et je sais bien ce qui va se passer. Des décisions ont été prises en haut lieu, et je les connais aussi. Mais je vous avertis, mes chers collègues, cela ne s’arrêtera pas là. Dans quelques instants, on va refuser aux personnes les plus modestes la possibilité d’accéder à la propriété, mais vous verrez, ce soir ou demain, que l’on voudra en outre se débarrasser rapidement des familles qui ont accueilli en leur sein une personne handicapée, dès le jour de sa mort ou dès qu’elle aura quitté le domicile.
Nicolas ABOUT - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Nicolas ABOUT

M. Nicolas About. Vous verrez dans les jours à venir que l’on va tenter, pour des raisons strictement économiques, d’échapper à l’obligation d’accessibilité dans les constructions de logements sociaux, en permettant des dérogations systématiques. Est-ce avec de telles mesures que l’on est « social » ? Je considère, tout au contraire, que l’on est social en permettant à ceux qui commencent à en avoir les moyens d’accéder à la propriété. C’est en permettant à ceux qui ont assumé, sans en appeler à la solidarité nationale, la prise en charge de personnes handicapées, de faire une transition douce vers le logement social. C’est en permettant à ceux qui sont handicapés d’accéder au logement social, parce que ce sont les plus démunis parmi les plus démunis, donc en ne dérogeant en aucune manière à l’obligation d’accessibilité instituée par la loi. Nous verrons ce soir, lors du scrutin public sur les amendements de suppression de l’article 17, qui véritablement souhaite que le social s’étende à tous ceux qui le méritent !
Philippe DALLIER - Sénat - 2008-10-20
Date: 2008-10-20
Orateur: Philippe DALLIER

M. Philippe Dallier. Je vous demande simplement, chère collègue, de ne pas faire d’un exemple une généralité. C’est bien pour cette raison que nous avons créé, et fort heureusement, les deux commissions d’appel chargées d’aller dans le détail. J’en parle avec assez de calme, mais je suis bien placé pour dire que le maire d’une commune de 20 000 habitants qui sait qu’il lui reste 800 logements à construire craint le jour où, du fait de la raréfaction du foncier, sa commune fera peut-être l’objet d’un constat de carence. Je ne veux pas que vous puissiez venir me dire un jour : « Monsieur le maire, vous êtes indigne de l’écharpe tricolore que vous portez » uniquement parce que, à un moment donné, j’aurais rencontré des difficultés ! Voilà pourquoi il est bon que la loi prévoie un examen au cas par cas, et voilà pourquoi aussi je regrette que les termes du débat soient posés comme ils le sont. On met tout le monde dans le même sac alors que, les chiffres le démontrent, il n’y a que peu de communes où rien n’est fait.