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Dominique BRAYE (rapporteur pour avis.) - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Dominique BRAYE
Fonction: rapporteur pour avis.

M. Dominique Braye, rapporteur pour avis. Une différence de fond majeure nous sépare quant aux relations que nous devons avoir avec les élus. Faute de réussir à convaincre, on nous propose toujours de contraindre. Je rejoins l'analyse du ministre sur la loi SRU : dans l'immense majorité - pour ne pas dire la quasi-totalité - des cas, c'est par la conviction que l'on réussit à faire prendre conscience aux élus que, de toute façon, il leur faut un certain nombre de logements sociaux. Pour que les choses soient claires, je rappelle tout de même que le Sénat vient d'adopter l'amendement n° 8 rectifié bis qui permet de pénaliser les communes pour les places manquantes par une amende dont le montant est dix fois supérieur à celui qui figure dans l'article 55 de la loi SRU. Dix fois supérieur, mes chers collègues ! Monsieur le ministre, puisque nous parlons de conviction, j'ai demain une réunion avec 117 maires de l'arrondissement de Mantes-la-Jolie et avec l'AORIF. Je vais essayer de convaincre les élus des Yvelines, mais je ne sais pas quelle sera leur réaction lorsque je vais leur annoncer que le Sénat a décidé, sur proposition d'un sénateur, avec l'appui du président de la commission des affaires sociales, qui est aussi un élu des Yvelines, et avec l'appui du ministre, de les pénaliser par une amende d'un montant dix fois supérieur à la pénalité prévue par l'article 55.
Roland MUZEAU - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Sans revenir sur les termes de l'article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation, introduit par la loi portant engagement national pour le logement sur proposition de notre collègue Dominique Braye, nous en rappellerons la philosophie. Promulguée en décembre 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains a posé, selon toutes vraisemblances, quelques difficultés d'application à l'échelon local, du fait des décisions d'urbanisme validées par certains élus locaux, comme M. Borloo l'a confirmé il y a quelques instants. En effet, un grand nombre de communes n'ont toujours pas atteint, parfois délibérément, les objectifs fixés par la loi, malgré la programmation de la réalisation de logements sociaux et l'insertion des logements PLS dans la liste des logements éligibles à la définition de logement social. Dans certaines villes, il faut le savoir, la réalisation de logements sociaux prévue par la loi n'a jamais parfaitement été intégrée ni dans les POS ni dans les PLU. Certaines communes importantes de la région Île-de-France sont même encore, six ans après la promulgation de la loi, dépourvues de PLU ! Outre fait que - à l'évidence ! -, aux termes de la loi SRU, 80 % des logements ne doivent pas obligatoirement être des logements sociaux, les dispositions que votre majorité a introduites dans le code de la construction et de l'habitation conduisent in fine à la mise en cause même de la philosophie du texte. Ce code contient un article qui autorise purement et simplement à ne pas appliquer la loi ! C'est en effet ainsi qu'il faut appréhender la fameuse commission d'évaluation de l'application de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Comment voir autre chose en ce texte qu'un formidable cadeau fait à tous ceux qui ne jouent pas le jeu de la mixité sociale ? Nous nous étonnerons toujours de constater que certaines villes ne trouvent pas de place dans leurs documents d'urbanisme pour des logements sociaux alors qu'elles en ont pour des immeubles de standing ou des bureaux hors de prix, tout en acier et vitres fumées ! Les villes les plus huppées des Hauts-de-Seine, plus largement de la région Île-de-France, continuent de percevoir des droits de mutation et de constater une progression de leur base taxable au foncier bâti. Personne ne me contredira sur ce point ! Nous vous invitons donc à adopter cet amendement afin de supprimer cette inutile scotie que constitue l'article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Bariza KHIARI - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Bariza KHIARI

Mme Bariza Khiari. Lors de la discussion du projet de loi ENL, M. Braye avait proposé au Sénat, qui l'avait alors suivi, d'adopter une modification de l'article 55 de la loi SRU visant, grâce à la création d'une commission nationale, à alléger les obligations de construction de logements sociaux. Pour reprendre l'expression de mon collègue Jean-Pierre Sueur, il nous avait alors été proposé de créer une « commission de non-application de la loi » ! Vous me direz que, dans ce domaine, le Gouvernement et sa majorité sont devenus des experts, car ce n'était pas la première fois que l'on nous proposait de ne pas appliquer un texte pourtant voté peu de temps avant par le Parlement. Si nous remettons aujourd'hui ce sujet sur la table, c'est bel et bien pour réaffirmer que, selon nous, aucune commune ne doit se soustraire à ses obligations de réalisation de logements sociaux. Celles qui connaissent les contraintes urbanistiques les plus lourdes sont déjà exonérées. Pour les autres, il existe mille façons de se mettre en règle avec l'article 55, soit par l'acquisition de logements existants, soit par l'apport de terrains à des organismes HLM, soit par la construction directe de logements sociaux. Telles sont les raisons pour lesquelles nous vous proposons de supprimer le nouveau moyen qui a été offert aux communes d'échapper à leurs obligations de solidarité urbaine.
Annie DAVID - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Annie DAVID

Mme Annie David. La loi ENL - encore elle ! - a modifié assez profondément l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation et a fait de l'Agence nationale de l'habitat, l'ANH, un outil essentiel de constitution d'un parc locatif social privé à loyers maîtrisés. Il faut toutefois s'entendre sur les termes. Ce que l'on appelle un loyer maîtrisé, éligible au dispositif dit « Borloo populaire », c'est, par exemple, un logement de 70 mètres carrés loué 1 145 euros dans la capitale, là où un logement social de type PLUS est loué 413 euros ! Je ne sais pas si le loyer est véritablement maîtrisé, mais, en tout cas, la rentabilité de l'investissement est largement assurée ! Pour en revenir au secteur ANH, rappelons qu'il s'agit aujourd'hui de loyers dont le montant est équivalent à ceux qui sont pratiqués dans le cadre des programmes PLS. Le risque existe donc qu'un certain nombre de locataires modestes ne soient exclus de ce parc. Une famille de quatre personnes désireuse de demeurer dans un logement conventionné ANH de 80 mètres carrés, loué 715 euros par mois, doit disposer de ressources mensuelles proches de 3 000 euros pour être en mesure de payer ce loyer. Or ce montant est nettement supérieur au revenu moyen des résidents en logement social ! Pour autant, un parc locatif privé accessible, dont nous soutenons le développement, ne peut se constituer sans que l'on apporte de réponse au problème de l'attribution des logements. Outre les conditions de ressources du locataire et de plafonnement du loyer, il nous semble en effet nécessaire que la loi fixe une obligation d'attribution des logements dans le cadre d'une gestion transparente des flux de peuplement. Avec ce projet de loi, l'État est pleinement responsable de l'effectivité du droit au logement. Quand il passe convention avec un propriétaire privé sur la bonification fiscale de l'investissement immobilier, il est porteur de cette responsabilité. Il est donc naturel qu'il puisse, par le biais de ses services, proposer le logement conventionné aux demandeurs normalement et réglementairement inscrits dans le fichier des mal-logés. Le logement locatif privé conventionné peut permettre d'atteindre les objectifs fixés dans le présent texte. L'objet de cet amendement est d'y contribuer. Je vous propose donc de l'adopter.
Roland MUZEAU - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Cet amendement porte sur la question, importante, de la fiscalité et notamment de la dépense fiscale attachée au logement. Dans un contexte d'insuffisance de la construction neuve locative sociale, l'importance de la demande en matière de logement social conduit aujourd'hui à un engorgement des fichiers de demandeurs. Face à cette situation de blocage, la solution qui est aujourd'hui mise en avant par le Gouvernement est le développement de l'offre sur un créneau spécifique : l'offre locative privée, très largement défiscalisée. Cette volonté est très nettement exprimée dans l'article 31 bis du code général des impôts et dans l'article 11 de la loi de finances pour 2003. Avec la première de ces dispositions, monsieur Borloo, le Gouvernement avait choisi de modifier les règles en vigueur en matière d'investissement locatif des particuliers en majorant sensiblement l'incitation fiscale issue du dispositif Besson. En fait, il s'agissait essentiellement de permettre aux investisseurs de capter une clientèle moyennement ou relativement fortunée en proposant des loyers de première mise en location particulièrement attractifs. Deux mesures essentielles ont été prises à cette fin : la non-prise en compte d'un quelconque plafond de ressources pour les locataires et le sensible relèvement des loyers autorisés. On connaît le coût fiscal de cette politique pour l'État : il s'élève tout simplement à 300 millions d'euros, si l'on en croit l'évaluation des voies et moyens. Il semble qu'il soit, en réalité, bien plus important. Selon certaines estimations indiscutables, le montant de la dépense fiscale associée à la réalisation du moindre logement « Robien » s'élève à plus de 33 000 euros par logement ! Et la mise en place, par le biais de la loi ENL, du « Borloo populaire » n'a rien changé au fond ! Un loyer « Borloo populaire » pour un logement de 55 mètres carrés, ce peut être 635 euros par mois dans l'agglomération de Lille ou 910 euros dans la capitale ! Quant à la seconde disposition, elle consiste à diviser par deux le taux de l'impôt sur les sociétés pour les sociétés d'investissement immobilier cotées, dont les profits sont désormais taxés à hauteur de 16,5 %, au lieu de 33,33 % auparavant ; et ce, bien entendu, pour les opérations soumises à la taxation des plus-values... Cette législation, vous le savez, a largement encouragé les opérations de vente à la découpe. Rappelons, par exemple, que la société Gecina, spécialisée dans cette activité, a ainsi réalisé une économie d'impôt de 400 millions d'euros en 2004 !
Roland MUZEAU - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Roland MUZEAU

M. Roland Muzeau. Il y a des actionnaires de Gecina, ici ? (Sourires .) Malgré une légère contraction du résultat imposable de l'entreprise, l'économie réalisée au titre de l'année 2005 reste tout à fait substantielle. Là encore, le coût pour l'État en termes de dépense fiscale n'est pas négligeable puisqu'il atteint près de un milliard d'euros. Au demeurant, l'annonce récente de la réalisation par l'État d'une plus-value fiscale directe de 1,7 milliard d'euros depuis la création du dispositif dissimule assez mal la perte de ressources équivalente liée à la franchise d'imposition. Par ces dispositions, le Gouvernement a donc opté pour une politique de dépense fiscale au profit de quelques ménages très fortunés et de quelques entreprises spécialisées dans la spéculation. Un trait a été tiré sur une dépense publique pourtant nécessaire. Si l'on veut lutter efficacement contre l'instauration d'un marché du logement profondément ségrégatif, si l'on veut éradiquer la paupérisation des quartiers d'habitat collectif, les dépenses publiques pour le logement doivent être réorientées vers les priorités que sont l'offre locative sociale et l'accession sociale à la propriété. Nous ne pouvons trouver de solution durable à la crise du logement en laissant dépérir la dépense publique pour le logement et en laissant croître la dépense fiscale pour la spéculation, dépense fiscale que les mal-logés paient avec leurs propres impôts ! C'est le sens de cet amendement de justice sociale que nous ne pouvons que vous inviter à adopter.
Alima BOUMEDIENE-THIERY - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Alima BOUMEDIENE-THIERY

Mme Alima Boumediene-Thiery. Notre amendement vise à doubler le taux de la taxe annuelle sur les logements vacants afin de libérer ces logements vides et de décourager la vacance spéculative. À l'heure où la spéculation sur les logements vides côtoie l'envolée des prix du logement et l'augmentation incessante du nombre de personnes sans domicile fixe, rappelons que les logements taxés sont ceux qui restent vacants au moins deux années consécutives. Tout d'abord, il faut le savoir, la loi dispose que la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. Ensuite, au bout de deux années de vacance constatée, les propriétaires sont taxés à 10 % de la valeur locative du logement, ce qui n'est pas très décourageant. Enfin, l'augmentation que nous proposons améliorera le financement de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, qui en est bénéficiaire. Cette année, la taxe annuelle sur les logements vacants n'a rapporté que 20 millions d'euros, c'est-à-dire quasiment rien. Si l'on regarde la moyenne, cela représente à peu près 10 euros par logement vacant, ce qui est ridicule. Lorsqu'on sait que, d'un côté, il y a 2 millions de logements vides et, de l'autre, 86 500 SDF, on comprend qu'un tel scandale ne peut plus durer. Monsieur le ministre, notre dispositif s'inspire de l'une de vos idées. Vous nous aviez dit ici même, au Sénat, en novembre 2005, que la production de logements neufs n'atteindrait jamais un rythme aussi élevé que la remise sur le marché d'un certain nombre de logements vacants.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. C'est sur les deux ou trois studios du retraité, sur les deux pièces, qu'il y a blocage, dû à une véritable inquiétude. Voilà pourquoi j'ai tenu à prendre cette décision, absolument cruciale, avant de quitter ce ministère. L'avenir nous dira ce qu'il en sera de ce mécanisme de garantie des risques locatifs pour tous en termes quantitatifs. En attendant, je vous propose de laisser le reste de la loi ENL en l'état et de diffuser fortement ce nouveau dispositif, qui sera complètement opérationnel dans les quatre semaines qui viennent. Pour répondre plus précisément aux auteurs des amendements, je ne propose pas de faire disparaître la taxe annuelle sur les logements vacants, même si l'on voit bien que son efficacité est quasiment nulle. Il est vrai que les valeurs locatives n'évoluent pas et qu'il existe des possibilités d'exonération si les conditions ne sont pas bonnes. Bref, je suis convaincu que, avec le système qui vous est proposé, nous tenons le moyen d'un déblocage qui nous permettra d'assumer le droit opposable au logement. (Bravo ! et applaudissements sur les travées de l ' UMP.)
Bernard SEILLIER (rapporteur.) - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Bernard SEILLIER
Fonction: rapporteur.

M. Bernard Seillier, rapporteur. Cet amendement vise à prendre en compte en temps réel la situation du bénéficiaire des allocations de logement : ALS, ALF et APL. Les ressources prises en compte pour le calcul du montant des allocations de logement sont celles de l'année civile précédant la demande. Cet amendement prévoit de tenir compte d'éventuelles modifications de ressources qui interviendraient en cours d'année et qui affecteraient de façon significative la situation financière des bénéficiaires. Ainsi, en cas de diminution des revenus, les ressources prises en compte pour le calcul des aides seront minorées du montant des ressources devenues inexistantes. L'aide versée sera alors mieux adaptée à la réalité de la situation de la personne concernée. À l'inverse, en cas d'augmentation des revenus, il peut être procédé, à la demande du bénéficiaire, à la diminution du montant de l'aide si le prestataire estime que, sa situation financière s'étant améliorée, le montant de l'allocation qu'il perçoit ne lui paraît plus conforme à la réalité de ses besoins, ce qui lui permet donc d'anticiper un reversement qui lui serait réclamé ultérieurement.
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il y a deux sujets. Le premier sujet est celui de l'adaptation permanente du dispositif en cours d'année, que je souhaite plutôt voir traité à l'occasion de l'examen des dispositions qui sont par ailleurs proposées au Sénat, notamment grâce au travail de Valérie Létard et par l'amendement Hirsch. Je pense sincèrement que, en l'état, sous la forme et dans la rédaction proposées, l'amendement n'est pas praticable. En revanche, il sera possible, pas à pas, d'adapter ce type de financement en prenant en compte les revenus et non pas le statut. Je ne peux donc être favorable à cette proposition pour des raisons de gestion et de praticabilité, et j'attends plutôt que l'on avance de l'autre manière. Le second sujet, qui nous éloigne quelque peu de l'objet du texte, correspond à une demande forte du Sénat, qui souhaite que l'on abaisse le seuil pour le paiement de l'APL. Vous savez que ce seuil est passé de 24 euros à 15 euros à compter du 1 er janvier de cette année. Vous avez donc obtenu satisfaction sur ce point. En tout état de cause, si je suis embarrassé par ces amendements, c'est beaucoup plus pour des raisons techniques. Reste l'obstacle principal : étant en effet dans l'imprévisibilité budgétaire, je suis obligé d'invoquer l'article 40 de la Constitution.
Valérie LÉTARD - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Valérie LÉTARD

Mme Valérie Létard. Cet amendement a le même objet que les précédents. J'essaierai donc de ne pas répéter les arguments développés par mes collègues ! Aujourd'hui, le premier mois d'entrée dans les lieux n'est pas couvert par les aides au logement. Ce premier mois d'entrée, lorsqu'il n'est pas pris en charge par l'APL, se retrouve souvent à la charge des fonds solidarité logement des départements. Or, quand les conseils généraux sont sollicités, c'est que le contentieux avec le bailleur est déjà né, et la procédure pour impayés de loyer va être de ce fait enclenchée. En conséquence, parce que ce premier mois de loyer n'a pas été pris en compte au départ, ce sont autant de frais de contentieux pour le bailleur et de frais de suivi de dossier pour le fonds de solidarité pour le logement qui s'accumulent, sans compter ce que coûte l'intervention financière des départements. Certes, chaque institution a ses propres budgets et ses propres recettes. Mais, au final, il s'agit toujours d'argent public ! Si l'on additionnait les dépenses, qu'elles pèsent sur les finances locales ou sur celles de l'État, on s'apercevrait clairement que traiter le problème à la racine, dans le cadre du dispositif des aides au logement proposées au titre des prestations familiales, coûterait nettement moins cher que maintenir ce délai de carence de un mois ! Mais on voit là qu'une autre question se pose : en resterons-nous à des logiques de pure gestion administrative et budgétaire ou accepterons-nous de revoir notre façon de dépenser l'argent public ?
Jean-Louis BORLOO (ministre.) - Sénat - 2007-01-31
Date: 2007-01-31
Orateur: Jean-Louis BORLOO
Fonction: ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. ... sur lequel nous avons tant travaillé, je n'invoquerai pas l'article 40. Pourquoi avoir indexé le barème sur l'ICC, c'est-à-dire l'indice du coût de la construction ? Pour disposer de logements, il faut d'abord construire et, compte tenu du rapport existant entre l'amortissement et la construction, cela n'apparaissait donc pas complètement absurde. Toutefois, lorsqu'une crise se produit, le fait de demander à un secteur d'activité de doubler sa production peut créer des tensions sur le secteur. En l'occurrence, les tensions ont été très fortes sur les recrutements, sur l'encadrement, sur la matière première, sur le coût du foncier et, en réalité, l'ICC a évolué plus vite que les capacités contributives des locataires. Sur la durée, sur vingt ans, on sait que l'ICC correspond parfaitement à l'inflation, mais c'est un indice variable. Nous avons donc substitué l'IRL à l'ICC en prenant en compte l'ICC pour seulement 20 %, l'indice des prix pour 60 % et le coût de l'entretien des bâtiments pour le reste, en nous disant que, si l'ICC augmentait fortement, les différentes composantes n'augmenteraient pas toutes à la même vitesse et que l'ensemble nous amènerait peu ou prou au niveau de l'inflation. Par ailleurs, le Premier ministre avait accepté de porter le taux de revalorisation de l'APL à 2,8 %. J'étais donc parfaitement serein et je me disais même qu'on allait avoir un peu de marge, pour une fois, puisque la probabilité que l'IRL soit sensiblement inférieur à 2,8 % était élevée dans la mesure où l'inflation était, elle aussi, très sensiblement inférieure à ce taux. Or l'ICC - heureusement qu'on ne l'a pas conservé ! - est supérieur à 7 % cette année et l'IRL est quand même à 3,18 % ou à 3,19 %. Mesdames, messieurs les sénateurs, c'est en toute bonne foi que nous avons porté le taux de l'APL à 2,8 % en pensant que, ce faisant, on suivait bien l'évolution du coût de la vie. Je constate donc que, même avec la plus parfaite bonne foi, en ayant anticipé, en ayant modifié l'indice, on a du mal à coller à la réalité. Il s'agit donc pour moi, face à ce constat de difficultés sérieuses, d'adopter une position de principe qui va bien au-delà de la question de la recevabilité de ces amendements. J'émets donc, au nom du Gouvernement, un avis favorable sur l'amendement n° 38, monsieur le rapporteur, et je lève bien entendu le gage, afin que, dorénavant et ad perpetuam, l'APL et l'IRL naviguent de concert.