Philippe MARINI (rapporteur général.) - Sénat - 2007-11-26
Date: 2007-11-26
Orateur: Philippe MARINI
Fonction: rapporteur général.

M. Philippe Marini, rapporteur général. Je donnerai d'abord quelques indications sur ce que nous avons fait depuis plusieurs années en faveur du développement du compartiment boursier relatif à l'immobilier. Je tiens à rappeler que les sociétés d'investissement immobilier cotées, qui ont été créées sur l'initiative de la commission des finances du Sénat, dans la loi de finances de 2003, notre collègue Alain Lambert étant alors ministre délégué au budget (M. Alain Lambert approuve.) , représentent aujourd'hui une capitalisation boursière de plus de 55 milliards d'euros, soit un triplement par rapport à 2001. Les investissements à long terme réalisés par ces sociétés ont été multipliés par cinq en trois ans. Plus de 2,5 milliards d'euros de fonds propres nouveaux ont été levés en deux ans. Le rythme des investissements financés par ces sociétés pour l'immobilier de bureau est passé d'un niveau inférieur à 1,5 milliard d'euros en 2003 à un niveau proche de 4 milliards d'euros en 2006-2007. S'agissant des commerces, on enregistre, en 2006, plus de 1 milliard d'euros d'investissements, soit cinq fois plus qu'en 2003, et s'y ajoutent des investissements non négligeables dans les cliniques, maisons de retraite et hôtels. En ce qui concerne les recettes fiscales de l'État ou des collectivités locales - cela avait été naturellement l'une de nos préoccupations quand nous avions proposé ce régime -, la taxe dite exit tax payée lors des apports ou de la cession de biens immobiliers a dégagé, depuis 2003, un supplément de recettes fiscales de plus de 2,5 milliards d'euros. Le flux des recettes annuelles est de l'ordre de 300 millions d'euros. S'y ajoute la fiscalité engendrée par l'externalisation des actifs, les droits de mutation perçus par les collectivités territoriales, ainsi que les impôts payés par les actionnaires sur les dividendes perçus. Ce bilan étant rappelé, je présenterai maintenant les amendements de la commission des finances. L'amendement n° I-250 est une proposition de principe. Selon nous, le dispositif de l'article 11 ne constitue pas vraiment un signal de confiance pour les intervenants sur ce marché. Mieux vaudrait reporter la date d'application au 31 décembre 2007. Je n'en dirai pas plus sur ce sujet. J'en viens à l'amendement n° I-251. L'article 11 prévoit de soumettre au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés, IS, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, SPI. Le taux double ainsi pour passer de 15 % à 33,33 %. Toutefois, il importe d'établir une distinction entre SPI cotées en bourse et SPI non cotées. Cet amendement vise donc à porter de 15 % à 16,5 % le taux d'imposition à l'IS des plus-values de cession de titres de SPI cotées. Ce taux, je le rappelle, est celui que nous avions établi pour l' exit tax . J'en arrive à un amendement d'ordre technique et un peu long, mais puisé à bonne source : l'amendement n° I-255 rectifié. Il vise les conventions fiscales qui accordent à la France le droit d'imposer des non-résidents sur leurs plus-values à caractère immobilier. Le droit fiscal français se montre insuffisamment précis pour permettre une telle imposition dans tous les cas de figure, d'où l'intérêt de cet article additionnel. L'enjeu est de rendre possible, dans des conditions équivalentes, l'imposition des résidents et non-résidents, quelle que soit la forme de la structure dont les actifs immobiliers sont majoritairement situés en France. Il en résulterait de meilleures rentrées fiscales, estimées à une centaine de millions d'euros. Compte tenu des aménagements apportés à l'article 11 du projet de loi de finances, le taux d'imposition de droit commun serait de 33,33 %, le nouveau taux pour les sociétés à prépondérance immobilière cotées serait de 16,5 %, le taux déjà appliqué pour les personnes physiques et associés personnes physiques étant de 16 %. Ainsi, les non-résidents seraient donc visés par ce nouveau dispositif. L'amendement n° I-252 comporte des dispositions particulières en cas de fusion d'une société de droit français et d'une société de droit étranger. Compte tenu des spécificités du régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées, les SIIC, il conviendrait de prendre des mesures particulières pour assurer un traitement équitable des dividendes. L'amendement n° I-253 se réfère à l'article 210 E du code général des impôts, qui prévoit un taux d'imposition réduit égal à 16,5 % sur les plus-values de cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers. Il est proposé d'étendre le dispositif existant aux plus-values de cession réalisées sur les titres de sociétés à prépondérance immobilière, qui sont définies à l'article 11 du projet de loi de finances. Cette mesure vise à dynamiser les externalisations d'actifs immobiliers détenus par des investisseurs institutionnels. Il s'agit par conséquent d'inciter à faire des cessions d'actifs et d'appliquer à ces dernières les dispositions prévues par notre amendement. Monsieur le ministre, je vous signale que cet amendement comporte un certain produit budgétaire... L'amendement n° I-254, du même ordre, porte sur le dispositif dit de « libre réévaluation », qui s'applique aux réévaluations effectuées entre le 1 er janvier 2004 et le 31 décembre 2007 et qu'il est proposé de proroger jusqu'au 31 décembre 2009. La recette escomptée pour le budget de l'État de la prorogation du dispositif est évaluée à plus de 100 millions d'euros. J'insiste sur le fait que des entités du secteur bancaire pourraient être intéressées par cette possibilité, notamment dans le cas où des provisions devraient être pratiquées pour tenir compte de la qualité de certains crédits ou de certains actifs. L'amendement n° I-256 a pour objet d'exonérer du droit d'enregistrement de 5 % les rachats de parts ou actions d'organismes de placement collectif immobilier, OPCI, effectués par un fonds ou une personne morale. Cette disposition faciliterait la liquidité de ces parts et le fonctionnement même des OPCI. Elle inciterait également à la transformation des SCPI en OPCI. Voilà, de façon tout à fait synthétique, la présentation que je puis faire de ces amendements. Ces mesures sont dans l'esprit de celles que nous avons votées les années précédentes et doivent normalement se traduire, monsieur le ministre, par un bilan budgétaire positif en 2008.