Der erste Theaterbau wurde 1873 an der Südseite des Gouvernementsplatzes (heute Rathausplatz) errichtet, Architekt war Joseph Hanslmaier. Das Gebäude wurde von 1929 bis 1930 umgebaut und im Zweiten Weltkrieg am 9. April 1945 zerstört. In der Nachkriegszeit wurde eine Behelfsbühne in einem Wirtshaussaal (Rappensberger Keller, Proviantstraße) eingerichtet, die erste Vorstellung war am 20. Februar 1946. 1959 wurde der Wettbewerb für einen Theaterneubau ausgeschrieben, den Planungsauftrag erhielten die Architekten Hardt-Waltherr Hämer und Marie Brigitte Hämer-Buro. Erster Spatenstich war im Dezember 1962, die Rohbauarbeiten begannen am 18. April 1963, das Richtfest wurde am 30. November 1964 gefeiert. Das Gebäude wurde am 21. Januar 1966 mit einem Festakt eröffnet, erste Aufführung war die Mozart-Oper "Die Hochzeit des Figaro", ein Gastspiel der Bayerischen Staatsoper München. Der polygonale Sichtbetonbau, dessen Formensprache sowohl die mittelalterliche Stadtstruktur als auch die klassizistische Festungsarchitektur aufnimmt, wurde 1967 mit dem ersten BDA-Preis Bayern ausgezeichnet, ein Modell wurde im Deutschen Pavillon auf der Weltausstellung in Montreal (28. April bis 27. Oktober 1967) gezeigt.