content:
Anda tidak mau dipusingkan dengan proses pengurusan sertifikat tanah? Tidak mau terbelit kasus sengketa tanah atau menjadi korban mafia tanah? Inilah cara terbaik untuk melindungi aset tanah Anda.
Tujuan dan Manfaat Sertifikat Tanah
Ada banyak tujuan dan manfaat dari pendaftaran tanah, sehingga setiap bidang tanah harus bersertifikat. Bidang pertanahan erat kaitannya dengan bidang perekonomian. Oleh karena banyak aktivitas perekonomian yang berhubungan erat dengan bidang pertanahan. Sebagai contoh jual beli tanah, dan sebagai jaminan atau agunan kredit di bank.
Karena nilai pentingnya itu bisa memicu konflik dan sengketa pertanahan. Kepastian hukum sangat dibutuhkan demi menyelesaikan konflik tersebut. Itulah kenapa masyarakat wajib mendaftarkan tanah miliknya, agar bisa mendapatkan sertifikat tanah.
Agar memperoleh JAMINAN ATAS KEPASTIAN HUKUM dan KEPASTIAN HAK ATAS TANAH.
Terdapat tiga poin penting dalam pendaftaran tanah yang diberlakukan di seluruh wilayah Indonesia.
Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
Pendaftaran hak-hak atas tanah, dan perolehan atas hak-hak tersebut.
Pemberian sertifikat atau surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Tujuan tersebut sudah tertuang di dalam Pasal 3 dan 4 Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997.
PERTAMA adalah guna memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan berbagai hak lain yang terdaftar. Oleh karena itu, pemegang hak yang bersangkutan berkat menerima sertifikat hak atas tanah.
KEDUA adalah untuk menyediakan informasi bagi para pihak yang berkepentingan, termasuk bagi pemerintah. Dengan tujuan supaya lebih mudah dalam mendapatkan berbagai data yang dibutuhkan, khususnya yang bersinggungan dengan perbuatan hukum.
KETIGA adalah agar lebih tertib administrasi pertanahan.
Salah satu tujuan dari pendaftaran tanah adalah jaminan kepastian hukum. Apa saja kepastian hukum yang bisa dirasakan oleh pemegang sertifikat tanah?
Kepastian Status Hak. Ketika Anda mendaftarkan tanah, maka dengan mudah diketahui status atas kepemilikan tanah. Jadi apakah status hak tersebut hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai, hak pengelolaan atau hak milik atas satuan rumah susun.
Kepastian Subjek Hak. Pendaftaran tanah bertujuan agar bisa diketahui secara pasti, siapakah yang menjadi pemegang hak atau subjek hak. Apakah pemegang haknya badan hukum atau perseorangan.
Kepastian Objek Hak. Pendaftaran tanah bertujuan agar ukuran atau luas tanah dan batas-batasnya bisa diketahui dengan akurat.
Apa tujuan dari pendaftaran tanah?
surat berharga ini memberikan banyak manfaat bagi seluruh pihak yang berkepentingan. Apa sajakah manfaatnya?
A. Bagi Pemegang Hak Atas Tanah
Sertifikat tanah sebagai bukti kuat seseorang sebagai pemegang hak atas tanah. Ketentuan ini sesuai dengan yang tercantum dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria). Pada pasal tersebut menjelaskan kalau seseorang atau badan hukum akan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas suatu bidang tanah, apabila namanya jelas tercantum dalam sertifikat tanah tersebut. Pemegang sertifikat juga bisa membuktikan terkait dengan keadaan dari tanah tersebut, seperti luas tanah, batas-batasnya, bangunan-bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut dan jenis hak dan beban-beban yang diberikan atas hak tanah tersebut.
Pemegang hak berhak mendapatkan jaminan perlindungan hukum dan kepastian hukum.
Sertifikat tanah akan memudahkan dan bisa mempersingkat proses peralihan hak atas tanah, serta pembebanan hak atas tanah.
Dapat meningkatkan posisi tawar, kalau bidang tanahnya dibutuhkan pihak lain dalam kegiatan pembangunan.
Dapat meningkatkan harga jual tanah.
Dapat dijaminan jaminan atau agunan pinjaman, dengan nilai yang lebih bagus.
Memudahkan dalam penetapan besaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).
B. Bagi Pemerintah
Sebagai langkah untuk menertibkan administrasi pertanahan. Sertifikat tanah sebagai bukti kalau bidang tanah sudah terdaftar dan tersimpan data lengkapnya di kantor pertanahan.
Membantu kelancaran program pembangunan pemerintah yang berhubungan dengan tanah.
Data pertanahan sangat penting dalam perencanaan pembangunan infrastruktur. Seperti penarikan Pajak Bumi dan Bangunan, kebal telepon, perencanaan pembangunan pipa-pipa irigasi, jaringan kereta api, pembangunan jalan tol dan lain sebagainya.
Sertifikat tanah bisa mengurangi kasus sengketa di bidang pertanahan.
C. Bagi Calon Kreditur atau Pembeli
Adanya sertifikat tanah memudahkan calon pembeli mendapatkan data yang akurat, terkait dengan data yuridis dan fisik tanah, yang akan dijadikan objek perbuatan hukum.
Sertifikat tanah bisa memberikan kepercayaan bagi pihak perbankan, lembaga keuangan non bank dan kreditor lainnya saat akan memberikan pinjaman uang kepada pemilik surat berharga tersebut.
Sebagai contoh, apabila ada seorang pengusaha yang akan mengembangkan bisnisnya bisa menggunakan sertifikat tanah sebagai agunan. Sehingga bank atau lembaga keuangan memberikan kemudahan baginya untuk mengakses permodalan.
Nah, jadi sangat jelas kalau keberadaan sertifikat tanah memberikan rasa aman bagi pemiliknya. Pemilik sertifikat tanah pun memperoleh kepastian dan bisa dipertanggungjawabkan secara hukum. Seluruh keterangan atau data yang tercantum di dalam sertifikat tersebut memiliki kekuatan hukum.
Lalu, bagaimana kalau ternyata masih terdapat kesalahan atas keterangan pada sertifikat tanah?
Anda masih bisa melakukan perubahan dan pembetulan. BPN adalah pihak yang berwenang untuk menyelesaikan perkara tersebut, jadi bukan Pengadilan. Oleh karena BPN adalah instansi yang menerbitkan sertifikat tanah.
Jadi, bila ada pihak yang merasa dirugikan dengan terjadinya kesalahan data di dalam sertifikat tanah bisa mengajukan permohonan kepada BPN. Dengan begitu, BPN bisa segera melakukan perubahan atau pembetulan. Tetapi tetap harus melampirkan putusan Pengadilan, yang menyatakan sudah terjadi kesalahan pada keterangan yang tercantum di dalam sertifikat tanah.
UPAYA PEMERINTAH DALAM MEMBERANTAS SENGKETA TANAH
Pemerintah menegaskan seluruh bidang tanah harus bersertifikat. Target ini diharapkan selesai di tahun 2025. Pemerintah juga semakin fokus dalam memberantas konflik dan sengketa pertanahan.
Sekarang ini masih saja ditemukan kasus tanah bersertifikat, tapi ternyata bermasalah. Dengan begitu, tidak ada kepastian hukumnya. Kondisi pertanahan di Indonesia memang berbeda dengan negara lain. Sebagian besar hanya terbagi atas dua jenis saja, yakni tanah pribadi dan tanah bekas jajahan.
Sedangkan kalau di Indonesia, tanah digolongkan dalam beberapa jenis, yaitu tanah bekas jajahan, tanah adat hingga internalisasi. Banyaknya jenis tanah itulah yang memicu permasalahan pertanahan, seperti sertifikat ganda atau sengketa tanah.
Oleh karena itu, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menggencarkan pemetaan tanah dengan melakukan privatisasi juru ukur. Mereka harus bersertifikat dan disumpah. Sehingga bisa menjalankan tugasnya dengan baik mungkin, tanpa ada pihak yang merasa dirugikan.
Setidaknya terdapat dua hal yang memicu terjadinya sengketa tanah.
Permasalahan pertama adalah masih banyak pemilik tanah yang belum memiliki sertifikat tanah. Sedangkan permasalahan kedua adalah adanya mafia tanah.
Sebagai langkah nyata, BPN menggandeng POLRI dan KEJAKSAAN guna memberantas praktik mafia tanah. Harapannya sengketa tanah akan berkurang, kalau seluruh bidang tanah sudah didaftarkan.
Guna memberantas praktek mafia tanah, Pemerintah pun sudah merancang strategi khusus yang dinilai ampuh melawan aksi kejahatan tersebut.
Objek tanah bernilai triliunan rupiah bisa menjadi sasaran mafia tanah. Nah, untuk memberantas aksi oknum tersebut, Pemerintah membuat layanan pertanahan secara elektronik. Sekarang ini terdapat empat layanan yang sudah dipublikasikan kepada masyarakat.
Apa saja layanan pertanahan yang dimaksud?
Layanan Elektronik Hak Tanggungan/HT-el. Layanan tersebut meliputi Pendaftaran Hak Tanggungan, Roya, Cessie dan Subrogasi.
Layanan Elektronik Informasi Pertanahan untuk ZNT (Zona Nilai Tanah).
SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) dan Pengecekan.
Modernisasi Layanan Permohonan Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah.
Dengan strategi tersebut harapannya permasalahan di BPN akan semakin berkurang, bahkan bisa dihilangkan. Sehingga diharapkan di tahun 2025 seluruh layanan di sektor pertanahan sudah berbasis elektronik. Dengan begitu, berbagai cara konvensional yang sebelumnya diterapkan tidak diperlukan lagi.
Dengan cara tersebut sekaligus mempersempit ruang gerak bagi mafia tanah. Sehingga mereka tidak seenaknya merampas tanah yang menjadi hak orang lain.
WASPADA AKSI MAFIA TANAH !!!!
Agar bisa menciptakan kemakmuran rakyat, maka keberadaan tanah harus diatur oleh negara. Dengan begitu, kepemilikan, penguasaan, penggunaan dan pemanfaatannya tidak disalahgunakan.
Aspek ekonomi sangat lekat dengan keberadaan tanah. Karena itu, dipandang sebagai komoditas yang bergantung pada mekanisme pasar, terkait dengan penguasaan dan pemanfaatannya. Kondisi itu memicu berbagai dampak negatif. Salah satunya adalah munculnya para mafia tanah, yang memanfaatkan kerancuan kepemilikan tanah demi keuntungan semata.
Berbagai modus bisa dilancarkan mafia tanah.
Sebagai contoh saat mereka mengetahui adanya rencana pembebasan tanah. Maka mereka akan melakukan aksi jual beli atas tanah yang direncanakan menjadi lahan pembebasan tanah tersebut.
Para mafia tanah ini juga akan menciptakan konflik atas kepemilikan tanah. Kemudian mereka hadir seakan sebagai pihak penengah yang akan merampungkan permasalahan tersebut. Dengan cara membeli tanah tersebut dengan harga sangat rendah.
Mafia tanah juga bisa memalsukan berbagai bukti kepemilikan tanah, dengan melibatkan oknum-oknum nakal dari instansi terkait. Selain itu, masih banyak lagi berbagai modus lainnya yang dilancarkan mafia tanah, agar bisa merebut hak orang lain. Karena itu, para pemilik tanah harus waspada dengan aksi kejahatannya.
Kementerian ATR/BPN sedikitnya mencatat 9.000 laporan terkait dengan permasalahan lahan di sepanjang tahun 2015-2019. Separuh dari jumlah kasus tersebut melibatkan mafia tanah.
Praktek mafia tanah hampir terjadi di seluruh wilayah Indonesia. Pembangunan yang pesat di berbagai wilayah menjadi lahan subur bagi para mafia tanah untuk melancarkan aksinya. Demi keuntungan sangat besar.
Mereka bisa beraksi dalam proses pendaftaran tanah, pengadaan tanah, pelaksanaan berbagai proyek pemerintah dan lain sebagainya. Karena itu, bermacam tindak pidana yang berhubungan dengan tanah banyak terjadi di berbagai daerah. Kejahatan itu bisa berupa penggelapan, pemalsuan, penyerobotan, penipuan dan lain sebagainya.
Sudah pasti keberadaan mafia tanah sangat merugikan masyarakat. Termasuk juga sangat merugikan negara. Karena mafia ini bisa menerbitkan bukti kepemilikan tanah, padahal lahan tersebut adalah tanah yang dikuasai oleh negara. Sebagai contoh tanah-tanah fasilitas umum, tanah-tanah jalur hijau dan tanah kawasan hutan.
Pada dasarnya tanah memiliki sejumlah aspek hukum, yakni aspek hukum perdata, hukum pidana dan hukum administrasi negara.
Hukum perdata berkaitan dengan hak atau kepemilikan atas tanah. Hukum pidana berhubungan dengan tindak pidana yang bisa terjadi pada bidang pertanahan. Seperti tindakan pemalsuan dokumen ketika proses pendaftaran hak atas tanah, mengambil alih penguasaan tanah tanpa dasar hukum apapun atau secara paksa. Sedangkan dalam hukum administrasi negara berkaitan dalam proses penerbitan sertifikat tanah.
Oleh karena itu, memerangi mafia tanah tidak hanya melibatkan pihak BPN saja. Akan tetapi juga memerlukan sinergitas dengan masyarakat, Kepolisian dan aparat penegak hukum lainnya seperti hakim dan jaksa.
Pembentukan tim pemberantasan mafia tanah oleh Kepolisian diharapkan bisa menciptakan keamanan dan ketertiban bagi masyarakat. Dengan begitu, pemilikan dan penguasaan tanah benar-benar hanya untuk kemakmuran seluruh rakyat Indonesia.
Cara Pengurusan Sertifikat Tanah, Agar Terhindar dari Sengketa
Cara paling tepat dalam mengurus sertifikat tanah adalah dengan mengikuti prosedur yang benar. Apakah Anda sudah mengetahui prosedur tersebut?
Sebelum mengurus sertifikat tanah, sangat penting untuk mengetahui beberapa jenisnya. Seperti SHM (Sertifikat Hak Milik), SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun), dan SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan). Nah, khususnya untuk SHM hanya boleh dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Jadi tidak untuk Warga Negara Asing.
Sebenarnya mengurus surat berharga ini tidak sesulit yang dibayangkan. Anda hanya harus menyerahkan sejumlah dokumen sebagai bukti atas kepemilikan tanahnya ke BPN.
Dokumen yang dimaksud seperti KTP, akta perkawinan, kartu keluarga, NPWP, bukti pembayaran PBB, IMB, surat keterangan riwayat tanah dari kelurahan setempat, surat keterangan tidak ada sengketa tanah dari kelurahan, dan surat bukti kepemilikan atas tanah, baik girik maupun lainnya.
Nah, kalau seluruh dokumen sudah lengkap, maka harus melakukan pendaftaran di kantor pertanahan. Jika sudah teregistrasi dan sudah dilakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan berkasnya, maka akan dilakukan peninjauan lokasi. Agar petugas bisa melakukan pengukuran tanah. Setelah itu, barulah BPN akan menerbitkan gambar dan juga surat ukur tanah dan kemudian dilakukan pengesahan.
Sertifikat tanah baru akan diterbitkan kalau tidak ada pihak yang keberatan atau merasa dirugikan. Lama tidaknya proses mengurus sertifikat tanah, sebenarnya tergantung dari proses di lapangan.
Kalau sudah memiliki sertifikat tanah, maka aset tanah Anda akan lebih aman. Kalau ada pihak yang mengklaim tanah tersebut, maka cukup menyodorkan sertifikatnya. Jika sampai disengketakan maka posisi Anda akan tetap lebih kuat di Pengadilan.
Masalah akan menjadi sangat pelik, kalau ternyata terjadi sertifikat ganda karena permasalahan teknis. Memang kemungkinan terjadinya kasus tersebut sangat kecil. Namun, kalau sampai terjadi pastinya sangat rumit untuk diselesaikan. Akan tetapi besar kemungkinan yang terjadi adalah adanya sertifikat palsu.
Itulah kenapa sangat disarankan agar masyarakat selalu didampingi oleh Notaris dalam mengurus sertifikat tanah. Supaya tidak terbelit kasus sengketa di kemudian hari. Termasuk tidak menjadi korban mafia tanah, yang sudah pasti akan sangat merugikan Anda.
Jadi ketika mengurus legalitas tanah sangat penting untuk menggunakan jasa Notaris. Seperti mengurus akta jual beli, balik nama sertifikat, mengurus tanah girik dan lain sebagainya.
Nah, untuk mengurus legalitas tersebut tentunya harus mengikuti regulasi yang berlaku. Bila Anda memerlukan pendampingan dalam pengurusan surat berharga tersebut, sangat disarankan untuk menggunakan jasa Pengurusan Sertifikat Tanah terpercaya.
Cara Pembuatan Sertifikat Tanah…
Anda ingin segera membuat sertifikat tanah, sayangnya belum memahami tata cara pembuatannya, dan berkas atau dokumen apa saja yang harus disiapkan?
Anda bisa mengurus pembuatan sertifikat tanah secara mandiri atau dibantu oleh Notaris.
Sertifikat tanah dianggap sah dan legal, kalau diresmikan oleh BPN. Agar melindunginya dari praktek pemalsuan, maka sertifikat tanah dilengkapi dengan pengaman khusus. Karena itu, pencetakan sertifikat tanah hanya dilakukan oleh Perum Peruri (Perusahaan Umum Percetakan Uang Republik Indonesia).
Oleh karena itu, sebelum membeli tanah pastikan mengecek keasliannya. Jangan sampai tertipu dengan oknum tidak bertanggungjawab yang melakukan pemalsuan sertifikat tanah. Nah, untuk mengetahui akurasi keaslian sertifikatnya, Anda bisa melakukan pengecekan dengan sangat mudah. Bagaimana caranya?
Langsung datang ke kantor BPN
Pada umumnya untuk mengecek keaslian sertifikat tanah melalui kantor BPN tidak membutuhkan waktu lama. Biasanya hanya berkisar satu hari saja. Pengecekannya akan dilihat berdasarkan pada peta pendaftaran, daftar tanah, lalu surat ukur dan buku tanah.
Kalau dari hasil penelusuran pihak BPN menunjukkan kalau sertifikatnya asli, maka akan diberikan stempel khusus. Sedangkan kalau ditemukan kejanggalan, maka akan dilakukan plotting menggunakan teknologi Global Positioning System (GPS). Agar memudahkan dalam mengetahui peta pendaftaran tanahnya.
Nah, dari hasil plotting tersebut akan terlihat kebenaran dari lokasi tanahnya sesuai keterangan atau data yang tercantum di dalam sertifikatnya. Kalau memang benar, maka sertifikat tersebut dinyatakan asli karena datanya valid sesuai data pendaftarannya.
Akan tetapi kalau tidak ditemukan lahan di lokasi tersebut, maka sertifikat tanahnya dianggap palsu atau tidak valid. Kalau sudah diketahui hasil penelurusan tersebut, tentunya Anda bisa merasa tenang atau mengurungkan perjanjian jual beli lahan.
Mengecek keaslian sertifikat tanah secara online
BPN sudah menyediakan layanan online untuk pengecekan keaslian sertifikat tanah. Sekarang ini sudah tersedia empat cara yang bisa Anda manfaatkan secara mudah.
A. KiosK
Fasilitas media informasi pertanahan ini disediakan di lobi atau ruang pelayanan kantor BPN. Dengan adanya fasilitas tersebut, maka Anda bisa mendapatkan beragam informasi tanpa harus antre dan tidak dipungut biaya.
Apa saja informasi yang bisa diperoleh? Informasi jadwal Layanan Jemput Bola, informasi PPAT, informasi pegawai, informasi berkas permohonan, informasi biaya layanan beserta simulasinya, layanan pertanahan serta persyaratannya dan jangka waktu serta alur proses penyelesaiannya.
B. Website
Anda bisa langsung mengakses website resmi BPN RI melalui www.bpn.go.id. Melalui situs tersebut, Anda bisa menikmati berbagai layanan seputar bidang pertanahan. Anda bisa mengetahui informasi mengenai jenis layanan pertanahan serta persyaratannya, jangka waktu, alur proses penyelesaian dan informasi tentang biaya layanan serta simulasinya. Selain itu juga bisa mengakses informasi mengenai berkas permohonan.
C. Melalui aplikasi smartphone, BPN Go Mobile
Anda juga bisa memanfaatkan aplikasi berbasis Android bernama BPN Go Mobile. Dengan adanya aplikasi ini, maka Anda bisa mendapatkan informasi tentang persyaratan dan biaya layanan pertanahan hingga informasi permohonannya.
D. Melalui Aplikasi Sentuh Tanahku
BPN tidak hanya meluncurkan aplikasi BPN Go Mobile saja, akan tetapi juga aplikasi Sentuh Tanahku. Bedanya, aplikasi ini tidak hanya berbasis Android saja tapi juga iOS, dapat di download pada link Sentuh Tanahku.
Beberapa fitur yang terdapat pada aplikasi ini adalah notifikasi, info berkas, plot bidang tanah, info sertifikat tanah, lokasi bidang tanah dan info layanan.
Bahkan melalui aplikasi ini, Anda juga bisa memantau proses pengurusan sertifikat tanah, mengetahui prediksi perhitungan biaya yang harus dikeluarkan dan mengetahui lokasi suatu bidang tanah.
Nah, dengan adanya layanan online tersebut pastinya akan memudahkan masyarakat dalam mengakses informasi seputar pertanahan dengan lebih praktis, cepat dan murah.
Nah, ketika Anda akan melangsungkan transaksi jual beli tanah, pastikan tidak hanya memerhatikan keaslian sertifikatnya saja. Akan tetapi juga terkait dengan Akta Jual Beli (AJB) tanah. Akta tersebut harus dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yang bertugas di wilayah lokasi lahannya. Jadi jangan sampai menggunakan PPAT di luar wilayah yang menjadi kewenangan kerjanya.
Kalau Anda akan menjual sebidang tanah, tapi pembeli memberikan uang muka atau tanda jadi sesuai kesepakatan, dan akan dilunasi dalam jangka waktu tertentu, maka harus membuat PBJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) di hadapan Notaris.
PBJB di hadapan Notaris adalah akta autentik, sehingga memiliki kekuatan pembuktian sempurna. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1870 KUH Perdata.
Aktivitas jual beli tanah yang dilakukan oleh orang yang sudah menikah, maka wajib memiliki persetujuan antara suami atau istri. Mereka harus membuat surat persetujuan khusus yang ditandatangani bersama atau membubuhkan tanda tangan di dokumen AJB.
Namun, kalau suami atau istri sudah meninggal dunia, maka bisa melampirkan surat kematian yang diterbitkan oleh kantor Kelurahan. Selanjutnya adalah membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
Kemudian pastikan bagi masyarakat yang memiliki tanah untuk selalu menjaga keberadaan lahannya. Ada dua hal yang harus diperhatikan.
Pertama, Pemilik lahan harus menjaga fisik tanahnya, supaya tidak dikuasai atau diklaim oleh orang lain. Dengan cara memberikan patok atau batas tanah, serta memanfaatkan lahan dengan sebaik mungkin.
Kedua, Pemilik tanah harus menjaga sertifikat tanah agar tidak sampai hilang atau dipegang oleh orang lain.
MENGENAL JENIS-JENIS SERTIFIKAT TANAH
Setidaknya ada tiga jenis sertifikat tanah yang harus dipahami oleh masyarakat.
SHM (Sertifikat Hak Milik)
Kalau Anda memiliki sertifikat tanah ini, maka mempunyai hak penuh atas tanah atau lahan. SHM adalah bukti kepemilikan tanah yang paling kuat, dan bisa dialihkan secara turun temurun. Bisa dengan cara dijual, dihibahkan maupun diwariskan.
SHM dikatakan sebagai sertifikat tanah yang paling kuat, sebab tidak melibatkan pihak lain atas kepemilikan lahan tersebut. Warga Negara Asing (WNA) tidak berhak memilikinya, karena hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia (WNI).
Tanah bersertifikat SHM memiliki nilai yang paling tinggi. Karena itu paling menguntungkan, bila lahan atau properti Anda berstatus SHM.
Jadi sangat ideal jika aset Anda sudah bersertifikat SHM. Karena bisa diwariskan, merupakan sertifikat tanah yang paling kuat dan penuh, bisa diperjual belikan, bisa dijadikan agunan di bank dan tidak ada batas waktunya.
Namun, status SHM bisa hilang bila terjadi kondisi tertentu.
Pertama bisa dikarenakan tanah jatuh kepada negara. Hal itu bisa terjadi karena ditelantarkan, pencabutan hak, penyerahan oleh pemilik secara sukarela dan pewarisan tanpa wasiat kepada WNA.
Sedangkan yang kedua karena tanah musnah.
SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun)
Sertifikat ini diberlakukan bagi pemilik rumah vertikal atau rumah susun (apartemen) yang didirikan di atas lahan dengan kepemilikan bersama. Bagaimana karakteristik dari jenis sertifikat tanah tersebut?
Sifat dari hak milik atas satuan rumah susun ini adalah perorangan dan terpisah.
Biasanya bangunan rumah susun atau apartemen dilengkapi dengan lahan parkir dan taman yang status kepemilikannya bersama. Istilahnya adalah benda bersama, tanah bersama atau bagian bersama. Karena itu, bagian tersebut terpisah dengan kepemilikan suatu rumah susun. Bagian bersama ini juga dikenal dengan istilah strata title, yakni sistem pembagian tanah serta banguann di dalam satuan unit.
Untuk jangka waktu dari strata title tersebut berdasarkan pada status tanah dari apartemennnya. Kalau statusnya SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), maka kalau jangka waktunya sudah berakhir, semua pemilik strata title wajib memperpanjang haknya secara bersama-sama.
Kalau status tanahnya SHM, maka bangunan tersebut hanya dapat dimiliki oleh WNI.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau dikenal juga dengan Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan hak kepada seseorang untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Lahan tersebut bisa dimiliki oleh perseorangan, badan hukum atau pemerintah.
Namun, hak ini diberikan secara terbatas hanya sampai 30 tahun, dan bisa diperpanjang jangka waktunya hingga 20 tahun. Sertifikat ini bisa dimiliki oleh WNI dan badan hukum Indonesia. Ketentuan tersebut sesuai dengan Peraturan Undang-Undang Pasal 36 ayat (1) UUPA.
Keuntungannya adalah tidak memerlukan anggaran atau dana besar. Selain itu, peluang usaha lebih terbuka. Sebab bisa dijadikan pilihan membeli properti, tapi untuk ditempati sementara waktu saja. Karena itu, properti tersebut boleh dimiliki oleh WNA.
Lalu apa kerugiannya? Karena jangka waktunya yang terbatas, maka pemegang sertifikat ini tidak bebas memiliki aset selamanya. Sebab sifatnya hanya sementara saja.
Seseorang bisa mendapatkan sertifikat ini dengan menggunakan lahan yang dikuasai pemerintah. Tentunya sesuai dengan penetapan dari pemerintah. Sedangkan tanah bersertifikat SHM bisa juga berstatus SHGB. Dengan catatan sudah ada perjanjian otentik, yang dilakukan antara pemilik lahan dengan pihak yang mendapatkan SHGB.
Nah, hak atas sertifikat ini juga bisa dinyatakan tidak berlaku lagi sebelum jangka waktunya berakhir. Oleh karena dihentikan jangka waktunya sebab terdapat syarat yang tidak bisa terpenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya, dicabut demi kepentingan umum, tanahnya musnah dan ditelantarkan.
Selain itu, bisa juga karena badan hukum atau orang yang memiliki sertifikat tersebut tidak lagi bisa memenuhi persyaratan. Karena itu harus mengalihkan atau melepaskan haknya kepada pihak lain. Kalau tidak dialihkan, maka status SHGB tersebut gugur dengan sendirinya atau batal demi hukum.
Bagaimana dengan status tanah girik atau petok?
Surat girik atau petok tidak termasuk sebagai sertifikat kepemilikan tanah. Sebab fungsinya hanya menunjukkan penguasaan atas sebidang tanah dan hanya untuk keperluan perpajakan. Pada surat tersebut tercantum nomor, pemilik hak dan luas tanah, yang peralihannya dengan cara waris atau jual beli. Karena itu, pada umumnya surat ini harus dilengkapi dengan Surat Waris atau Akta Jual Beli.
Ada pula Acte van Eigendom yang merupakan bukti kepemilikan tanah, sebelum diterbitkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Bukti kepemilikan tersebut bisa dikonversi, sehingga berstatus SHM paling lambat 20 tahun sejak diundangkannya regulasi tersebut. Sayangnya sampai saat ini masih banyak lahan yang belum diperbaharui statusnya.
Namun, dengan terbitnya PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka tanah berstatus Acte van Eigendom masih bisa diubah statusnya menjadi SHM.
Selain itu, ada juga lahan yang status kepemilikannya adalah Letter C dan Verponding Indonesia. Kalau tanah atau rumah Anda masih bersertifikat ini, maka harus segera mengkonversinya menjadi SHM.
Ketentuan Terkait Bentuk dan Isi Sertifikat Tanah
Surat berharga ini diberikan kepada pengelola tanah atau orang yang berhak memilikinya. Sertifikat ini dicetak berdasarkan pada informasi yang dikumpulkan sesuai data yuridis dan data fisik. Nah, berikut ini beberapa informasi yang harus tercantum di dalam sertifikat tanah.
Nama pemegang hak atas tanah. Kalau merupakan sertifikat perseorangan, maka wajib dilengkapi dengan foto pemegang hak tersebut
Jenis hak atas tanah
Nomor identifikasi bidang tanah
Nomor Induk Kependudukan (NIK) atau nomor identitas
Tanggal berakhirnya hak sesuai jangka waktu sesuai ketentuan yang berlaku
Kutipan peta pendaftaran, seperti informasi terkait dengan letak tanah, luas dan geometrinya
anggal penerbitan sertifikat tanah
Pengesahan
Bagaimana Cara Pembuatan Sertifikat Tanah?
Anda wajib melengkapi berbagai dokumen dalam permohonan membuat sertifikat tanah. Apa saja dokumen yang harus dilengkapi?
Fotokopi KTP (Kartu Tanda Penduduk), yang sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang
Fotokopi NPWp (Nomor Pokok Wajib Pajak)
Fotokopi KK (Kartu Keluarga)
Fotokopi bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir
Pajak Penghasilan atau Pph
Melampirkan IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
Akta Jual Beli
Bukti pelunasan pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Anda bisa membuat sertifikat tanah secara mandiri, dan bisa juga didampingi oleh PPAT atau Notaris.
Bagaimana cara pengurusan sertifikat tanah secara mandiri?
Setidaknya terdapat tiga tahapan dalam proses pembuatannya.
Anda harus datang langsung ke kantor BPN setempat. Tentunya dengan membawa seluruh dokumen yang menjadi persyaratan membuat sertifikat tanah. Anda harus mengisi formulir, dan melunasi pembayaran untuk biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah.
Petugas BPN akan melakukan pengukuran tanah. Kalau berkas permohonannya sudah diterima, maka petugas dari BPN akan memulai proses pengukuran tanah. Anda sebagai pemohon juga harus hadir dalam proses tersebut. kemudian hasil dari pengukuran tanahnya akan diteruskan, agar bisa dibuatkan surat keputusan dari BPN Pusat.
Anda melakukan pembayaran pendaftaran SK Hak. Nah, kalau Anda sudah melunasinya maka sudah berhak mendapatkan sertifikat tanah atas nama Anda.
Bagaimana cara pembuatan sertifikat tanah melalui PPAT?
Kalau semua dokumen sebagai persyaratan kelengkapan pendaftaran tanah sudah disampaikan ke kantor BPN, selanjutnya tanda bukti penerimaan atas permohonan pembuatan sertifikat akan diserahkan kepada PPAT. Kemudian akan disampaikan kepada pembeli tanah.
Nama pemilik lahan atau penjualnya yang terdaftar pada buku tanah dan sertifikat akan dicoret menggunakan tinta hitam dan dibubuhi tanda tangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang telah ditunjuk.
Selanjutnya nama pembeli sebagai pemegang hak yang baru akan tertulis di halaman dan kolom pada buku tanah dan sertifikatnya. Proses ini biasanya membutuhkan waktu sekitar 14 hari. Setelah tenggat waktu tersebut, pembeli sudah bisa mengambil sertifikat barunya di kantor BPN setempat. Dengan begitu, pembeli sudah sah menjadi pemilik tanah tersebut sesuai dengan hukum yang berlaku.
Berapa Lama Waktu Pembuatan Sertifikat Tanah?
Terkait dengan waktu yang diperlukan dalam pengurusan sertifikat tanah, sebenarnya sangat tergantung dari luas lahannya dan peruntukan dari lahan tersebut. Berikut ini contoh simulasinya.
Lahan pertanian dan non pertanian dengan luas maksimal 2 hektar memerlukan waktu pengurusan sertifikat tanah berkisar 38 hari.
Lahan pertanian dan non pertanian dengan luas lebih dari 2 hektar memerlukan waktu pengurusan sertifikat tanah berkisar 57 hari.
Sedangkan tanah non pertanian dengan luas lebih dari 5 hektar, biasanya membutuhkan waktu 97 hari.
Berapa Biaya Balik Nama SHM?
Segera mengurus balik nama atas tanah atau rumah yang baru saja dibeli sangatlah penting. Supaya Anda terhindar dari sengketa. Aset tersebut harus dilindungi dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Sertifikat ini tidak dibatasi waktu, jadi cukup dibuat sekali saja. Dokumen ini sangat kuat posisinya di mata hukum. Sehingga aset berharga Anda sangat terlindungi.
Sayangnya, terkadang minimnya informasi terkait dengan proses, persyaratan dan biayanya membuat masyarakat menunda urusan balik nama tersebut. Padahal hal itu sangat berbahaya. Konflik atau sengketa bisa saja menimpa Anda. Sehingga harus kehilangan aset sangat berharga tersebut.
Pemberkasan ini tidak boleh ditunda-tunda, walaupun sertifikatnya masih atas nama kerabat. Jangan pernah beranggapan dengan mengantongi AJB (Akta Jual Beli) saja sudah cukup! Guna menghindari permasalahan di kemudian hari, sebaiknya segera mengurus balik nama. Sebagai bukti sah atas kepemilikan tanah atau rumahnya.
Lalu, berapa kebutuhan biaya balik nama SHM? Ikuti pemaparan berikut ini, agar Anda memahami proses pengurusannya, dokumen yang harus disiapkan, berapa biaya jasa Notarisnya, dan tips penting dalam memilih jasa Notarisnya?
Info lebih lanjut anda dapat menghubungi kami, silahkan Klik di Sini
Cermat Dalam Membeli Tanah dengan Mengecek Status dan Luasnya
Sebelum melakukan transaksi jual beli tanah, tentunya Anda harus mengecek terlebih dahulu lokasi, kondisi, luas dan statusnya.
Nah, untuk mengetahui status tanahnya, Anda bisa mencermati SHM-nya. Sehingga bisa diketahui apakah lahan tersebut merupakan hasil warisan, hibah, barter atau jual beli. Kemudian dilanjutkan dengan memastikan luas tanah yang akan dibeli. Dengan mengetahui batas-batas tanahnya. Anda bisa mencermati keterangan dalam bentuk surat ukur dan gambar denah lahannya.
Dengan ketelitian tersebut, maka Anda bisa memastikan kalau lahan yang akan dibeli tidak bermasalah. Termasuk tidak bermasalah dengan tanah orang lain. Sebab terkadang ada juga lahan yang tumpang tindih. Hal itu karena batas-batasnya tidak jelas.
Siapa yang bisa memberikan surat ukur dan gambar denah lahannya? Anda bisa memintanya dari penjual. Akan tetapi kalau penjual juga tidak memilikinya, Anda bisa langsung datang ke Kantor BPN. Sehingga bisa segera mengetahuinya dengan akurat.
Siapkan Dokumen Pengurusan Balik Nama Sertifikat Tanah
Sebelum melakukan pengurusan balik nama sertifikat tanah, pastikan Anda sudah menyiapkan berbagai dokumen yang harus dilampirkan. Apa saja berkas persyaratannya?
Sertifikat tanah asli.
Formulir Permohonan. Pastikan sudah diisi dengan data akurat, dibubuhi materai dan sudah Anda tandatangani. Isi dari formulir ini meliputi identitas diri, luas tanah, rencana penggunaan lahan tersebut, pernyataan kalau tanah dikuasai secara fisik dan pernyataan kalau tanah tersebut tidak dalam sengketa.
Surat Kuasa asli dan fotokopi. Surat ini wajib dilampirkan kalau pengurusan diwakilkan kepada pihak lain yang sudah Anda berikan kuasa.
Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga Anda.
Surat Pernyataan Perubahan Nama. Khususnya untuk pembelian perorangan. Surat ini harus diketahui oleh Kepala Desa atau Camat setempat.
Akta Notaris. Khususnya untuk pembelian oleh instansi. Berkas ini menyantumkan perubahan nama dengan pengesahan oleh pejabat berwenang.
Untuk lebih lanjut dapat anda lihat pada laman Persyaratan
Bagaimana prosedur untuk Tanah Ahli Waris?
Secara umum prosedurnya tetap sama. Hanya saja diperlukan tambahan beberapa dokumen. Nah, apa sajakah dokumen yang wajib disediakan, jika Anda akan melakukan pengurusan balik nama sertifikat ahli waris?
KTP dan Kartu Keluarga
Surat Keterangan Waris
Akte Kelahiran, bila ahli waris belum genap berusia 17 tahun
Buku Nikah kalau pemohon sudah menikah
Surat Keterangan Kematian pemilik tanah sebelumnya
Sertifikat Tanah asli
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan, yang telah dicocokkan dengan aslinya
Formulir Permohonan yang sudah diisi dengan keterangan akurat, dibubuhi materai dan ditandatangani.
Untuk lebih lanjut dapat anda lihat pada laman Persyaratan
Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat SHM di Notaris?
Kenapa Anda harus menggunakan jasa Notaris untuk pengurusan balik nama sertifikat tanah? Apakah Anda tidak diperbolehkan mengurusnya secara mandiri?
Notaris adalah seorang pejabat umum, yang memiliki wewenang untuk melayani masyarakat di bidang keperdataan. Kewenangan Notaris dijelaskan pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Tugasnya adalah mengatur secara tertulis dan otentik, yang berhubungan dengan hukum antara pihak yang melakukan perjanjian secara mufakat menggunakan jasa Notaris. Kenapa harus melalui Notaris?
Oleh karena Notaris adalah pejabat yang berwenang untuk membuat akta tanah atau rumah dan akta jual beli. Jika Anda melakukan transaksi jual beli tapi tidak melalui Notaris, maka transaksi tersebut dianggap ilegal dari segi hukum.
Nah, sebagai konsekuensi atas tindakan tersebut, maka Anda tidak pernah bisa melakukan pendaftaran hak di Kantor BPN. Sehingga sudah pasti Anda tidak dapat memperoleh sertifikat tanah atau rumah atas nama Anda.
Oleh karena itu, kalau Anda melakukan transaksi jual beli lahan atau rumah tidak di hadapan Notaris atau PPAT, maka bisa saja di kemudian hari terjadi permasalahan dengan pengurusan yang rumit. Oleh karena sudah melakukan transaksi jual beli ilegal.
Seberapa besar biaya yang harus Anda keluarkan untuk pengurusan balik nama sertifikat? Berikut ini beberapa biaya yang harus dibayarkan.
Pengecekan Sertifikat
Anda harus cermat sebelum melakukan pembelian sebidang tanah atau rumah. Pengecekan sertifikat adalah salah satu poin pentingnya. Tujuannya adalah untuk memastikan kalau sertifikatnya tidak terdapat catatan sita, pemblokiran atau catatan negatif lain.
Tahapan pengecekan ini bisa dilakukan di Kantor BPN setempat. Besaran biaya yang harus dikeluarkan sangat tergantung dari kebijakan kantor pertanahannya. Biaya ini harus ditanggung oleh pembeli atau sesuai dengan kesepakatan kedua pihak antara penjual dan pembeli.
Selain bisa mendatangi kantor BPN, Anda juga bisa mengecek keaslian sertifikat tanah secara online. Pihak BPN sudah menyediakan layanan online, dengan mengakses layanan KiosK yang tersedia di lobi Kantor Pertanahan, website (www.bpn.go.id), aplikasi BPN Go Mobile dan aplikasi Sentuh Tanahku.
Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Untuk membuat AJB juga membutuhkan biaya tertentu. PPAT dan Notaris yang akan membantu proses pembuatannya. Besaran biayanya bisa berbeda-beda, tergantung dari daerah masing-masing. Namun, penting untuk diketahui kalau biayanya tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam AJB.
Besaran biaya tersebut juga masih bisa dinegoisasikan kepada pihak PPAT atau Notaris. Jadi tergantung kesepakatan juga.
Pada umumnya biaya ini harus ditanggung bersama-sama, antara penjual dan pembeli. Akan tetapi boleh juga kalau hanya ditanggung oleh salah satu pihak saja.
Biaya Balik Nama Sertifikat
Pengurusan balik nama sertifikat bisa melalui PPAT atau Notaris. Lalu berapa besaran biaya yang harus Anda siapkan? Ada beberapa biaya yang diketahui.
Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
Biaya ini dibayarkan langsung ketika pengajuan Balik Nama atau Peralihan Hak. Besaran biaya yang ditetapkan BPN sudah diatur di dalam PP (Peraturan Pemerintah) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak.
Pajak Penghasilan (PPh)
Besaran pajak ini adalah 2,5 % dari nilai transaksi. Pajak ini wajib diselesaikan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli.
Biaya Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Biaya ini harus dilunasi sebelum pembuatan dokumen AJB. Jadi harus dibayarkan juga sebelum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli.
Biaya KPR
Kalau membeli rumah secara kredit, maka harus membayar biaya provisi atau biaya tambahan, biaya administrasi dan biaya lainnya. Besaran biayanya berkisar 4-5% dari plafon. Pembeli harus menanggung biaya tersebut.
Biaya Asuransi
Agar memberikan rasa untuk pembeli jika terjadi bencana, maka disarankan untuk melindungi aset tanah atau rumah dengan asuransi.
Biaya Jasa Notaris
Peranan Notaris sangat mutlak, sebab setiap perjanjian seperti gadai, pemindahan hak atau memberikan hak baru atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Notaris atau PPAT.
Besaran biaya Notaris sangat tergantung dari kesepakatan. Pada umumnya berkisar 0,5% hingga 1% dari total harga transaksi tanahnya. Oleh karena itu, biaya jasa Notaris bisa berbeda-beda.
Biaya tersebut sudah termasuk biaya jasa Notaris, biaya pembuatan AJB dan termasuk biaya balik nama sertifikat. Biasanya waktu yang diperlukan dalam pengurusan balik nama sertifikat ini kurang lebih satu bulan.
Info lebih lanjut anda dapat menghubungi kami, silahkan Klik di Sini
Cara Mengurus Pemecahan Sertifikat Tanah
Anda tidak mau menjual keseluruhan bidang tanah, yang tercantum di dalam sertifikatnya? Apakah tindakan ini diperbolehkan? Boleh.
Anda berhak menjual sebagian tanah, dengan cara mengurus pemecahan sertifikat tanah. Anda dan pembeli harus membuat kesepakatan di depan petugas berwenang, seperti Notaris atau PPAT. Tujuannya sebagai antisipasi terjadinya kesalahan atau kecurangan dalam proses pemecahan sertifikat tersebut.
Pemecahan sebidang tanah bersertifikat hanya bisa dilakukan atas permohonan pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah.
Nah, pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut melalui transaksi jual beli hanya bisa dilakukan, kalau dilengkapi dengan bukti berupa akta yang diterbitkan oleh PPAT. Oleh karena itu, kalau sertifikat sebidang tanah yang telah dipecah sudah diterbitkan, maka Anda dan pembeli bisa melakukan penandatanganan AJB di hadapan PPAT. Dengan begitu, proses pendaftaran tanah yang sudah dipecah bisa dilanjutkan.
Bagaimana proses pemecahan sertifikat tanah?
Berdasarkan lampiran II Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan menjelaskan kalau jangka waktu pemecahan sertifikat tanah yang dimiliki perorangan berkisar 15 hari kerja. Estimasi ini dihitung sejak kelengkapan dokumen yang diterima, dan pihak BPN sudah melakukan pengukuran.
Beberapa dokumen harus dilengkapi ketika melakukan pemecahan sertifikat. Apa saja dokumen yang dimaksud?
Melengkapi data pada Formulir Permohonan. Berkas ini harus ditandatangani dan dilengkapi materai. Dokumen ini berisi identitas diri, luas lahan, letak dan penggunaan tanah, dan juga surat pernyataan kalau tanah tidak dalam sengketa.
Salinan atau fotokopi identitas pemohon, seperti KTP dan Kartu Keluarga. Identitas ini harus sudah dicocokkan dengan berkas aslinya oleh petugas loket kantor BPN. Kalau pengurusannya diwakilkan kepada pihak lain, maka harus melampirkan surat kuasa dan salinan identitas orang yang diberikan kuasa.
Sertifikat tanah asli
Melampirkan Bukti SSP (Surat Setoran Pajak) dan PPh (Pajak Penghasilan) sesuai dengan ketentuan yang berlaku
Tapak kavling dari Kantor BPN
Notaris merupakan pejabat umum yang berwenang mengurus akta otentik, dan kewenangan lain sesuai dengan Undang-Undang Pasal 1 angka 1 UUJN.
Agar bisa menjalankan kewenangannya, seorang Notaris harus melalui proses pengangkatan dari Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia. Dengan begitu, Notaris dianggap legal sesuai Undang-Undang yang berlaku. Lalu, apa saja kewenangan Notaris?
Berwenang untuk membukukan surat di bawah tangan
Membuat akta otentik mengenai sebuah ketetapan atau perjanjian
Melakukan pengecekan atas kecocokan berkas fotokopi dengan dokumen aslinya
Memberikan penyuluhan hukum terkait dengan pembuatan akta tanah atau rumah
Membuat akta jual beli dan membuat sertifikat rumah atau tanah
Sedangkan PPAT adalah seseorang yang memiliki kewenangan dalam pembuatan akta otentik tentang hak atas tanah atau hak milik satuan rumah susun. Pengangkatan PPAT dilakukan langsung oleh BPN.
Bagaimana dengan kewenangan PPAT? Wewenangnya meliputi urusan pertanahan, seperti jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberian Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan, pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Tips Penting Ketika Memilih Notaris Saat Jual Beli Tanah atau Rumah
Cermat dalam memilih jasa Notaris sangat penting dilakukan. Agar pihaknya benar-benar bisa membantu proses jual beli dan balik nama sertifikat dengan baik, cepat dan dengan biaya lebih murah. Nah, apa saja tips yang bisa dijadikan panduan?
Hanya menggunakan jasa Notaris atau PPAT yang jujur dan terpercaya
Jasa Notaris sangat dibutuhkan, karena merupakan pihak yang berwenang melakukan pengesahan AJB (Akta Jual Beli), balik nama sertifikat, akta pembagian hak tanggungan dan hingga pemeriksaan keabsahan sertifikat. Oleh karena sangat penting peranannya, maka tidak boleh asal dalam memilih jasa Notaris. Sebab tidak semuanya bisa diandalkan dan jujur.
Sebaiknya memilih Notaris tidak berdasarkan ketenaran namanya saja. Namun, pastikan kinerjanya sangat profesional dan bisa dipercaya. Caranya bisa dengan bertanya kepada kerabat, teman atau kolega yang pernah menggunakan jasa Notaris. Tanyakan terkait dengan pelayanan, ketepatan waktu dan ketentuan biayanya.
Bisa juga dengan bertanya langsung kepada pihak Notaris, terkait dengan klien yang sudah pernah ditangani. Kalau banyak klien dari perbankan atau lembaga lainnya, maka bisa dikatakan kredibilitas Notaris tersebut sangat tinggi dan bisa menjadi pilihan tepat bagi Anda.
Anda bisa datang langsung ke kantor Notaris atau PPAT
Kalau Anda sudah mengantongi informasi atau rekomendasi Notaris atau PPAT, maka bisa segera mendatangi kantornya. Kantor Notaris berkualitas umumnya dipenuhi kesibukan dalam mengurus kegiatan kenotarisannya. Sebagai tanda kalau banyak klien yang sedang ditangani.
Perhatikan juga segi keamanan kantor Notaris tersebut. Oleh karena banyak dokumen berharga yang akan disimpan di kantornya.
Notaris Senior bukan ukuran profesionalitas
Senioritas tidak bisa menjadi barometer profesionalitas Notaris. Jadi usia tidak bisa menjadi patokan kinerjanya. Yang penting untuk diperhatikan adalah jam terbangnya dalam menjalankan tugasnya sebagai Notaris.
Penipuan atau penyalahgunaan berbagai dokumen yang sudah diserahkan kepada Notaris bisa saja terjadi. Kalau Anda salah dalam memilihnya, apalagi kalau sampai tertipu dengan jasa Notaris abal-abal. Jadi sangat penting untuk teliti dalam memilih jasa Notarisnya.
Agar Notaris yang Anda gunakan benar-benar membantu segala proses transaksi jual beli, pembuatan balik nama sertifikat dan keperluan lainnya.
Jadi, pahami segala persyaratan dokumen pengurusan balik nama sertifikat, pahami hitungan biayanya dan pastikan Anda hanya menggunakan jasa Notaris terpercaya.
Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah
Setelah membeli properti, langkah yang harus segera dilakukan adalah balik nama sertifikat tanah dan rumah. Agar status kepemilikan aset berharga tersebut berpindah ke tangan Anda. Bukti legalitas ini sangat penting, agar tidak menimbulkan sengketa.
Setelah mengantongi Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama sendiri, maka Anda bisa lebih tenang dan terlindungi secara hukum.
Peranan Notaris dalam Pengurusan Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah
Pendaftaran peralihan hak sertifikat atau yang lebih familiar dengan istilah balik nama harus sesuai akta yang diterbitkan oleh Notaris atau PPAT. Akta yang dimaksud, seperti AJB (Akta Jual Beli), APHB (Akta Pembagian Hak Bersama), Akta Tukar Menukar, Akta Hibah dan Akta Pemasukan Dalam Perseroan atau Inbreng.
Pengurusan balik nama sertifikat tanah dilakukan di Kantor BPN yang berada di daerah Tingkat II atau masing-masing Kabupaten/Kota.
Seluruh dokumen sebagai persyaratan pembuatan berbagai akta tersebut telah diatur di banyak peraturan terkait dengan pendaftaran tanah. Peraturan tersebut bisa berupa Peraturan Peraturan Pemerintah (PP), Peraturan Menteri (Permen), Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) atau dapat juga berwujud Surat Edaran Kepala BPN.
Secara umum, berbagai persyaratan tersebut mengacu pada dua hal, yaitu persyaratan Subjek dan Objek.
Persyaratan Subjek adalah pemegang hak atas tanahnya. Subjek ini bisa perorangan atau pribadi atau badan hukum. Kalau perorangan dibuktikan dengan identitas pemilik berupa KTP dan Kartu Keluarga. Sedangkan kalau Subjeknya Perseroan Terbatas maka ditunjukkan dengan akta-akta perseroannya.
Persyaratan Objek berupa benda tidak bergerak, yang ditunjukan dengan bukti legalitasnya ditunjukkan dengan sertifikat tanah, SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan), dan aspek legalitas lainnya.
Sertifikat merupakan dokumen sangat penting dan berharga, karena sebagai bukti sah atas kepemilikan rumah dan tanah.
Kalau Anda membeli rumah baru, maka pengurusan sertifikat akan dibantu oleh pihak pengembang atau developernya. Sedangkan kalau membeli rumah bekas, maka Anda harus segera mengurus balik nama sertifikatnya. Agar Anda bisa segera memiliki Sertifikat Hak Milik atas nama sendiri.
Agar proses pengurusan balik nama ini lebih mudah, tidak menguras tenaga dan waktu, sangat disarankan untuk didampingi oleh Notaris atau PPAT. Langkah awal sebelum mengurus balik nama kepemilikan properti adalah membuat Akta Jual Beli di hadapan Notaris atau PPAT.
Kehadiran Notaris atau PPAT sangat penting. Sebab keberadaannya untuk memastikan seluruh transaksi berjalan berdasarkan prosedur yang berlaku. Termasuk memastikan legalitas setiap dokumennya.
Notaris atau PPAT akan membantu pengurusannya dari awal hingga tuntas. Penting dipahami kalau AJB dianggap sah di mata hukum, kalau sudah ditandatangani oleh pihak penjual, pembeli, saksi dan Notaris. Nah, sesudah proses pembuatan AJB selesai, maka proses balik nama sertifikat di Kantor BPN akan dilanjutkan oleh Notaris atau PPAT.
Beli Rumah dengan Fasilitas KPR, Bagaimana Status Sertifikatnya?
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sangat membantu masyarakat dalam membeli rumah. Sayangnya, karena dibeli secara kredit, maka sertifikat tanah tidak bisa langsung dimiliki. Status kepemilikan propertinya masih menjadi hak developernya.
Status sertifikat tanahnya masih Sertifikat Tanah Induk Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama pengembangnya. Nah, kalau huniannya sudah selesai pembangunannya, barulah bisa melakukan AJB baru atas sertifikat induknya. Kemudian dilakukan pengurusan pemecahan sertifikat. Dengan begitu, setiap rumah bisa mempunyai sertifikat sesuai nama pemiliknya.
Proses pemecahan sertifikat induk di setiap developer bisa berbeda-beda. Oleh karena membutuhkan biaya yang cukup besar. Sehingga sebagian developer ada yang menunggu sampai seluruh bidang tanahnya terjual. Ada juga pengembang yang mengurusnya secara bertahap.
Kalau sertifikat rumah belum atas nama pemilik pastinya sangat merepotkan. Khususnya kalau ingin segera menjualnya. Sedangkan sertifikatnya masih atas nama developer. Proses take over kredit ke bank lain juga sangat sulit. Sebab pihak bank akan meminta Sertifikat Hak Milik atas nama pemiliknya.
Oleh karena itu, sebelum membeli rumah dengan menggunakan fasilitas KPR, pastikan sudah memahami prosedurnya. Beberapa langkahnya adalah dengan memilih rumah, membayar biaya pemesanan rumah atau booking fee, dan mengajukan permohonan KPR.
Nah, kalau pengajuan kreditnya disetujui oleh bank, maka dilanjutkan dengan penandatanganan dokumen PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dengan developer.
Sangat penting untuk mencermati PPJB, sebab mencantumkan klausul tentang janji developer untuk estimasi pembangunan rumah, proses balik nama sertifikat dan lain sebagainya. Jadi sampai di tahapan ini, rumah masih berstatus PPJB.
Proses pembangunan rumah biasanya memerlukan waktu selama enam bulan hingga satu tahun. Sehingga bangunan juga siap untuk Anda huni.
Jangan lupa untuk segera mengurus pemecahan sertifikat HGB developer. Sehingga Anda bisa melakukan balik nama sertifikat. Kemudian dilanjutkan dengan pembuatan AJB di hadapan Notaris. Sesudah itu bisa melakukan balik nama, agar status propertinya meningkat menjadi SHM.
Semisal seseorang meninggal dunia, dan meninggalkan warisan berupa sebidang tanah dan bangunan. Kemudian kedua anaknya ingin membagi warisan tersebut. Dengan cara membalik nama sertifikatnya untuk namanya masing-masing.
Lalu, bagaimana prosedur balik nama SHM yang menjadi objek waris ke sejumlah ahli waris? Berikut ini beberapa prosedur yang harus dilalui.
Membuat Surat Kematian dan Surat Tanda Bukti Ahli Waris
Kedua berkas tersebut harus dibuat, supaya bisa didaftarkan di Kantor Pertanahan. Regulasi ini sesuai Pasal 42 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pengurusan Surat Kematian dengan cara melaporkan kematian kepada ketua Rukun Tetangga setempat. Dengan laporan tersebut, maka Pejabat Pencatatan Sipil akan melakukan pencatatan pada Register Akta Kematian. Selanjutnya akan menerbitkan Kutipan Akta Kematian.
Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah, yang diajukan oleh ahli waris atau kuasanya harus melampirkan Surat Tanda Bukti Ahli Waris. Surat tersebut bisa berupa wasiat dari pewaris, putusan Pengadilan atau penetapan Hakim/Ketua Pengadilan.
Terdapat perbedaan Surat Tanda Bukti Ahli Waris.
Bagi WNI penduduk asli. Permohonan Surat Tanda Bukti Ahli Waris harus disaksikan oleh dua orang saksi dan dikuatkan oleh Lurah atau Kepala Desa dan Camat sesuai dengan domisili pewaris ketika meninggal dunia.
Bagi WNI keturunan Tionghoa. Membuat akta keterangan hak mewaris dari Notaris.
Bagi WNI keturunan Timur Asing, seperti Arab dan India. Membuat surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
Surat Tanda Bukti Ahli Waris atau Surat Keterangan Waris (SKW) berfungsi untuk menunjukkan siapa saja orang yang menjadi ahli warisnya. Berkas ini tidak mencantumkan bagian setiap ahli waris terhadap harta yang ditinggalkan pewaris.
Untuk muslim bisa menentukan bagian setiap ahli waris sesuai Hukum Islam atau secara musyawarah. Namun kalau diperlukan juga bisa juga sesuai Penetapan Pengadilan.
Membayar BPHTB Waris dan PBB Tahun Berjalan
Ketentuan terkait pembayaran BPHTB Waris (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Pewarisan) dan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) diatur pada Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Waris dan Hibah Wasiat.
Peraturan ini menjelaskan bahwa Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota hanya bisa mendaftarkan perolehan hak karena waris dan hibah wasiat ketika Wajib Pajak sudah menyerahkan bukti pembayaran pajak, berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Untuk lebih lanjut dapat dilihat pada link Ketentuan Tarif BPHTB.
Mengurus Balik Nama Sertifikat ke Semua Ahli Waris
Pemohon harus membeli map khusus di koperasi Kantor BPN setempat. Selanjutnya mengisi formulir permohonan untuk balik nama sertifikat karena pewarisan.
Selain itu harus juga melampirkan beberapa berkas, seperti fotokopi surat kematian pewaris, fotokopi surat keterangan waris, fotokopi KTP ahli waris, bukti pembayaran BPHTB, bukti pembayaran PBB tahun terbaru dan membayar PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) balik nama waris.
Membuat APHB (Akta Pembagian Harta Bersama)
Pengurusan dokumen ini harus dihadapan PPAT, sesuai Pasal 51 ayat (1) PP 24/1997.
Hak bersama atas HAT (Hak Atas Tanah) atau HMRS (Hak Milik atas Rumah Susun) bisa terjadi karena peristiwa hukum, seperti perkawinan atau pewarisan.
Nah, agar bisa mengakhiri hak bersamanya, maka harus dilakukan Pembagian Hak Bersama sesuai dengan kesepakatan setiap pemegang hak tersebut. APHB harus dibuat di hadapan PPAT yang berwenang sesuai peraturan yang berlaku.
Adanya akta tersebut sebagai bukti kesepakatan antara pemegang hak bersama, terkait dengan pembagian hak bersama. Pada akta ini tidak selamanya diikuti dengan pemecahan tanah.
Satu APHB bisa membuat satu atau beberapa bidang tanah. Selain itu, juga bisa membuat beberapa lokasi bidang tanah di beberapa wilayah kerja dari PPAT. Kalau bidang tanahnya berada di sejumlah daerah, maka pembuatan APHB bisa memilih PPAT di daerah kerja manapun.
Pastikan Anda mengikuti segala prosedur di atas, agar proses pengurusan sertifikat tanah warisan bisa segera diselesaikan. Sehingga setiap ahli waris bisa mengantongi sertifikat tanah atau rumah atas namanya masing-masing. Dengan menjadi pemilik sah, maka kedudukan di mata hukum sangat kuat.
Penting untuk selalu dipastikan untuk memilih jasa Notaris atau PPAT terpercaya. Agar bisa membantu pengurusan surat berharga tersebut dengan biaya lebih bersahabat.
Anda Berminat Membeli Tanah Tidak Bersertifikat? Begini Caranya!
Tidak semua bidang tanah sudah didaftarkan atau bersertifikat. Lalu, bagaimana jika Anda sangat tertarik dengan sebidang tanah, namun belum memiliki sertifikat?
Ketelitian sangat penting dalam membeli tanah. Kalau ternyata tanahnya belum bersertifikat, maka pastikan tidak bermasalah atau bersengketa. Beberapa tips berikut ini bisa Anda terapkan.
Jangan langsung melunasi pembayaran tanah. Anda harus meneliti dan memastikan status kepemilikan tanahnya. Jadi pastikan Anda membeli kepada pemilik lahannya langsung.
Kalau pemilik atau penjual tanahnya sudah lanjut usia, sangat penting untuk mendatangkan keturunan atau ahli waris. Agar transaksi jual beli tanah tersebut diketahui para ahli warisnya. Sekaligus bisa meminta tanda tangan setiap ahli warisnya.
Anda harus membuat surat perjanjian jual beli tanah di kelurahan setempat. Surat ini menerangkan kalau sudah dilakukan transaksi jual beli, sehingga terjadi pengalihan hak atas tanah. Berkas ini kemudian harus ditandatangani oleh pihak penjual, pihak pembeli, pihak Kelurahan dan para saksi. Lengkapi juga berkasnya dengan materai.
Anda juga harus membuat perjanjian tertulis terkait dengan status sertifikat tanah. Tujuannya supaya tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari.
Anda harus segera mengurus atau membuat sertifikat tanah tersebut dengan bantuan Notaris atau PPAT terpercaya.
Nah, kalau tanahnya sudah bersertifikat atas nama Anda, maka sudah legal atau sah di mata hukum. Sehingga terhindar dari sengketa tanah di kemudian hari.
Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rumah?
Meminta bantuan jasa Notaris atau PPAT dalam mengurus balik nama sertifikat tanah dan rumah sangat disarankan. Agar proses pengurusannya lancar, cepat dan tepat, maka Anda harus menyiapkan segala dokumen persyaratannya
Beberapa dokumen untuk permohonan balik nama sertifikat, seperti AJB, Sertifikat Tanah Asli, KTP penjual dan pembeli, Bukti Pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan, dan Bukti Pelunasan Surat Setoran BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan).
Semua dokumen tersebut akan dibawa ke Kantor Pertahanan. Kemudian pihak Kantor Pertanahan tersebut akan mencoret nama pemegang hak yang lama. Untuk diganti dengan nama pemegang hak baru di dalam buku tanah dan sertifikat rumah. Biasanya proses tersebut membutuhkan waktu selama 14 hari kerja setelah dokumen diterima dengan lengkap.
Nah, apa saja jenis Biaya Balik Nama (BBN) sertifikat tanah dan besarannya?
Biaya Balik Nama sertifikat tanah atau rumah berkisar 25 ribu hingga 100 ribu Rupiah. Besaran biaya ini berdasarkan ketentuan ZNT (Zona Nilai Tanah). Biaya ini harus dibayarkan di Kantor BPN setempat, sesuai dengan tarif PNBP sesuai ketetapan yang berlaku. Pada dasarnya kisaran biaya untuk balik nama sertifikat tanah di tahun 2020 belum banyak berubah dari tahun lalu.
Pajak bagi pihak penjual dan pembeli. Pajak yang diberlakukan untuk penjual adalah PPh Final. Besaran nilai pajaknya adalah 2,5 % x Harga Jual Beli Tanah yang tertera pada AJB. Sedangkan untuk pembeli dikenai pajak BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% x Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP – Nilai Jual Tidak Kena Pajak.
Biaya AJB atau Notaris terdiri atas biaya pembuatan AJB, BBN (Bea Balik Nama) dan Jasa Notaris. Besaran jasa Notaris umumnya berkisar 0,5% hingga 1% dari Nilai Transaksi. Pada umumnya biaya Notaris ditanggung oleh pembeli atau bisa juga sesuai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli.
Nah, untuk detail dan total biaya yang harus Anda keluarkan dalam mengurus balik nama sertifikat tanah, sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan Notaris atau PPAT terpercaya. Sekaligus meminta bantuan dalam pengurusan atau pembuatan sertifikat yang baru atas nama Anda.
Pendampingan Notaris atau PPAT sangat penting dalam pengurusan legalitas ini. Tujuannya agar Anda tidak direpotkan dengan segala proses atau prosedur pengurusannya. Sebab pengurusannya membutuhkan pengetahuan dan pengalaman memadai, serta harus menyediakan waktu tersendiri.
Selain itu, Notaris juga membantu penyelesaian perkara yang membelit seputar pertanahan. Sehingga Anda tidak akan dipusingkan dengan permasalahan yang bisa saja timbul ketika pengurusan balik nama sertifikat tanah atau rumah.
Pada akhirnya, Anda bisa mendapatkan sertifikat lahan legal atau SHM. Dengan begitu, nilai asetnya lebih tinggi. Anda bisa menjadikannya sebagai aset atau investasi, dan jika diperlukan bisa dimanfaatkan untuk agunan di bank.
Persyaratan dan Biaya Penerbitan AJB
Akta Jual Beli atau AJB harus disertakan ketika Anda akan mengurus balik nama sertifikat tanah atau rumah. Akta ini harus dibuat atau diterbitkan oleh Notaris atau PPAT. Mengingat pentingnya dokumen ini, maka pastikan Anda membuatnya sesuai dengan aslinya.
Selain AJB, dikenal juga istilah PPJB dan PJB. Bagaimana perbedaannya? Lalu, apa saja persyaratan yang harus disiapkan untuk membuat AJB?
Apa Perbedaan AJB dengan PJB Dan PPJB?
Sangat penting untuk mengenal beberapa istilah dalam transaksi jual beli tanah atau bangunan. Dengan memahaminya tentu akan sangat berguna, ketika Anda akan melakukan transaksi jual beli tanah atau rumah. Nah, apa saja perbedaan dari AJB, PJB dan PPJB?
PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian ini dibuat oleh pihak penjual dan pembeli sebelum melakukan transaksi jual beli. Dokumen ini dibuat di hadapan Notaris atau PPAT. Ketika berkas ini dibuat, pihak pembeli biasanya sudah memberikan uang muka atau Down Payment (DP) kepada pihak penjual. Besaran uang muka tersebut tergantung kesepakatan kedua belah pihak tersebut.
Pembuatan perjanjian ini sebagai wujud komitmen pembeli terhadap kesepakatan harga tanah atau rumah, waktu pelunasan dan waktu pembuatan AJB. Lalu, apa tujuannya kenapa harus membuat PPJB?
Tujuan umumnya adalah agar bisa dijadikan komitmen pihak penjual, agar tidak menawarkan propertinya kepada pihak lain. Dengan begitu, pihak pembeli juga merasa tenang dan tinggal memenuhi segala komitmen yang menjadi kesepakatan dengan penjual.
Regulasi yang mengatur perihal PPJB ini tertuang di dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995.
Pada peraturan tersebut, pihak penjual hanya fokus pada pengembang perumahan. Kebijakan tersebut mengatur kewajiban yang harus dipenuhi oleh pihak penjual dan pembeli, jaminan penjual dan serat terima bangunannya.
Peraturan tersebut juga mengatur penggunaan bangunan, pemeliharaan, pengalihan hal dan ketentuan mengenai pembatalan pengikatan, akta jual beli serta penyelesaian bila terjadi sengketa.
Payung hukum lain juga sudah diberikan oleh Pemerintah untuk mengakomodasi perjanjian tersebut. Berupa Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Sesuai pasal 42 pada peraturan tersebut dijelaskan, kalau PPJB diperbolehkan untuk dibuat.
Dengan catatan sudah mencapai kesepakatan berkaitan dengan isi perjanjian, status kepemilikan tanah, telah mendapatkan izin mendirikan bangunan induk, sudah tersedia prasarana, sarana dan utilitas umum, serta proses pembangunan rumah sudah mencapai 20 persen.
PPJB akan mencantumkan berbagai hal penting di dalamnya. Hal itu berhubungan dengan objek yang akan dibeli, kewajiban dan jaminan pihak penjual, kewajiban pihak pembeli, serta isi perjanjiannya yang sesuai dengan ketentuan Pemerintah.
PJB atau Perjanjian Jual Beli
Perjanjian ini merupakan pengikatan transaksi jual beli, yang menyatakan kalau pihak penjual akan menjual propertinya hanya kepada pembeli bersangkutan. Pembuatan perjajian ini juga harus disaksikan oleh Notaris.
Tujuan dari dibuatnya perjanjian ini adalah guna menghadapi kondisi belum dibayarnya pajak jual beli, dan pembayaran properti yang belum lunas. Terdapat dua macam PJB yang biasa ditemukan di lapangan, yaitu PJB Tidak Lunas dan PJB Lunas.
PJB Tidak Lunas diterbitkan kalau pihak pembeli belum melunasi tanggungan pembayaran. Pada perjanjian ini akan dijelaskan cara atau termin pembayaran, pelunasan pembayaran dan sanksi kalau salah satu pihak ternyata melakukan wanprestasi.
Wanprestasi maksudnya adalah tidak terpenuhinya kewajiban atau ingkar janji terhadap apa yang sudah ditetapkan dalam suatu perikatan. Baik perikatan karena suatu perjanjian maupun yang timbul karena undang-undang.
Bagi yang melakukan wanprestasi bisa berhadapan dengan permasalahan hukum. Oleh karena menimbulkan kerugian pada pihak tertentu. Sehingga pihak yang dirugikan berhak membawa masalah ini ke ranah hukum, sehingga bisa mendapatkan ganti rugi yang setimpal.
PJB Lunas akan dibuat kalau seluruh pembayaran atas transaksi jual beli tanah atau bangunan sudah berstatus lunas. Akan tetapi, pihak pembeli masih terikat kewajiban untuk pembayaran pajak atau AJB masih dalam proses pembuatan.
Pada perjanjian ini umumnya pihak penjual akan memberikan kuasa kepada pihak pembeli untuk melakukan penandatanganan AJB. Walaupun tanpa kehadiran atau disaksikan langsung oleh pihak penjual.
Sebelum penerbitan AJB terdapat beberapa pajak yang harus dibayarkan oleh pihak penjual dan pembeli. Beberapa pajak tersebut adalah PPh (Pajak Penghasilan), BPHTN (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), dan NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Nah, dengan begitu bisa ditarik kesimpulan bahwa sebelum mengurus AJB, maka penjual dan pembeli terlebih dahulu akan membuat PPJB dan PJB. Sesudah seluruh isi perjanjian di dalam kedua perjanjian tersebut terpenuhi, maka pengurusan AJB sudah bisa diproses. Kemudian bila semua persyaratan sudah terpenuhi, maka Notaris atau PPAT akan menerbitkan akta tersebut.
AJB (Akta Jual Beli)
Dokumen atau akta otentik yang diterbitkan oleh Notaris atau PPAT ini adalah sebagai bukti peralihan hak atas tanah atau bangunan. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) Nomor 8 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah mengatur ketentuan dalam pembuatan AJB.
Jadi, dokumen penting ini menunjukkan kalau sudah terjadi perpindahan hak secara legal atau sah antara penjual dan pembeli. Oleh karena itu, ketika Anda membeli tanah atau rumah wajib membuat berkas penting ini. Legalitasnya semakin kuat di mata hukum, kalau pembuatannya melibatkan Notaris.
Tentunya untuk membuat AJB membutuhkan anggaran tersendiri. Karena harus dibuat di hadapan Notaris. Oleh sebab itu, Anda harus menyiapkan alokasi dana untuk pembuatan akta tersebut. Kalau sudah mengantongi AJB ini, maka bisa dilanjutkan dengan pembuatan sertifikat tanah dengan status SHGB atau SHM.
Pembuatan AJB di Notaris, Apa Saja Persyaratannya?
Nah, kalau proses PPJB dan PJB sudah dilalui dengan baik, maka pihak penjual dan pembeli bisa mengajukan penerbitan Akta Jual Beli (AJB) melalui Notaris atau PPAT. Dokumen ini sangat penting, karena menjadi persyaratan dalam proses pembuatan sertifikat tanah baik SHM maupun SHGB. Apa sajakah persyaratan yang harus dipenuhi dalam penerbitan AJB?
Dokumen Properti
Beberapa berkas yang harus dilengkapi dalam pengajuan AJB adalah PPB asli 5 tahun terakhir beserta tanda terima setorannya, sertifikat tanah asli, IMB (Izin Mendirikan Bangunan) asli, bukti pembayaran rekening telepon, listrik dan air bila ada, dan surat roya dari bank kalau penjual masih mempunyai tanggungan.
Dokumen Perorangan atau Perusahaan
Jika pemohon penerbitan AJB adalah perorangan, maka pihak penjual dan pembeli harus melengkapi persyaratan dokumennya masing-masing.
Bagi penjual harus melampirkan berbagai dokumen berikut.
Fotokopi KTP penjual baik suami maupun istri
Fotokopi surat nikah bila sudah menikah
Fotokopi Kartu Keluarga
Sertifikat Tanah asli
Surat Tanda terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan (STTS PBB)
Surat Keterangan Kematian asli, kalau suami atau istri sudah meninggal dunia
Penetapan Pembagian Harta Bersama Pengadilan, kalau suami atau istri sudah bercerai
Surat Persetujuan Suami atau Istri. Walaupun persetujuan ini bisa diberikan ketika melakukan penandatanganan AJB
Sedangkan bagi pembeli harus melengkapi dokumen, seperti fotokopi KTP, fotokopi Kartu Keluarga, fotokopi surat menikah kalau sudah menikah dan fotokopi NPWP.
Sedangkan kalau pemohon adalah perusahaan atau developer, maka beberapa dokumen yang harus dilengkapi adalah fotokopi KTP Direksi dan Komisaris yang mewakilinya, fotokopi Anggaran Dasar lengkap yang sudah disahkan oleh Kemenkumham RI, dan Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT atau bisa juga surat pernyataan sebagian kecil aset perusahaan.
Lalu, bagaimana prosedur pembuatan AJB?
Datang langsung ke Kantor Notaris/PPAT
Anda bisa mendatangi Kantor Notaris/PPAT terdekat atau sesuai lokasi properti yang Anda beli. Kemudian menyerahkan segala persyaratan dokumen yang sudah dipaparkan di atas. Cepat tidaknya proses pembuatan AJB sangat dipengaruhi pula oleh kecepatan dalam pengumpulan berkas persyaratan tersebut. Oleh karena itu, pastikan jangan sampai ada yang terlewatkan.
Pemeriksaan Keaslian Sertifikat
Jangan sampai Anda terjerat kasus penipuan atau membeli tanah yang bersengketa. Oleh karena itu, setelah Anda mengajukan permohonan pembuatan AJB, maka pihak Notaris akan melakukan pengecekan sertifikat. Dengan begitu, bisa dipastikan keabsahan dari sertifikat tanah dan terkait dengan PBB-nya.
Notaris akan memeriksa Sertifikat Hak atas Tanah dan PBB. Tujuannya adalah memastikan kesesuaian data sertifikat dengan data yang tersimpan di Kantor BPN.
Pemeriksaan sertifikat ini sekaligus untuk memastikan kalau lahan tersebut tidak dalam sengketa hukum, tidak digunakan sebagai agunan di bank, tidak sedang dalam kondisi penyitaan dan tidak menunggak pembayaran PBB.
Kalau tidak terjadi kesesuaian data atau terjadi permasalahan seperti yang disebutkan di atas, maka Notaris berhak untuk menolak pengajuan pembuatan AJB.
Kenapa diperlukan surat persetujuan suami atau istri? Karena setelah terjadi pernikahan, biasanya harta suami dan istri terjadi percampuran. Hal itu juga termasuk hak atas tanah. Jadi, hak atas tanah tersebut terhitung sebagai harta bersama.
Itulah sebabnya diperlukan adanya persetujuan antara suami atau istri. Kalau kepemilikan tanahnya atas nama suami, maka istri harus memberikan persetujuan. Begitu juga dengan sebaliknya.
Bagaimana bentuk persetujuan tersebut? Bentuknya bisa secara langsung. Dengan cara melakukan penandatanganan AJB secara bersamaan. Bisa juga salah satu pihaknya membuat surat persetujuan khusus. Isi dari surat tersebut adalah pemberian persetujuan atas penjual tanah atau rumahnya.
Kalau ada salah satu pihak yang sudah meninggal dunia, baik suami maupun istri, maka diperlukan persyaratan tambahan berupa surat kematian. Surat keterangan ini bisa dibuat dengan mudah dan cepat melalui Kantor Kelurahan.
Harap menjadi perhatian bahwa surat persetujuan ini sangat penting peranannya. Sebab terbilang banyak pihak yang mengalami hambatan dalam mengurus AJB. Salah satu permasalahannya adalah tidak adanya persetujuan dari salah satu pihak, baik suami atau istri. Jadi hal ini harus menjadi perhatian, bagi siapa saja yang akan menjual tanah atau rumahnya.
Melakukan Pembayaran PPh, BPHTB dan Jasa Notaris/PPAT
Pada proses jual beli tanah atau rumah, maka Anda tidak hanya harus melunasi biaya pembelian tanahnya saja. Akan tetapi beberapa biaya juga menjadi kewajiban dari pihak penjual atau pembeli.
Pajak Penghasilan atau PPh harus dibayarkan oleh penjual. Kenapa kewajiban ini muncul? Adanya pajak ini karena penjual mendapatkan penghasilan dari transaksi penjualan tanahnya. Besaran biayanya dengan menggunakan rumus 2,5% dari Nilai Peralihan atau Nilai Transaksi.
Sedangkan pajak atau biaya yang harus dikeluarkan oleh pembeli adalah BPHTB atau Bea Perolehan atas tanah dan Bangunan. Oleh karena pembeli sudah mendapatkan hak kebendaan berupa tanah. Rumus yang digunakan adalah 2,5% dikalikan dengan nilai transaksi NPOPTKP.
Nah, selain biaya PPh dan BPHTB tersebut, Anda juga harus menyiapkan dana khusus untuk biaya jasa Notaris/PPAT. Besaran biaya jasa ini relatif, namun biasanya berkisar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi jual beli atau plafon KPR yang telah mendapatkan persetujuan pihak bank.
Anggaran khusus harus dipersiapkan dalam pembuatan AJB. Biasanya biaya ini akan ditanggung oleh pihak penjual dan pembeli atau salah satu pihak saja. Ketentuan tersebut tergantung dari kesepakatan kedua belah tersebut.
Pihak bank biasanya akan menjadikan dokumen penting ini sebagai jaminan KPR. Kalau pengembangnya memiliki bank rekanan. Penting dipahami kalau dokumen AJB tidak dapat dijadikan agunan atau jaminan kredit perbankan. Anda arus meningkatkan perjanjian tersebut menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Penandatanganan AJB
Kalau dokumen persyaratan sudah lengkap, dan proses pengecekan sertifikat tanah sudah dilalui serta tidak ditemukan permasalahan, maka tahapan selanjutnya adalah melakukan penandatanganan AJB. Tahapan ini dilakukan di Kantor Notaris/PPAT. Dengan menghadirkan pihak penjual, pembeli dan dua orang saksi.
Nah, kalau sudah dilakukan penandatanganan terhadap berkas tersebut, maka Anda dinyatakan secara sah sudah mempunyai AJB.
Balik Nama Sertifikat Tanah
Sesudah mengantongi AJB, maka Anda bisa melanjutkan prosesnya untuk membuat sertifikat tanah. Anda bisa melakukan balik nama sertifikat, dari nama penjual menjadi nama Anda sebagai pemilik hak yang baru. Demi kelancaran dalam pengurusannya sangat tepat bila Anda menyerahkannya kepada Notaris/PPAT terpercaya.
Notaris harus segera menerbitkan AJB paling lambat dalam tujuh hari kerja setelah akta tersebut ditandatangani. Setelah itu bukti penerimaan permohonan balik nama dari Kantor BPN akan diserahkan kepada pembeli.
Dengan begitu, akan dilakukan pencoretan nama pemilik lama di dalam buku tanah. Pencoretan dilakukan menggunakan tinta hitam dan dilengkapi dengan paraf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang sudah ditunjuk. Kemudian nama pemilik baru akan ditambahkan di halaman dan kolom di buku tanah dan sertifikat.
Sehingga dalam waktu kurang lebih 14 hari kerja, pemegang hak atas tanah yang baru bisa mengambil sertifikat di Kantor BPN.
Nah, dengan begitu bisa disimpulkan kalau pengurusan balik nama sertifikat kurang lebih satu bulan. Dengan rincian pengurusan berkas AJB membutuhkan waktu berkisar 14 hari kerja. Sedangkan proses balik nama sertifikat di Kantor BPN memerlukan waktu sekitar 14 hari kerja.
Tentunya perhitungan estimasi waktu tersebut, dengan catatan tidak terjadi kendala atau sengketa dalam pengurusannya. Jadi lama tidaknya pengurusan AJB dan balik nama sertifikatnya sangat tergantung dari kondisi masing-masing rumah atau tanah yang diperjualbelikan.
Proses seluruh pengurusan tersebut juga tergantung dari kinerja Notaris/PPAT yang Anda percayakan. Oleh karena itu, agar prosesnya berjalan lancar, legal dan tepat waktu, penting untuk selektif dalam memilih jasa Notarisnya.
Semakin cepat dalam penerbitan AJB dan pengurusan balik nama sertifikatnya, tentunya sangat diharapankan. Sehingga Anda merasa lebih tenang, karena sudah sah secara hukum menjadi hak milik Anda. Sehingga kalau sampai terjadi sengketa, maka kedudukannya lebih kuat di mata hukum.
Ketahui Biaya Akta Jual Beli dan Prosedur Pembuatannya
Anda berencana membeli tanah atau rumah? Tetapi belum memahami langkah-langkah membuat Akta Jual Beli di hadapan Notaris/PPAT? Lalu, berapa besaran Biaya Akta Jual Beli?
Info lebih lanjut anda dapat menghubungi kami, silahkan Klik di Sini
Tanpa Akta Jual Beli, Sertifikat Tanah Tidak Bisa Dibalik Nama
Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menerangkan bahawa Akta Jual Beli atau AJB adalah bukti sah peralihan hak atas tanah kepada pihak lain atau pembeli. Kecuali kalau peralihan haknya melalui lelang, maka tidak memerlukan AJB tapi cukup dengan risalah lelang.
Pembuatan AJB di hadapan Notaris/PPAT atau Camat, khususnya untuk daerah tertentu yang tidak terdapat Notaris/PPAT. Penting untuk diketahui kalau wilayah kerja dari PPAT berdasarkan Daerah Tingkat II. Jadi semisal PPAT berkantor di Jakarta Selatan, maka hanya bisa menerbitkan AJB untuk tanah atau rumah yang berlokasi di Jakarta Selatan saja.
Peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan tanpa disertai AJB. Jadi kalau peralihan hak tersebut dilakukan di bawah tangan dianggap ilegal secara hukum yang berlaku.
Maka dari itu, kalau memaksakan diri untuk mengajukan balik nama sertifikat, maka pengajuannya akan ditolak oleh Kantor Pertanahan. Sehingga Anda tetap harus meminta bantuan Notaris atau PPAT untuk dibuatkan AJB.
Jadi kalau Anda akan melangsungkan akad jual beli tanah dan bangunan, sebelumnya harus mendatangi kantor PPAT. Supaya bisa memperoleh keterangan terkait dengan proses jual beli, dan bisa memenuhi seluruh persyaratan yang diperlukan dalam transaksi jual beli tersebut.
Hal itu wajib untuk dilakukan, sebab kondisi legalitas tanah harus didukung oleh persyaratan tertentu. Kalau penjual tanahnya masih hidup, tentunya syarat dokumennya berbeda dengan kondisi penjual yang telah meninggal dunia.
Pengurusan akta jual beli akan lebih sederhana, kalau pemilik sertifikatnya masih hidup. Hanya melengkapi syarat subjektif dan syarat objektifnya. Setelah itu, sudah bisa melakukan penandatanganan AJB.
Syarat subjektif yang dimaksud adalah terkait dengan subjek jual beli yakni pemilik sertifikat. Sebagai persyaratannya harus melampirkan KTP dan Kartu Keluarga. Pihak pembeli juga harus melengkapi persyaratan dokumen yang sama.
Sedangkan syarat objektifnya adalah berhubungan dengan legalitas objek transaksinya. Seperti sertifikat atau girik, SPPT PBB dilengkapi bukti pelunasannya, dan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) bila objeknya berupa tanah dan bangunan.
Bagaimana kalau pemilik tanah atau bangunannya sudah meninggal dunia? Maka hanya ahli warisnya yang berhak untuk menjual aset tersebut. Cara mengetahui siapa ahli warisnya melalui SKW (Surat Keterangan Waris). Bagi WNI pribumi, surat ini dapat dibuat secara bawah tangan dan diketahui oleh Lurah atau Camat.
Namun, untuk WNI keturunan Tionghoa harus melalui Notaris untuk pembuatan SKW. Selain ketentuan tersebut, maka SKW harus diterbitkan oleh Balai Harta Peninggalan.
Ahli Waris Tidak Memenuhi Syarat Secara Hukum, Bagaimana Solusinya?
Proses pembuatan AJB akan semakin rumit, kalau ternyata ahli warisnya belum cukup umur atau dianggap tidak cakap melakukan perbuatan hukum. Hal itu bisa karena ahli warisnya mengalami gangguan mental, usianya sangat tua dan berbagai kondisi tidak memungkinkan lainnya.
Kalau kondisi tersebut terjadi, maka terlebih dahulu harus dibuatkan surat penetapan pengadilan. Surat ini menyatakan wali yang berhak untuk mewakili ahli waris yang mengalami kendala tersebut.
Nah, jadi itulah beberapa keadaan yang bisa saja terjadi saat mengurus pembuatan akta jual beli. Karena itu, sangat penting untuk berkonsultasi dengan Notaris sebelum melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan.
Dengan begitu, Anda bisa mendapatkan penjelasan atau solusi atas segala kondisi yang dihadapi. Sekaligus memudahkan Anda menyiapkan segala dokumen persyaratannya serta berbagai langkah yang harus ditempuh. Supaya memudahkan proses pembuatan akta jual belinya.
Karena memang sudah menjadi tugas dan kewajiban dari Notaris/PPAT untuk menjelaskan berbagai langkah dan persyaratan yang dibutuhkan dalam melaksanakan transaksi jual beli. Agar seluruh pihak memahami dan memenuhi segala dokumen yang diperlukan.
Pentingnya Pengecekan Sertifikat Sebelum Membeli Tanah dan Bangunan
Jangan tergesa-gesa langsung melakukan penandatangan akta jual beli, sebelum Anda mengetahui kondisi sertifikatnya. Anda harus melakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan. Supaya bisa memastikan kesesuaian data teknis dan data yuridis antara sertifikatnya dan buku tanah yang berada di Kantor BPN.
Biasanya pengecekan ini ditangani oleh Notaris/PPAT langsung. Jadi tidak bisa dilakukan oleh secara pribadi. Notarisnya pun harus yang bertindak sebagai pembuat akta jual belinya.
Karena itu, kalau sertifikatnya sudah dicek oleh PPAT, tapi AJB dikerjakan oleh PPAT yang berbeda. Maka PPAT tersebut juga harus melakukan pengecekan ulang sertifikatnya di Kantor BPN.
Kenapa harus melakukan pengecekan sertifikat? Tujuannya adalah guna mengetahui apakah sertifikat tersebut memiliki catatan atau tidak. Berbagai catatan yang mungkin terjadi pada sertifikat adalah pemblokiran dari pihak lain. Seperti dari pihak Kepolisian, Pengadilan atau orang pribadi.
Kalau ternyata terjadi pemblokiran terhadap suatu sertifikat, maka sebagai tanda kalau aset tanah atau bangunannya sedang terbelit permasalahan hukum. Oleh karena itu, kalau ingin meneruskan proses pembuatan AJB, maka harus diangkat terlebih dahulu blokirnya.
Pada prinsipnya siapa pihak yang melakukan pemblokiran tersebut, maka hanya dia yang berhak mengangkat blokirnya. Kalau blokirnya dilakukan oleh Pengadilan, maka hanya pihak ini yang bisa mengangkat blokirnya.
Begitu juga kalau blokirnya dikirimkan oleh Kepolisian dengan menggunakan surat resmi, maka pengangkatan blokir tersebut juga harus dilakukan oleh pihak Kepolisian dengan surat resmi pula.
Nah, kalau catatan di sertifikatnya dikirimkan oleh orang pribadi oleh karena suatu hal, maka hanya orang bersangkutan yang dapat mencabut pemblokiran sertifikatnya.
Apabila sertifikatnya dalam kondisi terblokir, maka pengecekan sertifikat tidak dapat dilakukan oleh Notaris. Solusinya, pemilik tanah dapat mengajukan permohonan SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah), agar dibantu untuk mengetahui kondisi yuridisnya.
Sebab hanya melalui SKPT, maka akan diketahui dengan jelas siapakah yang sudah melakukan pemblokiran terhadap suatu sertifikat. Sekaligus mengetahui apa yang menjadi dasar permasalahannya.
Kenapa Harus Menyerahkan SPPT PBB dan Bukti Setorannya?
SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi Dan Bangunan) dan bukti pembayarannya adalah dokumen lain yang wajib diserahkan kepada Notaris, sebelum penerbitan AJB.
Kenapa pelunasan pajak ini diperlukan dalam mengurus akta jual beli? Tujuannya adalah untuk memastikan kalau tidak terdapat tunggakan PBB. Sekaligus untuk menghitung seluruh biaya dan pajak yang menjadi kewajiban setiap pihak.
Kalau ternyata kewajiban PBB tersebut belum dibayar, maka harus dilunasi terlebih dahulu. Sebab kalau belum terbayar, maka tidak dapat dilakukan validasi pembayaran PPh (Pajak Penghasilan) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Nah, kalau tahapan validasi berbagai pajak tersebut tidak bisa dilakukan, maka transaksi jual belinya harus diurungkan.
Selain itu, penyerahan SPPT PBB tersebut juga membantu dalam menghitung segala biaya yang wajib diselesaikan setiap pihak. Sebab terdapat beberapa biaya yang dihitung berdasarkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).
Sebagai contoh besaran biaya pembuatan AJB di PPAT akan dihitung berdasarkan nilai NJOP. Sedangkan perhitungan pajak-pajak sesuai nilai transaksi sebenarnya dan juga NJOP.
Kalau nilai transaksi jual beli sebenarnya lebih besar dari NJOP, maka hitungan pajaknya berdasarkan nilai transaksi yang sebenarnya. Namun, kalau kondisi yang terjadi justru sebaliknya. Nilai NJOP lebih besar daripada nilai transaksi sebenarnya, maka pengenaan pajaknya berdasarkan NJOP.
Akta Jual Beli Harus Dibuat Sesuai Kesepakatan Pasangan, Kenapa?
Berbagai dokumen harus diserahkan kepada Notaris, agar pembuatan AJB bisa segera terlaksana. Termasuk surat persetujuan suami atau istri.
Suami atau istri tidak bisa melakukan penandatanganan AJB di hadapan Notaris, apakah prosesnya tetap bisa berlangsung?
Setelah sah menjadi pasangan suami istri, maka terjadi percampuran harta antara suami dan istri. Dengan catatan, mereka tidak pernah membuat perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta. Oleh karena itu, ketika akan menjual tanah atau bangunan, maka dibutuhkan juga persetujuan suami atau istri.
Kalau salah satu pihak tidak dapat hadir dalam proses penandatanganan AJB, maka harus ada surat persetujuan yang diterbitkan oleh Notaris. Bila tidak bisa melampirkan surat aslinya, setidaknya salinan yang sudah dilegalisir.
Kondisi itu berbeda kalau sudah dibuat perjanjian kawin. Karena sebagai bukti adanya pemisahan harta antara suami dan istri. Surat persetujuan suami atau istri tidak diperlukan dalam proses pembuatan AJB. Sebab lainnya adalah harta benda yang diperoleh sebelum terjadinya pernikahan tidak termasuk harta gono gini.
Bagaimana kalau suami atau istri sudah meninggal dunia?
Persetujuan dari ahli waris diperlukan, kalau suami atau istri sudah meninggal dunia. Hal ini berlaku apakah nama yang tertera pada sertifikat atas nama suami atau istri. Jadi semisal sertifikatnya atas nama istri, sedangkan suami telah meninggal dunia, maka persetujuan ahli waris tetap dibutuhkan.
Bila istri berencana menjual tanah atau bangunan, maka harus membuat Surat Keterangan Waris atas nama suaminya. Yang menerangkan bahwa ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya.
Sebab tanda tangan semua ahli waris sangat dibutuhkan dalam penandatanganan AJB. Namun, perlu diingat lagi untuk memastikan kalau harta tersebut adalah harta gono gini, yang diperoleh selama masa pernikahannya.
Bingung dalam menentukan apakah harta tergolong harta gono gini atau bukan? Salah satu cara yang bisa digunakan adalah dengan melihat bukti perolehan yang tertera di sertifikatnya. Kemudian bandingkan dengan tanggal resmi pernikahannya. Kalau hartanya didapatkan setelah tanggal akta pernikahan, maka bisa dikatakan sebagai harta gono gini.
Jadi sangat keliru kalau masih beranggapan kalau sertifikat atas nama istri, kemudian suami sudah meninggal dunia, maka secara otomatis tanah tersebut hanya menjadi hak istrinya. Sehingga ahli waris tidak memiliki hak apapun atas harta tersebut.
Saatnya Penandatanganan Akta Jual Beli
Kalau seluruh dokumen pengajuan AJB sudah lengkap, penjual telah menerima haknya, sudah membayar pajak-pajak yang dibebankan, biaya pembuatan akta sudah diterima Notaris, maka akan dilanjutkan dengan penandatanganan Akta Jual Beli. Dua orang saksi dilibatkan dalam proses tersebut, yang biasanya merupakan karyawan dari Kantor PPAT.
Akta ini akan diterbitkan sebanyak empat rangkap, yang terdiri atas dua akta berupa akta asli dan dua akta lainnya berupa akta salinan. Semua lembar akta tersebut sudah ditandatangani oleh seluruh pihak yang berkepentingan.
Sebanyak dua akta berupa salinan akan diberikan kepada setiap pihak, baik penjual maupun pembeli. Jadi setiap pihak berhak mendapatkan satu lembar akta salinan.
Sedangkan satu akta asli akan diserahkan kepada BPN untuk dijadikan sebagai dasar dalam proses balik nama sertifikat tanah. Lalu untuk satu lembarnya lagi berfungsi sebagai minuta akta dan akan disimpan di Kantor PPAT.
Sesudah AJB diterbitkan oleh PPAT, maka Anda bisa segera mengurus balik nama sertifikat tanah. Anda tetap bisa menggunakan jasa Notaris/PPAT yang membuat AJB untuk membantu proses tersebut. Sehingga Anda tidak perlu direpotkan dengan segala proses atau tahapannya.
Menyerahkan tugas ini kepada Notaris terpercaya sangat tepat. Agar prosesnya lebih cepat dan tidak ada kesalahan. Sehingga tidak muncul permasalahan di kemudian hari. Proses balik nama sertifikat biasanya hanya memerlukan waktu sekitar 14 hari kerja.
Secara teknis nantinya nama pemilik semula akan dicoret oleh pihak BPN. Kemudian diganti dengan nama pemilik baru, dengan menyertakan dasar peralihannya. Dasar yang dimaksud adalah nomor dan tanggal penerbitan AJB beserta PPAT yang menerbitkannya.
Berapa Biaya Pembuatan Akta Jual Beli?
Biaya yang dimaksud adalah biaya untuk jasa Notaris atau PPAT. Secara umum, biasanya berkisar 0,5 hingga 1% dari nilai transaksi jual belinya. Jadi pada dasarnya Anda bisa melakukan negoisasi dengan pihak Notaris terkait dengan besaran biaya pembuatan akta jual belinya.
Sebagai contoh nilai transaksi jual beli tanahnya sebesar 1 Milyar, maka biaya pembuatan AJB sebesar 10 Juta Rupiah. Dengan catatan, Notaris menentukan biaya jasanya sebesar 1 persen.
Lalu, siapa yang harus membayar biaya jasa Notaris tersebut? Hal ini juga sangat fleksibel, tergantung dari kesepakatan antara pihak penjual dan pembeli. Jadi biaya tersebut bisa dibebankan kepada salah satu pihak saja. Bisa juga dibagi secara proporsional, baik untuk penjual maupun pembelinya.
Nah, selain biaya jasa Notaris untuk penerbitan AJB, ada muncul pula biaya-biaya lainnya yang menjadi kewajiban bagi penjual atau pembeli. Seperti biaya pengecekan sertifikat, biaya akta kuasa untuk menjual, biaya akta pengikatan jual beli, PPh dan BPHTB.
Apa yang dimaksud biaya akta kuasa untuk menjual? Akta ini diperlukan kalau pemilik sertifikatnya memberikan kuasa penjualan kepada pihak lain. Pembuatan akta tersebut harus melalui Notaris. Sebab pemberian kuasa menjual atas benda tidak bergerak tidak boleh hanya sekadar surat kuasa di bawah tangan.
Nah, kalau baru memiliki surat kuasa di bawah tangan, maka Anda tetap harus membuatnya kembali dalam bentuk akta notaris. Besaran biayanya juga ditentukan oleh pihak Notarisnya. Biasanya perhitungan biayanya disesuaikan dengan isi aktanya.
Sebagai contoh di dalam akta tersebut menjelaskan kuasa untuk menjual lahan dengan nilai tertentu, maka nilai tanah akan menjadi pertimbangan biaya pembuatan akta kuasanya.
Besaran biayanya juga berkisar 1%. Jadi semisal nilai jual tanahnya sebesar 1 Milyar, maka biaya jasa Notarisnya ditetapkan sebesar 10 Juta Rupiah. Tenang saja, Anda juga masih bisa melakukan tawar menawar kalau dirasa terlalu tinggi biayanya.
Besaran biaya untuk PJB (Pengikatan Jual Beli) juga berkisar 1% dan tetap bisa dinegoisasikan kepada Notarisnya. Sedangkan untuk biaya pengecekan sertifikat, PPh dan BPHTB menganut ketentuan yang sudah ditetapkan Pemerintah.
Nah, agar memudahkan Anda dalam menyiapkan seluruh biaya yang timbul dalam mengurus AJB, maka konsultasikan kepada pihak Notaris/PPAT terpercaya dan berpengalaman.
Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa Sengketa
Investasi properti tidak hanya berwujud apartemen, rumah, ruko atau hotel saja, tetapi juga bisa berupa tanah. Bentuk investasi ini bahkan lebih menguntungkan dan berisiko rendah, bila dibandingkan dengan hunian, pertokoan atau penginapan.
Harga tanah juga semakin meningkat seiring pertambahan jumlah penduduk. Nah, bagi Anda yang berencana berinvestasi tanah, maka pastikan memahami dengan benar proses balik nama sertifikat tanah.
Berbagai keuntungan bisa didapatkan ketika memiliki sebidang tanah. Tanah merupakan aset nyata atau aset riil, seperti halnya logam mulia. Nilai tanah akan terus meningkat, sehingga Anda bisa meraup keuntungan besar.
Tanah juga minim perawatan, bisa menjadi aset produktif, bisa dijual per kaveling atau keseluruhan, dan tentunya sangat cocok sebagai investasi jangka panjang. Karena fungsi dan nilai keuntungannya yang tinggi, kini juga tersedia layanan kredit dari bank berupa Kredit Kepemilikan Tanah (KPT).
Tips Terhindar dari Penipuan Saat Membeli Tanah
Membeli sebidang tanah tentunya membutuhkan kecermatan. Supaya tidak menjadi korban penipuan oknum tidak bertanggungjawab. Selain itu, agar terhindar dari sengketa lahan yang bisa saja terjadi di kemudian hari. Nah, inilah beberapa tips yang bisa diterapkan ketika membeli tanah.
Pastikan Transaksi Jual Beli Tanahnya Legal
Anda harus memastikan kalau tanah yang dijual tidak dalam sengketa. Seperti sedang dalam kondisi blokir oleh pihak tertentu, tidak dalam penyitaan, tidak dijadikan agunan bank dan lain sebagainya. Itulah kenapa sebelum membuat akta jual beli tanah, maka Anda harus melakukan pengecekan sertifikat di Kantor BPN.
Dengan begitu, bisa mengetahui kondisi dan permasalahan yang mungkin saja membelit sertifikat tanah tersebut. Kecocokan keadaan fisik tanah harus diperhatikan. Hal itu terkait dengan lokasi tanah, luas tanah dan batas-batasnya apakah sudah sesuai dengan data yang tercantum pada sertifikatnya.
Ketelitian ini sangat penting, sebab sekarang ini seringkali terjadi tindak kejahatan penipuan dalam transaksi jual beli tanah. Jangan sampai Anda menjadi korbannya atau membeli tanah sengketa. Karena sudah pasti akan sangat merepotkan dalam pengurusannya.
Penting dipahami kalau dalam proses pembelian tanah sangat diperlukan bukti kuat. Jadi jangan mau menerima bukti pembelian tanah hanya berupa kuitansi biasa. Sebab transaksi jual beli yang dilakukan di bawah tangan tidak diakui secara hukum, sehingga dianggap ilegal.
Transaksi jual beli tanah dianggap legal kalau dilengkapi dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT.
Notaris tidak hanya berperan sebagai penerbit AJB saja. Akan tetapi juga sangat membantu menjelaskan kepada masyarakat, terkait dengan segala dokumen persyaratan, proses pengurusan dan bantuan hukum bila terjadi permasalahan.
Persyaratan dalam pembuatan AJB bisa saja berbeda-beda. Karena tergantung dari kondisi masing-masing. Sebagai contoh persyaratan AJB untuk tanah warisan tentunya berbeda dengan tanah biasa. Sayangnya, tidak semua masyarakat memahaminya. Oleh karena itu, dalam transaksi jual beli tanah harus didampingi oleh Notaris/PPAT.
Cermati Kondisi Tanah
Tanah adalah aset yang sangat berharga dan terkadang sulit tergantikan. Oleh karena itu harus cermat saat akan membelinya. Meskipun Anda hanya akan memanfaatkannya sebagai investasi atau membangun hunian pribadi. Apa saja aspek yang harus dicermati?
Anda harus mengecek kondisi fisik tanah, seperti bentuk tanah, batas-batas tanah, luas atau ukuran tanah dan keadaan tanahnya. Terkait dengan batas dan ukuran tanah harus akurat, dengan apa yang diterangkan pada surat tanah. Sehingga tidak bermasalah dengan batas-batas lahan milik orang lain.
Seringkali batas lahan tidak begitu jelas pada lahan kosong. Terkadang juga menilai luas tanah hanya disesuaikan dengan kebutuhan. Jadi hanya disesuaikan rencana pembangunan rumah atau gedungnya.
Kalau di atas tanah tersebut akan dibangun rumah atau bangunan lainnya, faktor keselamatan tentunya menjadi prioritasnya. Jadi pastikan kalau tanahnya tidak mudah longsor, aman dari banjir, lingkungan yang terjaga keamanannya dan risiko lainnya.
Sedangkan kalau Anda membeli tanah dengan tujuan berinvestasi, maka pastikan lokasi tanahnya prospektif. Tentunya dengan meninjau berbagai hal di atas. Dengan begitu, nilai investasi lahannya akan semakin berkembang dan mampu memberikan keuntungan besar.
Anda juga perlu mengetahui keadaan tanahnya. Apakah tanahnya berupa jenis bebatuan, berada di pesisir pantai, pegunungan, permukaan yang tidak rata atau kontur tanah yang lembek.
Kondisi tanah sangat penting diperhatikan, karena sangat bermanfaat dalam penentuan biaya tambahan saat Anda akan membangun rumah atau jenis bangunan lainnya. Anda mungkin saja memerlukan tambahan anggaran untuk membeli tanah urug, mengeruk gundukan tanah dan lain sebagainya.
Selain itu, penting juga untuk mempertimbangkan sumber airnya. Apakah mudah didapatkan atau tidak. Tentunya yang lebih menguntungkan adalah tanah dengan sumber air yang dekat dan mudah.
Seringkali kebutuhan sumber air dan aliran irigasi tidak terlalu dipikirkan kebanyakan orang ketika membeli tanah. Hal ini sering terjadi di daerah baru berkembang. Nah, barulah ketika akan membangun rumah akan kebingungan mencarinya. Akhirnya mereka harus mengeluarkan anggaran cukup besar, agar bisa mendapatkan sumber air.
Mereka akan kesulitan dalam mengakses sumber air, dan juga kebingungan dalam membuat saluran pembuangan limbah rumah tangganya. Oleh sebab itu, pastikan teliti dalam membeli tanah. Dengan mencermati berbagai macam aspek di atas.
Periksa Legalitas Tanah
Kalau sudah dilakukan pengecekan kondisi tanah, dan Anda sangat berminat membelinya pastikan mengecek dahulu legalitasnya. Anda harus mencocokkan kondisi fisik tanah dengan keterangan yang tertera di sertifikat atau surat kepemilikan tanah tersebut.
Anda bisa mencocokkan beberapa aspek tanah, seperti kesesuaian ukuran atau luas tanah, letak tanah, bentuk tanah dan batas-batas tanah. Pastikan semua keterangan di sertifikat sudah sesuai dengan keadaan fisik tanahnya.
Pastikan juga nama penjual dengan pemilik hak yang tercantum pada sertifikat tanahnya. Kalau terdapat perbedaan, maka mintalah penjelasan terkait identitas sertifikatnya. Karena mungkin saja lahan tersebut tidak hanya dimiliki oleh satu orang saja. Akan tetapi juga secara berkelompok, semisal tanah warisan keluarga.
Bahkan adanya perbedaan nama penjual dengan identitas sertifikat bisa memicu terjadinya konflik atau sengketa. Sebab seringkali terjadi kasus seperti itu. Sebagai contoh tanah, tanah tersebut ternyata harta warisan dari ayahnya. Namun, penjual yang berstatus sebagai anak atau ahli warisnya belum melakukan balik nama sertifikat.
Pada dasarnya jangan sampai Anda membeli tanah sengketa. Karena sudah pasti akan sangat direpotkan dengan permasalahan tersebut. Oleh karena itu, setiap kegiatan jual beli tanah harus didampingi dengan Notaris/PPAT terpercaya.
Dengan begitu, Anda sebagai pembeli atau penjual bisa mendapatkan penjelasan akurat terkait dengan syarat dan prosedur jual beli tanah agar sah di mata hukum. Dengan begitu, tidak akan terjadi perselisihan dan permasalahan hukum.
Minta Notaris Mendampingi Proses Jual Beli Tanah
Nah, seperti sudah disinggung sebelumnya, peranan Notaris atau PPAT begitu penting dalam aktivitas jual beli tanah atau rumah. Anda memang akan mengeluarkan anggaran tambahan, tetapi kegiatan jual belinya akan lebih aman dan legal.
PPAT bisa membantu dalam pengecekan kondisi sertifikat tanah. Pihaknya akan mengecek keaslian sertifikat tanah tersebut. Selain itu, juga memastikan data yang tertera di sertifikat sangat akurat dengan kondisi fisiknya.
PPAT juga bisa mengetahui kondisi legalitas sertifikatnya. Apakah status sertifikatnya sedang menjadi jaminan bank, sedang dalam penyitaan dan lain sebagainya. Sebab kalau sertifikatnya bermasalah, maka proses pembuatan Akta Jual Beli tidak bisa diteruskan. Oleh karena itu, secara hukum tanah bersangkutan tidak bisa dipindahalihkan hak kepemilikannya.
Pembuatan AJB dan Balik Nama Sertifikat
Jika Notaris sudah melakukan pengecekan terhadap kondisi legalitas sertifikatnya, dan tidak menemukan kendala apapun, maka proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) bisa segera dilakukan.
Penting dipahami kalau akta tersebut hanya boleh dikeluarkan atau diterbitkan oleh Notaris/PPAT. Kalau sebelumnya Anda tidak melibatkan Notaris dalam pembuatan AJB, maka dianggap tidak sah secara hukum. Karena Anda melakukannya di bawah tangan.
Tidak adanya AJB dari Notaris/PPAT akan menghambat Anda ketika pengajuan balik nama sertifikat. Sebab akta tersebut merupakan syarat wajib dalam pengurusan tersebut.
Jadi, kalau Anda akan melakukan proses jual beli tanah atau bangunan harus dengan Notaris. Sehingga bisa dibantu untuk pembuatan AJB, dengan kekuatan hukum yang kuat. Sebab dalam pembuatannya juga membutuhkan kesaksian dari pihak penjual, pembeli dan saksi.
Nah, kalau AJB sudah diterbitkan maka tahapan selanjutnya adalah balik nama sertifikat tanah. Dengan begitu, Anda bisa mengganti nama pemilik lama dengan yang baru. Berbagai dokumen untuk persyaratan dan prosedurnya bisa dibantu oleh Notaris/PPAT. Jadi percayakan saja segala urusan tersebut kepada Notaris/PPAT terpercaya dan berpengalaman.
Mau Beli Tanah Warisan? Pahami Prosedurnya Agar Tidak Muncul Sengketa
Bisa dikatakan membeli tanah warisan rentan berisiko, dibandingkan membeli tanah biasa. Sengketa lahan adalah kasus yang biasanya terjadi.
Biasanya sertifikat tanah waris belum melalui proses balik nama. Sehingga nama pemiliknya belum sesuai ahli warisnya. Karena nama yang tercantum di dalam sertifikatnya sudah meninggal dunia. Sedangkan para ahli warisnya ingin segera menjual lahan tersebut, supaya uang hasil penjualannya bisa dibagi dengan para pewarisnya.
Oleh karena itu, untuk membeli tanah warisan harus ekstra cermat. Khususnya dalam pemeriksaan objek jual belinya dan subjeknya atau pihak penjualnya. Jadi Anda tidak hanya memeriksa kondisi fisik dan yuridis tanahnya saja. Akan tetapi juga orang yang akan menjual tanah tersebut.
Pastikan identitas pemilik sertifikat sudah sesuai dengan Surat Keterangan Kematian. Ketahui juga siapa saja ahli warisnya, dan pastikan proses jual beli tanah tersebut sudah mendapatkan persetujuan dari seluruh pewarisnya.
Jadi, dengan segala ketentuan tersebut untuk memastikan kalau orang yang telah meninggal dunia tersebut adalah pemilik resmi tanah yang akan dijual. Oleh karena pemiliknya sudah meninggal dunia, maka kepemilikannya dilimpahkan kepada ahli warisnya dan berstatus sebagai tanah warisan.
Semua ahli waris harus mengetahui terkait tanah warisan tersebut. Jangan sampai ada satu ahli waris yang tidak mengetahuinya, dan menjadi masalah di kemudian hari karena menuntut haknya. Sebab bila ada satu pewaris yang tidak setuju dengan rencana penjualan tanah warisan, maka aktivitas jual belinya bisa dibatalkan.
Sudah pasti kondisi itu bisa mengakibatkan permasalahan serius bagi penjual maupun pembeli. Karena urusan tersebut bisa menjadi ganjalan besar, karena transaksi jual beli tanahnya tidak bisa dilanjutkan.
Agar bisa mengetahui secara pasti siapa saja daftar ahli warisnya, pemeriksaan bisa dilakukan melalui dokumen Kartu Keluarga. Berkas ini akan menerangkan siapa saja yang berhak menyandang status sebagai ahli waris.
Nah, kalau sudah dipastikan siapa saja para ahli warisnya, maka seluruhnya harus hadir saat penandatanganan AJB (Akta Jual Beli). Sebagai bentuk atas persetujuan penjualan tanah warisannya. Persetujuan tersebut bisa dalam bentuk tanda tangan seluruh ahli waris atau dalam bentuk surat khusus.
Supaya mendukung keamanan transaksi tersebut, sangat disarankan surat persetujuan khusus tersebut bersamaan ketika proses penandatanganan AJB.
Kalau Anda juga memiliki hak atas tanah warisan, tapi tidak ingin menjualnya bisa segera mengurus balik nama sertifikatnya. Bagaimana cara yang bisa ditempuh?
Sesuai dengan Pasal 833 KUH Perdata menjelaskan kalau para ahli waris dengan sendirinya memperoleh hak atas seluruh barang, hak dan piutang dari orang yang meninggal dunia.
Selanjutnya Anda bisa menghadap Notaris/PPAT untuk dibantu membuat APHB (Akta Pembagian Hak Bersama). Setelah itu bisa dilakukan proses pengajuan untuk pemecahan hak setiap ahli waris.
Jadi seluruh ahli warisnya mendapatkan bagian sebidang tanah, dan sudah bersertifikat atas nama sendiri. Dengan cara ini, maka status kepemilikan tanah warisan sudah berubah.
Berbagai Hal Penting dalam Proses Balik Nama Sertifikat Tanah
Supaya pengurusan balik nama sertifikat lebih lancar, maka pastikan Anda sudah menyiapkan seluruh dokumen persyaratannya. Pastikan juga kondisi sertifikatnya tidak sedang bermasalah. Karena masalah apapun akan menyulitkan prosesnya. Nah, apa saja beberapa hal penting yang harus diperhatikan.
Pastikan kondisi fisik tanah dan legalitasnya sesuai. Kalau merupakan tanah warisan maka pastikan semua pewarisnya menyetujui penjualan lahan tersebut.
Anda wajib membuat Akta Jual Beli dengan menyertakan Notaris/PPAT. Sebab hanya Notaris/PPAT yang berwenang menerbitkan akta tersebut. Kalau tidak melibatkannya, berarti penjualan tanah tersebut ilegal.
Akta Jual Beli tanah bisa diterbitkan kalau sudah ditandatangani oleh pihak penjual, pembeli, saksi dan pejabat dari Kantor Notaris/PPAT.
Proses pembuatan AJB juga baru bisa dilakukan, kalau penjual sudah melunasi pembayaran PPh (Pajak Penghasilan). Selain itu, pembeli juga sudah membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Jadi jangan sampai kewajiban tersebut dilalaikan.
Pihak penjual dan pembeli juga harus sudah melunasi biaya jasa Notaris/PPAT untuk pembuatan AJB. Kewajiban ini bisa ditanggung bersama antara penjual dan pembeli atau salah satu pihak saja sesuai kesepakatan bersama. Sebaiknya lakukan juga pembayaran bea balik nama sertifikat, kalau ingin sekaligus dibantu pengurusannya. Sebaiknya Anda langsung melakukannya di satu Kantor Notaris, sehingga prosesnya akan lebih cepat.
Segala pengurusan balik nama sertifikat tanah akan dilakukan oleh Notaris/PPAT. Jadi Anda tidak perlu direpotkan dengan segala prosesnya. Kewajiban Anda hanyalah menyiapkan seluruh dokumen yang dibutuhkan dalam pengurusannya.
Kalau sesuai dengan prosedur, maka proses balik nama sertifikat tanah menjadi SHM memerlukan waktu sekitar 14 hari kerja. Akan tetapi estimasi waktu tersebut bisa saja lebih lama. Salah satu penyebabnya adalah banyaknya berkas pengajuan balik nama sertifikat dari masyarakat.
Itulah beberapa hal penting yang harus diperhatikan ketika mengurus balik nama sertifikat. Pastikan Anda mempercayakan pengurusannya kepada Notaris/PPAT terpercaya dan berpengalaman. Sehingga pengerjaannya lebih cepat, dijamin legalitasnya dan lebih ringan biayanya.
Estimasi Biaya Notaris untuk Balik Nama Sertifikat Tanah
Berapa kisaran biaya Notaris dalam mengurus balik nama sertifikat tanah? Untuk mengurus perubahan pemilik hak atas tanah sangat tergantung dari lokasi dan luas lahannya. Jadi semakin strategis lokasinya dan semakin luas tanahnya, maka sudah pasti semakin tinggi biaya yang dikeluarkan.
Pahami Proses Pendaftaran Tanah
Sebelum membahas estimasi biaya pengurusan balik nama sertifikat tanah, ada baiknya Anda memahami berbagai proses pendaftaran tanah.
Prosesnya diawali dengan mengumpulkan dan mengolah data fisik yang diperoleh melalui pengukuran dan pemetaan tanah.
Pengumpulan dan pengolahan data yuridis yang diwujudkan dalam bentuk Buku Tanah.
Penerbitan Surat Tanda Bukti Hak berupa sertifikat yang merupakan Salinan Buku Tanah.
Penyajian data fisik dan data yuridis.
Penyimpanan daftar umum dan dokumen di Kantor BPN.
Nah, sesudah melalui kelima tahapan tersebut, maka kegiatan initial registration dianggap telah selesai. Apabila terjadi perubahan atas data tanah tersebut di masa mendatang, seperti perubahan kepemilikan, terjadi pemecahan atau penggabungan tanah, maka harus kembali melakukan pencatatan perubahan data fisik dan data yuridis di Kantor BPN.
Kalau tidak melakukan perubahan atas berbagai data terkini, maka bisa mendatangkan permasalahan baru. Sehingga sengketa lahan pun tidak bisa dihindarkan. Oleh karena itu, sangat penting untuk selalu tertib dalam pendaftaran tanah. Supaya aset berharga tersebut mendapatkan perlindungan hukum yang kuat.
Estimasi Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Selain harus memenuhi seluruh persyaratan, Anda juga harus menyiapkan sejumlah biaya dalam mengurus balik nama sertifikat tanah. Informasi ini sangat penting, agar Anda tidak tertipu dengan oknum nakal yang membebankan biaya lebih besar. Anda pun bisa menghitung sendiri, estimasi biaya yang dibutuhkan dalam pengurusan balik nama sertifikat melalui jasa Notaris.
Balik nama atau peralihan hak sertifikat tanah penting dilakukan setelah melakukan transaksi jual beli lahan dan bangunan. Agar melancarkan prosesnya, Anda memerlukan pendampingan dari Notaris/PPAT terpercaya. Karena sebelum mengurus balik nama sertifikat harus melengkapi Akta Jual Beli (AJB). Akta tersebut hanya boleh diterbitkan oleh Notaris/PPAT.
Proses balik nama sertifikat sebenarnya tidak hanya karena transaksi jual beli saja. Akan tetapi juga untuk keperluan hibah, pewarisan, tukar menukar aset tanah dan lain sebagainya. Nah, berikut ini penjelasan berbagai biaya yang dibutuhkan dalam balik nama sertifikat.
Ada dua tahapan yang harus dilewati ketika mengurus balik nama sertifikat berhubungan dengan transaksi jual beli lahan.
Biaya Akta Jual Beli Tanah
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen wajib ketika akan melakukan balik nama sertifikat tanah. Jadi kalau Anda hanya melakukan transaksi di bawah tangan, maka dianggap ilegal. Oleh karena tidak memiliki kekuatan hukum, dan berisiko menciptakan sengketa.
Kalau Anda bertindak sebagai pembeli, tentunya tidak mau terkena masalah di kemudian hari, bukan? Oleh karena itu, pastikan membuat AJB di hadapan Notaris/PPAT. Dokumen ini legal di mata hukum, sehingga melindungi Anda ketika terjadi permasalahan atau sengketa di kemudian hari.
Dokumen resmi ini adalah bukti sah atas peralihan hak atas lahan dari pihak penjual ke pembeli.
Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menerangkan bahwa peralihan hak atas tanah wajib melalui Notaris/PPAT. Jadi pihak penjual dan pembeli harus memahami regulasi tersebut, agar transaksi jual beli lahannya tidak bermasalah.
Silahkan Anda mendatangi Kantor Notaris/PPAT di kota Anda. Karena wilayah kewenangannya di Daerah Tingkat II atau Kabupaten/Kota. Jadi, pembuatan AJB atas tanah hanya untuk yang berada di wilayah yang menjadi wewenangnya.
Ketika pengurusan AJB juga ada prosedurnya. Jadi Notaris tidak akan langsung membuat berkas untuk ditandatangani langsung. Berbagai dokumen khusus harus dipenuhi oleh pihak penjual dan pembeli lahannya. Jadi pastikan semua berkasnya lengkap dan tidak bermasalah.
Kemudian, Notaris akan melakukan pemeriksaan seluruh data teknis dan data yuridis. Untuk memastikan kedua data tersebut sudah sesuai. Berbagai data yang dimaksud adalah yang tertera pada sertifikat tanah dengan buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan atau BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Tujuan dari pemeriksaan data tersebut, untuk memastikan objek jual beli tersebut tidak sedang terbelit permasalahan apapun.
Notaris juga akan melakukan pengecekan terhadap STTS (Surat Tanda Terima Setoran), serta SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) Pajak Bumi dan Bangunan.
Tujuannya agar memastikan tidak ada tunggakan PBB. Nah, kalau masih ada kewajiban pajak yang belum dilunasi, maka Notaris akan membantu dalam menghitung biaya dan pajak yang menjadi kewajiban dari penjual dan pembeli.
Pihak penjual juga harus melunasi PPh (Pajak Penghasilan). Pajak ini harus dibayarkan oleh penjual tanah, sebab terjadi penjualan atau pengalihan hak atas tanah. ketentuan tersebut sudah diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2016.
Berapa besaran pajak penghasilan tersebut? Sesuai peraturan di atas, penjual lahan wajib membayar PPh dengan besaran 2,5 persen dari nilai pengalihan hak atas tanah tersebut.
Pihak pembeli juga harus membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan).
Ketika menghadap Notaris/PPAT pastikan seluruh berkas persyaratannya sudah lengkap. Beberapa dokumen harus dibawa oleh penjual dan pembeli sebagai syarat pembuatan AJB. Sejumlah berkas yang wajib dilengkapi oleh pembeli adalah KTP, Kartu Keluarga, NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) dan Surat Nikah khususnya bagi yang sudah menikah.
Sedangkan untuk penjual juga harus melengkapi berbagai dokumen dalam pengajuan AJB. Beberapa dokumen penting itu adalah KTP, Kartu Keluarga, NPWP, bukti pelunasan PBB, Surat Nikah bila telah menikah, surat persetujuan pihak keluarga boleh suami atau istri, surat pernyataan kalau tanah tidak dalam sengketa dan tentunya harus membawa Sertifikat Tanah asli.
Nah, bila seluruh berkasnya sudah dilengkapi, maka PPAT akan segera menerbitkan AJB. Pihak penjual dan pembeli harus membubuhkan tanda tangan di akta tersebut. Selain itu, penandatanganan dokumen ini juga dilakukan oleh dua orang saksi dan pihak Notaris.
Akta tersebut akan dibuat sebanyak dua lembar AJB asli, dan satu lembar sebagai salinannya.
Biaya Pengurusan Balik Nama Sertifikat Tanah
Agar bisa mendapatkan sertifikat baru, maka Anda harus melalui proses balik nama sertifikat di Kantor BPN. Anda juga wajib melengkapi berbagai dokumen yang menjadi persyaratannya. Agar mendukung kelancaran prosesnya. Pihak Notaris akan membantu menjelaskan apa saja kelengkapan berkas tersebut.
Kalau sudah menyerahkan seluruh dokumen tersebut dan melunasi biaya administrasinya, maka Anda akan mendapatkan tanda bukti penerimaan berkas. Kemudian nama Anda selaku pemilik hak baru atas tanah akan dicantumkan pada sertifikat dan buku tanah. Nah, apa saja biaya yang akan dibebankan kepada Anda?
Biaya jasa Notaris/PPAT dan saksi. Nilai honorarium tersebut sangat bervariasi. Namun, nilainya tidak boleh melebihi 1% – 2% dari harga tanah yang tertera di AJB.
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Anda akan dibebani dengan biaya tersebut, dengan nilai sebesar 5% dari harga jual tanah dan bangunannya. Kemudian dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Berdasarkan Perda 18/2010, biaya ini bisa saja 0% khususnya di kawasan DKI Jakarta. Jadi besaran biaya ini sangat tergantung dari daerah masing-masing.
Membayar biaya pelayanan informasi untuk Nilai Aset Properti atau Nilai Tanah per bidang.
Membayar biaya pengecekan sertifikat tanah.
Membayar biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor BPN.
Memahami Perhitungan Biaya BPHTB
BPHTB ini muncul saat Anda membeli tanah atau jenis properti lainnya, sebagai bentuk pajak yang dipungut oleh Pemerintah. Kalau Anda mendapatkan hibah atau warisan tanah juga akan dibebani pajak tersebut.
Ketentuan tersebut dilandasi oleh Pasal 1 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 dan perubahannya dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000. Pembayaran pajak ini harus lunas sebelum Anda membuat AJB.
Objek pajak ini adalah segala lahan dan bangunan yang dipindahalihkan status kepemilikannya. Bentuk pengalihan tersebut bisa berupa Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Milik atas Tanah Satuan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
BPHTB adalah pajak yang harus ditanggung oleh pihak pembeli tanah dan bangunan. Walaupun tidak menutup kemungkinan untuk ditanggung bersama penjual. Hal itu sangat tergantung dari kesepakatan ketika akad jual belinya.
Pada dasarnya kewajiban pembayaran pajak ini muncul karena terjadi transaksi properti. Wajib dibayarkan, baik properti tersebut dibeli secara kredit maupun tunai. Objek pajak ini adalah tanah dan bangunan, termasuk juga apartemen, ruko, dan rumah.
Pajak ini menjadi hak atau pendapatan Pemerintah Kabupaten/Kota. Sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi.
Lalu, bagaimana cara menghitung BPHTB?
Sebelumnya Anda harus mengenal beberapa faktor untuk penentuan besaran BPHTB. Pertama adalah dasar pengenaan pajak yang terdiri dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak). Sedangkan yang kedua adalah NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Besaran NPOPTKP sangat bervariasi, karena sangat tergantung dari regulasi di masing-masing daerah. Namun, Pemerintah sudah mengatur batas besaran paling rendah melalui UU Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 87 ayat 4. Batasannya adalah 60 Juta Rupiah untuk setiap wajib pajaknya.
Sebagai contoh untuk DKI Jakarta menetapkan NPOPTKP yakni sebesar 80 Juta Rupiah. Sedangkan kawasan lain, seperti Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi hanya menetapkan NPOPTKP sebesar 60 Juta Rupiah.
Cara lain untuk penentuan besaran BPHTB adalah berdasarkan ketetapan tarif BPHTB. Sebelumnya untuk tarifnya adalah maksimal 5%. Kemudian Pemerintah meluncurkan Paket Kebijakan Ekonomi XI, sehingga tarifnya berubah menjadi 1%. Khususnya bagi tanah dan bangunan sebagai aset Dana Investasi Real Estate (DIRE).
Namun, tidak semua daerah mempraktekkan kebijakan pengurangan tarif BPHTB. Sebagai gambaran atau estimasinya bisa menggunakan rumus perhitungan berikut ini.
Tarif Pajak (%) x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP-NPOPTKP)
n = Sebesar 1% kalau sesuai dengan Paket Kebijakan Ekonomi XI. Bisa juga merujuk pada tarif awal sebesar 5%.
NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOPTKP adalah nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Sebagai contoh Anda membeli sebidang tanah dengan nilai 200 Juta Rupiah di Kota Jakarta Barat. NPOPTKP yang ditentukan oleh Pemerintah DKI Jakarta adalah 80 Juta Rupiah. Jadi berapa besaran BPHTB yang harus Anda bayarkan?
Versi Pertama, sesuai Paket Kebijakan Ekonomi XI.
BPHTB adalah 1% x (200.000.000 – 80.000.000), maka kewajiban pajak Anda sebesar 1,2 Juta Rupiah.
Versi Kedua, tanpa merujuk Paket Kebijakan Ekonomi XI.
BPHTB adalah 5% x (200.000.000 – 80.000.000), maka kewajiban pajak Anda sebesar 6 Juta Rupiah.
Perbedaan Antara BPHTB dan PPhTB
BPHTB merupakan pajak yang dibebankan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. Pihak pembeli berkewajiban melunasi pajak tersebut. Karena itu dikenal juga dengan istilah Pajak Pembeli.
Sedangkan PPhTB merupakan pajak atas pengalihan hak atas tanah atau bangunan, yang dikenakan kepada pihak penjual. Oleh karena pihak ini yang memperoleh penghasilan atas transaksi jual beli lahan dan bangunannya.
Jadi, pihak penjual wajib menanggung pajak tersebut, karenanya dikenal juga dengan istilah Pajak Penjual. Lalu, berapa besaran pajak penghasilan tersebut? Ketentuannya mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Terdapat tiga ketentuan atas pajak tersebut.
Tidak Terkena Pajak atau 0%. Ketentuan ini berlaku untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pihak Pemerintah, BUMN dan BUMD. BUMN yang dimaksud adalah yang sudah memperoleh penugasan khusus dari Pemerintah. Sedangkan BUMN juga harus memperoleh penugasan khusus dari Kepala Daerah masing-masing berdasarkan Undang-Undang yang berlaku.
Pajak Penghasilan sebesar 1%. Besaran pembayaran pajaknya adalah 1% dari nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan berwujud rumah sederhana dan rumah susun sederhana.
Pajak Penghasilan sebesar 2,5%. Besaran pembayaran pajaknya adalah 1% dari nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan selain rumah sederhana dan rumah susun sederhana.
Rekomendasi Notaris Terpercaya dan Berpengalaman
Notaris atau PPAT adalah mitra masyarakat dalam pengurusan terkait jual beli dan balik nama sertifikat tanah. Oleh karena itu, jangan sampai keliru dalam pemilihannya. Pastikan sudah terdaftar sebagai anggota Ikatan Notaris Indonesia (INI).
Notaris yang ideal adalah yang menjunjung tinggi nilai kejujuran, sehingga tidak akan melakukan penipuan atau bahkan korupsi selama proses pengurusan jual beli properti. Selain itu, tentunya bisa menjalankan tugasnya dengan profesional.
Akan lebih baik lagi kalau jam terbangnya sangat tinggi. Untuk itu, Anda diperbolehkan untuk menanyakan portofolionya. Sehingga Anda bisa mengetahui orang atau badan hukum yang menjadi kliennya. Kalau ternyata sudah banyak klien dari perbankan, maka bisa dikatakan kalau kredibilitas Notaris sangat bagus.
Lalu, apakah sulit mencari Notaris/PPAT terpercaya, profesional dan berpengalaman? Sangat mudah. Anda bisa mendapatkan pelayanan terbaik melalui DuniaNotaris.com.
Kenapa Dunia Notaris sangat direkomendasikan sebagai mitra dalam mengurus legalitas jual beli tanah dan bangunan?
DuniaNotaris didukung oleh para profesional yang berkompeten dan berpengalaman di bidangnya. Notaris/PPAT terdaftar resmi sebagai anggota INI. Nilai kejujuran sangat dijunjung tinggi, sehingga memastikan tidak ada klien yang akan dirugikan.
Ribuan klien sudah membuktikan kinerja dan pelayanan primanya. Bahkan seluruh biaya layanan yang ditawarkan relatif sangat bersahabat. Itulah kenapa DuniaNotaris sangat dipercaya masyarakat lebih dari 15 tahun.
Jadi, tidak perlu ragu lagi untuk berkonsultasi atau segera mengurus legalitas aset berharga Anda bersama tim Dunia Notaris.
Untuk pertanyaan atau info lebih lanjut anda dapat menghubungi kami, silahkan Klik di Sini
Pemberitahuan: JavaScript diperlukan untuk konten ini.
Share
Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest
Previous Tips Merangkai Nama PT Dan Cara Pendaftarannya
Related Articles
Tips Merangkai Nama PT Dan Cara Pendaftarannya
Juli 20, 2020
Inilah Peran Notaris Jakarta Selatan Bagi Pelaku Bisnis
Juli 16, 2020
Memahami Kebutuhan Modal PT Sebelum Mendirikannya
Juli 7, 2020
Regulasi Terbaru Tentang Modal Pendirian PT
Juli 2, 2020
Membuat CV Online dan Pentingnya NIB Bagi Pelaku Usaha
Mei 23, 2020
Keuntungan Pendaftaran PT PMA Bagi Pebisnis Asing
Mei 14, 2020
Pengertian PMDN dan Perbedaan dengan PMA
Mei 6, 2020
Cara Pesan Nama PT dan Peraturannya
April 29, 2020
Pelaku Usaha Wajib Tahu!! 3 Istilah Penting dalam Pengurusan PT
April 20, 2020
Check Also
Pengurusan CV dengan Domisili Virtual Office
Salah satu syarat penting dalam Pengurusan CV adalah Surat Keterangan Domisili perusahaan. Sayangnya, biaya sewa …
Cara Pembuatan PT Online dan Izin Usaha Melalui OSS
Sekarang ini tidak membutuhkan waktu lama untuk pendirian sebuah Perseroan Terbatas (PT). Karena semuanya bisa …
Tinggalkan Balasan Batalkan balasan
Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *
Komentar
Nama *
Email *
Situs Web
Beritahu saya akan tindak lanjut komentar melalui surel.
Beritahu saya akan tulisan baru melalui surel.
Search
Cari untuk:
Tag
API Bekasi Biaya Biaya Buat PT Biaya CV Biaya Notaris Bikin PT Biro jasa BKPM Buat PT CV DuniaNotaris DuniaNotaris.Com FAQ Ijin Usaha Indonesia Investasi Izin BKPM Izin Prinsip Izin Usaha Jakarta Jasa Jasa Buat PT Jasa Izin Usaha Jasa Notaris Jasa Pembuatan PT Jasa PT Membuat PT Mendirikan PT NIK Notaris pembuatan CV Pembuatan PT Pendirian PT Perseroan Terbatas Persyaratan Pertanyaan Perusahaan Prosedur PT PT Baru PT PMA SIUJK Syarat Syarat PT
Tautan Pendukung
Hubungi Kami
Portofolio
Lowongan Pekerjaan
Investasi Di Indonesia
F.A.Q
DuniaNotaris.Com Merupakan Jasa Perizinan Usaha Di Jakarta Yang Sudah Berpengalaman Lebih Dari 15 Tahun. Memberikan Informasi & Solusi Dengan Cepat, Hemat Waktu Serta Harga Termurah. Percayakan Perizinan Anda Kepada Kami.