content:
Hotel adalah salah satu kategori dari sekian banyak jenis properti. Memiliki bisnis hotel adalah sebuah tantangan yang cukup memakan energi dan biaya karena bisnis hotel memiliki pasar yang dinamis. Tidak ada penyewa besar. Yang ada penyewa dalam jumlah terbatas dimana mereka bisa pergi kapanpun mereka mau. Setiap kamar harus dijual kembali setiap malam. Para tamu di ruang makan dan ruang pertemuan hotel datang dan pergi setiap jam. Mengingat keadaan ini, sangat penting bagi investor yang memutuskan untuk memasukkan hotel ke dalam portofolionya untuk memahami mengapa mereka melakukannya, kemudian membuat asumsi luas tentang kondisi pasar di masa depan dan menyusun rencana untuk menangani kondisi tersebut.
Pertanyaan pertama yang harus ditanyakan pembeli adalah, "Mengapa membeli properti ini?" Seringkali, alasannya bervariasi dari masalah ekonomi murni hingga emosional. Kenyataannya adalah bahwa banyak akuisisi didorong, setidaknya sebagian, oleh impian kepemilikan dan insentif emosional, termasuk memiliki tempat untuk dikunjungi dan / atau hiburan. Di sini, kami tidak mencoba menyiratkan bahwa ada yang salah dengan keputusan yang dibuat untuk alasan selain alasan ekonomi. Jika seseorang mampu memiliki hotel, itu sama halnya memiliki karya seni dengan sedikit atau tanpa hasil arus kas atas investasinya. Namun, ketika pembelian semacam itu dilakukan, penting untuk memahami fakta tersebut sehingga pembiayaan tidak dilakukan dengan harapan properti akan membayar hutang.
Ada banyak alasan strategis untuk membeli hotel karena ada pembeli yang bersedia unjuk membeli. Seseorang mungkin melihat potensi untuk sukses dengan jenis properti tertentu seperti resor mewah, hotel suite, hotel budget dengan layanan yang serba terbatas di lokasi tertentu yang berdekatan dengan pangsa pasar yang di tuju seperti taman hiburan, stadion, pusat medis, universitas, taman industri, atau bandara. Orang lain mungkin merasa menguntungkan untuk strategi jangka panjang untuk memiliki properti di kota tertentu atau bagian kota tertentu, atau menjadi fasilitas utama untuk tempat tinggal, komponen ritel dan / atau kantor dari proyek penggunaan campuran.
Proses akuisisi dimulai ketika investor mengidentifikasi peluang, merumuskan visi dan misinya untuk itu, dan kemudian melanjutkan untuk mengevaluasi dan kemungkinan mengakuisisi hotel. Pembeli yang bijaksana membutuhkan analisis akuisisi yang menyeluruh dan proses uji tuntas untuk memvalidasi asumsi dan menghindari sesuatu yang tidak di harapkan. Uji tuntas mungkin menyarankan restrukturisasi kesepakatan yang diperlukan atau penghentian akuisisi yang diusulkan. Tetapi pembeli yang bijaksana akan tetap berpikiran terbuka selama proses berlangsung.
Proses akuisisi hotel - 10 langkah yang perlu Anda pahami
Mengingat sifatnya yang kompleks dari bisnis yang saling terkait dan komponen real estat sebuah hotel, analisis dan proses akuisisi dapat menjadi rumit atau sesederhana yang diinginkan oleh calon pembeli, dengan menyadari bahwa terdapat batasan praktis terhadap sumber daya manusia dan keuangan, yang dapat diterapkan pada bidang pembelian potensial. Sebaliknya, ada keuntungan nyata untuk mendapatkan informasi yang lengkap, dan pembeli yang paling tahu biasanya mendapatkan penawaran terbaik.
Meskipun ada variasi, pembeli yang berhasil biasanya akan mengikuti serangkaian langkah dalam proses logis untuk mendapatkan hotel. Langkah-langkah proses ini, yang masing-masing akan dibahas dalam artikel ini, meliputi yang berikut ini:
Menentukan kriteria akuisisi
Mengidentifikasi target akuisisi potensial
Membuat tim akuisisi
Mengevaluasi target potensial
Menghitung harga penawaran
Melakukan "pertemuan" dengan penjual
Menyetujui persyaratan utama pembelian dan penjualan
Negosiasi pembelian dan penjualan hotel dengan kontrak definitif
Melakukan uji tuntas (due diligence)
Transaksi pembelian hotel
Menentukan kriteria akuisisi
Dari sudut pandang bisnis murni, alasan kepemilikan dapat bervariasi dari keterlibatan aktif hingga pasif. Beberapa pemilik memposisikan secara strategis untuk jangka pendek, sementara yang lain mengambil pandangan yang lebih lama. Dalam contoh lain, pemilik lebih suka mendasarkan investasinya pada persyaratan hasil atau pengembalian, yang dapat bervariasi, berdasarkan investasi alternatif yang tersedia, pertimbangan strategis, dan faktor lainnya. Kriteria keputusan unik untuk setiap pembeli, di antara kriteria untuk memutuskan hotel atau kelompok properti yang akan dibeli adalah:
Lokasi
Jenis properti
Ukuran properti
Biaya
Hasil arus kas saat ini dan potensial yang akan datang
Potensi apresiasi nilai aset
Risiko dan stabilitas pendapatan
Potensi naik dari reposisi, termasuk renovasi dan / atau perubahan manajemen
Kemampuan persaingan baru untuk memasuki pasar
Kemampuan untuk menggantikan manajemen dan / atau afiliasi waralaba
Kekuatan pembeli dalam renovasi, manajemen aset dan / atau manajemen hotel
Tidak ada jawaban benar atau salah untuk setiap aset atau pembeli. Tetapi tidak peduli apa motivasi yang mendasari untuk membeli hotel, strategi dan proses keputusan yang jelas harus ada sebelum memulai proses akuisisi.
Mengidentifikasi target akuisisi potensial
Setelah kriteria akuisisi diputuskan, pembeli biasanya akan menyampaikan bahwa ia tertarik untuk mengakuisisi hotel yang memenuhi kriteria yang ditentukan. Pialang, manajer aset, perusahaan hotel, dan konsultan industri termasuk di antara yang dihubungi. Seringkali, siaran pers dan iklan dalam publikasi perdagangan dan pers bisnis umum digunakan untuk menyebarkan berita.
Setelah permintaan properti keluar, pembeli kemudian akan menyaring penawaran awal yang diajukan kepadanya sambil melanjutkan jaringan dengan para profesional industri untuk petunjuk tentang properti yang akan dipasarkan sebelum mereka berbelanja. Proses penyaringan sangat penting, karena memungkinkan penghapusan banyak properti lebih awal dan menetapkan tahapan untuk upaya substansial yang akan dikeluarkan pada properti lain. Terlalu sering pembeli mengabaikan langkah penyaringan dan kehilangan peluang bagus dan menghabiskan usaha yang tidak perlu dalam jangka panjang.
Karena tidak memiliki tim penyaringan sendiri, pembeli akan sering memanggil tim konsultan uji tuntas dan akuisisi dari luar. Pada tahap awal proses ini, pembeli dapat mengetahui pengetahuan umum mereka tentang properti yang berpotensi tersedia. Menggunakan [konsultan propert(https://konsultan.julizar.com) berpengalaman dengan pengetahuan pasar lokal dapat membantu secara material baik dalam tahap penyaringan maupun dalam tahap negosiasi dan akuisisi.
Membuat tim akuisisi
Mengingat sifat ganda hotel sebagai bisnis operasi dan real estat, investor harus mendapatkan nasihat dari mereka yang akrab dengan industri hotel. Biasanya, seorang investor akan mengumpulkan tim profesional yang akan membantu dalam evaluasi keseluruhan properti hotel. Tim seperti itu akan mencakup yang berikut:
Broker
Broker dapat mewakili pembeli atau penjual properti hotel. Broker biasanya membantu memasarkan properti dan mempertemukan penjual dan pembeli. Seringkali broker membantu bernegosiasi dan memfasilitasi penjualan. Biaya broker biasanya merupakan persentase dari harga penjualan total.
Juru taksir
Karena pengalaman penilai potensial dapat sangat bervariasi, disarankan untuk memilih penilai yang telah menilai baik properti serupa atau properti di pasar yang bersangkutan.
Akuntan
Tinjauan akuntan atas pembukuan dan catatan properti akan menentukan apakah keuangan dan biaya telah diterapkan dengan benar dan apakah kontrol keuangan dan sistem pelaporan memadai.
Konsultan pasar & keuangan
Seorang konsultan pasar dan keuangan dipanggil untuk memastikan bagaimana kinerja sebuah properti dan apa yang diperlukan untuk mencapai tujuan laba atau investasi yang diinginkan. Konsultan tersebut menilai yang berlaku kondisi pasar, persiapkan proyeksi untuk pasar dan properti subjek. Konsultan pasar dan keuangan juga dapat meninjau pendapatan dan pengeluaran serta membantu dalam menyusun rencana bisnis.
Pengacara hotel dan konsultan hukum
Pengacara yang berspesialisasi dalam pekerjaan hotel dapat membantu merumuskan strategi akuisisi atau rencana permainan, membantu dalam mengidentifikasi dan mengkoordinasikan anggota tim akuisisi, menemukan masalah, memberi nasihat tentang syarat dan struktur transaksi, dan membantu dalam masalah uji tuntas hukum mulai dari pentingnya litigasi yang tertunda atau terancam dan masalah peraturan hingga masalah kontrak dan hak milik.
Setidaknya, kontrak dan masalah kemungkinan akan mencakup manajemen hotel dan perjanjian waralaba, tenaga kerja dan pekerjaan, penggunaan lahan, hak dan zonasi, real estat, pajak, perusahaan, lingkungan, merek dagang, dan masalah peraturan lainnya. Dalam situasi lain, litigasi, kebangkrutan, timeshare, dan spesialisasi lainnya mungkin penting.
Pengacara dengan pengalaman hotel dapat mendokumentasikan dan menutup apa yang umumnya bukan kesepakatan real estat tetapi pembelian dan penjualan bisnis operasi kompleks yang terkait dengan real estat bertujuan khusus.
Arsitek/Desainer
Jika akuisisi akan membutuhkan renovasi atau peningkatan properti, arsitek akan bertanggung jawab untuk meninjau spesifikasi yang ditetapkan oleh pemilik. Selain itu, seorang arsitek dapat mengkoordinasikan aktivitas anggota tim lainnya yang akan bertanggung jawab atas fisik properti, seperti insinyur dan desainer interior. Arsitek dapat meninjau kepatuhan yang ada dan potensi kepatuhan terhadap semua kode bangunan yang berlaku untuk properti yang ada dan yang akan berlaku untuk renovasi yang direncanakan.
Insinyur
Seorang insinyur atau tim insinyur yang berkualifikasi harus meninjau semua komponen fisik properti, termasuk elemen mekanik, listrik, pipa, dan struktur. Lainnya sesuai kebutuhan. Manajer, konsultan lingkungan, dan lainnya mungkin diperlukan.
Mengevaluasi target potensial
Banyak properti akan disingkirkan selama proses penyaringan awal, terutama berdasarkan peninjauan paket penawaran yang dikirimkan, pengetahuan pembeli atau konsultan, dan kriteria akuisisi itu sendiri. Untuk properti yang lolos penyaringan awal ini, langkah berikutnya biasanya adalah kunjungan ke lokasi atau pemeriksaan properti di mana keputusan “tidak boleh / tidak” akan dibuat. Properti yang mencapai tahap pemeriksaan akan membutuhkan properti awal dan analisis pasar. Keputusan selanjutnya, berdasarkan analisis, adalah mengembangkan harga penawaran dan rencana bisnis, atau menghilangkan properti tertentu dari pertimbangan.
Menghitung harga penawaran Anda
Mungkin elemen paling signifikan dalam penghitungan pembeli atas tawaran atau harga pembelian adalah analisis potensi pendapatan yang akan diperoleh dari hotel. Dalam banyak pembelian, itu satu-satunya elemen. Untuk mengembangkan harga akuisisi yang diusulkan, pembeli harus membuat asumsi tentang kondisi pasar di masa depan dan kinerja hotel dalam pasar tersebut. Asumsi ini akan tercermin dalam arus kas yang didiskontokan atau proyeksi operasi yang distabilkan. Oleh karena itu, rencana bisnis pendahuluan yang mencerminkan asumsi mengenai fasilitas dan kondisi fisik, manajemen, afiliasi, dan faktor lain harus dikembangkan untuk menilai potensi akuisisi secara realistis. Buatlah rencana bisnis realistis. Kami telah melihat terlalu banyak pembeli gagal mencapai tujuan investasi mereka karena mereka gagal dalam mengembangkan rencana bisnis. Miliki ekspektasi yang realistis mengenai jumlah, ruang lingkup dan waktu renovasi dan dampaknya terhadap hasil operasi jangka pendek dan panjang. Jika Anda merencanakan reposisi, paparkan semua detail hal-hal yang Anda rencanakan, bagaimana Anda akan melakukannya, dan waktu yang dibutuhkan.
Karena harga penawaran atau pembelian Anda didasarkan pada perhitungan pendapatan dan pengeluaran yang diantisipasi, proses uji tuntas sangat penting untuk memvalidasi atau mendapatkan kenyamanan dengan asumsi Anda pada analisis arus kas ini, dan untuk menghindari kejutan yang tidak perlu.
Memahami pasar
Anda harus punya rencana. Pasar berubah. Perubahan didorong oleh banyak faktor dalam pasar, termasuk pertumbuhan atau penurunan pasokan kamar hotel, pergeseran segmentasi pasar, dan renovasi atau reposisi hotel kompetitif. Pembeli hotel yang bijaksana akan mempelajari properti dan dinamika pasar dan tidak akan membeli properti hotel tanpa rencana terperinci untuk menghasilkan pengembalian investasi yang diharapkan dari waktu ke waktu. Rencana ini akan didasarkan pada analisis kinerja pasar historis, ekspektasi terhadap pertumbuhan pasokan kamar hotel yang kompetitif, dan pertumbuhan permintaan kamar hotel menurut segmen pasar (komersial, rekreasi, grup, dll.) Oleh permintaan tamu untuk kamar hotel dengan tarif yang diproyeksikan, dan permintaan tamu akan fasilitas, konsep desain, amenitas, dan layanan.
Menganalisis potensi hotel target dan pasarnya. Tabel berikut memberikan contoh hasil analisis kinerja pasar potensial. Ini menyajikan gambaran rinci tentang kinerja historis dan proyeksi pasar kompetitif untuk hotel subjek kami dan kinerja historis hotel dalam pasar. Lebih lanjut, ini memberikan kerangka kerja untuk mengukur asumsi untuk kinerja masa depan dari properti berdasarkan tindakan yang diantisipasi.
Gambar: Analisis Julizar Consulting, 2020
Faktor lain yang perlu dipertimbangkan. Mengingat dinamika pasar, analisis dan rencana pembeli akan mempertimbangkan kualitas dan kondisi berikut ini, yang merupakan komponen dasar dari setiap kinerja hotel:
Fasilitas
Konsep desain
Konfigurasi
Campuran kamar tamu dan suite
Restoran dan lounge
Ruang perjamuan dan pertemuan • Fasilitas rekreasi • Parkir
Fasilitas lain
Bahan yang digunakan, perawatan dan daya tahan
Perawatan bangunan saat ini dan yang diusulkan untuk masa yang akan datang
Identifikasi
Nama
Waralaba atau afiliasi merek, dievaluasi berdasarkan kontribusinya dalam hal jumlah malam kamar dan persepsi harga / nilai
Apakah mempertahankan merek saat ini atau mengubah ke yang baru, akan ada biaya yang tambahan termasuk biaya transisi, jika ada, dan biaya yang terkait dengan Program Peningkatan Produk yang diminta oleh merek yang sudah ada atau merek baru. Sejauh Program Peningkatan Produk dapat diidentifikasi dan diberi harga sebelum penawaran dilakukan, penawaran dapat lebih realistis.
Manajemen
Berhasil mencocokkan operator dengan hotel dapat menjadi salah satu faktor terpenting yang menentukan nilai optimal hotel Anda, memperoleh akses ke pembiayaan dan mencapai kesuksesan operasional. Diakui secara luas bahwa persyaratan bisnis dan hukum dari perjanjian manajemen hotel - sepenuhnya terlepas dari kemampuan operator - dapat menambah atau mengurangi 25% dari nilai nominal hotel, atau lebih.
Jadi, salah satu masalah terpenting untuk dianalisis tentang akuisisi - terutama jika hotel tunduk pada perjanjian manajemen hotel bermerek jangka panjang adalah:
Apakah perusahaan manajemen sesuai dengan kebutuhan properti terkait dengan kualitas, budaya operasi , pengendalian biaya dan kekuatan pemasaran?
Apa kemampuan Anda untuk memberhentikan perusahaan manajemen jika tidak sesuai?
Berapa biayanya? Dapatkah penjual Anda menghentikan dan menyerahkan properti itu kepada Anda tanpa dibebani oleh manajemen (atau waralaba)?
Bagaimana hal ini memengaruhi rencana bisnis Anda?
Struktur modal dan biaya pembiayaan
Apa yang dibutuhkan setiap komponen tumpukan modal Anda (hutang dan ekuitas) dalam hal bunga atau laba atas investasi?
Bagaimana ukuran investasi dalam memberikan pengembalian yang dibutuhkan?
Menghitung berapa banyak Anda harus membayar untuk hotel tersebut
Setelah meninjau kinerja pasar historis dan yang diproyeksikan, bersama dengan kinerja historis properti terhadap pasar itu, pembeli potensial akan mengevaluasi dan merencanakan untuk setiap masalah di atas. Hasilnya adalah seperangkat asumsi untuk kinerja pasar di masa depan, rencana tindakan untuk properti, dan sekumpulan proyeksi arus kas yang dihasilkan dari rencana tersebut. Proyeksi arus kas, termasuk asumsi untuk belanja modal dan cadangan, biaya pembiayaan, strategi keluar dan harga disposisi, kemudian akan didiskontokan kembali ke nilai sekarang dengan tingkat diskonto yang memenuhi persyaratan pengembalian pembeli. Dengan cara ini, pembeli menentukan harga yang bersedia dia bayarkan untuk properti tersebut. Secara keseluruhan, analisis yang diuraikan di atas, akan membantu pembeli menentukan bagaimana selanjutnya melanjutkan: apakah pembelian dengan harga yang tepat memiliki peluang perubahan haluan dengan potensi kenaikan yang besar, atau apakah hotel telah mencapai tingkat pendapatan maksimumnya, sehingga menimbulkan pengaruh yang signifikan risiko kerugian investasi.
Dalam menentukan harga penawaran, pembeli yang bijaksana akan mempertimbangkan analisis arus kas yang didiskontokan sebelumnya, pendapatan historis dari properti, dan harga penjualan per kamar yang dicapai untuk penjualan hotel yang sebanding di pasar. Hubungan harga penawaran dengan analisis arus kas yang didiskontokan seringkali bergantung pada kekuatan pasar, posisi pembeli dan penjual, dan faktor pasar lainnya. Semakin kuat pasar penjual, semakin tinggi harga penawarannya, begitu pula sebaliknya.
Melakukan "pertemuan" dengan penjual
Setelah pembeli membuat penawaran awal, negosiasi dimulai. Proses yang dihasilkan akan berakhir dengan pembeli dan penjual datang ke pertemuan dan membicarakan banyak hal termasuk tentang harga pembelian dan diskusi tentang kesepakatan definitif, atau negosiasi akan dilanjutkan atau tidak.
Setelah kesepakatan untuk membeli tercapai - setidaknya kesepakatan pada prinsipnya yang diwakili oleh letter of intent atau term sheet yang ditandatangani, pembeli akan sering meringkas untuk persetujuan internal atau untuk tujuan lain analisis yang mengarah pada keputusan. Nota investasi yang dihasilkan dapat mencakup yang berikut:
Deskripsi properti
Ringkasan pasar, terdahulu dan yang diproyeksikan
Proyeksi laba rugi dan laporan arus kas, dengan rencana bisnis dan asumsi utama untuk:
Gaya manajemen
Afiliasi
Pemasaran
Pendapatan dan biaya operasional
Belanja modal, dengan jadwal dan besarannya
Pembiayaan
Strategi keluar, termasuk waktu dan nilai yang diproyeksikan
Elemen lain dari setiap reposisi yang diusulkan
Dokumen ini kemudian dapat diperbarui atau direvisi selama proses uji tuntas, dengan versi final digunakan selama transisi operasi dan seterusnya.
Bagaimanapun, segera setelah ada kesepakatan prinsip antara pembeli dan penjual, atau bahkan sebagai bagian dari penawaran dan proses negosiasi, para pihak akan sering menegosiasikan letter of intent atau term sheet sebagai langkah sementara untuk menegosiasikan pembelian dan perjanjian penjualan. Dengan atau tanpa letter of intent atau term sheet, proses perjanjian jual beli telah dimulai.
Menyetujui persyaratan utama pembelian dan penjualan
Setelah kesepakatan tentatif untuk jual beli tercapai, proses negosiasi persyaratan utama dari kesepakatan jual beli dapat dimulai. Berhasil bernegosiasi dan mempersiapkan kontrak untuk pembelian atau penjualan hotel membutuhkan pemahaman yang menyeluruh tentang tujuan pembeli atau penjual, situasi hukum dan pajak, karakter properti dan kepentingan pihak ketiga, termasuk pemberi pinjaman, broker, serikat pekerja dan lainnya, yang mungkin memerlukan ketentuan kontrak untuk perlindungan mereka meskipun mereka bukan pihak dalam kontrak.
Karena pembelian dan penjualan hotel akan melibatkan investasi yang cukup besar dan transfer aset berharga, para pihak dan penasihat profesional mereka harus merundingkan ketentuan transaksi dengan hati-hati dan presisi. Diskusi terperinci harus mencakup elemen bisnis penting dari kesepakatan tersebut:
Harga beli dan penyesuaiannya
Pembiayaan pihak ketiga, baik yang ada pada saat transaksi atau akan diatur oleh pembeli
Pembiayaan pembelian-uang oleh penjual
Kondisi tempat
Batasan kepemilikan
Ketentuan lain
Default oleh salah satu pihak
Ganti Rugi
Item yang termasuk dan tidak termasuk dari harga pembelian
Sifat bisnis hotel menentukan bahwa banyak aset selain real estat murni akan dimasukkan untuk membuatnya menjadi bisnis yang berkelanjutan. Demikian pula, negosiasi transaksi dan barang-barang yang termasuk dan dikecualikan memiliki dampak yang besar pada aliran dan biaya transisi dari pemilik lama ke pemilik baru.
Aset sedang dibeli
Sebagai aturan umum, aset hotel meliputi:
Aset lancar/Current Assets
Uang Tunai
Piutang
Biaya dibayar di muka
Sekuritas
Persediaan makanan dan minuman
Persediaan inventaris
Percetakan dan alat tulis
Aset lancar lainnya
Properti dan Peralatan
Tanah
Bangunan dan peningkatan
Furnitur, perlengkapan dan perlengkapan
Linen, porselen, gelas, peralatan makan dan seragam
Aset Lainnya
Biaya organisasi
Biaya Pra-Pembukaan
Beban tangguhan lainnya
Setoran
Lisensi dan izin
Item yang di atas adalah aset yang biasanya diinginkan pembeli untuk disertakan dalam pembelian hotel. Dari jumlah tersebut, terkadang perbedaan dibuat antara yang digunakan dan yang disimpan. Namun demikian, pembeli ingin agar harga jual berada pada basis kelangsungan hidup, termasuk semua hal di atas, ditambah pengalihan sewa dan kontrak, masing-masing atas pilihan pembeli, serta semua uang muka yang tidak digunakan pada tanggal penutupan.
Aset non-keuangan juga menjadi pertimbangan dalam akuisisi hotel. Pembukuan dan catatan akuntansi, statistik operasi, catatan karyawan, file penjualan dan pemasaran, lisensi dan perizinan, dan banyak item lainnya diperlukan agar hotel tetap berjalan. Pembeli hotel harus yakin bahwa pengacara dan penasihat operasionalnya membantu memastikan bahwa persyaratan pembelian akan memastikan kelancaran transisi operasi dari penjual ke pembeli.
Harga
Harga jual akhir seringkali dipengaruhi oleh negosiasi yang melibatkan persyaratan lain dalam kontrak pembelian dan penjualan. Misalnya, pembeli terkadang akan membayar harga yang lebih tinggi jika penjual bersedia menyediakan pembiayaan uang pembelian. Faktor lain yang dapat mempengaruhi harga penjualan akhir adalah jumlah setoran uang yang sebenarnya, jumlah waktu untuk menyediakanpembayaran tunai, dan apakah hipotek yang ada dapat diasumsikan atau tidak.
Pertimbangan lain yang dapat mempengaruhi harga penjualan akhir termasuk rekam jejak dan kekuatan keuangan pembeli, kecepatan penyelesaian transaksi, dan apa yang dibeli (misalnya, piutang, klaim, barang tak berwujud lainnya). Harga juga dapat dipengaruhi oleh hasil uji tuntas pembeli, dan akibatnya diperlukan penyesuaian.
Manajemen atau afiliasi waralaba yang ada Ketika sebuah hotel tunduk pada kontrak manajemen hotel, kontrak tersebut harus diperiksa oleh pengacara untuk menentukan kemampuan untuk menugaskan, menghentikan, atau menanganinya. Ketika pembeli menginginkan operator baru, para pihak harus menyelesaikan kemampuan untuk menghentikan dan mengatasi masalah terkait pembatalan kontrak manajemen. Dalam beberapa kasus, kontrak dapat diakhiri dengan membayar biaya pembatalan. Umumnya, ketika sebuah hotel dijual tanpa persyaratan bahwa manajemen yang ada dipertahankan, harga jual akan lebih tinggi daripada jika operator tetap tinggal. Pertimbangan serupa berlaku untuk waralaba hotel atau perjanjian lisensi.
Kontinjensi
Dalam situasi di mana penjual adalah perusahaan manajemen sekarang yang mengoperasikan properti, dan pembeli ingin perusahaan manajemen tetap pada tempatnya, penjual dapat menawarkan jaminan arus kas atau mengambil kembali pembiayaan uang pembelian, yang pada dasarnya membayar harga pembelian dari waktu ke waktu. . Pengaturan seperti itu umumnya menciptakan harga jual yang lebih tinggi dan memudahkan pembeli untuk mengumpulkan keseluruhan pembiayaan.
Saat pembeli menandatangani kontrak pembelian dan penjualan, setoran uang yang cukup besar biasanya dilakukan untuk menunjukkan komitmen pembeli untuk menutup transaksi. Jika kesepakatan tidak diselesaikan, pembeli dapat kehilangan semua atau sebagian dari deposit. Untuk mengurangi risiko kehilangan deposit, pembeli biasanya menegosiasikan serangkaian persyaratan kunci yang melibatkan berbagai kemungkinan yang memungkinkan pembeli untuk mundur dari transaksi dengan pengembalian semua atau sebagian dari deposit. Beberapa kemungkinan yang lebih sering digunakan termasuk ketidakmampuan pembeli untuk:
Dapatkan pembiayaan khusus
Mentransfer atau mendapatkan afiliasi waralaba tertentu
Dapatkan lisensi atau izin tertentu (terutama lisensi minuman keras)
Menyetujui hasil uji tuntas lengkap dalam jangka waktu tertentu
Dapatkan hak legal yang jelas atas properti asli hotel
Penjual biasanya memiliki pilihan di antara banyak pembeli yang bersaing, penjual biasanya setuju untuk membebani transaksi dengan satu atau lebih dari kontinjensi ini hanya ketika ditawarkan bujukan seperti deposit yang lebih besar dan / atau tidak dapat dikembalikan, harga yang lebih tinggi atau istilah lain yang lebih menguntungkan.
Gunakan letter of intent (LOI), atau langsung menuju perjanjian yang mengikat secara definitif?
Para pendukung LOI. Sebuah aliran pemikiran berpendapat bahwa letter of intent adalah cara terbaik untuk mendapatkan persetujuan untuk pembelian dan penjualan properti aeperti hotel. Para pendukung ini percaya bahwa fokus letter of intent yang lebih ramping hanya pada persyaratan kesepakatan utama (tanpa gangguan pada detail lainnya) akan menentukan apakah kesepakatan dapat dilakukan atau tidak. Dan setelah dasar-dasarnya disetujui, letter of intent memberikan garis besar yang baik untuk draf pertama dari perjanjian definitif dari perjanjian jual beli.
Perdebatan: Mengapa terjebak dalam kesepakatan panjang dengan semua detail masalah sekunder jika tidak ada kesepakatan tentang harga dan kemungkinan penutupan penjualan? Mengapa bahkan memulai dengan representasi dan jaminan penjual (dan batasan pada representasi dan jaminan tersebut) jika Anda tidak dapat menyetujui persyaratan kesepakatan mendasar?
Sebagian besar pihak tidak bermaksud letter of intent mereka menjadi kontrak yang mengikat. Namun demikian, letter of intent bisa menjadi kontrak yang mengikat jika niat tersebut terindikasi dan persyaratan yang cukup ditentukan. Ini menjabarkan persyaratan dasar perjanjian. Ini juga berfungsi sebagai kewajiban dari pihak pembeli dan penjual untuk bekerja dengan itikad baik untuk menyelesaikan transaksi. Setelah letter of intent diterima kedua belah pihak, pembeli harus melakukan tugas uji tuntas dan harus memperoleh pembiayaan. Negosiasi mengenai bentuk akhir dari kontrak pembelian dan penjualan harus berlangsung selama proses keseluruhan. Ketika isi, struktur dan jadwal transisi disepakati, penutupan dilakukan pada waktu yang ditentukan.
Item yang tercakup dalam LOI. Berikut ini adalah daftar poin kesepakatan representatif yang mungkin disertakan dalam letter of intent.
Deskripsi properti Penjelasan tentang properti yang dijual atau disewakan. Ini bukan deskripsi hukum, tetapi cukup rinci sehingga kedua belah pihak memahami sifat transaksi.
Harga penjualan Penjelasan tentang harga dan ketentuan transaksi serta struktur pembiayaan.
Uji kelayakan Pembeli diizinkan untuk melakukan sejumlah tinjauan, dokumentasi, dan analisis properti. Penjual akan memberi pembeli akses ke propertinya untuk masalah seperti itu.
Kontinjensi Keadaan khusus yang memungkinkan salah satu atau kedua pihak membatalkan kesepakatan.
Representasi penjual Pernyataan yang dibuat berkenaan dengan kemampuan hukum pemilik untuk menyelesaikan transaksi.
Tanggal untuk kinerja tertentu Tanggal atau periode waktu dapat ditentukan untuk melaksanakan kontrak pembelian yang mengikat, melakukan penyetoran, membuat pketentuan pembatalan, dan tanggal penutupan.
Perlindungan apa yang ada di LOI yang tidak mengikat kepada pembeli? Kecuali jika letter of intent menyatakan lain (dan ketentuan tersebut mengikat), meskipun letter of intent dieksekusi, penjual umumnya bebas untuk terus memasarkan properti dan bernegosiasi dengan investor lain yang tertarik. Calon penjual dan pembeli harus berusaha dengan niat baik untuk menyelesaikan transaksi. Secara etis, ini membatasi penjual hanya sampai batas tertentu.
Namun demikian, meskipun tidak mengikat (seperti kebanyakan LOI), letter of intent dapat melayani sejumlah tujuan penting dan sah:
Letter of intent memungkinkan para pihak untuk fokus pada istilah-istilah yang paling penting untuk melihat apakah mereka memiliki kesepakatan tentang ini sebelum macet secara rinci.
Jika salah satu pihak adalah lembaga atau kelompok investasi, kebijakan mungkin memerlukan letter of intent sebelum negosiasi dapat dilanjutkan (untuk meminimalkan biaya hukum dan lainnya atau untuk meminimalkan risiko publisitas yang tidak semestinya jika transaksi gagal ditutup) .
Jika transaksi akan dibiayai dengan penerbitan sekuritas publik, urusan penjaminan emisi mungkin memerlukan letter of intent sebagai "comfort document" untuk membenarkan waktu dan biaya dalam penyelidikan uji tuntas.
Dalam negosiasi yang kompleks yang mungkin membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk menyelesaikannya, letter of intent dapat mencegah kesalahpahaman dengan mengidentifikasi tujuan para pihak pada awal negosiasi.
Apakah LOI harus mengikat atau tidak mengikat? Bergantung pada bahasa yang digunakan dan doktrin hukum yang mungkin berlaku, letter of intent dapat (1) mengikat, (2) tidak mengikat, atau (3) sebagian mengikat dan sebagian tidak mengikat. Letter of intent yang khas mencoba untuk merinci hanya poin kesepakatan yang paling penting untuk memastikan para pihak memiliki kesepakatan mendasar tentang masalah besar sebelum mereka melanjutkan dengan uji tuntas dan negosiasi kontrak yang pasti.
Ketika letter of intent dimaksudkan untuk menjadi tidak mengikat secara keseluruhan, biasanya ini hanya langkah awal yang digunakan untuk mengonfirmasi pertemuan pemikiran tentang istilah-istilah kunci sebelum menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk uji tuntas dan dokumentasi. Letter of intent yang mengikat bisa berbahaya, karena pihak mana pun mungkin dapat memaksa pihak lain untuk melakukan tanpa kesepakatan tentang detail yang biasanya diatur dalam perjanjian definitif final. Namun, letter of intent seringkali dimaksudkan untuk mengikat hanya dalam hal-hal tertentu dan sebaliknya tidak mengikat.
Ini adalah kasus di mana para pihak ingin menunda negosiasi detail ke tahap perjanjian definitif (setelah mereka menyetujui harga, waktu, dan persyaratan utama lainnya), tetapi ingin ketentuan tertentu mengikat, seperti deposit yang tidak dapat dikembalikan oleh pembeli, ketentuan kerahasiaan, atau ketentuan mencegah penjual untuk bernegosiasi dengan orang lain saat pembeli menyelesaikan uji tuntas, dan para pihak menegosiasikan perjanjian definitif. Misalnya, terkadang pembeli akan mendapatkan perjanjian mengikat penjual untuk tidak menjual kepada siapa pun selama jangka waktu terbatas (misalnya 30 hari) saat pembeli melakukan uji tuntas. Jika uji tuntas diselesaikan dengan memuaskan, letter of intent dapat memberikan beberapa periode tambahan di mana para pihak harus bernegosiasi dan melaksanakan perjanjian pembelian dan penjualan yang pasti.
Bahasa dari letter of intent sangat penting dalam menentukan ketentuan apa, jika ada, yang mengikat dan ketentuan apa yang tidak mengikat. Para pihak harus diberi tahu oleh penasihat apakah mereka menginginkan letter of intent untuk mengikat secara keseluruhan atau sebagian, atau tidak mengikat secara keseluruhan atau sebagian. Untuk letter of intent untuk membentuk kontrak yang mengikat, harus secara tegas menyatakan niat itu dan juga harus menjelaskan secara memadai persyaratan perjanjian material seperti pihak, materi pokok, harga, dan persyaratan. Jika para pihak menginginkan letter of intent tidak mengikat, itu juga harus jelas.
Misalnya, pembeli atau penjual mungkin yakin bahwa letter of intent mengikat, tetapi mungkin tidak bebas untuk meninggalkan kesepakatan tanpa bernegosiasi dengan itikad baik dengan pihak lain untuk menyelesaikan transaksi. Jika para pihak ingin dapat memberhentikan kapan saja tanpa kerusakan, maka klausul harus ditambahkan ke efek spesifik tersebut. Demikian pula, karena pembeli dapat mengeluarkan banyak uang untuk uji tuntas, ia harus memahami hak apa, jika ada, yang harus ia paksakan dari penjual untuk melanjutkan penjualan.
Para pendukung perjanjian definitif (anti-LOI). Berbeda dengan pendukung untuk menggunakan LOI, aliran pemikiran lain berpendapat bahwa letter of intent hanya membuang-buang waktu yang bisa lebih baik digunakan dalam menegosiasikan perjanjian pembelian dan penjualan definitif (atau PPJB) yang mengikat dengan "keluar" yang sesuai atau kondisi seperti uji tuntas yang memuaskan, memperoleh pembiayaan, memperoleh persetujuan regulator yang diperlukan, dan hal-hal lain semacam itu.
Berdasarkan pendekatan ini, para pihak menandatangani perjanjian yang mengikat untuk membeli dan menjual dan hanya menyatakan bahwa perjanjian tersebut dapat diakhiri (dengan atau tanpa pembayaran dalam jumlah tertentu) dalam jumlah tertentu, peristiwa sebelum berakhirnya periode uji tuntas. Setelah terikat kontrak, pembeli mungkin lebih nyaman dalam membelanjakan uang yang dibutuhkan untuk menyelesaikan uji tuntas, memperoleh pembiayaan, dan mengambil langkah lain yang diperlukan untuk membeli properti. Sisi negatif dari pendekatan ini adalah waktu dan uang yang dibutuhkan untuk menegosiasikan kesepakatan tanpa kepastian bahwa hasil ketekunan akan memuaskan atau kondisi lain akan terpenuhi.
Mungkin ada manfaat bagi kedua mazhab pemikiran tersebut, tergantung pada keadaan.
Negosiasi pembelian dan penjualan hotel dengan kontrak definitif
Negosiasi kontrak pembelian dan penjualan akhir harus mengarah pada dokumen dengan semua syarat dan ketentuan transaksi. Masalah yang tercakup dalam kontrak pembelian dan penjualan mencakup semua yang ada dalam letter of intent dan banyak detail lainnya yang biasanya tidak disertakan dalam letter of intent, terutama representasi dan jaminan, ganti rugi, dan kondisi penutupan.
Photo by: freepik
Hotel adalah bisnis yang beroperasi secara kompleks, yang secara integral terkait dengan real estate bertujuan khusus. Pihak-pihak dalam perjanjian pembelian dan penjualan harus diberi nasihat oleh pengacara hotel berpengalaman yang memiliki rekam jejak panjang dalam menyelesaikan kesepakatan. Ketentuan umum dalam kontrak pembelian dan penjualan berurusan dengan hal-hal berikut:
Harga pembelian. Harga beli dan komposisinya (relatif terhadap ekuitas dan hutang), dan kapan dan bagaimana pembayarannya (yaitu setelah penutupan, dengan angsuran, dll.)
Uang Jaminan. Jumlah setoran dan keadaan di mana gagal bayar atau dikembalikan. Kadang-kadang ada setoran awal saat menandatangani PPJB (atau membuka rekening escrow) dan setoran tambahan sebagai kondisi dibebaskan atau disetujui (seperti persetujuan uji tuntas).
Aset bisnis yang dijual. Daftar berbagai lisensi, kontrak, waralaba, dan properti pribadi lain-lain dan tidak berwujud yang ditransfer dengan properti sebenarnya.
Uji kelayakan. Penelaahan atas properti dan aspek lain dari transaksi yang dilakukan oleh pembeli dan kondisi serta batasan yang dikenakan pada transaksi tersebut. Kontrak harus merinci periode waktu terjadinya hal ini serta hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Ketentuan pembiayaan pembelian. Ketentuan hipotek dalam transaksi di mana penjual mengambil kembali uang pembelian.
Penyerahan. Data dan informasi yang harus diberikan kepada pembeli oleh penjual dan waktu yang harus disediakan.
Masalah karyawan. Tanggung jawab potensial atas praktik ketenagakerjaan sebelumnya untuk penjual dan / atau praktik ketenagakerjaan pembeli di masa mendatang biasanya memotivasi kedua belah pihak untuk secara resmi memberhentikan semua karyawan pada saat penutupan, dengan pembeli mewawancarai dan mempekerjakan kembali (seringkali dalam masa percobaan) sebagian besar staf hotel.
Representasi, jaminan, dan perjanjian penjual. Pernyataan dan janji yang dibuat oleh penjual untuk membujuk pembeli membeli properti. Dari perspektif pembeli, tujuan dari pernyataan dan jaminan penjual adalah untuk membuat penjual mengungkapkan fakta-fakta yang bersama dengan uji tuntas, cukup untuk memungkinkan pembeli membuat keputusan pembelian yang tepat. Representasi dan jaminan dalam pelumas pembelian biasanya mencakup 3 area umum:
(a). penjual,
(b). perjanjian pembelian dan
(c). status dan kondisi properti dan bisnis yang dijual.
Pernyataan dan jaminan pembeli. Pernyataan dan janji yang dibuat oleh pembeli untuk membujuk penjual untuk menjual properti.
Ganti Rugi. Jika ada pihak yang melanggar representasi dan jaminan perjanjian, apa kewajiban dan batasan ganti rugi? Apakah ada jumlah minimum klaim dalam kategori tertentu (atau "kelompok") sebelum ganti rugi menjadi efektif? Apakah ada batas maksimum atau batasan jumlah ganti rugi? Haruskah klaim dibuat dalam satu tahun atau periode waktu lain yang dilarang oleh perjanjian?
Prorasi dan penyesuaian. Prorasi spesifik dari pendapatan dan beban saat ini antara pembeli dan penjual.
Penutupan. Tanggal, waktu dan tempat penutupan. Menutup dokumen penjualan dan prosedur. Berbagai dokumen yang dibutuhkan untuk menutup transaksi sesuai kesepakatan kedua belah pihak. Prosedur penutupan juga harus disetujui oleh kedua belah pihak.
Biaya penutupan. Kesepakatan dicapai pada alokasi biaya penutupan antara pembeli dan penjual.
Klausul umum. Klausul kontrak umum, biasanya mencakup hal-hal seperti pemilihan undang-undang yang mengatur interpretasi dan penegakan kontrak.
Melakukan uji tuntas
Khususnya dalam konteks akuisisi hotel, “due diligence” umumnya mengacu pada investigasi yang dilakukan oleh calon pembeli hotel yang menjadi target akuisisi. Investigasi mencakup aset fisik (yaitu struktur hotel, parkir, sistem, peralatan, inventaris) serta bisnis operasi yang dilakukan di fasilitas hotel, serta pasar dan lingkungan terkait.
Tujuan uji tuntas investor adalah untuk memahami dan mengevaluasi potensi investasi di hotel. Ini adalah tinjauan analitik dari properti nyata dan properti pribadi (personal properti), operasi bisnis, dan potensi hotel tertentu. Upaya ini semuanya berusaha untuk memvalidasi alasan investor untuk membeli hotel dan untuk menghindari kejutan setelah pembelian ditutup.
Mungkin elemen paling signifikan dalam penghitungan pembeli atas tawaran atau harga pembelian adalah analisis potensi pendapatan yang akan diperoleh dari hotel. Untuk mengembangkan harga akuisisi yang diusulkan, pembeli harus membuat asumsi tentang kondisi pasar di masa depan dan kinerja hotel dalam pasar tersebut. Asumsi ini akan tercermin dalam arus kas yang didiskontokan pada proyeksi operasi yang distabilkan. Oleh karena itu, rencana bisnis pendahuluan yang mencerminkan asumsi mengenai fasilitas dan kondisi fisik, manajemen, afiliasi, dan faktor lain harus dikembangkan untuk menilai potensi akuisisi secara realistis.
Karena tawaran pembeli atau harga beli didasarkan pada penghitungan pendapatan dan pengeluaran yang diantisipasi, proses uji tuntas sangat penting untuk memvalidasi atau mendapatkan kenyamanan dengan asumsi Anda pada analisis arus kas ini, dan untuk menghindari kejutan yang tidak perlu. Pengeluaran tak terduga untuk mengganti sistem yang bocor, mengganti boiler atau mesing pendingin ruangan, menghancurkan sebagian hotel yang melanggar properti yang bersebelahan, atau memenuhi program peningkatan properti baru dari merek - ini semua dapat merusak ekspektasi pembeli jika tidak.
Photo by: freepik
Setiap letter of intent atau perjanjian pembelian dan penjualan harus menyatakan bahwa kewajiban pembeli tunduk pada persetujuan pembeli atas hasil yang memuaskan dari investigasi uji tuntas. Tinjauan uji tuntas biasanya akan menangani item-item berikut:
Neraca yang diaudit (selama 3 tahun terakhir).
Laporan laba rugi tahunan yang diaudit oleh akuntan publik, untuk masa 3 tahun terakhir.
Laporan laba rugi tahun berjalan dengan perbandingan tahun sebelumnya.
Laporan laba rugi bulanan, dengan jadwal pendukung penuh (selama 3 tahun terakhir).
Tingkat hunian dan rata-rata harian (selama 3 tahun terakhir).
Belanja modal selama 3 tahun terakhir, dengan proyeksi belanja saat ini.
Semua rencana dan spesifikasi arsitektur & teknik.
Semua laporan inspeksi, termasuk kesehatan, kebakaran, gedung dan lift.
Salinan semua studi, termasuk semua penilaian terbaru, studi pasar, lingkungan, laporan teknik, dan rencana pemasaran.
Daftar semua penyewa, perjanjian sewa, deposito dan jangka waktu sewa.
Inventaris FF&E, persediaan, bahan habis pakai dan inventaris.
Tagihan pajak properti selama 3 tahun terakhir.
Jadwal semua pertanggungan asuransi, termasuk biaya dan kedaluwarsa.
Salinan semua kontak, terutama termasuk perjanjian manajemen hotel, waralaba hotel atau perjanjian lisensi, perjanjian kerja, perjanjian serikat kerja, sewa, kontrak layanan, lisensi, izin, dan semua dokumen yang membuktikan kewajiban yang diharapkan akan ditanggung oleh pembeli.
Salinan dari semua merek dagang, nama dagang dan hak cipta.
Salinan semua catatan dan hipotek yang saat ini membebani properti.
Rincian tindakan administratif atau litigasi yang mengancam atau menunggu keputusan terhadap hotel.
Surat dari semua pemberi pinjaman dan penyewa.
Daftar karyawan, termasuk nama, posisi, gaji, tunjangan, bersama dengan file pekerjaan karyawan tersebut.
Daftar reservasi dan pemesanan di masa mendatang, termasuk nama pihak, deposit yang diterima, jaminan harga, tanggal dan status.
Daftar semua pemasok dan sumber pasokan dan layanan.
Tugas yang dilakukan selama proses uji tuntas meliputi:
Analisis permintaan pasar mendalam. Memvalidasi atau menyempurnakan asumsi yang digunakan dalam rencana bisnis.
Analisis hukum. Investigasi oleh pengacara hotel yang berpengalaman atas semua kontrak, lisensi, izin, waralaba, dan dokumen properti lainnya untuk menentukan ketentuan potensial yang merugikan dan apakah dapat dialihkan dari penjual ke pembeli. Selain itu, tinjauan hukum biasanya akan menganalisis masalah-masalah seperti lingkungan, penggunaan lahan, hak dan zonasi, tenaga kerja dan pekerjaan, tunjangan dan kewajiban karyawan (seperti kewajiban program pensiun yang tidak didanai), hak milik, kekayaan intelektual dan hal-hal lain semacam itu.
Audit keuangan. Audit independen yang dilakukan oleh akuntan atau firma dengan pengalaman di industri perhotelan.
Inspeksi teknik. Sebuah studi rinci dari semua komponen fisik properti, termasuk mekanik, listrik, pipa, elemen struktural, sistem telepon, sistem komputer, dan item dekorasi. Inspeksi lingkungan. Inspeksi terperinci yang dilakukan oleh insinyur lingkungan yang berkualifikasi untuk mengungkapkan potensi bahaya lingkungan yang mungkin ada di atau di dalam lokasi properti.
Pemeriksaan Hak. Tinjauan tentang berbagai faktor yang dapat memengaruhi hak milik atas properti. Pemeriksaan hak harus dilakukan oleh pengacara atau notaris. Hasilnya harus ditinjau dan dievaluasi oleh pengacara.
Verifikasi pajak properti. Pencarian status ketetapan pajak yang dikenakan pada properti. Saat properti hotel dijual, yurisdiksi perpajakan setempat kemungkinan besar akan menyelidiki persyaratan penjualan dan kemungkinan menyesuaikan nilai taksiran properti ke atas untuk mencerminkan harga jual. Nilai baru yang dinilai dapat berdampak buruk pada arus kas masa depan properti. Verifikasi pajak properti yang dilakukan oleh konsultan pajak properti yang berpengetahuan luas akan memberikan perkiraan yang akurat tentang kewajiban pajak di masa mendatang. Konsultan pajak properti juga dapat membantu meminimalkan penyesuaian ke atas yang dibuat oleh penilai.
Menutup pembelian hotel/Closing transaksi
Penutupan transaksi hotel melibatkan pengalihan hak milik hotel dari penjual ke pembeli. Umumnya, ketika pembeli akan mengelola hotel itu sendiri atau membawa operator hotel baru, penutupan tersebut bertepatan dengan pengambilalihan operasi oleh operator baru. Para pihak yang kemungkinan akan hadir pada penutupan meliputi:
Penjual dan pengacara penjual
Pembeli dan pengacara pembeli
Pemberi pinjaman dan pengacara pemberi pinjaman
Broker
Aktivitas yang terjadi pada penutupan meliputi: (1). akuntansi untuk mengalokasikan dan memprorata pendapatan dan pengeluaran properti dan; (2). inventaris fisik dari semua aset yang termasuk dalam harga pembelian.
Setiap barang yang akan ditransfer yang tidak termasuk dalam harga pembelian harus diinventarisasi dan dinilai sesuai dengan ketentuan kontrak pembelian dan penjualan.
Setelah alokasi dan prorata yang diperlukan dihitung, hipotek dan catatan ditandatangani dan uang yang diperlukan ditransfer di antara para pihak. Setelah proses ini selesai, pembeli memegang hak milik hotel.
Informasi hotel dijual bisa Anda klik disini. Selain itu Anda juga bisa mencari business for sale di situs hoteldijual.com
ARTIKEL TERKAIT
Cara Investasi Emas Antam untuk Pemula
Investasi Emas, Banyak Hal Menarik Ini Perlu Anda Pahami
Cara Menghitung Return On Investment (ROI)
Apa perbedaan cryptocurrency dengan uang reguler?
Cara Menghitung Net Present Value (NPV)
Investasi
Share
Follow us
facebookinstagramtwitterlinkedin
Alamat
Jakarta, Indonesia
Menara Citibank LG-001
Jl. Metro Pondok Indah No.1
Pondok Indah
12310
Kontak
+62217662878
hallo@julizar.com
Halaman Penting
Kebijakan Privasi
Biaya
Pusat bantuan
Syarat & Ketentuan
Kebijakan uang kembali
Kebijakan Cookie
Peringatan Risiko
Sumber Daya
Tentang Kami
Kontak
Blog
Karir
Under registration at
Peringatan Penting
Investasi Crowdfunding properti yang kami tawarkan di situs julizar.com berpotensi kehilangan modal baik sebagian atau seluruh uang yang Anda investasikan. Meskipun tersedia pasar sekunder yang bisa membeli sertifikat induk investasi anda, namun ini akan membutuhkan waktu yang tidak bisa kami pastikan. Ini berarti Anda tidak akan dapat dengan mudah menjual investasi Anda jika Anda membutuhkan uang tunai dalam waktu singkat. Apabila situasi ini terjadi, semua risiko menjadi tanggung jawab anda!
1. OTORITAS JASA KEUANGAN TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN INFORMASI DALAM LAYANAN URUN DANA INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL–HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM.
2. INFORMASI DALAM URUN DANA INI PENTING DAN PERLU MENDAPAT PERHATIAN SEGERA. APABILA TERDAPAT KERAGUAN PADA TINDAKAN YANG AKAN DIAMBIL, SEBAIKNYA BERKONSULTASI DENGAN PENYELENGGARA.
3. PENERBIT DAN PENYELENGGARA, BAIK SENDIRI-SENDIRI MAUPUN BERSAMA-SAMA, BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI YANG TERCANTUM DALAM LAYANAN URUN DANA INI.


content:
Kepada saudara yang sedang mencari info seputar harga, kualitas, spesifikasi dan kupon diskon dengan harga murah buat produk Kamera Cctv Termurah Di Kota Blitar, maka Kamera Dan Foto yaitu jawabannya. Kami juga memiliki fitur yang tidak ribet sehingga memungkinkan pengunjung untuk mendapatkan info baru harga-harga produk atau sale yang sedang berlaku di marketplace seluruh Indonesia. Sampeyan akan dengan gampang mendapatkan daftar produk idaman yang engkau inginkan lengkap dengan perincian bersama harganya, jadi akan lebih mudah menentukan pilihan yang pantas dengan dana yang dimiliki.
Untuk mendapatkan Produk terbaik dan berkualitas triknya cukup gampang, hanya dengan mengetikkan kata kunci nama produk di kolom pencarian yang telah kami sediakan, semisal : Kamera Cctv Termurah Di Kota Blitar lalu blog ini akan menampilkan deretan produk yang sesuai dengan kata kunci tersebut, mudah bukan? Selamat berbelanja.

warc-identified-content-language: ind

content-type: text/plain

warc-type: conversion

label: id


content:
Bagi sebuah perusahaan, data merupakan aset penting di era teknologi sekarang ini. Segala aktivitas operasional perusahaan tak lepas dari mengolah data. Setiap hari berkutat dengan data yang kiat mendapatkan modal usaha berhubungan dengan pekerjaan. Lokasi yang akan dijadikan sebagai tempat bisnis juga sangat berpengaruh terhadap omzet. Bila bisnis yang dijalankan berlokasi yang kurang strategis atau tidak tepat, maka tidak dapat dipungkiri omzet yang didapat akan semakin menurun dari waktu ke waktu. Proses pengajuan kredit online ke perusahaan pemberi pinjaman di Indonesia sering kali membutuhkan data dan kontak pribadi, sumber penghasilan, serta informasi lain yang akan membantu mengevaluasi Anda sebagai nasabah potensial. Lebih jauh lagi, berikut ini adalah persyaratan yang dibutuhkan untuk menggunakan layanan kami.
Jangan kuatir kami melindungi anda dengan jaminan "uang kembali". Buku ini memaparkan dampak yang sangat serius dari penggusuran. Seperti kehilangan rumah, mengirimkan keluarga ke shelter, rumah terlantar, hingga menggiring mereka ke jalanan. Penggusuran juga memicu korban penggusuran menjadi depresi dan sakit. Untuk mempersingkat waktu, berikut ini 10 rahasia bisnis busana muslim agar untung jutaan yang perlu sobat ketahui, antara lain.
Kiat mendapatkan modal usaha: cara dapat uang banyak
Namun, kesungguhan saja tidak cukup!. Kita perlu hal-hal pendukung lainnya supaya cepat dalam mendapatkan hasilnya. Seperti. Contohnya, kamu berinvestasi saham dan mendapat dividen atau bagi hasil keuntungan perusahaan. Atau bisa juga kamu menyimpan uang di deposito dan mendapatkan bunganya.
Nama Susi Pudjiastuti, saat ini sudah tidak asing di teling masyarakat Indonesia. Ya, selain menjabat sebagai Menteri Kelautan dan Perikanan Indonesia, Susi Pudjiastuti juga merupakan pengusaha yang terkenal.
Serem sih kiat mendapatkan modal usaha ya? Tapi tetap saja, pekerjaan ini sangat menyenangkan karena kamu bisa mendapatkan penghasilan yang lumayan, yaitu sekitar 950 juta rupiah per tahun. Mulailah memiliki perencanaan keuangan sesuai usia dengan panduan E-Book dari Finansialku di bawah ini yang dapat Anda unduh secara gratis. Atau, apabila halaman Anda luas, kenapa Anda nggak bikin usaha pencucian mobil atau motor? Nah, sesungguhnya seluruh tergantung bagaimana Anda bisa memanfaatkan kans. Ditambah niat, kreativitas dan keterampilan, percaya saja, Anda pasti bisa!
Mereka yang konsisten dan fokuslah yang akan sukses dalam menjalani bisnis. Meskipun usaha yang Anda jalankan hanya usaha sampingan. Tetap saja Anda harus fokus sehingga Anda bisa mengetahui apa saja yang menjadi kekurangan dan potensi apa yang bisa dikembangkan. Program ini terbuka untuk semua lulusan baru. Berikut informasi tentang Program Karier BCA 2020.
Jago dalam fotografi dan kiat mendapatkan modal usaha bisa menghasilkan gambar-gambar yang bagus? Atau punya skill untuk memproduksi video-video klip? Ternyata dari foto ataupun video, Anda bisa mendapatkan uang. Sebab ada yang bersedia membayar untuk foto ataupun video yang terpasang di internet.
Di sekolah, ia bodoh dan suka mencari perkara, mengikuti contoh banyak orang kaya. Tidak aneh kalau ia diusir dari beberapa sekolah. Ia paling sering menduduki ranking terbawah di kelasnya. Salah seorang gurunya berkata.
Mereka yang sedang dan sudah mengikuti program terapi jarak jauh ini mendapatkan manfaat seperti hal hal berikut ini.
Aplikasi Android penghasil uang 2020
Trik memilih bisnis sampingan yang paling tepat untuk anda
Kuk dari tuan mereka; mereka telah membuat keputusan yang dalam, tegas, dan mengubah hidup.
Ingin sukses
Hampir semua orang sudah memiliki sebuah smartphone, sehingga banyak sekali aplikasi android penghasil uang nyata yang sudah ada. Seperti halnya aplikasi dengan nama AdQuest, aplikasi ini merupakan aplikasi periklanan yang mana akan menghasilkan point. Dimana point tersebut dapat ditukar dengan rupiah dan masih banyak lagi aplikasi lainnya yang dapat menghasilkan uang nyata. Tidak ada salahnya berutang jika tujuannya tepat. Untuk menjaga Anda agar tidak salah, sebaiknya pahami dulu jenis utang antara yang baik dan buruk.
Jika Ingin Kaya
Posting sebelumnya & berikutnya
5 ide bisnis sampingan karyawan berdasarkan hobi
Aplikasi penghasil uang dengan foto
Tinggalkan Balasan Batalkan balasan
Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Bidang yang harus diisi ditandai *
Komentar
Nama *
Surel *
Situs web
Simpan nama, email, dan situs web saya di browser ini untuk lain kali Anda berkomentar.
Anda Mungkin Menyukainya
Tips memilih broker terpercaya untuk trading Forex
22 Mei
Bisnis cepat
13 Oktober
Mencari mentor bisnis
03 Ogos
Kiriman Terbaru
Bisnis kekinian menjanjikan di masa depan
Dapat uang dari facebook gaming
Kiat membuat startup dari awal
10 cara memulai usaha online agar sukses
Keuntungan bisnis offline dan online
10 saham blue chip terbaik di Indonesia tahun 2020
Penghasilan dari internet dengan mengisi survei
Cari uang untuk pelajar dan mahasiswa
Simak yuk berapa jumlah penghasilan dari youtube
Investor wanita blue chip handal
Categories
Usaha OnlineDapat Uang HarianDapat Uang CepatAnda Bisa KayaDapat Uang GampangBisa Cepat KayaFitur InvestasiBisnis CepatCara Dapat UangJika Ingin KayaIde Bisnis TerbaruInvestasi AmanCara Lunasi HutangBisnis Di InternetInvestasi SejatiCara Dapat Uang HalalCara Dapat Uang InstanCara Tutupi HutangBisnis Tanpa ModalBisnis UangMotivasi BisnisDapat Uang FreeCari Uang Di InternetBisnis OnlineKerja Dari RumahAnda Bisa Sukses Peta Situs

warc-identified-content-language: ind,eng

label: de

label: ms


content:
[26.11.2020]Pertama tama aku kasih hadiah ke diri aku sendiri berupa "Cuti" .Dari kerjaan.Dari per-online shop an. Aku cuti 1 hari.Tapi ternyata Allah kasih aku rejeki lain berupa kerjaan lain di hari itu.Niat aku, aku mau kasih istirahat buat pikiran, badan, dan hati aku. Khusus hari ini. Tapi kan gimana yang maha mengatur waktu aja ya kan, ya. Jadi aku tetap harus mengerjakan yang lain di hari itu. Analoginya, manusia berencana, tuhan menentukan.Seneng, sedih, terharu di 24 jam itu. Semua berjalan dengan baik. Malah kayanya cepet bgt. Mau bersyukur aja kalau masih dikelilingi orang orang dengan hati dan pikiran yang baik. Mau bersyukur aja masih punya orang tua, walaupun nggak selengkap yang lain.Tapi, hidup bukan untuk fokus dengan apa yang kita nggak miliki kan? Kita masih bisa fokus dengan apa yang masih kita miliki.Yang paling aku tanamin di hati aku setiap hari. "Nggak apa apa hari ini nggak dapet apa apa, setidaknya aku nggak kehilangan apa apa".Itu jurus terakhir kalau kalau ada perasaan ngerasa hampir putus asa. Karena putus asa nggak boleh, jadi itu jurus terakhir aku untuk afirmasi diri. Terima kasih untuk teman teman offline dan online ku. Sudah berhati dan berpikiran yang baik. Karena #JadiBaik itu bener bener tantangan. Semoga aku masih bisa berkarya dan bermanfaat buat diri sendiri dan orang - orang disekitarku. Sehat sehat yaa. Semoga kalian selalu bahagia dan dalam lindungan Nya. Aamiiiin...- Mahan 🌻🌵 #Mahan #Mahanwanderdiary #clozette #clozetteid #clozetter #MyDayOffStory #ismahanchrnns
by Ismahanchrnns
onto instagram
2.0K
mulfan_5febf278e591b 30 Dec 2020
bdh
3 likes
Categories : food, casual
see more from this collectionInstagram
+ View more details
Advertisement
loading ...
Back To Top
Sign Up • Login
home
Community
Hijab Fashion Beauty Lifestyle Top Users Tutorials Insider Events & Promotions Contests & Featured CoolJP Shoppe

annotation: short_sentences header footer

label: en


content:
√ Verified Pass quality & scientific checked by advisor, read our quality control guidelance for more info
Post author Review By: Redaksi Manfaat
Gejala penyakit asam lambung sering dianggap sepele oleh masyarakat. Padahal jika tidak segera ditangain dan diberi pengobatan, penyakit ini dapat menyerang organ lain dan menjadi penyakit yang lebih serius. Penyakit asam lambung atau yang juga disebut GERD (Gastroesophageal Reflux Diseases) ini memiliki gejala seperti mual, muntah, ada rasa terbakar di dada yang disebabkan karena naiknya asam lambung ke kerongkongan disertai nyeri di ulu hati.
Penyebab asam lambung meningkat
1. Kebiasaan makan tidak teratur
Normalnya tubuh akan memproduksi asam lambung 4-6 jam setelah makan. Pada saat kadar glukosa dalam tubuh telah banyak terserap kemudian timbul rasa lapar dan saat itulah asam lambung diproduksi. Jika kita terlambat makan 2-3 jam saja, asam lambung akan naik ke esofagus dan memberi sensasi terbakar.
Baca juga :
Manfaat tidak makan malam
Manfaat tidak makan gorengan
Manfaat mengunyah 33 kali
2. Stress
Kondisi stres akan menyebabkan ketidakseimbangan hormonal di dalam tubuh salah satu akibatnya dapat memicu produksi asam lambung yang berlebih.
3. Mengkonsumsi makanan terlalu pedas dan terlalu asam
4. Mengkonsumsi alkohol
5. Merokok
6. Dapat juga disebabkan oleh bakteri Heliobacter pylori
Banyak cara yang dapat digunakan untuk mengobati penyakit asam lambung ini. Mulai dari pengobatan secara kimia hingga cara – cara tradisional. Pengobatan tradisional terkadang lebih digemari oleh masyarakat karena minimnya efek samping yang ditimbulkan. Namun tentu saja efektifitasnya dalam mengobati suatu penyakit lebih rendah dari pengobatan kimia. Namun ada salah satu pengobatan tradisional yang dapat digunakan terkait dengan upaya untuk mengurangi produksi asam lambung berlebih di dalam tubuh, yaitu daun sukun.
Baca juga :
Manfaat alpukat untuk asam lambung
Manfaat air kelapa untuk asam lambung
Manfaat madu bagi penderita asam lambung
Manfaat buah naga untuk asam lambung
Manfaat jagung untuk asam lambung
Daun sukun memiliki banyak manfaat yang mungkin belum terlalu familiar diketahui oleh masyarakat. Salah satunya adalah mengobati penyakit asam lambung. Berikut adalah kandungan senyawa dalam manfaat daun sukun untuk asam lambung yang dapat digunakan di dalam tubuh :
1. Asam amino esensial
Salah satu jenis asam amino esensial yang terdapat dalam daun sukun adalah triptofan. Asam amino triptofan diketahui selain dapat membantu proses metabolisme tubuh tapi juga dapat berperan sebagai zat relaksasi yang tentu sangat dibutuhkan untuk mengurangi kondisi cemas atau stress. Seperti yang telah dibahans sebelumnya bahwa stress menjadi salah satu pemicu naiknya asam lambung.
Baca juga :
Manfaat daun mengkudu muda
Manfaat daun cuciwis
Manfaat daun andewi
Manfaat daun jukut pundul
Manfaat teh daun manggis
2. Kalium
Kandungan kalium yang dimiliki daun sukun dapat berperan sebagai penstabil produksi asam lambung serta mengurangi kambuhnya penyakit maag.
Baca juga :
Manfaat lemon untuk sakit maag
Manfaat pisang hijau untuk maag
Manfaat daun sirih
Manfaat daun salam untuk maag
3. Senyawa flavonoid
Daun sukun mengandung senyawa-senyawa flavonoid seperti saponin, tanian, polifenol, asam hidrosianat, asetilkolin, riboflavin, fenol, quercetin dan champarol. Komposisi tanin dan saponin dalam daun sukun adalah yang paling berperan sebagai antibakteri. Seperti yang telah dibahas sebelumnya bahwa salah satu faktor pemicu naiknya asam lambung adalah bakteri H. pylori maka mengkonsumsi daun sukun bsa menjadi alternatif solusinya, karena kemampuannya untuk menghambat perkembangan bakteri.
Selain karena kandungan senyawa kimianya, daun sukun efektif digunakan sebagai penstabil produksi asam lambung juga karena mudah diperoleh, murah dan tidak memberi efek racun bagi tubuh (menurut beberapa penelitian).
Cara mengolah daun sukun
Untuk mempermudah anda mengaplikasikan manfaat daun sukun tersebut, berikut akan diulas salah satu cara mengolahnya :


content:
Menilik bahan yang digunakan, biasanya daging ikan atau daging ayam yang dicampur dengan tepung sagu, siomay sebenarnya adalah makanan halal. Namun, pada kenyataannya, banyak juga ditemukan siomay yang dibuat dari bahan makanan yang haram atau tidak jelas kehalalannya.
Siapa yang tidak kenal dengan siomay? Gilingan Daging sebagai isi, yang dibalut dengan kulit pangsit, kemudian dimatangkan dengan cara dikukus dan disajikan dengan saus kacang ini pastinya sudah sangat familiar di kalangan masyarakat Indonesia, khususnya bagi pecinta kuliner. Makanan sederhana asal negeri Tionghoa ini tentu memiliki banyak pengemar karena rasanya yang enak. Tapi tahukah, siomay bisa juga loh terindikasi haram? Nah loh.
Siomai atau siomay dalam bahasa Mandarin lebih dikenal dengan sebutan shaomai, sementara dalam bahasa Kanton disebut siu maai. Menurut tautan di wikipedia.com Dalam dialek Beijing, makanan ini juga ditulis sebagai shaomai. Siomay awalnya hanyalah salah satu menu yang terdapat dalam makanan Dim Sum tapi kini siomay disajikan sendiri karena rasanya yang khas, makanan yang terkenal se-antero benua Asia ini konon berasal dari Mongolia Dalam.
Dalam proses adaptasi siomay dengan cita rasa Indonesia, makanan ini tentunya memiliki beberapa perubahan bentuk dari resep aslinya. Siomay khas Indonesia isinya bukan hanya daging sapi, atau daging babi seperti pada resep aslinya, melainkan dikreasikan menjadi ikan tengiri, udang, ataupun ayam.
Bentuknya pun menjadi sedikit berubah, yang mulanya silinder, kini berbentuk seperti bakso yang bulat. Selain itu di Indonesia Siomay juga disajikan dengan beberapa jenis bahan pelengkap. Siomay di Indonesia tidak disajikan polos begitu saja, namun ditambah juga dengan berbagai sayuran yang sehat dan penuh manfaat. Menu tambahannya itu mulai dari kentang, kol, pare, tahu, hingga telur ayam. Kadang di dalam menu siomay juga dimasukkan otak-otak dan pangsit basah yang makin memperkaya rasanya.
Menilik bahan yang digunakan, biasanya daging ikan atau daging ayam yang dicampur dengan tepung sagu, siomay sebenarnya adalah makanan halal. Namun, pada kenyataannya, banyak juga ditemukan siomay yang dibuat dari bahan makanan yang haram atau tidak jelas kehalalannya. (HalalMUI)
Siomay diasumsikan halal lantaran menggunakan daging ayam atau daging ikan pun layak dicermati kehalalannya. Sebab, bahan tambahan yang digunakan maupun cara memasak dan menyajikannya belum tentu memenuhi kaidah halal. Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, siomay menggunakan daging sebagai isinya, penggunaan daging inilah yang mesti kita waspadai. Jika siomay menggunakan daging yang berasal dari hewan laut, seperti ikan tengiri, udang, serta kepiting, dapat dipastikan siomay ini halal. Ikannya sendiri tentu halal. Namun, penambahan tepung, terlebih tepung yang sudah melalui proses industri di pabrik-pabrik, layak dicermati. Begitu juga bahan tambahan lainnya seperti bumbu penyedap, kecap, saus, dan sebagainya.
Tepung terigu sendiri sebenarnya kaya akan kandungan karbohidrat, namun sangat sedikit kandungan vitamin dan mineralnya. Untuk memperkaya kandungan nutriennya, beberapa bahan tambahan pangan sering ditambahkan sebagai fortifikan tepung terigu. Keputusan Menteri Kesehatan No. 962/Menkes/SK/VII/2003 tentang Fortifikasi Tepung Terigu menyebutkan bahwa terigu yang diproduksi, diimpor atau diedarkan di Indonesia harus mengandung fortifikan, yang meliputi: zat besi (Fe), seng (Zn), vitamin B1, vitamin B2, serta asam folat.
Dari sisi kehalalannya, tepung terigu relatif tidak ada masalah. Akan tetapi, berbagai bahan dan improving agents tersebut rentan terhadap berbagai pencemaran bahan haram. Sebagai contoh, vitamin B1 (thiamine), vitamin B2 (riboflavin), dan asam folat (folic acid) yang bersumber dari tanaman, tentu halal dikonsumsi. Vitamin-vitamin tersebut berubah status menjadi tidak halal manakala diproduksi secara mikrobiologis menggunakan media yang tidak halal. Bahan lain yang kerap digunakan sebagai campuran siomay adalah ebi, lada, gula, garam dan kecap serta saus. Bahan-bahan tersebut, terutama udang kering (ebi), lada, gula dan garam adalah bahan-bahan alamiah yang pada dasarnya halal. (HalalMUI)
BAHAN TAMBAHAN HARUS DICERMATI
Gula pasir, misalnya, dibuat dari nira yang dapat berasal dari berbagai, seperti: tebu, kelapa, siwalan, lontar, aren, dan sawit. Oleh karena berasal dari tanaman, sudah barang tentu bahan baku utama gula pasir tersebut halal. Proses pembuatan gula pasir terdiri dari beberapa tahapan, mulai dari proses ekstraksi, penjernihan, evaporasi, kristalisasi, hingga pengeringan. Dalam tahapan-tahapan proses ini bisa jadi bahan haram masuk dan mencemari gula pasir.
Sebagai contoh, apabila melibatkan proses rafinasi (pemurnian), maka karbon aktif yang dipakai harus dipastikan status kehalalannya. Apabila karbon aktif ini berasal dari hasil tambang atau dari arang kayu, maka tentu tidak menjadi masalah. Akan tetapi, apabila menggunakan arang tulang, maka haruslah dipastikan status kehalalan asal hewannya. Arang aktif haram dipakai jika berasal dari tulang hewan haram atau tulang hewan halal yang tidak disembelih secara syar’i.
Selanjutnya, bahan lain yang ditambahkan pada proses hidrolisis juga harus dicermati. Apabila menggunakan bahan sintetis kimia tentu tidak masalah. Namun apabila menggunakan produk mikrobial, maka harus dipastikan bahwa media yang dipakai untuk mengkulturkannya adalah media yang halal.
Demikian halnya dengan kecap, yang pasti ada dalam setiap sajian siomay. Kecap diperoleh dari hasil fermentasi kedelai (kedelai putih atau hitam) yang ditambahi dengan berbagai bahan, seperti: ragi (jamur tempe), daun salam, sereh, daun jeruk, laos, bunga pekak, gula merah, garam dapur dan air.
Proses pembuatan kecap didahului dengan pencucian dan perendaman kedelai, yang dilanjutkan dengan proses perebusan, fermentasi, pemasakan, penyaringan, dan diakhiri dengan proses pengemasan. Kecap yang diproses dengan metode standar tersebut di atas hukumnya halal.
Bagaimana dengan bumbu penyedap? Bumbu masak instant saat ini telah tersedia di pasaran dalam bentuk beraneka ragam, seperti: Monosodium Glutamat atau Mononatrium Glutamat (MSG) atau vetsin, kaldu, yeast extract, dll. MSG adalah salah satu bumbu instant yang paling favorit dipakai, termasuk di dalam olahan siomay. Bahan ini diproduksi dalam skala industri secara mikrobial dengan media pertumbuhan (perkembangbiakan) bakteri yang beraneka macam.
Salah satu media fermentasi yang sering digunakan adalah bahan-bahan yang mengandung protein. Protein ini sangat memungkinkan berasal dari bahan hewani atau bersinggungan dengan bahan hewani saat pembuatannya. Di luar bahan-bahan yang sudah disebutkan, bisa saja pembuat siomay menambahkan bahan lain yang tidak diketahui oleh konsumen. Oleh karena itu, sebagai konsumen muslim tidak ada salahnya bertanya dan waspada pada apa yang akan dikonsumsi. Cek kehalalannya dan bertanya sebelum membeli adalah cara bijak agar kita terhindar dari mengkonsumsi produk haram. (Zia/FM)


content:
Belgia adalah tempatnya. Belgia akan merasa berbeda dari apa pun yang pernah Anda alami sebelumnya. Jadi di sini ada beberapa poin penting untuk membantu Anda memahami budaya Belgia dan orang-orang yang lebih baik.
Saya tidak tahu apakah itu campuran gen yang mereka miliki jika itu tempat, makanan atau sesuatu di jalan hidup, tetapi Belgia adalah beberapa contoh yang bagus. Demikian pula untuk negara-negara Eropa lainnya, budaya Belgia mendikte bahwa penampilan luar sangat dihargai. Dari apa yang saya lihat, itu tidak sampai ke ekstrem mengatakan Perancis atau Belanda, di mana beberapa gadis akan kue wajah mereka, memakai pakaian norak dan mencolok dan hanya umumnya menunjukkan selera buruk dalam upaya mereka untuk terlihat bagus (by the way, ini juga berlaku untuk para lelaki – selalu ada kepala yang dicukur, kaos tiga ukuran lebih kecil sehingga nampak seperti akan meledak dudes).
Tubuh yang sehat, langsing, dan kencang adalah tubuh seksi, tanning tidak pernah ekstrim atau berwarna wortel, gadis-gadis jarang mewarnai rambut mereka atau mengambil keputusan mode yang sangat berani. Jangan terintimidasi, cukup ikuti contoh mereka untuk menjaga penampilan Anda dengan baik – apakah Anda seorang pria atau wanita, menjadi pengunjung bukanlah alasan untuk tidak mencari yang layak. Plus, jika Anda mencoba sedikit lebih keras dengan pakaian dan perawatan, Anda akan berbaur lebih baik dengan penduduk setempat, yang selalu diterima saat bepergian.
Top 10 Situs Kencan Belgia
Hubungan Baru
50PlusRelation
Kencan Elite
Kencan Mischievous
Cocokkan 4 saya
Regional Swingers
Rich Meet Beautiful
Untuk Bersama
Rahasia Rayuan
Meetic
Hubungan di Belgia
Jika Anda benar-benar menyukai gadis ini, dan itu lebih dari hanya satu malam (atau minggu), Anda mungkin cepat atau lambat memutuskan untuk pergi dan tinggal di negara asalnya (jika gadis Anda tidak menginginkan kartu hijau) . Sayangnya, jenis hubungan ini tidak memiliki tingkat keberhasilan jangka panjang yang baik, tetapi dengan saran kami, itu akan berubah!
1. Pertama-tama, aturan emas: JANGAN HIDUP BERSAMA SEGERA !!!
Ini tidak bisa cukup ditekankan! Prioritas pertama adalah kemerdekaan Anda sendiri di negara baru Anda. Kenali satu sama lain secara perlahan pada awalnya, percayalah, saya tahu.
2. Belajar bahasa lokal, ajak pacar Anda untuk memberi Anda pelajaran
Suatu keharusan jika Anda ingin menjadi bagian nyata dari masyarakat, meskipun kebanyakan anak muda sekarang berbicara bahasa Inggris.
3. Sosialisasikan dengan penduduk setempat
Kesempatan yang bagus untuk melatih bahasa baru Anda, atau bahasa Inggris untuk mereka.
4. JANGAN selalu bersosialisasi dengan ex-pats lainnya (atau siswa pertukaran Erasmus)
Benar-benar menjengkelkan ketika orang tidak berusaha mengintegrasikan.
5. Rangkullah budaya
Tonton film lokal, dengarkan musik lokal, lakukan hal-hal dengan penduduk setempat, setelah semua: “ketika di Roma …”
6. Rangkul makanan
Tentu saja!
7. Jelajahi negara
Untuk kesenangan Anda sendiri, dan orang-orang selalu kagum ketika orang asing tahu banyak tentang tanah air mereka
8. Lakukan pekerjaan selain mengajar bahasa Inggris
Sedikit klise; pasti pilihan karir yang paling mudah untuk penutur bahasa Inggris asli, tetapi forays ke area lain sangat bagus untuk mendapatkan tenggelam dalam budaya.
9. Dapatkan saran dari teman-teman di perahu yang sama
Empati adalah hal yang luar biasa.
10. Cintailah negara sebanyak gadis itu
Ini berarti, jika Anda putus, tetap di negara ini. Meskipun Anda mungkin datang pertama untuk gadis itu, harus ada banyak alasan lain untuk tempat menjadi rumah Anda.
Mereka suka makan malam mereka lebih awal dan ringan
Ini, omong-omong, juga cara yang lebih sehat untuk pergi makan malam. Versi cahaya mereka juga tidak selalu masuk akal. Misalnya, terutama selama bulan-bulan hangat, sangat umum untuk pergi keluar dan mengambil beberapa makanan jalanan atau duduk di bistro untuk … baik, praktis apa pun yang tidak terasa seperti makanan yang lengkap dan layak.
Belgia bersedia makan pasta, pizza, sandwich, dan makanan padat kalori lainnya (dan menurut pendapat saya yang cukup berat), tetapi Anda tidak akan melihat mereka memesan sup atau steak. Jika Anda tidak bisa membungkus kepala Anda di sekitarnya dan itu baik-baik saja, selain itu tidak ada yang akan menilai Anda untuk apa yang Anda pesan.
Bersiaplah bahwa jika Anda meminta, katakanlah risotto ayam di tempat makan malam, itu mungkin tidak sebagus pilihan mereka yang lebih populer.
Belgia menyukai alam bebas
Apakah mereka tinggal di kota besar atau kota di Pegunungan Alpen, hampir semua orang Belgia suka menghabiskan waktu di luar. Hiking adalah bagian besar dari budaya Belgia. Jalur-jalur wisata dan jalan setapak gunung penuh dengan orang-orang, terutama keluarga.
Kemungkinan teman-teman Belgia Anda telah tumbuh dengan kenaikan jalan mingguan ini dan bahkan jika kehidupan dewasa mereka yang sibuk tidak memungkinkan mereka untuk melakukannya sesering mungkin, mereka masih suka hiking dan mengambil kesempatan untuk melakukannya. Jika Anda memutuskan untuk berjalan-jalan di taman, situasinya juga tidak akan jauh berbeda.
Dengan sinar matahari musim semi pertama, keluarlah para ibu dengan bayi mereka, keluarga besar yang keras, remaja yang minum bir (atau coke, tetapi biasanya bir, dan itu tidak disukai) dan bermain kartu, orang tua, hampir semua orang.
Pada malam hari, bahkan jika Anda pergi ke restoran atau bar, teman kencan Anda biasanya berharap berjalan-jalan di kota dengan santai. Bahkan berjalan naik dan turun jalan adalah normal dan selamat datang (terutama di kota-kota yang lebih kecil, di mana untuk orang-orang muda itu menjadi semacam catwalk).
Dalam budaya Belgia
Hal pertama yang perlu diketahui tentang bar dan kedai kopi serta area restoran di pusat. Tentu saja, perpaduan ini menjadi satu sama lain, tetapi untuk sebagian besar, ada alasan bagus mengapa mereka dipisahkan.
Salah satu hal pertama yang diketahui oleh kenalan baru Anda di Belgia adalah kopi — entah teman atau ‘lebih dari teman’. Dan bersiap untuk menghirupnya untuk waktu yang sangat lama. Seperti kata pepatah: Di sini di breker, jiwa tidak membutuhkan kopi, jiwa membutuhkan percakapan.
Kopi hanyalah alasan untuk duduk dan memiliki waktu bersama yang berkualitas.
Khusus untuk wanita, sesi minum kopi dapat meregang hingga 4 jam ke atas. Tidak ada pelayan atau staf yang akan memikirkan itu, bahkan jika penyempurnaan Anda diakhiri dengan espresso dan sebotol air (yang kebanyakan orang miliki).
Pada malam hari, kedai kopi biasanya berubah menjadi bar, beberapa di antaranya dengan menu koktail yang sangat luas. Untuk pria, memesan koktail tidak akan super umum. Untuk sebagian besar, laki-laki minum wiski atau vodka di bebatuan, ditambah soda.
Pada catatan terakhir, jika Anda terus-menerus bepergian dan ingin kenyamanan untuk menyiapkan kopi di kamar hotel Anda, di bandara, dll. – tidak terlihat lebih jauh dari Aeropress.
Minum minuman
Karena kita agak tersentuh pada subjek itu di poin terakhir, apa yang mendapatkan minuman seperti di Belgia?
Untuk satu, itu bisa terjadi sebelum atau sesudah makan malam, tetapi biasanya setelah jika Anda makan malam di jam Belgia khas. Minum di siang hari tidak benar-benar umum, dan karena masih ada beberapa siang sekitar 6, kebanyakan orang tidak akan pergi ke bar (tetapi mereka bisa minum kopi, seperti yang kami sebutkan). Ada pengecualian dibuat untuk bir, yang umumnya OK untuk dinikmati dengan makan siang.
Tidak terlalu banyak anggur.
Orang yang lebih tua (seperti dalam, usia menengah ke tua) kadang-kadang memilikinya, tetapi yang lebih muda lebih suka soda atau bir. Pada malam hari, setelah Anda selesai makan malam, Anda biasanya tidak akan menginap di restoran yang sama untuk minum. Sebaliknya, ada tradisi bar hopping yang indah. Ini bekerja hebat karena seperti yang saya katakan, ada area yang hampir eksklusif untuk bar. Berjalan-jalan terlebih dahulu dan kemudian memutuskan di mana Anda ingin duduk, itulah yang dilakukan penduduk setempat.
Untuk minuman – minuman keras berat di bebatuan selalu merupakan pilihan yang layak (untuk pria dan wanita, tetapi terutama untuk pria), koktail bisa menjadi besar dan bir atau anggur hanya klasik. Jika Anda memesan anggur, Anda bisa mendapatkan gelas terpisah untuk diri sendiri juga. Itu tergantung pada bar, tetapi itu biasanya berarti Anda hanya memiliki satu pilihan anggur (alias botol yang telah mereka buka).
Perpecahan yang lebih baik dengan teman-teman.
Akhirnya, untuk pesta
Jangan repot-repot pergi ke klub sebelum jam 11 malam, meskipun, Anda hanya akan berakhir dengan menikmati minuman bergaya bar di sana (meskipun ini bisa jadi sepadan untuk masuk gratis). Secara umum, orang akan mulai berdatangan sekitar pukul 11/12 siang. Sudah sekitar waktu itu pemesanan meja berakhir, meskipun Anda tidak benar-benar membutuhkannya jika Anda bukan sekelompok besar orang. By the way, ini juga berlaku untuk restoran.
Mereka tidak begitu hebat dalam menerima reservasi, jadi, untuk sebagian besar, Anda hanya berjalan masuk dan mendapatkan meja. Hampir tidak ada antrean.
Kembali ke klub, pastikan untuk membawa kartu identitas mahasiswa, atau kartu Erasmus jika Anda melakukan itu (kadang-kadang bahkan yang sudah kadaluwarsa akan dilakukan) karena ada beberapa diskon dan Anda bahkan bisa mendapatkan tiket masuk gratis di beberapa klub. . Dan, tentu saja, bawa ID. Tidak masalah berapa usia Anda, di sebagian besar klub Anda akan diminta untuk membuktikan bahwa Anda tidak di bawah umur.
Pastikan Anda juga berpakaian tajam: blazer, jam tangan, dan sepatu yang bagus akan sangat membantu untuk memastikan Anda masuk — dan meningkatkan peluang Anda untuk bersenang-senang!
Wanita Belgia Berkencan
Menurut penelitian hari ini, orang memiliki respons alami untuk mengembangkan kasih sayang terhadap mereka yang berbagi tradisi, keyakinan, dan warisan budaya yang sama. Dalam adegan kencan Belgia, orang memiliki hubungan erat dengan budaya mereka, jadi jika Anda ingin memiliki gambaran yang jelas tentang apa yang diharapkan dari wanita Belgia yang ingin Anda kencani, Anda harus lebih memperhatikan budaya dan tradisi Belgia-nya. Yah, secara tatap muka dan dalam situasi di mana waktu adalah faktor pembatas, membaca di antara garis-garis seperti apa yang calon Anda harapkan dari Anda bisa sangat rumit jika tidak benar-benar mustahil. Untungnya, situs kencan online adalah situs yang unggul dalam membantu pria lajang dan wanita dengan latar belakang Belgia menemukan hubungan yang sesuai dengan cepat dan nyaman.
Setiap orang (terlepas dari komunitas mereka) dipersilahkan untuk datang dan memiliki kesempatan untuk berkencan dan menikah. Mengingat luasnya database di situs web kencan, seorang pria yang mencari wanita Belgia akan selalu dimanja oleh pilihan. Hal yang sama berlaku untuk wanita Belgia tunggal yang mencari satu tanggal potensial. Pada tingkat umum, wanita Belgia adalah wanita yang cantik, cerdas dan cakap dengan hasrat, harapan, impian dan aspirasi yang ingin menemukan pasangan istimewa yang akan menambah nilai lebih bagi hidupnya. Meskipun mudah untuk menggeneralisasi Belgia tanggal ke karakter yang disebutkan di atas laki-laki tunggal dalam pencarian perempuan Belgia sampai saat ini tidak boleh berharap untuk menemukan pengantin di situs kencan online melainkan teman sejati, orang kepercayaan dan mungkin pasangan hidup; orang yang dapat menawarkan dukungan, pengertian dan pada saat yang sama sukacita, gairah dan kegembiraan
Tidak seperti situs kencan online lainnya, mendaftar untuk situs kencan online gratis dan begitu juga pencarian dan browsing foto dan membalas pesan dan obrolan video. Ini menempatkan Anda pada posisi di mana Anda dapat memutuskan manfaat yang diperoleh dari usaha semacam itu sebelum membuat komitmen keuangan. Terlebih lagi adalah kenyataan bahwa situs web kencan online menyederhanakan seluruh proses pembuatan profil bios Anda untuk Anda. Bagaimana? Seorang anggota baru diambil melalui beberapa pertanyaan semua dengan maksud membangun karakter kepribadiannya, apa yang mereka cari dalam tanggal potensial, nilai dan prinsip, aktivitas dan hobi.
Wanita Belgia
Kencan Girls dari Belgia
Belgia adalah negara kecil di Eropa Barat dengan sejarah panjang kemakmuran komersial dan perkembangan budaya.
Negara ini terkenal akan intan, masakannya, serta markas besar Uni Eropa. Untuk sebagian besar kemajuan negara tercermin dalam status perempuan yang diberdayakan dan belum menjunjung banyak nilai-nilai nasional yang jelas. Jadi jika Anda berencana untuk mengenal mereka lebih baik, inilah beberapa hal yang perlu diingat tentang wanita Belgia.
Top 10 Situs Kencan Belgia
Kencan BE2
Match4Me
Hubungan Baru
50 Plus Hubungan
Kencan SF
Single Mama
Single Papa
Kencan yang salah
Victoria Milan
Gay Partner
Kencan Wanita di Belgia
Berkencan di dunia modern memang sulit, membuat kita bertanya-tanya bagaimana orang tua kita melakukannya tanpa SMS, media sosial, dan tentu saja aplikasi kencan. Tentu, bisa dibilang kita sudah mudah, maksud saya kita punya Tinder, tapi bagaimana kalau Anda lelah menggesek kiri dan kanan (lebih sering dibiarkan ayo jujur) kita punya jawabannya untuk Anda.
Pada pandangan pertama, pendatang baru The Inner Circle, kedengarannya seperti klub kencan yang digunakan anak-anak populer di sekolah tetapi Anda tidak akan pernah cukup keren untuk masuk. Tetapi ketika Anda melihat lebih dekat, itu adalah aplikasi kencan selektif untuk menarik, menginspirasi, dan single muda intelektual. Setiap anggota secara pribadi disetujui, menyaring pembuang waktu dan orang aneh memastikan semua anggota adalah orang-orang nyata yang dapat Anda nikmati, dan setidaknya memiliki beberapa kompatibilitas.
Setelah Anda berhasil masuk ke Lingkaran Dalam mereka, profilnya penuh dengan emas. Anda dapat melihat pekerjaan dan tingkat pendidikan mereka, daftar hiburan favorit, tempat favorit untuk dikunjungi, dan bahkan kebiasaan individu sehingga Anda tidak akan bertanya-tanya apakah pria imut suka anjing. Dan lupa menunggu pertandingan, Anda dapat mengirim pesan segera kepada seseorang yang menarik perhatian Anda.
Pada intinya, Lingkaran Dalam adalah untuk individu yang sibuk, menarik, dan memikat dengan joie de vivre yang kuat – yang menjelaskan mengapa ada lebih dari 650.000 anggota dan lebih dari 600.000 dalam daftar tunggu.
Ketika Anda berpikir itu tidak bisa lebih menarik, mereka mengadakan acara kencan bulanan eksklusif di lokasi terseksi dan paling dicari di kota, baik itu Ruang Belakang di New York, Ramses di Madrid, atau The Box Soho di London. Karena tidak seperti aplikasi kencan lainnya, Lingkaran Dalam berpikir apa gunanya memukulnya secara online jika Anda tidak bertemu secara offline?
Masyarakat & Budaya Belgia
Belgia bukan negara yang homogen dengan satu identitas nasional. Oleh karena itu, sulit untuk memberikan gambaran umum yang berlaku untuk semua orang Belgia. Setiap daerah akan memiliki kekhususan tersendiri. Tiga budaya utama adalah: 1) di utara, Flanders – terutama Belanda, 2) di selatan, Wallonia – terutama Perancis dan 3) timur laut – terutama Jerman dipengaruhi. Berikut ini adalah aspek singkat yang berlaku untuk semua bidang.
Nilai Keluarga Belgia
Keluarga memainkan peran sentral dalam kehidupan sebagian besar Belgia.
Kewajiban untuk keluarga adalah prioritas pertama seseorang.
Banyak orang tetap tinggal di kota tempat mereka dibesarkan, yang menciptakan keluarga besar dekat.
Penampilan Matter
Penampilan penting bagi orang Belgia. Mereka sering terlihat mencuci trotoar atau langkah di depan rumah mereka atau bahkan menyapu jalan.
Kebersihan adalah masalah kebanggaan nasional. Orang-orang Yunani sangat bangga dengan rumah mereka. Untuk menebang lindung nilai atau kebun yang tidak rapi akan membuat malu keluarga dan menghina tetangga mereka.
Orang Belgia juga bangga dengan penampilan pribadi mereka. Mereka berpakaian bagus dan prihatin dengan kesan yang mereka buat pada orang lain.
Egalitarianisme dalam Masyarakat Belgia
Belgia adalah keseluruhan masyarakat yang egaliter.
Perempuan tidak diharapkan untuk mengubah nama mereka ketika mereka menikah.
Ada hukum yang mengatur paternitas serta daun dan hukum bersalin yang melarang pelecehan seksual di tempat kerja.
Kencan online wanita Belgia
Wanita Belgia tahu makanan yang baik dan cara menikmati makanan, namun tidak akan pernah lupa untuk menjaga ketenangan atau sikap makan mereka, yang juga penting untuk membalas jika Anda ingin mengesankan seorang wanita Belgia. Sama halnya, jika Anda memilih memberikan cokelat Belgia sebagai hadiah atau membawa wanita Belgia ke restoran, kualitas rendah tidak akan memenangkan poin apa pun – meskipun wanita Belgia tidak asing untuk menikmati wafel Belgia atau frites yang bagus di jalan.
Wanita Belgia biasanya independen, dengan Belgia memiliki kesetaraan upah yang baik dan kondisi kerja. Ini bukan tabu bagi wanita untuk membayar kencan, meskipun wanita Belgia masih menghargai kesatriaan dan menghargai kesopanan di atas segalanya, jadi membayar atau mengambil hadiah kecil akan memenangkan poin Anda. Budaya Belgia biasanya sederhana, dan wanita Belgia tidak mengharapkan hadiah mewah pada kencan pertama – menambahkan sifat Belgia menjadi hemat, dan itu bahkan dapat dilihat sebagai selera yang buruk.
Bagaimana saya bisa menarik gadisBelgia
Pertama, seperti yang Anda ketahui, orang Belgia dapat dengan mudah melakukannya ketika berbicara santai, tetapi HARD dimasukkan ke dalam “lingkaran dalam” mereka. Ini terutama berlaku untuk para gadis yang bertemu pria baru. Mereka harus mendapatkan semacam “jaminan” bahwa Anda tidak akan melanggarnya dengan cara apa pun.
Kedua, jadilah diri Anda sendiri, tetapi yakinlah BAGI ALLAH MENGAMBIL. Bicara tentang minat Anda. Tertarik. Mulai percakapan. Jadilah PASSIONATE. Meskipun gadis Belgia menempatkan banyak hal penting untuk menjadi kuat dan mandiri, ada sesuatu yang lebih mereka sukai daripada pria.
Gadis Belgia sangat mudah
Gadis Belgia sangat mudah. Jika mereka menyukai Anda atau tertarik pada Anda, mereka akan datang kepada Anda terlebih dahulu. Namun pada awalnya mereka cenderung jauh. Jika Anda berbicara tentang kenalan biasa, cara terbaik adalah pendekatan pada kafe atau bar ketika semua orang memiliki alkohol yang berjalan di sistem mereka. Memang dalam budaya Belgia untuk meresapi semangat untuk melonggarkan dan menjadi lebih banyak bicara. Jika Anda tertarik pada seseorang yang Anda sekarang sedikit lebih lama, cukup bersikap ramah dan baik. Segera Anda akan tahu untuk mengetahui apakah mereka tertarik pada Anda atau tidak.
Dan sesuatu yang lain: gadis Belgia tidak tertarik pada pria macho-style. mereka cenderung jatuh untuk sedikit lebih introvert dan tipe intelektual.
Saya menikah dengan seorang gadis Belgia selama 15 tahun dan selama saya tinggal di Belgia saya berinteraksi dengan banyak gadis, beberapa dari mereka saya sangat cepat tahu mereka seperti memukul saya segera. Yang lain memiliki perilaku yang lebih pasif untuk menggoda saya tetapi menerima bahkan ketika tidak tertarik. Saya tidak pernah menemui penolakan brutal. Saya tidak (khususnya) tampan.
Belgia menyukai zona nyaman mereka
Siapa yang tidak suka zona nyaman mereka? Namun, orang Belgia terkadang membawanya ke ekstrem yang banyak orang internasional temukan luar biasa.
Pernahkah Anda mendengar bagaimana orang Belgia suka “tetap dekat dengan desa mereka”? Ini tidak hanya berlaku untuk mengendarai 2 jam setiap hari dalam lalu lintas, daripada bergerak lebih dekat ke tempat kerja mereka. Itu juga berarti dekat dengan keluarga mereka dan teman-teman yang mereka kenal selama-lamanya.
Orang Belgia menimbulkan kontras yang menarik antara masyarakat yang sangat progresif, (misalnya, Belgia adalah negara kedua di dunia untuk melegalkan pernikahan gay) versus penduduk yang sangat membutuhkan stabilitas.


content:
Ada kabar baik : penggunaan kartu pembayaran semakin meningkat, namun tingkat penipuan – yang dihitung dari jumlah tagihan dari transaksi tidak sah – kecenderungannya menurun.
Hal ini disebabkan industri kartu kredit terus mengembangkan metode-metode yang lebih baik dan efektif untuk memerangi penipuan, dan salah satu cara terbaik untuk memeranginya adalah selalu waspada dan menjaga baik-baik kartu dan data diri Anda.
Lindungi kartu Pembayaran Anda
Pelajari cara-cara melindungi kartu pembayaran Anda dari penggunaan tanpa izin.
Tips penggunaan ATM dengan aman
Waspadailan keadaan sekitar saat menggunakan ATM dan ingatlah selalu untuk menarik kembali kartu dan tanda terima setelah tiap transaksi. Tips lainnya bisa dilihat di sini.
Lindungi data diri Anda
Jangan tanggapi email yang meminta detil kartu pembayaranatau data diri Anda. Cari tahu bagaimana melindungi diri dari pencurian identitas di sini.
Melindungi privasi Anda secara online
Saat mengunjungi situs-situs, penting sekali untuk mengetahui data diri apa yang diminta dan bagaimana penggunaannya. Pahamilah apa yang bisa kita dapatkan dari keterangan kebijakan privasi dari sebuah situs dan mengapa Anda harus membacanya.


content:
Cara Membuat Permen Jelly Agar Agar – Pada saat momen lebaran, yang paling ditunggu pastinya kue lebaran yang terhidang di meja ruang tamu. Mulai dari orang dewasa hingga anak – anak pastinya menyukai kue lebaran yang biasanya didominasi oleh kue kering, terutama anak – akan yang akan selalu tertarik pada kue yang mempunyai bentuk unik dan warna menarik.
Kali ini kita akan memberikan resep yang tak biasa dan tentunya sangat digemari oleh anak – anak. Yakni permen jelly agar – agar. Rasanya manis, dengan tekstur kenyal dan warna – warna yang menarik akan membuat anak kecil menyukainya. Namun permen ini juga menjadi favorit orang dewasa. Ingin menghadirkannya di meja ruang tamu anda saat lebaran nanti? Berikut ini adalah resep dan cara membuat kue lebaran manis permen jelly agar – agar.
Resep Dan Cara Membuat Permen Jelly Agar – Agar
Bahan – Bahan Utama
2 bungkus jelly plain powder
1 bungkus agar-agar plain
1 gelas gula
2 gelas air
Pewarna makanan (sesuai selera)
Cara Membuat Permen Jelly Agar – Agar
Untuk membuat permen jelly agar – agar ini sangatlah mudah, yang harus anda lakukan pertama kali hanyalah dengan mencampurkan jelly, agar – agar dan juga gula dengan air, lalu aduk hingga semua bahan menjadi larut.
Jika semua bahan sudah dicampurkan, anda bisa mulai merebusnya dengan api kecil hingga mendidih.
Jika sudah mendidih anda bisa menambahkan pewarna makanan untuk membuat warna permennya menjadi lebih cantik dan menarik, lalu diamkan lagi hingga kembali mendidih.
Jika rebusan jelly sudah mendidih anda bisa mengangkatnya kemudian saring dan cetak ke dalam loyang atau pun cetakan jelly.
Jika sudah dimasukkan ke dalam loyang, tunggu jelly hingga dingin dan telah berubah menjadi kenyal.
Jika jelly sudah dingin dan berubah menjadi kenyal, artinya jelly sudah siap untuk dibentuk. Keluarkan dari loyang kemudian iris jelly sesuai dengan selera.
Setelah itu anda bisa menjemurnya di bawah matahari langung selama kurang lebih tiga hingga empat hari, jemur jelly hingga benar – benar kering.
Jika permen jelly sudah benar – benar kering, permen jelly pun sudah siap untuk dikonsumsi, masukkan ke dalam toples dan tutup dengan rapat, permen jelly pun siap dihidangkan sebagai kue lebaran.
Siapa bilang membuat permen jelly itu susah, buktinya membuat permen jelly cukup mudah bukan, dengan bahan – bahan yang bisa anda temukan di rumah dan cara pembuatannya pun cukup sederhana sehingga siapapun bisa mencoba untuk membuatnya sendiri di rumah.
Dijamin permen jelly ini akan menjadi salah satu favorit anak – anak di hari lebaran nanti. Selamat mencoba ya, semoga berhasil.


content: WhatsApp merupakan salah satu media sosial populer saat ini, selain gratis juga tidak ada iklan di dalamnya. Namun, sebagian orang mulai jenuh dan bosan dengan tampilan yang monoton. Oleh karena […]


content:
Perbedaan Antara Melakukan Gadai Sertifikat Rumah Dan Kredit Di Bank | | APFinance.id - Gadai BPKB Motor, Gadai BPKB Mobil, Gadai Sertifikat. Proses Mudah dan Cepat. Hubungi kami segera ! 24 Jam Nonstop.
Home
About us
Our Service
Solusi Kredit Kepemilikan Rumah (KPR)
Solusi Kredit Modal Kerja (KMK)
Solusi Kredit Rekening Koran (KRK)
Solusi Kredit Multi Guna (KMG)
Solusi Kredit Usaha Rakyat (KUR)
Solusi Kredit Tanpa Agunan (KTA)
Solusi Listback BPKB Mobil
Solusi Forex Manage Account
Contact
Blog
Pinjaman Jaminan BPKB Mobil
Perbedaan Antara Melakukan Gadai Sertifikat Rumah Dan Kredit Di Bank
Kegunaan dan Suku Bunga Gadai Sertifikat Rumah
27/04/2018
Keuntungan Melakukan Gadai Rumah Yang Wajib Anda Ketahui
27/04/2018
Perbedaan Antara Melakukan Gadai Sertifikat Rumah Dan Kredit Di Bank
Terdapat beberapa perbedaan antara menggadai sertifikat rumah dengan mengambil kredit di bank, melakukan gadai dan mengambil kredit di bank merupakan cara untuk mendapatkan dana yang besar pada saat ini. Namun hingga saat ini masih banyak orang yang tidak dapat membedakan apa perbedaan antara gadai dengan mengambil kredit, padahal terdapat beberapa perbedaan mendasar antara kedua hal ini. Namun antara melakukan gadai dan mengambil kredit sebenarnya memiliki kelebihan tersendiri, tentunya bagi Anda yang belum pernah melakukan gadai atau mengambil kredit di bank pasti bingung apa perbedaan tentang kedua hal ini.
Barang jaminan
Salah satu perbedaan mendasar antara gadai dan kredit bank adalah pada barang jaminannya, biasanya gadai menerima barang jaminan baik berupa surat kepemilikan seperti sertifikat rumah atau barang yang berbentuk fisik yang biasanya digunakan oleh nasabah seperti kendaraan. Karena itu tidak heran jika kendaraan, rumah, dan perhiasan merupakan barang yang sering digadaikan. Namun apabila Anda mengambil pinjaman di bank maka tidak membutuhkan jaminan, namun Anda harus memiliki penghasilan tetap setiap bulannya yang dibuktikan dengan beberapa surat. Jadi tidak heran jika hanya orang-orang tertentu yang bisa mendapatkan kredit bank, namun tidak ada batasan orang dalam melakukan gadai. Asalkan mereka memiliki barang jaminan dan yakin mampu membayar angusaran, maka mereka bisa mendapatkan dana melalui gadai sertifikat rumah.
Tabungan
Apabila Anda menggunakan gadai seperti pinjaman sertifikat rumah, maka Anda tidak diwajibkan untuk memiliki rekening tabungan pada suatu bank. Sebab dana yang dicairkan bisa dilakukan secara cash apabila Anda tidak memiliki rekening atau bisa dikirimkan melalui rekening tabungan yang Anda miliki. Jadi Anda tidak perlu repot untuk membuat rekening tabungan yang memakan waktu yang lama serta merepotkan karena Anda harus mengantri. Namun apabila Anda mengambil kredit maka diwajibkan untuk memiliki rekening pada bank yang Anda ajukan pinjaman, sehingga apabila Anda tidak memiliki rekening tabungan maka harus membuatnya terlebih dahulu. Tentunya hal ini tidaklah mudah sebab Anda harus mengantri dengan nasabah lainnya.
Pelayanan yang diberikan
Perbedaan lainnya yang biasa Anda lihat antara gadai dan kredit di bank adalah pelayanan yang diberikan, biasanya beberapa lembaga gadai memberikan pelayanan yang fleksibel sehingga sangat membantu nasabah. Biasanya mereka memberikan layanan antar jemput dokumen serta waktu survey bisa ditentukan oleh nasabah sehingga sangat membantu nasabah yang sibuk dan tidak memiliki banyak waktu. Namun jika pelayanan pada saat mengambil kredit di bank, maka Anda harus datang membawa dokumen yang dibutuhkan ke bank tersebut serta Anda harus mematuhi semua peraturan yang ditetapkan oleh pihak bank.
Verifikasi
Apabila Anda menggunakan gadai, maka tidak diperlukan verifikasi dari pihak BI untuk kevalidan Anda. Sebab barang jaminan yang diberikan sudah cukup untuk melakukan verifikasi, hal inilah yang membuat proses pencairan dana menjadi cepat. Namun jika mengambil dana di bank maka Anda harus melewati verifikasi dari BI, verifikasi BI sendiri merupakan pelacakan data Anda pada pusat BI. Hal ini bertujuan untuk melihat apakah Anda memiliki masalah pada bank atau tidak, jadi apabila Anda bermasalah maka tidak akan bisa mengambil kredit di bank. Hal ini tentunya membuktikan bahwa agunan sertifikat rumah sangatlah mudah apalagi jika dilakukan di AP Finance, sehingga akan sangat mempermudah Anda.


content:
Ketua Umum Partai Bulan Bintang (PBB) Yusril Ihza Mahendra dinilai belum secara tegas membuktikan keinginannya terjun ke ajang Pemilihan Gubernur (Pilgub) DKI 2017.
Yusril belum memperlihatkan tindakan nyata untuk meningkatkan elektabilitasnya, padahal arena pertarungan memperebutkan kursi DKI 1 tinggal tinggal menghitung bulan.
“Meski secara lisan sudah mengatakan itu (ingin maju di Pilgub DKI), tapi belum ada tindakan yang betul-betul dapat menarik simpati publik,” kata Direktur Eksekutif Lingkar Madani untuk Indonesia (LIMA) Ray Rangkuti, Kamis (3/3).
Mengalahkan calon incumben Basuki Tjahaja Purnama (Ahok) tidak bisa hanya lewat lisan alias omong doang. Harus ada cara kreatif dari kandidat pesaingnya.
Para pesaing Ahok harus mencari momen yang memungkinkan warga memiliki harapan, lawan tersebut lebih baik dari Ahok. “Kalau hanya lewat argumen, mereka (para pesaing) akan ketinggalan,” ujar Ray.
Menurut dia, Yusril harus serius melakukan ‘kampanye’a agar mendapat suara dari warga DKI. Pria yang pernah mencalonkan diri sebagai Presiden ini pun harus mulai menunjukkan ia adalah bagian dari masyarakat DKI.
Misalnya, kata Ray, dengan memberikan solusi terhadap reklamasi pantai di Jakarta Utara. Hal-hal semacam ini harus diungkapkan agar publik punya harapan pada sosok Yusril. “Sejauh ini dia belum mengejakan itu, padahal waktu sudah mepet,” ujarnya. (***)


content: Band yang terbentuk awal Agustus 2016 di Denpasar, Bali dinahkodai oleh para 3 lelaki ini mengambil genre Rock dengan warna musik Grunge bernuansa Punk, sehingga memiliki sub genre bisa dibilang Noise Rock. Materi - materi lagu terinspirasi dari kehidupan sosial/pergaulan, tingkah laku, dan berbagai pengalaman yang dialami para remaja pada umumnya dan lagunya bisa didengarkan di Soundcloud M A N C I S sendiri. Band - band terkenal dan terdahulu yang menjadi inspirasi M A N C I S adalah Nirvana, Sonic Youth, dan The Vines.

warc-identified-content-language: eng,ind