标题：投机购房
投机购房-简介
投机购房是指先买套商品房居住，通过银行房贷再买一套房出租，租房收入用来还按揭款的行为。武汉市银行正向这种投机性购房贷款喊停，光大银行武汉分行近期将豪华别墅首付比例提高到60%以上；对于购置第二套房，利率则在基准利率的基础上上浮10%~20%。银行还会仔细调查借款人的居住情况和收入情况，也不向外地人发放贷款购买豪华别墅。交通银行武汉分行对于个人购买豪华别墅贷款时，一律要求首付40%，并在基准利率上上浮10%；对于经济适用房，则仍维持30%的首付比例，贷款利率不变。
招商银行武汉分行对于购置第二套房，个人房贷利率将提高10%至20%。对于外地人贷款，该行没有作出限制。如何判断“第二套住房”或者高档房是个难题，虽然可以在本行内控制，但对于借款人在其他银行“多头贷款”，则无从查证，需建立个人信用系统。
投机购房-忧患
“目前内地房市的主要问题是投资、投机性需求过热。”学者羊慧明称，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占30%－40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，因此应该加大力度抑制囤房炒房。 
房价虚高并不等于房地产市场繁荣。相反，房价一下子炒得太高，脱离了经济发展水平和民生承受力，真正需要房子的人又买不起房、租不起房，实际上是抑制了真实的有效需求。脱离有效需求靠投机需求哄抬炒高的楼市是非常危险的。在正常的房地产市场，应当把投资性购房比例控制在10%－15%的警戒线以内；而且，10年左右的租金就能收回投资。而中国内地卖的多是清水房，高房价，低租金，京、沪的房子要70年以上满租才能收回投资，实际上是毫无投资价值。许多人买了几套几十套甚至上百套房子，5年8年都不装修、不出租，只等着涨价炒卖。内地城市空置的清水房多达数百万套，数亿平方米，这只不过是存量的转移。一旦房价涨不动了，这个“堰塞湖”就会崩塌。
投机购房-过热原因
保障性住房建设与供给严重不足随着城市化进程和住房制度改革发展, 我国住房供应结构失衡, 住房供应高度市场化, 保障性住房建设与供给严重不足.从2003年至2007年, 每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右, 建设的廉租屋的总和, 只占年住房建设总量的1%左右.全国人大常委会专题调研组调研报告显示, 截至2009年8月底, 保障性住房建设完成投资39419亿元, 完成率仅为2316%.住房和城乡建设部政策研究中心课题组也刊文指出: 因一些地方财政状况紧张, 2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半.由此可知, 尽管近些年住房政策不断调整完善, 城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一, 尚未做到住房供给与保障的全民覆盖.面对高房价、低收入的基本国情, 保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄, 大量城市中低收入家庭被推向商品房市场, 催生了不在保障之列又无力购房的庞大"夹心层"群体.在刚性需求与投资需求共同作用的背景下, 部分城市"地王"频出、开发商囤地捂盘哄抬房价、投机性购房占据大半市场、房价快速上涨自然难以避免.
住房供应体系未覆盖庞大的不在保障之列又无力购房的"夹心层"群体
针对城市的部分"夹心层"群体, 管理层初步设计了政策性租赁房.作为保障性住房的新品种, 政策性租赁房备受社会关注.按照政府主管部门的公开表述, 政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间的"夹心层".其关键问题在于: 第一, 政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的65中央财经大学学报2010年第8期"夹心层"家庭.根据国际经验, 大部分家庭可承受的租房支出在总收入的1 /3以下.如果租赁住房支出超过该比重, 将导致生活水准下降.政策性租赁住房覆盖人群的收入标准, 理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后可支配的收入.如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多, 政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求.当没有足够的房源来满足市场需求时, 提高准入门槛不可避免.一旦如此,政策性租赁房将面临与廉租房和经济适用房同样的问题, 杯水车薪、长期轮候; 第二, 政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭, 现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入"夹心层"供应断层.这一住房刚性需求群体被推进商品房市场, 加剧了住房市场供求矛盾.商品房供应量少价高商品房供应量少价高的原因比较复杂.从供求关系看, 保障性住房供应不足,土地及城市资源有限,开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售.加上刚性需求与投资需求旺盛, 致使商品房供不应求;从开发成本角度分析, 高度市场化的"招拍挂"土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本, 抑制了部分开发商拿地冲动; 从政策角度分析, 商品房供应的"不限外"政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期, 致投资购房比例远超国际警戒线的15%; 从市场角度看, 保障房和商品房开发建设全部推给开发商, 其他建房形式都受政策禁止与限制, 开发商寡头垄断必然会推高房价.根据上海易居研究院关于三个高房价领军城市北京、上海、深圳购买土地及商品住房建设数据分析, 京、沪、深2009年的住宅施工面积、新开工面积、竣工面积(除北京外) 同比增幅都出现较大滑落.新开工面积跌幅在715% ~2712%; 北京、上海新购置土地面积降幅超过20%; 2009年1~11月, 全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降1514%; 房屋新开工面积在10月才由负增长转为正增长.这意味着2010~2012年商品房供给将进一步大幅萎缩, 而投机购房过热、房价快速上涨与商品房供应紧缺有直接关系.那么, 2010年迄今的只抑制需求不增加供给、只增加可轻易被转嫁的交易成本不增加持有成本的"精准"调控政策,效果堪忧.
投机购房-调控
中国“挤牙膏”式的土地指标管理，不仅很快把地价抬到世界最高，而且占用的全是平原的肥田沃土。与此同时，城市建设难免“摊大饼”，形成千市一面“蜘蛛网结构”熏反而导致城市生态危机隐患日益突出。 
羊慧明称当前楼市并没有整体过热，除京、沪、深、广、杭、温等热点城市外，中、西部的许多二、三线城市房地产市场发展比较平稳，所以房市调控政策不能像过去那样一刀切、“全身麻醉”，沿海“生病”，内地也“吃药”。而应采取分类调控政策，即针对房价炒得过高的地区采取局部降温的政策。 
羊慧明建议在温州、杭州、北京、上海等投机炒房需求过热的城市，二套房首付比例可提高至50%甚至60%，这才能保证银行的安全。在物业税酝酿过程中，可以考虑借鉴新加坡的经验，实行差别物业税，对首套自住性房屋，只象征性地征收0.1%－0.5%的物业税，而对第二套房以上的投资性购房，征收3%以上的高额物业税，对空置3年以上的房子征收物业空置税。这才能够从根本上抑制囤房炒房，稳定房价。
温家宝指出要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。
投机购房过热的危害与对策研究
随着城市化及房地产市场的持续快速发展, 我国住房供求失衡, 出现了区域性投机购房过热现象, 房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年, 部分城市住房投机过热、房价连续快速飙升, “房价高、住房难”成为困扰各界的最大民生问题和社会问题。社会各界要求平抑房价的呼声极为强烈, 引起了世界各国的关注及中央政府的高度重视。在美国著名杂志《福布斯》( 2009112) 评选的全球七大金融泡沫中, 中国房地产仅次于迪拜位居第二。境外学者认为中国住房供应高度市场化, 抑制了中低收入阶层的衣食行、教育、医疗、养老等其他正常消费, 致使社会利润过度集中于房地产领域。面对京沪深等城市的房价水平, 回顾历史上与房地产泡沫密切相关的全球和区域经济危机, 海内外诸多学者莫不以为, 房地产是目前中国经济最大的隐患。在连续几年全国“两会”上, 住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看, 住房民生已经成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。
一、投机购房过热的主要原因
投机购房过热的原因比较复杂, 主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。随着城市化进程发展, 城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期; 而我国住房供应体系尚不完善, 住房保障法律缺失; 房地产市场高度市场化, 土地“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价; 利益集团及境内外投资群体哄抬房价, 调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨, 房价屡调屡涨坚定了“中国房价必涨”的心理预期, 导致投资投机需求不断膨胀。
仅从供求失衡角度分析, 投机购房过热原因有三:
(一) 保障性住房建设与供给严重不足
随着城市化进程和住房制度改革发展, 我国住房供应结构失衡, 住房供应高度市场化, 保障性住房建设与供给严重不足。从2003年至2007年, 每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右, 建设的廉租屋的总和, 只占年住房建设总量的1%左右。全国人大常委会专题调研组调研报告显示, 截至2009年8月底, 保障性住房建设完成投资39419亿元, 完成率仅为2316%。住房和城乡建设部政策研究中心课题组也刊文指出: 因一些地方财政状况紧张, 2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。由此可知, 尽管近些年住房政策不断调整完善, 城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一, 尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情, 保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄, 大量城市中低收入家庭被推向商品房市场, 催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。在刚性需求与投资需求共同作用的背景下, 部分城市“地王”频出、开发商囤地捂盘哄抬房价、投机性购房占据大半市场、房价快速上涨自然难以避免。
(二) 住房供应体系未覆盖庞大的不在保障之列又无力购房的“夹心层”群体
针对城市的部分“夹心层”群体, 管理层初步设计了政策性租赁房。作为保障性住房的新品种, 政策性租赁房备受社会关注。按照政府主管部门的公开表述, 政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间的“夹心层”。其关键问题在于: 第一, 政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的65中央财经大学学报2010年第8期“夹心层”家庭。根据国际经验, 大部分家庭可承受的租房支出在总收入的1 /3以下。如果租赁住房支出超过该比重, 将导致生活水准下降。政策性租赁住房覆盖人群的收入标准, 理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后可支配的收入。如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多, 政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。当没有足够的房源来满足市场需求时, 提高准入门槛不可避免。一旦如此,政策性租赁房将面临与廉租房和经济适用房同样的问题, 杯水车薪、长期轮候; 第二, 政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭, 现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入“夹心层”供应断层。这一住房刚性需求群体被推进商品房市场, 加剧了住房市场供求矛盾。
(三) 商品房供应量少价高
商品房供应量少价高的原因比较复杂。从供求关系看, 保障性住房供应不足,土地及城市资源有限,开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售。加上刚性需求与投资需求旺盛, 致使商品房供不应求;从开发成本角度分析, 高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本, 抑制了部分开发商拿地冲动; 从政策角度分析, 商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期, 致投资购房比例远超国际警戒线的15%; 从市场角度看, 保障房和商品房开发建设全部推给开发商, 其他建房形式都受政策禁止与限制, 开发商寡头垄断必然会推高房价。根据上海易居研究院关于三个高房价领军城市北京、上海、深圳购买土地及商品住房建设数据分析, 京、沪、深2009年的住宅施工面积、新开工面积、竣工面积(除北京外) 同比增幅都出现较大滑落。新开工面积跌幅在715% ～2712%; 北京、上海新购置土地面积降幅超过20%; 2009年1～11月, 全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降1514%; 房屋新开工面积在10月才由负增长转为正增长。这意味着2010～2012年商品房供给将进一步大幅萎缩, 而投机购房过热、房价快速上涨与商品房供应紧缺有直接关系。那么, 2010年迄今的只抑制需求不增加供给、只增加可轻易被转嫁的交易成本不增加持有成本的“精准”调控政策,效果堪忧。[1]