标题：住房保有税
简介
继重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。  中央财经领导小组办公室在两会后赴沪，调研如何贯彻国务院关于房地产调控四项措施。中国社科院金融所专家透露，上海制订的方案是征收住房保有税，也是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。 
在征收办法上，专家分析，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。 [1]
与相关税种的比较
众所周知，房产和地产都是物业的组成部分，房产税、地产税均属于物业税的范畴，而且它们都被归类于财产税。财产税是对以纳税人所拥有或支配的财产，作为课税对象的一类税种的统称。房产税是政府向房产所有人或支配者征收的一种财产税，房产税一般以房屋交易价格或出租房屋的租金收入按比例征收。一般房价中包含了房屋及其所属土地两部分的价值，按照财产税的原理，从价计征的房产税就要求纳税人应同时拥有房产和地产的所有权或支配权。在房产和地产均可私有的国家或地区，业主既有房产又有地产，那么从价计征的房产税就没有税收理论上的问题，这时的房产税其实是物业税的别名。但在中国，房产虽可属个人，但地产则属国家或集体，即个人没有土地的所有权。业主虽然通过支付土地使用权出让金，获得了一定期限的土地使用权，但却没有支配权。以往发生的行政拆迁以及以后可能的司法拆迁，即可使业主被迫失去其物业，这就证明业主拥有的是不完全物业。向仅有住房产权的业主征收隐含土地产权的“房产税”——实际上的物业税，难免有明修栈道，暗度陈仓之嫌。让人为不属于自己的、不能自由支配的财产去缴纳财产税，在税收理论上是说不通的，在实践中也可能带来混乱。
与从价计征的房产税不同，住房保有税是参照住房的套数、面积、人均面积等住房的使用要素来计税的。它类似于车船使用税依据车船的核定载客人数、气缸排气量、吨位、发动机功率等车船使用要素来计税。因此，住房保有税计税时与土地所有权、土地价值、房屋价值没有关系，这是它与房产税、物业税不同的地方。正因为如此，住房保有税可成为房产所有权与土地所有权分离的国家或地区的政府，从住房获取稳定税源的税种，并可作为调节住房供需平衡的工具。如果住房保有税也严格依据房产的价值来计税，那它就成为房产税的别名了。
由于住房保有税计税时与住房的价值没有直接关系，因此，用住房保有税作为调节社会财富分配的工具就没有房产税来得合适。除了房产税以外，政府若要通过房产来调节社会财富的均衡，还可在房产交易环节及房屋租赁时予以征税。这时即使房价中包含了土地价值部分，也不影响税收的合法性，因为对土地使用权的转让和租赁行为征税，符合《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定。房产交易环节的税赋（如二手房交易时的个人所得税）对业主来说一般是一次性的，而在房产持有期间征收的房产税或住房保有税对业主来说一般具有长期性、持续性。
从量计征的住房保有税的计税依据——住房面积具有客观性、稳定性和简单性，适合用现代信息技术进行处理，因而征税成本相对较低。从价计征的房产税的计税依据——房产的评估价值则带有主观性、波动性和复杂性，需要有大量专业、客观、公正、有资质的房地产评估师，难以简单依靠现代信息技术进行处理，因而征税成本相对较高。
从量计征的住房保有税比较适合用来调整住房供需关系，并兼有一些平衡社会财富分配的作用。而从价计征的房产税则比较适合用来平衡社会财富分配，并兼有一些调整住房供需关系的作用。
开征难度
住房保有税的基本方案已经确定，可能对存量房（即已被购买或自建并取得所有权证的房屋，一般是二手房）和增量房(即开发商投资新建造的商品房)一并征收，而且会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免税。  不过这里面还有不少难题。比如是按照首套房免征，还是人均多大面积以内免征，是按照面积征还是按照房产价值征收。如果按照房产价值征收，那么郊区的大房子也许还没市区的小房子价值高，住在市区的人可能会“吃亏”，如果按照人均面积的大小来决定征收或者免征，那么住郊区的大房子可能又会增加税收负担，如何体现税收公平是个难题；另外房地产的价值每年都在变化，如果按照价值征收，不可能按照买房时的价格一直征收下去，势必在每年征收前都要花费大量人力物力来对房产价值重新评估，这也很麻烦。
优势
与物业税市场调节相同，房产保有税的最大好处：
一是完善了房地产税收体系；
二是可以改变地方政府的“土地财政”模式，政府可以从房地产持有者手中获得细水长流的、可持续性的税源；
三是对房地产市场和房价也能起到调控的作用。
目标作用
抑制投资开征住房保有税，增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用，以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。  开征房产保有税对抑制投资会有作用，但效果多大还要看税率多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是比较低的，如果房价每年涨幅能达到10%，保有税也很难真正挡住投资和投机者的购房步伐。
效果从市场反应来看，房地产交易成本的增加，却往往被卖房人转嫁到买房人头上，抑制房价的效果并不明显。住房保有税和交易环节的税种不同，它是长期征收、逐渐增加的房产持有成本，所以不会出现立竿见影转嫁成本的问题。 
决定房价的根本还在于供求关系，如果在商品房供不应求的情况下，不管开征多少税，都很难把房价控制住。所以房产保有税如果要开征，税率的确定很重要。上海商品房空置现象比较突出，转让的二手房中20%是毛坯房，也即一直空置的房产，房主买房就是为了等升值后赚取差价的。而房产保有税如果征收，这部分房主考虑到持有成本的增加，会将空置的房子出租来获得收益，会丰富租赁市场房源，也会对住房需求起到一个平衡作用。
争议焦点
无法阻挡房价上涨湖南省社科院产业经济研究所所长、研究员肖毅敏：如果按人均30平方米来作为起征点，这项建议的执行难度相当大，有欠科学。  首先，这个政策伤害到大部分房产拥有者。人均30平方米，对普通老百姓来说，很大一部分要缴纳保有税。 
其次，因为以人均30平方米为标准，将涉及到几乎全体民众，这也就意味着保有税不可能大额度征收。交太多，可能伤民，交太少，又对房地产调控起不到作用。 
第三，2007年的房价将继续上涨，股市降温和人民币汇率上升两股力量将促使热钱涌向房地产，进一步推动房价上涨。相对这两股强大势力来说，保有税作用甚微。
起征点应该提高湖南华菱置业有限公司总经理方平：遏止部分消费者买房“贪大”、不顾自身能力的现象，这是个好办法。但如果把30平方米作为保有税的起征点，起点太低。如果执行，需要交保有税的并不只是有钱人，而是把大多数普通市民包括在内。如以50平方米为标准，还说得过去。这个起征点应该提高，毕竟3口人住120平方米的房子是合理的。此外，保有税的征收应该对照个人所得税，按梯度往上走，这样比较科学。
流通环节税应相应减低21世纪不动产长沙区域分部总经理陈子文：在西方发达国家，房地产税收“轻交易，重保有”，这是一个发展趋势。但国内的现实是，流通环节税收最重，而保有环节最轻。如果国家决定征收不动产保有税，那么应当相应减少流通环节的税收。缴纳保有税没有与流转税降低配合的话，带来的负担太重，可能让房地产市场陷入萎靡。  中国的人均住宅面积是28平方米多，照此看来，大部分中国人民都需要缴纳保有税。而以国外的情况来看，需要缴纳高额住宅保有税的人群应该不超过10%。衡量标准也是一个问题，国外是以房子的面积为标准，而非人均面积。
学者观点
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，对住房保有环节征税实质上与物业税大同小异，对于现在过高的房价一定会起到抑制作用，尤其是对于热情高涨的投资客，保有税的征收无疑是一大有利举措。同时，尹主任也表示，物业税或对挤压房地产市场泡沫起到一定影响。  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成房地产界知名专家、上海财经大学教授、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华教授明确表示，“不赞同”开征住房保有环节税，他认为，住房保有环节税将会推高房价。他表示，目前的市场环境不适合征收住房保有环节税。作为没有土地所有权的房屋所有者，只是土地的“租户”，而西方物业税的征收对象则是土地所有权，不应该对“租户”进行征税，这是不合理的。住房所有环节税是在对房价“做加法”，从历来市场反应规律来看，这一层税收也将会转嫁到房价中，变相推高房价。同时，印教授还表明，投机、投资性需求推高房价只是市场的表象，目前房地产市场房价高涨的根源是市场需求和供应严重不平衡。 
中国指数研究院副院长陈晟：住房“保有税”是房产税的一种，不能单纯的当作物业税来看待。物业税是针对所有项目的，保有税仅仅是针对保有过程。征税的目的不在于抑制房价，而是降低过于依赖土地收入的发展模式。土地财政实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种透支必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。"住房保有税征收的税基和税率决定了它对当下楼市的影响。"陈晟说。[2]
与物业税的区别
住房保有税是对房产保有环节征税，其起到的市场调节作用与物业税类似。 
物业税由于涉及面广、征收难度大，目前来看短期内开征的可能性不大。而住房保有税是特殊调节的税种，即只针对人均居住面积超标的群体，主要从调节城镇居民占有房屋的数量和面积的角度征税。也就是说，在目前各项税种不变的基础上，就房产的保有状况征收财产税，并且实行比较低的税率。所以该税种的实施涉及范围小，对目前的制度和法律法规冲击不大，作为物业税的前行税种，目前已具备实施条件。可以说，住房保有税就是“迷你版”的物业税。 
住房保有税征收办法上可能是对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型面积等方面来区别自住需求与投资需求，令人欣慰的是，如果是自住需求可免交住房保有税。 
美联全国研究中心认为，对住房保有环节的征税，是宏观调控的基本方向。它可以被认为是“静态财产税”。
征收与高房价
住房保有税其对象主要是针对第二套以上非改善型住房。“住房保有税”的开征，对投资者购买多套房产的欲望有一定的影响。一旦实施，楼市的成交量将在现有商品住宅成交量(一二手合计)270万平米的基础上，锐减两至三成。税收的征收在短期内或减少购买需求，但同期由于存量明显减少，而供应量又难有明显增加，保障性住房短期内也难撼动商品房的根本地位，因此从传导机制上来说，“住房保有税”短期来看对楼价影响不大。 
要试图根本性减少业主持有多套房产，就要征收高于物业增值的税收。以一套100万元的住宅为例，一年至少要征收5万元以上的税收。所以，“住房保有税”的作用主要取决于税率和纳税环节。从目前在房产方面已实施的税收来说，税收的作用更多的是收入再分配，因此税率都相对温和。
一种依据家庭人均住房面积的住房保有税方案
衣食住行是人的基本需求，那么以住房为标的物的税收政策，就需考虑住房的居住属性。当还有相当多的人处于住不起房的情况下，征缴住房保有税须以保障民生为出发点，其主要目的是平衡住房供需关系，引导有限、紧张的社会资源和土地资源投向保障性住房和经济适用性住房的建设。以人均住房面积为依据来征缴住房保有税就能达到上述目的。以下通过数学公式加以说明，首先是参数：
a=纳税人名下所有住房面积数的总和 （当一套住房有多位产权共有人时，该套房的保有税纳税义务一般由共有产权人一致推举的业主承担，如果业主间不能达成一致，则由税务部门指定。该业主的产权应大于一定的比例（如>20%），或其拥有该套房的产权的比例是最多的业主之一。住房面积计算时不用区别自住房与投资房、存量房和增量房的不同，不需认定是否空置房，不用区分是否是首套房还是二套房、三套房等。如果一个纳税人在多个地区负有缴纳住房保有税的义务，可按其在各地拥有的住房面积在其总面积中所占的比例，向相应的税务部门缴纳相应比例的税额。比如一个人在甲地有200平方米的房产，在乙地有300平方米的房产，那么他应向甲地税务部门缴纳五分之二的税额，向乙地税务部门缴纳五分之三的税额。）
b=与纳税人共同居住的直系亲属人数之和 （被计人员须符合以下条件：该纳税人及其无独立房产、不承租公共租赁房的直系亲属，而且他们不参与其它的住房保有税的人口计算。）
c=人均免税面积 （以保障基本的民生需求为底线，可参考保障性住房和经济适用房的标准。不同地区间、不同时代可有差别。）
d=a/b-c （征税面积。该公式的计算值若小于、等于零不征税，大于零才征税。对开发商和中介机构所拥有的住房计算征税面积时，令d=a。）
l=g*f^LOGh(d+h) （税率。f，h>=1; d，g>=0 。该公式的特点是使税率增长可呈指数型变化，调整f、g、h征税参数，可以形成符合政策要求的征税起点和税率曲线形态。例如，满足经济适用需求居住标准的家庭税率可以比较低，而且变化比较平缓。超标的则税率将比较高，而且随着居住面积的增大，税率变化比较快，以实现多住房多缴税的政策取向。如果公式不直观，也可通过图表来显示。）
P=(a- b*c)*l（税额。若a- b*c小于、等于零不征税，大于零才征税。对开发商和中介机构所拥有的住房计算征税面积时，令b*c=0。）
该公式对税额的统计可逐日进行，以适应人口、住房情况的每天变化。实行该方案时，由纳税人（包括开发商、中介机构）向税务部门申报其名下所有的住房信息，以及纳税人和共同居住人的身份信息。如有人口、住房等情况发生变化，需重新申报。同时，全国的房产部门将其掌握的住房登记信息和公安部门相关的户口信息通过网络设施与税务部门相联，税务部门就可天天跟踪住房及户口的最新变化。每天由计算机系统自动核对纳税人申报的信息，并检查同住人员是否符合税额计算条件。由于有计算机和网络系统的支持，这些工作不会大量增加人力负担。若核查与申报不一致，则需通知纳税人做出解释或令其重新申报。如果纳税人不申报或申报不实，税务部门就按其在房产部门登记的所有房产信息，以其一个人来算应税住房面积，直至其如实申报为止。
该方案把开发商和中介机构也纳入征税范围，是为了抑制开发商捂盘惜售的行为，促其建设适销对路的楼盘，推动他们积极推销手中的楼盘，避免其待价而沽的行为，减少人为的住房供应紧张的因素。自然，需给开发商的新楼盘一定的免税期。
该方案将促使人们在买房时，不但要考虑是否买得起房，还要考虑是否住得起房、养得起房。它以税收手段引导人们开发和使用经济适用房。使有限的社会资源、土地资源能更多的投向可保障大多数人基本民生需求的住房建设。
该方案将使炒房者拥有的住房越多，其税赋也就越重，而且会持续增加，由此将大幅提高其炒房的经济成本。炒房者之所以能通过炒房获取暴利，是因为存在着住房供应不足这个根本原因。有人说炒房者增加的税赋成本将会转嫁到消费者身上，从而推动房价上升，就是基于这个因素。但只要政府坚定地、大力推动及实施保障房和经济适用房的建设，满足消费者基本的住房需求，又有多少消费者会选择炒房者的高成本的住房呢？如此，炒房者的炒房成本将难以转嫁，其炒房活动的积极性自然会受到抑制，从而达到平抑房价的效果。为加强保障房的开发、供应，可考虑把征缴的房产保有税优先甚至全部用于保障房的建设。
对比其它的征缴住房保有税方案，该方案比较公平、比较容易实施。拥有多套房的家庭，其人均住房面积不一定多；而仅有一套住房的家庭，其人均住房面积则不一定少。因此比起依据家庭拥有的住房套数来征缴住房保有税，该方案显得更公平、更合理，并且政策调控时将会更细腻、更平滑，执行起来更简便易行，还可避免有人为谋取利益而玩拆散家庭的把戏。
该住房保有税不是建立在住房的财产属性之上的，它不具有财产税的性质。有的人主张依据住房的价值来征缴住房保有税，这将会面临一系列的问题。首先是不同评估人的主观因素可能对住房的财产价值判断造成的影响。还有住房本身状况及其变化的影响，以及地价、土地使用期限、周边环境等因素及其变化的影响。比如住房是否是毛坯房？是否是粗装修、精装修还是豪华装修？房屋结构是否完好？是否被破坏过？还有住房周边的交通、商业、文化、教育、医疗、绿化等各方面因素都会影响其价值。要对所有住房，综合各种因素进行准确评估并且跟踪其变化，是极费人力、物力的，往往最终只能以主观、粗放的方式实行。
有的人认为只要是涉及到住房的税种就一定是财产税，其实不然。本住房保有税方案就不是与住房的财产属性挂钩，而是基于住房的居住属性，以保障基本的民生需求、调节住房供需平衡为目标。它不是以增加财政收入为初衷，这就免去了把住房作为财产进行征税所产生的许多问题。
有的人认为住房保有税需要考虑不同房型（如别墅房与公寓房）、地区（中心区房与郊区房、一线城市与二线城市、三线城市）等因素，制定不同的税率，否则就不公平、不合理。这其实是多虑了，因为这些房的差别已经体现在房价里了。而且把这些因素考虑进来将大大增加征税难度。
开始实行该方案时，人们对保障性房和经济适用性房的需求可能会增加，那些房的价格也许会上涨。只要加快保障性房和经济适用性房的建设步伐，随着供应量的增多，价格最终会趋于平稳、合理。