标题：美国农场主
简介
中文名称：美国农场主
英文名称：John Deere American Farmer
别名：美国农场大亨
资源类型：Bin
发行时间：2004年
制作发行：Global Star
地区：美国
语言：英语
投资指南
[1]美国的农场是一个很好的抗通货膨胀并能产生回报的自然资源。全球工业化、气候暖化和沙漠化导致全球的农地面积正逐年减少。同时中国和印度两大人口大国，随着生活水平的提高，对粮食的需求也越来越大。随着世界人口的进一步增加，和其他发展中国家生活水平的提高，全世界对粮食的需求会快速增长，农地价值也会越来越高。农地的价格和金融产品的关联比较小，可以有效分散资产风险。对中国的高端投资人而言，美国的农场是一个很好的投资产品。
确定投资目的
投资人确定投资农场的目的，如：抗通胀，投资的绝对回报，资产配置的分散，和现有企业相关等。
了解投资相关的税收政策和政府补贴
税收制度决定投资的最终回报，还有可能影响投资人在美国的其他投资回报。所以投资人必须了解美国对个人和企业的税收政策。投资人须了解美国和农地相关的税收。另外，投资人还须了解政府对农地的补贴政策。
确定总投资额
根据投资人的资产大小和以后在美国的计划，确定在美国投资的美金总额。
决定投资主体
从税收和外汇转换等角度，来决定投资人是用个人身份还是以公司的形式在美国投资。
确定是否向银行贷款
很多国外的银行可以向在美国购买农地的国内投资人提供美元贷款，按投资的大小和投资人的资产背景决定是否从银行贷款。
确定资金转换方式
如投资人在美国还没有外汇，须考虑如何转换美元。
是否需要同时移民
投资人须考虑是否有移民的需求；如有移民需求可以利用投资农场来实现。
确定投资区域
根据投资规模、投资回报期望、投资人对美国的熟悉程度、以后是否在美国的居住、移民等情况，维际海外投资将帮助投资人决定购买农场的地区。
网上研究现有的农场
从网上初步了解美国农场的资料、历史回报和美国各个农业大州的情况；农场适合种植的农产品、过去的产量、农田的灌溉、是否在水灾区域内、租赁的记录等。
定期提供新的农场
维际海外投资将根据投资人的具体情况，定期给投资人提供美国各农业大州农场的信息。
安排考察旅行
维际海外投资建议投资人亲自去美国农业大州做实地考察。
开设个人或公司账户
在美国的银行开设一个个人或公司账户，并存入一定的现金（以便银行开资金证明）。在提供出价的时候卖家要确认买家有足够的资金证明后，才可能考虑投资人的出价。
双方决定价格
当投资人对一个农场有购买意向后，维际将帮助投资人和卖方协商价格。
买方提出购买意向书
当卖方接受了投资人的价格后，维际和合作的经纪公司将帮助投资人完成购买意向书。
卖方审查意向书
当卖方接受了购买意向书后，卖家经纪人会马上要求投资人提供一张海外银行的定金支票。
卖方指定过户律师并开设资金监管帐户 
卖方将投资人的定金支票存入卖方的过户律师开设的资金监管帐户内。这时，卖方还不能拿到投资人的订金。如购买因除价格外的其他原因不能执行，投资人可以取回订金。
专业人员对农场进行各方面的情况检查
维际的合作经纪公司将安排专业人士对农场进行彻底检查，包括地下水的提取，洪灾的可能性。如果发现有重大问题，必须在合同规定的时间内提出退出合同，并取回定金。
农场的产权确认
在确定农场没有问题后，和维际合作的经纪公司律师将通过产权保险公司确保农场的产权没有问题。
买方将余款打入监管帐户
投资人将余额打入卖方的过户律师开设的资金监管帐户内，如是银行贷款，银行将执行此步骤。
在过户律师楼双方完成签字过户手续
投资人必须到场签字。如果投资人在中国，那么投资人必须到美国领事馆办理授权书核实并签字。授权书一般由律师出具，到领事馆签字并核实。如果投资人是用在美国注册公司交易，那么必须预先安排并授权一位在美国的秘书（secretary）代理公司签署买卖合同。公司的授权书一般只要公司的CEO签署即可。
购款由监管账户转入卖方帐户
签字过户后，购款将由卖方过户律师的资金监管帐户转入卖家的帐户。
交易完成
投资房的装修与出租
维际将帮助投资人寻找合适的农场管理公司，帮助投资人确定长期的农场出租计划。
农场前景
[2]农地价格涨声一片
根据堪萨斯联邦储备银行的最新调查数据，该储备区内包含美国中部7个州的农田价格在2011年上涨了25%，而农场价格上涨了14%。
美国中西部内布拉斯加州的农地去年涨幅最大，非灌溉土地价格上升了38%，灌溉土地上涨了36%，农场则上涨21%。涨幅最小的奥克拉何马州的农场价格也上升了6.9%。农民利用联邦税法鼓励改善资本的政策，使农场设备和机器的花费在2011年第四季度也有所上升。贯穿整个玉米种植带和北部平原的耕地价值飙升至历史高点，许多州公告的土地年增长在20%到40%间。此外，农场用地的价值与2010年同期相比大幅上涨，高昂的饲料成本提高了对优质放牧土地的需求。即使遭受旱灾的南部平原也公布土地价值有所上升。
农业收入是主要推手
农业收入的暴涨是导致农地价值飙升的主要原因。美国农业部的报告称，农场利润在2011年蹿升到981亿美元，今年预期也将达到971亿美元的历史第二高点。农业出口在去年9月底猛增了27%达到1374亿美元，今年预期回落3.9%至1320亿美元。
强劲的农业收入不仅推动农地价值创历史新高，还加强了农业银行的贷款组合。贷款人偿还农业债务使得农业银行的利润上升。2011年第三季度，农业银行的资产回报继续攀升，劲头继续盖过其他银行。与此同时，农业地产贷款的拖欠比例却在下落，非地产贷款的拖欠量更是降到2009年以来最低。由于各农业银行报告的贷款续期情况也在减少，拖欠率可能还将持续下降。
2011年增长的农业收入带动了农业板块的资金流动性，市场一整年都呈现温和的经营业务所需贷款需求。2011年第三季度商业银行的农业地产贷款贷出量只比上一年上升了0.6%。相比之下，农场信用体系(Farm Credit System)第三季度的财务报表则显示，农业抵押贷款的贷出量增长了4.4%。
继续上涨 前景乐观
尽管迄今年农地价格已经获得了可观的涨幅，许多银行家仍预期接下来几个月农地价值将继续上涨。一些调查受访者指出，越来越多的土地拥有者出售农地以迎合农民和非农投资者的强大需求。农民仍是头号买主，在2011年购买了农地销售的73%。因为高昂的租金缩减了佃农的利润，这迫使他们寻求成为土地的主人而不是租用人。另一方面，非农投资者看到了积极的投资信号。由于新兴国家粮食需求迅速增长和生物燃料的发展，世界粮食价格高涨：大豆价格比1年前增长了一半，玉米价格约增长了2倍。粮价高涨使得农地投资回报率上升，投资价值大幅增长。
美国从2010年夏天开始实施大规模金融宽松政策，银行利率降至历史最低水平，投机资金规模迅速扩大，四处寻找投资机会。所以即使土地价格持续飙升，越来越多的农地主将开始拍卖土地，上市出售的农场数字在2012年可能继续增加。经济学家认为，土地市场库存的激增不会因为价格而逐渐降低，这无疑预示着美国农地的潜在购买者将获得更多的选择项目。
农地作为有实体经济支撑的投资产品，回报稳定，目前远强于债券。不仅专业机构如美国年金基金、哈佛大学捐赠基金等开始进入农地市场，当地农民也开始变成投资家。随着中国、印度与其他新兴大国对美国农产品出口需求看张，美国农业前景将持续看好。面对这一前景，投资者除了可以直接购买美国农地外，还有其他多种投资渠道，如投资一些收益与农用地、农业生产、种子、肥料、拖拉机、农业相关产品商店等挂钩的企业，或者购买大米期货或者直接投资期货公司等。
农地泡沫仍需警惕
不过银行业监管机构担心，农作物价格劲升及投资意愿增温推升了美国农地价格，投机资金大量流入导致美国农地市场异常活跃，另一个美国资产泡沫或许正在扩大。
芝加哥农地价格已比2010年上升了20%，约为10年前的3倍。印第安纳州和伊利诺伊州农地价格近1年内同样上涨了2成左右，加利福利亚州也出现上升趋势。高价买入的农地必须生产出更高价值的粮食，粮价继续上升才能推动农地价值进一步增加。一旦出现粮价下降或利率上升等情况，打断这一循环，农地价格也将随之下跌。美国上世纪70年代曾出现过农地泡沫，于80年代破裂，背负巨额贷款的农民最终不得不放弃土地。
根据联邦存款保险公司(FDIC)资料，经过通货膨胀因素调整后，目前农地价格已经比2000年高出58%。这和美国住宅用不动产在2000年到2004年的涨幅相去不远。许多分析师怀疑，如果价格下跌，那些为农场营运及采购提供资金融通的银行会受到影响。FDIC正在注意对美国农地授信的情况，目前贷款市场并未显得泡沫化，但仍然存在风险。分析师预测，如果发生类似1980年代初期的农地价格大跌情况，可能会对国内1,579家农业银行造成严重的负面冲击。
美国农场贷款市场规模达2,450亿美元，相较于美国房屋贷款市场11.5万亿美元及农场资产2万亿美元的规模，并不算大。但农村土地价值若下跌，可能会严重打击中西部各州，一些规模较小的银行可能一蹶不振。美国政府还在处理已毁掉300多家银行的金融危机，如果出现农地价格泡沫，恐怕会让纾困支出更加沉重。