标题：江苏省前期物业管理招标投标实施办法
总　则
第一条　为了规范本省前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条　前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条　在本省行政区域内，建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业管理企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。
第四条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位（包括分期建设、多公司建设），应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，负责前期物业管理。
有下列情形之一的，经物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
（一）公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的；
（二）住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的。
第五条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第六条　省建设行政主管部门负责全省行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。
县（市、区）级以上物业管理行政主管部门根据职责划分负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。
第七条　任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。
招　标
第八条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
第九条　招标人有能力编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标；招标人也可委托招标代理机构组织招标。
招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格验证和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵照本办法对招标人的规定。
第十条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并在“中国住宅与房地产信息网”或“中国物业管理协会网”或 “江苏建设信息网”或项目所在城市物业管理行政主管部门指定网站发布招标公告；具体发布网站由招标人根据公开招标范围确定。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项及获取招标文件的办法。
第十一条　招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。
前期物业管理招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况；
（二）物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；
（四）交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；
（五）物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；
（六）财务管理，包括对物业服务费（选择收费的包干制、酬金制或其他方式）和专项维修资金的使用管理；
（七）前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明；
（八）房屋质量保证文件和房屋使用说明情况；
（九）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件；
（十）评标标准和评标方法，废标认定原则；
（十一） 投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等；
（十二）招标人、中标人违约的责任；
（十三）招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；
（十四）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十二条　招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在确定中标人后10日内退还投标人。
招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付；补偿标准可以根据投标人的投标评标得分，分档补偿。
第十三条　住宅物业为主的项目招标人，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案：
（一）项目建设的土地、规划建设、施工许可等政府批件；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；
（五）法律、法规规定的其他材料。
物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规和本规定的，应当责令招标人改正。
第十四条　公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。
资格预审文件一般应当包括投标申请人或受邀人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。
第十五条　经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法；并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。
第十六条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十七条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人；该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。
第十八条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十九条　招标人不得向他人透露可能影响公平竞争的有关招标投标的情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判与沟通。
第二十一条　通过招标投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。
投　标
第二十二条　本办法所称投标人是指投标资格合格，并响应前期物业管理招标、参与前期物业管理投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具备相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十三条　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十四条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标人授权委托书（法定代表人不出席招标投标活动
的适用）；
（三）投标企业经营的法定相关证书、企业业绩情况等；
（四）投标测算和投标报价；
（五）物业管理方案及其管理服务承诺；
（六）招标文件要求提供的其他材料。
投标文件应当依次按封面、目录、序言（或概要）、内容、附件的格式顺序编制装订。
第二十五条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点；招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十六条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人；补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照前款的规定送达、签收和保管。
第二十七条　投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理的，应当在前期物业服务合同中约定。
第二十八条　投标人不得弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价套取中标。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
开标、评标和中标
第二十九条　前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，项目所在地负责招标备案审查的物业管理行政主管部门可派人到场进行全程监督。
第三十条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十一条　开标由招标人或招标投标活动组织人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人代表查验投标文件加盖企业印鉴及密封的情况，也可以由公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、提供的主要服务内容及标准、投标报价和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。
开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。
第三十二条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家名册中，于开标的前1日采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员名单在开标前应当保密。
招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。
开标前，投标人提出要求评标委员会成员回避的，由评标委员会判定是否足以影响评标的公正性，并决定评委是否应当回避。
第三十三条　物业管理行政主管部门应当建立评标的专家名册。省建设行政主管部门建立的物业管理评标专家成员推荐名册，以公开方式供各地随机抽取使用。
物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的成员，进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十四条　评标委员会成员应当独立、认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
本条所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十五条　评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。
第三十六条　评标方法一般应采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。
综合评估法一般采取分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%；分项应考虑投标人诚信、投标文件、投标答辩等因素合理确定；其中投标人诚信评分权重一般应不高于20%；投标书评分权重一般应不低于50%；投标答辩评分权重一般应不高于20%，若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%；采取评标评审的评分项目和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明。
第三十七条　曾获国家、省、市物业管理示范（优秀）项目，在管并保持称号的投标人，评标应给予相应优惠分值。
第三十八条　评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法，连续对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十九条　经评标委员会评审，一致认为某一投标文件未实质响应招标文件的，可以否决该投标；一致认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的前期物业管理项目的所有投标被否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。
评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：
（一）投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的；
（二）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的；
（三）投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的；或者同标准的服务项目投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的；
（四）投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的；
（五）发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。
第四十条　评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标的评审和比较意见；判定废标的应当出具废标说明；并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。
第四十一条　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格等实质内容，向中标候选人提出附加要求，迫使其放弃中标。
第四十二条　招标人应当在投标有效期截止时限后的30日内确定中标人并向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应及时退回其投标文件。
第四十三条　招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。
第四十四条　中标人应当按照合同约定履行权利与义务。中标人不得向他人整体转让中标项目，也不得将中标项目支解后分别转让给他人。
中标人按照合同约定或经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性的专业工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的专营资格条件，并不得再次分包。
第四十五条　招标人应当自确定中标人30日内，向招标备案的物业管理行政主管部门进行备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、前期物业服务合同等资料。
第四十六条　招标投标活动的所有参与人员未经招标文件或者投标文件的著作权人同意，不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件内容。
第四十七条　当中标人因不可抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应按本办法重新招标。
附　 则
第四十八条　招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。
第四十九条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第五十条　招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；对不同文本的解释发生异议的以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第五十一条　单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或物业产权人（政府机关或物业产权部门）通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理的，可以参照本办法执行。
第五十二条　本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第五十三条　本办法自2007年6月1日起施行。