标题：温泉综合体
概念简述
温泉综合体，是指“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的温泉综合开发项目。小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。从功能业态上看，“温泉综合体”主要包括“温泉休闲中心、会议度假酒店、休闲商业街区、运动游乐项目和温泉养生地产”五大核心功能板块。
发展阶段
欧洲温泉水疗以医学治疗的目的为主；美洲温泉水疗侧重休憩、美容、运动；亚洲温泉则侧重于休闲健身、保健治疗、社交娱乐。不同的区域文化背景与生活方式，使得人们对温泉的诉求差异很大，中国温泉市场需求相对比较强调娱乐性与养生性相结合，更加注重温泉综合体验。
我国温泉旅游已经发展到了第四阶段，个别区域已经向第五阶段发展。从发展趋势看，我国温泉旅游开发将从健康、文化、休闲、景观等几个方面纵深发展，呈现出以下新趋向：营造高质量的度假环境;提供多样化、高档次的康体旅游产品;提供舒适周到的高品质旅游服务;塑造鲜明独特的文化特色。[1]
一、以“公休疗养”形式出现的温泉疗养阶段
新中国成立后，随着温泉医疗事业的发展，国家政府机构、企事业单位、专业工会、部队、厂矿等在温泉地建立了各种工人温泉疗养院，如广东从化温泉、辽宁鞍山汤岗子、昆明安宁温泉等。
二、由公费休养性质转变到休闲度假性质的温泉沐浴阶段（20 世纪80 年代初至90 年代中期）
改革开放以后，随着社会主义市场经济体制的建立、旅游业的发展和医疗制度的改革，人们对休闲、娱乐、保健等旅游需求的逐步增加，公费医疗的患者大大减少，部分疗养院开始对外开放，温泉地由休疗养功能逐渐向休闲度假旅游发展，一批集观光、度假、休闲、娱乐、保健、会议为一体的多功能温泉旅游度假区开始出现。该阶段的温泉旅游以室内温泉为主，以温泉宾馆和温泉医院为主要开发形式，休闲因素开始初步融入温泉开发，如辽宁省熊岳温泉疗养院、大连市安波温泉疗养院、北京龙脉温泉疗养院等，这标志着我国温泉旅游事业由此真正的发展起来。
三、以综合性的旅游休闲活动聚集形成的温泉度假旅游阶段（20 世纪90 年代中期开始至20 世纪末）
这段期间，我国旅游业逐渐由观光旅游向休闲度假旅游转化，以观光娱乐、休闲度假、保健疗养等功能为主的大型综合温泉旅游度假区（度假村、度假城），在全国特别是在我国南方地区不断涌现，尤其是“露天温泉”模式，珠海御温泉是这一阶段温泉中的典型代表。
四、从休闲旅游为主向温泉养生度假为主转变的阶段（21 世纪初的10 年）
健康作为全人类的共同追求，随着人们生活水平的提高倍加关注，科学的休闲养生概念也被提到空前高度，休闲养生成为人们生活时尚，人们越来越关注在健康方面的投资。健康投资作为温泉旅游的价值所在，已经成为该阶段温泉旅游的一个重要消费理念，其最大的特点是与 SPA 紧密结合，提供高端服务，更多的呈现出国际化的品格，诸如巴厘岛风情、欧洲小筑等，如广东的御临门温泉度假村的巴厘岛风情、广东清新温矿泉的贵族式欧陆温泉、海南皇冠假日温泉酒店、云南丽江的悦容庄、四川九寨沟的九寨天堂，都非常具有代表性，提升了温泉休闲产业的档次。
五、温泉旅游呈现百花齐放的阶段（21 世纪10 年代以后）
温泉旅游发展至今，百花齐放已经初露端倪，随着市场布局的扩展和细分市场的经营，以前的同质化现象逐步瓦解，呈现出的是多元化的格局。竞争加剧、同行业兼并等现象也会随之出现。这个阶段温泉发展的最高目标就是生命健康，虽然没有明显的特征，但是其康益性、休闲性、文化性、服务性等功能都有所加强。其产品形式和开发模式也都更加多样化，如热带雨林温泉、黄河文化温泉、海盐文化温泉、森林温泉、火山温泉等多种文化主题产品；音乐理疗温泉、喷涌按摩温泉、小猪打浆沐浴、水牛浸水沐浴等多种温泉泡浴方式；结合温泉饮食文化、温泉茶水文化、温泉泼水节等；通过采风吸收各地沐浴民俗精华，开发出的许多生动、活泼、有趣的沐浴民谣、沐浴歌舞以及特色戏水池等，以上都是该阶段温泉旅游的表现形式。
我国温泉旅游发展根据区域不同所处发展阶段也有所不同，其特点也有差异，所存在的问题也各有不同，但总体上来说，已经发展到了第四阶段，个别区域已经朝第五阶段发展。然而现有的国内温泉开发存在的问题值得让人深思：产品类同，缺乏特色；行业混乱，缺乏规范；质量不保，缺乏标准；自建自营，缺乏品牌；忽视文化，缺乏内涵；忽视学习，缺乏交流。现阶段温泉开发主要出现以下趋势：规模越来越大几千万到几个亿不等；老旧温泉项目改造市场动作增大；项目综合化开发趋势；市场细分会加快，特色温泉成未来主流；资源有特色偏远地区项目容易打造高档市场，形成全国性消费圈；温泉和地产模式发展迅速；中国文化与地方文化在温泉中将深入的渗透；温泉动态化娱乐化将会持续发展；SPA的专业化会大大的加快，温泉医疗化是必然趋势；专业化温泉经营管理公司将会更多的涌现。
发展趋势
经过10余年的开发经营，中国温泉已经实现产业化发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头——全国涌现出来的一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城表明：温泉对于休闲产业的聚集效应和对于区域经济的有力带动已经得到开发商和各地政府的高度认可。
然而，在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，规模小、资金弱、功能单一、设施落后的一大批温泉度假村必将被整合，规模化、综合性、复合型的“温泉度假区”将会成为温泉休闲市场的主流模式，温泉将从“单一利用时代”走向“综合开发时代”，这是市场的必然选择，其原因主要表现为两个方面：[2]
其一，从土地开发角度来看，大型温泉度假村的开发需要大规模的资金投入，单一开发温泉泡浴产品显然无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的互动已是必然选择，加之温泉本身所具有的养生与休闲的双重价值，“休闲养生地产”的概念能有力提升地产的附加值、增加开发回报（但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲），因此必然要结合地产的开发。
其二，从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求，导致功能单一的温泉度假村将逐步丧失在市场上的竞争力，亟待改造升级，这也直接加快了温泉从“单一利用”走向“综合开发”的进程。
打造模式
1、土地综合开发
打造“温泉休闲综合体”，首先必须确立“土地综合开发”的导向，通过土地的综合开发带动城市和区域的升值，最终实现项目开发价值的突破。这就需要以土地开发的最优化回报为目标，结合温泉作为一种具有高附加值旅游资源的特色，来理清各个功能业态之间的关系。[3]
温泉综合开发的核心实质，是围绕温泉资源的特性，处理好旅游（温泉、酒店、休闲）和地产（休闲商业地产、养生居住地产）之间的关系。据此，“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发：
其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲为构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也首先需要创新打造； 
其二，以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；
其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。
2、休闲产业整合
以综合发展为方向，“温泉休闲综合体”要有多元化产业体系的支撑。要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应，面向市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业：
第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成温泉养生中心，这是“温泉休闲综合体”发展的根本基础。
第二是会议产业。以温泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，以会议接待为重点的温泉会都模式。除了少量处于偏远地区、交通相对不便的温泉之外，会议几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。
第三是房地产业。以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉度假村房地产项目的主流，与会议经营相结合的产权式度假物业也成为重要的市场热点，升值空间较大，因而受到市场青睐。
第四是运动游乐产业。根据资源特征，以水游乐、高尔夫、网球、滑雪和跑马场为代表，一方面是考虑亲水休闲游乐市场群体的需要，更重要的是和政务商务休闲会议客群、度假物业的客群的需要结合在一起。运动游乐是“温泉休闲综合体”重要的功能构成，为品质化休闲交流平台的打造奠定重要作用。
第五是温泉农业产业。这是对温泉资源全方位利用的重要方面，在全国已经形成诸多成功的例子，主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。
3、温泉产品创新
对于“温泉休闲综合体”来说，温泉是关键，是创造吸引力与附加值的核心所在。打造“温泉休闲综合体”的根本基础，就是要进行温泉产品的创新。未来的温泉创新，主要从以下几个方面来把握：
其一，以中高端市场为重点，打造精品化温泉。结合温泉水量和水质，以精品化为导向，面向中高端市场，打造高品质温泉，包括高品质的产品和高水准的服务机制。这是在激烈市场竞争与行业洗牌趋势下，温泉旅游未来发展的必然方向，更由于温泉在“温泉休闲综合体”中作为引擎产品的特性，其档次的高低直接决定着整个的项目品质与品牌价值，影响着后续酒店的品质和房地产的价值品质。柏联SPA度假村从一开始就把自身定位为高端温泉，为后续旅游房地产的开发创造了极好的品牌效应，获得了可观的开发回报。
其二，以衍生化发展为方向，打造复合型温泉。作为温泉休闲综合体里面的温泉产品板块，绝不局限于单一的“泡池汤浴”，而是要结合市场需求，通过纵向创新与横向聚焦，实现产品链的延伸，主要有两个方向：
一是做足亲水游乐的文章，发挥温泉的亲水本质，把游泳池、人造沙滩、造浪池、水中健身池、水上表演项目作为重要内容融入温泉产品的开发中，增强人们的亲水参与性与体验性，增加夏季运营的收入；
二是做足健康养生的文章，利用温泉的养生功效，与医疗、康复、美容等一系列手段深度结合，形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破。
其三，以风格主题化为手段，打造主题型温泉。在未来的发展中，要想把温泉资源通过温泉度假村的形式变成具有市场竞争力的产品，必须挖掘文化，用文化来打造温泉的主题，营造独特的文化氛围，创造独特的文化感受，才能在市场上占据一席之地。这个文化，不一定是当地的文化，这个要从市场需求、市场竞争的差异化来决定。如绿维创景策划设计的浙江缙云仙都·黄帝温泉谷（以黄帝文化与《内经图》来整合包装温泉主题），北京蓝调温泉庄园（从草莓到蓝调文化，打造“小资温泉”），辽宁思拉堡温泉（以溶洞泡浴、台地温泉为特色的“琴台温泉”），福建梅花湖温泉（构建“水上温泉”特色）。（可以配我们的设计图）
4、会议度假酒店
会议度假酒店是“温泉休闲综合体”的重点构成，作为核心接待载体，与温泉中心相辅相成，是整个综合体吸引与接待游客的核心，其建设水准决定了整个“温泉休闲综合体”的品质和形象，对于后期地产的开发有重要影响。 
我们之所以非常明确提出“会议度假酒店”的概念，是由温泉度假村的经营特性决定的——对于绝大多数温泉度假项目来说，会议几乎是不可或缺的功能，这一点在全国多个温泉度假村的经营中得到证实，在未来的发展中会议休闲也仍将是温泉度假项目的重要产品。“会议度假酒店”策划设计的关键包括以下三个方面：
其一，市场决定配置。要明确，由于会议市场规模的差异性，不是所有的温泉度假村都可能做到九华山庄（我们称之为九华温泉会都）的水准，因此，在会议度假酒店的会议、客房、餐饮、娱乐等功能的规模和档次配置中，要根据市场的具体特征来确定，必须量体裁衣，才能保证后续经营的良好效果。
其二，场地决定格局。“温泉休闲综合体”的休闲特色决定了会议度假酒店一定要区别于城市商务酒店：一方面是在功能布局上要考虑与其他功能板块的互动关系，另一方面是酒店本身充分体现出度假酒店组团式、园林型、休闲化的布局结构，特别要利用场地的优势景观资源，强化与周边环境的有机融合，创造出休闲放松的环境氛围。
其三，文化塑造风格。在总体定位的前提下，酒店的建筑风格要充分吸纳当地建筑文化特色，或创新引入一种融入场地环境的建筑特色，体现出鲜明的建筑风格与休闲气质，力争成为整个温泉休闲综合体的标志性建筑。
5、温泉养生地产
作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体，“休闲养生地产”是“温泉休闲综合体”开发的关键所在，应成为精心打造的对象，主要有三类：
第一类是作为第二居所的“住宅型物业”。销售完毕之后即完成开发，以公寓或洋房为主，不建议温泉入户，公共的温泉中心只作为配套来使用，可以给予年票的优惠或俱乐部会员卡模式来运作。
第二类是作为可以返租的“度假型物业”。建议温泉入户，以别墅式温泉汤屋为主，包括迷你温泉汤屋（大约50~120平米），以联排为主，此类产品总价格不高，但是休闲功能齐全；温泉别院，一般为院落式别墅，兼具泡浴功能、会议功能，娱乐功能、厨房功能，面向企业小型团体，一般在400~600平米，可以容纳10~20人；温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场。
第三类是以温泉为特色的休闲商业街。其实质是休闲商业地产，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐饮、养生物品专卖店、健身会所为核心业态，此类物业可以结合温泉，也可以独立开发，但是要注重与温泉区的配合。
“温泉养生地产”的开发运作，主要注重三个方面： 
一是温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上，要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征，提升地产的附加值。
二是会议度假酒店的充分结合。要结合会议经营，形成对产权式度假物业的返租结构，实现物业价值的最大化利用。
三是整体开发节奏的科学把握。“温泉休闲综合体”一般都是位于城郊或乡村的大盘，全面开花是不现实的，应认清随着项目开发经营的深入，必将带动区域价值的提升，从而进一步推动房地产价值的提升，从而为获取土地升值效应带来的高额回报创造基础。因此，在具体的开发中，要本着“先投资型，后自住型；先经营型，后居住型；先小户型，后大户型；先中端，后高端”的原则来安排科学合理的开发节奏，才能实现土地开发价值的最大化。
6、温泉生活方式
温泉生活方式，是温泉度假项目的最高境界。“温泉休闲综合体”的目标，是通过规模化的优势和差异化的产品，构建出多元的功能结构，营造出良好的休闲环境，创造全新的温泉文化，最终形成一种全新的温泉生活方式，让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。
如果能够成功创造出一种全新的“温泉生活方式”，“温泉休闲综合体”将从项目开发的层面上升到品牌塑造的层面，在提高市场竞争力的同时，为开发商进行品牌的连锁拓展运营创造可能。如海泉湾、天沐温泉、柏联SPA、颐尚温泉等，都是通过温泉生活方式的打造，实现品牌塑造，最后成功实现连锁扩张和运营。
三大开发模式
高端精品与以往的大众温泉洗浴开发方式不同，虽然温泉水仍然是主要的核心吸引资源，但高端精品温泉的打造赋予了温泉度假更多的内涵，高端的服务、精美的设计、优越的环境、超然的享受，养生、度假、文化体验等多种体验方式和温泉融为一体已经成为现阶段温泉旅游的一个重要消费理念，其最大的特点是温泉与SPA、文化内涵的紧密结合，提供高档次、专业化的服务项目，以“精致型、小型化、私密性”的方式经营，使游客在尊享高端温泉度假产品的过程中，达到身心的彻底放松和享受，打造一种全新的温泉休闲度假方式体验，即温泉生活方式，已经成为热潮。品牌输出旅游地产与其他物质消费一样，进入了品牌消费的时代，随着我国温泉旅游的日益蓬勃发展，品牌的建立和打造在温泉旅游的开发中愈发重要。品牌输出模式也随着这种趋势的发展应运而生的一种开发模式。这种模式的特点是企业通过对温泉资源的合理开发，形成经典的开发案例，在业界形成一定的品牌知名度和影响力后，吸引其他合作者通过品牌加盟的方式进行连锁化经营和管理。这种新型的开发模式使温泉突破了地域的限制，实现了“多泉管理”，创造了跨地域品牌。这种模式下温泉品牌一旦形成，便可以采用加盟的形式来推广，受地域的局限性小，后期品牌项目的建设资金投入也小，并且可以迅速发展为集团化，产生规模效应，占据市场。对于品牌后期的加盟者而言，品牌本身就是区别于其他旅游地产项目的吸引点，既可以将其与其他地产项目区别开来，也可以利用品牌效应占据较大的市场份额，节省投资，另外，品牌的加盟也减小了温泉类旅游地产新建投资的风险。综合性随着温泉旅游的迅速升温，人们对温泉的需求远远不止于沐浴、康体等温泉产品，而是追求产品多元化体验，尤其在自然资源一般的温泉度假地，仅靠单一的温泉资源开发不足以支撑度假区的有效发展，需要多元的产品来增强温泉地的吸引力和竞争力，这一现状就推动了综合式温泉开发模式的产生。综合式温泉开发模式以旅游区内良好的温泉水资源为基础，利用周边优美的自然环境，辅之以人工设施，开发休闲度假、康体健身、观光娱乐、商务会议等多功能的旅游产品，而不是仅仅停留在温泉核心产品的开发上，以此来吸引各需求的游客，其最大的特点是适应各层次、各类型的旅游市场。[4]