标题：人住房消费税
中央制定个人住房消费税政策
持续飙升的房价已经成为“众矢之的”。 
就在14日国家统计局公布3月份70个大中城市房价同比上涨11.7%的当天,国务院常务会议在分析一季度经济形势时,强调要坚决遏制住房价格过快上涨;加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应;实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房;加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 
虽然寥寥百余字,但专家认为,其中透露的信息含量很丰富,目标指向也很明确,再次表达了中央遏制高房价的决心,为下一步调控投机投资性购房等行为展开“精确制导”。 
“不管是差别化信贷,还是住房消费税,目标实际上都直指投机性需求。所谓更加严格的差别化信贷,即今后政府有可能提高房贷首付,提高利率,甚至是多套房贷不给予贷款;而征收个人住房消费税,则是希望在保有环节增加购房者的持有成本,让投机者少买或者不买房子。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者说。 
顾云昌指出,抑制房价过快上涨光“堵”是不够,还要“疏”与“堵”相结合。对于中低收入群体而言,应该通过加大保障房供应来满足他们的住房需求;对于高收入群体而言,应该给他们的投资寻找出路,而不是全部流入楼市,比如推出更多的金融产品,或者开放更多的领域以吸引民间投资等。 
业内人士认为,此次提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策显得意义重大,与目前已实施的政策相比,这一政策如果实施无疑将是系列调控政策中最严厉的。这将增加投机和投资购房者的持有成本,对遏制房价过快上涨有望产生“精确制导”的效果。 
“国务院对于住房消费税的表态说明,税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段。通过在房地产保有环节开征房地产税,将提高房产的持有成本和风险,抑制购房投机。”财政部财科所所长贾康对《经济参考报》记者说。 
按照贾康的思路,房地产税实施的初期,对一般的消费性住房不考虑实征(管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征),对一定面积以下的“居民第一套自用住房”则可以考虑实行永不实征。 
“住房消费税早就应该征收了,这是一项迟来的政策。”著名经济学家、燕京华侨大学校长华生接受《经济参考报》记者采访说,中国的房地产市场之所以存在泡沫与中国房地产税收制度的扭曲是有关系。 
华生表示,扭曲主要表现在两个方面,一是买卖环节,现行的税收政策是鼓励投资、投机的,交易成本太低。在美国,如果个人一年内买进又卖出一套房子,将被征收35%的个人所得税。 
另一个是保有环节,现行的税收政策鼓励买大房子和持有多套房子,因为国内没有物业税,所以个人持有住房是不需要什么成本,持有多套住房和一套住房的成本几乎是一样的。 
“其实,国内并非没有住房消费税,只不过被免征了。实际上,国内既有房产税,也有土地增值税,把这两个税种一起征收的话就相当于物业税了,不需要开辟新的税种。”华生说。 
对于如何抑制房价过快上涨,华生认为,房产税和土地增值税都应该对个人征收,按照法律,房产税每年以1.2%的税率征收,而土地增值税则最高按40%的税率征收。同时,政府应该在买卖环节全部征收个人所得税,并执行20%的最高税率,对一年之内买进卖出的非自住型住房则要征重税。
完善住房消费税收成财税改革重要内容
财政部部长谢旭人26日明确指出，研究完善合理引导个人住房消费的税收政策是下一步继续深化财税制度改革的重要内容之一。
谢旭人是在26日召开的十一届全国人大常委会第十六次会议第二次全体会议上，受国务院委托向大会作关于今年以来预算执行情况的报告时作出上述表示的。
国务院公布楼市“国十条”政策之后，财政部首次将研究完善引导个人合理住房消费的税收政策列入到工作计划中来，这意味着个人住房税收政策将进入实质性改革阶段，显示出国家对于抑制房价过快上涨的决心。
据了解，在今年4月公布的“国十条”中明确提出，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
“个人住房消费的税收政策包括的范围比较广，既包括流通环节的营业税等税种，也包括持有方面的房地产税等。”一位税收专家告诉《第一财经日报》。
事实上，在持有环节方面征收的房地产税或将有所突破。国家发改委财政金融司司长徐林24日说，我国计划实施一系列税收体制改革，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革；继续实施个人所得税改革。
在谈到房产税改革时，徐林说，我国将推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”
谢旭人在昨日还表示，要落实结构性减税政策，引导企业投资和居民消费。继续执行增值税转型等政策；对部分小型微利企业实施所得税优惠政策。取消部分钢材、有色金属加工材、化工等产品的出口退税。继续执行各项未到期的税费减免政策，清理到期的税收减免政策，坚决制止越权减免税等。
此外，谢旭人在报告中指出，今年前七月，全国财政收入51132.97亿元，同比增长25.7%，完成预算的69.2%；全国财政支出39622.23亿元，增长16.9%，完成预算的46.9%。
谢旭人还指出，从财政看，今年后几个月随着经济增速放缓，以及2009年同期财政收入基数的逐步抬高，全年财政收入增幅将呈现明显的前高后低走势，财政支出压力依然很大。
保障性住房建设会带来什么
“前保障性住房建设正从政策动员层面逐步进入到落实执行层面”务院发展研究中心融研究所副所长巴曙松说“保障性住房大规模建设影响主要体现为对房地产开发和G影响以及对商品房影响”将在稳回落发挥积极对冲作用“据测算保障性住房将使房地产开发增加约%考虑到房地产在G中占比历史和构成今保障性住房对G拉动作用约为.%左右”巴曙松说进步考虑房地产对、游钢铁、泥等拉动作用保障性住房对G贡献将更大从这个角度保障性住房将在半及这中稳回落时发挥积极对冲作用也避免宏观出现大幅回落重要动力之
巴曙松认为这轮房地产调整时间会比—那轮周中调整阶段要长这房地产调整迅速被大规模信贷投放拉起而和不太能再出现类似那般规模信贷投放“房地产调整持续时间较长对宏观负面拖累作用能会比预大因此对保障性住房建设应高度关注至少在房地产调整阶段应保持适加速态势”
同样值得关注房地产在季度及大部分时间处于调整状态那么能会使房地产新开工面积在较长时内保持较低将来房地产景气恢复时房地产供应会显著减少供求缺口增大从而加大价格涨压力“此时有较为充足保障性住房供应以部分衡这种供求缺口对冲房地产长存在供求波动”巴曙松说对商品房求冲击有限巴曙松表示从住宅求结构保障性住房对商品房求冲击有限随着保障性住房建设逐步进未来将不断形成“归、保障归保障”层次住房供应体系“由于保障性住房针对中低收入家庭面向中高收入家庭商品房将保持相对独立发展路径样化、差异化发展空间更大”巴曙松说
从土地供给保障性住房大规模建设对商品房冲击将主要体现在对商品住宅供地挤压巴曙松未来土地供给总量既定那么保障性住房用地增加意味着商品房、尤其中高档商品房供地将受到影响土地供给总量增加或者保持土地供给结构那么这种影响将不会分明显谢旭加快保障性住房建设资达进度财政部部长谢旭表示截至月底累达中央政府公共预算用于保障性住房、农田等农业基础设施、教育和医疗卫生等社会事业、节能环保和生态建设、自主创新等方面截至月代理发行了新疆等个省（区、市）地方政府债券并督促地方政府债券资优先用于中央公益性项目续建和收尾严格控制新项目防止重复建设
谢旭在向全大常委会报告今以来预算执行情况时作此表述报告指出前月全财政收入.比同增长.%完成预算.%前月全财政支出.同比增长.%完成预算.%
报告指出前月全政府性收入.同比增加.增长.%全政府性支出.同比增加.增长.%中央有资本经营预算收入.
报告指出前月增值税.增长.%费税.增长.%营业税.增长%企业所得税.增长%个所得税.增长%
报告指出今以来中央财政加快保障性住房建设资达进度中央财政廉租住房补助资、棚户区改造补助资、公共租赁住房补助资、危房改造资全部达中央财政拨付资大力支持玉树地区抗震救灾切实保障玉树地震灾后恢复重建资要内中央财政拟安排资其中公共财政预算安排中央有资本经营预算收入安排安排拟安排拟安排
在支持区域协调发展和结构调整方面拨付资.进企业节能技术改造支持淘汰落后产能加大节能惠民工程实施力度扩大节能与新汽车示范广范围启动私购买新汽车试点拨付资加快实施减排项目促进城镇污处理设施配套管网建设支持重属污染治理加大流域环境保护力度等拨付资.支持林业工程和草原生态建设提高中央财政森林生态效益补偿标准拨付资.支持中小企业技术创新、结构调整和开拓际保障性住房 别掉队被称为史最严厉调控政策让房价失去了凶猛涨势头房地产正在回归理性但让数无房者居者有其屋还有很长路要走增加保障性住房供应解决低收入者住房难问题个重要途径显然这不蹴而2015 人口红利曲终 楼市需求下行住房与口结构之间有着密切关系个或个家在某个时间段要买房轻很那么这个或家住房求旺盛反之个或家老口所占比重迅速增加时其房地产定会陷入低迷因此通口结构以判断房地产大趋势
住房求与增长呈现高度正相关关系因此在口红住房定繁荣中还处在口红住房繁荣应该预料之中但要注意中口红即将结束这对于房地产来说将巨大考验目前两大群住房求旺盛从美统规律口与房地产之间有很强相关性每个生中般会出现两次购房行为首次置业出现在岁前后次置业般在岁左右因此口出生率波动会导致对房地产求波动
中第个口出生高峰至第个高峰至第个高峰至第个口出生高峰对应住房求高峰应该在至与对应住房次置业高峰应该在至第个口出生高峰对应两次住房求高峰分别至和至但之前中还没有进行住房制度改革因此第个口高峰对应两次购房置业求及第次口出生高峰对应第次住房求高峰无法得到满足这些求都在房改后被次性释放这以后房地产突飞猛进最主要原因
从现实情况后口高峰出生经接近退休龄而且口基数不大这些口住房求经相有限前住房求主力口应该后即第次口出生高峰对应群这些次置业高峰应该经接近尾声但从开始这些后次置业高峰经来临（主要表现为房改时分得公房开始有改善型求）这个求高峰直持续到从开始第次口高峰出生（即后）第次置业高峰将出现该求高峰又和后次置业高峰出现重叠总之后住房求高峰无法与之前相比
这根据美统规律对中住房求测全均数而事实情况每个口情况有很大差异在述中没有考虑流动口因素口结构与住房供给结构性矛盾由于后出生口中改革开放最大受益者前社会财富主要集中在手里高房价主要力量大数后受益于房改大数在次购房之后房价出现大幅度涨使个或家庭帐面财产大幅度增值因此有较强购买力对于高房价有较强承受力
对于前正值次购房置业高峰后而言购买力取决于父辈购买力刚刚进入工作岗位在最近几得到工资收入增长速度远远低于房价涨速度因此其收入与储蓄积累无法形成有效购买力高昂房价使大量青被隔离在大门之外勉强进入大门只能选择蜗居或蚁居于后出生青群体应引起决策者高度关注
另外个结构性矛盾后次置业与后次置业矛盾对于后出生口来说有强大购买力次置业选择高端物业求特点大户型而后次置业只能选择小面积、单价低物业对于开发商而言理性选择应建造大户型住宅以满足后求因此新建住房很少有适合后求小户型了2015年或许是房地产顶峰从本经验至本口红该阶段本不仅快速发展而且出现了房价持续快速涨甚至形成泡沫而后由于本口结构老化和口红结束对应着增长停滞和房地产衰弱乃至泡沫破灭本口红拐点出现在而房地产泡沫破灭时间与此高度吻合以后本进入快速老化时代不仅增长陷入泥潭房地产更蹶不振
本故事对今中有很强警示意义从口结构中与本并没有太大差异假如本经验在中同样适用话意味着将中房地产重要拐点
有试图从化来佐证中与本之差异认为前中化率只有%中化进程还有很大升空间而本化率经达到.%高点到时化经接近尾声这些差异决定着中房地产结局不会重蹈本覆辙
但笔者认为前中与前本在化率差距更统口径差异实际并无大差距从增长角度口从向转移之会带动增长农业劳动者转变为工之后生产力提高在本及其家农民没有类似中户籍限制农民转移到非农业领域之后自然成为市民因此化基本代表着劳动力转移程度但中有户籍限制大数经转移出去劳动力并没有获得市民身份没有将其统在口里面这样口应该有左右后中在统口径作了调整在居住半以口纳入常住口中但由于地方政府官员无动力增加口数量（口数量增加会降低均G等指标）因此很进入农民并没有纳入口统按照本统口径中前化应该%左右比现在统局公布高个分点直观依据经没有少以转移劳动力了
因此中与本有太类似之处中房地产很能历史峰值
但结合中前用工实际情况来应该将中口红拐点提前数原因很简单中劳动力典型结构职工与农民工分属不同劳动力对于职工而言劳动龄以确定为至岁而数农民工劳动龄大约只有至岁因此中房地产大拐点或许在之前出现