标题：物业管理
基本概念
物业的定义“物业”[1]一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
居住物业是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等， 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。
商业物业[2]有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。
工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。 高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。 其他用途物业，除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为 50 年。物业管理的定义物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理[3]应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
发展情况
行业起源通行的观点认为物业管理是一新兴行业。
一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。
从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。
1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
《房地产业十二五发展规划》指出，“十二五”期间继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。整体市场随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化，国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的物业管理品牌迅速崛起，逐渐成为物业管理行业中的翘楚！
中国住宅市场规模在保障房制度的推进下将稳定增长，住宅物业的需求在楼市逐渐回暖的背景下将保持相对稳定，商业物业的增长势头较为明显。在未来三年中，整体的物业管理面积增长较为缓慢，年均6.2%左右，预计 2014年达到200亿平方米，营业收入达到7800亿的规模。高端市场高端物业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护，以及对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了产品所提供的核心利益。
2011年中国的高端物业管理面积23.7亿平方米，市场规模约595亿元，占整个物业管理市场的14.2%。由于高端物业服务对象多为星级写字楼和高档住宅，受房地产行业景气影响相对较小。随着物业管理行业的专业化程度提升和中国对高端物业需求的上升，未来三年中国高端物业市场规模将保持较快增长。预计到2014年，高端物业管理市场将达到1162亿元，占整体市场的14.8%。异类市场2011年严厉调控政策对商品住宅市场打击沉重，成交量大幅缩减。2012年是房地产行业的洗牌年，除了SOHO中国、万达商业地产等成熟和大型商业地产房企的扩张外，万科、富力等以住宅项目为主的房企也将增加商业地产的业务占比。预计未来几年住宅物业的份额仍将下滑，商用和工业物业的市场规模将保持较快的增速，份额继续扩大。预测到2014年，住宅物业的比重占到74.6%，商用物业占11.25%，工业物业占5.84%。
内容分类
基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
基本原则
（一）权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。
（二）业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。
（三）服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。
（四）统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
（五）专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
（六）收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。
（七）公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。
（八）依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。
公共服务
是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项：　
（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； 
（2）房屋设备、设施的管理； 
（3）环境卫生的管理； 
（4）绿化管理； 
（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作； 
（6）车辆秩序管理； 
（7）公众代办性质的服务；
（8）物业档案资料的管理
针对性的专项服务
是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
①日常生活类； 
②商业服务类； 
③文化、教育、卫生、体育类； 
④金融服务类； 
⑤经纪代理中介服务； 
⑥社会福利类；
委托性的特约服务
物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
特约服务实际上是专项服务的补充和完善。
重要事迹
2005年12月1日
《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》开始实施； 
2006年8月
《注册物业管理师》执业资格考试参考教材由中国建筑工业出版社出版，全套五本，4门课程，包括《物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》《物业管理综合能力》《物业经营管理》及《考试大纲》； 
2006年9月
全国《注册物业管理师》第一批师资培训举行； 
2006年11月至 2007年5月 
第一批符合条件的一千余位全国注册物业管理师认定考试大会举行，认定人员只参加《物业管理实务》考试； 
2007年至2009年 
全国各地方物业协会与北京亚太教育物业管理研究中心累计举办注册物业管理师培训一万五千人次； 
2010年5月
《注册物业管理师》新版考试辅导教材由亚太教育物业管理研究中心组编出版。 
2010年5月27日
国家人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部关于《2010年度全国物业管理师资格考试的通知》（人社厅发[2010]49号）已正式下发，文件规定2010年度全国物业管理师资格考试（以下简称资格考试）于10月23日和24日举行。符合考试文件规定免考部分科目条件的报考人员，向当地资格考试主管部门申请办理免考事宜。
2011年注册物业管理师考试时间为9.17和9.18两天.
管理条例
第一章 总则　
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 
第二章 业主及业主大会　
第六条 房屋的所有权人为业主。 
业主在物业管理活动中，享有下列权利： 
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 
（四）参加业主大会会议，行使投票权； 
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； 
（六）监督业主委员会的工作； 
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同； 
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 
（十）法律、法规规定的其他权利。 
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则； 
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 
（五）按时交纳物业服务费用； 
（六）法律、法规规定的其他义务。 
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 
第十一条 业主大会履行下列职责： 
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 
（三）选聘、解聘物业管理企业； 
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 
业主可以委托代理人参加业主大会会议。 
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 
业主委员会应当做好业主大会会议记录。 
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 
（四）监督业主公约的实施； 
（五）业主大会赋予的其他职责。 
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 
业主公约对全体业主具有约束力。 
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理　
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的 ，应当签订书面的前期物业服务合同。 
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 
第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： 
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 
（四）物业管理所必需的其他资料。 
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 
第四章 物业管理服务　
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 
第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 
第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 
第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 
第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。 
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。 
第五章 物业的使用与维护　
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 
第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 
第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 
第六章 法律责任　
第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 
第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 
第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 
第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 
第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 
第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： 
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 
第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 
第七章 附则　
第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。（完） 
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号,2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： 
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； 
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。 
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。 
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
收费管理
国家发展改革委、建设部
关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格〔2003〕1864号 
各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。
发展改革委 
建　设　部 
二〇〇三年十一月十三日
相关条例
第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
法律问题
随着房地产业的横向与纵向发展，物业管理已成为各国立法重点，虽然物业管理行业在国外已行之多年，但在中国大陆仍处于发展阶段。中国大陆之《物业管理条例》虽已颁布施行，但各地司法实践仍存在疑义，本文乃尝试以「法律保护和法律规范的角度」为切入点及核心，采用了比较研究、判例研究、多种学科交叉研究等研究方法，从经济法学、民法学的视角，审视物业管理的主要法律问题，结合物业管理与住户的权益保障问题，对物业管理立法作一较为深刻的探讨与研究，以期中国大陆物业管理制度与立法更能趋完善。 本文先于学理理上对物业管理之相关概念作出较完整的定义与厘清，再从现实上中国物业管理发展的进程、存在的情况、面临的主要问题加以讨论，尤其本文花费相当多的篇幅讨论业主自治的法律理论与实践，期能对于中国物业管理的发展有所助益。另外，本文也引介各国的物业管理职业资格制度，详加说明中国大陆建立物业管理职业资格制度的必要，并尝试描绘中国大陆物业管理职业资格制度的轮廓，以利将来实务之运作。除了物业管理职业资格以外，本文也对于国内外物业管理行业制度加以比较，并以保障住户权益实现为着眼点，提出完善物业管理相关立法的说明。 最后，本文则对于政策及后续研究提出建议，在政策上建议政府在规划共同。
管理人员
物业管理人员职业是实行就业准入制度的职业之一。
国务院《物业管理条例》第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
相关软件
越来越多的物业管理公司走上了信息化的道路，通过适合公司情况的物业管理系统进行规范化、精细化的管理，来实现提高整体的管理水平。
一般物业管理软件由物业公司外包出去，进行定制开发，这样的物业管理软件非常适合公司管理情况，使用方便，效率最高，但是开发周期较长，资金投入较高；例如长城物业。
还有一种是通过购买一些物业管理软件，如乐天、思源、极致等物业管理软件，这样可以迅速部署使用，并能节省资金，这已成为绝大多数物业公司的选择，低投入实用性比较强。
相关专业
加强中国物质文明建设与精神文明建设，必然少不了高素质的人才。物业管理专业主要针对从事或想要从事物业工作的人员开设，通过学习专业的物业知识和法律法规，培养专业的物业管理人才。
南开大学是教育部“211”、“985”直属重点大学，是敬爱的周恩来总理的母校。南开大学是国内较早开设物业管理专业的高等学校，为了加强在职物业管理从业人员技能与管理的综合素质，南开大学自2001年开展现代远程教育物业管理专业，面向社会招生，在职学习，国家承认学历。南开大学深圳研究院直属南开大学，负责深圳地区招生与培养工作。　
专科课程设置
管理学概论、物业管理概论、房地产概论与营销实务、办公自动化基础、物业管理基本制度与政策、物业管理实务、物业经营管理、物业管理综合能力、职业礼仪与形象设计等。
国内发展
中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。中国的物业管理市场已经日渐成熟，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。
21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的逐步市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。
国内发展因素
在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：
（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。
（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。
（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。
（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。
正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。
相关歌曲
物业管理，服务人群 业务繁琐，谨慎细心 
业主投诉，事必有因 巡视检查，眼观耳听 
楼宇环境，整洁干净 门窗招牌，光亮透明 
人车分流，畅顺安宁 围墙护栏，避患除隐 
园艺草木，修剪翠茗 沟渠疏浚，避酿祸殃 
消防设施，确保正常 泵房运转，防裂管淌 
电梯机房，专业保养 保安职守，除暴安良 
突发事件，切莫慌张 冷静处理，必有良方 
热诚敬献，安居无恙 物业增值，如意吉祥

图书信息
  书 名: 物业管理
作　者：郑晓奋
出版社： 东北财经大学出版社
出版时间： 2009-11-1
ISBN: 9787811228267
开本： 16开
定价: 26.00元
内容简介
本教材主要体现了以下几点特色：
1.站在物业管理专业教材整体建设的角度，统筹安排教材内容。注重本教材内容与后续课程教材内容的有机衔接；注重本教材内容与后续课程教材内容的难易交替，保证学习内容的循序渐进。
本课程共包括11章内容：以物业管理经营决策的实际需要出发，以物业服务企业从组建到形成品牌为主线，分别介绍了如何科学组建物业服务企业，如何选择适当的物业管理业务，怎样签订物业服务委托合同，如何组织物业的前期管理，如何关注财务管理问题，物业日常管理与经营服务的内容，如何管理不同类型的物业，国外先进的物业管理是如何运作的，怎样实施物业管理的贯彻与创优等内容。通过这样的梳理，希望使学生既能够对物业管理工作有一个初步的概括性的认识和了解，又能够清楚物业管理的业务项目及所应了解、掌握的基本知识和操作技能，对于培养学生的专业认知和综合职业能力有着积极的作用。
2.编写体系上，采用符合教学规律和课程特点的结构安排。每章节前安排导入性案例，由此引出教材内容；在内容阐释过程中，结合适当案例，密切教材内容与实践的联系，为案例教学法的开展提供素材，增强知识认识的形象性。在每章末，专门编写了配套练习和专门锻炼实际操作技能的实训题，以满足实训教学的迫切需要。
3.根据学生未来岗位要求，设立知识要点；简化理论知识，侧重实践技能培养。 对与学生未来岗位要求关联性不强的知识点，如物业管理市场体制部分只做简要介绍，而将知识重点放在对业务范围和实践技能的讲授上。
4.注重与职业资格认证的接轨。在认真研究职业资格考核标准的基础上，本教材注重引入相关的职业资格考核内容，以推进“双证书制度”的实施。
图书目录
第1章：中国物业管理行业发展综述 13  物业管理师考试教材[1]
1.1 物业管理行业的定义 13
1.1.1 物业管理的起源 13
1.1.2 物业管理的定义 13
1.1.3 物业管理在国民经济中的作用 14
1.2 物业管理行业的发展环境 14
1.2.1 法律、政策环境分析 14
1.2.2 物业管理具体政策解读 16
（1）《物业管理条例》解读 16
（2）《物业服务收费管理办法》解读 17
（3）《物权法》解读 18
（4）“物业税”解读 19
1.2.3 物业管理经济环境 20
1.2.4 物业管理需求环境 21
第2章：国际物业管理行业发展经验借鉴 24
2.1 美国物业管理行业分析 24
2.1.1 美国物业管理机构 24
2.1.2 美国物业管理服务特点 24
2.1.3 美国物业管理服务模式 25
2.1.4 美国物业管理人才激励 26
2.2 新加坡物业管理行业分析 28
2.2.1 新加坡物业管理机构 28
2.2.2 新加坡物业管理范围 29
2.2.3 新加坡物业管理资金来源 29
2.2.4 新加坡物业管理基本内容 29
2.3 香港物业管理行业分析 31
2.3.1 香港物业管理法规 31
2.3.2 香港物业管理运作理念 32
2.3.3 香港物业管理运作特点 32
2.4 国际物业管理行业发展经验借鉴 33
2.4.1 国际物业管理特征 33
2.4.2 国际物业管理经验借鉴 34
（1）完善配套法规体系 34
（2）推进物业管理专业化 35
（3）推行多样化物业服务模式 35
（4）改革物业管理收费体制 36
（5）培养专业化管理人才 36
（6）加快引入物业保险 36
第3章：中国物业管理行业发展分析 38
3.1 物业管理行业发展分析 38
3.1.1 房地产发展分析 38
（1）房地产开发景气度指数 38
（2）房地产投资规模分析 38
（3）房地产新开工面积 41
（4）房地产竣工面积 42
3.1.2 物业管理发展分析 43
（1）物业管理发展规模 43
（2）物业管理服务规模 44
（3）物业管理经营绩效 46
（4）物业管理成长潜力 48
（5）物业管理服务质量 50
3.2 物业管理行业服务分析 52
3.2.1 物业管理公共服务分析 52
3.2.2 物业管理专项服务分析 54
3.2.3 物业管理特约服务分析 54
3.3 物业管理行业收费分析 55
3.3.1 物业管理费的综述 55
（1）物业管理费的构成 55
（2）物业管理费的收费标准 56
（3）物业管理费的核算方法 56
（4）物业管理费的主要用途 57
3.3.2 物业管理两种收费方式的比较 58
（1）物业管理两种收费方式 58
（2）物业管理两种收费方式的优缺点 59
（3）物业管理两种收费方式的比较分析 60
3.3.3 物业管理费收取存在的问题及对策 61
（1）物业服务收费矛盾纠纷的原因 61
（2）物业服务收费矛盾解决的基本思路 62
（3）解决物管费困局的新思考 63
第4章：中国物业管理行业招投标分析 65
4.1 物业管理招投标综述 65
4.1.1 物业管理招投标的性质 65
4.1.2 物业管理招投标的意义 65
4.1.3 物业管理招投标的原则 66
4.1.4 物业管理招投标存在问题及原因 68
4.2 物业管理招标分析 70
4.2.1 物业管理招标组织机构 70
4.2.2 物业管理招标类型 72
4.2.3 物业管理招标程序 73
4.2.4 物业管理招标文件 76
4.2.5 物业管理招标方法 77
（1）物业管理服务策划方案招标法 77
（2）物业管理服务报价方案招标法 77
（3）物业管理无标底两步法招标法 78
4.3 物业管理投标分析 79
4.3.1 物业管理投标组织机构 79
4.3.2 物业管理投标程序 79
4.3.3 物业管理投标文件 81
第5章：中国物业管理行业细分市场分析 83
5.1 住宅物业管理细分市场分析 83
5.1.1 住宅地产发展分析 83
（1）住宅地产供应情况 83
（2）商品住宅成交情况 83
（3）全国人均住宅面积 84
5.1.2 住宅物业管理模式分析 84
5.1.3 住宅物业管理集中度分析 85
5.1.4 住宅物业管理经营效益分析 85
5.1.5 住宅物业服务满意度测评 86
5.1.6 住宅物业管理发展前景 88
5.2 商业物业管理细分市场分析 88
5.2.1 商业地产发展分析 88
（1）商业地产供应情况 88
（2）商业地产成交情况 89
5.2.2 商业物业管理的特点 90
5.2.3 商业物业管理细分市场 92
（1）写字楼物业管理分析 93
（2）零售物业管理分析 93
（3）酒店物业管理分析 94
（4）会展物业管理分析 95
（5）会所物业管理分析 99
5.2.4 商业物业管理发展前景 99
5.3 工业物业管理细分市场分析 100
5.3.1 工业地产发展分析 100
（1）工业地产供应情况 100
（2）工业地产成交情况 101
5.3.2 工业物业管理的内容 102
5.3.3 工业物业管理的特点 103
5.3.4 工业物业管理经营策略 103
5.3.5 工业物业管理发展前景 106
5.4 机构物业管理细分市场分析 107
5.4.1 政府机构物业管理分析 107
5.4.2 金融机构物业管理分析 109
5.4.3 学校机构物业管理分析 110
5.4.4 医院机构物业管理分析 113
5.4.5 公共物业管理市场分析 115
（1）高速公路物业管理分析 115
（2）车站物业管理分析 115
（3）机场物业管理分析 116
（4）地铁物业管理分析 118
（5）公园物业管理分析 118
5.4.6 机构物业管理发展前景 119
第6章：中国重点城市物业管理行业发展分析 120
6.1 深圳物业管理行业发展分析 120
6.1.1 深圳物业管理发展现状 120
（1）深圳物业管理发展规模 120
（2）深圳物业管理服务与收费情况 120
（3）深圳物业管理经营收入分析 120
（4）深圳物业管理在全国的地位 121
（5）深圳物业管理法制建设 121
（6）深圳物业管理行政监管工作 121
6.1.2 深圳物业管理业主满意度分析 121
6.1.3 深圳物业管理竞争情况分析 124
6.1.4 深圳物业管理的经验借鉴 124
6.1.5 深圳物业管理的发展前景 124
6.2 上海物业管理行业发展分析 126
6.2.1 上海物业管理发展现状 126
（1）上海物业管理发展规模 126
（2）上海物业管理服务与收费情况 126
（3）上海物业管理经营收入分析 126
（4）上海物业管理经营效益分析 126
（5）上海物业管理在全国的地位 127
6.2.2 上海物业管理业主满意度分析 127
6.2.3 上海物业管理竞争情况分析 128
6.2.4 上海物业管理的发展前景 128
6.3 北京物业管理行业发展分析 129
6.3.1 北京物业管理发展现状 129
（1）北京物业管理发展规模 129
（2）北京物业管理服务与收费情况 129
（3）北京物业管理经营收入分析 129
（4）北京物业管理经营效益分析 130
（5）北京物业管理在全国的地位 130
6.3.2 北京物业管理业主满意度分析 130
6.3.3 北京物业管理竞争情况分析 131
6.3.4 北京物业管理的发展前景 131
6.4 沈阳物业管理行业发展分析 132
6.4.1 沈阳物业管理发展现状 132
（1）沈阳物业管理发展规模 132
（2）沈阳物业管理服务与收费情况 132
（3）沈阳物业管理经营收入分析 132
（4）沈阳物业管理经营效益分析 132
（5）沈阳物业管理在全国的地位 133
6.4.2 沈阳物业管理业主满意度分析 133
6.4.3 沈阳物业管理竞争情况分析 133
6.4.4 沈阳物业管理的发展前景 133
第7章：中国物业管理行业竞争分析 134
7.1 物业管理行业竞争分析 134
7.1.1 物业管理服务规模竞争排名 134
7.1.2 物业管理服务质量竞争排名 135
7.1.3 物业管理服务满意度排名 136
7.2 物业管理企业竞争对手分析 137
7.2.1 中航物业管理有限公司经营情况分析 137
（1）企业发展简况分析 137
（2）企业主业及物业项目类型 139
（3）企业物业经营规模分析 140
（4）企业物业合作伙伴分析 141
（5）企业物业区域分布情况 141
（6）企业经营优劣势分析 142
（7）企业最新发展动向 142
7.2.2 北京首都开发控股（集团）有限公司经营情况分析 143
（1）企业发展简况分析 143
（2）企业主业及物业项目类型 144
（3）企业物业经营规模分析 144
（4）企业物业区域分布情况 145
（5）企业经营优劣势分析 145
（6）企业最新发展动向 146
7.2.3 广东省华侨物业发展有限公司经营情况分析 146
（1）企业发展简况分析 146
（2）企业主业及物业项目类型 147
（3）企业物业经营规模分析 148
（4）企业物业区域分布情况 148
（5）企业经营优劣势分析 148
（6）企业最新发展动向 148
7.2.4 上海同涞物业管理有限公司经营情况分析 148
（1）企业发展简况分析 148
（2）企业主业及物业项目类型 149
（3）企业物业经营规模分析 149
（4）企业物业合作伙伴分析 149
（5）企业物业区域分布情况 149
（6）企业经营优劣势分析 150
（7）企业最新发展动向 150
7.2.5 上海上房物业管理有限公司经营情况分析 150
（1）企业发展简况分析 150
（2）企业主业及物业项目类型 152
（3）企业物业经营规模分析 152
（4）企业物业合作伙伴分析 153
（5）企业物业区域分布情况 153
（6）企业经营优劣势分析 154
（7）企业最新发展动向 155
……另有25家企业分析
第8章：中国物业管理行业发展前景分析 221
8.1 物业管理发展前景分析 221
8.1.1 物业管理发展驱动因素 221
8.1.2 物业管理服务提升空间 222
8.1.3 物业管理费用增长空间 224
8.1.4 物业管理企业创新模式 224
8.1.5 物业管理行业五力模型分析 228
8.1.6 物业管理行业发展前景 229
8.2 物业管理品牌发展策略 230
8.2.1 品牌和物业管理品牌 230
8.2.2 创建物业管理品牌的条件 230
8.2.3 创建物业管理品牌的必然性 231
8.2.4 创建物业管理品牌的策略 232　

培养目标
本专业培养适应社会主义市场经济建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握物业管理的基本理论、基本知识和基本技能，掌握物业管理的定性、定量分析方法，熟悉我国物业管理的有关方针、政策和法规以及国际工商管理的惯例和规则，具有较强的分析和解决物业管理实际问题能力的高级应用型专业人才。
主要课程
管理学基础[1]、物业信息管理、物业管理财税基础、物业管理实务、物业管理法规、房地产营销管理、 物业设备设施管理、房屋构造与维护管理、文秘管理与应用写作、人力资源管理、公共关系学、 社区规划与管理、合同管理、物业估价、商务物业管理、职业资格培训综合教程。
培养规格
德、智、体全面发展，具有创新精神和实践能力；科学文化知识宽厚，职业技能过硬，熟悉经济理论、计算机网络技术，掌握现代企业管理知识；具有较强的文字表达能力、公关协调和沟通能力、市场策划和具备物业管理、规划、设计等较强的实务运作能力；熟练运用计算机和外语等工商管理工具的能力；人格健全，身心健康。 [2]　
课程讲座
物业管理基础知识之物业的认识和分析[1] 主讲
本课程从物业的含义着手，分析了物业不同的表现形式，为您详细分解了物业包含的深层内涵；物业按照不同的用途可以划分为几种类型，让您正确区分所在城市的物业类型；课程中运用详实的法律条文规定，讲述物业管理过程中，会经常出现的矛盾、问题，并给出了合理的的解决方案，让您在工作中做到有法可依，执法必严，为您的工作提供必要的相关的法律依据。