标题：泰富·橄榄树
地理位置?
橄榄树项目位于天津市宝坻区，处在京津唐三角区的中心点，东以潮白河为界，西临津蓟高速公路，距津蓟高速公路温泉城出口仅1500米，位于第五大道南侧，归属于京津新城板块。  售楼处位置：津蓟高速3号出口（宝坻温泉城出口）北行200米
交通：（1）高速公路:起始地点-具体行车路线-公里数
北京——橄榄树  沿京沈高速公路在宝坻北出口转津蓟高速公路(98公里)，沿天津　方向到津蓟高速3号出口下。
天津——橄榄树  沿津蓟高速公路蓟县方向到3号出口下(50公里)。
宝坻——橄榄树  沿津蓟高速公路天津方向到3号出口下(25公里)。
塘沽----橄榄树  京津塘高速，津滨高速转津蓟高速蓟县方向3号出口下（78公里）
（2）国道：津围公路，连通天津市和河北省承德市，贯穿宝坻南北；宝平公路，起点位于内蒙古太仆寺旗的宝昌镇，终点位于河北省平山县东回舍镇。
天津----橄榄树  津围公路转九园公路转宝白公路
（3）其它交通：京津城铁（规划中）。
（4）班车：往返于北京、天津之间的穿梭巴士。
（2006－2020年周良新区远景规划图）
周边环境??


项目介绍?


项目地块?项目宗地为东西长，南北较短的规整地块。东西长约1公里，南北约400米，地块三面环水，环境优越，适合居住。北临第五大道，东侧是宝白路，南侧是珠江温泉城，西侧是规划中的文化中心。交通便利，利于出行。总用地面积37万平方米。
设计理念项目以“以人为本”的基本设计理念为基础，打造“多元化”“个性化”的现代居住理念。设计成“多核心”“有活力”的社区公共空间；“阳光、空气、自然”等元素成为基本的生活空间元素；建筑环境的完成融合、阳光与景观的相互呼应；住宅内部引入崭新的多种功能形态，真正户户朝阳，明厨明卫，适宜的建筑高度及建筑体量建筑开阔的间距与环境共同组成宜人的氛围，保证高质量的生活居住品质。在规划设计中力求重点突出小区的亮点空间，利用各项环境保护措施以及生态性的规划，使社区成为绿色社区。便捷的交通组织系统，绿化停车位，入户与景观的完美结合使人具有强烈的归属感，让本小区成为以居住、休闲、养生互动为主的“居住公园”。
规划特点?主题鲜明的“生长式叶脉”（橄榄枝）空间景观。
小区主路构架为“枝”组团公共空间为“叶”，通过与主路相辅相交的大水系使整体小区形成自然、生态、可持续发展的循环生长式生态系统。弧形的主路贯穿地块的东西方向，各组团部分在主路南北两侧，组团之间的公共绿地广场分别设计成叶子状，并有序地“生长”在主路两侧，使整体规划构架像一束“橄榄枝”座落在地块内，它象征着“和平”“和睦”“交融”“温馨”“生态”“时尚”的现代人的美好愿望。我们将这些象征性的寓意与规划设计完美地结合在一起，并验证其合理性、科学性、使美观与实用统一，其表现在以下几点。
（1）弧形主路贯穿小区东西侧，减少视觉疲劳，处处景色不同。
（2）“叶”形广场都与主路相接，交通便利，是人行、休闲、娱乐的理想场所。
（3）近1万平方米的小区中心景观是宽阔水面、绿地、沙滩、会所的交汇处，它像一颗“橄榄果”生长在枝叶之中，是设计师的点睛之笔。
（4）各组团之间相隔着“叶”形公共广场使组团与组团相对分离，便于独立管理，增强安全系数。
景观设计?（1）景观与景观互动
以主路为动线，有序地排列景观节点。形成串联式景观休系，广场相隔，绿化相接、水系相连，带动全小区生态形象的营适，并做到“一步一景”的理想和视觉效果。
（2）景观与建筑互动
建筑像天生生长在“枝叶”之中，自然地与景观交融，建筑单体都以景观为最大卖点，每户都可感受到均好性极强的景观绿化。
（3）景观与人的互动
当人穿行在动人的曲线空间之中，感受到万千变化的角度，树影、水系以及地形的起伏交融，完全置身在纯三维景观状态。驾车就近停放，进出均可享受到有变化有层次的绿化景观。
交通功能?交通组织以“一轴多带”为路网，保证了大多数单元从北入户。结合城市道路及用地特点，在小区北侧临第五大道设两处入口（其中一期、二期结合位置为小区主入口），东侧临宝白路设一处入口，交通流线充分考虑社区的动静分区及人车分流的需要。“一轴多带”的路网可以使景观渗透到各个组团内部，使住户从大型景观带逐渐回到入户景观增强归属感。小区的会所、商业、幼儿园、小学等公共建筑都以主轴（东西轴）为临，方便人们的出行，生活需要。
户型设计?（1）户型设计体现“多元化”和“个性化”考虑现代人的居住需求和日需丰富的家居休闲生活，追求舒适、合理、多功能化，提供多样化户型选择。
（2）本方案设计户型真正做到了“户户朝阳”“明厨明卫”，所有户型皆为南北向通透，户型全部为南向，并配以优美的户外景观，使人在家中也可享受自然美。
（3）建筑外立面线条简洁、流畅、色彩鲜明，凹凸适宜。整体为简约、时尚的现代派建筑风格。以飘窗、落地窗，景观阳台、入口门厅，空调档板等细节的处理充分体现项目的品质。
环保设计?（1）雨水收集系统：雨水收集后流入小区内水池，可用于浇灌绿地，形成水系统的自身循环。
（2）中水系统：生活废水收集后，经处理用来浇灌等工作用水。
（3）垃圾分类及集中处理系统：在小区内地下及地上分别设置了垃圾集中处理中心，生活垃圾经过分类收集后集中处理。为小区内优美的环境做到保障。
总体规划?一期总规划21万平方米，13栋9－27层的小高层和高层。
二期总规划112430平方米，由别墅、洋房、高层组成。
目标定位?项目目标市场定位为天津市、宝坻区和周边北京、唐山等外埠主要城市，客户群体以居住、旅游、度假、养老和投资为主的主要消费群体。
1.价格敏感度分析：
价格不是他们考虑的首要因素，而注重产品是否符合自身的需求。同时，价格的高低代表了其一定的身份感。他们成熟理性，具备高瞻远瞩的分析能力，一旦认可就会立即决定。所以他们对价格并不十分敏感，对价值有独特的判断方式。
2.消费形态分析：
注重产品的各个功能的完善性及合理性，讲求生活的舒适性。追求健康的生活环境，现代化的个性居所，高素质的人文氛围，高品质的专属服务。对生活方式、生活空间等元素提出更高要求，喜欢用自己的眼睛观察现场的一切，关注项目的品质体现、注重细节。所以他们对项目自身的价值及附加价值提出更高要求。
3.消费心理分析：
他们同属一个圈层，事业、生活、梦想、休闲、养生都是他们的关键词。他们不缺住房，他们希望与自己同阶层的人交流，有自己的圈子，要求物质和精神的双重享受。所以他们追求的是一种能体现其身份与获取社会地位的载体，对生活品位和项目的舒适性、便捷性以及人文环境尤为注重。
详细设计?（1）层高：高层层高为2.85米，别墅一层为3.3米，二层为3米，洋房为3米。其中洋房一楼有小院，开间与房屋的开间相同，进深为4米。
（2）采暖：高层为集中供热，方式未定。洋房、别墅暂定为燃气挂炉采暖。燃气挂炉为韩国品牌，具有远程控制功能。（例：主人在外地，无法到达现场，可以用电话功能使家庭内燃气炉提前开启使用。）
（3）高层地下车库是16000平方米，300个车位，地下车库高3.8米，柱网距为8.4米。
（4）外墙厚度不小于270毫米，其中有70毫米的保温层。
（5）屋顶：洋房为简约式坡屋顶，高层为彩瓦，别墅为琉璃瓦。
（6）别墅外墙首层为文化石，室内外高差为0.6米，洋房的客厅为落地窗，高层为非落地窗， 21层（含21层）以上的首层有大堂，大堂高度为5.8米。
（7）本项目的卖点：洋房带电梯，高层为美国奥的斯(OTIS)电梯。
（8）毛坯房的入户门为三防门，预留灯口，厨房卫生间为麻面搓平交活，墙体为刮腻子交活，座便预留，房间门均为哑口，所有的窗户均为双层中空断桥铝合金窗。
（9） 本项目内小学的开放时间由宝坻教育局决定。
（10）小区的外墙为红外线对射系统，电梯内安装摄像头，单元门为黑白可视对讲系统，温泉水到户，而且都是热循环。
（11）交工时间：一期2010年底，二期2009年底
（12）别墅三层，面积区间230——274平米。
（13）高层为坡屋顶，角度为30度，超过2.2米的算面积。
（14）洋房混和结构（砖为为实心页岩砖），高层、别墅为框架结构。
（15）别墅小院内温泉池为选配，可选择安装与不安装，面积约4平米，安装不额外收费，为免费安装。
（16）洋房为4层5层、5层6层，顶楼送露台。
（17）物业费问题：如客户问及物业收费标准，可告知暂时未定。
（18）小区主入口设在第五大道上.
如客户追问可如下回答：别墅不高于2.3元，高层和洋房应该不高于1.8元，最终以物价局批复为准。