标题：房贷政策
历史变迁
1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定  房贷政策 漫画了职工住房抵押贷款管理办法。
2、由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。
3、中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。
4、1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5%。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六、规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。
5、1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施，而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5－10年个人住房贷款执行3－5年一般贷款利率，期限3－5年的执行1－3年一般贷款利率。五是加快了处理程序。由原来的三个月时间缩短为三个星期。
这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1998年个人住房贷款比上年增加了324亿元，1999年又增加了858亿元。
6、1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4．59%执行，5年以内的按4．14%执行。贷款比例的上升，期限的延长和利率的下调，贷款人要筹备的自有资金减少了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此，2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于个人住房贷款。
7、2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4．14%下调为3．6%，5年以上由现行的4．59%下调为4．05%。  房贷政策 漫画8、2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。
9、2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。
相关信息
2010年国务院《国十条》内容：
实行更为严格的差别化住房信贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会 保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
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房贷优惠仍是七折房贷政策将收紧的“传言”成为市民热议的话题。“气球贷”按揭贷款可以在减少每月还款金额的前提下，省下大笔利息，如目前5年以上公积金贷款利率为3.87%，而“气球贷”仅为3.78%。这两天有消息称，招商银行、建设银行对首套房贷抬高了门槛。无锡招行、无锡建行相关人士否认了这一说法。无锡招行信贷部有关人士表示，招行并没有出台新的房贷政策，会按照客户综合评级给予不同优惠贷款利率，考虑利率执行差别化，也就是说不是所有的人都能享受利率七折优惠。
“银行说了，目前还要等通知，也不知道申请的房贷现在是打八折，还是能享受七折最优惠利率？”昨日，在一银行咨询房贷是否已获批的冯先生这样告诉记者。对此，建行工作人员表示：目前建行并未取消或收紧房贷利率优惠政策。而另一家股份制商业银行信贷部负责人表示：最近一些市民打电话来咨询七折优惠利率是否取消，但目前没有接到总行通知。中信银行无锡分行个贷部有关人士表示，办房贷利率七折优惠11月估计没问题，但到12月就很难说了。聪明选贷化解不利房贷大战硝烟弥漫，如利率七折优惠取消，如何找适合的房贷品种？作为聪明的房贷理财者不会束手无策，他们会从多家银行提供的不同房贷新品中化解利率提高的不利。
记者采访发现，目前房贷品种眼花缭乱，有直客式、固定利率、循环贷、随借随还等。据建行理财专家介绍，“双周供”房贷还款方法是借款人采用等额本息还款法归还贷款，以14天为一个还款周期，每期还款额为月还款额的一半，这种还款方式主要适用于收入稳定，希望通过加快还款频率达到提前还款目的的市民。而无锡农行的个人住房固定利率贷款和混合利率贷款在目前房贷利率看涨的情况下，一定程度上可以帮助借款人规避掉由于利率上浮所造成的损失,确保借款人免受利率调整的影响。
“个人住房混合利率贷款是指在贷款开始的一段时间内（即利率固定期）利率保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为传统浮动利率的贷款。”农行业内人士称，如目前开办的利率固定期为5年或10年的个人住房混合利率贷款，即在前5年或前10年利率固定，利率固定期结束后剩余贷款期限利率置换为浮动利率的贷款。
据在锡首推“气球贷”的中信银行个贷部有关人士介绍，“气球贷”按揭贷款是贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式，它改变了按传统贷款期限来计算月供的还款方式。“气球贷”按揭贷款可以在减少每月还款金额的前提下，省下大笔利息，如目前5年以上公积金贷款利率为3.87%，而“气球贷”仅为3.78%。
首套房贷
“首套房贷优惠政策要收紧了，首付、利率都要提高，再晚个把月就要多付十几万，现在赶快定下吧。”临近年末，房贷利率优惠政策要收紧的消息风声四起，各家中介更是热情地打出了“政策即将到期，购房需抓紧”的“友情提醒”。
房产中介的消息可不是空穴来风，因为银行收紧房贷这只靴子，已经掉下来了——而且针对的是首套房购买人。昨天，建行方面证实，“7折优惠利率”政策将收紧。与此同时，其他商业银行也称，近期很有可能调整优惠幅度，房贷收紧或是大势所趋。
银行房贷政策的变化，向来是房产中介关心的重点，因为这很可能会直接成为他们鼓动观望客户“立即下手”的有力说辞。这几天，在市区不少中介所里就上演着一幕幕以房贷政策为中心的买房“大戏”。
“前段时间去办按揭，符合条件的还能享受首付最低两成、利率7折的优惠，现在政策没变，但实际操作中都没那么低的折扣了，可见优惠政策的取消其实就在一念之间，真要买房的还是得趁早下手啊。”市区中兴路上一家房产中介的负责人说。
和这家中介一样，市区其他房产中介也明显感觉到，近期帮购房客户办房贷时，要比以前有所紧缩了。为了不影响生意，他们开始积极为客户推荐新的融资渠道，并开辟贷款新途径。
“我们现在会建议客户尽量去办公积金贷款，毕竟公积金的审核条件要宽松许多，利率还能优惠。不能办公积金的，我们会推荐邮储银行之类的小银行，它们的政策会相对更优惠些。”从事房产服务多年的李先生说。
“10月底，总行正式下发通知，11月起，对于贷款购买首套普通住房的客户，首付必须达到四成才能享受7折利率优惠；如果首付两成，只能享受8.5折优惠；首付在25%到40%之间的，也只有7.5折到8折的优惠。而这也仅限于144㎡以下的住房。”昨天，建行绍兴分行客服人员证实，该行已经收紧首套住房房贷优惠政策。
建行收紧房贷政策后，其他银行有没有跟进？昨天，记者从市区多家银行了解到，尽管目前首套房贷的大政策仍未调整，但是未来趋紧的形势已很明显。业内人士称，七折优惠利率很可能已经是“最后的晚餐”。
一家商业银行绍兴分行相关负责人透露，近日已有消息称，有关部门或将在本月内出台房贷新政策，减小首套房贷的优惠幅度，抑制楼市过热。“这次调整，很可能会将首付最低提至三成，利率优惠也只能最多下浮15%。”
业内人士分析，银监部门近期多次重申严格执行房贷政策，但迟迟没有实质性措施出台，因此也有可能在即将出台的新政中不再进行强令限制，而是放给银行更多的自主权。
银行房贷政策越不明朗，打算买房的市民越着急。
“我们都等不了新政策，反正房价也跌不到哪去，趁现在优惠政策没改，不如抓紧时间购买。”一位正在市便民中心等着办过户手续的购房者说，“现在还有税费优惠，包括营业税、个人所得税、印花税等，明年万一优惠政策取消，房东很可能要将这笔费用转嫁到房价上了。”
当然，还有一部分购房者担心房贷优惠政策收紧，赶紧购房去银行申请按揭，一位购房者说，商业贷款按揭，优惠利率打7折和8.5折，两者的月供和利息会差很多。
正是基于这样的盘算，很多前期持币观望的购房者纷纷按捺不住入市购房，使得房产成交量在近两个月内出现了放量增长，而且近期更加明显。
据市房地产信息网统计数据显示，10月，市区新房总成交332套，与9月相比增长了18.0%。而上周，市区新房成交150套，成交均价达到11928元/㎡，与此同时，二手房成交也放量上升，其中9日和10日，二手房日成交量首次突破了50套，分别为52套和51套。走向
近段时间以来，关于首套房和改善型购房房贷利率优惠政策要取消的消息始终不绝于耳，在目前楼市火热的情况下，房贷政策的调整对于购房者来说影响不小，那么温州目前的情况怎么样呢？
记者致电几大国有商业银行温州分行相关人士，均未得到正面回应，只是对记者表示，目前没有任何正式的文件或指导意见，监管层也没有明确表态，部分银行收紧二套房贷应该只是出于自身经营状况及风险控制考虑的个别行为。记者通过一些银行网点和多家中介公司了解到，尽管政府部门并没有宣布去年出台的房贷优惠政策即将结束，但最近大部分银行都或多或少地收紧了首套房贷优惠政策，以往首付两成、利率7折的优惠，如今已难觅踪影。
银行另一业内人士称，受制于监管规模控制压力，年内先后成为信贷投放主力梯队的几大行在四季度的信贷投放均将受限，因而在部分市场提高房贷审批门槛，但这将是短期内的一种策略。
2008年9月金融危机全面爆发后，以国办131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的颁布为主要标志，各地政府和中央政府部门先后出台了一系列鼓励住房消费的政策，涵盖信贷、税收和收费等方面。而其中部分优惠政策即将于2009年12月31日到期。
优惠政策是否会在明年取消，目前各银行均表示尚未接到通知。但摆在购房者面前的是，一旦优惠政策取消，每月还款额必然增加不少。
目前五年以上贷款基准利率为5.94%，7折后优惠利率为4.158%，若取消7折优惠，那么按目前央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算，今后，首套自住房的贷款利率最低5.049%。如果是二套房贷款利率上浮10%计算，那么贷款利率为6.534%，比现在的7折优惠利率上升了2.37%。
假设一客户贷款60万元，20年等额本息方式还清的话，7折利率情况下的月供为3686元，而8.5折利率下的月供将涨至3976元，前后的月供负担增大了290元，贷款期内相差69672元。
尽管目前并没有一家银行公开表示房贷利率不再享受7折优惠，但互联网上流传的“利率7折可能取消”的消息已扰乱了不少购房人的心。如果7折优惠取消，月供势必增加不少。
因此，不少购房者现在忧心忡忡，纷纷抢搭政策调整的末班车。对此银行专家表示，购房人大可不必如此惊慌，因为倘若优惠取消，买房还贷压力固然会加大，但此举有利于为房产市场降温，随着交易量的萎缩，不排除未来房价增幅放缓，甚至出现下降的可能。
收紧
房贷全面收紧已从二套房蔓延至首套房。
建行总行昨日回应本报，建行日前对首套房贷政策进行了细化和差别化调整，根据客户不同的风险情况，考虑首付款比例、信用等因素，来执行不同的房贷利率，部分客户不能再享受7折利率优惠。该调整已下发建行各分行，要求统一执行。建行广东分行表示，正在逐步落实。
另外，广州部分银行首套房贷政策也悄然收紧，即使是首套普通(指面积在144平米以下)自住房，也不一定能享受到7折利率优惠，而是综合考虑信用情况。
该发言人确认，上述调整由建行总行制定，已下发至全国各分行，要求统一执行。建行广东分行相关负责人告诉本报，该分行正按总行的统一要求，在逐步落实。
随后，建行给本报发来书面回应，表示建行并未取消或收紧房贷利率优惠政策，而是在国家有关利率政策范围内，贯彻落实央行扩大房贷利率浮动幅度、推进利率市场化改革等政策精神，根据客户不同的风险情况，考虑首付款比例、信用等因素，进一步细化房贷利率执行标准，促进利率执行的差别化。建行始终积极支持居民住房消费，对居民购买普通自住房的贷款需求，在贷款利率和首付款比例等方面仍会给予适当的优惠。
目前，央行和银监会仍维持今年3月出台的房贷政策。根据该政策，首套房贷首付最低要求两成，首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。某股份制银行广州分行信贷部负责人表示，央行和银监会的政策要求是底线，在此基础上，银行可以上浮。
随着楼市高涨，此前，在二套房贷上，各银行都已开始进行不同程度的收紧。首套房贷方面，则只是在首付成数上控制较严，但仍保持7折利率优惠。而且，根据各地市场形势的不同，各银行在各地的收紧程度也不同。建行此次由总行统一要求，各地分行全面一致收紧的情况极为特别，据本报了解，尚属同业首次。
建行之所以细化调整首套房贷，在同业看来，是因为建行的整体贷款额度在收缩。某股份制银行广州分行信贷部负责人告诉本报，今年以来建行放贷量巨大，接近年底，剩余的贷款额度开始紧张。而且，建行对房地产开发商的贷款比重很大，仅其广东分行就有数百亿元的存量，几乎与中行相当。房贷方面，建行的市场占比也较大，在广州市场、及除深圳以外的整个广东市场，建行的房贷业务量都占到15%左右。 上述人士进一步分析说，在收缩贷款额度时，建行必须有保有压。在个人客户与大型国企之间，建行可能优先选择维护与大客户的关系。而在众多的房贷个人客户中，建行则实施细化、差别化策略。
此前，某股份制银行五羊支行负责人接受本报采访时也透露，建行在包括房贷在内的风险资产上的“额度快用完了”，房贷审批变得很严。不过，对于这一说法，建行高层接受本报查询时未予承认。
不过，建行并非异类。建行广东分行人士向本报强调，“整个银行业都这么做，都有不同程度的收紧。”
另据本报了解，10月底以来，在首套房贷上，即使是首套普通(指面积在144平米以下)自住房，也不一定能享受到7折利率优惠。此前，部分银行已不再接受首付两成，而是上调至三成。
如今，据前述股份制银行广州分行信贷部负责人介绍，以该行为例，一些银行已经不再使用“普通自住房”的提法了，而是根据客户的信用情况，来决定是否给予优惠以及优惠幅度。至于不符合首套普通自住房要求的，更不可能再获得利率优惠。
不过，据本报了解，农行和外资行仍相对激进一些，首套房贷仍可享受首付两成、利率7折的优惠。
变化
综述临近年底，一些准购房者担心房贷优惠政策明年取消，纷纷加紧购房步伐，希望赶上末班车。但理财专家提醒，冲动抢购可能因小失大。因为即便房贷政策有变，购房者利率负担增加也不会很大；而匆忙购房，则很可能买到阶段性高房价，或是自己不太满意的房子。优惠取消房贷利息增幅不明显尽管还存在变数，但业内普遍认为，一系列针对首次购房者的优惠政策明年基本不会取消。对上海地区首次购房者来说，唯一可能变化的是公积金贷款额度，家庭最高贷款额是否会从80万元降回60万元。实际上，目前商业性贷款最优惠利率 (4.16%)和公积金贷款利率(3.87%)的利差仅为0.29%，以20万元20年期计算，总的利息差额仅为7291元。
影响较大的是二套房的购房者。如果不能享受7折优惠利率，而要承担1.1倍利率，利率支出增加的幅度非常大。以60万元贷款20年期计算，7折利率总利息支出为284647.12元，而1.1倍利率利息支出总额达到476510.4元，两者相差近20万元。但据房地产时报记者调查，银行业内人士大多表示，明年二套房全面实行1.1倍利率的可能性不大，因为这样几乎就等于将贷款购买二套房的购房者堵在银行门外。当然，在监管部门一再重申严控二套房贷政策的情况下，今年很多银行7.1折的“友情操作”明年也不会再出现了，可能性较大的是85折利率。这样，同样60万元贷款，20年的利息支出增幅就降到7万元以下(见下表)。
某商业银行房贷专家钟女士表示，几万元的利息增幅看似不少，但放在20年的周期来看，其实并不多。她认为，明年房地产优惠政策如果真的取消，一季度市场就可能出现波动，购房者还价的余地增大，开发商的定价也可能更理性，购房时，房价少支出几万元，投资20年，应该能抵上多出的房贷利息。理财专家支招化解利息负担房贷专家还为准购房者支招，化解可能增加的利息负担。比如，首次购房的公积金贷款如果没有还清，再次购房前最好能提前一段时间结清公积金贷款，这是因为公积金贷款利率不受套数影响。另外，目前公积金贷款的额度也比较高。再如，购房者可以去相关银行了解一下，是否有“存抵贷”，“刷卡积分抵房贷”等能减低房贷负担的业务，然后把自己的储蓄卡、信用卡等先转过去，为将来办理购房贷款做好准备。
京购房贷款新政
《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》要求，购房必须的手续和流程应包括：
本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军(警)身份证件原件和复印件。持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。
非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》;以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。
在购房人提交这些材料以后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。
住房城乡建设部门会同相关部门将在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，就可以办理网上签约手续了。
网上签约完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口还会将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。
这时房屋登记部门就开始核对信息，对提供虚假材料、隐瞒住房情况的，不予办理产权登记;如果资料翔实无误，将给予办理产权登记手续。
据了解，本市市和区县住房城乡建设部门还将会同相关部门，加强对房地产开发企业、经纪机构执行限购政策情况的检查，发现未严格执行限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的，依法严肃处理。