标题：租赁协议
定义
租赁协议是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。
特征
1. 租赁合同是诺成、有偿、双务合同。租赁合同的成立无须交付标的物，故为诺成合同；承租人必须按照规定或按约定向出租人交付租金，故为有偿合同；出租人有将租赁物按约定交给承租人使用的义务，而承租人有按约定交付租金的义务，故为双务合同。这一特征使之区别于借用合同。
2. 租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物。租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因为承租人必须返还，因此只能是特定的非消耗物。
3. 租赁合同是转移财产使用权的合同。承租人并没有取得对租赁物的所有权。
4. 租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起物权法律关系，即一般就不动产的租赁而言，导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。
形式
我国《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”
据此规定，我国租赁合同的形式为：
1. 租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。
2. 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。
期限
原则上由租赁协议的当事人约定。然而，为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同约束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
即租赁合同的最长期限（租赁期）为20年。如果当事人在租赁合同中约定的租赁期限超过20年，超过的部分无效，即租赁期限仍为20年。不过租赁期限届满时当事人可以续订租赁合同，续订的租赁合同的期限亦不得超过20年，此20年的租赁期限自续订之日起计算。
如果当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依我国《合同法》第232条的规定，当事人可达成补充协议来确定期限；达不成补充协议的，按合同的有关条款或交易的习惯来确定；如仍不能确定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。
不过，对租赁期限为6个月以上的，若租赁合同未采用书面形式，即使当事人对租赁期限作了约定，该约定也是无效的，租赁合同仍为不定期租赁合同。
结构
租赁合同的结构：
（1）租赁财产的名称、数量、质量和用途。
（2）租金和租金的缴纳期限。
（3）租赁期限。
（4）租赁期间租赁财产的维修、保养责任。
（5）出租方与承租方的变更。
（6）违约责任。
（7）争议解决的方式。
（8）当事人约定的其他事项。
权利义务
出租人的主要义务1．按照约定将租赁物交付承租人使用的义务
出租人应按约定将租赁物交付承租人使用。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。 
2．在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务
出租人不仅要保证租赁物在交付时符合约定的用途，而且在整个租赁期间，租赁物亦符合约定的用途。出租人违反此义务的，应承担违约责任，承租人亦可行使同时履行抗辩权。
3．维修义务
我国《合同法》第220条规定：“ 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”
4．瑕疵担保义务
当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。
5．出卖出租房屋时通知承租人的义务
我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是法定义务。
优先购买权的实现需要具备下列条件； 
1．在租赁合同的存续期间。 
2．在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。 
3．必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。 
承租人享有优先购买权就要求出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。承租人的主要义务1．合理使用租赁物的义务
承租人应按照约定的方法使用租赁物；无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 
2．妥善保管租赁物的义务
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。 
3． 按期支付租金的义务
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 
4．不得擅自改善和增设他物的义务
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。 
5．通知义务
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(1)租赁物有修理、防止危害的必要；(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。 
6．期满返还租赁物的义务
租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。承租人的转租权我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。买卖不破租赁合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”。
收益归属
《合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”
收益是指承租人因占有、使用租赁物而获得的效益。收益包括两类：一类是因为占有租赁物而产生的收益；一类是使用租赁物而产生的收益，如承租人从房屋租赁的转租中收取的超额租金，承租人租用汽车经营货物运输获得的收益等等。除当事人在合同中另有约定外，租赁期间承租人占有使用租赁物获得的收益归承租人所有。这样规定是由租赁合同的性质决定的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这里不仅是使用还包括收益。在有些情况下，承租人重视的是租赁物的使用，租赁本身并不产生收益，如承租人为居住而租赁房屋、家具等；而在有些情况下，承租人租赁的直接目的就是为了收益，如为生产经营租赁机器设备、租赁房屋等。在意大利民法中专门规定了一类叫做产生孳息的物品租赁，即是以动产或不动产生孳息的物品为租赁的标的物的。承租人对租赁物的使用是以支付租金为代价的，所以就其租赁物的占有、使用而获得的收益，应当享有所有权。
主要条款
租赁协议的主要条款有： 
⒈租金。 
⒉租赁的期限。 
⒊租赁物的购买和交货条件。 
⒋租赁物的灭失与损毁。 
⒌保证金与违约条款。 
⒍选择权条款。 
⒎分租条款。 
证券化
租赁协议和租赁资产证券化是这样的一种证券化，其中的应收款来自一个或多个租赁协议和租赁资产。来自某个租赁协议和租赁资产组合的现金流可能有两类。一类现金流由在证券化开始时在该组合中的各租赁协议项下的应付款(租金)组成。这些现金流通常代表在一个已知期间内将要到期的、固定的或可以确定的现金数额。另一类现金流由在该组合内的初始的租赁协议届满时再处置该租赁资产所得的进款组成。这里说的“租赁协议”是对各类租赁合同，包括融资租赁合同和其它租赁合同的统称。这里说的“初始的”租赁协议，是指被证券化的这些租赁协议，不包括以这些租赁资产为标的物的此后又订立的租赁协议。这里说的“再处置”是指这些租赁资产的出售、由该承租人续租或再出租给另一承租人。 
显然，租赁协议和租赁资产组合证券化，是租赁公司为了不断地取得购置租赁资产所需的资金，而进入资本市场进行有别于上述传统的筹资方式的一种债务融资手段。 
租赁协议和租赁资产组合的证券化，涉及以下基本要素： 
要有某个发起人，即某个拥有适宜于进行证券化的租赁协议及租赁资产组合(以下简称“组合”)的出租人。 要有一个“不易破产”的专设实体。它的职能是为了筹集到收购该组合所需的资金，而以无论是对特定对象直接出售还是在资本市场上公开发售的方式，发行可以用来自这些组合的现金流来还本付息的证券。 要设计出一种证券。该证券由该专设实体发行，其结构为该专设实体在这些组合中的直接权益，其形式为该专设实体的债务证券。这种证券将以某种价格出售，该价格主要取决于该组合的特性。 要有某个服务者。它多半是出租人自己或是其附属机构，它将为该专设实体管理该组合以及收取和支付来自该组合的进款；在许多证券化中，现金管理的职责由某个单独的、独立的契约受托人或副代理人代表该专设实体证券的持有人的利益而承担。 要设计出某种将该组合转让给该专设实体的方式。这种方式将把该专设实体以及该专设实体的证券的持有人同该出租人的破产隔绝开来，并将给予此种持有人以对于任何别的可能在该组合中主张权益的人而言的优先权。 在需要时，可以对该转让作某种会计处理。所谓处理，就是将该组合中的租赁协议及租赁资产从该出租人的资产负债表及利润表中移出。 在适当情况下的，需要对来自该组合的租赁付款以及/或者对该专设实体证券的付款的信誉或流动性进行信用增级。 在多数情况下的，要有由一个或多个评级代理机构针对将被该专设实体发行的证券的信誉所作的信用评级。 至少不能有将会对该债务证券的支付产生负面影响的任何不利的税收后果，以及，在某些情况下，还要设法转让与该组合有关的税收利益。 在发售将由该专设实体发行的证券时，必需遵循任何适用的证券法律。 在整个证券化的过程中，都必需遵循适用于该出租人以及/或者该证券的买入人的任何监管法律。
相关法条
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期 
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 
租赁合同有如下法律特征: 
1.租赁合同是转让财产使用权的合同. 
2.租赁合同是双务,有偿,诺成合同. 
3.合同的标的物只能是法律允许流通的财产,且不能被消费的特定物. 
4.租赁合同是主体范围相当广泛的合同. 
5.租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系,又引起特权法律关系,即导致承租人获得特权性质的租赁权和先买权.