标题：EB-5尽职调查
EB-5签证简介
EB-5签证（即美国职业移民中的第五类优先移民），源于1990年美国国会立法通过的“投资移民项目法案”，目的是为吸引外国投资者在美国投资并创造新的就业机会。为促进美国落后地区的经济发展，1993年，EB-5投资移民又特别增加“区域中心试行方案”，同意将投资金额汇集并集中投资于政府指定的区域，此法案本于2012年9月30日到期，由于大受欢迎已延期至2015年9月30日。
EB-5投资尽职调查
EB-5投资尽职调查，是由独立专业第三方，包括商业法律顾问、投资顾问、经济分析师及移民律师对一个或几个EB-5项目进行审慎性调查。集中研究投资人最关心的问题，例如，移民风险及投资风险、项目就业模式及可行性、投资可控性、项目经济就业计划书的可行性及可靠性、区域中心历史及商业背景调查等一系列问题。
移民是一个家庭或个人一生中的重大决定，对申请人影响非同小可。申请人需谨慎应对并深刻了解其中的风险。随着市场上EB-5项目成倍的增长，这要求投资者具有更高的鉴别能力，投资者不应光依赖移民顾问而应求助专业投资顾问、商业法律顾问、金融顾问、经济分析师或移民顾问共同鉴别投资风险及移民风险。
移民海外原因调查
英国《经济学人》杂志近期发布报告称中国超过16%富人已移民或正办理移民，44%的人准备离开。据了解，中国富人“裸商”情况严重，不少中国商人的企业净资产财产在国内实际上是负数但在海外是正数。据统计，个人移民海外的原因非常多，相当部分涉及安全考虑，其他原因包括（排列不按顺序和权重）：
基于个人营商安全考虑。近年国进民退浪潮和成本高涨使生意日益难做，中国企业经营规范程度比较差，事实上不少商人都有原罪问题，生意一旦失败无法偿还银行贷款，涉及欠薪、欠贷或者有借贷，一些罪行就会接踵而来，典型的有抽资脱逃、非法集资、逃税、骗贷等，对个人和家人的人身安全造成危害，甚至面临牢狱之灾。 
基于投资机会考虑。中国资产泡沫仍处于高峰期，而国外去泡沫化过程基本完成，美国和加拿大同级别城市同等面积的房产价格是中国的1/2 至1/3，中国经过10年天量货币供应增长，未来货币供应和信贷成长有限，人民币中长期贬值的可能性高于升值。 
政策波动的安全考虑。4万亿导致的后遗症，许多地方政府财政已“弹尽粮绝”，迫于无奈被迫向企业下手，全国多个地方开始“突击征税”，公安对查办企业家经济案件数量定了指标。2012年各行业经营困难，企业无法获银行贷款被迫向亲友借贷，不少人最终被以非法吸储刑拘。移民是为手中握有第三国护照，当中国经济或者形势出现变化，便可离开国境在海外享受人生，企业家可利用境外避税天堂地区如百慕大、英属维京群岛、开曼群岛等地注册公司来完成资产转移。方法是先在避税天堂所在地成立公司，再将境内资产结汇汇到离案公司或者透过返程投资控股国内的企业。 
子女就学需要。部分商人希望子女能够在国外读书，完成学业后留下来获身份，但如果采用就业不但要求子女学业表现突出，是非常漫长的过程，投资移民是较快速实现目标的方式。
原罪风险。中国营商最大特点是官商结合，企业利润来源于“傍大款”，有的商人原是政府官员、资产来源复杂，相当比例获得的财富涉及非经商收入、民事纠纷继承资产等。聪明人要找好至少在出事时有一安身立命的去处，以“合法身份”把财富转移境外可一劳永逸。在财产出境前给收入一个“合法身份”，统统可交由熟练的中介或投资管理人完成。政府换届各种政治势力犬牙交错，一官员倒台可能导致一群企业家跑路，提早安排可防秋后算账。
未来养老。
谁也难保证不会因生意失败而穷困潦倒，中国面临的是残酷资本主义发展初期的问题，包括严重环保污染、腐败、社会道德混乱、食品不安全、日益拥挤环境、高涨医疗、营商成本和物价高涨。欧美社会福利、医疗条件、保障程度更优越。例如，目前美国失业者可连续领取失业救济金达24个月，低收入人群可长期领取社会保障金、食品券、获免费医疗服务等。无法领取退休金和养老保险的老人可领取老人金。一场严重的疾病可消耗毕生积蓄，而美国福利可支持包括全部医疗费用、陪护人员聘用甚至临终关怀等费用。
EB-5投资移民中介
2008年美国遭遇百年一遇经济危机，政府为迅速恢复经济提升就业率，向各国大力营销EB-5区域中心投资项目，希望能利用一纸绿卡为美国换来廉价的资本和大量就业机会。EB-5签证发放率自2008年以来出现大幅增长，成功率也有所提高，EB-5区域中心数量大幅增加。2007年区域中心仅有11家，而截至2012年9月，数量翻了20倍达到226家。许多区域中心涉及房地产行业，各房地产开发商为了得到低成本融资渠道竭尽全力，积极营销以吸引海外投资者的关注，导致一不受美国政府管制的产业兴起。一般销售投资产品、管理投资资产、房地产投资和买卖需专门牌照，因属于特殊政府指定项目，营销区域中心的机构除律师外都无需牌照。由于部分机构不负责任的营销内容，造成市场产生多个投资误区：
投资类别误区。移民局就EB-5设立三种方式（1）困难企业收购、（2）直接投资、（3）区域中心。 困难企业收购创造就业机会的要求较低、操作较为复杂，缺乏对美国了解的投资人鲜有尝试。直接投资是绿卡申请成功率和投资安全度最高的类别，但要求的投入资金量也较大，需要100万美元（除非投入不发达和失业率高的地区）。据移民局网站公布的2011年统计数据显示，直投失败率只有区域中心的1/3。直接投资对与缺乏语言、本地教育、工作和投资背景的中国人来说是巨大挑战。有的投资人与美国企业合作，通过与美国企业建立合资企业在当地搭建业务平台降低风险，甚至获得美国企业的保底，提高了绿卡成功率和降低投资风险，所以同样数目的申请宗数，其失败率只有区域中心的1/3，达80%以上成功率。 区域中心是移民法中法例较模糊、属于批发类的投资移民类别，也是申请宗数最多的类别，每100个申请人中，区域中心所占宗数是90%-96%，但成功批出申请人中直接投资占25%，区域中心占75%。移民局提高了项目要求的投资风险，降低了创造就业的难度，保留较大裁量权。 区域中心经营者不专业、缺乏监管、缺乏实力。区域中心扮演角色相当于风险投资管理人，所涉及的项目均属于绿地项目（Green Field），是从零搭建而不是投资已成熟的公司。风险并不低于风险投资项目，区域中心运营者大部分人缺乏资产管理经验、没有自己的专业团队，但是在这灰色地带中却无需监管，区域中心管理人无需拥有雄厚资本实力和丰富投资经验、也无需拥有如证券投资、房地产经纪、律师、保荐人牌照等专业资质，移民局对注册资本也无任何要求。移民中介公司的误导。移民中介在中国是需要申领牌照的，这导致许多投资人以为移民中介对投资结果和他们所披露的信息负责，这是不正确的，移民中介公司事实上只对其书面保障的内容负责。投资人向移民中介支付6-10万元人民币的中介费用并非用于专业服务，相关资料由美国移民律师和区域中心提供并且另行收费，中介仅起到为区域中心营销、用合约锁定投资人和对区域中心存在的真实性保证的作用，对于能否获得绿卡、投资风险等并无判断能力。要判断绿卡申请和投资风险，执业移民律师更有权威，而投资风险的判断只有经验丰富的投资人才有能力。区域中心的管理人在中国没有分支机构，只能依靠移民中介营销。中国移民中介既不受美国政府监管，投资发生在美国信息披露也不受中国政府监管，无需为结果承担责任。他们只会选择数个项目，项目选择目的并非基于最佳的安全度和申请成功率项目，而是为了获取最高佣金。 
区域中心投资误区误导一：某项目是美国政府担保、政府支持、或政府投资，资金安全性高
中国投资者容易陷入“中国国情”陷阱，以为只要项目跟政府沾边就有保障。实际上恰恰相反，美国是是以资本为基础的私有制，一切财富创造以资本高效运用为前提，私营机构在投资时都较为谨慎。政府和国营机构承担角色不是与民争利，而是社会责任和战略产业的发展，事实上美国大部分公营部门和政府投资或担保的项目都是私人机构不愿意贷款或投资的项目，政府在投资之初已做好了牺牲的准备。政府有一些支持战略产业或弱势产业的项目，本质上就是通过让政府的投入成为烈士，打造长期的国家核心竞争力。美国《移民法》中并没有任何关于政府担保、支持的内容，移民局网站在多处以明显的标题警示区域中心的投资人，政府要确认他们承担了相当大程度的风险后才会批出绿卡，项目发起方不能有任何保障回报或本金的行为和条款（只针对区域中心项目，直接投资的关注点是资金到位和就业机会创造），否则将拒批。因此政府参与的项目反而面临更多的风险。若不能受益于民，美国政府不会轻易让外国投资者移民美国。如投资者资金不处于高风险状态，美国移民局不会将投资额度缩小到50万美元，并且无需投资者参与管理、无需10个实际直接就业机会。美国政府的立国思想便是不让外国人白占便宜、让国人受惠，为一两位公民出动特种部队深入他国边境体现了这一立国理念。说更白一些，美国就是要以“零成本”拿外国投资人的钱建设自己的家园，挽救危机中的经济，促进地方就业为本国人民谋福利。投资者应理解天下没有免费的午餐，降低风险只能靠独立的分析和实地调查。一位来自佛罗里达州在中国招商的区域中心项目经理人明确表示：“我们通常都会邀请政府官员出席，因为中国人会理所当然的认为有政府支持的就会更安全……”
移民申请人并非机构投资者，缺乏系统风险概念和风险管理概念，无法辨别各种资本组合和投资类别风险。在中介公司“政府担保”、“政府支持”、“债务性投资”等幌子的包装下，区域中心仍处于EB-5的三类投资中最高风险级别，潜在回报应该在20%或以上。例如，我们调查的某清洁能源项目，其项目没有政府补贴只有贷款支持，靠自己在市场上与化石能源竞争，政府既不保证电价，也不保证毛利。一旦化石能源（煤、石油、天然气、页岩气等）成本大幅降低，项目就面临灭顶之灾。太阳能设备制造商Solyndra 在2009年获得联邦政府5.3亿美元担保贷款后于2011年宣布破产。如涉及新兴产业、高科技或新领域的研究天生风险高，即使拿政府做挡箭牌，也注定属于高风险投资类别。因此，宣称某区域中心项目有“政府”担保之类的言论在美国的制度下都是荒谬的，投资者应该自行研究各种合同和支持文件的本质。
误导二：投资50万美元=美国永久居住权
根据《投资移民法》，投资50万美元就可投资移民确实不假，移民申请人通过移民中介以投资区域中心的方式移民，但是投资“区域中心”却并不能保证两年后拿到美国永久绿卡。存在变数包括：
区域中心收了钱，项目无法获移民局批准或参与人数不够，项目被取消，虽然最终钱应该可以退回，但移民中介的钱是不退的，只有另外介绍项目，投资人可能浪费半年到一年半的时间；区域中心行业各异、规模不一、经验和管理水平参差不齐，因资金不到位或其他原因，在临时绿卡申请阶段便失败或者到正式绿卡申请阶段失败；区域中心就业指标计算公式不被移民局认可或者移民局后续修改尺度，导致永久绿卡申请失败；6-7年后发现钱无法拿回。 例如：美国移民局最近声称将对区域中心的审核进一步收紧，有些商业地产项目以租约计算就业指标的方式将被取缔，原只要是租出去就算投资项目产生就业机会。但是从2012年开始，这样的就业机会计算不再有效。以该计算方式涉及的区域中心项目达100多个，投资者如投入了这些项目，在第二年末审核时，投资创造的就业岗位无法达10个最低标准也就不能转永久绿卡。
误导三：退出机制灵活，6年后可获得100%本金返还，投资有保障
移民中介在项目说明会上承诺本金可返还，但我们直接与区域中心联系，对方明确否认本金受任何保障的说法，且否认与任何中国中介机构有直接业务关系。如区域中心项目幸运地赚钱了，投资者可开心拿着永久绿卡并拿回本金（本金通常要锁定6—7年）。根据财务模型分析结果，许多项目如区域中心项目出现亏损，最先亏损的便是投资人的钱。一旦亏损幅度超过20%，投资人便血本无归。其次，投资人资金法定上不能有任何保障，
以下是摘自移民局官方网站的原话：
移民申请人的投资金额是没保障的，预期创造的就业机会不一定会实现。如投资者资金没有处于风险，其移民申请可能被拒绝。如发现区域中心设计的投资结构没有处于风险状态，区域中心将被终止运营。美国移民局官网原文：美国投资移民必须要有风险。（“There are no guarantees on the investment, or that sufficient estimated job creation will be realized and credited to the immigrant investor. If it is determined that the investor's money is not truly at risk then the investor’s petition may be denied. If it is determined that the regional center is structured in such a way that its investors' money is not "at risk" then the regional center designation may be terminated.”）[1]
误导四：投资者可以选择投资美国经济特区
美国《移民法》中并没有任何关于“经济特区”的内容，也不存在“经济特区”。美国只有一个特区，哥伦比亚特区，这是美国首都的政治特区。在《移民法》中，只有投资移民项目的“区域中心”计划，英文的唯一名称为“Regional Center”，也就是“区域中心”。因此，“区域中心”计划与中国的“经济特区”没有任何相像或者相关的地方，将其翻译为“经济特区”完全是对公众的误导，也没有任何法律依据。
区域中心并不是人们想象中的那么神秘，实际上区域中心就是一个“计划”，在美国《移民法》中被称为“试行项目”（Pilot Program），大部分人都可以成立区域中心。任何私人或公共机构可以申请成为区域中心运营商，不需要任何特别的执照。可以成为区域中心的商户类别包括政府机关、合伙公司、或者其他现有的美国商业实体，每一个区域中心需要得到美国移民局的批准。成为区域中心的费用会因不同性质而有很大差别。申请费（I-924申请）为$6230，但总的审批费用通常会高很多，而且取决于各个EB-5专家的费用。
误导五：向美国提供无息贷款才能换绿卡
美国《移民法》中并没有任何关于无息贷款可以做投资移民的说法，连“贷款”这个词都没有提及过。而且，美国形形色色的金融机构和贷款公司都是私有的，从来没有一家美国的金融机构和贷款公司向另外一个私人项目提供过无息贷款，甚至连美国政府都没有提供过无息贷款。
举例来说，美国商务部有专门用于支持中小企业发展的贷款项目，其基金来自于美国的财政拨款，对申请人的资格有极为严格的限制，但是这个贷款的利息其实并不比一般银行的贷款利息低。而在这次美国金融危机中，美国政府划拨了数千亿美元用于挽救个别濒临倒闭的超大型金融机构，包括高盛集团、美国国际集团、通用汽车等，都收到了美国政府的巨额援助。但是，美国政府的这些现金注资都不是免费的，相反，所有这些接受美国政府救助的公司都必须向政府支付至少5%的利息。当然，本金也是迟早要还给美国政府的。连一直在发行美元的美国政府都在设法赚至少5%的投资利息，人们有什么理由相信一个美国的私人贷款公司会向别人发放无息贷款。
区域中心运营模式
区域中心的运营模式并非高深莫测，其扮演的角色相当于一个私募基金管理人（GP）。他们首先在市场上联系一些需要融资的开发商，写一份商业计划书，描述如何能够刺激地方经济并提高就业率。准备好所有资料后，便向移民局申请项目预审批。能够拿到移民局的预审批有利于日后的营销便利，但并不会加快投资者申请I-526的速度。截至2012年9月，全美共有226个区域中心获批。移民局对于区域中心的审批也并非对专业技能、资金实力、或资历有任何严格要求，因此区域中心管理人的投资管理能力存在较大疑问。在此阶段，区域中心基本上可以对外营销，从海外通过与移民中介合作，召开各种项目推介会招募投资人。因各个项目募集资金不同，每个项目的参团人数也不同，有的项目仅需一二十人，有的项目需要五六十人。第一位参团的投资人将资金注入指定账户后，必须等待最后一人注资，移民局的审批才开始启动，如果申请过程中一个人放弃，将会影响所有人的申请过程，因此投资人应做好长期奋战的准备（2-3年的等候期通常是家常便饭）。
区域中心在对外招募资金前，通常是无法预期募集结束时间，也无法保证开发商资金何时到位，而开发商项目一旦启动，无法长时间等待，这意味着开发商必然不会对区域中心抱有太大希望，EB-5投资者的资金也就必然排在其他投资人之后，风险自然在无形中提升。
要成为移民局的指定区域中心有6大步骤：
STEP 1. 判定区域中心的范围
对区域中心批准事关重要的一步就是判定项目的地区和项目的经济范围。其中包括判断地点、行业、需要的投资额、和区域中心的商业模式。STEP 2. 组建指定区域中心至关重要的专家团
指定区域中心审批前，一定要联系到行业专家让他们可以开始指定区域中心的工作。其中包括：经济师、会计师、移民律师等。STEP 3. 向美国移民局提交I-924申请
申请指定区域中心的表格其实是交给移民局的I-924表格，通常是移民律师通过其他专家的协助来提交的。STEP 4. 向美国移民局提交EB-5投资者的I-526申请
I-526申请会列出区域中心参与的EB-5项目。区域中心可以请移民律师帮申请人提交。审批通过后，个人EB-5投资者将得到有条件绿卡移居美国。区域中心可以托管部分或全部的投资金额，直到I-526申请成功为止。STEP 5. 区域中心管理其项目并保持对美国移民局的合规性
区域中心必须监管投资者并记录项目岗位创立的进度。区域中心还需向美国移民局提供年度合规性报告—I-924A。区域中心可能还需要申报给美国证监局和其它州或当地的证券监管机构。STEP 6. 为申请人提交I-829申请
这个申请会表示申请人已经符合所有EB-5计划的要求。审批通过后，投资者可以得到美国永久居留身份。虽然该申请通常是EB-5申请人自己提交，但区域中心可以提供证据证明项目投资创立并满足岗位创立要求。
EB-5申请流程
[2]  
EB-5投资移民参与方式
事实上，EB-5投资移民计划根据申请人参与程度分为两种：
一、直接投资，用于投资控制权且业务在企业家名下的独立企业，需要全程参与管理和经营，投资人对资金和企业运作拥有完全控制权，盈亏自付。投资金额要求分为两类：1）在美国任何地方需要100万美元投资金额；2）目标就业区域（高于全国失业率150%的区域）需要50万美元投资金额。对于熟悉美国运作的人来说，成功获签的概率最大，因为移民局完全可以看到企业过去两年的聘用记录，如果获得审批没有任何悬疑，成功率比区域中心要大很多。毕竟钱在自己账户上，物业在自己名下，任何投资都没有钱在自己账户上安全。如果中途达不到10个人的就业要求，可以积极补救。（相当于可以不断补考的考试，只要钱在，公司在，就可以一直考下去，直到考过为止。）
二、区域中心项目，投资资金完全交给区域中心管理和经营，投资者仅作为有限合伙人或债权人，对经营运作几乎无任何控制和干预，此类项目只需50万美元投资金额。市场上的区域中心过去声誉不好，因为只有大概10%—40%的成功率。当中运作较为复杂，投资人能够控制的因素较少，成本比较高，风险较大。很多选择此类移民渠道的投资人表示，只为了“赌一把”，但是这类别的特点是属于批发移民性质，在创造就业机会方面统一交给第三方控制，但如不成功不会提供补偿。
根据美国移民局官方资料，每年有1万个投资移民签证提供给合格的外国投资移民申请人，其中有3000个签证名额预留给投资到目标就业区（TEA）创立新企业的投资移民者，3000个签证名额预留给投资区域中心（RC）的投资移民者。按照目前的申请趋势来看，区域中心3000个名额即将超额，如其他类别没有多余的名额，部分区域中心申请人将没有批准配额。
EB-5直接投资移民方案利弊分析
直接投资成立新企业，是移民局规定的最基本的EB-5投资移民模式。投资者可以在美国任何地域创立并经营管理一个新的企业。成立新企业同时还包括收购并实质性重建一个已经存在的企业，或者扩展一个企业的净值40%或者雇佣的全职职员人数增长40%（至少10人以上），或者多个EB-5申请人同时投资一个企业但他们的投资额度和直接雇佣的雇员平均到每个投资人头上依然能达到美国移民局的标准，运用这些投资手段的投资人较少。
成立新企业要求投资人：
1. 投资金额要求不少于100万美元。但是如果投资的对象处在美国政府划分的目标就业地区（Targeted Employment Area或TEA），即那些人口低于2万的乡村地区或者失业率高于美国平均失业率50%的高失业率地区，门槛下降到不少于50万美元。此外，如果企业条款规定了企业回购的权利，可回购的部分不被计算在投资金额内。
2. 必须在I-526批准后的2年内直接创造10个全职的就业岗位给美国公民或永久合法居民（即绿卡持有者或者被批准的庇护者）。所谓的直接创造就业岗位，通俗的说，就是必须实打实雇佣10个全职职员。而所谓的全职，是指每周工作时间大于35小时的职位。不能通过兼职几个岗位的工作时间累加来达到一周35小时的标准。
对于有经营和管理经验或者在美国本地有合作方的投资者，这种途径风险最低，成功率最高，优点包括：
1. 给了投资者最大的自主权和更高绿卡申请成功率，投资者可根据企业类型和消费受众选择经营区域，可直接主导企业的日常管理或由当地合资方管理。由于自己控制整个过程，提高I-829即永久绿卡获批率。由于不需在临时绿卡申请期打入区域中心管理账号待审批，资金无需面临半年至一年半额外长时间闲置。在企业运营中还提供10%-30%左右的潜在投资回报利润。投资在整个过程中的任何时候都可停止申请，马上回收资金用作急需的用途（这样绿卡就拿不到或延迟），即使商业不赚钱，投资者可通过追加投资来维持雇员的数量获得永久绿卡。中国运营者在当地合作者的配合下会有多种方式为项目完成聘用指标，有的通过改变公司的商业模式，在降低风险的同时达到聘用要求。（例如外国投资人投资的物业管理公司为周围的物业提供修缮和清洁负责，这种商业模式的改变也许获利能力不强，但在解决就业指标方面效果显著。）
2. 直接投资创造就业机会的证据非常清晰，只需拿出10个全职员工报税记录，缴纳社会安全税记录和W-2表格，不用担心移民局对审批不确定性，或就业经济模型进行修改后就业人数发生改变。
但是，这种投资模式的挑战也有明显的不足之处：
大部分选择投资移民（EB-5）的申请人并不具备企业管理技能和经验或缺乏对美国市场和文化的了解，因此除非与当地的商业机构进行合作，依赖他们在当地的经营能力，这样的成功率就很高，这也是过去移民申请这一类别成功率高的原因。反之成功率并不高或需要更多的后续资金来做保证，事实上如果没有与当地企业合作，投资者也没有胆量采取这种途径，这也解析了该类别申请人数只有区域中心的1/12，但却创造了1/4审批宗数的原因；大部分人选择100万美元（选择经济良好区域，放弃50万的非经济良好区域），区域中心也有100万的投资类别。由于直接投资兼顾企业盈利和绿卡申请，不会在经济不发达地区运营，而区域中心投资人更关注绿卡申请忽视本金安全和回报，一般选择50万的类别；对于希望轻松移民或国内还有其他产业需要管理的申请人，这种投资模式会让申请人无法脱身；该模式要求直接创造10个就业机会，通过数学模型和分析得出间接创造的就业机会不会被考虑。 因此，这种投资模式仅仅适合那些具有丰富的投资和经营管理经验，或者在当地有合作机构的投资者，符合这样条件的投资者毕竟比区域中心少。
EB-5区域中心移民方案利弊分析
由于EB-5移民签证的高风险性，2008年以前，10,000个签证配额仅仅能吸引不足一千个申请者。为了吸引更多的海外资产，美国政府推出了“区域中心移民方案”（Regional Center Pilot Program）。“区域中心”实际上是美国建造的一个统一经营专门提供给投资移民申请人投资的一个商业中心，这样的商业中心需要得到政府的批准，为EB-5投资移民申请提供了更多优惠政策。因这种移民方案比较大众化，对申请者的语言及管理能力要求最低，申请人占比最大，成为移民中介的主推业务。
区域中心移民方案有如下优势：
区域中心的投资门槛只需要50万美元，如果投资管理人的能力很强，可以省去不少精力和时间；移民局不要求投资者参与日常管理，这是与其他投资模式最大的区别之一，投资者仅需投钱即可，也不需要居住在地区中心或附近，投资者不必为管理事务所累，可放心管理其他事业或安心念书等；移民局在两年后考察EB-5申请人的投资效果以决定是否对其发放永久绿卡时，除了会考虑直接创造就业机会以外，间接创造就业机会也会被算在内。EB-5申请人只需获得区域中心提供的资料证明创造就业的目标已经实现，而移民局认可便可。 当然，区域中心移民并非完美，也存在很多不确定因素导致风险较高，其表现在以下几个方面：
投资通常以有限合伙形式进行，单个申请人仅占很小份额，没有对企业经营和管理权利，一旦区域中心未按照商业计划运行，很难通过投票、决策等管理手段与区域中心管理者进行交涉；大部分区域中心的运营者都不是资深的资产管理人，一般是一些生意人或前任政府雇员，缺乏投资经验，因此他们无法提供像PE投资管理人一样的回报率，有实力的PE投资管理人也不会费太大的心思去做区域中心的生意；区域中心运营者在接触潜在项目发起人前，手上未到资金，需要说服项目发起人同意由其帮助发起定向EB-5投资基金，如项目资金已经到位，项目发起人根本不会选择区域中心，只有资金没有到位的项目才轮得上区域中心去海外招募投资人。另外，移民局要求投资人承担相当程度的投资风险，区域中心只能选择当地不发达地区的项目，能否筹到钱还是不确定的事情。在这种情况下，谈判筹码较小，很难拿到优质的潜在项目。道理很简单，风险低可行的项目银行早就提供了贷款。潜在移民投资人把钱交给移民中介后中介费是不退还的，只能选择移民中介推荐的其他区域中心项目。美国至今有220多个区域中心，共300多个项目，投资人只能选择他们选定的移民中介项目，移民中介只会提供已签项目。虽说移民中介也会筛选，但他们不是专业投资机构无法评估项目风险。 在项目启动时存在如下几方面的风险点（1）项目没有招募到足够的投资人无法成行；（2）运营方处于某些原因不愿做了；（3）项目其他部分的资金不到位；（4）移民局修改了某些其他方面的判决（移民局有推翻之前预审批的裁量权）；（5）投资人无法证明收入来源合法性；（6）移民局有权修改间接就业机会的经济模型，导致就业人数最终不被认可。 项目不同阶段存在不同类别风险。区域中心的资金返还需要项目成功，没有一个项目有6年的建设期，所以一般项目已经运营了几年，如果建设期建设完成，项目就没有建设期风险，进入运营期后面对的是运营期风险。我们研究过10多个项目，基本上都有一定运营期风险。例如，有一个项目是在纽约百老汇大街投资4D影院，需要EB-5投资人贡献7000万美元，质押品没有物业，只有影院的设施。根据商业计划书，项目面临的运营期风险就是要赌游客是否会花28美元去看一场50多分钟的4D电影，基本上每个游乐场都有免费的4D电影。基于我们的判断，运营期风险较高。区域中心项目较直接投资具有较长的资金锁定期。区域中心项目要求投资期长达5-6年，加上半年至一年的资金空置等候期，相当于锁定7年之久，而直接投资只需要2年考核期。其次，区域中心项目只能一次过关，如没有达标，投资者只能打道回府，而直接投资有多次申请机会，如某方面不达标可以立即修改，直到做到达标为止。 综上所述，区域中心比较适合“不差钱”的EB-5申请人，例如，陈先生是山西私人煤矿老板，经营多年，虽然积攒了大笔资金，但随时担心安全问题，因此决定洗手不干，移居美国享后半辈子清福。对于陈先生这样“不差钱”的投资者来说，区域中心方案是最好的选择。50万美元对于陈先生只是九牛一毛，轻松入住美国，享受生活才是他的目的。即使两年后永久绿卡申请失败，陈先生可以再投50万元换取另一个两年的临时绿卡。
区域中心移民方案对于大多数有资金没有管理经验，在美国也没有合作机构的申请者是最为合适的，这也是该模式如此流行的原因。尽管区域中心移民方案有诸多优惠之处，此投资模式比直接投资的风险要高出很多。从历年签证成功率来看，直接投资远远高出区域中心。2011年批准的移民项目中，8%的申请人创造24%的批准个案，而区域中心占92%的申请人只创造76%的成功个案，区域中心失败率是直投的3倍。因此，在决定投资之前咨询相关领域富有经验的移民律师非常有必要。无论对于区域中心的选择和分析，还是证明材料的准备，稍有不慎都可能让申请人的时间和金钱付诸流水。
历史数据显示申请绿卡成功率仅五成
当移民中介大肆宣扬EB-5是获得美国永久绿卡最快最稳定的途径时，盛富资本翻出20年来美国移民局发布的数据。数据显示，自1990年以来，共有13,719名投资者通过移民局申请EB-5签证。4,489名申请人在申请时就被拒绝，大部分因为无法满足移民局要求证明资金来源合法性。另有848个案例还在审核当中。剩下的8,382名投资者被移民局获批美国临时绿卡，并有幸进入美国参与EB-5项目投资。其中5,748名投资者已满足申请永久绿卡的要求，但最终只有3,127名投资者最终拿到永久绿卡，其余的投资者要么被拒绝，要么因法律纠纷放弃居住权。61%的EB-5移民申请人获得临时绿卡，在两年后54%获得临时旅客的申请人获得永久绿卡，其成功概率仅略高于赌博（50%）。
区域中心尽职调查
区域中心项目尽职调查中的六大要点：
一、经济数据来源是否权威
在当今美国EB-5行业领域中，有四家机构非常有经验同时也是行业内的领军机构。这四家专业机构是（排名不分先后）：
1. 麦克埃文斯博士，埃文斯卡罗尔区域经济研究所（Dr. Michael Evans, Evans, Carroll, & Associates）
2. 杰夫卡尔博士，经济计量与政策研究所（Dr. Jeff Carr, Economic and Policy Resources）
3. 保尔萨默尔斯博士，太平洋西北部区域经济研究中心（Dr. Paul Sommers, the Pacific Northwest Regional 
Economics Conference）
4. 理查德马奇博士，赖特约翰逊公司（Dr. Richard March, Wright Johnson）
以上四家机构所做的经济计量分析报告占到了美国所有EB-5投资移民项目的50%以上。多年与美国移民局合作的实践经验使得这四家专业机构把握各项最新移民政策和新法规的适用度上更具专业性，尤其在就业系数的计算上有比较保守而合理的判断和分析，而就业系数又直接关乎EB-5投资人取得永久绿卡的关键。
专家认为，一个比较有绿卡安全保障的EB-5投资移民项目的就业系数安全线起码要高于美国移民局要求的40%以上（越高越好）。因为美国移民局对就业岗位的计算法则不是一成不变而是实时更新。即使在申请I-526得到批准，项目在I-829申请政策发生变化的情况下，也有一个比较安全的保险系数。
例如,2012年2月17日，美国移民局对近100个区域中心发出补充文件（Required For Evidence）公函，凡是涉及以租约形式产生间接就业的项目如大型购物中心、办公大楼、餐馆和部分酒店项目，不管是申报I-526还是I-829，都要求涉及的区域中心对其项目就业系数进行重新计算。如果项目原本就业系数仅高出移民局要求的20%，那么在新的就业模式计算公式下，就不会达到移民局的要求。此类项目的永久绿卡是毫无保障的。
二、采取何种形式进行融资
EB-5融资项目具有两种基本融资手段，一是债权融资，一是股权融资。没有绝对哪种融资手段更安全，中国投资者比较偏向于债权融资，因这种融资有一定抵押品并明确了资金退出时间。通常这种融资形式规定了5年或7年不等的资金退出时间，投资人几乎没有回报或很少回报，一般只能获得1%-2%的利息。但这也不能绝对保证资金安全和具体退出时间，这需要看私募备忘录的具体规定是怎样的，是否开发商到了EB-5投资人的资金退出时间，是否还可以申请延迟退还，有无惩罚和保障措施。
债权融资还有一个显著的弊端，通常债权融资都是要募集固定人数的投资人资金，一次性将这笔投资注入项目，EB-5投资人的I-526申请需要集中递交移民局。也就是说，如项目需要募集100名投资人，那么第一名将资金汇入监管银行的EB-5投资人要花数个月时间来等待最后一名投资人资金到位。如资金募集不成功，前期投资人就有投资失败风险且时间上造成浪费和增加申请不确定性。
而股权投资则是高回报、高风险，投资人对项目的知情权要比债权融资透明，但不利之处是投资人资金退出时间通常比债权融资要长，个别项目还款时间甚至高达10年以上。
除两种固有的融资模式外，市场上还有叫“HYBRID”混合融资模式，即结合债权融资安全性和股权融资高回报率的一种创新融资模式。这种模式下，如果明确了抵押物及资金退出时间，对资金逾期不退出作了严格的法律规定和惩罚措施，且对年度会计报表进行严格审计，做到收益或分红透明，那么这种新型的融资模式就非常值得推荐。优势是显而易见的，不仅资金安全、年限到期即可退出，而且还有可观的收益回报。
三、投资人是否拥有第一顺位抵押还款权
除了看项目股权结构，投资人应关注是否拥有第一顺位抵押权，包括抵押权的抵押品是否真正有意义，投资最大的风险在于运营期，而运营失败时往往抵押品就已经变得毫无价值。所谓第一顺位抵押权，是指当项目清偿或变卖时，拥有第一顺位抵押权者比后面顺位者具有优先清偿权，风险相对较低。通常区域中心投资人拥有的抵押权均次于政府、银行等本土机构，属风险程度最高级别。如项目亏损，最先亏损的是股东然后就是区域中心投资人，若项目亏损幅度达到10%以上，投资人就可能开始亏损，如果到20%可能已经损失大半的投资。如项目有幸盈利，多数盈利会进入区域中心口袋（区域中心本身就是一个盈利机构）。当然，市场上也会出现少数投资人拥有第一顺位抵押权的项目，因名额有限，短期内即会被敏锐的投资人抢购一空。因此，市场上充斥的项目多是无第一顺位抵押权项目，投资者应看清项目条款，以免被移民中介忽悠。
四、投资比例是如何构成
比较安全的EB-5融资项目里符合条件的开发商本金所占投资比例应该占总投资30%以上，个体投资人总共资金比例要在项目总投资额的50%以下（越低越好）。否则凡是取得这种投资额度的开发商投资实力都非常弱，一旦项目出现困难，开发商往往一走了之。因为开发商没有什么不可以失去的，他损失的钱是极少一部分甚至没有，这就从主观上给了开发商以安然退出的自由空间。在美国，企业宣布破产是非常正常的商业行为，受法律保护，一旦这种情况发生，EB-5投资人的利益将无从保障。如项目是在第三年出现问题，那么所有EB-5投资人的永久绿卡都不能得到保障。
是不是项目要求的投资人越少就越安全？反之就风险越高呢？答案是否定的。主要还是看项目资金的总体构成是否合理和科学。也就是说，只要资金结构合理，EB-5投资人资金占总投资的比例较小，再结合其它必要条件，都不难判断项目的优与劣。
五、项目商业价值和风险考量是王道
抛开所有项目的相关因素，仔细评估项目本身的商业模式是否可行、比如项目地点是否适合经营该种业态（商业地产尤为重要）、是否高科技、技术是否经过验证、是否新兴产业（天生风险就高），项目建设完成后是否有市场潜力或盈利能力，这往往是PE和VC投资管理人才拥有类似的判断经验。
例如，在艾达俄州建设一家拥有1000个房间的酒店，即使建设在最大城市、最佳位置，项目也不会有商业价值。因为该州不是一外来人口流动频繁且是个人烟极其稀少的州，项目一定亏损。反之，如果同样项目建设在纽约、芝加哥、迈阿密、洛杉矶、旧金山等大都市或度假城市，取得较好的商业收益可能性提高，同时也要考虑酒店经营业者在当地的利润情况，当地供求情况等等。
六、项目的其它参考条件
项目预批准：如项目能够得到美国移民局的预先批准（Pre-Approval），那具有较积极意义。但并不代表有移民局预批函的项目风险比其他项目的风险低，也不代表投资人申请I-526的速度会更快。只能说明此类项目比其他项目更靠谱，对EB-5投资人申请绿卡相对容易。取得移民局预审批还不能高枕无忧，即使是材料准备充分的优质项目，也必须经过最少15-20个EB-5投资人的I-526申请通过后，才会进入安全的申请阶段。
不排除某些并不好的EB-5融资项目，在项目报给移民局的预审批申请中作假，使用的相当一部分材料都不是在项目正式申报时需要递交的真实材料。这样即使移民局对项目做了预审批也会毫不客气地直接下发补充文件（Required For Evidence）公函，投资人的绿卡还是没有任何保障。可见，拿到预审批对市场营销最有益，但只能是作为一个项目的参考条件。
判断一个EB-5融资项目是否优劣，还有许多其他因素可以考虑，例如：
——项目是否具有独立的可行性报告、商业估值报告、完工保障
——区域中心是否欢迎投资人或中介公司前往项目所在地考察调研
——开发商实力、经验和诚信度
——项目是否选择了有经验的律师事务所（全美有经验的EB-5律师事务所不超过25家）
——行业口碑好且富有经验的中介合作机构是否在推广该项目等等
投资者如果选择区域中心项目，并能找到当地的合作机构，投资者最好选择直接投资项目。如果投资区域中心需要关注以下方面:
1. 在众多项目中筛选最可行项目而不是锁定一家移民中介公司，将多个项目横向对比，逐个深入谨慎调查；
2. 进行移民项目可行性和投资可行性的谨慎调查，辨别项目的风险；
3. 尽量选择风险低的项目类别，不要选择建设期和运营期风险较高的投资项目；
4. 尽量将钱放在直接持有的账户上，而不是放在其他机构账户上，区域中心做不到这一点。部分区域中心能分割成1-5人小型项目，不确定因素会降低，透明度、运营安全性比较高；
5. 尽量缩短投资期限，降低项目建设期风险和运营期风险。
数据显示，EB-5投资移民正逐步显现出强劲增长势头。同时，区域中心项目也因申请人的剧增变得火热。市场上的区域中心及移民中介鱼龙混杂、良莠不齐，投资者在选择项目时一定要做足谨慎调查认清其中的风险，如投资者个人辨别能力不足，应咨询专业的投资机构和律师；如资金充裕，可请具有丰富投资经验的第三方投资顾问做谨慎调查，将风险降至最低；如投资者语言没有问题（有些区域中心有中国代理），完全可跳过移民中介，直接与区域中心联系，可省下大量不必要的中介费。
区域中心项目对投资者限制少、受众广，可以批量推广，成为众多移民中介重点推广的主因。但其高风险性为投资者带来更多不确定因素。大多数投资者因对美国不够熟悉、缺乏当地的合作机构及语言限制导致只有少数投资者选择直接投资方案，但其成功率比区域中心项目高得多。有鉴于此，一些投资机构创出一种全新模式综合二者之长，令投资者既能享受直接投资移民的高成功率，又能免去投资者直接参与管理的苦恼。但这些机构并不以移民业务为主，并不被广大受众所了解和熟悉，通常只有通过朋友介绍才能获得这种两全其美的机会。