标题：外销房
基本介绍
  外销房外销房是指房地产开发企业按照政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租的形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
由于东南亚经济危机的大面积爆发，更由于国内房地产业迅速地进入有序和更为健康的状态。外销房很快成了房市中的弃儿。单就住宅来说吧，原先希望是出售给外国人和侨胞，或者是他们在国内的亲戚。然而因为价格实在昂贵，和同区域的内销住宅相比，价格往往要高出一大块来。因此，开始时还会有些客户，时间一长，毕竟曲高和寡。更何况，随着形势的变化，内销住宅在销售市场上的种种限制被逐渐取消，不少原先按规定只能购买外销住宅的人现在也能购买内销住宅了。反观内销住宅，这几年来，无论是外立面、房型、小区环境、配套设施，在质量上都有大幅度的提升。因此，外销住宅更少有人问津了。
制度取消
内外销房实现五个统一2002年9月1日以后，“W”、“N”两个字母从此自《商品房买卖的合同文本》上抹去，源于1994年、1995年先后形成的商品房分为外销和内销的双轨供应制终于完成了历史使命，随着我国加入WTO寿终正寝。这个被称作“调整本市内外销商品房管理”的政策，主要内容在于对内销、外销商品房的5个方面进行了统一。统一“商品房预售许可证”取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定，凡符合预售条件的商品房项目统一核发使用“商品房预售许可证”，不再分“内销”、“外销”。此前已申领的“内销”或“外销”商品房许可证一律换成“商品房预售许可证”。统一买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本的封皮不再加印“内”、“外”的标记。此前已签用印有“内”、“外”标记合同示范文本的不再更换，尚未签用的一律换用新的合同示范文本。  外销房统一交易税费标准商品房交易的税费不分内、外，一律按现行的统一标准计收。统一地价标准商品房项目的土地使用权出让金价格不分内、外，一律按现行的统一标准计收。统一租售对象取消商品房分“内销”、“外销”的规定后，凡以出让方式取得土地使用权建造的商品房，均可售、租给原内、外销商品房所规定的销售对象。其中国家或本市对外国自然人购、租商品房另有规定的从其规定。
政策介绍
新政策将包括如何界定真正的FDI和以投机为目的的热钱，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度——限制外资进入中国房地产业的政策近期有望出台，设限措施将主要以限制非中国居民购房为主。一位接近决策层人士昨日向《第一财经日报》透露，新政策近期将以行政命令的形式下发。“因为相比金融和税收政策等，行政命令是最立竿见影的。”
新政策将包括如何界定真正的FDI（外商直接投资）和以投机为目的的热钱，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度，甚至可能量化为每位非中国居民只能购买一至两套用来居住的住房，并在一定期限内不准转让。在2002年中国取消了外销房和内销房的区别后，中国境内房地产在外资投资方面没有了任何政策障碍。由此，中国也成为国际货币基金组织187个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。在诸多设限的国家中，大多数的管制措施是集中在上游交易环节。如澳大利亚强制要求非居民离开时必须立即出售所购房产，巴基斯坦只允许专门从事房地产业务的非居民在当地出售，西班牙、保加利亚对非居民大额出售或超过一定标准时，要求事前报备。还有一部分国家则紧守汇兑作为最后闸门，如塞浦路斯，对用外汇购买的房地产，每年出售房产汇出境外的款项不得超过100万塞镑或总金额的1/3。中国内地对外资投资房地产设限的呼声从去年开始逐渐明朗。去年，时任国家外汇管理局局长的郭树清曾表示，2004年出现了大量境外人士到境内购买房地产的情形，在一些沿海城市明显带有投机性质，并有逐渐从沿海到内地的投资趋势。当时表示，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为严肃处理。  外销房今年，国家统计局局长李德水在其文章《控制外汇储备增长的对策》中，格外强调了他与香港中文大学校长刘遵义教授会面时，刘遵义提出的观点：外商直接投资房地产不应作为外商直接投资。北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授在接受《第一财经日报》采访时表示，以前因为要用房地产拉动经济增长，外资进入房地产也被视为招商引资的一个方面。而现在已经到了该设限的时候。“因为房地产发展到一定阶段，是和社会保障联系在一起的，非中国居民不能享受这部分社会保障。应该制定更加具体详细的规定，如每个非中国居民在一个城市中只能购买一套住房，房子只能用来居住，而不能用来炒房。”董藩说。钟伟教授则认为，设限首先是出于土地稀缺性的考虑，因为土地不可再生，并且不可移动。其次是出于公共利益和国家安全的考虑。
市场占有
外销商品房市场淡静的原因已不必赘述，上海市房地产交易中心提供的一组数字则颇能说明问题。1998年1—12月外销商品房预售面积9.83万平方米，比1997年同期的32.2万平方米相比下跌69.5%。而与内销商品房预售面积807.91万平方米已难相题并论。98年外销商品房的销售面积和成交金额虽有一定程度增长，但总体不利的局势一时很难扭转。内销房市场行情走俏，因而被业内人士看好。
一些外销房产竣工已1—2年，销售期为2—3年，而且租售率不
  
高、人气不足。鉴于此，或许发展商应适时改变销售方向，将房地产市场重新定位，以国内消费者为目标，开拓国内市场。外销房虽然品质出众，但“高处不胜寒”，万元以上的开盘价在市场需求萎缩的情况下不免处于尴尬境地。不少发展商在苦等外销市场春天的到来，然而市场的变化已不容你等待，要开拓国内消费市场就得将价格适当地下调。在外销转内销潮流渐涌时，发展商仍有可为。降价不降质。一些外销房的发展商此次也是不惜血本，以原价50—60%的成本价格出售。如珠江玫瑰园以5500元/平方米的内销价面市，出现热销。其房屋面积为73.75—96.48平方米，总价约在40—50万元，国内客户可以承受，加之市政府出台了不少如购房退税等优惠政策来刺激住宅消费，所以做得较为成功。其实，当外销房价格只有跨国企业集团等的外籍经理、港澳台人士、华侨等可承受，而一般中高收入者无法望其项背时，其优势还无法真正体现出来。而当其价格降到与内销商品房差不多时，外销房的高标准设施，如小区内网球场、商场、住户俱乐部等生活娱乐设施，厅厨卫内高档装修等，在市场上仍是有竞争力的。只不过，销售价格降低，售后服务质量却不能降低，特别在目前卖方市场。  外销房赢市不赢利。虽说蚀本生意不做，但是外销房滞销已成定局，空置的时间越长，被市场淘汰的可能性越大。只有尽快出售、回笼资金再投资赢利的项目才行。从长远的眼光看，暂时的不赢利或许是吃亏，而这可能为将来的赢利打下基础。显然，这样购房者得大利，开发商则是亏多点亏少点的问题。那么，从鼓励开发商投资积极性的角度而言，政府应制订一定的措施，以促进空置房的消化。房地产投资具有高风险、高回报的特征，东南亚金融危机属于社会风险，是由经济大变动以及相应因素的变动造成的。开发商应有较为深刻的认识，采取多种途径来降低风险。和平花苑、振安广场等外销房也纷纷加入内销房市场，还有些楼盘也将“外转内”，或许预示着市场结构将随之重组和调整。但是不是每个外转内销市场的楼盘都会热销，恐怕仍要市场反应来证明。比如：原来某楼盘外销价格在万元左右，后降至6100元仍销不热，再降到5500元左右才真正热销起来。从经济角度而言，本来高档商品房的价格弹性不高，而在目前情况能够起起市场强烈反响的成功案例来看，这其中必定有市场规律存在。因此，有一点是可以肯定的，同样的做法，也许并不是解决外销房滞销问题的“灵丹妙药”。开发商、政府和业内专家或许都应集思广益，在不甚景气的外销房市场的大气候中，仍可以创造较好的小环境。
本来房屋这种商品是独一无二的，而现在由于交通便利和对小区环境的重视，房产同质化的程度越来越大。所以追求个性、价格适当与品质较高的物业，加上发展商对市场的把握程度如何，才有可能立足市场。
发展速度
自从90年代初期，国内一些城市出于涉外安全的需要开辟了外销物业以来，外销房被人们看作是高品质、高档次的代名词。随着国内经济的稳步增长，境外投资企业的大举进入，外销房的投资回报率十分可观，北京市最高可达20%－25%，外销房曾经成为市场上的热销楼盘。但从1997年开始，外销房租金开始回落，其回报率一度跌至6%－7%，销售走向低迷。据了解，去年，上海部分外销房的售价已与商品房的售价相当，甚至低于商品房的价格。由于外销房租金的下降，一方面投资者数量大为减少，另一方面当地居民虽然为其低价格动心，但其较一般商品房高出2－3倍的物管费又让人们打消了自用的念头，外销房陷入了两难的尴尬境地。北京市场上的外销房近年也显现出萎缩的态势，今年入春以来，虽然先后已有60多个新盘面市，但其中只有4、5个外销房的新面孔，而且这4、5个项目中，宏源公寓、阳光100国际公寓、阳光曼哈顿等楼盘均属于前两年确定的外销项目，由于在几年前已按外销项目的标准交了高于商品房价格标准的地价款，现在只能仍旧按外销房销售，似有点儿不得已而为之的味道。  外销房由于前几年市场供应量的增加，以及内销房品质的普遍提高，今年新开盘的外销项目大多用心良苦，一是借用新概念重新包装“变脸”上市，再就是以低房价来迎合市场。如阳光曼哈顿便是华远公司先期推出过的紫薇公寓，被澳洲设计师全新调整的阳光100国际公寓，实际上就是今年消失了的锦绣嘉园，宏源公寓虽然是首次面市，但也被外加了一个很时尚的概念名——COSMOHOME。到目前为止，新上市的外销房除了瑞城中心售价为USD2507元/m2，其他项目均采用了低价位的销售策略，自宏源公寓以起价5688元/m2火爆推出后，阳光曼哈顿在春季房展中又以起价4000元/m2的价格再次刷新了外销楼盘的低价位，“外销房的品质，内销房的价格”成为许多楼盘的卖点。全新的概念、低价开盘、外销小户设计等在今年的北京楼市成为引人注目的亮点，伴随着经济的平稳上升，特别是WTO的利好背景，许多投资人士十分关心外销房的租金回报前景。有人乐观地认为，在未来的几年外销房的投资回报率将可回升到15%以上。其主要原因是加入WTO后，国际上金融集团、保险公司以及大量的高科技企业将大量来华，届时，对外销物业的需求必然会大幅上涨。
然而，也有部分业内人士持不同观点，这当中也包括部分外销楼盘的开发商。他们认为WTO的到来，并不意味着外销房市场的振兴，而恰恰是外销房退出历史舞台的时候。入世后，外籍人员将享有平等的国民待遇，届时，外籍人士对物业的选择不必仅限于外销项目，品质好、服务优良的内销楼盘都会成为新来华人士以及老外销房租户的新宠。外销楼盘的价格与内销楼盘已相差无几，内销楼盘的品质与外销楼盘相比也已经十分接近，不少好的内销楼盘已经超过了外销楼盘的水准。目前两者之间的差别主要在三方面：一是建设成本上，政府对外销房收取的土地出让金要高于内销房；二是由于有政策的规定，外籍人员只能住外销物业，因此，对投资者来说投资范围比较大；三是外销房可以提供境外的电视节目，另外，其物业管理费用较内销房要高。显然，入世后，外销房与内销房的投资界限一旦打开，外销房的优势便不复存在。到那个时候地理位置与人文因素将更多地成为外籍人士选择物业的条件。
面对市场的变化，上海现在已经着手将外销房与内销房归并。房地产市场管理方面的有关人士的看法是，外销房是一定历史时期的产物，它对早期开放的管理具有实际意义，入世后，内外销房在政策上投资差异没有了，市场上的物业等级将不再以居住人群相划分，而以标的物的档次来体现，但这是一个渐进的过程，外销房最终要走多远，完全取决于市场的需求。
注意事项
  外销房购买商品房前，首先要查看楼盘的预售许可证是否为外销房，如果该商品房项目是外销房，则可以签订商品房购房合同；若不是，则应由开发商统一报南京国家安全局将该幢楼房改为外销房后，双方方能签订商品房购房合同。房屋竣工后在办理房屋产权登记时应提供：经公证处公证或者大使馆认证的译名公证书；本人有效护照（不能到场的需提供本人有效委托书）；并携带商品房登记的一套资料到房产登记机关办理产权登记手续。
购买二手房前，应与卖方一同到登记机关提出购房申请，并提供相关购房资料的复印件，具体包括：所购房屋的产权证、当事人身份证件（境外人士提供经公证翻译的有效护照；中国香港和中国澳门居民提供居民身份证或通行证；中国台湾居民提供台胞证）、二手房买卖契约。由登记机关统一报安全局审批同意后，方可与卖方一道办理产权转移过户手续。