标题：安居房
概念
安居房是指：“为直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房”。“现阶段（2008年）安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售”。“安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理、贷款利息和税金构成”。 根据年规定“购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配置公房的价格购买。但差价应由所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担”。中低收入家庭的标准、住房困难的标准，由市房改办规定。安居房设计标准，国家是有所要求的，即不得搞高标准。
例如，安居房是指按深圳市人民政府第88号令出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。现在（2008年）后两种安居房较为常见。
1、参加房改人员：深圳市、区属国家机关事业单位有户籍户口、暂住户口的职工。
2、市、区住宅管理部门投资建设安居房：全成微利房的供给对象是列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位的职工；社会微利房的供给对象是在深圳市注册的企事业单位及其员工，以及社会上中低收入者，但国家机关事业单位及其职工也可以申请购买社会微利房。
3、房地产开发企业投资建设的市场商品房。如单位购买的商品房，可按不低于房改政策规定的价格出售或出租给本单位职工。
4、列入房改的住房：市、区住宅局和其他国家机关事业单位拥有的住房以及已出售或出租的安居房。
5、不准出售的住房：近期（2008年）内需要拆迁改造的住房、结构已被破坏的住房、产权不清楚或有纠纷的住房、两户以上家庭共用的周转房。
6、深圳市房屋委员会：是由政府有关职能部门首长、专业人员以及市民代表组成的专门委员会。是就我市住房的重大事项进行审议、协调、指导和决策。
7、深圳市人民政府住房制度改革办公室（房改办）：负责全市房改的是常工作，具体包括全市住房政策、房改政策和安居房售价、租金的制订，及各项事项的审查和查处等工作。
建设范围
以无锡安居房建设为例
无锡市建设的推进，原市区周边的郊区、农村都进行了重新规划和建设，为了安置从农村并入城市的农民，政府着力建造了很多农民安居房社区，这些社区的建成对于推进无锡城市的建设起了很大的作用。 
社区的硬件质量、物业管理水平、社区居民的生活水平、社区文化与周边的商品房社区有很大的差距，政府对这类社区的建设缺乏指导和统筹思考，或者说缺乏足够的重视。从无锡市的长远发展来看，是一个涉及到民生的大问题，也是体现城市建设水平的一个关键点，更是说明城市的建设是否真正促进了社会和谐和进步的一个重要方面。在中国提倡建设和谐社会的背景下，无锡市农民安居房社区的建设是一个具有历史意义的社会问题，应该系统地、全面地来看待这个问题。
无锡市农民安居房社区的建设背景随着无锡市工业化和城市化的发展，20世纪90年代末就开始了城市新的总体规划和建设：1995年设立无锡市新区、2000年撤销锡山县，马山区并入郊区，设锡山区、惠山区、滨湖区）、2001年崇安、南长、北塘三个城区及新区扩大。
无锡市工业化和农村城市化发展的需要，原无锡市周边的郊区、小镇、农村需要重新整合，农民安居房社区成为安置失地农民的主要载体。无锡市锡山区，近十年（1995年到2008年）来从无锡市郊区的一片农村发展为无锡市的一个二级中心，城市化程度和社会发展水平在全市郊县各村中处于中等偏上水平，可以说能够基本反映无锡市近郊农村近十年发展的基本状况，因此具有一定的代表性。锡山区近十年来大拆大建，涌现出相当一批农民安居房社区：如春合苑、金锡苑、竹辉小区、云林苑等等。
安居房社区的建成对于推进农村变为城市的建设起了非常重要的作用。无锡市各区政府对于农民安居房社区的建设是非常重视的，但一旦农民搬进社区，政府的工作好像也就随之结束了，对于社区的后期建设缺乏战略性思维和整体部署，存在很多问题。
申请条件及流程
安居房申请条件购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人，并同时符合以下条件： 
1.申请人、共同申请人均具有本市户籍； 
2.申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上； 
3.申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房；
4.申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。 
申请人为年满35周岁的单身居民，符合前款规定条件，可以个人名义申请购买一居室安居型商品房。 
申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购。安居房申请流程安居型商品房按照下列程序进行申购：
1.申请人在规定的时间内持身份证向市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》，并提交规定材料。 
2.市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在30个工作日内对申请人、共同申请人享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交医疗保险情况进行核查。相关部门的核查结果应当及时反馈市住房保障部门。 
3 .审核合格的，由市住房保障部门在市政府网站、本部门政府网站公示15日。 
4.公示期满无异议或者异议不成立的，按照安居型商品房申购轮候规则列入轮候册进行轮候，轮候信息应当公开。 
5.轮候到位的申请人在规定的时间到市住房保障部门选择住房后，市住房保障部门向申请人出具审核合格意见，并将审核合格名单抄送市房地产登记机关。 
6.申请人持审核合格意见与建设单位签订安居型商品房买卖合同；买卖合同签订10日内，由建设单位送市住房保障部门备案。 
7.建设单位办理安居型商品房初始登记后，协助申请人办理政策性住房（绿皮）房地产证。 
8.逾期未选房、未签合同的，按规定重新轮候，轮候在后的申请人依次递补。 
9.各类人才提出申请的，还应当提交毕业证、学位证及人才认定文件。[1]
隐患
安居房的硬件
（一）安居房的硬件状况应该说，各级政府乃至国家对安居房的建设是比较重视的，因为这是一项关系到国计民生的大事。但在具体建造中，首先由于安居房建造所获得的利润和房地产楼盘开发所获得的利润无法比拟；其次由于各级政府、开发区资金有限或无法及时到位，导致建筑公司的积极性不高，于是在建筑材料的使用上、施工质量的把关上都相应降低了要求，这些原因最终都导致了安居房的质量不容乐观：屋顶漏水、楼板开裂、墙体粉刷采用材料的配合比不对导致开裂是常见的质量问题，这些问题在楼房的后期使用中会给居民带来很多麻烦；另外安居房的设计也有不到位的地方，几乎不考虑救火龙头、救火器材的安置等防火设计，也没有充分考虑到农民原有的生活习惯而没有采用一系列有针对性的设计等。安居房硬件建设中的这些问题和城市建设中的商品房构成了鲜明的对比，和整个城市楼群的品位显得很不和谐。 
（二）安居房的软环境状况物业管理差、不专业，给人的感觉是“城中村”，和周边商品房的物业管理水平差距很大。农民安居房社区建设时间较长，很多社区的建设进度是根据拆迁的需要向前推进的，小区中的有些楼宇是在原有的空地上建造起来的，而有些楼宇有可能是在原来民宅拆迁后的土地上建成的，再加上有些钉子户久久不肯拆除大大延长了小区的建设进度，所以在整个社区建成之前小区一直处于一种现在进行时的状态，小区的物业管理也只能是边建设边进行，小区长时间处于一种较忙乱的状态。无锡东亭春合苑农民安居房小区，规划容纳二千多户拆迁户，现已入住的有一千八百多户（建设已持续7年），这一千八百户人家竟带入小区几百辆拖拉机（农民谋生的工具之一），每天这些拖拉机就堂而皇之的在小区中进进出出；而有些人在小区的公共通道上乱搭晒衣杆；更有甚者把原有的绿化带改成了蔬菜地，据物管公司的人介绍，他们只敢晚上偷偷地把这些蔬菜拔掉；这些居民大多原来是一个村、一个大队的，对于物业管理企业的管理，往往抱着一致对外的态度，人多势众，物管公司有限的几个管理人员往往很难招架。所以这些小区的卫生、安全状况非常不如人意。
（三）安居房社区中居民的状况1、思想观念没有根本转变一方面，就业观念差。农民失去土地后，其生活习惯、思想观念还停留在农民原有的层次上，认为失去了土地就等于失去了生存的权利，只能依靠政府、依靠村里补助救济，通过自主创业、自谋职业和通过其它途径实现就业的意识较差。
农民收入情况
社会保险数目偏低、生活补助少从调查情况看，全区无地村的社会保障当前主要存在二个方面的问题：一是保障数额偏低。目前已参加农村社会养老保险的大多数参保农民都存在缴费基数低，保障数额偏小的问题，尚达不到解决基本生活保障的目的。二是生活补助少。由于村集体企业少或效益不佳，许多村资金积累不多，仅靠有限集体积累来对村民或仅对60岁以上老人进行生活补助，且补助额度偏低。
农民就业困难
就业安置困难从目前的产业结构来看，失地的中老年农民失业比率比较高。一是企业提供的再就业岗位有限，安置大龄下岗职工十分困难，要再安排失地农民的就业更难。二是受下岗职工和外地打工者的冲击，就业岗位竞争越来越激烈，加上无地农民对工作挑肥拣瘦，与外地农民工“肯吃苦、低报酬”的优势形成鲜明对比。三是农民文化程度和素质低，尤其中老年农民，所以掌握新技术难度较大，找到合适的就业岗位更难。四是部分村办企业效益不佳，也使失地农民减少了就业机会。五是失地农民中“弱势群体”就业难尤为突出。这不仅包括身体上有缺陷的残疾人和体弱多病者，还包括40岁以上的妇女和50岁以上的男人。
物业管理
（一）加强农民安居房的规划设计和硬件质量安居最根本的物质条件之一就是有一所住着放心、满意的房子。政府在建造这类社区时，应该抱着高度的责任心，充分意识到农民把土地让出来后将永远失去他们祖祖辈辈赖以生存的命根子，而得到的补偿却是非常有限的，他们也是为了支援地方经济的建设。面对这样一群弱势群体，政府为他们建设高质量的家园是完全应该的。因此在建造安居房时，从选址、设计到施工都应该严格把关，这类工程中出现不合格工程的，应该一查到底、追究责任、加重惩处。建造农民安居房不能以追求暴利为目的，建筑公司对此应该有所了解。 
（二）加强农民安居房的物业管理在实施物业管理前，要解决农民的意识问题。物管公司可以向大家灌输一些物业管理常识，如《物业管理服务协议》、《小区文明守则》及相关的物管法规等，同时辅以更形象、更有说服力的实例，如一些管理较为成功的小区的形象展示，从感性上激发他们对优美的生活环境的向往；也可以把一些管理成功的小区的保值增值性用具体的数字表达出来，从理性上引导他们认识物业管理的必要性，当然，对于老百姓来说，不要指望用“长远投资说”打动他们，只能务实一点，让他们明白，房子长年累月的正常使用也是需要一定的投入的。当然，在这样的社区中法律意识和市场意识的引入将是一个长期的、艰巨的过程，远远不是在小区宣传栏中张贴一些公告就可以做到的，这需要物业管理人员付出更多的耐心和爱心、掌握更强的能力和技巧，在面对业主的各种责难和不理解时，能够从容应对、不卑不亢，用自身非凡的感染力来影响业主对社区的热爱。
同时还可以考虑增强社区本身的造血功能，即探讨业主自治的模式。当小区发展到了一定阶段，前期的物业管理工作已经在最大范围内普及和宣传了物业管理理念，社区内的居民已经形成了一定共识，这时引进业主自治应该可以被大家接受。因为小区中既然有剩余劳动力，那何不自己创造就业机会呢？如，小区绿化带杂草的清除、每日的常规保洁工作，这些只是简单的体力劳动，并不需要特别的技能，一般的农民都会做；情况允许的话，我们也应该鼓励居民自己开设一些便民小吃店、缝纫店等简单的服务部门，这些比较适合一些下岗工人或有一些手艺的人。总之，千方百计帮助居民提高他们的收入总是错不了的。当然，为了使小区的管理更上一个台阶，聘请一些专业性较强的物管公司作为顾问也是应该考虑的。
（三）充分考虑失地农民的社会保障和再就业问题1、建立失地农民基本生活保障制度失地农民基本生活保障制度既要有别于城镇职工基本养老保险和其它社会保险，又要考虑能与城镇职工基本养老保险和其它社会保险相衔接。
（1）保障对象。按《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定，被征地农民基本生活保障的对象，为被征地时的在册农业人口，具体保障人员，经村集体经济组织成员会议或村民大会讨论，由街道核准报劳动保障行政部门审核确定，并予以公示。 
  安居房安居房
（2）保障重点。根据不同的年龄段，实行不同的基本生活保障，保障的重点是劳动年龄段内（16周岁以上，男60周岁以下、女55周岁以下）和劳动年龄段以上（男60周岁以上、女55周岁以上）人员。对征地时未达到劳动年龄段的人员（16周岁以下），按征地补偿规定一次性发放征地安置补助费。当他们达到就业年龄或学习毕业后，即作为城镇新生劳动力，参加相关的社会保障。 （3）与现行农村养老保险、城镇职工基本养老保险制度相衔接。对已经参加农村养老保险的失地农民，原个人帐户保持不变，达到领取年龄后其相应的养老金领取额，可与参加失地农民基本生活保障享受的领取额合并，统一发放。建立失地农民基本保障制度后，参加城镇职工基本养老保险的人员，原个人帐户保持不变，达到领取年龄后，分别领取养老金。
（4）资金筹集。建立被征地农民基本生活保障制度，关键是要落实保障资金。本着“群众能接受，政府能承受”的原则，采取“三个一点”的办法，即“政府出一点、集体补一点、个人缴一点”予以筹集。至于三者之间的比例，完全可以根据各区的实际情况确定。上述资金，由地方开发区在征地费用拨付过程中负责统一办理，及时足额转入财政局开设的社保基金专户中，并抄送劳动和社会保障局，以确保被征地农民基本生活保障费在规定时间内全额到位。
（5）资金管理。被征地农民基本生活保障基金（含风险准备金）实行收支两条线和财政专户管理，单独建帐，专款专用，不得转借、挪用或截留、挤占。要建立健全基金监督和管理机制，确保被征地农民基本生活保障基金安全运营和实现保值增值。
2、妥善解决失地农民的就业问题在失地农民群体中，劳动年龄段内的人员占大多数，做好就业安置工作是解决他们生产、生活出路的根本保证，也是维护社会稳定的前提条件。要以提高农民素质为总抓手，不断加快农民市民化进程，实行“双向选择”，由村办集体企业安置就业，大力发展民营经济，鼓励自谋职业、自主创业。
安居房
（1）加快经济发展，增强经济实力。推进农民市民化，城乡一体化，必须创造大量的就业岗位。就业的基础是发展经济，只有经济发展了，经济实力增强了，才能为失地农民创造更多的就业岗位，使他们安居乐业。首先要大力发展中小企业和个体私营经济等劳动密集型企业。实践证明，中小企业在解决劳动力就业方面有着较大的优势，在资本积累阶段，尤其需要使用大量低成本的农村劳动力。因此，要继续依托失地劳动力所在村集体经济组织，借助征地补偿中村集体留存部分，凭借有利的区位优势，加大扶持力度，加快和发展适度规模的劳动密集型企业。其次要加快市场建设，吸收更多的失地农民从事第二、三产业。再次要大力发展外向型企业，并强调企业在征地办厂时就要与被征地村签订劳动用工合同，最大限度地优先安置失地农民。  安居房(2）大力开展技能培训，提高失地农民就业能力。农村劳动力技能偏低是当前影响其就业的重要因素。要加强对农村劳动力的就业培训。充分调动全社会的力量，把劳动保障、农业、水利、科技、建设、社会团体等有关部门和行业现有的培训基地确定为农村劳动力转移培训机构，落实培训职责和任务，形成工作合力。同时，积极探索创立政府和社会携手合作、利益分享的机制，鼓励投资兴办民办培训机构。要定期开展形式多样、内容广泛的实用技术培训，提高失地农民的就业竞争能力。无锡市城市农民安居房社区的建设目前还处于一个起步阶段，在发展过程中有很多问题值得去探讨和研究。无锡市特大城市的建设不仅是形式上的，更应该有其深刻的内涵：那就是让生活在这个城市中的每个人都能因为这个城市的发展而生活得越来越美好。
住房需求
震区安居房政策
住房城乡建设部、财政部和国土资源部联合印发《关于汶川地震灾区城镇居民住房重建的指导意见》 （以下简称《意见》）（建法[2008]151号），明确指出，灾区地方人民政府可以根据实际需要，参照经济适用住房政策，组织建设安居房，房地产开发企业开发建设的安居房项目，资本金占项目总投资比例下限下调为20%，项目利润率不高于3%。 
  安居房《意见》指出，安居房每套建筑面积控制在40－80平方米，以60平方米左右的中小户型为主，每户限购买或租赁一套。安居房建设用地实行行政划拨方式供应。政府可采取招投标等方式，选择房地产开发企业实施安居房建设。房地产开发企业开发建设的安居房项目，资本金占项目总投资比例下限下调为20%，项目利润率不高于3%。安居房销售、租赁价格由灾区市、县人民政府价格主管部门会同房地产主管部门、财政部门确定并向社会公布。安居房产权和上市交易管理，按照经济适用住房的有关规定执行。
灾区地方人民政府应当采取措施，加大廉租住房保障力度，适当提高实物配租比例，可直接投资集中建设一批廉租住房，或在经济适用住房和普通商品住房建设项目中配建廉租住房，优先供应城镇孤老病残住房困难家庭和住房毁损的低收入家庭。廉租住房每套建筑面积应当控制在40平方米左右，不得超过50平方米。 
  安居房灾区房地产市场发展，《意见》明确，地方人民政府要采取有效措施，优先落实安居房、经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励开发建设中小户型普通商品住房，积极发展住房租赁市场，鼓励私人住房出租。
安居房政策坚定公众信心
安居房
政府一系列经济提振措施都将“促进房地产市场平稳健康发展”放在了重要的地位，而“加快建设保障性安居工程”更是摆在了十大措施的首位。种种迹象表明，虽然存在着各种争论，但房地产行业在中国经济中的地位仍然无法动摇。 安居房政策的出台，包括廉租房建设、棚户区改造等一系列措施，这样的措施保障了老百姓的住房需求，同时也坚定了公众的信心。 
  安居房政策的实施应是一个长期的过程并坚持下去，而这其中也免不了房地产商的介入。不过房地产商的介入并不意味着会出现暴利或商业手段，而只是一种运作模式，即政府委托开发商进行房屋建设，再由政府全权负责房屋的分配使用。近期，北京市两限房摇号选房过程中出现了很多弃选者的身影，这说明目前两限房的价格等因素还值得进一步商榷，还做不到“便宜”，因此政府相关部门仍应对相关政策进行进一步研究改进，价格贵的话，再降价也是必然的。
“房价不高论”难以服众
真觉得便宜的话，你自己为什么不大量购入房产等待升值呢？从这一个问题就看出了某些人的用心，老百姓也没必要太把他们的话放在心上。现在（2008年）关于房价是否过高还是不高，已经没有必要进行争论了，道理已经摆在所有人面前。 
  安居房房地产市场发展与繁荣，或房地产市场销售大小，取决于居民购买住房支付能力。房地产价格过高，导致居民购买支付能力达不到，那么即使有“刚性需求”，也不能构成消费。近日某些声音表示，政府已经放开部分信贷限制，还应进一步放开对于购房贷款限制，乃至放开第二套房的信贷限制。不同意这样的看法，此次全球性金融危机已经说明，一味放大信贷从而促进消费很有可能引火烧身，风险很大，不应当作为发展的方向。
卖房须知
以昆明安居房为例
昆明市的经济适用房、安居房等政府提供优惠政策建设的住房可以上市交易。但已购的经适房上市交易后，原申请人家庭不得再申请购买经济适用房等政府提供优惠政策建设的住房。此项新规适用于昆明市五华、盘龙、西山、官渡行政辖区内。 
  安居房2008年5月16日，昆明市房管局、国土资源局、财政局联合下发《昆明市已购经济适用房上市交易管理若干规定的通知》（以下简称《通知》）。从去年（2007年）11月5日起，全市被暂停交易，并属于首次进入市场交易的经适房、安居房、单位集资合作建房，在按照新规要求补缴完土地收益等相关税费后，允许上市交易。新规规定，2008年1月25日后批建的经适房上市交易方可按本规定执行。 
  安居房购买满5年方可交易
根据规定，同时具备下列条件已购经适房的可以上市交易：自房屋所有权证颁发之日起满5年的；已交清经适房购房款和有关税费的；按照转让时同地段土地出让市场价格，交纳土地增值收益，同时补缴购买时每平方米减免的费用的；经济适用住房产权证上注明的产权人（共有人）已签署书面同意出售意见。
政府先回购供给困难家庭
准予上市交易的经适房向政府缴纳土地收益、同时补缴购买时每平方米减免的费用等价款后，政府可优先回购。政府回购的经济适用房继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
未满5年的经适房不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让的，由昆明市住房保障局按经适房原购房价回购。未满5年的，购房人按规定向政府交纳土地收益等价款后，也可取得完全产权，该经济适用房保障功能即行消失，其管理、权属登记、交易等均按商品房有关规定执行。
自收到已购经济适用住房上市交易申请之日起，昆明市住房保障局应在规定时间内作出是否准予上市交易的书面意见。