标题：房屋典当
房屋典当概念
典当概念房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
房屋典权
[1]房屋典当又称典卖，房屋所有人将其房屋以约定的典价，典当给承典人，使承典人取得房屋的使用权和管理权，在典期内，承典人所付的典价不收利包。产权所有人典出的房屋不收租金。期满后产权所有人退回典价，赎回产权，出典人在典期内继续使用房屋需交纳房租给承典人。
房屋典权既可“规定期限，也可以不规定期限。规定期限的，如出典人不在期限内交纳典金赎回房屋，该房屋即归典权人所有。没有规定期限的，出典人可以随时回赎。典权持有人在典期内将典权转让他人，叫转典。转典必须在原典期内之内，否则无意义。如出典人在合同中规定不许转典，则典权人无权转典。产权所有人出典房屋，必须填写典契，明确双方的权利与义务。
相比较而言，房屋典当与抵押有相似之处。但承典人对处置较房屋抵押人要大一些，因为典权意味着实际占用和使用房屋。
房屋典当与房屋抵押主要区别
房屋典当与房屋抵押主要有以下区别：
(1)主体不同。房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人。房屋典当中出典人必须是房屋所有权人。
(2)目的不同。设立房屋抵押，主要是以房屋作抵押物来保证债务的履行；设立房屋典当，对出典人来说是为了取得典金，对承典人来说是为了取得典当房屋的使用权和收益权。
(3)性质不同。典权是独立权利，是用益物权。抵押权属担保物权，以主债权的存在为前提；房屋抵押中，抵押房屋不移转占有，仍由抵押人占有、使用和收益，房屋典当时，要将出典房屋转移给承典人占有、使用和收益。
(4)风险承担不同。出典房屋因不可抗力灭失的，其风险责任由典权人和出典人分担，典当关系归于消灭；抵押房屋因不可抗力灭失的，抵押关系消灭，但债务人仍应负清偿债务或重新提供担保的责任。
(5)法律后果不同。房屋典当法律关系中，双方可约定典期届满逾期不赎的视为绝卖，承典人取得典当房屋的所有权;如未约逾期不赎作绝卖且在典契中未注明“绝卖”字样的，有典期的逾期10年，无典期的经过30年未回赎的，则视为绝卖；设定房屋抵押关系后，如果债务人到期不清偿债务，房屋抵押权人只能以拍卖抵押房屋的价款优先受偿，不能约定债务人到期不偿还债务，抵押房屋归抵押权人所有，即使约定也应认定为无效。
房屋典当纠纷
房屋典当纠纷是指在房屋典当关系中，双方当事人因典期、典价、回赎、出典物毁损等引起的争执。根据我国现行法律和有关政策，对房屋典当纠纷可参考下列原则处理：
（1）对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认。但土改中已经解决的房屋典当关系，不再变动。
（2）应当坚持典期届满准予回赎的原则。典当契约载明过期不赎作为出卖的，按契约规定处理。典当契约未载明期限或过期不赎作为出卖的，在处理回赎问题时，应照顾双方的实际需要，如果承典人确实无房居住，而出典人又不缺房的，可将房屋全部或者部分卖给承典人。房屋回赎后，出典人对原典物出租或者出卖的，原承典人在同等条件下，享有优先承租权或者优先购买权。
（3）典期届满逾期十年或者典契未载明期限，经过三十年未赎的，原则上视为出卖，出典人无权回赎。
（4）在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增加典价的，应予准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格折算。
房屋典当承典人和出典人的义务
房屋典当是有偿的民事法律行为，承典人和出典人均享有一定的权利并承担相应的义务。
(1)承典人的权利和义务
承典人的权利有：①承典人对典当房屋享有占有、使用和收益的权利，承典人支付典金的目的就是要实现对典当房屋的占有、使用和收益，这是他的一项最主要的权利。②承典人在典期内有转典房屋的权利；有转让、出租该房屋的权利，但承典人行使这些权利时，不得侵犯出典人对房屋的所有权，不影响出典人在典期届满时回赎房屋。③承典人在典期届满出典人不回赎房屋时享有取得房屋所有权的权利。
承典人的义务有：①承典人应合理地占有、使用和收益房屋的义务，不得侵犯出典人的房屋所有权；②支付典价的义务；③在典期届满时返还房屋的义务；④在取得房屋所有权时，补足典价与房屋价值差价的义务。
(2)出典人的权利和义务
出典人的权利有：①出典人在房屋典当关系存续期间享有房屋所有权，出典房屋只是部分权能的转移，不影响出典人的所有权；②收取出典房屋典金的权利；③在典期届满时赎回房屋的权利。④在典期届满无力赎回房屋时，要求承典人支付典价与房屋价值差价的权利。
出典人的义务有：①将出典房屋按时交付承典人，保证承典人对房屋的占有、使用和收益的义务；②在规定的典当期间内，不得要求回赎出典房屋的义务。
房屋典当法律关系
房屋典当法律关系是指出典人和典权人基于房屋典当产生的权利、义务关系。房屋典当法律关系的主体即出典人和承典人，可以是公民、法人或合伙组织。在我国，房屋典当主要发生在公民之间。其客体是房屋，出典的房屋必须为出典人享有所有权或经营管理权的房屋。房屋典当法律关系的内容是指承典人和出典人的权利义务。房屋典当法律关系具有以下法律特征：
(1)房屋典当以转移房屋的占有为条件。房屋出典后，出典人即应将房屋转移给典权人即承典人占有，此时，承典人有使用、收益房屋的权利。这是房屋典当与房屋抵押的主要区别之一。
(2)房屋典当是有偿的民事法律关系。当事人双方均享有一定权利并承担相应义务，房屋典权人必须支付一定的典金才能取得对房屋的占有、使用及收益的权利，出典人必须转移房屋的占有以换取典权人的典金。典金的多少由当事人协商确定，但典金一般不高于房屋的实际价值。
(3)房屋典当一般都有典期和回赎期，在典期内出典人不能回赎。典期的长短由当事人双方约定，也可以不约定典期。当事人未约定典期的，出典人可随时要求回赎。
(4)房屋典当是要式民事法律行为。房屋典当应由当事人双方签订房屋典当合同，并到当地房屋管理部门备案。
房屋典当成立的条件
第一、出典人必须是对该房屋具有所有权或者被授权出典房屋的人。如果出典人既无该房屋的所有权，也未经房屋所有人授权出典该房屋，就无权将该房屋出典，已经出典的，其典当行为无效。
第二，当事人须具有行为能力。房屋是公民重要的生活资料，典当房屋是公民对房屋的重要处分行为，实施此种行为的人必须是具有民事行为能力，并能以自己的行为完成房屋典当行为的人。未成年人限制行为能力的人和无行为能力的人不能完成典当行为，故不能充当房屋典当法律关系的主体。
第三、房屋典当的双方当事人必须自愿建立典当关系。这就要求双方当事人意思表示必须真实。因受欺骗，胁迫而形成的典当关系是无效的民事行为。
第四、不得以房屋典当规避国家法律，损害国家利益或他人合法权益。
典当房屋的回赎、取得和消灭
回赎是出典人与承典人约定的，在一定时间内，出典人得以买回出典房屋的规定。回赎制度是典当契约的基本构成要素，它注重于对危难时的出典人的利益的保护。
房屋典当回赎时，典价如何确定，应依法律和具体情况而定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行)》第120条规定，在房屋出典期间或典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求高于原典价冋赎的，一般不予支持。以合法流通物设立典当的，应当依照冋赎时市场零售价格折算。此外，超过当事人约定的冋赎期或典期届满10年、自房屋出典后满30年的，应视为绝卖，一般也不存在回赎的问题。
典权是设立在他人所有权之上的，以占有、使用、收益为目的的用益物权。其取得方式一般为通过典契建立，即出典人将自己所有的房屋中的占有、使用、收益权分离出来转与承典人，而承典人则支付典价，获得出典人让与的权利。另外，除典契有明确规定不得转典的外，承典人可以将其承典的房屋转典，从而产生附属于原典权的第二次典权，亦称再典权。再典权以原典权为前提，虽不一定随原典权产生而产生，但必随原典权的消灭而消灭。
典权的消灭的原因较其产生复杂，主要有三种情况：其一，典权随出典人的回赎而消灭；其二，典权随绝卖而消灭。出典人在典期届满后，经过约定时间或者法定时间后没有赎回其房屋，出典房屋所有权转移与承典人，即为绝卖；第三，典权因政府行为（如征收关系）而消灭。政府将出典房屋依法处理，房屋及所占土地被征用，典当标的物所有权不再属于出典人，其典权当然消灭。另外，典权还可因不可抗力的毁损而消灭，如洪水将出典房屋、土地都彻底毁损，房产不复存在，典权即随之消灭。
房屋典当当事人的权利义务
(1)出典人的权利义务
出典人有下列权利：①对收取典金的权利。②在回赎期间内赎冋自己财物的权利。③在一定范围内延长典期或增加典价的权利。在特殊情况下，如暂时不能收回出典房屋或房屋价格上涨等原因，可以要求延长典期或增加典价。
出典人应承担下列义务：①将典物转让给承典人的义务。②将房屋等出典物的特性或相关资料告知或附随转移给承典人。③在回赎期内回赎出典房屋的义务。出典人在回赎期限内不赎回其出典房屋，视为绝卖，丧失出典房屋的所有权。
(2)承典人的权利义务
承典人享有下列权利：①按典契约定获得出典物的占有、使用、收益的权利。②将承典物转典或出租的权利。通过转典或出租，承典人可获得典金或租金，以实现其典物的收益权。但典当合同明确约定不得转典或出租的除外。③出典人没有在回赎期内赎回其出典房屋时，有获得承典房屋所有权的权利。④获得承典房屋的相关资料的权利。承典人要使用承典物，维护其正常运行状态，必须获得相关的资料，否则就影响其权益的获得。
承典人应承担以下义务：①支付典金的义务。②正确使用承典房屋，维护其正常功能的义务。③告知义务。在承典人对出典物占有的过程中，如发生不可抗力或人为侵害，使出典房屋遭受损害时，承典人有义务告知出典人，并采取适当的措施，最大限度地保护出典房屋。
房屋典当关系成立的法律后果
房屋典当关系成立，可能产生以下法律后果： 　
1.典期届满，出典人赎回出典的房屋并将原典价返还承典人，承典人将出典的房屋交还给出典人，房屋典当关系归于消灭。 　
2.房屋典期届满，出典人在约定的回赎时间内不回赎房屋，房屋的所有权即转移给承典人，承典人无权索回典价。 　
3.房屋典期届满不赎，由承典人对典当的房屋行使占有、使用、收益的权利。 　
4.房屋典期届满逾10年，或房屋典契中未载明典期，经过30年未赎的，原则上视为绝卖，房屋所有权归承典人，典当关系终止。承典人可向房屋管理部门申请所有权登记，或向人民法院提起诉讼，判决房屋所有权的归属，然后持人民法院的判决书到房屋管理部门申请房屋所有权登记。[1]