标题：存量房贷
存量房贷利率
[1]存量房贷是指银行里已经发放的房贷就是存量房贷，公积金贷款不一定纳入这个范围。存量房贷利率就是指还未还清部分的后续贷款利率。
细则
2009年1月1日，工商银行、农业银行、中国银行(601988)、建设银行(601939)四大行出台关于存量房贷优惠政策，根据四大行最新规定，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷  存量房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
据建设银行95533客服人员称，根据最新通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日-2 月22日之间，申请七折利率优惠。工商银行、农业银行、中国银行客服人员也称存量房贷优惠措施细则已发至个人贷款业务部门。而农业银行人士透露，工、农、中、建四大行在节前就已有具体优惠措施细则，差异并不大，估计节后都会实施。
申请条件
据了解，各行出台的细则多数大同小异，基本要求是前期执行基准利率八五折(0.85倍)优惠、无不良信用记录，有些银行还有贷款余额、首套房等限制。
事实上，截止元旦以前，北京地区多家银行已经针对存量房贷推出利率七折的优惠政策，包括民生银行(600016)、交通银行(601328)、广发银行、北京银行(601169)以及其他中小商业银行。
据业内人士分析，如果四大行对存量房贷优惠利率细则限制较宽的话，其他中小银行肯定会跟着放宽条件，比大行更灵活。
据悉，存量房贷的老客户元旦后可向发放贷款的支行咨询和申请优惠利率
利率
存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。截至2008年12月31日，全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行。
民生银行出台的细则称，对存量的个人住房贷款，凡执行中国人民银行公布的，同期同档次基准利率下浮15%，且还款记录良好的客户，从2009年的1月1日起进行利率调整，新利率执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率30%执行。
光大银行出台的细则要求，只要光大银行个贷系统中认定的首套房客户，贷款余额在30万元以上，前期执行基准利率八五折优惠，没有不良信用记录的，在审查通过后就可以享受七折利率优惠。
据记者了解，其他一些中小银行出台的细则多数大同小异，基本要求是前期执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录，有些银行还有贷款余额、首套房等限制。但一家股份制商业银行高层1日告诉记者，如果建设银行等四大行对存量房贷优惠利率细则限制过宽的话，其他中小银行肯定会跟着放宽条件，比大行更灵活。
从2008年12月开始，中小银行已在上海拉开了存量房贷竞争的帷幕。一些银行告知其客户，如果将房屋贷款从其他银行转至该行，首套房贷利率可以下浮30%。一些房产经纪公司称，从2008年12月以来已帮助客户操作了多笔首套房贷转按揭业务，这些客户都获得了七折优惠利率。
解读
房贷细则自从央行和财政部联合出台救市政策以来，已经有杭州银行、建行、中信银行三家银行出台了针对本地范围内的房贷细则。
仔细比较这三家银行的落地细则可以发现，三家银行对于“普通自住房”的界定不尽相同，不过建行浙江省分行的房贷细则对面积的认定最为严格。
浙江省内首家公布房贷细则的杭州银行表示，单套建筑面积在140平方米(含)以下的个人住房，贷款利率下线可扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例可调整为20%。
而在建行浙江省分行方面，优惠政策主要集中在90平方米(含)以下的普通自住房，对于首次贷款购买或改善型贷款购买这档面积的普通自住房，首付款比例可调整为20%，贷款利率可扩大为同期同档次基准利率的0.7倍。
相比于其他两家银行的细则，中信银行的实施细则显得更加“灵活”。中信银行总行表示，客户首次购买或改善型购买90平方米(含)以下的普通自住房，首付款比例调整为20%，贷款利率可扩大为同期同档次基准利率的0.7倍，但各地分行可根据当地情况进行一定的调整。中信银行杭州分行则对优质客户和贵宾客户，将普通自住房面积放宽到140平方米 (含)以下。
存量房贷能否优惠仍是难点房贷细则的落地让不少“准购房族”的心里有了底，不过对于很多已经从银行贷款买房的“房奴”来说，心里多少还是有点不踏实。
一位去年刚刚买房的郑先生告诉记者，他从建设银行贷了30年的商业贷款，而目前建设银行的落地细则中，对于存量房贷问题没有明确规定，“我买的是86平方米的房子，也是首次贷款，能不能享受优惠利率？”郑先生很疑惑。事实上，在三家银行公布的落地细则中，除了杭州银行对于存量房贷有优惠之外，中信银行和建设银行都没有公布调整方式。
“还好我是从杭州银行贷的款！”周小姐非常兴奋地告诉记者。她是今年初首次贷款买了一套90平方米的两居室，而根据杭州银行公布的落地细则，对于2008年11月10日前已发放的存量个人住房贷款客户，银行将根据其住房性质、还款记录等情况区别对待，由系统自 2009年1月1日起统一下调为基准利率的0.8倍，客户无须提出申请。“我是首次贷款，而且面积是90平方米的，之前每个月都按时还款，所以明年开始我每个月的房贷压力要减轻一些了！”周小姐说。
楼市观望情绪有所缓解“银行落地细则的陆续出台，终于可以让杭州楼市缓口气了。”浙江大学房产研究所所长赵杭生表示，最近楼市成交的缓步回升，让杭城楼市的观望情绪有所缓解。
来自中国指数院杭州分院的数据显示，2007年(11月17日-11月23日)，杭州市主城区商品住宅成交295套，成交面积4.07万平方米；在此前的一周(11月10日-16日)，商品住宅则成交263套，成交面积2.94万平方米。
赵杭生认为，细则的出台落地，对于开发商来说也是一件好事，“年底是开发商回笼资金的时候，这时候细则不出台就意味着购房者必须等待，购房者办不出贷款，开发商自然面临巨大的资金缺口。”
专家观点有专家认为，房贷细则的出台，也遏制了部分炒房者。中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前在博客中表示，银行细则的陆续出台，说明商业银行看到了房地产民生问题的重要性，因此如何强调商业银行对民生支持都不过分，但是房地产炒作及投机要拒之门外。
首部细则
利率自动下浮30%在房贷新政出台前办理了房贷的市民，对从明年1月1日开始究竟执行何种利率很是关注。昨日，民生银行重庆分行率先在重庆公布了存量房贷的实施细则，只要在以往房贷利率享受了15%的优惠，明年1月1日开始，房贷利率都可下浮30%。业内称，此举有望拉开其他银行出台存量房贷细则的帷幕。
利率自动下浮30%
记者看到，民生银行重庆分行昨日已经陆续开始在其网点张贴告示，告知市民该行关于存量房贷的具体实施细则，而这份告示主要是针对2008年10月27日前发放的个人住房贷款。
按照这份告示，对2008年10月27日前发放的存量个人住房贷款，凡执行人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，将从2009年1月1日起予以调整，新利率按照中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%执行。客户不需要提出申请，银行自动通过系统进行调整。
据悉，符合该标准的客户为首套房购房者，而这个群体又在存量房贷者中占了绝大多数，因此该银行的多数存量房贷客户都将从中受益。同时，民生银行表示，其他银行的房贷客户，如果目前享受贷款利率下浮15%，转按揭到该行后，也可享受该优惠。据悉，一笔30万元20年的房贷，如果采取等额本息还款方法，可节省利息 2.9万元。
信用不佳者可能被拒不过，民生银行的自动调整是有条件的，即借贷人在过去一年中，信用记录良好，凡是有连续三个月逾期不还贷款，或者连续超过30天没有还房贷的行为，银行可能拒绝给予最低房贷利率。如果市民因为特殊原因造成信用记录不佳，也不用着急。民生银行人士表示，市民只要提出申请，并且有合适的理由，银行仍然会考虑给予最大幅度的利率优惠，即利率下浮30%。
多数银行仍在观望由于还有1天就到了2009年，每月究竟该还多少房贷，一直是市民关注的话题。
对此，记者采访了多数银行。只有农行表示，在实际执行过程中，对于存量房贷，贷款额度超过30万元的客户，只要以往享受的利率下浮了15%，且信用记录好，基本都给予了利率下浮30%的优惠。但是，贷款额度不足30万元者，则需提出申请，由银行审批同意。
而其他大多数银行的答复基本上都是：存量房贷的细则估计会到元旦后才能出台。而此前本报所报道的，对存量房贷客户的房贷利率下浮30%的5家银行，多数仍只给予跨行转按揭客户该优惠。
对此，银行人士普遍认为，在民生银行和农行的带领下，估计多数银行都会按照类似的政策跟进，但存量房贷量大的银行执行起来可能比较有难度，因为这可能导致其收益大幅下滑。
存量房贷细则发布方：民生银行
发布对象：该行存量房贷客户（2008年10月27日前房贷客户）
细则内容：此前执行基准利率下浮15%的房贷，从2009年1月1日开始，利率自动下浮30%
备注：有不良信用记录者不适合本条例
2008年12月29日
优惠“难”享
求证房贷份额最大的中、农、工、建四大银行已出台政策，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。
但据《东方早报》1月5日报道，具体到每个客户的执行却依然有点“难”-首套、普通自住、贷款余额、信用记录都成了一座座大山。
通过记者对沪上四大行的求证，仅建行上海分行已正式开始受理存量房贷客户的申请，受理期限为1月4日到2月22日，至于工行总行则表示尚未有具体细则可公布，预计近期将公布。
建行存量房贷客户需要带齐资料，到贷款经办行提交贷款利率调整申请，如能否获得最低7折的优惠利率，则需银行审核。有媒体报道，有的银行则要求，客户需主动与相关房贷部门联系，提供书面证明，然后再等待银行选择。其实这一冗长繁复的操作流程并无必要，因为银行只要在已有的存量房贷客户中选择符合条件者自动升级为7折房贷即可，这样既免去了客户准备材料、跑腿银行之苦，同时也规避了银行操作冗余及可能出错的问题。另外，将前期享有8.5折基准利率房贷优惠作为前置条件，实际上大大收窄了可享受新政优惠的存量房贷客户群体。
尽管各银行的优惠条件语焉含糊，但通过分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房贷客户都可享受。某股份制银行风险管理部人士告诉早报记者，“再说回来，如果所有人都享受7折，银行也吃不消。”为何银行要在政府大力倡导扩大内需，明确第二套房贷优惠政策的大前提下，对存量房贷优惠“犹抱琵琶半遮面”呢？其真正的目的已经表露：“如果所有人都享受7折，银行也吃不消。”这种态度是有依据的：
其一从新政给银行带来的收益来看，房贷优惠虽然在宏观层面上能刺激房市、拉动内需，但是从单一银行微观层面来看，不仅无间接利益可求，而且还会影响其直接经济收益。从目前披露的情况来看，满足7折优惠房贷要求的客户主要是银行目前风险最小、收益最为稳定的客户群。这部分客户的还款能力毋庸置疑，但是提供优惠房贷之后，这些客户是否会将资金投入与银行利益密切相关的领域，尚不得而知。
就拿中央与地方政府大力支持的房地产市场来说，左右购房者决定的主要因素，是国际金融危机冲击带来的预期薪酬水平的降低,以及国内房地产市场未来存在明显的下行空间，这是单纯依靠降低房贷利率所无法解决的。存量房贷客户在享受到银行优惠房贷的同时，依然会保持对国内房地产市场的观望态度。
其二从新政给银行带来的风险性来看，房贷优惠是在国际金融危机不断深化蔓延至实体经济时期提出的，这就给予了这项看似寻常的新政以不同的政策背景。本身在金融危机时期已经经受了直接损失冲击的银行机构自然对这一时期的金融风险倍加谨慎，再加上当前国内房地产市场在未来1-2年内景气度不可能存在大幅上升的空间，银行对房市相关领域的资产保持高度的警惕也在所难免。
正是基于风险与收益方面的考虑，银行作为独立核算的市场参与主体，对于政府倡导的拯救房市新政出现明为推广、实则“迟延”的存量房贷优惠行动在所难免。有鉴于此，政府应在消除银行经营顾虑、提升其优惠政策信心与收入方面有所作为。如完善存款保险制度，对于银行提供的首套7折优惠房贷给予更多的保障，事实上，这部分客户也是银行最优质的客户群之一，其还款能力和意愿还是有相当保障的。
此外，可提高银行提供优惠房贷后的期望收益。如规定享受存量房贷优惠政策的客户必须优先到同一银行办理与房贷相关业务，即通过未来业务绑定拓展银行的盈利空间。相信通过给予银行更多自主获利的机会，那么在现有状况下，银行对于扩大优质存量房贷的积极性也将会大大提高。