标题：炒房团
炒房团
产生原因是由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊团体被称为炒房团。  炒房团[1]2003年至2004年，房地产市场最响亮的一个名词就是“炒房团”。直至今日，说起温州人们还是很自然地联想起炉房团和炒房行为以及他们带来的高房价。对炒房团和炒房行为进行报道、论述的很多，支持者与反对者队伍都相当庞大，但在众多报道、论述中，却甚少从法律角度对炒房团及炒房行为的合法性进行分析。因此，虽然国家出台了大量调控房地产市场的政策，但真正涉及炒房团和炒房行为的却不多。笔者通过对炒房团的特征分析，对炒房团和炒房行为的类型进行划分，研究炒房团和炒房行为的合法性。
炒房团的特征
与一般社会团体进行比较，可以发现炒房团有以下特征： 
民间性：炒房团是公民自愿组成的，以实现团体成员共同愿望（购房牟利）为宗旨的组织。它不隶属于政府部门，在资金来源、人事组织、事务内容等方面独立存在于政府体制之外，是民间组织。 
赢利性：炒房团成立的目的即为牟取更多的利润。以赢利为目的，是它与社会团体相区别的重要标志。在实践中，由于炒房团种类不同，其赢利的方式也不同：一种类型的炒房团不以影响房  炒房团地产市场价格为目的，通过持有购进的房屋，待房地产价格上涨后，再行卖出牟利；另一种类型的炒房团，主观上具有影响房屋价格的故意，通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式，炒作房地产，牟取暴利。 
自主性：自主性是指炒房团内部实行自主管理的原则。这集中体现在炒房团的成立、宗旨、重大活动等重大问题均由其自主决定，不受外部组织控制。 
法律边缘性：高丙中教授将社会团体的合法性分为四种形式：一是社会合法性；二是行政合法性；三是政治合法性；四是法律合法性。炒房团是一个以牟利为目的的团体，无需社团的政治合法性，但他们同样是市民社会成员为更好实现自己志愿而自由组合形成的独立利益集团。因此有必要分析炒房团是否具有合法性。就社会合法性而言，一直以来人们对炒房团都是争论不休，因此他们在一定程度上存在社会合法性。而政府对炒房团也从未明确表态，其行政合法性不明。至于法律合法性，炒房团是依照民法自愿原则组成的，但他们不是民法主体，而且至今还没有一部法律对其有明文规定。综上，无法认定炒房团合法与否，因此我们认为炒房团具有法律边缘性。 
松散性：炒房团不同于公司、合伙及社会团体的另一大特点是松散性。一是成员往往不固定。通常炒房团的组织者通过新闻媒体或其他方式发布消息，再将社会上报名的人组团，赴外地看房、购房。组团的方式决定了炒房团的组成人员通常是不固定的。二是无严密的组织结构。炒房团内部无明确分工，运作方式带有随机性。 
根据上述特征分析，笔者认为，炒房团是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。只能认为，炒房团是自由市场经济下社会个体为追求自身经济利益最大化而结成的松散联盟，其内部聚集了大量资金，其成员目的均是通过投机房地产市场赚取利润，在行动时成员之间彼此联系，对房地产市场造成的影响较一般炒房者要大。
炒房团的类型
在《温州炒房团》和其他一些有关炒房团的报道中，根据组织炒房团的人员不同，将炒房团主要分成四类：一是由一两人牵头，民间自发组织的购房团；二是由中介代理机构通过内部销售网络组织的购房团；三是媒体组织的购房团；四是开发商委托他人组成的炒房团。但这种划分在法律上意义不大，因为根据我国法律，这四类在适用法律上没有本质区别。但行为方式和主观特征的不同，会直接影响炒房团应适用的法律。因此笔者认为可以根据炒房团客观特征以及主观特征将其分为一般炒房团和违法性炒房团。一般炒房团是指以最大程度维护自身利益而非影响房地产市场价格为目的，在房地产交易过程中没有虚买虚卖、散布虚假信息等操纵市场价格行为，由购房投资人组成的团体。违法性炒房团是指主观上具有影响房地产价格之故意和获取不正当利益之目的，客观上具有虚买虚卖、散布虚假信息等操纵市场价格的行为，由房地产开发商雇人或房地产投资者等组成的团体。对于这两种炉房团应当区别对待。一般炒房团是市民社会成员在合理范围内对个人利益的追求，因此应当鼓励它们正当交易行为，维护其合法权益。而违法性炒房团利益追求极端化，会破坏社会的一般秩序，必须制定相关法律法规明确其应承担的法律责任。但这方面的规定，在我国现行法律上尚是一片空白。
炒房行为的类型
自的不同的炒房团和炒房者其行为方式也必然不同。炒房的主要目的是获利，因此如何获利，应成为划分炒房行为的一个基本标准。从牟利方式看，主要有以下几种炒作房屋的行为： 
一是通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得回报。它类似于商品买卖中的批发与零售，其购房的目的是赚取零售时的差价。 
二是通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范，市场信息不透明，缺乏必要的监管机制，对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作，也让这种行为屡能得逞。将市场即将发生变动的意思向不特定的人传播是这种行为必要的构成要件。它的行为特征和目的与证券市场中恶意散布、制造虚隔信息操纵市场行为类似，并违背《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等法律的规定，应当用法律对其进行制约。 
三是虚假交易。包括开发商的洗售行为以及炒房团的相对委托行为。开发商的洗售行为是指开发商以获取利益为目的，由其内部人员或雇佣外部人员，以炒房者名义通过虚假交易制造房地产市场假象、诱骗他人作出错误的房产投资。其手法是开发商先预售或销售部分商品房（期房），由预先安排好的同伙（炒房者）配合买进，继而退还开发商，取回价款。这种行为是一种不改变实质所有人而对同一商品房（期房）卖出后又买回的操纵行为。所谓实质所有权人是相对于名义所有权人的一个概念，它是指尽管商品房（期房）并非以自己的名义持有，但是以自己的资金购买的商品房（期房）在自己的控制之下，享有该商品房（期房）的权益的人。他们的行为或许会在开发商和炒房者的产权登记上发生移转，但事实上依然是由开发商控制与支配，这种情况下只是名义所有权的转让或名义所有权人的变更，不属于转移实质所有权的商品房买卖。开发商的这种行为与《证券法》中的操纵市场行为中的洗售（wash sale）十分相似，也称为“冲洗买卖”。 
四是一些炒房团（包括个别炒房者）以实际交易操纵的方式炒高房地产。炒房团利用其资金优势买进某一楼  炒房团盘，使散户产生错觉，误以为交易活跃、房地产市场价格上涨，盲目跟进；而炒房团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。 
结合对炒房团特征与类型的分析，笔者认为以第一种方式炒作房屋的应视为一般性炒房团，以第二、三、四种方式进行房地产炒作的应视为违法性炒房团。同时这三种行为也是炒房团（炒房者）利用其资金、信息等优势操纵市场，影响房地产市场价格的集中表现，它们影响了房地产市场的正常秩序。因此无论是炒房团还是一般炒房者，只要有第二、三、四种行为的，都应当制定相应法律，要求其承担法律责任。即认为一般炒房团及其炒房行为是具有合法性，采取实际交易、散布虚假信息等行为操纵市场的炒房团及其炒房行为应认定违法。
炒房团的危害
其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。
其二，进一步加剧社会贫富差距。
其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。
其四，削弱整个社会的风险承受能力。
其五，扭曲了整个国家的产业结构。
其六，不利于城乡二元结构的融合。
其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。
其八，促使地方政府产生房地产依赖症。
温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”温州市建设局房地产开发处副处长李祥川透露说，炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。 据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。 
在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。 
一位温州购房团的成员告诉记者，“温州现在是全民炒房。按照回报率15%计算，这比任何一个产业都要赚钱，可谓‘温州第一产业’。” 
业内人士分析，温州人炒房很有特点：商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选。据调查，有在沪购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。此外，温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款的“款爷”作派，让世人称奇。 
中介一条街：炒房如炒股
“房屋面积155平方米，原价4698元/平方米，成交价：按原总价加17.8万元……”这是记者在温州新世纪D1幢底层的一家房产中介商那里看到的一份房屋买卖合同。此次成交的是位于温州新城区的恒达·假日花园的一套期房。 
记者自称是来自杭州的买房客。该房产中介的负责人周先生热情地介绍说，恒达·假日花园刚刚开盘，要到2005年才全部交付使用，这个楼盘的许多房子都在房屋中介处挂牌，一般每套已经上涨了20万元左右。 
“你可以买下来，然后加两三万元放在我这里，也许明天就出手了。”周先生热情地鼓动。 
“这个地方可是一天一个价。”他强调说。 
温州炒房团路线图
记者问他有没有现房。他回答说：“这里都是炒期房的，哪里有什么现房？”似乎是为了证实自己的说法，他又出示了另外一个名单：“你看，中心花园刚开盘第二天就有人来挂牌了。”记者扫了一眼，两套房子的登记资料上赫然显示：“加5万元”。 与周先生毗邻的“诚信房产中介”的吴小姐告诉记者，在她这里登记挂牌的除了已经正式开盘的期房，还没  炒房团有正式预售的“房号”也不少。 
站在新世纪花园D1幢的楼下，只见房产中介一字排开，总数超过20家。据周先生说，常来这里的专业炒房客不下1000人，其中大约有30多名温州永嘉的家庭妇女几乎天天在这里转悠，就像一些大中城市的股民每天看股票一样。杭州新政封杀炒房 
在温州市面上，开发商手中的一级市场几乎没有存量房，他们以各种形式收取定金，相当一部分3年以后才可能到手的房子在二级市场上已转了五六手了。 
有圈内人士披露，按照常规操作手法，有门路的直接从开发商手中拿到预定号，过段时间抬价卖出；接手者再次抬价、再次脱手；更新的楼盘推出时，又以提高了的房价行情作参照定价，并开始新一轮的炒卖过程。如此周而复始，房价扶摇而上。“温州的房子和楼花像接力棒似的，在炒家手中一路传递。炒家似乎至今尚未被套牢过，而且是屡买屡赚，这使得温州人把投资热情几乎全都落到了房地产上。” 
在温州炒得不亦乐乎之后，投资客开始走向全国：一般由温州某媒体刊登外地某市的看楼广告，出面广招投资客，组成“温州购房团”。这些购房团大多由一些温州企业老总的太太牵头，所以购房团也被称为“太太团”。据说这些购房团操作已经非常专业和熟练。 
上海和杭州成为受温州购房团影响的“重灾区”。以杭州为例，根据杭州市国土局估计的两组数据：一方面，购买杭州商品房的人，本地人不到50%，而温州的投资客则以20%之多而位居第二；另一方面，杭州房地产市场年成交量约在200万平方米左右，均价一年攀升一个台阶，1999年每平方米均价为3000多元，杭州商品房每平方米均价大概在5000元左右。 
建设部副部长刘志峰在记者招待会上点名指出，“沪杭房价上涨过快”。这引起浙江省各级政府的迅速反应，日前召开的一次杭州市政府常务会议上形成的几点意见颇为耐人寻味。 
“意见”规定，杭州市居民个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，免征个人所得税…… 
面对公众的困惑，杭州市市长茅临生公开表态：“通过加强税收征管和恢复征税，控制炒房现象，如对炒作商品房期房转让的，增收期房转让契税；对于炒二手房者，恢复征收20%的个税；对购买高档住宅的实行3%的高税率等。” 
“通过调节税收抑制房价，在国外有很多。”浙江工业大学经贸学院虞晓芬举例说，新加坡也曾出现过房地产过热的现象，政府就征收过100%的个人所得税。当炒房者觉得炒房风险太大时，他会退出来使投机性的需求减少，原来囤积的房子，包括开发商手上的房子也会吐出来。 
来自浙江省省直房地产置换部的消息显示，在网上挂牌的数量比上月平时翻了一番。这对已饱受温州投资客所累的杭州市民来说，无疑是一个利好。但政策的执行程度以及城市的监管空白，似乎还未能对温州购房团构成全面封杀的态势。
楼盘涨价团归来
很多温州人又开始组团出击炒房了，这些炒房团少则十几人，多则二三十人。一炒房团团长——温州天浩置业老总王珍楠预期市场将迎来新一轮的投资热潮。温州炒家们预期房价能有10%左右的上涨。 长江证券房地产首席分析师苏雪晶也表示：“从种种情况分析，现在的楼市已经不是回暖，而是该不该再次涨价了。”据了解，北京部分楼盘开售的二期项目纷纷提价，较几个月前一期开盘的价格上涨了至少10%。苏雪晶认为：“前几个月积压的购买力，随着近期开发商的大量推盘开始释放，成交量的回暖是意料之中的事情。如果调控到此为止，那么可以说这个被称为史上最严厉房产调控的政策已经成为了空调。”