标题：商业价值
商业价值
商业价值分为两种情况1：近期的商业价值、现在有的项目是哪些、现在能生产出来的产品数量和能供应的市场范围、现在能盈利的数量金额、现在的品牌知名度。
2：未来的商业价值，未来具体可以开发的项目有哪些、可以扩展的的市场有哪些、人群是哪些、地区是哪里、品牌的可宣传可维护可升级性。商业价值的评估任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。以投资商铺为例：一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金大、风险高。比如，就目前福州投资商铺来讲，在二环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价格都在20000元/㎡左右，鼓楼/台江等商业旺地，价格基本上在30000元/㎡左右；中亭街沿街甚至达到8万元/㎡以上，（媒体报道的14万元/㎡指其按套内面积计算）。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？我们根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资人从以下几个方面进行考虑： 
1.是否处于核心商圈
商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在福州市，已经成熟的商圈如东街口/中亭街等，吸引的是来自全国各地的人流；。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。 
2.商圈的变动因素
在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如，当年以35000元/㎡购买了中亭街沿街店面的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前仓山火车站商圈/师大附近新学生街/等商圈正在形成过程当中，周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。 
3.主力店效应
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值举例宝龙城市广场，目前的营业能力只能算中下。但就是这种氛围下，2—3楼围绕在家乐福周边的店铺，仍然有不错的赢利。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。 
4.有广场就有冲天人气
什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场，小到福州市五一广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。商业价值的定位1.品牌店效应
目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。我们以津泰路为例：津泰路集中了目前福州市存在的一些核心高端服饰/鞋帽/精品品牌，他吸引的一定是消费力巨大的高端消费群，在这里所获得的收益一定是最好的，这一带的商铺价值也一定是最高的。
2.立地条件
商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 
一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。 
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别（如八一七路），其次就是靠近商业区的交通干道。如东街/扬桥东路/达明路/井大路/等，穿插连接六一路/五一路/二环交汇于八一七，面与兼，因此，商业价值巨大。 
人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。我们同样以东街口为例。东街口可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且只存在形试上的障碍；而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意双抛桥就知道了，以前双抛桥门前有隔栏/没有连接达明路的斑马线时，从两个方向来的人流都比较困难去购物，而拆掉过街天桥/隔栏后对来往的顾客非常方便，尤其对三坊七巷未来的人流注入是有很大支撑。
3.商铺的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不明白，有些发展商也不一定清楚，因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
4.周边租金水平
如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。
《商业价值》杂志
基本信息  杂志名称：商业价值
创刊时间：2009年9月
出版周期：月刊
主管单位：北京广播电视台
编辑出版：《商业价值》杂志社
社址：北京朝阳区东四环中路41号，嘉泰国际大厦A座1328室
邮编：100025　
国际标准刊号：ISSN 1674-6996
国内统一刊号：CN11-5868/F
邮发代号：2-182
定价：20 元编辑部成员《商业价值》杂志社地址本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。出版人：刘湘明
主编：张鹏
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主编助理：王艳华（兼）
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移动客户端主编：阳淼
资深研究员：鑫磊
主笔：夏永峰（兼）
资深记者：孙彤 张思 葛鑫 胡玮玮
记者：小宁 王伟 秦丽 韩洋 杨钊 刘媚琪杂志简介中国最好的技术商业杂志，专为变革者打造。  
《商业价值》杂志聚焦于报道、解读和推动更创新、更智慧、更可持续的商业，是一本研究分析型的商业管理月刊，以中国商业界的“变革者”为读者群，特别关注技术与网络推动的商业变革，关注商业创新激发的产业趋势，关注企业的持续发展以及承担的社会责任，是中国最好的“技术商业”媒体。每月5日出版，全国发行。杂志特点这本定位于“技术商业”的杂志诞生于一个最好的年代，因为它正好处在一次新的商业思潮在中国崛起的时期。
“改变”是一种创造，是一种进取，是一种追求卓越的精神，是人类社会前进的动力，它恰恰是中国商业界新一代企业家和商业领袖最需要的思想，也是在这个时代走向成功最有效的方法论。
“技术商业”就是正在形成一个新的思潮，并且开始得到越来越多的中国商业界认识的认同。其体现就是越来越多的企业开始通过IT和互联网技术来系统性地改造自己，同时也开始相信，通过“技术商业”自己可以获得更强大的改变世界的能力。
在这个轰轰烈烈的变革时代，需要这样一本杂志与变革者一起坚持信仰、持续成长并努力改变世界。
这本杂志所聚焦的“技术商业”视角，正在成为中国企业界的关注焦点。
关注与把握技术与网络推动的商业变革与产业趋势，为变革者人群提供视野、观点和方法论的总结。栏目设置围绕技术与网络推动的商业变革与产业趋势这一主线，杂志从不同维度为变革者人群提供视野、观点和方法论的总结。
特别策划：体现杂志编辑精神的长期策划和重点报道——发现、解读、预测。  
视野：通过“选择”凸显视野的宽度和深度。
反潮流：并不是“公认”的就一定正确，另一种观点有时候更能振聋发聩。
对话：直接对话业界焦点人物与工商界领袖，“零距离”体验他们的智慧与视野、精神与方法。
变量：从资本动向、创新潮流和企业变革的视角捕捉和解读变化。
资本动向：以资本的流向捕捉商业潮流，用资本的眼光发现机会。
创新潮流：新技术、新模式、新思想，深度解读黑马企业与创新潮流。
企业变革：成熟企业的变革往往代表着一种模式、甚至一个产业的发展方向。
趋势：描述趋势，预测未来。
基本面：解读影响经济的新政策、影响产业的新规则，抓住基本面，顺水行舟。
焦点行业：发现近期最热行业，探讨焦点行业的未来轨迹。
先锋：杰出企业与商业人士的深入刻画，用专业的视角总结他们最有意义的思想和实践。
方法：变革时代的管理与思想。
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