标题：旅游房地产分类及客户群体解析
休闲度假类房地产物业
常住型第二住所式公寓/别墅
“候鸟”型度假公寓/别墅
周期性使用的三度假公寓/别墅
纯投资类度假公寓/别墅休闲度假类物业投资价值从营销的角度考虑，开发商或者营销策划公司一般会使用海景房、湖景房、江景房、山地别墅、温泉公寓/别墅、高尔夫公寓/别墅、养老公寓等各式各样的概念吸引投资者眼球。但概念终归只是一个空洞的宣传口号，度假类物业的价值必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。
投资者购买目的如下：
1、休闲居住：主要目的是用于休闲居住，包括经常性的度假居住和侯鸟式养老居住；
2、休闲度假+房产投资增值/保值：以休闲度假为主，每年休闲度假的时间较为确定，兼顾房产物业的保值/增值；
3、房产投资+休闲度假：以房产增值和获取房产租赁收益为主，兼顾每年有限或不可确定的度假居住。休闲度假类物业分类及客户市场分析根据我们的研究，度假类物业主要分为如下几类：
常住型第二住所式公寓/别墅：投资者的使用频率较高，一般都会在周末和节假日期间居住，该类项目一般地处1-2小时左右路程的城市生活圈内，消费群体主要集中所在区域周边的中心城市。 
“候鸟”型度假公寓/别墅：投资者购买后，一般是用于季节性地居住，比如冬季过冬，夏季避暑，秋季养生，休闲居住等。该类物业大部分使用者为中老年人，一般要求在城市的周边，其医疗、商业配套必须齐全，交通便捷。消费群体主要是以项目所在地区域以外的市场为主，覆盖范围较广。
周期性使用的度假公寓/别墅：购买者的使用频率不高，主要用于小长假、黄金周或者带薪休假期间的居住，一年之中可根据假期安排使用，每次居住时间为3-7天左右。现代交通已经非常发达，购置该类项目的消费群体已经没有明显的区域性限制，取决于个人对项目区域环境的爱好和对所在地的熟悉程度。 
纯投资类度假公寓/别墅：投资者看中的是项目所在地自然环境的稀缺资源，主要是以房地产投资增值、保值为主，同时兼顾每年1-2次的休闲度假居住。购置该类物业的消费群体没有区域性限制，但主要还是以项目所在地的区域性核心城市为主。
投资经营类产权酒店物业
城市商务酒店
城市服务式公寓
旅游区度假酒店
城市公寓式酒店
一、产权酒店定义 
所谓"产权式酒店"，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。
产权酒店分类
产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店类型包括为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。
产权酒店的商业模式
商业模式决定了开发商、个人投资者、酒店经营实体三者的关系。较为常见的模式是，开发商在物业销售之前必须成立独立核算的经营实体，该实体可聘请专业管理团队来经营，也可委托酒店管理品牌公司来经营管理。个人投资者在签定商品房购置合同的同时，必须和经营实体签定回租合同或全权委托管理合同，这是个人投资者能确定所购物业将作为酒店来经营，并确保酒店正常运营的首要因素。投资者将重点关注如下事项：固定回租模式签订租赁协议主体：一般来说是开发商成立的独立核算的经营实体，该实体将承担酒店筹建和开业后的管理工作和相关费用。
租赁协议内容：主要包括，租金标的、租金起始日期、租赁年限、租金支付时间和方式，租金的担保方、物业二次装修和资产重置资金的来源，租赁协议期满后业主物业如何经营管理，业主物业租赁期间如何转让，酒店提供业主免费入住权益的实施方法等等协议条款。
租金担保主体：开发商以保留物业或其它资产担保，根据酒店的经营特性，一般要求开发商提供相当于1-2年左右的租金总额的资产进行担保。固定回租（期满后）+ 经营收益分红模式业主收益的确定：产权式酒店和一般的酒店经营实体的财务计算方法，原则上是一样。但产权酒店业主实际上购买的只是酒店的客房。因此业主的收益只包括客房的收益，以及与业主客房产权所包含的公摊面积部分的收益（如果有公摊面积用于经营的话）。而属于开发商保留的酒店配套部分资产，如：会议室、餐饮、娱乐等部分的收益应该归开发商所有。
客房收益的确定：客房收入是酒店所有营业部门经营毛利润最高的部门。客房经营毛利润=客房收入－（客房直接成本+客房其它开支+客房部所占酒店未分配经营开支的比例）。国内的产权式酒店目前不采用固定资产折旧和土地摊销的财务方法，客房部的收益实际上就是客房部的经营毛利润减去客房部营业税，也就是全体业主的可分配利润。
业主利润分配：按照国际惯例，如权益性投资基金，一般都应该将可分配利润的95%作为业主的分红，而剩余的5%将作为酒店的储备基金。酒店可以根据业主委员会的决定，采取按月、季度、半年度和年度等方式进行分配。国内大部分地区的税务部门将业主的利润分红看成是业主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租赁综合税，一般在5%左右，由经营实体代扣代缴。
业主参与监管：产权酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下，关键在于能否建立起一系列规范有效的管理制度和监督方式。通常，产权酒店是由经营实体组建的管理团队或聘请酒店管理公司独立进行日常经营。此种情况下，产权酒店有必要成立业主委员会参与酒店经营管理事项，包括经营业绩考核，高级管理人员任免，人员薪酬的制定，年度预算制定，经营成本控制，市场发展战略等等内容。同时，还需要聘请注册会计师事务所审核财务报表。产权酒店投资群体及营销策略分析产权酒店物业属于经营型商业地产，随着产权酒店商业模式的逐渐成熟，已经被越来越多的沿海发达地区的中产阶层人士及家庭，作为稳健型的不动产投资理财产品而广泛接受。从产权酒店投资群体的年龄结构来看，主要集中在30-60岁左右具有稳定收入的群体之中，投资的主要目的是为了获得稳定的财产性收益。从投资者的职业结构区分，包括，一、事业单位中高级管理者、政府公务员和学校的教职员工等，弥补退休后的养老金不足。二、也有相当部分投资者是出于担心工作的不稳定，而采取的保障性投资，主要以各类企业单位的白领，中小企业主和个体户为主。三、政府高级官员、演艺圈和体育明星等高收入群体，以高品位休闲度假和兼顾不动产物业投资为主。
随着国内个人对房地产投资理财理念的不断成熟，产权式酒店物业投资者已经没有区域性限制。与之相反，沿海发达地区的投资群体已经意识到一线城市的产权酒店不动产投资机会正在减少，因此，越来越多的人开始把注意力转向二、三线城市。正是因为二、三线城市老百姓购买力较低的因素，而形成了产权式酒店物业严重低估的价值“洼地”。在一些房地产发展相对欠发达的二、三线城市（包括旅游景区和度假区），产权酒店的价格将远高于当地的住宅价格。这主要是基于产权酒店的定价由投资回报率来决定，因为产权酒店的经营市场是面向各类外来旅游者的消费，随着所在地旅游市场的不断增长，其经营收益也会相应地得到提高，投资回报率也将得到提高；而所在地的住宅市场是以当地居民的购买力来定价，如果住宅的价格远超出当地居民的购买力，其价格将会逐渐走低。但产权酒店的经营市场是面向外来旅游者的消费，因此，并不会受所在地居民购买力的影响。同样，随着所在地住宅价格的提升，产权酒店物业的增值空间更大。这就是异地投资者看中二、三线城市产权酒店所具备的双重价值“洼地”投资机会。 
早期国内产权酒店的营销策略基本上是，一线城市以海外投资客户和国内富豪市场为主；二线城市瞄准沿海发达地区高档投资客户和所在区域三线城市的富豪阶层；三线城市重点开发所在区域核心城市的高档客户和本地富豪客户。由此可见，产权酒店主要还是以异地投资为主，并通过异地投资客户激发当地人的投资意识。随着产权酒店投资模式的成熟，各地的产权酒店都将是面向全国甚至全球市场销售，这就为产权酒店如何建立最佳的营销体系带来了挑战。