标题：服务式公寓
基本定义
服务式公寓（Service Apartment），是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。
基本特点
服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供贴心服务。
服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服务式公寓具有一定的价格优势。
服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。
典型客户群包括因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员；被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员；中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。
起源发展
服务式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行，这是服务式公寓的雏形。
服务式公寓真正发扬光大则是在纽约。纽约作为国际大都市拥有巨大的人流量，也拥有很多商机，许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，而酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在服务式公寓。因此，服务式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。
服务式公寓在中国的发展是随着外资大举进军中国市场而首先出现在中国改革开放较早的国际型商务城市如：深圳、上海、北京等。尤其是90年代初期开始的浦东开发，吸引了大量的境外投资，在当时上海高档住宅和写字楼较少的情况下，国外投资企业以及其来自海外的高级员工大都选择高档星级酒店作为他们的办公之处和住所。进入90年中后期，随着上海市政府对土地批租政策的进一步放开，上海开始出现了一批高档的，以国外投资企业高级管理层在沪长期居住为主要租赁市场的高级酒店式公寓。 
国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓；但在国内市场，关于服务式公寓大家容易相混淆的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓”。产权式酒店由“时权酒店” 演变而来。“时权酒店”（TIME SHARE）是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。相对于“时权酒店”，产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司而获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和服务理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来购档次，单身公寓还是白领公寓，最终决定借助于服务式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。随后“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头，其本质都是提供高档物业服务的精装小户型住宅，提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达到真正服务式公寓的服务要求。
公寓设施
配套功能设计既包括酒店的配套功能，如：大堂，前台、餐厅，酒吧，商务中心等，也包括高级住宅式公寓配备的健身中心，小超市，休闲区域，私密性的社交活动场所，图书馆、儿童娱乐中心、停车场等。智能化设施包括安全防范系统、中央空调系统、净水系统、热水系统等。
服务项目
家居订购服务，包括报纸/杂志/其他刊物、家庭电器、粮油食品及日用品等、代客收货/购物、代安排鲜花/果篮/节日礼品及贺卡。
悠闲旅游服务，包括代订机票、代演唱会/歌剧/音乐会/舞台戏剧门票、安排特色环球私房菜、预约美容/化妆/按摩服务、宴会安排以及布置等。
管家服务，包括各式各样小型维修工具、酒店式行李车、抹窗器、洗尘机、梯子、轮椅等的借用服务、干洗及衣物洗烫服务及专人送到府上、酒店式家居清洁服务(如定期更换床单及清洁窗户、日常清洁及消毒、每月杀虫等)、家居维修、儿童补习接送及短暂托管服务、短距离行李运送服务、时间提示/重要日子提示、接待/礼宾服务、代客泊车服务、代招出租车服务、代缴各式费用服务等。
商务管理服务，包括租务托管安排、小型商务中心安排、会议安排及布置、交通工具安排、时间提示/重要日子提示等。
定价策略
服务式公寓在市场价格的制订上，往往是居住时间越长，价格越便宜，一般规律是针对短期（一周以内）市场需求的价格和同档次星级宾馆的标准价格一样或略高，针对中短期（一周或10天以上）市场需求的价格比同档次星级宾馆低30%左右。而长期租赁（一个月以上）价格是同档次星级宾馆标准客房价格的50%左右。在经营管理方面，服务式公寓配套功能相对较少，更加容易管理；在投资回报方面，由于主要是以中短期和中长期客源市场为主，平均出租率都能达到85%左右，同时，管理成本也较低。 
相关对比
对比项目
服务式公寓
产权式酒店
酒店
定位
定位于需要酒店服务但又要求价格较低、租期较长的客户
主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务
短期住宿客户
产权
单一产权
非单一产权
单一产权
物业性质
酒店
多为酒店
酒店
物业管理
物业统一经营管理
物业统一经营管理
物业统一经营管理
出租/出售
不打散销售
先售后租（管理方统一出租）
以经营为主，不租不售
功能
有厨房
有厨房
无厨房
服务标准
提供酒店水准服务与管理
提供酒店水准服务与管理
全套酒店服务
开发商利润
资金回笼慢、升值空间大
资金回笼快、升值空间大（但利润需要与业主分摊）
资金回笼慢、升值空间大

助推发展
外商直接投资: 外商直接投资与跨国公司外派的外籍人士的住宅需求紧密相关。外商投资项目在初期通常需要国外的高层管理或专家参与其中, 而这将为服务式公寓注入中期需求。
总部经济的带动: 上海、北京、深圳是中国的主要商业中心,如磁石般聚集了各大公司的区域总部。这一趋势也将在一定程度上延伸至中国其他地方。在这些地方,其他行业的发展也可能带动总部的建立, 主要围绕在交通枢纽、商业园区及其他独立的行业集聚区周边。
外派人群的构成:为了降低营运成本并提高利润,公司对于调动管理人员变得更加谨慎, 而且仅把外籍员工局限在高层管理和职位相对较低的员工( 有时职位低的外籍员工按照当地非外派人士的雇用条件任用)。这样一来聘用外籍人士,尤其是有家室的外籍人士作为中层管理的情况就大为减少。
以项目派员取代完全调动: 随着外国公司的营运日渐成熟,高级主往往根据项目个案的需要调动专员,而不是派遣员工常驻中国。这一战略有效地缩小了外籍员工的任用规模, 造成短期和中期租赁及小面积住宅的需求增加。
租赁协议标准: 传统住宅公寓的房东在提供短期租赁上的相对灵活性可能给服务式公寓带来竞争压力。在上海, 房东一般要求最短租赁期为一年,所以凡是短期或中期需求几乎全都进入了服务式公寓市场。而在北京, 传统住宅公寓也能迎合中期需求。
租赁预算: 随着市场日渐成熟, 优质中端市场住宅公寓的稳定供给已使各公司降低中低层外籍管理人员的住房预算, 或引入节支激励措施。因此,长期租户开始权衡比较服务式公寓收取的高昂租金与面积较大的非服务式住宅公寓的利弊。
竞争组合: 新住宅公寓在建筑、管理、设施和安全标准等方面都有了改进, 这使外籍人士可以选择住在非服务式物业而无需牺牲生活方式上的种种好处。这可能会降低一些服务式公寓的吸引力与竞争优势。
物业购置: 有些外籍人士自购物业。在日益透明的房地产市场背景下这一趋势日渐明显,同时优质住宅的选择余地也更大, 投资收益极具吸引力。这降低了对长期租赁住宅的需求。
灵活的容量管理: 服务式公寓的运营商已开始将短期住客与长期租户分开安置, 将短期住客安排在独立厦或特定的楼层,以免造成干扰。其他灵活的管理做法包括把混合用途开发项目的住宅单元改建成酒店客房。 [1]　
发展趋势
服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场 
“服务式公寓”兴旺于1996年后。由于产品多为40-70平方米的小户型，精装修房源平均单价也仅为同地段住宅的65%—80%，具有小面积、低总价、拎包入住等特点，客户可接受程度高，因此去化速度较快。
据佑威数据显示，在8月上海办公楼成交面积前十排行榜中，具有服务式公寓类型的办公楼产品占据了其中的4席。其中，位于嘉定的新城尚上城更是以6844平方米的成交面积位列榜单的第三名,新城尚上城总价基本控制在50万元左右，因此开盘当天221套房源就卖出了180多套。随着卓越商务中心、新城尚上城等服务式公寓的集中成交，呈现出服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场的态势。
据悉，为“抢跑金九”在8月新增的办公楼供应统计中，绿地商业广场依旧以40-50平方米的小户型、低总价、精装修的服务式公寓产品特质吸纳自住及投资客。并且项目位于南汇的临港新城板块，商住两用的市场需求量大。而绿地集团自身的品牌更拥有一定的竞争优势。
服务式公寓项目的集中推盘和持续热销，一方面受益于服务式公寓总价低，不但成为投资者青睐的避险产品，也成为开发商快速回笼资金的一个好选择；另一方面则受益于这些项目所处地段的优越性和项目的稀缺性。[2]
运营商
青年汇白领公寓
青年汇白领公寓是商业地产价值提升运营商协纵国际企业港联合盛诺金地产基金，专为欲立足深圳的都市白领青年汇白领公寓(17张)打造经济实惠、格调清新、可居住可创业可作为企业员工宿舍、高性价比的白领公寓。配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。协纵通过引进良好学习培训、休闲娱乐、生活服务等设施，为创业群体提供良好生活、学习与交流环境；为企业解决员工居所难以统一管理，员工流动性高，幸福感不强，外地员工租房成本高等实际问题。[3]