标题：炒楼黑名单
简介
车险有黑名单，一旦不幸被拉进这一黑名单，或  炒楼者被拒保，或要遭遇保费大幅上浮的尴尬；信用卡世界也存在黑名单，进入黑名单会给个人贷款蒙上阴影。如今，“炒楼黑名单”横空出世，让不少欲贷款买房者心里慌慌的。 
“遇到以炒楼为目的的贷款者，银行有权不贷款。”银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛上的一席话，将禁贷令直接指向了炒楼者。刘明康同时表示，对于炒楼者，金融监管机构已经设立了一个负面的名单系统。业内俗称“炒楼黑名单”。 
在“炒楼黑名单”尚未现出庐山真面目之前，对于是否真有“炒楼黑名单”，以及这一“炒楼黑名单”对遏制炒楼、调控房地产的影响有多大的争论，已经在市场上引起了轩然大波。
实施可能
据一位接近监管部门的资深业内人士透露，实际上对于房贷申请者是否属于炒楼者，决定放还是不放贷，标准要由银行自己去判断，银监会并没有制定特别严格的标准和明确的准则。监管部门的确有这样一份“黑名单”，但是并没有统一的检测系统，而这份名单主要是由监管部门到各银行调查得出的一份名单。 
“如果靠各家银行自己制定‘黑名单’然后上交,肯定是行不通的。因为这些其实都是银行的客户，银行从盈利的角度出发并不会出卖这些客户，因此目前都是监管当局调查出的一份名单。” 
一股份制银行广州分行相关负责人表示，银行自身并没有制作这样一份“黑名单”，同时也没有收到过银监会下发的“炒楼黑名单”。他表示，银行一直都有对疑似炒楼者作一些限制，例如对提前还款设置限制和障碍，因为炒楼者一般资金流动大,，会很快速的还款,，进快出。此外，还会检测房贷申请者按揭、还款的频率。“但是，如果要真正的判断肯定一个客户为炒房者，难度还是比较大。银行能做的基本就是提高首付和利率或者设置一些障碍了。”该负责人说。 
银行其实不难鉴别炒房行为，问题的关键在于银行是否愿意这样去做。从多方了解到，大部分银行内部的确有一份炒楼的“黑名单”，拥有三套以上按揭贷款的房产、一年内频繁多次申请按揭贷款都有炒楼的嫌疑。然而除个别银行外，大部分银行都未对多套房按揭说“不”。
早已存在
“对于办理了多套房按揭的炒楼者，银行内部一直是有黑名单，对于这类购房者的贷款申请，我们一直是采取不受理的做法。”一家四大商业银行个人信贷有关负责人表示，该行打击炒楼的措施实施已经很长时间，并非2010年才开始。大部分银行都有一份放贷黑名单，只是对炒楼者采取睁一只眼闭一只眼的态度。“从征信系统里面很容易就能看到起申请人历史记录买房贷款的情况。”该人士对记者表示，建立炒楼黑名单并不难，拥有三套以上按揭贷款的房产、一年内频繁多次申请按揭贷款都有炒楼的嫌疑。“炒楼者太容易辨识了。”因此，银行此前是“不愿”而非“不能”建立炒楼黑名单。 
然而上述银行人士也对记者表示，不少小银行对拥有多套房按揭的炒楼者依然采取欲拒还迎的态度。记者在采访多家银行后也了解到，对于“黑名单”的界定，银行大多考察的贷款申请人的信用情况，并非名副其实的炒楼黑名单。
实际作用
“银行各自建黑名单，不是很有效，还是由相关部门牵头做比较好，更具公信力和有效性，还可将这一系统纳入央行征信系统。持有房产在一定时间内频繁进出的客户，可以考虑放进这个系统。但是，这个系统未必是负面的，可起个中性的名字。建好后具体如何使用，由银行自行把握。”杜志良说。 
这一新招不能说没有效果，但任何招数都是有破绽和缺点的。交行杭州分行个贷部有关人士表示，最大的问题是，炒楼者拿亲友的身份证，或请亲友过来办理贷款，全部做成首套房，首付和利息由他来支付，这是风险最大的。 
“炒楼”者并非房市虚热的罪魁祸首，只能算是帮凶。在信贷层面设立“炒楼黑名单”，只能起到缓释作用而无法解决房市的根本问题。说白了，设立“炒楼黑名单”，只是技术性的补丁举措，并没有触及房市乱源的痛点。
学者观点
中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇表示,在中国有很多不同的监管政策,有软的也有硬的,"有权不发放贷款"这一说法实际上是把决定权留给银行自己去做,潜台词是"有权不放贷,也有权放贷"并非强硬禁止的监管措施。理论上监管部门完全可以出台"一刀切"的强硬监管措施,但是不这么做一方面是尊重商业银行的盈利立场,另一方面也取决于监管部门对目前形势的判断,"如果房地产的泡沫进一步加大,那么监管部门有可能出台更严厉的措施打击炒楼,目前是否需要下此重手,监管层还要找到一个调控和保持银行盈利的平衡点。"郭田勇说。 
著名经济评论人叶檀则认为,如果房地产继续疯狂,而政府税收等政策迟迟无法推出之时,缩减金融杠杆是最安全的办法。由于房地产价格节节上升,房地产被作为最重要的抵押品给银行,银行由此扩张信贷,房地产价格越高意味着信贷的规模越大。"如果说购房者需要百分百支付现款,房地产抵押物不能创造信用,房地产市场相当于一部现金吸纳机,吸入之后不再回吐。那些炒房、炒地者在用自己的真实财富与资产泡沫抗衡,赢面很小,而银行的风险则会下降。"叶檀表示,这相当于将资产泡沫危机转嫁给炒房者,由炒房者拿出真金白银来做实资产,只要首付比例达到六七成,银行的风险就会下降一半。
杭州部分银行建立“炒楼黑名单”
谈起“炒楼黑名单”，深发展杭州分行零售信贷风险主管杜志良表示,对于炒楼者，目前业内还没有一个统一的负面的名单系统。“对于房贷申请者是否属于炒楼者,决定放贷还是不放贷,目前标准由银行自己判断,银监会并没有制定特别严格的标准和明确的准则。”
农行省分行营业部财富管理中心主任余东升也表示:“我们自身并没有制作这样一份黑名单，同时也没有接到关于‘炒楼’黑名单的通知。除了个人征信系统外，目前没有其他系统。如监管部门有个炒楼黑名单，对银行贷款的前期调查会有所帮助，能更加清楚地了解客户情况，了解其是投机还是自住。”
不过，他也指出，相关部门有个习惯，会先放风，看看市场反应如何，所以在正式通知下发或监管部门澄清之前，究竟是否有“炒楼黑名单”，依然是个谜。
巧的是，2011年4月13日，住房和城乡建设部召开电视电话会议，强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨。相关负责人表示，房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的“炒楼”行为。此旨意与“炒楼黑名单”的不谋而合。
买第五套房 有银行可能拒贷
尽管官方的“炒楼黑名单”还未现身，但记者调查后发现，在实际放贷以及审核过程中，一些银行已经对拥有多套房按揭的“炒楼者”，采取了一定的措施。
中信银行杭州分行有关人士介绍，除所有银行都有的个人征信系统外，该行自身还有一套系统，具有类似“黑名单”的功能。
该行下过指导性意见，除各式各样的逾期记录在五次及五次以上的，原则上不贷外，买第四套房以上的客户（以家庭为认定单位，结清的也算），原则上也不贷。
“但不同的楼盘、不同的客户，不能一概而论，分行只是下了指导性意见，具体如何还是由支行和审批部门来加以把握。准入由经办机构自己把握，怎么样的客户会进入黑名单，由各支行自行把握。系统方面并没有严格界定‘贷还是不贷’，没有一刀切。”该人士说。
据介绍，之所以会出这一指导性意见，主要是考虑到买多套房的客户，投资性需求比较多，该行还是支持自住性和改善性需求，并根据监管部门要求，限制投资性需求。
杭州银行天水支行的客户经理陈先生也表示，除了信用记录差、逾期较多的客户外，名下有五六套住房（以家庭为单位算，有按揭记录的都算入），信用一般，又不是银行老客户的，提出个人住房按揭贷款的申请，可能被拒绝受理。
至于原因，陈先生说:“前不久，银监会不是表示银行有权拒绝“炒楼”者贷款吗？我们也应该把好关。假如名下有五六套住房的客户，要来申请房贷，要求可能会特别高，如首付提高到六成，利率在基准以上上浮。客户如一年内有三四次信用逾期记录，申请就会比较麻烦。”
对炒楼者 银行欲拒还迎
其实，尽管有的银行对拥有多套房按揭的客户，在把关上严上加严。但据记者通过调查后也发现，杭城不少银行对于炒楼者仍没有一个具体的名单，在放贷审批上侧重考核的还是客户的诚信记录。
建行杭州庆春支行房贷部客户经理介绍，在24个月之内，累计逾期6次，或连续3个月逾期的客户，其房贷申请可能就不被受理了。学院路上中国邮政储蓄银行网点的客户经理也表示，24个月里有8次逾期记录的，可能就办不了房贷。广发银行杭州分行个贷部工作人员也介绍，凡是进了该行信用卡黑名单的，房贷就可能不办理了。这样的例子不胜枚举。
其实，建立“炒楼黑名单”并不难，拥有3套以上按揭贷款的房产、一年内频繁多次申请按揭贷款都有炒楼的嫌疑。但为何许多银行不建“炒楼”黑名单呢？
究其原因，银行业内人士坦言原因很多:在国家出台有关政策前，“炒楼”这个概念是很难界定的，对“炒楼”行为认定起来有难度。加上银行是企业，是追求利润的，购买套数越多的客户，银行定的利率可能越高，这意味着银行可以挣到更多的钱。此外，买房买得多的，贷款贷得多的可能是客户，可能拥有上千万、上亿身价，是银行的优质客户，银行又怎么会乐意把这些客户拉入黑名单？而首套房贷，杭城已经出现银行拒而不贷的情况了，原因之一则是利率太低。
一句话，如客户有还款能力，个人信用记录良好，资金来源充裕，能接受首付和利率的上浮，不管买的是第几套房，一些银行还是愿意贷给他。而恰恰就是那些“炒楼”客，在申请房贷时，材料做得非常雄厚，信用记录非常良好。
为此，中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇说，理论上监管部门完全可以出台“一刀切”的强硬监管措施。不这么做一方面是尊重商业银行的盈利立场，另一方面也取决于监管部门对目前形势的判断，“如果房地产的泡沫进一步加大，那么监管部门有可能出台更严厉的措施打击炒楼，目前是否需要下此重手，监管层还要找到一个调控和保持银行盈利的平衡点。”[1]