标题：深圳模式
深圳模式
内容摘要: 出于对企业增长空间的需求，也出于当前市民对住宅的配套要求越来越高，从单一产业向复合式发展，这已经是不少深圳房地产企业当前的道路和目标。但深圳的另一批地产企业，则不愿意以快销模式牺牲品质，而是用品质的精细化来运营项目。
话题缘起
特区30年的号角已然吹响，而时刻走在全国前列、引领全国地产方向的深圳地产，也可以为其在行业内的卓著功勋作出一个完美的注脚。在深圳出现的内地土地拍卖“第一槌”，到现在房地产的成熟产业链，从福利分房到商品房，这些发生过的事迹显然已经数不胜数。而这其中，给人最深刻启示的是“深圳模式”。
深圳房企开发模式的特点，似乎很难片言只语概括清楚，比起北京地产的先锋气质与文化韵味，广州房企的大面积开发与实干精神，上海地产界高端精致的海派作风，深圳房企显示出了更多样化的特点。站在特区30年的历史节点上，可以清晰看出，深圳的地产行业，是如何永不知足地进取，如何由行业单薄到羽翼丰满，如何将产业从扁平做到立体化，以及如何再次成为全国房企争相模仿的对象。
产 业
深圳的房地产企业几乎都以住宅起步，其中佼佼者如万科，更是曾经豪言只做住宅开发，绝不涉足商业。然而随着市场变化，越来越多的企业已经感觉到，专注住宅已经不能适应市场发展的要求，要保持长期的增长速度，必须寻求更多层面的开发领域。
“近几年房地产宏观调控的变化，受到影响最大的就是住宅。”有地产企业高管表示，“纯住宅开发模式对于一个志在做强做大的企业而言，已经略显单薄，而且现金流极不稳定，风险也大。”
深圳房企的寻求转型，早已不是什么新鲜事。星河、卓越、华润、宝能等企业，早已在城市的中心位置展开了商业地产的布局，万象城、COCOPARK等早已是深圳人逛街休闲的必选地点。然而今年调控政策的强势执行，更凸显出住宅行业受政策影响的风险，更多的企业开始不甘于“吊死”在住宅产业这棵树上，开始寻求向更多的领域扩展。
不少企业开始纷纷行动：坚持专注住宅市场策略18年之后，万科开始全面启动商业地产。去年年底，万科就已经制定了未来住宅与持有物业比例为8∶2，持有商业地产成为万科未来发展的主要方向。而老牌商业劲旅华润置地更是在深圳、沈阳、重庆、成都等地，通过参与城中村改造、代建公共建筑以及收购旧厂等方式，获得城市中心区域的大量低价优质土地。而星河地产则致力于在高端都市综合体方面的努力，在城市中心与特区外都经营布局。从高端住宅产业跨入高端商业、高端酒店和高端工业开发，星河地产甚至将商业运营的触角伸向金融领域，2009年星河集团参股阳光保险集团，成为其第一大股东，并收购东山岛进入海洋生物和旅游开发领域。同样跨行业发展，美丽集团除了房地产开发，同时涉足了学校、评估、造价、电子、桥梁、水产等多个行业，在房地产开发领域，房企的行业跨度之大，已经远远超出住宅的范畴。
出于对企业增长空间的需求，也出于当前市民对住宅的配套要求越来越高，从单一产业向复合式发展，这已经是不少深圳房地产企业当前的道路和目标。
运营品
快销模式“快销模式”，可以说是最初的深圳房企，包括现在的不少企业，都采取的开发模式。这种模式的特点是，对优质土地资源进行“今年拿地，今年开工，明年销售”的快速销售方式，来规避风险，快速回收资金。这种方式至今仍是不少大企业支持企业运作的主要方式。万科、保利等行业巨头，都是用这种多个城市多个项目同时推进，从拿地到销售的短周期，来保障资金周转和高成长性，这也是对冲行业风险的有力策略。
但深圳的另一批地产企业，则不愿意以快销模式牺牲品质，而是用品质的精细化来运营项目。这也诞生了红树西岸、观澜湖、潜龙 曼海宁、凯旋湾等一批获得圈内外口碑的优秀产品。而随着深圳城市土地趋于稀缺，这类精雕细刻的产品将更多地出现在深圳。
快销模式趋向精细化目前市场上调控局面的紧张，令不少大开发商重扯起快速开发、快速销售的大旗，以此来维护资金链的正常流转。但那些摊子不大，以“专业化、精细化、品牌化”为立身之本的企业，仍然追求品质管理、项目运营上的“慢工出细活”。这种耗费大量时间、精力的产品，虽然带给企业的利润没有其他产品来得那么快。但其对房地产行业水平的提升，对企业品牌的提升作用，却会在长时间内助企业提高到新的发展平台。因此，精细化的产品开发模式，也成为了不少企业所追求的目标。
另一个近年来在深圳地产出现的趋势，则是住宅产业的渐趋高端化。这种豪宅产品不仅出现在市中心的优越地段，以及稀缺资源地带，同时更出现于旧改项目。随着住宅用地的趋于减少，新开发产品的豪宅化趋势不可避免。这也促使更多的企业向品质的高端化、品质的精细化有所转型。
空间
在发展之初，开发零零散散的几个楼盘，已不能满足深圳开发商的开发规划。而区域综合开发，就已经在某些地产企业的规划蓝图中成型，“区域经营”的概念是一些深圳房企身上最早的标签。
招商地产是中国最早成功进行社区综合开发的地产商，蛇口是招商地产实施“社区综合开发”理念的典范，上世纪末已成为一座环境优美、配套完善、适合人居的地方。而以“旅游+地产”概念起家的华侨城地产，则将华侨城片区打造成了深圳观光旅游、高端居住与人文艺术的高地，而生态、交通的复合资源圈令这个片区的价格更是扶摇直上。“区域经营”的成功，成了这些房企问鼎地产行业龙头地位的起点。
同时，区域经营始终有其地域的限制，不少企业纷纷走出深圳，开始“北伐”进入广阔的内地市场。深圳房企也成为最早进行全国扩张的一批企业。
深圳房企踏上全国扩张的道路已经有十余年的历史了。在这十余年里，深圳一线、二线品牌地产企业相继开始走出深圳，担当起全国房地产领军重任的深圳房企，在闯荡中打造出了自己影响全国的管理框架，在经过几轮北上、以及十余年间的摸索，深圳房企已经积累了相当丰富的管理经验。如果说，以前房企输出的是样板房，那么现阶段房企输出的则是样板店，输出的是管理模式、经营理念以及产业开发理念。
在万科、金地等大品牌企业早早就进军内地市场，深圳不少中小型房地产开发公司也迎头赶上加紧全国布局后，深圳房企大军已经形成了浩浩荡荡的“北伐”阵容，这种进军已经不仅仅是项目规模经营上的一种扩张，更多是公司规模上的扩张。扩张是深圳地产发展的一个必然结果，也是市场发展的一种必然趋势。在未来的时间里，这种扩张将愈演愈烈。
纵观深圳房企，几乎所有在业内打出品牌的地产企业，都已经落子全国。万科、中海、金地、招商、华侨城等领先走出深圳的企业更是抢先将未来重点布局于二三线城市。近几年，深圳业内已经渐趋饱和，土地供应越来越少，品牌地产发展的空间受到影响。同时，深圳的特区优惠政策的逐渐减弱，对地产商的吸引力也逐渐减小，而外地为了吸引这些品牌房企，在政策上有明显的优惠，这对有能力走出深圳的地产企业来说，也是一针直接催化剂。
深圳房企进军全国的过程中，不仅将企业品牌带到全国，同时也将一些经典项目复制到全国各地，在这种产品的相互交融与学习借鉴中，大大缩短了全国各地地产行业之间的差距，推进中国房地产的水平阔步向前。
深圳模式
【深圳商报讯】（记者 包力 通讯员 徐志勇）昨天，最高人民检察院检察长曹建明率最高人民检察院有关部门负责人来深对深圳检察机关坚持改革创新、推动检察工作科学发展的情况进行调研。
省委常委、市委书记王荣，市委副书记、市委政法委书记王穗明，市委常委、市委秘书长王毅，市委常委、市公安局局长李铭会见了曹建明。王荣向曹建明介绍了深圳纪念特区建立30周年活动、经济社会发展和社会管理机制创新等方面的情况。广东省人民检察院检察长郑红和有关负责人参加了调研。
在深圳市人民检察院，曹建明实地考察了检务大厅、案件管理中心和政务管理中心等，赞扬检务大厅服务群众做到了高效、便民、实在，按照案件、政务、队伍三条线建立管理机制，符合检察工作规律，实现了管理科学化的要求。
曹建明对深圳检察工作给予了充分肯定。曹建明说，30年来，特区检察机关自觉置身于特区事业的大局中来谋划和推进检察工作，紧紧围绕特区建设和发展，全面履行法律监督职能，为深圳经济社会又好又快发展提供了有力的司法保障。特别是特区检察机关充分发扬了特区的改革创新精神，敢为天下先，在发挥法律监督职能服务经济社会发展、创新检察工作机制、强化检察管理等方面大胆探索，创造出了独具特色的“深圳模式”，对全国检察机关的改革发展作出了重要贡献。
曹建明一行还到罗湖区人民检察院进行了调研。
区域信息化发展
深圳已成为国家乃至全世界的重要信息产业基地。
从无处不在的信息化便民应用，到各行业企业的高水平信息化作业;从简单的信息化应用，到信息化和工业化的高度融合发展;从获批首个国家电子政务试点城市、电子商务示范城市和全国首批三网融合试点城市，到各种信息应用新型业态的出现和迅速发展，伴随着30年深圳经济的快速发展，深圳信息化发展也实现了质的飞跃。
一种区域信息化新的发展模式在深圳悄然凸现。
信息应用无处不在
近年来，深圳市民越来越深刻地感受到信息应用的无处不在。查询社保信息、办理学生入学在网上一键完成;一张“深圳通”就可玩转全市公交系统甚至在各零售领域随意使用，未来还有望与香港的“八达通”互通公用;手机支付已在公交、电影院和旅游景点等场合实现应用;遍布全市的金融POS机可缴纳水、电、煤、电话、交通违章罚款等多种日常费用。智能卡的“一卡多用”领域正在逐步拓展，给市民生活提供更多便利。
此外，与市民生活息息相关的空间地理基础信息系统、社区信息化平台也有效整合实施了包括基层应用系统、居住证系统、义务教育、“电子病历”、“12345”公共服务呼叫中心、手机短信“敬告式执法”以及遍布城市街区24小时自助图书馆系统等一批重大项目有效提升了政府社会管理和公共服务水平创新和完善了政府公共文化服务体系。
信息化的广泛应用不仅仅体现在老百姓的日常生活中。在物流业，深圳的大中型物流企业目前已基本实现物流全过程的信息化管理，超过80%的中小物流企业都拥有物流信息系统及相关物流管理软件。深圳社会物流总成本占全市GDP的15.09%，低于全国平均水平至少3个百分点，物流运营效率接近中等发达国家水平。
在电子政务方面，深圳是全国首个“电子政务试点城市”，高起点地建设了一批电子政务试点项目。目前，深圳政府门户网站建设国内领先，构建以网上服务为主的电子政务公共服务体系取得明显成效，已实现100%要求公开的政务信息可在网上查询，100%行政审批项目可在网上申请和查询结果，50%以上行政许可项目实现全过程在线处理，100%的政府行政许可和非行政许可审批项目纳入电子监察范围。
目前，一批重大项目有效提升了政府社会管理和公共服务水平，行政电子监察经验全国推广，在全国掀起电子监察建设高潮。
信息基础设施大提升
信息化应用在社会各领域的广泛应用与这座城市先进的信息基础设施分不开。据市科工贸信委相关负责人介绍，经过特区30年的发展，深圳的信息基础设施已迈向国际先进水平，拥有现代化的通信管道、通信机楼、光纤传输网、宽带城域网和有线电视综合信息网。
目前，国标地面数字电视单频网(DTMB)和移动多媒体广播电视网(CMMB)已投入运行。2G移动网络国际领先，3G移动网络基本覆盖全市;光纤到大楼的比例超过60%，光纤到户数超过5万，处于国内先进水平。无线宽带网建设得到快速发展，人口密集地区无线网络覆盖达到100%。“光网城市”建设不断推进深圳市互联网宽带提速工作，深圳电信12M宽带接入能力已超过60%，预计到2010年底，12M宽带接入能力能达到80%。
截至2010年6月底，全市电话用户累计超过2420万户，其中固定电话用户497万户，主线普及率超过50%，移动电话用户1923万户，3G用户突破140万户，移动电话用户饱和率超过150%，位列全国第一;互联网宽带接入用户达到306万户，互联网用户平均接入带宽达1.6M;互联网普及率和家庭宽带普及率达到72.3%和66.5%，无线宽带室内人口覆盖率达到85.3%，位居全国前列;每百户拥有计算机110台，数字电视人口综合覆盖率超过90%。深圳已成为国内城市信息化程度最高的地区之一，部分信息化发展指标已达到发达国家中心城市水平。
深圳市统一的电子政务基础网络建设也取得明显成效。据介绍，全市电子政务网络(包括内网和外网)建设，到2010年底可实现政务内网(即机关计算机专网)覆盖到街道办，政务外网(即政务公众服务网)覆盖到社区，网络覆盖范围达到1400家单位。
新型信息应用业30年来，伴随着信息基础设施建设和信息化建设突飞猛进，深圳电子信息产业实现了飞跃发展，从一个边陲小镇发展成为目前国家及至全世界的重要信息产业基地，电子信息产业链日益完善，自主创新能力不断增强。目前，电子信息产业产值占高新技术产业产值九成以上，为实现深圳产业结构优化升级和经济结构调整奠定了扎实基础。
以强大的电子信息产业和完善的产业链、创新链为支撑，随着信息化应用层次的不断提高，随着信息化与科技、工业的深入融合发展，包括电子商务、电子政务、三网融合等在内的新型信息应用业态，正在深圳萌发并迅速发展。
事实上，深圳已经具备了加快发展电子商务等新型信息应用业态的良好条件。
深圳电子商务应用水平较高，互联网普及率近七成，网民网上购物比例也远高于国内平均水平，电子商务交易额位居国内前列，同时电子商务服务业正在蓬勃发展。作为华南地区的互联网企业聚集地和消费大市，深圳互联网产业规模位居全国大中城市前列，约占全国产业规模的11.5%，电子商务交易额约占全国比重的6.25%，互联网已渗透到深圳生活的各个方面。同时，深圳已经涌现出腾讯、迅雷、A8音乐网、芒果网、金蝶友商网、中农网、华强电子网等一批互联网企业和电子商务龙头企业，在深圳注册的电子商务服务企业有457家，产生了良好的产业集聚效应。
目前，深圳正在建设国家首个电子商务示范城市，发挥先行先试，注重改革与创新，积极开展有关试点工作，努力发展成为具有国际竞争力和区域辐射力的电子商务中心城市。
不久前，深圳还成为全国首批12个三网融合试点城市之一，据有关方面预测，到2012年底，全市三网融合相关产业规模将达到3000亿元，打造出一批从事三网融合相关业务的知名品牌和行业领军企业。
为促进电子商务等新型信息应用业态的发展，深圳正加大产业发展扶持力度，出台了《关于加快建设国家创新城市的若干意见》和《关于加快我市高端服务业发展的若干意见》，并于2009年发布了《深圳市互联网振兴发展规划(2009～2015)》和《深圳市互联网产业整形发展政策》，连续7年，每年投入5亿元财政资金，大力扶植互联网产业和电子商务的发展。
“智慧深圳”有序推进展望未来，随着各项信息基础设施的不断完善，随着信息化与工业、科技的深度融合，随着各项信息应用新型业态的快速发展，随着整个城市自主创新工作的不断推进，一个“智慧深圳”的蓝图已经呈现在人们面前。
对此，深圳市科工贸信委相关负责人指出，面对新一轮科技创新革命和信息产业浪潮的重大机遇，深圳市将以建设“智慧深圳”为突破口来推进国家创新型城市的建设工作，充分发挥深圳信息通信(ICT)产业发达、RFID(射频识别)相关技术领先、电信业务及信息化基础设施优良等优势，通过建设ICT基础设施、认证、安全等平台和示范工程，加快产业关键技术攻关，构建城市发展的智慧环境，推动“智慧深圳”建设，形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活、产业发展、社会管理等模式，面向未来构建全新的城市形态。
“智慧深圳”，意为无所不在的网络化社会。这意味着深圳未来的网速、网络覆盖率都将大大提升，市民可以随时随地享受便捷的网络生活，城市无线通信技术以及城市管理和城市发展，都将上升到一个新的水平。
据悉，“智慧深圳”的建设与IT产业紧密相关，深圳市希望以此来拓展互联网产业，能为产业提供更多的产业需求和就业岗位。与此同时，“智慧深圳”能让深圳人的生活更加便利、出行更加方便，但智慧城市的推进不光与深圳有联系，与周边城市、国际上各城市的推进速度更紧密相连。
根据今年上半年发布的《深圳市科技工贸和信息化委员会2010年度公共服务白皮书》，9月底前将制定“智慧深圳”建设规划及配套的实施意见，12月底前将召开落实建设工作动员会，并在科技研发资金的合适计划中对“智慧深圳”有关技术进行部署。
深圳信息化发展大事记
1.1984年深圳市内电话在全国率先实现程控化。
2.1988年深圳在国内率先开通模拟移动通信电话系统。
3.1999年1月，深圳市发布了《深圳经济特区信息化建设条例》并于5月1日正式实施，这是全国第一部颁布实施的地方性信息化法律法规。
4.2002年8月，深圳获准成为首批中国电子政务试点城市。
5.2005年7月，深圳数字电视整体转换工作启动，成为国内首批启动数字电视整体转换的城市之一。
6.2006年7月，深圳成为首个“国家电子政务试点城市”。
7.2009年9月，深圳获批创建首个国家电子商务示范城市。
8.2010年6月30日，深圳成为全国首批12个三网融合试点城市之一。
“深圳模式”的精髓？
深圳创建发展的30年是极不平凡的30年,是我国改革开放的成功典型,取得了巨大的成就。这里仅用两句话加以概括,一句是“人间奇迹”,经过短短30年,深圳由一个边陲小镇建设成为一座现代大都市,震撼中国乃至全世界,创造了人间奇迹;另一句话是“一路狂飙”。截至2008年10月,深圳28年年均GDP递增26.9%,地方预算财政收入年均递增34.3%,外贸出口年均递增36.9%;2007年每平方公里GDP产值达到3.46亿元,万元GDP能耗水平低于全国平均水平的一半,万元GDP水耗不及全国平均水平的1/10;2008年人均GDP达到13000多美元,说一路狂飙一点都不为过(本文数字、资料均引自《深圳特区报》。
深圳其所以取得如此巨大的成就,不外乎有三个方面的原因,一是党的改革开放政策及关于创建深圳特区的决策;二是全国改革开放顺利进行的大背景以及对深圳的支持特别是人才和科学技术的支持;三是深圳建设者艰苦奋斗的创业精神和敢闯敢干的创新精神,是深圳人创造了人间奇迹。
今天,当庆祝深圳特区创办30周年的时候,人们有理由为之骄傲,大书特书,充分肯定30年的巨大成就,以增加再创辉煌的信心和激励自己,与此同时,要总结30年取得成功的经验,这是绝对必要的。
深圳模式的优点和缺点
一些并不光彩的数字：
（1）深圳至少有720万低收入的“底层”工人，占深圳常住人口的80%以上，其中大部分人受户口政策限制，至今无法入户城市，生活不稳定；
（2）长期来，深圳普通工人的平均工资不足900元，最近才调高法定最低工资至1100元；
（3）深圳是工人平均工作时间最长而收入低的城市，工人每天平均工作时间都在10到12小时以上；
（4）数百万外来农民工靠微薄的工资买不起住房，只能长期住在兵营式拥挤的职工宿舍或者条件极差的廉价出租屋里。
这些状况反映出，经历30年经改过后，为经济特区作出贡献的深圳工人，社会状况没有得到改善，基本权利得不到保障，他们依然被当作可压榨的“廉价劳动力”。
关于养老保险的优缺点
其优点在于：
（1）使农民工在社会保障方面获得了“市民待遇”；
（2）有利于形成城乡劳动者平等竞争就业的机制。
深圳模式的缺点是：
（1）对于低收入的农民工来说，费率过高；
（2）累计15年缴费期太长；
（3）退保只能退或转移个人账户的积累额，不合理。人们形象地称之为“大斗进、小斗出”，对农民工本人和农民工输出地都是一种间接的“剥削”；
（4）农民工参加和享受养老保险的资格条件太苛刻，例如，退休前5年要连续在本市缴费，绝大多数农民工难以做到。