标题：地王现象
介绍
长白岛将成沈阳房地产市场新地标  长白岛将成沈阳房地产市场新地标
地王是说某块国有土地的出让给开发商的成交价格动辄就创下数十亿的天价。 就在2009年7月，长沙一块土地以92亿元的价格成交，创下了中国土地公开出让市场上单宗土地的最高价。随着这些“地王”的出现，人们也在怀疑，这些成交的开发商当真有这么雄厚的现金支付能力吗？
披露
业内人士披露说，其实很多开发商并不可能一次性拿出这么大笔的资金，他们往往是采取“分期付款”的方式，先通过竞标拿到建设用地使用权证书，然后边开发边支付土地出让金。国土资源部发布了第39号令，即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其中明确  广渠门15号地块规定，开发商将不能再“边付款边拿地”，也不能“先拿地后付款”。
深层思考
“地王现象”，引起了社会各界的高度关注和深层次思考。“地王  2008中国房地产市场回顾”频现，是好事还是坏事？“地王”项目，到底会给城市和百姓带来什么？它如何实现精品的价值？“地王现象”也给政府、社会提出了值得研究的新课题：它是否必将推高房价、地价？政府该如何调控？
地王实例
广渠门15号地块，方兴地产以40.6亿元天价摘下
2009年上半年中国的房地产市场，就不得不说起频频出现的“地王”现象。 
5月21日：富力地产以10.22亿夺得广渠门外10号地； 
6月25日：京东地王浮出水面，祁连地产以17.4亿元高价竞得九棵树和杨庄两块地； 
6月26日：成都中泽地产公司以19.6亿拿下朝阳区奥运村乡地块，成为北京单价地王； 
6月30日：广渠门15号地块，方兴地产以40.6亿元天价摘下，刷新北京地王； 
7月6日：上海绿地集团有限公司摘得位于北京南五环京开高速西面的大兴黄村一块地面，该地块以6605元/平米的楼面地价，成为大兴新科“地王”。
研究机构
很多研究机构认为：频频出现的“地王”现象必将推动房价的新一轮上涨，新一  房价带动地价轮的房地产泡沫肯定会出现。尤其是北京广渠门15号地成为天价地王之后，北京楼市已进入单价3万元时代。
市场
2008中国房地产市场回顾
2007年，中国房地产市场价格的上涨可以说是史无前例。在房价快速上涨的情形下，“地王现象”频频出现。与其他行业有所不同的是，开发商们的定价理念并不完全是依照成本加  国家土地总督察徐绍史利润原则，而是主要参照周边项目的房价。当市场极度亢奋之时，相当一批开发商开始具有了“超前意识”，即不要看眼前的房价如何，而应预测未来的房价怎样。一批无畏的开发商在拿地上异常大胆，地价高过房价（每建筑平方米的地价超过周边在售的楼价）的“地王”不断刷新纪录。
市场结果
地价飞涨传导到房地产二级市场的结果是，加重了房价的上涨预期，于是各  房屋销售价格同比上涨大城市的“楼王”（高房价）纪录亦被屡屡刷新。此外，人民币的快速升值使得不少外资机构大手笔地增持包括不动产在内的人民币资产，亦助推了房价的上涨。虽然外资收购在整个房地产市场的占比不大，但由于许多项目是溢价收购，这一方面打开了开发商们的想像空间，另一方面俨然构成了某一区域的标志性价格。由此，房价排浪式的上涨令不少百姓瞠目结舌。 
据国家统计局发布的最新数据显示，2009年1-6月份，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；利用外资243亿元，下降29.7%；企业自筹资金8241亿元，增长10.4%；其他资金9837亿元，增长34.7%。在其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长27.7%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。
成为“地王”原因
房价带动地价，地价推高房价，各种“地王”的指标被不断刷新
地价疯涨，原因可能有很多，但最重要的原因：
一、流动性的增加，为了拉动经济回升，中国政府首先从重振房地产入手，取消了宏观调控措施，并且出台了对房地产业更为利好的政策，开发商的资金状况明显改善。“地王”的重现与当前较为宽松的信贷政策、开发商资金回收速度加快及通胀预期密切相关。
二、与2007年民营企业称雄土地和房地产市场有所不同，在今年的这  央视《经济半小时》剖析些新“地王”中，很多都贴有大国企甚至是央企的标签。例如，成都中泽地产隶属于中国电子集团，中化方兴与中国化工集团也有着千丝万缕的联系。这些“大国企”相对于民营企业来说，获得资金相对容易，获得贷款的渠道更加通畅，成本也更低。 
三、从房地产市场自身来看，首付的下调释放出了大量的刚性需求，一系列刺激楼市消费需求的调控政策起也到了刺激需求的效应。
政府措施
国家土地总督察徐绍史
国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示，要对不断变化的土地市场密切关注，特别是对不断出现的“地王”进行跟踪分析。他要求，在保障土地供应的同时，要坚决遏制“两高一资”、产能过剩、低水平重复建设项目上马。
徐绍史指出，2009年以来，国土部通过扩增量、挤存量、放流量增加土地供应，通过改进审批制度，提前预审，允许先行用地等，使扩大内需项目用地得到保障。 与此同时，批而未用  大连万达集团董事长 王健林、无地可用、违规违法也不同程度地存在，需要予以重视。 
国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，新规对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等方面作出了明确规定。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确：工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。 
新规规定：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
国家质疑
2009年6月以来部分城市出现地王和房价暴涨，引起中央高度关注。国务院有关部门两度调研房地产市场形势。有关各方对房价的判断分歧颇大，但维护房地产回暖态势、防止涨价蔓延已成为各方共识。 
7月21日，国务院研究室召集业界人士召开房地产市场形势座谈会，就“房价、地价、投资及热点城市”等内容听取各方意见。 而此前的7月9日，国务院领导主持召开经济形势座谈会，其中也就房地产市场的情况听取建议。在这次座谈会上，国务院高层领导在关心房地产行业各项指标回暖的同时，对房价和“地王”现象提出了疑问。 
未来楼市可能供应不足房地产政策目前还不会进行全局性调整。针对最近“地王”频出和部分城市房价快速上涨的情况，相关政策将作局部调整，主要是控制第二套房贷和增加供应。 官方统计还指出，尽管上半年销售面积增幅近30%，但房地产开发投资同比增长仅9.9%。土地购买面积、土地开发面积和商品房新开工面积还出现了较为明显的下滑。 
在7月9日的座谈会上，两种意见较为突出，一是继续维持房地产市场的回暖态势，支持经济复苏；二是目前房价上涨过快，应加强宏观调控，防止房价暴涨。接近住建部的专家称，上半年楼市的回暖对保增长起到了重要作用，部分城市房价上涨较快，不应扩大为全局问题，应因地制宜予以解决。 
局部涨价不宜“全局调整”而在7月21日的座谈会上，各方对房地产形势判断也分歧很大，主要有三种观点：部分学界人士认为应当立即进行调控，控制房价上涨；而企业界人士认为，应继续维持宽松的信贷环境，防止房地产投资再度下滑；房地产协会组织则认为，目前的问题是局部问题应当引起重视防止蔓延，但不应做全局性调整。 
有关机构建议政府部门应当在继续稳定现有政策的同时，对部分房价上涨较快的城市采取措施，防止房价上涨全面蔓延。具体办法是加强地方政府的职责，严格控制第二套房贷，增加土地供给以确保未来商品房供应。
担忧
2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%
自2009年7月上旬以来，国务院有关部门已经两度召集会议，邀集官方和学界人士研讨房地产市场。2009年年初，楼房出售低迷，地产商资金链断裂，于是有扬言跳楼的新闻出现。时过刚刚半年，地产商火拼“地王”，土地出售居然打破了纪录。国务院在不到一个月的时间里连续召开两次有关会议，可见对当前房地产状况的重视；高层领导人质疑“地王”现象，可见当前房地产行业的趋势让人担忧。 
一是担忧地价推高楼价地价进入楼价的成本，地价越高，楼价也越高。天价“地王”造就天价豪宅，有钱人买房囤房，没钱人望房叹房。
二是担忧楼市虚假繁荣年初，地产业咽咽一息，如今却是叱咤风云。有道是治重病需先养后治，如今出手就用猛药攻之，人的躯体并非钢铁铸就，能经过起虎狼之药吗？“地土”产生的原因是信贷政策放宽，但手中有钱胡乱抬高地价，就如用猛药一般，只怕会引得虚火上升！ 
三是担忧走错了方向国家鼓励地产开发，除了因其是经济发展的支柱产业之外，还因要致力于解决“人有其居”的问题，加大经济适用房和廉租房的资金投入就是一个证明。如今夺“地王”，遍地豪宅林立，地产成为富人理财的手段，商场豪睹的战场，其火爆与民何有哉！ 
四是担忧畸形发展商品生产与销售流通要成为一条畅通的流水线，把握供求关系至关重要。有关部门提供的数据显示，上半年，商品房销售情况和房价呈现明显的区域差异，商品房销售和房价并非全面上涨。东部经济发达地区房价及销售量齐升其中含有投机炒房的成份，因为如果是房地产行业的全面复苏，就不会出现“中西部地区销售情况尚未见明显好转”的现象。“东方亮而西方不亮”这只能谓之为“畸形发展”。
避免
要避免“地王”现象愈炒愈烈，就要改变拍卖办法，以往我们只重视价格，价高者捷足先登，于是志在必得者便孤注一掷，疯狂推高地价。如今要反其道而行之，则要“招”与“拍”相结合。所谓“招”就是限定土地用途和房价区间；所谓“拍”则是在同意以上限制的情况下，价高者得之。这样有“三点好处”： 
一是引导地产商注意平民住房的建设； 
二是限制开发商的暴利，避免“价高伤民”； 
三是抑制无节制地火拼“地王”，因为“地王”的产生只能使政府得益于一时，不能得益于长久，政府施政不能光看经济效益，更要看政治效益与民生效益！
引发思考
央视《经济半小时》剖析了“广州2007年批出的27块区域地王，有24块尚未开工或未售”的内幕。
央视经济频道有关房地产的一个节目，两位嘉宾对近期央企频频竞拍土地，制造多个“地王”大加抨击。对于国企尤其是央企有些不同的看法，因为这些企业与我们所认知的传统意义上的企业有所区别，这些企业拥有更多的政府背景，得到政府的扶植与帮助。
老百姓不喜欢“地王”老百姓清楚地知道，虽然地价不是房价的唯一决定因素，但它是房价的主要决定因素。只要地价一涨，房价一定跟着涨。所以现在各地“地王”一出，网上老百姓对此评论之声不绝，充分说明老百姓不喜欢高地价。 
企业也不喜欢“地王”不管是国企还是民企，高价拿地都不是他们本意。谁都想低成本拿到土地，然后以稍低于周边的房价销售，这样卖得更快、利润实现更早。但在目前僧多粥少、价高者得的土地市场上，理性的企业基本上就拿不到地、吃不上饭。只有胆子大、敢举牌的企业才能获得土地。企业获得土地的唯一途径就是拼地价，所以“地王”频出就不难理解了。 
既然老百姓不喜欢“地王”，企业也不喜欢“地王”，那么谁喜欢“地王”？当然只有土地出让方，高价“地王”的唯一受益者就是土地出让方。比如，北京市广渠路“地王”，以超过挂牌价格300%的价格被央企摘牌，即使挂牌价格为土地成本价格，作为土地出让方也至少因此获得200%以上的超额利润。在这种超额利润的诱惑下，即使百姓不叫好，企业有怨言，媒体评论不断，各地在土地出让方式上仍然遵循统一的规则，那就是：“价高者得”。因此看来，高价“地王”一再出现的根本原因，是现行土地出让制度的缺陷造成的，要根治“地王”现象，必须在改革土地出让制度上下功夫。
建议
大连万达集团董事长 王健林
楼面地价比当前房价还高，真可谓“面粉比面包还贵”。开发商何以敢不惜代价豪赌房价狂涨？究其根本，就是开发商已经将一些地方政府裹挟上了“贼船”，超级地王的不断诞生就是明证。遏止和消解“楼市泡沫”的办法有很多，关键看政府的作为。老百姓期盼，政府多些“壮士断腕”的勇气，少些“一荣俱荣”的私利！ 
首先，回归公共服务职能使地方政府从“利益分肥”中退出。变欲望政府为理性政府，变短期行为为理性行为，以财政收支约束政府建设行为，打破将土地出让金、土地有偿使用费作为政府“第二财政”的潜规则，同时推动土地出让金、土地有偿使用费专项审计、专款专用，避免让地方政府变身“地主”政府，变身中间商人，变身阔爷浪子。 
其次，履行保障职能平抑被煽动起来的盲目购买冲动。改变观念，回归本原，变拥有房产权为本的观念为享有居住权为本的观念，变所有权式占用为理性使用的观念，变实物安置为货币安置，变固定安置为自由安置。一方面，政府提供足量廉租房以保贫弱者所需，另一方面，对底层百姓提供住房补助和居住救助。 
最后，强化调控职能削夺开发商无止境的非法利润空间。以智慧和决心打击开发商的种种违法犯罪行为，严格监督地方政府自觉执行政策、法律，整肃吏治，铁腕反腐。 
眼看房价一涨再涨，老百姓真的害怕还会有这样那样的新地王来推波助澜。新地王吹大了的是楼市泡沫，吹散了的是老百姓的安居梦！
评论
专家称地王现象属个别不必恐慌有专家表示，“天价地”现象的形成，表面看是土地问题，实质上是信贷问题的深刻反映，房地产泡沫问题的实质是金融问题，土地只是泡沫问题的一个门径和工具。他们认为，这表明，银根、地根如何联手、相互协调配合，仍是当前宏观调控的一项重要课题。 
“地王”、“天价地”现象产生，警示人们本轮经济复苏过程中，暴露出扩内需、保增长过程中救市资金的流向，地方政府对供地规模、节奏的把握，以及房地产市场的供应结构等诸多问题，应引起政府的反省和深思，应适时出台政策加以引导、防范。专家建议，应该充分发挥政府的主导作用。 
“天价地”现象是市场经济条件下的产物，对此不应产生恐慌情绪，但政府应注重防范“天价地”现象的蔓延和跟风。专家们提醒政府部门，在国际金融危机影响尚未见底，还存在很多不确定性因素的情况下，政府尤其应对下一步的土地市场走势倍加关注，积极完善土地市场的宏观调控措施。 
会不会推动房价的进一步上涨“地王”现象究竟会不会推动房价的进一步上涨，这与国家下一步的宏观调控政策紧密相关，也就是说具体新一轮的泡沫会不会出现要看国家的宏观政策。 
作为国民经济的支柱产业，房地产业一直以来都受到政府的密切关注。政府懂得建立一个健康稳定发展的房地产市场对于推动中国经济发展的重要性。对此，政府在不同时期都积极地采取相应的措施来平抑房地产市场的巨大波动，尽可能平衡普通老百姓和房地产商的利益。 
从行业发展历程和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地产都有着巨大的市场需求。由中国特殊的国情所决定，将潜在需求转化为实际增长的关键在于理解政府针对这一与民生高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响。
规定
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权》规定中第二十三条明确指出："受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，  也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。"也就是说，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
说明
结构比较合理“从当前总的土地市场形势看，土地市场供应大体平衡，结构比较合理，个别城市、地区出现的所谓‘天价地’、‘地王’现象，只是个别现象，不具普遍性。对此，不必恐慌、夸大其影响力。”今日，来自中国社科院、中国人民大学、中国土地法律中心等单位的十余名专家提出，政府监管部门应密切关注，采取防范手段，防止这一现象的跟风、蔓延。
国土资源部对今年上半年的地价监测系统及土地市场动态监测系统分析报告显示，当前地价水平经过了国际金融危机影响下的新一轮宏观调控政策调整，显现企稳迹象。
监测报告对国土资源部的这份监测报告，专家们表示赞同。同时，他们分析指出，在两三年之间房地产市场形成的“冰火两重天”，与中国宏观经济调控大背景密不可分。他们认为，当前房地产市场的回暖、复苏，表明中央新一轮扩大内需、保增长的宏观调控政策取得了明显成效。
土地具有资源、资本、资产多重属性，土地与房地产市场及至社会经济的平稳健康发展密切相关。专家认为，以稀缺资源、市场竞争形成和个别价格为主要特征的“地王”现象，其成因极为复杂，也反映出很多深层问题。
有专家表示“天价地”现象的形成，表面看是土地问题，实质上是信贷问题的深刻反映，房地产泡沫问题的实质是金融问题，土地只是泡沫问题的一个门径和工具。他们认为，这表明，银根、地根如何联手、相互协调配合，仍是当前宏观调控的一项重要课题。
“‘地王’、‘天价地’现象产生，警示人们本轮经济复苏过程中，暴露出扩内需、保增长过程中救市资金的流向，地方政府对供地规模、节奏的把握，以及房地产市场的供应结构等诸多问题，应引起政府的反省和深思，应适时出台政策加以引导、防范。”专家建议，应该充分发挥政府的主导作用。
“‘天价地’现象是市场经济条件下的产物，对此不应产生恐慌情绪，但政府应注重防范‘天价地’现象的蔓延和跟风。”专家们提醒政府部门，在国际金融危机影响尚未见底，还存在很多不确定性因素的情况下，政府尤其应对下一步的土地市场走势倍加关注，积极完善土地市场的宏观调控措施。
围绕下一步如何积极完善房地产宏观调控政策，专家们建议，政府应更加关注关系民生的保障性住房用地需求分析，通过科学规划、合理有序配置土地资源，确保保障性住房用地的供应。同时应加强土地供应后的监督，确保开发企业按照招拍挂过程中事先确定的规划指标完成开发，应建立单宗地块出让规模跟踪监控制度。针对“天价地”尤其应重点防范企业把自身承担的风险转嫁给社会承担。
评价
专家认为，政府部门针对个别地方出现的“地王”和“天价地”现象，应进一步改革土地财税体制，完善土地金融制度，使得信贷政策和土地政策相互协调、配合，在宏观调控中发挥作用，政府应尽快公布物业税开征的时间表和路线图。应进一步加大土地市场信息公开力度。