标题：蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法
《办法》印发
各物业服务企业：
依据相关法律法规政策，结合我市实际，市物价局、市住房与城乡建设委员会对《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费实施细则》做了进一步完善，制定了《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 
本办法实施前，已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定，合同到期后按本办法规定执行；本办法实施后，新建小区、首次移交小区的物业服务收费，严格按照本办法执行。
二〇一一年十二月三十日
内容
第一章总 则
第一条  为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业的持续健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条　本办法适用于本市市辖区范围内的普通住宅小区物业服务收费及其管理工作。
本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业小区内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第三条　物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条  政府鼓励支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业的发展；引导业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。
第五条  市价格主管部门应当会同市房地产行政主管部门，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。市房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业管理投诉受理制度，促进物业服务企业提高服务水平。
第六条  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二章物业服务及收费管理
第七条  物业服务收费根据物业性质、服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区内物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。
非住宅物业（含已改变使用性质的住宅物业）、公寓区和别墅区（含独栋、双拼、联排、叠加）的物业服务费、物业服务企业接受委托开展的代收代办服务、特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
物业服务企业不得以任何名目向业主、物业使用人等收取管理费、保证金和各种形式的押金、工本费等（国家、省另有规定的除外）。
第八条  实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。
第九条  物业综合服务收费，实行等级收费管理。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。
我市物业服务由高到低设定为A级、B级、C级、D级，具体等级标准详见《蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准》，具体等级收费标准详见附件一（蚌埠市普通住宅小区物业综合服务费基准收费标准）。
第十条  新建普通住宅小区的开发建设单位应当在房屋（物业）取得预售许可证之前，按照《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在相应的基准收费标准范围内，按规定实行公开招投标选聘物业服务企业，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同应当明确物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间等内容。
第十一条  新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证前，应当向市房地产行政主管部门报送以下材料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）经批准的物业项目规划设计方案；
（三）标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺；
（四）应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料；
（五）物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。
第十二条  开发建设单位与业主（物业买受人）签订的房屋（物业）买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经业主（物业买受人）签字确认，此附件对房屋买卖双方和物业服务企业具有约束力。
第十三条  业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定，各等级收费标准上下浮动不超过20%。物业服务合同签订后及时报市价格主管部门备案。
第十四条  物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业综合服务费用的成本构成因素为：
（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护保养费用;  
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）物业服务企业办公费用； 
（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
（六）经业主或业主委员会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十五条　业主或使用人自办理房屋（物业）交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。物业出租的业主应当及时到物业企业登记备案,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知物业服务企业。
物业综合服务费按照房屋所有权证登记面积计收。未领取房屋所有权证的物业，以购房合同中的建筑面积或房产测绘部门实测面积计算。
未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
第十六条  已交付业主的物业，物业服务费由业主或物业使用人承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。 
交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
第十七条  业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。
第十八条  前期物业服务住宅小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化未全部完工的，业主交纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%，差额部分由开发建设单位承担，待小区配套设施和绿化全部完工，再按约定的物业费标准执行。
第十九条  物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主或业主大会公布物业服务资金的收支情况。
第二十条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当缴纳装修垃圾清运费。装修垃圾清运费标准为每平方米建筑面积不高于2.00元，业主与物业企业另有约定的从其约定。
因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用由业主（使用人）或装修单位承担，并承担相关法律责任。
第二十一条  实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。
备案时，应提供以下资料：
1、营业执照；
2、物业管理资质证书；
3、前期物业服务合同及房屋买卖合同样本；
4、工程竣工验收备案表复印件；
5、物业综合服务费收费标准备案表（见附件二）。
第二十二条  物业服务收费实行明码标价制度。在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务企业名称、服务项目内容、服务等级标准、收费项目、收费标准、计费起止时间、收费依据、机动车停放收费标准、举报电话等进行公示。第三章停车收费
第二十三条　住宅小区内规划配置的车位、车库及路面临时停车泊位，在规定标准内可以收取车辆停放服务费，具体收费标准按蚌埠市物价局、房管局《蚌埠市普通住宅小区停车服务收费实施细则》（蚌价管〔2009〕39号）规定执行。    
第二十四条  住宅小区内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
确需占用业主共有的道路或其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车辆停放服务费。车辆停放服务费收益属于全体业主，收益的分配，按照本办法第三十条规定执行。 
第二十五条　实施物业服务区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。第四章共用设施设备收费
第二十六条  物业服务区域内，公共照明、单元防盗门的电费和物业企业办公所用电费已列入物业综合服务费，不得再向业主分摊收取。
第二十七条  水泵、电梯等公共设备设施运行电费由物业服务企业单独列帐。水泵电费可按用水量、电梯电费可按户的原则进行分摊，公示后结算；经业主委员会同意也可按其他方式公示后据实分摊。
第二十八条  物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十九条　设有集中供暖系统的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取。物业服务企业在供暖期结束后，应向业主公示收支情况。
第三十条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五章责任与义务
第三十一条　物业服务企业必须按照物业服务合同约定的内容提供服务。物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。
第三十二条  业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。 
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第三十三条  物业服务企业有下列行为之一的，由市价格监督检查机构依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
（一）越权定价或擅自设立收费项目，提高收费标准的；
（二）不按规定实行明码标价的；
（三）只收费不服务或多收费少服务的；
（四）违反法律、法规和规定的其他收费行为。第六章附 则
第三十四条　市辖三县价格主管部门和房地产行政主管部门，可依据本办法，结合本地实际制定物业收费办法，并报市价格主管部门、房地产行政主管部门备案。
第三十五条　本办法由市价格主管部门负责解释。
第三十六条　本办法自二〇一二年三月一日起执行。
（物业行业门户）