标题：房地产中介服务
简介
房地产咨询机构可以从事编制房地产投资可行性报告、招商、促销与培训等方面的工作。
房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产经纪则恰好满足了当事人的需要。当事人可通过房地产经纪机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。
成立条件
设立房地产中介服务机构必须具备法定条件，依据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，设立房地产中介服务机构应具备下列五项条件：
(1)有自己的名称和组织机构。设立房地产中介服务机构首先必须确定名称，有了名称才可能为社会所承认，才能与其他服务机构相区别，这也是《民法通则》和《公司法》的有关规定所要求的。组织机构是一个房地产中介服务机构对内管理有关事务及对外代表该机构从事民事活动的机构的总称。没有组织机构，也就无法从事正常的中介业务活动。
(2)有固定的服务场所。首先房地产中介服务机构必须有一个服务场所，不能是“皮包公司”，其次该服务场所应相对固定，不能打一枪换一个地方。
(3)有必要的财产和经费。没有必要的财产和经费，房地产中介服务机构也就没有从事中介活动所必需的物质基础，也就无法就自己的民事活动对外独立承担责任。至于财产和经费到底应有多少，应根据不同的中介服务机构及其所从事的不同中介服务项目来确定。依据《公司法》的有关规定，从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司，其注册资本不得少于10万元人民币。
(4)有足够数量的专业技术人员。房地产中介服务具有很强的专业性，如果没有足够数量的专业技术人员作后盾，中介服务的质量也就难以保证，从而失去其应有的价值，不利于房地产业的健康发展。
(5)法律、行政法规规定的其他条件。无法就自己的民事活动对外独立承担责任。至于财产和经费到底应有多少，应根据不同的中介服务机构及其所从事的不同中介服务项目来确定。依据《公司法》的有关规定，从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司，其注册资本不得少于10万元人民币。
概念界定
房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
房地产咨询人员，指具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
房地产价格评估人员，分房地产估价师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员；房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。
房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。
资格的审查
在二手房中介服务中，裴宇琼律师提醒您（无论委托人是买方或卖方，下同），注意审查经纪公司和其执业经纪人的资格证书：
对经纪公司要查验工商行政管理机关颁发的《营业执照》和在房地产管理部门办理备案手续的证明；
对执业经纪人要查验市工商局颁发的《经纪执业证书》和在房地产管理部门办理注记手续的证明；同时，要核验《经纪执业证书》和《营业执照》上经纪公司的名称是否一致。没有备案、注记的房地产经纪组织和执业经纪人代理的业务，房地产交易中心将不予受理。
执业程序
裴宇琼律师提醒您要注意经纪人的执业程序，且不应委托中介机构代收代付购房款。房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业：
（1）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；
（2）从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同；
（3）房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；
（4）履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；
（5）记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；
（6）按合同规定收取服务费，开具统一发票。
禁止行为
（1）无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营；
（2）隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项；
（3）弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；
（4）采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；
（5）伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；
（6）利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；
（7）房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务；
（8）房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职；
（9）索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益；
（10）从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；
（11）法律、法规禁止的其他行为。
收费
简介国家计委 建设部关于房地产中介服务收费的通知：(1995年7月17日  计价格[1995]971号)　
凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务。可向委托人收取合理的费用。
房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务、收取房地产咨询费。
房地产咨询收费按照服务形式分为：口头咨询费和书面咨询费2种口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准书面咨询费按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告每份收费300-1000元；技术难度大，情况复杂，耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准 一般不超过咨询标的额的0.5%
以上收费标准，属指导性参考及格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商定义。合同中的签章凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章。
房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（1）当事人姓名或者名称、住所；
（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（3）合同履行期限；
（4）收费金额和支付方式、时间；
（5）违约责任和纠纷解决方式；
（6）当事人约定的其它内容。[1]