标题：土地招拍挂制度
优点
一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。
该制度的优点是： 
一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。 
二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。 
三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。目前“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。 
四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竟拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。 
五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的经济实力和经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必须适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。 
六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。 
招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。[1]
缺陷
当全国各地一次次阳光下的黑幕交易被暴光后，人们更增加了对招标拍卖挂牌制度实现其制度预期的担忧。于是各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德水准、法制环境和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度不配套的条件下，推行招标拍卖挂牌制度能够体现程序和结果公正的理论开始深入思考，并发表连篇累牍的驳论文章， 
2003年8月26日，《中国经营报》以《上海地产商触碰土地交易制度敏感神经》指出：多位房地产巨头认为土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升，从而把房地产价格逼上了悬崖边缘，如果说房价高，其实是地价高；如果说房价存在泡沫，其实地价也存在泡沫，上海地产界准备联合上书有关部门，就现行土地招标拍卖制度提出意见。《中国建设报》则在《交锋土地新政策》指出北京的国企地产公司、部分上市公司也和上海一样，对国土资源部颁布的国有土地使用权招标拍卖挂牌的制度，持反对态度。2002年11月25日，《中国经济时报》以《土地拍卖：泡沫溢出亟待立法》，指出招标拍卖挂牌制度可能引发经济泡沫，需要规范。2004年11月25日，《中国经济时报》以《协议批租十大渠道开发商自述土地交易内幕》，指出当前炒卖土地、牟取暴利的现象非常普遍。按规定，房地产开发商具有相应的资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《经济参考报》则以《“中国第一拍”陈少湘谈土地拍卖槌起槌落西“戏”份多》和《拍卖业“潜规则”游戏损他利己》，以及2004年5月29日，人民网以《由“一槌拍飞两亿”谈土地拍卖中的“程序正义”》，从理论上和实践上揭示拍卖业“导演”拍卖中的种种黑幕和手法以及原因。 
房地产业作为特殊的行业，任何一项制度的出台，都会引起社会的普遍关注。客观上，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。作为正在摸索的中国来说，自然可以理解。 
一、评价标准过于单一。美国的招拍挂，价格因素是最后一个，而我们现在唯一以价格去进行招拍挂，把别人最坏的东西吸收过来，如此处理，大家所看到预期变化的时候，既是房地产价格暴涨的时候，这样的直接受害者既不会是政府，亦不会是土地的竞得人---开发商，而是最终的消费者。 
二、评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动。目前，因缺乏严格的评标程序和标准，招标出让工作在一些地方很不规范，遭到过多的人为因素干扰。前些日子，笔者在网上竟然看到河南某地的一块国有土地开价低于协议时的意向价。当然，我不是说拍卖价一定要高于意向价才能说明该制度的公正，关键是中标企业就是原来信誓旦旦要求协议出让的企业，其内幕自然只有当地的政府再清楚不过了。 
三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决。首先是由于土地供给双轨制陷阱的存在，仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖，从而获取巨额土地利润。其次是由于招标拍卖挂牌仍然可以被暗箱操作，从而引致政府利用阳光制度将不公正的交易“导演”为公正的交易。 
四、市场的政策透明度不够。在中国香港地区，政府对土地的供应计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布，香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划，这样做一方面可以保证让更多的人了解土地供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。当守法开发商亟需要用地时，“垄断腐败者”就是不供地；而当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”需要用地时，则是有求必应。一旦出现这种腐败，就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失，甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了，其代价是人们对宣扬所谓公平、公正制度的质疑和政府信用深层次的危机。 
五、信息宣传不够。由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米，建成后的总成本在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。 
六、银行金融支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。在内地，由于金融机构的风险防范能力较差，开发商在获得土地使用权前几乎不可能从金融机构获得资金上的支持，因而他们的资金基本等于自筹资金，出让金的分期分付，在内地就见怪不怪了。 
七、中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估，然而，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。可以大大提高中小型企业发展商参与竞争。而内地设计院的市场化程度不高，根本没有把注意力集中到这方面。 
八、规范政府竞争制度不足。在市场经济条件下推行发展经济优先的政策，由于缺乏规范政府之间有序竞争的制度配套，因而在加剧地方政府之间无序竞争的同时，引致地方保护主义的招商引资政策同招标拍卖挂牌制度的冲突，造成地方政府需要低地价、零地价、负地价的内生动力。在上下级信息不对称性和指标纯经济性条件下上级政绩考核下级，由于缺乏规范地方政府发展思维的科学发展观配套，因而在激励地方政府做大GDP的同时，引致出于短期政绩的地方优惠政策排斥招标拍卖挂牌制度，造成地方政府形成在招标拍卖挂牌中弄虚作假的机制，从而影响其有限理性发生理性偏离，并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。 
可见，相对于协议出让时的腐败，如果没有有效的风险防范机制，招标拍卖挂牌制度可能为政府垄断市场所用，其后果要么为政府财政需求盲目推动价格上涨，要么为政府招商引资暗箱操作压低价格，从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。“垄断商”式的腐败自然是更大的腐败，带来危害自然会更大。[1]
完善
为了使土地“招拍挂”工作更适应社会发展的需要，一些不适应经济发展的制约因素必须进一步给予完善和改进，才能确保房地产市场的健康和稳定。 
一、指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定挂牌交 
易的类型用地、做法及遵守规则事项等，让所有流程规范化、制度化，减少人的主观差异和自由裁量。为了使土地供应过程更加公开、公平、公正，政府还需要进一步完善和优化土地招投标过程，制定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；我们可以设想最最理想的土地出让制度如同一台“土地出让机器”，政府将土地使用权申请人人申请条件、资信等各种情况输入系统，该系统就会选出出让地块最合适的竞得人，它不会因不同操作人、不同的社会环境而得出差异性的结果，使土地出让方式真正的走上规范化的发展轨道 
二、摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地竞得的唯一或重要标准。 
三、鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。从发展本地经济并保护外来资金经营安全的角度，将外来资金和本地的开发经验有机结合，可以作到各方共赢的良好局面。 
四、提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开发房地产的效率要高。 
五、大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。 
六、要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理。土地出让后，土地使用人是否真正的履行出让合同，按政府部门预期的规划和进度进行开发，还是有意囤积土地、抬高地价，进行另一种形式的炒买炒卖，使守法开发商要么买进高价地，要么无地开发，从而扰乱了正常的土地市场秩序。 
七、让专业机构对土地进行合理估价后，参加竞标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发权。 
八、坚持以市场为导向，有计划的供应土地。以市场为导向制定科学、合理的供地政策，运用市场机制公开配置土地资源，有利于提高土地开发利用效率，促进土地资源的科学管理与利用，促进房地产业的持续发展。 
九、在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展。 
十、应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规。目前，我国各地政府普遍存在土地储备的力度和范围有限，政府在土地收购、储备、出让的过程中，周转资金巨大，如果操作不规范，很容易引发新的腐败问题。因此，建立相关的法律条款，规范运作行为十分必要。 
十一、相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善。实施土地“招拍挂”机制是一个综合性的系统工程，在整个推进过程中，必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。只要其中一个部门工作滞后和脱节，整个工作都将被搁下，无法继续完成。如规划条件不能及时明确，或者涉及古树名木，园林部门不配合等，土地就无法即使推出“招拍挂”。因此，对政府相关部门来说，如不改变观念，仍按照以前的行政审批方法运作，就可能出现不必要的矛盾。因此为应对现行的新规划，政府必须在项目规划、立项、资质管理等方面建立相关的配合机制，从制度上完善这项经营性工作的操作规范，以提高政府服务功能效率。 
最后，充分发挥纪检监察机关的职能作用，加强对土地依法行政情况的监控，对“招拍挂”项目事前信息发布、设置条件、事中的操作程序，事后的合同履行等都得进一步加强管理，实行全过程监督，促使各部门工作规范的进行，使招拍挂制度能真正实现公开、公平、公正的效用。[1]
制度解读
土地招拍挂制度　土地招拍挂制度[2]是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定[3]。
该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。土地拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 
政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。 
竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。
工作程序
土地拍卖出让工作程序1、制订工作方案：制订拍卖前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布拍卖公告：出让人至少在拍卖开始日前20天发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖时间、地点。
4、出售拍卖文件：按拍卖公告规定时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理竞买申请：在拍卖公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
7、审查竞买资格：根据拍卖文件要求，对竞买申请人的开发资质、诚信记录进行审查，向符合条件者发放竞买人资格确认通知书及竞买号牌。
8、举办拍卖会：按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。竞得人与出让人当场签订成交确认书，同时缴纳定金和佣金。
9、公布成交结果：拍卖活动结束后10个工作日内，出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
10、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。土地招标出让工作程序1、制订工作方案：制订招标前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制招标文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布招标公告：出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。
4、出售招标文件：按招标公告规定的时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理投标申请：在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金。
7、审查投标资格：根据招标文件要求，对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查，符合规定条件的，应通知其参加投标活动。
8、投标：投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。
9、开标：出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。
10、评标：评标小组按招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人，并签订成交确认书。
11、公布成交结果：招标活动结束后10个工作日内，出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还投标保证金。
12、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。土地挂牌出让工作程序1、制订工作方案：制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
4、出售挂牌文件：在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
7、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给《竞买人资格确认通知书》，通知其参加挂牌活动。
8、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。
9、揭牌：在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。
10、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，并退还竞买保证金。
11、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
（发布时间：2009-7-8）
相关制度
本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。
关键词 土地市场 招拍挂制度 市场机制 政府管理引言中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景
建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日， 七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。
其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。
为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.
经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究具体含义及特点土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。
（一） 土地招标
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。
（二） 土地拍卖
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。
（三）土地挂牌
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。
竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。招拍挂制度的优点(一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。
土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。
政府通过招拍挂的方式推出地块，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。
(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力
土地是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置，而且配置过程必须受到全社会监督。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，只有这样才能建立真正的土地市场，才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。
土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。
首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。
其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。
最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。
通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。
(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。
土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。
招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的“超额利润”，而由于市场的的规范，开发商的合理利润可以得到更好的保证。新制度提高了市场准入门槛，房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使全国房地产市场的规范化。
(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。
目前的土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。
(五) 实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。
我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是我国城市土地使用制度进步的一种表现，也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织(WTO)原则的要求。WTO的非歧视原则、公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对北京、上海等大城市发展城市经济，加快基础设施建设，成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。存在的问题及解决建议（一）目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。
根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示，经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待解决。
1．经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套；
2．少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址，定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价
3．有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分；
4．有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题；
5. 极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。
以上五大类问题涉及招拍挂制度建设过程中政府职能、观念的转变，配套规范的制定等问题，针对以上五大类问题，提出完善招拍挂市场的几点建议如下。
（二）对完善招拍挂市场的建议。
1．转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性
在上述五大类问题中，由于政府行政干预所导致的招拍挂制度的不完善问题是最严重的。一方面，由于中国长期实行以政府为主导的土地协议出让制度，各级地方政府习惯于通过行政指令的方式对土地资源进行配置，在新的土地出让制度下旧有的思维观念难以转变，在追求地方经济短期利益的目标下，通过行政手段盲目干预土地市场的情况时有发生；另一方面，少数政府官员通过手中的权力寻租腐败，少数不法房地产商通过行贿公关等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润，少数政府官员和不法房地产商的勾结，导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌、打招呼、批条子的现象时有发生。
为了克服以上两种情况，作为游戏规则的制定者和游戏的组织者的政府必须加强自身的监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制尤为重要。从宗地价格的评估到开发商资质的审查以及后期的评标开标均应设立监察机制 对于每宗地的评选结果应给予公布与新闻发布，绝不能让私下协议的土地通过公开招标与挂牌的形式达到成交的目的，从而引发新的钱权交易现象发生。中央，国土资源部已经三令五申下要求在土地交易招拍挂过程中打击非法暗箱操作，确保公平与公开。
2．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快
经营性土地交易全部以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的上涨，从而导致房地产价格上涨的话题一直是新政策出台后业内开发商与政府官员争论的焦点，因此在土地招拍挂交易的实施中注重控制对地价的大幅度波动是十分必要的。是在土地的拍卖交易中，政府一方面在取得较好的地价收益的同时，也需考虑对当地的土地价格市场的稳定作用。
上海近期在土地的拍卖中进行最高限价并提出完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对中国其他城市也有重要的借鉴意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。
在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策综合确定，科学地制定出让的底价。 因此在确保国家利益的前提下，合理地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土地价格的非理性上涨的重要的前期工作。
3．选择性地使用拍卖的交易方式
土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，要考虑规划、后期开发方案、及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式，在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块，拍卖可以促进宗地的成交，但对于在新区特别是宗地面积较大的地块，建议综合考虑政府对于地区的发展计划以及当地居民的承受能力，更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活到了改善。
4．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息
在新的土地出让机制下，政府应加紧前期土地储备与整理的力度，定期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后，对投资的计划和力度进行调整，从而避免出现盲目高价竞争，防止出现在取得宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面，防止“烂尾楼”的出现。
政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。总结经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面有重要意义，但是由于中国土地市场土地供应长期以来采用行政划拨、协议出让等方式，旧有管理理念在短时间内转变存在一定困难，以及目前招拍挂制度自身存在的种种不完善，真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。本文通过回顾城市经营性土地出让招拍挂制度的发展历程，具体分析目前招拍挂出让实际运作中存在的问题，并针对问题对招拍挂出让方式的完善提出了几点看法，以期对未来土地市场有所帮助。招拍挂出让制度的完善是一个长期的动态的过程，必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信在土地市场的各方共同努力下，招拍挂制度必将越来越规范完善，土地市场必将更加公平透明，进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。 
（一）土地使用权交易可采用下列方式：
1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
（二）挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较：
交易方式
类别
挂牌交易
拍卖
招标
底价是否公开
公开
不公开
不公开
底价由谁确定
委托人
拍卖委员会
招标委员会
是否设立独立于委托人的集体决策组织
不需要
设立拍卖委员会
设立招标委员会
报价方式
交易中心电脑报价终端报价
举牌
填写投标书
报价次数
可多次报价
可多次报价
一次报价机会
竞买（投）人数
≥1人
≥2人
≥2人
公告发布地点
一般在交易中心和互联网发布
在交易中心和互联网发布，并在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登
在交易中心和互联网发布，并在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登
公告期限
不少于30日
公告发布方
由委托方发布
（三）招标、拍卖委员会的组成与职责
1、组成：
以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。
2、招标委员会主要职责：
审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。