标题：6540万空置房
6540万空置房
今年，即2010年有报道称，国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。
  
6450万套空置房都是谁的？
“中新网北京7月17日电(记者周锐)“中国城市发展高层论坛”17日在北京举行。在这场探讨中国城市化以及中国城市发展道路的论坛上，高房价再度成为“过街老鼠”，受到与会代表的斥责。杨慎(住建部原副部长)表示，如果该信息准确，那么有必要进行第二次房屋普查。毕竟中国已经30年没有做普查了，基础数据都不准确。今后应该通过普查，根据新的数据，来制定新的住房政策。”
“来自住建部的信息显示，各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅负责人、40个重点城市房地局 (建委)负责人参加了上述会议，住建部同时还邀请了40个重点城市政府分管住房城乡建设工作的负责人参会。”
“住建部在上述会议上要求：建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况。”
几个问题：
这个住房持有情况调查会不会像官员报告财产那样成为一纸空文？
住房所有情况查清楚后会不会向社会公开？
还有那些没有房产证的小产权房、违规建设的别墅、公寓等查不查？
不知道那些没有人居住的房子都是谁的？不过傻子都知道肯定是有钱人的！
现在的有钱人都是谁？
如果一个家庭有好多套房子，多到超出他们的收入和购买力，那么查不查巨额财产来源？
巨额财产来源不明是否需要立案侦查？
这样一查会有多少贪官现行落马？
楼市调控的鞭子应重打6540万空置房
至二○○九年底，国家电网统计,全国660个城市电表连续6个月零读数的住宅有6540万套。实际上要是统计全部城市，那空置房数量还要惊人。我们先来分析一下空置房的社会成本、经济帐。以每套住宅房平均面积90平方米，每平方米均价7000元计算，每套房购置价63万元。中国房屋平均使用寿命30年，则每套房每年静态成本2.1万元。6540万套空置房每年静态成本约1.4万亿元。
从以上分析看，理论上空置房的投资者会亏本，但为什么他们冒险投资呢？道理很简单，因为在房价高速上涨时，这种空置成本微不足道。房价随时就翻倍，空置又何惧？然而我们必须要清醒认识到，尽管对于个体的投机者来说或许没有从空置房中失利，但社会资源的浪费那是必然的惊人的，每年1.4万亿呀! 要知道这些空置的房子可容纳2.6亿人居住，如果全部利用起来那是多大的社会价值。需要说的是，空置房的投机者也可能存在风险，因为击鼓传花的游戏总有结束的时候，“出来混迟早要还的”。
当前，楼市调控必须要找到重点，对症下药，空置房应该成为调控的聚焦。打蛇打七寸，空置房正是楼市泡沫的“七寸”。这么多的空置房哪来的，主要原因还是可供买房的贷款多了。2009年,为了刺激经济,央行加大了基础货币的投放,当年的M2增幅达到29.7%,新增贷款近10万亿。从银行的数据看,在12家上市银行中,去年房地产贷款达到5.28万亿。而2009年全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%;全国商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。贷款猛于虎，钱多了，人就变坏了，有人就不断买房囤房，可供实际消费居住的房子就紧缺了。
住房顾名思义是用来居住的，这是它的本质属性。空置房的投机者改变了住房的属性，住房的属性在他们的手中变成了营利性，丧失了原本的居住性。拿老百姓的居住权作为牟利的手段，这是极不道德的。所以楼市调控的鞭子必须打在空置房上，才能达到房屋调控的实效。当前应该继续坚定不移的坚持调控政策，抑制住房投资投机，提高商品房投资投机的门槛，同时要运用税收、经济、法律、行政等多种手段缩减现有空置房的数量。说的简单点，就是拿出方法，制定对策，使空置房的投资投机者得不偿失，入不敷出，促使他们必须加速消化空置房。这一类方法是很多的，比如将商品房贷款利率提高，比如试行物业税，比如加大力度清收空置房物业服务费。真的不是方法有没有的问题，而是当政者做不做的问题，或者说什么时候做的问题，或者说做到什么程度的问题。
目前社会上有动摇房地产调控的氛围和舆论，认为房地产调控将给经济致命打击，经济会二次探底，就业受到影响。这些言论没有任何数据和证据佐证，恰恰是房地产利益集团的夜幕弹。房地产只会带来经济假性繁荣，并不会带来经济可持续发展，在房地产泡沫的压迫下，消费需求始终萎靡不振，这才是制约经济发展的关键。近十年来，房地产已绑架了中国经济，攫取了大部分国民财富，导致贫富差距进一步加剧，民众的生活质量下降，所以我们要认识到以房地产为支柱的经济发展模式的危害性。房地产降温也不可能带来失业率上升，房地产降温，别的行业就会起来了，劳动力是可以实现转移的。古语说的好，老和尚死了，小和尚照撞钟。房地产果真倒下了，也不可怕，其他行业一样带动经济发展，而且会发展的更好。我们要坚定楼市调控信心，完善调控政策，把空置房这篇文章做好。商品房真的需要“去库存化”，这个过程是艰难的，但又是必须的。
(作者庄志明，江苏法之泽律师事务所律师)
6540万套空置住宅是空穴来风
社科院学者建议统计局公安部等清查住房空置率
2010年08月06日 财新网
统计局有必要联合建设部、 国土资源部、公安部甚至国家电网公司，共同调查清楚空置率
【背景】日前，中国国家统计局公布了自2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况。
根据统计局本次统计数据，2009年末的商品房待售面积为19947万平方米，同比增长7.1%，其中，住宅待售面积为11494万平方米，同比增长7.8%；截止到2010年6月末的商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2%。
此前，有媒体报道，全国有高达6540万套的空置房，足以供2亿人居住。虽然有关机构随后否定了以上信息，但有关空置房的讨论一直热度不减。舆论普遍关注的是，高涨的楼价很大程度上源自房地产市场投机以及过度投资等不健康因素。不过，作为判断这一论断是否成立的重要数据房屋空置率，由于并没有官方发布的权威统计数据，尚存空白。
按照国际上通行的定义，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般来说，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在10%---20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。舆论分析认为，统计局此次公布商品房待售面积情况是对坊间要求官方公布空置率的一个呼应。但遗憾的是，统计局并未给出空置房和空置率的具体数据。对此，统计局称，准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。
那么，统计局公布的商品房待售面积能够说明什么问题？中国房地产市场是否存在着严重过剩？
中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海建议，统计局在提出待售率之后，有必要联合建设部、国土资源部、公安部甚至国家电网公司共同调查清楚空置率。“这是最容易做的事情了，国外一般通过电力公司收缴的电费缴纳情况就可以统计到。”曹建海说。
他认为，虽然根据统计局公布的房地产开发企业待售面积，还判断不了整个市场供求情况。但提出区别于空置率的待售率之后，就会根据全社会的要求，提出更符合实际的空置率指标，为下一步出台房地产政策提供合理依据。
曹建海进一步建议，中国的房地产市场不能局限于市场调控，更应当实施一场深刻的制度改革。在此，中央高层需要在法律、土地、房地产开发、信贷以及保障房建设等方面建立一揽子制度框架，社会舆论需要在传播房地产市场事实层面有所作为。
曹建海认为，统计局公布的全国房地产开发企业商品房待售面积以及住宅待售面积，只能说明房地产企业本身的商品房库存情况，由此分析开放商的现金流和开放商在房地产一级市场的价格策略。据此，还判断不了整个市场的供求情况。在曹建海看来，开放商现存待售面积只占整个社会商品房库存量的3%-5%。要判断市场供求情况，还有待空置率的准确统计。
2005年，统计局曾经公布全国商品房空置率已达到26%。但从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积统计数据。对此，曹建海认为，“过去是把开放商的待售率当成空置率，这其实是企业库存的概念，和国际通行的空置率是不同的。”
这次，统计局明确界定：国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面积计算房屋空置率。“这就矫正了以往从开发商的角度看空置率的概念。”
虽然，国家统计局尚未给出一个权威的空置率统计数据，但曹建海根据媒体的调查报道以及有关北京市空置率的抽样调查结果估算，中国房屋空置率约在25%-30%之间。按照曹建海的计算，按照全国城市常住人口6.2亿、人均住房面积30平米计算，全国约有186亿平米的住房面积，以空置率25%-30%计算，全国房屋空置面积大约在46.5亿平方米-55.8亿平方米之间。如果按照一套房80平方米计算，全国就约有6975万套空置房。“此前高达6540万套空置房的报道，绝非空穴来风”。曹建海说。
曹建海认为，高空置率显示中国房地产市场存在着严重过剩，而非短缺。要纠正当前过剩导致投机、过度投资引发高房价的现象，在当前扭曲的房地产制度下，中国不能再采取短期的市场调控政策，“政策即针对一年期经济运行情况而制定，一旦经济出现萧条就会采取刺激政策，过热则采取紧缩政策。”
他说，应当建立长效机制：中央高层需要在法律、土地、房地产开发、信贷以及保障房建设等方面建立一揽子的制度框架，社会舆论需要在传播房地产市场事实层面有所作为。■
(财新记者 杜珂采写)
6540万套空置住宅并非空穴来风
2010年8月5日
曹建海
和讯消息 8月5日,中国社会科学院研究员曹建海在接受和讯网连线时称,国家统计局日前公布的商品房和住宅待售面积回避了空置问题。他认为6540万套空置住宅并非空穴来风。
8月4日,国家统计局公布数据显示,截至2010年6月末,全国商品房待售面积一共为19182万平方米,接近2亿平方米,同比增长6.4%,其中住宅面积为10646万平方米,同比增长0.2%。
统计局专家表示,商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积,住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
曹建海认为,房地产是当前社会最大的资产,空置率是衡量社会资源浪费程度的重要指标。此前,开发商以房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积作为空置面积。任志强也曾在博客中指出,空置是按当年的竣工量与销售量计算出的,指当年竣工而未销售的库存量,这个空置显示的是一级市场的供求关系,我国的国房景气指数统计中的空置率通常是指这一数据。而此次统计局对空置概念界定, 颠覆了之前的计算方式。在曹建海看来,统计局这种界定是对过去错误的一种纠正，对于开发商一直以来将待售率混同为空置率的做法，是一种打击。
近期有媒体报道国家电网调查显示中国有6500多万套房空置,在国家电网紧急辟谣的同时,也引发了一场“口水战”。
在曹建海看来,6540万套空置住宅并非空穴来风。据统计显示,目前城镇常住人口6.22万亿,人居住房建筑面积30平方米左右,由此得出城镇人口总住宅面积约187亿平方米,这当中还不包括小产权房和城中村等统计盲点。实际城镇总住宅面积高于200亿平方米。同时,这200多亿平方米中可以确定25%-30%处于空置状态。假设用25%计算,大约有50多亿平方米的空置面积,按单套房面积80平米计算,6540万套空置住宅是空穴来风。
曹建海坦言,中国房地产搞了多年,确实带来了经济的增长,但大量的耕地、自然资源、人力等也随之被挥霍。
空置率已经到了危险边缘
空置率已经到了危险的边缘。”中国社会科学院金融发展室主任易宪容前不久从空置率角度发表了观点。
据市统计局的统计资料显示，截止到9月份，本市商品房空置面积为870.1万平方米，比年初的1123.1万平方米减少了253万平方米，下降了近1/4。
去年年末，全市商品房空置面积1044.1万平方米，其中空置[1]一年内的占71%。
按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。统计表明，去年末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置率约26%。
既然空置率已到了如此危险的地步，为什么众多空置房的开发商仍然没有做出降价促销之举仍然价格坚挺呢？倒是政府部门，为了缓解房屋空置问题，在今年11月初，发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》。凡是在1999年8月1日至2002年底购买1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房的业主，均可持免税申报及有关证明资料，按照北京市地方税务局《契税减免税申报审核工作规程》的有关规定到房屋坐落地的地方主管税务机关申报办理减免税手续。享受全额退还契税优惠，截止时间为今年12月31日。由此可以看出政府的决心所在，但解决问题的根源仍然掌控在开发商手中。