标题：论不动产登记
内容提要
本书对该课题的研究主要集中在以下几个方面：(1)在对传统的物权变动模式评析的基础上，提出应以绝对物权行为理论构建物权变动的理论基础。通过对三种典型的物权变动模式逐一进行分析，笔者指出其理论上的不足和制度设计中的缺陷。笔者从物权和债权的差异人手，着重分析引起物权和债权发生变动的法律行为中的意思表示因素，笔者认为“绝对法律行为”不仅是客观存在的，而且应当成为物权变动的理论基础。目前法学界承认绝对权，也承认绝对法律关系，但几乎无人论及特定人和不特定人之间的绝对法律行为。目前学术界将法律行为划分为单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为，这无法合理解释引起绝对权变动的法律行为的性质问题。绝对法律行为的概念将使法律行为理论更加完善。绝对法律行为引起绝对法律关系，从而导致绝对权的变动，相对法律行为引起相对法律关系，从而导致相对权的变动，即绝对法律行为一绝对法律关系一绝对权，相对法律行为一相对法律关系一相对权。不承认绝对法律行为的存在，就无法解释绝对权变动的原因，也无法解释引起绝对权变动的法律行为的性质。绝对法律行为可以使绝对权和相对权的区分在逻辑上得到彻底的贯彻。(2)以绝对物权行为理论为依据，重新解释并系统设计了不动产登记制度。在不动产登记中，尤其应当建立物权变动公告制度，保证登记权利正确性推定的可靠性。登记之前以物权变动公告制度保护真正权利人，登记之后以登记的公信力保护善意第三人，从而使对真正权利人和善意第三人的利益保护达到平衡。不动产物权一经登记公示，即产生权利正确性推定效力，这也正是登记公信效力的体现。但登记的正确推定效力无疑是以牺牲真正权利人的利益为代价来换取交易秩序的效率与安全，因此应当建立物权变动公告制度，在确定登记之前给予利害关系人进行意思表示的空间，允许其提出异议，这不仅符合绝对法律行为理论，而且在实践中的确可以减少发生登记错误的几率，保证登记的正确性，避免使真正的权利人遭受公信力的损害。(3)以绝对物权行为理论为基础，以公示公信制度为原则，以恶意抗辩制度为补充，构建我国保护善意第三人的机制。善意取得制度在我国已成为保护市场交易中善意第三人的主流观点。事实上，尽管善意取得制度具有一定的合理性并符合人们的法律情感，但由于善意的主观标准难以确定，其保护买受人的法律功能难以充分发挥，而公示公信制度则可以将物权变动过程外化为一定物态形式为公众所知，并为第三人提供了善意的客观标准，在保护第三人方面，公示公信制度较善意取得制度为优，应根据绝对物权行为理论，以登记公示公信和恶意抗辩来构建保护第三人的立法体制。(4)本书探讨了不动产登记的一般规则，主要对不动产登记机关、登记对象、登记类型、地籍调查、不动产登记的一般程序以及不动产登记的效力进行了研究。(5)本书还探讨了不动产登记的具体形态，主要包括不动产总登记、初始登记、变更登记、预告登记、查封登记、信托登记、更正登记、异议登记、涂销登记等各种具体的登记形式。
作者简介
于海涌，1969年6月生，安徽省淮北市人。中国政法大学法学学士，北京大学民商法硕士，中国社会科学院民商法博士(师从梁慧星教授)，中国政法大学民商法博士后(师从江平教授)，瑞士比较法研究所访问学者。现为中山大学法学院副教授，民商法硕士生导师，兼任中国民法学研究会理事。先后在《法律科学》、《法学》、《现代法学》、《法商研究》、《清华大学学报》、《民商法沦丛》、《人大法律评论》、《私法》、《学术研究》、《月旦民商法》等刊物上发表论文多篇。出版专著两部：《法国不动产担保物权制度研究》和《绝对物权行为理论与物权法律制度研究》，曾主持国家社科基金项目“不动产物权登记研究”和“商事信托财产制度研究”、中国博士后基金项目“不动产登记立法研究”。专著《法国不动产担保物权研究》获中国民法学会优秀科研成果一等奖和国家司法部优秀科研成果三等奖。
主持的科研项目 
1．主持国家级社科基金项目：《不动产物权登记制度研究》（项目批准号:02CFX010）。 
2. 主持省部级社科基金项目：《广东省房地产交易市场的制度缺陷与完善》(项目批准号:02D49)。 
3．主持日本桐山基金项目：《国际货物买卖中的权利瑕疵担保义务研究》。
目录
序
导论：我国不动产登记制中的主要缺陷
第一编　不动产登记的理论基础：绝对物权行为理论
第一章　典型不动产登记模式的分析
第二章　绝对变动与绝对法律行为
第三章　物权变动中的绝对法律行为：绝对物权行为
第四章　“绝对物权行为”变动模式中的有因性和无因性
第五章　绝对物权行为理论的应用价值
第六章　“绝对物权行为”变动模式是我国物权产法的理性选择
第二编　不动产登记的一般规则
第七章　不动产登记机关
第八章　不动产登记的范围
第九章　不动产登记的基本类型　
第十章　不动产登记与地籍调查
第十一章　不动产登记的一般程序
第十二章　不动产登记的效力
第三编　不动产登记的具体形态
第十三章　总登记
第十四章　初始登记
第十五章　变更登记
第十六章　预告登记
第十七章　查封登记　
第十八章　信托登记　
第十九章　更正登记　
第二十章　异议登记
第二十一章　涂销登记　
第四编　不动产登记的立法设计
第二十二章　中国不动产登记法草案（学者建议稿）
参考书目
后记
不动产登记的基本理论
(一)不动产登记的涵义与性质不动产物权登记是指土地及其它定着物的所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关机关管理的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。也可以说是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。[1 这种登记从国家对不动产管理的角度看．是一种行政管理手段，是行政权力的运行。但是，在我们研究的物权法上，不动产物权登记与行政行为不同，它是一种民事行为，其特点有三：第一，登记的实质内容是将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿
上，以备人们查阅。而登记源于申请人的申请，该申请权所为的意思表示是民法上确认民事所有权的一种意思表示。如果登记的申请已经获得有关登记部门的同意，但没有完成登录或记载手续，仍然不构成登记；第二，登记的内容都是公开的信息，其主要功能表现为确权与公示，保护权利人对不动产的法律支配关系，维护交易安全与稳定；第三，登记与交付是物权变动的公示方法，动产物权的变动以交付公示，“交付”是一种典型的民事行为，而与之并行的不动产物权的变动以登记为公示行为。“登记”如果是一种行政行为，就会导致立法上的不统一。(二)不动产登记效力关于不动产物权登记的法律效力，各国民法有两种不同的立法例：一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采用此立法例。二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，即只有当事人的民事法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效力。德国等国采用此立法例。(三)不动产登记的作用建立不动产登记制度，有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。首先，不动产登记具有告知作用。物权是一种对世性权利，不动产物权变动的对世性体现为登记。以登记作为公示手段能够维护交易安全、保护善意第三人的利益，使人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。不动产登记对第三人来说，基本的意义是将权利变动让外界知悉。其次，不动产登记具有确权作用。这是指登记具有权利正确性的推定效力，对任何第三人来说，不管真实情况怎样，以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确。既然登记是国家专门机关所为，当然也最具有社会公信力。再次，不动产登记具有保护作用。当事人变更不动产物权时依据法律的规定进行登记，即使依登记方法表现出来的不动产物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该不动产物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果。