标题：澳门城市土地利用
简介
由于地狭人稠，作为市区的澳门半岛所有土地几乎都已被利用，正在进行填海工程的未成土地也已有了利用规划。各种类型土地中，以商住用地占用面积最大，其次是居住用地。
澳门包括澳门半岛，凼仔岛和路环岛，后者又称为离岛，基本上仍属于郊区农村，土地利用以林农渔业为主，处在城市开发阶段。澳门城市土地利用模式系指澳门半岛而言。据1983年香港大学地理地质系安瑞志编1∶8000《澳门半岛土地利用图》量算结果。 
19l0年以前，农业用地约占澳门土地面积的三分之一，到1970年仍占五分之一以上。现今农用地已微不足道，住宅用地占了土地面积的首位，若包括商业区内的住宅用地，几乎有一半的土地属于居住用地，但远远不能满足需要。在三平方公里左右的居住用地上，居住有四十多万人，每平方公里有十余万人，挤逼情形可想而知。据澳门政府1980年调查，全澳有55，000多户，而永久性屋宇住宅只有42，715个单位，因此，不少家庭合住一个单位。另外，有5，043个家庭住在木屋内。全澳门木屋区居民估计有4万人。澳门的住宅建筑大都是两、三层的低层建筑物，1960年以前建成的楼宇平均1.91层。这是因为政府规定楼宇要整幢交易，业主限于财力而无法建高楼。加以离岛交通不便，迟迟未能开发，致使住宅不足。1960年后采用分层交易和分期付款购楼后，大大加速楼宇建设速度和高度，1971年后建成的1，692幢楼宇，平均为8.7层，城市向高空发展，以充分利用空间。不过由于人口增加过猛，住宅不足在短期内尚难解决。 
非商业娱乐用地占用面积较大，主要是指东、西望详山、莲峰山、大三巴等绿化旅游用地。特殊用地系指监狱、坟地、电台等用地。 
澳门土地利用模式反映殖民地城市特色。核心地带为殖民者的行政中心，其毗邻的南部是环境优美的以葡人居住为主的高级住宅区，其北部毗邻最繁华的商业区。商业区处在两大住宅区之间，可充分发挥商业区的功能作用。港口，无论是渔港还是贸易运输、旅游客运，均对澳门发展起重要作用，内港沿岸为早期港口运输和工业集中分布地区，随着港口东移外港，交通运输、工商业随着向东部开拓。 
澳门没有街道用地的统计，只有宽七米以上街道长度的统计，总长九万米。若以平均宽15米计算，道路用地135万平方米，即使加上广场和宽七米以下的街巷用地估计，也不过只占全市土地面积的一成左右。不过，道路、广场绝大部分集中在半岛上，半岛的道路广场用地估计占土地面积的二成左右。在土地利用图表上没有反映出道路广场用地，而是被混在各种用地内。
城市的区域开发与区域构成
澳门半岛原有面积2.78平方公里，经过多次填海开发，面积已达5.7平方公里，增加一倍有余。凼仔、路环也有小面积填海开发。 
古代我国人民初到澳门，居住在西北岸低地，从三巴门到红窗门，逐步开发西部和中部，即火船头路、草堆街西、而迄白鸽巢以西，以后扩至关闸前和下环。葡人来澳门后，居住在南环及新马路，以后扩至西环、板樟堂、白马行，城市的开发从西部扩至西南部、中部。1930年后，随着西部内港日益污浅，港域太窄不宜填海开发，无法取得新的城市发展空间。而东部外港，水域宽广，疏浚河道的泥沙用以填海，获得53公顷的新填地，东部成为城市发展新区。随着交通的发展逐步开发离岛。 
根据澳门城市形态分布的差异、功能分工及其集中连片程度，可以明显分为商业住宅区、居住区、工业区、机关学校区、港口运输区和旅游区等几个不同性质的地区，这些功能区有的不止一个，而各种功能点则分散于各区中。 
（一）商业住宅区：大致可分为新、老两个商业住宅区，至于小型商业网点则散布于全市各个角落、老商业住宅区荟萃在市区之南，以新马路和十月初五街为中心，包括火船头路、康公庙前地、草堆街、营地街及湾平街一带，是澳门最繁华、人口最稠密的地区。百货公司、银行、洋杂货业集中在新马路；酒楼、茶室业多在十月初五街，牲口、鲜咸鱼农副产品在海傍下环河边新街、海边新街、沙拦仔一带，沿岸渔船，渔栏栉比，分布长1～2公里；布匹业多在草堆街；赌押业集中在清平街、怡安街、福隆街、通商新街，这里也是过去的“红灯区”。 
新口岸至南湾一带，由葡京、总统、东方等豪华酒店组成的新商业区，集中了全市的大型、新型的商业机构、大公司、大银行等高层建筑群，是澳门现代化的象征。 
（二）住宅区：除上述商住区内的建筑物上层分布有许多住宅，还有以下几个住宅区。 
西湾附近环绕海堤的高级住宅区和隐没在西望洋山半山绿树丛中的小别墅群，是澳门环境最恬静优雅的地区。人们游览了南湾繁华闹市区以后，到此海堤漫步，迎着徐徐海风驻足远眺，令人心旷神怡。较高级的住宅区还分布在中北部的柯高马路、雅廉坊马路、美副将马路、新花园等地。 
一般居住区分布在荷兰园、提督马路、大堂街、新桥市、白马行。沙拦仔、沙梨头、下环等处。近年这些地方纷纷改建、新建大厦。 
平民住宅区以砖木结构为主，主要分布在西北部的台山巴波沙坊、筷子基、青洲等处。近年开始改建了一些木屋，变为四、五层的平民大厦。东北部黑沙环工业区内也分布有不少平民大厦和木屋。平民住宅区地窄人稠，令人感到挤逼，基础设施和环境条件均差。 
（三）工业区：工业主要分布在西部和东北部。1984年工业场所调查显示，全市有64%以上的工业场所分布在花王堂堂区和花地玛堂区（分别占42%和22%）。西部属传统工业区，包括林茂塘、筷子基、青洲三个部分，是造船、火柴、神香、粮油食品加工、酿酒、肥皂、造纸、机器制造、水厂等传统工业分布地区，工业企业规模小、工艺和设备均较落后，有待于更新设备与厂房。六十车代该区增添了一些纺织厂和人造花厂。东北工业区过去只有电厂等几间为数不多的工厂，六十年代澳门兴建的纺织、成衣、塑胶、玩具、电子、皮革等新兴出口加工业大都集中于此，有数以百幢计的冷气设施的新型工业大厦。不过，东北工业区已出现挤逼、住宅与工厂混杂、道路弯窄、学校、市场设施不足等环境恶化问题。 
离岛工业不多，只占全市工业场所的2%，工业区尚未成型。不过离岛的工厂规模较大，如凼仔炮竹厂、九澳电厂和水泥厂，都属污染性工业。凼仔拟建占地四万平方米的纺织厂和占地4，800平方米的化工厂，在澳门都堪称大厂。政府有计划将工厂引向离岛，但因交通和生活设施等问题而收效不大。 
（四）机关文教区：政府机关主要分布在西南风顺堂区的南湾附近，学校主要分布在东望洋山的北、西、南麓及南湾一带，各居住区和离岛也散布一些学校。近年在凼仔北部观音山上兴建的东亚大学，占地10.1公顷（25英亩），逐步形成一个新的文教区。 
（五）港口运输区：可分为新旧两个港口运输区。旧的港口码头、仓储设施主要在西部内港沿岸的爹美刁斯拿地马路、火船头街、以迄比厘喇马忌士街，共有大小码头数十个，大都是木码头，正逐步改建为钢筋水泥码头。配合港口客货运输，设有岐关车站、公共汽车总站、至离岛和过海到湾仔的轮渡，以及各种运输机构的办事处，仓储设施和旅店、酒店，过去是澳门最繁忙的地区。 
随着港澳码头东迁外港，外港形成新的港口运输区，客运码头、公共汽车总站相继建立，宽直的友谊大马路上新建海运大楼和许多高层商住大厦，成为澳门都市现代化的标志。 
路环石排湾建有小型集装箱码头，九澳拟建深水码头，路环北部和东部规划形成新的港口运输区。 
（六）旅游区：澳门是个花园旅游城市，旅游点甚多。有妈阁、普济禅院（观音堂）、莲峰庙三大庙宇；各区均有西式教堂；花园广场有葡京酒店，铜马广场、南湾花园、华士古花园、得胜花园、二龙喉花园、螺丝山花园、卢廉若花园和白鸽巢花园等九个花园，离岛有菩堤园、弹丸之地的澳门共有十个花园。不过花园规模都不大，小巧玲珑。著名历史性遗迹有中山纪念馆、望厦古堡、贾梅士情物馆。游乐中心有：跑狗场、回力球场、凼仔赛马车场、路环的黑沙海滩和竹湾水上活动中心。规划在凼仔建度假中心，投资3，000万元，占地13，000平方米。路环辟为旅游专区。 
澳门是中西结合、华洋共处的城市形态与结构，十分复杂。既有富丽堂皇的中式庙宇，令人庄严肃然，又有罗马式精巧别致的教堂。所有政府机构不论式样如何，一律以红白两色装饰外墙和门窗廊柱。新马路和友谊大马路集中豪华高层建筑群，最高的建筑物是33层有隔热反光玻璃大屏幕的国际银行大厦。是都市现代化标志之一。葡京大酒店的鸟笼建筑独具风格，古建筑物多就地取材，如沙梨头、白鸽巢公园西坡及妈阁街一带的花岗岩建筑物。中式住宅多平房式大堂，前有门廊，次为天阶，中有客厅，后有神位，系深广府第。在塔石卢家花园内及水坑尾一带尚可见有。西式住宅多为楼房，有走廊，四面开窗，门楣多作园拱形，红墙粉壁，颇为美观。旧建筑物大都有百叶窗，适应南亚热带海洋气候，新建筑物则用空调。多种多样的建筑景观为旅游业增添去处，系澳门城市风光特色。 
澳门半岛酷似一靴，半岛呈东北西南走向，长约4公里，宽约l～2公里。使街道以东北西南走向为长轴，西北东南走向为短轴，形成棋盘式街道格局。不过沿海、沿山则为环状，半环状、自由式道路布局，多有坡度。半岛中心部分有几个放射状街道中心，有利于人车流散向四周。澳门这几种道路框架形态也反映中西结合的特色。不过，总的来说，旧街道狭窄，交通工具不够现代化、多样化，如还有许多人力三轮车。道路负荷过重已成为城市交通的严重问题。1982年每公里道路有汽车218辆，半岛部分更高达250辆以上，超过每公里200辆的饱和度，而且每公里街道内尚有近100辆轻、重电单车和一百八十多辆单车同时行走。道路全部是平交，只有四座人行天桥。
城市发展与规划
葡人十分重视澳门城市规划，澳督亲自参加澳门城市规划工作会议。都市化总计划工作组设于海外部工务交通司内，工作组组长由工务交通厅厅长兼任，成员有当地的商会代表、厂商代表、建筑商代表及澳门市与海岛市政委员会主席，葡国委派高级视察专员指导规划，还有一名海上工程师参加。 
都市化总体计划先订出各项使用目的的地段，如住宅区或工业区，主要道路（框架）的设计，然后订出各区每段的都市化计划（小区规划），或将现有规划予以调整。一般优先考虑规划新建设地区，如外港新填地、离岛建设等。对旧城区改建也加以注意，如木屋区改建为平民大厦等。 
澳门比较详尽科学的城市规划，可以1971年城市规划草图为代表。1971年在葡京制定的澳门城市规划草图寄到澳门，听取澳门各方面的意见后加以修订。规划草图共分为十一个部分，根据地质地形、河海变迁和人口、经济发展，确定城市发展、用地、交通网、机场、港口、住宅、工厂的布置。澳门城市规划由工务厅贯彻执行。工务厅内设有土地委员会，管理全市土地权益，还设城市管理，屋宇、地产、街道、园林、名胜古迹、测量、河海工程八个科，各科按城市规划意图运作。以下就澳门都市化的几个重要问题加以评述： 
（一）填海开发与港口建设 
澳门人稠地窄：过去和香港一样采取同心式的城市发展模式，在中心区高密度发展，以充分利用空间。同时在四周不断填海扩展城市区域。六十年代以后，随着离岛交通的改善，澳门的发展将逐步分散到凼仔、路环，形成多中心的发展模式。填海造地是澳门城市发展的主要方向。根据澳门长远发展大纲，首先完成澳凼大桥至烧灰炉古堡之间的填海，即填平南湾，继而在外港以东再一次大规模填海，最终将凼仔与路环之间的海面全部填满，澳门土地总面积将发展到三十平方公里，几乎是目前面积的一倍。 
澳门的填海造地是与港口建设密切联系在一起的，因此具有很高的经济效益。1923～1926年，为建设外港，需开挖一条长6.5公里、深4.6～5.5米，宽约一百米的航道，挖出的泥沙填成沿岸53公顷的新土地，一举两得，为以后三十年的城市发展提供了土地。新填地已发展为新城区，使城市面貌迅速改观。目前已开发完毕，迫切要求再次大规模填海。发展大纲拟结合开挖深水港及深水航道，估计长约18公里，宽100～200米，水深从4～5米挖至8米，所挖泥沙用以填平路凼之间的海面，工程十分浩大，非短期内澳门经济所能承受，而仅仅交私人投资发展，更是困难重重。澳门周围海域属珠江泥沙沉积范围，有利于填海造地而不利于筑港和维持深水航道。深水港的建设和维护耗资大，关键在于是否有足够的吞吐量。有人建议与珠海合建深水港，以分担投资，增加吞吐量，值得考虑。 
（二）机场、铁路、高速公路与第二澳凼大桥的建设 
根据澳门政府的长远发展大纲，拟在路凼之间填海的东部建机场，但经可行性研究认为噪音对城市污染严重，而且牵涉到领空权问题。有人建议在边界的前山与珠海市合建一机场，以保持足够的客货运量。 
广东规划修建广州至珠海的高速公路和铁路，这将大大改善澳门对外交通和促进澳门的经济繁荣。高速公路和铁路从何处进入澳门是城市规划的重要课题。曾设想从西岸的湾仔建大桥将高速公路引入澳门最繁华的新马路，并可以最短距离通过澳凼大桥到达凼仔。不过，由于新马路太窄，两旁高楼林立已难于拓宽，不能适应大量车流通过和疏散。看来，无论是高速公路或铁路，都宜从关闸进入澳门，经东北部到达新港，通过新建第二澳凼大桥到达凼仔，可以大大促进城市向东部扩展，有足够的空间建设车站、停车场，便于水陆交通衔接。 
（三）城市规模 
澳门近年人口自然增长率大约在l%左右，但机械增长量大。据人民日报（海外版）1 986年4月24日公布澳门人口为408，500人（截止1985年12月31日）。若按1%增长计算，到本世纪末澳门人口将达到474，285人。1980年澳门人口为268，300人，五年净增141，200人，平均年增长达10，52%。1983和1984年，澳门人口分别净增32，800人和33，000人，其中机械增长27，000～28，000人。若按此增长量计算，到公元2000年，澳门人口将突破九十万大关。加上毗邻的珠海城市人口达到20～25万人。从区域发展的角度衡量，城市人口规模过大。除非深水港、机场、铁路、高速公路几项大型工程均动工，南海石油开发进入盛期，否则将可能造成失业、生活水准下降、住房紧张等一系列社会经济问题。因此在澳门也要宣传计划生育，更应控制人口的机械流入。     
（四）开发离岛 
六十年代提出开发离岛以来，收效甚微，人口增长还低于自然增长，也就是说有少量机械流出。工业场所在全市的比重近年从占3%下降到占2%。究其原因是离岛交通和各种设施仍然不足，半岛东部尚有可供开发的空间。看来离岛的大规模开发有赖于上述几项大工程动工。
《澳门土地法》简介
现的《土地法》於 1980 颁布,迄今实施 30 ,期间因应社会发展作 出多次修改.然而,随著市民关注土地管的程断提升,认为原有的条文 未能符合社会需求,一直希望进全面检讨与修改.土地是民生之本,发展之基.透过适当的管,有效的用,能够活化城 市,动经济,安居业.澳门土地资源有限,一定程制约社会发展.因 此,透过修改《土地法》 ,以科学管,规范制,高透明的法制手段作 出规范,使土地进一步合用,是有极其必要性.同时藉此回应社会诉求, 配合未的城市规划,有助构建美好的澳门图. 《土地法》的修改工作涉及面广泛,程序复杂,法技术要求高,需要循 序渐进逐步完善.为此,特区政府於 2008 启动《土地法》及相关配套法 的检讨工作,成 「检讨及修订 《土地法》 工作小组」 (以下简称工作小组) , 并拟定「 《土地法》及其配套法初步检讨建议」的谘询文本,从批地方式, 批地面积,批地期限,修改批地用途,批地的转让,溢价的订定方法,批地 程序,监察批地合同的机制等 8 大方面进彻底的分析和检讨,同 11 月展开第一公众谘询,广泛地收集社会意. 2009 初,特区政府委托学术机构的法专家小组,对《土地法》的修 改展开与操作的深入研究,并结合首公众谘询所收集的意,制定 《土地法》 修订草案.随后,政府工作小组对草案进内部研究,分析和修订, 并听取执法部门的建议,拟订最新的谘询文本,供第二公众谘询. 是次《土地法》的修改,主要遵循以下方向: (一) 明确规定特区政府管土地须遵守的原则; (二) 进一步完善土地批给制,尤其关於豁免公开招标的情况; (三) 引入专用批给制; (四) 限制改变批地用途;
(五) 提高公众与,引入公开听证制; () 增加订定溢价考虑的因素; (七) 加强处罚霸占特区土地的为. 是次修改《土地法》 ,重点把专家建议与社会意结合,内容经过科学 证,也兼顾操作细节.同时,新的谘询文本明确管土地的原则及批地方式, 确保土地用合合法,符合澳门的经济发展. 优化制,是这次修改的核心之一.土地管与社会发展存在齿般 关系,需要严谨的规范制,因此修改后的谘询文本进一步深化整个管机 制,并引入公开听证制,强化公众与,加强透明;同时首次采取专用批 给制,回应社会诉求,也回应社会在新时代的发展. 法案文本加强监管与处罚机制,确保土地有效使用.草案文本加重 对逾期用土地的处罚,将罚款与溢价挂钩,同时对故意占用国有土地, 按政府清迁返还土地者,加强惩处,引入违罪,提高罚款,保障国有土地被霸占. 是次《土地法》修订法案分为十四章,共 193 条条文,有关编排及主要内 容如下: 第一章"一般规定" 订明本修订法案规范标的及特区政府管境 , 内国有土地须遵守的原则; 第二章"公产,私有财产及私产",对澳门特区境内的土地作出划 分,主要分为:私有财产土地,国家公产土地及国家私产土地; 第三章"保地",规范关於保地设,设的效,保地失 效等情况; 第四章"可处置的土地的分及批给条件" 规定可处置的土地分 , 为市性土地或具有市的土地及农用土地另外亦订定批给 ,土地须遵守的条件,同时指出能批给的土地; 第五章"国有土地的处置",对土地处置方式,可批给或可占用面
积,取得土地权的正当性及处置土地的权限进规范,当中为配 合澳门特区基本法的规定,删除原《土地法》以长期租借批给及出 售方式处置国有土地的相关规定 同时为能有效用国有公产土 , 地,并为其提供法依据,引入专用批给制(详第章第三节 第 60 至 67 条规定) . 第章"批给及占用",对以租赁方式的批给,无偿批给,专用批 给,透过准照的占用,土地权交换及已按长期租借方式批给的土 地作进一步的规范. 此外,亦就可豁免公开招标的情况作出进一步的规范.另外, 对以实鼓产业适多元化政策为由申请豁免公开招标的个 案,引入公开听证制. 关於专用批给,法案中订明倘有需要进固定及可拆卸设施 的投资且属公,可将公产土地作专用批给,如设置可燃物贩售 站,道交通辅助服务站及为确保提供电讯,供应电,天然气或 水等公共服务所需的设备. 第七章"划界",就时性划界,确定性划界,划界权人及相关 费用等作出规范; 第八章"承批人的权与义务" 当中包括对土地用及公用徵收 , 方面作出规范,将违反土地用期限得科处的罚款与溢价挂钩. 第九章"批给及占用程序",主要旨在规范有关程序须遵守的步 骤. 在法案中关於土地批给申请书须附同的文件的规定,加入经 济财政可性研究及环境影响评估的文件. 另外,亦规定倘属豁免公开招标的情况,须在政长官核准批 给合同拟本后,对外公布合同拟本的主要内容. 此外,针对大型建设的,已转为确定性批给的土地,规定修改
批给用途或改土地用的申请,须预先进公开旁听. 第十章"程序当事人的替换及批给所衍况的移转" 订定可因合 , 夥,生前为,法院的执及死因继承替换程序当事人及批给所衍 生况的移转,并对上述每一情况作出规范; 第十一章"程序和批给的终止" 订定及规范各种导致程序和批给 , 终止的情况,当中包括申请获批准,批给失效,解除,收回,单 方解除及租赁期限届满等的情况; 第十二章"地籍,物业登记及执机关",就地籍和物业登记事宜 作出规范,尤其订出须作登记的为,另外亦规定负责土地划界, 检查和监察土地用的权限实体. 第十三章"处罚",订定违反本法案规定时的处罚. 第十四章"最后及过渡性规定" 对新法生效前已展开的情况包括 , 正在审批的申请,时性批给,确定性批给及以准照方式占用等作 出规范. 特区政府冀望社会对是次文本积极发表意,使内容合社会实际需 求,完善土地管工作,高效用土地资源,保障土地配合经济发展,提升居 民的生活质素,从而促进澳门可持续发展.
澳门土地法（部分）
第一章 澳门的公产、私有财产及财产第一条 （土地按其法律地位的划分） 
澳门土地，得分为本地区公产土地、本地区私产土地及私有财产土地。 
第二条 （本地区的公产） 
凡法律定为公产土地且受有关法律制度约束者，一概属公产。 
第三条 （公产土地的使用） 
属于公产的土地，得以占用准照方式作临时使用或占用，但土地性质须与该使用或占用相符合。 
第四条 （公产土地纳入本地区财产） 
得透过法规将公产土地视作无主土地归并为本地区私产，但受法律所定的特别制度约束。 
第五条 （私有财产） 
一、土地系由非公法人之他人确定设立一项所有权者，一概视为受私有产权制度约束。 
二、政府将划定公产土地相邻的私有财产土地界限。 
三、为本地区长期租借批给对象的都市房地产的利用权，按民法规定，得透过时效取得。 
四、倘有关都市房地产无取得文件或其纪录或缴付地租的证据时且由私人占有达二十年以上者，推定为向本地区长期租借，而有关利用权按民法规定可藉时效取得。  
第六条 （本地区的私产） 
一、凡不应视为公产或私有财产的土地，一概属本地区的私产。 
二、受私有财产制度约束的土地，得由本地区政府为特定目的而取得，并按用途将之归并为本地区的公产或私产。 
第七条 （无主土地） 
一、土地系未确定纳入私有财产制度或公产制度，且未确定拨归任何公共或私人性质的用途者，一概视为无主土地。 
二、无主土地归并为本地区私产，并在法律容许的情况下，将之拨入公产或予以批出。 
第八条 （取得时效及不动产附合的禁止） 
在不妨碍本法律第五条之规定下，本地区的公产及私产不得以时效或不动产附合方式取得权利。 
第九条 （本地区对无主土地的权利） 
本地区对无主土地得特别作出以下行为： 
a） 按照本法律及其它适用法例规定处置之； 
b） 使用之以兴建作为公共机关设施及有关人员房屋的楼宇； 
c） 将之当作在混合型经济的公司的参与； 
d） 经遵守管制各使用方式的规定后，利用无主土地的产物。第二章 保留地第十条 （定义） 
凡土地系排除于使用及占用的一般制度之外且具特别用途，而该等用途与决定设立保留地之目的相符者，称为保留地。 
第十一条 （标的） 
一、保留地标的原则上系无主土地。 
二、在例外情况下，保留地既包括本地区的私产土地，亦包括公产土地，但应受特别制度约束者不在此限；以及包括私有财产土地。 
第十二条 （保留地的设立方式） 
保留地以法令设立，但应遵守都市化或农林利用的计划。 
第十三条 （全部及部分的保留地） 
一、保留得为全部或部分的。 
二、全部保留者，主要目的在于保护大自然，且不容许在该等土地作任何使用或占用，但与其养护又或科学或其它公共利益目的之开垦有关者，不在此限。 
三、部分保留者，只准许使用或占用方式，但其不得与设立该等保留时所谋求的公共利益目的相抵触。 
第十四条 （部分保留地的例子列举） 
得特别为下列情事设立部分保留地： 
a） 经济房屋的建造； 
b） 居民用水的汲取、引流及分配，以及有关设施的保护； 
c） 官方或私人的卫生场所及其它公共卫生目的场所等之设施； 
d） 公共机关的设施； 
e） 水力发电及灌溉的利用，包括相邻与否的附近地段，但其须与相关开垦有经济上的连系； 
f） 绿化区的设立或维护； 
g） 港口、机场及道路，包括有关维护及扩展的地带； 
h） 旅游用途； 
i） 森林保护。 
第十五条 （私有财产归并于保留地） 
一、将任何私有财产全部或部分归并于保留地者，仅得透过公用征收或行政地役设定为之。 
二、设立保留地段的法规，应订明将进行的征收及有关限制。 
三、受行政征收影响的私人，有权选择相应的损害赔偿或以股东身份参予可能设立且业务涉及有关保留地的混合型经济公司。 
四、在混合型经济公司的参予，不少于应得赔偿价之百分三十，而私人有权以现金收取其余部分。 
第十六条 （保留地的共同存在） 
如各保留地的用途不相抵触，则该等保留地得根据对之设立的法规所指配合方式而共同存在。 
第十七条 （保留地设立的效力） 
设立一保留地段，不妨碍原先透过临时或确定的 批出又或完全所有权所创设的权利，但使到临时方式使用或占用的许可失效。 
第十八条 （保留地段的划界） 
保留地段的划界，系以地志、地图绘制术及地形测量等方式为之，亦须以标志作显示，使人能完全辨别及得悉有关面积。 
第十九条 （保留地的终止及失效） 
一、如维持保留地的理由消失，则应终止保留地，又如设立保留地的法规所定期限告满而保留地仍未确定设立，则保留即告失效。 
二、保留地的终止，应透过法令为之。第三章 聚居地第二十条 （聚居地的概念） 
聚居地系指具有某些特征的居民集结点，其所获赋与的功能上级别及性质，将由特别法订明。 
第二十一条 （聚居地的范围） 
一、聚居地包括都市核心及认为适宜确保其扩展的范围。 
二、如包围聚居地的区域具有适当的特征，应设立受占用专有规则约束的郊区。 
三、郊区得设有从属人口核心。 
第二十二条 （聚居地的设立） 
任何聚居地的设立，一定附带订明供其使用之地段，并须透过法令为之。 
第二十三条 （聚居地的分类） 
一、聚居地根据其发展状况、行政重要性及所获赋予的功能等而分类。 
二、在设立聚居地及将之分类时所应遵守的规定，由补足法规订定。 
第二十四条 （地图或简图的修改） 
获分类的聚居地的地图或简图，得随时修改或更正，但不妨碍原先对有关地段设定的权利。第四章 无主土地的分类及占用条件第二十五条 （无主土地的分类） 
一、无主土地为着使用起见，分为两组： 
a） 都市性地段或具有都市利益的地段； 
b） 农用地段。 
二、都市性或具有都市利益的地段，系第二十一条第一款对聚居地定出的范围以及郊区所包括者。 
三、农用地段系上述定义所不包括者。 
第二十六条 （都市性地段或具有都市利益的地段的占用条件） 
一、都市性地段或具有都市利益的地段的占用条件，为都市化计划所订定者，或当未作成该等计划时，则有关条件为有权限机关按每一情况而订定的使用规划所载者。 
二、在不具上款所指计划或规划订明条件的郊区内，得准许设立因本身性质而不适宜设于都市核心的工商业场所。 
第二十七条 （农用地段的占用条件） 
农用地段的应用，须与其使用能力及性质相配合。 
第二十八条 （不得批出的地段） 
一、下列地段不得批出： 
a） 拨入于公产的地段； 
b） 全部保留地所包含的地段； 
c） 仅得透过特别准照占用的地段。 
二、部分保留地，仅可在达成特别用途时批出，而这些用途系设立该等保留地时所定者。第五章 无主土地的处置第一节 处置的方式 
第二十九条（出售、批出及占用） 
一、无主土地得作下列者之标的： 
a)出售; 
b)以长期租借方式之批出; 
c)以租赁方式之批出; 
d)临时性使用或占用。 
二、用于并入已批给地段的地段，将以同一性质和受同一条件管制而批给。 
第三十条 （得作出售、长期租借及租赁等标的之土地） 
一、仅下列土地得为出售之标的: 
a) 不足作正常建筑用途之零碎地段，但该等地段须与申请人完整所有之地段相毗连，且对其他相连地段之所有人或承批人系无可利用者; 
b) 以长期租借或租赁方式批出之土地，但其须与相连私有财产地组成一地段且在该地上已建有经适当核准之楼宇。 
二、都市性地段及具有都市利益的地段，可透过长期租借方式批出。 
三、下列地段，可透过租赁方式批出： 
a） 供农业、畜牧业及养鱼业用途的农用地段； 
b） 都市性地段及具有都市利益的地段。  
第三十一条 （临时占用） 
下列地段，得透过特别准照作临时使用或临时占用： 
a） 公产地段，但其性质应可容许如此为之； 
b） 用作经营采石矿的地段； 
c） 勘探或经营矿场所需的矿场附近地段，但不得由有别于矿场承批人的实体占用，且占用时间不 得超过矿场经营的期限； 
d） 特别用途所需的任何其它无主地段，但该等地段须系非纳入本法律规定范围者，或所规定的占用期间不容采用另一处置方式。 
第三十二条 （公益用途之占用） 
一、为公益用途所占用或将占用的地段，保留予本地区，并得透过总督命令交予有关公共机关，包括具有法律人格者，以便该等机关得按照地段的特别用途使用之。 
二、第三人对上款所指地段的无偿或有偿占用，一定为临时性的，且取决于总督的特别许可。 
第二节 可批出及可占用的面积 
第三十三条 （以长期租借方式批出面积的限度） 
任何自然人或法人，得以长期租借方式获有的都市性地段或具有都市利益地段的面积上限，市区为半公顷，而市郊为两公顷。 
第三十四条 （以租赁方式批出面积的限度） 
一、可对一自然人或法人以租赁方式批出的面积上限，每次不得超过两公顷，总数不得超过十公顷。 
二、所批出地段之分类，对上款规定的适用系不重要的。 
第三十五条 （面积的总计） 
一、为发生第三十三条及三十四条的效力，批出予配偶及无行为能力子女的地段面积亦计算在内，而不论与配偶之间的财产制度为何者。 
二、股东在无限公司或有限公司的出资超过百分之五十者，不视为有别于该等公司的人。 
第三十六条 （可占用面积的限度） 
一、就发给同一自然人或法人的每一准照，透过特别准照临时占用的面积属采石场用途者，不得超过一公顷，又或属其它用途者，不得超过半公顷。 
二、得越逾上款对采石场用途定出的限度，但须证明对本地区利益为恰当的。 
第三十七条 （面积限度的放宽） 
在视为有利于本地区的情况下，得透过特别合同及按就每一个案认为适宜的条件，例外地以长期租借或租赁方式占用超过以上各条所指之面积。 
第三十八条 （连续性批出） 
一、在以上各条所定限度内，以长期租借或租赁方式陆续批出新地段，一定取决于原先批出转换为确定批出时所要求的利用的证明。 
二、此项限制不适用于第三十七条所指的情况，亦不适用于对公法人、公共企业或混合型经济企业以及具法律人格的公务法人等的批出。 
第三节 对地段取得权利的正当性 
第三十九条 （一般规定） 
一、下列者得取得土地之权利或领取占用土地之特别准照： 
a） 任何国籍之自然人，但受法定限制之国籍者除外； 
b） 经合法组织的任何国籍之法人，但不妨?法律规定的限制； 
c） 对不动产之所有权具有权利能力之葡国公法人； 
d） 外国公法实体，如在国际协议中有所规定，且其权利能力符合其本国法及本地区法律。 
二、除受制于特别法例所定的条件或限制外，非葡籍实体还应明确声明接受本地的法律、当局及法院等约束，且就偶尔发生的涉及批出的争议，放弃任何外国司法管辖或司法程序。 
第四十条 （无偿批出） 
仅以下者得获无偿批出： 
a） 地方自治团体； 
b） 获依法承认的宗教信仰团体，但有关地段须用作兴建庙宇、崇拜地点或从事其救济及教育活动； 
c） 公益法人。 
第四节 处置地段的权限 
第四十一条 （一般之权限） 
总督之权限为： 
a） 全面性或局部性保留之订定、变更或撤消； 
b） 对于市区土地或具有市区利益土地的出售及租借或租赁批给，予以核准； 
c） 按可引用的特别规则，无偿批给土地； 
d） 批准修改批出土地用途及更改已批出土地之利用； 
e） 核准将公有土地拨为本地区专有土地或拨归具有法人资格的公共机构财产之内； 
f） 核准将留用土地拨为本地区专有土地或法人化公共机构专有土地； 
g） 核准全部或局部之分租； 
h） 核准将公有土地拨入市区及附城区范围内； 
i） 对于空置土地之有公私合营公司或以发展当地为目的之其它机构参与者，核准拨为本地区专有土地或拨为地方自治机构及法人化公共机构专有土地； 
j） 将与公共利益有关的土地，拨给不论是否法人化的公共机构依照特别用途加以利用； 
l） 对于与案关系人的更替及临时性批给所生的各种情况因合伙，死亡继承或活人间的行为等而为的转移不论其为有偿或无偿，予以核准； 
m） 核准将已全部利用的租赁土地变更为租借土地； 
n） 将农牧用地作租赁批给； 
o） 核准续期及取消土地的临时使用或占用。 
第四十二条 （特别权限） 
一、就批出面积限度、技术及经济的经营方式、利用的一般条件等应予特别订明的区域，总督亦有权限定出。 
二、如在上款所指区域划分地段，则不论批出制度为何者，倘有理由认为或许有申请人之竞争，以及拟达成增加价值之目的时，可预先举行公开招标，但以申请人的或许竞争及拟达成增值目的等证明有此需要为限。第六章 出售、批出及占用第一节 出售
第四十三条（法律制度） 
一、按第三十条第一款所指条件出售零碎地段者，免除公共拍卖。 
二、如有关合同所订期限届满或在无订明期限下自判给日起计逾越三年，买受人对所取得地段的应予利用无作出证明，则可解除该项出售。 
三、在上款所指的情况下，于 所出售地段作出的一切改善，一概拨归本地区所有，而买受人无任何损害赔偿权。 
第二节 以长期租借方式的批出
第四十四条 （临时批出及确定批出） 
以长期租借方式的批出，首先为临时性，并按其特征订定通常不超过五年的期限；如在所定期限内履行预先定出的最低限度利用条款，且地段经确定划分，则该批出可换为确定性。 
第四十五条（法律制度） 
一、以长期租借方式的批出，受本法律及补足法规、以及有关合同的条款等约束，而一切遗漏事宜悉依适用的民法规定处理。 
二、既不容许转长期租借，亦不准许地租赎回。 
第四十六条 （利用权价金及地租） 
一、承批人因获长期租借方式批出而应缴付： 
a） 利用权价金； 
b） 地租。 
二、利用权价金，系根据政府将来按地段位置及批出用途而核准的表计算。 
三、利用权价金系公共拍卖的结果，或系按照上款所指之表而订定者。 
四、须于订立临时批出公证书之前，将利用权价金一次缴付，以及在公共拍卖的情况下，被判给人应以金钱或政府接纳的银行担保提供按金，以担保缴付全部的利用权价金。 
五、地租应自临时批出的时刻起计，并每年以金钱预付予公钞库。 
第四十七条 （公开竞投及其免除的情况） 
一、须在临时批给之前作公开竞投。 
二、下列情况免除公开竞投： 
a） 租赁方式之批出转换为长期租借方式之批出； 
b） 无偿批出转为有偿批出； 
c） 移转原来临时批出所衍生的状况； 
d） 不足作正常建筑用途的零碎地段的批出，但该等地段须与长期租借地段相毗连，且对任何其它相连地段的承批人系无可利用者。 
三、属上款d项条件的地段，只可透过长期租借方式批出。 
四、在公开竞投的情况下，总督可不予判给，但以如此决定是对本区利益适宜者为限。 
第四十八条（特别条件） 
一、在租借批给合约内得引进特别条件，尤其是订定溢价金，以维护本地区利益或第三者权利。 
二、订定溢价金金额的方式，其程序及结算是总督所订补充法例的对象。 
三、在订定溢价金时将考虑及土地的所在，批给的用途，溢价，须承担或将要承担的成本，特别是源自购置不动产、进行填土及其它基建工程或将需拨归本地区的社会设施，或被承认作社会用途的社会设施等的成本。 
第三节 以租赁方式的批出
第一分节 
都市性地段或具有都市利益的地段 
第四十九条 （临时批出及确定批出） 
以租赁方式的批出，首先为临时性，并按其特征订定期限；如在所订期限内履行预先定出的最低限度利用条款，且地段经确定划分，则该批出方可转换为确定性。 
第五十条 （法律制度） 
一、租赁方式受本法律及补足法规，以及有关合同的条款等约束，并以适用的民法作补足规范。 
二、仅下列情况容许转租： 
a） 获承认有利于加速利用所批出地段的情况； 
b） 转租与信用机构，而该等机构曾以长期或中期方式借款予承批人，以便推动及加速利用所批给的地段，但以承批人不遵守对贷与人所承担义务的情况为限。 
第五十一条（租金） 
一、租金依据开投结果而定或由总督订定，并应载明于有关合约上。 
二、租金将依照政府将来以补充法例核准之有关表而计算，该等表将视乎土地所在区域的经济情况及土地利用方式或形式而定。 
三、租金按年计算，其缴付依照补充法例的规定行之，在该法例得订定按月或提前缴付办法。 
四、倘应缴纳业钞时，租金与业钞一并征收。  
第五十二条 （租金的调整） 
一、遇有下列情况，租金得分别予以调整： 
a） 当合约所订的每一期限告满时； 
b） 临时性批给所生的情况而作全部或局部转移时； 
c） 作分租时； 
d） 当土地占用原来指数有所变更，或建成楼宇各层数总面积有所变更时。 
二、在不妨?上款规定的情况下，确定性批给的租金将透过补充法例核准制订的表所载有关一般调整指数予以检讨。 
三、在本法律生效前已签订的租赁合约，于续期时，其租金应按照续期时有效的表予以调整。 
第五十三条 （声明异议及采用仲裁） 
一、如承批人不服租金修订，可在通知起计三十日内向作出该项修订的实体声明异议。 
二、分歧应由三名仲裁人组成的委员会一次过予以解决，其中一名仲裁人由法区法院法官指定，其余分别由批出实体及承批人各指定一人担任。 
三、租金系根据仲裁人一致裁定；如无一致裁定，则以两个最接近的决定的算术平均数为准。 
四、根据本条规定而修订的租金，系在无作出声明异议时应予起计之日起计。 
第五十四条（期限） 
一、租赁期应在有关批给的批示内订明，不得超过二十五年。 
二、随后的续期，每次不应超过十年。 
三、为着租金修订的效力，可将租赁期或随后之续期分作数段期间处理。  
第五十五条（确定性批给的续期） 
一、有偿租赁批给当属确定性时，将透过任何批给权利人或共有权利人向有关机关递交的声明以十年为一期续期。 
二、可能受批给期限告满所影响的权利人，亦可作出上款所指声明。 
三、当属不能分割或以分层方式兴建的楼宇，批给的续期亦适用于所有参与者以及在租赁方式批给的地段上所兴建楼宇的其它共有人。 
四、二款所指续期需缴付特别税项，其金额、程序和了结，将在顾及第五十一条二款所指准则下，由总督以补充法例订定。 
五、一款所指声明，不能在期限告满的六个月前提出。 
第五十六条（强制免除公开招标的情?） 
一、临时批出应预先经过公开招标程序，以公开拍卖拍板或以密封标书之招标方式为之。 
二、如有下列情?，公开招标得予以免除： 
a） 续期； 
b） 无偿批出转换为有偿批出； 
c） 移转原来批出所衍生的状况； 
d） 不足作正常建筑用途的零碎地段的批出，但该等地段须与申请人获租赁地段相毗连，且对任何其它相连地段的所有人或承批人系无可利用者。 
三、属上款d项条件的地段，只可透过租赁方式批出。 
四、属公开招标之情?时，总督如认为对本地区利益适宜得不作出判给。  
第五十七条（得选择免除的情况） 
一、下列情况得免除公开拍卖： 
a） 批出用于获承认有利于本地区发展的建设； 
b） 批出用于兴建宗旨主要为社会福利的社团或房屋合作社所提倡的房屋，以供有关社员本身居住； 
c） 批出用于兴建房屋以供本地区、地方自治团体及行政公益法人的现职或退休的人员本身居住。 
二、为着上款a项规定的效力，将考虑所申请批出的固有负担，尤其土地的修整及填平工程、将其都市化及卫生化，以及该处倘有的临时建筑物拆迁等。  
第五十八条（转换为长期租借方式） 
一、符合第二十九条第二款及第四十七条第二款d项等条件的地段，才获准许将租赁方式转换为长期租借方式。 
二、经适当核准建成的楼宇所处地段，系包括由租赁地及长期租借地组成的相连地段者，则在租赁方式未转换为长期租借方式的情况下，不可对该楼宇或其独立单位订立处置行为。 
三、许可转换的批示，应定出地段利用权的价金，但该价格不应考虑所作改善物的价值，亦不可低于转换时的现行表所载价金。 
四、应缴的地租，为转换当日所采用者。 
五、为着一切效力，转换所引致的长期租借方式批出，概视为确定批出。 
第五十九条（特别条件） 
一、在租赁批给合约内得引进特别条件，尤其是订定溢价金，以维护本地区利益或第三者权利。 
二、第四十八条二款及三款的规定适用于溢价金的订定。 
第二分节 农用地段 
第六十条 （法律制度） 
农用地段的租赁除本分节之规定外，受适用于都市性地段或具有都市利益地段租赁的规定管制。 
第六十一条(*) （租金及期限） 
一、年租是按补充法例所规定而一次过缴付。 
二、当合约所订每一段限期告满或获批准作其它形式使用时，得修订租金。 
三、租赁期限应在有关合约订明，并不得超过十五年。 
四、每次续期不应超过两年。 
五、为发生修订租金的效力起见，得将租赁期分为数段办理。 
(*)经刊登于一九九一年七月二十九日第三十期《政府公报》之七月二十九日第8/91/M号法律修订。 
第六十二条 （公开竞投） 
一、在临时批出之前应进行公开竞投。 
二、下列情况免除公开竞投： 
a） 续期； 
b） 死因移转原来批出所衍生的状况。 
三、在公共拍卖的情况下，总督如认为对本地区利益系适宜的，可不予判给。 
第六十三条 （禁止转租及禁止转换为长期租借方式） 
禁止将批出地段全部或部分转租，亦禁止将之转换为长期租借方式。 
第四节 无偿批出 
第六十四条 （定义） 
无偿批出是租赁方式的特别合同，而承批人免作任何缴付。 
第六十五条 （法律制度） 
一、无偿批出，受与其有关的特别规则及有关合同的条款等约束，并以适用于相同用途租赁的规定作补充规范。 
二、如无批出实体许可，承批人权利不得设定负担或转让。 
第六十六条 （转换） 
一、无偿批出得转换为有偿批出。 
二、承批人应自转换时起，缴付由总督依照转换时的现行表所定出的利用权价金以及地租或租金。 
第六十七条 （面积的限度） 
无偿批出地段的面积，应以达成预期目的所绝对需要者为限，且不得超出本法律规定的限度。 
第六十八条(*) （失效） 
无偿批出在下列情况下失效： 
a） 地段之使用偏离批出之目的或从未达成； 
b） 有关利用不在指定期限内实现，但其原因非归责于承批人过失且总督认为理由充分者，不在此限。 
(*)a）项经刊登于一九八四年七月二十一日第三十期《政府公报》之七月二十一日第78/84/M号法令修订。
第五节 透过准照的占用 
第六十九条 （目的） 
透过准照的占用，系针对临时使用的地段及显示不宜设立永久性权利的地段。 
第七十条 （法律制度） 
透过准照的占用，系以租赁合同为基础，而任何一方可随时透过至少提前六十天作出的预告，单方终止合同。 
第七十一条 （期限） 
一、透过准照的占用期限为一年，倘期满前六十天内不申请续期，则准照失效。 
二、准照的续期，可受制于有关费用的调整及占用条件的修订。 
第七十二条 （费用） 
在接获有权限实体就有关准照签署的通知后十五日内，应透过凭单于地段所在市的公钞局缴纳占用费。 
第七十三条 （建筑物的性质） 
一、在透过准照占用的地段上，仅可建造临时性建筑物或设施。 
二、如无明示许可，不准在上述地段存放不卫生、含毒、引致不方便或危险的物品。 
第七十四条 （废止及解除） 
经双方同意，合同可在正常期限告满前予以废止，又或批出实体可基于合同条款的不遵守而单方解除合同。 
第七十五条 （改善物） 
不论占用的终止原因为何，占用人无权取回在地段上所作的改善物，亦无权基此获得损害赔偿，但应获偿还相应于其仍有权占用地段期间的费用。 
第六节 地段的交换 
第七十六条 （交换的可接纳性） 
容许以私人实体或公共实体的地段交换本地区的无主土地。 
第七十七条(*) （方式） 
用作交换的地段是以完全所有权制度让与或视乎其用途而以长期租借、租赁或以准照占用方式批给。 
(*)经一九九四年七月四日第二十七期第一组《政府公报》之七月四日第2/94/M号法律修改。 
第七十八条 （法律制度） 
地段的交换，受本节所载的特别规定管制，并受适用于长期租借合同、租赁合同或准照占用的规定管制，但这些规定须与本节所载的特别规定没有抵触。 
第七十九条 （权利的证明） 
私人实体或公共实体，应在有关卷宗内附同其对所建议用以交换地段的权利的证明文件，以及在同一地段所设定的负担或责任的证明。 
第八十条 （给付的平等） 
批出实体可将价值大于所收地段的土地，以交换方式批出，但承批人须以价金或租金方式缴纳差价。第七章至第十四章 略第七章 划界  … 略 
第八章 承批人的权利与义务  … 略 
第九章 批出及占用的程序  … 略 
第十章 程序当事人的替换及批出所衍生状况的移转  … 略 
第十一章 程序和批出的终止  … 略 
第十二章 地籍、物业登记及执行机关  … 略 
第十三章 处罚  … 略  
第十四章 最后及过渡性规定  … 略通过及颁布一九八零年五月十二日通过 
立法会主席 宋玉生 
一九八零年六月二十日颁布