标题：炒楼花
炒楼花-简介
流行时间：上世纪80年代
流行指数：★★★★☆
“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。
炒楼花的方法是，买家在楼盘没落成前，花费少量订金，订下一套或多套单元，同时获得房屋认购书，之后再将认购书转手卖给他人，从中赚取差价。
海南自上世纪90年代起，开全国炒楼之先河。当地活跃着大小各级炒家，大炒家资金动辄数千万甚至上亿；小炒房者无力支付订金，便通过内部认购获得房号，再加价转手。但两者都讲究快进快出。
海南某开发商以1600余万买了地，10个月后画了一张楼盘效果图，再将地皮、图纸卖出，获利千万。
此后，北京、上海、广州、深圳、温州等地均出现炒楼花现象。
2005年，中国7部门出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，禁止炒房。
2006年，建设部规定房子必须封顶才能买卖。炒楼热潮得以降温。
炒楼花-概述
“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。  炒楼花的购房者
法学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。“炒楼花”这一行为在中国法律中尚属空白。但从诸多方面分析，这一行为理应得到立法上的认可。从实践中看，“炒楼花”的现象已经大量存在。它在一定程度上可以刺激房地产市场的发育，在交易中畅通销售渠道，活跃市场，有利于资金周转。况且，在“炒楼花”的过程中，预购人承担了投资风险和部分建房资金，其因转让预售合同而获得的利益是投资的合理收益，理应受保护。
从世界范围看，“炒楼花”的行为在各国房地产中已得到普遍认可。从某种意义上讲，它已成为成熟的房地产市场得以运行的必要环节。从中国立法范围看，“炒楼花”的行为实际上是一种通过合同转让获取利益的行为。中国立法并不禁止合同转让，所以“炒楼花”的行为并不违反中国法律法规。
炒楼花-炒楼种类
“人情”炒楼  炒楼花现场
‘炒楼花’大多数很有关系的人，甚至包括一些政府公务员。”很多“炒楼花”的人都是有一定关系的人，或跟开发商比较熟悉，他们往往在内部认购阶段就订下多套户型、位置都比较好的房子，然后再委托中介公司或售楼人员转手，如果实在炒不掉，还可以退给开发商。炒楼花最保险的还是要找开发商。“托人情、找关系，要么可以拿到内幕消息，要么可以有个折扣，如果楼盘非常走俏，找到人情至少可以拿个好的户型、朝向，容易出手。” “不少开发商中有一些中、高层的管理人员本身也在炒楼。”表面上有些楼盘一出来就非常抢手，排长队、找关系也未必能买到的楼花，却往往可以在这些人手中‘冒’出来。当然，房价也自然会每平方米加上200－300元不等。
“渠道”炒楼
一些房地产代理公司、二手房中介公司作为房地产的交易渠道，往往也加入到“炒”楼的队伍中，小到销售公司的售楼小姐，大到一些颇有实力的物业代理公司都通过“销售渠道”进行炒房。炒楼花的投资者中间不少是楼盘销售人员，一般都是这些销售人员自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找‘下家’分账。此外，一些中介公司也往往也看好某个地段的房子，有时会订下几套甚至整层，然后再通过自己的销售渠道寻找“下家”，赚取差价。
“联合”炒楼
“无论是外部个人炒楼，还是销售渠道炒楼，从规模、效果上都比不上‘开发商和房地产代理公司联合炒楼’。”房产商自己制造热度是司空见惯的一个招数，针对购房者“买涨不买跌”的心理，他们变着法儿地造势，楼盘一开，他们就雇人来“买”房，结果往往出现这样一个怪现象：某处楼盘一开盘，就售完告罄。也许起价只有3300元/平方米，但你绝对买不到，过几天就变成了3500元/平方米。“开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购‘楼花’，再低开高走，用‘滚雪球’的手法取得后期建设资金。”一位房地产业界人士说，“低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。实际上，最大的炒楼者、最大的赢家还是开发商。”
炒楼花-具体方式
1、开发商制造了炒楼花空间。  炒楼花人群
开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购“楼花”，再低开高走，用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。另外，低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。因此，很多楼盘内部认购价和其正常的均价相差千元以上，这种可观的投资空间必然会吸引炒家。
2、投资预期好吸引炒家下手。
柏宇兴业房地产公司总经理张寅告诉笔者，前些时上海一个著名TOWNHOUSE项目以6000～8000元的价格开盘，因为开发商名头很大，当是时别墅售价又高达二三千美金，大批投资者看中了此盘的投资潜力，一天几乎定出一半，认购5～10套的大有人在，楼盘后来均价到13000元左右，让炒家们赚了个盆满钵平。对楼盘投资预期高，对产品有信心，对市场前景乐观，投资者才会在楼花上大把下注。
3、卖方市场刺激楼花炒作。
美联物业北京公司总经理刘志忠先生介绍，97年前香港楼市一直暴涨，买家收入根本赶不上楼价涨幅，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，这些空手道者一个房号通常能赚10～50万港币。金融风暴后，市场形势急转，炒楼者基本销声匿迹，只有一些开盘价很低的明星楼盘，如前时的“珀丽湾”还有炒家捧场，但所赚也就几万港币而已。国内一些炒楼花成风的城市如宁波、杭州等，起始也多因楼盘供应增量相对不足，形成卖方市场，炒房之风才愈演愈烈。
炒楼花-北京炒楼
北京的楼花炒作限制多，认购书阶段开发商不让更名，设法炒；合同阶段办了贷款很难转按揭，没法炒，因此，楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。当然，这时的炒作空间也是有限的，只有这些深谙房地产行业之道的人，才能从北京楼花炼出金。  商品房
⒈楼盘销售人员。因为炒楼花被公司开除的售楼人士在北京地产界还真不少，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找“下家”分帐，据说，东部某楼盘销售人员几乎全体涉足此举，人均获利10几万。毕竟是近水楼台，一旦碰上热销楼盘，不让销售经理或售楼员们捞月似乎也难。； 
⒉资深炒家。这些人在房地产界有丰富的关系资源，能超前掌握楼盘信息，对其投资价值作出敏锐判断，然后按以下流程完成楼花炒作：⑴内部认购时低价取得房号。此时要保证快——最先得到认购消息，然后以正常渠道（排队）或非正常渠道（找人），买到内部认购价的房号；还要看准此楼日后开盘销售时价格一定猛涨。⑵寻找下家。内部认购时开发商销售证多数还未取得，离签正式合同一般有半个月到1个月的时间差，正好便于炒家转手楼花。正常渠道是上网或通过中介找下家，非正常渠道是和销售人员谈妥分账比例然后取得客户。⑶加价转手。有“内线”者转让房号不是难事，对上称接盘者是炒家的亲属或朋友即可过关，还有以给公司员工买房为名，订房号统一用某公司名字，下家分别以公司员工名义实现更名转让的。
⒊中介机构。部分中介机构借助在房地产市场的“过硬”关系，用更为老到的手法加入炒楼花行列。面对神通广大的炒楼花者，以及种种炒作战术，即便是防范再严的开发商，也很难完全杜绝，再说，认购房号的“小定”是可以退的，炒家几乎没有风险，这更坚定了炒楼者们的信心。
炒楼花-楼花吃香
“楼花”值得一炒的楼盘一般具有以下特点：⑴有投资潜力。被炒家看中的楼盘一般位置优越，多集中在东部，投资前景良好。⑵开盘价低。⑶规模不大。大社区因销售压力大，开发商不会大幅提价，买家后期可选择余地多，炒家一般会谨慎介入。⑷限制不严。虽然很多楼盘不支持炒楼花，但管理上有松有紧，炒家瞄准的是一些有空子可钻的项目。
炒楼花-楼花争议
反方观点：抬了楼价、毁了楼盘、坏了规矩，炒楼花坏处一大把。业内反对炒楼花之开发商的总结，炒楼花计有以下罪状：  炒楼花
炒楼花危及市场。因为过多投资客的介入，房价在炒作中层层加码，等到超出实际的购买力时，造成楼市“跳水”。这样的例子远有海南，近有杭州、宁波，被炒家搅出的泡沫不容小视。
炒楼花影响楼盘正常销售。一是炒家过多，使得买房人对开发商管理心存疑虑，影响楼盘销售；二是炒家拿走了最初应该是目标客户享受的优惠价，在楼盘涨价后以比开发商略低的价格再次分流客户，两拨买家只成交一拨；三是前期炒家托盘，认购火爆，使开发商对市场形势做出错误判断。市场中这样的例子有不少，很多楼盘认购时极其火爆，号称1天定出上千套，但到实际“换签”时（将所订房号换成签正式合同），客户却消失大半，令公司管理者大为光火。
炒楼花也坑了消费者。对缺房的人来说，楼价被炒家托高，增加了购房成本；对投资者来说，恶炒楼花会令他们看不清形势，以为市场需求量很大，盲目跟进，导致投资失误。
②正方观点：支持投资、反对恶炒，炒楼花好处也不少。
典集团董事长张宝全认为，炒楼花是一种投资，所有的投资都是为了增值、保值的，现有的政策不支持房地产投资，比如我们的产权制度使产权转移非常麻烦，而香港等地则是契约制，变更一下登记备案即可；再有交易程序、税费政策等，都使房地产投资不能合法、快捷的完成，因此，很多地产投资就走向了地下，炒楼花屡禁屡旺就是一个例子。既然开发商的价格定位制度给前期买家留下了盈利空间，不如让投资者合理进入，给他们一个相对规范的炒楼平台。
柏宇兴业房地产公司总经理张寅先生则持一种更为开明的态度。他认为，炒楼花的害处多是因为开发商操盘经验不足、引发恶炒所致，如前期对产品把握不准导致定价过低，后期对市场盲目乐观提价太快等。只要开发商控制得当，将炒家限定在合理的比例下，炒楼花将表现出以下好处：⑴楼盘人气旺，利于销售。上文提到的上海TOWNHOUSE项目，就是因为楼花炒卖成为上海广告量最少、销售最好、名气最大的楼盘。这也是很多开发商嘴上严禁炒楼花，实际睁只眼、闭只眼的原因；⑵投资者、买房人双赢。前期慧眼识珠的投资者理应有利益回报，后期客户则可以用比售价低的价格从炒家手里买得满意房产皆大欢喜。
炒楼花-法律
商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。  炒楼花漫画
商品房预售合同转让的合法性
法学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。“炒楼花”这一行为在中国法律中尚属空白。
从实践中看，“炒楼花”的现象已经大量存在。它在一定程度上可以刺激房地产市场的发育，在交易中畅通销售渠道，活跃市场，有利于资金周转。况且，在“炒楼花”的过程中，预购人承担了投资风险和部分建房资金，其因转让预售合同而获得的利益是投资的合理收益，理应受保护。
从世界范围看，“炒楼花”的行为在各国房地产中已得到普遍认可。从某种意义上讲，它已成为成熟的房地产市场得以运行的必要环节。
从中国立法范围看，“炒楼花”的行为实际上是一种通过合同转让获取利益的行为。中国立法并不禁止合同转让，所以“炒楼花”的行为并不违反中国法律法规。
炒楼花-特点
⒈有投资潜力。被炒家看中的楼盘一般位置优越，投资前景良好； 
⒉开盘价低。因项目高开平走，万元以上的认购价阻隔了炒家介入。距恋日不远的另一CBD热点楼盘，却因8000元上下的认购价吸引了大把炒家； 
⒊规模不大。大社区因销售压力大，开发商不会大幅提价，买家后期可选择余地多，炒家一般会谨慎介入； 
⒋限制不严。虽然很多楼盘不支持炒楼花，但管理上有松有紧，炒家瞄准的是一些有空子可钻的项目。
炒楼花-危害
“炒楼花”的罪状有三：首先是危及金融安全；其次是扭曲市场需求；再次有偷逃税款的空间。楼市炒家中相当一部分靠的是银行贷款，有的人运用贷款同时炒作多处房产，从资金角度他是在做期货。倘若一个环节跟不上，就会引发资金断链反应，造成较大的还贷风险。炒作行为具有“火上浇油”的群体效应，一旦楼市下跌，最终风险就会押在银行身上。
“炒楼花”掩盖了市场真实的需要，虚拟需求被不断放大，导致供求关系失衡，从而导致市场大起大落。同时，“炒楼花”普遍存在逃税行为，由于实际房价往往不被反映在转让合同上，统计失真的直接后果是官方统计数据偏低，使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。香港楼市炒到最后，按揭价格和租金“倒挂”。比如一套房子每月付二万元按揭，但只能租到几千元；楼价大跌后，出现了众多的“负资产一族”，带来了严重的金融风险和社会问题。
面对“炒楼花”中可能出现的问题，有人担心“炒楼花”会影响武汉的楼市发展。投资地产是目前最有回报潜力的产业之一，再说“炒楼花”的只是在一些楼盘旺销的情况下才能“炒作”。
被炒作的楼盘（包括“托盘”及“炒楼花”的散户）平均每平方米的涨幅在200元－500元之间，虽然暂时对武汉楼市的影响并不大，但市场也有失灵的时候，一旦市场出现人为托盘，政府就要出面平衡。因为，人为托盘发展到最后危害很大，前些年海口的房产就造成了非常多的烂尾楼。中南财经政法大学的彭星闾教授称，房地产和金融与老百姓的关系非常密切，一旦出了问题，将会影响到社会稳定和经济正常运行，这是政府必须干预的。
炒楼花-区别
炒房号”与“炒楼花”区别
相同点：
都是炒做房屋购买权，在获取某个房屋的购买权后，不实际购买，而将购买权转让的行为。
不同点：
炒做的产品阶段不同，房号是已开售或准备开售房屋，此类房屋将要或已达到销售标准（达到正负零或主体结构完工等条件），楼花是未开工项目，只停留在图纸阶段。
按照现在的国家规定，楼花已经是不允许销售了，只在很少的城市还有楼花可炒，多数城市都是炒房号了。[1]
炒楼花注意事项
⒈开发商制造了炒楼花空间。中原物业销售总监殷则先生认为，开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购“楼花”，再低开高走，用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。另外，低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。因此，很多楼盘内部认购价和其正常均价相差千元以上，这种可观的投资空间必然会吸引炒家。
⒉投资预期好吸引炒家下手。柏宇兴业房地产公司总经理张寅告诉记者，前些时上海一个著名TOWNHOUSE项目以6000~8000元的价格开盘，因为开发商名头很大，当时别墅售价又高达2、3000美金，大批投资者看中了此盘的投资潜力，一天几乎定出一半，认购5~10套的大有人在，楼盘后来均价达到13000元左右，让炒家们赚了个盆满钵平。对楼盘投资预期高，对产品有信心，对市场前景乐观，投资者才会在楼花上大把下注。
⒊卖方市场刺激楼花炒作。美联物业北京公司总经理刘志忠先生介绍，97前香港楼市一直暴涨，买家收入根本赶不上楼价涨幅，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，这些空手道者一个房号通常能赚10~50万港币。金融风暴后，市场形势急转，目前炒楼者基本销声匿迹，只有一些开盘价很低的明星楼盘，如前时的“珀丽湾”还有炒家捧场，但所赚也就几万港币而已。国内一些炒楼花成风的城市如宁波、杭州等，起始也多因楼盘供应增量相对不足，形成卖方市场，炒房之风才愈演愈烈。
北京的楼花炒作限制多，认购书阶段开发商不让更名，没法炒；合同阶段办了贷款很难转按揭，没法炒，因此，楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。当然，这时的炒作空间也是有限的，目前只有这些深谙房地产行业之道的人，才能从北京楼花中炼出金。
⒈楼盘销售人员。因为炒楼花被公司开除的售楼人士在北京地产界还真不少，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找“下家”分帐，据说，东部某楼盘销售人员几乎全体涉足此举，人均获利10几万。毕竟是近水楼台，一旦碰上热销楼盘，不让销售经理或售楼员们捞月似乎也难。
⒉资深炒家。这些人在房地产界有丰富关系资源，能超前掌握楼盘信息，对其投资价值作出敏锐判断，然后按以下流程完成楼花炒作：
A、 内部认购时低价取得房号。此时要保证快——最先得到认购消息，然后以正常渠道（排队）或非正常渠道（找人），买到内部认购价的房号；二要准——看准此楼日后开盘销售时价格一定猛涨。
B、 寻找下家。内部认购时开发商销售证多数还未取得，离签正式合同一般有半个月到1个月的时间差，正好便于炒家转手楼花。正常渠道是上网或通过中介找下家，非正常渠道是和销售人员谈妥分账比例然后取得客户。
C、 加价转手。有“内线”者转让房号不是难事，对上称接盘者是炒家的亲属或朋友即可过关，还有以给公司员工买房为名，订房号统一用某公司名字，下家分别以公司员工名义实现更名转让的。
⒊部分中介机构借助在房地产市场的“过硬”关系，用更为老到的手法加入炒楼花行列。
面对神通广大的炒楼花者，以及种种炒作战术，即便是防范再严的开发商，也很难完全杜绝，再说，认购房号的“小定”是可以退的，炒家几乎没有风险，这更坚定了炒楼者们的信心。
什么盘的楼花最吃香？ 
综合采访者观点，“楼花”值得一炒的楼盘一般具有以下特点：
⒈有投资潜力。被炒家看中的楼盘一般位置优越，多集中在东部，投资前景良好； 
⒉开盘价低。负责恋日国际销售的绍云女士说，因项目高开平走，万元以上的认购价阻隔了炒家介入。但据记者了解，距恋日不远的另一CBD热点楼盘，却因8000元上下的认购价吸引了大把炒家； 
⒊规模不大。大社区因销售压力大，开发商不会大幅提价，买家后期可选择余地多，炒家一般会谨慎介入； 
⒋限制不严。虽然很多楼盘不支持炒楼花，但管理上有松有紧，炒家瞄准的是一些有空子可钻的项目。
炒楼花争议
炒楼花到底碍着谁了？ 
楼花到底该不该炒？对此业内分成正反两派观点。
反方观点 抬了楼价、毁了楼盘、坏了规矩，炒楼花坏处一大把。
据业内反对炒楼花之开发商的总结，炒楼花计有以下罪状：
往大了说——炒楼花危及市场。因为过多投资客的介入，房价在炒作中层层加码，等到超出实际的购买力时，造成楼市“跳水”。这样的例子远有海南，近有杭州、宁波，被炒家搅出的泡沫不容小视。
往中观了说——炒楼花影响楼盘正常销售。一是炒家过多，使得买房人对开发商管理心存疑虑，影响楼盘销售；二是炒家拿走了最初应该是目标客户享受的优惠价，在楼盘涨价后以比开发商略低的价格再次分流客户，两拨买家只成交一拨；三是前期炒家托盘，认购火爆，使开发商对市场形势做出错误判断。市场中这样的例子有不少，很多楼盘认购时极其火爆，号称1天定出上千套，但到实际“换签”时（将所订房号换成签正式合同），客户却消失大半，令公司管理者大为光火。
往小了说——炒楼花也坑了消费者。对缺房的人来说，楼价被炒家托高，增加了购房成本；对投资者来说，恶炒楼花会令他们看不清形势，以为市场需求量很大，盲目跟进，导致投资失误。
正方观点 支持投资、反对恶炒，炒楼花好处也不少。
美联刘志忠先生说，香港楼市97前的泡沫和97后的狂跌，是由多种原因造成，比如金融风暴、香港政府的“8万5”计划等，说炒楼花引起楼市“跳水”太严重。
北京也有开发商认可炒楼行为。今典集团董事长张宝全认为，炒楼花是一种投资，所有的投资都是为了增值、保值的，现有的政策不支持房地产投资，比如我们的产权制度使产权转移非常麻烦，而香港等地则是契约制，变更一下登记备案即可；再有交易程序、税费政策等，都使房地产投资不能合法、快捷的完成，因此，很多地产投资就走向了地下，炒楼花屡禁屡旺就是一个例子。今典开发的经济适用房今日家园，是国家明文定价，但老百姓照炒不误，最多的每平方米加了1000元。张宝全认为，炒楼花是一种客观存在，既然开发商的价格定位制度给前期买家留下了盈利空间，不如让投资者合理进入，给他们一个相对规范的炒楼平台。
张宝全告诉记者，今典还未推出已引起不少投资者关注的国贸商圈新项目，有可能允许买家合理炒楼，即同意其转让购买权。
来自上海的开发商张寅先生则持一种更为开明的态度。他认为，炒楼花的害处多是因为开发商操盘经验不足、引发恶炒所致，如前期对产品把握不准导致定价过低，后期对市场盲目乐观提价太快等。只要开发商控制得当，将炒家限定在合理的比例下，炒楼花将表现出以下好处：
⒈楼盘人气旺，利于销售。上文提到的上海TOWNHOUSE项目，就是因为楼花炒卖成为上海广告量最少、销售最好、名气最大的楼盘。这也是很多开发商嘴上严禁炒楼花、实际睁只眼、闭只眼的原因； 
⒉投资者、买房人双赢。前期慧眼识珠的投资者理应有利益回报，后期客户则可以用比售价低的价格从炒家手里买得满意房产，岂非皆大欢喜？ 
张寅向记者透露，柏宇兴业下月推出的位于京沈路和五环交叉口TOWNHOUSE项目京城雅居，将不限制投资者的炒楼行为，若销售人员参与，公司则制定相应的管理制度，将楼花炒作控制在合适的火候下。
正像张寅所说，存在决定一切，不管打压也好、避讳也好，炒楼花都将是房地产市场一个隐秘的现实。但正如中原殷则先生分析，北京楼市基本处在供大于求的局面，大面积恶炒楼花的现象不会出现，因此北京也只有开发商因担心工作人员不务正业而制定开除政策外，并无其他干预政策，象宁波等地因炒作过度而使政府介入、尝试征收“炒楼花”税、采取买房实名制等干预手段的局面，近期也不会在北京上演。从这个角度来说，个别楼盘炒得再热，楼花也只是京城楼市一个充满神秘诱惑的“冷门”。