标题：典权
简介
基本模式典权的基本模式为：出典人，即不动产的所有人，将典物转移给典权人；典权人在取得典物的时候，向出典人支付典价；典价通常为典物出卖价格的50%-80%之间；典权人在取得典物之后，可以对其行使占有、使用、收益等权利。典权可以通过回赎、找贴、绝卖等行为而消灭。获取方式典权的取得，有两种方式：一种为基于法律行为取得，包括依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权；依让与取得典权是指典权人将典权让与他人，该他人因此让与行为而取得典权。典权取得的另一种方式为基于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。典期简介  典权典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的期限。中国的司法实践中，典权的最长期限为30年。超过30年的，应缩为30年。
在典期内，出典人不得回赎；在典期届满后，出典人行使回赎权，则典权归于消灭。典权的期限有约定和未约定两种。约定期限即当事人自行约定典期，在此期限内典权人不得回赎。典权的约定期限不宜过长或过短，一般规定最长为三十年，超过三十年的，缩短为三十年；约定期限不满十五年的，不得附有到期不赎即做绝卖的条款。未约定期限则出典人可以随时行使回赎权依原典价回赎典物。但未约定期限并非无期限，自出典后三十年不回赎的则为绝卖，即典权人取得典物的所有权。效力典权的效力，主要涉及典权当事人双方的权利和义务。典权人的权利包括：1、占有、使用、收益权。2、转典权，即在典权存续期间，无禁止转典约定下，典权人有权不经出典人同意将典物以不高于原典价、不超过原典期的条件出典于他人。3、出租权。4、转让权。5、抵押设定权。典权人就其所取得典权，有权设定抵押权，以担保债权。在中国，对于典权能否抵押，存在着不同的认识。本文认为，典权作为一种有价值的权利，与其他有价值的权利一样，可以设定抵押。对于此种情况，本文将在后面着重论述。6、优先购买权。7、重建修缮权。8、费用求偿权。出典人的权利包括：1、典物所有权。2、抵押设定权。典权人对典物享有所有权，当可对典物再行设定权利。3、回赎权。
历史沿革

关于典权，王利明主持的《物权法草案建议稿》第339条规定：“典权是指支付典价，占有他人的不动产而为使用，收益的权利，”早在汉晋时期就出现典质，后来又陆续出现典当，典质，典卖并行。大概在南北朝时期初步形成了典权的雏形，典权制度从“当”制度、中汲取了不少具有可操作性的规定。宋元明时期是典权制度发展的重要时期，典制首次被载入法典并得以向广大地区推行。典权之所以兴起，“仍因中国传统认为变卖祖产，尤其是不动产，仍败家之举，足使祖宗蒙羞，为众人所不齿，故绝不轻易从事，然又不能不有解决之计，于是有折衷办法出现，即将财产出典于人，以获得相当于卖价之金额，在日后有可以原价赎回。如此，不仅获得资金以应急需，又不落得变卖祖产之讥。”
  典权清朝至民国，典权制度在法律上得到了进一步规范。乾隆年间在户部则例中规定：“典卖契载不明之产，如在30年内，契内无绝卖字样，即以绝产论概不许找赎。”这对典期的最高年限加以硬性的规定。因为此前的典权的期限由当事人自由约定，、法律不加以任何的限制，约定的典期届满后，若出典人不予以回赎，则典权永远存在，不论经过多少年，只要出典人主张收回典物，典权人都得同意，这经常引发纠纷。台湾学者史尚宽曾说：“现代民法物权关于典之规定，大体取材于清律典卖田宅户部则例（置户投税，旗民交乡）及清理不动产典当办法，加以修正。”
新中国成立后，人民政府废除了包括民国民法在内的国民政府六法。使得典权制度成为习惯法（台湾地区仍沿用民国民法）。1986年全国人大通过的《中华人民共和国民法通则》也没有收入典权制度。然而出现现实生活中的典权纠纷，最高人民法院不得不用司法解释承认典权制度的存在并陆陆续续地规定典权方面的内容，内地司法解释仅承认房屋典权作为典权的唯一形式。
性质
学界对典权的性质一直以来就存在分歧，主要有三种学说。用益物权说该说的主要理由是：（1）典权是典权人占有典物而为使用收益的权利。（2）典权人向出典人支付典价，这不同于担保物权所担保的借款，出典人向典权人返还典价而收回典物，这不同于担保物权所担保的债务的清偿。（3）在典权关系中，如果出典人抛弃回赎权即可使典权关系消灭，出典人对于典物实际价值低于典价的差额不负清偿责任，而在担保物权关系中，担保物权消灭并不当然导致受担保的债权债务关系消灭，且债务人对于担保物实际价值低于借款的差额，仍然负清偿责任。担保物权说该说的主要理由是：（1）典权是债权人借贷给出典人的金钱，典物是转移占有的担保财产，相当于质权标的，只能收取其孳息。（2）民国时期制定的民法典将典权规定在质权和抵押权之间，说明典权为担保物权。折衷说该说又称特种物权说，兼有用益物权和担保物权性质的特种物权。主要学说有：（1）典权虽有使用，收益之效能，但非其主要目的，而以由典权人取得其所有权为最终目的，不能以法条对典权人之规定有使用收益字样，即认定其为用益物权。（2）典权虽有担保作用，但也不是纯粹的担保物权。因为担保物权是从权利。必须以主权利的存在为前提，而典权则否，因而典权与抵押权等纯担保物权亦不相同。可见典权既不是纯粹的用益物权，亦非纯粹的担保物权，而是兼具双重性质的特种物权。
特点
典权的法律性质典权是一种物权。用益物权说为通说。 
  典权不具有变价受偿性担保物权的变价受偿性是指当债务人不履行债务时，债权人得将担保物变价，以优先清偿其债权。变价受偿性是担保物权为价值权的集中表现。在典权关系中，典权人在典期届满，出典人不回赎典物时，典权人并不是将典物变价，以使典价得到补偿，而是直接取得典物的所有权，因而，典权不体现为价值权。其原因在于典权人并非以获得典物的价值权为目的，而在于获得典物的使用价值权。故典权体现为使用价值权。有人认为，典权人直接取得典物的所有权是典权的担保方法。因而典权具有担保物权性质。典权人直接取得典物的所有权并无担保作用。因为无论典物的价值是否与典价相等，典权关系均归消灭，不存在“多退少补”的问题。不具有不可分性担保物权的不可分性是指担保物权的效力就债权的全部及于担保物的全部，即债权人在债权没有全部清偿前，可对于担保物整体上主张担保物权；担保物的部分变化或债权的部分变化均不影响担保物权的整体性。在典权关系中，如果典物部分丧失，则典权范围相应减少。如台湾民法典第920条规定：典物如因不可抗力而一部灭失时，出典人就其余存部分为回赎时，得由原典价中，扣减典物灭失部分灭失时价值之半数，但以扣尽原典价为限。可见，典权无不可分性。不具有物上代位性担保物杖的物上代位性是指担保物权的效力及于担保物的代替物，也就是可以从担保物的代替物中实现债权清偿。担保物权的物上代位性取决于担保物权的价值权属性。典权不具有物上代位性。典物灭失。典权便不复存在；典物部分灭火。除重建修缮外，典权就典物灭失部分消灭。台湾民法典第920条规定：典权存续中，典物囚不可抗力致全部或一部灭失者，就其灭失部分，典权与回赎权均归消灭。因此，典权为物的有限责任。典权之所以不具有物上代位性，是因为典权是以获取典权的使用价值为目的，是一种使用价值权。如果典物不存在，其使用价值就无法实现，自为其他物所无法代替。不具有从属性担保物权的从属性是指担保物权的发生与存在必须以一定的债权关系为前提，即担保物权从属于其所担保的债权，它们之间形成主从关系。没有丰债权的存在，就不存在担保物权。典权的发生与存在不具有从属性。典权人与出典入之间不存在债权关系。出典人接受典价并非借款。因而典权并无担保之对象，而是一种独立存在的权利。有人认为，就典价为金钱且须偿还的角度看，实质上是出典所负的金钱债务。不然。典价为金钱固然不错，但典价并非必须偿还。是否偿还典价，完全取决于出典人的意志。出典人可以视情况决定是否归还典价而回赎典物。出典人只有回赎权而无回赎义务。有人认为，在出典人不回赎典物时，出典人是以将典物所有权转移给典权人为清偿债务的方法，并非出典人无偿还典价的义务。此说亦不妥。如依此说，一则出典人到期不偿还典价，即违反债，出典人应负债务不履行的责任；二则典权人应按等价原则清偿其典价，“多退少补”。然而上述两种情况，在典权关系中均不存在。
期限
典权的期限，简称典期。指阻止出典人回赎典物的期限。在此期限内，出典人不得行使回赎权。典期的设立方式依典契（合同）自由约定。因此当事人有约定典期，也有未约定典期的。中国司法实践采取了“典期届满逾期十年或未载明期限经过三十年不回赎的，原则上视为绝卖。”约定典期典期可以由当事人自由约定，但如果约定典期过长不利于对出典人利益的保护而且容易引发纠纷，因而清中叶以来匀对典期的最高年限进行限制。王利明主持的《物权法草案建议稿》也有对典期进行限制的规定：“典权的期限不得超过三十年；超过三十年的，缩短为三十年”“定有期限的典权，其期限不满十五年者，不得附有到期不赎即作绝卖的条款。”  典权未约定典期当事人未约定典期时，出典人可以随时行使回赎权以原典价赎回典物。“未定期限的典权，但自典权设定之日起经过三十年而未行使回赎权的，回赎权消灭，典权人取得典物的所有权。”这与台湾地区“民法”规定相同。
此外关于续典，转典的典期问题。续典。“在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间的约定延长典期或者增减典价的，应当准许”有学者认为变更前后典期之和不得超过典权最长期限。[11]笔者同意这种说法，否则典期的法定最高年年限就变得没有意义了。转典，转典者“典权人可以将典物转典于他人，但典权设定合同另有约定的除外。”定期典权的，其转典的期限不得超过典权的期限；未定期典权，其转典不得超过法定最高年限。
设定
典权的设定是创设典权的法律行为，是典权的原始取得方式。设定典权，须符合法律的规定。就一般情况而言，当事人之间设定典权，须符合下列条件。典物应为不动产须以不动产为标的物。典权标的物，即典物，应为不动产，故典权为不动产物权。出典人就其所有的不动产设典，可以是就不动产所有权的全部设典，也可以是就不动产所有权的—部分设典。不动产共有人，可以就其应有部分设典。如果不能确定应有部分的，则须经全体共有人同意。以全体共有人名义设典。在传统民法中。典物包括房屋和土地。在中国现阶段，民间存在的典权都为私有房屋典权。土地典权在新中国成立后已被废除。以不动产作为典权标的物，固无疑问。但不动产的范围如何界定，则存在着不同的认识传统民法认为，不动产权利不能作为典权标的物，非所有人不能以他人之不动产设典。建立适应中国市场经济需要的新型典权制度，这种观念应加以改变。首先，应允许不动产权利作为典权标的物。现行法律已明确规定国有土地使用权可以转让、出租和抵押。以不动产权利设典较之不动产权利的转让、出租和抵押更具有优越性。其次，应允许非所有人在一定条件下以他人不动产设典。既然允许以不动产权利作为典权标的物，则取得不动产权利的非所有人自然可以设典。例如非所有人就自己取得的国有土地使用权设典等。这对于更好的发挥不动产的效益是有益的。 
  典权须支付典价典价是取得典权之对价，支付典价是典权设定的要件。典价应一次性支付，其数额有当事人约定。典价不能超过卖价，但一般应接近卖价。典价一般以金钱计算，也可以用实物计算，但用实物计算的，应折算为金钱。应按照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第120条，“以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格计算”。典价包括原典价和找价。原典价是指典权设定时所支付的典价，找价是指典权设定后所增加的典价。对此，最高人民法院在上引《意见》中曾指出：在典期内，经当事人约定增减典价的应当准许。须在典期以内设定典期，是指阻止出典人行使回赎权的期限。在典期内，出典人不得回赎典物。典期届满后，出典人方可行使回赎权。因此，典期届满，典权并不消灭，只有在出典人回赎典物或在回赎期内不回赎典物，典权方归消灭。在传统民法中，典权按典期，可以分三种：（1）定有期限的典权。是指定有限制回赎权行使的期限。该期限为典权人占有典物并使用收益的最短期限。典期得由当事人自行约定，其约定方式有二：一是约定典期为若干年，二是约，定出典后一定期限内不得回赎。无论哪种约定方式，典权的最长期限均不得超过法定期限。台湾民法典第912条规定，“典权约定期限不得逾30年，逾30年者，缩短为30年。”中国法律无这方面的规定，但司法实践一般也作如此解释。定有期限的典权，在典期内或典期届满时，当事人可以约定延长。应当指出，在典期内延长典期，前后典期合并计算不能超过法定典权最长期限；在典期届满后，延长典期，实为更设一种新典权，其约定期限亦不能超过法定典权最长期限。（2）未定期限的典权。当事人没有约定典期，出典人可以随时回赎典物。从理论上讲，当事人是否约定期限，当属其自由，但法律上亦应有最长期限之限制。台湾民法典第924条规定：“典权未定期限者，出典人得随时以原典价回赎典物。但自出典后经过30年不回赎者，典权人即取得典物所有权。”中国司法实践亦作如此解释，“典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖”。未定期限的典权，当事人得于典期存续中，改定为定有期限之典权，但改定前后的合并期限不能超过法定典权最长期限。（3）不得附绝卖条款的典权。所谓绝卖条款是指在典期届满后，若不回赎，即作绝卖之条款。从典期而言，虽可由当事人自由约定，但为保护出典人利益，则不得不对典期作一定的限制。这种限制就是典契不得附绝卖条款。台湾民法典第913条规定：“典权之约定期限不满15年者，不得附有到期不赎即作绝卖之条款。”可见，典权期限不满15年的，即为不得附绝卖条款的期限。如果当事人设定了此类条款，则该条款无效，出典人仍可按回赎期回赎典物。如果典期在15年以上，而当事人设定了绝卖条款，则该条款有致，出典人典期届满不赎的，即视为绝卖。4.须采取特定形式。设定典权，通常依合同方式为之。由于典权关系涉及的内容比较复杂，因而，典权的设定应采取书面合同的形式。典权当事人应当签订典权合同，即典契。合同中应载明标的物、典价、当事人的权利义务、典期、回赎期等内容，双方要签字盖章。典权合同是转移不动产占有的合同，因此，必须进行登记。在中国，以房屋为标的物的典权合同，须到房屋管理机关办理登记手续：以土地使用权为标的物的典权合同，须到土地管理机关办理登记手手续。
当事人的权利
典权人的权利1、典物的占有，使用、收益权。典权人占有典物是典权人行使用益权的前提。典权人占有典物，典权则不能成立。至于典权人占有典物是直接占有，还是间接占有。则在所不问。但无论何种占有，典权人都享有物上请求权及追及权。典权人的用益权是典权法律属性的必然反映，也是典权人设定典权的目的之所在。典权的用益方法比其他用益物权要广泛得多。除当事人另有约定外，凡依典物性质，可实现有益目的的方法，典权人均可为之。如典权人可以将承典房屋用于生活居住，也可以用于生产经营，出典人均无权干涉。 
  典权2.转典、出租权。转典权是指在典权存续期间，典权人有权将典物出典于他人。典权人无须征得出典人的同意即可转典，但转典必须符合下列条件：（1）须在典权存续期间为之；（2）转典价不得超过原典价。若超过原典价，其超过部分不得对抗原出典人。原出典人只须支付原典价，即可回赎典物，不足部分由原典权人补足；（3）转典期不得超过原典期。原典权定有期限的，转典不得超过该期限。原典权未定期限的，转典亦不得定有期限，（4）须无禁止转典的约定。转典后，转典权人取得转典权，在原典权范围内，享受转典权的利益。但典权人对典物因转典所受之损害，应负赔偿责任。转典后，原典权关系不受影响，故出典人回赎典物，可以向原典权人为之，亦可以向转典权人为之，转典权人不得拒绝。出租权是指典权人有权将典物出租于他人。出租权实际上是典权人用益权的延伸。典权人无须征得出典人的同意即可出租典物，但出租典物必须符合下列条件：（1）须在典权存续期间为之；（2）租赁期须在典期以内。如果典权定有期限，则租期不得超过该期限。典权未定期限，租赁亦不得定有期限；（3）须无禁止出租的约定。典权人虽享有出租典物的权利，但典物因出租而受到损害的，典权人应负赔偿责任。
3.转让权与抵押设定权。转让权是指典权人有权将典权转让于他人。典权人转让典权俗称“退典”，实际上是合同权利的转移。典权人转让典权无须征得出典人的同意。因为，一则典权是一种物权，典权人对其有处分权，二则转让典权对出典人毫无影响，只是典权人变更而已，原典权人退出典权关系，由受让人取得典权人地位。转让典权是否有偿，取决于转让人与受让人的约定，因此，买卖、赠与等均可。若是有偿转让，其价格不受典价的影响。有人认为，在典权出卖时，出卖价格一般不得高于典价。既然是有偿转让，则无限制其价格之理。但无论转让价格高低，出典人回赎时，只按原典权人支付的典价回赎。典权人就其所取得的典权，有权设定抵押权，以担保债权。在中国，对于典权能否抵押，存在着不同的认识。典权作为一种有价值的权利，与其他有价值的权利一样，可以设定抵押。对此，台湾民法典第882条规定：典权得为抵押之标的物。最高人民法院《关于人民法院审理房屋典当案件的若干意见》（征求意见二稿）第1条亦曾指出，承典人对房屋享有出租抵押和转典等处分权。典权人以典权设定抵押，当典权人（抵押人）到期不履行债务时，抵押权人应如何优先受偿呢？抵押权人只能将典权出卖或自己取得典权，以满足自己的债权，而不能变卖典物或取得典物所有权，因为典物不是抵押标的物。
4.优先购买权。在典期内，出典人出卖典物时，典权人在同等条件下，有优先购买的权利。典权人的优先购买权为台湾民法典第919条所规定：“出典人将典物之所有权让与他人时，如典权人声明提出同-之价额留买秆，出典人非有正当理由，不得拒绝。”中国法律中无此规定，但在民间的典权关系中，典权人普遍享有这种权利。典权人优先购买权具有何种效力，理论上有不同认识。有主张优先购买权仅具有债权效力的，亦有主张优先购买权具有物权效力的。按台湾民法典第919条“判解要旨”的解释，典权入留买权仅为典权人与出典人之间的权利义务关系，出典人违反此项义务，而将典物所有权让与他人时，典权人仅得向出典人请求赔偿，不得主张他人受让典物所有权契约无效。可见，这里显然是承认留买权仅具债权效力。应赋予典权人优先购买权以物权效力。出典人的权利1.典物的所有权。典权是一种他物权，出典人只是将典物的占有，使用、收益权转移给典权人，所有权仍属于出典人。因此，典权设定后，出典人有权处分典物，如出卖、赠与等。但典权人之典权并不因此而受影响，只是出典人发生变化而已。虽然出典人有权处分典物，但是，在出卖时，典权人有优先购买权，并得按时价找贴，即按照典物的时价，将原典价抵销卖价的一部分，然后由典权人支付其差额。找贴后，典权人取得典物所有权，典权关系因混同而消灭。
2.抵押设定权。出典人对典物享有所有权，可以就典物之上再行设定权利。但出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如不得重典等。出典人在典物之上能否设定抵押权，即失典后押，理论上存在着否定说与肯定说两种主张。否定说认为，同一不动产设定典权后，不得再设定抵押权，其理由主要有：（1）既然允许典权得为抵押权之标的物，若再允许出典人以典物抵押，则不但权利行使发生冲突，且使法律关系趋于复杂。（2）典权设定后，出典权人已不能对典物行使用益权，若再允许出典人以典物抵押，则无抵押拍卖之内容。肯定说认为，同一不动产设定典权后，仍可设定抵押权，其理由主要有；（1）不动产所有人将不动产出典他人后，依法虽有不得重典之限制，但所有权并未丧失，故于不妨害典权范围内，仍得为他人设定抵押权。（2）抵押权是一种价值权，不以用益为目的，与典权效力并无抵触。（3）典权人可以典权设定抵押权，乃以典权为标的物，而非以典物为标的物，二者标的不相同，其权利之行使，不致发生冲突，亦不致使法律关系趋于复杂。（4）出典人虽不能对典物行使使用收益权，但对典物之余存价值设定抵押权以担保债权，实为经济上弱者所必须。如果认为出典人因不享有用益权，而对典物余存价值，亦丧失利用的权利，则有失公平。台湾大多数学者持肯定说。中国有的学者认为，中国的立法和理论应选择肯定说。与先典后押相反者，是先押后典，即对同一不动产先设定抵押权，再设定典权。对此理论上并无分岐，人们均持肯定态度。在典权与抵押权并存时，其优先顺序当以设定先后定夺。在先典后押的情况下，典权优先于抵押权。所以，（1）典权人因绝卖而取得典物所有权时，抵押权不能继续存在，归于消灭。否则，将对典权人取得所有权构成妨害。（2）抵押权人行使抵押权，不能妨害典权人之典权。所以，抵押权人在出典人不履行债务时，可将典物折价取得所有权，而成为出典。也可以将典物变卖，而使受让人取得所有权，成为出典人。当然，若典权人为受让人，则典权因混同而消灭。在先押后典的情况下，抵押权优先于典权。所以，抵押权人行使抵押权时，可以对抗典权，即抵押权人行使抵押权可导致典权的消灭，出典人应返还典价与典权人。当然，如第三人愿意购买设有典权的抵押物，则典权可继续存在。3.回赎权。回赎权是指出典人向典权人提出原典价，回赎典物，以消灭典权的一种权利。从性质上讲，回赎权是一种形成权。所以，只要出典人为回赎行为，典权即归消灭。回赎典物是出典人的权利，典权人无权要求出典人回赎。回赎权的条件出典人行使回赎权须具备下列条件；（1）须于回赎期限内为之。回赎权的期限是出典人得行使回赎权的法定期间。该期间为除斥期间，期限届满而不回赎的，回赎权即为消灭，典权人取得典物所有权。定有期限典权的回赎期，台湾民法典第923条规定为2年。中国司法实践中，一般确定为10年。典期为15年以上，而附有绝卖条款的，典期届满时应即行回赎，否则，回赎权消灭。未定期限的典权，出典人可以随时回赎，但应提前一定时间通知典权人。台湾民法典第925条规定为应提前6个月通知典权人。中国最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条规定，若自出典后经过30年不赎的，回赎权消灭，（2）须提出原典价。出典人仅有回赎典物的意思表示，若不提出原典价，则不发生回赎的效力。原典价包括典权人在设定典权时所支付的典价和出典后增加支付的典价。出典人只须提出原典价，向典权人表示回赎典物的意思，即可产生消灭典权的效力。这里有疑问的是，典权人能否要求出典人增加回赎典价。按照最高人民法院的解释，典权人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。但在中国的司法实践中，对历史遗留的典权关系，一般是以实物来计算回赎典价，即先计算出典权成立时典价能购买的实物数量，在回赎时仍以相同数量的实物折合成现金来回赎典物。这实际上就是允许增加回赎典价。在台湾民法中，亦允许依情势变更原则，增加回赎典价。依民法情势变更原则，允许增加回赎典价是合理的。否则，会产生不公平的结果。
中国典权制度

典权，是中国特有的财产法律制度。台湾地区民法第911条：“称典权者，谓支付典价占有他人不动产而为使用及收益之权。”中国物权法草案规定为：“典权人对出典的住房及其附属设施享有占有、使用和收益的权利。”支付典价、占有他人之不动产，并享有使用收益权利的一方，称为典权人。收取典价，而将自己的不动产交付典权人利用的一方，称为出典人。该项不动产，称为典物。典权人提供给出典人的金额，称为典价。典权具有以下法律特征：1.典权是不动产物权，典权的客体以不动产为限。在旧中国的民法中，土地、房屋均可设立典权。在中国现行土地公有制条件下，土地所有权不得依民事程序流转，因而物权法草案中规定：：典权客体为住房及其附属设施。2.典权是用益物权。这已成为大陆学者的通说。典权是为典权人就不动产的使用、收益而设定的物权。所以，典权人取得典权的目的就在于对典物进行使用和收益。典权人不仅可以对典物进行使用和收益，还可以对典物出租、转典。可见，典权人使用收益的权利是很大的。因而有学者认为：“典权的内容实为其他各种不动产限制物权之冠，而仅次于所有权也。”3.典权人是支付典价而设定的物权。典权人取得对典物的使用、收益权，以支付典价为代价。典权的支付是典权人取得对价。由于出典人与典权人互负代价，因此在典权法律关系中，典权人使用典物无需支付租金，出典人回赎典物也不付利息。4.出典人有以原典价回赎典物的权利。出典人将典物交付典权人占有、供其使用、收益，但并不丧失所有权。5.典权是有期限的物权。典权虽有约定期限与未约定期限之分，但典权没有约定并不等于典权没有期限。中国物权法草案规定：“典权期限不得超过二十年，当事人约定超过二十年的，超过部分无效。”因此，典权是有期限的物权。典期在物权关系中具有重要意义。典期届满，出典人才享有回赎典物的权利，并且回赎权的行使也以典期届满开始计算期限，如逾期未赎，则典物归典权人所有。如当事人未约定典期的，出典人得随时返还典价回赎典物，但出典后经过20年不回赎，典权人即取得所有权。典权系中国固有制度，旨在避免出卖家产，兼顾出典人融通资金及典权人使用收益的必要，历代兴而不衰，具有重要的社会功能。其经济作用体现在：出典人大多是经济上的弱者，若典物价格低减时，他可以抛弃回赎权；若典物价格上涨时。如无能力回赎，他则有找贴的权利。这符合中国济弱扶危的道德观念。就典权人方面来说，典权人对典物的使用收益几乎没有限制，与所有权内容非常接近，这对典权人也非常有利。因此，这项制度能在中国流传久远，通行全国各地。
制度思考
典权制度易生纠纷典权制度是中国一个古老的物权制度，但由于中国历史上长期以来形成的重刑轻民，典权制度一直没有一个详尽而完备的法律加以规定，致使民间常常发生典权纠纷。民国十九年颁布实施的民法典是中国历史上对典权制度规定得最完备的一部法典。尽管如此，由于该制度本身的原因，仍不免造成典权设立后，典权当事人之间的权益之争。 （一）从典权人的使用，收益权上看。典权人支付典价后，对典物享有广泛的占有、使用、收益权。典权人除不可对典物作最后的处分以外，其使用、收益的范围与所有权人的权限范围并无二至。典权人的地位与不动产所有人的地位相当。如果典物是土地，典权人既可以将土地用于耕作，也可以在土地上建造房舍或开渠造堤；如果典物是房屋，则典权人既有权自己占有、使用或出租他人，也有权对典物进行改建装修，添盖房舍或改变原有用途，如改住房为厂房。出典人在回赎典物时，典权人负有恢复原状的义务，也有权将自己所实施的改良投入收回，无法收回或收回后对典权投入损失无任何弥补的，由出典人与典权人双方协商估价后，由出典人留买。此为典权制度较之不动产质权制度的一个典型区别。问题的争议点在于：同一个改良，典权人既有义务恢复原状，又有权利请求原业主出价留买。那么，何种情况下是义务，哪些条件下是权利？如果是权利，出典人出价多少为宜均没有任何借以为据的明确而易操作的客观标准。典权人的改良投入对典权人有意义或有效益，但对出典人则未必有意义、有效益，甚至有所损害。双方当事人主客观情况的不同，利益立场的对峙及对改良投入的价值判断的差异，导致他们根本无法寻求到一个公平且合理可行的方案解决他们之间是典权人恢复原状抑或出典人留买以及留买的价格多寡之争。因此，典权人对典物的广泛的、如同所有权人般的使用收益权，不可避免地为日后双方当事人的权益之争打下了伏笔。为此，《清理不动产典当办法》第二条不得不在此条款后面又增加一笔：“……双方估价由原业主留买，若协商未调，由审判衙门断定之。”
（二）从典权的期限上看。典权的期限为出典人不得回赎典物的时间限制，典权期限届满，出典人始得行使回赎权，逾期不行使回赎权，回赎权消失，典权人取得典物所有权。在中国早期历史上，典权的期限完全由当事人自由约定，法律不作任何限制，且约定的典期届满后，若出典人不予回赎，则典权关系将永远存在，久过年月，只要出典人主张回赎，典权人不得抗赎。至乾隆18年虽有条例规定“典卖契载不明之产，如在30年内，契无绝卖字样者，听其照例分别找赎，若远在30年以外，契内无绝卖字样即以绝产论，概不许找赎。”但实际上对乾隆18年后发生的典权在期限上并无任何限制。对典权期限及回赎权期限不作任何法律上的节制是典权设立后，纠纷发生的主要根源。第一，法律不对典权期限进行限制性规定，听凭当事人自由约定，造成民间典权期限约定过长的局面。三十、四十年不足为奇；五、六十年常而有之。待可行使回赎权时，典权双方当事人常常都已故去，原当事人之继承人对典权关系知之甚少，或一无所知，年代久远，证据难寻，纠纷难免发生。第二，对回赎权的期限不加限制，意味着只要典权存在，回赎权将永远存在。回赎权是否行使、何时行使完全取决于出典人。由此导致典权可存续多久，典权人何时丧失典权、典权人能否取得典物所有权常处于一种不确定状态之中。典权关系及典物所有权归属的长期不确定状态，又必然导致建立在此基础上的其他财产关系的不稳定、不安全。回赎权的长期存在对典权人的典权利益及对与典权人发生转典、转让、出租等财产关系的相对人的利益都是一种潜在的威胁，随时可能导致纠纷的发生。民国的立法学者意识到典期及回赎期的无节制是纠纷发生的根源“典权之期限依契约自由之原则，得由当事人自由订定之，但为避免妨碍社会经济利益，并减少纠纷，法律应设有限制。”为此，民国民法物权编对典期及回赎权行使的有效期间都做了明确的规定。依此规定典期可有三种情况：第一，典权期限以当事人自由约定为原则，但当事人约定的典权期限不得超过三十年，超过三十年的，以三十年为准。典期届满以后两年内，出典人可行使回赎权，逾期不行使回赎权的，丧失回赎权，典权人取得典物所有权。第二，当事人未明确约定典权期限，但约定某一事实的发生时间为典权期限届满之时，亦为回赎权行使之始。典权设定后经过三十年，而约定之事尚未发生者，仍应以满三十年之时，为期限届满之时。例如，当事人约定典权人死亡时或战争停止时，出典人始得行使回赎权。当事人约定的事实发生虽属确定，但何时发生不确定，故称“不确定期限”。第三，当事人设定典权时，既未约定典权期限，又未约定“不确定期限”，出典人得随时以原典价回赎典物，自出典后经过三十年不回赎者，典物所有权即由典权人取得。上述对典权期限的规定及回赎权的限制可谓完备而无疏漏。但回赎权是否行使，典物所有权将能否归属于典权人仍然是不确定的。尤其是当事人不约定期限或当事人约定不确定期限，至少是在三十年内典权可存续多久，出典人是否行使回赎权，典权人可否取得典物所有权完全取决于出典人，典权人无从而知。可见，传统的典权制度所导致的静态财产关系的不确定状态，在民国民法确立的典权制度下仍未能完全解决。不仅妨碍典物之改良，于社会经济不利，且易滋生动态财产关系之纠纷。正如台湾学者潘维和先生所说：“典权既为吾国固有法制上具有悠久历史之特有制度，回赎权乃典之特性所在，回赎权行使得依是否定有期限及不定期限两种情形，前者固得限回赎，后者则易滋纠葛。”
（三）从找贴看。找贴，即在典权存续中出典人表示以其典物的所有权让与典权人，而由典权人按时价找贴典价以外的不足数，取得典物所有权的制度。依照前清律例及律例前各代的有关法律，因找贴而生纠纷可分为三种：第一，因找贴的期限无限制而生纠纷。按以往的法律，在典权存续期间及典权期限届满后的任何时间出典人均可向典权人请求找贴，甚至时过多年，事隔多代仍可请求找贴。年时久远，证据遗失或当事人故去都在所难免，应否找贴难以确定，由此而生纠纷难以解决。第二，因找贴次数过多而生纠纷。依民间习惯，找贴可以多次进行，有一找，二找，甚至还可以有三找，四找。且每次找贴不立据作绝，这难免使典权关系日趋复杂，引起难以解决之争。第三，因找贴多寡而生争议。以往的找贴，数额由中人估算，常常发生中人偏袒一方，找贴数额不公平而发生的争议。民国民法为避免上述纠纷，对找贴的时间等问题进行了明确规定。定有期限的典权，于期限届满后两年内为找贴，未定期限的典权，于出典后三十年内为找贴。关于找贴的次数明确规定只限于一次，经过一次找贴后，典权即消灭。关于找贴的数额亦规定了一个明确的判断标准——典权人按时价找贴典价以外的不足数，即该典物在市场上的价格减去原典价之差。上述相关规定看似周延，但仍因找贴多寡而生诸多纠纷。“典物的时价”这本身是一个不确定的概念，因为每块土地、每栋房产都因位置的不同，质的差异及量的区别而有其自己的特质。按照一般的市场行情未必能得出合理的结论；再则，出典人找贴的请求是在无能力或不需要将典物以原典价收回，而典物的时价确实高于原典价的情况下作出的。典权人抓住出典人急需其出价留买的心理；会千方百计地压底找贴数额，双方难以就找贴数额达成一致。台湾学者如此说：“找贴多寡，易生纠纷。”
（四）从转典关系上看，典权人转典时，典期届满，出典人可主张回赎自己的典物。应向何人为回赎的主张，学理有五种解释。第一，典权人既然将典权转典，回赎权又为典物所有权之从权利，出典人回赎典物时，应直接向转典权人为之。第二，典权人虽将典物转典，其典权关系仍然存在，出典人回赎典物，应向原典权人为之。第三，出典人向典权人回赎或向转典人回赎均无不可。第四，典物转典时，本应向原典权人回赎，但原典权人怠于向转典权人回赎典物时，亦可迳向转典权人回赎之。第五，典物转典时，如转典关系尚未消灭，出典人回赎典物影响典权人及转典权人之利益，自应向典权人、转典权人为之。学说有此分歧，“判例先后见解亦不甚一致，最高法院十八年上字187号判例曾有‘原出典人只须备齐原价，即能向转典人取赎’之说，三十一年上字3043号及三十二年上字3164号判例则谓‘出典人回赎典物应向转典权人为回赎之意思表示’。同院三十三年上字第1916号判例‘出典人回赎典物应向典权人及转典权人各为回赎之意思表示。”学说认识上的分歧，判例规定的不一致，必然导致转典情况下，原典权人，转典权人及出典人三方利益之争。典权制度有失公平传统的典权制度就回赎权、找贴等方面的无节制的规定，无不体现了对出典人过多的保护，易生纠纷，亦显失公平。民国民法典虽对古代的典权制度进行了修正，力求避免减少纠纷，并公正地保护双方当事人的应有利益，但仍难平衡各方利益。
（一）从风险负担上看。典物因不可抗力而致全部灭失或部分灭失时，依照法律规定损失由出典人与典权人双方分担，即典权与回赎权均归消灭。此项规定看似损失双方分担，实则不然。第一，典权消灭同质权消灭不同，质权为从权利，质权消灭不影响债权的存在，债务人仍有义务负清偿责任；而典权为主权利，典权消灭，出典人无义务返回典价，典权人所支出的典价无法收回。易言之，典权消灭对典权人说来意味着他丧失了支付给出典人的典价，没有办法将此笔支出收回；而回赎权消灭，出典人虽无法将典物收回，但他不必退回典价。如果典价接近卖价，那么，保留接近卖价的典价而失去典物所有权，对出典人说来如同出卖典物；如果典权设定后，典物贬值，典物的实际价值低于典价，那么，出典人因不可抗力丧失回赎权，如同其在典物价值下降时抛弃回赎权，不会受到任何损失。既便是在典价低于典物的实际价值时，出典人因可保留典价而不至于丧失至尽。因此，由不可抗力而致标的物灭失的风险责任实由典权人一人承担，并非双方分担。第二，典权人虽享有对典物的占有、使用、收益之权，但并不享有所有权，所有权仍归出典人所有。依法理，因不可抗力而致标的物灭失的风险责任由所有人承担。在典权制度下，风险责任则由所有权人转嫁给非所有权人。这既有违法理，又有损于典权人利益，造成出典人与典权人双方利益的显失公平。
（二）从回赎权看。回赎权是出典人于得回赎典物期间内，向典权人提出原典价为回赎的意思表示，于其意思表示发生效力时使典权归于消灭之权利。”可见，回赎权的性质有二：第一，回赎权对出典人而言是权利，出典人于典权设定后，并不负以原典价回赎典物之义务，其回赎典物与否有充分选择的自由；对典权人而言，回赎则属义务，典期届满后或于典期内，典权人无权请求出典人回赎，出典人向典权人提出回赎的，典权人不得抗赎。第二，回赎权为形成权，出典人行使回赎权不必经典权人同意，只要其提出典价，对典权人为回赎的意思表示，即发生回赎权行使的效果，典权归于消灭。鉴于回赎权具有上述两种属性，在典物价值低减时，出典人既便有回赎的能力亦可抛弃回赎权而免负担；当出典物的价值上涨时，出典人如有能力或虽无能力但可筹措资金，以原典价回赎典物后以高价别卖，或者确无力回赎，就典物实际价格超出原典价部分享有找贴之权利。总之，出典人始终处于主动而有利地位，而典权人则处于被动地位，无任何相应的权利保护自己的利益。第一，出典人何时回赎，是否回赎典权人无任何权利干预过问，法律虽赋予其在占有典物期间使用，收益并改良的权利，但只要出典人以原典价回赎典物，既便刚刚实施改良，亦要恢复原状，无条件地将典物交予出典人。第二，遇典物价格下降时，出典人可以抛弃以原典价收回典物的权利，而自己毫无任何负担并不受任何损失。这实际上是将典物在典期内因某种原因而贬值的风险嫁予非所有权人——支付一定金钱予出典人以解决其生活或生产的燃眉之急的典权人。当遇有典物价值上涨时，出典人可以原典价回赎，无力回赎可请求典权人找贴，以典权人再付出时价高于原典价的部分作为其放弃回赎权的对价，而不问典权人在占有典物期间是否经历过典物贬值及是否因典物贬值而受到损失。这实际上是将典物在典期内自然升值的利益完全归属于出典人。享受利益并承担风险才是公平原则的精神所在，而将利益归属于一方，将风险归属于另一方实在是有违公平。
（三）从缴纳捐税上看。按照土地法规定，土地税应由所有权人交纳。但在典权制度下，典物所有人将典物出典后，无论出典人是否回赎，依土地法本应向所有权人征收的各种捐税，均向典权人征收。典权人既要代替典物所有人承担标的物意外灭失及贬值的风险责任，又要代替所有权人担负税收，不公平程度显而易见。典权制度产生的初衷是出典人因经济窘迫，急需钱财，将自己田宅转移他人占有、使用、收益，以此为代价或严格地说以此为担保获取金钱以解自己生活之急需。遂古代素有以典代质、典质并用之称；现代学者亦有将典权定性为担保物权者；民国民法将典权编制在质权与抵押权之间。因此，出典人以原典价回赎典物实际上是清偿债务取回自己的不动产，典权人与出典人之间确有债权债务关系的存在。中国目前最大的社会问题之一是三角债，连环债无法及时清结，以至严重地影响到整个社会经济的正常运转的问题。由此，法学研究及立法的重点应该是如何确保债权人之债权及时实现，债权人的利益不受损害及动态财产关系的安全不受威胁。而典权制度过多地保护了债务人——出典人的利益，而忽视了债权人——典权人的合法利益，甚至达到了显失公平的程度。如果在弱肉强食的旧中国，可谓保护弱者、济弱扶危的传统美德的体现，但在今天，赖债不还成风，债务人成爷，这种加重债权人负担，过重保护债务人利益的法律制度实难为一项最佳制度。典权制度法理难圆民国民法将典权编列到质权与抵押权之间，可见，民法典将典权视为担保物权。但就典权的性质，学者持不同见解。主要有以下三种学说：
（一）用益物权说
此说认为典权为用益物权。其主要理由为：第一，民法第911条明定典权为使用收益权，立法解释亦有同样说明，虽在中国法制沿革上曾视作担保物权，民法典将典权列入质权、抵押权之间，但这是另一问题，不得据此认为典权系担保物权。第二，典字有两种意义，一为典当，以借债为前提，属担保物权性质；一为典卖，视典与卖有同种法律关系，并无担保性质。现今典权制度从后者演变而来，自属用益物权性质。第三，担保物权须有债权存在，典权人向出典人支付典价是取得典权的代价，并非成立债权。第四，典权为主物权，非从物权，其权利自身始终因物的关系而存在，而担保物权须从属于债权而存在。第五，出典人如抛弃回赎权，即可使典权关系消灭，出典人对典物价值低于典价部分不负清偿责任，而担保物权并不因不偿还债务而当然消灭，债务人对担保物不足部分仍要负清偿责任。
（二）担保物权说
此说认为典权为担保物权之一种，其理由为：第一，民法将典权列于质权与抵押权之间，法律视其为担保物权。第二，典权之发生多由于出典人融通资金，而以典物为借款之担保。第三，在法制沿革上典质并无严格区别。第四，如果认为典权是用益物权，典权人以支付典价作为设定典权的对价，那么，典权消灭时应没有返还对价的义务。因此，出典人以原典价回赎典物，实际上具有清偿债务的性质。
（三）特种物权说
此说认为典权兼具担保物权及用益物权性质之特种物权。其主要理由为：第一，典权虽有使用、收益之效能，但非其主要目的，而以由典权人取得其所有权为其最终目的。不能以法条对典权人之规定有使用收益字样，即认定其为用益物权。第二，典权虽具有担保作用，但也不是纯碎的担保物权。因为担保物权是从权利，必须以主权利的存在为前提，而典权则否，因而典权与抵押权等纯担保物权亦不相同。可见典权既不是纯碎的用益物权，亦非纯碎的担保物权，而是兼具双重性质的特种物权。大陆亦有学者认为典权为以不动产为标的具有用益性的担保物权。
结论
综上所述，典权制度虽在中国历史上曾经发挥了良好的作用，但制度本身存在很多根本性问题。既便是在典权制度较完善的台湾，典权制度亦有“不如往昔之盛”之趋势。因为，第一，就典权人立场而言，典物如因不可抗力而全部灭失时，典权人不得请求典价之返还，简言之，其损失由典权人负担，故典权人当然不愿利用此项制度。第二，就出典人之立场而言，就典权人之使用方法，因法律毫无限制，故典权人变田为园而使用或变园为田而使用均无不可，但出典人则不愿有此变更使用之方法。而且，典权人就典物之使用，其注意程度，亦远不及所有权人。”同样，在现今的大陆，此项制度亦不敢称其为适应国情，并能促进商品经济发展的最佳方式。因此，笔者认为，应借鉴国外立法及实践经验，建立具有中国特色的不动产质押制度，以代替不动产典权制度，并弥补不动产抵押及动产质押之不足。
（一）不动产质押制度的经济作用不逊于典权制度
学者们在论述典权的经济作用时，认为典权制度较之不动产质权制度的优越之处在于：第一，从需钱者角度说：“如以物为担保向人借款，物之所有权虽不丧失，但借得之款较出卖为少，常不足以应需要。典乃卖之变相，可以使出典人保留典物所有权，又能获得接近卖价之现款。”第二，从供钱者立场说，典权人对典物之使用收益与所有权之内容接近，并可因出典人放弃回赎权而取得典物所有权，较之担保，可省拍卖之烦。笔者认为，就前者而言，实属学者的偏见，并非是事实。实际上，典权人设定典权后要承担标的物意外灭失及贬值的风险；而债权人无须承担灭失及贬值的风险，标的物无论发生什么情况，均不会使债权消灭或贬值，典权人的后顾之忧远比债权人的强烈。因此，需钱人设定典权所得到的钱绝不会比设定债权及担保权所获得的钱多。就后者而言，拍卖并以拍卖得款偿还债务这是一个既公平，又可避免纠葛的最佳方法。债务人无力偿还债务，拍卖所得价款高于债务额时，债权人应将高出部分返还给债务人，如此可避免设定典权后因找贴多寡而带来的争议；拍卖所得低于债务额时，由债务人继续清偿不足的部分，由此可避免典物价值低于原典价出典人抛弃回赎权而给典权人带来的不利，拍卖实则不烦。可见，不动产质权一方面可以使不动产所有人仅转移不动产占有，即不至出卖不动产而获取一定的金钱，以满足自己生产或生活的需要；另一方面又可以使债权人对该不动产进行占有、使用、收益，并以该不动产保证自己的债权一定能够实现，因而其经济作用不亚于典权制度。
（二）不动产质押制度可校正典权制度的缺陷
1、不动产质权为担保物权之一，这是无可异议的。中国民法可依是否转移占有作为划分抵押与质押的标准，不转移标物占有权的担保物权为抵押权，转移占有的担保物权为质权。依标的物的样态，可进一步再划分为不动产质、动产质及权利质。这即使民法体系线条清晰，结构合理，又不会造成民法各相关理论的冲突。
2、质权人对质物享有占有、使用、收益之权，亦可就质物再设定质权或将质物出租他人，但质权人必须依不动产之用法而为使用收益，不得变田为宅基地或变住宅为工厂。质权人虽不享有典权人所享有的广泛而接近于所有权人的占有、使用、收益及改良权，但恰恰因此而能校正典权制度的缺憾。第一，可避免典权人实施改良后，出典人回赎时，就如何作价找贴，是找贴还是恢复原状而生之纠葛。第二，避免典权人擅自改良，改变用途而给出典人带来的不悦，以及未尽所有人之注意擅自改良而损害典物的永久价值。
3、质权人对占有的质物虽负有以善良管理人之注意保管之义务，但因不可抗力发生质物灭失，债权并不因质权的消灭而消失，债务人仍具有以自己的其他财产偿还全部债务的义务。由此，第一，可纠正典权制度下由典权人一人承担标的物意外灭失及贬值的风险责任所产生的不公平，使双方当事人的利益得以均衡合理；第二，可避免风险责任由所有权人嫁移非所有权人所引发的风险责任理论的混乱。
4、不动产质权人就质物享有拍卖权与优先受偿权。当债务人未偿还到期债务，质权人可以拍卖所得钱款优先受偿自己的债权，受偿有剩余的，将剩余部分返还给债务人，拍卖物价款不足以清偿债务的，债务人就不足部分负请偿之义务。较之典权制度，其益处在于：第一，债权人不承担质物贬值的风险责任，质物贬值，债权额不受影响。不会发生典物价格降至原典价之下，出典人放弃回赎权而给典权人造成的不利。第二，可避免因典物价值上升，高于原典价，出典人抛弃回赎权并请求找贴而生找贴多寡之争及因找贴而难免存在的当事人双方利益得丧之不平衡。
5、不动产质权的存续期限一般为十年，逾十年的，缩短为十年。而典权的存续期间为三十年。可见质权期限短于典权二十年，其利就在于：第一，避免期限过长而引起的财产关系及不动产归属的长期不确定状态，及由此而引起的典权人与出典人，典权人与其相对人及出典人与其他相对人的权益之争。第二，“典之关系长期存续，妨碍典物之正当改良，于社会经济不利”。不动产质权将期限定为十年，尽快解决所有权归属问题，使权利主体可以尽所有人之注意施以正当改良，从而保证不动产价值的永久性与完整性，并促进社会经济的发展。
（三）建立不动产质权制度有国外先例可资借鉴
在大陆法系国家，法国、日本均对不动产质权作了规定。在法国不动产质权已有100多年的历史，在日本亦有近一百年的历史。法国、日本就不动产质权的立法及实践不乏成功之处，可为中国利用与借鉴。
社会功能
扶贫济弱功能一直以来典权都因有这项优点而倍受称赞，民国时胡汉民先生就说过：“照中国习惯，如典物价格，出典人抛弃了回赎权，便可免除负担，如果典物价格高涨，出典人还可向典权人找补，这真是一种王道精神的习惯，为道德济偌观念的优点”但随着社会经济的逐步发展，典权的济弱功能已经逐渐被削弱了。资源优化配置典权因其灵活性流传了千百年。典权制度不像担保物权中的担保和质权那么多繁杂的规则程序。出典人无力回赎时，只需放弃回赎权，或通过找贴就可以实现所有权的转移，正因为这样简便易行的程序，减少了许多交易成本。而且便于人民掌握，因而流传甚广。出典人急需资金，而其流动资金一时周转不来，又不愿放弃对典物的所有权，典权制度的设立可以不改变出典人对典物的所有权。这样，典物可以促进闲散资金和闲置物的流动，实现资源双重利用，合理配置。典物制度的资源优化配置功能符合当今市场经济的发展，具有很大的潜在价值。
现状及未来
中国内地《民法通则》并没有引入典权制度，只在司法解释中承认房屋典权的存在。现今就房屋设立典权的实例已经越来越少了，并且大多存在于内地，存在于农村之中。由于目前典权在内地只是习惯法，各省市地区流传的规定不尽相同。没有同意的规范，这也是引起典权纠纷的原因之一。
随着改革开放的迅速发展，需要对典权制度的价值进行挖掘，不断加以发展和利用。有的学者就提出，随着住房商品化政策的推行，人民私有房屋增加，其房屋因种种原因长期不使用而又不愿意出卖者，设定典权可避免出租或委托他人代管的麻烦[13]；进城务工的农民，去外省市做买卖的市民，如不愿空关着自己的房屋，而他们又不需要在别处寻找栖身之地，有些人举家外出谋生，又不想将私房处理掉，想落叶归根，回家养老。若是出租，则租金的收取，租金的起浮，以及日常的管理、修缮风险的负担对对方都是个问题。若是出典将更便于双方，出典人在典期内不必再为房产操心，典权人也可以平平安安地住上若干年。有的学者还提出将典权制度推广到土地使用流转领域[15]等等，所有这些提议都有待专家学者的认真思索。