标题：苏州商业地产
苏州商业地产发展状况
苏州地区经济自03年以来便迈入快速发展轨道，地区GDP保持了稳步上扬态势，连年以来环比可计增幅均在11%以上，2011年更是突破万亿元大关。而苏州房地产市场也实现了快速投资发展的历程，2004年以来，苏州房地产投资占全社会固定资产投资比重首度突破20%,此后基本呈上升态势。其中，住宅市场的发展尤为快速，平江新城、沧浪新城、相城区、高新区西北板块、吴中越溪板块、园区湖东以东板块等新兴住宅片区相继高调开发，城市扩容发展日新月异，对片区商业配套的要求也刻不容缓，一批城市副中心、次中心相继筹建兴起，特别是06、07年，商业用地交易跟住宅市场一致也同样迎来高潮期。 　08年全球金融危机的爆发，住宅市场陷入低谷，而商业地产并没有即刻萎靡，小规模资金回笼快的商业项目反而趁势得以提升关注，商业项目可租可售的业态特征，以及后期依托商业运营创造出相对于住宅物业更为稳定的现金流，使得经济危机下部分房企逐渐将开发视觉偏向商业地产这一领域。09年政策和拉动内需的刺激使得整个房地产市场恢复好转，商业地产开发仍是热点。
苏州商业地产发展机遇
住宅限购、投资转向有望催发商业地产发展步伐　
2010年4月开始，房地产市场进入全面调控阶段，特别是2011年，在限购、限贷、限涨、房产税、监督问责等多重制压下，苏城商品住宅成交市场严重萎缩，住宅投资性购房全面重创。2012年，政府一再重申楼市调控政策不放松，虽然有住房信贷等部分利好措施的出现，但基本针对于首套置业的自住型购房需求，整体市场仍处在调控的制约之下，住宅投资行情持续难以恢复。 　而商业地产却并不在调控之列。作为中国长期以来资产投资保值的重要途径——购房置业，在住宅投资受制约的情况下，不受限购的商业地产却是一种机遇。一方面，商业尽管投资风险大，但固有的运作回报模式本身就较单纯的资产保值更具诱惑力；另一方面，近年大兴其道的小户型低总价商铺、酒店式公寓等商用物业，投资门槛低、项目运作快速，在住宅投资受限下未尝不能激发部分中低端投资者的置业需求，潜在的投资需求转化，从而促进商业地产发展的步伐。
城市交通建设掀开商业扩张新版图
苏州城市发展对于交通的依赖较大，原有中心城区面积较小，居住商业较为集中。随着城市外来人群的扩大增长，城市发展急需向外辐射，大城市的发展框架首要就是城市的交通解放。加强中心区域城市主干道向各周边板块的延伸，为各副中心、次中心的兴起及对中心城区居住商业分流起到明显的交通推动作用，最为突出的便是三大主干道北延促进北部相城活力岛板块的兴起，北部城市副中心商圈的凸显。 　其次，轨道交通和高速环线路的建设启动，加快了各片区板块之间的联合发展，区域房地产价值也随之得以重估。特别是轨道交通一号线的通行案例，对周边无论是住宅市场还是商业市场，均有明显的促进表现。城市两翼金枫路商圈、环金鸡湖轨道沿线商圈无不借助这一城市大动脉的人流汇聚效应；就连古城区轨道沿线商业带，也迎来更新升级的发展空间。 　城市间高速交通运输的发展，城际高速铁路的相继通车，缩短了苏州与长三角城市及京沪沿线城市之间的距离感，一定程度上有望缓解大城市高压下购房人群向周边城市的分流；而苏州作为上海后花园，近年来本身就不乏上海新兴购房人群的涌入，“高铁新城“板块初步浮现，随着居住人群的集中效应，未来高铁新城商圈的兴建也指日可待。苏城商业地产发展掀起新的扩张版图。
苏州各区域商圈发展状态
从目前苏城各区域商业发展状况来看，古城核心商业区发展成熟，观前、石路、南门商圈依然承载着苏州商业市场绝对的消费引导，同时，在轨道交通建设引导下，这部分核心商圈也经历了近年的升级改造和扩容，升级为更便捷齐全现代的商业形态。不过由于古城区地域限制，中心板块商业市场的整体承载力度有限，随着城市化进程加速大城框架时代的来临，明显需要更多元化、更便捷全面的商业辐射。
苏州东部新城是苏州至2020年城市总体规划的首要发展区域，环金鸡湖中央商务区也是苏州目前发展力度最大、覆盖范围最广、现代化商业形态最为全面的核心商业圈。主要由湖西中央商务区和湖东中央商务区两大部分组成，商业形态涵盖金融、办公、高档商业购物，百货商场、星级酒店、大型餐饮的商业街区、文化街区和国际会展街区，是苏城古城以外发展最为快速全面的商业圈带。而且，随着近年园区早期主力板块住宅开发的相对饱和，房地产市场的发展重心也逐渐偏向商业地产的升级发展，特别是苏州首条轨道交通线路一号线的通行，最为受益的环金鸡湖商圈，已经远远超越城市内核的商业引导，向长三角都市圈金融商业文化购物热点区升级。近年地标性商业体相继动工兴建，凤凰文化广场、东方之门、圆融星座、晋合广场、九龙仓苏州国际金融中心、以及2012年启动的国内最大城市综合体项目182万方的苏州中心广场，未来区域商业竞争的核心将是高端商业综合体的消化。
作为城市两翼之一的城西部分，高新区狮山路商业板块发展相对较早，且早期发展主要集中在狮山路沿线，以办公、金融、餐饮服务业为主导，随着城市扩容发展的推进，狮山路商业带也明显进行了衍生发展，围绕狮山路扩散的邓蔚路、玉山路、塔园路等商业规划项目相继面市，特别是近年以来，轨交一号线的交通带动，美罗商城、泉屋百货等大型高端购物中心也逐渐进驻城西板块，同步升级了高新区商业市场的功能定位。同时，轨交一号线的区域连接效应，以及凭借紧邻高新区狮山板块的优势地理位置等利好因素，吴中木渎片区近年的发展也是有目共睹，大城西的概念呼之欲出，金枫时代广场、浙建枫华广场、苏州广播电视台投建的苏州国际影视娱乐城等商业、文化、娱乐综合体项目的破土动工，预示着一个全新大城西板块商业地产时代的到来。[1]
而位处苏州“十”字发展轴南北两端的新兴城市副中心地带，近年也加速了商业地产发展突围的步伐。城北首个城市综合体项目万达广场，率先拉动古城区消费向北分流的可能；再加上平江新城各项目便民城市配套工程的跟进，北部相城活力岛区域的规划开发，进一步加速了商业纵轴的北延发展。且城北片区内城际高速、国道省道、铁路、高铁遍布，是苏州连通外围城市的交通枢纽地带，为北部新城商业地产的全面崛起辐射长三角创造了有利条件。
相比北部新城商业地产的发展，城南板块近年表现略有逊色，商业地产整体发展有限。吴中区主城板块居住市场成熟，可开发用地不足，老商业的改造升级需求旺盛，但新兴商业体开发受限；一度表现突出的越溪副中心地段，整体以中小型商业体项目为主，同质化严重，对整个城南板块的引导不足。2010年中润苏州中心项目的强势推出，升级了吴中区主城板块商业市场，一定程度上也带动了苏州商业纵轴南端的发展。再加上近年吴中大道以南邵昂路迎春路住宅市场的快速开发，东部尹山湖板块住宅项目的兴建，这部分新兴片区同样亟待商业配套城市办公商务功能的全面兴起，城南商业地产后劲可观。
苏州商业地产问题与挑战
商用物业库存不乏高位，风险垒高。　
从上述目前苏州商业市场可售库存来看，整体仍处在相对高位状态，虽然2012年以来市场成交有所向好的趋势，压抑的投资需求也有待投放市场。但部分项目库存情况较为严峻，如2010年面市的中润苏州项目，去年四季度以来可售房源持续在七百套以上高位，特别是2012年以来消化缓慢；同样位处东吴北路的南门商业广场，去年一季度面市的四百余套酒店式公寓及商铺房源，目前库存量仍在三百套以上，再加上这部分项目用地取得时间距今基本在五六年以上，40年产权的商用物业至今尚未正式投入经营，无论是对于开发企业还是置业投资者来说，潜在的风险垒高不容忽视，其他片区也不乏同类型库存项目，如何加速这部分开发周期相对较长项目的市场消化周期，将是摆在部分开发企业面前的一大挑战。 　
同质化开发泛滥，差异化竞争不足。　
一方面，是近年商业地产开发兴建的风生水起，商业区域的不断延伸扩大；另一方面，同类型商业项目纷纷涌现，片区之间甚至同一板块内“克隆”“复制”同一商业形态及运营模式的不在少数，导致商业投资差异化竞争极度缺乏，投资者选择重叠度较高。08年以来，中小规模商业体项目，以底商或底部购物中心、酒店式公寓、SOHO办公结合的物业形态大行其道，而商业之间又缺少专业化和主题性的差别引导，像苏州古玩城、凤凰文化广场等特色型商业来带动整个项目的较少，反而是一系列无太大差别的酒店式公寓项目、商业综合体项目有如雨后春笋，同一板块内千面一体的商业形态，必将导致市场的“审美”疲劳，投资者的选择模糊，以及未来商业运作的竞争恶劣化。拥有两千五百年以上历史沉积的文化名城苏州，现代化商业地产的开发不应该满足于简单的兴建与扩建，纵深挖掘，与城市价值、历史文化相衔接，提升商业地产未来综合创新价值，才是更具有挑战性的发展途径。 　
商业地产开发踊跃，商业运营有待加强。
商业地产运营环节主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体操作中，地产开发是基础和表现，是阶段性行为，而商业运营则是长期性行为，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。而近年苏州商业地产开发踊跃，商业运营表现却并不突出，尽管也不乏万达广场这种地产开发商占据商业运营主导的“万达订单”模式商业地产运作，但更多的特别是中小规模商业体项目，采用的还是产权旺铺销售运营模式，简单的招商引进后，商业运营引导与管理极不明确，两三年后无论是进驻商家还是房产投资者，均看不到有效的盈利回报，商业运营矛盾一触即发，近两年苏州金门路一中小规模商品市场频发纠纷便是这种商业运营不足导致的典型案例。如何在商业开发活跃的同时，保障投资者的有效利益回报，使商业地产市场不仅仅只停留在地产开发房产投资保值阶段，加强商业运营管理资本运作管理才是最有力的挑战。 　总之，随着城市经济发展、城市交通建设和城市化进程的推进，苏州商业地产市场前景可观，但机遇与挑战并存，从历史文化名城苏州向现代化经济文化中心的大都市完美演绎，商业地产的稳健发展尤为关键。
相关图书资料
书 名: 苏州商业地产
  [2]作　者：陈戎，胡昊
出版社： 上海交通大学出版社
出版时间： 2009-10-1 
ISBN: 9787313059673
开本： 16开
定价: 48.00元　内容简介本书是第一本系统介绍和研究苏州商业地产的著作。
本书在简单介绍苏州市的基本情况、房地产市场情况、商业地产现状后，对当前的房地产形势及政策进行了研究与分析；随后，从以下五个方面对苏州的商业地产进行分析和研究：一、苏州各商业中心情况，既介绍了各商业中心的业态组合、租金等情况，还对各商业中心的发展作了研判；二、专题研究苏州的酒店业（包括分布图、价格水平、入住率等）、大型购物中心（分布图、租金水平等）、专业市场（分布图、租售价格水平、分析与展望等）、邻里中心等业态；三、商业地产相关研究，包括苏州商业地产开发模式、土地情况（土地供应量、价格、容积率、出让计划等）、投资机会等；四、相关专家对苏州商业地产未来的展望；五、苏州典型商业地产案例分析。
本书的最大特点是所有资料均由作者实地调研所得，以确保资料的真实性和准确性。
本书适合房地产投资及研究等相关人士参考阅读。图书目录第1章 苏州市及其房地产发展概况
第2章 国家及地方房地产政策研究
第3章 市级商服中心研究
第4章 区域商服中心研究
第5章 专题研究
第6章 商业地产相关研究
第7章 苏州商业地产展望
后记