标题：限价房
基本介绍
限价房（price-limit housing ）要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土[1]地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。　
眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”限价房，又称限地价、限房价的“双限房”。这个概念自被提出之日起，就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断高升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。
区别
经济用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适 用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。限价房限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后者2650一平。
限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。
购买资格
北京市限价房购买资格：
第一，北京户口，且取得北京户口5年以上的。
第二，首次购房。 
  限价房限价房优先购买人群中，98年房改之后，没有享受到福利分房的，而又没有买房的这一部分人群优先。这样是为了解决这一部分人，特别是2001年各单位都停止分房后的这批人，已经有10年了，可是还没有买房的，房价又上涨比较快的，这些人，可以优先购买。但需要单位出具没有住房的证明。主要是这些，对收入没有限制（高收入的早买房了，低收入的真低收入，在24号文之后，都去买经济适用房了，因为经济适用房一平米便宜2400多呢，一般的穷人宁可多排队，也不会去买限价房，所以规定中等收入是没有必要的，穷人愿意买也可以，富人必然早就有了房子了，肯定不符合首次购房条件），但是只能购买一套。如果已经有房，再次购买被举报的，单位予以撤职，个人予以20万人民币罚款，单位相关领导降级处分。团购不符合限价房精神，是人为制造住房紧张气氛，请大家不要上当。国务院24号文已经明确规定，廉租房，限价房和经济适用房要占到70%，所以大家不要惊慌，早晚能买上。千万不要相信团购，这是抬高房价，认为制造紧张气氛的手段。
为解决省、市直属机关公务员住房问题，海南省、海口市2009年开始修建近万套公务员限价商品房，并以市场价三分之一的价格销售给公务员。[2]
推行状况
由于没有被列入“硬性任务”，限价房在多数二三线城市受到“冷遇”。查询了30余个省会城市和计划单列市的限  限价房受“冷遇”价房建设情况，发现石家庄、南宁、沈阳、呼和浩特、合肥、长春等近10个二线城市没有开建限价房。另外根据公开资料查询，大多数地区级三线城市住房建设计划中没有写入限价房建设计划和具体地块保障内容。住房和城乡建设部有关人士表示，由于限价房定位政策商品房，没有列入“硬性任务”，多数地方城市推进工作不积极。 
北京大学城市与环境学院教授董黎明指，在全国房价和交易量出现停滞甚至下降的情况下，很多地方政府担心推出限价房会对本区域房价带来冲击。“今年应该不推限价房”北京、广州、天津等一线城市纷纷于2007年下半年推出了限价房建设计划，而北京和天津的第一批限价房也将于近日开售。相比之下，二三线城市动作有些迟缓。河北省房地产协会7月1日发布当地房地产市场分析报告指出，河北省省会石家庄等城市房价已经处于中等收入家庭无力购买的水平，呼吁政府尽快出台限价房政策，稳定房价。今年6月，有大城市限价房项目百余套房被弃购。广西南宁市国土局一位负责人告诉记者，广西组织了各个市国土局和建设局的负责人前去考察。按照国务院“24号文”的要求，各地需要在6月底前上报未来3年住房建设计划，其中要落实限价房、保障性住房的具体建设规模和地块落实情况。南宁市国土局副局长李伟时说，考察后决定暂缓限价房试点计划。“今年应该不推限价房，”李伟时分析说，对于南宁这样的二线城市来说，推限价房最难的还是制定相关法规。李伟时表示，目前已经出台限价房政策的北京、上海、广州、天津等地，对于限价房产品的定位、销售管理办法、定价等具体要求都不太一样，不具有复制性。历经2年波折而最终才确定试点的郑州限价房，因为难以确定市场销售情况，定位“公务员解困房”。石家庄、秦皇岛、北海等国土局有关负责人均表示，已经推出限价房的地区政策试点并不成熟，因此二三线城市处于观望状态也很  限价房正常。建立“标杆房价”的可能性2008年2月，国务院“24号文”出台后，住房和城乡建设部明确将“两限房”统一称呼为“限价房”，除了将其作为宏观调控的工具外，更强调其分配对象，将其作为帮助和解决中等收入家庭住房困难的工具。各地在“国务院24号文”公布后纷纷落实了本地区廉租房和经济适用房的建设计划，这是因为保障性住房被列入了地方政绩考核的标准。而限价房在政策执行中缺乏刚性约束，而处于“坐冷板凳”的尴尬位置。
推行影响
董黎明认为，限价房会对房价带来何种影响，目前还不得而知，这也是地方政府慎重推行的主要原因。二三线城市房地产交易量停滞是普遍现象，作为地方政府来说，“不希望当地房价大涨，更不希望当地房价大降，”尤其是一些地方需要依靠土地财政来发展。在6月30日召开的“地交会”上，很多地方国土局负责人都深为今年土地交易情况担心。在不断出现土地“流拍”的情况下，地方土地价格和交易量出现双萎缩。作为政绩考核的内容，“今年土地收入不能低于去年”，这已经是很多国土局长们心中难念的经。南宁土地交易管理中心一位人士介绍，目前南宁的房价处于不稳定状态，有的地方商品房房价甚至低于当地的“经济适用房”。在这种情况下，再推出限价房显然会对房价带来冲击。而且，如果现在以低于周边的商品房价格15%为依据，2年后，当限价房上市时，或许价格高于商品房价而卖不出去。北海市国土局局长张文军表示，二三线城市很少推行限价房的另一个原因是地区住房保障需求没有那么大。以北海市为例，全市需要住房保障的仅1200多户家庭，这部分人群完全可以通过经济适用房和廉租房来解决。但是也有地方政府认为应该推出限价房，他们认为限价房可以给市场制定一个政府价格，而这个价格对房地产市场是有支撑的，对稳定当前房价有可能出现的过度下降问题，是有帮助的。上述南宁市土地交易中心人士说，广西的城市是否推出限价房取决于对限价房政策的进一步探讨和观察房地产市场变化，如果房价进一步下跌，不排除地方政府小规模建设限价房，以建立“标杆房价”。有关专家分析，地方政府推行限价房不可能是大规模，达到“帮助解决中等收入家庭住房困难”的目的，而是有可能一个城市推出一两个样本，起到稳定市场信心的作用。
争论焦点
简介  限价房新《办法》规定限价房申请人须具有本市户口。此前有媒体报道持京绿卡市民也可购买，但在最新出台的管理办法中并未体现。“我爱我家”副总经理胡景晖表示，根据我国目前的户籍制度和人口管理制度包括政府的地区目标责任，原则上来讲，限价房只能解决本地户籍人口的住房需求。当地政府只能对户籍人口负责任，而且本人在本地有纳税，财政保障来讲也应取之于民，用之于民。但胡景晖认为，限价房会惠及到有绿卡的人。北京的经济发展必须吸引一些特殊人才，这些人才必然会考虑住房政策的优势问题。而给予这部分人才住房优惠，政府惟一可参照和执行的标准就是绿卡。从目前人口管理制度设计来讲，也只有绿卡这种制度能够把这部分北京市经济建设区域确实需要的人才筛选出来，在住房保障上给予优惠。出租与否相比经济适用房管理办法中规定不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动的规定，限价房新政对此并未做明确说明。那么限价房到底应不应该允许出租？隆安律师事务所律师陈旭投了反对票。他建议，政府应该设置严格的监督程序，禁止限价房出租。一旦发现出租，应该收回房子。此外，政府拟规定限价房满五年后可上市交易，但届时需缴纳同地段普通商品住房价格和限价房价格差37%的土地收益款。陈旭认为，35%的比例太低了。不该让限价房成为赚钱的工具，否则是社会财富分配新的不公。然而胡景晖却从产权的角度表达了相反的意见。他指出，经济适用房是属于不完全产权或者说有限产权，但限价房还是完整产权。“完全不让它出租，有点不太合适。”净资产新《办法》规定，3人及以下家庭购买标准定在年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下。胡景晖认为，家庭总资产净值不超过57万元的限定是在照顾首次置业。虽然《办法》没有明确写到照顾首次置业，但仔细想一下，一旦在北京有一套房子，人均住房使用面积15平方米，也就是总共45平方米，其价值很容易超过57万元。北京远东新地置业有限公司总经理助理姜玮给出了相同观点。45平方米的三口人家，这些房子多数在四环之内，估值都在57万元以上。最终规定去年完成招标的，特别是去年9月份开始施工的限价房项目，应该是在今年3月份销售。胡景晖据此推断，新《办法》的最终版本应该在3月初敲定。否则到了3月份的时候，没有标准，没有程序，就无法销售。他估计，从销售季度来说，有可能在3月份销售的限价房项目，有西三旗、花乡造甲村、石景山金顶街，还有清河小营。按照入住时间，这几个楼盘最快要等到2009年4月份才能入住。政府主导在销售过程中，如何避免舞弊、保证确实符合条件的人买到限价房？胡景晖表示，第一代经济适用房销售过程中主要是开发商在主导销售，甚至有的经济适用房是通过代理公司销售，在这个过程中容易发生很多问题。现在限价房销售是政府在主导的，从制度设计上比以前缜密一些。开发商实际上只起了承建商的作用。
媒体关注
深圳市国土房管局共推出了四宗“限价房”用地，其中有两宗约定了明确的、具体的最高售价，一宗位于龙华，所开发商品住房的最高销售价格为每平方米9840元，一宗位于宝荷路，所开发商品住房的最高销售价格为每平方米8400元。位于龙华的宗地由深圳某上市公司投标竞得，位于宝荷路的地块两次招标均没有成功。 
这两宗地的推出时间均是2007年11月，正是房价处于最高峰时期，国土局在拟定最高限价时，主要参考了宗地所在区域的新房售价，约为同区域普通商品住房市场价格的80%.当时国土局推出“限价房”的目的主要有两个：一是给公众一个明确的价格信号，稳定购房预期，抑制房价过快上涨；二是具有一定的政策保障作用，除了限定销售价格外，对销售对象以及上市交易时间也有严格限制，主要是面向深圳户籍的首次置业者，5年内不得出售，因此具有一定的保障作用。
然而随着房价的持续下跌，龙华的新房售价已从去年高峰时的每平方米15000元回落至当前的10000元左右，十分接近“限价房”的最高限价，二手房的成交价则基本回落到8000元左右，与“限价房”相比要低20%；至于宝荷路，可参考的区域商品房价格已回落至7000元左右，远低于最高限价。相对于商品房，“限价房”的价格优势已荡然无存，还没上市就完全失效，基本上背离了政府当初推出限价房用地的初衷，失去其保障性住房的作用。
“限价房”政策在深圳推出时间不到一年，“限价房”上市最快也要到2009年下半年，深圳还没有操作“限价房”的经验，但在北京、上海、广州等地已经积累了一些经验。相信随着时间的推移，深圳遇到的限价房失效的问题在其他大城市也都会遇到。房地产开发周期长，其间市场风云变幻，这就需要我们的决策部门在治理市场时要有前瞻性眼光与灵活的政策，简单采用一口价、一刀切的方式并不能有效地解决问题。作为排头兵城市，全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来重大关注。广州10个限价房项目中，记者抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，既可以做高档公寓、也可以搭配建别墅。另外，表面称作限价房的“花都区风神大道北项目”其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买，多数单套建筑面积更高达150平方米以上。
限价房，又称限地价、限房价的“双限房”。这个概念自被提出之日起，就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。可是，人们等来了什么？广州推出的“全国首批限价房”交出了第一份答卷。
为了节约和集约利用土地、保障普通商品住宅的供应，国家在一年多前就暂停了别墅类高档住宅用地的审批。然而，让人万万没有想到的是，别墅或高档公寓竟然在限价房上找到了“突破口”。由于地价低廉，这种别墅的利润率比通过招拍挂拿地建设的别墅还高。有些限价房项目，别墅占地面积甚至达到40%。随着限价房规模的不断扩大，别墅又将遍地开花。如此“套餐方案”，岂不是要将“别墅禁令”完全架空？建设部正在酝酿将公务员纳入住房保障的范围，具体设想就是公务员优先购买限价房。这不禁让人担心：以帮助中等收入家庭解决住房困难之名而建的限价房会不会成为公职人员的饕餮盛宴。
这种担忧对寄望者的潜在打击已经够大了，而“只针对内部职工”的广州“花都区风神大道北项目”足以让人绝望。“定向”销售一部分，再加上公务员“优先”，还有多少限价房留给普通老百姓？即使名义上还有一些限价房面向公众销售，哪个老百姓能在争抢中占得先机？是为中等收入住房困难家庭建设的，可买不起商品房的中等收入家庭能买得起像广州这样的限价房吗？政府有关方面官员一再表示，限价房应以中小户型为主，因为只有这样，一般的中等收入家庭才能承受得起，而且可以增加住宅套数从而帮助更多的家庭。可广州的这些限价房，动辄150平方米(别墅姑且不说)。虽然价格比市场上的商品房便宜一些，但购房款仍然是一个不菲的数目。如果能买得起150平方米的限价房，就能买得起120平方米的商品房，这样的家庭能算是“住房困难”吗？由于各方面标准都不具保障特征，政府部门又解释说，限价房不是保障性住房，而是政策性商品房。“限价房立足于调控而非保障”，即政府推出限价房是为了增加市场供给、抑制房价过快增长。可是，“全国首批限价房”这样，能有效地扩大供给吗？由于容积率低，建筑面积只占10%的别墅就占用了40%的用地，如果把这些地交给市场，就可以建造出更多的商品房。如此限价房不是扩大而是减少了市场供应——这完全与政策目标背道而驰。
事实胜于雄辩。如果说以前关于限价房的争论还只是纸上谈兵的话，那么广州推出的“全国首批限价房”则提供了一只可供解剖的“麻雀”。这只“麻雀”给满怀期待的人们兜头一盆冷水，也给那些一直为限价房唱赞歌的人们一记耳光。我再一次强烈呼吁：限价房应该马上叫停；至少，在明确定位并制定出合理、具体、严格的操作制度之前，它不应该匆匆上马。
注意事项
限价房买卖注意事项主要有以下几点：
1、限制：8年内不得上市转让　
2、需在交房之日起一年内入住
3、不得同时享受其他政策性住房
已承租廉租房等优惠政策住房的家庭，在申请暂停租金补助或优惠，且已按市场租金标准缴交租金后，由市公房管理中心出相关证明，视为退出原承租住房，可申请购买限价房。
4、房源：有两种筹集方式　
限价商品住房通过土地公开出让建设、调整存量政策性住房等方式筹集房源。
5、价格：按市场价的一定比例测定
限价商品住房的销售价格按周边区域同等普通商品住房市场价格的一定比例测定