标题：北京万通地产股份有限公司
公司简介
万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，曾多次获得“中国名企”、“中国房地产十大品牌企业”、“中国地产蓝筹企业”和“中国十大最具价值房  北京万通地产股份有限公司地产公司”等荣誉称号，是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。万通地产秉持“前瞻、创新、合作、团队”的核心价值观，以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于成为一流的、符合国际管理规范的、受人尊敬的专业房地产公司，致力于成为中国房地产高端市场第一品牌。
作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，成为拥有住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。
公司是一家专业化地产公司，主营方向为高档住宅物业开发与经营。公司拥有滨海新区的区位优势，现有开发项目包括北京“亚运新新家园”、北京“新城国际”、天津新城东路-万通华府等。目前，公司主要业务集中在京津地区，北京地区所开发的项目有所减少，未来三年内，公司经营业绩持续增长主要依赖于天津地区项目的经营状况，客观上，公司面临较大的区域性市场风险，从而极大影响公司的可持续经营能力及盈利能力。
历史沿革
北京万通地产股份有限公司（原名北京万通先锋置业股份有限公司）是经北京市人民政府[京政办函（1998）182号]批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业有限公司(以下简称“西王实业”)、延吉吉辰经济发展有限公司(以下简称“延吉吉辰”)、中国建筑第一工程局第五建筑公司（以下简称“中建一局五公司”）共同发起，于1998年12月30日在北京设立的股份有限公司，设立时本公司注册资本为6,200万元。 
经中国证监会[证监发行字（2000）119号文]批准，公司于2000年9月4日公开发行人民币普通股3,000万股（发行后，本公司注册资本变更为9,200万元），并于同年9月22日在上海证券交易所上市交易。 经有关部门批准，本公司股东北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、西王实业、延吉吉辰和中建一局五公司分别将其所持本公司的全部股权转让给北京万通星河实业有限公司（以下简称“万通星河”）、北京裕天投资有限公司(以下简称“裕天投资”)、北京恒通恒技术发展有限公司、北京嘉华筑业实业有限公司(以下简称“嘉华筑业”)和北京星河房地产综合开发经营有限责任公司。 
2006年7月24日，本公司相关股东会议审议通过了《北京万通先锋置业股份有限公司股权分置改革方案的议案》，公司非流通股股东对流通股股东每10股送3.3股，共计送股990万股。
2006年，公司向控股股东万通星河非公开发行5,200万股人民币普通股(A股)。万通星河承诺，就本次公司所增发的股份，自本次发行完成之日起36个月不予转让。发行完成后，万通星河共持有公司股份86,453,225股，占公司股份比例为60.04%，本公司注册资本变更为14,400万元。
2007年3月19日，根据公司2006年度股东大会决议和修改后章程的规定，公司按每10股转增10股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额14,400万股，变更后的注册资本为人民币28,800万元。 2007年9月13日，根据中国证监会证监发行字[2007]252号《关于核准北京万通先锋置业股份有限公司非公开发行股票的通知》，公司向社会非公开定向发行人民币普通股（A股）5000万股，变更后的注册资本为人民币33,800万元。
2007年10月31日，根据公司2007年度第三次临时股东大会决议和修改后章程的规定，公司按每10股转增5股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额16,900万股，变更后的注册资本为人民币50,700万元。
产品介绍
万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，聚焦高端产品，提高产品附加值，建立品牌和美誉度，提高赢利能力，做中国一流的高端住宅开发商，做盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经开发的项目为北京亚运新新家园一期，现开发项目包括北京龙山新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、天津万通新城国际  北京万通地产股份有限公司、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目，绝大部分产品已经成为区域地标和知名物业。此外，万通地产2006年末联姻成都交大房产，成立交大万通置业有限公司，新增城北香洲半岛（在建、在售）、城东绿岭（在建、在售）、城南红牌楼项目、城中红墙巷项目和城西金府路五号项目,五个在建和在售项目可开发项目建筑面积超过80万平方米。截至2008年1月，万通地产共拥有天津和北京两个核心区域及成都共计300多万平方米建筑面积的优质房地产项目。开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区域领先的竞争优势。
管理团队
万通地产拥有独具魅力的企业领导人，也拥有长期稳定、资深专业、敬业协作的职业经理人团队。公司将进一步完善“守正出奇”的企业文化，努力打造一支专业、敬业、立业的职业经理人团队，为股东创造持续、长期、稳定的投资回报。万通地产自创业之日，就严格恪守企业公民与社会职  北京万通地产股份有限公司责，一直积极关注、热情参与并实践企业社会责任。公司自1999年起参与创建“中城联盟”，发起并推动“新住宅运动”。在“中城联盟”轮值主席任职期间，致力于提升房地产行业道德形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。作为阿拉善SEE生态协会创始单位之一，万通地产联合其它知名企业从2004年起每年出资用于阿拉善盟地区的荒漠化治理。2008年度万通地产发布“绿色公司战略”，从价值观、行为方式、绿色产品等多维度来履行企业社会责任。2008年万通成立了北京万通公益基金会，理性、持续、制度化地从事公益事业。万通地产注重公司的全面发展，追求良好的公司治理、建设尊重中小投资者的新股东文化、以绿色产品奉献客户，严格履行企业社会责任，做中国房地产行业受人尊敬的企业。
企业文化
以天下为己任，以企业为本位创造财富，完善自我
万通的创业者在1991年创办企业的时候就提出的原则和理想：“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”。其目的是“推动社会进步以报时代，创造财富以报社会，  北京万通地产股份有限公司齐家敬业以报父母，完善自我以报个人”。简单地说就是“学好”：做好人，办好事，挣好钱。这是万通的核心价值理念和公司文化的灵魂。毋忘在莒“毋忘在莒”是万通的企业自警。此语始见于《吕氏春秋》，其曰：“鲍叔奉杯而进，曰：‘使公（齐桓公）毋忘出奔于莒也，使管仲毋忘束缚于鲁也，使宁戚毋忘其饭牛居于车下。’桓公避而辩，曰：‘寡人与大夫皆毋忘夫子之言，则齐国之社稷幸于不殆矣。’”万通人对此的理解是：无论企业如何发展壮大，无论何时何地，都不能忘记创业的艰辛，不能忘记做人的准则，不能忘记企业肩负的社会责任。这就是要艰苦奋斗，刻苦忍耐，不断进步。这是万通企业文化中最具代表性的精神。守正出奇，顺天应人“守正出奇”是万通永续经营的根本战略原则。我们所要守的“正”，一是勤劳致富，二是法律规范，三是国际惯例。业务要做正，做人要做正，对外交往要做正。我们可能与狼共舞，但我们还是人。在这些基础上，充分发挥主观能动性，法无定法，出奇制胜。我们要在浮华之中淡泊处世，于繁荣之时心平气和，不做明星与过客。“顺天应人”是万通一以贯之的处世态度。万通必须符合中国社会进步，具体说就是改革开放和现代化事业这一大趋势，这就是万通的天和势。在处理具体事务中，万通人必须稔熟“应乎人情”的道理，做事入情入理，“前半夜想想别人，后半夜想想自己”，方圆处世，真诚待人。学习永远是万通事业进步的前阶为了“学好”，万通一直最重视学习，强调创新，努力实现企业的发展战略。“反省”是万通创业以来形式独特、长期坚持的重要学习方式，万通的真正价值是它所秉持的理性的批判精神。这种批判精神，首先是对自我的内省和解剖，是一种“反求诸己”的功夫。学先进、傍大款、走正道“学先进”是为了自己成为先进，“傍大款”是为了结交好企业、自己成大款，“走正道”是为了避免走弯路，铸造永续经营的坚实基础。万通希望，公司的管理层是一个“好班底”，公司的员工是“好员工”，公司做的是奉公守法的“好事情”，从而吸引一批“好资源”，遇上一个“好年景”，迎来更大的“好发展”。站在未来安排现在“前瞻力”是万通的核心竞争力之一，就是站在未来安排今天，以战略导向替代机会经营；就是要在未来找一个支点，引领自己的企业，创造未来，赢取未来。不断通过“创新”而“领先”，这是是万通决胜于未来的重要战略原则。同时，如果十年二十年都能够忍让、谦和、善良、勤劳、牺牲自己成全别人，这样一系列的道德规范能做得很好，我们的才能才有依托，我们的社会资源就会非常之多，社会有口皆碑，大家就会支持我们的事业，我们的才能也就会得到最大的施展。我们一定要按中国人的良心道德，把客户真正放在心上，要长存“感恩”之心，不断为客户创造价值。不动即动，不争即争万通要真正做强做大，就要谦虚谨慎，戒骄戒躁，不招摇，不陷入不必要的社会矛盾和冲突，避免不能承受之重，心怀远大。这样，万通的社会生态环境和企业发展空间将越来越宽广。资本社会化、公司专业化经理职业化、发展本土化
为了“守正出奇”，万通在经营战略上坚持“四化”基本方针，走专业化道路，做社会型企业，以职业化团队专业耕作，同时始终植根中华文明的深厚土壤，相信只有靠“中国功夫”才能成功。全球观、中国心、专业能力、本土功夫以全球市场作为万通地产经营的平台，从国际视野出发来审视国内市场，以国际标准制定公司经营准则。
以中国的优秀文化内核为基础，始终体现中国企业的经营追求和风格特色。
以国际规范标准来实现经营和管理，具备跨文化、跨地域、跨市场的专业素质和执行能力。
以守法经营为准则，以国内经营环境和商业规则为基准，以对本土市场的洞察力和适应力为助力，建立在本土市场的领先地位。
致辞
回望二〇〇七年，我们欣喜地看到万通地产在前进的道路上留下了一个巨大的、进步的脚印。 截止去年年底，在135家A股房地产上市公司中，万通地产按市值已跃升为第十九名（在环渤海地区市值第一）、按现金流排名位居第五位、按业绩的增幅也位居前列。不仅如此，我们还成为滨海新区投资规模居首位的房地产公司。  北京万通地产董事长—冯仑实践证明，支撑这些成绩的决定性力量是我们一贯坚持的公司战略和反周期策略。
万通自二〇〇三年聚焦滨海新区以来，在大股东泰达集团的支持下逐渐积蓄力量形成优势。近期，中新生态新城的启动和京津城际快速列车的开通必将加速提升万通在这一区域的竞争优势，并且有力地提升公司在北京地区的业务。
万通首倡的美国模式随着万通中心在北京、天津、杭州和成都地区的渐次展开，已逐渐显示出巨大的扩张能力和运营上的先进性。我们有信心在未来三到五年，凭藉万通中心的有序扩张使万通地产拥有最大规模的商用不动产。
自去年下半年以来，万通先后投标杭州、注资成都交大房产、收购泰达城开公司47%股权，扩张脚步明显加快。这在市场萎靡、银根紧缩，行业内一片叹息的今天更加引人瞩目。然而，这对自一九九九年以来就一直坚持按反周期的策略掌控发展速度的万通来说，却都是顺理成章的进步。到去年年末公司本部无银行负债，项目公司带息负债率最高只有40%左右，远低于同行的平均水平。公司现金充沛、运营稳健，达到了在驾驶过程中一脚踩油门、一脚踩刹车，既向前展望、又不忘看后视镜的自如、安全的境界。
自去年中央发布24号文件以来，房地产市场出现了巨大政策拐点，普通居民的基本住房百分之七十靠政府保障体系解决、百分之三十的商品房由市场自行调节。另一方面，适度从紧的货币政策和信贷环境共同引发了这一段时间趋冷的房地产市场。消费者持续观望的情绪使市场预期发生明显的改变，多数开发商都面临严峻的考验。对万通地产来说，我们虽无资金链之虞，但仍需谨慎观察、控制扩张节奏，有效防范风险并且努力将反周期策略运用得当，在当前低速发展的市场中找寻快速进步的道路。
总之，我们将继续坚定不移地实施“滨海新区、美国模式、守正出奇”的公司战略，运用反周期的发展策略，强力推动“新股东文化”，努力使公司在新的一年继续进步，更上一层楼。
“创造与分享”是万通事业发展中的新主题和新价值观。我们将通过万通公益基金和绿色公司的建设，努力扩大企业与全体利益相关者的互助与关怀，把企业公民的各项责任落到实处，争取成为最受尊敬的企业。
万通一定会更好！
因为，我们一直在努力。
董事长：
北京万通地产股份有限公司
二〇〇八年三月
领导人物
冯仑万通地产董事长 冯仑先生，1959年出生于陕西西安，曾获西北大学经济学学士、中央党校法学硕士、中国社科院法学博士学位。1984年至1991年曾在中央党校、中宣部、国家体改委、海南省改革发展研究所任职。1991年创建万通集团，1993年在北京组建万通地产,曾参与创建中国民生银行并出任该行  冯仑的创业董事。现任万通地产董事长，全国工商联住宅产业商会轮值主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员。
冯仑是房地产行业的思想家和创新者，在业内首倡从“香港模式”变为“美国模式”，是中国首家房地产策略联盟机构——“中城联盟”的发起人和“新住宅运动”的倡导者之一。在“中城联盟”轮值主席任职期间，积极促进中国房地产行业发展，努力提升房地产道德形象。2005年任职全国工商联房地产商会轮值主席，致力于行业维权和企业公民建设。冯仑先生在民营企业发展和房地产行业发展研究方面造诣很深，在公司战略和公司治理方面具有丰富的经验。许立董事、总经理 许立先生，毕业于清华大学，硕士学历。1993年参与组建北京万通地产，曾任北京万通广场房地产有限公司总经理、北京万通实来股份有限公司副总经理，1995年开始担任北京万通实业股份有限公司总经理。现任北京万通地产股份有限公司董事、总经理。  许立许立先生十年来领导万通地产成功开发了万通新世界广场、万通发展大厦及“新新家园”系列高档住宅项目，成功树立了万通地产在业界的优秀品牌和影响力。姚鹏常务副总经理 姚鹏先生，毕业于复旦大学、中共中央党校，硕士学历。曾在中央党校任教研室主任、北京星辰投资咨询公司任副总经理，1995年加入万通集团，曾任上海万通企业控股公司总经理，万通实业集团常务副总裁、北京万通实业股份有限公司副总经理、新新小镇项目总经理，现任北京万通地产股份有限公司常务副总经理。
姚鹏先生领导万通商城进  姚鹏行了成功的业务转型，领导开发了万通新新小镇项目并创造性地提出造镇计划和新生活理念。云大俊财务总监 云大俊先生，毕业于国立台湾大学，工商管理学士学位。曾任职于美国美宁玩具公司(MATTEL)、IBM（台湾、总部、香港）公司、美国GLOBALONE通讯公司中国区、美国康柏公司中国公司中国区、以色列AMDOCS软件公司（合资公司）中国区、美国BEA系统公司（香港）大中国区、彩虹集团电子股份有限公司。2006年9月加入北京万通地产股份有限公司。现任北京万通地产股份有限公司财务总监。张九红副总经理 张九红女士，毕业于清华大学建筑学院，本科学历。曾于大地建筑事务所任建筑师，1993年3月加入北京万通地产股份有限公司，曾任北京  张九红万通广场房地产有限公司销售部经理、副总经理，北京万通地产股份有限公司总经理助理，北京万通世界房地产公司总经理，现任北京万通地产股份有限公司副总经理兼北京万置房地产开发有限公司（新城国际项目）总经理。张九红女士曾负责理想世界项目、方庄东润会馆项目的开发管理，领导开发的新城国际高档住宅项目以出色的品质和规范的管理获得市场和客户的认同。于琛副总经理 于琛先生，毕业于北京师范大学，本科学历。曾就职于兰州商学院、天津立达集团公司深圳分公司、北京吉利石油产品服务有限公司、1998年10月加入北京万通先锋置业股份有限公司，曾任公司证  于琛券投资部经理，并被派往天津广播电视网络公司任总经理助理及副总经理，现任北京万通地产股份有限公司副总经理。刘大维首席人才官 1965年5月出生，1987年毕业于北京大学心理系，获心理学学士学位，1990年获得中国科学院心理研究所心理学硕士学位，1999年获得中国科学院心理研究所心理学博士学位。
1990年至1998年，就职于中国科学院心理研究所，担任助理研究员职务。其中1994年至1998年担任过美国密西根大学访问学者。  刘大维1998年至2004年就职于诺基亚（中国）投资有限公司，历任人力资源专员、人力资源经理、人力资源总监。
2004年3月至2008年1月，就职于碧辟(中国)投资有限公司，任亚太地区人力资源经理。
现任北京万通地产股份有限公司首席人才官。程晓晞董事会秘书 程晓晞先生，毕业于湖北财经学院、美国俄克拉荷马大学。工商管理硕士。曾就职于武汉工业大学、中国粮油食品进出口总公司，1999年1月至  程晓晞今任北京万通地产股份有限公司董事会秘书。
品牌精神
宗旨：
提供最具价值的物业与服务，促进社会和谐与进步
愿景：
中国房地产行业高端市场第一品牌
价值：
学习、前瞻、创新
精神口号：
创造最具价值的生活空间
股票信息
股票代码 600246
股票简称 万通先锋
代码类别 A股
上市地点 上海证券交易所
旧代码 600246
行政区划名 --
上市状态变动
变动原因 新上市
变动日期 2000-09-22
股票简称变动
股票简称 万通先锋
变动日期 2006-12-22
股票简称 先锋股份
变动日期 2006-10-09
行业变动
进入行业 房地产开发与经营业
变动日期 2003-05-27
进入行业 (无数据)
变动日期 2000-09-16
其他信息
  北京万通地产股份有限公司
北京万通地产股份有限公司（原北京万通实业股份有限公司，以下简称"万通地产"）于1993年6月26日在北京注册成立，注册资本8亿元人民币，是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，也是实收资本额最大的民营房地产公司。2004年3月万通地产引进战略投资人泰达集团，资本金扩充到11.08亿元。截至2003年底，万通地产资本金和本年度营业收入已经双双进入中国房地产企业的前十位。截至2003年12月31日，公司总资产为22.47亿元，净资产为8.69亿元，主要子公司有11家，主要参股公司有5家，员工总数为190人。 
北京万通地产股份有限公司是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司（股票代码：600246，简称“万通地产”，上市时间为2000年9月），总股本为5.07亿股。截至2007年12月31日，总资产为80.75亿元，净资产为24.34亿元。万通地产下设7家控股和1家参股子公司，均为房地产开发公司。万通地产具备房地产一级开发资质，以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于成为中国房地产高端市场第一品牌。
万通地产成为中国知名高端物业和服务的领导品牌，曾多次获得“中国名企”、“中国房地产十大品牌”、“中国地产蓝筹企业”和“中国十大最具价值房地产公司品牌”等荣誉称号，是“中国城市房地产开发商策略联盟”的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。公司同时承继了万通实业累积十余年的专业房地产运作经验和专业资深的管理团队。
万通地产的业务集中在京津地区，现有开发项目包括北京龙山新新家园、北京亚运新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目，绝大部分产品已经成为区域地标和名流物业。截至2008年1月，万通地产共拥有天津和北京两个核心区域、杭州、成都共计三百多万平方米建筑面积的优质房地产项目，预计未来4年年新增约百万平方米以上建筑面积的住宅用地土地储备。
作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”。万通地产具有独特的商业模式。公司将对现有业务模式进行调整，以优化公司经营资源配置，成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并重的地产公司。万通地产力争使三部分收入达到一个合理的比例，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。开发主导、地域集中是万通地产在住宅领域的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，力争在二年内使公司拥有在该区域领先的竞争优势。公司将坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，开创独具万通特色的商业地产投资模式。定制服务始终是万通地产独自研发、独步全国和最具竞争力与领先地位的一项业务。万通地产定制服务业务定位于面向国内外顶级客户提供专业的豪宅个性化定制服务 ，目前以“筑梦计划”为主线，首期推出北京四合院定制服务项目，取得了不俗的成绩。
万通地产拥有独具魅力的企业领导，也拥有长期稳定、资深专业、敬业协作的职业经理人团队，他们秉持“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”的企业价值观，不懈地服务于万通事业的发展与壮大。公司将秉承“前瞻、创新、合作、团队”的价值观，以创造最具价值的生活空间为公司使命，将公司打造成为一流的、符合国际管理规范的、受人尊敬的专业化地产公司。随着公司的稳健成长，万通地产已经形成了完善的法人治理结构和健全合理、有效的重大经营决策程序及内部风险控制制度。公司将进一步完善守正出奇的企业文化，努力打造一支专业、敬业、立业的职业经理人团队，为股东创造持续、长期、稳定的投资回报。
万通地产以对社会和行业的负责精神，自1999年起参与创建“中国城市房地产开发商策略联盟”，发起并推动“新住宅运动”。在“中城联盟”轮值主席任职期间，通过策划和推动拍摄大型专题片《居住改变中国》等一系列活动，致力于提升房地产行业道德形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。2004年6月万通地产参与发起首家由知名企业组成的NGO环保组织“阿拉善SEE生态协会”，每年出资用于阿拉善盟区域的荒漠化治理，积极承担企业社会责任。2005年2月，冯仑董事长当选全国工商联房地产商会轮值主席，致力于推动行业的诚信、自律和维权。万通地产的一系列公益行为也获得了行业和社会的高度认同。2006年末，万通地产获得全国工商联房地产商会颁发的“年度最佳企业公民形象”奖，获得中国社会工作协会企业公民委员会颁发的“2006中国房地产优秀企业公民”荣誉证书。2007年10月荣获“2007最具社会责任房地产公司奖”。
公司简称或商号：万通地产 公司域名：vantone 所属行业：建筑/装饰/房地产
相关信息
万通地产成功转型 变身投资公司
1990年代初创立于海南的万通，是市场化的中国房地产业诞生的象征之一。但如果你现在还认为它是一家地产公司，那你的信息可就有点落后了。[1]
现在的万通看上去可以像很多公司，但肯定不是地产公司—它旗下管理着5只基金，资产管理规模36亿元;它正在和10多家像TCL、汇源这样规模的公司谈合作，企图投资运营这些公司的工业物业;它筹划已久的工业地产基金将在今年发布，这也是中国第一只人民币工业地产基金;它持有的工业物业面积今年将从现有40多万平方米增至100万平方米以上……这已不再是一家传统地产开发商的行为，它的业务形态正在由制造业向金融业转变。“盈利模式变了，万通现在是一家投资公司。”万通控股副总经理郑沂干脆对记者这样表示。
郑沂正带领着一支30多人的团队，按照标准的私募基金风格行事。他们向信托、私人银行和诺亚财富这样的第三方理财机构的客群融资，将资金用在工业地产等持有型物业的开发和培育上。除了融资和投资，基金的管理和退出也是他们要做的事情。
但中国的工业地产眼下还处于培育阶段。郑沂觉得在这个阶段，比起租金收益，投资人更看重的是资产增值，所以基金推出更好的方式是上市或者通过REITs(房地产信托投资基金)模式。万通已经找到了学习的对象。在工业地产的商业模式上，它学习的是凯德商用的PE+REITs模式(私募股权投资+房地产信托投资基金);而在工业物业的专业管理上，它的标准是普洛斯，万通的一些员工也来自这家亚洲最大的工业及物流基础设施服务?商。
从这家公司起家的冯仑、潘石屹，如今已是地产界教父级的人物，当万通的6位创始人聚在一起时，人们习惯统称他们为“万通六君子”。一本名为《披荆斩棘共赴未来》的书中，详细讲述了他们的创业故事。但实际上这6人并未共赴未来，而是开始各自创业，万通仅剩下当年的带头大哥冯仑。而万通的转型，可以从2011年冯仑的退位说起。
2011年3月30日，万通地产原总经理许立接替冯仑，成为这家有着20年历史的房地产公司的董事长，开始让这家公司朝着投资公司的方向发展。冯仑的职位因此改变，由一位开发商转变成了金融公司—万通控股的董事长。
A股上市公司万通地产成了万通控股的子公司，万通控股持有其51%的股权。“1993年时才刚开始有商品房的概念，而现在已面临产业的转型了，竞争的方式变了，以前地产业的竞争主要是规模，大家圈地，看谁圈的大，但现在变成了比拼‘手艺’，因为整个市场在进步，消费需求日趋多样化。”冯仑对这样表示。与创业时相比，万通现在面临的市场压力显然要大得多。
但他和团队还是发现了机会。
2008年，万通就开始和消费类电子公司TCL合作，它和TCL分别出资55%、45%成立万通新创，对TCL无锡工厂原有的厂房、仓储、宿舍进行翻新，将60%的面积返租给TCL。万通新创还重新招商引入了索尼、美的和速必达物流，一年之内就将出租率由60%提升到了?95%。
在这里，跨国公司和中国本土的大公司们将Logo挂在了属于自己的仓库上，成了体现这座中国三线城市国际化的地方之一。一年后，万通工社·无锡就实现了8%的净运营收益率。依照此模式，去年年初，万通又和果蔬饮料公司汇源开始了合作。
郑沂觉得工业地产就是价值洼地，热衷于靠开发住宅迅速获利的开发商们，还没有几个有耐心去发掘它的价值，而机会就横陈在那里。
在地产咨询服务公司世邦魏理仕北京工业及物流服务部董事胡晓睿的调查中，一线城市物流仓储的投资回报率已经达到了11%，二线城市也能达到7%至8%。如果政府给予政策优惠，投资回报率将高于15%。北京物流仓储的租金水平已从2009年的每天0.8元/平方米，上涨至1元至1.2元/平方米。
因为物流仓储占地大、税收少，地方政府毫无动力将土地规划为物流仓储用地，除非营业额很高的公司愿意将结算中心或注册地放到当地，贡献税收。“现在不管什么公司，在一线城市基本不可能拿到物流仓储用地。”胡晓睿说。它发现仅在北京，工业用地的供应缺口至少是100万平方米。物流仓储租金不断上涨，且供不应求，京东、凡客诚品这类本应轻资产运营的电子商务公司，只得融资圈地、自建仓储。
拿地并不容易，万通控股选择了收购其他公司的既有工业物业，就像当初和TCL合作那样。在郑沂的合作伙伴名单中，已经有了超过10家正在谈判的公司，它们大都从事制造业，一些电子商务公司也在沟通中。
中国仍是世界的工厂。但不断下行的经济让越来越多的公司考虑将这里的工业地产出售。6月，JP摩根全球制造业指数PMI为48.9%，自去年11月以来首次回落到50%以内，创2009年6月以来最低记录。
那些已经上市的制造业公司，需要让它们的财报更好看些。在上市公司的财务指标里，大量沉淀于工业物业的投资无疑会拖累其资产回报率和资产周转率，而在损益表里，每年资产折旧和管理维护费，都是直接的费用和成本，同时还有资金占用造成的巨大机会成本，出售工业地产成了当务之急。
另一些打算上市的电子商务公司，也开始考虑国外资本市场的需求。在那里，企业应将资金集中于主业，将大量资金沉淀于固定资产投资的重资产模式是不受欢迎的，这需要转变思路。“它们在这个阶段都有资产出让的驱动力。”郑沂说。
这两大需求就是眼下郑沂所认为的好机会。不过虽然现在可供郑沂选择的工业物业越来越多，但能符合上市或者REITs要求、达到投资级标准的却很少。万通现阶段一项重要工作就是把其中具有优越地段的物业去进行增值培育或改造，使这些物业达到投资级物业的标准，为这些物业带来更高的资产附加价值。
一家基金管理带动的投资公司—现在的万通，看上去更像是当年的万通六君子之一王功权创立的鼎晖投资。只不过房地产基金要如何推出，整个行业都还在摸索。除了上市，万通更想要的是REITs模式，通过资产证券化，使更多追求稳定租金回报的投资人可以参与到工业地产成熟阶段的投资。
“早在2009年，中国关于REITs就已形成较为成熟的方案，开闸是早晚的事。从历史经验来看，经济减速阶段是推出REITs的最佳时期。”郑沂说。他自2006年回国以来，一直在推进REITs，并参与了证监会关于REITs法规的研究、试点、方案的设计。
但眼下中国政府正在抑制过热的房地产行业，REITs的推出仍无期限，万通能做的也只是等待。