标题：房贷利率
房贷种类
目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。　　
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。[1]
利率特点
中[2]国房贷利率[3]是由中国人民银行统一规定的。但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。
中国的房贷利率[4]不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较，在增加利率之前和增加利率之后的情况。[5]
计算公式
一、利息计算[6]的基本常识
(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：
利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
计息期为整年(月)的，计息公式为：
①利息=本金×年(月)数×年(月)利率
计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：
②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率
同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：
③利息=本金×实际天数×日利率
这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。
（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。
（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。
（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。
（六）计息方法的制定与备案
全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。
（七）参考依据：
1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。
2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。
3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号。[7]
根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种：
一、等额本息计算公式：
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减  住房贷款少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
需要注意的是：
1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看；
2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
二 、等额本金计算公式：
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数
每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。[3]
利率调整
2010年利率调整
2010年房贷利率
项目年利率(%)
一、短期贷款
六个月以内(含六个月) 4.86%
六个月至一年(含一年) 5.31%
二、中长期贷款
一至三年(含三年) 5.40%
三至五年(含五年) 5.76%
五年以上 5.94%
10月20日
单位：年利率%
项 目
调整前利率
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款
0.36
0.36
（二）整存整取定期存款
三个月
1.71
1.91
半年
1.98
2.20
一　年
2.25
2.50
二　年
2.79
3.25
三　年
3.33
3.85
五　年
3.60
4.20
二、各项贷款
六个月
4.86
5.10
一　年
5.31
5.56
一至三年
5.40
5.60
三至五年
5.76
5.96
五年以上
5.94
6.14
12月26日
单位：年利率%
项 目
调整前利率
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款
0.36
0.36
（二）整存整取定期存款
三个月
1.91
2.25
半年
2.20
2.50
一　年
2.50
2.75
二　年
3.25
3.55
三　年
3.85
4.15
五　年
4.20
4.55
二、各项贷款
六个月
5.10
5.35
一　年
5.56
5.81
一至三年
5.60
5.85
三至五年
5.96
6.22
五年以上
6.14
6.40
2011年利率调整
2月9日
单位：%　
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款
0.40
（二）整存整取定期存款
三个月
2.60
半年
2.80
一年
3.00
二年
3.90
三年
4.50
五年
5.00
二、各项贷款
六个月
5.60
一年
6.06
一至三年
6.10
三至五年
6.45
五年以上
6.60
4月6日
人民币存贷款基准利率调整表(调整后)
活期存款
0.50
整存整取定期存款
-
三个月
2.85
半年
3.05
一年
3.25
二年
4.15
三年
4.75
五年
5.25
各项贷款
-
六个月
5.85
一年
6.31
一至三年
6.40
三至五年
6.65
五年
6.80
7月7日
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款
0.50
（二）整存整取定期存款
三个月
3.10
半　年
3.30
一　年
3.50
二　年
4.40
三　年
5.00
五　年
5.50
二、各项贷款
六个月
6.10
一　年
6.56
一至三年
6.65
三至五年
6.90
五年以上
7.05
三、个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）
4.45
五年以上
4.90
2012年利率调整
6月8日人民币存贷款基准利率调整表(调整后) 　
活期存款
0.40
整存整取定期存款
-
三个月
2.85
半年
3.05
一年
3.25
二年
4.15
三年
4.75
五年
5.25
各项贷款
-
六个月
5.85
一年
6.31
一至三年
6.40
三至五年
6.65
五年
6.80
在多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》上，对房贷利率的调整 方式进行的约定都是这样的：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。也就是说，对于多数房贷族来说，1月份是房贷利率调整的月份。[8]  房贷利率上调
而央行分别在2012年6月8日、7月6日宣布了降息，五年期以上贷款的基准利率，将从2012年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。这意味着，2013年1月开始，多数房贷客户的贷款利率将要下降，房贷月供也会随之减少。[8]
平均利率
现行基准利率 现行优惠利率调整前基准利率 调整前优惠利率
10年固定利率贷款8.613% 6.930% 7.953% 7.099%
20年固定利率贷款 8.811% 7.580% 8.121% 7.246%
5年浮动利率贷款5.760% 4.032% 5.918% 4.204%
30年浮动利率贷款5.940% 4.158% 6.098% 4.350%
固定期为3年的混合利率贷款7.200% 6.120% 8.041% 7.069%
固定期为5年的混合利率贷款 7.290% 6.660% 8.121%
银行建议
针对房贷利率调整，2013年1月开始房贷压力减轻，银行人士提醒，房贷族应提早做好打算，不过银行人士同时也提醒，如果不清楚具体能少还多少房贷，那么在2013年头一个月，也不妨仍按以前的还款金额还款，等第一个月还款数额出来，以后就按这个数额还款，否则如果不小心少还了钱，会导致背上不良记录。[8]压力减轻以2012年6月8日降息前申请一笔20年期的50万元贷款为例，按现行基准利率7.05%计算，月供为3891.52元；若按下月起执行的新基准利率6.55%计算，月供为3742.6元，两者相差149元。[8]
而如果同样是贷款金额50万元、贷款期限20年、等额本息还款，如果是享受7折利率的客户，那么降息前的7折利率是4.935%，月供为3280.4元；降息后的7折利率则为4.585%，月供则为3187.5元，两者相比，可少还92元。[8]专家建议内人士提醒，三类贷款人不必提前还贷：一是选择等额本金、其还款期已过三分之一的购房者，因为等额本金开始还的本金比较多，已将大额本金还完，剩下小额贷款产生的利息不会太多；二是等额本息还款已到中期的购房者，因为这部分市民已经还了大部分利息，提前还贷的意义也不大；三是准备后期向银行贷款的市民，若把贷款还了银行，后期在银行申办贷款时，尚不知能否批准。[8]
重提7折利率
2012年6月，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。业内人士认为，尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。  住房贷款[3]
特急文件重提7折利率
不管8.5折也好，基准利率也罢，很多市民都认为，是2010年4月开始的调控，导致了首套房贷利率取消7折。实际上，首套房7折利率就从来没离开过我们。
降息当天央行向各商业银行下发的“特急”文件，文件号为“银发[2012]142号”。在该文件中，央行称，“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”这也是时隔两年后央行重提“7折”房贷。
重提7折对房价影响
管理层还有两张牌压房价，开发商不敢乱涨价
此轮房地产调控较之以往成效明显，关键一点就是持续收紧的货币政策，逼迫开发商“以价换量”，加紧售房。中原地产何伟坚认为，此次央行降息，加上此前连续降低存款准备金率，预计将有数千亿元的资金被释放，住房贷款(11张)相对宽松的货币环境，一定程度上会缓解开发商资金压力，刺激购房者入市。
申银万国分析师李瑜认为，中央对楼市的调控在政策上不会有所松动，但是微观上也不排除放松的可能。“之前多个城市在住房公积金贷款方面都有放宽迹象，并且已经被默许。”
他进一步表示，此次央行降息，有可能会带来房价的反弹。但管理层手中仍有两张牌限制着房价的大幅反弹，比如，全国推广房产税，上半年包括官方媒体在内已多少提及这事儿，另外，住房信息联网规模也远远不止第一批的40个城市，规模的扩大会让投资需求得到进一步的压制。
“不过，这还算一个好消息。”鲁能新城营销部经理陈勇认为，购房门槛的降低，会刺激价格向上，涨幅不会太大，开发商都比较谨慎。政策面对楼市没放松，中央不希望房价大涨。[9]
10年最高
  房贷利率升至近10年来最高央行2011年7月6日宣布，今日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是2011年以来第3次加息，也是加息周期启动后的第5次加息。
本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至10年来的最高水平。
中原地产研究总监张大伟指出，多次加息逐渐将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。
以20年期百万贷款额计算，第一套房增加的月供为149.63元，第二套房增加的月供为168.86元。  
考虑到2010年10月份之前的大部分房贷利率仍可7折，对于存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元。
应对建议
首先，执行上浮利率的借款人及还处于还款初期的借款人适合选择提前还贷。因为执行上浮利率已经较高，借款人若有一次性还清的能力，将来如果有资金的需要，还可以用房产申请抵押贷款。处于还款初期，贷款的大部分利息都还没有偿还，产生的影响以及利得财富率较小。住房贷款(9张)
其次，享受七折利率的贷款不必急于还款。因为七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，有还贷款的钱还不如存入银行。而且，这部分人选择提前还贷后，如果再贷款购房，银行对其将毫无优惠，而是按二套房执行上浮1．1倍的利率，借款人将得不偿失。
此外，选择等额本息的还款方式，已经接近还款中期或是选择了信托网模式的等额本金的还款方式，并且还款期已经超过1/3的借款人不适合提前还贷。部分银行会对提前还款客户收取部分违约金，具体违约金支付比例或者计算公式都会在贷款合同中列明。
最新基准利率
中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自同日起：(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍;(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。