标题：苏州海宁皮革城
苏州简介
苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称苏。苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，中国重点风景旅游城市，江苏省第二大城市，江苏省经济最发达的城市。苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市。苏州是中国经济高度发达的地区，是江苏省的经济中心、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心，下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前五位，昆山第一，吴江位居第二，常熟、张家港太仓并列第四。在2011中国城市综合竞争力报告中，苏州位居全国第九，位列中国地级市第一。　苏州物华天宝，人杰地灵，因其从古至今繁荣发达、长盛不衰的文化和经济，被誉为“人间天堂”，素有“丝绸之都（丝绸之府）”、“园林之城”。苏州素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下，有“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”的美称，又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有“东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称。现今的苏州已经成为“城中有园”、“园中有城”，山、水、城、林、园、镇为一体，古典与现代完美结合、古韵今风、和谐发展的国际化大都市。
苏州人口面积：
开发商直销连线
l 8 7- 2 l 7 O-李 8 9 经2 9 理有意者可来电咨询156-1807-1112（小羽）苏州市面积约8488平方公里苏州市区面积约1649平方公里苏州市人口约1000万人苏州市区人口约212万人随着平江新城等三个新城版块的建成，苏州市区的面积在不断扩大，根据苏州日报报道，未来5年内——新苏州人大量增长，苏州常住人口突破1000万。
苏州经济[1]：2011年苏州市国民生产总值10717.2 亿，在整个江苏省，排名第一； 2006年苏州人口人均GDP已突破了一万美元. 目前苏州人均GDP已经接近一万五千美元，已经接近发达国家城市的水平。
苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市。苏州是中国经济高度发达的地区，是江苏省的经济中心、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心，下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前五位，昆山第一，吴江位居第二，常熟、张家港太仓并列第四。[2]
项目所在区域介绍：
平江区简介： 平江区位于苏州古城东北部。平江区的名称，取自苏州旧称“平江府”。 
平江区历来是苏州经济中心。近年来，平江区经济保持了良好的持续快速健康发展势头，经济运行质量不断提高，综合实力显著增强。增长36%、53%和55%。形成了以区域经济为主体，服务业为支柱的具有平江特色的经济结构。平江区是以旅游服务产业作为经济支柱，现如今服务业已经成为涵盖生产性服务业、消费性服务业的庞大而强势的朝阳产业。
区内交通便利，有312国道、沪宁、苏嘉杭高速公路出入口、火车站及运河码头，东环路、北环路、人民路、干将路等主次干道，构成了内外环通、四通八达的交通网。区内旅游景点众多，古典园林就有17处，其中拙政园、狮子林、耦园、艺圃、环秀山庄等5处园林被联合国教科文组织列为世界文化遗产；被国务院确定的平江历史街区较为完整地保留着宋代《平江图》描绘的苏州古城“小桥流水”的古朴风貌。
区域市场概况：
项目位于平江区（属于苏州中心城区）东环高架与北环高架交汇处，周边商业主要以社区商业和各类专业市场为主，周边商业项目包含华东电器城、美顺五金机电城、中翔美通装饰城、东明装饰城、中新城小商品市场、大润发、印象城、金象城等，具有较好的商业氛围。
项目周边生活社区较多，包括苏安新村、塘坊苑、娄江新村、东港二村等众多大型生活社区，周边社区档次多为中档住宅，居住人群基本以工薪阶层为主。2公里辐射半径加之交通辐射覆盖人口约50万（包含流动人口）。
项目紧临东环高架,离苏州火车站仅2公里左右,东侧紧挨苏安公交首末站, 有近20路公交车在此经过，可直达园区、新区、吴中、相城、市区等各处。
经营管理模式：
我们采用商铺 “三权分离”的经营管理模式：
1、 经营权与管理权分离----由专业的商业经营管理公司统一商业管理，统一策划营销，统一布局、统一装修；在满足经营管理公司的所有条件下商家可自行经营商铺。
2、 产权与经营权分离----自用客户在购买商铺后，必须服从经营管理公司对整体商业的经营布局要求，根据实际的经营业态、主题进行商业经营活动。
3、 投资与自用分离----投资客在购买商铺成为业主后，统一委托经营管理公司进行招商、日常经营管理，其投资回报由经营管理公司统一支付。
4、“三权分离”模式的优点：1）避免传统的“大商业、小商铺”业主过多、各自为阵的混乱经营格局；2）既可实现专业经营、确保商业健康持续的发展，又能提供相对稳健、可持续的投资回报。
三年内小业主如果要转让，小业主须按照租赁合同的约定通知经营管理公司，并且受让方必须接受原有的租赁合同条件  
建筑和配套标准：
项目体量：本项目总建筑面积25000㎡，地上建筑面积15000㎡，地下10000㎡，办公面积1000㎡。
建筑结构：本案为钢筋混凝土框架结构，共6层，地上4层，地下2层。项目硬件条件俱佳，中央空调、自动扶梯、货梯、地下大型停车场、银行取款机、无线网络等配套完善，周边银行、学校、医院、超市、公交车首末站、社区服务中心……配置齐全，经营环境良好。[3]
项目的业态和定位：
主题产品范围入驻状态营销状态-2F:停车位免费停车
开发商保留-1F:超市永通超市已入住开发商保留+1F:海宁皮具、箱包箱包、皮具等100%已入住产权销售+2F:皮草广场海宁直销皮草类（各式皮草）100%已入住产权销售+3F:休闲馆松鹤楼、大家唱量贩式KTV已进驻开发商保留小面积独立产权商铺，主力面积15－30平方。苏州海宁皮革城作为苏州首席皮革类专业市场，有效辐射全市近1000万人口的庞大消费群。同时，通过超市及餐饮娱乐配套，有效满足周边40多个大小成熟生活社区，近50万固定人口的日常消费需求
产权式小商铺的优点：
俗话说："家有万贯，不如有个店面"、"一铺养三代"。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。 
（1）商铺投资的稳定性特点 
业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 
（2）商铺增值的特点 
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。
（3）商铺投资回报率较高 
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率较高，但目前，住宅用房的投资回报率基本上只有2%-3%的租金回报，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%，有的甚至达到20%以上。随着商家的入住，业态的成熟，人气的上升，商铺价值提升成为必然。 
需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。 
（4）商铺的投资潜力 
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。 
（5）商铺可出租、可经营，方式灵活 
调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前一级城市商铺投资的回报率为10%～14%。
商业模式（五大统一）统一招商、统一运营、统一管理、统一宣传、统一形象
商业项目通过“五大统一”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是商业项目长期成功的保证。所以，五大统一是成功的关键。[4]  
项目优势：
1、潜力巨大：稀缺，造就商业地产的价值。苏州海宁皮革城作为苏州首席皮革类专业市场，是苏州地区唯一一家由海宁皮革城商会商家整体经营的业态，产品和海宁皮革城同货、同源、同主（老板）。依靠苏州在全国领先的经济优势，直接满足苏城近1000万人口的皮革皮草类消费需求。同时，借助苏州四通八达的交通优势，及发达的旅游经济，有效辐射无锡、南通、常州乃至上海等地的高端皮革皮草需求，市场容量巨大，前景广阔。
2、安全性高：房产投资者为何钟情于现房投资？投资者相信眼睛，不相信耳朵。投资，首先要最大限度规避投资风险。苏州海宁皮革城不仅是现房销售，更是带租约出售，市场招商率已高达90%。同时，开发商对本项目的自持将近60%（包括负一楼、三楼、四楼），如此的自持比例，势必会让开发商加大对项目的运营投入。加之项目面积小，总价低，投资安全性可想而知。
3、固定人群：项目周边近40多个大小成熟生活社区，近50万的固定消费人口，充分保障项目人气及经营氛围。
4、区位及交通优势：本案所处的区位平江区（属于苏州中心城区）东环高架与北环高架交汇处，周边含有众多商业项目和专业市场（如华东电器城、美顺五金机电城、中翔美通装饰城、东明装饰城、万宝商业广场、中新城小商品市场、大润发、印象城、金象城等）具有较好的商业发展前景。
项目紧临东环高架、现代大道、北环高架、干将路等城市大型主干道，优质交通干线，共同构筑了项目十分便捷的出行条件，2公里左右可达苏州火车站,苏州汽车北站，东侧紧挨苏安公交首末站, 有近20路公交车在此经过，直达市区各处；项目所在区域近邻京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路。通过周边发达的高速公路、铁路，与周边各大城市紧密相连，四通八达的交通网络，便捷、大容量的交通系统奠定了项目无可争议的交通优势。
5、开发实力：项目开发商广大投资集团创立于1995年，经过十几年来成功的运作，现已发展成为一家集地产开发与管理、酒店、餐饮、金融等多个行业于一体的多元化大型集团企业，资产总额逾数十亿元。集团多年来致力于商业地产开发，积累了许多经验，成功的与国际、国内著名品牌建立了战略合作关系，是苏州较有实力的以商业地产为主的开发企业。
项目分析：1、市场形成一般需要3-5年所以前期租金偏低。需要一定的耐心持有购置商铺是一种投资行为，而不是投机行为。
2、周边大型商业项目多，本项目知名度有待提升，如项目不能突出特色，面临竞争会很大。
项目机会点分析：
1、项目所在区域的商业多为综合商业体及专业市场，存在空白点，本案定位苏州首席皮革皮草交易市场，打造特色经营，满足苏州皮革皮草的巨大消费需求，发展空间很大。
2、苏州本地近期新开产权商业楼盘不多，现房带租约销售的更是没有。
3、限购令出台以后，住宅市场投资需求被限，在相对宽松的政策背景下，商业地产投资将会有所发展。
4、接下来9月中旬以后，正是皮革皮草消费的旺季，加之项目现房带租约出售，本案兼得天时地利。
5、本项目经过专业团队的精心管理、对项目重新定位策划，加上大力度的广告推广，在开业一周年之际，本项目在苏州当地已经颇具影响力，“苏州海宁皮革城”已经家喻户晓，为市场繁荣已经打下良好的基础。
销售政策:
一楼原价均价3.4万，返租后2.8万。
二楼原价均价2.5万，返租后2万。
主力面积20-30㎡。我们项目是包租十年的，第一年6%回报，第二年7%回报，第三年8%回报，前三年共21%的回报一次性抵扣房款。从第四年开始按照实际的租金1:9分成。[5]