标题：投融资规划
投融资规划的概念
投融资规划是以城市规划为基础，以科学落实城市发展战略为目标，以系  投融资规划统工程的统筹兼顾方法为手段，以城市开发所涉及的土地储备和供应，各类基础设施、公共服务设施、公益设施项目的投资、融资、建设工作为统筹对象，以规划、政策、法规、资源、资金等为输入，以管理体制设计、参与主体分工机制建立、参与主体利益平衡、各类建设时序安排等为输出，以城乡统筹发展为基本原则的城市开发建设管理技术。[1]
投融资规划的由来
从总体规划、控制性规划到修建性详细规划，我国已经有了比较完整的城市规划体系，各个城市也都把高起点的规划作为了城市发展战略中重要的一环。但是很多城市在开发过程中仍然出现很多问题，比如城中村、断头路、半拉子工程、没人入住的新城等等。李伟（投融资规划理论创始人，现北京荣邦瑞明投资管理有限公司董事长）等城市建设投融资专家认为，这些问题并不是城市规划和城市战略造成的，而是如何实施规划出现了问题。具体而言，这些问题可以归结为几大类：
一是没有实现规划蓝图的路径和方法。城市规划的蓝图都是美好的，而现状与规划蓝图之间通常存在很大的差距，规划中那些错综复杂的项目如何实现，如何为城市的快速发展注入动力，需要有清晰的路径。
二是各种实施主体角色模糊或错位。城市政府、政府下属部门、政府的城投公司、一级开发商、二级开发商、各种公共服务设施投资人等参与城市开发的主体不能够认清自己的角色定位，经常有越位或缺位的现象发生。
三是不能够统筹各种相关主体的利益。城市开发工作涉及到农民、市民、政府、投资人等多方面的利益，不能统筹各方的利益，出台很多不适当的政策，使得开发的进程受到阻挠。
四是资金使用效率低下。城市开发需要财政投入大量资金，这些资金应当起到撬动更多社会资源的作用。由于对城市系统认识不清，大量资金投入后不能够起到应有的作用，出现设施闲置、项目建成后对城市价值提升作用不明显等问题，造成资金浪费严重，资金链断裂等现象，产生了许多功能不完善的新城，半拉子工程等。
除此之外，还有许多其他的问题，如管理体制与城市开发工作要求的不匹配、招商政策的针对性不强等。这些问题的存在，使得城市开发过程存在巨大的资源浪费。在总结各地政府城市开发成功经验和失败教训的基础上，结合“投融资规划”理论创始人李伟、陈民、彭松及其团队多年从事各类城市基础设施投融资咨询，各种城市新区、新城、工业区、旧城改造等咨询工作的经验，运用系统工程的方法，提炼出一套解决城市开发资源整合、资金部署、时序安排，促进城市开发工作有序开展的投融资规划方法。
投融资规划遵循的原则
投融资规划的编制遵循几方面的原则，包括系统性原则、均衡性原则、可持续发展原则、财务稳健原则、操作性原则。
系统性原则城市开发是一个开放的复杂系统，研究城市开发工作要应用系统的观点和方法，整体而言，可以把投融资规划工作分为系统演进目标制定（城市发展战略的制定）、系统识别（各种主体的分工和职责划分）、系统演进路径的制定（城市发展模式和投融资模式的设计）和系统演进的管理（针对城市开发工作的管理）进行研究。
均衡性原则投融资规划面对的城市开发工作，涉及多种主体、多类项目，各方面的利益目标和运作要求是不同的，为了实现总体目标，需要注意几方面的平衡：
⒈资金配置均衡资金平衡包括针对几方面主体的考虑，对于市场化的投资人，要考虑其投资范围内的项目具备合理的盈利模式；对于公共服务设施和基础设施及一级开发的投资人，要注重其长期现金流和短期现金流的匹配关系；对于城市政府，要考虑城市开发工作对城市财政支付能力的影响。
⒉公平与效率兼顾城市开发工作涉及城市政府、投资人、乡镇政府、农民、城市居民等多方利益主体，城市开发的政策属于公共政策范畴，投融资规划在研究和制定城市开发政策时，要注重政策的均衡性，使得各种参与主体均能够享受到城市发展带来的福利，不应以某一利益群体的损害为前提成就其他利益主体的利益目标。
⒊城市功能均衡城市的发展需要均衡的功能，这是投融资规划配置各项城市开发资源的总体前提，不应因为土地市场的影响，单纯以盈利为目的过度配置某一类功能的用地，导致城市发展失衡。
可持续发展原则传统的城市开发工作带来了环境、生态的破坏，编制投融资规划时，应注重在理念和标准上对城市开发工作提出前瞻性的要求，不因城市的开发而造成环境的破坏，使城市发展具备生态可持续的内在动力。
稳健性原则城市开发工作最终要与市场对接，以土地的出让和二级开发产品的实现为建设环节的结束，城市政府作为更高层面的管理者，也就是城市开发这个整体系统的控制者，制定投融资规划时要遵循稳健原则，包括：
⒈财政预算稳健城市开发工作中，政府财政负责投入公共的部分，也就是基础设施、公共服务设施等建设工作，这部分工作需要政府财政适度负债和超前投入。城市开发工作的部署，要保证公共投资不影响财政的稳健性，城市未来的财政收入能够支撑超前投资带来的偿债压力。
⒉市场预期稳健城市开发的主要产品之一－功能成熟的土地，还需要通过土地市场供应给房地产二级开发商、工业企业等，以实现城市功能的最终完善，因此土地市场、产业市场甚至终端住宅市场的变化都会对城市开发工作能否实现产生影响，对市场状况进行估计时，应当遵循稳健的原则，避免过于冒进给财政留下不良的影响。
操作性原则投融资规划主要目的是运用系统工程的方法，在规划和建设之间架起一座桥梁，服务于城市开发的实施工作，因此最终完成的投融资规划应当对各种城市开发工作的总体安排作出比较明确的部署，有明确的操作主体分配、融资来源、建设模式设计等，用于指导具体的开发工作。
投融资规划的方法和流程
投融资规划方法的本质是钱学森先生提出的解决复杂巨系统问题的综合集成方法。通过对城市土地利用现状、财政状况、规划成果、城市发展目标、地方政策、基础设施投融资模式等方面的分析，对城市发展模式和开发路径提出定性的判断，并将其输入计算机模型，对输出结果（如城市开发的高峰投资额、现金流量状况、城市土地成熟程度等）集合相关领域专家、政府官员等进行讨论和优化，通过这种专家智慧和人机结合的方式最终得到需要的成果。
投融资规划的应用范围
投融资规划对于较为综合的城市开发项目具有一定的普适性，目前已经将其应用于以下类型的工作之中：
新城的开发工作以居住、商业、行政办公等功能为主的新城区投资开发工作，较为典型的案例如淮南市山南新城。
旧城改造或城市功能提升项目对成片旧城区的基础设施改造、拆迁项目，或通过大型战略性项目的开发，辅以一定数量的公共服务配套完善工作，提升城市整体功能和形象的项目，较为典型的如黄山市中心城区功能提升和基础设施建设投融资规划项目。
产业园区的开发工作规划以产业为主要功能定位的园区开发项目，如廊坊龙河工业园区项目。
大型综合开发项目城市大型公共服务功能、商务功能一体化的综合开发项目，如北京国际汽车博览中心项目。
城投公司的投融资战略由于城投公司的使命与城市的发展战略密切相关，城投公司的投融资发展战略问题与城市的投融资发展战略有一脉相承的关系，目前正在利用投融资规划方法为多个城投公司制定投融资战略。
补充阅读：目前中国城市投融资存在的误区
李伟（投融资规划理论创始人，现北京荣邦瑞明投资管理有限公司董事长）在接受中国房地产报的采访时提到：
目前城市投融资总体上存在三个观念误区
误区一，招商融资的理念存在问题，重短期轻长期，在城市开发融资上急功近利，过分重视短期融资的成绩，缺乏对城市总体开发融资的统筹与计划，轻视对城市长期发展融资路径的谋划。
误区二，项目谋划存在误区。城市融资往往按照部门职责划分为独立的项目，导致无法从区域整体的开发角度进行项目包装和谋划。同时，因单独项目投资与土地收益分配主体的不同，也无法为项目建立“借用还”的循环体系。
误区三，对城投公司的作用认识存在误区。国务院19号文件（《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》）出台后，国家对地方平台公司进行整顿和清理，各界对城投公司都存在误解。很多城市的领导认为城投公司的负债影响了城市的融资和建设，于是有历史开发建设经验和能力的城投公司，因历史原因负有债务，而被弃之不用，转为设置新平台。但新平台因无信用记录、无经验等问题仍然作用有限，于是便进一步加剧了城市的融资困境。
以上的误区，从根本上说明不少城市开发缺乏对科学发展观的真正认识、理解和践行。[2]