标题：房地产救市
含义
不用说，单从逻辑来看，“救市”派的声音颇有道理。不过，对于当前的房地产行业来说，“救市”却是一个伪命题。理由在于，其一，从全国范围来看，总体而言，在这个行业调整周期到来的时候，房价的下跌并不明显，换言之，此前已经“非理性获利”的开发商们，仍然在价格上硬扛。某种意义上说，这种硬扛是对政策调控的一种变相的抵制，而呼吁“救市”，则是这个利益集团企图借助政策的变通，来缓解降价压力，以求度过一个困难的阶段。 
其二，房价的上行或下跌，都自有市场规律作用。宏观调控的目的，并非通过干预微观经济，而使其背离市场规律，恰恰相反，合适的调控手段，当有助于市场规律作用于微观经济，从而防止房价大起大落。此前房价背离市场规律“大起”，故需要政府调控，以使其趋于平稳。而当前房价并无“大落”，既得利益集团借房地产业为支柱产业之名，大造舆论，胁迫相关有利于其的政策出台，明显相悖于市场规律。 
其三，主张“救市”者往往放大整个行业可能面临的危机。房地产业的减压，可以通过降低房价以刺激需求、通过行业的整合以缓解资金压力、通过未来中国经济的增长自然做大市场蛋糕、通过向管理与创新要效益来提升价值。如果一遇到压力和挫折便“呼救”，反映出的是一个庞大的行业看似强大，实则脆弱。 
必要性
既然楼市的“救市”为一伪命题，也就意味着，决策层对于当前房地产市场无必要，也不可能推出所谓的“救市”措施。应该看到，决策层充分理解一个健康有序的房地产市场的大局意义。中共中央、国务院上月召开的有关会议就明确提出，要保持房地产市场稳定。其含义在于，无论房价的暴涨，或者暴跌，都有害于房地产市场的稳定，因此，保持房地产市场稳定，也就是要防止房价大起大落。但这并不是说，房地产市场不能有波动，不能有调整。相反，必要的调整，或者说，必要的挤压泡沫，是“刮骨疗伤”，是稳定房地产市场的必由之路。 
当然，如果宏观经济出现重大的不确定性，房地产市场出现较大的危机之时，政府部门从大局出发，也不能袖手旁观。如针对房地产市场的区域性特点，加强分类指导；针对开发商的融资压力，适时、适当地松动银根，等等。否则，房地产行业的严重危机，有可能拖累整体经济。美国次贷危机的现实教训，也不可不察。
局面
中国房地产大有“大撒把”的感觉

计划
长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行“救市”。其中，杭州市政府发布的《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。 
而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。 
地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。 
那么，这股“救市潮”会蔓延到广州和深圳吗?昨天，据消息人士透露，广州希望能“刺激房地产消费”。本报记者多方采访，尽管相关部门都未能确认广深两地将加入“救市大军”，但是，广州减慢限价房推出的速度、拆迁补偿标准看齐一手房价等迹象，都给当地楼市带来了暖意。
广州低调救市“我认为，广州已经在低调‘救市’了。”在接受本报记者采访时，合富辉煌首席分析师黎文江表示，广州刚刚公布的“拆迁补偿标准向一手房价看齐”，就是一个稳定市中心房价的信号。 
前天，广州市国土房管局发布《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(简称《意见》)，从即日起至10月23日，《意见》面向全社会征求意见，其中大幅提高拆迁补偿标准，确保被拆迁户有能力购买本区域新商品住宅。因此，今后广州市危旧房改造被拆迁户拿到的补偿款将达到可购买同区域一手商品住宅的水平。 
黎文江表示，广州暂缓限价房及其用地的推出，间接说明了政府不希望目前的商品房市场受到太多的冲击。另外，地方政府对房地产“救市”，是万不得已才出手的，“但广州楼市表现还好，不见得需要政府干预。”不过，在本报记者采访中了解到，中国房地产行业协会曾采纳了广东省房地产行业协会的4点政策建议，并提交给国家有关部门。被采纳的4点建议主要涉及金融政策、土地政策等领域，其中，建议适当放宽购买二套房的贷款条件，鼓励改善型住房需求。 
数据显示，今年8月，广州一手商品住宅均价为9078元/平方米，环比微降0.5%，而成交量却出现明显回升，8月一手商品住宅交易面积达到66万平方米，比7月份增多了1%。黎文江认为，这几个月来广州房地产成交量维持在每月60万平方米左右，而价格回落到去年的7、8月份水平，还能刺激成交上涨。 
至于深圳的情况，业内人士认为，相比广州，此前深圳楼市投资气氛太浓，估计政府还不会明确出手“救市”。
各地下月全面救市救市见效了吗?市场都期待立竿见影的成果。 
在这些救市的城市里，长沙属于较早出手的。长沙的救市举措在7月20日起实施，但是，渤海证券的数据显示，长沙10月份推盘速度下降，小户型支撑成交量上升。上周(10月6日-10月12日)长沙住宅市场运行情况，成交面积环比增长率达138.13%，但是成交均价环比下跌了1.93%。 
从8月初起救市的福州近期则是成交量低位反弹。上周福州的住宅市场成交面积环比增长76.44%，成交均价环比下降18.68%；重庆的情况是，小户型主导市场，成交量低位反弹，推盘速度下降，上周重庆住宅市场成交面积环比增长278%，成交均价环比下降0.52%。 
对于这些数据，渤海证券认为，上周环比大幅上涨并不能完全支持黄金周成交量大幅回升，而有可能由于统计数据原因导致成交量大幅上升；长三角和珠三角，较此前两周均环比大幅上升，其中苏州、深圳和杭州出现了连续环比大幅上涨，增长率在50%以上。 
东方证券认为，各个地方的经济发展水平和房地产市场的发展状况各不相同，应该有区别的对待每个区域不同的房地产市场发展情况，采取不同的适合当地经济和房地产市场健康发展的政策。不过，该机构预计，未来中央政府关于房地产市场的调控政策趋势也是进一步放松。 
此前，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生曾经表示，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。据透露，该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。 
杭州南京上海救市下猛药放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度，减免契税截至目前，已有18个城市出台利好“救市”政策。 
地方政府救市的措施中，以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其杭州救市政策涵盖24项内容，力度创下近期地方政府之最，主要包括对需求的刺激和开发商资金链的缓解。首先，对购房消费者，放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；其次，对于开发商，放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；最后，对于金融机构，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。 
与杭州、南京等城市政府出台的一揽子救市政策相比，上海公积金贷款额度的上调对市场的影响力度较小，但仍可看做是一个温和的政策信号。 
综合多个地方政府的救市措施，具有6个方面的特点。首先，在公积金贷款方面，延长贷款期限，由20年提升至30年，实施这一举措的有沈阳、长沙、福州三地；沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。 
其次，上调普通标准住宅标准，放宽享受优惠契税范围，其中沈阳将市内五区住宅标准由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，厦门由7000元/平方米提升至12240元/平方米。 
再次，与其他城市所不同，长沙提出了多项“领先”的措施。包括停止经济适用房供地，对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴；调整二手房交易税费，将二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%，同时购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；调整营业税，在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。 
最后，重庆对农村户口首次购买90平米以下商品房的，免征契税；厦门对于在厦门岛外同安、翔安两区购房，且面积在70-80平方米，除享受原有购房入户，还可办理不超过2人的常住户口；西安、南京则从2008年9月4日至2009年12月31日，对购房户按房款总额，分1.5%，1%，0.5%三个等级发放财政补贴
方案
一位权威人士透露，市场上关于全国性房地产“救市”政策出台的传言并非空穴来风，住房和城乡建设部等部门已经联合制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。国土资源部一位人士说，10月9日，由国务院转来的一份住房和城乡建设部关于当前房地产形势的分析报告已传到国土资源部。 
上述权威人士介绍，住房和城乡建设部是这次“一揽子”房地产宏观调控新政策的牵头制定部门，同时联合国家税务总局、人民银行等部门，政策包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。 
稳定房地产交易量和交易金额是这次宏观调控政策变调的主要目的。具体政策还包括，二套房限制性贷款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地产交易环节的税费，以刺激房屋购买。另外，降低土地保证金等，以减少开发企业现金流出量。 
系列新政出台后，是否能起到促进交易量的效果？有开发企业表示，“二套房贷”是交易量下降的直接原因，如果对此政策调整，则具有购买力的家庭买二套房的动力还是很大。但也有企业表示，已经出台救市政策的地方房地产交易量反而更低了，西安出台救市新政后，交易量从每天的200套降到了150套。 
住房和城乡建设部10月初递交国务院的1～8月份全国房地产交易统计数据表明，房地产交易数据正在逐月呈下降趋势，6月份的数据就与8月份有很大变化，其中同比数据下降厉害，环比数据也有很大变化。此时，全国层面的宏观调控政策是否能拯救交易量值得怀疑。
“救市”表
10月7日北京北京市建委颁布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，自即日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。 
按8月份北京市朝阳区13556元/平方米销售均价，一套100平方米商品房，按原公摊计算标准公摊面积约为15%，公摊费为203340元。按新规后只有楼栋内公用建筑面积才计入公摊（约8%），至少可节省下近10万元购房款。
9月27日南京1.在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米以下（含144平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴。 
2.在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。 
3.取消商品房“一套一价”管理方式。
9月4日西安1.对购房客户按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级； 
2.房产企业城市基础设施配套费减免35元/平方米。 
针对开发商的措施还有：调节税务征缴节奏、减免城建费用、土地政策加大扶持力度、金融信贷放宽、项目规划审批可分期等。 
9月1日常州1.取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制；2.开放住房公积金异地贷款；3.实行商业贷款转住房公积金贷款政策。 
两次及以上公积金贷款最低首付3成，购买保障性住房及小于等于90平方米户型首付两成。
9月1日芜湖1.调整公积金贷款首付比例和最高限额；2.交易契税补贴另有针对开发商的优惠措施：调整供地节奏、调整税务收费节奏、土地竞买保证金下调等。 
8月底淮安商业贷款可转为利率优惠的公积金贷款。
8月23日河南1.公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年； 
2.首套商品房购买者可获房贷利率优惠； 
3.省内购房，可异地申请住房公积金贷款。 
购买经济适用房的免除房地产交易契税，购买普通商品房的可按照一定比例减免房地产交易契税，购买豪宅的则不行。
8月12日重庆1.小于等于90平方米普通商品房免征契税； 
2.二手房交易综合税1.1%.购买二手普通商品房，符合一定条件者，相关税收给予财政全额补贴。 
以在主城区购置一套建筑面积90平方米的房子为例，房价3500元/平方米，其总房款是31.5万元，不用交契税等，可节约4725元。
8月4日福州1.契税减半； 
2.放宽预售许可证门槛； 
3.调整公积金贷款规定。 
单套建筑面积小于等于140平方米、且单套成交价格小于等于7000元/平方米的商品住宅，可获契税减半征收等相关税收优惠政策。8月1日厦门1.放宽普通住房标准； 
2.90平方米以下保障性住房，贷款利率下调。 
新增“购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的鼓励政策。7月22日长沙1.经适房全面推行货币补贴方式；2.二手房交易综合税1.1%公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年； 
3.多项房地产税费减免或延迟收取。地产税费方面的减免政策如：明年年底前出手二手商品房，其营业税由财政给予全额补贴。6月成都1.契税减免以及财政补贴；2.公积金贷款优惠措施；3.可异地申请住房公积金按揭贷款。 
公积金优惠措施具体为：公积金贷款首付可2成，贷款最高额度至30万元，贷款最长期至30年。
美国房地产救市对中国启示
美国总统贝拉克·奥巴在亚利桑那州公布耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》。
该计划的内容包括四个方面。第一，放宽抵押再融资限制，允许信用良好的房主向“房利美”和“房地美”等房贷机构再次申请低利率贷款，以降低他们偿还先前房贷的难度。这项措施有望帮助400至500万“负责任的”房主实现抵押再融资，进而减轻还贷负担，让他们“更供得起”住房。 
第二，鼓励房贷机构减“月供”。这项措施主要针对那些背负次级抵押贷款的房主。在当前的情况下，这些靠次贷购房的中低收入房主眼陷入困境，一些家庭每月须偿还的住房贷款已占全家月收入的40%甚至50%。这项政策鼓励贷款机构为这部分房主降低月还贷额。如果贷款机构同意调整贷款，将房主的月还贷额所占收入比例降至38%以下，那么政府将对这些贷款机构提供“补助”，帮助把上述比例再降至31%。这项措施将惠及300万至400万房主，同时也有助于稳定房市乃至整体经济。而这些项目的支出将完全用于那些确实需要帮助的房主，不会提供给地产投机商和房地产开发商。 
第三，是为政府加大对两大房贷机构“房利美”和“房地美”的注资，目的是将房屋抵押贷款利率维持在低水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心。 
第四，对于那些没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商、见利忘义的投资者完全排除在这次《房屋稳定计划》之外。 
美国的《房地产稳定计划》是要救房地产，但是对吹大房地产泡沫的任何因素或政策都不鼓励，反之房地产市场恢复过程中仍然要严格的限制。比如说，美国房地产救市要救的是购买住房居民，帮助他们降低购买住房的成本，帮助他们降低购买住房每月的负担。而对于住房炒作者、投机者等一个都不救。 
而在这点上，中国出台的房地产救市政策，并不找当前中国房地产销售萎缩的原因所在，也不看房地产市场价格水平如何，而是臆想只要能够让房地产市场的销售增长的政策就无所不用其极，什么住房购买入户口与减免个人所得税，什么重新放开第二套住房购买的优惠政策，甚至于一些政府用财政资金来补贴购买住房者等。更可笑者，有所谓房地产行业组织（实际上房地产企业的联盟），用所谓报告要求政府出台诱导居民进入高价房市场的政策，什么购买住房补贴、什么第二套优惠政策放开、什么购买住房减免个人所得税、什么让国内资金涌入房地产市场等，无所不用其极，但是就是不提房地产企业自身在整个世界经济周期性调整中该做什么，就是希望让房地产暴利模式能够持续下去。未来房市洪水滔天可能不管。 
在当前全球经济出现周期性调整过程中，房地产市场不进行周期性调整是不可能的。谁都无法阻止这次房地产市场的周期性调整。尽管一些地方政府不少所谓救房地产市场政策，但是这些政策只能延后房地产调整的周期性，让房地产周期性调整时间拉长，让中国经济复苏的时间推后，但是，决不可阻止这种房地产市场周期性调整。除此之外，所谓房地产行业组织所臆想的东西是不可能出现的。 
但是，如果我们从反方面角度来假定这些政策能够起到作用，那么，其结果会如何呢？当然可以让经济出现短期繁荣，但房地产泡沫又泛滥四起。而房地产泡沫肯定要破灭。而房地产泡沫的破灭，新的金融危机或经济危机出现，经济衰退，房地产全面的周期性开始调整。可以说，如果房地产救市不能扼住，反之是重新吹起房地产泡沫，那么这种房地产救市的意义不大。这就是美国房地产救市政策与中国救市政策的差别所在。
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