标题：租售比值
租售比
租售比值，是指每平方米使用的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。而一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例。也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。租售比值这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。
租售比值推导过程及分析
出售，是将所有权转让给他人，实现资产价值的行为。出租是出租给他人，并收取作为服务价格的行为对于买房者来说，他需要支付的总费用包括买房的房价，维修费，保险费，房产税等。从理论上分析，合理租售比的确定原则是在门面的整个寿命期内,购房所需支付的全部费用与租房所需支付的全部费用相等。
以此原则，国际上计算的合理租售比值标准一般为1：100~1：200。如果该比值低于1：100，表明该地区的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房地产业后市看好；如果高于1：200，意味着房价中存在着一定泡沫。一般说来，租售比值能反映一个城市真实的住房需求，当一个城市二手房的房价持续上涨而租金却未随之上涨，没有给于房价一个有效的支撑，使租售比出现严重不协调的情况时，我们就说该地区市场处于不健康的状态，房价虚高，存在投机。
租售比值的影响因素
出租的人所获得的年收益率低于房贷年利率，这是否说明出租的人在“无私”地为租的人做贡献呢？当然，在实际中，这种假设情况是根本不可能存在的。通过分析，我们发现我国租售比值过高的原因有以下几点：
解释一：将房屋出租并不是房产投资者的获利渠道
他们主要是靠将房屋继续出售来盈利由去年开始，我国的股市持续高涨，股票，基金的平均收益率超过房贷利率，所以从理性经济人的假设出发，人们会选择贷款买房，然后将手中的现金流进行股票，基金投资，以期在一定时间内获得最大的收益。
解释二：通货膨胀情况下，固定资产的保值增值空间大
“亚洲开发银行17 日在北京发布的《2007 亚洲发展展望更新》报告预测，2007 年和2008 年中国通货膨胀率将分别为4.2%和3.8%，高于亚行今年早些时候分别为1.8%和2.2%的预测值。”
解释三：我国税制不够完善，地产业的物业税尚未开征
一直以来，我国并未征收物业税，各种税收只是在购买时一次性支付，因此房屋起始售价比较高。在房屋持有环节发生的房屋增值部分，投资者购买房产的预期收益很高，这样就激了各类投资者对房产的需求。在此情况下，低价买进，然后坐等资产升值，然后高价卖出，赚取差价，哄抬价格。这也是我国地产投资的现状：二手的以继续出售为主，而非出租。当然，在房价一路上升，房租稳定不变的情况下，租售比值自然拉大。
目前影响租售比的因素主要有：
一、国家房地产等不动产税率情况
不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
二、关于房地产消费者的宏观贷款政策。
例如我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。
这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第 4套房。这样投资者的风险飙升，限制了投[1]资人的投资需求。投资者就敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增值，利率也是如此。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。
三、政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。
由于住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。
四、房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。
我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。
五、国家用于住房开发的土地供给情况。
如果政府对土地政府控制严紧，将导致住房需求加大，从而推动房价的上升；如果政府放大土地供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定着何时向市场提供，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。同时，土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范，也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售比”的数值发生变化。
六、住房市场的国内外开放条件限制。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，防止推动房价，扩大供需矛盾。我国处于市场经济的初级阶段，由于认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房。此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。
七、住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。
通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。因此计算城市或区域的租售比应该参考权威机构的数据才更科学实用。
结论
结合我国实际和上文分析，我国租售比值比国际正常水平高也是正常的，或者说，我国租售比值的正常水平本来就要比国际正常水平高，那么以此推出我国的房地产泡沫必然比拿国际水平计算的房地产泡沫要小，公众没有。我国近期可能出台的物业税就是规范市场的有力措施，物业税打破了我国租售保有环节的税种空白，将现阶段的一次性缴纳的房产税分次缴纳，这样就有助于降低我国现阶段的房价，对打击投机炒楼有很好的作用,可以有效调控地产市场。在我国市场逐渐规范了以后，我国的租售比值必然会比现在有所下降。

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