标题：群租
问题透析
邻居生活受扰群租客以企业员工和年轻人为主，彼此上下班时间不规律，通常在业主要休息的时候与员工下班高峰期  群租“撞车”。尤其在小企业租赁的员工宿舍里，到晚间人员嘈杂。而半夜归来的上班族脚步一重，楼道里声控灯应声而亮，晚上租客陆续到家，走道里的灯忽闪忽灭，影响周边居民睡眠。安全隐患倍增年轻人口角在所难免，甚至斗殴也时有发生，上门劝阻的物业人员或者保安，还会被情绪激动的当事人牵扯进来，在部分小区，甚至发生贵重物品失窃的现象，严重的还要出动“110”才能解决问题，小区警车进出频繁，业主自然觉得生活安全缺乏保障。加之群租客流动性强，物业公司却没有权力查验小区内走动人员的身份，长此以往加大小区安全隐患。小区环境恶化“群租房”租客多为上班族，平日购买一次性包装食品居多，吃完后将垃圾随处乱扔，影响走道环境。而且租客人多，反而对卫生状况不加维护，互相推脱。更有甚者，将一次性饭盒扔到小区内，让人十分反感。而楼道里也常弥漫阵阵烟味，群租客将烟蒂乱扔。另外，部分租客不注重公德，随处吐痰、破坏绿化情况时有发生。设施损坏严重据物业公司反映，群租房的生活设施报修率是小区内最高的。群租人多自然能源损耗大，一间房安装多个电表，但用电量在房屋设计时并未预计到会承担如此压力，导致跳电现象频发。电梯的使用也是问题。部分租客乘坐电梯时，常将按钮从上到下全部按一遍，如此增加用电和电梯维护的成本。但租客不交物业管理费，经常维修增加物业管理成本，费用转嫁给全体业主承担。楼盘品质下降在高档小区，晾晒衣服不规范也会影响小区美观。另外就是非机动车随意停放。租客不愿意走到专门停车区域，或者部分小区场地有限，没有统一地方供非机动车停放，车主将车子随便一停便回到住处。于是非机动车到处可见，降低人们对小区品质以及物业管理能力的评价。
物业管理
无奈之举管理先锋亦步亦趋[1] “房办管不了，税务只管税，警署也不能常来常往，工商只管得到有执照的”，群租逐渐成了“多不管”  群租空白地带。但业主意难平。对群租“恶状”投诉增多，物业公司和业委会、居委会无法坐视不理，自发形成一些简单的制度，试图管理群租行为。其中有些并不符合法律规范，有些则打擦边球，但是出发点明确，既然目前多方不管，民间的“土方”也能给人启发。
物业与各职能部门联合
没有业委会的小区，由物业和各职能部门联合，清理小区内群租房。首先核对身份证，然后据此发放出入证，再对此进行定期检查。如果租客强烈反对的，物业只能和房东商量，是否换小区租房。此举问题在于，有些房东出租一走了之，难现首尾。有时候为了管理，多收取物业费，找租客无济于事。而且收取这种费用可能不符合物价局规定。
定期检查租客房屋
租客进出采用登记方式。物业、居委会、警署每半个月要上门联合检查，禁止在阳台内进行分割，高空抛物，乱扔垃圾。同时物业专门制作小守则，写有小区内租房的规章制度，定期在小区内发放。或者让保安在新租客进出时发放，尽量减少口头劝阻警告，避免产生误会。
承诺书管住二房东
上海绿城的居委会主任蔡志兴介绍，绿城一来对所有群租房清理登记。二来二房东要承担2.5％的租赁税，并且签订治安消防责任承诺书。三是从7月1日开始，新临时公约生效，承诺不转租，不分割的房源，方可办理入租手续。居委会联合工商、社保大队、税务、房办，免费为租客办理出入证，每月要求租客持证到居委会盖章，出入证一季度更换一次颜色。
业主公约
朋友也不能合租一间房 上海治理群租再出新招，上海市房地局昨天表示，该局近日下发通知，对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。  群租
此外，上海市房地局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。
人均承租标准写入《业主公约》
上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴露出的分割搭建、二房东转租等突出问题，为进一步加大“群租”整治力度，该局在深入调研的基础上，制定并下发了《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，引导业主通过自律，进一步加强住宅小区“群租”现象的整治力度。
《业主公约》的增补条款明确，居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。
去年12月，上海市出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》，将“居住房屋分割搭建若干小间，按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆，必须在限期内予以改正。
根据该规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。出租给家庭居住的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租。住宅小区居住房屋出租或转租给单位用于员工宿舍的，也应该符合上述标准。
社会定性
群租不能“妖魔化” 复旦大学法学院段厚省教授：群租不违法，不能随意定性。对于群租，宜疏不宜堵。安全隐患、相邻纠纷  群租等问题不仅仅是群租独有的，因此不要“妖魔化”群租。
一个新的社会现象的出现，意味着一种新兴的法律关系，不能消极地对待它。比如说在计划经济时期的“投机倒把”罪，自1997年中国刑法修订后取消了，已开始慢慢淡出历史舞台。“投机倒把是个筐，什么罪都往里装”的说法，今天看来颇为荒唐。群租也是这样，不能一味地打压禁绝。作为一种不同于一般租赁关系的新形态，可以考虑专项立法加以界定和规范。
此外，段厚省教授认为群租更多的是一种趋利行为，应该从利益本身出发进行调整。通过征收租赁税，增加物业管理费等经济杠杆来平衡。同时采取“内紧外松”的方式，各职能部门加强管理疏导，不能把管理部门的责任转嫁到老百姓头上，形成“惰性政治”。群租应得到鼓励社会学家顾晓鸣：群租，由来已久。上海老早就有“七十二家房客”，这就是群租。群租，全世界都有，去美国游学，哈佛大学旁边的一间公寓房，隔成四间，一个月135美元。所以，对于群租不要视为洪水猛兽。我认为群租没有什么不好，关键是管理要跟上。群租和“拼车”有异曲同工之处，都是在市场经济的情况下，对资源的一种合理利用，有其合理性和积极意义。上海作为一个开放的都市，应该以一种开放的眼光来对待这种新的居住形态，这是低收入群体在自发地谋求生活成本和生活质量的最合理比例，是一种生存本能。市中心那些空置的楼盘都群租出去，有什么不好呢？空置等于城市空间被浪费，基础设施被浪费。群租就是对这种浪费，这种城市空间不平衡问题的一种挑战。这样空置得到了有效控制，利用率提高，增加了市中心的人气，又节能减耗，减少了个人乃至整个社会的成本，别的不说，仅交通一项就可大为节约。禁止群租违宪上海联业律师事务所许海波律师：群租既是一个法律问题，也是一个社会问题。一方面，群租会向家庭旅馆方向发展，容易发生变相逃税、扰乱市场秩序的情况，另一方面，由于对社区内群租现象难以管理，易带来社区安全隐患。因此，对“群租”进行适当的行政和立法干预是应该的。但是同时不能忽视低收入群体的居住权和生存权问题。根据《中华人民共和国宪法》第33条的规定，国家保障和尊重人权。生存权和居住权是每一个城市居民最基本的人权。尤其对于一些刚刚参加工作的年轻人来说，租房是一笔很大的开支。而对那些进城务工的人员来说，租金支付能力更低。如果盲目取缔群租，低收入群体的人权会受到侵害，违反宪法。说到底，群租需要综合治理，在加强政策立法和行政管理的同时，也需要一些人文关怀。《业主公约》是关键上海市政府立法专家韩皓：我个人认为群租问题没必要专门立法，可通过《业主公约》进行约定，以“民主自治”的方式解决。国外没有小区的概念，是以每栋楼为单位，有些公寓楼会挂出“NOPAT”（禁养宠  群租物）或者“NOCHIL?DREN”（无儿童公寓）的铭牌，这是经过全体业主表决，大部分业主同意的，并写入《业主公约》。那么业主就必须遵守公约，其他要养宠物或者养小孩的家庭就会考虑购买别处的物业。对于群租完全可以借鉴这一办法，在《业主公约》中进行约定，本小区物业不得群租、转租。当然这要经过业主表决。四剂良方规范群租上海财经大学法学院教授宋锡祥：近来上海和其他地区的群租现象日益突出，宋锡祥认为应从以下四方面进行应对：
群租
1、从立法方面来看，建议上海市立法部门，对《上海市房屋租赁条例》进行修改，增加规范群租行为的相关条款：包括对房屋群租作出界定、明确群租出租人和承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件； 2、从执法方面来看，应加强治安管理，组织本市公安、房屋土地资源管理、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门，参照既顾全全局利益又照顾局部利益，既满足产权人利益又照顾相邻关系人利益，既鼓励社会效率又主张社会公正，既有抬高门槛的入门条件，又有补充救济的疏导出口的精神，协同制定具体的群租出租条件和群租承租条件，抑制群租带来的暴利，居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作；
3、通过税收等手段对群租进行市场调控。主要是对部分逃税人群加大查处力度，加重处罚。对于房东群租所得的超额利润依照个人所得税的细则征税。同时，对于明显存在群租行为的房东收取高额物业管理费，并加收清扫费、维修费等其他设施维护费用。通过这一手段来提高群租行为的进入成本，充分发挥市场经济本身的循环作用来遏制这一现象；
4、通过“业主公约”中对群租现象进行规范。总之，通过多管齐下的手段，对群租现象进行综合治理，将群租现象的负面影响降至最低程度。[2]
群租的形式
目前，群租现象分为3种形式：

问题根本
在经济利益的驱使下，上海产生了一些“职业二房东”，有些小区形成了“二房东联盟”，垄断了小区大部分的毛坯房或者二手房，然后进行改装，再高价分租出去。
在上海市某小区，一个二房东用3000元租了一套100平方米左右的两室一厅，然后把厅  隔成两间，厨房算一间，就变成了五室户，再转手把原来的两室每室1200元、新辟出的三室每室700元转租出去，每月很容易就赚到了1500元。
上海大学社会学系的顾骏教授认为，“群租”问题根本上是廉租房的问题，“群租”只有在廉租房的基础上才能解决。他表示，不要去管群租本身，而要去管群租带来的消极后果和它的派生效应，“不要说‘群租’是不允许的，而要说‘群租’里的不安全是不允许的，打扰别人是不允许的，但‘群租’本身和他人没有任何关系。”
顾骏建议政府在市中心建立一些小面积的公寓，每个单元五六平方米，提供给中低收入者。“如果政府不能给中低收入者提供足够的廉租房，就应该由市场本身自发解决。”
上海市物业管理行业协会会长、高级经济师蔡兴发表示，像“群租者”这样的中低收入群体的住房需求必须纳入公共产品提供的范畴中，有关部门可通过盘活现有公房、收购二手房等途径，多渠道落实住房房源。
如何解决群租问题
近年来，群租成了大城市小区业主和物业公司的心病，治理群租有着广泛的民意基础。一间房子被切割成豆腐块般的若干房间，有可能破坏房子的承重结构。一套房子住进十几个人，也会平添很多安全隐患。人一多噪音势必增加，不管是聚众哄闹还是轮流洗澡，都会扰得四邻不安。人一多难免鱼龙混杂，小区的治安状况会受到影响。就算房客全是遵纪守法的高素质人员，人多也必然增加小区公共资源的消耗（比如电梯的使用率会大为提高），由此增加的费用却需分摊到其他业主头上，这并不公平。此外，物业公司收益没有增加，工作量却增加了。普通业主和群租房客之间矛盾重重，业主不断地到物业公司或者房管部门去投诉，而物业公司也愿意配合业主下逐客令，房管部门对群租的限制措施也越来越细，群租的生存空间日益狭小。
可是群租也有着非常现实的因由，也代表着特定群体的利益。如果不是经济窘迫，没有人愿意选择居住环境恶劣的群租方式。这些年来，大城市的房价一路走高，远远超出了一般收入阶层的承受能力，更不用说收入低微的外来务工人员，以及在“就业难”的形势下刚刚谋得一份工作或者正处在找工作阶段的大学毕业生。对他们来说，别说是买房子，就是租房子也得精打细算，要么到城市的远郊租一个相对便宜的房子，每天在上班路上花费大量时间；要么在近处多人合租一套房子，以狭窄的空间换取就近上班的便利。他们并不想成为别人的眼中钉，可是别无选择。在这样的情况下，“一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住”的规定将为他们在城市里谋生制造巨大的麻烦。如果没有配套政策来安置他们，仅仅强调严格执行规定，其可能带来的问题将远远大于群租本身的危害。
一边是业主和物业的抱怨，一边是群租房客们的实际困难，手心是肉，手背也是肉，有关部门出台政策时应该慎之又慎，兼顾各方利益。
严格说起来，业主和房客之争是在现阶段发展不均衡的状况下，两个群体生存空间交汇所不可避免的摩擦。这是个牵涉面很广的社会问题，远不是房管部门一家所能解决的。这需要更高的决策部门来统筹处置，需要动用更高的智慧来寻求办法，需要用更均衡的发展来消化积弊。长远来说，房客们的收入提高了，问题就彻底解决了。短期来说，房价降下来或者政府提供的廉租房足够多了，燃眉之急就消除了。