标题：成都中晶投资管理公司
主营业务
成都中晶投资管理公司，简称“中晶投资”，是一家以贷款（个人，企业），融资，项目规划，资产管理及处置，小型VC等业务为主的金融服务公司。公司经营范围：资产管理及项目投资，商务服务咨询，企业管理，投资咨询，房地产咨询，企业营销策划。公司以雄厚的资本实力及务实的创新理念，发扬“专业，专注，领先”的企业精神，依靠广大员工的主观能动性，创造性开展工作，不断推出和完善业务品种，培育和打造知名品牌，开发投资新型品种，拓展公司业务平台，提高公司盈利水平和抗风险能力。公司致力于打造成都地区最具规模的金融服务平台，为客户创造最大化经济价值。
成都中晶投资管理有限公司本着“客户第一，诚信至上”的原则，与多家企业建立了长期的合作关系。
个人贷款审批要点
(一)、审批的内容：
1、借款人的资格、条件是否具备。
借款用途是否符合规定。
2、申请借款的额度、期限等是否符合有关贷款的规定。
3、贷前调查人员的调查意见、对借款人资信状况的评价分析及对贷款的建议是否合理准确。
4、借款人提供的材料审查其完整、合法、有效。
5、审查报批贷款的主要风险点及其风险防范措施的合规有效性。
6、其他需要审查的事项。（贷款投向）
（二）个人住房贷款审批应注意的几个问题：
随着业务的不断发展，个人住房贷款业务面临的风险也日益突出，特别是经济欠发达的地区，因受外部资源条件的限制，其风险明显高于经济发达地区。
1、借款人风险：（1）、对自身收入预期存在偏差。由于贷款户对自己的收入期望值过高，风险因素考虑不足，造成还贷逾期、失去全部或部分偿还能力。（2）、企业倒闭，职工下岗。这种情况多属于批发个贷，由于这种批发贷款方式风险较集中，一旦企业倒闭，所有贷款都将面临风险，虽然用住房作了抵押，但银行日后处理抵押物也很麻烦。（3）、信用风险。借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。（4）、意外伤害风险。借款人因意外伤害造成伤残，失去还款能力。
2、开发企业的风险：（1）、开发企业资质较低，实力不强，自身抗风险能力差。（2）、开发商在经济欠发达地区从事房地产经营业务，一般实收资本低，抵抗市场风险能力差，直接影响其担保能力。（3）、一些资质低的开发企业自由资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，由此带来的购房户与开发商的矛盾转嫁给银行。
3、银行操作风险：（1）、虚假个贷带来的风险。个人住房贷款金额小、笔数多，工作量大，对贷款人提供的购房材料不能全部进行实地调查，借款人往往挪作他用，形成虚假个人住房贷款。（2）、个贷审批把关不严，抵押手续不落实，抵押物悬空，形成逾期贷款。（3）、对开发商资格审查不严，一旦按揭贷款房不能按期竣工，极易在银行、购房户及开发商间产生纠纷，最后导致银行贷款风险。
4、其它原因：资产在评估过程中，个别存在高估冒算的现象，不能准确反映房产的价值，造成房屋抵押风险。
5、审批过程中的风险控制
风险具体表现：违背国家的产业政策；违背银行自身对贷款投向的管理。重点支持中等收入以上的家庭够买自用住房，积极发展个人购买自用住房贷款；适度发展个人商业用房贷款业务，经济欠发达地区不得大量发放个人商业用房，严禁向歌厅、舞厅、夜总会等娱乐性项目发放个人商业用房贷款；严格控制投资性购房，对投资性购房贷款要降低贷款成数，缩短贷款期限。
在审批过程中加强对借款人资信、还款能力、贷款用途的审查。一是严格做好对借款人购房真实性、还款能力的审查。重点审查借款人的收入情况、抵押物价值，对发现的疑点，逐项核实，落实材料的真实性，坚决杜绝“假个贷”等骗取银行资金行为的发生。二是严格审查借款人的首付款比例、贷款用途及贷款比例。　
（三）、个人住房贷款和个人商业用房贷款审批要素的归纳：
1、合法有效的身份证，包括居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证。
2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等。
3、合法有效的购房合同；
4、涉及抵押和质押担保的，需要提供抵押或质押权利的权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）押的书面证明。
5、涉及保证担保的，需要保证人出具担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料，保证人为法人的，包括营业执照，近三年的财务报表、资质等级证明，资信等级证明等；保证人为法人且与我行签订《商品房销售合作协议》的，不需要针对但比个人住房贷款提供上述材料。
6、借款人已支付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房或商业用房的自筹资金的有关证明；
7、贷款行规定的其他文件和资料。
（四）、个人再交易住房贷款审批要素：
1、合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳还乡证、居留证或其他有效身份证：
2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；
3、与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协议；交易房屋共有人未在交易合同或协议上签字的，须提供其他同意出售的书面证明；
4、交易房屋的权属证书，即《房屋所有证》或《房地产权证》。共有的房屋，还包括《房屋共有权证》；
5、自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户；
6、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押或质押权力权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）押的书面证明，以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，还需要提供贷款行认定的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告；
7、涉及保证担保的，需提供保证人出具的有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证认为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；
8、贷款行规定的其他文件资料。
（五）、个人住房转让贷款审批要素
1、合法有效的身份证、包括居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、港澳居民还乡证、居留证或其他有效身份证件；
2、借款人偿还贷款能力证明材料、包括收入证明材料和有关资产证明；
3、借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订的合法、有效的住房交易合同、协议。转让住房的共有人未在交易合同、协议签字的，需提供同意出售的书面证明；
4、住房转让人的原借款合同原件或复印件；
5、所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（房屋权属证书包括《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋，还包括《房屋共有权证》或《房地产共有权证》，下同）。未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件；
6、如转让住房为原借款人的抵押物，且个人住房转让贷款的贷款行与原借款行不一致的，则应出具原借款行同意该房产出售的书面证明；
7、转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登记。尚处于开发商或担保机构担保阶段的，须向贷款行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继续提供担保的书面文件；
8、借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供贷款行认可的其他贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款人取得住房证明，并办妥贷款抵押登记手续为止。如果转让贷款的贷款行与原贷款行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向贷款行出具承诺函，承诺借款抵押登记注销、房产过户、新贷款抵押登记必须由住房转让人、借款人和贷款行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。
9、自筹资金证明。借款人提出申请时必须用所购住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户；
10、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明，以所构筑房抵押的，还需要提供贷款行认可的评估机构出具对交易房产（抵押物）的评估报告；
11、涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；
12、贷款行规定的其他文件和资料。
（六）、集资建房个人住房贷款审批要素：
1、有权部门批准的集资建房计划和批文；
2、单位集资方案；
3、参加集资建房的职工基本情况表
4、单位出资部分存在贷款行的资金证明；
5、贷款行认可的个人集资建房款的凭证；
6、借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款的所需资料。
（七）个人自建房贷款审批要素：
1、建设用地规划许可证、土地使用权、工程规划许可证、施工许可证及相关材料；
2、与工程承建方签订的工程承包合同；
3、经办行认可的评估机构审定或认可的自建造房屋所需资金的工程（材料）预算书。
4、自筹资金或建设工程量已经达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入资金的有关证明文件。
5、借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款所需材料。
(八)个人住房装修贷款审批要素：
1、有效的身份证件
2、建设银行认可的借款人收入证明。
3、与装修企业等坚定的《家庭装修工程合同》等，及家庭装修预算书。
4、装修企业的营业执照和资格证书。
5、抵押（质押）财产权利凭证清单，权属证明及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押或质押的证明；由第三方提供保证的，应出具保证人同意提供担保的书面文件和有关资信证明材料。
6、贷款行要求的其他资料。
个人消费额度贷款审批要素
个人消费贷款作为促进消费增长最直接、最积极的因素，对拉动经济增长十分重要，特别在当前资金比较宽裕的情况下，它对改善银行信贷资产结构，拓宽银行资金运用渠道，增加银行收入，带动其它业务发展更有着十分积极的意义。
1、贷款审批风险控制：贷款审批人收到贷款经办人员送来的贷款审批表和相关的贷款资料后，审查借款人申请资料、和信用等级、贷款偿还能力、贷款方式等，对贷前调查工作和借款人资信等进一步给于审查确认，以控制贷款风险的发生。
2、贷款审批的合规性：
（1）是否按权限审批贷款。
（2）是否严格执行贷款审批人审批和审贷分离的制度。
（3）审批人审批方式是否符合规定。
（4）是否违反规定程序审批贷款。
（5）是否向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人。
（6）是否审查贷款申请的有关情况。
（7）借款人的信用等级是否复审。
（8）是否查询借款人的信用纪录。
（9）是否查询借款人的整体信贷纪录。
（10）是否按规定贷款金额和贷款期限，贷款的担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、使用的利率、利率调整方式、发放方式、循环使用等发放方式。
3、贷款审批风险防范措施：
（1）审批人严格审批贷款的各项要素。借款人的姓名、证件是否核实。贷款对象是否符合规定，工作单位和收入及家庭收入等状况是否符合规定，负债、担保等情况是否属实。是否存在道德品质、重大犯罪记录、恶意透支、逃欠债务等问题。
（2）、抵押物的属性、所有权证明是否核实，抵押物共有人或所有人授权是否属实，抵押物估价是否准确，贷款额度是否控制在抵押物价之规定比例，抵押评估物是否为我行认可，抵押物保险文件是否落实，抵押物状态是否正常。
（3）、质押物是否为借款人所有，状态是否正常，质押物若为债券、级别是否符合规定，贷款额度是否在质押物价质规定比例内。
第三方保证情况。保证人为自然人，身份信息是否属实，保证人收入、家庭收入等情况是否核实，保证人是否存在其他借款和担保情况。
（4）、贷款申请情况。贷款额度是否符合规定，是否与抵押（质押）品的额度匹配。
个人汽车消费贷款审批要素
申请人为自然人：
1、有效的身份证件，固定的住所，辖区内城镇居民。
2、具有稳定的职业和经济收入或易于变现的资产，足以偿还贷款本息。
3、购车协议和首付款存入证明
4、贷款行认可的担保机构
5、贷款行规定的其他资料。
风险及成因：
第一，缺乏信息共享的个人信用体系。由于中国个人信用体系尚未建立，银行缺乏对借款人信用记录的了解，不易对其信用状况作准确判断，消费者可以分别在不同的银行贷款而无法查询。此外，由于对借款人的行为不作系统的记录，借款人对自己的信用也就无自我约束，借款人的违约成本很低，信用意识和法律意识比较淡薄，还款意识不好。 
第二，过度依赖风险转移，银行缺乏进行有效信用评估的动力。到目前为止，风险转移实际上是汽车消费信贷风险防范的主要形式。银行通过履约保险、信用担保，把风险转嫁给保险公司、经销商或保证人，但是并未能从根本上解决信用风险的问题，反而会使得银行因为将风险转嫁出去而缺少审查贷款质量的动力。 
第三，以汽车作为抵押品存在较大的风险。一是目前汽车贷款大多以汽车作抵押品，这种方法虽简单、直接，但是却存在较大的风险。与房地产等不动产相比，汽车流动性强，不易监控，折旧速度快，特别是营运汽车，磨损贬值率更高，二手车的处理价格较低；而且中国汽车价格由于入世的影响会有较大的下降空间，所以用汽车作抵押品的保险系数较低，一旦发生违约现象，银行将遭受重大的损失。二是部分地区车管所未提供抵押车辆登记，无法控制车辆是否有重复抵押现象。
第四，过度竞争，放松贷款条件，造成风险隐患。面对汽车消费信贷市场的激烈竞争，各大银行不断放松贷款要求，大幅下调首付款比例，延长还贷期限。在恶性的竞争下，为争取客户加快贷款办理速度，而放松了对借款人和经销商的审查。有的甚至为汽车营运公司购买或更新车辆发放个人汽车消费贷款，我们曾经调查时发现，有的行以个人名义为一家营运公司发放贷款139笔，金额达1300万元，远远超过该公司的净资产，存在较大的潜在风险。
第五，借款者收入水平不稳定，还款能力存在风险。近几年新增的汽车消费信贷的借款人大多数都是年轻人，他们一般流动性比较大，不易进行贷款的跟踪管理，而且其未来收入水平存在很多的不确定性，一旦收入水平下降、甚至失业，就可能会发生无力还款的现象。
汽车消费贷款风险管理不利已经对中国汽车信贷市场产生了一定的影响。最主要的表现是：违约现象屡屡出现，有些保险公司的赔付率甚至超过了300%。在这种情况下，一些保险公司对车贷险采取了谨慎的态度，甚至停止该项业务。迫使银行寻求了一些担保公司，为个人汽车消费贷款提供担保，但担保公司的担保资格与担保能力还没有一套较完善的评价制度及体系。
个人贷款审批的要点
个人贷款审批中还款能力审查的确定：
（一）借款人还款能力的审查
1、借款人资信情况是否符合贷款条件，重点了解借款人及配偶过往信用记录，以及在各金融机构的借款情况。
2、借款人申请贷款的金额、期限，还款方式是否合理。
3、借款人的资信和第一还款来源是否能够保证其按时偿还贷款本息。
4、第三方保证是否具备担保资格和担保能力。
5、抵（质）押物担保是否足值、有效。
6、借款期限内，借款人是否有其他重大支出影响借款人还款。
7、借款人家庭资产负债比率是否合理。
8、对借款人依靠不同收入来源还款的审查是否侧重点不同：（1）若借款人主要通过其生产经营收入还款的，是否侧重对其生产、经营净现金流入是否可靠、稳定和足额进行分析；（2）若借款人主要依靠其工资收入还款的，是否侧重对借款人的职务、所在公司收入的稳定性等进行分析；（3）若借款人主要通过租金等其它投资收益还款的，是否侧重对该收入来源的稳定性和可靠性进行分析。
9、 是否对借款人收入实现的时间与本次贷款期限、按期还款金额以及其他负债还款期限、还款金额的匹配性进行分析。
10、对生产经营用途个人额度贷款，是否关注借款人实际资金需求及用款计划，借款人生产经营净现金流入是否可靠、稳定和足额，借款人生产经营资金往来结算账户是否在我分行开立，账户资金结算情况是否正常。
11、对个人汽车消费贷款，借款人是否在与我行合作的汽车经销商购买汽车，是否对借款人购车的真实性进行评估，是否从借款人的收入、职业、用车及还款能力等多方面进行综合判断。借款人购车用于营运的，是否落实借款人还款来源的稳定性和相应担保措施。
（二）贷款抵押物基本情况审查
1、抵押物的类别、所有权证明是否核实，抵押物所有权证是否合法、真实、有效。
2、抵押物共有人或第三者所有权人授权情况是否核实。
3、抵押物是否容易变现，同区域同类型抵押物价值的市场走势如何。
4、贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内。
5、抵押物是否由我行认可的评估机构评估。
6、抵押物（主要是房地产、车等）保险文件是否真实、有效、足值，保险期限与贷款期限是否匹配。
7、贷款期限内，抵押物存续状态是否正常。
8、抵押物是否办理抵押登记手续。
9、汽车消费贷款中以仅以车辆作抵押的，在确定首付比例时，是否与借款人的信用等级相结合，是否考虑抵押物价值存在的减值风险。
（三）贷款质押物基本情况审查
1、存单质押审查。
（1）存单是否为借款人所有。
（2）存单开户银行是否符合规定。
（3）存单真伪是否核实。
（4）存单状态是否正常。
（5）他人存单是否有授权书。
（6）贷款额度是否控制在质押存单价值的规定比例内。
（7）贷款期限与质押存单到期日是否相匹配。
2、债券质押审查。
（1）债券是否为借款人所有。
（2）债券的发行时间是否符合要求。
（3）债券的真伪性是否核实。
（4）债券的级别是否核实。
（5）他人或共有债券，是否有他人或共有人授权书。
（6）凭证式国债的发售机构是否为本行网点。
（7）贷款额度是否控制在质押债券价值的规定比例内。
（8）贷款期限与质押债券到期日是否相匹配。
（四）第三方保证审查
1、自然人担保审查。
（1）保证人身份、户口、单位名称地址、联系电话是否核实。
（2）保证人单位情况是否属实。
（3）保证人的职务、职称、学历是否核实。
（4）保证人的月收入和家庭月收入情况是否核实。
（5）保证人家庭其他借款和担保情况是否核实。
（6）保证人的健康状况是否核实。
（7）保证人的品行和信用状况是否核实。
2、法人(专业担保公司除外)担保审查。
（1）法人的真实性是否核实。
（2）法人的生产经营状况是否核实。
（3）保证人与借款人的关系。
（4）保证人出具的书面担保材料是否合法、真实、有效。
（5）法人信用评级在A级以上（含A级）是否核实。
3、专业担保公司担保审查。
（1）是否经过资格审查。包括：最低注册资本限制，无重大债权债务纠纷，无违约记录，组织管理机构健全等。
（2）担保能力是否突破省分行规定的担保放大倍数上限。
（3）担保公司为同一借款人提供担保，最高金额是否超过省分行规定的限额或是否上报有权部门批准。
（4）是否出现重大经营失误。
（5）在金融机构（银行、证券、保险等）及其监管部门、国家相关行政管理部门（工商、税务等）和司法部门是否有不良记录等。
个人贷款审批实践中几个隐性风险的考量
个人贷款被视为低风险、高收益信贷产品。于是，各商业银行纷纷推出自己的特色品牌，下大力进行宣传和营销，成为人们个人理财服务的首选。但从个人贷款经营过程来看，由于经常采用分期还款的方式，还款期限长，个人贷款违约风险也就更加隐蔽。根据国外商业银行的经验，个人贷款违约率往往在贷款发放后的3至8年以后攀升，不良贷款风险开始逐渐暴露。因此，必须对个人贷款的风险性进行再认识。并从以下几个角度分析和把握其潜在风险。
（一）、借款人的信用状况
借款人信用的好坏是发放个人贷款的首要考虑因素。从审批实践的角度来看，个人做为市场经济主体中经济行为能力相对较弱的单一体，能够改变自身经营活动外部环境的综合实力远不及企业法人，因而自然人的违约成本也要比法人大得多。相对于企业法人而言，个人贷款的故意违约率较小。但这并不是说个人贷款就没有违约现象，从现实来看，出现故意违约或恶意套取银行信用的欺骗行为往往出现在30岁至45岁人群中间，当他们的努力不能很好地实现自己的目标时，银行贷款就成了他们享受成功的便捷通道。在缺乏后续收入来源的情况下，故意违约或恶意逃债现象自然产生。因此，在个人贷款的审批过程中，要特别关注借款人所从事工作的性质和稳定性，仔细询问调查岗客户经理所掌握的借款人工作、生活和社交活动情况。如发现借款人工作生活习性存在较大疑问时，应该谨慎审批，规避风险。
（二）、借款人持续收入状况
由于人们的就业和生活方式越来越呈现出多样性、分散性与不确定性特点，银行客户经理对借款人个人收入的调查和评估只能是时点式的，无法保证借款人3—5年以后个人或家庭收入的持续性与稳定性。致使银行贷款处于极大的风险之中。实践表明，个人贷款的违约现象主要是在个人或家庭收入不能很好地应付家庭活动支出的情况下出现的。在目前我国社会保障体系还不完善，司法着眼点越来越倾向于保护公民个人生存权的情况下，既便真的出现个人贷款不能足额偿还的情况，银行在法院的诉讼与执行过程中也是经常处于不利地位。这就要求我们在个人贷款的审批过程中，认真分析借款人工作收入的稳定性和持续性。一般来说40岁以下年龄的男性和35岁以下的女性创业机会比较多，其收入也常常处于波动状态。对此，审批人员应该尽可能地询问调查岗客户经理有关借款人的工作经历和对将来的工作生活期望。在确信借款人诚实的基础上，根据自己对借款人未来创造收入能力的评价进行审批，或者要求借款人提供第三方担保，做为银行的第二还款来源；或者适当延长借款时间，以减轻他们分期还款压力，尽量避免由于借款人收入暂时下降而拖期还款，产生不良贷款。
（三）、借款人家庭供养状况
家庭供养情况是全面衡量借款人偿还银行贷款能力的重要因素。一般情况下，40岁以前人们的家庭负担相对要轻一些；40岁以后，赡养老人的责任和担负孩子上学的费用会越来越重，借款人面临着购买各种商业性保险和储蓄住房基金的问题。必然影响到借款人的持续还款能力。所以，在个人贷款的审批过程中，在确定借款人的授信额度，以及分期还款期限与还款数额的匹配方面，我们应当参照当地一般社会家庭的综合开支情况，对一些费用进行合理扣除。避免因银行还款数额所占比重过大，一旦出现家庭意外事故，借款人被迫拖期还款。如果测算当地一般家庭综合开支情况确实存在一定困难，根据我们的审批工作实践，借款人每期还款数额最大不应超过当月个人或家庭总收入的40%。
（四）、借款人劳动技能及人生哲学
从现实情况看，在年龄和学历上占有优势的人群获得工作和高薪酬的机会要比其他人群大得多，这就要求我们区别对待借款人的不同情况，充分考虑高学历青年在创业初期，个人收入不够高的暂时现象，在防范风险的前提下，努力培养自己的优质客户群。在当前社会变革时代出现了以“新新人类”为代表的当代社会群体，他们以透支明天为代价，追求现实的享受。这要求我们在个人贷款的审批过程中，应仔细审查和鉴别超前消费的不同性质，努力使个人消费贷款的审批与发放建立在科学消费之上，避免由于畸形消费造成银行贷款出现不良。
还款方式
一次还本付息法讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）] （贷款期为一年）
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期不到一年）
其中：月利率=年利率÷12
如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
10000元×[1+（4.05%÷12月）×7月]= 10236.3元
等额本息还款法讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：
每月等额还本付息额=贷款本金×  
其中：还款期数=贷款年限×12
如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：
月利率为5.04%÷12=4.2‰，还款期数为15×12=180
200000×4.2‰×（1+4.2）
即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。
等额本金还款法讲解：等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。其计算公式如下：
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率
如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：
每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元
第一个季度利息：200000×（5.58%÷4）=2790元
则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；
第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元
则第二个季度还款额为5000+2720=7720元
……
第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元
则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元
由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。