标题：美国铁狮门
基本简介
铁狮门  洛克菲勒中心历史可以追溯到19世纪末，成立之初以地产开发为主，1976年由于家族内部的利益冲突，从一家上市公司分拆为3家私人公司，包括一家专业建筑公司、一家出租管理公司和一家集开发、投资、运营于一体的综合性商业地产公司——铁狮门 （即铁狮门公司）。今天的铁狮门仍是一家非上市家族企业，但它已发展为美国最大的商业地产公司，擅长开发与管理密切结合的房地产企业。自1978年以来铁狮门收购、开发、管理的物业总值达到542亿美元。目前它在全球各大都市管理着325个项目、总面积1.16亿平方英尺的商业物业组合以及9200万平方英尺的住宅单元，旗下标志性建筑包括美国纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、芝加哥富兰克林中心；德国柏林的索尼中心以及大都会保险大厦、赫斯特大厦；巴西的圣保罗北方大厦、里约热内卢温图拉双塔和彼得库柏社区等。
早在1988年，铁狮门就在花旗的资助下在德国建造当时欧洲最高的标志性建筑。1996年又与巴西养老基金合作开发当地标志性建筑。1996年当高盛决定买下洛克菲勒中心时，在多方协同和征询洛克菲勒家族意见后，铁狮门被选定为运营商并持有5%权益。
公司实力
铁狮门的垂直  克莱斯勒大厦整合是其成功的关键。铁狮门的多学科团队，使它能够设想的可能性比其他人更广泛。公司的技能和内部收购和发展的经验、设计和施工、物业管理、投资管理、租赁税和风险管理各个方面的优势将使得物业财产或项目的增值。垂直整合的方式结合深入的市场知识，使贴士能够完成一些商业地产历史上最复杂的交易。在这个过程中，开拓更大价值的资产转化为许多世界上最伟大的杰作。
铁狮门的垂直整合平台能够更迅速地比其他组织执行的交易，相比于其他组织由于内部人员缺乏必须依靠第三方的合资伙伴，铁狮门能够实时进行市场调研，为公司提供一个更深入的当地市场的轮廓与细则。铁狮门一队超过1500名员工，其中包括640多个房地产专业人士，分布在全球22个办事处的工作人员。这种广泛的实地市场占有率和专业知识，使铁狮门与交易采购方面的竞争优势。
历史追溯
TSP地  赫斯特大厦产公司是私营房地产公司，历史可追溯到1898年创建的家族公司，现在是世界公认的最大房地产业主开发和经营商之一。公司25年来不断为投资者和租户提供优异价值，从而成为全球房地产行业的翘楚。
铁狮门公司较著名的房地产包括纽约的克莱斯勒中心、洛克菲勒中心；德国法兰克福的麦斯特尔大厦、柏林的索尼中心；巴西圣保罗的北方大厦。更重要的是全球许多最著名的企业都选择TSP建筑物作为办公场所和企业总部。
TSP作为全球最优秀的商业房地产开发商和购买商之一而享有盛誉且名副其实。它之所以不断取得成功，是因为该公司不断开发新市场，采取大胆果断的行动。更重要的是它还始终坚持为合作伙伴、投资者、住户等创造优异价值。
铁狮门能够与众多商业挑伴、投资者，租户发展长期牢固并往往是全球性的关系。铁狮门拥有创造价值的非凡能力，因为他们总是能在问题重重之处在于发掘机会。作为房地产运营商巨头，TSP拥有房地产行业各个领域的专家，能够充分利用任何房地产的价值，从而在所投资市场实现超越平均水平的回报。
收购动作
200  尚浦领世8年01月23日，铁狮门在上海以67.517亿元的挂牌底价收入拿下被业界认为是上海“地王”的新江湾城“F地块”，媒介和业内议论纷纷。之所以底价收购是因为本次地块出让对于“竞买主体”比以往设置了更多的限制条件：例如，开发建设主体所开发建设的甲级商办综合项目（非住宅）不少于200万平方米；有大型轨道枢纽上不少于100万平方米商办综合项目建设及管理的业绩；拥有和管理不小于500万平方米的商办综合项目，并与世界500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系；有开发符合世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米的业绩，并且获得过世界级专业绿色建筑机构颁发的认证。 
在如此苛刻的条件下，包括香港太古集团、长和系、一家上海本土开发商，以及铁狮门在内的诸多开发商均有意参与竞拍。李嘉诚旗下“长和系”在资格审查阶段被淘汰出局，再加上1月9日必须缴纳7亿元的保证金限制，该地块最终仅铁狮门一家公司参与F地块的竞买。
此前，铁狮门还曾参与上海襄阳路地块及普陀长风地块的竞投。2005年下半年，铁狮门与美国投资公司GSCPartners组建合资公司，计划斥资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目。此次竞买F地块的正是这一基金。
著名物业
纽约——克莱斯勒中心TSP于1998购买了濒临破产的历史艺术建筑克莱斯勒大厦，同时还购买了毗邻的32层肯特大厦，以及另外四座较低的建筑物。这六座建筑物组成了曼哈顿中城的一个完整街区。
TSP随即实施了再造计划，旨在使速片黯然失色的独特建筑恢复昔日光彩。使克蒹斯勒大厦重新吸引优质租户，再造计划的核心工程包括利用周围建筑的上空使用权，在已全都出租的肯持大厦内扩建130.000平方英尺的办公空间：翻新肯特大厦，把该大厦重新定位为新克莱斯勒中心的东大厦，采用菲利普约翰逊的设计，沿著东42街（曼哈顿最繁华的街道之一）建造一个富有吸引力的新建筑瑰宝，作为新的零售店面。
其结果是纽约最大的建筑瑰宝获得了重生，这座再次焕发青春的房地产被重新命名为克菜斯勒中心，树立了新的A级办公空间优质指标。
柏林——索尼中心柏林  索尼中心墙倒塌之后不久，索尼公司就开始计划在柏林市中心的波茨坦广场开发项大规模房地产，作为欧洲总部所在地。根据TSP在全球的卓越声誉以及在德国的良好业绩，索尼在几家国际房地产集团中选择TSP作为开发商厦台怍伙伴。
应索尼要求，铁狮门首先从概念设计和成本上对项目进行重新评估。其结果是对建筑物的布局以及用途进行了调整，形成各种类型的物业空间，以便适应柏林房地产市场日益变化的需求。铁狮门成功地增加了超过12%的可出租楼层面积。同时，通过调整项目用选并采用某些施工方法，铁狮门节省了近10%的工程造价。截至工程完成时，该项目的租费已达到柏林最高水平，而且所有空间均已出租。
索尼中心现己成为新柏林吸引人的建筑标志。这个开发项目包括八座建筑物，风格遇异，大小不同。用途空前多样化。包括办公室、住宅、零售商店、餐饮、文化场所。为该市第一个此类项目。建筑群的中心是壮观的室内“广场”。可作为公共活动场所和娱乐中心。
竞争优势
①独特价值的认可技能
铁狮门的广泛收购，重建，发展和管理的房地产经验，使其能够识别可能被别人忽视的资产的内在价值。内部专业知识。铁狮门的能力，依靠自身的专业知识的专业人士都流利的当地语言和熟悉当地法律和习俗的复杂性提供了精简，高品质的交易执行和随后的价值创造。
②进入交易流程
铁狮门房地产和金融关系的广泛的网络，创造了拥有巨大影响的专有交易流量，并获得高品质的写字楼租户。铁狮门凭借其全球范围内良好的声誉，与许多世界上最大的跨国公司和企业的写字楼租户存在广泛的合作关系。
③办公室物业
这些关系代表在完成和重新定位的空间重新租赁/租赁强大的竞争优势和新的发展空间的租赁，高品质的租户寻求新的或不熟悉的市场上首屈一指的商业办公用地。
④可持续性
铁狮门被称为是一个在世界各地可持续发展建筑的领导者。拥有丰沛的市场周期经验。铁狮门在房地产业所有市场周期内显现其价值的经验与能力已经得到证明。
⑤资本替代来源
铁狮门联合投资资本，使得它能够利用复杂或敏感时间的机会，并有更广泛的选择退出战略。
⑥垂直集成平台
铁狮门的组织日常的日常功能是在其投资的每一个水平创造尽可能多的价值。铁狮门是一个完全集成的房地产经营和投资管理平台，结合成一个统一的整体局端支持熟练的区域小组。这个平台包括：设计与施工、物业管理、租赁和营销、财务与会计、税务，法律及风险管理。
营运方式
TSP的业务宗旨是将每个房地产作为独立的业务加以运营和评估，注重获取最高的长期利润使率公司能为其投资者创造长期价值。TSP的专业团队包括业务所需的各专业高水平专家。铁狮门公司的房地产专业人士在各自的专业领域经过实际操怍训练，拥有丰富经验，使铁狮门能在房地营销各方面增添价值。
①设计和建造
铁狮门在设计和建造方面的专业人士包括：训练有素，经验丰富的工程师，建筑师以及施工人员，他们是一体化房地产团队的组成部分，为项目的各个阶段增加价值和效率。
②营销和租赁
铁狮门在全球的办事处均有当地租赁人员，因此铁狮门全面了解当地租户需求和当地市场动态。这种及时可靠的市场信息不仅为公司的房地产创造了价值，而且使铁狮门能准确评估和进行潜在的新投资项目。
③基金管理
铁狮门通过1997年启动的一系列私有基金筹集了25亿美元以上的直接股本资金，并将其投资于价值63亿美元的78个房地产。与一些竞争者有所不同的是，TSP用自有资金与投资者共同进行投资，从而实现利益协同，产生争取优秀业绩的动力。这些基金投资获得了超过18%的全球投资总回报率。
④购买与开发
铁狮门在全球各大市场拥有25年以上的购买和开发经验，深入了解市场的最新情况，并且建立了广泛的关系网和运营网。因此，铁狮门占有优势，能发现尚未进入市场的机会，并且经常被出售者作为首选购买商。
⑤物业管理
铁狮门的房地产专业人士管理全球3100多万平方英尺的物业空间。与许多房地产运营商所不同的是，铁狮门的物业管理人员监督大厦运作的所有方面，包括工程技术安全、消防及清洁。通过优质的物业管理铁狮门与租户建立了长期的关系，使铁狮门的物业产生和保持价值。
基金管理
基金I铁狮门/花旗集团组合投资房地产企业，LP是一个封闭式基金发起于1997年10月约为850万美元的股权承诺。外汇基金的投资策略是“价值增值”，重点战略在于全球顶级市场的甄别与投资。目标市场主要是一线城市，中央商务区，包括伦敦，巴黎，纽约，芝加哥，洛杉矶，硅谷和波士顿。
基金III铁狮门/花旗集团另类投资房地产风险三，有限责任公司蒂什曼施佩耶尔/花旗集团另类投资房地产企业三，有限责任公司（“基金III”）是一个封闭式基金在1999年3月发起的股权承诺总资金在200亿美元以上。外汇基金的投资策略是“价值增值”，选择位于一个全球的目标市场作为主要的重点战略。目标市场主要是一线城市，中央商务区，包括柏林，圣保罗，伦敦，法兰克福，里约热内卢，波士顿，纽约，芝加哥，旧金山和洛杉矶。
基金四铁狮门/花旗集团另类投资房地产风险四，有限责任公司铁狮门/花旗集团另类投资房地产企业四，有限责任公司（“基金四”）是一个封闭式基金在2000年5月开始在股权承诺的350亿美元以上。外汇基金的投资策略是“价值增值”，选择位于一个全球的目标市场作为主要的重点战略。目标市场主要是一线城市中央商务区，包括旧金山，纽约，巴黎，伦敦和马德里。
美国基金V铁狮门/花旗集团另类投资房地产企业五，LP铁狮门/花旗集团另类投资房地产企业V，LP是一个封闭式基金，在2001年11月开始。该基金拥有约300万美元的股权承诺。它的战略就是“价值补充”，选择位于第一梯队的美国大都市的目标市场的选择的主要焦点。这些市场主要是城市，中央商务区，其中包括纽约，旧金山和华盛顿特区。
国际基金V铁狮门/花旗集团另类投资国际房地产创业V，LP铁狮门/花旗集团另类投资房地产企业五，唱片是一个封闭式基金在2001年11月开始。该基金拥有约300万美元的股权承诺。它的战略就是“价值增值”，选择位于欧洲的一线大都会作为战略重点与在南美的一个首要重点。这些市场的主要城市，中央商务区，其中包括阿姆斯特丹，巴黎，法兰克福和巴西。
ESOF铁狮门欧洲战略办公室基金，LP铁狮门欧洲战略办公室基金，LP（“ESOF”）是一个封闭式基金，在2003年8月开始，约有602万美元的股权承诺。 ESOF是一个核心，加上泛欧投资重点定位在西欧主要中央商务区以及资产收购（包括阿姆斯特丹，布鲁塞尔，法兰克福，伦敦，马德里，米兰，和巴黎的平台。）资产将有最小的短长期租赁的风险，规避土地/发展风险，并提供稳定，现金发行在较低的风险调整回报。
TSOF2004年12月1日，铁狮门成为美国第一个房地产公司推出的美国A级写字楼物业，在澳大利亚证券交易所ASX上市的基金。此次公开发将筹集建筑份额45.9%，澳大利亚投资者利息526.5万澳元以及美国的3.22亿美元的投资组合和一个99.9%的利息美元，其中738.8万元是位于美国市场的保费性质的组合。涵盖了18个地标性建筑组合，总面积近8.8万平方尺，包括纽约公园大道，富兰克林中心在芝加哥，旧金山布什街和三个比佛利山庄的单元。在12号楼组合的合资伙伴是新加坡政府投资公司房地产私人有限公司（GIC RE）和拥有49%股份的政府以及一家私人持有的基金并由铁狮门管理控制其余的5.1%。
基金六铁狮门房地产创业VI（“基金第六”）是一个承诺性的1.1亿美元资金，在2004年12月开始的封闭式基金。基金六是一个增值战略，对三个主要的机会重点：重新定位/释放，重建和发展起来的地面的。该基金将主要集中于A级商用写字楼物业位于中央商务区的6个目标市场，包括纽约，波士顿，华盛顿，洛杉矶，芝加哥和旧金山。部分基金则用于收购包括在纽约的大都会人寿保险公司大楼。
印度基金印度铁狮门基金LP，封闭式基金，其在2007年2月的最后期限关闭了约卢比15.7亿美元的股权承诺。该基金采用一种投机取巧的投资战略，以发展高品质的写字楼，住宅和混合使用项目，用于满足国际写字楼租户的提升性需求和日益富裕的中产阶级购房者的住宅标准。基金的发展用途还包括作为综合乡镇知名的大型混合用途项目。基金的主要投资重点是：孟买，加尔各答，德里，班加罗尔，海得拉巴，钦奈和浦那七个大城市市场。在这些市场中，该基金将寻求由中央商务区以外的地区的跨国公司及其员工所支持并释放出的高增长力量。
TSEV铁狮门欧洲房地产风险六，封闭式基金，超过1亿美元的股权承诺。TSEV一个泛欧洲基金增值的投资策略，重点是重新定位，重建和发展高品质的写字楼物业。本基金亦可探索大规模，高质量的住宅发展以及混合使用性能。投资一个主要的办公组件，其中重要的价值在于创造出潜力的重新存在。目标市场包括比利时，法国，德国，意大利，荷兰，葡萄牙，西班牙，瑞典，英国。选择在这些地区的城市包括欧洲主要的金融和服务中心，并开拓最大的写字楼市场。该基金预计将利用欧洲当前的房地产和资本市场的发展趋势来创造新的价值并巩固其卓越的市场地位。
巴西基金巴西铁狮门基金，一个真正的计价基金，其在2007年10月末集资约R $ 1.2亿美元（相当于600万美元在收盘时）的股权资本。在巴西基金采用一个机会主义的投资战略重点的收购，发展或高品质的办公室重建，出售住宅和混合使用的物业符合跨国公司的企业，高品质的国内公司和巴西的日益富裕的人口的需要。在巴西基金的房地产专业人士团队的总部设在里约热内卢，针对的是圣保罗和里约热内卢的关键商业分市场的投资以及其他附属品。向城市地区世界一流的租户和巴西的国内人口提供高品质的办公并满足其居住空间的高尚需求。
巴西基金II巴西铁狮门基金II，LP（“巴西基金II”）于2008年筹集约197万美元的资本承担。巴西基金II奉行机会主义的策略，发展国际品质的办公，工业和住宅物业出售，并获得选择不良房地产资产的资格。目标市场包括圣保罗，里约热内卢和索罗卡巴。
中国基金铁狮门中国基金，LP（“中国基金”）在2008年资本承担达884亿美元。中国基金，奉行机会主义的策略，目的是利用中国经济的强劲增长，日益富裕的中产阶级，和大规模的城市化所造成的引人注目的房地产投资机会。该基金的收购，开发和管理房地产资产，位于中国主要的高增长城市中心。
中国铁狮门基金，2005年美国第一家房地产公司开始完全集中在中国的投资基金。铁狮门于2005年建立铁狮门中国基金，在中国进行相对独立的房地产开发，受到较少金融风暴影响。铁狮门中国制定了开发国际品质、地标性建筑的长期规划。目前铁狮门已经完成在中国上海、北京、天津和成都四城市的战略布局，并在上海（上海杨浦区新江湾城F地块）、天津（和平区南京路和五大道商圈的成都道项目）、成都（东大街7号、8号地块）开始了房地产的开发。