标题：物业税空转
产生
2010年初，关于物业税“空转”将推广至全国的消息激起了社会各界的热议。尽管消息还未经证实，但市场的反应却出乎意料地剧烈。新年的第二个交易日，沪深股市大盘双双上涨，但众多房地产股却受这一消息袭击股价应声而落。
一直以来，在调控房价的各项建议中，物业税的呼声最高，这也被称为抑制投机的杀手锏，但始终千呼万唤不出来。实际上从2003年开始，财政部、国家税务总局就在北京、辽宁、重庆等10个省市进行模拟评税试点。“空转”了6年之久后，在国家终于下定决心遏制房价过快上涨、打击投机的趋势下，物业税转为“实转”的脚步还有多远？
“今年物业税从‘空转’转入‘实转’是有一定可能性的，但可能性有多大不好说”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，第一，有可能把“空转”的范围扩大到全国或大部分城市；第二，试点的城市已经“空转”了六七年，已经积累了一套经验，各方面条件基本上趋于成熟，因此今年不排除有个别城市由“空转”变为“实转”。
而且，“今年是一个比较好的时间窗口”，杨红旭强调，现在国家提出遏制房价过快上涨，抑制投机，在这样一个背景之下，适时试点推出物业税“实转”时机比较好，“如果放在楼市比较低迷的时候，推出物业税对楼市反而是一种打压。”
关于“实转”的讨论
此前也有财政部官员表示，经过几年的“空转”试点，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
不过在接受记者采访时，财政部财科所税收政策研究室主任张学诞对之前有媒体报道，财政部在2010年年初把物业税列入重点研究课题，交给他所在的处室执行的消息进行了澄清。“我没有说过这个话，虽然目前一直在研究物业税，并在2007年由我们研究所提出一份报告，但是这个报告至今为止并未对外公布。”
“我觉得物业税迟迟没有开征，是由于多方面因素造成的。”张学诞进一步解释，从技术层面来说，物业税的实施没有太大问题。现在主要的问题是物业税真正要开始对普通购房者征收的话，会对他们造成一定的影响，如果短期内不能消除其所带来的负面影响，势必会带来一些不稳定的因素。
正是基于这个担忧，尽管物业税“空转”的省市有很多，但始终没有一个城市敢于第一个吃螃蟹。其间传出深圳要开始实施物业税，但是一直也没有动静。
天相投资顾问公司金融地产组的一名研究员对此表示了相同的观点。他认为，物业税2010年肯定不可能开征。“这只是政策信号的一个释放”。之所以做出这样的判断，该研究员的理由是技术上的障碍太多。此前多个省市试点“空转”已经很多年，目前向全国推广，将继续在全国“空转”几年，待技术逐渐成熟后，才有推出的可能。
而且，在政策面上，物业税一旦开征，由于其涉及面很广，将加重有产者负担。在国内经济回暖并未完全确立之前，政策上也会对此有所顾忌，因此更有可能在经济全面复苏、经济压力比较小的时候开征。“显然这将是几年之后的事情。”该研究员强调。
从物业税开征的效果来讲，业界已经讨论了好几年，其对于打击投机乃至投资需求的遏制作用毋庸置疑。但对整个楼市来讲，物业税开征与否的影响已经不仅限于是否挤出投机者制造的泡沫，将会触动整个市场主体的利益格局。同时在物业税的重锤高压之下，市场是否会反应过激、整个市场是否会受到打压也是个未知数，这也是物业税至今迟迟未出台的重要原因。
因此，中金公司房地产行业分析员白宏炜表示，物业税的开征，是以理清产权关系，建立一系列新的市场制度以及完善税收各环节为前提的。任何一个方面都是一个复杂的过程，需要经过反复讨论和验证。“所以我们认为，在短期内开征物业税的可能性不大。”
此外，物业税要开征，除去技术上要具备条件外，还要解决一系列问题。其中最大的难点在于是否能解决重复征税的问题。购房者在购买住房时已经支付了土地出让金、土地增值税等多项税种，是否将住房所产生的所有税种统一纳入物业税，如何协调各纳税主体和利益主体之间的关系至今还没有定论，而且在征收的标准、房产价格评估以及自住型、投资性住房的界定、监管制度方面仍然存在很大分歧。
“如果这些基础工作做得不够，推出物业税就不太现实”，北京大学房地产研究所所长陈国强指出，物业税是一个系统工程，并且要走立法程序，现在有很多基础工作还未完成。比如在评估、资产透明度等方面，国内楼市与国外成熟市场差距还比较大。
对市场的影响
尽管物业税开征还是天边隆隆的雷声，但在当前房价过快上涨势头仍未明显减缓的情况下，谁也判断不准哪天就会变成骤然的暴雨降临到购房者身上。这又会对楼市产生怎样的影响？
如果物业税开征，二手房市场首当其冲将受到影响。白宏炜分析，在开征物业税的短时间内，二手房供应将增长。征收物业税会将市场囤积的二套及二套以上的房源挤出来，对二手房市场的价格将形成下行压力。
而反观我国楼市近几年的发展历程，由于住房方面的税收集中于交易、流转环节，持有环节的成本很少，导致市场产生了大量的投机获利行为。许多购房者都有买房升值、倒手获利的心态，这也使得一部分住房资源集中在投资炒房者手中，各地居高不下的空置率说明这种住房资源分配方式的效率并不高。
据调查，京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至达到50%。而物业税是根据房产持有者占有国家资源的多少来征收的，正是增加了投机性购房者的持有成本，可以说是把住了市场投机性需求膨胀的命门。
“从短期来看，住宅市场价格将因为短期二手房供应的增加而下降”，白宏炜分析，“我们估计目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右”。如果这些房源全部释放，二手房市场会在短时间内增加大约10%左右的房源。而基于出售的迫切性，炒房者更有可能会以市场折扣价出让，这样就会进一步打压二手房市场的房价。相应地一手房市场也会受到波动。
目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的，那么相应地房价的调整也会经历一个过程。“具体的价格下行幅度取决于供应与需求的价格弹性。从中长期来看，物业税增收提高了居民持有成本，从而对房价有抑制作用”，白宏炜表示，如果按照1%的税费，征税后房价将理论上下降15%到20%，房价同时还要受到市场供需影响；另外由于对多套住房、高端商品房税率较高，所以推行物业税短期内将逼迫炒房者抛售存房，从而增加房源供应，打压高端商品房需求，房价也将被迫下降。
陈国强也认为，之前北京深圳等多个城市物业税“空转”试点已经很多年了，此次推向全国的消息，是释放一个信号。“从短期来看，管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧，希望通过物业税‘空转’推向全国这样一种调控手段，调整市场预期，对于房价过快上涨将有一定的调节作用。”
从中长期来看，物业税则是税制的一种变革，其推出是一种制度建设与优化，而不单单跟房地产有关，涉及的面比较广，包括地方政府在内的各方利益主体牵涉其中，将会影响市场各方的预期。“但如果仍然仅仅是‘空转’，那么更多的是一种心理层面的影响”，陈国强表示，对于自住性住房者影响并不大，而投资投机性需求反而有比较大的心理压力。而将来实施的话，持有成本将大大增加，对投资投机的抑制将会变成实质性的。
物业税的开征
在政府对楼市采取了几项密集的调控措施后，推出物业税的呼声渐高。那么步伐是否就此能加快？
记者注意到，在房价疯狂上涨的2009年，对于物业税的提法已比以前明显增多。2009年5月，国务院发布的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
“物业税开征确实面临着很多困难”，杨红旭指出，但任何一项改革都必然面临很多矛盾，不能说有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但实质性地迈出第一步非常关键。”
我们看到，尽管国家的政策已经掉头转向，各地的楼市也做出了反应，但是政策的实施效果目前还没有传导到房价上。统计显示，2010年新年前两天北京市二手住宅网签数仅为30套，这一数字同比2009年和2008年的48套和93套，分别下降了37.5%和67.7%。而广州楼市在这两天里共成交了247套住房，比去年同期减少40%。
但各地的房价仍没有明显下滑的趋势。目前出台的政策是否能如预期般真正遏制房价过快上涨，目前还不得而知。“而物业税是遏制房价过快上涨的有效方式，不仅仅是一个短期调控的方式，而是一个长期税制改革的问题，长远来看，都是一项对抑制楼市投机有好处的改革。”杨红旭说。
社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也指出，物业税出台有利于调整房地产市场的房屋供应结构。“现在‘空转’运行的物业税，首先提出来的就是对商业用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在这个征收系列。”
“而未来即使普通住宅纳入物业税征收范围，税率上也会有很大的差别”，沈可挺预期，美国政府现在的做法就是，认定高端住宅征收的税率要高。“问题是普通住宅怎样认定，税率应该如何设定，但这是后一步的事情。”
杨红旭也预测，物业税的开征应该有一个渐进的过程。开始阶段税基肯定比较小，税率也比较低，顺序是先商用房后住宅，最先可能是高档住宅。“即使是普通住宅，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率，甚至像国外那样，对部分特殊房屋免征。”
有专家进一步指出，如果按照这一预期步骤开征物业税，那么房地产开发商在产品结构上应该进行相应地调整。
“物业税开征实际有影响的是原来那些要投资高端住宅的人”，沈可挺对记者说，这样的话，开发商就要考虑高端住宅真正的市场到底有多大，就能从供给层面上改变市场产品的结构。
据了解，在进入2009年四季度后，北京、上海等一线城市位于优越地段的高端住宅项目尤为投资者所追捧，而众多开发商也有继续大规模开发高端住宅的意愿。“但如果物业税征收以后，购房者会考虑真正的拥有成本，在投资时就会犹豫，开发商也会考虑将高端住房转向普通住房，调整的效果要看税收政策的差异化有多大。”
2009正式推出征收物业税,房地产,房产,买房,租房,二手房,家居,装修,物业, ... 机关几乎不直接对个人征税，而是习惯通过代扣代缴等办法跟单位打交道。
“税收的立法权集中在中央，所以深圳物业税由‘空转’进入‘实转’层面，需要等待国家统一安排。目前深圳所做的还是在‘空转’阶段，主要是对‘实转’进行探索以及技术基础上的操作。”
4日，深圳市地方税务局税征处一位官员表示，深圳是中国对拟征物业税进行调查研究、草拟相关办法的试点城市之一，至于深圳会不会成为开征物业税的试点城市，截至目前尚未收到通知。
5月25日国务院在批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。上述官员认为，文件用语很严谨，物业税开征还处在“研究”阶段。
征收物业税的目的
综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，如韩国、法国等；第二类是为了增加政府财源，改善公共福利，如美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述二类，兼而有之，如日本、香港特区等。
中国香港：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。
中国台湾：按台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。
新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。
日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。
韩国：该国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。
美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。
法国：不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。
奥地利：不动产税/物产税，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。
今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。
从“空转”变“实转”
中国银行副行长王永利4月16日在南京财经大学作演讲，特别告诫“房地产的过热发展必须引起警惕”。 王永利说，中国房地产业的“赚钱效应”吸引了大量社会资金甚至国际资本流入房地产领域，投机炒作之风日盛。而建房买房又过度依赖银行，一旦房地产发生大的波动或逆转，可能对金融稳定乃至经济社会稳定构成严重威胁，必须引起警惕。
他说，提高二套房首付比例虽然能够在一定程度上抑制投机性需求，但其最终效果还有待观察。他认为，中国是人均可用土地最少的国家，而土地又是国有化程度最高的领域，因此，解决房价上升过快问题的关键在于政府。
王永利举例说，伦敦的房子寿命130年，而我们的房子要短得多。因为政府把房地产作为带动经济发展的支柱性产业，地方城市建设热情高涨，恨不得5年就把50年的事情做完。这就必然同时带来两个问题，一是对土地财政的高度依赖，二是旧城改造制造了大量的住房刚性需求，造成地价、房价快速攀升。
他说，中国并不像很多国家那样，为抑制住房投资和投机，开征物业税(不动产税)、土地增值税、土地及房屋闲置税(包括租金收入特别税)、遗产税，甚至禁止非本国公民购买住房，这就吸引了大量社会资金乃至国际资本流入房地产领域，越来越多的企业集团将大量资金投入非主业的房地产，推动房地产过热发展，并由此带来越来越深刻的经济社会问题。为此他建议，为防止新的调控政策再次成为“空调”，较为有效的措施是尽快把物业税从“空转”变为“实转”。此外，政府还可以让好资源卖出更好的价钱，用其中的高额收益建设廉租房，解决收入水平较低的民众住房需求问题
物业税“空转”发展史
物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快。 看来物业税是“志在必收”了。虽然，在人大尚未立法、物业税尚无法律身份的前提下，物业税的空转，只是一种模拟评估，并不具有任何法律的意义。但是，空转是为“实转”探索路径，积累经验。空转一段时间后，就要“转实”。近年来，不少地方包括北京等纷纷申请开征物业税，要求将空转变为“实转”；一些地方如深圳等决定要在两三年内启动物业税。到正是开征物业税的那时候，空转时积累的经验，取得的各种数据，都将是立法最重要、最有力的参考和依据，空转时期的做法可能就上升为法律了。 
所以，应该将空转的操作细节向社会公众公布，让将来的纳税人心中有数。这些操作信息包括，哪些物业征收物业税？所有的物业，还是仅仅指商用物业？如果民用物业也征税，是不是要区分豪宅与普通住宅？是对所有住房征税，还是对于自住房免税，或者实行优惠？如果优惠，具体又是如何优惠的？物业税的税率怎么确定？物业的价值如何估定？此前人们关心的土地出让金与物业税的关系，如何处理？尤其至关重要的是，在不同的模式下“空转”后，得到的纳税规模到底有什么不同，到底有多大……这些问题对于将来的纳税人来说，都是十分重要的，是有必要在法律尚未制定之前就应该先期掌握的。 
近年来，围绕物业税的问题，众说纷纭。赞成征收物业税的人，都认为物业税一定会对自住房、普通房予以优惠，而且征收物业税之后就会取消土地出让金，归并混乱的房地产税，进而降低房价。但是，这些想法多是人们的假想而已。甚至一些专家的说法，也是在不知晓物业税空转具体细则的情况下的想当然。比如，人们乐观地认定一旦征收物业税，就可以取消土地出让金，但从有关方面的一些说法可以看出，在物业税的设计中，并未考虑取消土地出让金这个问题。就是说，如果开征物业税，土地出让金仍然照收不误。所以，基于信息不透明而对物业税作出的种种一厢情愿的乐观主义误读，很可能严重误导人们的判断，形成错误的舆论，影响立法进程，进而影响对纳税人的权利保护。 [1]