标题：葡萄牙投资移民网
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葡萄牙一系列新法律已于2012年10月9日正式生效。这些法律规定中最引人注目的一条是：非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元房产，就可在葡萄牙获得居住权。葡萄牙这一法律的推出，就意味着整个欧盟国家都向非欧盟国家敞开了大门。这就如同在美国获得居民身份后，在其他美洲国家也享有特殊的待遇一样。特别是对有意在欧洲求学的子女来讲。他们可以更容易地获得欧盟国家的高等教育，而且费用也会比其他非欧盟国家的求学者低很多。[1]
产业背景
葡萄牙地产市场概况
葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。进入90年代，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。
住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。受经济危机影响，葡萄牙房产价格在2011年下跌15%，但是高档房产和度假区产房仅下降2%-3%，且出现回升趋势，目前正是最佳的投资时期，选择在欧洲购买房产和欧盟国家公民度假的目的地的排名在葡萄牙名列前三，常年购房、租房、需求量大，出租年收益率为3%-5%(现在大约有5万英国人永久居住在葡萄)，作为第一个申根成员国家推出的稳定购房移民政策，无疑会极大的刺激中国高净值资产人士购房的兴趣，欧元汇率却是投资的最佳时机，此时选择该国优质房产无疑是不错的选择，已逐渐成为欧洲王室成员、好莱坞明星的度假新圣地，世界级设计师和顶级开发商携手打造的与自热环境和谐共处的各式豪华度假村，以及私密性、个性化及高质量配套服务将成为投资和居住的天堂。
葡萄牙地产投资回报潜力大
葡地产行业的总体规模不大，但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系，从根  本上抑制了投机性需求。主要的税种有多项。购买物业时，须支付印花税、律师费、公证费，合计占购房金额的10至15%。物业转让时，须支付6%的转让税和17%的增值税。如果物业由离岸公司持有，须征税15%。如物业由公司持有，须缴纳物业登记价值十五分之一的公司税。对于少于两年转手的物业，须征资产增值税，即利润的10%。非住宅物业，须征利润的20%。开发用地的转手，则须征24%。此外，还有地方税，按物业市场估值的80%至90%，须征税0.4%至0.8%。根据赠与人和被赠与人关系，还须征收3%至50%不等的赠与税。对配偶间赠与予以税收豁免。按葡最新紧缩措施，对价值超过100万欧元的房产，须征收特别税。葡地产没有出现投机性需求，主要原因是葡近10年来经济增长相对较慢，没有出现投资过热现象，加上炒房空间小及完善的税收体系和政策，故房价一直在低位徘徊。债务危机发生后，甚至出现了负增长。
移民政策介绍
一． 政策解读：
1. 购买50万欧元房产可以立即获得葡萄牙居留权，头5年内是葡萄牙居民身份，五年后可以获得永居，累计满6年后可以入籍。初始居留权是一年，第一年底更新后发2年居留权；第三年底再更新后再发2年居留权。即5年内需要更新2次。1+2+2=5
2.每次更新的条件：购买的房产还在，第一次更新时需证明在第一年居住满一个月，第二次更新时需要证明在第二年和第三年内累计住满了60天。
3.永居或入籍葡萄牙前作为葡萄牙居民所享有的权利
1） 因葡萄牙为申根国，因此作为葡国居民，可以自由到其他24个申根国旅行，每6个月可以在其他申根国停留3个月（注意仅是短期停留的权利，并没有在其他申根国定居、经商、打工和学习的权利）；
2） 有在葡萄牙自由居住、工作、经商和学习的权利；
3） 如果在葡萄牙工作或经商缴纳社保税和医保，那么可以享受葡萄牙的社会福利；
4） 孩子可以在葡萄牙的公立学校接收免费教育（读私立的国际学校需要交费，每年5000-8000欧元）
二、申请条件：
(1)、申请人必须年满18周岁以上;
(2)、在葡萄牙购买价值50万欧元或以上的房产(房产必须是通过当局认可并审核后才申请);
(3)、在首次递交材料至移民局前，申请人必须持有有效时间为90天的申根签证;
(4)、在葡萄牙存入2万欧元的全家生活保障金;
(5)、无任何犯罪记录。
三、续签、入籍条件及要求：
1、续签及入籍条件：
(1)、申请人必须保持所购投资项目至少5年;
(2)、申请人必须在取得投资签证后第一年在葡萄牙居住至少30天，接下来的每一个两年里居住至少60天，特定的情况下，上述居住时限可免除;
2、入籍要求：
(1)、持有居住证满6年可申请加入葡萄牙国籍;
(2)、主申请人在申请入籍前一年在葡萄牙累计注满30天。
四、项目优势：
(1)、申请人无学历、语言等要求;
(2)、无需商业背景以及资金来源证明;
(3)、审理速度快，2个月即可获签;
(4)、几乎无移民监，居住时间可自己掌握;
(5)、欧洲大陆第一个推出稳定购房移民政策的申根国家，欧盟成员国，稳定无风险;
(6)、一人申请，全家可享受免费教育、医疗等高品质福利制度;
(7)、身份灵活自主，不需要放弃内地的生活和事业;
(8)、拥有了葡萄牙绿卡，即拥有了欧洲通行证，可以自由出行欧洲26个申根成员国;
(9)、持葡萄牙护照，全世界通行无阻，不双重征税，尊重人权，保护私产;
(10)、食品安全、空气清新、气候宜人，优美海滩与辽远古迹使它成为世界上知名的度假胜地，世界最受欢迎的旅游国家之一;
(11)、国家统一，治安良好，人民友善包容，是您理想的移居选择。
葡萄牙黄金居留大调整
葡萄牙政府近期对“黄金居留许可计划”(GOLDEN RESIDENCE PERMIT)作出重大调整，其中最为吸引人的是居住要求从每年30天降至7天，从而成为对居住要求最低的西欧移民国。同时，该政策还规定：移民夫妻双方的父母可以一同申请葡萄牙居留权，实现三代人同时移民，享有欧洲身份的愿望。
50万欧元房产可获居留
2012年10月8日，葡萄牙内政部颁布移民新法，允许第三方国家公民通过置地投资移民的方式移民葡萄牙。非欧盟国家公民在葡萄牙购买50万欧元或以上的房产，并且完成支付至少50万欧元的房款后，
2至3个月便可成功获得葡萄牙居留权。此计划大大方便了中国企业家和投资人在海外的经商和投资。而该政策对所购地产的形式和数量并无限制，不需要一定购买住房，土地、工厂、开发区、农场、葡萄种植园均可。而且可以是一套或者多套。
法案同时规定，投资人在取得投资签证后的第一年在葡萄牙累计居住7天，之后每两年累计居住14天，另外需要参加葡语入籍考试。持有效证居留证6年后(持有临时居留证5年和1年永久居留证)可自行申请加入葡萄牙国籍(也可以选择不入籍)。申请移民没有背景限制，即使是家庭妇女，都可以申请办理移民，对于语言和学历都没有任何要求。即使是面试，也可以在翻译和律师的帮助下完成。
风险提示：投资须维持5年以上
尽管此项目一经推出，众多业内人士纷纷质疑“黄金居留计划”的本质实为葡萄牙发放的各种临时居留许可之一，而非永久居留许可。不过，虽然“黄金居留许可”和永久居留许可不尽相同，但根据葡萄牙《移民法》第83条规定：“持有居住许可的外国人可以享受权利为教育和学费、从事职业活动、医疗保障、法律和法院等。”因此仅从福利方面来看，“黄金居留许可”和永久居留许可并无不同。
值得注意的是，申请移民葡萄牙除了全家人无犯罪记录，无被任何申根国遣返、驱逐出境和禁止入境记录外，主申请人需18周岁以上，且投资行为必须维持5年以上时间，方可申请永久居留身份。另外，孩子须为18岁以下，超过18岁的则必须是在读学生，才能一人申请全家获批。
此外，在葡萄牙买房过程中，投资者需要注意房产税费问题。葡萄牙增值税采用3种税率。具体的税率分别为：一般税率为23%，优惠税率为12%，最优惠税率为6%。乡村类房地产，交易税为成交价的5%。
葡萄牙“黄金计划”实为临时居留许可
2012年8月8日，葡萄牙29/2012号法律对旧《移民法》进行了修改，增设了“到葡投资的外籍人士居留签证”，从10月8日起生效。葡萄牙内政部和外交部随后在9月3日公布了11820-A/2012号条例，条例规定葡萄牙政府将为满足以下3个条件中的任何一条的非欧盟公民办理“到葡投资的外籍人士居留签证”：1.
拥有100万欧元或者100万欧元以上的金融资产;2. 创立30个就业岗位;3.
购买50万欧元或者50万欧元以上的不动产。持该居留许可的外籍人士第一年需在葡萄牙居住30天，之后每两年只需要居住满60天即可。
没过多久，葡萄牙政府又颁布了1661-A/2013号条例，将居住条件分别降低为第一年7天和每两年14天。[2]
项目适合人群
每年能到欧洲旅行1-2次，每次2-4周，且具备投资50-100万欧元的实力，有投资海外房产需求，希望获得稳定回报的人士和家庭；
希望利用葡萄牙同时为申根国及欧盟国的优势，利用葡萄牙接近没有移民监的优势，实现不需要长居海外即可6年后入籍葡萄牙成为欧盟公民的人士；
希望以葡萄牙为跳板，为孩子建立可以覆盖欧盟所有国家自由读书、自由工作、定居权利的人士。
葡萄牙房产投资移民优势
50万欧元买房，享受出租收益+房产未来增值；5年后永居，6年后入籍
葡萄牙由于得天独厚的国家地理位置，紧邻大西洋和地中海出海口，环境、气候怡人，旅游、度假房地产资源丰富，拥有大批质优价廉的中、高端房地产项目。
受欧盟危机的关联，市场价格目前处于极低的价位，而从欧盟的经济发展和葡萄牙的复苏角度分析，处于黄金海岸的大批优质旅游、度假房地产项目拥有巨大的升值空间。
50万欧元可以选购到一处中高端海滨别墅(标准配备：游泳池、花园、草坪、娱乐设施)。
这样做，可以从经济整体复苏的差异性增长中获得可观的投资回报，50万欧元的投资移民，重在投资，利在移民，是一个绝佳的低位平入、增值操作的投资良机。
二．几乎无移民监
第一年需在葡国住满30天，以后每两年住满60天即可。是欧盟国家中移民监要求最低的国家之一。
三．所获得身份的性质
头5年内是葡萄牙居民身份，五年后可以获得永居，累计满6年后可以入籍。初始居留权是一年，第一年底更新后发2年居留权；第三年底再更新后再发2年居留权。即5年内需要更新2次。1+2+2=5
每次更新的条件：购买的房产还在，第一次更新时需证明在第一年居住满一个月，第二次更新时需要证明在第二年和第三年内累计住满了60天。
永居或入籍葡萄牙前作为葡萄牙居民所享有的权利
1 因葡萄牙为申根国，因此作为葡国居民，可以自由到其他24个申根国旅行，每6个月可以在其他申根国停留3个月（注意仅是短期停留的权利，并没有在其他申根国定居、经商、打工和学习的权利）；
2 有在葡萄牙自由居住、工作、经商和学习的权利；
3 如果在葡萄牙工作或经商缴纳社保税和医保，那么可以享受葡萄牙的社会福利；
4 孩子可以在葡萄牙的公立学校接收免费教育（读私立的国际学校需要交费，每年5000-8000欧元）
四．由葡国居留转永居的条件：居留满5年，且在这5年内满足第一年住满30天，后面的4年内每两年住满60天，且在5年内购买的房产没有出售。
五．入籍葡萄牙的条件及好处
依据此投资移民项目成为葡萄牙居民后的入籍条件：5年后转永居，转永居后一年即可入籍，即累计满6年即可入籍葡萄牙，成为葡萄牙公民。因为葡萄牙为欧盟国家，因此葡萄牙的公民身份即为欧盟公民。
成为欧盟公民后所享有的权利：作为欧盟公民，可以自由在任何欧盟国家（共27个国家）和欧洲经济区成员国（挪威、冰岛列支敦士登）及瑞士共31个国家自由定居、工作、学习、经商和生活。即1=31，把31个国家变成31个省。且大部分国家对欧盟公民的教育是免费的。
六．以葡萄牙为跳板定居欧洲发达国家（英法德瑞典丹麦芬兰挪威瑞士比利时卢森堡及其他国家）。
七．规划建议-----给移民目的是为了孩子去葡萄牙之外的欧洲发达国家读书的家庭
1．每年综合利用寒暑假去欧洲1-2次，从葡萄牙入境，然后可以在葡萄牙或自由到其他申根国家旅游或游学，最后从葡萄牙出境，就可以满足移民监要求了，6年后入籍。
2． 建议高中阶段到葡萄牙的国际学校就读，国际学校教授英国的A-LEVEL或IB课程，这些课程系国际上所有大学都承认的，且以英文教学。西班牙国际学校的学费，从小学到中学，一般为每年5000-8000欧元不等，只有中国国内国际学校学费的50%。当然，也可以在国内读完高中同时兼修国际高中课程，毕业后到欧洲发达国家比如英国去大学。
3． 作为欧盟公民申请欧洲名校的优势：欧盟公民申请英国或其他欧洲发达国家（法德瑞士及北欧的瑞典丹麦挪威芬兰等）世界级名牌大学时，不作为外国留学生，因此有更多申请到欧洲世界级名校的机会，并且是免费的（这些国家只有英国对本国公民的高等教育收费，但是学费只有外国留学生学费的20% 左右）。
八．项目适合人群
每年能到欧洲旅行1-2次，每次2-4周，且具备投资50-100万欧元的实力，有投资海外房产需求，希望获得稳定回报的人士和家庭；
希望利用葡萄牙同时为申根国及欧盟国的优势，利用葡萄牙接近没有移民监的优势，实现不需要长居海外即可6年后入籍葡萄牙成为欧盟公民的人士；
希望以葡萄牙为跳板，为孩子建立可以覆盖欧盟所有国家自由读书、自由工作、定居权利的人士。
葡萄牙住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。 　　从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。　　与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。　　为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12万套，由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租金。目前收入在700欧元的家庭才有资格申请，并视供应情况，须等候2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买，但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。
葡萄牙的房产类型主要有海景别墅，海景公寓，内陆别墅，内陆公寓，独栋住房，及大社区公寓等。
房产优势
景色优美：大多数房产依山傍海，或是环绕在美丽的风景之中；　　精美设计：或恢弘大气，或娇小玲珑，或美轮美奂，或简约简单；　　价格经济：同比欧洲其他国家，葡萄牙房产价格低廉。　　最佳时机：葡萄牙的房地产市场已经回暖，预计会有较大幅度的增长；　　出租收益高：葡萄牙常年游客量大，租房需求大，出租年收益在4%-7%；　　齐全的配套设施：泳池、SPA、停车位、大阳台、市场、超市、酒吧、咖啡厅和健身房等设施齐全；
海景别墅
葡萄牙海景别墅占地面积多在300平米以上，室内面积在200平米左右，配有大型游泳池，和花园，绿化面积在37%以上。海景别墅价格一般是38万欧元起。
依山傍水的住房
公寓背依巍峨高山，面向浩瀚大海，是典型依山傍水似的建筑。每套公寓都有精美的设计，房间宽阔明亮，视觉效果极佳。配有车库和露天车位可供选择。价格6.9万欧元起。
休闲度假住宅区
葡萄牙每年接待3百万左右的游客，所以其国内的休闲度假别墅非常受欢迎。住宿区周边有诸多饭店，酒吧，超市，及娱乐场所。一般70平室内面积加20多平阳台的住房价格12万欧元起。
内陆住宅
内陆住房指的是距海边最多15分钟车程的住房，一般内陆占地面积更大，房间更多更宽敞。配有花园，车库，健身设施等社区配套设施，内陆住房100平米左右的价格为10万欧元起。
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