标题：个人合作建房
概念介绍
在目前中国的法律、法规和国家政策允许的范围内，个人合作建房是指依法具完  个人合作建房漫画全有民事行为能力和一定的购房能力并愿意在某个城市居住的多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种合作消费模式。 住建部曾在2006年下发《关于制止违规集资合作建房的通知》，提出建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。2011年9月，国家住房和城乡建设部原副部长宋春华建议保障房可考虑合作建房等形式。
发起代表
北京，于凌罡  于凌罡温州，赵智强
郑州，王华
发展事记
2003年，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房，得到网友的热烈响应。  赵智强2006年11月15日，温州市个人合作建房项目发起人赵智强在温州宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。温州的成功“拿地”，意味着合作建房进入了实质性的操作阶段。 
2007年9月9日，由温州个人合作建房发起人赵智强和郑州个人合作建房发起人代表王华在郑州成立“温州郑州个人合作建房协作联盟”，正式确立跨省域协作关系。
2007年10月，郑州中基房地产开发有限公司成立，中国第一个专业致力于个人合作建房的房地产开发公司成立。
组团进京
2011年12月18日下午，温州商人赵智强率领律师团队进京，宣布已看北京中南四环、南五环的两块地，拟寻找  合作者共同出资拿地、建房。五年前，其曾在温州老家运作合作建房，现在即将收尾。 
选址 
赵智强称，考虑到北京北部、东部已几乎无地可拿，而南部地区有靠近北京南站等便利因素，因此他前期查看了南四环、南五环的两块地。但因担心太高调会引来更多竞拍人，他暂时拒绝透露两个地块的方位。
房价 
赵智强认为，当前虽然房地产市场调控效果初显，但房价大跌不可能，现在房价只是在回归理性。在这种形势下，合作建房由于只收取成本费，能保证在南四环的价格为每平米一万多元，南五环每平米六千多元，相当于同地区现在售价的四成。
规模 
征集一些有合作意向的出资人，根据大伙的意愿从两地块中择其一，然后找银行、开发商合作，“和开发商签一份委托协议，我们只提供土地和资金，跑手续、盖房子由他们去做”。至于征集多少人、建多大规模的房子、建多少套等，还要等待住建委等主管部门的意见。[1]
户籍不限
温州个人合作建房第一人赵智强召开  个人合作建房新闻发布会宣布：即日起其将正式进军北京，再次启动北京的个人合作建房计划。在赵智强之前北京最早实施个人合作建房计划的于凌罡最终以失败告终。赵智强透露，其在北京已有两个目标地块。按照他的团队预算，个人合作建房将降低同地域四成的房价。[2]
赵智强本人曾是与潘石屹、冯伦等地产大佬一起最早到海南开发房地产的温州商人，海南地产泡沫破裂后，赵智强回到温州老家担任该市市场营销协会秘书长。2006年，赵智强率先在温州尝试个人合作建房，其发起建设的温州第一个个人合作建房项目目前已经主体封顶，房屋分配也已经完成。温州个人合作建房模式，被称之为国内个人合作建房最先获得成功的范例。赵智强表示，北京合作建房将借鉴温州的成功模式，以大家入股的形式来进行运作。
北京合作建房的参与者目前限制为在北京无房的“北漂一族”。赵智强认为，根据温州经验，合作建房的价格至少比同路段、同品质的房子要便宜四成以上。
本次北京个人合作建房的目标地块共有两块，都在南面。这两块地分别在南四环和南五环，面积都是100亩以下。初步预算，南四环合作建房价格约为一万多，南五环约为六七千。他们将根据两块地的综合情况以及参与者的选择，最终决定先运作其中的一块地。赵智强另外表示，本着拿地“低调、保密”的原则，这两块地块暂不对外公开，只有正式加盟的成员才会带去看地，而且事先还需要签订保密协议。
为了公司化运作，赵智强等组建了一个个人合作建房公司——北京中康城投资顾问有限公司，由赵智强出任董事长，由新加盟的邱仁松先生出任总经理。为方便有意愿参加合作建房的无房人，该公司特设立专门网址接受网上报名。
操作经验
1、合作建房在拿地环节一定要低调。
于凌罡运作“流产”的原因，一是拿地的时候太高调，导致很多开发商也盯上了地块；二是管理不健全。温州合作建房的地块都是委托朋友去现场拍地，成功后大家才知道是合作建房用的。
2、管理费收取需制度化 
温州的合作建房召集了260多会员，而在北京，找不到小的地块，起码要召集600多会员，而温州模式不可全盘照搬，在温州以协会的主体资质建房，但在北京建立协会并不容易。很多人建议成立股份公司、信托或是其他方式。 
在北京遇到的首要问题是如何给大家信任感。在此前的温州项目中，赵智强团队几年间共收取管理费500多万元，他们会组建强大的律师团队，建立完善制度。
3、分配问题
温州建房出现过6例上诉房子分配不公的问题，赵智强表示，在北京将直接抽签选房，体现公平。 
4、参与者
2011年，北京合作建房的参与者限制为在北京无房的“北漂一族”
5、运作方式。
北京合作建房将借鉴温州的成功模式，以大家入股的形式来进行运作。根据温州经验，合作建房的价格至少比同路段、同品质的房子要便宜四成以上。
专家评论
中国房地产业协会副会长朱中一表示，合作建房、住房合作社等模式在德国等国家已有成功案例，但在我国还没有，主要是因为合作建房是很多人凑在一起，“万一有一部分人变卦了，如何进行下去困难重重”。
朱中一认为，出问题最可能是在拿地和日后办理房产证等环节，按照我国法律规定，拿地需要是一个独立的主体参加招拍挂，与国家签订出让合同等，而合作建房者如何成为一个主体存在操作上的困难。至于办理房产证等，在目前的房地产调控政策下也比较困难。[1]
网友凑份子
2013年1月3日下午，邳州市一家宾馆里，一场新闻发布会正在举行。与会者大多是互相认识的“网友”。近三个小时发布会上爆出了“猛料”：全国县级市首家个人合作建房项目正式启动。通过网络报名，网友们“凑份子”作为股东，以非盈利目的参与房地产项目开发，最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜40%左右。“个人合作建房”触动的是高房价背景下，普通市民安居梦的敏感神经。
相关疑问
1、如何拿地
对此，该个人合作建房项目发起人郭鹏程表示，自己也对个人合作建房可能产生的羁绊有了一定的心理准备，对于这一问题，他则采取了谨慎回应的态度，按照计划，他们将在邳州市新城区拿地，但在邳州新城区何处拿地，他则回应“暂时要保密”。
2、如何确保资金安全
对此，郭鹏程表示，项目开发资金采取了第三方托管形式，准业主们需在指定银行开设个人账户，将所需资金打入其中，房地产开发过程中所需资金将由银行负责通知业主，在签署了“划款指定授权单”后，划款到需缴纳资金的专门账户，所有资金均不得提现。如土地流拍或项目进展不顺，所有款项均原封不动退还。同时，项目进行过程中，个人实行进退自由，自有资金可全部退还。
3、政府什么态度？
在发布会上，邳州房管部门负责公积金管理的有关人士也来到现场。据这位不愿透露姓名的负责人表示，待房产项目正常启动运作之后，其性质就和一般的房地产开发一样，建成取得有关手续销售时，购买者可以申请商业贷款以及公积金贷款。
4、房屋质量如何监管
对此，发布会有关负责人回应，商品房将按照正常房地产开发流程进行，包括工程监理、质检验收等，还将引入业主监督流程。从原材料选购、房型设计都将由业主们参与决策，“就像是自家在盖房子一样，实际的主人还是业主。因此，我们的住房质量将比普通商品房多了一重保障。”
5、建成后如何选房
发布会有关负责人表示，项目开发建成后，将遵循房地产市场做法，对所有商品房实行一房一价，利用价格杠杆，供业主们根据自身条件自由选择。同时，在项目开发建设过程中，将建立一套量化积分机制，根据业主报名先后、资金提交等情况进行积分，在遇到多人同时选购一套住房时，通过积分决定先后。“如果遇到大家积分都相同情况下，只能采用传统的抓阄方式”。
6、如何杜绝炒房客
郭鹏程表示，根据统计，210名报名者中，90%是普通工薪阶层，95%以上是房屋改善型需求，20%是暂时无房的刚性需求，并且三分之二的申请者是邳州市区居民。
对于防止炒房客涌入，郭鹏程提供了一份协议，上面要求申请者家庭住房数量在2套（含）以下，但是他坦言，作为民间机构无法核实申请者准确信息，只能采取协议方式，规定如果发现不符合条件者将被要求退出。他们制定了名额递补机制，除限定参与人数外，还接受了一定数量的候补人员，在有人退出后，一次递补进来。
7、现有的公司将担当什么角色
作为项目发起人，郭鹏程专门成立了一家房地产信息咨询有限公司，对项目进行运作，项目建成后，他们将收取4%的管理费用。对此，郭鹏程解释，“我们并不是开发商，实际上全体业主才是，我们作为项目牵头、运作、实施部门，4%的费用只是项目开发过程中聘请的专业人员工资、社会关系协调服务费用，与普通房地产开发企业相比，我们的项目免掉了融资成本、销售成本、利润成本以及公关费用，全体业主实际上就是零利润的开发商。”[3]