打造受资本认可的商业地产，我建议12点【明哥导读】地产的发展，尤其是商业地产的发展，会遵循一定的历史发展规律。土地红利期已过，传统发展模式越来越受到考验，而我们经常对标的铁狮门/凯德等正启发着中国越来越多的商业地产团队。然而，资产证券化的业务空间固然让人期待，如果不能通过专业开发运营提升基础资产的租金收益，一切都是镜中花水中月。
分享群友简介：刘文博，商业地产操盘手群投资、融资和并购专家
，中粮置地工作9年，总部4年。经历过西单大悦城等各大悦城的投资、并购、融资；历经烟台大悦城拿地、开发、招商、开业、运营全过程；参与了与GIC基金的前期谈判并负责后续大股东与基金的合作。
投资人关注持有物业的核心问题归纳有三点：财务KPI、位置 、经营团队和经营模式。KPI最重要的是以下三个指标：
（1）NOI净营运收入，NOI为正是项目的生存线。
（2）EBITDA即息税折旧摊销前利润。EBITDA除以投入资本得到EBITDA回报率，回报率达到8%标志着物业进入成熟期。
（3）ROE净资产回报率，ROE达到5%标志着这个持有物业跨入优质资产领域。
这些指标都是由我们日常经营指标导致的最终结果：
租金回报率，租金费用率，客流量