房地产行业需要的同样是“供给侧改革”！来源/中国城市中心
本文由国家发改委城市和小城镇改革发展中心政策研究和试点指导处张惠强推荐
文/梁红
（
中金公司首席经济学家、研究部负责人）
从去年年初开始，中国房地产销售开始回暖，房价也从去年四季度开始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全国更多城市。为抑制楼市非理性过热，上海、深圳及部分房价上涨较快的城市近期陆续出台了调控措施，进一步限购、限贷。
楼市调控似曾相识，但能否药到病除呢？例如，北京在2011年2月实施“限购令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但调控以来房价上涨了44%，远高于同期全国平均涨幅20%。相比之下，重庆是一二线城市中唯一没有执行过限购的，但其房价过去五年只涨了12%。这一鲜明对比让人不得不追问房价上涨的动因何在。
在分析中国乃至全球的需求前景时，对于房地产市场的基本判断显然至关重要。但是，目前相关数据却非常零散，市场观点也极为分化。
首先，中国实际城市化的过程究竟走到了哪里？
采用国际可比的定义，中国实际城市化率可能只有
40%
左右，低于官方报告的56%，因为约有40%的“城镇人口”常住在更像是大村庄而非现代化都市的镇区。
其次，