二手房应该如何折旧？【孟亚军律师，为你提供专业的法律咨询，电话：13835166466】
1、什么是房屋折旧?
房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
2、影响二手房折旧的因素
(1)物理因素。物理因素是影响房屋折旧的最不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的;使用过程中人为的损坏;灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏;由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损。
(2)功能性因素。功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对减价。例如，现在很多住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基，相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了，这时就需要进行功能性折旧。