PRANATA HUKUM
Jurnal Ilmu Hukum Magister Hukum Universitas Bandar Lampung
Terbit Pertama Kali, Juli 2006 Terbit Dua Kali Setahun, Setiap Januari dan Juli
EDITOR IN-CHIEF Prof. Dr. Lintje Anna Marpaung, S.H., M.H
EDITORIAL BOARDS MEMBERS Dr. Bambang Hartono, S.H., M.Hum Dr. Tami Rusli, S.H., M.Hum Dr. Erlina B, S.H., M.H Dr. Zainab Ompu Jainah, S.H., M.H Dr. Zulfi Diane Zaini, S.H., M.H
MANAGING EDITOR Indah Satria, S.H., M.H

## ASSISTANT EDITORS
Yulia Hesti, S.H., MH Shany Carolina Mawuntu
PENYUNTING AHLI (MITRA BESTARI)
Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, S.H., M.M (Universitas Sebelas Maret) Prof. Dr. I Gede A.B Wiranata, S.H., M.H (Universitas Lampung) Dr. Nurhadiantomo, S.H., M.Hum (Universitas Muhammdiyah Surakarta) Dr. Erina Pane, S.H., M.H (UIN Lampung)

## Alamat:
Kampus B Universitas Bandar Lampung Jl. Z.A Pagar Alam No.89 Labuhan Ratu, Bandar Lampung 35142 Telp: 0721-789825 Fax: 0721-770261
Email: jurnal.mh@ubl.ac.id
Jurnal PRANATA HUKUM dimaksudkan sebagai media komunikasi ,edukasi dan informasi ilmiah bidang ilmu hukum. Sajian dan kemasan diupayakan komunikatif melalui  bahasa ilmiah.
Redaksi mengundang semua elemen masyarakat ,baik civitas akademika, praktisi , lembaga masyarakat ,maupun perorangan yang berminat terhadap bidang hukum untuk berpartisipasi mengembangkan gagasan , wawasan, dan pengetahuan melalui tulisan untuk dimuat dalam jurnal ini. Melalui PRANATA HUKUM diharapkan terjadi proses pengembangan bidang hukum sebagai bagian penting dari rangkaian panjang proses memajukan masyarakat bangsa

## ANALISIS HUKUM PELAKSANAAN PERJANJIAN PEMBELIAN KREDIT RUMAH TANPA BANK DI BANDAR LAMPUNG
Rissa Afni Martinouva 1

## Abstract
Humans will seek home as a place to live both for themselves and for their families. Home  ownership  There  are  a  variety  of  ways  through  purchase,  lease,  grants  and inheritance.  This  research  discusses  the  ownership  that  is  done  by  buying  in installments.  Some  consumers  choose  to  avoid  transactions  through  banks,  as  they have to follow a few complete terms. These requirements are not all consumers are able  to  fulfill  them  and  avoid  the  bank  interest  added  in  installments  is  uncertain. This research is conducted by the method of interviews to residential marketing and residential consumers in Bandar Lampung which believes the process of purchasing a home  purchase  credit  without  a  bank.  Research  is  intended  to  analyse  the implementation of the Agreement  as well as its legal consequences in conducting a home credit purchase agreement with no bank in Bandar Lampung. The description of this research is done on the grounds in Bandar Lampung there are already several consumers  and  developers  who  run  a  home  loan  system  without  a  bank.  This research  provides  analysis  of  some  legal  consequences  as  a  weakness  in  this agreement  which  should  be  considered  by  consumers  and  developers  of  residential credit without banks.

## Keywords : Agreements, home loans without banks

## I. PENDAHULUAN
Kebutuhan terhadap tempat tinggal adalah merupakan salah satu kebutuhan utama  bagi  manusia.  Manusia  memenuhi  kebutuhannya,  salah  satunya  dengan mengadakan  tempat  tinggal,  baik  untuk  dirinya  dan  keluarganya.  Kemampuan membeli rumah juga dimodifikasi dengan adanya dana yang disediakan baik dari pemberian orang tua maupun hasil perolehan sendiri dengan bekerja. Pemenuhan kebutuhan  manusia  dalam  bentuk  rumah  ini  semakin  meningkatkan  perolehan manusia  demi  mencapai  penghasilan  agar  dapat  melakukan  pembelian  rumah. Pembelian  rumah  dilakukan  dengan  sistem  langsung  bayar  atau  kontan.  Rumah yang  dibeli  tidak  hanya  dilakukan  oleh  konsumen  melalui  sistem  kontan  tetapi beberapa  dilakukan  melalui  kredit.  Sistem  kredit  dilakukan  melalui  lembaga pembiayaan  berupa  bank.  Pembelian  rumah  melalui  sistem  kredit  melalui  bank disertai dengan bunga pembayaran setiap cicilan.
1 Dosen Fakultas Hukum Universitas Malahayati Lampung, rissa.afni.m@gmail.com
Tempat  tinggal  diidentikan  dengan  kata  rumah.  Pasal  1  Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Perumahan (UU Nomor 1 Tahun  2011)  mendefisikan  Rumah  adalah  bangunan  gedung  yang  berfungsi sebagai  tempat  tinggal  yang  layak  huni,  sarana  pembinaan  keluarga,  cerminan harkat  dan  martabat  penghuninya,  serta  aset  bagi  pemiliknya.  Pengertian  rumah pada  undang-undang  tersebut  menyatakan  bahwa  selain  sebagai  tempat  tinggal penghuninya rumah juga adalah gedung yang berfungsi sebagai sarana pembinaan keluarga  dan  turut  mencerminkan  harkat  dan  martabat  penghuninya.  Manusia akan  mencari  di  mana  harus  tinggal  baik  untuk  sendiri  maupun  keluarganya. Rumah  yang  dimiliki  terkadang  tidak  langsung  untuk  ditinggali  tetapi  ada  yang memilih  untuk  disimpan  sebagai  investasi  masa  depan.  Kepemilikan  terhadap rumah ada berbagai macam cara melalui pembelian, sewa, hibah dan warisan.
Penelitian ini membahas mengenai kepemilikan yang dilakukan dengan cara membeli  dalam  bentuk  cicilan.  Metode  cicilan  pembelian  rumah  biasanya dilakukan  melalui  perantara.  Perantara  semacam  lembaga  pembiayaan  seperti bank  yang  mampu  menyalurkan  biaya  kepemilikan  rumah  dalam  bentuk  kredit disertai  bunga  bank.  Beberapa  konsumen  memilih  untuk  mengihindari  bunga bank.  Bunga  bank  yang  dikenal  dengan  sebutan  riba.  Agama  Islam  mengenal larangan untuk melakukan transaksi yang mengandung unsur riba.
Secara  tegas  Al-Quran  mengungkapkan  tentang  dua  konsekuensi  yang diperoleh  dalam  hal  riba  dan  sedekah.  Allah  meniadakan  berkahnya  riba,  dan memperkebangkan  harta  yang  telah  dikeluarkan  untuk  sedekah  (zakatnya) dengan  melipatgandakan  berkahnya.  Adab  dalam  berjual  beli  secara  islam  juga selain dituntut melakukannya dengan jujur juga tidak boleh menyusahkan pihak- pihak  terkait  pada  transaksinya.  Alasan  tersebut  juga  menjadi  faktor  banyaknya orang memilih untuk membeli rumah secara tunai.
Pembelian rumah secara tunai tidak mampu dilakukan oleh semua kalangan terutama  menengah  ke  bawah.  Kepemilikan  rumah  kredit  bagi  masyarakat  kini sudah ada beberapa sistem pembayaran, diantaranya dengan pembayaran cicilan langsung  ke  pengembang  perumahan(developer)  dan  tanpa  difasilitasioleh pembiayaan  melalui  bank  Kredit  Kepemilikan  Rumah  (KPR).    Ide  melakukan transaksi jual-beli perumahan kredit tanpa bank ini juga dilakukan karena banyak konsumen  yang  tidak  mampu  memenuhi  proses  persyaratan  kepemilikan  rumah melalui perantara bank.
Penelitian  dimaksudkan  untuk  menganalisis  pelaksanaan  perjanjian  dan akibat hukumnya dalam melakukan perjanjian pembelian kredit rumah tanpa bank di  Bandar  Lampung.  Uraian  penelitian  ini  dilakukan  dengan  alasan  di  Bandar Lampung  sudah  ada  beberapa  konsumen  dan  developer  yang  menjalankannya sistem pembelian kredit tanpa bank. Penelitian ini memberikan analisis terhadap beberapa  akibat  hukum  sebagai  kelemahan  pada  perjanjian  ini  yang  harus diperhatikan oleh konsumen dan pengembang perumahan kredit tanpa  bank.

## II. PEMBAHASAN

## a. Pelaksanaan  Perjanjian  Pembelian  Kredit  Rumah  Tanpa  Bank  di Bandar Lampung
Manusia  akan  mencari  di  mana  harus  tinggal  baik  untuk  sendiri  maupun keluarganya.  Kepemilikan  terhadap  rumah  ada  berbagai  macam  cara  melalui pembelian,  sewa,  hibah  dan  warisan.  Penelitian  ini  membahas  mengenai kepemilikan  yang  dilakukan  dengan  cara  membeli  dalam  bentuk  cicilan.  Metode cicilan  pembelian  rumah  biasanya  dilakukan  melalui  perantara.  Perantara semacam  lembaga  pembiayaan  seperti  bank  yang  mampu  menyalurkan  biaya kepemilikan  rumah  dalam  bentuk  kredit  disertai  bunga  bank.  Proses  pembelian rumah banyak pilihan jalur transaksi yang disesuaikan terhadap kemampuan dan keinginan  konsumen.  Sebagian  orang  memilih  fasilitas  kredit  pemilikan  rumah yang  ditawarkan  oleh  perbankan.  Uraian  penelitian  ini  akan  menginformasikan terlebih dulu mengenai persyaratan konsumen dalam melakukan perjanjian kredit melalui bank.
Syarat  pembelian  perumahan  melalui  perantara  bank  diantaranya melampirkan  surat  keterangan  bekerja/usaha  (untuk  mengukur  kemampuan pembayaran)  serta  dituangkan  waktu  yang  telah  dilalui  pada  pekerjaan  atau menjalani usaha tersebut. Bekerja dan melakukan usaha juga dilakukan penilaian terhadap  usia  brapa  lama  lagi  mampu  produktif  bekerja  hal  ini  dilakukan  untuk menilai  seberapa  lama  kemampuan  melakukan  kredit  jangka  panjang.  Usia konsumen  pembeli  rumah  secara  kredit  tersebut  dapat  dinilai  melalui  salinan identitas  Kartu  Tanda  Penduduk(KTP)  dan  Kartu  Keluarga  (KK)yang  diserahkan kepada  pihak  bank.  Calon  konsumen  juga  harus  melampirkan  bukti  keterangan penghasilan/gaji  3  (tiga)  bulan  terakhir  sejak  menyerahkan  berkas  dan melampirkan  bukti  penerimaan  melalui  salinan  buku  tabungann  atau  rekening koranserta salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Pengusaha yang tidak ada gaji  melampirkan  laporan  keuangan  3  (tiga)  bulan  trakhir  sejak  menyerahkan berkas  dan  melampirkan  bukti  perputaran  uangnya  memalui  salinan  buku tabungann atau rekening Koran. 2
Persyaratan  yang  dilampirkan  salinan  surat  nikah  untuk  calon  konsumen yang  sudah  menikah  tetapi  jika  belum  menikah  agar  menggantikannya  dengan surat  keterangan  belum  menikah  dari  kelurahan  tempat  tinggalnya.  Syarat selanjutnya  menyertakan  tempat  alamat  jelas  menggunakan  gambar  rute  alamat tempat bekerja atau usaha hal ini dilakukan karena akan dilakukan survey tempat kerja  calon  konsumen  memastikan  kebenarannya.  Calon  konsumen  juga melampirkan  data  yang  telah  disusun  dari  pihak  bank  yang  wajib  diisi  dengan ditandatangani  juga  ditempel  materai  serta  melampirkan  foto  sendiri  jika  ada
2 Wawancara kepada kepala agency perumahan kepada Bapak Fahrul. 27 Maret 2020. Agency Property Gemilang.
suami  atau  istri.  Lembar  tersebut  juga  terdapat  data  salah  satu    keluarga  yang bukan  tinggal  serumah  alasannya  agar  pihak  bank  dapat  dengan  mudah menanyakan  informasi  sebenarnya  mengenai  calon  konsumen.Calon  konsumen juga  harus  melampirkan  surat  keterangan  kerja  dan  penghasilan  yang ditandatangani  oleh  pimpinan  tempat  kerjanya/  kepala  desa  tempatnya mendirikan  usaha  sebagai  keabsahan  pekerjaan.  Surat  keterangan  bekerja  harus menerangkan  bahwa  konsumen  telah  menjadi  pekerja  tetap  atau  menjalankan usahanya lebih dari 3 (tiga) tahun melalui Surat Keterangan Hasil Usaha (SKHU).
Persyaratan  di  atas  hanyalah  syarat  awal  untuk  masuk  ke  tahap  analisis kepemilikan  rumah  kredit  melalui  pembiayaan  bank.  Tahapan  tersebut  belum pada ke tahap wawancara dan akad dihadapan notaris. Syarat tersebut sebenarnya adalah  prosedur  yang  membantu  untuk  menjaga  berlangsungnya  pembelian perumahan kredit melalui perantara bank.   Penulisan ini mengungkapkan bahwa tidak  semua  masyarakat  mampu  melampirkan  prersyaratan  lengkap  tersebut secara keseluruhan meskipun keinginannya melakukan pembelian rumah tersebut sangat  besar . Contoh  calon  konsumen  yang  lemah  dalam  persyaratan  untuk pengajuan  KPR  Bank  misalnya  bagi  seorang  pengusaha/  pedagang  yang  tidak memiliki  catatan  keuangan.  Pedagang  mie  atau  pengusaha  nasi  goreng  kaki  lima yang  mampu  untuk  mencicil  perumahan  tersebut  merasa  tidak  mampu melampirkan persyaratan karena tidak memiliki catatan keuangan yang memadai. Transaksi  jual-beli  perumahan  kredit  tanpa  bank dilakukan  karena  terdapat konsumen yang tidak mampu  memenuhi proses terhadap persyaratan pembelian kredit    melalui  bank.  Beberapa  konsumen  memilih  menghidari  transaksi  melalui bank,  hal  ini  dilakukan  karena  harus  mengikuti  beberapa  syarat  lengkap.  Syarat tersebut  tidak  semua  konsumen  mampu  memenuhinya  meskipun  mampu melakukan  pembayaran  cicilan  kredit  rumah  tersebut.  Sebagian  orang  lainnya memilih  cara  lain  yaitu  dengan  kredit  pemilikan  rumah  tanpa  pembiayaan  bank. Pengembang perumahan menjaring calon pembeli rumah tanpa melibatkan  kerja sama  dengan  bank.  Sistem  pembayaran  yang  ditawarkan  pada  umumnya  adalah pembayaran  tunai.  Pengembang  juga  menawarkan  program  pembayaran  secara bertahap  atau  cicilan,  namun  tidak  menggunakan  jasa  pihak  ketiga  yakni perbankan.Promosi  yang  dilakukan  semakin  pesat  melalui  media  sosial,  program cicilan  rumah  tanpa  pembiayaan  perbankan  ini  juga  ditawarkan  melalui  sistem promosi dari mulut ke mulut.
Syarat  pembelian  rumah  kredit  tanpa  bank  lebih  mudah  dibandingkan melalui bank. Penilaian terhadap kemampuan konsumen yang berminat terhadap kepemilikanrumah dilakukan sendiri oleh pimpinan dan pelaksana pengembangan perumhan tersebut melalui proses wawancara. Wawancara antara developer dan konsumen  adalah  memberikan  gambaran  persetujuan  yang  akan  dilakukan  pada transaksi  jual  beli  kredit  rumah  tanpa  bank.  Setelah  melaksanakan  penentuan bahwa konsumen tersebut dipandang mampu untuk melanjutkan transaksi.
Teori  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  teori  perjanjian  dan perlindungan hukum konsumen. Perjanjian akan menimbulkan hak dan kewajiban antara  pihak-pihak  yang  harus  dipenuhi  berdasarkan  yang  diperjanjikan. Pemenuhan  kewajiban  bertentangan  dengan  wanprestasi  yang  tidak  boleh dilakukan  pihak-pihak  yang  melakukan  perjanjian.  Wanprestasi  artinya  tidak memenuhi  kewajiban  yang  telah  disepakati  dalam  perikatan. 3 Sudikno Mertokusumo memberikan definisi perjanjian adalah hubungan hukum antara dua pihak atau lebih, berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum. 4
Keabsahan  perjanjian  dalam  penyelenggaraan  kredit  rumah  tradisional harus digunakan kriteria yang terdapat dalam ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang- Undang Perdata  (KUHPerdata). Persyaratannya yaitu harus adanya:
1. Kesepakatan atau persesuaian kehendak. Kesepakatan perjanjian kredit rumah tanpa bank terwujud dalam bentuk persetujuan tindakan;
2. Kecakapan  para  pihak  merupakan  syarat  yang  kedua  dari  kredit  rumah  tanpa bank.  Pasal  1320  KUHPerdata,  menyebutkan  bahwa  orang-orang  yang  tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian adalah: a. orang yang belum dewasa; b mereka  yang  ditaruh  di  bawah  pengampuan; dan  orang  perempuan  dalam  hal ditetapkan  dalam  undang-undang  telah  melarang  membuat  perjanjian;  artinya perjanjian  membutuhkan  syarat  hanya  orang  dewasa  saja  yang  secara  sadar dapat  membuat  perjanjian  dan  dapat  dipertanggungjawabkan  olehnya. Konsumen dan pihak developer harus sadar dan cukup usianya.
3. Suatu  hal  tertentu  yang  merupakan  hal  pokok  atau  obyek  perjanjian  berupa prestasi  dan  atau  benda  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1333  dan  1334 KUHPerdata  suatu  perjanjian  haruslah  mempunyai  obyek  tertentu.  Suatu  hal tertentu  sangat  penting  kaitannya  dalam  kredit  rumah  tanpa  bank  adalah penyediaan  rumah  yang  wujudnya  jelas  dan  memiliki  legalitas  yang  dapat dipertanggungjawabkan.  Upaya  penyediaan  rumah  kredit  tersebut  harus memenuhi apa saja hal yang harus terpenuhi sesuai perjanjian. Pihak developer harus  dapat  menentukan  dan  menjelaskan  serta  memberikan  informasi mengenai kelengkapan dan fasilitas tanpa ada hal yang ditutup-tutupi terutama transparan terhadap kepemilikan lahan dan rumah yang disediakan; dan
4. Syarat  keempat  perjanjian  pengobatan  tradisional  adalah  suatu  sebab  yang halal. Penyelenggaraan pejanjian kredit rumah tanpa bank jika sudah disepakati maka  harus  mematuhi  Pasal  1337  KUHPerdata  suatu  sebab  adalah  terlarang. Tujuan  pengobatan  jelas  tidak  boleh  bertentangan  dengan  undang-undang, kesusilaan  maupun  ketertiban  umum.  Sebagai  akibat  terjadinya  wanprestasi maka debitur harus: 5
3 Abdulkadir Muhammad. Hukum Perdata Indonesia. Citra Aditya Bakti: Bandung, 2010, hlm. 241.
4 Sudikno Mertokusumo. Mengenal Hukum, Suatu Pengantar . Liberty: Yogyakarta, 2001, hlm.
97. 5 Purwahid Patrik. Dasar-dasarHukum Perikatan . Mandar Maju: Bandung, 1994, hlm. 11.
a. Mengganti kerugian
b. Benda yang dijadikan objek dari perikatan sejak saat itu dipenuhinya kewajiban menjadi tanggung jawab dari debitur.
c. Jika perikatan itu timbul dari perjanjian yang timbal balik, kreditur dapat minta pembatalan (pemutusan) perjanjian.
Kredit  rumah  tanpa  bank  akanmemberikan  tanggungjawab  baru  antara keduanya  yang  membuat  perjanjian  di  atas  kertas.  Konsumenakan  memenuhi kewajibannya  berupa  melampirkan  syarat  perjanjian  kredit  rumah,  melakukan pembayaran  uang  muka  dan  bersedia  menandatangani  perjanjian  yang  disetujui. Perlu dipahami bahwa suatu persetujuan wajib dilakukan dengan iktikad baik bagi mereka  yang  melakukannya,  dan  karenanya  sifat  mengikat  dari  persetujuan tersebut  adalah  pasti  dan  wajib.  Sebagaimana  diatur  dalam Pasal  1338 KUHPer dan Pasal 1339 KUHPer, yang menyatakan:Pasal 1338 Semua persetujuan yang  dibuat  sesuai  dengan  undang-undang  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi mereka  yang  membuatnya.  Persetujuan  itu  tidak  dapat  ditarik  kembali  selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh  undang-undang. Persetujuan  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.Pasal 1339  menyatakan  persetujuan  tidak  hanya  mengikat  apa  yang  dengan  tegas ditentukan  di  dalamnya,  melainkan  juga  segala  sesuatu  yang  menurut  sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang.
Upaya  Hukum  meminta  ganti  rugi  mengenai  kelalaian  yang  dilakukan  oleh salah  satu  pihak  maka  perbuatan  tersebut  dapat  dikualifikasikan  sebagai perbuatan cidera  janji  (Wanprestasi)  ataupun  Perbuatan  melawan  hukum ( onrechtmatige daad ). Berikut kami sampaikan sekilas perbedaannya. Cidera janji (wanprestasi),  merupakan  suatu  keadaan  tidak  terlaksananya  suatu  perjanjian dikarenakan kesalahan/kelalaian para pihak atau salah  satu pihak. Bentuk cidera janji (wanprestasi) berupa:
a). Tidak melaksanakan apa yang disanggupi akan dilakukan;
b). Melaksanakan apa yang diperjanjikan tapi tidak sempurna;
c). Melaksanakan apa yang dijanjikan tapi tidak tepat waktu; dan
d). Melaksanakan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Aturan  hukum  yang  dituangkan  pada  KUHPer  tersebut  telah  berupaya mengikat  konsumen  agar  bertanggungjawab  terhadap  perjanjian  rumah  tanpa bank.  Lembar  persetujuan  yang  disepakati  bersama  tentunya  telah  memberikan kenyamanan  bagi  developer  di  samping  telah  memegang  sertipikat  kepemilikan rumah dan lahan sampai angsuran kredit tanpa bank lunas.Pelaksanaan perjanjian kredit rumah harus memahami kebutuhan konsumen dan memahami kenyamanan yang dirasakan.
Hukum pada dasarnya tidak hanya sekedar rumusan hitam di atas putih saja sebagaimana  yang  dituangkan  dalam  berbagai  bentuk  peraturan  perundang- undangan, tetapi hendaknya hukum dilihat sebagai suatu gejala yang dapat diamati
dalam kehidupan masyarakat melalui pola tingkah laku warganya. 6 Seperti halnya perjanjian bukan sekedar tulisan yang mutlak hanya developer saja yang membuat dan  meminta  persetujuan  dari  konsumen.  Perjanjian  harus  dikaji  lebih menyesuaikan  sebagai  bentuk  pemahaman  hukum,  perlindungan  hukum  bagi konsumen.
Pelaksanaan perjanjian kredit rumah tanpa bank tersebut dibuat dan disusun sedemikian  rupa  oleh  pihak  developer  yang  menjadikannya  bertanggungjawab terhadap  cicilan  yang  harus  dibayarkan  sesuai  kewajibannya  dengan  jaminan sertipikat  kepemilikan.  Developer  memiliki  tanggungjawab  untuk  menghadirkan rumah  sesuai  yang  diperjanjikan  melalui  persetujuan  yang  dibuat  dan  akan memberikan  hak  sepenuhnya  kepada  konsumen  mulai  dari  uang  muka  yang dibayarkan  sampai  pada  pelunasannya.  Pelunasan  cicilan  yang  telah  dilakukan akan  memberikan  akibat  hukum  kepada  developer  untuk  memberikan  sertipikat terhadap konsumen.

## b. Akibat  Hukumnya  pada  Perjanjian  Pembelian  Kredit  Rumah  Tanpa Bank di Bandar Lampung
Kredit  rumah  tanpa  bank  menjadikan  proses  pembelian  rumah  kredit menjadi  sangat  mudah.  Marketing/  Agency  yang  bekerjasama  dengan  pihak developer  juga  akan  bersemangat  untuk  melakukan  penawaran  salah  satunya melampirkan  alasan  bahwa.    Kemudahan  yang  diberikan  oleh  pengembang  atau yang  dikenal  developer  terkadang  membuat  para  konsumen  cepat  mengambil keputusan  untuk  membeli  tetapi  ada  juga  yang  menjadi  ragu/  khawatir dikarenakan sistem pada perjanjiannya tidak melibatkan pihak yang berkopetensi di  bidangnya  untuk  menilai  kelayakan  konsumen  untuk  mengambil  rumah  dan kesanggupan melakukan pembayaran. Konsumen yang pada pekerjaannya kurang mampu untuk melakukan kredit perumahan tanpa bank.  Pihak developer sendiri apakah  keabsahan  kepemilikan  lahan  rumah  sudah  benar-benar  dalam  keadaan yang  sebenarnya  karena  tidak  ada  ahli  yang  membuktikan  seperti  pihak  Badan Pertanahan  Nasional  datang  dan  membuktikan.  Uji  keabsahan  pada  kepemilikan lahan  maupun  rumah  yang  penjualan  kreditnya  melalui  pembiayaan  bank  jelas sudah  diteliti  terlebih  dahulu  keabsahan  kepemilikannya  dan  jika  terjadi wanprestasi  maka  sudah  diperjanjikan  pertanggungjwabannya  lebih  awal. Penelitian ini akan membagi uraian menyesuaikan perjanjian kredit rumah tanpa bank  terhadaap  bukti  kepemilikan  (legal)  lahan  dan  rumah  developer  dan  suatu kejadian  yang  terjadi  di  luar  kemampuan  manusia  serta  tak  dapat  dihindarkan ( force majeure ).
Wawancara selanjutnya ditujukan kepada Ibu Rika sebagai konsumen kredit rumah  tanpa  bank  di  Jl.  Turi  Raya  Tanjung  Senang  Bandar  Lampung.  Ibu  Rika seorang  istri  dari  masinis  kereta  api  di  Bandar  Lampung  lebih  memilih  kredit
6 Muhammad Kadafi. Ilmu Sosiologi Hukum. Perdana Publishing: Medan, 2016, hlm. 112.
rumah  tanpa  bank.  Ibu  Rika  mengungkapkan  bahwa  kredit  rumah  tanpa  bank adalah  solusi  cepat  mendapatkan  rumah.  Ibu  Rika  dan  suaminya  saat  proses wawancara kredit rumah tanpa bank sempat  menanyakan  kepemilikan legal atas lahan  dan  rumah  yang  dibelinya.  Pemilik  atau  developer  menunjukan  sertifikat induk miliknya yang belum dipecah. Developer mengungkapkan bahwa sertipikat hak milik yang akan diberikan kepada Ibu Rika dan suaminya akan diproses saat berlangsungya  cicilan  rumah dan  akan  diberikan  kepadanya  setelah  pembayaran lunas. 7
Perjanjian  kredit  rumah  tanpa  bank yang  ditunjukan  kepada  peneliti  adalah berupa 2 (dua) halaman kertas berisi judul surat perjanjian pembangunan dan jual beli  rumah.  Perjanjian  tersebut  berisi  mengenai  data  pihak  developer  dan konsumen  secara  jelas  dan  serah  terima  rumah  berdasarkan  uang  muka.  Uraian selanjutnya  hanya  menerangkan  spesifikasi  rumah  dan  fasilitas  yang  akan diberikan  sampai  dengan  listrik.  Penjelasan  selanjutnya  mengenai  apabila  terjadi perselisihan  faham  dan  dianggap  merugikan  para  pihak,  maka  pihak  kesatu  dan kedua  akan  bermusyawarah  untuk  mencapai  mufakat  atau  meminta  keadilan secara  perdata  pada  kantor  pengadilan  Tanjung  Karang.  Pernyataan  yang diberikan  oleh  konsumen  di  atas  jelas  membuktikan  bahwa  dibutuhkannya legalitas  serta  pihak  yang  menjamin  terhadap  rumah  yang  akan  dibeli.  Jaminan terhadap rumah tersebut sangat penting diataranya konsumen berfikir jika sudah memberikan  uang  muka  dan  ternyata  rumah  dan  lahan  tersebut  ternyata  fiktif, maka  akan  merugikan  baik  dari  bidang  materil  dan  waktu.  Konsumen  yang memiliki kesungguhan untuk
Hubungan hukum antara konsumen dan developer adalah hubungan hukum antara  konsumen  dan  penyedia  jasa,  sebagaimana  diatur  dalam  Undang-Undang Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  (Undang-Undang Perlindungan  Konsumen).  Dalam  pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Perlindungan Konsumen  disebutkan,  konsumen  adalah  setiap  orang  pemakai  barang  dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang  lain  maupun  makhluk  hidup  lain  dan  tidak  untuk  diperdagangkan. Sedangkan, Pelaku usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang  berbentuk  badan  hukum  maupun  bukan  badan  hukum  yang  didirikan  dan berkedudukan  atau  melakukan  kegiatan  dalam  wilayah  hukum  negara  Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi (pasal 1 angka 3).  Uraian  tersebut  menyatakan  bahwa  suatu  kegiatan  penyediaan  jasa  rumah harus memperhatikan perlindungan kosumen pada perjanjian kredit rumah tanpa bank yang dilakukan.
7 Wawancara kepada  konsumen  kredit  rumah  tanpa  bank  kepadaIbu  Rika.  23  Maret  2020. Rumah Jl. Turi Raya,Tanjung Senang, Bandar Lampung.
Bentuk  akibat  hukum  yang  dihadapkan  kepada  para  konsumen  adalah legalitas  yang  jelas  terhadap  kepemilikan  rumah  dan  lahan  yang  dipasarkan. Proses  kredit  rumah  tanpa  bank  hanya  ada  2  (dua)  pihak  yaitu  konsumen  dan developer.  Rumah  kredit  yang  dipasarkan  tidak  menunjukan  secara  jelas kepemlikannya  sah  dikuasai  oleh  developer.  Pengkreditan  rumah  rakyat  melalui bank  banyak  melewati  legalitas  yang  memadai.  Hal  tersebut  dilakukan  untuk mengindari  permasalahan  baru  dikemudian  hari  mengenai  legalitas  kepemilikan rumah yang dipasarkan kepada konsumen. Kredit rumah melalui jasa pembiayaan bank,  hanya  bersifat  membiayai  saja  berdasarkan  kriteria  dan  persyaratan konsumen.  Sehingga  lembaga  pembiayaan  harus  jelas  dalam  membiayai  objek yang  dijual.  Proses  sebelum  meyetujui  untuk  membiayai  pihak  konsumen,  pihak bank memastikan bahwa developer juga adalah pihak yang menghadirkan rumah dan  lahan  yang  legalitasnya  teruji  dan  diteliti  terlebih  dahulu,  barulah  disetujui kerjasama  pembiayaan.  Rumah  dan  lahan  yang  telah  teruji  legalitasnya  akan memberikan  kepastian  pada  debitur  sebagai  konsumen  yang  melakukan  kredit rumah  tanpa  bank.  Menurut  Subekti,  jaminan  yang  ideal  (baik)  tersebut  terdiri dari: 8
a. Dapat  secara  mudah  membantu  perolehan  kredit  oleh  pihak memerlukannya;
b. Tidak melemahkan potensi (kekuatan) si penerima kredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya;
c. Memberikan  kepastian  kepada  kreditur  dalam  arti  bahwa  bila  diperlukan jaminan tersebut mudah dijual untuk melunasi hutang debitur.
Pernyataan  menurut  Subekti  tersebut  menjadikan  beberapa  dari  banyaknya cara  untuk  menghadirkan  jaminan  ideal  dalam  kredit  perumahan  tanpa bank.Proses  kredit  rumah  akan  banyak  diragukan  oleh  konsumen  dalam  hal kurangya kemampuan konsumen  meneliti lahan dan rumah yang dipasarkan telah terjamin  dan  legal.  Kredit  perumahan  tanpa  bank tidak  memiliki  perjanjian  baku yang  mampu  melindungi  kedua  belah  pihak  yang  mengadakan  perjanjian. Pelaksanaannya  juga  dibutuhkan  kewaspadaan  yang  maksimal  terhadap kepemilikan  lahan  dan  rumah  yang  akan  di  dijual  secara  kredit  terhadap konsumen. Sadar atau tidak sadar, manusia dipengaruhi oleh peraturan-peraturan hidup  bersama  yang  mengekang  hawa  nafsu  dan  mengatur  perhubungan  antar- manusia.  Peraturan-peraturan  hidup  itu  memberi  ancer-ancer  perbuatan  mana yang boleh dijalankan dan perbuatan mana yang harus dihindari. 9
Penelitian  melalui  wawancara  kepada  pimpinan  agency  yaitu  Bapak Fahrulsebagai  agen  pemasaran  rumah  dan  pernahmengikuti  proses  akadnya.
8 Subekti. Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia. Alumni: Bandung, 1996, hlm. 29.
9 C.S.T.  Kansil  dan  Christine  S.T.  Kansil. Pengantar  Ilmu  Hukum  Indonesia .  PT  Rineka Cipta:Jakarta, 2014, hlm.  47.
Bapak  fahrul  mengungkapkan  perjanjian  kredit  perumahan  tanpa  bank  tidak menguraikan pertanggungjawaban jika terjadi hal-hal di luar keinginan para pihak. Perjanjian  hanya  menguraikan  kelengkapan  dari  spesifikasi  rumah  yang  harus dipenuhi  dilengkapi  dengan  saksi  dan  materai.  Perumahan  di  wilayah  Tanjung Senang  jl.  Turi  Raya  perjanjiannya  tidak  melampirkan  perjanjian-perjanjian darurat misalnya apa yang harus dikehendaki jika pihak konsumen meninggal juga sebaliknya. 10 Proses  perjanjiannya  juga  tidak  menyebutkan  bahwa  apabila dikemudian hari rumahnya  musnah atau hancur akibat bencana alam, maka siapa yang  harus  mempertanggungjawabkan  selanjutnya.  Secara  hukum  hal-hal  yang menjamin  itu  perlu  diuraikan.  Penjelasan  tersebut  mengungkapkan  harus  ada asas force majeure menguraikan solusi langsung dan rinci terhadap perjajian yang dilaksanakan  pada  kredit  rumah  tanpa  bank.Asas force  majeure ini  dikenal  juga dengan asas overmacht atau asas keadaan memaksa. Asas ini memberi kebebasan bagi  debitur  dari  segala  kewajibannya  untuk  membayar  ganti  rugi  akibat tidakterlaksananya  perjanjian  karena  suatu  sebab  yang  memaksa.  Keadaan memaksa  ini  adalah  suatu  keadaan  dimana  debitur  memang  tidak  dapat  berbuat apa-apa terhadap keadaan atauperistiwa yang timbul diluar dugaannya, misalnya debitur  tidak  dapat  memenuhi  perjanjian  akibat  terjadinya  kebakaran  atau bencana alam. 11
Hasil  akibat  hukum  pada  pelaksanan  perjanjian  kredit  rumah  tanpa  bank membuktikan  bahwa  perangkat  hukum  yang  mendukung  pelaksanaan  perjanjian ini  terdapat  kelemahan-kelemahan.  Pelaksanaan  perjanjiannya  membutuhkan perlindungan hukum lebih dari pihak pemerintah memberikan fasilitas perjanjian baku. Pada pelaksanaan perjanjiannya juga hendaknya baik pada pihak developer dan  pemerintah  memfasilitasi  pengetahuan  mengenai  objek  yang  diperjanjikan jelas  terjamin.  Objek  perjanjian  yang  jelas  tersebut  misalnya  kepemilikan  lahan oleh developer yang dapat dipertanggungjawabkan.
Penulis  memberikan  saran  untuk  pelaksanaan  kredit  rumah  tanpa  bank hendaknya  difasilitasi  akses  perjanjian  bakunya.  Masyarakat  akan  lebih mempelajari dan merasa diberikan ilmu bahwa fasilitas berupa kontrak baku yang dapat  diakses  secara  online  akan  melindungi  para  pihak  terutama  konsumen. Fasilitas  yang  dapat  digunakan  tersebut  dilindungi  oleh  hukum  dan  pemerintah. Perjanjian  baku  yang  mudah  diakses  melalui  internet  tersebut  dengan  otomatis dapat mengecek legalitas kepemilikan lahan dan rumah yang akan ditransaksikan jelas milik developer pemasaran kredit rumah tanpa bank.
10 Wawancara  kepada  kepala  agency  perumahan  kepada  Bapak  Fahrul.  27  Maret  2020. Agency Property Gemilang.
11 Arus  Akbar  Silondae  dan  Andi  Fariana. Aspek  Hukum  Dalam  Ekonomi  dan  Bisnis .  Mitra Wacana Media: Bandung, 2010, hlm. 13.

## III. PENUTUP
Pelaksanaan perjanjian kredit rumah tanpa bank tersebut dibuat dan disusun sedemikian  rupa  oleh  pihak  developer  yang  menjadikannya  bertanggungjawab terhadap  cicilan  yang  harus  dibayarkan  sesuai  kewajibannya  dengan  jaminan sertipikat  kepemilikan. Lembar  persetujuan  yang  disepakati  bersama  tentunya telah  memberikan  kenyamanan  bagi  developer  di  samping  telah  memegang sertipikat kepemilikan rumah dan lahan sampai angsuran kredit tanpa bank lunas. Developer  memiliki  tanggungjawab  untuk  menghadirkan  rumah  sesuai  yang diperjanjikan  melalui  persetujuan  yang  dibuat  dan  akan  memberikan  hak sepenuhnya  kepada  konsumen  mulai  dari  uang  muka  yang  dibayarkan  sampai pada  pelunasannya.  Pelunasan  cicilan  yang  telah  dilakukan  akan  memberikan akibat hukum kepada developer untuk memberikan sertipikat terhadap konsumen Hasil  akibat  hukum  pada  pelaksanan  perjanjian  kredit  rumah  tanpa  bank membuktikan  bahwa  perangkat  hukum  yang  mendukung  pelaksanaan  perjanjian ini  terdapat  kelemahan-kelemahan.  Pelaksanaan  perjanjiannya  membutuhkan perlindungan hukum lebih dari pihak pemerintah memberikan fasilitas perjanjian baku. Pada pelaksanaan perjanjiannya juga hendaknya baik pada pihak developer dan  pemerintah  memfasilitasi  pengetahuan  mengenai  objek  yang  diperjanjikan jelas  terjamin.  Objek  perjanjian  yang  jelas  tersebut  misalnya  kepemilikan  lahan oleh  developer  yang  dapat  dipertanggung  jawabkan.  Pelaksanaannya  juga dibutuhkan kewaspadaan yang maksimal terhadap kepemilikan lahan dan rumah yang akan di dijual secara kredit terhadap konsumen.  Penulis memberikan  saran untuk  pelaksanaan  kredit  rumah  tanpa  bank  hendaknya  difasilitasi  akses perjanjian  bakunya.  Masyarakat  akan  lebih  mempelajari  dan  merasa  diberikan ilmu  bahwa  fasilitas  berupa  kontrak  baku  yang  dapat  diakses  secara  online  akan melindungi  para  pihak  terutama  konsumen.  Fasilitas  yang  dapat  digunakan tersebut  dilindungi  oleh  hukum  dan  pemerintah.  Perjanjian  baku  yang  mudah diakses  melalui  internet  tersebut  dengan  otomatis  dapat  mengecek  legalitas kepemilikan  lahan  dan  rumah  yang  akan  ditransaksikan  jelas  milik  developer pemasaran  kredit  rumah  tanpa  bank.  Demikian  dapat  menjamin  pelaksanaan perjanjian kredit rumah tanpa bank.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku-buku
Abdulkadir  Muhammad. Hukum  Perdata  Indonesia. Citra  Aditya  Bakti,  Bandung, 2010.
Arus  Akbar  Silondae  dan  Andi  Fariana. Aspek  Hukum  Dalam  Ekonomi  dan  Bisnis . Mitra Wacana Media, Bandung, 2010.
C.S.T. Kansil dan Christine S.T. Kansil. Pengantar Ilmu Hukum Indonesia . PT Rineka Cipta, Jakarta, 2014.
Muhammad Kadafi. Ilmu Sosiologi Hukum. Perdana Publishing, Medan, 2016.
Purwahid Patrik. Dasar-dasarHukum Perikatan . Mandar Maju, Bandung, 1994.
Subekti. Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia. Alumni, Bandung, 1996.
Sudikno  Mertokusumo. Mengenal  Hukum,  Suatu  Pengantar .  Liberty,  Yogyakarta, 2001.

## B. Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman

## C. Sumber Lain
Wawancara  kepada  kepala  agency  perumahan  kepada  Bapak  Fahrul.  27  Maret 2020. Agency Property Gemilang, Kedaton Bandar Lampung.
Wawancara kepada konsumen kredit rumah tanpa bank kepada Ibu Rika. 23 Maret 2020. Rumah Jl. Turi Raya, Tanjung Senang, Bandar Lampung.

## PEDOMAN PENULISAN JURNAL PRANATA HUKUM
1. Naskah  bersifat  orisinil,  baik  berupa  hasil  riset  atau  tinjauan  atas  suatu permasalahan  hukum  yang  berkembang  di  masyarakat  (artikel  lepas), dimungkinkan  juga  tulisan  lain  yang  dipandang  memberikan  kontribusi  bagi pengembangan ilmu hukum.
2. Penulisan  terdiri  atas  beberapa  bab  penulisan  hasil  penelitian  terdiri  dari  3  BAB, yaitu ;
BAB  I.  PENDAHULUAN (Latar  Belakang  dan  Rumusan  Masalah) BAB  II. PEMBAHASAN (Kerangka Teori dan Analisis), dan BAB III. PENUTUP (Kesimpulan dan Saran).
3. Tulisan  menggunakan  bahasa  indonesia  maupun  bahasa  inggris  yang  memenuhi kaidah bahasa yang baik dan benar,tulisan menggunakan bahasa indonesia disertai abstrak  dalam  bahasa  inggris  (200  kata)  dan  Kata  kunci,  ketentuan  ini  berlaku sebaliknya.
4. Setiap  kutipan  harus  menyebutkan  sumbernya  dengan  format  footnote.  Sumber kutipan  harus  memuat  nama  pengarang,  tahun  penerbitan,  judul  buku,  nama penerbit, kota penerbit, dan halaman. Contoh : Bagir Manan. 1994. Hubungan Antara Pemerintah  Pusat  dan  Daerah  Menurut  UUD  1945. Pustaka  Sinar  Harapan.  Jakarta. 1994,  hlm.  19.  Untuk  artikel  dari  internet  dengan  susunan:  nama  penulis,  judul tulisan digaris bawah, alamat website, waktu download/unduh.
5. Naskah  harus  disertai  dengan  daftar  pustaka  atau  referensi  ,terutama  yang digunakan  sebagai  bahan  acuan  langsung  .  Daftar  pustaka  dan  referensi  bersifat alfabetis  dengan  format;  nama  pengarang,  judul  buku,  nama  penerbit,  kota  terbit, dan  tahun  penerbitan.  Contoh:    Bagir  Manan.  1994. Hubungan  Antara  Pemerintah Pusat dan Daerah Menurut UUD 1945. Pustaka Sinar Harapan. Jakarta.
6. Panjang  tulisan  antara  15-25  halaman,  font  cambria  dengan  1,15  spasi.  Dalam  hal hal tertentu berlaku pengecualian panjang tulisan.
7. Naskah disertai nama lengkap penulis, alamat e-mail dan lembaga tempat berafiliasi saat ini, dan hal lain yang dianggap penting.