## IMPLEMENTASI LIFE CYCLE COST PADA GEDUNG BANK MANDIRI SYARIAH YOGYAKARTA

## Sola Fide KRISNANDA
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Atma Jaya Yogyakarta, D.I. Yogyakarta, Indonesia *Email korespondensi: solafidekrisnanda98@gmail.com
[diterima: 20 April 2020, disetujui: 16 Juni 2020]

## ABSTRACT
In the building  construction,  the  owner  should  be  faced with  various alternatives in  choosing  materials, products, or building systems. In addition to technical aspects, cost also becomes an important aspect that needs to be considered. The sustainable concept in the construction industry in Indonesia was initiated by the Green Building Council of Indonesia (GBCI) since 2008. GBCI works closely with the  International Finance Corporation and the World Bank Groups to raise green building assessments. The application of life cycle cost to financial planning is in line with the concept of sustainability, which is a development that  pays  attention  to  the  environment.  Calculation  methods  are  needed  to  find  a  more  economical alternative,  one  of  which  is  life  cycle  cost  (LCC)  analysis  method.  LCC  calculates  all  costs  start  with initial costs, replacement, and operational costs and maintenance costs. The method used in this study is life cycle cost  analysis based  on  ISO  15686:  5  with  a  period  of  25  years. The  net  present  value  is also applied in calculations to find the current value of the total LCC. The results of calculations on the Bank Mandiri  Syariah  Yogyakarta  building  are  formulated  into  three  groups  of  cost  estimates,  namely  initial costs,  operational  costs,  and  maintenance  and  replacement  costs.  The  amount  of  these  costs  are Rp.19,412,002,758 (47%), Rp.15,979,434,435 (39%), and Rp.5,868,499,911 (14%). The total LCC for 25 years is Rp.41,259,937,014.
Key words: Sustainable, life cycle cost, ISO 15686:5, net present value.

## INTISARI
Dalam pembangunan sebuah gedung, pemilik gedung pasti dihadapkan dengan berbagai alternatif dalam melakukan pemilihan suatu material, produk attaupun suatu sistem gedung. Selain aspek teknis, biaya pun turut  menjadi  aspek  penting  yang  perlu  menjadi  salah  satu  pertimbangan.  Konsep sustainable pada industri konstruksi di Indonesia diprakarsai oleh Green Building Council of Indonesia (GBCI) sejak tahun 2008.  GBCI  bekerja  sama  dengan International  Finance  Corporation  dan  World  Bank  Groups mengangkat asesmen green building . Diterapkannya life cycle cost pada perencanaan pembiayaan, sudah sejalan  dengan  konsep sustainability ,  yaitu  pembangunan  yang  memperhatikan  lingkungan.    Untuk mengetahui  pilihan  alternatif  yang  lebih  hemat,  diperlukan  metode  penghitungan,  salah  satunya  adalah dengan  menggunakan  metode  analisis life  cycle  cost (LCC).  LCC  menghitung  keseluruhan  biaya  mulai dari  biaya  awal,  biaya  penggantian  serta  biaya  operasional  dan  pemeliharaan.  Metode  yang  dilakukan pada studi ini  menggunakan life  cycle cost  analysis berdasarkan  ISO  15686:5  dengan  periode  25  tahun. Net  present value juga  diterapkan  dalam  perhitungan  untuk  mencari  nilai  saat  ini  dari  total  LCC.  Hasil perhitungan  pada  bangunan  Bank  Mandiri  Syariah  Yogyakarta  dirumuskan  menjadi  tiga  kelompok estimasi biaya  yaitu  biaya awal,  biaya  operasional  dan  biaya  pemeliharan  dan  penggantian.  Besar  biaya tersebut  masing-masing  Rp  19,412,002,758  (47%),  Rp  15,979,434,435  (39%)  dan  Rp  5,868,499,911 (14%). Total LCC 25 tahun sebesar Rp 41,259,937,014.
Kata kunci: Sustainable , life cycle cost , ISO 15686:5, net present value.

## PENDAHULUAN
Tahapan-tahapan  pada  proyek  konstruksi biasanya  saling  terkait  dan  berjalan  dengan jelas  atau  sering  disebut  siklus  proyek konstruksi. Negara-negara berkembang seperti Indonesia  umumnya  masih  lemah  pada tahapan  operasi  dan  pemeliharaan.  Ketika membuat  bangunan  atau  infrastuktur  baru, kebanyakan pengelola proyek tidak mempertimbangkan  fasilitas  pengoperasian dan  pemeliharaan.  Penyebab  terjadinya  hal tersebut  adalah  kurangnya  pengetahuan life cycle cost , selain juga ketersediaan dana yang terbatas.  Padahal  hal  tersebut  menjadi  sangat penting  untuk  mencapai  usia  layanan  suatu bangunan/  infrastuktur. Life  cycle  cost merupakan  total  biaya  yang  dikeluarkan sepanjang  siklus  hidup  suatu  sistem  yang langsung berhubungan dengan biaya kepemilikan selama umur ekonomis.
Konsep sustainable pada industri konstruksi di Indonesia diprakarsai oleh Green Building  Council  of  Indonesia (GBCI)  sejak tahun  2008.  GBCI  bekerja  sama  dengan International Finance Corporation dan World Bank  Groups mengangkat  asesmen green building .  Diterapkannya life  cycle  cost pada perencanaan pembiayaan, sudah sejalan dengan konsep sustainability , yaitu pembangunan
yang memperhatikan
lingkungan.  Estimasi  proses  pembangunan berdasarkan life cycle cost telah mengintegrasikan  pengambilan  keputusan, perencanaan, pengadaan, operasional, keamanan  dan  nilai  final  suatu  proyek.  Hal tersebut  merupakan  konsep  yang  sejalan dengan konstruksi berkelanjutan.
Bedasarkan situasi tersebut, maka metode life cycle cost (LCC) menjadi salah satu faktor penting  dalam  pengelolaan  proyek  konstruksi karena  metode  ini  dapat  mengestimasi  biaya pemeliharaan  dan  penggantian  secara  berkala pada  tiap  komponen  bangunan  dalam  periode waktu  tertentu.  Perhitungan  LCC  didasarkan pada  ISO  15686:5  dan  metode net  present value (NPV).

## PENGERTIAN LCC
LCC  merupakan  suatu  gagasan  yang menjelaskan  bahwa  semua  biaya  akan  timbul akibat  keputusan  investasi  tersebut.  LCC merupakan langkah maju untuk mengendalikan  biaya  konstruksi.  Rencana LCC  merupakan  perhitungan  semua  biaya aktual  dan  pendapatan  yang  terkait  dengan aset-aset tertentu sepanjang usia layan. Semua informasi seperti jumlah dan jenis biaya dalam periode  tertentu  untuk  investasi,  dianalisis melalui perencanaan LCC.
Ada  beberapa  pengertian  LCC  menurut beberapa ahli, diantaranya sebagai berikut:
1. Sawant,  Atpadkar  dan  Kognole  (2018), LCC  yaitu  total  biaya  kepemilikan, pengoperasioan,  pemeliharaan  dan  nilai sisa  dari  sebuah  bangunan  atau  sistem bangunan.
2. Zabielski and Zabielska (2018) merumuskan  LCC  sebagai  jumlah  dari biaya  pembelian  (biaya  pelaksanaan proyek), biaya kepemilikan
(pemeliharaan)  dan  nilai  sisa  suatu properti.
3. Heralova (2017) berpendapat bahwa LCC adalah  metode  analisis  ekonomi  dari semua biaya yang terkait dengan pembangunan, pengoperasian, dan pemeliharaan  proyek  konstruksi  selama periode waktu tertentu. Optimalisasi LCC proyek,  konstruksi  atau  peralatan,  sangat penting untuk proses pengambilan keputusan yang kompleks.
4. Menurut  Devi  dan  Priyanth  (2016), Analisis  LCC  merupakan  metode  untuk menghitung biaya jangka pendek maupun biaya jangka panjang yang meliputi biaya pengadaan material, konstruksi,
manajemen, instalasi, operasional, pemeliharaan,  perbaikan,  rehabilitasi  dan penggantian serta penghancuran.
5. Rashid  (2016),  mendefinisikan  LCC sebagai  total  diskon  biaya  kepemilikan suatu bangunan sepanjang usia layan.
6. Kovacic  dan  Zoller  (2015)  LCC  pada umumnya  terdiri  dari  investasi  awal (biaya konstruksi) dan biaya tindak lanjut (pembayaran energi, utilitas, pembersihan dan  pemeliharaan,  biaya  tak  tentu  untuk pembaruan  atau  penggantian),  beberapa metode  LCC  juga  mencakup  biaya pembongkaran.
LCC dapat dirumuskan seperti persamaan di bawah ini:
LCC = Biaya  Awal + Operasional + Biaya Pemeliharaan dan Penggantian

## NET PRESENT VALUE
Spickova  dan  Myskova  (2015), Net Present  Value adalah  alat  dasar  untuk mebandingkan  nilai  uang  di  waktu  yang berbeda.  Kesulitan  akan  muncul  ketika  ingin mengevaluasi  faktor  diskon  tertentu.  Dalam perhitungan  keuangan  ini  sangat  berkaitan dengan tingkat bebas risiko dan premi ekuitas, yang menurut teori modern diturunkan dengan kovarians  dari  hasil  dan  konsumsi  saham ekuitas tertentu.
Heralova  (2014),  Metode  arus  kas  yang didiskontokan sering digunakan untuk perhitungan  biaya  siklus  hidup  (LCC). Pendekatan  yang  paling  cocok  dan  paling umum  digunakan  dalam  menilai  biaya  siklus hidup  bangunan  adalah Net  Present  Value (NPV) dan Equivalent Annual Cost (EAC).

## PENERAPAN LCC
Peneletian sejenis yang dilakukan sebelumnya  diharapkan  akan  menjadi  bahan pertimbangan  dan  referensi  untuk  penelitian yang  sedang  dilakukan.  Hasil  penelitian  yang terkait dengan penelitian ini yaitu:
1. Das  dkk.  (2015),  Penelitian  dilakukan  di Hazrat  Shahjalal  International  Airport yang  bertujuan  merencanakan  biaya pekerjaan perkerasan
runway
menggunakan  pendekatan  LCC  dengan periode  analisis  20  tahun  untuk  memilih perkerasan  dengan  biaya  paling  efektif.
Hasil  penelitian  ini  adalah  total  biaya perkerasan  kaku  pada  akhir  usia  layan lebih  efektif  dari  pada  perkerasan  lentur. Dalam  hal  ini,  penggunaan  perkerasan kaku  akan  menghemat  biaya  sekitar empat  persen.  Rincian  biaya  perkerasan kaku yaitu biaya pembuatan  awal sebesar USD  22,844,406.40  dan  biaya  M&R sebesar  USD  1,385,610.05,  sedangkan rincian  biaya  perkerasan  lentur  yaitu biaya  pembuatan  awal  sebesar  USD 18,931,110.85  dan  biaya  M&R  sebesar USD 6,372,943.33.
2. Sawant,  Atpadkar  dan  Kognole  (2018), menungkapkan bahwa perencanaan
bangunan tempat tinggal hanya mempertimbangkan  biaya  awal,  tanpa mempertimbangkan biaya operasional dan pemeliharaanyang  terjadi  selama  umur bangunan.  Berdasarkan  latar  belakang tersebut  penelitian  ini  bertujuan  untuk menerapakan metode LCC pada pembangunan  bungalo.  Analisis  LCC  ini dilakukan  dengan  mempertimbangkan discount rate 6.25%, inflation rate 5.52% dan  periode  50  tahun.  Hasil  dari penelitian  ini  yaitu  biaya  operasional  dan pemeliharaan  memiliki  presentase  paling tinggi  sebesar  45%.  Biaya  penggunaan energi  berkontribusi  paling  besar  pada biaya  operasional  dan  pemeliharaan  yaitu sebesar 56%. Pada penelitian ini dihasilkan  lima  kelompok  biaya  yaitu biaya  akuisis  tanah  sebesar  Rs.7,500,000, biaya  konstruksi  Rs.1,557,721.69,  biaya pemeliharaan sebesar Rs.758,601.57. biaya operasional sebesar
Rs.1,111,485.80  dan  nilai  sisa  bangunan sebesar Rs.86963.98.
3. Rasane  dan  Ambre  (2019),  Penelitian  ini dilakukan untuk mengetahui analisis LCC pada infrastruktur jalan dengan periode 10 tahun.  Objek  dari  penelitian  yaitu  jalan raya  Ghoti-  Sinnar-Nagpur,  Maharashtra, India  dengan  panjang  26  km.  Penelitian ini  menghasilkan  tiga  kelompok  biaya
yaitu  biaya  konstruksi  Rs  260,753,940, biaya operasional dan pemliharaan sebesar  Rs.129,128,450.38  dan  nilai  sisa infrastruktur sebesar Rs.2,675,394.
Penelitian  ini  dilakukan  oleh  Heralova (2017)  di  dua  tempat  yaitu  Supreme  Audit Office  (SAO)  Republik  Ceko  dan  Depository building  for  Náprstek  Museum  of  Asian, African  and  American  Cultures  di  Republik Ceko. Pada tempat pertama dilakukan analisis LCC  dan  dihasilkan  total  biaya  sebesar 19,640,000  EUR  dengan  lima  kategori  biaya yaitu biaya konstruksi 21,050,000 EUR, biaya sewa  1,860,000  EUR,  biaya  operasional 8,140,000 EUR, biaya pemeliharaan 3,590,000  EUR  dan  nilai  sisa  diestimasikan sebesar  15,000,000  EUR.  Pada  bangunan kedua  dilakukan  perhitungan  LCC  dengan periode  20  tahun  dan  dihasilkan  biaya  total 5,790,000  EUR  dengan  tiga  kategori  biaya yaitu  biaya  konstruksi  3,240,000  EUR,  biaya operasional  1,900,000  EUR  dan  biaya pemeliharaan 650,000 EUR.

## METODE PENELITIAN

## Objek Penelitian
Bank Syariah Mandiri Yogyakarta berlokasi  di  Jl.  Jenderal  Sudirman  No.42, Terban,  Gondokusuman,  DIY.  Gedung  ini memiliki  empat  lantai  dan  satu basement dengan  estimasi  luas basement 760  m 2 ,  lantai 1, 2 dan 3 masing-masing sebesar 655 m 2 serta lantai  4  seluas  445  m 2 sehingga  luas  total lantai  sebesar  3170  m 2 .  Bangunan  ini dibangun pada tahun 2017 dan berdiri di tanah seluas  1180  m 2 .  Biaya  konstruksi  dihitung ulang menggunakan harga satuan  tahun 2019. Gedung  ini  akan  diestimasi  menggunakan metode  LCC  dengan  periode  siklus  hidup  25 tahun.

## Metode Pengumpulan Data
Data  yang  dikumpulkan  pada  penelitian kali  ini  berupa shop  drawing sebagai  acuan pelaksanaan  pekerjaan  Bank  Syariah  Mandiri
Yogyakarta,  tabel  harga  satuan  pekerjaan, rencana  anggaran  biaya  (RAB)  dan  data-data lain yang diperlukan dari pihak terkait. Selain itu dilakukan studi literatur untuk mendapatkan  data  standar  umur  hidup komponen material proyek.

## Metode Analisis Data
Berdasarkan tujuan dari penelitian, metode  analisis  yang  dilakukan  dalam menghitung biaya LCC Gedung Bank Syariah Mandiri,  tahapan  analisis  data  dinyatakan sebagai berikut:
1. Melakukan perhitungan biaya awal investasi yang terdiri dari biaya konstruksi,  biaya  pengadaan  tanah,  biaya perencanaan, biaya pengawasan;
2. Melakukan perhitungan biaya operasional yang  terdiri  dari  gaji  pegawai,  estimasi biaya energi (listrik dan air);
3. Menghitung biaya pemeliharaan;
4. Menghitung biaya penggantian.
Melakukan  konversi  biaya  total  ke  nilai sekarang menggunakan metode NPV.

## Model Biaya LCC
Rencana  LCC  merupakan  suatu  rencana mengenai  pengeluaran  usulan  dari  suatu proyek  konstruksi  sepanjang  usia  proyek tersebut.  Pada  pelaksanaan  pembangunan, mulai  dari  ide,  studi  kelayakan,  perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi pemeliharaan  dibutuhkan  bermacam-macam biaya  yang  dikelompokkan  menjadi  beberapa komponen yaitu:
1. Biaya Awal
Biaya awal adalah jumlah semua pengeluaran  yang  dibutuhkan  mulai  dari pra studi hingga proyek selesai dibangun, mulai dari biaya persiapan, biaya perencanaan, biaya konstruksi dan pengawasan.
2. Biaya Operasional Biaya  operasional  adalah  biaya  yang dikeluarkan oleh pengelola untuk
menjalankan  tugas  sehari-hari.  Biaya  ini meliputi gaji pegawai, biaya listrik, biaya fasilitas umum dan lain-lain.
3. Biaya Pemeliharaan dan Penggantian Rencana biaya pemeliharaan dan penggantian  merupakan  kegiatan  yang sering  tidak  diperhitungkan  dalam  jangka waktu  panjang  pada  pengelolaan  suatu konstruksi.  Biaya  ini  meliputi  semua biaya  penggantian,  pemeliharaan  dan adaptasi aset yang dibangun.

## HASIL DAN DISKUSI

## Analsis Data
Usia  layan  dan  item  yang  memerlukan penggantian  diperoleh  melalui  kajian  pustaka dari  penelitian  serupa.  Data  usia  layanan komponen material dapat dilihat seperti Tabel 1.

## Perhitungan LCC

## Biaya Awal Konstruksi
Biaya  awal  terdiri  dari  biaya  pra- konstruksi,  biaya  konstruksi  dan  biaya pengawasan. Perhitungan masing-masing tahap pekerjaan diuarikan sebagai berikut:
1. Biaya Pra Konstruksi
Dalam Peraturan Daerah Kota Yogyakarta No. 25 Tahun 2009, biaya retribusi untuk pembangunan  Gedung  dihitung  1.75% dari harga total konstruksi. Biaya perizinan didapat sebesar
Rp.323,922,007.50.
Biaya  upaya  pengelolaan  lingkungan hidup  dan  upaya  pemantauan  lingkunagn hidup  menurut  Peraturan  Bupati  Sleman Nomor  44  Tahun  2016  tentang  standar harga  barang  dan  jasa  menerangkan bahwa biaya UPL/UKL adalah Rp.10,000,000/ha.  Proyek  ini  memiliki biaya sebesar Rp.10,000,000.
Menurut Peraturan Bupati Sleman Nomor 44  Tahun  2016  Tentang  Standar  Barang dan  Jasa  ditetapkan  biaya  perencanaan
sebesar  1,84%  dari  nilai  total  proyek. Total  biaya  yang  diperoleh  sebesar Rp.340,580,853.60.
Tabel 1. Umur Layan Komponen Bangunan
Item Komponen Bangunan Umur Layan (tahun) Atap Streel Roof Frame 30 Roof Clay Tile 20 Gutter 15 Dinding Wall Paint 8 Aluminium Paint 12 Wood Paint 15 Frame Aluminium 15 Door Aluminium 15 Timber Frame 30 Timber Door 30 Timber Window 30 Door and Window Glass 20 Lantai Granit 20 Ceramic 20 Plafon Gypsum 15 GRC 18 Sanitasi Wastafel 8 Stainless Steel Sink 12 Water Crane 3 Water Closet 15 Shower 8 Floor Drain 8 PVC pipe 30 Asesori Slot Door & Window 10 HandleDoor& Window 10 Hinge Door & Window 20 ME Lamp Standart 5 Lamp Down Light 5 Wall Stop Contact 20 Saclar Single 20 Saclar Multiple 20 Fitting 20 Lift 30 Fire Alaram 30 Telephon 15 CCTV 30 Water Heater 15 AC 15 (Sumber: Kaming dan Marliansyah, 2015)
2. Biaya Konstruksi Awal Data biaya konstruksi awal diperoleh dari pihak  konsultan  pada  tahun  2017.  Dalam kasus  ini  dilakukan  perhitungan  ulang menggunakan  analisis  harga  satuan  kota Yogyakarta  tahun  2019.  Biaya  yang
dihitung meliputi semua biaya kosntruksi, mulai  dari  pekerjaan  persiapan  hingga finishing . Hasil perhitungan biaya konstruksi  awal  dapat  dilihat  pada  Tabel 2.
Tabel 2. Biaya Konstruksi Awal
No Uraian Pekerjaan Proporsi (%) Total Biaya I P. Persiapan 1.35 Rp 223,620,878 II P.Tanah dan Pondasi 10.34 Rp 1,708,692,873 III P. Struktur 38.93 Rp 6,433,452,082 IV P. Atap 16.53 Rp 2,731,394,473 V P. Pasangan 5.50 Rp 908,576,239 VI P. Waterproofing 2.97 Rp 491,621,148 VIII P. Logam 0.08 Rp 13,120,869 VIII P.Pintu dan Jendela 1.42 Rp 235,315,674 VIII P. Sanitasi 0.30 Rp 50,034,085 IX P. Plafond dan Partisi 2.64 Rp 435,759,413 X P. Finishing 10.78 Rp 1,780,919,496 XI P. Instalasi Penerangan 4.29 Rp 708,685,680 XII P. Instalasi Data LAN 0.25 Rp 41,320,920 XIII P. Instalasi Fire Alarm 0.63 Rp 104,708,750 XIV P. Instalasi Tray Kabel 0.25 Rp 41,245,112 XV P.Instalasi Telepon 0.03 Rp 4,686,662 XVI P. Instalasi Air Bersih 0.03 Rp 5,545,460 XVII P. Instalasi Air Bekas dan Kotor 0.09 Rp 14,882,718 XVIII P. Hydrant Sprinkler 0.69 Rp 114,813,296 XIX P. Instalasi Lift 2.33 Rp 385,889,500 XX P. Lain-lain 0.56 Rp 92,348,320 Total 100 Rp 16,526,633,650 Overhead 1-3% Rp 330,532,673 PPH 10% Rp 1,652,663,365 Grand Total Rp 18,509,829,688

## 3. Biaya Pengawasan
Menurut Peraturan Bupati Sleman Nomor 44  Tahun  2016  Tentang  Standar  Barang dan  Jasa  ditetapkan  biaya  pengawasan 1,23%  dari  nilai  total  proyek.  Biaya pengawasan diperoleh
sebesar Rp.227,670,897.
Rekaptiulasi biaya konstruksi, biaya pra-konstruksi dan biaya pengawasan  dapat  dilihat  pada  Tabel  3
dan Gambar 1.
Tabel 3. Rekapitulasi Biaya Awal No Kebutuhan Jumlah 1 Pra Konstruksi Rp 674,502,861 2 Konstruksi Rp 18,509,829,000 3 Pengawasan Rp 227,670,897

## Gambar 1. Proporsi Biaya Awal
Berdasarkan analisis biaya awal, diketahui  bahwa  biaya  konstruksi  memiliki proporsi paling besar dengan presentase 95%, diikuti  oleh  biaya  pra-konstruksi  dan  biaya pengawasan dengan presentase masing- masing 4% dan 1%.

## Biaya Operasional
Biaya  operasional  merupakan  biaya  yang diutuhkan untuk menjamin bangunan menjalankan  fungsinya  dengan  baik.  Biaya opersional  pada  pembahasan  ini  meliputi  gaji pegawai, tarif listrik dan air, biaya PBB (pajak bumi  dan  bangunan)  dan  biaya  asuransi. Perhitungan  biaya  operasional  dapat  dilihat pada penjelasan di bawah, sebagai berikut:
1. Gaji Pegawai
Dalam  melakukan  kegiatan  operasional, Bank  Syariah  Mandiri  mempekerjakan pegawai sebanyak 19 orang yang meliputi 8 petugas administrasi, 3 satpam. 3 teknisi dan  5  petugas  kebersihan.  Gaji  pegawai mengacu  Peraturan  Gubernur  Daerah Istimewa  Yogyakarta  Nomor  40  Tahun 2018  tentang  Standar  Harga  Barang  dan Jasa  Daerah.  Gaji  pegawai  diasumsikan mengalami  kenaikan  setiap  5  tahun  lalu disesuaikan dengan rata-rata inflasi
sebesar 5%.
2. Kebutuhan Air
Konsumsi rata-rata air tiap orang rata-rata sebanyak  144liter  perhari  (Ditjen  Cipta Karya, 2006). Menurut Peraturan
Walikota  Daerah  Istimewa  Yogyakarta Nomor 93 Tahun 2019, tarif air bersih per
m 3 sebesar  Rp.3,420.  Kenaikan  tarif  air bersih  diasumsikan  naik  setiap  5  tahun sekali dan dipengaruhi oleh inflasi sebesar 5%.
3. Kebutuhan Listrik Daya  listrik  dihitung  berdasarkan  daya tiap  peralatan  yang  digunakan  dalam kegiatan  operasional  bangunan.  Tarif listrik  untuk  perkantoran  per  kWh  adalah Rp.1,115.
4. Pajak Bumi dan Bangunan
Besar  tarif  Pajak  Bumi  dan  Bangunan (PBB) ditentukan berdasarkan luas bangunan  (per  m 2 ).  Pajak  bumi  memliki tarif sebesar Rp.1,180/m2, sedangkan tarif pajak  bangunan  sebesar  Rp.3,170/m2. PBB  terutang  dihitung  0.2%  dari  total biaya PBB.
5. Biaya Asuransi
Peraturan  Otoritas  Jasa  Keuangan  (OJK) tahun 2015 tentang Penetapan Tarif untuk gedung  atau  apartemen  dengan  jumlah lantai  di  bawah  6  lantai  dihitung  sebesar 0.35% dari total harga bangunan.
Hasil  rekapitulasi  biaya  operasional  dan proporsi  biaya  dapat  dilihat  pada  Tabel  4  dan Gambar 2 seperti di bawah ini:

## Tabel 4. Biaya Operasional
No  Kebutuhan Jumlah 1 Gaji Pegawai Rp 14,531,036,835 2 Kebutuhan Air Rp 462,767,404 3 Kebutuhan Listrik Rp 897,620,125 4 PBB Rp 23,225,580 5 Asuransi Rp 64,784,402 Total Rp 15,979,434,345
Dari  Tabel  4  dan  Gambar  2,  dapat diketahui  bahwa  gaji  pegawai  memiliki kontribusi  biaya  paling  signifikan  terhadap biaya operasional dengan presentase 91% dan biaya  sebesar  Rp.14,531,036,835.  Selanjutnya diikuti  berturut-turut  (dalam  presentase)  oleh kebutuhan  listrik  5.62%,  kebutuhan  air  2.9%, asuransi  0.41%  dan  pajak  bumi  bangunan 0.15%.

## Biaya Pemeliharaan dan Penggantian
Perhitungan biaya pemeliharaan mengacu pada  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum Nomor  45  Tahun  2007.  Biaya  pemeliharaan dihitung  2%  dari  harga  per  m 2 tertinggi  yang berlaku,  lalu  dikalikan  dengan  luas  lantai bangunan.  Total  biaya  pemeliharaan  didapat sebesar  Rp.76,080,000,  sedangkan  biaya penggantian seperti di Tabel 5. Tabel 5. Biaya Penggantian Pekerjaan Item Pekerjaan Kala Ulang Total Biaya Pengecatan Dinding 3 Rp 1,019,695,213 Plafond 3 Rp 220,118,184 daun pintu dan jendela 3 Rp 19,965,806 Railing tangga 3 Rp 11,526,929 Komponen Pintu Daun pintu alumunium 1 Rp 93,750,000 Daun jendela aluminium 1 Rp 99,000,000 Kunci tanam 1 Rp 5,250,000 Engsel pintu 1 Rp 12,162,500 Engsel jendela 1 Rp 7,395,000 Plafond Plafond Gypsum Board 2 Rp 746,650,000 Plafond Kalsi Board 2 Rp 338,086,667 Pekerjaan Atap Atap zincalume 1 Rp 121,867,730 Pekerjaan Sanitair Closet 2 Rp 118,516,667 Shower Spray 3 Rp 8,632,813 Wastafel 3 Rp 55,687,500 Urinal 2 Rp 5,177,083 Kran Air Bersih 8 Rp 55,500,000 Floor Drain 3 Rp 27,134,375 Pekerjaan MEP Keran air 2 Rp 2,250,000 Saklar tunggal 1 Rp 2,400,000 Saklar ganda 1 Rp 3,372,500 Stop kontak 1 Rp 9,375,000 Lampu 8 Rp 91,500,000 Telephon 2 Rp 10,500,000 Pekerjaan Lain-lain Railing tangga 1 Rp 8,402,342 Total Biaya Penggantian Rp 3,093,916,308 Biaya Pemasangan Rp 92,817,489 Overhead dan Profit Rp 77,347,908 Grand Total Rp 3,264,081,705 Discount Factor-3.5% Present Value Rp 1,710,696,961 Inflasi-5% Grand Total LCC (25 tahun) Rp 5,792,419,911
Proporsi biaya penggantian secara khusus dijelaskan pada Gambar 3. Biaya penggantian mengacu pada estimasi jangka waktu 25 tahun terhitung  dari  tahun  2017  hingga  2042. Gedung  mulai  selesai  dibangun  tahun  2017. Perhitungan metode LCC pada tiap komponen pekerjaan  dapat  dilihat  pada  Tabel  5.  Hasil analisis yang diperoleh dengan mempertimbangkan  nilai  inflasi  5  persen  per tahun mencapai nilai
sebesar Rp.5,792,419,911.
Gambar 3. Proporsi Biaya Penggantian

## Total Biaya LCC
Hasil  perhitungan  menunjukan  bahwa biaya  awal  memiliki  proporsi  biaya  paling besar dengan nilai biaya sebesar Rp.19,412,002,758. Total biaya LCC 25 tahun untuk Bank Syariah Mandiri dapat dilihat pada Tabel 6 dan Gambar 4.
Tabel 6. Biaya LCC 25 Tahun No Kebutuhan Jumlah 1 Biaya Awal Rp 19,412,002,758 2 Biaya Operasional Rp 15,979,434,345 3 Biaya M&R Rp 5,868,499,911 Total Rp 41,259,837,014
Gambar 4. Proporsi LCC 25 Tahun
Berdasarkan  analisis  yang  dilakukan, Tabel  6  dan  Gambar  4  menyatakan  bahwa biaya  awal  memiliki  presentase  paling  tinggi yaitu sebesar 47% (Rp.19,412,002,758) diikuti oleh biaya operasional dan biaya pemeliharaan dan  penggantian  yang  memiliki  presentase masing-masing  39%  (Rp.15,979,434,345)  dan 14% (Rp.5,868,499,911).

## KESIMPULAN
Perhitungan LCC berdasarkan ISO 15686:5  yang  dilakukan  pada  bangunan  Bank Mandiri  Syariah  Yogyakarta  menghasilkan tiga kelompok estimasi biaya yaitu biaya awal, biaya  operasional  dan  biaya  pemeliharan  dan penggantian  dengan  besar  biaya  masing- masing  Rp  19,412,002,758  (47%),  Rp 15,979,434,435  (39%)  dan  Rp  5,868,499,911 (14%).  Total  LCC  25  tahun  sebesar  Rp 41,259,937,014.
Studi ini memberikan beberapa rekomendasi  seperti  memberikan  gambaran bagi  investor  dalam  memperhatikan  kinerja sistem  bangunan  selama  umur  layan  gedung dalam  pengambilan  keputusan.  Memberikan manfaat  pada  setiap  stakeholder  yang  terlibat dalam  proses  konstruksi  sehingga  dapat mencipatakan kinerja yang terintegrasi. Penelitian  selanjutnya  perlu  mengkaji  lebih dalam  mengenai  usia  layan  tiap  komponen bangunan supaya perhitungan dapat dilakukan secara lebih komprehensif dan tepat.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Terima kasih kepada konsultan yang telah menyiapkan  data  dan  para  ahli  yang  telah membuat  literatur  sebagai  acuan  untuk penelitian  ini.  Terima  kasih  kepada  Bapak Peter  F.  Kaming,  Ph.D.  sebagai  dosen Manajemen Konstruksi, Magister Teknik Sipil Universitas Atma Jaya Yogyakarta yang telah membimbing  dalam  studi  ini.  Terimakasih atas saran dari para reviewer jurnal.

## REFERENSI
Ambre, Rasane, 2019. A Study on Life Cycle Cost  Analysis  for  Roads. International Research  Journal  of  Engineering  and Technology. 6 (5).
Atpadkar,  Kogonole,  Sawant,  2018.  Cost Optimization  of  Residential  Structure  by Life  Cycle  Cost  Analysis. International Journal  of  Trend  in  Scientific  Research and Development . 2(2):1583-1586.
Building and Constructed Assets: Service Life Planning  –  Part  5:  Life  Cycle  Costing . ISO 15686-5. 2008., ISO Geneva.
Devi,  Priyanth,  2016.  Comparison  of  Sea Bridge and Under Water Tunnel using Life Cycle  Cost  Analysis  (LCCA). IJSART – 2(9): 327-333.
Heralova, 2014. Life Cycle Cost Optimization within  Decision  Making  on  Alternative Designs  of  Public  Buildings. Procedia Engineering . 85:454-463.
Heralova,  2017.  Life  Cycle  Costing  as  an Important  Contribution  to  Feasibility Study  in  Construction  Projects. Procedia Engineering 196: 565 – 570.
Kovacic,  I.,  Zoller,  V.,  2015.  Building  Life Cycle  Optimization  Tools  for  Early Design Phases. Energy , 92:409–419
Myskova,  Spickova,  2015.  Costs  Efficiency Evaluation  using  Life  Cycle  Costing  as Strategic  Method. Procedia  Economics and Finance . 34:337 – 343.
Rashid, 2016. Investigation on Reliability and Validity  of  Life  Cycle  Cost  (LCC)  Data Inputs of Building. IIUM . Malaysia: IIUM Press.
Zabielski, J., Zabielska, I., 2018. Life Cycle of a  Building  (LCC)  in  the  Investment Process- Case Study. In Proceedings of the Baltic Geodetic Congress, BGC- Geomatics, Olsztyn . Poland, 21–23.