PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PIHAK PENJUAL

## TERHADAP PIHAK  PEMBELI WANPRESTASI DALAM IKATAN JUAL BELI TANAH
Oleh Bambang Eko Muljono
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Islam Lamongan

## ABSTRAK
Dalam  suatu  perjanjian  pada  umumnya  salah  satu  asas  yang  dikenal  adalah  asas kebebasan  berkontrak  yang  memberikan  kebebasan  kepada  para  pihak  untuk menentukan  sendiri  hal-hal  yang  disepakati  dalam  perjanjian,  namun  tetap  tidak bertentangan  dengan  kepentingan  umum  dan  norma-norma  yang  berlaku.  Dalam perjanjian  jual  beli  tanah  tersebut  didasarkan  pada  suatu  perjanjian  dimana  untuk sahnya suatu perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata mengandung empat syarat yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Perjanjian Pengikat Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris. Teori kontrak  yang  modern  cenderung  untuk  menghapuskan  syarat-syarat  formal  bagi kepastian  hukum  ( Jack  Beatson  dan  Daniel  Friedman )  sehingga  perlu  adanya pengaturan hukum yang tegas dalam menangani hal ini.
Perlindungan  hukum  yang  diberikan  kepada  pihak  penjual  ketika  pihak  pembeli wanprestasi  dalam  suatu  perjanjian  jual  beli  tanah  belum  diatur  didalam  undang- undang,  sehingga  seringkali  terjadi  wanprestasi,  dengan  adanya  wanprestasi  tersebut maka  akibat  hukum  yang  timbul  adalah  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  dapat dibatalkan atau batal dengan sendirinya.
Dan  apabila  akta  jual  beli  tersebut  sudah  ditandatangani  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT),  maka  atas  BPHTB  yang  telah  dibayar  tersebut  tidak  dapat  diminta kembali  sesuai  dengan  ketentuan  pasal  9  ayat  (1)  huruf  a  Undang  Undang  Nomor  21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BHTB).
Kata Kunci :Perlindungan hukum,Wanprestasi, Ikatan Jual Beli.

## A. PENDAHULUAN Latar Belakang Masalah
Perjanjian  Pengikat  Jual Beli  merupakan  implementasi Asas  Kebebasan  Berkontrak  di mana para pihak dapat menentukan secara bebas keinginannya  lalu  dituangkan dalam klausula perjanjian.
Dalam perkembangannya asas  ini  dapat  mendatangkan ketidakadilan  karena  prinsip  ini hanya  mencapai  tujuannya  yaitu mendatangkan kesejahteraan seoptimal  mungkin,  bila  para pihak memiliki bargaining power yang  seimbang.  Dalam kenyataannya  hal  tersebut  sering terjadi demikian sehingga negara
menganggap perlu untuk campur tangan  untuk  melindungi  para
pihak yang
lemah yang dituangkan dalam peraturan perundang-undangan dan campur tangan pengadilan melalui putusan-putusannya. Perjanjian  Pengikat  Jual Beli  adalah  akta  otentik  yang dibuat  di  hadapan  Notaris.  Teori kontrak  yang  modern  cenderung untuk menghapuskan syarat- syarat  formal  bagi  kepastian hukum ( Jack Beatson dan Daniel
Friedman ) sehingga perlu
adanya  pengaturan  hukum  yang tegas dalam menangani hal ini. Negara yang menganut sistem common  law ,  seperti  di Amerika Serikat yang menerapkan  doktrin promissory estoppels untuk memberikan
perlindungan hukum kepada pihak  yang  dirugikan  karena percaya dan menaruh pengharapan  ( reasonably  relied)
terhadap janji janji yang diberikan lawannya.

## B. METODE PENELITIAN
Tipe Penelitian Dalam penelitian ini menggunakan  jenis  penelitian hukum  normatif  yaitu  penelitian hukum  yang  dilakukan  dengan cara  meneliti  bahan  pustaka  atau data  sekunder,  dan  bahan  hukum tersier. Bahan-bahan hukum tersebut disusun secara sistematis, dikaji kemudian ditarik  suatu  kesimpulan  dalam hubungannya yang diteliti. Penelitian Normatif
digunakan  untuk  menemukan hukum  bagi  suatu  perkara  in concreto yaitu suatu usaha untuk menemukan  apakah  hukumnya sesuai  untuk  diterapkan  dan
digunakan  untuk  menyelesaikan suatu perkara.

## C. HASIL  PENELITIAN  DAN PEMBAHASAN
Perlindungan Hukum Bagi Pihak Penjual Terhadap Pihak Pembeli Wanprestasi Dalam Ikatan Jual Beli Tanah
Perlindungan  hukum  dalam arti  sempit  adalah  sesuatu  yang diberikan  kepada  subjek  hukum dalam  bentuk  perangkat  hukum, baik  yang  bersifat  preventif maupun  represif,  serta  dalam bentuk  yang  tertulis  maupun tidak  tertulis.  Dengan  kata  lain, perlindungan hukum dapat diartikan  sebagai  suatu  gambaran dari fungsi hukum, yaitu ketentraman bagi segala kepentingan manusia yang ada di dalam masyarakat sehingga tercipta keselarasan dan keseimbangan hidup masyarakat. Sedangkan perlindungan hukum  dalam  arti  luas  adalah tidak  hanya  diberikan  kepada seluruh  makhluk  hidup  maupun segala ciptaan Tuhan dan dimanfaatkan
bersama-sama dalam  rangka  kehidupan  yang adil dan damai. Perlindungan hukum
terhadap pemenuhan hak-hak para  pihak  apabila  salah  satu pihak  melakukan  wanprestasi dalam  perjanjian  pengikatan  jual beli,  maka  tergantung  kepada kedudukan dari perjanjian pengikatan jual beli dan wanprestasi.
Wanprestasi  atau  ingkar janji atau tidak memenuhi perikatan ada 3 (tiga) yaitu:
1. Debitur  tidak  sama  sekali memenuhi perikatan;
2. Debitur  terlambat  memenuhi perikatan;
3. Debitur  keliru  atau  tidak pantas memenuhi perikatan;
Berdasarkan  keterangan  diatas terlihat  bahwa  ingkar  janji  bisa terjadi dalam beberapa bentuksebagaimana  dikemukakan diatas. Hal  yang  sama  juga  dapat terjadi dalam perjanjian pengikatan jual  beli terhadap  hak atas tanah. Karena tidak selamanya  setiap  orang  yang membuat  kesepakatan  mampu untuk melaksanakan semua kesepakatan tersebut.
Dari keterangan diatas tergambar  bahwa  perlindungan hukum  yang  diberikan  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli sangat kuat karena sifat
pembuktian dari perjanjian pengikatan  jual  beli  yang  dibuat dihadapan  Notaris  mempunyai pembuktian  yang  sangat  kuat sesuai  dengan  pembuktian  dari akta otentik.
Selain itu perlindungan lain yang diberikan adalah perlindungan  hukum  yang  dibuat berdasarkan dari kesepakatan yang dibuat oleh para pihak yang terkait dengan perjanjian pengikatan jual beli yang jika kita kaitkan  dengan  peraturan  tentang perjanjian,  diatur  dalam  pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata  yang  berbunyi  : semua  persetujuan  yang  dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Selain  itu  ada  beberapa perlindungan yang dapat diberikan  jika  salah  satu  pihak melakuakn wanprestasi dal perjanjian pengikatan jual beli : 1) Perlindungan  terhadap  calon penjual Perlindungan  hukum  yang dapat diberikan kepada calon penjual biasanya adalah berupa persyaratan yang biasanya  dimintakan  sendiri oleh calon penjual itu sendiri. Misalnya ada beberapa calon penjual yang didalam perjanjian  pengikatan  jual beli yang dibuatnya memintakan  kepada  pihak pembeli agar melakukan pembayaran  uang  pembeli dengan jangka waktu tertentu yang  disertai  dengan  syarat batal, misalnya apabila pembeli tidak memenuhi pembayaran sebagaimana
telah dimintakan dan disepakati  maka  perjanjian pengikatan  jual  beli  hak  atas tanah  yang  telah  dibuat  dan disepakati  menjadi  batal  dan biasanya  pihak  penjual  tidak akan  mengembalikan  uang yang telah dibayarkan kecuali pihak pembeli meminta pengecualian.
2) Perlindungan  terhadap  calon pembeli Berbeda dengan perlindungan terhadap penjual perlindungan terhadap  pembelian  biasanya selain dilakukan dengan persyaratan  juga  di  ikuti dengan permintaan pemberian  kuasa  yang  tidak dapat ditarik kembali. Tujuannya  adalah  apabila pihak penjual tidak memenuhinya  maka  pihak pembeli  dapat  menuntut  dan memintakan ganti rugi sesuai dengan kesepaktan yang
diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli.
Persyaratan  yang  biasanya dimintakan  oleh  pembeli  untuk perlindungannya  adalah  dengan memintakan  supaya  sertipikat atau  tanda  hak  milik  atas  tanah tersebut  dipegang  oleh  pihak ketiga  yang  biasanya  adalah Notaris  atau  pihak  lain  yang ditunjuk  dan  disepakati  bersama oleh penjual dan pembeli.
Selain  itu  perlindungan  lain adalah dengan perjanjian pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik  kembali  apabila  semua persyaratan  telah terpenuhi  untuk melakukan  jual  beli,  maka  pihak pembeli dapat melakukan pemindahan  hak  walaupun  pihak penjual tidak hadir dalam penandatangan akta jual belinya. Berdasarkan semua keterangan  diatas  terlihat  bahwa perlindungan hukum yang diberikan  terhadap  pemenuhan hak semua pihak dalam pengikatan jual beli, selain sesuai perlindungan hukum yang
diberikan.
Apa  Akibat  Hukum  Yang Terjadi  Ketika  Pihak  Pembeli Wanprestasi
Wanprestasi  ia  alpa  atau lalai  atau  ingkar  janji.  Atau  juga ia  melanggar  perjanjian,  bila  ia melakukan  atau  berbuat  sesuatu yang tidak boleh dilakukannya.
Ingka janji membawa akibat  yang  merugikan  bagi debitur, karena sejak saat tersebut debitur  berkewajiban  mengganti kerugian  yang  timbul  sebagai akibat  dari  pada  ingkar  janji tersebut.
Akibat hukum bagi pembeli
yang telah melakukan
wanprestasi adalah hukuman atau sanksi berikut ini :
1. Pembeli diharuskan membayar ganti kerugian yang telah diderita oleh penjual  (pasal  1243  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan.
2. Dalam  perjanjian timbal  balik (bilateral),  wanprestasi  dari satu  pihak  memberikan  hak kepada pihak lainnya membatalkan atau memutuskan  perjanjian  lewat hakim  (pasal  1266  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). 3. Resiko beralih kepada pembeli  sejak  saat  terjadinya wanprestasi (pasal 1237 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata).  Ketentuan  ini  hanya berlaku  bagi  perikatan  untuk memberikan sesuatu.
4. Membayar biaya perkara apabila  diperkarakan  dimuka hakim pasal 181 ayat 1 (HIR) Herziene  Inland  Reglement. Pembeli yang terbukti melakukan  wanprestasi  tentu dikalahkan  dalam  perkara.
Ketentuan  ini  berlaku  untuk semua perikatan.
5. Memenuhi perjanjian jika masih  dapat  dilakukan,  atau pembatalan  perjanjian  disertai dengan pembayaran ganti kerugian  (pasal  1267  Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata).  Ini  berlaku  untuk semua perikatan. Mengenai pembatalan
perjanjian  atau  juga  dinamakan pemecahan  perjanjian,  sebagai sanksi kedua atas kelalaian seorang  debitur,  mungkin  ada
orang  yang  tidak  dapat  melihat sifat pembatalannya atau pemecahan tersebut sebagai suatu hukuman. Pembatalan perjanjian, bertujuan  membawa  kedua  belah pihak  kembali  pada  keadaan sebelum perjanjian diadakan.
Kalau suatu pihak sudah menerima  sesuatu  dari  pihak yang  lain,  baik  uang  maupun barang, maka itu harus dikembalikan. Pokoknya, perjanjian itu ditiadakan. Masalah pembatalan perjanjian  karena  kelalaian  atau wanprestasi  piha  debitur  ini, dalam  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata terdapat pengaturannya  pada  pasal  1266, yaitu  suatu  pasal  yang  terdapat dalam bagian kelima Bab I, Buku
III, yang mengatur tentang perikatan bersyarat.
Perolehan  hak  atas  tanah dan  bangunan  karena  jual  beli merupakan cara memperoleh hak yang  paling  banyak  dilakukan oleh  masyarakat.  Pada  jual  beli perlakuan BPHTB adalah berlaku umum dan tidak memandang siap yang  melakukan  transaksi  jual beli.
Dalam  hal  akta  jual  beli yang  telah  ditandatangani  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  namun  karena  suatu  hal, kedua  belah  pihak  sepakat  untuk membatalkan  jual  beli  tersebut, maka  atas  BPHTB  yang  telah dibayar  tersebut  tidak  dapat diminta  kembali  sesuai  dengan ketentuan pasal 9 ayat (1) huruf a Undang  Undang  Nomor  21
Tahun 1997 tentang Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan
Bangunan  (BHTB),  karena  saat terutang  BPHTB  adalah  sejak
dibuat  dan  ditandatanganinya akta  jual  beli  oleh  PPAT  yang wajib dilunasi oleh pihak pembeli sebagai wajib pajak.

## D. PENUTUP Kesimpulan
Dari penjelasan yang
dijabarkan  oleh  penulis  tersebut diatas  dapat  ditarik  beberapa kesimpulan, antara lain :
a) Perlindungan  hukum  yang dapat diberikan kepada penjual adalah berupa persyaratan  yang  biasanya dimintakan sendiri oleh calon  penjual  itu  sendiri. Misalnya ada beberapa calon penjual yang didalam perjanjian  pengikatan  jual beli yang dibuatnya memintakan  kepada  pihak pembeli agar melakukan pembayaran  uang  pembeli dengan jangka waktu tertentu yang  disertai  dengan  syarat batal,  dan  apabila  pembeli tidak  memenuhi  pembayaran sebagaimana telah dimintakan  dan  disepakati maka  perjanjian  pengikatan jual beli hak atas tanah  yang telah  dibuat  dan  disepakati menjadi  batal  dan  biasanya pihak  penjual  tidak  akan mengembalikan  uang  yang telah dibayarkan kecuali pihak pembeli meminta pengecualian.
b) Wanprestasi  terjadi  apabila seorang (pembeli) lalai melaksanakan  kewajibannya sebagaimana kesepakatan yang telah diatur dalm perjanjian  pengikatan  jual beli  antara  penjual  dan pembeli. Dengan adanya wanprestasi  tersebut,  maka
akibat  hukum  yang  timbul adalah perjanjian yang dibuat  oleh  para  pihak  dapat dibatalkan  atau  batal  dengan sendirinya. Dan atas BPHTB yang  telah  dibayar  tersebut tidak  dapat  diminta  kembali sesuai dengan ketentuan pasal  9  ayat  (1)  huruf  a Undang  Undang  Nomor  21 Tahun  1997  tentang  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah dan Bangunan. (Surat Direktur Jendral Pajak Nomor : S- 471/PJ.331/2000).

## Saran-Saran
a) Seharusnya perlindungan hukum  bagi  para  pihak dalam  perjanjian  jual  beli diatur  oleh  undang-undang, sehingga sedikit kemungkinan  antara  para pihak tersebut tidak melaksanakan hak dan kewajibannya sebagai penjual dan pembeli. b) Dalam melakuakan perjanjian  seharusnya  pihak pembeli  melakukan  hak  dan kewajibannya sebagimana mestinya,  sehingga  dalam perjanjian tersebut tidak terjadi wanprestasi
di
dalamnya.

## E. DAFTAR PUSTAKA
Soerjono    Soekanto.  2008.
Pengantar      Penelitian
Hukum .  Jakarta : UI  Press. Soesilo. 1985. RIB/HIR dengan  Penjelasan .  Bogor  :
Politea. Subekti. 1979. Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa.
Subekti.  1994. Pokok-Pokok Hukum Perdata . Jakarta: Intermasa.
R.  Setiawan.  1997. Pokok- Pokok  Hukum  Perikatan . Bandung : P.T. Bina Cipta.
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio.  2004. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata . Jakarta: PT. Pradnya Paramita. PERUNDANG- UNDANGAN: Undang-Undang Dasar Negara  Republik  Indonesia Tahun 1945 pasca amandemen.
Undang  Undang  Nomor  21 Tahun  1997  tentang  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah dan Bangunan