PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI  ATAS OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DI LELANG
Wahyu pangestu a, Wahyu Prawesthi b, Siti Marwiyah c a Fakultas Hukum Universitas Dr. Soetomo, Email: wahyupangestu122@gmail.com b Fakultas Hukum Universitas Dr. Soetomo, Email: w_prawesthi@yahoo.co.id c Fakultas Hukum Universitas Dr. Soetomo, Email: syiety@yahoo.co.id
Naskah diterima: 26 Juli 2024; revisi: 1 Agustus 2024; disetujui: 10 Agustus 2024 DOI: 10.55551/jip.v5i2.144

## Abstrak:
Pelaksanaan  lelang  merupakan  pembayaran  objek  lelang  dari  pembeli  kepada penjual  lelang,  dengan  tujuan  pelunasan  hutang  debitur  kepada  kreditur.  Namun, dalam  pelaksanaanya  sering  muncul  hambatan  seperti  objek  lelang  tidak  bisa dikuasai  oleh  pihak  pemenang.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui perlindungan hukum terhadap pemenang lelang, serta hambatan lain yang dihadapi pemenang  lelang.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  pendekatan  pendekatan kasus  melalui  pendekatan  putusan  pengadilan  dan  pendekatan  peraturan perundang-undangan.  Bahan  hukum  yang  digunakan  adalah  bahan  hukum sekunder  yang  berupa  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder.  Hasil penelitian  menyimpulkan  bahwa  perlindungan  hukum  terhadap  hak  pemenang lelang  berupa  perlindungan  represif  yang  terdapat  dalam  HIR,  Vendu  Reglement, PMK  No.  213/PMK.06./2020,  dan  KUHPerdata.  Untuk  mendapatkan  haknya  dapat melakukan upaya eksekusi riil. Hambatan yang berpengaruh pada pemenang lelang berupa hambatan non yuridis.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum; Hak Tanggungan; Pembeli Lelang
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI  ATAS OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DI LELANG
Wahyu pangestu a, Wahyu Prawesthi b, Siti Marwiyah c

## LATAR BELAKANG
Negara  Indonesia  adalah  negara  hukum,  penegasan  ketentuan  konstitusi  ini bermakna, bahwa segala aspek kehidupan dalam kemasyarakatan, kenegaraan dan pemerintahan harus senantiasa berdasarkan atas hukum. 1 Negara Indonesia adalah negara hukum,  penegasan  ketentuan  konstitusi ini  bermakna,  bahwa  segala aspek kehidupan dalam kemasyarakatan, kenegaraan dan pemerintahan harus senantiasa berdasarkan  atas  hukum. 2 Untuk  mewujudkan  negara  hukum,  salah  satunya diperlukan  perangkat  hukum  yang  digunakan  untuk  mengatur  keseimbangan  dan keadilan  di  segala  bidang  kehidupan  dan  penghidupan  rakyat  melalui  peraturan perundang-undangan  dengan  tidak  mengesampingkan  fungsi  yurisprudensi.  Hal  ini memperlihatkan  bahwa  peraturan  perundang-undangan  mempunyai  peranan  yang penting dalam negara hukum Indonesia.
Adapun Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  tidak  memberikan ketentuan tentang pengertian “obyek sengketa di Pengadilan” sehingga peraturan ini menimbulkan  multitafsir  bagi  pembacanya. 3 Jika  ditinjau  melalui  ilmu  hukum dogmatis maka bila suatu teks samar-samar maka diperlukan suatu penafsiran yang diadakan  dalam  suatu  komentar  dapat  berupa  penafsiran  penambah  maupun pelengkap  supaya  orang-orang  mengerti  dan  menerima  suatu  undang-undang  dan jangan ada timbul salah paham ataupun arti ganda.
Pasal 35 ayat (3) peraturan ini yang menyebutkan “Dalam hal hak atas tanah yang  dimohon  untuk  dicatatkan  adanya  Sita  Perkara  telah  menjadi  obyek  lelang eksekusi,  maka  pendaftaran  peralihan  hak  tetap  dapat  dilaksanakan  dengan memberitahukan kepada pemenang lelang mengenai adanya perkara gugatan atas tanah tersebut dan mencatat pada buku tanah yang menjadi obyek lelang. 4
1 Johan Hari Sukwanto, “PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI DENGAN PERJANJIAN DI  BAWAH  TANGAN  (STUDI  KASUS  PUTUSAN  NOMOR  1233/Pdt.G/2020/PN  Sby),” LEX JOURNAL : KAJIAN HUKUM & KEADILAN , 2020, 162 –80.
2 Andi  Steven  Liono,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Lelang  Hak  Tanggungan,” Jurnal  Ilmiah Hukum De’Jure: Kajian Ilmiah Hukum 3, no. 1 (2018): 1 –23.
3 Dea  Mahara  Saputri, “PERLINDUNGAN  HUKUM  TERHADAP  PEMBELI  LELANG  DALAM PELAKSANAAN LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN,” Pamulang Law Review 2, no. 1 (2019).
4 Clara Egia Pratami, “Perlindungan Terhadap Pemenang Lelang Yang Risalah Lelangnya Dibatalkan Oleh Putusan Pengadilan (Analisis Putusan Pengadilan Tinggi Nomor 247/Pdt/2018/Pt. Bdg Tanggal 23 Juli 2018),” Indonesian Notary 2, no. 1 (2020): 65 –83.
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI  ATAS OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DI LELANG
Wahyu pangestu a, Wahyu Prawesthi b, Siti Marwiyah c
Berdasarkan  latar belakang,bertujuan untuk menganalisa bagaimana perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  lelang  di  kantor  pelayan  kekayaan  negara dan  lelang,  apakah  berjalan  sesuai  prosedur  lelang  yang  sudah  di  atur  di  Sesuai pasal  6  UUHT  jo  pasal  20  ayat  1  huruf  (a)  maka  pelaksanaan  eksekusi  Hak Tanggungan dapat  dilakukan  oleh  pemegang  hak  tanggungan  atas  kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum.

## METODE
Penelitian  hukum  yuridis  normatif  disebut  juga  penelitian  hukum  kepustakaan adalah  penelitian  yang  dilakukan  dengan  meneliti  bahan  pustaka  yang  ada,  yaitu bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder,  dan  bahan  hukum  tersier  untuk selanjutnya bahan-bahan hukum tersebut disusun secara sistematis, dikaji kemudian ditarik  suatu  kesimpulan  dalam  hubungannya  dengan  masalah  yang  diteliti.  Studi kepustakaan yang dimaksud adalah dengan menginventarisasi bahan-bahan hukum dari berbagai sumber.
Bahan  hukum  yang  diperoleh  dari  primer  dan  sekunder,  maka  teknik pengumpulan  bahan  hukum  pada  penelitian  ini,  penulis  menggunakan  teknik pengumpulan  bahan  hukum  melalui  tinjauan  literatur  serta  mengumpulkan  jurnal, karya ilmiah,  buku-buku  dan  undang-undang  yang berhubungan  dengan  penelitian. Terfokus kepada perlindungan hukum bagi pembeli lelang eksekusi hak tanggungan baik  ditinjau  berdasarkan  ketentuan  hukum  nasional  yang  mengatur  peraturan tentang lelang secara umum dan perlindungan hukum bagi pembeli lelang eksekusi hak  tanggungan  dalam  hal  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  melalui  lelang pada  BPN  ditinjau  sebelum  dan  sesudah  terbitnya  Peraturan  Menteri  Agraria  dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017.

## ANALISIS DAN DISKUSI

## Ketentuan Hukum tentang Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Dalam  konteks  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  No.  5  Tahun  1960, lelang  hak  tanggungan  (hak  jaminan)  diatur  dalam  Undang-Undang  No.  4  Tahun 1996  tentang  Hak  Tanggungan  atas  Tanah  dan  Benda  Bergerak  yang  Berkaitan
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI  ATAS OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DI LELANG
Wahyu pangestu a, Wahyu Prawesthi b, Siti Marwiyah c
dengan  Tanah. 5 Berikut  adalah  beberapa  ketentuan  penting  mengenai  lelang  hak tanggungan berdasarkan peraturan ini:

## 1.  Definisi Hak Tanggungan
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada tanah dan/atau benda  bergerak  yang  berkaitan  dengan  tanah  sebagai  jaminan  pelunasan utang.  Hak  ini  memberi  hak  kepada  kreditor  untuk  mengeksekusi  jaminan jika debitor gagal membayar utang. 6
2.  Pihak – pihak Terlibat
- Kreditor  :  Pihak  yang  memiliki  hak  untuk  mengeksekusi  hak  tanggungan dan berhak atas hasil lelang untuk pelunasan utang
- Debitor : Pihak yang meminjam uang dan menjaminkan tanah atau benda bergerak sebagai hak tanggungan
- Pengadilan : Lembaga yang mengeluarkan keputusan dan perintah untuk eksekusi lelang jika terjadi gagal bayar.
3.  Prosedur dan Tata Cara
- Pelaksanaan  Lelang:  Prosedur  lelang  harus  mematuhi  ketentuan  hukum yang  berlaku,  termasuk  pemberitahuan  kepada  pihak  terkait,  penetapan waktu  dan  tempat  lelang,  serta  pelaksanaan  lelang  oleh  pejabat  lelang yang berwenang.
- Pencairan  Hasil  Lelang:  Hasil  dari  lelang  digunakan  untuk  membayar utang sesuai dengan urutan kepentingan, setelah biaya-biaya lelang dan utang yang terjamin dibayar, sisa hasil lelang diserahkan kepada debitor
Ketentuan hukum mengenai lelang hak tanggungan diatur dengan tujuan untuk memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak terkait dalam transaksi utang piutang yang  menggunakan  hak  tanggungan  sebagai  jaminan. 7 Proses  ini  memastikan bahwa hak kreditor untuk mendapatkan pelunasan utang terlindungi, sementara hak debitor juga diperhatikan dengan adanya prosedur yang adil.
5 Mohammad  Algifarri  Sukmaya,  Lastuti  Abubakar, and  Tri  Handayani,  “Perlindungan  Hukum  Bagi Pemenang  Lelang  Objek  Hak  Tanggungan  Dalam  Hal  Eksekusi  Terhalang  Oleh  Gugatan  Ditinjau Dari Hukum Jaminan,” Jurnal Ilmiah Galuh Justisi 8, no. 2 (2020): 204, https://doi.org/10.25157/justisi.v8i2.3605.
6 Universitas  Kristen  Satya  Wacana,  “BAB  I  PENDAHULUAN”  (Universitas  Kristen  Satya  Wacana, n.d.).
7 Salsabila  Fathimah  Azzahra  and  Malikhatun  Siti  Badriyah,  “Perlindungan  Hukum  Terhadap Pemenang Lelang Atas Objek Eksekusi Hak Tanggungan,” Jurnal Lex Renaissance 8, no. 1 (2023): 167 –84.
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI  ATAS OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DI LELANG
Wahyu pangestu a, Wahyu Prawesthi b, Siti Marwiyah c

## Perlindungan hukum terhadap pembeli lelang hak tanggungan
Undang-undang  No.  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  (UUPA)  mengatur  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  dalam  lelang  hak tanggungan. 8 Beberapa  poin  penting  terkait  dengan  perlindungan  hukum  ini termasuk:
1.  Asas  Pendaftaran:  Hak  tanggungan  harus  didaftarkan  untuk  memperoleh keberlakuan  terhadap  pihak  ketiga.  Pembeli  yang  membeli  dalam  lelang hak tanggungan yang terdaftar memperoleh kepastian hukum.
2.  Perlindungan  Terhadap  Pembeli:  Pembeli  yang  memperoleh  hak tanggungan  dalam  lelang  yang  sah  memiliki  hak  atas  keberlakuan  hak tersebut  terhadap  pihak  lain,  asalkan  transaksi  tersebut  sesuai  dengan ketentuan UUPA.
3.  Kewajiban  dan  Tanggung  Jawab:  Pembeli  dalam  lelang  hak  tanggungan wajib  memenuhi  kewajiban  yang  timbul  dari  hak  tanggungan  tersebut, seperti membayar utang yang dijamin dengan hak tanggungan.
4.  Pemeriksaan  Kepastian  Hukum:  Sebelum  melakukan  transaksi  pembelian, calon pembeli disarankan untuk memeriksa dengan teliti status hukum hak tanggungan  yang  akan  dibelinya  untuk  menghindari  masalah  di  kemudian hari.
Perlindungan hukum ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada pembeli  lelang  hak  tanggungan,  sehingga  transaksi  tersebut  dilakukan  dengan lancar dan sesuai dengan hukum yang berlaku. 9

## KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisis  dan  pembahasan  Hasil  penelitian  sebagaimana diuraikan  pada  bab  terdahulu,  maka  bisa  disimpulakan  bahwa  Secara  yuridis, eksekusi  hak  tanggungan  baik  secara  fiat  eksekusi  maupun  parate  eksekusi merupakan sebuah proses yang dilakukan pejabat lelang melalui badan milik negara yaitu  KPKNL.  Hak  tanggungan  maupun  eksekusinya  ini  sendiri  juga  telah  diatur dalam  Undang-undang  Nomor  6  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  maupun Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk
8 Dika  Dwi  Setiawan,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli Tanah  Melalui  Lelang  Yang  Tidak  Dapat Menguasai Tanahnya” (Universitas Jember, 2019).
9 Romiatul Huda, “Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Hak Atas Tanah Terhadap Gugatan Dari Pihak Lain” (Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara, 2021).
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI  ATAS OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DI LELANG
Wahyu pangestu a, Wahyu Prawesthi b, Siti Marwiyah c
Pelaksanaan  Lelang.  Karena  proses  pelaksanaan  lelang  eksekusi  hak  tanggungan yang  merupakan  kewenangan  penuh  dari  KPKNL  untuk  melaksanakan  atau  tidak melaksanakan serta Kutipan Risalah Lelang merupakan produk hukum milik negara maka  seyogyanya  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  harus  dapat  memberikan perlindungan  hukum  dan  jaminan  kepastian  hukum  bagi  pemenang  lelang khususnya  kepastian  hukum  atas  kepemilikan  tanah  berupa  sertifikat  hak  atas tanah.
Keberadaan  Pasal  35  ayat  (3)  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  13  Tahun 2017  telah  memberikan  perlindungan  hukum  serta  kepastian  hukum  bagi  pembeli lelang  untuk  dapat  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  melalui  lelang  melalui BPN.  Tetapi  di  sisi  lain,  keberadaan  Pasal  35  ayat  (5)  Peraturan  Menteri  ini meniadakan  hak  pemenang  lelang  untuk  menjual  tanah  bersengketa  tersebut kepada  pihak  ketiga  sampai  perkara  atas  tanah  tersebut  memperoleh  kekuatan hukum  tetap  dimana  prosesnya  dapat  membutuhkan  waktu  yang  sangat  lama hingga puluhan tahun. Hal ini tentunya membuat para kreditur yang telah mengalami kerugian karena kredit macet,  juga akan  menimbulkan kesulitan bagi mereka untuk mencari  pembeli  potensial  untuk  mengikuti  lelang  karena  para  calon  pembeli memiliki  kekuatiran  akan  mengalami  kesulitan  baik  dalam  melakukan  balik  nama sertifikat maupun penguasaan jaminan.
Perlindungan  hukum  yang  diberikan  kepada  pembeli  lelang  eksekusi  hak tanggungan  yang  telah  melakukan  proses  balik  nama,  yaitu  berupa  perlindungan preventif dan perlindungan represif. Bentuk perlindungan secara preventif diberikan kepada  pemenang  lelang  sebagai  bentuk  kepastian  hukum  bahwa  ketika  seorang melakukan  pembelian  melalui  lelang,  maka  akan  dilindungi  hak-haknya.Sedangkan bentuk perlindungan represif diberikan kepada pemenang lelang setelah melakukan pembelian  lelang,  yaitu  berupa  eksekusi  riil/eksekusi  Perlindungan  hukum  yang diberikan kepada pemenang lelang eksekusi hak tanggungan yang telah melakukan proses  balik  nama,  yaitu  berupa  perlindungan  preventif  dan  perlindungan  represif. Bentuk  perlindungan  secara  preventif  diberikan  kepada  pemenang  lelang  sebagai bentuk kepastian hukum bahwa ketika seorang melakukan pembelian melalui lelang, maka akan dilindungi hak-haknya.Sedangkan bentuk perlindungan represif diberikan kepada  pemenang  lelang  setelah  melakukan  pembelian  lelang,  yaitu  berupa eksekusi riil/eksekusi.
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI  ATAS OBYEK HAK TANGGUNGAN YANG DI LELANG
Wahyu pangestu a, Wahyu Prawesthi b, Siti Marwiyah c

## DAFTAR PUSTAKA
Andi  Steven  Liono.  (2018).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Lelang  Hak  Tanggungan.
Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure: Kajian Ilmiah Hukum , 3 (1), 1–23.
Azzahra, S. F., & Badriyah, M. S. (2023). Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Atas Objek Eksekusi Hak Tanggungan. Jurnal Lex Renaissance , 8 (1), 167–184.
Dea  Mahara  Saputri.  (2019).  PERLINDUNGAN  HUKUM  TERHADAP  PEMBELI LELANG DALAM PELAKSANAAN LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN.
Pamulang Law Review , 2 (1).
Febryanto,  M.  D.,  &  Prawesthi,  W.  (2024).  Sengketa  Hak  Milik  Tanah  Sawah  Akibat Kegiatan  Jual  Beli  Yang  Tidak  Sah. Jurnal  Ilmiah  Wahana  Pendidikan , 10 (4),  461– 473.
Huda,  R.  (2021). Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemenang  Lelang  Hak  Atas  Tanah  Terhadap Gugatan Dari Pihak Lain . Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara.
Pratami,  C.  E.  (2020).  Perlindungan  Terhadap  Pemenang  Lelang  Yang  Risalah  Lelangnya Dibatalkan  Oleh  Putusan  Pengadilan  (Analisis  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Nomor 247/Pdt/2018/Pt. Bdg Tanggal 23 Juli 2018). Indonesian Notary , 2 (1), 65–83.
Setiawan,  D.  D.  (2019). Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Tanah  Melalui  Lelang  Yang Tidak Dapat Menguasai Tanahnya . Universitas Jember.
Sukmaya,  M.  A.,  Abubakar,  L.,  &  Handayani,  T.  (2020).  Perlindungan  Hukum  Bagi Pemenang  Lelang  Objek  Hak  Tanggungan  Dalam  Hal  Eksekusi  Terhalang  Oleh Gugatan  Ditinjau  Dari  Hukum  Jaminan. Jurnal  Ilmiah  Galuh  Justisi , 8 (2),  204. https://doi.org/10.25157/justisi.v8i2.3605
Sukwanto,  J.  H.  (2020).  PERLINDUNGAN  HUKUM  TERHADAP  PEMBELI  DENGAN PERJANJIAN  DI  BAWAH  TANGAN  (STUDI  KASUS  PUTUSAN  NOMOR 1233/Pdt.G/2020/PN  Sby). LEX  JOURNAL :  KAJIAN  HUKUM  &  KEADILAN ,  162– 180.
Wacana, U. K. S. (n.d.). BAB I PENDAHULUAN . Universitas Kristen Satya Wacana.