## PELESTARIAN LINGKUNGAN DAN BANGUNAN KUNO DI KAWASAN PEKOJAN JAKARTA
Ari Suprihatin, Antariksa, Christia Meidiana
Jl. Mayjen Haryono 167 Malang 65145, Indonesia Telp. 62-341-567886; Fax. 62-341-551430; Telex. 31873 Unibraw IA email:arie_47plano@yahoo.co.id

## ABSTRAK
Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mengidentifikasi  karakterIstik  dan  kualitas  lingkungan  dan  bangunan kuno, menentukan faktor-faktor penyebab terjadinya penurunan kualitas lingkungan dan  bangunan kuno, serta menentukan  arahan  pelestarian  dalam  melindungi  lingkungan  dan  bangunan  kuno.  Metode  yang  digunakan adalah  metode  deskriptif,  evaluatif,  dan  development.  Hasil  analisis  tingkat  kualitas  lingkungan  di  Kawasan Pekojan  menunjukkan  bahwa  telah  terjadi  penurunan  kualitas,  yaitu  pada  aspek  kemudahan  aksesibilitas, kesehatan,  keamanan  dan  keselamatan,  serta  keromantisan.  Penurunan  kualitas  juga  terjadi  pada  bangunan kuno  yang  masih  bertahan  di  Kawasan  Pekojan.  Berdasarkan  hasil  analisis,  terdapat  bangunan  kuno  yang memiliki tingkat kerusakan kecil sebanyak 11 bangunan (16%), kerusakan sedang sebanyak 55 bangunan (78%), dan  kerusakan  besar  sebanyak  4  bangunan  (6%).  Faktor-faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  penurunan kualitas lingkungan di Kawasan Pekojan adalah faktor kurangnya peran aktif masyarakat dan faktor pergeseran fungsi  kawasan.  Adapun  faktor-faktor  penyebab  terjadinya  penurunan  kualitas  bangunan  kuno  yang  paling utama adalah kurangnya dana yang dimiliki pemerintah, faktor pergantian kepemilikan, dan faktor kurangnya perawatan pada bangunan kuno. Arahan pelestarian lingkungan di Kawasan Pekojan terbagi menjadi tiga jenis tindakan, yaitu tindakan preservasi (lingkungan I), konservasi (lingkungan II), dan rehabilitasi atau gentrifikasi (lingkungan  III).  Adapun  tindakan  pelestarian  bangunan  kuno  di  Kawasan  Pekojan  terbagi  menjadi  tindakan preservasi (8 bangunan), konservasi (54 bangunan), dan rehabilitasi atau restorasi (8 bangunan).
Kata kunci : Pelestarian, Faktor-faktor, Penurunan kualitas lingkungan dan bangunan kuno

## ABSTRACT
The aims of this study are to identify the character and quality of ancient environment and building, analyze and determine the factors caused degradation of ancient environment dan bulding quality, and determine the act of ancient  environment  and  building  protection.  The  method  used  in  this  study  are  descriptive,  evaluative,  and development. The result of this study shows that the degradation of environment quality happen in four aspect, there are accesibility reach out, health, safety, and romantic aspect. The degradation of quality is also happen at the  ancient  building.  There  are  11  buildings  with  little  damaged  (16%),  55  buldings  with  moderate  damaged (78%), and 4 buldings with great damaged (6%). The factors that caused degradation of environment quality are less sociaty involved in conservation and fricative environment function. The factors that caused the degradation of  ancient building  are less  government  fund, change  of  owner,  and less  treatment at the  building.  The  act to protect  the  ancient  environment  are  differences  in  three  step,  there  are  preservation,  conservation,  and rehabilitation  or  gentrification.  The  act  to  protect  the  ancient  building  are  preservation  (8  buildings), conservation (54 buildings), and rehabilitation or restoration (8 buildings).
Keywords: Conservation, Factors, Degradation of ancient environment and building quality

## PENDAHULUAN
Perkembangan  kota  dan  modernisasi  yang ditandai  oleh  arus  urbanisasi,  peremajaan  dan pembangunan,  telah  menimbulkan  keseragaman wajah  kota  dan  hilangnya  lokalitas.  Sebagian besar  wajah  kota-kota  besar  dan  menengah  di Indonesia  kini  mulai  hilang  kekhasannya, termasuk  Kota  Jakarta.  Kota  Jakarta  pada  masa pemerintahan  Pangeran  Jayakarta  (abad  ke-15) hingga Belanda (abad ke-19) memiliki pusat kota yang kini berada di Kawasan Kota Tua.
Bagian  dari  Kawasan  Kota  Tua  yang memiliki  kekhasan  dan  karakteristik  khusus berupa  percampuran  kebudayaan  antara  etnis Arab  dan  Tionghoa  yang  tidak  dimiliki  kawasan lain  di  Kota  Tua  adalah  Kawasan  Pekojan. Kawasan Pekojan menjadi titik awal perkembangan Kampung Arab dan juga memiliki peranan dalam pernyebaran agama Islam di Kota Jakarta, terbukti dengan adanya sejarah Kampung
Pekojan  yang  lahir  hampir  bersamaan  dengan lahirnya Kota Jakarta.
Kawasan Pekojan pada era Kolonial  Belanda lebih  dikenal  sebagai  kampung  Arab.  Sebelum ditetapkan  sebagai  kampung  Arab  pada abad  ke- 18  oleh  Pemerintah  Hindia  Belanda,  Pekojan merupakan  tempat  tinggal  warga  Koja  (Muslim India).  Mayoritas  penduduk  yang  berdagang  dan bermukim  di  kawasan  ini  adalah  orang  India, sehingga dinamakan Pekojan yang berarti tempat tinggal orang Koja.
Berdasarkan Surat Keputusan Gubernur DKI Jakarta  No.  475  tahun  1993  tentang  Penetapan Bangunan-bangunan  Bersejarah  di  DKI  Jakarta sebagai  Benda  Cagar  Budaya  menyebutkan bahwa  di  Kawasan  Pekojan  terdapat  16  buah bangunan  yang  dilindungi,  berupa  masjid  dan rumah  tinggal  berlanggam  Cina  yang  dibangun pada abad ke-17 hingga ke-19.
Gejala  penurunan  kualitas  dapat  dengan mudah  diamati  pada  fisik  kawasan  kota bersejarah/tua,  karena  sebagai  bagian  dari perjalanan  sejarah  (pusat  kegiatan  perekonomian dan  sosial  budaya),  kawasan  kota  tua  tersebut umumnya  berada  dalam  tekanan  pembangunan (Serageldin,  2000).  Menurunnya  kuantitas  dan kualitas  ruang  terbuka  publik  yang  ada  di perkotaan,  baik  berupa  ruang  terbuka  hijau (RTH)  dan  ruang  terbuka  non  hijau  telah mengakibatkan  menurunnya  kualitas  lingkungan perkotaan.  Menurunnya  kualitas  dan  kuantitas ruang terbuka hijau  menimbulkan  dampak antara lain  sering  terjadinya  banjir,  tingginya  polusi udara,  meningkatnya  kriminalitas,  menurunnya produktivitas masyarakat (Konsep Ruang Terbuka Hijau Perkotaan, 2008).
Kawasan  Pekojan  kini  termasuk  ke  dalam kawasan  yang  mengalami  gejala  penurunan kualitas lingkungan. Penurunan kualitas lingkungan  di  Kawasan  Pekojan  terlihat  dari menurunnya kuantitas dan kualitas ruang terbuka hijau  dan  penurunan  tingkat  aksesibilitas. Berdasarkan pengamatan awal, penurunan kuantitas  dan  kualitas  ruang  terbuka  hijau  di Kawasan  Pekojan  terlihat  dari  luasan  ruang terbuka hijau yang berkurang dari 10% (3,8 km2) pada  tahun  1960-an  hingga  kurang  dari  1%  (0,3 km2)  pada  tahun  2008.  Sebagian  besar  ruang terbuka  hijau  yang  ada  dikonversi  menjadi  jalan raya, dan permukiman baru.
Penurunan tingkat aksesibilitas kawasan juga mengakibatkan  menurunnya  kualitas  lingkungan bersejarah.  Hambatan  sirkulasi  kendaraan  di Kawasan  Pekojan  terjadi  di  Jl.  Pekojan  Raya,  Jl. Pekojan I, Jl. Pejagalan Raya, dan Jl. Pejagalan I.
Penurunan  kualitas  lingkungan  bersejarah juga ditandai dengan rusaknya beberapa
bangunan  kuno  di  Kawasan  Pekojan.  Menurut pengamatan  tahun  2007,  sekitar  75%  dari  16 bangunan  cagar  budaya  yang  ada  di  Kawasan Pekojan  dalam  kondisi  rusak  dan  tidak  terawat. Bangunan-bangunan yang rusak tersebut dikhawatirkan  akan  segera  hancur  jika  tidak  ada upaya  pemugaran  kawasan.  Upaya  pemugaran perlu dilakukan guna melindungi dan mempertahankan  bangunan  kuno  yang  menjadi ciri  khas  dan  mencerminkan  karakter  Kawasan Pekojan.
Berdasarkan  uraian  tersebut  di  atas,  maka dibutuhkan  suatu  kajian  mengenai  faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya penurunan kualitas lingkungan  dan  bangunan  di  Kawasan  Pekojan Jakarta. Penelitian berjudul ”Pelestarian Lingkungan  dan  Bangunan  Kuno  di  Kawasan Pekojan  Jakarta”  akan  mencakup  aspek  historis kawasan,  karakteristik  lingkungan,  karakteristik bangunan  kuno,  pengukuran  kualitas  lingkungan dan  bangunan  kuno,  faktor-faktor  penyebab penurunan  kualitas  lingkungan  dan  bangunan kuno,  serta  arahan  pelestarian  dalam  melindungi dan  mempertahankan  lingkungan  dan  bangunan kuno di Kawasan Pekojan.

## METODE PENELITIAN
Metode  yang  digunakan  untuk  menjawab perumusan  masalah  dalam  penelitian  ini  yaitu menggunakan  metode  deskriptif,  evaluatif,  dan development.

## Metode Pengumpulan Data
Pengumpulan  data  yang  dilakukan  dalam penelitian  ini  menggunakan  dua  sumber  yaitu data  primer  dengan  teknik:observasi,  kuisioner, dan  wawancara,  dan  data  sekunder  dengan teknik:  studi  kepustakaan  serta  data  instansi  dan organisasi

## Penentuan Jumlah Objek Penelitian
Terdiri dari 2 objek penelitian yaitu sampel untuk lingkungan  dan  obyek  bangunan  kuno.  (1) Sampel  untuk  lingkungan  merupakan  jumlah sampel  masyarakat  untuk  mengetahui  faktor penyebab penurunan kualitas lingkungan berjumlah  135  orang.  Dasar  pertimbangan penentuan  jumlah  sampel  yaitu  berdasarkan jumlah  sampel  minimum  untuk  analisis  faktor. Objek  bangunan  kuno  merupakan  jumlah bangunan  kuno  yang  menjadi  objek  penelitian, yaitu  berjumlah  70  bangunan  (Gambar  1.). Bangunan  tersebut  telah  memenuhi  kriteria pemilihan  sampel,  yaitu  (a)  bangunan  yang berusia minimal 50 tahun atau minimal dibangun pada  periode  tahun  1957  (terhitung  mulai  2007), (b)  bangunan  yang  memiliki  gaya  atau  ciri arsitektur  khas  Arab,  Cina,  Tradisional,  maupun Kolonial,  (c)  Bangunan  mengalami  penurunan
kualitas fisik, dan (d) Sampel termasuk bangunan yang  terdapat  dalam  SK  Gubernur  DKI  Jakarta Nomor 475 tahun 1993.
Gambar 1. Bangunan kuno yang mengalami degradasi

## Metode Analisis Data
Metode  analisis  data  yang  digunakan  yaitu;  (1) metode  deskriptif,  yaitu  dengan  tabulasi,  grafik, dan  diagram  untuk  mengetahui;  karakteristik lingkungan Pekojan,  dan   karakteristik bangunan kuno.  (2).Metode  evaluatif,  berupa:  pengukuran kualitas  lingkungan  dan  bangunan  kuno,  analisis faktor-faktor penyebab penurunan kualitas lingkungan dan bangunan kuno dan Analisis akar masalah. (3) Metode development untuk penentuan prioritas penanganan penurunan kualitas  lingkungan  dan  bangunan  kuno,  dan penilaian  makna  kultural  untuk  menentukan arahan pelestarian.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Karakter  dan  Kualitas  Lingkungan  dan Bangunan Kuno di Kawasan Pekojan

## Sejarah Kawasan Pekojan
Pekojan  merupakan  salah  satu  kampung  tua di  Kota  Jakarta.  Kampung  Pekojan  terletak  di sebelah barat Pusat Kota Batavia (Kawasan Kota kini),  berdampingan  dengan  lahan  pertanian (Gambar 2.).

## Gambar 2. Lokasi Kampung Pekojan pada peta Batavia tahun 1740
Kata  Pekojan  berasal  dari  kata  “Koja”  yang mengaju  pada  nama  sebuah  tempat  di  India. Penduduk  Koja  di  India  pada  umumnya  adalah orang yang senang berdagang sekaligus menyiarkan  agama  Islam  ke  berbagai  belahan dunia,  termasuk  ke  Batavia.  Para  pedagang  dari Koja  yang  merantau  ke  Batavia  bermukim  di kawasan  ini.  Kawasan  ini  kemudian  dinamakan Pekojan, yang berarti tempat tinggal orang-orang Koja.  Selain,  para  pendatang  dari  India,  Pekojan juga  dihuni  oleh  pendatang  dari  Yaman  Selatan. Para  pendatang  yang  berasal  dari  Hadramaut (Yaman  Selatan),  oleh  Pemerintah  Hindia Belanda  diwajibkan  lebih  dulu  tinggal  di Kawasan  Pekojan.  Setelah  menetap  beberapa lama  di  Pekojan,  barulah  para  pendatang kemudian  menyebar  ke  berbagai  daerah  di Batavia.
Pada abad ke-18, Kawasan Pekojan didominasi oleh warga keturunan Arab dan India. Tetapi  kemudian,  selama  masa  migrasi  orang- orang  dari  Hadramaut,  populasi  Mulim  Arab  di Pekojan  meningkat.  Pemerintah  Hindia  Belanda pada abad ke-18 kemudian menetapkan Kawasan Pekojan sebagai Kampung Arab.
Selama  masa  pemerintahan  Hindia  Belanda, warga  Muslim  Arab  tidak  hanya  diwajibkan untuk  tinggal  di  Pekojan,  tetapi  mereka  juga harus  memiliki  passport  (surat  ijin)  untuk meninggalkan  kawasan  ini,  yang  dinamakan sistem wijken-en  passen  stelsen .  Selain  itu,  para pria  diwajibkan  memakai  pakaian  yang  menjadi identitas  kaum  Muslim  Arab,  seperti  penutup kepala pada kaum laki-laki

## Karakter lingkungan
a) Guna lahan
Penggunaan  lahan  di  Kawasan  Pekojan didominasi  oleh  permukiman.  Selain  itu, dilengkapi  perdagangan,  fasilitas  kesehatan, fasilitas  pendidikan,  fasilitas  peribadatan,
kantor  pemerintahan,  serta  industri  dan pergudangan (Gambar 3.).

## Gambar 3. Penggunaan Lahan di Kawasan Pekojan
Kegiatan  perdagangan  dan  jasa  berupa penjualan  barang-barang  bernuansa  Islam, wewangian  khas  Arab  dan  daging  kambing menciptakan  kesan  kepada  Pekojan  sebagai Kampung Arab (Gambar 4).

## Gambar 4. Kegiatan perdagangan yang menjadi ciri khas Kawasan Pekojan
b) Sirkulasi dan parkir Sirkulasi dan parkir Kawasan Pekojan dilalui oleh  kelas  jalan  arteri  sekunder,  kolektor primer,  dan  jalan  lokal.  Posisi  strategis Kawasan  Pekojan  sebagai  pintu  gerbang utama memasuki Kawasan Kota Tua menyebabkan  sirkulasi  kendaraan  yang melintasi  kawasan  ini cukup padat. Kawasan Pekojan juga dilalui oleh dua jenis transportasi,  yaitu  angkutan  jalan  raya  dan angkutan kereta api (Gambar 5.).
Kawasan  Pekojan  dilalui  oleh  transportasi umum  berupa  mikrolet,  kopaja,  bajaj,  ojek sepeda,  ojek  motor,  dan  kereta  api.  Jalan- jalan  yang  dilalui  leh  mikrolet  dan  kopaja, antara lain Jl. Tubagus Angke, Jl. Pasar Pagi Fly  Over,  Jl.  Pejagalan  Raya,  Jl.  Bandengan
Selatan, dan Jl. Bandengan Utara.
(a) (b) (c) Gambar 5. Sirkulasi di Kawasan Pekojan (a) Sirkulasi kendaraan di Jalan Gedong Panjang (b) Sirkulasi di JalanBandengan Utara (C) Ojek sepeda
Pola  perparkiran  di  Kawasan  Pekojan  terdiri dari  dua  jenis,  yaitu  parkir on  street dan parkir off  street .  Jenis  parkir off  street terdapat  pada  sarana  perdagangan,  jasa, pendidikan,  kesehatan,  dan  peribadatan sedangkan parkir on street terdapat di hampir setiap  ruas  jalan  di  Kawasan  Pekojan (Gambar 6.).
Gambar 6. Pola Parkir di Kawasan Pekojan
c) Jalur pedestrian Jalur pedestrian Kawasan Pekojan terletak  di Jl.  Pejagalan  Raya,  Jl  Pengukiran  IV,  Jl. Bandengan Utara, Jl Bandengan Selatan, dan
Jl  Gedong  Panjang  dengan  lebar  antara  0,8 hingga 1,5 m (Gambar 7.).
Gambar 7. Jalur pedestrian di Kawasan Pekojan
Fasilitas  pejalan  kaki  di  Kawasan  Pekojan terdiri  dari  empat  buah  zebra  cross  dan sebuah  jembatan  penyebrangan,  yaitu  di  Jl Gedong  Panjang,  Jl  Pejagalan  Raya,  dan  Jl Pasar Pagi Fly Over (Gambar 8.).
(a) (b) (c) Gambar 8. Fasilitas pejalan kaki (a) Jalur pedestrian (b) Jembatan penyebrangan (c) Zebra cross
d) Ruang terbuka hijau
Ruang  terbuka  hijau  di  Kawasan  Pekojan berupa  taman,  jalur  hijau  di  pinggir  sungai, dan boulevard jalan,  yaitu  di  Jl.  Bandengan Utara,  Jl  Bandengan  Selatan,  Jl  Gedong Panjang,  dan  di  tepi  fly  over  Pasar  Pagi Perniagaan (Gambar 9).

## Gambar 9. RTH di Kawasan Pekojan
Boulevard di  Jl.  Gedong  Panjang  memiliki lebar  6  meter  yang  ditanami  pohon-pohon besar.  Pohon-pohon  yang  ditanam  di  Jl. Gedong Panjang berfungsi untuk mengurangi polusi udara akibat asap kendaraan bermotor. Di  tepi  dan  bawah  Jl  Fly  Over  Pasar  Pagi terdapat  sisa  lahan  yang  ditata  layaknya taman  berukuran  kecil.  Adanya  taman tersebut  membuat  Kawasan  Pekojan  nampak lebih asri (Gambar 10).
Gambar 10. Boulevard dan taman di Kawasan Pekojan
e) Bentuk dan tatanan massa bangunan KDB di Kawasan Pekojan berkisar antara 75-
90%,  sedangkan  KLB  berkisar  antara  0,7 hingga  4,5.  Jumlah  lantai  bangunan  yang terdapat di Kawasan Pekojan, yaitu antara 1- 6  lantai.  Bangunan  kuno  di  Jl  Pekojan  Raya didominasi  oleh  arsitektur  Cina,  Arab,  dan Kolonial    yang  tercermin  dalam  gaya bangunan  masjid,  rumah  tinggal,  dan  sarana pendidikan (Gambar 11.) .
(a) (b) Gambar 10. Jumlah lantai bangunan
(a) Bangunan dengan satu lantai
(b) Bangunan dengan lebih dari dua lantai
f) Sosial ekonomi budaya masyarakat
Jumlah  penduduk  terbanyak  di  Kelurahan Pekojan  pada  tahun  2007  berasal  dari  etnis
Cina,  yaitu  sebanyak  13.380  jiwa  (38,97%).
Penduduk etnis Arab yang semula mendominasi  Pekojan  kini  jumlahnya  hanya sebanyak 4.625 jiwa (13,47%) dan menempati  urutan  ketiga  jumlah  penduduk menurut etnis (Tabel 1).
Tabel 1. Jumlah Penduduk Menurut Etnis Di Kelurahan Pekojan Tahun 2007
Mata  pencaharian  sebagian  besar  penduduk adalah  sebagai  buruh,  yaitu  sejumlah  5.354 jiwa  atau  60%,  sedangkan  31%  penduduk berprofesi sebagai pedagang. Kawasan Pekojan  juga  masih  memiliki  tradisi  dan kebudayaan  yang  berkaitan  erat  dengan ajaran-ajaran  Islam.  Warga  Muslim  Arab menjalani  kehidupan  sehari-hari  mereka dengan aktivitas antara rumah dan masjid.

## Karakter bangunan kuno
Berdasarkan Surat Keputusan Gubernur DKI Jakarta No. 475 Tahun 1993 menetapkan  bahwa di  Kawasan  Pekojan  terdapat  16  buah  bangunan cagar budaya yang dilindungi, terdiri dari 4 buah masjid  kuno  dan  12  buah  rumah  berlanggam Cina.  Bangunan  cagar  budaya  berupa  masjid kuno,  yaitu  Masjid  Annawier,  Langgar  Tinggi, Masjid  Jami  Al  Anshor,  dan  Masjid  Kampung Baru. Sedangkan 12 buah bangunan cagar budaya berupa rumah tinggal, yaitu terletak di Jl Pekojan Raya  No,  38,  45,  46,  47,  54,  55,  60,  61,  71,  86, dan  87.  Masing-masing  dari  bangunan  cagar budaya  memiliki  nilai  historis  tersendiri  dan menggambarkan  wujud  Kawasan  Pekojan  pada masa lampau (Gambar 11.)
Gambar 11. Bangunan yang dilindungi berdasarkan SKGubernur DKI Jakarta Karakter bangunan berdasarkan usia bangunan  menunjukkan  bahwa  24  bangunan kuno  (35%)  memiliki  usia  antara  70-80  tahun. Bangunan  kuno  tertua,  yaitu  berusia  lebih  dari 100  tahun  berjumlah  17  bangunan  (24%). Adapun  persebaran  bangunan  kuno  berdasarkan usia dapat dilihat pada Gambar 12.

## Gambar 12. Bangunan kuno berdasarkan usia
Status  kepemilikan  bangunan  kuno  di Kawasan  Pekojan  dibagi  menjadi  4,  yaitu  hak milik, hak guna bangunan, milik pemerintah, dan wakaf. Sebanyak 57 bangunan (82%) merupakan hak milik, 6 bangunan (9%) merupakan hak guna bangunan,  6  bangunan  mrupakan  wakaf  (9%), dan 1 bangunan (1%)  milik pemerintah  (Gambar 13.).
Pemilik maupun pengelola bangunan memiliki  berbagai  cara  untuk  memperoleh bangunan tersebut. Sebanyak 58 bangunan (83%) merupakan  warisan  dari  orang  tua  atau  kerabat pemilik bangunan sekarang (Gambar 14).

## Gambar 14. Cara memperoleh bangunan kuno
Biaya perawatan bangunan kuno di Kawasan Pekojan  umumnya  bervariasi  tergantung  kepada luas bangunan  dan bahan serta elemen bangunan yang  digunakan.  Kurangnya  perawatan  terhadap bangunan  kuno  akan  menyebabkan  kerusakan pada  fisik  bangunan.  Sebanyak  36  bangunan (51%)  mengeluarkan  biaya  perawatan  rutin berkisar  antara  Rp.  100.000  hingga  Rp.  500.000 per  tahunnya.  Asal  biaya  perawatan  bangunan sebagian  besar  (82%)  berasal  dari  pemilik bangunan.
Fungsi  bangunan  kuno  di  Kawasan  Pekojan terbagi  atas  enam  fungsi,  yaitu  sebagai  rumah tinggal,  toko  atau  warung,  kantor,  hotel  atau wisma,  gudang,  dan  tempat  ibadah.  Beberapa diantara bangunan kuno memiliki fungsi campuran  antara  bangunan  rumah  tinggal  dan toko  atau  warung  dan  gudang.  Sebanyak  40 bangunan  (58%)  memiliki  fungsi  sebagai  rumah tinggal.  dan  sebuah  bangunan  sebagai  tempat pendidikan (Gambar 15).
Gambar 15. Fungsi bangunan kuno
Perubahan  pada  fisik  bangunan kuno merupakan hal yang sering terjadi pada bangunan di  Kawasan  Pekojan,  mengingat  rata-rata  usia bangunan kuno lebih dari 60 tahun. Sebanyak 44 bangunan  atau  64%,  sedangkan  36%  atau  26 bangunan kuno tidak mengalami perubahan sejak pertama  kali  dibangun.  Alasan  pemilik  atau penghuni  bangunan  mempertahankan  fungsi adalah kesadaran akan pelestarian bangunan.

## 2. Kualitas Lingkungan dan Bangunan Kuno di Kawasan Pekojan
Pengukuran Kualitas lingkungan Pengukuran kualitas  lingkungan dilihat berdasarkan  lima  aspek  perencanaan  kawasan kota dalam mewujudkan Friendly City
(Wijayanti,  2003:53),  yaitu  aspek  kemudahan, keamanan dan keselamatan, kenyamanan, kesehatan,  dan  keromantisan.  Adapun  indikator untuk menilai kelima aspek tersebut, yaitu (Tabel 2.).
Tabel 2. Indikator Penilaian Kualitas Lingkungan
Untuk  memudahkan  analisa  dalam  melihat kualitas lingkungan, maka lingkungan di Kawasan  Pekojan  dibagi  menjadi  tiga  golongan mengikuti  penetapan  Dinas  Tata  Kota,  yaitu lingkungan  I,  lingkungan  II,  dan  lingkungan  III (Gambar 16).

## Gambar 16. Penggolongan lingkungan Pekojan
Penurunan  kualitas  lingkungan  Kota  Jakarta terjadi  sejak  tahun  1960-an,  ditandai  dengan bertambahnya  luas  daerah  Jakarta  Raya  dan terjadi pertambahan jumlah penduduk akibat arus urbanisasi. Kondisi tersebut menimbulkan perubahan-perubahan  dasar,  baik  dalam  bidang sosial  kemasyarakatan  maupun  perubahan  fisik kota.  Perubahan  fisik  dan  non  fisik  akibat perkembangan  kota  juga  terjadi  di  Kawasan Pekojan  pada  tahun  1960-an.  Input  data  untuk menilai  kualitas  lingkungan,  yaitu  berdasarkan hasil kuisioner. Lebih jelasnya mengenai pengukuran  kualitas  lingkungan  di  Kawasan Pekojan sebelum dan setelah tahun 1960-an dapat dilihat pada Tabel 3. berikut:

## Tabel 3. Kualitas Lingkungan Kawasan Pekojan
Ling Aspek Sebelum Tahun 1960-an Setelah Tahun 1960-an K Nilai % Nilai % L I Kemudahan Sangat mudah 87% Cukup mudah 78% T Keamanan  dan keselamatan Cukup aman 64% Cukup aman 89% S
Kenyamanan
Cukup nyaman 91% Cukup nyaman 82% S Kesehatan Cukup sehat 100% Cukup sehat 100% S Keromantisan Cukup romantis 80% Cukup romantis 87% S L II Kemudahan Sangat mudah 100% Sangat mudah 100% S Keamanan  dan keselamatan Cukup aman 100% Sangat aman 73% M Kenyamanan Cukup nyaman 100% Cukup nyaman 100% S Kesehatan Sangat
sehat 100% Cukup sehat 86% T Keromantisan Cukup romantis 100% Cukup romantis 100% S L III Kemudahan Cukup mudah 100% Cukup mudah 100% S Keamanan dan keselamatan Cukup aman 69% Tidak aman 84% T Kenyamanan Cukup nyaman 100% Cukup nyaman 91% S Kesehatan Cukup sehat 84% Cukup sehat 91% S Keromantisan Cukup romantis 60% Tidak romantis 67%
T
Ket: T: Menurun;  S:Stabil  M:Meningkat
Berdasarkan  tabel  3.,  dapat  diketahui  bahwa lingkungan I mengalami penurunan kualitas pada aspek  kemudahan,  lingkungan  II  pada  aspek kesehatan,  dan  lingkungan  III  pada  aspek keamanan dan keselamatan serta keromantisan.

## Pengukuran Kualitas Bangunan Kuno
Pengukuran  mengenai  penurunan  kualitas bangunan  kuno  di  Kawasan  Pekojan  dapat diketahui  dari  tingkat  kerusakan  bangunan  kuno tersebut.  Tingkat  kerusakan  bangunan  kuno dilihat  dari  jumlah  bagian  bangunan  yang mengalami  kerusakan.  Bagian  bangunan  yang dilihat  dalam  penelitian  ini,  terbagi  menjadi delapan  bagian,  yaitu  konstruksi,  muka/tampak depan,  ornamen/hiasan,  lantai,  atap,  dinding, pintu,  dan  jendela.  Tingkat  kerusakan  bangunan kuno di Kawasan Pekojan ditunjukkan oleh Tabel 4. dan Gambar 17. berikut: Tabel 4. Tingkat Kerusakan Bangunan Kuno No Tingkat Kerusakan Jumlah Bangunan Prosentase 1 Kecil 11 16% 2 Sedang 55 78% 3 Besar 4 6% Jumlah 70 100%

## Gambar 17. Tingkat Kerusakan Bangunan Kuno di Kawasan Pekojan
Berdasarkan Tabel 4., dapat diketahui bahwa sebagian  besar  bangunan  kuno  tergolong  ke dalam  kerusakan  sedang,  yaitu  sebanyak  78% bangunan.  Berikut  adalah  contoh  bangunan dengan  tingkat  kerusakan  kecil,  sedang,  dan sedang (Gambar 18.).
(a)
(b)
(c)
Gambar 18. Bangunan kuno yang mengalami
kerusakan
(a) Kerusakan kecil  (b) Kerusakan sedang (c) Kerusakan besar
Adapun  lokasi  persebaran  bangunan  kuno yang  mengalami  kerusakan  ditunjukkan  oleh Gambar 19 berikut.
Gambar 19. Persebaran bangunan kuno yang mengalami kerusakan
3. Faktor-faktor
Penyebab
Penurunan
Kualitas Lingkungan dan Bangunan Kuno di Kawasan Pekojan
Faktor-faktor  penyebab  penurunan  kualitas lingkungan
Variabel  yang  digunakan  untuk  menentukan faktor-faktor  penyebab  terjadinya  penurunan kualitas  lingkungan  di  Kawasan  Pekojan,  yaitu (Tabel 5.):
Tabel 5. Variabel Faktor Penyebab Penurunan Kualitas Lingkungan Pekojan
No  Faktor Variabel 1 Fisik Proyek pembangunan (X 11 ) Pergeseran fungsi kawasan (X 12 ) Kepemilikan/pengelolaan (X 13 ) 2 Non Fisik Pendanaan masyarakat (X 21 ) Pendanaan pemerintah (X 22 ) Kondisi/situasi politik (X 23 ) Peran aktif masyarakat (X 24 ) Pergeseran nilai budaya (X 25 ) Kurangnya perangkat hukum dan peraturan (X 26 )
Penentuan  masing-masing  variabel  terhadap faktor yang terbentuk ditunjukkan oleh nilai skor faktor.  Nilai  skor  faktor  menunjukkan  besar korelasi antara suatu variabel dengan faktor yang terbentuk.  Semakin  besar  nilai  skor  faktor  suatu variabel  maka  semakin  erat  hubungan  variabel
tersebut  pada  faktor  yang  terbentuk.  Persebaran variabel-variabel  penyebab  penurunan  kualitas lingkungan  pada  setiap  faktor  ditunjukkan  oleh Tabel 6.
Tabel 6. Penentuan Variabel Setiap Faktor Faktor Variabel Skor Faktor I X24 Peran aktif masyarakat 0,845 X12 Pergeseran fungsi kawasan 0,757 II X21 Pendanaan masyarakat 0,834 X22 Pendanaan pemerintah 0,717 III X25 Pergeseran nilai budaya 0,848 X26 Kurangnya perangkat hukum dan peraturan 0,616
Hasil  ekstraksi  faktor  menghasilkan  tiga faktor yang menjadi penyebab penurunan kualitas lingkungan  di  Kawasan  Pekojan  Jakarta,  yaitu sebagai  berikut:  (a)  faktor  I,  yaitu  kurangnya peran  aktif  masyarakat  dan  pergeseran  fungsi kawasan.  Faktor  I  merupakan  faktor  utama, karena  memiliki  nilai  keragaman  total  sebesar 29,679  %.  (b)  faktor  II,  terkait  dengan  aspek ekonomi,  yaitu  kurangnya  dana  yang  dimiliki masyarakat  dan  dana  yang  dimiliki  pemerintah dalam  melindungi  dan  menjaga  lingkungan bersejarah;  (c)  faktor  III,  yaitu  pergeseran  nilai budaya  dan  kurangnya  perangkat  hukum  dan peraturan perundang-undangan.
Kurangnya  peran  aktif  masyarakat  dan menjaga  lingkungan  dan  adanya  pergeseran fungsi  kawasan  menjadi  faktor  utama  penyebab penurunan  kualitas  lingkungan  di  Kawasan Pekojan Jakarta. Kurangnya peran aktif masyarakat  Pekojan  terlihat  dari  belum  adanya lembaga atau kegiatan masyarakat yang bertujuan untuk mempertahankan atau melestarikan lingkungan  bersejarah.  Ketiadaan  peran  aktif masyarakat  dalam  mempertahankan  lingkungan bersejarah  juga  tercermin dari  kurangnya penghijauan  di  wilayah  studi.  Selain  itu,  di beberapa  tempat  masih  ada  sampah  yang berserakan,  sehingga  mengganggu  kenyamanan dan pandangan orang-orang yang yang berkunjung ke Kawasan Pekojan untuk melakukan  wisata  sejarah.  Pergeseran  fungsi kawasan  juga  menjadi  penyebab  menurunnya kualitas  lingkungan  di  Kawasan  Pekojan. Penetapan  Kawasan  Pekojan  sebagai  kawasan ekonomi  prospektif  menyebabkan  adanya  alih fungsi lahan  menjadi kawasan perdagangan yang lebih  bernilai  ekonomi.  Pengalihan  fungsi  dari permukiman  menjadi  kawasan  yang  memiliki nilai ekonomi menyebabkan adanya pembangunan-pembangunan baru.

## Faktor-faktor  penyebab  penurunan  kualitas bangunan
Variabel  yang  digunakan  untuk  menentukan faktor-faktor  penyebab  terjadinya  penurunan kualitas  bangunan  kuno  di  Kawasan  Pekojan, yaitu (Tabel 7.):
Tabel 7. Variabel Faktor Penyebab Penurunan Kualitas Bangunan Kuno Pekojan
No  Faktor Variabel 1 Fisik Proyek pembangunan (X 11 ) Pergeseran fungsi kawasan (X 12 ) Kepemilikan/pengelolaan (X 13 ) Usia bangunan (X 14 ) Bahan bangunan (X 15 ) Kurangnya perawatan (X 16 ) Perubahan fungsi bangunan (X 17 ) Kepemilikan/pengelolaan (X 18 ) 2 Non Fisik Pendanaan masyarakat (X 21 ) Pendanaan pemerintah (X 22 ) Kondisi/situasi politik (X 23 ) Peran aktif masyarakat (X 24 ) Pergeseran nilai budaya (X 25 ) Kurangnya perangkat hukum dan peraturan (X 26 ) Adapun persebaran variabel-variabel
penyebab  penurunan  kualitas  bangunan  kuno  di Kawasan Pekojan pada setiap faktor dapat dilihat pada Tabel 8. berikut:
Tabel 8. Penentuan Variabel Setiap Faktor
Faktor Variabel Skor Faktor I X 22 Pendanaan pemerintah 1,115 X 18 Kepemilikan/pengelolaan 1,030 X 16 Kurangnya perawatan 0,725 II X 24 Peran aktif masyarakat 0,977 X 21 Pendanaan masyarakat 0,782 X 26 Kurangnya perangkat hukum dan peraturan 0,756 III X 13 Perubahan elemen bangunan 0,820 X 12 Pergeseran fungsi kawasan 0,592
Hasil  ekstraksi  faktor  menghasilkan  tiga faktor yang menjadi penyebab penurunan kualitas bangunan  kuno  di  Kawasan  Pekojan  Jakarta, yaitu  sebagai  berikut:  (a)  faktor  I,  yaitu kurangnya  dana  yang  dimiliki  pemerintah, pergantian  kepemilikan  atau  pengelolaan,  dan kurangnya  perawatan  pada  bangunan.  Faktor  I merupakan  faktor  utama,  karena  memiliki  nilai keragaman  total  sebesar  27,268%;  (b)  faktor  II, yaitu kurangnya peran aktif masyarakat, kurangnya  dana  yang  dimiliki  masyarakat,  dan kurangnya  perangkat  hukum  dan  peraturan;  (c)
Faktor III, yaitu perubahan elemen bangunan dan pergeseran fungsi kawasan.
Kurangnya  dana  yang  dimiliki  pemerintah, pergantian  kepemilikan  atau  pengelolaan  dan kurangnya  perawatan  menjadi  faktor  utama penyebab  penurunan  kualitas  bangunan  di Kawasan  Pekojan  Jakarta.  Kurangnya  angaran dana  yang  dimiliki  pemerintah  dan  melestarikan bangunan kuno disebabkan oleh adanya anggapan  bahwa  keberadaan  bangunan  kuno tidak  memerikan  keuntungan  ekonomi  bagi pemerintah. Pergantian kepemilikan dan pengelolaan  bangunan  kuno  juga  menjadi penyebab  menurunnya  kualitas  bangunan  kuno. Warga  keturunan  Arab  yang  semula  menempati Kawasan Pekojan  kini sudah semakin terpinggir, dan  masyoritas  Kawasan  Pekojan  ditempati  oleh warga  keturunan  Tionghoa.  Bangunan-bangunan kuno  milik  keturunan  Arab  sudah  dialihkan kepemilikannya  menjadi  milik  warga  keturunan Cina.  Bangunan  kuno  dianggap  tidak  memiliki keuntungan  ekonomi,  dan  hanya  menambah beban pengeluaran pemilik karena harus merawat bangunan  tersebut.  Oleh  karena  itu,  sebagian besar  pemilik  bangunan  kuno,  memilih  untuk merubah  bentuk  fisik  bangunan  atau  menjadikan bangunan tersebut sebagai sarana perdagangan.
4. Tindakan Pelestarian dalam Upaya
Melindungi  Lingkungan  dan  Bangunan Kuno di Kawasan Pekojan

## Pelestarian lingkungan Pekojan
Prioritas  utama  dalam  penanganan  masalah penurunan  kualitas  lingkungan  Pekojan  dilihat berdasarkan  faktor  utama  penyebab  penurunan kualitas.  Faktor  utama  penyebab  penurunan kualitas  lingkungan  adalah  faktor  kurangnya peran  aktif  masyarakat  (nilai  korelasi  0,845)  dan faktor    pergeseran  fungsi  kawasan  (nilai  korelasi 0,757). Rekomendasi yang dapat diberikan untuk mengatasi permasalahan penurunan kualitas guna melindungi lingkungan Pekojan, antara lain:
 Mengadakan  kegiatan  seni  budaya,  seperti festival budaya, pameran, atau agenda wisata sejarah dan religi;
 Menyediakan fasilitas sosial budaya;
 Melibatkan  masyarakat  dalam  pemugaran atau pelestarian; dan
 Mengatur  kegiatan  dan  fungsi-fungsi  baru agar tercipta keterkaitan antar kegiatan.
Adapun  tindakan  pelestarian  lingkungan Pekojan  ditetapkan  berdasarkan  penilaian  makna kultural  lingkungan  yang  terdiri  dari  empat kriteria,  yaitu  kriteria  umur,  peranan  sejarah, keaslian lingkungan, dan kelangkaan lingkungan.
Berdasarkan penilaian makna kultural lingkungan,  maka  diperoleh  langkah-langkah
untuk  melindungi  lingkungan  di  Kawasan Pekojan, yaitu:
 Lingkungan  I,  diupayakan  untuk  melakukan preservasi  kawasan,  antara  lain  dengan mengadakan  festival  budaya  atau  wisata religi,  mempertahankan  elemen-elemen  fisik lingkungan  yang  menjadi  ciri  khas,  dan melakukan  perbaikan  lingkungan  namun harus sesuai dengan kondisi aslinya;
 Lingkungan II,  diupayakan untuk  melakukan konservasi  kawasan,  antara  lain  dengan mempertahankan elemen-elemen fisik kawasan  yang  menjadi  ciri  khas  dan dimungkinkan  dilakukan  adaptasi  terhadap fungsi-fungsi baru; dan
 Lingkungan III, diupayakan untuk melakukan    rehabilitasi  kawasan,  yaitu dengan  cara  menyediakan  fasilitas  sosial budaya, perbaikan prasarana lingkungan, dan mengatur  fungsi-fungsi  baru  agar  tercipta keterkaitan antar kegiatan.
Pelestarian  bangunan  kuno  di  Kawasan Pekojan
Prioritas utama penanganan masalah penurunan  kualitas  bangunan  kuno  di  Kawasan Pekojan dilihat  berdasarkan  faktor  utama penyebab  penurunan  kualitas.  Faktor  utama penyebab  penurunan  kualitas  bangunan  kuno, yaitu  faktor  kurangnya  dana  yang  dimiliki pemerintah  (nilai  korelasi  1,115),  pergantian kepemilikan bangunan (nilai korelasi 1,030), dan faktor kurangnya perawatan pada bangunan (nilai korelasi  0,725).  Upaya  penanganan  untuk mengatasi permasalahan penurunan kualitas guna melindungi bangunan kuno yang ada di Kawasan Pekojan, sebagai berikut:
 Mencari  alternatif  sumber  pembiayaan  lain melalui  kerjasama  dengan  pihak  swasta  atau investor;
 Pengalihan  pengelolaan  bangunan  cagar budaya menjadi milik pemerintah;
 Memberikan keringanan PBB sebagai insentif  pelestarian  bagi  pemilik  bangunan yang mempertahankan atau merawat bangunannya;dan
 Memberikan subsidi, pinjaman, serta bantuan material bangunan.
Tindakan  pelestarian  bangunan  kuno  di Kawasan Pekojan ditetapkan berdasarkan penilaian  makna  kultural  bangunan.  Perhitungan makna  kultural  bangunan  kuno  menggunakan tujuh  kriteria,  yaitu  kriteria  umur  bangunan, peranan  sejarah,  keaslian  bangunan,  kelangkaan bangunan,  memperkuat  kawasan,  arsitektur,  dan keterawatan. Berdasarkan penilaian makna kultural bangunan kuno, maka diperoleh tindakan
pelestarian  dalam  melindungi  bangunan  kuno  di Kawasan Pekojan yang terbagi menjadi tiga jenis, yaitu  preservasi  (8  bangunan),  konservasi  (54 bangunan),  dan  rehabilitasi  atau  restorasi  (8 bangunan).

## KESIMPULAN

## Karakter  lingkungan  dan  bangunan  kuno  di Kawasan Pekojan
Karakter lingkungan Pekojan
Beragamnya  pola  penggunaan  lahan  yang terlihat  dari  berbagai  aktivitas  yang  ada  di Kawasan Pekojan, dapat memberikan nilai positif terhadap upaya pengembangan kawasan. Kawasan  Pekojan  termasuk  ke  dalam  kawasan strategis dan dilalui  oleh berbagai jenis angkutan umum.  Namun,  Kawasan  Pekojan  masih  belum memiliki  sistem  perparkiran  yang  optimal. Kawasan  Pekojan  masih  belum  memperhatikan kenyamanan  pejalan  kaki.  Kawasan  Pekojan masih  belum  memiliki  ruang  terbuka  hijau  yang memadai.  Kawasan  Pekojan  tergolong  dalam kawasan  yang  padat  dan  belum  memiliki pedoman  pengaturan  fasade  bangunan  yang mencerminkan  karakter  sebagai  lingkungan bersejarah. Kawasan Pekojan memiliki penunjang kegiatan wisata sejarah dan perdagangan  yang  menciptakan  identitas  yang kuat sebagai lingkungan bersejarah.
Karakter bangunan kuno di Kawasan Pekojan Sebanyak 24 bangunan kuno (35%) memiliki usia  bangunan  antara  70-80  tahun.  Bangunan kuno  di  Kawasan  Pekojan  merupakan  hak  milik dengan  jumlah  bangunan  sebanyak  57  bangunan (82%).  Sebanyak  83%  atau  58  bangunan merupakan  warisan  dari  orang  tua  atau  kerabat pemilik  bangunan  sekarang.  Sebanyak  51%  atau 36 bangunan kuno mengeluarkan biaya perawatan  rutin  berkisar  antara  Rp.  100.000 hingga  Rp.  500.000  per  tahunnya.  Bangunan kuno  di  Kawasan  Pekojan  sebagian  besar memiliki  fungsi  sebagai  rumah  tinggal  yaitu sejumlah 40 bangunan atau 58%. Bangunan kuno di  Kawasan  Pekojan  sebagian  besar  sudah mengalami  perubahan  fisik  bangunan,  yaitu sebanyak 44 bangunan atau 64%.

## Kualitas  lingkungan  dan  bangunan  kuno  di Kawasan Pekojan
Kualitas lingkungan Pekojan
Lingkungan  di  Kawasan  Pekojan  mengalami penurunan  kualitas  pada  aspek  kemudahan aksesibilitas, kesehatan, keamanan dan keselamatan, dan aspek keromantisan.
Kualitas bangunan kuno di Kawasan Pekojan Tingkat  kerusakan  bangunan  kuno di Kawasan  Pekojan  terbagi  atas  tiga  jenis,  yaitu kerusakan kecil, sedang, dan besar.

## Faktor-faktor penyebab terjadinya penurunan kualitas  lingkungan  dan  bangunan  kuno  di Kawasan Pekojan
Faktor-faktor  utama  yang  menyebabkan terjadinya  penurunan  kualitas  lingkungan  adalah faktor  kurangnya  peran  aktif  masyarakat  dan faktor  pergeseran  fungsi  kawasan.  Sedangkan faktor  utama  penyebab  menurunnya  kualitas bangunan kuno di Kawasan Pekojan, yaitu faktor kurangnya dana  yang  dimiliki pemerintah, faktor pergantian kepemilikan dan pengelolaan bangunan kuno, serta faktor kurangnya perawatan.
Tindakan pelestarian lingkungan dan
bangunan kuno di Kawasan Pekojan Tindakan pelestarian lingkungan  di Kawasan
Pekojan terbagi atas tindakan preservasi (lingkungan  I),  konservasi  (lingkungan  II),  dan rehabilitasi  atau  gentrifikasi  (lingkungan  III). Adapun  tindakan  pelestarian  bangunan  kuno  di Kawasan  Pekojan  terbagi  menjadi  tiga  jenis, yaitu  preservasi  (8  bangunan),  konservasi  (54 bangunan),  dan  rehabilitasi  atau  restorasi  (8 bangunan).

## SARAN
Beberapa  saran  yang  dapat  diberikan  untuk pihak  akademis,  pemerintah,  pengembang,  dan masyarakat  terkait  dengan  hasil  studi,  yaitu sebagai  berikut;  (a)  Perlu  dilakukan  studi  lebih lanjut  mengenai  keterlibatan  masyarakat  dan aspek  pendanaan  dalam  melakukan  pemugaran dan  pelestarian  lingkungan  dan  bangunan  kuno. (b)  bagi  Pemerintah  Kota  Jakarta  diharapkan dapat  melibatkan  masyarakat  dan  menjalin kerjasama dengan pihak swasta dalam melindungi dan melestarikan kawasan bersejarah; (c)  bagi  pengembang/investor  hendaknya  dapat memperhatikan  pedoman  pemugaran  lingkungan dan  bangunan  kuno  yang  tercantum  pada  UU Cagar  Budaya  no.  5 Tahun  1992  dan  Perda  DKI Jakarta  No.  9  Tahun  1999,  dalam  melakukan perombakan  bangunan  kuno;  dan  (d)  bagi masyarakat  khususnya  pemilik  bangunan  kuno hendaknya  dapat  mengaplikasikan  tindakan pelestarian  sehingga  lingkungan  dan  bangunan kuno yang masih bertahan dapat terlindungi.

## DAFTAR PUSTAKA
Anonim,  (2008), Konsep  Ruang  Terbuka  Hijau Pekotaan . Departemen Pekerjaan Umum.
Serageldin,  I.  (2000), Historic Cities and  Scared Sites,  Cultural  Roots  for  Urban  Futures , The World Bank, Washington. Wijayanti. 2003. City for Citizen in the Realm of a  Friendly  City .  Jurusan  Arsitektur Fakultas  Teknik  Universitas  Diponegoro. Diakses tanggal 30 Mei 2004.