-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702

## AKIBAT HUKUM TIDAK TERPENUHINYA SYARAT-SYARAT PEMBUATAN AKTA JUAL BELI OLEH NOTARIS
Ratri Puspita Suryandari, Lita Tyesta ALW., Adya Paramita Prabandari Program StudiMagister Kenotariatan,
Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro E-mail : ratripuspita2nd@gmail.com

## Abstract
As  an  important  proof  of  the  ownership  of  a  land,  a  notarial  deed  must  fulfill  the  conditions  that stipulated  in  the  governed  regulations.  The  unfulfilled  conditions  can  lead  to  doubts  about  the authenticity of a deed, which can lead to a dispute. The purpose of this research is to find out the conditions that must be met in making a sale and purchase deed and also the legal consequences in terms  of  these  conditions  are  not  fulfilled.  The  research  method  used  in  this  study  is  a  normative juridical approach that is descriptive analytical. Based on the results of the study, it shows that 1.) Requirements that must be fulfilled in making a deed are  the legal conditions of the agreement as well as the formal and material terms of the deed. 2.) Notary liability are based on the principle of “based on fault liability”, in the form of civil, criminal and administrative liability.
Keywords:Authentic Deed, Notary, Land, Dispute.

## Abstrak
Sebagai suatu bukti penting untuk kepemilikan suatu hak atas tanah, akta Notaris harus memenuhi ketentuan  atau  syarat-syarat  yang  diatur  dalam  peraturan-peraturan  yang  mengaturnya.  Tidak terpenuhinya syarat-syarat ini dapat menimbulkan keragu-raguan terhadap ke-autentikan dari suatu akta, sehingga dapat memicu adanya suatu sengketa.Tujuan diadakanya penelitian ini adalah untuk mengetahui  syarat-syarat  yang  harus  dipenuhi  dalam  pembuatan  suatu  akta  jual  beli  dan  juga akibat-akibat  hukumnya  dalam  hal  syarat-syarat  tersebut  tidak  terpenuhi.Metode  penelitian  yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode pendekatan yuridis normatif yang bersifat deskriptif analitis.  Berdasarkan  hasil  penelitian,  menunjukkan  bahwa  1.)  Syarat-syarat  yang  harus  dipenuhi dalam pembuatan suatu akta jual beli adalah syarat sahnya perjanjian serta syarat formil dan syarat materiil  akta.  Tidak  terpenuhinya  syarat-syarat  tersebut  dapat  menyebabkan  degradasi  kekuatan akta  menjadi  akta  di  bawah  tangan,  dapat  dibatalkan,  atau  batal  demi  hukum  2.) Pertanggungjawaban  Notaris  didasarkan  pada  prinsip  “ based  on  fault  liability” ,  dengan  bentuk pertanggungjawaban  secara perdata, pidana, dan administrasi.
Kata kunci : Akta Autentik; Notaris; Tanah; Sengketa.

## A. Pendahuluan
Tanah merupakan suatu kepentingan primer yang dibutuhkan oleh setiap orang. Tanah tersebut berguna untuk menunjang kehidupan, baik sebagai alas mendirikan tempat tinggal, aset kepemilikan, maupun sebagai modal mendirikan suatu usaha. Undang-Undang Nomor 5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  merupakan  Undang-
Undang  yang  mengatur  mengenai  tanah  beserta  dasar  hukum  kepemilikan  tanah  di Indonesia. Tujuan diundangkannya UUPA ini ada didalam Penjelasan Umum UUPA, yaitu:
a. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan, dan keadilan bagi negara dan rakyat terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur;
b. Meletakkan  dasar-dasar  untuk  mengadakan  kesatuan  dan  kesederhanaan  dalam  Hukum Pertanahan;
c. Meletakkan  dasar-dasar  untuk  memberikan  kepastian  hukum  mengenai  hak-hak  atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Berdasarkan  tujuan  pada  poin  ketiga  tersebut,  dapat  dilihat  bahwa  salah  satu  tujuan  dari UUPA adalah memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak penguasaan atas tanah yang ada.
Pasal  4  ayat  (1)  UUPA  menyebutkan:  “atas  dasar  hak  menguasai  negara  atas  tanah sebagai  yang  dimaksud  dalam  Pasal  2  ditentukan  adanya  macam-macam  hak  atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang- orang  baik  sendiri  maupun  bersama-sama  dengan  orang  lain  serta  badan-badan  hukum”. Boedi  Harsono  menyatakan  bahwa  yang  dimaksud  hak  penguasaan  atas  tanah  adalah serangkaian wewenang, kewajiban, dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihakinya.(Santoso, 2017a)
Terdapat berbagai jenis hak atas tanah, yang kemudian dibedakan menjadi dua macam kelompok, yaitu:
a. Primer
Hak  atas  tanah  yang  berasal  dari  tanah  negara,  seperti  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha, (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai.
b. Sekunder
Hak  atas  tanah  yang  berasal  dari  tanah  pihak  lain,  seperti  Hak  Sewa,  Hak  Pakai  atas tanah Hak Pengelolaan dan HGB atas tanah Hak Milik.
Perolehan hak atas tanah diatas dapat terjadi melalui 2 (dua) cara, yaitu:(Santoso, 2017b)
a. Originair
Perolehan hak atas tanah yang terjadi untuk pertama kali melalui penetapan Pemerintah, atau karena ketentuan undang-undang (penegasan konversi).
Bentuknya  berupa  hak  atas  tanah  yang  lahir  atas  tanah  yang  berasal  dari  tanah  negara melalui  permohonan  pemberian  hak  atasnegara,  perolehan  Hak  Guna  Bangunan  atau Hak  Pakai  yang  berasal  dari  tanah  Hak  Pengelolaan,  Hak  Guna  Bangunan  lahir  dari
penurunan Hak Milik, Hak Milik lahir dari peningkatan Hak Guna Bangunan, dan Hak Milik dari penegasan konversi bekas tanah milik adat.
b. Derivatif
Perolehan hak atas tanah yang terjadidari tanah  yang dimiliki atau dikuasai oleh pihak lain melalui peralihan hak atas tanah.
Perolehan  ini  dapat  terjadi  melalui  pemindahan  hak  dalam  bentuk  jual  beli,  tukar menukar, hibah, pemasukan dalam modal perusahaan ( inbreng ), atau lelang, dapat juga melalui pewarisan.
Jual beli merupakan salah satu cara untuk mengalihkan hak atas tanah yang telah ada sejak jaman dahulu dan telah diatur oleh hukum adat dengan menggunakan prinsip “Terang dan Tunai”. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang terdiri dari:(Purnamasari, 2010a)
a. PPAT yang merupakan pejabat umum dan biasanya juga berprofesi sebagai notaris,atau yang  telah  lulus  dari  pendidikan  spesialisasi  Kenotariatan  dan  Pertanahan  (sekarang Magister  Kenotariatan)  dan  telah  lulus  ujian  PPAT  serta  diangkat  berdasarkan  Surat Keputusan  dari  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  untuk wilayah kerja tertentu;
b. PPAT  sementara,  yaitu  pejabat  pemerintah  yang  ditunjuk  karena  jabatannya  untuk melaksanakan  tugas  PPAT  dengan  membuat  akta  PPAT  di  daerah  yang  belum  cukup terdapat PPAT;
c. PPAT khusus adalah pejabat BPN yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas  PPAT  dengan  membuat  akta  PPAT  tertentu,  khusus  dalam  rangka  pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.
Dalam jual beli atau peralihan hak atas tanah, seorang Notaris dalam pembuatan akta autentik  harus  memperhatikan  ketentuan-ketentuan  yang  mengatur  mengenai  perbuatan hukum  maupun  syarat-syarat  pembuatan  suatu  akta  tersebut.Ketentuan  dan  syarat  ini mengatur  baik  format  dari  akta  maupun  kewajiban-kewajiban  yang  harus  dipenuhinya sebagai  pejabat  umum  dalam  pembuatan  akta  tersebut.Undang-Undang  Nomor  2  Tahun 2014  tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan Notaris  dan  Kode  Etik  Notaris  merupakan  aturan  pokok  yang  harus  ditaati  oleh  seorang Notaris dalam menjalankan jabatannya, dalam hal ini adalah membuat akta autentik dengan memperhatikan aturan-aturan lainnya yang juga mengatur mengenai perbuatan hukum yang hendak dilakukan.
Ketentuan  yang  mengatur  mengenai  format  dan  kewajiban-kewajiban  Notaris  dalam pembuatan akta ini menjadi suatu tolak ukur sah atau tidaknya suatu akta yang telah dibuat oleh  Notaris.  Dalam  hal  ketentuan-ketentuan  tersebut  tidak  diindahkan  atau  dipenuhi  oleh Notaris,  dapat  berpengaruh  pada  keautentikan  suatu  akta.Dalam  proses  peralihan  hak  atas tanah  melalui  jual  beli,  kekuatan  suatu  akta  yang  dibuat  oleh  seorang  notaris  sangat berpengaruh  terhadap  peralihan  hak  yang  terjadi.  Apabila  akta  yang  dibuat  oleh  seorang notaris  tersebut  diduga  mengandung  suatu  cacat  hukum,  hal  ini  dapat  menimbulkan  suatu perselisihan atau sengketa terhadap kepemilikan obyek hukum yang tercantum didalam akta tersebut.
Eratnya keterkaitan antara tugas, fungsi, kewajiban dan tanggungjawab notaris dalam menjalankan  jabatannya  untuk  membuat  akta  autentik  terhadap  sah  atau  tidaknyaperalihan hak atas tanah dalam proses jual beli ini, menarik perhatian penulis untuk menelitinya dalam sebuah  karya  tulis  dengan  judul  “Akibat  Hukum  Tidak  Terpenuhinya  Syarat-syarat Pembuatan Akta Jual Beli Oleh Notaris”.
- Kerangka Teori
Peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  merupakan  suatu  proses  berpindahnya  hak atas tanah dari satu pihak kepada pihak lainnya melalui suatuperbuatan hukumyang tertuang di dalam akta sebagai bukti tertulis yang dibuat oleh pejabat umum yaitu Notaris sekaligus PPAT.  Peran  serta  notaris  dalam  menjalankan  jabatannya  dengan  memenuhi  segala ketentuan  yang    mengaturnya  dalam  pembuatan  suatu  akta  sangat  menentukan  sah  atau tidaknya  perpindahan  hak  yang  terjadi.  Akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  seorang  Notaris merupakan  akta  autentik  yang  harus  memenuhi  syarat-syarat  yang  telah  diatur  didalam peraturan  perundang-undangan.  Tidak  terpenuhinya  syarat-syarat  tersebut  dapat menimbulkan  akibat  hukum  baik  terhadap  kekuatan  akta  maupun  perbuatan  hukum  yang tertuang didalamnya.
- Permasalahan
Berdasarkan  latar  belakang  permasalahan  yang  telah  diuraikan  sebelumnya,  penulis merasa  perlu  adanya  suatu  penelitian  guna  mengetahui  beberapa  hal.  Pertama,  syarat  dan ketentuan  apa  saja  yang  harus  dipenuhi  oleh  seorang  notaris  dalam  membuat  suatu  akta, serta apa akibat hukumnya dalam hal persyaratan tersebut tidak terpenuhi. Kedua,bagaimana pertanggung jawaban notaris terhadap akta yang dibuatnya.
Tujuan  dilakukannya  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  syarat-syarat  dari  suatu akta,  akibat  hukumnya  dalam  hal  persyaratan  tersebut  tidak  terpenuhi,  serta  sejauh  mana
pertanggungjawaban  notaris  terhadap  aktanya  dalam  hal  adanya  suatu  pelanggaran  yang dilakukan oleh notaris tersebut.
- Kebaruan/Orisinalitas Hasil Penelitian
Berdasarkan  penelusuran  kepustakaan  yang  telah  dilakukan  oleh  penulis  ke  berbagai sumber di  perpustakaan,  media cetak, maupun media internet, terdapat  beberapa penelitian yang  berkaitan  dengan  akta  jual  beli,  akan  tetapi  terdapat  perbedaan  fokus  penelitian. Penelitian tersebut diantaranya penelitian yang dilakukan oleh:
a. Ardiansyah  Zulhadji(Zulhadji,  2016a)yang  berjudul  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Melalui Jual  Beli  Tanah  Menurut  Undang  Undang  Nomor  5  Tahun  1960,  dengan  rumusan masalah:
1) Bagaimanakah pelaksanaan peralihan hak atas tanah melalui jual beli tanah menurut UUPA?
2) Kendala  apakah  yang  dihadapi  dalam  pelaksanaan  peralihan  hak  atas  tanah  melalui jual beli tanah menurut UUPA?
Secara  garis  besar  kesimpulan  dari  penelitian  Ardiansyah  Zulhadji  ini  adalah  jual  beli merupakan  salah  satu  cara  pelaksanaan  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dalam  UUPA disebut  dengan  menggunakan  istilah  “dialihkan”  dimana  jual  beli  adalah  suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan,  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang  telah  diperjanjikan  yang memiliki  kendala  bilamana  dalam  proses  jual  beli  tersebut  penjual  atau  pemilik  tanah kehilangan sama sekali hak yang dimilikinya.
b. Kunni  Afifah(Afifah,  2017a)  yang  berjudul  Tanggung  Jawab  dan  Perlindungan  Hukum bagi Notaris secara Perdata Terhadap Akta yang Dibuatnya, dengan rumusan masalah:
1) Bagaimanakah  pertanggungjawaban  Notaris  secara  perdata  terhadap  akta-akta  yang dibuatnya?
2) Bagaimanakah perlindungan hukum bagi Notaris terhadap akta-akta yang dibuatnya terkait pertanggungjawaban Notaris secara perdata?
Secara garis besar kesimpulan dari penelitian Kunni Afifah ini adalah selain adanya suatu bentuk  pertanggungjawaban  seorang  Notaris  terhadap  aktanya  yaitu  dengan  penjatuhan sanksi  perdata  berupa  penggantian  biaya  atau  ganti  rugi  kepada  pihak  yang  terbukti dirugikan atas perbuatan melawan hukum  yang dilakukan oleh  Notaris, seorang Notaris juga  mendapatkan  suatu  bentuk  perlindungan  hukum  yang  diperolehnya  dengan  adanya Majelis Kehormatan Notaris yang bersifat independen.
c. Giovanni  Rondonuwu(Rondonuwu,  2017a)  yang  berjudul  Kepastian  Hukum  Peralihan Hak  Atas  Tanah  Melalui  Jual  Beli  Berdasarkan  PP  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran Tanah, dengan rumusan masalah:
1) Bagaimana  prosedur  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  menurut  PP  No.  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah?
2) Bagaimana  kepastian  hukum  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  menurut  PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah?
Secara garis besar kesimpulan dari penelitian Giovanni Rondonuwu ini adalah peralihan hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  berdasarkan  PP  No  24  Tahun  1997  harus  memenuhi syarat materiil dan syarat formil, mencakup bukti kepemilikan yang sah dari penjual guna menjamin kepastian hukum peralihan hak atas tanah yang terjadi.

## B. Metode Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  yuridis  normatif,  dimana  peneliti mempelajari norma-norma  yang terdapat  didalam  peraturan-peraturan perundang-undangan yang  berlaku  sebagai  suatu  koridor  hukum  dalam  pembuatan  suatu  akta  jual  beli,  guna mengetahui  ketentuan-ketentuan  yang  harus  dipenuhi  beserta  akibat  hukum  yang ditimbulkannya.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Syarat  dan  Ketentuan  yang  Harus  Dipenuhi  Oleh  Notaris  dalam  Membuat  Akta Jual Beli
a. Pengertian Jual Beli
Jual  beli  adalah  menukar  barang  dengan  barang  atau  menukar  barag  dengan uang, dengan melepaskan hak kepemilikan dari yang satu kepada yang lain atas dasar saling  merelakan  (Sarwat,  2018).Jual  beli  ini  merupakan  salah  satu  cara  perolehan hak  atas  tanah  yang  dilakukan  secara  derivatif.  Maksud  dari  derivatif  yaitu  adalah perolehan  hak  atas  tanah  yang  terjadi  dari  tanah  yang  dimiliki  atau  dikuasai  oleh pihak  lain  melalui  peralihan  hak  atas  tanah.  Perolehan  ini  dapat  terjadi  melalui pemindahan  hak  dalam  bentuk  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam modal  perusahaan  ( inbreng ),  atau  lelang,  dapat  juga  melalui  pewarisan  (Santoso, 2017b).
Didalam  UUPA,  penyebutan  mengenai  jual  beli  ini  ini  hanya  terdapat  dalam Pasal  26  yaitu“jual  beli,  penukaran,  penghibahan,  pemberian  dengan  wasiat,
pemberian  menurut  adat  dan  pemberian-pemberian  lain  yang  dimaksudkan  untuk memindahkan  hak  milik  serta  pengawasannya  diatur  dengan  Peraturan Pemerintah ”. (Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  1960) . Berdasarkan  pasal  tersebut,  jual  beli merupakan  salah  satu  cara  untuk  mengalihkan  hak  atas  tanah.  Penjelasan mengenaijual beli itu sendiri oleh UUPA tidak diterangkan secara jelas,  akan tetapi mengingat  Pasal  5  UUPA  disebutkan  bahwa  Hukum  Tanah  Nasional  kita  adalah Hukum Adat, berarti menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum, dan sistem Hukum  Adat  (Zulhadji,  2016b).  Hukum-hukum  Adat  yang  dimaksud  disini merupakan Hukum Adat yang telah di- saneer atau dibersihkan dari unsur-unsur yang bertentangan  dengan  jiwa  Pancasila.Oleh  hukum  adat,prinsip  “Terang  dan  Tunai” digunakan  dalam  pengaturan  jual  beli.  “Terang”  yang  berarti  dilakukan  secara terbuka,  jelas  baik  objek,  subjek,  maupun  surat-surat  bukti  kepemilikannya, sedangkan “tunai” yang berarti dibayar seketika dan sekaligus.
Berdasarkan  PP  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  peralihan tanah  dan  benda-benda  diatasnya  dilakukan  dengan  akta  PPAT.  PPAT  yang dimaksud disini terdiri dari:(Purnamasari, 2010a)
1) PPAT  yang  merupakan  pejabat  umum  dan  biasanya  juga  berprofesi  sebagai notaris,atau  yang  telah  lulus  dari  pendidikan  spesialisasi  Kenotariatan  dan Pertanahan  (sekarang  Magister  Kenotariatan)  dan  telah  lulus  ujian  PPAT  serta diangkat  berdasarkan  Surat  Keputusan  dari  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk wilayah kerja tertentu;
2) PPAT  sementara,  yaitu  pejabat  pemerintah  yang  ditunjuk  karena  jabatannya untuk  melaksanakan  tugas  PPAT  dengan  membuat  akta  PPAT  di  daerah  yang belum cukup terdapat PPAT;
3) PPAT  khusus  adalah  pejabat  BPN  yang  ditunjuk  karena  jabatannya  untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu, khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.
Notaris  yang  sekaligus  merangkap  jabatan  sebagai  PPAT,  untuk  menjalankan jabatannya  dalam  suatu  jual  beli,  harus  memastikan  bahwa  syarat-syarat  jual  beli terpenuhi.  Mengingat  jual  beli  ini  merupakan  cara  peralihan  hak  atas  tanah  yang sudah ada sejak jaman dahulu, maka pengaturannya pun tidak hanya ada di peraturan perundang-undangan,  melainkan  juga  di  dalam  hukum  adat  yang  ada  di  Indonesia. Syarat-syarat  jual  beli  ada  dalam  hukum  adat  dan  pada  perundang-undangan  yang
diatur  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  PP  Nomor  24  Tahun  1997  tantang  Pendaftaran Tanahyang masing-masing dibagi menjadi 2 (dua) macam  yaitu materiil dan formil, antara lain:
1) Hukum Adat
a) Materiil
Penjual  dan  pembeli  harus  sebagai  subyek  yang  sah  menurut  hukum  dari tanah yang diperjual-belikan.
b) Formil
Jual  beli  tersebut  dilakukan  dihadapan  kepala  desa  (kepala  adat)  di  mana tanah yang diperjual-belikan tersebut terletak.
2) Pasal  37  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah(Rondonuwu, 2017b)
a) Materiil
(1) Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang akan dijualnya;
(2) Pembeli    adalah  orang  yang  berhak  untuk  mempunyai  hak  atas  tanah yang dibelinya;
(3) Tanah  yang  bersangkutan  boleh  diperjual-belikan  atau  tidak  dalam sengketa.
b) Formal
Syarat  formal  dari  jual  belihak  atas  tanah  merupakan  formalitas  transaksi jual  beli  tersebut.  Formalitas  tersebut  meliputi  akta  yang  menjadi  bukti perjanjian  jual  beli  serta  pejabat  yang  berwenang  membuat  akta  tersebut. Dalam rangka pendaftaran pemindahan hak, maka syarat formil jual beli hak atas  tanah  harus  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT).
b. Pengertian Akta dan Notaris
Akta  adalah  surat  yang  dijadikan  sebagai  alat  bukti  yang  diberi  tanda  tangan yang  memuat  peristiwa  yang  menjadi  dasar  suatu  hak  atau  perikatan,  yang  dibuat sejak  semula  dengan  sengaja  untuk  pembuktian.(Mertokusumo,  1981)Istilah  akta berasal dari bahasa Belanda yaitu Akte yang kemudian diartikan dalam dua pendapat, yang  pertama  yaitu  diartikan  sebagai  surat  dan  yang  kedua  diartikan  sebagai perbuatan  hukum.(Samudera,  2004)  Secara  umum,  akta  ini  dapat  diartikan  sebagai suatu surat yang ditandatangani dan dibuat sebagai bukti suatu perbuatan hukum.
Akta  dibagi  menjadi  2  jenis,  yaitu  akta  autentikdan  akta  dibawah  tangan. Pengertian  dari  akta  autentik  dijabarkan  dalam  Pasal  1868  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata  (KUH  Perdata),  yaitu  suatu  akta  yang  didalam  bentuk  yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya. Sedangkan pengertian dari akta di bawah tangan dapat kita lihat pada rumusan Pasal 1874 KUH Perdata, yaitu sebagai  tulisan-tulisan  dibawah  tangan  dianggap  akta-akta  yang  ditandatangani  di bawah tangan, surat-surat, register-register, surat-surat urusan rumah tangga dan lain- lain  tulisan  yang  dibuat  tanpa  perantaraan  seorang  pegawai  umum.  Menurut Laurensius,  perbedaan  dari  kedua  akta  ini  yaituakta  autentik  dibuat  dalam  bentuk yang  ditentukan  oleh  Undang-Undang  oleh  atau  dihadapan  pejabat  umum  yang berwenang untuk itu, sedangkan akta di bawah tangan tidak dilakukan oleh dan atau dihadapan  pejabat  pegawai  umum  namun  cukup  oleh  pihak  yang  berkepentingan saja.(Simbolon, 2015).
Berdasarkan  rumusan  Pasal  1868  KUH  Perdata,  Supancana  mengemukakan syarat dari suatu akta autentik, antara lain:(Supancana, 2019)
1) Dibuat  oleh  atau  dihadapan  pejabat  umum  ( openbaar  ambtenaar )  yang berwenang dan cakap;
2) Menggunakan format tertentu yang ditetapkan oleh undang-undang;
3) Dihadiri saksi-saksi;
4) Disertai pembacaan oleh notaris;
5) Sesudahnya langsung ditandatangani.
Melihat  dari  syarat-syarat  akta  autentik  tersebut  diatas,  dapat  kita  lihat  bahwa diperlukan  adanya  keterlibatan  pejabat  umum  untuk  dapat  membuat  suatu  akta autentik.  Sehingga  tanpa  adanya  pejabat  umum  tersebut,  maka  surat  atau  akta  yang dihasilkan  atau  dibuat  tidak  dapat  disebut  sebagai  akta  autentik.  Berdasarkan  Pasal 1874 KUH Perdata, segala surat yang dibuat tanpa perantara pejabat umum tersebut, disebut dengan akta di bawah tangan.
Sebagai kepanjangan tangan pemerintahdalam melaksanakan pelayanan publik, Notaris diposisikan sebagai pejabat umum yang mengemban tugas dan satu-satunya pejabat  umum  yang  berhak  membuat  akta  autentik  sebagai  alat  pembuktian  yang paling  sempurna.(Pengurus  Pusat  Ikatan  Notaris  Indonesia,  2008).  Fungsi  dari Notaris ini sejalan dengan pengertian yang disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 UUJN, yaitu  “Notaris  adalah  pejabat  umum  yang  berwenang  untuk  membuat  akta  autentik
dan  kewenangan  lainnya  sebagaimana  dimaksud  dalam  undang-undang  ini  atau berdasarkan undang-undang lainnya”.(Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004 Tentang Jabatan Notaris, 2004)
Kewenangan dari seorang Notaris dijabarkan lebih lanjut dalam Pasal 15 ayat (1) UUJN, yaitu:
“Notaris  berwenang  membuat  akta  autentik  mengenai  semua  perbuatan, perjanjian dan ketetapan  yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau  yang dikehendaki  oleh  yang berkepentingan untuk  dinyatakan dalam akta  autentik,  menjamin  kepastian  tanggal  pembuatan  akta,  menyimpan  akta, memberikan  grosse,  salinan  dan  kutipanakta,  semuanya  itu  sepanjang pembuatan  akta-akta  itu  tidak  juga  ditugaskan  atau  dikecualikan  kepada pejabat  lain  atau  orang  lain  yang  ditetapkan  oleh  undang-undang.”(Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, 2004)
Fungsi  notaris  di  bidang  pekerjaannya  yaitu  berkewajiban  dan  bertanggungjawab terutama  atas  pembuatan  akta  autentik  yang  telah  dipercayakan  kepadanya, khususnya  di  bidang  hukum  perdata.(Moechthar,  2019)Ketentuan  pembuatan  akta autentik  bagi  Notaris  diatur  didalam  Pasal  38,  Pasal  39,  dan  Pasal  40  UUJN,  yang mencakup  bentuk  fisik  dari  akta  maupun  pihak-pihak  yang  terlibat  dalam  proses pembuatan dari akta itu sendiri.Pasal 38 menjelaskan bahwa:
1) Setiap akta Notaris terdiri atas:
a) Awal akta atau kepala akta;
b) Badan akta;
c) Akhir atau penutup akta.
2) Awal akta atau kepala akta memuat:
a) Judul akta;
b) Nomor;
c) Jam, hari, tanggal, bulan, dan tahun;
d) Nama lengkap dan tempat kedudukan Notaris.
3) Badan akta memuat:
a) Nama  lengkap,  tempat  dan  tanggal  lahir,  kewarganegaraan,  pekerjaan, jabatan,  kedudukan,  tempat  tinggal  para  penghadap  dan/atau  orang  yang mereka wakili;
b) Keterangan mengenai kedudukan bertindak para penghadap;
c) Isi  akta  yang  merupakan  kehendak  dan  keinginan  dari  pihak  yang berkepentingan;Nama  lengkap,  tempat  dan  tanggal  lahir,  serta  pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi pengenal.
4) Akhir atau penutup akta memuat:
a) Uraian tentang pembacaan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal  16  ayat (1) huruf m atau Pasal 16 ayat (7);
b) Uraian  tentang  penandatanganan  dan  tempat  penandatanganan  atau penerjemah akta apabila ada;
c) Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi akta;
d) Uraian  tentang  tidak  adanya  perubahan  yang  terjadi  dalam  pembuatan  akta atau  uraian  tentang  adanya  perubahan  yang  dapat  berupa  penambahan, pencoretan, atau penggantian.
5) Akta  Notaris  Pengganti,  Notaris  Pengganti  Khusus,  dan  Pejabat  Sementara Notaris, selain memuat ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ayat (3), dan  ayat  (4),  juga  memuat  nomor  dan  tanggal  penetapan  pengangkatan,  serta pejabat yang mengangkatnya.
Sedangkan Pasal 39 menjelaskan:
1) Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut:
a) Paling rendah berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah; dan
b) Cakap melakukan perbuatan hukum.
c) Penghadap  harus  dikenal  oleh  Notaris  atau  diperkenalkan  kepadanya  oleh  2 (dua) orang saksi pengenal  yang berumur paling rendah 18 (delapan belas) tahun  atau  telah  menikah  dan  cakap  melakukan  perbuatan  hukum  atau diperkenalkan oleh 2 (dua) penghadap lainnya;
d) Pengenalan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2)  dinyatakan  secara  tegas dalam Akta.
Adapun Pasal 40 menjelaskan:
1) Setiap  Akta  yang  dibacakan  oleh  Notaris  dihadiri  paling  sedikit  2  (dua)  orang saksi, kecuali peraturan perundang-undangan menentukan lain;
2) Saksi  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  harus  memenuhi  syarat  sebagai berikut:
a) Paling  rendah  berumur  18  (delapan  belas)  tahun  atau  sebelumnya  telah menikah;
b) Cakap melakukan perbuatan hukum;
c) Mengerti bahasa yang digunakan dalam akta;
d) Tidak  mempunyai  hubungan  perkawinan  atau  hubungan  darah  dalam  garis lurus ke atas atau ke bawah tanpa pembatasan derajat dan garis ke samping sampai dengan derajat ketiga dengan Notaris atau para pihak.
e) Saksi  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  harus  diperkenalkan  kepada Notaris  atau  diterangan  tentang  identitas  dan  kewenangannya  kepada Notaris oleh penghadap;
f) Pengenalan  atau  pernyataan  tentang  identitas  dan  kewenangan  saksi dinyatakan secara tegas dalam Akta.
Ketentuan  yang  diatur  didalam  Pasal  41,  menjelaskan  bahwa  pelanggaran  terhadap ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  38,  Pasal  39,  dan  Pasal  40 mengakibatkan akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan.  Selaras  dengan  Pasal  41  ini,  Moechthar  mengatakan  apabila  ketentuan  ini dilanggar,  mengakibatkan  suatu  akta  hanya  mempunyai  kekuatan  pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau suatu akta menjadi batal demi hukum.(Moechthar, 2017)
c. Proses Jual Beli
Dalam  suatu  transaksi  jual  beli  properti  ada  2  (dua)  perbuatan  hukum  yang dilakukan,  yakni  perbuatan  hukum  yang  menyangkut  jual  beli  itu  sendiri  dan perbuatan  hukum  pengalihan  hak  kepemilikan  barang  yang  menjadi  objek  jual beli.(Kuncoro, 2015) Notaris sebagai pejabat yang berwenang dalam pembuatan akta autentik dan membantu dalam proses jual beli tersebut, akan meminta data standart, meliputi: (Purnamasari, 2010b)
1) Data tanah
a) PBB  asli  lima  tahun  terakhir  berikut  surat  tanda  terima  setoran  (bukti bayarnya);
b) Sertipikat asli tanah;
c) Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
d) Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada);
e) Jika masih dibebani Hak Tanggungan, harus dilampirkan pula sertipikat hak tanggungan asli atas tanah dan bangunan dimaksud, yang dilengkapi dengan surat lunas dan asli surat roya dari bank yang bersangkutan.
2) Data Penjual dan Pembeli
a) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk suami/isteri Penjual dan Pembeli;
b) Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah;
c) Fotokopi NPWP Penjual dan Pembeli.
Persyaratan diatas wajib dibawa aslinyadan diperlihatkan kepada Notaris.
Setelah  semua  data-data  yang  dibutuhkan  lengkap,  maka  notaris  dapat melanjutkannya  dengan  pembuatan  akta  jual  beli,  yaitu  suatu  akta  autentik  yang berisi  perjanjian  pengikatan  satu  pihak  pada  pihak  lainnya  untuk  menyerahkan  dan mengalihkan hak kepemilikan suatu benda yang dalam hal ini adalah hak atas tanah.
Pengalihan kepemilikan hak atas tanah yang hanya dilakukan dengan akta jual beli  oleh  notaris  ini  belumlah  sempurna.  Pasal  23  ayat  (2)  UUPA menyebutkan“Pendaftaran termasuk dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat  mengenai  hapusnya  hak  milik  serta  sahnya  peralihan  dan  pembebanan  hak tersebut.”(Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, 1960) Proses pendaftaran ini diatur di dalam Pasal 22 PP Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah, yang menyebutkan:
“ Akta  termaksud  dalam  ayat  (1)  pasal  ini  beserta  sertifikat  dan  warkah  lain yang  diperlukan  untuk  membuat  akta  itu  oleh  Pejabat  segera  disampaikan kepada  Kantor  Pendaftaran  Tanah  yang  bersangkutan  untuk  didaftarkan dalam  daftar  atau  daftar-daftar  buku  tanah  yang  bersangkutan  dan  dicatat pada sertifikat.  Akta,  sertifikat  beserta  warkah lainnya itu dapat  pula  dibawa sendiri  oleh  yang  berkepentingan  ke  Kantor  Pendaftaran  Tanah,  dengan ketentuan bahwa ia memberikan tanda penerimaan kepada Pejabat. ”(Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  10  Tahun  1961 Tentang Pendaftaran Tanah, 1961)
Tujuan dari pendaftaran tanah antara lain:(Pramukti & Widayanto, 2015)
1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
2) Untuk menyediakan nformasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah  agar  dengan  mudah  dapat  memperoleh  data  yang  diperlukandalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Adanya  pendaftaran  tanah  memberikan  kepastian  hkum  bagi  pemilik  tanah  atas tanah  tersebut  dengan  diterbitkannya  tanda  bukti  kepemilikan  berupa  sertifikat. Dengan  adanya  sertifikat maka dapat  dilihat siapa pemilik tanah tersebut  secara sah. Selain itu, sertifikat juga menunjukkan letak tanah dan batas-batas dar tanah itu sehingga hal ini meminimalisasi terjadinya sengketa tanah.
Dengan  demikian,  meskipun  sejak  dilakukannya  jual  beli  pembeli  sudah  menjadi pemilik,  tetapi  kedudukannya  sebagai  pemilik  barulah  sempurna  setelah  dilakukan pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dibelinya  kepada  Kepala  Kantor Pertanahan.
2. Pertanggungjawaban Notaris Terhadap Akta yang Dibuatnya
a. Akibat Tidak Terpenuhinya Syarat-Syarat Pembuatan Akta Jual Beli
Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi oleh seorang Notaris, dapat mempengaruhi kekuatan dari suatu akta yang dibuatnya. Maka  dalam  proses  pembuatan  suatu  akta  jual  beli,  seorang  Notaris  harus memastikan  semua  syarat-syarat  dalam  proses  jual  beli  maupun  syarat-syarat pembuatan  akta telah terpenuhi.  Syarat-syarat  tersebut  merupakan syarat  yang telah diatur  didalam  peraturan  perundang-undangan  dan  peraturan  yang  terkait.  Setelah semua  syarat-syaratyang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  terpenuhi, maka  akta  tersebut  dapat  dikatakan  sebagai  suatu  akta  autentik  yang  memiliki kekuatan  pembuktian  yang  sempurna.  Suatu  akta  Notaris  yang  dibuat  tidak memenuhi  ketentuan  yang  ada,  dapat  mengakibatkan  kekaburan  kepastian  hukum yang  kemudian  memicu  timbulnya  suatu  sengketa  antara  pihak-pihak  yang  merasa dirugikan dengan adanya akta tersebut.
Putusan  MA  Nomor  3811  K/Pdt/2016merupakan  satu  diantara  berbagai peradilan  yang  bergulir  guna  menentukan  keabsahan  mengenai  kepemilikan  atas suatu  bidang  tanah  yang  didasarkan  dari  proses  jual  beli  yang  tentu  saja  berkaitan dengan  pemenuhan  wewenang  dan  kewajiban  dari  seorang  notaris  dalam menjalankan  jabatannya.  Pada  kasus  ini,  Notaris  yang  bersangkutan  terbukti  tidak memenuhi kewajibannya yang diatur didalam Pasal 16 ayat (1) huruf m atau Pasal 16 ayat  (7)  UUJN  yaitu  membacakan  akta  dihadapan  para  pihak  dan  juga  saksi-saksi. Maka oleh Hakim, sesuai dengan ketentuan Pasal 41 UUJN, suatu akta autentik yang tidak  memenuhi  ketentuan-ketentuan  Pasal  38,  Pasal  39,  dan  Pasal  40  UUJN  akan mengalami  degradasi  kekuatan  hukum  dan  hanya  memiliki  kekuatan  pembuktian sebagai  akta  di  bawah  tangan  karena  dianggap  cacat  hukum.  Degradasi  kekuatan
pembuktian akta ini membuat perbedaan signifikan dalam kedudukannya sebagai alat bukti  dihadapan  hakim. Akta  autentik  merupakan  bukti  yang  mengikat  yang  berarti kebenaran dari hal-hal atau keterangan-keterangan yang ada dalam akta harus diakui oleh  hakim,  artinya  disini  akta  dianggap  benar  selama  tidak  ada  pihak  lain  yang dapat membuktikan kebenaran sebaliknya.(Ngadino, 2019) Sedangkan akta dibawah tangan,  dapat  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  hanya  apabila  akta tersebut  diakui  oleh  para  pihak  yang  membuatnya,  sebagaimana  yang  disebutkan dalam Pasal 1875 KUH Perdata, yaitu:
“ Suatu tulisan di bawah tangan yang diakui oleh orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai, atau yang dengan cara menurut undang-undang dianggap sebagai  diakui,  memberikan  terhadap  orang-orang  yang  menandatanganinya serta  para  ahli  warisnya  dan  orang-orang  yang  mendapat  hak  dari  pada mereka,  bukti  yang  sempurna  seperti  suatu  akta  autentik,  dan  demikian  pula berlakulah  ketentuan  Pasal  1871  untuk  tulisan  itu .”(Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata, n.d.)
Selain  dapat  mengalami  degradasi  kekuatan  hukum  bilamana  tidak memenuhi  ketentuan  didalam  UUJN,  suatu  akta  dapat  juga  menjadi  batal  demi hukum atau dibatalkandemi hukum karena tidak memenuhi ketentuan syarat sahnya suatu  perjanjian  yang  diatur  didalam  Pasal  1320  KUH  Perdata.  Menurut  Moechtar, baik  alat  bukti  akta  di  bawah  tangan  maupun  akta  autentik,  keduanya  harus memenuhi  rumusan  mengenai  sahnya  suatu  perjanjian  berdasarkan  Pasal  1320 Burgerlijk  Wetboek (KUH  Perdata)  dan  secara  materai  mengikat  para  pihak  yang membuatnya sebagai suatu perjanjian yang harus ditepati oleh para pihak ( pacta sunt servanda ).(Moechthar, 2017) Syarat sahnya suatu perjanjian menurut rumusan Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:
1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3) Suatu hal tertentu;
4) Suatu sebab yang halal.
Tidak  terpenuhinya  salah  satu  atau  lebih  dari  syarat-syarat  sahnya  kontrak  tersebut dapat membawa konsekuensi secara yuridis, antara lain:(Djulaeka, 2019)
1) Batal demi hukum ( nietig, null and void ), apabila yang dilanggarnya merupakan syarat objektif, yaitu perihal tertentu dan kausa yang legal;
2) Dapat  dibatalkan  ( vernietigbaar,  voidable ),  apabila  yang  dilanggarnya    syarat subjektif, yaitu kesepakatan kehendak dan kecakapan berbuat.
b. Pertanggungjawaban Notaris
Pada dasarnya pertanggungjawaban seorang notaris itu terbatas hanya ada pada suatu  kesalahan  atau  pelanggaran  yang  disengaja  oleh  notaris  sehingga  melanggar ketentuan  yang  sudah  ditetapkan  dalam  aturan  atau  perundang-undangan  yang mengaturnya  saja.  Dalam  hal  terdapat  suatu  kesalahan  atau  pelanggaran  yang dilakukan  oleh  penghadap,  Notaris  tidak  dapat  dimintai  suatu  pertanggungjawaban bilamana  notaris  telah  melaksanakan  kewajiban  dan  kewenangannya  sesuai  koridor hukum  yang  berlaku.  Dengan  kata  lain,  pertanggungjawaban  seorang  notaris menganut prinsip based on fault liability .
Menurut  Abdul  Ghofur,  tanggungjawab  Notaris  selaku  pejabat  umum  yang berhubungan  dengan  kebenaran  materiil  terhadap  akta  yang  dibuatnya,  dibedakan menjadi empat poin, yakni:(Ansori, 2009)
1) Tanggung  jawab  notaris  secara  perdata  terhadap  kebenaran  materiil  terhadap akta yang dibuatnya;
2) Tanggung  jawab  notaris  secara  pidana  terhadap  kebenaran  materiil  dalam  akta yang dibuatnya;
3) Tanggung jawab notaris berdasarkan peraturan jabatan notaris (UUJN) terhadap kebenaran materiil dalam akta yang dibuatnya;
4) Tanggung jawab notaris dalam menjalankan tugas jabatannya berdasarkan kode etik notaris.
Notaris  dapat  dituntut  bertanggungjawab  secara  perdata  apabila  para  pihak melakukan pengingkaran:(Afifah, 2017b)
1) Hari, tanggal, bulan, tahun menghadap;
2) Waktu, pukul menghadap;
3) Tanda tangan yang tercantum didalam minuta;
4) Merasa tidak pernah menghadap;
5) Akta tidak ditandatangani didepan notaris;
6) Akta tidak dibacakan;
7) Alasan lain berdasarkan formalitas akta.
Pengingkaran  tersebut  merupakan  bentuk  kerugian  pada  pihak  lain  yang  timbul karena  notaris  tidak  melakukan  perbuatan  yang  seharusnya  dilakukannya,  sehingga
notaris  dapat  dimintakan  pertanggung  jawabannya  dalam  konstruksi  perbuatan melawan hukum.
Pertanggung  jawaban  kedua  yang  dapat  dimintakan  pada  seorang  Notaris dalam  kapasitasnya  sebagai  pejabat  umum  terhadap  akta  yang  dibuatnya  yaitu pertanggungjawaban  pidana  bilamana  notaris  telah  terbukti  dengan  “sengaja” melakukan pelanggaran yang telah dijabarkan didalam Pasal 55, Pasal 263, dan Pasal 266 KUH Pidana dan telah dilihat di dalam pembuktiannya sejauh mana dia terlibat. Pelaggaran  ini  di  dalam  Pasal  264  KUH  Pidana  diancam  dengan  sanksi  kurungan penjara paling lama delapan tahun.
Selanjutnya  pertanggungjawaban  yang  dapat  dimintakan  pada  notaris  yaitu pertanggungjawaban administrasi atas akta yang telah dibuatnya dalam hal dia tidak menjalankan kewajiban yang seharusnya. Pertanggungjawaban administrasi ini dapat dikenakan sanksi seperti yang telah diatur didalam Pasal 16 ayat (11), yaitu :
1) Peringatan tertulis;
2) Pemberhentian sementara;
3) Pemberhentian dengan hormat; atau
4) Pemberhentian dengan tidak hormat.
Ketentuan  pertanggungjawaban  Notaris  di  dalam  Pasal  65  UUJN  sebelum perubahan,  berbunyi  “Notaris,  Notaris  Pengganti,  Notaris  Pengganti  Khusus,  dan Pejabat  Sementara  Notaris  bertanggungjawab  atas  setiap  akta  yang  dibuatnya meskipun  Protokol  Notaris  telah  diserahkan  atau  dipindahkan  kepada  pihak penyimpan Protokol Notaris.”(Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004  Tentang  Jabatan  Notaris,  2004)Rumusan  pada  pasal  ini  tidak  mengalami perubahan sedikitpun dalam rumusan UU Nomor 2 Tahun 2014. Pada pasal ini tidak dirumuskan secara pasti batas umur pertanggungjawaban dari seorang notaris. Hal ini dapat  diartikan  bahwa  pertanggungjawaban  seorang  Notaris  terhadap  akta  yang dibuatnya  adalah  seumur  hidup,  meskipun  Notaris  tersebut  telah  purna  tugas  dan Protokol Notaris telah diserahkan.
D. Simpulan
Berdasarkan hasil penelitian danpembahasan yang telah dipaparkan oleh penulis, maka kesimpulan pertama  yang dapat penulis ambil adalah ketentuan yang harus dipenuhi dalam pembuatan  suatu  akta  jual  beli  yaitu  syarat  sahnya  perjanjian  yang  diatur  didalam  Pasal 1320 KUH Perdata serta syarat formil dan materiil yang diatur didalam hukum adat serta PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.Tidak terpenuhinya syarat-syarat tersebut
dapat  mengakibatkan  degradasi  kekuatan  pembuktiandari  akta  autentik  menjadi  akta dibawah tangan, bahkan dapat dibatalkan atau batal demi hukum.
Kesimpulan  kedua  yang  diambil  oleh  penulis  yaitu,pertanggungjawaban  notaris merupakan  pertanggungjawaban  dengan  prinsip based  on  fault liability.  Bentuk pertanggungjawaban  yang  dapat  dimintakan  antara  lain  pertanggung  jawaban  perdata, pidana,  dan  administrasi  dengan  jangka  waktu  pertanggungjawaban  yang  berlaku  seumur hidup,  karena  tidakadanya  rumusan  pasti  mengenai  batas  umur  pertanggungjawaban tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU
Ansori, A. G. (2009). Lembaga Kenotariatan Indonesia: Perspektif Hukum dan Etika . Yogyakarta: UII Press.
Djulaeka. (2019). Buku Ajar Perancangan Kotrak . Surabaya: Scopindo Media Pustaka.
Kuncoro, N. M. W. (2015). 97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti . Jakarta: Raih Asa Sukses.
Mertokusumo, S. (1981). Hukum Acara Perdata . Yogyakarta: Liberty.
Moechthar, O. (2017). Dasar-Dasar Teknik Pembuatan Akta . Surabaya: University Press.
Moechthar,  O.  (2019). Teknik  Pembuatan  Akta  Badan  Hukum  dan  Badan  Usaha  di  Indonesia . Surbaya: Airlangga University Press.
Ngadino. (2019). Tugas dan Tanggung Jawab Jabatan Notaris di Indonesia . Semarang: Universitas PGRI Semarang Press.
Pengurus  Pusat  Ikatan  Notaris  Indonesia.  (2008). 100  Tahun  Ikatan  Notaris  Indonesia  Jati  Diri Notaris  Indonesia  Dulu,  Sekarang,  dan  di  Masa  Datang (A.  Dwi  Saputro,  ed.).  Jakarta:  PT. Gramedia Pustaka.
Pramukti,  S., & Widayanto,  E. (2015). Awas Jangan Beli Tanah Sengketa . Yogyakarta:  Medpress Digital.
Purnamasari,  I.  D.  (2010a). Kaifa  Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Populer:  Kiat-Kiat  Cerdas, Mudah,  dan  Bijak  Mengatasi  Masalah  Hukum  Pertanahan .  Bandung:  Penerbit  Kaifa  PT Mizan Pustaka Anggota IKAPI.
Purnamasari,  I.  D.  (2010b). Kaifa  Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Populer:  Kiat-Kiat  Cerdas, Mudah,  dan  Bijak  Mengatasi  Masalah  Hukum  Pertanahan .  Bandung:  Penerbit  Kaifa  PT Mizan Pustaka Anggota IKAPI.
Samudera, T. (2004). Hukum Pembuktian Dalam Acara Perdata . Bandung: Alumni.
Santoso, U. (2017a). Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun . Jakarta: Grasindo.
Santoso, U. (2017b). Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun . Jakarta: Kencana.
Sarwat, A. (2018). Fiqih Jual-Beli . Jakarta Selatan: Rumah Fiqih Publishing.
Simbolon, L. A. (2015). Notaris dan Penegakan Hukum Oleh Hakim . Yogyakarta: Deepublish. Supancana,  I.  B.  R.  (2019). Berbagai  Perspektif  Harmonisasi  Hukum  Nasional  dan  Hukum Internasional . Jakarta: Universitas Katolik Indonesia Atma Jaya.

## ARTIKEL JURNAL
Afifah,  K.  (2017a).  Tanggung  Jawab  dan  Perlindungan  Hukum  bagi  Notaris  secara  Perdata Terhadap Akta yang Dibuatnya. Lex Renaissance , II .
Afifah,  K.  (2017b).  Tanggung  Jawab  dan  Perlindungan  Hukum  bagi  Notaris  secara  Perdata Terhadap Akta yang Dibuatnya. Lex Renaissance , II , 161.
Rondonuwu,  G.  (2017a).  Kepastian  Hukum  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Melaui  Jual  Beli Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Lex Privatum , V .
Rondonuwu,  G.  (2017b).  Kepastian  Hukum  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Melaui  Jual  Beli Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Lex Privatum , V , 117.
Zulhadji, A. (2016a). Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah Menurut Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960. Lex Crimen , V .
Zulhadji, A. (2016b). Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah Menurut Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960. Lex Crimen , V , 32.

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata .
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris .
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris .
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria .
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah .