## TINGKAT VITALITAS KEGIATAN PERDAGANGAN LAMA DI KAYUTANGAN KOTA MALANG
Nila Eka Saputri, Agus Dwi Wicaksono, Christia Meidiana
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Brawijaya Jl. Mayjen Haryono 167 Malang 65145 – Telp. (0341) 567886 e-mail: alinimut@yahoo.com

## ABSTRAK
Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengevaluasi  tingkat  vitalitas  kegiatan  perdagangan  di  Kayutangan  serta faktor-faktor  yang  mempengaruhinya.  Metode  yang  digunakan  yaitu  pendekatan  kuantitatif  dengan menggunakan  teknik  skoring  serta  metode  pendekatan  kualitatif  untuk  mengetahui  faktor-faktor  yang mempengaruhi tingkat vitalitas kegiatan perdagangan di Kayutangan menggunakan analisis sinkronik diakronik dan analisis faktor. Tingkat vitalitas kegiatan perdagangan di Kayutangan menunjukkan pada tingkat vitalitas sedang.  Berdasarkan  hasil  analisis  sinkronik  diakronik,  aspek  ekonomi  merupakan  aspek  yang  paling mempengaruhi  perkembangan  dan  perubahan  aktivitas  kegiatan  perdagangan  dan  kondisi  fisik  Kayutangan. Hasil studi didapatkan empat faktor menurut kelompok responden pedagang yang berpengaruh terhadap tingkat vitalitas  kegiatan  perdagangan  di  Kayutangan,  yaitu  faktor  I  inventaris  usaha,  faktor  II  kenyamanan  dan keamanan sarana prasarana perdagangan, faktor III aktivitas perdagangan, dan faktor IV jumlah pengunjung. Faktor menurut kelompok responden pengunjung, yaitu faktor I kenyamanan fisik kawasan perdagangan, faktor II  kesenangan  berkunjung,  faktor  III  barang  yang  ditawarkan,  dan  faktor  IV  keamanan  dan  keselamatan berkunjung.
Kata kunci : tingkat vitalitas, kegiatan perdagangan, faktor

## ABSTRACT
The aims of this research are to evaluate the vitality level of trading and the factors that influenced its vitality level. The methods used are quantitative approach by using scoring technique towards physical and functional aspect of trade, and also used qualitative approach by using sincronic diacronic analysis and factor analysis to find factors that influenced vitality level of old trade activity in Kayutangan. Vitality level in Kayutangan showed that its level is in medium level. Based on sincronic diacronic analysis, economic aspect was the most influent to developments and changes of  trade activity and physical condition in Kayutangan. The results of  study, there are four factors that influence vitality level of Kayutangan’s trade activity. These factors are, based on trader’s assessment:  factor  I  inventary  business,  factor  II  comfortable  and  secure  of    trade  infrastructure,  factor  III trading  activity,  factor  IV  visitors  amount,  and  also  four  factors  based  on  visitors  assessment,  are  factor  I comfortable of trade infrastructure , factor II pleasure, factor III commodity that offers and factor IV security and safety of visiting.
Keywords: vitality level, trade activity, factor

## PENDAHULUAN
Kawasan kota lama selalu  menarik perhatian bagi  pelaku  pembangunan  kota.  Secara  historis, kawasan  tersebut  pernah  menjadi  urat  nadi perekonomian  kota,  beraglomerasi  berbagai aktifitas ekonomi, terutama kegiatan perdagangan  dan  jasa,  sehingga  pada  masanya disebut  sebagai  pusat  bisnis  kota.  Namun  dalam perkembangannya,  aktifitas  ekonomi  kota  mulai bergeser  dan  menyebar.  Aktifitas  ekonomi  di kota  lama  pun  mulai  kehilangan  pengaruhnya dan  semakin  ditinggalkan  pelaku  pembangunan kota.  Akibatnya  kawasan  kota  lama  umumnya terkesan  sebagai  kota  yang  stagnan  atau  kota
“mati”. Seperti tampak pada kawasan Kayutangan  Hingga  tahun  1980-an,  Kayutangan merupakan  pusat  keramaian  sebelum  hadirnya pusat  perbelanjaan  modern  (Prakoso,  2005). Kayutangan  merupakan  kawasan  yang  memiliki karakter  bersejarah  namun  perkembangannya kurang  pesat  jika  dibandingkan  dengan  pusat- pusat  perdagangan  lain  di  Kota  Malang.  (Buku Rencana RDTRK Kecamatan Klojen 2003-2008, IV-15).  Saat  ini,  kawasan  Kayutangan  dan Pecinan,  walaupun  tidak  seramai  periode  1940 hingga  1980an,  tetap  mempunyai  peran  penting dalam perputaran roda perkonomian kota Malang dan menjadi tujuan utama wisatawan mancanegara  saat  berkunjung  ke  kota  Malang untuk menikmati peninggalan bangunan-
bangunan  kuno  yang  memang  masih  terdapat  di kawasan ini.
Permasalahan  lingkungan  perkotaan  secara garis  besar  dikategorikan  sebagai    berikut  :  (a). Menurunnya kualitas fungsional, berkaitan dengan  fungsi  interaksi  dalam  kota  atau  wilayah yang meliputi: kegiatan (ekonomi, pariwisata dan sosial) dan aksesibilitas (kondisi infrastruktur dan pengelolaan transportasi). Permasalahan fungsional antara lain ditandai dengan berkuranngnya  atau  hilangnya  pengunjung, menurunnya  penjualan,  pindah  perusahaan, menurunnya  jumlah  penduduk  dan  kemacetan lalu  lintas  (Kotler,  1993).  (b).  Menurunnya kualitas  visual,  berkaitan  dengan  rusaknya kondisi  fisik  bangunan,  penurunan  kualitas estetika (proporsi, keseimbangan, skala, pola, dan lainnya) dan ketidakjelasan hubungan antar ruang perkotaan  (Wiedenhoeft,  1981 dalam Pradoto, 1999).  (c).  Menurunnya  kualitas  lingkungan, berkaitan  dengan  lingkungan  fisik  dan  sosial. Masalah  lingkungan  fisik  meliputi  masalah polusi  udara  (emisi  kendaraan  bermotor),  polusi suara  dan  bau,  rusaknya  ekosistem,  sedangkan masalah  sosial  meliputi  hilangnya  rasa  identitas, rasa  komunitas  dan  rasa  memiliki  (Wiedenhoeft, 1981 dalam Pradoto, 1999). Kondisi yang terjadi pada kawasan Kayutangan  adalah  penurunan  kondisi  sarana prasarana  fisik  perdagangan  yang  terlihat  dari adanya  beberapa  toko  yang  mangkrak  dan ditinggalkan atau dijual oleh pemiliknya sehingga bangunan yang ada menjadi kosong dan tak  terawat.  Kondisi  sarana  dan  prasarana lingkungan  yang  kurang  memadai  dan  beberapa dalam kondisi yang buruk, terutama fasilitas bagi pejalan  kaki.  Terdapatnya  perubahan  fisik  dan visual  bangunan  menjadi  bentuk  yang  lebih modern  sehingga  menghilangkan  ciri  atau karakter visual lama Kayutangan yang  menganut aliran nieuwe  bouwen .    Aktifitas  perdagangan yang  dicerminkan  dari  aktifitas  pejalan  kaki relatif sepi, pengunjung terkesan hanya memanfaatkan  trotoar  yang  ada  hanya  untuk menuju  objek-objek  belanja  yang  lebih  ramai  di sekitar  Alun-alun  Kota  Malang.  (Rencana  Induk Pengembangan  Kawasan  Ex-Kayutangan,  2005). Kondisi ini juga  memiliki pengaruh  nyata dalam penurunan  omset  pedagang  yang  ada  di Kayutangan.
Permasalahan yang muncul dari latar belakang di atas  adalah  bagaimanakah  tingkat  vitalitas kegiatan  perdagangan  lama  di  Kayutangan  Kota Malang?; faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi tingkat vitalitas kegiatan perdagangan  lama di Kayutangan Kota Malang?. Berdasarkan  permasalahan  tersebut,  maka  dapat
dirumuskan  tujuan  dari  penelitian  ini  adalah untuk  menganalisis  tingkat  vitalitas  kegiatan perdagangan  lama  di  Kayutangan  Kota  Malang dan mengevaluasi faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat vitalitas kegiatan perdagangan lama di Kayutangan Kota Malang.

## METODE PENELITIAN

## Wilayah Studi
Wilayah  studi  adalah  koridor  Kayutangan Kota  Malang,  yang  kini  dikenal  dengan  Jalan Basuki Rachmat dengan panjang koridor ± 0,622 Km.  Termasuk  dalam  wilayah  administratif Kelurahan  Kauman,  Kelurahan  Klojen  dan Kelurahan Oro-oro Dowo dalam lingkup wilayah Kecamatan Klojen, Kota Malang.
Gambar 1. Wilayah Studi

## Pemilihan Sampel
Untuk mendapatkan gambaran kondisi aktivitas  perdagangan  secara  aktual  berdasarkan pengamatan langsung, diperlukan informasi yang didapat  dari  pelaku  aktivitas  perdagangan,  yaitu pedagang dan pengunjung.
sampel pedagang :
Didapatkan 49 sampel pedagang yang merupakan perwakilan pedagang dari jenis usaha yang ada di Kayutangan yang bersedia memberikan informasi yang  dibutuhkan  dalam  penelitian  ini  baik melalui teknik wawancara maupun kuisioner.
sampel pengunjung :
Sampel  pengunjung  adalah  para  pengunjung/ pembeli  yang  ditemui  di  Kayutangan,  sebanyak 60 orang yang ditentukan berdasarkan perhitungan rumus simple random sampling .

## Metode Analisis Data
Metode  analisis  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  metode  deskriptif  evaluatif, dengan  tahapan  analisis  adalah  sebagai  berikut  : (1)  Tahap  Pertama:  analisis  tingkat  vitalitas kegiatan perdagangan  lama Kayutangan Malang. Langkah-langkah  yang  dilakukan  pada  tahap  ini meliputi  :  karakteristik  kegiatan  perdagangan lama  Kayutangan  dan  analisis  tingkat  vitalitas kegiatan  perdagangan  dan  (2)  Tahap  Kedua: mengkaji faktor-faktor yang berpengaruh terhadap  vitalitas  kegiatan  perdagangan  lama Kayutangan  Malang.  Langkah-langkah  yang dilakukan  pada  tahap  ini  meliputi  :  Analisis faktor vitalitas lingkungan menggunakan pendekatan  sinkronik  –  diakronik  serta  analisis faktor-faktor yang mempengaruhi vitalitas
kegiatan perdagangan lama Kawasan Kayutangan

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Karakteristik  Kegiatan  Perdagangan  Lama

## Kayutangan
Koridor  Kayutangan  merupakan  salah  satu pusat  kegiatan  komersial  di  Kota  Malang. Sebagai  salah  satu  jalan  utama  di  CBD  Kota Malang  dan  merupakan  kawasan  strategis  yang memiliki nilai komersial tinggi, kawasan ini telah menjadi  pusat  kegiatan  bisnis  dan  perdagangan Kota Malang sejak lama.
Sepanjang  koridor  Kayutangan  terdapat konsentrasi  kegiatan  perdagangan  eceran,  grosir dan jasa (salon, bengkel, penjahit, biro perjalanan dan  lainnya),  serta  kegiatan  keuangan  yang ditandai  dengan  adanya  kantor-kantor  bank, asuransi  dan  kurs  valuta  asing.milik  pemerintah maupun swasta.
Berdasarkan  tingkat  isian  (banyaknya  toko yang aktif  dan tidak aktif), tingkat isian rata-rata pertokoan  di  Kayutangan  di  atas  75%.  Hal tersebut  mengindikasikan  kegiatan  perdagangan di  Kayutangan  tergolong  baik.  Radius  pelayanan area  yang  terlayani  maupun  skala  pemasaran distribusi usaha perdagangan meliputi skala lokal (dalam  kota)  dan  skala  regional  (hingga  luar kota).  Sebanyak  79,6%  responden  pedagang beroperasi lebih dari 8 jam.
Kondisi  sarana  penunjang  perdagangan Kayutangan  dilihat  dari  kondisi  jalan,  trotoar,
jembatan  penyeberangan  dan  zebra  cross, penghijauan  dan  parkir  umumnya  berada  dalam kondisi baik, kecuali kondisi trotoar yang kurang baik sehingga pemanfaatannya kurang optimal.

## Tingkat Vitalitas Kegiatan Perdagangan
Tingkat vitalitas kegiatan perdagangan diukur  dari  variabel  aspek  fisik  dan  fungsional perdagangan.  Nilai  rata-rata  tingkat  vitalitas perdagangan  Kayutangan  terhadap  aspek  fisik dan  fungsional  perdagangan  menurut  kelompok responden  pedagang  dan  pengunjung  adalah sebagai berikut : (Gambar 2 dan 3)
Gambar 2. Nilai rata-rata aspek vitalitas perdagangan dari penilaian pedagang di Kayutangan Gambar 3. Nilai rata-rata aspek vitalitas perdagangan dari penilaian pengunjung di Kayutangan
Berdasarkan  klasifikasi  tingkat  vitalitas perdagangan,  Ichwan  (2004)  menggolongkan kawasan  lama  yang  mengalami  penurunan vitalitas  menjadi  tiga  golongan,  yaitu  kawasan lama  yang  mati;  kawasan  lama  yang  hidup tapi  kacau  ( chaos );  dan  kawasan  lama  yang hidup  dan  vital.  Tingkat  vitalitas  perdagangan Kayutangan berdasarkan nilai skoring terhadap aspek fisik dan fungsional perdagangan (Tabel 1 dan 2)
Tabel  1.  Tingkat  Vitalitas  dari  Aspek  Fisik Perdagangan Kayutangan
Tingkat Vitalitas Penilaian Pedagang Penilaian Pengunjung Frekuensi (%) Frekuensi (%) Sedang 27 55,1 35 58,3 Tinggi 22 44,9 25 41,7 Total 49 100,0 60 100,0

## Tabel  2.  Tingkat  Vitalitas  dari  Aspek Fungsional Perdagangan Kayutangan
Tingkat Vitalitas Penilaian Pedagang Penilaian Pengunjung Frekuensi (%) Frekuensi (%) Rendah 20 40,8 16 26,7 Sedang 21 42,9 36 60,0 Tinggi 8 16,3 8 13,3 Total 49 100 60 100
Tingkat vitalitas perdagangan dari aspek fisik berdasarkan  penilaian  pedagang  dan  pengunjung masing-masing  adalah  55,1%  sedang  dan  58,3% sedang.  Untuk  tingkat  vitalitas  perdagangan Kayutangan berdasarkan aspek fungsional perdagangan  berada  pada  tingkat  sedang  (42,9% dan  60%).  Sehingga,  dapat  disimpulkan  bahwa dilihat  dari  penilaian  kualitas  aspek  fisik  dan fungsional kegiatan perdagangan, tingkat vitalitas untuk kawasan perdagangan di koridor Kayutangan  (Jalan  Basuki  Rachmat)  adalah sedang yang berarti bahwa Kayutangan tergolong dalam  kawasan  lama  yang  hidup  tapi  kacau ( chaos ).

## Sinkronik-Diakronik Kayutangan (1767-2008)
Sinkronik diakronik Kayutangan 1767-2008 yang dikaji meliputi tingkat vitalitas kegiatan perdagangan,  kondisi  fisik  kayutangan,  aspek politik,  aspek  ekonomi,  dan  aspek  sosial-budaya (gambar 4)
Gambar 4.   Hubungan keterkaitan Sinkronik- diakronik Kayutangan (1767-2008)
Masa kolonial tahun 1767-1914
Faktor politik dan ekonomi memberikan pengaruh  pada  bentukan  fisik  awal  kawasan Kayutangan pada periode kolonial awal.
Kayutangan  yang  merupakan  lokasi  starategis ditempati  untuk  permukiman  orang  Belanda, dengan kepentingan untuk menguatkan kedudukannya  di  Kota  Malang  secara  politik (kekuasaan)
maupun secara ekonomi
(mengontrol  penuh  hasil  perkebunan).  (Gambar 5).
Gambar 5. masa kolonial tahun 1767-1914
Masa  kolonial  (Gemeente  Malang)  tahun 1914-1942
Perubahan politik (perubahan status kota Malang menjadi  Kotapraja  serta  pemindahan  pusat pemerintahan  ke  Alun-alun  Bunder)  merubah pemanfaatan  kawasan  Kayutangan  menjadi kawasan  komersial.  Kepentingan  ekonomi  untuk bisnis dan perdagangan ditonjolkan di Kayutangan, orang Tionghoa juga telah diperbolehkan  untuk  memasuki  lingkungan  yang tadinya  hanya  untuk  orang  Belanda.  Pengaruh politik,  ekonomi  dan  sosial  budaya  merubah Kayutangan  menjadi  kawasan  perdagangan moderen  baik  secara  fungsi  kawasan  dan  fisik kawasan. (Gambar 6).

## Masa pasca kemerdekaan (1942-1980)
Perubahan kondisi politik (perebutan kemerdekaan) sedikit banyak berpengaruh terhadap  kondisi  ekonomi  dan  sosial  budaya. Hingga akhir periode ini (tahun 1980)
Kayutangan  masih  merupakan  pusat  bisnis  dan perdagangan Kota Malang. (Gambar 7).
Gambar 6. Masa Kolonial (Gemeente Malang) Tahun 1914-1942
Gambar  7.  masa  pasca  kemerdekaan  (1942- 1980)

## Masa pasca boom ekonomi (1980-2008)
Pembangunan  ekonomi  yang  pesat  sangat mempengaruhi  wilayah  studi.  Kayutangan  mulai mengalami penurunan peran sebagai pusat bisnis dan perdagangan kota. Selain itu, karena semakin ditinggalkannya  Kayutangan,  bangunan  dan sarana  fisik  mulai  berubah  dan  beberapa mengalami penurunan kualitas. (gambar 8).
Perubahan  yang  terjadi  terhadap  tingkat  vitalitas kegiatan perdagangan serta kondisi fisik kawasan perdagangan  Kayutangan  Malang,  dipengaruhi oleh  faktor  politik  sosial  dan  ekonomi  Kota. Berdasarkan  analisis  sinkronik  diakronik,  dapat dilihat bahwa aspek  ekonomi  memiliki pengaruh yang besar terhadap perkembangan dan perubahan  kegiatan  maupun  kondisi  fisik kawasan perdagangan Kayutangan.
Gambar  8.  masa  pasca  boom  ekonomi  (1980- 2008)
Faktor  yang  mempengaruhi  vitalitas  kegiatan perdagangan lama di Kayutangan
Berdasarkan  hasil  studi,  terbentuk  masing- masing  empat  faktor  berdasarkan  penilaian responden  pedagang  dan  pengunjung  yang mempengaruhi  vitalitas  kegiatan  perdagangan lama di Kayutangan (Tabel 4 dan 5).
Tabel 3. Faktor-faktor yang Terbentuk dan Nilai Korelasi Antara Faktor dan Variabel pada Kelompok Responden Pedagang Faktor Nama Eigen Value Variabel 1 Faktor I (Inventaris usaha) 3,919 Modal usaha Aset usaha Omset usaha 2 Faktor II (Kenyamanan dan keamanan sarana  prasarana perdagangan) 2,342 Kemudahan pencapaian Kondisi bangunan Kondisi jalur pejalan kaki Kondisi penghijauan Kenyamanan Keamanan 3 Faktor III (aktivitas perdagangan) 1,519 Lama toko beroperasi Keselamatan Kesenangan 4 Faktor IV (Jumlah pengunjung) 1,084 Jumlah pengunjung per hari
Tabel 4. Faktor-faktor yang Terbentuk dan Nilai Korelasi Antara Faktor dan Variabel pada Kelompok Responden Pengunjung Fak tor Nama Eigen Value Variabel 1 Faktor I (Kenyamanan fisik  kawasan perdagangan) 3,515 Kondisi jalur pejalan kaki Kondisi parkir Kondisi penghijauan Kenyamanan 2 Faktor II (Kesenangan berkunjung) 1,463 Kurun waktu kunjungan Pencapaian Kesenangan 3 Faktor III (Barang  yang ditawarkan) 1,357 Jenis barang Harga barang 4 Faktor IV (Keamanan dan keselamatan berkunjung) 1,071 Keamanan Keselamatan

## SIMPULAN
Perhitungan skoring terhadap tingkat vitalitas  kegiatan  perdagangan  di  Kayutangan menunjukkan  pada  tingkat  vitalitas  sedang.  Pada empat  masa  periode  perkembangan  aktivitas perdagangan  di  Kayutangan,  yaitu  periode  awal kolonial (1767-1914), kolonial Gemeente Malang (1914-1942),  pasca  kemerdekaan  (1942-1980) dan pasca boom ekonomi (1980-2008), didapatkan  bahwa  aspek  ekonomi  merupakan aspek  yang  paling  mempengaruhi  perkembangan dan  perubahan  aktivitas  kegiatan  perdagangan dan kondisi fisik Kayutangan.
Terdapat  empat  faktor  menurut  kelompok responden  pedagang  yang  berpengaruh  terhadap tingkat vitalitas kegiatan perdagangan di Kayutangan,  yaitu  faktor  I  inventaris  usaha (modal  usaha,  aset  usaha  dan  omset  usaha),
faktor  II  kenyamanan  dan  keamanan  sarana prasarana  perdagangan  (kemudahan  pencapaian, kondisi  bangunan,  kondisi  jalur  pejalan  kaki, kondisi penghijauan, kenyamanan dan keamanan),  faktor  III  aktivitas  perdagangan (lama toko beroperasi, keselamatan dan kesenangan), faktor IV  jumlah pengunjung, serta empat  faktor  menurut  kelompok  responden pengunjung,  yaitu  faktor  I  kenyamanan  fisik kawasan perdagangan (kondisi jalur pejalan kaki, kondisi parkir, kondisi penghijauan dan kenyamanan),  faktor  II  kesenangan  berkunjung (kurun  waktu  kunjungan,  pencapaian  dan kesenangan),  faktor  III  barang  yang  ditawarkan (jenis  barang  dan  harga  barang)  dan  faktor  IV keamanan dan keselamatan berkunjung (keamanan dan keselamatan).
Untuk  menunjang  kegiatan perdagangan  di Kayutangan,  diperlukan  peningkatan  peluang usaha baik dari pihak pemerintah maupun swasta, untuk  memperlancar  sirkulasi  arus  modal,  aset dan omset pedagang, sehingga kegiatan perdagangan  di Kayutangan  dapat hidup  kembali dengan baik.
Perlunya dilakukan revitalisasi fisik meliputi  perbaikan  dan  peningkatan  kualitas  dan kondisi  jalur  pejalan  kaki,  sistem  parkir,  tata hijau,  dan  sistem  penghubung  yang  bertujuan meningkatkan  kenyamanan  dan  keamanan  untuk menarik kegiatan maupun menarik minat pengunjung, serta  memberikan  nilai tambah bagi Kayutangan.

## DAFTAR PUSTAKA
Anonim. 2005. Rencana Induk Penataan Kawasan Eks-Kayutangan Kota Malang .
Anonim.  2003. Rencana  Detail  Tata  Ruang Kecamatan  Klojen  Kota  Malang  Tahun 2003-2008 .
Handinoto,  P.H.S.  1996. Perkembangan  Kota dan  Arsitektur  Kolonial  Belanda  di Malang . Yogyakarta. Andi.
Kotler, P., Haider, D,. & Rein, I. 1993. Marketing Places:  Atracting  Investment,  Industry, And Tourism to Cities, States and Nations .
New york. Thid Avenue.
Pradoto,  W.  1999. Kajian  Penurunan  Aktivitas dan  Kinerja  Suatu  Pusat  Perdagangan Lama  dan  Arahan  Pengembangannya (Studi  Kasus:  Kawasan  Braga,  Bandung) . Tesis tidak dipublikasikan. Bandung. Institut Teknologi Bandung.
Prakoso, I. 2005. Kota Malang dalam Kenangan . Kompas – Desember.