Vol. 8, No. 2 Agustus 2024, Hal. 678 – 688 DOI: 10.29408/jpek.v8i2.27158 E-ISSN: 2549-0893
Analisis Efektivitas Penyaluran Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah Pada Perumahan Bersubsidi Dengan Akad Murabahah (Studi Kasus Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan)
Burhan Hanafi 1 , Tuti Anggraini 2 , Nurul Inayah 3 1,2,3 Perbankan Syariah, Universitas Islam Negeri Sumatera Utara, Sumatera Utara Correspondence: burhanhanafi66@gmail.com ,
Received: 27 Juli, 2024 | Revised: 28 Juli 2024 | Accepted: 8 Agustus, 2024

## Keywords:
Effectiveness;
Murabahah Agreement Subsidized; Sharia KPR

## Abstract
This research aims to determine the effectiveness of distributing subsidized Sharia KPR financing  to  Bank  Sumut  KCP  Syariah  Kota  Baru  Marelan.  For  low-income  people (MBR).  The  focus  of  this  research  is  1).  What  is  the  mechanism  for  distributing subsidized mortgages at Bank Sumut KCP Syariah in the city of Baru Marelan to low- income people, whether as permanent employees or traders who earn daily income. 2). What is the level of effectiveness of subsidized KPR distribution at Bank Sumut KCP Syariah in the city of Baru Marelan for low-income people (MBR). This method uses qualitative  methods,  namely  interviews,  observation  and  documentation.  The  results show that the distribution of subsidized KPR at Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan  with  Murabahah  contracts  is  effective  for  MBR.  Through  interviews  with resource persons, it was found that the selection and disbursement process of funds was carried out well. This bank has clear procedures for accepting subsidized KPR. Apart from that, it can also be seen that in the last 5 years the demand for subsidized Sharia KPR has increased, this can be seen from the data obtained from sources. However, in this mortgage, of course there are problems related to bad credit in the mortgage, but the bank already has several ways to resolve this problem. The level of effectiveness of this program  is  quite  effective  because  KPR  distribution  is  given  right  on  target  to  low- income people (MBR) both as permanent employees and daily earners.
Kata Kunci:
KPR Syariah Bersubsidi, Efektivitas, Akad Murabahah

## Abstract
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  efektifitas  penyaluran  pembiayaan  KPR Syariah bersubsidi pada Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan. Bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Fokus penelitian 1). Bagaimana mekanisme penyaluran KPR  bersubsidi  di  Bank  Sumut  KCP  Syariah  kota  Baru  Marelan  pada  masyarakat berpenghasilan  rendah,  baik  itu  sebagai  karyawan  tetap  ataupun  pedagang  yang berpenghasilan harian. 2). Bagaimana tingkat efektifitas penyaluran KPR bersubsidi di Bank Sumut KCP Syariah kota Baru Marelan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Metode ini menggunakan kualitatif yakni dengan metode wawancara, observasi dan dokumentasi. Hasil menunjukkan bahwa penyaluran KPR bersubsidi di Bank Sumut KCP  Syariah  kota  Baru  Marelan  dengan  akad  Murabahah  efektif  bagi  MBR  melalui wawancara  kepada  narasumber,  ditemukan  bahwa  proses  seleksi  dan  pencairan  dana dilakukan dengan baik. Bank ini memiliki prosedur yang jelas dalam penerimaan KPR bersubsidi selain itu juga terlihat pada 5 tahun terakhir permintaan KPR Syariah subsidi ini  mengalami  peningkatan,  hal  ini  dilihat  dari  data  yang  diperoleh  dari  narasumber. Namun  dalam  KPR  ini  tentunya  ada  mengalami  permasalahan  terkait  adanya  kredit macet  pada  KPR  namun  pihak  Bank  sudah  memiliki  beberapa  cara  untuk  dapat menyelesaikan  persoalan  tersebut.  Tingkat  efektifitas  pada  program  ini  ialah  cukup efektif  karena  penyaluran  KPR  ini  diberikan  tepat  sasaran  kepada  masyarakat berpenghasilan  rendah  (MBR)  baik  sebagai  karyawan  tetap  maupun  berpenghasilan harian.

## PENDAHULUAN
Rumah  merupakan  salah  satu  bagian  dalam  mewujudkan  kemashlahatan  agama  dan dunia  yang  dibutuhkan  manusia,  karena  mempunyai  peranan  yang  sangat  penting  dalam eksistensi manusia. Perumahan berfungsi sebagai kebutuhan pokok manusia dan meningkatkan taraf hidup masyarakat. Sesuai dengan ayat 1 Pasal 28 H UUD UUD 1945 yang menyatakan bahwa  “setiap  orang  berhak  mendapatkan  tempat  tinggal  dan  penghidupan  yang  layak  dan nyaman,”  Selain  rumah,  unsur-unsur  penunjang  eksistensi  manusia  antara  lain  adalah pendidikan,  kesehatan,  dan  hiburan.  Pergerakan  urbanisasi  muncul  di  perkotaan  karena pertumbuhan  penduduk.  Salah  satu  faktor  yang  berkontribusi  terhadap  meningkatnya urbanisasi  adalah  kurangnya  lapangan  kerja.  di  tempat  asalnya.  Urbanisasi  menyebabkan sejumlah  masalah  lapangan  kerja  dan  perumahan.  Masyarakat  perkotaan  yang  melakukan relokasi membutuhkan tempat tinggal, sehingga menimbulkan permasalahan “perumahan liar” yang bermunculan di wilayah metropolitan. Menyikapi permasalahan perumahan tersebut di atas, Kementerian Perumahan Rakyat (KEMENPERA) dan pemerintah membentuk program bantuan perumahan bersubsidi. Hal ini sesuai dengan tujuan maqashid syariah untuk menjamin kesejahteraan  orang  lain.  Pemerintah membantu  melalui  bantuan  keuangan,  atau yang  lebih sering  disebut  subsidi,  dibandingkan  memberikan  subsidi  perumahan  secara  langsung. Masyarakat yang memiliki keinginan kuat untuk memiliki rumah dapat memperoleh subsidi melalui  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  subsidi,  dengan  kriteria  dan  batasan  tertentu.  oleh pemerintah yang menerima kepercayaan bank (Siddiq, 2021).
KPR  Subsidi  merupakan  program  pemerintah  yang  diperuntukkan  bagi  masyarakat menengah  ke  bawah  atau  anggota  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR)  yang menggunakan  sistem  Fasilitas  Likuiditas  Pembiayaan  Perumahan  (FLPP)  dan  menerima bantuan subsidi pemerintah dengan angsuran mudah dan tetap. Masyarakat dengan pendapatan kelas  menengah  atau  bawah  dapat  mengajukan  KPR  subsidi  di  bank  yang  telah  mendapat kepercayaan pemerintah. Hal ini agar mereka bisa mendapatkan rumah idaman yang bagus. KPR Subsidi merupakan inisiatif pemerintah bersama KEMENPERA yang diperuntukkan bagi masyarakat  berpendapatan  menengah  ke  bawah  (Annisa,  2018).  Tujuan  dari  program  KPR bersubsidi  pemerintah  adalah  untuk  membantu  masyarakat  yang  berpenghasilan  di  bawah Upah Minimum Reguler (UMR) atau masyarakat menengah ke bawah dalam membeli rumah layak huni. Dalam memberikan subsidi, Pemerintah bekerja sama dengan perbankan dengan memberikan  pinjaman  dengan  suku  bunga  tinggi  dan  jangka  waktu  pengembalian  yang panjang.  Selanjutnya,  masyarakat  berpenghasilan  rendah  memerlukan  akses  terhadap  KPR Syariah bersubsidi melalui mekanisme pendanaan yang efisien. Materi Pokok. Hal ini untuk memanfaatkan  KPR  di  Bank  Sumut  KCP  Syariah  Kota  Baru  Marelan  untuk  melayani kebutuhan  masyarakat  sekitar  atau  nasabah  yang  memiliki  rumah.  Guna  memperlancar kelancaran  pembiayaan  KPR  Syariah  Subsidi  dan  mempermudah  konsumen  dalam mengajukan  KPR  Syariah  Subsidi,  Bank  Sumut  KCP  Syariah  Kota  Baru  Marelan  harus mencermati alur penyaluran pembiayaan (Fathurrahman, 2020).
Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan tidak hanya menyediakan KPR Subsidi untuk  pekerja  tetap  saja,  akan  tetapi  Bank  Sumut  KCP  Syariah  Kota  Baru  Marelan  juga memperbolehkan buruh serta pedagang yang ingin memiliki rumah dengan cara menunjukkan
hasil catatan jual beli atau minimal catatan belanja sehingga bisa mendapatkan KPR subsidi di Bank Sumut Syariah.
Berdasarkan informasi yang di peroleh dari pegawai Bank Sumut KCP Syariah kota baru Marelan Ahmad Syafi’i, sebagai analis pembiayaan, menyatakan bahwa jumlah nasabah yang  melakukan  transaksi  KPR  Syariah  kota  baru  Marelan  yang  bertempat  di  perumahan Batang  Kuis,  Medan  Tembung,  Sei  Mati  dan  Hamparan  Perak  dalam  kurun  waktu  5  tahun terakhir adalah:
Tabel 1. Jumlah nasabah yang melakukan transaksi KPR Bank Sumut KCP
Syariah kota baru Marelan TAHUN JUMLAH NASABAH 2020 - 2021 - 2022 205 Nasabah 2023 217 Nasabah 2024 244 Nasabah
Dari tabel di atas hasil data yang di peroleh dari karyawan Bank Sumut Syariah kota Baru Marelan sebagai analisis pembiayaan mengatakan KPR Syariah subsidi di Bank Sumut KCP Syariah kota Marelan selama 5 tahun terakhir sebanyak 666 Nasabah,  pada tahun 2020 dan 2021 Bank Sumut KCP Syariah kota baru Marelan tidak memiliki nasabah di karenakan pada  saat  itu  terjadi  pandemi  Covid  19,  kemudian  pada  tahun  2022  saat  perekonomian masyarakat sudah mulai membaik dan sudah memiliki nasabah pada pembiayaan KPR subsidi sebanyak 205 nasabah, pada tahun 2023 juga memiliki peningkatan 217 nasabah sampai pada 2024 jugak meningkat sebanyak 244 nasabah.
Regulasi yang di buat oleh PUPR kepada setiap lembaga perbankan khususnya bank sumut  KCP  syariah  kota  baru  marelan  guna  membantu  lancarnya  pembiayaan  KPR  subsidi syariah,  menteri  PUPR  memberikan  peraturan  undang-undang  dan  syarat  kepada  penerima rumah subsidi, yaitu Warga Negara Indonesia yang sudah menikah atau berusia 21 tahun, Pada saat  kredit  jatuh  tempo,  usia  pemohon  tidak  lebih  dari  65  tahun.  Sebagai  contoh,  pemohon peserta ASABRI yang memiliki rekomendasi dari YKPP, usianya hanya boleh 80 tahun pada saat kredit jatuh tempo, Baik pemohon maupun pasangannya (suami atau istri) tidak pernah mendapatkan bantuan pemerintah untuk membeli rumah. Tidak berlaku dua kali bagi anggota TNI, PNS, dan Polis yang pindah tugas, Bagi Rumah Sejahtera Tapak, gaji atau penghasilan pokok tidak boleh lebih dari Rp4 juta; bagi Rumah Sejahtera Susun tidak boleh lebih dari Rp7 juta., Terdaftar di Dukcapil dan memiliki e-KTP, Menyusun SPT Tahunan PPh Orang Pribadi dan NPWP sesuai dengan ketentuan perundang-undangan (Daryanto, 2019).
Aturan  ini  mengikat  pengembang  yang  membangun  rumah  bersubsidi,  selain persyaratan  bagi  perorangan  yang  ingin  mengajukan  KPR  bersubsidi.  Dalam  hal  ini,
pengembang harus mendaftarkan diri ke Kementerian PUPR dan rencana pembangunan rumah harus  memenuhi  persyaratan  hukum.  Berdasarkan  Keputusan  Menteri  PUPR  No. 995/KPTS/M/2021,  luas  tanah  rumah  minimal  60  meter  persegi  dan  maksimal  200  meter persegi. Sebaliknya, luas hunian bersubsidi dibatasi minimal 21 meter persegi dan maksimal 36  meter  persegi  dalam  hal  struktur  atau  tingkat.  Disebutkan  pula  bahwa  perumahan  yang diperoleh  melalui  pembiayaan  yang  disponsori  pemerintah  merupakan  bangunan  baru  yang dibuat oleh pengembang.
Selain  itu,  agar  dapat  berfungsi  sebagai  bangunan,  rumah  bersubsidi  harus  memiliki semua fasilitas, prasarana, dan utilitas publik yang dibutuhkan, termasuk: Jaringan distribusi air  bersih  yang  dipasok  melalui  pipa  dari  PDAM  setempat  atau  sumber  air  bersih  lainnya, Sistem  kelistrikan  rumah,  Jalan  lingkungan  tempat  tinggal,  Saluran  pembuangan  dan  kanal lingkungan, Saluran untuk air kotor dan sampah rumah tangga, Tempat pembuangan sampah sementara dan fasilitas tempat pembuangan sampah individu, Sebelum pelaksanaan perjanjian kredit atau pembiayaan, prasarana, fasilitas, dan utilitas publik tersebut harus sudah rampung dan beroperasi (Sevina et al., 2022).
Menurut  Menteri  PUPR  Basuki  Hadimuljono,  agar  pengaduan  nasabah  dapat ditanggapi  dengan  baik,  efektivitas  pemberian  diskon  KPR  FLPP  bagi  MBR  tidak  hanya ditentukan  oleh  besaran  kredit  yang  disalurkan,  tetapi  juga  oleh  mutu  rumah  subsidi  yang dibangun oleh pengembang.
"Setiap rumah subsidi yang dibangun harus memenuhi persyaratan teknis bangunan dan kelayakan hunian seperti keamanan, kesehatan, pencahayaan, dan luas minimal," kata Menteri Basuki beberapa waktu lalu. Pengembang hanya perlu memastikan rumah yang dibangunnya sesuai  dengan  ketentuan  pemerintah  dan  Keputusan  Menteri  Permukiman  dan  Prasarana Wilayah Nomor 403 Tahun 2002 tentang Petunjuk Teknis Skema Pembiayaan Syariah yang disalurkan melalui bank pelaksana Membangun Rumah Sederhana Sehat (RS Sehat).
Hal ini pertama-tama diperlukan sebagai sumber informasi dan bahan referensi, yang menguraikan persoalan-persoalan yang telah dan masih memerlukan penyelidikan. Orisinalitas diperlukan  dalam  semua  penelitian  untuk  mencegah  plagiarisme.  Berdasarkan  penelitian terdahulu dari, Gilang Ramadhan, Penelitian ini bertujuan untuk menilai tingkat keberhasilan program  perumahan  bersubsidi  BTN  Syariah  Cabang  Surakarta.  Metode  penelitian  yang digunakan adalah metode kuantitatif, sedangkan data primer dan sekunder yang diperoleh dari survei dan kajian pustaka digunakan untuk menganalisis data secara deskriptif. Berdasarkan hasil analisis, program BTN Syariah pada perumahan bersubsidi sangat berhasil dengan tingkat efektivitas program sebesar 49,6% dari segi kenyamanan, sumber daya manusia, dan sasaran efektivitas.  Temuan  penelitian  menunjukkan  bahwa  masih  banyak  hal  dalam  program perumahan yang didukung akad pembiayaan murabahah yang perlu ditingkatkan. Sebagai bank yang  diharapkan  berhasil  menyediakan  perumahan  terjangkau,  Perumahan  Subsidi  BTN Syariah mempunyai persentase efektivitas penyediaan kurang dari 50%, jauh di bawah cukup. Penelitian  penulis  bersifat  unik  karena  menggunakan  metodologi  kualitatif  dan  dianalisis secara deskriptif dengan memanfaatkan data primer dan sekunder yang diperoleh melalui kerja lapangan, wawancara, dan dokumentasi. Penerapan KPR Syariah pada perumahan bersubsidi
dengan  akad  Murabahah  dinyatakan  efektif  penyalurannya  dengan  presentase  sebesar  72% dengan  menyalurkan  18  unit  rumah  dari  target  setelah  penulis  melakukan  analisis  dan menemukan adanya hambatan pada penyaluran KPR Syariah bersubsidi. alokasi 20 unit rumah bersubsidi.  Tidak  semuanya  disalurkan  karena  yang  ditawarkan  hanya  di  dalam  negeri sehingga  membuatnya  mahal  dan  mengaburkan  pengetahuan  masyarakat  mengenai pelaksanaan akad murabahah internal KPR Sejahtera di BRI. Syariah Sidoarjo, KC. Artinya 28%  sisanya  belum  ada  penyaluran  kedua  unit  rumah  bersubsidi  tersebut.  Hal  ini  penting karena sulitnya membangun akses terhadap perumahan bersubsidi untuk menjalankan usaha. Kedua,  Penelitian  dari  Anis  Khaerunnisa,  penelitian  ini  menggunakan  desain  penelitian kuantitatif,  dimana  pendekatan  jaringan  syaraf  tiruan  (JST)  diperiksa  menggunakan  teknik Slovin  melalui  kuesioner  yang  disebarkan  kepada  91  responden  yang  telah  diidentifikasi sebelumnya.  Tujuan  utama  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mengumpulkan  data  mengenai kebijakan  dan  proses  terkait  KPR  bersubsidi  di  BTN  Syariah,  khususnya  terkait  proses penyaluran ke masyarakat berpendapatan rendah. Berdasarkan temuan penelitian, KPR yang disubsidi  di  BTN  Syariah  Cabang  Tangerang  telah  memenuhi  SOP.  (SOP)  di  BTN  Syariah mengenai  proses  dan  sistem  yang  digunakan  dalam  pengalokasian  dana  KPR  Syariah Bersubsidi. Meskipun demikian, banyak aspek metode distribusi dan persyaratan kementerian masih  tidak  sejalan.  Ketika  mengalokasikan  uang  subsidi,  perumahan  rakyat  no. 48/PRT/M/2015  Pasal  20  ayat  7  memperhitungkan  hasil  kuesioner  penelitian  membedakan karya penulis dari yang lain. Dengan menggunakan akad murabahah di Kantor Cabang BRI Syariah Sidoarjo, penulis menilai tingkat efikasi KPR dalam subsidi perumahan. Penelitian ini menggunakan metodologi penelitian deskriptif kualitatif dengan menggunakan data primer dan sekunder yang dikumpulkan melalui kerja lapangan, dokumentasi, dan wawancara.
Efektifitas penyaluran KPR Syariah bersubsidi dalam hal ini dapat ditentukan dengan melihat tingkat keberhasilan program, kesesuaian tujuan, strategi penyaluran, cara kerja, dan pencapaian secara keseluruhan. Sesuai uraian sebelumnya, tentu saja bank yang menawarkan barang bersubsidi KPR akan terkena dampak dari persyaratan tersebut di atas, khususnya dari sisi manajemen. Oleh karena itu, diperlukan pemeriksaan terhadap proses, aturan, dan prosedur yang diterapkan sesuai dengan masukan penyaluran keuangan.  Permasalahan dari judul saya ambil  adalah  meningkatnya  kebutuhan  akan  perumahan  komunal  yang  layak  huni  bagi masyarakat  berpendapatan  rendah,  murah,  dan  tidak  bergantung  pada  pembiayaan,  minimal yang mudah (MBR). Meski perumahan bersubsidi bermanfaat bagi masyarakat berpendapatan rendah  masih  belum  mampu  membelinya.  Dengan  begitu  masyarakat  bisa  mengajukan pembiayaan  KPR  Subsidi  ke  Bank  Sumut  Syariah  Kota  Baru  Marelan,  yang  memiliki  gaji minimal 4  juta untuk masyarakat berpenghasilan rendah bisa mengambil  kpr syariah subsidi baik  pekerja  tetap  maupun  buruh  serta  pedagang  yang  penghasilannya tidak  di tetapkan  per bulan dengan menunjukkan hasil catatan jual beli atau minimal catatan belanja sehingga bisa mendapatkan KPR subsidi di bank sumut syariah kota baru marelan dengan memiliki agunan (Widayanti, 2022).
Berdasarkan uraian di atas, penulis merasa penasaran untuk mengetahui  keberhasilan proses  penyaluran  pembiayaan  dan  tata  cara  pembiayaan  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) Syariah pada Perumahan Subsidi dengan Akad Murabahah. Berdasarkan Standar Operasional
Prosedur  (SOP)  yang  berlaku  saat  ini  dan  pendapat  nasabah  pembiayaan,  maka  tata  cara pembiayaan Bank Sumut Syariah KCP Kota Baru Marelan dapat digunakan untuk mengetahui keberhasilan  proses  penyaluran  pembiayaan.  Oleh  karena  itu,  penulis  bermaksud  untuk meneliti  hal  tersebut,  yang  dapat  penulis  uraikan  pada  judul  “Efektivitas  Penyaluran Pembiayaan  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  Syariah  Pada  Perumahan  Bersubsidi  Dengan Akad Murabahah (Studi kasus Bank Sumut Syariah KCP Kota Baru Marelan)”.

## KPR Syariah Bersubsidi

## 1. Efektivitas
Istilah "efektif"  berasal  dari  kata  bahasa  Inggris  "effective,"  yang  berarti  pencapaian atau  keberhasilan.  Menurut  leksikon  ilmiah  yang  terkenal,  efikasi  adalah  tingkat  ketepatan penggunaan yang memfasilitasi pencapaian tujuan atau hasil yang diinginkan. Tingkat efikasi menentukan apakah tujuan yang telah ditetapkan sebelumnya berhasil dicapai dalam berbagai keadaan, termasuk organisasi, kegiatan, atau program. Ketika efektivitas maksimal tercapai, suatu tujuan atau sasaran dianggap telah tercapai dengan memuaskan. Sebaliknya, "efektivitas" dalam leksikon ekonomi mengacu pada angka atau pengukuran yang menunjukkan seberapa baik suatu tujuan atau target telah tercapai. Efektivitas mengukur kapasitas perusahaan untuk secara tepat mencapai tujuan yang telah ditetapkan sebelumnya (Muhammad, 2021).
KPR bersubsidi diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dengan upah pokok  bulanan  minimal  Rp4.000.000.  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan Rakyat No. 10/PRT/M/2019 yang menetapkan kriteria masyarakat berpenghasilan rendah dan syarat  bagi  masyarakat  berpendapatan  agar  mudah  mengakses  perumahan,  mencantumkan peraturan terkait subsidi dukungan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) . Menurut Pasal  1  Ayat  1,  MBR  merupakan  masyarakat  yang  daya  belinya  rendah  sehingga  untuk memiliki  rumah  memerlukan  bantuan  pemerintah.  Hal  ini  diatur  dalam  peraturan KEMENNPERA  Nomor  10  pasal  1  Tahun  2019  yang  menyatakan  bahwa  pemohon pembiayaan KPR subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah harus memenuhi sejumlah standar, antara lain: Perorangan yang diperbolehkan mengajukan permohonan. KPR bersubsidi tersedia  bagi  keluarga  dan  individu  yang  memiliki  pendapatan  tetap  atau  variabel,  belum pernah menerima subsidi perumahan, belum pernah memiliki rumah, dan merupakan bagian dari  kelompok  masyarakat  berpenghasilan  rendah  hingga  batas  pendapatan  bulanan  sebesar Rp4.000.000 (Amanti, 2017).
Akad Murabahah
Kontrak  murabahah  melibatkan  pembelian  dan  penjualan  barang  dengan  harga  yang mencakup  keuntungan  yang  disepakati  dan  biaya  perolehan.  Pembeli  memiliki  kewajiban untuk mengetahui berapa biaya yang diperlukan untuk membeli  barang dari penjual. Dalam kontrak murabahah, nasabah tidak benar-benar menerima uang tunai untuk membeli produk; melainkan,  bank  membelinya  terlebih  dahulu  dan  kemudian  menjualnya  kepada  nasabah dengan  opsi  menunda  pembayaran  atau  membayar  secara  mencicil.  Jika  pembeli  tidak melakukan pembayaran cicilan, risiko pembiayaan dalam kasus ini sebanding dengan risiko kredit.
Perjanjian  murabahah  adalah  akad  jual  beli  barang  fisik  dengan  pilihan  pembayaran dilakukan secara angsuran (bai’ bithaman ajil), bukan pinjaman yang memberikan uang. Oleh karena itu, dalam kontrak murabahah, kausalitas prima mengacu pada barang dan bukan uang seperti  dalam  perjanjian  pinjaman  bank  tradisional  yang  merupakan  hasil  output  ekonomi aktual. Pertama, keuntungan yang disepakati kedua belah pihak untuk menyelesaikan transaksi disebut  markup  atau  margin,  sedangkan  kreditur  menentukan  bunganya  secara  individual. Kedua,  produk  yang  ditawarkan  kepada  nasabah  telah  diperoleh  secara  sah  oleh  bank  atau berada di bawah kendali bank. Dalam hal ini bank masih dapat dihadapkan pada risiko tidak terjualnya  produk  yang  diperlukan  agar  pengertian  “alghurmu  bil  ghunmi”  dapat  terwujud. Ketiga, ada dua transaksi yang berbeda: yang pertama antara pembeli dan bank, dan yang kedua antara penjual dan bank. Setiap transaksi tidak bergantung pada transaksi lainnya (Armando, 2018).

## METODE
Penelitian lapangan, atau teknik pengumpulan data kualitatif ketika peneliti berkunjung ke lapangan untuk  melakukan penelitian, merupakan jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini. observasi suatu fenomena dalam setting ilmiah (Nur Ahmadi BI Rahmani, 2016). Peneliti  memilih  teknik  kualitatif  karena  fokusnya  pada  fenomena  lapangan,  khususnya bagaimana  Analisis  efektivitas  Penyaluran  Pembiayaan  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) Syariah Pada Perumahan Bersubsidi Dengan Akad Murabahah (Studi kasus Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan) dalam praktiknya. Subjek dalam penelitian adalah para pegawai Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan. Teknik samplingnya menggunakan wawancara dan  observasi,  menanyakan  beberapa  pertanyaan  kepada  narasumber.  Teknik  pengumpulan data untuk penelitian kualitatif ini, digunakan beberapa pendekatan atau strategi yang sesuai untuk  mengumpulkan  data,  antara  lain  sebagai  berikut,  observasi,  wawancara,  dokumen. Teknik analisis data menggunakan reduksi data, analisis data dan penarikan kesimpulan.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Sebagian besar nasabah yang mencari KPR syariah subsidi sudah memiliki anak dan berkeinginan untuk memiliki rumah. Oleh karena itu, pihak keluarga mengajukan permohonan KPR syariah bersubsidi agar anda dapat memiliki rumah sendiri dan berhenti berganti-ganti antara rumah kos dan rumah sewa. Hal ini dipandang lebih hemat biaya dan mungkin terbukti menguntungkan dalam jangka panjang. Rumah bersubsidi biasanya memiliki dua kamar tidur, ruang  tamu,  ruang  makan,  dan  teras  depan  tempat  mobil  dapat  diparkir.  Dengan  demikian, lapangan  untuk  klien  perusahaan  yang  menyediakan  pembiayaan  tercipta  dengan  memiliki akses mudah ke jalur utama. Bagi kliennya yang sudah menikah dan ingin membeli rumah dan mempunyai anak tunggal, itu sudah cukup.
Struktur dengan subsidi yang dibangun oleh pengembang tertentu dengan atribut yang berbeda-beda. Pemerintah perlu mewaspadai hal ini karena banyak terjadi retakan pada dinding bangunan  di  kompleks  perumahan.  Selain  itu,  material  berkualitas  tinggi  digunakan  dalam pembangunan  perumahan  missal    anda  harus  sangat  berhati-hati  dalam  memilih.  Sebab, perumahan bersubsidi merupakan keinginan MBR dengan pendapatan sederhana yang ingin membeli  rumah,  meski  dibangun  dalam  jumlah  besar.  Selain  itu,  sebagian  nasabah  enggan
menerima pembiayaan KPR bersubsidi karena lokasi perumahan di kawasan bersubsidi berada di lokasi yang sulit diakses kendaraan umum dan tidak sesuai dengan lokasi perusahaan.
KPR  Subsidi  di  Bank  Sumut  KCP  Syariah  Kota  Baru  Marelan  diperuntukkan  bagi masyarakat  berpendapatan  rendah  dengan  segala  sumber  pendapatan.  Ada  tenaga  kerja minimal  dan  jumlah  bulanan  minimal  Rp  4.000.000  untuk  jangka  waktu  dua  tahun.  Secara umum, pemerintah tidak pernah menetapkan batasan pendapatan minimum bagi nasabah yang menawarkan pembiayaan dan merupakan bagian dari masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendapatkan  KPR  bersubsidi.  Kurangnya  kehadiran  pendapatan  terendah  bertujuan  agar masyarakat berpendapatan rendah dapat melakukan pembayaran angsuran KPR bersubsidi di semua  tingkat  pendapatan.  Namun,  pembatasan  pendapatan  merupakan  hal  yang  mendasar dengan batas cicilan KPR bulanan sebesar 30% dari pendapatan nasabah. Dengan demikian, skema KPR bersubsidi memberikan kesempatan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk menjadi pemilik rumah semakin besar ukurannya. Melalui klaim bahwa bank akan menolak permohonan pembiayaan nasabah jika mengajukan KPR Subsidi dengan gaji bulanan Rp 1,5 juta namun harus mencicil Rp 1,3 juta.
Hal ini disebabkan standar pembayaran angsuran bank adalah 30% dari gaji nasabah. Berdasarkan  data  di  lapangan,  mayoritas nasabah mengajukan  di  Bank  Sumut  KCP  Syariah Kota  Baru  Marelan  untuk  KPR  Syariah  Subsidi,  slip  gaji  bulanan  berfungsi  sebagai dokumentasi bagi pekerja tetap atau buruh di Kota Baru Marelan, yang berpenghasilan antara 3  juta  dan  3,8  juta  per  bulan.  Ketika  konsumen  mengajukan  pembiayaan  KPR  Syariah bersubsidi  biasanya  mereka  berhenti  melakukan  pembayaran  cicilan  atau  cicilan  barang lainnya. Materi Pokok Bank juga mempertimbangkan hal ini, sekaligus menerima nasabah baru yang  memenuhi  syarat  Bank  Sumut  KCP  Syariah  Kota  Baru  Marelan.  Pembiayaan  KPR Syariah  Subsidi  Bank  Sumut  KCP  Syariah  Kota  Baru  Marelan  calon  nasabah  diharapkan memahami proses dan Sistem pembiayaan KPR Syariah serta sejumlah spesifikasi administrasi berupa dokumen yang harus dilengkapi oleh nasabah pembiayaan KPR Syariah Subsidi pada saat  mengajukan  produk  pembiayaan  KPR  Subsidi  di  Bank  Sumut  KCP  Syariah Kota  Baru Marelan.  Calon  nasabah  harus  memahami  langkah-langkah  dalam  memperoleh  pembiayaan KPR Syariah Subsidi. Pasalnya, dana subsidi pemerintah harus diselesaikan dalam waktu yang lama dan banyak dokumen sesuai ketentuan program pembiayaan syariah bersubsidi.
Karena  Dewan  Pengawas  Syariah  (DPS)  telah  menyetujui  item  pembiayaan  atau pendanaan yang dimanfaatkan atau dipromosikan kepada masyarakat umum; jika DPS telah mengeluarkan pendapat resmi, berarti produk tersebut telah memenuhi syariah dan memenuhi persyaratan yang diperlukan. Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini sesuai dengan ketentuan syariah. Selain itu MUI juga mengawasi subsidi agar sesuai dengan hukum syariah. Pasalnya, KPR  Syariah bersubsidi menggunakan akad murabahah atau jual beli. Alur KPR Subsidi di Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan diawali dengan bank menerima dan mengkaji permohonan  kepemilikan  rumah  nasabah.  Bank  kemudian  memverifikasi  semua  informasi pelanggan  dan  setelah  dokumen  dianggap  aman,  membeli  properti  dari  pengembang  dijual kembali kepada klien dengan biaya yang telah ditentukan.
Bapak Ahmad Syafi’i sebagai analis pembiayaan di bank tersebut mengatakan bahwa pemberian KPR Syariah di Bank Sumut KCP Syariah Kota Baru Marelan tidak hanya diberikan kepada  masyarakat  berpenghasilan  tetap  saja,  namun  pedagang  juga  bisa  mengambil  KPR subsidi ini dengan membuktikan hasil catatan jual beli atau catatan sehingga bisa mengetahui keuntungan perbulannya dapat dikatakan MBR minimal Rp.4.000.000
Tingkat efektif pada pembiayaan KPR Subsidi ini dapat dikatakan 95% efektif karena selama  5 tahun  terakhir  mengalami  peningkatan  karena  sudah cukup  banyak  yang berminat untuk menggunakan KPR berbasis Syariah. Selain itu dalam KPR ini ada 3 pihak yang terlibat di dalamnya atau yang memfilter program pembiayaan KPR bersubsidi ini “Ujar Bapak Ahmad Syafi’i selaku pegawai Analis Pembiayaan”, yaitu :
1) Pihak Developer
2) Pihak Bank
3) Pihak PUPR
Sedangkan untuk 5% nya itu kurang efektif dari segi penerapannya, bisa dikatakan  ada sebagian  kecil yang tidak tepat sasaran, dan itu terdeteksi nya saat sudah  berjalan beberapa tahun,  apabila  terdeteksi  dari  awal,  bank  tidak  akan    mencairkan  nasabah  tersebut.  Hal  itu dikarenakan nasabah yang tidak jujur dari awal, yang sebenarnya dia sudah punya rumah, dan sebenarnya mampu membeli  rumah yang  tidak subsidi tetapi dia beli yang subsidi atau  hanya untuk investasi, jadi dari pihak bank mengarahkan nya untuk segera melunaskan. Karena kan yang  namanya sistem pembiayaan ini tidak seratus persen berjalan mulus, diantara banyaknya karakter manusia, pasti ada sebagian  yang berkarakter kurang baik, tetapi pihak bank punya cara untuk mengatasinya

## KESIMPULAN
Mekanisme pelaksanaan KPR di Bank Sumut Syariah Kota Baru Marelan dengan akad murabahah sudah berjalan dengan baik. Karena pada proses KPR tersebut sudah menjalankan prosedur-prosedur yang sesuai dengan aturan, sebab pihak bank telah bekerja sama dengan 3 pihak yaitu pihak Bank, PUPR dan Developer yang pada KPR ini sudah tepat sasaran diberikan kepada MBR baik itu yang berpenghasilan tetap maupun penghasilan harian. Sementara untuk efektifitas penyaluran pembiayaan nya sekitar 95% sudah berjalan dengan efektif dan 5% nya belum efektif. Hal itu terkait dengan masalah yang muncul setelah dilakukan proses pencairan, atau teknis dilapangan namun pihak bank sudah mempunyai cara untuk menghadapi kendala tersebut.

## DAFTAR RUJUKAN
Amanti. (2017). Mekanisme Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR iB) di BRI Syariah KCP Metro  [Perbankan  Syariah.  IAIN,  Metro.  .].  In Jurnal  Perbankan  Syariah . https://doi.org/https://repository.metrouniv.ac.id/id/eprint/1980
Annisa,  E.  (2018).  Pengaruh  Rasio  Pembiayaan  dan  Rasio  Kredit  Terhadap  Pembiayaan Murabahah Pada Bank Mandiri. Manager : Jurnal Ilmu Manajemen , 6 (1), 11.
Anis Khaerunnisa, “Efektivitas Penyaluran Pembiayaan KPR Syariah di BTN Syariah Bagi Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah”,  (Skripsi-  Universitas  Islam  Negeri  Syarif Hidayatullah, 2016)
Antonio, Muhammad Syafi’I. 2001. Bank Syariah dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Insani Press. Cet-1.
Armando, R. (2018). Implementasi Penetapan Margin Secara Flat Dalam Produk Pembiayaan Griya  Pada  Akad  Murabahah  (Studi  Pada  PT.  Bank  BNI  Syariah  Kantor  Cabang Tanjung . UIN Raden Intan.
Dewan Pengurus Nasional FORDEBI & ADESY, Ekonomi dan Bisnis Islam : Seri Konsep dan Aplikasi Ekonomi dan Bisnis Islam, (Depok: Rajawali Pers, 2016 )
Daryanto. (2019). Analisis pembiayaan Murabahah di perbankan syariah. Jurnal Ekonomi Dan Bisnis Islam , 2 (1), 12.
E.Mulyasa. 2004. Manajemen Berbasis Sekolah, Konsep, Strategi dan Implementasi. Bandung: PT. Remaja Rosdakarya
Fakultas Ekonomi dan Bisnis Islam UIN Sunan Ampel Surabaya, “Petunjuk Teknis Penulisan Skripsi  Dekan  Fakultas  Ekonomi  dan  Bisnis  Islm  UIN  Sunan  Ampel,”  (Surabaya  : 2017)
Fathurrahman,  S.  (2020).  Pengaruh  Risiko  Pembiayaan  terhadap  total  Profitabilitas  Bank Umum Syariah Indonesia. Jurnal Bisnis Dan Manajemen Islam , 8 (7), 1.
Hardjono, “Mudah Memiliki Rumah Idaman Lewat KPR,” (Jakarta : PT. Pustakan Grahatama, 2001)
Ifham, Ahmad “Pedoman Umum Lembaga Keuangan Syariah”, (Jakarta: Gramedia, 2010)
Muhammad,  M.  (2021).  Jaminan  Dalam Pembiayaan  Pada  Perbankan  Syariah  di  Indonesia.
Jurnal Ilmiah ISLAM FUTURA , 14 (1), 11.
https://doi.org/http://dx.doi.org/10.22373/jiif.v14i1.80,
Muhammad. 2007. Prinsip-Prinsip Ekonomi Islam. Yogyakarta: Graha ilmu
Moh.  Pabudu  Tika,  Budaya  Organisasi  dan  Peningkatan  Kerja  Perusahaan,  (Jakarta  :  Bumi Aksara, 2014)
Nur Ahmadi BI Rahmani. (2016). Metode Penelitian Ekonomi . Febi Uin-Su Press.
Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  No.  42/PRT/M/2015  Diakses Tanggal 05 Maret 2024 dari www.perpustakaan kemenpera.htm
Sevina,  A.  N.,  Suryani,  S.,  &  Humaemah,  R.  (2022).  Analisis  Minat  Masyarakat  Memilih Pembiayaan  di  PNM  Mekar  Syariah  Cabang  Kronjo  Kabupaten  Tangerang  Menurut Perspektif Ekonomi Islam. Jurnal Wahana Islamikah , 3 (1), 11.
Siddiq,  M.  (2021).  Pengaruh  Rasio  Pembiayaan  dan  Nilai  Agunan  terhadap  pembiayaan murabahah Pada Bank Syariah Yang Ada di Indonesia. Ekonomi Bisnis Manajemen Dan Akuntansi (EBMA) , 3 (1), 11.
Suharsimi Arikunto, “Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik,” (Jakarta: Rineka Cipta, 2006)
Yazid Muhammad, “ Fiqih Muamalah Ekonomi Islam,” (Surabaya: Imtiyaz Publishing, 2017).
Widayanti. (2022). Pengawasan dan Penyelesaian Pembiayaan Murabahah Bermasalah pada Bank Syariah. Journal Islamic Banking , 2 (1), 11.