Kajian Studi Kelayakan Proyek CV. Indo Abadi Properti Medan
Delvi
Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi IBMI Medan
M. Umar Maya Putra Fakultas Ekonomi Universitas Al Azhar Medan UMAR_YAZLI@YAHOO.COM

## Abstract
This  study  aims  to  examine  the  influence  of  payback  period  method,  net present  value  method,  profability  index  method,  internal  rate  of  return  method, cost  benefits  analysis  of  project  feasibility  partially  and  simultaneously  on  CV. Indo  Abadi  Properti  Medan.  The  type  of  research  in  this  study  is  descriptive quantitative.  Population  and  sample  in  research  is  projection  of  financial  report year  2010-2024  by  taking  sample  saturated.  Sources  of  data  in  this  study  are primary  and  secondary  data  using  data  collection  methods  of  observation  and documentation.
Data  analysis  in  this  research  is  classical  assumption  test,  and  hypothesis test  that  is  multiple  linear  regression  analysis,  T  test,  F  test  and  coefficient  of determination.  The  feasibility  assessment  of  the  project  can  be  categorized  with the  word  worthy,  where  PBP  (6thn  2bln)  <project  age  (15thn),  NPV  is  positive value  of  4,290,501,053,  PI  of  1.4  times>  1  times,  IRR  of  3%>  interest  rate applicable  (2%),  CBA  with  benefit  18,983,894,955>  cost  15,364,370,666. The result of partial test of PBP has no significant effect on the feasibility of the project. NPV has significant effect on project feasibility. PI has a significant effect on the feasibility of the project. IRR has no significant effect on project feasibility. CBA has a significant effect on the feasibility of the project.
Keywords: Payback  Period,  Net  Present  Value,  Profitability  Index,  Internal  Rate of Return, Cost Benefits Analysis and Project Feasibility.

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  kajian  mengenai  pengaruh metode  payback  period,  metode  net  present  value,  metode  profability  index, metode  internal  rate  of  return,  cost  benefits  analysis  terhadap  kelayakan  proyek secara parsial dan simultan pada CV. Indo Abadi Properti Medan. Jenis penelitian dalam  penelitian  ini  adalah  deskriptif  kuantitatif.  Populasi  dan  sampel  dalam penelitian adalah proyeksi laporan keuangan tahun 2010-2024 dengan mengambil sampel jenuh. Sumber data dalam penelitian ini adalah data primer dan sekunder mengunakan metode pengumpulan data observasi dan dokumentasi.
Analisis  data  dalam  penelitian  ini  adalah  uji  asumsi  klasik,  serta  uji hipotesis  yaitu  analisis  regresi  linear  berganda,  uji  T,  uji  F  dan  koefisien determinasi.  Diketahui  penilaian  kelayakan  proyek  dapat  dikategorikan  dengan kata  layak,  dimana  PBP  (6thn  2bln)  <  usia  proyek  (15thn),  NPV  bernilai  positif
sebesar 4.290.501.053, PI sebesar 1,4 kali > 1 kali, IRR sebesar 3% > suku bunga yang berlaku (2%), CBA dengan benefit 18.983.894.955 > cost 15.364.370.666.
Hasil  penelitian  uji  parsial  PBP  tidak  berpengaruh  signifikan  terhadap kelayakan  proyek.  NPV  berpengaruh  signifikan  terhadap  kelayakan  proyek.  PI berpengaruh  signifikan  terhadap  kelayakan  proyek.  IRR  tidak  berpengaruh signifikan  terhadap  kelayakan  proyek.  CBA  berpengaruh  signifikan  terhadap kelayakan proyek.
Kata Kunci: Payback Period, Net Present Value, Profability Index, Internal Rate of Return, Cost Benefits Analysis dan Kelayakan Proyek.

## Pendahuluan
Pada  umumnya  perusahaan  didirikan  dengan  tujuan  untuk  mendapat keuntungan. Dunia properti memiliki prospek yang menjanjikan bagi investor dan pelaku  usaha.  Istilah  proyek  pada  bidang  properti  sudah  pasti  tidak  asing  lagi. Proyek  adalah  kegiatan  yang  direncanakan  dengan  berbagai  pertimbangan  yang diharapkan  dapat  memberi  keuntungan.  Dikarenakan  proyek  akan  dilaksanakan pada masa yang akan datang maka proyek mengandung ketidak pastian, sehingga sebelum  menjalankan  proyek  biasanya  perlu  diadakan  studi  kelayakan  terhadap proyek  tersebut.  Tujuannya  untuk  menilai  apakah  proyek  tersebut  dapat  layak dijalankan  atau  tidak.  Studi  kelayakan  proyek  dilakukan  untuk  mengidentifikasi masalah  di  masa  yang  akan  datang  dan  sebagai  pedoman  atau  arahan  terhadap suatu proyek yang akan dijalankan.
Kelayakan  proyek  ialah  hasil  dari  evaluasi  proyek  dengan  menggunakan beberapa aspek yang akan menentukan apakah proyek yang akan dijalankan dapat dikatakan  layak  atau  tidak  layak.  Gray  et  al  (2007  :5)  menjelaskan  pekerjaan proyek  biasanya  melalui  siklus  hidup  proyek,  dimana  umumnya  siklus  hidup proyek melewati empat tahap berurutan,  yakni  penentuan, perencanaan, eksekusi dan pengiriman.
CV. Indo Abadi Properti yang beralamat di jalan jermal IV No. 29 Medan merupakan salah satu perusahaan yang berhubungan erat dengan kegiatan proyek. Dalam pelaksanaan kegiatan proyeknya, yakni perumahan Eka Permata Residence yang berlokasi di jalan eka jaya II Johor, dengan membangun 51 unit rumah (31 unit  type  48  dan  20  unti  type  60)  dengan  anggaran  biaya  proyek  sebesar  Rp 10.840.100.000 dan perkiraan laba proyek sebesar Rp 4.839.900.000 (perhitungan terlampir).
Tabel 1. Data Metode Payback Period, Net Present Value, Profability Index, Internal Rate of Return, Cost Benefits Analysis terhadap Kelayakan Proyek Pada CV. Indo Abadi Properti Medan 2010-2016 Thn PBP NPV PI IRR CBA KP 2010  1637174173  1732646534  1538165800  194480733,4  10187672356  2576006333 2011  1515181713  1699054407  1336613040  362441366,7  138582327,4  2737712666
2012  1403797293  1665462280  1163348387  502113893,4  128394828,4  2899418999 2013  1299484900  1633638160  1011299814  622338346,8  118854154,8  3061125332 2014  1204012540  1601814040  878699314 723114726,8  110122012,8 3222831665 2015  1113844200  1569989920  763778880 806211040,2  101874989,8 3384537998 2016  1030747887  1539933807  664770507 875163300,2  94274792,14 3546244331

## Sumber: Data diperoleh dari CV. Indo Abadi Properti Medan
Berdasarkan  anggaran  biaya  proyek  dan  perkiraan  laba  proyek  CV.  Indo Abadi  Properti  dalam  melakukan  kegiatan  membuat  proyek  perumahan  Eka Permata  Residence  dengan  jangka  waktu  7  tahun  (2010-2016),  maka  CV.  Indo Abadi Properti harus mengadakan studi kelayakan proyek untuk dapat mengambil kesimpulan  atau  keputusan  apakah  proyek  tersebut  layak  atau  tidak  untuk dijalankan. Beberapa  aspek harus diperhitungkan  sedemikian rupa sesuai  dengan kriteria  penilaian  terhadap  kelayakan  proyek,  yang  paling  utama  ialah  penilaian kelayakan pada aspek keuangan atau finansial.
Berkaitan  dengan  data  di  atas  dengan  ini  mendorong  peneliti  untuk melakukan  penelitian  dengan  terkait  analisis  dan  pengaruh  metode  kelayakan proyek payback  period ,  metode net  present  value ,  metode profability  index , metode internal rate of return , cost benefits analysis sehingga mengangkat judul penelitian yaitu Kajian Studi Kelayakan Proyek CV. Indo Abadi Properti Medan.

## Pengertian Proyek
Menurut  Gray,  et  al  (2007  :1):  “Proyek  adalah  kegiatan-kegiatan  yang dapat  direncanakan  dan  dilaksanakan  dalam  satu  bentuk  kesatuan  dengan mempergunakan sumber-sumber untuk mendapatkan benefit .”
Menurut Manopo dan Steven (2013 :1): “Proyek adalah kegiatan-kegiatan yang  dapat  direncanakan  dan  dapat  dilaksanakan  dalam  satu  bentuk  kesatuan dengan  mencari  dan  memanfaatkan  sumber  dana  untuk  mendapatkan keuntungan.”

## Kelayakan Proyek
Penilaian terhadap kelayakan proyek dari aspek keuangan  dengan metode payback period , net  present  value , profability index , internal rate of  return , cost benefits analysis .
Menurut  Mingus  (2015  :11):  Kelayakan  proyek  ialah  suatu  proyek  yang memenuhi  kriteria  keberhasilan  dalam  pelaksanaan  proyek  yang  memenuhi  lima kategori  aktivitas,  yakni  memulai  proyek,  merencanakan,  melaksanakan, mengendalikan dan menyelesaikan.

## Kriteria Penilaian Kelayakan Proyek
Sebelum  proyek  dijalankan  terdapat  beberapa  penilaian  yang  digunakan untuk mengetahui apakah suatu proyek tersebut layak atau tidak untuk dijalankan. Surabagiarta  (2013  :5)  mengatakan  setelah  dianalisis  dengan  beberapa  metode kelayakan  proyek  (ARR,  IRR,  NPV,  PI,  PP)  akan  ada  kesimpulan  dari  tiap-tiap metode  yang  mengatakan  layak  atau  tidaknya  dilakukan.  Aningrum  (2015  :8) memaparkan bahwa kriteria kelayakan proyek terdiri atas :
1. Payback Period
Menurut  Kasmir  dan  Jakfar  (2015  :101):  “ Payback  Period adalah  teknik penilaian  terhadap  jangka  waktu  (periode)  pengembalian  investasi  suatu  proyek atau suatu usaha.”
Rumus payback period menurut Suliyanto (2010 :196):
Payback period = __Investasi kas bersih__
Aliran kas bersih tahunan
Apabila payback  period minimum  lebih  kecil  dari payback  period maksimum maka proyek dapat dijalankan.
2. Net Present Value
Menurut  Setiadi  (2015  :6):  Bila  suatu  keputusan  melibatkan  penerimaan dan  biaya  dalam  periode  yang  akan  datang,  harus  menetapkan  biaya-biaya  tiap tahun  terhadap  penerimaan  tiap  tahun  untuk  memperoleh  nilai  sekarang  dari penerimaan bersih, atau biaya bersih.
Adapun rumus net present value Menurut Kasmir dan Jakfar (2007 :101):

## NPV= ∑PV Kas Bersih - ∑PV Investasi
Dengan  kriteria  apabila  NPV>0  maka  proyek  layak  dijalankan,  tetapi apabila NPV<0 proyek tidak layak dijalankan.
3. Profability Index
Menurut  Kasmir  dan  Jakfar  (2015  :108):  “ Profability  Index adalah  rasio aktivitas  dari  jumlah  nilai  sekarang  penerimaan  bersih  dengan  nilai  sekarang pengeluaran investasi selama umur investasi.”
Rumus profability Index menurut Kasmir dan Jakfar (2015 :108):
Profability index = _∑_PV Kas Bersih__x 100%
∑PV Investasi
Dengan  kriteria  apabila  PI>1  maka  proyek  layak  atau  PI<1  maka  proyek tidak layak.
4. Internal Rate of Return
Kasmir  dan  Jakfar  (2007  :104)  mengemukakan  rumus  yang  dapat dgunakan untuk menghitung internal rate of return adalah:
IRR= i 1 + NPV 1 X  (i 2 -i 1 ) NPV 1 -NPV 2 Dengan  kriteria  apabila  IRR>tingkat  keuntungan  yang  diinginkan  maka proyek dikatakan layak, dan jika IRR <tingkat keuntungan yang diinginkan maka proyek dikatakan tidak layak.
5. Cost Benefits Analysis
Menurut  Mardiasmo  (2009  :102): Cost  benefits  analysis adalah  cara mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai sekarang ( present value ) dari  seluruh  manfaat  yang  diperoleh  dengan  nilai  sekarang  dari  seluruh  proyek tersebut.
Mardiasmo  (2009  :102): Cost  benefit  analysis dapat  dirumuskan  sebagai berikut:
Benefit/cost ratio
Gross Present Value =         Investasi

## Metode Penelitian
Pada  penelitian  ini  menggunakan  metode  deskriptif  kuantitatif. Populasi dalam penelitian adalah laporan keuangan CV. Indo Abadi Properti Medan tahun 2010-2024. Teknik pengambilan sampel ialah sampel jenuh. adapun sampel dalam penelitian  ini  adalah  laporan  anggaran  biaya  proyek,  perkiraan  laba  proyek  dan estimasi cash flow tahun 2010-2024 pada CV. Indo Abadi Properti Medan.
Dalam  hal  ini  dokumen  yang  digunakan  adalah  laporan  anggaran  biaya proyek, perkiraan laba proyek dan estimasi cash flow tahun 2010-2024 pada CV.
Indo Abadi Properti Medan dengan metode analisis data yaitu:
1. Hasil Intepretasi Kriteria Penilaian Kelayakan Proyek
2. Uji Asumsi  Klasik dengan  menggunakan  uji normalitas,  uji Multikolinearitas dan Uji Heteroskedastisitas.
3. Uji Hipotesis, dengan kreteria
a. Uji Regresi Linear Berganda : Y = a + b 1 X 1 + b 2 X 2 + b 3 X 3 + b 4 X 4 + b 5 X 5 + e
b. Uji t (uji parsial)
c. Uji F (uji simultan)
d. R 2 (Koefisien Determinasi)

## Hasil dan Pembahasan
CV.  Indo  Abadi  Properti  Medan  yang  berdiri  pada  tanggal  15  Desember 2009 yang bergerak dibidang usaha pembangunan bertindak sebagai pengembang yang  meliputi  perencanaan,  pelaksanaan  dan  pemborongan.  Didirikan  oleh  Wan Abi  Tursina  selaku  direktur  yang  bertanggung  jawab  penuh  atas  segala  hak  dan kewajiban  perusahaan,  serta  Zulkarnain  selaku  yang  hanya  turut  bertanggung jawab hingga jumlah pemasukannya dalam modal perseroan.
CV Indo Abadi Properti Medan telah memiliki AKTA pendirian Perseroan Komanditer  dengan  Nomor  52-,  dengan  NPWP  31.671.774.3-122.000  memiliki Surat Ijin Gangguan dengan Nomor 0997/0996/0642/2.1/1701/02/2013 (terlampir), memiliki Ijin Usaha Perdagangan dengan Nomor 0960/0637/1.1/1701/02/2013  (terlampir),  memiliki  Tanda  Terdaftar  Perusahaan dengan Nomor 02.12.3.70.21993/0550/0843/02/2013 (terlampir).
CV. Indo Abadi Properti Medan banyak menangani berbagai proyek, salah satunya  proyek  perumahan  Eka  Permata  Residence  yang  berlamat  di  Jalan  Eka Jaya  II  Johor.  Proyek  perumahan  Eka  Permata  Residence  teridiri  atas  51  unit, yakni 31 unit type 48 dan 20 unit type 60.

## Hasil Analisis Kriteria Penilaian Kelayakan Proyek
Metode Payback Period
Dalam  Metode  Payback  Period  yang  diambil  data  dari  tahun  2010-2024 total  perkiraan  pendapatan  sebesar  Rp  15.680.000.000,  dengan  rata-rata  EAT ( Earnings  After  Tax )  sebesar  Rp  1.045.333.333/tahun,  yang  diperoleh  dari pendapatan/umur  ekonomis  (Rp  15.680.000.000  selama  15  tahun).  Metode penyusutan  yang  digunakan  adalah  metode  garis  lurus.  Perhitungan  penyusutan dengan rumus investasi/umur ekonomis, dalam penelitian ini penyusutannya ialah sebesar  Rp  10.840.1000.000  selama  15  tahun=  Rp  722.673.333,3  tiap  tahun. Berikut ini adalah tabel perhitungan metode payback period :
Tabel. 2. Metode Payback Period
Cash Flow Selama Umur Ekonomis No  Tahun EAT Penyusutan Kas Bersih (Proceed) DF (8%) PV Kas Bersih 1 2010 1045333333  722673333,3  1768006667 0,926 1637174173 2 2011 1045333333  722673333,3  1768006667 0,857 1515181713 3 2012 1045333333  722673333,3  1768006667 0,794 1403797293 4 2013 1045333333  722673333,3  1768006667 0,735 1299484900 5 2014 1045333333  722673333,3  1768006667 0,681 1204012540 6 2015 1045333333  722673333,3  1768006667 0,63 1113844200 7 2016 1045333333  722673333,3  1768006667 0,583 1030747887 8 2017 1045333333  722673333,3  1768006667 0,54 954723600 9 2018 1045333333  722673333,3  1768006667 0,5 884003333,3 10 2019 1045333333  722673333,3  1768006667 0,463 818587086,7 11 2020 1045333333  722673333,3  1768006667 0,429 758474860 12 2021 1045333333  722673333,3  1768006667 0,397 701898646,7 13 2022 1045333333  722673333,3  1768006667 0,368 650626453,3 14 2023 1045333333  722673333,3  1768006667 0,34 601122266,7 15 2024 1045333333  722673333,3  1768006667 0,315 556922100 Jumlah PV Kas Bersih 26520100000 15130601053 1768006667 Sumber: Data diolah oleh Peneliti PaybackPeriod =  Investasi X  1 Tahun Kas Bersih/Tahun =10.840.100.000 X  12 73,57506192 1768006667
Maka Payback Period nya adalah 74 bulan, yakni 6 tahun 2 bulan.

## Perhitungan Net Present Value (NPV)
Dalam Metode NPV, dapat terlebih dahulu, kita telusuri
Total Kas Bersih= 15130601053 Total PV Investasi= 10.840.100.0 00 NPV= 4.290.501.05 3 Rata-rata Kas bersih 1768006667 Perkiraan Besarnya PP 6,131255161 Dalam Tabel A2 (dilampiran), tahun ke-7  diketahui yang terdekat dengan angka 6,131255161 adalah  6,002  sebesar 4% Secara subjektif tiap discount kita kurangi 2%, sehingga menjadi 2%, NPV dapat dilihat sebagai berikut: Tabel. 3. Metode Net Present Value Thn Kas Bersih  DF (2%) PV Kas Bersih 1 176800666 7 0,98 1732646534 2 176800666 7 0,961 1699054407 3 176800666 7 0,942 1665462280 4 176800666 7 0,924 1633638160 5 176800666 7 0,906 1601814040 6 176800666 7 0,888 1569989920 7 176800666 7 0,871 1539933807 8 176800666 7 0,853 1508109687 9 176800666 7 0,837 1479821580 10 176800666 7 0,82 1449765467 11 176800666 0,804 1421477360
7 12 176800666 7 0,789 1394957260 13 176800666 7 0,773 1366669154 14 176800666 7 0,758 1340149054 15 176800666 7 0,743 1313628954 Total PV Kas Bersih 22717117664 Sumber :Data Diolah Peneliti Nilai  NPV  Positif,yaitu = 11.877.017.66 4
Perhitungan Profability Index:
Perhitungan Profability Index (PI)
Untuk menghitung Profability Index dengan rumus:
∑PV Kas Bersih / ∑PV Investasi x 100% =
Rp 15.130.601.053 / Rp 10.840.100.000 x 100% =
139, 5799029 atau 140% = 1,4 kali.
Maka Profability Index ialah 1,4 kali.
Berikut tabel Metode Profability Index :

## Tabel. 4.Metode Profability Index
Thn Kas Bersih  DF (15%) PV Kas Bersih 1 176800666 7 0,87 1538165800 2 176800666 7 0,756 1336613040 3 176800666 7 0,658 1163348387 4 176800666 7 0,572 1011299814 5 176800666 7 0,497 878699313,5 6 176800666 7 0,432 763778880,1 7 176800666 7 0,376 664770506,8 8 176800666 0,327 578138180,1
7 9 176800666 7 0,284 502113893,4 10 176800666 7 0,247 436697646,7 11 176800666 7 0,215 380121433,4 12 176800666 7 0,187 330617246,7 13 176800666 7 0,163 288185086,7 14 176800666 7 0,141 249288940 15 176800666 7 0,123 217464820 Total PV Kas Bersih 10339302989
Sumber: Data Diolah Peneliti
Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
Perhitungan Internal  Rate  of  Return ,  dilakukan  dengan cara menggabungkan net present value positif dengan df 2% dan net present value negatif dengan df 15%.
Tabel 5. Penggabungan NPV (+) dan NPV (-)
Net Present Value dengan DF 2% dan 15%
Thn Kas Bersih Bunga 2% Bunga 15% DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih 1 1768006667 0,98 1732646534 0,87 1538165800 2 1768006667 0,961 1699054407 0,75 6 1336613040 3 1768006667 0,942 1665462280 0,65 8 1163348387 4 1768006667 0,924 1633638160 0,57 2 1011299814 5 1768006667 0,906 1601814040 0,49 7 878699313,5 6 1768006667 0,888 1569989920 0,43 2 763778880,1 7 1768006667 0,871 1539933807 0,37 6 664770506,8 8 1768006667 0,853 1508109687 0,32 7 578138180,1 9 1768006667 0,837 1479821580 0,28 502113893,4
4 10 1768006667 0,82 1449765467 0,24 7 436697646,7 11 1768006667 0,804 1421477360 0,21 5 380121433,4 12 1768006667 0,789 1394957260 0,18 7 330617246,7 13 1768006667 0,773 1366669154 0,16 3 288185086,7 14 1768006667 0,758 1340149054 0,14 1 249288940 15 1768006667 0,743 1313628954 0,12 3 217464820 Total PV Kas Bersih 22717117664 1033930298 9 Total PV Investasi 10.840.100.0 00 10.840.100.0 00
NPV C1 C2 11.877.017.66 4
-500.797.011
Sumber: Data diolah oleh Peneliti Interpolasi PVIFA PVIFA 2% 22717117664  22717117664 Initial Investment 10.840.100.000 15% 10339302989  _____________ 12377814676  11.877.017.664
IRR=2+11877017664/12377814676 x 100%
2,959540757  dibulatkan menjadi 3%

## Maka IRR adalah sebesar 3%
Berikut ini tabel Metode Internal Rate of Return :
Tabel 6. Metode Internal Rate of Return
Thn Bunga 2% Bunga 15% DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih PV Kas Bersih IRR 1 0,98 1732646534 0,87 1538165800 194480733,4 2 0,961 1699054407 0,756 1336613040 362441366,7 3 0,942 1665462280 0,658 1163348387 502113893,4 4 0,924 1633638160 0,572 1011299814 622338346,8 5 0,906 1601814040 0,497 878699313,5 723114726,8 6 0,888 1569989920 0,432 763778880,1 806211040,2 7 0,871 1539933807 0,376 664770506,8 875163300,2 8 0,853 1508109687 0,327 578138180,1 929971506,8 9 0,837 1479821580 0,284 502113893,4 977707686,9 10 0,82 1449765467 0,247 436697646,7 1013067820
11 0,804 1421477360 0,215 380121433,4 1041355927 12 0,789 1394957260 0,187 330617246,7 1064340014 13 0,773 1366669154 0,163 288185086,7 1078484067 14 0,758 1340149054 0,141 249288940 1090860114 15 0,743 1313628954 0,123 217464820 1096164134 Sumber: Data diolah oleh Peneliti
Perhitungan Cost Benefits Analysis (CBA)
Perhitungan Cost  Benefits  Analysis dapat  dilakukan  dengan  cara membandingkan  total benefit dengan cost +  Investasi.  Berikut  ini  tabel Cost Benefits Analysis :
Tabel 7. Cost Benefits Analysis Tahun  Benefit Cost DF (8%)  PV Benefit PV Cost Selisih PV BC 2010 11885433000  9309427000 0,926 11005910958  8620529402 2385381556 2011 1045333333 883627000 0,857 895850666,4 757268339 138582327,4 2012 1045333333 883627000 0,794 829994666,4 701599838 128394828,4 2013 1045333333 883627000 0,735 768319999,8 649465845 118854154,8 2014 1045333333 883627000 0,681 711871999,8 601749987 110122012,8 2015 1045333333 883627000 0,63 658559999,8 556685010 101874989,8 2016 1045333333 883627000 0,583 609429333,1 515154541 94274792,14 2017 1045333333 883627000 0,54 564479999,8 477158580 87321419,82 2018 1045333333 883627000 0,5 522666666,5 441813500 80853166,5 2019 1045333333 883627000 0,463 483989333,2 409119301 74870032,18 2020 1045333333 883627000 0,429 448447999,9 379075983 69372016,86 2021 1045333333 883627000 0,397 414997333,2 350799919 64197414,2 2022 1045333333 883627000 0,368 384682666,5 325174736 59507930,54 2023 1045333333 883627000 0,34 355413333,2 300433180 54980153,22 2024 1045333333 883627000 0,315 329279999,9 278342505 50937494,9 26520099662  21680205000 18983894955  15364370666  3619524289 Sumber: Data Diolah Peneliti BCA   = ∑Benefit ∑Cost + Investasi = 0,724452526

## Hasil Uji Asumsi Klasik

## Uji Normalitas
Gambar 1. Grafik Normal P-Plot Of Regression Standardized Residual
Pada grafik terlihat bahwa model regresi terdistribusi secara normal.

## Uji Multikolinearitas
Besar  korelasi  anatara  variabel  bebas  yakni,  PBP-NPV  (0,214),  PBP-PI (0,216), PBP-IRR (0,057), PBP-CBA (0,002), NPV-PI (0,952), NPV-IRR (0,613), NPV-CBA  (0,000),  PI-IRR  (0,058),  PI-CBA  (0,000),  CBA-IRR  (0,012). Sedangkan nilai determinasi secara serempak (R 2 ) sebesar 1,000. Ini menunjukkan bahwa r 2 <R 2 berarti tidak terjadi multikolinearitas.
Uji Autokorelasi
Tabel 8. Hasil Uji Autokorelasi
Model Summary b Mod el R R Squar e Adjust ed R Square Std. Error of  the Estimat e Change Statistics Durbi n- Watso n R Square Chang e F Chang e df1  df2  Sig.  F Chang e 1 1,0 00 a 1,000  1,000 515958 1,462 1,000 55004, 589 5 9 ,000 2,213
a. Predictors: (Constant), CBA, NPV, IRR, PBP, PI

## b. Dependent Variable: KP
Nilai Durbin  Watson dapat  dilihat  pada output  regression pada  tabel Model  Summary (kolom Durbin  Watson ).  Dapat  diketahui  bahwa  nilai Durbin Watson sebesar  2,213.  Sedangkan  dari  tabel  DW  dengan  signifikansi  0,05  dan jumlah data (n) = 15, serta k = 5 (jumlah variabel independen) diperoleh nilai dL sebesar  0,562  dan  dU  sebesar  2,220  (melihat  dari  tabel  Durbin  Watson).  Karena
nilai DW adalah 2,213 berada pada daerah antara dU dan (4-dU), maka nilai DW berada pada menerima H0, yang artinya tidak ada autokorelasi.

## Hasil Regresi Linear Berganda
Dari Hasil Regresi Linier Berganda didapat bahwa persamaan yaitu: Y =  13103045214,3 - 0,001 X 1 - 6,341 X 2 + 0,306 X 3 + 0,001 X 4 -0,001 X 5
Uji F (Serempak )
Tabel 9.  Hasil Uji F ANOVA a Model Sum of Squares Df Mean Square  F Sig.
1
Regression 7321463085 518154800,0 00 5 1464292617 103630850,0 00 55004,58 9 ,000 b Residual 2395915277 75566,440 9 2662128086 3951,830 Total 7321702677 045930000,0 00 14
a. Dependent Variable: KP
b. Predictors: (Constant), CBA, NPV, IRR, PBP, PI
Uji F menghasilkan angka probabilitas 0,000 < 0,05, maka model reegresi ini sudah layak digunakan dalam memprediksi kelayakan proyek. Dari hasil uji F nilai F hitung 55004,589, nilai F tabel sebesar 3,48. Jadi F hitung >F tabel dengan arti bahwa  ada  pengaruh  antara  kelima  variabel  independen  terhadap  variabel dependen (secara simultan/serempak).
Uji t (Parsial)
Tabel 10. Hasil Uji- t Coefficients a Model Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients T Sig. B Std. Error Beta 1 (Constant) 13103045214 ,356 98062680,988 133,619  ,000 PBP -,001 ,001 -,003 -1,329 ,217
NPV -6,341 ,077 -1,174 -82,255 ,000 PI ,306 ,024 ,176 12,961 ,000 IRR ,001 ,001 ,003 1,056 ,319 CBA -,001 ,000 -,005 -2,827 ,020
a. Dependent Variable: KP
Dari  hasil  kurva  di  atas  uji coefficient nilai  t hitung dibandingkan  dengan t tabel adalah  PBP  -1,329  tidak  berpengaruh  signifikan,  NPV  -82,255  berpengaruh signifikan,  PI  12,961  berpengaruh  signifikan,  IRR  1,056  tidak  berpengaruh signifikan dan CBA -2,827 berpengaruh signifikan .

## Koefisien Determinasi (R²)
Tabel 11. Hasil Koefisien Determinasi
Model Summary b
Mode l R R Square  Adjusted R Square Std.  Error  of the Estimate 1 1,000 a 1,000 1,000 5159581,462
a. Predictors: (Constant), CBA, NPV, IRR, PBP, PI

## b. Dependent Variable: KP
Adjusted R Square (1,000). Std Error of the Estimate adalah 5159581,462. Hal  ini  menunjukkan  bahwa  100%  variabel  independen  sangat  mempengaruhi variabel independen (kelayakan proyek).

## Pembahasan
Analisis Kualitatif dari Kriteria Kelayakan CV. Indo Abadi Properti Medan
Dari Kajian kelayakan dari payback period (PP ) yang menyatakan bahwa payback period minimum sebesar 6 tahun 2 bulan  lebih kecil dari payback period sebesar 15 tahun sehingga dapat dikatakan CV. Indo Abadi Properti Medan layak untuk melaksanakan pembangunan proyek perumahan.
Untuk  Kajian  Net  Present  Value  (NPV)  CV.  Indo  Abadi  Properti  Medan dengan  kriteria  pendekatan  teoritis  NPV  memiliki  nilai  4.290.501.053  >  0 sehingga proyek dapat dilaksanakan.
Untuk  Kajian  Profitability  Index  (PI)  CV.  Indo  Abadi  Properti  Medan Dengan kriteria apabila PI: 1,4 Kali >1 maka proyek layak  untuk dilaksanakan
Untuk  Kajian  Internal  Rate  Of  Return  (IRR)  CV.  Indo  Abadi  Properti Medan  dengan  kriteria  bahwa  3%  >    tingkat  keuntungan  yang  diinginkan  maka proyek sebesar 2% sehingga proyek  dikatakan layak untuk dilaksanakan
Untuk  Kajian  Cost  Benefits  Analysis  (CBA),  Suatu  proyek  dapat dilaksanakan  bila  M/C  >  1  dan  khusus  untuk  CV.  Indo  Abadi  Properti  Medan didapat  perhitungan  18.983.894.955  /7.562.079.866  =  2.5104407  >1  sehingga proyek dapat dilaksanakan
Tabel. 12. Pembahasan Terhadap Kelayakan CV. Indo Abadi Properti
Medan No Metode Alat Ukur Hasil Pengukuran Kriteria Penilaian Keterangan 1. PBP 6 tahun 2 bulan 15 tahun Layak 2. NPV 4.290.501.053 Negatif Layak 3. PI 1,4 kali 1 kali Layak 4. IRR 3% 2% Layak 5. CBA 18.983.894.955 (benefit) 7.562.079.866 (cost) Layak
Sumber: Data diolah oleh Peneliti
Analisis  Kuantitatif  dari  Kriteria  Kelayakan  CV.  Indo  Abadi  Properti Medan
Dari  Hasil  Uji  Parsial  bahwa  PBP  tidak  berpengaruh  signifikan,  NPV berpengaruh  signifikan,  PI  berpengaruh  signifikan,  IRR    tidak  berpengaruh signifikan dan CBA berpengaruh signifikan.
Untuk  Uji  F  ,  F hitung >F tabel, ada  pengaruh  secara  simultan/serempak sedangkan  korelasi  dan  koefisien  determinasi  menghasilkan  suatu  angka  sebesar 100%,  dengan  demikian  proforsi  variabel  bebas  (X)  dapat  menampung  variabel terikat  (Y).  Beberapa  hal  lain  yang  perlu  ditingkatkan  dari  CV.  Indo  Abadi Properti Medan adalah :
1. Agar melakukan penyusunan laporan keuangan yang lebih akurat.
2. Tetap  menjalankan  proyek  dengan  menggunakan  beberapa  metode  dari aspek keuangan yang telah dipaparkan oleh peneliti.
3. Agar  lebih  mendalami  ilmu  manajemen  yang  terperinci  dan  ilmu kelayakan proyek baik dari segi aspek keuangan maupun non keuangan.

## Kesimpulan
1. Dari  hasil  uji  asumsi  klasik,  tidak  terdapat  masalah  terhadap  data  yang dihasilkan.
2. Hasil  Uji  Parsial  (t),  dari  hasil  kurva  di  atas  uji coefficient nilai  t hitung dibandingkan  dengan  t tabel PBP  tidak  berpengaruh  signifikan,  NPV berpengaruh signifikan, PI berpengaruh signifikan, IRR  tidak berpengaruh signifikan dan CBA berpengaruh signifikan .
3. Untuk  Uji  F  ,  F hitung >F tabel, ada  pengaruh  secara  simultan/serempak sedangkan  korelasi  dan  koefisien  determinasi  menghasilkan  suatu  angka sebesar  100%,  dengan  demikian  proforsi  variabel  bebas  (X)  dapat menampung variabel terikat (Y).

## Saran
Berdasarkan  hasil  penelitian  yang  telah  dilakukan  pada  CV.  Indo  Abadi Properti  Medan  yang  mendeveloperin  perumahan  Eka  Permata  Residence,  maka peneliti menyarankan hal-hal berikut:
1. Agar melakukan penyusunan laporan keuangan yang lebih akurat.
2. Tetap  menjalankan  proyek  dengan  menggunakan  beberapa  metode  dari aspek keuangan yang telah dipaparkan oleh peneliti.
3. Agar  lebih  mendalami  ilmu  manajemen  yang  terperinci  dan  ilmu kelayakan proyek baik dari segi aspek keuangan maupun non keuangan.

## Daftar Pustaka
Aningrum,  Wedi.  (2015). Analisis  Kelayakan  Investasi  Pembukaan  Cabang Rumah Makan . Universitas Mulawarman.
Gray,  Clifford  F  dan  Erik  W.  Larson.  (2007). Manajemen  Proyek  Proses Manajerial . Edisi 3. Yogyakarta: Andi.
Kasmir dan Jakfar. (2007). Studi Kelayakan Bisnis . Edisi 2. Jakarta: Prenada.
--------------  (2015) Studi  Kelayakan  Bisnis .  Edisi  revisi.  Cetakan  ke-11.Jakarta: Prenada.
Manopo, Steven Fedrik Josep. (2013). Analisis Biaya Investasi pada Perumahan Griya Paniki Indah . Universitas Sam Ratulangi Manado.
Mardiasmo. (2009). Akuntansi Sektor Publik . Cetakan ke-4. Yogyakarta: Andi.
Mingus, Nancy. (2015). Project Management . Cetakan ke-3. Jakarta: Prenada.
Setiadi,  Nugroho  J.  (2015) Bussine  ss  Economics  Managerial  Decision  Making .
Edisi Pertama. Cetakan ke-2. Jakarta: Prenada Media Group.
Suliyanto. (2010). Studi Kelayakan Bisnis . Yogyakarta: Andi.
Surabagiarta,  I  Ketut.  (2013). Analisis  Kelayakan  Investasi  Aktiva  Tetap  Mesin (Slitter) pada Perusahaan Aneka Rupa Tera Sidoarjo . Universitas PGRI Adi Buana Surabaya.