## Jurnal Talenta Sipil

## Analisis Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Asvara Resort Manuaba Ubud

## I Gusti Ayu Wulan Krisna Dewi*, I Made Wahyu Pramana, I Komang Sudiarta
Politeknik Negeri Bali *Correspondence email: wulankrisna@pnb.ac.id
Abstrak. Banyaknya  persaingan  properti  di  Bali  saat  ini,  yaitu  adanya  peningkatan  pembangunan  hotel,  villa dan resort, sedangkan tingkat pertumbuhan kunjungan wisatawan ke Bali dalam 5 tahun terakhir akibat pandemi masih  mengalami  fluktuasi  (peningkatan  dan  juga  penurunan),  sehingga  perlu  ditinjau  kembali  analisis kelayakan  investasi  pembangunan  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  ini.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  meninjau kelayakan aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial dalam investasi pembangunan Asvara Resort Manuaba Ubud, sehingga dapat diketahui apakah pembangunan ini masih menguntungkan atau tidak bagi investor. Begitu juga bagi pemerintah dan masyarakat sekitar, agar manfaat dari pengembangan resort ini dapat ikut dirasakan, dan mampu untuk menunjang kesejahteraan serta perekonomian daerah, khususnya Kabupaten Gianyar. Untuk menganalisis  aspek  pasar,  diperlukan  data  jumlah  wisatawan  yang  berkunjung  ke  Bali,  data  TPK  dan ketersedian resort sejenis disekitarnya yang diperoleh dari instansi pemerintah dan beberapa hotel berbintang di areal sekitarnya, kemudian data diolah dengan metode peramalan. Untuk menganalisis aspek teknis diperlukan data letak geografis dan lokasi proyek serta penataan lahan yang dianalisis dengan metode deskriptif kualitatif. Dan  untuk  menganalisis  aspek  finansial  diperlukan  data  berupa  biaya  dan  pendapatan  yang  diperoleh  dari kontraktor  maupun  operator  yang  kemudian  dianalisis  dengan  menggunakan  parameter  Net  Present  Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Payback Period (PP), dan Internal Rate of Return (IRR). Hasil penelitian dari aspek pasar menunjukkan adanya peningkatan kunjungan wisatawan termasuk TPK yang akan berdampak pada kunjungan  di  resort  ini.  Dari  aspek  teknispun,  penataan  dan  peruntukan  lahan  sudah  dioptimalkan  untuk investasi. Dan dari aspek finansial diperoleh nilai NPV sebesar Rp. 16,706,385,995.27, nilai IRR 19.67%, nilai BCR  1.242,  dan  nilai  PP  sebesar  10  tahun.  Selanjutnya, hasil  sensitivitas  dengan  kemungkinan  terburuk yaitu semua  komponen  pendapatan  mengalami  penurunan  sebesar  8%  dan  biaya-biaya  mengalami  peningkatan sebesar 8% menunjukkan bahwa nilai NPV sebesar Rp. 1,215,020,196.08, Nilai IRR 17.13%, Nilai BCR 1.018, dan Nilai PP sebesar 13 tahun.
Kata Kunci : investasi, aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial.
Abstract. The current property competition in Bali, marked by an increase in the construction of hotels, villas, and  resorts,  coupled  with  the  fluctuating  growth  rate  of  tourist  visits  over  the  past  five  years  due  to  the pandemic (with both increases and decreases), necessitates a reevaluation of the investment feasibility analysis for  the  construction  of  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud.  This  study  aims  to  assess  the  market,  technical,  and financial feasibility aspects of the investment in the construction of Asvara Resort Manuaba Ubud, to determine whether  this  development  remains  profitable  for  investors.  Additionally,  it  seeks  to  ensure  that  the  benefits  of this  resort  development  can  be  felt  by  the  government  and  the  surrounding  community,  thus  supporting  the welfare  and  economy  of  the  region,  especially  Gianyar  Regency.  To  analyze  the  market  aspect,  data  on  the number of tourists visiting Bali, occupancy rates, and the availability of similar resorts in the surrounding area, obtained  from  government  agencies  and  several  star-rated  hotels  in  the  vicinity,  are  required  and  then processed  using  forecasting  methods.  For  the  technical  aspect  analysis,  geographical  location  data,  project location, and land utilization plans are analyzed using qualitative descriptive methods. For the financial aspect analysis, data on costs and revenues obtained from contractors and operators are analyzed using Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Payback Period (PP), and Internal Rate of Return (IRR) parameters. The  market  aspect  analysis  results  show  an  increase  in  tourist  visits,  including  occupancy  rates,  which  will positively  impact  visits  to  this  resort.  From  the  technical  aspect,  land  utilization  and  allocation  have  been optimized for investment. Financially, the NPV value is Rp 16,706,385,995.27, the IRR is 19.67%, the BCR is 1.242,  and  the  PP  is  10  years.  The  sensitivity  analysis  results,  considering  the  worst-case  scenario  where  all revenue components decrease by 8% and costs increase by 8%, show an NPV value of Rp 1,215,020,196.08, an IRR  of  17.13%,  a  BCR  of  1.018,  and  a  PP  of  13  years.  Overall,  it  can  be  concluded  that  this  investment  is feasible for investors.
Keywords: investment, market aspect, technical aspect and financial aspect.

## PENDAHULUAN
Sebagai  salah  satu  destinasi  wisata  yang  paling  diminati  oleh  wisatawan  domestik  maupun mancanegara,  Bali  telah lama  menjadi magnet  pariwisata  dengan  keindahan  alam, kebudayaan  yang kaya, dan keramahan masyarakatnya. Seperti yang tercantum dalam data BPS pada tahun 2014-2019, kunjungan  wisatawan  baik  domistik  maupun  mancanegara  selalu  mengalami  peningkatan.  Namun, seperti  banyak  destinasi  lain  di  seluruh  dunia,  industri  pariwisata  Bali  menghadapi  tantangan  serius akibat pandemi COVID-19. Penurunan drastis dalam kunjungan wisatawan selama periode pandemi telah memberikan dampak ekonomi yang signifikan di Pulau Dewata. Data BPS menunjukkan tingkat pertumbuhan kunjungan wisatawan mengalami penurunan tajam hingga -56,41% untuk domestik dan -82,96% untuk mancanegara pada tahun 2020, dan bahkan pada tahun 2021 tidak ada kunjungan sama sekali  untuk  kunjungan  wisatawan  mancanegara.  Sektor  pariwisata  yang  menjadi  tulang  punggung ekonomi  Bali  akhirnya  mengalami  peningkatan  kembali  pada  tahun  2022-2023.  Akan  tetapi berdasarkan  data  BPS,  tingkat  kunjungan  ini  tidak  lebih  banyak  dari  tahun  sebelum  masa  pandemi (BPS, 2024).
Peningkatan  kembali  jumlah  wisatawan  ini  ternyata  berdampak  pula  pada  perkembangan properti  di  Bali.  Konsep  properti  seperti  resort,  hotel,  kondotel  dan  villa,  dikembangkan  untuk menarik  minat  para  investor  memperoleh  pendapatan  pasif  dari return  atas  investasi  mereka.  Resort seringkali  menjadi  pilihan  bagi  wisatawan  yang  ingin  menikmati  liburan  yang  berkualitas  karena fasilitas dan layanannya yang lengkap dan eksklusif, seperti layanan spa, restaurant, concierge, klub anak-anak,  dan  berbagai  kegiatan  hiburan  lainnya.  Selain  itu  resort  umumnya  dibangun  di  daerah- daerah yang memiliki potensi wisata dengan keindahan alamnya. Saat ini daerah yang menjadi salah satu  kawasan  pengembangan  resort  adalah  kawasan  Ubud  dan  Tegalalang  di  Kabupaten  Gianyar, Bali.  Kawasan ini  dikenal sebagai  kawasan  wisata  karena  pemandangan  alamnya  yang  sangat indah dengan  hamparan  sawah  terasering  yang  menjadi  objek  favorit  para  wisatawan  untuk  melakukan kegiatan  bersantai  seperti  yoga,  tracking  dan  cycling.  Hal  inilah  yang  membuat  areal  ini  banyak menarik minat investor untuk dikembangkan menjadi fasilitas hunian pariwisata berupa resort.
Berdasarkan  hal  tersebut  PT.  Interprocom  Aksari  Real  Estate  selaku  investor  melakukan investasi  melalui  pembangunan  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  yang  terletak  di  Desa  Kendran, Tegalalang,  Bali  yang  merupakan  lokasi  strategis  karena  dekat  dengan  pusat  wisata  Ubud.  Asvara Resort Manuaba Ubud terdiri dari 16 unit One Bedroom Bamboo Villa, 1 unit Two Bedroom Bamboo Villa,  Bangunan  Spa,  Restaurant,  Public  Pool  dan  Office.  Agar  operasional  resort  dapat  berjalan dengan baik PT. Interprocom Aksari Real Estate menunjuk Ini Vie Hospitality Management sebagai operator hotel yang profesional dan berpengalaman dalam bidangnya, untuk mengoperasikan Asvara Resort  Manuaba  Ubud  selama  25  tahun.  Namun,  mengingat  banyaknya  persaingan  properti  di  Bali saat  ini,  yaitu  adanya  peningkatan  pembangunan  hotel,  villa  dan  resort,  sedangkan  tingkat pertumbuhan  kunjungan  wisatawan  ke  Bali  pun  dalam  5  tahun  terakhir  akibat  pandemi  masih mengalami  fluktuasi  (peningkatan  dan  juga  penurunan),  sehingga  perlu  ditinjau  kembali  analisis kelayakan  investasi  pembangunan  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  ini.  Analisis  investasi  ini  perlu dilakukan untuk mengetahui apakah pembangunan ini masih menguntungkan atau tidak bagi investor. Begitu juga bagi pemerintah dan masyarakat sekitar, agar manfaat dari pengembangan resort ini dapat ikut  dirasakan,  dan  mampu  untuk  menunjang  kesejahteraan  serta  perekonomian  daerah,  khususnya Kabupaten Gianyar.

## METODE
Proses  penelitian  dilakukan  melalui  beberapa  tahap.  Pertama  dimulai  dengan  penentuan  latar belakang  dalam  penelitian  ini,  kemudian  perumusan  masalah,  studi  literatur  untuk  menyusun kerangka konsep sekaligus mengidentifikasi objek penelitian. Kemudian dilakukan pengumpulan data baik data primer maupun sekunder yang digunakan untuk menghitung biaya dan pendapatan. Setelah itu akan dilanjutkan dengan menganalisis kelayakan dari aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial hingga tahapan terakhir adalah kesimpulan dan saran. Penentuan sumber data berdasarkan jenis data dapat dibedakan menjadi dua yaitu data primer dan sekunder. Data primer merupakan informasi yang dikumpulkan penulis secara langsung dari sumbernya. Data ini diperoleh dengan cara mengamati dan mencatat  kejadian-kejadian  yang  langsung  dialami  oleh  penulis.  Data  primer  dalam  penelitian  ini didapat  dari  wawancara  dengan  praktisi  ataupun  konsultan  yang  profesional  di  bidangnya  masing-
masing. Data Sekunder diperoleh dari instansi Pemerintah seperti Badan Pusat Statistik Provinsi Bali. Selain itu juga diperoleh data dari beberapa properti sejenis di daerah Ubud dan Tegalalang, Gianyar.
Pada  tahap  analisis  data,  semua  data  yang  telah  dikumpulkan  akan  dikaji  secara  mendalam untuk  mendapat  gambaran  atau  kesimpulan  tertentu.  Karena  yang  diuji  disini  adalah  kelayakan investasi  dari  segi  finansial,  maka  parameternya  adalah  cashflow  dari  proyek.  Perhitungan  cash  in atau  arus  kas masuk  berasal  dari modal  awal investor.  Perhitungan  cash  out  (arus  kas  keluar  adalah jumlah  seluruh  biaya  yang  dikeluarkan  selama  masa  perencanaan,  konstruksi,  dan  operasional. Beberapa elemen biaya yang diperhitungkan dalam arus kas keluar, akan didapatkan dengan metode estimasi  atau  pendugaan  parameter.  Perhitungan  beberapa  parameter  kelayakan  investasi  dari  aspek finansial  seperti  BCR,  NPV,  IRR,  dan  Payback  Period  akan  dipengaruhi  oleh  perhitungan  arus  kas masuk  dan  arus  kas  keluar  (Tandelilin,  2001).  Setiap  parameter  kelayakan  investasi  memiliki syaratnya  sendiri,  dan  apabila  semua  syarat  kelayakan  dapat  dipenuhi  maka  investasi  pembangunan proyek dapat dikatakan menguntungkan dari aspek finansial.
Analisis  Sensitivitas  akan  dilakukan  pada  dua  faktor  penting  parameter  investasi  yaitu  biaya dan  pendapatan.  Analisis  sensitivitas  diharapkan  dapat  menunjukkan  seberapa  besar  perubahan  dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi yang telah diambil  sebelumnya.  Nilai-nilai  sensitivitas  dari  masing-masing  parameter  suatu  investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif di lapangan dengan tepat (Sutojo, 2000).

## HASIL
Resort  merupakan  hotel  yang  cenderung  bernuansa  rekreatif,  baik  yang  menyajikan  hiburan, sarana  olahraga  ataupun  tempat  berbelanja.  Hotel  resort  ini  biasa  dibangun  pada  tempat  yang  bisa dinikmati  pemandangan  alamnya.  Oleh  karena  itu,  banyak  resort  yang  berlokasi  di  tempat  yang memiliki  potensi  alam  bagus  dan  indah.  Resort  biasanya  juga  memfasilitasi  diri  dengan  fasilitas khusus  untuk  kegiatan  bersantai  dan  berolah  raga,  antara  lain;  lapangan  tenis,  lapangan  golf,  ruang spa, jogging track, dan semacamnya (Septiani, 2010). Potensi pariwisata adalah suatu kekuatan agar menimbulkan peristiwa perjalanan dan tidak menetap di daerah yang bersangkutan. Dengan kata lain suatu  daerah  dapat  menarik  wisatawan  untuk  datang  dan  menikmati  kekhasan  daerah  bersangkutan (Nadiasa, 2006).
Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  berdiri  di  atas  lahan  seluas  8.477  meter  persegi  di  areal  Desa Kenderan,  Tegalalang,  yang  terkenal  akan  hamparan  sawah  terasering  yang  namanya  sudah mendunia.  Inspirasi  desain  dari  resort  ini  adalah  villa  dan  hotel  yang  dibangun  dalam  satu  kawasan lengkap dengan fasilitas-fasilitas umun yang mendukung dalam satu konsep natural yang menjanjikan kenyaman  bagi  pengunjungnya.  Fasilitas  yang  disediakan  dalam  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  ini antara lain 16 unit Villa Bambu 1 Bedroom, 1 unit Villa Bambu 2 Bedroom, serta Public Space seperti Lobby and Lounge, Restaurant, Main Swimming Pool and Pool Bar, Yoga Area, Spa and Mani/Pedy Area, Gymnasium dan Shop & Receipt Area.
Adapun  rencana  bisnis  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  adalah  PT.  Interprocom  Aksari  Real Estate  membangun  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  dan  memenuhi  segala  kewajiban  finansial  dan teknis berupa kemampuan untuk melakukan kewajiban pembayaran pembangunan fisik resort, pajak yang  ditimbulkan  serta  biaya  administrasi  di  notaris.  Pengelolaan  resort  akan  dilakukan  secara profesional  oleh  Ini  Vie  Hospitality  yang  dalam  hal  ini  pihak  PT.  Interprocom  Aksari  Real  Estate mengadakan  hubungan  kerjasama  dengan  pihak  Ini  Vie  Hospitality  guna  menjamin  kelancaran  dan pendapatan  operasional  hotel.  Ini  Vie  Hospitality dalam  hal  ini  akan  bertindak sebagai  operator dan bertanggung  jawab  atas  semua  kegiatan  operasional.  Kegiatan  operasional  mencakup  jumlah  tamu yang  menginap,  tingkat  penghunian  kamar,  keputusan  harga  kamar,  pengolahan  pendapatan  untuk pemenuhan biaya operasional, biaya tenaga kerja dan biaya operator hotel. Ini Vie Hospitality tidak akan ikut dalam kepemilikan resort. Ini Vie Hospitality hanya bertugas untuk mengoperasikan hotel saja.
Pendapatan  investor  berasal  dari  pengoperasian  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  yang  telah dipotong  dengan  biaya-biaya  operasional.  Adapun  rencana  pengoperasian  Asvara  Resort  Manuaba Ubud  ini  akan  mengandalkan  pendapatan-pendapatan  dari  Penjualan  kamar  villa  bambu,  Penjualan paket-paket  event  seperti  wedding  dan  yoga,  Penjualan  makanan  &  minuman  di  restaurant  dan  bar, Penjualan  layanan  Spa  serta  Pendapatan  lain-lain  hotel  seperti  Layanan  Telepon,  Internet,  dan Laundry. Sedangkan untuk sumber pendapatan Ini Vie Hospitality dalam operasional Asvara Resort
Manuaba  Ubud,  akan  bersumber  dari  pendapatan  operasional  resort.  Persentase  pendapatan  Ini  Vie Hospitality  akan  diambil  dari  imbalan  dasar  akan  diambil  dari  keuntungan  operasional  kotor  serta biaya incentive akan diambil dari keuntungan operasional kotor.
Untuk  komponen  pembiayaan  yang  akan  dihitung  rencana  anggaran  biayanya  pada  rencana pembangunan obyek wisata ini adalah seperti tabel.
Tabel 1. Komponen Pembiayaan yang Dihitung dalam RAB
No. Komponen Pembiayaan Uraian 1. 2. 3.
4. Biaya Lahan Biaya Preliminaries Biaya Konstruksi Biaya Pra Operasional
Pengadaan Lahan a. Biaya Desain b. Biaya Perizinan a. Villa Bambu 1 Bedroom b. Villa Bambu 2 Bedroom c. Parkir d. Staff Room (Back of House) e. MEE Room f. Storage g. Kitchen h. Restaurant i. Wedding Chapel, Yoga & Spa Area j. Gymnasium k. Shop & Receipt Area m. Lobby & Lounge n. Office Area o. Swimming Pool p. Pool Bar
q. Landscape a. Biaya Pre-Opening b. Biaya Operational Equipment
Sumber: Data Olahan (2024)
Terkait dengan perkembangan potensi wisata, ada 2 jenis wisatawan yang datang mengunjungi Bali  yaitu  wisatawan  domestik  dan  wisatawan  asing.  Jumlah  kunjungan  wisatawan  tersebut  pada periode 2004 sampai dengan 2023 dapat disimak pada tabel.

## Tabel 2. Data Kunjungan Wisatawan Asing ke Bali Tahun 2004 sampai dengan Tahun 2023
Tahun Bali Year Total Growth (%) 2004 1 472 190 48.229 2005 1 388 984 (5.652) 2006 1 262 537 (9.104) 2007 1 668 531 32.157 2008 2 085 084 24.965 2009 2 385 122 14.390 2010 2 576 142 8.009 2011 2 826 709 9.726 2012 2 949 332 4.338 2013 3 278 598 11.164 2014 3 766 638 14.886 2015 4 001 835 6.244 2016 4 927 937 23.142 2017 5 697 739 15.621 2018 6 070 473 6.542 2019 6 275 210 3.373 2020 1 069 473 (82.957) 2021 51 - 2022 2 155 747 - 2023 5 273 258 144,61 Sumber: BPS (2024)
Tabel 3. Data Kunjungan Wisatawan Domestik ke Bali Tahun 2000 sampai dengan Tahun 2023
Tahun Bali Year Total Growth (%) 2004 2 038 186 - 2005 2 408 509 18.169 2006 2 474 787 2.752 2007 2 484 644 0.398 2008 2 898 793 16.668 2009 3 521 135 21.469 2010 4 646 343 31.956 2011 5 675 121 22.142 2012 6 063 558 6.845 2013 6 976 536 15.057 2014 6 394 307 (8.346) 2015 7 147 100 11.773 2016 8 643 680 20.940 2017 8 735 633 1.064 2018 9 757 991 11.703 2019 10 545 039 8.066 2020 4 596 157 (56.414) 2021 4 301 592 (6.409) 2022 8 052 974 87.210 2023 9 877 911 22.662
Sumber: BPS (2024)
Data yang ditampilkan dalam tabel 2 dan 3, dapat dilihat bahwa tidak hanya wisatawan asing yang menjadikan Bali sebagai tempat wisata favorit, akan tetapi juga wisatawan domestikpun sangat mencintai Bali sebagai tempat berlibur. Bahkan jumlah wisatawan domestik yang mengunjungi Bali setiap  tahunnya  lebih  tinggi  daripada  wisatawan  asing.  Akan  tetapi  walaupun  jumlah  wisatawan domestik  lebih  banyak  dibandingkan  jumlah  wisatawan  asing,  hotel  berbintang  di  Bali  dominan dihuni oleh wisatawan asing.
Salah  satu  hal  yang  sangat  penting  dalam  pengoperasian  hotel  adalah  Tingkat  Penghunian Kamar.  Tingkat  Penghunian  Kamar  menunjukkan  jumlah  kamar  yang  terisi  dari  keseluruhan  kamar yang  tersedia.  Bali  sebagai  daerah  yang  mengunggulkan  pariwisata  sebagai  industri  yang  dapat menggerakkan  perekonomian,  menunjukkan  Tingkat  Penghunian  Kamar  yang  baik.  Hal  ini  dapat ditunjukkan dalam Tabel 4.
Tabel 4. Persentase Tingkat Penghunian Kamar Hotel Berbintang di Bali tahun 2016 sampai dengan tahun 2023
Bulan TPK Hotel Berbintang (1) (2) 1 Januari 64.16% 2 Februari 41.22% 3 Maret 40.01% 4 April 44.31% 5 Mei 47.30% 6 Juni 59.59% 7 Juli 63.60% 8 Agustus 60.64% 9 September 59.25% 10 Oktober 57.43% 11 November 54.85% 12 Desember 62.19% Rata-rata : 2023 53.05% 2022 54.55% 2021 13.00% 2020 15.62% 2019 59.57% 2018 65.13% 2017 62.89% 2016 61.71% Sumber: BPS (2024)
Pada tabel di atas terlihat bahwa selama tahun 2023, rata-rata Tingkat Penghunian Kamar Hotel Berbintang  di  Bali  adalah  53.05%.  TPK  tertinggi  selama  kurun  waktu  8  tahun  terakhir  yaitu  pada tahun 2018 yaitu sebesar 65.13%.

## Pembahasan
Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  ini  dibangun  dengan  konsep  modern  natural  dengan  sentuhan budaya  Bali.  Design  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  ini  dikembangkan  agar  dapat  menyatu  dengan kemewahan  areal  Ubud  disertai  arsitektur  Bali  Modern.  Setiap  unit  bangunannya  secara  exclusive mendapatkan  pemandangan  baik  terasering  sawah  maupun  tebing  yang  indah.  Dilengkapi  dengan fasilitas  umum  yang  dapat  menunjang  interaksi  sosial  dan  kesempatan  untuk  melewatkan  waktu dalam  keramahtamahan  Bali  yang  melegenda.  Saat  ini  hotel  berbintang  dihargai  sebagai  komoditas mewah  yang  tidak  jarang  dijadikan  sebagai  kesempatan  untuk  membeli  sebuah  gaya  hidup  yang diinginkan.  Dengan  mengerti  sumber  dari  permintaan  akan  kualitas  dan  gaya  hidup  bahkan  status, dimana fungsi dan desain yang membuat Asvara Resort Manuaba Ubud menarik, dapat disuguhkan ke dalam  konteks.  Konsep  yang  ditawarkan  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  untuk  dapat  berkompetisi dengan  hotel  lainnya  adalah  ekstra  dimensi  dalam  kenyamanan  yang  akan  ditawarkan  kepada  para tamu.  Resort  ini  menawarkan  suasana  pedesaan  yang  tenang,  sejuk  dan  asri  namun  tetap  berkesan mewah  dan  instragramable,  yang  saat  ini  merupakan  sebuah  gaya  hidup  yang  glamour,  fashionable dan eksklusif.
Asvara Resort Manuaba Ubud akan menyediakan semua kebutuhan bersantai para tamu dengan berbagai  fasilitas  rekreasi.  Terdapat  kolam  renang  dikelilingi  landscape,  deck,  dan  sunbathing  desk untuk menikmati hangatnya matahari Bali. Restaurant dan bar akan menjadi tempat dimana para tamu dapat  menikmati  hidangan  dan  wine  saat  bersantap.  Dengan  sentuhan  yang  memanjakan,  layanan Yoga dan Spa akan memuaskan pengunjung dengan menu yang dilengkapi ritual penyembuhan untuk menyeimbangkan  tubuh,  pikiran,  dan  jiwa.  Wedding  Chapelpun  tersedia  bagi  para  tamu  yang  ingin mengadakan  resepsi  pernikahan  yang  lebih  berkesan  dengan  konsep  unik  berupa  altar  terapung dengan  latar  belakang  pemandangan  sawah  terasering  yang  indah.  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud berdiri  di  atas  lahan  seluas  8.000  meter  persegi  di  areal  Desa  Kenderan,  Tegalalang,  yang  terkenal akan  hamparan  sawah  terasering  yang  namanya  sudah  mendunia.  Inspirasi  desain  dari  resort  ini adalah  villa  dan  hotel  yang  dibangun  dalam  satu  kawasan  lengkap  dengan  fasilitas-fasilitas  umun yang mendukung dalam satu konsep natural yang menjanjikan kenyaman bagi pengunjungnya. Resort ini terdiri dari 16 unit Villa Bambu 1 Bedroom, 1 unit Villa Bambu 2 Bedroom, serta Public Space seperti  Lobby  and  Lounge,  Restaurant,  Main  Swimming  Pool  and  Pool  Bar,  Yoga  Area,  Spa  and Mani/Pedy Area, Gymnasium dan Shop & Receipt Area.
Mengatasi  ketatnya  persaingan  hotel  di  Bali,  posisi  produk  pada  awal  pengembangan  harus ditentukan  secara  spesifik,  agar  kegiatan  penjualan  dan  pemasaran  kamar  hotel  nantinya  dapat dilakukan  dengan  tepat  guna  dan  sesuai  dengan  segmentasi  pasar.  Secara  umum  dapat  dikatakan bahwa Asvara Resort Manuaba Ubud dalam kualitas dan luas lahan akan berada pada tingkatan yang sama dengan Aksari Hiddern Resort Ubud. Dari gaya dan tipe kamar yang disediakan, target utama resort ini adalah para honeymooner.
Untuk meramalkan kebutuhan atau permintaan akan kamar hotel di masa datang, dipergunakan rata-rata  TPK  properti  sejenis  yang  beroperasi  ≤  5  tahun  untuk  tiga  tahun  pertama  operasional kemudian untuk tahun keempat hingga tahun keduapuluh lima dilakukan forecasting dengan metode Time Series dan diperoleh hasil seperti pada tabel.
Tabel 5. Peramalan Tingkat Penghunian Kamar Asvara Resort Manuaba Ubud
Tahun Operasional ke - TPK 1 56.33% 2 50.37% 3 54.55% 4 52.57% 5 52.58% 6 52.58% 7 52.59%
Tabel 5. Lanjutan Tahun Operasional ke - TPK 8 52.59% 9 52.60% 10 52.60% 11 52.61% 12 52.61% 13 52.62% 14 52.62% 15 52.63% 16 52.63% 17 52.64% 18 52.64% 19 52.65% 20 52.65% 21 52.66% 22 52.66% 23 52.67% 24 52.67% 25 52.68%
Sumber: Data Olahan (2024)
Data  menunjukkan  peramalan  TPK  mengalamani  penurunan  di  tiga  tahun  pertama,  namun  di tahun-tahun berikutnya mengalami peningkatan walaupun tidak terlalu signifikan. Hal ini berarti hotel sudah  membuat  jaringan  kerja  yang  baik  untuk  memasarkan  produk  sehingga  dapat  menampilkan performa yang lebih baik dalam hal TPK tiap tahunnya.
Salah satu penawaran terbaik yang dapat diberikan oleh Asvara Resort Manuaba Ubud adalah pemandangan atau view yang dapat dinikmati oleh para pelanggan ataupun calon pelanggan nantinya. Dengan berbagai fasilitas penunjang yang disajikan di dalamnya, diharapkan akan menarik minat para wisatawan  untuk  menginap  di  resort  ini.  Selain  itu,  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  juga  akan memberikan  harga  yang  dapat  bersaing  dengan  resort  sekitarnya.  Harga  sewa  kamar  ini  diperoleh melalui wawancara dengan operator Ini Vie Management selaku pengelola resort ini nantinya. Harga tersebut tentu telah melalui berbagai pertimbangan dengan melihat berbagai fasilitas penunjang yang masuk di dalamnya agar mampu bersaing dengan resort-resort sekitarnya.
Penawaran-penawaran menarik lainnya juga akan diberikan saat operasional resort ini berjalan. Seperti memberikan paket wedding, paket honeymoon, paket adventure ataupun paket lainnya dengan harga yang spesial, sehingga diharapkan semakin menarik perhatian para wisatawan untuk menginap disini.
Berdasarkan letak  geografis  yang  dijelaskan  sebelumnya,  Asvara  Resort Manuaba  Ubud  yang terletak  di  Desa  Kenderan,  Kecamatan  Tegalalang,  Kabupaten  Gianyar,  berada  dalam  Kawasan Pariwisata Ubud. Kecamata Tegalalang ini terletak pada posisi 08⁰20'10" - 08⁰30'30" Lintang Selatan dan 115⁰17'11" - 115⁰20'20" dan merupakan daerah beriklim tropis yang mengenal dua musim, yaitu musim  kemarau  dan  musim  hujan.  Temperatur  udaranya  berkisar  antara  24,00  C  sampai  30,00  C, dengan rata-rata curah hujan per tahun berkisar antara 31 mm sampai 2646 mm dan kelembaban udara rata-rata 79 %. Jenis flora dan faunanya juga tergolong daerah tropis. Secara umum lahan di kawasan Kecamatan  Tegalalang  ini  tergolong  masih  sangat  subur  dan  merupakan  daerah  pertanian  yang ditanami  palawija  dan  padi  oleh  masyarakat  setempat,  walaupun  terdapat  pula  beberapa  lahan  yang kurang produktif untuk ditanami karena terletak pada sisi tebing curam dan kurang subur. Lahan yang digunakan sebagai daerah pertanian ini menjadi salah satu ojek wisata yang diminati wisatawan yaitu sawah  terasering.  Oleh  sebab  itu,  pengembangan  lahan  untuk  daerah  ini  sudah  mengarah  kepada sektor pariwisata. Apalagi kawasan ini juga dekat dengan beberapa objek wisata peninggalan sejarah seperti Tirta Empul dan Gunung Kawi.
Suatu proyek khususnya untuk usaha perhotelan sangat ditentukan oleh pemilihan suatu lokasi. Salah satu yang menjadi pertimbangan adalah strategis atau tidaknya lokasi tersebut. Selain itu, perlu dipertimbangkan  juga  aspek  lain  yang  akan  membuat  kawasan  hunian  ini  nyaman  bagi  semua
penghuninya (Dewi, 2019). Lokasi Asvara Resort Manuaba Ubud di kawasan Tegalalang tepatnya di Banjar  Delod  Blumbang,  Desa  Kenderan,  Kecamatan  Tegalalang,  Kabupaten  Gianyar.  Lokasi  ini berada  pada  jalur  jalan  yang  menghubungkan  Ubud  –  Tegalalang  –  dan  Tampaksiring.  Tegalalang merupakan  salah  satu  Kawasan  Pariwisata  Ubud.  Kawasan  ini  terkenal  dengan  sawah  teraseringnya yang menjadi objek wisata bagi para wisatawan baik wisatawan domestik maupun wisatawan asing. Karena  letaknya  yang  berdekatan  dengan  desa  wisata  Ubud,  kawasan  inipun  kian  berkembang  dan pembangunan akomodasi wisata di kawasan ini semakin meningkat. Berada dalam Kawasan Wisata Ubud  yang  berdampingan  dengan  Kecamatan  Ubud,  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  telah  sesuai dengan  peruntukannya  sebagai  pondok  wisata  dengan  KDB  dan  KLB  yang  telah  memenuhi  syarat. Fasilitas listrik dari PLN, Telepon, dan Telkom, serta air PDAM sudah tersambung di sekitar lokasi. Jarak dari Kota Denpasar ± 23 km, dari Kuta ± 34 km, dari Sanur ± 21 km, dan dari Ubud ± 1,2 km.
Penataan lahan merupakan salah satu parameter dalam menganalisis aspek teknis dengan tujuan mendapatkan hasil yang optimal. Lahan yang relatif luas sebagai suatu lokasi yang ideal memerlukan penataan  yang  matang  dan  konsekuen.  Kawasan  yang  diperuntukkan  sebagai  akomodasi  pariwisata memerlukan penataan yang cermat dan bercita rasa tinggi agar dapat memberikan kenyamanan dalam setiap  detail  pelayanan  yang  diberikan.  Selain  itu  penataan  lahan  juga  diharapkan  agar  dapat  serasi, selaras, seimbang, dan bersahabat dengan lingkungan (Dewi, 2019). Rencana arsitektur Asvara Resort Manuaba Ubud sudah disesuaikan dengan konsep Arsitektur Tradisional Bali yang dipadukan dengan keindahan alam sekitar yang masih hijau dan disempurnakan dengan suasana alam yang sejuk, tenang dan jauh dari kebisingan kota. Aksen-aksen tradisional Bali salah satunya terlihat pada bangunan pool villa  yang  menggunakan  bangunan  bambu  dan  memiliki  angkul-angkul  khas  rumah  tradisional  Bali dengan menggunakan finishing batu alam dan pintu ukir dan atap kayu expose dengan penutup atap sirap.  Penempatan  bangunan  dibuat  seoptimal  mungkin  untuk  mendapatkan  pemandangan  sawah yang menjadi salah satu nilai jual resort ini. Fasilitas umum seperti receptionist, lobby dan restaurant ditempatkan pada bagian depan resort dengan tujuan mempermudah para tamu mengakses area umum tersebut. Public pool dibuat dengan konsep infinity pool yang menghadap ke sawah lengkap dengan pool  bar.  Selain  itu  seputar  area  publik  space  akan  dikelilingi  oleh  pond  dan  water  feature  untuk melembutkan  dan  menyejukkan  suasana,  dan  ditambah  dengan  pathway  dan  landscape  yang dirancang  sedemikian  rupa  sehingga  dapat  meningkatkan  kenyamanan  para  tamu.  Hal  ini menunjukkan bahwa secara teknis penataan lahan telah mendapatkan hasil yang optimal sebagai suatu lahan yang layak untuk dipergunakan sebagai ajang investasi dan siap untuk bersaing di masa depan.
Aspek  finansial  ini  meliputi  analisis  biaya  dan  analisis  pendapatan,  dimana  analisis  dalam pengolahan data dilakukan dengan bantuan program microsoft excel (Frederika, 2017). Setiap proyek komersial diharapkan mempunyai pendapatan. Pendapatan tersebut dapat berasal dari sewa (per meter persegi  per  bulan)  atau  sewa  per  kamar  hotel,  sewa-beli  (hire  purchase),  biasanya  pada  proyek  flat condominium  atau  perkantoran,  dan  penjualan  (dengan  atau  tanpa  angsuran),  biasanya  pada  proyek flat  condominium  atau  perkantoran.  Pembangunan  dari  suatu  proyek  biasanya  menggunakan  modal sendiri  dan  modal  pinjaman,  maka  pendapatan  gedung  harus  cukup  untuk  membayar  pengembalian modal  pinjaman  berikut  bunganya,  pajak  perseroan,  penyusutan  gedung  (depresiasi)  dan  biaya operasional gedung (pemeliharaan gedung, listrik, telepon, dll) (Sari, 2009).
Setiap proyek mempunyai cash inflow dan cash outflow atau arus uang masuk dan arus uang keluar. Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam suatu daftar yang diatur secara sistematis dan kronologis.  Cash  Flow  (aliran  kas)  bukan  merupakan  keuntungan  ataupun  kerugian  perusahaan melainkan  laporan  keuangan  yang  berisi  tentang  informasi  penerimaan  dan  pengeluaran  kas  dalam sebuah  perusahaan  pada  periode  waktu  tertentu  (Andri  Abyan  Nabila,  2021).  Aliran  kas  bersih merupakan  selisih  antara  nilai  aliran  kas  masuk  dari  penjualan  kas  dan  sumber  lain  (misalnya, penjualan mesin lama) dengan aliran kas keluar untuk pembayaran tenaga kerja, bahan mentah, beban tetap, dan pajak. Biasanya, sebagian besar aliran kas masuk itu keluar lagi langsung untuk membayar rekening atau tagihan listrik, pajak, mesin baru, membangun gedung, dan sebagainya. Bagaimanapun juga  aliran kas  masuk  bruto  tidak  hanya  untuk  pembayaran  pengeluaran  sehari-hari, melainkan  juga termasuk uang untuk menutupi berkurangnya nilai mesin dan gedung karena lusuh. Pengurangan ini seperti diketahui, disebut penyusutan dan merupakan pengeluaran bukan kas yang dimasukkan dalam laporan rugi-laba perusahaan, yang tentu saja mengurangi keuntungan dan pajak, dan merupakan cara untuk menghindari aliran kas keluar (Irdhan, 2023).
Perhitungan  pendapatan  dilakukan  terhadap  semua  komponen  pendapatan yang diproyeksikan akan  didapat  dari  pengoperasian  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud,  baik  dari  hasil  penyewaan  kamar, paket wedding, paket spa, paket yoga dan restoran. Sedangkan komponen biaya dianalisis berdasarkan semua biaya-biaya yang akan dikeluarkan baik dalam bentuk investasi awal berupa penyediaan lahan, pembangunan  konstruksi  dan  penyediaan  sarana  prasarana  lainnya  maupun  semua  biaya  yang  akan dikeluarkan  selama  beroperasinya  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud.  Konsekuensi  penggunaan  modal pinjaman  sebagai  salah  satu  pendanaan  dalam  berinvestasi  akan  menyebabkan  komponen  biaya tambahan berupa bunga pinjaman. Suku bunga didasarkan atas perkembangan bunga kredit investasi antara tahun 2023 hingga tahun 2024 yaitu yang paling kecil 4.66%, rata-rata 8.97%, dan yang paling tinggi  16.92%.  Pendekatan  bunga  kredit  diambil  sesuai  dengan  nilai  yang  paling  paling tinggi  yaitu 16.92%.
Komponen pendapatan diperoleh dari penyewaan unit villa, suite dan deluxe serta penyewaan ruang  publik.  Komponen-komponen  pendapatan  tersebut  dapat  merupakan  pendapatan  operasional resort  yang  diperoleh  setelah  hotel  mulai  beroperasi.  Harga  dan  tarif  diatas  diasumsikan mengalami kenaikan 15% di tahun pertama, 10% di tahun kedua dan 5% di tahun berikutnya sampai 25 tahun.
Untuk  menilai  profitabilitas  rencana  investasi  dipergunakan  beberapa  parameter  yaitu  Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Payback Period (PP). Net Present Value (NPV) adalah selisih harga sekarang dari aliran kas bersih (Net Cash Flow / NCF) di masa datang dengan harga sekarang dari investasi awal pada tingkat bunga tertentu  (Suharto, 1999). Indikasi usulan suatu proyek dengan NPV = positif maka usulan proyek dapat diterima, NPV = negatif usulan proyek ditolak sedangkan NPV = 0 hal ini berarti netral  (Suharto, 2001). Pada metode IRR  (Internal  Rate  of  Return)  di  mana  umumnya  mencari  nilai  ekuivalensi  cash  flow  dengan mempergunakan suku bunga sebagai faktor penentu utamanya, dicari adalah suku bunga di saat NPV sama  dengan  nol.  Jadi,  pada  metode  IRR  ini  informasi  yang  dihasilkan  berkaitan  dengan  tingkat kemampuan  cash  flow  dalam  mengembalikan  investasi  yang  dijelaskan  dalam  bentuk  %  periode waktu.  Logika  sederhananya  menjelaskan  seberapa  kemampuan  cash  flow  dalam  mengembalikan modalnya dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah disebut dengan Internal  Rate  of  Return  (IRR),  sedangkan  kewajiban  disebut  dengan  Minimum  Attractive  Rate  of Return (MARR). Dengan demikian, suatu rencana investasi akan dikatakan layak jika: IRR ≥ MARR (Laela Akmalinda Assoraya, 2021). Suatu analisis yang lain untuk mengkaji kelayakan proyek dapat digunakan yaitu yang disebut Benefit – Cost Ratio (BCR). Konsep ini menekankan pada segi manfaat (benefit) bagi kepentingan proyek (Kdek Devi Astrini, 2022). Analisis Payback Period pada dasarnya bertujuan  untuk  mengetahui  seberapa  lama  (periode)  investasi  akan  dapat  dikembangkan  saat terjadinya  kondisi  pulang  pokok  (break  event-point).  Dalam  metode  payback  period  ini  rencana investasi  dikatakan  layak  (feasible)  jika  k  <  n  dan  sebaliknya.  Dimana  k  adalah  jumlah  periode pengembalian dan n adalah umur investasi (Sheera Shaviera, 2023).
Berdasarkan  model  pembiayaan  sebelumnya  maka  analisis  selanjutnya  adalah  analisis kelayakan  investasi  proyek  dengan  mempergunakan  bantuan  program  microsoft  excel.  Suku  bunga didasarkan  atas  perkembangan  bunga  kredit  investasi  antara  tahun  2023  hingga  tahun  2024  dan diambil pendekatan bunga kredit sesuai dengan nilai yang paling paling tinggi yaitu 16.92%. Dengan demikian  pembiayaan  dan  pendapatan  di-discount-kan  pada  bunga  tersebut.  Dari  hasil  simulasi tersebut  didapatkan  nilai  Net  Present  Value  (NPV)  sebesar  Rp.  16.706.385.995,27  (Enam  Belas Milyar Tujuh Ratus Enam Juta Tiga Ratus Delapan Puluh Lima Ribu Sembilan Ratus Sembilan Puluh Lima  Rupiah  Dua  Puluh  Tujuh  Sen)  dimana  nilai  tersebut  lebih  besar  dengan  nol  sehingga  rencana investasi  pembangunan  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  ini  dinyatakan  layak.  Nilai  Internal  Rate  of Return  (IRR)  yang  didapatkan  adalah  19.67%,  jika  dibandingkan  terhadap  bunga  investasi  tertinggi yang mungkin terjadi yaitu 16.92%, maka proyek ini cukup prospektif terhadap perkembangan suku bunga investasi. Selanjutnya dari perhitungan hasil Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan nilai 1,242. Hal  ini  menunjukan  bahwa  investasi  ini  cukup  layak  karena  nilai  yang  didapat  lebih  besar  sama dengan angka satu dan itu menunjukan bahwa proyek ini cukup prospektif dan menguntungkan. Nilai payback  period  atau  lamanya  pengembalian  investasi  pembangunan  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud adalah  10  tahun  dari  umur  rencana  investasi  yang  direncanakan  selama  25  tahun.  Ini  menunjukan masa waktu pengembalian modal tidaklah begitu lama.
Analisis  sensitivitas  dibutuhkan  dalam  rangka  mengetahui  sejauh  mana  dampak  parameter- parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah karena adanya faktor situasi dan
kondisi  selama  umur  investasi,  sehingga  perubahan  tersebut  hasilnya  akan  berpengaruh  secara signifikan  pada  keputusan  yang  telah  diambil  (Muhammad  Syahrul  Aditrio,  2023).  Sebagai permisalan yaitu biaya investasi, biaya ini telah diperoleh melalui pengumpulan dan pengolahan data- data yang relevan untuk itu (tentu saja berdasarkan hasil prediks normal terhadap trend pertumbuhan biaya),  namun  selama  proses  evaluasi  sampai  implementasi  fisik  dilaksanakan  kemungkinan terjadinya  perubahan  kondisi  dan  fluktuasi  harga  yang  besar  diluar  perkiraan  dapat  saja  terjadi (Giatman, 2006). Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi yang tela diambil sebelumnya.  Batasan  nilai-nilai  perubahan/fluktuasi  tersebut  yang  akan  mampu  mengubah  kembali keputusan  sebelumnya  disebut  dengan  tingkat  sensitivitas  dari  suatu  parameter  yang  kita  uji.  Oleh karena  itu  dengan  diketahuinya  nilai-nilai  sensitivitas  dari  masing-masing  parameter  suatu  investasi yang memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif di lapangan dengan tepat  (Giatman, 2006). Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas yaitu benefit/pendapatan dan  biaya/pengeluaran.  Analisis  sensitivitas  umumnya  mengandung  asumsi  bahwa  hanya  satu parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif tetap dalam  satu  persamaan  analisis.  Untuk  mengetahui  sensitivitas  parameter  lainnya  maka  diperlukan persamaan kedua, ketiga dan seterusnya (Mega Astuti K W, 2017).
Analisis  sensitivitas  dilakukan  untuk  mengantisipasi  kemungkinan-kemungkinan  yang  terjadi agar  bisa  diambil  langkah-langkah  yang  tepat  untuk  dapat  menyelesaikan  permasalahan  yang mungkin  terjadi  dan  menjamin  bahwa  setiap  rencana  investasi  aman  untuk  dilaksanakan.  Dalam kajian  ini  analisis  sensitivitas  dilakukan  terhadap  kondisi  terburuk  yang  masih  bisa  ditoleransi  yaitu saat  kemungkinan  terjadinya  penurunan  pendapatan  menurun  dan  atau  adanya  peningkatan  biaya- biaya  operasional.  Setelah  melakukan  beberapa  trial  atau  percobaan  untuk  kemungkinan  terburuk tersebut,  diperoleh  hasil  analisis  sensitivitas  yang  menyatakan  bahwa  investasi  ini  masih  dianggap menguntungkan  jika  penurunan  pendapatan  tidak  lebih  dari  8%  dan  peningkatan  biaya-biaya operasional  tidak  lebih  dari  8%  dengan  hasil  analisis  yaitu  Net  Present  Value  (NPV)  sebesar  Rp. 1,215,020,196.08 (Satu Milyar Dua Ratus Lima Belas Juta Dua Puluh Ribu Seratus Sembilan Puluh Enam  Rupiah  Delapan  Sen).  Nilai  tersebut  lebih  besar  dengan  nol  sehingga  investasi  pembangunan Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  ini  dinyatakan  layak.  Nilai  Internal  Rate  of  Return  (IRR)  yang didapatkan adalah 17.13%, jika dibandingkan terhadap bunga investasi tertinggi yang mungkin terjadi yaitu 16.92%, maka proyek ini cukup prospektif. Selanjutnya perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan  nilai  1,018.  Hal  ini  menunjukan  bahwa  investasi  ini  cukup  layak.  Karena  nilai  yang didapat  lebih  besar  sama  dengan  angka  satu.  Sedangkan  payback  period  investasi  akan  tercapai selama 13 tahun.

## SIMPULAN
Dari hasil penelitian dan pembahasan di atas dapat disimpulkan beberapa hal yaitu ditinjau dari aspek pasar, hasil analisis menunjukkan bahwa potensi Asvara Resort Manuaba Ubud untuk bersaing dengan  hotel  atau  resort  sejenis  cukup  menjanjikan  dengan  menawarkan  villa  dan  hotel  yang dibangun dalam satu kawasan lengkap dengan fasilitas umum yang mendukung seperti restoran, bar, public  pool,  wedding  chapel,  yoga  area,  spa  dan  gymnasium  dengan  target  utama  yaitu  para honeymooner.  Harga  yang  ditawarkanpun  sudah  mengacu  pada  harga  rata-rata  sewa  kamar  di kawasan  sekitarnya.  Dilihat  dari  hasil  ramalan  kunjungan  wisatawan  baik  domestik  maupun  asing, dimana jumlah kunjungan wisatawan tersebut tiap tahunnya selalu meningkat sehingga kemungkinan besar  Tingkat  Penghunian  Kamar  (TPK)  hotel  berbintang  di  Bali  khususnya  di  Gianyar  yang  juga mencakup  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  akan  mengikuti  peningkatan  jumlah  kunjungan  tersebut. Dimana  hasil  ramalan  TPK  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  juga  mengalami  peningkatan  walaupun tidak  begitu  signifikan.  Kemudian,  jika  ditinjau  dari  aspek  teknisnya,  hasil  analisis  menunjukkan secara  umum  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  berada  dalam  kawasan  pariwisata  Ubud  dan peruntukannya  sudah  sesuai  sebagai  pondok  wisata.  Secara  teknis,  penataan  lahan  Asvara  Resort Manuaba  Ubud  sudah  dioptimalkan  sebagai  suatu  lahan  yang  layak  digunakan  untuk  investasi.  Dan terakhir  ditinjau  dari  hasil  analisis  aspek  finansialnya,  Asvara  Resort  Manuaba  Ubud  memberikan nilai yang menguntungkan. Hal ini dilihat dari hasil analisis yaitu Net Present Value (NPV) sebesar Rp. Rp. 16.706.385.995,27 > 0, sehingga dinyatakan layak, nilai Internal Rate of Return (IRR) yang didapatkan  adalah  19.67%%,  jika  dibandingkan  terhadap  bunga  investasi  tertinggi  yang  mungkin
terjadi  yaitu  16.92%,  maka  proyek  ini  cukup  prospektif,  Benefit  Cost  Ratio  (BCR)  didapatkan  nilai 1.242.  Hal  ini  menunjukan  bahwa  investasi  ini  cukup  layak  dilanjutkan  karena  nilai  yang  didapat lebih  besar  dari  angka  1.  Sedangkan  payback  period  mendapat  nilai  pengembalian  dalam  waktu  10 tahun. Sedangkan pada kondisi kemungkinan terburuk yang masih dapat diterima oleh Asvara Resort Manuaba Ubud yaitu dengan asumsi pendapatan turun sebesar 8% dan biaya-biaya yang dikeluarkan mengalami  peningkatan  sebesar  8%,  didapatkan  nilai  NPV  sebesar  Rp.  1,215,020,196.08  >  0,  dan BCR  sebesar  1.018  >  1,  IRR  sebesar  17.13%,  jika  dibandingkan  terhadap  bunga  investasi  tertinggi yang  mungkin  terjadi  yaitu  16.92%  maka  proyek  ini  cukup  layak  untuk  dilanjutkan.  Sedangkan payback period akan tercapai selama 13 tahun.

## DAFTAR PUSTAKA
Andri  Abyan  Nabila,  I.  K.  A.  M.  S.,  2021.  Analisis  Investasi  Pembangunan  Proyek  SPAM  (Sistem Penyediaan Air Minum) Kota Bandar Lampung. JRSDD, 9(2), pp. 241-250.
BPS
Bali, 2024. Bali Dalam
Angka. [Online]
Available at:
https://bali.bps.go.id/subject/16/pariwisata.html#subjekViewTab3 [Accessed 10 Maret 2024]. Dewi,  I.  G.  A.  W.  K.,  2019.  Analisis  Investasi  Proyek  Pembangunan  Aksari  Hidden  Resort  Ubud, Denpasr: Universitas Udayana.
Frederika, A., 2017. Analisis Percepatan Pelaksanaan Dengan Menambah Jam Kerja Optimum Pada Proyek  Konstruksi  (Studi  Kasus :  Proyek  Pembangunan  Super  Villa,  Peti  Tenget-Badung). Jurnal Ilmiah Teknik Sipil, 14(2).
Giatman, M., 2006. Ekonomi Teknik. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. Irdhan,  F.  L.  G.  Y.,  2023.  ANALISIS  KELAYAKAN  INVESTASI  PADA  PEMBANGUNAN PERUMAHAN TANJUNG RESIDENCE 73 KOTA PEKANBARU. Jurnal Teknik, 17(2), pp. 13-17.
Kdek Devi Astrini, I. G. A. A. I. L. I. G. A. D. K. K., 2022. Analisis Investasi Pembangunan Dupa Villa  di  Desa  Tibubeneng,  Canggu,  Kabupaten  Badung,  Bali.  Jurnal  Ilmiah  Teknik  Unmas, 2(1).
Laela  Akmalinda  Assoraya,  N.  K.  T.  Y.  M.  W.  N.,  2021.  Analisis  Investasi  Pada  Proyek Pembangunan Perumahan Subsidi Kabupaten Jombang (Studi Kasus PT Sami Karya). INAJET, 4(1).
Mega  Astuti  K  W,  F.  S.  H.  S.,  2017.  Studi  Kelayakan  Investasi  Proyek  Pembangunan  Tower  5 Karawaci Tangerang Selatan. Matriks Teknik Sipil, pp. 981-989.
Muhammad  Syahrul  Aditrio,  W.  O.,  2023.  ANALISIS  INVESTASI  PEMBANGUNAN  PROYEK RUMAH  SAKIT  AL-ARAFAH  KOTA  KEDIRI.  Jurnal  Taguchi:  Jurnal  Ilmiah  Teknik  dan Manajemen Industri , 3(1).
Nadiasa,  M.,  2006.  Analisis  Investasi  Pembangunan  Taman  Budaya  Garuda  Wisnu  Kencana  di Kabupaten Badung, Denpasar: Universitas Udayana.
Sari,  F.  K.,  2009.  Evaluasi  Proyek  Perhotelan  Berdasarkan  Aspek  Ekonomi  Teknik  (Studi  Kasus Quality Hotel Solo), Yogyakarta: Universitas Islam Indonesia.
Septiani,  N.  P.  P.,  2010.  Analisis  Investasi  Pembangunan  Kondominium  Hotel  Grand  Svasti  di Kabupaten Badung, Denpasar: Universitas Udayana.
Sheera Shaviera, M. P. A. S., 2023. Studi Kelayakan Investasi Proyek Perumahan Di Daerah Batam Center. Journal of Civil Engineering and Planning, 4(1).
Suharto, I., 1999. Manajemen Proyek, Jilid 1. Bandung: Erlangga. Suharto, I., 2001. Manajemen Proyek, Jilid 2. Bandung: Erlangga. Sutojo, S., 2000. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta: PT Damar Mulia Pustaka. Tandelilin, E., 2001. Analisis Investasi dan Manajemen Portofolio. Yogyakarta: PT. BPFE.