## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi

## Oleh

## Ati Rahmawati
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Surabaya atirahmawati233@gmail.com
Volume 22 Nomor 2 Agustus 2024: DOI: https://doi.org/10.53515/qodiri.2024 A rticle History Submission: 10-06-2024 Revised: 22-07-2024 Accepted: 26-07-2024 Published: 18-08-2024

## ABSTRACT
The  government,  in  an  effort  to  ensure  legal  certainty,  is  holding  registration  of  land  rights,  and registrants are given letters as strong evidence. The registration in question includes the transfer of land rights to the National Land Agency. The transfer of land rights occurs due to inheritance of registered land  rights,  which  must  be  submitted  by  those  who  receive  the  rights  to  the  land  in  question  as inheritance to the Land Office, a certificate of title in question, a death certificate of the person whose name is recorded as the holder of the rights and a certificate of proof as an expert. inheritance, as in Article 42 PP No. 24 of 1997 concerning Land Registration. Registration of the transfer of land rights includes the requirements for a death certificate of the person whose name is recorded as the holder of the rights and a letter of proof of being the heir, as in Article 111 of the Regulation of the Minister of State  for  Agrarian  Affairs/Head  of  the  National  Land  Agency  Number  3  of  1997  which  has  been amended  by  the  Regulation  of  the  Minister  of  Agrarian  Affairs/Head  of  BPN  No.  16  of  2021.  The Yogyakarta Land Office is processing the transfer of names of inherited land parcels that have not been divided.  According  to  the  BPN's  statement  in  the  trial,  the  provisions  for  changing  the  name  of  the certificate have been carried out in accordance with the correct procedures.
Keywords: Registration of Transfer of Rights; Inherited Land; Not Yet Divided.

## ABSTRAK
Pemerintah dalam upaya menjamin kepastian hukum, diadakan pendaftaran hak atas tanah, dan kepada pendaftar diberikan surat sebagai alat bukti yang kuat. Pendaftaran yang dimaksud termasuk peralihan hak atas tanah kepada Badan Pertanahan Nasional. Peralihan hak atas tanah terjadi karena pewarisan bagi  tanah  hak  yang  sudah  didaftar,  wajib  diserahkan  oleh  yang  menerima  hak  atas  tanah  yang bersangkutan  sebagai  warisan  kepada  Kantor  Pertanahan,  sertipikat  hak  yang  bersangkutan,  surat kematian  orang  yang  namanya  dicatat  sebagai  pemegang  haknya  dan  surat  tanda  bukti  sebagai  ahli waris, sebagaimana Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pendaftaran peralihan hak atas tanah disertakan persyaratan surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya  dan  surat  tanda  bukti  sebagai  ahli  waris,  sebagaimana  Pasal  111  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 yang telah dirubah oleh Peraturan Menteri  Agraria/Kepala  BPN  No.  16  Tahun  2021.  Kantor  Pertanahan  Yogyakarta  memproses  balik nama  bidang  tanah  waris  yang  belum  dibagi,  menurut  keterangan  pihak  BPN  dalam  persidangan, ketentuan balik nama sertipikat tersebut telah dilakukan sesuai dengan prosedur yang benar.
Kata Kunci: Pendaftaran Peralihan Hak; Tanah Warisan; Belum Dibagi.

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi

## PENDAHULUAN
Hukum waris sebagai suatu aturan yang mengatur proses beralihnya harta benda dan hak-hak serta  kewajiban-kewajiban  orang  yang  meninggal  dunia,  yang  berarti  terjadi  peralihan  hak-hak  dan kewajiban-kewajiban dari orang yang meninggal dunia kepada orang yang menerima harta benda dan harta  benda  yang  dialihkan.  (Eva  Farikhatus  Sa’diyah,  2021)  Orang  yang  meninggal  dunia  disebut dengan  pewaris,  adalah  orang  yang  memberi  pusaka,  yakni  orang  yang  meninggal  dunia  dan meninggalkan sejumlah harta kekayaan, pusaka, maupun surat wasiat. Orang atau beberapa orang yang berhak menerima warisan disebut ahli waris yaitu sekalian orang yang menjadi waris, berarti orang- orang  yang  berhak  menerima  harta  peninggalan  pewaris.  Harta  waris  sebagai  harta  kekayaan  yang dialihkan dari pewaris kepada para ahli warisnya, yaitu wujud kekayaan yang ditinggalkan dan sekali beralih kepada para ahli waris itu. (Triyono, 2019)
Harta  waris  yang  ditinggalkan  oleh  pewaris  kepada  para  ahli  warisnya  terdiri  dari  beberapa macam,  satu  di  antaranya bidang tanah.  Merujuk pada  Pasal  42 PP No. 24 Tahun 1997 menentukan bahwa pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang  bersangkutan  sebagai  warisan  kepada  Kantor Pertanahan,  sertipikat  hak  yang  bersangkutan,  surat  kematian  orang  yang  namanya  dicatat  sebagai pemegang  haknya  dan  surat  tanda  bukti  sebagai  ahli  waris.  (Yoharto,  2019)  Jika  bidang  tanah  yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen. Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. (Purwadana, 2021) Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu  peralihan  hak  tersebut  didaftarkan  disertai  dengan  akta  pembagian  waris  yang  memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. (Goenawan Jeheskiel, 2021)
Terkait pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, sebagaimana Pasal 111 Peraturan Menteri Negara  Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997    Tentang    Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  yang telah diubah oleh Peraturan Menteri Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  16  Tahun  2021  tentang  Perubahan  Ketiga  atas

## Ati Rahmawati Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran  Tanah  (selanjutnya  disebut  Permen  Agraria/Kepala  BPN  No.  3  Tahun  1997  jo  Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021). (Wiyono, 2022)
Peralihan  hak  atas  tanah  karena  pewarisan  didaftar  langsung  ke  Kantor  Pertanahan  di  mana bidang tanah tersebut berada. Pendaftaran tersebut disertai persyaratan di antaranya surat keterangan waris, merujuk pada ketentuan Pasal 111 sebagaimana tersebut di atas, bahwa surat keterangan waris adalah  merupakan surat  yang  diberikan  pemilik  harta  warisan  kepada  ahli  warisnya.  Surat  waris  ini mempunyai  kekuatan  hukum  sebab  harus  dengan  proses  persetujuan  pejabat  pemerintah,  misal  dari kelurahan dan kecamatan atau jasa PPAT Notaris. (Amborowati, 2020)
Pendaftaran tanah harta waris yang belum dibagi atas bidang tanah yang telah bersertipikat atas jasa  yang  diserahkan  kepada  notaris/PPAT  terjadi  permasalahan,  ketika  itu  bidang  tanah  SHM merupakan  harta  waris  almarhum  AMS,  ketika  meninggal  dunia  meninggalkan  janda  DM  dan  4 (empat) anak kandungnya satu di antaranya bernama JS. Keempat anak kandungnya tersebut semula sepakat sertipikat atas bidang tanah harta waris tersebut dibaliknama menjadi atas nama DM. Ketika DM  meminta  jasa  notaris/PPAT  Mussuc,  namun  pada  perkembangan  berikutnya  JS  salah  satu  anak kandung AMS bekerjasama dengan Notaris/PPAT untuk mengurus balik nama dari nama AMS menjadi atas nama JS. Oleh Notaris/PPAT dengan berbagai macam cara ditempuh agar bidang tanah menjadi atas nama JS, meskipun JS hidup menetap di luar negeri, dilakukan dengan cara dibuatkan akta pinjam nama untuk keperluan balik nama. (Kunda, 2020)
Pendaftaran  untuk  keperluan  balik  nama  bidang  tanah  sebagai  harta  waris  yang  belum  dibagi tersebut dikabulkan oleh Kantor Pertanahan Yogyakarta, sehingga sertipikat bidang tanah SHM semula atas nama  AMS, menjadi atas nama JS. Terbitnya sertipikat SHM atas nama JS tersebut DM janda dan  ketiga  ahli  waris  (anak  kandung)  pewaris  merasa  keberatan,  dan  mengajukan  gugatan  ke Pengadilan Negeri Yogyakarta. (Juwita, 2019)
Hal  sebagaimana  tersebut  di  atas  nampak  suatu  kekaburan  di  satu  sisi  bahwa  pendaftaran tanah harta waris yang belum dibagi harus disertakan persyaratan surat keterangan waris. Namun di  sisi  lain  Kantor  Pertanahan  mengabulkan  dengan  menerbitkan  sertipikat  balik  nama,  dengan alasan (dipersidangan) penerbitan tersebut telah dilakukan sesuai dengan prosedur yang benar.

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi

## METODE PENELITIAN
Pendekatan-pendekatan  yang  digunakan  di  dalam  penelitian  hukum  adalah  pendekatan perundang-undangan  ( statute  approach ),  (Henni,  2015)  dan  pendekatan  konseptual  ( conceptual approach ).  (Najibur  Rohman,  2021)  Pendekatan  peraturan  perundang-undangan  ( statute  approach ) dilakukan  dengan  menelaah  semua  undang-undang  yang  bersangkut  paut  dengan  isu  hukum  yang sedang dibahas. (Marzuki, n.d.) (Rizki, 2020).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
a. Akibat Hukum Bagi Sertipikat Hak Atas Tanah Harta Waris Yang Belum Dibagi Didaftar Tanpa Disertai Surat
Akibat hukum adalah suatu akibat yang ditimbulkan oleh hukum, terhadap suatu perbuatan yang  dilakukan  oleh  subjek  hukum.  Akibat  hukum  merupakan  suatu  akibat  dari  tindakan  yang dilakukan, untuk memperoleh suatu akibat yang diharapkan oleh pelaku hukum. (H.S et al., n.d.) Akibat hukum bagi sertipikat hak atas tanah harta waris yang belum dibagi didaftar tanpa disertai surat keterangan waris. Akibat hukum adalah suatu akibat yang ditimbulkan oleh hukum, terhadap suatu perbuatan yang dilakukan oleh subjek hukum. Akibat hukum merupakan suatu akibat dari tindakan  yang  dilakukan,  untuk  memperoleh  suatu  akibat  yang  diharapkan  oleh  pelaku  hukum. Peralihan hak atas tanah melalui pewarisan, suatu perbuatan beralihnya hak milik atas benda dari seseorang yang telah meninggal dunia kepada orang lain selaku ahli waris karena adanya hubungan darah  dengan  pewaris  atau  karena  penunjukkan/testamen  sebagai  ahli  waris.(Suparman,  n.d.) Pemindahan hak atas tanah karena pewarisan disesuaikan dengan ketentuan sebagai dasar peralihan yaitu Pasal 42 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021  sebagai berikut:
a. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada
b. data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.
c. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan.
Peralihan hak atas tanah karena pewarisan dijumpai dalam Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021, intinya menyatakan bahwa guna pendaftaran  peralihan hak atas tanah karena pewarisan yang telah bersertipikat (terdaftar) sebagai yang diwajibkan guna pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran  tanah  yang  telah  terdaftar.  Pemegang  hak  yang  bersangkutan  wajib  mendaftarkan

## Ati Rahmawati Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi
perubahan kepada Kantor Pertanahan. Dalam pendaftaran wajib diserahkan oleh ahli waris selaku penerima hak atas tanah sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan. Hal yang diserahkan sebagai persyaratan  yakni  sertipikat  hak  atas  tanah  sebagai  harta  waris,  surat  keterangan  kematian  orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
Apabila  hak  atas  tanah  obyek  warisan  belum  terdaftar,  yang  wajib  diserahkan  ke  Kantor Pertanahan di antaranya dokumen-dokumen yang dipersyaratkan oleh ketentuan Pasal 42 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021, persyaratan tersebut antara lain surat keterangan Kepala  Desa/Kelurahan,  berisi  pernyataan  bahwa  yang  bersangkutan  menguasai  hak  atas  tanah tersebut  dan  surat  keterangan  yang  menyatakan  bahwa  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  belum bersertipikat  dari  Kantor  Pertanahan,  atau  untuk  tanah  yang  terletak  di  daerah  yang  jauh  dari kedudukan  Kantor  Pertanahan,  dari  pemegang  hak  yang  bersangkutan  dengan  dikuatkan  oleh Kepala Desa/Kelurahan atau salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 PP No. 24 Tahun 1997 tidak memiliki hak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian atau salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum  pemindahan  hak  atau  untuk  perbuatan  hukum  yang  akan  dilakukan  belum  diperoleh  izin Pejabat  atau  instansi  yang  berwenang,  apabila  izin  tersebut  diperlukan  menurut  peraturan perundang-undangan yang berlaku atau obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya atau tidak dipenuhi syarat lain atau melanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Dokumen  persyaratan  sebagai  kelengkapan  pendaftaran  peralihan  harta  waris  ke  Kantor Pertanahan  adalah  surat  tanda  bukti  sebagai  ahli  waris.  Ketentuan  ini  dijumpai  dalam  Pasal  111 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021, bahwa Permohonan pendaftaran peralihan hak  atas tanah diajukan oleh ahli waris atau kuasanya dengan  melampirkan  sertipikat  hak  atas  tanah  atau  sertipikat  atas  nama  pewaris,  atau,  apabila mengenai tanah yang belum terdaftar (belum bersertipikat), bukti kepemilikan sebagaimana Pasal 24 PP No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021.
Persyaratan lain yaitu surat kematian  atas  nama  pemegang  hak  yang  tercantum dalam sertipikat  yang  bersangkutan dari  Kepala  Desa/Lurah  tempat  tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lain yang berwenang, surat tanda bukti sebagai ahli  waris  yang  dapat  berupa  wasiat  dari  pewaris,  atau  putusan  Pengadilan,  atau  penetapan

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi
hakim/Ketua Pengadilan, atau   bagi  warga negara  Indonesia  penduduk  asli: surat  keterangan ahli    waris    yang    dibuat    oleh  para  ahli  waris  dengan  disaksikan  oleh  2  (dua)  orang  saksi  dan dikuatkan oleh  Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia  bagi  warga  negara  Indonesia  keturunan    Tionghoa:    akta  keterangan    hak    mewaris  dari Notaris, bagi warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya: surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
Apabila  ahli  waris  lebih  dari 1 (satu) orang dan  belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran  peralihan  haknya dilakukan  kepada  para  ahli  waris  sebagai pemilikan bersama, dan pembagian    hak    selanjutnya    dapat    dilakukan  pembagian  hak  bersama  atas  tanah    menjadi  hak masing-masing  pemegang  hak  bersama  didaftar  berdasarkan  akta  yang  dibuat  PPAT  yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut sebagaimana Pasal 51 PP No. 24 Tahun 1997  jo  PP  No.  18  Tahun  2021.  Apabila  ahli  waris  lebih  dari  (satu)  orang  dan  pada  waktu pendaftaran  peralihan  haknya  disertai  dengan  akta  pembagian  waris  yang  memuat  keterangan bahwa hak atas tanah tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan, maka pencatatan peralihan haknya  dilakukan  kepada  penerima  warisan  bersangkutan  berdasarkan  akta  pembagian  waris tersebut.    Pencatatan  pendaftaran  peralihan  hak  sebagaimana  dimaksud  Pasal  ini  dalam  daftar pendaftaran tanah dilakukan.
Memperhatikan uraian dan pembahasan sebagaimana tersebut di atas terkait dengan balik nama hak atas tanah didasarkan pada hukum kewarisan dapat dijelaskan bahwa peralihan hak atas tanah  berdasarkan  kewajiban  tidak  sebagaimana  peralihan  didasarkan  jual  beli,  tukar  menukar, hibah dan lain sebagaimana sebagaimana Pasal 37 ayat (1) jo Pasal 42 PP  No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021 dan Pasal 111 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021Pasal 111 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021 Permen ATR/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, melainkan langsung didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Pendaftaran tersebut diajukan oleh para ahli warisnya dengan disertakan sertipikat asli dan surat keterangan waris para ahli waris yang memiliki hak  menerima  bagian  dari  harta  waris  tersebut.  Pengajuan  pendaftaran  untuk  kepentingan  balik nama  dari  nama  pewaris  menjadi  nama  para  ahli  warisnya,  peralihan  yang  demikian  adalah  sah menurut hukum.

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi
Peralihan hak atas tanah didasarkan pada pewarisan dari pewaris dalam hal ini AMST yang telah meninggal dunia pada tanggal 8 Mei 1998 sebagaimana Kutipan Akta Kematian atas nama a.n. ST yang diterbitkan oleh Kepala Dispendukcapil kota Yogyakarta. Hak atas tanah dan bangunan rumah eks tanah keluarga Kraton, di atas tanah tersebut berdiri bangunan, dan meninggalkan lima anak kandung sebagai ahli waris, satu diantaranya JST, sejak 28 tahun bekerja di negara Australia, dilakukan tidak sesuai dengan prosedur peralihan hak atas tanah sebagaimana ditentukan oleh Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021  dan Pasal 111 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021 Permen ATR/Kepala BPN No.  3  Tahun  1997.  Peralihan  hak  atas  tanah  melalui  pewarisan  tersebut  didasarkan  perjanjian “pinjam  nama”,  dengan  perantara  Kantor  Notaris/PPAT  di  Yogyakarta  dengan  merekayasa sehingga JST yang berdomisili di Australia tanpa harus hadir dalam membuat perjanjian pinjaman nama dan tanpa meminta persetujuan Dumana Harahap maupun keempat saudara kandungnya.
Perjanjian pinjam nama yang dikenal dengan istilah nominee. Perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata bahwa perjanjian adalah “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih sebagaimana pasal 1313 KUH Perdata. Jenis perjanjian, menurut Mariam Darus Badrulzaman mengartikan perjanjian innominaat (perjanjian tidak bernama), yaitu: “Perjanjian- perjanjian yang tidak diatur dalam KUH Perdata, tetapi terdapat di masyarakat. Hal ini adalah berdasarkan kebebasan mengadakan perjanjian atau partij autonomie yang berlaku dalam perjanjian.” (Badrulzaman & Buku III, n.d.) “Kontrak- kontrak  yang  muncul  dan  berkembang  dalam  masyarakat  menurut  Salim  H.S,  adalah,  “seperti kontrak Production Sharing , Joint Venture , Kontrak Karya, Leasing, Beli Sewa, Franchise, Kontrak Konstruksi, dan lain-lain.
Kontrak  ini  belum  dikenal  pada  saat  KUH  Perdata  diundangkan.”  “Keseluruhan  kaidah- kaidah  hukum  yang  mengatur  hubungan  hukum  antara  subjek  hukum  yang  satu  dengan  subjek hukum yang lain dalam hubungannya dengan kontrak innominaat berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.” Sedangkan perjanjian nominat (bernama) adalah perjanjian yang telah diatur dengan ketentuan khusus dalam KUH Perdata Buku ketiga Bab V sampai dengan Bab XVII misalnya perjanjian jual beli, sewa menyewa, hibah dan lain-lain.
Hal sebagaimana terurai di atas dapat disimpulkan bahwa sertipikat hak atas yang diperoleh dari hak atas tanah sebagai harta waris yang belum dibagi didaftar tanpa disertai surat keterangan

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi
waris, padaftaran tersebut bertentangan dengan ketentuan Pasal 111 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021, sehingga tidak sah . b. Perlindungan  Hukum  Janda  Dan  Ahli  Waris  Atas  Tindakan  Notaris  Yang  Mengurus  Balik Nama Bidang Tanah Harta Waris Yang Belum Dibagi
Orang yang meninggal  dunia meninggalkan ahli  waris dan harta waris. Ahli waris menurut Pasal  852  KUH  Perdata  ahli  waris  menurut  hukum  waris  perdata  tidak  dibedakan  menurut  jenis kelamin layaknya sesuai dengan hukum waris adat. Seorang dapat menjadi ahli waris disebabkan oleh perkawinan dan hubungan darah, baik secara sah maupun tidak. Orang yang memiliki hubungan darah terdekat yang berhak untuk mewaris atau menjadi ahli waris. (Widjadja, n.d.) Ahli waris terdiri dari janda dan 3 (tiga) orang anak kandung, satu di antaranya JS dan DH janda AMS.
Ahli waris terdiri dari beberapa golongan, satu di antara golongan ahli waris adalah anak-anak keturunannya sebagai ahli waris golongan pertama, sebagaimana Pasal 852 KUH Perdata, anak-anak atau keturunan-keturunan, mewarisi harta peninggalan para orang tuanya, kakek dan nenek mereka ahli waris pengganti, atau keluarga-keluarga sedarah mereka selanjutnya  dalam garis lurus ke atas, tanpa  membedakan  jenis  kelamin  atau  kelahiran  yang  lebih  dulu,  mewarisi  bagian  yang  sama besarnya. (Wiyono, 2022)
Ahli  waris  golongan  pertama,  dikenal  dengan  ahli  waris ab  intestato .  Untuk  ahli  waris ab intestato non-legitimaris seperti istri/ suami yang hidup terlama dan saudara dapat dikesampingkan dari pewarisan karena tidak memiliki legitime portie, yakni ahli waris dalam garis lurus yang tidak boleh  dikesampingkan  oleh  pewaris.  Oleh  karena legitime  portie tersebut  erat  kaitannya  dengan pemberian atau hibah yang diberikan oleh pewaris, yaitu pembatasan atas kebebasan pewaris dalam membuat wasiat, maka legitime portie diatur dalam bagian yang mengatur mengenai testament. Oleh karena  ahli  waris  AMS  tersebut  haknya  tidak  dihalangi  oleh  adanya  hibah  maupun  wasiat,  maka bagiannya mutlak sebagaimana bagian menurut undang-undang.
Hak mewaris suami atau istri yang hidup terlama disamakan dengan seorang anak yang sah dalam Pasal 852a KUH Perdata, dalam hal warisan dan seorang suami atau istri yang telah meninggal lebih dahulu, suami atau istri yang ditinggal mati, dalam menerapkan ketentuan-ketentuan bab ini, disamakan dengan seorang anak sah dan orang yang meninggal, dengan pengertian  bila perkawinan suami istri itu adalah  perkawinan  kedua  atau  selanjutnya,  dan  dari  perkawinan  yang  dulu  ada  anak-anak  atau keturunan-keturunan anak-anak itu, suami atau istri yang baru tidak boleh mewarisi lebih dan bagian terkecil yang diterima oleh salah seorang dan anak-anak itu, atau oleh semua keturunan penggantinya
bila ia meninggal lebih dahulu, dan bagaimanapun juga bagian warisan istri atau suami itu tidak boleh melebihi seperempat dan harta peninggalan si pewaris. Ahli waris AMS  terdiri dari 3 (tiga) orang anak kandung sehingga sebagai ahli waris kelompok pertama, mereka mempunyai hak yang sama, karena dalam hukum perdata terkait ahli waris tidak membedakan jenis kelamin atau kelahiran yang lebih dulu.
Perihal harta waris, disebut dengan harta waris (warisan) adalah segala sesuatu yang diberikan atau  dapat  pula  diserahkan  kepada  ahli  waris  dari  pewaris  baik  berupa  benda  seperti  tanah;  sawah; rumah; kendaraan; dan emas; hak-hak sosial atau status sosial, maupun berupa kewajiban seperti halnya hutang. Harta waris AMS di antaranya bidang tanah hak milik sebagaimana bukti SHM. Bidang tanah SHM tersebut seluruh ahli warisnya mempunyai hak yang sama setelah dikurangkan 1/5 bagian dari bagian DH janda dari AMS, dan sisanya dibagi masing-masing 3 (tiga) orang anak kandung AMS atas bagian yang sama. Terhadap harta waris peninggalan AMS (pewaris) tersebut setengah bagian sisanya dari tanah bangunan obyek, merupakan  budel peninggalan almarhum AM  Silitonga yang menjadi hak para ahli warisnya yaitu  DH sebagai istri yang masih hidup, JS dan anak anak/ahli waris lainnya dari almarhum  AMS,  masing  masing  memperoleh  bagian  sesuai  porsinya  masing  masing  dari  budel peninggalan almarhum AMS         tersebut yaitu dari 50 % obyek sengketa, tanpa mengurangi 50 % lainnya dari nilai obyek sengketa yang          menjadi DH sebagai istri yang hidup lebih lama dari suaminya.
Hak atas tanah sebagai harta waris didaftarkan di Kantor Pertanahan, sesuai dengan ketentuan Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997, bahwa “untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan, wajib  diserahkan  oleh  yang  menerima  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang bersangkutan  sebagai  warisan  kepada  Kantor  Pertanahan,  sertipikat  hak  yang  bersangkutan,  surat kematian  orang  yang  namanya  dicatat  sebagai  pemegang  haknya  dan  surat  tanda  bukti  sebagai  ahli waris”.
Bidang tanah warisan tersebut apabila belum didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud oleh Pasal 24 PP No. 24 Tahun 1997. Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Bidang tanah sebagai harta waris AMS telah terdaftar sebagaimana bukti SHM No. 00644/Kadipaten nomor 00644 dengan luas 185 m2 tahun 1998. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi
itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
Dokumen  persyaratan  pendaftaran  tanah  membuktikan  adanya  hak  atas  tanah  pada  yang mewariskan diperlukan karena pendaftaran peralihan hak ini baru dapat dilakukan setelah pendaftaran untuk pertama kali hak yang bersangkutan atas nama yang mewariskan. Apabila dari akta pembagian waris yang dibuat sesuai  ketentuan yang berlaku bagi  para ahli waris sudah ternyata suatu  hak yang merupakan  harta  waris  jatuh  pada  seorang  penerima  warisan  tertentu,  pendaftaran  peralihan  haknya dapat langsung dilakukan tanpa alat bukti peralihan hak lain, misalnya akta PPAT. Sesudah hak tersebut didaftarkan  sebagai  harta  bersama,  pendaftaran  pembagian  hak  tersebut  selanjutnya  dapat  dilakukan berdasarkan.

## KESIMPULAN
Berdasarkan uraian dan pembahasan sebagaimana sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa: 1) Akibat hukum bagi sertipikat hak atas tanah harta waris yang belum dibagi didaftar tanpa disertai surat  keterangan  waris,  padaftaran  tersebut  bertentangan  dengan  ketentuan  Pasal  111  Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021, sehingga tidak sah.
2) Anak sebagai ahli waris golongan pertama sebagai ahli waris menurut undang-undang/ ab intestato , sebagaimana  Pasal  852  KUH  Perdata  mewaris  pancang  demi  pancang,  tanpa  membedakan  jenis kelamin,  mendapatkan  bagian  yang  sama.  Janda  mempunyai  hak  mewaris  sebagaimana  Pasal  852a KUH Perdata, yakni hak mewaris suami atau istri yang hidup terlama disamakan dengan seorang anak yang sah.

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi

## DAFTAR PUSTAKA
Amborowati, Y. (2020). Kekutan Hukum Perjanjian Terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah  Dan  Bangunan  Yang  Belum  Terdaftar  Oleh: Al  Qodiri :  Jurnal  Pendidikan,  Sosial  Dan Keagamaan , 12 (2), 6.
Badrulzaman,  M.  D.,  &  Buku  III,  Kuhp.  (n.d.). No  Title .  Hukum  Perikatan  dengan  Penjelasan. Bandung:Alumni.
Eva  Farikhatus  Sa’diyah.  (2021).  Penerbitan  Sertipikat  Tanah  Ditinjau  Dari  Aspek  Yuridis  Di Sempadan Sungai Serinjing Desa Jambu Kabupaten Kediri. Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 18 (3), 690–695.
Goenawan  Jeheskiel.  (2021).  Tinjauan  Yuridis  Penerbitan  Sertipikat  Hak  Atas  Tanah  Di  Sempadan Sungai  Serinjing  Desa  Jambu  Kabupaten  Kediri. Al  Qodiri :  Jurnal  Pendidikan,  Sosial  Dan Keagamaan , 19 (1), 19–21.
H.S, S., Grafika, P. H. P. T. S., & Jakarta. (n.d.). Moch, Pengantar Hukum Jaminan Kebendaan. Revka Petra Media .
Henni,  M.  (2015).  Analisis  Yuridis  Normatif  Sinkronisasi  Peraturan  Daerah  dengan  Hak  Asasi Manusia. Humanus , 14 (1), 80–91.
Juwita, P. R. (2019). Penentukan Nilai Jual Objek Pajak Atas Bphtb Terhadap Masyarakat Berdasarkan Perda  11  Tahun  2010  Kota  Surabaya. Al  Qodiri :  Jurnal  Pendidikan,  Sosial  Dan  Keagamaan , 16 (16), 241–246.
Kunda, K. N. (2020). Akibat Hukum Akta Risalah Lelang Di Batalkan Berdasarkan Mahkamah Agung. Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 18 (2), 504–507.
Marzuki, P. M. (n.d.). No Title . Penelitian Hukum, Kencana Prenada Media Group.
Najibur Rohman, M. (2021). Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum Tinjauan Yuridis Normatif Terhadap Regulasi
Mata Uang Kripto (Crypto Currency) Di Indonesia. Jurnal Supremasi , 11 (2), 1–10.
Purwadana,  L.  A.  (2021).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Ahli  Waris  Yang  Dikesampingkan  Oleh  Anak Angkat. Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 19 (2), 642–645.
Rizki, M. (2020). Tinjauan Yuridis Tanggung Jawab Notaris Dalam Perjanjian Kerjasama Nasabah Dengan Bank .
Suparman, E. (n.d.). Hukum Waris Indonesia . Refika Aditama.

## Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Warisan Yang Belum Dibagi
Triyono. (2019). Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta Jual Beli  Tanah  Dan  Implikasi  Hukumnya  Bagi  Masyarakat  Umum. Al  Qodiri:  Jurnal  Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , Vol.17 (No.2), pp.167-192.
Widjadja, G. (n.d.). Nominee Shareholders Dalam Perspektif UUPT Baru dan UU Penanaman Modal Baru Serta Permasalahannya Dalam Praktik .
Wiyono, F. (2022). Pembatalan Akta Jual Beli Oleh Ahli Waris. Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 19 (3), 644–649.
Yoharto,  dkk. (2019). Status Pajak Ahli Waris Yang Belum Dewasa Dan Obyeknya Berada Di Balai Harta Peninggalan. Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 16 (1), 224–227.