Volume 9 Number 2, Maret 2024 e-ISSN: 2580-1678 And ISSN: 2355-4657 Open Access : http://e-jurnal.stih-pm.ac.id/index.php/cendekeahukum/index

## COMPENSATION FOR HOME MORTGAGE CREDIT TRANSFER BY THE DEBTOR WITHOUT THE BANK'S KNOWLEDGE
Amalina Firdaus 1 , Annisa Sativa 2
Fakultas Hukum, Universitas Islam Negeri Sumatera Utara, Indonesia 1 e-mail: amalinafirdaus1810@gmail.com 2 e-mail: annisasativa84@uinsu.ac.id.

## Abstract
The  transfer  of  mortgage  loans  to  third  parties  without  the  bank  notice  may  result  in  losses between the bank and the third party. because in this process there must be approval from the bank as a creditor and is marked by an authentic deed as a reinforcement in this agreement. Therefore, this article aims to determine the validity of the private deed agreement on the transfer of mortgage loan  credit  without  notification  to  the  bank  and  the  legal  consequences  of  compensation  for ownership of the object of mortgage loan credit after the private deed agreement of the transfer of the  debtor.  The  research  method used  is  normative  juridical  which  is  research  that  refers  to  legal norms  and  national  laws,  With  a  research  approach  (statute  approach). The  results  of  this  study indicate that the transfer of a mortgage loan (KPR) to a third party without the bank's knowledge is null and void by law or invalid and the legal consequences arising from these actions, creditors and third  parties  can  sue  and  request  compensation  from  the  debtor  for  defaulting,  then  for  the  third party who has received the transfer of the mortgage loan does not get a name change.
Keywords: Compensation; Mortgage Loan; Private Deed Agreement; Debtor; Bank.

## Abstract
Pengalihan  kredit  KPR  kepada  pihak  ketiga  tanpa  sepengetahuan  bank  dapat  menimbulkan kerugian  antara  pihak  bank  dan  pihak  ketiga.  Karena  dalam  proses  ini  harus  dengan  adanya persetujuan  dari  pihak  bank  sebagai  kreditur  dan  ditandai  dengan  adanya  akta  otentik  sebagai penguat  dalam  perjanjian  ini.  Oleh  karena  itu,  artikel  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  keabsahan perjanjian dibawah tangan atas pengalihan kredit pemilik rumah tanpa sepengetahuan pihak bank serta  akibat  hukum ganti  rugi  terhadap  kepemilikan  atas  objek  KPR  setelah  terlaksana  perjanjian dibawah  tangan  peralihan  debitur.  Metode  penelitian  yang  digunakan  yuridis  normatif  yang merupakan  penelitian  yang  mengacu  pada  norma-norma  hukum  dalam  undang-undang  nasional, dengan  pendekatan  penelitian  undang-undang  (statute  approach).  Hasil  dari  penelitian  ini menunjukkan  bahwa  dalam  terjadinya  peralihan  KPR  kepada  pihak  ketiga  tanpa  sepengetahuan pihak bank itu batal demi hukum atau tidak sah dan akibat hukum yang ditimbulkan dari perbuatan tersebut, kreditur maupun pihak ketiga dapat menuntut dan meminta ganti rugi pihak debitur karena telah  melakukan  wanprestasi,  kemudian  bagi  pihak  ketiga  yang  telah  menerima  pengalihan  KPR tersebut tidak memperoleh balik nama.
Kata Kunci: Ganti Rugi; KPR; Perjanjian Dibawah Tangan; Debitur; Bank

## PENDAHULUAN
Setiap  Individu  memiliki  keinginan untuk memiliki rumah idamannya tersendiri. Namun, untuk memiliki sebuah rumah yang diinginkan dibutuhkan sebuah usaha, keinginan, dan kesempatan untuk  mewujudkannya.  Dalam  hal  ini, rumah menjadikan sebuah landasan
tempat  berteduh  bagi  keluarga,  tempat untuk  menghilangkan  rasa  penat  setelah melakukan  aktivitas  kerja  atau  lainnya diluaran  sana,  rumah  menjadi  simbol seseorang telah berhasil dalam menjalankan  hidup  dan  sebagai  simbol kesuksesan.  Pasal  1  angka  7  Undang- Undang  Nomor  1  tahun  2011  tentang Perumahan  dan  Kawasan  Pemukiman
menjelaskan  bahwa:  “ Rumah  adalah suatu  bangunan,  gedung  yang  berfungsi sebagai kediaman yang layak huni, media pembinaan  keluarga,  refleksi  harkat  dan martabat  penghuninya,  serta  kekayaan bagi pemiliknya”.
Dalam  hal  ini,  pemerintah  membuat satu program yaitu pembangunan nasional guna  mencapai  tujuan  negara,  salah satunya  memajukan  kesejahteraan  umum berdasarkan keadilan sosial. Untuk mencapai  pembangunan  nasional,  bank harus memberikan dana berupa pembiayaan supaya penduduk bisa mendapatkan  rumah.  Salah  satu  jenis pembiayaan  yang  dikembangkan  oleh perbankan adalah Kredit Pemilikan
Rumah  (KPR).  Menurut  Undang-Undang No.  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan Undang-Undang  No.  7  Tahun  1992 tentang  Perbankan,  kredit  didefinisikan sebagai : “ Kredit adalah penyediaan uang atau  tagihan  yang  setara,  berdasarkan persetujuan  atau  kesepakatan  pinjam- meminjam  antara  bank  dan  pihak  lain. Dalam hal ini, pihak peminjam diwajibkan  untuk  melunasi  utangnya dalam  jangka  waktu  tertentu  dengan tambahan bunga. Kredit tersebut merupakan penyaluran dana yang dilakukan oleh bank konvensional kepada nasabah atau debitur” . Sedangkan penjelasan yang mendefinisikan terkait Kredit Kepemilikan  Rumah  (KPR)  tidak  ada penjelasan  yang  baku  dibahas  dalam Undang-Undang. Ada
yang mendefinisikan    KPR  sebagai  produk keuangan  untuk  mendukung  kepemilikan rumah  bagi  masyarakat  yang  digunakan untuk  memberikan  penyaluran  biaya kepada masyarakat, hal ini dilakukan bagi Bank  Tabungan  Negara  (BTN).  Proses
dimana  pembeli  membeli  hunian  dengan menggunakan  kredit  yang  disediakan melalui  program  Kredit  Kepemilikan Rumah  (KPR)  melibatkan  kepemilikan atas  tanah  dan  bangunan  rumah  yang dibangun di atasnya oleh debitur. (Santoso, 2017). Ada juga yang mendefinisikan  bahwa  Kredit  Pemilikan Rumah  (KPR)  adalah  pinjaman  yang diberikan oleh bank kepada debitur untuk membeli rumah beserta hak atas tanahnya yang dibangun oleh pengembang perumahan. Debitur kemudian mengembalikan pinjaman tersebut kepada bank dalam jangka waktu tertentu, dengan tambahan  bunga  (Kurniasari,  Abas,  and Dewi 2021).
Bagi  penduduk  yang  tak  mempunyai dana,  kredit  pemilikian  rumah  yang ditawarkan  oleh  bank  merupakan  pilihan yang mempengaruhi untuk bisa mempunyai  tanah  dan  bangunan.  Kecuali itu,  terciptanya  ruang  KPR  demikian halnya  dengan  diperlukan  akan  rumah sebagai hunian yang tinggi, kecuali di sisi lain  daya  tampung  rakyat  atau  daya  beli rakyat  minim.  Dalam  proses  pemberian kredit  kepada  masyarakat,  bank  akan menganalisis  calon  pembeli  (debitur) berdasarkan prinsip kehati-hatian (Prudential)  supaya  tidak  mengakibatkan suatu  hal  yang  enggan  diinginkan  baik antara  pihak  bank  sebagai  pihak  kreditur maupun  calon  pembeli  sebagai  debitur.
(Slamet Ristanto, 2008).
Sebagai hasilnya, sebelum bank memberikan  pinjaman  kredit  kepada debitur,  bank  akan  melakukan  evaluasi kelayakan berdasarkan kebijakan perbankan masing-masing. Hal ini mengindikasikan bahwa terdapat
kemungkinan  kredit  akan  ditolak  oleh bank  jika  tidak  memenuhi  kriteria  yang
telah  ditetapkan.  Program  pemberian kredit  merupakan  satu  diantara  produk dari  beberapa  bank  yang  mudah  timbul permasalahan  dalam  proses  perjanjian kredit  terutama  berupa  keterlambatan pembayaran  bulanan  yang  dilakukan pembeli  sehingga  timbul  kredit  macet, proses pengambil alihan rumah oleh pihak ketiga  dapat  menjadi  opsi  yang  diambil oleh  debitur  yang  sedang  menghadapi kemungkinan  penyitaan  rumah  karena wanprestasi. Proses ini melibatkan penjualan  rumah  kepada  pihak  ketiga dengan pembayaran harga yang disepakati,  serta  sisa  pembayaran  yang ada.  Dalam  konteks  tersebut,  debitur melakukan  pembelian  dan  penjualan rumah  secara  dibawah  tangan  sebelum Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  dilunasi tanpa memberitahukan kepada pihak bank sebagai pemberi kredit (Agustini, 2018).
Salah  satu  kasus  yang  terjadi  adalah kasus  pengalihan  objek  KPR  melalui perjanjian  di  bawah  tangan  yang  pernah terjadi dengan nomor putusan: 227/Pdt.G/2013/PN.Cbn.  Awal  kasus  ini muncul  ketika  tergugat  I  (satu)  sebagai debitur  pertama  yaitu  Subaidi  telah membeli tanah/rumah BTN Type 21 yang terletak di Perumahan Kartika Sejahtera J 10-04,  Desa  Sasak  Panjang  Bojonggede, Kabupaten Bogor. Pada kasus ini terjadilah penjual/mengoperkreditkan fasilitas KPR dengan melakukan pengalihan  kredit  sebanyak  3  (tiga)  kali, yaitu  pada  tanggal  11  Desember  1996, rumah  dan  tanah  KPR  BPN  tersebut dijual/ over credit kepada tergugat II (dua) sebagai  debitur  kedua  yaitu  Suroso  H.S dan  Djuma’atin  (suami  isteri).  Kemudian pada  tanggal  04  Juli  2002  rumah  dan tanah  KPR  BTN  tersebut  dijual/ over credit lagi  oleh  tergugat  II  (dua)  sebagai
debitur  kedua  kepada  tergugat  III  (tiga) sebagai  debitur  ketiga  yaitu  Lasmini. Tetapi  tidak  berselanglama    pada  tanggal 09 Juli  2002 rumah dan tanah KPR BTN tersebut dijual/ over credit kepada penggugat  yaitu  NY.  Sumi.  Setelah pengalihan ini, pembeli kemudian melanjutkan  pembayaran  cicilan  hingga lunas. Setelah dilakukan pelunasan,
pembeli  bermaksud  untuk  mengambil dokumen rumah atas nama penjual/debitur, namun PT. Bank
Tabungan  Negara  berkeberatan  untuk menyerahkan  sertifikat  tersebut  dengan alasan  bahwa  sertifikat  tersebut  harus diambil  oleh  pemegang  kredit.  Akan tetapi,  sampai  pada  saat  gugatan  ini diajukan  di  Pengadilan  Negeri  Cibinong hingga  adanya  putusan  persidangan, keberadaan  debitur  dan  ketidakhadiran debitur tidak  diketahui.  Perbuatan  debitur tentu merugikan pembeli sebab meskipun aspek  fisik  tanah  dan  konstruksi  rumah tersebut dikuasainya, akan tetapi kepemilikan  rumah  tersebut  masih  atas nama debitur.
Pemindahan  debitur  yang  disebutkan diatas dapat menimbulkan masalah hukum  yang  kompleks  dimasa  depan yang  akan  mendatang,  karena  berkaitan dengan kepastian hukum mengenai kepemilikan  rumah.  Masalah  umum  yang sering  muncul  adalah  debitur  lama menghilang  atau  kabur,  sehingga  bank tidak dapat menagih hutang tersebut.
Debitur biasanya melakukan pemindahan kepemilikan tanah dan bangunan dibawah tangan  yang diperoleh melalui  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) karena  alasan-alasan  berikut:  (Desi  Yayi Tarina et al. 2023)
a. Debitur  lama  tidak  sanggup  lagi membayar  angsuran  Kredit  Pemilikan
Rumah  (KPR)  dikarenakan  memiliki kendala dipembiayaan;
b. Debitur lama berpindah tempat tinggal;
c. Debitur  memiliki  niat  buruk  terhadap pihak  lain  karena  tidak  mampu membayar.  Misalnya,  saat  menjual Kredit  Pemilik  Rumah  (KPR)  kepada beberapa pembeli lainnya dengan cara yang  tidak  resmi,  hanya  memberikan salinan Fotocopy kepada debitu baru.
Perbuatan
hukum dari transformasi ini yaitu  jika  bank  enggan mengizinkan  transformasi  kredit  kepada debitur
baru. Pemindahan ini dilaksanakan  tanpa  sepengetahuan  bank, debitur  baru  tidak  memiliki kekuasaan atas  bank.  Keduanya  mengacu  pada sertifikat  dan  akad  kredit,  karena  pihak bank  masih  meyakini  sertifikat  rumah tersebut  masih  atas  nama  debitur  lama. Hal ini menyebabkan kurangnya kemestian  atau  kekuasaan hukum  bagi pihak ketiga  yang memperoleh hak untuk mengalihkan objek barang kredit kepemilikan rumah.
Salah  satu  upaya  untuk  menjamin kelancaran terhadap penyediaan keuangan KPR adalah pemberian  pinjaman tersebut ditentukan  dalam  kontrak kredit.  Kontrak kredit  adalah  suatu  perjanjian  yang menjadi pokok dimana memiliki sifat rill, maksudnya  kontrak  kredit  ditentukan sesuai  dengan  uang  yang  diserahkan  dari bank kepada debitur (Hermansyah, 2020).
Berdasarkan  uraian  diatas,  penelitian lebih  lanjut  mengenai  jual  beli  rumah secara over  kredit di  bawah  tangan dianggap penting, yang kemudian diuraikan  dalam  sebuah  tulisan  hukum dengan  tema  Ganti  Rugi  Terhadap Pengalihan  Kredit  Rumah  Kpr  Oleh Debitur  Tanpa  Sepengetahuan  Pihak
Bank.  Maka  dari  itu  permasalahan  yang terdapat dalam artikel ini adalah mengenai  keabsahan  perjanjian  dibawah tangan  atas  pengalihan  kredit  pemilik rumah  oleh  debitur  tanpa  sepengetahuan pihak  bank  dan  akibat  hukum  ganti  rugi terhadap  kepemilikan  atas  objek  KPR setelah  terlaksana  perjanjian  dibawah tangan peralihan debitur.

## METODE PENELITIAN
Berdasarkan pemasalahan yang diteliti,  penelitian  dalam  artikel  ini didasarkan pada yuridis normatif. Yuridis normatif  merupakan  disiplin  ilmu  yang mempelajari  norma-norma  hukum  yang terdapat  dalam  sistem  hukum  nasional (Ateng Karsono, 2021), dengan menggunakan pendekatan undang-undang ( statute  approach), dimana  peneliti  harus memahami  hierarki  dan  prinsip-prinsip dasar dalam peraturan perundang- undangan (Peter Mahmud Marzuki, 2023).
Sifat  penelitiannya  adalah  deskriptif yuridis analitis. Pendekatan ini digunakan untuk  meneliti  dan  menganalis  informasi data  sekunder  yang  terkait  dengan  bahan penelitian seperti dokumen hukum primer dan dokumen hukum sekunder.  Fokusnya adalah  pada  pengumpulan  data  sekunder yang  melibatkan  penelitian  dan  evaluasi terhadap  asas-asas  hukum  serta  peraturan perundang-undangan, yang dapat memberikan kontribusi positif dari sumber pustaka, termasuk undang-undang dan ketentuan hukum yang relevan.
Dalam  peneilitian  ini,  sumber  data yang  digunakan  adalah  data  sekunder. Pengumpulan  data  sekunder  dilakukan melalui studi kepustakaan dengan menggunakan data hukum primer sebagai referensi  dan  penjelas.  Data  hukum sekunder  dibagi  menjadi  dua  jenis.  Data
hukum  primer  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  meliputi:  KUHPerdata, Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman, Peraturan Pemerintah Nomor 24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran
Tanah, Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998  tentang  Perubahan  atas  Undang- Undang  Nomor  7  Tahun  1992  tentang Perbankan, Putusan Nomor 227/Pdt.G/2013.PN.Cbn,
sedangkan Bahan  hukum  sekunder  adalah  dokumen- dokumen  yang  menjelaskan  dokumen hukum  primer,  termasuk  didalamnya buku,  artikel,  jurnal  dan  berbagai  media massa lainnya.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Guna  memenuhi  kebutuhan  untuk memiliki sebuah rumah, kendala keterbatasan  finansial  selalu  muncul karena  tidak  semua  orang  mampu  dan merasa aman untuk menyisihkan sebagian saja dari penghasilan. Oleh karena itu, ada 2 (dua) pilihan untuk mendapatkan fungsi rumah,  yaitu  menyewa  atau  membeli. Menyewa  rumah  adalah  salah  satu  cara yang  cepat  dan  jitu  untuk  mendapatkan fungsi  rumah  sebagai  tempat  tinggal  dan cara  ini  efektif  dipilih  untuk  jangka pendek.  Menyewa  juga  lebih  murah  dari pada  membeli.  Selain  itu,  ada  kebebasan untuk  berpindah-pindah  tempat  sesuka hati.  Namun  untuk  manfaat  jangka panjang,  manusia  harus  mendapatkan fungsi  rumah  dengan  cara  membeli. Dengan  cara  ini,  lebih  banyak  manfaat yang  didapatkan  (Herutomo,  Agung 2013).
Bank  Indonesia  selaku  regulator, memasukkan kredit rumah ke dalam jenis kredit  konsumsi  yang  bertujuan  untuk konsumsi  bukan  diperuntukkan  sebagai modal  kerja.  KPR  masuk  ke  dalam
kategori  kredit  konsumsi,  tetapi  tidak memiliki  unsur  konsumtif.  Dibandingkan dengan  pinjaman  konsumen  lainnya, seperti  kredit  mobil  dan  pinjaman  multi guna, KPR memiliki keistimewaan tersendiri.  KPR  memiliki  nilai  jaminan yang  terus  meningkat  seiring  berjalannya waktu,  sehingga  nilai  properti  yang dijaminkan  seiring  berjalannya  waktu. akan  terus  meningkat  pesat  dibandingkan kredit  kendaraan  bermotor  yang  terus mengalami  penyusutan  sesuai  dengan umur  ekonomi  kendaraan  yang  berkisar antara 3 (tiga) - 5 (lima) tahun.
Proses  pembelian  rumah  KPR dapat diawali dengan kesepakatan antara konsumen dan bank. Kontrak ini dimaksudkan  untuk  membatasi  hak  dan tanggung  jawab  antara  kreditur  dan debitur  serta  sebagai  alat  bukti  diantara keduanya. Lalu ada pengajuan permohonan  KPR yang  diajukan  oleh kreditur,  yang  mungkin  diwakili  oleh investor ( developer ). (Nero, Amir, Puspawati  2014).  Secara  umum,  ada beberapa  syarat  yang  diperlukan  saat mengajukan permohonan KPR bersubsidi, yaitu:
a. Warga negara Indonesia;
b. Berusia  minimal  21  tahun,  sudah menikah, dan memenuhi syarat berupa cakap hukum;
c. Usia  pemohon  tidak  lebih  dari  65 tahun pada saat pinjaman jatuh tempo. Khusus peserta ASABRI yang mendapatkan rekomendasi dari YKPP,  usia  pemohon  tidak  melebihi
80  tahun  pada  saat  pinjaman  jatuh tempo
d. Gaji/penghasilan pokok tidak melebihi:
1. Rp4juta  untuk  Rumah  Sejahtera Tapak
2. Rp7juta  untuk  Rumah  Sejahtera Susun
e. Memiliki  e-KTP  dan  terdaftar  di Dukcapil
f. Memiliki  NPWP  dan  SPT  Tahunan PPh  orang  pribadi  sesuai  perundang- undangan yang berlaku.
Berbeda  dengan  syarat  pengajuan permohonan  KPR  Non-Subsidi,  Program KPR  Non-subsidi  (KPR  Reguler)  dari BTN  dimana  besaran  pinjaman  maupun suku bunga ditentukan berdasarkan kebijakan bank.
Dari  persyaratan  diatas  KPR  dinilai bermanfaat  karena  memungkinkan  orang untuk memiliki rumah meskipun pembelian  dilakukan  dengan  proses kredit, bukan tunai. Secara umum, prinsip KPR  adalah  biaya  pembelian  atau pembangunan  rumah  dibiayai  terlebih dahulu,  kemudian  dibayar  secara  cicil. Banyak  nasabah  KPR  yang  gagal dalam proses  membayar  pinjamannya,  namun melakukan tindakan dengan cara mengalihkan  kepemilikan  rumah  KPR kepada orang lain.
Perpindahan kepemilikan  ini  sering  disebut  dengan kredit dibawah tangan, yang terjadi secara pribadi  antara  debitur  lama  dengan debitur baru tanpa sepengetahuan bank.
1. Keabsahan Perjanjian Dibawah Tangan  Atas  Pengalihan  Kredit
Kepemilikan  Rumah  Oleh  Debitur
Tanpa Sepengetahuan Pinak Bank
Masyarakat sering beranggapan bahwa  peralihan  hak  atas  tanah  dapat dilakukan hanya dengan kuitansi pelunasan sebagai bukti transaksi. Mereka percaya  bahwa  dengan  kuitansi  tersebut, mereka sudah bisa mengurus proses balik nama  sertifikat  tanah  menjadi  atas  nama
pembeli  yang  bersangkutan.  Masalah yang sering ditemui di masyarakat adalah ketika  seorang  pembeli  tanah  ingin melakukan  balik  nama  sertifikat  atas nama dirinya, namun permohonan tersebut  ditolak  oleh  Kantor  Pertanahan karena hanya membawa kuitansi pelunasan.  Pembeli  kemudian  disarankan untuk terlebih dahulu membuat Akta Jual Beli  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.  Namun,  kendala  yang  muncul adalah  penjual  sudah  tidak  diketahui keberadaannya saat pembeli ingin membuat Akta Jual Beli tersebut.
Membahas  terkait  pemindahan  utang, terdapat  perbedaan  terminologi  antara teknis ekonomi dan teknis yuridis mengenai  pengertian  pemindahan utang. Dalam ilmu hukum, hal inilah yang disebut  dengan  asumsi take  over terhadap lembaga subrogasi,  cessie ,  dan novasi .
Namun,  seiring  dengan  berkembangnya terminologi  di  dunia  perbankan,  terdapat definisi  untuk  transfer balance,  asset buying,  take  over  and  buy  back guarantee yang  secara  hukum  mencakup kredit  atau  pengalihan.  (Supriyanto,  Edy 2018).
Pemindahan tanah dan bangunan yang diperoleh  melalui  KPR  dapat  disebut sebagai  novasi  atau  pembaruan  utang. Novasi  dianggap  terjadi  ketika  syarat- syarat  berikut  dipenuhi:    (Sugara,  Birih 2018).
a. Dilakukan dengan tegas;
b. Terdapat utang yang sah;
c. Terjadi  pergantian  utang  (novasi objektif),  pergantian  debitur  (novasi subjektif pasif); atau pergantian kreditur (novasi subjektif aktif);
d. Memenuhi persyaratan sahnya kontrak  seperti  yang  diatur  dalam padal 1320 KUHPerdata;
e. Delegasi  saja  tidak  menyebabkan novasi.
Menurut  pasal  1320  KUH  Perdata,
kontrak  dianggap  sah  dan  mempunyai kekuatan  hukum  yang  mengikat  para pihak yang mengadakan kontrak perjanjiannya.  Dalam  ketentuan  Pasal  ini mengatur  empat  syarat  sahnya  perjanjian, yaitu:
a. Adanya kesepakatan antara para pihak yang  mengadakan  kontrak  perjanjian ( toestemming);
b. Para  pihak  dalam  kontrak  perjanjian harus  kompeten  terhadap  kecakapan secara hukum (bekwaamheid);
c. Adanya  objek  tertentu  yang  menjadi perjanjian (bepaalde onderwerp) dan d. Adanya  alasan  yang  halal  untuk membuat perjanjian (kausa).
Dalam  perjanjian  pengalihan  debitur, dalam  kasus  yang  telah  diputusan  nomor: 227/Pdt.G/2013/PN.Cbn,maka persyaratan sah  untuk  perjanjian  pertama  mengenai adanya  perikatan,  seperti  kesepakatan dalam  perjanjian  jual  beli  tanah  dan bangunan  yang  diperoleh  dengan  KPR secara  dibawah  tangan,  telah  terpenuhi. Selain  itu,  perjanjian  penjualan  tanah  dan bangunan  tersebut  tidak  mengandung unsur  pemaksaan  di  antara  kedua  belah pihak. Hal ini dapat dilihat dari kesepakatan harga jual beli atas tanah dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  KPR antara debitur lama dan debitur baru, yang
didukung dengan tanda terima pembayaran  (kuitansi)  dan  kesepakatan mengenai pembayaran cicilan serta penguasaan fisik atas tanah  dan bangunan tersebut Dapat disimpulkan bahwa
persyaratan  sah  untuk  perjanjian  kedua, yakni kecakapan untuk membuat
perjanjian,  telah  terpenuhi.  Kecakapan hukum  ini  terbukti  dengan  penerimaan debitur  lama  sebagai  nasabah  yang menerima  fasilitas  KPR  dari  bank  BTN, menunjukkan bahwa debitur lama tersebut berusia  di  atas  21  tahun  atau  telah menikah. Debitur baru  juga  dapat dianggap  cukup  umur  dan  tidak  berada dalam  perwalian,  yang  tercermin  dari kemampuannya untuk melakukan perjanjian  jual  beli  tanah  dan  bangunan, serta  kemampuannya  untuk  membayar sisa  angsuran  KPR  tanah  dan  bangunan yang diperolehnya.
Syarat  ketiga  terkait  tanah  dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  KPR telah  terpenuhi.  Namun,  syarat  keempat mengenai  adanya  alasan  yang  sah  tidak terpenuhi dalam perjanjian jual beli tanah dan bangunan tersebut yang dibuat secara dibawah  tangan.  Hal  ini  dikarenakan terdapat  perjanjian  pengalihan  debitur antara debitur lama dan debitur baru tanpa sepengetahuan kreditur  yang memberikan fasilitas  pembiayaan  KPR  untuk  tanah dan bangunan tersebut.
Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor 1  tahun  2011  Tentang  Perumahan  dan Permukiman,  khususnya  pasal  55  ayat  2, disebutkan bahwa apabila terjadi peralihan  hak  milik  sebagaimana  yang dijelaskan  pada  ayat  1  huruf  b  dan  c, maka  peralihan  tersebut  harus  dilakukan melalui  instansi  yang  ditunjuk  langsung oleh pemerintah.
Aturan lain  yang mengatur mengenai cara  pengalihan  diatur  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah. Secara khusus,  Pasal  37  ayat  (1)  dari  peraturan ini  menyatakan  bahwa:  “ Peralihan  hak atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar-
menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang,  hanya dapat  didaftarkan jika  dibuktikan  dengan akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Menurut  pasal  1320  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata,  pengalihan debitur  atas  tanah  dan  bangunan  yang diperoleh  melalui  KPR  oleh  debitur secara  dibawah  tangan  memenuhi  syarat- syarat  subjektif  dari  perjanjian  yang  sah, sehingga  perjanjian  tersebut  tidak  dapat dibatalkan. Namun, karena syarat objektif dari  perjanjian  yang  sah,  yaitu  adanya sebab  yang  benar,  tidak  terpenuhi  dalam perjanjian  alih  debitur  tersebut,  maka perjanjian  alih  debitur  tersebut  dapat dikatakan  batal  demi  hukum.  Adapun berdasarkan  Pasal  1417  dan  Pasal  1420 KUHPerdata, maka perjanjian alih debitur yang  dilakukan  sebagai  salah  satu  bagian dari  novasi  (pembaruan  utang)  menjadi tidak sah karena kreditur tidak mengetahui dan tidak menyatakan dengan tegas  bahwa  ia  melepaskan  debitur  lama atas seluruh kewajibannya.
Pengalihan  kredit  yang  dilakukan tanpa  persetujuan  tertulis  dari  pihak  bank dapat berdampak buruk bagi debitur yang menerima pengalihan. Bank BTN sebagai contoh, tidak mengakui penerima pengalihan  kredit  sebagai  pemilik  rumah
KPR,  yang  dapat  berdampak  pada sertifikat rumah KPR yang akan dikeluarkan oleh bank, hal ini disebabkan adanya  wanprestasi    (Suharna  and Pascasarjana  2006).  Wanprestasi  diatur dalam  Pasal  1243  KUHPerdata,  yang menyatakan  bahwa: “Penggantian  biaya, kerugian dan bunga karena tak
dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan,  bila  debitur,  walaupun  telah dinyatakan  lalai,  tetap  lalai  untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang  harus  diberikan  atau  dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”.
Wanprestasi  ini  timbul  dikarenakan tidak dapat memenuhi kewajiban pembayaran  angsuran  KPR,  debitur  lama memutuskan  untuk  mengalihkan  kredit ( over  credit) atas  hak  kepemilikan  tanah dan  bangunan  kepada  debitur  baru (Mahmudy 2016).
Tetapi  apabila  wanprestasi  terjadi diakibatkan karena ketidaksanggupan debitur  lama,  apakah  debitur  baru  yang membeli  rumah  secara  dibawah  tangan mendapatkan perlindungan hukum?.
Pembeli  yang  melakukan  alih  kredit  atau "kredit  di  bawah  tangan"  masih  bisa mendapatkan  perlindungan  hukum,  tetapi ada beberapa hal yang perlu diperhatikan. Pembeli  dapat  membuat  perjanjian  jual beli  yang  jelas  dan  kuat  secara  hukum untuk mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak. Perjanjian ini harus mencakup rincian tentang tanggung jawab pembayaran  cicilan  KPR,  pemeliharaan properti,  dan  klausul  penting  lainnya. Kemudian untuk meningkatkan keamanan hukum, disarankan agar perjanjian tersebut  dibuat  di  hadapan  notaris. Walaupun tidak menggantikan pengakuan dari  bank,  hal  ini  bisa  memberikan perlindungan hukum yang lebih baik bagi kedua pihak.
Berdasarkan uraian sebelumnya, dapat disimpulkan bahwa Undang-Undang
Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan  Kawasan  Pemukiman  serta  Pasal  37 ayat (1) dari Peraturan Pemerintah Nomor
24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah, melanggar aturan dalam pengalihan  debitur  yang  dilakukan  oleh debitur  lama.  Dari  kedua  ketentuan tersebut, dapat diambil kesimpulan bahwa pengalihan  debitur  atas  tanah  dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  dari  debitur lama kepada debitur baru harus dilakukan melalui  akta  yang  dikeluarkan  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT). Oleh  karena  itu,  perjanjian  jual  beli  yang terjadi  tanpa  melibatkan  PPAT  dan  tanpa sepengetahuan  dari  kreditur  dan  lembaga yang  ditunjuk  oleh  pemerintah  dianggap tidak sah atau dianggap tidak terjadi.
2. Akibat Hukum Ganti Rugi Terhadap  Kepemilikan  Atas  Objek KPR Setelah Terlaksana Perjanjian Dibawah Tangan Peralihan Debitur
Dalam  undang-undang  perbankan, terdapat  aturan  yang  mengharuskan  bank sebagai pemberi kredit untuk memastikan bahwa nasabah memiliki kemampuan dan kesanggupan  dalam  melunasi  kredit  yang diberikan.  Oleh  karena  itu,  bank  perlu melakukan analisis kredit terlebih dahulu. Analisis kredit ini merupakan kajian yang dilakukan  untuk  menilai  kelayakan  suatu kredit.  Melalui  hasil  analisis  tersebut, bank dapat menilai apakah usaha nasabah layak (feasible), dapat dipasarkan (marketable), menguntungkan
(profitable),  dan  mampu  dilunasi  tepat waktu. Berdasarkan Penjelasan Pasal 8 Undang-Undang Perbankan, analisis kredit  yang  dilakukan  oleh  bank  meliputi penilaian sebagai berikut:
a. Penilaian watak (character)
b. Penilaian kemampuan
(capacity)
c. Penilaian terhadap modal

## (capital)
d. Penilaian terhadap agunan (collateral)
e. Penilaian  terhadap  prospek  usaha nasabah debitur
(condition of economy)
Tetapi  dalam  hal  ini,  debitur  tidak mengikuti  penilaian  yang  telah  dibuat dalam pertauran diatas. Terjadinya pemindahan  debitur  dibawah  tangan didasarkan  dengan  rasa  saling  percaya, karena kepercayaan yang tidak berdasarkan  hukum  yang  berlaku  dapat merugikan  penerima  pengalihan  debitur. Kerugian  ini  dapat  muncul  dalam  bentuk wanprestasi.  Dalam  situasi  wanprestasi tersebut, debitur pengganti tidak memiliki wewenang  untuk  mengambil  sertifikat yang masih dijadikan jaminan oleh bank.
Untuk  memperoleh  kepemilikan  yang sah  menurut  hukum,  hal  ini  dijelaskan dalam bagian kedua Bab III KUHPerdata: “Hak  untuk  menikmati  suatu  kebendaan dengan  leluasa  dan  bebas  berbuat sesuatu  terhadap  kebendaan  tersebut, asal  tidak  bertentangan  dengan  UU ataupun peraturan umum lainnya”. Pasal 584  KUHPerdata  juga  menyebutkan bahwa “ Hak milik suatu kebendaan dapat diperoleh dengan cara pemilikan, pelekatan,  daluwarsa,  pewarisan  dan penunjukan  atau  penyerahan  berdasar atas  suatu  peristiwa  perdata  untuk memindahkan  hak  milik”. Penunjukan atau  penyerahan  ini  harus  dilakukan melalui transaksi jual beli yang sah secara hukum, bukan hanya berdasarkan kepercayaan  semata  (Nikmah,  Disemadi, Purwanti 2020).
Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor 1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan Kawasan  Pemukiman,  pasal  55  ayat  (2) menyatakan  bahwa  pengalihan  debitur (over  credit) atas  tanah  dan  bangunan yang  diperoleh  melalui  Kredit  Pemilikan Rumah  (KPR)  harus  dilakukan  melalui lembaga  yang  ditunjuk  oleh  pemerintah. Tindakan membuat perjanjian alih debitur secara  informal  atas  tanah  dan  bangunan yang  diperoleh  melalui  KPR  akan melanggar  ketentuan  dalam  peraturan tersebut.  Kewenangan  untuk  melakukan pengalihan atas tanah dan bangunan yang diperoleh  melalui  KPR  diberikan  oleh pemerintah kepada bank, maka seharusnya  debitur  lama  bersama-sama dengan  debitur  baru  mendatangi  bank BTN  untuk  memperoleh  persetujuan  alih debitur.  Setelah  diperoleh  persetujuan, debitur harus melakukan pelunasan cicilan utang yang masih tersisa.
Berbicara  tentang  pengalihan  debitur yang terjadi secara tidak sah antara dibitu lama kepada debitur baru tanpa sepengetahuan bank, maka dapat dianggap  bahwa  debitur  lama  telah melakukan  perbuatan  yang  melanggar hukum. Pasal 1365 KUHPerdata
menegaskan  bahwa  setiap  tindakan  yang bertentangan dengan hukum dan menimbulkan  kerugian  pada  orang  lain wajib  untuk  mengganti  kerugian  tersebut. Dengan demikian, perbuatan yang melanggar  hukum  umumnya  melibatkan unsur-unsur berikut ini:
a. Terdapat  perbuatan  yang  melanggar hukum
b. Terdapat kesalahan dalam melakukan perbuatan tersebut
c. Terdapat  kerugian  yang  ditimbulkan akibat perbuatan tersebut
d. Terdapat hubungan sebab-akibat antara  perbuatan  yang  melanggar hukum dan kerugian yang terjadi.
Dalam kasus ini, unsur kesalahan juga terpenuhi  karena  debitur  lama  dengan sengaja dan sadar mengalihkan tanah dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  KPR kepada  debitur  baru  tanpa  alasan  yang sah.  Ini  bertentangan  dengan  persyaratan bahwa  pengalihan  debitur  hanya  dapat dilakukan  dengan  persetujuan  pihak kreditur.  Selain  itu,  unsur  kerugian  juga terpenuhi  karena  tindakan  melanggar hukum  yang  dilakukan  oleh  Subaidi  dan Suroso H.S/Djuma’atin (Suami Isteri) dan lasmini dengan jelas menyebabkan kerugian  bagi  bank  sebagai  kreditur  dan Ny.  Sumi  sebagai  debitur  baru.  Seperti yang diketahui, tanah dan bangunan  yang diperoleh  melalui  KPR  dijadikan  sebagai jaminan  atas  hutang  debitur  kepada  bank yang  memberikan  pinjaman.  Dalam konteks ini, hubungan sebab akibat antara tindakan  dan  kerugian  dapat  dianggap terpenuhi. Hal ini karena dengan perbuatan  debitur  yang  menjual  atau mengalihkan  tanah  dan  bangunan  yang diperolehnya melalui KPR kepada debitur baru,  maka  tanah  dan  bangunan  yang sebelumnya  menjadi  jaminan  hutang debitur  kepada  kreditur,  sekarang  telah dikuasai  secara  fisik  oleh  debitur  baru tanpa sepengetahuan dari pihak kreditur.
Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 37 ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah, pengalihan kepemilikan tanah dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) harus dilakukan dengan  pembuatan  akta  otentik  oleh
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) yang  berwenang.  Tanpa  kehadiran  akta otentik,  tindakan  debitur  lama  dalam menjual  atau  memberikan  kredit  atas tanah  dan  bangunan  tersebut  akan  tetap dianggap  sebagai  kepemilikan  debitur lama  dalam  segi  hukm,  kecuali  terbukti sebaliknya  melalui  akta  yang  sah  yang dikeluarkan oleh PPAT.
Pentingnya akta otentik pada dasarnya adalah  bahwa  akta  tersebut  secara  formal memuat  kebenaran  yang  disampaikan oleh  para  pihak  kepada  notaris,  Notaris wajib  memastikan  bahwa  apa  yang dikomunikasikan  oleh  para  pihak  dapat dipahami  dengan  jelas  dalam  teks  akta notarisnya  dengan  cara  membacakan  isi akta  tersebut  secara  tegas.  Hal  ini memberikan  kesempatan  kepada  para pihak  untuk  memahami  informasi  yang tercantu  didalamnya  dan  memastikan bahwa mereka mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sehingga, para pihak memiliki kebebasan untuk  menentukan  dan  menyepakati  isi akta  yang  akan  mereka  tandatangani (Pramono, Dedy 2015).
Kekuatan akta otentik dan akta notaris timbul  dari  tugas  yang  diberikan  kepada notaris  sesuai  dengan  peraturan  hukum. Dalam  konteks  hukum,  dibutuhkan  bukti sah  yang  otentik  yang  dapat  digunakan sebagai bukti oleh pihak yang menyediakannya. Jika  informasi itu tercatat  dalam  akta  notaris,  maka  akta tersebut  akan  memiliki  kekuatan  hukum yang kuat(Rosadi 2020).
Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 2004  tentang  Notaris  menegaskan  bahwa akta otentik memiliki peranan yang sangat signifikan  dalam  segala  aspek  hubungan hukum dikehidupan manusia. Sebagai alat bukti  yang  paling  kuat,  akta  otentik
memenuhi  kebutuhan  akan  kepastian hukum dalam berbagai konteks, termasuk dalam bisnis, kegiatan perbankan, pertanahan,  dan  dibidang  sosial  lainnya. Bersamaan dengan meningkatnya kebutuhan  akan  kepastian  hukum  dalam interaksi  ekonomi  dan  sosial,  baik  di tingkat  lokal,  regional,  maupun  global, permintaan  akan  pembuktian  tertulis melalui  akta  otentik  juga  mengalami peningkatan.
Dalam konteks pengalihan
kepemilikan rumah yang diperoleh melalui  KPR,  perlu  ditekankan  prinsip- prinsip  asas    pacta  sunt  servanda sebagaimana  yang  diatur  dalam  Pasal 1388 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan  bahwa:  “ Semua  perjanjian yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Ini  berarti  perjanjian, termasuk  pengalihan  kredit (over  credit) harus  dihormati  dan  ditaati  oleh  para pihak  yang  terlibat.  Selanjutnya,  pasal 1388  ayat  (2)  KUHPerdata  menyebutkan bahwa:  “ Perjanjian-perjanjian  tersebut tidak  dapat  ditarik  kembali  kecuali dengan  kesepakatan  kedua  belah  pihak atau  berdasarkan  alasan-alasan  yang menurut  Undang-Undang  cukup  untuk itu” .  Ini  berarti  bahwa  pengalihan  kredit yang  telah  disepakati  antara  penjual (debitur  yang  mentransfer)  dan  pembeli (debitur  yang  menerima  transfer)  tidak dapat dibatalkan secara sepihak oleh salah satu  pihak.  Para  pihak  diharapkan  untuk bertindak dengan niat baik dan menghormati  satu  sama  lain  dalam pelaksanaan perjanjian jual beli tersebut.
Dalam  hal  ini,  menurut  penulis  surat jual beli yang ditandatangani oleh debitur lama  dan  debitur  baru  memiliki  kekuatan sebagaimana  dokumen  tertulis  yang
berfungsi sebagai bukti lengkap, sebagaimana  akta  otentik.  Hal  ini  sesuai dengan  ketentuan  yang  terdapat  dalam Pasal 1875 KUHPerdata,
yang mengizinkan  penggunaan  akta  jual  beli sebagai  bukti  bahwa  transaksi  penjualan tanah  dan  bangunan  melalui  KPR  antara debitur  lama  dan  debitur  baru  telah dilaksanakan dengan sah. Oleh karena itu, debitur  baru  sebagai  pembeli  haruslah dilindungi  hak-haknya  yang  mana  dapat dilakukan  dengan  meminta  perlindungan dari Pengadilan Negeri Cibinong. Pengadilan Negeri Cibinong yang berwenang  memeriksa  dan  memutus perkara tersebut, telah memberikan putusan yang menyatakan bahwa jual beli tersebut  sah  dan  berkekuatan  hukum. Adapun  tanah  dan  bangunan  yang menjadi  obyek  gugatan  adalah  milik debitur baru. Pengadilan Negeri Cibinong juga memerintahkan kreditur untuk memberikan  sertipikat  atas  nama  debitur lama  kepada  debitur  baru,  dan  debitur baru diberikan izin untuk bertindak selaku penjual sekaligus pembeli untuk
melaksanakan  transaksi  jual  beli  atas tanah  dan  bangunan  yang  diperoleh melalui KPR. Pengadilan Negeri Cibinong memberikan putusan dengan mempertimbangkan  bahwa  telah  terjadi transaksi  jual  beli  yang  didukung  oleh surat  jual  beli  yang  ditandatangani  oleh kedua  belah  pihak,  bersama  dengan kuitansi  pembayaran  yang  menunjukkan bahwa debitur baru telah membayar harga kepada  debitur  lama  atas  tanah  dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  KPR. Pertimbangan  lainnya  adalah  adanya  jual beli  secara  dibawah  tangan  yang  umum dilakukan  di  masyarakat  dan  tidak  ada penolakan
terhadap
pengalihan
kepemilikan  yang  dilakukan  oleh  debitur baru.
Majelis hakim
juga mempertimbangkan  bahwa  debitur  lama tidak  dapat  dihubungi,  sehingga  debitur baru  tidak  memiliki  opsi  lain  kecuali melakukan transaksi secara mandiri tanpa melibatkan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  untuk  membuat  Akta  Jual  Beli (AJB).
Dari situasi tersebut, konsekuensi dari wanprestasi  (kelalaian)  memiliki  dampak yang  sangat  serius,  sehingga  perlu  untuk memastikan  apakah  pihak  yang  berutang benar-benar  melakukan  wanprestasi  atau tidak.  Jika  hal  tersebut  disangkal  oleh pihak tersebut, harus dibuktikan dihadapan  hakim.  Terkadang,  sulit  untuk menentukan  apakah  seseorang  dianggap lalai atau tidak karena seringkali tidak ada waktu  yang  jelas  yang  ditetapkan  untuk melaksanakan  kewajiban  yang  telah dijanjikan.  Sebagai  konsekuensi  dari terjadinya  wanprestasi,  maka  debitur harus:
a. Debitur harus bertanggungjawab untuk mengganti kerugian yang timbul akibat kelalian dalam melaksanakan kewajibannya;
b. Benda  yang  menjadi  objek  perjanjian menjadi  tanggungjawab  debitur  untuk memenuhi  kewajibannya  sejak  saat itu:
c. Dalam perjanjian timbal balik,
kreditur memiliki hak untuk menuntut pengakhiran atau pembatalan perjanjian tersebut jika terjadi kelalaian dalam pelaksanaannya.
Selain  menuntut  pertanggungjawaban dari  debitur,  Apa  yang  dapat  dilakukan kreditur ketika berhadapan dengan debitur yang melakukan wanprestasi selain meminta  pertanggungjawaban  debitur?
Kreditur  dapat  menuntut  salah  satu  dari lima pilihan sebagai berikut:
a. Kreditur  dapat  meminta  pembatalan atau pengakhiran perjanjian.
b. Kreditur  dapat  meminta  agar  debitur memenuhi kewajiban sesuai perjanjian.
c. Kreditur  dapat  meminta  kompensasi atas  kerugian  yang  timbul  akibat wanprestasi debitur.
Peraturan Perundang-Undangan
mengenai KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di  Indonesia  pada  umumnya  tidak mengatur  secara  spesifik  masalah  KPR yang  terjadi  di  bawah  tangan.  Namun, terdapat  beberapa  aspek  hukum  yang relevan  yang  dapat  membantu  dalam menyelesaikan permasalahan tersebut :
a. Hukum Perdata dan perjanjian Hukum perdata di Indonesia mengatur perjanjian  dan  kontrak.  Apabila  KPR dilakukan  secara  di  bawah  tangan, perjanjian  tersebut  mungkin  dianggap tidak  sah  atau  memiliki  kekurangan dari segi hukum. Hukum perdata akan mengatur cara
penyelesaian perselisihan terkait perjanjian ini, baik melalui  jalur  pengadilan  maupun mediasi.
b. Pendaftaran dan Sertifikat Hak Milik: Undang-Undang  Pertanahan,  seperti Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, mengatur  tentang  pendaftaran  tanah dan  sertifikat  hak  milik.  Jika  properti yang  terlibat  dalam  KPR  tidak terdaftar  dengan  benar,  maka  perlu dilakukan  proses  pendaftaran  dan legalisasi  dokumen  properti  sesuai dengan peraturan yang berlaku.
c. Peraturan KPR dan Lembaga
Keuangan:
Lembaga keuangan yang menyediakan  kredit  KPR  umumnya mematuhi  peraturan  yang  ditetapkan oleh  Bank  Indonesia  dan  OJK (Otoritas  Jasa  Keuangan).  Jika  KPR dilakukan  di  bawah  tangan,  lembaga keuangan  mungkin  tidak  terlibat secara  langsung,  namun  masalah  ini dapat memerlukan penyelesaian
hukum  untuk  menjelaskan  hak  dan kewajiban yang ada.

## SIMPULAN
Keabsahan suatu perjanjian pengalihan  debitur  harus  melibatkan persetujuan  dari  semua  pihak  yang terlibat,  termasuk  bank  sebagai  kreditur dan harus didaftarkan melalui notaris atau pejabat  yang  berwenang.  Jika  perjanjian pengalihan  debitur  atas  tanah  dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  KPR dilakukan  secara  tidak  sah  oleh  debitur tanpa mengikuti prosedur yang ditentukan secara  sah,  perjanjian  tersebut  dianggap melanggar  hukum  dan  oleh  karena  itu batal menurut hukum.
Sehingga  konsekuensi  akibat  hukum dari perjanjian alih debitur yang dilakukan  secara  tidak  resmi  dengan proses  dibawah  tangan  dimana  adanya kerugian  yang  ditimbulkan  oleh  debitur lama kepada debitur baru sebagai pembeli serta pihak bank selaku kreditur. Pengalihan kepemilikan tanah dan bangunan  yang  diperoleh  melalui  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) harus dilakukan dengan  pembuatan  akta  otentik  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) yang berwenang. Akan tetapi dalam kasus ini,  untuk  memperolah  perubahan  baru mengenai  data  otentik  tidak  didapatkan oleh  debitur  baru  karena  debitur  lama tidak  pernah  hadir  dalam  pengadilan, sehingga  langkah  akhir  yang  ditempuh
adalah menyelesaikan masalah ini melalui Pengadilan Negeri Cibinong agar mendapatkan kepastian hukum.

## DAFTAR PUSTAKA Jurnal:
Agustini, Winda. 2018. “Peralihan Kredit Pemilikan Rumah.” 7(13):67–78.
Desi  Yayi  Tarina,  Dwi,  Amelia  Amelia,
Aji  Bayu  Nugroho,  and  Surya  Insan Kamil.  2023.  “Akibat  Hukum Wanprestasi  Terhadap  Jual  Beli Rumah  Dari  Alih  Debitur  Atas Kredit  Pemilikan  Rumah.” Jurnal Hukum Indonesia 2(4):200–207. doi:
10.58344/jhi.v2i4.489.
Kurniasari,  Destiana,  Muhammad  Abas, and  Sartika  Dewi.  2021.  “Perjanjian Jual  Beli  Rumah  Melalui Take  Over Kredit  Di  Bawah  Tangan  (Studi
Putusan No. 54/Pdt.G/2021/Pn.Kwg).” Rechtcientia Hukum 1(2):61–74. Mahmudy,  Davy  Ananda  W.  S.  2016. “Perlindungan  Hukum  Terhadap Konsumen Dalam Transaksi Pemilikan  Rumah  Di  Kabupaten Malang.” Jurnal  Cakrawala  Hukum
7(2):156–68. doi: 10.26905/idjch.v7i2.1905. Nero,  I.  Gede  To  Kaesar,  Siti  Hamidah Amir,  and  I.  Gusti  Ayu  Puspawati. 2014. “Wanprestasi Dan Penyelesaiannya  Dalam  Perjanjian Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)
Pada  Bank  BTN  Cabang  Singaraja Bali.” Kumpulan  Jurnal  Mahasiswa Fakultas Hukum 1(1):1–19.
Nikmah, Mahfudzotin, Hari Sutra Disemadi,  and  Ani  Purwanti.  2020.
“Akibat  Hukum  Perjanjian  Jual  Beli Rumah  Melalui  Kredit  Pemilikan
Rumah  Secara  Over  Credit  Di
Bawah  Tangan.”
JCH (Jurnal
Cendekia  Hukum) 6(1):13.  doi: 10.33760/jch.v6i1.254. Rosadi, Aulia Gumilang. 2020.
“Tanggung  Jawab  Notaris  Dalam Sengketa  Para  Pihak  Terkait  Akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (Ppjb)  Yang  Dibuatnya.” JCH (Jurnal  Cendekia  Hukum) 5(2):243.
doi: 10.33760/jch.v5i2.228.
Sugara,  Andreas,  and  S.  Birih.  2018.
TENTANG
PENDAFTARAN TANAH . Vol. 9. Suharna, Cucu, and Program
Pascasarjana.  2006.  “Universitas Diponegoro Semarang 2006.” 0–108.

## Buku:
Santoso,  U.  (2017).  Hukum  Perumahan.
Jakarta: Kencana Prenadamedia
Group, 1- 2. Slamet  Ristanto.  (2008).  Mudah  Meraih Dana KPR (Kredit Pemilikan
Rumah),Yogyakarta: Pustaka Gratama, 21.
Hermansyah,  S.  H.  (2020).  Hukum
Perbankan Nasional Indonesia: Edisi 3. Prenada Media.
Ateng  Karsono,  (2021),  Perlindungan Hukum Hak Paten Alfahankam. PT. Alumni, 39.
Peter Mahmud Marzuki (2023) , Penelitian  Hukum,:  Edisi  Revisi. Kencana, 137.
Herutomo,  Agung.  (2013)  Rahasia  KPR Yang  Disembunyikan  Para  Bankir. Elex Media Komputindo, 5-7.
Supriyanto, Edy. (2018) "Kajian Tentang Cessie,  Subrogasi,  Novasi  Dalam Kredit  Perbankan."  Yure  Humano 2.1: 70-95
Undang-Undang:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
UU  Nomor  11  Tahun  2011  Tentang Perumahan Dan Permukiman Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah, Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998 tentang  perubahan  atas  Undang-
Undang  Nomor  7  Tahun  1992 Tentang Perbankan
Undang-Undang  No.  30  tahun  2004
tentang Notaris
Putusan:
Putusan no 227/Pdt.G/2013/PN.Cbn.