## Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
Oleh:
Roderick Dylon Kaferu
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Surabaya
Email: roderick.dylon@gmail.com
Volume  22  Nomor  2  Agustus  2024:  DOI: https://doi.org/10.53515/qodiri.2024 A rticle  History Submission: 15-06-2024 Revised: 22-07-2024 Accepted: 30-07-2024 Published: 18-08-2024

## ABSTRACT
The Dependent Rights (HT) can be burdened with more than 1 (one) HT rating, so that the debtor can use the same collateral object as collateral for his debt. There is a situation where the debtor is 2 (two) different companies, but the management is the same. The collateral object used is the same and is burdened with 3 (three) HT levels. Credit facilities that are tied to the second-rank dependent rights  have  defaulted,  so  an  auction  must  be  held  for  the  object  of  collateral.  But  the  auction organizer  rejected  the  auction  application  because  it  was  not  the  first-ranked  HT  holder  who submitted the auction. Therefore, it is a legal issue regarding the implementation of the auction of debts burdened by the second-rank HT by PT B, as well as legal protection and certainty for creditors holding second-rank  HT guarantees.  In this case, normative juridical  law  research is  used by the author to carry out this writing. The author uses laws and regulations, books, and journals regarding HT and limited liability companies  as primary and secondary legal materials in this writing. The results of this study show that the implementation of the auction of HT objects can be carried out, because of the existence of cross collateral and cross default deeds.
Keywords: Liability; Legal Certainty; Auction.

## ABSTRAK
Hak  Tanggungan  (HT)  dapat  dibebani  lebih  dari  1  (satu)  peringkat  HT,  sehingga  debitor  dapat menggunakan  obyek  jaminan  yang  sama  untuk  dijadikan  jaminan  atas  utangnya.  Terdapat  suatu keadaan  dimana  debitor  merupakan  2  (dua)  perseroan  yang  berbeda,  namun  pengurusnya  sama. Obyek jaminan yang digunakan  adalah sama dan dibebani  3  (tiga) peringkat  HT.  Fasilitas  kredit yang  diikat  dengan  hak  tanggungan  peringkat  kedua  mengalami  gagal  bayar,  sehingga  harus dilaksanakannya pelelangan terhadap obyek jaminan. Tetapi pelaksana lelang menolak permohonan lelang  karena  bukan  pemegang  HT  peringkat  pertama  yang  mengajukan  lelang.  Oleh  sebab  itu, menjadi suatu permasalahan hukum mengenai pelaksanaan lelang terhadap utang yang dibebani HT peringkat kedua oleh PT B, serta perlindungan dan kepastian hukum terhadap kreditor pemegang jaminan  HT  peringkat  kedua.  Dalam  hal  ini,  penelitian  hukum  yuridis  normatif  digunakan  oleh penulis untuk melakukan penulisan ini. Penulis menggunakan peraturan perundang-undangan, buku, dan jurnal mengenai HT dan perseroan terbatas sebagai bahan-bahan hukum primer dan sekunder dalam  penulisan  ini.  Hasil  dari  penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  pelaksanaan  lelang  terhadap obyek HT dapat dilaksanakan, karena adanya akta cross collateral dan cross default .
Kata Kunci: Hak Tanggungan; Kepastian Hukum; Lelang.
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum

## PENDAHULUAN
Kehidupan di era globalisasi ini menjadikan setiap warga negara dituntut agar dapat turut andil dalam memajukan nilai perekonomian nasional. Dalam pelaksanaannya, tidak semua orang memiliki nilai keuangan yang terbilang sangat baik, melainkan dibutuhkannya lembaga keuangan untuk  menunjang  para  warga  negara  untuk  memajukan  perekonomian  nasional  tersebut (Suprijanto, 2011). Lembaga keuangan terbagi atas 2 (dua) hal, yaitu lembaga keuangan bank dan lembaga keuangan yang bukan bank, dimana perlu diketahui bahwa lembaga keuangan bank dan lembaga keuangan bukan bank memiliki peran dan fungsi yang berbeda. Lembaga keuangan bank berperan untuk menerima dana dan memberikan fasilitas pinjaman kepada masyarakat, misalnya bank  sentral,  bank  umum,  dan  bank  perkreditan  rakyat  (BPR).  Sedangkan  lembaga  keuangan bukan  bank  memiliki  peran  untuk  mengumpulkan  dan  menyalurkan  dana  dengan  cara menggunakan media surat berharga untuk pembiayaan investasi perusahaan yang butuh pinjaman, misalnya koperasi simpan pinjam (KSP), perusahaan asuransi, dan lembaga gadai.
Selain orang perorangan, Perseroan Terbatas (selanjutnya disebut Perseroan) sebagai badan hukum  juga  sangat  berperan  penting  dalam  memajukan  perekonomian  negara  dengan  cara membuka  lapangan  pekerjaan  bagi  masyarakat  di  Indonesia.  Namun,  dalam  mengembangkan usaha  dalam  suatu  Perseroan  pastinya  membutuhkan  dana  yang  besar,  sehingga  Perseroan  juga membutuhkan  peran  lembaga  keuangan,  khususnya  bank  untuk  menunjang  modal  usaha Perseroan. Dalam mengajukan permohonan kredit kepada bank, Perseroan tentu akan menyiapkan obyek  yang  akan  dijadikan  jaminan  terhadap  fasilitas  kredit  yang  akan  diberikan  bank  kepada Perseroan.  Terdapat  2  (dua)  macam  jaminan  yang  dapat  digunakan  oleh  Perseroan  guna mendapatkan  fasilitas  kredit  pada  bank,  yaitu  jaminan  perorangan,  dan  jaminan  kebendaan (Subekti, 1982).
Jaminan perorangan merupakan suatu bentuk pernyataan yang diberikan oleh pihak ketiga bahwa  sanggup  untuk  memenuhi  kewajiban-kewajiban  debitor  kepada  kreditor  apabila  debitor wanprestasi, dimana jaminan perorangan ini disebut dengan borgtocht atau personal guarantee . Berdasarkan  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (selanjutnya  disebut  KUHPer)  mengenai borgtocht  dapat  ditemui  pada  Pasal  1820  hingga  Pasal  1850  KUHPer  yang  mengatur  tentang penanggungan  utang.  Sedangkan  jaminan  kebendaan  merupakan  hak  atas  suatu  benda  sebagai obyek  jaminan  utang  yang  dikemudian  hari  dapat  digunakan  sebagai  pelunasan  utang  debitor kepada kreditor  apabila  debitor wanprestasi  (Hernoko, 2015). Terhadap  jaminan kebendaan ini, menurut undang-undang dikelompokkan menjadi jaminan benda bergerak dan jaminan benda tidak bergerak. Misalnya, emas, mobil, perhiasan merupakan obyek jaminan benda bergerak, sedangkan
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
rumah, tanah, dan apartemen merupakan obyek jaminan benda tidak bergerak.
Perseroan  dalam  mengajukan  permohonan  fasilitas  kredit  biasanya  lebih  sering menggunakan aset rumah/tanah sebagai obyek jaminan, sehingga terhadap rumah/tanah tersebut akan  dibebani  Hak  Tanggungan  (selanjutnya  disebut  HT)  (Mertokusumo,  1996).  Berdasarkan Pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  atas  Tanah Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (selanjutnya  disebut  UUHT)  telah mendefinisikan HT sebagai berikut, yaitu :
“ Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah,  yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud  dalam Undang-undang  Nomor 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. ”
Terdapat beberapa unsur yang tertanam dalam HT berdasarkan definisi yang telah dijelaskan melalui UUHT, yaitu : (Salim, 2017)
1) Hak jaminan yang dibebankan hak atas tanah, dimana kreditor pemegang HT merupakan kreditor preferen, sehingga memiliki kewenangan prioritas untuk  pemenuhan piutangnya melalui lelang terhadap obyek jaminan apabila debitor wanprestasi.
2) Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan  tanah  itu,  artinya  bahwa  pemegang  hak  tanggungan  tidak  hanya  memiliki kewenangan  untuk  menguasai  hak  atas  tanah  yang  menjadi  agunan,  namun  terkadang pemegang hak tanggungan juga memiliki hak atas benda-benda yang berada di atas tanah tersebut.
3) Untuk pelunasan hutang tertentu, artinya bahwa hak tanggungan ini dapat menjadi solusi penyelesaian hutang yang dimiliki debitor terhadap kreditor.
4) Memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor- kreditor  lainnya,  artinya  pemegang  hak  tanggungan  ini  memiliki  hak  preferen  atau didahulukan,  sehingga  apabila  terjadi  wanprestasi  oleh  debitor,  maka  pemegang  hak tanggungan memiliki hak untuk menjual aset debitor yang diagunkan, dan mengambil hasil penjualan  tersebut  sebagai  pelunasan  hutang  debitor,  sehingga  kreditor  lainnya  hanya mendapatkan hak setelah kreditor preferen haknya terpenuhi semua.
Terhadap 1 (satu) obyek jaminan dapat dibebani beberapa peringkat HT, dimana hal ini dapat
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
terjadi  apabila  terdapat  debitor  yang  ingin  melakukan  penambahan  fasilitas  kredit  dan  obyek jaminan HT yang digunakan pada peringkat pertama masih mencukupi untuk menjamin pelunasan utang debitor tersebut (Utama, Setiabudhi, & Putra, 2018). Namun, terdapat suatu peristiwa dimana terdapat 2 (dua) Perseroan yang dimiliki oleh 1 (satu) orang, yaitu Bapak X. Dalam hal ini, Bapak X selaku pemilik sekaligus pengurus dari PT. A dan PT. B membebankan tanah yang dimilikinya sebagai obyek jaminan HT. Terhadap PT. A, obyek jaminan HT dibebani peringkat pertama karena PT. A mengajukan fasilitas kredit terlebih dahulu. Sedangkan terhadap PT. memperoleh fasilitas kredit  dengan  obyek  jaminan  HT  yang  dibebani  peringkat  kedua.  Kemudian,  2  (dua)  tahun berikutnya, Bapak X karena ingin menumbuhkan produktivitas PT. A dan diketahui bahwa obyek jaminan  HT  yang  digunakan  selama  ini  masih  mencukupi  pelunasan  total  plafon  kredit  yang didapatkan, maka Bapak X kembali membebankan obyek jaminan HT peringkat ketiga kepada PT. A.
Namun, setelah 3 (tiga) tahun berjalan, PT. B mengalami gagal bayar kepada bank, sehingga PT.  B  dimohonkan  pailit  oleh  bank  dan  obyek  jaminan  HT  peringkat  kedua  tersebut  akan dilaksanakan lelang untuk pelunasan utang dari PT. B. Namun, oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara  dan  Lelang  (KPKNL)  permohonan  kreditor  untuk  melaksanakan  lelang  ditolak,  karena masih ada pembebanan HT peringkat kesatu dan ketiga yang dimiliki oleh PT. A. Oleh sebab itu, perlu  dilakukan  kajian  hukum  terkait  pelaksanaan  lelang  terhadap  utang  yang  dibebani  HT peringkat  kedua  oleh  PT  B,  serta  perlindungan  dan  kepastian  hukum  terhadap  kreditor  yang pemegang jaminan HT peringkat kedua.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  dalam  penulisan  ini  dilakukan  oleh  penulis  dengan  menggunakan  metode penelitian  hukum  yuridis  normatif,  dimana  penulis  melakukan  tinjauan  studi  pustaka  untuk mendapatkan bahan-bahan hukum yang digunakan sebagai dasar penelitian ini dengan pendekatan statute  approach ,  artinya  pendekatan  yang  menggunakan  peraturan  perundang-undangan  dan yurisprudensi sebagai pedoman dalam penelitian ini (Ibrahim, 2007), dan penulis juga melakukan pendekatan  masalah  dengan  metode  pendekatan conceptual  approach ,  artinya  dilakukan penelaahan  literatur  dan  pendapat  ahli  sebagai  pisau  analisis  guna  menjawab  rumusan  masalah dalam penelitian ini (Marzuki, 2013).
Adapun Bahan hukum yang dimaksud adalah bahan hukum primer yang artinya didapatkan dengan cara melakukan kajian terhadap regulasi hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Bahan hukum primer yang digunakan dalam penelitian ini adalah Undang-
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan  Dengan  Tanah,  dan  Undang-Undang  Nomor  40  Tahun  2007  Tentang  Perseroan Terbatas.  Kemudian,  adapula  bahan  hukum  sekunder  yang  artinya  melakukan  kajian  terhadap literatur-literatur  yang  memiliki  keterakaitan  dengan  topik  permasalahan  yang  diteliti.  Bahan hukum  sekunder  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  buku,  dan  jurnal-jurnal  yang berkaitan dengan topik pembahasan dalam penelitian ini (Sunggono, 2016).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pelaksanaan  perjanjian  kredit  yang  dilakukan  oleh  perseroan  dengan  lembaga  perbankan atau  bank  dapat  dilakukan  dengan  akta  otentik  maupun  dibuat  dibawah  tangan.  Fasilitas  kredit yang diberikan oleh bank kepada perseroan tentu atas berdasar pada prinsip 5C, yaitu : (Wahyuni, 2017)
1. Character , atau watak dari calon nasabah ;
2. Capacity , atau kapasitas yang dimiliki oleh calon nasabah ;
3. Capital , atau modal yang dimiliki oleh calon nasabah ;
4. Collateral , atau jaminan yang akan diberikan oleh calon nasabah ; dan
5. Condition , atau kondisi yang sedang dialami oleh calon nasabah.
Penerapan  prinsip  5C  ini  tidak  dilakukan  oleh  bank  tanpa  adanya  suatu  tujuan  tertentu, dimana  penerapan  ini  memiliki  tujuan  agar  bank  sebagai  pemberi  fasilitas  kredit  juga  akan memiliki jaminan akan dibayarkannya kembali piutang yang diberikan kepada calon nasabahnya tersebut.  Kunci  utama  dalam  pemberian  fasilitas  kredit  yang  diberikan  bank  kepada  calon nasabahnya adalah adanya jaminan yang akan diberikan oleh calon nasabah kepada bank sebagai penjaminan bahwa apabila terjadi gagal bayar terhadap utangnya, maka jaminan yang diberikan ini memiliki  tujuan untuk menutupi  utang tersebut.  Dalam hal  ini, ketika bank sebagai  pemberi fasilitas  kredit  dan  nasabah  sebagai  penerima  fasilitas  kredit,  maka  muncul  istilah  kreditor  dan debitor.
Kreditor  merupakan  pihak  yang  memiliki  piutang  terhadap  debitor,  sehingga  debitor merupakan  pihak  yang  memiliki  utang  terhadap  kreditor.  Bank  selaku  pemilik  piutang  disebut sebagai kreditor, sedangkan nasabah yang memiliki utang terhadap bank disebut dengan debitor. Perjanjian utang piutang memiliki definisi yang sama dengan definisi perjanjian pinjam meminjam oleh Undang-Undang, sebagaimana tertulis dalam Pasal 1754 KUHPerdata sebagai berikut ;
“ Perjanjian Pinjam-meminjam adalah perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah terntentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula .”
Mariam  Darus  Badrulzaman  berpendapat  bahwa  apabila  para  pihak  sudah  bersepakat  untuk melakukan perjanjian utang piutang, namun para pihak belum memberikan kewajibannya masing- masing, maka perjanjian utang piutang belum terjadi (Badruluzaman, 1983). Terdapat  beberapa unsur  yang  terkandung  dalam  perjanjian  utang  piutang  atau  pinjam  meminjam,  yaitu:  (Subekti, 1982)
1) Adanya  para  pihak,  dimana  dalam  perjanjian  utang  piutang  tentu  ada  pihak  yang memberikan  piutang  dan  juga  pihak  yang  berutang.  Pihak  yang  memberikan  piutang disebut sebagai kreditor, sedangkan pihak yang yang berutang disebut sebagai debitor.
2) Adanya persetujuan, dimana dalam perjanjian utang piutang sama halnya dengan perjanjian pada umumnya, yaitu para pihak yang melakukan perikatan harus memiliki kesepakatan bersama.
3) Adanya  obyek  tertentu,  dimana  dalam  perjanjian  utang  piutang  atau  pinjam  meminjam tentu adanya suatu obyek tertentu baik itu uang maupun hal lain yang dapat dinilai dengan uang sebagai obyek perjanjian.
4) Adanya  pengembalian  obyek,  dimana  dalam  perjanjian  utang  piutang  atau  pinjam meminjam, maka debitor harus memberikan kembali obyek yang dipinjam kepada kreditor sesuai dengan kesepakatan para pihak.
Dalam  hal  ini,  debitor  merupakan  subyek  hukum,  baik  itu  orang  maupun  badan  hukum. Mengingat  bahwa  perseroan  merupakan  badan  hukum,  sehingga  perseroan  bukanlah  orang melainkan badan, maka dibutuhkan organ pendukung yang mewakili badan hukum untuk dapat menjadi  debitor.  Berdasarkan  Undang-Undang  40  Tahun  2007  Tentang  Perseroan  Terbatas (selanjutnya  disebut  UUPT),  organ  dalam  perseroan  terdapat  3  (tiga),  yaitu  Direksi,  Dewan Komisaris, Rapat Umum Pemegang Saham (selanjutnya disebut RUPS). Ketiga organ perseroan memiliki tugas dan wewenang masing-masing untuk menjalankan maksud dan tujuan didirikannya perseroan.  Mengenai  pengikatan  perseroan  dengan  pihak  lain,  seperti  meminjam  uang  diatur  di dalam anggaran dasar perseroan yang biasanya menjadi kewenangan dari Direksi, namun biasanya memerlukan persetujuan dari Dewan Komisaris dan/atau RUPS.
Pelaksanaan pemberian fasilitas kredit antara bank dengan perseroan dapat dilakukan secara dibawah  tangan  maupun  dibentuk  dalam  akta  otentik  di  hadapan  notaris  sebagai  pejabat  umum yang diberikan wewenang untuk membuatkan akta otentik oleh undang-undang. Perjanjian kredit
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
merupakan perjanjian pokok yang terbentuk ketika bank dan perseroan mengikatkan diri sebagai kreditor dan debitor, dimana terdapat perjanjian tambahan atau accesoir yaitu perjanjian yang akan muncul ketika adanya perjanjian pokok, misal dalam perjanjian kredit nantinya ada obyek jaminan yang  diikat  dengan  jaminan  fidusia,  maupun  hak  tanggungan.  Obyek  dari  jaminan  fidusia merupakan  barang  bergerak  maupun  tidak  bergerak  yang  biasanya  adalah  mesin,  piutang,  dan persediaan. Sedangkan untuk obyek dari hak tanggungan adalah tanah.
Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUHT telah diklasifikasikan bahwa tanah yang dapat dibebani dengan HT adalah tanah yang berdiri diatas Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, serta  Hak Pakai  atas tanah Negara. Selain hak atas tanah tersebut,  maka tanah  tidak dapat dibebani HT. Terhadap HT, Pasal 2  UUHT menjelaskan bahwa sesungguhnya HT itu tidak dapat dibagi-bagi karena sifatnya, tetapi terdapat pengecualian bahwa apabila telah diperjanjikan terlebih  dahulu  dala  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  atau  APHT  yang  dibuat  oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka HT dapat dibagi-bagi. Namun, terhadap HT yang dibebani beberapa hak atas tanah dengan jelas harus dicantumkan pada APHT mengenai pelunasan utang dengan nominal  yang rata, sehingga dapat  dimungkinkan bahwa terdapat  obyek HT tidak lunas secara bersamaan.
Selain  itu,  obyek  jaminan  HT  dapat  dibebankan  lebih  dari  1  (satu)  peringkat  HT, sebagaimana diatur dalam Pasal 5 UUHT yang dapat dipergunakan untuk melunasi lebih dari  1 (satu) utang debitor dengan catatan bahwa obyek jaminan HT masih cukup untuk melunasi utang debitor  apabila  debitor  cidera  janji.  Namun,  Pasal  6  UUHT  memberikan  penegasan  mengenai pihak yang memegang  HT peringkat  pertama lah yang memiliki kewenangan untuk  melakukan tindakan hukum terhadap obyek jaminan HT apabila debitor cidera janji melalui media pelelangan umum, sehingga dapat dikatakan bahwa pemegang HT peringkat pertama adalah kreditor prioritas, untuk  itu  pelunasan  utang  pemegang  HT  peringkat  pertama  harus  diutamakan  dibandingkan kreditor lainnya.
Agus Yudha menyatakan bahwa kreditor prioritas merupakan istilah untuk seorang kreditor, dimana dalam suatu peristiwa hukum seluruh kreditor merupakan kreditor separatis atau pemegang hak kebendaan, sehingga akan diberikan kewenangan prioritas kepada salah satu pemegang hak menurut undang-undang untuk lebih didahuluku dibandingkan kreditor pemegang hak kebendaan lainnya  (Hernoko,  2010).  Terhadap  pemegang  HT  peringkat  pertama  hingga  berikutnya  adalah kreditor  separatis  yang  memiliki  kedudukan  diutamakan  ketika  debitor  melakukan  tindakan wanprestasi  atau  cidera  janji,  sehingga  Pasal  6  UUHT  ada  untuk  memberikan  suatu  penegasan bahwa  yang  paling  diutamakan  adalah  kreditor  pemegang  HT  peringkat  pertama  dibandingkan
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
kreditor pemegang HT peringkat lainnya.
Pasal 18 UUHT mengatur mengenai beberapa hal yang dapat dijadikan acuan mengenai cara- cara hapusnya HT itu sendiri, yaitu dengan adanya pelunasan terhadap utang yang dimilikki debitor kepada  kreditor  pemegang  piutang,  pemegang  HT  atau  kreditor  melepaskan  hak  yang dimilikkinya,  adanya  putusan  pengadilan  yang  menyatakan  pembersihan  HT,  dan  adanya  roya terhadap HT. Namun, menurut Sudikno Mertokusumo tidak hanya 4 (empat) cara itu saja seperti yang  diatur  dalam  Pasal  18  UUHT  yang  mengatur  mengenai  cara-cara  hapusnya  HT,  tetapi terdapat  6  (enam)  cara  yang  dapat  dilakukan  untuk  membuat  HT  berakhir  atau  hapus,  yaitu  : (Mertokusumo, 1996)
1) Hutang  yang  dimiliki  oleh  debitor  telah  lunas  terbayarkan  tanpa  adanya  wanprestasi maupun sengketa lainnya.
2) Debitor tidak tepat waktu memenuhi prestasinya, sehingga kreditor menegur debitor untuk memenuhi prestasi. Dalam hal ini, teguran tersebut seringkali tidak diindahkan oleh debitor secara  sukarela,  sehingga  utang  debitor  lunas  dan  perjanjian  utang  piutang  tersebut  pun berakhir.
3) Debitor  melakukan  perbuatan  hukum  wanprestasi,  sehingga  kreditor  preferen  atau pemegang hak tanggungan menjual aset debitor yang diagunkan dengan cara dilelang tanpa melalui  pengadilan,  dan  mengambil  hasil  pelelangan  tersebut  sebagai  pelunasan  hutang debitor kepada kreditor preferen, sehingga perjanjian utang piutang tersebut pun berakhir.
4) Debitor  melakukan  perbuatan  hukum  wanprestasi,  sehingga  kreditor  preferen  atau pemegang  hak  tanggungan  tanpa  gugatan  mengajukan  permohonan  eksekusi  kepada pengadilan berdasarkan  Pasal  224 HIR dengan diikuti pelelangan umum. Dalam hal  ini, hasil  penjualan  lelang  yang  dapat  menutupi  hutang  debitor  akan  mengakhiri  perjanjian utang piutang tersebut.
5) Debitor melakukan perbuatan hukum wanprestasi, dan tetap tidak mau memenuhi prestasi setelah  ditegur,  sehingga  kreditor  preferen  atau  pemegang  hak  tanggungan  menggugat debitor ke pengadilan. Dalam hal ini, pengadilan akan memberikan putusan bahwa debitor harus memenuhi prestasinya, dimana hal ini dapat dilakukan dengan cara sukarela, yaitu tanpa dilakukannya lelang, sehingga perjanjian utang piutang berakhir.
6) Debitor  tidak  mau  mengindahkan  putusan  pengadilan  yang  memerintahkan  debitor melunasi hutangnya secara sukarela, sehingga akan dilakukan eksekusi terhadap aset milik debitor yang diagunkan, dan hasil dari pelelangan akan menjadi pelunasan hutang debitor
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
kepada kreditor preferen yang mengakibatkan perjanjian utang piutang berakhir.
Dalam prakteknya, pengurus dari perseroan dapat memberikan jaminan kepada bank berupa aset  tanah  yang  dimilikkinya  secara  pribadi  untuk  keperluan  perseroan  dalam  mendapatkan fasilitas kredit dari bank. Mengingat bahwa obyek jaminan HT dapat dibebani lebih dari 1 (satu) peringkat HT, tentu tidak menutup kemungkinan pengurus perseroan tersebut menggunakan obyek jaminan HT yang telah dibebani HT peringkat pertama untuk kepentingan fasilitas kredit perseroan A  kemudian  menggunakan  obyek  jaminan  yang  sama  untuk  kepentingan  fasilitas  kredit  dari perseroan  B  yang  sama-sama  dimilikki  oleh  1  (satu)  orang  yang  sama.  Menurut  ketentuan perundang-undangan  yang  berlaku  di  Indonesia  hal  tersebut  tidak  dilarang,  sehingga  tindakan hukum ini merupakan hal yang sah apabila para pihak yang terikat saling memenuhi unsur-unsur yang tercantum dalam Pasal 1320 KUHPer yang menegaskan terkait syarat sahnya suatu perjanjian di  Indonesia,  yaitu  adanya  kata  sepakat  diantara  para  pihak,  dan  para  pihak  pun  cakap  dalam melakukan  perbuatan  hukum  tersebut,  kemudian  terdapat  suatu  tujuan  tertentu  dengan diadakannya perjanjian, dan setiap perbuatan hukum yang dilakukan tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
Notaris sebagai pejabat umum yang diberi wewenang oleh undang-undang untuk membuat akta  otentik  tentu  juga  akan  memberikan  penyuluhan  hukum  terhadap  para  pihak  yang  akan mengikatkan  diri  dalam  perjanjian  kredit  dan  perjanjian  tambahan  yang  akan  dilaksanakan dihadapnnya, dimana hal ini merupakan salah satu kewajiban dari Notaris berdasarkan Kode Etik Notaris  (Latumeten,  2022).  Notaris  akan  memberikan  penyuluhan  terkait  agar  memberikan perlindungan  dan  kepastian  hukum  terhadap  para  pihak  tersebut.  Perlindungan  hukum  yang dimaksud  adalah untuk  memberikan  upaya untuk  mencegah sesuatu  yang tidak diinginkan agar tidak  terjadi  dan  tentunya  juga  memberikan  agar  apabila  terjadi  sesuatu  yang  tidak  diinginkan, maka pihak yang dirugikan bisa mendapatkan pemenuhan haknya, dimana ketika ada debitor yang akan mengikatkan suatu jaminan hak atas tanah dengan beberapa peringkat HT dan dipergunakan untuk  kepentingan  beberapa  debitor  yang  dalam  hal  ini  merupakan  perseroan,  Notaris  akan membuatkan akta Personal Guarantee , Cross Guarantee , Cross Collateral dan Cross Default .
Akta Personal Guarantee merupakan suatu akta yang berisikan bahwa seseorang menyatakan dirinya  akan  menjadi  penjaminan  terhadap  suatu  hal  tertentu  atau  disebut  dengan  jaminan perorangan ( borghtoct ) (Hernoko, 2015). Tujuan dari akta Personal Guarantee ini adalah untuk memberikan pengikatan  bagi  pemilik  hak atas tanah  atau pemilik jaminan  yang  obyek hak  atas tanahnnya akan dibebani beberapa peringkat  HT  untuk  kepentingan perseroannya  agar bersedia menanggung  beban  perseroan  apabila  perseroan  mengalami  gagal  bayar.  Terkait  akta Cross
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
Guarantee memiliki  tujuan  yang  hampir  sama  dengan  akta Personal  Guarantee ,  tetapi  hal  ini ditujukan  antara  perseroan  A  dan  B,  maka  diikatkan  bahwa  pemilik  hak  atas  tanah  tersebut menjaminan kedua perseroan secara pribadi apabila diantara perseroan A  maupun B mengalami gagal bayar. Mengenai  akta Cross Guarantee ini  hanya dibuatkan ketika ada lebih dari 1 (satu) perbuatan hukum yang akan dijamin oleh 1 (satu) orang penjamin saja.
Kemudian,  mengenai  akta Cross  Collateral sendiri  memiliki  tujuan  untuk  memberikan kepastian hukum bahwa terhadap obyek jaminan hak atas tanah yang telah dibebani HT peringkat pertama oleh perseroan A merupakan jaminan hak atas tanah yang sama dengan yang dibebani HT peringkat  selanjutnya  oleh  perseroan  B  maupun  subyek  hukum  lainnya.  Terhadap  akta Cross Collateral sendiri juga akan dibuatkan sama seperti akta Cross Guarantee , dimana syaratnya ada lebih  dari  1  (satu)  perbuatan  hukum  yang  menggunakan  obyek  jaminan  yang  sama  untuk digunakan sebagai jaminan demi kepentingan fasilitas kredit yang akan diterimanya. Sedangkan akta Cross Default merupakan akta yang bertujuan untuk memberikan penegasan terhadap salah satu  perjanjian  kredit  terjadi  gagal  bayar  dan  mengharuskan  debitor  dipailitkan,  maka  seluruh debitor yang terikat dalam akta Cross Default akan dinyatakan pailit juga.
Dalam prakteknya yang dialami oleh salah satu  Bank di  Indonesia yang  memiliki 2 (dua) debitor yaitu perseroan A dan perseroan B yang dijamin secara pribadi oleh pengurusnya. Dalam pelaksanaan  menggunakan  jasa  dari  seorang  Notaris  telah  dibuatkan  akta-akta  otentik  yang diperlukan tersebut diatas. Ketika perseroan B mengalami gagal bayar dan bank selaku kreditor hendak  mengajukan  pelelangan  setelah  melakukan  beberapa  kali  upaya  agar  perseroan  B memenuhi  kewajibannya, tetapi  oleh KPKNL permohonan pelelangan yang diajukan oleh  bank ditolak  dengan alasan bahwa  obyek jaminan hak  atas  tanah yang dibebankan kepada bank oleh perseroan B adalah HT peringkat kedua.
KPKNL  dalam  memberikan  jawaban  terhadap  permohonan  bank  untuk  melaksanakan pelelangan ini menggunakan dasar hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UUHT, yaitu hanya pemegang HT peringkat pertama saja yang memiliki hak mengajukan pelelangan guna pemenuhan haknya.  Padahal  dalam  praktek  yang  terjadi  ketika  dilaksanakannya  perjanjian  kredit  dan perjanjian  tambahan  sudah  jelas  terdapat  akta-akta  otentik  yang  dibuat  oleh  Notaris  untuk memberikan perlindungan dan kepastian hukum. Akta Cross Collateral dan Cross Default yang dibuatkan  oleh  Notaris  untuk  kepentingan  para  pihak  dalam  melakukan  perjanjian  kredit  dan perjanjian  tambahan  sudah  sangat  cukup  sebagai  dasar  bank  mengajukan  permohonan  untuk dilaksanakannya lelang terhadap obyek jaminan yang telah dibebani HT tersebut, meskipun yang mengalami  gagal  bayar  merupakan  debitor  dengan  obyek  jaminan  yang  dibebani  dengan  HT
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
peringkat  kedua.  Kreditor  pemegang  HT  tidak  perlu  menunggu  putusan  dari  pengadilan  untuk melakukan  eksekusi  terhadap  obyek  jaminan  yang  dijaminkan  kepadanya  apabila  debitornya mengalami default , karena dalam Sertipikat Hak Tanggungan (SHT) yang merupakan produk hasil dari  pemasangan  HT  itu  sendiri  terdapat  klausul  yang  memberikan  kewenangan  pemegang  HT untuk dapat melakukan eksekusi.
Prinsip dasar yang digunakan oleh KPKNL untuk memberikan jawaban terhadap permohonan pelelangan ini sebetulnya hanya berlaku apabila  tidak terdapat  akta Cross Collateral dan Cross Default .  Hal  ini  dikarenakan  akta  otentik  yang  dibuat  dihadap  Notaris  tentu  akan  dicantumkan klausul-klausul  yang  memberikan  perlindungan  dan  kepastian  hukum  terhadap  para  pihak  yang melakukan  perbuatan  hukum.  Dengan  adanya  akta Cross  Default ini  memberikan  kedudukan perseroan A mengalami keadaan default atau wanprestasi juga yang disebabkan oleh perseroan B mengalami wanprestasi terlebih dahulu. Secara otomatis apabila kedua perseroan ini mengalami keadaan default secara  bersamaan,  maka  kreditor  yang  memegang  HT  peringkat  pertama  dan kedua yang oleh perseroan A maupun perseroan B memiliki hak untuk mendapatkan pemenuhan haknya  dengan  cara-cara  yang  telah  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku, salah satunya adalah dengan cara pelelangan itu sendiri.
Terhadap kreditor pemegang HT peringkat pertama, peringkat kedua, maupun peringkat ketiga pada kasus perseroan A maupun B yang mengalami default secara bersamaan akibat adanya akta cross  default ,  diberikan  hak  untuk  mengajukan  pelaksanaan  lelang  terhadap  obyek  jaminan  HT yang telah dijaminkan guna pelunasan utang para debitor tersebut, sehingga apabila permohonan yang diajukan oleh pemegang HT peringkat kedua ditolak oleh KPKNL dengan alasan bahwa Pasal 6  UUHT  menegaskan  bahwa  yang  berhak  untuk  mengajukan  pelelangan  adalah  pemegang  HT peringkat pertama, maka pemegang HT peringkat pertama pada posisi dan waktu yang sama lah yang mengajukan dilaksanakannya lelang kepada KPKNL.
Pemegang  HT  peringkat  pertama  dapat  mengajukan  permohonan  lelang  kepada  KPKNL  ini berlandaskan bahwa debitor yang telah diberikan fasilitas kredit olehnya juga mengalami keadaan yang sama-sama default seperti debitor satunya, karena adanya akta Cross Collateral dan Cross Default . Hal ini tentu tidak dapat ditolak oleh KPKNL sebagai salah satu wadah masyarakat untuk mengajukan permohonan lelang, karena pemegang HT peringkat pertama sudah memenuhi syarat yang tercantum dalam Pasal 6 UUHT.
Meskipun  akan  terjadi  pelaksanaan  lelang  terhadap  obyek  jaminan  HT  tersebut,  tetapi  hasil yang akan diterima dari pelelangan tetap akan dibagikan secara  bertahap  kepada yang prioritas,
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
dimana  asas  proporsional  untuk  pemenuhan  utang  perseroan  A  dan  perseroan  B  tidak  dapat digunakan dalam kasus tersebut. Agus Yudha menegaskan bahwa asas proporsionalitas adalah asas yang  menjadi  dasar  untuk  pertukaran  hak  dan  kewajiban  para  pihak  sesuai  dengan  bagiannya masing-masing  (Hernoko  &  Ratnawati,  2015).  Terhadap  kasus  tersebut,  yang  menjadi  prioritas untuk  dipenuhi  haknya atas utang yang diberikan kepada debitor adalah kreditor pemegang  HT peringkat  pertama,  sehingga  hasil  dari  pelelangan  itu  mencukupi  pelunasan  utang  kepada pemegang HT peringkat pertama dan ternyata masih menyisahkan sejumlah uang, maka sisa uang tersebut digunakan untuk pelunasan utang kepada pemegang HT peringkat kedua.
Namun,  apabila  ternyata  sisa  uang  yang  telah  digunakan  untuk  pelunasan  utang  kepada pemegang HT peringkat pertama tidak cukup untuk melunasi utang debitor kepada pemegang HT kedua atau bahkan untuk melunasi utang pemegang HT peringkat pertama saja masih tidak cukup, maka baik itu perseroan A dan perseroan B masih memiliki kewajiban untuk melunasi utangnya. Dalam kata lain, perjanjian kredit yang merupakan perjanjian pokok pada pemberian fasilitas kredit tidak  dapat  hapus  meskipun  perjanjian  tambahannya  sudah  tidak  ada,  kecuali  oleh  pihak  yang dirugikan dalam perjanjian pokok diberikan pernyataan bahwa pihak yang merugikan tidak perlu memenuhi kewajibannya.

## KESIMPULAN DAN SARAN TINDAK LANJUT

## a. Kesimpulan
Berdasarkan  uraian  dan  pembahasan  tersebut  diatas  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa pelelangan  terhadap  obyek  jaminan  HT  dapat  dilakukan,  meskipun  debitor  yang  mengalami gagal bayar adalah pemberi HT peringkat kedua, tetapi dalam kasus tersebut terdapat akta Cross Collateral dan Cross  Default yang  dibuat  dihadapan  Notaris,  sehingga  seluruh  debitor  yang terikat  dalam  akta  tersebut  mengalami default secara  bersamaan.  Oleh  sebab  itu,  kreditor pemegang HT pertama dapat mengajukan permohonan dilaksanakannya lelang kepada KPKNL atas dasar Pasal 6 UUHT, dimana hasil dari pelelangan tersebut dapat akan dibagi dengan cara prinsip  prioritas  yang  dimulai  kepada  pemegang  HT  peringkat  pertama  hingga  seterusnya dengan ketentuan bahwa apabila masih terdapat utang yang belum terlunasi, maka debitor masih memiliki  kewajiban  untuk  memenuhinya,  karena  berakhirnya  perjanjian  tambahan  tidak mengakhiri perjanjian pokok.

## b. Saran Tindak Lanjut
Berdasarkan  uraian  kesimpulan  tersebut  diataas,  penulis  memberikan  saran  agar  bank sebagai  kreditor  dapat  meminta  kepada  Notaris  untuk  dibuatkan  akta Cross  Collateral dan
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
Cross Default apabila terdapat HT yang akan dibebankan lebih dari 1 (satu) peringkat. Hal ini bertujuan agar apabila terjadi default terhadap salah satu perjanjian kredit yang bukan dibbebani dengan obyek jaminan HT peringkat pertama, maka kreditor pemegang HT pertama masih tetap bisa  mengajukan  permohonan  lelang  karena  seluruh  perjanjian  kredit  menjadi default secara bersama-sama.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku :
Badruluzaman, M. (1983). Perjanjian Kredit Bank . Bandung: Alumni.
Hernoko,  A.  Y.  (2010). Hukum  Perjanjian :  Asas  Proporsionalitas  dalam  Kontrak  Komersial . Jakarta: Kencana.
Ibrahim, J. (2007). Teori & Metodologi Penelitian Hukum Normatif (3rd ed.). Malang: Bayumedia. Marzuki, P. M. (2013). Penelitian Hukum . Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Mertokusumo,  S.  (1996). Eksekusi  Objek  Hak  Tanggungan  Permasalahan  dan  Hambatan . Yogyakarta.
Salim. (2017). Perkembangan hukum jaminan di Indonesia . Jakarta: PT RajaGrafindo Persada.
Subekti,  R.  (1982). Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia . Yogyakarta: Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada.
Sunggono, B. (2016). Metodologi Penelitian Hukum . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Internet :
Latumeten,  P.  (2022).  Perlunya  Penguatan  Kode  Etik  Notaris  Dalam  Pelaksanaan  Jabatannya.
Retrieved November 27, 2023, from  Magister Kenotariatan Universitas  Islam  Sultan Agung website:  https://mkn.unissula.ac.id/perlunya-penguatan-kode-etik-notaris-dalam-pelaksanaan- jabatannya/#:~:text=Fungsi  Kode  Etik  Notaris  berupaya,dalam  menjalankan  jabatan  dan berperilaku.

## Jurnal :
Hernoko,  A.  Y.  (2015). JAMINAN  KEBENDAAN  DAN  JAMINAN  PERORANGAN  SEBAGAI UPAYA PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMILIK PIUTANG . 8 (1), 120–134.
Hernoko,  A.  Y.,  &  Ratnawati,  I.  Y.  (2015).  Asas  Proporsional  Dalam  Perjanjian  Waralaba (Franchise). Jurnal Hukum Bisnis , 1 (1), 1–17. https://doi.org/10.20961/pknp.v14i1.34789 Suprijanto, A. (2011). Dampak globalisasi ekonomi terhadap perekonomian Indonesia. Jurnal Imiah CIVIS , I (2), 100–119. Retrieved from file:///C:/Users/user/Downloads/592-929-1-SM.pdf Utama,  I.  M.  B.  D.  P.,  Setiabudhi,  I.  K.  R.,  &  Putra,  I.  B.  W.  (2018).  PENGATURAN
Roderick Dylon Kaferu Pelelangan Terhadap Obyek Jaminan  Yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan Oleh Dua Badan Hukum
PENGGUNAAN SURAT ORDER DALAM PROS ES PENGIK ATAN AGUNAN K REDIT BERUPA HAK TANGGUNGAN. Jurnal Ilmiah Prodi Magister Kenotariatan , 136–144.
Wahyuni, N. (2017). Penerapan Prinsip 5C Dalam Pemberian Kredit  Sebagai Perlindungan Bank.
Lex Journal: Kajian Hukum & Keadilan , 1 (1). https://doi.org/10.25139/lex.v1i1.236

## Peraturan Perundang-Undangan :
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas