## Arus Jurnal Sosial dan Humaniora
(AJSH)
Website: http://jurnal.ardenjaya.com/index.php/ajsh Email: jurnal.ajsh@ardenjaya.com
Akibat Hukum Pengalihan Piutang (Cessie) pada Kredit Macet Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi

## INFO PENULIS
Galih Putri Sudarsono Universitas Bhayangkara Surabaya galihputri@ubhara.ac.id

## INFO ARTIKEL
ISSN: 2808-1307 Vol. 4, No. 2, Agustus 2024 http://jurnal.ardenjaya.com/index.php/ajsh
© 2024 Arden Jaya Publisher All rights reserved

## Saran Penulisan Referensi:
Sudarsono,  Galih  Putri.  (2024).  Akibat  Hukum  Pengalihan  Piutang  (Cessie) pada  Kredit  Macet  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi. Arus Jurnal Sosial dan Humaniora, 4 (2), 629-636.

## Abstrak
Permintaan  kebutuhan  perumahan  /  tempat  tinggal  yang  layak  bagi  masyarakat  di Indonesia  tidak  diimbangi  dengan  daya  beli  rumah  oleh  masyarakat.  Dalam permasalahan  ini  Pemerintah  dan  Bank  sebagai  lembaga  intermediasi  yang menyalurkan  kredit  memegang  peran  yang  sangat  penting.  Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR)  Bersubsidi  adalah  mekanisme  yang  dijadikan  solusi  untuk  permasalahan pemilikan  rumah  bagi  masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah  kebawah.  Pada  proses KPR  Bersubsidi  tidak  jarang  ditemui  pula  debitor  yang  bermasalah  sehingga menyebabkan kredit macet. Untuk menyelesaikan permasalahan kredit macet pada KPR Bersubsidi yang hanya dipasang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tanpa dipasang Hak Tanggungan bank melakukan pengalihan piutang (cessie). Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian hukum ini adalah tipe penelitian normative menggunakan  pendekatan  Perundang-Undangan  (Statute  Approach)  dan  pendekatan konseptual  (Conceptual  Approach).  Tujuan  penelitian  ini  adalah  akibat  hukum  dari pengalihan  piutang  (cessie)  kredit  macet  pada  KPR  Bersubsidi.  Hasil  penelitian diperoleh  adalah  akibat  hukum  pengalihan  piutang  (cessie)  kredit  macet  KPR  yang hanya diikat dengan SKMHT saja tidak dapat dijadikan dasar peralihan hak atas tanah sehingga  pembeli  cessie  harus  mengajukan  permohonan  putusan  penetapan pengadilan.
Kata Kunci: Kredit Macet, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi, Cessie
The  Indonesians  need  of  decent  housing/residence  is  not  met  by  Indonesians purchasing  capacity.  The  Role  of  Indonesian  Government  and  Bank  as  intermediary institutions hold important roles. Subsidized Home Ownership Credit (KPR Bersubsidi) is a mechanism that is used as a solution to tackle the problem of home ownership for low  income  communities.  During  the  KPR  process,  it  is  not  rare  to  find  debtors  who impacting the non performing loans. To resolve the non performing loans on subsidized Home  Ownership  Credit  (KPR  Bersubsidi)  based  on  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT)  that  is  not  followed  by  Hak  Tanggunan  (HT)  deed,  the  bank carries  out  a  transfer  of  receivables  (cessie).  The  research  method  used  in  this  legal research  is  a  normative  research  type  using  a  statutory  approach  and  a  conceptual approach.  The  aim  of  this  research  is  to  find  the  legal  consequences  of  receivables transfer  (cessie)  of  non  performing  loans  receivables  (cessie)  Subsidized  Home Ownership  Credit  (KPR  Bersubsidi).  The  obtained  results  of  legal  consequences    of receivables  transfer  (cessie)  of  non  performing  loans  receivables  (cessie)  Subsidized Home Ownership Credit (KPR Bersubsidi) which only tied by SKMHT cannot be used as a basis for transferring land rights so that the cessie buyer must submit a request for a court decision.
Key  Words: Non  performing  loans,  Subsidized  Home  Ownership  Credit  (KPR Bersubsidi), Cessie

## A. Pendahuluan
Hak  Tanggungan  sebagai  Jaminan  kebendaan  adalah  jaminan  yang  dibebankan  terhadap hak atas tanah yang memberikan kedudukan diutamakan kreditur terhadap kreditur-kreditur lain.    Dari  formulasi  norma  hukum  tersebut  memberikan  suatu  hak  prefensi  kepada  kreditur tertentu  untuk  dapat  mendahului  mendapat  pelunasan  terlebih  dahulu  atas  objek  jaminan debitur.
Berdasarkan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku pembebanan Hak Tanggungan atas objek jaminan debitur harus dilaksanakan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, namun ketentuan tersebut memberikan suatu kemudahan apabila dalam pelaksanaannya pembebanan Hak Tanggungan pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (untuk selanjutnya disebut PPAT) maka pemberi Hak Tanggungan dapat menunjuk pihak lain  sebagai  kuasanya  untuk  dibuat  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (untuk selanjutnya disebut SKMHT) yang harus berbentuk akta otentik. SKMHT agar dapat secara sah mengikat secara hukum harus memenuhi syarat-syarat antara lain yaitu:
1. Tidak  mangandung  kuasa  untuk  melaksanakan  perbuatan  hukum  lain  selain membebankan Hak Tanggungan.
2. Tidak mengandung kuasa subsitusi.
3. Menyertakan dengan jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan. Pada Pasal 15 ayat (3) Undang-Undang Hak Tanggungan (untuk selanjutnya disebut UUHT) menyatakan bahwa " Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak-hak atas tanah yang  sudah  terdaftar  wajib  diikuti  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan selambat-lambatnya  1  (satu)  bulan  sesudah  diberikan”  dan  ketentuan  ayat  (4)  yang menyatakan  bahwa  “Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  mengenai  ha  katas  tanah yang  belum  terdaftar  wajib  diikuti  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan selambat-lambatnya  3  (tiga)  bulan  sesudah  diberikan”.  Sedangkan  menurut  Pasal    Peraturan Menteri  Negara  Agraria  Nomor  22  Tahun  2017  tentang  Penetapan  Batas  Waktu  Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu, jangka waktu berlaku SKMHT adalah sampai saat berakhirnya perjanjian pokok yang bersangkutan yang salah satunya adalah Kredit Pemilikan Rumah.
Realitas saat ini menunjukkan bahwa masyarakat kesulitan untuk memiliki suatu hunuan sebagai  akibat  dari  tingginya  harga  tanah  beserta  rumah.  Oleh  seban  itu  Pemerintah  melalui
Kementrian  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  (PUPR)  dan  Badan  Pengelolaan  Perumahan Rakyat (BP  Tapera) mengadakan program KPR Bersubsidi dengan bunga rendah dengan fokus utama program ini adalah masyarakat kalangan ekonomi menengah kebawah. KPR Bersubsidi dilaksanakan  menggunakan  skema  fasilitas  likuiditas  pembiayaan  perumahan  atau  lebih dikenal dengan FLPP. Pelaksanaan program KPR Bersubsidi acapkali ditemui bahwa sertipikat tanah  yang  dijadikan  jaminan  adalah  masih  beratasnamakan  developer  sehingga  kebanyakan jaminan hanya dipasang SKMHT tanpa ditindaklanjuti dibebani dengan Hak Tanggungan. Dalam proses  penyaluran  program  KPR  Bersubsidi  tidak  jarang  ditemui  masalah  kredit  macet  yang disebabkan  oleh  debitur  tidak  melaksanakan  kewajibannya  sebagaimana  terdapat  pada Perjanjian  Kredit  yang  mengikat  Bank  dan  debitur.  Pengalihan  piutang  (cessie)  adalah mekanisme  yang  diambil  oleh  bank  untuk  menyelesaikan  masalah  kredit  macet  berdasarkan Pasal  613  (Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  selanjutnya  disebut  KUHPerdata).  Hak tersebut  akan  memungkinkan  timbulnya permasalahan  hukum  apabila  objek  jaminan  debitur hanya  diikat  dengan  SKMHT  saja.  Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  penulis  tertarik melakukan  penelitian  dengan  judul  “Akibat  Hukum  Pengalihan  Piutang  (Cessie)  Kredit  Macet Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi”

## B. Metodologi
Penelitian hukum adalah proses penelitian yang dilakukan dengan tujuan memecahkan isu hukum  yang  timbul  dengan  mengidentifikasi  permasalahan  hukum,  melakukan  penalaran hukum,  menganalisis  masalah  yang  dihadapi  dan  kemudian  memberikan  solusi  atas permasalahan  tersebut.    Penelitian  ini  menggunakan  tipe  penelutian  hukum  normatif  dimana tipe  penenlitian  ini  dipakai  untuk  mendapatkan  suatu  konsep  yang  jelas    dengan  mengkaji Peraturan  Perundang-Undangan  dan  juga  buku-buku  mengenai  teori-teori  terkait permasalahan  yang  diteliti  oleh  penulis.  Pendekatan  yang  dipakai  untuk  penelitian  ini  adalah pendekatan  Perundang-Undangan  (Statute  Approach)  yang  mengkaji  tentang  Peraturan Perundang-Undangan  dan  Pendekatan  Konseptual  (Conceptual  Approach)  yang  merupakan pendekatan  yang  beranjak  dari  pandangan-pandangan  dan  doktrin-doktrin  yang  berkembang dalam ilmu hukum.

## C. Hasil dan Pembahasan

## Kebutuhan Rumah Masyarakat
Rumah adalah kebutuhan dasar yang wajib dimiliki oleh manusia. Rumah adalah bangunan yang digunakan untuk tempat tinggal dan hunian bagi masyarakat. Kebutuhan dasar ini rumah sebagai kebutuhan pokok sulit untuk diwujudkan karena rumah memerlukan biaya yang relatif besar.
Untuk  mempermudah  masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah  untuk  memperoleh perumahan maka pemerintah melakukan perubahan persyaratan kredit perumahan bersubsidi yang  pendanaannya  bersumber  dari  Anggaran  Pendapatan  Dan  Belanja  Negara  (APBN), Anggaran  Pendapatan  dan  Belanja  Daerah  (APBD)  dan/atau  sumber  daya  lain  yang dibelanjakan  untuk  penyelenggaraan  perumahan  dan  pemukinan  yang  sejalan  dengan Peraturan  Perundang-Undangan.  Salah  satu  pilihan  yang  diberikan  kepada  masyarakat  untuk dapat  memiliki  rumah  adalah  dengan  cara  kredit  pada  bank  atau  lebih  dikenal  secara  luas dengan  Kredit  Pemilikan  Rumah  Bersubsidi  (KPR)  Bersubsidi.  KPR  Bersubsidi  adalah  suatu kredit  pemilikan  rumah  dengan  tujuan  utama  adalah  masyarakat  yang  berpenghasilan menengah  kebawah.  Fasilitas  kredit  ini  menjadi  salah  satu  bentuk  upaya  pemerintah  untuk membantu  masyarakat  untuk  memiliki  rumah  karena  mayoritas  masyarakat  Indonesia  tidak mampu  untuk  membeli  rumah  secara  tunai.  Untuk  menjawab  permasalahan  ini  pemerintah menyediakan  dana  subsidi  untuk  fasilitas  kredit  kredit  pemilikan  rumah  melalui  sektor perbankan.
Bank sebagai lembaga keuangan memiliki peran penting untuk mendorong perekonomian nasional.  Hal  ini  sebagaimana  fungsi  bank  sebagai  lembaga  intermediasi  yang  kegiatan utamanya  menarik  dana  masyarakat  dalam  bentuk  simpanan  dan  menyalurkannya  kembali
dalam  bentuk  kredit  dan  bentuk-bentuk  lainnya  yang  semuanya  bedasarkan  suatu  prinsip kehati-hatian.
Pemberian  kredit  yang  disalurkan  kepada  masyarakat  /  debitor  bank  wajib  memiliki keyakinan  yang  tinggi  bahwa  calon  debitor  dapat  melaksanakan  kewajibannya  kepada  bank. Keyakinan  tersebut  dilakukan  berdasarkan  mekanisme  dan  kajian  yang  mendalam dari  Divisi Analisis Kredit Bank terhadap kemampuan debitur mengenai kelayakan diberikan kredit atau tidak.  Analisa  kredit  calon  debitur  dinilai  berdasarkan  itikad  baik,  kemampuan  dan kesanggupan  nasabah  debitur  untuk  melunasi  kredit  yang  dinilai  dengan  jaminan  yang diagunkan  oleh  debitur  sesuai  dengan  perjanjian  kredit.  Analisa  kredit  calon  debitur  dinilai berdasarkan mekanisme 5C yaitu : watak (Character), modal (Capital), kemampuan (Capacity), jaminan  (Collateral), dan prospek usaha debitur (Condition of Economy).
Implementasi dari analisa penilaian kredit maka dibuatlah perjanjian kredit antara debitur dengan  bank.  Mengenai  permasalah  debitur  yang  lalai  atau  tidak  memenuhi  prestasi  pada perjanjian  kredit  telah  diatur  suatu  hak  yang  diberikan  kepada  kreditur  untuk  melakukan penagihan terhadap sejumlah piutag tertentu kepada debitur.
Perjanjian  jaminan  adalah  perjanjian  lanjutan  dari  perjanjian  kredit  yang  bertujuan  sebagai perjanjian  jaminan  yang  menjamin  pelunasan  utang  dari  debitur.  Oleh  sebab  itu  perjanjian jaminan tidak mungkin ada tanpa adanya perjanjian kredit. Dalam ilmu hukum perjanjian kredit merupakan  perjanjian  pokok  (principal)  sedangkan  perjanjian  jaminan  adalah  perjanjian lanjutan / tambahan (accesoir).

## Kredit Pemilikan Rumah Bersubsidi (KPR)
Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu jenis fasilitas pelayanan kredit yang diberikan bank  kepada  nasabah  yang  berkeinginan  untuk  mendapatkan  pinjaman  khusus  untuk melakukan  renovasi  rumah  atau  melakukan  pembangunan  rumah.    KPR  adalah  jenis  kredit jangka panjang yang diberikan oleh bank kepada nasabahnya dengan tujuan membangun atau memiliki  rumah  baru  atau  bekas  diatas  sebuah  lahan  dengan  jaminan  sertipikat  kepemilikan atas rumah dan lahan dengan jaminan sertipikat kepemilikan atas rumah dan lahan itu sendiri.
Berdasarkan  jenis  agunan  yang  digunakan  untuk  KPR  apabila  menggunakan  rumah  yang akan dibeli sebagai agunan maka disebut KPR Pembelian. Sedangkan KPR Multiguna atau KPR Refinancing  adalah  KPR  yang  menjadikan  rumah  rumah  yang  sudah  dimiliki  sebagai  agunan. Sebagai  salah  satu  bentuk  dari  kredit  konsumtif  maka  KPR  penggunaannya  diperuntukkan untuk kegiatan yang bersifat konsumtif yang antara lain pembelian rumah, furniture, kendaraan bermotor  dan  tidak  diperkenankan  untuk  kegiatan  yang  bersifat  produktif  seperti  pembelian stok barang dagangan, modal kerja dan lain sebagainya.
Salah  satu  syarat  penting  dari  lahirnya  KPR  adalah  terdapat  kondisi  penunjang  strategis diantaranya adalah tingginya kebutuhan masyarakat terhadap perumahan yang tidak diimbangi dengan daya beli tunai rumah oleh masyarakat.
Jenis KPR di Indonesia dibedakan menjadi dua, antara lain :
KPR  Subsidi  adalah  kredit  yang  ditujukan  bagi  masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah  ke bawah  dengan  tujuan  untuk  mendapatkan  subsidi  untuk  perumahan  atau  perbaikan  rumah yang telah dimiliki. Jenis subsidi yang diberikan adalah : subsidi untuk meringankan kredit dan subsidi untuk menambah dana pemangunan atau renovasi rumah. Khusus untuk kredit subsidi adalah  jenis  kredit  yang  ditujukan  khusus  bagi  golongan  masyarakat  tertentu  sehingga  tidak semua masyarakat bisa mendapat jenis kredit ini.
KPR  Non  Subsidi  adalah  jenis  KPR  yang  dapat  dijangkau  oleh  seluruh  masyarakat. Ketentuan KPR jenis ini ditetapkan oleh bank termasuk juga penentuan jumlah besarnya kredit dan suku bunga yang akan didapatkan oleh nasabah.

## Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  adalah  surat  kuasa  yang memberikan  kuasa  kepada  penerima  hak  tanggungan  sebagai  kreditur  dari  pemberi  hak tanggungan untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan atas objek hak tanggungan. SKMHT sebagai surat kuasa istimewa dijelaskan sebagai berikut :
“Kebolehan  memberi  kuasa  istimewa  hanya  terbatas  untuk  tindakan  tertentu  yang  sangat penting.  Pada  prinsipnya,  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  hanya  dapat  dilakukan  oleh
pemberi  kuasa  sendiri.  Jadi  pada  dasarnya,  pembuatan  tersebut  tidak  dapat  dilakukan  oleh kuasa  berdasarkan  surat  kuasa.  Untuk  menghilangkan  ketidak  bolehan  itu,  dibuatlah  bentuk kuasa  istimewa  sehingga  suatu  tindakan  yang  hanya  dapat  dilakukan  oleh  orang  yang bersangkutan secara pribadi, dapat diwakilkan kepada kuasa”.
Merujuk  pada  beberapa  pendapat  diatas  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  SKMHT  adalah surat  yang  berisi  pemberian  kuasa  yang  diberikan  dari  pemberi  hak  tanggungan  sebagai pemberi  agunan  atau  pemilik  tanah  dalam  hal  ini  adalah  developer  kepada  penerima  kuasa sebagai  kreditur  untuk  mewakili  pihak  pemberi  kuasa  untuk  melakukan  pembebanan  Hak Tanggungan kepada kreditor.
Dasar Hukum keberlakuan SKMHT terdapat pada antara lain :
 Pasal  15  Undang-Undang  nomor  4  tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah;
 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996  tentang  Penetapan  Batas  Waktu  Penggunaan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu; dan
 Surat  keputusan  direksi  Bank  Indonesia  nomor  26/24/KEP/DIR/1993  tentang  kredit usaha  kecil  yang  kemudian  dicabut  dan  diganti  dengan  surat  keputusan  direksi  Bank Indonesia nomor 30/55/KEP/DIR tanggal 8 Agustus 1998
Keputusan diatas menyatakan bahwa:
“Perbankan Indonesia bertujuan menunjang pelaksanaan pembangunan nasional dalam rangka meningkatkan pemerataan, pertumbuhan ekonomi dan stabilitas nasional kearah peningkatan kesejahteraan rakyat banyak”.
Pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) Undang-Undang No 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menentukan bahwa :
Terhadap  tanah-tanah  yang  sudah  terdaftar,  SKMHT  wajib  segera  diikuti  dengan  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  dalam  jangka  waktu  1  bulan  setelah  diberikan;  Terhadap  tanah- tanah yang belum terdaftar SKMHT wajib segera diikuti dengan APPHT dalam jangka waktu 3 bulan;  Batas  waktu  ini  berlaku  juga  terhadap  hak  atas  tanah  yang  bersertipikat  tetapi  belum tercatat  atas  nama  pemberi  Hak  Tanggungan  sebagai  pemegang  hak  yang  baru.  Apabila persyaratan tentang jangka waktu tersebut tidak terpenuhi maka SKMHT menjadi Batal Demi Hukum (Pasal 15 ayat (6) UUHT).
Ketentuan  Pasal  15  ayat  (3)  dan  ayat  (3)  dikecualikan  bagi  jenis-jenis  kredit  tertentu sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (5) UUHT. Jenis-jenis kredit ini  diatur dalam Peraturan Menteri  Negara  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Penetapan  Batas  Waktu Penggunaan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Untuk  Menjamin  Pelunasan  Kredit- Kredit  Tertentu  (selanjutnya  disebut  dengan  Permen  Agraria).  Salah  satu  jenis  kredit  yang dikecualikan  berdasarkan  Permen  Agraria  adalah  Kredit  /  Pembiayaan/  Pinjaman  yang ditujukan untuk pengadaan perumahan. Untuk jenis kredit masa berlaku SKMHT adalah sampai masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan.
SKMHT adalah suatu proses peralihan hak atas tanah yang dijadikan jaminan Hak Tanggungan melalui  proses  pemberian,  pendaftaran,  dan  pencoretan  Hak  Tanggungan.  Berdasarkan  hal tersebut aspek sistem dan prosedur  penyelenggaraan SKMHT adalah hal yang penting. Dengan pemberian SKMHT yang selanjutya ditindaklanjuti dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan.

## Pengalihan Piutang (Cessie)
Mekanisme  pengalihan  piutang  atas  nama  (Cessie)  diatur  dalam  Pasal  613  KUHPerdata. Istilah  cessie  tidak  terdapat  dalam  KUHPerdata,  namun  Pasal  613  ayat  (1)  KUHPerdata menyebutkan :
“penyerahan piutang-piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya, dilakukan dnegan jalan membuat sebuah akta otentik atau akta dibawah tangan, dengan mana hak-hak kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain.”
Cessie adalah salah satu mekanisme perolehan hak milik yang diatur dalam HUKPerdata. Cessie merupakan penyerahan tagihan atas nama dari kreditur lama (cedent) kepada kreditur baru  (cessionaris)  berupa  tagihan  atau  piutang  yang  jelas-jelas  atas  nama  kreditur  lama (cedent).  Proses  Cessie  adalah  bukan  tindakan  hukum  yang  berdiri  sendiri  melainkan  cessie diawali oleh suatu peristiwa hukum (rechttitel) yaitu perjanjian jual beli dan pengalihan piutang
yang mewajibkan penyerahan (levering). Terjadinya penyerahan (levering) ini disebut sebagai hubungan hukum obligatoir yang dapat timbul karena perjanjian atau karena undang-undang. Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  peristiwa  yang  mendasari  penyerahan  (levering)  adalah peristiwa  perdata  (rechtstitel)  yang  merupakan  peristiwa  yang  menyebabkan  munculnya perikatan-perikatan diantara dua pihak antara debitur dengan kreditur. Jadi dapat disimpulkan bahwa peristiwa perdata (rectstitel) adalah hubungan obligatoir yang menjadi dasar cessie.

## Akibat Hukum Pengalihan Piutang (Cessie) Kredit Macet KPR Bersubsidi
Kegiatan  penyaluran  kredit  perbankan  dilaksanakan  atas  dasar  suatu  perjanjian  yang mengatur kesepakatan antara bank sebagai kreditur dengan nasabah sebagai debitur. Hal yang mendasari  penyaluran  kredit  perbankan  adalah  kepercayaan  yang  diberikan  bank  kepada nasabah. Dasar kepercayaan yang diberikan kepada nasabah untuk memperoleh fasilitas kredit adalah  berdasarkan  semua  persyaratan  dan  ketentuan  yang  wajib  dipenuhi  oleh  nasabah sebagai debitur.
Perjanjian  yang  mendasari  pemberian  kredit  dari  bank  kepada  nasabah  sebagai  debitur adalah perjanjian kredit. Perjanjian kredit pada dasarnya adalah perjanjian pinjam meminjam antara kreditur  (bank)  dengan debitur  (nasabah)  yang  meletakkan  kewajiban  kepada  debitur untuk  memenuhi  prestasi  atau  utang  dan  bunga  sesuai  tempo  waktu  yang  ditetapkan  dalam perjanjian kredit. Meskipun bank telah melaksanakan prinsip kehati-hatian (prudential) dalam penyelenggaran proses penyaluran kredit namun tidak jarang ditemui pula adanya kredit macet yang  disebabkan  oleh  debitur  yang  tidak  memenuhi  kewajibannya  sesuai  dengan  perjajian kredit. Oleh sebab itulah maka bank selain membuat perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok, bank juga membuat perjanjian jaminan sebagai perjanjian lanjutan (accesoir).
Pada  dasarnya  terdapat  perbedaan  antara  perjanjian  pokok  dengan  perjanjian  tambahan (accesoir).  Perjanjian  pokok  /  perjanjian  dasar  adalah  perjanjian  yang  keberadaannya  tidak bergantung terhadap perjanjian lain karena perjanjian pokok pada dasarnya tidak dipengaruhi oleh perjanjian lain. Berbeda halnya dengan perjanjian tambahan (perjanjian accesoir) adalah perjanjian  yang  keberadaannya  adalah  berdasarkan  perjanjian  pokok  sehingga  perjanjian tambahan  (accesoir)  sehingga  apabila  perjanjian  pokoknya  hapus  maka  perjanjian  tambagan (accesoir) juga turut hapus.
Dalam  praktik  perbankan  masih  banyak  ditemui  debitur  yang  kooperatif  dalam menyelesaikan  permasalahan  kredit  macet.  Namun  tidak  sedikit  pula  ditemui  banyak  debitur yang  telah  masuk  kategori  kredit  macet  yang  sulit  untuk  melakukan  koordinasi  dengan  bank dan  tidak  sedikt  pula  debitur  menghilang  (tidak  kooperatif).    Dalam  kondisi  ini  (debitur mengilang tidak diketahui keberadaaannya) penyelesaian kredit yang dapat diupayakan dengan cara cessie.
Dalam  sistem  hukum  Indonesia,  cessie  hanya  ditemukan  dalam  disebut  doktrin  dan yurisprudensi.  Cessie  adalah  suatu  cara  pengalihan  atau  pemindahan  hak  piutang.    Dalam proses  ini,  terjadi  suatu  pergantian  pemegang  hak  kreditur    lama  (cendent)  kepada  kreditur baru (cessionaris) atas utang debitur. Tata cara pengalihan piutang ini  wajib didasarkan pada satu  akta  otentik  atau  akta  dibawah  tangan,  sehingga  pernyataan  dalam  bentuk  lisan  atau penyerahan piutang begitu saja tidak diperkenankan.
Hak  Tanggungan  sebagai  perjanjian  jaminan  memberikan  keyakinan  kepada  bank  bahwa agunan yang diagunkan oleh debitur dapat dieksekusi untuk melunasi utangnya apabila nanti debitur tidak melunasi utangnya. Hal ini sebagaimana diatur pada Pasal 14 ayat (2) dan ayat (3) yang  menyatakan  bahwa  “Sertifikat  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) memuat  irah-irah  dengan  kata  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG  MAHA ESA”  dan  sebagaimana  sertifikat  Hak  Tanggungan  memiliki  kekuatan  eksekutorial  yang  sama dengan  kekuatan  putusan  pengadilan  yang  telah  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap  dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengatur mengenai hak atas tanah. Proses pembebanan Hak Tanggungan terhadap hak atas tanah dalam SKMHT merupakan aspek yang sangat penring tejadinya proses pelimpahan kepada pihak ketiga, karena didalam SKMHT terdapat janji pelunasan utang. Hal ini sebagaimana termuat dalam Pasal 10 ayat (2) UUHT yang menyatakan  :  “Pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk  memberikan  Hak Tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  utang  tertentu,  yang  dituangkan  di  dalam  dan merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari  perjanjian  utang-piutang  yang  bersangkutan  atau
perjanjian  lainnya  yang  menimbulkan  utang  tersebut.  Pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh  PPAT  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
SKMHT  sebagai  surat  kuasa  dibatasi  masa  berlakunya  sepanjang  kuasanya  telah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Pasal 1 ayat (3) dan ayat (4) UUHT mengatur periode waktu berlakunya SKMHT. SKMHT untuk objek Hak Tanggungan yang telah terdaftar (bersertifikat)  maka  dalam  waktu  selambat-lambatnya  selama  satu  bulan  sesudah  diberikan wajib sudah diikuti dengan pembuatan APHT. Sedangkan untuk objek jaminan utang terhadap hak atas tanah yang belum terdaftar (belum bersertifikat) diberikan periode waktu yang lebih lama  karena  untuk  mempersiapkan  pembuatan  APHTnya.  Hal  ini  disebabkan  dalam  proses pembuatan  APHT,  PPAT  membutuhkan  lebih  banyak  dokumen  surat-surat  daripada  untuk objek Hak Tanggungan yang sudah terdaftar (bersertifikat).
SKMHT  tidak  diberi  batas  waktu  apabila  diperuntukkan  untuk  proyek-proyek  tertentu yaitu bagi jenis-jenis kredit usaha kecil, sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia tanggal 29 Mei 1993 Nomor 26/24/KEP/Dir ditetapkan batas jangka waktu lain dengan Peraturan Menteri Negara/Kepada Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996. SKMHT  sebagai  surat  kuasa  apabila  ditinjau  dari  fungsinya  adalah  sebagai  surat  kuasa  untuk bank  sebagai  kreditur  untuk  dapat  mewakili  debitur  dalam  pemberian  pembebanan  Hak Tanggungan dengan menandatangani APHT. Ketentuan Pasal 15 telah dengan jelas menetapkan beberapa  syarat  mengenai  substansi  SKMHT  yaitu  tidak  memuat  kuasa  untuk  memberikan tindakan hukum lainnya, melainkan hanya terkait proses pembebanaan Hak Tanggungan saja; tidak  mencantumkan  kuasa  substitusi;  menuliskan  secara  jelas  objek  Hak  Tanggungan; mencantumkan  jumlah  kredit  serta  identitas  kreditur  dan  debitur.  Khusus  untuk  KPR bersubsidi masa berlaku SKMHT adalah berakhir sampai masa kreditnya berakhir sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Oleh sebab itu proses pengikatan jaminan KPR Bersubsidi hanya dilakukan dengan SKMHT dan tidak memuat kuasa substitusi.
Cessie sebagai mekanisme penyelamatan kredit dalam kredit macet KPR Bersubsidi yang hanya  berdasarkan  SKMHT  maka  pengalihan  piutang  tersebut  tidak  dapat  dilakukan  sebab SKMHT  memuat  larangan  adanya  kuasa  subsitusi.  Sebagaimana  telah  dijelaskan  sebelumnya bahwa  SKMHT  adalah  suatu  surat  kuasa  khusus  yang  melarang  adanya  kuasa  substitusi. Merujuk  pada  ketentuan  Pasal  1  ayat  (1)  huruf  b  UUHT  bahwa  SKMHT  tidak  memuat  kuasa substitusi. Penjelasan Pasal 15 ayat (1) huruf b UUHT yang dimaksud dengan substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui pelimpahan.
Pasal 15 ayat (1) huruf b UUHT memuat larangan bahwa SKMHT memuat kuasa substitusi membebankan Hak Tanggungan. Sehingga yang dilarang adalah orang memberikan kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan dan kuasa tersebut memuat kewenangan untuk melimpahkan kuasa  tersebut  kepada  orang  lain.  Sehingga  dalam  proses  pengalihan  piutang  (cessie)  yang terjadi  antara  cedent  kepada  cessionaris  tidak  mengakibatkan  hapusnya  piutang  tersebut, namun prestasi dalam perjanjian pokok tetap beralih dari cedent kepada cessionaris. Dalam Hal pengalihan Piutang (cessie) yang hanya diikat menggunakan SKMHT saja, sebagaimana termuat dalam  Pasal  15  ayat  (1)  huruf  b  UUHT  memuat  larangan  bahwa  SKMHT  memuat  kuasa substitusi. Sehingga menyebabkan pengalihan piutang (cessie) tidak dapat dilaksanakan karena SKMHT  hanya  khusus  digunakan  sebagai  surat  kuasa  membebankan  Hak  Tanggungan  saja. Dalam  hal  perlindungan  hukum  akan  kepastian  hukum  cessionaris  atas  pengalihan  piutang (cessie)  kredit  macet  KPR  Bersubsidi  berdasarkan  Pasal  621  KUHPerdata  dapat  memohon Putusan Pengadilan.
Berkenaan dengan Akta Pengalihan Piutang (cessie) yang dibuat Notaris  bukanlah proses penghapusan  hutang  Hak  Tanggungan  (roya)  atau  hipotek  sehingga  dapat  digunakan  sebagai dasar  peralihan  hak  atas  tanah  debitur  atas  jaminan  yang  telah  dijaminkan  melainkan  hanya suatu  proses  pengalihan  piutang  dari  kreditur  lama  (cedent)  kepada  kreditur  baru (cessionaris).  Namun,  akta  cessie  merupakan  suatu  akta  peralihan  piutang  dari  debitur  lama (cedent)  kepada  kreditur  baru  (cessionaris)  yang  kemudian  berdasarkan  Pasal  16  UUHT peralihan  tersebut  dicatat  dalam  sertifikat  Hak  Tanggungan  jika  sudah  terdaftar  Hak Tanggungannya.
Akibat  hukum  dari  proses  pembelian  pengalihan  piutang  (cessie)  pada  kredit  macet  KPR Bersubsidi yang hanya diikat dengan SKMHT adalah belum memindahkan hak atas tanah. Hal ini sebab pengaturan pembeli cessie berdasarkan hanya SKMHT belum diatur dalam Peraturan Perundang-Undangan  di  Indonesia.  Hal  ini  disebabkan  karena  perlindungan    pembeli  cessie masih  belum  sempurna.  Hal  ini  disebabkan  karena  pembeli  cessie  belum  memiliki  hak kepemilikan hak atas tanah dan akta cessie yang dibuat oleh Notaris tidak dapat dijadikan dasar pengalihan hak atas tanah jaminan debitur. Selain itu, ditinjau dari SKMHT berdasarkan Pasal 15 UUHT menjelaskan bahwa SKMHT melarang memuat kuasa substitusi sehingga jelas bahwa SKMHT  hanya  memuat  kuasa  khusus  mengenai  pembebanaan  Hak  Tanggungan  saja  kepada penerima  kuasa.  Perlindungan  hukum  yang  dapat  ditempuh  oleh  pembeli  cessie  berdasarkan Pasal 621 KUHPerdata adalah mengajukan Putusan Pengadilan untuk menjadi dasar peralihan hak atas tanah.

## D. Kesimpulan
Peraturan Hukum bagi pembeli cessie (cessionaris) berdasarkan SKMHT belum diatur dalam Peraturan Perundang-Undangan di Indonesia. Sehingga akibat hukum dari proses pembelian pengalihan piutang (cessie) pada kredit macet KPR Bersubsidi yang hanya diikat dengan SKMHT adalah belum memindahkan hak atas tanah. Sehingga perlindungan hukum yang dapat ditempuh oleh pembeli cessie berdasarkan Pasal 621 KUHPerdata adalah mengajukan Putusan Pengadilan untuk menjadi dasar peralihan hak atas tanah.

## E. Referensi
Bank Indonesia nomor 30/55/KEP/DIR Blaang. (2016).  Perumahan dan Pemukiman sebagai Kebutuhan Pokok. Jakarta. Yayasan Obor Indonesia.
Djumhana, M. (2012). Hukum Perbankan Di Indonesia . Bandung. Citra Aditya Bakti. Gazali, D. S., & Usman, R. (2016). Hukum Perbankan . Jakarta. Sinar Grafika. Harahap, M. Y. (2016). Hukum Acara Perdata, cetakan keempat . Jakarta. Sinar Grafika. Hardjono. (2016). Mudah Memiliki Rumah Idaman Lewat KPR . Jakarta. PT Pusaka Grahatama. Harsono,  B.  (2003). Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria Isi Dan Pelaksanaannya . Jakarta. Djambatan. Hermansyah.  (2014). Hukum  Perbankan  Nasional  Indonesia,  Edisi  2,  Cet.8 .  Jakarta.  Prenada Media Group.
Marzuki, P. M. (2005). Penelitian Hukum Edisi I . Jakarta. Kencana Prenada Media Group Peraturan Perundang-Undangan Priana, D. C. (2015). Jenis Kredit Pemilikan Rumah di Indonesia . Jakarta. PT.Pusaka Grahatama. Setiawan,  R.,  &  Satrio,  J.  (2010). Penjelasan  Hukum  tentang  Cessie ,  National  Legal  Reform Program. Jakarta.
Sjahdeini,  S.  R.  (1996). Hak Tanggungan : Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan. Surabaya. Airlangga University Press Supriadi.  (2015). Pengertian  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan .  Jakarta.  Kencana Prenada Media Group.
Undang-Undang No 04 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan