## Kebijakan Validasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Koko Sandro Okto Maulana, Budi Ispriyarso, Mujiono Hafidh Prasetyo Program Studi Magister Kenotariatan Program Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: olospedesmanis@gmail.com

## Abstract
The object  of the transfer of land and building rights is taxed from the side of  the seller and the buyer. With regional autonomy, the authority to collect BPHTB is now in the hands of the regional government. This  article  examines  the  policy  of  the  Tegal  City  Government  regarding  the  imposition  of  obligations and responsibilities as well as the validation provisions of the Land and Building Rights Acquisition Fee to a notary/PPAT without hindering the land registration process. The research method used is normative juridical.  The  specification  of  the  research  used  is  descriptive-analytical.  The  data  analysis  technique used qualitative analysis. The results of the study indicate that the policy of  the Tegal City Government towards  the  imposition  of  BPHTB  validation  obligations  to  a  notary/PPAT  is  based  on  the  Tegal  City Regional  Regulation.  Taxpayers  who  do  not  know  the  tax  calculation  process  fully  entrust  the notary/PPAT.  The  Tegal  City  Government  has  adopted  a  policy  of  imposing  a  validation  obligation  on BPHTB payments to a notary/PPAT. The responsibility of a notary/PPAT is only limited to submitting a request for validation of BPHTB that has been paid by the taxpayer before signing the deed of transfer of land rights.

## Keywords: Policy; Notary Public; Validation

## Abstrak
Obyek  pajak  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dikenakan  pajak  dari  sisi  penjual  dan  pembeli. Adanya otonomi daerah maka wewenang pemungutan  BPHTB kini berada di tangan pemerintah daerah. Artikel  ini  mengkaji kebijakan Pemda Kota Tegal terhadap pembebanan kewajiban dan tanggung  jawab serta  ketentuan  validasi “ Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan ” kepada  notaris/PPAT  tanpa menghambat  proses  pendaftaran  tanah. “ Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis normative. ” Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  adalah  deskriptif a analitis. ” Teknik  analisis  data menggunakan  analisis  secara  kualitatif.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  kebijakan  Pemda  Kota Tegal terhadap pembebanan kewajiban validasi BPHTB kepada notaris/PPAT didasarkan pada Peraturan Daerah  Kota  Tegal. ” Wajib  pajak  yang  tidak  mengetahui  proses  penghitungan  pajak  mempercayakan sepenuhnya  kepada ” notaris/PPAT.  Pemda  Kota  Tegal  mengambil  kebijakan  membebankan  kewajiban validasi  atas  pembayaran  BPHTB  kepada  notaris/PPAT.  Tanggung  jawab  notaris/PPAT  hanya  sebatas menyampaikan permohonan validasi BPHTB yang telah dibayarkan wajib pajak sebelum menandatangani akta pemindahan hak atas tanah.
Kata kunci: Kebijakan; Notaris; Validasi

## A. PENDAHULUAN

## 1. Latar Belakang Masalah
Pemerintah  pada  saat  ini  sedang  giat-giatnya  melaksanakan  pembangunan  infrastruktur  di segala  bidang  untuk  kepentingan  masyarakat  dalam  mencapai  dan  menciptakan  kehidupan  yang
lebih  sejahtera.  Pembangunan  infrastruktur  tersebut  membutuhkan  biaya  yang  cukup  besar  dan demi  berhasilnya  tujuan  negara  tersebut,  negara  mencari  pembiayaan  antara  lain  dengan  cara memungut  pajak. “ Pajak  adalah  iuran  rakyat  kepada  kas  negara  berdasarkan  undang-undang dengan tidak mendapat jasa timbal balik yang langsung dapat ditujukan dan yang digunakan untuk membayar pengeluaran ” umum (Mardiasmo, 2005).
Pajak  merupakan  sumber  pendapatan  terbesar  negara  yang  pemungutannya  dilaksanakan oleh negara. Pajak sebagai sumber penerimaan  negara harus dipungut berdasarkan keadilan serta memberikan  kepastian  hukum  bagi  pembayar  pajak  tanpa  memandang  pajak  sebagai  beban melainkan sebagai  suatu kewajiban kenegaraan  yang  harus dipenuhi  sebagai anggota masyarakat yang mendapatkan pelayanan dari pemerintah  (Siahaan, 2004). Pasal 23A Undang-Undang Dasar Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945  menegaskan  bahwa  pengenaan  dan  pemungutan  pajak (termasuk bea dan cukai) untuk keperluan negara hanya dapat terjadi berdasarkan undang-undang (Bohari, 2008).
Salah  satu  obyek  pajak  adalah  peralihan  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan.  Tanah  dan bangunan  menjadi  lebih  bernilai  karena  dapat  dialihkan  dari  pemiliknya  kepada  pihak  lain  yang menginginkannya. Obyek pajak peralihan hak atas tanah dan atau bangunan dikenakan pajak dari sisi penjual dan pembeli. Pihak penjual akan dikenakan pajak penghasilan (PPh). Sementara pihak pembeli akan dikenakan pajak yang berupa bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Objek pajak  bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah tanah, bangunan serta tanah, dan bangunan (Damayanti, Supramono, & Woro, 2005).
” Wewenang  pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  sebelum diberlakukannya  Undang-Undang  Nomor  28 Tahun  2009    adalah  olehpemerintah  pusat.  Adanya otonomi  daerah  dan  diberlakukannya  Undang-Undang  Nomor  28 ” Tahun  2009  tentang  Pajak Daerah  dan  Retribusi  Daerah,  maka  wewenang  pemungutan  BPHTB  kini  berada  di  tangan pemerintah ” daerah. ” Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 mengamanatkan bahwa  salah  satu  jenis  pajak  kabupaten/kota  adalah  pajak  BPHTB,  yang  menggunakan  Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebagai dasar pengenaan ” pajak. Status  BPHTB yang  merupakan objek  pajak  daerah  (jenis  pajak  kabupaten/kota)  membuat  pemerintah  kabupaten/kota  berperan besar  dalam  pengenaan  dan  pemungutan  BPHTB,  mulai  dari  penetapan  peraturan,  penetapan pajak, pemantauan pembayaran, sampai pemenuhan hak dan kewajiban perpajakan wajib pajak.
“ Pesatnya pertumbuhan sektor properti di Kota Tegal menjadi potensi yang cukup besar untuk dapat  dimanfaatkan  sebagai  sumber  pendapatan  bagi  daerah  melalui  pemungutan  pajak  properti seperti  pajak ” BPHTB. “ Pemerintah  Daerah  Kota  Tegal  telah  mengeluarkan  Peraturan  Daerah Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan ” (BPHTB).
Ketika  terjadi  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  maka  terjadi  terutang  BPHTB. Bagi “ wajib pajak  keberikan keleluasaan  untuk menghitung sendiri  dan  membayarkan  pajak  yang terutang “ dengan  menggunakan  Surat  Setoran  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan (SSB-BPHTB)  dan  melaporkannya  tanpa  mendasarkan  diterbitkannya  surat  ketetapan  pajak dengan  menggunakan  Surat  Setoran  Pajak  Daerah  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan ” (SSPD-BPHTB).  Perhingan  sendiri  tersebut  dilakukan  dengan  cara  s elf  assessment system yaitu  sistem  perpajakan  yang  inisiatif  untuk  memenuhi  kewajiban  perpajakan  berada  di wajib pajak (Nurmana, 2003).
Pajak  pada  dasarnya  dibayarkan  sendiri  oleh  penghadap  atau  wajib  pajak  yang bersangkutan.  Namun,  Notaris/PPAT  dapat  menerima  titipan  pembayaran  pajak  dari penghadap. “ Titipan  pembahyaran  pajak  merupakan  keweangan  tambahaan  Notaris/PPAT  sesuai dengan  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan ” Retribusi  Daerah. “ Berdasarkan latar belakang yang telah dipaparkan tersebut di atas, penulis tertarik untuk menulis persoalan  dengan judul yaitu: Kebijakan Validasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan ” Bangunan.

## 2. Kerangka Teori
Teori  merupakan  kerangka  intelektual  yang  dimaksudkan  untuk  dapat  menerima  serta menerangkan objek yang dipelajari secara mendalam. Adapun teori yang digunakan dalam artikel ini dengan menggunakan teori kepastian hukum.

## Teori Kepastian Hukum
Kepastian hukum merupakan suatu hal yang mutlak dan dibutuhkn di suatu negara hukum. Kepastian hukum menjadi asas yang menyatu dan tidak terpisahkan dari hukum, khususnya untuk norma  hukum  tertulis.  “Hukum  tanpa  nilai  kepastian  akan  kehilangan  makna  karena  tidak  lagi dapat dijadikan pedoman perilaku bagi semua orang sebagaimana kaidah ubi jus incertum, ibi jus nullum (dimana tiada kepastian hukum, disitu tidak ada hukum)” (HS, 2010).
Menurut  Van  Apeldoorn  mengatakan  bahwa  ada  2  aspek  dalam  kepastian  hukum,  yaitu: “(1)  kepastian  hukum  berarti  dapat  ditentukan  hukum  apa  yang  berlaku  untuk  masalah-masalah yang  konkret  untuk  mendapatkan  hukum  yang  dapat  diprediksi,  (2).  kepastian  hukum  berarti
perlindungan  hukum,  dalam  hal  ini  para  pihak  yang  bersengketa  dapat  dihindarkan  dari kesewenangan penghakiman” (Prasetyo & Barkatullah, 2014).

## 3. Permasalahan
Untuk  lebih  terfokus  dalam  membahas  tulisan  ini,  sehingga  mampu  menguraikan pembahasan  dengan  tepat,  maka  ada  beberapa  hal  yang  menjadi  pokok  permasalahan  dalam penelitian yaitu:
1. Bagaimana  kebijakan  Pemda  Kota  Tegal  terhadap ” pembebanan  kewajiban  validasi  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan kepada ” Notaris/PPAT?
2. Bagaimana “ tanggung  jawab  notaris/PPAT  terhadap  validasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah dan Bangunan dan implementasinya terhadap proses peralihan hak atas tanah? ”
3. Bagaimana “ ketentuan  agar  validasi  pembayaran  pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan dapat dilakukan tanpa menghambat proses pendaftaran tanah? ”

## 4. Orisinalitas Penelitian
Untuk “ memperkuat penelitian ini maka diperlukan kajian terhadap penelitian terdahulu yang diharapkan akan memaksimalkan penulisan yang ” dibuat. “ Kemudian disebutkan penjabaran faktor pembeda  antara  fokus  penelitian  penulis  dan  fokus  penelitian  terdahulu  yang  menjadi  bahan rujukan  penulisan ” ini. “ Berikut  ini  beberapa  penelitian  terdahulu  yang  dapat  dijadikan  sebagai bahan rujukan oleh penulis antara ” lain:
1. Artikel  berjudul  “Tinjauan  Hukum  Kewajiban  Verifikasi  dan  Validasi  Bea  Perolehan  Tanah dan  Bangunan  (BPHTB)  Bagi  Wajib  Pajak  yang  Mengikuti  Pengampunan  Pajak  Di  Kota Semarang”,  ditulis  oleh Erlina  Setyawati. Artikel  ini  membahas  tentang “ kebijakan  khusus yang  mengatur  proses  validasi  dan  verifikasi  Pemerintah  Daerah  dalam  menentukan  nilai peralihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  bagi  wajib  pajak  yang  mengikuti  pengampunan pajak di kota Semarang dan penyelesaian  jika terdapat perbedaan persepsi dalam  menentukan nilai  peralihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  serta  hambatan  dalam  pelaksanaan  proses verifikasi dan validasi BPHTB di kota Semarang ” (Setyawati, 2019).
2. Artikel  berjudul  “Tinjauan  Yuridis  Penerapan  Validasi  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah dan  bangunan  (BPHTB)  atas  Transaksi  Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  dalam  Rangka Meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah  Kota  Batam”,  ditulis  oleh  Erlina  Novita.  Artikel  ini membahas  persoalan  mengenai  realisasi  penerimaan  BPHTB  selama  3  (tiga)  tahun  terakhir tidak  mencapai  target.  Hal  ini  disebabkan  karena  BPHTB  termasuk  kedalam  kelompok Self
Assessment  System yakni  sistem  pemungutan  pajak  yang  memberi  wewenang  kepada  wajib pajak  untuk  menentukan  sendiri  besarnya  pajak  terutang.  Dalam  pelaksanaan  pemungutan BPHTB  juga  belum  berjalan  dengan  baik  karena  disebabkan  oleh  faktor-faktor  penghambat seperti kurangnya tingkat kesadaran wajib pajak (Novita, 2019).
3. Artikel berjudul “Validasi Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang Nilai  Transaksi  Mengacu  pada  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  Studi  Kasus  Dinas Pendapatan  Daerah  Kota  Medan”,  ditulis  oleh  Iswari  Ramadhani  Saragih.  Artikel  ini membahas  tentang  pengaruh  pelaksanaan  validasi  pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  yang nilai transaksi  mengacu pada Pajak Bumi dan Bangunan terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan mekanisme dalam pelaksanaan validasi pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan  yang  nilai transaksi  inengacu pada Pajak Burni dan Bangunan  (Saragih, 2020).

## B. METODE PENELITIAN
Metode “ yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  yuridis  normatif  yaitu  penelitian  hukum yang  dilaksanakan  melalui  meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk diteliti dengan cara mengadakan penelusuran terhadap peraturan-peraturan dan  literatur-literatur yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti ” (Soekanto & Mamudji, 2014). Adapun spesifikasi dalam penelitian  ini  mengunakan  deskriptifaanalitis  yaitu  hasil  penelitian  akan  berusaha  menyajikan gambaran  situasi  penelitian  secara  komprehensif,  sistematis  dan  mendalam. “ Teknik  analisis  data dengan menggunakan analisis secara kualitatif yaitu data-data yang diperoleh kemudian dikumpulkan secara  sistematis,  selanjutnya    dilakukan  analisis  secara  kualitatif  guna  memperoleh  kesimpulan  atas permasalahan yang ” diteliti.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Kebijakan  Pemda  Kota  Tegal  Terhadap  Pembebanan  Kewajiban  Validasi  Bea  Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kepada Notaris/PPAT
Pembagian jenis pajak menurut lembaga pemungutnya di Indonesia dibagi menjadi dua, yaitu pajak  pusat  dan  pajak  daerah  (pajak  provinsi  dan  pajak  kabupaten/kota).  Pemerintahan  daerah hanya dapat memungut pajak yang ditetapkan  menjadi kewenangannya dan tidak dapat memungut pajak yang bukan kewenangannya. Hal ini dimaksudkan untuk menghindari adanya tumpang tindih dalam pemungutan pajak terhadap masyarakat (Siahaan, 2004).
Salah  satu  jenis  pajak  kabupaten/kota  adalah  Bea  Perolehan  Atas  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  sehingga  Bea  Perolehan  Atas  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  yang  dulunya  ditangani oleh  pemerintah  pusat  yang  merupakan  pajak  pusat,  sekarang  ditangani  sendiri  oleh  pemerintah kabupaten/kota  dan  merupakan  pajak  daerah  (Mulyawan,  2010).  Sesuai  dengan  ketentuan  hukum yang berlaku, perolehan hak sebagai hasil peralihan hak harus dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang dan didaftarkan pada kantor pertanahan setempat (Sutedi, 2011).
Pemerintah  Daerah  Kota  Tegal  menerbitkan ” Peraturan  Daerah  Kota  Tegal  Nomor  1  Tahun 2011  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan ” Bangunan.  Peraturan  Daerah  ini  mengatur berbagai  hal  yang  terkait  dengan  pengelolaan  pajak  daerah  terutama  BPHTB,  kewajiban  dan  hak pihak-pihak  yang  berkepentingan  dalam  pemungutan  pajak,  serta  sanksi  administratif  maupun sanksi  pidana  bagi  pihak-pihak  yang  tidak  melaksanakan  dan/atau  melanggar  ketentuan  dalam peraturan  daerah  ini.  Hal  ini  dimaksudkan  agar  dengan  beralihnya  pengelolaan  BPHTB  ke pemerintahan daerah, pengelolaannya lebih berdaya guna dan berhasil guna dalam mendukung visi dan misi Pemerintah Kota Tegal.
Kota Tegal merupakan coordinator dalam pelaksanaan pemungutan dan retribusi Pajak daerah yang  kewenanganya  dan  pelaksanaanya  dilaksanakan  oleh  Badan  Keuangan  Daerah  (Bakeuda) Kota Tegal. Bakeuda Kota Tegal  berperan strategis dan sangat penting dalam hak pajak daerah ini sehingga dituntut untuk lebih objektif dan bertanggung jawab.
Undang-Undang “ Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah mengatur  dan  menentukan  para  pejabat  yang  diberikan  kewenangan  dalam  menentukan  BPHTB atas perolehan hak atas tanah dan bangunan ” (Widayat, 2016). “ Para pejabat kaitanya dengan hal ini yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  yang  diberikan  kekuasaan  dan  kewenangan  didalam memeriksa  mengenai  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  terutang  apakah sudah disetorkan ke kas negara oleh pihak yang memperoleh hak sebelum pejabat yang berwenang menandatangani  dokumen  yang  berkenaan  dengan  perolehan  dimaksud. ” Selain  PPAT  ada  pejabat lain yang terlibat yaitu pejabat lelang dan pejabat pertanahan yang ditunjuk karena kewenangannya dalam pembuatan akta dan pengesahan terjadinya perolehan hak.
PPAT “ mempunyai tugas pokok dan fungsi membuat serta menandatangani akta peralihan hak atas  tanah  dan  atau  bangunan  setelah  subyek/wajib  pajak  BPHTB  menyerahkan  bukti  penyetoran biaya pajak ke kas negara. Pejabat pembuat akta tanah melaporkan pembuatan Akta Perolehan Hak
Atas Tanah dan atau Bangunan tersebut kepada Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh) bulan ” berikutnya.
Berdasarkan “ Peraturan  Pemerintah  Nomor  71  Tahun  2008  tentang  Perubahan  Ketiga  Atas Peraturan  Pemerintah  Nomor  48  Tahun  1994  tentang  Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Atas Penghasilan  dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan  atau  Bangunan  (BPHB)  dan  Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, PPAT juga diberikan tanggung jawab  untuk  terkait  dengan  perpajakan  yang  merupakan  bentuk  kewenangan  tambahan ” PPAT. Selain  tanggung  jawab  administratif,  PPAT  juga  diwajibkan  untuk  memeriksa  dan  mengetahui dengan benar mengenai pajak yang telah dibayarkan oleh wajib pajak.
PPAT  wajib  dan  bertanggung  jawab  untuk  memeriksa  dan  mengetahui  bahwa  wajib  pajak telah membayarkan pajak-pajaknya sebelum menandatangani akta pemindahan hak. Sedang “ kewenangan untuk menentukan perlu tidaknya BPHTB divalidasi dalam peralihan hak atas tanah, sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009  Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, menjadi kewenangan pemerintah daerah masing-masing, karena BPHTB merupakan ” pajak daerah.
Setelah  dilakukan  pembayaran  BPHTB,  wajib  pajak  maupun  kuasanya  harus  melakukan verifikasi  terhadap  pembayaran  BPHTB  tersebut.  Proses  verifikasi  dan  validasi  SSPD  BPHTB merupakan  proses  pemeriksaan  terhadap  kelengkapan  dokumen  dan  kebenaran  data  terkait  objek pajak  yang  tercantum  dalam  SSPD  BPHTB.  Wajib  pajak “ banyak  yang  tidak  mengetahui  proses dalam penghitungan BPHTB, sehingga mereka mempercayakan sepenuhnya masalah penghitungan BPHTB ” kepada notaris/PPAT. Hal ini yang kemudian menyebabkan Pemda Kota Tegal mengambil kebijakan untuk membebankan kewajiban validasi atas pembayaran BPHTB kepada notaris/PPAT.
Kejujuran  dalam  menentukan  nilai  transaksi  atas  peralihan  hak  sangat  diperlukan  dalam penentuan nilai BPHTB yang wajib dibayarkan oleh wajib pajak. Adakalanya “ wajib pajak meminta kepada notaris/PPAT untuk menurunkan nilai transaksi objek pajak dalam akta peralihan hak agar BPHTB yang dibayarkan menjadi ” sedikit.
“ Dasar  pengenaan  BPHTB  adalah  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  (NPOP)  yang  ditentukan berdasarkan cara dimilikinya hak atas tanah dan bangunan (Arthanaya, Suryani, & Widhiasa, 2020). Berbeda “ halnya ketika nilai transaksi lebih kecil dari nilai jual objek pajak dalam SPPT PBB, yang digunakan  sebagai  dasar  pengenaan  BPHTB  adalah  nilai  jual  objek  pajak  dalam  SPPT  PBB  atau nilai  pasar  pada  saat  sekarang.  Hal  ini  yang  memberatkan  dari  pihak  wajib  pajak,  karena  mereka mau tidak mau harus membayar BPHTB lebih besar dari ” nilai sebenarnya.
Semestinya “ Pemerintah  Daerah  (Pemda)tidak  memiliki  kewenangan  untuk  turut  serta  atau ikut  campur  atau  bahkan  menentukan  harga  bidang  tanah  tertentu  yang  menjadi  obyek  peralihan hak  jual  beli”tersebut. “ Dengan  demikian  pejabat  institusi  Pemda  tersebut  dapat  dinilai  telah melakukan penyalahgunaan wewenang. ”
Wajib“pajak semestinya yang memiliki kewajiban untuk menghitung dan membayar pajaknya sendiri, karena sistem perpajakan Indonesia menganut sistem self assessment , sehingga wajib pajak yang mempunyai kewajiban untuk menghitung dan membayar pajaknya masing-masing. ”“ Jika ada kekurangannya,  maka  kantor  pajak  dapat  meminta  kekurangan  tersebut  kepada  wajib ” pajak. “ Notaris/PPAT dalam peralihan  hak atas tanah tidak perlu  melibatkan diri terlalu dalam  mengenai masalah  pajak  BPHTB,  karena  hal  tersebut  bukan  kewenangan  notaris/PPAT,  akan  tetapi  sudah menjadi ranah pemerintah daerah. ”
2. Tanggung “ Jawab  Notaris/PPAT  Terhadap  Validasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan dan Implementasinya Terhadap Proses Peralihan Hak Atas ” Tanah
Peralihan “ hak atas tanah dan bangunan sangat terkait erat dengan persoalan kepastian hukum dan  ditandai  oleh  adanya  bukti  atas  peralihan  hak ” tersebut. “ Untuk  memberikan  kekuatan  dan kepastian hukum pemilikan tanah dan bangunan setiap peralihan hak atas tanah dan atau bangunan harus dilakukan sesuai dengan hukum yang mengaturnya. ”
Perolehan “ hak  sebagai  hasil  peralihan  hak  harus  dilakukan  secara  tertulis  dengan  akta  yang dibuat  oleh  pejabat  yang  berwenang,  serta  wajib  didaftarkan  pada  instansi  yang  berwenang,  yaitu kantor pertanahan kabupaten/kota ” setempat. Dengan “ demikian, hak atas tanah dan bangunan secara sah ada pada pihak yang memperoleh hak tersebut dan dapat dipertahankan terhadap semua ” pihak. “ Dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah,  Kepala  Kantor  Pertanahan  dibantu  oleh  PPAT  dan pejabat  lain  yang  ditugaskan  untuk  melaksanakan  kegiatan-kegiatan  tertentu  menurut  peraturan pemerintah  dan  peraturan  perundangan  yang  bersangkutan.  Yang  dimaksud  dengan  kegiatan- kegiatan tertentu misalnya pembuatan Akta PPAT oleh PPAT atau ” PPAT Sementara.
“ PPAT  adalah  pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  otentik mengenai  perbuatan  hukum  tertentu,  mengenai  hak  atas  tanah,  hak  milik  atas  satuan  rumah susun ” (Sari,  2017). “ Dasar  hukum  PPAT  adalah  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta ” Tanah.
PPAT “ sebagai  pejabat  publik,  apabila  dalam  melaksanakan  tugas  tidak  sesuai  dengan kewenangannya  yakni  melanggar  Pasal  62  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah,  maka  dapat  dikenakan  tindakan  sanksi  administratif  sampai  dengan pemberhentian dari jabatannya oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional ” Indonesia. Sanksi “ administrasi  yang  dikenakan  PPAT  akibat  melanggar  Pasal  11  ayat  (1),  Pasal  13  ayat  (2), dan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, dan sesuai dengan Pasal 6 ayat (1) Kode Etik IPPAT,  Pasal  23  ayat  (1)  dapat  berupa  sanksi,  yaitu:  teguran,  peringatan, schorsing dari keanggotaan  IPPAT,  pemberhentian  dari  keanggotaan  IPPAT,  dan  pemberhentian  dengan  tidak hormat dari keanggotaan ” IPPAT.
“ Tugas  pokok  dan  kewenangan  PPAT  adalah  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran tanah dengan  membuat akta sebagai  bukti telah dilakukannya perbuatan  hukum tertentu mengenai hak atas tanah, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah  yang diakibatkan  oleh  perbuatan  hukum ” itu. “ Perbuatan  hukum  yang  dimaksud  antara lain dapat berupa jual beli, tukar menukar, hibah dan perbuatan ” hukum lainnya.
Berdasarkan  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah,  maka  wajib  pajak  BPHTB  harus  sudah  membayar  pajak  yang  terutang  sebelum  akta  jual beli tersebut diterbitkan atau ditandatangani oleh PPAT. Akta disini sebagai bukti telah terjadi jual beli tanah dan atau bangunan. Jika akta tersebut ditandatangani sebelum dilunasinya pajak BPHTB yang terutang, maka PPAT tersebut akan terkena sanksi sesuai peraturan yang berlaku, yaitu sanksi sebagaimana telah diatur dalam Pasal 93 ayat (a) Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Berdasarkan “ Pasal  93  ayat  (a)  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah  PPAT  apabila  melakukan  pelanggaran,  maka  besaran  denda  yang  dikenakan  sangat memberatkan  terhadap  PPAT,  karena  kewajiban  untuk  membayar  BPHTB  itu  sendiri  sebenarnya adalah  kewajiban  dari  wajib  pajak  yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan ” atau  bangunan. “ Adanya sanksi  berupa denda kepada PPAT,  maka PPAT sangat berkepentingan untuk  mengetahui terlebih dahulu  bukti  pembayaran  pajak  yang  telah  dilakukan  oleh  wajib  pajak  sebelum menandatangani ” akta. “ Dalam  prakteknya  di  lapangan,  PPAT  terkadang  membantu  wajib  pajak yang  menjadi  kliennya  untuk  menghitung  pajak  yang  harus  dibayar  oleh  wajib  pajak,  serta membantu untuk membayar dan melaporkan pajak ” BPHTB nya.
Besarnya  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  Tidak  Kena  Pajak  ditetapkan  paling  rendah  sebesar Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap wajib pajak. Tarif BPHTB atas perolehan hak  karena  jual  beli  ditetapkan  sebesar  5%  (lima  persen).  BPHTB  terutang  dipungut  di  wilayah Kota Tegal tempat tanah dan/atau bangunan berada dengan diketahui notaris/PPAT.
Dalam kaitannya dengan kebijakan Pemerintah Kota Tegal mengenai validasi BPHTB, PPAT dituntut  untuk  mengedepankan  kejujuran  dan  ketelitian  dalam  pelaksanaan  verifikasi  dan  validasi BPHTB. PPAT bertanggung  jawab untuk menyampaikan permohonan validasi BPHTB  yang telah dibayarkan  wajib  pajak  kepada  Badan  Keuangan  Daerah  (Bakeuda)  Kota  Tegal  sebelum menandatangani  akta  pemindahan  hak  atas  tanah  (Akbar,  2020).  Jangka  waktu  penyelesaian penelitian  validasi  dan  verifikasi  BPHTB  oleh  Badan  Keuangan  Daerah  (Bakeuda)  Kota  Tegal memakan  waktu  selama  5  (lima)  hari  kerja  untuk  penelitian  di  lapangan  dan  3  (tiga)  hari  kerja untuk penelitian hanya di kantor saja. Proses verifikasi dan validasi BPHTB oleh Badan Keuangan Daerah (Bakeuda) Kota Tegal tidak dipungut biaya.
Alasan diwajibkannya validasi BPHTB oleh Badan Keuangan Daerah (Bakeuda) Kota Tegal adalah  untuk  memastikan  bahwa  SSP  tersebut  adalah  asli,  karena  ada  juga  SSP  yang  palsu  atau dipalsukan serta untuk memastikan bahwa penghitungan BPHTB telah dilakukan dengan benar dan sesuai  dengan  kenyataan  di  lapangan.  Banyak  wajib  pajak  yang  menghindari  pengenaan  BPHTB yang terlalu besar, mereka terkadang menggunakan nilai transaksi yang bukan sebenarnya sehingga BPHTB  yang  dibayarkan  terlalu  rendah  atau  tidak  sesuai  dengan  harga  pasar  atau  nilai  transaksi. Untuk  mengantisipasi  hal-hal  sebagaimana  tersebut  di  atas  Badan  Keuangan  Daerah  (Bakeuda) Kota Tegal kemudian mewajibkan notaris/PPAT untuk melakukan validasi BPHTB terlebih dahulu sebelum menandatangani akta pemindahan haknya.
Tanggung  jawab  PPAT  terhadap  validasi  BPHTB  ini  hanya  tanggung  jawab  administratif yang  dibebankan  oleh  Pemerintah  Daerah  Kota  Tegal  dan “ bukan  tanggung  jawab  PPAT sebagaimana  yang  telah  diamanatkan  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  4  Tahun ” 1999. “ Tanggung  jawab  PPAT  untuk  melakukan  validasi  terhadap  BPHTB  yang  telah  dibayarkan  oleh wajib  pajak  tidak  mempunyai  implikasi  apapun  terhadap  PPAT  itu  sendiri,  karena  berdasarkan ketentuan  Pasal  91  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009,  notaris/PPAT  hanya  dapat menandatangani  akta  pemindahan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  setelah  wajib  pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak saja dan tidak ada kewajiban untuk melakukan validasinya. ”
3. Ketentuan “ Agar Validasi Pembayaran Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Dapat Dilakukan Tanpa Menghambat Proses Pendaftaran ” Tanah
Berdasarkan “ Pasal  2  ayat  (1)  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  20  Tahun  2000 tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  21  Tahun  1997  tentang  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan adalah  perolehan  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan, Objek perolehan pada BPHTB harus tanah dan atau bangunan. ”
“ Perolehan hak atas tanah dan bangunan  yang  menjadi objek pajak terjadi karena 2 (dua) hal, yaitu  pemindahan  hak  dan  pemberian  hak ” baru. “ Supaya  dapat  memberikan  jaminan  kepastian hukum, dalam pelaksanaan pemindahan hak atas tanah maka Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur mengenai peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui  jual  beli,  tukar-menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang,  hanya  dapat  didaftarkan  jika dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang ” berlaku.
Proses “ pendaftaran  hak  milik  atas  tanah  dapat  dilakukan  apabila  yang  bersangkutan  telah memenuhi  syarat  atau  melengkapi  berkas  yang  dibutuhkan.  Hal  ini  diatur  dalam  Pasal  6  ayat  (2) Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2010  tentang  Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan ” (SOP). Dalam “ proses administrasi pendaftaran peralihan hak atas  tanah,  kantor  pertanahan  kabupaten/kota  akan  meminta  bukti  pelunasan  atau  pembayaran BPHTB kepada wajib pajak. ”
Verifikasi “ dan  validasi  merupakan  prosedur  penelitian  Surat  Setoran  Pajak  Daerah  Bea Perolehan Atas Hak Atas Tanah Dan Bangunan (SSPD BPHTB) terkait kelengkapan dokumen dan kebenaran data objek pajak yang tercantum dalam SSPD”BPHTB. “ Prosedur ini dilakukan setelah wajib  pajak  melakukan  pembayaran  BPHTB”  terutang. “ Jika  semua  kelengkapan  dan  kesesuaian data objek pajak terpenuhi maka fungsi pelayanan akan menandatangani SSPD BPHTB tersebut. ” Kepala “ instansi  yang  melaksanakan  tugas  di  bidang  pertanahan  hanya  dapat  melakukan pendaftaran  hak  atas  tanah  atau  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  setelah  wajib  pajak menyerahkan  bukti  pembayaran  pajak ” (Oelangan,  2015).  Kaitannya “ dengan  peralihan  hak  atas tanah  tersebut,  maka  kepada  penerima  hak  dikenakan  kewajiban  untuk  menyetor/membayar  bea perolehan ” hak.  Dalam ” hal  perolehan  hak  yang  diakibatkan  karena  perbuatan  hukum  pemindahan hak juga terkena kewajiban membayar BPHTB. ”
“ Ketentuan  mengenai  pembayaran  BPHTB  terlebih  dahulu  sebelum  melaksanakan penandatanganan  akta  pemindahan ” hak. “ Bagi  yang  pernah  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak atas  tanah  membenarkan  bahwa  dalam  hal  pemohon  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah,  maka sebelum  akta  pemindahan  hak  atas  tanah  ditandatangani  di  hadapan  PPAT,  pemohon  diwajibkan untuk  melengkapi  persyaratan  pendaftaran  peralihan  haknya,  antara  lain  dokumen-dokumen  yang disyaratkan dan penyetoran SSB ” BPHTB. BPHTB yang telah dibayarkan oleh pemohon kemudian dilaksanakan validasinya dengan mendaftarkan ke Badan Keuangan Daerah (Bakeuda) Kota Tegal untuk  diverifikasi  dan  divalidasi  agar  dapat  digunakan  sebagai  persyaratan  pendaftaran  peralihan haknya di Kantor Pertanahan Kota Tegal (Susandrio, 2020).
Verifikasi  dan  validasi  BPHTB  oleh  Bakeuda  Kota  Tegal  diperlukan  waktu  selama  3  (tiga) sampai  5  (lima)  hari  kerja.  Setelah  memperoleh  validasi  atas  BPHTB  yang  telah  dibayarkan  oleh wajib pajak, pemohon kemudian melaksanakan penandatanganan akta pemindahan hak di hadapan PPAT. PPAT “ kemudian meregister akta pemindahan hak tersebut di dalam Buku Daftar PPAT dan mempersiapkan  berkas-berkas  permohonan  peralihan  hak  atas  tanah  untuk  didaftarkan  kepada Kantor Pertanahan Kota Tegal. ”
Berkas “ yang telah lengkap dan telah dilakukan pembayaran maka selanjutnya sertifikat yang diajukan pemohon akan dicatat dan diproses oleh pegawai yang ” berwenang. ” Nama pemegang hak lama di dalam  buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh kepala kantor pertanahan  atau  pejabat  yang ” ditunjuk. “ Nama  pemegang  hak  yang  baru  ditulis  pada  halaman  dan kolom  yang  ada  pada  buku  tanah  dan  sertifikat  dengan  diberikan  tanggal  pencatatan  dan ditandatangani  oleh  kepala  kantor  pertanahan  atau  pejabat  yang  ditunjuk,  dengan  ijin  dari  Kantor Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  Provinsi  dan  Kantor  Pusat  Badan  Pertanahan  Nasional Republik ” Indonesia.  Dalam “ proses  ini  pelaksanaan  balik  nama  sertifikat  hak  milik  atas  tanah memakan  waktu  sekitar  7  sampai  20  hari  pengerjaan,  dihitung  mulai  berkas  diterima  untuk didaftarkan di kantor pertanahan dan berlaku pada saat hari ” kerja.

## D. SIMPULAN
Berdasarkan hasil pembahasan yang sudah dipaparkan di atas maka diperoleh simpulan sebagai berikut:
1. Kebijakan  Pemda  Kota  Tegal  terhadap  pembebanan  kewajiban  validasi  BPHTB  kepada notaris/PPAT  didasarkan  pada  Peraturan  Daerah  Kota  Tegal  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Bea
Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan.  Dalam  melaksanakan  kewajiban  pembayaran BPHTB, “ wajib  pajak  banyak  yang  tidak  mengetahui  proses  dalam  penghitungannya,  sehingga mereka  mempercayakan  sepenuhnya  kepada ” notaris/PPAT.  Hal  ini  yang  kemudian  menyebabkan Pemerintah Daerah Kota Tegal  mengambil kebijakan untuk membebankan kewajiban validasi atas pembayaran BPHTB kepada notaris/PPAT.
2. Tanggung  jawab  notaris/PPAT  terhadap  validasi  BPHTB  hanya  sebatas  menyampaikan permohonan  validasi  BPHTB  yang  telah  dibayarkan  wajib  pajak  kepada  Bakeuda  sebelum menandatangani akta pemindahan hak atas tanah. Tanggung jawab notaris/PPAT terhadap validasi BPHTB  ini  hanya  tanggung  jawab  administratif  yang  dibebankan  oleh  Pemerintah  Daerah  Kota Tegal.  Pelaksanaan  validasi  BPHTB  sangat  mempengaruhi  implementasinya  terhadap  proses peralihan hak atas tanah.
3. Ketentuan  validasi  pembayaran  pajak  BPHTB  dapat  dilakukan  tanpa  menghambat  proses pendaftaran  tanah.  Prosedur  verifikasi  dan “ validasi  dilakukan  setelah  wajib  pajak  melakukan pembayaran BPHTB terutang. Jika  semua kelengkapan dan kesesuaian data objek pajak terpenuhi maka pemohon dapat melanjutkan proses pendaftaran ” tanahnya.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Bohari, H. (2008). Pengantar Hukum Pajak, ed. Revisi . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
Damayanti, Supramono & Woro, Theresia. (2005). Perpajakan Indonesia-Mekanisme dan Penghitungan . Yogyakarta: Andi Offset.
HS, S. (2010). Perkembangan Teori Dalam Ilmu Hukum . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Mamudji,  Sri  dan  Soekanto,  Soerjono.  (2014). Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Mardiasmo. (2005). Perpajakan (edisi revisi) . Yogyakarta: Andi Offset.
Mulyawan,  I.  (2010). Panduan  Pelaksanaan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (Sesuai dengan Undang-Undang No. 28 Tahun 2009) . Jakarta: Mitra Wacana Media.
Nurmana, S. (2003). Pengantar Perpajakan . Jakarta: Obor Indonesia.
Prasetyo,  Teguh.,  &  Barkatullah,  Abdul  Halim.  (2014). Filsafat,  Teori  dan  Ilmu  Hukum :  Pemikiran Menuju Masyarakat yang Berkeadilan dan Bermartabat. Jakarta: Rajawali Pers.
Siahaan, M. P. (2004). Utang Pajak, Pemenuhan Kewajiban dan Penagihan Pajak dengan Surat Paksa .
Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Sutedi, A. (2011). Sertifikat Hak Atas Tanah . Jakarta: Sinar Grafika.

## Artikel Jurnal:
Arthanaya,  I  Gede  Chandra  Astawa.,  &  Suryani,  I  Wayan.,  &  Widhiasa,  Luh  Putu.  (2020).  Penentuan
Nilai  Pemungutan  Pajak  Bea  Perolehan  Peralihan  Tanah  oleh  Pemerintah  dalam Penyelenggaraan Otonomi Daerah. Jurnal Preferensi Hukum , Vol. 1, (No.2), p. 57–61.
Novita,  E.  (2019).  Tinjauan  Yuridis  Penerapan  Validasi  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan bangunan  (BPHTB)  Atas  Transaksi  Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  Dalam  Rangka Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah Kota Batam. Tesis. Batam: Universitas Internasional.
Oelangan,  M.  D.  (2015).  Tugas  dan  Fungsi  Badan  Pertanahan  Nasional  Dalam  Pendaftaran  Tanah.
Pranata Hukum , Vol. 10, (No.1).
Saragih, I. R. (2020). Validasi Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Yang Nilai Transaksi  Mengacu  Pada  Pajak  Bumi  Dan  Bangunan  (PBB)  Studi  Kasus  Dinas  Pendapatan Daerah Kota Medan. Jurnal Lex Justitia , Vol. 2, (No.1), p. 59–77.
Sari, I Gusti Agung Dhenita., & Wairocana, I Gusti Ngurah., & Resen, Made Gde Subha Karma. (2017).
Kewenangan-Notaris-dan-PPAT. Acta  Comitas  :  Jurnal  Ilmiah  Prodi  Magister  Kenotariatan 2017-2018 , Vol.3, (No.1),  p. 41–58.
Setyawati,  E.  (2019).  Tinjauan  Hukum  Kewajiban  Verifikasi  dan  Validasi  Bea  Perolehan  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  Bagi  Wajib  Pajak  Yang  Mengikuti  Pengampunan  Pajak  Di  Kota Semarang. Jurnal Spektrum Hukum, Vol. 14, (No.2), p. 265–278.
Widayat, A. W. (2016). Analisis Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Dalam Proses Jual Beli Tanah dan Bangunan Di Kabupaten Kebumen. Lex Renaissance , Vol. 1,(No.2), p.3.

## Peraturan Perundang-Undangan:
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Peraturan  Pemerintah  Pengganti  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  2008  tentang
Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan.
" Peraturan  Daerah  Kota  Tegal  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan.

## Wawancara
Akbar,  Yusabbihul.  (2020).  Wawancara  dengan  Kasubid  Penetapan  Bakeuda,  pada  tanggal  24    Maret 2020.
Susandrio. (2020). Wawancara dengan Notaris/PPAT Kota Tegal, Susandrio, SH, M.Kn, pada tanggal 25 Maret 2020 Di Kantor Notaris Susandrio, SH, M.Kn.