## A. Pendahuluan
Tanah memiliki peran yang sangat penting bagi manusia karena merupakan ruang bagi manusia
* Sudibyanung, Asih Retno Dewi, dan Harvini Wulansari adalah staf pengajar Sekolah Tinggi Perta- nahan Nasional. Email: nanung.sekar@gmail.com; reredewi1503@gmail.com; vinysari@yahoo.com

## POLA KERUANGAN NILAI TANAH DI KOTA MADIUN MENGGUNAKAN PERSPEKTIF EKONOMI
Sudibyanung, Asih Retno Dewi, Harvini Wulansari*
Abstract: Changing the orientation of land demand from the city center towards the suburbs can alter the physical pattern of spatial and economic pattern in that location. The nominal value of the land within the suburbs is not the same, depending on the quality and quantity of space available, this makes the market different and in the end make the spatial distribution of land values and patterns in every corner of the city. The study was conducted in the city of Madiun where the area is physically not too wide and allows the development of the city. This study aims to describe the structure of land values in the city of Madiun in the form of contours as well as to analyze/explain the pattern of land values from the perspective of spatial economy. The analysis is done by looking at each disparity/ difference between the value of land between objects/samples depicted in the contour line of land values. The value of the various soil contours shows the pattern of soil value which is further examined and studied according to spatial theory. The analysis of the land value pattern from the perspective of spatial economy is done with the spatial economic variables that exist around it, such as public facilities, economic center, land use, quality and road network and so forth. In this case a superimpose / overlap between the land value pattern map (in contour form) with maps of public facilities, road access maps, land use maps, and so on. Spatial pattern of land value in Madiun City tends to spread and in each pattern is not interrelated. There are strong indications that land value patterns in Madiun City are spatial economically influenced by several things, such as accessibility, facilities / services, and economic centers.
Keywords : regional development, land value, spatial pattern of land value.
Intisari: Perubahan orientasi permintaan tanah dari tengah kota menuju ke arah pinggiran kota dapat merubah pola fisik keruangan dan pola ekonomi di lokasi tersebut. Nilai nominal lahan di dalam maupun pinggiran kota tidak sama, tergantung kualitas dan kuantitas ruang yang tersedia, hal ini menjadikan pasarnya pun berbeda-beda dan pada akhirnya menjadikan sebaran maupun pola nilai tanah yang secara spasial berbeda pada setiap sudut wilayah kota. Penelitian dilakukan di Kota Madiun dimana wilayahnya secara fisik tidak terlalu luas dan memungkinkan terjadi perkembangan kota. Penelitian ini bertujuan untuk menggambarkan struktur nilai tanah di Kota Madiun dalam bentuk kontur serta untuk menganalisis/menjelaskan pola nilai tanah dari perspektif ekonomi keruangan. Analisis dilakukan dengan cara mencermati setiap disparitas/selisih nilai tanah antar obyek/sampel yang digambarkan dalam garis kontur nilai tanah. Nilai kontur tanah yang beragam menunjukkan pola nilai tanah yang selanjutnya dicermati dan dikaji sesuai teori keruangan. Analisis mengenai pola nilai tanah dari perspektif ekonomi keruangan dilakukan dengan variabel ekonomi keruangan yang ada di sekitarnya, seperti fasilitas publik, pusat perekonomian, penggunaan tanah, kualitas dan jaringan jalan dan lain sebagainya. Dalam hal ini dilakukan superimpose /tumpang susun antara peta pola nilai tanah (dalam bentuk kontur) dengan peta fasilitas publik, peta akses jalan, peta penggunaan lahan, dan lain-lain. Secara keruangan pola nilai tanah di Kota Madiun cenderung menyebar dan pada setiap pola tersebut tidak saling berhubungan. Terdapat indikasi yang kuat bahwa pola nilai tanah di Kota Madiun secara ekonomi keruangan dipengaruhi oleh beberapa hal, seperti aksesibilitas, fasilitas/layanan, serta pusat-pusat perekonomian. Kata kunci : perkembangan wilayah, nilai tanah, pola keruangan nilai tanah.
di dalam melaksanakan aktivitasnya. Dalam dimensi kebendaan/jasa, keruangan ( space ) tanah dapat juga dikategorikan sebagai barang ekonomi. 1
1 Dalam ilmu ekonomi, suatu benda/jasa dikata- kan sebagai barang ekonomi bila memenuhi minimal tiga syarat, yaitu: berguna atau ada permintaan, langka, dan tidak dapat diperoleh secara gratis atau sudah mem- punyai harga jual (Hermit, 2008).

## 202 Bhumi Vol. 3 No. 2 November 2017
Begitu pentingnya peran tanah sebagai ruang bagi manusia sehingga tanah selalu “diperebutkan” guna memenuhi kebutuhannya. Apalagi jika aktivitas ekonomi di atas tanah tersebut diprediksi dapat menghasilkan income yang semakin besar, maka untuk memperolehnya diperlukan biaya yang lebih besar. Hal ini dapat kita jumpai di pusat kota yang notabene merupakan sentral-sentral kegiatan ekonomi, berbagai fasilitas telah tersedia, sehingga akan meningkatkan permintaan tanah, termasuk permintaan tanah sebagai ruang untuk permu- kiman. Faktor lain yang berpengaruh terhadap peningkatan permintaan akan tanah adalah jumlah penduduk di perkotaan. Meningkatnya jumlah penduduk kota akan selalu diikuti oleh mening- katnya tuntutan akan lahan untuk membangun permukiman. Sementara itu ketersediaan lahan kosong di bagian dalam kota sangat terbatas dan cenderung menurun sehingga proses densif ikasi bangunan maupun penduduk di bagian dalam kota tidak dapat dihindari (Yunus 2004).
Peningkatan permintaan tanah di perkotaan secara ekonomi menyebabkan kenaikan nilai tanah di pusat kota, sehingga pada akhirnya muncul alternatif lain, yaitu terjadinya perpindahan ke- giatan-kegiatan ekonomi di daerah pinggiran kota. Permasalahan keterbatasan lahan di bagian dalam kota telah mengakibatkan larinya kegiatan-ke- giatan tersebut ke bagian pinggiran kota sebagai- mana bangunan-bangunan permukiman (Yunus 2004). Pernyataan tersebut sejalan dengan penda- pat Hermit (2008), yang menjelaskan bahwa pada awalnya para pelaku industri barang dan jasa hampir selalu menempatkan investasinya di lokasi pusat kota yaitu central business district (CBD), ketika kota belum berkembang, yang ditandai dengan hanya mempunyai satu pusat. Kemudian semakin modern dan semakin besar sebuah kota, semakin kuat kecenderungan kota-kota mem- punyai banyak pusat kegiatan bisnis ( multi-cen- tered ). Semakin jenuh permintaan tanah di pusat kota pada akhirnya akan menumbuh kembangkan
pembangunan f isik di bagian pinggiran kota, sehingga akan meningkatkan permintaan tanah di bagian pinggiran kota dan akan menstimulus peningkatan nilai tanah di lokasi tersebut.
Secara umum, faktor lokasi cenderung ber- pengaruh terhadap nilai tanah. Semakin jauh letak tanah dari pusat kota maka cenderung nilainya lebih rendah dibandingkan tanah yang posisinya berada lebih dekat dengan pusat kota. Adanya infrastuktur juga sangat berpengaruh terhadap nilai tanah, suatu bidang tanah yang di sekitarnya tersedia infrastuktur yang lebih lengkap (biasanya berada di pusat kota atau biasa disebut dengan istilah CBD ), cenderung nilainya lebih tinggi diban- dingkan bidang tanah yang minim infrastrukturnya. Ketersediaan infrastruktur yang lebih lengkap di pusat kota karena pusat kota diasumsikan sebagai pusat kegiatan ekonomi. Teori-teori umum di atas biasanya diasumsikan bahwa secara makro pusat kota dikondisikan pada 1 (satu) acuan tempat saja, tetapi pada perkembangannya pertumbuhan kota sangat dimungkinkan terjadi sebagai akibat dari keterbatasan ruang di pusat kota. Selain itu, per- kembangan jumlah penduduk yang semakin meningkat berpengaruh terhadap pola dan sebaran permintaan/ demand tanah. Pada saat ini dengan adanya perkembangan f isik di wilayah pinggiran kota, sangat dimungkinkan terjadi perubahan pola maupun sebaran nilai tanah yang tidak hanya terfokus pada jarak CBD terhadap lokasi tanah. Peningkatan daya beli masyarakat berperan serta di dalam menentukan nilai tanah, belum lagi peran investor, spekulan, broker, dan sebagainya yang turut meramaikan pasar tanah yang mengakibat- kan terjadinya perubahan morfologi kota, berubah pola dan sebaran nilai tanah. Kota selalu menga- lami perkembangan dari waktu ke waktu, Perkem- bangan menyangkut aspek-aspek politik, sosial, budaya, teknologi, ekonomi, dan fisik. Oleh karena batas f isik kota selalu berubah setiap saat maka sangat sering sekali terlihat bahwa batas f isik kota telah berada jauh di luar batas administrasi kota/
Sudibyanung, Asih Retno D., Harvini W., Pola Keruangan Nilai Tanah ... 201-216
under bounded city (Yunus 2004).
Kota Madiun dengan luas wilayah 33,23 km 2 dan tingkat kepadatan penduduk yang tinggi 2 yaitu 6.241 jiwa/km 2 sangat dimungkinkan adanya perkem- bangan kota hingga berada di luar batas adminis- trasi kota. Tingkat permintaan/persaingan dalam memperoleh ruang ( space ) akan kompetitif, dima- na supply (luas) tanah relatif sangat terbatas/sempit sedangkan demand (permintaan) tanah relatif tinggi, sehingga kecenderungan nilai tanahnya pun juga akan semakin tinggi.
Perkembangan kota seringkali mengakibatkan terjadinya perubahan morfologi kota. Hal ini biasanya dimulai dari beberapa titik pembangunan seperti pembangunan akses jalan menuju ke dalam kota atau menuju luar kota, pembangunan pusat- pusat perekonomian, pembangunan bandara, pembangunan instalasi publik dan lain-lain yang kemudian akan menstimulus permintaan lahan yang berada di sekitarnya, sehingga pasar tanahnya pun menjadi berkembang. Permintaan akan lahan atau perkembangan pasar tanah pada suatu lokasi tersebut sebagai akibat dari stimulus ekonomi berdampak pada sebaran nilai-nilai tanah yang kompetitif dan pada akhirnya akan membentuk suatu pola nilai tanah. Dengan kata lain dapat dimaknai bahwa pola nilai tanah ini menjadi penting, ketika suatu kebijakan akan diterapkan pada suatu wilayah, karena dengan mengetahui pola nilai tanah maka sangat dimungkinkan atau minimal dapat mengendalikan pasar tanah yang ada. Selain itu, dengan mengetahui pola nilai tanah pada suatu wilayah maka dapat pula kiranya digu- nakan sebagai referensi di dalam mengatur kebi- jakan tata ruang.
Secara ekonomi, persaingan dalam memperoleh ruang ( space ) juga akan semakin kompetitif jika melihat indikasi makro ekonomi di Kota Madiun
dimana bisa dilihat dari tingkat inflasi yang terjadi. Berdasarkan data dari BPS Provinsi Jawa Timur, dalam 2 (dua) tahun terakhir ini inflasi di Kota Madiun cukup tinggi, yaitu sebesar 6,25% dan berada di atas rata-rata 8 (delapan) sampel kota besar yang dijadikan acuhan pengukuran, yaitu Kota Surabaya, Kota Banyuwangi, Kota Probo- linggo, Kabupaten Sumenep, Kabupaten Jember, Kota Kediri, Kota Malang, dan Kota Madiun. Inflasi rata-rata dari 8 kota tersebut adalah sebesar 6,11% atau lebih rendah sebesar 14 basis poin. Indikasi inflasi yang tinggi tersebut secara ekonomi juga menunjukkan salah satu sinyal bahwa daya beli masyarakat Kota Madiun cukup tinggi, termasuk kebutuhan akan tanah sebagai kebutuhan pokok, sehingga supply dan demand tanah pun akan sema- kin kompetitif. Akibatnya tentu pola dan sebaran nilai tanah di wilayah tersebut cukup sulit untuk diduga.
Penelitian tentang pola nilai tanah sebelumnya antara lain dilakukan oleh Noorhadi (2012) di Kota Yogyakarta. Dalam disertasinya yang berjudul Visualisasi Spasio Temporal Dinamika Harga Lahan di Kota Yogyakarta dan Sekitarnya Dari Tahun 1996 Hingga 2011 , dijelaskan bahwa variasi harga lahan di daerah penelitian tidak hanya terjadi secara tem- poral namun juga terjadi secara spasial. Ditinjau dari aspek harga lahan minimum dan harga lahan maksimum pada setiap periode, di daerah perko- taan dan di daerah pinggiran kota cenderung mengalami peningkatan. Harga lahan minimum di daerah perkotaan pada setiap periode dua tahunan, lebih tinggi daripada di daerah pinggiran kota. Hal ini terjadi pula pada harga maksimum. Sedangkan secara spasial maupun temporal pada setiap periode selama 15 tahun terakhir cenderung mengelompok. Perubahan harga lahan secara spasial, baik lahan pekarangan, persawahan, dan lahan tegalan di daerah pinggiran kota bagian timur laut paling tinggi dibandingkan dengan bagian lain dan urutan ke dua ditempati oleh perubahan lahan di bagian barat daya. Hal ini secara konklusif
2 Angka kepadatan penduduk tersebut menurut data BPS (2015) berada di atas rata-rata kepadatan penduduk kabupaten/kota di Provinsi Jawa Timur, yaitu 1.992 jiwa/km 2 .
204 Bhumi Vol. 3 No. 2 November 2017
mengubah anggapan sebelumnya, bahwa arah perkembangan kota Yogyakarta dan sekitarnya ke arah timur laut.
Wahyuningsih (2008) telah meneliti mengenai Pola dan Faktor Penentu Nilai Lahan Perkotaan di Kota Surakarta. Penelitian Wahyuningsih berangkat dari teori Berry yang menitikberatkan bahwa pola nilai lahan dipengaruhi oleh keberadaan perpo- tongan radial road dan ring road . Perpotongan disebut puncak kecil (mini peaks) sedangkan pusat kota merupakan puncak utama (grand peak). Nilai lahan paling tinggi di pusat kota dan akan menurun berdasarkan fungsi jarak dari pusat kota, namun pada mini peaks pola nilai lahan akan mengalami perubahan. Mini peaks meskipun tidak berada di pusat kota, menurut Berry akan memiliki nilai lahan yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan lokasi yang lebih dekat dengan pusat kota. Penelitian Berry di atas menunjukkan adanya perbedaan antara pola nilai lahan menurut konsepsi teoretis dengan pola nilai lahan menurut fenomena empiris. Berdasarkan adanya perbeda- an, maka penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui pola nilai lahan perkotaan di Kota Surakarta. Setelah diketahui pola nilai lahannya, baru diidentif ikasi faktor-faktor apa sajakah yang menentukan pola nilai lahan. Pene- litian ini menggunakan pendekatan induktif inter- pretative yang merupakan generalisasi dari teori yang sudah berkembang dengan ditambahkan pendapat dan informasi dari para ahli di bidang pertanahan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pola nilai lahan perkotaan di Kota Surakarta hampir sama dengan teori yang telah berkembang, dimana lokasi yang memiliki nilai lahan yang sama atau diagram isovaluenya masih bisa digambarkan. Sedangkan faktor-faktor penentu nilai lahan di Kota Surakarta terdiri dari empat faktor baru, yaitu faktor prasarana jalan, faktor prasarana permu- kiman, faktor lokasi, dan faktor transportasi. Kesimpulan dari penelitian ini adalah pola nilai lahan perkotaan di Kota Surakarta paling tinggi
berada di pusat Kota Surakarta yang kemudian menurun di wilayah-wilayah sekitarnya. Pola tidak bulat melingkar di pusat kota, tetapi agak meman- jang di sekitar jalan arteri Slamet Riyadi. Agak di pinggiran Kota Surakarta bagian timur terdapat wilayah yang memiliki nilai lahan yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan wilayah di dekatnya karena keberadaan sarana pendidikan.
Penelitian lainnya yaitu mengenai Pola Spasial Harga Lahan Sepanjang Koridor MERR pada Ruas Rungkut sampai Arif Rahman Hakim di Kota Surabaya yang dilakukan Maulana dan Purwadio pada tahun 2013. Penelitian ini dilakukan berda- sarkan hasil studi literature dan penelitian terdahulu yang sejenis sehingga didapatkan faktor-faktor apa saja yang menentukan pola spasial harga lahan akibat adanya pembangunan MERR di Kota Sura- baya. Faktor-faktor tersebut digunakan sebagai variable penelitian untuk mendapatkan pola spasial harga lahan sepanjang koridor MERR pada ruas Rungkut sampai Arief Rahman Hakim di Kota Surabaya. Tahapan yang digunakan dalam pene- litian ini adalah, yang pertama analisa deskriptif kualitatif digunakan untuk mencari faktor-faktor yang menentukan pola pasial harga lahan MERR. kedua adalah menggunakan software ArcGis dan raster calculator untuk melihat selisih pola harga lahan sebelum dan sesudah MER II CR. Dari hasil analisa deskriptif kualitatif menghasilkan dua faktor yang menentukan pola spasial harga lahan MERR yaitu jarak dan harga lahan. Dimana pada jarak 0 meter- 300 meter harga lahan akan cukup mening- kat diakibatkan karena adanya kedekatan dengan jalan utama (MERR), sedangkan pada jarak 0 meter-500 meter harga lahan akan meningkat karena adanya kedekatan terhadap jalan penghu- bung dan jalan utama (MERR), sehingga pada tahun 2008 sampai 2012 harga lahan mencapai Rp 870.903 per m² sampai Rp 5.889.970 per m² adanya peningkatan harga lahan di akibatkan karena kemudahan aksesibilitas.
Penelitian ini berbeda dengan penelitian-pene-
Sudibyanung, Asih Retno D., Harvini W., Pola Keruangan Nilai Tanah ... 201-216
litian sebelumnya. Penelitian ini bertujuan untuk menggambarkan pola nilai tanah di Kota Madiun dalam bentuk kontur guna melihat struktur nilai tanah di lokasi tersebut serta untuk menganalisis/ menjelaskan pola nilai tanah di Kota Madiun dari perspektif ekonomi keruangan. Analisis dilakukan dengan cara mencermati setiap disparitas/selisih nilai tanah antar obyek/sampel dan kemudian dari setiap titik obyek yang mempunyai nilai tanah sama akan digabungkan dalam sebuah garis guna membentuk garis kontur nilai tanah. Tentunya di lokasi penelitian ini sangat dimungkinkan mem- punyai kontur nilai tanah yang beragam, yang disebut dengan pola nilai tanah, wujud dari pola nilai tanah yang digambarkan ini kemudian dicermati dan dikaji sesuai teori keruangan.
Analisis mengenai pola nilai tanah dari perspek- tif ekonomi keruangan dilakukan  dengan variabel ekonomi keruangan yang ada di sekitarnya, seperti fasilitas publik, pusat perekonomian, penggunaan tanah, kualitas dan jaringan jalan dan lain sebagai- nya. Dalam hal ini dilakukan superimpose /tumpang susun antara peta pola nilai tanah (dalam bentuk kontur) dengan peta fasilitas publik, peta akses jalan, peta penggunaan lahan, dan lain-lain.

## B. Berbagai Teori Ekonomi Keruangan
Teori tentang ekonomi keruangan banyak dikemukakan oleh para pakar, seperti Von Thunen, Weber, Babcock, Perroux, Boudenville, dan lain- lain. Teori-teori yang dikemukakan bervariasi, saling mendukung, atau bahkan kontradiksi. Oleh karena itu menjadi suatu hal yang penting bahwa teori-teori pakar di atas perlu dikupas guna mendu- kung penelitian ini, mengingat penelitian ini erat berkaitan dengan ekonomi keruangan.
1. Teori Isolated State (Von Thunen 1826)
Teori nilai tanah yang dikembangkan oleh Von Thunen menyatakan bahwa pola penggunaan tanah sangat ditentukan oleh biaya transportasi yang dikaitkan dengan jarak dan sifat barang dagangan khususnya hasil pertanian. Von
Thunen mengkondisikan ada empat hal yang harus dipenuhi, yaitu: (1) isolated state; (2) uni- form plain; (3) “transportation costs” berbanding lurus dengan jarak; dan (4) maximise prof its (Yunus 2000, 90-91). Dari teori tersebut mengandung makna, bahwa secara ekonomi semakin jauh dari pusat kota maka nilai tanah akan semakin rendah dan sebaliknya.
2. Teori Lokasi Optimum dan Aglomerasi Industri (Alfred Weber 1909)
Dalam teori ini, Weber berusaha untuk mene- tapkan lokasi yang optimal dalam arti pemi- lihan lokasi yang mempunyai biaya minimal, meskipun pengaruh permintaan tidak diperlihatkan. Lokasi dengan biaya minimal mungkin berorientasi pada tersedianya tenaga kerja atau transportasi ataupun ditentukan oleh keuntungan-keuntungan yang ditimbulkan oleh aglomerasi . Inti dari teori ini sebenarnya adalah menjelaskan terjadinya evolusi ekonomi tata ruang dalam arti munculnya strata yang sukses seperti pembangunan industri (pusat-pusat kegiatan ekonomi), terjadinya urbanisasi dan struktur masyarakat kota yang dianggap mempunyai kedudukan yang lebih tinggi dari strata pertanian (Adisasmita 2008).
3. Teori Konsentris (Burgess, 1925)
Menurut Burgess, sesuatu kota akan terdiri dari zona-zona yang konsentris dan masing-masing zona ini sekaligus mencerminkan tipe penggu- naan lahan yang berbeda. Dalam teori ini disebutkan bahwa daerah perkotaan terdiri atas 5 zona melingkar dan berlapis-lapis yang terdiri dari (1). Daerah pusat kegiatan atau CBD (2). Zona peralihan (3). Zona perumahan para pekerja (4). Zona permukiman yang lebih baik, dan (5). Zona para penglaju ( zone of commut- ers ). CBD merupakan pusat kehidupan sosial, ekonomi, budaya dan politik dalam suatu kota sehingga pada zona ini terdapat bangunan utama untuk kegiatan sosial, ekonomi, budaya dan politik. Rute-rute transport dari segala
206 Bhumi Vol. 3 No. 2 November 2017
penjuru memusat ke zona ini sehingga zona ini merupakan zona dengan derajat aksesibi- litas tertinggi ( the most accessible zone ithin the urban area ) (Yunus 2000).
4. Teori Poros (Babcock 1932)
Teori ini merupakan suatu ide penyempurnaan teori konsentris, yang pada dasarnya menekan- kan peranan transportasi dalam mempengaruhi struktur keruangan kota. Menurut Babcock, faktor utama yang mempengaruhi mobilitas adalah poros transportasi yang menghubungkan CBD dengan daerah bagian luarnya. Kebe- radaan poros transportasi akan mengakibatkan distorsi pola konsentris, karena sepanjang rute transportasi tersebut berasosiasi dengan mobilitas yang tinggi. Daerah yang dilalui transportasi akan mempunyai perkembangan f isik yang berbeda dengan daerah-daerah di antara jalur-jalur transportasi ini. Akibat keru- angan yang timbul adalah suatu bentuk perse- baran keruangan yang disebut “ star-shaped pat- tern/octopus-like pattern ” (Yunus  2000).
5. Teori Kutub Pertumbuhan (Francois Perroux, 1955)
Menurut teori ini, pertumbuhan ataupun pembangunan tidak dilakukan di seluruh tata ruang, tetapi terbatas pada beberapa lokasi tertentu. Tata ruang diidentifikasikannya seba- gai arena atau medan kekuatan yang di dalam- nya terdapat kutub-kutub atau pusat-pusat, setiap kutub mempunyai kekuatan pancaran pengembangan ke luar dan tarikan ke dalam. Inti dari teori menjelaskan tentang pertum- buhan ekonomi dan khususnya perusahaan- perusahaan dan industri-industri serta saling ketergantungannya, dan bukan mengenai pola geograf is dan pergeseran industri baik secara intra maupun secara inter (Adisasmita 2008). 6. Kutub Pembangunan yang Terlokalisasikan (Boudenville 1961)
Inti dari teori ini adalah kutub pertumbuhan wilayah sebagai seperangkat industri-industri
sedang berkembang yang berlokasi di suatu daerah perkotaan dan mendorong pertum- buhan lebih lanjut perkembangan ekonomi melalui wilayah pengaruhnya. Menurut Boudenville, tata ruang ekonomi tidak dapat dipisahkan dengan tata ruang geografis. Konsep ini erat berkaitan dengan pengertian hirarki, yang selanjutnya dapat digunakan sebagai landasan untuk studi pusat-pusat kota dan saling ketergantungannya (Adisasmita 2008).
7. Teori Simpul Jasa Distribusi Menggunakan Pendekatan Arus Barang (Poernomosidi Hadjisarosa 1982)
Teori ini menjelaskan mengenai konsepsi berkembangnya wilayah ditandai oleh terja- dinya pertumbuhan atau perkembangan seba- gai akibat berlangsungnya berbagai kegiatan usaha, baik sektor pemerintah maupun sektor swasta, yang pada dasarnya bertujuan untuk meningkatkan pemenuhan kebutuhan. Ber- langsungnya kegiatan usaha ditunjang oleh pertumbuhan modal. Pengembangan sumber- daya-sumberdaya berlangsung sedemikian sehingga menimbulkan arus barang (Adisas- mita 2008)
Sehubungan dengan konsep dasar penelitian ini, Teori Kutub Pertumbuhan dari Boudenville khusus- nya mengenai adanya keterkaitan antara tata ruang ekonomi tidak dapat dipisahkan dengan tata ruang geograf is tentu sejalan dengan arah penelitian ini. Apabila dicermati secara keseluruhan tidak semua Teori Boudenville ini sejalan. Teori lain yang sejalan dengan arah penelitian ini adalah Teori Poros yang dikemukakan oleh Babcock, mengingat secara umum di Indonesia terdapat kecenderungan nilai tanah sangat ditentukan oleh tingkat aksesibilitas. Semakin representatif aksesibilitas di suatu wilayah maka cenderung nilai tanah di wilayah tersebut tinggi, dan sebaliknya. Teori ekonomi keruangan yang juga relevan adalah Teori Simpul Jasa Distri- busi Menggunakan Pendekatan Arus Barang oleh Poernomosidi Hadjisarosa, yang mengemukakan
Sudibyanung, Asih Retno D., Harvini W., Pola Keruangan Nilai Tanah ... 201-216
bahwa perkembangan wilayah ditandai oleh terja- dinya pertumbuhan atau perkembangan sebagai akibat berlangsungnya berbagai kegiatan usaha, baik sektor pemerintah maupun sektor swasta, yang pada dasarnya bertujuan untuk meningkatkan pemenuhan kebutuhan. Hal ini dapat dimaknai bahwa perkembangan suatu wilayah berkembang beriringan dengan pertumbuhan kegiatan usaha yang terjadi. Kegiatan usaha di suatu wilayah akhirnya akan menstimulus peningkatan nilai tanah yang ada di sekitarnya atau nilai tanah akan semakin meningkat ke arah suatu wilayah yang berkembang. Dengan demikian di dalam penelitian ini landasan teori yang relevan merupakan kom- binasi dari teori yang dikemukakan oleh Bouden- ville, Babcock, dan Poernomosidi Hadjisarosa.

## C. Kondisi Wilayah dan Kependudukan Kota Madiun
Kota Madiun, merupakan salah satu kota di wilayah Provinsi Jawa Timur pada bagian barat yang mempunyai jalur strategis, merupakan salah satu perlintasan antara Provinsi Jawa Timur dengan Provinsi Jawa Tengah. Secara geograf is, berdasar- kan data Badan Pusat Statistik (BPS 2015) letak Kota Madiun berada pada 111 o – 112 o bujur timur dengan panjang bentang arah timur ke barat atau sebaliknya sepanjang kurang lebih 6 km. Di sisi lain Kota Madiun terletak di antara 7 o – 8 o lintang selatan dengan bentang arah utara ke selatan atau sebaliknya sepanjang kurang lebih 7,5 km dan luas wilayah 33,23 km 2 .
Secara administrasi, Kota Madiun pada bagian utara berbatasan dengan Kecamatan Madiun, Kabupaten Madiun. Pada bagian timur berbatasan dengan Kecamatan Wungu Kabupaten Madiun. Pada bagian selatan berbatasan dengan Kecamatan Geger Kabupaten Madiun dan pada bagian barat berbatasan dengan Kecamatan Jiwan Kabupaten Madiun dan Kecamatan Takeran Kabupaten Mage- tan. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa Kota Madiun secara relatif berada di posisi tengah dari
Kabupaten Madiun. Kota Madiun secara adminis- tratif, terbagi menjadi 3 (tiga) kecamatan, yaitu Kecamatan Manguharjo dengan luas wilayah 10,04 km 2 dengan ibukota kecamatan di Kelurahan Winongo yang berjarak 9,5 km dari arah pusat Kota Madiun, Kecamatan Taman dengan luas wilayah 12,46 km 2 dengan ibukota kecamatan di Kelurahan Pandean yang berjarak 1,1 km dari arah pusat Kota Madiun dan Kecamatan Kartoharjo dengan luas wilayah 10,73 km 2 dengan ibukota kecamatan di Kelurahan Oro-oro Ombo yang berjarak 7,7 km dari arah pusat Kota Madiun.
Berdasarkan data Badan Perencanaan Pem- bangunan Daerah (Bappeda 2014) Kota Madiun, menunjukkan dari tahun 2009 hingga 2014 Kota Madiun terus melaksanakan pembangunan yang berorientasi pada f isik. Hal ini diperkuat dengan data yang menunjukkan bahwa terjadi peningkatan penggunaan lahan untuk kawasan terbangun. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel 1 sebagai berikut.

## Tabel 1. Perkembangan Kawasan Fisik Kota
Sumber: Bappeda Kota Madiun, 2014.
Dari tabel 1 di atas dapat diketahui dalam kurun waktu antara tahun 2009 hingga 2013, telah terjadi peningkatan luas kawasan terbangun seluas 201 ha, atau jika dirata-ratakan per tahun sebesar kurang lebih 50,25 ha. Hal ini menjadi sebuah kewajaran jika melihat program yang telah digariskan di dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Kota Madiun Tahun 2010, yang secara jelas ber-

## 208
Bhumi Vol. 3 No. 2 November 2017
orientasi pada upaya peningkatan  infrastruktur sarana dan prasarana guna optimalisasi pelayanan publik bagi masyarakat untuk tujuan memberikan penghasilan penduduk melalui produksi barang dan jasa.
Jumlah dan kepadatan penduduk di Kota Madiun relatif bervariatif. Namun dari ketiga kecamatan di wilayah tersebut, jumlah penduduk paling banyak dan paling padat adalah di Keca- matan Taman.  Untuk melihat secara rinci jumlah dan kepadatan penduduk di lokasi penelitian dapat dilihat pada tabel 2 sebagai berikut:

## Tabel 2. Jumlah dan Kepadatan Penduduk Kota Madiun

## Sumber: BPS Kota Madiun 2015.
Berdasarkan tabel 2 di atas dapat diketahui bahwa selain Kecamatan Taman yang merupakan wilayah dengan jumlah dan kepadatan penduduk paling tinggi, terdapat hal yang cukup menarik di antara Kecamatan Manguharjo dengan Kecamatan Kartoharjo. Apabila dilihat dari jumlah penduduk- nya, Kecamatan Kartoharjo mempunyai jumlah penduduk yang paling tinggi dibandingkan Keca- matan Manguharjo. Sebaliknya, apabila dilihat dari kepadatan penduduknya, Kecamatan Manguharjo lebih padat dibandingkan Kecamatan Kartoharjo. Hal ini menunjukkan bahwa di Kota Madiun hu- bungan antara luas wilayah belum tentu linier dengan kependudukan, baik dari aspek jumlah maupun kepadatannya.

## D. Sebaran Nilai Tanah
Populasi untuk penelitian ini adalah seluruh bidang tanah yang telah dilakukan jual beli sesuai harga pasar pada tahun 2015. Pelaku pasar (pem-
beli) tanah yang diambil tanpa mempertimbangkan dimensi yang lain, misalnya pekerjaan, umur, pendi- dikan dan lain sebagainya. Sampel di dalam pene- litian ini adalah bidang-bidang tanah yang telah dilakukan transaksi jual beli di tahun 2015 dengan teknik purposive sampling. Derajat keterwakilan sampel perlu dicermati, oleh karena itu tetap diper- hatikan 5 hal penting dalam pengambilan sampel menurut Yunus (2010) yaitu: jumlah sampel, variasi karakter anggota populasi, variasi spasial kebe- radaan anggota populasi, variasi temporal kebera- daan anggota populasi dan penentuan teknik sam- pling.
Dalam penelitian ini, karena peneliti tidak mengetahui secara pasti jumlah populasi yang ada. Sedangkan untuk tujuan menggambarkan pola nilai tanah maka diawali dengan mengumpulkan sebaran sampel nilai tanah berdasarkan transaksi jual beli tahun 2015 di seluruh lokasi penelitian dan kemudian dari setiap titik sampel yang mempunyai nilai sama akan digabungkan dalam satu garis dan gabungan dari garis-garis tersebut akan membentuk garis kontur. Jumlah sampel yang diambil dalam penelitian ini adalah 107 kasus/transaksi jual beli dengan pertimbangan bahwa untuk waktu penelitian yang relatif cukup pendek serta lokasi yang tidak begitu luas, kiranya jumlah tersebut sudah dapat memenuhi keterwakilan dari populasi.
Berdasarkan hasil observasi di Kota Madiun, diperoleh sampel data sebaran nilai tanah se- banyak 107 sampel yang merupakan data transaksi jual beli pada tahun 2015 yang menyebar di 3 kecamatan. Untuk setiap kecamatan, sampel yang diambil berjumlah kurang lebih sekitar 35 sampel, yaitu masing-masing di Kecamatan Manguharjo, Kecamatan Taman, dan Kecamatan Kartoharjo. Untuk lebih jelas data sampel transaksi jual beli tanah tersebut dapat dilihat pada tabel 3 sebagai berikut:
Tabel 3. Data Sampel Transaksi Jual Beli Tanah Kota
Madiun Tahun 2015

## Sumber: data primer 2016.
Berdasarkan data sampel transaksi jual beli tanah di Kota Madiun Tahun 2015 di atas dapat diketahui bahwa nilai tanah yang tertinggi berada di Desa Pandean Kecamatan Taman dengan nilai transaksi sebesar Rp.3.061.224,-/meter 2 , sedangkan nilai transaksi yang terendah berada di Desa Tawangrejo Kecamatan Kartoharjo dengan nilai transaksi sebesar Rp.119.048,-/meter 2 . Sebaran seluruh data sampel di 3 (tiga) kecamatan secara visual/keruangan dapat dilihat pada gambar 1 sebagai berikut.
400.000,-Namun mengingat selisih nilai interval kontur dengan besaran Rp. 400.000,- dirasa relatif renggang/besar maka untuk melihat secara lebih detil bentuk atau pola kontur nilai tanah maka in- terval nilai sebesar Rp.400.000,- tersebut diperkecil atau dibagi-bagi sehingga diperoleh interval nilai sebesar Rp.200.000,-
Kemudian dari setiap titik sampel/obyek yang bernilai sama  dihubungkan dalam sebuah garis kontur, sehingga akan terlihat lebih jelas suatu pola nilai tanah secara keruangan. Berdasarkan hasil penggabungan titik sampel/obyek yang mempunyai nilai gradasi yang sama diperoleh bentuk atau pola keruangan nilai tanah di Kota Madiun tahun 2015 dapat dilihat pada gambar 2 sebagai berikut.
Gambar 2. Pola Nilai Tanah dalam Bentuk Kontur di Kota Madiun. Sumber data: data
primer diolah, 2016
Berdasarkan kontur nilai tanah di atas, dapat diketahui pola nilai di Kota Madiun secara garis besar membentuk 2 pola interval nilai, yaitu pola interval nilai yang mempunyai jarak garis kontur cukup rapat/tajam dan pola interval nilai yang mempunyai jarak garis kontur relatif renggang. Pola interval nilai tanah yang rapat/tajam menun- jukkan pasar tanah yang ada di wilayah tersebut mempunyai disparitas nilai tanah yang cukup tajam. Artinya nilai dari setiap bidang tanah cende-
Gambar 1. Sebaran Sampel Obyek Jual Beli Tanah di Kota Madiun Tahun 2015. Sumber: Data primer diolah, 2016
Pada gambar 1 di atas masih dalam bentuk penyajian tentang sebaran transaksi jual beli tanah secara umum di Kota Madiun Tahun 2015, sehingga belum dapat diketahui bagaimana wujud atau bentuk pola nilai tanah yang ada. Agar dapat dicermati secara jelas maka perlu dan penting untuk dibuat mengenai pola nilai tanah di lokasi. Oleh karena itu terlebih dahulu harus dibuat gradasi atau range dari setiap sampel nilai tanah.
Gradasi nilai tanah di dalam penelitian ini mempunyai interval nilai dengan besaran interval Rp. 200.000,- yang diperoleh berdasarkan formula sebagai berikut:
1. Mencari nilai jangkauan, yaitu berdasarkan data sampel yang diperoleh:
F./.Nilai tertinggi – nilai terendah = nilai jangkauan
Rp. 3.061.224 – Rp. 119.048 = Rp. 2.942.176,-
2. Mencari interval kelas, yaitu berdasarkan Rumus Struges sebagai berikut:
F./. 1 + 3,3 log.n (n= jumlah data sampel, dalam hal ini berjumlah 107) = 1 + 3,3 log 107 = 7,69 dibulatkan menjadi 8 Berdasarkan formula di atas diperoleh interval setiap garis kontur sebagai berikut: Rp. 2.942.176,- : 8 = Rp. 382.597,66 dibulatkan menjadi Rp.
Sudibyanung, Asih Retno D., Harvini W., Pola Keruangan Nilai Tanah ... 201-216
rung menunjukkan nilai yang cukup variatif, sehing- ga perbedaan letak lokasi yang cukup dekat seka- lipun sangat menentukan perbedaan nilai yang nyata. Selain itu dapat dimaknai di dalam pola nilai yang mempunyai kontur rapat/tajam, menunjuk- kan pasar tanah di lokasi tersebut sangat kompe- titif. Patut diduga pasar tanah di lokasi ini mem- punyai segmen pasar yang tinggi, atau dengan kata lain permintaan tanah di lokasi tersebut tinggi. Hal ini diperkuat berdasarkan hasil wawancara secara informal dengan Bapak Teguh salah satu pegawai di Kantor Pertanahan di Kota Madiun yang menyebutkan bahwa memang di lokasi-lokasi tersebut sedang berkembang.
Pada bentuk atau pola yang lain, yaitu pada kerapatan nilai tanah yang mempunyai kontur jarak renggang, menunjukkan di lokasi tersebut cenderung nilai tanah sudah steady atau cenderung mapan. Bapak Teguh juga menjelaskan secara umum memang tetap ada permintaan tanah di lokasi tersebut meskipun tidak begitu banyak. Selain itu biasanya antara penjual dan pembeli, masing-masing sudah mengetahui pangsa pasar atau berapa pasaran nilai tanah yang ada, apabila ada kesepakatan nilai transaksi yang mempunyai nilai sedikit lebih tinggi dibandingkan pasaran nilai tanahnya, semata-mata karena 2 (dua) hal yang pada intinya adalah lokasi area. Pertama ketika jual beli tanah di lokasi yang bukan merupakan area CBD , biasanya pembeli yang berasal dari luar wilayah dan kurang begitu mengetahui nilai pasar tanah, ada kalanya nilai transaksi yang disepakati berada di atas nilai pasar. Kedua di lokasi yang merupakan area CBD , biasanya pembelinya adalah seorang investor yang sudah memperhitungkan return pengembalian modal atau capital gain . Dan ketika penjual memberikan nilai sedikit lebih tinggi seringkali nilai transaksi tetap disepakati oleh pembeli/investor. Karena transaksi ini merupakan pasar terbuka, selama nilai kesepakatan masih menguntungkan bagi investor maka besaran nilai tawar menawar tersebut akhirnya disepakati
menjadi nilai transaksi. Biasanya lokasi yang diincar investor seperti ini adalah lokasi yang memang secara legal maupun faktual merupakan lokasi- lokasi bisnis perekonomian yang sudah mapan, seperti di pusat-pusat kota yang areanya memang lebih mengarah pada area bisnis.

## E. Pola Nilai Tanah di Kota Madiun dan Faktor-faktor yang Mempengaruhinya
Untuk melihat pola nilai tanah di setiap lokasi wilayah administrasi, maka perlu dilakukan tumpang susun peta, yaitu antara peta kontur nilai tanah dengan peta administrasi. Berdasarkan hasil tumpang susun peta kontur nilai tanah dengan peta administrasi menunjukkan bahwa terdapat beberapa lokasi yang mempunyai kerapatan kontur nilai tanah yang cukup rapat/tajam, serta ada pula beberapa lokasi yang mempunyai kerapatan kontur nilai yang relating renggang. Secara rinci atas hasil tumpang susun antara peta administrasi dengan peta kontur nilai tanah menunjukkan terdapat 5 (lima) wilayah, yang mempunyai kerapatan garis kontur rapat/tajam. Lokasi-lokasi tersebut secara visual keruangan dapat dilihat pada Gambar 3 seba- gai berikut.
Gambar 3. Lokasi Wilayah yang Mempunyai Kerapatan Garis Kontur Rapat/Tajam.
Sumber: Data primer diolah, 2016

## 212 Bhumi Vol. 3 No. 2 November 2017
Secara keruangan, dari ke-5 (lima) lokasi secara umum dapat dicermati bahwa pada lokasi-lokasi yang mempunyai garis kontur rapat/tajam, mem- bentuk suatu pola yang menyebar dan di antara lokasi-lokasi tersebut juga tidak bersambungan/ berhubungan antara satu pola dengan pola yang lain. Lokasi dari masing-masing wilayah yang mempunyai pola garis kontur rapat/tajam terletak pada posisi bukan di tengah kota, namun cenderung berada di tengah-tengah antara kota dengan batas wilayah kota. Jika diamati lebih cermat, secara umum menunjukkan bahwa lokasi-lokasi tersebut cenderung berada di wilayah yang berhubungan dengan akses masuk maupun akses keluar dari Kota Madiun. Selain itu, berbagai fasilitas dan layanan publik berperan di dalam menentukan kenampakan kota. Hal ini sejalan dengan pendapat Yunus (2004), menjelaskan bahwa peranan aksesibilitas, prasarana transportasi, sarana transportasi, pendirian fungsi- fungsi besar (antara lain industri-industri, perumahan dan lain sebagainya) mempunyai peranan yang besar dalam membentuk variasi ekspresi keruangan kenampakan kota. Untuk membuktikan apakah antara teori dan fakta keruangan di Kota Madiun secara riil merupakan suatu hal yang linier maka perlu disajikan atau ditampilkan peta kontur nilai tanah beserta lokasi fasilitas publik. Untuk lebih jelas, dapat dilihat pada gambar 4 sebagai berikut.
Gambar 4. Lokasi Yang Mempunyai Garis Kontur Rapat/Tajam Beserta Fasilitas Publik.
Sumber: Data primer diolah, 2016
Lokasi 1 (sebagian Desa Pandean, Taman, Kejuron, Nambangan Lor dan Nambangan Kidul) jika dilihat dari perspektif nilai tanah, mempunyai kerapatan kontur yang dapat dikatakan sangat tajam/rapat. Dengan interval nilai sebesar Rp.200.000,- di lokasi ini menunjukkan terdapat 12 gradasi garis kontur, yaitu dari nilai Rp.400.000,- hingga Rp.2.600.000,-. Artinya dengan variasi nilai yang semakin banyak dapat dikatakan bahwa pasar tanah di lokasi ini sangat kompetitif.
Pada sisi yang lain, Gambar 3 dan 4 di atas dari aspek keruangan menunjukkan lokasi wilayah 1 berada di sekitar jalan menuju ke arah luar Kota Madiun, yaitu ke arah Kabupaten Ponorogo (ke arah selatan). Apabila mengarah ke sebelah utara juga tidak terlalu jauh atau bisa dikatakan cukup dekat dengan jalan atau aksesibilitas utama keluar/ masuk antara Kota Madiun dengan Provinsi Jawa Tengah, atau lebih tepatnya ke arah Kota Surakarta (arah barat). Faktor pendukung, kelengkapan fasilitas atau bahkan instrumen yang menstimulus perkembangan di lokasi ini dirasa juga relatif cukup memadai, seperti Pasar Tradisional yang cukup besar yaitu Pasar Sleko, Rumah Sakit Islam Siti Aisyah, Perguruan Tinggi yaitu Akademi Perkere- taapian Indonesia, Aston Madiun Hotel dan Con- ference, dan Pusat Perekonomian Modern Presiden Plasa. Aksesibilitas serta fasilitas publik inilah yang relevan di dalam menstimulus besaran nilai tanah menjadi pola nilai tanah yang kompetitif, yaitu ditunjukkan dengan rapatnya garis kontur nilai tanah yang tajam. Terdapat hubungan erat antara tingkat perkembangan wilayah dengan aksesibilitas wilayah, yaitu semakin tinggi aksesibilitas akan diikuti dengan kecenderungan perkembangan wilayah yang semakin cepat (Muta’ali  2015)
Lokasi 2 (sebagian Desa Pandean dan Taman) dilihat dari perspektif nilai tanah, mempunyai kerapatan kontur tajam/rapat. Dengan interval nilai sebesar Rp.200.000,- menunjukkan terdapat 6 gradasi nilai kontur, yaitu dari nilai Rp.800.000,- hingga Rp.1.800.000,-. Artinya dengan variasi nilai
Sudibyanung, Asih Retno D., Harvini W., Pola Keruangan Nilai Tanah ... 201-216
kontur yang ada menunjukkan pasar tanah cukup kompetitif tetapi nilai tanahnya dapat dikatakan kurang variatif, mengingat hanya terdapat 6 gradasi nilai.
Secara keruangan di lokasi 2 ini relatif sama atau tidak jauh berbeda dengan lokasi 1, di mana di lokasi ini juga terdapat kecenderungan cukup banyak sarana dan prasarana yang diduga dapat mempengaruhi atau menstimulus perkembangan dari pola nilai tanah yang ada. Jika dilihat dari aksesibilitas, berhubungan dengan arah keluar/ masuk dari dan ke Kota Madiun. Hampir sama halnya dengan lokasi 1, namun yang membedakan adalah jalur keluar/masuk antara Kota Madiun dengan Kabupaten Ponorogo, yang terletak pada bagian selatan dari pusat Kota Madiun. Beberapa fasilitas yang ada cukup memadai dalam rangka merangsang pertumbuhan ekonomi dan keruangan suatu wilayah, antara lain: Perguruan Tinggi Uni- versitas Merdeka dan STKIP Widya Yuwana, Rumah Sakit Umum Griya Husada, Fasilitas Publik Taman Hijau Demangan, serta beberapa kantor instansi pemerintah yang lain seperti Kantor Pertanahan Kabupaten Madiun, Polres Kabupaten Madiun, Kantor Samsat Kota Madiun, Kantor Dinas PU, Kantor Kementerian Agama, serta POM Daerah V Brawijaya.
Lokasi 3 (sebagian Desa Mojorejo, Kanigoro dan Klegen) jika dilihat dari perspektif nilai tanah, mempunyai kerapatan kontur yang sangat tajam/ rapat. Dengan interval nilai sebesar Rp.200.000,- terdapat 10 gradasi nilai kontur, yaitu dari nilai Rp.600.000,- hingga Rp.2.400.000,-. Artinya dengan variasi nilai dapat dikatakan pasar tanah sangat kompetitif dan nilainya pun sangat bervariatif.
Pada lokasi 3 ini, secara keruangan berada di sebelah timur dari pusat Kota Madiun, sama halnya dengan lokasi 1 maupun 2. Lokasi ini pola nilai tanah juga terdapat kecenderungan atau terdapat relevansi dengan fasilitas publik serta aksesibilitas, dari perspektif aksesibilitas merupakan akses keluar/masuk Kota Madiun menuju ke/dari arah
Kecamatan Wungu Kabupaten Madiun. Selain itu, terdapat beberapa fasilitas publik yang memadai di dalam merangsang/menstimulus perkembangan wilayah maupun pola nilai tanah. Sebagai pembeda dengan lokasi 1 dan 2 adalah di lokasi ini cenderung lebih banyak fasilitas publik yang berorientasi pada segmen hiburan dan fasilitas perekonomian. Di lokasi 3 antara fasilitas yang berorientasi ekonomi maupun yang berorientasi hiburan cukup berim- bang. Fasilitas tempat hiburan yang seperti Taman Hiburan Rakyat, Sun City Theme & Water Park, New Star Cineplex, Diva Family Karaoke , Stadion Wilis dan Pasar Burung Kota Madiun. Untuk fasilitas yang berorientasi sebagai pusat perekonomian seperti pusat perbelanjaan Carrefour dan Sun City . Selain itu terdapat fasilitas yang lain yang diduga relevan di dalam menstimulus nilai tanah, obyeknya adalah fasilitas pendidikan yaitu Kampus Universitas PGRI Madiun.
Lokasi 4 (sebagian Desa Madiun Lor, Oro-oro Ombo, Patihan dan Sogaten) dengan posisi berada di sebelah utara pusat Kota Madiun merupakan salah satu lokasi yang mempunyai kerapatan garis kontur yang cukup rapat dan tajam. Dilihat dari perspektif nilai tanah, dengan interval nilai sebesar Rp.200.000,- menunjukkan terdapat 7 gradasi garis kontur, yaitu dari nilai sebesar Rp.400.000,- hingga Rp. 1.600.000,-. Artinya dengan melihat variasi nilai serta banyaknya garis kontur yang cukup rapat tersebut, nilai tanah cukup variatif, tetapi dilihat dari sisi pasar tanahnya dirasa masih kurang kom- petitif jika dibandingkan dengan lokasi 1 dan 3.
Secara ekonomi keruangan mempunyai daya tarik tersendiri, karena merupakan jalur utama akses dari Kota Madiun menuju ke arah Kecamatan Madiun Kabupaten Madiun, dan akses menuju Kota Surabaya dan sebaliknya serta relatif dekat dengan ring road /jalan lingkar Kota Madiun yang berbatasan langsung dengan Kecamatan Madiun Kabupaten Madiun. Selain itu, relatif dekat dengan berbagai fasilitas publik, sehingga relevan menstimulus dinamika nilai tanah antara lain aksesibilitas jalan
214 Bhumi Vol. 3 No. 2 November 2017
menuju ke/dari arah luar Kota Madiun, Rumah Sakit Paru Kota Madiun, Rumah Sakit Santa Clara, Rumah Sakit Ibu dan Anak Al Hasanah, Polres Kota Madiun, Kantor Walikota, Kantor Pos Besar, Plaza Madiun, dan Matahari Mal.
Lokasi 5 (sebagian Desa Manguharjo, Nam- bangan lor dan Pangonggangan) berada di wilayah Kota Madiun sebelah barat laut juga mempunyai kerapatan garis kontur yang cukup rapat dan tajam. Dilihat dari perspektif nilai tanah, dengan interval nilai sebesar Rp.200.000,- menunjukkan terdapat 7 gradasi garis kontur, yaitu dari nilai sebesar Rp.400.000,- hingga Rp.1.600.000,-. Artinya dengan melihat variasi nilai serta banyaknya garis kontur yang cukup rapat, variasi nilai tanah maupun pasar tanahnya hampir sama dengan lokasi 4, yaitu nilai tanahnya cukup variatif dan pasar tanahnya pun cukup kompetitif.
Pada sisi keruangan, jika dicermati cenderung berbeda dengan lokasi 4 yang terlihat berbagai fasilitas publik relatif banyak, namun di lokasi 5 secara keruangan menunjukkan hanya Rumah Sakit Umum Daerah Kota Madiun dan Kantor Kecama- tan Manguharjo saja yang diduga relevan atau cen- derung menjadi daya tarik terhadap nilai dan pasar tanah. Akan tetapi dilihat dari batas wilayah Kota Madiun sebelah barat laut, terdapat suatu hal yang kuat diduga mempengaruhi daya tarik dari perkembangan pola nilai tanah di lokasi ini. Daya tarik dan perkembangan cenderung lebih diten- tukan dari jalan lingkar/ ring road yang posisinya tidak begitu jauh. Ring road ini menjadi salah satu hal penting karena merupakan aksesibilitas yang menghubungkan antara 2 (dua) jalur atau akses utama, yaitu ke arah Jawa Tengah serta ke arah Kota Surabaya. Pembangunan ring road oleh peme- rintah yang difungsikan sebagai aset publik sebagai rangsangan yang cukup logis perannya di dalam mempengaruhi perkembangan nilai dan pasar ta- nah serta pembangunan di atas tanah tersebut. Instansi pemerintah yang mempunyai otoritas da- lam pengaturan penggunaan dan pemanfaatan
ruang (lahan), mengawali dan “memberi contoh” perubahan penggunaan lahan pertanian ke non per- tanian. Kondisi ini akan diikuti oleh anggota ma- syarakat ataupun kalangan swasta untuk ikut “mengembangkan” kawasan tersebut (Sutaryono 2013)
Selain itu, bukti lain adalah keberadaan bebe- rapa perumahan yang berada di sekitar lokasi juga menegaskan bahwa perkembangan wilayahnya semakin pesat. Beberapa perumahan yang ada di sekitar lokasi antara lain, Perumahan Bumi Wi- nongo Indah, Perumahan Griya Kita dan Peru- mahan Citra Puri Majapahit. Adanya aksesibilitas yang representatif serta pembangunan perumahan di sekitar lokasi yang maju pesat, maka menim- bulkan suatu gejala banyak tanah-tanah pertanian yang telah dan diduga akan terus berlangsung berubah penggunaannya menjadi non pertanian. Untuk lebih jelas orientasi perkembangan pola nilai tanah dengan penggunaan tanah dapat dilihat vi- sual keruangan pada Gambar 5 sebagai berikut:
Gambar 5. Superimpose Peta Penggunaan Tanah Dan Peta Kontur Nilai Tanah. Sumber: Data primer diolah, 2016
Mengkompilasikan antara Gambar 4 dengan Gambar 5 di atas, menunjukkan bahwa di lokasi 5 ini besaran nominal transaksi yang tergambar dalam garis kontur terlihat jelas antara nilai tanah untuk penggunaan pertanian dan penggunaan non pertanian mempunyai nilai yang relatif sama. Hal
Sudibyanung, Asih Retno D., Harvini W., Pola Keruangan Nilai Tanah ... 201-216
ini berarti, kebutuhan akan tanah sebagai ruang tidak hanya ditujukan untuk tanah yang sudah terbangun, namun juga tanah yang belum ter- bangun. Secara ekonomi kuat indikasi bahwa dengan semakin tidak terkendalinya harga tanah akibat gencarnya proses alih fungsi lahan dan bermainnya spekulan. Fenomena ini nyaris tidak bisa dihindari di hampir semua wilayah yang proses perkembangan wilayahnya semakin pesat (Sutar- yono 2013).
Perspektif yang lain, kondisi ini sejalan dengan pendapat Yunus (2004) yang mengatakan bahwa adanya pembangunan di kiri kanan lahan pertanian (baik berupa bangunan perumahan maupun bangunan lainnya) telah menimbulkan suatu sikap mental petani terhadap lahannya sebelum adanya pembangunan. Keinginan untuk membangun sesuai dengan apa yang terdapat di kanan kirinya terkadang tidak diimbangi oleh kemampuan ekonominya sehingga pemilik-pemilik lahan yang belum terbangun tersebut terdorong untuk menjual lahannya dengan harapan dapat membangun sesuatu yang imbang dengan bangunan di kanan kirinya atau memperoleh lahan di tempat lain.
Dari 5 (lima) lokasi yang mempunyai pola nilai tanah dengan kerapatan kontur yang rapat/tajam dapat diketahui bahwa secara umum pola tersebut dipengaruhi oleh beberapa hal, yaitu, aksesibilitas dari/ke arah luar Kota Madiun serta beberapa fasilitas yang menstimulus perkembangan yang ada di wilayah tersebut. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain berwujud pusat kegiatan ekonomi, tempat pendidikan maupun tempat hiburan.

## F. Kesimpulan
1. Secara keruangan pola nilai tanah di Kota Madiun cenderung menyebar, dan pada setiap pola tersebut tidak saling berhubungan/ bersambungan.
2. Terdapat indikasi yang kuat bahwa pola nilai tanah di Kota Madiun secara ekonomi keruangan dipengaruhi oleh beberapa hal,
seperti aksesibilitas, fasilitas/layanan/aset publik serta pusat-pusat perekonomian.

## Daftar Pustaka
Badan Pusat Statistik 2015, Jawa Timur Dalam Angka , Surabaya.
Adisasmita, Rahardja 2008, Pengembangan Wilayah-Konsep dan Teori , Graha Ilmu, Yogya- karta.
Hermit, Herman 2008, Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan-Teori dan Praktek Penilaian Tanah , CV Mandar Maju, Bandung.
Hidayati, Wahyu & Harjanto, Budi 2001, Konsep Dasar Penilaian Properti , BPFE, Yogyakarta. Maulana, Rizki dan Purwadio, Heru 2013, “ Pola Spasial Harga Lahan Sepanjang Koridor Merr Pada Ruas Rungkut Sampai Arif Rahman Hakim Di Kota Surabaya ”, Jurnal Teknik POMITS, Vol. 1, No. 2.
Muta’ali, Ali 2015, Teknik Analisis Regional Untuk Perencanaan Wilayah, Tata Ruang dan Ling- kungan , Badan Penerbit Fakultas  Geograf i UGM, Yogyakarta.
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Kota
Madiun Tahun 2010.
Supriyanto, Benny 2003, Rekayasa Penilaian ,
MAPPI, Jakarta.
Sutaryono 2013, Kontestasi dan Marjinalisasi Petani- Realitas Petani Negeri Agraris, Zifatama, Sidoarjo. Sunyoto, Danang 2016, Statistika Deskriptif dan Probabilitas , Center for Academic Publishing Service (CAPS), Yogyakarta.
Wahyuningsih 2008, “ Pola dan Faktor Penentu Nilai Lahan Perkotaan di Kota Surakarta ”, Tugas Akhir , Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota,
Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro,
Semarang.
Yunus, H.S. 2000, Struktur Tata Ruang Kota , Pustaka
Pelajar, Yogyakarta
Yunus, H.S. 2004, “ Pembangunan Kota Berkelan- jutan: Permasalahan dan Strategi Pencapaian- nya ” disampaikan dalam Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar pada Fakultas Geograf i Universitas Gadjah Mada di Yogyakarta pada 1 Maret 2004.

## 216
Bhumi Vol. 3 No. 2 November 2017
____, 2010, Metodologi Penelitian Wilayah Kontem- porer , Pustaka Pelajar, Yogyakarta
Yunus, H.S., Hartono, Ritohardoyo, S., Suratman,
Gunawan, T., Rahardjo, N. & Rijanta, R. 2013, “ Visualisasi Spasio Temporal Dinamika Harga
Lahan di Kota Yogyakarta dan Sekitarnya dari Tahun 1996 hingga 2011 ”, Disertasi, Sekolah Pascasarjana UGM.