E-ISSN  : 2541-7193 P-ISSN  : 2541-7185

## PERLINDUNGAN HUKUM BAGI DEVELOPER YANG MELAKUKAN PENGIKATAN JUAL BELI LAHAN YANG BELUM DILUNASI

## Ni Made Trisna Dewi
Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra, Denpasar madetrisnadewishmh@gmail.com

## ABSTRAK
Perumahan dan Pemukiman, kavling dirumuskan sebagai sebidang tanah dalam bentuk dan luas yang telah ditentukan oleh developer atau pengembang yang disepakati oleh konsumen atau pembeli. Developer sejatinya  diartikan  Perusahaan  Pembangunan  Perumahan,  menurut  Pasal  5 ayat  (1)  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  5  Tahun  1974,  menyebutkan  pengertian Perusahaan  Pembangunan  Perumahan,  yaitu  suatu  perusahaan  yang  berusaha  dalam  bidang pembangunan  perumahan  dari  berbagai  jenis  dalam  jumlah  yang  besar  di  atas  suatu  kesatuan lingkungan  pemukiman  yang  dilengkapi  dengan  sarana-prasarana  lingkungan  dan  fasilitas  sosial yang  diperlukan  oleh  masyarakat  penghuninya.  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  biasanya  dibuat  di bawah  tangan  dan  bisa  dibuat  karena  banyak  alasan-alasan  yang  belum  terpenuhi  antara  kedua pihak yaitu pihak penjual dan pihak pembeli itu sendiri. Salah satu alasannya adalah seperti belum lunasnya  pembayaran  harga  jual  beli  dan  belum  dibayarkannya  pajak-pajak  yang  timbul  karena jual  beli.  Adapun  permasalahan  yang  diangkat  dalam  penelitian  ini  adalah  bagaimanakah perlindungan hukum untuk melindungi hak developer yang melakukan pengikatan jual beli lahan yang belum dilunasi?, dan Apakah upaya yang bisa dilakukan developer untuk melindungi haknya yang telah melakukan pengikatan jual beli lahan yang belum dilunasi?
Metode  penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  yuridis  empiris  dimana  menganalisis permasalahan  dengan  cara  memadukan  bahan-bahan  hukum  data  primer  dan  data  sekunder  yang berkaitan dengan pelaksanaan jual beli dan perlindungan hukum bagi developer yang melakukan pengikatan  jual  beli  yang  belum  dilunasi  membutuhkan  penanganan  segera  untuk  dilakukan penelitian  dalam  rangka  mencari  solusi.  Data  yang  dipergunakan  adalah  data  primer  dan  data sekunder. Sampel diambil dengan cara non random sampling. Analisis dilakukan secara deskriptif, yang  akan  menggambarkan,  memaparkan  dan  mengungkapkan  bagaimana  sesungguhnya perlindungan hukum bagi develover yang melakukan ikatan jual beli lahan yang belum dilunasi. Perlindungan developer terhadap lahan yang sudah dilakukan pengikatan jual beli walaupun belum dilunasi  merupakan  suatu  bentuk  proses  pertanggung  jawaban  yang  dilakukan  dalam  pengikatan jual  beli.  Bentuk  perlindungan  hukum  terhadap developer atau  pengembang  perumahan  yang dalam  hal  ini  sebagai  pelaku  usaha  tidak  tercantum  jelas  pada  peraturan  hukum  perlindungan konsumen akan tetapi hanya mengandalkan hak-hak dari developer atau pengembang perumahan atau pelaku usaha itu sendiri.
Kata Kunci : Perlindungan Hukum, Pengikatan Jual Beli

## ABSTRACT
Housing and Settlements, plots are formulated as a plot of land in the form and area determined by  the  develover  or  developer  agreed  upon  by  the  consumer  or  buyer.  Developers  are  actually interpreted  as  Housing  Development  Companies,  according  to  Article  5  paragraph  (1)  of  the Minister  of  Home  Affairs  Regulation  Number  5  of  1974,  mentioning  the  meaning  of  Housing Development  Companies,  namely  a  company  that  is  engaged  in  the  construction  of  housing  of various  types  in  large  quantities  above  an  environmental  unit  settlement  that  is  equipped  with environmental  infrastructure  and  social  facilities  that  are  needed  by  the  residents.  Binding  of buying and selling (PJB) is usually made under the hand and can be made for many reasons that have not been fulfilled between the two parties, namely the seller and the buyer itself. One reason is  that  it  has  not  paid  off  the  purchase  price  and  has  not  paid  taxes  due  to  buying  and
commit to buying and selling land that has not been paid for ?, And what efforts can developers do to protect their rights that have tied the sale and purchase of unpaid land?
This research method employs empirical juridical research method where analyzing problems by integrating legal materials from primary data  and secondary data relating to the implementation of buying and selling and legal protection  for developers who commit unpaid buying and selling requires  immediate  handling  to  conduct  research  in  order  find  a  solution.  The  data  used  are primary data and secondary data. Samples were taken by non random sampling. The analysis was carried out descriptively, which would illustrate, explain and reveal the true legal protection for develovers who bonded the sale and purchase of unpaid land.
The protection of the developer on the land that has been made binding on the sale and purchase even  though  it  has  not  been  repaid  is  a  form  of  the  accountability  process  carried  out  in  the binding of buying and selling. The form of legal protection for housing developers or developers in this case as business actors is not clearly stated in the legal regulations on consumer protection but only relies on the rights of the developer or housing developer or the business actor itself.
Keywords: Legal Protection, Binding of Buy and Sell

## A.  PENDAHULUAN
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia mengisyaratkan kehidupan yang layak, berkeadilan  serta  sejahtera  untuk  seluruh  rakyat  Indonesia  dalam  hal  mencapai  kehidupan  yang adil  dan  makmur  sesuai  dengan  yang  di  tegaskan  dalam  tujuan  bernegara  sesuai  Pancasila  yang dijelaskan  didalam  pembukaan  Undang-Undang  Dasar  tahun  1945.  Dimana  kedaulatan  dan kesejahteraan  rakyat  menjadi  hal  yang  dianggap  paling  utama.  Pembangunan  nasional  dalam segala aspek kehidupan berbangsa dilaksanakan oleh pemerintah bersama lembaga-lembaga tinggi dan tertingggi negara bersama-sama segenap warga negara Republik Indonesia demi kesejateraan dan kehidupan yang layak dan berkeadilan bagi seluruh rakyat Indoensia.
Begitu  pesat  perkembangan  dan  persaingan  di  bidang  bisnis property belakangan  ini, khususnya  di  kota-kota  besar  yang  dianggap  sebagai  lahan  yang  sangat  menjanjikan  bagi  para pemain  pengembang  perumahan  ( developer )  tidak  sedikit  melahirkan  banyak  milyader-milyader baru  yang  terus  bertambah  dan  bergulir  dikarenakan  bergelut  di  bidang property ini  khususnya pengembang  ( developer ).  Akan  tetapi  tidak  sedikit  juga  para developer yang  tergilas  dalam persaingan  yang  semakin  berat  ini  dan  pada  akhirnya  gulung  tikar  atau  bisnis  hanya  berjalan ditempat dan pada akhirnya hanya dapat membuang waktu dan peluang saja.  Tanpa harus berpikir panjang dan berspekulasi yang beresiko, maka perlu dicoba untuk bekerja sama dengan pihak yang berpengalaman dalam hal pemasaran property tersebut.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  merupakan  implementasi  dari  asas  kebebasan berkontrak,  dimana  para  pihak  secara  bebas  dapat  menentukan  kemauannya  asalkan  ketentuan perjanjian  tersebut  tidak  bertentangan,  baik  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  bersifat memaksa,  ketertiban  umum,  maupun  kesusilaan. 1 Dalam  perjanjian  jual  beli  tanah  yang  dibuat pejabat  yang  berwenang  biasanya  menerapkan  asas  kebebasan  berkontrak  yang  mana  para pihakyang  melakukan  perjanjian  dengan  bebas  mengemukakan  apa  yang  menjadi  maksud  dan
1 Herlien  Budiono,  2011, Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  dibidang Kenotariatan , Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm.32
Ni Made Trisna Dewi : Perlindungan Hukum...
tujuan  dari  isi  perjanjian  tersebut.  Perjanjian  jual  beli  tanah  sering  ditemukan  dalam  praktek sehari-hari  di  masyarakat  maupun  di  kantor-kantor  notaris.  Perjanjian  ini  merupakan  suatu perjanjian yang mendahului perjanjian jual beli tanahnya, yang harus dilakukan dihadapan PPAT (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah).  Dengan  dibentuknya  Undang-Undang  Pokok  Agraria  yang  lebih dikenal  dengan  UUPA  Nomor.  5  Tahun  1960  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor.  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  maka  jual  beli  tanah  harus  dilakukan  dengan  suatu  akta  yang  dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 2
Pembangunan perumahan ada berbagai pihak yang terlibat akan tetapi yang paling utama adalah :
1.  Pengembang  sebagai  pihak  yang  berinisiatif  mengembangkan  tanah,  membangun perumahan dan sebagai penjual ;
2.  Pihak  konsumen  yaitu  pihak  yang  berkeinginan  untuk  mendapatkan  perumahan  serta tanah untuk bisa di beli atau di miiliki ;
3.  Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  selaku  penyedia  jasa  profesional  dalam pembuatan berbagai dokumen transaksi hukum dalam proses jual beli perumahan.
Prinsip  utama  jual  beli  tanah  adalah  adanya  hak  yang  melekat  bagi  pemilik,  artinya seseorang  memiliki  kekuatan  hukum  sebagai  pemilik  hak  atas  tanah.  Hak  kepemilikan  ini mengandung konsekuensi hukum, sehingga legalitas jual jika subyek hukum sah sebagai pemilik hak  dan  jual  beli  melalui  mekanisme  yang  disepakati  dan  ditetapkan  oleh  ketentuan  hukum. Artinya  penjual  benar-benar  meliki  hak  jual  dengan  dibuktikan  sertipikat  yang  terbit  atas  nama penjual selaku pemilik yang sah.
Perlindungan hukum bagi developer yang melakukan pengikatan jual beli lahan yang belum dilunasi  perlu  ditindak  lanjuti  untuk  memberikan  kepastian  terhadap  traksaksi  jual  beli  yang dilakukan oleh para pihak dan untuk menjaga hak serta kewajiban dari para pihak yang melakukan transaksi.  Berdasarkan  uraian  di  atas  maka  penulis  melakukan  penelitian  dengan  judul  : “Perlindungan Hukum Bagi Developer yang Melakukan Pengikatan Jual Beli Lahan yang Belum Dilunasi”.

## B. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  dipergunakan  adalah  jenis  penelitian  yuridis  empiris.  Penelitian hukum yuridis empiris dapat diartikan bahwa dalam menganalisis permasalahan dilakukan dengan cara  memadukan  bahan-bahan  hukum  yang  merupakan  data  sekunder  dengan  data  primer  yang diperoleh  di  lapangan  yaitu  tentang  perlindungan  hukum  bagi developer yang  melakukan pengikatan jual beli lahan yang belum di lunasi. Adapun deskriptif dalam kontek penelitian hukum empiris  untuk  mengetahui  pengaruh  atau  dampak  hukum  suatu variable dengan  menelaah    isu hukum  yang  masuk  dalam  pembahasan  dengan  menggunakan  data  lapangan  dan  peraturan
2 Harsono Boedi, 2009, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta, hlm. 205.
perundang-undangan  sebagai  sumber  data  serta  data  penunjang  sebagai  data  untuk  memperkuat teori-teori yang ada.
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah berupa pengumpulan data yang relevan dengan perlindungan hukum yang berkaitan dengan pengikatan jual beli untuk menjawab  permasalahan  yang  telah  dirumuskan  dengan  cara  melakukan  pengamatan  langsung atau  observasi  serta  menganalisa  perundang-undangan  yang  berlaku,  bahan-bahan  pustaka, literature - literature dan  kajian  ilmiah.  Pengolahan  data  dilakukan  dengan  model  analisis  data kualitatif,  dimana  kegunaan  dalam  proses  analisis  data  adalah  untuk  merangkum  data  yang  telah diperoleh  selama  penelitian  seperti  :  Analisis  kualitatif,  yaitu  dengan  dengan  cara  menguraikan data  yang  telah  dikumpulkan  secara  sistematis,  kemudian  di  deskripsikan  sehingga  diperoleh rumusan jawaban dari permasalahan yang ada.

## C. HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS
Pada   zaman  sekarang  ini  kebanyakan  orang  sering  membicarakan  tentang  hukum  yang banyak  diwarnai  dan  dibahas  dengan  berbagai  topik  tak  terkecuali  pembahasan  mengenai perlindungan hukum. Dalam hal ini pembahasan tersebut secara tidak langsung akan berkaitan erat dengan implementasi hukum di suatu daerah dan pembuat hukum itu sendiri. Berbicara mengenai perlindungan hukum, sangatlah penting untuk diketahui unsur-unsur dari perlindungan hukum itu sendiri  karena  hal  tersebut  merupakan  salah satu  hal  terpenting  dari  penegakan  keadilan di  suatu negara  hukum.  Dianggap  penting  karena  dalam  pembentukan  suatu  negara  akan  dibentuk  pula hukum yang mengatur tiap-tiap warga negaranya.
Secara  garis  besar  perlindungan  hukum  adalah  suatu  perlindungan  yang  diberikan  kepada masyarakat  dan/atau  subyek  hukum  ke  dalam  bentuk  perangkat  sesuai  aturan  yang  berlaku  baik yang  bersifat  preventif  maupun  yang  bersifat  represif  maupun  yang  bersifat  lisan  maupun  yang tertulis.  Sesuai  dengan  definisi  perlindungan  hukum  diatas,  dengan  kata  lain  dapat  dikatakan bahwa  perlindungan  hukum  adalah  sebagai  suatu  gambaran  tersendiri  dari  fungsi  hukum  itu sendiri,  yang  memiliki  beberapa  konsep  yang  salah  satunya  adalah  bahwa  hukum  memberikan suatu keadilan, ketertiban, kepastian, kemanfaatan dan kedamaian.
Sarana  perlindungan  hukum  dibagi  menjadi  dua  macam  yang  dapat  dipahami,  sebagai berikut:
1. Sarana Perlindungan Hukum Preventif
Pada  perlindungan  hukum  preventif  ini,  subyek  hukum  diberikan  kesempatan  untuk mengajukan  keberatan  atau  pendapatnya  sebelum  suatu  keputusan  pemerintah  mendapat bentuk yang definitif. Tujuannya adalah mencegah terjadinya sengketa.
2. Sarana Perlindungan Hukum Represif

## Ni Made Trisna Dewi : Perlindungan Hukum...
Perlindungan hukum yang represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa.
Pengikatan jual beli sangat penting dilakukan untuk menjaga kepastian proses transaksi jual beli yang dilakukan oleh kedua belah pihak tersebut. Biasanya pengikatan jual beli di lakukan di Notaris  yang  akan  membuatkan  surat  perjanjian  yang  sering  disebut  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli (PPJB) untuk memastikan traksaksi yang dilakukan oleh beberapa pihak yang bersangkutan. Umumnya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  beli  (PPJB)  dibuat  di  bawah  tangan  karena  suatu  sebab tertentu  seperti  pembayaran  harga  belum  lunas  dan  di  dalam  Perjanjian  Pengikatan  jual  Beli (PPJB) tersebut memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya Akta Jual Beli (AJB).
Praktek Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)  adalah suatu perjanjian yang dibuat kedua belah  pihak  yaitu  oleh  calon  penjual  dan  calon  pembeli  suatu  tanah  atau  bangunan  sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT).  Biasanya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  akan  dibuat  para  pihak terlebih  dahulu  karena  adanya  syarat-syarat  atau  keadaan-keadaan  yang  harus  dilaksanakan  oleh para  pihak  sebelum  melakukan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  di  hadapan  Pejabat  Pemuat  Akta  Tanah (PPAT).  Untuk  itu    Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)    tidak  bisa  disamakan  dengan    Akta Jual Beli (AJB) yang sudah merupakan bukti pengalihan hak  yang sah atas  tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Dalam Pengikatan jual beli ataupun transaksi pembuatan akta tanah atau sertipikat sangat diperlukan jasa Notaris dan PPAT yang menjadi pejabat yang bertugas untuk mengurus dan menanda tangani pembuatan serta pengesahan sebelum diurus dan di  daftarkan ke Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.
Jabatan  notaris  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  ada  di  negara  Indonesia dan  berdasarkan  bunyi  pasal  1  Peraturan  Jabatan  Notaris  ( Staatsblad  1860  Nomor  3 )    yang diperkuat  oleh Peraturan  Menteri  Hukum  dan  HAM  RI  Nomor  27  Tahun  2016  Tentang Formasi Jabatan  Notaris,  bahwa  yang  dimaksud  dengan  Notaris  adalah  pejabat  umum  yang  satu-satunya berwenang  untuk  membuat  akta  otentik  mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan  penetapan yang  diharuskan  oleh  suatu  peraturan  umum  atau  oleh  yang  berkepentingan  dikehendaki  untuk dinyatakan  dalam  suatu  akta  otentik,  menjamin  kepastian  tanggalnya,  menyimpan  aktanya  dan memberikan  grosse,  salinan  dan  kutipannya,  semuanya  sepanjang  pembuatan  akta  itu  oleh  suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain. 3
Perlu diketahui bahwa developer atau pengembang perumahan juga memiliki hak-hak yang perlu  di  perhatikan  sebagai  dasar  dari  perlindungan  hukum  bagi  setiap  warga  negara  dalam kapasitasnya  sebagai  pengembang  perumahan.  Seperti  yang  telah  disebutkan  bahwa developer dapat  disebut  sebagai  pelaku  usaha.  Maka  berdasarkan  Pasal  6  Undang-Undang  Perlindungan Konsumen, hak-hak pelaku usaha antara lain: 4
3 Maslina, 2013, Aplikasi Hukum Agraria ,  Mandiri, BalikPapan.hlm.76
4 Kristiyanti Celina, 2014, Hukum Perlindungan Konsumen, Sinar Grafika.Jakarta.hlm.63
1. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
2. Hak  untuk  mendapat  perlindungan  hukum  dari  tindakan  konsumen  yang  beritikad  tidak baik;
3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen;
4. Hak  untuk  rehabilitasi  nama  baik  apabila  terbukti  secara  hukum  bahwa  kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
5. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
Hak-hak tersebut diataslah yang menjadikan dasar perlindungan kepada developer sebagai warga masyarakat yang wajib mendapatkan perlindungan hukum dalam kapasitas sebagai apapun sesuai  dengan  status  kehidupan  di  masyarakat.  Pada  dasarnya  perlindungan developer terhadap lahan yang sudah dilakukan pengikatan jual beli walaupun belum dilunasi merupakan suatu bentuk proses pertanggung jawaban yang dilakukan dalam pengikatan jual beli. Dalam sebuah perusahaan yang  mengedepankan  bisnis  sebagai  dasar  awal  untuk  mendapatkan  keuntungan  menginginkan kecepatan  dan  kepastian  pekerjaan  yang  di  tentukan.  Perusahaan developer yang  bergerak  di bidang  jual  beli  lahan  dan  bangunan  yang  bernama  PT.  Ayo  Bisnis  Property  Indonesia  (ABPI) mengungkapkan  beberapa  permasalahan  dimana  sering  kali  terjadi  permasalahan-permasalahan yang timbul yang bisa merugikan developer atau pelaku usaha yang dalam hal transaksi jual beli lahan sebagai pengembang perumahan adalah : 5
1.  Keterlambatan pembayaran dari pihak konsumen atau pembeli yang mengakibatkat kerugian pihak developer karena biasanya pihak developer juga melakukan usaha bekerjasama dengan penyedia pinjaman dana atau bank.
2.  Batalnya  transaksi  pembelian  dari  pembeli  karena  beraneka  ragam  sebab,  salah  satunya pembatalan akibat tidak disetujui oleh pihak keluarganya.
3.  Batalnya  transaksi  Jual  beli  di  lakukan  oleh  pemilik  lahan  yang  dikarenakan  bermacam- macam alasan, walaupun lahan tersebut telah di bersihkan dan sudah terjual ke pembeli. Hal ini mengakibatkan developer atau pengembang perumahan mengalami kerugian karena harus mengembalikan dana pembeli dengan denda atau bunga tambahan.
Bentuk perlindungan hukum terhadap developer atau pengembang perumahan yang dalam hal ini sebagai pelaku usaha tidak tercantum jelas pada peraturan hukum perlindungan konsumen akan tetapi hanya mengandalkan hak-hak dari developer atau pengembang perumahan atau pelaku usaha itu sendiri. Dan untuk menguatkan hak-hak tersebut maka pada saat proses dan transaksi jual beli  harusnya  di  kedepankan  pembuatan  Surat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (SPPJB)  yang  di dalamnya ada syarat-syarat serta perjanjian tentang klausul janji antara penjual dengan pembeli.
5 http://m.antarabali.com/berita/97591/ayo -bisnis-property-indonesia-abpi-man-balians- motivator-bisnis-dan-kehidupan.diakses.04 mei.2017

## Ni Made Trisna Dewi : Perlindungan Hukum...
Bentuk-bentuk  perlindungan  hukum  bagi developer yang  melakukan  pengikatan  jual  beli terhadap  lahan  yang  belum  dilunasi  yang    dilakukan  di  perusahaan  pengembang  atau developer PT.  Ayo  Bisnis  Property  Indonesia  (ABPI),  dapat  dikuatkan  dengan  pembuatan  surat  perjanjian dibawah tangan atau di hadapan notaris diantaranya : 6
1.   Dengan membuat Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
2.   Dengan Pembuatan PJB (Pengikatan jual beli)
3.   Dengan  membuat  Akta  Jual  Beli  (AJB)  merupakan  akta  perjanjian  yang  otentik  untuk peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dari  penjual  kepada  pembeli  yang  pembuatannya dihadapat petugas yang berwenang.
Konsep  dasar  transaksi  jual  beli  tanah  adalah  terang  dan  tunai.  Terang,  berarti  dilakukan secara  terbuka,  jelas  objek  dan  subjek  pemilik,  lengkap  surat-surat  serta  bukti  kepemilikannya. Tunai, berarti dibayar seketika dan sekaligus. Dibayarkan pajak-pajaknya, tanda tangan Akta Jual Beli,  untuk  kemudian  diproses  balik  nama  sertipikatnya.  Realitas  praktiknya,  karena  berbagai alasan,  konsep  terang  dan  tunai  itu  seringkali  belum  dapat  dipenuhi.  Belum  terpenuhi,  bukan berarti transaksi tidak bisa dilakukan, ada instrumen lain, yaitu dengan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB)  sebagai  pengikat,  sebagai  tanda  jadi  transaksi  jual  beli  tersebut,  sambil  menunggu  proses transaksi jual beli yang belum selesai.
Bersarkan uraian diatas maka upaya-upaya yang bisa dilakukan developer untuk melindungi haknya  dalam  melakukan  kegiatan  usaha  yaitu  dengan  melakukan  perbuatan  hukum  yang diantaranya adalah :
1.  Membuat Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli lahan
Surat  perjanjian  pengikatan  jual  beli  ini  sering  disingkat  SPPJB,  yang  dimaksudkan  untuk mengikat  sementara  traksaksi  jual  beli  yang  telah  dilakukan  untuk  mengantisipasi  perbuatan hukum  kemungkinan  bisa  muncul  akibat  dari  sebuah  transaksi.  Surat  perjanjian  pengikatan jual beli lahan ini bisa di oleh para pihak dihadapan notaris sebagai saksi untuk mempermudah pengurusan akta jual beli setelah kesepakatan terjadi. Dalam Pengikatan Jual Beli (PJB) akan tercantum  jenis  transaksi,  obyek  yang  diperjual-belikan,  jumlah  transaksi  termasuk  cara pembayaran yang disepakati oleh para pihak.
2.  Dengan membuat Akta Jual Beli (AJB).
Akta jual beli yang disingkat AJB merupakan surat kesepakatan jual beli yang sah dan otentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, dalam hal ini Notari/Pejabat Pembuata Akta Tanah (PPAT) sebelum proses penerbitan sertipikat di lakukan.
Telah  diketahui  bersama  bahwa  tanah  mempunyai  peranan  yang  sangat  penting  bagi kehidupan  manusia  dalam  bermasyarakat.  Tercukupinya  kebutuhan  manusia  akan  bahan  pangan, dikarenakan  manusia  mampu  mengolah  dan  mendayagunakan  tanah.  Kemampuan  tersebut ternyata  tidak  terbatas  pada  usaha  untuk  mencukupi  kebutuhan  bidang  pangan  saja,  melainkan
untuk  usaha-usaha  yang  lebih  luas  yang  menyangkut  perkembangan  kehidupan  seperti  misalnya tanah untuk perumahan, pendirian bangunan industri, perkantoran, pendidikan, tempat ibadah, dan berbagai keperluan yang lain, karena keadaan tanah terbatas sedangkan penduduk bertambah terus dengan  pesatnya,  maka  dengan  sendirinya  jumlah  penduduk  yang  ingin  mendayagunakan  tanah menjadi  tidak  seimbang  dengan  keadaan  tanahnya,  dalam  keadaan  demikian,  tanpa  adanya pengaturan  yang  tegas, maka  tanah  seringkali  justru menjadi  “masalah”  bagi  manusia,  baik  yang disebabkan karena perebutan hak, pendayagunaan yang salah, dan sebagainya. Era globalisasi dan liberalisasi  perekonomian  dewasa  ini,  maka  peranan  tanah  bagi  berbagai  keperluan  akan meningkat, baik sebagai tempat bermukim maupun untuk kegiatan bisnis.

## D. PENUTUP

## Simpulan
1. Perlindungan developer terhadap  lahan  yang  sudah  dilakukan  pengikatan jual  beli  walaupun belum  dilunasi  merupakan  suatu  bentuk  proses  pertanggung  jawaban  yang  dilakukan  dalam pengikatan  jual  beli.  Bentuk  perlindungan  hukum  terhadap developer atau  pengembang perumahan  yang  dalam  hal  ini  sebagai  pelaku  usaha  tidak  tercantum  jelas  pada  peraturan hukum perlindungan konsumen akan tetapi hanya mengandalkan hak-hak dari developer atau pengembang perumahan atau pelaku usaha itu sendiri.
Bentuk-bentuk perlindungan hukum bagi developer yang melakukan pengikatan jual terhadap lahan yang belum dilunasi yang dilakukan di perusahaan pengembang dapat dikuatkan dengan pembuatan surat perjanjian dibawah tangan atau di hadapan notaris diantaranya:
1.   Dengan membuat Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
2.   Dengan Pembuatan PJB (Pengikatan jual beli)
3.   Dengan  membuat  Akta  Jual  Beli  (AJB)  yang  merupakan  akta  perjanjian  yang  otentik untuk  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dari  penjual  kepada  pembeli  yang pembuatannya dihadapat petugas yang berwenang.
Setelah semua dari proses tersebut selesai barulah menginjak ke proses balik nama untuk hak atas  objek  tersebut  ke  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  melalui  Notaris/Pejabat  pembuat akta tanah (PPAT).
2. Upaya-upaya developer atau  pelaku  usaha  untuk  melindungi  haknya  salah  satu  nya  adalah dengan cara membuat Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) sebagai pengikat, sebagai tanda jadi transaksi jual beli tersebut.
Ni Made Trisna Dewi : Perlindungan Hukum...

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi  Miru  dan  Sutarman  Yodo,  2014  , Hukum  Perlindungan  Konsumen ,  Raja  Grafindo, Jakarta.
Harsono  Boedi,  2013, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta. Herlien  Budiono,  2011, Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  dibidang Kenotariatan , Citra Aditya Bakti, Bandung.
H. Halim HS, dan Erlies Septiana Nurbani, 2014, Penerapan Teori Hukum pada Penelitian Tesis dan Disertasi, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Jimly Asshiddiqie, Ali Safa’at, 2006, Teori Hans Kelsen tentang Hukum , Konstitusi Press, Jakarta John M Echlos dan Hassan Sadily, 2010, Kamus Inggris Indonesia , Gramedia, Jakarta. Kristiyanti Celina, 2014, Hukum Perlindungan Konsumen, Sinar Grafika.Jakarta. Komaruddin, 2014, Kamus Riset , Penerbit Angkasa, Bandung Mardalis, 2014, Metode Penelitian, suatu pendekatan proposal , bumi aksara, Bandung Maslina, 2013, Aplikasi Hukum Agraria ,  Mandiri, BalikPapan. Masri Singarimbun, 2012, Metode penelitian Survai , LP3ES, Jakarta Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum ,  Kencana, Jakarta.
Ramdan,  Harijanto,  2010, Kewajiban-Kewajiban  Dalam  Pelaksanaan  Jual  Beli  Tanah Bersertifikat . Pustaka Ilmu. Jakarta.
R. Setiawan, 2012, Pokok-Pokok Hukum Perikatan . Bina Cipta. Jakarta. Samun Ismaya,2013. Pengantar Hukum Agraria .wahana Ilmu.Jakarta. Satjipto Raharjo, 2010, Ilmu Hukum , Bandung, PT.CitraAdityaBakti, Jakarta Suharsimi  Arikunto,  2015, Prosedur  Penelitian,  Suatu  Penedekatan  Praktik ,  PT.bina  Aksara, Jakarta Sri Mamuji, 2014, Pengantar Hukum Agraria, Raja Grafindo Persada.Jakarta Shidarta, 2010 , Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia , Jakarta, Grasindo. Triharso Ajar, 2013, Modul Kuliah Kewarganegaraan , Unversitas Airlangga, Surabaya
Peraturan Perundang-undangan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Pokok Agraria Undang - Undang Nomor 5 Tahun 1999  tentang larangan praktek monopoli dan persaingan usaha tidak sehat.
Undang - Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Peraturan Pemrintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 5  tahun 2015 tentang izin lokasi.