## KEKUATAN HUKUM AKTA JUAL BELI YANG DIBUAT OLEH CAMAT DALAM KEDUDUKANNYA SEBAGAI PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA (PPATS) DITINJAU DARI PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 2016 TENTANG PERATURAN JABATAN PPAT
Komang Febrinayanti Dantes, I Gusti Apsari Hadi Program Studi Ilmu Hukum Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan Universitas Pendidikan Ganesha e-mail : febrinayanti.dantes@undiksha.ac.id, Apsara.hadi@undiksha.ac.id

## ABSTRAK
Secara teoritis dan alami, bahwa keberadaan manusia dan perkembangan penduduk yang sedemikian besar, dan luas tanah yang relative tidak akan bertambah.  Sehingga  tanah  memiliki  arti  yang  sangat  penting  dalam kehidupan manusia, karena tanah memiliki fungsi ganda yaitu sebagai social asset dan  sebagai capital asset. Hal ini menyebabkan kebutuhan manusia akan tanah semakin meningkat seiring laju pertumbuhan dan perkembangan penduduk. Pejabat Pembuat Akta Tanah merupakan pejabat yang diangkat oleh Negara dalam menjalankan tugas jabatan yang diantaranya berkaitan dengan fungsi dan  pelayanan  publik dalam bidang hukum. Hal ini berkaitan dengan  kewenangannya  dalam  pembuatan  akta  jual  beli.  Pasal  7  pokok- pokok  pendaftaran  tanah  mengatur  tentang  PPAT  diangkat  dan diberhentikan  oleh  Menteri  dan  untuk  desa-desa  dalam  wilayah  yang terpencil  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  dapat  menunjuk  PPAT Sementara.  Dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah  secara  sistematis, Kepala  Kantor  Pertanahan  dibantu  oleh  Panitia  Ajudikasi  yang  dibentuk oleh  Menteri  atau  Pejabat  yang  ditunjuk.  Dalam  hukum  pertanahan, transaksi  jual  beli  tanah  dapat  dilaksanakan  oleh  PPAT.  Camat  dapat ditunjuk  sebagai  PPAT  Sementara  oleh  Kepala  BPN.  Hal  ini  disebabkan untuk melayani masyarakat dalam pembuatan akta jual beli PPAT di daerah yang  belum  cukup  terdapat  PPAT  untuk  melayani  masyarakat.  Selain  itu, karena fungsinya di bidang pendaftaran tanah yang penting bagi masyarakat yang  memerlukan,  fungsi  tersebut  harus  dilaksanakan  di  seluruh  wilayah Negara.  Akta  jual  beli  tanah  merupakan  sesuatu  hal  yang  sangat  penting yang  berfungsi  untuk  terjadinya  pemindahan  hak  milik  atas  tanah  dan terjadinya  kepemilikan  tanah.  Agar  transaksi  jual  beli  bisa dipertanggungjawabkan  maka  keberadaan  saksi  juga  mutlak  penting. Keharusan  jual  beli  tanah  dengan  akta  PPAT  berdasarkan  PP  Nomor  24 Tahun  1997,  PP  Nomor  37  Tahun  1998,  dan  Peraturan  Menteri
Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  4  Tahun  1999, menimbulkan suatu  persoalan. Khususnya, daerah  pedesaan yang Camat atau Kepala Desanya belum ditunjuk sebagai PPAT Sementara.
Kata Kunci : Camat/PPATS, PPAT, Akta Jual Beli.

## ABSTRACT
Theoretically  and  naturally,  that  human  existence  and  the  development  of such a large population, and the relative land area will not increase. So that land has a very important meaning in human life, because land has a dual function,  namely  as  a  social  asset  and  as  a  capital  asset.  This  causes  the human need for land to increase along with the rate of population growth and development. Land Deed Making Officials are officials appointed by the State in carrying out their duties, including those related to public functions and services in the field of law. This is related to the authority in making sale and purchase deeds. Article 7 of the principles of land registration regulates that land deed maker office (PPAT) is appointed and dismissed by the Minister and for villages in remote areas the Head of the National Land Agency can appoint a Provisional land deed maker office (PPAT). In carrying out land registration  systematically,  the  Head  of  the  Land  Office  is  assisted  by  an Adjudication Committee formed by the Minister or a designated official. In land law, land sale and purchase transactions can be carried out by PPAT. Subdistrict head can be appointed as a Temporary land deed maker office (PPAT)  by  the  Head  of  National  Land  Agency.  This  is  due  to  serving  the community in making land deed maker office (PPAT) sale and purchase deeds in areas where there is not enough land deed maker office (PPAT) to serve the  community.  In  addition,  because  its  function  is  in  the  area  of  land registration which is important for the people in need, this function must be carried out throughout the territory of the State. Deed of sale and purchase of land is something very important which functions for the transfer of title to land and the occurrence of land ownership. In order for the sale and purchase transaction to be accounted for, the presence of witnesses is also absolutely important. The necessity of buying and selling land with a land deed maker
office (PPAT) deed is based on Government Regulation Number 24 of 1997, Government Regulation Number 37 of 1998, and Regulation of the Minister of Agrarian Affairs / Head of the National Land Agency No. 4 of 1999, raises a problem. In particular, rural areas where subdistrict head or Head of the Village have not been appointed as the Temporary land deed maker office (PPAT).
Keywords : Subdistrict  Head/  Temporary  Land  Deed  Maker  Office,  Land  Deed Maker Office, Sale and Purchase Deed.

## PENDAHULUAN
Negara  Republik  Indonesia  yang  merupakan  negara  hukum  ( rechstaat ), telah  menerbitkan  perangkat  peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur tentang pertanahan antara lain yaitu, UU No.5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria,  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah, Peraturan  Pemerintah  No.  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan  Tentang  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1999 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016 pengganti Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  dan  masih  banyak  lagi yang lainnya.
Pejabat Pembuat Akta Tanah menurut pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 yang selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun. Sedangkan PPAT sementara pada angka 2 menyebutkan bahwa PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas  PPAT  dengan  membuat  akta  PPAT  di  daerah  yang  belum  cukup  terdapat PPAT. Secara yuridis formal PPAT telah dibagi menjadi 3 (tiga) kelompok yaitu :
1. PPAT sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta  otentik  mengenai  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas tanah atau hak milik satuan rumah susun.
2. PPAT  Sementara  sebagai  pejabat  pemerintah  yang  ditunjuk  karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.
3. PPAT  Khusus  sebagai  pejabat  Badan  Pertanahan  Nasional  yang  ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT  tertentu  khusus  dalam  rangka  pelaksanaan  program  atau  tugas pemerintah tertentu.
Pendaftaran sangat berfungsi dalam hal melakukan jual beli tanah, jual beli tanah dapat dibuktikan dengan akta PPAT yang mana merupakan suatu akta otentik. Jual beli tanak merupakan suatu perbuatan hukum mengenai pemindahan hak atas tanah. Sehingga dengan adanya akta jual beli, para pihak baik khususnya pembeli dapat  membuktikan  bahwa  dia  adalah  pemegang  hak  yang  baru  atas  tanah  yang dibelinya.  Proses  jual  beli  tanah  merupakan  rangkaian  dari  kegiatan  untuk memperoleh tanah, sehingga dalam proses ini sangat diperlukan peran PPAT terkait dengan pembuatan akta jual beli.
Camat dalam kedudukannya sebagai PPAT Sementara merupakan pejabat yang ditunjuk oleh pemerintah untuk membuat dan mengesahkan suatu perbuatan hukum  jual  beli  dan  atau  pengalihan  hak  dan  atau  pendaftaran  hak  dengan menuangkannya  dalam  suatu  akta  otentik  yaitu  akta  jual  beli,  yang  selanjutnya disebut AJB. Dalam hal pejabat yang ditunjuk, Camat dalam jabatannya sebagai PPAT  Sementara  tetap  harus  berpedoman  pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 2016 yang mengatur tentang Peraturan Jabatan PPAT. Jabatan PPAT yang diberikan  kepada  seseorang  tidak  dapat  lahir  begitu  saja  atau  secara  tiba-tiba, melainkan jabatan PPAT tersebut diberikan kepada seseorang dengan berpedoman pada kaidah normatif atau perangkat peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Berdasarkan ketentuan diatas sangat jelas bahwa penyelenggaraan urusan pemerintah dalam bidang pertanahan adalah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (ATR/Kantah BPN RI). Namun Badan Pertanahan Nasional tidak dapat melaksanakan  pendaftaran  tanah  sendiri,  BPN  dibantu  oleh  PPAT  dan  pejabat lainnya yang ditugaskan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, termasuk  PPAT  Sementara  Camat.  Undang-Undang  memberikan  keleluasaan kepada  BPN  untuk  mendapat  bantuan  dari  PPAt  dan  pejabat  lainnya  yang ditugaskan  dalam  penyelenggaraan  urusan  pertanahan,  dapat  dimaknai  bahwa terdapat suatu proses pelimpahan kewenangan oleh BPN dalam hal ini diatur dalam ketentuan pasal 7 ayat 1,2 dan 3 PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yang mengatur :
1. PPAT  sebagaimana  dimaksud  dalam  pasal  6  ayat  2  diangkat  dan diberhentikan oleh Menteri.
2. Untuk  desa-desa  dalam  wilayah  yang  terpencil  Menteri  dapat  menunjuk PPAT Sementara.
3. Peraturan jabatan PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat 1 diatur dengan peraturan pemerintah tersendiri.
Ketentuan  pasal  7  ayat  1  s/d  4  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1999 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuatan Akta Tanah, mengatur :
a. Camat yang wilayah kerjanya berada di dalam daerah Kabupaten/Kotamadya  yang  formasi  PPAT  nya  belum  terpenuhi,  dapat ditunjuk sebagai PPAT Sementara.
b. Surat  Keputusan  penunjukkan  Camat  sebagai  PPAT  Sementara sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  1  ditandatangani  oleh  Kepala  Kantor Wilayah atas nama Menteri.
c. Untuk  keperluan  penunjukan  sebagai  PPAT  Sementara  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  1,  Camat  yang  bersangkutan  melaporkan pengangkatannya  sebagai  Camat  kepada  Kepala  Kantor  Wilayah  melalui Kepala  Kantor  Pertanahan  setempat  dengan  melampirkan  salinan  atau fotocopy keputusan pengangkatan tersebut.
d. Penunjukan Kepala Desa sebagai PPAT Sementara dilakukan oleh Menteri setelah diadakan penelitian mengenai keperluannya berdasarkan letak desa yang sangat terpencil dan banyaknya bidang tanah yang sudah terdaftar di wilayah desa tersebut.
Berdasarkan  pada  ketentuan-ketentuan  diatas,  pelimpahan  kewenangan oleh  BPN  kepada  PPAT  dapat  dikatakan  sebagai  jenis  pelimpahan  kewenangan delegasi  dan  pelimpahan  kewenangan  atribusi  dalam  ranah  hukum  tata  negara. Kewenangan delegasi merupakan mekanisme desentralisasi ketika beberapa fungsi pemerintahan diberikan kepada pemerintah daerah, di Indonesia semua tingkatan pemerintah daerah bertanggung jawab untuk memberikan beberapa pelayanan yang di  delegasikan  oleh  pemerintah  pusat.  Delegasi  di  Indonesia  mengambil  nama "tugas pembantuan" (Rocky, Marbun, dkk,72). Kewenangan Atribusi, merupakan kewenangan yang melekat oleh karena jabatan Camat adalah Pejabat Pemerintahan atau  Kepala  Wilayah  Pemerintahan  oleh  karena  peraturan  perundang-undangan. Dalam tinjauan hukum Tata Negara, Atribusi ini ditunjukan dalam wewenang yang dimiliki oleh organ pemerintah dalam menjalankan pemerintahannya khususnya di bidang pertanahan berdasarkan kewenangan yang dibentuk oleh pembuat Undang- Undang.

## Rumusan Masalah

## Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha Vol. 9 No. 3 (September, 2021)
Berdasarkan penjelasan pada latar belakang, maka rumusan masalah dalam penelitian ini adalah bagaimana kekuatan hukum Akta Jual Beli yang dibuat oleh Camat  sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Sementara  (PPATs)  berdasarkan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

## Metode Penelitian
Penelitian ini mengenai Kekuatan Hukum Akta Jual Beli yang dibuat oleh Camat  sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  sementara  (PPATs)  berdasarkan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  yang  mengatur  tentang  Peraturan Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Penelitian  ini  merupakan  jenis penelitian empiris, dikarenakan penelitian ini berkaitan dengan fakta-fakta empiris yang  terjadi  di  masyarakat.  Penelitian  hukum  empiris  merupakan  hukum  yang dianut  oleh  masyarakat.  Dalam  hal  ini  secara  nyata  hukum  yang  benar-benar dijalani  dan  dijadikan  landasan  oleh  masyarakat.  Dalam  penelitian  dengan menggunakan metode hukum empiris penelitian hukum dilakukan untuk melihat hukum dalam artian yang nyata atau peneliti dapat melihat bagaimana bekerjanya hukum  di  masyarakat.  Kajian  hukum  empiris  adalah  kajian  yang  memandang hukum sebagai kenyataan yang mencangkup kenyataan sosial, kenyatan kultur dan lain-lain, tidak hanya mengkaji law in book namun mengkaji pula law in action (Ali & Heryani, 2012).

## Pembahasan

## Pendaftaran dan Fungsi Akta PPAT dalam Jual Beli Tanah
Dalam  masa  reformasi  agraria  di  Indonesia  kebutuhan  akan  tanah  dan pendaftaran  tanah  semakin  meningkat,  seiring  dengan  laju  peningkatan  dan pertumbunhan ekonomi. Pendayagunaan pada lahan pertanahan untuk kepentingan ekonomis telah memacu peningkatan pelayanan di bidang pertanahan. Pendaftaran tanah  yang  dilakukan  oleh  pemerintah  kepada  masyarakat  semakin  besar,  dalam pendaftaran tanah tersebut diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional yang dibantu  oleh  PPAT  atau  pejabat  lainnya  yang  ditugaskan  untuk  melaksanakan kegiatan-kegiatan  tertentu  mengenai  pendaftaran  tanah,  sesuai  dengan  pasal  1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016.
Dalam  rangka  pembangunan  di  Indonesia  masa  kini,  peran  lahan  untuk memenuhi  kebutuhan  sangat  meningkat,  baik  diperuntukkan  sebagai  tempat tinggal, kegiatan usaha dan lainnya. Kebutuhan pendukung lainnya dalam hal ini adalah jaminan kekuatan hukum dan kepastian hukum. Dalam menghadapi kasusu- kasus  tentang  pendaftaran  tanah,  dengan  adanya  perangkat  hukum  yang  tertulis, menjadikan  siapa  pun  yang  mempunyai  kepentingan  maka  akan  dengan  mudah dapat  mengetahui  kemungkinan  apa  yang  terjadi  baginya  untuk  menguasai  dan menggunakan tanah yang diperlukan, bagaimana cara untuk perolehannya, hak dan
kewajiban serta larangan dalam menguasai tanah. Pendaftaran tanah untuk hak-hak atas tanah yang tunduk pada hukum Barat seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal . Ini dilakukan dengan tujuan untuk memberikan jaminan kepastian hukum. Pendaftaran tanah ini disebut Recht Cadaster. Sedangkan hak-hak atas tanah yang tunduk  pada  hukum  Adat  tidak  dilakukan  pendaftaran  tanah,  apabila  dilakukan pendaftaran  tanah  pun  tujuannya  bukan  untuk  memberikan  jaminan  kepastian hukum, melainkan untuk menentukan siapa yang wajib membayar pajak atas tanah. Pendaftaran tanah ini disebut Fiscal Cadaster (Muchsin,SH,dkk,2019).
Akta jual beli (AJB) yang dibuat Camat selaku PPAT Sementara (PPATS) merupakan  salah  satu  suatu  jenis  akta  otentik  yang  mengatur  tentang  hubungan hukum  yang  bersifat  keperdataan  atau  lebih  tepatnya  yang  bersifat  kontraktual (perjanjian jual beli) antara pihak-pihak yang terdapat di dalam yaitu penjual dan pembeli.  Namun  meskipun  akta  tersebut  menegaskan  proses  jual  beli  atau pengalihan  hak  dan  kepemilikan  terhadap  suatu  obyek  tanah,  namun  jikalau  di telaah  secara  mendalam  tentang  proses  pembuatan  dan  pengesahannya (penerbitannya), maka akan kita temukan suatu syarat dan keharusan bagi seorang Camat  selaku  PPATS  dalam  hal  pemenuhan  suatu  proses  formil  (keabsahan prosedural)  dan  proses  materiil  (keabsahan  substansil).  Seorang  Camat  yang menjalankan tugas sebagai PPAT Sementara wajib memenuhi hal-hal yang bersifat prosedural dan hal-hal yang mengandung kebenaran subtansil.
Proses sebelum adanya atau diterbitkannya "keputusan" ( beschikking) oleh Camat selaku PPAT Sementara dapat melakukan tahapan-tahapan sperti meneliti dan  menelaah  sebagai  pertimbangan-pertimbangan  atas  keabsahan  hukum  data yuridis tanah yang hendak diperjualbelikan, karena akta otentik dalam hal ini akta jual beli (AJB) dibuat dan diisi langsung oleh Camat selaku PPAT Sementara sesuai dengan  data  yuridis  yang  keabsahannya  dapat  dipertanggung  jawabkan. Penandatanganan AJB dilakukan oleh para pihak dihadapan Camat dan saksi-saksi sebelum  ditandatangani  Camat  berkewajiban  membacakan  keseluruhan  isi  akta terlebih dahulu. Camat sebagai PPAT Sementara dapat menolak untuk membuat akta otentik apabila data yuridis dan hal-hal lainnya tidak sesuai dengan kebenaran atau ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku. Dalam hal jual beli yang dilakukan di hadapan kepala desa, dikatakan sah menurut hukum bilamana dipenuhi syarat- syarat  materiilnya  sebagaimana  yang  tercantum  dalam  pasal  1320  KUHPerdata, tidak melanggar ketentuan landreform dan dilakukan secara terang, tunai dan nyata (Keputusan  Mahkamah  Agung  123/K/Sip/1970)  (Hutagalung,  2012).  Dapat disimpulkan bahwa sahnya suatu perbuatan hukum materiil yang merupakan jual beli  ( materiele  bandeling  van  verkoop) bukan  hanya  terkait  pada  Pasal  19 Keputusan  Mahkamah  Agung  diatas,  namun  juga  beberapa  hal  yang  dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan sebelum dilakukannya jual beli.

## Asas dan Objek Pendaftaran Tanah

## Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha Vol. 9 No. 3 (September, 2021)
Pendaftaran  tanah  dilaksanakan  berdasarkan  asas  sederhana,  aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka (Hutagalung, 2012). Berikut penjelasan masing- masing asas tersebut :
a. Asas  aman  :  untuk  menunjukkan  bahwa  pendaftaran  tanah  perlu diselenggarakan  dengan  teliti  dan  cermat,  sehingga  hasilnya  dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya.
b. Asas terjangkau : para pihak yang memerlukan, terutama golongan ekonomi lemah dapat terjangkau dalam pemberian pelayanan pendaftaran tanah.
c. Asas  mutakhir  :  kelengkapan  yang  memadai  dalam  pelaksanaan  dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Data yang tersedia harus  menunjukkan  keadaan  mutakhir,  sehingga  perlu  diikuti  kewajiban mendaftar  dan  pencatatan  terhadap  perubahan  yang  terjadi.  Asas  ini menuntut  dipeliharanya  data  pendaftaran  tanah  secara  terus  menerus  dan berkesinambungan  sehingga  data  yang  tersimpan  di  Kantor  Pertanahan selalu up to date dan sesuai dengan kenyataan di lapangan.
d. Asas keterbukaan : agar masyarakat dapat memperoleh keterangan dalam hal  penyelenggaraan  pendaftaran  tanah  mengenai  data  yang  benar  setiap saat di Kantor Pertanahan.
Hal  ini  dapat  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum  bagi  yang memerlukan, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat  hak  atas  tanah.  Untuk  dapat  melaksanakan  fungsi  informasi  data  yang berkaitan  dengan  aspek  fisik  dan  yuridis  dari  bidang-bidang  tanah  yang  sudah terdaftar, terbuka untuk umum. Dalam mencapai tujuan tertib secara administrasi pertanahan, maka setiap bidang tanah atas satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib di daftarkan.
Pendaftaran (tanah) sangat berfungsi dalam hal melakukan jual beli tanah. Jual beli tanah dapat dibuktikan dengan adanya akta PPAT (akta otentik), dimana untuk  jual  beli  tanah  merupakan  suatu  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas tanah.  Suatu  sertifikat  tidak  begitu  saja  dapat  diberikan  kepada  yang  berhak, sertifikat  akan  diberikan  kepada  yang  berhak  apabila  yang  berhak  memintanya. Untuk mendapatkan sertifikat perlu dilakukan tahapan-tahapan proses pendaftaran tanah. Dengan dibuatkan akta jual beli, maka pembeli dapat membuktikan bahwa dia  sebagai  pemegang  haknya  yang  baru  atas  tanah  yang  dibelinya.  Proses pendaftaran yang dilakukan dalam tata usaha PPAT sifatnya tertutup, sehingga jual beli  yang  terjadi  hanya  diketahui  oleh  para  pihak,  para  saksi,  dan  PPAT. Pendaftaran  jual  beli  tersebut  dicatatkan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  dalam buku tanah yang sifatnya terbuka untuk umum, oleh karena umum dapat diketahui
bahwa  adanya  peralihan  pemegang  hak  yang  baru.  Dengan  diadakannya pendaftaran,  maka  pembeli  sebagai  pemegang  hak  yang  baru  memperoleh  alat pembuktian dengan daya pembuktian yang lebih luas dari pada akta jual beli oleh PPAT.    Dengan  terbitnya  sertifikat  maka  proses  pendaftaran  dapat  diakhiri, sehingga  pendaftaran  tanah  yang  diakhiri  dengan  penerbitan  sertifikat  dapat bermanfaat bagi pemegang sertifikat (hak atas tanah) dan bagi pemerintah dalam mendukung kebijakan pertanahan dan perpajakan.

## Tujuan dan Peraturan Pendaftaran Tanah
Kegiatan  pendaftaran  tanah  bertujuan  untuk  menjamin  adanya  kepastian hukum  dan  kepastian  hak  atas  tanah.  Hal  ini  dilakukan  untuk  memberikan kemudahan bagi pemegang hak atas tanah untuk dapat membuktikan bahwa dialah yang berhak atas suatu bidang tanah tertentu dengan pemberian Sertifikat Tanah. Kepastian  hukum  dalam  hal  pendaftaran  tanah  ini  adalah  kepastian  hukum mengenai orang atau badan yang menjadi pemegang hak (subjek hak). Kepastian hukum  mengenai  batas,  lokasi,  dan  luas  bidang  tanah  atas  hak  serta  kepastian hukum mengenai haknya.
Untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh  Pemerintah  diadakannya pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia baik itu secara sistematis maupun  sporadik  dengan  ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan  Peraturan Pemerintah. Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak  atas  tanah  sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  ini  diberikan  penegasan mengenai  sejauh  mana  kekuatan  pembuktian  sertifikat,  yang  dalam  UUPA dinyatakan sebagai alat bukti yang kuat. Sistem pendaftaran tanah di Indonesia ini menggunakan  sistem  negatif  bertendensi  positif,  dimana  sistem  pendaftarannya menggunakan pendaftaran hak. Hal ini juga menunjukkan bahwa sistem publikasi dalam pendaftaran tanah di Indonesia tidak menggunakan sistem positif, karena jika menggunakan sistem positif, maka alat bukti yang dihasilkan akan bersifat "mutlak" sebaliknya, dengan menyatakan alat bukti tersebut sebagai alat bukti yang "kuat" maka bukan sistem negatif murni yang digunakan. Dalam praktiknya, kedua sistem ini tidak pernah digunakan secara murni, karena sistem positif memberikan bebabn terlalu berat kepada Negara sebagai pendaftar.
Dalam  kegiatan  penyelenggaraan  pendaftaran  tanah  terdapat  beberapa syarat-syarat penting untuk menjamin kepastian hukum, yaitu :
1. Peta-peta  kadastral  dapat  dipakai  sebagai  rekonstruksi  di  lapangan  dan digambarkan batas-batas yang sah menurut hak;
2. Daftar ukur sebagai bukti pemegang hak sah terdaftar di dalamnya, dan;
3. Setiap hak atas tanah dan peralihan haknya harus didaftarkan.

## Penutup
Penyelenggaraan pendaftaran tanah dilakukan oleh pemerintah dan bukan dilakukan oleh swasta. Secara operasional instansi penyelenggaranya adalah Kantor Pertanahan  seksi  pendaftaran  tanah,  yang  terdapat  di  setiap  daerah Kabupaten/Kotamadya.  Berbagai  hal  mengenai  pelaksanaan  pendaftaran  tanah, dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain  (PPATS)  yang  ditugaskan  untuk  melaksanakan  kegiatan-kegiatan  tertentu. Namun dalam hal pendaftaran tanah secara sistematis, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi.
Penerbitan sertifikat hak atas tanah sebagai hasil akhir proses pendaftaran tanah  termasuk  perubahan-perubahan  yang  menyangkut  subjek,  status  hak,  dan perbuatan-perbuatan  hukum  yang  dilakukan  terhadap  tanahnya  merupakan  alat pembuktian  yang  kuat.  Hal  ini  dapat  berarti  bahwa  keterangan-keterangan  yang tercantum  di  dalamnya  memiliki  kekuatan  hukum  yang  harus  diterima  (hakim) sebagai  keterangan  yang  benar  selama  dan  sepanjang  tidak  ada  alat  pembuktian yang  membuktikan  sebaliknya  (alat  bukti  ;  alat  yang  sudah  ditentukan  di  dalam hukum  formal,  yang  dapat  digunakan  sebagai  pembuktian  di  dalam  acara persidangan).
Akta  jual  beli  tanah  merupakan  sesuatu  hal  yang  sangat  penting,  yang berfungsi  untuk  terjadinya  pemindahan  hak  milik  atas  tanah.  Dalam  hukum pertanahan, transaksi jual beli tanah dapat juga dilaksanakan oleh PPAT. Camat dapat ditunjuk sebagai PPAT Sementara oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional. Camat ditunjuk sebagai PPAT Sementara agar dapat melayani masyarakat dalam pembuatan  akta  jual  beli  PPAT  di  daerah-daerah  terpencil  yang  belum  cukup terdapat PPAT untuk dapat melayani masyarakat. Keharusan jual beli tanah dengan akta PPAT berdasarkan PP Nomor. 24 Tahun 1997, PP Nomor. 37 Tahun 1998, dan Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor. 4 Tahun 1999. Untuk mendukung perbuatan hukum dalam hal pendaftaran tanah, keabsahan akta jual beli tanah bergantung pada ketaatan PPAT, PPAT Sementara menjalankan kewajibannya yaitu :
1. Sertifikat yang menjadi objek perjanjian jual beli tanah tidak sedang dalam keadaan sengketa, menjadi agunan Bank, atau dan dalam sitaan.
2. Sertifikat  tanah  yang  menjadi  objek  perjanjian  jual  beli  masih  dalam permohonan hak di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya.
3. Sertifikat tanah atas nama orang lain.
4. Calon pembeli yang ingin membeli tanah (khusus untuk tanah sawah) tidak berdomisili di wilayah tempat tanah itu berada.
5. Para pihak atau salah satu pihak belum cukup umur untuk melakukan jual beli.
6. Hak atas tanah dalam situasi Pengadilan Negeri ( conservatoir beslag ), atau sudah diserahkan kepada Panitia Urusan Piutang Negara dan belum disita oleh PUPN.
7. Bukan  badan  hukum  yang  berdasarkan  PP  Nomor.  38  Tahun  1963 diperkenankan meiliki tanah hak milik.
8. Bidang tanah terletak di luar wilayah kerja PPAT.
9. Calon pembeli tanah adalah orang asing.
10. Tanah wakaf atau tanah yang sedang digadaikan.
Untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan dikemudian hari yang dapat  menimbulkan  kerugian  bagi  para  pihak,    dalam  hal  pembelian  tanah  yang sudah bersertifikat sebaiknya calon pembeli mengecek kembali keabsahan sertifikat di  Kantor  Pertanahan  dimana  tempat  tanah  yang  akan  diperjual  belikan  berada. Dengan demikian akan didapatkan keterangan yang jelas, apakah tanah yang sudah bersertifikat  tidak  sedang  bermasalah  dan  sudah  sesuai  dengan  pemegang, pemiliknya.  Perolehan  informasi  sebanyak-banyaknya  merupakan  bagian  dari tindakan  kehati-hatian  dalam  suatu  transaksi  atau  pembelian  tanah,  rumah  dan bangunan. Sehingga adanya jaminan kepastian hukum yang akhirnya menimbulkan rasa aman dan nyaman bagi calon pembeli.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU :
Adrian  Sutedi,  (2010)  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya,  Sinar Grafika, Jakarta, hal?.
Andy Hartanto, (2009) Problematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, hal?.
Arie  Sukanti  Hutagalung,  (2012)  Pentingnya  Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia, Aartje Tehupeiory,   Jakarta, hal?.
Aslan Noor, (2006) Konsep Hak Milik Atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia Ditinjau Dari Ajaran   Hak Asasi Manusia, Mandar Maju, Bandung, hal?.
H. Muchsin, Imam Koeswahyono, Soimin, (2019) Hukum Agraria Indonesia dalam Perspektif Sejarah, PT. Refika Aditama, Bandung, hal?.
Supriadi, (2010) Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, hal?.
Urip Santoso, (2018) Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, hal?.
Rocky Marbun, Dkk, (2012) Kamus Hukum Lengkap, Visimedia, hal?.

## Peraturan Perundang-Undangan :
Burgerlijk Wetboek diindonesiakan oleh Subekti dan Tjitrosudibio, Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita, 2002.
Indonesia,  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Lembaran  Negara  Republik Indonesia Tahun   1960 Nomor 104, tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  4 Tahun  1999 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016   pengganti Peaturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  Lembaran  Negara  Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, tentang Pendaftaran Tanah.