Abstrak — Pasar  tradisional  merupakan  salah  satu  tempat terjadinya aktivitas pusat perdagangan. Namun, seiring dengan berkembangnya  zaman  keberadaan  pasar  tradisional  semakin ditinggalkan.  Salah  satunya  adalah  keberadaan  Pasar  Pucang Anom yang terletak di Jalan Pucang Anom, Surabaya. Kondisi pasar  di  lantai  kedua  sepi  dan  kurang  peminat.  Selain  itu, kondisi  pasar  sudah  tua  dan  terlihat  kumuh.  Oleh  karena  itu perlu  dilakukan  penghidupan  kembali  pada  Pasar  Pucang Anom  agar  pasar  dapat  menghasilkan  nilai  lahan  tertinggi. Alternatif  penggunaan  lahan  pada  Pasar  Pucang  Anom Surabaya ini dianalisis menggunakan metode Highest and Best Use. Analisa ini meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek finansial dan  produktivitas  maksimum.  Hasil  penelitian  ini  didapatkan alternatif mixed  used antara  pasar  dan  apartemen  sebagai alternatif  penggunaan  lahan  terbaik  dengan  nilai  lahan tertinggi yaitu sebesar Rp26.315.533,-/m 2 dengan produktivitas maksimum sebesar  210%.
Kata Kunci — HBU, Lahan, Pasar, Produktivitas Maksimum.

## I. PENDAHULUAN
OTA  Surabaya  sebagai  ibu  kota  provinsi  Jawa  Timur dan  salah  satu  kota  metropolitan  terbesar  di  Indonesia memiliki  pertumbuhan  aktivitas  kota  yang  pesat.  Salah  satu aspek  yang  menunjang  pertumbuhan  kota  adalah  aspek perdagangan,  misalnya  keberadaan  pasar  tradisional. Terdapat  banyak  pasar  tradisional  yang  lokasinya  tidak sesuai  dengan  rencana  awal  pembangunan  karena  adanya perkembangan  kota.  Hal  tersebut  mengakibatkan  fungsi pasar  tradisional  yang  tidak  optimal.  Salah  satu  contohnya adalah Pasar Pucang Anom.
Pasar Pucang Anom yang terletak di Jalan Pucang Anom, Surabaya  dengan  luas  area  sebesar  11.615  m 2 dengan  luas bangunan sebesar 12.000 m 2 . Kondisi pasar yang sudah tua, kotor,  kumuh,  dan  kapasitas  parkir  yang  kurang  memadai mengakibatkan  kondisi  pasar  terasa  tidak  nyaman.  Kondisi stan  di  lantai  pertama  yang  terdiri  dari  buah-buahan,  sayur- sayuran,  daging  dan  kios  sembako  terlihat  sangat  padat. Keadaan  tersebut  berbeda  dengan  kondisi  stan  di  lantai  ke dua  yang  yang  sepi  pengunjung.  Hal  itu  dipengaruhi  oleh lokasi  pasar  yang  dikelilingi  oleh  properti  komersial  yang mengakibatkan turunnya minat masyarakat untuk berkunjung ke  pasar.  Oleh  karena  itu  perlu  dilakukan  revitalisasi  pada Pasar  Pucang  Anom  menggunakan  analisis  penggunaan lahan  tertinggi  dan  terbaik  sebagai  tahap  awal  untuk memahami  revitalisasi  pada  Pasar  Pucang  Anom  tanpa menghilangkan  keberadaan  pasar  tradisional  sebagai  fungsi utama.
Metode  yang  akan  digunakan  untuk  mengetahui  nilai tertinggi dan terbaik dari lahan pasar tersebut adalah analisa Highest and Best Use (HBU). Definisi Highest and Best Use
adalah  penggunaan  yang  paling  memungkinkan  dan diizinkan  dari  suatu  tanah  yang  kosong  atau  tanah  yang sudah  dibangun,  yang  mana  secara  fisik  memungkinkan, didukung  atau  dibenarkan  oleh  peraturan,  layak  secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi [1]. Lokasi Pasar Pucang Anom dapat di lihat pada Gambar 1.
Gambar 1. Lokasi Lahan Pasar Pucang Anom yang terletak di Jalan Pucang Anom, Surabaya dengan lahan seluas 11.615 m 2 .

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Sudah  cukup  banyak  penelitian  yang  membahas  HBU, diantaranya  adalah  penelitian  [2],  [3],  [4],  [5],  [6],  [7],  [8] dan  [9].  Penelitian  [2]  menganalisis  lahan  Pasar  Turi  Lama yang  sudah  tidak  difungsikan  lagi,  penelitian  [3] menganalisis  lahan  Pasar  Blauran  Surabaya,  penelitian  [4] menganalisis  lahan  Pasar  Genteng  Baru  Surabaya  dan penelitian  [5]  menganalisis  lahan  Pasar  Gubeng  Masjid Surabaya.  Penelitian  [2],  [3],  [4],  dan  [5]  memiliki persamaan  yaitu  menganalisis  lahan  pasar  tradisional  dan tetap  mempertimbangkan  keberadaan  pasar  tradisional sebagai alternatif penggunaan lahan.
Perbedaannya antara lain penelitian [2] dan [5] melakukan pengamatan  terhadap  lokasi  objek,  penyebaran  kuesioner dan  wawancara  kepada stakeholder untuk  menentukan pemilihan  alternatif  awal,  sedangkan  penelitian  [3]  dan  [4] melakukan  pengamatan terhadap  lokasi  objek  dan penyebaran kuesioner untuk menentukan pemilihan alternatif awal.
Berdasarkan  keseluruhan  penelitian  tersebut  terdapat beberapa  persamaan  mendasar  dengan  penelitian  terdahulu yaitu  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mendapatkan  keputusan investasi  properti  terbaik  dan  persamaan  dalam  hal  metode analisa  yang  digunakan  yaitu  menggunakan  analisa  pada aspek  legal,  fisik,  finansial  dan  produktivitas  maksimum. Persamaan  lainnya  adalah  dalam  kelayakan  investasi digunakan  kriteria  NPV  ( Net  Present  Value )  untuk mengukur tingkat penerimaan investasi.

## Analisis Produktivitas Maksimum Penggunaan Lahan Pasar Pucang Anom Surabaya dengan Metode HBU ( Highest and Best Use )
Dian Pararta Laksmi dan Christiono Utomo
Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail : christiono@ce.its.ac.id; dianpararta@gmail.com
K

## III. METODOLOGI
Penelitian  ini  menggunakan  analisa  penggunaan  tertinggi dan  terbaik  untuk  menganalisis  objek  lahan  yang  ditinjau. Analisa  ini    terdiri    dari    variabel  penelitian  yang  dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Variabel dan Klasifikasi Analisa Data No. Variabel Klasifikasi Jenis Data Sumber Data 1. Penentuan Alternatif Alternatif penggunaan lahan Pasar Pucang Anom Surabaya Data primer Pengamatan perkembangan bangunan di sekitar objek penelitian
2. Aspek Legal  a. Zonasi
b. Building Code Data sekunder Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Surabaya 3. Aspek Fisik a. Lokasi lahan b. Bentuk dan ukuran lahan
c. Aksesibilitas d. Utilitas Data primer dan sekunder Pengamatan lahan dan lokasi di sekitar lahan
4. Aspek Finansial a. Biaya investasi b. Pendapatan c. Pengeluaran d. Aliran kas
Data sekunder a. PT PLN b. PDAM c. Market research 5. Produktivita s Maksimum Nilai lahan Data sekunder Berdasarkan perhitungan aspek finansial

## IV. DISKUSI DAN PEMBAHASAN
A. Penentuan Alternatif
Berdasarkan
hasil pengamatan dan penyebaran kuesioner/wawancara
didapatkan
alternatif
yang memungkinkan  untuk  dibangun  pada  lahan  Pasar  Pucang Anom  adalah  revitalisasi  pasar,  hotel,  apartemen,  pujasera, dan  pertokoan.  Dari  pilihan  alternatif  tersebut,  ditentukan  4 alternatif yaitu sebagai berikut:
a. Alternatif 1
 Pasar tradisional
 Pertokoan
 Pujasera
 Apartemen
 Hotel
b. Alternatif 2
 Pasar tradisional
 Pertokoan
 Pujasera
c. Alternatif 3
 Pasar tradisional
 Apartemen
d. Alternatif 4
 Pasar tradisional
 Hotel

## B. Aspek Legal
Berikut  adalah  data  yang  didapatkan  dari  Dinas  Cipta Karya  dan  Tata  Ruang  Kota  Surabaya  mengenai building code dan keperuntukkan lahan pada Pasar Pucang Anom [8]:
1. Keperuntukan Lahan sebagai Perdagangan dan Jasa Komersial
2. Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk sisi depan 4 m, tampak belakang 3 m, dan tampak kiri 3 m.
3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60%
4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 500%
5. Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum 10%
6. Jumlah lantai maksimal adalah 5 lantai.
Berdasarkan analisis aspek legal, didapatkan luas dasar bangunan maksimal adalah 6.969 m 2 , luas lantai bangunan maksimal adalah 34.845 m 2 dan jumlah lantai maksimal adalah 5 lantai. Diagram Alir penelitian dapat di lihat pada Gambar 2.
Gambar 2. Diagram Alir Penelitian

## C. Aspek Fisik
Analisa  pada  aspek  fisik  ini  terdiri  dari  lokasi,  bentuk lahan,  aksesibilitas  dan  ketersediaan  fasilitas.  Setiap alternatif dianalisis untuk mengetahui apakah memungkinkan  jika  dibangun  berdasarkan  aspek  fisik  yang ada.
1. Lokasi lahan Lahan ini berada di Jalan Pucang Anom Surabaya. Lahan cocok  untuk  dikembangkan  menjadi  properti  komersial karena  terletak  di  tengah  kota  dan  berdekatan  dengan
kawasan  komersial  seperti  pertokoan,  perkantoran,  bank dan juga kawasan pemukiman.
2. Bentuk dan Ukuran Lahan
Berdasarkan data yang didapatkan, diketahui bahwa objek penelitian  memiliki  luas  11.615  m 2 ukuran  lahan berbentuk  persegi  panjang  sehingga  memudahkan  untuk dikembangkan  menjadi  properti  yang  diharapkan  seperti apartemen, pujasera, hotel, dan pertokoan.
3. Utilitas
Untuk  menunjang  aktivitas  properti  seperti  pasar tradisional,  apartemen,  pujasera,  pertokoan,  dan  hotel dibutuhkan  ketersediaan  air,  listrik  dan  juga  saluran telepon.  Lahan  memiliki  kelengkapan  penunjang  seperti air,  listrik,  dan  saluran  telepon  sehingga  memungkinkan untuk dibangun alternatif properti yang diharapkan. 4. Aksesibilitas Lahan
Pada  analisa  ini,  aksesibilitas  objek  akan  ditinjau  dari fungsi  jalan  dan  ketersediaan  transportasi  umum. Diketahui  lahan  terletak  di  Jalan  Pucang  Anom  dan merupakan  jalan  lokal  [7].  Berdasarkan  penelitian langsung  ke  objek  penelitian,  keberadaan  transportasi umum  seperti  angkutan  kota,  taksi  dan  juga  becak  telah tersedia.
Hasil analisa pada aspek fisik, maka alternatif revitalisasi pasar, hotel, apartemen, pujasera, dan pertokoan memungkinkan  untuk  digunakan  pada  lahan  Pasar  Pucang Anom,  jika  ditinjau  dari  kriteria  lokasi,  ukuran  dan  bentuk lahan, utilitas dan aksesibilitas lahan.

## D. Aspek Finansial
Kelayakan  secara  finansial  dilakukan  melalui  analisa aliran  kas,  yaitu  biaya  investasi,  pendapatan  dan pengeluaran.  Dikarenakan  lahan  Pasar  Pucang  Anom terdapat bangunan diatasnya dan diasumsikan sebagai lahan kosong maka perlu adanya biaya pembongkaran bangunan. 1. Biaya Investasi
Biaya  investasi  ini  terdiri  dari  biaya  pembongkaran bangunan, biaya lahan, biaya bangunan (biaya standar), dan biaya  non  standar.  Berdasarkan  metode  pendekatan  data pasar,  nilai  lahan  ini  didapatkan  dari  beberapa  nilai  lahan yang  berada  di  sekitar  objek  penelitian,  didapatkan  nilai lahan  sebesar  Rp8.477.503,-/m 2 .  Hasil  investasi  untuk masing-masing alternatif dapat di lihat pada Tabel 2. 2. Pendapatan Pendapatan ini terdiri dari biaya sewa, service charge dan pemasukan  dari  segi  parkir.  Biaya  sewa  didapatkan  dari perbandingan  data  dengan  properti  sejenis  yang  ada  di Surabaya.  Sedangkan  service  charge  dibebankan  kepada penyewa  untuk  membiayai  biaya  operasional.  Besarnya service  charge  berbeda  sesuai  dengan  masing-masing alternatif.
3. Pengeluaran
Pengeluaran  pada  tiap  alternatif  terdiri  dari  biaya operasional  dan  biaya  pemeliharaan  bangunan.  biaya operasional  terdiri  dari  biaya  listrik,  air  dan  gaji  pegawai. Biaya  listrik  dan  air  disesuaikan  dengan  tarif  dasar  listrik dan tarif air yang berlaku di Surabaya.
4. Aliran Kas
Selisih  antara  pendapatan  dan  pengeluaran  tiap  tahun digambarkan  dalam  bentuk  aliran  kas  guna  mengetahui
pendapatan  bersih  tiap  tahunnya.  Layak  tidaknya  suatu alternatif  dianalisis  menggunakan  uji  kelayakan  berupa NPV. Nilai NPV lebih besar dari nol maka alternatif tersebut dapat dikatakan layak.
Berdasarkan analisa pada aspek finansial didapatkan nilai NPV seperti pada Tabel 3.
Tabel 2. Biaya Investasi Alternatif Alternatif Biaya Investasi Satu Rp295.157.225.583 Dua Rp286.500.707.583 Tiga Rp262.805.711.583 Empat Rp322.305.333.583 Tabel 3. Rekapitulasi Perhitungan NPV Alternatif NPV Satu Rp18.232.427.971 Dua Rp40.054.113.063 Tiga Rp115.817.673.877 Empat -Rp40.129.115.244

## E. Produktivitas Maksimum
Setelah  perhitungan  aspek  finansial,  tahapan  selanjutnya adalah  menghitung  produktivitas  maksimum  pada  masing- masing  alternatif  pengembangan.  Berikut  ini  adalah produktivitas  maksimum  dari  masing-masing  alternatif pengembangan  dapat di lihat pada Tabel 4.
Tabel 4. Rekapitulasi Produktivitas Lahan No. Uraian Alternatif 1 Alternatif 2 1 Nilai Properti Rp344.367.830.115 Rp370.534.676.558 2 Nilai Bangunan Rp183.444.544.000 Rp175.170.973.500 3 Nilai Lahan Rp160.923.286.115 Rp195.363.703.058 4 Nilai lahan/m2 Rp13.854.781 Rp16.819.949 5 Harga lahan awal/m2 Rp8.477.503 Rp8.477.503 6 Produktivitas 63% 98% No. Uraian Alternatif 3 Alternatif 4 1 Nilai Properti Rp458.968.480.66 6 Rp222.706.146.84 5 2 Nilai Bangunan Rp153.313.560.00 0 Rp209.652.492.00 0 3 Nilai Lahan Rp305.654.920.66 6 Rp13.053.654.845 4 Nilai lahan/m2 Rp26.315.533 Rp1.123.862 5 Harga lahan awal/m2 Rp8.477.503 Rp8.477.503 6 Produktivitas 210% -87%

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisa  dan  perhitungan,  lahan  pasar Pucang Anom seluas 11.615 m 2 ini dapat digunakan sebagai pasar  dengan  penambahan  properti  komersial  dengan  luas dasar  bangunan  maksimal  sebesar  6.969  m 2 dengan  jumlah lantai  maksimal  5  lantai.    Alternatif  yang  memiliki  nilai
produktivitas  tertinggi  adalah  alternatif  3  yaitu  penggunaan mixed  used antara  pasar  tradisional  dan  apartemen  dengan
nilai  lahan  sebesar  Rp26.315.533/m 2 dan  produktivitas sebesar 210%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] B. Harjanto dan W. Hidayati, Konsep Dasar Penilaian Properti . Yogyakarta : BPFE (2014).
[2] M.  Herradiyanti.,  C.  Utomo  dan  Y.E.  Putri, “ Analisa  Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ( Highest and Best Use Analysis ) pada Lahan Pasar Turi  Lama  Surabaya, ” Jurnal Teknik  ITS ,  Vol.5, No.2 (2016) D172-D175.
[3] M.  Afiata  dan  C.  Utomo, “ Alternatif  Penggunaan  Tertinggi  dan Terbaik  pada  Lahan  Pasar  Blauran  Surabaya, ” Jurnal Teknik  ITS , Vol. 5, No.2, (2016) D128-D131.
[4] R.P.A  Kasih  dan  C.  Utomo, “ Analisa  Produktivitas  Tertinggi  dan Terbaik  pada  Penggunaan  Lahan  Pasar  Genteng  Baru  Surabaya, ” Jurnal Teknik ITS , Vol. 5, No. 2 (2016) D237-D240.
[5]    M.S.  Mustika  dan  C.  Utomo, “ Analisa  Alternatif  Revitalisasi  Pasar Gubeng  Masjid  Surabaya  dengan  Metode Highest  and  Best  Use, ” Jurnal Teknik ITS , Vol.5, No.2, (2016). C75 – C77.
[6] B. Anggarwati dan C. Utomo, “ Analisa Penggunaan Lahan Kawasan Komersial Perumahan Citra Raya Surabaya dengan metode Highest and Best Use, ” Jurnal Teknik ITS , Vol.2, No.2 (2013) D39-D41.
[7] F.V. Faradiany dan C. Utomo, “ Analisa Highest and Best Use pada Lahan  Kosong  di  Jemur  Gayung  11  Surabaya, ” Jurnal Teknik  ITS , Vol.3, No.2 (2014) C61-C63.
[8] T.D.A.  Rasyid  dan  C.  Utomo, “ Analisa Highest  and  Best  Use (HBU)  pada  Lahan  Bekas  SPBU  Biliton  Surabaya, ” Jurnal Teknik ITS , Vol.2, No.2 (2013) D181-D185.
[9] Kevin dan C. Utomo, “ Analisa Highest and Best Use pada Lahan di Jalan  Tenggilis  Timur  7  Surabaya, ” Jurnal Teknik  ITS ,  Vol.6,  No.1
(2017) 30-34.
[10]   Peraturan  Daerah  Kota  Surabaya  Nomor  12  Tahun  2014  Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2014-2034.
[11]  Peraturan  Walikota  Surabaya  Nomor  57  Tahun  2015  Tentang Pedoman  Teknis  Pengendalian  Pemanfaatan  Ruang  Dalam  Rangka Pendirian Bangunan Di Kota Surabaya.