Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya Oleh:
Mario Satria Nagara Hendra
Fakultas Hukum, Universitas Surabaya

## Mariohendra11@gmail.com
Volume  22  Nomor  2  Agustus  2024:  DOI: https://doi.org/10.53515/qodiri.2024 A rticle  History Submission: 09-06-2024 Revised: 20-07-2024 Accepted: 31-07-2024 Published: 18-08-2024

## ABSTRACT
A legal relationship based on a building right as a security interest is a manifestation of the creditor's prudence in a debt agreement, and it gives rise to a property right. This type of property right is classified as a security property right and has several unique characteristics, including the creditor's preference right and, most importantly, the fulfillment of its right. This security interest as a form of property right can be extinguished due to several reasons, including the expiration of the right to the land that is being used as the object of the security. Creditor protection and debtor liability often  become  issues  even  up  to  the  execution  process.  This  article  discusses  the  validity  of  the auction  of  a  security  interest  where  the  right  to  the  land  has  been  extinguished  and  the  legal protection of the security interest holder whose security interest on the land has been extinguished.
Keywords : Mortgage Rights;  Secured Creditor; Security Interest.

## ABSTRAK
Hubungan  hukum  yang  didasari  oleh  suatu  hak  guna  bangunan  menjadi  hak  tanggungan, merupakan wujud dari prinsip kehati-hatian pihak kreditor dalam perjanjian hutang piutang, dan hal  ini  akan  melahirkan  hak  kebendaan.  Hak  kebendaan  semacam  ini  tergolong  hak  kebendaan yang  memberikan  jaminan,  dan  mempunyai  beberapa  keistimewaan  tersendiri,  antara  lain  hak preferensi kreditor dan yang terpenting adalah pemenuhan haknya. Hak tanggungan sebagai bentuk hak kebendaan ini bisa hapus karena beberapa hal, antara lain karena habisnya jangka waktu hak atas tanah yang sedang dijadikan obyek jaminan. Perlindungan kreditor dan tanggung gugat debitor disini kerapkali menjadi masalah hingga proses eksekusi. Jurnal ini membahas terkait keabsahan pelelangan hak tanggungan yang hak atas tanahnya telah hapus dan perlindungan hukum pemegang hak jaminan yang hak tanggungan atas tanahnya sudah hapus.
Kata Kunci: Hukum Jaminan; Hak Tanggungan; Kreditur Separatis.

## Mario Satria Nagara Hendra
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya

## PENDAHULUAN
Perekonomian  menjadi  urat  nadi  kehidupan  manusia,  baik  dalam  lingkup  individu, masyarakat,  maupun  negara.  Tak  heran,  negara  memiliki  peran  krusial  dalam  mengelola  roda perekonomian demi kesejahteraan rakyatnya. Namun, dalam menjalankan tugas ini, negara tak bisa bekerja  sendirian.  (Arifin  &  Zubaidah,  2020)    Di  sinilah  peran  penting  bank  sebagai  salah  satu komponen fundamental dalam sistem perekonomian negara. Manusia dalam kehidupan sehari-hari, termasuk ketika bekerja pada orang lain atau berwiraswasta, memiliki berbagai  kebutuhan yang harus dipenuhi. (Lolo, 2020) Untuk mencapainya, manusia perlu berusaha, salah satunya dengan cara bekerja. Hal ini dikarenakan dalam negara Indonesia, penyaluran kredit oleh bank merupakan kegiatan yang sangat penting dan utama dari bank, sehingga  pendapatan bank dari bunga kredit merupakan pendapatan bank yang terbesar dibandingkan dengan pendapatan dari luar bunga kredit (Sutarno, 2004, p. 2).
Penyaluran kredit kepada masyarakat sebagai pelaku usaha, selaku kreditor, penuh dengan resiko  kemacetan  dalam  pelunasannya.  Pemenuhan  kebutuhan  yang  dilatarbelakangi  dengan hutang,  karena  membeli  barang  dengan  cara  mencicil,  sering  dijumpai  keadaan  pembayarannya kurang atau tidak lancar (hutangnya menjadi macet). (Kunda, 2020) Menyadari bahwa dana yang keluar dan masuk dalam kegiatan perkreditan itu adalah dana yang sangat besar, dan didasari atas pentingnya  dan  sungguh  beresikonya  kegiatan  perkreditan  itu,  maka  sudah  semestinya  kegiatan perkreditan tersebut didampingi dengan kegiatan penjaminan, hal ini dikarenakan perkembangan ekonomi dan perdagangan itu akan pasti diikuti oleh perkembangan kebutuhan akan kredit, dan pemberian  fasilitas  kredit  ini  memerlukan  jaminan  demi  keamanan  pemberian  kredit  tersebut. Maka  sudah  sepantasnya  jika  pemberi  dan  penerima  kredit,  serta  pihak  lain  yang  terkait  dalam suatu kegiatan perkreditan itu mendapat perlindungan melalui suatu lembaga jaminan yang dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak.
Bekerja dapat dilakukan sendiri tanpa harus bekerja pada orang lain, namun modal kerja tetap diperlukan. Modal kerja ini dapat diperoleh dengan berbagai cara, salah satunya dengan meminjam dari pihak lain (kreditur). Perjanjian pinjam meminjam antara kreditur dan debitur biasanya terdiri dari dua komponen:
1. Perjanjian Hutang Piutang: Merupakan perjanjian pokok yang mengatur hak dan  kewajiban kedua belah pihak terkait utang dan pembayarannya.
2. Perjanjian  Pemberian  Jaminan  Hutang:  Merupakan  perjanjian  aksesoris  yang  mengatur jaminan yang diberikan debitur kepada kreditur sebagai pengikat utang.
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Perjanjian pinjam meminjam ini penting untuk memastikan hak dan kewajiban kedua belah pihak terlindungi,  (Lolo, 2020) serta untuk menghindari perselisihan di kemudian hari. Perjanjian pemberian  jaminan  hutang  yang  dimaksud  sangat  beragam  salah  satunya  adalah  jaminan kebendaan. Perjanjian jaminan kebendaan tersebut bisa berupa perjanjian jaminan gadai, hipotek, hak  tanggungan,  dan  fidusia.  Timbulnya  perjanjian    jaminan  ini  dilandaskan  adanya  hubungan saling percaya. Unsur kepercayaan tersebut wajib untuk dijaga oleh masing-masing pihak (Isnaeni, 2017, p. 19). Dalam artikel ini, akan berfokus melakukan analisis terhadap pembebanan jaminan hak tanggungan. Sebelum lebih lanjut membahas, perlu diketahui terlebih dahulu mengenai hak tanggungan. (Harfiati, 2019)
Dalam  perkembangan  terbaru,  dengan  keluarnya  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah (selanjutnya  disebut  Undang-Undang  Hak  Tanggungan),  maka  semua  benda  yang  berkaitan dengan jaminan utang atas tanah diatur dalam Undang-undang ini. (Juwita, 2019)
Berbicara  tentang  pendaftaran  Hak  Tanggungan  secara  tidak  langsung  berbicara  tentang hapusnya  Hak  Tanggungan.  (Arifin  &  Zubaidah,  2020)  Salah  satu  alasan  hapusnya  Hak Tanggungan  yang  disebabkan  karena  hapusnya  hak  atas  tanah  yang  dibebani  Hak  Tanggungan tidak  lain  dan  tidak  bukan  adalah  sebagai  akibat  tidak  terpenuhinya  syarat  objektif  sahnya perjanjian,  khususnya  yang  berhubungan  dengan  kewajiban  adanya  suatu  tujuan  tertentu,  yang salah  satunya  meliputi  keberadaan  dari  bidang  tanah  tertentu  yang  dijaminkan.  (Tampubolon, 2020) Objek dari Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah negara. Karena itu Hak Tanggungan akan hapus apabila hak-hak atas tanah itu hapus atau berakhir jangka waktunya.
Dalam  praktiknya,  ditemukan  banyak  permasalahan  hukum  terkait  dengan  eksistensi jaminan yang statusnya dapat dihapuskan, terutama dalam hal pelelangan HGB jangka waktunya sudah habis, oleh karena itu artikel ini akan membahas terkait keabsahan pelelangan terhadap HGB yang jangka waktunya telah habis dan bentuk perlindungan hukum bagi pemegang jaminan HGB yang jangka waktunya sudah habis.

## METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang penulis gunakan yaitu Penelian Hukum Normatif. Penelitian hukum sendiri adalah suatu penelitian yang bertujuan untuk menemukan kebenaran koherensi, yang dalam hal ini melihat antara koherensi dari tindakan, aturan hukum, norma hukum, dan prinsip hukum,

## Mario Satria Nagara Hendra
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
maupun asas hokum (Marzuki, n.d.). Sumber data yang Primer yang digunakan adalah Peraturan perundang-undangan, sedangkan sumber data sekunduer yang digunakan adalah publikasi seperti jurnal, skripsi, dan lain-lain.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Ketentuan hukum kebendaan atau hukum benda didalam BW, dapat dijumpai dalam Buku II BW yang mengatur mengenai  hukum  kebendaan. Hal-hal  yang diatur dalam  Buku II BW itu bila dirinci adalah sebagai berikut(Usman, 2008, p. 30):
1. Tentang kebendaan dan cara-cara membedakan benda
2. Tentang hak kebendaan yang memberikan kenikmatan
3. Tentang kewarisan
4. Tentang piutang-piutang yang diistimewakan
5. Tentang hak kebendaan yang memberikan jaminan
Dalam Buku II BW tersebut diatur mengenai pengertian, cara membedakan benda dan hak- hak  kebendaan,  baik  hak  kebendaan  yang  memberikan  kenikmatan  atau  memberikan  jaminan. Lahirnya perjanjian kredit antara debitor dan kreditor yang mana merupakan perjanjian obligatoir dan hak yang lahir adalah hak pribadi serta tunduk pada Buku III BW. Karena dalam pembahasan artikel ini yang dijadikan objek jaminan adalah tanah, maka sebagai benda tidak bergerak perjanjian jaminannya jatuh pada perjanjian jaminan Hak Tanggungan.
Jaminan hak tangungan ini termasuk dalam jaminan kebendaan, hal ini karena jaminan Hak Tanggungan lahir dari perjanjian yang bersifat accessoir , sebagaimana ditegaskan pula oleh Sutan Remy, bahwa(Sjahdeini, 1999, p. 29):
Perjanjian  Hak  Tanggungan  bukan  merupakan  perjanjian  yang  berdiri  sendiri. Keberadaannnya  adalah  karena  adanya  perjanjian  lain  yang  disebut  perjanjian  induk. Perjanjian  induk  bagi  perjanjian  Hak  Tanggungan  adalah  perjanjian  hutang  piutang  yang menimbulkan  hutang  yang  dijamin,  dengan  kata  lain  perjanjian  Hak  Tanggungan  adalah perjanjian accesoir, dan merupakan perjanjian jaminan kebendaan.
Dapat ditemukan bahwa Hak Tanggungan adalah hak yang lahir dari perjanjian yang berdiri sendiri yang dimana eksistensinya ada karena adanya perjanjian induk. Karena Hak Tanggungan lahir dari perjanjian dan berkedudukan sebagai hak kebendaan, maka melekat juga sifat-sifat istimewa yang umumnya ada pada hak kebendaan. Sifat sifat istimewa tersebut sekaligus menjadi penanda atau pembeda untuk hak kebendaan terhadap hak perorangan, sifat-sifat istimewa yang pada umumnya ada dalam hak kebendaan itu antara lain yaitu absolut/mutlak, adanya droit de preference , adanya droit de suite , adanya asas spesialitas dan juga publisitas.

## Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Pemegang jaminan hak kebendaan diberikan bentuk perlindungan istimewa dalam BW yang didasari  oleh  Pasal  1133  BW,  yang  menyatakan  bahwa  hak  untuk  didahulukan  diantara  para kreditor  itu  timbul  dari  Hak  Istimewa,  Gadai  dan  Hipotek.  Dalam  perkembangan  hukum  di Indonesia,  perlindungan  istimewa  itu  juga  berlaku  bagi  Hak  Tanggungan  (UU  No.  4/1996)  dan Fidusia (UU No. 42/1999)(Poesoko, 2012, p. 72).
Dalam  UU  HT  tentang  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap kreditor-kreditor lain, semula ditentukan pada Pasal 1 ayat (1) UU HT, yang mana menyebutkan bahwa  "Hak  Tanggungan  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  yang memberikan  kedudukan  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor  lainnya." Penjabaran  lebih  lanjut  terdapat  dalam  Penjelasan  Umum  Angka  (4)  Alinea  (2)  UU  HT  yang menjelaskan bahwa:
Hak  Tanggungan  adalah  hak  jaminan  atas  tanah  untuk  pelunasan  hutang  tertentu,  yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Dalam  arti,  bahwa  jika  debitor  cidera  janji,  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  berhak menjual  melalui  pelelangan  umum  tanah  yang  dijadikan  jaminan  menurut  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang  bersangkutan,  dengan  hak  mendahulu  daripada kreditor-kreditor  yang  lain.  Kedudukan  diutamakan  tersebut  sudah  barang  tentu  tidak mengurangi  preferensi  piutang-piutang  Negara  menurut  ketentuan-ketentuan  hukum  yang berlaku.
Adanya prinsip droit de preference dalam UUHT ini sangatlah menguntungkan bagi kreditor pemegang Hak Tanggungan dalam hak pelunasan hutang.
Untuk  suatu  hak  atas  tanah  dapat  dijadikan  jaminan  hutang  dengan  Hak  Tanggungan, menurut Boedi Harsono, suatu benda itu haruslah memenuhi syarat yang tersirat juga tersurat dalam UUHT, yaitu(Harsono, n.d., p. 10) :
1. Dapat dinilai dengan uang, karena hutang yang dijamin berupa uang;
2. Termasuk  hak  yang  didaftar  dalam  daftar  umum,  karena  harus  memenuhi  syarat publisitas;
3. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitor cidera janji benda yang dijadikan jaminan itu akan dijual dimuka umum; dan
4. Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.
Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) UU HT, hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan Dalam UU HT, hak atas tanah yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan dan sesuai ketentuan
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Pasal 51 UU HT, yaitu :
1. Hak Milik
2. Hak Guna Bangunan
3. Hak Guna Usaha
Hak tanggungan juga dapat hapus yang dimana alasan-alasan hapusnya hak tanggungan diatur dalam Pasal 18 UU HT, ayat (1) dari pasal tersebut menegaskan bahwa: Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
1. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
2. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
3. Pembersihan  Hak  Tanggungan  berdasarkan  penetapan  peringkat  oleh  Ketua Pengadilan Negeri;
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Pasal  11  ayat  (1)  huruf  c  menentukan  bahwa  di  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan wajib dicantumkan uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan, tidaklah mungkin untuk memberikan uraian yang jelas sebagaimana dimaksud itu apabila obyek Hak Tanggungan belum ada  dan  belum  diketahui  ciri-cirinya(Kurniawan  &  Budhivaya,  2018,  p.  126).  Pemberian  Hak Tanggungan dilakukan melalui dua tahap yaitu tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan di kantor pertanahan. UUHT menentukan isi yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan agar sah. Jika hal-hal yang wajib dicantumkan tidak lengkap, maka akta tersebut batal demi hukum.
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian  Hak  Tanggungan  dari  debitor  kepada  kreditor  sehubungan  dengan  hutang  yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan(Afifah, 2017, p. 10). Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor preferen) daripada kreditor-kreditor lain (kreditor konkuren), hal ini juga sesuai dengan ketentuan pada Pasal 1  ayat  (1)  UUHT.  Jadi,  Pemberian  Hak  Tanggungan  adalah  sebagai  jaminan  pelunasan  hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan (Kamal, 2020, p. 57).
Berdasarkan  UU  HT,  proses  pembebanan  Hak  Tanggungan  dilaksanakan  melalui  2  (dua) tahap kegiatan, yaitu:
a. Tahap  pemberian  Hak  Tanggungan  dengan  dibuatnya  Akta  Pembebanan  Hak
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah;
b. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan.
Berdasarkan  Pasal  10  ayat  (2)  UU  HT  menyebutkan  bahwa  pemberian  Hak  Tanggungan wajib dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disebut APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) sesuai dengan peraturan perundang- undangan  yang  berlaku.  Selanjutnya  dalam  Penjelasan  Umum  angka  (7)  alinea  (2)  UUHT dijelaskan bahwa:
Menurut  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  PPAT  adalah  pejabat  umum  yang berwenang  membuat  akta  pemindahan  hak  atas  tanah  dan  akta  lain  dalam  rangka pembebanan  hak  atas  tanah,  yang  bentuk  aktanya  ditetapkan,  sebagai  bukti  dilakukannya perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  tanah  yang  terletak  dalam  daerah  kerjanya  masing- masing. Dalam kedudukan sebagai yang disebutkan di atas, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.
Selanjutnya, Pasal  15  Ayat  (1) Undang-Undang  Nomor 2  Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004), menyatakan mengenai akta otentik, bahwa:
Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki  oleh  yang  berkepentingan  untuk  dinyatakan  dalam  Akta  autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan  dan  kutipan  Akta,  semuanya  itu  sepanjang  pembuatan  Akta  itu  tidak  juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Meskipun dalam UU No. 30/2004 tegas ditentukan bahwa notaris berwenang membuat akta otentik  yang  mempunyai  kekuatan  hukum  sempurna,  namun  demikian  akta  otentik  tidak  harus selalu dibuat oleh notaris, karena sesungguhnya akta otentik merupakan suatu akta yang ditentukan oleh Undang-Undang, dibuat oleh pegawai-pegawai umum yang berkuasa atas itu ditempat mana akta dibuatnya. Habib Adjie menyatakan bahwa:
Tulisan-tulisan otentik berupa akta otentik, yang dibuat dalam bentuk yang sudah ditentukan oleh  undang-undang,  dibuat  di  hadapan  pejabat-pejabat  (pegawai  umum)  yang  diberi wewenang dan di tempat dimana akta tersebut dibuat(Adjie, 2008, p. 120).
Berdasar  penjabaran  diatas,  maka  dapat  diketahui  bahwa  APHT  merupakan  akta  otentik berdasarkan ketentuan dalam UU HT dan juga pemenuhan karakteristiknya sebagai akta otentik, yang  mana  berfungsi  sebagai  salah  satu  syarat  sah  lahirnya  Hak  Tanggungan  dan  juga  dapat
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
melindungi kreditor selama proses berlangsungnya Hak Tanggungan.
Dalam  melaksanakan  pemembanan  Hak  Tanggungan  maka  wajib  memenuhi  syarat  yang ditetapkan dalam UUHT yaitu:
1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai  jaminan  pelunasan  utang  tertentu  yang  dituangkan  di  dalam  dan  merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
2. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi: nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili para pihak, pemegang dan pemberi  Hak  Tanggungan,  penunjukan  secara  jelas  utang  atau  utang-utang  yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
3. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/ Kabupaten).
4. Sertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan memuat titel eksekutorial  dengan  kata-kata  ”Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Maha Esa”.
5. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi).
Terhadap Hak Tanggungan juga berlaku asas publisitas atau asas keterbukaan yang diatur dalam  Pasal  13  UUHT  yaitu  pemberian  Hak  Tanggungan  wajib  didaftarkan  pada  Kantor Pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga (penjelasan Pasal 13  ayat  (1)  UUHT).  Untuk  mencapai  tujuan  kepastian  hukum,  maka  UUPA  berlaku  prinsip, pendaftaran semua hak-hak atas tanah. Untuk itu di Kantor Pertanahan setempat disediakan buku tanah  yang  mencatat  tanah-tanah  yang  didaftar.  Oleh  karena  itu  didaftarkannya  pemberian  Hak Tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  merupakan  syarat  mutlak  untuk  adanya  Hak  Tanggungan yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  bagi  kreditor  tadi,  maka  ditentukan  pula  bahwa Akta Pemberian Hak Tanggungan dan sekaligus mengikatnya Hak Tanggungan tersebut terhadap pihak ketiga(Iryadi, 2018, p. 796).
Berdasarkan Pasal 18 ayat (1) angka (4)  UUHT, Hak Tanggungan juga dapat hapus apabila hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan itu juga hapus. Dengan demikian, ketika suatu tanah
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
dengan hak guna bangunan dijadikan objek jaminan tetapi dalam berjalannya perjanjian tersebut hak  guna  bangunannya  habis,  maka  objek  tersebut  dilepaskan  sebagai  objek  jaminan.  Dengan berakhirnya hak atas tanah yang bersangkutan, maka hak atas tanah yang bersangkutan itu kembali kepada  pemiliknya  dan  kalau  hak  tersebut  diberikan  oleh  Negara  maka  tanah  tersbeut  kembali kepada kekuasaan Negara.
Hak tanggungan memang memiliki sifat-sifat istimewa yang akan menguntungkan kreditur, tetapi  apabila  hak  atas  tanah  itu  hapus,  maka  berakhirlah  Hak  Tanggungan  yang  akan  diikuti berubahnya status kreditor preferen menjadi kreditor konkuren. Dampak dari hal ini adalah kreditur preferen kehilangan hak istimewanya. Keadaan yang dapat membawa kreditor dalam keadaan yang cukup  rawan  ini  ternyata  difasilitas  oleh  pembentuk  Undang-Undang  juga,  awal  mula  fasilitas perlindungan  kreditor  atas  hilangnya  hak  atas  tanah  ini  terlihat  dalam  Penjelasan  Pasal  18  UU HTalinea (3) yang menegaskan bahwa:
Hak atas tanah dapat hapus antara lain karena hal-hal sebagaimana disebut dalam Pasal 27, Pasal  34,  dan  Pasal  40  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  atau  peraturan  perundang-undangan  lainnya.  Dalam  hal  Hak  Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  atau  Hak  Pakai  yang  dijadikan  obyek  Hak  Tanggungan berakhir jangka waktu berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu tersebut, Hak Tanggungan dimaksud tetap melekat pada hak atas tanah yang bersangkutan.
Ketentuan ini memberikan kesempatan bagi kreditor untuk dapat melakukan upaya hukum penangkal  resiko  agar  hak  atas  tanah  tidak  hilang,  sehingga  tetap  dapat  menjadi  obyek  hak tanggungan. Kesempatan ini dilakukan dengan melakukan upaya hukum sebagai perwujudan nyata dari  kesempatan  yang  diberikan  oleh  Penjelasan  Pasal  18  UU  HT  tersebut  guna  melindungi posisinya dan hak nya dalam hal pelunasan hutang.
Hak Guna Bangunan diatur secara lebih khusus dalam PP No. 40/1996, dalam Pasal 21 PP No. 40/1996 ini ditegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan adalah
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah Hak Milik.
Berdasarkan aturan dalam Pasal 21 PP No. 40/1996 tersebut, maka jangka waktu di setiap jenis  tanahnya  pun  relatif  berbeda,  yaitu  pengaturannya  ada  dalam  Pasal  25  jo  Pasal  29  PP  No. 40/1996  yang  menentukan  bahwa  jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  berbeda  pada  Hak  Guna
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Bangunan yang berada pada tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara dan atas Tanah Pengelolaan berjangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu  paling lama 20  (dua puluh) tahun,  dan dapat  diperbaharui untuk  jangka waktu  30 (tiga puluh) tahun.
Sedangkan  atas  Tanah  Hak  Milik  berjangka  waktu  30  (tiga  puluh)  tahun  dan  tidak  ada perpanjangan,  bila  ingin  diperpanjang  maka  antara  pemilik  tanah  dengan  pemilik  Hak  Guna Bangunan dapat dibuat kesepakatan dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru dengan akta yang baru pula yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota Setempat.
Terkait permohonan untuk pembaharuan atau perpanjangan Hak Guna Bangunan, Pasal 41 ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah  No.  18/2021  mengatur  bahwa  permohonan  perpanjangan  jangka waktu Hak Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan selambat lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya.
Dalam  hapusnya  hak  atas  atas  yang  di  jadikan  jaminan  utang  dengan  dibebani  Hak Tanggungan,  hanya  akan  menyebabkan  hapusnya  Hak  Tanggungan  tetapi  tidak  mengakibatkan hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan (jika utangnya masih ada). Dimana utang tersebut  tetap  ada  namun  utang  tersebut  tidak  lagi  di  jamin  dengan  jaminan  khusus  yaitu  Hak Tanggungan,  sehingga  kedudukan  dari  kreditor  bukan  lagi  sebagai  kreditor  pemegang  Hak Tanggungan  yang  keistimewaan  preference  sebagai  memiliki  kreditor  melainkan  kedudukannya berubah menjadi kreditor konkuren. Kondisi ini mengakibatkan kedudukan kreditor menjadi lemah karena utangnya belum di lunasi.
Hak tanggungan berfungsi sebagai jaminan atas utang yang diberikan oleh pemegang hak tanggungan kepada debitur. Jika debitur wanprestasi, pemegang hak tanggungan berhak menjual tanah  yang  dibebani  hak  tanggungan  tersebut.  Eksekusi  dari  hak  tanggungan  dapat  dilakukan dengan dua cara, menurut UUHT eksekusi tersebut dapat dilakukan dengan cara:
a. Lelang:  Cara  ini  dilakukan  melalui  proses  lelang  umum  sesuai  peraturan  perundang- undangan yang berlaku.
b. Penjualan di Bawah Tangan: Penjualan langsung oleh kreditor kepada pihak lain yang berminat.
UUHT mewajibkan penjualan melalui lelang umum untuk memastikan proses yang jujur dan adil bagi semua pihak. Hal ini tercantum dalam Pasal 20 ayat (1) UUHT. Dalam praktiknya, hak tanggungan  bertujuan  untuk  menjamin  utang  yang  diberikan  pemegang  hak  tanggungan  kepada

## Mario Satria Nagara Hendra
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
debitor.  Apabila  debitor  cidera  janji,  tanah  (hak  atas  tanah)  yang  dibebani  Hak  Tanggungan  itu berhak dijual oleh pemegang Hak Tanggungan. Pada eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan  dua  cara,  yaitu  melalui  proses  lelang  dan  melalui  penjualan  dibawah  tangan.  Dimaksud penjualan dibawah tangan adalah penjualan atas tanah yang dijadikan sebagai jaminan dan dibebani dengan Hak Tanggungan oleh kreditor sendiri secara langsung kepada orang atau pihak lain yang berminat.
Lelang Hak Tanggungan adalah lelang untuk melaksanakan Pasal 6 UUHT yaitu, “Apabila debitor  cidera  janji,  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  obyek Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil  pelunasan piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut.”  Lelang  Hak  Tanggungan  akan  terlaksana  jika  ada permohonan dari pemohon lelang dan berkas telah dinyatakan lengkap dan benar secara prosedural.
Lelang  Hak  Tanggungan  akan  terlaksana  jika  ada  permohonan  dari  pemohon  lelang  dan berkas telah dinyatakan lengkap dan benar secara prosedural. Dalam permohonan lelang terdapat syarat-syarat kelengkapan dokumen yang terdiri dari
1. fotokopi Perjanjian Kredit
2. Sertifikat Hak Tanggungan
3. Akta Pemberian Hak Tanggungan
4. Sertifikat Hak Milik dan berkas-berkas lainnya
Prosedur  permohonan  dalam  pengajuan  lelang  Hak  Tanggungan  kreditor  menyampaikan surat  permohonan  penetapan  jadwal  lelang  dengan  dilengkapi  dokumen  yang  bersifat  khusus diantaranya yaitu:
1. Fotokopi Perjanjian Kredit;
2. Fotokopi Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan;
3. Fotokopi sertifikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan;
4. Fotokopi Perincian Hutang debitor; dan
5. Fotokopi  surat  peringatan  dari  kreditor  selaku  Pemohon  Lelang  yang  isinya  akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana dan fotokopi Laporan penilaian barang jaminan.
Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat ditemukan klausul yang menyatakan bahwa jika  debitor   tidak  memenuhi  kewajiban  untuk  melunasi  utangnya,  berdasarkan  perjanjian  utang

## Mario Satria Nagara Hendra
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
piutang,  kreditor  selaku  pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Pertama  diberi  dan  menyatakan menerima kewenangan, dan untuk itu kuasa, untuk tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor untuk (Detami Pradiksa, 2019) :
a. Menjual atau suruh menjual dihadapan umum secara lelang Objek Hak Tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian;
b. Mengatur dan menetapkan waktu, tempat, cara dan syarat-syarat penjualan;
c. Menerima uang penjualan, menandatangani dan menyerahkan kwitansi;
d. Menyerahkan apa yang dijual itu kepada pembeli yang bersangkutan;
e. Mengambil dari uang hasil penjualan itu seluruhnya atau sebagian untuk melunasi utang debitor  sesuai  dengan  Pasal  6  UUHT  yang  berbunyi,  “Apabila  debitor  cidera  janji, pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  obyek  Hak Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Berdasarkan uraian diatas, dapat dilihat bahwa pelelangan hanya dapat diajukan apabila telah memenuhi prosedur yang ada. Akibat hukum dari habisnya jangka waktu HGB atas yang dibebani oleh hak tanggungan  adalah berakhirnya hak tanggungan atas tanah tersebut.  Dengan demikian, apabila  alas  hak  sudah  habis  masa  waktunya  dan  diajukan  lelang,  hal  tersebut  akan  menciderai prosedur yang sudah ada. Pelelangan yang dilakukan atas hak tanggungan yang masa waktunya sudah habis bukanlah hak tanggungan, karena hak tanggungan telah hapus disaat jangka waktu atas hak tanahnya sudah habis.
Salah satu peristiwa yang menghapuskan Hak Tanggungan disebutkan dalam Pasal 18 ayat (1d)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  bahwa  sebagai  dasar  yang  disebutkan  terakhir  untuk hapusnya  Hak  Tanggungan  adalah  hapusnya  hak  atas  tanah.  Hapusnya  hak  atas  tanah  dapat ditafsirkan fisik tanah/persilnya yang hapus maupun “hak” atas tanahnya. Hapusnya hak atas tanah banyak terjadi karena lewatnya waktu, untuk mana hak itu diberikan. Dengan berakhirnya hak atas tanah  yang  bersangkutan,  maka  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  kembali  kepada  yang bersangkutan kembali atau pemiliknya dan kalau hak tersebut diberikan oleh negara, maka tanah tersebut kembali kepada kekuasaan Negara.
Terdapat hal yang perlu diperhatikan untuk Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai terhadap rumah tinggal yang sedang dibebani Hak Tanggungan dan pemiliknya bermaksud untuk meningkat menjadi  hak  Milik.  Berdasarkan  ketentuan  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas  tanah  untuk  rumah  tinggal  yang  dibebani  Hak  Tanggungan  menjadi  Hak  Milik  mengatur sebagai berikut:
a. Perubahan hak tersebut dimohonkan oleh pemegang hak atas tanah dengan persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan
b. Perubahan hak tersebut mengakibatkan Hak Tanggungan dihapus
c. Kepala  Kantor  Pertanahan  karena  jabatannya,  mendaftar  hapusnya  Hak  Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan atas Hak Pakai yang diubah menjadi Hak Milik bersamaan dengan pendaftaran Hak Milik yang bersangkutan.
Untuk memenuhi perlindungan hukum atau kepentingan kreditur yang dijamin dengan hak tanggungan atas hak guna bangunan ataupun hak pakai yang menjadi hapus, pemegang hak atas tanah dapat memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sebelum haknya hapus karena jangka waktunya sudah habis. Hal  ini perlu dilakukan sebelum adanya perubahan hak  di  daftar.  Setelah  perubahan  hak  dilakukan,  pemegang  hak  atas  tanah  dapat  membuat  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) atas Hak Milik yang bersangkutan sesuai dengan ketentuan yang  berlaku  dengan  hadir  sendiri  atau  melalui  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT).
Pasal 18 UUHT menyatakan bahwa Hak Tanggungan dapat berakhir sebelum utang debitor terbayar lunas yaitu sebagaimana telah dibahas yakni karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Berdasarkan pembahasan di atas, terdapat beberapa kemungkinan yang dapat menyebabkan hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan hapus yaitu:
a. jangka waktunya berakhir, kecuali hak atas tanah yang dijadikan obyek Tanggungan Hak diperpanjang sebelum berakhir jangka waktunya. Hak Tanggungan mana tetap melekat pada hak atas tanah yang bersangkutan;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena suatu syarat dipenuhi;
c. dicabut umum; untuk batal telah kepentingan
d. dilepaskan dengan sukarela oleh pemilik hak atas tanah;
e. tanahnya musnah.
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Dalam Penjelasan UU HT Butir 1 menyebutkan bahwa mengingat  pentingnya kedudukan perkreditan dana tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan. Perlindungan hukum bagi kreditur telah diatur dalam UUHT agar haknya tidak dilanggar, adapun upaya-upaya yang dapat dilakukan pemegang hak jaminan untuk menghindari kemungkinan resiko hapusnya hak atas tanah, yaitu (Dyah Setyorini, n.d., p. 149):
a. Pembuatan  atas  tanah,  Janji  Memperpanjang  Hak  Atas  tanah  Pada  Akta  Pembebanan Hak Tanggungan Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan Pasal 11 Ayat (2) huruf d, bahwa dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dapat dibuat janji yaitu Janji yang  memberikan  kewenangan  kepada  pemegang  Tanggungan  Hak  untuk menyelamatkan  tanah  objek  Hak  Tanggungan.  Menurut  Penjelasan  Pasal  11  Ayat  (2) huruf d Undang-Undang Hak Tanggungan bahwa dalam janji ini termasuk pemberian kewenangan  kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  untuk  atas  biaya  pemberi  Hak Tanggungan  mengurus  perpanjangan  hak  atas  tanah  yang  dijadikan  obyek  Hak Tanggungan mencegah HakTanggungan.
b. Pembuatan Surat Membebankan untuk hapusnya Kuasa Hak Tanggungan saat Perubahan HGB  menjadi  Hak  Milik  Atas  Rumah  Tinggal  Pasal  15  Undang-Undang  Hak Tanggungan mengatur bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dibuat  apabila  pemberi  Hak  Tanggungan  tidak  dapat  hadir  pada  saat  pembuatan  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) diperlukan sebagai penangkal risiko yang dapat merugikan pemegang Hak Tanggungan selaku kreditor dalam hal terjadinya perubahan  HGB  atau  Hak  Pakai  untuk  rumah  tinggal  yang  sedang  dibebani  Hak Tanggungan  dan  pemiliknya  bermaksud  untuk  meningkatkan  statusnya  menjadi  Hak Milik.
c. Pengansuransian  Obyek  Hak  Tanggungan  untuk  KeuntunganPemegang  Tanggungan Hak  Pasal  11  ayat  (2)  huruf  i  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  menentukan,  bahwa pemegang  Tanggungan  Hak  dapat  memperjanjikan  "Janji  bahwa  pemegang  Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi  Hak  Tanggungan  untuk  pelunasan  piutangnya,  jika  obyek  Hak  Tanggungan
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
diasuransikan”. Salah satu  kemungkinan sebab turunnya nilai  objek Hak Tanggungan adalah  kalau  terjadi  musibah  kebakaran  atau  bencana  alam  lain  atas  objek  Hak Tanggungan, yang berupa benda-benda yang bersatu dengan tanah diatas mana benda- benda itu berada.
d. Meminta Jaminan Tambahan Kepada Debitor Di dalam praktik perbankan, dalam hal menghadapi kemungkinan hapusnya obyek jaminan dalam hal ini hak atas tanah yang dibebani  HakTanggungan  yang  jangka  waktunya  akan  habis  sebelum  jangka  waktu kredit yang diberikan, maka bank dapat meminta jaminan tambah an selain hak atas tanah yang akan dibebani Tanggungan.

## Kesimpulan
Pelelangan  membutuhkan  alas  hak  atas  hak  tanggungan,  ketika  terdapat  objek  tanah  yang dilelang  dengan  dasar  hak  tanggungan  tetapi  hak  tanggungannya  telah  berakhir  karena  hak  atas tanahnya telah hapus, maka demi hukum pelelangan tersebut tidak absah. Dalam hal ini hak-hak kreditur  juga  telah  dilindungi  dalam  UU  HT,  dengan  memberikan  opsi  untuk  mengajukan perpanjangan hak atas tanah agar hak tanggungan tidak hapus karena habisnya jangka waktu hak atas tanah tersebut.
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya

## DAFTAR PUSTAKA
Adjie, H. (2008). Hukum Notaris Indonesia, Tafsir Tematik Terhadap UU 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . Refika Aditama.
Afifah, K. (2017). Tanggung Jawab dan Perlindungan Hukum bagi Notaris secara Perdata terhadap Akta yang dibuatnya. Lex Renaissance , 2 .
Arifin, Z., & Zubaidah, S. (2020). Analisis Pelelangan Barang Jaminan Di PT Pegadaian (Persero) Syariah  Jember  Tahun  2020. LAN  TABUR :  Jurnal  Ekonomi  Syariah , 2 (1),  1–15. https://doi.org/10.53515/lantabur.2020.2.1.1-15
Detami Pradiksa. (2019). Gugatan dalam Pelaksanaan Lelang Hak Tanggungan oleh KPKNL . Dyah Setyorini. (n.d.). Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Dalam Hal Hapusnya Hak Atas Tanah Yang Dibebankan Hak Tanggungan .
Harfiati. (2019). PASAL 1131 BW SEBAGAI NORMA PENGATURAN JAMINAN UMUM. Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 16 (1), 168–170.
Harsono, B. (n.d.). Konsepsi Pemikiran Tentang Undang-Undang Hak Tanggungan . UNPAD. Iryadi. (2018). Kedudukan Akta Otentik dalam Hubungannya dengan Hak Konstitusional. Jurnal Konstitusi , 15 .
Isnaeni, M. (2017). Noktah Ambigu Norma Lembaga Jaminan Fidusia . Revka Petra Media.
Juwita, P. R. (2019). PENENTUKAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK ATAS BPHTB TERHADAP MASYARAKAT  BERDASARKAN  PERDA  11  TAHUN  2010  KOTA  SURABAYA. Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 16 (16), 241–246.
Kamal,  H.  (2020).  Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan  Pada  Perbankan  Syariah  Menurut  Hukum Positif dan Fiqh Muamalah. Jurnal Ilmu Syariah , 1 .
Kunda,  K.  N.  (2020).  AKIBAT  HUKUM  AKTA  RISALAH  LELANG  DI  BATALKAN BERDASARKAN  MAHKAMAH  AGUNG. Al  Qodiri :  Jurnal  Pendidikan,  Sosial  Dan Keagamaan , 18 (2), 504–507.
Kurniawan,  H., &  Budhivaya, A.  (2018). Keabsahan Pemberian Barcode  Pada Minuta Akta Dan Salinan Akta Notaris. Jurnal Komunikasi Hukum , 4 .
Lolo, T. F. (2020). Upaya Hukum Penyelesaian Sengketa Nasabah Terhadap Bank Yang Mengalami Perubahan  Sistem  Operasional  Perbankan. Al  Qodiri :  Jurnal  Pendidikan,  Sosial  Dan Keagamaan , 18 (2), 454–459.
Marzuki, P. M. (n.d.). Penelitian Hukum . Kencana.
Poesoko, H. (2012). Dinamika Hukum Parate Eksekusi Obyek Hak Tanggungan . Aswaja Pressindo.

## Mario Satria Nagara Hendra
Pelelangan Objek Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Sjahdeini,  S.  R.  (1999). Hak  Tanggungan  -  Asas-Asas,  Ketentuan  Pokok  dan  Masalah  Yang Dihadapi oleh Perbankan . Alumni.
Sutarno. (2004). Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank . Alfabeta.
Tampubolon, Y. D. (2020). Sengketa Terhadap Peralihan Hak Tanggungan Kepada Pihak Ketiga Dalam Perjanjian Kredit Perbankan. Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial Dan Keagamaan , 19 (1), 132–150.
Usman, R. (2008). Hukum Jaminan Keperdataan . Sinar Grafika.

## INTERNET
Detami Pradiksa. (2019). Gugatan dalam Pelaksanaan Lelang Hak Tanggungan oleh KPKNL . https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/12786/Gugatan-dalam-Pelaksanaan-Lelang- Hak-Tanggungan-oleh-KPKNL.html
Harsono, B. (n.d.). Konsepsi Pemikiran Tentang Undang-Undang Hak Tanggungan . UNPAD.