Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66

## SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PERJANJIAN KREDIT

## Asuan
Fakultas Hukum Universitas Palembang E-mail: asuan.okey@gmail.com

## Abstract
Power  of  Attorney  Charging  Mortgage  Rights  (SKMHT)  the  provision  of  credit  /  credit agreement  (principal  agreement)  in  a  written  agreement  and  the  debtor  with  the  creditor's approval, which guarantees the form of land rights and power of attorney to impose Mortgage Rights (SKMHT) and Deed of Granting Mortgage Rights (APHT) ). The power of attorney  is special and authentic which must be made before a Notary or PPAT based on the provisions in Article 15 paragraph (1) of Law Number 4 of 1996 concerning Mortgage Rights. Barriers to  the  issuance  of  Power  of  Attorney  to  impose  Mortgage  Rights  (SKMHT)  and  Deed  of Granting Mortgage Rights (APHT) are very expensive / high costs and the land of the SKMHT object is not yet a land title certificate / has not been registered at the National Land Agency office.
Keywords: Credit Agreement; Power of Attorney to Impose Mortgage Rights

## Abstrak
Surat Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT) adanya pemberian kredit /perjanjian kredit (perjanjian pokok) dalam  suatu  perjanjian  tertulis  dan  debitor  dengan  persetujuan kreditor  yang  jaminannya  berupa  hak  atas  tanah  dan  pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan Hak  Tanggungan  (SKMHT)  dan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT).  Surat  kuasa tersebut  bersifat  khusus  dan  otentik  yang  harus  dibuat  dihadapan  Notaris  atau  PPAT berdasarkan  ketentuan  dalam  Pasal  15  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan.  Hambatan  dalam  penerbitan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT)  dan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)    yaitu  biaya  sangat mahal/tinggi    dan    tanah  objek  SKMHT  belum  sertifikatan  hak  atas  tanah  /belum  terdaftar pada kantor Badan Pertanahan Nasional.
Kata Kunci : Perjanjian Kredit; Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

## PENDAHULUAN
Lembaga  keuangan  merupakan suatu badan usaha/institusi yang bergerak  di  bidang  jasa  keuangan dengan cara mengumpulkan  dana/uang dari  masyarakat  dan  menyalurkannya dalam  bentuk  pinjaman/kredit  yang umnumnya  disebut    pendanaan  serta dengan mendapatkan keuntungan dalam  bentuk  bunga  atau  persentase. Meski demikian, kegiatan usaha Lembaga ini dapat berupa penghimpunan  dana  saja, menyalurkan dana saja, atau keduanya sekaligus.
Lembaga  keuangan  di  Indonesia ada dua macam lembaga keuangan   yaitu  lembaga  keuangan bank dan non bank. Lembaga keuangan    bank  adalah      lembaga perbankan
pada khususnya mempunyai  peranan  yang  semakin penting dan strategis dalam menggerakkan roda perekonomian suatu negara. Peranan yang penting dan strategis  dari  lembaga  perbankan  itu merupakan  bukti  bahwa  lembaga perbankan  merupakan  salah  satu  pilar
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
utama  bagi  pembangunan  ekonomi nasional. 1
Perbankan    memegang    peranan penting   dalam   perekonomian   sebab perbankan dapat meningkatkan pertumbuhan dan perkembangan khususnya  dibidang  ekonomi.  Pada dasarnya  bank  merupakan  lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat    dalam    bentuk    simpanan dan   menyalurkannya   kembali kepada masyarakat dalam bentuk kredit.
Dalam  peranannya  sebagai  salah satu pilar ekonomi yang  utama tersebut, lembaga   perbankan   dituntut untuk    mampu    mewujudkan    tujuan perbankan nasional sebagaimana
terkandung  dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan  sebagaimana  telah  diubah dengan    Undang-Undang    Nomor    10 Tahun 1998, yaitu menunjang pelaksanaan  pembangunan    nasional dalam rangka meningkatkan pemerataan,  pertumbuhan  ekonomi,
dan stabilitas nasional ke arah peningkatan kesejahteraan rakyat banyak. Untuk mencapai tujuan tersebut    hanya  akan  terwujud  apabila didukung  oleh  sistem  perbankan  yang sehat dan stabil.
Menurut    ketentuan  pasal  3 Undang-Undang
Perbankan yang menyatakan  bahwa,  “Fungsi  utama perbankan  Indonesia  adalah  sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat”.  Dari  ketentuan  tersebut salah  satu  bentuk  upaya  perbankan dalam  peningkatan  ekonomi  di  suatu
1 Hermansyah. Hukum  Perbankan  Nasional Indonesia (Jakarta: Kencana, 2005).
negara  yaitu  pemberian  kredit  kepada masyarakat.    Kredit  merupakan  salah satu  bagian  pembentukan  modal  yang dilakukan  oleh  lembaga  keuangan dalam  hal  ini  pihak  perbankan  ke masyarakat  dalam  upaya  mendorong kinerja usaha sehingga dapat dimanfaatkan    untuk    meningkatkan produktivitas   usaha   sektor   riil   yang dilakukan  oleh  masyarakat  secara individu maupun kelompok. 2
Sebagaimana  disebutkan  dalam Undang-Undang  Nomor  10  Tahun 1998 tentang Perbankan, dalam Pasal 1 angka  11    disebutkan      pengertian kredit    adalah    penyediaan  uang  atau tagihan  yang  dapat  dipersamakan dengan  itu,  berdasarkan  persetujuan atau  kesepakatan  pinjam-meminjam antara  bank  dengan  pihak  lain  yang mewajibkan  pihak  peminjam  untuk melunasi  utangnya  setelah  jangka waktu  tertentu  dengan  pemberian bunga.
Menurut    O.P    Simorangkir, kredit    adalah    pemberian    prestasi (misalnya  uang,  barang)  dengan  balas prestasi  ( kontra  prestasi )  akan  terjadi pada  waktu  mendatang. Ekonomi masyarakat  maju  dan  berkembang ditandai  adanyan  perputaran  uang  di masyarakatnya dengan terbuktinya meningkatnya  permintaan  kredit  yang berbuhungan  dengan  uang  sebagai  alat kredit  yang  menjadi  permasalahan suatu  kredit  yang  bersifat  koperatif antara    si    pemberi    kredit    dan    si penerima    kerdit    atau    antara  debitur dan kreditur, mereka menarik keuntungan  dan  saling  menanggung
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
resiko.    Singkatnya  kredit  dalam  arti luas didasarkan atas komponen-
komponen kepercayaan, resikodan pertukaran ekonomi dimasa-masa mendatang. 3
Perjanjian     kredit     merupakan perjanjian        pendahulu      ( panctum  de contrahendo ). Dengan demikian perjanjian  perjanjian  ini  mendahului perjanjian  hutang  piutang  (perjanjian pinjam-mengganti).
Sedangkan perjanjian  hutang-piutang  merupakan pelaksanaan  dari  perjanjian  pendahulu atau perjanjian kredit.  Kiranya  uraian ini    cukup    jelas    jika    arti    pendahulu pada    perjanjian    kredit  dibedakan dengan   arti   pelaksanaan   perjanjian hutang-piutang.      Perbedaan  perjanjian kredit  dan  perjanjian  hiutang-piutang terdapat  pada  sifatnya.    Perjanjian kredit  bersifat  konsensuil  sedangkan perjanjian hutang piutang bersifat riil. 4
Perjanjian kredit sifatnya
konsensuil  obligatoir,    dimana  dalam perjanjian  ini  mencantumkan  syarat bahwa  penerima  kredit  akan  menjamin kredit itu dengan hak tanggungan. Janji itu  tidak  berdiri  sendiri,  akan  tetapi merupakan  bagian  dari  perjanjian ( obligatoir )  kredit  yaitu  menimbulkan hak  dan      kewajiban,  kewajiban peneriman  kredit  dengan  perjanjian tersebut  dengan  memberikan  jaminan kepada  bank  sebagai  pemberi  kredit. Jaminan  dalam  perjanjian  tersebut haruslah  didaftrakan,    penyerahan
3 O.P.  Simorangkir. Seluk  Beluk  Bank Komersial (Jakarta:  Aksara  Persada  Indonesia, Jakarta, 1998).
4 H. Budi Untung. Kredit Perbankan Indonesia (Yogyakarta: Andi Offset, 2011).
dalam  pendaftaran  tersebut  dengan lavering . 5
Dalam  pemberian  kredit  bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat. Untuk mengurangi  resiko  tersebut,    jaminan pemberian kredit debitur untuk melunasi  hutangnya  sesuai  dengan yang  diperjanjikan  merupakan  faktor penting  yang  harus  diperhatikan  oleh bank.  Untuk  memperoleh  keyakinan, sebelum  pemberi  kredit,  bank  harus melakukan  penilaian  yang  seksama watak,  kemampuan,  modal,  agunan, dan prospek usaha dari debitur. 6
Kredit  yang diberikan  oleh  bank, sudah semestinya wajib dapat memberikan suatu perlindungan hukum  bagi  pemberi  dan  penerima kredit  serta  para  pihak  yang  terkait mendapat  perlindungan  melalui  suatu wadah  lembaga  jaminan  hukum  bagi semua  pihak  yang  berkepentingan dalam  kaitanya  dengan  pemberian kredit. 7
Pada dasarnya jenis-jenis jaminan  kredit  terdiri  dari  jaminan perorangan ( personal guarantee )
adalah  jaminan  berupa  pernyataan kesanggupan yang  diberikan  seseorang pihak ketiga guna pemenuhan kewajiban pihak debitur kepada kreditur      dan      jaminan      kebendaan yang      menurut      sifatnya      jaminan kebendaan  ini  terbagi    menjadi  2 (dua)  yaitu  jaminan  dengan  benda berwujud  ( material )  dan  jaminan
5 Mariam  Darus  Badrulzaman. Perjanjian Kredit (Bandung: Alumni,  1983).
6 H. Budi Untung. Kredit Perbankan Indonesia
7 Nindyo Pramono. Hukum Perbankan (Yogyakarta: Laksbang Pressindo, 1999).
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
dengan  benda  yang  tak  berwujud ( immaterial ).
Adapun jenis-jenis hak atas tanah yang  dapat  dijadikan  sebagai  jaminan yaitu  Hak  Milik,    Hak  Guna  Usaha, Hak  Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai, yang  diatur    dalam    Pasal  4  Undang- Undang    Nomor      4      Tahun      1996 tentang      Hak      Tanggungan.      Wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahkan dan dibebani hak
tanggungan  dalam    hal    pemberian hak    tanggungan    didahului    dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan  prestasi  (utang)  debitur terhadap  kreditur,  yang  dituangkan dalam perjanjian dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian  kredit,  perjanjian  tersebut dibuat  dengan  akta  otentik.    Jaminan yang  diberikan  oleh    debitur  adalah jaminan    berupa    benda    yang    tak bergerak   yaitu   tanah   sehingga   erat kaitannya    dengan    Undang-Undang Nomor  4   Tahun   1996 Tentang  Hak Tanggungan. Pengertian Hak Tanggungan  terdapat.  Pasal 1   angka (1) UUHT :
“Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta benda-benda  yang  berkaitan  dengan tanah,  yang  selanjutnya  disebut  Hak Tanggungan  adalah  hak  jaminan  yang dibebankan  pada  hak  atas  tanah sebagaimana      dimaksud  dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria,  berikut  atau  tidak  berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan  dengan      tanah      itu,      untuk pelunasan      utang      tertentu,  yang memberikan kedudukan yang
diutamakan  kepada  kreditor  tertentu terhadap kreditor- kreditor lain. ”
Pemberian  Hak  Tanggungan pada  suatu  objek  harus  didahului dengan  perjanjian  pokok  atau  disebut perjanjian kredit, hal tersebut ditegaskan  dalam  ketentuan  Pasal  10 angka  (1)  UUHT,  yang  menyebutkan bahwa: “Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan  pelunasan  utang  tertentu, yang  dituangkan  di  dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan  dari  perjanjian  hutang piutang yang bersangkutan dan perjanjian  lain  yang  menimbulkan utang tersebut.”
Pembebanan  terhadap  objek hak  atas  tanah  sebagai  pengikat perjanjian kredit tersebut, yaitu pemberian  Hak  Tanggungan.  UUHT menentukan  bahwa  tahap  pemberian hak  tanggungan  ini  dilakukan  dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan  (APHT)  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah.  Selanjutnya setelah penandatanganan APHT adalah  pendaftaran  APHT  di  kantor pertanahan  di  mana  letak  tanah  objek hak  tanggungan  tersebut  yang  diatur dalam Pasal 13 UUHT.
Di      dalam      pembuatan pemberian   Hak   Tanggungan,   pada asasnya  pemberian  Hak  Tanggungan wajib  hadir  di  hadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjut disebut PPAT), karena sesuatu hal tidak dapat hadir  sendiri,    maka  ia  wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan surat kuasa membebankan  hak  tanggungan  yang umumnya    disebut  SKMHT  yang berbentuk akta otentik.
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
Dalam  Pasal  15  ayat  (1) UUHT  dijelaskan  bahwa  “surat  kuasa pembebanan  Hak  Tanggungan  wajib dibuat  dengan  akta  Notaris  atau  akta PPAT”  dengan  adanya  ketentuan  ini, maka  notaris  diberikan  kewenangan oleh  undang-undang  untuk  membuat SKMHT.
Selanjutnya  Pasal  15  ayat  (2) UUHT  :  Kuasa  Untuk  Membebankan Hak  Tanggungan  tidak  dapat  ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab  apapun  juga  kecuali  karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena  telah  habis  jangka  waktunya sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (3) dan ayat (4).
Selanjutnya  Pasal  15  ayat  (3) UUHT dijelaskan bahwa  Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan mengenai  hak  atas  tanah  yang  sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan  Akta  Pemberian  Hak
Tanggungan  selambat-  lambatnya  1
(satu)  bulan  sesudah  diberikan.  Pasal 15  ayat  (4)  UUHT:  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai  hak  atas  tanah  yang  belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  selambat-lambatnya  3 (tiga) bulan sesudah diberikan.
Objek    Hak    Tanggungan terletak  dalam  wilayah  kerja  PPAT maka  SKMHT  dibuat  dengan  akta PPAT, dan bila objek hak tanggungan terletak  di  luar  wilayah  kerja  PPAT maka  SKMHT  dibuat  oleh  Notaris dengan  akta  Notaris.      Pejabat  yang berwenang  dalam  membuat  SKMHT adalah  Notaris  dan  PPAT  setempat objek  berada.  Kewenangan  Notaris
berpedomanan pada ketentuan- ketentuan yang diatur Undang-Undang Nomor  2  Tahun  2014  Tentang
Perubahan Atas
Undang-Undang
Nomor  30  Tahun  2004  Tentang
Jabatan  Notaris.  Kewenangan  seorang
PPAT tunduk pada ketentuan- ketentuan  yang  diatur  oleh  Peraturan Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  Nomor  8  Tahun
2012 Perubahan Atas Peraturan Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  Nomor  23  Tahun 2009 Perubahan Atas Peraturan Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun
2006  Perubahan  Atas  Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor 24 Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran Tanah.
Pada  ketentuan  yang  diatur dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24  Tahun    2016    Perubahan    Atas Peraturan    Pemerintah    Nomor        37 Tahun    1998  Tentang    Peraturan Jabatan    Pejabat    Pembuat    Akta Tanah dan      Peraturan Pelaksananya.  Pasal  1  ayat  (7)
Undang-Undang Jabatan
Notaris menegaskan bahwa akta notaris adalah akta  otentik  yang  dibuat  oleh  atau dihadapan Notaris menurut bentuk dan tata  cara  yang  ditetapkan  dalam undang-  undang.    Dengan  demikian bila  suatu  akta  otentik  dibuat  dibuat oleh atau dihadapan notaris akan tetapi tidak  mengikat  hanya  akta  dibawah tangan. Notaris yang menerbitkan atau membuat  SKMHT  harus  mengikuti keteria pemenuhan persyaratan penerbitan/pembuatan  akta      autentik haruslah  dibuat  menurut    ketentuan
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
yang  dibuat  oleh  Undang-Undang. Demikian  apabila  suatu  akta  dibuat oleh atau dihadapan notaris akan tetapi tidak  mengikuti  bentuk  dan  tata  cara yang ditetapkan oleh Undang-
Undang  maka  sifat  keautentikannya akan  hilang  atau  tidak  ada  dan kekuatan pembuktian dapat terdegradasi, yaitu hanya menjadi akta dibawah tangan. Notaris yang membuat  SKMHT  harus  mengikuti kriteria  pemenuhan  persyaratan dalam pembuatan  akta,  agar  akta  Notaris tersebut  akta  autentik  sebagaimana yang    telah    diatur    oleh    Undang- Undang    Nomor    2    Tahun    2014 Tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang  Nomor  30  Tahun  2004 Tentang  Jabatan  Notaris.    Dimana bentuk    akta    autentik    notaris    diatur dalam    pasal    38    Undang-  Undang Nomor  2  tahun  2014  tentang  Jabatan Notaris.
Dalam prakteknya pemasangan Hak  Tanggungan  yang  didahului dengan  pembuatan  SKMHT  dapat dibuat  secara  Notaris  maupun  juga bentuk PPAT. Namun, jika dibuat akta SKMHT dibuat notaris maka pendaftarannya  tidak  diterima  oleh Kantor  Pertanahan  Kota/Kabupaten, kantor  pertanahan  hanya  menerima akta  SKMHT  dalam  bentuk  blanko PPAT. Walaupun dibuat secara notaris.  Hal  ini  tidak  sesuai  dengan UUJN yang sudah menetapkan mengenai  format  akta  notaris  yang bersifat  autentik.  Namun  para  Notaris harus mengikuti ketentuan yang dibuat oleh kantor pertanahan dengan membuat  akta  SKMHT  Notaril  dalam bentuk  blanko  PPAT.  Hal  ini  sangat
berpengaruh  terhadap  SKMHT  yang dibuat  Notaris,  jika  tindakan  Notaris tersebut menimbulkan kerugian terhadap pihak yang namanya terdapat dalam      akta,      yang      seharusnya mempunyai      kekuatan      pembuktian sempurna,  maka  pihak  tersebut  dapat mengajukan  gugatan  perdata  dan Notaris  dapat  dijatuhi  sanksi  perdata dan  biaya  ganti  rugi  dan  bunga terhadap  Notaris yang bersangkutan.
Bertitik  tolak  dari    uraian diatas  membahas  tentang        Surat
Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan  (SKMHT)  yang  dibuat dihadapan  notaris  dan  hambatan- hambatannya    dalam  perjanjian  kredit menurut  menurut  Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  Tentang    Hak Tanggungan.
Metode digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian
normatif/kepustakaan yaitu  untuk  mendapatkan  data-data melalui  literatur,  buku-buku  dan perundang-undangan pada khususnya Undang-Undang    Nomor    4    Tahun 1996    Tentang    Hak  Tanggungan, Undang-Undang    Nomor    2    Tahun 2014    Tentang    Perubahan  Atas Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 2004    Tentang  Jabatan  Notaris  dan undang-undang  lainnya  ada  hubungan dalam  penelitian  ini.  Selanjutnya  data yang dianalisa secara deduktif kualitatif dengan menggunakan pendekatan  yuridis  normatif  yaitu menganalisa  dari  norma-norma  atau aturan yang berlaku.
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66

## PEMBAHASAN
A. Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT)  Dalam Perjanjian Kredit Menurut
Undang-Undang  Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan SKMHT umumnya dipergunakan dalam  perjanjian  kredit.    Proses penggunaan  SKMHT  dalam  perjanjian kredit  secara  umum  sama  dengan perjanjian  yang  menimbulkan  hutang piutang  lainnya  yang  menggunakan SKMHT    sebagai    jaminan    pelunasan hutang.      Menurut    Munir    Fuady, “Sebagaimana    diketahui    bahwa menurut  sistem  hukum  manapun  di dunia  ini,  kesepakatan    kehendak merupakan  salah  satu  syarat  sahnya suatu kontrak, seperti misalnya ditentukan  dalam  Pasal  1320  KUH Perdata”. 8 Mariam  Darus    Badrulzaman menyebutkan bahwa “Asas konsensualisme yang terdapat di dalam
Pasal 1320 KUH Perdata  mengandung arti “kemauan”  ( will )  para pihak  untuk saling  berprestasi,  ada  kemauan  untuk saling      mengikatkan    diri.    Kemauan ini      membangkitkan      kepercayaan ( vertrouwen) bahwa    perjanjian  itu dipenuhi”. 9 Asas    konsensualisme mempunyai hubungan yang erat dengan  asas  kebebasan  berkontrak dan  asas  kekuatan  mengikat  yang terdapat  dalam  Pasal  1338  ayat  (1) KUH  Perdata,    yang    berbunyi “Semua    persetujuan    yang    dibuat
8 Munir  Fuady. Hukum  Kontrak  (Dari  Sudut Pandang  Hukum  Bisnis) (Bandung:  Citra Aditya Bakti, 2001).
9 Mariam Darus Badrulzaman. Kompilasi Hukum Perikatan (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001).
secara    sah  berlaku  sebagai  undang- undang bagi mereka yang membuatnya”.  Selanjutnya  menurut Mariam  Darus  Badrulzaman,  “Asas kebebasan  berkontrak    berhubungan dengan    isi    perjanjian,    yaitu kebebasan  menentukan  “apa”  dan dengan “siapa” perjanjian itu diadakan. Perjanjian  yang diperbuat sesuai dengan  Pasal  1320  KUH  Perdata  ini mempunyai kekuatan  mengikat”. 10
Apabila dikaitkan dengan perjanjian  baku,  maka  di  dalam perjanjian  kredit    dengan    kreditor tersebut    tidak    ada    asas    kebebasan berkontrak,  karena      syarat-syarat yang    ditentukan    dalam    perjanjian itu      tidak  didasarkan    kehendak    dari kedua belah pihak, akan tetapi perjanjian    itu  hanya  didasarkan  pada kehendak  dari  salah  satu  pihak  saja yaitu  kreditor.  Menurut    Mariam Darus    Badrulzaman,      ciri-ciri perjanjian   baku sebagai berikut  :
1. Isi dari perjanjian pada umumnya  ditetapkan  secara sepihak  oleh  kreditor  maka kedudukannya    relative  lebih kuat dari debitor;
2. Debitor  sama  sekali  tidak  ikut menentukan  isi perjanjian itu;
3. Terdorong  oleh  kebutuhannya debitor terpaksa menerima perjanjian itu;
4. Bentuknya tertulis.
5. Dipersiapkan  terlebih  dahulu secara massal atau individu. 11
10 Mariam Darus Badrulzaman
11 Mariam  Darus  Badrulzaman. Beberapa Masalah  Hukum  Perjanjian  Kredit  Bank Dengan Jaminan Hypootheek serta Hambatan- hambatannya di Medan (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1991).
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
Hal-hal   di  atas   menunjukkan bahwa perjanjian standard bertentangan   baik   dengan   asas-asas hukum    perjanjian    (Pasal    1320    jo.
1338 KUH Perdata) maupun kesusilaan.    Akan    tetapi  di  dalam praktek  perjanjian      ini      tumbuh karena      keadaan      menghendakinya dan harus  diterima sebagai kenyataan”. Kreditor dalam memberikan    pinjaman    kepada debitornya seharusnya menganut prinsip-prinsip pemberian kredit sebagaimana  yang  disebutkan    dalam Penjelasan   Pasal  8  UU    Nomor  10 Tahun    1998    yakni  karakter, kemampuan, modal, agunan dan prospek ekonomi serta memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat.
Sebelum  berlakunya  UUHT, pembuatan  Surat  Kuasa  Memasang Hipotik    (SKMH)    adalah  sesuatu yang dilembagakan. Akan tetapi dalam  UUHT  pembuatan    SKMHT hanya  diperbolehkan  dalam  keadaan khusus, yakni   apabila   pemberi   Hak
Tanggungan      tidak      dapat      hadir sendiri dihadapan PPAT untuk membuat  APHT.  Dalam  hal  ini pemberi  hak  tanggungan      wajib menunjuk      pihak      lain      sebagai kuasanya
dengan SKMHT.
SKMHT    ini  berbentuk  akta  otentik yang  pembuatannya  dapat  dilakukan baik  oleh  Notaris  maupun  PPAT. Ketetapan  isi  dari  suatu  SKMHT dibatasi yakni hanya memuat perbuatan  hukum  membebankan  hak tanggungan.
Pembuatan    SKMHT    oleh Notaris/PPAT  dilakukan  bersamaan disaat perjanjian kredit akan
ditandatangani  oleh  kreditor dan debitor,  SKMHT  tersebut  dikuasakan kepada  kreditor  untuk      ditingkatkan menjadi      APHT.      Adapun      yang menjadi   faktor penyebab penggunaan SKMHT  adalah  bahwa  objek  tanah yang dijadikan sebagai  jaminan  kredit belum  terdaftar  dan  tanah  tersebut berada  diluar  wilayah  kerja  kreditor.
Umumnya kreditor dalam
menyalurkan  dananya tidak menerima jaminan yang tanahnya belum terdaftar,  kecuali  Notaris  maupun PPAT telah menyatakan bahwa terhadap tanah yang dijaminkan tersebut   dapat   ditingkatkan   menjadi sertifikat    atas    nama    debitor    dan Notaris/PPAT membuat catatan khusus  atau  dikenal  dengan  istilah “ Covernote” yang    menyatakan bahwa  tanah  tersebut  saat  ini  masih dalam pengurusan di Badan Pertanahan  Nasional. Pada dasarnya UUHT
menuntut   agar  tanah  yang  dijadikan objek  hak  tanggungan    adalah  hak atas  tanah  yang  sudah  terdaftar  atau sudah  bersertifikat,  demikian  juga dengan  ketentuan  UU  Perbankan. Akan  tetapi  mengingat  di  Indonesia, tanah-tanah  yang  belum  terdaftar  atau belum  mempunyai    sertifikat    itu masih  banyak,    UUHT    memberi kemungkinan  kepada  pemegang  hak atas  tanah  yang  belum  bersertifikat sebagaimana disebutkan   dalam  Pasal 10  UUHT  untuk  memperoleh   kredit dari  bank.  Hal  ini  merupakan  suatu bukti kepemilikan hak atas tanah yang menurut  sistem  menurut  hukum  adat seperti  girik,  petunjuk  dan  lain-lain
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
dimungkinkan untuk dijadikan agunan. Penggunaan SKMHT yang
lahir  dari  perjanjian    kredit    terjadi karena    kreditor    yakin    pinjamannya akan  aman  dikarenakan    jaminan yang  diberikan  debitornya    adalah berupa  hak  atas tanah  yang  dipasang SKMHT    serta    kreditor    yakin    akan kemampuan debitor dalam
mengembalikan  kredit  sesuai  dengan kesepakatan. Kredit tersebut terjamin dikarenakan  diberikannya  hak  dan kekuasaan    kepada bank untuk mendapat  pelunasan    dari  agunan apabila  debitor  melakukan  cidera janji,  yaitu  untuk  membayar  kembali utangnya  pada  waktu  yang  telah ditetapkan dalam  perjanjian, dan
adanya  kepastian  hukum kepada pihak  bank  bahwa  kreditnya  akan tetap kembali dengan cara mengeksekusi jaminan  kredit perbankannya.      Dengan      adanya
SKMHT tersebut, maka kreditor dapat meningkatkannya
menjadi
APHT tanpa kehadiran debitor berdasarkan SKMHT yang  telah ditanda  tangani  oleh  debitor  dan didaftarkan  didalam  buku  tanah  hak tangungan, dengan demikian kedudukan  kreditor  yang  pertama akan  lebih  diutamakan  dari  kreditor lainnya  dalam  urusan  hal  pelunasan hutang  dari  debitor.    Mengenai bentuk  perjanjian,    asasnya    suatu perjanjian    tidak  harus  dibuat    dalam suatu    bentuk    tertentu,    maksudnya suatu    perjanjian    dapat  dibuat  dalam bentuk  tertulis  dan  dapat  juga  dalam bentuk  tidak  tertulis,  akan  tetapi  ada
beberapa  jenis  perjanjian  yang  oleh undang-undang diharuskan dibuat dalam bentuk tertulis.
Pembuatan    akta  perjanjian kredit  yang    membebankan   SKMHT dibuat  dengan  akta  otentik  oleh Notaris/PPAT.      Hal  ini  dilakukan setelah adanya kesepakatan berdasarkan  kepercayaan  dari  para pihak  tentang  perjanjian    pinjam meminjam    serta  objek  SKMHT yang  akan  dijadikan jaminan,    maka berdasarkan      kesepakatan      bersama pula   para   pihak membuat  akta-akta yang    berkaitan    dengan    SKMHT yang    dijadikan  jaminan  dalam perjanjian  kredit.  Menurut  Munir Fuady,  “suatu  kontrak  dibuat  secara tertulis dengan maksudnya yaitu :
1. Untuk
kepentingan pembuktian;
2. Untuk  kepentingan  kepastian hukum;
3. Untuk    kontrak-kontrak    yang canggih,    dianggap    tidak pantas    jika  hanya  dilakukan secara lisan”. 12
UUHT  lebih  lanjut  mengatur tentang  bentuk  perjanjian  kredit  yang memuat      ketentuan      adanya SKMHT      didalamnya.      Mengenai hal    ini,  perjanjian  kredit  sebagai perjanjian  pokok  haruslah  dibuat secara  tertulis.    Pasal  10  ayat  (1) UUHT  dengan  tegas  menyebutkan bahwa  pemberian  hak  tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan  hak  tanggungan  sebagai jaminan  pelunasan  hutang  tertentu, yang  dituangkan      di      dalam      dan
12 Munir  Fuady. Hukum  Kontrak  (Dari  Sudut Pandang Hukum Bisnis)
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
merupakan    bagian    tak   terpisahkan dari  perjanjian  hutang  piutang  yang bersangkutan  atau  perjanjian  lainnya yang menimbulkan   hutang   tersebut.
Menurut  Pasal  10  ayat  (2) UUHT,  setelah  perjanjian  pokok  itu diadakan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan  dengan  pembuatan  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)    yang    dibuat    oleh    PPAT sesuai  dengan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku. Ketidakhadiran pemberi hak
tanggungan  di  hadapan  PPAT  pada saat  pembuatan  APHT  merupakan alasan yang memperkenankan  pemberi hak  tanggungan  untuk  membuat  atau mempergunakan  SKMHT, oleh karena itu Pasal 15 ayat (1) UUHT
menegaskan    bahwa  surat  kuasa dimaksud    harus  bersifat  khusus  dan otentik  yang  harus  dibuat  dihadapan Notaris atau PPAT.
Dengan demikian, tahap pemasangan SKMHT dilakukan dihadapan  Notaris  atau  PPAT  dan dilakukan  setelah  adanya  perjanjian kredit  sebagai  perjanjian      pokok yang memuat kesepakatan- kesepakatan      para    pihak  tentang meminjam  uang  dengan  memasang hak tanggungan.
Berdasarkan  uraian  di  atas, pembebanan    satu  atau  lebih  hak atas  tanah    dalam  satu  SKMHT dapat  dilakukan    oleh  Notaris  atau
PPAT dengan memperhatikan kepemilikan  terhadap  hak-hak  atas tanah tersebut dan berdasarkan ketentuan yang mengaturnya. Mengenai  atas  kepemilikan  terhadap suatu  hak-hak  atas  tanah  yang  akan
dipasang  SKMHT,  Notaris  /  PPAT terlebih  dahulu    memperhatikan  atas hak-  hak  atas  tanah  yang  akan dipasang  SKMHT  yang  betul-betul sebagai  pemilik  hak  tesebut.  Apabila satu atau  lebih  hak atas tanah  tersebut dimiliki oleh  satu  orang, maka identitas  pemilik  hak-hak  atas  tanah tersebut  dimuat  dalam  komparisi SKMHT  sebagai pemberi kuasa. Namun,    apabila  pemilik  hak-hak atas tanah itu  berbeda,    maka identitas    pemilik-pemilik    hak    atas tanah    tersebut    harus  dimuat  dalam komparisi  SKMHT  sebagai  pemberi kuasa.
Pemasangan    satu    atau    lebih hak  atas  tanah  dalam  satu  SKMHT yang    dibuat    oleh    PPAT    dilakukan berdasarkan    bentuk    dan    isi    dari SKMHT  yang  telah  ditentukan  oleh Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/ Kepala      BPN      Nomor      3      Tahun 1996      Tentang      Bentuk      Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan,   Akta   Pemberian   Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak
Tanggungan, dan Sertifikat Hak Tanggungan. SKMHT pada halaman 3 dan  4    disebutkan  :  “bahwa  untuk menjamin  pelunasan  hutang  debitor maka  pihak  pertama  diberikan  dengan akta ini kepada dan untuk  kepentingan pihak kedua, yaitu dengan ini menyatakan
menerima hak tanggungan    yang    diatur    dalam UUHT dan Paraturan Pelaksanaannya  atas objek atau objek- objek Hak Tanggungan”.
Diperbolehkannya      tindakan    PPAT dalam    memuat    satu    atau  lebih    hak atas    tanah    dalam    satu    SKMHT
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
disebutkan    pada    halaman    6 SKMHT    dimuat    ketentuan    tentang setiap    pengangsuran    hutang    akan diikuti    dengan    pembebasan    satu objek    Hak    Tanggungan    dari beberapa  objek    Hak    Tanggungan yang  dibebani   Hak   Tanggungan.
Setelah SKMHT ditandatangani,    maka  Notaris/PPAT melakukan  pengecekan    keberadaan hak  atas  tanah  yang  akan  dijadikan objek
Hak Tanggungan atas permintaan  pihak  kreditor.  Hal  ini dilakukan  Notaris/PPAT    dengan membuat    surat    permohonan    kepada pihak Kantor BPN Seksi Pendaftaran Tanah untuk memberikan    informasi    tentang keberadaan
tanah yang akan dijadikan    objek  hak  tanggungan, apakah  hak  atas  tanah  tersebut  bebas dari  sengketa  dan  apakah  hak  atas tanah  tersebut    sedang    dibebankan hak  atas  tanah  lainnya    dan  pada peringkat  berapa  hak  tanggungan yang  terakhir  di  atas  hak  atas  tanah yang  akan  dijadikan  objek    hak tanggungan  tersebut. Terhadap tanah- tanah  yang  berasal  dari  hak  lama yakni  hak  kepemilikan      atas    tanah menurut    hukum    adat    dapat dijadikan   objek SKMHT seperti yang dimaksud  dalam  pasal  15  ayat  (4) UUHT.
Menurut  Pasal  15  ayat  (4) UUHT,  “Surat  Kuasa  Membebankan Hak  Tanggungan  mengenai  hak  atas tanah  yang  belum  terdaftar  wajib diikuti  dengan  pembuatan      Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya    3 bulan  sesudah diberikan”. Dari  penjelasan  Pasal  10
ayat  (3)  UUHT,  yang  dimaksud dengan  “hak  lama”  adalah  hak kepemilikan  atas  tanah  yang  menurut hukum  adat  telah  ada  tetapi  proses administrasi  dalam konversinya  belum selesai dilaksanakan.
Pemasangan SKMHT didahului    dengan    janji    untuk membebani  obyek  Hak  Tanggungan. SKMHT  dibuat  oleh  PPAT  yang berwenang  dan  ditunjuk    untuk membuat  akta  pemindahan   hak  atas tanah    dan    akta  perbuatan  hukum lainnya  mengenai  hak atas tanah  yang terletak  di  dalam  daerah  kerjanya. Untuk  secara  formal  maka  untuk sahnya  SKMHT  harus  berdasarkan ketentuan    Pasal  15  ayat  (1)  UUHT mensyaratkan  SKMHT  yang  dibuat dengan sebagai berikut:
1. Tidak  memuat  kuasa  untuk melakukan  perbuatan  hukum lain  daripada  membebankan
Hak Tanggungan; 2. Tidak memuat kuasa
subtitusi;
3. Mencantumkan  secara  jelas objek Hak Tanggungan,
jumlah  utang  dan  nama  serta identitas  kreditornya,  nama dan  identitas  debitor  apabila debitor  bukan  pemberi  Hak Tanggungan.
Berkaitan  dengan  Pasal  15  ayat (1)  huruf    c  UUHT  tersebut  di  atas, juga  diwajibkan  untuk  mencantumkan hal-hal yang sebagaimana yang disebutkan    dalam  Pasal  11  ayat  (1) UUHT.  Apabila  tidak  dicantumkan hal-hal    tersebut    secara    lengkap dalam    SKMHT      maka    akan
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
mengakibatkan SKMHT tersebut batal demi hukum.
Adapun    hal-hal  yang  wajib dicamtumkan dalam SKMHT  tersebut adalah  sebagai berikut :
1. Nama  dan  identitas  pemegang dan pemberi Hak Tanggungan.
2. Domisili    pemegang      dan pemberi    Hak    Tanggungan, dan    apabila  diantara  mereka ada  yang  berdomisili    di  luar negeri, baginya harus dicantumkan    suatu    domisili pilihan    di    Indonesia,    dan dalam    hal  domisili  pilihan tempat  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT) tempat
pembuatan  SKMHT  dianggap sebagai  domisili  yang  dipilih tidak  dicantumkan  domisili pilihan  tidak  merupakan  suatu permasalah  dalam  pembuat SKMHT atas domisili piliahan PPAT tersebut.
3. Penunjukkan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang  dijamin  pelunasannya dengan  Hak  Tanggungan  dan meliputi juga nama dan identitas debitor yang bersangkutan.
4. Nilai tanggungan.
5. Uraian  yang  jelas  mengenai obyek  Hak  Tanggungan,  yakni meliputi  rincian    mengenai sertifikat  hak  atas  tanah  yang bersangkutan    atau  bagi  tanah yang
belum terdaftar sekurang-kurangnya    memuat uraian  mengenai  kepemilikan,
letak,  batas-batas,  dan  luas tanahnya.
Maksudnya,    bukan  hanya  hal- hal  sebagaimana  dimaksud  Pasal  11 ayat  (1)  UUHT  di  atas  saja  yang wajib    dicantumkan    dalam  SKMHT, tetapi  juga  hal-hal    lain  yang  sama pentingnya  dengan  maksud  pasal  ini, seperti penandatanganan, tanggal, hari, bulan serta tahun ditandatanganinya SKMHT yang harus  di  perhatikan  para  pihak,  saksi- saksi dan Notaris/PPAT.
Penandatanganan    menunjukkan bahwa  suatu  SKMHT  yang  dibuat memang    disepakati    dan    akan ditindaklanjuti    oleh    para    pihak. Pencantuman  tanggal, hari, bulan serta tahun dalam SKMHT akan memberikan  batasan  kepada  para pihak khususnya kreditor atau penerima kuasa   agar  memperhatikan jangka    waktu    yang    diberikan    oleh UUHT  tentang masa  berlakunya SKMHT atau segera SKMHT tersebut ditindaklanjuti    dengan    membuat APHT. Selanjutnya
perlu diperhatikan  pula  oleh  PPAT/Notaris dalam  mengisi  blanko  SKMHT    dan
APHT dengan
memperhatikan petunjuk pengisiannya. Pembuatan SKMHT
Notaris/PPAT  tunduk  pada  tata  cara pengisian  SKMHT    sebagaimana diatur  dalam  huruf  h  (lampiran  23) Pasal  96   ayat  (1)  Peraturan   Kepala
Badan
Pertanahan Nasional Republik   Indonesia   Nomor   8 Tahun 2012      Perubahan      Atas      Peraturan Menteri      Negara/Kepada      Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun 1997  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan  Pemeritah  Nomor  24  Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah.
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
Sedangkan  untuk  Notaris  sendiri, harus  tunduk  pada  UUJN,  karena UUJN  ini  adalah    panduan    utama seorang    Notaris    dalam    membuat suatu    akta    Notaris,  sehingga  setiap akta  yang  dibuat  seorang  Notaris harus  sesuai  dengan  aturan-aturan yang    ditetapkan    dalam    UUJN supaya    akta    tersebut    dapat dinyatakan  sebagai  akta  notaris  yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta otentik. 13
Keotentikan  suatu  akta  notaris sendiri dapat didasarkan pada ketentuan  Pasal  1868  KUH  Perdata  jo Pasal  1  angka  (1)  jo  Pasal  1  (7)  jo Pasal  38  UUJN.  Menurut  ketentuan- ketentuan tersebut maka notaris adalah pejabat umum yang mempunyai wewenang  untuk  membuat  akta-akta otentik,    dimana  bentuk    dan  tatacara dari  akta  notaris  tersebut  harus  sesuai dengan yang diatur dalam UUJN. Oleh karena  itu,  seorang  notaris  dalam menjalankan  jabatannya  tidak  terlepas dari  segala  ketentuan  yang  diatur dalam Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN), begitu juga
mengenai  bentuk  dan  tata  cara pembuatan  setiap  akta  harus  sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh UUJN, meskipun dalam hal ini Notaris tersebut mengisi suatu blanko SKMHT yang telah diterbitkan oleh BPN RI.
Salah  satu  kewajiban  seorang
Notaris adalah untuk dalam menjalankan jabatannya harus berpedoman  dalam  ketentuan  yang diatur  dalam  Pasal  16  UUJN  yang berbunyi: “Dalam
menjalankan
13 Adrian  Sutedi .  Hukum  Hak  Tanggungan (Jakarta: Sinar Grafika, 2010).
jabatannya,  Notaris  berkewajiban:  (a) bertindak  jujur,  saksama,  mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan  pihak  yang  terkait  dalam perbuatan hukum.”
Seksama  dalam  hal  ini  berarti bahwa  dalam  menjalankan  jabatannya tersebut,  seorang  notaris  harus  teliti dan  penuh  kehati-  hatian  agar  setiap akta  tersebut  dibuat  sesuai  dengan ketentuan-ketentuan  yang  tercantum dalam  UUJN,  sehingga  setiap  akta yang  dibuat  oleh  Notaris  tersebut merupakan  suatu  akta  autentik  yang baik  dan  benar,  akta  yang  bermutu dan  berdampak  positif.    Dan  tetap terjaga  keotentikannya atau keabsahan dari suatu yang dibuat oleh Notaris/PPAT    sehingga  para  pihak dalam  akta  dapat  terlindungi  atas kepentingan-kepentingannya.    Blanko SKMHT  yang  telah  diterbitkan  oleh BPN  RI  tersebut  dapat  dilakukan perubahan-perubahan  ( renvoi )  oleh notaris  apabila  Notaris  merasa  dalam Blanko  tersebut  terdapat  kekurangan- kekurangan  apabila  dikaitkan  dengan UUJN. Oleh karena itu perlu diperhatikan  lebih  cermat    mengenai hal-hal  apa  sajakah  yang  kurang  jelas dalam akta tersebut dapat ditambahkan oleh  seorang  Notaris  dalam  Blanko SKMHT. 14 Format Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)  UUJN, Pasal 38 ayat (4) :
1. Uraian tentang pembacaan akta  sebagaimana  dimaksud dalam  Pasal 16 ayat (1) huruf I atau Pasal 16 ayat (7);
14 Adrian Sutedi
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
2. Uraian tentang penandatanganan  dan  tempat penandatanganan atau penerjemahan akta apabila ada; 3. Nama    lengkap,    tempat    dan tanggal      lahir,      pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal;
4. Dari tiap-tiap saksi akta; dan
5. Uraian  tentang  tidak  adanya perubahan  yang  terjadi  dalam pembuatan  akta    atau    uraian tentang    adanya    perubahan yang dapat berupa penambahan,  pencoretan,  atau penggantian. 15 Maka dapat kita tarik kesimpulan  bahwa  SKMHT  yang dibuat  dalam  akta  notaris  sangat berbeda  denga  SKMHT  yang  dibuat oleh  PPAT.  Seharusnya  SKMHT notaris  dibuat  dengan mengikuti  Pasal 38 UUJN , agar keotentikan akta tetap terjaga.  Namun  dalam  perakteknya apabila      SKMHT  yang  dibuat  secara notarial  dengan  mengikuti  format pasal 38 UUJN , maka sebagian kantor pertanahan  tidak  dapat  menerima SKMHT tersebut atau menolak pendftrakan  SKMHT,    penolakan terhadap  SKMHT  notariil  yang dibuat sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  38 UUJN,  disebabkan  Karena  kantor pertanahan meminta dan mengharuskan format dalam pembutan  SKMHT  harus  mengikuti Peraturan   Kepala   Badan   Pertanahan
Nasional Republik Indonesia
15 G.H.S.    Lumban  Tobing, Peraturan Jabatan    Notaris (Jakarta:  Penerbit  Erlangga, 1999).
Nomor    8  Tahun      2012    (Perkaban Nomor 8 Tahun 2012).
Dalam    pembuatan    SKMHT yang    dibuat    dihadapan    Notaris haruslah sesusai dengan UUJN.
Berdasarkan kewenangan yang dimiliki  berdasarkan  Pasal  15  UUHT. Dengan  menuangkan  kuasa  secara notariil,  selama  ini  akta-akta  notariil dibuat  oleh    notaris,    Karena    mereka yang    diangkat    sebagai    Notaris dianggap  mampu untuk meyusun akta sendiri, dalam ketentuan UUHT sendiri tidak tidak ada ketentuan  yang menyatakan  harus  mengikuti  blanko yang    dikluarkan    oleh  Perkaban Nomor  8  Tahun  2012.    Dengan demikian  akta  yang  dibuat  dihadapan Notaris haruslah sesuai dengan UUJN, jika  dalam  proses  pendaftrakan  terjadi ketidak singkronan terhadapan peraturan  seharusnya  para  Notaris harus memberikan penjelasan-
penjelasan    terhadapan    kantor pertanahan
setempat agar keotentikan  akta    yang  dibuat  oleh Notaris  tetap  terjaga,  dan  keaman  dan kenyaman dari para penghadap.

## B. Hambatan  Dalam  Pembuatan
Surat    Kuasa  Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Menjadi  Akta  Pemberian  Hak
Tanggungan
Hambatan    pada  pembuatan SKMHT    khususnya    oleh  Notaris/ PPAT yang membuat SKMHT tersebut secara yuridis tidak ditemukan. Hal ini dikarenakan pengaturan  mengenai  SKMHT  telah jelas  diatur  dalam  UUHT,  akan tetapi        hambatan        tersebut
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
ditemukan        pada        pengurusan secara  administratif  yaitu  pada  proses penggunaan  SKMHT  menjadi  APHT yang sebagai berikut:
1. Biaya  menjadi  salah  satu  hambatan peningkatan      SKMHT      menjadi APHT.  Hal  itu    bukan      karena biaya peningkatan SKMHT
menjadi  APHT  oleh  PPAT,  namun karena  proses  selanjutnya      yaitu pensertifikatan      terhadap      objek SKMHT      yang      belum  terdaftar tersebut    memerlukan    biaya yang mahal.    Sedangkan      terhadap SKMHT lainnya yang tidak
mengalami hambatan tersebut berlaku  Pasal  15  ayat      (5)
UUHT,      hal    ini    berdasarkan jumlah   masing-masing    kreditnya tersebut, dimana tidak perlu
mentaati  jangka  waktu  berlakunya surat  kuasa,  dalam  hal  untuk menjamin  kredit  tertentu  yang diterapkan dalam peraturan perundang-undangan,  seperti  kredit kecil,  kredit  kepemilikan  rumah, dan  lain-  lain    (Peraturan    Menteri Negara   Agraria/Keputusan    Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  4 Tahun  1996  tentang  Penjelasan batas  waktu  Penggunaan  SKMHT Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit tertentu), yaitu sampai berakhirnya masa berlakunya  perjanjian  pokok  yang bersangkutan. 2.  Terhadap    tanah    yang    belum bersertifikat/terdaftar, setelah
SKMHT  ditandatangani    maka proses yang sering menjadi hambatan adalah
pensertifikatannya. Hal    ini
dikarenakan    proses    tersebut memerlukan    biaya  yang  cukup besar. Mengenai  ketentuan  jangka waktu    berlakunya    SKMHT    telah diatur  dalam  UUHT.  Di  dalam Pasal  15  UUHT  telah  mengatur mengenai    jangka  waktu  SKMHT disebutkan  dalam    Pasal  15  ayat (3):  Apabila  kreditor  menerima pengikatan  hak  atas  tanah  yang sudah  terdaftar,  maka  wajib  diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya  1  (satu)  bulan sesudah  diberikan.  Pada ketentuan Pasal 15 ayat (4) : Apabila  kreditor menerima  pengikatan  suatu  hak atas  tanah  yang  belum  terdaftar maka wajib diikuti dengan pembuatan
APHT selambat- lambatnya  3  (tiga)  bulan  sesudah diberikan.
Dengan    ketentuan    mengenai jangka  waktu  berlakunya    SKMHT yang singkat  sedangkan  jangka  waktu perjanjian  kredit  lebih  lama  dari ketentuan tersebut, maka akan merugikan  pihak  kreditor.  Dalam ketentuan  pemberian  kredit  tidak mungkin  akan  terjadi  kredit    macet sekalipun  kredit  baru diberikan  belum tiga  bulan  sebelum  waktu  berlaku SKMHT  tersebut.  Kemacetan  itu dapat  terjadi  bukan  oleh  karena analisis  kreditor  terhadap  kelayakan usaha  yang  akan  diberikan  itu  tidak baik,   tapi kemacetan  itu  dapat terjadi sebagai  akibat  perubahan  keadaan ekonomi  atau  perubahan  peraturan yang  terjadi.  Bila  terjadi  perubahan keadaan    tersebut,    sudah    tentu debitor  tidak    akan  memberikan SKMHT  baru  bila  SKMHT  yang
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
lama  telah    habis  jangka  waktu berlakunya,  oleh  karena  itikad  tidak baik  debitor  melihat  peluang  untuk dapat mengelak dari tanggung jawabnya  untuk  membayar  kembali hutangnya      atau      berusaha mengulur-ulur      waktu.      Debitor akan  berusaha  mencegah  bank  dapat membebani  hak  tanggungan    di  atas tanah  yang  telah  diangunkan  untuk kreditnya.

## KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Penelitian yang dilaksanakan saat ini  untuk  meneliti  lebih  lanjut  daSurat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan  (SKMHT)  sebagaimana dijelaskan  dalam    Pasal  10  ayat  1,  2 dan  3  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yaitu harus terlebih adanya  pemberian kredit/perjanjian  kredit  antara kreditor dengan    debitor    (perjanjian  pokok) dalam    suatu    perjanjian    tertulis    dan debitor    dengan    persetujuan  kreditor yang  jaminan  berupa  hak  atas  tanah dan          pembuatan    Surat  Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)    Pasal  15  ayat  (1)  Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang
Hak Tanggungan yaitu      bahwa  surat kuasa dimaksud    harus bersifat
khusus  dan  otentik  yang  harus  dibuat dihadapan Notaris atau PPAT. Hambatan-hambatan yang timbul  dalam  penerbitan  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ditingkatkan    menjadi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)   berdasarkan   Pasal 15 ayat 3 yaitu  biaya  sangat  mahal/tinggi    dan
tanah objek SKMHT belum sertifikatan hak  atas tanah/belum terdaftar pada kantor Badan Pertanahan Nasional.
Sarankan        para      pihak    dalam perjanjian   kredit    khususnya   kepada kreditor  dan  debitur  agar  dapat membuat    SKMHT,    kreditor  dapat menilai  apakah  nilai  kreditnya  dapat digunakan  SKMHT  atau  langsung dengan  APHT.      Dengan  tujuan perjanjian kredit mendapatkan perlindungan  hukum  antara  kreditur dan debitur. Kepada
pemerintah diperhatikan  tentang      pengaturan biaya  SKMHT  menjadi  APHT  yang sangat  memberatkan debitur,     dengan adanya  perubahan  di  kemudian  hari akan  dapat memperlancar proses SKMHT  menjadi  APHT  serta  akan mewujudkan  pensertifikatan    terhadap tanah-tanah    yang    belum    terdaftar pada  pihak  Kantor  Pertanahan.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi . Hukum Hak Tanggungan . Jakarta: Sinar Grafika, 2010.
G.H.S.    Lumban  Tobing, Peraturan Jabatan Notaris. Jakarta:
Penerbit Erlangga, 1999.
H.  Budi  Untung. Kredit  Perbankan Indonesia . Yogyakarta: Andi Offset, 2011. Hermansyah. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. Jakarta:
Kencana, 2005.
O.P.  Simorangkir. Seluk  Beluk  Bank
Komersial . Jakarta: Aksara
Asuan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit, Halaman 50-66
Persada Indonesia, Jakarta, 1998. Mariam Darus Badrulzaman. Perjanjian  Kredit .  Bandung: Alumni,  1983. Mariam Darus Badrulzaman. Kompilasi  Hukum  Perikatan. Bandung:  Citra  Aditya  Bakti, 2001. Mariam Darus Badrulzaman. Beberapa Masalah Hukum Perjanjian Kredit Bank Dengan Jaminan  Hypootheek serta Hambatan-hambatannya di
Medan .  Bandung:  Citra  Aditya
Bakti, 1991. Munir  Fuady. Hukum  Kontrak  (Dari
Sudut  Pandang  Hukum  Bisnis).
Bandung:  Citra  Aditya  Bakti, 2001. Nindyo  Pramono. Hukum  Perbankan.
Yogyakarta: Laksbang
Pressindo, 1999.