Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023

## KAJIAN YURIDIS KONVERSI SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN MENJADI SERTIFIKAT HAK MILIK OLEH YAYASAN
Sunyoto
Fakultas Hukum, Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya E-mail: sunyotonyoto419@gmail.com
Nynda Fatmawati Octarina
Fakultas Hukum, Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya

## ABSTRACT
Foundations that have title to land, as long as the land is used for business in the religious and social sphere, can only be used in accordance with the nature of the legal entity. (Article 49 paragraphs (1) and (2) of the UUPA). The research  method in this writing is to use normative juridical research methods. The approach is carried out by the method of analytical descriptive analysis of the juridical study of the conversion of Building Use Rights Certificates into Property Rights Certificates by the foundation. The technique of collecting legal materials is carried out through literature studies and analysis,  as  well  as internet  material  search  studies  in  the  form  of  scientific  articles  and  journals related  to  this  research.  Furthermore,  it  is  analyzed  with  analytical  descriptive  techniques  and critical  of  the  object  of  discussion  of  juridical  studies  on  the  conversion  of  Building  Use  Rights Certificates into Property Rights Certificates by the foundation. The conversion of SHGB land rights to SHM according to the Decree of the Minister of Agrarian State/Head of BPN No. 6 of 1998, only regulates the increase of land rights to land and buildings specifically for residential houses. To be able to convert land rights, the foundation must first obtain a Decree of Appointment of a Legal Entity that can have Property Rights to Land issued by the Head of BPN (Article 10 paragraph (1) letter b PMNA / KBPN Number 9 of 1999).
Keywords: Juridical Studies; Building Use Rights; Proprietary; Foundation.

## ABSTRAK
Yayasan  yang mempunyai hak milik atas tanah, sepanjang  tanahnya digunakan untuk usaha-usaha dalam bidang keagamaan dan sosial, hanya dapat dipergunakan sesuai dengan sifat badan hukumnya. (Pasal 49 ayat (1) dan (2) UUPA). Metode penelitian dalam penulisan ini yaitu menggunakan metode penelitian yuridis normatif. Pendekatan dilakukan dengan metode analisis deskriptif analitis tentang kajian  yuridis  konversi  SHGB  menjadi  SHM  oleh  yayasan.  Teknik  pengumpulan  bahan  hukum dilakukan melalui studi dan analisis kepustakaan, serta studi penelusuran bahan internet berupa artikel dan jurnal ilmiah yang berkaitan dengan penelitian ini. Selanjutnya dianalisis dengan teknik deskriptif analitis  dan  kritis  terhadap  obyek  pembahasan  kajian  yuridis  konversi  SHGB  menjadi  SHM  oleh yayasan.  Konversi  hak  atas  tanah  SHGB  menjadi  SHM  menurut  Keputusan  Menteri  Negara Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998, hanya mengatur peningkatan hak atas tanah terhadap tanah dan bangunan khusus untuk rumah tinggal. Untuk dapat melakukan konversi hak atas tanah, yayasan terlebih  dahulu  harus  memperoleh  Surat  Keputusan  Penunjukkan  Badan  Hukum  yang  dapat mempunyai  Hak  Milik  atas  Tanah  yang  diterbitkan  oleh  Kepala  BPN  (Pasal  10  ayat  (1)  huruf  b PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999).
Kata Kunci: Kajian Yuridis; Hak Guna Bangunan; Hak Milik; Yayasan.

## I. PENDAHULUAN
Undang-Undang
Pokok Agraria menjelaskan  didalam  Pasal  35  tentang  Hak Guna  Bangunan  (HGB),  menjelaskan  bahwa hak  guna  bangunan  tidak  mengenai  tanah pertanian.  Oleh  karena  itu,  selain  atas  tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dapat pula diberikan atas tanah milik seseorang.
Selanjutnya,  pembahasan  lebih  lanjut mengenai  pengurusan  status  Hak  Guna Bangunan  (HGB)  rumah  menjadi  Hak  Milik (SHM)  sebagaimana  diuraikan  dalam  artikel cermati.com , yaitu sebagai berikut : 1
Legalitas kepemilikan tanah atau properti menjadi hal  yang sangat penting dan perlu  untuk  dibuktikan.  Adapun  kasus  yang masih banyak terjadi adalah kepemilikan tanah atau  properti  adalah  status  tanah  yang  masih sebatas sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Untuk  itu,  perlu  meningkatkannya  menjadi sertifikat Hak Milik.
Berbeda  dengan  tanah  dengan  status girik  yang  permohonan  konversi  hak  untuk pertama kali diberikan SHM, tanah-tanah yang belum sertifikat dengan status selain girik akan diberikan  HGB  atau  HP  sesuai  dengan ketentuan dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  atau UUPA.
1 cermati.com,  “Mengurus  Status  Hak  Guna Bangunan  Rumah  Menjadi  Hak  Milik,” cermati.com , 2016 <https://www.cermati.com/artikel/mengurus-
Tanah  tersebut  bisa  berupa  tanah pekarangan,  tegalan, Eigendom  Verponding , tanah  sewa  kotapraja,  tanah  kavling  instansi tertentu yang diperuntukkan bagi karyawannya, tanah kavling negara Occupatie Vergunning .  Contohnya,  seperti  di  DKI Jakarta, tepatnya di daerah Tebet dan Bintaro yang  tanahnya  telah  dikavling  oleh  negara untuk penampungan masyarakat yang terkena gusur  pada  saat  pembangunan  komplek  oleh raga Senayan untuk Asian Games 1962.
Hak  milik  dapat  dipindahkan  haknya kepada pihak lain (dialihkan) dengan cara jual- beli,  hibah,  tukarmenukar,  pemberian  dengan wasiat  dan  perbuatan-perbuatan  lain  yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik. 2
Secara  yuridis,  merujuk  pada  ketentuan Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (UUPA),  mengenai  status  Hak  Guna Bangunan  (HGB)  memiliki  jangka  waktu kepemilikan,  sebagaimana  dirumuskan  dalam Pasal  35  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun 1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  (UUPA),  yang  berbunyi  “Hak  Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan- bangunan  atas  tanah  yang  bukan  miliknya sendiri,  dengan  jangka  waktu  paling  lama  30 tahun.  Atas  permintaan  pemegang  HGB  dan
status-hak-guna-bangunan-rumah-menjadi-hak-milik> [diakses 25 Juli 2022].
2 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendadftarannya (Jakarta: Sinar Grafika, 2010).
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
dengan  mengingat  keperluan  serta  keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut  dapat  diperpanjang  dengan  waktu paling lama 20 tahun”.
Jangka  waktu  pemegang  Hak  Guna Bangunan (HGB) berdasarkan ketentuan Pasal 35  UUPA  di  atas  yaitu  selama  30  tahun, apabila  ada  sesuatu  hal  yang  mengharuskan untuk diperpanjang masanya atas kepemilikan status tanah Hak Guna Bangunan (HGB) ialah paling lama 20 tahun. Meskipun demikian, bila status  kepemilikan  Hak  Guna  Bangunan (HGB) dimiliki oleh bangunan rumah pribadi, tidak  menutup  kemungkinan  sesuatu  yang tidak diinginkan terjadi. Sebab, pada hakikatnya  pemegang  status  Hak  Guna Bangunan (HGB) pada bangunan rumah tidak sekaligus  memiliki  hak  atas  tanah  yang  di atasnya  dibangun  rumah  berstatus  Hak  Guna Bangunan (HGB).
Lebih  lanjut,  pentingnya  peningkatan status  tanah  Hak  Guna  Bangunan  (HGB) menjadi  Hak  Milik  beserta  persoalannya dibahas  dalam  artikel KPR.Online yaitu sebagai berikut : 3 Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan  jenis  sertifikat  properti  yang legalitasnya  paling  kuat.  Dan,  membantu melegalkan  kepemilikan  properti  dalam rentang  waktu  yang  sudah  ditentukan. Sertifikat ini juga membantu dalam memindahtangankan,  baik  untuk  diwariskan atau dijual ke orang lain.
3 KPR.online,  “Panduan  Mengubah  HGB  ke SHM,” kpr.online ,  2020  <https://kpr.online/panduan- mengubah-hgb-ke-shm/> [diakses 25 Juli 2022].
Akan tetapi, jika lahan tersebut merupakan hak milik, maka pengalihan HGB ke pihak lain hanya bisa terjadi jika kasusnya seperti di bawah ini :
- Tukar menukar
- Jual beli
- Penyertaan dalam modal
- Hibah
- Pewarisan
Adapun  contoh  kasus  HGB  lainnya, selain  disebabkan  rentang  waktu  yang  sudah berakhir atau dialihkan secara sukarela. SHGB tidak  berlaku  lagi  atau  terjadi  pembatalan SHGB  jika  terjadi  pada  kasus  seperti  berikut ini:
1. Dibatalkan  oleh  Pejabat  berwenang  atau menteri
2. Tidak  memenuhi  syarat  dan  kewajiban seperti  yang  sudah  disepakati  antara keduabelah pihak
3. Keputusan  pengadilan  yang  memiliki kekuatan hukum tetap
4. Pemegang  hak  pengelolaan  ataupun  hak milik tidak memenuhi kewajiban pemegang hak pakai sebelum rentang waktu habis.
Status Hak Guna Bangunan (HGB) akan menjadi  ringan  apabila  bangunan  yang berstatus HGB itu merupakan bangunan yang digunakan untuk kegiatan usaha atau perkantoran.  Bila  status  Hak  Guna  Bangunan (HGB)  melekat  pada  bangunan  rumah  atau hunian, mengingat status Hak Guna Bangunan
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
(HGB) memiliki jangka waktu yaitu sekitar 25 tahun,  akan  menjadi  hal  yang  berat  jika nantinya bangunan rumah yang berstatus Hak Guna  Bangunan  (HGB)  itu  diperpanjang jangka  waktunya.  Sebab,  sifat  dari  hunian rumah tidak memiliki perputaran biaya seperti halnya  pada  bangunan  yang  dijadikan  usaha atau  toko  maupun  perkantoran.  Secara finansial,  hal  ini  perlu  diperhatikan  dalam mengatur arus keuangan.
Sementara  itu  terdapat  subyek  hukum yang  dapat  memiliki  hak  atas  tanah  yang tercantum  di  dalam  Pasal  21  UUPA, ditentukan bahwa 1) Warga Negara Indonesia dapat  mempunyai  Hak  Milik  dan  2)  Oleh Pemerintah  ditetapkan  badan-badan  hukum yang dapat mempunyai Hak Milik dan syarat- syaratnya. Pada Pasal 21 ayat (2) menentukan bahwa Hak Milik dapat juga diberikan kepada badan-badan hukum dengan memenuhi syarat tertentu.
Sebagai  subyek  hukum,  ada  beberapa syarat  yang  telah  ditentukan  dan  harus dipenuhi oleh suatu badan/perkumpulan/badan usaha  agar  dapat  dikatakan  sebagai  badan hukum. Menurut Riduan Syahranisyarat badan hukum adalah (1) adanya harta kekayaan yang terpisah;  (2)  mempunyai  tujuan  tertentu;  (3) mempunyai  kepentingan  sendiri;  dan  (4)  ada organisasi yang teratur. 4
Badan hukum yang berlaku di Indonesia
4 Berandahukum.com,  “Badan  Hukum  Yang Berlaku  di  Indonesia,” berandahukum.com ,  2020 <http://www.berandahukum.com>  [diakses  25  Juli 2022].
dibedakan  dalam  2  bentuk,  yaitu:  1)  Badan hukum  publik,  adalah  badan  hukum  yang didirikan berdasarkan hukum publik atau yang menyangkut  kepentingan  publik  atau  orang banyak  atau  negara  umumnya.  Contohnya Negara  Republik  Indonesia,  Pemerintah Daerah,  Bank  Indonesia,  dan  Perusahaan Negara; 2) Badan hukum privat, adalah badan hukum  yang  didirikan  berdasarkan  hukum privat  atau  yang  menyangkut  kepentingan pribadi  orang  di  dalam  badan  hukum  itu. Badan  hukum  itu  merupakan  badan  swasta yang  didirikan  oleh  pribadi  orang  itu  untuk tujuan  tertentu  menurut  hukum  yang  berlaku secara  sah.  Contohnya  Perseroan  Terbatas, Koperasi, Partai Politik, dan Yayasan. 5
Badan-badan  hukum  yang  dimaksud dalam  Pasal  21  ayat  (2)  UUPA  yaitu  badan- badan  hukum  yang  ditentukan  dalam  Pasal  1 Peraturan  Pemerintah  Nomor  38  Tahun  1963 tentang  Penunjukkan  Badan-Badan  Hukum yaitu  salah  satunya  ialah  badan-badan keagamaan dan sosial. Badan-badan keagamaan dan sosial perlu ditunjuk satu demi satu  karena  didalam  praktek  ternyata  sering kali  timbul  keragu-raguan,  apakah  sesuatu badan itu suatu badan keagamaan/badan sosial atau  bukan.  Badan-badan  keagamaan  dan sosial  dapat  ditunjuk  sebagai  badan-badan yang  dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah yang disimpulkan dari ketentuan pasal 49 ayat
5 Kansil, Pokok-Pokok  Badan  Hukum (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 2002).
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
(1) UUPA. Pemilikan tanah oleh badan-badan inipun  terbatas  pada  tanah-tanah  yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial.
Dalam Pasal 49 UUPA ayat (1) dan (2) ditentukan  bahwa  badan-badan  hukum  yang bergerak  dibidang  keagamaan  dan  sosial mempunyai  hak  milik  atas  tanah,  sepanjang tanahnya digunakan untuk usaha-usaha dalam bidang keagamaan dan sosial. Jadi terbatasnya hanya  atas  tanah  yang  dipergunakan  sesuai dengan sifat badan hukumnya. Dan bila badan hukum ini mempunyai tanah untuk usaha lain dari  pada  keagamaan  atau  sosial,  maka  tidak dapat dipunyainya dengan hak milik, melainkan  dengan  hak  lain  seperti  halnya badan hukum biasa.
Sebagai  pelaksanaan  dari  Peraturan Pemerintah  Nomor  38  Tahun  1963  tentang Penunjukan  Badan-Badan  Hukum,  untuk dapat memperoleh tanah hak milik, diperlukan ijin  Menteri  Pertanahan  atau  Agraria  atau pejabat  lain  yang  ditunjuknya.  Menteri Pertanahan atau Agraria juga berwenang untuk meminta kepada badan-badan hukum tersebut agar  mengalihkan  tanah-tanah  milik  yang dipunyainya  kepada  pihak  lain  yang  dapat mempunyai hak milik atau memintanya untuk diubah menjadi hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak pakai jika tidak sesuai dengan ketentuan-ketentuan  kepemilikan  hak  milik atas tanah oleh badan hukum dalam Peraturan
6 Chatamarasjid  ais, Badan  Hukum  Yayasan , Cetakan Ke (Bandung: PT. Citra Aditiya Bakti, 2002).
Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963.
Yayasan  adalah  harta  kekayaan  yang disendirikan untuk tujuan tertentu yaitu untuk kepentingan sosial, keagamaan, dan kemanusiaan.  Jadi,  pada  yayasan  tidak  ada anggota  yang  ada  hanyalah  pengurusnya. Status  yayasan  sebagai  badan  hukum  secara tegas  dan  jelas  diberikan  rumusan  atau pengertiannya  dalam  Pasal  1  angka  (1) Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  2001 sebagaimana dirubah dengan Undang-Undang Nomor  28  Tahun  2004  bahwa  “Yayasan adalah  badan  hukum  yang  terdiri  atas kekayaan  yang dipisahkan dan diperuntukkan untuk  mencapai  tujuan  tertentu  dibidang sosial,  keagamaan,  dan  kemanusiaan  yang tidak  mempunyai  anggota”.  Rumusan  atau pengertian  tersebut  menempatkan  pengakuan yayasan sebagai badan hukum oleh peraturan perundang-undangan  sehingga  tidak  ada  lagi keragu-raguan  terhadap  status  badan  hukum dari yayasan.
Kenyataan di dalam praktek, memperlihatkan  bahwa  apa  yang  disebut Yayasan adalah suatu badan yang menjalankan usaha  yang  bergerak  dalam  segala  macam badan usaha, baik yang bergerak dalam usaha yang nonkomersial maupun yang secara tidak langsung bersifat komersial. 6
Dalam Pasal 11 ayat (1) Undang-Undang Yayasan  Nomor  28  Tahun  2004  dinyatakan bahwa  “Yayasan  memperoleh  status  badan hukum  setelah  akta  pendirian  Yayasan
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (2), memperoleh  pengesahan  dari  Menteri”.  Jadi mengenai  pendirian  yayasan  yang  belum berstatus  badan  hukum  agar  menjadi  badan hukum  harus melalui  prosedur-prosedur  yang telah  disyaratkan  di  dalam  Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Yayasan, yaitu: 1) Dilakukan dengan membuat akta pendirian yayasan  yang  dibuat  oleh  notaris  dan  dibuat dalam  Bahasa  Indonesia;  2)  Akta  pendirian yayasan  yang  dibuat  notaris  diajukan  sebagai permohonan  untuk  memperoleh  pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia. Pada tahap ini, ditentukan dalam Pasal 11 ayat (3)  bahwa  “notaris  wajib  menyampaikan permohonan  pengesahan  kepada  Menteri dalam  jangka  waktu  paling  lambat  10 (sepuluh)  hari  terhitung  sejak  tanggal  akta pendirian Yayasan ditandatangani.; 3) Diumumkan  dalam  Tambahan  Berita  Negara Republik Indonesia; 4) Tidak boleh memakai nama  yang  telah  dipakai  secara  sah  oleh yayasan  lain  atau  bertentangan  dengan ketertiban umum dan atau kesusilaan; 5) Nama yayasan harus didahului dengan kata “Yayasan”.

## II. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  dalam  penulisan  ini yaitu menggunakan metode penelitian yuridis normatif.  Pendekatan  yang  digunakan  adalah menggunakan  pendekatan  yuridis  normatif,
7 Muhammad  Yamin  dan  Rahim  Lubis, Beberapa  Masalah  Aktual  Hukum  Agraria (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2004).
dilakukan  dengan  metode  analisis  deskriptif analitis tentang kajian yuridis konversi SHGB menjadi SHM oleh yayasan.
Teknik  pengumpulan  bahan  hukum dilakukan  melalui  studi  kepustakaan  dan analisis  bahan-bahan  kepustakaan,  serta  studi penelusuran  bahan-bahan  internet  meliputi artikel-artikel dan jurnal ilmiah yang berkaitan dengan penelitian ini.
Setelah  bahan-bahan  hukum  terkumpul, selanjutnya dianalisis dengan teknik deskriptif analitis dan kritis terhadap obyek pembahasan kajian  yuridis  konversi  SHGB  menjadi  SHM oleh yayasan.

## III. PEMBAHASAN

## 3.1 Ruang  Lingkup  Pembahasan  Hak Atas Tanah
Ordonansi  Tanah  yang  dulu  dipandang dari sudut sosial, yang tercakup dalam lingkup hukum adat, hak ulayat dan fungsi sosial, kini mulai  dilihat  dari  sudut  ekonomi,  sehingga tepat  apabila  Perserikatan  Bangsa-bangsa mensinyalir bahwa saat ini masalah pertanahan tidak  lagi  menyangkut  isu  kemasyarakatan tetapi telah berkembang menjadi isu ekonomi. 7
Tanah  dalam  arti  hukum  memiliki peranan yang sangat penting dalam kehidupan manusia karena dapat menentukan keberadaan dan  kelangsungan  hubungan  dan  perbuatan hukum,  baik  dari  segi  individu  maupun dampak  bagi  orang  lain.  Untuk  mencegah
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
masalah  tanah  tidak  sampai  menimbulkan konflik kepentingan dalam masyarakat, diperlukan pengaturan, penguasaan dan penggunaan  tanah  atau  dengan  kata  lain disebut dengan hukum tanah. 8
Hak  atas  tanah  telah  diatur  dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  atau  biasa  disingkat  UUPA,  perihal pengaturan  hak  atas  tanah  dalam  UUPA terdapat dalam Pasal 16 UUPA yang membagi macam-macam hak atas tanah sebagai berikut:
a. Hak milik;
b. Hak guna usaha;
c. Hak guna bangunan;
d. Hak pakai;
e. Hak sewa;
f. Hak membuka tanah;
g. Hak memungut hasil hutan;
h. Hak-hak  lain  yang  bersifat  sementara, ialah  hak  atas  tanah  sebagaimana disebutkan dalam Pasal 53, di antaranya:
1) Hak gadai.
2) Hak usaha bagi hasil.
3) Hak menumpang.
4) Hak sewa tanah pertanian.
3.2 Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan Menjadi  Hak  Milik  Berdasarkan
Hukum Pertanahan
Negara  Dalam  rangka  pelaksanaan peningkatan  hak  atas  tanah  dari  Hak  Guna
8 Wantijk Saleh, Hak Atas Tanah (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1982).
Bangunan  (HGB)  menjadi  Hak  Milik, pengaturan mengenai macam-macam hak atas tanah  yang  menjadi  rujukan  utama  pada ketentuan  UUPA  sebagai  induk  peraturan hukum  pertanahan  nasional  di  Indonesia. Namun,  dalam  rangka  peningkatan  hak  atas tanah dari status hak atas tanah HGB menjadi Hak  Milik,  didasarkan  pada  Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  6  Tahun  1998 Tentang  Pemberian  Hak  Milik  Atas  Tanah Untuk Rumah Tinggal.
Uraian  tentang  HGB  dan  Hak  Milik, menjadi landasan kuat kenapa seseorang harus meningkatkan  status  hak  tanah  tersebut. Sebagaimana  diketahui  bahwa  Hak  Milik merupakan  hak  yang  terkuat  dan  terpenuh sedangkan  HGB  dibatasi  oleh  wajtu  tertentu. Artinya  apabila  tidak  ditingkatkan  statusnya, maka  hak  tersebut  bisa  hapus  seiring  dengan waktu.  Hak  Milik  bisa  menjadi  induk  dari HGB, dengan kata lain, bahwa HGB bisa saja ada  di  atas  hak  milik.  Dalam  istilah  hukum agrarian,  yaitu  asas  pemisahan  horizonatal, dimana  asas  yang  memisahkan  kepemilikan hak  atas  tanah  dengan  hak  guna  bangunan. Mengingat  perumahan  tempat  dilakukan pengabdian,  status  hak  atas  tanahnya  adalah HGB,  maka  salah  satu  solusi  yang  kami berikan agar masyarakat setempat meningkatkan  status  hak  guna  bangunan menjadi hak milik. 9
9 Atik  Winanti,  Taupiqqurrahman,  dan  dan Rosalia Dika Agustanti, “Peningkatan Status Hak Guna
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
Dalam rumusan Pasal 1 ayat (1) terdapat dua poin yang diatur, yaitu sebagai berikut : a. Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas tanah  untuk  rumah  tinggal  kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia yang luasnya  600  M2  atau  kurang,  atas permohonan  yang  bersangkutan  dihapus dan  diberikan  kembali  kepada  bekas pemegang haknya dengan Hak Milik;
b. Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas  tanah  untuk  rumah tinggal  kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia yang luasnya  600  M2  atau  kurang  yang  sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh  bekas  pemegang  hak  tersebut,  atas permohonan  yang  bersangkutan  diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.
Dalam  Pasal  1  ayat  (2)  Keputusan Menteri  Agraria/Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  6  Tahun  1998,  berbunyi  “Untuk pemberian  Hak  Milik  tersebut  penerima  hak harus  membayar  uang  pemasukan  kepada Negara  sesuai  ketentuan  yang  berlaku”.  Jadi, pelaksanaan peningkatan hak untuk memperoleh  status  Hak  Milik,  seseorang pemegang  hak  (HGB)  dikenai  biaya  yang dibayarkan kepada Negara.
Adapun perihal permohonan pendaftaran Hak  Milik  setelah  dilaksanakannya  Pasal  1 Keputusan Menteri di atas, dalam Pasal 2 ayat (1)  Keputusan  Menteri  tersebut  mengatur syarat-syarat  permohonan  pendaftaran  Hak Milik yang diperoleh dari peningkatan hak atas
Bangunan  Menjadi  Hak  Milik,” Jurnal  Bakti Masyarakat Indonesia , 3.2 (2020), 436.
tanah,  Pasal  2  ayat  (1)  Keputusan  Menteri Agraria/Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  6 Tahun 1998, berbunyi : Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kotamadya  setempat dengan  surat  sesuai  bentuk  sebagaimana contoh  dalam  Lampiran  I  Keputusan  ini dengan disertai :
a. Sertifikat tanah yang bersangkutan
b. Bukti  penggunaan  tanah  untuk  rumah tinggal berupa:
1) Fotocopy  Izin  Mendirikan  Bangunan yang  mencantumkan  bahwa  bangunan tersebut  digunakan  untuk  rumah tinggal, atau
2) Surat keterangan dari Kepala
Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan  tersebut  digunakan  untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan  tersebut  belum  dikeluarkan oleh instansi berwenang.
c. Fotocopy SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk  tanah  yang  luasnya  200  M2  atau lebih);
d. Bukti identitas pemohon;
e. Pernyataan  dari  pemohon  bahwa  dengan perolehan  Hak  Milik  yang  dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai  Hak  Milik  atas  tanah  untuk rumah  tinggal  tidak  lebih  dari  5  (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih  dari  5.000  (lima  ribu)  M2  dengan
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
menggunakan
contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.
Dari ketentuan di atas, tentu persyaratan mutlak  dapat  melakukan  pendaftaran  Hak Milik  yaitu  kegunaan  atas  status  Hak  Milik atas tanah itu harus ditujukan untuk bangunan rumah atau tempat tinggal.
Untuk luas tanah seluas 600 M2, dalam rangka  peningkatan  Hak  Guna  Bangunan (HGB)  menjadi  Hak  Milik,  telah  diatur permohonannya  dalam  Pasal  3  ayat  (1) Keputusan Menteri Agraria/Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, yang berbunyi “Permohonan perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia yang luasnya 600 M2 atau  kurang  yang  pada  waktu  berlakunya keputusan  ini  sedang  diproses  di  Badan Pertanahan  Nasional,  Kantor  Wilayah  Badan Pertanahan  Nasional  Propinsi  dan  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dan belum dilunasi  uang  pemasukannya  dikembalikan kepada  Kantor  Pertanahan  dan  diproses menurut keputusan ini”.
Jadi  menurut  ketentuan  ini,  kepada perseorangan  (warga  negara  Indonesia)  yang hendak  melakukan  peningkatan  Hak  Guna Bangunan menjadi Hak Milik, terlebih dahulu harus  melunasi  uang  pemasukannya  yang kemudian  dibayarkan  kepada  Negara  untuk dapat melakukan proses peningkatan hak atas tanah.
10 Werdi Haswari Puspitoningrum, “Peningkatan Hak  Guna  Bangunan  Yang  Habis  Masa  Berlakunya
Di  atas  telah  disinggung  tentang pendaftaran  Hak  Milik,  sebagaimana  telah diatur  dalam  Pasal  2  ayat  (1)  Keputusan Menteri  Agraria/Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 6 Tahun 1998. Itu artinya, bahwa perlu diketahui terlebih dahulu mengenai pendaftaran tanah. Hal ini telah dijelaskan oleh Werdi Haswari Puspitoningrum dalam jurnalnya, yaitu sebagai berikut : 10 Pendaftaran tanah  adalah  rangkaian  kegiatan  yang dilakukan  oleh  Pemerintah  secara  terus- menerus,  berkesinambungan  dan  teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian  surat  tanda  bukti  haknya  bagi bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada  haknya dan  Hak  Milik  atas  satuan  rumah  susun serta hak-hak  tertentu  yang  membebaninya  (PP Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran Tanah).
Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir  dan  terbuka,  untuk  itu  pendaftaran tanah bertujuan:
1) Untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Menjadi  Hak  Milik  Atas  Tanah,” Jurnal  Hukum  dan Kenotariatan , 2.2 (2018), 283–84.
2) Untuk  menyediakan  informasi  kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah  agar  dengan  mudah  dapat memperoleh  data  yang  diperlukan  dalam mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai bidang-bidang  tanah  dan  satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3) Untuk  terselenggaranya  tertib  administrasi pertanahan.
Pendaftaran  tanah  telah  diatur  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 Tentang  Pendaftaran  Tanah,  aturan  tersebut merupakan  regulasi  teknis  dari  pelaksanaan pendaftaran  tanah.  Selain  sebagai  aturan teknis,  adanya  pendaftaran  tanah  merupakan wujud  dari  kepastian  hukum  dalam  bidang hukum  pertanahan  di  Indonesia.  Wujud kepastian  hukum  tersebut,  meliputi  data  fisik dan data yuridis terhadap bidang tanah.
Pendaftaran  tanah  merupakan  suatu proses  yang  harus  dilewati  atau  dilaksanakan apabila melakukan pengurusan yang berhubungan dengan hak atas tanah, dalam hal ini khususnya peningkatan hak atas tanah HGB menjadi Hak Milik. Sebab, melalui pendaftaran  tanah  merupakan  wujud  dari bentuk  kepastian  hukum  yang  ada  dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (UUPA).  Dengan  adanya  bentuk kepastian  hukum  tersebut,  maka  melalui pendaftaran  tanah,  dapat  meminimalisir terjadinya perselisihan antara para pihak.
11 Werdi Haswari Puspitoningrum.
Masih dalam sumber literasi yang sama, Werdi Haswari Puspitoningrum dalam jurnalnya menjelaskan tentang perubahan atau peningkatan hak atas tanah sekaligus penggunaan  status  hak  atas  tanah,  yaitu sebagai berikut : 11
Secara  teoritis,  perubahan  hak  adalah penetapan  Pemerintah  mengenai  penegasan bahwa  sebidang  tanah  yang  semula  dipunyai dengan  suatu  hak  atas  tanah  tertentu,  atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah Negara  dan  sekaligus  memberikan  tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah jenis lainnya  (Pasal  1  angka  11  Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999).
Dengan demikian secara teori sebenarnya  peningkatan  status  Hak  Guna Bangunan menjadi Hak Milik terdiri dari dua proses yang bersambungan yaitu:
1. Pelepasan  Hak  Guna  Bangunan  dari pemegangnya  kepada  Negara  hingga menjadi tanah Negara; dan
2. Pemberian  Hak  Milik  atas  tanah  Negara dari  Pemerintah  kepada  mantan  pemegang Hak Guna Bangunan dimaksud.
Keputusan
Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik  Atas  Tanah  Untuk  Rumah  Tinggal, terdapat  dalam  Pasal  1  dan  Pasal  3.  Hal  ini selaras  dengan  Keputusan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
Nomor 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian Hak Milik  Atas  Tanah  Untuk  Rumah  Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS), Pasal  2  dan  Pasal  3  yang  berbunyi  sebagai berikut:
a. Hak  guna  bangunan  atas  tanah  untuk  RSS
dan  RS  di  atas  tanah  Negara,  termasuk  di atas  tanah  Hak  Pengelolaan,  kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia, atas permohonan  pemegang  hak  atau  kuasanya diubah menjadi Hak Milik;
b. Tanah untuk RSS dan RS di atas tanah hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan warga  negara  Indonesia  yang  belum dipunyai  dengan  Hak  Guna  Bangunan diberikan dengan Hak Milik;
c. Untuk  perubahan  Hak  Guna  Bangunan menjadi Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan pendaftarannya pemohon wajib membayar uang administrasi kepada Negara  sebesar  Rp.  10.000,  (sepuluh  ribu rupiah) dan sumbangan pelaksanaan landreform  sebesar  Rp.  5.000,  (lima  ribu rupiah)  dan  biaya  pendaftaran  sesuai ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1992.
Dengan  penjelasan  di  atas,  maka  yang hanya  dapat  dilakukan  peningkatan  hak  atas tanah  menurut  ketentuan  Keputusan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 adalah khusus untuk rumah tinggal. Jadi, selain rumah tinggal tidak  bisa  diajukan  permohonan  peningkatan HGB  menjadi  Hak  Milik.  Hal  ini  didasarkan pada penggunaan status hak atas tanah, sebab
dalam  penggunaan  RUKAN  (rumah  kantor) maupun  (RUKAN)  tidak  dapat  ditingkatkan menjadi hak milik oleh karena penggunaannya tidak  hanya  dipergunakan  sebagai  rumah tinggal saja.

## 3.3 Tata  Cara  Peningkatan  Hak  Guna Bangunan Menjadi Hak Milik
Landasan yuridis mengenai peningkatan Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  menjadi  Hak Milik,  sebagaimana  telah  diuraikan  pada  bab sebelumnya  yaitu  merujuk  pada  Keputusan Menteri  Agraria/Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik  Atas  Tanah  Untuk  Rumah  Tinggal. Adapun  untuk  syarat-syarat  permohonan tersebut,  telah  diatur  dalam  Pasal  2  ayat  (1) Keputusan Menteri Agraria/Badan Pertanahan Nasional  Nomor  6  Tahun  1998,  yang  terdiri antara lain sertipikat tanah yang bersangkutan; bukti  penggunaan  tanah  untuk  rumah  tinggal berupa  fotocopy  IMB  dan  Surat  Keterangan dari  Kepala  Desa/Kelurahan;  Fotocopy  SPPT PBB yang terakhir (khusus tanah yang luasnya 200 M2 atau lebih); Bukti identitas pemohon; dan Pernyataan dari pemohon.
Di  atas  merupakan  syarat  teknis mengenai permohonan peningkatan Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik, namun hal yang mendasar perlu diketahui bahwa tidak semua  subyek  hukum  dapat  bertindak  atas perbuatan  hukum  peningkatan  Hak  Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak  Milik.
Sehubungan  dengan  perbuatan  hukum
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  (HGB) menjadi  Hak  Milik,  maka  merujuk  pada ketentuan Pasal 2 ayat (1) Keputusan Menteri Agraria/Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  6 Tahun 1998 yang mengatur prosedur permohonan  peningkatann  Hak  Milik  atas tanah,  dapat  dilihat  dari  bunyi  pasal  tersebut yaitu sebagai berikut : Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kotamadya  setempat dengan  surat  sesuai  bentuk  sebagaimana contoh  dalam  Lampiran  I  Keputusan  ini dengan disertai :
a. Sertifikat tanah yang bersangkutan
b. Bukti  penggunaan  tanah  untuk  rumah tinggal berupa:
1) Fotocopy  Izin  Mendirikan  Bangunan yang  mencantumkan  bahwa  bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau
2) Surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan  tersebut  digunakan  untuk rumah  tinggal,  apabila  Izin  Mendirikan Bangunan  tersebut  belum  dikeluarkan oleh instansi berwenang.
c. Fotocopy SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk  tanah  yang  luasnya  200  M2  atau lebih);
d. Bukti identitas pemohon;
e. Pernyataan  dari  pemohon  bahwa  dengan perolehan  Hak  Milik  yang  dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai  Hak  Milik  atas  tanah  untuk
rumah  tinggal  tidak  lebih  dari  5  (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih  dari  5.000  (lima  ribu)  M2  dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.
Dari  prosedur  di  atas,  dapat  diuraikan mengenai  unsur-unsur  subyek  hukum  dan obyek hukum, sebagai berikut:
a. Permohonan  pendaftaran  Hak  Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya
b. Sertipikat yang bersangkutan
c. Bukti  penggunaan  tanah  untuk  rumah tinggal (fotocopy IMB dan Surat Keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan)
d. Fotocopy SPPT PBB
e. Bukti identitas pemohon
f. Surat pernyataan dari pemohon
Mengenai  proses  pemberian  Hak  Milik yang  masih  berstatus  Hak  Guna  Bangunan (HGB) menjadi rumah tinggal, harus diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
a) Pemohon wajib mengisi surat permohonan  Hak  Milik  atas  tanah  untuk rumah  tinggal  di  Kator  Pertanahan Kabupaten/Kota, kemudian diajukan secara  tertulis  kepada  Kepala  Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
b) Pemohon  wajib  melampirkan  sertipikat tanah yang bersangkutan dalam permohonan  peningkatan  hak  atas  tanah dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik karena sertipikat tersebut dapat memberikan  kepastian  hukum  terhadap
pemegang  hak  yang  bersangkutan  serta sebagai alat bukti yang kuat dan sah dalam kepemilikannya.
c) Bukti  yang  harus  disertakan  dalam penggunaan  tanah  untuk  rumah  tinggal berupa:
1) Mencantumkan foto copy Izin
Mendirikan  Bangunan  (IMB)  dari instansi berwenang yang menyatakan bahwa  bangunan  tersebut  telah digunakan untuk rumah tinggal.
2) Surat  Keterangan  dari  Kepala  Desa atau Kelurahan mengenai letak tanah bersangkutan.
d) Permohonan harus disertai dengan
melampirkan foto copy Surat Pemberitahuan  Pajak  Terhutang  (SPPT) dan foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
e) Identitas pemohon yang digunakan diperiksa tentang kepemilikan tanah yang dimohonkan tersebut. Keterangan tersebut tertuang dalam sertipikat yang dimohonkan peningkatan haknya.
f) Adanya  bukti  perolehan  hak  atas  tanah dan  bangunan  dimana  bangunan  tersebut berdiri.
g) Setelah dokumen-dokumen sudah lengkap,  kemudian  dokumen  tersebut diserahkan  ke  Loket  II  yakni  Loket Penerimaan  dan  Penyerahan  Surat  yang Bersifat  Teknis,  lalu  petugas  akan melakukan  penelitian  dokumen  yang diterima.  Dokumen  yang  diteliti  oleh petugas  merupakan  kelengkapan  yang
menjadi  syarat  dalam  permohonan  Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal.
h) Setelah  selesai  di  Loket  II,  pemohon melanjutkan ke Loket III untuk melakukan pembayaran terhadap permohonan  Hak  Milik  atas  tanah. Petugas  Loket III bertugas melaksanakan pembayaran permohonan tersebut.
i) Kasubsi  Pendaftaran  Hak  dan  Informasi (PHI), bertugas meneliti dokumen. Dokumen  yang  diteliti  adalah  nama pemohon  yang  tertuang  dalam  identitas. Apabila  terdapat  perbedaan  nama  antara identitas  dengan  sertipikat  Hak  Guna Bangunan (HGB), maka pemohon diharuskan  mencantumkan  keterangan pernyataan  dari  pemohon  yang  diketahui oleh  Kepala  Desa  setempat.  Kemudian membuat  disposisi  atau  membuat  konsep buku  tanah  dan  sertipikat  baru  serta mencoret buku tanah dan sertipikat lama.
j) Setelah  disetujui  oleh  Kasubsi  (PHI), kemudian  dokumen  dan  konsep  tanah serta  sertipikat  baru  diserahkan  kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah  (P&PT)  untuk  meneliti  dokumen dan  buku  tanah  sertipikat  baru.  Apabila disetujui, maka Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah (P&PT)
membubuhkan para pada buku tanah dan sertipikat  baru  tersebut,  selanjutnya diteruskan ke Kepala Kantor Pertanahan.
k) Kepala  Kantor  Pertanahan  bertugas meneliti  kelengkapan  dan  kebenaran berkas  permohonan  serta  memeriksa
dokumen  dan  konsep  buku  tanah  dan sertipikat  baru.  Apabila  disetujui,  maka Kepala  Kantor  Pertanahan  membubuhi paraf pada buku tanah dan sertipikat baru. Selanjutnya  Kepala  Kantor  Pertanahan menyerahkan  dokumen  dan  buku  tanah serta  sertipikat  kepada  petugas  pelaksana subsi PHI.
l) Petugas Pelaksana Subsi PHI melaksanakan  pembukuan,  selanjutnya menyerahkan  dokumen  kepada  petugas Loket  III  untuk  melakukan  pembukuan.
Selanjutnya menyerahkan dokumen tersebut pada petugas Loket IV.
m) Petugas Loket IV bertugas untuk membukukan  daftar  penyerahan  hasil pekerjaan  dan  mencatat  nomor  pada sertipikat.  Apabila  sudah  lengkap,  maka petugas  menyerahkan  sertipikat  kepada pemohon.
3.4 Pihak-Pihak Terkait Dalam Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan Menjadi Hak
Pada  pelaksanaan  peningkatan  Hak Guna  Bangunan  (HGB)  menjadi  Hak  Milik, tentu  ada  pihak-pihak  yang  saling  terkait dalam  rangka  subyek  hukum  mengajukan permohonan peningkatan Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik.
Untuk  mengetahui  pihak-pihak  terkait dalam  peningkatan  Hak  Guna  Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik, dapat dilihat dalam Pasal  1  ayat  (1)  Keputusan  Menteri
Agraria/Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  6 Tahun 1998 yang berbunyi sebagai berikut : (1) Dengan keputusan ini :
a. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah  untuk  rumah  tinggal  kepunyaan perseorangan  warga  negara  Indonesia yang  luasnya  600  M2  atau  kurang,  atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan  diberikan  kembali  kepada  bekas pemegang haknya dengan Hak Milik; b. Tanah  Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak Pakai  atas  tanah  untuk  rumah  tinggal kepunyaan  perseorangan  warga  negara Indonesia  yang  luasnya  600  M2  atau kurang  yang  sudah  habis  jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan  Hak  Milik  kepada  bekas pemegang hak.
Untuk  lebih  jelasnya,  merujuk  pada ketentuan  Pasal  35  ayat  (1)  dan  ayat  (2) Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Hak  Guna Bangunan dapat dimiliki oleh WNI atau badan hukum  yang  didirikan  di  Indonesia  menurut hukum  Indonesia.  Dalam  pengertiannya, sebagaimana  telah  dijelaskan  pada  bab sebelumnya,  bahwa  Hak  Guna  Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah bukan milik sendiri  dalam  jangka  waktu  paling  lama  30 tahun,  dan  bila  perlu  dapat  diperpanjang  20 tahun  lagi  (Pasal  35  ayat  (1)  dan  ayat  (2) UUPA).
Dari ketentuan di atas, apabila diuraikan
pihak-pihaknya  yaitu  subyek  hukum  sebagai pemegang  Hak  Guna  Bangunan  dan  subyek hukum  sebagai  pemegang  Hak  Milik  atas tanah.  Jadi,  apabila  dilihat  dari  kegunaannya, maka  pemegang  Hak  Milik  hanya  sebatas menguasai pada tanahnya saja dan bukan pada bangunan  di  atasnya.  Sedangkan  pemegang Hak  Guna  Bangunan,  hanya  menguasai bangunan  di  atas  tanah  Hak  Milik  dan memiliki jangka waktu sebagaimana ditetapkan  dalam  undang-undang.  Adapun menurut  Pasal  20  UUPA,  Hak  Milik  dapat dipunyai  oleh  setiap  warga  negara  Indonesia atau badan hukum tertentu.
Jadi,  secara  ringkas  mengenai  pihak- pihak  terkait  dalam  peningkatan  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik,  antara  lain subyek hukum pemegang Hak Milik atas tanah dan  subyek  hukum  pemegang  Hak  Guna Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik.  Dengan mengetahui  pihak-pihak  yang  terkait  dalam status  hak  atas  tanah  antara  Hak  Guna Bangunan  dengan  Hak  Milik,  maka  dapat dipahami  batas-batas  hak  dan  kewajiban masing-masing  pihak.  Oleh  karena  persoalan pertanahan  begitu  sensitif,  maka  seyogyanya perlu  memahami  batas-batas  penggunaan berdasarkan  hak  dan  kewajibannya  masing- masing.
Peningkatan  status  hak  atas  tanah berstatus  Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak Milik,  dapat  dilakukan  sepanjang  adanya kesepakatan  antara  para  pihak  untuk  dapat melaksanakan  peningkatan  hak  atas  tanah bersangkutan. Tentu dalam rangka
peningkatan  hak  atas  tanah,  yang  menjadi dasar syarat-syarat utamanya yaitu para pihak harus cakap hukum.

## 3.5 Landasan  Yuridis  Yayasan  Berhak Memiliki Hak Milik Atas Tanah
Surat  Keputusan  Penunjukkan  Badan Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas Tanah  yang  diterbitkan  oleh  Kepala  Badan Pertanahan Nasional diatur dalam PMNA/KBPN  Nomor  9  Tahun  1999  tentang Tata  Cara  Pemberian  dan  Pembatalan  Hak Atas  Tanah  Negara  dan  Pengelolaan.  Dari data-data yuridis  yang diajukan tersebut telah sesuai  dengan  ketentuan  yang  ada  di  dalam Pasal  10  ayat  (1)  huruf  b  PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999 yang menerangkan jika Badan  Hukum:  fotokopi  akta  atau  peraturan pendiriannya  dan  salinan  surat  keputusan penunjukkannya.
Sesuai  dengan  PMNA/KBPN  Nomer  9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara  dan Pengelolaan  menerangkan  bahwa  yayasan diwajibkan  untuk  tetap  meminta  izin  kepada Kepala  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia.  Izin  yang  dimaksud adalah  mengajukan  permohonan  pemberian hak atas tanah dimana telah diatur dalam Pasal 11  sampai  dengan  Pasal  16  PMNA/KBPN Nomer 9 Tahun 1999. Dalam hal ini mengenai status  tanah  yang  akan  dijadikan  hak  milik harus  melepaskan  haknya  menjadi  Tanah Negara  agar  dapat  dimohonkan  dan  dari permohonan  tersebut  akan  diterbitkan  Surat
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol 11 No. 01. Maret, 2023
Keputusan Pemberian Hak (SKPH).
Meskipun  pada  dasarnya  badan  hukum tidak  dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah, tetapi mengingat adanya keperluan masyarakat yang berhubungan dengan paham keagamaan, sosial,  dan  hubungan  perkenomian,  maka diadakanlah  suatu  “escape  clause”  yang memungkinkan badan hukum tertentu mempunyai  hak  milik  atas  tanah.  Dengan adanya  “escape  clause”  ini  maka  cukuplah nanti  bila  ada  keperluan  akan  hak  milik  bagi sesuatu  atau  macam  badan  hukum  diberikan dispensasi  oleh  Pemerintah  dengan  jalan menunjuk  badan  hukum  tersebut  sebagai badan  hukum  yang  dapat  mempunyai  hak milik atas tanah. 12 Sebagaimana dalam Pasal
21  ayat  (2)  UUPA  “Oleh  Pemerintah ditetapkan  badan-badan  hukum  yang  dapat mempunyai  hak  milik  dan  syarat-syaratnya”. Pengecualian tersebut perlu ditentukan secara khusus  oleh  undang-undang  atau  peraturan lainnya. Jika pun ada badan hukum yang boleh mempunyai hak milik, maka ini dimungkinkan dengan  ditunjuk  secara  khusus  oleh  suatu produk undang-undang. 13

## IV. KESIMPULAN
Konversi  hak  atas  tanah  Sertifikat  Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik, diatur  dalam  Keputusan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak
12 Victorianus  M.H  Randa  Puang, Tinjauan Yuridis Gereja sebagai Badan Hukum Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (Jakarta: PT Sofmedia, 2012).
Milik  Atas  Tanah  Untuk  Rumah  Tinggal. Peraturan  tersebut  hanya  mengatur  terkait peningkatan  hak  atas  tanah  terhadap  objek tanah  dan  bangunan  khusus  untuk  rumah tinggal. Untuk dapat melakukan konversi hak atas  tanah,  yayasan  terlebih  dahulu  harus memperoleh  Surat  Keputusan  Penunjukkan Badan  Hukum  yang  dapat  mempunyai  Hak Milik atas Tanah yang diterbitkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.  Surat  Penunjukkan  ini  sesuai dengan  ketentuan  dalam  Pasal  10  ayat  (1) huruf  b  PMNA/KBPN  Nomor  9  Tahun  1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Milik atas Tanah Negara dan Pengelolaan.

## DAFTAR PUSTAKA
1. Buku-Buku :
A.P.  Parlindungan, Komentar  Atas  Undang- Undang  Pokok  Agraria (Bandung:
Mandar Maju, 1993)
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendadftarannya (Jakarta: Sinar Grafika, 2010)
AP.  Parlindungan, Beberapa  Masalah  Dalam UUPA (Bandung: Mandar Maju, 2003) ———, Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia (Bandung: Mandar Maju, 2003)
Chatamarasjid  ais, Badan  Hukum  Yayasan , Cetakan Ke (Bandung: PT. Citra Aditiya Bakti, 2002)
Kansil, Pokok-Pokok  Badan  Hukum (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 2002)
Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja, Hak-
13 A.P.  Parlindungan, Komentar  Atas  Undang- Undang Pokok Agraria (Bandung: Mandar Maju, 1993).
Hak  atas  Tanah (Jakarta:  Kencana Prenada Group, 2003)
Mokhammad  Najih  &  Soimin, Pengantar Hukum  Indonesia ,  Edisi  Revi  (Malang: Setara Press, 2016)
Muhammad  Yamin  dan  Rahim  Lubis, Beberapa  Masalah  Aktual  Hukum Agraria (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2004)
Victorianus  M.H  Randa  Puang, Tinjauan Yuridis  Gereja  sebagai  Badan  Hukum Mempunyai  Hak  Milik  Atas  Tanah (Jakarta: PT Sofmedia, 2012)
Wantijk  Saleh, Hak  Atas  Tanah (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1982)
2. Peraturan  Perundang-Undangan  dan Putusan:
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria
.
3. Jurnal Ilmiah:
Octavianus  Wenur,  “Konversi  Hak  Guna Bangunan  Menjadi  Sertifikat  Hak  Milik
Menurut  Undang-Undang  Nomor  5
Tahun  1960,” Lex  Administratum ,  4.1 (2016), 69
Werdi Haswari Puspitoningrum, “Peningkatan Hak  Guna  Bangunan  Yang  Habis  Masa Berlakunya  Menjadi  Hak  Milik  Atas Tanah,” Jurnal Hukum dan Kenotariatan ,
2.2 (2018), 283–84
Winanti,  Atik,  Taupiqqurrahman,  dan  dan Rosalia  Dika  Agustanti,  “Peningkatan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik,” Jurnal Bakti Masyarakat
Indonesia , 3.2 (2020), 436
4. Media Internet :
Berandahukum.com,  “Badan  Hukum  Yang
Berlaku di Indonesia,” berandahukum.com , 2020
<http://www.berandahukum.com> [diakses 25 Juli 2022]
cermati.com,  “Mengurus  Status  Hak  Guna Bangunan Rumah Menjadi Hak Milik,” cermati.com , 2016 <https://www.cermati.com/artikel/meng urus-status-hak-guna-bangunan-rumah- menjadi-hak-milik>  [diakses  25  Juli 2022] KPR.online,  “Panduan  Mengubah  HGB  ke SHM,” kpr.online , 2020 <https://kpr.online/panduan-mengubah- hgb-ke-shm/> [diakses 25 Juli 2022]