## Pendahuluan
Pemerintah  Jawa  Barat  merencanakan  kawasan lindung seluas 45% dari luas wilayah daratan pada tahun 2010 (Bappeda Jawa Barat 2003). Rencana pencapaian tersebut ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP) Jawa Barat 2010 berdasarkan Perda No. 2  Tahun  2003,  yang  merupakan  hasil  revisi  RTRWP sebelumnya yang ditetapkan melalui Perda No. 3 Tahun 1994.  Sebagai  konsekuensinya,  maka  setiap  RTRW Kabupaten/Kota di Provinsi Jawa Barat perlu menyesuaikan alokasi  sebagian  kawasannya  untuk  kawasan  lindung, sesuai  persyaratan.  Salah  satu  kawasan  lindung  yang harus  dipertahankan  dalam  memenuhi  target  rencana kawasan lindung Jawa Barat adalah Kawasan Bandung Utara (KBU).
Kajian KBU oleh Dinas Tata Ruang dan Permukiman Provinsi Jawa Barat (2004) dalam menyesuaikan dengan Perda No. 2 Tahun 2003 menunjukkan bahwa dari total luas KBU, terindentifikasi area seluas 38.548,33 ha (87% dari  luas  KBU)  yang  merupakan  kawasan  konservasi potensial  sangat  tinggi  dan  tinggi.  Namun  demikian, karena  kedudukan  dan  karakter  alamnya  yang  cukup nyaman dengan suasana desa pertanian pegunungan dan landscape yang indah, banyak penduduk kota meminati area ini sehingga saat ini area tersebut tumbuh menjadi kota yang dilengkapi dengan fasilitas kegiatan pariwisata dan tempat pendidikan. Selain itu, karena kedekatan KBU
Insentif Ekonomi dalam Penggunaan Lahan (Land Use) Kawasan Lindung

## di Kawasan Bandung Utara
Incentive of Economy for Land Use in The North Bandung Area
Endang  Hernawan 1 *,  Hariadi  Kartodiharjo 2 ,  Dudung  Darusman 2 ,  dan  Sudarsono  Soedomo 2
1 Mahasiswa Fakultas Kehutanan, Institut Pertanian Bogor, Bogor
2 Departemen Manajemen Hutan, Fakultas Kehutanan IPB, Bogor

## Abstract
West Javanese Province Goverment has decided to provide 45% of West Java area as conservation and protection area. One of  the area is North Bandung Area (KBU: Kawasan Bandung Utara). This paper proposed  the  used  of  two  economic  instrument,  namely  PDR  (purchase  development  right)  and  PES (payment environment service) in managing  the KBU. The paper shows that the use of PDR by  ignoring the price of the land would give a hydrological benefit to the people in urban fringe area, rural fringe area, and rural area in the netx 20 years.  Meanwhile, the use of PES intruments with incentive application to plant out tree at estate conservation (both forest and non forest land) would provide benefit for minimum 24 years renting period. Further, the analysis shows that the PDR and PES implementation at 4 regencies/ city government at KBU should be considered as a good prospect, even though seeing from the finances aspect of APBD, the prospect was still less than the target.  Therefore, continous finance policy support at the  regencies/city  government  at  that  KBU  which  aimed  to  provide  environmental  protection  and agricultural farm (pro-environmental budgeting policy) should be considered as emergency needs.
Keywords: conservation area, land use, economic incentive, PDR, PESs
*Penulis untuk korespondensi,  e-mail: endanghernawan@yahoo.com
dari pusat kota Bandung, maka perkembangan Bandung menuju kota metropolitan telah menyebabkan terbentuknya hirarki dan sistem perkotaan di KBU sebagai kawasan lindung.
Secar a  konseptual  dapat  dijelaskan   bah wa perkembangan tersebut merupakan perkembangan dari pengorganisasian spasial dari wilayah pasar satu produk satu produsen (monopoli) sampai organisasi spasial dari produksi bermacam barang dan banyak produsen sehingga membentuk  susunan  hirarki  spasial  di  suatu  tempat terpusat  (Dicken  dan  Lloyd  1990).  Kerangka  konsep sederhana  dalam  menjelaskan  proses  tersebut  dikenal dengan Central Place Theory (CPT). Sinulingga (2005) menyatakan  bah wa  CPT  dapat  digunakan  untuk merumuskan hubungan antara tempat sentral (pusat kota) den gan  wilayah   pengar uhn ya  ( hinterland )  serta merumuskan hirarki dari tempat sentral.
Perkembangan yang terjadi  di KBU tersebut telah menimbulkan dampak terhadap kondisi kawasan berfungsi lindung ini, khususnya keseimbangan sistem air bumi cekungan Bandung. Menurut Sutrisno (1995), di Kota Bandung air bumi telah terabstraksi sebesar 161,10 juta m 3 tahun -1 , sedangkan estimasi masukan dari air hujan hanya sekitar 54,59 juta m 3 tahun -1 ditambah masukan dari samping.  Dengan  demikian,  air  bumi    lokal  di  Kota Bandung pada tahun 1995 defisit sebesar 16,98 juta m 3 tahun -1 dengan nisbah masukan/luaran sebesar 89,46%.
kegiatan perkotaan lainnya. Tingginya angka produksi perjalan an   diban din gkan   tar ikan  di  suatu  zon a menandakan pemanfaatan  lahan lebih  dominan untuk kegiatan perumahan, sebaliknya angka tarikan perjalanan yang  tinggi  menunjukkan  kegiatan  perkotaan  lebih dominan sehingga menarik perjalanan dari beberapa zona lainnya. Analisis produksi dan tarikan untuk Kabupaten Bandung dan Kota Bandung menggunakan hasil analisis sekunder hasil penelitian LPM-ITB (1997) dan proyeksi dari Bappeda Provinsi Jawa Barat (1998).
Penentuan diferensiasi guna lahan kota dari daerah kekotaan ( build up area ) sampai kedesaan murni ( rural areal ), menggunakan metode segitiga penggunaan lahan desa-kota  yang  dikembangkan  Yunus  (2005)  seperti disajikan pada Gambar 1.
Metode  penentuan  tingkat  kerawanan  perubahan guna lahan dilakukan dengan melakukan evaluasi arahan penggunaan lahan yang menunjukkan kesesuaian lahan yang dibedakan atas sawah irigasi teknis, tegalan/ladang, kebun campuran, sayuran, hutan sejenis, dan hutan lebat. Lokasi-lokasi tersebut kemudian diidentifikasi letaknya terhadap subzona guna lahan. Selanjutnya, sesuai dengan kategori  subzona  di  atas  dapat  ditetapkan  tingkat kerawanan transformasi struktur perubahan guna lahan di setiap jenis guna lahan.  Selanjutnya, nilai lahan (tanah) dihitung dengan menggunakan metode CVM ( Contingent Valuation Method ) dengan cara menanyakan besarnya nilai  kesediaan  responden  untuk  menjual  lahannya. Penentuan nilai bangunan dilakukan dengan 2 cara yaitu berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP) bangunan yang dilakukan  melalui  pencatatan  bukti  PBB  dan  dengan menggunakan metode CVM. Faktor-faktor yang dijadikan dasar klasifikasi bangunan dalam CVM adalah bahan yang digunakan, rekayasa, letak, dan kondisi lingkungan dan lain-lainnya.
Hutan produksi di KBU didominasi oleh jenis hutan pinus  yang  menghasilkan  kayu  dan  getah  dengan penanaman sistem tumpangsari. Dengan demikian rente hutan didefinisikan sebagai nilai sekarang diskonto dari tegakan  kayu  dan  getah,  serta  nilai  hasil  tanaman pertanian  tumpangsari.  Nilai  tegakan  kayu  dihitung menggunakan nilai harapan tanah dengan rumus sebagai berikut:
dimana:
Se =  Nilai harapan tanah Y r =  Nilai bersih pada akhir daur T a ... T q =  Nilai bersih penjarangan
C
=  Biaya penanaman sampai awal pemanenan 1,0p =  Suku bunga r =  Lamanya daur a ... q =  Tahun penjarangan E =  Total pengeluaran selama daur
Metode  yang  digunakan  dalam  menentukan  nilai
Dengan  demikian,  kondisi  keseimbangan  air  bumi khususnya Kota Bandung sangat kritis.
Karena  kon disi  tersebut,  maka  pengen dalian pemanfaatan ruang di KBU tidak dapat dilakukan dengan regulasi semata, melainkan perlu menggunakan pendekatan yang bersifat sukarela, melalui mekanisme insentif secara ekonomi. Insentif  tersebut  diharapkan  menjadi katalis untuk perubahan (Enters 1994). Model yang mulai banyak diterapkan di berbagai negara  adalah model Purchase of Development  Right (PDR)  dan Payment  Environment Service (PES). Model ini lebih didasarkan pada prinsip kesukarelaan  pengguna  lahan  dalam  memberlakukan lahannya baik untuk mempertahankannya sebagai tempat bekerja maupun dalam upaya-upaya konservasi melalui mekanisme penjualan secara sukarela hak membangun maupun menjual jasa lingkungan lahan di lahan tempat mereka bekerja.
Penelitian ini dimaksudkan untuk menentukan nilai besaran  insentif  ekonomi  dalam  upaya  penerapan mekanisme pengendalian pemanfaatan ruang sebagaimana amanat UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, khususnya terkait dengan pengendalian tata guna lahan berfungsi lindung di KBU. Model yang digunakan adalah PDR dan PES. Secara umum penelitian ini bertujuan untuk merumuskan konsep PDR dan PES dalam mengarahkan pemilik  lahan  dalam  menggunakan  lahannya,  dengan mempertimbangkan hirarki kota dan sistem perkotaan di KBU. Hasil yang diperoleh melalui penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi perencana kota dan per en can a  kawasan   konser vasi  seh in gga  dapat mewujudkan sebuah kota dan kehidupan berkelanjutan.

## Metode
Lokasi penelitian adalah KBU dengan luas total sekitar 38.548,33 ha yang secara administratif berada di 4 wilayah administratif  pemerintahan  yaitu  Kabupaten  Bandung Barat,  Kabupaten  Bandung,  Kota  Bandung,  dan  Kota Cimahi.  Metode  yang digunakan  dalam  penelitian  ini adalah metode penentuan hirarki kota, metode penenuan sistem  penggunaan  lahan  kota,  metode  penentuan diferensiasi penggunaan lahan KBU, metode penentuan tingkat  kerawanan  perubahan  guna  lahan  KBU,  dan metode penentuan nilai  lahan dan bangunan KBU.
Metode  penentuan  hirarki  dilakukan  dengan  cara mengidentifikasi perkembangan fasilitas pelayanan dan infrastruktur dari pusat-pusat pertumbuhan yang telah diidentifikasi  sebelumnya.  Dalam  metode  penentuan sistem penggunaan lahan kota, sistem penggunaan lahan kota yang diidentifikasi terlebih dahulu adalah penetapan zona perkotaan dan zona perumahan. Penetapan kedua zona  ini  didasarkan  pada  bangkitan  perjalanan  ( trip generation ) yang ditandai oleh produksi perjalanan ( trip production ) atau asal perjalanan berasal dari perumahan dan tarikan perjalanan ( trip atraction ) atau tujuan dari kegiatan perkantoran, perdagangan, jasa, pendidikan, dan
Se = - E
Y r +    T a 1,0p r -a +    ...+ T q 1,0p r -a - C.1,0p r
1,0p r - 1
Rural-Urban Fringe Urban Fringe Urral Fringe Rural Fringe 100
75 0 25 50 75 100 100 50 25 25 50 75 B C A D E
Gambar 1  Metode segitiga penggunaan lahan desa-kota.
A : Persentase jarak lahan kota ke desa B : Persentase guna lahan kota C : Persentase guna lahan desa D : Batas areal build up kota E : Batas areal desa
lahan  berdasarkan  manfaat  hidrologis  adalah  metode survei  dengan  dua  pendekatan,  yaitu  metode  biaya pengadaan dan metode biaya kontingensi. Dalam metode biaya  pengadaan  dicari  data  tentang  segala  hal  yang dikorbankan untuk memperoleh 1 m 3 air, yang meliputi biaya pengadaan peralatan yang mengalirkan air, biaya operasi,  dan  biaya  perawatan.  Metode  kontingensi didasarkan  pada  pertanyaan  pengandaian  seolah-olah pewawancara akan membeli atau menjual air dalam satuan tertentu.

## Hasil  dan  Pembahasan
Struktur ruang KBU telah memiliki hirarki mulai dari orde I, orde II, orde III, dan orde IV.  Dalam struktur ruang KBU  telah  terjadi  perkembangan  beberapa  pusat pertumbuhan serta munculnya orde-orde kota baru yang merupakan  ekses  dari  berkembangnya  Kota  Bandung menuju kota metropolitan (Gambar 2). Berdasarkan Gambar 1  dapat  dinyatakan  bahwa  KBU  sebagai  Wilayah  Inti Bandung Raya sudah menjadi bagian dari pengembangan Kota Metropolitan Bandung.
Penetapan zona perkotaan dan zona perumahan Pada periode  1997-2010,  penggunaan  lahan  KBU  telah mengalami perubahan. Pada tahun 1997 diketahui bahwa dari 11 kecamatan  terdapat 9 kota kecamatan di  KBU merupakan tujuan perjalanan yang diindikasikan sebagai pasar  lokal,  pusat  koleksi,  dan  distribusi  hasil-hasil
pertanian,  serta  kawasan  perkotaan  dan  perkantoran, dengan asal mobilitas adalah Kecamatan Parongpong dan Kecamatan Cimahi Utara. Berdasarkan prediksi 2010, diindikasikan bahwa dari 11 kota kecamatan  terdapat  8 kecamatan telah menjadi kawasan asal perjalanan atau kegiatannya berubah menjadi perumahan. Perubahan zona perumahan  menjadi  perkotaan  adalah  seiring  dengan berkembangnya  pusat-pusat  pertumbuhan  di  Kota Bandung  sebagai  subdistrik,  dan  sebagai  limpahan pertumbuhan kota di sekitarnya dengan tumbuhnya industri jasa.  Perubahan  zona  dari  perkotaan  ke  perumahan disebabkan pada areal tersebut telah muncul perumahan yang mendominasi struktur kawasan tersebut.
Deferensiasi  penggunaan  lahan  KBU Berdasarkan kondisi  perembetan  yang  masuk  kategori  “ ribbon development ” dan bentuk kota stellar , maka deferensiasi penggunaan  lahan  di  KBU  bertitik  tolak  dari  2  pusat pertumbuhan di masing-masing jalan utama. Karakteristik kota berbentuk stellar adalah pada masing-masing lidah ter ben tuk  pusat-pusat  per tumbuh an  subdistr ik ( subsidiary centers ) yang berfungsi memberi pelayanan pada areal kekotaan yang letaknya agak jauh dari pusat kegiatan utama (Kota Bandung). Dalam kondisi seperti ini  maka  model  konseptual  deferensiasi  penggunaan lahan  tidak  sepenuhnya  berlaku,  dan  model  segitiga penggunaan  lahan  desa-kota  ( rural-urban  land  use triangle ) tidak tunggal lagi melainkan triple yaitu model segitiga  penggunaan  lahan  kota-desa,  model  segitiga
Gambar 2 Struktur ruang kawasan Bandung Utara.
:  akses primer
:  akses sekunder :  akses tersier (    ) :  kepadatan penduduk
(Gambar bersifat skematis, tidak skalamatik/ proposional) IV III II III III IV IV II II II I Cikalong Wetan (6) Cisarua (12) Parongpong (21) Padalarang (24) Ngamprah (29)
Lembang (11) Sukasari (119) Sukajadi (193) Cidadap (65) Cicendo (166) Coblongi (108) Cibeunying Kaler (154) Cibeunying Kidul (307) Cimenyan(41) Cimahi Tengah (166) Cimahi Utara (97) Arcamanik (170) Cicadas (111) Ujung Berung (93) Cilengkrang (11) Cibiru (61) Cileunyi (95) Tabel 1 Kondisi struktural deferensiasi dan tingkat kerawanan perubahan penggunaan lahan di KBU
Zona guna lahan Luas zona (ha) % Tingkat kerawanan perubahan struktural penggunaan lahan Urban area 840 4% Sangat cepat Urban fringe 2,566 12% Cepat Rural fringe 3,502 17% Sedang Rural fringe 7,452 36% Lambat Rural area 6,565 31% Sangat lambat
penggunaan  lahan  desa-kota  yang  berlanjut  menjadi model penggunaan kota-desa di setiap jalan utama. Hal ini sejalan  dengan apa  yang dinyatakan Yunus (2005) bahwa keberadaan jalur transportasi, titik pertumbuhan ( growing  points ),  peraturan-peraturan  zoning,  dan spekulasi  lahan  adalah  beberapa  penyebab  terjadinya distorsi model ideal tersebut.
Dengan struktur ruang KBU pada Gambar 2, setiap pusat pertumbuhan  memiliki struktur deferensiasi guna lahan mulai dari urban area sampai rural areal. Berdasarkan karakteristik kondisi zona guna lahan diketahui bahwa tingkat  kerawanan  perubahan  struktural  penggunaan lahan terjadi pada perubahan lahan pertanian menjadi permukiman (Tabel 1).
Penetapan  harga  insentif:  nilai  manfaat  hidrologis Sebagai acuan kemanfaatan pemberian insentif baik model PDR dan PES adalah nilai manfaat hidrologis. Berdasarkan
hasil analisis regresi dengan metode stepwise diketahui variabel  yang  mempengaruhi  besarnya  konsumsi  air adalah biaya pengadaan air ( x 1 ), jumlah anggota keluarga ( x 3 ), dan zona guna lahan ( x 5 ), sedangkan variabel  jumlah pendapatan ( x 2 ), cara memperoleh air ( x 4 ) dan hirarki kota ( x 6 ) tidak berpengaruh secara nyata. Model regresi yang dihasilkan adalah Y =  26,590  –  0,18 x 1 +  52,082 x 3 + 13,476 x 5 dengan r 2 sebesar 75,5%  dan p value sebesar 0,000. Berdasarkan model regresi ini bisa dijelaskan bahwa semakin  besar  biaya  pengadaan  air  semakin  kecil penggunaan airnya, semakin banyak anggota keluarga dan  semakin  zona  guna  lahannya  kekotaan,  maka kebutuhan air untuk setiap rumah tangga semakin besar.
Dengan model regresi seperti tersebut, maka dengan rata-rata jumlah keluarga ( x 3 ) sebanyak 4,8 orang dan zona guna lahan ( x 5 ) sebesar 3,3, model regresi di atas menjadi y =  321,0544  –  0,81 x 1 . Berdasarkan model regresi tersebut,

## Tabel 2 Nilai surplus konsumen dan nilai jasa hidrologis KBU
Komponen Nilai sampel (Rp kk -1 thn -1 ) Populasi (kk) Nilai total (Rp thn -1 ) Luas KBU (ha) Nilai total jasa KBU (Rp ha -1 thn -1 ) Kesediaan berkorban 279.085    412.681 115.173.014.701   38.548,35 2.987.755 Nilai yang korbankan 76.567   412.681 31.597.542.087   38.548,35 819.686 Surplus konsumen 202.519 - 83.575.472.613 2.168.069 Tabel 3  Nilai jasa hidrologis setiap guna lahan di KBU Penggunaan lahan Luas (ha) Persen (%) Nilai jasa hidrologis ha -1 thn -1 Nilai jasa hidrologi (Rp thn -1 ) Hutan PPA 2.561,25 7 2.168.069 5.552.966.060 Hutan lindung 7.244,32 19 2.168.069 15.706.183.735 Hutan produksi tetap 1.814,20 5 2.168.069 3.933.310.308 Hutan produksi terbatas 3.838,90 10 2.168.069 8.322.999.086 Perkebunan 2.164,00 6 2.168.069 4.691.700.753 Tegalan dan kebun campuran 9.605,20 25 2.168.069 20.824.733.862 Pertanian non tanaman keras 3.487,20 9 2.168.069 7.560.489.310 Perumahan dan daerah terbangun lainnya 7.833,28 20 2.168.069 16.983.089.500 Jumlah 8.548,35 100 2.168.069 83.575.472.614
dengan penduduk di KBU sebanyak 412,681 KK maka nilai surplus konsumen manfaat air untuk rumah tangga di KBU sebesar Rp83.576.472.61 tahun -1 . Dengan luas areal KBU  seluas  36.258  ha,  maka  jasa  lingkungan  yang diberikan  oleh  KBU  sebagai  kawasan  lindung  adalah sebesar Rp2.305.015 ha -1 tahun -1 .
Dengan asumsi paran setiap lahan di KBU adalah sama dalam menghasilkan jasa hidrologis, maka jasa masing- masing guna lahan dalam menghasilkan manfaat air bagi rumah tangga adalah sebagaimana disajikan pada Tabel 3.
Pembelian hak membangun (PDR) Dalam menghitung nilai hak membangun dibuat dua skenario yakni skenario pertama dengan memasukkan nilai tanah, dan skenario kedua  dengan  tanpa  memasukkan  nilai  tanah.  Nilai bangunan yang diperoleh, merupakan nilai untuk masa pakai  bangunan  yang  ditetapkan  berdasakan life  time bangunan  yakni  20  tahun.  Sedangkan  perhitungan nilainya merupakan nilai sekarang ( present value ) dengan suku bunga 9% tahun -1 .
1     Skenario PDR dengan memasukkan harga tanah Berdasarkan  komposisi  guna  lahan  ( land  use ) pertanian tempat bekerja yang meliputi tegalan, kebun campuran, dan pertanian non tanaman keras, maka besarnya  nilai  membangun  dan  nilai  manfaat hidrologis selama 20 tahun dengan suku bunga 9% per tahun di KBU dengan memasukkan harga tanah terlihat pada Tabel 4.
Dalam  perhitungan  tersebut  diasumsikan  bahwa derajat aksesibilitas semua zona guna lahan adalah ke  segala  arah  yang  menunjukkan  keseragaman sehingga nilai tanah terjadi degradasi yang teratur dari  pusat  kota  ke  arah  luar.  Data  pada  Tabel  4 men unjukkan   bahwa  skenar io  pembelian  hak membangun di lahan pertanian dengan memasukkan harga tanah tidak bisa digunakan.
2     Skenario PDR tanpa memasukkan harga tanah Berdasarkan  komposisi  guna  lahan  ( land  use ) pertanian tempat bekerja yang meliputi tegalan dan kebun campuran, dan pertanian non tanaman keras,
Tabel 4  Keuntungan pembelian hak membangun atas nilai manfaat hidrologis dengan memasukan harga tanah di setiap zona guna lahan KBU Zona guna lahan Luas zona (ha) Harga membangun (Rp ha -1 ) Nilai manfaat hidrologis (Rp ha -1 ) Keuntungan pemberian insentif (Rp ha -1 ) Urban area 840                   784.855.486 220.945.420 (563.910.066) Urban fringe 2.566                   675.425.651 220.945.420 (454.480.231) Urral fringe 3.502 538.640.394 220.945.420 (317.694.974) Rural fringe 7.452 401.855.039 220.945.420 (180.909.619) Rural area 6.565 292.423.340 220.945.420 (71.477.920) Total 20.926 2.693.199.909 1.104.727.099 (1.588.472.810)
Tabel 5   Keuntungan pembelian hak membangun atas nilai manfaat hidrologis tanpa memasukkan harga tanah di setiap zona guna lahan KBU Zona guna lahan Luas zona (ha) Total nilai insentif pembelian hak membangun (Rp) Total manfaat hidrologis (Rp) Kelebihan manfaat pembelian hak membangun Urban area 840              8.112.696.734             6.547.857.446 (1.564.839.288) Urban fringe 2.566          144.242.854.867         142.601.325.271 (1.641.529.596) Rural fringe 3.502          286.308.814.911         393.730.448.489 107.421.633.578 Rural fringe 7.452          552.088.673.129      1.246.712.595.247 694.623.922.118 Rural area 6.565          304.288.195.952      1.412.912.673.319 1.108.624.477.367 Total 20.926       1.295.041.235.594      3.202.504.899.772 1.907.463.664.179
maka besarnya nilai membangun di tiap zona guna lahan, tanpa memasukkan harga tanah di KBU adalah seperti  tersaji  pada  Tabel  5.  Dalam  perhitungan tersebut  diasumsikan  bahwa  derajat  aksesibilitas semua zona guna lahan adalah ke segala arah yang menunjukkan keseragaman sehingga nilai bangunan terjadi degradasi yang teratur dari pusat kota ke arah luar. Angka yang tersaji dalam Tabel 5 menunjukkan bahwa pembelian hak membangun selama 20 tahun di zona urban area dan urban fringe , tanpa memasukkan harga tanah, tidak  diperlukan,  karena keuntungan manfaat hidrologis masih lebih kecil dibandingkan nilai pembelian hak membangun di lahan pertanian tempat bekerja.
Kelebihan manfaat atas pembelian hak membangun (atas dasar wilayah administrasi di KBU disajikan pada Tabel 6. Dalam perhitungan tersebut diasumsikan bahwa kondisi fisik wilayah masing-masing kabupaten/kota di KBU  memiliki  kontribusi  yang  sama  dalam  proses hidrologis  sehingga  nilai  manfaat  hidrologis  tersebar mer ata  di  seluruh  wilayah   kabupaten/kota  KBU. Berdasarkan wilayah administrasi pemerintahan maka penyebaran keuntungan jika dilakukan  pembelian  hak
membangun ( development right ) yang dilakukan tanpa memasukkan  harga  tanah  un tuk  masing-masin g kabupaten /kota  di  KBU  adalah  sebagai  ber ikut: Kabupaten Bandung Barat sebesar Rp1.547.359.561.830 (80%), Kabupaten Bandung sebesar Rp267.388.381.971 (14%), Kota Bandung sebesar Rp76.474.959.300 (5%), dan Kota Cimahi sebesar Rp16.240.761.077 (1%).
Insentif penanaman pohon di lahan milik dan lahan negara  di  KBU Berdasarkan  perhitungan  dengan membandin gkan  NHT  di  hutan  produksi  den gan keuntungan jasa hidrologis adalah minimal daur 24 tahun. Ini  berarti  bahwa  kontrak  penanaman  akan  memiliki manfaat hidrologis, apabila disewa minimal selama 24 tahun,  dengan  mengganti  pendapatan  bersih  bila menanam pohon pinus. Besarnya insentif untuk menanam pohon  sesuai  tahun  sewa  dan  keuntungan  manfaat hidrologis disajikan pada Tabel 7.
Jika skenario yang digunakan adalah menggunakan perhitungan  NHT Hutan Lindung  maka  jangka waktu sebagai konsesi untuk tidak menebang pohon, atas dasar perhitungan NHT di hutan lindung dengan penanaman pohon pinus, akan memberi keuntungan jasa hidrologis
Tabel 6   Keuntungan pembelian hak membangun atas nilai manfaat hidrologis tanpa memasukkan harga tanah di setiap kabupaten/kota di KBU No Kabupaten Luas areal (ha) Total nilai insentif pembelian hak membangun (Rp) Total manfaat hidrologis (Rp) Kelebihan manfaat pembelian hak membangun (Rp) Kabupaten Bandung Barat 14.686 921.871.883.781 2.469.231.445.612 1.547.359.561.830 Kabupaten Bandung 2.184 122.175.935.570 389.564.317.541 267.388.381.971 Kota Cimahi 1.111 66.863.286.591 83.104.047.668 16.240.761.077 Kota Bandung 2.945 184.130.129.652 260.605.088.952 76.474.959.300 Total 20.926 1.295.041.235.594 3.202.504.899.772 1.907.463.664.179
Tabel 7  Keuntungan  pemberian  insentif  penanaman  pohon  atas  nilai  manfaat  hidrologis  berdasarkan  NHT  hutan pinus produksi di KBU Kawasan lindung non hutan lindung Hutan produksi Sewa pohon (thn) Besarnya insentif sewa pohon tahun -1 Luas (ha) Total sewa pohon (Rp thn -1 ) Total keuntungan jasa hidrologis (Rp thn -1 ) Luas (ha) Total sewa pohon (Rp thn -1 ) Total keuntungan jasa hidrologis (Rp thn -1 ) 24 517.477 28.355,51 14.673.336.908 67.598.919.108 127,41 65.931.801 303.742.669 25 551.499 28.355,51 15.638.021.538 132.141.332.575 127,41 70.266.425 593.751.521 26 561.923 28.355,51 15.933.624.627 213.232.889.902 127,41 71.594.661 958.120.750 27 571.088 28.355,51 16.193.490.718 297.044.426.276 127,41 72.762.319   1.334.711.679 28 581.264 28.355,51 16.482.027.090 382.616.691.462 127,41 74.058.801   1.719.214.102 29 591.710 28.355,51 16.778.252.762 471.151.533.455 127,41 75.389.834   2.117.028.291 30 606.391 28.355,51 17.194.512.750 562.186.623.913 127,41 77.260.217   2.526.076.863 31 609.303 28.355,51 17.277.094.375 663.630.710.506 127,41 77.631.282   2.981.896.246 32 614.934 28.355,51 17.436.753.433 768.438.171.147 127,41 78.348.679   3.452.828.300 33 620.892 28.355,51 17.605.703.846 878.716.459.141 127,41 79.107.825   3.948.342.458 34 626.992 28.355,51 17.778.674.687 996.353.721.168 127,41 79.885.036   4.476.922.743 35 636.071 28.355,51 18.036.122.827 1.121.173.693.634 127,41 81.041.830   5.037.777.148
adalah  minimal  daur  24  tahun  sama  dengan  dasar perhitungan NHT di hutan produksi, namun lamanya daur lebih lama hingga 40 tahun. Ini berarti bahwa kontrak penanaman akan memiliki manfaat hidrologis minimal disewa selama 24 tahun. Adapun besarnya insentif untuk menanam  pohon  sesuai  tahun  sewa  dan  keuntungan manfaat hidrologis dapat dilihat pada Tabel 8.

## Kemungkinan implementasi PDR dan PES di  KBU
Berdasarkan hasil studi pustaka, keberhasilan penerapan PDR di Amerika Serikat didasarkan pada (1) tumbuhnya kesadaran publik akan hilangnya makanan, daging, dan serat  sehingga  merasa  perlu  melindungi  petani  dan
lahannya,  (2)  berkembangnya  kelembagaan  finansial publik  mendanai  pencegahan  pembangunan  di  lahan pertanian,  (3)  adanya  mekanisme  referendum  dalam menentukan pendanaan dan menghimpun dana publik, (4) kesadaran bayar pajak yang tinggi dan pengalokasian yang jelas untuk kegiatan PDR, (5) tumbuhnya lembaga yang dipercayai masyarakat dan pemerintah seperti land trust yang memfasilitasi petani dalam menjual haknya dan proses penilaian ( easement ), dan (6) proses legislasi dan penganggaran dari pemerintah yang efektif dan efisien.
Sementara itu keberhasilan penerapan PES di negara- negara Amerika Latin dan Afrika didasarkan pada (1)
Tabel 8  Keuntungan pemberian insentif penanaman pohon atas nilai manfaat hidrologis berdasarkan NHT hutan pinus lindung di KBU
Kawasan lindung non hutan lindung Kawasan hutan lindung Sewa pohon (thn) Besarnya insentif sewa pohon per tahun Luas (ha) Total sewa pohon (Rp thn -1 ) Total keuntungan jasa hidrologis (Rp thn -1 ) Luas (ha) Total sewa pohon (Rp thn -1 ) Total keuntungan jasa hidrologis (Rp thn -1 ) 24 522.498  28.355,51 14.815.686.583 43.123.452.111  9.859 5.151.210.019 14.993.429.924 25 566.156  28.355,51 16.053.629.206 96.690.010.123  9.859 5.581.625.606 33.617.783.831 26 591.474  28.355,51 16.771.541.497 170.845.434.177  9.859 5.831.233.815 59.400.602.683 27 613.912  28.355,51 17.407.792.875 248.856.210.135  9.859 6.052.449.649 86.523.874.253 28 640.981  28.355,51 18.175.349.238 326.522.679.373  9.859 6.319.318.417 113.527.435.121 29 663.844  28.355,51 18.823.629.641 411.792.457.061  9.859 6.544.716.578 143.174.561.541 30 692.302  28.355,51 19.630.571.670 498.989.493.285  9.859 6.825.279.199 173.491.769.190 31 643.692  28.355,51 18.252.214.745 633.061.883.353  9.859 6.346.043.494 220.106.891.283 32 647.643  28.355,51 18.364.238.706 740.510.564.301  9.859 6.384.992.682 257.465.316.672 33 651.621  28.355,51 18.477.035.671 853.574.370.689  9.859 6.424.210.632 296.776.043.782 34 906.075  28.355,51 25.692.210.967 922.405.884.878  9.859 8.932.827.635 320.707.812.554 35 913.290  28.355,51 25.896.816.658 992.518.230.417  9.859 9.003.966.213 345.084.908.732 36 922.540  28.355,51 26.159.096.910  1.131.995.670.596  9.859 9.095.157.442 393.579.292.250 37 920.096  28.355,51 26.089.802.030  1.271.597.964.261  9.859 9.071.064.567 442.117.085.604 38 929.648  28.355,51 26.360.645.543  1.443.640.127.954  9.859 9.165.233.124 501.933.774.645 39 933.231  28.355,51 26.462.234.194  1.615.964.553.912  9.859 9.200.554.098 561.848.602.385 40 936.833  28.355,51 26.564.369.586  1.800.997.146.486  9.859 9.236.065.166 626.181.884.499
dukungan regulasi pemerintah dalam mendorong kegiatan konservasi melalui pemberian insentif, (2) kesadaran dan dukungan pengguna jasa lingkungan seperti perusahaan listrik,  perhotelan,  pariwisata,  dan  perkebunan  dalam mendukung upaya konservasi, (3) dana jasa lingkungan dikembalikan pada kegiatan konservasi secara jelas dan (4) berjalannya mekanisme kontrak pengelola kawasan konservasi dengan pengguna jasa lingkungan.
Aspek dukungan kebijakan Pada dasarnya KBU ini sudah mendapat perhatian sejak tahun 1982. Kebijakan, peraturan dan  perundangan  baik  yang  terkait  langsung  maupun tidak  terhadap  pengelolaan  KBU  terdapat  32  buah. Berdasarkan hasil analisis kebijakan terindikasi bahwa kebijakan  yang  dibuat  oleh  pemerintah  provinsi  dan pemerintah kabupaten/kota di KBU masih bersifat normatif dan legalistik, melalui mekanisme perijinan pembangunan yang tidak diikuti mekanisme pemberian insentif. Kondisi ini  telah menyebabkan kurang efektifnya pengendalian pemanfaatan  ruang  KBU,  mengingat  sekitar  31,31% merupakan lahan milik, khususnya dalam mengarahkan pengguna  lahan  ( land  user )  untuk  tidak  melakukan
konversi  guna  lahan  pertanian  dan  berfungsi  lindung maupun untuk berperilaku konservasi dalam pengelolaan lahannya.
Kelemah an  UU  No.  26  Tah un   2007  dalam implementasi PDR dan PES adalah (1) peranan pemerintah masih dominan dalam pengendalian penggunaan lahan, (2) belum memberikan tempat untuk mendorong inisiasi masyarakat  dalam  berpartisipasi  dalam  penerapan mekanisme insentif, (3) sumber dana masih mengandalkan anggaran pemerintah, dan belum menggali secara maksimal sumber  dana  dari  masyarakat,  (4)  belum  mengikat mekanisme aturan lain seperti perpajakan, dan (5) belum ada mekanisme politik terkait kawasan lindung, misalnya, menggunakan mekanisme referendum.
Komitmen pemerintah dalam mencegah perubahan guna lahan di KBU akan tercermin dari Kebijakan APB Pemerintah  Kabupaten/Kota.  Hasil  analisis  dari  ke-3 kabupaten /kota  men un jukkan   bah wa  pr asyar at diberlakukannya PDR atau PES dari aspek pembiayaan dari pemerintah daerah masih belum menunjukkan ke arah pola pemberian insentif.

## Kesimpulan
1    Struktur ruang kawasan KBU telah memiliki hirarki kota yang lengkap sebagai ekses dari berkembangnya Kota Bandung menuju kota metropolitan.  Hal ini merupakan  penyebab  utama    tingkat  kerawanan transformasi  struktur  penggunaan  lahan,  dengan harga tanah sebagai pemicunya.
2    Penetapan besaran hak membangun ( development right ) menggunakan model PDR dengan mengacu keuntungan  manfaat  hidrologis  perlu  memper timbangkan harga tanah dan zona guna lahan.
3    Pembelian hak membangun selama 20 tahun akan memberikan keuntungan manfaat hidrologis apabila diterapkan di zona  guna lahan urral fringe , rural fringe , dan rural area.
4     Insentif bagi penanam pohon baik atas dasar NHT hutan produksi atau hutan lindung diperlukan sewa minimal  24  tahun  agar  memberikan  keuntungan manfaat hidrologis.
5      Prasyarat diberlakukannya PDR atau PES di KBU dari aspek arah kebijakan yang terkait KBU masih belum mendukung. Namun demikian, dengan telah terbitnya Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 yang memungkinkan aplikasi mekanisme insentif dalam upaya  pengendalian  pemanfaatan  ruang,  maka penerapan PDR atau PES memiliki prospek untuk dapat diterapkan di masa datang.
6      Prasyarat diberlakukannya PDR atau PES dari aspek pembiayaan  dari  pemerintah  daerah  masih  belum menunjukkan ke arah pola pemberian insentif. Dengan demikian, berbagai dorongan perlu terus dilakukan agar arah kebijakan keuangan di 4 kabupaten/kota di KBU berpihak pada perlindungan lingkungan dan lahan  pertanian  ( proenvironmental  budgeting policy ).

## Saran
1      Terbitnya Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 yang memungkinkan mekanisme insentif menjadi salah satu
cara pengendalian pemanfaatan ruang perlu diikuti dengan penerapan di tingkat kabupaten/kota di KBU dengan  segera.  Hal  ini mengingat bahwa  tingkat kerawanan  perubahan  guna lahan  di  KBU  sangat tin ggi  akibat  tin gkat  per kemban gan   pusat pertumbuhan di KBU yang sangat cepat.
2       Berbagai pihak terkait perlu mendorong proses legislasi dan penganggaran pemerintah yang efektif dan efisien melalui proses penyadaran di kalangan partai politik dan lembaga swadaya masyarakat.
3    Selain perubahan arah kebijakan pemerintah dalam pengendalian pemanfaatan ruang, perlu  dilakukan upaya  mendorong  tumbuhnya    kesadaran  publik akan hilangnya makanan, daging, dan serat sehingga merasa perlu melindungi petani dan lahannya, serta mendorong berkembangnya kelembagaan finansial publik untuk mendanai pencegahan pembangunan di lahan pertanian dan kawasan lindung.

## Daftar  Pustaka
[Bappeda]  Badan  Perencanaan  Pembangunan  Daerah Jawa Barat. 2003. Rencana Umum Tata Ruang Jawa Barat 2010.
Dicken, Lloyd PE. 1990. Location in Space: Theoretical Perspectives in Economic Geography. Third Edition. New York: Harper Collins Publishers. hlm 207-217.
Enters  T.  1999.  Incentives  as  Policy  Instruments-Key Concepts  and  Definitions: Incentives  in  Soil Conservation  from  Theory  to  Practise .  World Association of Soil and Water Conservation. New Delhi: Oxford & IBH Publishing Co.Pvt.Ltd.
Sinulingga  BD.  2005.  Pembangunan  Kota:  Tinjauan Regional dan Lokal. Jakarta: Pustaka Sinar Harapan.
Yunus HS. 2005. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar Offset.