## Motivasi Tindakan Penelantaran Tanah (Kasus di Kota Bandar Lampung)
Ima Wulandari 1* , Retno Widodo Dwi Pramono 2
1 Mahasiswa, Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada
2 Dosen, Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada *Penulis Korespondensi: imawulandari@mail.ugm.ac.id

## Abstrak:
Tanah  terlantar  menjadi  salah  satu  isu  penyimpangan  masalah  pertanahan  di  Indonesia.  Agar  penyimpangan tersebut  tidak  terjadi,  maka  perlu  tindakan  pengendalian  pertanahan  berupa  pemantauan  dan  evaluasi  terhadap penggunaan  dan  pemanfaatan  hak  atas  tanah.  Penyimpangan  masalah  pertanahan  salah  satunya  terjadi  di  Kota Bandar Lampung dimana Hak Guna Bangunan yang melanggar penggunaan dan pemanfaatan tanahnya mencapai 23  %  dari  133  jumlah  bidang  Hak  Guna  Bangunan.  Dengan  mengambil  kasus  di  Kota  Bandar  Lampung, penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengidentifikasi  faktor-faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  tanah  terlantar  dari berbagai stakeholder .  Metode  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  induktif  kualitatif dengan  analisis  kategorisasi.  Data  penelitian  diperoleh  dari  pengumpulan  data  primer  dan  data  sekunder.  Data primer  diperoleh  dari  hasil  observasi  di  lapangan,  wawancara  dengan stakeholder ,  dan  dokumentasi  lapangan, serta data sekunder diperoleh dari studi pustaka dan data dari instansi terkait. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya tanah terlantar oleh pemegang hak diakibatkan 1) Faktor Ekonomi, 2) Faktor Institusi, dan 3) Faktor Sosial-Hukum
Kata Kunci : hak guna bangunan; motif; tanah terlantar

## 1. Latar Belakang
Tanah  kosong  di  perkotaan  menjadi  isu  berkala  di  dunia  (Gobster,  dkk.,  2020).  Tanah  kosong  yang diterlantarkan  oleh  pemilik  tanah  dapat  berdampak  pada  lingkungan  dan  masyarakat  yang  tinggal  di  sekitarnya (Gobster, dkk., 2020). Tindakan penelantaran tanah di perkotaan dapat terjadi akibat pemegang hak baik sengaja maupun  tidak  sengaja  menelantarkan  tanahnya (Ardiwijaya, dkk.,  2015).  Di  Indonesia,  penelantaran  tanah  juga menjadi  permasalahan  penting  akibat  ketimpangan  pemanfaatan  dan  penguasaan  hak  atas  tanah  yang  tidak berimbang  (Mujiburohman,  2019).  Seharusnya  hak  atas  tanah  yang  telah  diberikan  oleh  Negara  disertai  bukti kepemilikan  tanah  kepada  perseorangan  atau  badan  hukum  dapat  dimanfaatkan  dan  dikelola  secara  optimal. Negara  mempunyai  kewenangan  untuk  mengatur  penggunaan  tanah  dan  akses  terhadap  tanah  berdasarkan  hak kepemilikan tanahnya (Sumardjono, 2009). Kewenangan negara untuk mempertegas, mengatur dan menertibkan penggunaan  hak  atas  tanah  dilakukan  merujuk  pada  Undang-Undang  Pokok  Agraria  tahun  1960.  Namun  jika penggunaan  hak  atas  tanah  tetap  belum  dimanfaatkan  sesuai  pemberian  haknya  maka  berdasarkan  Peraturan Pemerintah  Nomor  11  Tahun  2010  perlu dilakukan  upaya  penertiban  dan  pendayagunaan  tanah  terlantar.  Tanah terlantar  yang  menjadi  tanah  negara  tersebut  didayagunakan  untuk  kepentingan  masyarakat  dan  negara  melalui Reforma Agraria, program strategis negara dan cadangan negara sesuai dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 04 Tahun 2010.
Penelitian-penelitian oleh Ardiwijaya, dkk., 2015; Gobster dkk., 2020; Ilmiawan, 2016; Li, 2014 dan Gao & Ma, 2015  juga  berorientasi  terhadap  tanah  terlantar.  Penelitian  Li,  (2014),  lebih  berfokus  kepada  penyebab penelantaran  di  pedesaan  akibat  topografi  wilayah  yang  tidak  mendukung,  minimnya  tenaga  kerja,  tingginnya tingkat  urbanisasi  dan  pendapatan  petani  rendah.  Hal  serupa  juga  dibahas  oleh  Gao  &  Ma  (2015)  yang  melihat penelantaran  tanah  dilatar  belakangi  oleh  rendahnya  pengawasan  dari  institusi,  tanah  dibiarkan  terlantar  terlalu lama dan adanya kepemilikan tanah bersama. Ilmiawan, (2016) lebih melihat faktor fisik, ekonomi dan institusi sebagai penyebab utama penelantaran tanah. Gobster, dkk., (2020) lebih berfokus tanah kosong disebabkan oleh tanah  terlalu  lama  diterlantarkan  dan  adanya  aktivitas  manusia  yang  merusak  lingkungan.  Ardiwijaya,  dkk., (2015) juga melihat tanah terlantar sebagai akibat dari faktor lingkungan, institusi, sosial budaya dan ekonomi.
Berbagai  problematika  yang  telah  dibahas  terkait  fenomena  penelantaran  tanah  terutama  di  Kota  Bandar Lampung menjadi cukup menarik untuk dibahas lebih lanjut. Kota Bandar Lampung merupakan salah satu lokasi program  Reforma  Agraria,  dimana  tanah  terlantar  merupakan  salah  satu objek dari  Refoma Agraria.  Hak  Guna Bangunan  di  Kota  Bandar  Lampung  sampai  dengan  Tahun  2020  sebanyak  18.378  bidang  tanah.  Secara  acak diambil 4 (empat) kasus untuk dilakukan penelitian lebih mendalam. Kasus tersebut sangat menarik untuk diulas
karena  beberapa  faktor  diantaranya  adalah  peruntukan  tanah  berbeda-beda,  lokasi  bidang  tanah  yang  strategis berada di pusat kota dan luas bidang tanah yang diterlantarkan cukup luas. Selain itu motivasi sebagai dorongan atau keadaan dalam diri individu yang menggerakan individu untuk melakukan tindakan penelantaran tanah juga menarik untuk dikaji lebih mendalam. Motivasi tersebut menjadi penyebab-penyebab terjadinya tanah terlantar di perkotaan.  Untuk  alasan  inilah  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengidentifikasi  faktor-faktor  yang  menyebabkan terjadinya tanah terlantar dari berbagai stakeholder .

## 2. Metode
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  induktif  kualitatif.  Unit  amatan  pada penelitian  ini  terdiri  atas  4  unit  amatan  yang  didasarkan  pada  lokasi-lokasi  terjadinya  tanah  terlantar  terhadap bidang tanah Hak Guna Bangunan Berbadan Hukum atau yang dimiliki coorporate yaitu bidang tanah milik PT. S di Kecamatan Kemiling, bidang tanah milik PT. K di Kecamatan Teluk Betung Selatan, bidang tanah milik PT. WH  di  Kecamatan  Sukarame  dan  bidang  tanah  milik  PT.  WK  di  Kecamatan  Rajabasa.  Waktu  pelaksanaan pengumpulan  data  pada  penelitian  ini  dilakukan  pada  bulan  Juli  2019  sampai  dengan  September  2019  dengan instrumen penelitian adalah peneliti sendiri. Lokasi unit amatan dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1 . Lokasi Unit Amatan (Sumber: Analisis, 2020)

## 2.1. Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data yang digunakan adalah observasi yaitu mengamati tanah terlantar secara langsung di lapangan, pengumpulan arsip berupa foto-foto bidang tanah yang diterlantarkan, buku-buku dan jurnal penelitian yang meneliti tentang tanah terlantar serta wawancara secara langsung dengan narasumber. Sampel yang dipilih pada penelitian ini adalah narasumber, yang diambil secara purposive sampling . Sampel yang diambil sebanyak 20 narasumber. Pemilihan sampel pada penelitian ini berdasarkan pada keterlibatan dan peran narasumber yaitu narasumber  yang  terlibat  secara  langsung  dengan  tanah  terlantar  maupun  narasumber  yang  mengetahui  tentang tanah terlantar. Uraian lengkap narasumber dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1 . Narasumber Penelitian Stakeholder Kode Narasumber (1) (2) (3) Pemegang Hak/Pemilik Tanah/Manajemen yang mewakili A1 A2 A3 A4 Manajemen PT. S Manajemen PT. K Manajemen PT. WH Manajemen PT. WK Instansi Pemerintah B1 B2 B3 B4 Kepala Seksi Pengendalian Pertanahan, Kanwil BPN Provinsi Lampung Kepala Bagian Infrastruktur dan Pengembangan Wilayah, Bappeda Kota Bandar Lampung Kepala Sub Bagian Otonomi Daerah, Sekretariat Kota Bandar Lampung Kepala Seksi Evaluasi Pemanfaatan Ruang, Dinas Permukiman dan Tata Ruang Kota Bandar Lampung
(1) (2) (3) Akademisi C1 C2 C3 Dosen Hukum Pertanahan, Fakultas Hukum, Universitas Lampung Dosen Administrasi Negara, Fakultas Fisipol, Universitas Lampung Dosen Perencanaan Wilayah Kota, Institut Teknologi Sumatera Media D1 Redaktur, Tribun Lampung Pelaku Usaha E1 E2 Manajer PT. Golden Star Kepala Legal, PT. Graha Property Center Lembaga Swadaya Masyarakat F1 F2 Direktur Walhi Lampung Direktur Yayasan Lembaga Bantuan Hukum Kota Bandar Lampung Masyarakat yang memanfaatkan bidang tanah yang diterlantarkan G1 G2 G3 G4 Bapak MN, penjaga lingkungan Bapak RS, penjaga lingkungan Bapak M, pedagang Ibu S, ibu rumah tangga
Proporsi  narasumber  diatas,  didasarkan  pada  keterlibatan  narasumber  baik  secara  langsung  maupun  tidak langsung  terhadap  tanah  terlantar  dan  peran stakeholder terhadap  tanah  terlantar.  Alasan  pemilihan  sampel diataranya  (1)  pemegang  hak  sebanyak  4  narasumber,  karena  sebagai  pemilik  tanah  terlantar,  (2)  institusi pemerintahan  sebanyak  4  narasumber,  karena  berperan  dalam  pengawasan  dan  pelaksanaan  kebijakan  terkait pertanahan,  (3)  akademisi  sebanyak  3  narasumber,  karena  sebagai  pemerhati  masalah  pertanahan  (4)  media, sebagai  pemerhati  masalah  pertanahan  (5)  pelaku  usaha,  sebagai  pihak  swasta  yang  terlibat  dalam  investasi terutama di  pertanahan (6)  lembaga  swadaya  masyarakat,  selaku  pemerhati  masalah  lingkungan  dan  pertanahan dan (7) masyarakat di sekitar bidang tanah terlantar, selaku penerima manfaat dari tanah terlantar.

## 2.2. Metode Analisis Data
Data-data  yang  diperoleh  dari  pengumpulan  data  di  lapangan  selanjutnya  dilakukan  proses  analisis  dengan kategorisasi. Proses analisis ini dimulai dari pengumpulan data-data hasil lapangan. Data tersebut diorganisasikan ke dalam dalam kategori-kategori yang memiliki kesamaan tema. Data selanjutnya dijabarkan ke dalam unit-unit informasi  dan  kemudian  unit-unit  informasi  tersebut  dianalisis  lebih  mendalam.  Tahapan  selanjutnya,  unit-unit informasi disusun ke dalam pola-pola tertentu dan selanjutnya berdasarkan pola-pola tersebut disimpulkan hasil temuan penelitian. Pelaksanaan penelitian ini ditujukan dalam diagram alir pada Gambar 2.

## 3. Hasil dan Pembahasan
Kota  Bandar  Lampung  memiliki  luas  wilayah  197,22  km 2 yang  terbagi  dalam  20  Kecamatan  serta  126 Kelurahan.  Data  Pemantauan  dan  Evaluasi  Hak  Atas  Tanah  Tahun  2018  dari  Kantor  Wilayah  BPN  Provinsi Lampung, di Kota Bandar Lampung telah dilakukan pemantauan terhadap 133 bidang tanah Hak Guna Bangunan Berbadan  Hukum/milik coorporate dengan  luas  seluruhnya  mencapai  260,5  hektar. Dari  133  bidang  tanah  Hak Guna  Bangunan,  diduga  30  bidang  tanah  diterlantarkan  akibat  belum  dimanfaatkan  sesuai  peruntukannya  oleh pemilik tanah. Dari 30 bidang tanah tersebut, dipilih secara acak 4 bidang tanah untuk diteliti lebih lanjut yang tersebar  di  Kecamatan  Kemiling,  Kecamtan  Rajabasa,  Kecamatan  Sukarame  dan  Kecamatan  Teluk  Betung Selatan.
Pemilihan  4  (empat)  bidang  tanah  untuk  dikaji  lebih  lanjut  didasarkan  pertimbangan-pertimbangan  tertentu yaitu  (1)  peruntukan  tanah  berbeda-beda  di  masing-masing  lokasi  yaitu  bidang  tanah  di  Kecamatan  Kemiling untuk  perumahan,  bidang  tanah  di  Kecamatan  Teluk  Betung  Selatan  untuk  kantor  dan  perumahan  karyawan, bidang tanah di Kecamatan Rajabasa untuk pabrik serta bidang tanah di Kecamatan Sukarame untuk perdagangan dan  jasa, (2)  lokasi  bidang  tanah  yang  strategis  berada  di  pusat  kota,  (3) aksesibilitas  tanah  yang relatif  mudah dijangkau, (4) luas bidang tanah yang diterlantarkan cukup luas dan (5) kesediaan pemilik tanah untuk wawancara, karena tidak semua pemilik tanah bersedia untuk diwawancarai.
Hasil  penelitian  diperoleh  dari  unit-unit  informasi  hasil  wawancara  terhadap  20  narasumber,  observasi,  studi literatur  dan  dokumentasi  di  lapangan.  Wawancara  secara  mendalam  pada  narasumber  bertujuan  untuk mengetahui faktor-faktor apa saja yang menjadi penyebab terjadinya tanah terlantar yang dilakukan oleh pemilik tanah. Materi-materi wawancara yang ditanyakan kepada narasumber antara lain (a) bagaimana kondisi tanah atau lingkungan di Kota Bandar Lampung/sekitar tanah yang dimiliki, (b) bagaimana proses terjadinya tanah terlantar di tanah yang dimiliki/di sekitarnya, (c) apa penyebab pemilik tanah menelantarkan tanahnya, (d) siapa saja yang terlibat  dalam  proses  terjadinya  tanah  terlantar,  dan  (e) bagaimana  upaya  yang akan dilakukan/sudah  dilakukan dalam menangani terjadinya tanah terlantar.
Dari hasil penelitian, diperoleh unit-unit informasi penyebab terjadinya tanah tanah terlantar berdasar informasi dari  berbagai  narasumber.  Unit-unit  informasi  tersebut  lebih  jelas  dan  detil  dapat  dilihat  pada  Tabel  2.  Tabel  2 berisi uraian mengenai faktor-faktor penyebab terjadinya tanah terlantar yang dijabarkan sebagai berikut:

## 3.1. Ketiadaan dana
Hasil  penelitian  diperoleh  bahwa  ketersediaan  dana  menjadi  faktor  mutlak  bagi  seseorang  untuk  melakukan pembangunan terhadap tanahnya. Beberapa stakeholder menyatakan motif pemilik tanah tidak bisa membangun disebabkan  ketiadaan  uang  sebagai  modal  untuk  membangun.  Tidak  semua  tanah  dibeli  secara  tunai,  beberapa diperoleh dengan cara kredit. Hal ini diakibatkan iklim perekonomian Indonesia secara global tidak baik, ditandai dengan  tingginya  harga  tanah (Sumardjono, 2009).  Tingginya  harga  tanah  menjadi  penyebab  banyak  pemegang hak cenderung membeli tanah dengan cara kredit. Semakin besar perolehan kredit maka semakin besar nominal bunga  bank  yang  harus  dipenuhi.  Keharusan  membayar  bunga  bank  yang  tinggi  sangat  memberatkan  investor untuk  mengelola  finansial  perusahannya.  Kebutuhan  membayar  bunga  yang  tinggi  tersebut  tidak  sebanding dengan  keuntungan  finansial  yang  diperoleh  pelaku  usaha.  Akibatnya,  beberapa  investor  selalu  mengalami kerugian  karena  terpaksa  harus  membayar kekurangan  bunga  bank. Kerugian-kerugian  yang  timbul  ini  menjadi menjadi  alasan  pemegang  hak  lebih  memprioritaskan  kebutuhan  finansialnya  untuk  membayar  bunga  bank daripada  untuk  membangun.  Pemilik  tanah  yang  tidak  mampu  membayar  pinjaman  beserta  bunga  yang diwajibkan  oleh  pihak  bank,  berdampak  kredit  macet  dan  mengalami  gagal  bayar.  Akibat  ketidakmampuan tersebut, tanah yang dimiliki oleh pemegang hak tidak dapat dilanjutkan lagi pembangunannya sehingga menjadi tanah terlantar.

## 3.2. Konflik antar pihak dalam keluarga akibat ketidaksepakatan masalah warisan
Tidak hanya masalah dana, adanya konflik antar pihak dalam keluarga akibat ketidaksepakatan masalah warisan menjadi alasan pemegang hak belum memanfaatkan tanahnya. Temuan di lapangan, konflik internal antar anggota keluarga berpangkal dari minimnya komunikasi yang berujung pada ketidaksepahaman antara anggota keluarga. Akibatnya  pemanfaatan  tanah  tidak  lagi  menjadi  prioritas  bagi  manajemen  perusahaan  namun  lebih  berfokus penyelesaian konflik internal keluarga. Perebutan hak waris menjadi persoalan pelik yang berujung pada tindakan penelantaran tanah oleh pemegang hak. Bidang tanah dibiarkan terlantar dan tidak dimanfaatkan oleh seluruh ahli waris sampai batas waktu kesepakatan pembagian hak waris disepakati bersama.

## 3.3. Spekulasi untuk memperoleh keuntungan
Adanya  motif pemegang  hak  berspekulasi  untuk  memperoleh  keuntungan  menjadi  alasan  pemegang  hak  belum memanfaatkan  tanahnya.  Tanah  dinilai  sebagai  jaminan  investasi  karena  mampu  menghasilkan  keuntungan finansial.  Pemilik  tanah  sengaja  membeli  tanah  agar  di masa  mendatang,  harga  tanah  menjadi  jauh  lebih  tinggi dibandingkan saat pembelian. Selain itu pemegang hak belum memanfaatkan tanahnya karena menunggu pembeli
Tabel 2 . Unit-Unit Informasi Penyebab Terjadinya Tanah Terlantar
Penyebab Tanah Terlantar Nara sumber Unit-Unit Informasi Ketiadaan Dana A2 A3 C1 B1 G2 G3 G4 Terbentur masalah ketiadaan dana, sehingga belum dibangun Ingin membangun namun tidak memiliki modal sehingga meminjam modal ke perbankan. Ingin membangun namun sulit karena tidak memiliki akses terhadap perbankan Kredit macet karena idak mampu membayar angsuran peminjaman modal ke perbankan, sehingga tidak mampu membangun Belum membangun tapi karena pemilik tanah tidak punya biaya lagi Sepertinya pemilik tanah tidak lagi punya uang untuk membangun Usaha sudah tidak berjalan karena pemilik tidak memiliki uang Konflik antar pihak dalam keluarga akibat ketidaksepakatan masalah warisan A1 A4 B4 G1 Karena warisan yang banyak, ahli waris juga banyak sehingga ada yang setuju untuk dibangun namun ada yang menentang Ini adalah perusahaan keluarga, jadi konflik keluarga pasti mempengaruhi belum dilanjutkannya usaha ini Ada konflik internal di keluarga sendiri Belum dibangun karena masalah keluarga pemilik tanah Spekulasi untuk memperoleh keuntungan C2 C1 E1 F1 F2 Sangat rasional jika pemilik tanah mencari keuntungan, jika salah satu kegiatan dianggap lebih menguntungkan Belum dibangun karena sengaja mencari keuntungan, pemilik berspekulasi jika tahun berrikutnya harganya akan naik Pemilik berspekulasi menunggu pembeli, tidak ingin merugi jika segera dibangun Ingin bermain di jual beli alas hak, sengaja mencari untung Sengaja mengkolapskan perusahaan, agar tidak memberikan ganti rugi pembebasan tanah, sehingga bisa mendapat untung dari agunan bank Perusahaan bangkrut D1 F2 Perusahaan mengalami wanprestasi dan mengalami kebangkrutan Perusahaan bangkrut karena perusahaan tidak mampu memanajemen perusahaan dengan baik Kesalahan identifikasi pangsa pasar E2 Awalnya tanah dimanfaatkan untuk pengembangan perumahan namun akibat salah memprediksi pangsa pasar, mengakibatkan perusahaan berhenti membangun Ketidaksesuaian Hak Atas Tanah dengan Rencana Tata Ruang A4 C1 F2 E2 C3 Peruntukan harusnya untuk kawasan pendidikan dan pemukiman, sedangkan untuk pabrik tidak diperbolehkan Tidak memanfaatkan karena tata ruang tidak sesuai lagi dengan peruntukan Penelantaran terjadi akibat perubahan kebijakan tata ruang
Ingin membangun tidak bisa karena sebagai zone merah
Memanfaatkan tanah harus patuh dan sesuai dengan tata ruang, ada konsekuensi jika tidak sesuai dengan tata ruang Kesalahan analisis kelayakan pemberian hak B4 Lokasi tanah masuk dalam kawasan pergudangan, namun karena ketidaklengkapan dokumen mengakibatkan kesalahan identifikasi pemberian hak Ketidaktegasan minimum waktu pembangunan C1 Terjadi penelantaran tanah karena batas waktu pembangunan yang tidak jelas dan tegas Konflik pemilik tanah dengan masyarakat dan perusahaan lainnya D1 F2 F1 D1 Belum membangun karena ada konflik dengan masyarakat sekitar Diterlantarkan karena pemilik tanah konflik dengan masyarakat Tanah masih kosong karena dikuasai oleh masyarakat, masih tumpang tindih kepemilikan pengakuan antara masyarakat dengan perusahaan Tanah diklaim kepemilikannya oleh perusahaan lain, sehingga dibandingkan dibangun lebih baik tanah dibiarkan terlantar sampai ada penyelesaian terhadap kepemilikan tanah Politik Pemerintah F2 C2 Secara politik,pemerintah tidak mau memberi ketegasan sehingga jadi terlantar, karena proses politik yang tidak meneruskan kebijakan sebelumnya Penelantaran tanah tidak lepas dari aspek politik, anggarannya tidak mendukung kebijakan sebelumnya sehingga tanah dibiarkan terlantar
dibandingkan  harus  membangun  tanahnya  saat  ini  dengan  konsekuensi  harga  jual  kurang  menguntungkan.  Jika tanah  sudah  dibangun  sebagai  rumah  ataupun  tempat  usaha  memiliki  nilai  jual  yang  rendah  apalagi  sudah dibangun  cukup  lama.  Akibatnya,  pemegang  hak  menunggu  pembeli  yang  berminat  investasi  di  tanah  tersebut kemudian dibangun, dibandingkan pemegang hak harus membangun tanahnya dengan resiko biaya perawatan dan kerusakan bangunan yang tinggi. Pemilik tanah belum membangun tanahnya diduga ada permainan jual beli alas hak.  Oknum  perseorangan  sengaja  membeli  tanah  dilokasi  yang  cukup  strategis,  namun  tidak  segera  dibangun. Oknum  tersebut  sengaja  menawarkan  tanahnya  dengan  harga  yang  jauh  lebih  tinggi.  Pencari  tanah  yang  tidak ingin berurusan dengan masalah administrasi yang rumit, akan lebih memilih tanah tersebut untuk dibeli dengan konsekuensi  harga  beli  jauh  lebih  tinggi  di  pasaran  namun  administrasi  sudah clear  and  clean .  Hal  tersebut merupakan celah bagi oknum tersebut untuk mencari keuntungan dari proses jual beli alas hak.

## 3.4. Perusahaan bangkrut
Alasan  lainnya  pemegang  hak  menelantarkan  tanah  karena  pemegang  hak  mengalami  wanprestasi  atau bangkrut. Gagalnya usaha yang dijalankan oleh pemegang hak berakibat kerugian finansial yang berujung pada kolapsnya perusahaan. Pailitnya perusahaan akibat ketidakmampuan perusahaan memanajemen perusahaan secara sehat dan baik. Awalnya pemegang hak memanfaatkan tanah sudah sesuai dengan peruntukannya, namun sering waktu akibat manajemen perusahaan yang tidak baik karena kemampuan Sumberdaya Manusia yang rendah dan daya  saing  antar  perusahaan  yang  sangat  tinggi  mengakibatkan  perusahaan  mengalami  kerugian  finansial. Pendapatan perusahaan tidak lagi mampu menutupi biaya operasional perusahaan seperti pengeluaran untuk gaji karyawan,  biaya  perawatan  barang-barang  milik  perusahaan,  biaya  perawatan  bangunan,  biaya  promosi  dan biaya-biaya  lain  berujung  pada  penutupan  usaha.  Penutupan  usaha  tersebut  berakibat  pada  tidak beroperasionalnya penggunaan tanah dan menyebabkan tanah terlantar.

## 3.5. Kesalahan identifikasi pangsa pasar
Motif lainnya adalah kesalahan pemegang hak dalam identifikasi pangsa pasar. Pasar tanah sangat tergantung pada  permintaan  dan  penawaran.  Dalam  menjalankan  usahanya,  seharusnya  pemilik  tanah  dapat memperhitungkan  keadaan  pasar,  apakah  investasi  yang  telah  digelontorkan  memiliki  keuntungan  atau  justru sebaliknya.  Minimnya  informasi  dan  ketidakjelian  melihat  potensi  pasar  berakibat  pada  kesalahan  dalam memperhitungkan  prospek  keuntungan. Akibat  kesalahan  identifikasi  tersebut,  berakibat  pada  kerugian  materiil yaitu  harga  tanah  yang  dimiliki  akan  jatuh  sehingga  oleh  pemilik  tanah  tanah  dibiarkan  terbengkalai.  Sikap pemegang  hak  cenderung  membiarkan  dan  tidak  memanfaatkan  tanahnya  sampai  kondisi  pasar  memungkinkan memberikan keuntungan di masa akan datang menyebabkan tanah menjadi terlantar.

## 3.6. Ketidaksesuaian hak atas tanah dengan Rencana Tata Ruang akibat perubahan kebijakan tata ruang
Hasil  penelitian  ditemukan  bahwa  pemilik  tanah  belum  membangun  karena  adanya  ketidaksesuaian  hak  atas tanah  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  sehingga  menjadikan  pemanfaatan  tanah  tidak  sesuai  dengan peruntukan tanahnya. Perubahan kebijakan terutama kebijakan tentang Rencana Tata Ruang Wilayah, disesuaikan dengan kondisi pemanfaatan tanah saat ini. Namun hal tersebut berimbas pada beberapa hak atas tanah yang harus menyesuaikan terhadap aturan tata ruang tersebut. Penggunaan dan pemanfaatan tanah saat ini tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang dapat dilihat pada Gambar 3.
Gambar 3 . Penggunaan dan pemanfaatan tanah saat ini tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang (Sumber: Dipetakan berdasarkan Data Hak Atas Tanah, dari Aplikasi Komputerisasi Kegiatan Pertanahan dan Dokumentasi Lapangan, 2020)
Gambar diatas menunjukkan beberapa bidang tanah Hak Guna Bangunan yang dimiliki coorporate , tidak sesuai dengan  Rencana  Tata  Ruang  Kota  Bandar  Lampung.  Aturan  pemberian  hak  atas  tanah  terutama  Hak  Guna Bangunan  yang  tertuang  dalam  Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  9  Tahun  1999  harusnya tanah digunakan sesuai peruntukan tanah yang diatur dalam. Observasi terhadap bidang-bidang tanah milik PT. S di  Kecamatan Kemiling,  di  Surat  Keputusan  Pemberian Hak  oleh  Badan  Pertanahan Nasional, harusnya  bidang tanah  dimanfaatkan  untuk  perumahan,  namun  oleh  pemilik  tanah  tidak  dimanfaatkan  sebagai  apapun,  masih berupa tanah kosong. Sama halnya dengan bidang tanah milik PT. K, bahwa dalam Surat Keputusan Pemberian Hak,  bidang  tanah  harusnya  dimanfaatkan  untuk  perkantoran  namun  oleh  pemilik  tanah  belum  dibangun  untuk perkantoran.  Beberapa  bidang  tanah  juga  terindentifikasi  milik  PT.  WH  tidak  dimanfaatkan  untuk  perdagangan dan  jasa,  namun  dibiarkan  terbengkalai  oleh  pemilik  tanah.  Bidang  tanah  lainnya  milik  PT.  WK  di  Kecamatan Rajabasa,  oleh  pemilik  tanah  tidak  dimanfaatkan  untuk  pabrik  dengan  alasan  tidak  sesuai  lagi  dengan  Rencana Tata  Ruang.  Dahulu,  peruntukan  tanah  yang  tercantum  dalam  SK  pemberian  hak  sesuai  dengan  Rencana  Tata Ruang yaitu sebagai kawasan industri Namun saat ini, kawasan tersebut berubah menjadi kawasan permukiman dan  pendidikan  akibat  perkembangan  kota  yang  semakin  meluas  ke  wilayah  pinggiran.  Akibatnya,  pabrik dibiarkan tidak beroperasi dan dibiarkan terbengkalai.
Hasil  observasi  dan  kajian  literatur  diperoleh  bahwa  setelah  dilakukan  pengecekan  terhadap Surat Keputusan Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  bidang-bidang  tanah  milik  beberapa coorporate yang  dikeluarkan  oleh  Badan Pertanahan Nasional, dengan Rencana Tata Ruang Kota Bandar Lampung berdasar Peraturan Daerah Kota Bandar Lampung Nomor  10  Tahun  2011,  maka  terdapat  ketidaksesuaian  bidang-bidang  tanah  tersebut  dengan  Rencana Tata  Ruang  Kota  Bandar  Lampung.  Ketidaksesuaian  tersebut  bertentangan  dengan  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  BPN  Nomor  9  Tahun  1999  dalam  pasal  34,  setiap  permohonan  Hak  Guna  Bangunan  harus menyertakan ijin penunjukkan penggunaan tanah sesuai dengan tata ruang.

## 3.7. Kesalahan dalam menganalisis kelayakan pemberian hak atas tanah
Kesalahan analisis kelayakan pemberian hak dapat menyebabkan pemberian hak atas tanah tidak sesuai dengan peruntukannya. Hal tersebut berimbas pada tertundanya pembangunan hak atas tanah. Lokasi sudah sesuai dengan peraturan zonasi, namun terkadang informasi yang diberikan oleh pemilik tanah tidak sesuai dengan administrasi yang ditentukan. Beberapa dokumen-dokumen sengaja diubah agar memenuhi persyaratan kelayakan pemberian hak  sehingga  terjadi  kesalahan  dalam  analisis  kelayakan  pemberian  ijin  terhadap  hak  atas  tanah.  Kesalahan analisis  tersebut  berakibat  ijin  kelayakan  pemberian  hak  atas  tanah  cacat  hukum  sehingga  bidang  tanah  yang sedianya  dimohonkan  untuk  dibangun,  dibiarkan  terbengkalai  oleh  pemilik  tanah  sampai  waktu  ijin  kelayakan pemberian hak diperoleh kembali.

## 3.8. Ketidaktegasan waktu minimum pembangunan
Ketidaktegasan  batas  waktu  minimum  pembangunan  dapat  menyebabkan  terjadinya  penelantaran  tanah. Pemerintah  harusnya  memberikan  batas  waktu  minimum  yang  tegas  terkait  pembangunan  hak  atas  tanah  agar tidak terjadi penelantaran tanah. Pemegang hak telah membangun tanahnya sesuai dengan peruntukan, yaitu untuk perumahan. Namun pembangunan hanya sebatas tampilan fisik luar bangunan saja, sedangkan fisik didalamnya belum dibangun. Hal ini sengaja dilakukan oleh pemilik tanah karena pemerintah tidak menerapkan batas waktu penyelesaian bangunan secara tegas. Pemegang hak sengaja mengulur-ulur waktu pembangunan mengakibatkan tanah tidak bermanfaat secara optimal karena bangunan belum dapat digunakan dan dimanfaatkan.

## 3.9. Konflik dengan masyarakat dan perusahaan lainnya
Hasil  penelitian  menemukan  bahwa  penyebab  pemilik  tanah  menelantarkan  tanahnya  timbul  karena  konflik dengan  masyarakat  maupun  konflik  dengan  perusahaan  lainnya.  Ketidaksepahaman  antara  masyarakat  maupun pelaku usaha lainnya sebagai cikal bakal timbulnya pertentangan antara pihak-pihak yang merasa saling dirugikan. Pertentangan  yang  tidak  mencapai  titik  terang  tersebut  berujung  di  ranah  hukum  pengadilan  sebagai  solusi terhadap penyelesaian masalah pertanahan.
Motif yang diungkap oleh stakeholder adalah adanya konflik dengan masyarakat, salah satunya masalah ganti rugi lahan yang tidak sesuai. Proses ganti rugi oleh pemilik tanah kepada masyarakat tidak menemui kesepakatan terutama dalam biaya ganti rugi lahan menjadikan masyarakat menduduki lahan sebagai bentuk protes terhadap pemilik  tanah.  Akibatnya  perusahaan  tidak  mampu  membangun  tanahnya  sesuai  pemberian  haknya  karena pendudukan tanah oleh masyarakat. Selain itu terjadi penyerobotan tanah oleh masyarakat karena melihat lokasi tanah yang stategis menjadikan pemilik tanah tidak mampu membangun dan memanfaatkan tanahnya. Masyarakat menduduki tanah untuk kegiatan pertanian, perdagangan maupun bermukim. Akibatnya pemilik tanah sulit untuk mengusir masyarakat dengan alasan harus ada ganti rugi terhadap bangunan diatas tanah. Kondisi tersebut sangat memberatkan,  pemilik  tanah  lebih  membiarkan  tanah  tetap  diduduki oleh  masyarakat  sampai batas  waktu  tidak ditentukan.  Klaim-klaim  atas  penguasaan  tanah  oleh  perusahaan  lain  timbul  akibat  ketidaksempurnaan  proses
pemilikan tanah sehingga berakibat tumpang tindih kepemilikan hak tanah akibat proses kepemilikan tanah yang tidak clear and clean . Beberapa dokumen kepemilikan tanah diperoleh secara tidak sah, atau tidak sesuai dengan prosedur dan aturan yang telah ditetapkan. Sehingga pemegang hak merasa sebagai pemilik sah atas tanah yang dimiliki.  Pengadilan  menjadi  satu-satunya  solusi  yang  dianggap  mampu  menyelesaikan  konflik  antar  pemegang hak tersebut sehingga sampai keputusan pengadilan diperoleh, hak atas tanah dibiarkan terlantar oleh pemegang hak sampai batas waktu mencapai kesepakatan bersama.

## 3.10. Belum membangun karena politik pemerintahan
Alasan pemegang hak belum memanfaatkan dan menelantarkan tanahnya yang disampaikan oleh narasumber adalah akibat politik pemerintahan. Politik pemerintahan yang selalu berubah-ubah, tergantung perubahan iklim politik  negara  menjadikan  beberapa  kebijakan  tidak  berjalan  maksimal  sehingga  pengawasan  dan  pengendalian terhadap hak atas tanah tidak terkoordinasi optimal.
Dari  unit-unit  informasi  yang  diperoleh  sebelumnya,  banyak  faktor-faktor  yang  melatarbelakangi  terjadinya tindakan  penelantaran  tanah.  Faktor  terbesar  yang  menjadi  latar  belakang  tindakan  penelantaran  tanah  oleh pemilik  tanah  adalah  ketiadaan  dana  pemilik  tanah  untuk  membangun  tanahnya  sesuai  penggunaan  dan pemanfaatan  yang  dimohonkan  sebelumnya.  Gambaran  mengenai  komposisi  jumlah  narasumber  dengan penyebab tanah terlantar dapat dilihat pada Gambar 4.
Gambar 4 . Diagram Alir Penelitian (Analisis, 2020)
Gambar  diatas  menunjukan  bahwa  tanah  terlantar  disebabkan  karena  ketiadaan  uang  pemilik  tanah  untuk membangun  hak  atas  tanah  yang  dimilikinya  disampaikan  oleh  7  narasumber,  spekulasi  untuk  memperoleh keuntungan disampaikan oleh 5 narasumber, konflik antar pihak dalam keluarga akibat ketidaksepakatan masalah warisan disampaikan 4 narasumber, perusahaan bangkrut disampaikan oleh 2 narasumber, kesalahan identifikasi pangsa pasar disampaikan oleh 1 narasumber, ketidaksesuaian hak atas tanah dengan Rencana Tata Ruang yang disampaikan  oleh  5  narasumber,  kesalahan  analisis  kelayakan  pemberian  hak  disampaikan  oleh  1  narasumber, ketidaktegasan  minimum  waktu  pembangunan  disampaikan  oleh  1  narasumber,  konflik  pemilik  tanah  dengan masyarakat  dan  perusahaan  lainnya  yang  disampaikan  oleh  4  narasumber,  dan  politik  pemerintah  disampaikan oleh 2 narasumber.
Merujuk  pada  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  bahwa  hak  guna  bangunan  akan  dicabut  haknya  jika diterlantarkan sebenarnya bentuk dari ketegasan pemerintah terhadap pelanggaran-pelanggaran pemanfaatan yang terjadi  di  lingkup  masyarakat.  Namun  hendaknya  aturan  ini  harus  diimbangi  dengan  pengawasan  dan pengendalian terhadap penyimpangan-penyimpangan yang mungkin terjadi di lapangan. Sektoralisasi pengaturan tentang  masalah  pertanahan  menjadi  penghambat  dalam  mewujudkan  masyarakat  yang  berkeadilan (Mujiburohman,  2019).  Perlu  kesadaran,  dukungan  bagi  seluruh  elemen-elemen  masyarakat  dari  tingkat  bawah yaitu  pemilik  tanah,  masyarakat,  manajemen  pertanahan  maupun  pemerintah  dalam  mengatasi  persoalan  tanah terlantar. Dukungan dari elit penguasa dengan mendukung seluruh kebijakan dalam pengawasan dan pengendalian terhadap hak atas tanah diharapkan mampu mengatur perilaku pemilik tanah untuk memanfaatkan tanahnya sesuai peruntukan  sehingga  tidak  terjadi  tindakan  penelantaran  tanah.  Dalam  penyusunan  regulasi  kebijakan  daerah, hendaknya  mempertimbangkan  aspek  pertanahan  yang  meliputi  aspek  penguasaan  dan  penggunaan  tanahnya dengan  mementingkan  kepentingan  daerah  (Ilmiawan,  2016).  Kebijakan  pemerintah  harus  tegas  dan  adil  agar tidak  terjadi  tindakan  penelantaran  tanah  oleh  masyarakat,  swasta  maupun  pemerintah  sendiri.  Apapun  wujud
perubahan  kebijakan  dalam  tata  ruang  senantiasa  memprioritaskan  aspek  pertanahan,  sehingga  tetap  mampu mengakomodasi seluruh kepentingan masyarakat bersama
Dari  hasil  penelitian,  telah  diidentifikasi  faktor-faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  tanah  terlantar  di  Kota Bandar  Lampung  sesuai  dengan  tujuan  penelitian.  Faktor-faktor  penyebab  terjadinya  tanah  terlantar  dapat dikelompokkan  berdasarkan  kesamaan  motif  penyebab  terjadinya  tanah  terlantar.  Hasil  penelitian  ditemukan  3 (tiga) faktor-faktor utama yaitu :
1. Faktor Ekonomi
Dari  beberapa  faktor-faktor  yang  ditemukan,  bahwa  faktor  ekonomi  menjadi  faktor  yang  paling  dominan sebagai penyebab terjadinya tanah terlantar. Faktor-faktor ekonomi tersebut diantaranya adalah (a) ketiadaan dana pemegang hak untuk membangun, (b) spekulasi pemegang hak mencari keuntungan, (c) perusahaan bangkrut, dan (d) kesalahan identifikasi pangsa pasar.
2. Faktor Institusi
Selain  faktor  ekonomi,  faktor  institusi  juga  menjadi  faktor  penyebab  terjadinya  tanah  terlantar  di  perkotaan. Faktor-faktor institusi tersebut diantaranya adalah (a) ketidaksesuaian hak atas tanah dengan Rencana Tata Ruang akibat  perubahan  kebijakan  tata  ruang,  (b)  kesalahan  analisis  kelayakan  pemberian  hak,  (c)  ketidaktegasan minimum waktu pembangunan, dan (d) politik pemerintahan .
3. Faktor Sosial-Hukum
Faktor  sosial  dan  hukum  juga  menjadi  penyebab  terjadinya  tanah  terlantar.  Faktor-faktor  sosial  dan  hukum diantaranya (a) ada konflik antar pihak dalam keluarga akibat ketidaksepakatan masalah warisan, dan (b) konflik dengan masyarakat dan perusahaan lainnya

## 4. Kesimpulan
Dari  hasil  penelitian,  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  faktor-faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  tanah terlantar di Kota Bandar Lampung adalah :
1. Faktor  Ekonomi,  penyebab  terjadinya  tanah  terlantar  faktor  ekonomi  didominasi  oleh  ketiadaan  dana pemilik tanah untuk membangun tanah sesuai dengan pemberian haknya.
2. Faktor  Institusi,  penyebab  terjadinya  tanah  terlantar  faktor  institusi  didominasi  oleh  ketidaksesuaian pemberian hak atas tanah dengan tata ruang.
3. Faktor  Sosial-Hukum,  penyebab  terjadinya  tanah  terlantar  faktor  sosial-hukum  didominasi  oleh  konflik dengan masyarakat dan perusahaan lainnya.
Diharapkan  temuan  ini  dapat  menjadi edukasi  bagi  pemerintah  agar  menjadikan  tindakan  penelantaran  tanah oleh  pemegang  hak  sebagai  tindakan  yang  perlu  perhatian  khusus  agar  tidak  lagi  ditemui  tanah-tanah  terlantar. Pemerintah diharapkan dapat membuat kebijakan yang mampu mengakomodasi seluruh kepentingan masyarakat, swasta maupun pemerintah sendiri sehingga mampu mewujudkan tanah untuk keadilan dan kesejahteraan rakyat.

## 5. Ucapan Terima Kasih
Artikel  ini  hasil  penelitian  tesis  di  Magister  Perencanaan  Wilayah  dan  Kota,  Fakultas  Teknik,  Universitas Gadjah Mada. Peneliti mengucapkan terimakasih kepada Pusat Pembinaan, Pendidikan dan Pelatihan Perencanaan Bappenas (Pusbindiklatren Bappenas) selaku pihak pemberi beasiswa. Ucapan terimakasih juga dipersembahkan kepada  seluruh  komunitas  akademik  Universitas  Gadjah  Mada,  Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan Pertanahan  Nasional,  Pemerintah  Daerah  Kota  Bandar  Lampung,  dan  pihak-pihak  lainnya  yang  membantu pelaksanaan penelitian ini.

## 6. Daftar Pustaka
Ardiwijaya  VS,  Sumardi  TP,  Suganda  E,  Temenggung  Y.  (2015).  “ Bandung  urban  sprawl      and      idle      land: spatial      environment      perspectives ”.      International  Conference  of  Environmetnal  Science  and  Development (ICESD) 2014. Singapore : 19-21 February 2014
Gao,  Y.  &  Ma, Y.  (2015). “ What is Absent  from  The  Current  Monitoring  : Idleness  of    Rural  Industrial    Land    in Suburban    Shanghai ”.    Published    by Elsevier    Ltd. Habitat International 49 (2015) 138-147
Gobster, P. H., Hadavi, S., Rigolon, A., & Stewart, W.P. (2020). Measuring Landscape change lot by lot : Greening, activity in response to a vacant land reuse program . Lanscape and Urban Planning,196. Desember 2019. Ilmiawan.  (2016).  “Analisis  Faktor  Penyebab  Tanah  Terlantar  di  Daerah  Transmigrasi  Desa    Waode    Angkalo Kabupaten    Buton    Utara”.    Tesis.    Program  Pascasarjana  Fakultas  Teknik.  Universitas  Gadjah  Mada. Yogyakarta
Li,Y.    (2014).    “ Study    on    Idle    land    in    China’s    Rural    Areas ”.    International  Conference      on Advanced      Information      and      Comunication      Technology      for Education (ICAICTE)
Mujiburohman,  D.A.  (2019).  “Penegakan  Hukum  Penertiban  dan  Pendayagunaan  Tanah  Terlantar”.  Penerbit  STPN Press. Yogyakarta
Republik    Indonesia,    (1960),    “Undang-Undang    Nomor    5    Tahun    1960    tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria”. Lembaran Negara RI Tahun 1960, No. 104, Sekretariat Negara, Jakarta. Republik Indonesia, (1999), “Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Hak Atas Negara dan Hak Pengelolaan. Jakarta.
Republik Indonesia, (2010), “Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 11 Tahun      2010 tentang      Penertiban dan      Pendayagunaan      Tanah      Terlantar”.  Lembaran  Negara  RI  Tahun  2010,  No.  61,  Sekretariat  Negara, Jakarta.
Republik Indonesia,      (2010),      “Peraturan      Kepala      Badan    Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan”. Badan Pertanahan Nasional RI, Jakarta Sumardjono, Maria, S.W. (2009). “Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya”. Penerbit Buku Kompas. Jakarta