## ANALYSIS OF POTENTIAL LAND AND BUILDING TRANSFER TAX AS ONE OF THE LOCAL TAXES
Suryanto 1* , Bambang Hermanto 2 , Mas Rasmini 3
1,2,3 Departemen Administrasi Bisnis, Universitas Padjadjaran E-mail : suryanto@unpad.ac.id 1 , b.hermanto@unpad.ac.id 2 , mas.rasmini@unpad.ac.id 3

## ABSTRACT
This  study  aims  to  analyze  the  potential  of  Land  And  Building  Transfer  Tax  (BPHTB)  revenue which is one of the local taxes in the city of Bandung. This study uses a qualitative approach with descriptive  methods.  Data  collection  techniques  are  carried  out  by  observation,  in-depth interviews  and  literature  studies.  The  results  of  the  study  show  that  the  realization  of  BPHTB revenues every year always increases. However, the increase was not optimal, because in some periods the target set was not reached. The set target is not achieved because BPHTB is included in  the  self  assessment  system,  namely  a  tax  collection  system  that  authorizes  taxpayers  to determine the  amount  of  tax  payable  themselves.  Many  taxpayers  who  report  their transactions are not in accordance with reality, so they report obligations smaller than they should be paid. Since  2016,  the  Bandung  City  Government  has  set  a  range  of  land  values  based  on  land  value zones issued by the National Land Agency as the basis for imposing BPHTB.
Keywords: potential, BPHTB, local tax, target, realization

## ANALISIS POTENSI BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN SEBAGAI SALAH SATU PAJAK DAERAH

## ABSTRAK
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengalisis  potensi  penerimaan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  yang  merupakan  salah  satu  pajak  daerah  yang  ada  di  Kota  Bandung. Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif dengan  metode deskriptif. Teknik pengumpulan data  dilakukan  dengan  cara  observasi,  wawancara  mendalam  dan  studi  literatur.  Hasil  penelitian menunjukkan  bahwa  realisasi  penerimaan  BPHTB  setiap  tahunnya  selalu  meningkat.  Namun peningkatan  tersebut  belum  optimal,  karena  pada  beberapa  periode  target  yang  ditetapkan  tidak tercapai.  Target  yang  ditetapkan  tidak  tercapai  karena  BPHTB  termasuk  ke  dalam  kelompok  self assesment  system  yakni  sistem  pemungutan  pajak  yang  memberi  wewenang  kepada  wajib  pajak untuk  menentukan  sendiri  besarnya  pajak  terutang.  Para  wajib  pajak  banyak  yang  melaporkan transaksi  mereka  tidak  sesuai  realitanya,  sehingga  mereka  melaporkan  kewajiban  lebih  kecil  dari seharusnya  dibayarkan.  Sejak  tahun  2016,  Pemerintah  Kota  Bandung  menetapkan  kisaran  nilai tanah  berdasarkan  zona  nilai  tanah  yang  dikeluarkan  Badan  Pertanahan  Nasional  sebagai  dasar pengenaan BPHTB.
Kata kunci: potensi, BPHTB, pajak daerah, target, realisasi

## PENDAHULUAN
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  merupakan  pajak  yang dikenakan  atas  perolehan  hak  atas  tanah  dan atau  bangunan.  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum  yang  mengakibatkan  diperolehnya  hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau  badan.  Hak  atas  tanah  adalah  hak  atas tanah  termasuk  hak  pengelolaan,  beserta bangunan diatasnya sebagaimana dalam undang-undang  nomor  5  tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Selama ini pelaksanaan pemungutan BPHTB  dilakukan  oleh  Pemerintah  Pusat, namun  demikian  seluruh  penerimaan  pajaknya diberikan  kembali  ke  Pemerintah  Daerah melalui  pola  bagi  hasil.  BPHTB  diatur  dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, yaitu UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  sebagaimana telah  diubah  dengan  UU  No.  20  Tahun  2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan.
Namun,  sejak    tanggal  1  Januari  2010 berdasarkan UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah,  BPHTB resmi  menjadi  pajak  yang  dikelola  oleh pemerintah kabupaten/kota. Adanya pengalihan pengelolaan  dari  pajak  pusat  menjadi  pajak daerah  ini,  hal  ini  bertujuan  untuk  semakin meningkatkan sektor penerimaan dari sisi pajak daerah  sehingga  dikemudian  hari,  tujuan  dari pembangunan daerah, yakni kemandirian daerah  akan  tercapai.  Bahkan,  disamping memiliki  justifikasi  teknis,  pengalihan  BPHTB menjadi  pajak  daerah  akan  meningkatkan pendapatan  asli  daerah  sebagai  salah  satu sarana  untuk  meningkatkan  kualitas  belanja daerah/ local spending quality ( Junaidi , 2013). Dengan  ditetapkannya  BPHTB  sebagai pajak  daerah,  maka  segala  pengelolaannya menjadi  tanggung  jawab  daerah,  mulai  dari perumusan kebijakan, pelaksanaan pemungutan,  dan  pemanfaatan  pendapatan BPHTB.  Tugas  dan  tanggung  jawab  daerah dalam menerima pengalihan BPHTB diatur dan ditetapkan  dengan  suatu  peraturan,  baik
peraturan daerah maupun peraturan bupati atau walikota.
BPHTB  dianggap  cukup  potensial  sebagai salah  satu  sumber  penerimaan  daerah  yang digunakan  untuk  melaksanakan  pembangunan yang  diperuntukkan  bagi  kesejahteraan  seluruh rakyat.  Pajak  dipungut  dari  masyarakat  dan menjadi  salah  satu  kewajiban  yang  dapat dipaksakan  pemungutnya  (Mardiasmo,  2009). Sebagai  salah  satu  sumber  penerimaan  daerah, sektor  pajak  merupakan  pilihan  yang  sangat tepat  karena  jumlah  penerimaan  relatif  stabil, dan  pemungutnya  mencerminkan  partisipasi aktif masyarakat terhadap pembangunan.
Pada  saat  pengalihan  BPHTB,  terdapat sejumlah  kendala  dan  hambatan,  terlebih-lebih BPHTB  merupakan  jenis  pajak  baru  bagi daerah.  Beberapa kendala yang timbul menurut Budi  Ispriyaso  (2005). antara  lain  kesadaran dari  setiap  masyarakat  untuk  melaksanakan kewajibannya  dalam  membayar  pajak  daerah tersebut. Kesadaran masyarakat untuk melaksanakan  kewajibannya  dalam  membayar pajak merupakan salah satu permasalahan yang akan  mempengaruhi  penerimaan  pajak.  Hal tersebut sesuai dengan yang dikatakan Suyatno (1997) bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi  penerimaan  pajak,  antara  lain: undang-undang atau peraturan-peraturan perpajakan,  prasarana  untuk  melaksanakan undang-undang  atau  peraturan  perpajakan,  dan kesadaran dari masyarakat.
Nampaknya kesadaran wajib pajak merupakan  faktor  yang  sangat  dominan  dalam memungut  pajak  daerah.  Apalagi  BPHTB merupakan salah satu jenis pajak yang termasuk self  assesment  system, yaitu  suatu  sistem pemungutan  pajak  yang  memberi  wewenang kepada  wajib  pajak  untuk  menentukan  sendiri besarnya  pajak  terutang  ( Palil,  &  Mustapha, 2011 ). Dalam penerapan self assessment system memungkinkan  wajib  pajak  untuk  melakukan manipulasi  data  atas  penghasilan  mereka, karena  fiskus  tidak  ikut  campur  dalam  proses perhitungan wajib pajak. Karena mengandalkan kesadaran  wajib  pajak,  maka  biasanya  potensi yang  dimiliki  terkadang  tidak  optimal  dapat diperoleh.  Wajib  pajak  terkadang  melaporkan besaran  pajak  terutangnya  jauh  dibawah  angka yang  seharusnya  dibayarkan  (Suryanto,  2017).
Potensi  pajak  belum  optimal  juga  menurut Zaimah(2016)  karena  kurangnya  sarana  dan prasarana  yang  digunakan  untuk  memeriksa data  wajib  pajak  dan  juga  jarak  yang  jauh antara  domisili  wajib  pajak  dan  tempat pembayaran pajak.
Kendala-kendala  lainnya  yang  dialami dalam  pelaksanaan  pemungutan  pajak  BPHTB dalam  jual  beli  tanah  dan  bangunan  menurut Cintia,  dkk.  (2016)  diantaranya  :  (1)  Tidak semua  wajib  pajak  jujur  dalam  melaporkan harga transaksi, (2) Petugas verifikasi lapangan kesulitan  untuk  mendapatkan  bukti  transaksi yang sebenarnya, sehingga menyebabkan lamanya  proses  verifikasi,  (3)  Tidak  seluruh SSPD  BPHTB  yang  telahtervalidasi  dibayar oleh  wajib  pajak,  bahkan  ada  yang  sudah melakukan  pembayaran  BPHTB  namun  wajib pajak  batal  melakukan  peralihan  hak  sehingga wajib  pajak  memhon  restitusi  pajak  BPHTB yang  disetorkan,  sedangkan  UU  No.28  Tahun 2009  belum  mengatur  mengenai  restitusi  pajak BPHTB,  (4)  Harga  pasar  tanah  dan/atau bangunan  kurang  transparan,  (5)  Kurangnya ithikad baik pada penjual, dimana pembeli tidak mau  membayar  BPHTB  sebelum  tandatangan akta,  sebaliknya  penjual  tidak  mau  bayar  akta sebelum  membayar  pajak  BPHTB,  (6)  Banyak masyarakat  yang  kurang  memahami  mengenai pengenaan pajak BPHTB.
Penelitian sebelumnya yang berkaitan dengan  potensi  pajak  telah  dilakukan  oleh Komalig, N. (2014) bahwa BPHTB merupakan salah  satu  pajak  daerah  yang  memiliki  potensi menyumbang  pendapatan  asli  daerah.  Hasil penelitian  serupa  dilakukan  Jamil,  dkk.  (2016) yang  mengatakan  bahwa  BPHTB  merupakan pajak  daerah  yang  memiliki  potensi  paling tinggi.  Sementara  hasil  penelitian  Kosasih,  & Yusuf  (2012)  mengatakan  bahwa  potensi BPHTB  tidak  akan  tercapai  apabila  tidak didukung  oleh  adanya  peraturan  daerah  yang mendasarinya.

## TINJAUAN PUSTAKA Konsep Pajak Daerah
Secara  umum,  pajak  menurut  Prakosa (2003) merupakan iuran wajib anggota masyarakat  kepada  negara  karena  undang- undang, dan atas pembayaran tersebut
pemerintah  tidak  memberikan  balas  jasa  yang langsung  dapat  ditunjuk.  Sedangkan  menurut Rochmat  Soemitro  (2011)  pajak  adalah  iuran rakyat  kepada  negara  berdasarkan  undang- undang  (dapat  dipaksakan),  yang  langsung dapat  ditunjuk  dan  dapat  digunakan  untuk membiayai  pembangunan.  Dalam  konteks desentralisasi,  maka  muncullah  yang  disebut dengan  pajak  pusat  dan  pajak  daerah. Pembagian  ini  berdasarkan  klasifikasi  menurut wewenang  pemungutnya,  yaitu  pajak  pusat dipungut  oleh  pemerintah  pusat,  dan  pajak daerah dipungut oleh daerah.
Pajak  daerah  menurut  Tony  Marsyahrul (2005)    adalah  pajak  yang  dikelola  oleh pemerintah  daerah  dan  hasil  dipergunakan untuk  membiayai  pengeluaran  rutin  dan pembangunan  daerah  (APBD).  Pajak  daerah  di Indonesia,  terakhir  diatur  dengan  Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak Daerah dan Retribusi Daerah atau biasa disebut dengan  Undang-Undang  PDRD.  Undang- undang ini menggantikan peraturan sebelumnya yaitu  Undang-Undang  Nomor  18  Tahun  1997 tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah sebagaimana  telah  diubah  dengan  Undang- Undang  Nomor  34  Tahun  2000  tentang Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  18 Tahun 1997 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.  Dalam  peraturan  ini,  pajak  daerah adalah  kontribusi  wajib  kepada  daerah  yang terutang  oleh  orang  pribadi  atau  badan  yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan  tidak  mendapatkan  imbalan  secara langsung  dan  digunakan  untuk  keperluan daerah  bagi  sebesar-besamya  kemakmuran rakyat.
Perubahan mendasar dalam Undang-Undang PDRD terbaru ini yaitu diserahkannya kewenangan  untuk  mengatur,  memungut  dan mengadministrasikan Pajak Bunu dan Bangunan  Perdesaan  dan  Perkotaan  dan BPHTB  kepada  daerah  kabupaten/kota  sebagai pajak  daerah.  Pajak  yang  dikelola  daerah menurut  menurut  Undang-Undang  No.  28 Tahun 2009 yang dikutip Suryanto dan Rasmini (2017) ada 2 jenis, yaitu :
a. Pajak  provinsi,  terdiri  dari:  (1)  Pajak kendaraan  bermotor,  (2)  Pajak  bea  balik nama  kendaraan  bermotor,  (3)  Pajak  bahan
bakar  kendaraan  bermotor,  (4)  Pajak  air permukaan, dan (5) Pajak rokok.
b. Pajak  kabupaten  atau  kota,  terdiri  dari:  (1) Pajak  hotel,  (2)  Pajak  restoran,  (3)  Pajak hiburan,  (4)  Pajak  reklame,  (5)  Pajak penerangan  jalan,  (6)  Pajak  mineral  bukan logam  dan  batuan,  (7)  Pajak  parker,  (8) Pajak  air  tanah,  (9)  Pajak  sarang  burung wallet,  (10)  Pajak  bumi  dan  bangunan perdesaan dan perkotaan, dan (11) BPHTB. Kriteria  untuk  menentukan  suatu  potensi pajak  sebagai  penerimaan  daerah  menurut Davey  (1988)  ada  lima  kriteria  yang  harus dipenuhi,  yaitu  kecukupan  dan  elastisitas, keadilan, kemampuan administratif, kesepakatan  politis  dan  kecocokan  sebagai pajak daerah.

## Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB  adalah  bea  yang  dikenakan  pada setiap  pemindahan  hak  termasuk  hibah  wasiat atas  harta  tetap  dan  hak-hak  kebendaan  atas tanah  yang  pemindahan  haknya  dilakukan dengan  akta  Supriyanto  (2011).  BPHTB merupakan  pemungutan  pajak  yang  awalnya merupakan  pajak  pusat  yang  kini  beralih menjadi pajak daerah yang berpotensi meningkatkan pendapatan asli daerah.
Salah  satu  objek  pajak  BPHTB  menurut Marihot P.  Siahaan  (2005)  yakni  dengan pemindahan  hak  karena  adanya  jual  beli. Transaksi  jual  beli  tanah  dan/atau  bangunan merupakan  suatu  aktivitas yang  dilakukan  oleh masyarakat yang dapat memberikan pemasukan berupa  pajak  dalam  jumlah  yang  relatif  besar bagi  daerah.  Karena  jual  beli  merupakan  suatu perbuatan  hukum  yang  dapat  menimbulkan hutang pajak
BPHTB  mulai  dipungut  oleh  pemerintah Indonesia  (sebagai  pajak  pusat)  pada  tahun 1997  dengan  diterbitkannya  Undang-undang Nomor  21  Tahun  1997  yang  telah  mengalami perubahan,  terakhir  dengan  UU  Nomor  20 Tahun 2000. Berdasarkan UU Nomor 33 Tahun 2004  tentang  perimbangan  keuangan  antara pemerintah  pusat  dan  pemerintahan  daerah, pendapatan  BPHTB  dibagikan  ke  daerah dengan pola distribusi sebagai berikut :
(1). 80%  merupakan  bagian  daerah  yang dibagikan  kepada  daerah  provinsi  dan kabupaten/kota  dengan  porsi:  16%  untuk daerah  provinsi  yang  bersangkutan,  dan 64% untuk daerah kabupaten/kota penghasil.
(2). 20%  merupakan  bagian  pemerintah  pusat dan dibagikan kepada seluruh kabupaten/kota dengan porsi yang sama. Dengan  demikian,  seluruh  pendapatan  BPHTB yang  dipungut  oleh  pemerintah  pusat  pada dasarnya  diserahkan  kepada  daerah  melalui mekanisme Dana Bagi Hasil.
Berdasarkan  pertimbangan  efisiensi  dan dalam upaya menata kembali sistem perpajakan nasional  yang  dikaitkan  dengan  pelaksanaan otonomi  daerah  dan  desentralisasi  fiskal,  maka dengan  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun 2009,  BPHTB  dialihkan  dari  pajak  pusat menjadi pajak kabupaten/kota.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan penelitian    kualitatif    dengan    jenis  penelitian eksploratif. Sumber informasi utama yang akan menjadi  rujukan  data  dan  informasi  penelitian ini  terdiri  dari    sumber  primer  dan  sekunder. Sumber primer diperoleh dari proses wawancara  mendalam,  diskusi  terfokus,  dan observasi  langsung  di  lapangan.  Adapun sumber data sekunder diperoleh dan dikumpulkan dari hasil kompilasi dan pengolahan data berupa hasil penelitian, artikel ilmiah,  publikasi,  dan  dokumen  terkait  dengan objek penelitian ini.
Data  yang  telah  dikumpulkan  dari  proses penelitian tersebut selanjutnya dianalisis dengan  analisis  deskriptif.  Analisis    deskriptif dimaksudkan    untuk    membuat    deskripsi mengenai  situasi-situasi    atau    kejadian. Gambaran    atau    informasi    tentang    peristiwa atau  obyek  yang  muncul  dari  catatan  lapangan dikaji  dengan  tetap  mempertimbangkan  derajat koherensi internal, masuk akal, dan berhubungan  dengan  peristiwa  faktual  dan realistik.  Proses  analisa  data  kualitatif  meliputi pengujian,  pemilihan,  kategorisasi,  evaluasi, membandingkan,      melakukan      sintesa,      dan merenungi  kembali    data    yang    peneliti
peroleh  untuk  membangun  inferensi-inferensi dan  kemudian  menarik  kesimpulan  sehingga tercapainya pemahaman secara holistic

## HASIL DAN PEMBAHASAN Kinerja BPHTB
BPHTB ditentukan berdasarkan Nilai Perolehan  Objek  Pajak  (NPOP)  sesuai  dengan harga  transaksi  objek  pajak  atau  nilai  pasar objek  pajak.  Harga  transaksi  merupakan  harga riil  objek  jual  beli  yang  disepakati  oleh  kedua belah  pihak  yakni  penjual  dan  pembeli,  tanpa harus  berpatokan  pada  nilai  pasar  yang diperjual belikan. O byek pajak BPHTB adalah perolehan  atas  tanah  dan  bangunan.  Perolehan hak  atas  tanah  dan  bangunan  meliputi pemindahan  hak  dan  pemberian  hak  baru. Pemindahan  hak  ini  karena:  jual  beli,  tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya,  pemisahan  hak  yang  mengakibatkan peralihan,  penunjukan  pembeli  dalam  lelang, pelaksanaan  putusan  hakim  yang  mempunyai
kekuatan  hukum  tetap,  penggabungan  usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha dan hadiah.
Selain itu, pemberian hak baru dapat karena kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak.  Transaksi  jual  beli  tanah  dan/atau bangunan  merupakan  suatu  aktivitas  yang dilakukan oleh masyarakat yang dapat memberikan  pemasukan  berupa  pajak  dalam jumlah yang relatif besar bagi daerah.
Dasar pengenaan BPHTB adalah NPOP dan saat  terutang  BPHTB  adalah  tanggal  peralihan hak, dengan ketentuan sebagai berikut: (1). Nilai  yang  digunakan      untuk  menetapkan NPOP  dan  NPOP-TKP  (NPOP  Tidak Kena  Pajak)  serta  saat  terutang  BPHTB untuk  berbagai  transaksi  pengalihan  hak terangkum dalam Tabel 1.
(2). Apabila  NPOP  tidak  diketahui  atau  lebih rendah  dari  pada  NJOP-PBB  (Nilai  Jual Objek Pajak yang digunakan sebagai dasar penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan), dasar  pengenaan  BPHTB  adalah  NJOP- PBB.

## Tabel 1. NPOP, NPOP-TKP dan Saat Terutang BPHTB
Setiap  daerah  telah  menentukan  bagaimana tata  cara  pemungutan  BPHTB  agar  hasilnya sesuai  dengan  yang  ditargetkan.  Namun  pada pelaksanaan  pemungutan  BPHTB  khususnya dalam  hal  jual  beli  tanah  dan/atau  bangunan masih  terdapat  perbedaan  pelaksanaan.  Salah satu  perbedaan  tersebut  yaitu  dalam  penentuan NPOP dalam pemungutan BPHTB.
Pemerintah Kota Bandung melakukan pemungutan  BPHTB  sejak  tahun  fiskal  2011. Rata-rata  realisasi  penerimaan  BPHTB  sejak tahun  2011  hingga  2016  mencapai  112,04%. Berikut  perkembangan  realisasi  BPHTB  yang berhasil dipungut.

## Tabel 2. Realisasi Penerimaan BPHTB
Tahun Target (Rp) Realisasi (Rp) % Realisasi 2011 232.000.000.000 306.250.907.376 132,00% 2012 240.000.000.000 398.574.514.052 166,078% 2013 350.000.000.000 415.761.410.854 118,79% 2014 439.650.000.000 418.787.336.368 95,25% 2015 428.150.000.000 399.885.860.295 93,40% 2016 660.000.000.000 440.329.214.279 66,72% Rata-rata 112,04%
Persentase  realisasi  penerimaan  BPHTB selama tiga tahun terakhir tidak mencapai target yang  ditetapkan.  Namun,  sebenarnya  kalau dilihat dari nilai rupiah yang berhasil diperoleh selalu  mengalami  kenaikkan.  Penurunan  hanya terjadi  di  tahun  2015  dari  sebelum nya  Rp 418.787.336.368,-
menjadi Rp
399.885.860.295,-.  Perolehan  BPHTB  tidak mencapai  target  pendapatan  yang  ditetapkan karena beberapa alasan, antara lain:
(1). Pajak  BPHTB  merupakan  penerimaan pajak hasil dari transaksi jual beli/transaksional  properti  yang  dilakukan masyarakat  yang  tidak  bisa  diprediksi kejadiannya;
(2). Harga transaski hanya berdasarkan pelaporan  dari  pihak  Notaris,  PPAT  atau BPN
(3). Harga jual beli selama ini hanya berdasarkan  pada  harga  NJOP  tidak berdasarkan pada harga NPOP
Pajak  BPHTB  menghendaki  bahwa  harga transaksi  jual  beli  yang  dilaporkan  adalah mendekati  nilai  pasar  wajar  properti  tersebut.
Hal tersebut kadang sulit diterapkan mengingat besarnya  harga  transaksi  akan  mempengaruhi biaya-biaya  yang  berkaitan  dengan  transaksi tersebut.  Oleh  karena  itu  pihak  penjual  dan pembeli  memilih  kecenderungan  untuk  tidak mencantumkan harga transaksi yang sesungguhnya  pada  akta  jual  beli  yang  dibuat dengan  maksud  untuk  mengurangi  biaya  yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli.
Oleh karena itu, untuk mengetahui kebenaran  harga  transaksi  yang  dicantumkan oleh  wajib  pajak,  Badan  Pengelola  Pendapatan Daerah  (BPPD)  Kota  Bandung  menetapkan kisaran nilai tanah berdasarkan zona nilai tanah (ZNT)  yang  dikeluarkan  Badan  Pertanahan Nasional  sebagai  dasar  pengenaan.  ZNT  ini bukanlah  suatu  ketetapan  melainkan  bentuk upaya BPPD Kota Bandung untuk meminimalisir  adanya  lost  pajak.    Selain mengggunakan ZNT, jika diperlukan  dilakukan verifikasi  atau  penelitian  lapangan.  Jika  dalam verifikasi  lapangan  terdapat  ketidakcocokan antara  harga  transaksi  dengan  harga  pasar wajar,  maka  akan  langsung  diperbaiki  oleh BPPD  Kota  Bandung.  Selanjutnya  setelah membandingkan harga transaksi dan nilai pasar wajar  akan  dibandingkan  lagi  dengan  NJOP tanah  dan/atau  bangunan  yang  menjadi  objek perolehan  hak,  dengan  ketentuan  mana  yang nilainya  paling  tinggi  itulah  yang  ditetapkan sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB.

## Proyeksi Potensi BPHTB
Potensi  pajak  seperti  yang  dijelaskan Alfirman  (2003)  merupakan  rasio  pajak  yang akan terjadi jika ekonomi  menggunakan semua sumber daya dan kemampuan untuk mengumpulkan semua yang diperoleh pendapatan  pajak  dari  hasil  yang  diberikan daerah tersebut.
Untuk  mengetahui  potensi  pemungutan pajak ( tax collection ) BPHTB  biasanya diukur dengan tax  coverage  ratio yaitu  rasio  antara realisasi pajak yang berhasil dipungut dibandingkan  dengan  potensi  pajak  yang sebenarnya  ada  di  dalam  perekonomian. Pendekatan tax  coverage  ratio mengandung satu  hal  krusial  yang  mempengaruhi  besaran angka  yang  dihasilkannya,  yaitu  bagaimana
metode atau pendekatan yang digunakan dalam mengukur variabel potensi pajak.
Selain itu, potensi pajak BPHTB juga dapat dianalisis  dengan  analisis overlay .  Analisis  ini dapat  mengetahui  deskripsi  potensi  BPHTB berdasarkan  kriteria  pertumbuhan  dan  kriteria kontribusi.  Analisis  ini  menggunakan  tabel matrik komposisi penerimaan dan pertumbuhan penerimaan BPHTB (Jaya: 1996).

## Tabel 3. Kriteria Potensi Pajak
Kontribusi Pertumbuhan w(Xi) ≥ 1 (tinggi) w(Xi) < 1 (rendah) g(Xi) ≥ 1 (tinggi) Prima Berkembang g(Xi) < 1 (rendah) Potensial Terbelakang
Semenjak BPHTB dipungut oleh Pemerintah Kota  Bandung,  yaitu  tahun  2011,  setiap tahunnya  rata-rata  pertumbuhannya  mencapai 8,16%.

## Grafik 1. Pertumbuhan BPHTB
Berdasarkan  Grafik  1  di  atas  pertumbuhan BPHTB  cenderung  menurun,  bahkan  pada tahun  2015  pertumbuhan  mencapai  negatif. Berdasarkan  hasil  evaluasi  yang  dilakukan BPPD  Kota  Bandung,  pertumbuhan  negatif karena  banyak  wajib  pajak  yang  melaporkan NPOP  dari  transaksi  tidak  sesuai  dengan  yang sebenarnya  terjadi.  Pemerintah  Kota  Bandung melalui  BPPD  melakukan  terobosan  dengan menetapkan ZNT sebagai acuan dalam menetapkan  BPHTB.  Sehingga  pada  tahun 2016  BPHTB  kembali  tumbuh  positif,  bahkan di atas rata-rata.
Sementara  itu  BPHTB  sebagai  bagian  dari pajak  daerah,  kontribusinya  sangat  dominan rata-rata setiap tahunnya kontribusinya mencapai 35,29%.

## Grafik 2. Kontribusi BPHTB terhadap Pajak Daerah
Berdasarkan  Grafik  2  di  atas  terlihat  bahwa trend kontribusi BPHTB terhadap pajak daerah menurun.  Kontribusi  terendah  terjadi  pada tahun  2016  yang  hanya  mencapai  25,58%. Padahal  pada  tahun  2013  kontribusi  BPHTB terhadap pajak daerah mencapai 48,54%.
Berdasarkan analisis overlay, bahwa
pertumbuhan BPHTB masih tinggi dan kontribusinya terhadap pajak daerah juga masih tinggi, sehingga BPHTB merupakan pajak yang memiliki  potensi  yang  prima.  Potensi  BPHTB yang  prima  akan  berkontribusi  lebih  besar  lagi di  masa  depan  dengan  dilakukannya  sistem pemungutan  yang  mengadopsi  acuan  harga tanah  yang  dikeluarkan  oleh  lembaga  seperti Badan Pertanahan Nasional.
Sedangkan untuk mengukur proyeksi potensi BPHTB dihitung dengan menggunakan rumus:
Pt = Po. (1 + r) t
dimana :
Po : penerimaan pajak tahun awal Pt : penerimaan pajak tahun t r : tingkat pertumbuhan t
: waktu/tahun
Berdasarkan  rumus  tersebut  dengan  tingkat pertumbuhan rata-rata setiap tahunnya mencapai  8,16%,  maka  proyeksi  potensi BPHTB  di  masa-masa  yang  akan  datang sebagai berikut:
280 Ad Bis preneur : Jurnal Pemikiran dan Penelitian Administrasi Bisnis dan Kewirausahaan Vol.3, No.3, Desember 2018, DOI : https://doi.org/10.24198/adbispreneur.v3i3.19205, hal.273-281
Tabel 3. Proyeksi Potensi BPHTB Tahun Target (Rp) 2018 515.122.900.542 2019 557.156.929.227 2020 602.620.934.652 2021 651.794.802.919 2022 704.981.258.837
Proyeksi  potensi  pajak  yang  prima  harus dibarengi  dengan  strategi  yang  tepat  dalam pemungutannya.  Sehingga,  kontribusi  pajak akan  semakin  signifikan  terhadap  penerimaan pajak daerah di Kota Bandung.

## SIMPULAN
BPHTB  merupakan  salah  satu  pajak  daerah yang  memiliki persentase realisasi pemungutan rata-rata mencapai 112,04%. Pajak ini memiliki kontribusi  yang  besar  terhadap  penerimaan pajak daerah di Kota Bandung. Potensi BPHTB di  Kota  Bandung  sangat  prima,  sehingga Pemerintah  Kota  Bandung  melalui  BPPD melakukan  beberapa  strategi  agar  tidak  terjadi lost pajak. Strategi tersebut sangat tepat karena BPHTB  merupakan  kelompok  pajak  self assessment  system,  yaitu  kelompok  pajak  yang memberkan  keleluasaan  penuh  kepada  wajib pajak  untuk  menghitung  dan  menyetorkan sendiri besaran pajaknya. Strategi yang dilakukan  oleh  BPPD  Kota  Bandung  yaitu dengan  membuat  pedoman  kisaran  harga  tanah berdasarkan  zona  nilai  tanah  yang  dikeluarkan oleh BPN.

## DAFTAR PUSTAKA
Alfirman,  L.  (2003).  Estimating  stochastic frontier  tax  potential:  Can  Indonesian local  governments  increase  tax  revenues under decentralization. Center for Economic Analysis, University of
Colorado at Boulder. Working paper , 03- 19.
Budi  Ispriyaso,  (2005).  Aspek  Perpajakan dalam  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah dan/atau Bangunan karena Adanya Transaksi  Jual  Beli ,  Masalah-masalah Hukum, Volume 34 (4).
Davey,  K.J.,  1988. Pembiayaan  Pemerintah Daerah:  Praktek-Praktek  Internasional
dan  Relevansinya  Bagi  Dunia  Ketiga ,
Terjemahan  Anarullah,  dkk,  UI-Press,
Jakarta.
Junaidi, Firrawan. (2013).Potensi dan Efektivitas  Pemungutan  Bea  Perolehan
Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  sebagai Pajak  Daerah  di  Kabupaten  Kayong Utara. Jurnal Ekonomi Daerah (JEDA) , 1 (1).
Jamil,  I.  N.  A.,  Husaini,  A.,  &  Mayowan,  Y.
(2016).  Analisis  Efektivitas  Penerimaan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  dan  Kontribusinya  terhadap Pendapatan  Pajak  Daerah  (Studi  pada Dinas  Pendapatan  Daerah  Kota  Malang Periode  2011-2014). Jurnal  Mahasiswa Perpajakan , 10 (1).
Jaya ,  W.K.,  1996, Analisis  Keuangan  Daerah; Pendekatan Makro , Model Program  PMSES,  Kerjasama  Ditjrn PUOD Depdagri dengan Pusat
Penelitian  dan  Pengkajian  Ekonomi  dan Bisnis, UGM, Yogyakarta
Kosasih,  K.,  Maria,  E.,  &  Yusuf,  A.  (2012).
Analisis Sistem Pajak BPHTB Dari Pajak Pusat  Menjadi  Pajak  Daerah  Terhadap PAD Kabupaten Karawang. Majalah Ilmiah SOLUSI , 11 (24).
Komalig,  N.  (2014).  Potensi  Peningkatan Pendapatan  Asli  Daerah  di  Kabupaten Minahasa Tenggara. Jurnal Berkala
Ilmiah Efisiensi , 14 (3). Marihot  P.  Siahaan,  (2005), Bea  Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan,  Teori dan Praktik, Jakarta : PT.RajaGrafindo.
Mardiasmo.  (2009). Perpajakan ,  Yogyakarta: Penerbit Andi.
Palil, M. R., & Mustapha, A. F. (2011). Factors affecting  tax  compliance  behaviour  in self  assessment  system. African  Journal of  Business  Management , 5 (33),  12864-
12872.
Prakoso,  Bambang  Kesit,  (2003). Pajak  dan Retribusi Daerah , UUI Press, Yogyakarta.
Soemitro,  Rocmat.  (2011).  Asas  dan  Dasar Perpajakan. Rafika Aditama, Bandung
Supriyanto, Eddy. 2011. Akuntansi Perpajakan, edisi 1. Graha Ilmu, Yogyakarta Suryanto,  (2017).  Analisis  Pajak  Daerah  Di
Kota Cimahi. Jurnal Agregasi , 4 (2). Suryanto dan Mas Rasmini, (2017). Perpajakan di Indonesia , Bandung: Unpad Press. Suyatno.    (1997). Hukum    Pajak .    Surakarta: UNS Pers. Cintia,  Istri;  Gede,  P.P.;  dan  Sumerthayasa, Arya. Pelaksanaan  Pemungutan  Pajak
Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  dalam  Jual  Beli Tanah  dan  Bangunan  di  Kabupaten Badung (Doctoral dissertation, Universitas Udayana) (Doctoral dissertation, Doctoral dissertation, Universitas Udayana). Tony Marsyahrul, 2005. Pengantar Perpajakan , Jakarta : Grasindo.
Zaimah,  T.  (2016).  Efektivitas  Sistem  Self Assessment  dalam  Pajak  Penghasilan  di Kantor Pelayanan Pajak Pratama
Batu. Jurisdictie , 7 (1), 44-58.