## A.     Pendahuluan 1.      Latar  Belakang Permasalahan
Istilah       “satuan   rumah   susun”   di Indonesia   adalah   bahasa   dalam   undang- undang    rumah  susun,      sedangkan    dalam prakteknya   rumah  susun   dikenal  sebagai rumah   sederhana   yang   diperuntukan bagi masyarakat   ekonomi   lapisan   menengah ke bawah,   yang   karena   keterbatasan   lahan, dan    demi  efektiﬁtas  tanah,    pemerintah merelokasi    masyarakat    ke  rumah  susun contohnya   rumah susun tanah   abang yang berlokasi   di   Jakarta   Pusat,   atau   Rumah Susun    Jatinegara  Barat,      peruntukannya adalah hunian.   “Apartemen,  kondominium,
kondotel”      adalah    istilah    yang    dipakai untuk    rumah    susun    peruntukan    hunian oleh   masyarakat   ekonomi   menengah   ke atas     bangunannya   dibangun   oleh   pelaku pembangunan    swasta,      mewah    dan memiliki  banyak  fasilitas  -  fasilitas   yang nyaman.  “Tempat  Usaha  berupa  kios  juga Perkantoran”       merupakan   Satuan   Rumah Susun    namun    dari    segi    kegunaannya berjenis    “Non    Hunian”.    Berdasarkan uraian    diatas    sudah    tersegmentasi masyarakat    sebagai    “Konsumen”    atau “Pembeli”    bahwa    untuk    Rumah    Susun yang    sederhana    dibangun    pemerintah untuk      hunian    masyarakat,    sedangkan
p-ISSN : 2086-2695, e-ISSN : 2527-4716 Masalah - Masalah Hukum, Jilid 46 No. 4, Oktober 2017, Halaman 291-298

## RASIO  LEGIS  PASAL  43  UNDANG-UNDANG  NOMOR  20 TAHUN  2011  TERKAIT  DENGAN  IMPLEMENTASINYA

## Landya Maria Simatupang,  Imam  Koeswahyono, Bambang  Sugiri
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Jl. MT. Haryono No. 169,Malang landyasimatupang@gmail.com

## Abstract
After the issuance of Law Number 20 Year 2011 on Flats ("UU Rumah Susun"), problems arise when the implementation of the Act is what agreements / deeds can be used in terms of the requirements for implementing PPJB as stipulated in Article 43 of the House Law Arrange has not been fulﬁlled. Article 43 of the Flats Act allows developers to sell their apartment units, provided that they meet the requirements set forth in Article 43 of the Act (2). Furthermore, by using empirical juridical research methods, the authors further examine what is the legislative ratio of the arrangement of Article 43 of the Flats Act which must be obeyed by the developer. Then from the results of the study note that the legislation ratio of these provisions is in the framework of consumer protection.
Keywords: Sale and Purchase Agreement Agreement, Unit of Flats, Law No.20 Year 2011.

## Abstrak
Setelah  terbitnya  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun,  muncul permasalahan saat implementasi UU dimaksud yaitu perjanjian/akta apa yang dapat dipergunakan dalam  hal  syarat-syarat  untuk  melaksanakan  PPJB  sebagaimana  di  atur  dalam  Pasal  43  UU Rumah Susun belum terpenuhi. Pasal  43   UU Rumah  Susun   mengijinkan   pengembang     untuk melakukan    penjualan    satuan        rumah    susun    yang    dibangunnya,    asalkan      memenuhi persyaratan   -   persyaratan     yang   diatur   dalam   Pasal   43 UU ayat (2) tersebut. Selanjutnya, dengan menggunakan metode penelitian yuridis empiris, penulis mengkaji lebih lanjut apa yang menjadi  rasio    legis  pengaturan  dari  Pasal  43    UU  Rumah  Susun  yang    wajib  dipatuhi    oleh pengembang.  Kemudian  dari  hasil  penelitian  tersebut  diketahui  bahwa  rasio  legis  pengaturan ketentuan tersebut adalah dalam rangka perlindungan konsumen.
Kata Kunci : Perjanjian Pengikatan Jual Beli,  Satuan Rumah Susun, UU No.20 Tahun 2011.
Apartemen,    kondominium,  kondotel, tempat    usaha    dibeli    oleh    masyarakat ekonomi  menengah  ke atas.
Berikut   ini   4  pertimbangan  yang menjadi   dasar   bagi   calon   pembeli: ( Imam Koeswahyono, 2004 )
1. A k s e b i l i t a s n y a     y a k n i   l o k a s i apartemen  mudah  dicapai  dengan kendaraan umum/pribadi, berdekatan dengan    tempat  bekerja  dibanding dengan  kalau  berada  di luarnya.
2. Harga    per    unit    terjangkau    oleh penghasilan calon  pembeli dan dapat dibantu  dengan  fasilitas  kredit pemilikan    rumah    susun/satuan rumah susun.
3. Keamanan  dan  kenyamanan  yang juga  menjadi penentu dalam memilih t e m p a t   h u n i a n ,   k a r e n a   a k a n memberikan rasa aman dan nyaman. Artinya  tempat    hunia  sejuk,  tidak bising serta bebas polusi.
4. Keuntungan  yang  akan  diraih  dalam jangka  pendek  maupun  jangka panjang  dibanding  bunga  deposito baik  bagi    pembeli  nyata  maupun untuk tujuan spekulasi.
Undang-undang    Nomor  20    Tahun 2011   tentang     Rumah   Susun,     mengatur tentang      rumah    susun    dari    mulai pengadaan tanah,  perijinan,  pemilikan  juga mengenai    pembentukan    perhimpunan penghuninya,    adalah    semua    menjadi inisiatif  pengembang  karenanya  konsumen juga   harus   memperhatikan     pengembang yang    beritikad    baik.    Penulis    dalam penelitian    ini  membahas    mengenai    hal “pemilikan  rumah  susun”      yang    mana Pelaku    Pembangunan    dapat    memasarkan unit apartemen dan  tempat  usahanya dengan menandatangani  Perjanjian Pengikatan  Jual Beli   dihadapan  notaris  hal  itu  diatur dalam Pasal 43  UU Rumah Susun.
Penulis    tertarik    untuk    membahas latar   belakang   pembuatan   pasal   43   UU rumah Susun,     mengapa   pembuat   undang- undang      begitu    detail    mengatur    syarat yang   harus   dipenuhi   pengembang,     dan b a g a i m a n a   p e l a k s a n a n n y a     o l e h pengembang    dan    konsumen,    proyek pembangunan  rumah  susun  hunian  dan  non hunian  pemasarannya  harus  menyesuaikan
dengan  peraturan  dalam  Undang-undang Rumah Susun yang baru terbit menggantikan Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985, khusus Pasal  43 UU Rumah Susun mengatur t e n t a n g   p r o s e s   j u a l   b e l i   s e b e l u m pembangunan rumah susun selesai.
Beberapa    pengembang      yang berencana  membangun di tahun  2011   ragu tentang  bagaimana    pelaksanaan    peraturan baru  ini,      pengembang        mengalami kebingungan    karena    dari  sisi    bisnis pengembang  dalam membangun  apartemen dan  tempat  usaha,      juga    membutuhkan kepastian dana dari   masyarakat,     kepastian pembeli  meski itu  hanya  berupa  perikatan, hal  ini    diperlukan    untuk    kelancaran p e r p u t a r a n     k e u a n g a n     ( c a s h   ﬂ o w ) pengembang.      Program    Pemasaran    yang dilakukan   sebelum   pembangunan   dimulai, dengan cara launching  product , para  calon pembeli,    sudah    menyetorkan    dana    awal mereka,    dengan      menandatangani    surat pemesanan,  dan  pembayaran booking  fee , apabila  berminat  maka  dilanjutkan  dengan pelunasan    dengan    membayar    tunai  atau cara  mohon   kredit.
Selama    Undang-Undang  Nomor  16 Tahun 1985 tentang   Satuan Rumah   Susun berlaku      para    pelaku  pembangunan melakukan  penjualan      rumah    susun sebelum  pembangunan  selesai  dengan cara menjual    “gambar”    berupa    leaﬂet  yang berisi  gambar  menarik    yang  menerangkan tentang produk atau   berupa   maket   sebuah miniatur  model bangunan  yang  akan dibuat untuk   memvisualisasikan   hasil   rancangan bangunan  dan  dalam  hal    melakukan transaksi  jual  beli  ini  tentu  saja  memiliki kekuatan mengikat sebagaimana diatur dalam Pasal  1338  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata,  bahwa  perjanjian  akan  menjadi undang-undang  bagi  para  pihak,  akan  tetapi objek  perjanjian  yang  masih  belum  terlihat wujudnya   berpotensi   dapat dibatalkan jika salah  satu  pihak menggugat.

## 2.      Kerangka Teori
Teori     hukum     yang   relevan       untuk menganalisis    secara  kritis  permasalahan pemilikan  rumah  susun  ini   adalah    Teori Kepastian  Hukum  ( Legal Certainty ),   kata kepastian   yang   bermakna     sesuatu   yang
bersifat  pasti,   setelah hukum  diundangkan dilaksanakan   dengan   pasti     oleh   negara, dan    bagi  yang    melakukan  pelanggaran dikenakan sanksi  menurut  hukum itu  juga, p a d a     p e n u l i s a n   j u r n a l     i n i   p e n u l i s menggunakan   teori Kepastian hukum   yang dikutip  oleh   Bernard  L.Tanya  dalam  buku Teori  Hukum  yaitu  teori  Gustav  Radbruch yang    menyatakan  bahwa    hukum    tidak hanya sebagai   tatanan   formal   dari   norma- norma,  menurut Radruch   mengemban  nilai keadilan bagi   kehidupan   konkret   manusia, dan    untuk    melengkapi    keadilan    dan ﬁnalitas    itu,    dibutuhkan  kepastian      dan teori    kemanfaatan,    untuk    menganalisis permasalahan  ini,    teori  Jeremy  Bentham “Hukum  adalah  Penyokong  Kebahagiaan” menurut  Bentham    apa  yang    sesuai digunakan  atau  selarasuntuk  kepentingan individu  adalah  apa  yang  cenderung  untuk memperbanyak kebahagian ( Bernard L Tanya dkk,  2013 ).  Karenanya    hukum    harus memberikan    solusi  lewat    jalan    “ukuran umum  kebahagiaan”    hak-hak    individu dilindungi    demi    memehuni    kebutuhan- kebutuhannya.

## 3.      Permasalahan
Sebagaimana      fenomena    yang diuraikan    di  atas    tentang    maraknya pembangunan,    penjualan    dan  pembelian satuan  rumah susun  dan  adanya pengaturan dalam Pasal   43 UU Rumah Susun     tentang persyaratan       perikatan     jual   beli, penulis tertarik  untuk  meneliti   apakah  rasio  legis pasal   43   Undang-Undang   Rumah   Susun Nomor   20   tahun   2011,   dikaitkan   dengan implementasinya    pada    dua      perusahaan pengembang  yang  berkedudukan di  Jakarta Selatan.

## 4.      Metode  Penelitian
Penulisan  jurnal  ini  menggunakan metode  penelitian  yuridis  empiris,  dengan pendekatan  yang  bersifat  yuridis  sosiologis. Pendekatan ini mengkaji norma sebagaimana diatur   dalam   Pasal   43   UU Rumah Susun. Selain  itu  juga  dipergunakan  pendekatan konseptual dan wawancara. Lokasi penelitian di Kantor   Pengembang   PT.A   dan   PT. B yang  keduanya    merupakan  pengembang ternama   berkedudukan   di   Jakarta Selatan.
Hal ini didasarkan pada  pertimbangan bahwa PT.A    dan    PT.B    selaku    pengembang m e l a k u k a n       p e n j u a l a n     s e b e l u m pembangunan   selesai   dilaksanakan   pasca UU  rumah  Susun  dengan project Rumah Susun  Hunian  Apartemen  C    dan    Rumah Susun Non Hunian   Ofﬁce S,   dan   bersedia di  wawancara  oleh Penulis.

## B.     Hasil dan Pembahasan

## 1.       Rasio   Legis     Pasal   43   UU Rumah
Susun
a.     Urgensi  Pengadaan Rumah  Susun  yang Merupakan    Kebijakan  Pemerintah Berdasarkan   Undang-Undang   Rumah Susun  Nomor  20  Tahun  2011
Pengaturan   baru     yang   penting     bagi rumah  susun   dalam  undang-undang  rumah susun    yang    baru    yaitu    Undang-undang Nomor    20    Tahun    2011    bahwa      sesuai dengan   UUD 1945   Pasal   28 H   angka   (2) Undang-Undang    rumah    susun    ini diharapkan   menjadi   bentuk   action   negara dalam    hal    memberikan    jaminan    dan memperioritaskan      pengadaan    perumahan yang    layak    huni    bagi    masyarakat berpenghasilan    rendah,      yang  saat    ini kebutuhannya  terpinggirkan,   terkait hal  itu maka      nantinya      pengaturan    ini  harus ditaati oleh   para   pengembang   dan   tidak ada  celah  hukum  bagi  pengembang   untuk tidak    bertanggung    jawab.  Bentuk    action pemerintah   untuk   memenuhi   Pasal   28 H UUD    1945  adalah    dengan    adanya kebijakan    pemerintah    memberikan kemudahan  bagi  masyrakat  berpenghasilan rendah   untuk   memiliki  rumah susun   yang layak  huni,   dengan cara  fasilitas   program bunga    lunak      khusus    kredit  pemilikan rumah susun  sederhana  (KPRS)  bersubsidi, yang  bertujuan   untuk  meringankan  beban angsuran   debitur,     berupa   subsidi   selisih bunga,      yang    berarti    pemerintah menanggung    angsuran    sebagian    bunga KPRS  yang  ditetapkan  oleh  Bank.
Pada    dasarnya    urgensi    pembangunan rumah    susun      sebagaimana    diharapkan dalam    pengaturan    yang    baru    undang- undang  rumah  susun    adalah  :  ( Naskah Akademik  Rusun Panja Komisi V,  Rabu  26  Mei 2010 )
1.     Dengan  adanya penambahan  penduduk
di perkotaan   dan   ketersediaan   tanah untuk   pemukiman   di perkotaan   yang semakin    meningkat,  maka    rumah s u s u n     m e n j a d i     s o l u s i     b a g i pemenuhan  kebutuhan  perumahan.
2.      Rumah susun  harus  dapat  dihuni  oleh setiap    lapisan    masyarakat    baik    itu masyarakat      dengan      penghasilan menengah    keatas,    atau    menengah kebawah  karenanya    jenis    rumah susun  adalah  rumah  susun  komersial bagi    masyarakat    berpenghasilan menengah    ke    atas    yang    dapat diperjual    belikan,    sebagai    barang komoditas   dan mengikuti   mekanisme pasar,    dengan    Sistem    Pengelolaan Rumah Susun   yang   semakin mantap. Pembangunan    Rumah    Susun    pada p r i n s i p n y a     m e m p e r h a t i k a n pembangunan  berkelanjutan    di lingkungan    sekitarnya,    sehingga diharapkan   mengurangi   kesenjangan sosial.  Dibuka    peluang    dalam undang-undang   yang   baru   ini   bagi badan    usaha,    koperasi    maupun masyarakat   untuk   menyelenggarakan rumah   susun   sewa,   khususnya   bagi badan    usaha,    koperasi    maupun masyarakat  berpenghasilan  menengah kebawah    dengan    berbagai    insentif dari  pemerintah.
b.       Landasan  Filosoﬁs
K e l i m a     s i l a     d a r i     P a n c a s i l a merupakan   ﬁlosoﬁs   hukum   di   Indonesia, karenanya    pembangunan    rumah    susun berdasarkan     nilai-nilai     dalam   Pancasila. Sila    Ketuhanan  Yang    Maha    Esa,    sila Kemanusiaan   yang   adil   dan   beradap   dan sila   persatuan   Indonesia,   menjadi     dasar pembentuk  undang-undang  untuk membuat pengaturan   penyelenggaraan   rumah   susun memenuhi   nilai-nilai   dari   tiga   sila   dalam Pancasila,      diharapkan    pengaturan penyelenggaraan   rumah   susun   yang   baru kebutuhan    pembangunan    perumahan    di Indonesia,   tidak  menimbulkan  keresahan, atau   kesenjangan  sosial. Selanjutnya   nilai kerakyatan  untuk  mencapai  keadilan  sosial dengan    jalan    musyawarah,    dan    sila keadilan    sosial    merupakan    pandangan ﬁ l o s o ﬁ s     b a n g s a     I n d o n e s i a     y a n g menjelaskan    bahwa    bangsa    Indonesia
mengharuskan    adanya    kesempatan    bagi semua    segmen    masyarakat      memperoleh kebutuhan  pemukiman  yang  layak,  dengan lingkungan  sehat,  aman,  serasi  dan  teratur.
Penulis    menyimpulkan    bahwa berdasarkan    nilai-nilai    dari    Pancasila setiap   orang     berhak   hidup   layak     lahir dan   batin,   bertempat   tinggal   yang   layak, d i l i n g k u n g a n   y a n g     s e h a t ,     k a r e n a perumahan    yang    merupakan    kebutuhan dasar    manusia      dapat      memiliki    peran d a l a m     p e m b e n t u k a n     w a t a k     s e r t a kepribadian    bangsa,    karena    rumah merupakan    lembaga    pendidikan  untuk keluarga,      hal    ini    merupakan    tanggung jawab  negara  untuk   melindungi,  mengatur penyelenggaraan  perumahan   rumah  susun yang   layak   bagi   kehidupan   yang   sehat, aman,    harmonis    dan  berkelanjutan  di seluruh    wilayah    Indonesia,      dan sebagaimana    tercermin    khususnya      sila keadilan    sosial,    negara      berkewajiban memenuhi  kebutuhan  tempat  tinggal  yang terjangkau  bagi  masyarakat  berpenghasilan rendah.
c.      Landasan  Sosiologis
Secara    sosiologis      rumah      menjadi tempat    terbentuknya    jati    diri    keluarga, dari    kawasan    pemukiman    tempat tinggalnya    menunjukan    citra    pada pemiliknya,    kawasan   pemukiman  dimana tempat    tinggal    juga    menunjukan    status sosial  tertentu  seseorang.  Persoalan  yang baru    muncul      di  masyarakat,      bahwa perumahan   tidak     berfungsi   lagi   sebagai kebutuhan    mendasar      bagi    manusia, perumahan  kini  diproduksi  untuk  dijadikan komoditas sektor  privat    yang   didominasi oleh stakeholder yang    menggunakan perumahan menjadi     komoditas   utamanya untuk    meraih    keuntungan.      Para s t a k e h o l d e r t e r s e b u t     c o n t o h n y a pengembang,   kontraktor,   produsen   bahan bangunan,      dan    penyedia    perumahan seperti    pemberi    kredit    rumah,    investor, spekulan   tuan   tanah   dan   pemilik   rumah itu  sendiri,  pada  akhirnya   harga  jual  yang ditanggung    konsumen    menjadi    tinggi. Harga    tanah      menjadi    mahal,    karena ketersediaan    lahan    pertanahan      semakin sempit    di  perkotaan,      akibat    pesatnya perkembangan  kota,   akibatnya  masyarakat
berpenghasilan    rendah    tidak    mampu berdaya    beli  ( Naskah    Akademik      Rumah Susun      Panja    Komisi    V ).  Undang-undang rumah  susun   yang  baru  lebih  berorientasi kepada    kepentingan    seluruh    lapisan masyarakat      secara    berkeadilan    sosial, peningkatan   serta  pengembangan  dibidang perumahan    dan  rumah  susun    yang profesional.    Kondisi    sosiologis    bahwa telah    terjadi    kesenjangan    antar    wilayah m e n g a k i b a t k a n     t e r j a d i n y a     p u s a t pertumbuhan      yang    tidak    merata,    pusat pulau      Jawa    lebih  mempunyai    peluang dalam      hidup    dan      penghidupan    yang berimplikasi    pada    penyelenggara    rumah susun  hal  ini berakibat   pada  arus  imigrasi ke    kota    tidak    diimbangi      dengan penyediaan    perumahan,  konsentrasi investasi     di   kota   besar   justru   mendesak keluar    pemukiman    untuk    masyarakat b e r p e n g h a s i l a n     r e n d a h     ( M B R ) , Menyusutnya    peluang    penghidupan    di pedesaan  ( Naskah   Akademik    Panja    Komisi V ).
d.      Landasan  Yuridis Landasan  yuridis    dalam   pembuatan Undang-Undang   Rumah Susun   Nomor   20 Tahun    2011,        adalah    Undang-Undang Dasar  1945  Pasal  28  H,    yang   maknanya b a h w a     u n d a n g - u n d a n g     d a s a r mengamanatkan  setiap  orang  berhak  hidup sejahtera,    bertempat    tinggal    dan memperoleh  lingkungan  hidup  yang  baik, sehat   serta berhak   memperoleh   pelayanan kesehatan,   amanat  dalam   Undang-Undang Dasar    1945    Pasal    28  H    merupakan pengaturan   dasar       menekankan     tentang kesejahteraan  setiap  orang  lahir  dan  batin, bertempat   tinggal       layak     di lingkungan yang   sehat.       Landasan Yuridis selanjutnya Undang-Undang    Nomor    39    Tahun  1999 tentang    Hak   Asasi    Manusia    Pasal    40. Kedua    undang-undang    ini    digunakan sebagai  dasar  pengaturan  bagi  pemenuhan kebutuhan    dasar    manusia    akan    rumah, baik  dalam  bentuk  rumah  tinggal  maupun rumah    susun  ( Naskah  Akademik    Rumah Susun  Panja  Komisi  V ).
Penyusunan    Rancangan    undang- undang    dilakukan  dengan    memperhatikan beberapa      hukum      positif      yang      akan
banyak    memberikan      warna    pada s u b s t a n s i n y a .     P e n y u s u n a n     n a s k a h akademis   juga   melaksanakan   review   bagi peraturan    perundang-undangan    yang terkait  dengan  undang-undang  rumah susun diantaranya  Undang-undang    Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Pokok-Pokok  Agraria, Undang-undang    Nomor    4    Tahun    1996 tentang    Hak    Tanggungan    Atas    Tanah, beserta    Benda-benda    yang    berkaitan dengan  Tanah,  Undang-undang  Nomor  42 Tahun    1999    Tentang    Fidusia,  Undang- undang   Nomor   28   Tahun   2002   tentang Bangunan  Gedung, U n d a n g - u n d a n g nomor  32  Tahun  2004  tentang  Pemerintah Daerah,.        Undang-undang    nomor    32 Tahun    2009    Tentang    Perlindungan    dan Pengelolaan    Lingkungan    Hidup,  dan Undang-undang     Nomor   26   Tahun   2007 tentang  Penataan  Ruang.
e.      Pasal  43  UU Rumah Susun
Sebagaimana   bahasan   penulis   dalam Jurnal   ini adalah   menulis   mengenai   rasio legis  Pasal  43  terkait  dengan  implementasi Perjanjian Pengikatan  jual  Beli  berdasarkan Undang undang   Nomor   20   Tahun   2011, bahwa  syarat    Perjanjian    Pengikatan    Jual Beli  wajib  sebagaimana diatur dalam  Pasal 43    Undang-Undang    Nomor    20    Tahun 2011,  penulis      mengutip    latar    belakang pembuat  undang-undang  nomor  20  Tahun 2011   tentang   rumah susun   dalam   naskah akademik   Rumah   Susun   Panja   Komisi V Naskah  Akademik    Rumah    Susun  Panja Komis  V,  Rabu  26  Mei  2010  hal  58. dalam  petikan    paragrap  di dalam  naskah akademik   satuan   rumah   susun,   mengulas tentang    syarat  penjualan    satuan    rumah susun  yang diatur  dalam   Pasal  18  ayat  (1) Undang-Undang   Rumah Susun   Nomor   16 Tahun   1985,     bahwa   syarat     pengembang menjual      setelah    mendapatkan    ijin layak huni dan   sertipikat   hak   milik   atas   satuan rumah   susun.   Sertipikat   hak   milik   atas satuan   rumah   susun   dan   ijin   layak   huni merupakan      produk    perijinan    terakhir untuk    pembangunan    rumah    susun,    dan untuk  memperoleh  perijinan  itu  bangunan harus   sudah   dalam keadaan   siap   di   huni, hal    ini    menyulitkan      bagi    pengembang, karena    dalam      membangun    pengembang
membutuhkan    dana,    sumber    dana  antara lain  modal  dasar yang  sudah  disetor  oleh para  pemegang saham ke  dalam  perseroan, dana  dari  investor  asing  atau  dalam negeri yang      dengan  cara    melakukan    Joint Operation   (JO),   dana   dari   fasilitas   kredit konstruksi  dan      dana      yang    berasal  dari konsumennya,   dana-dana ini  bila  mengalir akan    membantu    perputaran    keuangan pengembang      selama    pengembang melaksanakan    pembangunan  rumah  susun, hingga  selesai  tepat  pada  waktunya.
S u r a t     K e p u t u s a n   M e n t e r i Perumahan   Rakyat   Nomor   11/KPTS/1994 tentang    Perjanjian    Pengikatan    Jual    Beli Satuan    Rumah    Susun    sebelum    rumah susun   bersangkutan   selesai   pembangunan konstruksinya.      Keputusan    Menteri perumahan   rakyat   ini   untuk   mengijinkan terjadinya    “Jual    Beli    Pendahuluan” sebelum    bangunan  selesai    dibangun pengembang    dan    konsumen    dapat melaksanakan    perjanjian  pengikatan    jual beli,    hal      ini    tentu    saja    bertentangan dengan  Pasal  18  ayat  (1)   Undang-Undang Nomor  16  tahun  1985,  dan  surat keputusan m e n t e r i     p e r u m a h a n     r a k y a t     i n i dimanfaatkan   menjadi   celah   hukum     bagi p e n g e m b a n g     n a k a l / ﬁ k t i f         u n t u k melakukan    pengikatan  jual    beli    satuan rumah  susun  demi  menarik  dana  segar dari masyarakat.
Selanjutnya   dalam  naskah  akademik rumah   susun    Naskah   Akademik    Rumah Susun Panja  Komisi  V  Rabu,  26  Mei  2016 hal    65-66    penulis    mengutip    paragrap tentang      perjanjian    pengikatan    jual    beli rumah  susun.
Dalam    kutipan    paragrap    ini, pembuat  undang-undang  menyoroti  tentang perlindungan     konsumen     bagi   konsumen yang   melaksanakan   perjanjian   pengikatan jual    beli    satuan    rumah  susun    perdana, sebagaimana    diatur    dalam    kepmenpera yaitu  memiliki  IMB  terlebih  dahulu  baru diperbolehkan    melakukan    perjanjian pengikatan   jual   beli   apabila   pengembang telah  memiliki  IMB,  namun  hal  itu  sering d i a b a i k a n ,     a k i b a t n y a       m e r u g i k a n konsumen.          Pembuat      undang-undang menegaskan  perlu  ada  sanksi  pidana yang berat    untuk    pengembang-pengembang
yang tidak  bertanggung jawab,  yang  berani melaksanakan    perjanjian    pengikatan  jual beli  disaat  lokasi  pembangunan  belum  ada kegiatan   pembangunan  sama  sekali,  akan tetapi    pengembang    sudah  menarik    uang konsumen,   yang  pada  akhirnya  merugikan konsumen.  Pasal    43  Undang-Undang Rumah  Susun    Nomor    20    Tahun    2011, mengatur   ketentuan     tentang syarat-syarat Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli,  dan  secara tegas   diatur  lagi  dalam  pasal  pelanggaran yang    diatur  dalam    Pasal    98,  Pasal      110 undang-undang    nomor    20    Tahun    2011 yang   dengan   tegas   sanksi   pidana   penjara dan  denda  bunyi  pasal  110.
Sebagaimana    diuraikan    dalam kutipan  paragrap  naskah  akademik  satuan rumah    susun    bahwa      perlindungan konsumen    adalah      maksud    dari    bunyi Pasal   43   Undang-Undang   Satuan   Rumah Susun    Nomor    20    tahun  2011,      bahwa pengembang-pengembang  ﬁktif/nakal  yang tidak  bertanggung  jawab   hanya  menerima dana  dari  masyarakat  melalui   pelaksanaan Perjanjian   Pengikatan   Jual   Beli,     namun selanjutnya   tidak   melaksanakan   tanggung jawabnya    selaku    pengembang    dengan penyerahan    unit    yang    tidak    kunjung diserahkan      atau    dengan    tak    kunjung terbitnya   sertipikat  hak  milik  rumah  susun sebagai   bukti   pemilikan konsumen   selaku pembeli.
Dalam  penjelasan   Pasal  43  Undang- Undang  Rumah  Susun   Nomor  20  Tahun 2011 ayat  (1),  ayat  (2),   huruf  (a),   huruf (b),     dan   huruf   (c)     dinyatakan     “cukup jelas'  sedangkan   pada  huruf  (d) dan  huruf (e)     penjelasan   pasal   43   undang-undang rumah susun  nomor  20  tahun  2011.
Pada    kesimpulannya    Pasal      43 Undang-Undang  Rumah  Susun  Nomor  20 Tahun    2011,      mengatur    syarat-syarat mengenai     penjualan   satuan   rumah   susun sebelum  bangunan selesai  dilakukan  dapat dilaksanakan    oleh    Pengembang,      akan tetapi     sebelum   melaksanakan     penjualan wajib    memenuhi    syarat-syarat    terlebih dahulu     diantarannya   memiliki     hak   atas tanah,  IMB,   sarana  dan  prasarana  fasilitas umum,  keterbangunan  20%  dan   hal  yang diperjanjikan,   syarat-syarat   ini   bila   tidak dipenuhi    dinyatakan    pelanggaran    dan
dikenakan  sanksi  pidana  berupa  kurungan dan   denda yang   tidak   sedikit   jumlahnya, persyaratan  ini  untuk   melindungi   hak-hak konsumen  dari  nakalnya  para  pengembang yang    tidak    bertanggungjawab,    menarik dana   dari   masyarakat   akan   tetapi   tidak menyelesaikan  pembangunan  sesuai  waktu yang    dijadwalkan,      tidak    sanggup menyelesaikan  perijinan-perijinan.

## 2. Implementasi Pasal   43   UU Rumah Susun pada   PT.A   dan   PT.B   (Dua Perusahaan  Pengembang)
Pengembang    PT.A    dan    PT.B b e r k e d u d u k a n     d i   J a k a r t a     S e l a t a n , membangun   proyek     apartemen   “C”     dan Perkantoran   “S”   yang keduanya   berlokasi di    Jakarta    Selatan,      penulis      sengaja menyamarkan nama  pengembang  dan  nama proyek,    karena    data  dipergunakan    hanya untuk kepentingan  penelitian.   Pengembang PT.A,   menurut   hasil  wawancara   penulis dengan legal   pengembang   PT.B,     penulis memperoleh   hasil   bahwa   PT.A   memang melakukan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli dengan  konsumennya   objek   perjanjiannya apartemen   C,       konsumennya   perorangan. Tahap   yang   dilakukan   oleh   Pengembang PT.A  adalah  Surat  Pemesanan,   Konﬁrmasi pemesanan,  dan  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli.   Perjanjian  yang  dibuat   oleh   PT.A adalah   perjanjian   dibawah   tangan,     pada tahap   Surat   Pemesanan   ada   pembayaran booking   fee ,   dan   jelas   unit   yang   akan d i b e l i ,       d i l a n j u t k a n     d e n g a n penandatanganan    konﬁrmasi    pemesanan yang  konstruksi  perjanjiannya  menyerupai dengan  perjanjian    pengikatan    jual    beli, bahwa   dalam  konﬁrmasi  pemesanan  jelas dinyatakan     bahwa   akan   ada pembayaran sebesar  40%  yang langsung  dicicil  kepada pengembang,      juga      dalam    konﬁrmasi pemesanan   dinyatakan   bahwa   konﬁrmasi pemesanan    ini    ditandatangani    karena belum memenuhi   syarat   dalam   pasal   43 ayat  (2),   dan   apabila   syarat  dalam  pasal 43   ayat  (2)   terutama  keterbangunan  20% menurut  keterangan    legal    pengembang dilaksanakan      perjanjian    pengikatan    jual beli  setelah   tahap  20%  keterbangunan itu sudah  terpenuhi,      dan    semua    perjanjian dibuat  secara  dibawah  tangan.
Legal      pengembang    PT.A    juga menjelaskan   bahwa   persyaratan   baru   ini, membuat    perputaran    keuangan    menjadi melambat,      yang    biasanya    setelah menandatangani  PPJB,   dana  40%    sudah bisa    dicairkan    melalui    fasilitas    kredit, akan   tetapi     saat     diundangkan   Pasal   43 ayat  (2)   ini,   dana  40%  yang  dibayarkan konsumen    dengan    menandatangani konﬁrmasi    pemesanan,    dibayarkan perbulan  langsung  ke  pengembang,   hal  ini karena  perbankan  hanya  mengakui   PPJB sebagai  bentuk bukti  telah  terjadi  jual  beli antara    pengembang    dan    konsumen, konﬁrmasi  pemesanan    tidak    diakui Perbankan   sebagai   alat bukti   telah   terjadi jual  beli,   dan   pengembang  PT.A  melalui hasil    wawancara      juga    menyampaikan bahwa      aturan    ini    menghambat    bisnis pengembang.
Pembuatan    Konﬁrmasi    Pemesanan yang    menyerupai    Perjanjian    Pengikatan Jual  Beli  menurut  pendapat penulis  adalah cara  PT.A  menyimpang  dari  Pasal  43  ayat 2 butir (d)   UURS   Nomor   20   Tahun 2011, yang    dilakukan  secara  diam-diam,  bahwa syarat      keterbangunan  20%,    yang  belum terpenuhi.    Penyimpangan/pengabaian    ini membuat    perjanjian    menjadi    tidak memiliki    kepastian  hukum    dalam  hal  ini kepastian hubungan   hukum   antara   penjual dan    pembeli,    “konﬁrmasi    pemesanan  “ dengan   membayarkan   30%   dari harga jual bukanlah  “memesan”  seharusnya  hubungan hukum    mereka    adalah    “jual  beli”      dan p e n u l i s     b e r p e n d a p a t     n o r m a disimpangi/diabaikan    karena    menurut pengembang    norma    tidak    memberikan manfaat hukum,  sebagaimana  dikemukakan J e r e m y   B e n t h a m   d a l a m     t e o r i n y a k e m a n f a a t a n     h u k u m   y a n g     h a r u s memberikan    kebahagiaan,    karena    sifat manusia  cenderung  mencari  kebahagiaan.
PT.B      adalah      pengembang    kedua yang    penulis    wawancara,    mengenai keterpenuhan  syarat    perjanjian  pengikatan jual    beli    proyek    Perkantoran  S    yang terletak    di    Jakarta    Selatan    adalah bangunan    milik    PT.B    yang    di    jual    di tahun    2012  dalam    keadaan    belum memenuhi  syarat  dalam  pasal  43  ayat  (2) yaitu  keterbangunan 20  %,   namun   pihak
pengembang      tetap    membuat    menjual satuan   rumah   susun   non   hunian (ofﬁce) yang    dibeli    oleh    konsumennya    yaitu perseroan    yang      membeli    kantor    yang menjadi  asset    perseroan,      dan    dengan alasan    itu    maka    pengembang  dan k o n s u m e n     m e l a k u k a n     p e r j a n j i a n pengikatan    jual    beli    secara    notariil. Sebagaimana  diatur  dalam  pasal  43  UURS Nomor  20    Tahun  2011,      keduanya melakukan   pengenyampingan   Pasal   43 ini di  dalam    PPJB    yang    dibuat  dihadapan notaris,     dan   berjanji   untuk     tidak   saling menggugat      dan    menyelesaikan    semua perselisihan   secara     musyawarah,       pada akhirnya   kembali   kepada  asas   perjanjian yaitu    asas Pacta    Sunt    Servanda yang disimpulkan    dalam    Pasal    1338      Kitab Undang-Undang    Hukum  Perdata  bahwa hakim    atau      pihak    ketiga    harus menghormati    substansi    perjanjian    yang dibuat  dan  ditaati   oleh  para  pihak. Penulis berpendapat    apa    yang    dilakukan    oleh P e n g e m b a n g     P T . B     m e r u p a k a n penyimpangan/pengabaian   yang   dilakukan secara    tegas,    para    pihak    yang    berjanji untuk   tidak   saling   menggugat   sebetulnya membatasi  perlindungan  konsumen,  bahwa apabila  dikemudian  hari  ada  permasalahan diantara   para   pihak,   maka   konsumenlah yang    paling    dirugikan,    karena    sudah terikat    pada    klausula    “tidak  saling menggungat”.
Pada    akhirnya,    kedua    pengembang membuat   perjanjian   pengikatan   jual   beli satuan   rumah susun   dengan   mengabaikan Pasal    43    ayat  2  huruf  (d),      yang    akibat hukumnya  adalah  perjanjian  menjadi  batal demi   hukum,   dengan   demikian   apa   yang dibuat  oleh    para    pihak    menjadi    tidak m e m i l i k i     k e p a s t i a n     h u k u m ,     d a n pengabaian  Pasal  43 ayat 2 huruf  (d)  adalah bukti    bahwa    norma    tidak    memberikan kemanfaatan  hukum  bagi pengembang.

## C.      Simpulan
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat diambil  kesimpulan  bahwa  dasar    Rasio Legis      UU  Rumah  Susun,    yang  penulis dapatkan   dari   naskah   akademik   undang- undang rumah susun   pada   kesimpulannya adalah    bermaksud      untuk    fokus    pada
pengadaan   rumah susun   bagi   masyarakat berpenghasilan    rendah,    demi  mengatasi arus urbanisasi,   pertambahan   penduduk di perkotaan,      dan    pembiayaan    didapatkan dari  20%  pendapatan  pengembang   swasta yang    membangun    rumah    susun    untuk masyarakat    berpendapatan    menengah    ke atas.   Rasio Legis     pembentukan   Pasal   43 UU Rumah Susun,  yang  mana tujuan pokok dari  pembuat  undang-undang  adalah  untuk perlindungan    konsumen    dengan  mengatur sanksi   yang   berat   bagi pengembang. UU No. 16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun mengamanatkan   Jual   Beli   Rumah   Susun dapat dilakukan   setelah   adanya   ijin   layak fungsi   dan   telah   terbitnya   Sertipikat   Hak Milik   Satuan   Rumah   Susun,     akan   tetapi pengembang    melakukan    penjualan pendahuluan  dan    mengabaikan  UU  No.16 Tahun  1985,  dan  pemerintah  mengeluarkan Keputusan    Menteri    Perumahan    Rakyat Nomor:    11/KPTS/1994,    Tanggal    17 Nopember    1994    tentang    Pedoman Perikatan   Jual   Beli   Satuan Rumah   Susun, t e r b i t n y a     K e p . M e n p e r a   i n i     d e m i melindungi    konsumen    agar  pengembang tidak    sembarangan    membuat    perjanjian pengikatan   jual beli   yang   dikenal   dengan “perjanjian  sepihak”.   Namun Kep.Menpera ini  dianggap oleh  pembuat  Undang-undang Rumah    Susun    yang    baru      memiliki kelemahan    hukum,    yaitu    bertentangan dengan  isi  UURS  No.16 Tahun  1985  dan kurangnya   sanksi   atas   pelanggaran   yang dilakukan    pengembang,    karenanya    terbit kini    Pasal    43    mengenai    syarat    PPJB, Pasal  98  tentang  Larangan,  dan  Pasal  110 tentang    Sanksi      pidana    dan    sanksi administrasi.
D i   a k h r i   t u l i s a n   i n i ,   p e n u l i s memberikan saran bahwa untuk    Pembuat undang-undang    adalah      ideal    membuat peraturan   dengan   syarat   dan   sanksi   yang berat,  demi   adanya   keadilan,  kemanfaatan dan keadilan  yang  mewujudkan  keteraturan di   dalam   masyarakat.   Terbentuknya   Pasal 43  UURS  Nomor  20  Tahun  2011  adalah untuk      perlindungan    konsumen,      akan tetapi    untuk        pengembang    yang melakukan   usaha   dibidang   pembangunan properti    belum    mampu  melaksanakan syarat-syarat    sebelum    pelaksanaan
perjanjian    pengikatan    jual    beli    satuan rumah    susun,      alasan    utama    adalah perputaran    dana,      dana    dari    konsumen masih  sangat  diharapkan  untuk  kelancaran keuangan  perusahaan  dalam  melaksanakan pembangunan,   saran   dari   hasil   penelitian ini  adalah   adanya  perubahan   syarat  yang lebih    ringan    dari    syarat    yang    sekarang berlaku,      agar      tujuan    perlindungan konsumen tetap   dapat   tercapai,   meskipun kenyataannya    di    negara    berkembang seperti    Indonesia    belum    mampu    untuk s u n g g u h - s u n g g u h     m e n e r a p k a n perlindungan konsumen,  mengingat  kondisi keuangan  perusahaan.

## DAFTAR PUSTAKA
Hutagalung,Arie  S.  (2007) Kondominium Dan  Permasalahannya edisi  revisi, Depok:  Badan  Penerbit  Fakultas
Hukum Universitas Indonesia.
Sutedi, Adrian. (2012) Peralihan Hak Atas
Tanah ,  cetakan  kedua  Jakarta:  PT. Sinar Graﬁka. Tanya,  Bernard  L.    (2013) Teori    Hukum
Strategi  Terbit  Manusia  Lintas  Ruang dan Generasi , Cetakan IV, edisi revisi,
Yogyakarta: Genta Publishing.
Leks,  Eddy  M.    (2016) Panduan  Praktis H u k u m   P r o p e r t i , J a k a r t a :
PT.Gramedia Pustaka. Aplikasi,  Erwin  Kalolo.  (2004) Hukum Dalam  Bisnis  Properti  di  Indonesia ,
Yogyakarta: Ombak.
Koeswahyono, Imam  (2004) Hukum Rumah S u s u n   S u a t u   B e k a l   P e n g a n t a r
Pemahaman ,   Malang. Koeswahyono, Imam (1995) Konsepsi Hak
Milik  Atas    Satuan    Rumah  Susun dalam  Hukum  Agraria ,  Setara Press: Cetakan  Pertama Januari. Santoso, Urip   (2014) Hukum   Perumahan
Cetakan Pertama , Jakarta:  Kencana. Satrio,  J.  (1995) Hukum  Perikatan,
Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian,
Bandung : PT.Citra Aditya Bakti.
Wijaya, Andika.    (2017)      Hukum    Bisnis
Properti  di  Indonesia,    Jakarta: Grasindo.