## KEKUATAN HUKUM AKTA DI BAWAH TANGAN DALAM PROSES JUAL BELI TANAH (Studi Putusan Nomor 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn)
Meisha Poetri Perdana *)
meishapoetriperdana@gmail.com
Nina Herlina *) ninaherlina68@unigal.ac.id
Ibnu Rusydi *) averoos38@gmail.com
(Diterima  10 Februari 2022, disetujui 04 Maret 2022)

## ABSTRACT
Evidence that a land sale and purchase agreement has been made must be made in the presence of an authorized official, namely the Land Deed Maker Official (PPAT). However,  in  reality,  in  people's  lives  today,  there  are  still  many  buying  and  selling agreements  made  with  private  deeds,  just  a  receipt  with  an  element  of  trust.  This study aims to determine the legal force of private deeds in the process of buying and selling land with a Hak Guna Bangunan (HGB) certificate and the completion of the transfer of land rights in Decision No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn. The approach method used is a normative juridical approach.The results of this study that 1) the legal force of a private deed in the process of buying and selling land with a Building Use Rights (HGB) certificate in Decision No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn is legal and has legal force. This is evidenced by the written evidence submitted by the Plaintiff, the statements of witnesses  and  the  results  of  the  local  examination,  so  that  facts  can  be  obtained which are mutually justified by the parties, and the agreement is still valid and has the same binding legal force as the authentic deed. 2) Completion of the transfer of land rights  with  a  certificate  of  Building  Use  Rights  (HGB)  in  Decision  No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn, the Panel of Judges gave permission to the Plaintiff for and on  behalf of  Defendants  I  and  II  to  appear  before  the  Authorized  Land  Deed  Maker (PPAT) to sign the Sale and Purchase Deed with the Building Use Rights Certificate. Suggestion1) it is better if the sale and purchase agreement of land rights is carried out  in  the  presence  of  the  Land  Deed  Making  Official  (PPAT)  as  the  authorized official.  2).  Every  agreement  should  be  made  before  an  authorized  official  (Notary), because the authentic deed assists the judge in making decisions and the authorized official can serve as an expert witness if necessary.
Keywords : Land Registration, Underhand Deed, Land Sale and Purchase,Authorized Official, Transfer of Land Rights
*) Dosen Tetap Fakultas Hukum Universitas Galuh
*) Dosen Tetap Fakultas Hukum Universitas Galuh
*) Dosen Tetap Fakultas Hukum Universitas Galuh

## ABSTRAK
Bukti  bahwa  telah  dilakukannya  perjanjian  jual  beli  tanah  haruslah  dilakukan  di hadapan  pejabat  yang  berwenang  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT). Namun,  pada  kenyataannya  dalam  kehidupan  masyarakat  saat  ini  masih  banyak perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  dengan  akta  di  bawah  tangan,  cukup  dengan selembar  kuitansi  dengan  unsur  kepercayaan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  kekuatan  hukum  akta  di  bawah  tangan  dalam  proses  jual  beli  tanah dengan sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan penyelesaian peralihan hak atas tanah  pada  Putusan  No.  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn.  Metode  pendekatan  yang digunakan adalah metode pendekatan yuridis normatif. Hasil penelitian  ini bahwa 1) kekuatan hukum akta di bawah tangan dalam proses jual beli tanah dengan sertipikat Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  pada  Putusan  No.  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn  adalah  sah dan  mempunyai  kekuatan  hukum.  Hal  ini  dibuktikan  dengan  alat  bukti  tertulis  yang dimajukan oleh Penggugat, keterangan saksi-saksi dan hasil pemeriksaan setempat maka  dapat  diperoleh  fakta-fakta  yang  saling  dibenarkan  oleh  para  pihak,  dan perjanjiannya  tetap  sah  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat  sama  dengan akta  otentik.  2)  Penyelesaian  peralihan  hak atas  tanah  dengan  sertipikat  Hak  Guna Bangunan (HGB) pada Putusan No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn, Majelis Hakim memberi izin  kepada  Penggugat  untuk  dan  atas  nama  Tergugat I  dan  II  menghadap  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang guna menandatangani Akta Jual Beli dengan Sertipikat Hak Guna Bangunan tersebut.  Saran 1) sebaiknya perjanjian jual beli  hak  atas  tanah  dilakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) sebagai  pejabat  yang  berwenang.  2).  Sebaiknya  setiap  perjanjian  dilakukan  di hadapan  pejabat  yang  berwenang  (Notaris),  karena  akta  otentik  membantu  hakim dalam  memberikan  keputusan  dan  pejabat  yang  berwenang  tersebut  bisa  menjadi saksi ahli bila diperlukan.
Kata  kunci: Pendaftaran  Tanah,  Akta  di  Bawah  Tangan,  Jual  Beli  Tanah,  Pejabat yang Berwenang, Peralihan Hak Atas Tanah

## I. Pendahuluan
Setiap  manusia  dalam  kehidupannya  hubungan  dengan  tanah  sangatlah erat,  tidak  hanya  untuk  dijadikan  tempat  tinggal  karena  meninggalkan  dunia  ini pun manusia akan kembali ke tanah. Semakin berkembangnya perekonomian di negara  kita,  maka  harga  tanah  pun  akan  semakin  tinggi.  Di  kota-kota  besar sudah  jarang  sekali  tanah-tanah  yang  kosong,  tanah-tanah  tersebut  sudah dibangun  gedung-gedung  yang  tinggi  untuk  perkantoran.  Lain  halnya  dengan daerah pedesaan yang masih banyak tanah-tanah kosong seperti sawah, kebun dan kolam ikan.
Tanah  merupakan  bagian  dari  bumi,  yang  disebut  permukaan  bumi. Tanah yang dimaksudkan di sini bukan mengatur tanah dalam segala aspeknya,
melainkan  hanya  mengatur  salah  satu  aspeknya,  yaitu  tanah  dalam  pengertian yuridis  yang  disebut  hak.  Tanah  sebagai  bagian  dari  bumi  disebutkan  dalam Pasal  4  ayat  (1)  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA),  yaitu  atas  dasar  hak  menguasai  dari  Negara sebagai  yang  dimaksudkan  dalam  Pasal  2  ditentukan  adanya  macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai  oleh  orang-orang,  baik  sendiri  maupun  bersama-sama  dengan  orang- orang lain serta badan-badan hukum (Urip Santoso, 2017:9).
Perolehan  hak  atas  tanah  dalam  masyarakat  bisa  dengan  peristiwa hukum dan perbuatan hukum. Peristiwa hukum perolehan hak atas tanah melalui pewarisan.  Sedangkan  perbuatan  hukum  lebih  sering  dilakukan  dengan pemindahan  hak,  yaitu  dengan  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah, pemberian  menurut  hukum  adat,  pemasukan  dalam  perusahaan  atau  inbreng, hibah wasiat atau legaat.
Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  No.37  Tahun  1998  yang  diganti dengan  Peraturan  Pemerintan  No.24  Tahun  2016  tentang  Peraturan  Pejabat Akta Tanah (PPAT), Pasal 2 ayat (1) dijelaskan bahwa PPAT mempunyai tugas pokok  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  membuat akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang  dijadikan  dasar  bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Jual  beli  hak  atas  tanah  sudah  seharusnya  dibuat  di  hadapan    Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  PPAT  kemudian  membuat  akta  jual  belinya,  lalu melakukan  proses  pendaftarannya  pada  Kantor  Pertanahan  setempat  sesuai dengan lokasi  tanah.  Pada  saat ini  masih  banyak  jual  beli  hak  atas  tanah  yang dilakukan  antara  penjual  dan  pembeli  tidak  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.  Mereka  melakukan  perbuatan  jual  beli  di  bawah  tangan  yang  hanya dibuktikan  dengan  kuitansi  sebagai  bukti  telah  terjadi  jual  beli  dengan mengandalkan unsur kepercayaan.
Masyarakat  juga  masih  banyak  yang  hanya  memiliki  bukti  kepemilikan atas  tanah  yang  masih  atas  nama  pemilik  yang  lama  (penjual)  dikarenakan memiliki  pemahaman  bahwa  untuk  membuat  akta  jual  beli  tanah  di  hadapan PPAT  dan  mendaftarkan  tanahnya  pada  Kantor  Pertanahan  dianggap  akan
memakan  biaya  yang  sangat  besar  dan  tidak  memperhitungkan  akibat  hukum yang  akan  terjadi  apabila  tanah  tersebut  tidak  didaftarkan  atas  nama  pemilik yang baru.
Proses  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  di  bawah  tangan  banyak menimbulkan  permasalahan  sehingga  pada  saat  pemilik  baru  ingin  melakukan balik  nama  sertipikat  mengalami  kendala.  Perkara  No.  30/Pdt.G/2016/Pn.Cbn merupakan  salah  satu  contoh  kasus  dimana  jual  beli  sebidang  tanah  berikut bangunan rumah yang berdiri di atasnya dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dilakukan di bawah tangan karena saling percaya. Dalam kasus tersebut, setelah  Penggugat  membeli  tanah  dan  bangunan  rumah,  maka  sertipikat  tanah yang  asli  dan  rumah  tersebut  secara  fisik  telah  dikuasai  dan  di  tempati  oleh Penggugat,  begitu  pula  dengan  kewajiban  atas  tanah  dan rumah  tersebut  telah menjadi  tanggung  jawab  Penggugat  seperti  pembayaran  listrik,  Pajak  Bumi Bangunan,  dan  iuran  lainnya.  Namun  ketika  Penggugat  akan  melaksanakan peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  tersebut  di  hadapan  PPAT  (Pejabat Pembuat  Akta  Tanah)  di  Kota  Cirebon,  berdasarkan  keterangan  Tergugat  II (Penjual) menjelaskan bahwa Tergugat I (Pemilik awal yang tercatat di sertipikat) telah tidak di ketahui keberadaannya.
Akta  dibawah  tangan  merupakan  akta  yang  dibuat  tidak  di  hadapan pejabat  yang  berwenang  atau  Notaris.  Akta  di  bawah  tangan  yang  dibuat  dan ditandatangani oleh para pihak yang membuatnya. Apabila suatu akta di bawah tangan tidak disangkal oleh para pihak, maka berarti mereka mengakui dan tidak menyangkal  kebenaran  apa  yang  tertulis  pada  akta  di  bawah  tangan  tersebut, sehingga  sesuai  Pasal  1857  KUH  Perdata  akta  di  bawah  tangan  tersebut memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan akta otentik (Eko Pitri Nur Kasanah, 2020: 4).
Perjanjian di bawah tangan terdiri dari :
1.  Akta Waarmerken ,  adalah  suatu    akta  di  bawah  tangan  yang  dibuat dan ditandatangani oleh para pihak untuk kemudian didaftarkan pada Notaris,  karena  hanya  didaftarkan,  maka  Notaris  tidak  bertanggung jawab  terhadap  materi/isi  maupun  tanda  tangan  para  pihak  dalam dokumen yang dibuat oleh para pihak;
2.  Akta Legalisasi, adalah suatu akta di bawah tangan yang dibuat para pihak namun  penandatanganannya  disaksikan  oleh  atau  di  hadapan
Notaris,  namun  Notaris  tidak  bertanggung  jawab  terhadap  materi/isi dokumen  melainkan  Notaris  hanya  bertanggung  jawab  terhadap tanda  tangan  para  pihak  yang  bersangkutan  dan  tanggal ditandatanganinya dokumen tersebut.
Undang-Undang  Pokok  Agraria  merupakan  perangkat  hukum  yang mengatur  di  bidang  pertanahan  dan  menciptakan  hukum  tanah  nasional  yang tunggal  yang  didasarkan  pada  hukum  adat  sebagai  hukum  yang  asli  yang disesuaikan  dengan  kepentingan  masyarakat  dalam  Negara  yang  modern. Pendaftaran  tanah  bagi  pemilik  tanah  bertujuan  untuk  memperoleh  sertipikat tanahnya  dan  memperoleh  kepastian  hukum  yang  kuat (Eko  Pitri  Nur  Kasanah, 2020: 4).
Pembangunan  dan  perkembangan  ekonomi  saat  ini  sangat  pesat,  dunia bisnis pun semakin maju. Tidak dapat dipungkiri dengan berkembangnya bidang- bidang  usaha  membutuhkan  modal  yang  antara  lain  bisa  dengan  perantaraan pertanahan.  Karena  bidang  pertanahan  ikut  berperan,  untuk  itu  dibutuhkan status  hukum,  kepastian  hukum  dari  tanah  tersebut  serta  kepemilikan  secara hukum  sebagaimana  dicantumkan  di  dalam  Pasal  19  UUPA  ayat  (1)  bahwa untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh  pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah di  seluruh  wilayah  Republik  Indonesia  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Selain  untuk  kepastian  hukum  bagi  status  tanah  tersebut,  pendaftaran tanah  juga dipastikan  untuk  melindungi  para pemegang  tanah  agar  kepemilikan haknya  tidak  terganggu  oleh  pihak-pihak  yang  berkepentingan  terhadap tanahnya. Untuk itu ditegaskan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf (c) UUPA, bahwa pendaftaran tanah dalam Pasal ini meliputi: c) Pemberian surat- surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Demi terciptanya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah, UUPA  mewajibkan  untuk  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  karena  jual beli tersebut  kepada  Kantor  Pertanahan.  Oleh  karena  itu,  penulis  ingin  meneliti penyelesaian  hukum  permasalahan  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  di  bawah tangan  (tidak  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  yang  masih  sering dilakukan  oleh  masyarakat  dan  juga  upaya-upaya  apa  yang  dapat  dilakukan untuk dapat memperoleh surat tanda bukti kepemilikan yang sah, apabila penjual sudah tidak diketahui lagi keberadaannya atau tempat tinggalnya.
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  di  atas,  penulis  tertarik  menyusun peneli Berdasarkan  permasalahan  yang  telah  diuraikan  di  atas,  menarik  bagi penulis  untuk  melaksanakan  penelitian  ini,  sehingga  isu  hukum  yang  diangkat dalam  penelitian  ini  adalah:  1)  Bagaimana  kekuatan  hukum  akta  di  bawah tangan  dalam  proses  jual  beli  pada  Putusan  No.  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn?  2) Bagaimana  pelaksanaan  peralihan  hak  atas  tanah  pada  Putusan  No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn? tian  hukum  dengan  judul  “Kekuatan  Hukum  Akta Dibawah  Tangan  Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah  (Studi  Putusan  No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn )”.

## II.  Metode Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  yuridis  normatif.  Penelitian hukum  yuridis  normatif  atau  kepustakaan  tersebut  mencangkup  3  (tiga) pendekatan  yang  diterapkan  dalam  penelitian  ini,  antara  lain:  Pendekatan perundang-undangan  ( statute  approach ),  Pendekatan  kasus  ( case  approach ), dan  Pendekatan  analitis  ( analytical  approach )  (Soerjono  Soekanto,  2011:  21). Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder dan data primer sebagai  pelengkap  dari  data  sekunder.  Sedangkan  teknik  analisa  data  yang digunakan adalah normatif kualitatif

## III.  Hasil dan Pembahasan
3.1. Kekuatan  Hukum  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  dengan  Akta  Di  Bawah Tangan
Pasal  1338  KUHPerdata  menjelaskan  bahwa  melalui  suatu perjanjian,  pihak-pihak  dapat  membuat  segala  macam  perikatan  sesuai dengan  asas  kebebasan  berkontrak.  Perjanjian  ini  dimaksudkan  bahwa tidak  boleh  suatu perjanjian  dibuat  secara  bebas,  karena  suatu  perjanjian harus  memenuhi  syarat  sah  nya  perjanjian  berdasarkan  Pasal  1320 KUHPerdata.  Syarat  sah  perjanjian  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata tersebut yaitu :
1.  Kesepakatan antara kedua belah pihak;
2.  Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3.  Suatu hal tertentu;
4.  Causa yang halal.
Berdasarkan  keempat  syarat  kumulatif  di  atas,  dalam  suatu perjanjian,  syarat  adanya  kesepakatan  adalah  hal  yang  sangat  penting untuk  terpenuhi.  Kesepakatan  yang  dilakukan  secara  tertulis  dilakukan dengan akta autentik dan akta bi bawah tangan (Artadi, I Ketut & Putra, I Dewa Nyoman Rai Asmara, 2010: 51). Akta di bawah tangan adalah akta yang  sengaja  dibuat  untuk  pembuktian  oleh  pihak  tanpa  bantuan  dari seorang  pejabat.  Kekuatan  mengikat  para  pihak  dalam  akta  di  bawah tangan adalah sama dengan akta autentik.
Berdasarkan  pada hasil  penelitian  data kasus  Putusan  Pengadilan Nomor  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn  bahwa  bermula  pada  tanggal  17  Mei 2000 Penggugat  melalui  kuasa  kakak  ipar  penggugat  bernama  Hartini  Sujiman telah  membeli  dari  Tergugat  II  (Sri  Wartini)  atas  sebidang  tanah  seluas kurang lebih 75 M² yang terletak di Kelurahan Karyamulya, Kec. Kesambi Kota  Cirebon  setempat  dikenal  dengan  Perum  GSP  G-50  Karyamulya Kota  Cirebon,  berikut  bangunan  Rumah  KPR  BTN  yang  berdiri  diatasnya yang  dalam  kasus  ini  disebut  sebagai  objek  sengketa,  sebagaimana terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  N0.684  Surat  Ukur 527/1997  tanggal  12-07-1997  tercatat  atas  nama  Sunaryo  dengan  harga sebesar Rp 7.500.000 (Tujuh Juta Lima Ratus Ribu Rupiah) sebagaimana kuitansi yang dibuat oleh Tergugat II (Sri Watini) tertanggal 17 Mei 2000.
Jual  Beli  baik  antara  Penggugat  dengan  Tergugat  II  atas kesepakatan  bersama  dilakukan  di  bawah  tangan  mengingat  pertama waktu  itu  tanah  dan  Rumah  KPR  BTN  belum  lunas  dan  adanya  saling percaya, karena Tergugat II waktu itu secara lisan siap dan bersedia setiap saat  menghadap  Tergugat  I  untuk  melakukan  transaksi  jual  beli  di hadapan Pejabat yang berwenang setelah angsuran rumah tersebut lunas.
Setelah  proses  jual  beli  tersebut  maka  kewajiban  atas  tanah  dan rumah  tersebut  seperti  angsuran  rumah,  pembayaran  pajak  bumi  dan pembayaran  fasilitas  lainnya  seperti  listrik  dan  air  pam  menjadi  tanggung jawab Penggugat. Dan pada akhirnya angsuran Rumah KPR-BTN tersebut telah dibayar lunas oleh Penggugat pada tanggal 10 Januari 2007, namun Penggugat  tidak  langsung  mengajukan  proses  balik  nama  atas  obyek sengketa tersebut karena kesibukan dan tidak pahamnya tentang tatacara balik  nama  sertipikat.  Pada  awal  tahun  2016  Penggugat  baru  ingat  dan
berpikir  tentang  memproses  balik  nama  sertipikat  Hak  Guna  Bangunan atas  tanah  dan  rumah  tersebut  menurut  hukum  yang  kemudian  menjadi atas nama Penggugat selaku Pemilik yang sah.
Demi  kepastian  hukum  tentang  kepemilikan  tanah  tersebut selanjutnya  Penggugat  bermaksud  memproses  balik  nama  sertipikat  Hak Guna  Bangunan  tersebut  menjadi  atas  nama  Penggugat  akan  tetapi maksud  tersebut  tidak  dapat  dilaksanakan  karena  surat  tersebut  masih tercatat  atas  nama  Tergugat  I.  Proses  balik  nama  sertipikat  belum terlaksana dan Penggugat mendapat informasi jika Tergugat I dan II tidak diketahui keberadaannya. Kemudian Penggugat mencari informasi tentang keberadaannya  Tergugat  I  dan  II  di  berbagai  tempat  dengan  maksud membawa  Tergugat  I  dan  II  untuk  melakukan  proses  jual  beli  dan  balik nama  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang. Oleh  karena  Tergugat  I  dan  II  tidak  menepati  janjinya  untuk  menghadap Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang  guna  melakukan transaksi  jual  beli  atas  objek  sengketa,  sehingga  oleh  karena  itu  maka para Tergugat telah melakukan wanprestasi.
Berdasarkan  kasus  posisi  perkara  No.30/Pdt.G/2016/PN.Cbn tersebut  di  atas,  Penggugat  mengajukan  gugatan  agar  Majelis  Hakim menyatakan  demi  hukum  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  antara Tergugat  I  dengan  Tergugat  II  dan  kemudian  antara  Tergugat  II  dengan Penggugat  tertanggal  17  Mei  2000  secara  di  bawah  tangan  atas  bidang seluas  kurang  lebih  75  M²  yang  terletak  di  Kelurahan  Karyamulya,  Kec. Kesambi  Kota  Cirebon  setempat  dikenal  dengan  Perum  GSP  G-50 Karyamulya Kota Cirebon, berikut bangunan Rumah KPR BTN yang berdiri diatasnya,  berdasarkan  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  N0.684 Surat  Ukur  527/1997  adalah  sah  dan  mempunyai  kekuatan  hukum.  Dan Penggugat  adalah  pemilik  yang  sah  atas  sebidang  tanah  seluas  75  M² (tujuh puluh lima meter persegi) berikut bangunan yang berdiri di atasnya, berdasarkan  sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  No.  684  Surat  Ukur 527/1997  terletak  di  Kelurahan  Karyamulya,  Kec.  Kesambi  Kota  Cirebon setempat dikenal dengan Perum GSP G-50 Karyamulya Kota Cirebon.
Ketentuan  Pasal  32  Ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah telah menegaskan bahwa dalam
hal  atas  suatu  bidang  tanah  sudah  diterbitkan  sertipikat  secara  sah  atas nama  orang  atau badan  hukum  yang  memperoleh  tanah  tersebut  dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan  keberatan  secara  tertulis  kepada  pemegang  sertipikat  dan Kantor Pertanahan yang bersangkutan maupun tidak mengajukan gugatan ke  Pengadilan  mengenai  penguasaan  tanah  atau  penerbitan  sertipikat tersebut.
Berdasarkan dari
fakta-fakta pada perkara No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn  dapat  diketahui  bahwa  sejak  adanya  penyerahan tanah  objek  perkara  dari  Tergugat  I  kepada  Tergugat  II  dan  kemudian ditindaklanjuti  dengan  peralihan  Penguasaan  tanah  objek  sengketa  dan alas  haknya  dari  Tergugat  II  kepada  penguasaan  dan  pemanfaatan Penggugat  sejak  tahun  2000,  terus-menerus  tanpa  ada  gangguan  dari pihak  manapun  atas  tanah  objek  sengketa  ada  pada  penguasaan Penggugat,  maka  timbulnya  hubungan  hukum  antara  Penggugat  dengan tanah obj ek sengketa adalah lahir dari adanya hubungan hukum “Jual beli di bawah tangan yang didasari itikad baik”.
Kekuatan  hukum  akta  di  bawah  tangan  pada  perjanjian  jual  beli atas  tanah  dengan  sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  pada  putusan No.  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn  adalah  peralihan  hak  atas  tanahnya  tidak terjadi  sementara  perjanjiannya  tetap  sah.  Hal  itu  dikarenakan  untuk sahnya  perjanjian  jual  beli  tidak  mutlak  harus  dengan  akta  yang  dibuat oleh  PPAT.  Hal  ini  dibuktikan  dari  dalil  posita  gugatan  dihubungkan dengan  jawaban  Tergugat  II,  dan  alat  bukti  tertulis  yang  dimajukan  oleh para  pihak  berperkara,  keterangan  saksi-saksi  dan  hasil  pemeriksaan setempat  maka  dapat  diperoleh  fakta-fakta  yang  saling  dibenarkan  oleh para pihak.
Adapun  atas  Gugatan  Penggugat  dibenarkan  dan  tidak  disangkal oleh Tergugat II antara lain:
1.  Pada  tanggal  17  Mei  2000  Penggugat  telah  membeli  melalui  kuasa kakak  ipar  penggugat  bernama  Hartini  Sujiman  telah  membeli  dari Tergugat II (Sri Wartini) atas sebidang tanah seluas kurang lebih 75
M²  yang  terletak  di  Kelurahan  Karyamulya,  Kec.  Kesambi  Kota Cirebon  setempat  dikenal  dengan  Perum  GSP  G-50  Karyamulya Kota  Cirebon,  berikut  bangunan  Rumah  KPR  BTN  yang  berdiri diatasnya.
2.  Jual  beli  antara  Penggugat  dengan  Tergugat  I  dan  II  dilakukan  di bawah tangan, tidak di hadapan PPAT dikarenakan saling percaya.
3.  Setelah  pembelian  tanah  dan  bangunan  tersebut  di  atas,  sertipikat serta tanah dan bangunan tersebut telah dikuasai Penggugat.
4.  Pada  bulan  April  tahun  2016  Penggugat  menghubungi  Tergugat  I dan  II  menanyakan    keberadaan  Tergugat  I  dan  II,  untuk  bersama- sama  menghadap  ke  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  akan tetapi  Penggugat  mendapatkan  informasi  bahwa  Tergugat  I  dan  II telah tidak diketahui keberadaanya.
5.  Pengugat  telah  berusaha  mencari  keberadaan  Tergugat  I  dan  II namun tidak menemukan keberadaan Tergugat I dan II.
Akta  di  bawah  tangan  adalah  akta  yang  sengaja  dibuat  tidak  di hadapan pejabat yang berwenang. Akta ini yang dibuat dan ditandatangani oleh  para  pihak  yang  membuatnya.  Apabila  suatu  akta  di  bawah  tangan tidak disangkal oleh para pihak, maka berarti  mereka  mengakui dan tidak menyangkal  kebenaran  apa  yang  tertulis  pada  akta  di  bawah  tangan tersebut,  sehingga  sesuai  Pasal  1857  KUHPerdata  akta  di  bawah  tangan tersebut memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan suatu akta otentik.  Dengan  demikian  akta  di  bawah  tangan  pada  perjanjian  jual  beli atas  tanah  dengan  sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  pada  Putusan No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan suatu akta otentik
3.2. Penyelesaian  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dengan  Sertipikat  Hak  Guna Bangunan (HGB) pada Putusan No. 30/Pdt.G/2016/ PN.Cbn
Suatu  kegiatan  peralihan  hak  atas  tanah,  sering  kali  dilakukan dengan  cara  pemindahan  hak.  Pemindahan  hak  dalam  hal  ini  artinya dilakukan  melalui  kegiatan  jual  beli.  Jual  beli  adalah  kegiatan  yang dilakukan  melalui  sebuah  proses  pemindahan  hak  milik  berupa  barang atau  harta  kepada  pihak  lain  dengan  menggunakan  uang  sebagai  salah satu  alat  tukarnya.  Kegiatan  jual  belidi  bidang  ekonomi  dan  usaha
dianggap  sebagai  bagian  terpenting  karena  berhubungan  langsung dengan  konsumen,  secara  terminologi  kegiatan  jual  beli  diartikan  sebagai transaksi  penukaran  selain  dengan  fasilitas  dan  kenikmatan  (Rinto Manulang, 2011: 3)
Istilah  jual  beli  berasal  dari  kata  terjemah  ancontract  of  sale  yang berdasarkan  ketentuan  Pasal  1457  KUH  Perdata  yang  dimaksud  dengan jual  beli  adalah  “suatu  perjanjian  dengan  mana  pihak  yang  satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak atas suatu barang dan pihak yan g lain membayar harga yang telah dijanjikan”. Jual beli hak atas tanah adalah  perbuatan  hukum  yang  berupa  penyerahan hak  milik (penyerahan tanah  untuk  selama-lamanya)  oleh  penjual  kepada  pembeli  yang  pada saat itu juga menyerahkan harganya kepada penjual.
Dalam  kehidupan  sehari-hari,  masyarakat  kerap  kali  melakukan proses  jual  beli  tanah  dengan  akta  di  bawah  tangan  yang  hanya  1  (satu) lembar  kuitansi  sebagai  alat  bukti.  Jual  beli  seperti  ini  juga  sudah memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian  yaitu  Pasal  1320  KUHPerdata.  akan tetapi, untuk melakukan proses balik nama sertipikat dari nama penjual ke nama  pembeli  harus  mempunyai  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  karena peralihan  hak  atas  tanah  harus  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh PPAT yang sudah didaftarkan.
Pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dilaksanakan  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disingkat  PPAT).  Hal  tersebut  sesuai dengan  ketentuan  peraturan  jabatan  PPAT  yaitu  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah Nomor  37  tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.  (Angreni,  Ni  Kadek  Ditha  &  Wairocana,  I  Gusti  Ngurah,  2018:  2). Akibat  hukum  bagi  pembeli  terhadap  peristiwa  jual  beli  dibawah  tangan adalah  jual  beli  dengan  penjual  tanpa  akta  PPAT  tetaplah  sah,  karena sudah  terpenuhinya  syarat  sahnya  jual  beli  menurut  UUPA  yaitu  syarat materiil yang bersifat tunai, terang, dan riil. Jual beli yang dilakukan kedua belah pihak tersebut juga sudah memenuhi syarat jual beli menurut pasal 1320  KUH  Perdata  yaitu  syarat  sahnya  perjanjian.  Akan  tetapi  pembeli tidak bisa membaliknamakan status sertifikat tanah tersebut dikarenakan ia hanya  mempunyai  bukti  tranksaksi  pembayaran  hanya  dengan  selembar
kwitansi  tanpa  adanya  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT,  karena pemindahtanganan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  harus  dibuktikan dengan  akta  tersebut  (Angreni,  Ni  Kadek  Ditha  &  Wairocana,  I  Gusti Ngurah, 2018: 2).
Apabila  suatu  waktu  timbul  permasalahan  atau  suatu  sengketa, maka  kuitansi  tersebut  masih  bisa  disangkal  dan  bisa  mempunyai kekuatan  hukum  jika  diakui  oleh  kedua  belah  pihak  atau  dikuatkan  lagi dengan alat bukti berupa saksi dan alat bukti lainnya. Seperti yang sudah dibahas diatas bahwa akta di bawah tangan pada perjanjian jual beli atas tanah  dengan  sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  pada  Putusan  No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum yang mengikat.
Berdasarkan  analisis  penulis  dalil  posita  gugatan  dan  adanya Jawaban  Tergugat  II  yang  membenarkan  bahwa  telah  terjadi  hubungan hukum jual beli secara dibawah tangan antara Tergugat I dengan Tergugat II, dan kemudian ditindak lanjuti dengan jual beli antara Tergugat II dengan Penggugat pada tanggal 17 Mei 2000 atas tanah objek sengketa, maka hal pokok yang harus dibuktikan adalah apakah perbuatan hukum yang terjadi yaitu  “jual  beli  dibawah  tangan”  antara  Pengugat  dengan  Tergugat  II, dan/atau  antara  Tergugat  II  dengan  Tergugat  I  adalah  dilakukan  dengan dasar  itikad  baik  (te  goeder  trouw),  atau  sebaliknya  hanya  merupakan perbuatan topengan atau tindakan pura-pura (schijnhandeling). (Pransisca Romana Dwi Hastuti, 2015 : 34).
Sesuai  ketentuan  Pasal  32  Ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah  telah  menegaskan  bahwa dalam  hal  atas  suatu  bidang  tanah  sudah  diterbitkan  sertifikat  secara  sah atas  nama  orang  atau  badan  hukum  yang  memperoleh  tanah  tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa  mempunyai  hak  atas  tanah  itu  tidak  dapat  lagi  menuntut pelaksanaan  hak  tersebut  apabila  dalam  waktu  5  (lima)  tahun  sejak diterbitkannya  sertifikat  itu  tidak  mengajukan  keberatan  secara  tertulis kepada  pemegang  sertifikat  dan  kantor  pertanahan  yang  bersangkutan maupun  tidak  mengajukan  gugatan  ke  pengadilan  mengenai  penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.
Dari  fakta-fakta  yang  diperoleh  pada  kasus  perkara  No. 30/Pdt.G/2016/ PN.Cbn, diketahui bahwa sejak adanya penyerahan tanah objek  perkara  dari  Tergugat  I  kepada  Tergugat  II  dan  kemudian  ditindak lanjuti  dengan  peralihan  Penguasaan  tanah  objek  sengketa  dan  alas haknya dari Tergugat II kepada penguasaan dan pemanfaatan Penggugat sejak  tahun  2000,  terus-menerus  tanpa  ada  gangguan  dari  pihak manapun, dan disertai dengan adanya peralihan penguasaan alas haknya yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah objek sengketa ada pada  penguasaan  Penggugat,  maka  menurut  Majelis  hakim  timbulnya hubungan hukum antara Penggugat dengan tanah objek sengketa adalah lahir dari adanya hubungan hukum “Jual beli dibawah tangan yang didasari itikad baik”.
Menurut  analisis  penulis  Putusan  Majelis  Hakim  sudah  benar penyelesaian  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  Sertipikat  Hak  Guna Bangunan  (HGB)  pada  Putusan  No.  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn  dengan memberi  izin  kepada  Penggugat  untuk  dan  atas  nama  Tergugat  I  dan  II menghadap  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang  guna menandatangani  Akta  Jual  Beli  atau  peralihan  hak  atas  “sebidang  tanah seluas  kurang  lebih  75  M²  yang  terletak  di  Kelurahan  Karyamulya,  Kec. Kesambi  Kota  Cirebon  setempat  dikenal  dengan  Perum  GSP  G-50 Karyamulya Kota Cirebon, berikut bangunan Rumah KPR BTN yang berdiri diatasnya  sebagaimana  terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan (HGB) N0.684 Surat Ukur 527/1997 tanggal 12-07-1997.

## IV.  Kesimpulan dan Saran
4.1. Kesimpulan
1) Akta di bawah tangan pada perjanjian jual beli tanah dengan sertipikat Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  N0.684  Surat  Ukur  527/1997  pada Putusan  No.  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn  adalah  sah  dan  mempunyai kekuatan  hukum.  Hal  ini  dibuktikan  dengan  alat  bukti  tertulis  yang dimajukan  oleh  Penggugat,  keterangan  saksi-saksi  dan  hasil pemeriksaan  setempat  maka  dapat  diperoleh  fakta-fakta  yang  saling dibenarkan  oleh  para  pihak,  dan  perjanjiannya  tetap  sah  mempunyai kekuatan hukum yang mengikat sama dengan akta otentik.
2) Penyelesaian  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  sertipikat  Hak  Guna Bangunan  (HGB)  pada  Putusan  No.  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn,  Majelis Hakim  memberi  izin  kepada  Penggugat  untuk  dan  atas  nama Tergugat  I  dan  II  menghadap  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) yang  berwenang  guna  menandatangani  Akta  Jual  Beli  dengan Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  tersebut.  Hal  ini  didasarkan Penggugat  telah  dapat  dikategorikan  sebagai  pembeli  yang  beritikad baik.

## 4.2. Saran
1) Sebaiknya  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  dilakukan  di  hadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  sebagai  pejabat  yang berwenang.  Apabila  di  kemudian  terjadi  permasalahan/sengketa, maka dalam pembuktiannya mempunyai kekuatan bukti yang sah dan sempurna menurut hukum.
2) Sebaiknya  setiap  perjanjian  dilakukan  di  hadapan  pejabat  yang berwenang  (Notaris),  karena  akta  otentik  membantu  hakim  dalam memberikan  keputusan  dan  pejabat  yang  berwenang  tersebut  bisa menjadi saksi ahli bila diperlukan.

## Daftar Pustaka

## A.  Buku
Angreni, Ni Kadek Ditha & Wairocana, I Gusti Ngurah. 2018. Legalitas Jual Beli Tanah  di  Hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, Udayana  University Press: Denpasar.
Artadi,  I  Ketut  &  Putra,  I  Dewa  Nyoman  Rai  Asmara  Putra.  2019. Hukum Perjanjian  ke  Dalam  Perancangan  Kontrak. Udayana  University  Press: Denpasar.
Harsono, Boedi. 2000. Hukum Agraria Indonesia . Jakarta: Djambatan.
Manulang, Rinto. 2011. Segala Hal Tentang Jual Beli . Yogyakarta: Buku Pintar. Rahmadi,  Takdir.  2011. Mediasi:  Penyelesaian  Sengketa  Melalui  Pendekatan Mufakat , Rajawali Press, Jakarta.
Sentoso, Urip. 2017. Hukum Agraria . Jakarta: Kencana.
Subekti,  R  dan  R.  Tjitrosudibio.  2004. Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata . Cetakan ke- 35. Jakarta: Pradnya Paramita.
B. Perundang - Undangan:
Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016 Perubahan Peraturan Pemerintah No.
37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

## C.  Skripsi/Thesis
Pitri  Nurhasanah,  Eko.  2020.  Perjanjian  Jual  Beli  Atas  Tanah dengan  Sertipikat Hak Milik, Fakultas Hukum, Universitas Pancasakti Tegal.

## D.  Jurnal/Makalah/Artikel:
Angreni, Ni Kadek Ditha & Wairocana, I Gusti Ngurah. 2018. Legalitas Jual Beli Tanah Dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Denpasar: Jurnal Kertha Semaya Fakultas Hukum Universitas Udayana, 2018.
Hastuti,  Pransisca  Romana  Dwi.  2015.  Keabsahan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah di Bawah Tangan di Desa Patihan Kecamatan Sidoharjo Kabupaten Sragen, Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret
Rismadewi, Avina & Utari, Anak Agung Sri. 2015. Kekuatan Hukum Dari Sebuah Akta Dibawah Tangan, Denpasar. Jurnal Kertha Semaya Fakultas Hukum Universitas Udayana.