## Jurnal Penelitian dan Pengembangan Sains dan Humaniora
Volume 5, Number 3, Tahun 2021, pp. 423-434 P-ISSN: 1979-7095 E-ISSN: 2615-4501 Open Access: https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JPPSH

## A R T I C L E   I N F O
Article history: Received August 12, 2021 Revised August 13, 2021 Accepted October 10, 2021 Available online October 25, 2021
Kata Kunci: Efektivitas Hukum, Hak Tanggungan Elektronik
Keywords: Legal Effectiveness, Electronic Mortgage
This is an open access article under the CC BY-SA license.
Copyright © 2021 by Author. Published by Universitas Pendidikan Ganesha.

## Efektivitas  Pengurusan  Hak  Tanggungan  Elektronik  di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng
Ni Ny. Mariadi 1* , I Komang Kawi Arta 2
1,2 Fakultas Hukum, Universitas Panji Sakti,Singaraja, Indonesia

## A B S T R A K
Pengguna  baik  pihak  PPAT  maupun  pihak  kreditor  pengguna  HT-el  yang  salah memasukkan data, sehingga dari BPN (Badan Pertanahan Nasional)  terhambat untuk  menyelesaikan  secara  cepat  pengurusan  HT-el.  HT-el  memang  dapat mempercepat  prosedur  pengurusan  hak  tanggungan,  namun  masih  ada  suatu kendala lain seperti sistem atau jaringan yang eror pada saat proses pengurusan HT-el.  Tujuan  penelitian  ini  yaitu  menganalisis efektivitas  Pengurusan  Hak Tanggungan  Elektronik  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng  dan  kendala serta  upaya  Pengurusan  Hak  Tanggungan  Elektronik  di  Kantor  Pertanahan Kabupaten  Buleleng.  Jenis  penelitian  ini  yaitu  penelitian  hukum  empiris pendekatan  melalui  yuridis  sosiologis.  Sumber  data  penelitian  dari  wawancara yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng dan ditambah melalui studi  kepustakaan  untuk  dapat  memperoleh  data  sekundernya.  Sampel penelitian  menggunakan  sampel purposive  sampling .  Hasil  penelitian  ini menunjukkan bahwa Efektivitas Pengurusan Hak Tanggungan Elektronik sudah efektif, namun apabila dikaji dengan teori efektivitas hukum. Pada bagian budaya hukum mengenai HT-el yang masih terdapat beberapa kendala yang harus perlu penyeseuaian  budaya  hukum  yang  semula  pengurusan  Hak  Tanggungan  secara manual  dengan  perkembangan  teknologi  sekarang  menjadi  pengurusan  Hak Tanggungan  secara  elektronik.  Kendala  yang  dihadapi  dari  sisi  server  dan jaringan,  serta  teknis  penggunaan  dari  HT-el  tersebut.  Diperlukan  suatu  server yang  memadai  dan  terus  dilakukan  sosialisasi  dan  pembekalan  terhadap  HT-el tersebut  kepada  pengguna  Ht-el,  supaya  pengguna  dapat  cepat  beradaptasi dengan budaya hukum pengurusan HT-el saat ini.

## A B S T R A C T
Users, both PPAT and creditors, HT-el users who enter the data incorrectly, so it is from BPN (National Land Agency) to quickly complete the processing of HT-el. HT-el can predict the procedure for managing mortgage rights. Other obstacles exist, such as system or network errors during the HT-el management process. The purpose of this study is to analyze the effectiveness of Electronic Mortgage Management at the Buleleng Regency Land Office and the obstacles and efforts to manage  Electronic  Mortgage  Rights  at  the  Buleleng  Regency  Land  Office.  This  type  of  research  is  an  empirical  legal research approach through sociological juridical. Sources of research data from interviews conducted at the Land Office of Buleleng Regency and added through library research to obtain secondary data. The research sample used purposive sampling.  This  study  indicates  that  the  Effectiveness  of  Electronic  Mortgage  Management  is  effective  but  is  reviewed based  on  the  theory  of  legal  effectiveness.  In  the  section  on  legal  culture  regarding  HT-el,  several  obstacles  must  be adjusted to the legal culture, which was initially manual mortgage management with technological developments, now it is electronic mortgage management. Constraints faced from the server and network side and the technical use of the HT- el. an adequate server and continuing to carry out socialization and briefing of the HT-el to Ht-el users so that users can quickly adapt to the current legal culture of HT-el management.

## 1. PENDAHULUAN
Pemberian  kredit  dapat  dilakukan  melalui  perjanjian  kredit  antara  pemberi  dengan  penerima kredit  sehingga  terjadi  hubungan  hukum (Sinha  &  Verma,  2020;  Tadesse  &  Zewdie,  2019) .  Saat dilapangan sering kali ditemukan perjanjian kredit yang dibuat oleh  kreditur, sedangkan debitur hanya memahami  dan  mempelajari  dengan  baik.  Perjanjian  kredit  memiliki  fungsi  yang  sangat  penting  dalam pemberian, pengelolaan dan  penatalaksanaan kredit dalam kesepakatan yang dilakukan antara  kreditur dan  debitur (Basuki,  2015;  Kamaluddin  &  Haryati,  2020;  Situmorang  et  al.,  2019) .  Jika  debitur menandatangani  perjanjian  kredit  yang  dianggap  mengikat  kedua  belah  pihak  dan  berlaku  sebagai undang-undang  bagi  keduanya.  Kredit  merupakaan  penyediaan  uang  ataupun  tagihan  berdasarkan kesepakatan pijam-meminjam antar bara bank (Ginting & Permana, 2018; Saragih et al., 2018) . Peminjam
wajib  untuk  melunasi  utang  setelah  jangka  waktu  yang  telah  ditentukan  sebelumnya  oleh  pihak  bank dengan pemberian bunga (Munawaroh, 2011; Pratama, 2015) .
Sejak  aturan  mengenai  HT-el  dikeluarkan,  maka  saat  itu  lingkungan  di  bawah  kementerian ATR/BPN yaitu kantor pertanahan di seluruh Indonesia melaksanakan aturan mengenai HT-el tersebut. Salah satu Kantor Pertanahan yang melaksanakan adalah Kantor Pertanahan di Kabupaten Buleleng-Bali. Tujuan dari dilaksanakan HT-el adalah untuk memudahkan dan mengefesienkan waktu pengguna dalam melakukan pengurusan HT-el. Tetapi dalam pratiknya ada beberapa kendala yang sering dihadapi dalam pengurusan HT-el tersebut. Berdasarkan hasil observasi di kantor pertanahan Kabupaten Buleleng, bahwa informasi  awal,  ada  kendala  yang  dihadapi,  yaitu  Pengguna  baik  pihak  PPAT  maupun  pihak  kreditor pengguna HT-el yang salah memasukkan data, sehingga dari BPN (Badan Pertanahan Nasional) kabupaten Buleleng  terhambat  untuk  menyelesaikan  secara  cepat  pengurusan  HT-el.  Pengguna  HT-el  yang  salah menginput data terkadang dari pihak yang sudah berumur, sehingga kurang paham terhadap teknologi. Hal ini menjadi suatu permasalahan, satu sisi sudah ada aturan yang mengatur mengenai HT-el, namun disisi lain masih ada masalah terhadap data yang di inputnya sehingga pihak pengguna datang langsung ke kantor pertanahan Kabupaten Buleleng. HT-el memang dapat mempercepat prosedur pengurusan hak tanggungan, namun masih ada suatu kendala lain seperti sistem atau jaringan yang eror pada saat proses pengurusan HT-el. Apalagi Hak Tanggungan secara elektronik (HT-el) dapat dikatakan baru dilaksanakan, maka  perlu  penyesuaian  dari  pengguna  maupun  pelaksana  dalam  hal  ini  kantor  pertanahan  setempat terhadap  hak  tanggunan  elektronik  tersebut.  Adanya  suatu  kendala  akan  mempengaruhi  juga  kinerja PPAT,  karena  dalam  waktu  selambat-lambatnya  tujuh  hari  setelah  penandatangan  akta  pemberian  hak tanggungan,  PPAT  wajib  mendaftarkan  akta  tersebut  kepada  kantor  pertanahan  Kabupaten/Kota Setempat.
Berkenaan  dengan  praktik  pemberian  kredit  dengan  jaminan  tanah,  diperlukan  lembaga  hak jaminan  yang  mampu  memberikan  kepastian  hukum  bagi  pihak-pihak  yang  berkepentingan.  Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah tersebut atau disingkat “UUHT” (Basit, 2016; Catur, 2014) . Perkembangan Hak Tanggungan di Indonesia berjalan bersamaan dengan teknologi yang ada di Indonesia yang begitu canggih (Jayanti & Darmawan, 2018; Nugroho, 2018; Pribadi, 2017) . Terbukti Pemerintah menyediakan layanan Pendaftaran Hak  Tanggungan  yang  terintegrasi  secara  elektronik  berdasarkan  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  9  Tahun  2019  dan  Permen  ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020  tentang  Pelayanan  Hak Tanggungan secara Elektronik dengan “HT - el” (Guntoro et al., 2020; Nurwulan, 2021) . Tanggungan  diartikan  sebagai  barang  yang  akan  dijadikan  jaminan,  sedangkan  jaminan  itu sendiri memiliki arti tanggungan atas pinjaman yang diterima (Adi Widjaja & Winarno, 2018; Fahmi et al., 2020) .  Berdasarkan  Permen  ATR/BPN  yang  menjadi  pengguna  layanan  sistem  Hak  Tanggungan Elektronik  adalah    pertama  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  sebagai  pejabat  yang  membuat  APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) (Badriyah, 2016; Surbakti et al., 2018) . Pihak lain yang menggunakan HT-el  adalah  Kreditor.  Keditor  biasanya  merupakan  institusi  keuangan  Perbankan  dan  bisa  juga Perseorangan, kreditor dalam pelayanan HT -el adalah pihak yang berpiutang dalam satu hubungan utang piutang tertentu (Setiawan et al., 2018; Yulianingsih & Noviana, 2012). Sama halnya dengan PPAT maka Kreditor  yang  dapat  menggunakan  system  HT-el  adalah  kreditor  yang  terdaftar  di  aplikasi  Mitra  Jasa Keuangan  pada mitra.atrbpn.go.id.  Berdasarkan uraian di atas, diperlukan penelitian lebih dalam untuk mengkaji  permasalahan  tersebut.  Tujuan  penelitian  ini  yaitu  menganalisis efektivitas  Pengurusan  Hak Tanggungan Elektronik di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng  dan kendala serta upaya  Pengurusan Hak Tanggungan Elektronik di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng.

## 2. METODE
Jenis  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum  empiris.  Penelitian  hukum  empiris adalah penelitian dengan melihat sesuatu kenyataan di dalam masyarakat (Hurlock, 2009). Penelitian ini difokuskan  pada  menguji  efektivitas  hukum  yang  berlaku  di  kantor  pertanahan  kabupaten  buleleng terkait  dengan  Hak  Tanggungan  Elektronik. Dаtа  penelitian  yang  digunakan adalah Dаtа  Primer,  yаitu dаtа  yаng  diperoleh  melаlui  hаsil  wаwаncаrа  kep ada  para  responden  di  lokasi  penelitian.  Data  primer dalam  penelitian  ini  diperoleh  dari  hasil  wawancara  yang  dilakukan  kepada  di  Kantor  Pertanahan Kabupaten Buleleng yang khusus bagian penetapan hak pendaftaran . Dаtа Sekunder, yаitu dаtа - dаtа yаng diperol eh dаri beberapa literatur yang berkaitan dengan obyek penelitian ini. Data tersebut diperoleh dari Perpustаkааn Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti dаn Perpustаkааn Umum. Teknik analisis data yang akan  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  analisis  deskritif  kualitatif  yaitu  peneliti  mendiskripsikan data-data yang di peroleh dilapangan (wawancara, dokumentasi, observasi) dari data tersebut kemudian dilakukan analisa untuk permasalahan yang terdapat dalam rumusan masalah.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil Hak tanggungan ialah hak jaminan pada tanah. Hak tanggungan dengan perjanjian pembebanan jaminan yang muncul karena perjanjian kredit antara pihak debitur dengan kreditur baik dibuat dibawah tangan maupun dengan akta notaris. Perjanjian kredit dibawah tangan berarti perjanjian tersebut dibuat para pihak yaitu kreditur dan debitur tanpa ada pejabat berwenang, sedangkan perjanjian kredit dengan akta  notaris  berarti  perjanjian  dibuat  para  pihak  dihadapan  notaris.  Objek  dari  hak  tanggungan  ialah tanah.  Pendapat  Budi  Harsono  ada  4  syarat  hak  atas  tanah  agar  bisa  menjadi  jaminan:  dapat  dinilai dengan  uang,  hak  terdaftar  pada  daftar  umum  karena  harus  memenuhi  syarat  publisitas,  sifat  dapat dipindah  tangankan,  jika  debitur  wanprestasi  benda  jaminan  akan  dijual  dimuka  umum,  dan  perlu penunjukan dengan Undang-Undang.
Jika  dilihat  dari  Pasal  4  ayat  (1)  dan  ayat  (2)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  diketahui  yang dibebani  hak  tanggungan  ialah  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan,  dan  hak  pakai.  Untuk membebankan  hak  tanggungan,  maka  perlu  dibuatkan  APHT  oleh  PPAT  yang  berisi  pemberian  hak tanggungan  pada  kreditur  tertentu.  Guna  mendapatkan  kekuatan  hukum,  hak  tanggungan  dituangkan dalam APHT tersebut haruslah didaftarkan.  Sistem HT-el dikelola oleh Kantor Pertanahan sesuai Pasal 4 ayat  (1)  dan  adapun  jenis  pelayanan  dalam  sistem  HT- el  pada  Pasal  6  menentukan  “jenis  layanan  hak tanggungan  yang  dapat  diajukan  melalui  sistem  HT-el,  meliputi:  a.  pendaftaran  hak  tanggungan;  b. peralihan hak tanggungan; c. perubahan nama kreditur; d. penghapusan hak tanggungan (Wiguna, 2020). Hak  tanggungan  sebagai  hak  penguasaan  atas  tanah  yang  berisikan  kewenangan  bagi  kreditor untuk berbuat sesuatu  mengenai tanah  yang dijadikan  agunan, tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan  digunakan,  melainkan  untuk  menjualnya  jika  debitur  cedera  janji  (wanprestasi)  dan  mengambil hasilnya, baik seluruh atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya. Pada Pasal 1 angka  7  Peraturan  Menteri  ATR/BPN  RI  Nomor  5  tahun  2020  Tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan Terintegritas Secara Elektronik yang selanjutnya di sebut Ht- el adalah serangkaian proses pelayanan hak tanggungan  dalam  rangka  pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  diselenggarakan  melalui  sistem elektronik yang terintegritas.
Sejak aturan hukum Hak Tanggungan elektronik di tetapkan, pihak kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng  masih  mempersiapkan  baik  dari  bagian  di  kantor  pertanahan  maupun  dari  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Jasa Keuangan seperti perbankkan. Adanya sosialisasi pengenalan terlebih dahulu yang  di  lakukan  oleh  pihak  Kanwil  ATR/BPN  di  buleleng  yang  menyasar  pihak  PPAT.  Pihak  kantor pertanahan juga melakukan sosialiasi terkait dengan HT- el terhadap jasa keuangan, sehingga berlakunya penerapan HT- el di Kantor Pertanahan di Kabupaten Buleleng sejak bulan januari tahun 2020. Disamping adanya  sosialisasi  di  tambah  juga  pelaksanaan  praktik  dari  cara  menggunakan  HT- el ,  supaya  pengguna tersebut lebih memahami dari HT- el .
Pada  hierarki  hak-hak  penguasaan  atas  tanah  dalam  Hukum  Agraria  Nasional,  antara  lain:  hak bangsa indonesia atas tanah, hak menguasai dari negara atas tanah, hak ulayat masyarakat hukum adat, hak perseorangan atas tanah, meliputi : hak-hak atas tanah, wakaf tanah hak milik,  hak tanggungan dan hak milik atas satuan rumah susun (Arta & Qurbani, 2021) . Hak-hak atas tanah salah satunya seperti hak milik perseorangan atas tanah. Pada tataran instrumen hukum nasional, terhadap hak-hak individual juga telah dijamin dan diatur. Pengaturan terhadap hak-hak individual ini juga tersebar di berbagai peraturan perundang-undangan. Pada Pasal 16 UUPA, bahwa hak-hak atas tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang lain serta badan hukum. Hak tanggungan merupakan hak yang termasuk dalam hak perseorangan. Penyelenggaraan hak tanggungan semula dilakukan dengan cara manual dan setelah perkembangan  teknologi  yang  begitu  pesat,  maka  keluarlah  aturan  mengenai  pelayanan  dari  hak tanggungan elektronik.
Pasal 51 UUPA ditentukan bahwa Hak Tanggungan dapat dibebankan kepada Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang diatur dengan undang-undang. Berdasarkan amanat Pasal 51 UUPA tersebut, maka diundangkan UndangUndang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (UUHT).  Hukum  Acarapun  mengilhami  Pasal  51 UUPA tersebut untuk membentuk rezim hukum khusus tentang HT sebagaimana diamanatkan Pasal 1178 KUHPdt, yaitu adanya kekuatan eksekusi bukan hanya dari putusan pengadilan (Pasl 224 HIR), tetapi juga dapat berasal dari perjanjian (Prayuti et al., 2019) . Jenis Layanan dan Objek Hak Tanggungan Pasal 6 (1) Jenis Pelayanan HT-el yang dapat diajukan melalui Sistem HT-el meliputi: pendaftaran Hak Tanggungan, peralihan Hak Tanggungan, perubahan nama Kreditor, penghapusan Hak Tanggungan, perbaikan data.
Mengingat  Penyelenggaraan  pelayanan  dari  HT- el terdiri  dari  perorangan  atau  Badan  Hukum (sebagai  Kreditor),  PPAT,  dan  ASN  Kementerian  Agraria/BPN  (sebagai  pelaksana).  PPAT  wajib menggunakan  aplikasi  yang  disediakan  Kementerian  ATR/BPN  dengan  menjadi  mitra  kerja  di  BPN, mendaftar  dan  membuat  akun  secara  online  melalui  portal  mitra  kerja  di  browser  dengan  alamat:
https://mitra.atrbpn.go.id/datappat/login.  Jika  tidak  melakukan  pemutakhiran  data  maka  tidak  dapat mengakses  dan  mendaftarkan  layanan  pada  aplikasi  pelayanan  pertanahan  secara  elektronik.  Sehingga PPAT  tidak dapat  menjadi  pengguna dalam pelayanan  Hak Tanggungan Elektronik tersebut (Nurwulan, 2021) . Namun bagi masyarakat secara umum yang tidak langsung sebagai pengguna dari ht- el ini tidak diadakan  sosialisasi,  tetapi  bagi  kreditur  perorangan  harus  tahu  dari  sistem  ht- el tersebut  dan  cara menggunakan  serta  mendaftarkan  akunnya melalui  aplikasi  yang  disediakan  oleh  kantor  pertanahan. Mekanisme pendaftaran Ht- el dimulai dari pihak bank atau jasa keuangan mengadakan suatu perjanjian kredit dengan debitur, kemudian dituangkan dalam akta PPAT mengenai data-data dari kreditur dan data dari  debitur.  Pihak  PPAT  melakukan  pengecekan  sertipikat  pemohon  ke  Badan  Pertanahan  Nasional (BPN).  Tujuannya  untuk  sebelum  melaksanakan  pembuatan  akta  mengenai  pemindahan  atau pembebanan  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun,  PPAT  wajib  terlebih  dahulu melakukan pemeriksaan pada kantor pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan dengan memperlihatkan sertipikat asli (Pasal 97 Ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Menurut  Nurudin,  dalam  jurnal  Urgensi  Penetapan  Limitasi  waktu  pemeriksaan  kesesuaian sertipikat hak atas tanah di kantor pertanahan sebelum pembuatan akta oleh PPAT menyatakan bahwa fungsi  pengecekan  sertipikat  adalah  mengetahui  di  buku  tanah,  apa  tanah  tersebut  sedang  tidak  dalam keadaan  sengketa  atau  apa  tanah  tersebut  di  bebani  dengan  suatu  hak  tanggungan ( https://www.kompasiana.com/renabudiarti/ diakses pada  senin,  15  November  :  2021).  Saat  ini pengecekan sertipikat juga dilaksanakan secara online.
Setelah adanya suatu pengecekan sertipikat hak atas tanah secara online  sebagaimana prosedur diatas  yang  gunanya  melihat  tanah  tersebut  ada  masalah  atau  tidak.  Jika  tidak  ada  masalah  terhadap sertipikat tersebut,  kemudian di pasang hak tanggungan. Prosedurnya pertama dari pihak Bank setelah adanya perjanjian kredit dari pihak kreditur dan debitur yang di buat oleh notaris, kemudian pihak Bank membuat  surat  order  untuk  diberitahuan  kepada  PPAT  rekanan  untuk  melakukan  suatu  pengecekan sertipikat  di  BPN.  Sesuai  prosedur  pengecekan  sertipikat  tersebut  diatas,  kemudian  sudah  selesai pengecekan,    pihak  PPAT    meng upload data-data  pemohon,  seperti  ;  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP) Pemohon/debitur, Kartu Keluarga (KK) Pemohon/ debitur, perjanjian kredit, Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan (SKMHT), Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), Surat Pemberian Pajak Terhutang (SPPT).
Jika terjadi kesalahan data-data yang di upload oleh pihak PPAT selama proses pengurusan HT- el , pihak  PPAT  di  konfirmasi  ke  oleh  pihak  BPN  atau  disebut  proses  penangguhan.  Proses  penangguhan tersebut  isinya  data-data  yang  salah  di  informasikan  oleh  BPN  dan  pihak  PPAT  yang  kemudian memperbaiki  data  yang  salah  tersebut.  Setelah  diperbaiki  kemudian  di  kirim  melalui  sistem  HT- el tersebut.  Kalau  tidak  ada  lagi  permasalahan  terkait  dengan  data-data  yang  di  upload  PPAT,  kemudian pihak  PPAT  mengkonfirmasi  pihak  jasa  keuangan  (Bank).  Pihak  jasa  keuangan  (bank)  yang  kemudian mendaftarkan  melalui  sistem  HT- el dan  pihak  PPAT  hanya  membuat  akta  hak  tanggungan  dan mengupload data yang sudah diterima dari jasa keuangan (Bank).
Kemudian setelah di upload oleh pihak PPAT akan keluar Surat Pengantar Akta (SPA). Keluarnya Surat Pengantar Akta (SPA) ini yang masuk di sistem PPAT, kemudian di kirimkan SPA tersebut oleh PPAT ke  pihak  jasa  keuangan.  Pihak  jasa  keuangan  meng input data-data  dari  SPA  dan  pihak  jasa  keuangan meng input hanya surat permohonan pemasangan hak tanggungan. Pendaftaran dari pihak jasa keuangan (bank) dalam mengupload data-data tidak boleh lebih dari 7 (Tujuh) hari kerja, karena jika lebih dari 7 (Tujuh) hari kerja, maka akta PPAT tersebut dapat dibatalkan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 40 Ayat 1 PP 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yang menyatakan bahwa selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja  sejak  tanggal  ditandatanganinya  akta  yang  bersangkutan,  PPAT  wajib  menyampaikan  akta  yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor pertanahan untuk di daftar.
Setelah  di input oleh  pihak  jasa  keuangan  akan  keluar  SPS  (Surat  Perintah  Setor)  yang  akan dibayar oleh pihak jasa keuangan sesuai nilai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dengan waktu  3 (tiga)  hari.  Setelah  di  bayar,  kemudian  baru  masuk  datanya  di  bagian  pelaksana  Badan  Pertanahan Nasional  Kabupaten  Buleleng.  Kemudian  pihak  pelaksana  (BPN)  yang  mengkoreksi  data-data  yang diajukan tersebut.
Pihak pelaksana (BPN) akan mengkoreksi akta dan data-data yang di upload oleh PPAT dan yang disetujui oleh pihak jasa keuangan (Bank). Data yang diajukan PPAT tersebut sudah sesuai atau tidak. Jika tidak  sesuai  pihak  pelaksana  (BPN)  berhak  mengajukan  sanggahan,  misalnya  karena  hasil scan yang buram yang diajukan dan salah upload data. Sanggahan yang di sampaikan oleh pihak pelaksana (BPN) di
sampaikan melalui email masing-masing baik PPAT atau Jasa Keuangan tergantung dari pihak yang mana salah meng upload data dan yang di nyatakan tidak sesuai oleh pihak pelaksana (BPN). Kemudian mereka yang dinyatakan salah meng upload data, maka melakukan perbaikan data tersebut dan kembali di upload . Jika  pihak  yang  dinyatakan  salah upload data  oleh  pihak  pelaksana  (BPN)  tidak  merubah  atau membenarkan data yang dinyatakan salah dan diberikan waktu 4 (empat) hari untuk mengubah,  tetapi jika tidak diindahkan, maka sistem otomatis akan ditutup dan perbaikan tidak bisa dilakukan. Kemudian jika tidak ada permasalahan data lagi, hak tanggungan tersebut langsung terbit dalam waktu 7 (Tujuh).
Jika pihak pelaksana (BPN) tidak melakukan pemeriksaan sampai pada hari ke-7 (tujuh) (14 Ayat 1) dan hasil Pelayanan HT- el diterbitkan oleh Sistem HT- el , dianggap memberikan persetujuan dan/atau pengesahan.  Pihak  pelaksana  (BPN)  bertanggung  jawab  secara  administratif  atas  hasil  Pelayanan  HT- el (Pasal 14 Ayat 2).
Setelah  selesainya  proses  pembayaran  dari  pihak  jasa  keuangan  (bank),  maka  7  (tujuh)  hari setelah  pembayaran  tersebut,  keluarlah  sertipikat  hak  tanggungan  elektronik.  Pihak  Bank  atau  Jasa keuangan diberikan waktu 30 (tiga puluh) hari untuk mengecek kebenaran sertipikat HT-el tersebut dan mengajukan  perbaikan  terhadap  sertipikat  HT-el.  Dokumen  Hak  Tanggungan  yang  dapat  diperbaiki meliputi peringkat, Nomor Akta, Pemegang Hak, Penunjuk, Nilai Partial, Jenis dan Nomor Hak dan Benda Lain, bentuk catatan perbaikan ini juga dicetak dan ditempel pada Catatan Pembebanan Dalam Sertipikat Hak Atas Tanah Yang Menjadi Objek Jaminan.
Pasal 1 Angka 8 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2021  Tentang  Sertipikat  Elektronik  disebut  Sertipikat-El  adalah Sertipikat  yang  diterbitkan  melalui  sistem  elektronik  dalam  bentuk  dokumen  elektronik.  Dokumen Elektronik  adalah  setiap  informasi  elektronik  yang  dibuat,  diteruskan,  dikirimkan,  diterima,  atau disimpan  dalam  bentuk  analog,  digital,  elektromagnetik,  optikal,  atau  sejenisnya,  yang  dapat  dilihat, ditampilkan, dan/atau didengar melalui komputer atau Sistem Elektronik, termasuk tetapi tidak terbatas pada tulisan, suara, gambar, peta, rancangan, foto atau sejenisnya, huruf, tanda, angka, kode akses, simbol atau perforasi yang memiliki makna atau arti atau dapat dipahami oleh orang yang mampu memahaminya (Pasal 1 angka 2 Permen ATR/BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang sertipikat elektronik).  Kemudian pada Pasal 12 Ayat 1, menyebutkan bahwa Tanah yang sudah ditetapkan haknya menjadi hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun, hak tanggungan atau tanah wakaf didaftar melalui Sistem Elektronik  dan  diterbitkan  Sertipikat-el.  Pada  Ayat  2,  menyebutkan,  kumpulan  Sertipikat-el  yang tersimpan di Pangkalan Data secara berurutan sesuai edisinya sebagai riwayat pendaftaran tanah menjadi buku  tanah  elektronik. Sertipikat Hak Tanggungan Elektronik yang selanjutnya disebut  Sertipikat HT-el adalah tanda bukti hak tanggungan berbentuk Dokumen Elektronik yang berisi informasi hak tanggungan.
Sesuai  dengan  Pasal  15  Peraturan  Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  2020  Tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi Secara Elektronik, menyebutkan Hasil Pelayanan HT-el berupa Dokumen Elektronik yang diterbitkan oleh Sistem HT-el, meliputi : Sertipikat HT-el, Catatan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, dan Catatan Hak Tanggungan pada Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Pencatatan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dilakukan pada Buku Tanah Elektronik oleh Kepala Kantor  Pertanahan  atau  pejabat  yang  diberi  kewenangan.  Pencatatan  Hak  Tanggungan  pada  Sertipikat Hak  Atas  Tanah  atau  Hak Milik  Satuan  Rumah  Susun  dilakukan  oleh  Kreditor  pada  Sertipikat  Hak  Atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun yang dijaminkan menjadi satu kesatuan dengan Sertipikat Hak Atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun.  Hasil  Pelayanan  HT-el  disampaikan  kepada  Kreditor melalui Sistem HT-el dan/atau melalui Domisili Elektronik. Hasil Pelayanan HT-el sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 disahkan dengan Tanda Tangan Elektronik oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang diberi kewenangan, untuk menjaga keutuhan dan keautentikan Dokumen Elektronik.
Hak  Tanggungan  Elektronik  saat  ini  mulai  berlaku  awal  januari  tahun  2020  sampai  saat  ini efektif. Perubahan Hak tanggungan manual menjadi hak tanggungan elektronik memudahkan kinerja jasa keuangan  (Bank)  dalam  mengajukan  permohonan  hak  tanggungan,  yang  mana  diawal  proses  hak tanggungan manual banyak prosedurnya, tetapi dengan hadirnya hak tanggungan secara elektronik, maka prosedurnya  menjadi  lebih  sederhana,  sehingga  memudahkan  jasa  keuangan  dalam  mengajukan permohonan  hak  tanggungan.  Di  samping  itu,  efektif  dari  segi  waktu  dan  meminimalisir  biaya  dalam pengurusan  dalam  HT-el  tersebut.  Disamping  pihak  jasa  keuangan  (Bank)  dan  Pihak  Pelaksana  (BPN) menyatakan efektif adanya suatu hak tanggungan secara elektronik baik dari segi proses dan waktu, hal ini ditambah pernyataan dari beberapa PPAT yang wilayah kerja di kabupaten Buleleng yang menyatakan bahwa sudah efektif  hak tanggungan secara elektronik di Kabupaten Buleleng. Walapun sudah demikian efektif dinyatakan oleh beberapa informan, menurut peneliti jika kaitkan dengan Teori Efektivitas hukum,
maka suatu hukum dapat dikatakan efektif apabila perilaku warga masyarakat sesuai dengan hukum yang berlaku  atau  diputuskan  atau  dikehendaki  oleh  hukum  maka  dapat  dikatakan  bahwa  hukum  yang bersangkutan  efektif.  Menurut  teori  yang  di  kemukakan  Lawrence  M.  Friedman,  bahwa  efektif  atau tidaknya suatu penegakan hukum tergantung pada tiga elemen penting yaitu sebagai berikut (Friedman, 2011) .
Pertama, subtansi hukum. Aturan, norma, dan pola perilaku manusia yang berada dalam system tersusun  dari  peraturan-peraturan  dan  ketentuan-ketentuan  yang  dapat  dikehendaki  oleh  hukum.  Hak Tanggungan secara Elektronik (HT- el ) termuat dalam Peraturan Menteri Peraturan Menteri ATR/BPN RI Nomor  5  tahun  2020  Tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegritas  Secara  Elektronik.  Isi  dari peraturan perundang-undangan ini sudah baik dan terbukti bahwa pihak pengguna dari HT- el tidak salah menafsirkan arti  Peraturan Menteri tersebut. Jelas aturan yang mengatur mengenai HT- el tersebut. Bagi Pelaksana  (BPN),  Pihak  jasa  Keuangan  (Bank),  Pihak  PPAT  menyatakan  bahwa  sudah  efektif,  sehingga menurut peneliti dari segi isi aturan nya sudah efektif dan jelas, serta tidak menimbulkan multitafsir dari permen tersebut.
Kedua,  struktur  hukum  (aparat  penegak  hukum).  Struktur  adalah  suatu  institusionalisasi  ke dalam  entitas-entitas  hukum,  berkaitan  dengan  aparatur  penegak  hukum  berupa  system  tata  kerja  dan pelaksana dari ketentuan yang diatur dalam substansi hukum, seperti pengadilan tingkat pertama, tingkat banding,  dan  tingkat  kasasi.  Termasuk  juga  dalam  tatanan  kelembagaan  dan  kinerja  lembaga,  struktur hukum tidak hanya meliputi aparat penegak hukum saja akan tetapi meliputi juga sarana dan prasarana yang  mendukung  aparat  pelaksana  hukum  tersebut.  Pengguna  HT- el sudah  diadakan  suatu  sosialisasi, cara menggunakan dari HT- el , baik pihak BPN, PPAT dan Jasa Keuangan (Bank) yang menggunakan dari HT- el tersebut.  Peraturan  Menteri  ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020  tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan Terintegritas  Secara  Elektronik  disambut  baik  oleh  pihak  BPN  Buleleng,  terbukti  bahwa  sebelum pelaksanaan  proses  HT- el di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng,  terlebih    pihak  BPN  dahulu menyiapkan  berbagai  keperluan  baik  dari  sarana  dan  prasarana,  sumber  daya  manusianya  yang  akan dilatih dalam menggunakan HT- el. Selain diadakannya pelatihan bagi pihak BPN (Pelaksana), Pihak BPN Kabupaten  Buleleng  sudah  menerapkan  aturan  Permen  ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020  tentang pelayanan  Hak  Tanggungan  Terinegritas  secara  eletronik  dan  sudah  sejak  januari  tahun  2020.  Saat  ini pihak  BPN  (Pelaksana)  Kabupaten  Buleleng  tidak  menerima  lagi  permohonan  hak  tanggungan  secara manual,  biarpun  hal  tersebut  kondisinya  jaringan  bermasalah  dari  HT- el tersebut,  tetapi  tetap dilaksanakan permohonan secara HT- el (Hasil Wawancara Yogi Astuti, bagian Penata Pertanahan pertama seksi penetapan hak dan pendaftaran Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng : 2021). Menurut Peneliti dari  struktur  hukum  (penegakan  hukum)  dalam  menerapkan  Permen  ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020 tentang pelayanan Hak Tanggungan Terinegritas secara eletronik sudah berjalan efektif .
Ketiga,  kultur  (budaya  masyarakat).  Kultur  hukum  adalah  elemen  sikap  dan  nilai  sosial,  kultur hukum mengacu pada bagian-bagian yang ada pada kultur umum, adat kebiasaan, opini, cara bertindak dan berpikir yang mengarah pada kekuatan-kekuatan sosial menuju atau menjauh dari hukum dan cara- cara tertentu. Melihat penerapan pengurusan Ht- el di kantor pertanahan selaku pelaksana dan pengguna dari  jasa  keuangan  dan  PPAT  menyampaikan  bahwa  Ht- el tersebut  sudah  cukup  efektif,  namun  masih terdapat kendala seperti misalnya hasil scan buram, kesalahan teknis pengguna dan setiap hari ada yang keliru  dalam  mengupload  data.  Menurut  peneliti,  kalau  mengkaji  dari  budaya  hukum  masih  dapat dikatakan belum  efektif, karena masih  terdapat kendala-kendala yang terjadi dalam proses pengurusan HT- el seperti ada yang salah mengupload data, hal ini merupakan budaya hukum pengguna HT- el masih perlu di berikan suatu pemahaman dan ke cermatan terhadap pengguna dalam meng upload dokumen- dokumen yang di perlukan dalam pengurusan HT- el . Tidak dapat di pungkiri karena sebelum adanya HT- el tersebut, pengurusan Hak Tanggungan masih secara manual yaitu pihak pengguna langsung datang ke BPN untuk pengurusan Hak tanggungan tersebut.  Perubahan ini  merupakan perubahan budaya hukum, yang dulunya pengurusan HT secara manual kemudian berkembang dan berubah menjadi budaya hukum yang  secara  elektronik.  Dahulu  sistem  manual  terlalu  panjang  prosedurnya  dan  sekarang  sistem  online tersebut  mengefesienkan  dari  pengurusan  hak  tanggungan  tersebut,  sehingga  asas  sederhana  dalam pendaftaran  tanah  bisa  terlaksana  yang  artinya  аgаr  ketentuаn - ketentuаn  pokok  mаupun  prosedur dengаn mudаh dаpаt dipаhаmi oleh pihаk - pihаk yаng berkepentingаn, terutаmа pаrа pemegаng hаk аtаs tаnаh.  Budaya  hukum  tersebut  memegang  peranan  penting  dalam  efektifnya  sebuah  aturan  hukum, sehingga diperlukan suatu adaptasi dalam penggunaan HT- el tersebut.
Setelah  hapusnya  utang  yang  dijamin  dengan  Hak  Tanggungan,  maka  Kantor  Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan  tersebut  pada  buku-tanah  hak atas tanah  dan sertipikatnya. Dengan hapusnya  Hak  Tanggungan,  sertipikat  Hak  Tanggungan  yang  bersangkutan  ditarik  dan  bersama-sama buku-tanah  Hak  Tanggungan  dinyatakan  tidak  berlaku  lagi  oleh  Kantor  Pertanahan  (Pasal  22  Ayat  2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang
Berkaitan  Dengan  Tanah).  Permohonan  pencoretan  (Roya)  sebagaimana  diajukan  oleh  pihak  yang berkepentingan dengan melampirkan sertipikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa  Hak  Tanggungan  hapus  karena  piutang  yang  dijamin  pelunasannya  dengan  Hak  Tanggungan  itu sudah  lunas, atau  pernyataan tertulis  dari kreditor  bahwa Hak Tanggungan telah  hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau karena kreditor melepaskan Hak Tanggungan  yang  bersangkutan.  Kantor  Pertanahan  melakukan  pencoretan  catatan  Hak  Tanggungan menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan  perundang-undangan yang  berlaku  dalam waktu  7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan (Pasal 22 Ayat 8 UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah).
Pencoretan (Roya) yang dilaksanakan di kantor pertanahan Kabupaten Buleleng dilakukan masih dengan  cara  manual  dan  dilakukan  dengan  cara  elektronik.  Kalau  Roya  manual  masih  diterapkan terhadap hak tanggungan yang dahulu diterapkan secara proses manual dan roya elektronik diberlakukan terhadap HT- el. Roya elektronik menggunakan kode, dan tidak membaca hak tanggungan secara manual. Oleh karena itu disesuaikan, jika hak tanggungan sebelumnya dilakukan prosesnya secara manual maka proses  royanyapun  dilakukan  secara  manual  begitupula  dengan  HT-el,  jika  hak  tanggungan  dilakukan secara elektronik, maka proses royanya pun menggunakan roya elektronik. Roya elektronik menggunakan kode dan roya elektronik hanya membaca kode yang ada pada hak tanggungan secara elektronik Untuk  pengajuan  roya  secara  manual  dilakukan  pengajuan  oleh  debitur  ke  kantor  pertanahan, jika  pihak  pemohon  (debitur)  sudah  melunasi  hutangnya  kepada  pihak  bank  (kreditur).  Syarat  pihak pemohon  secara  manual  dalam  pengajuannya  yaitu  :  membawa  sertipikat  hak  milik,  sertipikat  hak tanggungan, surat permohonan roya,  surat pelunasan  dari pihak bank (jasa keuangan). Kalau roya HT- el , yang melakukan pengajuan adalah pihak jasa keuangan (kreditur/bank) yang mengajukan melalui sistem di  kantor  pertanahan  dan  menggunakan  akun  bank  (jasa  keuangan)  sebagai  pengguna  HT-el  tersebut. Syarat pengajuan roya elektronik yang diajukan pihak jasa keuangan yaitu : pihak jasa keuangan cukup scan  dan  mengupload  sertipikat  dan  surat  formulir  pemasangan  roya.  Pihak  pelaksana  (BPN)  tidak melakukan  sanggahan  ataupun  perbaikan  pada  proses  pengajuan  roya  HT-el  tersebut.  Proses  roya elektronik  terbit    dalam  1  (Satu)  hari  kerja,  pihak  jasa  keuangan  (bank)  mengajukan  proses  roya kemudian  pihak  jasa  keuangan  membayar  dan  pada  saat  itu  langsung  terbit  hasil  roya  yang  diajukan tersebut.
Pembahasan Pasal 4 ayat (1) UUPA  menjelaskan bahwa Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum (Irman et al., 2021; Kurniawan, 2019) . Pasal tersebut memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Kusumawati et al.,  2016;  Waryanta, 2016) . Hak atas tanah  bersumber dari hak menguasai dari  negara atas  tanah  dapat  diberikan  kepada  perseorangan  baik  warga  negara  Indonesia  mapupun  warga  negara asing,  sekelompok  orang  secara  bersama-sama,  dan  badan  hukum  baik  badan  hukum  privat  maupun badan hukum public. Wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2.
Pertama,  wewenang  Umum.  Wewenang  yang  bersifat  umum  yaitu  pemegang  hak  atas  tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi, air dan ruang yang ada di atasnya sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu  dalam  batas-batas  menurut  UUPA  dan  peraturan-peraturan  hukum  lain (Ramadhani  et  al.,  2019; Widiarti,  2018) .  Kedua,  wewenang  Khusus.  Wewenang  yang  bersifat  khusus  yaitu  pemegang  hak  atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya (C. B.  Pranoto,  2017;  Waryanta,  2016) .  Misalnya  wewenang  pada  tanah  Hak  Milik  adalah  dapat  untuk kepentingan  pertanian  dan  atau  mendirikan  bangunan,  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  untuk  mendirikan bangunan, Hak Guna Usaha (HGU) untuk kepentingan pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan. Pada  Pasal  24  (1)  Kepala  Kantor  Pertanahan  dapat  menolak  Pelayanan  HT-el,  antara  lain,  terdapat  sita dan/atau  blokir  dalam  jangka  waktu  proses  Pelayanan  HT-el  dan  terdapat  alasan  lain  berdasarkan ketentuan  peraturan  perundang-undangan.  Penolakan  permohonan  Pelayanan  HT-el  diberitahukan kepada Kreditor  melalui  Sistem HT-el, Domisili Elektronik dan/atau  media elektronik lainnya (Pasal 24 (2)).
Kendala yang di hadapi  oleh  ketiga pengguna Hak tanggungan secara elektronik  yaaitu sebagai berikut. Pertama, pihak PPAT melakukan pengecekan sertifikat yang akan di bebankan  hak tanggungan.
Pada  proses  pengecekan  tersebut  sering  terjadi  permasalahan  pada  jaringan.  Kedua,  pada  saat pengecekan sertifikat, data yang dimiliki oleh Badan pertanahan belum ter update dengan data yang ada di Badan Pertanahan nasional (Pusat). Jika pihak Badan Pertanahan yang ada di daerah salah meng input data  dan  berbeda  dengan  data  yang  di  input  oleh  PPAT  dan  BPN  Daerah,  maka  data  tersebut  di kembalikan oleh BPN pusat. Upaya PPAT untuk memperbaiki hal tersebut, PPAT mendatangi langsung ke badan pertanahan daerah buleleng dan pihak BPN Buleleng kemudian memperbaikinya. Ketiga, kesalahan teknis  dan  kurang  cermatnya  pihak  karyawan  PPAT  dalam  meng  input  data  pengecekan  sertipikat  dan kemudian oleh pihak karyawan PPAT di print data tersebut. Karyawan harus cermat dan teliti agar tidak terjadi  kesalahan (Ahmad  et  al.,  2019;  Firmansyah  &  Aima,  2020;  Mahriani,  2018) .  Artinya  sudah  di setujui  data  tersebut  oleh  pihak  PPAT,  kemudian  setelah  di  print  tersebut  jika  ditemukan  kesalahan terhadap  data  yang  di  print  tersebut,  maka  pihak  Badan  pertanahan  kabupaten  buleleng  tidak  bisa memperbaiki, kecuali dengan upaya pendaftaran ulang pengecekan sertipikat.
Keempat,  Pihak  PPAT  sudah  mengirim  data  APHT  (Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan)  kepada pihak  bank  dan  kemudian  pihak  bank  yang  bertugas  untuk  HT- el terlambat  mendaftarkan  ke  Badan Pertanahan Nasional karena alasan terentu, maka jika dilihat dari ketentuan yang ada lewat dari 7 (tujuh) hari  pendaftaran  tersebut.  Pada  Ketentuan  ini  diatur  pada  Pasal  40  Ayat  PP  24  tahun  1997  tentang pendaftaran  tanah,  yang  menyatakan  bahwa  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  sejak  tanggal ditandatanganinya  akta  yang  bersangkutan,  PPAT  wajib  menyampaikan  akta  yang  dibuatnya  berikut dokumen-dokumen  yang  bersangkutan  kepada  kantor  pertanahan  untuk  di  daftar.  Upaya  untuk  alasan yang  sesuai  dengan  kendala  tersebut,  pihak  BPN.  Kelima,  Server  terkait  HT-el  yang  sering  terjadi gangguan  dan  pihak  BPN  Buleleng  sulit  untuk  memberikan  upaya  untuk  membenahi,  karena  servernya pusat  yang  mengendalikan.  Server  yang  sering  mengalami  gangguan  akan  menyulitkan  kegiatan  kerja (Dwihartanti & Faizah, 2018; Molly et al., 2017).
Keenam,  pihak  pengguna  tidak  melihat  email  masuk.  Maka  server  di  tutup  otomatis  4  (empat) hari  kerja  semenjak  di  daftarkan  HT-el  tersebut.  Upayanya  melakukan  pendaftaran  kembali.  Ketujuh, Sertipikat terlambat terbit. Pihak BPN Buleleng melakukan upaya langsung menghubungi ke pusat untuk menanyakan  sertipikat  tersebut  yang  terkendala  terbit  untuk  di  perbaiki.  Kedelapan,  Sering  terjadi kesalahan, seperti salah  upload dan  belum  tanda tangan, serta hasil scan yang buram dari pihak PPAT, upaya  yang  dilakukan  pihak  BPN  (Pelaksana)  melakukan  sanggahan  kepada  pihak  pengguna  tersebut. Kesembilan, Hak tanggungan yang nilainya besar dan Hak tanggungan yang tidak bermasalah atau tidak ada  sanggahan  (tidak  ada  penolakan)  terkadang  di  tutup  oleh  sistem  (permasalahan  di  sistem),  maka upaya yang dilakukan oleh pihak BPN mengajukan keadaan memaksa ( Force Majeur ) ke sistem dengan di lengkapi  surat  pernyataan  alasan  tidak  diperbaiki  dari  Bank,  PPAT  dan  berita  acara  kepala  Kantor Pertanahan Buleleng dan pengguna tidak perlu membayar kembali untuk pendaftaran HT-el tersebut.
Kesepuluh, Kesalahan teknis  dari pihak Bank, seperti pihak karyawan  bank lupa nomor  berkas dan  kode  sertipikat,  upaya  yang  dilakukan  meningkatkan  kecermatan  pihak  karyawan  Bank  yang  di bagian  pendaftaran  Ht-el.  Kesebelas,  Terkadang  pihak  jasa  keuangan  lain  seperti  lembaga  Perkreditan Desa  (LPD)  dan  Koperasi  tidak  ingin  mendaftarkan  akun  sebagai  pengguna  HT-el,  sehingga  pihak  jasa keuangan tidak dapat memberikan kredit dengan jaminan hak tanggungan secara elektronik. Kedua belas, Banyaknya  syarat  untuk  mendaftarkan  akun  hak  tanggungan  secara  elektronik,  sehingga  pihak  yang pengguna  seperti  jasa  keuangan  dengan  modal  jumlah  kecil  enggan  untuk  mendaftarkan  akun  sebagai pengguna  HT-el.  Ketigabelas,  Pada  kantor  pertanahan  Kabupaten  Buleleng  terkait  dengan  waktu perbaikan  berkas  HT-el  yaitu  4  (Empat)  hari  kalender,  apabila  PPAT  terlambat  untuk  memperbaikinya ataupun jaringan eror atau sistem eror pada saat perbaikan, maka tentu akan mempengaruhi pendaftaran HT-el,  sehingga  akan  batal  dan  PPAT  diharuskan  untuk  membayar  PNBP  kembali.  Keempatbelas, Terhadap  roya  masih  ada  dua  cara  yang  dilakukan,  yaitu  roya  manual  dan  roya  elektronik,  sehingga terjadi double cara  dalam  roya  sertipikat  hak  tanggungan.  Kelimabelas,  Keterlambatan  karena  sistem jaringan dan server HT-el mempengaruhi kurang baiknya pelayanan kepada masyarakat (Dasuki, 2017; Jaroji et al., 2017) .
Kendala  yang  dihadapi  dalam  pengurusan  HT-el  secara  umumnya  di  sistem  atau  server  yang mengatur  terkait  HT-el  dan  pada  pihak  pengguna  HT-el,  hal  ini  terbukti  masih  saja  terkendala  sering terjadi kesalahan dalam upload data. Upaya dalam kendala tersebut adalah ada pada server yang harus memadai  dan  SDM  (Sumber  daya  Manusia)  yang  mengoperasikan  dapat  menggunakan  dengan  baik (Ahmad  et  al.,  2019;  Asih  Niati  et  al.,  2019;  Ferawati,  2017;  Sari,  2015) .  Аsаs - аsаs  pendаftаrаn tаnаh tercаntum  di  dаlаm  Pаsаl  2  Perаturаn  Pemerintаh  Nomor  24  Tаhun  1997  tentаng  pendаftаrаn  tаnаh, sertа  terdаpаt  penjelаsаnnyа  jugа  sebаgаi  berikut.  Pertama,  Asas  aman.  Аsаs  ini  dimаksudkаn  untuk menunjukkаn bаhwа pendаftаrаn tаnаh perlu diselenggаrаkаn secаrа teliti dаn cermаt sehinggа hаsilnyа dаpаt memberikаn jаminаn kepаstiаn hukum sesuаi tujuаn pendаftаrаn tаnаh itu sendiri (Ernanda et al., 2021;  Susilaningsih,  2019) .  Kedua,  Аsаs  Terjаngkаu.  Аsаs  ini  dimаksudkаn  keterjаngkаuаn  bаgi  pihаk -
pihаk  yаng  memerlukаn,  khususnyа  dengаn  memerhаtikаn  kebutuhаn  dаn  kemаmpuаn  golongаn ekonomi  lemаh (Bimantara  et  al.,  2019;  H.  Pranoto,  2020) .  Pelаyаnаn  yаng  diberikаn  dаlаm  rаngkа penyelenggаrааn  pendаftаrаn  tаnаh  hаrus  bisа  terjаngkаu  oleh  pihаk  yаng  memerlukаn.  Ketiga,  Аsаs Mutаkhir. Аsаs ini dimаksudkаn kelengkаpаn yаng memаdаi dаlаm pelаksаnааnnyа dаn kesinаmbungаn dаlаm pemelihаrааn dаtаnyа. Dаtа yаng tersediа hаrus menunjukkаn keаdааn yаng mutаkhir (Badriyah, 2016;  Jayanti  &  Darmawan,  2018) .  Untuk  itu  diikuti  kewаjibаn  mendаftаr  dаn  pencаtаtаn  perubаhаn - perubаhаn yаng terjаdi di kemudiаn hаri. Keempat, Аsаs Terbukа. Аsаs ini dimаksudkаn аgаr mаsyаrаkаt dаpаt mengetаhui аtаu memperoleh keterаngаn mengenаi dаtа fisik dаn dаtа yuridis yаng benаr setiаp sааt di Kаntor Pertаnаhаn Kаbupаten аtаu Kotа.
Selain  asas  tersebut  diatas,  asas  pelayanan  publik  yang  dipertimbangkan  dalam  Peraturan Menteri ATR/BPN Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 dalam penyelenggara HT-el tidak secara keseluruhan terdapat 3 (tiga) asas yang menjadi komponen evaluasi HT-el yang akan dilakukan yaitu sebagai berikut. Pertama, Keterbukaan Berdasarkan penjelasan Pasal 4 huruf (h) Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2019 keterbukaan  merupakan  kemudahan  dalam  melakukan  akses  dan  memperoleh  informasi  mengenai pelayanan yang diinginkan oleh penerima pelayanan peneliti akan melakukan evaluasi keterbukaan dari segi sistem mekanimse dan prosedur HT-el. Kedua, Ketepatan waktu Penyelesaian setiap jenis pelayanan dilakukan tepat waktu seusai dengan standar pelayanan. Ketetapan waktu suatu komponen yang sangat penting  demi  meningkatkan  kepercayaan  masyarakat  terhadap  layanan  HT-el.  Keterlambatan  waktu penyelesaian  seharusnya  tidak  terjadi  lagi  dimana  Peralihan  dari  HT  Konvesioanl  menjadi  elektronik sudah  berjalan  secara  otomatis.  Ketiga,  Kecepatan,  kemudahan,  dan  keterjangkauan  Kecepatan  suatu layaana  akan  diperloleh  jika  pelaksanaanya  memiliki  sumber  daya  manusia  yang  kompetensi  dengan jumlah yang memadai seusai kebutuhan penyelenggara layanan. Ketentuan persyaratan seharusnya dapat dengan mudah dipahami oleh berbagai pihak yang berkepentingan. Selain itu, keterjangkauan biaya/tarif yang  telah  ditetapkan  besarnya  harus  sesuai  ketentuan  yang  telah  ditetapkan  secara  keseluruhan  akan meningkatkan  rasa  kepercayaan  bagi  masyarakat.  Jika  sudah  terlaksana  asas-asas  tersebut  dalam pendaftaran  tanah  khususnya  mengatur  mengenai  HT-el,  jelas  akan  memberikan  jaminan  kepastian hukum terhadap hak tanggungan elektonik tersebut.

## 4. SIMPULAN
Efektivitas  Pengurusan  Hak  Tanggungan  Elektronik  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng menyatakan  bahwa  sudah  efektif.  Substansi  hukum  (perundang-undangan)  adalah  Peraturan  Menteri Peraturan Menteri ATR/BPN RI Nomor 5 tahun 2020 Tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegritas Secara  Elektronik.  Isi  dari  peraturan  perundang-undangan  ini  sudah  baik  dan  terbukti  bahwa  pihak pengguna  dari  HT- el tidak  salah  menafsirkan  arti    Peraturan  Menteri  tersebut.  Struktur  hukum  (aparat penegak  hukum),  Pengguna  HT- el sudah  diadakan  suatu  sosialisasi,  cara  menggunakan  dari  HT- el ,  baik pihak BPN, PPAT dan Jasa Keuangan (Bank) yang menggunakan dari HT- el tersebut. Budaya hukum masih dapat  dikatakan  belum  efektif  terkait  pengurusan  HT-el,  karena  masih  terdapat  kendala-kendala  yang terjadi dalam proses pengurusan HT- el seperti ada yang salah mengupload data.  Kendala yang dihadapi dalam pengurusan HT-el secara umumnya di sistem atau  server yang  mengatur terkait HT-el dan  pada pihak pengguna HT-el.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Adi  Widjaja,  A.  R.  B.,  &  Winarno,  B.  (2018).  Pelaksanaan  Eksekusi  Jaminan  Hak  Tanggungan  Dalam Penyelesaian  Kredit  Macet  Di  Lembaga  Perbankan. Jurnal  Ilmiah  Pendidikan  Pancasila  Dan Kewarganegaraan , 3 (1). https://doi.org/10.17977/um019v3i12018p001.
Ahmad, Y., Tewal, B., Taroreh, R. N., Ekonomi, F., Manajemen, J., & Ratulangi, U. S. (2019). Pengaruh Stres Kerja,  Beban  Kerja,  Dan  Lingkungan  Kerja  Terhadap  Kinerja  Karyawan  Pada  Pt.  Fif  Group Manado. Jurnal EMBA: Jurnal Riset Ekonomi, Manajemen, Bisnis Dan Akuntansi , 7 (3), 2811 – 2820. https://doi.org/10.35794/emba.v7i3.23747.
Arta, I. K. K. S., & Qurbani, I. D. (2021). Kepastian Hukum Atas Penunjukan Desa Pakraman Di Provinsi Bali Sebagai  Subjek  Hak  Pemilikan  Bersama  (Komunal)  Atas  Tanah  Sesuai  Dengan  Pasal  II  Ayat  1 Konversi UUPA. Jurnal IUS Kajian Hukum Dan Keadilan , 9 . https://doi.org/10.29303/ius.v9i1.778. Asih Niati, A., Soelistiyono, T., & Ariefiantoro. (2019). Pengembangan Kemampuan Sumber Daya Manusia melalui Pelatihan Komputer Microsoft Office Excel untuk Meningkatkan Kinerja Perangkat Desa Mranggen. E-Dimas:  Jurnal  Pengabdian  Kepada  Masyarakat , 10 (1). https://doi.org/10.26877/e- dimas.v10i1.3557.
Badriyah,  S.  M.  (2016).  Problematika  Pembebanan  Hak  Tanggungan  Dengan  Objek  Tanah  Yang  Belum
Bersertipikat. Masalah-Masalah  Hukum , 45 (3). https://doi.org/10.14710/mmh.45.3.2016.173- 180.
Basit,  A.  (2016).  Jaminan  Kredit  Pemilikan  Rumah  dengan  Perjanjian  Pemberian  Jaminan  dan  Kuasa. Lambung Mengkurat , 1 (1). https://doi.org/10.32801/lamlaj.v1i1.2.
Basuki,  R.  A.  (2015).  Pengaruh  Mekanisme  Screening,  Pemberian  Insentif  Dan  Hubungan  Sosial  Bank Dengan  Nasabah  Dalam  Mengurangi  Masalah  Agency  Kredit  Pada  Bank  Perkreditan  Rakyat  Di Indonesia. Jurnal Siasat Bisnis , 17 (2). https://doi.org/10.20885/jsb.vol17.iss2.art7.
Bimantara,  R.,  Mulyati,  E.,  &  Ikhwansyah,  I.  (2019).  Penerapan  Konsinyasi  Terhadap  Objek  Yang  Sudah Dijaminkan  Melalui  Hak  Tanggungan. Jurnal  IUS  Kajian  Hukum  Dan  Keadilan , 7 (2). https://doi.org/10.29303/ius.v7i2.645.
Catur, B. (2014). Pengamanan Pemberian Kredit Bank Dengan Jaminan Hak Guna Bangunan. Jurnal Cita Hukum , 2 (2). https://doi.org/10.15408/jch.v1i2.1468.
Dasuki,  D.  (2017).  Strategi  Membangun  Model  Pelayanan  Sosial  Berbasis  Masyarakat  Melalui  Wahana Kesejahteraan  Sosial  Berbasis  Masyarakat  (Wksbm)  Di  Yogyakarta. Sosio  Konsepsia:  Jurnal Penelitian Dan Pengembangan Kesejahteraan Sosial , 11 (2). https://doi.org/10.33007/ska.v11i2.595.
Dwihartanti, M., & Faizah,  N. N. (2018). Pentingnya Penguasaan Bahasa Inggris Bagi Pelaksanaan Tugas Rutin Sekretaris. Efisiensi - Kajian Ilmu
Administrasi , 15 (1). https://doi.org/10.21831/efisiensi.v15i1.24483.
Ernanda, D., Istislam, I., & Yuliati, Y. (2021). Penerаpаn аsаs - аsаs umum pemerintаhаn yаng bаik dаlаm penyelesаiаn
sengketа
tanah
hak milik. Cakrawala Hukum ,
12 (1). https://doi.org/10.26905/idjch.v12i1.4226.
Fahmi,  H.  R.,  Setia,  T.  A.,  Negara,  E.  S.,  &  Kawuryan.  (2020).  Dasar  Pertimbangan  Penetapan  Nilai  Limit Obyek  Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan. Jurnal  Ilmiah  Pendidikan  Pancasila  Dan Kewarganegaraan , 4 (2). https://doi.org/10.17977/um019v4i2p310-320. Ferawati,  A.  (2017).  Pengaruh  Lingkungan  Kerja  Dan  Disiplin  Kerja  Terhadap  Kinerja  Karyawan. Jurnal Dimensi , 7 (2). https://doi.org/10.33373/dms.v7i2.1702.
Firmansyah, A., & Aima, H. (2020). Pengaruh pelatihan, kompensasi, dan motivasi kerja terhadap kinerja karyawan.
Journal FEB Unmul: Kinerja , 17 (2), 172 – 185. https://doi.org/10.29264/jkin.v17i2.7050.
Friedman, L. M. (2011). Sistem Hukum Perspektif Ilmu Sosial . Nusa Media.
Ginting,  S.  L.  B.,  &  Permana,  A.  A.  (2018).  Hybrid  Classifier  System:  Support  Vector  Machines Dikombinasikan dengan K-Nearest Neighbors untuk Menentukan Kelayakan Nasabah Bank dalam Pengajuan Kredit. Jurnal Sistem Komputer , 7 (1). https://doi.org/10.34010/komputika.v7i1.1402. Guntoro,  J.,  Kontesa,  E.,  &  Sauni,  H.  (2020).  Tinjauan  Yuridis  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Dalam Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik. Jurnal  Ilmu  Hukum , 10 (2). https://doi.org/10.33369/j_bengkoelenjust.v10i2.13806.
Hurlock, A. N. & Y. R. (2009). Metode Pengembangan Sosial Emosional . Universitas Terbuka.
Irman,  Adhayanto,  O.,  Sari,  R.  K.,  &  Suryadi.  (2021).  Analisis  Yuridis  Terhadap  Status  Hak  Kepemilikan Permukiman  Penduduk  Di  Atas  Air. Jurnal  Hukum  Dan  Pembangunan , 51 (2). https://doi.org/10.21143/jhp.vol51.no2.3057.
Jaroji,  J.,  Kurniati,  R.,  &  Agustiawan,  A.  (2017).  Image  Processing  dan  Artifical  Neural  Network  Untuk Mengenali Nomor Induk Kependudukan Pada KTP Sebagai Pendukung Layanan Mandiri di Kantor Desa. Digital Zone: Jurnal Teknologi Informasi Dan Komunikasi , 8 (2). https://doi.org/10.31849/digitalzone.v8i2.632.
Jayanti,  O.,  &  Darmawan,  A.  (2018).  Pelaksanaan  Lelang  Tanah  Jaminan  yang  Terikat  Hak  Tanggungan. Kanun: Jurnal Ilmu Hukum , 20 (3). https://doi.org/10.24815/kanun.v20i3.11830.
Kamaluddin, N., & Haryati, M. A. (2020). Evaluasi Sistem Pengendalian Intern Terhadap Pemberian Kredit Bumdes  Bangun  Bersama. Monex:  Journal  Research  Accounting  Politeknik  Tegal , 9 (1). https://doi.org/10.30591/monex.v9i1.1772. Kurniawan, F. (2019). Aspek Hukum  Pemberian HPL Atas Bidang Tanah  Yang  Telah  Dikuasai, Diduduki Atau  Digarap  Oleh  Warga. Jurnal  Fakultas  Hukum  Universitas  Khatolik  Darma , 4 (2). https://doi.org/10.37477/sev.v4i2.192.
Kusumawati,  A.,  Santosa,  L.  W.,  &  Hadisusanto,  S.  (2016).  Kajian  Status  Trofik  Sebagai  Dasar  Strategi Penataan Lingkungan di Telaga Merdada. Majalah Geografi Indonesia , 24 (1). https://doi.org/10.22146/mgi.13338.
Mahriani,  E.  (2018).  Pengaruh  Stres  Dan  Disiplin  Kerja  Karyawan  Terhadap  Kepuasan  Dan  Kinerja Karyawan  Pt. Bank Perkreditan Rakyat (Bpr) Mitrathama Arthabuana Di  Kabupaten Banjar. At- Taradhi: Jurnal Studi Ekonomi , 9 (1). https://doi.org/10.18592/at-taradhi.v9i1.2120.
Molly, B., Tanaamah, A. R., & Sitokdana, M. N. N. (2017). Analisis Kinerja Sistem Informasi dan Teknologi Informasi untuk Menunjang Kinerja Karyawan Menggunakan Framework IT Balanced Scorecard (Studi Kasus pada Wi-Fi Universitas Kristen Satya Wacana). Jurnal Teknologi Informasi Dan Ilmu Komputer , 4 (4). https://doi.org/10.25126/jtiik.201744499.
Munawaroh.  (2011).  Peranan  Pengendalian  Internal  dalam  Menunjang  Efektivitas  Sistem  Pemberian Kredit  Usaha  Kecil  dan  Menengah  (Studi  kasus  di  Koperasi  Pegawai  BRI  Cabang  Kediri). Jurnal Managemen Dan Kewirausahaan , 13 (1). https://doi.org/10.9744/jmk.13.1.76-82. Nugroho,  P.  D.  (2018).  Pelaksanaan  Lelang  Terhadap  Obyek  Yang  Dibebani  Hak  Tanggungan  Dalam
Rangka Mewujudkan Keadilan Para Pihak. RechtIdee , 13 (2). https://doi.org/10.21107/ri.v13i2.4070.
Nurwulan,  P.  (2021).  Implementasi  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Elektronik  Bagi  Kreditor  Dan  Pejabat
Pembuat Akta Tanah. Jurnal Hukum: IUS QUIA IUSTUM ,
28 (1). https://doi.org/10.20885/iustum.vol28.iss1.art9.
Pranoto,  C.  B.  (2017).  Pembangunan  Negara,  Hukum  Pertanahan  Indonesia,dan  Kembalinya  Tanah Kasultanan di Yogyakarta. Jurnal Politik , 3 (1). https://doi.org/10.7454/jp.v3i1.49.
Pranoto,  H.  (2020).  Sengketa  Sertifikat  Hak  Milik  Ganda  Dalam  Perspektif  Teori  Tujuan  Hukum. DiH: Jurnal Ilmu Hukum , 16 (1). https://doi.org/10.30996/dih.v16i1.2528.
Pratama, M. H. (2015). Implementasi Perlindungan Hukum Bagi Kreditor Dalam Pemberian Kredit Modal Kerja  Tanpa  Agunan  (Studi  di  Danamon  Simpan  Pinjam  Unit  Turen). Arena  Hukum , 7 (1). https://doi.org/10.21776/ub.arenahukum.2014.00701.3.
Prayuti,  Y.,  Anggraeni,  H.  Y.,  &  Amalia,  N.  (2019).  Kedudukan  Sertifikat  Hak  Tanggungan  Elektronik Sebagai  Alat  Bukti  Dalam  Pelaksanaan  Eksekusi  Langsung  Berdasarkan  Uu  No.  4  Tahun  1996 Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Dan  Benda  Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah. Jurnal Pemuliaan Hukum , 1 (2). http://ojs.uninus.ac.id/index.php/Pemuliaan/article/view/1002.
Pribadi, A. (2017). Pengalihan Piutang Secara Cessie Atas Pembiayaan Dengan Jaminan Hak Tanggungan Pada Perbankan Syari’ah : Suatu Telaah Hukum Islam Dan Prinsip Perbankan Syari’ah. Jurnal Ius Constituendum , 2 (2). https://doi.org/10.26623/jic.v2i2.657.
Ramadhani,  M.  H.,  Effendy,  M.,  &  Qamariyanti,  Y.  (2019).  Perolehan  Tanah  untuk  Kepentingan  Badan Hukum  Swasta  dalam  Rangka  Penanaman  Modal. Lambung  Mangkurat  Law  Journal , 10 (4). https://doi.org/10.32801/lamlaj.v4i1.109.
Saragih, S., Kamello, T., & Lubis, E. Z. (2018). Pemberian Kredit Modal Bergulir Untuk Koperasi Dan Usaha Kecil  Dalam  Rangka  Pemberdayaan  Ekonomi  Rakyat  Di  Provinsi  Sumatera  Utara. Jurnal Mercatoria , 1 (1). https://doi.org/10.31289/mercatoria.v1i1.726.
Sari,  O.  R.  (2015).  Pengaruh  kepuasan  dan  motivasi  kerja  terhadap  kinerja  karyawan  dengan Organizational  Citizenship  Behavior  (OCB)  sebagai  variabel  intervening. Management  Analysis Journal , 4 (1), 28 – 35. https://doi.org/10.15294/maj.v4i1.7221. Setiawan, D., Gozali, D. S., & Mispansyah, M. (2018). Kedudukan Hukum Akta Pernyataan dan Kuasa untuk Roya  (Konsen  Roya)dalam  Proses  Lelang. Lambung  Mangkurat  Law  Journal , 3 (2). https://doi.org/10.32801/lamlaj.v3i2.89.
Sinha, S. K., & Verma, P. (2020). Impact of sales Promotion’s benefits on perceived value: Does product category  moderate  the  results? Journal  of  Retailing  and  Consumer  Services , 52 . https://doi.org/10.1016/j.jretconser.2019.101887.
Situmorang,  H.,  Damanik,  B.,  Sibagariang,  S.,  &  Manurung,  I.  H.  G.  (2019).  Aplikasi  Sistem  Pendukung Keputusan Analisis Kelayakan Pemberian Kredit Menggunakan Metode Topsis Pada Perusahaan Leasing  Cs  Finance. CESS  (Journal  of  Computer  Engineering,  System  and  Science) , 4 (3). https://doi.org/10.24114/cess.v4i2.14057.
Surbakti, B. N., Yulfasni, Y., & Razak, S. (2018). Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Pada Pengalihan Hutang Kredit Di PT. BRI Agro Cabang Pekanbaru. Nagari Law Review , 2 (1). https://doi.org/10.25077/nalrev.v.2.i.1.p.1-12.2018.
Susilaningsih, T. (2019). PTSL Wujud Pelaksanaan Kewajiban Pemerintah untuk Menjamin Kepastian dan Perlindungan
Hukum Atas
Kepemilikan
Tanah. Cakrawala Hukum , 10 (1). https://doi.org/10.26905/idjch.v10i1.3114.
Tadesse, G., & Zewdie, T. (2019). Grants vs. credits for improving the livelihoods of ultra-poor: Evidence from Ethiopia. World Development Perspectives , 113 . https://doi.org/10.1016/j.worlddev.2018.09.009.
Waryanta,  W.  (2016).  Integrasi  Penataan  Pertanahan  Dalam  Kerangk a  “Penataan  Wilayah  Pesisir  Dan Lahan Atas
Terpadu.” BHUMI: Jurnal Agraria
Dan Pertanahan , 2 (1). https://doi.org/10.31292/jb.v2i1.28.
Widiarti,  A.  (2018).  Perbuatan  Melawan  Hukum  Dalam  Perjanjian  Jual-Beli  Apartemen  Secara  Kredit
Ditinjau  Dari  Pasal  1338  Ayat  (3)  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  Dan  Undang-Undang Nomor  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan  Konsumen. Krtha  Bhayangkara , 12 (1). https://doi.org/10.31599/krtha.v12i1.34.
Wiguna, I. W. J. B. (2020). Tinjauan Yuridis Terkait Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik. Jurnal Hukum Kenotariatan , 5 . https://doi.org/10.24843/AC.2020.v05.i01.p07.
Yulianingsih, W., & Noviana, D. S. (2012). Perlindungan Hukum Bagi Bank Sebagai Kreditur Pemegang Hak Tanggungan  Berobyek  Hak  Guna  Bangunan  (HGB). Perspektif  Hukum  Journal , 12 (2). https://doi.org/10.30649/phj.v12i2.40.