Analysis Of KPR Financing At Bank System BTN (Case Study Of Bank BTN Medan Branch Office )
Analisis Sistem Pembiayaan KPR Pada Bank BTN (Studi Kasus Bank BTN Kantor Cabang Medan)
Fifi Hayrani Siregar 1* , Henny Andriyani Wirananda 2 Universitas Muslim Nusantara Al-Washliyah 1,2 fifihayranisrg@gmail.com 1 , hennyandriyaniw1993@gmail.com 2
* Corresponding Author

## ABSTRACT
This article was created to find out how to finance KPR at bank BTN the porpose of writing this article is also to find out how bank BTN uses interest as a reward for people who apply for KPR  and what are the requirements for applying for mortgage loans (KPR) and how to calculate installments if the customer is late in paying is distribution of KPR financing to low income communities effective considering that many people have low incomes in this study the authors used a type of field research using qualitative method where the qualitative method is a research procedure that produces descriptive data in the formm of written  (oral)  words  from  people  and  observed  behavior  the  collections  of  this  data  is  observation, interviews and documentation and field studies directly to the branch office of bank BTN is easier which is at  the  stage  of  general  requirements  the  term  of  the  financing  process,  the  tenor,  the  signing  of  the contract, the costs fees and fines are very easy to understand based on the processed research data. keywords : Financing System, Housing Kredit, Interest Rates

## ABSTRAK
Tulisan ini dibuat untuk mengetahui bagaimana pembiayaan KPR di bank BTN , tujuan dibuatnya tulisan ini jugs untuk mengetahui bagaimana bank BTN  menggunakan bunga sebagai imbalan pada orang yang mengajukann  KPR  dan  bagaimana  syarat  pengajuan  kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  dan  bagaimana perhitungan  angsuran  bila  nasabah  telat  membayar  angsuran,  apakah  penyaluran  pembiayaan  KPR kepada  masyarakat  berpenghasilan  rendah  itu  efektif  mengingat  banyak  orang  yang  berpendapatan rendah, penulis menggunakan metode jenis penelitian lapangan menggunakan kualitatif dimana metode ini  adalah  prosedur  penelitian  yang  menghasilkan  data  deskriptif  berupa  kata-kata  tertulis  (lisan)  dari orang-orang  yang  diamati  dan  pengumpulan  data,  obdervasi,  wawancara,  dokumentasi  dan  studi langsung  ke  lapangan  di  bank  BTN  kantor  cabang  Medan,  hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa pembiayaan dan pengajuan KPR di bank BTN lebih mudah dan cepat, yang dimana pada tahap persyaratan umum, jangka waktu proses pembiayaan, masa tenor, penandatanganan akad, biaya-biaya dan denda yang sangat mudah dipahami berdasarkan hasil olahan data penelitian. kata kunci : Sistem pembiayaan, Kredit perumahan, Tingkat bunga

## 1. Pendahuluan
Setiap orang memiliki mimpi untuk mempunyai rumah tempat tinggal yang layak pakai mengingat rumah itu termasuk kebutuhan primer. Rumah berfungsi sebagai tempat menikmati hidup yang nyaman sebagai pelindung bagi segala gangguan yang ada seperti cuaca yang buruk, hewan  buas,dan  makhluk  hidup,  dan  lainnya  (Heykal  2014).  Selain  itu  rumah  juga  sebagai tempat  tempat  kita  beristirahat,  tempat  berkumpulnya  keluarga  dan  tempat  untuk menunjukkan  tingkat  sosial  dalam  masyarakat.  Maka  dari  itu  tak  heran  banyak  orang  yang berusaha  untuk  memiliki  rumah  (Satria  &  Setyani  2018).  Tapi  untuk  memiliki  rumah  yang dimimpikan bukanlah hal yang mudah apalagi dengan seiringnya penduduk bertambah banyak di  kota  besar  sehingga  lahan  untuk  memmbangun  rumah  semakin  sempit.  Hal  itulah  yang membuat  harga  rumah  semakin  mahal  apalagi  rata-rata  penghasilan  masyarat  di  Indonesia
masih  kisaran  UMR  (Upah  Minimum  Regional)  sehingga  untuk  memiliki  rumah  masih  sulit tercapai jika harus membeli secara tunai.
Kebutuhan  akan  pembiayaan  pemiliki  rumah  yang  meringankan  masyarakat  dan memberikan  keuntungan  juga  buat  bank  itu  sendiri  sebagai  penyedia  dana  maka  bank  BTN mengadakan yang namanya KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebagai salah satu produk bank yang dimana bank memberikan kredit kepemilikan rumah kepada masyarakat dengan  cicilan yang disesuaikan dengan kemampuan finansial mereka. Dan pihak bank juga mendapat keuntungan dari bunga pinjaman kredit rumah itu (Chrisna et al., 2020).
Produk KPR ini memang tengah buming saat ini. Kebutuhan akan rumah menjadikan hampir  semua  bank  menjadikan  produk  KPR    salah  satunya  Bank  BTN  yang  menjadikan  KPR sebagai produk unggulan. Dari semua bank konvensional bank BTN menjadi lebih baik dalam menjalankan KPR sehingga bank BTN dianggap Pioneer dalam pembiayaan KPR dibandingkan bank lainnya.
2. Tinjauan Pustaka
Konsep Akuntasi. Menurut (Warren et al, 2009), akuntansi (accounting) dapat diartikan sebagai  sistem  informasi  yang  menyediakan  laporan  untuk  para  pemangku  kepentingan mengenai  aktivitas  ekonomi  dan  kondisi  perusahaan.  Menurut  Kieso,  et,  al.  (2010) mendefinisikan  akuntansi  sebagai  suatu  sistem  dengan  input  data/informasi  dan  laporan keuangan yang bermanfaat bagi pengguna internal maupun eksternal entitas.

## Sistem Akuntansi Pemberian Kredit .
Sistem pemberian kredit merupakan sebuah sistem yang terdiri dari sekumpulan unsur yang saling berkaitan satu sama lain. Sistem ini bisa dijadikan pengelola data yang berkaitan dengan tindakan sebuah perusahaan yang memicu berlangsungnya pemberian kredit seperti dokumen,  pencatatan,  prosedur,  dan  yang  berkaitan  dengan  tujuan  menghasilkan  sebuah laporan yang diperlukan pihak manajemen.

## Bank
Bank merupakan lembaga keuangan yang kegiatannya adalah menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan kembali dana tersebut ke masyarakat serta memberikan jasa-jasa bank  lainnya.  Menghimpun  dana    (Funding)  yang  dimana  kegiatan  membeli  dana  dari masyarakat dengan menawarkan berbagai jenis Giro, Tabungan, dan Deposito.
Menyalurkan  dana  (Lending)  yang  dimana  kegiatan  menjual  dana  yang  dihimpun masyarakat.  Penyaluran  dana  dilakukan  dengan  memberikan  pinjaman  kepada  masyarakat salah satunya KPR (Kredit Pemilikan Rumah).

## Pengertian KPR
Kredit Pemilikan Rumah atau KPR merupakan jenis produk bank yang ditujukan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah dengan suku bunga rendah dan cicilan ringan untuk pembelian rumah. KPR secara umum dibagi menjadi dua yaitu KPR Subsidi dan KPR nonsubsidi. KPR  subsidi  adalah  yang  dimana  kredit  dikhususkan  untuk  masyarakat  yang  berpenghasilan menengah hingga kebawah. Sedangkan KPR nonsubsidi adalah KPR yang diperuntukkan untuk semua masyarakat tanpa campur tangan pemerintah. KPR ditetapkan oleh bank itu sendiri tanpa campur tangan pemerintah mulai dari ketetapan dan suku bunganya.

## Bunga KPR
Bunga KPR adalah tambahan yang ditambahkan untuk transaksi pinjaman uang yang diperhitungkan  dari  pinjaman  tanpa  mempertimbangkan  persentase  manfaat  dan  hasilnya.
Bunga KPR dibedakan menjadi dua yaitu suku bunga flat dan suku bunga efektif. Suku bunga plat adalah suku bunga yang memperhitungkan besaran yang mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya suku bunga ini ditetapkan konsumsi kredit seperti laptop, handphone, mobil, sepeda motor dan lain-lain. Suku bunga plat juga memiliki angsuran yang tetap sama pada setiap bulan. Misalnya besar angsuran sepuluh juta rupiah maka dengan komposisi harga pokok tujuh juta lima ratus ribu rupiah dan bunganya satu juta lima ratus rupiah maka sejak angsuran pertama sampai selesai jumlahnya pun akan tetap sama.
Cara menghitung bunga cicilan
Sedangkan bunga efektif adalah kebalikan dari suku bunga plat yaitu yang dimana porsi bunga  dihitung  dengan  pokok  hutang  tersisa  sehingga  angsuran  perbulannya  berbeda.  Suku bunga ini dipakai untuk pinjaman jangka panjang seperti kredit investasi atau KPR. Cara menghitung bunga efektif
Faktor Bunga = (1:K)-(1: (K(1+K)N )
Angsuran perbulan = Jumlah Pinjaman : Faktor Bunga
Dimana : K = Bunga Per Bulan N = Jumlah bunga Pinjaman
Contoh : Tabel 1. Tabel Angsuran Angsuran Ke Angsuran Pokok Angsuran Bunga Total Angsuran Sisa Pokok Pinjaman 0 15.000.000,00 1 1.444.605,71 125.000,00 1.569.605,71 13.555.394,29 2 1.456.644,10 112.961,62 1.569.605,72 12.098.750,19 3 1.468.782,80 100.822,92 1.569.605,72 10.629.967,39 4 1.481.022,65 88.583,06 1.569.605,71 9.148.944,74 5 1.493.364,51 76.241,21 1.569.605,72 7.655,580,23 6 1.505.809,21 63.796,50 1.569.605,71 6.149.771,02 7 1.518.357,62 51.284,09 1.569.605,71 4.631.413,40 8 1.531.010,61 38.595,11 1.569.605,72 3.100.402,79 9 1.543.769,02 25.836,69 1.569.605,71 1.556.633,77 10 1.556.633,77 12.971,95 1.569.605,72 0 Jumlah 15.000.000,00 696.057,15 15.696.057,15 Tabel 2. Suku Bunga Plat Masa Fix Suku Bunga Fixed 2 tahun 8,88% Fixed 3 tahun 8,88% Fixed 2 tahun 9,49 Tabel 3. Suku Bunga Efektif
Total Pinjaman = Jumlah Pinjaman + Bunga
Bunga = Jumlah Pinjaman x Tingkat Suku Bunga x Periode Pinjaman (tahun)
Angsuran Perbulan = Total Pinjaman : ( Periode Pinjaman x 12 bulan )
Masa Fix Suku Bunga Fixed 1 tahun 10,00%

## Sistem Pembiyaan
Sistem pembiayaan ini dengan mengedepankan nilai keuntungan yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Transaksi ini dilakukan dengan jual beli rumah yang menguntungkan. Proses pembiayaan dilakukan dengan tahapan proses pembiayaan pertama inisiasi yaitu proses awal penentuan karakter atau kriteria calon nasabah yang diinginkan pihak bank.
1. Solitisasi
Dimana proses ini pihak bank mencari calon nasabah sesuai kriteria yang diinginkan. Proses ini dilakukan dengan cara menentukan siapa nasabah yang dituju dan bisnis apa yang akan dilakukan.
2. Evaluasi Nasabah Proses ini dilakukan dengan cara pengumpulan data dan penilaian pada calon nasabah yang memberikan pembiayaan pada kunjungan pada nasabah dan laporan kunjungan nasabah. Data yang diminta itu legalitas data nasabah, surat permohonan yang ditulis nasabah, data jaminan, data keuangan nasabah, dan data proyek yang tengah dijalankan nasabah.
3. Approval
Proses ini merupakan lanjutan dari evaluasi nasabah yaitu dengan mempresentasikan hasil pembiayaan  yang  akan  ditentukan  pembiayaan  mana  yang  akan  diterima  maka  akan langsung menandatangani surat perjanjian dan yang ditolak oleh pihak bank akan langsung dikembalikan kembali.
Tujuan Pembiayaan bank memberikan pembiayaan kepada nasabah dengan tujuan :
1. Bank  bisa  mendapatkan  keuntungan  dari  hasil  harga  jual  dari  pembiayaan  yang  telah disepakati oleh kedua belah pihak.
2. Meningkatkan taraf masyarakat dengan adanya pembiayaan masyarakat bisa mengakses ekonomi dengan mudah.
3. Dapat  meningkatkan  usahanya  dengan  mengajukan  pembiayaan  agar  usahanya  dapat berkembang lebih pesat.
4. Membantu  pemerintah  secara  tak  langsung  karena  semakin  banyak  pembiayaan  yang disalurkan oleh bank dapat membantu perekonomian.
Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR).  Menurut  (Thomas  Ismail,  2013)  dimana  kemampuan pihak  debitur  (penerima  kredit)  harus  membayar  sejumlah  uang  dimasa  yang  akan  datang. Adapapun unsur kredit dalam pembelian fasilitas kredit yaitu kepercayaan, kesepakatan, jangka waktu, risiko, dan balas jasa.
Tujuan kredit itu untuk mencari keuntungan, membantu usaha nasabah, dan membantu pemerintah.  Fungsi  dari  kredit  itu  untuk  menambah  peredaran  uang  maupun  barang, meningkatkan keseimbangan pendapatan, dan sebagai media penyeimbang ekonomi. Kredit pemilikan rakyat itu digunakan untuk membeli rumah atau sebagai jaminan bangunan berupa  rumah.  Layanan  ini  digunakan  pihak  bank  kepihak  debitur  yang  ingin  meminjam pembangunan rumah

## 3. Metode Penelitian
Objek dari penelitian ini adalah bank BTN terutama bagian lending. Dalam pengumpulan data dan bahan untuk penelitian digunakan metode pengumpulan data sebagai berikut:

## Mengumpulkan Data
Tehnik  pengumpulan  data  dalam  penelitian  kualitatif  adalah  dengan  melakukan Observasi, Wawancara, dan Studi Dokumentasi.
1. Observasi
Observasi yang dilakukan dalam penelitian ini adalah penggamatan. Pengamatan dilakukan dengan  Caranonparticipant  Observation  terhadap  pegawai  bank  BTN  untuk  mencari informasi tentang sistem pembiayaan KPR di BTN.
2. Wawancara
Wawancara  dilakukan  untuk  mengetahui,,  melengkapi  data,  dan  memperoleh  data  yang akurat, dan sumber data yang tepat.
3. Studi Lapangan
penelitian  ini  langsung  ke  lapangan  yang  dapat  membantu  penulis  melengkapi  data  yang diperlukan.

## Informan Penelitian
Penulis menggunakan tehnik sampling purposive untuk menentukan informan dalam penelitian  ini.  Tehnik  sampling  purposive  yaitu  cara  menentukan  informan  dengan  memilih informan sesuai kriteria dan kebutuhan penulis dalam penelitian ini.

## Jenis dan Sumber Data
Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data skunder yaitu sumber data diperoleh  secara  tidak  langsung  melainkan  melalui  perantara  seperti  buku-buku,  jurnal,  dan internet.

## 4. Hasil dan Pembahasan
Setelah peneliti meneliti secara mendalam tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nasabah dalam pengambilan sistem pembiayaan KPR pada Cabang Medan, maka data yang telah didapat sebagaimana yang terdapat pada hasil penelitian, maka dilakukan analisa data guna memperoleh  penafsiran  dan  penjelasan  seperlunya  guna  memperoleh  gambaran  sistem pembiayaan  KPR.  Selanjutnya  untuk  mempermudah  dalam  memberikan  uraian  maka  akan disajikan tabel suku bunga KPR 2022:
Tabel 4. Daftar Angsuran KPR Bank BTN Maks Kredit 18 20 22 200.000.000 1.902.300 1.824.500 1.763.800 230.000.000 2.187.700 2.098.200 2.028.400 260.000.000 2.473.000 2.371.900 2.292.900 290.000.000 2.758.300 2.645.500 2.557.500 320.000.000 3.043.700 2.919.200 2.822.100 Tabel 5. Daftar Angsuran KPR Bank BTN (Lanjutan) Maks Kredit 18 20 22 350.000.000 3.329.000 3.192. 900 3.086.600 380.000.000 3.614.400 3.466.600 3.351.200 410.000.000 3.899.700 3.740.200 3.615.700 440.000.000 4.185.000 4.013.900 3.880.300 470.000.000 4.470.400 4.287.600 4.144.900 500.000.000 4.755.700 4.561.200 4.409.400
Suku Bunga 8,99% Fixed 3 Tahun
Alur Atau Flowchart prosedur pemberian kredit rumah pada bank BTN . Gambaran alur atau flowchart dijelaskan dibawah ini.

## Gambar 1. Alur Suku Bunga

## KPR BTN Subsidi
Program  untuk  pemilikan  rumah  yang  ditujukan  kepeda  masyarakat  berpenghasilan rendah (MBR) dengan suku bunga rendah dan cicilan ringan untuk pemmbelian rumah. Uang muka ringan mulai dari 1% , suku bunga 5% tetap, jangka waktu hingga 20 tahun, subsidi bantuan uang muka sebesar Rp 4 juta (khusus rumah tapak).

## KPR BTN Platinum
Program  ini  untuk  pembelian  rumah  dari  developer  ataupun  non  developer  yang pembelian rumah yang sudah siap huni. Plafon kredit bebas, jangka waktu sampai 25 tahun, suku  bunga  kompetitif,  proses  cepat  dan  mudah,  dicover  dengan  asuransi  jiwa  kredit  dan kebakaran.

## Syarat Dan Ketentuan
1. WNI  dengan  usia  minimal  21  tahun  atau  telah  menikah,  memiliki  status karyawan/wiraswasta/professional.
2. Lama bekerja karyawan minimal 1 tahun, lama usaha minimal 1 tahun.
3. Usia pemohon tidak melebihi 65 tahun.
4. bersedia menandatangani perjanjian kredit dan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan). Pembayaran angsuran secara autodebet dari rekening pemohon yang bersangkutan di BTN.

## 5. Penutup
Adapun hasil kesimpulan dari penelitian ini yaitu : Hasil penelitian dengan menganalisis sistem pembiayaan KPR di bank BTN telah melakukan pemberian kredit dengan baik dan benar dan sudah sesuai standart yang ditetapkan, dan prosedur pembayaran angsuran KPR  sudah teratur  dengan  baik  dalam  pelaksanaannya.  Analisis  sistem  pembiayaan  ini  dikerucutkan menjadi  beberapa  variabel  yang  dianalisis  seperti  syarat  mengajukan  kredit,  jenis  kredit, prosedur pembelian kredit, hubungan dengan nasabah, perhitungan angsuran, dan perlakuan terhadap nasabah. persamaan pada sistem pembiayaan KPR ada pada syarat mengajukan kredit KPR, prosedur pembelian kredit, dan sumber bunga keuuntungan pada bank. Hasil penelitian dengan mengukur tingkat efektivitas yang dilakukan BTN KC Medan yang bisa dikatakan efektif bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Nasabah melengkapi dan menyerahkan persyaratan Bank menilai kredit KPR Verivikasi data nasabah Tahapan rekomendasi kredit oleh analisa KPR Persetujuan permohonan kredit KPR
Adapun saran dari penelitian ini yaitu : Untuk mengurangi kredit macet yang ada di bank BTN KC Medan sebaiknya  bank melakukan perjanjian yang mengingatkan lagi bahwa rumah yang ingin di beli oleh debitur sebaiknya di cek terlebih dahulu supaya diketahui bagaimana kondisi rumah itu. Sehingga dengan ini bisa meminimalisir kredit yang macet akibat rumah tidak sesuai  standart.  Untuk  mengurangi  macet  kesengajaan  maka  sebaiknya  pihak  bank  BTN  KC Medan membuat sanksi tegas.
Daftar Pustaka Budisusanto, Sigit, (2006), Bank Dan Lembaga Keuangan Lain Edisi 2, Jakarta : Salemba Empat. Chrisna, H., Karin, A., & Hasibuan, H. A. (2020). Analisis Sistem Dan Prosedur Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Dengan Akad Pembiayaan Murabahah Pada PT. BANK BRI Syariah Cabang Medan. Jurnal Akuntansi Bisnis dan Publik , 11 (1), 156-166.
Fatmasari, Nabila. (2013). Analisis Sistem Pembiayaan Bank Konvensional dan Pembiayaan KPRS Bank Syariah (Studi Kasus Bank BTN Dengan Bank Muamalat) . Jurnal Akuntansi AKUNESA . 1(3).
Heykal, M. (2014). Analisis Tingkat Pemahaman KPR Syariah pada Bank Syariah di Indonesia: Studi Pendahuluan. Binus Business Review , 5 (2), 519-526.
Haris,  H.  (2007).  Pembiayaan  kepemilikan  rumah  (sebuah  inovasi  pembiayaan  perbankan syari’ah). La_Riba , 1 (1), 113-125. Ismail. (2013). Manajemen Perbankan . Edisi ketiga. Jakarta : Kencana. Kantor Cabang Medan Bank Tabungan Negara, Ketentuan Persyaratan KPR-BTN , Medan Mangeswuri,  D.  R.  (2016).  Kebijakan  pembiayaan  perumahan  melalui  fasilitas  likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Jurnal Ekonomi & Kebijakan Publik , 7 (1), 83-95. Nurhayati,Sri. Wasilah. (2018). Akuntansi Syariah Di Indonesia Edisi 4 . Jakarta : Salembah Empat Parmadi, A. N. A. G. (2018). Implementasi Kebijakan Program Rumah Bersubsidi Di Kecamatan Banjar Kabupaten Buleleng. Public Inspiration: Jurnal Administrasi Publik , 3 (1), 34-45. Rudianto. Pengantar Akuntansi Adaftasi . IFRS : Erlangga Susanto, A. (2013). Sistem Informasi Akuntansi . Bandung : Lingga Jaya Satria,  M.  R.,  &  Setiani,  T.  (2018).  Analisis  Perbandingan  Pemberian  Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR) Pada Bank Konvensional Dengan Pembiayaan Murabahah (KPR) Pada Bank Syariah (Studi Kasus Pada Bank BJB Dengan Bank BJB Syariah). Amwaluna: jurnal Ekonomi dan Keuangan syariah , 2 (1), 105-18.
F., Saerang, D. P., & Kalalo, M. Y. (2018). Analisis Penerapan Sistem dan Prosedur Pemberian Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  Subsidi  Pada  Bank  Tabungan  Negara  Cabang Manado. GOING CONCERN: JURNAL RISET AKUNTANSI , 13 (04).