## Wajah Hukum

## Perbuatan Melawan Hukum Yang Mengakibatkan Akta Jual Beli Batal Demi Hukum
(Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 1615 K/PDT/2020)
Reynaldi Liwandi, F.X. Arsin Lukman
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Indonesia, Depok Correspondence: reynaldiliwandi@gmail.com; fx_arsin@yahoo.com
Abstrak. Dalam  melakukan  jual  beli  tanah  harus  memenuhi  syarat  materiil  yang  diikuti  dengan  syarat  formil yaitu dibuat dan ditandatanganinya akta jual beli oleh para pihak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta jual  beli  tersebut  menunjukkan  adanya  kesepakatan  resmi  dan  perjanjian  yang  mengikat  antara  semua  pihak yang  terlibat  dalam  pembuatannya.  Dokumen  ini  juga  menyatakan  bahwa  telah  terjadi  transfer  hak  atas tanah yang disertai dengan pembayaran harga, sehingga pihak  yang  menerima hak atau pembeli sekarang secara sah memiliki  hak  atas  tanah  tersebut.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengkaji  suatu  perbuatan  melawan  hukum terjadinya  peralihan  hak  atas  tanah  tanpa  sepengetahuan  pemilik  tanah  dalam  perkara  Putusan  Mahkamah Nomor  1615  K/Pdt/2020  dan  peralihan  hak  atas  tanah  berdasarkan  hukum  tanah  nasional.  Metode  penelitian yang  dipergunakan  dalam  melakukan  penelitian  ini  merupakan  yuridis  normatif.  Penelitian  ini  menghasilkan simpulan  bahwasanya  Pertimbangan  hukum  dan  putusan  hakim  pada  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1615 K/Pdt/2020  sudah  tepat,  yang  membuktikan  bahwa  Para  Tergugat  sudah  melaksanakan  perbuatan  melawan hukum  berdasarkan  Pasal  1365  KUHPerdata  yang  menyebabkan  beralihnya  kepemlikan  hak  atas  tanah  tanpa sepengetahuan Penggugat. Prosedur penjualan dan pembelian tanah telah diatur oleh pemerintah Indonesia sejak Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  mulai  berlaku,  yang  kemudian  mengalami  revisi  menjadi Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997.  Peraturan  ini  terutama  terkait  dengan  pendaftaran  lahan.  Sesuai dengan  peraturan  tersebut,  transaksi  penjualan  dan  pembelian  tanah  harus  dilaksanakan  di  hadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah yang memiliki wewenang hukum untuk membuat akta yang diperlukan. Penandatanganan akta  penjualan  yang  sah  oleh  semua  pihak  adalah  bukti  bahwa  hak  atas  lahan  telah  berpindah  dari  penjual kepada pembeli, sambil membayar jumlah uang yang sudah disepakati. Sehingga, dapat ditarik simpulan bahwa proses hukum transaksi jual beli yang diwajibkan telah berhasil diselesaikan.
Kata Kunci: Perbuatan Melawan Hukum, Akta Jual Beli, Pejabat Pembuat Akta Tanah
Abstract.  In conducting the sale and purchase of land,  material requirements must  be met  followed by formal requirements, namely the deed of sale and purchase is drawn up and signed by the parties before the Land Deed Making  Officer.  The  deed  of  sale  and  purchase  serves  as  evidence  that  a  binding  agreement  and  agreement have been made among the parties involved, confirming the transfer of land rights accompanied by the payment of the price, thereby making the recipient of the rights or the buyer the new holder of the rights. This study aims to  examine  a  tort  of  transferring  land  rights  without  the  knowledge  of  the  landowner  in  the  case  of  Supreme Court  Decision  Number  1615  K/Pdt/2020,  and  the  transfer  of  land  rights  based  on  national  land  law.  The research  method  used  in  this  study  is  normative  legal  research.  This  study  resulted  in  the  conclusion  that  the legal  considerations  and  the  judge's  decision  in  the  Supreme  Court  Decision  Number  1615  K/Pdt/2020  were appropriate,  proving  that  the  Defendants  had  engaged  in  a  tort  under  Article  1365  of  the  Civil  Code,  which resulted  in  the  transfer  of  ownership  rights  without  the  knowledge  of  the  Plaintiff.  Since  the  enactment  of Government  Regulation  No.  10/1961,  which  was  later  amended  to  Government  Regulation  No.  24/1997 concerning Land Registration, the sale and purchase transactions are conducted in the presence of authorized Land  Deed  Officers  who  have  the  authority  to  create  the  deed.  The  conclusive  evidence  of  a  transfer  of  the rights  from  the  seller  to  the  buyer,  along  with  the  payment  of  the  agreed-upon  price,  is  established  by  the executed  deed  of  sale  and  purchase  between  the  involved  parties.  Therefore,  the  relevant  sale  and  purchase transaction has been carried out in a tangible manner.

## Keywords: Tort Law, The Deed of Sale and Purchase, Land Deed Officer

## PENDAHULUAN
Tanah memiliki kedudukan yang penting dalam konstitusi Negara Republik Indonesia Pasal 33 ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Republik  Indonesia  tahun  1945  bahwa  negara  menjalankan  kendali atas  air,  tanah,  dan  sumber  daya  alam  terkait,  dengan  tujuan  memanfaatkannya  demi  kesejahteraan dan  kemakmuran  rakyat  secara  optimal.  Kehidupan  manusia  sangat  bergantung  dengan  keberadaan
tanah  yang  setiap  saat  melakukan  segala  aktivitas  di  atas  tanah  yang  membuat  kebutuhan  manusia akan  tanah  selalu  meningkat.  Maka  dari  itu,  manusia  dengan  tekun  berupaya  untuk  memiliki  dan mengendalikan  tanah  sebagai  alat  utama  dalam  memenuhi  kehidupan  dan  penghidupannya.  Ada beberapa  cara  yang  dapat  dipergunakan  dalam  mendapatkan  tanah,  dengan  satu  metode  umumnya adalah melalui transaksi jual-beli. Dalam proses jual-beli ini, terjadi perubahan kepemilikan atas tanah, dimana penjual melepas hak kepemilikannya dan pembeli mengambil alih hak tersebut. 1
Berdasarkan  Pasal  1457  KUHPerdata,  yang  dimaksud  dengan  perbuatan  jual  beli  melibatkan perjanjian antara dua pihak, yaitu penjual yang memiliki tanah dan pembeli yang berkeinginan untuk mendapatkan  tanah  tersebut.  Penjual  berkomitmen  untuk  mengalihkan  hak  kepemilikan  atas  tanah yang  telah  ditentukan,  sementara  pembeli  berkomitmen  untuk  membayar  sejumlah  uang  yang  telah disepakati.  Transaksi  pengalihan  tanah  ini  melibatkan  kedua  belah  pihak,  yakni  penjual  yang melepaskan  hak  kepemilikan  tanahnya,  dan  pembeli  yang  memberikan  kompensasi  finansial  sesuai dengan  kesepakatan  bersama  untuk  memperoleh  properti  tersebut.  Hal  ini  berkaitan  dengan  konsep hak  milik. 2 Sejak  berlakunya  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  mengenai  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pada Pasal 19 ayat (1), dalam rangka melakukan penjaminan kepastian hukum  oleh  pemerintah,  terdapat  kegiatan  pendaftaran  tanah  di  semua  wilayah  Indonesia. Dilakukannya pendaftaran tanah  untuk menjamin kepastian dan memberi perlindungan hukum  untuk pihak  yang  mempunyai  atau  memperoleh  hak  atas  suatu  bidang  tanah.  Salah  satu  alasan  di  balik implementasi  pendaftaran  tanah  adalah  kewajiban  melibatkan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) sebagai  pejabat  publik  yang  berkewenangan  untuk  menjalankan  berbagai  tugas  terkait  pendaftaran tanah, termasuk pembuatan akta otentik yang difungsikan sebagai alat bukti dan dasar dokumen untuk keperluan  pendaftaran  tanah.  Menurut  definisi  yang  tercantum  pada  Pasal  1  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  2016  mengenai  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  PPAT  merujuk kepada  seorang  pejabat  pemerintah  yang  telah  ditunjuk  untuk  tujuan  ini  dan  memiliki  kewenangan hukum  untuk  memberikan  persetujuan  resmi  terhadap  dokumen-dokumen  yang  terkait  dengan transaksi hukum tertentu yang berkaitan pada hak atas tanah atau kepemilikan suatu bangunan tempat tinggal. 3 Salah  satu  hak  prerogatif  yang  diberikan  kepada  Notaris  (PPAT)  yaitu  kesanggupan  untuk membuat akta jual beli yang sering disebut dengan AJB. Pembuatan akta jual beli  adalah  suatu  akta yang  mengikat  secara  hukum  yang  menjadi  landasan  peralihan  hak  atas  tanah  dari  penjual  yang merupakan  pemilik  saat  ini  terhadap  pembeli  yang  adalah  pemilik  di  kemudian  hari.  Berdasarkan Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  mengenai  Pendaftaran  Tanah,  akta  jual  beli adalah  alat  bukti  yang  sah  terkait  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan PPAT,  yang  selanjutnya  diikuti  dengan  didaftarkannya  di  Kantor  Pertanahan  setempat  berdasarkan lokasi objek jual beli tersebut.
Untuk  melangsungkan  jual  beli  tanah,  ada  dua  persyaratan  yang  wajib  dipenuhi,  yaitu  syarat materiil  berupa  subjek  dan  objek  yang  menentukan  keabsahan  jual  beli  tanah,  juga  syarat  formil berupa  dibuat  dan  ditandatanganinya  akta  jual  beli  oleh  para  pihak  terkait  didepan  PPAT. 4 Dengan penandatanganan  dan  pelaksanaan  notarisasi  akta  jual  beli  oleh  PPAT,  hal  ini  semakin  memperkuat keberadaan kontrak yang memiliki kekuatan hukum yang mengikat antara semua pihak yang terlibat. Tindakan  ini  menandakan  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah,  beserta  pembayarannya,  telah  berhasil diselesaikan. Selain itu, dokumentasi ini berfungsi  sebagai bukti bahwa penerima  atau pembeli telah resmi mengambil peran sebagai pemegang hak kepemilikan yang baru. 5 Dengan penandatanganan dan pelaksanaan  notarisasi  akta  jual  beli  oleh  PPAT,  hal  ini  semakin  memperkuat  keberadaan  kontrak yang  memiliki  kekuatan  hukum  yang  mengikat  antara  semua  pihak  yang  terlibat.  Tindakan  ini menandakan  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah,  beserta  pembayarannya,  telah  berhasil  diselesaikan. Selain  itu,  dokumentasi  ini  berfungsi  sebagai  bukti  bahwa  penerima  atau  pembeli  telah  resmi
1 Urip  Santoso, Hukum  Agraria  dan  Hak-Hak  Atas  Tanah ,  (Jakarta:  Kencana  Prenada  Media  Group, 2010), hlm. 87.
2 Subekti, Aneka Perjanjian , (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1995), hlm. 1.
3 Abdul  Ghofur  Anshori, Lembaga  Kenotariatan  Indonesia:  Perspektif  Hukum  dan  Etika ,  Cet  1, (Yogyakarta: UII.Press, 2009), hlm. 486.
4 Effendi Perangin, Praktek Jual Beli Tanah , (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1994), hlm. 87-88.
5 Baharudin,  “Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah ” , Keadilan Progresif Vol. 5 No. 1, (2014): 89.
mengambil peran sebagai pemegang hak kepemilikan yang baru. 6 Sehingga, PPAT harus berhati-hati dalam  membuat  perjanjian  jual  beli,  memastikan  dilakukannya  pemeriksaan  secara  menyeluruh terhadap kesanggupan dan kewenangan hukum para pihak, termasuk penjual dan pembelinya.
Dalam  transaksi  jual  beli  tanah  kerap  kali  timbul  permasalahan  atau  sengketa  hukum  yang dikarenakan  oleh  adanya  perbuatan  melawan  hukum  dengan  tidak  tercapainya  syarat-syarat  jual  beli yang ada. Sesuai dengan Pasal 1365 KUHPerdata, perbuatan melawan hukum adalah suatu perbuatan yang menimbulkan perbuatan yang merugikan pihak ketiga dan memerlukan ganti rugi finansial dari pihak yang kelalaiannya mengakibatkan kerugian. Salah satu kasus pertanahan yang dilatarbelakangi oleh  suatu  perbuatan  melawan  hukum  yakni  dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1615 K/Pdt/2020.  Yang  menjadi  latar  belakang  timbulnya  kasus  ini  yaitu  pembuatan  Akta  Kuasa  menjual hingga  terdapat  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  akta  jual  beli  tanpa  sepengatahuan  pemilik  atau pemegang  hak  atas  tanah  tersebut.  Sehingga,  penulis  memiliki  ketertarikan  guna  mengkaji  dan meneliti permasalahan yang ada untuk dipaparkan dalam jurnal ini.

## METODE Metode Pendekatan
Penelitian  ini  mengadopsi  pendekatan  legislasi  sebagai  kerangka  metodologisnya.  Pendekatan perundang-undangan,  yang  juga  dikenal  sebagai  pendekatan  hukum,  menekankan  penggunaan peraturan perundang-undangan sebagai sumber utama dalam pelaksanaan penelitian. 7
Pendekatan  penelitian  yang  diterapkan  pada  penelitian  ini  sesuai  dengan  metode  penelitian hukum  yuridis  normatif.  Dalam  pendekatan  ini,  hukum  dipahami  sebagai  suatu  kerangka  normatif yang  terstruktur.  Kerangka  ini  mencakup  prinsip-prinsip,  kaidah  yang  berasal  dari  asas-asas,  doktrin (ajaran), kaidah dari perjanjian, serta peraturan perundang-undangan.

## Ruang Lingkup atau Objek Kajian
Ruang  lingkup  atau  objek  pada  penelitian  ini  yaitu  menganalisis  peristiwa  atau  kasus  hukum yang  ada  dikaitkan  dengan  Undang-Undang  dan  Peraturan  Pemerintah  yang  berlaku,  serta  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam hal perbuatan melawan hukum.

## Bahan Data
Dalam  penelitian  hukum  yuridis  normatif,  penekanannya  terletak  pada  penggunaan  data sekunder. Data sekunder merujuk  kepada informasi yang diperoleh dari sumber-sumber  kepustakaan atau literatur yang memiliki relevansi dengan subjek penelitian. Data sekunder pada penelitian hukum yuridis  normatif  biasanya  dibagi  atas  tingkatan  yang  berbeda,  yaitu  bahan  hukum  primer,  sekunder, dan tersier.

## Teknik Pengumpulan Data dan Pengelolaan Data
1. Bahan Hukum Primer
Bahan  hukum  primer  merujuk  kepada  norma-norma  hukum  yang  dikeluarkan  oleh  otoritas  yang berwenang.  Ini  mencakup  undang-undang,  catatan-catatan  legislasi,  putusan-putusan  pengadilan, dan berbagai dokumen terkait lainnya. Pada penelitian ini, bahan hukum utama yang dipergunakan meliputi:
(1) Undang-Undang Dasar Tahun 1945;
(2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
(3) Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (UUPA);
(4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah;
(5) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah;
6 Akbar  Mastang  dan  Muskibah,  “Akibat  Hukum  Akta  Jual  Beli  yang  Dibatalkan  Oleh  Pengadilan Terhadap Pembeli yang Beritikad Baik”, Recital Review Vol 4, No. 2 , (2022): 376.
7 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum , (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2009), hlm. 93.
(6) Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
(7) Putusan Nomor 23/Pdt.G/2018/PN Dpu;
(8) Putusan Nomor 130/PDT/2019/PT.MTR.;
(9) Putusan Nomor 1615 K/Pdt/2020.
2. Bahan Hukum Sekunder
Bahan hukum sekunder merupakan publikasi yang tidak dianggap sebagai dokumen resmi namun tetap relevan dengan bidang hukum, seperti buku, kamus hukum, jurnal hukum dan pendapat para ahli yang relevan atas topik penelitian.
3. Bahan Hukum Tersier
Bahan hukum tersier adalah bahan yang berupa arahan ataupun penjelasan terhadap bahan hukum primer  dan  sekunder,  yakni  pada  penelitian  ini  digunakan  artikel-artikel  hukum  yang  memiliki kaitan atas topik penelitian dan memperluas wawasan berpikir penulis.

## Definisi Operasional Variabel Penelitian
Definisi operasional variabel penelitian ini yaitu:
1. Jual  beli  tanah  merupakan  suatu  perjanjian  hukum  di  mana  pemilik  tanah  (penjual)  menjual  hak kepemilikan  atas  tanah  tersebut  kepada  pihak  lainnya  (pembeli)  atas  dasar  imbalan  pembayaran uang atau nilai lain yang sudah disepakati.
2. Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  merupakan  seorang  pejabat  publik  yang  berkewenangan  dalam menyusun akta  autentik tentang transaksi  hukum tertentu yang terkait dengan hak  atas  tanah  atau hak milik atas rumah susun.
3. Akta jual beli  adalah alat bukti yang memiliki keabsahan terkait peralihan hak atas tanah  melalui jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  PPAT,  yang  selanjutnya  didaftarkannya  pada  Kantor  Pertanahan setempat berdasarkan lokasi objek jual beli tersebut.
4. Perbuatan  melawan  hukum  merupakan  tindakan  yang  berakibat  merugikan  pihak  lain,  sehingga mewajibkan  pelaku  tindakan  tersebut  untuk  mengganti  kerugian  yang  timbul  akibat  tindakan tersebut.

## Teknik Analisis
Sesuai  dengan  tujuan  penelitian,  maka  data  sekunder  yang  didapatkan  akan  dianalisis  secara deskriptif kualitatif dengan menganalisa kualitas substansi norma hukum yang dikaitkan dengan kasus yang  ada,  sehingga  analisis  ini  menitikberatkan  pada  pemahaman  yang  mendalam  terhadap  suatu masalah  daripada  mengadopsi  pendekatan  penelitian  yang  bersifat  umum.  Hal  ini  dicapai  dengan menggunakan  teknik  analisis  yang  lebih  fokus,  terutama  dengan  mengkaji  permasalahan  secara individual.  Pendekatan  ini  sesuai  dengan  metodologi  kualitatif,  yang  menganggap  bahwa  setiap masalah memiliki ciri-ciri yang unik. Mengingat karakteristik yang melekat pada permasalahan yang telah  disebutkan  di  atas,  pendekatan  analisis  yang  berfokus  pada  pemahaman  mendalam  tampaknya lebih tepat.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Merujuk pada kasus yang diangkat, diketahui bahwa Penggugat selaku pemilik atas tanah objek sengketa  yang  dibeli  secara  sah  dengan  cara  jual  beli  dan  telah  melalui  proses  balik  nama  menjadi Sertipikat Hak Milik atas nama Penggugat. Setelah itu Penggugat memanfaatkan tanah objek sengketa dengan  didirikan  2  (dua)  bangunan  ruko  dengan  luas  total  572  M 2 .  Kemudian  Sertipikat  Hak  Milik objek  sengketa  pernah  digunakan  sebagai  jaminan  atas  pinjaman  kredit  oleh  Penggugat  pada  Bank Rakyat Indonesia dan telah selesai berdasarkan penyetoran pelunasan yang dilakukan oleh Penggugat sebesar Rp. 40.000.000,- yang dalam hal ini dengan persetujuan lisan, Penggugat mendapat pinjaman sementara  sejumlah  Rp.  50.000.000,-  dari  Tergugat  I,  dengan  syarat  bahwa  Tergugat  I  akan memegang Sertipikat Hak Milik atas nama Penggugat sebagai jaminan pengembalian.
Tanpa sepengetahuan Penggugat, Tergugat I membuat Akta Kuasa Menjual dan Akta Perikatan Jual  Beli  atas  nama  Penggugat  yang  diterbitkan  oleh  Turut  Tergugat  III,  yang  mana  proses  tersebut tidak  pernah  dilakukan  dan  tidak  pernah  ditandatangani  oleh  Penggugat  merupakan  suatu  Perbuatan
Melawan  Hukum.  Penggugat  tidak  pernah  memberi  wewenang  khusus  atau  wewenang  mutlak  pada siapa  pun,  termasuk  terhadap  Tergugat  I  untuk  mewakili  Penggugat  menandatangani  Akta  Jual  Beli yang  diterbitkan  oleh  Tergugat  IV  dengan  alasan  apapun  dikarenakan  Penggugat  pada  saat  itu  tidak dalam  kondisi  sakit  atau  di  luar  Negeri  yang  perlu  untuk  diwakilkan  oleh  siapapun,  maka  dari  itu perbuatan  yang  telah  dijalankan  oleh  Tergugat  I  dalam  hal  Kuasa  Menjual  dan  Perikatan  Jual  Beli yang diterbitkan oleh Turut Tergugat III dan Akta Jual Beli yang diterbitkan oleh Turut Tergugat IV merupakan suatu proses yang cacat hukum serta tidak sah. Akta Jual Beli yang diterbitkan oleh Turut Tergugat  IV  dilakukan  secara  tersendiri  tanpa  seizin  dan  sepengetahuan  Penggugat,  sehingga  dalam Akta  Jual  Beli  tersebut  tertera  tanda  tangan  atas  nama  Pihak  Pertama  selaku  Penjual  dengan mencantumkan nama Penggugat dengan tanda atau kode “qq”, dan Pihak Kedua selaku Pembeli yang semuanya  dijalankan  oleh  Tergugat  I  dengan  beralasan  mengacu  pada  Surat  Kuasa  Menjual  dari Penggugat yang diterbitkan oleh Turut Tergugat III yang cacat hukum.
Selanjutnya Objek tanah sengketa diketahui dan dipastikan telah beralih ke tangan Tergugat II saat  Penggugat  melakukan  klarifikasi  di  kantor  Kelurahan  setempat  yang  dihadiri  oleh  Tergugat  II dengan  memperlihatkan  Sertipikat  Hak  Milik  atas  nama  Penggugat  yang  telah  dicoret  oleh  Turut Tergugat V dengan adanya pendaftaran peralihan hak pembebanan dan pencatatan lainnya perubahan atas dasar adanya Akta Jual Beli berdasarkan Akta PPAT Turut Tergugat  III.  Sehingga dari rentetan perbuatan melawan hukum yang dijalankan oleh Tergugat I sehingga diterbitkan Surat Kuasa Menjual, Akta Perikatan Jual Beli dan Akta Jual Beli tidak sah dan berharga, serta sudah memberikan kerugian pada Penggugat baik secara materiil serta immateriil.

## Perbuatan  Melawan  Hukum  Terjadinya  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Tanpa  Sepengetahuan Pemilik Tanah
Dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1615  K/Pdt/2020,  gugatan  Penggugat  didasari  oleh terdapatnya perbuatan melawan hukum yang  dijalankan oleh Para Tergugat. Berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata  menyatakan  “bahwa  tiap  perbuatan  melawan  hukum  merupakan  suatu  perbuatan  yang menimbulkan  kerugian  kepada  orang  lain,  mewajibkan  orang  yang  karena  kesalahannya menyebabkan  kerugian  itu  mengganti  kerugian  tersebut”.  Kemudian  sesuai  dengan  Pasal  1366 KUHPerdata,  seluruh  individu  memiliki  tanggung  jawab  atas  kerugian  tidak  hanya  karena  tindakan yang  disengaja,  namun  juga  karena  tindakan  kelalaian  atau  kecerobohan.  Suatu  perbuatan  dapat dikatakan sebagai perbuatan melawan  hukum ketika mencapai pemenuhan lima  unsur yang berbeda: pertama,  adanya  tindakan;  kedua,  tindakan  tersebut  melanggar  hukum;  ketiga,  tindakan  tersebut menyebabkan  kerugian;  keempat,  tindakan  tersebut  dilakukan  karena  kelalaian;  dan  kelima,  terdapat hubungan sebab-akibat dalam perbuatan yang melanggar hukum tersebut.
Unsur  pertama  perbuatan  melawan  hukum  yaitu  terdapatnya  suatu  perbuatan.  Perbuatan  yang dilaksanakan  oleh  pelaku  dapat  dalam  bentuk  perbuatan  aktif  (berbuat  sesuatu)  ataupun  perbuatan pasif  (tidak  berbuat  sesuatu).  Pada  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1615  K/Pdt/2020,  perbuatan yang  dilakukan  oleh  Para  Tergugat  merupakan  perbuatan  aktif  (berbuat  sesuatu).  Berawal  dari Penggugat sebagai pemilik yang sah atas tanahnya berdasarkan Sertipikat Hak Milik Nomor 569 yang pernah  dijadikan  jaminan  atas  pinjaman  kredit.  Untuk  menyelesaikan  pembayaran  sisanya  pada setoran  kredit  tersebut,  Penggugat  melakukan  peminjaman  uang  sementara  dari  Tergugat  I  melalui kesepakatan lisan dan syarat-syarat bahwa Sertipikat Hak Milik Nomor 569 dipegang oleh Tergugat I sebagai  jaminannya.  Setelah  Penggugat  mengantarkan  sertipikat  tersebut,  tanpa  sepengetahuan Penggugat,  Tergugat  I  membuat  Akta  Kuasa  Menjual  dan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  yang  diterbitkan oleh  Turut  Tergugat  III  yang  mana  proses  tersebut  tidak  pernah  dilakukan  oleh  Penggugat  dan  akta tersebut tidak pernah ditandatangani oleh Penggugat. Kemudian pada bulan Juni 2011, Turut Tergugat IV mendatangi dan meminta agar Penggugat dapat menandatangani surat-surat atau akta jual beli atas tanah  objek  sengketa  atas  permintaan  Tergugat  I  namun  jawaban  Penggugat  terkait  utang  piutang antara Penggugat dan Tergugat I tidak pernah menjual ataupun mengkuasakan kepada siapapun untuk menjual  tanah  objek  sengketa,  dikarenakan  Penggugat  tidak  dalam  kondisi  sakit  atau  di  luar  negeri yang perlu  untuk diwakilkan oleh  siapapun.  Turut  Tergugat  IV  kemudian menerbitkan  akta jual beli tanpa  seizin  dan  sepengetahuan  Penggugat,  sehingga  tertera  dengan  jelas  tanda  tangan  atas  nama Pihak  Pertama  selaku  Penjual  dengan  mencantumkan  nama  Penggugat  dengan  tanda  atau  kode  “qq” dan  Pihak  Kedua  selaku  Pembeli  dilakukan  semuanya  oleh  Tergugat  I  dengan  alasan  mengacu  pada Surat Kuasa Menjual dari Penggugat yang diterbitkan oleh Turut Tergugat III yang cacat hukum.
Unsur  kedua  dari  perbuatan  melawan  hukum  yaitu  perbuatan  yang  dimaksud  harus  berlawan pada aturan perundangan yang diberlakukan. Putusan pada konteks ini menegaskan bahwa perbuatan yang  menyalahi  hak  orang  lain,  tanggung  jawab  hukum  diri  sendiri,  atau  mengabaikan  kewajiban untuk  berperilaku  dengan  kesadaran  sosial  terhadap  orang  lain  atau  properti  merupakan  bagian  dari tindakan  yang  bisa  dikatakan  sebagai  perbuatan  melawan  hukum,  yaitu  Tergugat  I  yang  memegang Sertipikat  Hak  Milik  Penggugat  berdasarkan  kesepakatan  lisan  hanya  dijadikan  sebagai  jaminan pinjaman  uang  sementara.  Akan  tetapi  tanpa  sepengetahuan  Penggugat,  Tergugat  I  membuat  Akta Kuasa  Menjual  dan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  yang  diterbitkan  oleh  Turut  Tergugat  III  yang  mana proses  tersebut  tidak  pernah  dilakukan  dan  ditandatangani  oleh  Penggugat  adalah  suatu  perbuatan melawan  hukum.  Turut  Tergugat  IV  menerbitkan  akta  jual  beli  tanpa  seizin  dan  sepengetahuan Penggugat,  sehingga dalam  akta jual beli tersebut tertera dengan jelas  tanda tangan atas  nama Pihak Pertama  selaku  Penjual  dengan  mencantumkan  nama  Penggugat  dengan  tanda  atau  kode  “qq”  dan Pihak Kedua selaku Pembeli semuanya dijalankan oleh Tergugat I dengan alasan mengacu pada Surat Kuasa  Menjual  dari  Penggugat  yang  diterbitkan  oleh  Turut  Tergugat  III  adalah  suatu  perbuatan melawan hukum, sehingga akta jual beli yang dimaksud memiliki kecacatan hukum.
Unsur ketiga dari perbuatan melawan hukum adalah perbuatan itu menimbulkan kerugian. Atas dasar  perbuatan  Tergugat  I  yang  membuat  Akta  Kuasa  Menjual  dan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  yang diterbitkan oleh Turut Tergugat III dimana proses tersebut tidak pernah dilakukan dan ditandatangani oleh  Penggugat,  yang  kemudian  terbit  akta  jual  beli  yang  dibuatkan  oleh  Turut  Tergugat  IV menyebabkan peralihan kepemilikan hak atas tanah terhadap Tergugat  II. Oleh karena itu Penggugat mendapat kerugian materiil serta immateriil. Kerugian materiilnya yang dialami oleh Penggugat yaitu kerugian penghasilan Penggugat yang dikarenakan oleh sejak tanah objek sengketa dikuasai oleh Para Tergugat,  seharusnya  Penggugat  mendapatkan  hasil  dari  penjualan  air  mineral  sebesar  Rp. 15.000.000,-  (lima  belas  juta  rupiah)  dikalikan  12  (dua  belas)  bulan  dalam  1  (satu)  tahun,  maka jumlah  kerugian  per  tahun  adalah  Rp  180.000.000,-  (seratus  delapan  puluh  juta  rupiah),  yang  mana Penggugat  merasa  dirugikan  sejak  tahun  2014  dikuasai  oleh  Para  Tergugat.  Maka  kerugian  yang dialami  oleh  Penggugat  selama  4  (empat)  tahun,  yang  berjumlah  Rp.  720.000.000,-  (tujuh  ratus  dua puluh  juta  rupiah).  Kerugian  dari  harga  tanah  yang  mana  di  atasnya  berdiri  2  (dua)  bangunan  toko apabila ditaksir sesuai dengan luas tanah seharga Rp 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah). Oleh karena itu  kerugian  materiil  Penggugat  dari  hasil  pencaharian  dijumlahkan  dengan  harga  tanah  Rp. 720.000.000,-  ditambah  Rp.  2.000.000.000,-  berjumlah  Rp.  2.720.000.000,-  (dua  milyar  tujuh  ratus dua  puluh  juta  rupiah).  Selanjutnya  kerugian  immateriil  yang  dialami  oleh  Penggugat  sebesar  Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah), sehingga apabila dijumlahkan kerugian Penggugat dari kerugian materiil  sebesar  Rp.  2.720.000.000,-  (dua  milyar  tujuh  ratus  dua  puluh  juta  rupiah)  dan  kerugian immateriil sebesar Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) maka berjumlah Rp. 3.720.000.000,- (tiga milyar tujuh ratus dua puluh juta rupiah).
Unsur  keempat  dari  perbuatan  melawan  hukum  yaitu  perbuatan  tersebut  dapat  terjadi  karena kesalahan.  Kesalahan  dapat  berwujud  sebagai  tindakan  yang  disengaja  atau  tidak  disengaja.  Istilah disengaja  mengacu  pada  keadaan  di  mana  seseorang  dengan  sengaja  melakukan  tindakan  tersebut dengan kesadaran penuh bahwa tindakan tersebut dimaksudkan untuk mencapai hasil tertentu. Di sisi lain,  kelalaian  mengindikasikan  situasi  di  mana  seseorang  gagal  untuk  melakukan  tindakan  yang diperlukan  menurut  hukum,  sehingga  mengabaikan  kewajibannya  untuk  melaksanakan  tindakan tersebut.  Dalam  putusan  perkara  ini,  berawal  dari  Tergugat  I  yang  melakukan  kesalahan  berupa kesengajaan.  Tergugat  I  yang  memegang  Sertipikat  Hak  Milik  Penggugat  berdasarkan  kesepakatan lisan  pada  dasarnya  hanya  dijadikan  sebagai  jaminan  pinjaman  uang  sementara,  akan  tetapi  secara sengaja membuat Akta Kuasa Menjual dan Akta Perikatan Jual Beli  dengan Turut Tergugat III, yang pada  akhirnya  terbit  Akta  Jual  Beli  yang  dibuat  oleh  Turut  Tergugat  IV,  sehingga  terjadi  peralihan hak  atas  tanah  objek  sengketa  terhadap  Tergugat  II  dan  mengakibatkan  Penggugat  mengalami kerugian.  Pada  konteks  ini,  unsur  kesengajaan  Tergugat  I  dapat  dibuktikan  dengan  semakin  kuat dengan  tidak  terdapatnya  itikad  baik  dari  Tergugat  I.  Jika  dilihat  pada  saat  Penggugat  mengetahui bahwa  Sertipikat  Hak  Milik  tanah  objek  sengketa  miliknya  telah  beralih  hak  kepada  Tergugat  II, Penggugat  merasa  keberatan  dan  mencari  tahu  melalui  Tergugat  I,  akan  tetapi  Tergugat  I  terus berusaha  menghindar  yang  kemudian  Penggugat  masih  tetap  ingin  menyelesaikannya  secara musyawarah  mufakat.  Setelah  itu  Penggugat  kembali  berusaha  menemui  Tergugat  I,  akan  tetapi Tergugat  I  justru  menyuruh  orang  lain  untuk  memberitahukan  kepada  Penggugat  bahwa  persoalan
tersebut  telah  diserahkan  melalui  keluarga  dekat  Tergugat  I.  Kemudian  Penggugat  mendatangi perwakilan  Tergugat  I  dmaksud  dan  mendapatkan  tawaran  bahwa  Tergugat  I  dapat  mengembalikan sisa  dari  harga  tanah  milik  Penggugat  yang  terjual  seharga  Rp.  250.000.000,-  (dua  ratus  lima  puluh juta  rupiah)  dengan  rincian  pengembalian  uang  pinjaman  kepada  Tergugat  I  sesuai  kesepakatan sebesar  Rp.  50.000.000,-  (lima  puluh  juta  rupiah)  ditambah  dengan  jasa  sebesar  Rp.  150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah) sehingga jumlahnya menjadi Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah). Bahwa  tindakan  tersebut  tidak  mendasar  dengan  tidak  terdapatnya  perjanjian  ataupun  kesepakatan diantara Penggugat dan Tergugat I.
Unsur kelima dari perbuatan melawan hukum yaitu perbuatan tersebut menimbulkan hubungan sebab  dan  akibat  (kausal).  Hubungan  ini  adalah  hubungan  sebab-akibat  diantara  perbuatan  melawan hukum  dengan  kerugian  atau  akibat  yang  ditimbulkan.  Berdasarkan  kasus  ini,  yang  menjadi  sebab timbulnya  sengketa  berawal  dari  Tergugat  I  yang  memegang  Sertipikat  Hak  Milik  Penggugat berdasarkan  kesepakatan  lisan  hanya  dijadikan  sebagai  jaminan  pinjaman  uang  sementara.  Akan tetapi tanpa sepengetahuan Penggugat, Tergugat I membuat Akta Kuasa Menjual dan Akta Perikatan Jual Beli yang diterbitkan oleh Turut Tergugat III  yang mana proses tersebut tidak pernah dilakukan dan  ditandatangani  oleh  Penggugat  adalah  suatu  perbuatan  melawan  hukum.  Turut  Tergugat  IV menerbitkan  Akta  Jual  Beli  tanpa  seizin  dan  sepengetahuan  Penggugat,  kemudian  berdasarkan  Akta Jual  Beli  tersebut  mengakibatkan  kepemilikan  tanah  objek  sengketa  telah  beralih  dari  Penggugat kepada  Tergugat  II.  Dengan  beralihnya  kepemilikan  tersebut,  mengakibatkan  Penggugat  mengalami sejumlah  kerugian  materiil  maupun  immateriil  seperti  yang  telah  dijelaskan  pada  unsur  ketiga perbuatan melawan hukum diatas.

## Peralihan Hak atas Tanah yang Sah Berdasarkan Hukum Tanah Nasional
Sejak  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang  Pendaftaran  Tanah  (PP  10/1961) mulai  berlaku  dan  kemudian  mengalami  perubahan  menjadi  PP  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah  (PP  24/1997),  transaksi  jual  beli  tanah  dijalankan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  yang  memiliki  otoritas  untuk  membuat  akta  tersebut.  Pihak-pihak  yang  terlibat dalam transaksi jual beli harus melibatkan PPAT ini sebagai bagian dari  syarat yang wajib terpenuhi. Prosedur  tanda  tangan  akta  jual  beli  yang  sah  oleh  semua  pihak  merupakan  bukti  yang  kuat  tentang perpindahan  hak  dari  penjual  kepada  pembeli.  Selain  itu,  perpindahan  ini  juga  melibatkan pembayaran  sejumlah  harga  yang  telah  disepakati,  sehingga  memenuhi  kewajiban  finansial  yang diperlukan  untuk  menyelesaikan  transaksi.  Oleh  karena  itu,  tanda  tangan  pada  akta  jual  beli mengonfirmasi  bahwa  perjanjian  jual  beli  telah  berhasil  dilaksanakan.  Sesuai  dengan  Pasal  37  PP Republik  Indonesia  No.  24  Tahun  1997,  perpindahan  hak  atas  tanah  berdasarkan  transaksi  jual  beli hanya perlu didaftarkan apabila disertai oleh akta yang dikeluarkan PPAT yang memiliki kewenangan hukum berdasarkan aturan perundangan yang diberlakukan.
Akta  jual  beli  ini  menjadi  bukti  konkret  bahwa  telah  terjadi  sebuah  perjanjian  hukum  yang melibatkan transfer hak  kepemilikan  yang bersifat permanen, yang juga disertai dengan pembayaran harga  yang  telah  disepakati.  Perbuatan  hukum  yang  terjadi  dalam  hal  ini  adalah  peralihan  hak kepemilikan,  dan  ini  didokumentasikan  melalui  akta  yang  menegaskan  bahwasanya  pembeli  atau penerima  hak  tersebut  telah  resmi  menjadi  pemegang  hak  yang  baru. 8 Untuk  melaksanakan  jual  beli tanah, ada dua syarat yang wajib dipenuhi, meliputi:
1. Syarat Materiil Syarat yang menjadi penentu keabsahan transaksi jual beli tanah mencakup:
a. Pembeli memiliki hak untuk melakukan pembelian tanah yang bersangkutan Agar dapat memperoleh tanah yang diinginkan,  calon pembeli yang akan menerima hak harus mematuhi kriteria-kriteria yang diperlukan. Penetapan hak atas tanah ini bergantung pada jenis hak  yang  dimiliki,  terutama  hak  kepemilikan.  Sesuai  dengan  UUPA,  hak  ini  hanya  dapat dimiliki  oleh  individu  yang  merupakan  warga  negara  Indonesia  atau  badan  hukum  yang  telah ditunjuk oleh pemerintah;
b. Penjual memiliki hak untuk melakukan penjualan tanah yang bersangkutan
8 Ida  Nurlinda, Prinsip-Prinsip  Pembaruan  Agraria  Perspektif  Hukum ,  (Jakarta:  Rajawali  Pers,  2009), hlm. 37.
Individu  atau  badan  yang  bertindak  sebagai  penjual  dan  memiliki  kepemilikan  atau  hak  yang sah  atas  tanah  mempunyai  kewenangan  untuk  menjual  tanah  tersebut.  Kepemilikan  ini  dapat dibuktikan  oleh  nama  yang  tercantum  pada  sertifikat  tanah  atau  dokumen  lain  yang berhubungan dengan sertifikat tersebut. Penjual juga harus telah mencapai usia yang dianggap sah  menurut  hukum.  Jika  ada  situasi  di  mana  penjual  adalah  seseorang  yang  tunduk  pada perwalian,  maka  orang  tersebut  harus  diwakili  oleh  wali  yang  telah  ditunjuk.  Selain  syarat- syarat tersebut, untuk melakukan transaksi penjualan, orang tersebut harus memiliki surat kuasa yang  sah  sebagai  tanda  kuasa  yang  diberikan  kepada  mereka.  Untuk  memberikan  keabsahan pada pernyataan ini, penting untuk menyertakan dokumen surat kuasa yang telah diakui secara hukum;
c. Objek tanah yang bersangkutan
Tanah  tersebut  dalam  kepatuhan  terhadap  hukum,  dapat  dipasarkan  dan  tidak  sedang  terlibat dalam  perselisihan.  Hak  kepemilikan  atas  tanah  yang  bisa  dijual  ditetapkan  sesuai  dengan UUPA.yaitu:
(1) Hak Milik (berdasarkan Pasal 20);
(2) Hak Guna Usaha (berdasarkan Pasal 28);
(3) Hak Guna Bangunan (berdasarkan Pasal 35);
(4) Hak Pakai (berdasarkan Pasal 43).
2. Syarat Formil
Syarat  ini  baru  dapat  dilakukan  apabila  syarat  materiil  telah  terpenuhi,  yakni  dilaksanakan pembuatan  akta  jual  beli  didepan  PPAT  yang  membuktikan  adanya  suatu  pelaksanaan  yang bertujuan  untuk  mendaftarkan  peralihan  hak  atas  tanah.  Hal  itu  diatur  pada  Pasal  37  ayat  (1)  PP 24/1997,  Pengalihan  hak  atas  tanah  dan  hak  kepemilikan  atas  unit  rumah  susun  dapat  terjadi melalui  berbagai  mekanisme  hukum,  seperti  hibah,  pertukaran,  jual  beli,  penggabungan  dalam sebuah perseroan, dan berbagai cara pengalihan hak  yang lain. Namun, perlu diperhatikan  bahwa transfer hak berdasarkan lelang hanya bisa didaftarkan secara resmi jika didukung oleh akta yang disusun  oleh  PPAT  yang  memiliki  kewenangan  berdasarkan  aturan  perundangan  yang diberlakukan.  Sebelum  PPAT  membuat  akta  jual  beli,  bagi  tanah  yang  sudah  memiliki  sertipikat maka  penjual  wajib  melakukan  penyerahan  sertipikat  yang  asli  untuk  dijalankan  pengecekan terlebih  dahulu  dan  para  pihak  melakukan  pembayaran  pajak  untuk  dapat  didaftarkannya.  Untuk melaksanakan  akta  tersebut,  pihak-pihak  yang  terlibat  dalam  transaksi  atau  yang  memiliki  kuasa hukum  yang  sah  perlu  hadir.  Selain  itu,  kehadiran  dua  orang  saksi  juga  diperlukan  untuk menyaksikan penandatanganan akta tersebut. Setelah akta tersebut dibuat dan tertandatangani oleh berbagai  pihak  yang  terlibat,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  bertanggung  jawab  untuk segera  menyerahkan  akta  tersebut  beserta  dokumen  pendukungnya  kepada  Kantor  Pertanahan untuk proses pendaftaran. Proses pengajuan ini harus diselesaikan pada waktu maksimal tujuh hari kerja sesudah ditandatanganinya akta tersebut.
Akta  jual  beli  yang  berisi  kesepakatan  dan  perjanjian  yang  mengikat  secara  hukum  pihak- pihak  yang  terlibat  untuk  mematuhi  aturan  perundangan  yang  diberlakukan.  Kemudian,  ada persyaratan khusus yang perlu dipenuhi oleh penjual maupun pembelinya agar transaksinya dapat dilaksanakan.  Apabila  akta  jual  beli  tidak  mencapai  pemenuhan  syarat  pada  pembuatannya, dikemudian  hari  akta  ini  dapat  dibatalkan  atau  dinyatakan  batal  atas  dasar  hukum. 9 Apabila dikaitkan dengan Putusan MA No. 1615 K/Pdt/2020, akta jual beli yang dibuat oleh Tergugat I dan diterbitkan oleh Turut Tergugat IV tanpa seizin dan sepengetahuan Penggugat, yang dimana dalam akta jual beli tersebut tertera tanda tangan di atas nama pihak pertama selaku penjual dengan ikut mencantumkan nama Penggugat dengan cara melawan hukum dalam istilah “qq nama Penggugat” dan  pihak  kedua  selaku  pembeli  semuanya  dijalankan  oleh  Tergugat  I,  maka  akta  jual  beli  ini dinyatakan  batal  atas  dasar  hukum.  Hal  tersebut  dilandaskan  atas  pertimbangan  Majelis  Hakim yang  sejalan  dengan  Yurisprudensi  Mahkamah  Agung  RI  No.  3309  K/Pdt/1985  tanggal  29  Juli 1987  yang  menerangkan  bahwa  “penerima  kuasa  yang  menjadi  pembeli  pada  penjualan  dibawah tangan  atas  ancaman  kebatalan,  baik  pembelian  itu  dilakukan  oleh  mereka  sendiri  maupun  oleh orang-orang perantara, kuasa-kuasa mengenai barang-barang yang mereka dikuasakan menjualnya.
9 Akbar  Mastang  dan  Muskibah,  “Akibat  Hukum  Akta  Jual  Beli  yang  Dibatalkan  Oleh  Pengadilan Terhadap Pembeli yang Beritikad Baik”, Recital Review Vol 4, No. 2 , (2022): 376.
Tujuan  larangan  tersebut  sebenarnya  agar  penerima  kuasa  tidak  menyalahgunakan  pemberian kuasa  untuk  manfaat  dirinya  sendiri”.  Pada  dasarnya  tindakan  hukum  berupa  pemberian  kuasa seperti ini berlawanan dengan asas yang memiliki sifat “bertentangan dengan  kepentingan umum ( Van  Openbare  Orde )”, penjualan aset  yang  dijaminkan  akan diatur oleh peraturan  setempat dan akan  dilakukan  melalui  proses  lelang  umum  jika  tidak  ada  persetujuan  sukarela  dari  pihak  yang bersangkutan. Dengan demikian, izin untuk menjual dengan cara ini dapat dianggap tidak berlaku secara hukum jika persetujuan sukarela tidak ada.
PPAT dalam menjalankan jabatannya khususnya dalam membuat akta harus didasari dengan penuh rasa jujur, mandiri, tidak berpihak, dan tanggung jawab, hal itu sesuai dengan Pasal 3 huruf F  Kode  Etik  IPPAT  yang  mengatur  mengenai  kewajiban  PPAT.  PPAT  sebagai  pejabat  umum dalam  melaksanakan  jabatan  dan  tugas  khususnya  dalam  membuat  akta  autentik  dapat meghasilkan kesalahan, baik dalam hal syarat formil maupun syarat materiil. Akibatnya, akta yang dimaksud menjadi tidak sah atau batal karena tidak mencapai pemenuhan syarat-syarat yang telah ditetapkan  pada  saat  pembuatannya.  Hal  ini  mengakibatkan  pihak-pihak  yang  merasa  dirugikan memiliki  hak  untuk  menuntut  ganti  rugi  dan  meminta  kompensasi  kepada  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT).  Dalam  konteks  aturan  perundangan  yang  memiliki  kaitan  pada  PPAT,  diatur bahwasanya jika seorang PPAT dinyatakan bersalah melakukan pelanggaran yang ditetapkan oleh pengadilan,  maka  dapat  dibebankan  sanksi  administratif  atau  hukuman  tertentu.  Namun,  jika PPAT terlibat dalam tindak pidana perdata, maka ia akan bertanggung jawab secara perdata sejalan pada  aturan  yang  terdapat  pada  KUHP.  Tanggung  jawab  PPAT  dalam  kasus  kesalahan  hukum dalam akta dapat dijelaskan sebagai berikut: 10
a. Tanggung Jawab Administrasi
Pelanggaran  pada  aturan  perundangan  dalam  pelaksanaan  tugasnya  dapat  menyebabkan pemberian  sanksi  administratif  kepada  PPAT,  yang  dalam  beberapa  kasus  dapat  berpotensi mengakibatkan  pemberhentian  dari  jabatannya.  Pemberhentian  PPAT  dapat  disebabkan  oleh pelanggaran baik ringan maupun berat dalam menjalankan tugas jabatannya. Sanksi yang dapat diberlakukan terhadap pelanggaran yang dijalankan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), termasuk  Notaris,  adalah  tindakan  administratif  yang  meliputi  berbagai  tahap,  mulai  dari teguran  tertulis  hingga  pemberhentian  dari  jabatan  sebagai  PPAT,  sesuai  dengan  ketentuan yang  diatur  pada  Pasal  10  Peraturan  Jabatan  PPAT.  Selain  itu,  Pasal  6  ayat  (1)  Kode  Etik IPPAT  (Notaris  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  mengatur  bahwa  anggota  yang  melanggar Kode Etik dapat dikenakan sanksi berupa:
1) Teguran;
2) Peringatan;
3) Schrosing (pemecatan sementara) dari keanggotaan perkumpulan IPPAT;
4) Onzetting (pemecatan) dari keanggotaan perkumpulan IPPAT; dan
5) Pengakhiran keanggotaan dalam perkumpulan IPPAT tanpa hormat. Penerapan  sanksi  ini  akan  dilakukan  penyesuaian  pada  tingkat  pelanggaran  yang dilaksanakan  anggota  IPPAT,  termasuk  frekuensi  dan  tingkat  pelanggarannya.  Rincian  lebih lanjut mengenai penerapan sanksi akan diberikan oleh Pembina PPAT pada waktu yang sesuai.
b. Tanggung Jawab Perdata
Tanggung jawab PPAT terkait pada tindakan sengaja, kelalaian, atau kealpaannya dalam proses  pembuatan  akta  jual  beli  sebagai  akta  autentik  yang  dimana  ditemukan  adanya penyimpangan  terkait  syarat  materiil  dan  syarat  formil.  Terjadinya  penyimpangan  tersebut dapat  disebabkan  oleh  adanya  kesengajaan,  kelalaian  atau  kesalahan  yang  menyebabkan  rugi salah  satu  pihak.  Pada  konteks  ini  pertanggungjawaban  yang  dikenakkan  tidak  hanya  secara administratif,  namun  juga  adanya  kemungkinan  tuntutan  ganti  kerugian  oleh  pihak  yang mendapat  kerugian.  Berkaitan  dengan  hal  tersebut,  maka  penyimpangan  yang  dijalankan  oleh PPAT  akan  ditinjau  berdasarkan  Pasal  1365  KUHPerdata  bahwasanya  “bahwa  tiap  perbuatan melawan  hukum  merupakan  suatu  perbuatan  yang  menimbulkan  kerugian  kepada  orang  lain, mewajibkan  orang  yang  karena  kesalahannya  menyebabkan  kerugian  itu  mengganti  kerugian tersebut”.
10 Solahudin  Pugung ,  Perihal  Tanah  dan  Hukum  Jual  Belinya  Serta  Tanggung  Jawab  PPAT  Terhadap Akta yang Mengandung Cacat Perspektif Negara Hukum , (Yogyakarta: Budi Utama, 2021), hlm 254.

## SIMPULAN
Pertimbangan  hukum  dan  putusan  hakim  pada  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1615 K/Pdt/2020  sudah  tepat,  yang  membuktikan  bahwa  Para  Tergugat  telah  menjalankan  perbuatan melawan  hukum  sesuai  dengan  Pasal  1365  KUHPerdata  dengan  terpenuhinya  5  (lima)  unsur perbuatan  melawan  hukum.  Perbuatan  Tergugat  I  yang  membuat  akta  kuasa  menjual  dan  akta perikatan  jual  beli  yang  diterbitkan  oleh  Turut  Tergugat  III  yang  mana  proses  tersebut  tidak  pernah dilakukan dan akta tersebut tidak pernah ditandatangani oleh Penggugat. Turut Tergugat IV kemudian menerbitkan  akta  jual  beli  tanpa  sepengetahuan  dan  seizin  Penggugat  selaku  pemilik  hak  atas  tanah yang  mengakibatkan  beralihnya  kepemlikan  hak  atas  tanah  kepada  Tergugat  II,  oleh  karena  itu Penggugat mengalami kerugian.
Sejak  berlakunya  PP  10/1961 dan  telah  diubah  menjadi  PP  24/1997,  jual  beli  dijalankan  para pihak dihadapan Pejabat Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) yang berwenang membuat  akta tersebut. Jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT untuk memenuhi syarat terang.  Penandatanganan akta jual beli oleh kedua pihak merupakan bukti konkret bahwa hak atas tanah telah dialihkan dari penjual terhadap pembelinya,  di  mana  pembayaran  harga  yang  telah  disepakati  telah  dilakukan.  Dalam  konteks  ini, pemenuhan  persyaratan  pembayaran  tunai  lebih  menguatkan  bahwa  transaksi  jual  beli  telah  sukses diselesaikan. Dalam proses perolehan dan pengalihan tanah, terdapat persyaratan nyata dan prosedural yang  harus  dipenuhi.  Persyaratan  penting  dalam  transaksi  ini  mencakup  hak  bagi  pembeli  untuk mendapatkan  tanah  tertentu,  hak  penjual  untuk  mentransfer  tanah  tertentu,  dan  kewenangan  hukum untuk  membeli  dan  menjual  tanah  tersebut  tanpa  adanya  perselisihan  hukum  yang  berkelanjutan. Syarat  formil  yaitu  dilakukan  pembuatan  akta  jual  beli  dihadapan  PPAT  yang  membuktikan  adanya suatu  pelaksanaan  yang  bertujuan  untuk  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah,  hal  itu diatur  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  PP  24/1997.  Dalam  melaksanakan  tugasnya,  khususnya  dalam melaksanakan  tindakan,  seorang  PPAT  harus  berpegang  teguh  pada  rasa  akuntabilitas,  otonomi, integritas,  dan  netralitas.  Hal  ini  sejalan  dengan  ketentuan  yang  terdapat  pada  Pasal  3  huruf  F  Kode Etik  IPPAT  yang  menguraikan  tentang  tanggung  jawab  seorang  PPAT.  Namun  demikian,  PPAT mungkin  saja  mengalami  kesalahan  dalam  menjalankan  tanggung  jawab  dan  perannya,  khususnya dalam pembuatan dokumen asli. Kesalahan ini dapat berkaitan dengan kriteria formal dan substantif. Oleh  karena  itu,  akta  menjadi  tidak  sah  atau  batal  karena  tidak  mencapai  pemenuhan  syarat-syarat yang  telah  ditentukan  sebelumnya  yang  ditetapkan  pada  saat  pembuatannya.  Hal  ini  memungkinkan pihak-pihak  yang  merasa  rugi  untuk  melakukan  pengajuan  tuntutan  ganti  rugi  dan  meminta kompensasi terhadap PPAT.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Anshori,  Abdul  Ghofur. Lembaga  Kenotariatan  Indonesia:  Perspektif  Hukum  dan  Etika ,  Cet  1. Yogyakarta: UII.Press, 2009.
Marzuki, Peter Mahmud. Penelitian Hukum . Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2009. Nurlinda, Ida. Prinsip-Prinsip Pembaruan Agraria Perspektif Hukum . Jakarta: Rajawali Pers, 2009. Perangin, Effendi. Praktek Jual Beli Tanah . Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1994.
Pugung, Solahudin. Perihal Tanah dan Hukum Jual Belinya Serta Tanggung Jawab PPAT Terhadap Akta yang Mengandung Cacat Perspektif Negara Hukum . Yogyakarta: Budi Utama, 2021. Santoso,  Urip. Hukum  Agraria  dan  Hak-Hak  Atas  Tanah .  Jakarta:  Kencana  Prenada  Media  Group, 2010.
Subekti. Aneka Perjanjian . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1995.

## Jurnal
Baharudin.  “Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah ” , Keadilan Progresif Vol. 5 No. 1, (2014).
Mastang,  Akbar  dan  Muskibah.  “Akibat  Hukum  Akta  Jual  Beli  yang  Dibatalkan  Oleh  Pengadilan Terhadap Pembeli yang Beritikad Baik”, Recital Review Vol 4, No. 2 , (2022).

## Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

## Putusan Pengadilan
Putusan Nomor 23/Pdt.G/2018/PN Dpu Putusan Nomor 130/PDT/2019/PT. MTR. Putusan Nomor 1615 K/Pdt/2020