Abstrak—Seiring dengan pembangunan Jalan Tol Bocimi yang menghubungkan  antara  Bogor-Ciawi-Sukabumi,  berdampak pula  terhadap  pertumbuhan  ekonomi  pada  kawasan  di sekitarnya sehingga meningkatkan permintaan properti. Pada lahan kosong yang terletak di Kampung Cikoja  Palasari Hilir, terdapat  sebuah  properti  yang  sudah  tidak  produktif  lagi. Lahan  dengan  luas  ±  3000  m 2 tersebut  direncanakan pengembangan dari pihak Owner agar properti tersebut dapat kembali produktif. Analisis produktivitas lahan pada penelitian ini  akan  menggunakan  metode  highest  and  best  use  dengan beberapa variabel yaitu analisis aspek legal (zoning dan building code), analisis aspek fisik (lokasi lahan,  ukuran & bentuk lahan, aksesibilitas lahan, dan
Basic
design),
aspek finansial (perencanaan biaya investasi, pengeluaran, pendapatan, analisis arus kas, dan net present  value), dan aspek produktivitas  maksimum.  Dari  penelitian  ini,  didapatkan alternatif perumahan sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik lahan yang  memberikan  nilai lahan  sebesar  Rp 906.491.02/m 2 dengan peningkatan nilai lahan  sebesar 267,92%.
Kata  Kunci—analisis  produktivas;  highest  and  best  use; produktivitas maksimum; alternatif.

## I. PENDAHULUAN
ADA tahun 2015, dalam rangka pengembangan wilayah Jawa Barat bagian selatan, Pemerintah Pusat dan Provinsi Jawa  Barat  meningkatkan  prasarana  transportasi  dengan membangun Jalan Tol  Bocimi  yang menghubungkan antara Bogor-Ciawi-Sukabumi  yang  sudah  mulai  beroperasi  sejak 23  Desember  2022.  Hal  ini  memberikan  dampak  kepada faktor  sosial  dan  ekonomi  pada  wilayah  di  sekitar  jalan  tol tersebut.  Dampak  pasca  konstruksi  pembangunan  Jalan  Tol Bocimi  salah  satunya  adalah  memperlancar  kegiatan ekonomi (arus distribusi) baik barang maupun jasa dan SDM. Hal  tersebut  dapat  mendorong  percepatan  pengembangan wilayah  sehingga  memberikan  dampak  ekonomi  yang berpotensi  untuk  tumbuhnya  industri  dan  perdagangan. Seiring dengan perkembangan ekonomi tersebut, penyerapan tenaga kerja kian meningkat dan banyak pula dampak lainnya yang mempengaruhi faktor sosial dan ekonomi pada wilayah Kabupaten Sukabumi [1].
Tahap  pasca  konstruksi  Jalan  Tol  Bocimi  membuka potensi  peralihan  fungsi  lahan  di  Kabupaten  Sukabumi mengikuti kebutuhan agar dibangun properti seperti properti komersial,  residensial,  dan  industri.  Salah  satu  lahan  yang berpotensi  untuk  ditingkatkan  lagi    peruntukannya  adalah lahan  milik Ibu Titiek  Marniati.  Lahan  berada  di Kampung Cikoja Palasari Hilir dan memiliki luas ± 3000 m 2 atau sekitar 0,3 hektar. Lokasi lahan terdapat di Kecamatan Parungkuda, kabupaten Sukabumi seperti pada Gambar 1.
Adanya  keinginan  dari  pemilik  untuk  mengembangkan lahan dan membangun properti di lahan ini didukung dengan
peningkatan  nilai  strategis  akibat  kehadirannya  Jalan  Tol Bocimi,  menyebabkan  diperlukannya  analisis  optimasi peruntukan lahan sehingga diperoleh beberapa alternatif agar ditemukan properti yang memberikan keuntungan maksimum.  Salah  satu  cara  terbaik  untuk  mengetahui peruntukan lahan yang terbaik dan menghasilkan nilai lahan yang maksimal adalah dengan Metode Highest and Best Use .

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Budi  dan  Putra  (2021)  [2],  Berdasarkan  hasil  analisa, pilihan  properti  yang  memungkinkan  untuk  dibentuk merupakan  perumahan  dan  juga  pertokoan.  memiliki  nilai tanah pasca pengembangan sebesar Rp5.162.064/m 2 dengan produktivitas maksimum sebesar 1.171,75%.
Kevin  dan  Utomo  (2017)  [3],  Hasil  dari  penelitian  ini didapatkan  bahwa  apartemen  merupakan  alternatif  tertinggi dan  terbaik  untuk  didirikan  pada  lahan  di  Jalan  Tenggilis Timur  7  Surabaya  ini  dengan  penambahan  nilai  lahan  dari nilai  awal  sebesar  Rp  4.656.281,14/m 2 dalam  arti pemanfaatan  lahan  untuk  apartemen  akan  memberikan produktivitas lahan sebesar 44%.
Wijaya  dan  Utomo  (2017)  [4],  Hasil  penelitian  ini didapatkan bahwa alternatif apartemen merupakan alternatif penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  yang  akan  menghasilkan kenaikan  nilai  tanah  sebesar  Rp.  11.707.798/m 2 dengan produktivitas sebesar 113%.
Laksmi dan Utomo [5], Alternatif penggunaan lahan pada Pasar  Pucang  Anom  Surabaya  ini  dianalisis  menggunakan

## Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Kosong di Kampung Cikoja Palasari Hilir
Lita Dewi Sandrita Megawe dan Christiono Utomo Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail : christiono@ce.its.ac.id.
P
Gambar 1. Lokasi Lahan
metode Highest  and  Best  Use .  Analisa  ini  meliputi  aspek legal,  aspek  fisik,  aspek  finansial  dan  produktivitas maksimum.  Hasil  penelitian  ini  didapatkan  alternatif mixed used antara  pasar  dan  apartemen  sebagai  alternatif penggunaan lahan terbaik  dengan nilai  lahan tertinggi  yaitu sebesar Rp 26.315.533,-/m 2 dengan produktivitas maksimum sebesar 210%.
Adiputra,  Indryani,  Utomo  (2021)  [6],  Dari  analisis Highest  and  Best  Use (HBU)  didapatkan  alternatif peruntukan  terbaik  yang  memberikan  nilai  lahan  tertinggi pada  lahan  di  jalan  Gatot  Subroto  Kota  Tangerang  adalah apartemen  dengan  penambahan  nilai  dari  nilai  lahan  awal sebesar  Rp.  7.500.000/m 2 menjadi  Rp.  17.996.615/m 2 atau sebesar Rp. 10.496.615/m 2 , yang berarti pemanfaatan lahan
untuk  apartemen  akan  memberikan  produktivitas  lahan sebesar 140%.
Timang dan Indryani  (2017) [7],  Hasil dari  penelitian ini diperoleh  bahwa  alternatif  penggunaan  properti  berupa perkantoran  yang  cocok  untuk  dikembangkan  di  lahan kosong yang ditinjau dengan nilai lahan tertinggi sebesar  Rp 80.627.669,383/m 2 .

## III. METODOLOGI
A. Konsep Penelitian
Highest and Best Use adalah sebuah analisis untuk mencari peruntukan  atau  kegunaan  lahan  yang  tertinggi  dan  terbaik. Analisis  HBU  terdiri  dari  4  aspek  pokok,  yaitu  diizinkan
Gambar 2. Lahan Objek.
Tabel 2. Diagram Alir Tahapan Penelitian Tahapan Input Proses Output Pendahuluan Gap Analysis Identifikasi Masalah Identifikasi Masalah ↓ Data Primer Pengumpulan Data Tinjauan Pustaka Data Sekunder ↓ Analisa Data Perkembangan Kawasan, Analisis Pasar Penentuan Alternatif Alternatif Properti ↓ Alternatif  Properti,  Zoning,  Building Code Analisis Aspek Legal Batasan,  Persyaratan,  Perencanaan  Bangunan,  Kapasitas Maksimum ↓ Batasan  &  Persyaratan,  Lokasi  & Bentuk, Utilitas & Aksesibilitas Analisis Aspek Fisik Preliminary Design ↓ Preliminary  Design,  Biaya  Investasi, Pendapatan, Pengeluaran Analisis Aspek Finansial Biaya Investasi, Pendapatan, Pengeluaran, Arus Kas dengan NPV ↓ Alternatif Properti dengan NPV>0 Analisis Produktivitas Maksimum Alternatif Properti yang Memberikan Produktivitas Tertinggi ↓ Hasil Penelitian Kesimpulan Alternatif Properti yang memberikan nilai lahan tertinggi Luas Lahan 3000 m 2 3000 m 2 3000 m 2 Luas Tiap Kavling Kavling 72 m 2 - - Luas Bangunan Tiap Kavling 40 m 2 48 m 2 - Luas Dasar Bangunan Total 1160 m 2 1728 m 2 2098 m 2 Jumlah Unit 29 Unit Rumah 36 Unit Ruko 99 Unit Kios 2,5 m x 3 m 70 Unit Lapak Sayur 2 m x 2,5 m Jumlah Lantai 1 Lantai 3 Lantai 1 Lantai
Tabel 1. Variabel Penelitian
Aspek Variabel Aspek Legal 1. Zoning 2. Building Code
a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
c. Koefsien Lantai Bangunan (KLB)
d. Koefisien Dasar Hijau (KDH) e. Tinggi Maksimum Bangunan Aspek Fisik 1. Ukuran dan Bentuk Lahan
2. Utilitas
3. Aksesibilitas Aspek Finansial 1. Biaya Investasi
2. Pendapatan
3. Pengeluaran
4. Analisis Arus Kas
5. Net Present Value (NPV)
Aspek  Produktivitas Maksimum  1. Nilai Lahan
secara  hukum,  memungkinkan  secara  fisik,  layak  secara finansial, dan menghasilkan produktivitas maksimum [8].

## B. Objek Penelitian
Lahan  pada  objek  ini  berupa  sebidang  lahan  kosong  di Kampung Cikoja Palasari Hilir dengan luas 3000 m 2 . Lahan objek penelitian dapat dilihat pada Gambar 2.

## C. Variabel Penelitian
Dalam  sebuah  penelitian  dibutuhkan  data-data.  Hal  ini bertujuan  untuk  mempermudah  pengerjaan  analisis  data. Rincian pengelompokkan data dapat dilihat pada Tabel 1.

## D. Analisis Data
Analisis data dalam penelitian ini adalah analisis Highest and Best Use dengan menggunakan keempat aspek variable yang telah ditentukan. Variabel tersebut akan diproses secara beruntun  mulai  dari  penentuan  alternatif  yang  didasari dengan analisa pasar lingkungan, aspek hukum, aspek fisik, kemudian  aspek  finansial,  dan  yang  terakhir  adalah produktivitas yang maksimum sesuai dengan Tabel 2.

## IV. ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN
Hasil penelitian dari Analisa Highest and Best Use hingga didapatkan  alternatif  yang  dapat  memberikan  nilai  lahan tertinggi dan terbaik akan dijelaskan seperti berikut.

## A. Penentauan Alternatif
Pada  tahap  ini  alternatif  penggunaan  ditentukan  dengan melakukan wawancara, kuisioner, dan  riset pasar. Wawancara dilakukan bersama owner lahan yaitu Ibu Titiek.
Kuisioner disebarkan kepada penduduk sekitar untuk melihat properti  apa  yang  sedang  diminati.  Riset  pasar  dilakukan untuk  melihat  properti  apa  yang  pembangunannya  sedang berkembang.  Dari  hasil  analisa  yang  sudah  dilakukanm didapatkan alternatif penggunaan yang  dapat diperuntukkan pada objek penelitian adalah pasar tradisional, komplek ruko, dan perumahan.

## B. Aspek Legal
Setelah  melakukan  pemilihan  alternatif,  maka  langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah melakukan analisa terhadap  aspek  legal.  Analisa  terhadap  aspek  legal  ini bertujuan untuk menemukan kapasitas maksimum penggunaan  lahan.  Hal-hal  yang  ditinjau  dalam  subbab  ini adalah zoning dan building code .

## 1) Zoning
Berdasarkan  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Sukabumi Nomor 22 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten  Sukabumi  2012-2032,  disebutkan  bahwa  pada lokasi  objek  penelitian  di  Kampung  Cikoja  Palasari  Hilir, diatur  bahwa  lahan  tersebut  diperuntukan  untuk  Kawasan Perkebunan  dan  Kawasan  Agribisnis  Berbasis  Peternakan. Alternatif  yang  sudah  ditentukan  pada  subab  sebelumnya masih  belum  sesuai  dengan  legal  berdasarkan zoning .  Hal tersebut  berdampak  pada  biaya  perhitungan  biaya  investasi nantinya  pada  biaya  perizinan  agar  alternatif  mendapatkan izin untuk dibangun pada lahan.

## 2) Building Code
Di kawasan Kabupaten Sukabumi, peraturan terkait GSB, KDB,  KDH,  KLB,  dan  ketinggian  maksimum  bangunan diatur  pada  Peraturan  Bupati  Sukabumi  Nomor  44  Tahun 2022 Tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang.
3) Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Setiap sisi lahan berbatasan dengan kawasan milik owner , maka  akan  dianggap site di  sekitar  lahan  adalah  kosong, sehingga tidak memerlukan GSB.
Tabel 3.

## Kapasitas Maksimum Lahan
Aspek Perumahan Kompleks Ruko Pasar Tradisional Luas Lahan (m 2 ) 3000 m 2 3000 m 2 3000 m 2 KDB (%) 60% 70% 70% KDH Min. (%) 40% 30% 30% Luas Lantai Dasar Maks. (m 2 ) 1800 m 2 2100 m 2 2100 m 2 Luas Lahan Terbuka Min. (m 2 ) 1200 m 2 900 m 2 900 m 2 Tinggi Bangunan Maks. 3 lantai 3 lantai 1 lantai Tabel 4. Schematic Design Tiap Alternatif Aspek Perumahan Komplek Ruko Pasar Tradisional Luas Lahan 3000 m 2 3000 m 2 3000 m 2 Luas Tiap Kavling Kavling 72 m 2 - - Luas Bangunan Tiap Kavling 40 m 2 48 m 2 - Luas Dasar Bangunan Total 1160 m 2 1728 m 2 2098 m 2 Jumlah Unit 29 Unit Rumah 36 Unit Ruko 99 Unit Kios 2,5 m x 3 m 70 Unit Lapak Sayur 2 m x 2,5 m Jumlah Lantai 1 Lantai 3 Lantai 1 Lantai Tabel 5. Rekapitulasi Biaya Investasi Alternatif Biaya Investasi Perumahan Rp7.665.695.240,22 Kompleks Ruko Rp25.753.800.510,63 Investasi Pasar Rp9.542.969.147,40

## 4) Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Adapun  koefisien  dasar  bangunan  maksimum  untuk  tiap alternatif properti  sebagai berikut.
1. KDB untuk perumahan 60%.
2. KDB untuk komplek ruko 70%.
3. KDB untuk pasar tradisional 70%
5) Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Adapun  koefisien  dasar  hijau  minimum  untuk  tiap alternatif properti sebagai berikut:
1. KDH untuk perumahan 40%.
2. KDH untuk komplek ruko 30%.
3. KDH untuk pasar tradisional 30%.
6) Koefisien  Lantai  Bangunan  (KLB)  dan  Ketinggian Maksimum Bangunan
Pada  peraturan  pemanfaatan  ruang  di  Kabupaten Sukabumi, ketentuan terkait KLB dan ketinggian maksimum bangunan  belum  diatur,  namun  berdasarkan  wawancara dengan  staff  Badan  Pertanahan  dan  Tata  Ruang  Kabupaten Sukabumi,  didapatkan  informasi  bahwa  tinggi  maksimum tiap alternatif properti sebagai berikut:
1. Tinggi maksimum unit rumah 3 lantai.
2. Tinggi maksimum unit ruko 3 lantai.
3. Tinggi maksimum pasar tradisional 1 lantai
7) Kapasitas Maksimum
Untuk  mendapatkan  kapasitas  maksimum  alternatif penggunaan  dapat  dilakukan  dua  cara,  yaitu  dengan memaksimalkan  luas  lantai  dasar  bangun  dan  dengan memaksimalkan  tinggi  bangunan.  Hasil  perhitungan kapasitas  maksimum  untuk  setiap  alternatif  penggunaan dapat dilihat pada Tabel 3.

## C. Aspek Fisik
Aspek  berikutnya  yang  ditinjau  dalam  analisa  HBU  ini adalah analisa aspek fisik. Aspek fisik yang ditinjau meliputi luas  dan  bentuk  lahan,  kelengkapan  utilitas,  dan  juga aksesibilitas.  Pada  aspek  fisik  juga  dilakukan  perencanaan preliminary design.

## 1) Bentuk dan ukuran lahan
Lahan ini memiliki bentuk persegi panjang dengan panjang 60  meter  dan  lebar  50  meter  sehingga  lahan  memiliki  luas 3000 m 2 .

## 2) Aksesibilitas
Lahan ini terletak di  jalan  desa  yaitu Jalan  Palasari  Hilir. Jalan  ini  terhubung  langsung  dengan  Jalan  Raya  Sukabumi yang  merupakan  jalan  arteri  primer.  Selain  itu,  lahan  ini berjarak  sekitar  10  menit  dari  jalan  keluar  Tol  Bocimi, sehingga  banyak  dilewati  oleh  transportasi  umum  maupun transportasi pribadi seperti motor dan sepeda motor.

## 3) Utilitas
Jika  dilihat  dari  segi  utilitas,  lahan  ini  memiliki kelengkapan  fasilitas  umum  yang  sangat  menunjang.  Di sekitar lahan ini sudah dilengkapi  dengan sarana penunjang utama seperti air, listrik, dan sarana komunikasi.

## 4) Schematic Design
Hasil desain alternatif dari setiap penggunaan dapat dilihat pada Tabel 4.

## D. Aspek Finansial
Setelah mengidentifikasi aspek legal dan fisik, selanjutnya dilakukan perhitungan terhadap aspek finansial. Hal-hal yang dibahas dalam analisis ini adalah biaya investasi, pendapatan, pengeluaran, dan aliran kas.

## 1) Biaya Investasi
Biaya  investasi  terdiri  dari  biaya  konstruksi  bangunan, biaya  jasa  profesi,  biaya  administrasi,  dan  biaya  lain-lain. Biaya konstruksi bangunan terdiri dari biaya bangunan, biaya peralatan  tetap,  dan  biaya  pengembangan  tapak  [9]. Rekapitulasi  biaya  investasi  tiap  alternatif  properti  dapat dilihat pada Tabel 5.

## 2) Perencanaan Pendapatan
Perencanaan    pendapatan  untuk  alternatif  perumahan  dan komplek  ruko  didapatkan  dari  penjualan  unit.  Sedangkan
Tabel 6. Rekapitulasi  Pendapatan Tahun Perumahan Komplek Ruko Pasar Tradisional 2024 Rp4.500.000.000,00 Rp8.400.000.000,00 Rp629.620.000,00 2025 Rp3.174.000.000,00 Rp5.880.000.000,00 Rp709.365.000,00 2026 Rp1.343.236.800,00 Rp4.939.200.000,00 Rp789.110.000,00 2027 - - Rp868.855.000,00 2028 - - Rp948.600.000,00 Total Rp9.017.236.800,00 Rp19.219.200.000,00 Rp3.945.550.000,00 Tabel 7. Rekapitulasi Pengeluaran Tahun Perumahan Komplek Ruko Pasar Tradisional 2024 Rp61.007.141,04 Rp4.939.200.000,00 Rp200.396.503,19 2025 Rp61.007.141,04 Rp4.939.200.000,00 Rp208.118.214,71 2026 Rp61.007.141,04 Rp4.939.200.000,00 Rp216.032.994,69 2027 - - Rp224.148.565,87 2028 - - Rp232.472.959,90 Total Rp183.021.423,13 Rp14.817.600.000,00 Rp1.081.169.238,37
perencanaan  pendapatan  dari  alternatif  pasar  tradisional didapatkan  dari  pendapatan  sewa, service  charge ,  dan pendapatan parkir. Rekapitulasi perencanaan pendapatan tiap alternatif properti dapat dilihat pada Tabel 6.

## 3) Perencanaan Pengeluaran
Perencanaan  pengeluaran  untuk  tiap  alternatif  terdiri  dari biaya  operasional  selama  masa  investasi.  Biaya  operasional terdiri  dari  biaya  listrik,  biaya  air,  biaya  gaji  pegawai,  dan biaya  pemeliharaan.  Rekapitulasi  perencanaan  pengeluaran tiap alternatif properti dapat dilihat pada Tabel 7.

## 4) Arus Kas Terdiskonto
Analisis arus kas terdiskonto adalah analisis dengan tujuan untuk  memberikan  hasil  nilai  yang  lebih  akurat  dengan memasukkan  beberapa  variabel  yaitu  pendapatan,  tingkat kekosongan,  biaya  operasional  dengan  mempertimbangkan pembaharuan tarif dari waktu ke waktu [8].
Analisis arus kas dilakukan dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV) yaitu dengan menjumlahkan antara biaya  investasi  dan  pendapatan  bersih  yang  disesuaikan dengan discount  factor yang  dikali  dengan Net  Operating Income (NOI) yang diharapkan selama umur investasi, yaitu selama  3  tahun  untuk  alternatif  perumahan  dan  kompleks ruko, dan 5 tahun untuk alternatif pasar tradisional.
Pada  properti  yang  proyeksi  pendapatan  didapatkan melalui penjualan unit seperti perumahan dan kompleks ruko, tidak  diperhitungkan terminal value karena pada saat semua unit terjual habis sudah tidak ada lagi aset yang dapat dinilai untuk  dijual.  Sedangkan  pada  alternatif  pasar  tradisional, seluruh  aset  masih  dapat  diperhitungkan terminal  value karena selama masa investasi semua aset masih milik owner. Investasi alternatif properti dikatakan layak apabila memiliki nilai NPV yang positif, sedangkan investasi alternatif properti yang memiliki nilai negatif dianggap tidak layak.
Didapatkan hasil analisa alternatif properti perumahan dan pasar tradisional memilkiki nilai NPV > 0 dan pada komlek ruko  memiliki  NPV  <  0.  Sehingga  alternatif  yang  akan dilakukan  analisis  produktivitas  maksimumnya  adalah
alternatif yang memenuhi kriteria investasi yaitu perumahan dan  pasar  tradisional.  Hasil  analisis  arusk  kas  dapat  dilihat pada Tabel 8.

## 5) Aspek Produktivitas Maksimum
Aspek produktivitas maksimum  adalah peningkatan yang paling tinggi untuk nilai lahan per m 2 akibat pengembangan dari  beberapa  alternatif  properti  yang  ada  Beberapa  aspek yang  dibutuhkan  pada  tahapan  analisis  produktivitas maksimum adalah sebagai berikut:
1. Nilai  properti,  dihitung  dengan  pendekatan discounted cash flow .
2. Biaya  bangunan,  dihitung  dengan  pendekatan  pada tahapan analisis aspek finansial
3. Nilai  Lahan,  menggunakan  metode  nilai  sisa  (nilai properti - biaya bangunan)
4. Luas Lahan (m 2 ), 3,000 m 2
Nilai  properti  dihitung  dengan  pendekatan  pendapatan discounted  cash  flow yaitu  dengan  menjumlahkan  NOI selama  durasi  investasi  dengan terminal  value yang  sudah dikali dengan discount factor pada periode n tahun investasi. Nilai  properti  adalah  sama  dengan  nilai  ∑PV  NOI,  namun dalam  mengestimasi  alternatif  pengembangan lahan  dengan produktivitas  tertinggi  dan  terbaik,  tidak  diperhitungkan biaya investasi di awal. Nilai net operating income, terminal value, dan discount  factor sesuai  data  dalam  Analisis  Arus Kas. Hasil perhitungan nilai properti tertera pada Tabel 9.
Berdasarkan  perhitungan  pada  Tabel  9,  dapat  diketahui bahwa alternatif properti perumahan menghasilkan peningkatan nilai lahan yang semula bernilai Rp 338.347,31 menjadi Rp 906.491,02 yang berarti menghasilkan kenaikan produktivitas  lahan  sebesar  267,92%.  Alternatif  properti pasar tradisional menghasilkan peningkatan nilai lahan yang semula bernilai Rp 338.347,31 menjadi Rp 889.296,46 yang berarti  menghasilkan  kenaikan  produktivitas  lahan  sebesar 262,84%.  Dapat  disimpulkan  bahwa  pengembangan  lahan yang paling memberikan produktivitas tertinggi  dan terbaik adalah berupa alternatif bangunan perumahan.
Tabel 8. Analsis Arus Kas
Keterangan Alternatif Perumahan Komplek Ruko Pasar Tradisional Biaya Investasi Rp7.665.695.240,22 Rp25.753.800.510,63 Rp9.542.969.147,40 PV NOI Rp7.914.281.329,11 Rp16.242.633.803,51 Rp9.603.309.520,00 NPV Rp248.586.088,89 -Rp9.511.166.707,11 Rp60.340.372,60 Kelayakan Memenuhi Tidak Memenuhi
Memenuhi Tabel 9. Analisis Produktivitas Maksimum Keterangan
Alternatif Perumahan Pasar Tradisional Nilai Properti Rp7.914.281.329,11 Rp9.603.309.520,00 Biaya Bangunan Rp5.194.808.280,00 Rp6.935.420.154,74 Nilai Lahan Rp2.719.473.049,11 Rp2.667.889.365,26 Luas (m2) 3000 3000 Nilai Lahan/m2 Rp906.491,02 Rp889.296,46 Nilai Lahan Awal Rp338.347,31 Rp338.347,31 Produktivitas Maksimum 267,92% 262,84%

## V. KESIMPULAN
Perumahan,  kompleks  ruko,  dan  pasar  tradisional  adalah alternatif properti yang belum sesuai dengan peraturan yang berlaku,  sehingga  diperlukan  biaya  tambahan  untuk mendapatkan  izin  untuk  mendirikan  bangunan-bangunan tersebut. Ketiga alternatif dimungkinkan secara fisik, namun hanya  perumahan dan  pasar  tradisional  yang  memenuhi kelayakan secara finansial sehingga dapat dibangun di lahan kosong  di  Kampung  Cikoja  Palasari  Hilir  Kabupaten Sukabumi yang menjadi objek penelitian ini.
Properti  komersial  perumahan  adalah  alternatif  deengan penggunan tertinggi dan terbaik karena memiliki nilai lahan sebesar Rp 906.491,02/ m 2 dengan persentase kenaikan nilai lahan adalah sebesar  267,92% dari nilai lahan awal

## DAFTAR PUSTAKA
[1] I. Revayanti, “Dampak pembangunan jalan Tol Bocimi terhadap sosial,  ekonomi  masyarakat  di  Kabupaten  Sukabumi,” GEOPLANART ,  vol.  2,  no.  2,  pp.  75–88,  2019,  doi: 10.35138/gp.v2i2.183.
[2] F. P. Budi and I. N. D. P. Putra, “Analisis Highest and Best use pada  lahan  kosong  di  kawasan  perumahan  Samudra  Residence
Brondong  Lamongan,” Reka  Buana :  Jurnal  Ilmiah  Teknik  Sipil dan  Teknik  Kimia ,  vol.  6,  no.  1,  pp.  1–11,  2021,  doi: 10.33366/rekabuana.v6i1.2165.
[3] K. Kevin and C. Utomo, “Analisa Highest and Best Use pada lahan di Jalan Tenggilis Timur 7 Surabaya,” Jurnal Teknik ITS , vol. 6, no. 1, pp. D30–D34, 2017, doi: 10.12962/j23373539.v6i1.21653.
[4]
C.  Wijaya  and  C.  Utomo,  “Analisis  produktivitas  maksimum penggunaan  lahan  dengan  metode  Highest  and  Best  Use  (HBU) pada  lahan  kosong  di  kawasan  perumahan  Royal  Residence, Surabaya,” Jurnal Teknik ITS , vol. 6, no. 1, pp. D73–D77, 2017, doi: 10.12962/j23373539.v6i1.23066.
[5] D. P. Laksmi and C. Utomo, “Analisis produktivitas maksimum penggunaan  lahan  pasar  pucang  anom  surabaya  dengan  metode HBU (Highest and Best Use),” Jurnal Teknik ITS , vol. 6, no. 2, pp. D181–D185, 2017, doi: 10.12962/j23373539.v6i2.25339.
[6] L.  Adiputra,  R.  Indryani,  and  C.  Utomo,  “Analisis  Highest  and Best  Use  (HBU)  pada  lahan  di  Jalan  Gatot  Subroto  Kota Tangerang,” Jurnal Teknik ITS , vol. 10, no. 1, pp. D13–D18, 2021,
doi: 10.12962/j23373539.v10i1.60412.
[7] Y. F. Timang and R. Indryani, “Analisa Highest and Best Use pada lahan  kKosong  di  Jalan  Raya  Diponegoro  Nomor  110-112 Surabaya,” Jurnal Teknik ITS , vol. 6, no. 2, pp. C657–C660, 2017, doi: 10.12962/j23373539.v6i2.27363.
[8] B. Harjanto and W. Hidayati, Konsep Dasar Penilaian Properti , 2nd ed. Yogyakarta: BPFE, 2014.
[9] A.  Prawoto, Teori  dan  Praktek  Penilaian  Properti ,  3rd  ed. Yogyakarta: BPFE, 2015.