## PENYEBAB TERJADINYA PERJANJIAN JUAL BELI TANAH YANG TIDAK SESUAI DENGAN KUHP DAN UNDANG- UNDANG POKOK AGRARIA
Oleh : Ferry Susanto Limbong Dosen Universitas Muslim Nusantara Al-Washliyah *Coresponding email : ferrysuslimbong@ymail.com
ABSTRAK - Tujuan penelitian dilakukan adalah mengetahui penyebab terjadinya ketidaksesuaian  perjanjian  jual  beli  tanah  yang  didasarkan  pada  KUHPerdata maupun UUPA. Dalam melakukan penelitian penulis akan menggunakan metode penelitian  deskriptif  analistis,  yaitu  penelitian  yang  bertujuan  menganalisis permasalahan  jual  beli  tanah  menurut  undang-undang,    teori-teori  hukum  dan praktak  pelaksanaan  hukum  positif  yang  menyangkut  permasalahan  mengenai perjanjian  yang  telah  dibuat  berdasrkan  KUHPerdata  maupun  UUPA.  Dari  hasil penelitian  dapat  disimpulkan  bahwa  pembuatan  akta  tanah  yang  tidak  sesuai dengan  tata  cara  pembuatan  akta  disebabkan  oleh  beberapa  faktor  diantaranya yaitu :(1) tujuan menyelematkan transaksi jual beli yang dilakukan oleh PPAT, (2) terjalinnya  rasa  saling  percaya  antara  para  pihak  dengan  PPAT,  (3)  adanya kesibukan dari berbagai pihak yang akan melakukan perjanjian jual beli sehingga membuat PPAT yang menyesuaikan waktu untuk dapat melakukan perjanjian jual beli  kedua  pihak,  (4)  alasan  untuk  efisiensi  waktu  bagi  para  pihak,  (5)  besarnya nilai  transaksi  jual  beli  yang  akan  dilakukan  dengan  demikian  PPAT  mau mengikuti  kemauan  para  pihak  yang  akan  membuat  perjanjian  jual  beli,  (6) adanya  hubungan  yang  baik,  serta  (7)  permintaan  dari  para  pihak  yang  akan membuat perjanjian jual beli.

## Kata kunci : Perjanjian jual beli tanah, KUHPerdata, UUPA
ABSTRACT  -  The  purpose  of  the  research  was  to  find  out  the  causes  of discrepancies in land sale and purchase agreements based on the Civil Code and the UUPA. In conducting the research, the authors will use descriptive analytical research  methods,  namely research  that  aims  to analyze  the  problems  of buying and selling land according to the law, legal theories and practices of positive law implementation  concerning  issues  regarding  agreements  that  have  been  made based  on  the  Civil  Code  and  the  UUPA.  From  the  results  of the study  it  can  be concluded  that  the  making  of  land  deeds  that  are  not  in  accordance  with  the procedures  for  making  deed  is  caused  by  several  factors  including:  (1)  the purpose of saving the sale and purchase transactions carried out by the PPAT, (2) the  establishment  of  mutual  trust  between  the  parties  and  the  PPAT,  (3)  the busyness of various parties who will enter into a sale and purchase agreement so that  the  PPAT  adjusts  the  time  to  be  able  to  enter  into  a  sale  and  purchase agreement for both parties, (4) reasons for time efficiency for the parties, (5) the amount of the sale and purchase transaction value to be In this way, PPAT wants to follow the wishes of the parties who will make a sale and purchase agreement,
(6) there is a good relationship, and (7) requests from the parties who will make a sale and purchase agreement.

## Keywords: land sale and purchase agreement, Civil Code, UUPA

## PENDAHULUAN
Negara  Indonesia  merupakan  negara  yang  berpijak  dan  berdiri  tegak hukum,  serta  menjunjung  tinggi  hukum  yang  membuat  Indonesia  merupakan negara  Hukum,  sehingga  segala  kegiatan  masyarakat  yang  tinggal  di  Indonesia harus  melalui  norma-norma  hukum  yang  berlaku  baik  dari  segi  hukum,  budaya, ekonomi  maupun  sosial.  Norma-norma  hukum  dibuat  bertujuan  untuk  mengatur perilaku  dan  tindakan  lahiriah  manusia,  dimana  hal  tersebut  kemudian  akan menyebabkan  lahirnya  suatu  hubungan  hukum  atau  tindakan  hukum  antara  satu manusia dengan manusia lainnya (Marzuki, 2008).
Terjadinya  hubungan  hukum  membuat  adanya  akibat-akibat  hukum tertentu.    Salah  satu  diantaranya  dapat  berupa  hak  dan  kewajiban  untuk melakukan  suatu  perbuatan  tertentu  antar  subjek  hukum  dengan  didasari  oleh hubungan  itu  sendiri  (R,  2017).  Hubungan  hukum  yang  terjadi  antar  subjek hukum  salah  satunya  adalah  dalam  bentuk  perjanjian  atau  perikatan.  Subekti mengatakan bahwa perjanjian itu sendiri adalah suatu kejadian dimana seseorang berjanji  terhadap  orang  lain  atau  dua  orang  saling  berjanji  bersama-sama  untuk melaksanakan suatu hal (Subekti, 1991).
Perjanjian  itu  sendiri  ada  berbagai  macam  jenis  bentuk  atau  jenis,  dan salah satu dari bentuk contoh perjanjian yang sering ditemui di dalam kehidupan sehari-hari masyarakat yaitu perjanjian jual beli tanah. Menurut Pasal 1457 KUH Perdata, kegiatan jual beli tanah merupakan kegiatan dimana pihak yang memiliki tanah,  yang  disebut  sebagai  penjual,  mengikatkan  diri  dan  berjanji  dalam memberikan atau menyerahkan hak atas tanahnya kepada pihak lain yang disebut dengan pembeli, dimana pembeli kemudian akan melakukan pembayaran kepada penjual. Pihak penjual berjanji untuk menyerahkan barang tersebut beserta dengan hak  milik  dengan  menerima  pembayaran  dari  pihak  pembeli  sebagai  sebuah penggantian  yang  dianggap  memiliki  nilai yang  sama  ( equivalent )  dalam  bentuk uang (K., 2016).
Tanah  adalah  termasuk  dalam  objek  hukum  yang  berperan  sangat krusial di dalam kehidupan manusia. Hukum Tanah di Indonesia diatur dalam UU No. 5 Tahun  1960  yang  disebut  dengan  UUPA.  UUPA  merupakan  awal  dari  sejarah
pertanahan  di  Indonesia  atau  perkembangan  agraria  dan  Hukum  Agraria  atau Hukum Tanah Indonesia (Boedi Harsono, 2007).
Diundangkannya  UUPA  ini,  maka  pada  hakekatnya  undang-undang  ini telah mengakhiri berlakunya peraturan-peraturan Hukum Tanah Kolonial dan juga mengakhiri  adanya  dualisme  dan  pluralisme  Hukum  Tanah  di  Indonesia.  UUPA menciptakan  Hukum  Agraria  Nasional  berstruktur  tunggal  yang  seperti dinyatakan  dalam  bagian  “berpendapat”  serta  Penjelasan  umum  UUPA,  bahwa UUPA  didasarkan  pada  Hukum  Adat  mengenai  tanah,  sebagai  hukum  aslinya bagian terbesar rakyat Indonesia.
UUPA  sebagai  peraturan  dasar  yang  mengatur  pokok-pokok  keagrariaan dan  merupakan  landasan  hukum  tanah  nasional,  tidak  memberikan  pengertian yang  tegas,  baik  mengenai  istilah  “tanah”  maupun  istilah  “agraria”.  Dari ketentuan-ketentuan Pasal 1 ayat (4), (5), dan (6) jo Pasal 2 ayat (1) UUPA dapat ditarik kesimpulan bahwa pengertian agraria mengandung makna yang luas, yang meliputi  bumi,  air,  ruang  angkasa  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  di dalamnya (Nurlinda, 2009).
Jika  dijalankan  perundang-undangan  yang  berlaku  maka  pembuatan transaksi jual beli tanah tergolong cukup rumit, tetapi hasilnya dapat memberikan kepastian  hukum  yang  kuat  dikemudian  hari.    Dalam  proses  jual  beli  yang dilakukan,  sering  kali  terjadi  sengketa,    dimana  perjanjian  jual  beli  tanah dilakukan  oleh  ahli  waris  lain  dan  tidak  memenuhi  syarat-syarat  sah  perjanjian menurut  KUHPerdata  maupun  Undang-Undang  Pokok  Agraria.  Hal  ini  akan membuat  ahli  waris  lain  keberatan  yang  akan  membuat  akibat  hukum  terhadap perjanjian  jual  beli  yang  telah  dilakukan.    Pembuatan  perjanjian  jual  beli  harus mengikuti  prosedur  yang  sebenar-benarnya  tanpa  ada  yang  menyimpang sedikitpun,  dimana  tata  cara  yang  benar  dalam  pembuatan  perjanjian  merupakan ketentuan hukum yang memaksa. Terdpatnya penyimpangan dalam prosedur akta yang telah dibuat membuat adanya akibat hukum jika terdapat nantinya terhadap kekuatan pembuktian akta yang dibuat.
Meskipun  prosedur  untuk  melaksanakan  peralihan  (Peralihan  hak  atas tanah  bisa  terjadi  karena  pewarisan  tanpa  wasiat  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak)  atau  pemindahan  hak  atas  tanah  (hak  atas  tanah  yang
bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain), misalnya dalam jual beli tanah sangat  ketat,  tapi  dalam  setiap  peralihan  atau  pemindahan  hak  atas  tanah  selalu terbuka  kemungkinan  adanya  tuntutan  dari  pihak  ketiga,  bahwa  tanah  tersebut adalah  miliknya.  Hal  ini  menunjukkan  bahwawalaupun  peralihan  hak  atas  tanah dilakukan  melakui  akta  PPAT,  dapat  juga  terjadi  sengketa  pertanahan.  Sengketa ini  terjdi  disebabkan  kecacatan  hukum  dalam  pembuatan  akta  tanah  yang disebabkan  oleh  berbagai  penyimpangan  dan  kesalahan  dalam  prosedur pembuatan akta tanah maupund alam penandatanganannya.
Berdasarkan  uraian  dan  ketentuan-ketentuan  di  atas,  maka  penulis berkeinginan  mengkaji permasalahan  yang terjadi pada perjanjian jual beli tanah dengan  judul  penelitian  ” Penyebab  Terjadinya  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah Yang Tidak Sesuai Dengan Kuhp Dan Undang-Undang Pokok Agraria”

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pada  praktaknya  sesuai  dengan  KUHPredata  maupun  UUPA,  pembuatan perjanjian jual beli tanah dilakukan oleh PPAT, tetapi pembuatan akta tanah yang dilakukan tidak sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan oleh PPAT. Hal ini disebabkan  oleh  adanya  situasi-situasi  dan  kondisi-kondisi  dalam  jual  beli  yang menyebabkan ketidak sesuaian tersebut sepertinya harus dilakukan agar transaksi tanah  dapat  dilangsungkan.  Situasi-situasi  dan  atau  kondisi-kondisi  seperti  ini membuat  PPAT  kadang-kadang  tidak  mempunyai  pilihan  lain  selain  melakukan pembuatan  perjanjian  jual  beli  dengan  “mengabaikan”  prosedur  pembuatan  akta jual  beli  tanah  sebagaimana  diatur  oleh  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta peraturan-peraturan pelaksanaannya (Harsono, 2007).
Pembuatan  akta  tanah  yang  tidak  ssuai  dengan  prosedur  pembuatan  akta tanah adalah sebagai berikut :
a.   Terjadi  penandatanganan  akta  jual  beli,  namun  belum  dilakukan  pelunasan oleh  pembeli,  serta  belum  dilakukan  pembayaran  pajak  Pajak  Penghasilan Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan  dan
pajak  atau  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB.
b.   Perjanjian akta jual beli yang dibuat tidak ditandatangani dihadapan PPAT.
c.   Jika penandatanganan akta jual beli yang dilakukan oleh pembeli dan penjual tidak dilakukan bersamaan di hadapan PPAT.
d.   Telah  dilakukan  penandatanganan  akta  tual  beli,  tetapi    belum  diperiksa kesesuaian sertifikatnya dengan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.
e.   Akta jual beli tanah yang dibuat di luar daerah kerja PPAT, dan pembuatannya tidak  dihadiri  oleh  saksi-saksi.  Hal  ini  sering  terjadi  dimana  PPAT  membuat akta  perjanjian  jual  beli  dikarenakan  kliennya  merupakan  klien  terentu  yang memiliki  keistimewaan  dimaan  transaksi  jual  belinya  dalam  jumlah  yang besar, juga kliennya dengan PPAT sudah sangat percaya sehingga PPAT mau melakukan pelanggaran demi untuk menjaga hubungan baik dan mendapatkan transaksi yang besar.
f.  Penandatanganan  akta  jual  beli  dilakukan  tidak  di  kantor  PPAT  dan  tanpa menghadirkan saksi-saksi. Pembuatan akta tanah oleh PPAT  harus dilakukan di  kantor  PPAT  yang  bersangkutan  dan  harus  dihadiri  oleh  pihak  yang membuat  akta  atau  kuasa  hukumnya.  Penandatanganan  akta  PPAT  harus dilakukan di dalam kantor PPAT, jika tidak ada halangan antara kedua belah pihak  yang  melakukan perjanjian jual beli.  Jika  salah satu pihak tidak dapat hadir di kantor PPAT akan tetapi haruslah dengan alasan yang sah dan pihak yang  tidak  dapat  hadir  itu  haruslah  berdomisili  di  daerah  kerja  PPAT  yang bersangkutan.  Hal  ini  oleh  karena  PPAT  hanya  mempunyai  kewenangan membuat akta di daerah kerjanya. Alasan-alasan yang dapat dianggap sebagai alasan yang sah adalah, apabila pihak yang bersangkutan dalam keadaan sakit atau  oleh  karena  telah  berusia  lanjut  sehingga  tidak  dapat  datang  ke  kantor PPAT.
g.   Tidak  memiliki  nilai  transaksi  yang  sama  antara  harga  transaksi  dalam  akta jual beli dengan nilai transaksi yang sebenarnya. Perhitungan pajak yang harus dibayar oleh para pihak dalam  hal pengalihan  hak atas tanah adalah dihitung berdasarkan  nilai  transaksi  atas  pengalihan  hak  atas  tanah  tersebut,  apabila nilai  transaksi  tersebut  diketahui.  Hal  ini  harus  sesuai  dengan  yang  termuat
dalam  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  21  Tahun  1997  tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (Tobing, 1999).
Terdapat  berbagai  macam  faktor  penyebab  penyimpangan  dalam pembuatan akta jual beli tanah oleh PPAT sehingga menjadi tidak sesuai prosedur yang telah ditetapkan. Para PPAT tersebut sebenarnya juga sadar dan mengetahui bahwa  terdapat  konsekuensi  yang  serius  terhadap  mereka  jika  pembuatan  akta PPAT  yang  dilakukan  tidak  sesuai  dengan  prosedur  yang  telah  ditetapkan,  akan tetapi mereka tetap melakukan hal-hal tersebut oleh karena ada keyakinan bahwa seandainya  mereka  tidak  menerima  atau  tidak  mau  untuk  melakukan  perbuatan seperti itu mereka akan kehilangan klien, karena klien mereka akan berpindah dan mempergunakan jasa PPAT lain.
Faktor-faktor  yang  menyebabkan  hal-hal  tersebut  di  atas  antara  lain adalah:
a.  PPAT  membuat  akta  jual  beli  tidak  sesuai  dengan  prosedur  pembuatan  akta PPAT  yang bertujuan  untuk  melakukan suatu transaksi jual beli.  Dalam  hal ini  akta  jual  beli  yang  dibuat  kelihatan  dalam  konstruksi  transaksi  jual  beli dimana pajak-pajak terutang belum dibayar serta harga jual beli belum dibayar lunas saat penandatanganan akta dilakukan.
b.  Terdapat  rasa  kepercayaaan  yang  sangat  tinggi  di  antara  sesama  PPAT  dan antara  para  pihak  dengan  PPAT,  sehingga  mereka  percaya  bahwa  di  antara sesama PPAT akan saling  melindungi dan tidak akan  membuka rahasia yang ada  di  antara  mereka  dan  di  antara  mereka  juga  terdapat  saling  pengertian serta  saling  memahami.  Hal  ini  menimbulkan  keyakinan  di  antara  mereka bahwa  perbuatan  yang  mereka  lakukan  akan  aman  dan  tidak  akan  terdapat masalah  di  kemudian  hari  yang  dapat  menyulitkan  mereka.  Hal  seperti  ini nampak  dalam  hal  konstruksi  jual  beli  dengan  cara  titipan  akta.  PPAT  yang menitipkan  akta  percaya  sepenuhnya  kepada  PPAT  yang  menerima  titipan, bahwa  PPAT  yang  menerima  titipan  akta  akan  melakukan  pelayanan  yang baik  kepada  PPAT  yang  menitipkan  akta  dan  kepada  klien  PPAT  yang menitipkan akta dan demikian juga sebaliknya.
c.  Tidak  adanya  waktu  antara  para  pihak  yang  membuat  akta  perjanjian, sehingga  PPAT  yang  menyesuaikan  waktu  dengan  para  pihak  dalam  akta
perjanjian  jual  beli.  Keadaan  seperti  ini  terlihat  dalam  konstruksi  jual  beli dalam hal mana akta jual beli ditandatangani tidak di hadapan para pihak yang membuat  akta  perjanjian  dan  penandatanganannya  tidak  dilakukan  secara bersamaan. Akta jual beli ditandatangani  lebih dulu oleh salah satu phak dan setelah itu baru salah satu pihak yang lain menandatangani akta jual beli.
d.  Alasan untuk efisiensi waktu bagi para pihak karena akta jual beli yang dibuat kadangkala  untuk  pemeriksaan  atau  pengecekan  sertifikatnya  di  kantor pertanahan tidak bisa dipastikan sampai berapa lama waktu yang dibutuhkan. Hal  seperti  ini  terlihat  dari  konstruksi  jual  beli  dimana  akta  jual  beli ditandatangani  lebih  dulu  walaupun  pemeriksaan  atau  pengecekan  sertifikat belum selesai dilakukan.
e.  Faktor nilai transaksi jual beli yang terjadi antara para pihak yang melakukan akta  jual  beli.    Hal  ini  membuat  PPAT  mau  untuk  mengikuti  keinginan  para pihak.  Tidak  dapat  dipungkiri  bahwa  kesempatan  untuk  mendapatkan transaksi  dalam  jumlah  besar  jarang  terjadi,  sehingga  kalau  ada  kesempatan sedapat  mungkin  PPAT  akan  berusaha  untuk  mendapatkannya.  Keadaan seperti ini terlihat dalam konstruksi jual beli yang terjadi di  luar daerah kerja PPAT,  bahkan  di  luar  negeri  demi  untuk  mendapatkan  kesempatan  transaksi dalam jumlah besar.
f.  Faktor relasi dan pertemanan juga dapat menjadi alasan bagi PPAT melakukan pembuatan akta jual beli tanah yang tidak  sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan  oleh  PPAT.  Hal  ini  dilakukan  oleh  PPAT  demi  untuk  menjaga hubungan baik dengan relasi atau temannya tersebut, karena bila PPAT yang bersangkutan  tidak  mau  memenuhi  keinginan  dari  relasi  atau  temannya tersebut,  maka  relasi  atau  temannya  akan  merasa  diperlakukan  sama  dengan klien-klien  PPAT  yang  lainnya  dan  merasa  mereka  tidak  mendapatkan perlakuan  yang  istimewa  atau  khusus.  Kondisi  seperti  ini  terjadi  dalam konstruksi  jual  beli  di  mana  penandatangan  akta  dilakukan  oleh  salah  satu pihak  dengan  cara  PPAT  yang  bersangkutan  yang  datang  ke  tempat  pihak tersebut dengan tanpa adanya alasan yang sah dan dapat dibenarkan.
g.  Faktor  permintaan  dari  para  pihak.  Adanya  keinginan  dari  para  pihak  yang meminta  PPAT  untuk    membuat  akta  jual  beli,  sehingga  berakibat  pada
adanya  kerugian  negara  dalam  hal  penerimaan  pajak.  Kejadian  seperti  ini terlihat  dalam  konstruksi  jual  beli  dalam  hal  nilai  transaksi  dalam  perjanjian akta  jual  beli  adalah  lebih  rendah  dari  pada  nilai  transaksi  yang  sebenarnya (Adrian Sutedi, 2010).
Dari macam-macam faktor-faktor dan alasan sebagaimana tersebut di atas, terdapat  kemungkinan  adanya  kombinasi  dari  beberapa  faktor  dan  alasan  dalam hal  pembuatan  akta  jual  beli  yang  tidak  sesuai  prosedur  pembuatan  akta  PPAT. Jadi terdapat kemungkinan satu transaksi jual beli, pembuatan aktanya dilakukan dengan satu atau lebih cara yang tidak dilakukan sesuai prosedur pembuatan akta PPAT (Siahaan, 2003).
Terjadinya perjanjian akta jual beli yang tidak sesuai dengan KUHPerdata atau UUPA disebabkan oleh ketidakprofesionalan, rasa sungkan pada para pihak serta tingginya  faktor persaingan antar sesama PPAT dalam  hal pembuatan akta. PPAT  tidak  mampu  untuk  menerangkan  kepada  para  pihak  tentang  prosedur pembuatan  akta  PPAT  yang  seharusnya,  sehingga  para  pihak  merasa  bahwa pembuatan  akta  PPAT  dengan  cara  yang  dikehendaki  para  pihak  tidak berpengaruh pada kepastian hukum hak atas tanah yang diperjualbelikan.

## SIMPULAN
Pembuatan akta jual beli tanah banyak yang tidak sesuai dengan prosedur pembuatan  akta  PPAT.    Hal  ini  disebabkan  oleh  bebagai  faktor  diantarnya  :  (1) faktor PPAT yang harus menyelamatkan suatu transaksi jual beli, (b) adanya rasa percaya  antara  sesama  PPAT  dan  antara  para  pihak  dengan  PPAT,  (c)  faktor kesibukan  dari  pihak  yang  akan  membuat  akta  perjanjian,  (d)  alasan  untuk efisiensi  waktu  bagi  para  pihak,  (e)  besarnya  nilai  transaksi  jual  beli,  (f)  faktor hubungan pertemanan dan (g) faktor permintaan dari para pihak yang melakukan pembuatan akta jual beli.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian  Sutedi.  (2010). Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya .  Sinar Grafika.
Boedi  Harsono.  (2007). Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan Undang-Undang Agraria, Isi dan Pelaksanaannya . Djambatan. Harsono,  B.  (2007). Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentuk  Undang- Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya . Djambatan.
K., R. (2016). Perjanjian Jual Beli . FH UI Press.
Marzuki,  P.  M.  (2008). Pengantar  Ilmu  Hukum  Edisi  Revisi .  Prenadamedia Group.
Nurlinda,  I.  (2009). Prinsip-Prinsip  Pembaruan  Agraria  Perspektif  Hukum . Rajawali Press.
R, R. (2017). Hukum Administrasi Negara (Cetakan ke). Grafindo Persada. Siahaan,  M.  P.  (2003). Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan .  PT  Raja Grafindo Persada.
Subekti, R. (1991). Hukum Perjanjian (Cetakan ke). Intermasa.
Tobing, G. H. S. L. (1999). Peraturan Jabatan Notaris . Erlangga.