Abstrak —Tujuan dari  studi ini  adalah melakukan analisis teknis dan ekonomis pengembangan industri rumah apung di Indonesia. Pertama,  melakukan  analisis  market  pasar  rumah  apung terhadap  lokasi  -  lokasi  pariwisata  bahari  Indonesia  yang dijadikan  sebagai  target  pasar  dari  rumah  apung.  Kedua, melakukan perencanaan desain rumah apung termasuk pemilihan material  dan  konstruksi.  Ketiga,  melakukan  perencanaan pembangunan  pabrik  termasuk  pemilihan  lokasi  pabrik,    proses produksi,  penentuan  kapasitas  produksi,  peralatan  dan  mesin yang digunakan dalam proses produksi. Lokasi pabrik berada di Jalan  Raya  Manyar,  Manyar,  Kab.  Gresik,  Jawa  Timur. Terakhir,  melakukan  analisis  ekonomis  meliputi  analisis  biaya investai  pembangunan  industri  yaitu  sebesar  Rp  5.715.716.000 berupa  biaya  pembelian  tanah,  pembangunan,  pembelian peralatan  dan  mesin.  hasil  yang  didapatkan  adalah  Payback Period terjadi pada tahun ke- 9 dengan nilai kira-kira sebesar Rp 1.571.240.000.  Nilai  Net  Present  Value  kira-kira  sebesar  Rp 1.071.682.000.  Nilai  Internal  Rate  of  Return  sebesar  12,32  % lebih besar dari bunga bank yang telah ditetapkan yaitu 10,25%.
Kata  Kunci —Industri  pendukung  wisata  bahari,  Rumah  apung, Kelayakan Investasi, Floating structures .

## I. PENDAHULUAN
ALAH satu upaya pengembangan industri pariwisata dapat dilakukan dengan cara pengembangan atraksi wisata bahari di Indonesiia sebagai daya tarik wisata. Pengembangan atraksi wisata ini tentunya direncanakan dan dilakukan sesuai dengan potensi  dan  kemampuan  daerah  untuk  menyusun  rencana  dan mengelola  secara  optimal  sesuai  dengan  sumber  daya  yang dimiliki.  Suatu  tempat  atau  kawasan  wisata  di  suatu  daerah baiknya  memiliki  beraneka  warna  ragam  atraksi,  baik  itu merupakan  atraksi  keindahan  alam,  keagungan  manifestasi kebudayaan,  pusat  perekonomian,  maupun  atraksi  lengkap yang  dalam  keseluruhannya  merupakan  daya  tarik  kuat  bagi para wisatawan,  dalam maupun luar negeri. Salah satu Industri penunjang  dan  pendukung  adalah  pengembangan  yang bergerak  dibidang  pariwisata  bahari  seperti  industri wahana bahari, floating  house ,  dermaga  dll.  Sebagai  negeri  yang memiliki potensi pariwisata bahari yang kaya, Indonesia masih belum  banyak  pemain  yang  bergerak  dibidang  industri pembangunan  Rumah  Apung  yang  dapat  meningkatkann atraksi  wisata  bahari  dan  mampu  menarik  wisatawan  lokal maupun mancanegara.
Dengan  adanya  Industri    Rumah  Apung  diharapkan Indonesia  mampu  meningkatkan  potensi  wisata  bahari  yang tersebar  di  penjuru  negeri  dan  dapat  menjadi role  model (sebagai acuan) desain industri Rumah Apung di Indonesia.

## II. TINJAUAN PUSTAKA

## A. Tinjauan Rumah Apung
Rumah  apung,  merupakan  konsep  rumah  tinggal  atau bersinggah  dengan  menggunakan  media  struktur  apung. Konsep  struktur  terapung  atau  yang  sering  disebut  ‘ Floating Structure ’  yang  digunakan  sebagai  pengganti  tanah  dalam pembangunan  sebuah  bangunan.  selain  menjadi  alternatif prearrangement wilayah disamping reklamasi, karena strukturnya mampu mengapung diatas air [1].
Dalam  konsep  struktur  terapung  ini,  secara  umum  terdapat perbedaan  yang  sangat  mendasar  dibandingkan  proses pembangunan  struktur  bangunan  di  darat.Struktur  bangunan darat,  proses  pembangunannya  sejak  tahap  awal  hingga  akhir dlakukan  di  tempat  yang  sama.  Sebaliknya,  struktur  terapung, apapun  jenisnya  dibangun  atau  difabrikasi  di  tempat  yang berbeda  dengan  di  tempat  instalasinya  ( knock-down ). Perbedaan kondisi inilah yang menyebabkan perbedaan proses pembangunan dan teknologi yang diperlukan dalam aplikasinya.
Ada  dua  tipe  dari  struktur  terapung  ,  yaitu  tipe semisubmersible dan pontoon . a. Tipe semisubmersible ,  adalah  membangun  struktur terapung dia atas permukaan air laut dengan menggunakan column  tubes  atau  elemen  struktur  ballast  untuk meminimalkan  efek  gelombang  dan  menjadikannya  agar tetap  terapung.  Tipe  struktur  ini  dapat  diaplikasikan  pada anjungan  lepas  pantai,  sepeti semisubmersible dan tension leg platforms . b. Tipe pontoon merupakan  struktur  terapung  yang  sering ditemui  pada  beberapa  pelabuhan  biasanya  ditempatkan pada  wilayah  yang  mempunyai  perairan  cukup  tenang, seperti teluk. Dari sisi konstruksi, aplikasi struktur terapung jauh  lebih  efisien  karena  tidak  perlu  pembuatan  dan pengerjaan  deasin  pondai  konvensional  seperti  tiang pancang  dan  sejenisnya.  Konstruksi  mengapung  ini  hanya diikat dengan mooring system dengan seabed .

## Analisis Teknis dan Ekonomis Pengembangan Industri Rumah Apung Sebagai Pendukung Wisata Bahari Indonesia
Dido Cahya Mahardika P. dan Triwilaswandio WP. Departemen Teknik Perkapalan, Fakultas Teknologi Kelautan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail : triwilas@na.its.ac.id
S
Dewasa  ini  dan  di  masa  depan,  diperkirakan  struktur bangunan  terapung  akan  menjadi  primadona  konstruksi.. Keuntungannya  adalah  tidak  menimbulkan scouring pada pondasi  pilar  sebagai  penumpu  bangunan.  Pilar  konvensional umumnya  mengalami  masalah  scouring  atau  gerusan  yang dapat  membahayakan  pondasi  struktur.  Keuntungan  dari penggunaan floating structure [2] adalah sebagai berikut:
a. Efisiensi  konstruksi  karena  tidak  perlu  pembuatan  dan pengerjaan desain pondasi
b. ramah  lingkungan  karena  tidak  merusak  dan  tidak menambah volume benda yang bersifat massive structure . c. mudah  dan  cepat  dalam  pengerjaan  karena  proses pengerjaan dengan metode perakitan ( assembling method ).
d. tahan terhadap gempa karena secara struktur tidak tertanam di tanah atau tidak berbasis pondasi namun mengapung dan hanya di ikat dengan mooring.
e. mudah  dipindah  maupun  diperbaiki  karena  sifatnya  yang dapat dirakit ( assembling method ).
f. konstruksi  apung  tidak  mengalami  proses  konsolidasi maupun setlemen.
g. cocok  untuk  pembuatan  konstruksi  yang  mengedepankan estetika  model  atau  bentuk  dibandingkan  metode konvensional .

## B. Biaya Produksi
Dalam  suatu  biaya  diketahui  ada  2  istilah  atau  terminologi biaya yang perlu mendapat perhatian, yaitu:
a. Biaya  ( cost )  yang  dimaksud  dengan  pengertian  biaya adalah  semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang b. Pengeluaran  ( expence )  yang  dimaksud  dengan expence ini biasanya berkaitan dengan sejumlah uang yang dikeluarkan atau  dibayarkan  dalam  rangka  mendapatkan  suatu  hasil yang  diharapkan  Dalam  kedua  pengertian  diatas  dapat disimpulkan  bahwa  biaya  ( cost )  memiliki  pengertian  yang jauh lebih lengkap dan mendalam dari pengeluaran.
Konsep  dan  istilah  berkembang  selaras  dengan  kebutuhan disiplin keilmuan dan profesi (ekonom, insinyur, akuntan, dan desainer)  sehingga  dalam  pengklarifikasian  biaya  banyak pendekatan  yang  dapat  detemui.  Oleh  karena  itu  klasifikasi biaya dapat terbagi menjadi:
a. Biaya berdasarkan waktu
Biaya berdasarkan waktu, meliputi:
1. Biaya  masa  lalu  ( hystorical  cost ),  yaitu  biaya  yang secara  rill  telah  dikeluarkan  dan  dapat  dibuktikan dengan catatan historis pengeluaran keggiatan
2. Biaya perkiraan ( predictive cost), yaitu perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan
3. Biaya actual ( actual cost ), yaitu biaya yang dikeluarkan sebenarnya diwaktu sekarang
b. Biaya berdasarkan kelompok sifat penggunaannya Biaya berdasarkan kelompok sifat penggunaannya, meliputi: 1. Biaya  investasi  ( investment  cost ),  yaitu  biaya  yang ditanamkan  dalam  rangka  mempersiapkan  kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik.
2. Biaya  operasional  ( operational  cost ),  yaitu  biaya  yang dikeluarkan  saat  menjalankan  aktivitas  usaha.  Biaya operasional  bersifat  periodik  dan  dikeluarkan  secara rutin selama usaha itu masih berjalan.
3. Biaya  perawatan  ( maintenance  cost ),  yaitu  biaya  yang dikeluarkan untuk merawat,menjaga, menjamin performa  kerja  suatu  fasilitas  dan  peralatan  usaha  agar selalu baik dan siap digunakan.
c. Biaya berdasarkan produknya
Biaya berdasarkan produknya, meliputi:
1. Biaya  Fabrikasi  ( faktory  cost ),  yaitu  biaya-biaya  yang dikeluarkan  pada  saat  proses  produksi.  Biaya  fabrikasi terbagi  menjadi  3  unsur,  yaitu  biaya  langsung,  biaya tenaga kerja langsung, dan biaya overhead.
2. Biaya  komersial  ( commercial  cost ),  yaitu  akumulasi biaya  yang  dibutuhkan  untukmembuat  produk  dapat dijual  diluar  biaya  produksi  dan  dipergunakan  untuk perhitungan  harga  jual  produk.  Biaya  komersial  terdiri dari biaya umum, biaya pemasaran, dan pajak usaha.
d. Biaya berdasarkan volume produk
Biaya berdasarkan volume produk, meliputi:
1. Biaya  tetap  ( fixed  cost ),  biaya  yang  dikeluarkan  relatif sama  walaupun  volume  produksinya  berubah  dalam batas tertentu
2. Biaya variable ( variable  cost ),  biaya  yang  berubah besarnya  secara  proposional  dengan  jumlah  produk yang dibuat
3. Biaya  semi variable ( semi  variable  cost ),  biaya  yang berubah tidak proposional dengan perubahan volume

## III. METODOLOGI PENEILITIAN

## A. Jenis Metodologi Penelitian
Metode Penelitian yang digunakan adalah metode deskriptif kualitatif,  yaitu  metode  yang  bersifat  deskriptif  di  mana  data yang didapat merupakan hasil wawancara, observasi, dan studi pustaka.  Tujuan  dari  penelitian  deskriptif  ini  adalah memberikan  deskripsi,  gambaran  atau  lukisan  secara sistematis,  faktual  dan  akurat  mengenai  fakta-fakta,  sifat-sifat serta hubungan antar fenomena yang diselidik [3]

## B. Jenis dan Sumber Data
a. Jenis Data
Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini :
1.  Data  Kualitatif  yaitu  data  yang  didapat  dari  hasil wawancara dan observasi langsung dengan pihak terkait (Industri  manufaktur  rumah  kayu  dan floating structure ).  Selain  itu    data  kualitatif  dapat  diperoleh melalui gambar hasil pemotretan dan rekaman video.
2.  Data  kuantitatif  yaitu  data  yang  berbentuk  angka  atau bilangan yang sesuai dengan kebutuhan penelitian.
b. Sumber Data
Berdasarkan sumbernya, data yang digunakan adalah :
1. Data  primer  merupakan  data  yang  diperoleh  atau dikumpulkan  secara  langsung  dari  sumber  datanya. Teknik  yang  digunakan  peneliti  untuk  mengumpulkan
data  primer  antara  lain  wawancara  dan  observasi dengan  pemilik  serta  pekerja  dari  industri  manufaktur bangunan lepas pantai.
2. Data sekunder merupakan data yang diperoleh dari studi pustaka  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  yang dibahas oleh peneliti.

## C. Teknik Pengumpulan Data
Pada  tahap  ini  akan  dilakukan  pengumpulan  data  yang dilakukan dengan cara seperti di bawah ini :
a. Studi Pustaka
b. Survey Pendahuluan
c. Survey Lapangan

## D. Analisis Data
Analisis  yang  diperlukan  dalam  penyelesaian  studi  ini adalah  menggunakan  analisis  teknis  dan  ekonomis.  Analisis teknis yang dilakukan meliputi pemilihan lokasi pembangunan industri  manufaktur  rumah  apung,  penentuan  jumlah kebutuhan fasilitas produksi, perencanaan jumlah tenaga kerja yang  dibutuhkan  baik  tenaga  kerja  langsung  maupun  tenaga kerja tak langsung, perencanaan struktur organisasi perusahaan sera  perencanaan  luas  area  dan  desain layout pabrik  yang sesuai.

## IV. KONDISI EKSISTING RUMAH APUNG DAN ANALISIS MARKET

## A. Kondisi Eksisting Rumah Apung
Kondisi  penggunaan  rumah  apung  di  Indonesia  terbilang masih  belum  pernah  diaplikasikan  secara  umum  oleh masyarakat  Indonesia,  penggunaan  rumah  apung  modern  di Indonesia masih hanya sekedar riset teknologi yang dilakukan oleh  pemerintah  dan  institusi  perguruan  tinggi.  Beberapa kendala yang ditemukan mengapa perkembangan rumah apung di Indonesia sangatlah minim, diantaranya adalah :
a.  Belum adanya Industri manufaktur khusus rumah apung b.  Indonesia  tidak  ada  peraturan  yang  secara  eksplisit mengatur mengenai rumah apung.
c.  Market pasar yang masih terbatas

## B. Kondisi Pariwisata Bahari
Menurut  undang-undang  No  10  Tahun  2009  tentang Kepariwisataan : “Wisata Bahari atau Tirta adalah usaha yang menyelenggarakan  wisata  dan  olahraga  air,  termasuk penyediaan  sarana  dan  prasarana  serta  jasa  lainnya  yang dikelola  secara komersial di  perairan  laut,  pantai,  sungai, danau,  dan  waduk”.  Dengan  17.504  pulau,  95.181  km  garis pantai, pantai dan laut yang indah, keanekaragaman hayati laut tertinggi  di  dunia,  Indonesia  memiliki  potensi  pariwisata bahari terbesar di dunia [4].
Luas  ekosistem  terumbu  karang  di  Indonesia  mencapai 85.707 km 2 (18% dari total luas terumbu karang di dunia), 10 ekosistem  terumbu  karang  terindah  dan  terbaik  di  dunia,  6 berada  di  Indonesia  meliputi  Raja  Ampat,  Wakatobi,  Taka Bone  Rate,  Bunaken,  Karimun  Jawa  dan  PulauWeh). Komunitas  mangrove  terluas  di  dunia,  yaitu  4,25  juta  ha  atau
27%  dari  luas  hutan  mangrove  dunia  (15,9  juta  ha  )  dan  236 jenis ikan hias terdapat di perairan Indonesia.

## C. Segmentasi dan Pasar Produk Rumah Apung
Dalam  perencanaan  pembuatan  industri  rumah  kayu diperlukan  konsumen  yang  akan  membeli  produk  dari  hasil industri  tersebut.  Dari  hasil  peninjauan  tentang  kondisi pariwisata  bahari  yang  ada  di  Indonesia    Dalam  kaitannya, penilaian  forecasting  nilai  permintaan  pasar  pada segementasi yang  sudah  ditentukan  sendiri  menggunakan  pendekatan kualitatif atau pendapat ( judgement ) dari penulis, dikarenakan produk  rumah  apung  belum  pernah  ada  data  penjualan  dan terbilang  produk  yang  baru  didalam  pasar  Indonesia, pendekatan  variabel  yang  digunakan  penulis  sebagai  bahan pertimbangan  penilaian  nilai  permintaan  pasar  Indonesia adalah sebagai berikut :
 Kondisi pariwisata bahari indonesia Penilaian  penulis  terhadap  permintaan  pasar  rumah  apung Indonesia  mengacu  pada  kondisi  pariwisata  bahari  Indonesia dimana kondisi sumber daya alam, popularitas pariwisata serta sarana  dan  pra-sarana  pendukung  pariwisata  bahari  sangat menentukan  permintaan rumah apung di Indonesia.  Pariwisata rumah apung eksisting di dunia Variabel penialaian penulis yang selanjutnya adalah dengan membandingkan  antara  jumlah  fasilitas  rumah  apung  yang sudah exsisting di dunia dan lokasi pariwisata bahari setempat dengan lokasi pariwisata bahari yang ada di Indonesia dengan begitu asumsi penulis adalah dapat ditemukan nilai pendekatan pasar  yang  akan  terjual  pada  kondisi  pariwisata  bahari  di Indonesia  pada  kawasan  wisata  bahari  terkait.  Tabel  1. Menjelaskan lokasi nilai potensi pasar di 15 tempat pariwisata pasar potensial dari rumah apung.
Tabel 1.

## Potensi Pasar Rumah Apung di Indonesia
No. Nama Lokasi Kota Provinsi Jumlah Wisatawan 2015 Potensi Pasar (Unit) 1 Trio Gili Lombok Nusa Tenggara Barat 62957 30 2 Danau Sentani Jayapura Papua 31000 15 3 Danau Toba Kep. Samosir Sumatera Utara 175463 25 4 Taman Laut Bunaken Manado Sulawasi 84300 30 5 Raja Ampat Waisai Papua Barat 15000 25 6 Danau Singkarang Kab. Solok Sumatera Barat n/a 20 7 Pulau Komodo Sumbawa Nusa Tenggara Timur 40807 20 8 Kepulauan Seribu Jakarta Utara DKI Jakarta 110000 20 9 Barelang Batam Kepulauan Riau n/a 5 10 Teluk Tomini Kepulauan Togean Sulawesi Tengah n/a 10 11 Kepulauan Ujung Kulon Serang Banten 18000 20 12 Kepulauan Selayar Takabonerate Sulawesi Selatan 3900 10 13 Kepulauan Wakatobi Sulawesi Tenggara 25000 30 14 Telaga Ngebel Kab. Ponorogo Jawa Timur 16464 5 15 Telaga Sarangan Magetan Jawa Timur 64000 10 Total = 275

## V. ANALISIS TEKNIS INDUSTRI RUMAH APUNG
Dalam analisis teknis dilakukan beberapa analisis pemilihan lokasi  industri  rumah  apung,  perencanaan  produk,  proses pembuatan produk, peralatan dan mesin yang dibutuhkan, dan layout pabrik.

## A. Analisis Lokasi Produk
Penempatan  Produk  berada  ditempat-tempat  pariwisata bahari  baik  berupa  laut,  pantai  dan  danau  yang  terkenal  di Indonesia.  Terdapat  15  target  lokasi  yang  diprediksi  akan menjadi  site  utama  rumah  apung  wisata  bahari  Indonesia, lokasi  –  lokasi  tersebut  dapat  dilihat  pada    Tabel  2  Sebagai berikut :
Tabel 2 Target Lokasi Pasar Rumah Apung No. Nama Lokasi Kota Provinsi 1 Trio Gili Lombok Nusa Tenggara Barat 2 Danau Sentani Jayapura Papua 3 Danau Toba Kep. Samosir Sumatera Utara 4 Taman Laut Bunaken Manado Sulawasi 5 Raja Ampat Waisai Papua Barat 6 Danau Singkarang Kab. Solok Sumatera Barat 7 Pulau Komodo Sumbawa Nusa Tenggara Timur 8 Kepulauan Seribu Jakarta Utara DKI Jakarta 9 Barelang Batam Kepulauan Riau 10 Teluk Tomini Kepulauan Togean Sulawesi Tengah 11 Kepulauan Ujung Kulon Serang Banten 12 Kepulauan Selayar Takabonerate Sulawesi Selatan 13 Kepulauan Wakatobi Sulawesi Tenggara 14 Telaga Ngebel Kab. Ponorogo Jawa Timur 15 Telaga Sarangan Magetan Jawa Timur

## B. Analisis Perencanaan Desain Produk
Desain  produk  merupakan  hal  yang  sangat  penting  dalam bidang  manufaktur.  Desain  produk  yang  baik  akan  dapat meningkatkan  jumlah  penjualan  dari  produk  sehingga  dapat meningkatkan keuntungan secara optimal.
Perencanaan  desain  layout  rumah  merupakan  salah  satu proses  perencanaan  rumah  dasar  sehingga  desainer  dapat mengetahui  gambaran  tentang  hasil  desain  yang  akan dikembanggkan.  Bahan  material  yang  digunakan  pada bangunan  rumah  utama  adalah  kayu  meranti,  dimana  kayu meranti  sudah  memenuhi  peraturan  klas  BKI  sebagai  salah satu  bahan  material  konstruksi  untuk  struktur  apung.  Hasil perencaan  desain rumah apung dapat dilihat pada  Gambar 1 - Gambar 4 sebagai berikut:
Gambar 1. Desain Rumah Apung
Gambar 2. Potongan Desain Rumah Apung
Gambar 3. Desain Interior Rumah Apung

## C. Pemilihan Material Floating Structure
Pentingnya  Pemilihan  Bahan  dan  Proses  Manufaktur merupakan  salah  satu  keputusan  yang  kiritis  dalam perencanaan  sebuah  floating  structure,  pemililihan  material dengan  melakukan  penilaian  terhadap  material  yanf  dapat dilihat  pada  Tabel  3  yang  akan  menghasilkan  struktur  desain yang  baik  dalam  sebuah  system  produksi  dan  operasi    desain tersebut seperti, ketahanan bahan terhadap korosi ( endurance ), kemudahan  proses  produksi  ( fabrication )  dan  ekonomis pembangunan desain ( economic ). Dalam perencanaan material floating  structure  ini  akan  digunakan  tiga  buah  bahan  yang memungkinkan  dan  telah  digunakan  pada  umumnya  pada desain floating structure untuk rumah apung :
 Bahan Material Baja
 Bahan Material Aluminium
 Bahan Material EPS Foam
Tabel 3. Penilaian Penggunaan Material Floating Structure Ketahanan terhadap korosi 0,223 2 3 3 0,245 0,367 0,367 Ketahanan terhadap api 0,063 3 3 2 0,104 0,104 0,069 Ketahanan terhadap beban 0,263 3 2 2 0,434 0,289 0,289 Ketersediaan material 0,053 3 2 1 0,019 0,013 0,006 Kemudahan Proses Produksi 0,013 3 3 1 0,005 0,005 0,002 Kemudahan Proses Perbaikan 0,023 3 3 1 0,008 0,008 0,003 Kemudahan Proses Instalasi 0,03 2 2 3 0,007 0,007 0,011 Biaya Produksi 0,082 2 2 1 0,055 0,055 0,027 Biaya Perawatan 0,249 2 1 3 0,165 0,082 0,247 Total 1 1 23 21 17 1,041 0,930 1,022 Skor bahan EPS Penilaian Bahan Baja Penilaian Bahan Alumunium Penilaian Bahan EPS Endurance (Ketahanan material) Pertimbangan Bobot Sub Pertimbangan Bobot Skor bahan Baja Skor bahan Alumunium
Economic (Biaya struktur apung) 0,331
0,549 Fabrication (Kemudahan Produksi)
0,120

## D. Desain Floating Structure
Perencanaan  desain  floating  stucture  salah  satu  proses perencanaan  rumah  dasar  terhadap  kebutuhan  desain  layout rumah  yang  sudah  dibuat  pada  perencanaan  desain  floating stucture  ini  menggunakan  bahan  material  baja  sesuai  dengan hasil  pembobotan  nilai  pemilihan  material  floating  structure
Kemampuan Lahan 0,079 3 3 0,037 0,037 Penggunaan Lahan 0,079 3 3 0,037 0,037 ketersediaan tenaga kerja 0,066 ketersediaan tenaga kerja 0,066 3 2 0,013 0,021 kuantitas bahan baku 0,056 3 1 0,028 0,009 kontinuitas bahan baku 0,056 3 2 0,028 0,019 jarak bahan baku 0,056 2 1 0,019 0,009 Pemasaran 0,161 adanya wisata bahari dan psaing 0,161 3 3 0,078 0,078 rencana tata ruang 0,014 rencana tata ruang terkait 0,014 3 3 0,001 0,001 harga tanah per m 0,144 3 2 0,125 0,083 harga upah minimum daerah 0,144 1 3 0,042 0,125 kecukupan listrik 0,071 3 3 0,030 0,030 kecukupan jaringan jalan 0,071 3 3 0,030 0,030 kecukupan air 0,071 3 3 0,030 0,030 Total 1
1 36 32 0,524 0,511 Penilaian Lokasi 1 Penilaian Lokasi 2
ketersediaan bahan baku 0,169 kecukupan infrastruktur pendukung 0,143 modal 0,2891 Kondisi Lahan 0,157 Pertimbangan
Bobot Sub Pertimbangan Bobot Skor Lokasi 1 Skor
Lokasi 2
,berikut  merupakan  perencanaan  desain  floating  stucture sebagai  salah  satu  desain  produk  rumah  apung.  Hasil perencanaan  desain floating  structure dapat  dilihat  pada Gambar 4 sebagai berikut :
Gambar 4. Linesplan Floating Structure
Main Dimension Length on Waterline (Lwl)      :  10,000 m Lpp                        :  10,00  m Breadth (B)                 :  5,80 m Depth (H)                  :  2,20 m Draught (T)                 :  1,500  m ρ                           :  1,025  ton/m3 Coefficient Block (Cb)        :  0,478 Prismatic Coefficient (Cp)      :  0,811 Midship Coefficient (Cm)      :  0,830 Cw                        :  0,651

## E. Analisis Lokasi Pabik
Fasilitas  produksi  adalah  sesuatu  yang  dibangun,  diadakan atau  diinvestasikan  guna  melaksanakan  aktifitas  produksi. Selanjutnya  lokasi  pabrik dimaksudkan sebagai lokasi dimana fasilitas-fasilitas  produksi  tersebut  diletakan.  Lokasi  pabrik ( plant  location )  harus  dibedakan  dengan  tata  letak  pabrik ( plant  layout ).  Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  buah  opsi lokasi pabrik yang sesuai dengan kondisi terkait :
 Jalan Raya Manyar, Manyar, Kab. Gresik, Jawa Timur
 Jl.  Elraim  Lengkong,  Wangurer,  Girian,  Kota  Bitung, Sulawesi Utara
Tabel 4.
Penilaian Lokasi Pabrik

## VI. ANALISIS EKONOMIS
Analisis  ekonomi  adalah  proses  pemeriksaan  statistik  dan indikator pasar untuk menentukan kemungkinan rencana untuk alokasi  sumber  daya.  Analisis  dapat  diarahkan  untuk mengembangkan  rencana  ekonomi  tertentu  atau  kebijakan sebuah  indstri,  atau  dapat  digunakan  untuk  benar-benar memahami  status  ekonomi.  Dalam  rangka  untuk  melakukan analisis  ekonomi  dasar,  adalah  penting  untuk  memahami hubungan antara sumber daya dan kebutuhan.

## A. Kelayakan Investasi
Perhitungan  kelayakan  investasi  dilakukan  berdasarkan biaya  investasi,  biaya  produksi,  biaya  operasional,  tax,  dan pendapatan.  Dengan  biaya  investasi  awal  sebesar  Rp 5.895.716.000  yang  dibebankan  30%  dari  modal  pribadi sebesar  Rp  1.768.714.000 dan 70% merupakan pinjaman dari bank sebesar  Rp 4.127.000.000. dengan pendapatan per tahun dilihat pada Tabel 5. Langkah pertama yang dilakukan adalah menghitung laba (rugi) dari industri rumah apung.
Tabel 5.
Cash Flow Industri Rumah Apung
2017 2018 2019 2020 2025 2026
0 1 2 3 8 9 Dana Awal Modal Sendiri 1.714.716.000 Pinjaman 4.001.000.000 - Investasi - Investasi Infrasturktur 4.490.500.000 Investasi Peralatan dan Mesin 1.225.216.000 Total 5.715.716.000 Uang Masuk Pendapatan 3.600.000.000 3.600.000.000 4.800.000.000 7.200.000.000 7.800.000.000 Target Penjualan (@600.000.000) 6 6 8 12 13 Uang Keluar - - - - - Biaya Langsung (2.597.100.600) (2.597.100.600) (2.846.100.600) (4.577.501.000) (4.702.001.000) Biaya Tidak Langsung (708.000.000) (708.000.000) (708.000.000) (708.000.000) (708.000.000) Uang Keluar Berdasarkan Aktivitas Keuangan - - - - - Pembayaran Angsuran Pinjaman (123.452.660) (136.106.558) (150.057.480) (244.427.823) (269.481.675) Pembayaran Angsuran Bunga Pinjaman (410.102.623) (397.448.725) (383.497.803) (289.127.460) (269.481.675) Uang Keluar Berdasarkan Aktivitas Investasi - - - - - Investasi Ulang (9.873.500) (10.712.748) (11.623.331) (17.477.499) (18.963.087) Total Pengeluaran (3.848.529.383) (3.849.368.631) (4.099.279.214) (5.836.533.783) (5.967.927.436) Pendapatan Sebelum Pajak (248.529.383) (249.368.631) 700.720.786 1.363.466.217 1.832.072.564 Pajak 10% 24.852.938 24.936.863 (70.072.079) (136.346.622) (183.207.256) Pendapatan Setelah Pajak (223.676.445) (224.431.768) 630.648.707 1.227.119.596 1.648.865.307 Akumulasi Pendapatan (223.676.445) (448.108.212) 182.540.495 5.638.088.078 7.286.953.385 Return of Invesment (5.939.392.445) (6.163.824.212) (5.533.175.505) (77.627.922) 1.571.237.385
DESKRIPSI TAHUN Tabel 6. Nilai Payback Period, NPV dan IRR ROI : 1.571.237.385 rupiah NPV : 1.071.681.793 rupiah IRR : 12,32% 9,05 tahun 9,0 tahun 0,56 bulan
Kelayakan : Go Project / Layak Payback Periode :
Berdasarkan  Tabel  6  didapatkan  bahwa  Payback  Periode untuk  pengembangan  industri  rumah  apung  pada  tahun  ke-9 dengan  nilai  ROI  sebesar  Rp    1.571.237.385  Kemudian dilakukan  pembulatan  ke  atas,  sehingga  didapatkan  nilai  Pay Back Periode kira-kira sebesar Rp 1.571.240.000, Net Present Value  untuk  pengembangan  industri  rumah  apung  sebesar  Rp 1.071.682.793  Kemudian  dilakukan  pembulatan  ke  atas,
sehingga  didapatkan  nilai  Net  Present  Value  kira-kira  sebesar Rp      1.071.682.000.  Internal  Rate  of  Return  adalah  12,32%. Nilai IRR sebesar 12,32  %, lebih besar dari bunga bank yang telah  ditetapkan  yakni  10,25%.  Sehingga  investasi  ini  layak dilakukan  di  Indonesia  dikarenakan  potensi  pasar  yang  luas dan  jumlah  kompetitor  industri  rumah  apung  yang  masih sedikit.

## VII. KESIMPULAN
Setelah dilakukan penelitian maka kesimpulan dari Studi ini adalah sebagai berikut:
1.  Hasil  perencanaan  desain  rumah  apung  didapatkan  adalah sebagai berikut:
 Spesifikasi  desain  bangunan rumah dalam perencanaan desain dengan bahan material utama kayu jati adalah :
Gross Area              :  66,3   m2 Net Area                :  37,2   m2 Front Terrace            :  23,85  m2 Back Terrace            :  5,25   m2 2nd Floor               :  16,22  m2 Weight of Structure        :  16,22  Ton
Total Weight (full load)    :  18,02  Ton
 Ukuran  utama  dari  floating  structure  ini  dengan  bahan material utama baja  adalah :
Length on Waterline (Lwl)  :   10,00   m Lpp                    :  10,00  m Breadth (B)              :   5,8    m Depth (H)               :   2,20   m Draught (T)              :   1,5     m
2.  Analisis  teknis  yang  dihasilkan  untuk  pengembangan industri rumah apung adalah sebagai berikut:
 Pemilihan  lokasi  untuk  pengembangan  industri  rumah apung  terletak  di  Jalan  Raya  Manyar,  Manyar,  Kab. Gresik, Jawa Timur. Luas tanah 1200 m2 dan kapasitas produksi sebanyak 16 unit rumah apung per-tahun.
 Proses proses produksi rumah apung terbagi menjadi 2 proses  yang  berbeda  yaitu,  proses  produksi  rumah  dan proses produksi floating structure :
-  Proses  produksi  struktur  rumah  meliputi  fabrikasi dan forming, painting, Assembly, dan commissioning
-  Proses produksi floating structure meliputi fabrikasi dan  sub-assembly  ,  painting,  Assembly,  dan commissioning.
3.  Biaya  investasi  yang  diperlukan  dalam  pengembangan industri  rumah  apung  Rp  5.715.716.000.  Payback  Period terjadi  pada  tahun  ke  9  dengan  nilai  sebesar  Rp 1.571.240.000.  Nilai  Net  Present  Value  kira-kira  sebesar Rp  1.071.682.000,  Nilai  Internal  Rate  of  Return  sebesar 12,32%  lebih  besar  dari  bunga  pinjaman  bank  yang ditetapkan sebesar 10,25%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]
H.  Frick, Arsitektur  Ekologis.  Konsep  arsitektur  ekologis  di  iklim tropis,  penghijauan  kota  dan  kota  ekologis,  serta  energi terbarukan . Yogyakarta: Kanisius, 2006.
[2] E. Watanabe, Hydroelastic analysis of pontoon-type VLFS . 2004.
[3]
M. Nazir, Metode Penelitian . Jakarta: Ghalia Indonesia, 1998.
[4]
A.  G.  .  dan  R.  Stenee, IndoPacific  Coral  Reef  Field  Guide . Singapore: Tropical Reef Research Publ, 2002.