## Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah  dan Kantor Pertanahan Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik

## Anton Sofian Adiyatma, Edith Ratna M.S., Irma Cahyaningtyas
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : antonsofian44@gmail.com

## Abstract
One  way  to  obtain  additional  funds  for  business  capital  is  to  apply  for  a  loan  from  a  bank  by providing  collateral  in  the  form  of  a  land  certificate.  The  process  is  that  the  debtor  is  required  to sign  a  debt  and  credit  agreement,  followed  by  the  imposition  of  the  Mortgage  Rights,  which  is implemented  in  a  notarized  manner  before  the  PPAT.  Currently,  regulations  have  been  issued regarding the registration of mortgage rights electronically. This study aims to determine what must be  prepared  and  to  determine  the  authority  of  the  parties  involved  in  the  implementation  of electronic mortgage registration. This article uses normative legal research methods. The results of this  article  indicate  that  in  order  to  register  electronic  mortgages,  the  related  parties  must  have  a user  first.  The  PPAT's  authority  is  to  check  the  certificate,  make  a  Deed  of  Granting  Mortgage Rights  and  upload  it  into  the  system.  The  creditor's  authority  is  to  register  electronic  mortgages through  partner  applications,  pay  SPS  PNBP,  print  and  attach  registration  records  to  the  Land Certificate. The authority of the Land Office is to verify the documents that have been uploaded to the partners' application until the issuance of the Certificate of Mortgage Rights.
Keywords : Guarantee; Authority; Registration of Electronic Mortgage Rights

## Abstrak
Salah satu cara memperoleh tambahan dana untuk modal usaha adalah mengajukan pinjaman pada bank  dengan  memberikan  jaminan  berupa  Sertipikat  Tanah.  Prosesnya  adalah  debitor  wajib menandatangani  perjanjian  utang  piutang,  kemudian  diikuti  proses  pembebanan  Hak  Tanggungan yang  pelaksanaannya  dilakukan  secara  notariil  dihadapan  PPAT.  Saat  ini  telah  terbit  aturan mengenai pendaftaran hak tanggungan secara elektronik. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui hal  yang  harus  dipersiapkan  serta  mengetahui  kewenangan  dari  pihak  terkait  dalam  pelaksanaan pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik.  Artikel  ini  menggunakan  metode  penelitian  hukum normatif.  Hasil  penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  untuk  melakukan  pendaftaran  hak  tanggungan elektronik  pihak-pihak  terkait  harus  mempunyai  user  terlebih  dahulu.  Kewenangan  PPAT  adalah melakukan pengecekan sertipikat, membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan dan mengunggahnya ke  dalam  sistem.  Kewenangan  Kreditor  adalah  melakukan  pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik melalui aplikasi mitra kerja, membayar SPS PNBP, mencetak dan melekatkan catatan pendaftaran pada Sertipikat Tanah. Kewenangan Kantor Pertanahan adalah melakukan verifikasi atas dokumen- dokumen  yang  sudah  diunggah  ke  dalam  aplikasi  mitra  kerja  hingga  proses  penerbitan  Sertipikat Hak Tanggungan.
Kata kunci : Jaminan; Kewenangan; Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik

## A. Pendahuluan
Di  era  millennial  dan  digital  banyak  sekali  masyarakat  dan  swasta  yang  mencoba peruntungannya  dengan  memulai  suatu  usaha.  Masyarakat  dan  swasta  ini  sering  disebut sebagai  pengusaha.  Sebagai  pengusaha  maka  mereka  senantiasa  akan  mengembangkan kegiatan  usahanya  tersebut  semaksimal  mungkin.  Dalam  pengembangan  atau  peningkatan usaha tersebut diperlukan modal atau tambahan dana yang cukup besar, hal ini sering menjadi kendala di kalangan pengusaha terutama bagi pengusaha kecil dan menengah, dimana sumber dana  dari  internal  tidak  ada  atau  tidak  mencukupi,  sehingga  dalam  mengembangkan  usaha tersebut  tidak  bisa  serta  merta  hanya  bergantung  pada  modal  sendiri.  Untuk  mengatasi kekurangan dana tersebut, maka banyak pelaku usaha yang mengajukan pinjaman atau utang.
Pada  dunia  usaha,  utang  merupakan  suatu  faktor  yang  tidak  dapat  dipisahkan,  hampir tidak ada pengusaha yang saat ini tidak mempunyai utang, baik utang jangka pendek ataupun jangka panjang. Utang yang diberikan dalam bentuk kredit adalah berarti suatu kepercayaan. Seorang  nasabah  yang  mendapatkan  kredit  dari  bank  memang  adalah  seseorang  yang mendapat kepercayaan dari bank (Subekti, 1989).
Salah satu kegiatan usaha perbankan adalah berupa pemberian kredit. Pemberian kredit merupakan pemberian pinjaman uang oleh bank kepada anggota masyarakat  yang umumnya disertai  dengan  penyerahan  jaminan  kredit  oleh  debitor  (peminjam).  Terhadap    penerimaan jaminan kredit tersebut terkait dengan berbagai ketentuan hukum jaminan (Bahsan, 2012).
Jaminan merupakan segala sesuatu berupa benda atau barang (aset) milik  debitor  yang diserahkan  kepada  kreditor  untuk  memberikan  keyakinan  bahwa  debitor  akan  memenuhi kewajibannya yang timbul melalui perikatan. Jaminan kebendaan dapat digolongkan menjadi 5 (lima) macam, yang salah satunya adalah Hak Tanggungan.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (selanjutnya  disebut  UUPA)  mengatur  macam-macam  hak  atas  tanah  yang  dapat  diberikan kepada  orang  per  orang,  sekelompok  orang  secara  bersama-sama  dan  badan-badan  hukum. Pemegang  hak  atas  tanah  diberikan  kewenangan  untuk  menggunakan  dan/atau  memungut hasil dari tanah  yang dikuasainya. Salah satu hak yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah terhadap tanah yang dikuasainya adalah menjaminkan hak atas tanah untuk suatu utang tertentu dengan dibebani dengan Hak Tanggungan (Santoso, 2010).
Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (selanjutnya  disebut  UUHT) dijelaskan  bahwa  Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam  UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Pengertian tersebut memberikan beberapa unsur penting dari hak tanggungan antara lain (Satrio, 2002) : 1) Hak, yaitu hak jaminan, 2) Yang dibebankan, 3) Atas tanah, sebagai yang dimaksud oleh UUPA, 4) berikut atau tidak berikut dengan benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, 5) Untuk pelunasan utang tertentu, 6) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor yang lain. Dengan demikian, pada dasarnya  hak  tanggungan  adalah  suatu  bentuk  jaminan  pelunasan  utang,  dengan  hak mendahulu,  dengan  objek  jaminannya  berupa  hak-hak  atas  tanah  yang  diatur  dalam  UUPA (Muljadi & Widjaja, 2005).
Perkembangan  teknologi  dan  informasi  di  beberapa  negara  berkembang  saat  ini  sudah semakin  pesat  dan  sangat  dominan  sekali.  Saat  ini  Pemerintah  Indonesia  telah  melakukan berbagai  macam  perubahan  khususnya  dalam  percepatan  di  bidang  pelayanan  dengan  cara elektronik, yang bertujuan untuk meningkatkan pelayanan  kepada publik dan mempermudah setiap masyarakat  untuk  mengakses segala informasi melalui perangkat  elektroniknya sesuai dengan kebutuhannya. Mengapa demikian? Karena, perangkat elektronik di zaman sekarang ini telah  dijadikan  sebagai  gaya  hidup  baru  oleh  masyarakat.  Teknologi  mempunyai  peran  penting baik  positif  atau  negatif, sehingga  era  digital  ini merupakan tantangan baru. Tantangan pada era ini,  seperti  Politik,  sosial  budaya,  pertahanan,  dan  teknologi  informasi  itu  sendiri.  Teknologi Digital lahir  dengan  adanya  jaringan  internet  khususnya  teknologi  informasi  Komputer. Kemampuan  media  selalu  dijadikan  hal  terdepan  oleh  masyarakat  dalam  menerima  informasi. Teknologi  akan  terus  bergerak  ibarat  arus  laut  yang  terus  berjalan  ditengah-tengah  kehidupan manusia. Maka, tidak ada pilihan selain menguasai dan mengendalikan teknologi dengan baik dan benar agar memberi manfaat yang sebesar-besarnya (Sugianto & Handoko, 2019).
Sebagai contoh bahwa dalam 1  (satu) tahun terakhir ini Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  (selanjutnya  disebut  Kementerian  ATRBPN)  telah
menerbitkan  aturan  dan  melakukan  perubahan  aturan  terkait  Pendaftaran  Hak  Tanggungan Secara  Elektronik  (selanjutnya  disebut  Pendaftaran  HT-el)  yakni  berdasarkan  Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik  (selanjutnya  disebut  Permen ATRBPN  No.  9/2019)  yang  berlaku  mulai  tanggal  21  Juni  2019  sebagaimana  telah  diubah oleh Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik yang berlaku mulai tanggal 8 April 2020 (selanjutnya disebut Permen ATRBPN No. 5/2020).
Berdasarkan  uraian  tersebut,  maka  permasalahan  yang  dapat  dirumuskan  adalah: Pertama ,  hal  apa  sajakah  yang  harus  dipersiapkan  oleh  Kantor  Pertanahan,  PPAT,  dan Kreditor  agar  dapat  melakukan  pendaftaran  HT-el  dan Kedua ,  apa  saja  kewenangan  dari PPAT, Kreditor dan Kantor Pertanahan Dalam Pelaksanaan Pendaftaran HT-el.
Beberapa artikel yang sebelumnya telah meneliti mengenai pendaftaran hak tanggungan elektronik  adalah  artikel  yang  ditulis  oleh  Iga  Gangga  Santi  Dewi  dan  Mira  Novana  yang berjudul  “Kebijakan  Penjaminan  Tanah  Melalui  Hak  Tanggungan  di  Indonesia  (Studi Penjaminan  Hak  Tanggungan  Elektronik  di  Kabupaten  Badung  Provinsi  Bali)”,  membahas mengenai  bagaimana  mekanisme  penjaminan  Hak  Tanggungan  di  Kabupaten  Badang Provinsi  Bali  dan  apakah  perbedaan  mekanisme  penjaminan  Hak  Tanggungan  menurut UUHT dengan penjaminan Hak Tanggungan menurut  Permen ATRBPN No. 9/2019? (Dewi &  Novana,  2020).  Selanjutnya  artikel  yang  ditulis  oleh  I  Wayan  Jody  Bagus  Wiguna  yang berjudul  “Tinjauan  Yuridis  Terkait  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Secara  Elektronik”, membahas  mengenai  bagaimanakah  proses  pendaftaran  HT-el  dan  bagaimanakah pemberlakuan  pendaftaran  HT-el  ditinjau  dari  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  (Wiguna, 2020).
Artikel  ini memiliki  perbedaan dengan kedua artikel  tersebut. Adapun letak perbedaan pada  artikel  jurnal  ini  lebih  fokus  membahas  mengenai  hal  apa  sajakah  yang  harus dipersiapkan  oleh  Kantor  Pertanahan,  PPAT,  dan  Kreditor  agar  dapat  melakukan  proses pendaftaran  HT-el  dan  apa  saja  kewenangan  dari  PPAT,  Kreditor  dan  Kantor  Pertanahan Dalam Pelaksanaan Pendaftaran HT-el berdasarkan Permen ATRBPN No. 5/2020. Sedangkan kedua artikel jurnal sebelumnya lebih fokus membahas mengenai mekanisme penjaminan hak tanggungan  atau  proses  pendaftaran  HT-el  berdasarkan  Permen  ATRBPN  No.  9/2019,  yang
mana  saat  ini  Permen  ATRBPN  No.  9/2019  sudah  tidak  berlaku  sebagaimana  disebutkan dalam Pasal 37 Permen ATRBPN No. 5/2020.

## B. Metode Penelitian
Metode penelitian dalam artikel ini adalah penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif  pada  hakikatnya  mengkaji  hukum  yang  di  konsepkan  sebagai  norma  atau  kaidah yang berlaku dalam masyarakat, dan menjadi acuan perilaku acuan setiap orang (Ishaq, 2017). Menurut  Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji  mendefinisikan  penelitian  hukum  normatif adalah  penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  data sekunder  belaka  (Soekanto  &  Mamudji,  2010).  Teknik  pengumpulan  datanya  adalah penelusuran kepustakaan. Sumber data penelitiannya adalah bahan hukum primer dan bahan hukum  sekunder.  Bahan  hukum  primer  yaitu  UUHT,  Permen  ATRBPN  No.  5/2020  dan Petunjuk Teknis Nomor 2/Juknis-400HR.02/IV/2020 tentang Pelayanan HT-el. Bahan hukum sekunder  adalah  semua  publikasi  hukum  yang  bukan  merupakan  dokumen  resmi  yang meliputi buku-buku teks, kamus-kamus hukum, jurnal-jurnal hukum, dan komentar-komentar atas  putusan  pengadilan  (Marzuki,  2009).  Metode  analisis  yang  digunakan  dalam  artikel  ini adalah  analisis  deskriptif  kualitatif,  yaitu  dengan  menggunakan  dan  mengambil  kebenaran yang  diperoleh  dari  bahan  kepustakaan,  peraturan  perundang-undangan,  buku-buku  serta bahan kepustakaan lainnya yang berkaitan dengan permasalahan yang akan diteliti kemudian didiskusikan dengan data yang diperoleh dari objek yang diteliti sebagai kesatuan  yang utuh sehingga dapat ditarik sebuah kesimpulan.

## C. Hasil Penelitian Dan Pembahasan
1. Persiapan Kantor Pertanahan, PPAT dan Kreditor Agar Dapat Melakukan Proses Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik.
Dalam 1 (satu) tahun terakhir ini Kementerian  ATRBPN telah menerbitkan aturan dan  melakukan  perubahan  aturan  terkait  Pendaftaran  HT-el  yakni  berdasarkan  Permen ATRBPN No. 9/2019 yang berlaku mulai tanggal 21 Juni 2019 sebagaimana telah diubah oleh Permen ATRBPN No.5/2020 yang berlaku mulai tanggal 8 April 2020.
Terdapat  pro  dan  kontra  selama  masa  transisi  peralihan  dari  pendaftaran  hak tanggungan secara manual menjadi secara elektronik. Tidak sedikit dari kalangan PPAT, Kreditor (Lembaga Perbankan), dan bahkan Kantor Pertanahan pun sempat kebingungan dengan adanya aturan ini, karena mereka tidak tahu harus melakukan apa, oleh karenanya
untuk  mencari  langkah  aman  agar  tidak  salah  dalam  melaksanakan  jabatannya  banyak PPAT  dan  Kreditor  masih  menerapkan  proses  pendaftaran  hak  tanggungan  secara manual, dikarenakan kurangnya sosialisasi atas tata cara proses pelaksanaan pendaftaran HT-el.
Pada tanggal 8 Juli 2020, pelaksanaan Pelayanan Pendafatan HT-el telah diterapkan dan  diberlakukan  secara  nasional  di  seluruh  Kantor  Pertanahan  di  wilayah  Republik Indonesia.  Dengan  pemberlakuan  tersebut,  maka tidak  ada  pilihan  lain  bagi  para  PPAT, Kreditor dan Kantor Pertanahan untuk memahami dan menguasai mengenai pendaftaran HT- el.
Berdasarkan  Pasal  5  ayat  (1)  Permen  ATRBPN  No.  5/2020  disebutkan  bahwa terdapat  3  (tiga)  komponen  penyelenggaraan  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Elektronik yaitu  :  a).  Kantor  Kementerian  sebagai  penyelenggara;  b).  Kantor  Pertanahan  sebagai pelaksana;  dan  c).  Kreditor,  PPAT  atau  pihak  lain  sebagai  pengguna.  Oleh  karena  telah diketahui  siapa  saja  pihak  terkait  dalam  pelaksanaan  pelayanan  hak  tanggungan elektronik,  maka  diperlukan  beberapa  persiapan  penyelenggaraan  hak  tanggungan elektronik, diantaranya  adalah :
a. Pendaftaran  Akun  Kantor  Pertanahan  dan  Pembuatan  Tanda  Tangan Elektronik
1) Pendaftaran Akun
Seluruh  petugas  pelaksana  dan  pejabat  struktural  yang  akan  menjalankan Pelayanan HT- el ini wajib memiliki akun sebagai berikut:
a. Akun email kedinasan  bagi  seluruh  pelaksana  HT- el .  Alamat email kedinasan saat ini dapat diakses melalui domain https://mail.atrbpn.go.id .
b. Akun  aplikasi  Komputerisasi  Kegiatan  Pertanahan  (KKP)  yang  telah divalidasi  bagi  seluruh  pelaksana  HT- el .  Validasi  akun  KKP  dapat dilakukan melalui https://app.atrbpn.go.id/akun/pertanahan .
c. Akun  Tanda  Tangan  Elektronik,  bagi  pejabat  struktural  maupun  pejabat fungsional  yang  menandatangani  Sertipikat  HT- el .  Proses  penerbitan akun elektronik dapat dilakukan melalui https://app.atrbpn.go.id/akun/sertifikatelektronik .
2) Pembuatan Tanda Tangan Elektronik
a. Sertifikat  Elektronik  adalah  sertifikat  bagi  pemilik  Tanda  Tangan Elektronik  yang  memuat  Tanda  Tangan  Elektronik  dan  identitas  yang menunjukkan  status  subjek  hukum  para  pihak  dalam  Transaksi  Elektronik yang dikeluarkan oleh Penyelenggara Sertifikasi Elektronik.
b. Sertifikat Elektronik diperoleh dengan mengajukan permohonan pendaftaran  Tanda  Tangan  Elektronik  kepada  Kepala  Pusat  Data  dan Informasi  Pertanahan,  Tata  Ruang  dan  Lahan  Pertanian  Pangan Berkelanjutan  selaku  Otoritas  Pendaftaran  melalui  unit  kerja  yang mempunyai tugas di bidang kepegawaian.
c. Permohonan dimaksud harus dilengkapi dengan:
1) KTP;
2) Surat Keputusan pengangkatan jabatan terakhir;
3) Data  email  kedinasan  dan/atau  nomor  telepon  seluler  yang  telah terverifikasi;
4) Surat  pernyataan pemenuhan persyaratan dan kriteria serta persetujuan ketentuan sebagai Pengguna Terdaftar.
d. Kepala  Pusat  Data  dan  Informasi  Pertanahan,  Tata  Ruang  dan  Lahan Pertanian  Pangan  Berkelanjutan  menindaklanjuti  permohonan  pendaftaran Tanda Tangan Elektronik dengan menyusun data pembuatan Tanda Tangan Elektronik.
e. Hasil  penyusunan  data  pembuatan  Tanda  Tangan  Elektronik  kemudian disampaikan kepada Penyelenggara Sertifikasi Elektronik.
f. Penyelenggara Sertifikasi Elektronik menerbitkan Sertifikat Elektronik.
g. Tanda  Tangan  Elektronik  melekat  pada  individu  Pemilik  Sertifikat Elektronik ( subscriber ).
h. Apabila  terjadi  penyalahgunaan  Sertifikat  Elektronik  oleh  pihak  lain  yang tidak berhak,  maka  yang bertanggung jawab  atas penyalahgunaan tersebut adalah  Penyelenggara  Sistem  Elektronik  di  mana  penandatanganan elektronik dilakukan.

## b. Pendaftaran Akun PPAT
PPAT  wajib  membuat  akun  melalui  aplikasi  yang  sudah  disediakan  oleh Kementerian dengan tata cara sebagai berikut:
1. PPAT mengakses link atau tautan melalui https://mitra.atrbpn.go.id/datappat/login/?menu=daftar dan  mengisi  formulir pendaftaran yang telah tersedia dengan memasukkan data sebagai berikut:
a. NIK adalah Nomor Induk Kependudukan sesuai KTP PPAT;
b. Nama lengkap adalah nama yang tertera pada KTP PPAT tanpa gelar;
c. Nomor Surat Keputusan adalah nomor Surat Keputusan pengangkatan PPAT pertama kali;
d. Tanggal  Surat  Keputusan  adalah  tanggal  Surat  Keputusan  pengangkatan PPAT pertama kali;
e. Email dan nomor HP harus aktif untuk menerima kode aktivasi akun PPAT;
f. Membuat nama pengguna dan kata sandi; atau
g. Lainnya, apabila diperlukan.
2. PPAT akan menerima kode aktivasi untuk masuk ke Aplikasi Mitra Kerja PPAT melalui nomor HP dan email aktif.
3. Selanjutnya PPAT melengkapi biodata yang terdiri dari:
a. Identitas PPAT sesuai KTP;
b. Mengisi wilayah kerja PPAT;
c. Mengunggah file pas  foto  yang  memperlihatkan  keseluruhan  wajah  dengan jelas;
d. Riwayat  pendidikan  untuk  menampilkan  gelar  yang  diinput  sesuai  tahun lulus;
e. Surat Keputusan Pengangkatan Pertama Kali dan Berita Acara Pengangkatan Sumpah Jabatan PPAT berikut Surat Keputusan pengangkatan kembali/perpanjangan (apabila PPAT yang bersangkutan pernah pindah/berhenti dengan hormat/perpanjangan masa jabatan);
f. Data kantor PPAT meliputi:
1) Foto kantor dan papan nama PPAT;
2) Tanggal mulai aktif;
3) Alamat lengkap;
4) Nomor telepon kantor.
4. PPAT  melakukan  validasi  dan  bertanggung  jawab  penuh  terhadap  data  yang diinput.
5. PPAT  berkoordinasi  dengan  Kantor  Pertanahan  sesuai  wilayah  kerja  PPAT untuk mendapatkan verifikasi akun mitra.
c. Pendaftaran Akun Kreditor
Kreditor mengakses link atau tautan melalui
https://mitra.atrbpn.go.id/jasakeuangan/login/?menu=daftar dengan  tata  cara  sebagai berikut:
1) Pendaftaran Akun Kreditor Perorangan
a. Syarat  Kreditor  Perorangan  adalah  terdaftar  sebagai  pengguna  Aplikasi Sentuh Tanahku yang sudah terverifikasi.
b. Kreditor  Perorangan  mengakses  Sistem  HT- el menggunakan  akun  Aplikasi Sentuh Tanahku.
2) Pendaftaran Akun Kreditor Badan Hukum
Kreditor  Badan  Hukum  dapat  berdiri  sendiri  atau  mempunyai  cabang  sebagai kantor operasional yang melayani kredit.
- Kreditor  Badan  Hukum  yang  mempunyai  cabang  mendaftarkan  akun  admin pusat,  akun  admin  kantor  cabang,  akun  Supervisor/Penyelia  dan  akun operator.
- Kreditor Badan Hukum yang berdiri sendiri mendaftarkan akun admin pusat, akun Supervisor/Penyelia dan akun operator.
a) Pendaftaran Akun Admin Pusat
Admin  pusat  adalah  pegawai  yang  ditunjuk  oleh  pejabat  yang  berwenang minimal  setingkat  Direktur  Utama,  dengan  ketentuan-ketentuan  sebagai berikut:
1. Calon  admin  pusat  dari  Kreditor  melakukan  pendaftaran  akun kantor/perusahaan  dan  akun  admin  pusat  melalui  Aplikasi  Mitra  Jasa Keuangan.
2. Calon admin pusat melengkapi data registrasi akun yaitu:
a) NPWP adalah NPWP Badan Hukum;
b) Nama Badan Hukum;
c) Nomor Akta Pendirian Badan Hukum dan Tanggal Akta Pendirian;
d) Nomor Induk Berusaha (NIB);
e) Email adalah email Badan Hukum;
f) Nomor handphone (HP) adalah nomor HP admin jasa keuangan;
g) Alamat Badan Hukum;
h) ID pengguna tanpa spasi; dan
i) Kata sandi dibuat minimal 6 karakter.
3. Nama kreditor pada Sistem  HT- el mengikuti  isian Nama  Badan  Hukum pada Akta Pendirian badan hukum.
4. Kode  Kantor  Kreditor  Pusat  akan  terbuat  secara  otomatis  dari  Aplikasi Mitra Jasa Keuangan dalam format alfanumerik 4 karakter.
5. Calon  admin  Pusat  mengunduh,  melengkapi  formulir  permohonan verifikasi  admin  pusat  (format  terlampir)  dan  ditandatangani  oleh pimpinan atau direktur perusahaan atau direktur perkreditan.
6. Setelah memiliki ID pengguna dan kata sandi, calon admin pusat login ke Aplikasi  Mitra  Jasa  Keuangan  untuk  melengkapi  data  akun  jasa keuangan,  dengan  mengunggah  dokumen  pendukung  (format  PDF  / format JPEG) sebagai berikut:
a) Akta Pendirian badan hukum beserta akta perubahan lainnya (apabila ada)  yang  telah  mendapat  pengesahan/persetujuan  dari  instansi berwenang;
b) NPWP Badan Hukum;
c) KTP;
d) Surat penunjukan admin pusat;
e) Surat Keputusan pengangkatan sebagai pegawai.
7. Calon  admin  pusat  melakukan  validasi  data  kantor  dan  data user yang sudah  lengkap  dan  mencetak  data  akun  jasa  keuangan  sebagai  lampiran formulir permohonan verifikasi admin pusat (contoh formulir terlampir).
8. Setelah dilakukan validasi oleh calon admin pusat, formulir dan lampiran ditandatangani dan dikirim ke:
a) Kantor  Pertanahan  tempat  kedudukan  Kreditor  apabila  Kreditor merupakan bank/jasa keuangan dengan lingkup daerah; atau
b) Kementerian  ATRBPN  apabila  Kreditor  merupakan  Kantor  Cabang Bank Asing (KCBA) atau jasa keuangan dengan lingkup nasional.
9. Setelah  Admin  pusat  terverifikasi  maka  tugas  admin  pusat  selanjutnya adalah :
a) Menambahkan akun admin pusat lain;
b) Menambahkan  atau  menonaktifkan  akun  supervisor  atau  penyelia  di kantor pusat;
c) Menambahkan atau menonaktifkan akun operator di kantor pusat;
d) Masa berlaku akun admin pusat sampai akhir tahun berjalan dan dapat diperpanjang melalui tautan yang dikirim ke email admin pusat.
e) Jika  admin  pusat  mengundurkan  diri,  harus  ada  admin  pusat pengganti.
10. Jika Kreditor mempunyai kantor cabang/kantor operasional maka admin pusat:
a) Membuat  akun  kantor  cabang/operasional  beserta  kode  kantor cabang/operasional dengan format numerik 5 digit; dan
b) Menambahkan atau menonaktifkan akun admin kantor cabang.
b) Pendaftaran Akun Admin Kantor Cabang/Operasional
Admin  Kantor  Cabang/Operasional  adalah  pegawai  yang  ditunjuk  oleh  jasa keuangan sebagai admin kantor cabang/operasional Pelayanan HT- el dengan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Admin  cabang  dapat  merubah  data  kantor  cabang/operasional  jika  ada perubahan.
2. Admin cabang mengunggah dokumen kantor cabang/operasional (format PDF) sebagai berikut:
a) Akta Pendirian badan hukum beserta akta perubahan lainnya (apabila ada)  yang  telah  mendapat  pengesahan/persetujuan  dari  instansi berwenang;
b) NPWP Badan Hukum selaku Kreditor.
3. Admin  cabang  mengunggah  dokumen  pendukung  (format  PDF  /  format JPEG) sebagai berikut:
a) Pas foto ukuran 4x6;
b) Fotokopi KTP;
c) Surat penunjukan admin cabang;
d) Surat Keputusan pengangkatan sebagai pegawai;
4. Melakukan validasi data jika sudah lengkap;
5. Setelah admin cabang tervalidasi, selanjutnya:
a) Menambahkan  atau  menonaktifkan  akun  supervisor  atau  penyelia  di kantor cabang.
b) Menambahkan atau menonaktifkan akun operator di kantor cabang.
6. Admin cabang dapat lebih dari 1 (satu) orang.
7. Masa berlaku akun admin cabang sampai akhir tahun berjalan.
8. Masa berlaku akun admin cabang diperpanjang oleh admin pusat.
c) Pendaftaran Akun Supervisor
Supervisor/Penyelia adalah pegawai  yang ditunjuk oleh jasa keuangan untuk monitoring  layanan  pertanahan  pada  Sistem  HT- el dengan  ketentuan- ketentuan sebagai berikut:
1. Akun  Supervisor/Penyelia  Pusat  dibuat  oleh  Admin  Pusat  dan  Akun Supervisor/Penyelia Cabang dibuat oleh Admin Cabang.
2. Supervisor/Penyelia  mengunggah  dokumen  pendukung  (format  PDF  / format JPEG) sebagai berikut:
a) Pas foto ukuran 4x6;
b) Fotokopi KTP;
c) Surat penunjukan sebagai Supervisor/Penyelia;
d) Surat Keputusan pengangkatan sebagai pegawai;
3. Supervisor/Penyelia melakukan validasi data jika sudah lengkap.
4. Email Supervisor/Penyelia pusat dan cabang digunakan untuk menerima Surat Perintah Setor biaya Pelayanan HT- el dan menerima Sertipikat HT- el .
5. Email Supervisor/Penyelia  pusat  dan  cabang  dapat  diubah  dengan mengirimkan surat permohonan ganti email .
6. Supervisor/Penyelia pusat dan cabang dapat lebih dari 1 (satu) orang.
7. Masa  berlaku  akun  Supervisor/Penyelia  pusat  dan  cabang  sampai  akhir tahun berjalan.
8. Masa  berlaku  akun  Supervisor/Penyelia  pusat  diperpanjang  oleh  admin pusat.
9. Masa berlaku akun Supervisor/Penyelia cabang diperpanjang oleh admin cabang.
d) Pendaftaran Akun Operator
Operator adalah pegawai yang ditunjuk oleh jasa keuangan sebagai pelaksana layanan  pertanahan  pada  Sistem  HT- el dengan  ketentuan-ketentuan  sebagai berikut:
1. Akun  Operator  Pusat  dibuat  oleh  admin  pusat  dan  Operator  Cabang dibuat oleh admin cabang.
2. Operator mengunggah dokumen pendukung (format PDF / format JPEG) sebagai berikut:
a) Pas foto ukuran 4x6;
b) Fotokopi KTP;
c) Surat penunjukan operator;
d) SK pengangkatan sebagai pegawai.
3. Operator melakukan validasi data jika sudah lengkap.
4. Masa berlaku akun operator sampai akhir tahun berjalan.
5. Masa berlaku akun operator pusat diperpanjang oleh admin pusat.
6. Masa berlaku akun operator cabang diperpanjang oleh admin cabang.
2. Kewenangan  PPAT,  Kreditor  dan  Kantor  Pertanahan  Dalam  Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik.
Hak  Jaminan  Atas  Tanah  adalah  hak-hak  penguasaan  atas  tanah  yang  beraspek perdata  yang  member  kewenangan  kepada  kreditor  untuk  menjual  lelang  tanah  tertentu yang dijadikan agunan, jika dalam hubungan utang piutang tertentu  debitor ingkar janji, maka  kreditor  berwenang  untuk  mengambil  seluruh  atau  sebagian  hasil  pelelangan tersebut  guna  melunasi  piutangnya,  dengan  hak  mendahulu  dari  pada  kreditor-kreditor lainnya.  Hak  penguasaan  ini  dinamakan  hak  jaminan  atas  tanah  dengan  sebutan  “Hak Tanggungan” (Setiawan, 2019).
Sebagaimana telah diketahui bahwa di dalam Hak Tanggungan menganut beberapa asas hukum jaminan yaitu Asas Publisitas dan Asas Spesialitas. Asas Publisitas yaitu asas bahwa semua hak, baik  hak tanggungan, hak fidusia dan hak hipotek harus didaftarkan. Hal  ini  dimaksudkan  agar  para  pihak  ketiga  mengetahui  bahwa  benda  jaminan  tersebut
sedang  dilakukan  pembebanan  jaminan,  sedangkan  Asas  Spesialitas  yaitu  bahwa  hak tanggungan, hak fidusia dan hipotek hanya dapat dibebankan atas percil atau atas barang- barang yang sudah terdaftar atas orang tertentu (Rustam, 2017).
Terdapat  2  (dua)  tahap  pembebanan  hak  tanggungan,  yaitu  : Pertama ,  Tahap Pemberian  Hak  Tanggungan; Kedua ,  Tahap  Pendaftaran  Hak  Tanggungan.  Pemberian hak  tanggungan  didahului  dengan  adanya  janji  untuk  memberikan  hak  tanggungan sebagai  jaminan  pelunasan  suatu  utang  tertentu,  yang  dituangkan  di  dalam  dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang  yang bersangkutan atau perjanjian  lainnya  yang  menimbulkan  utang  tersebut  (Rustam,  2017).  Pasal  10  ayat  (2) UUHT  disebutkan  bahwa  pemberian  hak  tanggungan  wajib  dituangkan  dalam  Akta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disebut APHT) yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT).
Setiap  APHT  wajib  dilakukan  pendaftaran  melalui  Kantor  Pertanahan  setempat. Dalam  pelaksanaan  pendaftaran  HT-el,  para  pihak  terkait  seperti  PPAT,  Kreditor  dan Kantor Pertanahan memiliki kewenangan yang berbeda-beda.
Berdasarkan  Pasal  9  ayat  (1)  Permen  ATRBPN  No.  5/2020  disebutkan  bahwa Kreditor  wajib  membuat  berkas  permohonan  pendaftaran  HT-el  serta  melakukan penginputan data digital kedalam aplikasi mitra kerja yang disediakan oleh Kementerian. Pasal  9  ayat  (2)  Permen  ATRBPN  No.  5/2020  disebutkan  bahwa  setiap  persyaratan kelengkapan dokumen tentang pendaftaran HT-el wajib disampaikan oleh PPAT.
Berdasarkan  Pasal  10  ayat  (1)  Permen  ATRBPN  No.  5/2020  disebutkan  bahwa PPAT  wajib  mengunggah  APHT  serta  kelengkapan  dokumen  lainnya  melalui  aplikasi yang  disediakan  oleh  Kementerian.  Pasal  10  ayat  (2)  Permen  ATRBPN  No.  5/2020 disebutkan  bahwa  setiap  berkas  permohonan  HT-el  yang  telah  diunggah  harus  disertai dengan  pembuatan  surat  pernyataan  keabsahan  dan  kebenaran  atas  dokumen  yang  telah diunggah.
Berdasarkan  Pasal  11  ayat  (1)  Permen  ATRBPN  No.  5/2020  disebutkan  bahwa setiap  permohonan  HT-el  yang  telah  diunggah,  maka  sistem  HT-el  akan  menerbitkan tanda bukti pendaftaran permohonan. Pasal 11 ayat (2) disebutkan bahwa pelayanan HT- el akan dikenakan biaya PNBP yang berlaku pada Kementerian.
Berdasarkan Pasal 13 ayat (1) Permen ATRBPN No. 5/2020 disebutkan sebelum hasil pelayanan HT-el terbit, maka Pejabat Berwenang di lingkungan Kantor Pertanahan
wajib  memeriksa  persyaratan  dokumen  dan  konsep  Sertipikat  Hak  Tanggungan Elektronik.
Berdasarkan penjabaran  pasal-pasal  tersebut, maka dengan ini secara singkat  akan disimpulkan  masing-masing  kewenangan  dari  PPAT,  Kreditor  dan  Kantor  Pertanahan. Adapun penjelasannya adalah sebagai berikut : bahwa kewenangan PPAT hanya sebatas melakukan  pengecekan  sertipikat  baik  itu  secara  mandiri  ataupun  secara  elektronik, membuat  APHT,  melakukan  proses  scanning  dokumen  APHT  tersebut  dan mengunggahnya kedalam aplikasi mitra kerja disertai dengan pembuatan surat pernyataan keabsahan dan kebenaran dokumen yang diunggah.
Kewenangan  Kreditor  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  hak  tanggungan  secara elektronik  adalah  membuat  berkas  permohonan  pendaftaran  hak  tanggungan  secara elektronik tanpa perlu datang ke Kantor Pertanahan, melakukan penginputan data digital kedalam  aplikasi  mitra  kerja,  membayar  biaya  pendaftaran  yakni  SPS  PNBP  (Surat Perintah Setoran Penerimaan Negara Bukan Pajak), menerima sertipikat hak tanggungan elektronik secara otomatis pada hari ketujuh, kemudian mencetak dan melekatkan catatan pendaftaran pada sertipikat tanah.
Kantor  Pertanahan  selaku  pelaksana  dalam  hal  ini  hanya  memiliki  kewenangan berupa  melakukan  validasi  seluruh  buku  tanah  dan  surat  ukur,  melakukan  pemeriksaan atau verifikasi terhadap dokumen-dokumen yang sudah diunggah oleh Kreditor kedalam aplikasi mitra kerja, menerbitkan sertipikat hak tanggungan elektronik.

## D. Simpulan
Berdasarkan  pembahasan  sebelumnya  dapat  disumpulkan  bahwa  pelaksanaan pendaftaran  hak  tanggungan  secara  elektronik  memerlukan  beberapa  persiapan  yang  harus dilakukan  oleh  Kantor  Pertanahan,  PPAT  dan  Kreditor  diantaranya  adalah  sebagai  berikut, yaitu  Kantor  Pertanahan  membuat  Akun  dan  Tanda  Tangan  Elektronik;  Pendaftaran  Akun PPAT; Pendaftaran Akun Kreditor, yang dalam hal ini akun kreditor bisa berbentuk kreditor perorangan  ataupun  akun  kreditor  badan  hukum.  Jika  pendaftaran  akun  telah  diselesaikan kemudian akun terdaftar tersebut  wajib terverifikasi pada aplikasi mitra kerja. Khusus untuk akun  kreditor  badan  hukum,  maka  wajib  dilakukan  pendaftaran  akun  Admin  Pusat,
pendaftaran  akun  Admin  Kantor  Cabang/Operasional,  pendaftaran  akun  Supervisor  dan pendaftaran akun Operator.
Pada  pelaksanaan  pendaftaran  hak  tanggungan  secara  elektronik,  kewenangan  PPAT hanya  sebatas  melakukan  pengecekan  sertipikat  baik  itu  secara  mandiri  ataupun  secara elektronik,  membuat  APHT,  melakukan  proses  scanning  dokumen  APHT  tersebut  dan mengunggahnya  kedalam  aplikasi  mitra  kerja  disertai  dengan  pembuatan  surat  pernyataan keabsahan dan kebenaran dokumen  yang diunggah. Sedangkan kewenangan  Kreditor  adalah membuat  berkas  permohonan  pendaftaran  hak  tanggungan  secara  elektronik  tanpa  perlu datang  ke  Kantor  Pertanahan,  melakukan  penginputan  data  digital  kedalam  aplikasi  mitra kerja,  membayar  biaya  pendaftaran  yakni  SPS  PNBP  (Surat  Perintah  Setoran  Penerimaan Negara  Bukan  Pajak),  menerima  sertipikat  hak  tanggungan  elektronik  secara  otomatis  pada hari  ketujuh,  kemudian  mencetak  dan  melekatkan  catatan  pendaftaran  pada  sertipikat  tanah. Kemudian  Kantor  Pertanahan  selaku  pelaksana  dalam  hal  ini  hanya  memiliki  kewenangan berupa  melakukan  validasi  seluruh  buku  tanah  dan  surat  ukur,  melakukan  pemeriksaan  atau verifikasi  terhadap  dokumen-dokumen  yang  sudah  diunggah  oleh  Kreditor  kedalam  aplikasi mitra kerja, menerbitkan sertipikat hak tanggungan elektronik.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku : Bahsan,  M.  (2012). Hukum  Jaminan  dan  Jaminan  Kredit  Perbankan  Indonesia .  Jakarta:  Rajawali Pers.
Ishaq. (2017). Metode Penelitian Hukum & Penulisan Skripsi, Tesis, Serta Disertasi . Bandung: CV. Alfabeta.
Marzuki, P. (2009). Penelitian Hukum . Jakarta: Kencana.
Muljadi, K., & Widjaja, G. (2005). Hak Tanggungan . Jakarta: Kencana Prenada Media Group. Rustam, R. (2017). Hukum Jaminan . Yogyakarta: UII Press. Santoso, U. (2010). Pendaftaran  dan Peralihan  Hak Atas  Tanah . Jakarta:  PT. Adhitya Andrebina Agung.
Satrio, J. (2002). Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Setiawan, I. K. O. (2019). Hukum Pendaftaran Tanah & Hak Tanggungan . Jakarta: Sinar Grafika. Soekanto, S., & Mamudji, S. (2010). Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta:
Raja Grafindo Persada.
Subekti,  R.  (1989). Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.

## Artikel Jurnal :
Dewi,  I.  G.  S.,  &  Novana,  M.  (2020).  Kebijakan  Penjaminan  Tanah  Melalui  Hak  Tanggungan  di Indonesia  (Studi  Penjaminan  Hak  Tanggungan  Elektronik  di  Kabupaten  Badung  Provinsi Bali). Law, Development & Justice Review , Vol.05, (No.1), pp-79-88.
Sugianto,  Q.  F.,  &  Handoko,  W.  (2019).  Peluang  Dan  Tantangan  Calon  Notaris  Dalam Menghadapi  Perkembangan  Disrupsi  Era  Digital. NOTARIUS , Vol.12, (No.2),  pp-656- 668.
Wiguna,  I.  W.  J.  B.  (2020).  Tinjauan  Yuridis  Terkait  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Secara Elektronik. Acta Comitas , Vol.05, (No.1), pp-79-88.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  9  Tahun  2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  5  Tahun  2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
Petunjuk  Teknis  Nomor  2/Juknis-400.HR.02/IV/2020  tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.