Jurnal Ekonomi dan Bisnis Airlangga
Volume 28, No.1, January – May 2018 p-ISSN : 2338-2686 e-ISSN : 2597-4564
Available online at https://e-journal.unair.ac.id/JEBA
doi: 10.20473/jeba.V28I12018.5814

## ANALISIS PERENCANAAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGEMBANGAN INVESTASI BIDANG PROPERTI
Natalia Kartika a
Heru Tjaraka b a Sekolah Pascasarjana Universitas Airlangga b Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Airlangga Email: natalia.kartika7@yahoo.com a ; heru_tjaraka@yahoo.co.id b

## ARTICLE HISTORY
Received: 9 Februari 2018 Revised 5 March 2018 Accepted: 21 March 2018 Online available: 30 Mei 2018
Keywords : income tax, tax planning, joint operation, and limited liability company.

## ABSTRACT
Business investment in property is very promising and could be an asset in the future because the price of land and buildings continue increasing. Many entrepreneurs are interested in investing in  property but it is not an easy thing. For entrepreneurs who have investment opportunities but do not have sufficient funds or assets or otherwise, can be empowered by  getting  its  business  partners  for  mutual  investment  through  the establishment of a new business entity.
The establishment of business entities is certainly not free from income tax  aspects.  Income  taxes  are  expenses  that  reduce  income  earned  by entrepreneurs. Therefore tax planning is necessary in order to save costs without  violating  applicable  regulations.  Selection  in  the  establishment of business entities is one way to do tax planning. The right selection in establishment of business entities can give tax savings without violating applicable regulations. This  study  aims  to  determine  the  income  tax  planning  analysis  of  the development  of  property  investment,  if  done  with the  establishment  of joint  operation  (JO)  or  forming  a  Limited  Liability  Company  (PT).  This study used a qualitative research approach with the strategy used in this research is a case study on PT X and PT Y. The results of the analysis and discussion shows that the burden of income tax to be paid by PT X and PT Y will be lower when it is done with the establishment of a joint operation (JO)  than  if  it  is  done  with  the  establishment  of  a  Limited  Liability Company (PT).

## LATAR BELAKANG
Bagi  para  pebisnis  selaku  Wajib  Pajak  yang  ingin  mengembangkan  bisnis  dan berorientasi  pada  laba,  pasti  akan  berusaha  melakukan  banyak  cara  untuk  melakukan efisiensi  biaya  termasuk  didalamnya  adalah  biaya  pajak.  Meskipun  demikian  cepatnya perubahan peraturan pajak yang berlaku dan adanya peraturan baru yang terus menerus dikeluarkan  oleh  Pemerintah,  tentu  masih  terdapat  celah  untuk  melakukan  efisiensi biaya pajak tanpa melanggar peraturan pajak yang berlaku. Hal ini dikenal dengan istilah perencanaan pajak.
Tindakan  pengusaha  dalam  melakukan  perencanaan  pajak  dapat  dimulai  sejak pemilihan bentuk usaha. Bentuk usaha lazimnya dibagi menjadi tiga yaitu perseorangan, badan usaha, dan Bentuk Usaha Tetap. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa pemanfaatan  ketentuan  perpajakan dapat  dimulai  sejak  pemilihan  bentuk  usaha,  maka ketentuan perpajakan tersebut dapat digunakan sebagai salah satu bahan pertimbangan mengapa suatu bentuk usaha dipilih untuk merealisasikan kegiatan usaha.
Seperti  yang  diketahui  sekarang  ini  bisnis  investasi  bidang  properti  sangat menjanjikan dan dapat menjadi aset masa depan mengingat harga tanah dan bangunan yang  terus  meningkat.  Meskipun  kegaiatan  usaha  bidang  properti  menjadi  sebuah kegiatan  usaha  yang  sangat  diminati,  tentu  bukan  hal  yang  mudah  untuk  menjalankan kegiatan  usaha  tersebut.  Yang  sering  terjadi  saat  ini  adalah  beberapa  pebisnis  tidak memiliki  tanah  yang  cukup  luas  untuk  menjalankan  kegiatan  usaha  bidang  properti namun memiliki modal yang besar untuk melakukan investasi, begitu pula ada pebisnis yang  hanya  memiliki  tanah  yang  sangat  luas  namun  tidak  memiliki  modal  yang  cukup untuk melakukan investasi bidang properti.
Hal  inilah  yang  ditangkap  sebagai  peluang  oleh  PT  X  dan  PT  Y  untuk mengembangkan  kegiatan  usaha  bidang  properti.  Bekerjasama  dengan  mitra  usaha untuk  saling  berinvestasi  dapat  menjadi  hal  yang  saling  menguntungkan.  Bentuk kerjasama yang dipilih tentu tidak lepas dari aspek perpajakannya masing-masing.
Berdasarkan  peluang  kerjasama  antara  PT  X  dan  PT  Y  untuk  mengembangkan kegiatan usaha bidang properti tersebut maka topik yang digunakan dalam penelitian ini adalah  tentang  analisis  perencanaan  pajak  penghasilan  atas  pengembangan  investasi bidang  properti.  Kerjasama  yang  dilakukan  melalui  pemilihan  dua  alternatif  yaitu pembentukan  badan  usaha  baru  dalam  bentuk  kerjasama  operasi  (KSO)  atau pembentukan badan usaha baru dalam bentuk Perseroan Terbatas (PT). Kondisi saat ini PT  X  hanya  memiliki  tanah  namun  tidak  memiliki  modal  yang  cukup  sedangkan  PT  Y memiliki modal yang cukup tetapi tidak memiliki tanah untuk mengembangkan investasi bidang  properti.  Alternatif  pertama  adalah  melalui  pembentukan  kerjasama  operasi (KSO)  dimana  PT  X  akan  menyetorkan  tanah  dan  PT  Y  akan  menyetorkan  dana  sebagai modal  KSO.  Kemudian  KSO  akan  melakukan  pembangunan  perumahan  yang  nantinya
Published by University of Airlangga.
This is an open access article under the CC BY license ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )
akan  dijual  langsung  kepada  konsumen  akhir.  Atas  hasil  keuntungan  penjualan perumahan tersebut akan dibagikan kepada para pendiri KSO yaitu PT X dan PT Y dalam bentuk  bagi  hasil.  Alternatif  kedua  adalah  melalui  pembentukan  badan  usaha  baru berbentuk  Perseroan  Terbatas  (PT).  PT  X  akan  menyetorkan  tanah  dan  PT  Y  akan menyetorkan  dana  sebagai  modal  pendirian  perusahaan  yang  baru.  Kemudian  PT  baru tersebut  akan  melakukan  pembangunan  properti  yang  nantinya  akan  dijual  langsung kepada  konsumen  akhir.  Atas  hasil  keuntungan  penjualan  properti  tersebut  yang menjadi  laba  PT baru  akan  dibagikan  kepada pemilik  modal  yaitu  PT  X dan  PT Y  dalam bentuk  dividen.  Akan  dilakukan  analisis  terhadap  perencanaan  pajak  penghasilan  atas pengembangan  investasi  bidang  properti  melalui  kedua  alternatif  seperti  yang  telah disebutkan  sebelumnya.  Kemudian  dari  kedua  alternatif  tersebut,  mana  yang  akan menghasilkan  efisiensi  biaya  pajak  penghasilan  yang  paling  tinggi  sehingga  dapat menguntungkan  bagi  PT  X  maupun  PT  Y  selaku  Wajib  Pajak  dalam  melakukan  efisiensi biaya  tanpa  melanggar  peraturan  perundang-undangan  perpajakan  yang  berlaku. Pemilihan  atas  kedua  alternatif  agar  dapat  menghasilkan  efisiensi  biaya  pajak penghasilan yang paling tinggi merupakan salah satu cara untuk melakukan perencanaan pajak.

## TINJAUAN PUSTAKA
Kerjasama Operasi (KSO)
Dalam  Pernyataan  Standar  Akuntansi  Keuangan  (PSAK)  Nomor  39  sebagaimana telah  diperbaharui  dengan  ED  PPSAK  Nomor  11  tentang  Akuntansi  Kerja  Sama  Operasi dijelaskan bahwa Kerjasama Operasi (KSO) adalah perjanjian antara dua pihak atau lebih, dimana  masing-masing  sepakat  untuk  melakukan  suatu  usaha  bersama  dengan menggunkan  aset  dan  atau  hak  usaha  yang  dimiliki  dan  secara  bersama  menanggung risiko usaha tersebut. Lebih lanjut, menurut Surat Dirjen Pajak Nomor S-323/PJ.42/1989 tentang  Masalah  Perpajakan  Bagi  Joint  Operation  menyebutkan  bahwa  pengertian Kerjasama Operasi (KSO) yaitu perkumpulan dua badan atau lebih yang bergabung untuk menyelesaikan suatu proyek.
A. Kewajiban Perpajakan
Berdasarkan  UU  PPh  Pasal  2  ayat  (1)  huruf  b  KSO  tidak  termasuk  dalam  pengertian subjek  pajak  badan.  Meskipun  KSO  bukan  merupakan  subjek  pajak,  namun  KSO  wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Kewajiban KSO mendaftarkan  diri  untuk  memperoleh  NPWP  adalah  semata-mata  hanya  untuk memenuhi  kewajiban  perpajakan  sebagai  pemotong  dan/atau  pemungut  pajak  sesuai ketentuan  peraturan  perundang-undangan  perpajakan.  KSO  tidak  berkewajiban  untuk
membayar  dan/atau  melaporkan  PPh  Pasal  25  serta  PPh  Pasal  29  seperti  Wajib  Pajak sebagaimana dimaksud dalam UU KUP.
B. Aspek Pajak Penghasilan atas Penyertaan Modal
Dikarenakan  bentuk  KSO  hanya  bersifat  sementara  dan  modal  KSO  tidak  terbagi  atas saham,  maka  atas  penyertaan  modal  oleh  PT  X  dalam  bentuk  tanah  kepada  KSO  tidak termasuk dalam pengertian pengalihan hak sebagaimana dimaksud dalam PP Nomor 48 Tahun  1994  jo.    PP  Nomor  71  Tahun  2008  sehingga  tidak  terutang  pajak  penghasilan. Lebih  lanjut,  dalam  Latar  Belakang  juga  disebutkan  bahwa  PT  Y  akan  melakukan penyertaan modal dalam bentuk uang kepada KSO. Penyertaan modal tersebut bagi PT Y merupakan bentuk investasi sehingga tidak terutang pajak penghasilan.
Adapun  bagi  KSO  penerimaan  modal  dari  PT  X  dalam  bentuk  tanah  dan  PT  Y  dalam bentuk  uang  tidak  terutang  pajak  penghasilan.  Hal  ini  sesuai  dengan  yang  telah dijelaskan  sebelumnya  bahwa  KSO  bukan  merupakan  subjek  pajak  sebagaimana dimaksud dalam UU PPh Pasal 2 ayat (1)  huruf b.
C. Aspek Pajak Penghasilan atas Pembangunan Properti
Dalam proses pembangunan pihak KSO menggunakan jasa konstruksi. Atas pembayaran penggunaan  jasa  konstruksi  yang  merupakan  bagian  dari  Nilai  Kontrak  Jasa  Konstruksi, KSO wajib melakukan pemotongan PPh Pasal 4(2) sesuai dengan ketentuan yang berlaku yaitu PP No. 51 Tahun 2008 jo. PP No. 40 Tahun 2009. PPh sebagaimana dimaksud akan mengurangi  jumlah  pembayaran  dari  KSO  kepada  pihak  penyedia  jasa  konstruksi. Dengan  demikian  PPh  tersebut  bukan  merupakan  beban  pajak  yang  mengurangi  laba bersih KSO.
D. Aspek Pajak Penghasilan atas Penjualan Properti
Pajak penghasilan  atas penghasilan dari pengalihan hak  atas tanah dan/atau  bangunan diatur dalam PP Nomor 48 Tahun 1994 jo.  PP Nomor 71 Tahun 2008. Penghasilan atas penjualan properti terutang PPh Final dengan tarif 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.
Ditegaskan  dalam  Surat Edaran  Direktur  Jenderal  Pajak Nomor  SE-30/PJ/2013  Bagian  E huruf e dan f bahwa:
Dalam hal terdapat dua atau lebih Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  bekerja  sama  membentuk  Kerja Sama Operasi (KSO) / Joint Operation (JO) melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau  bangunan  maka  PPh  Final  atas  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  dibayar  oleh  masing-masing  anggota  KSO  sesuai  dengan  bagian penghasilan  yang  diterima  masing-masing  anggota  KSO.  Dalam  hal  PPh  Final sebagaimana  dimaksud  pada  huruf  e  telah  dibayar  dengan  menggunakan  Surat
Published by University of Airlangga.
This is an open access article under the CC BY license ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )
Setoran  Pajak  (SSP)  atas  nama  KSO  atau  salah  satu  anggota  KSO  maka  SSP tersebut dipindahbukukan ke masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.

## E. Aspek Pajak Penghasilan atas Laba Bersih
Seperti  yang  telah  dijelaskan  sebelumnya  bahwa  KSO  bukan  merupakan  subjek  pajak. Dengan  demikian  maka  KSO  tidak  berkewajiban  utnuk  menyampaikan  laporan  dan membayar PPh Pasal 25 serta PPh Pasal 29. Pengenaan PPh Badan tetap dikenakan atas penghasilan yang diperoleh pada masing-masing badan yang bergabung tersebut sesuai dengan  porsi/bagian  pekerjaan  atau  penghasilan  yang  diterimanya.  Dengan  demikian dapat disimpulkan bahwa atas laba bersih yang diterima oleh KSO tidak dikenakan pajak penghasilan.  Namun  demikian  ketika  laba  bersih  tersebut  dibagikan  kepada  masing- masing  badan  yang  bergabung  dalam  KSO,  laba  bersih  tersebut  akan  menambah  laba bersih  masing-masing  badan  yang  bergabung  dalam  KSO  dan  akan  dikenakan  pajak penghasilan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Bagi PT X dan PT Y selaku anggota KSO yang menerima pembagian laba bersih KSO sesuai dengan porsi/bagian pekerjaan atau penghasilan yang diterimanya, laba bersih tersebut akan  ditambahkan  dalam  laba  bersih  masing-masing  perusahaan  dan  akan  dikenakan PPh  Badan  sesuai  dengan  kententuan  yang  berlaku  yaitu berdasarkan  UU  PPh Pasal  16 ayat (1) dan Pasal 17 ayat (2a).
Selain itu, bagi Wajib Pajak badan dalam negeri dengan peredaran bruto sampai dengan Rp 50.000.000.000,00 mendapat fasilitas berupa pengurangan tarif sebesar 50% dari  tarif  pasal  17  ayat  (2a)  yang  dikenakan  atas  Penghasilan  Kena  Pajak  dari  bagian peredaran  bruto  sampai  dengan  Rp  4.800.000.000,00  (empat  miliar  delapan  ratus  juta rupiah). Hal ini sejalan dengan UU PPh Pasal 31E ayat (1).
Badan (Perseroan Terbatas)
Berdasarkan UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas Pasal 1 angka
1 disebutkan bahwa Perseroan Terbatas, yang selanjutnya disebut perseroan, adalah badan  hukum  yang  merupakan  persekutuan  modal,  didirikan  berdasarkan perjanjian,  melakukan  kegiatan  usaha  dengan  modal  dasar  yang  seluruhnya terbagi dalam saham dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam undang- undang ini serta peraturan pelaksanaannya.
A. Kewajiban Perpajakan
Perseroan  Terbatas  (PT)  merupakan  subjek  pajak  badan  sebagaimana  dimaksud  dalam UU PPh Pasal 2 ayat (1) huruf b. Perseroan Terbatas (PT) wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh  NPWP.  Kewajiban  perpajakan  PT  adalah  sebagai  pembayar  pajak,
pemotong  dan/atau  pemungut  pajak  sesuai  ketentuan  peraturan  perundang-undangan perpajakan, termasuk melaporkan SPT Tahunan PPh Badan.
B. Aspek Pajak Penghasilan atas Penyertaan Modal
Seperti  yang  telah  dijelaskan  pada  bagian  Latar  Belakang,  PT  X  akan  melakukan penyertaan  modal  dalam  bentuk  tanah  kepada  PT  baru.  Atas  penyertaan  modal  dalam bentuk  tanah  dari  PT  X kepada  PT baru terutang  pajak  penghasilan  dikarenakan  terjadi pengalihan hak sebagaimana dimaksud dalam PP Nomor 48 Tahun 1994 jo. PP Nomor 71 Tahun  2008.  Lebih  lanjut,  dalam  Latar  Belakang  juga  disebutkan  bahwa  PT  Y  akan melakukan  penyertaan  modal  dalam  bentuk  uang  kepada  KSO.  Penyertaan  modal tersebut  bagi  PT  Y  merupakan  bentuk  investasi  sehingga  tidak  terutang  pajak penghasilan. Sedangkan penerimaan modal baik dalam bentuk tanah maupun uang yang diterima  oleh  PT  baru  tidak  terutang  pajak  penghasilan  sebagaimana  dimaksud  dalam UU PPh Pasal 4 ayat (3).
C. Aspek Pajak Penghasilan atas Pembangunan Properti
Perlakuan  Pajak  Penghasilan  atas  Pembangunan  Properti  yang  dilakukan  oleh  PT  baru sama seperti yang telah dijelaskan dalam bagian KSO.
D. Aspek Pajak Penghasilan atas Penjualan Properti
Pajak penghasilan  atas penghasilan dari pengalihan hak  atas tanah dan/atau  bangunan diatur dalam PP Nomor 48 Tahun 1994 jo.  PP Nomor 71 Tahun 2008. Penghasilan atas penjualan properti terutang PPh Final dengan tarif 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.
E. Aspek Pajak Penghasilan atas Laba Bersih
Atas Laba Bersih PT baru akan dikenakan pajak penghasilan berdasarkan UU PPh Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 17 ayat (2a).
Dikarenakan  penghasilan  PT  baru  berupa  penjualan  perumahan  telah  dikenakan  PPh Final,  maka  seharusnya  tidak  terdapat  pajak  penghasilan  badan  yang  terutang sebagaimana  dimaksud  dalam  UU  PPh  Pasal  16  ayat  (1)  dan  Pasal  17  ayat  (2a).  Beban pajak  penghasilan  yang  mengurangi  laba  bersih  PT  baru  adalah  PPh  Final  yang  telah dibayarkan atas penjualan perumahan seperti yang telah dijelaskan sebelumnya.
F. Aspek Pajak Penghasilan atas Dividen
Atas  laba  bersih  yang  diterima  oleh  PT  baru  akan  dibagikan  kepada  pemegang  saham dalam bentuk dividen. Atas dividen yang diterima oleh Wajib Pajak ada yang merupakan objek pajak penghasilan dan ada yang dikecualikan dari objek pajak sebagaimana diatur dalam  UU  PPh  Pasal  4  ayat  (1)  huruf  g  dan  Pasal  4  ayat  (3) huruf f .
Published by University of Airlangga.
This is an open access article under the CC BY license ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )
Lebih lanjut berdasarkan UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dijelaskan bahwa pembagian dividen atas laba bersih PT Baru yang dilakukan bukan atas seluruh  jumlah  laba  bersih  PT  baru  namun  harus  dikurangkan  cadangan  sebagaimana dimaksud dalam UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas

## METODE PENELITIAN)
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penulisan  ini  adalah  pendekatan  penelitian kualitatif dengan menggunakan studi kasus pada PT X dan PT Y. Tahap-tahap penelitian menggunakan studi kasus sebagaimana yang dipaparkan oleh Yin (2013) adalah sebagai berikut:
1. Desain penelitian studi kasus
Menurut  Yin  (2013:  29)  untuk  studi  kasus  terdapat  beberapa  komponen  desain penelitian yang sangat penting yaitu:
a. Pertanyaan penelitian
Strategi  studi  kasus  merupakan  strategi  yang  paling  cocok  untuk  pertanyaan “bagaimana”  dan  “mengapa”.  Dengan  demikian  pertanyaan  dalam  penelitian  ini  telah sesuai  dengan  penggunaan  strategi  studi  kasus  dikarenakan  pertanyaan  penelitian berkaitan dengan “bagaimana”.
b. Proposisi
Dalam  penelitian  proposisi  adalah  sesuatu  yang  diteliti.  Proposisi  dalam  penelitian  ini adalah  mengenai  analisis  perencanaan pajak  penghasilan atas  pengembangan  investasi bidang properti.
c. Unit analisis
Komponen  ini  berkaitan  dengan  kasus  dalam  penelitian  yang  bersangkutan.  Dalam penelitian ini terdapat beberapa unit analisis yaitu:
Gambar 1. RERANGKA KONSEPTUAL Sumber: DATA DIOLAH Kewajiban Perpajakan Pengembalian Pajak Penghasilan Modal Penyertaan Modal Pajak Penghasilan Pembangunan Properti Pajak Penghasilan Penjualan Properti Pajak Penghasilan Laba Bersih Pemeriksaan Kewajiban Pajak Perpajakan Pajak Penghasilan Penyertaan Modal Pajak Penghasilan Pembangunan Properti Pajak Penghasilan Penjualan Properti Kepastian hukum Pajak Penghasilan terhadap pemajakan Laba Bersih atas KSO Pajak Penghasilan Dividen KSO PERBANDINGAN PT baru
2. Pelaksanaan Pengumpulan Data
Setelah  ditentukan  desain  penelitian  sudi  kasus  maka  langkah  berikutnya  adalah menyelenggarakan  studi  kasus  yaitu  pelaksanaan  pengumpulan  bukti  atau  data. Menurut Yin (2013: 101) data untuk keperluan studi kasus bukti atau data dapat berasal dari  beberapa  sumber  diantaranya  adalah  dokumen  dan  wawancara  seperti  yang digunakan dalam penelitian ini.
3. Analisis Bukti Studi Kasus
Menurut  Yin  (2013:  133)  analisis  bukti  (data)  terdiri  atas  pengujian,  pengkategorian, pentabulasian, ataupun pengombinasian kembali bukti-bukti untuk menjawab proposisi penelitian.  Lebih  lanjut  menurut  Yin  (2013:  133)  menganalisis  bukti  studi  kasus  adalah hal  yang  sulit  dikarenakan  strategi  dan  tekniknya  belum  teridentifikasikan  secara memadai di masa lalu. Oleh karena itu Yin menjelaskan terdapat tiga teknik analisis yang dapat  digunakan  yaitu  penjodohan  pola,  pembuatan  penjelasan,  dan  analisis  deret waktu.

## HASIL PENELITIAN DAN ANALISA
Kerjasama Operasi (KSO)
A. Kewajiban Perpajakan
Berdasarkan  UU  PPh  Pasal  2  ayat  (1)  huruf  b  KSO  tidak  termasuk  dalam  pengertian subjek  pajak  badan.  Meskipun  KSO  bukan  merupakan  subjek  pajak,  namun  KSO  wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Kewajiban KSO mendaftarkan  diri  untuk  memperoleh  NPWP  adalah  semata-mata  hanya  untuk memenuhi  kewajiban  perpajakan  sebagai  pemotong  dan/atau  pemungut  pajak  sesuai ketentuan  peraturan  perundang-undangan  perpajakan.  KSO  tidak  berkewajiban  untuk membayar  dan/atau  melaporkan  PPh  Pasal  25  serta  PPh  Pasal  29  seperti  Wajib  Pajak sebagaimana dimaksud dalam UU KUP.
B. Aspek Pajak Penghasilan atas Penyertaan Modal
Penyetoran  modal  berupa  tanah  dari  PT  X  dan  berupa  dana  dari  PT  Y  kepada  KSO, keduanya tidak terdapat pajak penghasilan yang terutang.
Gambar 2. PPh Setoran Modal kepada KSO Sumber: DATA DIOLAH
Keterangan PT X PT Y KSO Pajak Penghasilan 0 0 0
Published by University of Airlangga.
This is an open access article under the CC BY license ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## C. Aspek Pajak Penghasilan atas Pembangunan Properti
Atas penggunaan jasa konstruksi tersebut KSO wajib melakukan pemotongan PPh sesuai dengan  ketentuan  yang  berlaku.  PPh  Final  yang  dipotong  tersebut  akan  mengurangi jumlah pembayaran dari KSO kepada pihak penyedia jasa konstruksi.

## D. Aspek Pajak Penghasilan atas Penjualan Properti
Berdasarkan  data-data  penjualan  unit  perumahan  yang  telah  disebutkan  diatas  maka berikut ini adalah penghitungan jumlah penghasilan atas penjualan unit perumahan yang diterima oleh KSO dan PPh Final-nya:

## Gambar 3. Penghasilan Penjualan Properti dan PPh Final Sumber: DATA DIOLAH
Dikarenakan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah KSO maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh masing- masing  anggota  KSO  sesuai  dengan  bagian  penghasilan  yang  diterima  masing-masing anggota KSO.

## Gambar 4. PPh Final Penjualan Perumahan Sumber: DATA DIOLAH

## E. Aspek Pajak Penghasilan atas Laba Bersih
Atas  laba  bersih  yang  diterima  oleh  KSO  langsung  dibagikan  kepada  masing-masing badan yang bergabung dalam KSO. Sehingga laba bersih tersebut akan menambah laba bersih  masing-masing  badan  yang  bergabung  dalam  KSO  dan  akan  dikenakan  pajak penghasilan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Gambar 5. Pembagian Laba Usaha KSO Sumber: DATA DIOLAH
Keterangan Jumlah Unit Harga Jual / Unit Total Penjualan Total PPh Final 5% KSO 2.094 unit 495.000.000 Rp 1.036.530.000.000 Rp 51.826.500.000 Rp Keterangan Kepemilikan PPh Final KSO --- 51.826.500.000 Rp PT X 65% 33.687.225.000 Rp PT Y 35% 18.139.275.000 Rp Keterangan Kepemilikan Laba Bersih KSO --- 233.018.372.093 Rp PT X 65% 151.461.941.860 Rp PT Y 35% 81.556.430.233 Rp

## Badan (Perseroan Terbatas)

## A. Kewajiban Perpajakan
Perseroan  Terbatas  (PT)  merupakan  subjek  pajak  badan  sebagaimana  dimaksud  dalam UU PPh Pasal 2 ayat (1) huruf b. Perseroan Terbatas (PT) wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh  NPWP.  Kewajiban  perpajakan  PT  adalah  sebagai  pembayar  pajak, pemotong  dan/atau  pemungut  pajak  sesuai  ketentuan  peraturan  perundang-undangan perpajakan, termasuk melaporkan SPT Tahunan PPh Badan.

## B. Aspek Pajak Penghasilan atas Penyertaan Modal
Penyetoran modal kepada PT baru berupa tanah dari PT X terutang PPh Final dan berupa dana dari PT Y kepada KSO tidak terutang PPh.
Gambar 6. PPh Setoran Modal kepada PT baru

## Sumber: DATA DIOLAH

## C. Aspek Pajak Penghasilan atas Pembangunan Properti
Atas  penggunaan  jasa  konstruksi  tersebut  PT  baru  wajib  melakukan  pemotongan  PPh sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku.  PPh  Final  yang  dipotong  tersebut  akan mengurangi jumlah pembayaran dari PT baru kepada pihak penyedia jasa konstruksi.

## D. Aspek Pajak Penghasilan atas Penjualan Properti
Berdasarkan data-data penjualan unit perumahan yang telah disebutkan diatas maka berikut ini adalah penghitungan jumlah penghasilan atas penjualan unit perumahan yang diterima oleh PT baru dan PPh Final-nya:
Gambar 7. Penghasilan Penjualan Properti dan PPh

## Sumber: DATA DIOLAH

## E. Aspek Pajak Penghasilan atas Laba Bersih
Atas  Laba  Bersih  PT  baru  akan  dikenakan  pajak  penghasilan  berdasarkan  UU  PPh Pasal  16  ayat  (1)  dan  Pasal  17  ayat  (2a).  Dikarenakan  penghasilan  PT  baru  berupa penjualan perumahan telah dikenakan PPh Final, maka tidak terdapat pajak penghasilan
Keterangan PT X
PT Y
PT baru Pajak Penghasilan 3.120.181.531 0 0 Keterangan Jumlah Unit Harga Jual / Unit Total Penjualan Total PPh Final 5% PT baru 2.094 unit 495.000.000 Rp 1.036.530.000.000 Rp 51.826.500.000 Rp
Published by University of Airlangga.
This is an open access article under the CC BY license ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )
badan  yang  terutang  sebagaimana.  Beban  pajak  penghasilan  yang  mengurangi  laba bersih PT baru adalah PPh Final yang telah dibayarkan atas penjualan perumahan.

## F. Aspek Pajak Penghasilan atas Dividen
Atas laba bersih yang diterima PT baru setelah dikurangi penyisihan untuk cadangan akan  dibagikan  kepada  pemegang  saham  yaitu  PT  X  dan  PT  Y  dalam  bentuk  dividen. Kepemilikan saham PT X dan PT Y di PT baru masing-masing adalah 65% dan 35%. Maka dividen  yang  diterima  oleh  PT  X  dan  PT  Y  bukan  merupakan  objek  pajak  penghasilan dikarenakan  berasal  dari  cadangan  laba  yang  ditahan  dan  kepemilikan  saham  pada  PT baru melebihi 25% (dua puluh lima persen).
Berdasarkan seluruh pembahasan diatas dan untuk memperjelas mengenai pembahasan tersebut  maka  dirangkum  dalam  bentuk  tabel  rangkuman  hasil  pembahasan  sebagai berikut:
Gambar 8. Rangkuman Hasil Pembahasan Alternatif 1 (KSO)
Sumber: DATA DIOLAH
Gambar 9. Rangkuman Hasil Pembahasan Alternatif 2 (PT baru) Sumber: DATA DIOLAH

## KESIMPULAN
Berdasarkan hasil pembahasan diatas maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Kewajiban Perpajakan
a. KSO  tidak  termasuk  dalam  pengertian  subjek  pajak  sebagaimana  dimaksud dalam UU PPh. Namun KSO tetap wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh NPWP.  Kewajiban  KSO  mendaftarkan  diri  untuk  memperoleh  NPWP  adalah semata-mata  hanya  untuk  memenuhi  kewajiban  perpajakan  sebagai pemotong dan/atau pemungut pajak sesuai ketentuan peraturan perundang- undangan  perpajakan.  Lebih  lanjut  KSO  juga  tidak  wajib  menyampaikan  SPT Tahunan PPh Badan. Pengenaan PPh Badan atas penghasilan KSO dikenakan
PT X PT Y KSO Total 0 0 0 0 0 0 0 0 33.687.225.000 18.139.275.000 0 51.826.500.000 0 50.498.954 0 50.498.954 0 0 0 0 33.687.225.000 18.189.773.954 0 51.876.998.954 Alternatif 1 Keterangan PPh atas Penyertaan Modal PPh atas Pembangunan Properti PPh atas Penjualan Properti PPh atas Laba Bersih PPh atas Dividen Jumlah PT X PT Y PT baru Total
3.120.181.531 0 0 3.120.181.531 0 0 0 0 0 0 51.826.500.000 51.826.500.000 0 0 0 0 0 0 0 0 3.120.181.531 0 51.826.500.000 54.946.681.531 Keterangan Alternatif 2 PPh atas Penyertaan Modal PPh atas Pembangunan Properti PPh atas Penjualan Properti PPh atas Laba Bersih PPh atas Dividen Jumlah
pada  masing-masing  badan  anggota  KSO  sesuai  dengan  bagian  penghasilan yang diterimanya.
b. PT  merupakan  Wajib  Pajak  badan  dan  juga  wajib  mendaftarkan  diri  untuk memperoleh  NPWP.  PT  memiliki  kewajiban  perpajakan  sebagai  pembayar pajak,  pemotong  dan/atau  pemungut  pajak  sesuai  ketentuan  peraturan perundang-undangan perpajakan termasuk menyampaikan SPT Tahunan PPh Badan.
2. Berdasarkan  perhitungan  yang  telah  dilakukan  maka  dapat  dihitung  jumlah beban pajak penghasilan yang ditanggung oleh PT X, PT Y, KSO maupun PT baru sebagaimana dapat dilihat pada Gambar 8 dan Gambar 9.
Dari kedua gambar tersebut dapat dilihat bahwa alternatif yang akan menghasilkan efisiensi biaya pajak penghasilan yang lebih tinggi adalah alternatif pertama yaitu dengan pembentukan KSO. Perbedaan yang siginifikan dalam penghematan pajak terletak pada PPh  atas  penyetoran  modal  berupa  tanah  dari  PT  X.  Penyetoran  modal  berupa  tanah kepada  KSO  tidak  termasuk  dalam  pengertian  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  sehingga  tidak  terutang  PPh  Final  bagi  PT  X.  Sedangkan  penyetoran  modal berupa  tanah  kepada  PT  baru  termasuk  dalam  pengertian  pengalihan  hak  atas  tanah dan/atau bangunan sehingga terutang PPh Final bagi PT X.
3. Terdapat  beberapa  pertimbangan  unsur  lain  atas  pemilihan  kedua  alternatif tersebut selain dari sisi pembayaran pajak penghasilan yaitu:
a. Pengembalian modal yang diinvestasikan
Pengembalian  modal  yang  diinvestasikan  akan  lebih  cepat  apabila dilakukan  dengan  pembentukan  KSO  dibanding  apabila  dilakukan pembentukan  PT  baru.  Hal  ini  dikarenakan  bahwa  PT  wajib menyisihkan jumlah tertentu dari laba bersih setiap tahun buku untuk cadangan  sehingga  tidak  seluruh  laba  bersih  PT  dapat  dibagikan kepada  pemegang  saham  dalam  bentuk  dividen.  Sedangkan  laba bersih  KSO  langsung  dibagikan  seluruhnya  kepada  para  anggota  KSO sesuai dengan bagian masing-masing.
b. Pemeriksaan Pajak
Kewajiban  perpajakan  KSO  hanya  sebagai  pemotong  dan/atau pemungut  pajak  sesuai  ketentuan  peraturan  perundang-undangan perpajakan  sedangkan  kewajiban  perpajakan  PT  baru  sebagai pembayar  pajak,  pemotong  dan/atau  pemungut  pajak  sesuai ketentuan  peraturan  perundang-undangan  perpajakan.  Dengan demikian  dapat  disimpulkan  bahwa  kewajiban  perpajakan  PT  baru lebih  luas  daripada  kewajiban  perpajakan  KSO  sehingga  apabila dilakukan pemeriksaan pajak terkait penghapusan NPWP dikarenakan
Published by University of Airlangga.
This is an open access article under the CC BY license ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )
adanya  pembubaran  maka  ruang  lingkup  pemeriksaan  atas  PT  baru akan lebih luas daripada ruang lingkup pemeriksaan atas KSO.
c. Kepastian hukum terhadap pemajakan atas kerjasama operasi
Hingga  saat  ini  belum  ada  perangkat  hukum  baik  dalam  UU  Pajak, Peraturan  Pemerintah  maupun  Peraturan  atau  Keputusan  Menteri Keuangan yang mengatur tentang pemajakan atas kerjasama operasi atau JO. Yang ada hanyalah surat-surat khusus dari Dirjen Pajak ( private rulling ) yang merupakan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan yang diajukan oleh Wajib  Pajak.  Surat-surat  inilah  yang  akhirnya  dijadikan  sebagai  acuan hukum yang berlaku bagi Wajib Pajak. Namun demikian terdapat ketidak- konsistenan  beberapa  Surat  Penegasan  Dirjen  Pajak  tentang  pemajakan atas  JO  terutama  untuk  aspek  PPN  yang  akhinya  menimbulkan ketidakpastian. Asas kepastian hukum  sangat penting untuk menghindari terjadinya dispute antara  fiskus  dengan  Wajib Pajak  atau  antar  fiskus  itu sendiri  dalam  menafsirkan  pemajakan  atas  JO  yang  pada  akhirnya berpengaruh pada perbedaan dalam perlakuan perpajakannya.

## DAFTAR REFERENSI
Direktur  Jenderal  Pajak  (A.  Fuad  Rahmany).  2013.  Peraturan  Direktur  Jenderal  Pajak Nomor  PER-20/PJ/2013:  Tata  Cara  Pendaftaran  dan  Pemberian  Nomor  Pokok Wajib  Pajak,  Pelaporan  Usaha  dan  Pengukuhan  Pengusaha  Kena  Pajak, Penghapusan Nomor Pokok Wajib Pajak dan Pencabutan Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak, Serta Perubahan Data dan Pemindahan Wajib Pajak.
Direktur  Jenderal  Pajak (A.  Fuad  Rahmany).  2013.  Surat Edaran Direktur Jenderal  Pajak Nomor  SE-30/PJ/2013:  Pelaksanaan  Pajak  Penghasilan  Yang  Bersifat  Final  Atas Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan  Yang  Diterima atau  Diperoleh  Wajib  Pajak  Yang  Usaha  Pokoknya  Melakukan  Pengalihan  Hak Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan  dan  Penentuan  Jumlah  Bruto  Nilai  Pengalihan Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan  Oleh  Wajib  Pajak  Yang  Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.
Direktur Jenderal Pajak (Herry Sumardjito). 2005. Surat Direktur Jenderal Pajak Nomor S - 830/PJ.312/2005: Permohonan Penegasan Pengenaan Pajak.
Direktur Jenderal Pajak (Mochamad Tjiptardjo). 2010. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor  PER-34/PJ/2010:  Bentuk  Formulir  Surat  Pemberitahuan  Tahunan  Pajak Penghasilan Wajib Pajak Orang Pribadi Dan Wajib Pajak Badan Beserta Petunjuk Pengisiannya.
Direktur  Jenderal  Pajak  (Mochamad  Tjiptardjo).  2010.  Surat  Edaran  Direktur  Jenderal Pajak  Nomor  SE  -  66/PJ/2010:  Penegasan  Atas  Pelaksanaan  Pasal  31E  ayat  (1)
Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1983  Tentang  Pajak  Penghasilan  Sebagaimana Telah  Beberapa  Kali  Diubah  Terakhir  Dengan  Undang-Undang  Nomor  36  Tahun 2008.
Direktur  Jenderal  Pajak  (Wahono).  1989.  Surat  Direktur  Jenderal  Pajak  Nomor  S  - 323/PJ.42/21989: Masalah Perpajakan Bagi Joint Operation.
Fitriandi,  P.,  Y.  Aryanto,  &  A.P.  Priyono.  2010.  Kompilasi  Undang-Undang  Perpajakan Terlengkap 2010. Jakarta: Salemba Empat.
Ikatan Akuntan Indonesia. 1997. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) Nomor 39: Akuntansi Kerjasama Operasi.
Ikatan  Akuntan  Indonesia.  2011.  Pernyataan  Pencabutan  Standar  Akuntansi  Keuangan ED PPSAK  Nomor 11 Pencabutan PSAK 39: Akuntansi Kerjasama Operasi.
Menteri  Keuangan  (Agus  D.W.  Martowardjojo).  2013.  Peraturan  Menteri  Keuangan Republik Indonesia Nomor 17/PMK.03/2013: Tata Cara Pemeriksaan.
Menteri  Keuangan  (Mar'ie  Muhammad).  1994.  Keputusan  Menteri  Keuangan  Republik Indonesia Nomor 635/KMK.04/1994: Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau Bangunan.
Menteri Keuangan (Sri Mulyani Indrawati). 2008. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia  Nomor  243/PMK.03/2008:  Perubahan  Kedua  Atas  Keputusan  Menteri Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  635/KMK.04/1994  Tentang  Pelaksanaan Pembayaran  dan  Pemungutan  Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.
Moleong, L.J. 2013. Metodologi Penelitian Kualitatif. Bandung: PT Remaja Rosdakarya. Muljono, Djoko. 2009. Tax Planning : Menyiasati Pajak dengan Bijak. Yogyakarta: CV Andi Offset.
Pohan,  C.A.  2011. Optimizing  Corporate  Tax  Management: Kajian  Perpajakan  dan Tax Planning -nya Terkini. Jakarta: PT Bumi Aksara. Pohan, C.A. 2009. Aspek Pajak Joint Operation dan Kepastian Hukumnya. Indonesian Tax Review . (Vol II/Edisi 13/2009): 29-40.
Presiden Republik Indonesia (Soeharto). 1994. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor  48  Tahun  1994:  Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.
Presiden Republik Indonesia (Dr.H. Susilo Bambang Yudhoyono). 2007. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan
Terbatas.http://aria.bapepam.go.id/reksadana/files/regulasi/UU%2040%202007 %20Perseroan%20Terbatas.pdf diakses tanggal 15 Juli 2014.
Presiden  Republik  Indonesia  (Dr.H.  Susilo  Bambang  Yudhoyono).  2008.  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  71  Tahun  2008:  Perubahan  Ketiga  Atas Peraturan  Pemerintah  Nomor  48  Tahun  1994  tentang  Pembayaran  Pajak Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau Bangunan.
Presiden  Republik  Indonesia  (Dr.H.  Susilo  Bambang  Yudhoyono).  2008.  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  51  Tahun  2008:  Pajak  Penghasilan  Atas Penghasilan Dari Usaha Jasa Konstruksi.
Published by University of Airlangga.
This is an open access article under the CC BY license ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )
Presiden  Republik  Indonesia  (Dr.H.  Susilo  Bambang  Yudhoyono).  2009.  Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 2009: Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 51 Tahun 2008 Tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Usaha Jasa Konstruksi.
Presiden  Republik  Indonesia  (Dr.H.  Susilo  Bambang  Yudhoyono).  2010.  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  94  Tahun  2010:  Penghitungan Penghasilan Kena Pajak dan Pelunasan Pajak Penghasilan Dalam Tahun Berjalan.
Sarosa, Samiaji. 2012. Penelitian Kualitatif: Dasar-Dasar. Jakarta: PT Indeks. Tambunan, Ruston. 2007. Ketidakpastian atas Perlakuan Perpajakan Joint Operation (JO) dalam  Bidang  Usaha  Jasa  Konstruksi. http://www.ortax.org/ortax/?mod=issue& page=show&id=18&q=&hlm=5 diakses tanggal 15 Juli 2014.
Yin, R.K. 2013. Studi Kasus: Desain & Metode. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada.