-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-

## 1702

## KEABSAHAN AKTA NOTARIL PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH

## Wiwi Irmawati, Ayu Putriyanti, Anggita Doramia Lumbanraja
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro E-mail: wiwiirmawati1@gmail.com

## Abstract
Sale  and  purchase  agreement  is  a  preliminary  agreement  before  buying  and  selling  through  the signing  of  sale  and  purchase  certificate  in  front  of  the  land  deed  official.  However,  there  are  still many  people  that  will  witness  the  validity  of  the  transfer  of  right  the  deed  of  a  binding  purchase agreement.  Validity  and  consequence  of  law  for  deed  of  sale  and  purchase  agreement  will  be discussed.  The  research  method  uses  doctrinal  law  by  collecting  data  derived  from  literature  and will analyze qualitatively to deduce the conclusion that is deductive. Base on research, the holder of the  deed  of  the  sale  and  purchase  agreement  has  legal  protection.  The  Deed  that  provides  legal certainty because it refers to The Civil Code, Article 1876, and Law Of The Republic Of Indonesia Number 2 of 2014 concerning Of Notary Public’s  Figure. However, the provisions in this law were formed to protect the parties in entering into an agreement. Authentic deed made by a notary can be accounted for because the automatic deed has perfect proofing power that can prove itself, is formal and binds the parties who made it and can be used as evidence of the trial as an effort to protect the transfer of rights that have been done.

## Key words : sale and purchase greement; notarial deed

## Abstrak
Perjanjian pengikatan jual beli merupakan bentuk perjanjian pendahuluan sebelum pengikatan jual beli  melalui  penandatangan  akta  jual  beli  dihadapan  pejabat  pembuat  akta  tanah.  Namun  masih banyak  masyarakat  yang  menyangsikan  keabsahan  atas  peralihan  hak  dengan  akta  perjanjian pengikatan  jual  beli.  Sehingga  permasalahan  keabsahan  dan  akibat  hukum  akta  perjanjian pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  secara  notariil  akan  dibahas  dalam  tulisan  ini.  Metode  penelitian dalam penulisan ini menggunakan metode hukum doktrinal dengan pengumpulan data yang berasal dari  kepustakaan  dan  akan  dianalisa  secara  kualitatif  untuk  diambil  kesimpulan  yang  bersifat deduktif.  Berdasarkan  penelitian,  pemegang  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  memiliki perlindungan  hukum  dari  negara.  Akta  yang  dibuat  dengan  bentuk  akta  otentik  memberikan kepastian  hukum  karena  mengacu  pada  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  Pasal  1867  dan Undang-undang Negara Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris, dimana ketentuan-ketentuan  dalam  Undang-undang  ini  dibentuk  untuk  melindungi  para  pihak  dalam melakukukan suatu perjanjian. Akta otentik yang dibuat oleh notaris dapat dipertanggung jawabkan karena  akta  otentik  tersebut  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  yang  dapat membuktikan  dirinya  sendiri,  bersifat  formal  serta  mengikat  para  pihak  yang  membuatnya  dan dapat  dijadikan  alat  bukti  dipersidangan  sebagai  upaya  perlindungan  terhadap  peralihan  hak  yang telah dilakukannya.

## Kata kunci : perjanjian jual beli; akta notaris
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702

## A. Pendahuluan
Negara  Indonesia  adalah  Negara  hukum  yakni  negara  yang  dalam  menjalankan  roda pemerintahannya berlandaskan pada aturan hukum. Hukum dibuat untuk menciptakan keadilan dan  kesejahteraan  bagi  rakyatnya.  Oleh  karena  itu  Negara  hukum  harus  berlandaskan  pada aturan hukun bukan pada kekuasaan belaka. Konsep negara hukum  Indonesia berbeda dengan konsep  negara  anglo  saxon  maupun  common  law,  konsep  negara  hukum  Indonesia  adalah konsep negara yang berlandaskan pada pancasila sebagai pandangan hidup bangsa. Sedangkan tujuan  hidup  bangsa  Indonesia  dituangkan  dalam  pembukaan  dan  Undang-undang  Dasar Negara  Republik  Indonesia  1945  alinea  keempat  diantaranya  yaitu  memajukan  kesejahteraan umum,  mencerdasakan  kehidupan  bangsa,  dan  ikut  melaksanakan  ketertiban  dunia  yang berdasarkan  kemerdekaan,  perdamaian  abadi  dan  keadilan  sosial.  (Undang  Undang  Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, n.d.) Subekti berpendapat bahwa hukum itu mengabdi pada  tujuan  negara  yang  dalam  pokoknya  ialah  mendatangkan  kemakmuran  dan  kebahagiaan pada rakyatnya. (Kansil, 1989)
Sebagai  Negara  hukum  Indonesia  membuat  berbagai  peraturan  perundang-undangan yang  bertujuan  untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  bagi  rakyatnya.  Untuk melindungi  kepentingan  warga  Negara  dibidang  pertanahan  negara  membuat  Undang-undang pokok  agraria  diamana  jaminan  kepastian  hukum  sebagai  wujud  perlindungan  terhadap masyarakat  tercermin  dalam  Pasal  19  UUPA  yang  menyatakan  bahwa  :  ”Untuk  menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan  peraturan  pemerintah.  (Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, n.d.) Sedangkan peraturan pemerintah  yang berkaitan dengan pendaftaran tanah  yaitu Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa tujuan dari pendaftaran tanah yaitu : (Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, n.d.)
(1) Untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, suatu rumah  susun  dan  hak-hak  lain  yang  terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
(2) Untuk  menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak  yang  berkepentingan  termasuk pemerintah  agar  dengan  mudah  dapat  memperoleh  data  yang  diperlukan  dalam mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan  satuan-satuan  rumah susun yang sudah didaftar.
(3) Untuk terselenggaranya administrasi tertib pertanahan.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Keberadan  sertifikat  sebagai  tanda  bukti  hak  merupakan  wujud  nyata  dari  kepastian hukum,  dimana  sertifikat  merupakan  tanda  kepemilikan  berisi  data  mengenai  hak  atas  tanah yang  dimiliki  seseorang.  Sebagaimana  yang  diungkapkan  Widhi  Handoko  dalam  bukunya bahwa:  Secara  hukum  dengan  berpegang  pada  alat  bukti  sertifikat,  maka  alat  bukti  tersebut akan  berfungsi  sebagai  landasan  yuridis  formal  yang  dapat  dipergunakan  untuk  melegalisasi asetnya.”
Kepemilikan  sertifikat  hak  atas  tanah  merupakan  identitas  yang  berisi  tentang  riwayat tanah dan sangat berguna bagi pemegang haknya diantaranya dapat memberikan rasa aman atas tanah yang dimilikinya, memudahkan peralihan hak, memiliki harga jual yang lebih tinggi dan dapat  dijadikan  jaminan  kredit.  Namun  kenyataan  dilapangan  masih  banyak  ditemukan kejanggalan-kejanggalan,  hal  ini  terdeteksi  ketika  akan  dilakukan  peralihan  hak  atau  akan dijadikan objek jaminan di  bank. Banyak  terdapat  tanah masyarakat  yang belum bersertifikat, bukti  kepemilikan  biasanya  hanya  berupa  letter  c,  tanah  warisan  yang  belum  didaftarkan pemegang  hak  warisnya,  dan  sebagainya.  Sehingga  memerlukan  waktu  yang  cukup  panjang untuk  merubah  status  maupun  riwayat  tanah,  namun  karena  kebutuhan  hidup  manusia  yang berbeda-beda terutama karena desakan ekonomi maka proses peralihan hak atau jual beli tetap dilaksanakan.  Proses  peralihan  hak  ini  biasanya  dilakukan  dihadapan  notaris  yang  diikat dengan perjanjian pengikatan jual beli. Keberadaan akta perjanjian pengikatan jual beli masih disangsikan keabsahannya oleh sebagian masyarakat.
Untuk  mengupas  masalah  ini  penulis  menggunakan  kerangka  teori.  Kerangka  teori merupakan  kerangka  pikir  yang  intinya  mencerminkan  seperangkat  proposisi  yang  berisi konstruksi pikir ketersalinghubungan atau kerangka pikir yang mencerminkan hubungan antar variabel penelitian.
Berdasarkan  rumusan  masalah  dan  kerangka  konseptual  yang  telah  penulis  paparkan tersebut  diatas,  maka  teori  yang  mendukung  untuk  menjawab  permasalahan  dalam  penelitian ini  adalah  teori  kepastian  hukum  dan  teori  perlindungan  hukum.  Teori  kepastian  hukum merupakan  teori  yang  memandang  secara  konrit.  Menurut  J.C.T  Simorangkir,  hukum merupakan:  “peraturan-peraturan  yang  bersifat  memaksa,  yang  menentukan  tingkah  laku manusia  dalam  lingkungan  masyarakat  yang  dibuat  oleh  badan-badan  resmi  yang  berwajib, pelanggaran terhadap peraturan tadi berakibat diambilnya tindakan dengan hukuman tertentu” (Raharjo, 2016). Sedangkan, teori perlindungan hukum merupakan teori yang meletakan fokus kajiannya  pada  perlindungan  hukum  terhadap  masyarakat.    Perlindungan  hukum  menurut Satjipto  Raharjo  adalah  “memberikan  pengayoman  terhadap  hak  asasi  manusia  (HAM)  yang
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
dirugikan orang lain dan perlindungan itu diberikan kepada masyarakat  agar dapat menikmati semua hak-hak yang biberikan oleh hukum”.(HS & Nurbani, 2013)
Berdasarkan  latar  belakang  diatas  dengan  disertai  teori  perlindungan  hukum  maka permasalahan  yang  akan  dikaji  dalam  penelitian  ini  adalah  bagaimana  perlindungan  hukum terhadap pemegang akta perjanjian pengikatan jual beli serta bagaimana keutamaan akta otentik dibandingkan  dengan  akta  di  bawah  tanga  serta  apa  sajakah  keunggulan  dari  akta  otenrik tersebut.
Tujuan  penelitian  ini  diharapkan  dapat  memberikan  informasi  dan  pemahaman  bagi masyarakat terkait peralihan hak yang diikat dengan akta perjanjian pengikatan jual beli.
Penulisan  tesis  ini  adalah  hasil  karya  penulis  sendiri.  Peneliti  melakukan  perbandingan terhadap tiga penelitian yang telah dilakukan terdahulu oleh peneliti lainnya yakni diantaranya Arina  Ratna  Paramita  yang  mengkaji  mengenai  wanprestasi  dalam  perjanjian  pengikatan  jual beli  tanah  dan  bangunan  serta  bagaimana  penyelesaian  penyelesaian  wanprestasi  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  dan  bangunan  tersebut  (Paramitha,  2016).  Riza  Firdaus mengkaji  mengenai  kedudukan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  secara  di  bawah tangan  menggunakan  objek  berstatus  hak  pengelolaan  serta  bagaimana  perlindungan  hukum bagi  pembeli atas bangunan dan tanah  yang masih  berstatus  hak pengelolaan  (Firdaus, 2017). Lintang  Yudhantaka  mengkaji  mengenai  deskrisi  keabsahan  kontrak  jual  beli  rumah  susun dengan system pre project selling atau perjanjian pengikatan jual beli (Yudhantaka, n.d.).

## B. Metode Penelitian
Penelitian  dalam  penulisan  ini  menggunakan  metode  pendekatan  doktrinal  dengan metode  pengumpulan  data  dalam  penelitian  ini  berasal  dari  data  kepustakaan  dan  akan dianalisis  secara  kualitatif  sedangkan  kesimpulan  dalam  penelitian  ini  akan  ditarik  dengan metode deduktif.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Perlindungan hukum terhadap pemegang akta perjanjian pengikatan jual beli
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  suatu  perjanjian  yang  berkaitan  dengan Buku III KUH Perdata tentang Perikatan (van verbintenissen) yang diatur dalam Pasal 1233 sampai dengan 1868 KUH Perdata. Namun jika merujuk dari beberapa ketentuan yang ada, Buku  III  sendiri  tidak  memberikan  pengertian  secara  jelas  apa  yang  dimaksud  dengan perikatan.  Pada  dasarnya  hukum  perikatan  menganut  asas  kebebasan  berkontrak  yang
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
artinya setiap subjek hukum bebas untuk melakukan perjanjian sesuai dengan kehendak para fihak  akan  tetapi  tidak  boleh  bertentangan  dengan  undang-undang,  nilai  kesusilaan  dan ketertiban umum.
Konsep  perikatan  banyak  ditafsirkan  oleh  para  ahli  diantaranya  Subekti  berpendapat bahwa: “perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal, maka timbulah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan.”(Subekti, 2016) Sedangkan, Mariam Darus Badzrulzaman berpendapat bahwa : “Perikatan adalah hubungan yang terjadi diantara dua orang atau lebih  yang terletak didalam lapangan harta kekayaan dimana pihak yang satu berhak atas prestasi dan pihak lain wajib memenuhi prestasi itu.(Busro, 2011)
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  terwujud  karena  terjadinya  suatu  perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum perdata yang berbunyi “Suatu  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya terhadap  satu  orang  atau  lebih.”(Subekti  &  Tjitrosudibio,  2014)  Artinya,  perjanjian pengikatan  jual  beli  lahir  karena  adanya  perbuatan  hukum  antara  pihak-pihak  yang melakukan  kesepakatan.  Perjanjian  tersebut  baru  dikatakan  sah  apabila  memenuhi  empat unsur  pokok  syarat  sahnya  perjanjian  yang  diatur  dalam  Pasal  1320  KUH  Perdata  yakni wajib adanya kesepakatan mereka yang mengikatkan diri, kecakapan untuk membuat suatu perikatan  yang  dimiliki  oleh  para  subjek  yang  mengikatkan  diri,  adanya  suatu  hal  tertentu yang menjadi objek perikatan dan adanya sebab yang halal yang tidak bertentangan dengan Undang-undang dan ketertiban umum.
Perjanjian pengiakatan jual beli merupakan perjanjian pendahuluan sebelum terjadinya perjanjian  inti  yang  dituangkan  dalam  akta  jual  beli  dengan  tanah  sebagai  objek perikatannya.  Peralihan  hak  atas  tanah  yang  dituangkan  dalam  akta  perjanjian  pengikatan jual  beli  dilakukan  karena  berbagai  alasan,  diantaranya  sertifikat  masih  dalam  penguasaan fihak  lain  baik  dalam  jaminan  bank  maupun  dalam  proses  pendaftaran  tanah  yang  belum selesai  di  kantor  pertanahan,  pembayaran  yang  dilakukan  secara  bertahap  dan  kalusula- klausula  lainnya  yang  dapat  diperjanjikan.  Jadi  pada  prinsipnya  peralihan  hak  yang dilakukan  dengan  melakukan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah  peralihan  hak  yang bersifat  sementara  karena  alasan-alasan  yang  ditentukan  dalam  perjanjian  tersebut  oleh penjual dan pembeli. Perjanjian pengikatan jual beli mengikat para pihak untuk sama-sama beritiad  baik  dalam  hal  melakukan  transaksi  jual  beli  tersebut  walaupun  belum  secara langsung  ditandatanganinya  akta  jual  beli.  Ketika  pihak  penjual  dan  pembeli  menyatakan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
setuju tentang objek tanah dan harga, ketika itu pula jual beli terjadi dan mengikat secara sah bagi  kedua  belah  pihak  (Muhammad,  2011). Namun  demikian  ketentuan  yang  berkaitan dengan  dokumen-dokumen  pendukung  seperti  identitas  para  fihak,  surat-surat  pendukung bidang tanah, pembayaran pajak penjualan dan pembelian, serta  mekanisme pelunasan atas bidang tanah tersebut harus tetap dilakukan sebagaimana mestinya.
Perjanjian  Pengikatan  jual  beli  pada  hakikatnya  dapat  dilakukan  secara  dibawah tangan  maupun  dengan  akta  otentik,  namun  untuk  menjamin  keabsahan  dan  kepastian hukum  hendaknya  perjanjian  jual  beli  dilakukan  dengan  menggunakan  akta  otentik dihadapan  pejabat  berwenang  untuk  itu.  Pejabat  yang  berwenang  untuk  melakukan perjanjian pengikatan jual beli adalah notaris.
Berdasarkan  Undang-undang  Nomor  2  Tahun  2014  Perubahan  Atas  Undang-undang Jabatan Notaris Nomor 30 Tahun 2004 menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan notaris adalah  pejabat  umum  yang  berwenang  untuk  membuat  akta  autentik  dan  memiliki kewenangan  lainnya  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-undang  ini  atau  berdasarkan Undang-undang lainnya . Hal ini mengartikan bahwa notaris memiliki perintah langsung dari Undang-undang untuk membuat suatu akta otentik. Kemampuan notaris dalam menuangkan suatu  bentuk  perjanjian  tidak  perlu  diragukan  lagi,  karena  gelar  notaris  tidak  didapatkan secara mudah, beberapa tahapan seperti telah lulus pascasarjana kenotariatan yang ditempuh kurang lebih selama dua tahun, dilanjutkan magang ditempat notaris  yang telah berpraktek secara  legal,  lulus  ujian  kode  etik  serta  mengikuti  berbagai  seminar  hukum  untuk mendapatkan  pembaharuan  ilmu,  tak  sedikit  pula  yang  telah  memiliki  masa  kerja  belasan tahun sebelum menempuh pendidikan strata dua kenotariatan. Pengetahuan hukum progresif akan  cakap  memahami  langkah-langkah  yang  harus  ditempuh,  lebih  memahami  kebutuhan masyarakat,  dan  menyesuaikan  dengan  kebijakan  dan  peraturan  (Handoko,  2019).  Oleh karena itu notaris memiliki kriteria yang dipandang Undang-undang pantas untuk diberikan amanat membuat akta otentik.
Akta otentik atau yang biasa disebut dengan akta notaris berdasarkan Undang-undang Jabatan  Notaris  Nomor  2  Tahun  2014  menyatakan  bahwa  “Akta  notaris  yang  selanjutnya disebut  akta  adalah  akta  autentik  yang  dibuat  oleh  atau  dihadapan  notaris  menurut  bentuk dan  tata  cara  yang  ditetapkan  dalam  Undang-undang  ini”  (Undang  Undang  Republik Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  Atas  Undang-undang  Nomor  30  tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, n.d.).
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Akta otentikpun diatur secara jelas dalam Kitab Undang-undang hukum Perdata Pasal 1867  menyatakan  bahwa  “suatu  akta  otentik  ialah  suatu  akta  yang  didalam  bentuk  yang ditentukan dalam undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta itu dibuat (Subekti & Tjitrosudibio, 2014).
Menurut A. Kohar akta otentik memiliki ciri-ciri sebagai berikut yaitu : akta dibuat dihadapan pejabat  yang  berwenang  dan  tercantum  didalamnya  kepastian  tanggalnya,  kepastian  siapa  yang menandatanganinya (legalitas identitas para pihak). Notaris telah menasihatkan sebelum akta dibuat mengenai isi akta (larangan dan perkenankan dilakukan). Apabila ada penyangkalan isi akta, maka penyangkalan itu harus dibuktikan. Akta notaris harus dirahasiakan oleh notaris (Kohar, 1983).
Penuangan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dilakukan  dengan  membuat  akta otentik dihadapan notaris adalah salah satu bentuk kepastian hukum yang akan memberikan keabsahan dan perlindungan hukum bagi para pihak yang melakukan perjanjian tersebut.
Ketentuan akta  otentik  tertuang  dalam  Pasal  1870  KUHPerdata  yang  menyatakan bahwa : ”Suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau  orang  yang  mendapat  hak  dari  mereka,  suatu  bukti  yang  sempurna  tentang  apa  yang dimuat  didalamnya”  (Subekti  &  Tjitrosudibio,  2014).  Hal  ini  mengandung  konsekuensi bahwa  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  dengan  akta  otentik  memberikan  nilai kepastian hukum,  bahwa perjanjiannya benar-benar ditulis dan diakui keabsahannya  secara hukum  sehingga  dapat  dijadikan  alat  bukti  yang  kuat  jikalau  terjadi  sengketa  hukum.  Jadi wujud otentiknya sebuah akta merupakan jaminan atas kepastian hukum.
Apabila  nilai  kepastian  hukum  sudah  terpenuhi  secara  otomatis  kepentingan masyarakat  akan  terlindungi.    Sebagaimana  Teori  perlindungan  hukum  yang  meletakan fokus kajiannya pada perlindungan hukum terhadap masyarakat.
Perlindungan  hukum  terdiri  dari  perlindungan  yang  bersifat  preventif  dan perlindungan  yang  bersifat  refresif.  Perlindungan  hukum  yang  preventif  merupakan perlindungan  hukum  yang  bersifat  pencegahan.  Perlindungan  memberikan  kesempatan kepada  rakyat  untuk  mengajukan  keberatan  (inspraak)  atas  pendapatnya  sebelum  suatu keputusan pemerintahan mendapat bentuk yang defenitif.  Sehingga perlindungan hukum ini bertujuan  untuk  mencegah  terjadinya  sengketa  dan  sangat  besar  artinya  bagi  tindak pemerintah  yang  didasarkan  pada  kebebasan  berindak  (HS  &  Nurbani,  2013).  Contoh perlindungan  secara  refresif  dapat  dilihat  apabila  terjadi  sengketa  antara  para  pihak,  maka pihak  yang  merasa  dirugikan  mengajukan  gugatan  diluar  peradilan  umum  yaitu  melalui badan  penyelesaian  konsumen  (BPSK)  yang  berkedudukan  di  daerah  tingkat  II  kabupaten
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
dan  kota  di  Indonesia.  BPSK  berperan  sebagai  mediator  dalam  penyelesaian  sengkata  jual beli  diantara  para  pihak  tersebut,  BPSK  akan  menganalisis  permasalahan,  keputusan  yang diambil  merupakan  keputusan  mengikat  dan  final  untuk  para  pihak,  selain  itu  waktu penyelesaiannya singkat dan tidak memakan biaya.
Sedangkan,  perlindungan  hukum  yang  bersifat  refresif  adalah  perlindungan  yang bersifat tegas, keputusan yang dijatuhkan harus dilaksanakan oleh para pihak dan memiliki kekuatan  eksekutorial.    Apabila  terjadi  wanprestasi  salah  satu  pihak  dalam  perjanjian  jual beli,  maka  pihak  yang  dirugikan  menempuh  jalur  peradilan  umum  dalam  penyelesaian sengketanya.  Hakim  dalam  peradilan  umum  akan  menganalisis  kasus  dan  menyelesaikan sesuai  hukum  acara`dalam  peradilan umum, keputusan  yang diambil merupakan keputusan yang memiliki kekuatan eksekutorial dan wajib dilaksanakan para pihak namun masih dapat dimungkinkan banding bagi pihak yang tidak puas dengan putusan tersebut. Akta perjanjian pengikatan  jual  beli  merupakan  bukti  utama  dalam  pengambilan  keputusan  perkara  oleh hakim.  Salah  satu  contoh  perlindungan  secara  preventif  dapat  diliat  dalam  amar  putusan pengadilan  tinggi  Kota  Bandung  dengan  register  putusan  nomor:  571/Pdt/2017/PT.  BD. Pada  tanggal  19  Pebruari  2018.  Kasus  diawali  ketika  terjadi  perjanjian  jual  beli  antara pembeli (tergugat) dengan penjual (penggugat) atas sebidang tanah yang diikat dengan akta perjanjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB)  yang  dibuat  di  notaris  di  Depok.  Dalam  Akta Perjanjian  jual  beli  disepakati  bahwa  pembeli  akan  membayar  tanah  tersebut  dengan  cara bertahap  atau  dicicil  akan  tetapi  ditengah  perjalanan  pembeli  tidak  dapat  memenuhi prestasinya sehingga dinyatakan wanprestasi oleh penjual. Atas wanprestasi tersebut penjual merasa  dirugikan,  oleh  karena  itu  penjual  melakukan  gugatan  ke  Pengadilan  Negeri  di Depok.  Pengadilan  Negeri  Depok  memutuskan  bahwa  perjanjian  pengikatan  jual  beli tersebut batal demi hukum. Karena tergugat tidak puas dengan putusan pengadilan tersebut maka  melakukan  banding  pada  tingkat  pengadilan  negeri  di  Bandung.  Namun  putusan pengadilan  tinggipun  menguatkan  putusan  pengadilan  negeri  semula  sehingga  perjanjian pengikatan jual beli karena adanya wanprestasi dinyatakan batal demi hukum.
2. Akibat hukum peralihan hak yang diikat dengan akta perjanjian pengikatan jual beli. Akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  oleh  notaris  merupakan  akta pendahuluan  yang  berakibat  hukum  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna. Walaupun  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  akta  pendahuluan  akan  tetapi kekuatan  akta  tersebut  dapat  dijadikan  landasan  untuk  melakukan  peralihan  hak  secara
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
langsung  yakni  penandatangan  akta  jual  beli.  Ketika  semua  hak  dan  kewajiaban  telah dilaksanakan  oleh  para  pihak  sebagaimana  yang  telah  diperjanjian  dalam  akta  tersebut. Maka pihak pembeli secara pribadi dapat segera menemui pejabat pembuat akta tanah untuk melakukan peralihan hak tersebut tanpa kehadiran dari penjual.
Itikad baik merupakan landasan dasar terciptanya sebuah perjanjian akan tetapi karena suatu  sebab tertentu  sering kali terjadi  wanprestasi.  Bentuk  wanprestasi  dapat  berupa salah satu pihak tidak memenuhi prestasinya, terlambat memenuhi prestasinya maupun memenuhi prestasi  tapi  tidak  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan.  Apabila  salah  satu  pihak  melakukan wanprestasi  terhadap perjanjian pengikatan jual beli maka akta tersebut  batal demi hukum. Dan pihak yang dirugikan dapat mengajukan gugatan berupa tuntutan pemutusan/pembatalan perjanjian, menuntut pemenuhan perjanjian, menuntut ganti rugi dan dapat  mengajukan  tuntutan  pemenuhan  sekaligus  dengan  ganti  kerugiannya.    Berhubung, akta perjanjian pengikatan jual beli dibuat dihadapan notaris maka cara penyelesain sengketa dapat  dilihat  dari  klausula  penyelesaian  yang  dituangkan  dalam  akta  tersebut,  apakah  itu diselesaikan  secara  musyawarah  ataukah  melalui  pengadilan  negeri  yang  ditentukan  oleh para pihak dalam akta tersebut. Dalam hal penyelesaian di pengadilan maka akta perjanjian pengikatan jual beli dapat  dipergunakan sebagai  alat bukti  yang  kuat  dan sempurna karena akta  otentik  tersebut  memiliki  keistimewaan  tidak  seperti  akta  yang  dibuat  secara  dibawah tangan. Keistimewaan tersebut diantaranya memiliki tanggal yang pasti, bentuk yang sesuai dengan  Undang-undang  karena  dibuat  oleh  notaris  sebagai  pejabat  yang  berwenang  dan isinya  terjamin  dari  pemalsuan  oleh  pihak-pihak  yang  tidak  bertanggung  jawab,  karena notaris tentunya memiliki warkah yang berisi tanda tangan langsung dari para pihak sebagai tanda kesepakatan atas perjanjian tersebut.

## D. Simpulan
Akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah  akta  otentik  yang  dibuat  dihadapan  notaris sebagai bentuk perjanjian pendahuluan yang dijadikan dasar untuk mengikat para pihak dalam peralihan  hak.  Walaupun  bentuknya  masih  bersifat  akta  notaris  namun  proses  peralihan  hak sudah memenuhi keabsahan hukum dan dapat melindungi pihak pembeli dari berbagai sengkata pertanahan.  Wujud  dari  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  menunjukan  adanya  jaminan kepastian  hukum  dan  sekaligus  memberikan  perlindungan  hukum  bagi  para  pihak  yang membuatnya. Kepastian hukum  yang diperoleh pemegang akta perjanjian pengikatan jual beli adalah bentuk konkritnya dari akta tersebut, berisi tentang hak dan kewajiban para pihak, objek
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
jual beli serta beragam klausula yang disepakati yang dapat dijadikan bukti dalam persidangan apabila terjadi sengketa. Terpenuhinya jaminan kepastian hukum secara otomatis  memberikan perlindungan hukum bagi para pihak. Substansi yang berisi hak dan kewajiban para pihak yang dituangkan  dalam  akta  otentik  menunjukan  adanya  itikad  baik  dari  para  pihak  untuk melaksanakan  hak  dan  kewajibannya  masing-masing.  Akta  perjanjian  jual  beli  menjadi pengantar untuk penandatangan akta jual beli yang dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah  kemudian  didaftarkan  di  kantor  pertanahan  setempat. Jadi  walaupun  perjanjian pengikatan  jual  beli  masih  dalam  bentuk  akta  notaris  pihak  pembeli  tidak  perlu  merasa khawatir  karena  sesungguhnya  objek  tanahnya  sudah  ada  dalam  kekuasaannya  semenjak penandatangan akta perjanjian pengikatan jual beli tersebut dibuat. Akta pengikatan perjanjian jual  belipun  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  sehingga  memberikan  rasa  aman serta manfaat bagi para pihak yang terkait. Perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat dengan akta otentik memiliki berbagai keutamaan dibandingkan akta dibawah tangan.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU
Busro, A. (2011). Hukum Perikatan Berdasarkan Buku III KUHPerdata . Yogyakarta: Pohon Cahaya.
Handoko, W. (2014). Kebijakan Hukum Pertanahan Sebuah Refleksi Keadilan Hukum Progresif . Yogyakarta: Thafa Media.
Handoko, W. (2019). Dominasi Negara Terhadap Profesi Notaris Antara Ide Dan Realitas . Bogor: Roda Publika Kreasi.
HS, S., & Nurbani, E. S. ( 2013 ). Penerapan Teori Hukum pada Penelitian Tesis dan Disertasi . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Kansil, C. (1989). Pengantar Ilmu Hukum . Jakarta: Balai pustaka.
Kohar, A. (1983). Notaris dalam Praktek Hukum . Bandung: Alumni.
Muhammad, A. K. (2011). Hukum Perdata Indonesia . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Raharjo, H. (2016). Sistem Hukum Indonesia . 2016: Pustaka Yustisia.
Subekti, R. (2016). Hukum Perjanjian . Jakarta: PT. Internusa.
Subekti, R., & Tjitrosudibio, R. Kitab Undang-undang Hukum Perdata . , (2014).

## ARTIKEL JURNAL
Firdaus, R. (2017). Perlindungan Hukum Bagi Pembeli dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
Tanah yang masih Berstatus Hak Pengelolaan. Jurnal Hukum Lamlaj , 2 (1).
Paramitha, A. R. (2016). Wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan.
Diponegoro Law Journal , 5 No.3 .
Yudhantaka, L. (n.d.). Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun dengan System Pre Project Selling. YURIDIKA , 32 No.1 .

## UNDANG-UNDANG DAN PERATURAN
KUHPerdata : Kitab Undang-undang Hukum Perdata ; Burgerlijk Wetboek . , (2007).
Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria .
Undang Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 .
Undang Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang- undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, n.d.