## PERAN NOTARIS DALAM PROSES ALIH KREDIT PEMILIKAN RUMAH SUBSIDI
Dian Hanani a , Putu Samawati b
a Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, Email: dianhanani12@gmail.com
b Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, Email: putusamawati@fh.unsri.ac.id
Naskah diterima:  27 September ; revisi: 7 November; disetujui:  30 November 2023 DOI: 10.28946/rpt.v12i2.3349

## Abstrak:
Rumah merupakan suatu bangunan yang berfungsi sebagai tempat tumbuh dan berkembangnya suatu keluarga.  Sedangkan  perumahan  merupakan  kumpulan  rumah  yang  dapat  dijadikan  sebagai lingkungan hunian. Perumahan membentuk suatu koloni Masyarakat yang secara sosial menciptakan interaksi pergaulan hidup, bahkan tingkat kesejahteraan keluarga dapat diukur dari keberadaan rumah yang ditempati. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana peran Notaris dalam proses alih Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi pada PT.BTN cabang utama kota Palembang. Penelitian ini merupakan  jenis  penelitian  Normatif  dengan  menggunakan  teknik  pengumpulan  bahan  penelitian kepustakaan.  Adapun  yang  melatarbelakangi  penulisan  ini  adalah  karena  dalam  praktiknya  sering terjadi Alih Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi yang dilakukan oleh debitur kurang dari  5 (lima) tahun  penempatan  terhadap  rumah  subsidi.  Hal  ini  bertentangan  dengan  Pasal  22  ayat (3)  Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 35 Tahun 2021 Tentang Kemudahan  dan  Bantuan  Pembiayaan  Perumahan  Bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah.  Peran Notaris  dalam  hal  ini  adalah  membuat  akta  autentik  yang  berkaitan  dengan  proses  alih  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  subsidi  pada  PT.BTN  cabang  utama  kota  Palembang.  Adapun  akta  yang dibutuhkan  dalam  proses  alih  kredit  ini  adalah  surat  pernyataan  peralihan  hak,  Akta  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB),  surat  kuasa  melunasi  cicilan,  dan  surat  kuasa  mengambil  sertifikat rumah.  Dalam  proses  alih  kredit  ini,  dalam  menjalankan  jabatannya  Notaris  harus  memperhatikan asas keseimbangan.
Kata Kunci: Alih Kredit; Peran Notaris; PT.BTN

## Abstract:
A  house  is  a  building  that  functions  as  a  place  for  the  growth  and  development  of  a  family. Meanwhile, housing is a collection of houses that can be used as a residential environment. Housing forms a community colony which socially creates social interaction, even the level of family welfare can be measured from the existence of the house occupied. This research aims to find out the role of the Notary in the process of transferring subsidized home ownership credit (KPR in Indonesia) at the main  branch  of  PT.BTN  Palembang.  This  research  is  a  type  of  normative  research  using  library research  material  collection  techniques.  The  background  to  this  writing  is  that  in  practice  there  is often  a  transfer  of  subsidized  home  ownership  credit  (KPR)  carried  out  by  debtors  who  have  been placed in subsidized housing for less than 5 (five) years. This is contrary to Article 29 paragraph (4) letter e Regulation of the Minister of Public Works and Public Housing of the Republic of Indonesia Number 35 Years 2021 concerning ease and assistance in obtaining housing for low-income people. The role of the Notary in this case is to make an authentic deed relating to the process of transferring subsidized  home  ownership  credit  (KPR)  to  the  main  branch  of  PT  BTN  Palembang.  The  deeds required  in  the  credit  transfer  process  are  a  statement  of  transfer  of  rights,  a  Deed  of  Sale  and Purchase Agreement, a power of attorney to pay off the installments, and a power of attorney to take
the house certificate. In this credit transfer process, in carrying out his position, the Notary must pay attention to the principle of balance.
Keywords: Credit Transfer; Role of Notary; PT. BTN

## LATAR BELAKANG
Secara umum, rumah merupakan salah satu bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka  waktu  tertentu.  Berkegiatan  sehari-hari,  orang-orang  biasanya  berada  di  luar  rumah untuk  bekerja,  bersekolah,  atau  aktivitas  lain  yang  memerlukan  interaksi  sosial  sehingga aktivitas  yang  paling  sering  dilakukan  di  dalam  rumah  adalah  beristirahat  dan  tidur. Selebihnya, rumah berfungsi sebagai tempat beraktivitas antara anggota keluarga atau teman. Rumah  dapat  berfungsi  sebagai  tempat  untuk  memperoleh  kenyamanan  dan  tempat berkumpulnya  keluarga.  Selain  itu,  rumah  juga  dapat  mengungkapkan  keadaan  atau  opini pembangunnya  atau  penghuninya  sehingga  rumah  yang  luas  dan  kompleks  dapat memperlihatkan kekayaan pemiliknya yang secara tidak langsung meningkatkan status sosial dalam masyarakat. Rumah yang dihuni manusia bukan hanya sekedar tempat tinggal semata. Rumah juga merupakan  pemenuhan kebutuhan emosional  dan psikologis seseorang. Rumah merupakan  tempat  beristirahat  bagi  penghuninya,  baik  secara  fisik  maupun  mental  (lahir batin).  Rumah  menjadi  hunian  atau  wadah  seseorang  untuk  melakukan  kegiatan  yang menyenangkan  baginya  dengan  nyaman  dan  leluasa.  Seseorang  dapat  melakukan  aktivitas yang dipilihnya dengan damai, tentram dan menyenangkan di rumahnya.
Rumah  merupakan  suatu  bangunan  yang  berfungsi  sebagai  tempat  tumbuh  dan berkembangnya  suatu  keluarga.  Sedangkan  perumahan  merupakan  kumpulan  rumah  yang dapat dijadikan sebagai lingkungan hunian. Perumahan membentuk suatu koloni Masyarakat yang  secara  sosial  menciptakan  interaksi  pergaulan  hidup,  bahkan  tingkat  kesejahteraan keluarga  dapat  diukur  dari  keberadaan  rumah  yang  ditempati.  Hal  ini  membuktikan  bahwa kedudukan  rumah  dalam  kehidupan  keluarga  bermasyarakat  adalah  penting,  namun  hasil kajian  Direktur  Jendral  Pembiayaan  Perumahan  Kementerian  Pekerjaan  Umum  dan Perumahan  Rakyat  menyatakan  bahwa  ada  12,7  Juta  keluarga  di  Indonesia  yang  belum memiliki  rumah. 1 Ironinya  sebagian  besar  masyarakat  di  Indonesia  yang  belum  memiliki rumah adalah masyarakat yang memiliki penghasilan rendah atau yang biasa dikenal dengan istilah Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). 2
Keterlibatan  negara  dalam  menjalankan  fungsinya  bagi  peningkatan  kesejahteraan masyarakat  didasari  oleh  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945 (UUD  1945)  dalam  Pasal  28H  ayat  (1)  yang  mengatur  bahwa:  “Setiap  orang  berhak  hidup sejahtera  lahir  batin,  bertempat  tinggal,  dan  mendapatkan  lingkungan  hidup  yang  baik  dan sehat  serta  berhak  memperoleh  pelayanan  kesehatan”.  Atas  dasar  itulah,  maka  pemerintah melakukan langkah keperpihakan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 54 ayat (1) dan ayat (2)  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  yang  menegaskan  bahwa  pemerintah  dan pemerintah  daerah  wajib  memenuhi  kebutuhan  rumah  bagi  masyarakat  berpenghasilan rendah  dengan  memberikan  kemudahan  pembangunan.  Hal  ini  ditindak  lanjuti  oleh pemerintah  dengan  dikeluarkannya  Keputusan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan Rakyat  Nomor  242/KPTS/M/2020  Tentang  Batasan  penghasilan  Kelompok  Sasaran Kredit/Pembiayaan  Pemilikan  Rumah  Subsidi,  Besaran  Suku  Bunga/Marjin  Pembiayaan Bersubsidi,  Lama  Masa  Subsidi  dan  Jangka  Waktu  Kredit/Pembiayaan  Pemilikan  Rumah, Batasan  Harga  Jual  Rumah  Umum  Tapak  dan  Satuan  Rumah  Susun  Umum,  Batasan  Luas Tanah dan Luas Lantai Rumah Umum Tapak, Luas Lantai Satuan Rumah Susun Umum Serta Besaran Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan.
1 Saputri and Sukmana, “12,7 Juta Rumah Tangga Belum Punya Rumah, Jumlahnya Berpotensi Naik.”
2 Agustani, “Masyarakat Berpenghasilan Rendah Kian Sulit Punya Hunian.”
Upaya  untuk  mengatasi  permasalahan  di  atas  pemerintah  membuat  program  sejuta rumah  (PSR)  yang  bertujuan  untuk  menyediakan  hunian  yang  layak  bagi  masyarakat terutama kelompok masyarakat MBR. 3 Proses kepemilikan rumah bagi MBR membutuhkan skema  pembiayaan  yang  menempatkan  peran  bank  sebagai  Lembaga  yang  menghubungkan antara  program  pemerintah  dan  kelompok  Masyarakat  MBR  melalui  Kredit  Perumahan Rakyat  (KPR)  subsidi.  Salah  satu  bank  yang  mendapat  amanah  untuk  menjalankan  KPR subsidi  adalah  PT.  BTN  Cabang  utama  kota  Palembang.  PT.BTN  cabang  utama  kota Palembang  menjalankan  program  KPR  BTN  sejahtera  yang  merupakan  pemberian  KPR subsidi  dengan  skema  FLPP  (Fasilitas  Likuiditas  Pembiayaan  Perumahan)  yang pengelolaannya  dilaksanakan  oleh  Badan  Pengelola  Tabungan  Perumahan  Rakyat  (BP TAPERA)  dengan  peruntukan  bagi  masyarakat  berpenghasilan  rendah  (MBR),  dengan keunggulan  uang  muka  ringan  mulai  1%,  suku  bunga  tetap  5%,  jangka  waktu  pembiayaan mencapai 20 tahun,  hingga bebas premi asuransi dan PPN. 4
Animo Masyarakat kota Palembang akan keberadaan program KPR subsidi memang cukup  tinggi,  hal  ini  terbukti  dari  peningkatan  minat  setiap  tahunnya  terhadap  pemilikan rumah  KPR  subsidi.  Pada  tahun  2018  di  kota  Palembang  tercatat  peminatan  KPR  subdisi mencapai 1.800 unit rumah. 5 Pada tahun 2019 terdapat 3.000 unit pembanguan KPR subsidi, 6 dan  pada  tahun  2022  permintaan  terhadap  KPR  subsidi  terus  meningkat  mencapai  3.750 unit. 7 Namun, pada kenyataannya meskipun KPR subsidi ini diberikan dengan bunga rendah yakni  sebesar  5%  tetapi  dalam  praktik  di  lapangan  masih  sering  terjadinya  peralihan kepemilikan rumah. Alih kredit atau yang dalam dunia perbankan dikenal dengan istilah Take Over kredit adalah suatu proses pembayaran yang lakukan oleh pihak ke tiga (debitur baru) kepada pihak kreditur (perbankan) terhadap kredit atau utang yang dimiliki oleh pihak debitur lama. 8 Berikut ini ada beberapa data alih kredit KPR subsidi di Kota Palembang tang terdapat pada tabel 1 berikut:
Tabel 1 Data Alih Kredit atau Over Kredit KPR Subsidi di Kota Palembang Debitur Tahun Kedudukan KPR Subsidi Lama Penempatan Rumah/ Lama Angsuran Kredit Yuri 2020 Perumahan duta tanah mas KM 14, Kota Palembang 18 Bulan Mutia 2021 JL. Rawa Jaya Talang Jambe, Kota Palembang 2 Tahun Yudy 2023 Perumahan Bumi Langgeng Sejahtera, Kota Palembang 4 Tahun

## Sumber: rumah.waa2.co.id dan www.pinhome.id
Apabila  dilihat  dari  tabel  1  di  atas,  terlihat  bahwa  dalam  praktiknya  terdapat  kasus alih KPR subsidi yang dilakukan oleh debitur dalam kurun waktu kurang dari 5 (lima) tahun penempatan terhadap rumah subsidi tersebut. Padahal dalam aturan Pasal 29 ayat (4) huruf e Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia  Nomor  35 Tahun  2021  Tentang  Kemudahan  dan  Bantuan  Pembiayaan  Perumahan  Bagi  Masyarakat Berpenghasilan  Rendah  mengatur  bahwa:  “terhadap  KPR  sejahtera  atau  KPR  Subsidi  tidak
3 “Realisasi Program Sejuta Rumah Tahun 2021 Capai 1,11 Juta Unit.”
4 “KPR BTN Subsidi.”
5 Agung, “BTN Palembang Catat Pertumbuhan KPR 41 Persen.”
6 Jati, “Dibangun Di Palembang Perumahan 3.000 Unit Jadi Yang Terbesar Sesumatera.”
7 Antara, “Permintaan Meningkat 15 Ribu Rumah Bakal Dibangun Di Sumsel.”
8 Firmansyah, “Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Selaku Pengambil Alih Kredit Pada Kreditur.”
boleh  disewakan  atau  dialihkan  kepemilikannya  dengan  bentuk  perbuatan  hukum  apapun kecuali  debitur/nasabah  meninggal  dunia,  penghunian  dan  telah  lebih  dari  5  (lima)  tahun untuk  rumah  sejahtera  tapak,  penghunian  telah  mencapai  20  tahun  untuk  rumah  susun,  dan pindah tempat tinggal sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan”.
Hal yang menjadi menarik adalah proses alih kredit tersebut melibatkan peran notaris dalam  membuat  aktanya.  Perbuatan  notaris  membuat  akta  peralihan  KPR  subsidi  yang menyalahi  aturan  Permen  PUPR  Nomor.  35  Tahun  2021  dikhawatirkan  berdampak  pada proses  hukum  yang  akan  membawa  notaris  ke  pengadilan.  Berdasarkan  Pasal  1  angka  1 Undang-Undang jabatan Notaris memberikan pengertian bahwa Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lain sebagimana maksud dalam Undang-Undang ini dan Undang-Undang lainnya. 9 Mengenai kewenangan Notaris ini diatur  lebih  lanjut  dalam  Pasal  15  ayat  (1)  UUJN.  Sebagaimana  yang  diatur  dalam  UUJN peran Notaris dalam hal ini adalah membuat akta autentik yang berkaitan dengan proses alih kredit  dengan  memperhatikan  asas  keseimbangan  antara  kedua  belah  pihak  sehingga  akta yang  dibuat  dapat  memberikan  kepastian  hukum  bagi  kedua  belah  pihak.  Oleh  karena  itu, perlu  untuk  dibahas  lebih  lanjut  mengenai  peran  Notaris  dalam  proses  alih  KPR  subsidi dengan  mengambil  sampel  pada  PT.BTN  cabang  utama  kota  Palembang,  dengan  harapan dapat  memahami  keberadaan  notaris  sehingga  tidak  merugikan  pihak  lain  terutama  diri notaris itu sendiri.

## METODE
Penulisan  artikel  ini  menggunakan  metode  penelitian  normatif.  Penelitian  normatif  adalah penelitian yang berpedoman pada norma hukum tertulis yaitu peraturan perundang-undangan dan  norma  yang  hidup  di  dalam  masyarakat.  Dalam  penelitian  normatif  atau  doktrinal  ini akan mengkaji bahan pustaka yang mencakup bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Selanjutnya akan dianalisis secara kualitatif dengan menggunakan pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan  konseptual.  Kesimpulan  yang  diambil berdasarkan metode induktif. 10

## ANALISIS Peran Notaris Dalam Proses Alih KPR Bersubsidi
Ketentuan  tentang  KRP  ini  juga  tercantum  dalam  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan Perumahan  Rakyat  (Permen  PUPR)  No.26/PRT/M/2016.  Disebutkan  bahwa  rumah  KPR subsidi tidak boleh disewakan atau dialihkan kepemilikannya, kecuali telah dihuni lebih dari 5 tahun. Apabila melanggar, sanksi berupa pengembalian dana subsidi yang sudah diberikan harus diterima oleh pemilik rumah.
KPR  subsidi  merupakan  fasilitas  kemudahan  yang  diberikan  oleh  pemerintah  yang melibatkan  bank  milik  pemerintah  atau  bank  BUMN,  sasaran  utamanya  adalah  kelompok MBR.  Salah  satu  bank  BUMN  yang  mendapatkan  Amanah  untuk  melakukan  KPR  subsidi adalah  PT.BTN.  Praktiknya  tidak  semua  MBR  dapat  memiliki  KPR  BTN  subsidi,  ada beberapa prasyaratan yang diberikan kepada MBR antara lain: 11
1. Calon penerima KPR BTN Subsidi/Nasabah/Pemohon adalah seluruh Warga Negara Indonesia berusia minimal 21 Tahun dan/atau telah menikah;
2. Usia  calon  penerima  KPR  BTN  Subsidi/Nasabah/Pemohon  tidak  melebihi  65  tahun pada  saat  kredit  jatuh  tempo.  Khusus  peserta  ASABRI  yang  mendapatkan
9 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
10 Irwansyah and Ahsan, Penelitian Hukum Pilihan Metode Dan Praktik Penulisan Artikel .
11 Setiawan, “Analisa Hukum Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi Di PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk., Kantor Cabang Semarang.”
rekomendasi dari YKPP, usia pemohon sampai dengan 80 tahun pada saat kredit jatuh tempo;
3. Pemohon maupun pasangannya (suami/isteri) tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima  subsidi  pemerintah  untuk  pemilikan  rumah.  Dikecualikan  2  kali  untuk TNI/Polri/PNS yang pindah tugas;
4. Gaji dan/atau penghasilan pokok tidak melebihi dari:
a. Untuk  pemohon  KPR  bersubsidi  Rumah  Sejahtera  Tapak  sebesar  Rp. 4.000.000,- (empat juta rupiah)
b. Untuk pemohon KPR bersubsidi Rumah Sejahtera Susun sebesar Rp.7.000.000,- (tujuh juta rupiah)
5. Memiliki e-KTP dan benar-benar terdaftar dalam Dukcapil;
6. Memiliki  NPWP  dan  SPT  Tahunan  PPh  orang  pribadi  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan yang berlaku;
7. Pihak pengembang selaku pemilik objek agunan untuk KPR bersubsidi wajib terdaftar di Kementerian PUPR;
8. Spesifikasi  rumah  harus  dan  diwajibkan  sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku dan/atau sesuai dengan peraturan pemerintah.
Persyaratan  yang  ditetapkan  ini  semata-mata  untuk  pemenuhan  kebutuhan  administrasi  dan kepastian  hukum  bagi  bank  dalam  memberikan  KPR  subsidi.  Apabila  MBR  memenuhi ketentuan  atau  persyaratan  tersebut,  maka  bank  akan  membuat  perjanjian  dengan  terlebih dahulu  melakukan  rangkaian  prosedur  pemberian  KPR  subsidi  mulai  dari  melakukan wawancara  kepada  penerima  KPR  subsidi  hingga  melakukan  survei  lapangan  untuk memastikan  bahwa  pemberian  KPR  subsidi  tepat  sasaran.  Setelah  semua  proses  tersebut dijalankan, selanjutnya dibuat akad kredit. Akad kredit inilah yang melibatkan peran notaris sebagai bentuk legalitas kesepakatan yang dibuat antara bank dan penerima KPR subsidi. 12 Notaris  adalah  pejabat  umum  yang  berwenang  membuat  akta  autentik  dan  memiliki kewenangan  lain  sebagimana  maksud  dalam  Undang-Undang  Jabatan  Notaris  dan  Undang- Undang lainnya. Mengenai kewenangan Notaris sebagaimana termaktub dalam Pasal 15 ayat (1) yang mengatur bahwa: 13
“Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan Grosse, salinan dan kutipan akta, sepanjang pembuatan akta ini tidak merupakan tugas dari pejabat lain yang duatur dalam Undang-Undang”.
Lahirnya  perjanjian  sebagai  perbuatan  hukum  yang  lahir  berdasarkan  akta  Notaris, mempunyai  arti  penting  karena  merupakan  bukti  otentik  perjanjian  KPR.  Aktanya  bersifat Konstitutif  yaitu  substansi  akta  artinya  adanya  hubungan  hukum  baru  yang  melahirkan  hak dan  kewajiban  bagi  bank  dan  nasabahnya.  Daya  ikat  secara  hukum  akta  Notaris  yang Konstitutif  tergantung  kepada  keinginan  para  pihak  sendiri  untuk  melaksanakan  substansi akta  tersebut  sebagai  akibat  hukumnya. 14 Selain  membuat  akta  akad  kredit  KPR  subsidi, notaris  juga  dilibatkan  ketika  bank  dan  pemegang  KPR  subsidi  berkeinginan  mengalihkan kepemilikan  KPR  subsidinya  kepada  pihak  ketiga.  Pada  dasarnya  dalam  membuat  akta
12 Johannes Ibrahim Kosasih, 2019, Akses Perkerditan dan Ragam fasilitas Kredit Dalam Perjanjian Kredit Bank , Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 239
13 Indonesia, Undang-Undang  Jabatan  Notaris, Undang-Undang  Nomor.  2  Tahun  2014,  Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Nomor.  3  Tahun  2014,  Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor. 5491, Pasal 15 ayat (1).
14 Laurensiun Arliman S. 2015. Notaris dan Penegakan Hukum Oleh Hakim , Yogyakarta: Cv. Budi Utama. hlm. 26
perjanjian  akad  kredit  atau  alih  Kredit  Pemilikan  Rumah  KPR  Subsidi,  Notaris  harus memperhatikan peraturan dan norma yang berlaku.
Peranan  Notaris  dalam  proses  alih  kredit  diantaranya  membuat  akta  pengikatan  jual beli,  surat  kuasa  pelunasan  kredit,  dan  surat  kuasa  untuk  mengambil  sertifikat.  Sebelum notaris  melakukan  perannya  dalam  alih  KPR  subsidi,  notaris  harus  terlebih  dahulu memastikan  bahwa over  credit yang  dilakukan  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  yang berlaku,  salah  satunya  peraturan  Menteri  PUPR  No. 35  Tahun  2021.  Hasil  temuan  yang diperoleh terdapat beberapa KPR subsidi  yang telah dialihkan oleh pemilik  pertama  kepada pihak  lain  dimana  masa  kepemilikan  KPR  subsidi  tersebut  kurang  dari  5  tahun.  Faktanya proses  peralihan  KPR  subsidi  tersebut  bank  melibatkan  notaris  dalam  pembuatan  akta peralihannya.  Memang  benar  adanya  apabila  merujuk  pada  ketentuan  Pasal  1338  KUHpdt tentang  kebebasan  berkontrak,  bahwa  kesepakatan  yang  dibuat  para  pihak  berkedudukan setara  dengan  Undang-Undang. 15 Lebih  lanjut  jika  merujuk  ketentuan  Pasal  1320  yang menyatakan  bahwa  suatu  perjanjian  dapat  dikatakan  sah  dan  mengikat  para  pihak  yang membuatnya apabila memenuhi persyaratan: 16
1. Adanya kata sepakat;
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian;
3. Adanya objek tertentu;
4. Adanya kausa yang halal.
Kata  sepakat  menjadi  kunci  suatu  perikatan  untuk  dapat  dijalankan,  kata  sepakat  ini mengindikasikan  bahwa  para  pihak  yang  membuat  perjanjian  memiliki  kedudukan  yang seimbang,  tidak  dalam  tekanan,  dan  memahami  isi  perjanjian  yang  mereka  buat.  Selain sepakat  syarat  utama  lainnya  adalah  cakap  secara  hukum.  Istilah  cakap  secara  hukum dimaknai  sebagai  kondisi  dimana  para  pihak  sudah  dalam  usia  dewasa  dan  tidak  berada  di bawah  pengampuan  (Pasal  1320  KUHPdt).  Makna  kata  orang  yang  berada  di  bawah pengampuan adalah orang-orang yang menurut Pasal 433 KUHPdt.  Pasal 433 KUHPerdata, menegaskan bahwa setiap orang dewasa yang berada dalam keadaan dungu, sakit otak, mata gelap, dan boros harus ditaruh di  bawah pengampuan. Artinya selain para pihak terkategori sebagai orang dewasa, juga harus berada dalam kondisi tidak di bawah pengampuan. Syarat berikutnya dalam perjanjian adalah objeknya harus tertentu, artinya ada objek yang jelas dan terang  untuk  diperjanjikan  sehingga  para  pihak  tidak  mengalami  kesalahapahaman  dan kerugian.  Syarat  terakhir  adalah  kausanya  harus  halal,  maknanya  objek  yang  diperjanjikan diperoleh  tidak  bertentangan  dengan  hukum,  kesusilaan,  dan  ketertiban  umum  (Pasal  1337 KUHPdt). Apabila  dikaitkan  dengan  kasus Over  Kredit yang  dilakukan  dibawah  5  (lima) tahun masa penempatan terhadap rumah, berdasarkan Pasal 22 ayat (3) Permen PUPR Nomor 30  Tahun  2021  ditegaskan  bahwa  penerima  manfaat  KPR  subsidi  dapat  menyewakan  atau mengalihkan  kepemilikanya  karena  pewarisan  atau  sudah  dihuni  selama  lebih  dari  5  tahun. Maknanya  peralihan  KPR  subsidi  hanya  dapat  dilakukan  apabila  pemilik  meninggal  dunia atau telah menjalani proses  kredit lebih dari 5 tahun.  Hal  mendasar yang menjadi  persoalan dalam  kasus  ini  mengenai  kewenangan  notaris  yang  membantu  membuat  akta  alih  kredit dimana  kredit  yang  dimiliki  oleh  pemegang  KPR  subsidi  belum  mencapai  5  tahun.  Notaris yang melakukan perbuatan tersebut dapatkah dinyatakan melampaui kewenangannya sebagai pejabat negara dalam membuat akta.
Mengenai  batas  kewenangan  notaris  dalam  menjalankan  tugas  jabatannya  diatur dalam Pasal 15 UUJN. Dalam hal ini Notaris tidak diperkenankan untuk melakukan tindakan di  dalam pembuatan akta di luar dari wewenang yang telah ditentukan oleh UUJN. Apabila
15 M.  Roesli, et  all, “Kedudukan  Perjanjian  Baku  Dalam  Kaitannya  Dengan  Asas  Kebebasan Berkontrak”, Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 15 Nomor 29 tahun 2019, hlm. 03.
16 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata, diterjemahkan  Oleh  Soedharyo  Soimin,  Jakarta:  Sinar Grafika, 2003, Pasal 1320.
Notaris  dalam  menjalankan  tugas  jabatannya  di  luar  wewenang  yang  telah  diberikan kepadanya  maka  tindakan  tersebut  dapat  disebut  sebagai  tindakan  penyalahgunaan wewenang. Penyalahgunaan wewenang tersebut menyebabkan para pihak menderita kerugian maka  para  pihak  dapat  meminta  pertanggungjawaban  Notaris.  Tentunya,  Notaris  harus mempertimbangkan  dan  melihat  semua  dokumen  yang  telah  diperlihatkan  kepada  Notaris. Notaris  dalam  membuat  akta  peralihan  KPR  subsidi  yang  kurang  dari  5  tahun  memiliki argument  mengedepankan  asas  kemanfaatan  bagi  para  pihak,  yang  dalam  hal  ini memperhatikan  kondisi  pemilik  awal  KPR  subsidi,  kondisi  bank,  dan  kondisi  keberlanjutan pelunasan  KPR  subsidi  oleh  pihak  ketiga. 17 Kondisi  ini  dikatakan  sebagai  bentuk  Tindakan pengecualian yang dilakukan oleh notaris dengan mempertimbangkan beberapa hal yaitu:
1. Kondisi pemegang KPR subsidi.
Pemegang  KPR  subsidi  yang  melakukan  pengalihan  kredit  dilatarbelakangi  oleh kondisi  ekonomi  bersangkutan  yang  mengalami  penurunan.  Rata-rata  pengalihan dilakukan karena pemegang KPR subsidi tidak lagi mampu membayar angsuran yang telah  disepakati,  hal  ini  dikarenakan  adanya  pemecatan  atau  pemberhentian  kerja, usaha  yang  dijalani  mengalami  kerugian,  ada  juga  yang  mengalami  kecelakaan  dan berkurangnya penghasilan karena kecelakaan yang dialami. 18
Selain  itu  ada  ketentuan  pengecualian  yang  membenarkan  pengalihan  kredit  kurang dari 5 tahun berdasarkan Pasal 74 ayat (5) huruf d dan e Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor: 20/PRT/M/2019 Tentang kemudahan dan Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah mengatur bahwa: “pemilikan terhadap rumah dapat dialihkan kepemilikannya apabila debitur  pindah  tempat  tinggal  akibat  peningkatan  sosial  ekonomi  dan  untuk kepentingan  Bank  pelaksana  dalam  rangka  penyelesaian  kredit  atau  pembiayaan bermasalah”. Oleh karena itu, proses alih kredit  atau Over  Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR) ini dapat dilakukan jika kedua belah pihak telah mencapai kata sepakat.
2. Meminimalisir resiko kredit macet Kelancaran  likuiditas  dalam  proses  kredit  perbankan  merupakan  hal  terpenting, karena  ini  berkaitan  dengan  tingkat  kinerja  bank  dalam  menjalankan  kegiatan usahanya. Skema pengalihan kredit merupakan salah satu jalan yang dapat dilakukan bank  untuk  memastikan  resiko  kredit  macet  tidak  terjadi.  Hal  yang  menjadi  point penting  dalam  pengalihan  kredit  adalah  dilakukan  dengan  kesepakatan  antara  pihak bank,  pemegang  KPR  subsidi,  dan  penerima  pengalihan  KPR  subsidi.  Mekanisme pengalihan  ini  dibenarkan  dalam  upaya  pemulihan  kredit  bermasalah  demi  menjaga stabilitas kas bank. 19
3. Kondisi pihak ketiga sebagai penerima pengalihan kredit. Hal  yang  juga  harus  diperhatikan  dalam  persoalan  pengalihan  KPR  subsidi  adalah kondisi  kemampuan  bayar  pihak  ketiga  sebagai  penerima  pengalihan  KPR  subsidi. Tingkat  kewaspadaan  bank  dalam  hal  ini  diperlukan  khususnya  dalam  menerapkan prinsip kehati-hatian, jangan sampai pengalihan KPR subsidi kepada pihak ketiga ini beresiko  kredit  macet.  Bank  harus  memastikan  bahwa  pihak  pengganti  ini  memiliki kemampuan  dalam  melunasi  angsuran  KPR  subsidi,  penilaian  bank  dapat  dilakukan dengan  memperhatikan  dan  memeriksa  kondisi  keuangan  serta  asset  yang  dimiliki oleh pihak pengganti tersebut. 20 Pelaksanaan prinsip 5C dan 7P harus tetap dijalankan oleh  bank.  Prinsip  5C merupakan  yang  utama  untuk  memberikan  kredit  kepada nasabah.  Prinsip  ini  terdiri  dari  lima  poin,  diantaranya  yaitu character,  capacity,
17 Pengolahan hasil wawancara dengan beberapa notaris di Kota Palembang, Oktober 2023
18 ibid
19 Hasil pengolahan wawancara dengan Kepala Cabang PT. BTN Palembang, September 2023.
20 ibid
capital,  collateral ,  dan condition dari  pihak  penerima  alih  KPR  subsidi.  Selain  itu penerapan  prinsip  7P  berupa personality , purpose , party , payment , prospect , profitability , dan protection . 21
Tindakan  pengecualian  yang  dilakukan  dalam  peralihan  KPR  subsidi  kurang  dari  5  tahun tersebut mendasar pada asas manfaat yang lebih memikirkan terpenuhinya kewajiban semua pihak  dan  tidak  melanggar  hak-haknya.  Kondisi  ini  sesuai  dengan  peran  notaris  dalam menjalankan jabatannya harus memperhatikan asas keseimbangan yaitu harus memperhatikan kepentingan  para  pihak  yang  dalam  hal  ini  memiliki  kedudukan  yang  sama  atau  setara. 22 Serta dalam pembuatan akta autentik harus sesuai dengan ketentuan Pasal 1868 KUHperdata dan mengenai sistematika penulisannya harus sesuai dengan ketentuan Pasal 38 ayat (1), ayat (2),  ayat  (3),  ayat  (4)  Undang-Undang  Nomor.  2  tahun  2014  Tentang  perubahan  Atas Undang-Undang Nomor. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Sehingga akta yang dibuat oleh Notaris dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak dan dapat dijadikan sebagai alat bukti yang sah apabila terjadi wanprestasi dikemudian hari.

## KESIMPULAN
Peran  Notaris  dalam  proses  Alih  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  pada  PT.BTN  cabang utama  Palembang  adalah  sebagai  pejabat  yang  diberikan  kewenangan  oleh  Undang-Undang untuk membuat akta autentik. Dalam pembuatan akta autentik harus sesuai dengan ketentuan Pasal  1868  KUHperdata  dan  ketentuan  Pasal  38  ayat  (1),  ayat  (2),  ayat  (3),  dan  ayat  (4) UUJN.  Pengecualian  dalam  menjalankan  wewenangnya  dalam  membuat  akta,  notaris  dapat berpijak  pada  asas  kemanfaatan  dan  keseimbangan,  sehingga  di  dalam  akta  yang  dibuatnya dapat  mengandung  rasa  keadilan  dan  memberikan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak.  Hal utama  yang  harus  dilakukan  oleh  bank  dalam  melakukan  pengalihan  KPR  subsidi  adalah menerapkan  prinsip  5C  ( character,  capacity,  capital,  collateral ,  dan condition) dan  7P ( personality , purpose , party , payment , prospect , profitability , dan protection) .

## DAFTAR PUSTAKA
Agung,  Fernando  Tri.  “BTN  Palembang  Catat  Pertumbuhan  KPR  41  Persen.” Antaranews , September 26, 2018.
Agustani, Rikip. “Masyarakat Berpenghasilan Rendah Kian Sulit Punya Hunian.” Jawapost , 2022.
Antara.  “Permintaan  Meningkat  15  Ribu  Rumah  Bakal  Dibangun  Di  Sumsel.” Medcom , 2022.
Fernando  Tri  Agung.  BTN  Palembang  Catat  Pertumbuhan  KPR  41  Persen, https://sumsel.antaranews.com/berita/342070/btn-palembang-catat-pertumbuhan- kpr-41-persen diupload  tanggal  26  September  2018  diakses  tanggal  04  September 2023.
Firmansyah, Febry. “Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Selaku Pengambil Alih Kredit Pada Kreditur.” Jurnal Cakrawala Hukum 12, no. 2 (2021): 1. Irwansyah,  and  Yunus  Ahsan. Penelitian  Hukum  Pilihan  Metode  Dan  Praktik  Penulisan Artikel . 4th ed. Yogyakarta: Mirra Buana Media, 2021.
Jati,  Rhama  Purna.  “Dibangun  Di  Palembang  Perumahan  3.000  Unit  Jadi  Yang  Terbesar Sesumatera.” Kompas.Com , 2019.
Johannes  Ibrahim  Kosasih,  2019, Akses  Perkerditan  dan  Ragam  fasilitas  Kredit  Dalam Perjanjian Kredit Bank , Jakarta: Sinar Grafika
21 LPSK, “Mengenal prinsip 5C dan 7P  dalam pemberian  kredit  perbankan”, https://www.dbs.id/digibank/id/id/articles/apa-itu-5c-dan-7p-dalam-pemberian-kredit
22 Musa,  dkk , “Kedudukan  Notaris  Dalam  Menjaga  Keseimbangan  Para  Pihak  Pada  Perjanjian Kemitraan Perkebunan”, Simbur Cahaya, Vol. 29 Nomor 1 tahun 2022, hlm. 05.
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata. 2003.  diterjemahkan  Oleh  Soedharyo  Soimin. Jakarta: Sinar Grafika.
“KPR BTN Subsidi,” n.d. Laurensiun Arliman S. 2015. Notaris dan Penegakan Hukum Oleh Hakim , Yogyakarta: Cv. Budi Utama.
LPSK,  “Mengenal  prinsip  5C  dan  7P  dalam  pemberian  kredit  perbankan”, https://www.dbs.id/digibank/id/id/articles/apa-itu-5c-dan-7p-dalam-pemberian- kredit
M.  Roesli, et  all. “Kedudukan  Perjanjian  Baku  Dalam  Kaitannya  Dengan  Asas  Kebebasan Berkontrak”. Jurnal Ilmu Hukum. Vol. 15 Nomor 29 tahun 2019.
Musa, et all. “Kedudukan Notaris Dalam Menjaga Keseimbangan Para Pihak Pada Perjanjian Kemitraan Perkebunan”. Simbur Cahaya. Vol. 29 Nomor 1 tahun 2022. “Realisasi Program Sejuta Rumah Tahun 2021 Capai 1,11 Juta Unit,” 2022.
Saputri,  Kiki,  and  Yoga  Sukmana.  “12,7  Juta  Rumah  Tangga  Belum  Punya  Rumah,
Jumlahnya Berpotensi Naik.” Kompas.Com , 2023.
Setiawan, Devi.  “Analisa Hukum Perjanjian  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bersubsidi Di PT.  Bank  Tabungan  Negara  (Persero),  Tbk.,  Kantor  Cabang  Semarang.” Notary  Law Research 3, no. 1 (2021): 52–96.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris (n.d.).