Doni Triono, Fatin Nabilah (2023), Analisis Pasar Tingkat Okupansi Kawasan Industri Mm2100 Cikarang Barat Kabupaten Bekasi, Vol. 7, No. 12, Juli 2022, Http://Dx.Doi.Org/10.36418/Syntax- Literate. V7i12.11590 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e- ISSN: 2548-1398
Vol. 7, No. 12, Desember 2022
ANALISIS  PASAR  TINGKAT  OKUPANSI  KAWASAN  INDUSTRI  MM2100 CIKARANG BARAT KABUPATEN BEKASI
Doni Triono, Fatin Nabilah
Politeknik Keuangan Negara STAN Email: dony_triono@pknstan.ac.id, 2302190214_fatin@pknstan.ac.id

## Abstrak
Kawasan industri adalah bentangan lahan yang diperuntukkan bagi kegiatan industri berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah yang ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang  mana  tingkat  okupansinya  dipengaruhi  oleh berbagai faktor strategis yang dirangkum melalui proses analisis pasar. Begitu juga dengan  kawasan  industri  MM2100  yang  berlokasi  di  Kecamatan  Cikarang  Barat, Kabupaten  Bekasi.  Dengan  mengoptimalkan  faktor-faktor  penentu  yang memengaruhi para tenant seperti gerbang tol, instalasi pengolahan air baku, instalasi pengolahan  air  limbah,  serta  fasilitas  penunjang  lainnya  membuat  tingkat okupansinya  mencapai  100%  per  bulan  April  2021.  Hal  ini  bisa  dijadikan  contoh untuk calon kawasan industri yang ada di Indonesia.
Kata kunci : Kawasan Industri, Tingkat Okupansi, Analisis Pasar

## Abstract
Industrial  estate  is  a  stretch  of  land  designated  for industrial activities based on the Regional Spatial Plan determined in accordance with the provisions of laws and regulations  in  which  the  occupancy  level  is  affected  by  various  strategic  factors summarized  through  market  analysis.  Likewise,  the  MM2100  industrial  area  is located  in  West  Cikarang  District,  Bekasi  Regency.  By  optimizing  determining factors  that  affect  tenants  such  as  toll  gates,  water  treatment  plants,  wastewater treatment plants, and other supporting facilities, the occupancy rate reaches 100% per April 2021. This can be used as an example for prospective industrial estates in Indonesia.
Keywords: Industrial Estate, Occupancy Rate, Market Analysis

## Pendahuluan
Industri di negara ini dimulai sekitar tahun 1951 akibat pembatasan impor barang mentah  oleh  Jepang,  Pemerintah  mulai  mendorong  perkembangan  industri  menengah kebawah  dan  membatasi  industri  besar  dikuasai  oleh  pihak  asing.  Masa  orde  baru dibawah kepemimpinan Soeharto, pada kisaran tahun 1966-1985 menjadi awal tonggak reformasi perekonomian terutama di bidang industry (Siagian et al., 2020). Berkebalikan dengan  tujuan  awal  pada  tahun  1951,  reformasi  1966  memiliki  prioritas  utama  yang ditujukan kepada pengembangan sektor swasta untuk menarik investor asing masuk ke Indonesia  dan  diharapkan  barang  kebutuhan  masyarakat  bisa  terpenuhi  dengan  harga yang lebih murah dan membuka lapangan kerja baru.
Mengutip Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri, kawasan industri memiliki definisi sebagai kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh  Perusahaan  Kawasan  Industri  yang  telah  memiliki  Izin  Usaha  Kawasan  Industri (Sulistyaningsih,  2017).  Di  Indonesia  sendiri  yang  mencanangkan  ingin  menjadikan sektor  industri  sebagai  basis  ekonomi  kedepannya  memiliki  jumlah  total  108  kawasan industri  yang  tersebar  di  seluruh  Indonesia  (Nomor,  72  C.E.).  Alasan  dibutuhkannya kawasan  industri  karena  perusahaan  industri  diwajibkan  untuk  berlokasi  di  kawasan industri kecuali ada bahan baku atau proses produksinya yang harus dilakukan di lokasi khusus dan atau kota yang dituju belum memiliki kawasan industri atau seluruh kaveling kawasan  industri  tersebut  telah  habis.  Maksud  dari  dipusatkan  perusahaan-perusahaan industri  dalam  satu  kawasan  adalah  supaya  adanya  tata  tertib  yang  berlaku  bagi perusahaan- perusahaan ini (Sasono, 2021).
Belum  banyak  pihak  yang  mengetahui  bagaimana  suatu  properti  industri  di Indonesia  dibangun  sedemikian  rupa  dengan  kiat  tertentu  sehingga  investor  mau membangun  pabriknya  di  lokasi  tersebut.  Meskipun  pemerintah  memang  biasanya menyediakan  lokasi  yang akan  menjadi kawasan industri selanjutnya namun tetap saja akan  ada  beberapa  pengembang  dalam  lokasi  tersebut  dan  berusaha  saling  menarik investor  untuk  membeli/menyewa  tanah  di  daerah  yang  sudah  dikembangkan  tersebut (Haqqi  &  Wijayati,  2019).  Salah  satu  lokasi  penggerak  kawasan  industri  di  Indonesia adalah  Kab/Kota  Bekasi,  namun  lebih  banyak  di  area  Kabupaten  Bekasi.  Dibuktikan dengan  berdirinya  kawasan  industri  Jababeka,  EJIP,  MM2100  dan  5  lainnya  serta  2 kawasan lainnya di Kota Bekasi (Tarigan et al., 2012).
Dari  banyaknya  kawasan  industri  tersebut,  kawasan  industri  MM2100  berhasil menjadi  kawasan  industri  terbaik  di  Indonesia  pada  tahun  2015  versi  Kementerian Perindustrian.  Tentunya  banyak  aspek  yang  dinilai  sehingga  MM2100  bisa  menjadi kawasan  industri  terbaik  mengalahkan  107  kawasan  industri  lainnya  (Hamsar  et  al., 2022).  Hal  ini  bisa  menjadi  alasan  bagi  para  investor  untuk  membeli  kaveling  dalam kawasan industri tersebut karena merasa nyaman dan aman. Tentunya, ada aspek yang diinginkan  oleh  para  investor  sehingga  mau  membangun  basis  industrinya  di  kawasan industri yang dituju. Hal ini penting untuk menjadi perhatian karena modal pembuatan
properti  kawasan  industri  cukup  besar  dan  memerlukan  rencana  mendetail  baik  dalam tata  ruang  wilayah  maupun  aspek  fisik  lainnya  seperti  jaringan  kabel  atau  air  dan diperlukan analisis mendetail bagaimana modal yang ketika sudah diolah menjadi supply yang optimal bagi investor sehingga bisa mencapai titik ekulibrium dengan kurva demand dari investor.

## Metode Penelitian
Data yang digunakan dalam karya tulis ini adalah data kualitatif, berupa gambaran umum obyek penelitian. Sumber data yang digunakan penulis dalam penelitian ini adalah sumber data primer. Metode pengumpulan data yang digunakan untuk mendapatkan data dan  fakta  serta  literatur  yang  sesuai  untuk  menyelesaikan  penulisan  tugas  akhir  ini meliputi tiga metode yaitu observasi, studi pustaka, dan wawancara (Martono, 2010).
Dalam  metode  observasi,  Penulis  mengamati  kondisi  objek  terkait  dan menganalisis data historis milik pengembang kawasan industri MM2100, seperti rencana tata kota, daftar tenant, data fasilitas pendukung, pemilihan lokasi, aspek kelegalan dan lain-lain yang didukung dengan data sekunder pihak ketiga (Rohmah, 2018).
Dalam  pengumpulan  data  menggunakan  metode  studi  Pustaka,  dapat menggunakan sumber pustaka berupa jurnal, buku, maupun media cetak. Literatur utama yang digunakan dalam studi pustaka ini adalah buku Market Analysis for Real Estate oleh Stephen  F.  Fanning  dan  Real  Estate  Market  Analysis,  Methods  and  Case  Studies  oleh Deborah L. Brett dan Adrienne Schmitz (Nurjanah, 2013).
Penulis  menggunakan  metode  wawancara  dalam  mengumpulkan  data. Wawancara  dilakukan  terhadap  narasumber  serta  disertai  dengan  surat  pengantar  dari politeknik, terkait dengan objek yang akan dianalisis dan meminta data-data historis baik lisan maupun tertulis.

## Hasil dan Pembahasan
Analisis Produktivitas

## 1. Atribut Fisik Properti
Kawasan  Industri  MM2100  memiliki  lokasi  yang  cukup  dekat  dengan  CBD, bandara  internasional  dan  pelabuhan  dibandingkan  properti  industri  yang  lain. Dengan luasan lahan 805 ha, 241,5 ha digunakan sebagai fasilitas umum dan fasilitas sosial.  Fasilitas  sosial  yang disediakan antara lain:  jalan utama, jalan sekunder dan sistem drainase (Nuraftiani, 2015). Selain itu, pengelola juga menyediakan main hole untuk  untuk  air  kotor  dengan  menyambung  saluran  air  limbah  dari  tenant  yang kemudian  dialirkan  ke  enam  danau  buatan  sebelum  diolah  menuju  instalasi pengolahan  air.  Fasilitas  lainnya  yang  tersedia  antara  lain  instalasi  pengolahan  air bersih termasuk jaringan distribusi air bersih juga dua buah intake untuk pengambilan air  baku  dari  sungai  Tarum  Barat,  pasokan  listrik  melalui  PT  Cikarang  Listrindo, jaringan  gas  dari  PGN  dan  PT  Air  Liquide,  jaringan  telekomunikasi  dari  telkom, Indosat,  PT  NTT  Indonesia,  dan  Icon+,  dan  sistem  resapan  biopori.  Kawasan MM2100 juga memiliki pintu tol langsung ke arah kawasan industry

## Gambar 1 Beberapa Lokasi Fasilitas
Fasilitas  Umum  Kawasan  Industri  MM2100  Untuk  fasilitas  umum  pengelola menyediakan SPBU, pos polisi, kantor bea cukai, pemadam kebakaran, food court, pusat perbelanjaan, hotel, restoran, rumah sakit, ATM dan beberapa kantor cabang perbankan, masjid dan miniatur kakbah serta sebuah SMK Perindustrian.
2. Atribut Legal Properti
Saat  pembangunan  kawasan  industri,  MMID  selaku  pengembang  yang merupakan perusahaan patungan antara Marubeni Corporation Jepang dengan Grup Manunggal Indonesia sudah memiliki tanah yang dibebaskan oleh Grup Manunggal di  wilayah  Kab.  Bekasi  dengan  peruntukan  oleh  Kementerian  Tata  Ruang  dan pemerintah  daerah  setempat  sebagai  lahan  industri.  Untuk  sah  menjadi  kawasan industri ada beberapa izin yang harus memang dipenuhi. PT Megalopolis Manunggal Ind. Dev. telah melakukan keseluruhan persyaratan untuk menjadi pengelola kawasan industri secara legal yang dibuktikan dengan terbitnya Nomor Izin Berusaha sebagai muara legalnya sebuah usaha untuk beroperasi yang diatur terbaru dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara  Elektronik  yang  menjadi  dasar  untuk  mengurus  perizinan  melalui  Online Single Submission (OSS) dengan nomor 8120004833006 yang terbit pada tanggal 30 Agustus 2018.
Nomor  Induk  Berusaha  yang  diterbitkan  untuk  MMID  memiliki  3  (tiga) Klasifikasi Baku Lapangan usaha Indonesia (KBLI), yaitu dengan kode 55113 Hotel Bintang  Tiga,  kode  56101  sebagai  Restoran  dan  terakhir  kode  68130  sebagai Kawasan Industri (Siringo-ringo et al., 2022). Terbitnya NIB ini sebagai fakta bahwa kelegalan  MMID  baik  secara  peraturan  Kementerian  Perindustrian,  Kementerian Agraria  dan  Tata  Ruang,  Kementerian  Lingkungan  Hidup,  Badan  Koordinasi  dan Penanaman Modal  serta  aturan Pemerintah Daerah Kab. Bekasi  telah dipenuhi dan kegiatan industri di dalamnya tidak membahayakan masyarakat sekitar.

## 3. Lokasi Properti
Lokasi properti industri berada di arah timur Jakarta. Berlokasi di 6 (enam) desa di Kecamatan Cikarang Barat (84%) dan Cikarang Selatan (16%), kawasan industri ini  memiliki  jarak  terdekat  dengan  bandara,  pelabuhan  dan  CBD  Jakarta dibandingkan  kawasan  industri  lain  seperti  EJIP,  Lippo  Cikarang  dan  Jababeka. Akses  bisa  melalui  tol  Jakarta-Cikampek  dan  keluar  di  KM  25  pintu  tol  Kawasan Industri  MM2100.  Jarak  dari  CBD  Jakarta  adalah  sekitar  30  km,  dari  Pelabuhan Tanjung  Priuk  kurang  lebih  35  km  dan  dari  bandara  internasional  Soekarno  Hatta adalah 55 km. Selain itu, jarak dari stasiun terdekat jika menggunakan commuter line adalah 7,5 km (Stasiun Cibitung).

## Gambar 2
Lokasi Kawasan Industri MM2100

## 4. Segmentasi Pasar
Pasar tenant yang dituju oleh MMID adalah pasar investor industri asia pasifik. Grup  Manunggal  Indonesia  menggandeng  Marubeni  Corporation  dari  Jepang  yang sejak tahun 1980 memiliki pengalaman industri sekelas asia pasifik dan dibuktikan dengan  memiliki  empat  kawasan  industri  lainnya  di  negara  yang  berbeda.  Target pemerintah  juga  akan  dicapai  melalui  adanya  penanaman  modal  asing  dalam perusahaan gabungan/ Joint Venture yaitu MMID. Marubeni memasarkan secara aktif kaveling industri sejak tahun 1989 di Tokyo, Jepang. Tujuan utama dari pasar investor manufaktur  di  MM2100  adalah  perusahaan  Jepang  yang  kuat  pada  teknologi  dan manufaktur namun minim sumber daya baik dari alam itu sendiri maupun pekerjanya. Total lebih dari 400 perusahaan Jepang masuk ke Indonesia. Selain dari Jepang target pasar  industri  ini  juga  mencari  investor  dari  Indonesia  (terutama  saat  ini  banyak perusahaan  manufaktur  asli  Indonesia),    Singapura,    Korea    Selatan,  Malaysia  dan beberapa negara Eropa seperti Jerman dan Kanada.
5. Analisis Permintaan
Menurut  Badan  Pusat  Statistik,  total  perusahaan  industri  menengah  dan  besar yang  didata  melalui  Direktori  Industri  Manufaktur  pada  tahun  2020  se-Indonesia berjumlah  30.381  perusahaan  (Effendi,  2019).  Jumlah  ini  menurun  dibandingkan dengan tahun 2019 yaitu sebesar 33.923 perusahaan industri. Hal ini bisa dipengaruhi dengan berbagai faktor, salah satunya yang paling mungkin adalah dampak pandemi covid-19.  Lesunya  industri  dicerminkan  dengan  tingkat  pertumbuhan  industri  di
kuartal  I  tahun  2020  yang  hanya  sebesar  2,01%  dibanding  pertumbuhan  industri nonmigas secara keseluruhan tahun 2019 adalah 4,34%. Diharapkan kebutuhan akan lahan  industri  juga  diproyeksikan  akan  terus  meningkat  sejalan  dengan  program pemerintah  dalam  menyiapkan  Indonesia  sebagai  negara  industri  4.0.  Berikut disampaikan data jumlah perusahaan industri menengah dan besar sejak tahun 2016 hingga 2020.

## Tabel 1
Data Jumlah Perusahaan Industri Menengah dan Besar di Indonesia Tahun 2015-
2020 Perusahaan Industri Tahun 2016  2017  2018  2019  2020 Jumlah  Industri  Menengah  dan Besar  di Indonesia 35.163 30.991 37.929  33.923  30.381
Untuk  memproyeksikan  jumlah  perusahaan  industri  di  Indonesia  digunakan perhitungan metode geometrik dikarenakan cenderung memberikan perkiraan yang lebih  tinggi  karena  berperilaku  secara  eksponensial  sehingga  lebih  akurat  dalam menggambarkan sifat pertumbuhan yang terus menerus dan kumulatif (Damayanti & Hidayat, 2010). Rumus proyeksi dengan metode geometrik yaitu.
Pn = P0 x (1+r) t
Dengan Pn = jumlah populasi di masa depan (tahun n)
P0 = populasi saat ini/tahun awal
r = rata-rata persentase kenaikan / penurunan
t = tahun proyeksi
Rata-rata persentase kenaikan perusahaan industri sejak tahun 2010 hingga 2020 adalah sebesar 3,5% yang juga memperhitungkan penurunan seperti pada tahun 2019 dan 2020. Jangka penghitungan menggunakan rentang 10 tahun merujuk pada jurnal “Comparative Study of Population Forecasting Methods” tahun 2016 (Purba, 2022). Didapatkan data proyeksi perusahaan industri menengah dan besar seperti pada tabel dibawah ini
Tabel 2 Proyeksi Jumlah Perusahaan di Indonesia Proyeksi  Perusahaan Industri Tahun 2021 2022 2023 2024 2025 Jumlah Industri  Menengah dan  Besar di Indonesia 31.457 32.572 33.726 34.921 36.158
Hasil  perhitungan  proyeksi  tersebut  merupakan  jumlah  perkiraan  yang  dapat berubah bergantung kondisi. Perkiraan berapa permintaan luas lahan untuk kegiatan industri tidak bisa dihitung secara pasti, namun permintaan lahan industri dipastikan akan  tetap  ada  selama  peraturan  dalam  PP  24  Tahun  2009  mengenai  wajibnya perusahaan  industri  berada  dalam  kawasan  industri  masih  berlaku.  Berbagai  jenis industri  dengan  kegiatan  pengolahan  memiliki  standarnya  masing-masing  sesuai klasifikasi tipe bisnisnya.

## 6. Analisis Penawaran
Analisis penawaran akan dilakukan pada objek di lokasi Kabupaten Bekasi yaitu Kawasan  Industri  MM2100  dan  9  (sembilan)  properti  pesaing  yang  dijabarkan sebagai gambaran    secara    umum (Rohmah, 2018).    Kesepuluh kawasan industri di  Kab.  Bekasi  itu  melliputi  Kawasan Industrial Terpadu Indonesia China,  Bekasi International  Industrial  Estate,  Kawasan  Industri  MM2100  dibawah  Bekasi  Fajar, Kawasan  Industri  MM2100  dibawah  Megalopolis  Manunggal,  Kawasan  Industri Jababeka,  East  Jakarta  Industrial  Park,  Kawasan  Industri  Gobel,  Kawasan  Industri Marunda  Center,  Greenland  International  Industrial  Center  (GIIC),  dan  Kawasan Industri Lippo Cikarang dengan keseluruhan total lahan 9.496 ha.
Tabel 3 Rincian Lahan Kawasan Industri di Kab. Bekasi
No. Nama  Kawasan Industri Pengembang Luas Lahan (ha) Lahan Efekti f (ha) 1 Kawasan Industrial
Terpadu Indonesia  China PT Kawasan  Industri Terpadu  Indonesia China 205 143,5 2 Bekasi  Internatio nal  Industrial Estate PT Hyundai  Inti Developm  ent 200 140 3 Kawasan  Industri MM2100 PT Bekasi  Fajar
Industrial  Estate, PT
Bekasi  Mitra IE,  PT Bekasi  Surya Pratama 1.700 1.190 Kawasan  Industri PT Megalopoli  s  Manunggal
4 MM2100 Ind. Dev. 805 563,5 5 Kawasan Industri Jababeka PT Jababeka Infrastrukt ur 2.267 1.586, 9 6 East Jakarta Industrial Park PT East Jakarta Industrial Park 320 224 7 Kawasan Industri Gobel PT Gobel Dharma Nusantara 54 37,8 8 Kawasan Industri Marunda Center PT Tegar Primajaya; PT Multikarya Hasilprima 600 420 9 Greenland Internatio nal Industrial Center (GIIC) PT Puradelta Lestari, Tbk; PT Pembangun an Deltamas 1.700 1.190 10 Kawasan Industri Lippo Cikarang PT Lippo Cikarang Tbk. 1.645 1.151,5 Total Luasan Lahan dengan  Peruntukan Kawasan Industri di Kab. Bekasi 9.496  6.647,2

## 1. Analisis Kondisi Pasar
Kondisi  pasar  merujuk  pada  interval  waktu  antara  jumlah  penawaran  dengan fluktuasi permintaan dari kondisi tidak seimbang menjadi seimbang. Dalam konteks pembahasan objek kawasan industri MM2100, analisis kondisi pasar lebih menyasar pasar  fundamental  karena  lahan  pada  kaveling  industri  memang  pada  dasarnya digunakan dan diberi waktu maksimal empat tahun untuk diolah. Jenis pasar termasuk dalam  kategori  pasar  yang  aktif  karena  adanya  pertumbuhan  permintaan  yang bersamaan  dengan  kurangnya  penawaran.  Penawaran  atas  lahan  kaveling  industri baru dikembangkan ketika ada permintaan (Krisnaputri, 2021).
Menurut siklus pasar properti, pola ketika kawasan industri MM2100 membangun dan mengelola lahannya berada pada tahap ekspansi, yaitu tahap ketika pertumbuhan permintaan terjadi dengan jumlah penawaran terbatas dan membutuhkan waktu untuk merealisasikan permintaan tenant . Hal  ini terjadi karena pada pembangunan fase 1 dan fase 2 masing- masing hanya membutuhkan waktu empat tahun untuk menjual
total  lahan  252  ha  kepada  90 tenant .  Waktu  ini  cukup  cepat  jika  dibandingkan penjualan fase 3 dimana kondisi pasar saat itu sedang berada pada siklus resesi karena ketidakstabilan politik di Indonesia dan krisis moneter.

## Tabel 4

## Daftar Kategori Tenant Fase I dan II Kawasan Industri MM2100
No.  Kategori Jumlah 1. Pabrik Manufaktur 75 2. Pergudangan (warehouse) 10 3. Gudang dan Pabrik 1 4. Lainnya 4 Jumlah Tenant 90
Kabupaten  Bekasi  memiliki  luasan  total lahan kaveling industri yang efektif kepada investor sebesar 6.647,2 ha. Jumlah perusahaan industri di Kab. Bekasi adalah 979  dengan  kondisi  belum  seluruh  lahan  efektif  tersebut  telah  diolah.  Kabupaten Bekasi masih mampu menerima pabrik baru di kawasan industri yang masih tumbuh kembang seperti Kawasan Industri MM2100 di bawah pengelolaan Bekasi Fajar dan Kawasan  Industri  Lippo  Cikarang  dengan  catatan  industri  tersebut  membutuhkan lahan seluas yang mampu ditawarkan oleh pengembang.

## Tabel 5
Daftar Jenis Tenant  Fase 2 dan 3 Kawasan Industri MM2100
No.  Kategori Jumlah 1. Pabrik Manufaktur 83 2. Pergudangan (warehouse) 12 3. Gudang dan Pabrik 0 4. Lainnya 6
Jika merujuk pada kondisi objek saja, dengan habisnya lahan yang ada dan masih adanya permintaan dari calon tenant kondisi saat ini untuk kawasan industri MM2100  adalah overdemand .  Tingkat  okupansi  kawasan  industri  MM2100  di bawah pengelolaan MMID tetap 100% karena lahan yang ditinggalkan tenant pindah tersebut dibeli oleh perusahaan disebelahnya.

## Gambar 3 Siklus Pasar Properti
Sebagai  respon  terhadap  masih  adanya  permintaan,  MMID  sebagai pengembang diundang oleh Bupati Subang pada September 2020 untuk pengelolaan Subang  sebagai  kawasan  industri  baru.  Namun  rencana  itu  masih  masuk  kajian perencanaan dan belum pasti terealisasi karena perlu adanya kajian lebih lanjut terkait insfrastruktur, perhitungan pelabuhan dan bandara terdekat serta pembuangan limbah yang  sesuai  dengan  aturan  KLHK.  MMID  juga  tidak  bisa  mengembangkan  area sekitar lahan karena seluruh lahan telah dikuasai oleh kawasan industri MM2100 di bawah pengembangan PT Bekasi Fajar Industrial Estate.
Jika  menelisik  kondisi  pasar  secara  nasional  saat  ini  setelah  pandemi Covid-19  dan  melihat  kurs  dollar  yang  kembali  stabil,  kondisi pasar saat ini juga berada pada siklus ekspansi. Terdapat 7 (tujuh) pabrik dari China, Jepang, dan Korea Selatan  yang  dipastikan  oleh  Presiden  akan  merelokasi  pabriknya  untuk  masuk  ke Indonesia. Bukan tidak mungkin ke depan akan lebih banyak perusahaan yang akan masuk  ke  Indonesia  dan  akan  mencapai  titik  siklus  puncak  pasar  untuk  properti industri dalam kawasan industri.
2. Penentuan Tingkat Penyerapan Objek terhadap Pasar (Marketability Analysis) Kawasan  Industri  MM2100  memiliki  100%  tingkat  penyerapan  dalam  kurun waktu  pembangunan dan penjualan dalam  tiga fase  dengan  waktu  total  16  tahun hingga keseluruhannya laku. Pengembangan kawasan industri membutuhkan modal yang  cukup  besar  untuk  mendapatkan  kepercayaan  dari tenant .  MMID  sebagai pengembang  melakukan  taktik  pemasaran  dengan  menarik  satu  per  satu  anak perusahaan  pemasok  hingga  menarik  perusahaan  induk  untuk  berinvestasi  di Indonesia.  Teori  aglomerasi  industri  kemudian  terbukti  ketika  seluruh  pemasok berkumpul  dalam  satu  wilayah  industri,  untuk  memperkecil  biaya  distribusi  dan biaya gudang PT Astra Honda Motor sebagai  perakit dari motor ikut membangun pabriknya juga di kawasan industri MM2100. Jika dipersentase secara keseluruhan Kawasan Industri MM2100 hanya menyerap pasar nasional untuk data tahun 2020 sebesar 1,5% dari keseluruhan total luas kawasan industri sebesar 55.181,42 ha yang tersebar  di  103  kawasan  industri  di  Indonesia. Namun untuk Kab. Bekasi sendiri, kawasan industri menyerap 8,5% dari total luasan kawasan industri pesaing. Angka yang  cukup  kecil  jika  dibandingkan  tingkat  penyerapan  yang  mencapai  100% dengan posisi overdemand atau masih adanya permintaan. Terutama dengan atribut fisik  dan  lokasi yang begitu  apik ditata  dan diatur  oleh  pengembang.  Pengelolaan
kawasan industri  yang  baru  di  area  yang  diusulkapemerintah perlu menjadi opsi untuk Megalopolis Manunggal Industrial Development (MMID) sebagai respon dari masih adanya permintaan terhadap lahan kaveling industri.

## Kesimpulan
Dari hasil penelitian dan pembahasan di atas, dapat diketahui bahwa Aspek yang menarik  para  investor  untuk menempatkan perusahaan di  kawasan  industri  MM2100. Infrastruktur dan fasilitas penunjang yang disediakan PT  Manunggal Megalopolis Ind. Dev.  (MMID)  sebagai  pengembang.  Kawasan  Industri  MM2100  memiliki  banyak kelebihan seperti tersedianya jalan berupa jalan utama seluas 41-50 m dan jalan sekunder seluas  18-20  m,  kanal  air,  gerbang  tol  langsung  menuju  kawasan  industri  MM2100, ketersediaan jaringan listrik, jaringan telekomunikasi dan jaringan pipa gas, pengelolaan limbah dengan enam danau buatan sebelum dialirkan ke laut, tiga unit pengelolaan air baku  dari  Sungai  Citarum  dan  Sungai  Cikarang  dengan  dua intake, biopori  serta tersedianya SPBU yang ditempatkan di sebelum gerbang tol. Fasilitas penunjang lainnya atau fasilitas sosial juga lengkap, seperti tersedianya kantor bea cukai tipa A, pos polisi, kantor keamanan, pos pemadam kebakaran, masjid, area food court, pusat perbelanjaan, deretan  ATM  berbagai  bank,  hotel,  rumah  sakit,  restoran  hingga  penyediaan  Sekolah Menengah  Kejuruan  (SMK)  Industri.  Lokasi  yang  cukup  dekat  dengan  Jakarta (dibanding dengan kawasan industri lain di Kab. Bekasi), Bandara Soekarno Hatta dan Pelabuhan Tanjung Priuk.
Perbandingan kawasan industri MM2100 dengan kawasan industri lainnya yang sebanding dan masih pada satu daerah yang sama Perbandingan kawasan industri lain di Kab. Bekasi  dengan  kawasan  industri  MM2100 membandingkan aspek aksesibilitas, fasilitas  dan  infrastruktur  penunjang,  aspek  okupansi,  luas  lahan,  dan  tahun pengembangan.  Masing-masing  kawasan  industri  sebenarnya  memiliki  kekhususan sesuai  tipe  bisnisnya  masing-masing.  Kawasan  Lippo  Cikarang  memiliki  tingkat okupansi  87,5%  dari  lahan  efektif  sebesar  1151,5  ha  dikarenakan  penjualan  kaveling industri  yang  memang  memakan  waktu  tahunan  dan  status  kawasan  industri  Lippo Cikarang  masih  tumbuh  kembang,  artinya  ketika  beberapa  perusahaan  tertarik  dan membutuhkan lahan ke pengembang Lippo Cikarang, pengembang baru akan melakukan pengembangan atas kaveling industri, hal ini disebabkan kebutuhan modal yang cukup besar. Berbeda dengan kawasan industri MM2100 dan EJIP yang tingkat okupansi sudah mencapai  100%  karena  sudah  tidak  ada  lagi  lahan  berkembang,  ketika  ada  tingkat kekosongan  karena  perpindahan tenant pun  pasar  sekunder  sudah  siap  menyambut terutama karena pengelola sudah memiliki nama besar sehingga cepat kembali ke tingkat okupansi 100%. Sebagai catatan,    MMID    membutuhkan    kisaran $9.000.000 saat tahun  1990  atau  kurang  lebih  Rp  126.310.320.000  di  tahun  2020  dengan memperhitungkan tingkat inflasi di Indonesia sejak tahun 1990 hingga tahun 2020 dan menggunakan kurs beli Bank Indonesia per tanggal 31 Desember 2020. Analisis pasar properti industrial ini kemudian akan berlanjut sebagai titik awal dari Analisis Highest and Best Use (HBU) suatu tapak dengan memperhitungkan lebih detail keempat aspek,
yaitu unsur fisik, aturan (legal), keuangan dan maksimalisasi produktivitas.
Pengaruh  predikat  kawasan  industri  terbaik  tahun  2015  versi  Kementerian Perindustrian  terhadap  tingkat  okupansi  pada  kawasan  industri  MM2100.  Kondisi tingkat  okupansi  sebesar  100%  di  kawasan  industri  MM2100  dibawah  pengelolaan MMID didapatkan karena strategi pemasaran yang dilakukan di pasar Asia Pasifik oleh pemegang saham Marubeni Corporation Jepang sebagai pengembang kawasan industri sejak tahun 1980 serta karena tata ruang, infrastruktur, dan fasilitas penunjang lainnya yang  dikonsep  sedemikian  rapi  untuk  investor  dalam  menempatkan  perusahaannya. Predikat  kawasan  industri  terbaik  tahun  2015  dari  Kementerian  Perindustrian  justru didapat  setelah  tingkat  okupansi  mencapai  100%  dan  didapat  karena  kepuasan  para tenant terhadap  MMID  sebagai  pengembang  sekaligus  pengelola  kawasan  industri MM2100.

## BIBLIOGRAFI
Damayanti,  A.,  &  Hidayat,  F.  (2010).  Dinamika  Penduduk  Dan  Kebutuhanair. Jurnal Geografi , 2 (2), 49–70.
Effendi, V. N. (2019). Pengaruh Struktur Modaldan Profitabilitas Perusahaan Terhadap Nilai  Perusahaan  (Studi  Empiris  Pada  Perusahaan  Manufaktur  Yan  Ter-Daftar  Di Bursa Efek Indonesia Tahun 2014-2016). Jurnal Penelitian Ekonomi Dan Akuntansi (Jpensi) , 4 (3), 1211–1232.
Hamsar, H., Kurniawan, B., & Orinaldi, M. (2022). Pengaruh Ukuran Dan Profitabilitas Perusahaan Terhadap Ketepatan Waktu Corporate Internet Reporting Pada Daftar Efek  Syariah  (Studi  Pada  Perusahaan  Sektor  Industri  Barang  Konsumsi  Yang Terdaftar Di Daftar Efek Syariah Periode 2016-2020) . Uin Sulthan Thaha Saifuddin Jambi.
Haqqi, H., & Wijayati, H. (2019). Revolusi Industri 4.0 Di Tengah Society 5.0: Sebuah Integrasi  Ruang,  Terobosan  Teknologi,  Dan  Transformasi  Kehidupan  Di  Era Disruptif . Anak Hebat Indonesia.
Krisnaputri, N. A. (2021). Willingness To Pay (Wtp) Dalam Pembelian Real Estate Jenis Rumah Tinggal Di Kota Bekasi Pada Masyarakat Millenial .
Martono,  N.  (2010). Metode  Penelitian  Kuantitatif:  Analisis  Isi  Dan  Analisis  Data Sekunder (Sampel Halaman Gratis) . Rajagrafindo Persada.
Nomor,  P.  P.  (72  C.E.). Tahun  1992  Tentang  Bank  Berdasarkan  Prinsip  Bagi  Hasil . Ketentuan.
Nuraftiani, D. (2015). Sikap Masyarakat Terhadap Dampak Kawasan Industri Mm 2100 Di Kecamatan Cikarang Barat Kabupaten Bekasi . Universitas Pendidikan Indonesia.
Nurjanah,  S.  (2013).  Analisis  Pengembangan  Program  Bisnis  Industri  Kreatif Penerapannya Melalui Pendidikan Tinggi. Jma , 18 (2), 141–151.
Purba,  D.  W.  (2022). Pengaruh  Analisa  Fundamental,  Teknikal  Dan  Bandarmologi Terhadap Profit Investor Di Surabaya Pada Saham Lq45 Periode Juni 2019–Juni 2020 Sektor Perbankan . Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
Rohmah, A. N. (2018). Kebijakan Publik Dan Ekonomi Politik (Studi Kebijakan Investasi Asing  Dan  Izin  Mendirikan  Bangunan  Dalam  Pembangunan  Kota  Meikarta  Di Cikarang, Kabupaten Bekasi Tahun 2017) . Jakarta: Fakultas Ilmu Sosial Dan Ilmu Politik Uin Syarif Hidayatullah.
Sasono,  H.  B.  (2021). Manajemen  Pelabuhan  Dan  Realisasi  Ekspor  Impor .  Penerbit Andi.
Siagian, V., Rahmadana, M. F., Basmar, E., Purba, P. B., Nainggolan, L. E., Nugraha, N.
A., Siregar, R. T., Lifchatullaillah, E., Marit, E. L., & Simarmata, H. M. P. (2020).
Ekonomi Dan Bisnis Indonesia . Yayasan Kita Menulis.
Siringo-Ringo, K., Simamora, A. M., & Saragih, J. W. P. (2022). Pelatihan Menggunakan Online  Single  Submission  Bagi  Pelaku  Umkm  Untuk  Mengurus  Nomor  Induk Berusaha  Diparoki  Santo  Konrad  Martubung  Kecamatan  Medan  Labuhan  Kota Medan. Abdimas Mandiri-Jurnal Pengabdian Kepada Masyarakat , 2 (1), 1–7.
Sulistyaningsih,  N.  (2017). Kawasan  Industri  Wijayakusuma  Dan  Pengaruhnya Terhadap Iklim Investasi Di Jawa Tengah 1998-2010 . Universitas Diponegoro.
Tarigan, H., Salim, U., Troena, E. A., & Setiawan, M. (2012). Pengetahuan Individu Dan Pengembangan Kerja Tim Berpengaruh Terhadap Kinerja Perusahaan Di Kawasan Industri Mm2100 Cikarang, Bekasi. Jurnal Manajemen Dan Kewirausahaan , 14 (1),
23–43.

## Copyright holder:
Doni Triono, Fatin Nabilah (2022)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: