NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086 - 1702

## AKIBAT HUKUM ASAS PEMISAHAN HORIZONTAL DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH
Cicilia Putri Andari, Djumadi Purwoatmodjo Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: cicillia99@yahoo.com

## Abstract
The National Land Law adheres to the principle of horizontal separation. The principle of horizontal separation is the principle which states that buildings and plants that are on the ground are not part of the land. Land rights do not  automatically  include the ownership of buildings and plants on them. Legal actions regarding land do not automatically include legal actions against buildings and plants. The approach method used in this research is the empirical juridical approach method, namely the enforcement or implementation of normative legal provisions in action on any particular legal event that  occurs  in  society.  The  results  of  the  discussion  are  1)  Legal  Consequences  of  the  Horizontal Separation Principle in the Transition of Land Rights, it can be concluded that the practice of buying and  selling  land  not  accompanied  by  coconut  trees  on  it  also  applies  the  principle  of  horizontal separation due to separation or differences in the legal subject of the holders of land ownership rights with  legal  subjects.  holders  of  ownership  of  the  coconut  tree.  2)  Legal  Protection  for  the  Parties Against the Application of the Principle of Horizontal Separation in the Transition of Land Rights is given to parties who have good intention to control land and / or buildings.

## Keywords: principle of horizontal separation; transfer of rights to land

## Abstrak
Hukum Pertanahan Nasional menganut asas pemisahan horizontal. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang menyatakan bahwa bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian dari  tanah.  Hak  atas  tanah  tidak  dengan  sendirinya  meliputi  pemilikan  bangunan  dan  tanaman diatasnya.  Perbuatan  hukum  mengenai  tanah  tidak  dengan  sendirinya  meliputi  perbuatan  hukum terhadap  bangunan  dan  tanaman.Metode  pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah metode  pendekatan  yuridis  empiris,  yaitu  pemberlakuan  atau  implementasi  ketentuan  hukum normatif secara in action pada setiap peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat.Hasil pembahasan  permasalahan  adalah  1)  Akibat  Hukum  Asas  Pemisahan  Horizontal  Dalam  Peralihan Hak Atas Tanah dapat disimpulkan bahwa praktek jual beli tanah tidak beserta dengan pohon kelapa di  atasnya  juga  menerapkan  asas  pemisahan  horisontal  karena  adanya  pemisahan  atau  perbedaan subjek hukum pemegang hak milik atas tanah dengan subjek hukum pemegang hak milik atas pohon kelapa. 2)  Perlindungan Hukum  Bagi Para Pihak  Terhadap Penerapan  Asas Pemisahan  Horizontal Dalam  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  diberikan  kepada  pihak-pihak  yang  beritikad  baik  terhadap penguasaan tanah dan/atau bangunan.

## Kata kunci : asas pemisahan horizontal; peralihan hak atas tanah
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)

## ▪
ISSN:2086
- 1702

## A. Pendahuluan
Hubungan antara  manusia dengan tanah sangat erat sehingga dirasakan  mempunyai pertalian  yang  berakar dalam alam pikiran. Hal  ini dapat dimengerti dan dipahami, karena tanah  merupakan  tempat  tinggal,  tempat  pemberi  makan,  tempat  mereka  dilahirkan,  dan tempat ia dimakamkan (Soetomo, 1981).  Jadi, tanah sangat dibutuhkan oleh setiap manusia baik dalam skala lingkup kecil yang hanya sebatas untuk kebutuhan tempat tinggal, maupun dalam  skala  besar  yaitu  untuk  kebutuhan  sosial  maupun  usaha.  Perkembangan  dan pertambahan tersebut membawa konsekuensi logis tuntutan kebutuhan tanah sebagai suatu hal pokok yang harus dimiliki. Hal ini memberikan pengertian bahwa pentingnya tanah bagi kehidupan  manusia  untuk  selalu  berusaha  agar  dapat  memiliki  dan  menguasai  tanah. Selanjutnya, salah satu cara untuk mendapatkan atau memiliki tanah adalah dengan cara jual beli tanah, artinya pihak yang ingin memiliki tanah tersebut harus membeli dari orang yang menjual. Karena  itu praktek jual  beli tanah akan  mempermudah seseorang untuk memiliki dan  menguasai tanah  yang selanjutnya dibuktikan dengan akta kepemilikan hak atas tanah tersebut.
Tanah dalam hal ini merupakan kebutuhan dasar bagi setiap manusia, dimana semakin pesatnya  perkembangan  penduduk  hal  ini  dapat  menyebabkan  tanah  bersifat  langka  dan terbatas.  Tanah  juga  merupakan  hal  yang  sangat  rawan  dan  potensi  pemicu  krisis  sosial (Djuhaedah,  1996).  Masyarakat  hukum  sebagai  kesatuan  dengan  tanah  yang  didudukinya, terdapat hubungan yang erat sekali, hubungan yang bersumber pada pandangan yang bersifat religio-magis, hubungan yang erat dan bersifat religio-magis ini, menyebabkan  masyarakat hukum  memperoleh  dan  untuk  menguasai  tanah  tersebut,  memanfaatkan  tanah  itu, memungut hasil dari tumbuh-tumbuhan yang hidup diatas tanah itu, juga memburu terhadap binatang-binatang  yang  hidup  disitu.  Hak  masyarakat  hukum  atas  tanah  ini  disebut  hak pertuanan atau ulayat (Bushar, 1991). Tanah bagi masyarakat individu dalam hidupnya maka dengan demikian sangat pentingnya peran Negara untuk mengatur tanah-tanah yang berada dalam wilayah kekuasaanya supaya tujuan pemerintah tercapai.
Pasal 33 ayat (3) yang menyatakan “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di  dalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besar  kemakmuran rakyat,”. Pasal tersebut mengandung arti bahwa negara bukan pemilik atas tanah tetapi hanya menguasai tanah. Hak tersebut berbeda pada saat berlakunya Hukum Agraria lama dengan asas domein bahwa setiap tanah yang tidak dapat dibuktikan hak eigendonnya adalah tanah milik negara.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Salah  satu  tujuan  pokok  dibentuknya  UUPA  adalah  meletakkan  dasar-dasar  untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak atas tanah. Kepastian hukum yang dimaksudkan meliputi: a). Kepastian mengenai subyek hukum atas tanah (orang atau badan hukum) ; b). Kepastian mengenai letak, batas, ukuran/luas tanah atau kepastian mengenai obyek hak; c). Kepastian mengenai status hak atas tanah yang menjadi landasan hubungan-hubungan antar tanah dengan orang/badan hukum (Boedi, 1997).  Kepastian hukum sebagai salah satu tujuan pokok UUPA tersebut diatur lebih lanjut dalam  Pasal 19 ayat (1) UUPA juncto Pasal 3 PP Nomor  24  Tahun  1997.  Pasal  19  ayat  (1)  UUPA  menentukan  bahwa  :  Untuk  menjamin kepastian  hukum  oleh  Pemerintah  diadakan  pendaftaran  di  seluruh  wilayah  Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Undang-Undang Pokok Agraria  yang  lebih dikenal dengan UUPA Nomor. 5 Tahun 1960 dan Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997. Tentang Pendaftaran Tanah, maka jual  beli tanah harus dilakukan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Boedi, 1997). Menurut ketentuan tersebut diatas dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dapat diketahui  bahwa  untuk  peralihan  hak  atas tanah  diperlukan  suatu  akta otentik  yang  dibuat oleh seorang pejabat umum yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh pemerintah. Karena itu peralihan hak atas tanah tidak dapat dilakukan begitu saja tanpa memenuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hal ini dilakukan untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam jual beli tanah tersebut, maka proses jual beli  hanya  dilakukan  diatas  tanah  yang  dimiliki  berdasarkan  hak-hak  atas  tanah,  artinya obyek tanah yang telah disahkan atau dibuktikan dengan bukti kepemilikan hak atas tanah yang  diterbitkan  oleh  instansi  yang  berwenang,  dalam  hal  ini  adalah  Badan  Pertanahan Nasional. Prinsip utama jual beli tanah adalah adanya hak yang melekat bagi pemilik, artinya seseorang memiliki kekuatan hukum sebagai pemilik hak atas tanah. Atas hak kepemilikan ini mengandung konsekuensi hukum, sehingga legalitas jual jika subyek hukum sah sebagai pemilik hak dan jual beli melalui mekanisme yang disepakati dan ditetapkan oleh ketentuan hukum. Artinya penjual benar-benar meliki hak jual dengan dibuktikan sertifikat yang terbit atas nama penjual selaku pemilik yang sah.
Salah satu aspek yang penting di dalam hukum tanah adalah tentang hubungan hukum antara tanah dengan  benda  lain  yang  melekat padanya.  Kepastian  hukum akan kedudukan hukum  dari  benda  yang  melekat  pada  tanah  itu  sangat  penting  karena  hal  ini  mempunyai pengaruh  yang  luas  terhadap  segala  hubungan  hukum  yang  menyangkut  tanah  dan  benda yang  melekat  padanya.  Hukum  tanah  dikenal  ada  2  (dua)  asas  yang  satu  sama  lain
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
bertentangan yaitu yang dikenal dengan asas pelekatan Vertikal ( verticale accessie beginsel ) dan  asas  pemisahan  horisontal  ( horizontale  scheiding  beginsel ).  Dalam  prakteknya,  salah satu bentuk penerapan asas pemisahan horizontal adalah jual beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya atau membeli tanahnya tidak beserta dengan kelapanya. Jual beli ini hanya dilakukan dengan selembar kwitansi, meskipun hal ini tidak dilarang namun nantinya tidak menutup kemungkinan dalam proses pembuat sertifikat hak milik akan mengalami kesulitan.
Pemisahan secara horizontal antara kepemilikan tanah dengan kepemilikan bangunan yang  ada  diatasnya,  dimana  tanahnya  merupakan  milik  pemilik  tanah  dan  bangunannya merupakan milik si penyewa tanah selaku orang yang mendirikan bangunan tersebut. Ketika seseorang  mendirikan  bangunan  di  atas  sebidang  tanah  dan  telah  menempati  bangunan tersebut  selama  bertahun-tahun  lamanya  ketika  tanah  tersebut  disengketakan  di  kemudian hari  dan  ia  kalah  dalam  sengketa  tanah  tersebut,  maka  ia  menjadi  pihak  yang  harus melaksanakan  putusan  dengan  menyerahkan  tanah  sengketa.  Meskipun  terdapat  asas pemisahan  horizontal  yang  memisahkan  tanah  sengketa  dengan  bangunan  yang  telah  ia bangun  yang  mana  seharusnya  bangunan  tersebut  menjadi  haknya,  ia  tetap  menjadi  pihak yang tidak dapat  dibenarkan karena telah  mendirikan  bangunan diatas tanah  yang  mana  ia tidak berhak atas tanah tersebut.
Mengenai penerapan asas pemisahan  horizontal  melalui  praktek  jual   beli  tanah misalnya dalam prakteknya jual beli tanah  yang  tidak  beserta  dengan  pohon  ternyata tidak diatur dalam UUPA. Penerapan  asas pemisahanhorizontal yang diatur dalam UUPA agraria adalah sewa tanah, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai. Ini artinya bahwa, sebenarnya ada kekosongan hukum  mengenai praktek  jual beli pohon tidak beserta dengan tanahnya atau menjual tanahnya tidak beserta denga pohonnya.
Berdasarkan asas pemisahan horizontal pemilikan atas tanah dan  benda-benda  yang berada di atas tanah itu adalah terpisah. Pemilikan atas tanah terlepas dari bendabenda yang ada di atas tanah, sehingga pemilik hak atas tanah dan pemilik atas bangunan yang berada di atasnya dapat berbeda (Koeswahyono, 2008).  Asas pemisahan horizontal hak-hak atas tanah yang merupakan sifat asli hak-hak dalam hukum adat, tetap dipertahankan tetapi disesuaikan dengan kenyataan kebutuhan masyarakat masa kini.Hak atas tanah tidak meliputi pemilikan atas bangunan  yang ada di atasnya. Bangunan, tanaman dan benda-benda  lain  yang ada di atas suatu bidang tanah adalah milik pihak yang membangun atau yang menanam, baik pihak itu pemegang hak atas tanahnya sendiri atau bukan, kecuali kalau ada perjanjian sebaliknya. Perbuatan  hukum  mengenai  tanah  tidak  dengan  sendirinya  meliputi  bangunan,  tanaman
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪ ISSN:2086
- 1702
dan/atau benda-benda lain yang ada di atasnya, kalau hal itu tidak secara tegas dinyatakan (Santoso, 2012).
Proses peralihan hak milik dengan jual beli yang dilakukan secara formal, peralihan hak dengan jual  beli  juga dapat  dilakukan dengan cara adat  atau lebih dikenal dengan  jual beli  di  bawah  tangan  yang  biasa  dilakukan  di  depan  kepala  desa  oleh  pihak-pihak  yang berkepentingan yang dilakukan di depan saksi, keluarga, kerabat, dan tetangga dan biasanya hanya  dibuktikan  dengan  selembar  kwitansi  pembayaran.  Praktek  jual  beli  pohon  tidak beserta dengan tanahnya, memiliki esensi adanya hak milik atas benda bukan tanah di atas tanah  Hak  Milik.  Adanya  hak  milik  atas  benda  bukan  tanah  di  atas  tanah  Hak  Milik, merupakan  genus  (peristiwa  umum),  sedangkan  Hak  Guna  Bangunan  (HGB),  Hak  Guna Usaha (HGU), Hak Pakai, Sewa Tanah Untuk Bangunan dan Jual  beli tanah tidak  beserta dengan pohonnya adalah species (peristiwa khusus).
Asas pemisahan horizontal ini bukan hanya dalam konteks terpisahnya pemegang hak milik atas benda bukan tanah di atas tanah hak milik orang lain. Jika pemahaman ini yang kita jadikan acuan maka kita akan membangun suatu kesimpulan bahwa jual beli tanah tidak beserta dengan pohon  di atasnya juga menerapkan asas pemisahan horizontal seperti yang telah  diatur  dalam  UUPA.  Asas  pemisahan  horizontal  bukan  hanya  dalam  konteks terpisahnya pemegang hak milik atas benda bukan tanah di atas tanah hak milik orang lain, tetapi pemahaman tersebut perlu diperluas atau ditambah bahwa asas pemisahan horizontal adalah asas yang menjelaskan bahwa subjek hukum pemegang hak milik atas benda di atas tanah,  berbeda  dengan  subjek  hukum  pemegang  hak  milik  atas  tanah  tersebut,  di  mana keberadaan benda di atas tanah hak milik orang lain memiliki jangka waktu yang jelas sesuai dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  atau  kesepakatan.  Pemahaman  ini  dapat dilihat berdasarkan anaolgi hukum di atas dengan tidak mengabaikan dasar hukum yang ada.

## Kerangka Teori
Pandangan  Aristoteles  tentang  keadilan  bisa  didapatkan  dalam  karyanya nichomachean ethics, politics, dan rethoric. Spesifik dilihat dalam buku nicomachean ethics, buku itu sepenuhnya ditujukan bagi keadilan, yang, berdasarkan filsafat hukum Aristoteles, mesti  dianggap  sebagai  inti  dari  filsafat  hukumnya,  “karena  hukum  hanya  bisa  ditetapkan dalam kaitannya dengan keadilan” (Apeldoorn, 1996).
Pada pokoknya pandangan keadilan ini sebagai suatu pemberian hak persamaan tapi bukan  persamarataan.  Aristoteles  membedakan  hak  persamaanya  sesuai  dengan  hak
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
proposional. Kesamaan hak dipandangan manusia sebagai suatu unit atau wadah yang sama. Inilah yang dapat dipahami bahwa semua orang atau setiap warga negara dihadapan hukum sama.  Kesamaan  proposional  memberi  tiap  orang  apa  yang  menjadi  haknya  sesuai  dengan kemampuan dan prestasi yang telah dilakukanya.

## Rumusan Masalah
Atas  dasar  latar  belakang  tersebut  di  atas,  maka  yang  menjadi  perumusan  masalah adalah  sebagai  berikut  :  1)  Bagaimana  akibat  hukum  asas  pemisahan  horizontal  dalam peralihan  hak  atas  tanah,  2)  Bagaimana  perlindungan  hukum  bagi  para  pihak  terhadap penerapan asas pemisahan horizontal dalam peralihan hak atas tanah.

## Orisinalitas Hasil Penelitian
Fakta  menunjukkan  bahwa  belum  banyak  hasil  penelitian  yang  berkaitan  dengan obyek penelitian baik dalam  bentuk laporan, skripsi, tesis maupun disertasi. Namun khusus untuk  penelitian  hukum,  dengan  keterbatasan  kemampuan  penulis  untuk  menelusuri  hasil- hasil  penelitian  di  bidang  hukum,  ada  beberapa  penelitian  tentang  penerapan  doktrin persamaan  pada  “Akibat  Hukum  Asas  Pemisahan  Horizontal  Dalam  Peralihan  Hak  Atas Tanah”
Berdasarkan hasil penelusuran, penulis mendapat penelitian dalam bentuk jurnal yang ditulis oleh Nasrullahdi tahun  2018 dengan judul “Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas  Pemisahan  Horizontal  Pada  Praktek  Jual  Beli  Tanah  Tidak  Beserta  Dengan  Pohon Kelapa Di Atasnya Di Kec. Patilanggio  Kab. Pohuwato”, yang  mengungkapkan dua pokok permasalahan, yaitu : 1). bagaimanakah pengaturan asas pemisahan horisontal  dalam  UUPA, 2). Apakah  praktek  jual  beli  tanah  tidak  berserta  dengan  pohon kelapa  di  atasnya  di Kec. Patilanggio  jika  dianalisis  secara  analogi  sama  dengan  asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA (Nasrullah, 2018).
Jurnal yang ditulis olehDyah Devina Maya Ganindra pada tahun 2017 dengan judul “Kriteria  Asas  Pemisahan  Horizontal  Terhadap  Penguasaan  Tanah  Dan  Bangunan”  yang mengungkapkanpermasalahan yaitu: bagaimana apabila setelah hak sekunder berakhir jangka waktunya  lalu  pemegang  hak  primer  ingin  mengusahakan  tanah  tersebut  sendiri  sementara ada sebuah bangunan yang berdiri diatasnya (Ganindra, 2017).
Jurnal yang ditulis oleh Betty Rubiati pada tahun 2015 dengan judul “Asas Pemisahan Horizontal Dalam Kepemilikan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Satuan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (Mbr)” yang mengungkapkan tiga permasalahan yaitu :
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
1). Apakah kepemilikan satuan rumah susun di Indonesia sudah menggunakan asas pemisahan horizontal atas tanah dan bangunan. 2). Apakah penggunaan asas pemisahan horizontal dalam kepemilikan tanah dan bangunan satuan rumah susun dapat memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR. Ketiga Bagaimanakah pendaftaran kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun bagi MBR (Rubiati, 2015).

## B. Metode Penelitian
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatife atau hukum normatif. Metode  penelitian  ini  merupakan  metode  penelitian  hukum  kepustakaan  dimana  metode  atau cara  yang  dipergunakan  di  dalam  penelitian  hukum  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan pustaka yang ada (Soekanto  dan  Mamuji, 2009). Tahapan pertama penelitian  hukum  normatif adalah  penelitian  yang  ditujukan  untuk  mendapatkan  hukum  obyektif  (norma  hukum),  yaitu dengan  mengadakan  penelitian  terhadap  masalah  hukum.  Tahapan  kedua  penelitian  hukum normatif  adalah  penelitian  yang  ditujukan  untuk  mendapatkan  hukum  subjektif  (hak  dan kewajiban).

## C. Hasil Dan Pembahasan

## 1. Akibat Hukum Asas Pemisahan Horizontal Dalam Peralihan Hak Atas Tanah
Salah satu aspek yang penting di dalam hukum tanah adalah tentang hubungan hukum antara tanah dengan benda lain yang melekat padanya. Kepastian hukum akan kedudukan hukum  dari  benda  yang  melekat  pada tanah  itu  sangat  penting  karena  hal  ini  mempunyai pengaruh  yang  luas  terhadap  segala  hubungan  hukum  yang  menyangkut tanah  dan  benda yang melekat padanya. Di dalam hukum tanah dikenal ada 2 (dua) asas yang satu sama lain bertentangan yaitu yang dikenal dengan asas pelekatan Vertikal ( verticale accessie beginsel ) dan asas pemisahan horisontal ( horizontale scheiding beginsel ).
Sejak berlakunya KUH Perdata kedua asas ini diterapkan secara berdampingan sesuai dengan tata hukum yang berlaku dewasa itu (masih dualistis). Sejak berlakunya UUPA maka ketentuan Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai bumi, air serta kekayaan di dalamnya telah dicabut, kecuali tentang hipotik. Asas pelekatan vertikal yaitu asas yang mendasarkan pemilikan  tanah  dan  segala  benda  yang  melekat  padanya  sebagai  suatu  kesatuan  yang tertancap  menjadi  satu.  Dalam  hukum  tanah  Negaranegara  yang  menggunakan  apa  yang disebut  Asas  Accessie  atau  Asas  pelekatan,  bangunan  dan  tanaman  yang  ada  di  atas  dan merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah,  merupakan  bagian  dari  tanah  yang  bersangkutan.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Hak  atas tanah  dengan  sendirinya,  karena  hukum,  meliputi  juga  pemilikan  bangunan  dan tanaman  yang  ada  di  atas  tanah  yang  dihaki.  Kecuali  kalau  ada  kesepakatan  lain  dengan pihak  yang  membangun  atau  menanamnya  (Pasal  500  dan  571  KUH  Perdata).  Perbuatan hukum  mengenai  tanah  dengan  sendirinya  meliputi  tanaman  dan  bangunan  yang  ada  di atasnya.  Umumnya  bangunan  dan  tanaman  yang  ada  di  atas  tanah  adalah  milik  yang empunya  tanah.  Dalam  hukum  Indonesia  dimungkinkan  pemilikan  secara  pribadi  bagian- bagian bangunan, karena hukum Indonesia menggunakan asas pemisahan horizontal, yaitu asas  hukum  adat  yang  merupakan  dasar  Hukum  Tanah  Nasional.  Berdasarkan  asas pemisahan horizontal  pemilikan atas tanah dan benda-benda yang berada di atas tanah itu adalah  terpisah.  Pemilikan  atas  tanah  terlepas  dari  benda-benda  yang  ada  di  atas  tanah, sehingga pemilik  hak atas tanah dan pemilik atas bangunan  yang  berada di atasnya dapat berbeda.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok pokok Agraria (selanjutnya  disebut  dengan  UUPA)  merupakan  perwujudan  upaya  maksimal  bangsa Indonesia untuk membebaskan diri dari ketergantungan dengan bangsa lain di bidang hukum pertanahan.  Sebelum  diberlakukannya  UUPA,(sukardi,  1997).  Indonesia  menganut  dua hukum tanah yang berbeda, yakni; Hukum Tanah Kolonial yang dituangkan dalam Burgelijk Wetbook (selanjutnya  disebut  dengan  BW)  dan  Hukum  Tanah  Adat  yang  bersumber  dari hukum  adat.  Terdapat  perbedaan  yang  signifikan  diantara  kedua  hukum  tanah  tersebut, dimana hukum tanah kolonial yang bersumber pada BW menganut asas perlekatan atau yang disebut  juga  sebagai  asas natrekking /asas accesie .  Asas  perlekatan  ini  secara  tegas dinyatakan dalam BW khususnya pada Pasal 500, Pasal 571, dan Pasal 601 yang menyatakan bahwa hak milik atas sebidang tanah mengandung pula kepemilikan atas segala sesuatu yang ada di atas tanah maupun di dalam tanah tersebut. Kata lain, kepemilikan atas tanah meliputi pula  kepemilikan  atas  bangunan  yang  ada  diatasnya,  karena  bangunan  merupakan  bagian dari tanah tersebut dan  bangunan  yang didirikan  di atas tanah kepunyaan pihak  lain akan menjadi  milik  pemilik  tanah.  Asas  perlekatan  yang  dianut  hukum  tanah  kolonial  sangat bertentangan dengan hukum tanah adat dimana hukum tanah adat menganut asas pemisahan horizontal.  Asas  pemisahan  horizontal  yang  dianut  hukum  tanah  adat  menyatakan  bahwa bangunan,  tanaman,  dan  bendabenda  bersifat  ekonomis  lainnya  yang  ada  di  atas  tanah bukanlah  merupakan  bagian  dari  tanah.  Kata  lain,  kepemilikan  atas  tanah  tidak  meliputi kepemilikan atas bangunan diatasnya, bangunan berada di bawah kepemilikan pihak yang membangun bangunan tersebut.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Demi mewujudkan unifikasi hukum, peraturan dan keputusan agraria kolonial dicabut dan  dibentuklah  kesatuan  hukum  tanah  nasional  yang  sesuai  dengan  kepribadian  dan persatuan Indonesia sehingga dengan demikian tidak ada lagi penggolongan hukum tanah kolonial  dan  hukum  tanah  adat.  Namun  demikian,  kesatuan  Hukum  Pertanahan  Nasional dibentuk dengan didasari oleh Hukum Tanah Adat yang telah berlaku sebelumnya, karena hukum tanah adat tersebut telah dianut oleh sebagian besar rakyat Indonesia (Santoso, 2012).
Asas pemisahan  horizontal  adalah asas dalam  hukum pertanahan  yang diatur dalam hukum adat. Berdasarkan asas pemisahan horisontal maka tanah terlepas dari segala benda yang melekat padanya. Asas pemisahan horizontal hak-hak atas tanah yang merupakan sifat asli  hak-hak  dalam  hukum  adat, tetap  dipertahankan  tetapi  disesuaikan  dengan  kenyataan kebutuhan  masyarakat  masa  kini.  Hak  atas tanah  tidak  meliputi  pemilikan  atas  bangunan yang ada di atasnya. Bangunan, tanaman dan bendabenda lain yang ada di atas suatu bidang tanah adalah milik  pihak yang membangun atau yang menanam, baik pihak itu pemegang hak  atas  tanahnya  sendiri  atau  bukan,  kecuali  kalau  ada  perjanjian  sebaliknya.  Maka perbuatan  hukum  mengenai  tanah  tidak  dengan  sendirinya  meliputi  bangunan,  tanaman dan/atau benda-benda lain yang ada di atasnya, kalau hal itu tidak secara tegas dinyatakan (Harsono,  2003).  Namun  demikian  penerapan  asas-asas  hukum  adat  tidaklah  mutlak melainkan  selalu  memperhatikan  dan  disesuaikan  dengan  perkembangan  kenyataan  dan kebutuhan dalam masyarakat yang dihadapinya
Hukum  adat  tanah  merupakan  benda  yang  sangat  istimewa,  sehingga  pengaturan mengenai tanah dalam hukum adat, mempunyai lingkup tersendiri yang terpisah dan benda lain  yang  bukan  tanah.  Kedudukan  istimewa  tersebut  adalah  sedemikian  rupa  sehingga dalam hukum adat pengaturan hukum tanah, transaksi tanah dan transaksi yang berhubungan dengan tanah diatur tersendiri. Yang dimaksud dengan transaksi yang berhubungan dengan tanah dalam hukum adat adalah transaksi atas tanah yang tidak langsung, misalnya transaksi bagi  hasil,  sewa  tanah,  jaminan  atas  tanah  yang  ada  di  jawa  dikenal  dengan  istilah tanggungan atau jonggolan, dan sebagainya.
Mengenai  penerapan  asas  pemisahan  horisontal  pada  praktek  jual  beli  tanah  tidak beserta dengan pohon kelapa di atasnya tidak diatur oleh UUPA. Asas pemisahan horisontal yang diatur dalam UUPA hanyalah persoalah, yaitu : (Santoso, 2012)
a. Hak Guna Usaha (HGU) yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b UUPA, secara khusus diatur dalam Pasal 28 sampai dengan Pasal 34 UUPA;
b. Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  yang  disebutkan  dalam  Pasal  16  ayat  (1)  huruf  c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA;
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
c. Hak Pakai (HP) disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA;
d. Hak Sewa Untuk Bangunan (HSUB) yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf e UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA; dan
e. Selain itu ada hak atas tanah yang bersifat sementara yang juga menerapkan asas pemisahan horisontal yaitu:
1. Hak Menumpang. Hak Menumpang yang dimaksud di sini bukan menumpang pada  rumah  atau  bangunan,  tetapi  Hak  Menumpang  yang  dimaksud  di  sini adalah  Hak  Menumpang  di  atas  tanah  milik  orang  lain,  yang  menurut  Boedi Harsono  menumpang  untuk  mendirikan  dan  menempati  rumah  di  atas  tanah pekarangan milik orang lain.
2. Hak  Sewa  Tanah  Pertanian.  UUPA  agraria  sendiri  tidak  memberikan  definisi tentang apa yang dimaksdu dengan Hak Sewa Tanah Pertanian. Yang dimaksud dengan Hak Sewa Tanah Pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak  lain (penyewa) dalam jangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.
2. Perlindungan  Hukum  Bagi  Para  Pihak  Terhadap  Penerapan  Asas  Pemisahan Horizontal Dalam Peralihan Hak Atas Tanah
Salah satu aspek yang penting di dalam hukum tanah adalah tentang hubungan hukum antara tanah  dengan  benda  lain  yang  melekat  padanya.  Kepastian  hukum  akan  kedudukan hukum  dari  benda  yang  melekat  pada  tanah  itu  sangat  penting  karena  hal  ini  mempunyai pengaruh  yang  luas  terhadap  segala  hubungan  hukum  yang  menyangkut  tanah  dan  benda yang melekat padanya (Hasan, 1996).
Pembagian  golongan  penduduk  di  Indonesia  sebelum  Indonesia  merdeka menggambarkan  pluralisme  peraturan  yang  diberlakukan  termasuk  ketentuan  hukum pertanahannya. Pembagian golongan penduduk tersebut adalah :
1. Golongan Eropa, terhadap golongan ini berlaku hukum perdata barat yang diberlakukan Belanda di Indonesia termasuk ketentuan mengenai pertanahannya, sebagaimana diatur dalam  Buku  II  BW  dan  beberapa  peraturan  yang  dibuat  oleh  pemerintah  Belanda  di Indonesia saat itu;
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
2. Golongan  Timur  Asing,  terhadap  golongan  ini  berlaku  ketentuan  hukum  pertanahan yang  termuat  dalam  Buku  II  BW,  sama  dengan  golongan  Eropa  berdasarkan  asas konkordansi;
3. Golongan  Bumiputera,  terhadap  golongan  ini  berlaku  ketentuan  hukum  adat  untuk masalah pertanahannya.
Di dalam hukum tanah dikenal ada 2 (dua) asas yang satu sama lain bertentangan yaitu yang dikenal dengan asas pelekatan Vertikal ( verticale accessie beginsel ) dan asas pemisahan horisontal ( horizontale scheiding beginsel ).
Sejak berlakunya KUH Perdata kedua asas ini diterapkan secara berdampingan sesuai dengan tata hukum yang berlaku dewasa itu (masih dualistis). Sejak berlakunya UUPA maka ketentuan Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai bumi, air serta kekayaan di dalamnya telah dicabut, kecuali tentang hipotik.
Asas  pelekatan  vertikal  yaitu  asas  yang  mendasarkan  pemilikan  tanah  dan  segala benda  yang  melekat  padanya  sebagai  suatu  kesatuan  yang  tertancap  menjadi  satu.  Dalam hukum tanah Negara-negara yang menggunakan apa yang disebut Asas Accessie atau Asas pelekatan,  bangunan  dan  tanaman  yang  ada  di  atas  dan  merupakan  satu  kesatuan  dengan tanah, merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Hak atas tanah dengan sendirinya, karena hukum, meliputi juga pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah yang dihaki. Kecuali kalau ada kesepakatan lain dengan pihak yang membangun atau menanamnya (Pasal 500 dan 571 KUH Perdata) (Harsono, 1994). Perbuatan hukum mengenai tanah dengan sendirinya  meliputi  tanaman  dan  bangunan  yang  ada  di  atasnya.Umumnya  bangunan  dan tanaman yang ada di atas tanah adalah milik yang empunya tanah.
Dalam  hukum  Indonesia  dimungkinkan  pemilikan  secara  pribadi  bagian-bagian bangunan, karena hukum Indonesia menggunakan asas pemisahan horizontal, yaitu asas yang saat ini diberlakukan dalam Hukum Pertanahan Nasional, mengesampingkan asas perlekatan yang telah dijelaskan sebelumnya. Dalam asas pemisahan horizontal, bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah bukanlah merupakan bagian dari tanah sehingga kepemilikan bangunan dan tanaman di atas sebidang tanah tidak serta merta jatuh kepada si pemilik tanah. Perbuatan hukum  mengenai  tanah  tidak  dengan  sendirinya  meliputi  bangunan  dan  tanaman  milik  si pemilik  tanah  diatasnya,  atau  dengan  kali  lain  bahwa  asas    pemisahan  horizontal  adalah kebalikan  dari  asas  pelekatan  yang  mengatakan  bangunan  dan  tanaman  merupakan  satu kesatuan dengan tanah. Sebaliknya, asas pemisahan  horizontal  menyatakan  bangunan dan
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
tanaman bukan merupakan bagian dari tanah. Konsekuensinya hak atas tanah tidak dengan sendirinya maliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atasnya.
Asas  pemisahan  horizontal  hak-hak  atas  tanah  yang  merupakan  sifat  asli  hak-hak dalam  hukum  adat,  tetap  dipertahankan  tetapi  disesuaikan  dengan  kenyataan  kebutuhan masyarakat  masa  kini.Hak  atas  tanah  tidak  meliputi  pemilikan  atas  bangunan  yang  ada  di atasnya. Bangunan, tanaman dan bendabenda lain yang ada di atas suatu bidang tanah adalah milik  pihak  yang  membangun  atau  yang  menanam,  baik  pihak  itu  pemegang  hak  atas tanahnya sendiri atau bukan, kecuali kalau ada perjanjian sebaliknya. Maka perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan, tanaman dan/atau benda-benda lain yang ada di atasnya, kalau hal itu tidak secara tegas dinyatakan (Harsono, 2003).
Pemegang  hak  atas  tanah  hanya  menguasai  sebatas  permukaan  tanahnya  saja sedangkan  bangunan  atau  apapun  yang  melekat  di  atas  tanah  tersebut  berbeda  hak kepemilikannya dan hal ini membuka kemungkinan bahwa pemegang hak atas benda yang melekat di atas tanah berbeda dengan yang memegang hak atas tanah. Segala sesuatu seperti tanaman atau bangunan yang berdiri di atas tanah apabila merujuk pada KUHPerdata, maka segala  tanaman  atau  bangunan  itu  menjadi  bagian  dari  tanahnya  karena  berlaku  asas perlekatan menurut Pasal 500 dan Pasal 506 KUHPerdata.
Dengan  demikian  dapat  disimpulkan  bahwa  dalam  putusan  ini,  ketika  seseorang mendirikan bangunan di atas sebidang tanah dan telah menempati bangunan tersebut selama bertahun-tahun lamanya ketika tanah tersebut disengketakan di kemudian hari dan ia kalah dalam  sengketa  tanah  tersebut,  maka  ia  menjadi  pihak  yang  harus  melaksanakan  putusan dengan  menyerahkan  tanah  sengketa.  Meskipun  terdapat  asas  pemisahan  horizontal  yang memisahkan tanah sengketa dengan bangunan yang telah ia bangun yang mana seharusnya bangunan  tersebut  menjadi  haknya,  ia  tetap  menjadi  pihak  yang  tidak  dapat  dibenarkan karena telah mendirikan bangunan diatas tanah yang mana ia tidak berhak atas tanah tersebut, sehingga ia harus mengosongkan dan menyerahkan tanah itu kepada pihak yang berhak.

## D. SIMPULAN
Akibat  Hukum  Asas  Pemisahan  Horizontal  Dalam  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dapat disimpulkan  bahwa praktek  jual  beli tanah tidak  beserta dengan pohon kelapa di atasnya  juga menerapkan asas pemisahan horisontal karena adanya pemisahan atau perbedaan subjek hukum pemegang hak milik atas tanah dengan subjek  hukum pemegang hak milik atas pohon kelapa. Tetapi  jika  memperhatikan  berbagai  dasar  hukum  dalam  UUPA  yang  mengatur  tentang  asas
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702 pemisahan horisontal seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Sewa Tanah Untuk  Mendirikan  Bangunan,  Hak  Menumpang,  dan  Sewa  Tanah  Untuk  Pertanian  semuanya memiliki  ketentuan  batasan  waktu  yang  jelas  baik  atas  dasar  kesepakatan  mau  pun  atas  dasar ketentuan peraturan perundang-undangan. Dan selama jangka waktunya belum berakhir selama itu pula pemegang hak milik atas tanah tidak boleh menggunakan haknya baik untuk mendirikan bangunan,  mengelolah  atau  menjadikannya  sebagai  agunan  (jaminan)  utang  piutang  dan sebagainya.  Sedangkan  dalam  jual  beli  tanah  terpisah  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya  tidak demikian, karena tidak adanya ketentuan batasan waktu yang jelas keberadaan pohon kelapa di atas tanah hak milik orang lain dan pemegang hak milik atas tanah masih berhak untuk bercocok tanam di atas tanah hak miliknya. Sehingga perbedaan yang mendasar inilah yang membedakan penerapan  asas  pemisahan  horisontal  dalam  UUPA  dengan  asas  pemisahan  horisoltan  pada praktek jual beli tanah tidak beserta dengan pohon kelapa di atasnya. Akibat hukum dari jual beli tanah tidak beserta dengan pohon kelapa di atasnya memiliki perbedaan dengan asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA.
Perlindungan hukum bagi para pihak terhadap penerapan asas pemisahan horizontal dalam peralihan hak atas tanah diberikan kepada pihak-pihak yang beritikad baik terhadap penguasaan tanah  dan/atau  bangunan.  Kriteria  itikad  baik  dalam  penguasaan  tanah  dan/atau  bangunan ditunjukkan  dengan  penguasaan  yang  berlandaskan  norma  kepatutan  dan  keadilan,  tidak menyerobot hak orang lain, tidak menimbulkan kerugian bagi pihak lain, membayar lunas beban- beban yang diwajibkan ketika menguasai tanah dan/atau bangunan, senantiasa bertindak penuh kehati-hatian  sesuai  nalar  dan  akal  sehat,  serta  memenuhi  ukuran  standar  tingkah    laku  yang dikehendaki oleh masyarakat.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. BUKU-BUKU
Apeldoorn,  L.  J.  Van.  (1996). Pengantar  Ilmu  Hukum .  Cetakan  Kedua  Puluh  Enam.  Jakarta: Pradnya Paramita.
Boedi, Harsono. (1997). Hukum Agraria Indonesia . Jakarta: Djambatan.
———.  (1997). Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi, Dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.
Bushar, Muhammad. (1991). Pokok-Pokok Hukum Adat . Jakarta: Pradnya Paramita.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
Djuhaedah,  Hasan.  (1996). Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  Dan Benda  Lain  Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Atas Pemisahan Horizontal . Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
Harsono,  Boedi.  (1994). Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Jilid 1, . Jakarta: Djambatan.
———. (2003). Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional Dalam Hubungannya Dengan TAP MPR  RI IX/MPR/2001 . Jakarta: Universitas Trisakti.
Hasan, Djuhaendah. (1996). Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah Dan Ben Da Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal . Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
Koeswahyono, Muchsin dan Imam. (2008). Aspek Kebijakan Hukum Penatagunaan Tanah Dan Penataan Ruang . Jakarta: Sinar Grafika.
Santoso, Urip. 2012. Hukum Agrarian Kajian Komprehensip . Jakarta: Kencana.
Soekanto,  Soerjono,  dan  Sri  Mamuji.  (2009). Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan Singkat . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
Soetomo. (1981). Pedoman Jual Beli Tanah, Peralihan Hak Dan Sertipikat . Malang: Universitas Brawijaya.
Sukardi.  (1997).  Politik Hukum  Terhadap  Penggunaan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Bagi Orang Asing Di Indonesia . Yuridika.

## B. JURNAL
Ganindra,  Dyah  Devina  Maya.  (2017).  Kriteria  Asas  Pemisahan  Horizontal  Terhadap Penguasaan Tanah Dan Bangunan. Universitas Airlangga .
Nasrullah. (2018). Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek  Jual  Beli  Tanah  Tidak  Beserta  Dengan  Pohon  Kelapa  Di  Atasnya  Di  Kec. Patilanggio Kab. Pohuwato. Fakultas Hukum Universitas Ichsan Gorontalo .
Rubiati,  Betty.  (2015).  Asas  Pemisahan  Horizontal  Dalam  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan  Satuan  Rumah  Susun  Bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (Mbr). Fakultas Hukum Unpad .

## C. UNDANG-UNDANG
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960
Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie) tahun 1947.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                            ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.