Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Beritikad Baik yang Dirugikan Atas Penetapan Eksekusi Berdasarkan Akta Perdamaian
Fiona Theresia, Lanny Kusumawati, Erly Aristo fionatheresia@gmail.com Universitas Surabaya

## Abstract
Before the civil cases be decided in District Court, the judge will ask the parties to do conciliation first. If the parties agree to do conciliation, then a written Acta van Dading, containing the matters agreed by the parties, will be formed. Later, the deed will be strengthened into a Reconciliation Verdict which is binding and can be executed. Acta van Dading, because it contains executive power, can be followed up with the issuance of an Execution Order, if one of the parties didn’t carry out the contents of the decision. However, in reality it is possible that something that was agreed upon in the Acta van Dading, which would then be executed, turned out to be detrimental to a well-intentioned buyer, who entitled to that thing. This study aims to answer what forms of legal protection can be given to well-intentioned buyer of land rights, who is harmed by Execution Order based on Acta Van Dading. From the results of the study, it can be concluded that to defend his/her right, a well-intentioned third party can file a derden verzet against the daading verdict that detriment him/her and can also file a tort lawsuit to get a compensation. Keywords: Acta van Dading; Execution Order; Reconciliation Verdict; Well-Intentioned Buyer; Derden Verzet.

## Abstrak
Pada  prinsipnya,  dalam  penyelesaian  perkara  perdata  di  Pengadilan  Negeri,  sebelum sengketa itu diputus, hakim akan mengusahakan perdamaian di antara para pihak terlebih dahulu. Apabila para pihak setuju untuk berdamai, maka akan dibentuk Acta van Dading secara  tertulis  yang  berisi  hal-hal  yang  disetujui  para  pihak  demi  selesainya  sengketa. Kemudian, terhadap akta tersebut akan dikuatkan menjadi Putusan Perdamaian, sehingga memiliki kekuatan hukum mengikat dan kekuatan eksekutorial. Terhadap Acta van Dading tersebut karena didalamnya terdapat kekuatan eksekutorial, tentunya dapat ditindaklanjuti dengan  dikeluarkannya  Penetapan  Eksekusi,  jika  salah  satu  pihak  tidak  melaksanakan isi putusan tersebut. Namun, dalam prakteknya bisa saja suatu hal yang diperjanjikan di dalam Acta van Dading , yang mana selanjutnya akan dieksekusi itu, ternyata merugikan pihak  ketiga  atau  pembeli  bertikad  baik  yang  sesungguhnya  berhak  atas  objek  yang diperjanjikan  tersebut.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menjawab  bentuk  perlindungan hukum seperti apakah yang dapat diberikan kepada pembeli hak atas tanah yang bertikad baik yang mengalami kerugian akibat Penetapan Eksekusi berdasarkan Acta Van Dading . Dari hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa untuk mempertahankan haknya ini, pihak ketiga  tersebut  dapat  melakukan  upaya  perlawanan  ( derden  verzet )  terhadap  putusan daading yang merugikannya dan mengajukan gugatan atas dasar perbuatan melanggar hukum untuk memperoleh ganti kerugian.
Kata Kunci: Acta  van  Dading ;  Putusan  Perdamaian;  Penetapan  Eksekusi;  Pembeli Beritikad Baik; Derden Verzet .

## Notaire
Article history: Submitted 18 April 2022; Accepted 11 June 2022; Available online 29 June 2022.
e-ISSN:  2655-9404                    p-ISSN:  2721-8376 DOI: 10.20473/ntr.v5i2.34993 Vol. 5 No. 2, Juni 2022
Copyright © 2022 Fiona Theresia, Lanny Kusumawati, Erly Aristo. Published in Notaire. Published by Universitas Airlangga,  Magister Kenotariatan.

## 236 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...

## Pendahuluan
Dalam  menjalani  kehidupannya,  seseorang  pasti  membutuhkan  adanya modal  atau  dana,  baik  untuk  memenuhi  kebutuhan  hidup,  membuka  usaha, mengembangkan  usaha,  dan  lain-lain.  Tentunya  pada  saat  tertentu,  seseorang bisa saja kekurangan modal tersebut, sehingga membutuhkan adanya tambahan dengan melakukan pinjaman. Oleh karena itu, utang piutang merupakan sesuatu kegiatan  yang  familiar  di  mata  masyarakat,  karena  dalam  realitanya  utang piutang  sering  kita  temui  dalam  kehidupan  sehari-hari.  Utang  piutang  adalah praktek  pinjam  meminjam  berupa  uang  yang  dilakukan  oleh  seorang  dengan orang lain yang umumnya dibuat dalam suatu perjanjian. 1 Dalam perjanjian utang piutang  tentunya  ada  hak  dan  kewajiban  yang  harus  dilaksanakan  oleh  para pihak. Kreditur, sebagai pihak yang berpiutang, berkewajiban untuk memberikan pinjaman  sejumlah  uang  dan  berhak  untuk  mendapatkan  pengembalian  uang tersebut.  Sedangkan  Debitur,  sebagai  pihak  yang  berutang,  berhak  untuk menerima pinjaman sejumlah uang dan berkewajiban untuk membayarnya pada waktu yang telah ditentukan. Namun, dalam realitanya di masyarakat tidak dapat dipungkiri  banyak  sekali  pihak  yang  melanggar  perjanjian  tersebut,  atau  yang juga dikenal dengan istilah wanprestasi (cidera janji).
Wanprestasi  adalah  tidak  memenuhi  atau  lalai  melaksanakan  kewajiban sebagaimana  yang  ditentukan  dalam  perjanjian  yang  dibuat  antara  Kreditur dengan  Debitur. 2 Apabila  terjadi  wanprestasi  dalam  perjanjian  utang  piutang, dimana  Debitur  tidak  melaksanakan  kewajibannya  seperti  tidak  membayar, terlambat  membayar,  atau  tidak  membayar  sepenuhnya,  maka  pertama-tama para pihak dapat menyelesaikannya dengan jalur musyawarah terlebih dahulu. Namun,  jika  para  pihak  tetap  tidak  dapat  menemukan  jalan  keluarnya,  maka Kreditur  dapat  menggugat  Debitur  dengan  alasan  wanprestasi  ke  Pengadilan Negeri  demi  menuntut  haknya.  Pada  prinsipnya,  dalam  penyelesaian  sengketa
1 I Wayan Bandem, et.al., ‘Akibat Hukum Perbuatan Wanprestasi Dalam Perjanjian Hutang- Piutang’ (2020) 3 Jurnal Ilmiah Raad Kertha.[1].
2 Sidik dan Salim. H, Pengantar Hukum Perdata (Sinar Grafika 2008).
perdata,  sebelum  sengketa  itu  diputus  dalam  persidangan,  hakim  wajib  untuk melakukan suatu upaya perdamaian terlebih dahulu.
Pengertian  perdamaian  sesuai  Pasal  1851  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  (selanjutnya  disebut  KUH  Perdata)  adalah  suatu  persetujuan  dengan mana kedua belah pihak dengan menyerahkan, menjanjikan atau menahan suatu barang, mengakhiri suatu perkara yang sedang bergantung ataupun mencegah timbulnya suatu perkara. Pada dasarnya dalam suatu proses persidangan perkara perdata,  hal  pertama  yang  dilakukan  oleh  majelis  hakim  adalah  mendamaikan kedua  belah  pihak  yang  berperkara.  Perdamaian  ini  dilaksanakan  dengan  cara mediasi sesuai dengan yang diatur dalam Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 Tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan (selanjutnya disebut Perma 1/2016) dengan bantuan Mediator. Dalam membantu merumuskan kesepakatan perdamaian, Mediator wajib memastikan kesepakatan perdamaian tidak memuat ketentuan yang dilarang sebagaimana diamanatkan di dalam KUH Perdata yang kemudian diatur lebih lanjut di dalam Pasal 27 Ayat (2) Perma 1/2016, dimana ketentuan-ketentuan yang dilarang tersebut adalah sebagai berikut:
a. Bertentangan dengan hukum, ketertiban umum dan/atau kesusilaan;
b. Merugikan pihak ketiga;
c. Tidak dapat dilaksanakan.
Yahya Harahap menilai bahwa proses perdamaian dalam penyelesaian sengketa itu  bersifat  memaksa.  Hal  ini  terlihat  dari  adanya  kewajiban  hakim  untuk memberikan  keterangan  bahwa  proses  perdamaian  telah  ditawarkan  dan  para pihak tidak berhasil didamaikan di dalam berita acara pemeriksaan. Jika dalam berita acara tidak termuat keterangan tersebut, maka keputusan hakim tersebut mengandung cacat formil sehingga batal demi hukum. 3
Selanjutnya, apabila damai itu disetujui oleh pihak-pihak yang bersengketa, maka akan dibuat Akta Perdamaian ( Acta van Dading ) yang berisi hal-hal yang disepakati para pihak untuk mengakhiri sengketa di antara mereka. Kemudian,
3 Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata (Sinar Grafika 2005).

## 238 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
akta tersebut dikuatkan dalam putusan pengadilan menjadi Putusan Perdamaian. Hal ini dilakukan agar kesepakatan di antara para pihak mempunyai kekuatan hukum yang kuat, sehingga hak dan kewajiban para pihak memiliki legitimasi hukum.  Putusan  Perdamaian  tersebut  akan  memuat  hak  dan  kewajiban  yang harus dilakukan oleh para pihak, untuk menyelesaikan sengketa yang terjadi di antaranya. Dalam kasus wanprestasi, pasti pada perdamaian tersebut tercantum kewajiban yang harus dilakukan oleh Debitur untuk melunasi utangnya. Pelunasan ini biasanya dapat berupa penyerahan uang tunai atau benda, baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak. Dalam prakteknya, ada kemungkinan bahwa benda yang  dijadikan  pelunasan  oleh  Debitur  ini  ternyata  berada  dalam  penguasaan pihak ketiga, atau sebelumnya telah dijual kepada pihak ketiga, sehingga benda tersebut  bukanlah  hak  daripada  Debitur.  Jadi,  bisa  saja  Akta  Perdamaian  yang dibuat  oleh  para  pihak  dan  kemudian  dikuatkan  menjadi  Putusan  Perdamaian itu, berisi hal-hal yang merugikan hak daripada pihak ketiga di luar perdamaian sebagai pembeli yang memiliki itikad baik.
Adanya Putusan Perdamaian yang isinya merugikan hak daripada pihak ketiga ini dialami oleh seorang berinisial H.S. Kasus ini bermula dengan adanya utang  piutang  sebesar  Rp  56.442.500.000,  antara  seorang  dengan  inisial  nama S.W  selaku  Kreditur  dengan  tiga  orang  dengan  inisial  nama  S,  A.S,  dan  B.H selaku  para  Debitur.  Para  Debitur  tersebut  tidak  membayar  utangnya  setelah jatuh tempo, sehingga S.W mengajukan gugatan wanprestasi melalui Pengadilan Negeri  Tangerang.  Perkara  tersebut  diakhiri  dengan  perdamaian  di  dalam Pengadilan,  sehingga  dibuatlah  Akta  Perdamaian,  pada  tanggal  20  Januari 2016, yang selanjutnya dikuatkan menjadi Putusan Perdamaian yakni Putusan Nomor  788/Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal  28  Januari  2016.  Demi  melunasi utangnya,  dalam  Putusan  Perdamaian  itu  disebutkan  bahwa  S,  A.S,  dan  B.H akan  menyerahkan  tanah  warisan  kepada  S.W,  yaitu  tanah  seluas  48.796  m2 dengan Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor 14, atas nama A.A.G yang terletak di Desa/Kelurahan Sukabumi Udik, Kecamatan Kebon Jeruk, Kotamadya Jakarta Barat, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Gambar Situasi No. 9/545/1972,
tertanggal  06-08-1972  (selanjutnya  disebut  SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi Udik atas nama A.A.G).
Timbulnya  Putusan  Perdamaian  tersebut  semata-mata  berdasarkan  Akta Perdamaian yang dibuat para pihak di dalam perkara, dimana Majelis Hakim Pengadilan Negeri tidak mengadakan pemeriksaan terhadap alat bukti kedua belah pihak. Ternyata pengakuan S, A.S, dan B.H tidak benar, karena tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G tersebut sebenarnya berada di tangan H.S yang sedang menguasai  tanah  tersebut  (sebagai bezziter ).  H.S  sedang  dalam  proses  mengangsur pembayaran untuk membeli tanah tersebut dari ahli waris A.A.G selaku pemilik tanah dengan  SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik,  tetapi  meskipun  belum  lunas, tanah tersebut telah diserahkan oleh para ahli waris A.A.G kepada H.S, sehingga H.S- lah  yang  menguasai  tanah  tersebut.  Selain  itu,  ternyata  diketahui  bahwa  ahli  waris dari  A.A.G  yang  sebenarnya  berdasarkan  Penetapan    Pengadilan  Agama  Sumenep Nomor 369/Pdt.P/2009/PA.Smp., tanggal 11 Agustus  2009, adalah dua orang dengan inisial  R.A.S.M  dan  R.A.B.  Sebelum  dijual  kepada  H.S,  tanah  tersebut  tidak  pernah dikuasai oleh orang lain selain R.A.S.M dan R.A.B.  Adanya Putusan Perdamaian yang isinya  memperjanjikan  tanah  tersebut  sebagai  pelunasan  utang,  tentunya  merugikan H.S  sebagai  pihak  ketiga  yang  beritikad  baik  yang  sesungguhnya  berhak  atas  tanah tersebut. Apalagi terhadap Putusan Perdamaian tersebut telah dikeluarkan Penetapan Eksekusi Nomor 11/2016 Del. Jo. Nomor 19/PEN.EKS/2016/PN.TNG Jo. Nomor 788/ PDT.G/2015/PN.TNG., tanggal 30 Agustus 2016, sehingga memblokir tanah tersebut.
Berdasarkan uraian sebagaimana tersebut di atas, maka yang dipermasalahkan adalah:  Apakah bentuk perlindungan hukum bagi pembeli hak atas tanah yang beritikad baik yang dirugikan dengan adanya Penetapan Eksekusi berdasarkan Acta Van Dading dari Pengadilan Negeri?.

## Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah bersifat yuridis- normatif, yaitu penelitian yang pembahasan permasalahannya didasarkan pada bahan hukum primer dan sekunder dengan menggunakan peraturan perundang-undangan,

## 240 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
konsep-konsep,  dan  asas-asas  hukum  yang  berkaitan  dengan  penelitian  ini. Penelitian  hukum  mengenal  beberapa  pendekatan  yang  digunakan  untuk mengkaji setiap permasalahan. Dalam penelitian ini, jenis pendekatan yang akan digunakan  oleh  penulis  adalah  Pendekatan  Undang-Undang  ( Statute  Approach ) dan Pendekatan Konseptual ( Conceptual Approach ). Pendekatan undang-undang berarti  permasalahan  atau  isu  hukum  yang  ada,  akan  dikaji  dengan  undang- undang dan peraturan yang berkaitan. Sedangkan pendekatan konseptual berarti permasalahan  akan  dikaji  dengan  pandangan-pandangan  dan  doktrin-doktrin yang berkembang di dalam ilmu hukum. 4
Bahan  hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  terdiri  dari  bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder:
1.  Bahan Hukum Primer, yaitu:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan peraturan perundang-undangan terkait lainnya.
2.  Bahan Hukum Sekunder, yaitu:
Bahan hukum yang menjelaskan bahan hukum primer, meliputi buku-buku teks,  kamus-kamus  hukum,  jurnal-jurnal  hukum,  doktrin-doktrin,  asas-asas hukum, dan komentar-komentar atas putusan pengadilan.
Langkah penelitian dilakukan pertama-tama dengan melakukan inventarisasi (mengumpulkan  bahan-bahan  hukum  yang  terkait)  dan  klasifikasi  (memilah- milah  bahan  hukum  yang  ada)  dengan  cara  membaca,  mempelajari  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku,  serta  literatur-literatur  yang  berhubungan dengan  permasalahan  tersebut.  Selanjutnya  disusun  secara  sistematisasi  atas bahan hukum tersebut agar mudah dipelajari dan dibaca. Langkah analisa atau pembahasan  dilakukan  dengan  metode  deduksi,  yaitu  mulai  dari  pengetahuan hukum  yang  bersifat  secara  umum  diperoleh  dari  peraturan  perundang- undangan, literatur, doktrin, asas-asas hukum, dan yurisprudensi yang digunakan, kemudian diimplementasikan pada permasalahan yang bersifat khusus tersebut.
4 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum (Kencana Prenada Media Group 2011).
Selanjutnya, menggunakan penafsiran sistematis dengan mengaitkan pengertian peraturan perundang-undangan dengan pendapat para ahli sarjana.

## Posisi Kasus
Adanya Putusan Perdamaian yang isinya merugikan hak daripada pembeli beritikad baik ini dialami oleh seorang berinisial H.S. H.S melakukan perjanjian jual beli di bawah tangan dengan objek berupa tanah dengan SHM Nomor 14/ Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G  dengan  ahli  waris  A.A.G,  yaitu R.A.S.M  dan  R.A.B.  Pada  tanggal  18  November  2016,  H.S  mulai  membayar sebagian (mengangsur) harga tanah itu kepada R.A.S.M dan R.A.B.  Kedua orang tersebut ditetapkan sebagai ahli waris almarhum A.A.G berdasarkan Penetapan Pengadilan  Agama  Sumenep  Nomor  369/Pdt.P/2009/PA.  Smp,  tanggal  11 Agustus 2009.
SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G  tersebut sebenarnya belum dibalik nama menjadi atas nama R.A.S.M dan R.A.B. Belum dilakukannya pembalikan nama atas sertipikat hak milik tersebut menyebabkan transaksi perjanjian jual beli tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik  atas  nama  A.A.G  antara  para  ahli  waris  A.A.G  dengan  H.S  belum  diikat dengan Akta Jual Beli (AJB). Selain itu, hal ini juga menyebabkan H.S belum dapat membayar  secara  lunas  tanah  dengan  SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi Udik atas nama A.A.G tersebut kepada R.A.S.M dan R.A.B. Namun, meskipun belum lunas, tanah tersebut telah diserahkan oleh para ahli waris A.A.G kepada H.S,  sehingga  H.S-lah  yang  menguasai  tanah  tersebut  ( bezitter ).  Ketika  SHM Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G  tersebut  akan  diurus untuk dibalik nama menjadi atas nama R.A.S.M dan R.A.B di Kantor Pertanahan Kota  Administrasi  Jakarta  Barat,  H.S  mendapatkan  informasi  dan  data  bahwa SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G terblokir, karena terdapat pihak yang mengajukan blokir dengan melampirkan dokumen salinan Putusan  Perdamaian,  yakni  Putusan  Nomor  788/Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal 28 Januari 2016 dan Penetapan Eksekusi Nomor 11/2016 Del. Jo. Nomor 19/PEN.

## 242 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
EKS/2016/PN.TNG Jo. Nomor 788/PDT.G/2015/PN.TNG., tanggal 30 Agustus 2016, yang mana di dalamnya memuat objek perkara tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G tersebut.
Berdasarkan  uraian  yang  ada  di  dalam  Putusan  Nomor  788/Pdt.G/2015/ PN.Tng.,  tanggal  28  Januari  2016  tersebut,  dapat  diperoleh  rangkaian  peristiwa sebagai  berikut.  S.W  selaku  Kreditur  mempunyai  piutang  kepada  orang-orang bernama S, A.S, dan B.H selaku para Debitur. Utang para Debitur tersebut adalah sebesar Rp 56.442.500.000. Para Debitur tersebut tidak membayar utangnya setelah jatuh tempo, sehingga S.W mengajukan gugatan wanprestasi melalui Pengadilan Negeri  Tangerang.  Perkara  tersebut  diakhiri  dengan  perdamaian  di  dalam Pengadilan,  sehingga  dibuatlah  Akta  Perdamaian,  pada  tanggal  20  Januari  2016, yang selanjutnya dikuatkan menjadi Putusan Perdamaian yakni Putusan Nomor 788/Pdt.G/2015/PN.Tng., tanggal 28 Januari 2016. Dalam putusan tersebut, dapat dilihat bahwa perjanjian utang piutang yang sebelumnya dibuat oleh para pihak ini, walaupun memiliki nominal yang besar, tidak disertai dengan adanya jaminan.
Demi  melunasi  utang  beserta  bunganya,  dalam  Putusan  Perdamaian  itu disebutkan bahwa S, A.S, dan B.H akan menyerahkan tanah warisan kepada S.W, yaitu tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G. Tanah tersebut akan dijual secara lelang dengan harga berdasarkan kesepakatan para pihak atau berdasarkan hasil penilaian Kantor Jasa Penilai Publik yang ditunjuk dan disumpah oleh Pengadilan. Pada saat merumuskan perdamaian, para Debitur mengaku bahwa sertipikat tersebut berada di tangan notaris berinisial I.D.S. di Jakarta.  Para  pihak  pun  menjamin  tidak  memalsu  data  yang  berkaitan  dengan perjanjian perdamaian. Dalam hal ini, Para Debitur memiliki hubungan keluarga dengan  A.A.G,  dimana  S  merupakan  menantu  A.A.G,  sedangkan  A.S  dan  B.H merupakan  cucu  dari  A.A.G  sehingga  mereka  menjadikan  tanah  dengan  SHM Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G  itu  sebagai  pelunasan utang. Mereka tidak mengetahui bahwa telah ada Penetapan Pengadilan Agama Sumenep  Nomor  369/Pdt.P/2009/PA.  Smp.,  tanggal  11  Agustus  2009,  yang menetapkan  R.A.S.M  dan  R.A.B  sebagai  ahli  waris  A.A.G.  Timbulnya  Putusan
Perdamaian  tersebut  semata-mata  berdasarkan  Akta  Perdamaian  yang  dibuat para  pihak  di  dalam  perkara,  dimana  Majelis  Hakim  Pengadilan  Negeri  tidak mengadakan pemeriksaan terhadap alat bukti kedua belah pihak.
Faktanya pengakuan S, A.S, dan B.H tidak benar, karena tanah dengan SHM Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G  tersebut  sebenarnya sedang  dikuasai  oleh  H.S.  Lalu,  sertipikat  tanah  tersebut  juga  tidak  berada  di tangan  Notaris  I.D.S.  di  Jakarta,  tetapi  berada  di  tangan  R.A.S.M  dan  R.A.B. Sebelum dijual kepada H.S, tanah tersebut tidak pernah dikuasai oleh orang lain selain R.A.S.M dan R.A.B, sehingga dapat dikatakan bahwa para Debitur tidak berhak  atas  tanah  tersebut.  Oleh  karena  itu,  keberadaan  Penetapan  Eksekusi, yang dikeluarkan hanya berdasarkan atas Putusan Perdamaian, yang mana isinya berasal dari Acta van Dading yang dibuat para pihak tanpa adanya pemeriksaan alat bukti oleh Majelis Hakim ini, menimbulkan kerugian bagi H.S sebagai pembeli beritikad baik yang berhak atas tanah tersebut.

## Analisis
Perikatan,  menurut  A.  Plito  merupakan  suatu  hubungan  hukum  yang bersifat harta kekayaan antara dua orang atau lebih, atas dasar mana pihak yang satu memiliki hak (Kreditur) dan pihak yang lain memiliki kewajiban (Debitur) atas suatu prestasi. 5 Perikatan ini bisa bersumber dari dua hal, yaitu Perjanjian atau  Undang-Undang.  Kasus  ini  merupakan  suatu  perikatan  yang  bersumber dari perjanjian, karena terikatnya S.W dengan S, A.S, dan B.H tidak diatur dalam Undang-Undang,  melainkan  karena  mereka  membuat  suatu  perjanjian.  Terkait perjanjian  ini  diatur  dalam  Pasal  1313  KUH  Perdata,  yang  menyatakan  bahwa perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  di  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan diri  pada  satu  orang  lain  atau  lebih.  Sedangkan  definisi  daripada  perjanjian sendiri,  menurut  Setiawan  adalah  perbuatan  hukum  dimana  satu  orang  atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya terhadap satu orang
5 Anggia Silfia, ‘Perancangan Kerjasama Antara Perfect Shoes Care Dengan Endorser’ (2020).
244
Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
atau  lebih. 6 Oleh  karena  perjanjian  ini  merupakan  suatu  perbuatan  hukum, maka di dalamnya tentu ada hak dan kewajiban yang harus dilaksanakan oleh para  pihak.  Kasus  ini  merupakan  suatu  perjanjian  utang  piutang,  dimana  S.W selaku Kreditur, berkewajiban untuk memberikan pinjaman sejumlah uang dan berhak atas pengembalian uang tersebut pada waktu yang telah ditentukan. Di sisi  lain,  S,  A.S,  dan  B.H  selaku  Debitur,  berhak  mendapat  pinjaman  sejumlah uang dan berkewajiban mengembalikan uang pinjamannya itu pada waktu yang diperjanjikan.
Dalam kasus tersebut, dapat diketahui bahwa ternyata para Debitur tidak melaksanakan kewajibannya, yaitu mereka tidak membayar utangnya. Tindakan para Debitur yang tidak membayar utangnya yang telah jauh tempo, walaupun telah  ditagih  oleh  S.W  selaku  Kreditur  ini  merupakan  tindakan  Wanprestasi. Wanprestasi ini merupakan suatu peristiwa atau keadaan, dimana Debitur tidak memenuhi  kewajiban  prestasi  perikatannya  dengan  baik,  dan  Debitur  punya unsur salah atasnya. 7 Menurut R. Subekti, wanprestasi itu dapat berupa empat macam, yaitu: 8
1.  Tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau dilakukannya.
2.  Melaksanakan  apa  yang  telah  diperjanjikannya,  tetapi  tidak  sebagaimana yang diperjanjikan.
3.  Melakukan apa yang diperjanjikan, tetapi terlambat.
4.  Melakukan suatu perbuatan yang menurut perjanjian tidak dapat dilakukan.
Perbuatan  yang  dilakukan  oleh  para  Debitur  dengan  tidak  membayar  atau melunasi  utangnya  tersebut  sudah  jelas  melanggar  asas  itikad  baik  dan  telah merugikan  Kreditur.  Terkait  adanya  tindakan  wanprestasi  ini,  biasanya  para pihak  akan  berusaha  untuk  menyelesaikannya  secara  kekeluargaan  terlebih dahulu. Namun, apabila sengketa wanprestasi yang terjadi di antara para pihak tidak dapat diselesaikan dengan jalan musyawarah, maka pihak yang dirugikan
6 R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan (PT Bima Cipta 2006).
7 J Satrio, Wanprestasi Menurut KUH Perdata, Doktrin Dan Yurisprudensi (PT Citra Aditya Bakti 2012).
8 R. Subekti, Hukum Perjanjian (Intermasa 2005).
haknya dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan yang berwenang menyelesaikan  sengketa  tersebut.  Seperti  dalam  kasus  di  atas,  karena  utang tersebut tidak dibayar oleh para Debitur pada saat jatuh tempo, maka S.W selaku Kreditur akhirnya menggugat S, A.S, dan B.H ke Pengadilan Negeri Tangerang atas dasar wanprestasi sesuai dengan yang diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata. Pasal tersebut mengatur bahwa penggantian biaya, kerugian, dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus  diberikan  atau  dilakukannya  hanya  dapat  diberikan  atau  dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
Dalam perkara perdata, sebelum sengketa itu diputus dalam persidangan, hakim  wajib  untuk  melakukan  suatu  upaya  perdamaian  terlebih  dahulu,  yang diatur dalam beberapa ketentuan, yaitu KUH Perdata, Herziene Inlandsch Reglement (selanjutnya  disebut  HIR),  dan  Perma  1/2016.  Adanya  upaya  perdamaian  ini diatur Pasal 130 HIR yang mengatur bahwa:
1.  Jika  pada  hari  yang  ditentukan  itu,  kedua  belah  pihak  menghadap, maka  pengadilan  negeri  dengan  perantaraan  ketuanya,  akan  mencoba memperdamaikan mereka.
2.  Jika dapat dicapai perdamaian sedemikian, maka dibuatlah untuk itu suatu akta dalam sidang tersebut, dalam mana kedua pihak dihukum untuk mentaati isi persetujuan yang telah dicapai itu, akta mana mempunyai kekuatan yang sama dan dilaksanakan dengan cara yang sama sebagai suatu putusan biasa.
3.  Putusan sedemikian tidak dapat dimintakan banding.
4.  Jika pada waktu mencoba akan memperdamaikan kedua belah pihak, perlu dipakai  seorang  juru  bahasa,  maka  peraturan  pasal  yang  berikut  dituruti untuk itu.
Perdamaian ini dilaksanakan dengan cara mediasi. Dalam konteks ini, Mahkamah
Agung mencoba mengintegrasikan proses penyelesaian sengketa alternatif (non litigasi) dalam hal ini mediasi ke dalam proses peradilan (litigasi), yaitu dengan menggunakan  proses  mediasi  untuk  mencapai  perdamaian  pada  tahap  upaya

## 246 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
damai di persidangan dan hal inilah yang biasa disebut dengan lembaga damai dalam bentuk mediasi atau lembaga mediasi. 9
Dalam  kasus  tersebut,  para  pihak,  yaitu  Penggugat  dan  para  Tergugat sepakat untuk melakukan perdamaian di dalam Pengadilan untuk menyelesaikan sengketa  di  antara  mereka,  sehingga  dibuatlah  Akta  Perdamaian,  pada  tanggal 20 Januari 2016, yang selanjutnya dikuatkan menjadi putusan perdamaian, yakni Putusan  Nomor  788/Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal  28  Januari  2016.  Dalam putusan tersebut dinyatakan bahwa untuk melunasi utang serta bunganya, para Debitur akan menyerahkan tanah warisan, yakni tanah dengan SHM Nomor 14/
Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G. Tanah tersebut akan dijual secara lelang dengan harga berdasarkan kesepakatan para pihak atau berdasarkan hasil penilaian Kantor Jasa Penilai Publik yang ditunjuk dan disumpah oleh Pengadilan. Dengan adanya Putusan Perdamaian ini, maka sengketa di antara para pihak telah berakhir secara menyeluruh, tuntas, dan mengikat. Hal ini berarti, bagi para pihak, Putusan Perdamaian tersebut mempunyai kekuatan hukum tetap dan mempunyai kekuatan eksekutorial yang berbentuk Acta Van Dading . Kekuatan hukum yang melekat pada Acta Van Dading ini diatur dalam Pasal 1858 KUH Perdata dan Pasal 130 ayat (2) HIR, yang menjelaskan bahwa suatu Akta Perdamaian yang dibuat secara sah akan mengikat dan mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan putusan  pengadilan  yang  telah  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap,  dan  tidak dapat diajukan banding ataupun kasasi. 10
Seperti  yang  telah  disebutkan  sebelumnya,  SHM  Nomor  14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G itu, sesunguhnya berada di tangan H.S yang sedang menguasai tanah tersebut. H.S sebenarnya masih dalam proses mengangsur pembayaran untuk membeli tanah tersebut dari R.A.S.M dan R.A.B selaku ahli waris A.A.G yang sebenarnya, tetapi tanah tersebut telah diserahkan oleh para
9 Abdul  Halim,  ‘Kontekstualisasi  Mediasi  Dalam  Perdamaian’  ( Direktorat Jenderal Badan Peradilan Agama ) <https://badilag.mahkamahagung.go.id/>.
10 I Dewa Ayu Maheswari Adiananda dan Putu Gede Arya Sumerthayasa, ‘Akibat Hukum Pembatalan Terhadap Akta Perdamaian (Acta Van Dading) Oleh Salah Satu Pihak Yang Berperkara Di Pengadilan’ (2017) 6 Jurnal Ilmu Hukum Kertha Wicara.[5].
ahli waris A.A.G yang sesungguhnya itu kepada H.S. Sebelum dijual kepada H.S, tanah tersebut tidak pernah dikuasai oleh orang lain selain R.A.S.M dan R.A.B. Oleh  karena  itu,  adanya  Putusan  Nomor  788/Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal  28 Januari  2016,  yang  ditindaklanjuti  dengan  Penetapan  Eksekusi  Nomor  11/2016 Del.  Jo.  Nomor  19/PEN.EKS/2016/PN.TNG  Jo.  Nomor  788/PDT.G/2015/ PN.TNG., tanggal 30 Agustus 2016 yang memblokir SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G tersebut, tentunya telah merugikan H.S sebagai pembeli yang beritikad baik.
Pembeli yang beritikad baik adalah orang yang jujur dan tidak mengetahui cacat yang melekat pada barang yang dibelinya itu. 11 Pembeli bertikad baik harus dilindungi  oleh  undang-undang.  Mahkamah  Agung  pun  menegaskan  bahwa salah satu prinsip dalam perjanjian jual beli adalah “pembeli yang beritikad baik harus  selalu  dilindungi”.  Kata-kata  “itikad  baik”  yang  terdapat  dalam  doktrin “pembeli beritikad baik harus dilindungi oleh undang-undang” ini merupakan asas  itikad  baik  yang  memiliki  kesamaan  fungsi  dalam  hukum  benda,  dimana kedudukan  berkuasa  yang  diperoleh  dengan  itikad  baik  harus  dilindungi  oleh undang-undang. Konsekuensinya, perjanjian jual beli yang dilakukan oleh pembeli yang beritikad baik dengan seorang penjual harus dianggap sah. Jika ada yang dirugikan akibat transaksi itu, maka hak-hak pembeli yang beritikad baik harus dilindungi hukum. Dalam Putusan MA No. 251 K/Sip/1958, tanggal 26 Desember 1958,  dinyatakan  bahwa  karena  pembeli  adalah  pembeli  yang  beritikad  baik, maka jual belinya harus dinyatakan sah. Hal yang sama juga dikemukakan dalam SEMA  No.  7/2012,  yang  dalam  butir  IX-nya  dirumuskan  bahwa  perlindungan harus  diberikan  kepada  pembeli  beritikad  baik  sekalipun  kemudian  diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak.
Sesuai Pasal 531 KUH Perdata, pembeli itu dikatakan beritikad baik, apabila ia  memperoleh  benda  tersebut  dengan  cara-cara  memperoleh  hak  milik  dan  ia tidak  tahu  ada  cacat  cela  didalamnya.  Perlindungan  hukum  terhadap  pembeli
11 Agus  Yudha  Hernoko, Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak  Komersial (Mediatama 2008).

## 248 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
beritikad  baik,  dengan  demikian,  pada  dasarnya  adalah  perlindungan  hukum yang  diberikan  kepada  pembeli,  karena  dia  memperoleh  hak  kebendaan dengan didasari itikad baik. Artinya, ia tidak mengetahui cacat atau cela dari (proses  perolehan)  barang  tersebut,  sebagaimana  diatur  di  dalam  Pasal  531 KUH Perdata. 12 H.S, dalam hal ini telah melakukan perjanjian jual beli dengan R.A.S.M dan R.A.B selaku ahli waris A.A.G, dengan objek berupa hak atas tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G. Seperti yang diketahui, sertipikat berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah,  merupakan  surat  tanda bukti  hak  yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat.  Oleh  karena  itu, dengan memiliki sertipikat hak milik dan berdasar atas Penetapan Pengadilan Agama Sumenep Nomor 369/Pdt.P/2009/PA. Smp., tanggal 11 Agustus 2009 mengenai ahli waris tersebut, maka R.A.S.M dan R.A.B dapat dengan mudah membuktikan bahwa mereka memang merupakan pihak yang berhak atas tanah tersebut.  Termasuk  juga,  berhak  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  berupa menjual hak atas tanah tersebut kepada H.S. Perjanjian jual beli ini sah secara hukum. Hal ini dikarenakan perjanjian tersebut telah memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Pertama, adanya kesepakatan di antara para pihak, yaitu H.S dengan R.A.S.M dan R.A.B untuk membuat perjanjian jual beli tersebut. Di dalamnya tidak ada cacat kehendak sebagaimana  yang  diatur  dalam  Pasal  1321  KUH  Perdata,  berupa  kekhilafan ( dwaling ), paksaan ( dwang ), dan penipuan ( bedrog ). Para pihak tersebut, dalam hal  ini  tentunya  cakap  untuk  melakukan  perbuatan  hukum,  karena  sudah dewasa  dan  tidak  berada  di  bawah  pengampuan.  Suatu  hal  yang  menjadi objek perjanjian ini jelas, yaitu berupa hak atas tanah dengan SHM Nomor 14/ Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G. Lalu, mengenai jual beli hak atas tanah  ini  bukan  merupakan  sebab  yang  terlarang,  karena  tidak  dilarang  oleh undang-undang, atau berlawanan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.
12 Widodo Dwi Putro et.al., ‘Penjelasan Hukum Pembeli Beritikad Baik Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Yang Beritikad Baik Dalam Sengketa Perdata Berobyek Tanah’ (2016).
Melihat dari hal tersebut, maka H.S dapat dikatakan merupakan pembeli yang  beritikad  baik,  karena  ia  telah  memenuhi  kriteria-kriteria  tersebut.  H.S memperoleh hak atas tanah tersebut melalui perjanjian jual beli dengan R.A.S.M dan R.A.B selaku pihak yang berhak, sebagai cara memperoleh hak milik secara sah.  Ia  juga  telah  melaksanakan  prinsip  kehati-hatian  dan  tidak  mengetahui adanya permasalahan apapun yang ternyata melibatkan tanah tersebut pada saat melakukan  perjanjian  jual  beli  itu.  Keberadaan  daripada  Putusan  Perdamaian Pengadilan Negeri Tangerang Putusan Nomor 788/Pdt.G/2015/PN.Tng., tanggal 28  Januari  2016  itu  pun,  baru  diketahui  oleh  H.S  ketika  dilakukan  pengecekan ( checking )  sertipikat  tanah  tersebut  ke  Kantor  Pertanahan  Kota  Administrasi Jakarta Barat, demi melakukan balik nama terhadap SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G menjadi atas nama R.A.S.M dan R.A.B.
Selain  itu,  terkait  kasus  ini  bisa  juga  merujuk  dari  putusan  hakim  yang terdahulu  (yurisprudensi),  tepatnya  dalam  Putusan  Nomor  1778  K/Pdt/2013 yang  diputus  oleh  Hakim  Mahkamah  Agung:  H.  Djafni  Djamal  S.H.,  M.H., Dr.  Nurul  lmiyah  S.H.,  M.H.,  dan  Dr.  Yakup  Ginting  S.H.,  C.N.,  M.Kn.  Dalam putusan tersebut dinyatakan, bahwa meskipun pembeli memang belum memiliki akta jual beli dan sertipikat tanah, itikad baik dianggap ada karena adanya bukti kwitansi  jual  beli  yang  diakui  kedua  belah  pihak,  sehingga  pembeli  dianggap beritikad baik dan dilindungi. Jadi, walaupun H.S belum memiliki akta jual beli dan sertipikat tanah, ia dapat dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik, dengan berbekal perjanjian jual belinya dengan R.A.S.M dan R.A.B, serta bukti pembayaran yang pernah dilakukannya. Mengingat di antara H.S dengan R.A.S.M dan R.A.B ini belum terdapat Akta Jual Beli, sebab terhadap sertipikat hak milik tersebut masih belum dilakukan proses balik nama menjadi atas nama R.A.S.M dan R.A.B, karena sedang diblokir. Oleh karena H.S merupakan pembeli beritikad baik, maka tentunya ia harus memperoleh perlindungan hukum.
Dengan demikian, bentuk perlindungan hukum yang dapat diperoleh bagi H.S  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  adalah  transaksi  jual  belinya  dengan R.A.S.M dan R.A.B dinyatakan sah, dan oleh karenanya H.S harus tetap dilindungi

## 250 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
sebagai  pemilik  yang  berhak  atas  tanah  yang  dibelinya  tersebut.  Kemudian, eksekusi  terhadap  tanah  dengan  SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik atas nama A.A.G tersebut tentunya tidak dapat dilaksanakan, mengingat S, A.S, dan B.H bukan pihak yang berhak atas tanah tersebut. Dalam prakteknya, ada beberapa keadaan dimana eksekusi itu tidak dapat dilaksanakan, salah satunya adalah karena objek berada di tangan pihak ketiga. Eksekusi tidak dapat dijalankan terhadap  barang  yang  ada  di  tangan  pihak  ketiga,  apabila  penguasaan  barang tersebut dilaksanakan berdasarkan atas alas hak yang sah. Eksekusi baru dapat dijalankan, apabila penguasaan barang oleh pihak ketiga itu secara tidak sah atau tanpa alas hak. 13 Tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G tersebut seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, berada di bawah penguasaan pihak ketiga, yaitu H.S, yang mana penguasaan ini didapatkannya secara sah melalui jual beli. Hal ini tentunya menyebabkan eksekusi tidak dapat dilaksanakan karena objek eksekusi nyatanya berada di tangan pihak ketiga.
Walaupun eksekusi tidak dapat dilaksanakan dan terhambat, pada dasarnya keberadaan  Penetapan  Eksekusi  berdasarkan Acta  Van  Dading dari  Pengadilan Negeri Tangerang tersebut, telah merugikan H.S. Adanya kerugian yang dialami oleh H.S ini tentunya disebabkan karena tanah yang dibeli dan dikuasainya itu dijadikan  pelunasan  utang  dalam Acta  van  Dading oleh  S,  A.S,  dan  B.H,  yang mana atas dasar Acta van Dading tersebut telah dikeluarkan penetapan eksekusi, sehingga menyebabkan adanya pemblokiran. Pasal 1858 KUH Perdata memang menyebutkan  bahwa  semua  putusan  perdamaian  yang  dibuat  dalam  sidang Majelis Hakim mempunyai kekuatan hukum tetap layaknya putusan pengadilan lainya dalam tingkat akhir sehingga terhadap putusan perdamaian tidak dapat dibanding, dikarenakan disamakan statusnya dengan putusan pengadilan lainya yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap. Namun, apabila dikemudian hari terdapat pihak lain yang merasa dirugikan atas adanya perdamaian tersebut, ia dapat melakukan upaya hukum berupa derden verzet .
13 Darwan Spinst, Strategi Menyusun Dan Menangani Gugatan Perdata (Citra Aditya Bakti 1992).
Notaire, 5 (2) 2022: 235-260 251
Derden  verzet atau  yang  juga  dikenal  dengan  Perlawanan  Pihak  Ketiga adalah suatu upaya hukum atas penyitaan milik pihak ketiga. Derden verzet adalah perlawanan  pihak  ketiga  terhadap  putusan  pengadilan  yang  telah  mempunyai kekuatan hukum yang tetap dan merugikan pihak ketiga. Walaupun pada asasnya suatu  putusan  itu  hanyalah  mengikat  para  pihak  yang  berperkara  dan  tidak mengikat pihak ketiga (Pasal 1917 KUH Perdata), akan tetapi dalam prakteknya apabila  ada  pihak  ketiga  hak-haknya  dirugikan  oleh  suatu  putusan,  maka  ia dapat  mengajukan  perlawanan  terhadap  putusan  tersebut  (Pasal  378 Reglement op  de  Rechtvordering (selanjutnya  disebut  Rv)).  Perlawanan  ini  diajukan  kepada hakim  yang  menjatuhkan  putusan  yang  dilawan  itu  dengan  menggugat  para pihak yang bersangkutan dengan cara biasa (Pasal 379 Rv). Dalam pertimbangan Putusan  Mahkamah  Agung  No.  185/Pdt.Plw/2010/PN.Slmn,  Mahkamah Agung  menyatakan  bahwa  berdasarkan  Pasal  378  Rv  dan  Pasal  379  Rv,  untuk dapat  dikabulkannya  perlawanan  pihak  ketiga  diperlukan  terpenuhinya  2  (dua) unsur,  yaitu  adanya  kepentingan  dari  pihak  ketiga  dan  secara  nyata  hak  pihak ketiga dirugikan. Merujuk dari aturan-aturan tersebut dapat disimpulkan bahwa perlawanan terhadap eksekusi harus diajukan oleh pihak yang merasa dirugikan dengan  adanya  eksekusi  di  luar  dari  pihak-pihak  yang  berperkara.  Pihak  yang merasa dirugikan berkedudukan sebagai pihak ketiga yang mempunyai hak atas barang objek eksekusi. Dengan demikian ketentuan ini sangat jelas bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang berkepentingan dengan objek eksekusi. 14 Namun, perlu dipahami bahwa perlawanan pihak ketiga tersebut diajukan  untuk  melawan  eksekusi  putusan  pengadilan  yang  telah  berkekuatan hukum tetap dan diperbolehkan selama eksekusi belum selesai dilaksanakan. 15
Merujuk  dari  hal  tersebut,  dalam  kasus  ini,  upaya  hukum  yang  dapat dilakukan  H.S  adalah  mengajukan  perlawanan  ( derden  verzet )  ke  Pengadilan
14 Hazar Kusmayanti dan Sandi Yusta Hawari, ‘Praktik Eksekusi Riil Tanah Milik Masyarakat Adat Sunda Wiwitan’ (2020) 26.[347].
15 Ahmad Nurhuda, ‘Legal Actions Verzet Againts Execution Confiscation In Civil Case At District  Court  Semarang  (Case  Study  Court  Decision  No.  152/Pdt.Plw/2006/Pn.Smg)’  (2013)  1 Diponegoro Law Review.[4].

## 252 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
Negeri  Tangerang  dengan  menggugat  para  pihak  yang  bersangkutan  karena eksekusi  belum  dilaksanakan.  Penentuan  domisili  ini  merujuk  dari  Putusan Perdamaian tersebut, yang mana dikeluarkan oleh Pengadilan Negeri Tangerang, sehingga perlawanan diajukan ke Pengadilan Negeri Tangerang.  H.S tentunya memiliki  hak  untuk  mengajukan derden  verzet ,  karena  adanya  Putusan  Nomor 788/Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal  28  Januari  2016  dan  Penetapan  Eksekusi Nomor:  11/2016  Del.  Jo.  Nomor  19/PEN.EKS/2016/PN.TNG  Jo.  Nomor:  788/ PDT.G/2015/PN.TNG., tanggal 30 Agustus 2016 tersebut tentunya secara nyata telah  merugikan  haknya  sebagai  pihak  ketiga.  SHM  Nomor  14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G sebagai objek eksekusi dalam penetapan tersebut berada  dalam  kekuasaan  H.S  sebagai bezitter sehingga  ia  berhak  mengajukan derden  verzet atas  Putusan  Perdamaian  tersebut.  H.S  memang  telah  memiliki legal standing untuk  mengajukan  perlawanan,  karena  sudah  mulai  bertransaksi dengan ahli waris A.A.G selaku pemilik tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G. Namun, secara hukum, hak atas tanah tersebut belum beralih ke H.S, sehingga apabila hendak mengajukan derden verzet , maka tentunya tetap harus melibatkan R.A.S.M dan R.A.B, yang mana dalam kasus ini tentunya juga dirugikan, sebab mereka belum menerima pembayaran lunas dari H.S, tetapi tanah hak warisnya diklaim sebagai milik orang lain. Dalam perlawanan ini, H.S harus dapat membuktikan bahwa ia memang berhak atas SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik, yang mana didapatkanya melalui jual beli secara sah  dengan  R.A.S.M,  dan  R.A.B.  Apabila  perlawanan  yang  diajukan  oleh  H.S ini  disahkan  dan/atau  dikabulkan,  maka  pengadilan  sesuai  Pasal  382  Rv  akan memperbaiki putusan tersebut atau melakukan pembatalan putusan pengadilan secara keseluruhan.
Selain  itu,  pada  dasarnya,  seseorang  yang  mengalami  kerugian  dapat menuntut adanya ganti rugi. Ganti rugi dalam perdata bisa disebabkan oleh dua hal, yaitu karena Wanprestasi dan Perbuatan Melanggar Hukum. Seorang yang melakukan  perbuatan  melawan  hukum  maupun  wanprestasi  wajib  mengganti
kerugian. 16 Oleh  karena  itu,  dalam  kasus  ini,  selain  mengajukan  upaya  hukum perlawanan, H.S juga dapat menuntut ganti rugi berdasar atas perbuatan melanggar hukum. Hal ini dikarenakan untuk gugatan wanprestasi hanya dapat dilakukan apabila ada perjanjian sebelumnya, tetapi dalam hal ini tidak ada perjanjian antara H.S dengan S, A.S, dan B.H. Perbuatan melanggar hukum adalah suatu perbuatan atau tidak berbuat sesuatu yang mengakibatkan timbulnya kerugian bagi orang lain tanpa sebelumnya ada suatu hubungan hukum, kewajiban mana ditujukan terhadap setiap orang pada umumnya dan dengan tidak memenuhi kewajibannya tersebut dapat diminta suatu ganti rugi. 17 Perbuatan melanggar hukum sebagai dasar  gugatan  ganti  rugi  ini,  diatur  dalam  Pasal  1365  KUH  Perdata,  yang mengatur bahwa tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada  orang  lain,  mewajibkan  orang  yang  menimbulkan  kerugian  itu  karena kesalahannya  untuk  menggantikan  kerugian  tersebut.  Mengacu  dari  ketentuan pasal tersebut, maka yang dimaksud dengan perbuatan melanggar hukum adalah perbuatan yang melanggar hukum yang dilakukan oleh seseorang yang karena salahnya telah menimbulkan kerugian bagi orang lain. Kemudian, ketentuan pada Pasal  1365  KUH  Perdata  itu,  dipertegas  dengan  Pasal  1366  KUH  Perdata  yang mengatur  bahwa  setiap  orang  bertanggung  jawab  tidak  hanya  untuk  kerugian yang ditimbulkan oleh perbuatannya, tetapi juga disebabkan oleh kelalaiannya. Kedua pasal tersebut menegaskan bahwa perbuatan melanggar hukum tidak saja mencakup suatu perbuatan, tetapi juga mencakup tidak berbuat.
Agar dapat mengatakan bahwa perbuatan yang dilakukan oleh S, A.S, dan B.H ini merupakan suatu perbuatan melanggar hukum, tentunya harus memenuhi unsur- unsur sesuai dengan ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata secara kumulatif, yaitu:
1.  Adanya suatu perbuatan
Suatu  perbuatan  melanggar  hukum  ini  tidak  saja  mencakup  perbuatan oleh pelaku, tetapi juga mencakup tidak berbuat. Dalam hal ini, ada perbuatan
16 Sri  Redjeki  Slamet,  ‘Tuntutan  Ganti  Rugi  Dalam  Perbuatan  Melawan  Hukum:  Suatu Perbandingan Dengan Wanprestasi’ (2013) 10 Jurnal Lex Jurnalica.[113].
17 R. Setiawan, Tinjauan Elementer Perbuatan Melanggar Hukum (Alumni 1982).

## 254 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
yang  dilakukan  oleh  S,  A.S,  dan  B.H,  yaitu  menjadikan  SHM  Nomor  14/ Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G sebagai pelunasan utang dalam Acta van Dading .
2.  Perbuatan tersebut melanggar/melawan hukum
Dengan adanya perluasan pengertian perbuatan melawan hukum sesudah Arrest  Hoge  Raad 31  Januari  1919,  maka  pengertian  perbuatan  melanggar hukum diperluas karena tidak hanya melanggar undang-undang saja, tetapi juga  merupakan  perbuatan  yang  melanggar  hak  orang  lain,  bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku, kesusilaan, dan sikap yang baik dalam bermasyarakat. 18 Dalam kasus ini, perbuatan yang dilakukan S, A.S, dan B.H termasuk dalam melanggar hukum, karena secara nyata telah melanggar hak daripada H.S selaku pihak yang telah menguasai, serta berhak atas kepemilikan dan pemanfaatan tanah dengan SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G.
3.  Adanya kesalahan dari pihak pelaku
Suatu  tindakan  dianggap  oleh  hukum  mengandung  unsur  kesalahan,
apabila  ada  unsur  kesengajan  atau  kelalaian  di  dalamnya.  S,  A.S,  dan  B.H melakukan perbuatan tersebut secara sadar dan memang bermaksud untuk menjadikan  SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G sebagai pelunasan utang, sehingga memenuhi unsur kesengajaan. Oleh karena adanya kesengajaaan, maka unsur kesalahan terpenuhi dalam kasus ini.
4.  Adanya kerugian ( schade ) dari korban
Selanjutnya adalah harus adanya kerugian yang dialami oleh korban, baik kerugian materiil maupun kerugian immateriil. H.S tentu menderita kerugian akibat perbuatan yang dilakukan oleh S, A.S, dan B.H, karena tanah dengan SHM  Nomor  14  Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G  yang  sedang dikuasainya,  telah  dijadikan  pelunasan  utang.  Selain  itu,  SMH  tersebut  telah diblokir  berdasarkan  Putusan  Nomor  788/Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal
18 Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer (PT Citra Aditya Bakti 2017).
28 Januari 2016 dan Penetapan Eksekusi Nomor 11/2016 Del. Jo. Nomor 19/ PEN.EKS/2016/PN.TNG  Jo.  Nomor  788/PDT.G/2015/PN.TNG.,  tanggal  30 Agustus 2016. H.S dalam hal ini menderita kerugian, karena dengan diblokir, maka tentunya terhadap sertipikat tersebut tidak dapat dilakukan proses balik nama, sehingga berakibat bahwa H.S tidak dapat membuat Akta Jual Beli dan mengurus sertipikat tanah, serta juga tidak dapat memanfaatkan tanah tersebut.
Lalu, H.S juga tentunya merasa tidak aman atau was-was dengan nasib tanah yang didapatkannya melalui jual beli yang telah dilakukannya tersebut.
5.  Adanya hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian
Hubungan kausal ini berarti bahwa kerugian yang dialami korban itu harus disebabkan oleh perbuatan pelaku. Tentunya kerugian yang dialami oleh H.S itu terjadi atau disebabkan karena perbuatan yang dilakukan oleh S, A.S, dan B.H. Perbuatan yang dimaksud adalah menjadikan tanah dengan SHM Nomor 14  Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama  A.A.G  tersebut  sebagai  pelunasan utang dalam Acta van Dading , yang dikuatkan dengan Putusan Nomor 788/
Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal  28  Januari  2016,  yang  mana  atas  putusan tersebut juga telah dikeluarkan Penetapan Eksekusi Nomor 11/2016 Del. Jo. Nomor 19/PEN.EKS/2016/PN.TNG Jo. Nomor 788/PDT.G/2015/PN.TNG., tanggal  30  Agustus  2016,  sehingga  menyebabkan  adanya  pemblokiran.  Hal ini  dikarenakan  tanpa  perbuatan  dari  S,  A.S,  dan  B.H  tersebut,  maka  H.S akan tetap dapat mengurus sertipikat tanah dan dapat memanfaatkan tanah tersebut tanpa kendala, sehingga ia tidak akan menderita kerugian.
Melihat  dari  hal  ini,  jelas  unsur-unsur  perbuatan  melanggar  hukum  telah terpenuhi,  sehingga  dapat  dikatakan  bahwa  S,  A.S,  dan  B.H  telah  melakukan perbuatan melanggar hukum yang merugikan H.S.
Adanya  perbuatan  melanggar  hukum  yang  dilakukan  oleh  pelaku,  pasti berakibat pada timbulnya kerugian bagi korban. Hal ini membawa konsekuensi secara yuridis, bahwa pelaku yang melakukan perbuatan melanggar hukum, yaitu S, A.S, dan B.H, harus bertanggung gugat untuk memberikan ganti rugi kepada H.S  selaku  korban.  Mengenai  tanggung  gugat  ini  dalam  KUH  Perdata  diatur
256

## Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
sebagai berikut: 19
1.  Tanggung gugat dengan unsur kesalahan (kesengajaan dan/atau kelalaian), yang  diatur  dalam  Pasal  1365  KUH  Perdata.  Baik  karena  berbuat  (positif  = culpa in commitendo ) maupun karena tidak berbuat (pasif = culpa in ommitendo ).
2.  Tanggung gugat dengan unsur kesalahan, khususnya unsur kelalaian, yang diatur dalam Pasal 1366 KUH Perdata.
3.  Tanggung gugat sesuai Pasal 1367 KUH Perdata. Sesuai dengan pasal tersebut, seseorang itu juga bertanggung gugat untuk kerugian yang disebabkan oleh barang-barang yang berada di bawah pengawasannya dan disebabkan karena perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya.
Dalam kasus ini S, A.S, dan B.H harus bertanggung gugat untuk memberikan ganti kerugian kepada H.S sesuai dengan Pasal 1365 KUH Perdata. Hal ini dikarenakan unsur kesalahan yang dilakukan adalah berupa kesengajaan dan kerugian yang terjadi  diakibatkan  oleh  perbuatannya  sendiri.  Bukan  oleh  barang-barang  yang berada di bawah pengawasannya dan bukan karena perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya.
Terkait  adanya  perbuatan  melanggar  hukum  ini,  agar  bisa  mendapatkan ganti  kerugian,  H.S  dapat  menggugat  S,  A.S,  dan  B.H  dengan  alasan  adanya Perbuatan  Melanggar  Hukum  sesuai  dengan  Pasal  1365  KUH  Perdata.  Dalam hal ini, sama seperti pengajuan derden verzet yang telah dijelaskan sebelumnya,
H.S  dalam  mengajukan  gugatan  perbuatan  melanggar  hukum,  tentunya  tetap harus  melibatkan  R.A.S.M  dan  R.A.B.  Lalu,  gugatan  ini  juga  dilakukan  untuk memantapkan posisi H.S sebagai pembeli beritikad baik, agar ia dapat memperoleh perlindungan hukum, mengingat penentuan itikad baik ini ditentukan berdasar pada penilaian dan pandangan hakim. 20 Gugatan perbuatan melanggar hukum ini diajukan ke pengadilan negeri tempat tergugat berdomisili, yang mana dalam kasus ini berarti gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri Tangerang. Penentuan domisili ini merujuk dari gugatan wanprestasi yang diajukan oleh S.W sebelumnya,
19 ibid. [13].
20 Putro (n 12) [11].
dimana  gugatan  itu  diajukan  di  Pengadilan  Negeri  Tangerang,  sehingga  bisa diambil  kesimpulan  bahwa  S,  A.S,  dan  B.H  berdomisili  di  Tangerang.  H.S, R.A.S.M, dan R.A.B selaku penggugat harus dapat membuktikan bahwa unsur- unsur perbuatan melanggar hukum sesuai dengan Pasal 1365 KUH Perdata itu, terpenuhi  semua  secara  kumulatif.  Selain  itu,  juga  harus  membuktikan  bahwa H.S memang adalah pembeli beritikad baik, yang membeli secara sah hak atas tanah tersebut dari R.A.S.M dan R.A.B selaku pemilik yang sebenarnya, sehingga ia memang berhak atas tanah dengan SHM Nomor 14 Kelurahan Sukabumi Udik atas  nama  A.A.G  itu.  Apabila  gugatan  H.S  ini  dikabulkan,  maka  tentunya  H.S dapat meminta ganti kerugian kepada S, A.S, dan B.H atas kerugian materiil dan immateriil yang dialaminya akibat perbuatan melanggar hukum yang dilakukan S, A.S, dan B.H.

## Kesimpulan
Tanah  dengan  SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi  Udik  atas  nama A.A.G  yang  dijadikan  sebagai  objek  pelunasan  utang  dalam  Putusan  Nomor 788/Pdt.G/2015/PN.Tng.,  tanggal  28  Januari  2016  itu  sesunguhnya  berada  di tangan  H.S  yang  sedang  menguasai  tanah  tersebut,  yang  mana  didapatkannya melalui perjanjian jual beli secara sah dengan R.A.S.M dan R.A.B. Dalam hal ini,
H.S merupakan pembeli yang bertikad baik karena ia telah memenuhi kriteria- kriteria sebagai pembeli beritikad baik. Hal ini dikarenakan H.S memperoleh hak atas tanah tersebut melalui perjanjian jual beli (sebagai cara memperoleh hak milik secara sah) dengan R.A.S.M dan R.A.B selaku pihak yang berhak, yang dibuktikan dengan sertipikat hak milik dan Penetapan Pengadilan Agama Sumenep mengenai ahli  waris  tersebut.  Ia  juga  telah  melaksanakan  prinsip  kehati-hatian  dan  tidak mengetahui  adanya  permasalahan  apapun  yang  ternyata  melibatkan  tanah tersebut pada saat melakukan perjanjian jual beli.
Selain itu, merujuk dari putusan terdahulu, yaitu Putusan Nomor 1778 K/
Pdt/2013,  walaupun  H.S  belum  memiliki  akta  jual  beli  dan  sertipikat  tanah, ia  dapat  dikategorikan  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik,  dengan  berbekal

## 258 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
perjanjian jual belinya dengan R.A.S.M dan R.A.B, serta bukti pembayaran yang pernah  dilakukannya.  Sesuai  dengan  yang  ditegaskan  oleh  Mahkamah  Agung, pembeli yang beritikad baik tentunya harus dilindungi oleh undang-undang. Hal ini membawa konsekuensi bahwa perjanjian jual beli yang dilakukan pembeli yang beritikad baik dengan seorang penjual harus dianggap sah (Putusan MA No. 251 K/Sip/1958). Jika ada yang dirugikan akibat transaksi itu, maka hak-hak pembeli yang beritikad baik harus dilindungi hukum. Oleh karena itu, H.S sebagai pembeli beritikad baik harus dilindungi haknya. Perlindungan hukum yang dapat diperoleh oleh H.S sebagai pembeli yang beritikad baik adalah transaksi jual belinya dianggap sah dan oleh karenanya ia tetap dilindungi sebagai pihak yang berhak atas SHM Nomor 14/Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G tersebut.
Upaya hukum yang dapat dilakukan H. Sugianto dalam kasus ini adalah mengajukan perlawanan ( derden verzet ) ke Pengadilan Negeri Tangerang dengan menggugat  para  pihak  yang  bersangkutan.  Ia  tentunya  memiliki  hak  untuk mengajukan derden  verzet ,  karena  adanya  Putusan  Nomor  788/Pdt.G/2015/
PN.Tng., tanggal 28 Januari 2016 dan Penetapan Eksekusi Nomor: 11/2016 Del. Jo. Nomor 19/PEN.EKS/2016/PN.TNG Jo. Nomor: 788/PDT.G/2015/PN.TNG., tanggal 30 Agustus 2016 tersebut tentunya secara nyata telah merugikan haknya sebagai pihak ketiga. Namun, secara hukum, hak atas tanah tersebut belum beralih ke H.S, sehingga apabila hendak mengajukan perlawanan, maka tentunya tetap harus melibatkan R.A.S.M dan R.A.B, yang mana dalam kasus ini tentunya juga dirugikan.  Apabila  perlawanan  yang  diajukan  oleh  H.S  ini  disahkan  dan/atau dikabulkan,  maka  pengadilan  sesuai  Pasal  382  Rv  akan  memperbaiki  putusan tersebut atau melakukan pembatalan putusan pengadilan secara keseluruhan.
Selain itu, keberadaan Penetapan Eksekusi berdasarkan Acta Van Dading dari Pengadilan Negeri Tangerang tersebut, tentunya tetap telah merugikan H.S karena menyebabkan  adanya  pemblokiran  atas  SHM  Nomor  14/Kelurahan  Sukabumi Udik atas nama A.A.G. Pada dasarnya, seseorang yang mengalami kerugian dapat menuntut adanya ganti rugi. Dalam hal ini, H.S dapat mengajukan gugatan atas dasar  Perbuatan  Melanggar  Hukum  ke  Pengadilan  Negeri  Tangerang.  Namun,
tentunya juga harus melibatkan R.A.S.M dan R.A.B. Gugatan ini juga dilakukan untuk  memantapkan  posisi  H.S  sebagai  pembeli  beritikad  baik,  agar  ia  dapat memperoleh perlindungan hukum, mengingat penentuan itikad baik ini ditentukan berdasar  pada  penilaian  dan  pandangan  hakim.  Dalam  gugatan  tersebut,  H.S harus membuktikan bahwa S, A.S, dan B.H telah melakukan perbuatan melanggar hukum dan H.S juga harus membuktikan bahwa ia adalah pembeli beritikad baik yang membeli secara sah hak atas tanah tersebut dari pemilik yang sebenarnya, sehingga ia memang berhak mendapatkan ganti kerugian dan berhak atas tanah dengan SHM Nomor 14 Kelurahan Sukabumi Udik atas nama A.A.G itu.

## Daftar Bacaan

## Buku
Agus  Yudha  Hernoko, Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak Komersial (Mediatama 2008).
Anggia  Silfia,  ‘Perancangan  Kerjasama  Antara  Perfect  Shoes  Care  Dengan Endorser’ (2020).
Darwan Spinst, Strategi Menyusun Dan Menangani Gugatan Perdata (Citra Aditya Bakti 1992).
Hazar Kusmayanti dan Sandi Yusta Hawari, ‘Praktik Eksekusi Riil Tanah Milik Masyarakat Adat Sunda Wiwitan’ (2020).
Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer (PT Citra Aditya Bakti 2017).
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum (Kencana Prenada Media Group 2011).
Putro  WD,  ‘Penjelasan  Hukum  Pembeli  Beritikad  Baik  Perlindungan  Hukum Bagi Pembeli Yang Beritikad Baik Dalam Sengketa Perdata Berobyek Tanah’ (2016).
R. Setiawan, Tinjauan Elementer Perbuatan Melanggar Hukum (Alumni 1982).
RF Dewanti, Pokok-Pokok Hukum Perikatan (PT Bima Cipta 2006).
R. Subekti, Hukum Perjanjian (Intermasa 2005).

## 260 Fiona Theresia, dkk: Perlindungan Hukum Bagi...
How to cite: Fiona Theresia, Lanny Kusumawati, Erly Aristo, ‘Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Beritikad Baik Yang Dirugikan Atas Penetapan Eksekusi Berdasarkan Akta Perdamaian’ (2022) Vol. 5 No. 2 Notaire.
Satrio  J, Wanprestasi  Menurut  KUH  Perdata,  Doktrin  Dan  Yurisprudensi (PT  Citra Aditya Bakti 2012).
Sidik dan Salim. H, Pengantar Hukum Perdata (Sinar Grafika 2008).
Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata (Sinar Grafika 2005).

## Jurnal
Ahmad Nurhuda, ‘Legal Actions Verzet Againts Execution Confiscation In Civil Case At District Court Semarang (Case Study Court Decision No. 152/Pdt. Plw/2006/Pn.Smg)’ (2013) 1 Diponegoro Law Review.
I Dewa Ayu Maheswari Adiananda dan Putu Gede Arya Sumerthayasa, ‘Akibat Hukum Pembatalan Terhadap Akta Perdamaian (Acta Van Dading) Oleh Salah  Satu  Pihak  Yang  Berperkara  Di  Pengadilan’  (2017)  6  Jurnal  Ilmu Hukum Kertha Wicara.
I Wayan Bandem  et. al., ‘Akibat Hukum Perbuatan Wanprestasi Dalam Perjanjian Hutang-Piutang’ (2020) 3 Jurnal Ilmiah Raad Kertha.
Sri  Redjeki  Slamet,  ‘Tuntutan  Ganti  Rugi  Dalam  Perbuatan  Melawan  Hukum:
Suatu Perbandingan Dengan Wanprestasi’ (2013) 10 Jurnal Lex Jurnalica.

## Laman
Abdul Halim, ‘Kontekstualisasi Mediasi Dalam Perdamaian’ ( Direktorat Jenderal Badan Peradilan Agama ) https://badilag.mahkamahagung.go.id/.