## Jurnal de Facto
Volume 10 No. 1 Juli 2023 ISSN (Print): 2356-1913; ISSN (Online): 2655-8408

## PERLINDUNGAN HUKUM PEMBELI LELANG EKSEKUSI YANG TIDAK DAPAT MENGUASAI OBJEK LELANG
(Tinjauan Yuridis Perkara Nomor 194/Pdt.G/2021/PN.Bpp.)

## LEGAL PROTECTION OF EXECUTION AUCTION BUYERS WHO CANNOT CONTROL THE AUCTION OBJECT
(Juridical Review Case Number 194/Pdt.G/2021/PN.Bpp.)
Muhammad Nadzir, Toni Agus Wijaya Program Pascasarjana Magister Hukum, Universitas Balikpapan Jalan Pupuk Raya, Gunung Bahagia, Balikpapan Selatan E-mail: caknadzir@yahoo.co.id,wijaya.bankum@gmail.com

## ABSTRAK
Peran  lelang  dalam  fungsi  publik  diantaranya  sebagai  sarana  penegakan  hukum  ( law enforcement )  yang  digunakan  oleh  lembaga  perbankan  selaku  pihak  kreditur  untuk melakukan eksekusi atas agunan debitur yang kreditnya macet. Penelitian ini membahas pelaksanaan  lelang  eksekusi  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  (UUHT)  yang dilaksanakan  melalui  KPKNL  terdapat  permasalahan  Pembeli  lelang  yang  tidak  bisa menguasai objek lelang, kemudian juga digugat dan dituntut untuk  membayar ganti rugi oleh  pihak  debitur  selaku  pemilik  objek  jaminan.  Penelitian  ini  dilakukan  untuk mengetahui perlindungan hukum bagi pembeli lelang eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT yang tidak dapat menguasai objek lelang. Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum  normatif  melalui  pendekatan  teori  dan  peraturan  perundang-undangan  dengan menggunakan  sumber  bahan  hukum  data  sekunder  yang  bersumber  dari  bahan  hukum primer  dan  didukung  bahan  hukum  sekunder  dan  tersier.  Teknik  penelitian  hukum  ini melalui pengumpulan bahan hukum dengan membaca, mempelajari, mengidentifikasi dan menganalisis khususnya mengenai ketentuan yang berlaku terkait lelang dan perlindungan hukum bagi pembeli lelang. Sifat penelitian ini deskriptif melalui analisis kualitatif yang berupaya  untuk memberikan  gambaran  atas  suatu  permasalahan  tertentu  yang kemudian dikaji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan dan saran atas permasalahan tersebut. Hasil pembahasan diketahui bahwa bagi pembeli lelang berdasarkan Pasal 6 UUHT yang tidak  dapat  menguasai  objek  lelang,  telah  terdapat  perlindungan  hukum  preventif  dan represif  bagi  pembeli  lelang  yang  diatur  di  dalam  peraturan  perundang-undangan  dan yurisprudensi.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Pembeli Lelang, Hak Tanggungan.

## ABSTRACT
The role of auctions in public functions includes as a means of law enforcement which is used by banking institutions as creditors to execute debtor collateral with bad credit. This study discusses the implementation of the execution auction of Article 6 of the Mortgage Act (UUHT) which was carried out through the KPKNL, there is a problem that the auction buyer cannot control the auction object, then is also sued and required to pay compensation by  the  debtor  as  the  owner  of  the  collateral  object.  This  research  was  conducted  to determine the legal protection for buyers of execution auctions based on Article 6 UUHT who cannot control the object of the auction. This study uses a normative legal research method through a theoretical approach and statutory regulations using secondary sources of  legal  data  sourced  from  primary  legal  materials  and  supported  by  secondary  and
tertiary legal materials. This legal research technique is through collecting legal materials by  reading,  studying,  identifying  and  analyzing,  especially  regarding  the  applicable provisions related to auctions and legal protection for auction buyers. The nature of this research is descriptive through qualitative analysis which seeks to provide an overview of a  particular  problem  which  is  then  studied  and  analyzed  to  obtain  conclusions  and suggestions  for  the  problem.  The  results  of  the  discussion  show  that  for  auction  buyers based on Article 6 UUHT who cannot control the auction object, there has been preventive and repressive legal protection for auction buyers regulated in laws and regulations and jurisprudence.
Keywords: Legal Protection, Auction Buyer, Mortgage

## I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Salah satu pengikatan objek jaminan kredit yaitu Hak tanggungan yang merupakan  hal  terpenting  bagi  Bank  untuk  menyalurkan  kreditnya  kepada masyarakat dalam rangka memegang prinsip kehati-hatian, sehingga apabila debitur  ingkar  janji  (wanprestasi)  atas  apa  yang  telah  diperjanjikan,  maka Bank selaku pemegang hak tanggungan mempunyai hak preferen (hak yang diutamakan) untuk melakukan eksekusi atas objek jaminan yang telah diikat hak  tanggungan  sebagai  pembayaran/pelunasan  atas  kredit  yang  telah diberikan.  Penyelesaian  eksekusi  hak  tanggungan  oleh  pihak  Bank  selaku kreditur itu sendiri telah diatur dalam Pasal 20 ayat (1) dan (2) UUHT yang menjelaskan bahwa:
1. Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a. Hak  pemegang  hak  tanggungan  pertama  untuk  menjual  objek  hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. Title  eksekutorial  yang  terdapat  dalam  sertifikat  Hak  Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), objek Hak Tanggungan dijual  melalui  pelelangan  umum  menurut  tata  cara  yang  ditentukan dalam  peraturan  perundang-undangan  untuk  pelunasan  piutang pemegang  Hak  Tanggungan  dengan  hak  mendahulu  dari  kreditor- kreditor lainnya.
2. Atas  kesepakatan  pemberi  dan  pemegang  Hak  Tanggungan,  penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian  itu  akan  dapat  diperoleh  harga  tertinggi  yang  menguntungkan semua pihak.
Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, salah satu penyelesaian eksekusi hak  tanggungan  oleh  pihak  Bank  sesuai  Pasal  20  ayat  (1)  huruf  a  yaitu mengacu pada Pasal 6 UUHT yang menyatakan “Apabila debitor cidera janji, pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  objek Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut”.  Dengan demikian  apabila  terdapat  debitur  yang  wanprestasi,  maka  Bank  selaku kreditur pemegang hak tanggungan dapat langsung mengajukan permohonan eksekusi hak tanggungan kepada KPKNL.
Eksekusi yang dilakukan oleh Bank berupa pelelangan umum sehingga debitor juga tidak akan dirugikan. Hasil perolehan eksekusi hak tanggungan
dengan cara lelang akan dibayarkan kepada kreditor sebagai pemegang hak tanggungan,  dan  apabila  terdapat  sisa  dari  penjualan  lelang  akan dikembalikan  kepada  debitor. 1 Pembeli  lelang  atas  objek  lelang  eksekusi Pasal 6 UUHT seharusnya berhak memiliki objek lelang yang telah dibelinya melalui KPKNL, namun dalam praktiknya terdapat pembeli lelang tersebut yang tidak dapat menguasai objek lelang karena masih dikuasai oleh pihak debitur dan pihak pembeli lelang juga digugat perdata dan dituntut ganti rugi oleh pihak debitur selaku pemilik objek lelang sebagaimana perkara nomor 194/Pdt.G/2021/PN.Bpp., di Pengadilan Negeri Balikpapan.
Kasus ini  berawal  saat  MRD  selaku  Debitur  melakukan  peminjaman Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kepada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Cabang Balikpapan Sudirman (selanjutnya disebut BRI Cabang Balikpapan) sesuai  Akta  Perjanjian  Kredit  Nomor  31  tanggal  31  Januari  2017  dihadap Notaris dengan objek jaminan yang telah diikat hak tanggungan sesuai Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) Nomor 66/2017 tanggal 07 Maret 2017 dan  Sertifikat  Hak  Tanggungan  Nomor  1395/2017.  Dalam  perjalanannya MRD  telah  wanprestasi,  kemudian  atas  objek  jaminan  tersebut  oleh  BRI Cabang  Balikpapan  diajukan  permohonan  lelang  eksekusi  Pasal  6  UUHT melalui KPKNL Balikpapan yang dilaksanakan pada tanggal 30 Maret 2021 bertempat di KPKNL Balikpapan, dimana atas objek jaminan tersebut telah laku  terjual  dengan  pembeli  lelang  AHR.  Selanjutnya  pada  saat  pembeli lelang  ingin  menguasai  objek  lelang  yang  telah  dimenangkannya,  debitur tidak mau pergi/mengosongkan objek lelang secara sukarela, bahkan MRD (debitur) dan istrinya RSI mengajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum ke  Pengadilan  Negeri  Balikpapan  sesuai  register  perkara  perdata  nomor 194/Pdt.G/2021/PN.BPP.,  tanggal  13  Oktober  2021  dimana  pembeli  lelang juga  ikut  digugat  selaku  Tergugat  III.  Adanya  gugatan  tersebut  oleh  pihak debitur  kepada  BRI  Cabang  Balikpapan  selaku  Tergugat  I,  KPKNL Balikpapan  selaku  Tergugat  II,  AHR  selaku  Tergugat  III  dan  Kantor Pertanahan Kota Balikpapan selaku Tergugat IV bertujuan untuk memohon kepada Pengadilan Negeri Balikpapan agar menjatuhkan putusan yang antara lain  menyatakan  Tergugat  I,  II,  III  dan  IV  telah  melakukan  perbuatan melawan hukum,  menyatakan pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan terhadap objek jaminan  Cacat  Hukum/Tidak Sah, menyatakan Tergugat  III selaku  pembeli  lelang  beritikad  buruk  atau  beritikad  tidak  baik,  serta menghukum  Tergugat  I,  II,  III  dan  IV  secara  tanggung  renteng  membayar ganti rugi baik materiil maupun immateriil.
Dengan  demikian  seharusnya  dari  ketentuan  hukum  yang  ada,  pihak pembeli  lelang  dapat  langsung  menguasai  objek  lelang,  namun  terdapat adanya  konflik  norma/kekaburan  hukum  atau  bahkan  kekosongan  hukum, dimana debitur tidak bersedia menyerahkan objek lelang secara sukarela yang kemudian  mengajukan  gugatan  melalui  Pengadilan.  Hal  tersebut  tentunya
1 M. Yahya Harahap, 2006, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Perdata Edisi Kedua, Jakarta, PT. Sinar Grafika, hlm. 41
akan merugikan pembeli lelang karena tidak jelasnya kepastian hak pembeli lelang untuk dapat langsung menguasai objek lelang yang dibelinya.
Peraturan lelang yang ada selama ini kurang mendukung perkembangan lelang  sebagai  lembaga  jual  beli  dan  kurang  memberi  perlindungan kepentingan  hak-hak  pembeli  lelang  atas  barang  yang  dibelinya,  karena hukum  lelang  yang  ada  kurang  memiliki  suatu  kualitas  “normatif”  yang umum, berlaku bagi  semua perkara-perkara yang  serupa, sanksi yang tidak jelas  dan  kurang  sistematis.  Peraturan-peraturan  dibidang  lelang  sebagai suatu  sistem  pemikiran  normatif  yang  logis,  rasional  belum  dapat memecahkan  suatu  problem  praktis  yang  bersifat  hukum  pada  prinsipnya dapat  dipecahkan  menurut  hukum,  seperti  terbukti  dengan  tidak  jelasnya kepastian hak pembeli lelang. 2
Pada saat Pembeli Lelang tidak dapat menguasai objek lelang yang telah dibelinya  terlebih  Pembeli  lelang  juga  digugat  di  Pengadilan  oleh  pihak debitur  selaku  pemilik  jaminan,  maka  sudah  sepatutnya  terdapat  suatu Peraturan  Perundang-Undangan  (selanjutnya  disebut  Peraturan  PerUUan) yang  memberikan  perlindungan  dan  kepastian  hukum  kepada  Pembeli Lelang, oleh karena pembeli lelang merupakan pembeli yang beritikad baik yang  hanya  melakukan  pembelian  objek  lelang  melalui  lembaga  negara (KPKNL)  sesuai  prosedur  dan  ketentuan  yang  berlaku  atas  pelaksanaan penegakan  hukum  berupa  eksekusi  hak  tanggungan  sesuai  Pasal  6  UUHT. Akan  tetapi  yang  terjadi  adalah  perlindungan  hukum  dan  kepastian  hukum yang  diberikan  oleh  Peraturan  PerUUan  terhadap  pembeli  lelang  tersebut masih kurang/belum memadai, sehingga dalam kasus di atas, pembeli lelang merasa dirugikan dan kurang dilindungi. Agar eksistensi pelaksanaan lelang khususnya  dalam  fungsi  publik  terkait  penyelesaian  penegakan  hukum pelaksanaan eksekusi yang diamanatkan dalam Pasal 6 UUHT dapat berjalan dengan  baik  serta  menjadi  suatu  nilai  tersendiri  yang  diminati  masyarakat pada  umumnya,  maka  sudah  sewajarnya  Peraturan  PerUUan  mengatur perlindungan dan kepastian hukum  bagi  pembeli  lelang dalam pelaksanaan lelang dimaksud.
Berdasarkan latar belakang masalah di atas, Penulis akan mengkaji dan meneliti  tentang  “Perlindungan  Hukum  Pembeli  Lelang  Eksekusi Berdasarkan  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  Yang  Tidak  Dapat Menguasai  Objek  Lelang  (Tinjauan  Yuridis  Perkara  Perdata  Nomor 194/Pdt.G/2021/PN.BPP)”.

## B. Rumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  pada  latar  belakang  masalah  di  atas,  maka  penulis akan  merumuskan  masalah  yaitu,  bagaimana  perlindungan  hukum  bagi pembeli  lelang  eksekusi  berdasarkan  Pasal  6  Undang-Undang  Hak Tanggungan yang tidak dapat menguasai objek lelang?

## C. Metode
2 M. Yahya Harahap, Op.cit. , hlm. 180
Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif melalui pendekatan  teori  dan  peraturan  perundang-undangan  dengan  menggunakan sumber  bahan  hukum  data  sekunder  yang  bersumber  dari  bahan  hukum primer dan didukung  bahan hukum  sekunder dan tersier. Teknik  penelitian hukum  ini  melalui  pengumpulan  bahan  hukum  dengan  membaca, mempelajari,  mengidentifikasi  dan  menganalisis  khususnya  mengenai ketentuan yang berlaku terkait lelang dan perlindungan hukum bagi pembeli lelang, risalah lelang nomor 84/60/2021 dan penanganan kasus perkara nomor 194/Pdt.G/2021/PN.BPP.  Sifat  penelitian  ini  deskriptif  melalui  analisis kualitatif  yang  berupaya  untuk  memberikan  gambaran  atas  suatu permasalahan  tertentu  yang  kemudian  dikaji  dan  dianalisis  untuk mendapatkan kesimpulan dan saran atas permasalahan tersebut.

## D. Tinjauan Pustaka
1. Pembeli Berdasarkan Pasal 1 angka 52 PMK 213/PMK.06/2020, Pembeli adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang.
Setelah ditetapkan sebagai pemenang lelang eksekusi Pasal 6 UUHT,
Pembeli diberi waktu selama 5 (lima) hari kerja setelah pelaksanaan lelang untuk melakukan pelunasan kewajiban pembayaran lelang yang meliputi harga  lelang,  bea  lelang  dan  pajak  penghasilan  (PPh)  yang  disetorkan melalui rekening KPKNL. Selain membayar pelunasan melalui rekening KPKNL,  Pembeli  lelang  eksekusi  Pasal  6  UUHT  juga  melakukan pembayaran  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) sesuai  ketentuan  yang  berlaku  di  setiap  daerah  kabupaten/kota/propinsi.
Selanjutnya  setelah  melakukan  pelunasan  kewajiban  pembayaran  lelang yang dibuktikan dengan kuitansi atau tanda bukti pelunasan pembayaran oleh  Bendahara  Penerimaan  KPKNL  dan  menyerahkan  bukti  setor BPHTB, maka Pembeli lelang akan memperoleh Kutipan Risalah Lelang dari  KPKNL  sebagai  Akta  Jual  Beli  yang  digunakan  untuk  keperluan pendaftaran  balik  nama  di  kantor  pertanahan  setempat,  dalam  rangka penerbitan sertifikat sebagai bukti kepemilikannya.
2. Lelang Eksekusi
Sesuai Pasal 1 angka 1 peraturan pelaksanaan lelang yang berlaku saat ini yaitu Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  (selanjutnya  disebut  PMK  213),  Lelang adalah  penjualan  barang  yang  terbuka  untuk  umum  dengan  penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk  mencapai  harga  tertinggi,  yang  didahului  dengan  Pengumuman Lelang.  Dalam  Pasal  2  PMK  213,  Jenis  Lelang  terdiri  dari  Lelang Eksekusi, Lelang Noneksekusi Wajib dan Lelang Noneksekusi Sukarela. Sebagaimana Pasal 1 angka 5 PMK 213, Lelang Eksekusi adalah Lelang untuk  melaksanakan  putusan  atau  penetapan  pengadilan,  dokumen- dokumen  lain  yang  dipersamakan  dengan  itu,  dan/  atau  melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.

## Jurnal de Facto 10(1) : 61-77
Adapun  lelang  eksekusi  dalam  hal  ini  berupa  lelang  eksekusi  hak tanggungan yang dilakukan jika debitor melakukan wanprestasi terhadap perjanjian  yang  telah  disepakati,  sehingga  hak  tanggungan  akan  dijual melalui  pelelangan  sebagaimana  tata  cara  yang  telah  diatur  dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3
3. Hak tanggungan
Sesuai  Pasal  1  angka  1  UUHT  telah  dijelaskan  pengertian  hak tanggungan:
“Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan dengan  tanah  yang  selanjutnya  disebut  Hak  Tanggungan  adalah  hak jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud dalam  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria,  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.
Penjelasan  terkait  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  sebelumnya didasarkan pada ketentuan dalam Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menjelaskan bahwa: “(1) Apabila debitor cidera janji, maka  berdasarkan:  a.  Hak  pemegang  hak  tanggungan  pertama  untuk menjual objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau b.  Title  eksekutorial  yang  terdapat  dalam  sertifikat  Hak  Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan  perundang-undangan  untuk  pelunasan  piutang  pemegang  Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari kreditor-kreditor lainnya.”
Dalam pembahasan penelitian ini hanya mengkaji pelaksanaan lelang eksekusi  hak  tanggungan  sesuai  Pasal  20  ayat  (1)  huruf  a  UUHT  yaitu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UUHT yang menyatakan “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk  menjual  objek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui pelelangan  umum  serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil penjualan  tersebut”.  Dimana  atas  permohonan  lelang  eksekusi  Pasal  6 UUHT  ini  dimohonkan  pelaksanaan  eksekusinya  oleh  pemegang  Hak Tanggungan melalui KPKNL.
4. Tidak Dapat Menguasai Menurut  KBBI,  definisi  menguasai  yaitu:  a.  berkuasa  atas  (sesuatu); memegang kekuasaan atas (sesuatu); b. mengenakan kuasa (pengaruh dan sebagainya)  atas;  dapat  mengatasi  keadaan;  c.  mengurus;  d.  menahan; mengendalikan; e. mampu sekali dalam bidang ilmu. 4
Dalam penelitian ini tidak dapat menguasai adalah tidak bisa berkuasa atas  (sesuatu);  tidak  bisa  memegang  kekuasaan  atas  (sesuatu).  Sesuatu dalam  penulisian  penelitian  ini  merupakan  Objek  Lelang.  Dengan
3 Adrian Sutedi, 2018, Hukum Hak Tanggungan , Jakarta, Sinar Grafika, hlm. 163
4 Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi Republik Indonesia, sesuai definisi di https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/menguasai , diakses tanggal 14 April 2022

## Jurnal de Facto 10(1) : 61-77
demikian  tidak  dapat  menguasai  ini  merupakan  tidak  bisa  berkuasa  atas objek lelang secara fisik.
5. Objek lelang
Menurut KBBI, definisi Objek yaitu: a. hal, perkara, atau orang yang menjadi pokok pembicaraan;b. benda, hal, dan sebagainya yang dijadikan sasaran  untuk  diteliti,  diperhatikan,  dan  sebagainya;  c.  nomina  yang melengkapi  verba  transitif  dalam  klausa,  misalnya teh  manis dalam kalimat Kiki  minum  teh  manis; d.  hal  atau  benda  yang  menjadi  sasaran usaha  sambilan;  e.  titik  atau  himpunan  yang  bertindak  sebagai  sumber cahaya bagi suatu lensa, cermin, atau bagi suatu sistem lensa. 5
Dalam  penelitian  ini  objek  adalah benda,  hal,  dan  sebagainya  yang dijadikan  sasaran  untuk  diteliti.  Dengan  demikian  objek  lelang  dalam penelitian  ini  merupakan tanah  atau  tanah  berikut  bangunan  yang  telah diikat  hak  tanggungan  kemudian  dijual  melalui  lelang  eksekusi  Pasal  6 UUHT.
II. Pembahasan
A. Perlindungan  Hukum  Pembeli  Lelang  Eksekusi  Berdasarkan  Pasal  6 Undang-Undang Hak Tanggungan
Perlindungan hukum kepada warga negara merupakan prinsip dasar yang harus ada dalam pembuatan kebijakan-kebijakan suatu negara. Dalam suatu negara,  terdapat  hubungan  antara  negara  dengan  warga  negaranya  yang melahirkan  hak  dan  kewajiban  satu  sama  lain.  Perlindungan  hukum  ini melingkupi dua sisi, di satu sisi merupakan hak bagi warga negara dan di sisi lain  perlindungan  hukum  menjadi  kewajiban  bagi  Negara.  Negara  wajib memberikan  perlindungan  hukum  bagi  warga  negaranya,  sebagaimana tercantum  dalam  Pasal  1  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia  (UUD  NRI)  Tahun  1945  yang  menyatakan  Negara  Indonesia adalah  Negara  hukum.  Pasal  28  D  ayat  (1)  UUD  NRI  Tahun  1945 mempertegas perlindungan hukum dimaksud yang menyatakan “setiap orang berhak  atas  pengakuan,  jaminan,  perlindungan,  dan  kepastian  hukum  yang adil serta perlakuan yang sama di hadapan hukum”.
Perlindungan  hukum  kepada  warga  negara  merupakan  suatu  hak,  tidak terkecuali bagi pembeli lelang. Pembeli lelang ini merupakan warga Negara Indonesia juga perlu diberikan perlindungan dan kepastian hukum agar lelang yang  memiliki  fungsi  publik  dan  fungsi  privat  dapat  terjaga  eksistensinya sebagai  instrument  jual  beli  yang  handal,  aman  dan  terpercaya.  Adanya jaminan  perlindungan  hukum  dalam  melakukan  pembelian  lelang  melalui pelelangan  umum/kantor  lelang  negara  (KPKNL),  akan  membuat  pembeli lelang  mendapatkan  kepastian  hukum  terhadap  hak  pembeli  lelang  untuk memiliki  dan  menguasai  objek  lelang  yang  telah  dibelinya  secara  hukum maupun secara fisik, sehingga menjadikan pembeli lelang merasa aman dan
5 Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi Republik Indonesia, sesuai definisi di https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/objek , diakses tanggal 14 April 2022
nyaman,  baik  secara  pikiran,  tenaga,  waktu  dan  biaya  dari  gangguan  dan berbagai ancaman ataupun gugatan dari pihak lain.
Perlindungan  hukum  terhadap  pihak  ketiga  selaku  pembeli  lelang  dapat dikatakan  masih  terbilang  minim  terlebih  di  dalam  UUHT  yang  lebih menekankan  pada  perlindungan  hukum  bagi  kreditur  dan  debitur.  Dalam tatanan praktik seharusnya perlindungan hukum bagi pembeli lelang eksekusi Pasal 6 UUHT harus sudah diatur dalam peraturan perundang-undangan, agar tidak  terjadi  lagi  permasalahan  pihak  debitur  pemilik  jaminan  yang  tidak bersedia mengosongkan objek lelang secara sukarela. Hal ini sangat terlihat kurang  rasional,  mengingat  pembelian  objek  hak  tanggungan  melalui pelelangan  umum/kantor  lelang  negara  oleh  pembeli  lelang  ini  merupakan tindak  lanjut  pelaksanaan  eksekusi  yang  telah  diatur/ditentukan  oleh  suatu Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  dengan  kata  lain  pembeli  lelang  ini membantu  menyelesaikan  permasalahan  baik  bagi  debitur  (menyelesaikan hutang) juga kreditur (sebagai pembayaran atas kredit yang telah disalurkan), namun tidak mendapatkan suatu perlindungan berupa kepastian hukum untuk memiliki dan menguasai barang yang telah dibelinya.
Menurut  Satjipto  Rahardjo,  perlindungan  hukum  adalah  adanya  upaya melindungi  kepentingan  seseorang  dengan  cara  mengalokasikan  suatu kekuasaan  kepadanya  untuk  bertindak  dalam  rangka  kepentingannya tersebut 6 .  Philipus  M.  Hadjon  memberikan  definisi  perlindungan  hukum diartikan sebagai tindakan melindungi atau memberikan pertolongan kepada subyek hukum dengan perangkat-perangkat hukum. Bila melihat pengertian perlindungan  di  atas,  maka  dapat  diketahui  unsur-unsur  dari  perlindungan hukum,  yaitu:  subjek  yang  melindungi,  objek  yang  akan  dilindungi, alat/instrumen  maupun  upaya  yang  digunakan  untuk  tercapainya perlindungan  tersebut 7 .  Lebih  lanjut  menurut  Philipus  M.  Hadjon perlindungan hukum bagi rakyat ada dua yaitu: 8
1. Perlindungan  hukum  preventif  artinya  rakyat  diberi  kesempatan mengajukan  pendapatnya  sebelum  keputusan  pemerintah  mendapat bentuk yang definitif yang bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa.
2. Perlindungan  hukum  represif  yang  bertujuan  menyelesaikan  sengketa. Perlindungan  hukum  adalah  suatu  jaminan  yang  diberikan  oleh  Negara kepada  semua  pihak  untuk  dapat  melaksanakan  hak  dan  kepentingan hukum yang dimilikinya dalam kapasitasnya sebagai subyek hukum.
Berdasarkan teori perlindungan menurut Philipus M. Hadjon di atas dan memperhatikan  peraturan  perundang-undangan  serta  yurisprudensi  yang memberikan  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  lelang,  maka  perlindungan hukum  bagi  pembeli  lelang  eksekusi  berdasarkan  Pasal  6  UUHT  dapat dilakukan secara preventif maupun represif, sebagai berikut:
6 Satjipto Rahardjo, 2003, Sisi-sisi Lain dari Hukum di Indonesia , Jakarta, Kompas, hlm. 121
7 Philipus M. Hadjon (et.al.), 2011, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia , Yogyakarta, Gajah Mada University Press, hlm. 10
8 Philipus.M. Hadjon, 1988, Perlindungan Hukum bagi Rakyat Indonesia , Surabaya, Bina Ilmu, hlm.
1. Perlindungan  hukum  preventif  ini  merupakan  perlindungan  yang diberikan kepada pembeli lelang sebelum terjadinya sengketa terkait objek lelang,  yang  bertujuan  untuk  mencegah  terjadinya  sengketa.  Beberapa perlindungan hukum preventif bagi pembeli lelang eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT yang termuat dalam peraturan perUUan, antara lain:
a. Dalam Vendu reglement dan PMK 213, antara lain:
1) Sebelum  menetapkan  jadwal  lelang,  atas  permohonan  lelang  yang diajukan oleh Pemohon lelang akan dilakukan penelitian dokumen persyaratan  lelang  sesuai  legalitas  formal  subjek  dan  objek  lelang oleh  Pejabat  Lelang.  Hal  ini  untuk  meyakinkan  Pejabat  Lelang bahwa subjek lelang berhak melelang objek lelang dan objek lelang dapat  dilelang,  sehingga  dapat  ditindaklanjuti  dengan  penetapan jadwal lelang (Pasal 1 angka 10 dan Pasal 11 PMK 213); 2) Penjual bertanggung jawab baik itu terkait keabsahan kepemilikan, dokumen  persyaratan  lelang,  pengumuman  lelang,  nilai  limit, penyerahan  barang,  sampai  adanya  gugatan  perdata  dan/atau tuntutan pidana serta tuntutan ganti rugi. Hal ini memastikan bahwa Pemohon  lelang/penjual  merupakan  orang  yang  berhak  menjual objek lelang dan siap bertanggung jawab terkait pelaksanaan lelang atas objek lelang yang diajukannya (Pasal 13 ayat (1) PMK 213); 3) Penetapan nilai limit oleh pihak pemohon lelang paling tinggi sama dengan nilai pasar dan paling rendah sama dengan nilai likuidasi, hal ini dilakukan agar tidak ada yang dirugikan baik itu dipihak kreditur maupun debitur (Pasal 51 PMK 213); 4) Publikasi  lelang  oleh  pihak  penjual  dan  penyelenggara  lelang, sebagai bentuk transparansi atas pelaksanaan lelang, dimana pihak pembeli  lelang  sebelum  melakukan  penawaran  tentunya  sudah mengetahui kondisi objek lelang dengan sebenar-benarnya dan dapat menarik  minat  masyarakat  luas  serta  bisa  terbentuk  sesuai  harga pasar (Pasal 53 ayat (1), Pasal 53 ayat (5) dan Pasal 55 ayat (1) huruf e PMK 213); 5) Adanya Surat Keterangan untuk Objek yang dilelang berupa bidang tanah, satuan rumah susun, atau barang tidak bergerak selain tanah yang berdasarkan peraturan perundang-undangan wajib didaftarkan. Seperti penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah oleh Kantor Pertanahan  setempat  yang  diperlukan  sebelum  pelaksanaan  lelang ini  untuk  memperjelas  status  tanah  objek  lelang,  sehingga  lebih meyakinkan pejabat lelang atas objek yang akan dilelang (Pasal 31 ayat (1) PMK 213); 6) Apabila  terdapat  gugatan  selain  debitor/pemilik  jaminan  dan/atau suami atau isteri debitor/pemilik jaminan terkait kepemilikan objek yang  akan  dilelang,  maka  lelang  tidak  dapat  dilaksanakan.  Hal  ini tentunya sebagai langkah antisipasi agar tidak menimbulkan risiko yang lebih besar jika objek lelang laku terjual kepada pembeli lelang (Pasal 27 ayat (1) PMK 213);
7) Pemberian kutipan risalah lelang sebagai akta jual beli untuk proses balik nama di kantor pertanahan, ini sebagai bentuk kepastian hukum atas adanya pelaksanaan lelang (Pasal 42 Vendu reglement dan Pasal 93 ayat (2) huruf a PMK 213); 8) Dalam  pelaksanaan  lelang  melalui  lelang.go.id  yang  juga  telah didahului  adanya  pengumuman  lelang,  Penawar/Pembeli  dianggap sungguh-sungguh  telah  mengetahui  apa  yang  telah  ditawar/dibeli olehnya  (Lampiran  Huruf  D  Angka  4  huruf  f  bagian  Penawaran Lelang Melalui Aplikasi Lelang PMK 213); 9) Adanya  pernyataan  dari  pemohon  lelang  yang  akan  bertanggung jawab  apabila  terjadi  gugatan  perdata/tuntutan  pidana  maupun tuntutan ganti rugi dikemudian hari terkait pelaksanaan lelang atas objek  lelang  eksekusi  Pasal  6  UUHT.  Hal  ini  tentunya  akan memberikan  jaminan  perlindungan  bagi  pihak  pembeli  lelang (Lampiran  Huruf  D  Angka  4  huruf  f  bagian  Penawaran  Lelang Melalui Aplikasi Lelang PMK 213); 10) Pengaturan terkait lelang yang telah dilaksanakan sesuai ketentuan yang  berlaku  tidak  dapat  dibatalkan,  ini  sebagai  bentuk  jaminan perlindungan dan kepastian hukum atas pelaksanaan lelang (Pasal 25 PMK 213).
b. Dalam PP 24/1997 dan PMATR 13/2017, antara lain:
1) Balik nama sertifikat dapat dilakukan jika dibuktikan dengan kutipan risalah  lelang,  akan  memberikan  keyakinan  bahwa  kutipan  risalah lelang sebagai akta jual beli yang sah (Pasal 41 ayat (1) PP 24/1997); 2) Meskipun atas objek lelang eksekusi Pasal 6 UUHT yang telah dibeli sedang berperkara, pendaftaran peralihan hak atas objek lelang yang diajukan  pembeli  lelang  tetap  dapat  dilaksanakan  oleh  kantor pertanahan (Pasal 35 ayat (3) Per Menteri ATR Nomor 13/2017).
2. Perlindungan  hukum  represif  ini  merupakan  perlindungan  hukum  yang diberikan  kepada  pembeli  lelang  dalam  rangka  penyelesaian  sengketa permasalahan terkait objek lelang. Beberapa perlindungan hukum represif bagi pembeli lelang eksekusi Pasal 6 UUHT yang termuat dalam peraturan perUUan dan Yurisprudensi, antara lain:
a. Apabila  debitur  pemilik  jaminan  tidak  bersedia  mengosongkan  objek lelang secara sukarela Meskipun  pihak  pembeli  lelang  sudah  membayar  seluruh  kewajiban pelunasan  pembayaran  lelang  dengan  memperoleh  kutipan  risalah lelang serta balik nama sertifikat atas nama pembeli lelang juga telah disahkan  oleh  kantor  pertanahan,  pihak  pembeli  lelang  tidak diperkenankan  melakukan  tindakan-tindakan  yang  dikategorikan secara  melawan  hukum  dalam  rangka  mengosongkan  objek  lelang secara  paksa.  Dengan  memperhatikan  Pasal  200  ayat  (11)  HIR  dan Pasal 218 ayat (2) RBG serta SEMA Nomor 4 Tahun 2014 telah diatur suatu  bentuk  perlindungan  bagi  pembeli  lelang  yang  intinya  apabila terlelang tidak mau mengosongkan objek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui
gugatan. Mekanismenya pihak pembeli lelang mengajukan permohonan  kepada  Kepala  KPKNL  untuk  menerbitkan Groose Risalah Lelang dalam rangka keperluan eksekusi pengosongan (Pasal 93  ayat  (2)  huruf  a  PMK  213).  Selanjutnya  pihak  pembeli  lelang mengajukan  permohonan  eksekusi  pengosongan  lelang  ke  Ketua Pengadilan  Negeri  setempat  dengan  melampirkan  dokumen Groose
Risalah  Lelang.  Atas  permohonan  pembeli  lelang,  maka  pengadilan negeri akan menindaklanjuti permohonan eksekusi pengosongan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
b. Apabila  debitur  pemilik  objek  jaminan  tidak  bersedia  mengosongkan objek lelang secara sukarela dan menggugat pembeli lelang Meskipun sertifikat tanah sudah beralih kepemilikan atas nama pembeli lelang  dan  pihak  debitur  pemilik  objek  lelang  tidak  bersedia mengosongkan objek lelang secara sukarela terlebih juga mengajukan gugatan  ke  Pengadilan  dengan  mengikutsertakan  Pembeli  lelang sebagai  pihak  tergugat,  maka  memperhatikan  ketentuan  dalam  Pasal 244 RV dan Pasal 132 a HIR, maka agar tidak menghabiskan banyak waktu,  tenaga  dan  biaya  untuk  penyelesaian  perkara  permasalahan objek  lelang  yang  telah  dibelinya,  pihak  pembeli  lelang  dalam jawabannya  dapat  langsung  mengajukan  gugatan  balik  kepada  pihak penggugat/debitur  (rekonvensi),  dengan  mengajukan  permohonan petitum dalam amar gugatan rekonvensi, yang intinya antara lain:
1) Menyatakan Penggugat Renkonvensi sebagai Pembeli Lelang yang beritikad baik;
2) Menyatakan pelaksanaan lelang yang telah dilaksanakan adalah sah dan mengikat;
3) Menyatakan Objek lelang adalah milik Penggugat Rekonvensi yang dibeli oleh Penggugat Rekonvensi melalui lelang;
4) Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk mengembalikan, mengosongkan dan menyerahkan objek lelang secara terawat kepada Penggugat Rekonvensi; Selain  itu  dalam  jawaban  perkara,  pihak  pembeli  lelang  dapat  juga memasukkan  ketentuan  yang  memberikan  perlindungan  hukum  bagi pembeli lelang, antara lain:
1) Pasal 25 PMK 213, Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, tidak dapat dibatalkan; 2) SEMA  Nomor  7  Tahun  2012  dalam  Rumusan  IX  menyatakan “Perlindungan  harus  diberikan  kepada  pembeli  yang  itikad  baik sekalipun  kemudian  diketahui  bahwa  penjual  adalah  orang  yang tidak  berhak  (objek  jual  beli  tanah).  Pemilik  asal  hanya  dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak”. 3) SEMA  Nomor  4  Tahun  2016  dalam  Rumusan  Hukum  Kamar Perdata  Bagian  4  Perdata  Umum  menegaskan  bahwa  “Pembelian tanah  melalui  pelelangan  umum  merupakan  kriteria  pembeli  yang beritikad baik yang dilindungi Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata”.
4) Yurisprudensi Mahkamah Agung yang menegaskan Bahwa pembeli lelang  adalah  pembeli  yang  beritikad  baik,  karena  itu  harus dilindungi, yaitu: a) Putusan nomor 158 K/Pdt/2005 tanggal 31 Januari 2007; b) Putusan nomor 901 K/Pdt/2007 tanggal 24 Oktober 2007; c) Putusan nomor 1175 K/Pdt/2007 tanggal 24 Oktober 2007; dan
d) Putusan nomor 724 PK/Pdt/2008 tanggal 20 Januari 2010.
c. Apabila  terdapat  pembatalan  lelang  oleh  putusan  yang  telah berkekuatan hukum tetap ( inkracht van gewijsde)
Apabila  lelangnya  dibatalkan  dan  pihak  pembeli  lelang  pada akhirnya  tidak  dapat  menguasai  objek  lelang,  maka  memperhatikan Pasal 1365, Pasal 1491 dan Pasal 1496 KUHPerdata dan Pasal 13 ayat (1)  PMK  213/PMK.06/2020  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang, pihak  Pembeli  lelang  dapat  mengajukan  gugatan  perbuatan  melawan hukum dengan mengajukan tuntutan ganti rugi yang ditujukan kepada pihak  penjual  lelang  dalam  hal  ini  pihak  pemohon  lelang  Pasal  6
UUHT.  Hal  ini  mengingat  pihak  kreditor  ialah  pihak  yang  sangat bertanggungjawab  terkait  objek  lelang  sesuai  Pasal  13  ayat  (1)  PMK 213 dan pembayaran hasil bersih lelang dari pihak pembeli lelang juga telah  disetorkan  oleh  KPKNL  selaku  penyelenggara  lelang  kepada pihak  pemohon  lelang/penjual  serta  adanya  surat  pernyataan  dari kreditor selaku Pemohon Lelang yang isinya akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata dan/ atau tuntutan pidana maupun segala tuntutan  ganti  rugi  (Lampiran  Huruf  B  Angka  1  huruf  b  bagian Dokumen  Persyaratan  Khusus  Lelang  Eksekusi  Pasal  6  UUHT  PMK
213).

## III. PENUTUP A. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  pembahasan  atas  rumusan  masalah  pada  bab-bab sebelumnya,  maka  dapat  saya  simpulkan  bahwa  bagi  pembeli  lelang berdasarkan Pasal 6 UUHT yang tidak dapat menguasai objek lelang, telah terdapat perlindungan hukum preventif dan represif bagi pembeli lelang yang termuat dalam peraturan perundang-undangan dan yurisprudensi, yaitu:
1. Perlindungan hukum preventif
a. Pemberian  kutipan  risalah  lelang  sebagai  akta  jual  beli  untuk  proses balik nama di kantor pertanahan (Pasal 42 Vendu reglement dan Pasal 93 ayat (2) huruf a PMK 213);
b. Balik nama sertifikat  dapat  dilakukan jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang (Pasal 41 ayat (1) PP 24/1997);
c. Meskipun atas objek lelang eksekusi Pasal 6 UUHT yang telah dibeli sedang  berperkara,  pendaftaran  peralihan  hak  atas  objek  lelang  yang diajukan  pembeli  lelang  tetap  dapat  dilaksanakan  oleh  kantor pertanahan (Pasal 35 ayat (3) Per Menteri ATR Nomor 13/2017);
d. Penjual  bertanggung  jawab  baik  itu  terkait  keabsahan  kepemilikan, dokumen  persyaratan  lelang,  pengumuman  lelang,  nilai  limit, penyerahan barang, sampai adanya gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana serta tuntutan ganti rugi (Pasal 13 ayat (1) PMK 213);
e. Adanya  pernyataan  Pemohon  lelang/Penjual  yang  akan  bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata/tuntutan pidana maupun tuntutan ganti rugi dikemudian hari terkait pelaksanaan lelang atas objek lelang eksekusi  Pasal  6  UUHT  (Lampiran  Huruf  D  Angka  4  huruf  f  bagian Penawaran Lelang Melalui Aplikasi Lelang PMK 213);
f. Pengaturan  terkait  lelang  yang  telah  dilaksanakan  sesuai  ketentuan yang berlaku tidak dapat dibatalkan (Pasal 25 PMK 213).
2. Perlindungan hukum represif
a. Apabila  debitur  pemilik  jaminan  tidak  bersedia  mengosongkan  objek lelang  secara  sukarela,  maka  dengan  memperhatikan  Pasal  200  ayat
(11)  HIR  dan  Pasal  218  ayat  (2)  RBG  serta  SEMA  Nomor  4  Tahun 2014, apabila terlelang tidak mau mengosongkan objek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan.
b. Apabila  debitur  pemilik  objek  jaminan  tidak  bersedia  mengosongkan objek  lelang  secara  sukarela  dan  menggugat  pembeli  lelang,  maka memperhatikan ketentuan dalam Pasal 244 RV dan Pasal 132 a HIR, agar  tidak  menghabiskan  banyak  waktu,  tenaga  dan  biaya  untuk penyelesaian perkara permasalahan objek lelang yang telah dibelinya, pihak  pembeli  lelang  dalam  jawabannya  dapat  langsung  mengajukan gugatan  balik  kepada  pihak  penggugat/debitur  (rekonvensi),  dengan mengajukan  permohonan  petitum  dalam  amar  gugatan  rekonvensi, yang intinya antara lain:
1) Menyatakan Penggugat Renkonvensi sebagai Pembeli Lelang yang beritikad baik;
2) Menyatakan pelaksanaan lelang yang telah dilaksanakan adalah sah dan mengikat;
3) Menyatakan Objek lelang adalah milik Penggugat Rekonvensi yang dibeli oleh Penggugat Rekonvensi melalui lelang;
4) Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk mengembalikan, mengosongkan dan menyerahkan objek lelang secara terawat kepada Penggugat Rekonvensi; Selain  itu  dalam  jawaban  perkara,  pihak  pembeli  lelang  dapat  juga memasukkan  ketentuan  yang  memberikan  perlindungan  hukum  bagi pembeli lelang, antara lain:
1) Pasal 25 PMK 213, Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, tidak dapat dibatalkan; 2) SEMA  Nomor  7  Tahun  2012  dalam  Rumusan  IX  menyatakan “Perlindungan  harus  diberikan  kepada  pembeli  yang  itikad  baik sekalipun  kemudian  diketahui  bahwa  penjual  adalah  orang  yang tidak  berhak  (objek  jual  beli  tanah).  Pemilik  asal  hanya  dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak”.
3) SEMA  Nomor  4  Tahun  2016  dalam  Rumusan  Hukum  Kamar
Perdata  Bagian  4  Perdata  Umum  menegaskan  bahwa  “Pembelian tanah  melalui  pelelangan  umum  merupakan  kriteria  pembeli  yang beritikad baik yang dilindungi Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata”. 4) Yurisprudensi  Mahkamah  Agung  yang  yang  menegaskan  Bahwa pembeli lelang adalah pembeli yang beritikad baik, karena itu harus dilindungi, yaitu: a) Putusan nomor 158 K/Pdt/2005 tanggal 31 Januari 2007 b) Putusan nomor 901 K/Pdt/2007 tanggal 24 Oktober 2007 c) Putusan nomor 1175 K/Pdt/2007 tanggal 24 Oktober 2007; dan
d) Putusan nomor 724 PK/Pdt/2008 tanggal 20 Januari 2010.
c. Apabila  terdapat  pembatalan  lelang  oleh  putusan  yang  telah berkekuatan  hukum  tetap  ( inkracht  van  gewijsde) dan  pihak  pembeli lelang  pada  akhirnya  tidak  dapat  menguasai  objek  lelang,  maka memperhatikan  Pasal  1365,  Pasal  1491  dan  Pasal  1496  KUHPerdata dan  Pasal  13  ayat  (1)  PMK  213/PMK.06/2020  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang, pihak Pembeli lelang dapat mengajukan gugatan perbuatan  melawan  hukum  dengan  mengajukan  tuntutan  ganti  rugi yang  ditujukan  kepada  pihak  penjual  lelang  dalam  hal  ini  pihak pemohon lelang Pasal 6 UUHT.

## B. SARAN
Berdasarkan  kesimpulan  atas  hasil  pembahasan  rumusan  masalah,  saya memberi saran yaitu agar tidak terjadi kejadian adanya pembeli lelang yang tidak dapat menguasai objek lelang, maka perlu ada pembaruan pengaturan yang  mengatur  secara  eksplisit  terkait  perlindungan  dan  kepastian  hukum bagi  pembeli  lelang  sebagai  bentuk  perlindungan  hukum  preventif  dan represif, antara lain:
1. Vendu  Reglement sesuai Staatsblad 1908  nomor  189  sebagai  Undang- Undang tertinggi lelang saat ini sudah tidak sesuai dengan perkembangan lelang  yang  ada  seperti  pelaksanaan  lelang  bisa  dilakukan  melalui aplikasi/secara  online,  lelang  dapat  diikuti  oleh  seluruh  warga  negara Indonesia serta tidak ada bentuk perlindungan dan kepastian hukum yang mengatur secara eksplisit terhadap pembeli lelang. Untuk itu perlu adanya pembaharuan  hukum  dengan  membuat  suatu  peraturan  perundang- undangan  penganti Vendu  Reglement setingkat  Peraturan  Pemerintah dan/atau Undang-Undang tentang Lelang.
2. Perlu  adanya  pembaruan  pengaturan  UUHT  yang  mengatur  secara eksplisit terkait kepastian hukum bagi pembeli lelang dalam pelaksanaan eksekusi hak tanggungan, mengingat pembeli lelang sebagai pihak yang membantu  menyelesaikan  masalah  bagi  kreditur  dan  debitur.  Selain  itu, dalam  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  para  pihak  perlu menambahkan janji-janji sesuai ketentuan Pasal 11 ayat (2) huruf j UUHT, mengingat janji-janji tersebut sifatnya tidak wajib (fakultatif). Selanjutnya pada  klausul  baku  APHT  diselipkan  halaman  tambahan  yang  memuat secara  detail  janji-janji  terkait  pemberi  Hak  Tanggungan  akan

## Jurnal de Facto 10(1) : 61-77
mengosongkan  objek  Hak  Tanggungan  pada  waktu  eksekusi  Hak Tanggungan, yang sekurang-kurangnya memuat:
a. Jangka  waktu  pengosongan  objek  hak  tanggungan  oleh  pemberi  hak tanggungan (debitur) setelah pihak kreditur (penerima hak tanggungan) memberitahukan  secara  tertulis  kepada  pihak  debitur  terkait pelaksanaan eksekusi atas objek hak tanggungan;
b. Biaya-biaya yang dikeluarkan terkait pengosongan;
c. Sanksi  dan/  atau  Risiko  apabila  dalam  jangka  waktu  yang  telah ditentukan belum dilakukan pengosongan oleh pihak debitur.
Apabila hal tersebut secara detail telah dimuat dalam APHT, tentunya juga dapat  menguntungkan  bagi  pihak  debitur  dikarenakan  dapat  lebih meningkatkan harga jualnya. Selain itu,  pada saat  diajukan permohonan lelang atas objek lelang hak tanggungan tersebut kondisinya sudah kosong ( free and clear ), sehingga Pembeli lelang dapat langsung menguasai objek lelang.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
Adrian Sutedi. (2018). Hukum Hak Tanggungan . Jakarta: Sinar Grafika.
Biro Hukum dan Humas Badan Urusan Administrasi Mahkamah Agung RI. (2020).
Himpunan  Yurisprudensi  Mahkamah  Agung  Sampai  Dengan  Tahun  2018 Edisi Pertama . Jakarta: Mahkamah Agung.
M.  Bahsan.  (2007). Hukum  Jaminan  dan  Jaminan  Kredit  Perbankan  Indonesia . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
Munir  Fuady.  (2002). Hukum  Perkreditan  Kontemporer .  Bandung:  PT.  Citra Aditya Bakti.
M. Yahya Harahap. (2006). Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Perdata Edisi Kedua. Jakarta: PT. Sinar Grafika.
Philipus.M.  Hadjon.  (1988). Perlindungan  Hukum  bagi  Rakyat  Indonesia . Surabaya: Bina Ilmu.
Philipus  M.  Hadjon  (et.al.).  (2011). Pengantar  Hukum  Administrasi  Indonesia . Yogyakarta: Gajah Mada University Press.
Rachmadi Usman. (2016). Hukum Lelang . Jakarta: Sinar Grafika.
Satjipto Rahardjo, 2003, Sisi-sisi Lain dari Hukum di Indonesia , Jakarta: Kompas.

## B. Peraturan Perundang-undangan dan Perundang-undangan
Indonesia. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Indonesia. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Indonesia. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria.
Indonesia. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Indonesia.  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan  atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Indonesia. Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman.
Vendu Reglement, Ordonantie 28 Februari 1908 Staatsblad 1908:189 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Staatsblad 1941:3.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  Nomor  13  Tahun  2017  tentang  Tata  Cara  Blokir  dan Sita
Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  213/PMK.06/2020  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  7  Tahun  2012  tentang  Rumusan  Hasil Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Sebagai  Pedoman  Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4  Tahun  2014  tentang  Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2013 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4  Tahun  2016  tentang  Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
Putusan Pengadilan Negeri Balikpapan Nomor 194/Pdt.G/2021/PN.BPP.
C. Sumber Lain (Jurnal, Artikel, Disertasi dan Internet)
Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi Republik Indonesia, sesuai  definisi  di https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/menguasasi ,  diakses tanggal 14 April 2022.
Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi Republik Indonesia, sesuai definisi di https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/objek , diakses tanggal 14 April 2022.