## KAJIAN QUANTITY SURVEYOR PADA TAHAP PRE CONTRACT DAN POST CONTRACT STUDY KASUS PROYEK AD-PREMIER OFFICE – JAKARTA
Mawardi Amin 1 , Agus Susanto 2 .

## Abstract
Pre  Contract  process  is  a  process  whereby  the  assignor  and  the  consultant  team  make  preparations before the project is implemented in the field, while the Post Contract itself is a process in which the monitoring work during the implementation of the field until the handover process by the Recipient Duty to taskmasters. By examining the stages of both Pre Contract and Post Contract knowable parties responsible, problems often arise as the difference Budget that occur between Cost Estimation with the value that came out in the Bill of  Quantity (BQ) during the Pre Contract and the problem, the scope of the contract which occurs when the Post Contract which is a problem that often arises in the Consultant Quantity Surveyor as an independent party between giver Tasks with Task Receiver.
This case study will conduct research permasalahn that occurs in the second stage, doing a comparison between  the  current  budget  Cost  Estimation  with  the  results  of  the  Bill  of  Quantity  (BQ)  on  the  project  AD Premier  Office  -  Jakarta.  Results  from  this  study  provide  answers  that  the  BQ  values  to  the  accuracy  of calculations  in  accordance  with  the  Standards  of  Remeusurment  not  too  much  value difference  with  a  level  of accuracy  that  is  generated  by  the  initial  estimated  budget  estimate  which  is  the  value  calculated  by  the Consultant Quantity Surveyor.
Keywords: Pre Contract, Post Contract, Consultant Quantity Surveyor, Bill of Quantity (BQ).
Abstrak .
Proses Pre  Contract merupakan  suatu  proses  dimana  pihak  pemberi  tugas  dan  team  Konsultan melakukan  persiapan  sebelum  proyek  dilaksanakan  dilapangan,  sedangkan  dalam Post  Contract sendiri merupakan  suatu  proses  dimana  pemantauan  pekerjaan  pada  saat  pelaksanaan  dilapangan  sampai  proses  serah terima oleh Penerima Tugas kepada Pemberi tugas. Dengan meneliti tahap-tahap baik Pre Contract maupun Post Contract dapat  diketahui  pihak-pihak  yang  bertanggung  jawab,  masalah-masalah  yang  sering  timbul  seperti perbedaan Budget yang terjadi antara Estimasi Biaya dengan nilai yang keluar pada Bill of Quantity (BQ) pada saat Pre  Contract dan  permasalahannya,  lingkup  kontrak  yang  terjadi  saat Post  Contract yang  merupakan permasalahan yang sering timbul pada Consultant Quantity Surveyor sebagai pihak independen antara Pemberi Tugas dengan Penerima Tugas.
Studi  kasus  ini  akan  melakukan  penelitian  permasalahn  yang  terjadi  pada  kedua  tahap  tersebut, melakukan perbandingan antara budget saat Estimasi Biaya dengan hasil Bill of Quantity (BQ) pada proyek AD Premier  Office  –  Jakarta.  Hasil  dari  penelitian  ini  memberikan  jawaban  bahwa  nilai  BQ  dengan  akurasi perhitungan  yang sesuai dengan S tandart of Remeusurment tidak terlalu jauh nilai perbedaanya dengan tingkat akurasi  yang  dihasilkan  oleh  Estimasi  awal  yang  merupakan  nilai  budget  perkiraan  yang  dihitung  oleh Consultant Quantity Surveyor.
Kata kunci : Pre Contract, Post Contract, Consultant Quantity Surveyor, Bill of Quantity (BQ).

## 1. LATAR BELAKANG
Industri  konstruksi  diyakini  sebagai salah  satu  sektor  usaha  yang  memberikan sumbangan  yang  cukup  signifikan  bagi pertumbuhan  ekonomi  nasional.  Peranan penting  industri  konstruksi  dilihat  dari  efek ganda  ( multiplier  effect )  yang  diciptakan melalui  hubungan  yang  luas  ( backward  and forward ) dengan sector-
1 Dosen Teknik Sipil Universitas Mercu Buana
2 Alumni Teknik Sipil Universitas Mercu Buana
sector  ekonomi  lainnya  seperti  industri pengolahan  material,  energy,  keuangan  dan transportasi. Dengan adanya konstruksi seperti inilah dapat mendukung gerak roda perekonomian,  perindustrian  dan  berbagai kegiatan  social  di  masyarakat  dan  pemerintah. Dalam  pembangunan  suatu  proyek  konstruksi itu  sendiri,  sangat  memerlukan  berbagai sumber
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
daya,  yaitu  5M  +  T  +  I  ( Mainpower,  Money,
Material, Machine,
Methode,
Time,
Information ).  Dapat  kita  ketahui  bahwa masalah  perkembangan  industri  konstruksi sangatlah  kompleks,    namun  ketersediaan sumber daya sangat terbatas, sehingga memerlukan  perencanaan  dan  pengawasan yang tepat agar menghasilkan proyek konstruksi  yang  efesien,  efektif  dan  bermutu. Berbagai  resiko  dan  ketidakpastian  pada  awal pembangunan  proyek  harus  dapat  ditangani dan  dikelola  dengan  baik  karena  akan berdampak pada penambahan biaya dan waktu serta mutu hasil proyek tersebut.
Salah  satu  pengawasan  yang  dilakukan oleh  Pengembang  proyek  konstruksi  yaitu pengawasan terhadap biaya yang timbul mulai dari  tahap  perencanaan  maupun  pada  tahap pelaksanaan dilapanagan, oleh karena itu sejak tahun  80’an  jasa Quantity  Surveyor selaku profesi  yang  mempunyai  keahlian  dalam perhitungan volume, pengawasan biaya, penilaian pekerjaan konstruksi dan administrasi kontrak, mulai banyak di gunakan pada proyek-proyek konstruksi di Indonesia.
Pada  Proyek  AD  Premier  Office  dan proyek-proyek umum lainnya, Quantity Surveyor ada  2  tahap  dalam  mengatasi  proses konstruksi,  yaitu  tahap Pre  Kontract dan tahap Post Contract. Pada tahap Pre Contract seorang Quantity Surveyor melakukan Estimasi  Biaya  dan  membuat Bill  of  Quantity (BQ),  Estimasi  Biaya  merupakan  perhitungan volume dan biaya berdasarkan gambar-gambar yang  berkembang  dari  konsep  dan  sistematik, sedangkan Bill  of  Quantity (BQ)  merupakan rincian  atau  penjabaran  perhitungan  volume dan  biaya  yang  lebih  detail  berdasarkan gambar-gambar  dan  spesifikasi  teknis  dari konsultan  perencana  yang  nantinya  sebagai acuan pekerjaan konstruksi dilapangan. Sedangkan  pada  tahap Post  Contract ,  seorang Quantity  Surveyor lebih  mengarah  pada pengawasan biaya terhadap pelaksanaan konstruksi  dilapangan  yang  dilakukan  oleh Kontraktor,  seperti  halnya  Proses  Pembayaran ( Down  Payment ),  Proses Variation  Order (VO), Proses Final Account.

## 2. TINJAUAN PUSTAKAN

## 2.1 Quantity Surveyor
Quantity  Surveyor (QS) merupakan  pakar dibidang  pakar  ekonomi  konstruksi  yang
memiliki  objektif  untuk  untuk  memastikan sumberdaya  yang  terdapat  dalam  industri konstruksi  yang  digunakan  secara  maksimal dan  ekonomis  dengan  memberikan  jasa konsultasi  biaya  konstruksi  bagi  klien  dan team  desain  selama  proses  konstruksi.  (Ming San, 1978)
Quantity  Surveyor (QS)  merupakan  seorang professional yang menyiapkan Bill of Quantity (BQ)  yang  akurat  untuk  dihargakan  oleh kontraktor  yang  mengikuti  tender  dan  yang akan  mengukur  dan  menilai  semua  perubahan yang mungkin terjadi selama proses pembangunan konstruksi. (Seelay, 1997 dalam
Chong, et. Al, 2012)
Menurut Royal  Institution  of  Chartered Surveyor (RICS),  profesi  QS  didefinisikan sebagai  :  profesi  yang  mempunyai  keahlian dalam perhitungan volume, penilaian pekerjaan  konstruksi,  sedemikian  sehingga suatu pekerjaan dapat dijabarkan dan biayanya dapat  diperkirakan,  direncanakan,  dianalisa, dikendalikan dan dipercayakan
2.2 Pre Contract dan Post Contract dalam Quantity Surveyor
Tahap Pre  Contract merupakan  suatu  tahapan dimana  seorang Quantity  Surveyor (QS) menggali informasi proyek yang akan dilaksanakan  dan  melakukan Cost  Desain (Sesmiwati,BQS,MT).  Sedangkan  menurut Prof.  Sr  Zakaria  Mohd  Yusof,  tahap Pre Contract merupakan suatu tahapan seorang QS membantu  dalam  persiapan  proyek,  Design dan Tender.
Sedangkan  tahap Post  Contract merupakan suatu  tahapan  pengawasan  dalam  konstruksi, melakukan Cost  Control, dan Commissioning. (Sesmiwati,BQS,MT).

## 2.3 Lingkup Jasa Quantity Surveyor
Seorang  QS  yang qualified antara  lain  harus dapat (Suryanto Wibowo,1998) :
 Membuat  budget  dari  suatu  proyek dari gambar desain awal
 Mengetahui  bermacam-macam  system tender  dan  system  kontrak  serta mengetahui  keuntungan  dan  kerugian masing-masing item.
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
 Membantu  perencana  dan  pemilik proyek  dalammemilih  system  struktur yang paling menguntungkan.
 Membuat Cost  Plan (rencana  biaya) berdasarkan  gambar  desain  yang sedang dikembangkan.
 Melakukan  control  terhadap  biaya dalam  masa  perencanaan  sehingga
tidak melebihi anggaran yang disediakan.
 Mengetahui  dengan  baik  persyaratan- persyaratan kontrak.
 Membuat Bill  of  Quantity (BQ)  untuk tender
 Membuat analisa dan laporan mengenai hasil tender.
 Mebuat laporan akhir (Final Account)

## 2.4 Peran Quantity Surveyor
Sesuai dengan penjelasan diatas, peran seorang Quantity Surveyor (QS) selama tahapan proyek dapat dijelaskan sebagai berikut:

## 2.4.1 Tahap Feasibility Study
Memeberikan  saran/  nasehat  kepada  Owner (Pemberi  Tugas)  agar  dapat  mencapai  seluruh kebutuhannya melalui bangunan, dengan biaya yang paling efisien.
2.4.2 Tahap Design
 Melakukan
Value Engeneering terhadap design yang ada, untuk dapat menekan biaya proyek tanpa mengurangi tujuan dan fungsi.
 Mempersiapkan Bill of Quantity (BQ)
 Menyusun Cost Budget (Owner
Estimate)
2.4.3 Tahap Procurement / Pengadaan
 Menyiapkan  dokumen  pra  kualifikasi/ tender, termasuk menyarankanjenis kontrak, atau pasal yang bersifat khusus.
 Menyelenggarakan pra kualifikasi/ tender,  dan  termasuk  mengevaluasi hasilnya.
2.4.4   Tahap Contruction / Pelaksanaan Proyek
 Menilai progress untuk pembayaran
 Menghitung final measurement
2.4.5  Tahap Pasca Kontraction
 Menghitung pekerjaan tambah/ kurang (Variation Order), termasuk menghitung unit price pekerjaan baru
 Menghitung pajak-pajak konstruksi
 Menghitung klaim konstruksi/ asuransi

## 3. METODE PENELITIAN

## 3.1 Jenis Data
Data  Primer  merupakan  data  yang  dihasilkan dari  pengamatan/  survey  secara  langsung dilapangan. Sedangkan data Sekunder merupakan  data  yang  dihasilkan  dari  data pendukung yang telah diolah

## 3.2 Sumber Data
Data  Primer  diperoleh  melalui  pengamatan langsung dilapangan pada proyek AD Premier Office  – Jakarta. Data sekunder diperoleh dari Berita  Acara,  data-data  Proyek,  tulisan  dan artikel  dari  jurnal  atau  peraturan  pemerintah serta buku panduan.

## 3.3 Proses Pengolahan Data
Pengambilan  data  dari  pihak  yang  terkait (Konsultan QS)
Pengambilan  data  diambil  dari  data-data proyek AD Premier Office – Jakarta oleh pihak konsultan Quantity  Surveyor (PT.  Quanta  QS Costindo)  selaku  team  independen  yang ditunjuk oleh Pemberi Tugas.
Identifikasi dan Rumusan Masalah
Mengidentifikasi  dan  merumuskan  masalah- masalah  yang  terjadi  pada  tahap Pre  Contract dan Post Contract.

## Menentukan Tujuan Penelitian
Menentukan  tujuan  yang  ingin  dicapai  pada akhir penelitian.
Penyusunan  Data  Menjadi  Suatu  Tabel  dan Alur.
Data-data  yang  sudah  diperoleh  dari  lapangan kemudian  diolah  lebih  lanjut  menjadi  suatu table  dan  alur  guna  mempermudah  proses analisis.
Analisis Data
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
Analisis  data  dilakukan  dengan  menghitung Volume  dan  analisis  harga  satuan  baik Estimasi  Biaya  maupun Bill  of  Quantity (BQ) dengan Standart  Remeusurement sehingga akan diperoleh nilai keduanya.
Diskusi Hasil Penelitian
Dari  hasil  penelitian  kemudian  dilakukan diskusi
terhadap factor-faktor yang mempengaruhinya  dimasing-masing  tahapan baik Pre Contract maupun Post Contract serta membahas  factor-faktor  yang  mempengaruhi perbedaan  hasil  dari  Estimasi  Biaya  dengan Bill of Quantity (BQ).
Menarik  kesimpulan  dari  Diskusi  hasil Penelitian
Dari  diskusi  penelitian,  dapat  ditarik  beberapa kesimpulan  yang  sesuai  dengan  tujuan  awal penelitian.

## 4. DATA DAN ANALISA
4.1 Tahap  Pelaksanaan Pre  Contract dan Post Contrac t pada Quantity Surveyor.
4.1.1 Tahap Pelaksanaan Pre Contract
Seperti  yang  penulis  jelaskan  pada  bab III,  bahwa  ada  2  (dua)  tugas  pokok  bagi Consultant Quantity Surveyor (QS) yaitu tahap Pre  Contract dan Post  Contract, berikut penulis jabarkan pada setiap tahap
4.1.1.1 Desain
Pada  tahap  desain  seorang Quantity Surveyor (QS)  diminta  untuk  mempersiapkan estimasi biaya (Preliminary Estimate) .
Estimasi  biaya  awal  ini  adalah  perkiraan pembiayaan  awal  yang  diperoleh  berdasarkan sketsa awal dari konsultan arsitektur (data dan sketsa awal).
Dalam  pembuatan  estimasi  biaya  ini seorang  QS  umumnya  menggunakan  aturan baku dalam bentuk yang biasa disebut Standart Methode  of  Meausurement (SMM)  yang  telah ditentukan oleh konsultan QS.
Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam tahap ini yaitu :
 Pemberi Tugas (PT. Puriampera
Intipratama)  selaku Owner (pemberi tugas) yang mengarahkan dan menjelaskan fungsi proyek, lokasi
proyek  dan  gambaran  umum  mengenai proyek yang akan dibangun.
 Konsultan  Arsitektur  (PT.  Andramatin) selaku konsultan arsitektur untuk mengeluarkan  gambar  skets  awal  untuk pembuatan Estimasi Biaya.
Konsultan QS (PT. Quanta QS Costindo) selaku konsultan Quantity Surveyor yang pada tahap ini berfungsi sebagai pembuatan Estimasi Biaya (Preliminary Estimate).

## 4.1.1.2 Dokumen Tender
Dokumen Tender adalah sebuah dokumen  kunci  yang  berisi  arahan,  lingkup pekerjaan  dan  bentuk  kontrak  antara  pihak- pihak  yang  terkait.  Dalam  sebuah  proyek konstruksi  dokumen  ini  menjadi  bagian  dari rencana  pelaksanaan  proyek.  Selain  itu  studi kelayakan (Feasibility Studies) pada tahap ini untuk  memperoleh  gambaran  dan  kelayakan suatu proyek.
Adapun isi dari Dokumen Tender ini adalah :
 Buku I berisi tentang : Surat Penawaran,  Syarat-syarat  administrasi tender, konsep surat perjanjian pemborongan (kontrak) antara kontraktor  dengan  pemberi  tugas, syarat-syarat kontrak (syarat-syarat umum  kontrak,  syarat-syarat  khusus kontrak, lampiran-lampiran)
 Buku  II  berisi  tentang  :  Spesifikasi/ syarat-syarat teknis pelaksanaan.
 Buku  III  berisi  tentang  :  Gambar Tender
 Buku  IV  berisi  tentang  :  Daftar  uraian pekerjaan,  volume  dan  harga  satuan ( Bill of Quantities/ BQ)
Penjelasan-penjelasan  secara  tertulis mengenai  keterangan-keterangan  tambahan dan  gambar-gambar  yang  dikeluarkan  selama masa  tender  pekerjaan  yang  telah  disahkan oleh  Panitia  Tender  akan  merupakan  bagian yang tak terpisahkan dari Dokumen Tender.
Adapun  tugas  QS  pada  tahap  ini  yaitu menyiapkan  Dokumen  Tender  yang  berisi semua  ketentuan  diatas  yang  pada  nantinya akan dibagikan kepada peserta tender.
4.1.1.3 Bill of Quantities (BQ)
Bill  of  Quantities (BQ)  adalah  Daftar Uraian  Pekerjaan,  Volume  dan  harga  satuan
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
yang  terdapat  dalam  Dokumen-dokumen Tender  dan  Kontrak.  Harga  satuan  dalam  BQ dan  kontrak  adalah  dasar  harga  yang  dipakai untuk menghitung biaya pekerjaan tambah atau kurang selama masa kontrak termasuk jika ada perpanjangan waktu yang telah saling disetujui Pemberi Tugas dan Pemborong.
Dalam  pembuatan  BQ  ini  seorang  Qs  harus memahami lingkup pekerjaan, standart remeusurment, standart detail dan pricing note yang  mana  semua  ini  merupakan  hal  yang mendasar dalam pembuatan BQ.

## 4.1.1.4 Urutan Keberlakuan Dokumen Tender
Pada dasarnya seluruh Dokumen Tender ini  merupakan  suatu  kesatuan  dan  bersifat saling  melengkapi.  Apabila  terdapat  sesuatu yang tercantum pada salah satu dokumen tetapi tidak  diperlihatkan  pada  dokumen-dokumen yang lain, maka hal itu harus dianggap ada.
Dalam  hal  dimana  ada  keraguan,  maka hal  yang  meragukan  itu  harus  disampaikan kepada  Panitia  Tender  yang  dalam  hal  ini berwenang untuk memutuskan dan mengeluarkan keputusan tertulis.
Apabila  ada  hal-hal  yang  bertentangan antara  satu  dokumen  terhadap  dokumen lainnya,  maka  Urutan  Keberlakuan (order  of priority) adalah sebagai berikut :
- Surat Perjanjian Pemborongan (Kontrak) antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor - Surat Perintah Kerja (SPK) dari Pemberi Tugas
- Surat Penunjukan
- Syarat-syarat Kontrak :
I.   Rangkuman Syarat-syarat Kontrak.
II.  Syarat-Syarat Khusus Kontrak.
III. Syarat-Syarat Umum Kontrak.
- Konfirmasi Harga dari Kontraktor.
- Berita Acara Negosiasi.
- Berita Acara Klarifikasi.
- Berita  Acara  Rapat  Penjelasan  Tender (Aanwijzing).
- Spesifikasi  Teknis/Syarat-Syarat  Teknis
Pelaksanaan.
- Gambar-Gambar Kontrak (dengan
urutan  gambar  detail  atau  skala  besar lebih dahulu, menyusul kemudian gambar skala kecil).
- Lampiran-Lampiran lain yang disepakati untuk  dilampirkan  sebagai  Dokumen
Kontrak.
- Daftar  Uraian  Pekerjaan,  Volume  dan
Harga Satuan ( Bill of Quantities ).

## 4.1.1.5 Aanwijzing
Aanwijzing (rapat penjelasan) pekerjaan diadakan  pada  waktu  dan  tempat  seperti  yang tertera  pada  undangan  tender.  Pada  waktu Rapat  Penjelasan  Pekerjaan,  para  peserta Tender  dianggap  sudah  mempelajari  dan memahami  Pekerjaan  yang  akan  dilaksanakan dan  segala  isi  Dokumen  Tender.  Jika  ada pertanyaan dapat diajukan secara tertulis sesuai jadwal  seperti  yang  tertera  pada  undangan tender.
Peserta Tender tidak boleh mengabaikan kemungkinan  adanya  kekurangan-kekurangan dalam  syarat  -  syarat  kontrak,  spesifikasi teknis,  gambar-gambar  tender  dan  daftar uraian  pekerjaan,  volume  dan  harga  satuan (Bill of Quantities/ BQ) yang akan berpengaruh  tidak  baik  pada  hasil  pekerjaan. Jika  Peserta  Tender  tidak  menyampaikan pemberitahuan mengenai kekurangan- kekurangan  tersebut  kepada  Panitia  Tender pada Rapat Penjelasan, maka segala akibatnya menjadi tanggung jawab Peserta Tender.
Pada  tahap  ini  seorang  Qs  membantu Pemberi  Tugas (Owner) dan  team  dalam menjelaskan lingkup  pekerjaan  kepada  peserta tender,  dan  pada  tahap  ini  pula  seorang  QS memperhatikan  penjelasan  dari  team  lapangan dan  dari  konsultan  perencana  sebagai  bahan perhitungan dalam Estimasi.

## 4.1.1.6 Tata Cara Pemasukan Surat
Penawaran Bentuk Surat Penawaran
dan lampirannya  disediakan  oleh  Panitia  Tender yang  terdapat  dalam  Dokumen  Tender  ini. Peserta  Tender  harus  menggunakan  bentuk Surat  Penawaran  tersebut,  di  atas  kop  surat perusahaan peserta tender.
Berkas  penawaran  yang  diajukan  terdiri dari 1  (satu)  asli dan 5  (lima)  salinan/  copy yang  bertanda  tangan  asli  dengan  ketentuan sebagai berikut :
Surat  Penawaran  Asli  harus  memakai formulir Surat Penawaran yang telah disediakan  di  dalam  Dokumen  Tender, kemudian  ditandatangani  di  atas  meterai  Rp. 6.000,-, diberi tanggal serta cap perusahaan.
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
Surat  Penawaran  harus  ditandatangani  oleh Direktur  Utama  atau  Penanggung  Jawab Perusahaan  dan  bila  berhalangan  dapat ditandatangani  oleh  wakilnya  dengan  disertai surat kuasa bermeterai Rp. 6.000,-.
Perincian penawaran yang diajukan adalah dengan menggunakan Daftar Uraian Pekerjaan, Volume dan Harga Satuan (Bill of Quantities/BQ) yang disediakan di dalam Dokumen Tender.
Berkas  penawaran  asli  maupun  salinan (copian) yang dimasukkan di dalam bungkusan besar/ amplop terdiri atas:
Bundel I berisikan :
a. Surat Penawaran Harga
b. Lampiran A  (Rangkuman Kondisi Tender/Kontrak)
c. Lampiran B  (Daftar Gambar Tender)
d. Lampiran C (Foto copy Surat Jaminan Penawaran/ Bid bond)
e. Lampiran D (Bentuk Surat Jaminan Uang Muka (Advance Payment Bond)).
f. Lampiran E (Bentuk Surat Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond))
g. Lampiran K (Harga Satuan Bahan).
h. Lampiran L (Harga Satuan Upah dan Sewa Peralatan).
i. Lampiran M (Analisa Harga Satuan dan rincian (break down) material import).
j. Lampiran  O  (Usulan  perjanjian  dan  tarif harga  untuk  pemeliharaan  dari  seluruh pekerjaan  pengadaan  dan  pemasangan peralatan berikut perlengkapannya)
k. Lampiran  Q  (Daftar  Bahan  dan  Peralatan yang berada dilapangan Pekerjaan (Proyek) tetapi belum terpasang (Material on  Site),  jika  ada,  yang  disepakati  untuk diperhitungan dalam pengajuan
pembayaran  prestasi  kemajuan  pekerjaan bulanan  menurut  Syarat-Syarat  Khusus
Kontrak Pasal 16.3.
l. Risalah Rapat Aanwijzing yang telah ditandatangani dan di cap oleh peserta Tender
m. Foto copy SIUJK
n. Foto copy SIUP
o. Foto copy Keanggotaan Kadin
p. Foto copy NPWP
q. Neraca Tahun Terakhir
r. Daftar Uraian Pekerjaan, Volume dan Harga Satuan (Bill of Quantities /BQ) dilengkapi dengan soft copy BQ dalam bentuk CD sebanyak dua (2) buah.
Bundel II berisikan :
a.  Lampiran F (Daftar Surat Menyurat dan Dokumen-dokumen)
b.  Lampiran G (Jadwal dan Methode Pelaksanaan)
c.  Lampiran H (Daftar Rencana Sub Kontraktor dan Supplier)
d.  Lampiran I (Daftar Peralatan dan Mesin- mesin)
e.  Lampiran J (Personil dan Struktur Organisasi Proyek) lengkap dengan CV f.  Lampiran N (Prosedur Pengadaan Contoh- Contoh, Pengujian Dan         Penyerahan Gambar Kerja (Shop Drawings) Oleh Kontraktor).
g.  Lampiran P (Program  Pelatihan Oleh Kontraktor Terhadap Personil  Pemberi Tugas Bidang Operasi Dan Pemeliharaan).
h.  Lampiran R (Pedoman Cara Pengukuran Satuan Pekerjaan).
i.  Lampiran S (Tanggung jawab masing- masing Kontraktor terkait dengan pekerjaan persiapan Prasarana dan Penunjang (Preliminaries).
j. Lampiran T (Usulan Penggantian Material Dan Peralatan).
k. Lampiran  U  (Brosur-brosur  /  Data-data Teknik Material / Peralatan Peralatan yang ditawarkan)  dilengkapi  dengan  soft  copy data-data teknis dalam bentuk CD sebanyak 2 (dua) buah.
l. Lampiran  V  (Pedoman      Keselamatan Kerja,  Keselamatan  Pemakaian Peralatan M/E  Dan  Pedoman  Perencanaan  Dan Peraturan Lingkungan Hidup).
m. Lampiran  W  (Pedoman  Pengawasan  Dan Penanggulangan Kebersihan)
n. Lampiran  X  (Pedoman  Pengawasan  Dan Penanggulangan Keamanan Ketertiban).
o. Lampiran  Y  (Pedoman  Pengawasan  Dan Penanggulangan Gangguan        Debu Dan Suara).
p. Lampiran  Z  (Perlindungan  Terhadap
Pekerjaan). Semua Surat Penawaran dan lampirannya  harus  dimasukkan  ke  dalam bungkus      penawaran  yang  tidak  memakai tanda  apapun  dan  bungkus  tersebut  harus tertutup,  dilem  rapat  dan  dilak  pada  lima tempat.  Diatasnya  ditempelkan  foto  copy Jaminan Penawaran.
Berkas  Asli  Surat  Jaminan  Penawaran dimasukkan  dalam  amplop  surat  tertutup secara terpisah dari bungkus penawaran.
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
Semua Surat Penawaran dan lampirannya diserahkan kepada Panitia Tender dengan alamat :

## PT. PURIAMPERA INTIPRATAMA
Jl. TB Simatupang No. 5

## Jakarta Selatan – Indonesia
4.1.1.7 Evaluasi Evaluasi merupakan tahap dimana seorang Quantity Surveyor melakukan evaluasi dari  penawaran  peserta  tender.  Evaluasi  ini dimaksudkan  agar  team  panitia  tender  bisa mengetahui  secara  jelas  nilai  penawaran  / perbandingan  nilai  penawaran  yang  telah ditawarkan  oleh  peserta  tender  terhadap  nilai yang telah diestimasi oleh konsultan QS.
Evaluasi  ini  dibuat  secara  berurutan  dari penawaran  peserta  tender  yang  paling  kecil sampai  penawaran  yang  paling  tinggi.  Selain membuat perbandingan harga yang ditawarkan peserta tender, disini juga seorang QS memberi saran kepada Pemberi Tugas apabila penawaran  dari  peserta  tender  nilainya  masih jauh dengan nilai estimasi QS.
4.1.1.8 Klarifikasi dan Negosiasi.
Dalam
klarifikasi, owner akan menanyakan  beberapa  hal  terkait  dengan penawaran  yang  telah  diterimanya.  Misal, mungkin ada beberapa item yang tidak diminta owner  tetapi  kontraktor  tawarkan,  atau mungkin  ada  beberapa  item  yang  owner anggap  sangat  mahal  dan  jauh  di  atas  harga pasar.
Dari  sinilah  seorang  QS  akan  dimintai pertanggung  jawaban  mengenai  volume  dan harga  satuan  yang  telah  dibuat  sebelumnya, pada  tahap  ini  juga  seorang  QS  akan  adu argument  dengan  kontraktor  mengenai  system perhitungan  volume  yang  telah  dibuat  baik gambar  maupun standart  of  remeusurement yang digunakan.
Setelah klarifikasi volume didapat kesepakatan,  maka  akan  di  lanjutkan  dengan proses  Negosiasi,  pada  tahap  ini  tidak  lagi membicarakan  gambar,  yang  dibicarakan hanyalah  biaya  dan  kemungkinan  biaya ditekan dengan meninjau analisa yang ditawarkan oleh kontraktor.
4.1.2 Tahap Pelaksanaan Post Contract
4.1.2.1 SPK (Surat Perintah Kerja)
Dalam  SPK  (Surat  Perintah  Kerja)  yang dikeluarka  oleh  Pemberi  Tugas  kepada Pemborong  harus mencakup mengenai :
- Lingkup Pekerjaan
Lingkup  Pekerjaan  merupakan  batasan- batasan  Kontraktor  dalam  menjalankan pekerjaan  dilapangan,  adapun  lingkup pekerjaan PT. Waskita Karya (Persero),Tbk  adalah Paket  Pekerjaan Struktur dan Arsitektur . - Syarat-syarat Pekerjaan
- Harga Kontrak dan sifat Kontrak Harga  Kontrak  untuk  Proyek  AD  Premier Office adalah sejumlah
Rp. 101.092.746.000,- (Seratus  Satu  Milyar Sembilan  Puluh  Dua  Juta  Tujuh  Ratus Empat Puluh Enam Ribu Rupiah). Dengan sifat kontrak Lump Sum Fixed Price
- Jangka Waktu Pelaksanaan Adapun Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan  adalah  425  (empat  ratus  dua puluh  lima)  hari  kalender  sesuai  dengan jadwal  pelaksanaan  Proyek,  yaitu  mulai pekerjaan  01  mei  2013,  dan  penyelesaian pekerjaan  secara  keseluruhan  adalah  01 Juli  2014  serta  serah  terima  pekerjaan kepada Pemberi Tugas 15 Juli 2014.
- Denda-denda dan sanksi Denda  atas  keterlambatan  penyelesaian keseluruhan  pekerjaan  adalah  sebesar 0.1% (satu permil) terhadap sisa pekerjaan perhari  kalender  keterlambatan  dengan maksimal  5%  (lima  persen)  dari  nilai kontrak Denda  kelalaian  terhadap  instruksi  Project Manajer  adalah  Rp.  1.000.000,-  per kejadian. Dengan terlebih dahulu diinformasikan  secara  tertulis  3  (tiga)  kali berturut-turut @2 x 24 jam (hari kerja)
Denda  keterlambatan  pembayaran  oleh Pemberi  Tugas  :  0.1%  (satu  permil)  per hari  kalender  untuk  setiap  nilai  tagihan yang terlambat dibayar. Denda keterlambtan tersebut dihitung sejak tanggal  jatuh  tempo  tagihan,  sampai dilaksanakannya  pembayaran  atas  nilai tagihan penuh
Pemberi
Tugas berhak untuk
menghentikan  Surat  Perintah  Kerja  (SPK) ini  jika  ada  keadaan  memaksa (force majeure) dengan  memberitahu  secara tertulis terlebih dahulu kepada Pemborong dan  akan  diadakan  penilaian  pembayaran secara wajar
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
Masa Pemeliharaan Masa  Pemeliharaan  365  (tiga  ratus  enam puluh lima) hari kalender sejak diterbitkannya  Berita  Acara  Serah  Terima
I (BAST I)
- Sistem Pembayaran
Termijn I – Uang Muka Sebesar  10%  (sepuluh  persen)  dari  harga kontrak,  dicocer  Jaminan  Uang  Muka  yang bersifat irrevocably dan unconditionally, dengan  nilai  minimal  sebesar  uang  muka  dari bank  devisa  pemerintah  atau  bank  devisa swasta yang disetujui oleh Pemberi Tugas dan berlaku  sampai  dengan  BAST  I,  seta  Jaminan Pelaksanaan  yang  bersifat irrevocably dan unconditionally sebesar  5%  (lima  persen)  dari harga  kontrak  dari  bank  devisa  pemerintah atau  bank  devisa  swasta  yang  disetujui  oleh Pemberi  Tugas  dan  berlaku  425  (empat  ratus dua  puluh  lima  )  hari  kalender  plus  1  (satu) bulan  dibayarkan  setelah  ditandatanganinya SPK  dan  diterimanaya  Jaminan  Uang  Muka dan Jaminan Pelaksanaan oleh Pemberi Tugas.
Termijn II – Progress pada akhir bulan ke-4
Sebesar akumulasi progress yang telah dicapai tanpa dikurangi pengembalian uang muka.
Termijn III – Progress pada akhir bulan ke-8 Sebesar akumulasi progress yang telah dicapai tanpa dikurangi pengembalian uang muka.
Termijn  IV  –  Monthly  Progress  pada  akhir bulan ke-9 dan seterusnya diberikan berdasarkan progress bulanan dikurangi  retensi  sebesar  10%  (sepuluh persen)dari  nilai  prestasi  fisik  pekerjaan, maksimal 5% (lima persen) dari harga kintrak, dikurangi
pengembalian
Uang Mukaproporsional berdsarkan progress pekerjaan dan denda-denda (jika ada)
Material On Site (MOS) dan Material Off Site tidak dihitung sebagai progress Retensi  5%  akan  dikembalikan  setelah selesainya masa pemeliharaan

## 4.1.2.2 Dokumen Kontrak
Dokumen  Kontrak  yaitu    keseluruhan dokumen  yang  mengatur  hubungan  antara pengguna  jasa  dengan  penyedia  jasa  dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Adapun isi dari dokumen kontrak yaitu :
a. Surat  Perjanjian  Pemborongan  (SPP),
meliputi :  Konsep Surat Perjanjian Pemborongan  Tugas dan lingkup pekerjaan
 Sifat dan nilai kontrak
 Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan
 Tata cara, waktu dan system pembayaran
 Jaminan  pelaksanaan,  jaminan  uang muka dan jaminan pemeliharaan
 Kenaikan harga
 Sanksi dan denda keterlambatan
 Urutan keberlakuan
 Berita  Acara  Serah  Terima  Pertama (BAST I)
 Masa pemeliharaan
 Berita  Acara  Serah  Terima  Kedua (BAST II)
 Pekerjaan tambah kurang (VO)
 Tanggung jawab umum pemborong
 Asuransi
 Keadaan memaksa ( Force Majeure )
 Resiko
 Pengakhiran perjanjian
 Penyelesaian perselisihan
 Penutup
b. Syarat-syarat  Umum  Kontrak  (SAUK), meliputi :
 Definisi, istilah dan pengertiannya
 Manajemen Konstruksi (MK)
 Pengalihan pekerjaan dan pemborong dibawah tangan
 Ruang lingkup perjanjian pemborongan dan dokumen perjanjian pemborongan
 Kewajiban umum
 Pekerja
 Pekerjaan, material dan peralatan
 Waktu mulai pelaksanaan, kelambatan dan kemajuan
 Pemeliharaan dan kerusakan- kerusakan
 Perubahan-perubahan  atau  pekerjaan tambah kurang
 Penguasaan material dan peralatan
 Pengukuran
 Prosedur pembayaran dan sertifikat
 Penggantian kerugian dan penyitaan
 Asuransi
 Pemberitahuan-pemberitahuan
 Pemesanan material
 Peperangan
 Penyelesaian perselisihan
 Ketentuan-ketentuan lain
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
c. Syarat-syarat  Khusus  Kontrak  (SAKK), meliputi :
 Harga kontrak
 Jaminan-jaminan
 Masa perjanjian pemborongan
 Serah  terima  pekerjaan  dan  masa pemeliharaan
 Tata cara, waktu dan system
pembayaran
 Eskalasi harga kontrak
 Pekerjaan sub pemborong
 Sub pemborong pilihan pemberi tugas
 Supplier pilihan pemberi tugas
 Koordinasi pekerjaan pemborong
(Struktur  dan  Arsitektur)  dengan pemborong lain
 Hubungan  pemborong  (Struktur  dan Arsitektur) sebagai pemborong
pekerjaan  utama (Main  Work) dengan pemborong paket pekerjaan lain
 Kegagalan pemborong
 Pengakhiran perjanjian

## 4.1.2.3 Proses Konstruksi
Pada tahap Proses Konstruksi proyek AD Premier Office, Quantity Surveyor memiliki peran penting yaitu :
 Progres Payment
Progres  Payment merupakan  suatu  rangkaian kegiatan  untuk  menilai  presatasi  pekerjaan pemborong  sesuai  presatasi  dilapangan  yang diatur  pada  Surat  Perjanjian  Pemborongan (SPP) atau Surat Perintah Kerja (SPK)
 Variation Order (VO) atau Pekerjaan
Tambah Kurang
a) Perubahan-perubahan atas Instruksi
Tertulis dari Manajemen Konstruksi (MK) atau Pemberi Tugas Apabila dianggap
perlu, Manajemen Konstruksi  (MK)  atas  persetujuan  tertulis  dari Pemberi  Tugas  dapat  mengadakan  perubahan atas  bentuk,  kualitas  atau  kuantitas  pekerjaan ataupun  bagian  dari  pekerjaan  dan  berhak memerintahkan Pemborong untuk
mengerjakan hal-hal berikut :
- Menambah  atau  mengurangi  kuantitas pekerjaan  yang  tercantum  di  dalam gambar,  syarat  teknis  pelaksanaan  dan bill of quantity (BQ).
- Meniadakan  beberapa  bagian-bagian pekerjaan  yang  tercantum  di  dalam
gambar,  syarat  teknis  pelaksanaan  dan bill of quantity (BQ).
- Mengubah  level,    garis-garis,    posisi dan  dimensi  bagian-bagian pekerjaan.
- Melaksanakan  pekerjaan  tambah  yang dianggap  perlu  untuk  menyelesaikan seluruh pekerjaan.
Instruksi-instruksi  perubahan  tersebut di  atas  berlaku  pula  untuk  bagian-bagian pekerjaan  yang  tercantum  di  dalam  gambar tender/kontrak  tapi  tidak  tercantum  di  dalam syarat-syarat  teknis  dan  Bill  of  Quantity  (BQ) atau sebaliknya.
Perintah  untuk  melaksanakan  pekerjaan perubahan  tersebut  akan  diberikan  oleh Manajemen  Konstruksi  (MK)  secara  tertulis setelah  mendapat  persetujuan  tertulis  dari Pemberi Tugas dan Pemborong wajib melaksanakan  instruksi  perubahan  tersebut. Perubahan-perubahan  ini  akan  diperhitungkan sebagai pekerjaan tambah atau kurang.
Untuk  pekerjaan  tambah  atau  kurang pada  bagian-bagian  pekerjaan  yang  belum tercantum  sebelumnya  di  dalam  Bills  of Quantity  (BQ),  maka  harga  satuan  yang digunakan  berdasarkan  harga  yang  berlaku  di pasaran.
Untuk  pekerjaan  tambah  atau  kurang yang  disebabkan  adanya  perbedaan  antara gambar    kontrak  dengan  gambar  pelaksanaan, maka  volume  atau  quantity  yang  dihitung kembali  adalah  hanya  bagian  pekerjaan  yang mengalami  perubahan  tambah  atau  kurang saja,  dan  hanya  nilai  dari  bagian  tersebut  saja yang  akan  diperhitungkan  sebagai  pekerjaan tambah atau kurang.
b) Perubahan-perubahan yang dilakukan atau diusulkan oleh Pemborong
Perubahan kuantitas dan kualitas.
- Pengurangan  kuantitas  atau  kualitas  yang dilakukan  baik  sengaja  maupun  tidak sengaja  akan  diperhitungkan  sebagai Pekerjaan Kurang, jika perubahan pekerjaan  tersebut  dari  segi  teknis  dapat disetujui  oleh  Manajemen  Konstruksi (MK) atau Pemberi Tugas, sedangkan jika tidak  disetujui  maka  Pemborong  wajib melaksanakan  pekerjaan  tersebut  sesuai dengan  Kontrak  dan  seluruh  biaya  yang dikeluarkan untuk pembongkaran,
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
perbaikan  dan  perapihan  kembali  menjadi tanggung jawab Pemborong.
- Penambahan kuantitas atau kualitas karena pengaruh  segi  teknis  pelaksanaan,  tidak akan  diperhitungkan  sebagai  Pekerjaan Tambah.
c) Perubahan kualitas disebabkan karena tidak adanya bahan di pasaran
- Jika tidak adanya atau tersedianya bahan di pasaran akibat kelalaian dan keterlambatan
Pemborong  dalam  pemesanan,  maka bilamana  Manajemen  Konstruksi  (MK) atau
Pemberi Tugas mengajukan perubahan  kualitas  bahan  dengan  yang lain,  Pemborong  diwajibkan  mengajukan usulan  terlebih  dahulu  dari  beberapa alternatif  yang  dilengkapi  dengan  contoh dan brosur.
- Perubahan  kualitas  bahan  yang  disetujui oleh  Manajemen  Konstruksi  (MK)  akan diperhitungkan  sebagai  pekerjaan  kurang, jika  mutu  atau  kualitas  atau  harga  bahan tersebut lebih rendah dari Kontrak.
- Sebaliknya  jika  mutu  atau  kualitas  atau harganya  lebih  tinggi  dari  Kontrak,  maka biaya penambahan tersebut menjadi beban Pemborong.
- Jika tidak adanya atau tersedianya bahan di pasaran,  karena  sudah  tidak  diproduksi lagi,  maka  Pemborong  harus  memberikan kepada  Manajemen  Konstruksi  (MK) pernyataan tertulis dari Pabrik atau Agen. Bilamana  Manajemen  Konstruksi  (MK)  atau Pemberi Tugas mengajukan perubahan kualitas bahan dengan yang lain, Pemborong berkewajiban  mengajukan  usulan  terlebih dahulu dari beberapa alternatif yang dilengkapi dengan contoh dan brosur. Besarnya penambahan dan pengurangan biaya disesuaikan  dengan  perbandingan  atau  selisih harga  antara  kedua  bahan  yang  tercantum  di dalam  Syarat  Teknis  Pelaksanaan  dan  Bill  of Quantity  (BQ)  dengan  bahan  penggantinya, dan perbedaannya dihitung secara proporsional.

## 4.1.2.4 Berita Acara Serah Terima I(BAST I)
Serah Terima 1 (Pertama) Pekerjaan Apabila  seluruh  pekerjaan  telah  mendekati penyelesaian maka Pemborong harus memberitahukan kepada Manajemen
Konstruksi (MK)  untuk  diadakan  pemeriksaan atas  seluruh  pekerjaan  dan  dalam  waktu  7
(tujuh) hari setelah diterimanya pemberitahuan tersebut  maka  Manajemen  Konstruksi  (MK) dan  Konsultan  lain  yang  terlibat  pada pekerjaan  ini  akan  melakukan  pemeriksaan atas seluruh pekerjaan.
Lampiran-lampiran BAST I yaitu :
 Berita  Acara  Serah  Terima  Pertama (BAST I)
 Progress  100  %  yang  ditandatangani Kontraktor,  Pemberi  Tugas,  MK,  dan Konsultan QS
 Mapping Lapangan
 Pekerjaan Deffect  List telah  selesai dikerjakan  dan  dapat  diterima  dengan baik dengan ditandatangani team lapangan Pemberi Tugas/ MK
 Berita  Acara  Pemeriksaan  Kemajuan Pekerjaan (BAPK) 100 %
 Gambar  as  built  drawingyang  telah disetujui MK dan Pemberi Tugas.
 Foto dokumentasi
 Surat-surat  garansi  atau  jaminan  (jika ada)
 Final Account

## 4.1.2.5 Final Account
Final  Account atau  perhitungan  nilai akhir  kontrak  merupakan  total  akumulasi  nilai kontrak  akhir  kontraktor  termasuk  sanksi- sanksi,  pekerjaan  tambah  kurang  (VO),  klaim kontraktor  yang  telah  disepakati  antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor.
Final  Account ini  dibuat  setelah  Berita  Acara Serah  Terima  I  (BAST  I)  dan  BAPKP  100% ditandatangani oleh semua pihak yang berkaitan.
Pada  tahap  ini  seorang  QS  melakukan Rekapitulasi akhir dari semua pembayaran dan termasuk pekerjaan klaim kontraktor.

## 4.1.2.6 Berita Acara Serah Terima II (BAST II)
Setelah  berakhirnya  masa  pemeliharaan pekerjaan dan Kontraktor telah  menyelesaikan seluruh  tanggung  jawab  baik  teknis,  termasuk telah  menyelesaikan  Daftar  Perbaikan  ( Defect List )  yang  timbul  selama  masa  pemeliharaan, maupun administratif yang ditetapkan di dalam Dokumen  Kontrak  sehubungan  dengan  Serah Terima    Kedua  Pekerjaan,  maka    Kontraktor akan    menerbitkan  Berita  Acara  Serah Terima Kedua Pekerjaan untuk disetujui dan ditandatangani  oleh  Pemberi  Tugas  dan Kontraktor.
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
Masa  pemeliharaan  untuk  pekerjaan  ini adalah  selama 365  (tiga  ratus  enam  puluh lima) hari  kalender  terhitung  sejak  tanggal diterbitkannya, disetujui dan ditandatanganinya  Berita  Acara  Serah  Terima 1 (Pertama) (BAST I). Dengan  diterbitkannya  Berita  Acara  Serah
Terima Kedua Pekerjaan sebagaimana dimaksud pada pasal ini, maka segala hak dan kewajiban antara Pemberi Tugas dan Kontraktor  telah  selesai  dan  dengan  demikian Kontrak ini berakhir.
Adapun lampiran BAST II yaitu :
 Copy  Berita  Acara  Serah  Terima  Pertama (BAST I)
 Berita  Acara  Serah  Terima  Kedua  (BAST II)
 Copy SPK
 Foto (kalau ada defect tambahan, foto hasil perbaikan deffect )
4.2 Pembuatan Estimasi Biaya
4.2.1 Perhitungan Estimasi Biaya

## (Preliminary Estimate)
Dalam  perhitungan  Estimasi  Biaya  ini dimulai  dari  perhitungan  luas  gross,  dimana luas gros ini digunakan sebagai patokan dalam menentukan  harga  per  m2  suatu  bangunan. Selain  itu,  perhitungan  luas  gross  juga digunakan  untuk  pengecekan  rasio  strukstur, sehingga  dapat  diketahui  apakah  bangunan tersebut  mempunyai  rasio  tinggi  atau  kecil, karena  semakin  tinggi  rasio  strukturnya  (baik
rasio beton, besi dan bekisting) maka semakin mahal  bangunan  tersebut,  dan  semakin  kecil/ rendah rasio strukturnya  maka semakin  murah bangunan tersebut. Apabila diketahui strukturnya  tinggi,  maka  dapat  dilakukan optimasinya.  Setelah  perhitungan  luas  gross selesai  maka  dilakukan  perhitungan  estimasi volumenya  dan  dibuat  item  pekerjaannya dengan  mengelompokkan  area  bangunan struktur  yaitu  struktur  bawah (Sub  Structure) dan  struktur  atas (Upper  Structure) kemudian dilakukan  analisis  harga  satuan  pada  setiap item pekerjaan.
4.3 Pembuatan Bill of Quantyties (BQ)
4.3.1 Perhitungan Volume/ Quantyties BQ
Dalam  perhitungan Quantyties BQ  ini menggunakan  gambar  yang  telah  sebagian besar sempurna pembuatannya oleh Konsultan Perencana  Arsitektur  yang  nantinya  akan dijadikan sebagai lampiran Dokumen Kontrak.
Perhitungan Quantyties ini selain mengacu  pada  gambar  kontrak  harus  juga memperhatikan pricing Notes, Standart Remeusurement  &  Standart  Detail  yang  telah ditentukan pada document kontrak.
4.4 Analisis  Estimasi  Biaya  (Preliminary Estimate) dan Bill of Quantyties (BQ)
Dari  Perhitungan  Estimasi  Biaya  dan Bill  of Quantyties  (BQ) Proyek  AD-Premier  Office  – Jakarta, didapat nilai total :
Tabel 1. Analisis Estimasi Biaya Dan BQ Proyek AD-Premier Office – Jakarta A  Perhitungan Estimasi Biaya (Preliminary Estimate) 36.079.327.151,- 100.00% 39.057,40 923.751,- B  Perhitungan Bill of Quantyties (BQ) 35.432.865.420,- 98,21% 39.057,40 907.200,-
Preliminary Estimate) dengan Bill of Quantyties (BQ) adalah sebesar : 2,21%, Biaya Estimasi Biaya (Preliminary Estimate) lebih mahal daripada Bill of Quantyties (BQ) .

## 5 KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan Berdasarkan analisis tahap-tahap
pelaksanaan Pre  Contract dan Post  Contract pada Quantity Surveyor (QS) serta menganalisis  perhitungan  Estimasi  Biaya
(Preliminary Estimate) dengan Bills of
Quantyties (BQ)  maka  dapat  ditarik  ssuatu kesimpulan sebagai berikut :
1. Tahap Pre  Contract merupakan  suatu tahap dimana seorang Quantity Surveyor (QS) lebih membantu owner dalam persiapan  sebelum  proyek  dilaksanakan
Mawardi Amin & Agus Susanto/Kajian Quantity Surveyor Pada Tahap Pre Contract Dan Post Contract Study Kasus Proyek Ad-Premier Office – Jakarta/ pp 27-38
dilapangan, mulai dari proses Aanwijzing sampai penunjukan pemenenang kontraktor. Dalam tahap ini tugas  utama  bagi  seorang  QS  yaitu membuat budget /  estimasi  biaya  awal yang mana estimasi biaya ini digunakan oleh owner untuk  mengetahui  kisaran harga  yang  akan  dikeluarkan  nantinya dengan  masih  menggunakan  gambar desain.  Selain  membuat  estimasi  biaya, seorang  QS  pada  tahap  ini  juga membuat  uraian  pekerjaan  dan  harga secara  detail  yang  disebut Bills  of Quantyties  (BQ) yang  merupakan  nilai asli  proyek  sesuai  gambar  yang  telah disempurnakan oleh konsultan perencana. 2. Pada  tahap Post  Contract seorang Quantity Surveyor (QS) lebih memantau jalannya  proyek  dalam  hal  pengaturan biaya  yang  akan  dikeluarkan  oleh owner, mulai  dari  proses  pembayaran (Payment Process) , memantau pekerjaan Variation  Order  (VO) sampai  dengan pengeluaran Final Account yang merupakan  nilai  akhir  pembayaran  oleh owner kepada kontraktor.
3. Dari perhitungan Estimasi Biaya dan BQ pada  proyek  AD  Premier  Office Jakarta didapat :
Estimasi Biaya : Rp.36.079.327.151,- BQ : Rp.35.432.865.420,- Dari  Estimasi  Biaya  dan  BQ  terdapat selisih 2,21% diamana  Estimasi  Biaya lebih besar dari pada BQ. Nilai Estimasi Biaya  lebih  besar  dikarenakan  pada tahap ini system perhitungannya menggunakan  ratio  yang  diperkirakan sedangkan pada tahap BQ menggunakan gambar detail dari perencana struktur.
Untuk  mencapai  hasil  Estimasi  Biaya  dan  BQ agar  tidak  terlalu  jauh  nilai  total  estimatenya diperlukan beberapa referensi dan pengalaman proyek  yang  sejenis  serta  diperlukan  kajian- kajian pada proyek tersebut.

## 5.2 Saran
Setelah menganalisis tahap-tahap
pelaksanaan Pre  Contract dan Post  Contract
pada Quantity
Surveyor (QS) serta menganalisis  perhitungan  Estimasi  Biaya (Preliminary  Estimate) dengan Bills  of Quantyties (BQ)  maka  penyusun  memberi saran sebagai berikut :
1. Untuk  menjadi  seorang  QS  harus mempunyai keahlian dalam hal estimating,  construction,  construction low,  building  economic,  management dan accounting karena seorang QS tidak hanya  sebagai  ahli  dalam  hal  estimasi biaya  akan  tetapi  juga  harus  memahami proses-proses  konstruksi  dan  hukum kontrak konstruksi.
2. Dalam  melakukan  perhitungan  volume, seorang QS harus bisa membaca gambar secara  detail,  memahami standart  detail dan standart remeusurement yang dipakai pada proyek yang akan dihitung.

## 6. DAFTAR PUSTAKA
Bill  of  Item  dan  Bill  of  Quantity  Proyek  AD- Premier Office – Jakarta, PT. Quanta QS Costindo.
Chandra, Suriana. 2014. Maximizing Construction  Project  and  Invesment Budget fficiency whith Value Engineering. Jakarta: Kompas Gramedia.
Dokumen  Kontrak  Proyek  AD-Premier  Office – Jakarta, PT. Quanta QS Costindo.
Malik,  Alfian.  2009.  Pengantar  Bisnis  Jasa
Pelaksana Konstruksi. Yogyakarta: Andi.
Moh Yosuf, Zakaria. 2010. Duties of Quantity Surveyor. Johor  Baru  :  Universitas Teknologi Malaysia.
Republik Indonesia, 2003. Keppres 80, Jakarta: Sekretariat Negara.
Sesmiwati. 2015. Proses Pembangunan Proyek Konstruksi .  Padang  :  Universitas  Bung Hatta.
Widiasanti, Irika. 2013. Managemen Konstruksi . Bandung: Remaja Rosdakar