## SERTIFIKAT GANDA PADA PROYEK PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
(Double Certificate Problem in Condominium Project)
Septivany Christa Perdana
Program Studi Kenotariatan, Program Magister Universitas Pancasila Jln. Srengseng Sawah, Jagakarsa, Jakarta Selatan, 12640.
E-mail: christa.vany@gmail.com

## Abtrak
Pendaftaran  tanah  bertujuan  untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh  pemerintah terhadap  penguasaan  tanah  di  seluruh  wilayah  Republik  Indonesia.  Selain  untuk mencapai  kepastian  hukum,  pendaftaran  tanah  juga  ditujukan  untuk  meminimalisasi terjadinya  sengketa  tanah.  Jaminan  kepastian  hukum  yang  hendak  diwujudkan  dalam pendaftaran tanah ini, meliputi kepastian status hak yang didaftar, kepastian subjek hak, dan kepastian objek hak. Proses pendaftaran tanah menghasilkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya. Hal ini untuk menghindari penerbitan sertifikat tanah bukan kepada orang yang  berhak  (bukan  pemilik).  Tapi  dalam  praktiknya,  kepastian  hukum  terhadap  hak atas  tanah  tersebut  tidak  seperti  yang  diharapkan.  Seperti  yang  terjadi  di  Kabupaten Bogor, ternyata terdapat kasus sertifikat ganda pada Hak Kepemilikan Atas Tanah pada pembangunan  Rumah  Susun  oleh  PT.  Gaperi  Prima  yang  terletak  di  Desa  Kedung Waringin,  Kecamatan  Bojonggede,  Kabupaten  Bogor.  Penelitian  ini  mengungkapkan bahwa  persoalan  sertifikat  ganda  atas  lahan  tersebut  ternyata  disebabkan,  antara  lain, karena  adanya  kelemahan  internal  dari  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  Kabupaten Bogor  dalam  proses  menerbitkan  hak  atas  tanah.  Untuk  mengatasi  persoalan  sertifikat ganda itu lalu pihak Badan Pertanahan Nasional lebih memilih jalur penyelesaian secara negosiasi, mediasi dan fasilitasi.
Kata kunci: kepastian hukum, pendaftaran tanah, sertifikat ganda.

## Abstract
The aim of the land registration is to ensure the legal  certainty for land  tenure within Indonesia  territory.  Besides  that,  land  registration  is  conducted  to  prevent  the  land tenure  dispute.  The  land  registration  process  results  the  land  certificate  proving  the land tenure for specified person or party. In practice, the legal certainty matter would deal  with  several  obstacles,  among  others,  the  double  land  certificates  problem.  This study  examines  the  double  land  certificates  problem  in  Kedung  Waringin  Village, Bojonggede  District,  Bogor  City.  This  study  shows  several  factors  causing  the  double land  certificates  problem,  among  others,  the  internal  weakness  inside  National  Land Agency  Bogor  Branch  Office,  and  to  overcome  such  problem,  it  has  conducted alternative dispute resolution effort, namely negotiation, mediation, and facilitation.
Keywords: double land certificate, land registration, legal certainty.

## Jurnal Legal Reasoning

## A. Pendahuluan
Manusia  mempunyai  hubungan  yang  erat  dengan  tanah.  Tidak  ada  manusia  di muka  bumi  yang  tidak  membutuhkan  tanah,  karena  itu  tanah  menjadi  sangat  penting dan  sakral.  Sesungguhnya  tanah  harus  dijadikan  sebagai  sarana  untuk  mencapai kesejahteraan dan keadilan bagi seluruh rakyat. Namun dalam praktiknya, saat ini tanah tidak lagi dianggap sebagai sarana menciptakan kesejahteraan dan keadilan, tanah sudah menjadi  sarana  untuk  menimbun  kekayaan,  alat  spekulasi  para  pemilik  modal  untuk menguasai perekonomian. 1
Di Indonesia masalah sumber daya alam diatur dalam Pasal 33 ayat (3) Undang- Undang  Dasar  (UUD)  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945  yang  menyebutkan bahwa  “Bumi  dan  air  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh Negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat.”  Hal  tersebut juga  diatur  dalam  Pasal  1  angka  2  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) yang menegaskan bahwa bumi, air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam di wilayah Indonesia merupakan kepunyaan rakyat yang bersatu dalam ikatan bangsa Indonesia. Hak bangsa itu bersifat sakral, abadi, dan asasi.
Sakral  karena  adanya  kesadaran  dan  pengakuan  bahwa  tanah  beserta  isinya merupakan  anugerah  Tuhan  Yang  Maha  Esa.  Abadi  karena  hubungan  antara  bangsa dengan tanah di wilayah Indonesia tidak pernah akan berakhir selama bangsa Indonesia sebagai  subjek  dan  tanah  sebagai  objek  masih  ada.  Asasi  karena  hak  bangsa  menjadi basis  bagi  lahirnya  hak  dasar  bagi  setiap  orang  atau  kelompok  untuk  menguasai, memanfaatkan, dan menikmati tanah dan hasilnya untuk kesejahteraan mereka. 2
Negara  diberikan  otoritas  dalam  penguasaan  tanah  melalui  hak  menguasai negara  yang  bersumber  dari  UUD  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945.  Negara sebagai  penguasa  harus  memiliki  semangat  mengabdi  kepentingan  umum  ( sense  of public service ) dan masyarakat harus memiliki kewajiban tunduk kepada penguasa ( the duty  of  civil  obedience ),  keduanya  harus  dididik  agar  memiliki  kesadaran  kepentingan umum ( public spirit ). 3 Hak menguasai negara tersebut dipertegas oleh UUPA  sebagai anti-tesis terhadap hak domein.
Berlandaskan  ketentuan  Pasal  2  ayat  (2)  UUPA,  arti  menguasai  adalah “mengatur”  dan  “menyelenggarakan”  yang  oleh  Mahkamah  Konstitusi  melalui putusannya  memberikan  ketegasan  lingkup  makna  ”menguasai”  yaitu  membuat kebijakan,  mengatur,  mengurus,  mengelola,  dan  mengawasi.  Wewenang  tersebut berkaitan dengan:
1 Indonesia,  “Naskah  Akademik  Rancangan  Undang-Undang  tentang  Pertanahan  Inisiatif Pemerintah,” (13 Maret 2014).
2 Ibid.
3 Mochtar  Kusumaatmadja, Konsep-Konsep  Hukum  dalam  Pembangunan (Bandung:  PT. Alumni, 2006), hlm. 9.
1. Penggunaan/peruntukan  ( use ),  persediaan  ( reservation ),  dan  pemeliharaannya ( maintainance )  atas  bumi,  air,  ruang  angkasa,  dan  kekayaan  alam  di  wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI);
2. Penentuan dan pengaturan macam hak atas tanah;
3. Penentuan  dan  pengaturan  hubungan-hubungan  hukum  antar  orang  dan/atau badan hukum yang berobjekkan tanah.
Wewenang  tersebut  harus  ditujukan  pada  upaya  mencapai  kemakmuran  rakyat secara  maksimal.  Hak  menguasai  dari  negara  ini  merupakan  hak  rakyat  pada  tingkat negara.
Berdasarkan  hal  tersebut  di  atas,  penguasaan  tanah  oleh  negara  berarti  negara atau Pemerintah menjamin kepastian hukum terhadap penguasaan tanah yang salah satu bentuknya  yaitu  dengan  mengadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Republik Indonesia  menurut  ketentuan  yang  diatur  dengan  peraturan  pemerintah.  Tujuan  dari pendaftaran tanah tersebut tercantum dalam Pasal 19  UUPA yang menyebutkan bahwa “untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh  Pemerintah  diadakan  Pendaftaran  Tanah  di seluruh  wilayah  Republik  Indonesia  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan Peraturan Pemerintah.”
Dalam  Pasal  19  UUPA  ini  dimaksudkan  bahwa  Pemerintah  mempunyai kewajiban agar warga di seluruh Indonesia melakukan Pendaftaran tanah agar mencapai kepastian  hukum  sehingga  meminimalisasi  terjadinya  sengketa  tanah. 4 Pendaftaran tanah  yang  bertujuan  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  dikenal  dengan  sebutan rechts  cadaster/legal  cadaster .  Jaminan  kepastian  hukum  yang  hendak  diwujudkan dalam  pendaftaran  tanah  ini,  meliputi  kepastian  status  hak  yang  didaftar,  kepastian subjek  hak,  dan  kepastian  objek  hak.  Pendaftaran  tanah  ini  menghasilkan  sertifikat sebagai  tanda  bukti  haknya.  Kebalikan  dari  pendaftaran  tanah  yang rechts  cadaster , adalah fiscaal cadaster , yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan untuk menetapkan siapa yang wajib membayar pajak atas tanah. 5 Pendaftaran tanah ini menghasilkan surat tanda bukti  pembayaran  pajak  atas  tanah,  yang  sekarang  dikenal  dengan  sebutan  Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). 6
Ketentuan  mengenai  Pendaftaran  tanah  diatur  lebih  lanjut  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  (selanjutnya  disebut Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997),  yang  mulai  berlaku  pada  tanggal  8 Oktober  1997  sebagai  pengganti  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang Pendaftaran  Tanah,  yang  sejak  tahun  1961  mengatur  pelaksanaan  pendaftaran  tanah sebagaimana  diperintahkan  oleh  Pasal  19  UUPA.  Ketentuan  pelaksanaan  lebih  lanjut
4 Indonesia, Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria , UU. No. 5 Tahun 1960, Psl. 19.
5 Linda S. M. Sahono, “Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah dan Implikasi Hukumnya,” Jurnal Perspektif (Vol. XVII, No. 2, Mei 2012): 90-91.
6 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif (Jakarta: Kencana, 2012), hlm. 278.

## Jurnal Legal Reasoning
diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Memahami  kekuatan  hukum  suatu  sertifikat  tanah,  diperlukan  pengetahuan mengenai jaminan kepastian hukum tentang pendaftaran tanah yang dimuat dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA. Hal ini untuk menghindari penerbitan sertifikat tanah bukan kepada orang  yang  berhak  (bukan  pemilik).  Oleh  karena  itu,  pendaftaran  tanah  di  Indonesia menganut sistem stelsel negatif. Sistem stelsel negatif ini mengandung arti bahwa segala apa  yang  tercantum  dalam  sertifikat  tanah  adalah  benar  sampai  dapat  dibuktikan sebaliknya  di  muka  sidang  pengadilan  negeri. 7 Pasal  19  ayat  (2)  huruf  c  UUPA menegaskan  bahwa  surat-surat  tanda  bukti  hak  yang  diberikan itu  berlaku  sebagai  alat pembuktian yang kuat. Dalam hubungannya dengan sistem negatif berarti tidak mutlak, ini  mengandung  arti  bahwa  sertifikat  tanah  masih  dapat  digugurkan  sepanjang  ada pembuktian sebaliknya yang menyatakan ketidakabsahan sertifikat tanah tersebut.
Namun  dalam  praktiknya,  kepastian  hukum  terhadap  hak  atas  tanah  tersebut tidak seperti yang diharapkan. Seperti yang terjadi di Kabupaten Bogor, bahwa terdapat kasus  sertifikat  ganda  pada  Hak  Kepemilikan  Atas  Tanah,  pada  pembangunan  Rumah Susun  oleh  PT.  Gaperi  Prima  yang  terletak  di  Desa  Kedung  Waringin,  Kecamatan Bojonggede,  Kabupaten  Bogor.  Sertifikat  ganda  ini  disadari  ketika  pada  saat  akan melakukan  pembangunan  dan  mengajukan  perizinan  harus  ditunda  dahulu  karena  ada masyarakat  yang  merasa  memiliki,  menguasai  serta  memanfaatkan  tanah  yang  akan dibangun dan merasa belum pernah menjualbelikan dengan pihak manapun. Sedangkan PT. Gaperi Prima sudah menguasai lahan tersebut dengan terbitnya Sertifikat Hak Guna Bangunan  atas  nama  PT.  Gaperi  Prima  yang  semuanya  secara  resmi  sama-sama diterbitkan  oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bogor.  Padahal  sebanyak  8  (delapan) menara  rumah  sejahtera  susun,  atau  dulu  bernama  rusunami  siap  dibangun.  Menara rumah susun setinggi masing-masing 16 (enam belas) lantai itu menampung total 4.300 (empat ribu tiga ratus) hunian. Pembangunan rumah sejahtera susun itu dilakukan oleh konsorsium  pengembang  yang  tergabung  dalam  Asosiasi  Pengembang  Rumah Sederhana Sehat Nasional (Apernas).

## B. Metodologi Penelitian
Metodologi  penelitian  yang  digunakan  untuk  membahas  persoalan  sertifikat ganda dalam studi ini ialah metodologi penelitian hukum normatif yang dikombinasikan dengan metodologi penelitian hukum empiris.
Penelitian ini bersandarkan pada data sekunder serta data primer. Data sekunder tersebut  berwujud  peraturan  perundang-undangan,  sedangkan  data  primernya  berasal
7 Irsyad  Surawirawan  dan  Martin  Roestamy,  “Pengaruh  Penerapan  Stelsel  Negatif  Terhadap Duplikasi  Kepemilikan  Tanah  Dikaitkan  dengan  Pengembangan  Perumahan  bagi  Masyarakat,” Jurnal Living Law (Vol. 8, No. 1, Januari 2016): 76-77.
dari pengamatan peneliti serta informasi yang peneliti dapatkan dari wawancara kepada beberapa narasumber yang relevan.

## C. Pembahasan
Proyek  pembangunan Rumah Susun MG oleh PT. Gaperi Prima terletak yang di Desa  Kedung  Waringin,  Kecamatan  Bojonggede,  Kabupaten  Bogor,  pada  saat  akan melakukan  pembangunan  dan  mengajukan  perizinan  harus  ditunda  dahulu  karena  ada penolakan  dari  warga  masyarakat  yang  merasa  memiliki,  menguasai  serta memanfaatkan  tanah  yang  akan  dibangun  tersebut  dan  merasa  belum  pernah  menjual belikan  dengan  pihak  manapun  yang  dibuktikan  dengan  sertifikat  hak milik  atas nama beberapa  warga  setempat  yang  salah  satunya  dimikili  oleh  Kepala  Desa  Kedung Waringin, Kecamatan Bojonggede, Kabupaten Bogor. 8
Salah satu langkah bentuk penolakan dari warga terhadap pembangunan delapan tower rumah susun Menara Gaperi ini  yaitu dengan melayangkan  surat somasi kepada Badan  Lingkungan  Hidup  (BLH)  Kabupaten  Bogor,  agar  tidak  mengeluarkan rekomendasi  dan  menghentikan  proses  studi  analisis  mengenal  dampak  lingkungan (AMDAL) proyek Menara Gaperi. 9
Sedangkan  PT.  Gaperi  Prima  sudah  menguasai  lahan  tersebut  dengan  terbitnya Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1267/Kedung Waringin seluas ± 59.427 M² yang telah  dimasukan  ke  dalam  penyertaan  modal  berdasarkan  Akta  Pemasukan  ke  Dalam Perusahaan ( Inbreng ) Nomor 16 Tanggal 27 Januari 2014 seluas 59.427 M² yang dibuat di hadapan Notaris Vivi Novita Ranadireksa, atas nama PT. Gaperi Prima. Akan tetapi di  saat  akan  memulai  pembangunan  ada  dari  masyarakat  termasuk  dari  Kepala  Desa Kedung  Waringin  menyatakan  bahwa  tanah  sebanyak  6  (enam)  bidang  dengan  total tanah  seluas  ±  3  Ha  tidak  pernah  diperjualbelikan  dan/atau  mendapatkan  ganti  rugi dalam bentuk apapun dari PT. Gaperi Prima.
Kedua  belah  pihak  sama-sama  mengklaim  memiliki  sertifikat  dan  alas  hak  sah yang semuanya secara resmi sama-sama diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor. Sehingga sampai saat ini masalah tersebut masih menjadi sengketa di lokasi.
Terhadap  klaim  masyarakat  Desa  Kedung  Waringin,  Kecamatan  Bojonggede, Kabupaten  Bogor,  PT.  Gaperi  Prima  memiliki  dan  dapat  menunjukkan  dokumen perizinan untuk pembangunan rumah susun MG.
Berdasarkan hal di atas, analisis peneliti terhadap sengketa sertifikat ganda pada Pembangunan Rumah Susun MG terjadi disebabkan, antara lain, karena ketidaktelitian Pejabat  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  Kabupaten  Bogor  dalam  menerbitkan sertifikat hak atas tanah dalam memeriksa dokumen-dokumen yang menjadi dasar bagi
8 Farid Ma’ruf, Sekretaris Camat Bojonggede, wawancara dengan peneliti di Kantor Kecamatan Bojonggede, tanggal 9 September 2016, pada pukul 14.00 WIB.
9 Zentoni, kuasa  hukum  warga  masyarakat  Desa Kedung  Waringin,  wawancara  dengan peneliti di Kantor LBH Bogor Warung Jambu, tanggal 17 September 2016, pada pukul 10.30 WIB.

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 1, No. 1, Desember 2018. P-ISSN 2654-8747
penerbitan sebuah sertifikat. Seharusnya Kantor Badan Pertanahan Nasional mengetahui ada  tidaknya  sertifikat  yang  sudah  diterbitkan  di  atas  suatu  bidang  tanah.  Dengan demikian,  apabila  kemudian  ada  permohonan  didasarkan  putusan  pengadilan,  maka Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  wajib  menertibkan  administrasinya  sehingga  tidak tumpang tindih dalam penerbitannya, yaitu terdapat sertifikat ganda.
Sebab  lainnya  ialah  peta  pendaftaran  belum  terbentuk  atau  belum  lengkap. Belum  dilaksanakannya  pemetaan  bidang  tanah  atas  tanah-tanah  yang  didaftar  dapat mengakibatkan  batas-batas  tanah  bergeser  dan  hal  ini  mengakibatkan  tumpang  tindih penerbitan atas sebagian atau seluruh bidang tanah.
Sertifikat  ganda  juga  dapat  terjadi  karena  lemahnya  sistem  administrasi pertanahan  di  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  yaitu  penyimpanan  arsip/dokumen sertifikat  hak  milik  masyarakat,  sehingga  menyebabkan  Pejabat  Kantor  Badan Pertanahan  Nasional  tidak  dapat  menjelaskan  dengan  baik  keberadaan  dokumen tersebut.
Dengan  demikian,  sertifikat  ganda  disebabkan  oleh  faktor  manusia  ( human error ) . Adanya  kesalahan  atau  ketidak  hati-hatian  atau  itikad  tidak  baik  atau kesengajaan  dari  pemohon  menunjukan  batas  yang  bukan  menjadi  hak  nya  dengan tujuan memperoleh keuntungan pribadi. Hal ini dapat meninbulkan terjadinya tumpang tindih  baik  disengaja  maupun  tidak  disengaja  yang  menyebabkan  terjadinya  sertifikat ganda.
Selain  hal-hal  tersebut  di  atas,  sebab  yang  terakhir  yang  dapat  menimbulkan problem sertifikat ganda ialah persoalan tanah yang berasal dari warisan. Ada beberapa latar  belakang  kasus  pemegang  sertifikat  oleh  masyarakat,  oleh  pewaris  telah  dijual kepada  pihak  lain  tanpa  sepengetahuan  anak-anaknya  dan  telah  diterbitkan  sertifikat atas  nama  pembeli,  dan  kemudian  para  ahli  waris  mensertifikatkan  lagi  tanah  yang sama, sehingga mengakibatkan pemilikan ganda.
Oleh  sebab  itu,  diperlukan  upaya  penyelesaian  sengketa  sertifikat  ganda  dalam pembangunan rumah susun MG, yaitu dengan metode musyawarah yang dilakukan oleh para pihak.
Dalam  penyelesaian  sengketa  pertanahan  melalui  musyawarah,  satu  syaratnya adalah bahwa sengketa tersebut bukan berupa penentuan tentang kepemilikan hak atas tanah  yang  dapat  memberikan  hak  atau  menghilangkan  hak  seseorang  terhadap  tanah sengketa dan di antara para pihak yang bersengketa memiliki keberatan yang cukup erat serta menganut hukum adat setempat. 10
Berdasarkan  hal  di  atas,  menurut  pendapat  peneliti,  sengketa  pertanahan  yang berupa  adanya  sertifikat  ganda  yang  dimiliki  oleh  masyarakat  Desa  Kedungwaringin Kecamatan Bojonggede Kabupaten Bogor dengan PT. Gaperi Prima untuk diselesaikan
10 Ali  Amran,  “Penyelesaian  Sengketa  Tanah  Ulayat  Melalui  Lembaga  Adat  di  Minangkabau Sumatera Barat,” Jurnal Hukum Acara Perdata (Vol. 3, No. 2, Juli-Desember 2017): 188.

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 1, No. 1, Desember 2018. P-ISSN 2654-8747
secara  musyawarah mufakat sangat kecil. Hal ini dikarenakan Pihak PT. Gaperi Prima ingin  membangun  Rumah  Susun  MG  di  lahan  yang  disengketakan  tersebut  dan mengkhawatirkan  hak  atas  tanahnya  akan  hilang,  sehingga  tidak  menemukan win-win solution . Padahal dalam solusi dari cara musyawarah ini tidak menghilangkan salah satu hak dari pihak yang bersengketa dalam hal ini pihak masyarakat maupun pihak dari PT. Gaperi Prima.
Dalam  hal  salah  satu  pihak  menolak  untuk  dilakukan  musyawarah  mufakat, maka penyelesaiannya diserahkan kepada para pihak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan  dalam  hal  ini  bisa  melalui  mediasi  oleh  Badan  Pertanahan Nasional setempat atau melalui pengadilan.
Cara  penyelesaian  yang  kedua,  ialah  dengan  mediator  dari  Badan  Pertanahan Nasional  Kabupaten  Bogor.  Mediasi  adalah  salah  satu  pelaksanaan  alternatif penyelesaian masalah yang melibatkan pihak ke tiga sebagai mediator dengan prosedur yang  disepakati  oleh  para  pihak  di  mana  mediator  memfasilitasi  untuk  dapat  tercapai suatu  solusi  atau  jalan  perdamaian  yang  saling  menguntungkan  para  pihak. 11 Ada beberapa  kasus  yang  mungkin  akan  ditangani  dan  diselesaikan  melalui  jalur  mediasi oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor. Salah satunya adalah kasus sertifikat ganda yang terjadi di Desa Kedung Waringin, Kecamatan Bojonggede, Kabupaten Bogor.
Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor sebagai instansi vertikal Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia di Kabupaten/Kota yang berada di bawah dan bertanggung jawab  kepada  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  melalui  Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional. Kantor Pertanahan dipimpin oleh seorang Kepala.  Kedudukan  Badan  Pertanahan  Nasional  sebagai  satu-satunya  lembaga  atau institusi yang diberikan kewenangan dalam mengelola di bidang pertanahan dan diakui secara  normatif  melalui  Peraturan  Presiden  (Perpres)  Nomor  10  Tahun  2006  tentang Badan Pertanahan Nasional.
Dalam  hal  ini,  penting  sebagai  landasan  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bogor, untuk  menjadi  mediator  di  dalam  penyelesaian  sengketa  pertanahan.  Oleh  karena  itu, kesepakatan dalam rangka penyelesaian sengketa melalui mediasi menjadi penting agar putusan mediasi tersebut tidak melanggar hukum serta dapat dilaksanakan secara efektif di lapangan.
Dalam  masalah  sengketa  tanah  seperti  halnya  dengan  masalah  sengketa  yang umumnya terdapat seorang individu yang  merasa haknya dirugikan atau dilanggar oleh seorang individu lainnya. Pada umumnya prosedur penyelesaian sengketa tanah melalui lembaga  mediasi ini  dilakukan  oleh  kedua  belah  pihak  yang  bersengketa  yaitu  dengan mediasi  dan  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bogor  sebagai  seorang  mediator  dan disaksikan oleh saksi-saksi.
11 Sri  Hajati,  Agus  Sekarmadji,  dan  Sri  Winarsi,  “Model  Penyelesaian  Sengketa  Pertanahan Melalui  Mediasi  dalam  Mewujudkan  Penyelesaian  yang  Efisiensi  dan  Berkepastian  Hukum,” Jurnal Dinamika Hukum (Vol. 14, No. 1, Januari 2014): 40-41.

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 1, No. 1, Desember 2018. P-ISSN 2654-8747
Di Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor, Pejabat yang berwenang melaksanakan sengketa tanah dalam sertifikat ganda adalah  Bapak A. W. Ganjar selaku Kepala Seksi Hak  Tanah  dan  Pendaftaran  Tanah.  A.W.  Ganjar  mengatakan  bahwa,  “…  Yang  pada dasarnya  penyelesaian  sengketa  tanah  dalam  sertifikat  ganda  merupakan  tugas  dan wewenang  dari  Seksi  Sengketa,  Konflik  dan  Perkara  Pertanahan  terdiri  dari  1  (satu) Kasi, 2 (dua) Kasubsi yang terdiri dari Kasubsi sengketa, konflik dan Kasubsi Perkara, dan 1 (satu) staf.” 12
Kepala  Sub  Seksi  sengketa  konflik  dan  perkara  Pertanahan  yang  berada  di bawah  dan  bertanggung  jawab  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan,  mempunyai  peran dalam  penyelesaian  sengketa  yang  ada.  Peran  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bogor tersebut ditegaskan oleh Kepala Seksi Sengketa Konflik dan Perkara Pertanahan Kantor Pertanahan  Kabupaten  Bogor  menjelaskan  bahwa,  “...  Peran  Kantor  Pertanahan  dalam upaya  pengelolaan,  pengkajian  dan  penanganan  kasus  pertanahan  meliputi  kegiatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 PKBPN Nomor 3 Tahun 2011, yaitu: pelayanan pengaduan dan informasi kasus pertanahan, penanganan kasus pertanahan, serta bantuan hukum dan perlindungan hukum.”
Menurut  peneliti,  dalam  perkara  yang  diteliti  ini,  kedudukan  mediasi  bisa sebagai langkah awal dalam menyelesaikan sengketa tanah dalam sertifikat ganda, dan jika mediasi tidak berhasil tidak menutup kemungkinan untuk mengajukan sengketa ke Pengadilan.
Pada prinsipnya, tujuan mediasi adalah agar para pihak dapat memusyawarahkan apa  yang  mereka  inginkan  dengan  tujuan  untuk  memperoleh  kesepakatan win-win s olution . 13 Dengan  demikian,  kompromi  merupakan  suatu  penyelesaian  sengketa  dan bantuan pihak ketiga yaitu (mediator). Para pihak akan lebih memungkinkan mengambil kesimpulan sendiri apabila telah benar-benar dan dengan sewajarnya mempelajari setiap pilihan yang ada, termasuk alternatif di luar kesepakatan.
Adapun  kedudukan  mediator  dalam  proses  mediasi  adalah  pihak  ketiga  yang tidak  mempunyai  hubungan  langsung  dengan  para  pihak  yang  bersengketa,  berfungsi menyelesaikan sengketa dengan posisi  yang netral tidak berpihak serta memiliki peran sebagai  penengah,  motivator,  fasiliator.  Bukan  pihak  yang  berhak  memutuskan sengekta, tetapi boleh merumuskan untuk mendapat persetujuan dari para pihak. 14
Berdasarkan hasil penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor, seharusnya tanah-tanah  yang  sudah  didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bogor, dilakukan pencatatan dan pencoretan pada peta-peta pendaftaran, sehingga apabila tanah
12 A.W. Ganjar, Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor,  wawancara  dengan  peneliti  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bogor,  tanggal  25  Agustus  2016, pada pukul 14.00 WIB.
13 Djafar  Al  Bram, Penyelesaian  Sengketa  Bisnis  Melalui  Mediasi (Jakarta:  Pusat  Kajian  Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Pancasila, 2011), hlm. 13.
14 Ibid. , hlm. 13 dan 35.

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 1, No. 1, Desember 2018. P-ISSN 2654-8747
tersebut  didaftarkan  lagi  dapat  diketahui tanah  tersebut  sudah  bersertifikat atau  belum. Jadi, data yang ada belum sistematis meskipun sekarang sudah ada perbaikan tapi masih banyak  sertifikat-sertifikat  lama  yang  tidak  tercatat  dengan  baik,  sehingga memungkinkan munculnya sertifikat ganda. Seharusnya Kantor Pertanahan tidak hanya menerima  permohonan  saja,  tetapi  juga  melakukan  peninjauan  lokasi,  pengecekan dokumen dan penelitian berkas.
Kemudian faktor Pemerintah setempat, Kelurahan atau Desa Kedung Waringin, Kecamatan Bojonggede, Kabupaten Bogor yang tidak mempunyai data mengenai tanah- tanah  yang  sudah  disertifikatkan  dan  sudah  ada  penguasaannya  atau  mungkin  karena data yang tidak valid. Jika ada orang yang memohon untuk membuat surat penguasaan tanah  lalu  kemudian  minta  untuk  diterbitkan,  namun  ternyata  orang  tersebut  berniat tidak  baik  datang  mengaku  memiliki  tanah  tersebut  dan  ingin  membuat  surat penguasaan tanah. Oleh Pemerintah setempat dibuatkan dan terkadang tidak  dilakukan pengukuran, tidak melakukan pengecekan lokasi apakah tanah tersebut benar tanahnya atau  tanah  tersebut  belum  terdaftar  atas  nama  orang  lain  atau  mungkin  untuk  wilayah bersangkutan  belum  tersedia  peta  pendaftaran  tanahnya.  Hal-hal  seperti  inilah  yang memudahkan seseorang yang memiliki niat tidak baik untuk menggandakan sertifikat.
Kewenangan  penyelesaian  masalah  dengan  cara  mediasi  itu  dapat  memberikan pengaruh  terhadap  putusan  penyelesaian  masalah,  sehingga  di  samping  dapat mewujudkan  keadilan  dan  kemanfaatan,  sekaligus  juga  dalam  rangka  kepastian  dan perlindungan  hukum.  Dengan  demikian  mediasi  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional bersifat otoritatif. 15 Bersifat otoritatif maksudnya adalah penyelesaian sengketa melalui mediasi  dan  hasil  keputusan  yang  dihasilkan  dari  proses  tersebut  oleh  Kantor Pertanahan  Kabupaten  Bogor  dilaksanakan  sesuai  dengan  kewenangan  dan kekuasaannya  sebagai  lembaga  yang  berwenang  dalam  pertanahan  baik  dalam penyelesaian sengketa pertanahan yang dilakukan di luar pengadilan. Keputusan sebagai hasil  dari  penyelesaian  sengketa  pun  bersifat  mengikat  dan  final  bagi  para  pihak  yang bersangkutan.
Sehubungan dengan hal tersebut, kajian dari Sri Mamudji dengan ringkas telah memaparkan  maksud  dari  mediator  otoritatif  ( authoritative  mediator ),  yaitu  sebagai mediator yang mempunyai kapasitas atau potensi untuk mempengaruhi hasil akhir dari perundingan.  Mediator  otoritatif  biasanya  berasal  dari  pihak  yang  memiliki  otoritas (wewenang), misalnya dari lembaga pemerintah, baik di pusat maupun di daerah. 16
Namun  perlu  diingat,  bahwa  tidak  semua  sengketa  dapat  diselesaikan  melalui lembaga  penyelesaian  sengketa  alternatif  atau  mediasi.  Begitu  pun  dapat  dikatakan bahwa  tidak  semua  putusan  mediasi  dapat  dliksanakan  oleh  Kantor  Pertanahan
15 Elza Syarief, Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan Khusus Pertanahan (Jakarta: Kepustakaan Populer Gramedia, 2014), hlm. 276.
16 Sri Mamudji, “Mediasi sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan,” Jurnal Hukum dan Pembangunan (Thn. XXXIV, No. 3, Juli-September 2004): 205.

## Jurnal Legal Reasoning
Kabupaten  Bogor.  Hanya  putusan-putusan  mediasi  yang  telah  memperoleh  serta mempertimbangkan  aspek-aspek  yuridis,  fisik,  dan  administrasi  yang  dapat dilaksanakan.
Penyelesaian  sengketa  terhadap  sengketa  hak  atas  tanah  tempat  di  mana  akan dibangun  rumah  susun  MG  oleh  PT.  Gaperi  Prima  dengan  Masyarakat  Desa  Kedung Waringin,  Kecamatan  Bojonggede,  Kabupaten  Bogor  dapat  dilakukan  melalui mediasi di Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor.
Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor selaku mediator hanya bersifat pasif, hanya menyediakan tempat untuk komunikasi dan diskusi antara korban dan pelaku sehingga masing-masing  pihak  bisa  mengemukakan  keinginannya.  Mengenai  hasil  keputusan tetap  diserahkan  kembali  kepada  kedua  belah  pihak  baik  korban  maupun  pelaku pelanggaran.
Berdasarkan  penelitian  peneliti,  dalam  pelaksanaan  penyelesaian  mediasi  di Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor, setiap permasalahan yang masuk, semuanya harus dengan prosedur atau proses yang sudah ditetapkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor.  Dengan  adanya  proses  tersebut  di  harapkan  semua  sengketa  yang  masuk  di bagian sengketa konflik dan perkara pertanahan dapat terselesaikan dengan baik.
Para  pihak  yang  bersengketa  dalam  proses  mediasi,  seharusnya  ditempatkan dalam  kedudukan  dan  posisi  yang  sama,  tidak  terdapat  perbedaan.  Di  sinilah  letak perbedaan  antara  penyelesaian  sengketa  melalui  jalur  hukum  dengan  di  luar  jalur hukum.  Tidak  adanya  pihak  yang  menang  ataupun  kalah,  dikarenakan  terdapatnya kesepakatan  bersama  berupa win-win  solution. Kesepakatan  bersama  berupa win-win solution menghantarkan para pihak yang bersengketa, mendapatkan kesepakatan damai yang menguntungkan kedua belah pihak. 17
Dalam hal ini, peneliti berpendapat bahwa Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor tidak memiliki kewenangan dalam mengambil keputusan, hanya berperan memfasilitasi dan  membantu  para  pihak  yang  bersengketa,  supaya  proses  mediasi  berlangsung  cepat dan  tercapainya  kesepakatan  penyelesaian  sengketa  secara  damai.  Kesepakatan  yang tercapai  merupakan  kesepakatan  yang  menguntungkan  para  pihak  dan  tidak  terdapat paksaan  dalam  mencapai  kesepakatan  mediasi.  Dalam  kasus  sertifikat  ganda  ini, tahapan mediasi dikemukakan dengan model Model Victim-Offender Mediation.
Menurut  model  ini,  mediasi  antara  korban  dan  pelaku  merupakan  model  yang paling  sering  ada  dalam  pikiran  orang.  Model  ini  melibatkan  berbagai  pihak  yang bertemu  dengan  dihadiri  oleh  mediator  yang  ditunjuk.  Banyak  variasi  dari  model  ini. Mediatornya  dapat  berasal dari  pejabat  formal,  mediator  independen,  atau  kombinasi. Mediasi ini dapat diadakan pada setiap tahapan proses, baik pada tahap penyidikan oleh
17 Ibid. , hlm. 16-17.
polisi,  tahap  penuntutan,  tahap  pemidanaan  atau  setelah  pemidanaan. 18 Model  ini  ada yang  diterapkan  untuk  semua  tipe  pelaku  tindak  pidana,  ada  yang  untuk  tipe  tindak pidana  tertentu  (misalnya  pengutilan,  perampokan  dan  tindak  kekerasan).  Ada  yang terutama ditujukan pada pelaku anak, pelaku pemula, namun ada juga untuk delik-delik berat dan bahkan untuk residivis.
Namun,  sesuai  dengan  peraturan  yang  berlaku  di  Indonesia,  pada  umumnya penyelesaian  sengketa  pertanahan  yang  terkait  sengketa  kepemilikan  diserahkan  ke Peradilan  Umum,  terhadap  sengketa  Keputusan  Badan  Pertanahan  Nasional  melalui Peradilan  Tata  Usaha  Negara  dan  sengketa  menyangkut  tanah  wakaf  diajukan  ke Peradilan Agama. Berdasarkan penjelasan tentang spesifikasi dari lembaga penyelesaian sengketa  baik  lembaga  litigasi  dan  lembaga  non  litigasi,  sampai  saat  ini  jelas  bahwa semua  cara  itu  tidak  dapat  menyelesaikan  masalah  sengketa  pertanahan  secara  tuntas dalam  waktu  yang  singkat,  malah  cenderung  berlarut-larut.  Faktanya,  proses  mediasi yang  dilakukan  Badan  Pertanahan  Nasional  tidak  mampu  menyelesaikan  sengketa pertanahan  yang  ada  saat  ini,  sehingga  sampai  saat  ini  Badan  Pertanahan  Nasional sangat  sulit  untuk  mewujudkan  seluruh  visi,  misi  dan  program-program  strategis  yang diembannya. 19 Badan  Pertanahan  Nasional  mengalami  kendala  dalam  mengatasi sengketa  pertanahan  khususnya  permasalahan  sertifikat  ganda  dikarenakan  tumpang tindihnya peraturan atau regulasi yang ada.
Setelah  melalui  penelitian  ternyata  Keputusan  Tata  Usaha  Negara  yang diterbitkan  oleh  Pejabat  Badan  Pertanahan  Nasional  sudah  benar  menurut  hukum  dan sesuai  dengan  prosedur  yang  berlaku,  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  dapat  juga mengeluarkan  suatu  keputusan  yang  berisi  menolak  tuntutan  pihak  ketiga  yang berkeberatan  atas  Keputusan  Tata  Usaha  Negara  yang  telah  dikeluarkan  oleh  Pejabat Badan  Pertanahan  Nasional  tersebut.  Sebagai  konsekuensi  dari  penolakan  tersebut berarti  Keputusan  Tata  Usaha  Negara  yang  telah  dikeluarkan  tersebut  tetap  benar  dan sah walaupun ada pihak lain yang mengajukan ke pengadilan setempat.
Kemudian apabila sudah ada putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum yang  pasti,  maka  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat  melalui  Kepala Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  Provinsi  yang  bersangkutan  mengusulkan permohonan  pembatalan  suatu  Keputusan  Tata  Usaha  Negara  di  bidang  pertanahan yang  telah  diputuskan  tersebut  di  atas.  Permohonan  tersebut  harus  dilengkapi  dengan laporan  mengenai  semua  data  yang  menyangkut  subjek  dan  beban  yang  ada  di  atas tanah tersebut serta segala permasalahan yang ada.
Kewenangan  administratif  permohonan  pembatalan  suatu  Surat  Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah atau Sertifikat Hak Atas Tanah adalah menjadi kewenangan Kepala Badan Pertanahan Nasional termasuk langkah-langkah kebijaksanaan yang akan
18 Agus  Raharjo,  “Mediasi  sebagai  Basis  dalam  Penyelesaian  Perkara  Pidana,” Jurnal  Mimbar Hukum (Vol. 20, No. 1, Februari 2008): 105-106.
19 Bernhard Limbong, Hukum Agraria Nasional (Jakarta: Margareta Pustaka, 2012), hlm. 412.

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 1, No. 1, Desember 2018. P-ISSN 2654-8747
diambil berkenaan dengan adanya suatu putusan hakim yang tidak dapat dilaksanakan. Semua  ini  agar  diserahkan  kepada  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  untuk menimbang dan mengambil keputusan lebih lanjut.

## D. Simpulan
Berdasarkan  hasil  pembahasan  dan  analisis  mengenai  permasalahan  yang dibahas, simpulan yang dapat ditarik sebagai berikut:
Faktor-faktor yang menyebabkan timbulnya sertifikat ganda pada sengketa lahan pembangunan  Rumah  Susun  MG  yang  diterbitkan  oleh  Kantor  Badan  Pertanahan Nasional  Kabupaten  Bogor,  yaitu  ketidaktelitian  perjabat  Kantor  Badan  Pertanahan Nasional  Kabupaten  Bogor  dalam  menerbitkan  hak  atas  tanah,  peta  pendaftaran  tanah belum  terbentuk  atau  belum  lengkap,  lemahnya  sistem  administrasi  di  Kantor  Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Bogor, kesalahan manusia ( human error ), tanah berasal dari warisan dan pemecahan atau pemekaran wilayah.
Penyelesaian  hukum  terhadap  pemegang  hak  atas  tanah  bila  terdapat kepemilikan  hak  atas  tanah  ganda  dalam  kasus  pembangunan  Rumah  Susun  oleh  PT. Gaperi  Prima  dapat  melalui  Badan  Pertanahan  Nasional.  Meskipun,  wewenang  ini hanya  sebatas  wewenang  administrasi  saja  yaitu  pembatalan  atau  pencabutan  suatu sertifikat  yang  dikeluarkan  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional  itu  sendiri.  Badan Pertanahan  Nasional  selalu  mengupayakan  solusi  penyelesaian  sengketa  pertanahan dengan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dengan memperhatikan  rasa  keadilan  dan  menghormati  hak  dan  kewajiban  masing-masing pihak  adalah  musyawarah.  Langkah-langkah  penyelesaian  sengketa  yang  mereka  atau pihak  Badan  Pertanahan  Nasional  tempuh  dalam  sengketa  sertifikat  ganda  adalah negosiasi, mediasi dan fasilitasi.

## Daftar Pustaka

## Jurnal
Amran,  Ali.  “Penyelesaian  Sengketa  Tanah  Ulayat  Melalui  Lembaga  Adat  di Minangkabau Sumatera Barat.” Jurnal Hukum Acara Perdata (Vol. 3, No. 2, Juli- Desember 2017).
Hajati,  Sri,  Agus  Sekarmadji,  dan  Sri  Winarsi.  “Model  Penyelesaian  Sengketa Pertanahan Melalui Mediasi dalam Mewujudkan Penyelesaian yang Efisiensi dan Berkepastian Hukum.” Jurnal Dinamika Hukum (Vol. 14, No. 1, Januari 2014). Mamudji, Sri. “Mediasi sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan.”
Jurnal Hukum dan Pembangunan (Thn. XXXIV, No. 3, Juli-September 2004).
Raharjo,  Agus.  “Mediasi  sebagai  Basis  dalam  Penyelesaian  Perkara  Pidana.” Jurnal Mimbar Hukum (Vol. 20, No. 1, Februari 2008).
Sahono, Linda S. M. “Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah dan Implikasi Hukumnya.” Jurnal Perspektif (Vol. XVII, No. 2, Mei 2012).

## Jurnal Legal Reasoning
Surawirawan,  Irsyad,  dan  Martin  Roestamy.  “Pengaruh  Penerapan  Stelsel  Negatif Terhadap  Duplikasi  Kepemilikan  Tanah  Dikaitkan  dengan  Pengembangan Perumahan bagi Masyarakat.” Jurnal Living Law (Vol. 8, No. 1, Januari 2016).

## Buku
Al  Bram, Djafar. Penyelesaian Sengketa Bisnis Melalui Mediasi. Jakarta: Pusat Kajian Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Pancasila, 2011.
Kusumaatmadja, Mochtar. Konsep-Konsep Hukum dalam Pembangunan. Bandung: PT. Alumni, 2006.
Limbong, Bernhard. Hukum Agraria Nasional. Jakarta: Margareta Pustaka, 2012. Santoso, Urip. Hukum Agraria Kajian Komprehensif . Jakarta: Kencana, 2012.
Syarief,  Elza. Menuntaskan  Sengketa  Tanah  Melalui  Pengadilan  Khusus  Pertanahan. Jakarta: Kepustakaan Populer Gramedia, 2014.

## Lain-Lain
Indonesia. “Naskah Akademik Rancangan Undang-Undang tentang Pertanahan Inisiatif Pemerintah.” 13 Maret 2014.

## Peraturan Perundang-Undangan
Indonesia. Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria , UU. No. 5 Tahun 1960.

## Wawancara
Ma’ruf,  Farid,  Sekretaris  Camat  Bojonggede.  Wawancara  dengan  peneliti  di  Kantor Kecamatan Bojonggede, tanggal 9 September 2016, pada pukul 14.00 WIB.
Zentoni,  kuasa  hukum  warga  masyarakat  Desa  Kedung  Waringin.  Wawancara  dengan peneliti di Kantor LBH  Bogor  Warung Jambu, tanggal 17 September 2016, pada pukul 10.30 WIB.
Ganjar,  A.W.,  Kepala  Seksi  Hak  Tanah  dan  Pendaftaran  Tanah  Kantor  Pertanahan Kabupaten  Bogor.  Wawancara  dengan  peneliti  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Bogor, tanggal 25 Agustus 2016, pada pukul 14.00 WIB.