Sutanto.  D.  H  (2021)  Kebijakan  dan  Implementasi  Penyerahan  Prasarana,  Sarana,  dan  Utilitas  Umum Perumahan di Kabupaten Pamekasan, Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia 6(2)
E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate : Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN : 2548-1398 Vol. 6, Special Issue No. 2, Desember 2021

## KEBIJAKAN DAN IMPLEMENTASI PENYERAHAN PRASARANA, SARANA, DAN UTILITAS UMUM PERUMAHAN DI KABUPATEN PAMEKASAN

## Dandy Himawan Sutanto
Magister  Sains  Hukum  dan  Pembangunan  SPS  Universitas  Airlangga,  Surabaya, Indonesia Email: dandy.himawan.sutanto-2019@pasca.unair.ac.id

## Abstrak
Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  Umum  Perumahan  (PSU)  merupakan  hak  yang harus  dipenuhi  oleh  pengembang  perumahan  agar  lingkungannya  layak  untuk menjadi  hunian.  Sementara  ini  masih  banyak  kalangan  masyarakat  terutama calon  pembeli  perumahan  tidak  mengetahui  haknya  tersebut.  Oleh  karena  itu peran  pemerintah  perlu  mengatur  kebijakan  pengelolaan  PSU  perumahan  agar terjadi  keseimbangan  antara  hak  yang  harus  diperoleh  calon  penghuni  pada khususnya dan masyarakat sekitar pada umumnya dengan kewajiban yang harus dipenuhi  oleh  pengembang.  Pemerintah  Daerah  selaku  pelaksana  mandat  dari institusi  diatasnya  maka  perlu  kepekaan  untuk  menjawab  tantangan  tersebut karena  pertumbuhan  penduduk  akan  selalu  bertambah  dan  tentunya  kebutuhan rumah  tinggal  akan  terus  bertambah  sedangkan  luas  lahan  yang  ada  cenderung tetap.  Untuk  pemecahan  masalah  tersebut  maka  peneliti  menggunakan  metode pendekatan sosio legal yaitu tetap mengacu kepada pendekatan hukum dan studi kasus. Sehingga diperoleh hasil bahwa guna mewujudkan penyediaan prasarana, sarana  dan  utilitas  umum  perumahan  di  Kabupaten  Pamekasan  telah  dibentuk Peraturan  Daerah  Nomor  7  tahun  2014  tentang  Penyerahan  Prasarana,  Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman.
Kata Kunci : prasarana, sarana, utilitas, pengembang, pemerintah.
Infrastructure,  Facilities  and  Public  Housing  Utilities  (PSU)  is  a  right  that  must  be fulfilled by housing developers so that the environment is suitable to become residential. Meanwhile,  there  are  still  many  people,  especially  prospective  housing buyers,  do  not know  their  rights.  Therefore,  the  role  of  the  government  needs  to  regulate  the management policy of housing PSU in order for a balance between the rights that must be  obtained  by  prospective  residents  in  particular  and  the  surrounding  community  in general  with  obligations  that  must  be  met  by  developers.  The  Local  Government  as implementing  the  mandate  of  the  above  institutions  need  sensitivity  to  answer  these challenges because population growth will always increase and of course the need for housing  will  continue  to  grow  while  the  existing  land  area  tends  to  remain.  For  the mass  solution,  researchers  use  a  method  of  socio-legal  approach  that  still  refers  to legal approaches and case studies. So that the results obtained that in order to realizing the  provision  of  infrastructure,  facilities  and  public  housing  utilities  in  Pamekasan Regency  has  been  established  Regional  Regulation  #7  of  2014  on  the  Delivery  of Infrastructure, Facilities, and Housing and Settlement Utilities.
Keywords: infrastructure, facilities, utilities, developers, government .
Received: 2021-10-20; Accepted: 2021-11-05; Published: 2021-11-20

## Pendahuluan
Laju  pertumbuhan  penduduk  Kabupaten  Pamekasan  dalam  kurun  waktu  tahun 2010  sampai  dengan  2020  adalah  rata-rata  sebesar  0,66  %.  Dengan  pertumbuhan penduduk  paling  tinggi  berada  di  kecamatan  pegantenan  sebesar  1,58  %,  disusul selanjutnya kecamatan proppo sebesar 1,23 %, kecamatan Pasean 1,10 %.
Berdasarkan  data  yang  dirilis  oleh  BPS  kabupaten  Pamekasan  melalui  sensus penduduk tahun 2020 diketahui jumlah penduduk Kabupaten Pamekasan adalah sebesar 850.057 jiwa dengan komposisi penduduk laki-laki sebesar 416.961 jiwa (49,05%) dan penduduk perempuan sebesar 433.096 jiwa (50,95%) . Rasio Jenis kelamin Kabupaten Pamekasan tahun 2020 sebesar 96,27 %, yaitu dalam 100 penduduk perempuan terdapat 96  sampai  dengan  97  penduduk  laki-laki.  Dengan  kepadatan  penduduk  di  Kabupaten Pamekasan mencapai 1.072,99 jiwa/Km.
Sementara  itu  jumlah  rumah  yang  ada  di  kabupaten  Pamekasan  jika  dikonversi atau  dianggap  sama  dengan  jumlah  pelanggan  menurut  jenis  pengguna  hunian berdasarkan data BPS tahun 2021 hasil sensus 2020 diketahui sebanyak 214.763 rumah tangga.  Dengan  komposisi  sebaran  di  kecamatan  Palengaan  sebanyak  29.016  rumah tangga,  kecamatan  Pademawu  sebanyak  27.401  rumah  tangga,  kecamatan  Pasean sebanyak 19.106 rumah tangga, kecamatan Pamekasan sebanyak 28.804 rumah tangga, kecamatan Kadur sebanyak 16.663 rumah tangga, kecamatan Tlanakan sebanyak 19.359 rumah tangga, kecamatan Waru sebanyak 20.749 rumah tangga, kecamatan Pegantenan sebanyak  24.102  rumah  tangga,  kecamatan  Pakong  sebanyak  11.988  rumah  tangga, kecamatan  Batumarmar  sebanyak  28.983  rumah  tangga,  kecamatan  Proppo  sebanyak 28.450 rumah tangga, kecamatan Galis sebanyak 9.817 rumah tangga , dan kecamatan Larangan sebanyak 18.586 rumah tangga.
Disamping  itu  pemerintah  kabupaten  Pamekasan  memiliki  rencana  untuk menetapkan luas lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B).
Dari  komposisi  data  laju  pertumbuhan  penduduk  kabupaten  Pamekasan  dan jumlah  rumah  berdasarkan  sambungan  listrik  PLN  untuk  rumah  tangga  tentunya perlu dibuat  kebijakan  pemerintah  kabupaten  pamekasan  berkaitan  penyelenggaran perumahan.  Dalam  penyelenggaraan  perumahan  ini  tentunya  sudah  harus  memuat kebijakan  tentang  pasarana,  sarana  dan  utililtas  umum  baik  yang  diselenggrakan  oleh pemerintah daerah dan/atau setiap orang untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati,  menikmati,  dan/atau  memiliki  rumah  yang  layak  dalam  lingkungan  yang sehat, aman, serasi, dan teratur.
Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  23  tahun  2014  tentang  Pemerintahan Daerah,  pada  pasal  12  disebutkan  bahwa  perumahan  dan  kawasan  permukiman termasuk dalam salah satu urusan pemerintahan wajib yang berkaitan dengan pelayanan dasar  sehingga  kewenangan  pemerintah  kabupaten/kota  dalam  hal  pembagian  urusan pemerintahan  bidang  perumahan  dan  kawasan  permukiman  berkewajiban  untuk
melaksanakan  sub  urusan  penyelenggaraan  Prasarana,  Sarana,  dan  Utilitas  Umum (PSU)  perumahan.  Sedangkan  PSU  untuk  kawasan  permukiman  merupakan kewenangan  kewenangan  pemerintahan  daerah  provinsi.  PSU  sebagai  bagian  penting yang  tidak  terpisahkan  dalam  perumahan,  namun  sering  terabaikan  baik  oleh  calon penghuni perumahan maupun oleh pengembang. Praktik jual beli tanah kaveling bahkan perumahan  masih  cenderung  liar  karena  proses  penyediaan  tanah  untuk  perumahan banyak  yang  dilakukan  tanpa  mendapatkan  pengesahan  rencana  tapak  (siteplan)  dari Pemerintah  Daerah  melalui  dinas  teknis  yang  menangani  tentang  perumahan  dan kawasan permukiman terlebih dahulu.
Oleh sebab itu peran pemerintah daerah kabupaten/kota dan harus didukung oleh pemerintah  pusat  terutaman  BPN/ATR  kabupaten/kota  bersinergi  untuk  mengawal penyelenggaraan  perumahan  dalam  hal  kebijakan  penyediaan  dan  pengelolaan  PSU yang dilaksanakana oleh pihak swasta, BUMN dan BUMD harus memenuhi ketentuan umum dan sesuai dengan standar teknis yang berlaku.
Mengingat  pentingnya  hal  tersebut  bagi  keberlangsungan  hidup  manusia,  maka pada  tangal  7-18  Agustus  2000  dalam  Sidang  Tahunan  MPR  dilakukan  Amandemen Kedua UUD 1945 yang salah satu perubahan tersebut terdapat pada pasal 28 H ayat 1 : “Setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal,  dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”.
Dari  kutipan  pasal  28  H  ayat  1  tersebut  di  atas  ada  empat  hal  penting  yang diamanatkan  salah  satunya,  yaitu mendapatkan lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat. Hal ini berarti lingkungan yang baik dan sehat merupakan tanggung jawab pemerintah dan pemerintah daerah yang dapat dilakukan melalui kebijakan manajemen PSU mulai dalam  perencanaan,  penyediaan,  pembangunan,  pengelolaan,  serah  terima  dan pemanfaatan baik oleh pengembang swasta maupun oleh pengembang BUMN/Pemerintah.
Dalam  dokumen  Rencana  Pembangunan  dan  Pengembangan  Perumahan  dan Kawasan  Permukiman  (RP3KP)  yang  dimiliki  Pemerintah  Kabupaten  Pamekasan melalui  Dinas  Perumahan  Rakyat  dan  Kawasan  Permukiman  memiliki  visi “Terpenuhinya kebutuhan rumah layak huni, berkelanjutan, berbudaya, dan terjangkau yang  didukung  oleh  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  yang  memadai  secara  merata  bagi masyarakat  Kabupaten  Pamekasan”.  Dokumen  tersebut  sebagai  salah  satu  bagian kebijakan pemerintah Kabupaten Pamekasan untuk mewujudkan implementasi regulasi yang  diterbitkan  melalui  Peraturan  Daerah  Nomor  7  tahun  2014  tentang  Penyerahan Prasarana,  Sarana,  dan  Utilitas  Perumahan  dan  Permukiman.  Sedangkan  pada kenyataannya,  bahasa  dalam  aturan  seperti  peraturan  daerah  masih  bersifat  umum sehingga  butuh  aturan  yang  lebih  teknis  berupa  peraturan  Bupati  untuk  menjalankan peraturan  tersebut  sebagai  bentuk  mandat  dari  aturan  di  atasnya.  Secara  umum penyebab dari permasalahan PSU itu adalah belum cukupnya peraturan yang mengatur penyelenggaraan PSU, di samping itu minimnya komitmen dan kontrol dalam kebijakan dan  pelaksanaan  perencanaan,  penyediaan,  pengaturan  pembangunan  (standar
teknis/konstruksi),  penyerahterimaan  dari  pengembang  ke  pemerintah,  pengelolaan- pengelolaan, dan pemanfaatan.
Jumlah  penduduk  Kabupaten  Pamekasan berdasarkan  data  BPS  yang  dipublikasi melalui Pamekasan dalam angka tahun 2021 dapat dilihat pada Tabel 1

## Tabel 1

## Jumlah Penduduk tiap kecamatan di Pamekasan
No Nama Kecamatan Jumlah Penduduk Luas Wilayah 1 Tlanakan 64.122 jiwa 4.810 Ha 2 Pademawu 84.803 jiwa 7.189 Ha 3 Pamekasan 89.017 jiwa 2.647 Ha 4 Proppo 84.864 jiwa 7.149 Ha 5 Palengaan 82.600 jiwa 8.848 Ha 6 Galis 29.770 jiwa 3.186 Ha 7 Larangan 56.553 jiwa 4.086 Ha 8 Kadur 47.959 jiwa 3.071 Ha 9 Pegantenan 73.686 jiwa 8.604 Ha 10 Pakong 36.817 jiwa 5.242 Ha 11 Waru 64.394 jiwa 7.003 Ha 12 Pasean 55.853 jiwa 7.688 Ha 13 Batumarmar 79.519 jiwa 9.707 Ha Sumber: Badan Pusat Statistik tahun 2020
Dari  tabel  di  atas  diketahui  bahwa  Kecamatan  Pamekasan  merupakan  wilayah paling  kecil  namun  jumlah  penduduknya  paling  besar.  Dengan  komposisi  sebaran penduduk  seperti  pada  gambar  tentunya  akan  mempengaruhi  pola  tata  ruang,  agar terjadi pemerataan dan keseimbangan tata guna lahan maka perlu kehadiran pemerintah untuk  membuat  kebijakan  yang  dapat  diimplementasikan  baik  jangka  pendek, menengah dan panjang.
Rumusan  kebijakan  jangka  pendek  tersebut  dapat  dilakukan  melalui  metode analisis  Brainstorming.      Brainstorming  dapat  digunakan  untuk  mengasilkan  sejumlah perkiraan  mengenai  solusi-solusi  yang  potensial  bagi  berbagai  permasalahan, brainstorming meliputi beberapa prosedur yaitu:
a. Kelompok-kelompok brainstorming harus disusun sesuai dengan sifat masalah yang diinvestigasi,  hal  ini  biasanya  berarti  seleksi  orang-orang  yang  sangat  mengetahui kondisi yang ada yaitu para ahli.
b. Proses  pemunculan  ide  dan  harus  benar-benar  terpisah  karena  diskusi  kelompok yang intensif dapat dirintangi oleh kritik dan debat yang prematur.
c. Suasana  aktivitas-aktivitas  brainstorming  harus  sedapat  mungkin  dijaga  tetap terbuka dan permisif selama tahap pemunculan ide.
d. Fase evaluasi ide harus dimulai hanya setelah semua ide dimunculkan, artinya fase pertama telah tuntas.
Sedangkan rumusan kebijakan jangka panjang termaktub dalam visi strategis, para
pimpinan  dan  masyarakat  memiliki  perspektif  yang  luas  dan  jangka  panjang  tentang penyelenggaraan  pemerintahan  yang  baik  dan  pembangunan  manusia  bersama  dengan dirasakannya kebutuhan untuk pembangunan tersebut.
Berdasarkan  dari  uraian  latar  belakang  di  atas  maka  penulis  melakukan  suatu penelitian  yang  berkaitan  terhadap  analisis  implementasi  dengan  peraturan  perundang- undangan  berkaitan  tentang  Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  Umum  Perumahan Komersial, terkait isu hukum yang akan dibahas dan merumuskan argumentasi hukum baru  berkaitan  dengan  peraturan  perundang-undangan  di  kabupaten  Pamekasan  yang mengatur mengenai kebijakan dan implementasi pengelolaan (Hayati, 2021). Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum untuk pelaksanaan dari UU ini diperlukan pengaturan lebih lanjut  pada  peraturan  perundang-undangan  di  bawahnya,  dari  Peraturan  Pemerintah sampai Peraturan Daerah Provinsi maupun Peraturan Daerah Kabupaten/Kota. Dewasa ini  baru  beberapa  daerah  yang  aktif  mengimplementasikan  Undang-Undang  Nomor  1 Tahun  2011  dengan  mengeluarkan  beberapa  Peraturan  Daerah.  Peraturan  Daerah diperlukan  untuk  mendukung  secara  legal  dan  formal  pengaturan  teknis  pelaksanaan dan  tindak  lanjut  di  lapangan.  Misalnya  Peraturan  Daerah  yang  mengatur  secara  ketat penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum Perumahan dan Permukiman. Dengan adanya  peraturan  yang  mengatur  hingga  masalah  teknis  tersebut,  keberlanjutan pemeliharaan fasilitas umum (fasum) dan fasilitas  sosial (fasos) dapat tetap terjaga dan penyimpangan  penggunaan  lahan  fasum  dan  fasos  tersebut  semakin  kecil  dan  secara tidak langsung berkontribusi dalam mewujudkan lingkungan hunian yang layak secara Nasional.
Oleh  karena  itu,  berdasarkan  penelusuran  awal  banyak  hal  yang  terindikasi sebagai  penyebab  terhambatnya  proses  penyediaan  dan  pengelolaan  PSU  perumahan. Dengan  melihat  pada  permasalahan  di  atas,  maka  pertanyaan  yang  ingin  dijawab melalui penelitian ini yaitu:
a. Bagaimana  pengaturan  penyediaan  PSU  perumahan,  untuk  rumah  komersial  di Kabupaten Pamekasan saat ini?
b. Bagaimana  implementasi  serah  terima  PSU  perumahan  dari  pengembang  ke pemerintah daerah, untuk rumah komersial di Kabupaten Pamekasan?

## Metode Penelitian
Dalam  mencari  pemecahan  terhadap  permasalah  yang  akan  dibahas  melalui penelitian ini, maka pendekatan masalah yang akan digunakan adalah pendekatan sosio- legal.  Dengan  pendekatan  masalah  tersebut  diharapkan  dapat  menggali  penyebab masalah  lebih  dalam  melalui  berbagai  aspek  keilmuan.  Pendekatan  sosio-legal merupakan pendekatan interdisipliner. Tujuannya adalah menggabungkan segala aspek perspektif.
Pendekatan sosio legal tersebut tetap mengacu kepada pendekatan hukum (satute approach) dan pendekatan studi kasus (case study). Karena pendekatan yang demikian, tujuan sosio-legal adalah secara lengkap mengombinasikan pengetahuan, keterampilan- keterampilan, dan bentuk-bentuk pengalaman penelitian dari dua atau beberapa disiplin
dalam suatu upaya untuk mengatasi beberapa keterbatasan teoritis dan metodologis dari disiplin  ilmu  yang  bersangkutan  dan  menciptakan  landasan  untuk  mengembangkan suatu bentuk baru dari analisis.

## Pembahasan
Perkembangan  pembangunan  perumahan baik  rumah  umum maupun  komersil  di Kabupaten  Pamekasan  akhir-akhir  ini  sangat  pesat.  Dalam  rangka  menyelaraskan perkembangan  tersebut  perlu  langkah  kongkret  kebijakan  guna  mewujudkan  kawasan perumahan  yang  sesuai  dengan  standar  teknis  berdasarkan  cakupan  layanan  bagi penghuni  perumahan.  Dalam  penelitian  ini,  penulis  mengangkat  tentang  permasalahan kebijakan  dan  implementasi  pengelolaan  berkaitan  penyediaan  Prasarana,  Sarana  dan Utilitias  umum  (PSU)  khusus  perumahan  komersil  di  Kabupaten  Pamekasan  yang berkaitan dengan segala pihak terkait.
Pembahasan  hanya  yang  berkaitan  dengan  penyediaan  prasarana,  sarana  dan utilitas  umum  perumahan  jenis  rumah  komersial  berbentuk  rumah  deret  dan implementasi  penyerahan  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  perumahan  karena  di dalam  rencana  strategis  (renstra)  Kabupaten  Pamekasan  tahun  2018  sampai  dengan tahun  2023  mendatang  direncanakan  target  capaian  kinerja  program  adalah  masih pendataan  rumah  sewa  milik  masyarakat,  rumah  susun  dan  rumah  khusus  sebanyak  2 kecamatan di tahun 2022 dan 7 kecamatan di tahun 2023.

## Kebijakan Penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum Perumahan
Penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum perumahan berupa kelengkapan fisik  untuk  mendukung  terwujudnya  perumahan  yang  sehat,  aman  dan  terjangkau. Dengan  demikian  ketersediaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  merupakan kelengkapan  dan  bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  upaya  pengembangan  perumahan dan kawasan permukiman. Oleh sebab itu salah satu ketentuan yang harus dipenuhi oleh pengembang dalam perjanjian pendahuluan jual beli harus sudah memuat ketersediaan prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  yang  sesuai  dengan  standar  teknis  dengan memperhitungkan  kesesuaian  antara  kapasitas  pelayanan  dan  jumlah  rumah  serta keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan lingkungan hunian karena dalam Undang-Undang No. 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman yang dimaksud dengan penyelenggaraan perumahan adalah;
a. perencanaan perumahan;
b. pembangunan perumahan;
c. pemanfaatan perumahan; dan
d. pengendalian perumahan
Perumahan sebagaimana dimaksud di atas meliputi rumah tunggal maupun rumah deret berbentuk kumpulan rumah beserta prasarana, sarana dan utilitas umum. Sehingga pada pasal 15 Undang-Undang No. 1 tahun 2011 disebutkan salah satu tugas pemerintah kabupaten/kota dalam menjalankan fungsi pembinaan yaitu dalam bentuk melaksanakan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman.
Selanjutnya  pada  pasal  21  No.  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan  kawasan permukiman dijelaskan bahwa jenis rumah terdapat 5 (lima) jenis yaitu;
a. rumah komersial;
b. rumah umum;
c. rumah swadaya;
d. rumah khusus; dan
e. rumah negara.
Sedangkan menurut bentuknya, rumah terbagi menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu;
a. rumah tunggal;
b. rumah deret; dan
c. rumah susun.

## Perencanaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum Perumahan
Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  Umum  Perumahan  merupakan  bagian  dari perumahan  yang  harus  direncanakan  terlebih  dahulu  oleh  pengembang  sebelum dilaksanakan pemasaran dan pembangunan perumahan. Dalam rangka untuk menjamin hak  setiap  warga  negara  untuk  menempati,  menikmati,  dan/atau  memiliki  rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Maka pemerintah pusat, pemerintah  daerah  dan/atau  setiap  orang  yang  akan  merencanakan  pembangunan perumahan  wajib  mendapatkan  pengesahan  dari  pemerinntah  daerah  terlebih  dahulu terkait  rencana  tapak  atau  lebih  dikenal  dengan  istilah  pengesahan  siteplan.  Hal  ini sesuai  dengan  amanat  Undang-Undang  No.  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan  permukiman  pasal  29  ayat  2  yang  berbunyi  bahwa  perencanaan  prasarana, sarana,  dan  utilitas  umum  yang  telah  memenuhi  persyaratan  wajib  mendapat pengesahan  dari  pemerintah  daerah.  Namun  dengan  adanya  Undang-Undang  No.  11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja maka pasal 29 dirubah menjadi perencanaan prasarana, sarana dan utilitas umum harus memenuhi standar dan ketentuan standar tersebut diatur melalui peraturan pemerintah yang semula Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 menjadi  Peraturan  Pemerintah  Nomor  12  Tahun  2021  tentang  Perubahan  Peraturan Pemerintah  Nomor  14  tahun  2016  tentang  Penyelenggaraan  Perumahan  Dan  Kawasan Permukiman.  Dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  12  Tahun  2021  tersebut  kini  tidak lagi secara eksplisit dinyatakan bahwa perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah memenuhi persyaratan wajib mendapat pengesahan dari pemerintah daerah. Tetapi hal tersebut berada pada bagian penjelasan dari pasal 22I ayat 7 huruf a, sehingga jika  steakholder  yang  belum  mengetahui  perubahan  regulasi  tersebut  maka  sangat mungkin akan terjadi kesalahan dalam menafsirkan substansi yang ada dalam perubahan peraturan pemerintah tersebut sehingga membuat pelaksanaan pembangunan perumahan tidak  terkendali  karena  seolah-olah  peran  pemerintah  daerah  sudah  dikurangi  dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan.
Perencanaan prasarana, sarana dan  utilitas umum perumahan ini dapat dilakukan oleh setiap orang baik orang perseorangan maupun badan hukum. Namun dengan syarat memiliki  keahlian  perencanaan  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  perumahan  yang
dibuktikan  dengan  sertifikat  keahlian  (SKA)  yang  syah  menurut  peraturan  perundang undangan.  Perencanaan  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  perumahan  tersebut merupakan  salah  satu  jenis  kegiatan  konstruksi  sehingga  perencana  dipersyaratkan memiliki  sertifikat  kompetensi  kerja    sebagai  amanat  ketentuan  yang  ada  di  Undang Undang  Nomor  2  tahun  2017  tentang  Jasa  Konstruksi  pasal  70  ayat  1  bahwa  setiap tenaga kerja konstruksi yang bekerja di bidang jasa konstruksi wajib memiliki sertifikasi kompetensi kerja.
Perencanaan  Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  umum  perumahan  tetap mengakomodir  peran  serta  masyarakat  dalam  penyelenggaraan  Pemerintah  Daerah sesuai  dengan  Undang  Undang  No.  23  Tahun  2014  tentang  Pemerintah  Daerah  pasal 354  ayat  3  yaitu  bentuk  partisipasi  masyarakat  mencakup  penyusunan  Perda  dan kebijakan  daerah  yang  mengatur  dan  membebani  masyarakat,  perencanaan, penganggaran,  pelaksanaan,  pemonitoran,  dan  pengevaluasian  pembangunan  daerah, pengelolaan  aset  dan/atau  sumber  daya  alam  daerah  dan  penyelenggaraan  pelayanan publik.
Peran serta masyarakat dalam perencanaan  PSU tetap harus mengacu berdasarkan Peraturan  perundangan  yang  berlaku  antara  lain  Peraturan  Menteri  Perumahan  Rakyat Nomor  11  tahun  2008  tentang  Pedoman  Keserasian  Kawasan  Perumahan  dan Permukiman  ditentukan  bahwa  komposisi  lahan  di  lingkungan  perumahan  terbagi menjadi dua  yaitu lahan efektif dan lahan non efektif. Pada pasal 20 ayat 1 dijelaskan lahan  efektif  merupakan  luas  total  lahan  perpetakan  yang  digunakan  untuk  kavling perumahan  dan  permukiman  maupun  fasilitas  lingkungan  yang  bersifat  komersial  dan dapat  dijual  kepada  pihak  swasta  maupun  perorangan  sedangkan  pada  ayat  2  yang dikatakan  sebagai  lahan  non  efektif  yaitu  luas  total  lahan  perpetakan  yang  digunakan untuk  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  lingkungan  perumahan,  termasuk  fasilitas  umum dan  fasilitas  sosial  yang  bersifat  non  komersial,  yang  sebagian  dari  lahan  non  efektif tersebut,  sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku,  diserahkan  kepengelolaannya  kepada pemerintah daerah.
Penyediaan  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  perumahan  di  Kabupaten Pamekasan minimal adalah 30 % dari luas lahan yang diajukan untuk dijadikan sebagai lingkungan  perumahan.  Alokasi  30  %  tersebut  terdiri  dari  lahan  untuk  jaringan  jalan, jaringan  saluran  pembuangan  air  limbah,    jaringan  saluran  pembuangan  air  hujan (drainase),  tempat  pembuangan  sampah,  sarana  peribadatan,  sarana  rekreasi  dan  olah raga, sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau. Sementara untuk sarana pemakaman untuk  penghuni  lingkungan  perumahan  dapat  bekerja  sama  dengan  pihak  desa  atau kelurahan setempat yang dituangkan dalam bentuk surat pernyataan kerja sama dengan ditandatangani  oleh  pengembang  dan  kepala  desa/lurah  setempat  yang  disaksikan oleh perangkat desa atau ketua RT dan RW setempat.

## Implementasi  Penyerahan  Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  Perumahan  dan Permukiman
Kabupaten  Pamekasan  merupakan  salah  satu  kabupaten  yang  berada  di  pulau Madura  provinsi  Jawa  Timur  yang  merupakan  ibu  kota  karesidenan  wilayah  Madura. Perkembangan  sosial  ekonomi  dan  politik  di  Kabupaten  Pamekasan  cenderung  sangat dinamis dibanding dengan kabupaten lain yang berada di pulau Madura.
Salah  satu  sektor  ekonomi  yang  berkembang  adalah  bidang  property.  Namun berdasarkan  data  yang  diperoleh  dari  Dinas  Perumahan  Rakyat  dan  Kawasan Permukiman  bahwa  di  kabupaten  Pamekasan  terdapat  20  (dua  puluh)  Perumahan baik perumahan  umum  maupun  komersial  yang  tersebar  di  beberapa  kecamatan  dengan rincian seperti dalam tabel berikut:

## Tabel 2

## Nama Perumahan Berdasarkan Kecamatan
No Nama Perumahan Lokasi Kecamatan 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.
20. Samatan Asri Lakar Nyaman Tera' Bulan Residence Citra Indah 2 Bani Residence Permata Regency Royal Tambung Grand Nyalaran Green Village Jokotole Residence Royal Pademawu Royal Residence Royal II Residence Royal Nyalaran Bazar Residence Citra Indah 1 Tlanakan Indah
Graha Kencana
Nyalabu Permai Bonorogo Permai Proppo Pamekasan Tlanakan
Pamekasan Pademawu Pamekasan Pademawu Pamekasan Pademawu Pademawu Pademawu Pademawu Pademawu Pamekasan Pamekasan Pamekasan Tlanakan Tlanakan Pamekasan Pamekasan
Sumber : Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (2021)
Jika ditampilkan dalam bentuk diagram batang dapat ditampilkan sebagai berikut.
2 3 4 1 0 2 4 6 8 10 Ke c. Pa m ek as an Ke c. Tl an ak an Ke c. Pa dem aw u Ke c. Pr op po R. Umum R. Komersial
Gambar 1. Diagaram batang rumah umum dan rumah komersial
Di dalam peraturan menteri dalam negeri nomor 9 tahun 2014 bab II disebutkan bahwa  tujuan  penyerahan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  perumahan  dan  permukiman dari  pengembang  kepada  pemerintah  daerah  bertujuan  untuk  menjamin  keberlanjutan pemeliharaan dan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas di lingkungan perumahan dan permukiman.
Sedangkan  pada  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Pamekasan  Nomor  7  tahun  2014 tentang  Penyerahan  Prasarana,  Sarana,  dan  Utilitas  Perumahan  dan  Permukiman  pasal 11  ayat  1  Setelah  pembangunan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  perumahan  dan permukiman  selesai  dilaksanakan,  pengembang  wajib  segera  menyerahkan  kepada Pemerintah Daerah.
Penyerahan  Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  Umum  Perumahan  ini  dilakukan  atas dasar  sukarela  sesuai  dengan  pasal  2  ayat  2  Peraturan  Presiden  Nomor  36  tahun  2005 tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum menyatakan  bahwa  Pengadaan  tanah  selain  bagi  pelaksanaan  pembangunan  untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau pemerintah daerah dilakukan dengan cara jual beli,  tukar  menukar,  atau  cara  lain  yang  disepakati  secara  sukarela  oleh  pihak-pihak yang  bersangkutan.  Namun  pada  peraturan  presiden  Nomor  71  tahun  2012  tentang Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum dinyatakan  bahwa  Pelepasan  hak  adalah  kegiatan  pcmutusan  hubungan  hukum  dari pihak yang berhak kepada negara melalui BPN. Selanjutnya pada pasal 96 ayat 1 lebih lanjut disebutkan Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh Pihak yang Berhak kepada negara dihadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan dibuatkan berita acara pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah.
Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  Umum  Perumahan  dibuat  dalam  bentuk  akta pelepasan  hak  atas  tanah  yang  dibuat  oleh  notaris  yang  biasa  dikenal  sebagai  Akta Pelepasan  Hak.  Akta  Pelepasan  Hak  atau  istilah  yang  digunakan  dalam  Peraturan Daerah  kabupaten  Pamekasan  Nomor  7  tahun  2014  yaitu  Surat  Pelepasan  Hak merupakan  salah  satu  syarat  yang  dibutuhkan  dalam  proses  penyerahan  kepada pemerintah  daerah  hak  atas  Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  Umum  Perumahan. Mekanisme pelepasan hak ini harus dilakukan karena status Hak Milik atas tanah hanya dapat  dimiliki  atau  dikuasai  oleh  perseorangan  atau  badan  hukum.  Perseorangan  yang dapat memiliki atau menguasai hak atas tanah adalah warga negara Indonesia atau orang
asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia.  Badan  hukum  yang  dapat  memiliki  atau menguasai  hak  atas  tanah  adalah  badan  hukum  privat  atau  badan  hukum  publik,  atau badan  hukum  Indonesia  atau  badan  hukum  asing  yang  mempunyai  perwakilan  di Indonesia.  Salah  satu  badan  hukum  yang  dapat  menguasai  hak  atas  tanah  adalah Pemerintah Daerah, yaitu Pemerintah Propinsi, atau Pemerintah Kabupaten/Kota.
Terhadap objek hak atas tanah yang diperlukan oleh Pemerintah Daerah berstatus Hak  Milik,  maka  Pemerintah  Daerah  tidak  dapat  memperoleh  hak  atas  tanah  yang berstatus Hak Milik melalui jual beli sebab Pemerintah Daerah tidak memenuhi syarat atau  bukan  sebagai  subjek  Hak  Milik.  Objek  tanah  yang  direncanakan  untuk  dikuasai Pemerintah  Daerah  tidak  dapat  dilakukan  melalui  mekanisme  proses  jual  beli  tanah yang  berstatus  Hak  Milik  sebab  Pemerintah  Daerah  tidak  memenuhi  syarat  materiil dalam  jual  beli  hak  atas  tanah.  Pemerintah  Daerah  sebagai  pemegang  Hak  Pakai  dan Hak  Pengelolaan  tidak  dapat  membeli  tanah  yang  berstatus  Hak  Milik.  Kalau Pemerintah Daerah yang membeli hak atas tanah yang berstatus Hak Milik, maka jual beli hak atas tanah tersebut batal demi hukum, artinya jual beli hak atas tanah tersebut dianggap  tidak  pernah  ada.  Hak  Milik  atas  tanah  yang  dibeli  oleh  Pemerintah  Daerah berakibat  Hak  Milik  atas  tanah  tersebut  menjadi  dihapus  dan  Hak  Milik  atas  tanah kembali menjadi tanah negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Oleh  sebab  itu  cara  perolehan  hak  atas  tanah  yang  dapat  ditempuh  oleh Pemerintah Daerah atas tanah yang berstatus Hak Milik, adalah melalui pelepasan Hak Milik  atas  tanah  oleh  pemilik  tanah.  Pelepasan  Hak  Milik  atas  tanah  didahului  oleh musyawarah  antara  pemilik  tanah  dan  Pemerintah  Daerah.  Pemilik  tanah  menyetujui kalau  tanahnya  diperlukan  oleh  Pemerintah  Daerah.  Pelepasan  Hak  Milik  atas  tanah oleh pemiliknya dengan atau tanpa pemberian ganti kerugian oleh Pemerintah Daerah. Pelepasan hak atas tanah sebagai cara perolehan hak atas tanah oleh Pemerintah Daerah ditempuh disebabkan Pemerintah Daerah tidak dapat membeli tanah yang berstatus Hak Milik.  Pelepasan  hak  atas  tanah  oleh  pemegang  haknya  sebagai  cara  perolehan  tanah dalam pengadaan tanah untuk  kepentingan umum diatur dalam Undang-Undang  No. 2 Tahun  2012  tentang  Pengadaan Tanah  Bagi  Pembangunan  untuk  Kepentingan  Umum, yang  dilaksanakan  oleh  Peraturan  Presiden  No.  71  Tahun  2012  tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Dari 20 (dua puluh) perumahan yang ada di data Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman  Kabupaten  Pamekasan,  sampai  saat  ini  masih  2  (dua)  Perumahan  yang sudah  menyerahkan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  perumahan.  Satu  perumahan  umum (Perumahan Royal Nyalaran) dan satu lagi perumahan komersil (Citra Indah 2).
Dua perumahan tersebut telah memenuhi persyaratan penyerahan Prasana, Sarana dan  Utilitas  Umum  perumahan  sebagaimana  diatur  dalam  ketentuan  Peraturan  Daerah kabupaten Pamekasan Nomor 7 tahun 2014 pasal 16 yaitu berupa syarat umum, teknis, dan  administrasi.
Lebih lanjut dijelaskan apa saja yang dimaksud persyaratan tersebut pada pasal 17 yaitu yang dimaksud dengan persyaratan umum meliputi; lokasi prasarana, sarana, dan utilitas  sesuai  dengan  rencana  tapak  yang  telah  disetujui  oleh  pemerintah  daerah;  dan
sesuai  dengan  dokumen  perijinan  dan  spesifikasi  teknis  bangunan.  Sedangkan persyaratan  teknis  meliputi;  perbandingan  antara  luas  lahan  efektif  dan  non  efektif, jaringan  jalan,  saluran  drainase,  perhitungan  kapasitas  layanan  fasilitas  umum  dan fasilitas  social.  Selanjutnya  persyaratan  administrasi  meliputi;  dokumen  rencana  tapak yang telah disetujui oleh Pemerintah Daerah, izin mendirikan bangunan bagi bangunan yang  dipersyaratkan;  dan  surat  pelepasan  hak  atas  tanah  dari  Pengembang  kepada Pemerintah Daerah.

## Tabel 3
Daftar Perumahan dan PSU yang diserahkan pengembang kepada Pemerintah Daerah No Nama Perumahan Jenis PSU yang diserahkan Luas (M 2 ) 1 Royal Nyalaran Jalan Taman Musholla 1.928,66 79,94 73,40 2 Citra Indah 2 Jalan Taman + Musholla Saluran Pos Satpam + RTH TPS 3.516,40 340,40 270,20 776,64 3,00
Sumber : Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (2021)
Kewajiban Pemerintah Daerah setelah dilakukan penyerahan prasarana sarana dan utilitas  umum  perumahan    adalah  pengelolaan.  Dalam  hal  pemeliharaan  dan pengembangan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas,  menggunakan  dan/atau  memanfaatkan prasarana,  sarana,  dan  utilitas,    mencatat dan  mengubah  prasarana,  sarana,  dan  utilitas menjadi asset daerah; dan mengawasi keberadaan prasararta, sarana, dan utilitas.
Pengelolaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  yang  telah  diserahkan  kepada Pemerintah  Daerah  sepenuhnya  menjadi  tanggung  jawab  Pemerintah  Daerah. Pemerintah  Daerah  dapat  bekerja  sama  dengan  Pengembang,  badan  usaha  swasta dan/atau masyarakat dalam pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas yang diatur.

## Kesimpulan
Sesuai  dengan  ketentuan  UU  No.  1  tahun  2011  pasal  1  angka  2  tentang Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  bahwa  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni suatu perumahan. Oleh sebab itu untuk  tetap  menjamin  hak  hidup  yang  layak  tersebut  maka  pengembang  wajib menyediakan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  yang  telah  disyahkan  oleh Pemerintah  Daerah  dan  dimuat  dalam  perjanjian  pendahuluan  jual  beli.  Selanjutnya setelah  konstruksi  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  selesai  100%  harus  segera diserahkan  kepada  Pemerintah  Daerah  paling  lama  satu  tahun  setelah  masa pemeliharaan  oleh  pengembang  (developer),  sesuai  pasal  11  ayat  2  huruf  a  Peraturan Daerah  kabupaten  Pamekasan  Nomor  7  tahun  2014  dengan  tetap  melengkapi
persyaratan  umum,  teknis  dan  administrasi  berdasarkan  pasal  14  Peraturan  Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009  tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah.

## BIBLIOGRAFI
Abdul Kadir M., Hukum dan Penelitian Hukum, Bandung, Citra Aditya Bakti, 2004. Bachtiar, Metode Penelitian Hukum, Unpam Press, Banten, 2019.
Bambang  Supriyanto.  2017,  Kebijakan  Penyerahan  Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas  di Kabupaten  Sidoarjo,  Jurnal  Kebijakan  Dan  Manajemen  Publik.  DOI  Artikel: 10.21070/jkmp.v5i1.811.
Fitri Intan M., Analisis Kebijakan Publik, AURA, Bandar Lampung, 2017.
Gavin Samir. 2019. Tanggung Gugat Pengembang Kepada Pembeli Akibat Wanprestasi Terhadap  Prasarana,  Sarana  Dan  Utilitas  Umum  Dalam  Pelaksanaan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Jurnal Perspektif.  24(1), 44-55.
Hayati, S. (2021). Politik Hukum Pertanahan Indonesia. Jakarta: Prenadamedia Group.
Peraturan  Daerah  Kabupaten  Pamekasan  Nomor  7  tahun  2014  tentang  Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman
Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  28  Tahun  2020  tentang  Perubahan  Peraturan  Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah;
Sekretariat  Jenderal  Kemeterian  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat,  Informasi Statistik Pekerjaan umum dan Perumahan Rakyat 2018, Pusat Data dan Teknologi Informasi, Jakarta, 2018.
Sri Hajati, et.al., Politik Hukum Pertanahan Indonesia, Kencana, Jakarta, 2021.
Sri Winarsi, et.al., Seri Hukum Agraria: Prinsip Prioritas dalam Sistem Hukum  Agraria Indonesia, Airlangga University Press, Surabaya, 2021.
Sri  Winarsi,  Wilda  Prihatiningtyas,  Buku  Ajar  Pemerintahan  Daerah,    Airlangga University Press, Surabaya, 2019.
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah;
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan;
Urip  Santoso.  (2015).  “Perolehan  Tanah  Oleh  Pemerintah  Daerah  Yang  Berasal  Dari Tanah Hak Milik”. Jurnal Perspektif. 20(1), 1-9.
W.  Dwi  Putro,  Herlambang  P.  Wiratraman.  2015.  Penelitian  Hukum:  Antara  yang normative dan Empiris. Epistema Digest 5:3-16.
Y.  Awan,  Abdoellah  dan  Rusfiana  .Y,  Teori  dan  Analisis  Kebijakan  Publik,  Alfabeta, Bandung, 2016.

## Copyright holder:
Dandy Himawan Sutanto (2021)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: