Kelayakan Investasi ( Invesment Feasibility ) Pembangunan Pasar Tradisional

## Rukoh Barona Kota Banda Aceh
Muhammad Arief 1, Nurul Malahayati 2 Buraida 3
1 Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil, Universitas Syiah Kuala, Banda Aceh 23111, Indonesia
2,3 Jurusan Teknik Sipil, Universitas Syiah Kuala, Banda Aceh 23111, Indonesia email : ariefkeen.aceh94@gmail.com

## Abstract
Rukoh Barona Market is a traditional market built and managed privately, is one of the container of economic resources of local people. It is located in Gampong Rukoh Utama District of Syiah Kuala City of Banda Aceh with a population of about 4,210 in habitants. Now the market with emergency buildings that use the private funds of this community, requires a proper rebuilding of the market. Aims to analyze the financial feasibility of traditional market development  Rukoh  Barona  using  personal  capital  is  feasible  or  not  to  be  done.  The  scope  of  this  research  is  an investment feasibility analysis in the financial aspect of traditional market development design of Rukoh Barona. The research stage consists of designing 2 alternative images of buildings with semi-permanent and Permanent types, the calculation of the Cost Estimate (RAB) development and the analysis of Cash Flow. Cash Flow analysis methods use Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR) and Payback Period (PP) methods. Alternative NPV 1 Rp. 266.876.238,- and alternatives 2 Rp. 8.839.038,- , NPV> 0 (feasible). Alternative IRR 1 = 18,4% and  alternative  2  = 17,52%. Alternative  BCR  1  =  1.9  and  alternative  2  =  1.62,  financially  feasible  and rewarding investment BCR ≥ 1. Alternative PP 1 capital back in 4 years 3 months and alternate 2 time 5 years 10 months.  Both  alternatives  are  feasible  to  do,  but  financially,  the  investment  design  of  Traditional  Market  Rukoh Barona alternative 1 is better than alternative 2.
Keywords: Market, Design, Cost Estimate , Invesment Feasibility, Financial Aspect.

## Abstrak
Pasar Rukoh Barona merupakan pasar tradisional yang dibangun dan dikelola secara pribadi, merupakan salah satu wadah sumber perekonomian masyarakat setempat. Letaknya di Gampong Rukoh Utama Kecamatan Syiah Kuala Kota  Banda  Aceh  dengan  jumlah  penduduk  sekitar  4.210  jiwa.  Kini  pasar  dengan  bangunan  darurat  yang menggunakan  dana  pribadi  masyarakat  ini,  memerlukan  pembangunan  ulang  pasar  yang  layak.    Tujuan  penelitian untuk  menganalisis  kelayakan  finansial  pembangunan  pasar  tradisional  Rukoh  Barona  yang  menggunakan  modal pribadi bersifat layak atau tidak untuk dilakukan.  Ruang lingkup penelitian ini berupa analisis  kelayakan investasi dalam  aspek  finansial  pada  desain  pembangunan  pasar  tradisional  Rukoh  Barona.  Tahapan  penelitian  terdiri  dari mendesain 2 gambar alternatif bangunan dengan jenis semi-permanen dan Permanen, perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) pembangunan dan analisa parameter investasi aliran kas ( Cash Flow ) pasar. Metode- metode analisa perencanaan aliran kas ( Cash Flow ) menggunakan metode Net Present Value (NPV),Internal Rate of Return (IRR), Benefit  Cost  Ratio  (BCR) dan Payback  Period  (PP). NPV  alternatif  1  Rp.  266.876.238,-    dan  alternatif  2  Rp. 8.839.038,-,  NPV  > 0  (layak).  IRR  alternatif  1  =  18,4%   dan  alternatif    2  =  17,52%.  BCR  alternatif  1  =  1,90  dan alternatif  2 = 1,62, investasi secara finansial layak dan bermanfaat BCR ≥ 1. PP alternatif 1 modal kembalik dalam waktu 4 tahun 3 bulan  dan alternatif 2 waktu 5 tahun 10 bulan. Kedua alternatif layak untuk dilakukan, namun secara finansial desain bangunan investasi Pasar Tradisional Rukoh Barona alternatif 1 lebih baik dibandingkan alternatif 2.
Kata Kunci: Pasar, Desain, RAB, Kelayakan Investasi, Aspek Finansial

## 1. Pendahuluan
Pertumbuhan  pembangunan  dan  ekonomi  di kalangan  masyarakat  ekonomi  menengah  ke  bawah dapat  ditingkatkan,  hal  ini  dapat  dilakukan  dengan adanya pembangunan sarana dan prasarana yang layak
dan nyaman sehingga dapat menunjang pertumbuhan ekonomi  masyarakat.  Pasar  tradisional  merupakan salah satu sarana penggerak dinamika perkembangan perekonomian masyarakat.. Pasar tradisional merupakan  salah  satu  sarana  penggerak  dinamika perkembangan  perekonomian  masyarakat.  Namun, kondisi  pasar  tradisional  saat  ini  belum  dapat memaksimalkan
pertumbuhan perekonomian
masyarakat.  Sebelum  membangun  sebuah  pasar tradisional,  perlu  adanya  beberapa  studi  kelayakan. Salah  satunya  yaitu  studi  kelayakan  investasi,  untuk mengetahui  layak  atau  tidak  sebuah  investasi dilakukan  dalam  membangun  pasar  tradisional  yang akan digunakan oleh masyarakat nantinya.
Pasar Rukoh Barona merupakan pasar tradisional yang dibangun dan dikelola secara pribadi, merupakan  salah  satu  wadah  sumber  perekonomian masyarakat daerah Gampong Rukoh Kecamatan Syiah Kuala. Pasar Rukoh Barona ini merupakan pasar milik pribadi dan masyarakat setempat.
Tujuan  penelitian  ini  untuk  menganalisis kelayakan  finansial  pada  desain  pembangunan  pasar tradisional  Rukoh  Barona  yang  menggunakan  modal pribadi  bersifat  layak  atau  tidak untuk  dilakukan  . Tahapan  penelitian  berupa  mendesain  2  gambar alternatif  bangunan  dengan  jenis  semi-permanen  dan Permanen,  perhitungan  Rencana  Anggaran  Biaya (RAB) pembangunan dan analisa parameter investasi aliran kas ( Cash Flow ) pasar. Studi kelayakan invetasi pembangunan  pasar  dilakukan  dari  perkiraan  dana investasi yang dibutuhkan dalam rencana pembangunan  dan  rencana  aliran  kas  ( Cash  Flow ) pasar  Rukoh  Barona.  Metode  parameter  investasi digunakan  yaitu Net  Present  Value  (NPV),Internal Rate  of  Return  (IRR),  Benefit  Cost  Ratio  (BCR) dan Payback Period (PP).
Hasil  perhitungan  Studi  kelayakan  Investasi yaitu Metode Net Present Value (NPV) mengahasilkan  alternatif  1  diperoleh    NPV=  Rp. 266.876.238,-  dan alternatif 2 NPV= Rp. 8.839.038,- Hal  ini  menunjukkan  secara  finansial  bahwa  kedua alternatif layak untuk dilakukan. Metode Internal Rate of Ratio (IRR) menghasilkan alternatif 1 IRR = 18,4% dan alternatif   2 IRR =  17,52%.  Metode Benefit and Cost Ratio (BCR) alternatif 1 = 1,90 dan alternatif  2 = 1,62 pada investasi selama 10 tahun, menunjukkan bahwa  pembagunan  dapat  diterima  dan  memberikan manfaat  (>1).  Metode Payback  Period (PP) menunjukkan bahwa, investasi pada alternatif 1 dapat dikembalikan  dalam  waktu  4  tahun  3  bulan    dan alternatif  2  dikembalikan  dalam  waktu  5  tahun  10 bulan.  Kedua  alternatif  desain  pembangunan  Pasar Tradisional Rukoh Barona layak .

## 2. Tinjauan kepustakaan
Berikut uraian beberapa alasan teori dan rumus- rumus  yang  akan  digunakan  dalam  menyelesaikan masalah  yang  berkaitan  dengan  penelitian  ini  yang dikutip dari beberapa literatur.

## 2.1 Pasar Tradisional
Menurut Anonim[1] pengertian pasar tradisional  adalah  tempat  bertemunya  penjual  dan
pembeli  untuk  melaksanakan  transaksi,  sarana interaksi sosial budaya masyarakat, dan pengembangan ekonomi masyarakat.

## 2.2 Desain Kembali Pasar Tradisional
Menurut  Fenany[2]  desain  kembali  ialah perancangan  atau  perencanaan  tanpa  memindahkan lokasi  dan  tetap  mempertahankan  model  atau  simbol yang menjadi ciri khas dari bangunan.

## 2.3 Studi Kelayakan Investasi
Menurut Jakfar dan Kasmir[3], studi kelayakan merupakan suatu kajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan. menganalisis  aspek  finansial  dari  suatu  studi kelayakan adalah untuk menentukan rencana investasi melalui  perhitungan  biaya  dan  manfaat  yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran  dan  pendapatan,  seperti  ketersediaan dana,  biaya  modal,  kemampuan  proyek  untuk membayar  kembali  dana  tersebut  dalam  waktu  yang telah  ditentukan  dan  menilai  apakah  proyek  akan berkembangan.  Ada  lima  tujuan  perlu  dilakukannya studi kelayakan, yaitu:
1. Menghindari resiko kerugian;
2. Memudahkan perencanaan;
3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan;
4. Memudahkan pengawasan; dan
5. Memudahkan pengendalian.

## 2.4 Ekonomi Teknik
Ekonomi teknik adalah suatu ilmu pengetahuan yang berorientasi pada pengungkapan dan perhitungan nilai-  nilai  ekonomis  yang  terkadung  dalam  suatu rencana kegiatan teknik Giatman[4].
2.4.1 Rencana Anggaran Biaya Investasi Pembangunan
Menurut Mardana[5]. Rencana anggaran biaya (RAB)  atau  estimasi  biaya  adalah  nilai  perkiraan pembiayaan suatu proyek bukannya biaya tepat yang harus dibelanjakan.
RAB = Volume x Harga Satuan Pekerjaan........... 1) Ket : Volume = besarnya jumlah pekerjaan yang akan dikerjakan Harga satuan = jumlah    harga    pekerjaan    dan upah tenaga kerja berdasarkan
perhitungan analisa SNI.
NPV positif
(NPV positif – NPV negative )
2.4.2 Modal Menurut Zaharuddin[6] Dana (modal) merupakan sumber kehidupan dan syarat pembangunan suatu usaha.Pembiayaan pembangunan, operasi  ataupun  penembangan  usaha  dapat  dibiayai dari 2 sumber utama, yaitu:
a. Dana sendiri (equity), yaitu dana yang berasal dari  tabungan  dan  deposito  pribadi,  pinjaman keluarga  dan  sebagainya.  Bagi  perusahaan besar  berasal  dari  pemegang  saham  utama, minoritas atau masyarakat umum.
b. Dana  Pinjaman  ( Invesment  loan ),  yaitu  dana yang  diperoleh  dari  kreditur  yang  disetor  ke badan usaha dan mengandung komitmen harus membayar kembali dalam waktu.
2.4.3 Bunga ( Interest )
Bunga  atau interest adalah  uang  yang  harus dibayar  oleh  pihak  peminjam  kepada  pihak  yang meminjamkan  untuk  pemakaian  uang  pinjaman.. Besarnya  suku  bunga  ( rate  of  interest )  adalah perbandingan  antara  bunga  dengan  uang  yang dipinjam untuk jangka waktu yang sama. Zaharuddin[6]
2.4.4 Aliran Kas ( Cash Flow ) Menurut  Giatman[4]  arus  kas  ( cash  flow) adalah  perputaran  keuangan  baik  pengeluaran  dan pemasukan  uang  tunai  yang  diperlukan  untuk kepentingan operasi dasar arus harian, mingguan, atau jangka  waktu  lain,  jika  uang  tunai  yang  masuk  lebih banyak dari pada uang keluar disebut arus kas positif, jika terjadi keadaan yang sebaliknya disebut arus kas negatif.
Cash  In (uang  masuk)  merupakan  komulatif dari  uang  yang  masuk  baik  berupa  investasi  maupun pemasukan  lainnya.  Biaya  Pendapatan  ( revenue) terbagi  atas  pendapatan  dari  bangunan  proyek (penjualan kios, penyewaan, dan pendapatan retribusi) dan  Pendapatan  dari  pendanaan  proyek  (pinjaman BUMN, bantuan BUMN, atau modal sendiri)
Cash  Out  ( uang  keluar)  merupakan  komulatif dari  biaya-  biaya  yang  dikeluarkan  Komponen  biaya dalam analisis kelayakan adalah sebagai berikut:
1. Biaya  konstruksi  dan  fasilitas  ( contstruction  & facility cost);
2. Biaya pemeliharaan bangunan; dan
3. Biaya perbaikan kerusakan bangunan .

## 2.4.5 Parameter Investasi
Menurut Giatman [4] ada terdapat metode- metode untuk  mengukur  suatu  kegiatan  investasi  dapat memberikan  suatu  manfaat  (benefit)  dan  keuntungan
( profit )  atau  tidak.  Metode-  metode  yang  digunakan dalam analisa tersebut ialah sebagai berikut:
Net  Present  Value adalah  metode  menghitung nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan atas dasar discount rate tertentu, kemudian jumlah nilai sekarang dari jumlah investasi ( inilial outlay )
NPV = PVB – PVC ....................................   2) Ket :
NPV = Net Present Value;
PVB = Present Value of Benefit;
PVC = Present Value of the Cost.
Nilai  tunai  bersih  proyek  dihitung  dengan mengalihkan  arus  penerimaan  dan  pengeluaran tiap tahun dengan discount factor- nya.
D 𝑓 = 1 (1+𝑖)𝑛 ....................................   3)
Ket :
i    = tingkat Discount Rate
D f = Discount Factor. n  =  tahun ke-
NPV > 0 maka proyek dikatakan layak NPV < 0 maka proyek dikatakan tidak layak
Internal  rate  of  return adalah  untuk  mencari suatu  tingkat  bunga  yang  akan  menyamakan  jumlah nilai  sekarang  dari  penerimaan  yang  diharapkan diterima  ( present  value  of  future  proeed )  dengan jumlah  nilai  sekarang  dari  pengeluaran  untuk investasi.  MARR  adalah  suku  bunga  investasi  yang digunakan  untuk  mengkaji  arus  pengembalian minimal atau tingkat keuntungan. Jika IRR > MARR, maka  proyek  dikatan  layak,  sebaliknya  jika  IRR  < MARR maka tidak layak.
IRR = i 1 +                  x (i max -i min ) ....................   4)
Ket :
I min = Suku bunga minimum I ma
= Suku bunga maksimum
NPV positif = Arus kas kembali positif (+) NPV negatif= Arus kas terakhir negatif (-).
Benefit  Cost  Ratio  ( BCR)  ialah  perbandingan antara  manfaat  dengan  biaya  pada  suatu  titik  yang sama,  kalau  nilainya  <  1  maka  proyek  itu  tidak ekonomis, kalau > 1 berarti proyek itu feasible. Kalau B/C ratio = 1 maka proyek itu marginal .
Benefit Cost BCR=                                 ..........................   5)
Ket :
Benefit : Manfaat kotor pada tahun t;
Cost : Biaya kotor pada tahun t; Payback Period merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali (mengembalikan)  semua  biaya-biaya  yang  telah dikeluarkan di dalam investasi suatu proyek
Menurut Jakfar dan Kasmir [3] , analisa sensitivitas tujuannya adalah  untuk  melihat apa  yang akan  terjadi  dengan  hasil  analisa  proyek  jika  ada sesuatu  kesalahan  atau  perubahan  dalam  dasar-dasar perhitungan  biaya  atau  manfaat.  Biasanya  dilakukan dengan mengubah komponen-komponen yang menentukan yaitu :
a. Biaya investasi;
b. Suku bunga; dan
c. Pendapatan.

## 3. Metodelogi penelitian
Metode perencanaan pada dasarnya adalah cara untuk mendapatkan data dan langkah- langkah dalam menganalisanya

## 3.1 Pengumpulan data
Pengumpulan  data  tebagi  2,  yaitu  data primer dan data sekunder. Metode dan data yang dikumpulkan ialah:
1. Metode  Observasi  Objek  Penelitian ,  d ata  yang dikumpulkan ialah luas tanah dan luas bangunan, jumlah pedagang, daftar pedagang serta sarana dan prasarana.
2. Metode  Wawancara  Responden,  Wawancara terpimpin/terstruktur adalah metode pengumpulkan data berupa karakteristik responden dan pertanyaan  yang berkaitan dengan penelitian.
3. Data  dokumen  yang  berupa  Daftar  Harga  Satuan Bahan  Bangunan  Dan  Upah  Pekerja  Daerah Kab/Kota Banda Aceh Tahun 2017.

## 3.2 Metode Pengolahan Data

## Metode pengolahan data terbagi 3 tahapan:
1. Desain Gambar Rencana 3D dan 2D
2. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
a. Desain gambar ( DED ) bangunan;
b. Perhitungan  volume  sesuai  uraian  pekerjaan bangunan.
3. Perhitungan biaya konstruksi bangunan

## 3.3 Analisis Investasi
Analisis  Investasi  pada  studi  kelayakan finansial pembangunan pasar berttujuan untuk melihat layak atau tidak layaknya investasi dalam pembangunan  kembali  pasar  tradisional  Rukoh Barona  dilakukan.  Tahapan  perhitungan  analisis investasi diantaranya:
1. Pengeluaran Kas ( Cash Out )
a. Biaya Konstruksi Bangunan Dan Fasilitas;
b. Biaya Pemeliharaan dan Perbaikan Bangunan
2. Pendapatan Kas ( Cash In)
a. Biaya Pendapatan Penyewaan Kios
b. Biaya Pendapatan Retribusi
3. Aliran Kas ( Cash Flow ) ialah merencanakan kas investasi yang akan dilakukan
4. Parameter investasi ialah metode- metode dalam pengolahan cash flow studi kelayakan investasi.

## 4. Hasil dan Pembahasan
Berdasarkan  hasil  pengumpulan  data  yang diperoleh  dan  kemudian  diolah  dengan  rumus-rumus dan  teori-teori  pada  Tinjauan  Kepustakaan  sehingga didapatkan hasil yang menjadi tujuan penelitian.

## 4.1 Hasil

## 4.1.1 Desain Bangunan Pasar
Bangunan  Pasar  didesain  berdasarkan  hasil observasi  dan  wawancara  terpimpin.  Bentuk  luasan bangunan persegi panjang, dengan panjang 22,5 meter ke  Utara,  lebar  19,5  meter  ke  Selatan  dan  tinggi bangunan  7  meter.  Pola  ruang  dari  pasar  Rukoh Barona  merupakan  kombinasi  dari  bentuk  persegi panjang  dan  persegi.    Desain  pembangunan  Pasar Rukoh  Barona  direncanakan  mampu  menampung  26 sampai 34 pedagang. Dari konsep tersebut dilakukan 2 alternatif desain yaitu:
1. Desain Alternatif 1
Pada desain ini alternatif 1 jenis bangunan semi permanen. Kolom, sloof, ringbalk dan dinding setinggi 1 meter menggunakan beton, sedangkan sisa dinding penutup, rangka atap menggunakan bahan kayu kelas II.  Untuk  lantai  bangunan  menggunakan  lantai  cor beton.  Umur  bangunan  desain  ini  diperkirakan  5-10 tahun.
2. Desain Alternatif 2
Desain  alternatif  2  Pasar  Rukoh  barona  yang merupakan  desain  lain  dari  desain  yang  sudah  ada. Bangunan  permanen  pada  desain  alternatif  2 diperkirakan  memiliki  umur  bangunan  yang  lebih tahan lama dan sesuai dengan perkiraan umur analisis investasi (10 tahun).

## 4.1.2 Rencana Anggaran Biaya
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pasar Rukoh  Barona  merupakan  angka  taksiran pembangunan pasar. Tujuannya untuk memperkirakan  berapa  biaya  ( cost )  utama investasi pembangunan pasar. 1. Volume Pekerjaan Perhitungan volume pekerjaan dihitung berdasarkan  gambar  desain  dari  tahap  sebelumnya dengan tabel taking off.
2. Biaya Konstruksi
Perhitungan  rencana  biaya  konstruksi  Pasar Rukoh  Barona,  dihitung  dengan  menggunakan metode perhitungan AHSP PERMENPUPR 2016 dan data  sekunder  Harga  Satuan  Bahan  Bangunan  & Upah Kota Banda Aceh 2017.

## Tabel 1 Rekapitulasi RAB Pasar Rukoh Barona
No. Uraian Rekapitulasi RAB (Rp) 1. Alternatif 1 783.530.000,00 2. Alternatif 2 1.049.796.000,00
Dari tabel Rekapitulasi rencana anggaran biaya di  atas,  terdapat  perbedaan  total  biaya  anggaran. Anggaran  biaya  pembangunan  alternatif  1  sejumlah Rp. 763.530.000,- sedangkan alternatif 2 sejumlah Rp. 1.049.796.000,-.  Selisih  modal  pembangunan  kedua alternatif sebesar Rp. 266.266.000,-.

## 4.1.3 Analisis Investasi
Analisis  investasi  dilakukan  dari  perencanaan aliran  kas  ( Cash  Flow )  dan  perhitungan  kelayakan menggunakan parameter investasi.
Aliran kas kedua alternatif, dihitung kelayakan investasinya dengan menggunakan parameter investasi. Ada 4 metode yang digunakan, yaitu:
1. Net Present Value (NPV) Dari hasil perhitungan pada Investasi pembangunan  Pasar  Rukoh  menggunakan  modal pribadi, menggunakan suku bunga bank Suku bunga i =  17,5    pada  perhitungan  ini.  Sehingga  nilai Net Present  Value adalah  pada  alternatif  1  NPV=  Rp. 266.876.238,-  dan alternatif 2 NPV= Rp. 8.839.038,- Karena nilai NPV>0 sehingga investasi Pasar Rukoh Barona dapat dikatakan Layak.

## Gambar 1. Diagram NPV
2. Internal Rate of Return (IRR)
Hasil  IRR  menghasilkan  IRR  alternatif  1  = 18,4%    dan  alternatif  2  =  17,52%.  Kedua  hasil  IRR berada  dalam  batas  minimum  dan  maksimum  suku bunga  Suku  bunga  (MARR).  Sehingga  kedua alternatif  memenuhi  syarat  yang  akan  menyamakan jumlah  nilai  sekarang  dari  penerimaan  yang diharapkan  diterima  dengan  nilai  suku  bunganya masing- masing.

## Gambar 2 Diagaram IRR
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
Analisis  BCR  adalah  membandingkan  nilai manfaat (Pendapatan) dengan nilai kerugian (pengeluaran).  Syarat  diterimanya  investasi  BCR adalah  hasil  perbandingan  lebih  besar  atau  sama dengan ≥1. Didapatkan hasil BCR alternatif 1 = 1,90 dan alternatif  2 = 1,62
-1.000.000.000 -700.000.000 -400.000.000 -100.000.000 200.000.000 500.000.000 800.000.000 1.100.000.000 PV alternatif 1 PV alternatif 2 Net Present Value (NPV) 2019 2020 2021 2022
2023 2024 2025 2026 2027 2028 Total PV Cost NPV 18,40 17,52 - 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 IRR Alternatif 1 IRR Alternatif 2 Suk u B unga B I Rat e (%) Interest Rate Of Return (IRR)

## Gambar 3 Diagram BCR
4. Payback Period (PP) PP alternatif 1 dapat dikebalikan dalam waktu
4 tahun 3 bulan  dan alternatif 2 dikembalikan dalam waktu 5 tahun 10 bulan.  Payback Period (PP) adalah jangka  waktu  yang  diperlukan  investasi  dalam mengembalikan pengeluaran.

## Gambar 4 Diagram PP
Kedua alternatif secara NPV lebih besar dari 0 sehingga  (layak),  IRR  lebih  besar  dari  suku  bunga minimal i =  17,5  (layak),  BCR  >  1  artinya  investasi dikatakan Benefit (bermanfaat), dan PP dikembalikan sebelum perkiraan investasi (< 10 tahun).
Tabel 2 Hasil Parameter Investasi Alternatif NPV (RP) IRR (%) BCR PP 1. 266.876.238 18,4 18,40 4 tahun 3 bulan 2. 8.839.038 17,5 17,52 5 tahun 10 bulan

## 4.1.4 Analisa Sensitivitas
Analisa  dilakukan  dengan  harga  sewa  kios terendah  saat  ini  yaitu  Rp.  4.000.000,-  dan  retribusi sama  seperti  saat  ini  Rp.  5000,-,  sedangkan  biaya pengeluaran seperti yang diasumsikan.
Tabel 3 Analisa Sensitivitas Alternatif NPV (RP) IRR (%) BCR PP 1. - 293.060.866 2,86 0,96 > 10 tahun 2. - 451.174.958 1,02 0,84 > 10 tahun
Dari  tabel  diatas,  dapat  bahwa  NPV  tidak menguntungkan  NPV  <  0,  IRR  lebih  rendah  dari minimum  suku  bunga  rate  <  17,5,  sedangkan  BCR kedua  alternatif  2  tidak  layak  (BCR<1)  dan pengembalian modal investasi di atas 10 tahun.

## 4.2 Pembahasan

## 4.2.1 Desain Pasar
Pasar  Tradisional  Rukoh  Barona  terbagi  2 alternatif,  alternatif  1  didesain  dalam  bentuk  jenis bangunan  semi-permanen  dan  alternatif  2  didesain dalam  bentuk  bangunan  permanen.  Tujuannya  untuk memberikan  pilihan  pada  investor  (pemilik  pasar), dalam  mempertimbangkan  pembangunan  kembali Pasar  Tradisional  Rukoh  Barona.  Lapak  pedagang ikan  berada  pada  tengah  bangunan  dan  kios-  kios pedagang berada di pinggir bangunan. Hal ini sesuai dengan  permintaan  pemilik  pasar  untuk  menghargai pedagang ikan yang dari awal telah berdagang dipasar ini.

## 4.2.2 Biaya Pembangunan Pasar (modal)
Modal investasi atau biaya pembangunan pasar bersumber  dari  modal  pribadi  sepenuhnya  (100%), tanpa  menggunakan  pinjaman  bank  atau  pemerintah. Dikarenakan pasar tersebut merupakan pasar lingkungan  bagi  masyarakat  sekitar  yang  dikelola secara  swakelola  bukan  konvensional.  Dengan  nilai investasi  yang kisaran  Rp. 500.000.000,- sampai  Rp. 1.000.000.000,-, biaya modal yang dikeluarkan secara pribadi ini tergolong besar. Namun dari pihak pemilik pasar  belum  ada  keinginan  menjadikan  pasar  ini menjadi  pasar  pemerintah  atau  menggunakan  dana pinjaman bank.

## 4.2.3 Kelayakan Investasi
Ketiga  Hasil  dari  perhitungan  menunjukkan bahwa investasi layak dilakukan, nilai NPV positif (+), IRR  >  17,5%  dan  BCR  >  1  memenuhi  syarat kelayakan dan modal pada investasi ini dapat kembali dibawah umur 10 tahun. Dari hasil analisa sensitivitas,
- 500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000 2.000.000.000 2.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 Total BCR >
1 Jumlah Pendapatan alternatif 1 3.137.505.000 1,90 Jumlah Pengeluaran alternatif 1 1.648.589.000 Jumlah Pendapatan alternatif 2 3.137.505.000 1,62 Jumlah Pengeluaran alternatif 2 1.931.747.040 Benefit Cost Ratio (BCR) (544.720.000) (305.910.000) (67.100.000) 171.710.000
292.990.500
555.681.500 818.372.500 1.081.063.500 1.343.754.500 1.488.916.000
(810.986.000) (572.176.000) (333.366.000) (94.556.000)
18.278.480 280.969.480 543.660.480 806.351.480 1.069.042.480 1.205.757.960 Rp(1.050.000.000) Rp(900.000.000) Rp(750.000.000)
Rp(600.000.000)
Rp(450.000.000)
Rp(300.000.000) Rp(150.000.000) Rp- Rp150.000.000
Rp300.000.000
Rp450.000.000 Rp600.000.000 Rp750.000.000 Rp900.000.000 Rp1.050.000.000 Rp1.200.000.000 Rp1.350.000.000 Rp1.500.000.000 Rp1.650.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Tahun Investasi ke- Payback Period (PP)
Comulatif NCF (Kembali Modal) Alternatif 2 Comulatif NCF (Kembali Modal)
dengan  mengubah nilai  kas pendapatan dengan tidak dinaikkan  harga  sewa  dan  retribusi  maka  investasi pembangunan  kembali  Pasar  Rukoh  Barona  tidak layak dilakukan.

## 5. Kesimpulan dan Saran
Berdasarkan hasil pengolahan dan pembahasan dapat diambil beberapa kesimpulan dan saran sebagai hasil akhir dari penelitian ini.

## 5.1 Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  perhitungan  kelayakan investasi pembangunan Pasartradisional Rukoh Barona  Kota  Banda  Aceh,  menunjukkan  bahwa investasi  layak  untuk  dilakukan  baik  menggunakan alternatif 1 maupun alternatif 2. Walau secara finansial alternatif  1  lebih  baik  dibandingkan  alternatif  2. Dengan syarat pendaptan harus dinaikkan 10% sampai 15% dari kondisi pendapatan saat ini.

## 5.2 Saran
Saran yang diberikan untuk penelitian selanjutnya  ialah  perlu  adanya  studi  kelayakan  yang mempertimbangkan  aspek-  aspek  lain,  dan  Perlu adanya  analisa  investasi  yang  mempertimbangkan sumber  modal  berasal  dari  subsidi  pemerintah  dan pinjaman dari bank,
6. Daftar pustaka
1. Anonim, 2008, Pedoman Penataan Dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Pembelanjaan  Dan  Toko  Modern,  Menteri
Perdagangan Republik Indonesia, Jakarta.
2. Fenany,  T.,  2013, Redesain  Pasar  Tradisional Bersehati Di Manado (Simplicity in Architecture), Jurnal  Arsitektur  Universitas  Sam  Ratulangi,
Manado.
3. Kasmir  &  Jakfar,  2003, Studi  Kelayakan  Bisnis , Jakarta.
4. Giatman,  M.,  2011 ,  Ekonomi  Teknik ,  Raja Grafindo Persada, Jakarta.
5. Mardana,  A.,  A.,  2012, Model  Estimasi  Biaya Konstruksi  Pengembangan  Pasar  Tradisional Daerah Surakarta Dan Sekitarnya , Skripsi Jurusan Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret, Surakarta.
6. Zaharuddin., H, 2008, Mengenali Potensi wirausaha, Penerbit CV Dian Anugerah Prakarsa, Bekasi.