1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702

## TINJAUAN PELAKSANAAN ROYA PARTIAL  TERHADAP OBJEK HAK TANGGUNGAN

## Lisa Anggraeni, Yunanto, Novira Maharani Sukma
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro E-mail: lisaanggraeni27@yahoo.com

## Abstract
The mortgage right giver who has paid off his obligations to the mortgage right holder, then cancels the mortgage rights on the object of the mortgage right that is charged. Article 22 paragraph (1) of the Underwriting Right Act "after the mortgage has been written off, the land office has crossed out notes on land rights and certificates". While one of the characteristics inherent in mortgage rights is that the mortgage rights  charged cannot  be shared, but  this  provision can be distorted in Article 2 paragraph (2) of the Mortgage Rights Act and implementing regulations issued, namely Regulation of the Minister of Agrarian Number 3 of 1997 which raises the existence of partial roya, which can be done with partial abolition, but the two regulations have differences between one regulation and the  other  this  will  certainly  lead  to  legal  disputes  if  there  is  no  general  perception  about  the implementation of partial roya which can ultimately harm the debtor. The purpose of this study is to describe and analyze the partial roya implementation based on the Mortgage Rights Act, Law Number 4 of 1996 and Minister of Agrarian Regulation Number 3 of 1997.

## Keywords : mortgage rights; partial roya

## Abstrak
Pemberi hak tanggungan yang telah melunasi kewajibannya kepada pemegang hak tanggungan, maka hapuslah  hak  tanggungan  atas  obyek  hak  tanggungan  yang  dibebankan.  Dalam    Pasal  22  ayat  (1) UUHT menyebutkan " setelah hak tanggungan hapus, kantor pertanahan mencoret catatan hak atas tanah dan sertipikatnya”. Sementara salah satu sifat yang melekat dalam hak tanggungan yaitu hak tanggungan yang dibebankan tidak dapat dibagi-bagi, tapi ketentuan tersebut dapat disimpangi dalam Pasal  Pasal  2  ayat  (2)  UUHT  serta  dikeluarkan  peraturan  pelaksananya  yakni  Peraturan  Menteri Negara  Agraria  Nomor  3  Tahun  1997  yang  memunculkan  adanya  roya  partial  yaitu  dapat dilakukannya  pencoretan  oleh  sebagian  hutang  tetapi  kedua  peraturan  tersebut  terdapat ketidaksesuaian  antara  peraturan  yang  satu  dan  yang  lainnya  hal  ini  tentu  menimbulkan  adanya sengketa hukum apabila tidak adanya persamaan persepsi mengenai pelaksanaan roya parsial yang pada  akhirnya  dapat  merugikan  pihak  debitur.  Adapun  tujuan  dilakukannya  penelitian  ini  adalah untuk  mendeskripsikan  dan  menganalisis  pelaksanaan  roya  partial  berdasarkan  UUHT  Nomor  4 Tahun 1996 dan Peraturan Menteri Negara Agraria  Nomor 3 Tahun 1997.

## Kata kunci : hak tanggungan; roya partial

## A. Pendahuluan
Perkembangan zaman yang begitu pesat juga mempengaruhi kegiatan ekonomi yang ada terbukti  dengan  banyak  orang-perorangan  baik  sendiri-sendiri  maupun  bersama-sama menjalankan  bisnis  dengan  membuka  usaha.  Pembentukkan  usaha  tidak  semudah  yang
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
dipikirkan selain harus memenuhi ketentuan yang sudah ditetapkan salah satu faktor yang paling berpengaruh terhadap berjalan atau tidaknya usaha dapat dilihat dari modal yang akan digunakan, semakin besar usaha yang akan dibentuk maka semakin besar pula modal yang dibutuhkan, oleh karena itu untuk mencukupi modal tersebut maka para pengusaha melakukan peminjaman uang yang sekarang sering disebut dengan kredit.
Kata  kredit  berasal  dari  bahasa  Yunani,  yaitu  “ Credere ”  yang  berarti  kepercayaan  atau dalam  bahasa  Latin  “ Creditum ”  yang  berarti  kepercayaan  akan  kebenaran.  Seseorang  yang memperoleh kredit pada dasarnya orang tersebut memperoleh kepercayaan. Menurut  pendapat Mulyono  dalam  bukunya  Kasmir,  berpendapat  bahwa  yang  dimaksud  dengan  kredit  adalah ”Kemampuan untuk melaksanakan suatu pembelian atau mengadakan suatu pinjaman dengan suatu janji pembayaran akan dilakukan ditangguhkan pada suatu jangka yang disepakati (Kasmir, 2000). Adapun unsur-unsur yang terkandung dalam pemberian fasilitas kredit menurut Toman Sony Tambunan dan Wilson R.G. Tambunan antara lain (Tambunan, 2019):
1. Kepercayaan,  merupakan  hubungan  antara  pemberi  kredit  (bank)  yang  menyerahkan sejumlah dana kepada penerima kredit (nasabah) terjalin  karena  adanya  rasa kepercayaan dalam  hal  ini  pemberi  kredit  memiliki  keyakinan  bahwa  prestasi  yang  diberikan  akan dilunasi oleh penerima kredit dalam jangka waktu tertentu
2. Jangka  waktu,  adanya  unsur  jangka  waktu  yang  telah  ditetapkan  bersama  mengenai pemberian dan pelunasan kredit. Dalam unsur jangka waktu ini terkandung nilai “ agio ” dari suatu uang yaitu nilai uang saat ini akan lebih tinggi dari nilai uang yang akan diterima di masa yang akan dating
3. Resiko, yaitu dalam pemeberian kredit akan memiliki resiko yang tinggi dari pihak penerima kredit untuk dapat menghindari resiko buruk yang mungkin terjadi dalam hal pemberian dan perjanjian kredit maka dari itu perlu diikat dengan agunan sebagai bentuk jaminan dari pihak peminjam
4. Prestasi,  dimana  suatu  objek  yang  harus  dipenuhi  oleh  penerima  kredit  atas  perjanjian, prestasi  ini  dapat  berupa  barang  atau  imbalan  jasa  yang  telah  disepakati  bersama  antara pemberi dan penerima kredit
Dalam  prakteknya,  pemberian  kredit  kepada  debitur  atau  nasabah  oleh  suatu  bank memerlukan suatu jaminan dari debitur, baik jaminan itu suatu barang bergerak maupun tidak bergerak yang terpenting barang tersebut mempunyai nilai, sehingga apabila terjadi wanprestasi dalam hal tidak terpenuhinya kewajiban dari  debitur atau debitur tidak dapat mengembalikan kredit sesuai dengan waktu yang telah diperjanjikan oleh kedua belah pihak, maka pihak kreditur dapat  menjual  barang  jaminan  yang  telah  dijaminkan  kepada  pihak  bank  baik  melalui  lelang
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
mauun  penjualan  di  bawah  tangan,  sehingga  hasil  penjualan  barang  jaminan  tersebut  dapat dipergunakan untuk melunasi hutang-hutang debitur dan apabila terdapat sisa dari hasil penjualan barang jaminan, sisa tersebut akan dikembalikan kepada debitur. Sifat barang jaminan tersebut hanya digunakan kreditur untuk menjaga terjadinya wanprestasi oleh pihak debitur. Dalam hal debitur  telah  melunasi  seluruh  kewajibannya  maka  objek  barang  yang  menjadi  jaminan  akan dikembalikan kepada debitur.
Adrian    Sutedi    membedakan    jaminan    menjadi    dua    yaitu    jaminan  yang    lahir    dari undang-undang  yaitu  jaminan  umum  dan  jaminan  yang lahir karena perjanjian (Sutedi, 2010). Jaminan  umum  adalah  jaminan  yang  adanya  telah  ditentukan    Undang-Undang,    Contohnya adalah  pada  Pasal  1311 KUHPerdata, Pasal 1232 KUHPerdata, dan Pasal 1311 KUHPerdata yang menyatakan  bahwa  kekayaan  Debitur,  baik  berupa  benda  bergerak  dan tidak  bergerak, yang  telah  ada  dan  yang  akan  datang  dikemudian  hari walaupun  tidak  diserahkan  sebagai jaminan,  maka  akan  secara  hukum menjadi jaminan seluruh utang Debitur. Sedangkan jaminan khusus adalah jaminan  yang  timbul  karena  adanya  perjanjian  terlebih dahulu,  yaitu perjanjian yang  ada  antara  Debitur  dengan  pihak  perbankan  atau  pihak ketiga yang menanggung utang Debitur. Jaminan  khusus  terdiri  dari  jaminan  yang  bersifat  perseorangan dan  jaminan  yang bersifat    kebendaan.    Jaminan    kebendaan    memberikan  hak    mendahului    atas    benda-benda tertentu    dan    mempunyai    sifat    yang  melekat    dan    mengikuti    benda    yang    bersangkutan, sedangkan  jaminan perseorangan bersifat tidak memberikan hak mendahului atas benda-benda tertentu  tetapi  hanya  terbatas pada  harta  kekayaan  seseorang  lewat  orang yang menjamin pemenuhan yang bersangkutan (Salim, 2007).
Secara  formal,  pembebanan  jaminan  hak  atas  tanah  berlaku  ketentuan-ketentuan  yang terdapat dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960, tetapi secara materiil, yaitu yang berkaitan dengan  hak  dan  kewajiban  para  pihak  berlaku  ketentuan  yang  terdapat  dalam  Buku  II  KUH Perdata  dan Credietverband. Tetapi  sejak  diundangkannya  Undang-undang  Nomor  4  Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan selanjutnya disebut UUHT, maka dualisme dalam pembebanan hak atas tanah kini tidak lagi kita kenal, Pengertian hak tanggungan didasarkan pada Pasal 1 ayat (1) UUHT menyatakan bahwa hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud  dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu  untuk  pelunasan  hutang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lainnya.
Hak tanggungan adalah penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan, tetapi bukan  untuk dikuasai secara fisik
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
dan  digunakan,  melainkan  untuk  menjualnya  jika  debitur  cidera  janji  dan  mengambil  dari hasilnya seluruhnya atau sebagian pembayaran lunas utang debitur kepadanya (Harsono, 2008). Dari Pasal 1 tersebut diatas dapat diketahui bahwa jika debitur cedera janji, kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor  lain.  Kedudukan  diutamakan  tersebut  diatur  dalam  Pasal  1134  Kuhper  yang menyatakan  gadai  dan  hipotik  lebih  tinggi  daripada  hak  istimewa  kecuali  Undang-Undang menentukan sebaliknya  dikarenakan gadai  dan hipotik  bersumber dari perjanjian, berdasarkan Pasal 1138 Kuhper dinyatakan bahwa perjanjian itu mengikat sebagai Undang-Undang bagi yang membuatnya  sehingga  dianggap  jebih  tinggi  daripada  hak  istimewa  tetapi  juga  ada  beberapa pengecualiaan  yang  menyatakan  bahwa  hak  istimewa  lebih  tinggi  daripada  gadai  dan  hipotik yakni  dalam  ketentuan  piutang  negara  yang  harus  didahulukan  dibandingkan  dengan  kreditor lainnya  tersebut,  maka  dasar  hukumnya  dapat  diketemukan  dalam  UU  Nomor  9  Tahun  1994 tentang Perubahan UU Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan dijumpai ketentuan yang menentukan tagihan pajak mempunyai hak mendahului lainnya. Hal ini sesuai Pasal 21 UU Nomor 9 Tahun 1994 dinyatakan bahwa:
Hak mendahulu tagihan pajak melebihi segala hak mendahulu lainnya kecuali terhadap: 1. biaya perkara yang semata-mata disebabkan suatu penghukuman untuk melelang suatu barang;
2. biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkan suatu barang;
3. biaya perkara yang semata-mata disebabkan pelelangan dan penyelesaian   suatu warisan.
Hak  tanggungan  sebagai  lembaga  jaminan  muncul  dengan  terlebih  dahulu  diadakan perjanjian pokok. Perjanjian pokok  sendiri merupakan  perjanjian  utama  yang  dilakukan  oleh debitur dengan  lembaga perbankan maupun  lembaga keuangan non bank yang  diperuntukkan untuk  mendapatkan  fasilitas  kredit  dari  lembaga keuangan Salah satu bentuk perjanjian pokok yang  timbul  sebelum  ada  penjaminan  adalah  perjanjian  kredit.  Setelah  dilakukan  perjanjian pokok  maka  akan  dilanjutkan  dengan  perjanjian accessoir atau  perjanjian  ikutan,  dimana perjanjian accessoir bersifat  melekat  dengan perjanjian  pokoknya  sehingga  apabila  perjanjian pokoknya  telah  usai maka  secara otomatis perjanjian accesoir juga  telah berakhir, begitu  juga apabila perjanjian pokoknya berpindah maka perjanjian accesoir -nya  ikut pula  berpindah yakni berupa  penjaminan  objek  hak  tanggungan  milik  nasabah  bank  yang  berkedudukan  sebagai debitur.  Perjanjian accessoir jaminan  hak  tanggungan  dilakukan  untuk  menjamin  pelunasan kredit. Sehingga kreditor tidak dirugikan ketika debitur melakukan wanprestasi. Maka dari itu
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
aturan  hukum  sangat  diperlukan  untuk  pelaksanaan  pembebanan  hak  tanggungan  yang dituangkan  dalam  perjanjian  kredit  dengan  tujuan  memberikan  kepastian  dan  perlindungan hukum bagi pihak-pihak terkait khususnya bagi kreditur apabila debitur wanprestasi atau tidak memenuhi kewajibannya. (Risa, 2017).
Bagi pemberi hak tanggungan  yang telah melunasi kewajibannya  kepada pemegang hak tanggungan, maka hapuslah hak tanggungan atas obyek hak tanggungan yang dibebankan. Dalam Pasal  22  ayat  (1)  UUHT  menyebutkan  "  setelah  hak  tanggungan  hapus,  kantor  pertanahan mencoret  catatan  hak  atas  tanah  dan  sertipikatnya”.  Sementara  salah  satu  sifat  yang  melekat dalam hak tanggungan  yaitu hak tanggungan  yang dibebankan tidak dapat dibagi-bagi, hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 2 ayat (1) UUHT yang dijelaskan secara terperinci dalam penjelasan Pasal 2 ayat (1)  UUHT :
bahwa hak tanggungan membebani secara utuh terhadap objek hak tanggungan dan setiap bagian dari  padanya.  Telah  dilunasinya  sebagian  utang  yang  dijamin  tidak  berarti  membebaskan sebagian  objek  hak  tanggungan  dari  beban  hak  tanggungan,  melainkan  hak  tanggungan  tetap membebani  seluruh  objek  hak  tanggungan  untuk  sisa  utang  yang  belum  dibayar.  Adanya pengaturan  tersebut  mempersulit  debitur  apabila  tanah  yang  menjadi  objek  jaminan  tersebut terdiri  lebih  dari  1  bidang  tanah  tetapi  dibebankan  terhadap  1  hak  tanggungan  saja  sementara utang tersebut baru dilunasi sebagian maka debitur baru dapat memiliki objek jaminan tersebut setelah melunasi semua kewajibannya. Namum jika dilihat sifat yang tidak dapat dibagi-bagi dari hak tanggungan dapat disimpangi seperti yang tertuang dalam Pasal 2 ayat (2) UUHT dengam syarat bahwa : hak tanggungan dibenbankan pada beberapa hak atas tanah, diperjanjikan dalam akta  pembebanan  hak  tanggungan,  pelunasan  utang  yang  dijamin  dengan  cara  angsuran  yang besarnya  sama  dengan  nilai  masing-masing  hak  atas  tanah  merupakan  bagian  dari  objek  hak tanggungan,  yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut  yang berarti hak tanggungan tersebut hanya membebani sisa objek tanggungan yang belum dilunasi (Arnowo, 2017). Tetapi hal tersebut bertentangan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 124 ayat (1) dan ayat (2), yang menyatakan :
1) Pendaftaran hapusnya hak tanggungan atas sebagian obyek hak tanggungan dapat dilakukan berdasarkan pelunasan sebagian utang yang dijamin, dengan ketentuan bahwa :
a) obyek hak tanggungan terdiri dari beberapa hak
b) kemungkinan  hapusnya  sebagian  hak  tanggungan  karena  pelunasan  sebagian  utang tersebut diperjanjikan di dalam akta pemberian hak tanggungan.
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
2) Pendaftaran  hapusnya  hak  tanggungan  atas  sebagian  obyek  hak  tanggungan  juga  dapat dilakukan walaupun tidak memenuhi ketentuan tersebut diatas berdasarkan pelepasan hak tanggungan  atas  sebagian  obyek  hak  tanggungan  oleh  pemegang  hak  tanggungan  yang dituangkan dalam akta otentik atau surat pernyataan dibawah tangan dengan mencantumkan secara jelas bagian dari obyek hak tanggungan yang dibebaskan dari beban hak tanggungan. Dari kedua peraturan tersebut dapat dilihat terdapat ketidaksesuaian  antara peraturan yang satu dan yang lainnya hal ini tentu menimbulkan adanya sengketa hukum apabila tidak adanya persamaan  persepsi  mengenai  pelaksanaan  roya  parsial  yang  pada  akhirnya  dapat  merugikan pihak debitur ditambah lagi dengan dikeluarkannya
Teori yang akan digunakan untuk menganalisis permasalahan dalam penelitian ini adalah teori Stufenbau Dalam teorinya tentang hierarki norma Hans Kalsen menempatkan grundnorms sebagai puncak dari norma-norma yang kemudian disusul oleh norma yang lebih rendah.melalui hubungan yang bersifat superior dan inferior maka selanjutnya norma yang paling tinggi akan dikonkretkan dalam norma yang lebih rendah sampai kepada norma yang paling konkret. Norma hukum itu berjenjang-jenjang dan berlapis-lapis dalam suatu hierarki tata susunan, di mana suatu nora  yang lebih rendah  berlaku, bersuber dan berdasar pada norma  yanng lebih tinggi,  norma yang  lebih  tinggi  berlaku,  bersumber  pada  norma  yang  lebih  tinggi  lagi,  demikian  seterusnya sampai pada norma yang tidak dapt ditelusuri lebih lanjut dan bersifat hipotesis dan fiktif, yaitu norma dasar (Soeprapto, 1998).
Berdasarkan uraian di atas maka permasalahan yang dapat disusun antara lain :
Bagaimana pelaksanaan  roya parsial  berdasarkan UUHT Nomor 4 Tahun 1996 dan Peraturan Menteri Negara Agraria  Nomor 3 Tahun 1997
Penelitian  ini  berfokus  pada  pelaksanaan  roya  partial  terhadap  hak  tanggungan sebagaimana juga sudah pernah dijelaskan, seperti oleh Mega Ria Sagita di tahun 2016 dimana penelitiannya berfokus pada pelaksanaan roya partial hak tanggungan menurut Undang-Undang 4  tahun  1996  tentang  hak  tanggungan  di  kantor  pertanahan  Kota  Semarang  (Sagita,  2016), Kerenandrie  Pradnya  Kinanti  tahun  2012  yang  mana  peneitiannya  berfokus  pada  roya  partial terhadap jaminan hak tanggungan dalam praktek di kantor pertanahan kota Semarang(Kinanti, 2012), Efty Hindaru Sudibyo di tahun 2017 yang mana penelitiannya berfokus pada peran notaris dala pembuatan akta izin roya hak tanggungan karena hapusnya hutang dalam perpektif kepastian hukum. (Sudibyo, 2017)
Berdasarkan  tulisan  tersebut  diatas  terdapat  perbedaan  fokus  penelitian  yang  akan dilakukan penulis dengan penelitian yang sudah ada, walapun sama-sama membahas mengenai
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
roya  partial  dan  hak  tanggungan  namum  penulis  menekankan  pada  analisa  Pelaksanaan  roya partial terhadap objek hak tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 dan Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  Nomor  3  Tahun  1997  yang  mana  terdapat  ketidaksesuaian pengaturan yang mengatur mengenai roya partial.

## B. Metode Penelitian
Tipe penelitian  yang digunakan dalam penelitian ini adalah Yuridis Normatif  Menurut Soerjono  Soekanto  tipe  penelitian  yuridis  normatif  yaitu  penelitian  hukum  yang  dilakukan dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk  diteliti dengan cara mengadakan penelusuran terhadap peraturan-peraturan dan literatur-literatur yang berkaitan  dengan  permasalahan  yang  diteliti  (Mamudji,  2001).  Sedangkan  pendekatan  yang akan  dipakai  dalam  penelitian  ini  adalah  pendekatan  perundang-undangan  menurut  Peter Mahmud  Marzuki  pendekatan  Undang-Undang  dilakukan  dengan  menelaah  semua  Undang- Undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum (Marzuki, 2011) yang ditangani dalam hal ini terkait dengan pelaksanaan roya parsial dimana pendekatan Undang-Undang ini membuka  kesempatan  bagi  peneliti  untuk  dapat  mempelajari  apakah  ada  konsistensi  antara Undang-Undang dengan Undang-Undang lainya atau Undang-Undang dengan regulasi lainnya dimana hasil dari telaah tersebut merupakan suatu argumen untuk memecahkan isu yang sedang dihadapi. Data dalam penulisan ini adalah data sekunder, yaitu bahan pustaka yang mencakup dokumen-dokumen  resmi,  buku-buku  perpustakaan  peraturan  perundang-undangan,  karya ilmiah, artikel-artikel, serta dokumen yang berkaitan dengan materi penelitian. Data sekunder sendiri terdiri atas terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Spesifikasi penelitian yang digunakkan dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis Deskriptif  analitis  artinya  peneliti  dalam  menganalisis  berkeinginan  untuk  memberikan gambaran  atau  pemaparan  atas  subjek  dan  objek  penelitian  berdasarkan  hasil  penelitian (Achmad,  2013)  Penulis  mendeskripsikan  fokus  penelitian  kemudian  melakukan  analisis terhadap fokus penelitian tersebut. Penulis memaparkan hasil penelitian yang diberikan tidak menggunakan  angka-angka  melainkan  suatu  bentuk  tulisan-tulisan  dari  deskripsi.  Metode pengumpulan  data  dalam  penelitian  ini  dilakukan  dengan  studi  pustaka,  yaitu  suatu  cara pengumpulan data dengan melakukan penelusuran dan menelaah bahan pustaka (literatur, hasil penelitian,  majalah  ilmiah,  buletin  ilmiah,  jurnal  ilmiah,  peraturan  perundang-undangan). Analisis  data  merupakan  kegiatan  dalam  penelitian  untuk  melakukan  kajian  terhadap  hasil pengolahan data. Penulis melakukan analisis data dengan menggunakan teori-teori yang telah didapatkan  sebelumnya.  Teknik  analisis  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
analisis  data  kualitatif.  Analisis  data  kualitatif  merupakan  analisis  data  yang  tidak menggunakan  angka-angka  tetapi  memberikan  penjelasan  dengan  kata-kata,  kalimat  atas temuan-temuan dalam penelitian dan penulis menentukan isi atau makna aturan hukum yang dijadikan  rujukan  dalam  menyelesaikan  permasalahan  hukum  yang  menjadi  objek  kajian (Taufani,  2018)  Dalam  penelitian  ini  penulis  bermaksud  mendiskripsikan  dan  menganalisis mengenai pengaturan pelakasanaan roya partial yang didasarkan pada dua aturan yang saling tumpang tindih dengan dibantu teori yang ada

## B. Hasil Dan Pembahasan
Pelaksanaan  roya  partial  berdasarkan  UUHT  Nomor  4  Tahun  1996  dan  Peraturan Menteri Negara Agraria  Nomor 3 Tahun 1997

## Proses pembebanan hak tanggungan
Pembebanan  hak  tanggungan  yang  diatur  dalam  UUHT  ada  beberapa  hal  yang  perlu diperhatikan  yang  membedakan  hak  tanggungan  dengan  lembaga    jaminan  yang  ada  sebelum dikeluarkannya  undang-undang  tersebut.    Salah  satu  diantaranya  ialah  pencantuman  “benda- benda yang ada diatasnya yang berkaitan dengan tanah” dalam pembebanannya. Sebagaimana diketahui  Hukum  Tanah  Nasional  didasarkan  pada  hukum  adat  yang  menggunakan  asas pemisahan  horisontal,  dimana  benda-benda  yang  berada  di  atas  tanah  bukan  merupakan  satu kesatuan dengan tanahnya. Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah, tidak dengan sendirinya  meliputi  benda-benda tersebut.  Namun  demikian penerapan asas-asas hukum  adat  tidaklah  mutlak,    melainkan    selalu    memperhatikan    dan  disesuaikan    dengan perkembangan    kenyataan    dan    kebutuhan    masyarakat  yang  dihadapinya.  Pembebanan  hak tanggungan    atas    tanah  dimungkinkan  pula    meliputi    benda-benda    yang    ada    di    atasnya sepanjang    benda-benda  tersebut  merupakan  satu  kesatuan  dengan    tanah  yang  bersangkutan. Pasal 4 ayat  (4)  dan  ayat  (5) UUHT  menentukan  bahwa  obyek  hak  tanggungan  dapat meliputi  bangunan,    tanaman,  dan  hasil  karya  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan tanah.Namun dalam  kenyataan  di  atas  tanah  yang  bersangkutan  sering terdapat  benda  berupa bangunan,  tanaman maupun  hasil  karya  lain  secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah  yang  dijadikan  jaminan  tersebut  (Parlindungan,  1996).  Benda-banda  tersebut  dalam prakteknya  juga  diterima  sebagai  jaminan  kredit  bersama-sama  dengan  tanah  yang bersangkutan,  bahkan  tidak  ada  pemberian  hak  tanggungan  yang hanya  mengenai  tanah saja,  sedangkan  di  atas  tanah  tersebut  ada bangunannya. Dalam Pasal 4 ayat (4) UUHT  dan ayat    (5)    memberikan    penegasan    bahwa  pembebanan    hak    tanggungan    atas    tanah dimungkinkan  meliputi   benda-benda  tersebut,  seperti  yang sudah dilakukan dan dibenarkan
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
dalam  praktek  selama  ini.  Untuk  tetap    berdasarkan    pada    asas    pemisahan    horizontal, pembebanan  atas  bangunan,  tanaman  dan  hasil  karya  tersebut  harus secara tegas  dinyatakan (diperjanjikan)  dalam  akta  pemberian  hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Proses pembebanan  hak  tanggungan  dilaksanakan  dalam  dua  tahap,  yaitu  sebagai  berikut  (Sudrajat, 1997):

## a. Tahap pemberian hak tanggungan
Pemberian  hak  tanggungan  wajib  dilakukan  sendiri  oleh  pemberi  hak  tanggungan dengan cara hadir dihadapan PPAT, apabila karena sesuatu sebab ia tidak dapat hadir sendiri di  hadapan  PPAT,  ia  wajib  menunjuk  pihak  lain  sebagai  kuasanya,  dengan  surat  kuasa membebankan  hak  tanggungan  yang  berbentuk  akta  autentik  (Sutedi,  Hukum  Perizinan Dalam Sektor Pelayanan Publik , 2010) surat kuasa pembebanan hak tanggungan diatur dalam Pasal 15 ayat (1) UUHT. SKMHT ini merupakan surat kuasa khusus yang ditujukan kepada pemegang hak tanggungan atau pihak lain untuk mewakili diri pemberi hak tanggungan hadir di hadapan PPAT untuk  melakukan pembebanan hak tanggungan, berhubung pemberi hak tanggungan tidak dapat datang menghadap sendiri untuk melakukan tindakan membebankan hak tanggungan di hadapan PPAT (Usman, 2008).
Tahap  pembebanan  hak tanggungan  didahului  dengan  janji  akan memberikan hak tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  utang.  Menurut  Pasal  10  Ayat  (1)  UUHT,  janji tersebut wajib dituangkan dan merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari perjanjian- perjanjian piutang. Sedangkan menurut  pasal  10  Ayat  (2)  Undang-undang  hak  tanggungan, “pemberian  hak  tanggungan  dilakukan  dengan  akta  pemberian  hak tanggungan  oleh PPAT  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku”. Di dalam pasal 11 ayat (1) UUHT disebutkan bahwa di  dalam akta pemberian hak tanggungan  wajib dicantumkan dalam  hal  ini  berupa:  nama  dan  identitas  pemegang  dan  pemberi  hak  tanggungan;domisili pihak-pihak  dan  apabila  di  antara  mereka  ada  yang  berdomisili  di  luar  Indonesia,  baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan akta pemberian hak tanggungan dianggap sebagai  domisili  yang  dipilih;  penunjukan  secara  jelas  utang  atau  utang-utang  yang dijamin;nilai tanggungan;uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan.
Di dalam pasal  11 ayat (2) disebutkan bahwa dalam  akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain:
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
1. janji  yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek hak  tanggungan  dan/atau  menentukan  atau  mengubah  jangka  waktu  sewa  dan/atau menerima  uang  sewa  di  muka,  kecuali  dengan  persetujuan  tertulis  lebih  dahulu  dari pemegang hak tanggungan;
2. janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan;
3. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola obyek  hak  tanggungan  berdasarkan  penetapan  ketua  pengadilan  negeri  yang  daerah hukumnya meliputi letak obyek hak tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji;
4. janji  yang  memberikan  kewenangan  kepada  pemegang  hak  tanggungan  untuk menyelamatkan  obyek  hak  tanggungan,  jika  hal  itu  diperlukan  untuk  pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek  hak  tanggungan  karena  tidak  dipenuhi  atau  dilanggarnya  ketentuan  Undang- Undang;
5. janji  bahwa  pemegang  hak  tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  atas kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitor cidera janji;
6. janji  yang  diberikan  oleh  pemegang  hak  tanggungan  pertama  bahwa  obyek  hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan;
7. janji  bahwa  pemberi  hak  tanggungan  tidak  akan  melepaskan  haknya  atas  obyek  hak tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan;
8. janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek hak  tanggungan  dilepaskan  haknya  oleh  pemberi  hak  tanggungan  atau  dicabut  haknya untuk kepentingan umum;
9. janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek hak tanggungan diasuransikan;
10. janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan obyek hak tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan.
Menurut  penjelasan  Pasal  11  ayat  (2)  tersebut,  janji-janji  yang disebut  dalam  ayat (2)  tersebut  sifatnya  fakultatif  dan  tidak mempunyai pengaruh  terhadap  sahnya  akta.
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Pihak-pihak  bebas  menentukan  untuk menyebutkan  atau  tidak  menyebutkan  janji-janji tersebut  dalam  APHT. Dengan  dimuatnya  janji-janji tersebut  dalam APHT  yang  kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan, janji-janji tersebut  juga mempunyai kekuatan mengikat terhadap  pihak  ketiga.  Walaupun    sifatnya    fakultatif    dan    tidak    mempunyai    pengaruh terhadap  sahnya  akta  dan mengingat  janji-janji  itu  kebanyakan  diberikan untuk melindungi kepentingan kreditor, maka dicantumkan atau  tidaknya janji  itu  sangat  tergantung  pada peran  aktif  dari  kreditor  pada  saat penandatanganan APHT dihadapan PPAT.
a. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan
Pemberian  hak  tanggungan  yang  dituangkan  dalam  APHT  harus  diikuti  dengan kewajiban  pendaftaran  dengan  cara  dibukukan  dalam  kantor  Pertanahan  yang  sekaligus menentukan saat lahirnya hak tanggungan. Pemberian  hak tanggungan  harus  didaftarkan 7  hari  kerja  setelah penandatanganan APHT. Pendaftaran  hak  tanggungan  dilakukan oleh  kantor  pertanahan dengan  membuat  buku  tanah  hak  tanggungan  dan  mencatatnya dalam buku  tanah  hak  atas  tanah  yang  menjadi  obyek  hak  tanggungan  serta menyalin catatan  tersebut  pada  sertipikat  hak  atas  tanah  yang bersangkutan. Menurut  ketentuan pasal  14  ayat  (1) UUHT  dijelaskan  bahwa  sebagai  bukti  adanya  hak  tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat hak  tanggungan. Hal  ini berarti sertipikat hak tanggungan merupakan bukti adanya hak  tanggungan. Oleh karena  itu  maka  sertipikat hak  tanggungan  dapat  membuktikan  kapan lahirnya hak tanggungan yang dapat dilihat pada tanggal  pendaftaran  atau  pencatatannya dalam buku tanah hak tanggungan.
Setelah  debitur  melunasi  kewajibannya  kepada  kreditur/kreditur  melepaskan  hak tanggungan yang bersangkutan maka perjanjian kredit yang dibuatnya hapus demikian pula perjanjian  pembebanan  hak  tanggunngannya  pun  ikut  hapus  mengingat  hak  tanggungan yang merupakan hak kebendaan maka perjanjian accessoir nya bersifat  melekat  dengan perjanjian    pokok  sehingga    apabila    perjanjian    pokoknya    telah    hapus  maka    secara otomatis  perjanjian  accesoir  juga    telah  berakhir  oleh  karena  itu  terhadap  hapusnya  hak tanggungan harus pula disertai dengan penghapusan pencatatannya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan. Hal ini karena apabila hal tersebut tidak dilakukan maka pihak ketiga tidak akan pernah mengetahui bahwa hak tanggungan itu telah hapus serta untuk tercapainya tertib administrasi. Dalam Pasal 22 UUHT dinyatakan bahwa :  Permohonan  pencoretan  tersebut  diajukan  oleh  pihak  yang  berkepentingan  dengan melampirkan sertipikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur bahwa hak tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
sudah  lunas,  atau  pernyataan  tertulis  dari  kreditur  bahwa  hak  tanggungan  telah  hapus karena  piutang  itu  telah  lunas  atau  karena  kreditur  melepaskan  hak  tanggungan  yang bersangkutan.  Apabila  kreditur  tidak  bersedia  memberikan  pernyataan  tertulis  tersebut, pihak  yang  berkepentingan  dapat  mengajukan  permohonan  perintah  pencoretan  kepada ketua pangadilan negeri yang daerah hukumnya tempat hak tanggungan yang bersangkutan didaftar. Permohonan pencatatan hak tanggungan berdasarkan perintah pengadilan negeri tersebut diajukan kepada kepala kantor pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau  putusan  pengadilan  negeri  yang  bersangkutan.  Kantor  pertanahan  melakukan pencoretan  catatan  hak  tanggungan  menurut  tata  cara  yang  ditentukan  dalam  peraturan perundangundangan  yang  berlaku  dalam  waktu  7  hari  kerja  terhitung  sejak  diterimanya permohonan. Apabila pelunasan utang dilakukan dengan cara angsuran maka hapusnya hak tanggungan pada bagian obyek hak tanggungan yang bersangkutan dicatat pada buku tanah dan  sertipikat  hak  tanggungan  serta  pada  buku  tanah  dan  sertipikat  hak  atas  tanah  yang telah bebas dari hak tanggungan yang semula membebaninya.
Salah  satu  sifat  yang  melekat  dalam  hak  tanggungan  yaitu  hak  tanggungan  yang dibebankan tidak dapat dibagi-bagi(Sagita, 2016), hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 2 ayat (1) UUHT yang dijelaskan secara terperinci dalam penjelasan Pasal 2 ayat (1) UUHT bahwa hak tanggungan membebani secara utuh terhadap objek hak tanggungan dan setiap bagian dari padanya. Telah dilunasinya sebagian utang  yang dijamin tidak berarti membebaskan sebagian objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan, melainkan hak tanggungan tetap membebani seluruh objek hak tanggungan untuk sisa utang yang belum dibayar. Namum jika dilihat sifat yang tidak dapat dibagi-bagi dari hak tanggungan dapat disimpangi seperti yang tertuang dalam Pasal 2 ayat (2) UUHT menyatakan bahwa : hak tanggungan  dibenbankan  pada  beberapa  hak  atas  tanah,  diperjanjikan  dalam  akta pembebanan hak tanggungan, pelunasan utang  yang dijamin dengan cara angsuran  yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah merupakan bagian dari objek hak  tanggungan,  yang  akan  dibebaskan  dari  hak  tanggungan  tersebut  yang  berarti  hak tanggungan tersebut hanya membebani sisa objek tanggungan yang belum dilunasi. Tetapi dalam prakteknya terdapat kesulitan penerapan pasal tersebut karena masih ada yang tidak memuat  adanya  perjanjian  roya  parsial  dalam  akta  pembebanan  hak  tanggungan  maka untuk  memudahkan  dalam  pelaksanaan  roya  partial  tersebut  keluarlah  peraturan pelaksananya yakni Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 124 ayat (2), yang menyatakan : Pendaftaran hapusnya  hak  tanggungan  atas  sebagian  obyek  hak  tanggungan  juga  dapat  dilakukan walaupun  tidak  memenuhi  ketentuan  tersebut  diatas  berdasarkan  pelepasan  hak tanggungan  atas  sebagian  obyek  hak  tanggungan  oleh  pemegang  hak  tanggungan  yang dituangkan  dalam  akta  otentik  atau  surat  pernyataan  dibawah  tangan  dengan mencantumkan secara jelas bagian dari obyek hak tanggungan yang dibebaskan dari beban hak tanggungan
Dari kedua aturan tersebut jika dikaji berdasarkan teori Stufenbau oleh Hans Kelsen disebutkan  bahwa  peraturan  perundang-undangan  yang  lebih  rendah  tidak  boleh bertentangan  dengan  peraturan  yang  lebih  tinggi.  Dapat  dilihat  dari  Susunan  hierarki sebagai perwujudan norma positif Indonesia yang terdapat dalam Pasal 7 Undang-Undang No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan bahwa jenis dan hierarki peraturan perundang-undangan terdiri atas:
1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
2. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat
3. Undang-Undang/ Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang
4. Peraturan Pemerintah
5. Peraturan Presiden
6. Peraturan Daerah Provinsi
7. Peraturan Daerah Kabupaten/ Kota
Jika dilihat dari tata urutan peraturan perundang-undangan Peraturan Menteri Negara Agraria  Nomor 3 Tahun 1997 tersebut bukan merupakan bagian dari tata urutan peraturan perundang-undangan namun jika dilihat lebih lanjut dalam Pasal 8 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 disebutkan bahwa: “Jenis peraturan perundangan selain yang tertulis diatas mencakup  peraturan  yang  ditetapkan  oleh  Majelis  Permusyawaratan  Rakyat,  Dewan Perwakilan Rakyat, Dewan Perwakilan Daerah, Mahkamah Agung, Mahkamah Konstitusi, Badan Pemeriksa Keuangan, Komisi Yudisial, Bank Indonesia, Menteri, Badan, Lembaga atau  komisi  yang  setingkat  yang  dibentuk  dengan  undang  undang  atau  pemerintah  atas perintah  undang-undang,  DPRD  Provinsi,  Gubernur,  DPRD  Kabupaten/Kota, Bupati/Walikota,  Kepala  desa  atau  setingkat  dimana  peraturan  perundang-undangan tersebut  diakui  keberadaanya  dan  mempunyai  kekuatan  hukum  mengikat  sepanjang diperintah oleh peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan kewenangan”.
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Dari  pengaturan  tersebut  dapat  dilihat  mengenai  kewenangan  menteri  dalam pembentukan  peraturan  perUndang-Undangan  pada  dasarnya  ada  dua  jenis  peraturan perundang-undangan  yang  dapat  ditetapkan  oleh  menteri,  yaitu  peraturan  menteri  dan keputusan  menteri.  Oleh  karena  menteri  adalah  pembantu  presiden.  Maka  para  menteri menjalankan  kewenangan  pemerintahan  di  bidangnya  masing-masing  berdasarkan delegasian  wewenang  dari  Presiden  (Ranggawidjaja,  1998).maka  Peraturan  Menteri Negara Agraria  Nomor 3 Tahun 1997 sebagai peraturan yang lebih rendah dari UUHT, seharusnya tidak bertentangan dengan peraturan diatasnya sesuai dengan asas lex superior derogate legi inferiori , yang berarti bahwa ketentuan dibawahnya tidak boleh bertentangan dengan ketentuan diatasnya. Mengingat masih adanya akta pembebanan hak tanggungan yang tidak mencantumkan klausula roya partial. hal tersebut menimbulkan masalah ketika debitur telah melunasi sebagian hutangnya kepada kreditur meskipun oleh pihak kreditur telah mengeluarkan surat keterangan roya partial hak tanggungan, namun pelaksanaan roya partial  tersebut  akan  ditolak  oleh  kantor  pertanahan  karena  pihak  kreditur  tidak memberikan  perincian  nilai  dari  masing-masing  tanah  yang  menjadi  obyek  hak tanggungan.  Dalam  pembuatan  akta  pembebanan  hak  tanggungan  antara  pihak  kreditur dengan pihak debitur didasarkan pada akta pengakuan hutang artinya apabila dalam akta pengakuan  hutang  tersebut  diperinci  mengenai  nilai  masing-masing  dari  obyek  hak tanggungan,  maka  dengan  sendirinya  akta  pembebanan  hak  tanggungan  akan  menyebut pula nilai dari masing-masing obyek hak tanggungan tersebut yang selanjutnya di jadikan sebagai  dasar  pelaksanaan  roya  partial,  sedangkan  apabila  tidak  dirinci  maka  secara otomatis juga tidak dimungkinkan untuk melaksanakan roya partial.

## C. Simpulan
Berdasarkan teori Stufenbau oleh Hans Kelsen Peraturan Menteri Negara Agraria  Nomor 3 Tahun 1997 sebagai peraturan yang lebih rendah dari UUHT, seharusnya tidak bertentangan dengan peraturan diatasnya sesuai dengan asas lex superior derogate legi inferiori , berarti bahwa ketentuan dibawahnya tidak boleh bertentangan dengan ketentuan diatasnya. Mengingat masih adanya akta pembebanan hak tanggungan yang tidak mencantumkan klausula roya partial. hal tersebut menimbulkan masalah ketika debitur telah melunasi sebagian hutangnya kepada kreditur meskipun oleh pihak kreditur telah mengeluarkan surat keterangan roya partial hak tanggungan, namun pelaksanaan roya tersebut akan ditolak oleh kantor pertanahan karena pihak kreditur tidak memberikan  perincian  nilai  dari  masing-masing  tanah  yang  menjadi  obyek  hak  tanggungan
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
sedangkan  apabila  tidak  dirinci  maka  secara  otomatis  juga  tidak  dimungkinkan  untuk melaksanakan roya partial.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Harsono, Boedi. 2008. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, Dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan.
Kasmir . 2000. Bank Dan Lembaga Keuangan Lainnya . Jakarta: PT. Raja Grafindo Perkasa.
Marzuki, Peter Mahmud. 2011. Penelitian Hukum . cet 11. Jakarta: Kencana.
ND, Mukti Fajar ND dan YuliantoAchmad. 2013. Dualisme Penelitian Hukum Normatif Dan Empiris . Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Parlindungan. 1996. Komentar Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah . Bandung: Mandar Maju.
Ranggawidjaja, Rosjidi. 1998. Pengantar Ilmu Perundang Undangan Indonesia . Bandung: CV Mandar Maju.
Salim, HS. 2007. Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia . Jakarta: Raja Grafindo Persada. Soekanto, Soerjono Soekanto & SriMamudji. 2001. Penelitian Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat) . Jakarta: Rajawali Pers,.
Soeprapto, Maria Farida Indrati. 1998. Ilmu Perundang-Undangan . Yogyakarta: Kanisius.
Sudrajat, Sutardja. 1997. Pendaftaran Hak Tanggungan Dan Penerbitan Sertifikatnya . 1997:
Mandar Maju.
Sutedi, Adrian. 2010a. Hukum Hak Tanggungan . Jakarta: Sinar Grafika.
———. 2010b. Hukum Perizinan Dalam Sektor Pelayanan Publik . Jakarta: Sinar Grafika.
Suteki dan GalangTaufani. 2018. Metode Penelitian Hukum: Filsafat, Teori Dan Praktik . Ed, Cet 2. Jakarta: Rajawali Pers
Tambunan, Toman Sony dan Wilson R.G. Tambunan, 2019. Hukum Bisnis . Jakarta: Prenadamedia group.
Usman, Rachmadi. 2008. Hukum Jaminan Keperdataan . Jakarta: Sinar Grafika.
Waskito dan Hadi Arwono,. 2017. Pertanahan, Agraria, Dan Tata Ruang . Jakarta: Kencana.

## Artikel Jurnal
Kinanti, Karenandria Pradnya. 2012. “Roya Partial Terhadap Jaminan Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Semarang.” vol 1 no 4.
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Risa, Yulia. 2017. “Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Atas Wanprestasi Debitur Pada Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan.” Jurnal Normative Vol.5,.
Sagita, Mega Ria. 2016. “Pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kota Semarang.” 5 no 2:
Sudibyo, Efty Hindaru. 2017. “Peran Notaris Dalam Pembuatan Akta Izin Roya Hak Tanggungan Karena Hapusnya Hutang Dalam Perspektif Kepastian Hukum.” Vol 4 no 2.

## Undang-undang dan Peraturan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria
Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah
Undang-Undang No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah