## JURNAL META-YURIDIS
No. P-ISSN : 2614-2031 / NO. E-ISSN : 2621-6450 Fakultas Hukum Universitas PGRI Semarang Homepage: http://journal.upgris.ac.id/index.php/meta-yuridis/
Article History: Received:  2021-04-18 Accepted: 2021-04-30
Published: 2021-09-01

## PELAKSANAAN DASAR PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM PERALIHAN JUAL BELI PASCA SURAT EDARAN
NOMOR 970/135/S.EDAR/BAPENDA/IV/2019
Putri Lestari Syam Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin putrilestari.pls@gmail.com

## Achmad Ruslan
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin

## Ruslan Hambali
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin
Abstrak: Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan merupakan  pajak yang dikenakan atas  setiap  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  di  Indonesia.  Pasca  diterbitkannya Surat Edaran  dari  BAPENDA  Kota  Makassar  Nomor  970/135/S.Edar/  BAPENDA  /IV/2019, harga  transaksi  sebagai  dasar  perhitungan  BPHTB  pada  transaksi  jual  beli  tidak  lagi digunakan,  melainkan  yang  digunakan  adalah  nilai  pasar  yang  telah  ditentukan  oleh BAPENDA.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  empiris  dengan pendekatan Struktural dan Stratifikasi. Berdasarkan hasil penelitian, dasar aturan dari dasar pengenaan  BPHTB  di  Kota  Makassar  saat  ini  adalah  PERDA  No.  2  Tahun  2018  dengan menggunakan  NJOP  yang  telah  dinaikkan  oleh  BAPENDA  dan  Surat  Edaran  Nomor 970/135/S.Edar/BAPENDA/IV/2019 dengan menggunakan nilai pasar yang telah ditentukan pula nilainya oleh BAPENDA. Hal tersebut tidak sesuai dengan asas perpajakan yakni asas kepastian hukum dan asas keadilan. Dimana hal tersebut ketika wajib pajak menggunakan nilai  pasar,  npop  yang  harus  dibayarkan  oleh  wajib  pajak  itu  sangat  besar  dibandingkan menggunakan harga transaksi.
Kata Kunci: Surat Edaran, Jual Beli, Nilai Pasar.
Abstract: Land and Buildings Acquisition Duty is a tax imposed on every acquisition of land and  building  rights  in  Indonesia.  After  the  issuance  of  a  Circular  Letter  from  BAPENDA  of Makassar City Number 970/135/S.Edar/BAPENDA/IV/2019, the use of transaction prices as the basis for calculating BPHTB on trade transactions is no longer used, but what is used is the  market  value  that  has  been  determined  by  BAPENDA.  The  research  method  used  is empirical  research  with  the  Structural  approach  and  the  Stratification  approach.  Based  on the results of the study, that the basis of the rules of the basic imposition of BPHTB in the city of Makassar is currently PERDA Number 2 of 2018 by using NJOP that has been raised by  BAPENDA  and  Circular  Letter  Number  970/135/S.Edar/BAPENDA/IV/2019  using  the market  value  that  has  been determined  also  by BAPENDA.  It  is  not under  the principle of taxation, namely the principle of legal certainty and the principle of justice. Where it is when taxpayers  use  the  market  value,  the  npop  that  must  be  paid  by  the  taxpayer  is  expensive compared to use the transaction price.

## Keywords: Circular Letter, Purchase, Market Value

## PENDAHULUAN
Peralihan  hak  atas  tanah  dan bangunan  menimbulkan    adanya    hak dan  kewajiban  bagi  pihak  yang mengalihkan  maupun  pihak  yang menerima  peralihan  hak. [ 1 ] Salah satu kewajiban yang harus dilaksanakan  oleh  para  pihak  dalam peralihan  hak  atas  tanah  adalah kewajiban  untuk  membayar  pajak terhadap  perolehan  hak  atas  tanah tersebut.  Pemerintah  telah  mengatur dalam peraturan perundang-undangan yang  berlaku,  dimana  setiap  orang pribadi  atau  badan  yang  memperoleh hak  atas  tanah  dan  bangunan  wajib membayar  pajak  Bea  Perolehan  Hak Atas  Tanah  Dan  Bangunan  yang dikenal dengan nama BPHTB.
Pajak  Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah  dan  Bangunan  sebenarnya bukanlah  hal  yang  baru  dalam  bidang perpajakan yang dipungut oleh pemerintah. [ 2 ] Bea  Perolehan  Hak atas  Tanah  dan  Bangunan  dikenakan bagi pihak baik perseorangan maupun badan  hukum  yang  memperoleh  hak atas  tanah  dan  bangunan. [ 3 ] Dalam pelaksanaan  pemungutan  dan  atau pembayaran  Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) berdasar  kepada  Undang-Undang  No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan
Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan,  yang telah  diubah  dengan  Undang-Undang Nomor  20  Tahun  2000  tentang Perubahan  Undang-Undang  No.  21 Tahun  1997  tentang  Bea  Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  yang kemudian disebut UU BPHTB, Undang-Undang  Nomor  28  Tahun 2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi  Daerah  (UU  PDRD)  dan Untuk  Kota  Makassar    berdasar kepada Peraturan Daerah Kota Makassar  Nomor  2  Tahun  2018 tentang Pajak Daerah (Perwali).
Permasalahan timbul ketika penggunaan  nilai  pasar  digunakan sebagai  dasar  pengenaan  BPHTB terhadap  jual  beli  di  Kota  Makassar. Ketentuan    tentang  dasar    yang digunakan sebagai dasar perhitungan    BPHTB    baik    yang diatur    dalam  UU  BPHTB  maupun dalam  Perda  Kota  Makassar  adalah dengan menggunakan harga transaksi. Namun pasca
diterbitkannya Surat Edaran dari Badan Pendapatan Daerah Kota Makassar Nomor
970/135/S.Edar/BAPENDA/IV/2019 tentang  pertimbangan  penggunaan Zona Nilai Tanah (ZNT) dalam wilayah Kota  Makassar,  dalam  surat  edaran tersebut  menyebutkan  bahwa  Zona
Nilai Tanah (ZNT) wajib
dipertimbangkan pada setiap transaksi Perolehan  Hak  yang  dilakukan  oleh wajib pajak baik orang pribadi maupun badan  dalam  wilayah  Kota  Makassar. Sehingga penggunaan harga transaksi sebagai  dasar  perhitungan  BPHTB pada  transaksi  jual  beli  tidak  lagi digunakan, melainkan yang digunakan sebagai  dasar  pengenaan  BPHTB terhadap transaksi jual beli adalah nilai pasar  yang  telah  ditentukan  oleh BAPENDA.  Karena  hal  tersebut  wajib pajak yang mengajukan dengan menggunakan harga transaksi dianggap    tidak    sesuai    oleh  petugas pajak,    sehingga  petugas    pajak dalam    proses  verifikasi/  validasi petugas meminta agar harga transaksi diubah dan disesuaikan menurut penilaian petugas pajak menggunakan  nilai  pasar  yang  telah ditentukan. Selain itu dengan terbitnya surat  edaran  tersebut  merupakan kebijakan  yang  tidak  sejalan  dan membelakangi aturan yang lebih tinggi yakni Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 2 Tahun 2018.

## POKOK PERMASALAHAN
Berdasarkan permasalahan
tersebut, Penulis kemudian merumuskan penelitian ini yang berusaha untuk menjelaskan
pelaksanaan dasar pengenaan BPHTB  pada  transaksi  jual  beli  tanah dan  bangunan  di  Kota  Makassar pasca  diedarkannya  Surat  Edaran Nomor 970/135/S.Edar/BAPENDA/IV/2019.

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini merupakan penelitian  hukum  Empiris.  Metode yang digunakan adalan metode pendekatan Struktural dan pendekatan Stratifikasi.  Teknik  penelusuran  bahan hukum menggunakan teknik wawancara dan teknik studi dokumen, serta  analisi  kajian  menggunakan deskriptif kualitatif.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Berlakunya prinsip otonomi dalam negara Indonesia yang membagi  kewenangan  antara  pusat dan  daerah  diharapkan  segala  urusan baik  yang  bersifat  wajib  ataupun pilihan  dapat  dilaksanakan  sesuai dengan  kewenangan  masing-masing yang  diberikan  oleh  Undang-Undang Nomor  23  Tahun  2014  tentang Pemerintahan Daerah. [ 4 ]
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan  Bangunan  atau  yang  disingkat dengan BPHTB, diatur dalam ketentuan peraturan perundang- undangan  di  Indonesia,  yaitu  dengan
UU  No.  21  Tahun  1997  tentang  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  sebagaimana  telah  diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
Awalnya BPHTB merupakan pajak  yang  dipungut  oleh  pemerintah pusat. Setelah beberapa tahun berlalu, terbitlah  aturan  yakni  Undang-Undang Nomor  28  tahun  2009  tentang  Pajak Daerah  dan  Retribusi  Daerah  yang memiliki  11  cakupan  salah  satunya BPHTB,  yang  berlaku  mulai  1  januari 2010  dan  mengubah  BPHTB  menjadi pajak daerah dan bukan lagi merupakan pajak pusat. Dengan adanya  pajak  daerah  ini  diharapkan dapat  mengoptimalkan  pendapatan daerah dari sektor pajak. [ 5 ]
Setelah diambil alih oleh daerah maka  Pemerintah  Kota  Makassar menerbitkan  Peraturan  Daerah  Nomor 3  tahun  2010  tentang  pajak  daerah, yang  telah  diubah  pula  dengan  Perda Nomor  2  Tahun  2018  tentang  Pajak Daerah.  Penetapan  Peraturan  Daerah ini  dimaksudkan  agar  Pemerintah Kabupaten/Kota dapat memungut BPHTB  sesuai  ketentuan  peraturan perundangundangan. [ 6 ] Aturan tersebut  dapat  menjadi  dasar  hukum dalam  pemungutan  Bea  Perolehan Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  di Kota Makassar. Aturan tersebut terkait dengan  16  item  transaksi  salah
satunya  adalah  jual  beli.  Muhammad Idris,  Kepala  UPTD  BPHTB  juga mengatakan:
“Pada  tanggal  4  April  tahun  2019 KORSUPGAH  KPK  RI  melakukan supervisi  terhadap  BAPENDA  Kota Makassar sehingga BAPENDA mengeluarkan Surat Edaran tentang  pertimbangan  penggunaan Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dalam wilayah Kota Makassar ”
Dalam  hal  dasar  pengenaan BPHTB  di  kota  Makassar  saat  ini, pada  tanggal  4  April  tahun  2019 KORSUPGAH  KPK  RI  melakukan supervisi  terhadap  BAPENDA  kota Makassar  dikarenakan  KPK  melihat NJOP  dari  kota  Makassar  masih rendah sehingga
BAPENDA
mengeluarkan Surat Edaran No.
970/135/S.Edar/BAPENDA/2019.
Menurut  Pasal  56  Peraturan Daerah  Kota  Makassar  Nomor  2 Tahun  2018  yang  menjadi  dasar pengenaan pajak pada BPHTB adalah Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  (NPOP). Karena  pada  dasarnya  ada  16  Jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan  yang  menjadi  objek  pajak, maka  atas  setiap  jenis  peralihan  hak tersebut  ditentukan  nilai  perolehan objek pajaknya.
Pada pasal 56 Ayat (2) poin a  adalah:
“….(2)  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat (1), dalam hal :
a. jual beli adalah Harga Transaksi; …”
Dalam  hal  jual  beli  nilai  perolehan objek  pajak  yang  dijadikan  dasar pengenaan  di  Kota  Makassar  adalah Harga  Transaksi.  Harga  transaksi merupakan harga yang telah disepakati  oleh  kedua  belah  pihak yakni  penjual  dan  pembeli.  Perjanjian jual  beli  pada  umumnya  merupakan perjanjian konsensual karena mengikat  para  pihak  saat  terjadinya kesepakatan para pihak saat terjadinya  kesepakatan  para  pihak tersebut mengenai unsur esensial dan aksidentalia dari perjanjian tersebut. [ 7 ]
Penjual  dan  pembeli  yang  tidak berpatokan  pada  nilai  pasar  objek yang  akan  diperjual  belikan.  Penjual dan  pembeli  memiliki  kewenangan untuk  melakukan  kesepakatan  harga yang  sesuai  bagi  kedua  belah  pihak, bisa  sama,  lebih  rendah,  dan  lebih tinggi dari harga pasar objek tersebut. Sesuai  dengan  Pasal  56  ayat  (3) Perda  No.  2  Tahun  2018  menentukan bahwa:
“ Jika  nilai  perolehan  objek  pajak sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (2)  huruf  a  sampai  dengan  huruf  n tidak diketahui atau lebih rendah dari
NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan  pada  tahun  terjadinya perolehan, maka dasar yang digunakan  adalah  NJOP  Pajak  Bumi dan Bangunan .”
Dalam  hal  jual  beli  apabila harga  transaksi  tidak  diketahui  atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan  dalam  pengenaan  Pajak Bumi  dan  Bangunan  pada  tahun terjadinya perolehan, maka yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah  Nilai  Jual  Objek  Pajak  Bumi dan Bangunan.
Terkait dengan pengaturan hukum  Sebagaimana  ditentukan  di dalam  Pasal  7  ayat  (1)  dari  Undang- Undang  Nomor  12  Tahun  2011 tentang Pembentukan
Peraturan Perundang-Undangan,  ada  berbagai bentuk peraturan Perundang-
Undangan, yakni sebagai berikut :
1.  Undang-Undang Dasar 1945;
2.  Ketetapan MPR;
3.  Undang-Undang/ Peraturan Pemerintah  Pengganti  Undang Undang;
4.  Peraturan Pemerintah;
5.  Peraturan Presiden;
6.  Peraturan Daerah Provinsi
7.  Peraturan  Daerah  Kabupaten/ Kota
Dari  ketentuan  tersebut  diatas terlihat  bahwa  peraturan  perundang- undangan  tidak  semuanya  dibuat oleh badan  legislatif.  Berkaitan  dengan  hal itu, dalam penjelasan Pasal 1 Angka 8 dari  Undang-Undang  No.  5  Tahun 1986 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 51 Tahun 2009  tentang  Peradilan  Tata  Usaha Negara  menjelaskan  bahwa  yang dimaksud dengan peraturan perundang-undangan  dalam  undang- undang ini ialah semua peraturan yang bersifat  mengikat  secara  umum  yang dikeluarkan  oleh  Badan  Perwakilan Rakyat  bersama  Pemerintah  baik ditingkat  pusat  maupun  di  tingkat daerah, serta semua Keputusan Badan  atau  Pejabat  Tata  Usaha Negara,  baik  di  tingkat  pusat  maupun di  tingkat  daerah,  yang  juga  bersifat mengikat secara umum.
Berdasarkan  penjelasan  tersebut maka  badan  atau  pejabat  administrasi negara, disamping dapat mengeluarkan sebuah keputusan tertulis  yang  bersifat  individual,  juga dapat  mengeluarkan  keputusan  yang bersifat mengatur.
Disamping
mengeluarkan peraturan perundang-undangan,
Badan  atau  Pejabat  Tata  Usaha Negara  dalam  rangka  pelaksanaan tugasnya  adakalanya  mengeluarkan
apa  yang  disebut  sebagai  peraturan kebijaksanaan ( beleidsregels ). Peraturan kebijakan itu di bidang pajak di  antaranya  banyak  berupa  petunjuk pelaksanaan, surat edaran, dan sebagainya.
Peraturan-peraturan  kebijaksanaan tidak mengikat secara langsung, namun  mempunyai  relevansi  hukum. Di  dalam  peraturan  kebijaksanaan terkandung  suatu  syarat  pengetahuan yang  tidak  tertulis,  yang berarti  bahwa manakala  terdapat  keadaan-keadaan khusus  yang  mendesak,  maka  Badan Tata Usaha Negara di dalam hal yang sifatnya individual ini harus menyimpang dari peraturan kebijaksanaan guna kemaslahatan warga yang bersangkutan. [ 8 ]
Dari segi hierarki perundang- undangan, materi muatan aturan yang dikeluarkan  pemerintah  tidak  boleh bertentangan  dengan  peraturan  yang lebih tinggi. Proses penyesuaian menjadi  sangat  penting  dalam  proses pembentukan  suatu  aturan  sehingga materi muatannya dapat sejalan dengan  asas  hukum Lex  Supperior Derogate Lex Inferiory .
Asas  tersebut  harus  diperhatikan keberadaannya terutama dalam proses  pembentukan  produk  hukum daerah  yang  beragam  jenisnya.  Asas tersebut  digunakan  agar  pada  saat
produk
hukum tersebut diimplementasikan  dapat  berfungsi secara  maksimal  dalam  mendukung terwujudnya otonomi daerah dan tidak menimbulkan permasalahan di kemudian hari.
Dalam pemungutan Bea Perolehan Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB) mengunakan sistem pemungutan  pajak Self  Assessment System . [ 9 ] Pengertian self assessment dapat  diambil kesimpulan bahwa dalam pelaksanaan pemungutan pajak BPHTB  ini  menuntut  Wajib  Pajak mengerti  serta  menguasai  tentang ketentuan-ketentuan perpajakan sebagaimana  diatur  dalam  peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku. [ 10 ]
Dalam  hal  pajak  BPHTB  pasca diedarkannya Surat Edaran No. 970/135/S.Edar/BAPENDA/2019, wajib pajak baik orang pribadi maupun badan diwajibkan untuk mempertimbangkan  Zona  Nilai  Tanah (ZNT) pada setiap transaksi Perolehan Hak  dalam  wilayah  Kota  Makassar. Namun pada kenyataannya dilapangan  masih  banyak  nilai  tanah yang  tidak  sesuai  dengan  yang sebenarnya. Yakni rumah yang berada di  dalam  lorong  atau  gang  nilainya sama  dengan  nilai  tanah  yang  berada di  pinggir  jalan.  Sehingga  dalam
menentukan  hal  tersebut  tidak  sejalan dengan asas perpajakan.
Sebagaimana  salah  satu  asas perpajakan  yakni  Asas  Adil,  hal tersebut terutama berarti bahwa alokasi  beban  pajak  pada  berbagai golongan masyarakat harus mencerminkan keadilan. Mengenai hal ini  ada  dua  kriteria  yang  lazim digunakan untuk melihat apakah alokasi beban pajak telah mencerminkan  aspek  keadilan,  yaitu kemampuan  membayar  dari  wajib pajak  ( ability  to  pay )  dan  prinsip benefit ( benefit principle ). [ 8 ]
Keadilan  adalah  nilai  penting dalam  suatu  hukum,  dimana  keadilan bersifat  individual,  sehingga  dalam pelaksanaan dan penegakannya keadilan  harus  diperhatikan.  Adil  bagi kelompok  tertentu  bukan  berarti  adil bagi  kelompok  lainnya.  Dalam  hal  ini yang dapat dilakukan adalah mendekatkan  keputusan  hukum  pada rasa  keadilan  yang  dihayati  oleh masyarakat agar pelaksanaannya hukum  tersebut  lebih  menciptakan ketertiban pada masyarakat itu sendiri.
Tujuan suatu hukum tidak hanya  menjamin  keadilan,  akan  tetapi juga  menciptakan  suatu  kepastian hukum. Selain asas adil, asas kepastian hukum juga wajib diperhatikan
dalam
mengimplementasikan  suatu  aturan. Kepastian  Hukum  merupakan  prinsip dalam  ruang  hukum  nasional  maupun internasional yang menyatakan bahwa subjek  hukum  memiliki  kejelasan mengenai  apa  yang  menjadi  hak  dan kewajibannya dalam berhubungan dengan  subjek-subjek  hukum  lainnya. Hal  ini  mengingatkan  pikiran  Gustav Radbruch  bahwa  kepastian  hukum bersama  dengan  keadilan  sebagai pilar dari negara hukum ( rechtsstaat ). [ 11 ] Karena  kepastian hukum  berkaitan  dengan  efektifitas hukum. Sebagaimana hasil wawancara  penulis  yakni:  Ansar, S.E.,MM.  selaku  Kepala  Tata  Usaha Bagian  BPHTB  mengatakan  bahwa pada  tahun  2020,  beberapa  kluster telah dinaikkan njop pbbnya. Jadi yang belum  dinaikkan  masih  menggunakan arahan surat edaran yakni menggunakan  nilai  pasar  dan  yang telah  dinaikkan  sudah  menggunakan nilai njop yang telah dinaikkan.
Dari  hasil  wawancara  tersebut diatas tidak mencerminkan asas kepastian hukum sebagaimana ketentuan-ketentuan  perpajakan  tidak boleh  menimbulkan  keragu-raguan, kebingungan, harus jelas dan mempunyai  satu  pengertian  sehingga tidak  bersifat  ambigu.  Ketentuan- ketentuan pajak yang dapat ditafsirkan
ganda  akan  menimbulkan  celah-celah (loopholes)  yang  dapat  dimanfaatkan oleh para penyelundup pajak.
Sehingga menurut penulis terlalu banyaknya aturan dapat menimbulkan  kebingungan  oleh  para wajib  pajak  dan  tidak  tercapainya suatu  kepastian  hukum.  Karena  suatu kepastian hukum dapat tercapai ketika suatu  aturan  dibuat  dan  diundangkan secara nyata dan juga berisi ketentuan yang  logis  dan  jelas.  Logis  dalam artian  ia  menjadi  suatu  rangkaian  di dalam  sistem  norma  hukum  sehingga tidak  berbenturan  dengan  peraturan lain. Sedangkan jelas maksudnya tidak menimbulkan  keragu-raguan  (multi- tafsir).
Agar pelaksanaan Undang- Undang  BPHTB  dapat  berlaku  secara efektif, Pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan  partisipasi  masyarakat yang  paling  utama adalah masyarakat itu  sendiri.  Yang  perlu  dibangun adalah  kesadaran  berpartisipasi  dan dukungan terhadap aktivitas partisipasi melalui pendidikan politik. yang bertanggung jawab terhadap penyelenggaraan  pendidikan  politik bagi  masyarakat  adalah  tokoh-tokoh masyarakat  dan  organisasi-organisasi local,  baik  berupa  istitusi  akademis, media  massa,  dan  lembaga  swadaya masyarakat.  Selain  itu  harus  ada
dukungan dari pemerintah daerah dan DPRD  . [ 12 ] Selain  itu  baik  kepada wajib  pajak  maupun  kepada  pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana  ditentukan  oleh undang- undang akan dikenakan sanksi menurut  peraturan  perundangan  yang berlaku.  Hal  ini  memang  diperlukan guna  menjamin  kepastian  hukum dalam pelaksanaan pemungutan BPHTB  sehingga  wajib  pajak  dan pejabat  umum  yang  berwenang  tidak melakukan penyimpangan dalam pemenuhan kewajiban pajak. [ 13 ]
Perhitungan BPHTB dapat dilihat  pada  kasus  berikut.  Si  MH menjual sebidang tanah miliknya yang terletak  di  kecamatan  Biringkanaya Kelurahan  Berua  dengan  luas  tanah 104  m 2 kepada  si  MA,  dengan  harga transaksi  Rp.  80.000.000,-  (Delapan Puluh  Juta  Rupiah).  Diketahui  NJOP tanah  per  m 2 adalah    Rp.394.000,- (tiga  ratus  sembilan  puluh  empat  ribu rupiah)  dan  besaran  NPOPTKP  yang telah  ditetapkan  di  Kota  Makassar berdasarkan Pasal 56 Ayat (4) PERDA Kota  Makassar  Nomor  2  tahun  2018 tentang  pajak  daerah  adalah  sebesar Rp.  60.0000.000,-  (Enam  puluh  juta rupiah).  Berdasarkan  data  tersebut diatas, maka hitungan BPHTB
terutang sebagai berikut:

## Perhitungan NJOP
NJOP Bumi: 104 m 2 x Rp. 394.000,-/ m 2 = Rp. 40.976.000,-
NJOP Bangunan: 0m 2 x Rp. 500.000,-/m 2 = Rp. 0
NJOP Bumi dan Bangunan Rp. 40.976.000,-
Rp. 0 = Rp. 40.976.000,-
Karena  NJOP  lebih  kecil  daripada Harga  Transaksi,  maka  yang  menjadi NPOP adalah Harga transaksi. Perhitungan BPHTB Terutang
NPOP = Rp. 80.000.000,- NPOPTKP = Rp. 60.000.000,- NPOPKP = Rp. 20.000.000,- BPHTB Terutang = Rp. 20.000.000,- x 5%
= Rp. 1.000.000,-
Jika  mengacu  kepada  Surat Edaran  yang  telah  dikeluarkan  oleh BAPENDA  yang  menjadikan  nilai pasar sebagai dasar pengenaan untuk transaksi  jual  beli  di  Kota  Makassar, maka  kita  melihat  daftar  nilai  pasar komersil untuk kecamatan Biringkanaya  Kelurahan  Berua  adalah sebagai berikut:

## Tabel. 1 Daftar Nilai Pasar Komersil Kecamatan Biringkanaya
No . Kelurah an NJOP Bumi ZNT Tertinggi BPN Nilai
Pasar Revisi 1 Daya 537,000 20,292,000 4,058,400 2,254,667 2 Buluro keng 160,000 5,547,000 1,109,400 792,429 3 Sudiang 335,000 5,547,000 1,109,400 924,500 4 Paccera kkang 335,000 16,225,000 3,245,000 1,352,083 5 Pai 394,000 15,216,000 3,043,200 1,521,600 6 Sudiang Raya 243,000 23,725,000 4,745,000 729,000 7 Untia 128,000 2,665,000 888,000 533,000 8 Bakung 394,000 5,547,000 1,386,750 792,429 9 Berua 394,000 16,225,000 3,245,000 1,081,667 10 Katim bang 394,000 16,225,000 3,245,000 1,081,667 11 Laikang 394,000 23,725,000 4,745,000 1,248,684
Dilihat  dari  tabel  1  diatas  maka tanah  yang  terletak  di  kecamatan
Biringkanaya Kelurahan
Berua memiliki  Nilai  Pasar  Komersil  dengan NJOP/PBB dengan nilai Rp. 394.000,- adalah  senilai  Rp.  1.081.667,-  dan besaran  NPOPTKP  adalah  sebesar Rp.  60.0000.000,-  (Enam  puluh  juta rupiah).    Berdasarkan  data  tersebut diatas, maka hitungan BPHTB terutang sebagai berikut:
NJOP Bumi: 104 m 2 x Rp. 1.081.667,-/ m 2 = Rp. 112.493.368,-
NJOP Bangunan: 0 m 2 x Rp. 500.000,-/ m 2 = Rp 0,-
NPOP  :
Rp. 112.493.368,- Rp.0
Rp. 112.493.368,-
Karena  menggunakan  dasar pengenaan  nilai  pasar  maka  NJOP bumi dikalikan dengan nilai pasar yang ada  di  daftar  yang  telah  dikeluarkan oleh BAPENDA dan tidak lagi dikalikan dengan NJOP bumi. Maka perhitungan BPHTB terutang adalah sebagai berikut:
NPOP = Rp 112.493.368,- NPOPTKP = Rp.60.000.000,- NPOPKP = Rp. 52.493.368,- BPHTB Terutang = Rp. 52.493.368,- x 5%
= Rp.2.624.668,-
Berdasarkan  dua  perhitungan diatas  tersebut  terdapat  perbedaan yang  sangat  signifikan  mengenai besaran  pajak  terhutang.  Jika  melihat perhitungan  pertama  menggunakan dasar  pengenaan  BPHTB  sesuai dengan  Peraturan  Daerah  Nomor  2 Tahun  2018  yakni  untuk  jual  beli menggunakan
Harga Transaksi.
Sedangkan  jika  melihat  perhitungan yang  kedua  menggunakan  dasar
pengenaan  BPHTB  sesuai  dengan
Surat Edaran
No. 970/135/S.Edar/BAPENDA/2019  yakni untuk  jual  beli  menggunakan  nilai pasar  yang  daftar  nilainya  telah dikeluarkan  oleh  BAPENDA  yang nilainya  lebih  besar  dibandingkan apabila  wajib  pajak  menggunakan harga transaksi sebagai dasar pengenaan BPHTB.
Selain  itu  di  Kota  Makassar selain menggunakan nilai pasar, pemerintah  kota  Makassar  dalam  hal ini  diwakili  oleh  BAPENDA  telah menaikkan  beberapa  NJOP  yang mendekati  nilai  pasar  di  wilayah  yang memiliki  kategori  Kawasan  Komersil salah  satunya  terletak  di  Kecamatan Ujung  Pandang  Kelurahan  Mangkura.

## Sebagaimana dalam tabel berikut :
Tabel. 4 Daftar Nilai Pasar Komersil

## Kecamatan Ujung Pandang
No. Keluraha n NJOP Bumi ZNT Tertinggi BPN
Nilai Pasar Revisi 1 Maloku 6,195,000 13,036,000 13,036,000 8,691,000 2 Mangkura 11,305,000 25,568,000 25,568,000 25,568,00 0 3 Pisang Selatan 4,155,000 16,844,000 8,422,000 8,422,000 4 Pisang Utara 3,745,000 24,441,000 8,147,000 8,147,000 5 Baru 4,605,000 24,441,000 8,147,000 8,147,000 6 Losari 3,100,000 13,036,000 8,691,000 8,691,000 7 Saweri gading 1,862,000 16,844,000 8,422,000 5,615,000
8 Lajangiru 3,375,000 10,970,000 5,485,000 5,485,000 9 Bulo Gading 3,745,000 15,055,000 7,528,000 7,528,000 10 Lae-Lae 614,000 614,000 614,000 614,000
Dari  Tabel  4  diatas  terlihat bahwa  nilai  NJOP  jika  dibandingkan dengan  kecamatan  lain  yang  penulis ambil  sebagai  sampel  adalah  yang tertinggi  dimana  di  lokasi  kecamatan Ujung Pandang merupakan kecamatan  yang  memiliki  beberapa wilayah  yang  dikategorikan  sebagai wilayah  komersil  sehingga  nilai  tanah yang  berada  di  keacamatan  ini  lebih tinggi dindingkan kecamatan lain yang ada  di  Kota  Makassar.  Salah  satu contoh  yakni  di  Kelurahan  Mangkura tepatnya  yang  berada  di  Jalan  DR. Ratulangi  yang  merupakan  kawasan pertokoan, komersil (KFC RATULANGI)  sehingga  pemerintah menaikkan  NJOP  yang  semula  Rp. 11.305.000,-/ m menjadi Rp. 22.005.000,- / m 2 dimana nilai tersebut mendekati  nilai  pasar  yang  tealah ditentukan oeh BAPENDA.

## KESIMPULAN
Pelaksanaan  Dasar  pengenaan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan di Kota Makassar khusunya Jual Beli menggunakan 2 aturan yakni dengan  berdasar  kepada  Perda  No.  2 Tahun  2018  yakni  dengan  dasar pengenaan  menggunakan  NJOP  yang telah  dinaikkan  dan  juga  berdasar kepada Surat Edaran Bapenda dengan dasar pengenaan
menggunakan  Nilai  Pasar  Komersil yang telah dikeluarkan oleh BAPENDA hal  tersebut  tidak  mencerminkan  asas kepastian hukum.

## REFERENSI
[ 1 ] Hidayat,  A.  W.  (2016).  Analisis
Pengenaan  Bea  Perolehan  Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah dan  Bangunan  di  Kabupaten Kebumen. Lex  Renaissance ,
2 (1), 166 –181.
[ 2 ] Junaidi,  &  Mashdurohatun,  A.
(2017).  Akibat  Hukum  Verifikasi dan Validasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Oleh Dinas  Pengelolaan  Pendapatan Keuangan  dan  Aset  Daerah
Terhadap Akta PPAT di
Kabupaten  Tegal. Akta , 4 (1),
17 –20.
[ 3 ] Murjiyanto,  R.,  &  Ismanjaya,  S.
(2015).  Kepastian  Nilai  Dasar Perhitungan  Bea  Perolehan  Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB). Ius QuiaIustum , 22 (3).
[ 4 ] Jayuska,  R.,  &  Marzuki,  I. (2021).
Problematika Pembentukan  Peraturan  Daerah Oleh Pemerintah Daerah Provinsi Kalimantan Tengah Periode 2016-2021. Pagaruyuang , 4 (2).
[ 5 ] Utami,
P. S. (2019).
Pertanggungjawaban Notaris/PPAT terhadap Akta Pemindahan  Hak  Atas  Tanah dan/atau Bangunan yang BPHTB-nya Belum Dibayar.
Wawasan Yuridika , 3 (2).
[ 6 ] Gustia,  M.  (2016).  Penerapan
Hukum
Pengenaan
Bea
Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB). IUS , 4 (1).
[ 7 ] Miru,  A.  (2014). Hukum  Kontrak dan Perancangan Kontrak .
Jakarta: Rajawali Pers.
[ 8 ] Pudyatmoko, Y. S. (2006). Hukum  Pajak .  Yogyakarta:  Andi Pers.
[ 9 ] Agu,  M.,  Pangemanan,  S.  S.,  & Lambey,  R.  (2015).  Evaluasi Penerapan  Sistem  Pajak  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  Sebagai Pajak Daerah Pada Dinas Pendapatan  Daerah  Kabupaten Minahasa  Tenggara. Berkala Ilmiah Efisiensi , 15 (4).
[ 10 ] Ravianto,  R.,  &  Purnawan,  A.
(2017).  Peran  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB)  Dengan  Pendekatan Self  Assessment  System. Akta ,
4 (4).
[ 11 ] Irwansyah.  (2020). Kajian  Ilmu Hukum . Yogyakarta: Mirra
Buana Media.
[ 12 ] Halim,  H.,  &  Putera,  K.  R.  S.
(2013). Cara  Praktis  Menyusun dan Merancang Peraturan
Daerah . Jakarta: Kencana.
[ 13 ] Siahaan,  M.  P.  (2003). Bea
Perolehan  Hak  Atas  Tanha  dan
Bangunan  Teori  dan  Praktek .
Jakarta: PT. Raja Grafindo
Persada.