INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 3 Nomor 6 Tahun 2023 Page 2998-3011 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative

## Aspek Hukum Perlindungan Pembeli Pada Transaksi Jual Beli Hak Atas Tanah di Bawah Tangan
Ferdiansyah Prawira Negara Setiawan 1 ✉ , Very Armando 2 , Andrea Tamaranova Retaly 3
Program Studi Hukum, Universitas Tarumanegara Email: ferdiansyah.205220208@stu.untar.ac.id 1 ✉

## Abstrak
Peraturan  perundang-undangan  mengakibatkan  perubahan  signifikan,  bahkan  penggantian  norma- norma Hukum Adat yang sebelumnya berlaku. Salah satunya, peraturan mengenai transaksi jual beli hak atas tanah, yang awalnya dapat dilakukan di hadapan Kepala Desa, telah mengalami perubahan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini kemudian digantikan  oleh  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997,  yang  mengubah  prosedur  tersebut menjadi  transaksi  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Tujuan  penelitian  ini  ialah menganalisis  aspek  hukum  perlindungan  pembeli  pada  transaksi  jual  beli  hak  atas  tanah  di  bawah tangan.  Dalam  melakukan  analisis  ini,  dua  sumber  bahan  hukum  utama  digunakan.  Pertama, menggunakan bahan hukum primer seperti KUHP, Pasal 37 dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  yang  mengatur  mengenai  Pendaftaran  Tanah.  Dalam  proses  pengumpulan  bahan  hukum, digunakan teknik bola salju ( snow ball method), teknik interpretasi, dan teknik deskriptif analitis. Hasil penelitian ini ialah bahwa jual beli hak atas tanah secara bawah tangan menciptakan dinamika yang kompleks di antara ketidaktahuan, kepastian hukum, dan perlindungan hukum. Dalam upaya mencapai keadilan dan kepastian hukum, pemahaman mendalam tentang peraturan, kesadaran masyarakat, dan upaya penguatan lembaga-lembaga hukum menjadi kunci untuk menciptakan lingkungan yang stabil dan adil dalam transaksi property.
Kata Kunci: Pendaftaran Tanah, PPAT, Perlindungan Hukum
Abstract
Legislation has resulted in significant changes, even replacing previously applicable customary law norms. For example, the regulation on the sale and purchase of land rights, which initially could be conducted in the presence of the Village Head, was changed through Government Regulation No. 10/1961 on Land Registration. This regulation was later replaced by Government Regulation No. 24 of 1997, which changed the procedure to a transaction before a Land Deed Official (PPAT). The purpose of this research is to analyse the legal aspects of buyer protection in the sale and purchase of land rights under the hand. In conducting this analysis, two main sources of legal materials are used. First, primary legal materials such as the Criminal Code, Article 37 of Government Regulation No. 24 of 1997 which  regulates  Land  Registration are  used.  In the  process  of  collecting  legal  materials,  snow  ball method, interpretation technique, and descriptive analytical technique were used. The result of this research is that the sale and purchase of land rights underhand creates a complex dynamic between ignorance, legal certainty, and legal protection. In an effort to achieve justice and legal certainty, a deep understanding of the regulations, public awareness, and efforts to strengthen legal institutions are key to creating a stable and fair environment in property transactions.
Keywords: Land Registration, PPAT, Legal Protection

## PENDAHULUAN
Undang-Undang  Pokok  Agraria  menyebutkan  bahwa  Hukum  Tanah  Nasional berlandaskan  pada  Hukum  Adat,  menunjukkan  adanya  keterkaitan  fungsional  antara Hukum Adat dan Hukum Tanah Nasional. Hukum Adat yang dimaksud di sini adalah Hukum Adat  yang  telah  disesuaikan  (saneer),  yang  berarti  Hukum  Adat  tersebut  tidak  boleh bertentangan  dengan  Hukum  Nasional.  Beberapa  pihak  menginterpretasikan  bahwa dengan  pernyataan  tersebut,  pengembangan  Hukum  Tanah  Nasional  harus  mengambil bentuk  penulisan  norma-norma  Hukum  Adat  ke  dalam  peraturan  perundang-undangan agar menjadi hukum yang tertulis. Selama peraturan-peraturan tersebut belum ada, norma- norma Hukum Adat yang bersangkutan tetap memiliki keberlakuan penuh (Harsono, 2023).
Pada kenyataannya, beberapa peraturan perundang-undangan justru mengakibatkan perubahan signifikan, bahkan penggantian norma-norma Hukum Adat yang sebelumnya berlaku.  Sebagai  contoh,  peraturan  mengenai  transaksi  jual  beli  hak  atas  tanah,  yang awalnya  dapat  dilakukan  di  hadapan  Kepala  Desa,  telah  mengalami  perubahan  melalui Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  tahun  1961  tentang  Pendaftaran  Tanah.  Peraturan  ini kemudian digantikan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, yang mengubah prosedur tersebut menjadi transaksi dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Lembaga  hukum  dalam  Hukum  Adat  saat  ini  mengalami  modernisasi  untuk menyesuaikan diri dengan kebutuhan masyarakat modern yang lebih kompleks. Meskipun
mengalami perubahan, transaksi seperti jual beli hak atas tanah tetap merupakan tindakan hukum dengan  peralihan hak dan pembayaran langsung. Meskipun disesuaikan  dengan perkembangan  zaman,  nilai  esensial  dari  tindakan  hukum  ini,  termasuk  keaslian  dan kejelasan transaksi, tetap dipertahankan. Ini menegaskan konsistensi nilai dan prinsip dasar lembaga-lembaga hukum.
Dengan  demikian,  perubahan  dan  penyesuaian  dalam  lembaga-lembaga  hukum, terutama yang terkait dengan jual beli hak atas tanah, dapat dipandang sebagai respons positif  terhadap  dinamika  masyarakat  modern.  Adaptabilitas  dan  relevansi  lembaga- lembaga  hukum  dalam  mendukung  kebutuhan  masyarakat  masa  kini  tercermin  melalui upaya  mempertahankan  esensi  hukum,  penyesuaian  diri  dengan  perubahan  sosial  dan ekonomi, yang kemudian nilai-nilai hukumnya dianggap baik oleh masyarakat dan dijadikan prinsip dalam melaksanakan aktivitas social (Firdaus et al., 2023).
Perubahan  yang  dilakukan  bertujuan  untuk  meningkatkan  kualitas  alat  bukti  dari tindakan hukum yang dilakukan sesuai dengan hukum adat pada masyarakat yang memiliki cakupan personal dan teritorial yang terbatas. Dalam konteks ini, seseorang dapat membuat sendiri  dokumen  tindakan  hukum  dan  menyertakan  pengesahan  dari  Kepala  Desa/Adat agar didaftarakan atau diakui (Lestari, 2022). Sebaliknya, transaksi jual beli hak atas tanah menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997  mengharuskan  adanya  akta  yang dibuat  oleh  seorang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  untuk  membuktikan  transaksi tersebut. Penting untuk dicatat bahwa perubahan prosedur ini tidak menghapus ketentuan Hukum Adat yang mengatur aspek materiil dari lembaga jual beli hak atas tanah.
Secara khusus, istilah "jual beli hak atas tanah" muncul dalam Pasal 26 UUPA, namun merujuk pada jual beli hak milik atas tanah. Ketidaktepatan terminologi ini mengindikasikan ketidakjelasan  dalam  regulasi  terkait,  karena  pasal-pasal  lainnya  tidak  secara  spesifik menyebutkan istilah "jual beli," melainkan menggunakan frasa "dialihkan” (Mahesa et al., 2023). Penggunaan istilah "dialihkan" mencerminkan suatu tindakan hukum yang disengaja untuk mentransfer hak atas tanah kepada pihak lain melalui berbagai cara, yang meliputi tidak hanya jual beli, tetapi juga hibah, tukar-menukar, dan hibah wasiat.
Ketidakjelasan  ini  membuka  peluang  untuk  berbagai  interpretasi  dan  pendekatan dalam  praktiknya,  sehingga  tidak  menimbulkan  berbagai  macam  interpretasi  dalam pelaksanaannya  (Amancik,  2023).  Oleh  karena  itu,  penting  untuk  meninjau  kembali kerangka  hukum  yang  ada  guna  memperjelas  proses  jual  beli  hak  atas  tanah,  serta mempertimbangkan kebutuhan masyarakat modern yang semakin kompleks dan dinamis. Diperlukan  upaya  untuk  menyelaraskan  istilah  dan  memberikan  pedoman  yang  lebih
terperinci untuk mengatur tindakan hukum ini, sehingga dapat mengurangi ambiguitas dan meningkatkan kejelasan dalam prakteknya.
Meskipun  istilah  yang  disebutkan  dalam  pasal  hanya  sebatas  "dialihkan,  namun perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, termasuk melalui jual beli, dapat dianggap mencakupnya.  Lembaga  jual  beli  hak  atas  tanah  merupakan  tindakan  hukum  yang melibatkan pembayaran tunai. Oleh karena itu, kepentingan utama dalam jual beli hak atas tanah  terletak  pada  hubungan  antara  pembeli  dan  penjual.  Hak  atas  tanah  tersebut dianggap sudah beralih ke pembeli pada saat transaksi jual beli diselesaikan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT berfungsi sebagai bukti bahwa pembeli telah menjadi pemegang hak yang baru. Meskipun pendaftaran pemindahan hak mungkin dilakukan  untuk  memperkuat  kedudukan  pembeli  terhadap  pihak  ketiga  yang  mungkin terkait,  namun  hal  ini  bukanlah  syarat  mutlak  untuk  pemindahan  hak  tersebut  kepada pembeli (Sutedi, 2006)
Pasal  37  PP  No.  24/1997  mengatur  pemindahan  hak  tanah  melalui  jual  beli, memerlukan akta dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang. Kedua belah pihak, penjual dan pembeli, harus hadir di hadapan PPAT, meskipun dapat diwakili dengan kuasa  yang  sah.  Prinsip  utama  adalah  kehadiran  PPAT  untuk  jaminan  keabsahan  dan kepastian hukum. Fleksibilitas diberikan antara hadir sendiri atau diwakili oleh kuasa, dengan upaya pembaruan untuk menjaga adaptabilitasnya dalam konteks yang semakin dinamis.
Terkait dengan adanya jaminan, Roscoe Pound membaginya menjadi 3 dalam teorinya law as a tool of social engineering. Pertama, hukum menjamin pemenuhan kepentingan umum yang meliputi kepentingan negara sebagai institusi hukum dan kepentingan negara sebagai  penjaga  kepentingan  masyarakat.  Kedua,  hukum  menjamin  kepentingan masyarakat yang sangat beragam, seperti perdamaian, institusi sosial, moralitas, hak asasi, dan kesejahteraan. Ketiga, hukum memenuhi kepentingan pribadi sebagai klasifikasi premis hukum yang harus diperhatikan pembuat undang-undang, hakim, pengacara, dan pengajar hukum (Taimenas, 2022).
Dalam implementasi transaksi jual beli ha katas tanah, pihak pembeli wajib memenuhi persyaratan subyek terkait tanah yang hendak dibelinya. Demikian juga, pihak penjual harus memiliki kewenangan untuk mentransfer hak atas tanah tersebut. Proses pembuatan akta jual  beli  hak  atas  tanah  memerlukan  kehadiran  semua  pihak  yang  terlibat  sebagai kesepakatan  resmi  dan  mengikat  dalam  perbuatan  hukum  tersebut,  serta  minimal  dua orang saksi yang memenuhi syarat sebagai saksi dalam tindakan hukum tersebut (Liwandi dan Lukman, 2023).
Proses jual beli tanah di hadapan PPAT memberikan bukti kuat atas peralihan hak, karena akta PPAT dianggap otentik. PPAT wajib mengirimkan akta ke Kantor Pertanahan untuk  pendaftaran,  memastikan  akses  dan  pengetahuan  publik.  Pembuatan  akta  harus segera disampaikan ke Kantor Pertanahan dalam 7 hari. Jika jual beli tanah hanya dibuktikan kwitansi tanpa akta PPAT, pembeli dapat menghadapi ketidakjelasan hukum dan sertipikat tetap atas nama penjual.
Meskipun  kwitansi  pembelian  tanah  mungkin  tidak  langsung  berdampak  hukum, dalam jangka panjang, hal ini dapat menimbulkan potensi sengketa di masa mendatang. Keadaan ini masih umum terjadi di berbagai wilayah di Indonesia, baik di perkotaan maupun di desa, dengan beberapa kasus jual beli tanah tanpa dokumen resmi, hanya menggunakan kwitansi sebagai bukti pembayaran.
Dari  sudut  pandang  normatif,  jual  beli  tanah  secara  bawah  tangan  berpotensi merugikan pembeli dalam proses balik nama di Kantor Pertanahan. Penolakan di Kantor Pertanahan  bisa  terjadi  karena  kurangnya  formalitas  dan  dokumen  yang  sah.  Registrasi tanah krusial untuk mengakui peralihan hak milik, namun transaksi bawah tangan tanpa keterlibatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) cenderung kompleks dan berisiko ditolak. Norma-norma  hukum  perlu  dihormati  untuk  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hak pembeli.  Keterlibatan  PPAT  dan  pematuhan  prosedur  formal  penting  untuk  kelancaran proses  balik  nama  di  Kantor  Pertanahan.  Solusi  termasuk  peningkatan  kesadaran masyarakat,  edukasi  tentang  konsekuensi  hukum,  dan  kebijakan  yang  mendukung kemudahan  pendaftaran  tanah  dengan  melibatkan  PPAT,  serta  penyederhanaan  proses formal untuk transaksi bawah tangan.
Berdasarkan  fenomena  yang  telah  dijelaskan,  fokus  penelitian  dan  kajian  akan difokuskan pada perlindungan hukum bagi pihak pembeli yang telah melakukan pembelian tanah  secara  nyata  dari  pihak  penjual.  Menurut  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku, pendaftaran jual beli hak atas tanah hanya dapat dilakukan jika akta peralihan hak melalui jual beli tersebut disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)”. Poin ini menjadi sangat penting, khususnya bagi peneliti, untuk memahami bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli dapat diwujudkan dalam konteks jual beli yang dilakukan secara di bawah tangan (Harsono, 2023).

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini memanfaatkan metode penelitian hukum normatif, yang fokus pada pemeriksaan norma hukum dari sudut pandang internal. Dalam melakukan analisis ini, dua sumber  bahan  hukum  utama  digunakan.  Pertama,  menggunakan  bahan  hukum  primer
seperti KUHP, Pasal 37 dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang mengatur mengenai Pendaftaran Tanah. Secara sosiologis, fokus penelitian ini adalah untuk mengkaji individu  yang  terlibat  dalam  transaksi  jual  beli  yang  dilakukan  secara  di  bawah  tangan. menggunakan  bahan  hukum  sekunder  yang  terdiri  dari  buku-buku  hukum  yang  berisi ajaran  atau  doktrin,  artikel-artikel  hukum,  dan  kamus  hukum  (Diantha,  2017).  Sumber- sumber  hukum  ini  diperoleh  baik  dari  perpustakaan  maupun  melalui  pencarian  dengan bantuan internet.
Penelitian  dikategorikan  sebagai  penelitian  hukum  normatif  karena  memberikan penekanan  pada  fungsi  norma  dalam  menganalisis  norma  hukum  yang  terdapat  dalam produk  peraturan  perundang-undangan.  Dalam  proses  pengumpulan  bahan  hukum, digunakan teknik bola  salju  ( snow ball method), teknik interpretasi,  dan teknik deskriptif analitis.  Pemilihan  metode  deskriptif  analitis  dilakukan  karena  tujuannya  adalah  untuk menggambarkan permasalahan yang akan dibahas, serta memberikan jawaban terhadap permasalahan tersebut melalui analisis bahan hukum dan peraturan hukum yang relevan (Marzuki, 2016).

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Hasil
Alasan Melakukan Jual Beli Hak Atas Tanah Secara di Bawah Tangan
Terdapat  beberapa alasan mengapa orang memilih untuk melakukan transaksi jual beli hak atas tanah secara di bawah tangan. Beberapa faktor yang mendasarinya meliputi:
1. Ketidaktahuan terhadap Proses atau Prosedur Jual Beli Hak Atas Tanah
Memahami  proses  jual  beli  hak  atas  tanah  sering  menjadi  tantangan  karena ketidaktahuan  terhadap  prosedur,  terutama  dalam  transaksi  di  bawah  tangan  tanpa melibatkan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (Damayanti,2020).  Ketidaktahuan  ini  dapat menjadi hambatan utama bagi mereka yang berencana untuk menjalani proses tersebut secara resmi dan sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Proses jual beli tanah memerlukan pemahaman mendalam tentang peraturan hukum dan persyaratan formal. Pemahaman ini tidak hanya penting untuk kepatuhan aturan, tetapi juga untuk kepastian hukum, karena tanpa pemahaman memadai, risiko dan konsekuensi hukum dari transaksi informal atau bawah tangan mungkin tidak disadari.
Dalam rangka meningkatkan pemahaman dan kesadaran umum masyarakat terhadap proses jual beli hak atas tanah, upaya edukasi  dan sosialisasi dapat menjadi solusi yang efektif (Kalingga dan Gulo, 2023). Pihak berwenang dan lembaga terkait dapat berperan aktif dalam memberikan informasi yang jelas dan mudah dimengerti mengenai langkah-
langkah  yang  harus  diambil  dalam  transaksi  properti.  Pelibatan  masyarakat  melalui workshop,  seminar,  atau  kampanye  publik  juga  dapat  menjadi  sarana  efektif  untuk memberikan pemahaman yang lebih mendalam.

## 2. Persepsi Sulit dan Berbelit-belit
Banyak individu  seringkali memiliki  persepsi  bahwa urusan jual  beli hak atas tanah merupakan  suatu  proses  yang  kompleks  dan  penuh  dengan  kerumitan  administratif. Sebagai respons terhadap persepsi ini, beberapa orang cenderung mencari alternatif yang dianggap lebih sederhana.
Perasaan sulit dan berbelit-belitnya proses jual beli hak atas tanah dapat muncul dari ketidakjelasan mengenai peraturan hukum yang mengaturnya (Setya,2023). Oleh karena itu, penting  untuk  menggali  lebih  dalam  dan  memberikan  pemahaman  yang  komprehensif kepada masyarakat mengenai langkah-langkah yang diperlukan dalam menjalani proses ini.
Untuk mengatasi ketidakpastian ini, upaya edukasi dan sosialisasi perlu ditingkatkan. Pihak berwenang dan lembaga terkait dapat berperan aktif dalam memberikan informasi yang jelas dan mudah dimengerti mengenai prosedur jual beli hak atas tanah. Hal ini juga berfungsi Mempromosikan    kepatuhan   hukum (Ginting  et al., 2023). Melalui  kegiatan seperti  workshop,  seminar,  atau  kampanye  publik,  masyarakat  dapat  mendapatkan wawasan yang lebih baik tentang langkah-langkah dan persyaratan formal dalam proses jual beli tanah.

## 3. Menghindari Biaya Tidak Terduga
Sebagian orang memilih jalur di bawah tangan dalam transaksi jual beli tanah untuk menghindari biaya tambahan dalam proses formal. Keputusan ini sering dipengaruhi oleh ketidakpahaman terhadap biaya administrasi, pajak, dan  dokumen  hukum dalam proses formal. Kurangnya pemahaman tentang rincian biaya ini dapat menciptakan persepsi bahwa jalur di bawah tangan lebih hemat biaya dan kurang rumit.
Dalam menghadapi kondisi ini, peningkatan transparansi dan akuntabilitas mengenai biaya-biaya  terkait  proses  formal  dapat  menjadi  kunci  keberhasilan  (Mardiasmo,  2021). Dengan demikian, masyarakat akan merasa lebih percaya diri dalam menjalani proses jual beli hak atas tanah secara formal, tanpa khawatir akan biaya-biaya yang tidak terduga dan hal hal yang tidak mereka ketahui (Permata et al., 2023).
4. Pertimbangan Faktor Ekonomi
Faktor ekonomi memegang peranan krusial dalam kehidupan manusia salah satunya dalam mengambil terkait transaksi jual beli hak atas tanah (Destriana dan Allagan, 2022). Meskipun  penghematan  biaya  penting,  jalur  informal  tidak  tanpa  risiko.  Pemahaman mendalam  tentang  implikasi  hukum  dan  risiko  keamanan  perlu  diperhatikan.
Kesimpulannya, ketidaktahuan, persepsi sulit, keinginan menghindari biaya tambahan, dan pertimbangan faktor ekonomi menjadi faktor utama yang mendorong orang untuk memilih jalur di bawah tangan dalam melakukan jual beli hak atas tanah.
Menurut Lawrence M Friedman, setiap sistem hukum memiliki tiga unsur utama yang perlu diperhatikan, yaitu substansi hukum, struktur hukum, dan budaya hukum (Lawren et al., 2017). Untuk menjelaskan lebih rinci:

## 1. Substansi Hukum
Fokus  substansi  hukum  dalam  konteks  penelitian  ini  adalah  Pasal  37  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Pasal ini mewajibkan agar peralihan hak atas tanah karena jual beli hanya dapat didaftarkan jika akta peralihan hak tersebut  dibuat oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, terdapat  kekurangan karena tidak ada sanksi yang diberikan kepada masyarakat jika peralihan hak atas tanah dilakukan  secara  di  bawah  tangan.  Di  sisi  lain,  PPAT  dapat  dikenakan  sanksi  jika  tidak mendaftarkan  akta  yang  telah  dibuatnya  ke  kantor  Pertanahan  dalam  waktu  7  hari. Kewajiban  PPAT  ini  dimaksudkan  untuk  memberikan  kepastian  hukum  atas  perbuatan hukum bagi kliennya dan untuk menjaga tertib administrasi pertanahan (Agustina, 2023).
Dengan ini, informasi kepemilikan dan peralihan hak atas tanah menjadi terbuka untuk umum.  Sebaliknya,  administrasi  PPAT  bersifat  tertutup,  hanya  dapat  diakses  oleh  pihak terkait.  Prinsip  publisitas  bukan  hanya  formalitas  administratif,  tapi  penting  untuk menciptakan kepastian hukum dan akses yang setara. Pemahaman masyarakat terhadap prinsip ini dapat meningkatkan kesadaran akan pentingnya transparansi dalam administrasi tanah.

## 2. Struktur Hukum
Struktur  hukum  menentukan  pelaksanaan  hukum.  Kewenangan  lembaga  penegak hukum  yang  dijamin  oleh  undang-undang  memastikan  kebebasan  dari  pengaruh pemerintah  dan  kekuatan  lainnya.  Kredibilitas,  kompetensi,  dan  independensi  aparat penegak  hukum  kunci  dalam  menjalankan  fungsi  hukum.  Meskipun  aturan  hukum  baik, kualitas penegak hukum rendah bisa menimbulkan masalah.
Meskipun Kantor Pertanahan memberikan pembinaan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT),  perlu  dicatat  bahwa  tidak  ada  sanksi  eksplisit  untuk  PPAT  yang  tidak mematuhi aturan, sesuai Pasal 62 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. Meskipun pembinaan positif, keberadaan sanksi yang jelas penting untuk meningkatkan efektivitasnya sebagai alat penegakan hukum.

## 3. Budaya Hukum
Budaya hukum mencerminkan bagaimana masyarakat menggunakan, menghindari, atau bahkan menyalahgunakan hukum. Ini berkaitan erat dengan kesadaran hukum dalam masyarakat. Penting untuk dicermati bahwa dalam menjalankan transaksi tanah, khususnya dalam konteks pendaftaran, proses tersebut memegang peran kunci.
Dapat  disimpulkan  bahwa  efektivitas  suatu  tujuan  terjadi  ketika  tujuan  tersebut berhasil mencapai hasil yang diinginkan. Oleh karena  itu, kesesuaian antara tujuan yang ditetapkan dan pencapaian tujuan tersebut merupakan indikator efektivitas. Jika tujuan yang dimaksud  adalah  tujuan  pemerintah,  maka  proses  pencapaian  tujuan  tersebut  dapat dianggap sebagai keberhasilan dalam pelaksanaan program atau kegiatan sesuai dengan wewenang, tugas, dan fungsi pemerintah (Dimyati, 2004).
Akibat Hukum Bagi Pembeli Terhadap Jual Beli Hak Atas Tanah Secara dibawah Tangan Menurut  Hukum  Adat,  jual  beli  tanah  ditempatkan  dalam  kerangka  hukum  benda, khususnya hukum benda tetap atau hukum tanah, bukan dalam ranah hukum perikatan, terutama hukum perjanjian. Alasannya adalah sebagai berikut:
a) Jual beli tanah dalam Hukum Adat bukanlah perjanjian formal yang mengharuskan para pihak untuk memenuhi kewajiban yang tercantum dalam perjanjian tersebut.
b) Jual  beli  tanah  menurut  Hukum  Adat  tidak  melibatkan  pembentukan  hak  dan kewajiban, melainkan hanya  pemindahan hak dan kewajiban terkait tanah. Dengan kata lain, jika pembeli hanya membayar sebagian harga tanah dan tidak membayar sisanya, penjual tidak dapat mengajukan tuntutan berdasarkan transaksi jual beli tanah tersebut.
Ciri-ciri yang membedakan jual beli tanah dalam konteks Hukum Adat adalah sebagai berikut:
Pertama, jual beli tersebut segera terwujud dengan tercapainya kesepakatan, diikuti dengan ikrar atau pembuatan kontrak jual beli di hadapan Kepala Adat atau Kepala Desa yang berwenang. Kedua, sifat transaksi ini terang, ditandai dengan peran Kepala Desa yang menjamin bahwa perbuatan hukum jual beli hak atas tanah tersebut sah menurut hukum.
Sejak  diberlakukannya  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  tahun  1961  tentang Pendaftaran  Tanah,  jual  beli  tanah  dilakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) untuk memenuhi syarat kejelasan (bukan perbuatan hukum yang tersembunyi). Akta jual beli yang ditandatangani oleh para pihak menjadi bukti pemindahan hak atas tanah dari penjual  kepada  pembeli,  disertai  dengan  pembayaran  harga.  Ini  menunjukkan  bahwa perbuatan hukum jual beli telah dilaksanakan secara nyata atau riil.
Dengan  demikian,  dapat  disimpulkan  bahwa  kepastian  hukum  terutama  terkait dengan keberadaan hukum dalam perundang-undangan. Meskipun dalam sistem hukum common law yang didominasi oleh hukum tidak tertulis, kepastian hukumnya dapat dijamin dengan  adanya  asas  "star  decisis"  atau  "the  binding  force  of  precedent  (yang  disebut Yurisprudensi  di  Indonesia).  Asas  ini  memberikan  kekuatan  mengikat  terhadap  perkara- perkara sejenis yang terjadi setelahnya, menjadikan suatu pedoman atau preseden untuk kasus serupa di masa mendatang.
Atribut dari keadilan melibatkan penghormatan dan evaluasi, karena dalam konteks keadilan, setiap individu diharapkan mendapatkan perlakuan yang setara. Secara mendasar, keadilan dianggap sebagai karunia Tuhan, namun manusia diberikan kemampuan untuk mengenali  dan  merasakan  konsep  keadilan  itu  sendiri.  Dalam  konteks  hukum,  mencari keseimbangan  antara  berbagai  unsur  kepentingan  yang  mungkin  memunculkan  konflik menjadi  suatu  prasyarat  untuk  mencapai  keadilan.  Hal  ini  melibatkan  usaha  untuk menyelaraskan tuntutan keadilan dengan dinamika tuntutan masyarakat yang beragam (Ali, 2009).
Berdasarkan  temuan  penelitian,  beberapa  aspek  terkait  kepastian  hukum  pembeli dalam jual beli hak atas tanah secara di bawah tangan dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Status hukum transaksi jual beli tanah di bawah tangan, tanpa melibatkan akta pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  dianggap  sah  karena  memenuhi  syarat  sah  jual  beli menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan Pasal 1320 tentang syarat sahnya perjanjian. Namun, pemindahan hak atas tanah  dan perubahan nama memerlukan akta PPAT sebagai bukti sah sesuai ketentuan UUPA.
2. Penyelesaian tanpa akta PPAT dapat dilakukan dengan menghadap langsung kepada Kepala  Desa.  Pembeli  dan  penjual  dapat  menyatakan  niat  mereka  dalam  akta bermaterai  yang  ditandatangani  oleh  pembeli,  Kepala  Desa,  dan  dua  saksi berqualifikasi hukum. Meskipun dapat disangkal, akta di bawah tangan ini memiliki kekuatan  pembuktian  yang  lebih  kuat  jika  diakui  oleh  kedua  belah  pihak  atau didukung oleh alat bukti lain.
3. Akta  jual  beli  berfungsi  sebagai  bukti  pemindahan  hak  atas  tanah.  Transaksi seharusnya  dilakukan  di  hadapan  PPAT,  dan  pembayaran  penuh  dilakukan.  PPAT memeriksa sertifikat hak atas tanah untuk memastikan ketiadaan sengketa, jaminan, atau penyitaan. Dalam penyelesaian sengketa, pengaduan dimulai dengan pihak yang menyampaikan  keberatan  dan  tuntutan  hak  atas  tanah,  mengikuti  prosedur administratif.
4. Dalam penyelesaian sengketa di pengadilan, hakim melakukan serangkaian tindakan,
termasuk  mengkonstatir,  mengkualifikasikan,  dan  mengkonstituir,  untuk  mencapai pertimbangan  akurat  tentang  kebenaran  peristiwa  atau  menentukan  hukum  yang berlaku dalam konteks sengketa tanah.
Mengkonstatir,  pada  dasarnya,  merujuk  pada  tindakan  hakim  untuk  melihat, mengakui, atau membenarkan terjadinya suatu peristiwa yang diajukan padanya. Setelah hakim mengkonstatir peristiwa, langkah berikutnya adalah mengkualifisir peristiwa tersebu yangberarti menilai peristiwa yang telah diakui terjadi dan menentukan hubungan hukum yang relevan.
Dalam konteks perkara transaksi jual  beli tanah yang belum memiliki akta jual beli untuk balik nama sertifikat tanah, pengadilan akan menyelesaikan perkara tersebut sesuai dengan tugasnya berdasarkan undang-undang yang berlakut. Jika putusan mengesahkan suatu transaksi jual beli, maka putusan pengadilan tersebut  dapat  dijadikan dasar untuk mengajukan  permohonan  sertifikat  tanah.  Baik  akta  PPAT  maupun  putusan  pengadilan memiliki fungsi yang sama sebagai alat bukti otentik terkait terjadinya transaksi jual beli tanah.
Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Terhadap  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  Secara  dibawah Tangan
Alat untuk mempermudah masyarakat dalam menjalankan transaksi  jual beli tanah tidak  hanya  sebatas  pada  kepercayaan  atau  kwitansi,  melainkan  dapat  melibatkan pembuatan alat bukti jual beli tanah secara bawah tangan. Langkah-langkahnya mencakup:
- Pihak penjual dan pembeli melakukan pertemuan di Kantor Desa atau Kelurahan untuk mencapai kesepakatan, dan Kepala Desa atau Lurah serta perangkat desa berperan sebagai saksi.
- Setelah tanah diukur, data diarsipkan dalam buku khusus desa.
- Pembeli membayar uang wajib dan uang sukarela setelah proses pengukuran.
- Para saksi yang hadir dalam transaksi jual beli tanah menandatangani surat pernyataan terkait transaksi tersebut.
Satjipto Raharjo dalam karyanya yang berjudul "Ilmu Hukum" menyampaikan bahwa perlindungan hukum dapat diartikan  sebagai upaya memberikan pengayoman terhadap Hak  Asasi  Manusia  (HAM)  yang  mungkin  terganggu  oleh  pihak  lain.  Tujuan  dari perlindungan hukum adalah untuk memberikan rasa nyaman dan aman kepada masyarakat agar dapat menikmati hak-hak yang diberikan oleh hukum (Rahardjo, 2000).
Teori yang  diajukan  oleh Satjipto Rahardjo  dapat  diinterpretasikan  sebagai  konsep perlindungan hukum yang bertujuan melindungi subjek hukum dari tindakan merugikan yang mungkin dilakukan oleh subjek hukum lainnya.
Dalam konteks  ini,  perlu  dipahami bahwa perjanjian jual-beli tanah yang dilakukan secara bawah tangan dapat dianggap sebagai suatu bentuk perlindungan hukum terkait validitas transaksi tersebut (Rahardjo, 200).
Penting untuk dicatat bahwa walaupun perjanjian bawah tangan dapat memberikan suatu  bentuk  perlindungan  hukum  terkait  validitas  transaksi,  namun  aspek  formalitas hukum, terutama terkait dengan balik nama sertifikat tanah, tetap memerlukan prosedur yang diakui oleh lembaga pertanahan. Oleh karena itu, dalam konteks perlindungan hukum, pemahaman tentang keterbatasan dan persyaratan formalitas hukum tetap menjadi faktor yang krusial untuk memastikan keabsahan suatu transaksi properti.

## SIMPULAN
Berdasarkan hasil dan pembahasan diperoleh beberapa aspek kunci terkait dengan jual beli hak atas tanah yang dilakukan secara bawah tangan. Pertama, alasan-alasan yang mendasari pemilihan jalur ini mencakup ketidaktahuan terhadap proses formal, persepsi sulit dan berbelit-belit, keinginan untuk menghindari biaya tambahan, dan pertimbangan faktor ekonomi. Faktor-faktor ini menjadi penentu utama dalam keputusan individu untuk menjalankan transaksi tanah secara informal.
Kedua, dari perspektif teori hukum, substansi hukum, struktur hukum, dan budaya hukum memiliki peran penting dalam memahami dinamika terkait jual beli hak atas tanah. Meskipun  ada  kebijakan  dan  regulasi  yang  mengatur  proses  formal,  kesadaran masyarakat  terhadap  aturan  tersebut  dan  kepatuhan  pihak  berwenang  menjadi  aspek kunci dalam mencapai kepastian hukum.
Ketiga, permasalahan hukum  dan  penyelesaiannya terkait dengan  jual beli tanah secara bawah tangan memunculkan pertimbangan hukum, termasuk bagaimana status hukumnya  dianalisis,  upaya  penyelesaiannya,  dan  perlindungan  hukum  bagi  pembeli. Adanya konsep kepastian hukum, perlindungan terhadap hak asasi manusia, dan peran lembaga-lembaga  hukum  seperti  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dan  Kantor Pertanahan menjadi poin kunci dalam pemahaman dan penyelesaian masalah ini.
Dalam  menghadapi  permasalahan  ini,  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli menjadi fokus utama. Meskipun transaksi bawah tangan memiliki kekuatan bukti yang terbatas,  teori  perlindungan  hukum  menunjukkan  bahwa  hukum  dapat  memberikan dukungan terhadap pembeli dalam menghadapi sengketa yang mungkin timbul. Namun,
penting  untuk  diingat  bahwa  formalitas  hukum  tetap  menjadi  unsur  kritis  dalam memastikan keabsahan dan perlindungan hukum yang komprehensif.
Kesimpulannya, jual beli hak atas tanah secara bawah tangan menciptakan dinamika yang  kompleks  di  antara  ketidaktahuan,  kepastian  hukum,  dan  perlindungan  hukum. Dalam upaya mencapai keadilan dan kepastian hukum, pemahaman mendalam tentang peraturan,  kesadaran  masyarakat,  dan  upaya  penguatan  lembaga-lembaga  hukum menjadi  kunci  untuk  menciptakan  lingkungan  yang  stabil  dan  adil  dalam  transaksi properti.

## DAFTAR PUSTAKA
AGUSTINA,  I.  S.  (2023).  Tanggung  Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (Ppat)  Dalam Penerbitan Akta Pemberian Hak Tanggungan (Apht) Bagi Debitur Yang Melakukan Wanprestasi  di  Bkk  Cab.  Mayong  Jepara  (Doctoral  dissertation,  Universitas  Islam Sultan Agung Semarang)
Ali, A. (2009). Menguak Teori Hukum dan Teori Peradilan. Jakarta: Kencana Prenadamedia Group.
Amancik,  A.  (2023).  Urgensi  Pembatasan  Kewenangan  Presiden  Dalam  Mengeluarkan Peraturan  Presiden  Melalui  Revisi  Undang-Undang  Pembentukan  Peraturan Perundang-Unadngan. Supremasi Hukum: Jurnal Penelitian Hukum, 32(1)
Damayanti, D. A. A. (2020). Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Tidak Dilakukan di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Lex Privatum, 8(2).
Destriana,  A.,  &  Allagan,  T.  M.  P.  (2022).  Peran  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Dalam Administrasi  Pertanahan  Melalui  Sertipikat  Tanah  Elektronik.  Palar  (Pakuan  Law review), 8(1)
Diantha,  I.  M.  (2017).  Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif  Dalam  Justifikasi  Teori Hukum,. Jakarta: Prenada Media Group.
Dimyati, K. (2004). Teorisasi Hukum. Surakarta: Muhammadiyah University Press
Firdaus, W. M., Rato, D., & Setyawan, F. (2023). Kajian Kritis Pembentukan Peradilan Pidana Adat Khusus Anak Dalam Sistem Peradilan Pidana Anak (Pemikiran Filsafat Hugo Grotius). Seikat: Jurnal Ilmu Sosial, Politik dan Hukum, 2(3).
Ginting, Y. P., Ikbar, A. F., Sungkar, A. H., & Hasian, C. P. (2023). Sosialisasi Pelaksanaan Lelang  Eksekusi  Melalui  Media  Sosial  Untuk  Mendukung  Sistem  Tranparansi  Di Indonesia. Jurnal Pengabdian West Science, 2(10).
Harsono,  B.  (2023).  Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.
Kalingga, Q. R. H., & Gulo, M. S. W. (2023). Sosialisasi Dan Edukasi Tentang Peningkatan Kesadaran Hukum Masyarakat Dalam Memahami Sengketa Hak Milik Atas Tanah Di Desa Bandar Setia Kecamatan Percut Sei Tuan. Abdi Parahita, 2(1).
LawrenceM.    Friedman&  Grant  M.    Hayden,  2017.  American  Law:    an  ntroduction. 3rdEdition. New York. Oxford University Press.
Lestari, Y. (2022). Perlindungan Hukum Bagi Pembeli  Atas Jual Beli Tanah  Yang Masih Berstatus  Letter  C  di  Hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  (Doctoral dissertation, Universitas Islam Sultan Agung (Indonesia)).
Liwandi, R., & Lukman, F. A. (2023). Perbuatan Melawan Hukum Yang Mengakibatkan Akta Jual Beli Batal Demi Hukum (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 1615 K/PDT/2020). Wajah Hukum, 7(2).
Mahesa, K. H., Setianto, M. J., & Dantes, K. F. (2023). Perlindungan Hukum Dalam Jual Beli Tanah  Di  Bawah  Tangan  Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Jurnal Ilmu Hukum Sui Generis, 3(4).
Mardiasmo,  M.  B.  A.  (2021).  Otonomi  &  Manajemen  Keuangan  Daerah:  Edisi  Terbaru. Penerbit Andi.
Marzuki, P. M. (2016). Penelitian Hukum Edisi Revisi, . Jakarta: Prenadamedia Group.
Mustafa, B. (2001). Sistem Hukum Administrasi Negara Indonesia. Bandung: Cipta Aditya Bakti.
Permata, A. N., Sukmawati, F. N., Saputri, C. B., Susmayanti, F. G., Juliatin, R. S. C., Allysavitri, D., & Kharisma, B. U. (2023, November). Keabsahan Perjanjian Jual-Beli Tanah Yang Dilakukan Dihadapan PPAT Ditinjau Dari Perspektif Hukum Perdata. In Proceeding of Conference on Law and Social Studies (Vol. 4, No. 1).
Rahardjo, S. (2000). Ilmu hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti.
SETYA, A. (2023). Polisi Mengantar Ayam Hilang Perspektif: Penegakan Hukum Pencucian Uang  Yang  Memberi  Harapan,  Manfaat,  Dan  Rasa  Keadilan.  PT.  RajaGrafindo Persada-Rajawali Pers.
Sutedi, A. (2006). Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftaranya. Jakarta: Sinar Grafika.
Taimenas, E. (2022). Substansi Hukum Perundang-Undangan Harus Dipastikan Bersifat Komprehensif. Jurnal Pendidikan Tambusai, 6(1).
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Pasal 28D Ayat (1).