## Perbandingan Pengelolaan Rusunawa: Pemilik, Penghuni, Pengelola, Pembiayaan, Luas Unit, Tarif dan Fasilitas
Management  Comparison  of  Low  Cost  Apartment:  Owner,  Resident, Operator, Financing, Unit Size, Tariff and Facility
Arry Widya Purnamasari 1,a) , Ria Asih Aryani Soemitro 1,b) & Hitapriya Suprayitno 1,c)
1) Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh November, Surabaya
Koresponden   : a) arry.widya@gmail.com, b) ria@ce.its.ac.id & c) suprayitno.hita@gmail.com

## ABSTRAK
Selain  pangan  dan  sandang,  rumah  merupakan  salah  satu  kebutuhan  dasar  ( basic needs ) bagi kehidupan manusia. Terbatasnya lahan dan beragamnya aktivitas masyarakat di perkotaan membutuhkan suatu strategi dalam rangka efisiensi penggunaan lahan, salah satunya  adalah  pembangunan  infrastruktur  rumah  susun.  Di  Kota  Surabaya  terdapat beberapa  rumah  susun  sederhana  sewa  (Rusunawa)  yang  dibangun  di  atas  tanah  aset pemerintah dengan pola pengelolaan  yang berbeda-beda, maka penelitian ini bertujuan untuk  mengidentifikasi  perbedaan  dalam  pengelolaan  Rusunawa.  Hasilnya  terdapat beberapa perbedaan antara lain berdasarkan penghuni terdapat 3 kelompok sasaran yaitu: MBR,  MBMB  dan  masyarakat  Umum,  dimana  pembiayaan  pembangunan  Rusunawa dapat  menggunakan  APBD/APBD  maupun  menggunakan  kerjasama  pemerintah  dan swasta.  Rusunawa  yang  dibangun  untuk  MBR  dan  MBMB  memiliki  luas  unit  hunian yang seragam pada tiap towernya antara 18m 2 hingga 24 m 2 dengan tarif yang disubsidi oleh pemerintah serta penyediaan fasilitas yang sederhana. Sedangkan, Rusunawa untuk masyarakat  umum  dalam  satu  tower  memiliki  luasan  unit  hunian  yang  bervariasi  dari 18m 2 hingga 48m 2 dengan pengenaan tarif komersial serta didukung tersedianya berbagai fasilitas penunjang yang beragam dari jenis dan fungsinya.
Kata Kunci : manajemen infrastruktur, Rusunawa, penghuni, pembiayaan tarif, fasilitas

## PENDAHULUAN
Seiring  dengan  pertumbuhan  jumlah  penduduk  setiap  tahunnya  berdampak  terhadap sistem  daya  dukung  kota  dalam  menerima,  mengatur  dan  mendayagunakan  pendatang. Ketidaksiapan kota mengakomodasi perkembangan aktivitas perkotaan yang semakin beragam berdampak bercampurnya berbagai aktivitas yang terkonsentrasi pada suatu kawasan tertentu mengakibatkan  ketidaksesuaian  aktivitas  dengan  rencana  sistem  pengelolaan  perkotaan, munculnya permukiman-permukiman padat penduduk yang tidak layak huni dan rentan kumuh, sehingga  dibutuhkan  suatu  strategi  untuk  mengatasi  berbagai  masalah  dalam  penataan perkotaan tersebut. Dalam pelaksanaan peremajaan lingkungan permukiman tidak bisa dengan cara hanya memberikan ganti rugi kemudian warga tersebut diminta untuk mencari hunian yang lebih  baik.  Akan  tetapi  langkah  yang  lebih  baik  melakukan  strategi redevelopment dalam rangka efisiensi penggunaan lahan, yaitu dengan membangun kembali kawasan kumuh tersebut serta mengganti fisik hunian dari rumah tapak menjadi rumah susun. Hal ini adalah konsekuensi logis dari terbatasnya lahan dan beragamnya aktivitas masyarakat di perkotaan. Pembangunan rumah susun yang layak bagi MBR perlu memperhatikan aspek ekonomi, dimana rumah susun dibangun  hendaknya  berdekatan  dengan  tempat  kerja,  tempat  usaha  atau  tempat  berbelanja untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari (Yudohusodo,1991).
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
Sebagaimana amanat Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Pemerintah  menjamin  pemenuhan  kebutuhan  akan  hunian  yang  layak  dan  terjangkau  bagi masyarakat  yang  dikategorikan  sebagai  masyarakat  berpenghasilan  rendah  (MBR)  dengan menyediakan  infrastruktur  berupa  rumah  susun  dalam  rangka  meningkatkan  efisiensi  dan efektivitas  pemanfaatan  ruang,  mengurangi  luasan  dan  mencegah  timbulnya  perumahan  dan permukiman kumuh,  serta mengarah kepada pengembangan kawasan perkotaan, pemenuhan kebutuhan sosial dan ekonomi. Infrastruktur dibangun untuk menjalankan fungsi tertentu, baik fungsi  utama  maupun  fungsi  sekunder  lainnya,  infrastruktur  rumah  susun  yang  dibangun memiliki fungsi  utama sebagai  perumahan bagi  rakyat  miskin  dan memiliki  fungsi  sekunder sebagai fasilitas perdagangan dalam skala kecil (Suprayitno & Soemitro, 2018).
Mempertahankan tingkat jasa pelayanan infrastruktur bertujuan untuk mempertahankan dan meningkatkan kondisi sarana dan prasarana yang telah maupun yang sedang dibangun agar tingkat pelayanannya sesuai dengan kualitas yang disyaratkan, sehingga dapat dioperasikan dan dimanfaatkan  semaksimal  mungkin.  Tahap  selanjutnya  adalah  mengupayakan  bagaimana pemeliharaannya,  agar  nilai  ekonomis  infrastruktur  tersebut  tidak  menurun  dalam  rangka menunjang sektor-sektor produktif. Kemudian, apa saja yang harus dilakukan oleh pemerintah, karena  yang  dihadapi  adalah  urusan  “hidup  atau  matinya”  keuangan  negara?  Banyak  cara memecahkan berbagai persoalan pelayanan infrastruktur, kalau kita mau berpikir secara kreatif, inovatif dan mengambil langkah-langkah yang tidak konvensional (Kwik, 2002).
Di Kota Surabaya terdapat beberapa Rusunawa dibangun di tanah aset pemerintah yang tersebar di berbagai wilayah, dimana Rusunawa tersebut dimiliki dan dikelola dengan pola yang berbeda-beda, terdapat lebih dari 10 buah Rusunawa dengan karakteritik penyelenggaran yang berbeda.  Kesepuluh  Rusunawa  tersebut  antara  lain  :  Rusunawa  Keputih,  Rusunawa  Sombo, Rusunawa  Wonorejo,  Rusunawa  Gunganyar,  Rusunawa  Sumur  Welut,  dan  yang  lain. Perbedaan  Penyelenggaraan  yang  berbeda  menghasilkan  situasi  yang  berbeda.  Perbedaan Penyelenggaran,  antara  laian  terletak  pada  aspek:  investasi  atau  pengadan  Rusunawa,  aspek Penghuni  Rusunawa,  aspek  Pemilik  Rusunawa  (apakah  Kota  atau  Provinsi),  aspek penyelengara Rususnawa, dan  yang lain. Penyelenggaraan  rumah susun  dapat  dilakasanakan oleh pemerintah melalui APBN/APBD maupun dengan mengikutsertakan badan usaha/swasta dalam  kerangka  kemitraan.  Penyelenggaran  rumah  susun  dianggap  sebagai  kemitraan  sosial yang  didedikasikan  untuk  kelompok  berpenghasilan  rendah,  sehingga  harus  ada  dukungan pemerintah dalam hal kebijakan pembiayaan yang kondusif dan keterlibatan pemerintah dengan memberikan jaminan dan subsidi (Rachmawati. dkk, 2018).
Adanya  perbedaaan  dalam  penyelenggaran  Rusunawa,  maka  diperlukan  identifikasi mengenai  perbandingan  penyelenggaraan  Rusunawa  berdasarkan  kepemilikan,  penghunian, lembaga pengelola, pembiayaan, luas unit, tarif dan penyediaan fasilitasnya. Teridentifikasinya variasi  penyelenggaraan  Rusunawa  diharapkan  mampu  memberikan  gambaran  bagaimana merencanakan  penyelenggaraan  Rusunawa  agar  sesuai  kapasitas  dan  kualitas  pelayanan, dengan tetap mempertimbangkan kebutuhan dan keterjangkauan masyarakat.

## KAJIAN PUSTAKA

## Penyelenggaraan Infrastruktur Rumah Susun
Infrastruktur dikembangkan untuk  menjalankan  fungsi  tertentu  yang dibutuhkan oleh bidang layanannya. Infrastruktur harus dikelola agar dapat berfungsi secara ekonomis, efisien, efektif, dan harus menghormati prinsip keberlanjutan. Infrastruktur publik harus dikelola oleh tingkat pemerintahan yang berbeda dari tingkat nasional, tingkat provinsi, hingga tingkat kota dan kabupaten. Assignmnet ke tingkat yang berbeda tergantung pada fungsi infrastruktur dan jangkauan area layanan. Setiap infrastruktur memiliki lembaga yang bertanggungjawab sendiri atau badan pengelola (Suprayitno & Soemitro, 2018; Suprayitno & Soemitro, 2019).
Penyelenggaraan  infrastruktur  rumah  susun adalah  kegiatan perencanaan, pembangunan,  penguasaan  dan  pemanfaatan,  pengelolaan,  pemeliharaan  dan  perawatan, pengendalian, kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang dilaksanakan  secara  sistematis,  terpadu,  berkelanjutan,  dan  bertanggung  jawab,  untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat,  aman,  harmonis,  serta  menciptakan  permukiman  yang  terpadu  guna  membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya (UU 20/11). Jenis rumah susun seperti pada tabel 1.

## Tabel 1. Jenis Rumah Susun
Sumber: UU 20/2011
Kewenangan pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara  merupakan  tanggung  jawab  pemerintah,  namun  dalam  pembangunan  rumah  susun umum  dan  rumah  susun  khusus  dapat  dilaksanakan  oleh  lembaga  nirlaba  dan  badan  usaha. Sedangkan  pembangunan  rumah  susun  komersial  dapat  dilakukan  oleh  siapa  saja  berbadan hukum yang memiliki kemampuan untuk menyelenggarakan dengan syarat wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Pembangunan rumah susun umum dimaksud dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial namun tetap berada pada kabupaten/kota yang sama. Penguasaan unit satuan rumah susun dapat dilakukan dengan cara disewa, cara pinjam- pakai, sewa-beli dan hak milik.
Penyediaan  hunian  yang  terjangkau  dalam  kerangka  penyediaan  infrastruktur  publik membutuhkan  dukungan  pendanaan  dan  sistem  pembiayaan  yang  memadai.  Infrastruktur publik memiliki karakteristik keuangan terkait biaya dan pendapatan infrastruktur,  sepanjang siklus hidupnya. Biaya selalu ada tanpa atau dengan pendapatan apa pun. Infrastruktur tertentu dapat  digunakan  hanya  dengan  pembayaran  dan  infrastruktur  lain  menghasilkan  pendapatan dari  kegiatan  selain  fungsi  utamanya  (Soemitro  &  Suprayitno,  2020).  Sumber  dana  untuk pemenuhan kebutuhan infrastruktur rumah susun, dapat berasal dari:
1. Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN).
Pembangunan  rumah  susun  yang  dibiayai  menggunakan  sumber  pendanaan  APBN melalui  kementerian  terkait  merupakan  bantuan  pembangunan  rumah  susun  yang diajukan  oleh  Kementerian/Lembaga,  Pemerintah  Propinsi  maupun  Pemerintah
- Masyarakat berpenghasilan menengah - Pemerintah - Pemerintah - Nirlaba - Nirlaba - Badan Usaha - Badan Usaha - Sewa - Pinjam pakai - Sewa - Hak milik - Sewa - beli - Hak milik - - - - Pengelola yang berbadan - Pengelola yang berbadan - Pengelola yang berbadan Pemerintah melalui UPT Pemerintah melalui UPT Pemerintah melalui UPT
Siapa saja berbadan hukum Masyarakat memiliki kemampuan ekonomi Pinjam pakai atau sewa - Wajib pengelola yang berbadan hukum Pemerintah Rumah Susun
Umum
Rumah Susun
Khusus Rumah Susun Ne gara Rumah Susun Kome rsial Memenuhi kebutuhan sosial Pelaksanaan tugas jabatan dan PNS/ TNI/ Polri
Masyarakat berpenghasilan rendah - Penguasaan, Pemilikan, dan Pemanfaatan Pengelola Kelompok Sasaran Pelaku/ Kewenangan
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
Kabupaten/Kota,  yang  selanjutnya  pengelolaannya  akan  diserahterimakan  dengan proses  pemindahtangan/hibah.  Bantuan  meliputi  bangunan  rumah  susun  beserta prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  dengan  ketentuan  paling  tinggi  5  (lima)  lantai. Proposal bantuan pembangunan rumah susun yang diajukan mensyaratkan adanya bukti kepemilikan yang sah atas tanah yang dijadikan lahan pembangunan rumah susun baik berupa sertifikat maupun surat penguasaan atas tanah. Selain itu juga didukung dengan surat  pernyataan  kesesuaian  penggunaan  lahan  dengan  rencana  tata  ruang  wilayah, memiliki  izin  mendirikan  bangunan,  dukungan  pengelolaan  sampah,  menjamin ketersediaan jaringan listrik dan ketersediaan daya dari Perusahaan Listrik Negara, serta menjamin  ketersediaan  jaringan  air  minum  dari  perusahaan  daerah  air  minum  atau sumber air minum yang layak (Permen PUPR 1/18).
2. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD). Pembangunan  rumah  susun  dengan  menggunakan  alokasi  APBD  oleh  pemerintah daerah pada periode tahun tertentu yang disepakai bersama Dewan Perwakilan Rakyat Daerah.
3. Sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Salah satu sumber pendanaan lainnya dalam pembangunan rumah susun adalah dengan mengggunakan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) dalam penyediaan infrastruktur  untuk  kepentingan  umum  dengan  mengacu  pada  spesifikasi  yang  telah ditetapkan  sebelumnya  oleh  Menteri/Kepala  Lembaga/Kepala  Daerah/Badan  Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, yang sebagian atau seluruhnya menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak (Perpes 38/15). Pengembalian investasi pembangunan infrastruktur yang dilaksanakan sektor  swasta  dapat  dilakukan  dengan  mekanisme user  fee ,  dimana  pengguna infrastruktur membayar atas pelayanan yang diperolehnya. Namun, sebagaimana rumah susun merupakan infrastruktur sosial yang cenderung hanya memiliki kelayakan secara ekonomi  namun  tidak  layak  secara  finansial,  maka  pemerintah  dapat  memberikan dukungan finansial berupa Availability Payment atas ketersediaan layanan. Availability Payment yang dibayarkan pemerintah dalam skema KPBU tidak dapat dianggap sebagai hutang, melainkan sebagai kewajiban mengikat yang membutuhkan komitmen alokasi pendanaan dalam dokumen pelaksanaan anggaran (Permen PPN/Bappenas No. 4/15).

## Kesediaan Membayar Tarif Rusunawa
Infrastruktur  publik  umumnya  digunakan  secara  gratis,  tetapi  infrastruktur  publik tertentu dapat digunakan dengan membayar pada tingkat pemanfaatan tertentu, atau dapat pula memperoleh  pendapatan  dari  aktivitas  komersial  dari  infrastruktur  itu  sendiri.  Selain  itu  ada juga  yang  bisa  mendapatkan  pendapatan  dari  penggabungan  beberapa  aktivitas  seperti komersial,  penghapusan  infrastruktur,  perubahan  penggunaan,  dan  lainnya  (Soemitro  & Suprayitno, 2020).
Rumah  susun  sebagai  infrastruktur  publik  dapat  dikenakan  tarif  atas  ketersediaan layanannya yang diatur dalam peraturan pemerintah tentang retribusi, namun masyarakat yang tinggal  menepati  unit-unit  satuan  rumah  susun  (sarusun)  umumnya  adalah  masyarakat  yang direlokasi  dari  kawasan  kumuh  yang  semula  dekat  dengan  lokasi  rumah  susun,  sejak  awal menempati  rumah  susun  masyarakat  merasa  terpaksa  menjadi  penghuni,  sehingga  dalam pelaksanaan  masyarakat  cenderung  merasa  bahwa  keberadaan  mereka  sudah  seharusnya menjadi tanggungjawab pemerintah. Sebagian besar masyarakat menolak diterapkannya semua beban keuangan untuk biaya pemeliharaan dan pengelolaan jika tidak dibantu oleh pemerintah. Hal ini menyebabkan sebagian biaya operasional tetap dituntut untuk ditanggung pemerintah (Subkhan, 2008).
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
Kesediaan  membayar  MBR  dapat  dilakukan  dengan  2  (dua)  pendekatan  dalam menetapkan  kesediaan  membayar,  yakni willingness  to  pay (WTP)  dan williness  to  accept (WTA). Definisi WTP adalah sebagai harga tertinggi yang rela dibayarakan oleh setiap pembeli yang diperhitungkan menggunakan pendekatan surplus konsumen dari suatu kurva permintaan. Sedangkan definisi WTA, adalah pengukuran yang dilakukan menggunakan pendekatan pada jumlah  minimum  pendapatan  seseorang  untuk  mau  menerima  penurunan  (Mankiew,  2004). Pada dasarnya besaran uang sewa ditentukan oleh tarif sewa sesuai dengan kualifikasi hunian yang  disewa,  yang  dipergunakan  sebagai  biaya  pengelolaan  rumah  susun  berdasarkan kebutuhan nyata meliputi biaya operasional, pemeliharaan dan perawatan. Tarif sewa dihitung dan  ditetapkan  dengan  memperhatikan,  dasar  perhitungan  tarif,  komponen  perhitungan  tarif, dan struktur perhitungan tarif sebagaimana tabel 2 berikut.
Tabel 2. Komponen Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun

## Sumber: Permen PUPR 1/18
Perhitungan besaran tarif sewa satuan rumah susun (sarusun) oleh pengelola tidak lebih besar  1/3  (satu  per  tiga)  dari  upah  minimum  provinsi.  Tarif  sewa  ditetapkan  oleh  pengguna barang milik negara  atau pengelola barang milik daerah dengan Surat  Keputusan,  dalam hal penetapan tarif sewa berdasarkan komponen dan struktur perhitungan tarif ternyata tidak dapat dijangkau oleh penghuni maka Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah dapat memberikan subsidi  tarif  sewa  sarusun  sesuai  kewenangannya.  Struktur  tarif  sewa  dibagi  dalam  tiga kelompok, terdiri dari:
 Tarif  sewa  sosial,  adalah  tarif  sewa  yang  ditetapkan  berdasarkan  perhitungan  biaya pemeliharaan  dan  perawatan  rutin  termasuk  eskalasi  harga  karena  inflasi.  Tarif  sewa sosial diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
 Tarif tarif sosial maksimum atau sewa dasar adalah tarif sewa yang ditetapkan dengan memperhitungkan  biaya  operasional,  biaya  pemeliharaan,  dan  perawatan  termasuk eskalasi  harga  karena  inflasi.  Tarif  sewa  dasar  diperuntukkan  bagi  masyarakat berpenghasilan menengah bawah (MBMB).
Biaya a. Gaji Pegawai b. Pembayaran air, listrik dan telepon bersama c. Administrasi (ATK) d. PBB (+ 3% dari nilai seluruh aset) Biaya operasional per bulan e. PPh Final (+ 10% dari jumlah bruto sewa) Jumlah Unit Hunian f. Asuransi (kebakaran) (+ 1% dari nilai aset
bangunan)
g.
a. b. Perbaikan/pergantian (+ 3% Pertahun) Jumlah Unit Hunian a. Iuran kebersihan b. Pemeliharaan pompa air/tank air c. Penyedotan tinja Biaya pemeliharaan per bulan d. Biaya lainnya untuk pemeliharaannya Jumlah Unit Hunian Kebutuhan Besaran Sewa Per Bulan Rumus perhitungan biaya operasional: Biaya Perawatan Biaya lainnya bila ada (air minum, gas, transport) Rumus perhitungan biaya perawatan: Biaya Perawatan per tahun (12 bulan) x jumlah unit Perbaikan/pergantian komponen bangunan yang rusak (+ 3% Pertahun)
Biaya Pemeliharaan Biaya Operasional Rumus perhitungan biaya pemeliharaan:
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
 Tarif sewa komersial, adalah tarif sewa yang ditetapkan dengan memperhitungkan biaya investasi,  biaya  operasional,  biaya  pemeliharaan,  dan  biaya  perawatan  termasuk eskalasi  harga  karena  inflasi.  Tarif  sewa  komersial  diperuntukkan  bagi  masyarakat golongan menengah atas.

## Fasilitas Rumah Susun
Fasilitas diartikan sebagai objek fisik maupun objek non fisik,  yang pertama fasilitas adalah  sebagai  instalasi  pelengkap  bagi  suatu  infrastruktur.  Kedua,  fasilitas  adalah  sebagai sesuatu yang diperlukan bagi kehidupan baik berupa objek fisik maupun objek non fisik. Lebih lanjut fasilitas merupakan bagian dari suatu lingkungan hidup suatu wilayah, dimana dimana keberadaan  suatu  fasilitas  sengaja  diadakan  untuk  memperbaiki  dan/atau  menjaga  kualitas lingkungan hidup tetap baik atau menjadi lebih baik. Keberadaan fasilitas mengikuti fenomena permintaan-penawaran,  sehingga  pengadaan  fasilitas  harus  disesuaikan  dengan  kebutuhan dalam bentuk dan ukuran yang bermacam-macam. (Soemitro & Suprayitno, 2018).
Penyelenggaran rumah susun wajib dilengkapi fasilitas lingkungan rumah susun berupa utilitas  umum,  prasarana  dan  saranadengan  mempertimbangkan  kemudahan  dan  keserasian hubungan  dalam  kegiatan  sehari-hari  dimana  struktur,  ukuran  dan  kekuatan  sesuai  dengan fungsi dan penggunaannya serta pengamanan jika terjadi hal-hal yang membahayakan. Sarana rumah susun merupakan fasilitas dalam lingkungan hunian rumah susun yang berfungsi untuk mendukung  penyelenggaraan  dan  pengembangan  kehidupan  sosial,  ekonomi  dan  budaya. Sarana  yang  dimaksud  meliputi  sarana  pendidikan,  kesehatan,  peribadatan  dan  perniagaan, selain  itu  juga  wajib  dilengkapi  sarana  umum  berupa  ruang  terbuka  hijau,  tempat  rekreasi, sarana olahraga, dan sarana pemerintahan (UU 20/11).

## METODOLOGI PENELITIAN
Metode penelitian ini menggunakan metode deskriptif analitik dengan mengumpulkan data di lapangan berupa pengamatan ( observasi ) dan studi kepustakaan yang objek utamanya adalah  buku,  peraturan-perundangan,  naskah  akademik,  artikel  jurnal,  laporan  proyek,  atau sumber  literatur  lainnya,  atau  hasil  kajian  tesis/disertasi  penelitian  sebelumnya.  Kesimpulan yang  didapat  dalam  penelitian  ini  mampu  mendeskripsikan  gambaran  nyata  yang  ada  di lapangan  berupa  identifikasi  perbedaan  penyelenggaraan  Rusunawa  pada  objek  penelitian berupa  kepemilikan,  sasaran  penghuni,  lembaga  pengelola,  sistem  dan  sumber  pembiayaan, luasan unit, pengenaan tarif dan ketersediaan fasilitas.

## PENGUMPULAN DATA
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder yang dihimpun secara institusional maupun melalui studi kepustakaan  yang relevan berupa peraturan-perundangan, naskah akademik, artikel jurnal, laporan proyek, atau sumber literatur lainnya, sedangkan data primer dihimpun melalui observasi langsung Rusunawa. Dalam penelitian berfokus pada rumah susun umum yang dibangun di atas tanah aset pemerintah yang pemanfaatannya dengan cara sewa, yang selanjutnya disebut sebagai Rusunawa, dimana yang menjadi objek penelitian ini adalah Rusunawa Penjaringan Sari, Rusunawa Warugunung dan Rusunawa Siwalankerto.

## ANALISIS PERBANDINGAN

## Tinjauan Umum Objek Penelitian
Dalam penelitian ini yang menjadi objek penelitian adalah 3 Rusunawa yang berada di Kota  Surabaya  yakni  Rusunawa  Penjaringan  Sari,  Rusunawa  Warugunung  dan  Rusunawa Siwalankerto. Ketiga Rusunawa tersebut dimiliki dan dikelola dengan pola yang berbeda-beda. Sehingga, ketiga Rusunawa tersebut memiliki perbedaan karakteristik baik dari segi pemilik,
penghuni, pengelola, pembiayaan, luas unit, tarif dan penyediaan fasilitasnya. Adapun profil dari ketiga Rusunawa tersebut diuraikan dalam Tabel 3 berikut ini.
Tabel 3. Profil Rusunawa Objek Penelitian

## Analisis Perbandingan Pemilik, Penghunian dan Lembaga Pengelola
Sasaran  utama  Rusunawa  Penjaringan  Sari  adalah  warga  kota  Surabaya  (berdasar kepemilikan KTP), belum memiliki rumah dan berpenghasilan rendah. Rusunawa Penjaringan Sari I dan II merupakan relokasi warga yang digusur dari beberapa kawasan permukiman ilegal di Surabaya, terutama dari kawasan Karang Menjangan dan kawasan pinggir sungai. Sedangkan Rusunawa Penjaringan Sari III dan Penjaringan Sari IV dihuni oleh warga umum (bukan warga relokasi)  berpenghasilan  rendah  yang  bekerja  di  sekitar  wilayah  industri  Rugkut.  Rusunawa Penjaringansari dikelola oleh UPT Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Pemkot Surabaya. Seleksi penghuni dilakukan oleh Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah, dan bukan dilakukan oleh UPTD yang bertindak selaku pengelola lokasi Rusunawa.
Sasaran  Penghunian  bagi  Rusunawa  Warugunung  agak  berbeda  dengan  sasaran  bagi Rusunawa  Penjaringan  Sari.  Rusunawa  Warugunung  ditujukan  bagi  Masyarakat Berpenghasilan Menengah Bawah (MBMB). Kelompok masyarakat ini berpenghasilan relative lebih tinggi dari pada MBR. Rusunawa Warugung ini pun dikelola oleh UPT Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah, Pemkot Surabaya.
Rusunawa  Siwalankerto  adalah  milik  Pemerintah  Provinsi  Jawa  Timur.  Rusunawa  ini diperuntukkan masyarakat umum. Pengelolaan Rusunawa Siwalankerto ditugaskan kepada PT. Jatim Grha Utama (PT. JGU), sebuah Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) milik Pemerintah Provinsi  Jawa  Timur,  Skema  kerjasama  antara  Pemerintah  Provinsi  Jawa  Timur  dengan  PT. Jatim  Grha  Utama  (PT.  JGU)  adalah  skema  kontrak  manajemen  ( Management  Contract ), dimana  PT.  JGU  menjalankan  fungsi  pengelolaan  dan  penyediaan  jasa  layanan  Rusunawa dengan  menggunakan  aset  infrastruktur  dan  sarana  yang  telah  dibangun  atau  dimiliki  oleh Pemerintah.
Perbandingan  Aspek  Penghunian  dan  Pengelolaan  bagi  ketiga  Rusunawa  obyek penelitian bisa diringkas sebagai berikut. Pengelolaan Rusunawa yang ditujukan unutk MBR dan MBMB merupakan Kegiatan Sosial, jadi harus dilakukan oleh UPT Pemerintah Daerah. Pengelolaan  Rusunawa  bagi  masyarakat  umum  merupakan  kegiatan  komersial,  sehingga
Lokasi Kepemilikan Aset Bangunan
Jumlah Tower Tipe Hunian Luas Lahan Pengelola 4 tower tipe 21 m 2 18 m 2 , 24 m 2 , 28 m 2 , 2 tower tipe 24 m 2 30 m 2 , 36 m 2 , 48 m 2 ,
10 tower twin block, 5 lantai. 10 tower twin block, 5 lantai. 5 tower twin block, 5 lantai. Milik PT. Perum Perumnas s.d penyelesaian pengembalian investasi 4 tower tipe 18 m 2 10 tower, tipe 21 m 2 Tipe bervariasi, yaitu:
Milik Pemerintah Provinsi Jawa Timur
Milik Pemerintah Kota Surabaya
UPTD Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Pemkot Surabaya. UPTD Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Pemkot Surabaya. BUMD PT. Jatim Grha Utama
32.350 m 2 35.286m 2 + 22.000 m 2 Kepemilikan Aset Tanah Milik Pemerintah Kota
Surabaya Milik Pemerintah Provinsi Jawa Timur Penjaringan Sari Warugunung Siwalankerto Jl. Penjaringan Sari, Kecamatan Rungkut, Kota Surabaya Kelurahan Warugunung, Kecamatan Karang Pilang Kota Surabaya Jl. Siwalankerto Timur, Kecamatan Wonocolo, Kota Surabaya Milik Pemerintah Kota Surabaya

## Rusunawa
pengelolaannya dapat dikerjasamakan dengan sebuah Badan Usaha. Ringkasan ini bisa dilihat pada Tabel 4 sebagai berikut.
Tabel 4. Perbandingan Pemilik, Penghunian dan Lembaga Pengelola

## Analisa Perbandingan Pembiayaan
Rusunawa  Penjaringan  Sari  adalah  salah  satu  contoh  penyediaan  rumah  susun  yang sepenuhnya  menggunakan  alokasi  APBN  oleh  kementerian  terkait,  pembangunannya dilaksanakan  secara  bertahap  pada  lahan  milik  Pemerintah  Kota  Surabaya.  Pengelolaan Rusunawa Penjaringan Sari diserahkan kepada Pemerintah Kota Surabaya.
Rusunawa  Warugunung  merupakan  contoh  pembangunan  rumah  susun  dengan pembiayaan  Kerjasama  Pemerintah  Swasta  (KPS)  atau  saat  ini  disebut  dengan  Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). KPS dilaksanakan antara Pemerintah Kota Surabaya dengan  Perumnas  sesuai  Perjanjian  Kerjasama  No.648.21/3938.3/402.601/96  dan No.DIRUT/525/22/IX/96 dengan skema Bangun, Serah, Kelola. Rusunawa ini sendiri dibangun di atas tanah milik Pemerintah Kota Surabaya, pengalihan atas aset yang telah terbangun sesuai Perjanjian Kerjasama No.648.21/1412.1/402.601/97 dan No.DIRUT/507/22/V/97 dengan masa pengembalian  investasi  kepada  PT  Perum  Perumnas  selama  26  tahun.  Dalam  perjanjian tersebut  dinyatakan  bahwa  Bangunan  merupakan  milik  PT  Perum  Perumnas  sampai  dengan Pemerintah  Kota  Surabaya  menyelesaikan  pengembalian  investasi  tersebut.  CaLK Audited Pemerintah  Kota  Surabaya  tahun  2015  mencatat  pengembalian  biaya  investasi  yang  harus dibayar kepada Perumnas adalah sebesar Rp 4.969.192.500,00 sedangkan yang telah dibayar sampai dengan tahun 2015 adalah sebesar Rp 1.298.340.952,00.
Biaya  operasional,  pemeliharaan  dan  perawatan  Rusunawa  yang  pengelolaannya  oleh Pemerintah  Kota  Surabaya,dilaksanakan  dibawah  Dinas  Pengelolaan  Bangunan  dan  Tanah Pemkot  Surabaya  dengan  UPTD  sebagai  pengelola  seperti  Rusunawa  Penjaringan  Sari  dan Rusunawa Warugunung tidak sepenuhnya berdasarkan tarif yang dibebankan kepada penghuni, sehingga  Pemerintah  Kota  Surabaya  menganggarkan  subsidi    berupa  biaya  operasional, pemeliharaan dan perawatannya pada APBD setiap tahunnya.
Untuk  Rusunawa  Siwalankerto  pembangunannya  terbagi  dalam  3  tahap  dengan  sistem pembiayaan  yang  berbeda.  Pembangunan  Tahap  I  pada  2004  dilakukan  dengan  kerjasama pembangunan  dengan  menggandeng  PT.  Perum  Perumnas  berupa  2 twin  block ,  kemudian dialihkan haknya pada Pemerintah Provinsi  Jawa Timur dengan sistem angsur sampai tahun 2005 menggunakan APBD. Tahap II dilaksanakan pada tahun 2006 berupa 2 twin block dengan menggunakan hibah bantuan pembangunan menggunakan APBN. Tahap III dilaksanakan pada tahun 2008 berupa pembangunan 1 twin block menggunakan APBD Pemerintah Provinsi Jawa Timur dengan anggaran lebih kurang Rp7,3 milyar (AP Indonesia, 2008). Setelah selesai masa
Penjaringansari Warugunung Siwalankerto Pemilik PemKot Surabaya PemKot Surabaya PemProv Jawa Timur 9 Tower MBR MBMB 1 Tower MBMB warga Kota Surabaya warga Kota Surabaya syarat : syarat :
KTP Surabaya
KTP Surabaya PT JGU
BUMD PemProv Jatim
Pengelola UPT Dinas Pengelolaan Bangunan UPT Dinas Pengelolaan Bangunan Rusunawa Penghuni Belum mempunyai rumah Belum mempunyai rumah
Masyarakat Umum yang mampu membayar sewa
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
pembangunan  pengelolaan  Rusunawa  Siwalankerto  masih  belum  berjalan  optimal,  sehingga kemudian Pemerintah Provinsi Jawa Timur menunjuk PT. JGU sebagai pengelola Rusunawa tersebut dengan menerbitkan Peraturan Gubernur Jawa Timur No. 39 Tahun 2009 dan Surat Gubernur  Jawa  Timur  No.648/493/112/2011  tentang  Pengelolaan  Sementara  Rusun Siwalankerto.  Biaya  operasional,  pemeliharan  dan  perawatan  rutin  Rusunawa  Siwalankerto murni berasal dari pengenaan tarif yang dibebankan kepada penghuni ( user fee ).
Dari hasil perbandingan pembiayaan, baik pembiayaan investasi maupun pengembalian investasi  pembangunan  yang  dilaksanakan  swasta,  seluruhnya  adalah  tanggungjawab pemerintah  dengan  menggunakan  APBN  maupun  APBD.  Namun,  terjadi  perbedaan  pada pembiayaan operasional, pemeliharaan dan perawatan, dimana Rusunawa yang pengelolannya oleh Dinas melalui UPT yang diperuntukan bagi masyakat berpenghasilan rendah (MBR) dan masyarakat  berpenghasilan  menengah  bawah  (MBMB)  dalam  operasionalnya  memperoleh subsidi dari pemerintah. Sedangkan, Rusunawa yang pengelolaannya dikerjasamakan dengan pihak swasta menyasar kepada masyarakat umum yang mampu membayar sewa, seluruh biaya operasional dibebankan penghuni. Rangkuman perbandingan pembiayaan seperti pada Tabel 5 sebagai berikut.

## Tabel 5. Perbandingan Pembiayaan

## Analisis Perbandingan Luas Unit dan Tarif
Dalam penyelenggaran rumah susun selain biaya pembangunan, juga mencakup biaya pengelolaan berupa operasional, pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung. Sumber dana perawatan  tidak  berbeda  dari  anggaran  untuk  operasional  dan  pemeliharaan,  terutama  untuk anggaran perawatan yang bersifat rutin dapat dibebankan pada tarif sewa secara proporsional kepada  penghuni.  Sedangkan  untuk  perawatan  yang  bersifat  rehabilitasi,  renovasi,  dan restorasi, atau adanya kerusakan sedang, berat dan perawatan khusus maka menjadi tanggung jawab Pemerintah sebagai pemilik Rusunawa (UU 20/2011).
Tarif sewa yang ditetapkan untuk penghuni tidak termasuk penggunaan air, gas, listrik dan/atau telepon yang dipergunakan oleh penghuni. Pemerintah daerah dapat mensubsidi biaya operasional  dan  pemeliharaan  menggunakan  alokasi  dana  APBD  sesuai  dengan kewenangannnya. Sebagaimana diatur Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008, berbunyi “Biaya pemeliharaan barang milik negara/daerah dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah”, sepanjang tidak ada kerjasama pemanfaatan Rusunawa dengan pihak
- Tarif sewa
- Tarif sewa
- - Penjaringan Sari Warugunung Siwalankerto Rusunawa Subsidi APBD Pemerintah Kota Surabaya
Sepenuhnya menggunkan Tarif sewa ( user fee ) Tahun Pembangunan dan Sumber Dana
Pembangunan Biaya
Operasional dan Pemeliharaan Subsidi APBD
Pemerintah Kota
Surabaya Tahap II 2002-2004
Hibah APBN Tahap III 2009-2010
Hibah APBN
- - Tahap IV 2017-2018 Hibah APBN - Tahap II 2006 Hibah APBN - Tahap III 2008 APBD Pemerintah Provinsi Jawa Timur -
Tahap I 2004 PT Perum Perumnas, Pengembalian investasi dengan sistem cicilan, selesai
- 1996 / PT. Perum
Perumnas berupa
Bangun, Serah, Kelola (BSK) dengan masa pengembalian investasi selama 26 tahun Tahap I 1998 Hibah APBN -
lain.  Biaya  anggaran  pemeliharaan  bangunan  Rusunawa  digunakan  dalam  rangka mempertahankan  gedung  dan  bangunan  kantor  dengan  tingkat  kerusakan  kurang  dari  atau sampai dengan 2% (termasuk cleaning service ).
Contoh  pengenaan  tarif  sewa  sosial  minimum  dengan  memperhitungkan  biaya pemeliharaan  dan  perawatan  rutin  termasuk  eskalasi  harga  karena  inflasi,  yang  ditetapkan berdasarkan  perhitungan  kebutuhan  biaya  pemeliharaan  setiap  bulan  dibagi  jumlah  satuan rumah  susun,  seperti  yang  diberlakukan  pada  Rusunawa  Penjaringan  Sari  II  dan  Rusunawa Penjaringan Sari III sebagaimana dalam Tabel 6 berikut.
Tabel 6. Contoh Tarif Sewa Sosial Minimum di Kota Surabaya
Selanjutnya  contoh  pengenaan  tarif  sosial  maksimum  atau  tarif  sewa  dasar  meliputi biaya pemeliharaan, perawatan dan biaya operasional yang ditetapkan berdasarkan perhitungan setiap bulan dibagi jumlah satuan rumah susun, diberlakukan pada Rusunawa Penjaringan Sari III dan Rusunawa Warugunung, sebagaimana disajikan seperti dalam Tabel 7 berikut.
Tabel 7. Contoh Tarif Sewa Sosial Maksimum di Kota Surabaya
Sedangkan, Rusunawa Siwalankerto yang pengelolaan dan penyediaan jasa layanannya dikerjasamakan antara Pemerintah Provinsi Jawa Timur dan PT. JGU, adalah contoh penetapan tarif  sewa  komersial,  dimana  perhitungan  tarif  berdasarkan  kebutuhan  nyata  operasional, pemeliharaan dan perawatan yang murni dibebankan kepada penghuni. Keputusan pengenaan
Rumah Susun Tower Lantai Hunian Tipe Hunian Tarif Sewa per Bulan (Rp) Dasar Hukum DA-DB, I 21 m 2 59.000,- EA-EB, II 21 m 2 53.000,- FA-FB. III 21 m 2 47.000,- IV 21 m 2 38.000,-
I 24 m 2 76.000,-
II 24 m 2 69.000,-
III 24 m 2 61.000,- IV 24 m 2 50.000,-
V
24 m 2 34.000,- Penjaringan Sari II Peraturan Walikota Surabaya Nomor 5 Tahun 2020 tentang Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa dalam Pengelolaan Pemerintah Kota Surabaya.
Penjaringan Sari III Penjaringan Sari 3 Rumah Susun Tower Lantai Hunian Tipe Hunian Tarif Sewa per Bulan (Rp) Dasar Hukum I 24 m 2 96.000,- II 24 m 2 86.000,- III 24 m 2 76.000,- IV 24 m 2 62.000,- I 21 m 2 126.000,-
II 21 m 2 120.000,-
III 21 m 2 114.000,-
IV 21 m 2 108.000,-
V
21 m 2 102.000,- Penjaringan Sari IV
Peraturan Walikota Surabaya Nomor 5 Tahun 2020 tentang Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa dalam Pengelolaan Pemerintah Kota
Surabaya. Warugunung Blok 1 sd Blok 10 Penjaringan
Sari 4
tarif  diatur  sendiri  oleh  PT.  JGU  tanpa  membutuhkan  persetujuan  dari  Pemerintah  Provinsi Jawa Timur, dapat dilihat Tabel 8 berikut ini.

## Tabel 8. Contoh Tarif Sewa Komersial di Kota Surabaya
Dari  hasil  analisa  tarif,  Rusunawa  dengan  sasaran  penghuni  kelompok  MBR  dan MBMB  memiliki  tarif  yang  lebih  rendah  dibandingkan  dengan  Rusunawa  penghuni  umum bahkan  pada  tipe/luas  unit  per  m 2 yang  sama.  Penetapan  tarif  kelompok  MBR  dan  MBMB berdasarkan Peraturan Kepala Daerah, sedangkan utuk kelompok umum ditetapkan oleh badan pengelola rumah susun  tanpa melibatkan pemerintah. Perbandingan luasan unit  per m 2 yang sama dan tarif sewa Rusunawa memiliki perbedaan antara kelompok sasaran MBR dan MBMB dengan masyarakat umum, sebagaimana ditampilkan pada Tabel 9 berikut.
Tabel 9. Hasil Perbandingan Luas Unit dan Tarif
48m 2 1.655.000,- 36 m 2 1.242.000,- 36 m 2 1.148.000,- 28 m 2 999.000,- 28 m 2 951.000,- 24 m 2 873.000,- 48 m 2 1.472.000,- 36 m 2 1.105.000,- 36 m 2 1.302.000,- 28 m 2 889.000,- 28 m 2 844.000,- 24 m 2 780.000,- 48 m 2 1.251.000,- 36 m 2 929.000,- 36 m 2 879.000,- 28 m 2 763.000,- 28 m 2 706.000,- 24 m 2 693.000,- 48 m 2 1.086.000,- 48 m 2 814.000,- 36 m 2 786.000,- 36 m 2 659.000,- 28 m 2 604.000,- 28 m 2 586.000,- 30 m 2 490.000,- 30 m 2 490.000,- 28 m 2 479.000,- 28 m 2 479.000,- 24 m 2 410.000,- 24 m 2 410.000,- 18 m 2 299.000,- 18 m 2 299.000,- Dasar Hukum Peraturan Gubernur Jawa Timur No. 39
Tahun 2009 - - Surat Gubernur Jawa Timur No.648/493/112/ 2011 tentang Pengelolaan Sementara Rusun Siwalankerto Rumah Susun Lantai Hunian Tarif Se wa pe r Tipe  Hunian / Bulan (Rp) Towe r A, B, D, E Towe r C III
IV V I II C Siwalankerto
Rusunawa Penghuni
Variasi Unit Luas Unit Tarif Sewa Penjaringan Sari II MBR 21 m 2 Tertunggi 59.000,- Terendah 38.000,- Warugunung MBMB 21 m 2 Tertunggi 126.000,- Terendah 102.000,- Penjaringan Sari III MBR 24 m 2 Tertunggi 76.000,- Terendah 34.000,- Penjaringan Sari IV MBMB 24 m 2 Tertunggi 96.000,- Terendah 62.000,- Siwalankerto Umum Bervariasi 24 m 2 Tertunggi 873.000,- 18 m 2 , 24 m 2 , 28 m 2 , Terendah 410.000,- 30 m 2 , 36 m 2 , 48 m 2
Seragam dalam 1 Tower
Perbandingan Luas Unit dengan Tarif Sewa/ Bulan (Rp)
Seragam dalam 1 Tower Seragam dalam 1 Tower Seragam dalam 1 Tower
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020

## Analisis Perbandingan Fasilitas
Penyelenggaran rumah susun wajib dilengkapi fasilitas lingkungan rumah susun berupa utilitas umum,  prasarana dan  sarana, dengan ketentuan luas lahan untuk  fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% (tiga puluh persen) dari luas seluruhnya dan tidak ditempatkan lebih dari lantai 3 bangunan rumah susun hunian. Selain itu penyediaan lahan  untuk fasilitas ruang terbuka, berupa taman sebagai penghijauan, tempat bermain anak-anak dan atau lapangan olah  raga  minimal  20%  dari  seluruh  luas  lahan  yang  digunakan  untuk  fasilitas  lingkungan rumah  susun,  sedangkan  koefisien  dasar  bangunan  (KDB)  maksimum  yang  diizinkan  50% dengan koefisien lantai bangunan (KLB) 1,25 (SNI 03-7013-2004).
Bentuk  dan  tipe  unit  sarusun  pada  Rusunawa  Penjaringan  Sari  dan  Rusunawa Warugunung dalam 1 blok memiliki ukuran yang seragam atau tidak memiliki variasi, dengan luas unit terkecil 18m 2 maksimal 24m 2 jika setiap hunian Rusunawa maksimal dihuni 4 orang maka kepadatan penduduk dalam satu bangunan cukup tinggi. Pada Rusunawa Penjaringan Sari dan Rusunawa Warugunung yang dibangun pada lahan seluas + 30.000m 2 dengan jumlah tower masing-masing  sebanyak  10 twin  block ,  secara  kasar  luas  lahan  yang  dimanfaatkan  sebesar +3.000m 2 untuk  setiap  bangunan twin  blok ,  sehingga  jenis  dan  jumlah  fasilitas  lingkungan menjadi sangat terbatas dan sederhana menyesuaikan luas area yang dapat dimanfaatkan.
Fasilitas lingkungan yang ditempatkan di dalam lingkungan rumah susun sebagaimana yang tersedia pada Rusunawa Penjaringan Sari dan Warugunung adalah berupa fasilitas standar seperti fasilitas pelayanan umum pengelolaan rumah susun (berupa pos jaga, ruang serbaguna dan  kantor  pengelola),  dan  fasilitas  yang  merupakan  penunjang  pelaksanaan  program Pemerintah Kota Surabaya berupa Posyandu, ruang belajar untuk Pendidikan Anak Usia Dini (PAUD)  dan  ruang board  band  learning  center .  Contoh  fasilitas  lingkungan  di  dalam lingkungan Rusunawa untuk kelompok MBR dan MBMB seperti pada Gambar 1 berikut.
Gambar 1. Contoh Fasilitas di dalam Lingkungan Rumah Susun Penjaringan Sari
Keterbatasan area yang dapat dimanfaatkan untuk fasilitas lingkungan di dalam rumah susun  diatasi  dengan penyediaan fasilitas di  luar lingkungan rumah  halaman susun.  Fasilitas lingkungan  tersebut  tidak  hanya  digunakan  oleh  warga  penghuni  rumah  susun,  namun  juga dapat  dimanfaatkan  secara  bersama-sama  dengan  warga  umum  non-penghuni  rumah  susun. Fasilitas lingkungan tersebut adalah fasilitas niaga berupa pasar kering dan sentra kuliner PKL maupun  fasilitas  pelayanan  kota  berupa  taman  kota  dan  lapangan  olahraga.  Contoh  fasilitas yang ditempatkan di luar lingkungan Rusunawa disajikan dalam Gambar 2 berikut ini:
Gambar 2. Contoh Fasilitas di luar Lingkungan Rumah Susun Penjaringan Sari
Berbeda  dengan  Rusunawa  Siwalankerto  yang  dalam  setiap  bloknya  bervariasi  dari yang kecil berkuran 18m 2 dan unit terluas berukuran 48m 2 , maksimal jumlah penghuni pada Rusunawa  Siwalankerto  ditetapkan  berdasarkan  luasan  per  meter  persegi  unit  sarusun. Rusunawa  Siwalankerto  memanfaatkan  luas  +22.000m 2 dengan  5  tower twin  block ,  relatif memiliki luas lahan yang lebih lapang dibandingkan Rusunawa Penjaringan Sari dan Rusunawa Warugunung. Ketersediaan fasilitas yang ditempatkan di dalam lingkungan Rusunawa cukup beragam,  baik  berupa  Fasilitas  Niaga  seperti  kios  komersial,  pasar  kering, food  court ,  mini market,  Fasilitas  Kesehatan  seperti  klinik  maupun  Fasilitas  Pendidikan  PAUD.  Berbagai fasilitas  tersebut  ditempatkan  pada  lantai  dasar  bangunan  rumah  susun  dan  ada  yang  berdiri pada  bangunan  terpisah.  Contoh  penyediaan  fasilitas  Rusunawa  kelompok  sasaran  umum seperti pada Gambar 3 berikut:
Gambar 3. Contoh Fasilitas di Dalam Lingkungan Rusunawa Siwalankerto
Dari  hasil  perbandingan  penyediaan  fasilitas,  sangat  bergantung  pada  luas  lahan  dan jumlah  tower  rumah  susun  yang  dibangun.  Rusunawa  untuk  kelompok  penghuni  MBR  dan MBMB cenderung hanya tersedia fasilitas standar dan sederhana, untuk penempatan fasilitas dalam  bentuk  ruangan  ditempatkan  pada  lantai  dasar  bangunan  rumah  susun,  mengingat keterbatasan lahan yang tesedia kekurangan fasilitas disediakan di luar lingkungan Rusunawa. Berbeda  dengan  Rusunawa  dengan  kelompok  penghuni  umum,  fasilitas  yang  tersedia  lebih beragam dan bersifat komersil yang tidak hanya ditempatkan pada lantai dasar bangunan rumah susun  tetapi  juga ada berdiri  pada bangunan.  Perbandingan ketersediaan  fasilitas lingkungan Rusunawa dalam penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 10 berikut ini.

## Tabel 10. Rangkuman Perbandingan Fasilitas Rusunawa

## Rangkuman Analisis Perbandingan Penyelenggaraan Rusunawa
Dari analisis yang telah dipaparkan sebelumnya mengenai penyelenggaran Rusunawa berkaitan  kepemilikan,  penghunian,  lembaga  pengelola,  pembiayaan,  luas  unit,  tarif  dan penyediaan  fasilitas  terhadap  3  Rusunawa  yang  menjadi  objek  penelitian  yaitu  Rusunawa Penjaringan Sari, Rusunawa Warugunung dan Rusunawa Siwalankerto, diperoleh hasil bahwa rumah susun umum yang dibangun di atas tanah aset pemerintah dapat dimanfaatkan dengan cara sewa memiliki 3 kelompok sasaran penghuni  yaitu, MBR, MBMB  maupun masyarakat umum. Sumber pembiayaan pembangunan rumah susun dapat menggunakan APBN/APBD dan sumber  pembiayaan  lainnya,  salah  satunya  adalah  pola  kerjasama  antara  pemerintah  dengan sektor swasta. Dimana pengembalian investasi pembangunan infrastruktur yang dilaksanakan oleh  sektor  swasta  dengan  pengembalian  investasi  sepenuhnya  menjadi  tanggung  jawab pemerintah  dalam  jangka  waktu  dan  sistem  kerjasama  yang  disepakati.  Perbedaan penyelenggaraan  Rusunawa  yang  didasarkan  pada  kelompok  sasaran  penghuni  akan mempengaruhi penentuan lembaga pengelola, pembiayaan operasional, penetapatan tarif dan penyediaan fasilitas Rangkuman analisis perbandingan penyelenggaraan  Rusunawa disajikan sebagaimana pada Tabel 11 berikut.
- Fasilitas Kesehatan berupa Posyandu - Fasilitas ibadah berupa mushola
- Fasilitas lapangan olahraga - Fasilitas pelayanan umum, berupa ruang serbaguna dan gedung pendopo - Fasilitas ibadah berupa Mesjid - Pasar Kering - Pasar Kering - Pasar Kering - Taman Kota - Taman Kota - Taman Kota - Lapangan olahraga
- Sentra kuliner PKL
Fasilitas Niaga, berupa kios komersial, pasar kering, food court ,
minimarket. Fasilitas Pendidikan berupa PAUD, dan board band learning center - -
Fasilitas Pendidikan PAUD (TK dan Kelompok Bermain)
- Fasilitas ibadah berupa mushola - Fasilitas pelayanan umum, seperti ruang serbaguna
Fasilitas Pendidikan berupa PAUD, dan board band learning center Penjaringan Sari Warugunung Siwalankerto Rusunawa Fasilitas di dalam lingkungan rumah susun Fasilitas di luar lingkungan rumah susun - Fasilitas Kesehatan berupa klinik. -
-
- Fasilitas pelayanan
umum, seperti ruang serbaguna
Tabel 11. Hasil Perbandingan Penyelenggaraan Rusunawa Objek Penelitian

## KESIMPULAN
Penelitian tentang identifikasi perbandingan penyelenggaraan Rusunawa memberikan kesimpulan sebagai berikut:
 Penyelenggaraan infrastruktur rumah susun yang dibangun di atas tanah aset pemerintah membutuhkan dukungan pembiayaan yang memadai sesuai dengan sasaran penghuni, luas unit, tarif, dan fasilitasnya. Infrastruktur rumah susun dapat dimanfaatkan dengan cara  sewa,  memiliki  3  kelompok  sasaran  penghuni  yaitu,  MBR,  MBMB  maupun masyarakat umum.
 Penyelenggaran rumah susun tidak hanya menjadi monopoli pemerintah, namun dapat pula melibatkan sektor swasta. Investasi pembangunan rumah susun sepenuhnya oleh pemerintah dan untuk pengembalian investasi sektor swasta pada tahap pembangunan menggunakan mekanisme angsuran sesuai Perjanjian Kerjasama yang disepakati.
 Penyelenggaraan  Rusunawa  dengan  kelompok  sasaran  penghuni  MBR  dan  MBMB dikelola  sepenuhnya  oleh  Pemerintah  melalui  UPT  Dinas  terkait,  tarif  yang diberlakukan bersubsidi dan ditetapkan melalui Peraturan Kepala Daerah. Sedangkan, pada penghuni umum dapat dikelola dengan mekanisme kemitraan antara Pemerintah dan Swasta dengan pengenaan tarif komersial.
 Luas  unit  Rusunawa  untuk  MBR  dan  MBMB  antara  18m 2 –  24m 2 dengan  tipe  yang seragam  setiap  towernya.  Sedangkan  Rusunawa  penghuni  umum,  memiliki  tipe  unit yang bervariasi pada setiap towernya dengan luasan unit antara 18m 2 – 48m 2 .
 Fasilitas yang disediakan sangat bergantung pada luas lahan dan jumlah tower hunian yang  dibangun.  Penyediaan  fasilitas  untuk  penghuni  MBR  dan  MBMB  cenderung
- Fasilitas Kesehatan berupa Posyandu - Fasilitas ibadah berupa mushola - Fasilitas lapangan olahraga - Fasilitas pelayanan umum, berupa ruang serbaguna dan gedung pendopo - Fasilitas ibadah berupa Mesjid - Pasar Kering - Pasar Kering - Pasar Kering - Taman Kota - Taman Kota - Taman Kota - Lapangan olahraga
- Sentra kuliner PKL - Fasilitas Kesehatan berupa klinik. -
-
- Fasilitas pelayanan
umum, seperti ruang serbaguna
Fasilitas di dalam lingkungan rumah susun Fasilitas di
luar lingkungan rumah susun Pe njaringan Sari Warugunung Siwalanke rto Rusunawa
Fasilitas Niaga, berupa kios komersial, pasar kering, food court ,
minimarket. Fasilitas Pendidikan berupa PAUD, dan board band learning center - -
Fasilitas Pendidikan
PAUD (TK dan Kelompok Bermain) - Fasilitas ibadah berupa mushola - Fasilitas pelayanan umum, seperti ruang serbaguna
Fasilitas Pendidikan berupa PAUD, dan board band learning center
terbatas dan hanya berfungsi untuk memenuhi kebutuhan dasar penghuni. Sedangkan penghuni umum, fasilitas yang disediakan lebih beragam dan bersifat komersial.

## DAFTAR PUSTAKA
AP  Indonesia.  (2008).  “Rusunawa  Siwalankerto  Diresmikan”.  Berita  Anggota  Parlemen,  19
Agustus  2008.  Diunduh  pada  tanggal  Jumat,  13  Maret  2020  Jam  07.16  dari jariungu.com/berita_list.php?idBerita=67271
Kwik, Kian Gie. (2002). “Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur dan Permukiman”. Materi Kuliah Disampaikan Pada Studium General Institut Teknologi Bandung Mankew,  N.  G.  (2004). Pengatar  Ekonomi  Mikro ( 3  ed. ).  (C.  Sungkono,  Penerj.)  Salemba Empat. Jakarta.
Pergub  Jawa  Timur  39/09. Peraturan  Gubernur  Jawa  Timur  No.  39  Tahun  2009  tentang Penyerahan Aset Pemerintah Propinsi Jawa Timur . Permen  PPN/BAPPENAS  4/15. Peraturan  Menteri  Perencanaan  Pembangunan  Nasional/ Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Republik Indonesia No. 04 Tahun 2015  tentang  Tata  Cara  Pelaksanaan  Kerjasama  Pemerintah  dengan  Badan  Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Permen  PUPR  1/18. Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Republik Indonesia No. 01 Tahun 2018 tentang Bantuan Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun .
Perpres 38/15. Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Perwali  5/20. Peraturan  Walikota  Surabaya  No.  5  Tahun  2020  tentang  Tarif  Sewa  Rumah Susun Sederhana Sewa dalam Pengelolaan Pemerintah Kota Surabaya . PP 38/08. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas  Peraturan  Pemerintah  No.  6  Tahun  2006  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah.
Rachmawati,  F.,  Soemitro,  R.A.A.,  Adi,  T.J.W.  &  Susilawati,  C.  (2018).  “Critical  success factor  for  partnership  in  low-cost  apartments  project:  Indonesia  Perspective”. Pacific Rim Property Research Journal , 24(2), pp. 149-160 .
SNI  03-7013-2014. Standar  Nasional  Indonesia  03-7013-2014  tentang  Tata  Cara Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana .
Soemitro,  R.A.A.  &  Suprayitno,  H.  (2018).  “Pemikiran  Awal  tentang  Konsep  Dasar Manajemen Aset Fasilitas”. Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas, Vol. 2,
Sup.1, Juni 2018 , Hal. : 1-14 .
Soemitro, R.A.A. & Suprayitno, H. (2020). “Preliminary Reflection on Basic Problematics of National  Public  Infrastructure  Financing  in  Indonesia”. Journal  of  Infrastructure  & Facility Assets Management, Vol. 2, No.1, March 2020 .
Subkhan,  Mokh.  (2008).  Pengelolaan  Rumah  Susun  Sederhana  Sewa  di  Cengkareng  Jakarta Barat. Tesis Pasca Sarjana . Universitas Diponegoro.
Suprayitno,  H.  &  Soemitro,  R.A.A.  (2018),  “Preliminary  Reflexion  on  Basic  Principle  of Infrastructure Asset Management”. Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas, Vol. 2, No.1, Maret 2018 , Hal. : 1-10 .
Suprayitno, H. & Soemitro, R.A.A. (2019). “Reflection on Basic View of Public Infrastructure for  Infrastructure  Asset  Management  in  Indonesia”. Jurnal  Manajemen  Aset Infrastruktur & Fasilitas, Vol. 3, Sup. 1, Juni 2019, Hal. : 15-24.
UU 20/11. Undang-Undang Republik Indonesia No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun .
Yudohusodo,  Siswono.  (1991). Rumah  Untuk  Seluruh  Rakyat .  Yayasan  Padamu  Negeri.
Jakarta.