## ANALISIS PERMINTAAN RUMAH  SEDERHANA DI KOTA SEMARANG

## Oleh: Mulyo Budi S Fakultas Ekonomi Universitas Stikubank Semarang

## Abstract
The  government  and  private  had  unable  to  fullfill  the  demand  of  simly  house  in Semarang  that  compare  with  the  increasing  of  population.  This  condition  impact  to    the citizens of Semarang City as the consumers, they can not buy a simply house.
This reasearch focused on analysis factors  that influence toward the demand of  the simply  house  in  Semarang  City.    Analysis  with  multiple  linear  regression  used  in  this research.
The result shows that simply house price, consumer income, credit interest rate, rent house price and location distance were influenced toward the demand of simply house.
Keywords: demand, elasticity, price, interest rate

## Pendahuluan
Rumah atau tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar manusia yang harus terpenuhi,  selain  kebutuhan  akan  pangan  dan sandang.  Seiring  dengan  perkembangan jaman,  berkembang  pula  jumlah  manusia, yang berimplikasi pada semakin berkembangnya kebutuhan akan rumah tinggal.  Oleh  karena  persediaan/  penawaran atas  tanah  terbatas,  maka  kebutuhan  akan rumah sulit terpenuhi (Green, 1996), terutama untuk kelompok masyarakat yang berpendapatan  rendah.  Sebab  di  satu  sisi rumah  merupakan  kebutuhan  pokok,  namun di  sisi  lain  untuk  kelompok  masyarakat  yang berpengahasilan  menengah  ke  atas,  rumah dapat juga dilihat sebagai barang investasi.
Krisis  ekonomi  yang  dimulai  pada medio  1997  berimbas  pada  bisnis  properti hinga  kini  khususnya  di  bidang  perumahan. Permasalahan  yang  mempengaruhi  bisnis perumahan  diantaranya  adalah  menurunnya kemampuan/  daya  beli  masyarakat,  dan tingginya tingkat suku bunga Kredit Pemilikan  Rumah  (Tito  Soelaksana,  2000). Semakin  lemahnya  daya  beli  masyarakat berpenghasilan  rendah  disebabkan  oleh  biaya hidup  yang  semakin  meningkat  padahal pendapatan riil relatif tetap bahkan cenderung
turun,  sehingga  pemenuhan  atas  kebutuhan memiliki  rumah  tinggal  sendiri untuk sementara ditunda.
Peningkatan  suku  bunga  KPR  yang tinggi menyebabkan pengembang menurunkan  jumlah  produksinya.  Keputusan ini  diambil  terkait  dengan  diberlakukannya kebijakan  pemerintah  berupa  peningkatan suku  bunga,  sebab  jika  unit  rumah  terus dibangun  dikhawatirkan  pemasaran  akan terganggu.  Sebaliknya,  bagi  masyarakat berpenghasilan  rendah,  tingkat  suku  bunga kredit  perumahan  yang  relatif  tinggi  dapat mematahkan  keinginannya  untuk  memiliki rumah  dengan  fasilitas  KPR,  yakni  satu- satunya  fasilitas  untuk  memiliki  rumah tinggal sendiri dengan cara mengangsur.
Djoko  Slamet  Utomo  selaku  Ketua Dewan  Pimpinan  Daerah  Real  Estate  Jawa Tengah  (DPD  REI  Jateng)  menjelaskan bahwa  selama  krisis  kegiatan  bisnis  untuk penyediaan  perumahan  terganggu,  kemudian bangkit  lagi  pada  awal  tahun  2000,  dimana perekonomian  mulai  menunjukkan  kondisi stabil.
Berdasar  data  yang  dihimpun  oleh Dinas  Pendaftar  Penduduk  dan  Catatan  Sipil Kota  Semarang  (2004) diketahui  bahwa  rata- rata  tingkat  pertumbuhan  penduduk  Kota Semarang  selama  tahun  1999  sampai  dengan
2004  sebesar  1,08%.  Pada  tahun  2005 diperkirakan akan terjadi kenaikkan penduduk sebesar  140.400  jiwa.  Apabila  diasumsikan bahwa satu keluarga terdiri dari 4 orang  yaitu ayah, ibu dan  dua orang anak menghuni satu unit,  dan  40  persen  warga  Kota  Semarang dikategorikan  sebagai  kelompok  keluarga yang berpenghasilan rendah, maka pada tahun 2005  akan  terjadi  peningkatan  kebutuhan perumahan  RS  (Rumah  Sederhana)  sebanyak 14.040  unit  rumah.  Angka  ini  terlalu  rendah jika dibandingkan dengan realisasi penyediaan  perumahan  melalui  KPR  di  Kota Semarang  pada  tahun  2004  baru  mencapai 8.147  unit  rumah.  Dengan  demikian,  jumlah keluarga/  penduduk  Kota  Semarang  yang berpenghasilan relatif rendah yang
berkeinginan  untuk  memiliki  rumah  sangat sederhana dengan menggunakan fasilitas KPR tergolong  masih  besar.  Meskipun  selama  ini pemerintah sudah menetapkan aturan komposisi 1:3:6 yang berarti setiap pengembang  yang membangun sebuah rumah tipe  mewah  diwajibkan  juga  membangun  6 unit  rumah  tipe  menengah  dan  6  unit  rumah tipe sederhana.
Besarnya prosentase modus  tipe rumah sederhana di Kota Semarang dari tahun 2001  sampai  dengan  2002  adalah  rumah sederhana  dengan  tipe  36,  yaitu  pada  tahun 2003 sebanyak 1.388 unit (69,09%) dan pada tahun  2004  berjumlah  1.405  unit  (84,49%). Prosentase  modus  merupakan  nilai  yang paling  sering  muncul,  yang  menunjukkan konsentrasi  data  dan  merupakan  pusat perhatian  penelitian  (Mudrajad  Kuncoro, 2001),  sehingga  pusat  perhatian yang menggambarkan  kuantitas  rumah  sederhana di  Kota  Semarang  adalah  rumah  sederhana tipe 36.
Tabel 1 Prosentase Penyediaan Perumahan Sederhana di Kota Semarang Tahun 2003 – 2004 N O Tipe Rumah Tahun 2003 Tahun 2004 Jml (unit) Prosen tase (%) Jml (unit) Prosenta se (%) 1 Rumah Sederhana Tipe 36 1.388 69,09 1.405 84,49 2 Rumah Sederhana Tipe 45 328 16,33 161 9,68 3 Rumah Sederhana Tipe 54 293 14,58 97 5,83 Total 2.409 100 1.663 100
Sumber:  Dinas  Permukiman  dan  Tata  Ruang Propinsi Jawa Tengah 2005, diolah.

## Perumusan Masalah
Permasalahan  perumahan  di  Kota Semarang  setelah  terjadi  krisis  ekonomi adalah  realisasi  penyediaan  perumahan  di Kota  Semarang  mengalami  penurunan  rata- rata  sebesar  19,28 persen.  Di  sisi  lain  jumlah penduduk semakin meningkat, yang berimplikai pada semakin besarnya permintaan  akan  perumahan.  Dengan  kata lain,  pemenuhan  kebutuhan  perumahan  pada tahun  2004  yang  diselenggarakan  oleh pemerintah  maupun  pengembang  swasta belum mampu mengimbangi laju pertumbuhan penduduk. Dari sisi  warga Kota Semarang selaku konsumen, ketidak seimbangan ini menimbulkan masalah. Terkait  dengan  hal  itu,  penelitian  ini merumuskan  masalah  pada  analisis  faktor- faktor  yang  mempengaruhi    permintaan rumah sederhana tipe 36 di Kota Semarang.

## Tujuan Penelitian
Tujuan  umum  yang  ingin  dicapai adalah menganalisis permintaan rumah sederhana  tipe  36  di  Kota  Semarang. Sedangkan  tujuan  khusus  yang  ingin  dicapai antara  lain  adalah  untuk  membuat  model permintaan  rumah  sederhana  tipe  36  di  Kota Semarang.
Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini diharapkan: 1. Memberikan  informasi  dan  bukti empiris  bagi  institusi  pemerintah, seperti  Dinas  Pemukiman  dan  Tata
Ruang yang berperan dalam penentuan  kebijakan ekonomi makro, khususnya  yang  berhubungan  dengan permasalahan penyediaan rumah sederhana.
2. Memberikan  informasi  dan  bukti empiris  bagi  institusi  swasta  yang menangani pengadaan rumah sederhana.
3. Sebagai  bahan  acuan  bagi  peneliti lain  untuk  mengamati  lebih  lanjut bidang perumahan.

## Tinjauan Pustaka dan Kerangka Pemikiran Teoritis

## Teori Permintaan
Teori  ekonomi  baku  menyatakan bahwa  permintaan  terhadap  suatu  jenis barang/jasa  sangat  tergantung  kepada  harga barang  tersebut  selain  dihubungkan  dengan faktor-faktor lainnya seperti: (Green, 1996)
 Pendapatan Kenaikan  pendapatan  biasanya  akan mengakibatkan kenaikan permintaan.
 Selera & preferensi Keterbatasan  teori  yang  mengkaji tentang perubahan selera mempersulit  dalam  mengukur  selera dan  preferensi  konsumen,  sehingga diasumsikan selera
konsumen
konstan.
 Harga  barang-barang  yang  berkaitan (substitusi dan komplemen) Merujuk kepada barang apapun yang perubahan harganya akan mempengaruhi permintaan.  Perubahan  dugaan  tentang  harga dimasa depan
Perkiraan  akan  terjadi  penurunan harga dimasa
depan akan
meningkatkan  permintaan  barang tersebut.
 Penduduk Kenaikan  jumlah  penduduk  dalam suatu  perekonomian  (dengan  asumsi pendapatan  perkapita  konstan)  akan meningkatkan permintaan Bagi  konsumen  yang  berpendapatan rendah mereka lebih memfokuskan pengeluarannya  untuk  barang  kebutuhan pokok  ( Primary  Goods ).  Sedangkan  mereka yang berpendapatan tinggi cenderung menggunakan  pendapatannya  untuk  membeli barang-barang mewah ( Luxury Goods ) dibandingkan barang-barang kebutuhan pokok.
Di  dalam  teori  permintaan  yang menjadi  penentu  bagi  setiap  pembeli  untuk membeli  barang  atau  jasa  terletak  pada  harga barang  yang  bersangkutan,  dimana  faktor- faktor lainnya dianggap tetap. Harga merupakan  sinyal  utama  yang  dipakai konsumen untuk mengambil keputusan pembelian  suatu  barang  dan  jasa  termasuk  di dalamnya kemauan membayar.
Fungsi  permintaan  yang  dirumuskan oleh Salvatore (1993) adalah Qx = F ( Px, Py, M, T, E ) Dimana : Qx = Kuantitas barang X yang diminta Px = Harga barang X yang dibeli Py  =  Harga  beberapa  barang  lain  yang memiliki dampak atas permintaan barang X. M = Pendapatan nominal konsumen T = Selera Konsumen E = Dugaan kensumen akan masa depan
Permintaan  akan  suatu  barang  dipasar akan  terjadi  apabila  konsumen  mempunyai keinginan  (willing)  dan  kemampuan  (ability) untuk  membeli,  pada  tahap  konsumen  hanya memiliki  keinginan  atau  kemampuan  saja maka  permintaan  suatu  barang  belum  terjadi, kedua  syarat willing  dan  ability harus  ada untuk  terjadinya  permintaan  (Turner,  1991). Lebih lanjut Turner mengatakan kendala yang membatasi  terjadinya  permintaan  yaitu  daya
beli  yang  rendah  atau  harga  barang  dan  jasa yang mahal.
Terdapat kaitan antara kondisi ekonomi  seseorang  dengan  pertimbangan skala  prioritas  dalam  menentukan  kebutuhan permintaan  perumahan.  Pertama  meletakkan pertimbangan pada faktor lokasi,  yaitu rumah yang  berdekatan  dengan  tempat  yang  dapat memberikan  kesempatan  kerja.  Prioritas kedua pada faktor kejelasan status kepemilikan lahan dan rumah. Prioritas ketiga pada  faktor  bentuk  dan  kualitas  bangunan (Turner, 1991).
Eckert  (1990),  menyebutkan  faktor- faktor  yang  sangat  penting  dan  berpengaruh terhadap permintaan pasar perumahan yaitu:
 Faktor ekonomi, perubahan faktor ekonomi yang mempengaruhi permintaan perumahan adalah
pendapatan,  tingkat  bunga,  kebijakan pinjaman, tingkat sewa dan harga rumah.
 Faktor  sosial  ialah  kepadatan  penduduk, ukuran  keluarga,  pendidikan,  tingkat kejahatan dan distribusi umur.
 Faktor pemerintahan termasuk didalamnya Zonic, pelayanan
pemerintahan  kota  dan  tingkat  pajak masyarakat.
 Faktor  lingkungan,  perubahan  faktor lingkungan  yang  berpengarug  terhadap permintaan  perumahan  ialah  topografi, bentuk lahan, kondisi tanah dan kemudahan  fasilitas  seperti  berikut:
parkir,  pusat  perbelanjaan,  sekolah, tempat ibadah, kesempatan kerja,
transportasi dan pelayanan ijin-ijin pendirian usaha.
Studi  tentang  permintaan real  estate merupakan  studi  demografi  yang  di  fokuskan pada  jumlah  pelaku  pasar,  umur,  jenis kelamin,  jumlah  rumah  tangga,  pendapatan siap pakai, selera dan pola perilaku konsumen (AIREA, 1992).

## Elastisitas
Permintaan  suatu  barang  atau  jasa sangat dipengaruhi oleh harga barang dan jasa yang  bersangkutan  dengan  asumsi  faktor
lainnya tetap. Namun demikian dalam kondisi riil  faktor-faktor  lain  tidak  selamanya konstan, melainkan juga mengalami perubahan  selain  faktor  harga.  Perubahan faktor  lain  ini  juga  akan  berpengaruh  kepada permintaan akan barang dan jasa bersangkutan. Besaran perubahan yang terjadi akibat  adanya  perubahan  faktor  lain  ini  yang lebih dikenal dengan elastisitas.
Menurut  Nicholson  (1995)  elastisitas merupakan ukuran persentase perubahan pada satu variabel yang disebabkan oleh perubahan satu  persen  pada  variabel  lain.  Sedangkan menurut  pendapat  Harter  (2003)  elastisitas merupakan  pengukuran  respon  daripada jumlah permintaan.

## Elastisitas  Harga  (Price  Elasticity  Of
Demand)
Elastisitas harga adalah tingkat kepekaan  relatif  dari  jumlah  yang  diminta konsumen  akibat  adanya  perubahan  harga barang.  Dengan  kata  lain,  elastisitas  harga adalah  perubahan  proporsional  dari  sejumlah barang yang diminta dibagi dengan perubahan proporsional  dari  harga  (Salvatore,  1997). Dalam  bentuk  matematika  dapat  ditulis sebagai berikut :
persentase perubahan jumlah barang yang diminta Ep  =        ------------------------------------------------------------- Persentase perubahan harga barang tersebut

## ∆ Q / Q
∆Q      x   P Ep  =  -------------   =   ------------------ ∆ P / P ∆ P           Q
dimana :
∆  = jumlah perubahan Q = jumlah yang diminta per unit waktu P  = harga per unit
Koefisien  elastisitas  berkisar  antara nol  sampai  tak  terhingga.  Apabila  koefisien elastisitas adalah nol berarti apabila perubahan  harga  tidak  akan  merubah  jumlah yang  diminta,  jumlah  yang  diminta  tetap walaupun harga mengalami perubahan. Bentuk  kurva  adalah  sejajar  dengan  sumbu
tegak.  Kurva  ini  dinamakan  tidak  elastisitas sempurna.
Apabila  koefisien  elastisitas  bernilai tak terhingga berarti pada harga tertentu pasar sanggup  membeli  semua  barang  yang  ada  di pasar.  Kurva  ini  berbentuk  sejajar  dengan sumbu  datar  dan  sifat  permintaannya  disebut elastisitas  sempurna.  Salah  satu  kurva permintaan yang mempunyai koefisien elastisitas  sebesar  satu  disebut  sebagai  kurva permintaan yang elastisitasnya bersifat elastisitas uniter.
Elastisitas  Silang  (Price  Cross  Elasticity  of

## Demand)
Pengukuran  elastisitas  silang  antara dua  jenis  barang  yang  diperlukan  untuk melihat  tingkat  hubungan  kedua  barang tersebut  hubungan  itu  baik  yang  saling melengkapi  (komplemen)  maupun  saling mengganti  (substitusi).  Elastisitas  silang adalah  pengukuran  derajat  kepekaan  relatif dari suatu barang  yang diminta sebagai akibat perubahan  pada  tingkat  harga  barang  yang diminta sebagai akibat perubahan pada tingkat harga    barang  yang  lain.  Dengan  perkataan lain,  elastisitas  silang  adalah  perubahan proporsional  dari  sejumlah  barang  X  yang diminta  kosumen  dibagi  dengan  perubahan proporsional  dari  harga  barang  Y.  Secara matematika  dapat  ditulis  sebagai  berikut (Maurice & Thomas, 1995) :
Δ Qx / Qx Δ Qx Py E&Y =     -----------       =  -------- x  -------
Δ Py  / Py Δ Py           Qy
Dimana : Δ = Jumlah perubahan
Qx  =  Jumlah  barang  X  yang  diminta konsumen dalam unit waktu tertentu Qy  =  Jumlah  barang  Y  yang  diminta konsumen dalam unit waktu tertentu Py = tingkat harga barang Y per unit Px = tingkat harga barang X per unit
Berdasarkan koefisien elastisitas silang  dapat  diklasifikasikan  bahwa  jika η xy
>  0  (positif)  maka  kedua  barang  tersebut saling  mengganti  (substitusi)  sedangkan  jika η xy  <  0,  maka  kedua  barang  tersebut  saling melengkapi (komplemen).
Elastisitas  Penghasilan  (Income  Elasticity of Demand)
Elastisitas pendapatan adalah perubahan  proporsional  dari  jumlah  barang yang  diminta  dibagi  dengan  perubahan proporsional  penghasilan  secara  nominal. Secara  matematika  dapat  ditulis  sebagai berikut (Salvatore, 1997):
ΔQ / Q    ΔQ    M η m =  ---------------------- QM / M   ΔM    Q
Dimana: M = tingkat penghasilan konsumen Q = jumlah barang yang diminta Δ = jumlah perubahan
Berdasarkan besar elastisitas
pendapatan,  komoditi  diklasifikasi  menjadi  4 jenis (Sugiarto 2002):
a) Komoditas  normal  (normal  goods) adalah  komoditas  yang  memiliki elastisitas permintaan terhadap pendapatan  positif  (+),  dimana  antara perubahan  pendapatan  &  perubahan permintaan bergerak searah.
b) Komoditi  mewah  (luxuries  goods) adalah  komoditas  yang  memiliki elastisitas permintaan
terhadap pendapatan  (+),  dimana  elastisitasnya lebih besar dari 1 (>1) c) Komoditas  interior  (interior  goods) memiliki elastisitas permintaan terhadap pendapatan negatif (-) karena perubahan  pendapatan  dan  perubahan jumlah komoditas yang dibeli bergerak ke arah berbalikan. d) Komoditas  kebutuhan  pokok  yang memiliki elastisitas permintaan
terhadap pendapatan lebih  kecil dari 1 (<1).

## Pasar Real Estate
Pasar  Real  Estate  berbeda  dengan pasar ekonomi, menurut Clavio (2005) bahwa pasar  real  estate  sebagai  suatu  bisnis  yang berjangka  panjang  memiliki  karakteristik pasar yang sangat unik, yaitu:
a. Pasar  real  estate  bukan  merupakan pasar  sempurna  karena  keragaman barang,  jumlah  pembeli  &  penjual yang  terbatas,  pasar  real  estate  sangat sarat  dengan  intervensi  pemerintah, bersifat  tidak  mudah  dipindahkan  & informasi berkaitan dengan real estate tidak  sama  antara  pembeli  dengan penjual.
b. Pasar  real  estate  dicirikan  oleh karakteristik  pasokan  yang  tidak elastis  (inelastis  supply)  hal  ini berkaitan  dengan  adanya  tenggang waktu  pembangunan  dengan  operasi penggunaan.
c. Pasar  real  estate  mengalami  siklus untuk  jangka  waktu  tertentu,  dimana masing-masing lokasi berbeda.
d. Pasar  real  estate  sangat  terkait  & dipengaruhi  oleh  perubahan  suku bunga  baik  dari  aspek  permintaan maupun  penawaran.  Kenaikan  & menurunkan minat investasi.
Elemen yang membentuk pasar perumahan  dan  perilaku  para  pelaku  pasar menurut AIREA (1992) adalah:
 Lokasi,  terkait  erat  dengan  wilayah mana keputusan ekonomi yang relevan dilakukan.
 Kompetisi, berhubungan dengan fungsi  permintaan  &  penawaran, ketersediaan rumah dan jumlah pembeli potensial pada pasar.
 Demand  unit  merupakan  suatu  bagian yang  menyatakan  permintaan  atas suatu  produk  yang  didasarkan  pada demografi, yang mendifinisikan jumlah  pembeli  sekarang  dan  yang akan datang.

## Pengertian rumah.
Rumah adalah suatu barang yang khas dengan  karateristik  unik  diantara  semua barang  lain  yang  digunakan  secara  umum. Levy  (1995)  menyebutkan  bahwa  rumah mempunyai karateristik:
1. Fixity ,  yaitu  terdapat  pada  tempat tertentu selama umur bangunanya.
2. Orability ,  yaitu  secara  umum  lebih tahan lama.
3. Slow  rate  of  technological  change, yaitu  rumah  cenderung  lebih  lambat usianya  dibanding  dengan  barang lainya.
4. Proness to neighborhood effects , yaitu nilainya dipengaruhi oleh lokasi.
5. Sensitivity to credit , karena  kebutuhan rumah  merupakan  pengeeluaran  yang besar  dan  seiring  dibiayai  dengan kredit jangka panjang.
6. Speculative motive in ownership , yaitu memiliki keuntungan spekulasi.
7. Merrid  good, yaitu  rumah  dipandang sebagai sesuatu yang memilih
pengaruh menguntungkan yang melebihi kepuasan penggunaanya.
8. Small  scale  of  producy  unit, bila dibandingkan dengan produk lain.
9. Fragmented ownership , yaitu kepemilikan yang terpisah- pisah.
Real  estate  as  the  physical  land  and oppurterances  offixed  to  the  land  real  estate bersifat  tidak  bergerak  dan  berwujud.  Real estate  adalah  semua  benda  yang  termasuk  di dalam  dan  di  atas  air  tanah  yang  merupakan bagian  alam  dati  tanah  (missal  pohon  dan mineral)  dan  juga  semua  benda  yang  dibuat dan dibangun oleh manusia (missal: bangunan rumah,  sumur  dan  jaringan  pipa  air  tanah) (AIERA, 1992).
Hakekat  perumahan  atau  kediaman tidak  hanya  mencakup  rumah  dari  sisi  fisik bangunan, melainkan meliputi segala kelengkapan  fasilitas  pendukungnya  baik yang  ada  dalam  ataupun  dari  luar.  Lebih  luas lagi  bila  dilihat  dukungan  fasilitas  dan aksesbilitas  yang  ada,  sebagai  contoh  system keamanan  lingkungan,  system  saluran  air,
sarana  jalan,  jaringan  listrik,  jaringan  telepon dan lain sebagainya (Hidayati, 2001).

## Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Jenis-jenis Kredit Pemilikan Rumah meliputi:
1. Kredit Pemilikan  Rumah  Bank Tabungan Negara (KPR-BTN)
Bank  Tabungan  Negara  adalah  salah  satu Bank  pemerintah  yang  diberi  tugas mengelola  dan  menyediakan  dana  dalam rangka membiayai pembangunan Perumahan  Sangat  Sederhana  (RSS)  dan Rumah Sederhana (RS) serta memberikan Kredit Pemilikan Rumah bagi masyarakat. Pengelompokan  jenis-jenis  KPR  yang diselenggarakan  oleh  Bank  Tabungan Negara adalah sebagai berikut:
 KPR paket A
 Disebut  KPR  Griya  Inti  yaitu  KPR
untuk  pembelian  rumah  berikut dengan luas bangunan tidak melampaui  21  m  persegi,  dengan pembiayaan  sebagian  menggunakan dana  subsidi  yang  berasal  dari pemerintah.
 KPR paket B
 Disebut  KPR  Griya  Madya  yaitu KPR  untuk  pembelian  rumah  berikut tanah  dengan  luas  bangunan  di  atas 21  m  persegi,  tetapi  tidak  lebih  dari 70  m  persegi,  dengan  pembiayaan sebagian  menggunakan  dana  yang disediakan oleh pemerintah.
2. Kredit  Pemilikan  Rumah  Non  BTN (KPR-Non BTN)
Semua  perbankan  baik  negeri  maupun swasta,  selain  Bank  Pengkreditan  Rakyat (BPR)  melayani  KPR  untuk  pembelian rumah  berikut  tanah  dengan  standar bangunan  di  atas  ketentuan  rumah sederhana.  Bank  yang  menyediakan fasilitas  KPR  diantaranya:  Bank  BRI, BNI, BPD, Mandiri, NISP, Danamon, dan Lippo.

## Kerangka Pemikiran Teoritis
Faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan  rumah  sederhana  (demand  side factor)  adalah:  harga  rumah,  pendapatan konsumen,  harga  sewa  rumah,  suku  bunga angsuran  rumah  dan  jarak  lokasi  terhadap central business district.

## Pertimbangan  Pemilikan  Varibel  Bebas dan Tidak Bebas
Dipilihnya  variable  bebas  dan  tidak bebas  ubtuk  pendekatan  model  permintaan berdasarkan pertimbangan sebagai berikut:
1. Fakta  yang  terjadi  di  lokasi  penelitian bahwa jumlah rumah  yang dibangun oleh pengembang menyesuaikan jumlah pesanan  dan  permintaan konsumen,
berarti realisasi pembelian rumah
sederhana merupakan variable keseimbangan  antara  permintaan  ( d Q ) dan penawaran ( s Q ), yaitu:    Q Q Q s d .
2. Variable harga rumah ditentukan
berdasarkan pertimbangan harga
keseimbangan  (PRICE),  yatu  merupakan harga jumlah produk yang disepakati oleh pembeli.
3. Pendapatan konsumen merupakan indicator yang digunakan untuk menunjukkan  daya  beli  konsumen  akan kebutuhan rumah, sehingga akan mempengaruhi permintaan rumah. Harga Sewa Rumah (RENT)
Central Business District (CBD) Pendapatan Konsumen
(INCOME)
Suku Bunga Kredit Rumah (RATE) Permintaan Rumah Sederhana Tipe 36
4. Besarnya  suku  bunga  kredit  rumah  akan mempengaruhi  beban  konsumen  dalam memenuhi angsuran cicilan  kredit rumah,
sehingga akan mempengaruhi permintaan rumah.
5. Central Business District (CBD) menunjukkan  tingkat  strategis  lokasi suatu  hunian  dan  sangat  mempengaruhi ekspektasi  konsumen  untuk  menentukan pilihannya, merupakan salah satu variable yang mempengaruhi permintaan rumah.
6. Harga  sewa  rumah  sederhana  tipe  36  di lokasi penelitian merupakan harga substitusi  dari  harga  pembelian  rumah sederhana tipe 36,
sehingga
mempengaruhi permintaan rumah.

## Hipotesis
1. Harga  rumah  sederhana  berpengaruh negative  (-)  dan  signifikan  terhadap
permintaan  rumah  sederhana  di  kota
Semarang.
2. Pendapatan konsumen berpengaruh positif  (+)  dan  signifikan  terhadap permintaan  rumah  sederhana  di  kota Semarang.
3. Suku  bunga  kredit  rumah  sederhana berpengaruh negative  (-) dan dan signifikan  terhadap  permintaan  rumah sederhana di kota Semarang.
4. Harga sewa reumah sederhana berpengaruh  positif  (+)  dan  signifikan terhadap  permintaan  rumah  sederhana  di kota Semarang.
5. Jarak  ke  pusat  kota  (CBD)  berpengaruh negarif  (-)  dan  signifikan  terhadap permintaan  rumah  sederhana  di  kota Semarang.

## Definisi Operasional Variable
1. Permintaan rumah sederhana ( d Q ) adalah jumlah realisasi permintaan rmah sederhana  tipe  36  di  kawasan  lokasi penelitian (unit rumah).
2. Harga  rumah  sederhana  (PRICE)  adalah harga jual pokok rumah sederhana tipe 36 pada  saat  akad  kredit  berlangsung (rupiah)
3. Pendapatan  konsumen  (INCOME) adalah pendapatan  pembelian  rumah  sederhana tipe 36 di lokasi penelitian (rupiah).
4. Suku bunga  kredit  rumah  (RATE)  adalah besarnya  suku  bunga  kredit  rumah sederhana  tipe  36  yang  berlaku  pada  saat akad kredit berlangsung (persen/tahun).
5. Harga  sewa  rumah  sederhana  (RENT) adalah  harga  sewa  rumah  sederhana  tipe 36  yang  berlaku  pada  saat  penelitian, dihitung  berdasarkan  harga  rata-rata  dari seluruh harga sewa yang berlaku (rupiah/tahun).
6. Jarak  ke  pusat  kota  (CBD)  adalah  jarak tempuh  antara  lokasi  penelitian  dengan pusat  kegiatan  kota  Semarang,  yaitu Simpang Lima (Km).

## Analisis Data

## Tehnik Analisis
Analisis  permintaan  menggunakan persamaan simultan. Berdasarkan hasil identifikasi  model  seperti  yang  digunakan oleh  Gujarati  (2003)  menunjukkan  status model  adalah  over  identified,  sehingga  data yang  diperoleh  dari  lapangan  dianalisis menggunakan  metode  Two  Stage  Least Square  (2SLS).  Program  aplikasi  yang digunakan  econometric  views  3.0  (EVIEWS 3.0).

## Langkah-langkah Penyusunan Model
Mengacu  pada  alat  analisis  yang digunakan dalam studi ini, maka  model empiris yang  digunakan  adalah  model  log  linier. Analisis  regresi  digunakan  untuk  mengukur kekuatan hubungan antara 2 variabel atau lebih, dan  menunjukkan  arah  hubungan  antara variabel dependent dengan variabel independent .  Berdasarkan  pada  pembatasan obyek  pengamatan  di  atas,  dan  selanjutnya untuk menganalisis faktor -faktor yang berpengaruh terhadap permintaan rumah adalah sebagai berikut :
) , , , , ( CBD RENT RATE INCOME PRICE Q d 
dari fungsi di atas , selanjutnya dapat disusun dalam bentuk persamaan berikut ini.
Y = f (X 1 , X 2 , X 3 , X 4 , X 5 ) berdasarkan fungsi produksi  yang secara umum digunakan dalam estimasi empiris adalah fungsi pangkat dari bentuk (Salvatore, 1997) :
Q =  A   K a L ß dari  kedua  persamaan  di  atas,  apabila  disusun dalam  bentuk persamaan  non  linier  atau  secara matematis model fungsi produksi Cobb Douglas dapat dirumuskan ke bentuk persamaan sebagai berikut (Soekartawi, 2003) :
Y = ß 0 X 1 ß1 , X 2 ß2 , X 3 ß3 , X 4 ß4 , X 5 ß5 , e u
Dimana Y = variabel yang dijelaskan. X = variabel yang menjelaskan. ß = besaran yang akan diduga. u = kesalahan ( disturbance term ). e = logaritma natural (2,718). kemudian dari persamaan di atas ditransformasikan  ke  dalam  bentuk  logaritma natural  menjadi  sebuah  persamaan  Regresi Linier  Berganda  yang  secara  matematis  dapat dirumuskan sebagai berikut :
Ln Y = ln ß 0 + ln ß 1 X 1 + ln ß 2 X 2 + ln ß 3 X 3 + ln ß 4 X 4 + lnß 5 X 5 + e Karena ln ß 0 adalah suatu  konstanta  yang  dapat ditulis  kembali sebagai ß 0 dalam  model regresi , maka berdasarkan penelitian sebelumnya selanjutnya  dapat  dibentuk  suatu  model  regresi double log sebagai berikut :
Ln Y = ß 0 + ln ß 1 X 1 + ln ß 2 X 2 + ln ß 3 X 3 + ln ß 4 X 4 + lnß 5 X 5 + e sehingga model yang digunakan dalam penelitian ini dapat dituliskan dengan persamaan :
Ln Qd = ß 0 + ß 1 ln PRICE + ß 2 ln INCOME + ß 3 ln RATE + ß 4 ln RENT+ ß 5 ln CBD + e i Keterangan:
d Q = Permintaan rumah PRICE = Harga rumah (Rp) INCOME = Pendapatan konsumen (Rp) RATE =  Suku  bunga  KPR  (persen/ tahun) RENT = Harga sewa rumah sederhana (Rp) CBD =  Central  Business  District (km) ß 0 = Intercept ß 1 ß 2 ß 3 ß 4 ß 5 ß 6 = Koefisien regresi variabel bebas
ln = Logaritma Natural e i = Variabel pengganggu

## Pengujian Model
Pengujian  model  terhadap  asumsi klasik  diberlakukan  pada  persamaan  original persamaan  (1)  dan  (2),  yang  meliputi  uji multikolinearitas, heteroskedasitas dan autokorelasi.
 Uji multikolinearitas
Uji  multikolinearitas  dilakukan  untuk mengetahui  apakah  ada  hubungan  linear antara  variabel-variabel  bebas  dalam model  regresi.  Selanjutnya  pengujian multikolinearitas  dapat  dilakukan  dengan melihat  nilai  Variant  Inflatios  Factor (VIF)  masing-masing  variable.  Nilai  VIF lebih  besar dari  10  menunjukkan  indikasi multikolinearitas  yang  serius  (Gujarati, 2003).
 Uji heteroskedasitas Pendeteksian  heteroskedasitas  melalui residual  test,  yaitu  menggunakan  uji white heteroskedasity (Gujarati, 2003).
 Uji autokorelasi
Uji  Durbin  Watson  ( w d )  yaitu  dengan cara  membandingkan  nilai w d statistic dengan w d table.  Criteria  penentuan  ada tidaknya gejala autokorelasi adalah berdasarkan  pengujian  wilayah  sebagai berikut (Gujarati, 2003).
a. 0 < w d < L d = 0 H ditolak dan terdapat autokorelasi positif b. L d < w d < u d = tidak ada keputusan
c. 4 - L d < w d < 4 = 0 H ditolak dan terdapat autokorelasi negatif d. 4 - u d < w d < 4 - L d = tidak ada keputusan e. u d < w d < 4 - u d = 0 H diterima dan tidak terdapat autokorelasi

## Hasil Analisis Data dan Pembahasan

## Hasil Estimasi Model.
Penelitian  pada  faktor-faktor  yang berpengaruh  terhadap  permintaan  rumah sederhana  di  Kota  Semarang,  meliputi faktor  harga  rumah,  pendapatan  konsumen, harga  sewa  rumah,  tingkat  suku  bunga, jarak  tempuh  ke  central  bussiness  district (Simpang  Lima  Kota  Semarang),  dan fasilitas kredit yang diterima pengembang.
Keseluruhan  faktor-faktor  tersebut di  atas  diestimasi  menggunakan Two  stage least  square. Hasil  estimasi  pada  masing- masing tahapan sebagai berikut :
Model Persamaan Original Persamaan Permintaan : LNQ = 322.7753205 – 1.626068482*LNPRICE + 1.177401901*LNINCOME – 102.3100347*LNRATE  +  0.4206127833* LNRENT – 0.2967047602*LNCBD Pengujian Penyimpangan Asumsi Klasik Multikolinearitas Hasil pengujian multikolinearitas terhadap persamaan original permintaan Tabel  2 Hasil Pengujian Multikolinearitas Persamaan Permintaan Variabel VIF LN PRICE 9,7 LN INCOME 10,0 LN RATE 3,2 LN RENT 10,0 LN CBD 2,8 Dari  tabel  2  terlihat  bahwa  hasil pengujian multikolinearitas terhadap variabel
bebas pada persamaan permintaan  ternyata  besarnya  VIF  tidak ada  yang  melebihi  10,  sehingga  model
persamaan bebas dari gangguan multikolinearitas.

## Heteroskedasitas
Uji heterokedasitas dilakukan untukmengetahui apakahvarian setiap distruance  term  yang  dibatasi  oleh  nilai tertentu  mengenai  variabel  variabel  bebas berbentuk  suatu  nilai  konstan  yang  tidak sama  t2.  situasi  heterokedasitas  akan menyebabkan penaksiran2 koefisienregresi  menjadi  tidak  tepat. Pendektesian  situasi  ini  dilakukan  dengan uji White Heterocedacity.
Hasil  uji  white  heteroscedacity pada  tabel  4.2  menunjukan  bahwa  nilai probabilitas  Obs*R-  Square  persamaan permintaan  tidak  signifikan  pada  α  = 5  ( lebih  besar  dari  pada  0,05),  yang  berarti persamaan  permintaan  bebas  dari  gejala heteroskedasitas.
Tabel 3 Hasil uji White Heteroscedacity Nilai Persamaan Permintaan F-Statistik 1.024924 Obs *R-Square 21.70055 Probability ( F-stat ) 0.034274 Probability ( Obs R-square) 0.143934 Homoskedasitas

## Autokorelasi
Pengujian  ada  tidaknya  autokorelasi dalam  persamaan  regresi  ini  dengan  melihat keadaan  nilai  Durbin  –  Watson  dari  hasil perhitungan,  yang  dibandingkan  dengan  nilai Durban – Watson table.
Hasil  perbandingan  DW  perhitungan dan  DW  table  pada  masing  –  masing persamaan :
1. persamaan permintaan : ( n = 1,718; k’= 5; α = 5% ) menurut  tabel  dari  dl  =  1,718;  dv  = 1.820  hasil  perhitungan Dw = 1,72.
Gambar 1.

## Hasil pemetaan DW perhitungan dan DW table persamaan permintaan
Positive Indecision  No positive and Indecission Negative Autocorrela Negative Autocorrelation tion Autocorrelation 0 1.728 1.810 2 2.190 2.272 4 Dari  gambar  1.  terlihat  bahwa  hasil DW  perhitungan  sebesar  1,729  terletak  pada wilayah  indecission,  sehingga  tidak  bisa diambil keputusan bebas autokorelasi. Selanjutnya  untuk  memastikannya  dilakukan uji data run test : n1 = 85; n2 = 91; k = 99.
E (k) = 2 n 1 n 2 + 1 n 1 + n 2 = 2 x 85 x 91              + 1 85 + 91 = 88,8977
δ 2 k  =    2 n 1 n 2 (2 n 1 n 2 -  n 1 n 2 ) ( n 1 + n 2 ) 2 ( n 1 + n 2 - n 1 )
=  2 x 85 x 91 ( 2 x 85 x 91 – 85 – 91)
( 85 + 91 ) 2 ( 85 + 91 – 1 )
=  43,6464
= 6,60654
Bila mengikuti ketentuan : E (k) – 1,96 δ k ≤ k ≤ E(k) + 1,96 δ k
75,9 489 ≤ k ≤ 101,847
Nilai  k  =  99  termasuk  dalam  kriteria Ho  diterima.  Jadi  fungsi  permintaan  bebas dari gangguan autokorelasi.
Hasil regresi persamaan struktural (simultan)
Setelah  uji  asumsi  klasik  dilakukan terhadap persamaan original permintaan dan ternyata  hasilnya  bebas  dari  gangguan multikolinearitas, heteroskedasitas dan autokorelasi. Selanjutnya disusun persamaan struktural, dengan mensubstitusikan nilai PRICEfit dari persamaan reduksi dalam persamaan original permintaan. Hasil regresi persamaan  struktural  permintaan  seperti pada tabel 4 Tabel 4 Hasil regresi persamaan struktural permintaan Variabel Persamaan permintaan koefisien t-statistik probabilitas  Sig. 1 2 3 4 5 C 235.8404 2.044684 0.0424 Sig. Ln Pricefit -4.198720 -6.611288 0.000 Sig. Ln Income 1.260407 13.91950 0.000 Sig. Ln Rate -57.06418 -1.489415 0.1382 Tdk sig. Ln Rent 0.038270 0.341751 0.7330 Tdk sig. Ln CBD 0.339711 -4.004622 0.0001 Sig. R Squared 0,970147 F Statistik 1104.931 Prob.- (F-stat.) 0.0000
Dari  tabel  4  diperoleh  gambaran bahwa hasil estimasi persamaan struktural ternyata  nilai  probabilitas  F  persamaan permintaan  rumah  sederhana  dibawah 0,05  yaitu  0,00000 ,  hal  ini  berarti bahwa pada tingkat kepercayaan α = 5 % variabel bebas  harga  rumah,  pendapatan,  tingkat suku bunga,  harga  sewa  rumah,  dan  jarak tempuh  ke    CBD    secara    agregate berpengaruh       signifikan           terhadap
permintaan  rumah  sederhana  di  kota Semarang.
Besarnya pengaruh agregatif variabel  bebas  terhadap  variabel  terikat ditunjukkan oleh nilai koefisien
determinasi  (R 2 )  pada  masing-masing persamaan. Besarnya koefisien determinasi persamaan permintaan
0,970147.  Dengan  demikian  variabel bebas  secara  agregat  dapat  menjelaskan 97%  variabel  jumlah  rumah  sederhana yang  diminta,  sedangkan  sisanya  variasi tersebut dijelaskan oleh variabel lain  yang tidak termasuk dalam pengamatan.
Elastisitas variabel persamaan struktural permintaan. Elastisitas  dari  masing-masing variabel bebas persamaan struktural (simultan)  permintaan  yang  signifikan dijelaskan sebagai berikut:
 Variabel  harga  rumah  bersifat  elastis terhadap permintaan, akibatnya sedikit perubahan harga akan sangat berpengaruh terhadap permintaan rumah.  Seperti  Koefisien  elastisitas permintaan  terhadap  harga  –  4,2 artinya  apabila  terjadi  kenaikan  harga 1  %  maka  animo  masyarakat  untuk membeli rumah akan turun sebesar 4,2 %,  atau  sebaliknya  bila  terjadi penurunan harga sebesar 1% permintaan  rumah  meningkat  sebesar 4,2  %.  Hal  ini  akan  terjadi  bila variabel lainnya tidak berubah.  Pendapatan konsumen sangat berpengaruh terhadap perubahan
kebutuhan  rumah,  menurut  hasil penelitian elastisitas permintaan rumah terhadap pendapatan
masyarakat  sebesar  1,3.  bila  angka tersebut dianalisa menunjukkan bahwa kenaikan pendapatan konsumen sebesar  1  %  akan  berdampak  pada peningkatan  kebutuhan  rumah  sebesar 1,3  %,  atau  bila  pendapatan  menurun 1  %  akan  menurunkan  permintaan rumah 1,3 %, untuk terjadinya kondisi tersebut bila variabel lainnya diasumsikan tetap.
 Jarak  tempuh  ke  CBD,  yang  diwakili oleh jarak tempuh antara simpang lima kota Semarang, dengan lokasi penelitian  berpengaruh  kecil  terhadap permintaan rumah sederhana. Besarnya koefisien elastisitas permintaan  rumah  terhadap  CBD  0,3 bila  diterjemahkan  berarti  semakin bertambah jauh jarak lokasi perumahan  dari  kawasan  simpang lima  1  %,  maka  akan  menurunkan permintaan  rumah  sebesar  0,3  %, sebaliknya  bila  jaraknya  mendekat sebesar 1 % permintaannya bertambah 0,3 %, dengan asumsi variabel lainnya tetap.

## Kesimpulan
Berdasarkan  pada  hasil  antara  data dan  pembahasan,  maka  dapat  disimpulkan sebagai berikut:
1. Faktor-faktor  yang  berpengaruh  terhadap permintaan  rumah  sederhana  di  kota semarang adalah harga rumah, pendapatan  konsumen,  tingkat  suku bunga  kredit  pemilikan  rumah,  harga sewa  rumah  sederhana  dan  jarak  lokasi kawasan  perumahan  terhadap  Central Business Distric.
2. Faktor  yang  berpengaruh  tidak  signifikan pada % 5   , terhadap  permintaan adalah tingkat suku bunga dan harga sewa rumah sederhana.
3. Masing-masing  faktor  yang  berpengaruh terhadap  permintaan  memiliki  elastisitas yang berbeda.
Berdasarkan hasil penelitian  ternyata  faktor  harga  rumah sederhana memiliki pengaruh yang paling elastis terhadap permintaan, yaitu besarnya  koefisien  elastis  permintaan terhadap harga rumah sederhana –4,20.
4. Sebaliknya faktor-faktor yang pengaruhnya paling tidak elastis terhadap permintaan adalah jaraj lokasi perumahan terhadap CBD, besarnya koefisien elastisitas terhadap CBD adalah –0,34.

## Implikasi
1. Kebijakan  pemerintah  dalam  menentukan harga  standar  kredit  rumah  sederhana perlu dilakukan demi untuk mempertahankan dampak perubahan pada keseimbangan  pasar.  Di  satu  sisi  untuk mempertahankan  kemampuan  daya  beli masyarakat  berpenghasilan  menengah  ke bawah,  di  sisi  lain  agar  proses  pemasaran berjalan lancar dan gairah bisnis perumahan  tidak  menurun,  kepentingan pengembang  sebagai profit  oriented tetap terjaga.
2. Kebijakan  pemerintah  Kota  Semarang membangun rumah susun untuk
disewakan  kepada  masyarakat  menengah ke  bawah,  sebagai  salah  satu  penyebab berkurangnya permintaan masyarakat untuk  menyewa  rumah  di  kawasan perumahan  non  susun,  sehingga  pengaruh terhadap  permintaaan,  yaitu  besarnya koefisien permintaan  terhadap harga sewa rumah sederhana 0,04.
3. Kebijakan pembangunan perkotaan dengan  rencana  tata  ruang  kota  yang diarah  pada  pementukan  pusat  –  pusat pertumbuhan  kota  baru,  menyebabkan posisi  kawasan  simpang  lima  tidak  lagi sebagai  satu-satunya  CBD-nya  Kota Semarang,  sudah  mulai  adanya  indikasi pusat  aktivitas bisnis masyarakat bergeser ke  arah  kawasan  lain.  Hasil  penelitian menunjukkan pertimbangan jarak kawasan  simpang  lima  menuju  lokasi
perumahan  bersifat  inelastic,  besarnya koefisien  elastisitas  permintaan  terhadap CBD –0,34.

## Rekomendasi
Beberapa rekomendasi yang dapat penulis sampaikan, sejalan dengan kesimpulan ini adalah sebagai berikut:
1. Subsidi  dalam  bentuk  penurunan  suku bunga  KPR,  masih  sangat  dibutuhkan untuk  membantu  daya  beli  masyarakat berpenghasilan  menengah  ke  bawah dalam memiliki rumah sederhana.
2. Kebijakan Peningkatan pembelian fasilitas kredit  KPR,  lebih  diprioritaskan  pada pemberian fasilitas  kredit  pemilikan rumah  sederhana.  Kebijakan  ini  akan berdampak  luas  terhadap  masyarakat berpenghasilan  menengah  ke  bawah  yang membutuhkan rumah sederhana.

## Referensi
AIREA  (America  Institute  Real  Estate Apprise),  1992:  The  Apprisal  of  Real Estate,  14th  Edition,  Chicago  Illionis, USA
Clavivo,  Sergio;  Vanna,  Michel;  Munoz, Santiago;  2005, The  Housing  Market  in Columbia Socio -Economic and Financial Determinants , http://www. iadb.org/res.
Green  K,  Richard  and  Patrick  H  Hendershott, 1996,  “  Age,  Housing  Demand  and  Real House
Gujarati,  Damodar,  2003, Basic  Econometric , 4 th Editions, MC Graw-Hill, Singapore.
Prices” Regional Science and Urban Economics” , USA.
Harter,  Michelle,  and  Dreiman,  2003, Drawing Inferences about Housing Supply
Elasticity from House  Price Responses to Income  Shocks. sdreiman@ofheo.gov . Washington DC.
Hidayati,  Wahyu  dan  Harjanto,  Budi,  2001, Konsep  Dasar  Penilaian  Properti  edisi pertama, BPFE, Yogyakarta.
Levy.  J.M,  1995.  Urban  and  Metropolitan Economics,  Mc.  Graw  Hill  Book Company.
Nicholson,  Walter,  1995:  Mikro  Ekonomi
Intermediater, Jakarta, Erlangga Richard Patty, 2000, Analisis Permintaan dan Penawaran Rumah Sederhana di Propinsi Jawa Barat, Yogyakarta, Naskah Publikasi UGM. Salvatore,  Dominick,  1997:  Theory  and Problems  of  Microeconomics  Theory: Edition International , Schaum’s Oulines Edition
Singarimbun. Masri dan Sofian Efendi, 1991. Metode  Penelitian  Survey,  Edisi  Revisi, Jakarta; LP3ES Jakarta.
Siregar.  D.  Doli,  1999.  Pemahaman  Investasi dan  Pasar  Property  Dalam  Proses Pengambilan  Keputusan,  Jakarta:  SGT- Reseach Division.
Soekartawi,  2003,  Teori  Ekonomi  Produksi dengan  Pokok  Bahasan  Analisis  Fungsi Cobb-Douglas, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta. Tito  Sulaksana,  2000.  Aspek  Pembiayaan Perumahan, Khususnya Rumah Sederhana dan Rumah Sangat
Sederhana,  Usahawan.  No  03  Tahun XXIX, Maret 2000, hal 8. Turner J. Housing, 1991. Towards Autonomy in Building Enviroment, London; Marion Boyars Publisher Ltd.