Jurnal Notariil, VOL. 1, No. 1, NOVEMBER 2016, 37-50
Available Online at http://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/jn
DOI: 10.22225/jn.1.1.106.37-50

## PEMBUATAN PERJANJIAN NOMINEE SESUAI UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA
Nella Hasibuan Universitas Warmadewa nellahasibuan@yahoo.com

## Abstrak
Perlu  untuk  dipahami  terlebih  dahulu bahwa  Nominee  itu adalah  perjanjian  dan  Nominee dibagi  menjadi  dua  kategori  pertama  ialah Nominee  agreement  yang  artinya  pemegang saham  yang  sebenarnya  menjual  sahamnya  kepada  Nomine  dan  berjanji  akan  membeli kembali  di  harga  tertentu  dan  biasanya  keeksistensiannya  tidak  diketahui  hal  ini  disebut dengan  perjanjian  pergudangan.  Yang  kedua Nominee  agreement  adalah  perjanjian  dua belah  pihak  di  mana  salah  satu  pihaknya  sepakat  untuk  melakukan  tindakan  sebagai sekretaris atau direktur ataupun sebagai pemegang saham untuk sebuah perusahaan yang dimiliki  oleh  orang  lain.  Seperti  diketahui  bahwa  Perjanjian Nominee  adalah  perjanjian  di mana salah satu pihak sepakat bertindak sebagai direktur atau pemegang saham dan se- bagainya.
Kata Kunci: Nominee, Undang-undang, saham.

## Abstract
Need to be understood first that the nominee was an agreement and Nominee divided into two  categories:  the  first  is  the  nominee  agreement  which  means  that  shareholders  who actually sell their shares to nominee and promised to buy back at a certain price and usual- ly keeksistensiannya not known it is referred to the agreement warehousing. The second nominee agreement is an agreement the two sides where one side had agreed to act as a secretary or a director or a shareholder of a company that is owned by someone else. As it is known that the Nominee Agreement is an agreement in which one party agrees to act as a director or shareholder and so on
Keywords: Nominee, law, stock exchange.
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X

## 1. PENDAHULUAN
Perlu  diketahui  terlebih  dahulu mengenai  definisi  Perjanjian Nominee sendiri,  berikut  dipaparkan  dua  buah definisi perjanjian nominee yang dimak- sud yakni sebagai berikut:
a) Under a nominee agreement , the re-
al  shareholder sells  his shares to  a nominee  and  makes  a  commitment to  repurchase  them  at  a  specific price,  usually  in  an  effort  to  remain anonymous. Also called warehousing agreement ,  Chapter  40  of  the  Ver- nimmen 1 . Dalam Nominee  agree
1 Definition of Nominee Agreement - Finance Dictionary, diakses dari http://www.vernimmen.com/html/glossary/_ nomi- nee_agreement.html , tanggal 10 Pebruari 2011, hlm 1.
ment,  pemegang  saham  sebenarnya menjual  sahamnya  kepada Nominee dan  berjanji  akan  membelinya  kem- bali di harga tertentu, biasanya keek- sistensiannya  tidak  diketahui,  hal  ini juga  disebut  dengan  perjanjian pergudangan.
b. A nominee agreement is an arrange- ment between two parties where one person consents to acting as a direc- tor ,  secretary  or  shareholder  for  a company  which  is  owned  by  some- one else. Bahwa Nominee Agreement adalah  perjanjian  antara  dua  belah pihak di mana disatu pihaknya sepa- kat  untuk  melakukan  tindakan  se- bagai  direktur,  sekertaris  ataupun sebagai  pemegang  saham  untuk  se- buah  perusahaan  yang  dimiliki  oleh pihak lainnya.

## Definisi  dan  Maksud  Perjanjian Nominee
Demikian definisi Perjanjian Nominee dapat  Penulis  simpulkan  berikut,  Per- janjian Nominee  adalah  perjanjian  ter- tulis  antara  dua  belah  pihak  di  mana
satu  pihak  sepakat  untuk  melakukan suatu  tindakan  hukum  yang  seakan- akan  pihak  tersebut  adalah  sebagai pemegang  saham  ataupun  direktur  se- buah perusahaan dan lain-lainnya, ada- pun  tindakan  hukum  tersebut  dil- akukannya  guna  keperluan  atau kepentingan dari pihak lainnya.
Kemudian  lebih  jauh  lagi    mengenai maksud  dari  Perjanjian Nominee  itu sendiri  dapat  dijelaskan  sebagai  beri- kut: In  a  nominee  agreement,  the owner  conveys  property  to  a  nominee who the latter consents to hold and ex- ecute  transactions  on  behalf  of  the owner.  The  purpose  of  the  agreement is to outline for legal purposes the own- ership  of  the  property  and  the  role  of the  nominee 2 . Dalam  perjanjian nomi- nee,  pemilik    menyerahkan  properti kepada nominee  yang  kemudian menerima  dan  menjalankan  transaksi atas  nama  pemilik.  Maksud  perjanjian tersebut  untuk  menjelaskan  keperluan hukum  kepemilikan  properti  dan pengaturan nominee.  Sehingga  jelas bahwa yang menjadi maksud perjanjian
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 38
2 What Is a Nominee Agreement? By Regina Y. Favors , eHow Contributor, updated: October 11, 2010, 8am, diakses dari http://www.ehow.com/facts_7313518_nominee-agreement_.html , tanggal 10 Pebruari 2011, hlm 1.
nominee  adalah  untuk  menjelaskan alasan  dibuatnya  perjanjian  nominee tersebut dan juga dijelaskan yang men- jadi hak dan kewajiban si Nominee.

## 2. PEMBAHASAN
Seperti  diketahui  bahwa  Perjanjian Nominee adalah perjanjian di mana sa- lah  satu  pihak  sepakat  bertindak  se- bagai  direktur  atau  pemegang  saham dan  sebagainya,  dengan  proses  beker- janya dapat diuraikan sebagai berikut:
a) Pernyataan  Umum  ( Standard  Recit- als)  For  legal  purposes,  a  nominee agreement  represents  an  arrange- ment  in  which  the  owner  registers the property in the name of a nomi- nee  so  that  the  latter  legally  holds the property and all the rights relat- ed to it such as mortgages, interests, easements,  licenses,  leases,  by-laws and  charges.  Unlike  the  owner,  the nominee has no beneficial interest in the property. Untuk maksud hukum, perjanjian nominee  dibuat  oleh  si pemilik  untuk  mendaftarkan  proper- tinya  atas  nama  nominee  sehingga nominee  menjadi  sah  menguasai property,  berikut  hak-hak  lainnya
seperti hak tanggungan, bunga, ijin, sewa, pembayaran  dan lainnya. Tid- ak  seperti  sipemilik, nominee  disini tidak  berhak  atas  keuntungan  prop- erti.
b) Pembebasan  dari  Tanggung  Jawab ( Deed  of  Indemnity)The  persons  or company  acting  as  the  nominee must be indemnified against the po- tentially  harmful  actions  carried  out by the person who actually runs the company. The agreement is typically known as a deed of indemnity and is signed  by  the  persons  purchasing the  company nominee  services .  Alt- hough  standard  deed  of  indemnities exists,  they  can,  occasionally  be  al- tered  to  include  or  exclude  specific activities  which  one  or  both  parties might  request.  Orang  atau  badan usaha  yang  bertindak  sebagai nomi- nee  harus  dibebaskan  dari  hal-hal merugikan  yang  seharusnya  di- tanggung  si  pemilik  dalam  tindakan pengoperasian  suatu  usaha.    Akta pembebasan dari tanggung jawab ini harus  ditandatangani  oleh  pihak- pihak  yang  mengadakan  jasa  nomi- nee  perusahaan  tersebut.  Akta  ini
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 39
dapat juga berisikan segala tindakan- tindakan  khusus  yang  diinginkan oleh pihak-pihak yang terlibat di da- lamnya.
c) Kuasa ( Power of Attorney)A power of attorney is provided by the nominee to  the  purchaser  as  a  means  to granting that person authority to run and  act  for  the  company.  As  the nominee will take little or no part in the  actual  day  to  day  operations  of the new business, the real owners of the  company  require  evidence  that they  own  and  are  in  charge  of  the company. This is in spite of the fact there  is  no  visible  evidence at Companies House to suggest that
they  are  in  any  way  connected  with the  business.  A  power  of  attor- ney  will  essentially  state  that  the purchaser  has  unlimited  authority  to act  for  the  company  and  that  they are  the  beneficial  owners  of  the shares.  Kuasa  diberikan  oleh  nomi- nee  untuk  pembeli  sebagai  jaminan bahwa pembeli berhak bertindak un- tuk  perusahaan.  Karena nominee sehari-hari  tidak  banyak  bertindak untuk  perusahaan  tersebut,  pemilik
usaha sebenarnya memerlukan bukti sebagai  pemilik  dan  berhak  men- goperasikan  perusahaan.  Namun bukti-bukti hubungan para pihak tid- ak terlihat umum. Kuasa menyatakan bahwa  pembeli  hanya  boleh  bertin- dak  secara  terbatas  untuk  perus- ahaan  dan  merupakan  pemilik  dari saham-saham.
Demikian  proses  dari  perjanjian nominee  asing  yang  umumnya  terdiri dari pembuatan  tiga  buah akta perjan- jian,  namun  dapat  juga  dibuatkan  da- lam satu atau dua buah akta tapi tetap berisikan  ketiga  maksud  akta-akta  di- maksud.

## Pentingnya Nominee Agreement
Perjanjian  Nominee  penting  dibuat khususnya  bagi  para  pihak  dalam melaksanakan  perjanjian  nominee  itu sendiri. Pentingnya Perjanjian Nominee dapat dijelaskan sebagai berikut:
One  of  the  most  important  things that you will do is to have your Notary or  Lawyer  draw  up  a  Nominee  agree- ment  between  you  and  your  nominee to  cover  your  purchase  of  land  which you are legally not allowed to own, lets
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 40
make no bones about it, that is the law and there is really no getting around it.
Alasan yang paling penting dibuatnya perjanjian  nominee  adalah  perjanjian tersebut  dapat  melindungi  pembelian tanah oleh warga negara asing atas na- ma  nominee,  di  mana  warga  negara asing tersebut tidak berhak untuk men- guasainya.
The  other  most  important  thing  is when you draw up the loan agreement between you and your Nominee to cov- er your loan to him for the value of the property  i.e  for  those  newbies  you  are loaning your nominee the money to buy the  land  that  is  in  his  name  but  you have  the  use  of  it  in  perpetuity.  Re- member  to  include  the  value  of  the house that has yet to be built on it. Lets say  for  the  purpose  of  argument  that your land will cost 100,000,000 Rupiahs and you intend to put a house of similar price  on  the  land.  Then  make  out  the loan agreement for 2 billion, even if the house  hasn't  been  built  yet,  when  it  is you  want  that  value  reflected  in  your loan to your nominee.
Hal penting lainnya adalah perjanjian hutang  piutangnya  dapat  melindungi
uang  yang  dipinjamkan  atau  di- pergunakan  oleh nominee  atau  warga negara  Indonesia  untuk  pembelian tanah  atas  nama  nominee,  dalam  per- janjian hutang piutang dimasukkan har- ga tanah sebenarnyan juga dimasukkan nilai bangunan yang ada di atasnya.
Otherwise  your  nominee  might  bor- row  the  money  to  pay  of  his  loan  and take  custody  of  the  land  and  get  the house  for  nothing,    good  business  if you can get it. And there's no court in the land that would dispute his owner- ship since it's there in black and  white on your loan agreement.
Pembuatan  perjanjian  hutang piutang  yang  tersebut  di  atas  tidak memungkinkan  lagi  nominee  memin- jamkan  uang  atas  tanah  tersebut  dan membayarkannya  kepada  warga  nega- ra asing untuk mendapatkan tanah ter- sebut.
One  more  thing,  in  your  choice  of nominee  find  a  cultivate  someone  of reasonable  standing in  the community. Possibly someone in a managerial situa- tion  with  a  large  family  and  possible higher up in the community level. Some hair-raising  stories  about  nominee  and
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 41
acquaintances of many  years standing, turning  into  monsters  overnight,  rich monsters,  with  your  money.  It  seems that someone who is going into the en- tire relationship on a professional basis is  a  much  better  bet  than  someone with an emotional connection.
Adalah  penting  untuk  menentukan seseorang untuk menjadi nominee yang baik,  sebaiknya  dipilih nominee  yang berlatar  belakang  berkedudukan  baik yang  mempunyai  keluarga  besar  dan bertingkat sosial yang tinggi juga profe- sional serta punya hubungan yang baik dengan  warga  negara  asing,  karena banyak nominee  yang  awalnya  bertin- dakan patut tapi akhirnya bertindak tid- ak  patut.  Demikian  perjanjian  nominee penting  dibuat  dengan  maksud  untuk melindungi tanah yang dibeli atas nama nominee  tersebut  berada  dalam  pen- guasaan  warga  negara  asing,  juga  un- tuk melindungi agar uang yang dipakai untuk membeli tanah tersebut tetap ek- sis nilainya.

## Resiko Perjanjian Nominee
Berinvestasi  di  Indonesia  dengan cara  yang  tidak  mengikuti  aturan  akan
bermasalah  dan  memerlukan  waktu dan biaya yang mahal dibanding negara lain.  Badan  penanaman  modal  asing Indonesia  sangat  ketat  dan  beberapa sektor usaha telah ditutup untuk inves- tasi  asing,  termasuk  sektor  properti  di Indonesia  khususnya  penguasaan tanah oleh warga negara asing. Sering- kali  investor  asing  dan  warga  negara asing  yang  ingin  mempunyai  properti atau usaha di Indonesia akan disarank- an  menempuh short  cut  demi menghindari ketatnya peraturan. Hal ini biasa  terjadi  dalam  sektor  properti, banyak  agen  properti  yang  mem- populerkan  cara  penguasaan  tersebut kepada investor asing dan warga nega- ra asing guna mendapatkan komisi dari jual  beli  properti.  Para  agen  tersebut dengan  akan  memberikan  informasi yang  menarik  berikut  website-nya, mempromosikan cara-cara menghindari perundang-undangan  Indonesia mengenai kepemilikan tanah. Para agen juga  akan  menunjuk  Notaris  dan Pengacara yang dapat membantu untuk mendapatkan  properti  dengan  jalan pintas  tanpa  memenuhi  perundang- undangan,  umumnya  mereka  sukses
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 42
melaksanakan transaksi.
Struktur  yang  sangat  umum  yang dipergunakan  untuk  menempuh  jalan pintas  dari  ketentuan  perundang- undangan  Indonesia  dan  memenuhi kebutuhan  investor  asing  di  sektor properti  adalah  menggunakan Nomi- nee. Dengan membuat perjanjian nomi- nee  dengan  warga  negara  Indonesia, yang  memungkinan  berinvestasi  se- bagai  pemegang  saham  maupun  men- guasai tanah  hak milik. Warga negara asing  akan  diyakinkan  oleh  agennya bahwa cara tersebut aman karena ban- yak  dilaksanakan  sebelumnya  di masyarakat,  hal  ini  benar  adanya kecuali cara tersebut ternyata tidak sah. Kadang  kala  struktur  nominee  diikuti dengan perjanjian hutang piutang atau perjanjian  lainnya  guna  memberikan keamanan  investasi  namun  tetap  ada risikonya.
Struktur  nominee  akan  efektif  bila tetap  berhubungan  baik  dengan  nomi- nee dan nominee tidak terlibat masalah dengan  pihak  ketiga  dan  investasi  ter- sebut  tidak  terlibat  masalah.  Namun masalah  tetap  ada  bilamana  nominee atau  pihak  ketiga  yang  bermasalah
dengan  nominee  dan  yang  menguasai negosiasi  ternyata  membuat  permasa- lahan.
Masalah  utama  perjanjian  adalah jika Nominee  yang  aktif  melaksanakan tindakan jalan pintas justru memperma- salahkannya,  ini  bisa  mengakibatkan hilangnya  hak-hak  warga  negara  asing karena  tidak  dilindungi  perundang- undangan,  karena  ketentuan  tentang syarat sahnya perjanjian tidak dipenuhi oleh  perjanjian  nominee.  Argumennya adalah  salah  satu  pihak  dalam  perjan- jian  dapat  dipersalahkan  karena  tidak memenuhi  syarat  subyek  hukum  atas penguasaan  tanah  di  Indonesia  kare- nanya  investor  asing  dapat  kehilangan investasinya. Masalah lain perjanjian ini adalah  penguasaan  properti  tidak  sah secara  hukum  karena Nominee  yang berhak  secara  hukum  dan Nominee yang  berhak  untuk  menjalankan  hak- hak  penguasaan  atau  berhubungan dengan  pihak  ketiga  dan  aset  bisa dikuasai oleh pihak ketiga, dalam hal ini investor dapat kehilangan investasinya.
Saat  ini  banyak  masalah  yang disebabkan  oleh  tidak  dipenuhinya syarat  perjanjian  nominee  khususnya
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 43
kalau  sudah  menyangkut  masalah  nilai uang.  Demikian  juga  untuk  masa  de- p an ,   ak an   ad a   pe r mas a la h an pengenaan  pajak  atas  nilai  properti yang sebelumnya tidak dikenakan.
Seringkali  karena  keramahan  nomi- nee  pada  awalnya  dan  karena  keingi- nan  mempunyai  properti  yang  indah, membuat  warga  negara  asing  kurang menyadari  permasalahan  yang  akan ada  timbul  dalam  perjanjian  nominee. Sebaiknya  warga  negara  asing  harus tetap  berhati-hati  dengan  perjanjian yang tidak memenuhi ketentuan hukum sejak awalnya.
Ketika masalah timbul yang rugi ada- lah warga negara asing dan secara tid- ak  langsung  warga  negara  Indonesia sebagai nominee dan pelindungnya. Di- harapakan di masa depan hukum Indo- nesia  mempunyai  cara  dan  peraturan khusus  mengenai  perjanjian nominee sehingga  diharapkan  tidak  ada  lagi pihak-pihak  yang  menempuh  jalan pintas  dari  peraturan  perundang- undangan.
Keabsahan Perjanjian Innominaat Bentuk Perjanjian Nominee
Bali  merupakan  suatu  daerah  yang memiliki  banyak  daya  tarik,  antara  lain seni budaya yang beraneka ragam dan pantai-pantai yang indah yang tersebar di  dalamnya.  Hal  itu  menjadikan  Bali sebagai  daerah  wisata  yang  sangat terkenal hingga banyak dikunjungi oleh wisatawan  baik  lokal  maupun wisatawan asing. Dalam perkembangan selanjutnya,  banyak  wisatawan  asing yang tertarik untuk membeli tanah dan memilikinya dengan hak milik di daerah tersebut, balk untuk  mendirikan rumah tempat tinggal maupun untuk investasi.
Namun  hal  tersebut  tidak  mungkin terjadi.  Hukum  tanah  nasional melarang  warga  negara  asing  untuk memiliki  tanah  dengan  hak  milik  di wilayah  Indonesia.  Hukum  tanah  na- sional  mengatur  bahwa  hanya  warga negara  Indonesia  yang  berhak  untuk memiliki  tanah  dengan  hak  milik  di  In- donesia.
Untuk menyiasati hal tersebut, maka dibuatlah  perjanjian  nominee  antara warga  negara  asing  dan  warga  negara Indonesia.  Dengan  menggunakan  per- janjian nominee  warga  negara  asing dapat  memiliki  tanah  dengan  hak  milik
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 44
di Bali dengan cara mendaftarkan tanah tersebut atas nama warga negara Indo- nesia  yang  ditunjuknya  sebagai Nomi- nee.  Penjanjian  nominee  merupakan jenis  perjanjian innominaat,  yaitu  per- janjian  yang  tidak  dikenal  dalam  Kitab Undang-undang  Hukum  Perdata (KUHPer)  namun  timbul,tumbuh  dan berkembang di masyarakat.
Berdasarkan  KUHPer,  perjanjian nominee harus tunduk pada ketentuan- ketentuan hukum perjanjian dalam Bu- ku  III  KUHPer.  Berdasarkan  KUHPer, perjanjian nominee,  yang  digunakan oleh warga negara asing, telah memen- uhi syarat-syarat sah  perjanjian hingga dianggap  sah  dan  dapat  dilaksanakan, walaupun latar belakang dari dibuatnya perjanjian tersebut adalah suatu upaya untuk  menyelundupkan  ketentuan- ketentuan  dalam  hukum  tanah  nasion- al.  Salah  satu  cara  yang  dapat ditempuh oleh negara agar hal tersebut tidak  terjadi  lagi  maka  sebaiknya pemerintah  membuat  suatu  peraturan perundang-undangan  yang  mengatur mengenai  perjanjian nominee  secara khusus
Perkembangan Perjanjian N omi- nee
Mengenai  konsep nominee  dalam konteks  hukum  Indonesia  bukanlah  di- maksud  kepada  konsep nominee menurut  konsep  hukum Anglo  Saxon.
Dalam  hukum  di  Indonesia  yang  men- ganut hukum Eropa Kontinental-konsep nominee tidak dikenal. Konsep nominee pada  awalnya  hanya  terdapat  dalam suatu  sistem  hukum common  law.  In- donesia  baru  mengenal  konsep nomi- nee  dan  sering  menggunakan  dalam beberapa  transaksi  hukum  sejak  arus investasi pihak asing pada tahun sekitar 1970-an.
Pengertian nominee  sendiri menurut Blacks Law  Dictionary  adalah:
One  who  has  been  nominated  or  pro- posed for an  office. One designated to act for another as his representative in a rather limited sense, lt is used some- times to signify an agent or trustee. It has  no  connotation,  however,  other than that to acting for another, in rep- resentation  for  another,  or  as  the grantee  of  another.  Orang  yang  di- tunjuk  untuk  kantor.  Orang  yang  di- perintahkan untu bertindak untuk orang
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 45
lain  sebagai  perwakilannya  dengan  ba- tasan-batasan  tertentu,  kadang  kala sebagai  agen  atau  trustee.  Intinya  se- mata-mata  bertindak  untuk  orang  lain, mewakili orang lain atau sebagai penja- min orang lain.
Sedangkan  pengertian  menurut  ka- mus Merriam  Webster  adalah  one  to whom something is entrusted bra coun- try  charged  with  the  supervision  of  a trust territory. a) a natural or legal per- son  to  whom  property  is  legally  com- mitted to lye administered for the bene- fit  of  a  beneficiary,  as  a  person  or  a charitable  organization.  b)  one  (as  a corporate director) occupying a position of trust and performing/unactions com- parable  to  those  of  a  trustee.  Orang yang dipercaya melakukan pembayaran negara  dengan  pengawasan  badan trust. Orang yang secara hukum bertin- dak  mengelola  properti  untuk  kepent- ingan  orang  lain,  sebagai  orang  atau badan  sosial.  Yang  diperkerjakan  se- bagai  trust  dan  bertindak/tidak  bertin- dak terhadap orang lain.
Dari  pengertian  sebagaimana  diu- raikan di  atas,  dapat  ditarik  pengertian nominee  sebagai  satu  pihak  yang,  di-
tunjuk pihak lain untuk mewakili. untuk dan  atas  nama  pihak  yang  menunjuk nominee  tersebut. Hingga  saat  ini  per- janjian  nominee  masih  eksis  dan  dil- aksanakan  dalam  masyarakat.  Banyak warga  negara  asing  dan  warga  negara Indonesia  datang  ke  Notaris  untuk melakukan  tindakan  pembelian  tanah dan  membuat  perjanjian  nominee. Masih  terdapat  Notaris  yang  menerima pembuatan perjanjian nominee.
Objek dan Proses Perjanjian Nom- inee
a) Objek Perjanjian Nominee
Yang dapat menjadi objek perjanjian nominee di Indonesia seharusnya tidak selalu  berupa  tanah  hak  milik  melain- kan  dapat  juga  berupa  benda-benda bergerak  lainnya.  Seperti  objek-objek perjanjian nominee  di  Inggris,  maka saham-saham,  kapal-kapal,  kedudukan dalam  perusahaan  ataupun  kendaraan bermotor  roda  empat  dapat  dijadikan objek  dari  perjanjian  nominee  di  Indo- nesia.
Umumnya  yang  terjadi  di  Indonesia adalah bahwa perjanjian nominee sela- lu berkaitan dengan objek yang berupa
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 46
tanah  khususnya  tanah  hak  milik.  Hal itu  dikarenakan  bahwa  di  Indonesia, warga  negara  asing  dapat  mempunyai atau  memiliki  saham-saham  dalam perseroan  terbatas  penanaman  modal asing,  dapat  mempunyai  kapal-kapal dengan  berbendera  asing,  dapat mempunyai  kedudukan  atau  pekerjaan dalam  perseroan  terbatas  yang berkedudukan di Indonesia serta dapat mempunyai  kendaraan-kendaraan  ber- motor roda empat.
Dilain  sisi,  warga  negara  asing  tidak dapat  mempunyai  tanah  hak  milik  di Indonesia  sebagaimana  diatur  dalam Pasal  26  Ayat  (2)  Undang-Undang Pokok  Agraria.  Hal  itu  dapat  menjadi salah satu faktor pemicu warga negara asing untuk menguasai tanah hak milik melalui perjanjian nominee.

## b) Proses Perjanjian Nominee
Proses Perjanjian nominee umumnya dapat  dilaksanakan  melalui  beberapa tahap,  adapun  tahap-tahap  perjanjian nominee  adalah  sebagai  berikut:  (1) Kesepakatan  Pendahuluan.  Kedua    be- lah  Pihak  dalam  perjanjian nominee mengadakan kesepakatan  pendahuluan
yang  bentuknya  lisan,  kesepakatan  itu berisi tentang keinginan para pihak un- tuk  membeli  sebidang  tanah  hak  milik oleh  warga  negara  Indonesia  dengan biaya  dari  warga  negara  asing,  yang kemudian disetujui pula nantinya tanah tersebut  akan  diserahkan  pen- guasaannya dari warga negara Indone- sia  kepada  warga  negara  asing.  Pada umumnya  dalam  kesepakatan  tersebut akan disetujui pula mengenai sejumlah fee  yang  akan  dibayar  oleh  warga negara asing kepada warga negara In- donesia;  (2)  Pembelian  Tanah.  Warga negara  Indonesia  membeli  tanah  HM menggunakan biaya dari warga negara asing,  setelah  dibeli  melalui  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  setempat  maka tanah  tersebut  akan  didaftarkan  kena- ma  warga  negara  Indonesia nominee pada  Kantor  Pertanahan  setempat, demikian  tanah  tersebut  secara  juridis kemudian menjadi milik dari WNI nomi- nee.
c) Pembuatan Perjanjian Nominee.
Dalam  pembuatan  perjanjian nomi- nee terdiri dari 2 tahap yaitu Perjanjian Utama  dan  Perjanjian  Ikutannya,  di-
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 47
jelaskan sebagai berikut: (1)
Perjanjian  Utama,  yang  umumnya terdiri  dari  (a)  Pernyataan Nominee.
Sebuah  Akta  yang  berisi  tentang pengakuan  warga  negara  Indonesia nominee  yang  membeli    tanah  dengan menggunakan  uang  yang  kese- luruhannya  dibayar  oleh  warga  negara asing termasuk biaya jual beli dan pajak pembeliannya dan (b) -Pernyataan Pen- guasaan.  Pemberian  hak  penguasaan tanah dari WNI nominee kepada warga negara  asing  sehingga  warga  negara asing  tersebut  berhak  menguasai tanah; (2) - Perjanjian Ikutannya, yang umumnya  terdiri  dari(a)  Perjanjian  Se- wa  Menyewa.  Perjanjian  dimana  WNI menyewakan  tanah  kepada  warga negara  asing  untuk  jangka  waktu  25 tahun  dan  (b)  Perpanjangan  Perjanjian Sewa  Menyewa.Perjanjian  warga  nega- r a   I n d o n e s i a   m e m p e r p a n j a n g penyewaan  tanah  dan  atau  rumah kepada  warga  negara  asing  untuk jangka 20 tahun lagi.

## Akta Perjanjian Nominee
Contoh  akta  perjanjian  nominee  di bawah  ini  para  pihaknya  perempuan
tetapi  kadang  kala  para  pihaknya  laki- laki  atau  kombinasi  laki-laki  dan  per- empuan,  tergantung  dari  para  pihak yang datang ke Notaris. Dari akta per- janjian  dibawah  yang  khusus  berhuruf tebal, dapat dimaksudkan bahwa:
 Warga negara Indonesia telah mem- beli  sebidang  tanah  hak  milik  dari WNI lain;
 Warga  negara  Indonesia  kemudian menyatakan  dalam  membeli  tanah hak  milik  tersebut  menggunakan uang  warga  negara  asing  untuk membayar pembelian;
 Warga  negara  Indonesia  menjan- jikan  warga  negara  asing  bahwa tanah  hak  milik  itu  diserahkan  pen- guasaannya  kepada  warga  negara asing untuk waktu tidak terbatas, ini tentunya  bertentangan  dengan  ke- tentuan  Pasal  26  Ayat  (2)  Undang- Undang Pokok Agraria, yang dengan cara  apapun  tanah  hak  milik  tidak boleh dimiliki oleh warga negara as- ing.

## 3. SIMPULAN
Berdasarkan  pembahasan  di  atas, beberapa  butir  penting  yang  dapat  di-
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 48
tarik  sebagai  simpulan  dapat  dipapar- kan sebagai berikut :
1) Aturan  main  dalam  berinvestasi  di Indonesia  harus  direvisi  sehingga ada  tindakan  tegas  bagi  investor yang tidak mengikuti aturan
2) Nominee  yang  aktif  melaksanakan tindakan  jalan  pintas  dalam  pembu- atan  kerjanjian  kenotariatan,akan diberi  sangsi  berupa  hilangnya  hak- hak warga negara asing karena tidak dilindungi  perundang-undangan,  ka- rena  ketentuan  tentang  syarat sahnya perjanjian tidak dipenuhi oleh perjanjian nominee.
3) Dalam  pembuatan  perjanjian nomi- nee  yang  terdiri  dari  2  tahap  yaitu
Perjanjian Utama dan Perjanjian Iku- tannya,  perlu  untuk  direvisi  perbai- kan  akta  yang  berisi  pengakuan Nominee  yang  merupakan  warga negara  Indonesia  yang  membeli tanah  dengan  menggunakan  uang yang  keseluruhannya  dibayar  oleh warga  negara  asing  termasuk  biaya jual  beli  dan  pajak  pembeliannya, seharusnya  dipertegas  aturan  di  da- lam  situasi  tersebut  termasud ketegasan  hak  penguasaan  tanah,
perjanjian  ikutannya  (perjanjian  se- wa  menyewa)  serta  perpanjangan perjanjian sewa menyewanya.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengucapkan  terimakasih kepada  Mitra  Bestari  atas  masukan- masukan  yang  telah  diberikan  untuk perbaikan substansi artikel saya.

## DAFTAR PUSTAKA
A.Gunawan Setiardja. Hak-Hak Asasi Manu- sia  Berdasarkan  Ideologi  Pancasila. Yogyakarta: Kanisius1993
Ahmad Sodiki. Penguasaan Hak Atas Tanah Dalam  Perspektif  Konstitusi.  Malang: Mahkamah  Konstitusi  Republik  Indo- nesia, 2010.
Ahmadi  Miru  dan  Sakka  Pati. Hukum  Peri- katan  Penjelasan  Makna  Pasal  1233 sampai 1456 BW. Jakarta: P.T. Raja Grafindo Persada, 2008.
Beatson,  J. Anson’s  Law  of  Contract  28th Edition.  America:  Oxford  University Press, New York, 2002.
Boedi  Harsono. Hukum  Agraria  Indonesia: Sejarah  Pembentukan  Undang- Undang  Pokok  Agraria,  Isi,  dan Pelaksanaannya,  Jilid  1  Hukum Tanah  Nasional.  Jakarta:  Penerbit Djambatan, 2005.
Brown,  Gordon  W.  Dan  Paula  A.  Sukys. Business  Law  With  UCC  Aplications 10 th Edition.  New  York,  America:
Glencoe McGraw-Hill, 2001.
Bray,  Judith. Land  Law,  Second  Edition. London, England: Hodder & Stough- ton, 2003.
Butt,  Peter. Land  Law,  Fifth  Edition.  Syd- ney,  Australia:  Thomson  Law- book.Co, 2006.
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 49
Cannon,  Ruth. Land  Law.  Dublin,  Ireland: Round  Hall  Sweet  &  Maxwell,  2001.
Duxbury,  Robert. Contract  Law,  Seventh Edition.  London,  England:  Thomson Sweet & Maxwell, 2006. Echol, M. John dan Shadly, Hassan. Kamus Indonesia  Inggris,Edisi  Keti- ga,Jakarta: PT. Gramedia,2006 Garner,  Bryan  A. Black’s  Law  Diction- ary,Eighth  Edition.United  States  of America: Thomson West,2004 Hasibuan,  Nella.  Kedudukan  Perjanjian Trustee  Dalam  Sistem  Hukum  Indo- nesia,  Tesis,  Tesis  Program  Pasca Sarjana  Universitas  Udayana, Denpasar, 2007.
Iwan Permadi. Hak Atas Tanah Bagi Warga Negara Asing Dan Badan Hukum As- ing  Yang  Mempunyai  Perwakilan  Di Indonesia.  Disertasi  Program  Doktor Ilmu  Hukum  Pascasarjana  Universi- tas Airlangga, Surabaya, 2011. Jentz,  Gaylord  A.  and  Colleagues. West’s Business  Law,  Alternate  UCC  Com- prehensive  Edition,  Third  Edition. New  York,  America:  West  Publishing Company, 1994. Maria  S.W.  Sumardjono. Altenatif  Ke- bijakan, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi Warga Nega- ra  Asing  dan  Badan  Hukum  Asing, Jakarta:  Penerbit  Buku  Kompas, 2007 Maria  S.W.  Sumardjono. Kebijakan  Per- tanahan Antara: Regulasi Dan Imple- mentasi,  Jakarta,  Penerbit  Buku Kompas, 2001.
Mariam  Darus  Badrulzaman. Aneka  Hukum Bisnis. Bandung: Alumni, 1994. Martin,  Elizabeth  A.  and  Jonathan  Law.  A Dictionary of Law, Sixth Edition. New York,  America:  Oxford  University Press, 2006.
Munir Fuady. Hukum Bisnis Dalam Teori dan P r a k t e k , B u k u k e e m - pat.Bandung:PT.Citra  Aditya  Bak- ti,2002
Parlindungan,A.P. Komentar  Atas  Undang- U n d a n g P o k o k A g r a r - ia.Bandung:Penerbit  Mandar  Ma- ju,1993 R.  Setiawan. Pokok-Pokok  Hukum  Peri- katan.  Bandung:  Putra  A  Bardin, 1999. Salim,  H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innomaat  Di  Indonesia.  Jakarta:  Si- nar Grafika, 2004. Suharnoko. Hukum  Perjanjian,  Teori  Dan Analisa  Kasus.  Jakarta: Prenada  Me- dia, 2004.
Sutan  Remy  Sjahdeini, Kebebasan  Ber- kontrak  Dan  Perlindungan  Yang Seimbang  Bagi  Para  Pihak  Dalam Perjanjian  Kredit  Bank  Di  Indonesia, Institut  Bankir  Indonesia,  Jakarta, 1993.
Yohanes  Sogar  Simamora. Hukum  Perjan- jian  ”Prinsip  Hukum  Kontrak  Penga- daan  Barang  dan  Jasa  oleh Pemerintah”,  Cetakan  ke-1,  Yogya- karta: Laksbang Pressindo,  2009.
Isnaeni,  M., Itikad  Baik.  Jakarta: ___________,2008.
LLC , Nominee,  Mail  Forwarding,  nominee LLC  members,  Nominee  Directors and Apostilled Power of Attorney.
Undang-Undang  Dasar  1945  dan Amandemennya,  Penerbit  Fokusme- dia
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  ce- takan  ketiga,    Jakarta  :  PT.  Rineka Cipta.
Undang Undang Republik Indonesia Nomor 5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan  Pemerintah  Nomor    41  Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tem- pat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang Asing yang Berkedudukan di Indone- sia.
Keputusan Menteri Agraria Nomor 7 Tahun 1996  tentang  Persyaratan  Pemilikan Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian oleh Orang Asing.
Copyright © 2016 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1 November 2016, 50