## STATUS SATUAN RUMAH SUSUN (SARUSUN) YANG BELUM BERSERTIFIKAT TERHADAP PEMBELI
Oleh Liliana Tedjosaputro Fakultas Hukum UNTAG Semarang

## ABSTRAK
Rumah  merupakan  kebutuhan  pokok  manusia  tetapi  dengan  lahan  yang  tidak bertambah sehingga pembangunan harus vertikal maka banyak bangunan rumah susun. Sertifikat  rumah  susun  terbit  setelah  bangunan  rumah  susun  dinyatakan  layak  huni sehingga  muncullah  problem  ketika  terjadi  jual  beli  karena  sertifikat  rumah  susunnya belum  terbit  dan  terbitnya  sertifikat  2  (dua)  tahun  setelah  rumah  susun  laik  huni. Pembelian satuan rumah susun sesuai dengan pasal 43 ayat 1 Undang-Undang nomor : 20  tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  dengan  menggunakan  PPJB  (Perjanjian Pengikatan Jual  Beli) kemudian dibuatkan perjanjian pengoperan hak dan kuasa untuk menjual yang diperkuat dengan Perjanjian Buy-Back dan Perjanjian Asuransi.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli,  perjanjian  buy-back,  perjanjian  asuransi  serta perjanjian  pengoperan  hak  dan  kuasa  untuk  menjual,  ini  dapat  dijadikan  dasar penjaminan  Hak  atas  Sarusun  yang  belum  selesai  proses  pembangunannya.  Dengan adanya  dasar  penjaminan  ini  maka  pihak  Bank  tidak  akan  dirugikan  apabila  debitur dalam  hal  ini  pembeli  melakukan  wanprestasi.  PPJB  (Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli) dapat dibuat bila memenuhi pasal 110 Undang-Undang nomor : 20 tahun 2011 tentang Rumah  Susun  yaitu  sesuai  dengan  yang  dipasarkan  dan  memenuhi  status  kepemilikan tanah,  Ijin  Mendirikan  Bangunan,  ada  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  serta keterbangunan 20 %.
Setelah pembangunan rumah susun selesai dan sertifikat satuan rumah susun jadi maka dapat dilakukan jual beli atas rumah susun tersebut.
Kata kunci : satuan rumah susun, proses jual beli, kredit bank

## ABSTRACT
Houses  are  basic  human  needs  however  with  land  that  does  not  increase  the development of houses must be vertical which creates apartment units. Apartment units certificates  are  issued  after  the  apartment  building  can  be  occupied,  which  create problems during sale and purchase as the apartment certificate has not been issued then since it will only be issued 2 (two) years after the apartment buildings can be occupied. Purchase  of  apartment  units  is  in  accordance  with  article  43  paragraph  1  of  Law Number 20 of 2011 concerning Apartment units by using PPJB (Agreement on Sale and Purchase)  then  an  agreement  to  pass  rights  and  power  to  sell  is  made  which  is strengthened by  a Buy-Back Agreement and  Insurance Agreement.  Agreement on sale and  purchase,  buy-back  agreement,  insurance  agreement  and  agreement  to  pass  rights and power to sell, all can be used as the basis to guarantee the Right to Sarusun which construction  process  has  not  finished.  With  this  guarantee,  bank  will  not  be disadvantaged  if  the  debtor  in  this  case  the  buyer  defaults.  PPJB  (Agreement  on  Sale and Purchase) can be made if it complies with  article 110 of  Law number 20 of 2011
concerning Apartment units that is in accordance with those marketed and fulfills land ownership  status,  Building  Construction  Permits,  infrastructure,  facilities  and  public utilities and construction of 20 % .
After  the  construction  of  apartment  units  is  finished  and  the  apartment  unit certificate is ready, then sale and purchase of the apartment units can be done.
Keyword : apartment units, the process of buying and selling, bank credit

## A. Pendahuluan
Rumah  dan  permukimannya adalah merupakan salah satu kebutuhan pokok  manusia  yang  sangat  mendasar, tidak  hanya  rumah  tetapi  juga  rumah harus  memenuhi  standar  kelayakan kesehatan  hidup  manusia.  Hal  ini  akan mendorong terciptanya manusia- manusia yang berkualitas. Berkumpulnya penduduk di kota menyebabkan kepadatan penduduk tinggi.  Perumahan  yang  disediakan Pemerintah ataupun pihak swasta kurang  memadai  dari  segi  kuantitas maupun    kualitasnya.  Saat  lahan  yang sempit  dihuni  banyak  orang,  maka lahan  semakin  langka  dan  tinggi nilainya. Kelangkaan lahan dengan nilai yang  tinggi  mengharuskan  masyarakat memiliki  solusi  yang  berbeda.  Oleh karenanya untuk meningkatkan efektifitas  dalam  penggunaan  tanah terutama  pada  lingkungan/daerah  yang padat penduduknya, maka perlu dilakukan  penataan  atas  tanah  sehingga pemanfaatan  dari  tanah  betul-betul
dapat dirasakan oleh masyarakat banyak.  Berkaitan  dengan  hal  tersebut, maka mulai terpikirkan untuk melakukan pembangunan suatu bangunan yang digunakan untuk hunian untuk kemudian atas bangunan dimaksud dapat digunakan secara bersama-sama dengan masyarakat lainnya,  sehingga  terbentuklah  adanya rumah susun.
Menurut Pasal 1 ayat 1 Undang-undang No.20  Tahun  2011,  Rumah  Susun adalah:
“Bangunan  gedung  bertingkat yang  dibangun  dalam  suatu  lingkungan yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  yang distrukturkan  secara  fungsional,  baik dalam  arah  horizontal  maupun  vertikal dan  merupakan  satuan-satuan  yang masing-masing  dapat  dimiliki  dan digunakan  secara  terpisah,  terutama untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”
Sedangkan satuan rumah susun atau  yang  biasa  disebut ( Strata title )
menurut Prof Dr Maria S. W Sumardjono  adalah  suatu  sistem  yang memungkinkan  pembagian  tanah  dan bangunan  dalam  unit-unit  yang  disebut satuan  ( Parcel )  yang  masing-masing merupakan hak yang terpisah, namun di samping pemilikan secara individual itu dikenal  pula  adanya  tanah,  benda  serta bagian  yang  merupakan  milik  bersama ( Common property ). 1
Strata title memberikan  hak kepada pemegangnya,  antara lain:
-    Ruang  ekslusif  (dapat  dipakai    untuk kenikmatan sendiri); dan
-  Bagian, Benda, Tanah Bersama (tidak boleh dikuasai pemegang hak ekslusif  secara  terus  menerus)  yang dipakai dan dinikmati bersama dengan pemilik unit lainnya.
Rumah susun merupakan suatu pengertian  yuridis  artinya  bangunan gedung  bertingkat  yang  senantiasa mengandung sistem kepemilikan perseorangan  dan  hak  bersama  atas bagian  bersama,  benda  bersama  dan tanah  bersama,  yang  penggunaannya bersifat  hunian  atau  bukan  hunian. Secara mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem bangunan.
1 Maria  S.W  Sumarjono,  2007, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas, Jakarta, hal.132.
Pembangunan  rumah  susun adalah  suatu  cara  yang    untuk memecahkan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman  pada lokasi yang  padat,  terutama  pada  daerah perkotaan yang jumlah penduduk selalu meningkat,  sedangkan  tanah  kian  lama kian  terbatas.  Pembangunan  rumah susun tentunya juga dapat
mengakibatkan  terbukanya  ruang  kota sehingga  menjadi  lebih  lega  dan  dalam hal ini juga membantu adanya peremajaan  dari  kota,  sehingga  makin hari  daerah  kumuh  makin  berkurang dan  selanjutnya  menjadi  daerah  yang rapih, bersih, dan teratur.
Adapun  konsep  pembangunan yang  dilakukan  atas  rumah  susun  yaitu dengan bangunan bertingkat, yang dapat dihuni  secara  bersama,  dimana  satuan- satuan  dari  unit  dalam  bangunan dimaksud dapat dimiliki secara terpisah yang  dibangun  baik  secara  horizontal maupun  secara  vertikal.  Pembangunan perumahan  yang  demikian  itu  sesuai dengan kebutuhan masyarakat saat ini.
Pembangunan rumah susun merupakan  respon  terhadap  kebutuhan rumah  bagi  masyarakat.  Rumah  susun menjadi alternatif pilihan untuk penyediaan  hunian  karena  merupakan pilihan  yang  ideal.  Daerah  yang
mempunyai tingkat kepadatan penduduk yang tinggi memiliki
permasalahan pada kurangnya ketersediaan  hunian,  ketidaklayakan hunian  dan  keterbatasan  lahan.  Hal  ini membutuhkan suatu konsep perencanaan  dan  pembangunan  yang tepat  agar  permasalahan  hunian  dapat terselesaikan.
Peremajaan kota
telah dicanangkan  oleh  Pemerintah  melalui Instruksi  Presiden  Nomor  5  Tahun 1990,  tentang  peremajaan  pemukiman kumuh  yang  berada  di  atas  tanah negara.  Menindaklanjuti  dari  Instruksi Presiden  tersebut,  maka  pada  tanggal  7 Januari  1993,  telah  diterbitkan  adanya surat  edaran    Nomor:  04/SE/M/1/1993, yang  menginstruksikan  kepada  seluruh Gubernur  Kepala  Daerah  Tingkat  I  dan Bupati/Walikotamadya  Kepada  Daerah Tingkat II untuk melaksanakan pedoman  umum  penanganan  terpadu atas perumahan dan pemukinan kumuh, yang  antara  lain  dilakukan  dengan peremajaan  dan  pembangunan  rumah susun.
Di  Indonesia,  tempat  tinggal bersusun  memiliki  istilah  yang  berbeda untuk masyarakat kelas atas, menengah, dan  bawah.  Gejala  ini  terjadi  karena kesenjangan  gaya  hidup  antara  lapisan
masyarakat  cukup  tinggi.  Sebab  kedua, pemerintah  memperkenalkan    dengan istilah  yang  berbeda-beda.  Perumahan untuk golongan masyarakat kelas menengah  diperkenalkan  dengan  istilah Perumnas (Perumahan Umum Nasional) atau  perumahan,  sedangkan  untuk masyarakat bawah diperkenalkan dengan  istilah  Rumah  Susun.  Ada gejala pada masa orde baru, Pemerintah menggunakan bahasa sebagai ungkapan budaya  yang  memberi  jarak  antara status  sosial  ekonomi  lapisan  atas, menengah, dan bawah.
Pada  awalnya  konsep  rumah susun  ini  adalah  untuk  kalangan menengah  ke  bawah  tetapi  dengan berjalannya  waktu  maka  rumah  susun menjadi  property  yang  memiliki  nilai jual  sebagaimana  perumahan  lain.  Hal ini  akan  menyebabkan  tumbuhnya rumah  susun  menjadi  konsep real estate .  Masa  depan  yang  menjanjikan dimana  developer  dan  konsumen  dari kalangan menengah atas akan bermunculan  dan tentunya segala aspek di  dalamnya  yang  terkait  termasuk aspek hukum dan sosial akan memerlukan pengaturan.
Awalnya adalah Undang-undang No.  5  Tahun  1960  tentang  Undang- undang  Pokok  Agraria,  lalu  Undang-
undang  No.  16  Tahun  1985  tentang Rumah Susun yang telah diubah dengan Undang-undang No.20 Tahun 2011 dan selanjutnya  berkaitan  dengan  Undang- undang  No.  4  Tahun  1992  tentang Perumahan dan Permukiman yang telah diubah  dengan  Undang-undang  No.1 Tahun 2011, mengenai  teknisnya diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1998  tentang  Syarat-syarat  Teknis
Pembangunan Rumah Susun.
Penghunian  rumah  susun  diatur  oleh Peraturan  Pemerintah  No.  44  Tahun 1994  tentang  Penghunian  Rumah  oleh Bukan Pemilik.
Oleh karena penghunian rumah susun  menyangkut  kepentingan  dan kehidupan orang banyak, maka sebelum satuan  rumah  susun  itu  dapat  dijual, harus  diperoleh  izin  layak  huni  dari Pemerintah  Daerah  yang  bersangkutan. Penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni untuk  mengurus  kepentingan  bersama para pemilik.
Dalam tahapan jual beli pembelian  rumah  susun  sedikit  berbeda dengan pembelian perumahan
konvensional. Apabila konsumen membeli perumahan konvensional maka proses  jual  beli  tersebut  baru  dapat dilakukan  setelah  pembangunan  rumah
itu  selesai  dilaksanakan  dan  kemudian terbit akta peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan  yang    disebut  Akta  Jual  Beli (AJB)  yang  dilangsungkan  di  hadapan PPAT  yang  berwenang.  Sedangkan untuk  Rumah  Susun  hal  ini  tidak mungkin diterapkan karena pembangunan  rumah  susun  adalah sangat  panjang  dan  kompleks  serta biasanya  memakan  waktu  cukup  lama. Sehingga  seringkali  terjadi  pembeli membeli  rumah  susun  dalam  kondisi rumah  belum  jadi,  dan  sertifikat  belum jadi.  Pada  saat  pembayaran  biasanya para  pembeli  menggunakan  cara  kredit dengan  bank,  berarti  dana  berasal  dari bank maka pihak bank akan mengabulkan  kredit  setelah  pembeli menyerahkan  pembayaran  panjar  atau down payment kepada developer . Selanjutnya developerlah yang bertanggung jawab terhadap pembangunan perumahan tersebut.
Namun  sering  kali  terjadi  kasus pembangunan  belum  selesai  developer sudah  mendapatkan  sebagian  pinjaman dari  bank  dan  debitur  sebagai  pembeli rumah susun sudah menandatangai akad kredit  sehingga  bulan  berikutnya  sudah harus mengangsur pinjamannya.
Seringkali  ketika  rumah  sudah  jadi pembeli merasa kecewa karena
pembangunan  tidak  sesuai  dengan  spek yang  disodorkan  pada  saat  promosi dilakukan,  sehingga  pembeli    merasa dirugikan.
Berdasarkan fenomena tersebut di  atas  maka  perlu  dikaji  mengenai:
“Status Satuan Rumah
Susun (Sarusun)  Yang  Belum  Bersertifikat Terhadap Pembeli”.

## B. Permasalahan
Atas  dasar  latar  belakang masalah  yang  telah  diuraikan  di  atas, maka  dapat  dirumuskan  permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana  status  satuan  rumah susun  yang  belum  bersertifikat terhadap pembeli?
2. Bagaimana  hak  dan  kewajiban developer untuk pembeli?

## C. Pembahasan
Status  Satuan  Rumah  Susun  yang belum bersertifikat terhadap pembeli
Pemindahan hak
adalah
Bepindahnya  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  susun  melalui  jual  beli  kepada pihak  lain  karena  suatu  perbuatan hukum  yang  sengaja  dilakukan  dengan tujuan agar pihak lain tersebut memperoleh hak tersebut.
Jual  beli  menurut  Pasal  1457 KUHPerdata  adalah  suatu  persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan pihak  yang  lain  untuk  membayar sejumlah  harga  yang  telah  dijanjikan. Dari  ketentuan  pasal  tersebut  nampak bahwa  dalam  persetujuan  jual  beli antara pihak penjual dan pihak pembeli baru ada setelah saling mengikatkan diri untuk    menyerahkan  suatu  benda  dan yang  lain  membayar  sejumlah  uang. Sekalipun  mereka  baru  berjanji  tetapi perjanjian  jual  beli  sudah  lahir  dengan adanya  kata  sepakat.  Dengan  demikian antara  mereka  sudah  ada  perikatan, dimana  pihak  yang  satu  ada  hak,  pihak yang lain ada kewajiban. 2
Jual  beli  rumah  susun  dengan rumah  konvensional  secara  umum prosesnya  hampir  sama,  hanya  saja  ada perkecualian  dalam  pemilikan  Sarusun dimana  Proses  Jual  Beli  dimungkinkan untuk  dilangsungkan  sebelum  Rumah Susun  tersebut  selesai  dan  dapat dimanfaatkan oleh konsumen.
Untuk  jual  beli  secara  tunai tidak  ada  masalah  karena    hak  beralih setelah  dilakukan  jual  beli  di  hadapan PPAT, sedangkan dalam proses jual beli
2 J Satrio, 1993, Hukum Perikatan : Perikatan PadaUmumnya , Alumni, Bandung,  hal 39.
rumah  melalui  kredit  Bank,  hubungan hukum  dengan  pengembang  berakhir ketika  dilakukan  jual  beli  di  hadapan
PPAT. Sedangkan pembayaran angsuran  kredit  oleh  konsumen  kepada kreditur (Bank) didasarkan pada perjanjian  utang  piutang  dengan  hak atas  tanah  yang  dibeli  sebagai  jaminan. Jaminan hak atas tanah setelah keluarnya Undang-undang No. 4 Tahun 1996 disebut hak tanggungan. 3
Pemegang hak tanggungan adalah  orang  perseorangan  atau  badan hukum  yang  berkedudukan  sebagai pihak  yang  berpiutang.  Sedangkan  hak tanggungan  adalah  hak  yang  menjamin pemegang hak tanggungan untuk mendapatkan  pelunasan  hutang  yang diambil  dari  nilai  benda-benda  tertentu yang  dibebani  dengan  hak  tanggungan dengan  cara  melalui  pelelangan  umum atau secara sukarela. 4
Yang  dapat  menjadi  obyek jaminan  di  dalam  UURS  adalah  rumah susun  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah susun.
Pemberian  hak  tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan.  Pendaftaran  ini  merupakan
3 Ibid , hal. 136.
4 Mariam  Darus  Badrulzaman,  2004, Hukum Perdata  Buku  II  :  Kompilasi  Hukum  Jaminan, Mandar Maju, Bandung,  hal.52.
syarat lahirnya hak tanggungan terhadap pihak ke tiga.
Menurut Sutan Remy
Sjahdeni,  adalah  tidak  adil  bagi  pihak ke  tiga  untuk  terikat  pada  pembebanan hak  tanggungan  atas  suatu  obyek  hak tanggungan  apabila  pihak  ke  tiga  tidak dimungkinkan untuk mengetahui pembebanan  hak  tanggungan  tersebut. Hanya  dengan  cara  pencatatan  dan pendaftaran  yang  terbuka  bagi  umum yang  memungkinkan  pihak  ke  tiga dapat mengetahui tentang adanya pembebanan  hak  tanggungan  atas  suatu hak atas tanah. 5
dalam  melakukan  pembelian apartemen  atau  rumah  susun,  dapat dilakukan  dua  tahapan  berbeda  yang ditempuh oleh pembeli sebelum mendapatkan Sertifikat Sarusun, yaitu: 1.  Pembangunan  Satuan  Rumah  Susun belum selesai.
Pembeli  akan  menandatangani  apa yang  disebut  dengan  PPJB  yaitu Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli antara  konsumen  dengan  developer dimana  hal  ini  dapat  dilakukan
5 Sutan Remy Sjahdeni, 1996, Hak tanggungan: Asas-asas.  Ketentuan-ketentuan  Pokok  dan Masalah-masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan  (Suatu  Kajian  Mengenai  Undang- undang Hak Tanggungan), Airlangga University Press, Surabaya, hal 31.
sebelum  pembangunan  rumah  susun tersebut  selesai  dan  disertai  dengan syarat :
a.    Kepastian peruntukan ruang;
b.   Kepastian hak atas tanah;
c.   Kepastian status penguasaan rumah susun;
d.   Perizinan  pembangunan  rumah susun; dan
e.   Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga
penjamin. (Pasal 43 Undang-undang No.20 Tahun 2011) 2. Pembangunan Sarusun sudah selesai. Pembeli  akan  menandatangani  apa
yang  disebut  dengan  Akta  Jual  Beli yaitu: Akta Jual Beli antara konsumen  dengan  developer  dimana hal  ini  dapat  dilakukan  setelah diterbitkan:
a.  Sertifikat Laik Fungsi b.    SHM  Sarusun  atau  SKBG Sarusun.  (Pasal  44  Undang-undang No.20 Tahun 2011)
Tahapan-tahapan proses pembelian sarusun melalui proses kredit akan  ada  4  (Empat)  pihak  yang berkepentingan yaitu pihak bank, developer,  pembeli  dan    PPAT,  pada saat itu akan ditandatangani dokumen:
a.  Akta  Jual  Beli,  yang  menerangkan bahwa  pembelian  rumah  susun tersebut  oleh  pembeli.  Akta  ini dibuat oleh PPAT dan ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan bank dan PPAT, dan biasanya PPAT sudah  ditentukan  oleh  pihak  bank. Akta  jual  beli  ini  sebagai  dasar peralihan  kepemilikan  atas  rumah susun  tersebut.  Akta  yang  telah ditandatangani  akan  didaftarkan  ke BPN  beserta  dengan  sertifikat  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun (SHM-SRS) untuk kemudian dengan dasar  itu,  BPN  akan  melakukan pencoretan  nama  developer  sebagai pemilik pada SHM-SRS tersebut dan ditulislah  nama  pembeli  sebagai pemilik yang baru. Proses ini disebut proses balik nama.
b. Akta Pembebanan  Hak  Tanggungan (APHT)  yang  berisikan  pembeli memberikan  kuasa  kepada  Bank untuk  meletakkan  jaminan  atas Sertifikat  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  Susun  (SHM-SRS)/SKBG Sarusun  dan  Sertifikat  Laik  Fungsi yang  telah  dibalik  nama  ke  nama pembeli,  dalam  sertifikat  tersebut akan  tercantum  nama  dan  tanggal lahir  pembeli  sebagai  pemilik  atas SHM-SRS/SKGB Sarusun dan
Sertifikat  Laik  Fungsi  tersebut    juga nama bank sebagai kreditur pembeli;
c.  Setelah semua proses dijalani sertifikat  tersebut  tidak  diserahkan kepada  pembeli  melainkan  disimpan oleh  bank  (sebagai  jaminan)  namun pembeli dapat memiliki photo copynya;  dan  Apabila  pelunasan sudah dilakukan oleh pembeli terhadap  seluruh  kredit  maka  bank akan mengeluarkan surat
penghapusan  hutang  (Roya),  yang menyatakan  bahwa  kreditur  telah melakukan pelunasan terhadap
pinjamannya untuk itu meminta BPN untuk melakukan penghapusan terhadap jaminan tersebut;
e.  Bank  akan  memberikan  semua dokumen yang pertama sekali ditandatangani  kepada  pembeli  (akta jual  beli,  sertifikat,  dan  lain-lain) untuk kemudian menjadi milik pembeli sepenuhnya;
f.   Tugas  pembeli  adalah  datang  ke
BPN  dengan  membawa  sertifikat tersebut, surat roya, akta jual beli dan dokumen  pribadi  lainnya  untuk meminta agar BPN mencoret jaminan  tersebut  (hal  ini  juga  dapat meminta jasa notaris untuk melakukannya) prosesnya sekitar 2 – 3 hari kerja.
Setiap
SARUSUN yang peruntukan  utamanya  digunakan  secara terpisah  sebagai  tempat  hunian  yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum  diberikan  hak  milik.  Pemilikan atas SARUSUN merupakan satu kesatuan  dengan  tanahnya  dan  dengan adanya  bukti  pemilikan  tersebut  maka SARUSUN  dapat  dijadikan  jaminan hutang  yang  tunduk  kepada  ketentuan Undang-undang  No.  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Berserta  Benda-benda  yang  Berkaitan dengan Tanah.
Di  dalam  Peraturan  Menteri Dalam  Negeri  No.  14  tahun  1975 ditegaskan bahwa kepada setiap pemegang  hak  atas  tanah  kepunyaan bersama  dapat  diberi  sertifikat  sebagai tanda bukti hak atas masing-masing dan jumlah sertifikat yang diterbitkan tersebut sebanyak-banyaknya sama dengan  jumlah  pemegang  hak  bersama atas tanah yang bersangkutan.
Ketentuan  ini  merupakan  kekhususan ( lex spesialis ), karena menurut ketentuan  umum  Hukum  Pertanahan bahwa  hak-hak  atas  sebidang  tanah yang  dipunyai  bersama  misalnya:  dua orang atau lebih hanya dapat diterbitkan satu  sertifikat  saja  sebagai  tanda  bukti. Sedangkan  pada  rumah  susun  tanda
bukti  hak  atas  bagian  masing-masing, kepada setiap pemilikan bangunan yang bersangkutan  diberikan  sertifikat  yang terdiri  atas  salinan  buku  tanah  serta surat  ukur  dan  bersampul  dilengkapi dengan  suatu  gambar  pembantu  yang menggambarkan denah dari bagian yang dimilikinya.
Setelah  kepemilikan  dipegang oleh  pembeli  dan  berakhir  pada  waktu 30  (tiga  puluh)  tahun  dan  tidak diperpanjang  oleh  developer maka pembeli  dapat  memohonkan  untuk perpanjangan 20 (dua puluh) tahun lagi jadi total 50 (lima puluh) tahun. Setelah waktu  50  (lima  puluh)  tahun  masih dimungkinkan untuk melakukan pembaharuan.  Pembaharuan  ini  berlaku untuk  30  (tiga  puluh)  tahun  setelah habis diperpanjang 20 (dua puluh) tahun lagi, dan begitu seterusnya.
Jadi ada 3 macam tanda bukti hak yaitu:
a. Sertifikat Laik Fungsi
Sertifikat yang
menunjukkan berfungsinya  seluruh  atau  sebagian bangunan  rumah  susun  yaitu  satu bangunan rumah susun atau lebih dari seluruh  rencana  bangunan  rumah susun dalam satuan lingkungan. yang dapat menjamin dipenuhinya
persyaratan tata bangunan dan keandalan  bangunan  rumah  susun sesuai dengan fungsi  yang ditetapkan dalam  IMB.  (Pasal  39  Undang- undang No.20 Tahun 2011).
b. SHM Sarusun
Tanda bukti kepemilikan atas sarusun di  atas  tanah  hak  milik,  hak  guna bangunan,  atau  hak  pakai  di  atas tanah  negara,  hak  guna  bangunan atau  hak  pakai  di  atas  tanah  hak pengelolaan  diterbitkan  bagi  setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang  hak  atas  tanah  yang merupakan  satu  kesatuan  yang  tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a.  Salinan buku tanah dan surat ukur atas  hak  tanah  bersama  sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
b.  Gambar denah lantai  pada tingkat rumah  susun  bersangkutan  yang menunjukkan sarusun yang
dimiliki; dan
c.  Pertelaan    mengenai      besarnya bagian  hak  atas  bagian  bersama, benda bersama, dan tanah bersama  bagi  yang  bersangkutan. dan dibuat di hadapan PPAT serta diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota serta dapat
dijadikan  jaminan  utang  dengan dibebani  hak  tanggungan  sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangan-undangan.  (Pasal  47
Undang-undang    No.20  Tahun 2011).
c. SKBG Sarusun
Tanda bukti kepemilikan atas
sarusun di atas barang milik negara/daerah  berupa  tanah  atau tanah wakaf dengan cara sewa,  yang merupakan  satu  kesatuan  yang  tidak terpisahkan yang terdiri atas: a.   Salinan buku bangunan gedung; b.   Salinan  surat  perjanjian  sewa atas tanah;
c.   Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang
bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang
dimiliki; dan
d.   Pertelaan  mengenai  besarnya
bagian  hak  atas  bagian  bersama dan benda bersama yang bersangkutan.
serta  diterbitkan  oleh  instansi  teknis kabupaten/kota  yang  bertugas  dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung dan dapat dijadikan  jaminan  utang  dengan
dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan  yang  dibuat  di  hadapan Notaris.
SKBG sarusun yang dijadikan jaminan  utang  secara  fidusia  harus didaftarkan  ke  Kementerian  yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan  di  bidang  hukum. (Pasal 48 UU No.20/2011).

## Hak  dan  Kewajiban  Developer  dan Pembeli
Konsep  hak-hak  atas  tanah berdasarkan  UUPA  dibagi  menjadi  2 bentuk  yaitu:  Hak-hak    atas  tanah  yang bersifat  primer  dan  hak-hak  atas  tanah yang bersifat  sekunder.  Pengertian hak- hak  atas  tanah  yang  bersifat  primer adalah  hak-hak  atas  tanah  yang  dapat dimiliki  atau  dikuasai  secara  langsung oleh  seseorang  atau  badan  hukum  yang mempunyai  waktu  lama  dan  dapat dipindahtangankan  kepada  orang  lain atau  ahli  warisnya.  Dalam  UUPA terdapat  beberapa  hak  atas  tanah  yang bersifat  primer  yaitu:  Hak  Milik,  Hak Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan, dan Hak  Pakai.  Rumah  susun  hanya  dapat
dibangun  di  atas  tanah  Hak  Milik,  Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. 6
Mengenai  status  tanah  yang dibeli dari developer, sebaiknya sebagai pembeli  berhak  untuk  menanyakan mengenai  statusnya  dan  biasanya  pihak penjual akan mengatakan sertifikat telah dicek  ke  BPN  dan  dinyatakan  bersih (maksudnya  bebas  dari  sitaan,  jaminan, dan  lain-lain)  karena  kalau  tanah tersebut dalam sengketa BPN tidak akan melakukan  pengecapan  atas  sertifikat tersebut,  biasanya  pihak  notaris  yang melakukan  hal  ini  sesaat  sebelum transaksi jual beli dilakukan.
Adapun  hal-hal  yang  menjadi hak pembeli, antara lain: -  Diperlihatkannya sertifikat baik photo copy ataupun aslinya; -    Ketentuan  dan  syarat-syarat  yang mengikat  pembeli  dan  developer dalam  PPJB  biasanya  bersifat  baku kecuali  pembeli  memiliki  perhatian yang  lebih  terhadap  kontrak  baku maka dibuat amandemennya (perubahan) sesuai dengan kesepakatan bersama;
-    Memperhatikan  apa  yang  menjadi
kewajiban pembeli terutama mengenai  waktu  serah  terima,  batas
6 Supriadi, 2008, Hukum Agraria , Sinar Grafika, Jakarta, hal.64.
waktu  pengajuan  komplain,  sistem pembayaran,  seterusnya  mengenai apabila  terjadi  keterlambatan  atau denda;
Adapun  konsekuensi  hukum dari pemegang hak rumah susun, yaitu:
1. Kepemilikan  Perseorangan,  adalah hak kepemilikan atas unit SARUSUN  ruangan  dalam  bentuk geometrik tiga dimensi  yang dibatasi oleh  dinding  dan  digunakan  secara terpisah  atau  tidak  secara  bersama- sama. Adapun dinding yang menopang struktur bangunan merupakan  bagian  bersama,  hak  ini akan  tergambar  dalam  pertelaan Rumah Susun tersebut dan luas/ukuran  unit  SARUSUN  akan diuraikan dalam SHM SARUSUN.
2. Benda  Bersama,  adalah  benda  yang bukan  merupakan  bagian  rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah  untuk  pemakaian  bersama. (Pasal  1  ayat  6  UU  No.20/2011. Contohnya:  tanah,  tempat  parkir, kolam  renang  yang  di  luar  struktur, dan lainnya.
3. Kepemilikan  Bersama,  yang  dimiliki secara   bersama-sama    proporsional dengan  para  pemilik  lainnya  pada Rumah  Susun  tersebut,  yang  terdiri
dari: Tanah Bersama, adalah sebidang  tanah  hak  atau  tanah  sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar  hak  bersama  secara  tidak terpisah  yang  di  atasnya  berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam  persyaratan  izin  mendirikan bangunan.  (Pasal  1  ayat  4  Undang- undang    No.20  Tahun  2011). Mengingat penyelenggara pembangunan  (developer)  berbadan hukum, maka tanah bersama itu akan bersertifikat induk HGB, yang nantinya HGB tersebut tidak dipecah tetapi  akan  diberi  keterangan  bahwa HGB  tersebut  telah  melahirkan beberapa Sertifikat Hak Milik Satuah Rumah  Susun/SKBG  Sarusun  dan tidak dapat dialihkan atau
dijaminkan;
4. Bagian  Bersama,  adalah      bagian rumah  susun  yang  dimiliki  secara tidak  terpisah  untuk  pemakaian bersama  dalam  kesatuan  fungsi dengan  satuan-satuan  rumah  susun. (Pasal  1  ayat  5  Undang-undang No.20  Tahun  2011).  Contohnya: pondasi,  atap,  lobi,  lift,  saluran  air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi;
5. Konsumen perumahan yang
memegang  HGB  dapat  melakukan
perbuatan  hukum  berkenaan  dengan hak  atas  tanahnya  itu,  misalnya: menjual,  menghibahkan,  menukar, mewariskan, dan menjadikannya sebagai agunan. Di samping itu yang bersangkutan  juga  dapat  memohon perpanjangan dan pembaruan haknya. Sebagai suatu hak atas tanah yang  mempunyai  jangka  waktu tertentu,  HGB  dapat  hapus  karena berbagai  sebab,  antara  lain  karena jangka  waktu  berakhir,  namun  HGB juga diberi kemungkinan untuk dapat diperpanjang atau diperbaharui sebelum  jangka  waktunya  berakhir bila  memenuhi  persyaratan,  sebagai berikut  :
- Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak itu;
-    Syarat-syarat  pemberian  hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
-    Pemegang  hak  masih  memenuhi syarat sebagai subjek HGB; dan
-    Penggunaan  tanah  itu  masih sesuai dengan RTRW.
Pemegang HGB juga diberi kemungkinan  untuk  meningkatkan hak  atas  tanahnya  itu  menjadi  Hak Milik  sesuai  peraturan  perundang- undangan yang berlaku.
6. Menurut    Pasal  54      ayat  4  huruf  a Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor: 11/Kpts/1994 ”Setelah akta jual-beli ditandatangani tetapi sebelum
sertifikat  hak  milik  satuan  rumah susun diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan setempat: (a) jika satuan rumah  susun  tersebut  dialihkan kepada  pihak  ketiga  dikenakan biaya  administrasi  yang  ditetapkan oleh  perusahaan  pembangun  dan perumahan  dan  permukiman  yang besarnya  tidak  lebih  dari  1  %  dari harga  jual.    Jadi  akan  sangat dimungkinkan  Hak  Kepemilikan atas  Satuan  Rumah  Susun  dapat tergantikan  dengan  PPJB  yang ditambah  dengan  akta  Asuransi  dan akta Perjanjian Buy-Back.
7. Menurut peraturan perundang-
undangan,  para  pihak  yang  terlibat dalam pembangunan dan
pengelolaan  Rumah  Susun  antara lain : - Penyelenggara pembangunan, dalam hal ini Pengembang (developer) diwajibkan untuk berbadan  hukum  harus  mendaftar dan  mendapatkan  izin  usaha  dari Bupati/Walikota;
- Perhimpunan penghuni, yang akan dibentuk  para  penghuni  ( owner unit ) dengan dibantu oleh penyelenggara  pembangunan  dan dituangkan dalam suatu Anggaran Dasar  dan  Anggaran  Rumah Tangga  yang  wajib  dipatuhi  oleh para penghuni/pemilik;
-  Badan  pengelola,  yang  akan ditunjuk oleh perhimpunan
penghuni untuk mengelola Rumah  Susun  tersebut  dengan upah  dan  biaya-biaya  yang  akan disetujui oleh  Rapat  Umum Anggota
Perhimpunan  penghuni.  Badan pengelola  ini  dapat  saja  dibentuk oleh  perhimpunan  sendiri,  tetapi biasanya  pengelolaan  diserahkan kepada Properti Manajemen  yang bersifat profesional;
-    Penghuni,  dalam  hal      ini pemilik  unit  SARUSUN  yang akan menjadi anggota Perhimpunan Penghuni dan
memiliki hak suara dalam
menentukan jalannya
pengelolaan.  (Pasal  56  Undang- undang  No.20 Tahun 2011) Berbicara
mengenai konsekuensi  pemegang  hak  maka  dapat ditinjau  kembali  mengenai  adanya  hak
bersama,  penentuan  kewajiban  bersama
untuk menjaga, merawat, dan mengoperasikan benda-benda/bagian- bagian bersama tersebut. Oleh karenanya,  kewajiban  para  penghuni untuk menanggung biaya, meliputi : 1.  Biaya pengelolaan ( Service Charge ),
sebaiknya  nilainya  ditentukan  pada saat terjadi perikatan kontrak perjanjian  jual  beli  oleh  developer dan  dicantumkan  dalam  PPJB.
Nantinya  dapat  berubah  sesuai dengan
kebutuhan setelah Perhimpunan Penghuni definitif terbentuk,  digunakan  oleh  Badan Pengelola  untuk  mengoperasikan Rumah  Susun  tersebut,  termasuk untuk  membayar  gaji-gaji  pegawai
Badan Pengelola; (Pasal 57 Undang-undang    No.20  Tahun
2011)
2.  Dana  cadangan  ( sinking  fund ),  yang akan dipergunakan untuk perbaikan- perbaikan  besar  Rumah  Susun. Contohnya: Pengecatan ( re-
painting ),  lift  atau  penggantian/ up grade M/ E, dan lain-lain;
3. Rekening-rekening, dibayarkan untuk penggunaan  masing-masing  unit, meliputi:  listrik,  air,  dan  telepon. Hal-hal  di  atas  tidak  dikenal  dalam
kepemilikan/  pengelolaan landed house .
Yang  perlu  diperhatikan  dalam memilih untuk membeli apartemen atau flat, antara lain:
1.      Lokasi,  apakah  cukup  prospektif atau  berkembang  sehingga  masih berpeluang  untuk  adanya  kenaikan harga;
2.  Bukti  kepemilikan  tanah  oleh pengembang  harus  sudah  ada  pada saat dipasarkan;
3.    Izin  lokasi  (SIPPT  jika  di  DKI Jakarta)      untuk        memastikan peruntukan  tanahnya  agar  izin-izin lainnya  dipastikan  dapat  diterbitkan oleh instansi yang berwenang;
4. Bonafiditas, pengembang  atau developer termasuk  berpengalaman beserta  tim  konsultannya,  untuk meyakinkan bahwa proyek apartemen  tersebut  tidak  asal  jadi saja; 5. Draft perjanjian, kontrak pendahuluan   berupa   draft   PPJB pada  saat  pembayaran  angsuran  I. Harus  dipelajari  hal-hal  yang  dapat merugikan,  khususnya  luas  ukuran unit,  tanggal  serah  terima,  denda keterlambatan, spesifikasi, serta pemutusan sepihak.

## D. Penutup
1.  Kesimpulan :
1. Status  satuan  rumah  susun  yang belum bersertifikat terhadap
pembeli,  bahwa  jual  beli  secara
PPAT belum dapat dilakukan karena  Sertifikat  belum  jadi  untuk itu  dibuatkan  perjanjian  jual  beli sarusun,  perjanjian  pengoperan  hak dan  kuasa  untuk  menjual  sebagai dasar  penjaminan  Hak  atas  Sarusun yang belum bersertifikat .
2. Hak dan kewajiban developer untuk pembeli  bahwa  sertifikat  hak  atas satuan  rumah  susun  yang  terbit setelah ada bangunan yang laik huni serta  pemecahan  sertifikat  induknya menjadi  kendala  untuk  Bank  untuk menerima  jaminan  maka  developer dan  pembeli  ingin  bentuk  lain  yang pembelian  dapat  dibuatkan  dengan adanya  Perjanjian  Jual  Beli  dengan hak membeli kembali dari developer bila pembeli wanprestasi.
2.  Saran :
1.  Konsumen    sering  tidak  mengerti atau  kurang  memahami  tentang proses jual beli sarusun yang berbeda dengan property lainnya, oleh karenanya  diperlukan  sosialisasi  atas
Undang-undang  ini  kepada  Dinas
Terkait  baik  dari  pihak  Pemerintah maupun masyarakat.
2.  Di  samping  kurang  memahami tentang  proses  jual  beli  sarusun, masyarakat  juga  belum  memahami arti  penting  dari  PPJB,  hal  ini dikarenakan  kurangnya  sosialisasi. Oleh karenanya itu diperlukan adanya  sosialisasi  mengenai  fungsi penting  PPJB  dalam  pembelian sarusun, yang hal ini dapat dilakukan oleh  Ikatan  Notaris  Indonesia  baik tingkat pusat maupun tingkat daerah. 3.  Diperlukan  ketentuan  lebih  lanjut yang  mengatur  persyaratan  teknis tentang  pembangunan  rumah  susun dan  kewajiban  developer  terkait dengan hak masyarakat sekitar rumah  susun    lebih  layak  dan kewajiban
Developer untuk
memberikan  fasilitas  dan  prasarana bagi masyarakat sekitar untuk menghindari adanya gesekan sosial.

## DAFTAR PUSTAKA
Djadja.S Meliala, 2007, Perkembangan Hukum Perdata Tentang
Benda Dan Hukum Perikatan,
Nuansa Aulia, Bandung.
J.  Satrio,  1996, Hukum  Perikatan Tentang  Hapusnya  Perikatan ,
PT.Citra Aditya Bakti, Bandung.
----------,  2002, Hukum  Jaminan  Hak Jaminan Kebendaan , PT.Citra Aditya Bakti, Bandung.
G.Kartasapoetra,    R.G.  Kartasapoetra,
A.G  Kartasapoetra,    1986,
Masalah Pertanahan di Indonesia ,  PT  Bina  Aksara,
Jakarta.
Mariam  Darus  Badrulzaman,  2004,
Serial  Hukum  Perdata  Buku II Kompilasi Hukum Jaminan ,
CV.Mandar Maju, Bandung.
Maria S.W.Sumardjono, 2007, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi  Dan  Implementasi , Penerbit Buku Kompas, Jakarta.
Sri  Soedewi  Maschoen  Sofwan,  1980,
Hukum  Jaminan  di  Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan  Jaminan  Perorangan ,
Liberty, Yogyakarta.
Supriadi,  2008, Hukum  Agraria ,  Sinar Grafika, Jakarta
Sutan  Remy  Sjahdeni,  1996, Hak tanggungan: Asas-asas. Ketentuan-ketentuan Pokok dan  Masalah-masalah  Yang Dihadapi  Oleh  Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-undang Hak Tanggungan), Airlangga University Press, Surabaya. Winahyu  Erwiningsih,    2011, Hak Pengelolaan Atas Tanah,
Total Media, Yogyakarta.
Wirjono  Prodjodikoro, Hukum  Perdata tentang  Hak  Atas  Benda ,    PT Intermasa, Jakarta.
Peraturan Perundang-undangan : Undang-undang  No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Undang-undang  No.  1  Tahun  2011
tentang Perumahan Dan
Kawasan Permukiman.
Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  No.3 Tahun 1992 tentang Pedoman
Menyusun Perda Rumah
Susun Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum Nomor : 05/Prt/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan  Rumah  Susun
Sederhana Bertingkat Tinggi.
Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan Rakyat Nomor : 11/Kpts/1994 tentang  Pedoman  Perikatan Jual  Beli  Satuan  Rumah Susun.
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  2  Tahun 1989  tentang  Bentuk  Dan Tata  Cara  Pengisian  Serta Pendaftaran  Akta  Pemisahan Rumah Susun.
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  No.  4  Tahun    1989 tentang Bentuk Dan Tata Cara Pembuatan  Buku  Tanah  Serta Penerbitan    Sertifikat  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah Susun.