## 143
JGISE Vol. 3 No.2 (2020) | doi:10.22146/jgise.60475 | https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
JGISE  Vol. 3 No. 2 (2020), pp. 143 - 151    |     https://doi.org/10.22146/jgise.60475

## JGISE

## Journal of Geospatial Information Science and Engineering
ISSN: 2623-1182    |    https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
Perubahan Nilai Tanah Zonasi Kawasan di Desa Kutuh Sejak Berkembangnya Obyek Daya Tarik Wisata Pantai Pandawa
The change Land Value of area zone in Kutuh Village Since the Development of Pandawa Beach Tourist Attractions
I Gede Kurnia Nuharta, Antonius Karel Muktibowo 2 , Syamsul Alam Paturusi 2
1 Kementerian ATB/BPN, Program Studi PPMDK, Magister Teknik Arsitekstur - UNUD , Indonesia
2 Program Studi PPMDK, Magister Teknik Arsitekstur - UNUD, Indonesia
Penulis Korespondensi: I Gede Kurnia Nuharta | Email: i.gknuharta@atrbpn.go.id
Diterima ( Received ): 08/10/2020   Direvisi ( Revised ): 17/10/2020    Diterima untuk Publikasi ( Accepted ): 23/10/2020

## ABSTRAK
Tanah sangat penting bagi kehidupan manusia karena tanah merupakan tempat utama dari semua kegiatan yang dilakukan oleh manusia. Sebagai sumber kesejateraan dan kemakmuran, tanah memiliki nilai berdasarkan kemampuannya secara ekonomis dalam hubungannya  dengan  produktifitas  dan  strategi  ekonomisnya.  Salah  satu  faktor  yang  mempengaruhi  nilai  tanah  adalah  faktor permintaan  dan  faktor  penawaran  sangat  terkait  dengan  jumlah  persediaan  tanah  dan  kebutuhan  tanah.  Sejalan  dengan  itu perkembangan  pariwisata  akan  membawa  berbagai  dampak  perubahan.  Salah  satu  dampak  sosial  ekonomi  masyarakat  dari perkembangan pariwisata diantaranya adalah perubahan nilai lahan. Berdasarkan latar belakang fenomena diatas sangat menarik untuk dikaji dampak perkembangan obyek daya tarik pariwisata Pantai Pandawa terhadap perubahan nilai tanah di Desa Kutuh. Adapun  tujuan  dari  penelitian  menganalisis  perubahan  nilai  tanah  zonasi  kawasan  yang  hasilnya  dapat  digunakan  sebagai pengetahuan  pendukung  dalam  penataan  ruang  wilayah.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  kuantitatif  dengan pendekatan spasial melalui teknik analisis spasial yaitu timpang susun ( overlay ) peta menggunakan Sistem Informasi Geografis (SIG) dan analisis statistik deskriptif untuk menganalisis perubahan nila tanah zonasi kawasan dan menyajikan hasil analisis dalam bentuk tabel dan grafik. Hasil dari penelitian terjadi perubahan nilai tanah di Desa Kutuh dengan peningkatan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan  sejak  tahun  2012  sampai  dengan  2018  pada  zona  pariwisata  sebesar  7.08  %;  zona  perdagangan  jasa  10.65  %;  zona perkantoran 7.18 %;  zona pertanian 5.02%; zona perumahan 4.45%; zona peruntukan lainya 4.95 % dan zona sarana pelayanan umum 10.78%. Berdasarkan hasil analsis perubahan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan di Desa Kutuh diperoleh bahwa zonasi pelayanan umum yang berada dikawasan obyek daya tarik obyek wisata Pantai Pandawa memiliki peningkatan nilai tanah zonasi rata-rata  kawasan  tertinggi  dengan  demikian  bahwa  dampak  perkembangan  obyek  daya  tarik  pariwisata  Pantai  Pandawa mengakibatkan naiknya nilai tanah di Desa Kutuh.

## Kata Kunci : Nilai Tanah, Pariwisata, SIG

## ABSTRACT
Land is very important for human life because land is the main place of all activities carried out by humans. As a source of welfare and prosperity, land has value based on its economic ability in relation to its productivity and economic strategy. One of the factors that influence the value of land is the factor of demand and supply which are closely related to the amount of land supply and land needs. In line  with  that,  the  development  of  tourism  will  bring  various  impacts  of  change.  One  of  the  socio-economic  impacts  of  tourism development is the change in land values. Based on the background of the phenomenon above, it is very interesting to study how the impact of the development of the tourism object of Pandawa Beach on changes in land values in Kutuh Village. The purpose of this research is to analyze changes land value of area zone, the results of which can be used as supporting knowledge in spatial planning. This research uses quantitative research methods with a spatial approach through spatial analysis techniques, such as map overlay using Geographic Information Systems (GIS) and descriptive statistical analysis to analyze changes land value of area zone and present the results of the analysis in tables and graphs. The results of the study showed changes in land value of area zone in Kutuh Village with an increase in the average land value of the zoning area from 2012 to 2018 in the tourism zone by 7.08%; service trade zone 10.65%; office zone 7.18%; agricultural zone 5.02%; residential zone 4.45%; other allotment zones 4.95%; zone of public service facilities 10.78%. Based on the results of the analysis of changes in the average land value of the zoning area in Kutuh Village, it is found that the zoning of public services in the area of the tourist attraction of Pandawa Beach has the highest average increase land value, so the impact of the development of the tourism object of Pandawa Beach resulting in an increase in the value of land in Kutuh Village.

## 144
JGISE Vol. 3 No.2 (2020) | doi:10.22146/jgise.60475 | https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
Keywords : Land Value, Tourism, Geographic Information Systems
© Author(s) 2020.  This is an open access article under the Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License ( CC BY-SA 4.0) .

## Pendahuluan
Lahan  atau land dalam  terminologi  masyarakat Indonesia  pada  umumnya  dikenal  dengan  tanah.  Tanah sangat  penting  bagi  kehidupan  manusia  karena  tanah merupakan  tempat  utama  dari  semua  kegiatan  yang dilakukan oleh manusia. Selain itu, tanah berfungsi sebagai sumber  kesejahteraan  dan  kemakmuran  bagi  pemiliknya ataupun  mereka  yang  menguasai.  Sebagai  sumber kesejateraan  dan  kemakmuran  tanah  memiliki  nilai berdasarkan  kemampuannya  secara  ekonomis  dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya.  Menurut Presylia (2002) dalam  Sihombing, Subyinato  &  Amarrohman  (2018),  nilai  tanah dikelompokkan  menjadi  nilai  tanah  langsung  dan  nilai tanah  tidak  langsung,  nilai  tanah  langsung  merupakan suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung memberikan  nilai  produktifitas  dan  kemampuan ekonomisnya, sedangkan nilai tanah tidak langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah dilihat dari segi letak strategis  sehingga  dapat  memberikan  nilai  produktifitas dan kemampuan ekonomis.
Menurut  Sutawijawa  (2004),  di  dalam  jurnal American Institute of Real Estate  Appraisers (Wolcott, 1987: 22-63), mengemukakan  faktor-faktor  yang  dapat  mempengaruhi nilai  tanah  dan  bangunan  antara  lain:  Faktor  ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran; Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang  meliputi jumlah penduduk,  jumlah keluarga, tingkat pendidikan,  tingkat  kejahatan  dan  lain-lain;  Faktor pemerintah,  seperti  halnya  berkaitan  dengan  ketentuan perundang-undangan  dan  kebijakan  pemerintah  bidang pengembangan atau penggunaan tanah ( zoning ). Selain itu, teori  lokasi  yang  dikemukakan  oleh  Johan  Heinrich  Von Thunen dalam Widiarsa dan Suartika, (2018), menyatakan bahwa  harga  tanah ditentukan oleh jarak lokasi geografis lahan  terhadap  pusat  kegiatan  kota  atau Central  Business District (CBD),  semakin  dekat  lokasi lahan terhadap CBD, maka semakin tinggi pula harga dan permintaan terhadap lahan    tersebut,  sebaliknya,   semakin    jauh   lokasi    tanah terhadap    CBD,  maka  semakin  rendah    pula    harga    dan permintaan    terhadap    tanah    tersebut.  Selain  itu konsolidasi tanah, yaitu proses penataan pertanahan, juga mampu  meningkatkan  nilai  tanah  (Astrisele  dan  Santosa, 2019).
Penelitian terkait perubahan nilai tanah yang dilakukan sebelumnya,  antara lain Oksaping dkk  (2019), Sutawijaya (2004), Tampubolon dkk (2016), Anugrah dkk (2017), Al- Vatia  dan  Nugroho  (2019).  Oksaping  dkk  (2019) melakukan  penilaian  tanah  di  wilayah  Kabupaten Sukoharjo  menggunakan  metode  AHP.  Sutawijaya  (2004) menganalisa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di  kota  Semarang,  dengan  hasil  penelitiannya  faktor
kepadatan  penduduk,  jarak  ke  pusat  kota,  lebar  jalan, kondisi  jalan,  ketersediaan  sarana  transportasi  angkutan umum  bus/angkot,  dan  yang  terakhir  adalah  faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh terhadap nilai  tanah  di  Kota  Semarang.    Tampubolon,  dkk  (2016), juga  menganalisa  perubahan  nilai  tanah  akibat perpindahan bandara Polonia di kelurahan Anggrung, kota Medan  dengan  hasil  penelitianya  perpindahan  bandara Polonia secara mendasar memberikan efek yang tertinggi dalam  perubahan  nilai  tanah  dan  membawa  efek  positif bagi  warga  dalam  kegiatan  transaksi  jual-beli  tanah, investasi  dan  memanfaatkan  tanah  untuk  kegiatan ekonomi lainnya di kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan Polonia. Anugrah, dkk (2017) menganalisis perubahan nilai tanah akibat perubahan  penggunaan  tanah  menggunakan SIG  di  pulau  Karimunjawa  dan  pulau  Kemojan  yang hasilnya  dari  penelitian  pengujian  model  prediksi  harga tanah  yang  diperoleh  pada  penelitian  ini  masih  belum memuaskan  karena  belum  memasuki  batas  toleran  yang ditetapkan sebagai syarat harga prediksi tahun berikutnya. Al-Vatia  dan  Nugroho  (2019)  dalam  penelitian menganalisis  pengaruh  rencana  penggunaan  lahan  pada Peta Rencana Pola Ruang dalam Rencana Detil Tata Ruang (RDTR)  terhadap  nilai  tanah  di  Kecamatan  Gamping, Sleman,  D.I.  Yogyakarta  tahun  2013  s.d  2018  yang  pada kesimpulanya  dari  hasil uji-t yang  dilakukan  terhadap masing–masing  variabel  bebas  terutama  pada  varibel rencana  penggunaan  lahan  diketahui  bahwa  variabel rencana  penggunaan  lahan  berpengaruh  terhadap  nilai tanah  walaupun  hanya  berpengaruh  secara  signifikan  di tahun  2016,  serta  hasil  evaluasi  model  diperoleh  nilai Coefficient of Variation (COV) yang terbentuk belum cukup baik  untuk  memprediksi  nilai  tanah  khususnya  untuk memprediksi nilai tanah di wilayah penelitian.
Kabupaten  Badung  memiliki  posisi  strategis  dengan adanya  Bandara  Internasional  I  Gusti Ngurah Rai  sebagai pintu  gerbang  utama  masuknya  wisatawan  mancanegara dan  nusantara.  Posisi  strategis  menjadikan  Kabupaten Badung  sebagai  pusat  pertumbuhan  investasi  di  bidang pariwisata  (Patera,  2016).  Terutama  di  kawasan  Badung selatan yang merupakan bagian dari ekosistem pesisir dan permukiman  dengan  dominasi  kegiatan  permukiman perkotaan,  perdagangan,  jasa  dan  kepariwisataan.  Pantai Pandawa merupakan salah satu tempat wisata pantai yang berpasir putih yang sangat terkenal dan termasyur di dunia berada  di  Kabupaten  Badung,  Kecamatan  Kuta  Selatan, Desa Kutuh.
Berdasarkan data dari Kepala Penataan Pantai Pandawa, pada tahun 2013 jumlah kunjungan wisatawan nusantara mencapai 337.991 orang dan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara  mencapai  80.577  orang,  sedangkan kunjungan  wisatawan  mancanegara  pada  tahun  2014 adalah  sebesar  87.411  orang  atau  meningkat  8,4%  dari

## 145
JGISE Vol. 3 No.2 (2020) | doi:10.22146/jgise.60475 | https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
tahun  2013  dan  wisatawan  nusantara  sebesar  892.814 orang  atau  meningkat 164% dari  tahun  2013  (Bambar  & Anom, 2016). Sejalan dengan itu perkembangan pariwisata akan  membawa  berbagai  dampak  perubahan,  salah  satu dampak  sosial  ekonomi  masyarakat  dari  perkembangan pariwisata  diantaranya  adalah  perubahan  nilai  lahan (Ritchie  &  Goeldner,  1987;  Dipayana  &  Sunarta,  2015). Keterbatasan  ketersediaan  tanah  sebagai  akibat  dari jumlah permintaan tanah yang meningkat jauh lebih besar dari  tanah  yang  dapat  disediakan  akan  mendorong kenaikan  nilai  jual  tanah  (Astuti  et  al.,  2015),  yang  pada akhirnya mampu meningkatkan pajak bumi dan bangunan (Aristalindara  dkk,  2020).  Untuk  mendukung  permintaan tanah yang tinggi diperlukan administrasi pertanahan yang baik (Aditya dkk, 2020).
Berdasarkan latar belakang fenomena di atas penelitian ini  bermaksud  untuk  menganalisis  rencana  peruntukan zonasi kawasan dan perubahan nilai tanah zonasi kawasan sejak  berkembangya  obyek  daya  tarik  pariwisata  Pantai Pandawa di Desa Kutuh, Kecamatan Kuta Selatan. Adapun tujuan dari penelitian untuk menganalisis perubahan nilai tanah  zonasi  kawasan  yang  hasilnya  dapat  digunakan sebagai  pengetahuan  pendukung  dalam  penataan  ruang wilayah  khususnya  bagi  pemerintah  kabupaten  dalam rangka  mewujudkan  penataan  ruang  wilayah  yang  aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.

## Data dan Metodologi
2.1. Data dan Lokasi
Lokasi  penelitian  dilakukan  di  Desa  Kutuh  merupakan pemekaran dari Desa Ungasan yang telah diresmikan pada tahun  2002,  dengan  luas  wilayah  sebesar  ± 883.409 ha. Setelah  menjadi  Desa  definitif,  Desa  Kutuh  berusaha mandiri  untuk  memajukan  Desa  dengan  mengandalkan potensi-potensi  yang  ada,  salah  satunya  adalah  Pantai Pandawa. Pantai Pandawa dahulu dikenal oleh masyarakat lokal  dengan  nama  Pantai  Melasti  atau  Pantai  Kutuh, karena  fungsi  pantai  saat  itu  hanya  sebatas  acara  ritual melasti.  Desa  Kutuh  merupakan  salah  satu  Desa  yang berada di wilayah Kecamatan Kuta Selatan dengan batas– batas wilayah sebelah utara berbatasan dengan Kelurahan Jimbaran,  sebelah  selatan  berbatasan  langsung  dengan Samudera  Hindia,  sebelah  barat  berbatasan  dengan  Desa Ungasan dan sebelah timur berbatasan dengan Kelurahan Benoa.
Data-data  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  adalah data sekunder yang diperoleh dari instansi terkait, antara lain:
1. Peta Rencana Pola Ruang Rencana Detil Tata Ruang (RDTR)  Kecamatan  Kuta  Selatan,  format shapefile (shp)  yang  diperoleh  dari  Dinas  PUPR  Pemerintah Kabupaten Badung.
2. Peta Administrasi Desa Kutuh, format shapefile (shp) yang  diperoleh  dari  Kantor  Pertanahan  (BPN) Kabupaten Badung (Gambar 2.1).
3. Peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  Kabupaten  Badung tahun  2012-2018  format shapefile (shp)  yang diperoleh dari Kantor Pertanahan (BPN) Kabupaten Badung.
Masing-masing peta diatas sudah dalam sistem proyeksi peta TM-3 pada zona 50.1.
Gambar 2.1. Peta Wilayah Administrasi Desa Kutuh

## 2.2. Metodologi
Penelitian ini  menggunakan  metode kuantitatif  dengan pendekatan  spasial.  Teknik  analisis  data  yang  dilakukan pada  penelitiaan  ini  yaitu  analisis  spasial  menggunakan Sistem Informasi  Geografis  (SIG) dengan perangkat lunak Arcgis  10.3  dan  analisis  statistik  deskriptif  menggunakan Microsoft  Excel.  Tahapan  pelaksanaan  penelitian  ini disajikan  dalam  bentuk  diagram  alir  pada  Gambar  2.2. Analisis spasial yang dilakukan pada penelitian ini meliputi:
1. Analisis  spasial  rencana  pola  ruang  Desa  Kutuh, menggunakan analisis  tools,  Extract  Clip Peta Rencana Pola Ruang RDTR Kecamatan Kuta Selatan terhadap Peta batas administrasi Desa Kutuh.
2. Analisis  spasial  nilai  tanah  zonasi  kawasan  Desa Kutuh tahun 2012 s.d. 2018, menggunakan Analisis tool,  Overlay  Spatial  Join Peta  ZNT  Kabupaten Badung tahun 2012 – 2018 terhadap Peta Rencana Pola Ruang Desa Kutuh.
Berdasarkan  hasil  analisis  spasial  diatas,  dari  data attribute table -nya, selanjutnya dilakukan analisis statistik

## 146
JGISE Vol. 3 No.2 (2020) | doi:10.22146/jgise.60475 | https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
untuk  mengukur  perubahan  nilai  tanah  zonasi  kawasan berdasarkan  Rencana  Pola  Ruang  RDTR  Desa  Kutuh. Analisis statistik deskriptif yang dilakukan yaitu:
1. Rata-rata  hitung  (aritmatik)  yaitu  penghitungan seluruh  nilai  data  suatu  kelompok  dibagi  dengan jumlah  data  (anonim,  2013).  Rumus  rata-rata sebagai berikut:
𝑥 = ∑ xi (1)
Pada penelitian ini yang dimaksud dengan: 𝑥 = Nilai tanah rata rata zonasi kawasan 𝑥𝑖 = Nilai tanah zonasi kawasan ke-i 𝜂 = Jumlah zonasi kawasan
Hitung  prosentase  perubahan  rata-rata  nilai  zonasi kawasan  setiap  tahunnya  menggunakan percent  rate (Parker,  2002;  Adiyaksa  &  Nugroho,  2020).  Perhitungan tersebut dapat menggunakan persamaan (2).
𝑃𝑅 = 𝑥 100 (2)
Keterangan: PR: Percent rate Va : Nilai awal Vb : Nilai akhir ta  : Waktu pada nilai awal tb  : Waktu pada nilai akhir
Gambar 2.2. Diagram Alir Penelitian

## Hasil dan Pembahasan
3.1. Analisis Rencana Pola Ruang Desa Kutuh Desa Kutuh berdasarkan RDTR Kecamatan Kuta Selatan masuk  dalam  Bagian  Wilayah  Perkotaan  (BWP),  yang terletak  di  SUB  BWP  C,  Blok  3  seperti  ditunjukkan  pada Gambar 3.1.
Gambar 3.1  Peta Pola Ruang Sub BWP C, Blok 3
Gambar 3.2  Peta Pola Ruang Desa Kutuh

## 147
JGISE Vol. 3 No.2 (2020) | doi:10.22146/jgise.60475 | https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
Berdasarkan hasil analisis Peta Pola Ruang Desa Kutuh pada gambar 3.2, diperoleh jenis dan luas zonasi kawasan di Desa Kutuh yang ditunjukkan pada Tabel 3.1.
Tabel 3.1  Jenis dan luas zonasi kawasan Desa Kutuh
Pola Ruang Luas HA Presentase Zona Pariwisata 423,660 47,96 Zona Perdagangan dan Jasa 28,769 3,26 Zona Perkantoran 0,580 0,07 Zona Perlindungan Setempat 66,238 7,50 Zona Pertanian 130,565 14,78 Zona Perumahan 227,731 25,78 Zona Peruntukan Lainnya 0,551 0,06 Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH) 0,135 0,02 Zona Sarana Pelayanan Umum 5,181 0,59 Total 883,409 100
Gambar 3.3  Grafik Rencana Pola Ruang Desa Kutuh
Dari  tabel  3.1  dan  Gambar  3.3  didapatkan  bahwa perencanaan pola ruang Desa Kutuh untuk Zona Budidaya (Zona  Pariwisata,  Zona  Perdagangan  dan  Jasa,  Zona Perkantoran,  Zona Perumahan, Zona  Peruntukan Lainnya dan  Zona  Sarana  Pelayanan  Umum)  sebesar  77.71  %, sedangkan  Zona  Lindung  (Zona  Perlindungan  Setempat, Zona  Pertanian  dan  Zona  RTH)  sebesar  22.29  %. Peruntukan  Zonasi  kawasan  paling  besar  dipergunakan untuk  zona  pariwisata  sebesar  47.96  %,  sedangkan  yang paling  rendah  adalah  Zona  Ruang  Terbuka  Hijau  (RTH) sebesar 0.02 %.
3.2. Analisis Perubahan Nilai Tanah Zonasi Kawasan Desa Kutuh
Analisis perubahan nilai tanah hanya dilaksanakan pada zona  pariwisata,  zona  perdagangan  dan  jasa,  zona pertanian, zona perumahan, zona peruntukan lainnya dan zona sarana pelayanan umum, sedangkan untuk zona RTH dan  zona  perlidungan  setempat  tidak  di  analisis  dengan pertimbangan  zona–zona  tersebut  tidak  layak  diperjual belikan. Hasil analisis spasial timpang susun ( overlay ) peta Rencana Pola ruang Desa Kutuh dengan Peta ZNT pertahun sejak tahun 2012 sampai 2018 diperoleh nilai tanah rata- rata zonasi kawasan masing - masing tahun.
Berdasarkan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan tahun 2012  yang  ditampilkan  pada  Tabel  3.2  dan  Gambar  3.4,
diperoleh  bahwa  zonasi  perumahan  memiliki  nilai  tanah tertinggi  sedangkan  zonasi  perkantoran  memiliki  nilai tanah terendah.
Tabel 3.2  Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan
Tahun 2012 Pola Ruang ZNT_RATA-RATA (Rupiah/m 2 ) Zona Pariwisata 2.990.154 Zona Perdagangan dan Jasa 2.985.357 Zona Perkantoran 2.806.000 Zona Pertanian 3.073.692 Zona Perumahan 3.098.930 Zona Peruntukan Lainnya 2.806.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 2.891.800
Gambar 3.4  Grafik Nilai Tanah Zonasi Kawasan Th. 2012
Tabel 3.3  Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan
Tahun 2013
Gambar 3.5  Grafik Nilai Tanah Zonasi Kawasan Th. 2013
Pola Ruang ZNT_RATA-RATA (Rupiah/m 2 ) Zona Pariwisata 3.394.365 Zona Perdagangan dan Jasa 4.237.750 Zona Perkantoran 3.187.000 Zona Pertanian 3.447.135 Zona Perumahan 3.469.351 Zona Peruntukan Lainnya 3.187.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 4.099.800

## 148
JGISE Vol. 3 No.2 (2020) | doi:10.22146/jgise.60475 | https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
Berdasarkan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan tahun 2013  yang  ditampilkan  pada  Tabel  3.3  dan  Gambar  3.5, diperoleh  bahwa  zonasi  perdagangan  dan  jasa  memiliki nilai  tanah  tertinggi  sedangkan  zonasi  perkantoran  dan zona peruntukan lainya memiliki nilai tanah terendah.
Tabel 3.4 Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan
Tahun 2014 Pola Ruang ZNT_RATA-RATA (Rupiah/m 2 ) Zona Pariwisata 3.729.846 Zona Perdagangan dan Jasa 4.898.179 Zona Perkantoran 3.500.000 Zona Pertanian 3.818.212 Zona Perumahan 3.838.754 Zona Peruntukan Lainnya 3.500.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 3.821.600
Gambar 3.6  Grafik Nilai Tanah Zonasi Kawasan Th. 2014
Berdasarkan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan tahun 2014  yang  ditampilkan  pada  Tabel  3.4  dan  Gambar  3.6, diperoleh  bahwa  zonasi  perdagangan  dan  jasa  memiliki nilai  tanah  tertinggi  sedangkan  zonasi  perkantoran  dan zona peruntukan lainnya memiliki nilai tanah terendah .
Tabel 3.5 Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan
Tahun 2015 Pola Ruang ZNT_RATA-RATA (Rupiah/m 2 ) Zona Pariwisata 4.393.173 Zona Perdagangan dan Jasa 5.770.179 Zona Perkantoran 4.122.000 Zona Pertanian 4.497.481 Zona Perumahan 4.497.088 Zona Peruntukan Lainnya 4.122.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 5.395.800
Gambar 3.7  Grafik Nilai Tanah Zonasi Kawasan Th. 2015
Berdasarkan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan tahun 2015  yang  ditampilkan  pada  Tabel  3.5  dan  Gambar  3.7, diperoleh  bahwa  zonasi  perdagangan  dan  jasa  memiliki nilai  tanah  tertinggi  sedangkan  zonasi  perkantoran  dan zona peruntukan lainnya memiliki nilai tanah terendah .
Tabel 3.6 Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan Tahun 2016 Pola Ruang ZNT_RATA-RATA (Rupiah/m 2 ) Zona Pariwisata 4.468.558 Zona Perdagangan dan Jasa 5.868.857 Zona Perkantoran 4.193.000 Zona Pertanian 4.574.808 Zona Perumahan 4.574.263 Zona Peruntukan Lainnya 4.193.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 5.488.200
Gambar 3.8  Grafik Nilai Tanah Zonasi Kawasan Th. 2016
Berdasarkan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan tahun 2016  yang  ditampilkan  pada  Tabel  3.6  dan  Gambar  3.8, diperoleh  bahwa  zonasi  perdagangan  dan  jasa  memiliki nilai  tanah  tertinggi  sedangkan  zonasi  perkantoran  dan zona peruntukan lainnya memiliki nilai tanah terendah.

## 149
Tabel 3.7 Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan
Tahun 2017 Pola Ruang ZNT_RATA-RATA (Rupiah/m 2 ) Zona Pariwisata 4.449.596 Zona Perdagangan dan Jasa 5.098.393 Zona Perkantoran 4.200.000 Zona Pertanian 4.013.115 Zona Perumahan 3.900.123 Zona Peruntukan Lainnya 3.639.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 4.763.000
Gambar 3.9  Grafik Nilai Tanah Zonasi Kawasan Th. 2017
Berdasarkan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan tahun 2017  yang  ditampilkan  pada  Tabel  3.7  dan  Gambar  3.9, diperoleh  bahwa  zonasi  perdagangan  dan  jasa  memiliki nilai tanah tertinggi sedangkan zonasi peruntukan lainnya memiliki nilai tanah terendah.
Tabel 3.8 Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan
Tahun 2018 Pola Ruang ZNT_RATA-RATA (Rupiah/m2) Zona Pariwisata 4.449.596 Zona Perdagangan dan Jasa 5.098.393 Zona Perkantoran 4.200.000 Zona Pertanian 4.013.115 Zona Perumahan 3.900.123 Zona Peruntukan Lainnya 3.639.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 4.763.000
Untuk nilai tanah rata-rata zonasi kawasan tahun 2018 sesuai  dengan  tabel  3.8  tidak  terdapat  perubahan  nilai tanah  dengan  tahun  2017,  sehingga  zonasi  perdagangan dan  jasa  memiliki  nilai  tanah  tertinggi  sedangkan  zonasi peruntukan lainnya memiliki nilai tanah terendah.
Nilai  tanah  rata-rata  zonasi  kawasan  dari  tahun  2012 sampai  dengan  tahun  2018  dapat  dilihat  pada  tabel  3.9. Berdasarkan hasil perhitungan nilai tanah rata-rata zonasi pada  tabel  3.9,  selanjutnya  dihitung  perubahan  nilai
masing-masing  zonasi kawasan yang disajikan pada tabel 3.10.
Tabel 3.9 Nilai tanah rata-rata zonasi kawasan pertahun 2012 – 2018
Tabel 3.10 Perubahan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan pertahun
Gambar 3.10 Grafik Nilai Tanah Zonasi Kawasan Th. 2012-
2018 Tabel 3.11 Prosentase perubahan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan pertahun Zona Pariwisata 2.990.154 3.394.365 3.729.846 4.393.173 4.468.558 4.449.596 4.449.596 Zona Perdagangan dan Jasa 2.985.357 4.237.750 4.898.179 5.770.179 5.868.857 5.098.393 5.098.393 Zona Perkantoran 2.806.000 3.187.000 3.500.000 4.122.000 4.193.000 4.200.000 4.200.000 Zona Pertanian 3.073.692 3.447.135 3.818.212 4.497.481 4.574.808 4.013.115 4.013.115 Zona Perumahan 3.098.930 3.469.351 3.838.754 4.497.088 4.574.263 3.900.123 3.900.123 Zona Peruntukan Lainnya 2.806.000 3.187.000 3.500.000 4.122.000 4.193.000 3.639.000 3.639.000 Zona Sarana Pelayanan Umum 2.891.800 4.099.800 3.821.600 5.395.800 5.488.200 4.763.000 4.763.000 2017 2018 NILAI TANAH RATA-RATA (Rupiah/m2) 2016
ZONA 2012 2013 2014 2015 2012-2013 2013-2014 2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018 Zona Pariwisata 404.212 335.481 663.327 75.385 (18.962) - Zona Perdagangan dan Jasa 1.252.393 660.429 872.000 98.679 (770.464) - Zona Perkantoran 381.000 313.000 622.000 71.000 7.000 - Zona Pertanian 373.442 371.077 679.269 77.327 (561.692) - Zona Perumahan 370.421 369.404 658.333 77.175 (674.140) - Zona Peruntukan Lainnya 381.000 313.000 622.000 71.000 (554.000) - Zona Sarana Pelayanan Umum 1.208.000 (278.200) 1.574.200 92.400 (725.200) -
ZONA PERUBAHAN NILAI TANAH RATA-RATA (Rupiah/m 2 ) 2012-2013 2013-2014 2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018 TOTAL RATA-RATA PERUBAHA N 2012-2018
% % % % % % % % Zona Pariwisata 13.52 9.88 17.78 1.72 -0.42 0.00 42 7.08 Zona Perdagangan dan Jasa 41.95 15.58 17.80 1.71 -13.13 0.00 64 10.65 Zona Perkantoran 13.58 9.82 17.77 1.72 0.17 0.00 43 7.18 Zona Pertanian 12.15 10.76 17.79 1.72 -12.28 0.00 30 5.02 Zona Perumahan 11.95 10.65 17.15 1.72 -14.74 0.00 27 4.45 Zona Peruntukan Lainnya 13.58 9.82 17.77 1.72 -13.21 0.00 30 4.95 Zona Sarana Pelayanan Umum 41.77 -6.79 41.19 1.71 -13.21 0.00 65 10.78 PERSENTASE PERUBAHAN NILAI TANAH RATA-RATA PERTAHUN 21.21 8.53 21.04 1.72 -9.55 0.00 42.96 7.16 TAHUN ZONA

## 150
Berdasarkan data perubahan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan  pada  tabel  3.9,  tabel  3.10  dan  tabel  3.11,  dapat disampaikan hasil analisis perubahan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan, sebagai berikut:
1. Nilai  tanah  rata-rata  zonasi  kawasan  di  Desa  Kutuh (tabel  3.9),  sejak  tahun  2012  sampai  dengan  2017 mengalami  perubahan  nilai  tanah  sedangkan  pada tahun  2018  tidak  terdapat  perubahan  dengan  tahun 2017.
2. Nilai  tanah  rata-rata  zonasi  kawasan  di  Desa  Kutuh (tabel 3.10) mengalami peningkatan pada tahun 2012 sampai  dengan  tahun  2016,  sedangkan  mengalami penurunan  pada  tahun  2017  kecuali  pada  zonasi perkantoran.
3. Peningkatan  Nilai  tanah  rata-rata  zonasi  kawasan  di Desa  Kutuh  (tabel  3.11)  tertinggi  terjadi  pada  tahun 2013 yaitu 21.21 %, sedangkan terendah terjadi pada tahun 2016 sebesar 1.72 %.
4. Prosentase  rata-rata  peningkatan  nilai  tanah  tahun 2012 sampai dengan tahun 2018 (tabel 3.11) tertinggi pada  zona  sarana  pelayanan  umum  sebesar  10,78% dan  prosentase  rata-rata  peningkatan  nilai  tanah terendah pada zona perumahan sebesar 4,45 %.

## Kesimpulan
Dari  penelitian  ini  dapat  ditarik  beberapa  kesimpulan berdasarkan hasil analisis Pola Ruang Rencana Detil Tata Ruang  (RDTR)  Kecamatan  Kuta  Selatan,  pemerintah Kabupaten  Badung  telah  merencanakan  pengembangan kawasan  pariwisata  di  Desa  Kutuh  seiring  dengan berkembangnya  obyek  daya  tarik  pariwisata  Pantai Pandawa  dengan  rencana  pengembangan  zona  budidaya penunjang pariwisata sebesar 77.71 %. Dari hasil analisis perubahan nilai tanah rata-rata zonasi kawasan didapatkan bahwa  pada  tahun  2012  sampai  dengan  tahun  2016 mengalami  peningkatan  tiap  tahunnya  sejalan  dengan perkembangan  pariwisata  di  Pantai  Pandawa  hal  ini dibuktikan dengan terjadinya peningkatan nilai tanah serta nilai rata-rata zonasi kawasan dari tahun 2012-2018 pada zonasi  pelayanan  umum  yang  berada  dikawasan  obyek daya  tarik  obyek  wisata  Pantai  Pandawa  memiliki peningkatan nilai tanah zonasi rata-rata kawasan tertinggi sebesar 10.78 %, sedangkan pada tahun 2017 mengalami penurunan nilai tanah yang belum dapat diidentifikasi pada penelitian  ini  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  kondisi tersebut,  oleh  karena  itu  perlu  dilakukan  penelitian  lebih lanjut.

## Pernyataan Konflik Kepentingan
Penulis  menyatakan  tidak  ada  konflik  kepentingan dalam  artikel  ini  ( The  authors  declare  no  competing interest ).

## Referensi
Adiyaksa, F. & Nugroho, P. D. (2020). Evaluasi Alih Fungsi Lahan Pertanian Menjadi Lahan Industri di Kabupaten Kendal Tahun 2014 – 2018. JGISE: Journal of Geospatial Information  Science  and  Engineering  Vol.  3,  No.1,
(2020), pp.71–78. https://doi.org/10.22146/jgise.55519
Aditya,  T.,  Maria-Unger,  E.,  Berg,  C.,  Bennett,  R.,  Saers,  P.,
Syahid, H. L., Erwan, D., Wits, T., Widjajanti, N., Santosa, P.  B.,  Atunggal,  D.,  Hanafi,  I.,  dan  Sutejo,  D.  (2020). Participatory  Land  Administration  in  Indonesia: Quality  and  Usability  Assessment. Land .  9(3),  79. https://doi.org/10.3390/land9030079
Al-Vatia, T. V., & Nugroho, P. D. (2019). Analysis of the Effect of  Land  Use  Planning  and  Land  Value  in  Gamping Subdistrict, Sleman, D.I Yogyakarta from 2013 to 2018 . JGISE:  Journal  of  Geospatial  Information  Science  and Engineering.  Vol.  2  No.  2,  pp.  245  –  254 . https://jurnal.ugm.ac.id/jgise/article/view/51076 Anonim.(2013). https://www.rumusstatistik.com/2013/0 7/rata-rata-mean-atau-rataan.html ,  Diakses  pada  23
Juni 2020
Anugrah,  R,  Subiyanto,  S.  &  Hani’ah.  (2017).  Analisis Perubahan Nilai Tanah Akibat Perubahan Penggunaan Tanah  Menggunakan  SIG  di  Pulau  Karimunjawa  Dan Pulau Kemojan Tahun 2010 Dan 2016. Jurnal Geodesi Undip., Volume 6, Nomor 4, 2017 . https://ejournal3.undip.ac.id/index.php/geodesi/arti cle/view/18135
Aristalindra, F., Santosa, P. B., Diyono & Subaryono (2020). Evaluasi  Pemanfaatan  Citra  Tegak  Satelit  Resolusi Tinggi untuk Percepatan Pembuatan Peta Blok Pajak Bumi  dan  Bangunan  (PBB-P2)  secara  Partisipatif  di Desa Triharjo, Kabupaten Bantul, DIY. JGISE: Journal of Geospatial Information Science and Engineering. Vol. 3 No. 1. https://doi.org/10.22146/jgise.55788 Astrisele, A. & Santosa, P. B. (2019).  Estimating Land Value Change Post Land Consolidation of Gadingsari Village, Bantul  Regency,  Special  Region  of  Yogyakarta, Indonesia. JGISE:  Journal  of  Geospatial  Information Science and Engineering. Vol. 2 No. 2.
https://doi.org/10.22146/jgise.51309
Astuti, A., Subiyanto, S. & Hani’ah (2015). Analisis Pengaruh
Perubahan  Nilai  Jual  Tanah  Terhadap  Zona  Nilai Tanah. Jurnal Geodesi Undip Volume4,Nomor 1. https://ejournal3.undip.ac.id/index .php/geodesi/article/view/7640
Bambar, A. F. & Anom, I. P. (2016). Partisipasi Masyarakat Dalam Pengembangan Pariwisata Di Pantai Pandawa,
Desa  Kutuh,  Kuta  Selatan,  Badung.  Jurnal  Destinasi Pariwisata. Vol. 4 No 2. https://ojs.unud.ac.id/index.php/destinasipar/arti cle/view/25325
Dipayana,  A.,  &  Sunarta,  I.  N.  (2015).  Dampak  Pariwisata Terhadap  Alih  Fungsi  Lahan  di  Desa  Tibubeneng

## 151
Kecamatan  Kuta  Utara  Kabupaten  Badung  (studi sosial-budaya). Jurnal Destinasi Pariwisata.
Vol.3,No2,2015 . https://ojs.unud.ac.id/index.php/dest inasipar/article/view/23246
Oksaping,  A.  F.,  Djurdjani,  dan  Nugroho,  P.  (2019).  Land Valuation  with  Analytical  Hierarchy  Process  and Regression Method in Grogol Sub-District, Sukoharjo District. JGISE:  Journal  of  Geospatial  Information
Science and Engineering. Vol. 2 No. 1 .
https://doi.org/10.22146/jgise.40845
Patera,  I.  M.  (2016).  Pariwisata  dan  Kemiskinan  di Kabupaten Badung, Bali. Universitas Udayana. Sihombing,  S.,  Subiyanto,  S.  &    Amarrohman,    F.J.  (2018). Analisis Perubahan Nilai Tanah Akibat Perkembangan Fisik Dengan Menggunakan Metode Sistem Informasi Geografis (Studi Kasus: Kecamatan Tembalang). Jurnal Geodesi Undip . https://ejournal3.undip.ac.id/index.php/geodesi/arti cle/viewFile/21211/19800
Sutawijaya,  A.  (2004).  Analisis  Faktor-Faktor  Yang Mempengaruhi  Nilai  Tanah  Sebagai  Dasar  Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang. Jurnal Ekonomi Pembangunan. Vol. 9, No. 1, Hal:65–78 . https://journal.uii.ac.id/JEP/article/view/625 Tampubolon,  J.  I.,  Amalia,  K.  &  Nirfalini,  A.  D.  (2016).
Analisis  Perubahan  Nilai  Tanah  Akibat  Perpindahan Bandara  Polonia  Di  Kelurahan  Anggrung  Kecamatan Medan Polonia Kota Medan. Jurnal Ekonom, Vol 19, No 2, April 2016 . http://repository.usu.ac.id/handle/123456789/645
02
Widiarsa, I. P. A. & Suartika, G. A. M. (2018). Pengendalian Alih  Fungsi  Lahan  Pertanian  Di  Kawasan  Perkotaan Mangupura  Kabupaten  Badung. Jurnal  Ruang/Space. Volume 5, no. 2, Oktober 2018 .
https://ojs.unud.ac.id/index.php/ruang/article/view /42995