## TINJAUAN TEORITIK DAN EMPIRIK PERAWATAN DAN PEMELIHARAAN GEDUNG TINGGI (HIGH RISE BUILDING) DI INDONESIA

## Sugiyanto Made Wena
Abstrak : Semakin banyaknya pembangunan gedung tinggi  di kota-kota besar tentu akan muncul konsekuensi perawatan dan pemeliharaannya. Agar suatu bangunan dapat memenuhi fungsi sesuai dengan rencana, tentu membutuhkan perawatan dan pemeliharan sesuai standar. Merawat bangunan modern  yang sarat dengan peralatan mechanical  dan electrical,  akan  ber- beda dengan  bangunan-bangunan konvensional.  Kalau semula pengertian perawatan gedung hanya dikaitkan dengan pembersihan (cleaning service) yang bisa ditangani oleh tenaga-tenaga biasa, maka perawatan bangunan-bangunan modern memerlukan tenaga akhli  tersendiri.  Ber- dasarkan pengamatan empiris saat ini perhatian masyarakat  terhadap perawatan bangunan ma- sih sangat kurang. Pengalaman menunjukkan bahwa pembangunan gedung lebih mudah dari pada   melaksanakan tugas kewajiban merawat dan memelihara. Oleh karena itu tidak menge- herankan apabila gedung-gedung yang mewah  yang baru saja selesai dibangun, dalam waktu beberapa tahun, kemudian mutunya  telah menurun, terutama gedung-gedung yang berfungsi sebagai fasilitas umum dan fasilitas sosial. Tujuan tulisan ini adalah untuk melakukan analisis secara teoritik dan empirik terhadap permasalahan  perawatan dan pemeliharaan gedung di Indonesia, khususnya di kota-kota besar.
Kata-kata kunci: Perawatan, Pemeliharaan, Gedung Tinggi.
Abstract : The increasing number of high-rise buildings in big cities will certainly have conse- quences for their care and maintenance. In order for a building to fulfill the function in accor - dance with the plan, it certainly requires maintenance and maintenance according to the stan- dard. Caring for modern buildings that are loaded with mechanical and electrical equipment, will be different from conventional buildings. If initially the notion of building maintenance was only related to cleaning (cleaning service) that could be handled by ordinary personnel, then the maintenance of modern buildings requires its own expert power. Based on empiri- cal observations at present the public’s attention to building maintenance is still very lacking. Experience shows that building construction is easier than carrying out the obligation to care for and maintain. Therefore it is not surprising that the luxurious buildings that have just been completed have been built in a few years, then their quality has declined, especially buildings that function as public facilities and social facilities. The purpose of this paper is to conduct a theoretical and empirical analysis of the problems of building maintenance and maintenance in Indonesia, especially in large cities.
Keywords : Maintenance, Maintenance, High Building.
JURNAL BANGUNAN, VOL. 24, NO.1, MARET 2019: 15-24
Sugiyanto, Made Wena adalah Dosen Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Negeri Malang; Jalan Semarang No.5 Malang 65145; E-mail: sugiyanto.ft@um.ac.id
PENDAHULUAN Di kota-kota besar Indonesia, kini telah banyak dibangun gedung-gedung berting- kat tinggi. Indonesia masuk dalam daftar peringkat ke empat dunia soal urusan mem- bangun gedung tinggi berhasil mengalahkan Filipina, Qatar, Malaysia, Singapura, Thai- land, Uni E,marat Arab dan Australia (Sindo,
2017). Menurut Skyscrapercenter.com (2012) pemeringkat gedung pencakar langit, Indone- sia menduduki posisi ke tujuh di dunia den- gan 362 gedung pencakar langit. Pembangu- nan gedung tinggi masih terus berlangsung, mencakup pembangunan apartemen, hotel dan perkantoran. Hingga saat ini 586 gedung tinggi yang menyesaki kota-kota besar tanah
16 JURNAL BANGUNAN, VOL. 24, NO.1, MARET 2019: 15-24
air, mayoritas di Jakarta, diperkirakan ada sekitar 189 gedung bertingkat tinggi hingga tahun 2019 di kota Jakarta (Kompas.com, 2017). Boleh dikatakan pembangunan gedung tinggi saat ini telah menjadi tren global. Se- lain difungsikan sebagai tempat perkantoran, hotel, apartemen atau sarana lainnya, bangu- nan tinggi ternyata juga bisa menjadi land- mark  suatu kota.  Beberapa bangunan gedung tinggi dunia seperti Burj Khalifa, Dubai, Uni Emerat Arab (828 m), Shanghai Tower, Sang- hai Cina (632 m), Abraj Al-Baik Clok Tower, Mekkah, Saudi Arabia (601 m), One World Trade Center New York, US (541, 3 m), Taipei 101, Taipei Taiwan (509 m), Petronas Tower, Kuala Lumpur  Malaysia (452 m) dan seb- againya,  merupakan landmark dari kota yang bersangkutan (Prabowo, 2017; Aulia, 2017). Semakin sempitnya lahan di kota-kota be- sar Indonesia seperti Jakarta, Surabaya, Sema- rang, Bandung, Makasar dan kota lain-lain- nya menjadikan harga tanah melonjak tajam. Pada satu sisi kebutuhan akan  tempat tinggal maupun tempat pusat bisnis semakin menin- gkat dari tahun- ke tahun. Akibat  tingginya harga tanah di kota-kota besar, maka pem- bangunan gedung kearah horizontal tentu sangat membutuhkan anggaran yang banyak. Dari segi perhitungan bisnis property,  pem- bangunan gedung ke arah horizontal sangat tidak menguntungkan ditengah harga tanah yang sangat tingi. Untuk mengatasi kebutu- han tempat tinggal maupun tempat usaha di kota-kota besar maka salah satu cara adalah dengan membangun gedung ke arah vertikal, berupa bangunan tinggi, baik berupa aparte- men, hotel perkantoran maupun pusat bisnis .

## BAGAIMANA PERAWATANNYA
Dalam usaha mempertahankan  suatu ban- gunan gedung agar dapat berfungsi sesuai dengan yang direncanakan, maka bangunan
gedung harus dipelihara dan dirawat. Hal ini disebabkan karena pemakaian oleh penghuni dalam rentang waktu tertentu  suatu bangunan akan mengalami berbagai permasalahan, khu- susnya tidak berfungsinya beberapa kompo- nen-komponen bangunan sebagai mana mes- tinya. Untuk mempertahankan fungsi  suatu bangunan agar sesuai dengan perencanaan usia bangunan, maka perlu dilakukan peme- liharaan dan perawatan.  Pengalaman menun- jukkan bahwa pembangunan gedung lebih mudah dari pada melaksanakan tugas kewa- jiban merawat dan memelihara. Ada pepatah mengatakan bahwa “ membangun adalah pe- kerjaan yang jauh lebih mudah, dibanding- kan pekerjaan mempertahankan hasil dari pe- kerjaan tersebut”. Untuk mempertahan hasil dari suatu pekerjaan konstruksi tentu harus dilakukan melalui kegiatan perawatan dan pemeliharaan. Oleh karena begitu sulitnya mempertahankan produk dari suatu peker- jaaan konstruksi, maka  tidak mengherankan apabila gedung-gedung yang mewah  yang baru saja selesai dibangun, dalam waktu be- berapa tahun, kemudian mutunya  telah menu- run. Terutama gedung-gedung yang berfungsi sebagai  fasilitas  umum  dan  fasilitas  sosial. Merawat bangunan modern  yang sarat dengan peralatan mechanical dan electrical , akan  berbeda dengan  bangunan-bangunan konvensional.  Kalau semula pengertian per- awatan gedung hanya dikaitkan dengan pem- bersihan (cleaning service) yang bisa ditangani oleh tenaga-tenaga biasa, maka perawatan bangunan-bangunan modern memerlukan sys- tem manajemen dan tenaga akhli  tersendiri. Seperti   dikatakan Dr. Koyo Maekawa dalam seminar “Total Building Maintenance & Man- agement” di Jakarta  (1990) kita memerlukan jaman yang membutuhkan suatu  ilmu untuk merawat gedung, bukan hanya ilmu membuat gedung.  Dengan demikian ilmu tentang per-
Sugiyanto, dkk, Tinjauan Teoritik dan Empirik Perawatan dan Pemeliharaan Gedung 17 awatan gedung perlu dikembangkan, meng- ingat semakin hari semakin banyak gedung- gedung modern dengan peralatan canggih. Untuk perawatan gedung beberapa negara telah memiliki peraturan maupun undang-un- dang tentang pemeliharaan dan perawatan ge- dung. Indonesia menggunakan Peraturan Men- teri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 tgl: 30 Desember 2008 tentang Pedoman Pemeli- haraan dan Perawatan Bangunan Gedung, se- bagai acuan dalam melakukan pemeliharaan dan perawatan gedung. Disamping itu ada juga Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 16/Prt/M/2010  Tentang Pedoman Teknis Pemeriksaan Berkala Bangunan Ge- dung. Peraturan tersebut digunakan sebagai acuan bagi pihak terkait untuk melakukan pemeriksaan keandalan bangunan gedung dalam tenggang waktu tertentu guna me- nyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung. Lingkup pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi dua aspek yaitu (l) pemeliharaan bangunan gedung, dan (b) perawatan bangunan gedung. Pemeliharaan dan peraatan bangunan gedung meliputi per- syaratan yang terkait dengan  (a) keselamatan bangunan gedung, (b) kesehatan bangunan ge- dung, (c) kenyamanan bangunan gedung, dan (d) kemudahan banngunan gedung. Dalam Permen PU No. 24/PRT/M/2008 disebutkan bahwa (a) pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan prasaranya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preven- tive maintenance), (b) perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki  dan/ atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasa- rana dan prasarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi ( curative maintenance ). Aspek perawatan gedung berhubungan dengan aspek arsitektur, sipil, dan aspek me-
kanikal serta elektrikal. Perencanaan dan pelaksanan aspek-aspek tersebut harus  mem- perhatikan kemudahan dalam segi perawatan gedung.  Namun dalam kenyataannya banyak terjadi masalah kesulitan dalam melakukan perawatan karena keterkaitan antara aspek- aspek tersebut dengan aspek perawatan tidak diperhatikan. Hal ini berakibat pada (l) kesuli- tan dalam melakukan perawatan, dan (2) biaya perawatan   menjadi tinggi. Aspek arsitektur, sipil, mekanikal dan elektrikal kalau tidak direncanakan dan dibuat dengan baik akan be- rakibat pada kesulitan pemeliharaan (Hando- ko, 2001). Kesulitan pemeliharaan akan mempengaruhi kinerja perawatan gedung. Salah satu prinsip dalam perawatan gedung adalah  kemudahan pemeliharaan, dan tidak mempersulit perawatan. Banyak dijumpai gedung yang penampilan arsitekturnya dan sipilnya baiknya dan canggih ternyata tidak memperhatikan aspek perawatannya. Akibat sulitnya melakukan perawatan, sering keru- sakan bangunan yang terjadi  dibiarkan begitu saja. Prilaku yang demikian dapat berakibat fa- tal bagi usia dan penampilan bangunan.  Berpi- jak pada masalah  tersebut, timbul suatu pertan- yaan  sejauh mana bangunan-bangunan yang telah ada  sesuai dengan kaidah-kaidah kemu- dahan dalam pemelihataan dan perawatannya.

## MANAJEMEN PEMELIHARAAN  DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
Secara umum manajemen adalah sebuah proses dalam rangka untuk mencapai suatu tujuan organisasi dengan cara bekerja se- cara bersama sama dengan orang - orang dan sumber daya yang dimiliki organisasi.  Den- gan demikian tujuan pemeliharaan dan per- awatan gedung  adalah agar gedung tersebut dapat berfungsi atau digunakan  dengan baik sesuai dengan perencanaan  semula (Doos, Al-Saadwi,  and  Ibraheem, 2016).  Dalam
manajemen meliharaan dan perawatan ban- gunan gedung, tentu dibutuhkan sumber daya baik berupa manusia, anggararan dan pera- latan. Kebutuhan sumber daya untuk peme- liharaan dan perawatannya bangunan tinggi harus sesuai dengan kompeksitas gedung, serta  utilitas  bangunan  yang  serba  modern. Manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung sangat terkait dengan perilaku pemanfaatan bangunan. Dalam manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, sering muncul berbagai permasalahan  yang berhubungan dengan pemilik, pengguna maupun pengelola ban- gunan. Permasalahan yang sering muncul antara lain (l) mengabaikan struktur  untuk suatu kepentingan yang dipaksakan, (2) pem- bebanan dengan intensitas tinggi melampaui rencana  semula, (3) penyalahgunaan  fungsi bangunan dan ruangan, (4) perubahan yang tidak dapat dipertanggungjawabkan, dan (5) perubahan atas perlengkapan bangunan yang ada.  Perilaku  pemanfaatan  bangunan  yang demikian dapat berakibat fatal antara lain (l) terjadi perubahan/kelainan struktur, (2) pence- maran lingkungan, (3) potensi kebakaran, (4) ketidakserasian lingkungan, (5) kerugian aki- bat timbulnya kerusakan, (6) gangguan kes- ehatan terhadap penghuni/masyarakat sekitar dan (7) ancaman keselamatan  akibat keru- sakan/musibah. Guna menghindari masalah tersebut  dalam setiap pembangunan gedung, mulai dari tahap perencanaaan, pelaksanaan sampai pemanfaatan harus memperhati- kan aspek pemeliharaan dan perawatannya. Oleh karena itu aspek perawatan merupakan bagian integral dalam tahap pembangunan gedung. Dengan demikian suatu  bangu- nan diharapkan  digunakan sesuai rencana.
Pada dasarnya  lingkup manajemen pemeli- haraan dan perawatan gedung  meliputi beber- apa  faktor yang terkait dengan (l) dimana dan
apa yang harus dirawat, (2) bagaimana cara merawatnya, (3) bilamana perwatan itu harus dilakukan, (4) berapa biaya yang diperlukan, (5) siapa dan berapa orang yang diperlukan untuk mengatur dan melaksanakan perawatan. Pemeliharaan gedung adalah usaha memper- tahankan agar bangunan tetap berfungsi me- lalui operasi penggunaan yang benar serta menjaga pengaruh yang merusak.  Pemelihara- an gedung merupakan upaya menjaga terhadap pengaruh  yang merusak, agar kondisi/kekua- tan bahan dan penampilan gedung dalam ke- adaan tidak menurun/menyusut secara drastis/ mendadak sehingga bangunan dapat mencapai umur sesuai rencana. Pemeliharaan bangu- nan dilakukan untuk menghindari kerusakan komponen/elemen bangunan akibat keusan- gan /kelusuhan sebelum umurnya berakhir.
Perawatan bangunan adalah kegiatan mem- perbaiki kerusakan yang terjadi agar bangu- nan dapat berfungsi dengan baik sebagaimana semula/ tetap mempunyai fungsi yang baru/ berubah sesuai kategorinya. Selain untuk mencegah kerusakan pemeliharaan dan per- awatan gedung juga mengurangi risiko biaya perbaikan yang dikeluarkan dikemudian hari. Maintenance may be defined as preservation of building so that it can serve its intended purpose)   (Chanter & Swallow, 1996).  Sedan- gkan  Reginald (1987)  mendefinsikan Main - tenanca : The combination of all technical and associated administrative actions intended to retain an item in, or restore it to, a state in wich it can perform its required function. Den- gan demikian Pemeliharaan ( Maintenance ) dapat  didefinisikan  sebagai  memelihara  / mempertahankan/ melindungi dari keausan/ kerusakan suatu bangunan gedung sehingga dapat berfungsi dan memberikan layanan ses- uai  tujuan  peruntukannya/pemanfaatannya. Ada beberapa manfaat yang dapat diper- oleh dari pemeliharaan dan perawatan  antara
Sugiyanto, dkk, Tinjauan Teoritik dan Empirik Perawatan dan Pemeliharaan Gedung 19 lain (l) dengan  adanya perawatan diharapkan gedung dengan segenap komponen, keleng- kapan dan instalasinya dapat senantiasa ber- fungsi sesuai   dengan tujuannya seperti yang direncanakan, (b)  Dengan adanya perawatan diharapkan gedung dan instalasinya dapat lebih  berumur panjang, (c) Beaya perawatan merupakan komponen pengeluaran yang cu- kup  dominan, sehingga perlu dikelola secara cermat  dan  efisien,  (d)  Gedung  harus  dapat melayani dan menyesuaikan diri  secara lu- wes  (flexsible)  dengan  perubahan-perubahan yang terjadi sejalan dengan  keinginan  pe- makai, dan (e)  Gedung merupakan salah satu asset yang perlu dijaga  agar nilainya tidak turun drastis sejalan dengan umur pakainya Lingkup pemeliharaan dan perawatan ban- gunan gedung meliputi: (a) pemeliharaan ban- gunan gedung dan (b)  perawatan bangunan gedung. Sedangkan pemeliharaan dan per- awatan bangunan gedung meliputi persyaratan yang  terkait dengan (a)  keselamatan ban- gunan gedung; (b)  kesehatan bangunan ge- dung, (c)  kenyamanan bangunan gedung; dan (d) kemudahan bangunan gedung.  Adapun komponen-komponen yang menjadi obyek perawatan gedung meliputi: sistem elektrik (electrical), sistem mekanik ( mechanical ), teknik sipil, pembersihan ( Cleaning ), keaman- an ( security ) dan pertamanan (landscaping)

## PROBLEMATIKA PERAWATAN DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN
Harus diakui perhatian masyarakat (pe- miliki, pengelola, pengguna bangunan) ter- hadap perawatan bangunan masih sangat kurang,  hal ini tidak hanya terjadi di Indone- sia saja, beberapa Negara lainpun mengalami hal serupa dalam hal perawatan dan pemeli- haraan gedung. Mbutha (2014) mengatakan bahwa perawatan gedung di Ibu Kota Kenya Nairobi juga mengalami berbagai perma-
salahan baik dalam  pelaksanaaan maupun regulasi yang mengaturnya. Ismail, Mutal- ib,  and, Hamzah (2016) and  Suffian (2013) menyimpulkan bahwa aspek pemerawatan gedung di Malaysia juga masih lemah aki- bat berbagai factor. Demikian pula system manajemen perawatan gedung yang ada di Malaysia selama masih belum efektif dilak- sanakan   (Puķītea, I and , Geipeleb, I. 2017). Lee Jung, and  Park  (2010) menemukan bahwa perawatan gedung di Korea Selatan yang memiliki hampir 1200 gedung pencakar langit, juga mengalami beberapa permasala- han seperti  kurangnya anggaran perawatan, dan tidak adanya standar perawatan gedung. Masalah perawatan  dan pemeliharaan ge- dung juga terjadi di Indonesia. Menurut Mah- fud (2010)  seringkali kegiatan pemeliharaan ini  hanya  dilakukan  bila terdapat masalah pada bangunan tersebut saja, dan terbatasnya dana  merupakan  salah  satu penyebab  dima- na  kegiatan  pemeliharaan  ini seringkali  di- lupakan.   Hal ini disebabkan oleh   kurangnya pengetahuan mengenai  perawatan gedung, dan juga kebanyakan  pemilik gedung masih me- nyediakan  anggaran minim  untuk perawatan. Kota DKI Jakarta yang memiliki gedung tinggi paling banyak juga mengalami per- masalahan dalam pengawasan perawatan dan pemeliharaan gedung. Dinas Penataan Kota Propinsi DKI Jakarta saat ini hanya melakukan pengawasan perawatan dan peme- liharaan secara berkala pada saat permo- honan pembangunan serta ketika habisnya masa  Sertifikat  Laik  Fungsi,  yaitu  5  tahun sekali (Kompas.com, 2015). Prop DKI  ban- yak membangun Rusunawa dan Rusunawi, tetapi dalam buildimg management ma- sih menghadapi persoalan yang luar baisa yaitu masalah pendanaan pengelolaan atau perawatan gedung dan rendahnya kualitas SDM yang tersedia (Kompas.com 2015).

## 20 JURNAL BANGUNAN, VOL. 24, NO.1, MARET 2019: 15-24
Sering terjadinya kebakaran gedung,  sep- erti insiden kebakaran 7 November 2016 di Apartemen Casa Domaine di Tanah Abang. Sebelumnya, 7 Agustus 2016, api juga me- lalap gedung Swiss Bell Hotel di Kelapa Gad- ing (Sianipar, 2018). Terakhir kasus runtuh- nya  selasar salah satu lantai di Gedung Bursa Efek Indonesia (Pratama, 2018), merupakan bukti bahwa kesadaran pengelola bangunan terhadap masalah manajemen perawatan ban- gunan masih rendah. Data dari Dinas Penang- gulangan Kebakaran dan Penyelamatan DKI Jakarta menunjukkan dari 780 gedung, hanya 558 gedung yang memenuhi persyaratan ke- amanan pada akhir 2017, sisanya, sebanyak 222 gedung atau 28% belum memenuhi. Ram- dan (2018) dalam  (tirto.id. 17 Januari, 2018) menemukan terjadi pelanggaran aturan Sertifi - kat Laik Fungsi (SLF) di 23 gedung di Jakar- ta.  Penelitian Nisa (2017) menemukan bahwa perawatan bangunan Hotel di Kota Malang masih belum dilakukan secara maksimal.
Data-data di atas menunjukan bahwa ma- salah pemeliharaan dan perawatan gedung di Indonesia masih perlu ditingkatkan.  Mengin- gat  bangunan gedung bertingkat  digunakan oleh banyak orang, maka  masalah perawatan dan pemeliharaannya  perlu mendapat perha- tian.  Dengan demikian akibat negatif yang timbul  karena kelelaian pemeliharaan dan perawatan  dapat dihindari.  Berbeda dengan bangunan yang bersifat pribadi, kelelaian akibat masalah  pemeliharaan dan perawatan hanya berdampak pada sedikit orang. Na- mun kelelaian akibat masalah pemeliharaan dan perawatan  bangunan fasilitas umum dan sosial akan berdampak pada banyak orang. Dampaknya akan sangat luas, baik berdam- pak  fisik,  psikis,  sosial  dan  ekonomi,  sesuai dengan  fungsi bangunan  tersebut. Meng- ingat demikian pentingnya arti bangunan fasilitas umum dan sosial, maka pemeliharan
dan perawatannya perlu  mendapat  per- hatian,  khususnya bagi pemerintah, pemi- liki,  pengelola  maupun  pengguna  bangunan.

## FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGA- RUHI  KEPUTUSAN PERAWATAN
Apakah suatu bangunan akan dilakukan perawatan atau tidak? Tentu banyak factor atau pertimbangan  perlu diperhatikan oleh pemilik gedung.  Menurut Gahlot  and  Sharma,  (2006) terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi keputusan untuk melakukan perawatan gedung antara lain (l) usia bangunan,  (2) anggaran yang tersedia, (3) urgensinya, (4) ketersediaan sumber daya, (5) pertimbangan sosial dan ling- kungan, dan (6) penggunaan di masa depan.
Bangunan terdiri gabungan berbagai mate- rial dan komponen-komponen lain, yang disu- sun  dan membentuk suatu bangunan.  Setiap material bungunan memiliki usia pemakaian tertentu.  Jika suatu material bangunan telah mencapai usia maksimalnya maka kekuatan- nya sebagai bagian pembentuk bangunan akan menurun dan bahkan mungkin akan ambruk. Untuk menghindari menurunnya kekuatan ma- terial sebagai bangunan pembentuk bangunan, maka bangunan itu perlu dipelihara dan di- rawat. Dari system pemeliharan dan perawatan yang dilakukan akan dapat  ditentukan  kom- ponen-komponen bangunan mana yang harus diganti. Jika suatu komponen yang seharusnya diganti ternyata tidak diganti, maka  inilah yang akan menyebabkan menurunnya atau mengu- rangi fungsi fungsi bangunan. Tidak diganti- nya komponen bangunan yang seharusnya diganti, mungkin disebabkan tiadanya alokasi anggaran yang  disiapkan. Hal ini sering dia- baikan oleh pemilik, pengguna maupun pen- gelola bangunan, khususnya bangunan tinggi. Perawatan bangunan merupakan proses yang memerlukan angaran biaya yang  tinggi. Ketersediaan anggaran sangat mempenga-
Sugiyanto, dkk, Tinjauan Teoritik dan Empirik Perawatan dan Pemeliharaan Gedung 21 ruhi keputusan dalam melakukan pemeli- haraan dan perawatan bangunan. Beberapa pengelola bangunan  tinggi, menganggap faktor ketersediaan anggaran menjadi peng- hambat untuk melakukan pemeliharaan dan perawatan bangunan (Shabha,  2002). Untuk bangunan-bangunan yang bersifat komersil, mungkin bisa menyisihkan sebagian keuntun- gan untuk anggaran perawatan. Namun dalam kenyataanyanya, banyak pengelola gedung yang bersifat komersil juga kurang memper- hatikan masalah perawatan gedung. Mengapa hal ini bisa terjadi?  Hal ini terjadi karena kurangnya kesadaran para pengelola, pemiliki maupun pengguna bangunan akan penting- nya perawatan dan pemeliharaan bangunan. Tingkat kepentingan/urgensi juga meme- gang peran penting dalam mengambil kepu- tusan untuk melakukan pemeliharaan dan perawatan bangunan. Misalnya pada tahun ini Indonesia akan menjadi tuan rumah SEA GAMES, maka semua stadion dan gedung- gedung yang akan digunakan penginapan atlet  yang akan digunakan di renovasi to- tal. Hal ini tentu dilakukan karena ada pent- ingan nasional sebagai tuan rumah SEA Games. Tingkat uregensi ini sering menjadi pentimbangan pengelola  gedung dalam me- lalukan pemeliharaan dan perawatan. Jika tingkat urgensinya tinggi, maka walaupun anggaran pemeliharan dan perawatan  tidak ada, pengelola akan berupaya mencari ber- bagai cara untuk mendapat dana perawatan. Ketersediaan sumber daya juga menjadi penentu dalam pengambilan keputusan untuk melalukan langkah pemeliharaan dan per- awatan bangunan. Sumber daya seperti ang- garan, waktu, tenaga kerja, dan sumber daya yang bersifat fisik (ketersediaan material, per - alatan, komponen-komponenlain  terkait) juga mempengaruhi keputusan untuk melakukan pemeliharaan dan perawatan bangunan. Tanpa
adanya sumber daya yang dibutuhkan tentu tindakan pemeliharaan dan perawatan sulit dilakukan. Apalagi gedung-gedung modern/ smart building, yang menggunakan mechani- cal and electrical canggih, tentu pemeliharan dan perawatannya membutuhkan penanga- nan tersendiri, dengan tenaga ahli khusus. Pertimbangan sosial dan lingkungan juga merupakan faktor yang mempenga- ruhi keputusan dalam melalukan pemeli- haraan dan perawatan bangunan. Misalnya suatu ba ngunan  yang tiba-tiba mengeluar- kan bau busuk karena system pembuangan limbahnya sudah rusak,  suara-suara gaduh yang mengganggu lingkungan sekitar dan sejenisnya, tentu hal tersebut harus diam- bil  tindakan  pemeliharaan  dan  perawatan. Hal penting yang juga dipertimbangkan dalam pemeliharan dan perawatan bangunan adalah penggunaan bangunan dimasa men- datang. Bisa saja suatu bangunan berubah fung- si, misalnya yang semula digunakan sebagai pusat perbelanjaan kemudian dirubah menjadi hotel, maka tentu juga harus ada pemeliharaan dan perawatan sesuai dengan fungsi bangunan yang baru. Berubahnya fungsi suatu bangunan tentu berimplikasi pada berubahnya fungsi- fungsi ruangan yang ada dalam bangunan. Berubahnya fungsi-fungsi ruangan   yang ada tentu berpengaruh pada struktur bangunan. Hal  tersebut  bisa menyebabkan kerusakan bahkan keruntuhan struktur bangunan, yang pada akhirnya berimplikasi pada pengeluaran anggaran biaya  yang tidak sedikit. Jika ter- jadi keruntuhan bangunan,  tentu akan men- gakibatkan korban jiwa yang tidak sedikit.

## SIMPULAN
Semakin meningkatnya  kebutuhan ter- hadap  hunian dikota-kota besar dan semakin tingginya   harga tanah, menjadikan  gedung tinggi sebagai salah satu pemecahannya. Bo-
leh dikatakan pembangunan gedung tinggi saat ini telah menjadi tren global. Selain di- fungsikan sebagai tempat perkantoran, ho- tel, apartemen atau sarana lainnya, bangunan tinggi ternyata juga bisa menjadi landmark suatu kota. Indonesia masuk dalam daftar peringkat ke empat dunia soal urusan mem- bangun gedung tinggi berhasil mengalah- kan Filipina, Qatar, Malaysia, Singapura, Thailand, Uni Emerat Arab dan Australia Dalam usaha mempertahankan suatu ban- gunan gedung, khususnya bangunan tinggi agar dapat berfungsi sesuai dengan yang direncanakan, maka bangunan  gedung ha- rus dipelihara dan dirawat. Hal ini disebab- kan karena faktor waktu dan pemakaian oleh penghuni suatu bangunan akan men- galami berbagai permasalahan, khususnya tidak berfungsinya beberapa komponen- komponen bangunan sebagai mana mestinya.
Beberapa kajian dan mengamatan em- piris  menunjukkan bahwa pemeliharaan dan perawatan gedung tinggi  di Indonesia masih mengalami permasalahan. Pemilik, penguna, maupun pengelola bangunan gedung tinggi belum memiliki kesadaran terhadap pent- ingnya pemeliharaan dan perawatan gedung. Demikian pula pemerintah sebagai pihak yang berwenang melakukan pembinaan tek- nis melalui pengaturan, pemberdayaan  dan pengawasan bangunan belum melaksanakan fungsinya secara maksimal. Pada sisi lain para pakar bangunan Indonesia, juga belum mengembangkan  ilmu manajemen  per- awatan dan pemeliharaan bangunan tinggi sejalan dengan kebutuhan masyaralat terha- dap bangunan tinggi. Akibat kurangnya ke- adaran terhadap pemeliharaan dan perawatan gedung tinggi,  tentu berimplikasi pada be- berapa hal seperti terjadinya kebakaran ge- dung, robohnya bangunan, tidak berfung- sinya beberapa komponen bangunan, usia
bangunan tidak sesuai rencana dan sebagainya. Terdapat beberapa faktor yang mem- pengaruhi keputusan untuk melakukan per- awatan gedung antara lain (l) usia bangunan (2) Anggaran yang tersedia, (3) Urgensinya, (4) Ketersediaan sumber daya, (5) Pertim- bangan social dan lingkungan, dan (6) peng- gunaan di masa depan. Faktor-faktor terse- but harus dijadikan pertimbangan dalam melakukan perencanaan dan pelaksanaan per- awatan dan pemelihataan bangunan gedung.

## DAFTAR RUJUKAN
Asosiasi Perawatan Bangunan Indonesia. 1988. Upaya Pemeliharaan   Lingkungan dan Sanitasi Sebagai Tanggung Jawab Na sional.    Disampaikan  dalam Seminar  Per awatan Bangunan II Di  Jakarta
Chanter, B. & Swallow, P. 1996. Building Maintenance  Management.  London: Har nols Ltd.
Bangun Pencakar langit, Indonesia Ada di Peringkat Empat Dunia. Koran Sindo. Ka mis 19 Januari 2017.
BPK Temukan 23 Gedung di Jakarta Langgar SLF.   tirto.id. 17 Januari, 2018
Doos, Q.M., Al-Saadwi, K. R. and Ibra heem. H. K. 2016. Assessing  The  Sustain able  Building  Maintenance  Management Need  For  Iraqi Governmental Buildings. Applied Research Journal . Vol.2, Issue, 3, pp.88-96, March, 2016 Gahlot, PS and  Sharma, S. 2006. Building Repairs and Maintenance Management, New Delhi : CBS Publishers and Distribut ers.
Skyscrapercenter.com (2012)Gawat, Penga wasan Pengelolaan Gedung Hanya Sekali dalam 5 tahun. Kompas.com. Sabtu 14 Ma ret 2015. Jakarta Miliki Gedung Pencakar langit Terbanyak  ke 7 di Dunia.
Hutchinon. 1985. A Complete Giude to Guild
Sugiyanto, dkk, Tinjauan Teoritik dan Empirik Perawatan dan Pemeliharaan Gedung 23 ing  and Plant  Maintenance .  New  Jersey: Prentice Hall Inc.
Ismail, Z.A,  Mutalib A.A,  and  Hamzah, N 2016. A Case Study of Maintenance Man agement Systems in Malaysian  Complex and High-rise Industrialized Building Sys tem Buildings. International Journal of Economics and Financial Issues , 2016, 6(S3) 28-35.
Jakarta akan disesaki Gedung bertingkat Tinggi. Kompas.com. 13 Oktober 2016) Joyowiyono, M . 1991. Kajian Efesiensi dan Efektifitas Perawatan Bangunan di Indone sia. Makalah Disampaikan pada KIPNAS V di Jakarta, tgl 3-7 September 1991 Kesulitan Mengelola Rusunawa, Jakarta Gan deng ICM Gelar pelatihan SDM. Kompas. com. Rabu 4 Maret 2015.
Lantai Balkon di Tower 2 Gedung Bursa Efek Indonesia Ambrol. Kompas.com - 15/01/2018.
Lee  C.K,  Jung, T.G and Tae- Keun Park, T.K. 2010.The Development of  Building Main tenance System (PBMS) For  Monitoring Repairs & Replacement History  In Public Facility
Mahfud, (2010). Manajemen Pemeliharaan Bangunan Gedung Sekolah  (Studi Kasus Gedung SLTA di Balikpapan). JURNAL SAINS TERAPAN NO. 1 VOL. 1  JUNI ISSN : 2406-8810 . pp 7- 18
Mbuta, N. N. 2014. An Investigation into the Mainteneance of High Rise Building : Pi lices, Practices and Challenges. A Case Study of Nairobi. A Research project sub mitted in part fulfillment for award of Bach elor of  Real Estate Degree in the Depart ment of Real Estate and Construction Man agement, School of Built Environment, University of Nairobi. May 2014 Miller, E & Jerome, W.  1971.  Modern Main tenance Management. Bombay: D.B.
Taraporevela Sons & Co.PVT/Ltd.  hal: 73- 75 Nisa, Z.C. 2017. Kajian Pelaksanaan Peme liharaan Dan Perawatan Bangunan Gedung Hotel Berbintang 3 Di Kota Malang. Malang: Skripsi Jurusan Teknik Sipil Uni versitas  Negeri Malang.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum  Nomor : 24/PRT/M/2008  Tanggal 30 Desember 2008 Tentang Pedoman Pemeliharaan Dan Perawatan  Bangunan Gedung. Jakarta: Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Cipta Karya Peraturan  Menteri Pekerjaan Umum  Nomor :  16/Prt/M/2010  Tentang Pedoman Teknis Pemeriksaan Berkala Bangunan Gedung Puķītea,  I  and  ,  Geipeleb,  I.  2017.  Different Approaches to Building Management and Maintenance Meaning Explanation. Proce dia  Engineering    172   ( 2017 )   905 –  912 Available online at www.sciencedi rect.com.ScienceDirect Reginald, L. 1987. Building Maintenance Management. London:  Granada  Publica tion. Co
Sianipar. T. 2018.  Robohnya balkon gedung BEI: 222 gedung Jakarta 'tergolong tak aman'. BBC Indonesia- 18 Januari 2018.
Said, S.  &  Darmowijoyo. 1998. Aspek  Kon sumsi  Energi dan Perawatan  Gedung Yang Mengkait Pada Masalah  Desain Arsiterk tur  Serta  Pengaruhnya  Terhadap  Efe siensi Perawatan Gedung.  Makalah Disa jikan Dalam Seminar Pascasarja  S2  ITB di Bandung,  3 November 1998.
Suffiana,  A.  2013.  Some  Common  Mainte nance Problems and Building Defects: Our Experiences. Paper presented at The 2nd International Conference on Rehabilitation and Maintenance in Civil Engineering. P r o c e d i a   E n g i n e e r i n g     5 4    (  2 0 1 3  )    1 0 1   –   1 0 8. Available online
at www.sciencedirect.com. Shabha.G.  2002. Low-Cost Maintenance Approach To High-Rise Buildings: A Criti cal Appraisal Of Low-Energy Refurbish ment Scheme In  Birmingham. Proceedings Of The CIB W070 2002 Global Sympo sium Prabowo, D. Ini Dia Sepuluh Gedung Terting gi di Dunia 2017. Kompas.com - 27/12/2017, 22:24 WIB
Pratama, A.M. 2018.  Lantai Balkon Di Tow er 2 Gedung Bursa Efek Indonesia  Kom pas.Com - 15/01/2018, 12:48 Wib Aulia, S. 2017. 15 Gedung Tertinggi di Dunia Ini Harus Kamu Lihat Sekali Seumur Hidup. IDN Time. 1/8.2017.https://trav el.idntimes.com/destination /aulia-ratna- safira/15-gedung-tertinggi-di-dunia-yang- perlu-kamu-lihat-sekali-seumur-hidup.