Available at https://jurnal.stie-aas.ac.id/index.php/jie Jurnal Ilmiah Ekonomi Islam, 9(02), 2023, 2907-2917
Trust Fund: REITs dan Perkembangan I-REITs di Indonesia
Andi Athifah Amalia 1*) , Andi Achruh Pasinringi 2) 1 Fakultas Bisnis dan Ekonomika, Universitas Islam Indonesia
2 Fakultas Tarbiyah dan Keguruan, Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar *Email korespondensi: andiathifah07@gmail.com

## Abstract
One of the trust funds used for conventional property securitization is the Real Estate Investment Trust. Market players are also influenced to invest in Islamic property assets or Islamic Real Estate Investment Trusts with the emergence of Islamic Financial Institutions (IFI) in the form of Islamic banking and Islamic capital markets in Indonesia. This study uses a literature review to study the differences between Islamic and conventional Islamic Real Estate Investment Trusts, the Islamic principles of Islamic Real Estate Investment Trusts, and the growth of Islamic real estate investment trusts in Indonesia. To find out about the differences between conventional and Sharia REITs, the development of I-REITs in Indonesia, and the sharia principles used in I-REITs. The results of this study found that the development of Islamic Real Estate Investment Trust in Indonesia is still experiencing delays  compared  to  other  countries  even  though  the  regulatory  framework  regarding  Islamic  Real  Estate Investment Trust in Indonesia already exists. So that further efforts are needed from the government and literature practitioners to encourage the development of Islamic Real Estate Investment Trust in Indonesia.
Keywords : REITs, I-REITs, Indonesia, DIRE, Trust Fund
Saran  sitasi: Amalia,  A.  A.,  &  Pasinringi,  A.  A.  (2023).  Trust  Fund:  REITs  dan  Perkembangan  I-REITs  di Indonesia . Jurnal ilmiah ekonomi islam, 9 (02), 2907-2917. doi: http://dx.doi.org/10.29040/jiei.v9i2.8558
DOI: http://dx.doi.org/10.29040/jiei.v9i2.8558

## 1. PENDAHULUAN
Industri 4.0 saat ini menuntut masyarakat untuk dapat  beradaptasi  dengan  perkembangan  tekologi yang cepat. Perubahan tersebut membuat masyarakat yang  semula  bergaya  hidup  manual  dan  tradisional menjadi  sistem  yang  serba  online  (Fauzan,  2019). Salah  satu  bentuk  perubahan  yang  terjadi  dalam keuangan  seperti  pada  mulanya  masyarakat  sangat dekat dengan aktivitas menabung dimana masyarakat diajak  untuk  menyimpan  sebagian  pendapatnya  agar dapat  digunakan  dimasa  depan.  Namun,  saat  ini tabungan  belum  cukup  berarti  karena  tabungan dianggap  tidak  mampu  melindungi  nilai  dana cadangan dari kemerosotan akibat ekspansi. Sehingga investasi  dipandang  sebagai  salah  satu  solusi  dalam masalah  tersebut.  Di  Indonesia  memiliki  banyak produk  investasi  salah  satunya  dalam  imvestasi  real estat.
Real Estate Investment Trust (REITs) merupakan pembahasan yang relative baru di pasar modal. REITs merupakan  dana  investasi  perwalian  real  estat  yang
digunakan sebagai sarana sekuritisasi property. REITs adalah  salah  satu  dana  perwalian  (trust  fund)  yang mengumpulkan  dana  dari  beberapa  investor  dengan menerbitkan  saham  yang  dikelola  oleh  manajer investasi dan pendapatan investasi akan didistribusikan  kepada  para  investor.  REITs  telah diperkenalkan sekitar tahun 1960 di Amerika Serikat (AS) dengan pengesahan Kongres AS yang digunakan sebagai  instrumen  untuk  membangun  produktivitas dan likuiditas serta lebih mengembangkan eksekusi di wilayah daratan. Percakapan REIT cukup baru di area pasar modal. REIT adalah instrumen dari pasar modal yang  dapat  digunakan  oleh  organisasi  ventura  dan pengelola uang properti untuk memperoleh cadangan. Di  Indonesia,  perkembangan  REITs  belum  begitu banyak dikenal sebab sejak diperkenalkan pada tahun 2007  yang  dikenal  dengan  nama  "Reksa  Dana Investasi Real  Estat  Berbentuk  Kontrak  Investasi Kolektif atau DIRE”.  REITs  merupakan  sarana investasi  yang  berbentuk  KIK  (Kontrak  Investasi Kolektif)  yang  dimana  dana  dari  pemodal  akan
dikumpulkan dan oleh perusahaan akan diinvestasikan ke  aset  property.  Hingga  saat  ini  (2022)  terdapat  3 produk investasi REITs yang sudah terdaftar di Bursa Efek Indonesia, yakni XCID dari PT Ciptadana Asset Management  dengan  aset  portofolio  Ritel  Indonesia, XCIS  dari  PT  Ciptadana  Asset  Management  dengan aset  portofolio  Perhotelan  Padjajaran  dan  XSPI  dari PT  Sinarmas  Asset  Management  dengan  aset portofolio  Plaza  Indonesia  ( DIRE  &  DINFRA ,  n.d.).
Meskipun  begitu,  Otoritas  Jasa  Keuangan  (OJK) sangat  mendukung  perusahaan-perusahaan  baik negeri  maupun  swasta  untuk  bergerak  memasarkan REIT.  Hal  ini  didasarkan  pada  manfaat  REIT  yang dianggap  dapat  membantu  pertumbuhan  industri properti  di  Indonesia  agar  semakin  maju  dan berkembang.
Seiring  dengan  perkembangnya  ekonomi  Islam di  Indonesia,  munculnya  IFIs  (Islamic  Financial Institutions) yang berupa perbankan syariah dan pasar modal syariah yang turut mempengaruhi pelaku pasar untuk  melakukan  aktivitas  investasi  di  aset  properti syariah atau Islamic Real Estate Investment Trust (I- REITs).  I-REITs  merupakan  bentuk  alternatif  dari bentuk konvensionalnya sebagai bentuk pertimbangan dalam  berinvestasi  property  yang  sesuai  dengan syariah. Berdasarkan peraturan OJK No. 30/POJK.04/2016  tentang  Dana  Investasi  Real  Estat Syariah berbentuk KIK merupakan sarana yang dapat digunakan  untuk  menghimpun  dana  dari  masyarakat untuk  diinvestasikan  pada  aset  property  yang  sesuai
dengan prinsip syariah di pasar modal (Komisioner & Jasa,  2016).  Sebagai  Negara  dengan  mayoritas penduduk  muslim  terbesar  di  dunia,  Indonesia berpotensi  cukup  besar  dalam  mengembangkan REITs yang berbasis syariah. Namun, kajian literatur mengenai topik I-REITs masih kurang sehingga perlu adanya  kajian  lebih  lanjut  terkait  pemetaan  pustaka perkembangan I-REITs di Indonesia.

## 2. TINJAUAN LITERATUR

## 2.1. Trust Fund
Trust  fund  sebagai  salah  satu  instrumen pembiayaan telah diaplikasikan pada berbagai sektor di  Indonesia.  Penggunaan  dana  trust  fund  yang diperoleh  dari  satau  atau  beberapa  pendonor. Pengelolaan  trust  fund  dilakukan  oleh  trustee  mulai dari  mekanisme  standar  pengelolaan  dana  seperti pengadaan,  penarikan  hingga  pembayaran  kepada pihak ketiga dan pelaporan.
Menurut (BPSDM,  2017), Trust  fund  atau  dana amanah kompartemen yang digunakan oleh seseorang untuk  menyimpan  sumber  daya  mereka  seperti properti,  uang  tunai,  aset,  dan  sebagainya  untuk digunakan  untuk  mendukung  orang  lain  (penerima) tanpa memberikan kendali langsung kepada penerima. Harta  tersebut  akan  diserahkan  oleh  pemberi  (wali) kepada  suatu  yayasan  (pengurus  hukum)  untuk diawasi dan selanjutnya dimanfaatkan untuk kepentingan  (Penerima)  sesuai  dengan  tujuan  dan tujuan yang diperintahkan.
Dana amanah sangat fleksibel karena menampung  berbagai  macam  harta  termasuk  saham, obligasi,  sekuritas,  bisnis,  seni,  patung,  real  estat (property)  dan  harta  lainnya.  Di  Indonesia,  dana amanah atau trust fund telah diadopsi sejak tahun 2011 dengan  diterbitkannya  Peraturan  Presiden  No.  80 Tahun  2011  tentang  Dana  Perwalian  (RI,  2020). Hingga  saat  ini,  telah  terbentuk  dua  trust  fund  yaitu Indonesia  Climate  Change  Trust  Fund  (ICCTF)  dan Millennium  Challenge  Account-Indonesia  (MCA- Indonesia).
Menurut  (Cohen,  2008),  Trust  fund  memiliki beberapa tujuan diantaranya pengentasan kemiskinan
dan  pemberdayaan  masyarakat,  pendidikan  atau beasiswa, penanggulangan bencana alam, penanggulangan masalah sosial, budaya dan kesehatan, pelestarian sumberdaya alam, dan program strategis lainnya.

## 2.2. REITs (Real Estate Investment Trust)
Real  Estate  Investment  Trust  (REITs)  adalah organisasi yang membeli, membuat, mengawasi, dan menjual  properti  tanah  dengan  hampir  semua pembayaran dari organisasi yang terkait dengan tanah diedarkan  ke  pendukung  keuangan  atau  investor. REIT  juga  dapat  mengizinkan  investor  untuk mengklaim sumber daya tanah secara tidak langsung
Trustor
Trust Trustee
Administrator
Beneficiaries
dengan  membeli  REIT  yang  dipertukarkan  di  Bursa Saham.  Perwalian  investasi  real  estat  merupakan perusahaan yang mengeloa portofolio berupa proyek berbasis real  estate ,  instrumen  pasar  modal berdasarkan real  estate ,  dan real  estate .  Perusahaan tersebut  bertugas  sebagai  jembatan  keuangan  yang memberikan  tempat  traksaksi  dari  investor  ke sektor real  estate karena  banyak  investor  yang  tidak memiliki  dana  yang  cukup  untuk  memiliki pembiayaan real  estate secara  langsung  (Sumer  & Ozorhon, 2020).
Di  Indonesia,  REITs  lebih  dikenal  dengan sebutan  Dana  Investasi  Real  Estat  (DIRE).  Dana Investasi Real Estate (DIRE) merupakan sarana atau tempat untuk aktivitas penghimpunan dana masyarakat  yang  akan  diinvestasikan  ke  dalam  aset real estate, aset yang berkaitan dengan real estate dan kas  atau  setara  dengan  kas.  Pada  investasi  DIRE, terdapat  pelarangan  untuk  berinvestasi  pada  lahan kosong  atau property yang  masih  dalam  proses pembangunan. Ada tuga tipe utama REIT yaitu REIT Hipotek,  REIT  Ekuitas  dan  REIT  Hybrid.  REIT Hipotek  merupakan  perdagangan real  estate yang komersial seperti perumahan dengan sumber pendapatan  dari  bunga  pinjaman.  REIT  Ekuitas merupakan  memperdagangkan real  estate yang berwujud  dengan  sumber  utama  pendapatannya  dari sewa  properti.  Sedangkan  REIT  Hybrid  merupakan kombinasi dari perdaganagn real estate komersil dan berwujud (SEC, 2011)
Menurut
peraturan
OJK nomor 30/ POJK.04/2016  real  estate  adalah  tanah  fisik  dan bangunan di atasnya (Komisioner & Jasa, 2016). Aset yang berkaitan dengan real estate merupakan efek dari perusahaan real estate yang tercatat dalam Bursa Efek Indonesia.  Sedangkan  perusahaan  real  estate  adalah perusahaan  yang  mengelola  dan  beroperasi  dengan real  estate  sebagai  kegiatan  utama  dalam  bisnisnya. REITs menyediakan metode yang relative mudah bagi investor  untuk  memiliki  aset  property  tanpa  harus langsung  membeli  property  tersebut.  Sehingga  lebih memudahkan investor yang ingin berinvestasi di aset property.  Di  Indonesia,  REITs  diatur  sejak  tahun 2007.  Pada  saat  itu  pemerintah  menyadari  perlunya pengadaan  REITs  untuk  meningkatkan  investasi khususnya dalam sektor property.

## 2.2.1. Kerangka Regulasi REITs di Indonesia
Pada  tahun  2014  selama  masa  jabatan  presiden Joko  Widodo,  beberapa  peraturan  baru  dikeluarkan
untuk mendukung pengembangan DIRE di Indonesia. Seperti  peraturan  yang  dikeluarkan  oleh  pemerintah maupun Otoritas Jasa Keuangan (OJK):
a. Peraturan  pemerintah  No.  40  tahun  2016  bahwa pajak  pendapatan  atas  DIRE  hanya  sebesar  0,5% (Nias, 2023).
b. Peraturan  OJK  No.  64/POJK.04/2017  tentang DIRE  yang  mengatur  beberapa  aspek  seperti (Komisioner & Jasa, 2017).
1) DIRE harus menginvestasikan setidaknya 80% dari  portopolionya  ke  dalam  property  real estate  dan  20%  dapat  berupa  aset  terkait  real estate,  uang  tunai,  sekuritas  lain,  dan instrumen pasar uang.
2) DIRE harus mendistribusikan setidaknya 90% pendapatannya kepada pemegang unit.
3) Investasi  langsung  oleh  DIRE  pada  property real  estate  hanya  diperbolehkan  di  dalam wilayah Indonesia.
4) Investasi DIRE dapat berupa property jadi atau property  sedang  dibangun.  Namun  manajer dana harus memastikan bahwa dalam 6 bulan harus  menghasilkan  pendapatan  dan  paling banyak sebesar 10% dari NAB DIRE.

## 2.2.2. Mekanisme REITs
Struktur REITs atau DIRE di Indonesia
Sumber:
( https://www.idx.co.id/id/produk/dire- dinfra/ )
2.2.3. Kelebihan dan Kekurangan REITs
a. Kelebihan
1) Dividen:  pada  REITs  ada  kewajiban  untuk membagikan  dividen  minimal  sebesar  90% dari  pendapatannya  setiap  tahun  sehinggga Investor yang membeli REITs akan mendapatkan pendapatan tetap.
2) Nol pajak perusahaan: REITs menerima laba pajak  yg  signifikan.  Lantaran  mereka  tidak
wajib  membayar  pajak  perusahaan.  Tidak membayar  pajak  perusahaan  berarti  investor sanggup  menerima  pembayaran  yg  lebih tinggi.
3) Nyata: Tidak seperti investasi lainnya, REITs merupakan investasi pada fisik property. Aset berwujud  tadi  bisa  semakin  tinggi  nilainya menurut saat ke saat.
b. Kekurangan
Tidak  terdapat  investasi  yg  bebas  risiko, termasuk REITs. Inilah yg wajib diingat investor sebelum menyelam ke REITs:
1) Pajak dividen: REITs tidak dikenakan pajak perusahaan,  akan  tetapi  dividen  REITs umumnya  dikenakan  pajak  yg  lebih  tinggi daripada investasi lainnya.
2) Sensitif  terhadap  suku  bunga:  Investasi ditentukan  aneka  macam  faktor,  namun REITs  bisa  sebagai  lebih  sensitif  terhadap perubahan suku bunga. Kenaikan suku bunga bisa  menyebabkan  kasus  bagi  harga  saham REITs.
3) Likuiditas: Dalam global investasi, likuiditas berarti seberapa cepat aset bisa terjual tanpa membarui  harganya.  Misalnya,  investor ingin  menarik  dananya  dalam  jumlah  yang besar,  sehingga  manajer  investasi  yang mengelola  REITs  tersebut  harus  menjual asetnya. Pada keadaan ini, menjual aset pada pasar  modal  lebih  likuid  dibandingkan dengan  menjual  aset  property  dikarenakan harus  menemukan  terlebih  dahulu  pembeli propertinya.
2.3. I-REITs  (Islamic  Investment  Real  Estate

## Trust)
Islamic  Investment  Real  Estate  Trust  (I-REITs) diatur  dalam  peraturan  dari  Otoritas  Jasa  Keuangan (OJK) Nomor 30/POJK.04/2016. I-REITs atau DIRE Syariah  merupakan  tempat  investasi  aset  real  estate yang  sesuai  dengan  prinsip  syariah  di  pasar  modal (Edy  Setyawan,  2018).  I-REITs  merupakan  skema Kontrak  Investasi  Kolektif  di  real  estat,  di  mana penyewa  mengoperasikan  kegiatan  yang  diizinkan menurut syariah". Dari definisi ini, dapat disimpulkan bahwa  fitur  utama  yang  membedakan  I-REIT  dari mitra  konvensionalnya  adalah  kewajiban  untuk mengikuti  syariah  atau  hukum  Islam,  khususnya dalam  pengoperasian  penyewa.  Dalam  I-REITs, REITs  dirancang  sebagai  instrumen  syariah  sejak awal,  mulai  dari  konstruksi  harus  sesuai  dengan
prinsip  syariah  di  pasar  modal  dan  tercatat  di  daftar efek syariah (DES).

## 2.3.1. Kerangka  Regulasi  DIRE  Syariah  di Indonesia
Peraturan OJK No. 30/POJK.04/2016 tentang I- REITs  yang  mengatur  beberapa  aspek  I-REITs  di Indonesia berupa (Komisioner & Jasa, 2016): a. I-REITs  harus  mengikuti  peraturan  yang  ada mengenai REITs konvensional
b. I-REITs hanya diizinkan untuk berinvestasi pada property  real  estate  yang  telah  menghasilkan pendapatan.
c. I-REITs harus memiliki dewan pengawas syariah seperti  pada  lembaga  keuangan  syariah  yang lainnya.
d. I-REITs  tidak  dapat  berinvestasi  di  properti  real estat yang lebih dari 10% wilayahnya digunakan untuk kegiatan non-halal dan menghasilkan lebih dari 10% pendapatan non-halal.
Meskipun  tidak  ada  fatwa  khusus  tentang  I- REITs  di  Indonesia,  namun  I-REITs  merupakan bagian  dari  dana  perwalian  yang  tunduk  pada  fatwa DSN-MUI  No.  20  /DSN-MUI/IV/2001  tentang  dana perwalian (DSN-MUI, 2001). Sehingga I-REITs atau DIRE  Syariah  sudah  bisa  dikatakan  aman  secara Syariah  karena  teknis  pelaksanaanya  telah  ada  (Edy Setyawan, 2018).

## 2.3.2. Syarat-syarat Penerbitan I-REITs
Penerbitan KIK I-REITs diatur dalam pasal 4 dan 5 POJK No. 30 yang mengikuti peraturan perundang- undangan pasar modal dan harus memuat beberapa hal berikut (Komisioner & Jasa, 2016):
a. Manager  investasi  dan  bank  custodian  bertidak sebagai  wakil  untuk  mewakilkan  kepentingan pemilik modal (investor) pemegang unit I-REITs yang  berbentuk  kontrak  investasi  kolektif  (KIK) sebagai pihak yang diwakilkan. Manajer investasi bertugas  sebagai  pengelola  portofolio  KIK  dan bank custodian bertindak sebagai  tempat penitipan kolektif.
b. Aset  real  estate  atau  aset  yang  berkaitan  dengan real  estate  dan  kas  atau  setara  kas  yang  tidak bertentangan  dengan  prinsip  syariah  di  pasar modal.
c. Mekanisme  aset  real  estate  atau  aset  yang berkaitan  dengan  real  estate  dan  kas  atau  setara kas  yang  tidak  bertentangan  dengan  prinsip syariah di pasar modal.
d. Memiliki kata “syariah” pada dana investasi real estate yang diterbitkan.
e. Skema  transaksi  dan  akad  syariah  dalam penerbitan  I-REITs  berbentuk  Kontrak  Investasi Kolektif.
f. Ringkasan  akad  syariah  yang  dilakukan  oleh pihak.
g. Besarnya  nisbah  pembayaran  bagi  hasil,  marjin atau imbal jasa.
h. Rencana  jadwal  dan  tata  cara  pembagian  dan pembayaran nisbah pembayaran bagi hasil, marjin atau imbal jasa.
Dalam  penerbitan  I-REITs  wajib  memiliki kesesuaian dengan prinsip syariah oleh DSN atau TIM Ahli  Syariah.  Adapun  hal-hal  yang  dilarang  dalam penerbitan I-REITs berupa:
a. Pendapatan  yang  bertentangan  dengan  prinsip syariah yang berasal dari aset real estate lebih dari 10% dari total pendapatan I-REITs.
b. Luas  area  real  estate  yang  bertentangan  dengan prinsip syariah lebih dari 10% dari luas area real estate I-REITs.

## 2.3.3. Skema I-REITs
Skema  REITs  secara  umum  terdiri  dari  alur keterlibatan empat pihak berikut (Sintarini, 2017):
Akad wakalah yang digunakan dalam akad antara penanam  modal  dengan  Manajer  Investasi  pada hakikatnya adalah suatu perjanjian yang memberikan hak  kepada  Manajer  Investasi  untuk  melaksanakan pengelolaan dana yang telah dipercayakan kepadanya, dengan  harapan  investor  memperoleh  manfaat  dari dana  yang  ditanamkan.  Investor  bertindak  sebagai Shahibul  Maal,  sedangkan  Manajer  Investasi bertindak sebagai wakilnya.
Kontrak  yang  dibuat  antara  Manajer  Investasi dan  investasi  dengan  sistem  pengguna  mudharabah memiliki ciri-ciri sebagai berikut.
a. Bagi  hasil  antara investor (Shahibul  maal),  yang mewakili  proporsi  yang  telah  disepakati  oleh kedua  belah  pihak  melalui  Investasi  Manajer sebagai wakil dan tidak ada jaminan hasil vestasi tertentu kepada investor.
b. Investor  menanggung  risiko  hanya  untuk  dana yang telah diberikan.
Manajer Investasi, sebagai wakil tidak menanggung  resiko  atas  penanaman  modal  yang
dilakukan  semua  itu  bukan  karena  kelalaian  ( gross negligence/tafrith ).

## 2.4. Perbandingan REITs dan I-REITs
Dalam pengaplikasiannya, I-REITs tidak berbeda dengan  REITs  konvensional.  Keduanya  sama-sama memperoleh  dua  sumber  pendapatan  dari  property yaitu pendapatan sewa dan apresiasi modal. Selain itu keduanya sama-sama memberikan potensi pengembalian bagi para investor dalam bentuk capital gain dan dividen yang disalurkan dari keuntungan atau pendapatan  yang  dihasilkan  dari  property.  Namun yang  membedakan,  I-REITs  hanya  mengizinkan penyewa  properti  untuk  melakukan  aktivitas  yang sesuai  dengan  syariah  dan  dapat  menempatkan patokan  tertentu  sebagai  batas  atas  untuk  kegiatan yang  tidak  sesuai  dengan  syariah  dan  pendapatan untuk I-REITs. Selain itu, syariah investasi real estate di  Malaysia  mengalami  peningkatan setiap  tahunnya dimana  I-REITs  dipandang  lebih  menguntungkan investor dari pada REITs.
I-REITs REITs Pengembalian dari property Yang sesuai dengan syariah • Apresiasi modal • Pendapatan dari sewa
• Apresiasi modal • Pendapatan dari sewa Pengembalian untuk investor Yang sesuai dengan syariah • Deviden • Capital Gain
• Deviden • Capital Gain Distribusi pendapatan Distribusi pendapatan hanya boleh dilakukan dari keuntungan yang direalisasikan yang harus dari kegiatan Distribusi pendapatan hanya boleh dilakukan Investor Agen Penjualan Special Purpose vehicle Properti KIK REITs Wakalah bil Ujrah Mudharabah Ijarah
I-REITs REITs yang sesuai dengan syariah atau dari suatu kegiatan dalam tolak ukut 20%. (tolak ukur ini digunakan untuk nilai tingkat kontribusi dari sewa campuran kegiatan syariah dan non-syariah) dari keuntungan yang telah direalisasikan
Sumber: (Saad, n.d.)

## 2.5. Perkembangan di Indonesia
Di  Indonesia  hanya  terdapat  3  produk  investasi REITs yang sudah terdaftar di Bursa Efek Indonesia, yakni  XCID  dari  PT  Ciptadana  Asset  Management dengan aset portofolio Ritel Indonesia, XCIS dari PT Ciptadana Asset Management dengan aset portofolio Perhotelan  Padjajaran  dan  XSPI  dari  PT  Sinarmas Asset  Management  dengan  aset  portofolio  Plaza Indonesia.  Dari  ketiga  produk  REITs  tersebut, menurut  Kustodian  Sentral  Efek  Indonesia tidak  ada satupun  yang  berstatus  I-REITs.  Dalam  konteks  I- REITs, I-REITs pertama yang beroperasi di Indonesia bukan  berbasis  di  Indonesia  melainkan  di  Malaysia. Pada tahun 2012, grup Al-Aqar, sebuah perusahaan I- REITs dari Malaysia yang memiliki dua rumah sakit di Indonesia.
Dengan  kata  lain,  salah  satu  alasan  mengapa kemajuan  I-REIT  tidak  berhasil  adalah  karena kurangnya  perhatian  para  ahli  Indonesia  untuk mengembangkan I-REIT. Ini karena rendahnya minat dikalangan  investor  untuk  berinvestasi  di  jenis investasi ini. Keadaan saat ini dapat dianggap berasal dari  rendahnya  tingkat  pendidikan  masyarakat sehubungan dengan pasar modal. Berdasarkan Kajian Edukasi  dan  Pertimbangan  Moneter  Publik  tahun 2016  yang  diarahkan  oleh  OJK,  tingkat  kecakapan moneter masyarakat Indonesia di pasar modal hanya 4,4%,  sedangkan  tingkat  pertimbangan  bahkan  lebih rendah yaitu 1,25%.

## 3. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam penelitian ini adalah kajian literature. Kajian literatur merupakan cara yang digunakan untuk mengumpulkan  data-data  yang  bersumber  dari beberapa  literatur  yang  membahas  terkait  dengan topik penelitian. Kajian literatur bisa berasal dari data sekunder  seperti  jurnal,  buku,  dokumentasi,  internet dan  website  official.  Beberapa  literature  ini  berasal dari  beberapa  database  seperti  Google  Cendekia, Emerald  Insight,  Econpapers,  Research  Gate  dan Science Direct. Melalui pencarian dengan kata kunci REITs,  I-REITs,  Dana  Investasi  Real  Estat,  DIRE
Konvensional,  DIRE  Syariah,  DIRE  Indonesia. Beberapa  kriteria  ditetapkan  sebagai  batasan  untuk literature  yang  digunakan  seperti  literature  yang diterbitkan  pada  tahun  2017  sampai  tahun  2022  dan diperoleh  dari  database  yang  telah  disebutkan. Dimana  klasifikasi  literature  tentang  REITs  dan  I- REITs  berupa  REITs  syariah  yang  membahas mengenai  segala  aspek  dari  REITs  syariah,  Struktur REITs Konvensional, dan Kerangka Regulasi REITs dan I-REITs.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1. Real Estate Investment Trust (REITs)

## 4.1.1. Kerangka Regulasi REITs
Kerangka  regulasi  merupakan  hal  yang  penting dalam  mengembangkan  pasar  REITs.  Di  Indonesia, kerangka  regulasi  REITs  atau  DIRE  dibuat  sejak tahun  2014  seperti  peraturan  pemerintah  tahun  2016 dan Otoritas Jasa Keuangan tahun 2017 yang dimana mengatur  beberapa  aspek  seperti  pajak  pendapatan hanya  0,5%,  aturan  investasi  portofolio  yang  80% dalam property real estat dan 20% sisanya berupa aset terkait  real  estat,  pendistribusian  pendapatan  kepada pemegang  unit  sebesar  90%,  dan  investasi  REITs hanya  diperbolahkan  dalam  wilayah  Indonesia. Namun  dari  saat  REITs  muncul  yakni  tahun  2017 hingga tahun 2022, perkembangan REITs atau DIRE di  Indonesia  belum  mengalami  peningkatan  yang signifikan.  Dimana  hanya  ada  3  produk  investasi REITs yang sudah terdaftar di Bursa Efek Indonesia, yakni  XCID  dari  PT  Ciptadana  Asset  Management dengan aset portofolio Ritel Indonesia, XCIS dari PT Ciptadana Asset Management dengan aset portofolio Perhotelan  Padjajaran  dan  XSPI  dari  PT  Sinarmas Asset  Management  dengan  aset  portofolio  Plaza Indonesia ( DIRE & DINFRA , n.d.).
Penelitian  lain  juga  membahas  mengenai perkembangan  REITs  di  beberapa  Negara  seperti (Vaga,  2019)  menjelaskan  bahwa  berdasarkan  dari pertumbuhan  REITs  pada    Negara  Malaysia, Singapura, Hongkong dan Thailand, bahwa kerangka regulasi  yang  diterbitkan  dan  digunakan  sebagai pondasi  pembentukan  REITs  ternyata  belum  efektif
dalam  mendorong  pertumbuhan  dalam  pasar  REITs. Negara  Malaysia  menerbitkan  regulasi  sejak  tahun 1989  dan  memperbaikinya  pada  tahun  2001  dengan niat  penuh  untuk  menarik  pendapatan  pasar, Singapura  membutuhkan  waktu  3  tahun  untuk memberikan pedoman S-REIT yang dipertimbangkan kembali,  Hong  Kong  memeriksa  ulang  pedomannya setidaknya  beberapa  kali,  dan  Thailand  mengubah pedomannya  mengikuti  jangka  panjang.  Pedoman yang dipertimbangkan kembali secara tegas memengaruhi  setiap  negara.  Malaysia  mengalami perluasan  pendaftaran  3  REIT  baru,  Singapura  dan Hong Kong pada waktu yang hampir bersamaan, 2 S- REIT baru yang diposting di perdagangan saham dan 3  HK-REIT  baru  yang  diposting  di  perdagangan saham. Namun berbeda dengan di Indonesia. Dimana setelah  dimutakhirkan  pada  tahun  2016  sampai dengan  tahun  2022,  tidak  ada  pendaftar  baru  REIT atau Critical pada perdagangan saham.
Perbedaan  yang  dimiliki  REITs  atau  DIRE  di Indonesia dan di Negara lainnya berupa (Vaga, 2019): a. REITs di Indonesia diwajibkan mendistribusikan pendapatan 90% kepada pemegang unit. Sedangkan  di  Negara  Singapura  mendapatkan kewajiban  yang  sama  atas  dasar  pengurangan pajak.
b. Unit  REITs  atau  DIRE  tidak  dapat  dimiliki  oleh WNA  (Warga  Negara  Asing)  akan  tetapi perusahaan  yang  berada  di  Indonesia  tidak memiliki  batasan  dalam  haknya  untuk  memiliki unit  REITs  atau  DIRE.  Sedangkan  di  Negara singapura, Malaysia dan Thailand diperbolehkan warga  Negara  asing  untuk  memiliki  unit  dari  S- REITs, M-REITs dan TH-REITs.
c. Gearing  ratio  yang  diberlakukan  pada  DIRE relatif  kecil,  mengingat  besarannya  hanya  45% dari nilai aset yang akan diakuisisi. Sedangkan di Negara  singapura,  Malaysia,  Hongkong  dan Thailand  yang  besar  pinjaman  didasari  oleh besaran  nilai  bersih  aset  yang  sudah  dimiliki bukan dari nilai aset yang diakuisisi.
d. Pajak  penghasilan  pada  REITs  di  Singapura, Malaysia,  Thailand,  dan  Hongkong  dibebaskan pada  tingkat  institusi  dan  perseorangan  saat menerima  dividen.  Berbeda  dengan  DIRE, dimana  pada  tingkat  institusi  DIRE  dikenakan pajak penghasilan sebesar 10%.
Oleh  sebab  itu,  DIRE  atau  REITs  di  Indonesia memiliki  batasan  yang  lebih  ketat  dibandingkan
dengan Negara lain yang dimana telah memiliki pasar REITs yang lebih aktif.
Pada  penelitian  lain  juga  ditemukan  bahwa kendala  yang  menyulitkan  aktivitas  menerbitkan REITs  atau  DIRE  di  Indonesia  yaitu  lingkungan pajaknya (Edy Setyawan, 2018) dan (January & Alam, 2017).  Di  Indonesia,  pajak  untuk  REITs  atau  DIRE memiliki  pajak  berganda  yaitu  BPHTB  sebesar  6% untuk pembelian. Oleh sebab itu, banyak perusahaan yang  lebih  memilih  untuk  menerbitkan  REITs  atau DIRE di luar negeri. Hal ini dikarenakan regulasi yang terdapat di luar negeri lebih memudahkan, lingkungan pajaknya  dan  lebih  bersahabat  dengan  industru  jasa keuangan, seperti yang ada di Singapura. Oleh sebab itu,  pemerintah  menerbitkan  Permenku  No.  21  yang berisi  penghapusan  pajak  berganda  untuk  menarik kembali  minat  perusahaan  yang  ada  di  Indonesia untuk  mempublikasikan  REITs-nya  di  Negara Indonesia.  Selain    itu,    inisiatif    pemerintah  ini diharapkan  akan    mendorong    sektor    properti,    real estate,  dan infrastruktur  menjadi  lebih  maju (January &  Alam,  2017).  Mengubah    sistem  perpajakan menjadi    pajak    tunggal    juga    dapat  meningkatkan tingkat    perkembangan    para    pengusaha  sehingga jumlah  pajak  baru  yang  terdaftar akan bertambah. Kebijakan  ini  diberikan  karena  produk pasar  modal Indonesia    masih    relatif    terbatas,    sehingga kapitalisasi    Bursa    Efek    Indonesia    relatif    kecil dibandingkan  dengan  negara  tetangga.

## 4.1.2. Kelebihan REITs
Beberapa peneliti telah mengemukakan kelebihan lainnya dari REITs (Wahyuningsih, 2019); (Vaga,  2019)  dan  (Muhayati,  2021)  berupa  REIT biasanya tidak dikenakan pajak perusahaan meskipun sebagian besar adalah perusahaan public, REIT dapat memberikan investasi yang stabil dan terprediksi dari memiliki  dan  menyewakan  properti,  namum  tetap memiliki benefit sebagai bentuk investasi yang mudah diperjual  belikan,  dan  REITs  merupakan  salah  satu bentuk  dari  reksadana  yang  dimana  memiliki kelebihan  untuk  mempermudah  masyarakat  yang memiliki dana kecil untuk berinvestasi

## 4.2. Islamic  Real  Estate  Investment  Trust  (I- REITs)
Tidak  cukup  banyak  literature  yang  membahas tentang  I-REITs  yang  didapatkan.  Dalam  database yang  dimiiki  hanya  terdapat  7  literatur  tentang  I- REITs.  Semua  literature  tersebut  terbit  sejak  tahun 2017  hingga  tahun  2022  (Wahyuningsih,  2019);
(Sintarini, 2017); (Nor Nazihah Chuweni Chris Eves, 2017);    (Muhayati,  2021);  (Edy  Setyawan,  2018); (Mhd Ruslan, 2019); (Al-Haija & Syed, 2021).
Penelitian  yang membahas  mengenai  perbedaan REITs;  I-REITs  dan  I-REITs  di  beberapa  Negara (Wahyudi  Indrawan  &  Wahyuningsih,  2019); (Sintarini,  2017);  (Muhayati,  2021);  (Al-Haija  & Syed,  2021);  (Edy  Setyawan,  2018).  I-REIT  harus terlibat  dalam  keuangan  Islam,  yang  biasanya merupakan  transaksi  yang  didukung  aset.  Selain  itu, penyaringan tenant berdasarkan benchmark 20% dari aktivitas yang tidak diperbolehkan dapat memfasilitasi investasi mereka dalam portofolio aset produktif  (Wahyudi  Indrawan  &  Wahyuningsih, 2019).  Dana  REITs  diinvestasikan  pada  portofolio property  seperti  perumahan,  perkantoran,  komersial (mall),  property  ritel,  fasilitas  penyimpanan,  gudang dan tempat parkir yang sesuai dengan prinsip syariah (Sintarini, 2017). Karena ada persyaratan syariah yang harus  dipenuhi,  sehingga  dalam  pandangan  I-REITs ada batasan penggunaan aset tetap atau properti. Oleh karena  itu,  praktik  sewa  tidak  diperbolehkan  untuk kegiatan  yang  bertentangan  dengan  hukum  syari'ah. Kegiatan  persewaan  tidak  sesuai  dengan  persewaan hotel,  pabrik  rokok,  atau  kegiatan  lainnya  yang bertentangan dengan syariat.
Perbedaan  utama  terletak  pada  pemberlakuan syariat  Islam  yang  mensyaratkan  bahwa  operasi  itu diadakan dua proses, yaitu (Muhayati, 2021):
a. Proses  “screening”  atau  penyaringan  instrumen investasi berdasarkan pedoman syariah. Penyaringan
menurut syariah adalah mengeluarkan  saham-saham  yang  memiliki kegiatan  haram  seperti  riba,  gharar,  minuman keras,  judi,  babi,  rokok  dan  lain  sebagainya. Dengan  demikian,  dalam  portofolio  efek  syariah dihindari  penggunaan  dana  investasi  pada kegiatan  usaha  tersebut  di  atas.    Dimana  emiten tidak  memiliki  utang  berbasis  bunga  yang  lebih besar dari asetnya (maksimal 45% dari aset) dan untuk  total  pendapatan  non  halalnya  maksimal 10%.
b. Proses “cleansing” untuk membersihkan pendapatan  yang  diperoleh  dari  kegiatan  yang dianggap  haram  menurut  pedoman  syariah. Penggunaan  dana  pembersihan  ini  dialokasikan untuk pembiayaan santunan bagi anak yatim dan dhuafa, pembangunan fasilitas umum, zakat, serta bantuan kemanusiaan dan bencana.
Sama  seperti  reksadana  konvensional  dan reksadana  syariah,  terdapat  perbedaan  REITs  dan  I- REITs lainnya yang terletak pada Kelembagaan atau Pengawasan  (Muhayati,  2021).  Di  Indonesia, pengawasan  semua  aktivitas  REITs  diawasi  oleh Otoritas  Jasa  Keuangan  (OJK).  Namun  untuk  I- REITs, praktek kegiatannya tidak hanya diawasi oleh OJK,  tetapi  diawasi  juga  oleh  Dewan  Pengawas Syariah  (DPS)  yang  berisikan  para  ahli  ekonomi syariah  yang  telah  memiliki  izin  dari  Ahli  Syariah Pasar  Modal  (ASPM)  dari  OJK  yang  telah direkomendasikan  oleh  Dewan  Pengawas  Syariah Nasional  Majelis  Ulama  Indonesia  (DSN-MUI). Selain  dari  lembaga  pengawas,  perbedaan  yang  lain terletak  pada  akad  transaksi  yang  digunakan.  Pada REITs  syariah  terdapat  akad  antara  investor  dengan manajer  investasi  yang  dilakukan  dengan  sistem wakalah  (pemberian  wewenang/kuasa),  sedangkan manajer  investasi  dengan  pengguna  investasi dilakukan dengan sistem Mudharabah.

## 4.3. Prinsip-prinsip Syariah pada I-REITs
Dalam  I-REIT,  memiliki  prinsip-prinsip  yang harus  dipatuhi  sesuai  dengan  syariat  Islam. Berdasarkan  fatwa  DSN-MUI  Nomor:  80/DSN- MUI/III/2011,  kegiatan  yang  bertentangan  dengan prinsip syariah berupa (DSN-MUI, 2011):
a. Gharar, berupa ketidakpastian dalam sebuah akad baik  yang  mengenai  kuantitas,  kualitas  maupun penyerahan objek yang diakadkan.
b. Riba,  berupa  tambahan  yang  dipertukarkan  dari barang-barang  ribawi  dan  tambahan  atas  utang dengan imbalan penangguhan pembayaran secara mutlak.
c. Maisir, setiap aktivitas yang melibatkan perjudian.
d. Bathil, berupa jual beli yang tidak sesuai dengan rukun  dan  akadnya  atau  tidak  dibenarkan  dalam syariat Islam.
e. Maksiat  dan  Zalim,  berupa  tindakan  yang  dapat merugikan,  menghalangi  atau  mengambil  hak orang  lain  yang  tidak  dibenarkan  dalam  syariat Islam.
f. Dharar, berupa tindakan yang dapat menimbulkan bahaya atau kerugian kepada pihak lain.
g. Risywah,  berupa  tindakan  yang  membenarkan yang  bathil  dan  suatu  pemberian  yang  bertujuan untuk mengambil sesuatu yang bukan haknya.
h. Najsy,  berupa  tindakan  penawaran  palsu  dengan harga  tinggi  tanpa  maksud  membeli.  Hal  ini
bertujuan agar menimbulkan kesan bahwa banyak pihak yang menginginkannya.
i. Taghir,  berupa  tindakan  untuk  mempengaruhi orang  lain  yang  mengandung  kebohongan  agar terdorong untuk melakukan transaksi.
j. Ghabn,  berupa  ketidaksamaan  antara  kedua barang  atau  objek  yang  dipertukarkan  dalam sebuah akad transaksi.
k. Talaqqi  al-rukban,  berupa  trankasi  jual  beli  atas barang  dengan  harga  jauh  di  bawah  harga pasarnya  karena  pihak  penjual  tidak  mengetahui harga pasarnya.
l. Tadlis, berupa tindakan menyembunyikan kecacatan dari objek yang diakadkan.
m. Ghisysy, berupa tindakan yang hanya memaparkan keunggulan barang yang dijual serta menyembunyikan kecacatannya.
n. Ikhtikar,  berupa  tindakan  membeli  suatu  barang yang  sangat  diperlukan  masyarakat  pada  saat harga  mahal  dan  menimbunnya  dengan  tujuan untuk  dijual  kembali  saat  harga  barangnya  lebih mahal.
Bai’  al-ma’dum,  berupa  tindakan  yang melakukan penjualan atas barang (efek syariah) yang belum dimiliki (short selling).
Terdapat  beberapa  literature  lainnya  yang membahas  mengenai  prinsip  syariah  dari  REITs Seperti  yang  dikemukakan  oleh  (Sintarini,  2017) bahwa sejak proses pendirian hingga penjualannya ke investor  semua  kegiatan  harus  diperiksa  dan dikendalikan  oleh  DPS.  DPS  menentukan  seberapa besar  porsi  tidak  terelakkan  dari  transaksi  non  halal yang dapat diterima.  Properti  yang digunakan  dalam investasi REITs harus diasuransikan untuk menutupi segala risiko yang mungkin akan datang. Perusahaan asuransi yang dipilih harus merupakan asuransi yang menganut  prinsip-prinsip  syari'at.  Semua  transaksi yang ada harus dijamin halal dan thoyib. Sama seperti di  Malaysia,  dimana  Komite  Sahri'ah  telah menetapkan  bahwa  transaksi  non  halal  yang  tidak dapat terhindarkan dan diterima tidak lebih dari 20% dari  total  sewa  yang  dibayarkan  kepada  penyewa. Selain jaminan halal dan thoyib transaksi yang berasal dari pembayaran sewa, juga penting untuk memastikan transaksi lainnya.
4.4. Perkembangan  REITs  dan  I-REITs  di
Indonesia
Literature yang membahas mengenai perkembangan  REITs  dan  I-REITs  di  Indonesia
(Wahyudi  Indrawan  &  Wahyuningsih,  2019); (Sintarini,  2017);  (Edy  Setyawan,  2018);  (Muhayati, 2021).  Di  Indonesia,  investasi  pada  REITs  belum popular  sehingga  membutuhkan  eksposur  ke  pasar untuk lebih memperkenalkan REITs sebagai instrument investasi yang baru di pasar modal. Aspek hukum  di  Indonesia  menganut  sistem  hukum  Civil Law. Berbeda dengan Malaysia yang menganut sistem hukum  The  Common  Law,  bentuk  hukum  di Indonesia untuk mendirikan REIT tidak akan sama.
Organisasi  Special  Purpose  Vehicle  (SPV) didirikan  untuk  menjadikan  I-REIT  (disebut  KIK- DIRE) sebagai item spekulasi lainnya. salah satu yang signifikan  adalah  mendorong  otoritas  publik  untuk menetapkan beberapa prinsip I-REIT dan memberikan motivasi  untuk  memberdayakan  fondasi  I-REIT  di Indonesia.  Ada  lembaga  yang  ditetapkan  oleh pemerintah untuk meninjau penerapan prinsip-prinsip syariah dan kepatuhannya (Sintarini, 2017).
Selain  dari  dorongan  pemerintah  yang  menjadi permasalahan rendahnya tingkat investasi pada REITs dan I-REITs di Indonesia, rendahnya kepedulian para praktisi  Indonesia  dalam  mengembangkan  I-REITs juga menjadi salah satu alasan. Hal ini dapat dikaitkan dengan  rendahnya  tingkat  literasi  masyarakat Indonesia terhadap pasar modal. Hal ini menimbulkan keprihatinan  mengingat  dimana  Indonesia  memikiki penduduk  yang  mayoritasnya  beragama  Islam. Adanya ketertinggalan ini bukan tanpa alasan dan hal ini akan menjadi PR besar bagi pemerintah, praktisi, akademisi serta masyarakat Indonesia khususnya yang beragama Islam (Muhayati, 2021).
Selain itu, REITs di Indonesia hanya dimungkinkan  untuk  berbentuk  Kontrak  Investasi Kolektif (KIK) sehingga perusahaan yang menwarkan REITs juga sedikit. Peraturan ini menyiratkan bahwa hanya  pengelola  dana  yang  dapat  membentuk  REIT dan I-REIT. Sedangkan di Negara lain seperti Korea, Jepang  dan  Amerika  Serikat  memperbolehkan didirikan  oleh  manajer  non  dana  terutama  untuk pengembangan  yang  mencari  pembiayaan  non  bank untuk  membiayai  konstruksi  tersebut  (Wahyudi Indrawan & Wahyuningsih, 2019).
Selain  itu,  terdapat  beberapa  hambatan  masuk REIT  dan  I-REIT  di  Indonesia  berupa  (Sintarini, 2017):
a. Soal tarif pajak di Indonesia.
b. REITs  belum  begitu  dikenal  sebagai  investasi reksa  dana  yang  ditopang  oleh  properti  di Indonesia.
c. Sebagai  negara  yang  mayoritas  penduduknya beragama  Islam,  sebenarnya  ada  potensi  pasar yang besar untuk menjual REITs syariah sebagai instrumen investasi yang sejalan dengan syariah.
d. Perlu  dilakukan  penelitian  untuk  mengetahui apakah  imbal  hasil  dalam  berinvestasi  di  REITs syariah sama atau lebih tinggi atau bahkan lebih rendah dari imbal hasil konvensional.
Literature  lain  juga  ada  yang  membahas mengenai  dana  I-REITs  yang  digunakan  sebagai sarana  Wakaf.  Di  Indonesia,  I-REITs  atau  DIRE Syariah  bisa  menjadi  sarana  investasi  wakaf  uang, karena nilai tanah relatif naik setiap tahun, return juga akan naik terus. Seperti sudah diketahui bahwa OJK sudah membuat peraturan I-REITs atau DIRE syariah, yang  artinya  OJK  sudah  memberikan  rekomendasi kepada publik termasuk kepada pemegang kepentingan  wakaf  uang  agar  menginvestasikan kelebihan  dananya  pada  produk  I-REITs  atau  DIRE Syariah. Sistem investasi I-REITs atau DIRE Syariah sudah  dibuat  sedemikian  rupa,  dimana  sistem pelaksanaanya  merupakan  kombinasi  antara  Sukuk dan  Reksa  Dana  Syariah.  DSN  dan  OJK  telah memberikan  jaminan  pengawasan  kepada  kedua produk  tersebiut. Sehingga  masyarakat  tidak  usah was-was  ketika  menginvestasikan  dana  nya  pada  I- REITs atau DIRE Syariah (Edy Setyawan, 2018).
Literature lain membahas mengenai perkembangan  I-REITs  secara  global  seperti  yang ditulis oleh (Mhd Ruslan, 2019) bahwa perkembangan I-REITs  menguntungkan,  namun  hal  tersebut  tetap memiliki tantangan. Salah satu tantangan pengembangan  I-REITs  secara  global  adalah kurangnya kerangka peraturan dan struktur yang jelas yang  dapat  mengatur  prinsip  dan  operasi  aktivitas  I- REITs.  Sebagian  besar  Negara  tidak  menetapkan regulasi  dalam  mendaftarkan  REITs  yang  sesuai dengan  syariah.  Selain  itu,  terdapat  krisis  keuangan global yang berdamak negative pada sektor real estat sehingga  menunda  rencana  banyak  manajer  untuk memulai mengeluarkan I-REITs.

## 5. KESIMPULAN
Keberadaan  lembaga  keuangan  Islam  (IFI), seperti bank syariah, telah memicu permintaan REITs berbasis  Syariah  (I-REITs)  untuk  menawarkan investor opsi syariah dengan kendaraan investasi yang fleksibel  dan  menarik  yang  sesuai  dengan  peraturan Syariah.  Sejak  pembentukan  KPJ  Al  'Aqar  REIT
sebagai I-REIT pertama di dunia yang berkantor pusat di  Malaysia,  Malaysia  sejauh  ini  menjadi  pemain dominan  di  pasar  I-REIT  global.  Sebagian  besar investigasi di I-REIT kewalahan oleh kasus Malaysia, yang  beralih  dari  sistem  administrasi  ke  eksekusi. Sebagai  aturan,  I-REIT  tidak  memiliki  masalah konsistensi Syariah hingga saat ini dan telah terbukti mengalahkan  kelas  sumber  daya  lainnya  (sekuritas, nilai,  dan  REIT  konvensional)  dengan  manfaat peningkatan  yang  tinggi.  Contoh-contoh  dapat diambil dari survei penulisan ini untuk pengembangan dan  ujian  I-REIT  di  masa  depan  di  mana berkonsentrasi  pada  negara-negara  dengan  sektor bisnis modal yang wajar, misalnya, Indonesia namun kekurangan dalam hal kemajuan dalam I-REIT adalah bidang-bidang  yang  memungkinkan  untuk diperiksa. Sehingga dapat menemukan jawaban yang membutuhkan  kehadiran  pasar  REIT  di  bidang tersebut. Hal ini menjadi masalah besar karena negara- negara  tersebut  membutuhkan  pilihan  pembiayaan untuk  kerangka  kerja,  termasuk  yang  berhubungan dengan tanah.

## 6. REFERENSI
Al-Haija, E. A., & Syed, M. (2021). Islamic real estate investment  trust:  comparative  study  between emirates  Islamic  REIT  UAE  and  Al  Salam Islamic  REIT  Malaysia. Journal  of  Islamic Accounting and Business Research , 12 (6), 904– 918. https://doi.org/10.1108/JIABR-09-2020- 0273 BPSDM. (2017). Modul 6 Sumber Dana Pembiayaan Infrastruktur . https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&es rc=s&source=web&cd=1&ved=2ahUKEwjA_O u- jOLhAhVFi3AKHRMVCt0QFjAAegQIAhAB &url=https%3A%2F%2Fbpsdm.pu.go.id%2Fce nter%2Fpelatihan%2Fuploads%2Fedok%2F201 8%2F09%2F69b38_MODUL_4_SUMBER_DA N_POLA_PEMBIAYAAN_INFRASTRUKTU R.p Cohen, D. (2008). Trust fund. Financial Management , 14.
http://search.proquest.com/docview/195697520? accountid=14549%5Cnhttp://hl5yy6xn2p.search .serialssolutions.com/?genre=article&sid=ProQ: &atitle=Trust+fund&title=Financial+Manageme nt&issn=14719185&date=2008-04- 01&volume=&issue=&spage=14&author=Cohe n,+Daniell
DIRE  &  DINFRA .  (n.d.).  Retrieved  June  18,  2023, from https://www.idx.co.id/id/data-pasar/dire-
dinfra
DSN-MUI.  (2001).  FATWA  DEWAN  SYARI’AH
NASIONAL  NOMOR:  20/DSN-MUI/IV/2001 Tentang PEDOMAN PELAKSANAAN INVESTASI UNTUK REKSA DANA SYARI’AH. Dewan Syari’ah Nasional MUI , 1– 7.
DSN-MUI. (2011). Penerapan Prinsip Syariah Dalam Mekanisme  Perdagangan  Efek  Bersifat  Ekuitas Di  Pasar  Reguler  Bursa  Efek. Dewan  Syariah
Nasional MUI , 19 , 1–17. https://dsnmui.or.id/kategori/fatwa/page/13/
Edy  Setyawan,  E.  S.  dan  A.  H.  (2018).  DANA
INVESTASI REAL

## ESTAT SYARIAH
SEBAGAI  SARANA  INVESTASI  WAKAF UANG. Al-Mustashfa: Jurnal Penelitian Hukum
Ekonomi Islam , 3 (1), 100–116. https://doi.org/https://doi.org/10.24235/jm.v3i1. 2940 Fauzan, A. (2019). PERSPEKTIF ISLAM TERHADAP MANAJEMEN PERDAGANGAN SAHAM DI ERA REVOLUSI 4.0. JURNAL ILMU MANAJEMEN (JIMMU) , 4 (1), 86–95. https://doi.org/https://doi.org/10.33474/jimmu.v 4i1.2642 January, H., & Alam, I. A. (2017). Machine Translated

## by Google INDONESIAN ECONOMIC
POLICY  PACKAGE  VOLUME  5 :  CAN IMPACT  ON  THE  ECONOMY ?  Machine Translated by Google. INTERNATIONAL JOURNAL  OF  SOCIAL  DEVELOPMENT SCIENCE , 1 (1), 1–15. https://doi.org/https://doi.org/10.24967/sji.v1i1.3
3
Komisioner, D., & Jasa, O. (2016). POJK-30-04-2016 DIRE KIK Syariah . Komisioner, D., & Jasa, O. (2017). POJK-64-04-2017 Dana  Investasi  Real  Estat  Berbentuk  Kontrak Investasi Kolektif .
Mhd Ruslan, S. M. (2019). The Financial Performance of Islamic Real Estate Investment Trusts ( REITs )  in  Malaysia. Asian  Academy  of  Management Journal of Accounting and Finance , 15 (1), 191– 220. https://doi.org/https://doi.org/10.21315/aamjaf20 19.15.1.8
Muhayati,  I.  (2021).  Prospek  dan  Tantangan Perkembangan  Asuransi  Syariah  di  Indonesia.
EKSYDA , 1 (1). https://doi.org/10.21093/at.v1i1.422 Nias, T. (2023). Bahwa a, . 1–4.
Nor Nazihah Chuweni Chris Eves. (2017). A review of  efficiency  measures  for  REITS  and  their specific  application  for  Malaysian  Islamic REITS. Journal  of  Islamic  Accounting  and
Business Research , 8 (1). https://doi.org/https://doi.org/10.1108/JIABR- 03-2015-0007
PT  Bursa  Efek  Indonesia .  (n.d.).  Retrieved  June  18,
2023, from https://www.idx.co.id/id/produk/dire-dinfra/ RI, B. (2020). Presiden Republik Indonesia Peraturan Presiden  Republik  Indonesia. Demographic Research , 4–7.
Saad, N. E. dan N. M. (n.d.). Syariah REITs Vis-A-Vis Conventional REITs: An Analysis | Request PDF . Retrieved June 18, 2023, from https://www.researchgate.net/publication/26843 8204_Syariah_REITs_Vis-A-
Vis_Conventional_REITs_An_Analysis SEC.  (2011).  Investor  Bulletin:  Real  Estate Investment  Trusts  (REITs). Investor  Bulletin , 800 , 1–5. https://www.sec.gov/files/reits.pdf
Sintarini,  F.  (2017).  Upcoming  Challenges  in Establishment  of. Journal  of  Humanities, Language,  Culture  and  Business  (HLCB) , 1 (1), 162–174.
Sumer, L., & Ozorhon, B. (2020). Investing in gold or REIT  index  in  Turkey:  evidence  from  global financial crisis, 2018 Turkish currency crisis and COVID-19  crisis. Journal  of  European  Real
Estate Research , 14 (1), 84–99. https://doi.org/10.1108/JERER-04-2020-0023
Vaga,  C.  (2019).  EVALUASI  PERTUMBUHAN
PASAR REITS DI SINGAPURA, MALAYSIA,
THAILAND,  &  HONGKONG  SEBAGAI PEMBANDING PASAR DIRE DI INDONESIA. JURNAL  MANAJEMEN  BISNIS DAN KEWIRAUSAHAAN , 3 (2), 48–55. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.24912/jmbk.v 3i2.4959 Wahyudi Indrawan, I., & Wahyuningsih, W. (2019).
Literature Review on REITs and Islamic REITs and  Lessons  Learned  for  Islamic  REITs  in Indonesia. International  Journal  of  Islamic Economics  and  Finance  (IJIEF) , 2 (1),  21–46. https://doi.org/10.18196/ijief.2114
Wahyuningsih, I. W. I. dan. (2019). Literature Review on  REITs  and  Islamic  REITs  and  Lessons Learned  for  Islamic  REITs  in  Indonesia. International Journal of Islamic Economics and
Finance , 2 (1), 21–46. https://doi.org/https://doi.org/10.18196/ijief.211 4