p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan Perumahan Subsidi di Kabupaten Aceh Tamiang
Firdasari 1* , Meilandy Purwandito 2 , Syahfitriani 3
1,2,3 Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Samudra, Langsa * Koresponden email : firdasari@unsam.ac.id
Diterima: 4 Maret 2022 Disetujui: 31 Maret 2022

## Abstract
Subsidized housing projects are increasing every year, especially in Aceh Tamiang District. This project requires an investment feasibility analysis in order to provide benefits to the developer. The purpose of this study was to determine the feasibility of the Mutiara Residence Housing project in terms of technical and financial aspects. The technical aspects are building height, KDB and KLB as well as location accessibility. Financial aspect by calculating the value of NPV and BCR on the project's cash flow. The results of the study stated that the construction of Mutiara Residence II Housing in Aceh Tamiang Regency had met the requirements  from  the  technical  aspect  with  a  building  height  of  <  15  m,  30%  KDB  and  KLB  and accessibility, close to the city center, offices, houses of worship and health centers, and needed less than 10 minutes to reach it. The feasibility of the financial aspect is calculated using  the NPV and BCR methods with NPV > 0 and BCR > 1, then the cash flow is feasible for investment and meets subsidized housing development.  Investment  returns  range  from  8%  to  10%.  The  results  of  the  projected  development  of subsidized housing using sensitivity analysis need an additional 20% for certain elements, from a financial aspect  it  still  meets  and  is  feasible  for  an  additional  20%  with  selling  prices  according  to  government regulations which increase every year.
Keywords : investment feasibility, technical aspect, financial aspect, NPV, BCR

## Abstrak
Proyek  perumahan  subsidi  semakin  meningkat  setiap  tahun  khususnya  di  Kabupaten  Aceh  Tamiang. Proyek ini memerlukan analisis kelayakan investasi agar memberikan manfaat bagi pengembang. Tujuan penelitian ini untuk mengetahui kelayakan proyek Perumahan Mutiara Residence ditinjau dari aspek teknis dan finansial. Aspek teknis yaitu tinggi bangunan, KDB dan KLB serta aksesibilitas lokasi. Aspek finansial dengan  menghitung  nilai  NPV  dan  BCR  pada  aliran  kas  proyek.  Hasil  penelitian  menyebutkan pembangunan Perumahan Mutiara Residence II di Kabupaten Aceh Tamiang sudah memenuhi persyaratan dari aspek teknis dengan tinggi bangunan < 15 m, KDB dan KLB 30% serta aksesibilitas, dekat dengan pusat  kota,  perkantoran,  rumah  ibadah  dan  pusat  kesehatan,  serta  butuh  kurang  dari  10  menit  untuk mencapainya. Kelayakan aspek finansial dihitung dengan metode NPV dan BCR dengan nilai NPV > 0 dan BCR > 1, maka aliran kas tersebut layak untuk investasi dan memenuhi pembangunan perumahan subsidi. Keuntungan investasi berkisar antara 8% hingga 10%. Hasil proyeksi pengembangan perumahan subsidi menggunakan  analisa  sensitivitas  perlu  penambahan  sebesar  20%  pada  beberapa  unsur  tertentu,  secara aspek  finansial  masih  memenuhi  dan  layak  untuk  penambahan  20%  dengan  harga  jual  sesuai  ketetapan pemerintah yang mengalami kenaikan setiap tahun.
Kata Kunci: kelayakan investasi, aspek teknis, aspek finansial, NPV, BCR

## 1. Pendahuluan
Pertambahan  penduduk  menghendaki  pertambahan  hunian/perumahan  yang  mengakibatkan meningkatnya  jumlah  pengembang  ( developer )  yang  semakin  meningkat  melakukan  investasi  di  bidang perumahan  termasuk  perumahan  untuk  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR)  atau  yang  dikenal dengan  program  sejuta  rumah  atau  perumahan  subsidi.  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, pasal 1 ayat 2 menyebutkan bahwa perumahan dapat  diartikan  sebagai  kumpulan  rumah  yang  menjadi  bagian  dari  permukiman  dan  dilengkapi  dengan sarana  dan  prasarana  serta  utilitas  umum  [1].  Program  sejuta  rumah  atau  perumahan  subsidi  mengalami peningkatan  setiap  tahun  dari  awal  program  di  Tahun  2015,  berhasil  membangun  699.770  unit  rumah. Hingga  tahun  2020  dengan  kondisi  pandemi  Covid-19  berhasil  mencapai  angka  965.217  unit  rumah  di seluruh Indonesia [2]. Peningkatan ini harus sejalan dengan manfaat yang diterima oleh pihak pengembang perumahan  subsidi  termasuk  perusahaan  PT.  Metro  Jaya  Perkasa  merupakan  salah  satu developer yang
p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
melakukan  usaha  di  bidang  perumahan  subsidi  sejak  tahun  2015  hingga  sekarang  di  beberapa  daerah termasuk yang terbesar di Kabupaten Aceh Tamiang dengan luas bangunan per unit rumah subsidi yaitu 36 m 2 dan luas tanah 120 m 2 .
Bagi  para  pengembang  perumahan  subsidi  perlu  melakukan  studi  kelayakan  proyek  perumahan subsidi  untuk  mengetahui  manfaat  yang  diperoleh  dari  biaya  investasi  yang  dikeluarkan  dan  kesesuaian pembangunan dengan peraturan. Studi kelayakan proyek merupakan bahan kajian yang ditelaah dari segala aspek kelayakan proyek atau investasi [3]. Hal ini bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau investasi secara profesional sehingga hasilnya dapat sesuai dengan yang direncanakan. Investasi menurut [4] yaitu seberapa besar manfaat yang diperoleh di masa depan dari usaha atau pengeluaran sejumlah uang atau sumber daya yang berlangsung selama ini. Analisis kelayakan investasi yang ditinjau dari aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan batasan-batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek.
Dalam  studi  kelayakan  proyek,  dapat  dikaji  diantaranya  dengan  aspek  teknis  dan  aspek  finansial. Pada tinjauan aspek teknis proyek seperti lokasi, fasilitas umum, tinggi bangunan, luas bangunan, dan tata ruang  dimaksudkan  untuk  memberikan  ruang  lingkup  serta  parameter-parameter  teknis  yang  sangat berkaitan dengan perwujudan fisik proyek [5][3]. Dalam penentuan aksesibilitas lokasi, lokasi perumahan yang  dipilih  sebaiknya  di  daerah  yang  mudah  terjangkau  bagi para  penghuninya untuk  menuju ke  pusat Pendidikan, perkantoran, tempat kerja, pusat perbelanjaan, pelayanan kesehatan, tempat ibadah dan tempat rekreasi [6]. Selain itu, hal lain yang sangat penting untuk kemudahan akses ke tujuan di atas adalah jalan yang  memadai  untuk  kendaraan  roda dua  maupun  mobil.  Jalan  yang baik  sekurang-kurangnya  memiliki lebar 4 m dengan perkerasan aspal dan memiliki jalur drainase yang baik [7].
Selanjutnya dilakukan kelayakan dengan  aspek finansial menggunakan metode Net Present Value (NPV), dan Benefit  Cost  of  Ratio (BCR).   Metode NPV digunakan untuk menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present) [3] . Metode NPV ini pada dasarnya mengkonversi aliran kas pada semua umur investasi ke waktu awal investasi. Cash flow yang benefit dalam perhitungan disebut dengan Present Worth of  Benefit (PWB),  sedangkan cash-out  (cost) disebut  dengan Present  Worth  of  Cost (PWC).  Untuk memperoleh NPV digunakan selisih antara PWB dengan PWC . Apabila hasil nilai NPV > 0, proyek layak dilaksanakan  dan  memenuhi unsur  kelayakan  investasi;  jika  NPV  <  0, proyek  tidak  layak dilaksanakan; dan jika NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point (BEP ). Menurut [8] perhitungan NPV dapat diperoleh dengan selisih aliran kas pendapatan dan pengeluaran dengan formula umum sebagai berikut :
NPV = PWB – PWC  ................................................................................................ (1) NPV = {∑ 𝐶𝑏 𝑛 ( 𝑡 𝑛−0 𝑃 𝐹 ⁄ , 𝑖, 𝑛)} – ( {∑ 𝐶𝑐 𝑛 ( 𝑡 𝑛−0 𝑃 𝐹 ⁄ , 𝑖, 𝑛)} ................................... (2) Untuk (P/F, I, n) = 1/(1 + i ) 𝑛 ..................................................................................... (3) Keterangan : NPV = Net Present Value Cb = Cash flow Benefit PWB = Present Worth of Benefit Cc = Cash flow Cost PWC = Present Worth of Cost n = Umur investasi (P/F, i, n) = Faktor bunga present t = Periode waktu
Selain menggunakan metode NPV, dapat pula ditentukan analisa investasi dengan Metode Benefit Cost Ratio (BCR ) . Metode ini sering digunakan dalam tahap evaluasi awal atau sebagai analisis tambahan dalam  rangka  memvalidasi  hasil  evaluasi  yang  telah  dilakukan  dengan  metode  lainnya  pada  suatu perencanaan  investasi  [9].  Metode  BCR  ini  ditetapkan  dengan  perbandingan  antara  aspek  manfaat (benefit) PWB yang diperoleh dengan aspek biaya ( cost ) PWC akibat adanya investasi tersebut. Apabila didapat nilai BCR ≥ 1 maka proyek layak dilakukan. Sebaliknya jika BCR < 1 maka proyek tidak layak dilakukan. Perhitungan BCR dapat dihitung berdasarkan persamaan berikut :
BCR = PWB PCW ...................................................................................................... (4)
Keterangan: BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio) PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost
p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
Dalam penentuan benefit maupun cost pada suatu cash flow akan selalu ada perubahan yang terjadi sesuai  dengan  kondisi  pelaksanaan  pembangunan  proyek.  Menurut  [10]  perubahan  ini  dapat  dianalisa dengan metode analisa sensitivitas dengan tujuan untuk menentukan perubahan yang akan terjadi terhadap hasil analisa proyek jika terjadinya suatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar perhitungan. Setiap kemungkinan  adanya  perubahan  harus  dilakukan  analisa  sensitivitas  kembali,  karena  pada  proyek konstruksi  banyak  mengandung  kemungkinan  ketidakpastian  yang  didasarkan  pada  proyeksi  yang  akan terjadi di masa depan [11]. Seperti kemungkinan kenaikan biaya pelaksanaan proyek konstruksi, perubahan dalam perbandingan harga perumahan setiap tahun atau pertambahan biaya operasional karena dampak dari mundurnya waktu implementasi pekerjaan.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka  perlu  untuk  mengetahui  bagaimana cash  flow Perusahaan  PT. Metro Jaya Perkasa sebagai developer dalam pelaksanaan pembangunan perumahan subsidi sehingga dapat diketahui kelayakan investasi dari aspek teknis dan finansial. Di samping itu untuk mengetahui keberhasilan developer dalam persaingan dan menyelesaikan proyek konstruksi dengan tetap menghasilkan profit yang cukup [12]. Kelayakan investasi mampu menganalisa manfaat yang diperoleh oleh developer seperti biaya beban  dan  penjualan  perumahan  tersebut  apakah  layak  dan  memiliki  keuntungan  ( profit )  dari  proyek pembangunan perumahan subsidi [13].

## 2. Metode Penelitian
Lokasi yang dipilih untuk dilakukan penelitian adalah Perumahan Mutiara Residence II yang dikelola oleh PT. Metro Jaya Perkasa yang berada di Kabupaten Aceh Tamiang, Provinsi Aceh. Lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1 .
Gambar 1 . Lokasi penelitian Sumber: Google Maps (2021)
Tahapan penelitian ini meliputi analisis kelayakan aspek teknis dan finansial proyek  pembangunan Perumahan Mutiara Residence II. Data aspek teknis yang dianalisis adalah data tinggi bangunan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Aksesabilitas lokasi yang didasari oleh Peraturan Daerah Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWK) Aceh Tamiang Tahun 2012-2032 dan Peraturan Daerah Nomor 3 Kabupaten Aceh Tamiang Tahun 2004 Tentang Bangunan. Ketentuan dari peraturan tersebut yaitu : menetapkan tinggi bangunan maksimal yaitu empat lantai atau 15 m; KDB untuk bangunan maksimum 40% dan 60% lahan terbuka; serta KLB maksimum 4 kali KDB. Jika teknis proyek memenuhi ketentuan peraturan tersebut maka proyek dinyatakan layak dalam aspek teknis. Sebaliknya jika teknis proyek tidak sesuai dengan peraturan tersebut maka proyek tidak layak dalam aspek teknis.
Analisis  aspek  finansial  penelitian  ini  menggunakan  metode NPV dan BCR ,  kemudian  dianalisa tingkat sensitivitas nya terhadap perubahan keadaan dengan analisis sensitivitas. Variabel yang dianalisis dalam aspek finansial penelitian ini meliputi: 1) komponen pemasukan proyek yaitu a) Modal investasi b) Pinjaman bank; 2). komponen pengeluaran proyek yaitu a) Biaya pembelian dan penataan lahan; b) biaya perijinan; c). Biaya konstruksi rumah; d) biaya pajak; e) biaya pengembalian pinjaman bank; f) biaya umum dan overhead .  Setelah  diperoleh  data  total  pendapatan  ( benefit )  dan  biaya  ( cost ),  selanjutnya  dilakukan analisis  aspek finansial menggunakan  metode Net  Present  Value (NPV);  dan Benefit  Cash  Ratio (BCR); kemudian  diperhitungkan  aspek  sensitivitas  dengan menggunakan  asumsi  pendapat  tetap  dan  biaya naik
Mutiara Residence
II
p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
sebesar 20%. Tahapan penelitian dapat dilihat pada bagan alir penelitian Gambar 2.

## 3. Hasil dan Pembahasan
Ditinjau  dari  aspek  teknis  untuk  tinggi bangunan  perumahan  yang  dihitung dari  permukaan  tanah sampai  dengan  perpotongan  bidang  tegak  tembok dengan bidang miring  atap  diperoleh  tinggi  bangunan yaitu 6,67 meter maka analisis tinggi bangunan perumahan Mutiara Residence II layak secara legalitas dan sesuai dengan Peraturan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Aceh Tamiang  Tahun 2012- 2032, ketinggian bangunan perumahan dibatasi maksimum 4 lantai atau lebih kurang 15 m [14].
Berdasarkan gambar rencana, kaveling bangunan Perumahan Mutiara Residence memiliki luas tanah sebesar 120 m 2 . Dalam penelitian ini, analisis KDB dan KLB mengunakan luas kaveling bangunan terkecil agar menghasilkan nilai KDB dan KLB terbesar. Sehingga perhitungan KDB dan KLB berikut:
KDB = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐷𝑎𝑠𝑎𝑟 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐾𝑎𝑣𝑒𝑙𝑖𝑛𝑔 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 x 100% = 36 𝑚2 120 𝑚2 x 100% = 30 %
KLB = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐿𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐾𝑎𝑣𝑒𝑙𝑖𝑛𝑔 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 x 100% = 36 𝑚2 120 𝑚2 x 100% =  30 %
Hasil  perhitungan  KDB  Dan  KLB,  diketahui  nilai  KDB  dan  KLB  Perumahan  Mutiara  Residence yaitu 30% sehingga memenuhi ketentuan Qanun Kabupaten Aceh Tamiang Nomor 22 Tahun 2003 tentang
Studi Pendahuluan dan Penetapan Tujuan Penelitian
Pengumpulan Data
Data Sekunder
1. Jumlah permintaan dan penawaran rumah
2. Gambar rencana proyek dan RAB proyek
3. Harga dan spesifikasi tanah
4. Target penjualan tanah

## Data Primer
1. Lebar  jalan  menuju lokasi perumahan 2. Jarak lokasi perumahan  menuju tempat ibadah
3. Jarak lokasi perumahan menuu jalan Utama

## Pengolahan Data
Analisis dengan aspek teknis dan aspek finansial
Analisa Aspek teknis mencakupi :
1. Tinggi bangunan 2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 3. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 4. Aksebilitas lokasi Analisa aspek finansial mencakup : 1 Net Present Value (NPV)
2 Benefit Cost Ratio ( BCR)
3 Analisa Sensitivitas
Hasil dan Pembahasan Kesimpulan dan Saran

## Selesai
Gambar 2 .  Bagan alir penelitian Sumber: Data riset (2021)
Mulai
p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
bangunan yaitu nilai KDB tidak boleh lebih 40% dari KLB sebesar 4 kali nilai KDB, sehingga memenuhi persyaratan secara legalitas, maka dipastikan KDB dan KLB Perumahan Mutiara Residence layak dalam aspek teknis.
Aksesibilitas lokasi Perumahan Mutiara Residence II berlokasi di Desa Tanah Terban, Kecamatan Karang Baru berjarak 1,1 km ke  arah jalan Lintas Medan-BandaAceh dan Polres Karang Baru, 2 km  ke arah  Masjid  Al-Ikhlas  Desa  Tanah  Terban  dan  3  km  menuju  lokasi  Perkantoran  Bupati  Aceh  Tamiang. Jalan menuju ke setiap lokasi Perumahan Mutiara Residence II merupakan jalan yang diperkeras dengan mengunakan aspal dengan lebar badan jalan 6 m, sehingga mendukung untuk lalu lintas untuk kendaraan roda empat yang menuju ke lokasi Perumahan Mutiara Residence II. Jadi, Perumahan Mutiara Residence II memang sangat strategis untuk ditempati, maka kelayakan aspek teknis untuk aksesibilitas di dua lokasi layak untuk dilakukan pembangunan perumahan karena lokasi nya yang strategis dan terjangkau ke pusat kota, lokasi peribadatan, tempat Kesehatan dan lainnya. Analisis investasi dari aspek finansial ditentukan berdasarkan arus kas PT. Metro Jaya Perkasa yang dapat dilihat pada Tabel 1 .
Tabel 1. Aliran kas PT Metro Jaya Perkasa Tahun 2016 setiap bulan
No URAIAN BULAN ( *dalam juta Rupiah) JUMLAH (Juta Rupiah) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
A PENERIMAAN
1. Modal Kerja Sendiri 500 2. Uang Muka Rumah 76 Unit 27 45 45 63 81 108 63 72 63 72 45 684
3. Kelebihan Tanah 15 116 40 79 79 145 61 49 77 200 100 961
4. Pinjaman Bank 5000 354
590 590 826 1062 1416 826 944 826 944 590 13968 5. Penjualan Rumah (KPR) 76 Unit JUMLAH PENERIMAAN (A) 5500 396
751 675 968 1222 1669 950 1065 966 1216 735 16113 B PENGELUARAN 1. Pembebasan Lahan 500 1500 2000 2. Izin Prinsip 5 5 3. Izin Lokasi 5 5 4. Izin Peruntukan BPN 2 2 5. Izin AMDAL UKLUJL 2 2 6. Rekomendasi Listrik dan Air 2 2 7. Site Plan 2 2 8. PUA Air 2 2 9. Izin Tata Ruang BAPEDA 2 2 10. Sertifikat Induk 5 5 11. Biaya Balik Nama Sertifikat 3 3 12. Biaya IMB 76 Unit 38 38 13. Pembersihan Lahan 30 30 14. Pembangunan Fisik Rumah 216 360 360 504 648 864 504 576 936 504
5472 15. PDAM 76 Unit
8 13 13 19 24 32 19 21 34 19
201 16. Pembuatan Drainase 25 25 17. Pengerasan Jalan 50 50 18. Listrik (Travo dan Jaringan) 14 14 19. Listrik (BP dan Instalasi) 95 95 20. Biaya Pemecahan Sertifikat 168 98 266 21. Biaya Akta Jual Beli 76 76 22. Sewa Kantor, Gaji Karyawan dan ATK 12
15 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 117 23. Biaya Promosi Penjualan (marketing) 15
3 3 3 3 3 2 2 2
36 24. PPh (1%) 12 33 44 89 25. Bunga Bank
58 58 58 58 58 58 58 58 58 58 58 58
700 26. Pengembalian Pinjaman Bank 5000 5000 27. Penarikan Modal Kerja 500 500
JUMLAH PENGELUARAN (B) 703 120 294 455 444 2093 1062 965 668 763 1038 6134 14739 KEUNTUINGAN (A-B) 4797 276 456 220 524 -871 607 -15 397 203 178 - 5399 1373 Sumber : Riset (2021)
p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
Dari  data cash  flow di  atas  maka  didapatkan cash  in  flow (pendapatan)  dan cash  out  flow (pengeluaran) di setiap bulan, sehingga dapat ditentukan nilai dari PWB dan PWC sebagai Tabel 2.
Tabel 2 .  Aliran Cash Flow Perumahan Mutiara Residence
No. Bulan Cash In Flow (juta rupiah) Cash Out Flow (juta rupiah) Suku Bunga (BI) (P/F, i, n) PWB (juta Rupiah) PWC (juta rupiah) a b c d e f = 1/((1+(e))^a)) g = c x f h = d x f 1. Januari 5500 703 12,26% 0,8908 4899 627 2. Februari 396 120 12,16% 0,8916 353 107 3. Maret 751 294 12,05% 0,8925 670 263 4. April 675 455 11,83% 0,8942 604 407 5. Mei 968 444 11,68% 0,8954 867 397 6. Juni 1222 2093 11,52% 0,8967 1096 1877 7. Juli 1669 1062 11,44% 0,8973 1498 953 8. Agustus 950 965 11,36% 0,8980 853 867 9. September 1065 668 11,19% 0,8994 958 601 10. Oktober 966 763 11,15% 0,8997 869 686 11. November 1216 1038 11,09% 0,9002 1095 934 12. Desember 735 6134 10,83% 0,9023 663 5535 JUMLAH 16113 14739 14424 13253 Sumber: Riset (2021)
Dalam menentukan nilai Net Present Value (NPV) maupun nilai Benefit Cost Ratio (BCR) maka harus diketahui nilai dari Present Worth Benefit (PWB) dan Present Worth Cost (PWC) dimana kedua nilai tersebut  merupakan  hasil  dari  data  aliran  kas  PT.  Metro  Jaya  Perkasa  sehingga  didapatkan  perhitungan seperti Tabel 3.
Tabel 3 . Analisa kelayakan investasi Metode Analisa Formula Nilai Status Net Present Value (NPV) PWB - PWC Rp1.171.000.000 NPV > 0 → Layak Benefit Cost Ratio (BCR) PWB/PWC 1,088 BCR > 1 → Layak
Sumber: Riset (2021)
Perhitungan aliran kas PT. Metro Jaya Perkasa untuk menentukan kelayakan investasi perumahan Mutiara  Residence  dari  aspek  finansial  diperoleh  bahwa  investasi  pada  usaha  pembengunan  perumahan subsidi  memenuhi  aspek  finansial  dengan  indikator  nilai  NPV  dan    BCR  yang  dihasilkan  layak  dan memenuhi  aspek  finansial.  Analisa  sensitivitas bertujuan  untuk  melihat  apa  yang  akan  terjadi  terhadap hasil analisa  proyek jika  ada  suatu  perubahan  dalam  dasar-dasar  perhitungan benefit maupun cost .  Pada proyek pembangunan perumahan subsidi oleh PT. Metro Jaya Perkasa maka dilakukan simulasi perubahan di beberapa cash flow yaitu 1). pembangunan fisik rumah,  2). biaya pemecahan sertifikat, 3). sewa kantor, gaji  karyawan  dan  ATK  serta  4).  Bunga  bank  dan  dengan  perhitungan  harga  jual  rumah  sesuai  dengan keputusan Kementerian PUPR yang berubah setiap tahun. Dengan adanya penambahan minimun 20% akan dihasilkan proyeksi aliran kas hingga tahun ke 2020 dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4 . Analisa Kelayakan Aspek Finansial Tahun Suku Bunga (sesuai BI) Diskon Faktor (1/(1+Suku Bunga)^n) Penerimaan (Rupiah) Pengeluaran (Rupiah) NPV 2016 10,43% 0,9056 16.112.500.000 16.050.090.000 56.515.440 2017 10,29% 0,9067 16.492.500.000 16.050.090.000 401.133.376 2018 10,34% 0,9063 17.024.500.000 16.050.090.000 883.097.698 2019 9,75% 0,9112 17.784.500.000 16.050.090.000 1.580.328.018 2020 8,87% 0,9185 18.582.500.000 16.050.090.000 2.326.086.158 Sumber: Riset (2021)
Dalam menentukan Analisa sensitivitas dilakukan dengan memberikan perubahan di beberapa cash flow bertambah  sebesar  20%  dan  ditentukan  dengan  suku  bunga  yang  sesuai  dengan  ketetapan  Bank Indonesia (BI) untuk suku bunga investasi setiap tahun. Dari tabel di atas diperlihatkan data arus cash flow yang mengalami perubahan dan ditampilkan pada Diagram Analisa Sensitivitas seperti Gambar 3 .
p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
Gambar 3 . Diagram analisa sensitivita setiap tahun Sumber: Riset (2021)
Pada Gambar 3 terlihat bahwa jika diasumsan setiap tahun akan mengalami peningkatan beberapa faktor yang mempengaruhi usaha perumahan subsidi seperti pembangunan fisik rumah,  biaya pemecahan sertifikat, sewa kantor, gaji karyawan dan ATK serta  suku bunga bank maka  investasi di bidang perumahan subsidi masih layak dilaksanakan dengan asumsi penambahan 20% dari aliran kas yang ada. Namun harga jual  rumah  juga  meningkat  sesuai  dengan  regulasi  peraturan  dari  pemerintah  terkait  dengan  harga  jual rumah  subsidi.  Analisa  kelayakan  dari  aspek  finansial  menggunakan  metode  NPV  maupun  BCR  untuk perumahan  subsidi  dengan  harga  jual  yang  telah  ditetapkan  sudah  sesuai  dan  memenuhi  kelayakan  di bidang pembangunan perumahan. Bahkan untuk tahun selanjutnya investasi usaha perumahan merupakan hal  yang  dimanfaatkan  oleh  pengembang  (developer)  walau  menurut  hasil  penelitian  keuntungan  yang diperoleh hanya berkisar 8% hingga 10% [15] .

## 4. Kesimpulan
Analisa kelayakan investasi pengembangan usaha perumahan merupakan hal yang perlu ditelusuri terutama  untuk  perumahan  subsidi.  Perumahan  subsidi  yang  merupakan  kebijakan  pemerintah  guna meningkatakan kebutuhan kepemilikan rumah terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) perlu  diketahui  kelayakan  investasi  dari  segi  aspek  teknis  dan  aspek  finansial.  Dari  segi  aspek  teknis pembangunan perumahan subsidi di Kabupaten Aceh Tamiang khususnya di Perumahan Mutiara Residence II telah memenuhi kelayakan. Dari hasil analisa tinggi bangunan, koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan serta aksesibilitas telah memenuhi ketentuan yang telah dipersyaratkan. Tinggi bangunan perumahan Mutiara Residence II yaitu 6,67 m lebih kecil dari 15 m tinggi syarat yang ditentukan. Demikian juga dengan KDB dan KLB sebesar 30% lebih kecil dari syarat yang ditentukan sebesar 60%. Dari segi aksesibilitas  lokasi  perumahan  Mutiara  Residence  II  termasuk  strategis  karena  dekat  dengan  pusat  kota, pusat  kesehatan  dan  pendidikan,  rumah  ibadah,  sehingga  sapek  teknis  layak  dan  memenuhi  analisa kelayakan perumahan subsidi.
Aspek  finansial  dilakukan  dengan  menggunakan  metode  NPV  dan  BCR  untuk  menganalisa kelayakan  investasi  pada  pengembangan  perumahan  subsidi  di  Kabupaten  Aceh  Tamiang.  Dengan  nilai NPV > 0 dan BCR > 1 maka aliran kas berdasarkan tingkat suku bunga yang ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI)  untuk  investasi  layak  dan  memenuhi  untuk  dilaksanakan  untuk  pengembangan  pembangunan perumahan  subsidi.  Keuntungan  investasi  yang  diperoleh  berkisar  antara  8%  hingga  10%.  Dari  hasil proyeksi  untuk  pengembangan  pembangunan  perumahan  subsidi  menggunakan  analisa  sensitivitas dilakukan penambahan sebesar 20% pada beberapa unsur tertentu didapatkan bahwa secara aspek finansial masih memenuhi dan layak untuk penambahan 20% dengan harga jual sesuai dengan ketetapan pemerintah setiap tahun.

## 5. Daftar Pustaka
[1]  Pemerintah  Republik  Indonesia, Undang-Undang  RI  No.  1  Tahun  2011  Tentang  Perumahan  dan Kawasan Permukiman . 2011.
[2]  Kementerian  PUPR,  “Program  Sejuta  Rumah  Tetap  Dilanjutkan,  Kementerian  PUPR  Siapkan Kebijakan  dan  Strategi  Khusus,”  2021.  https://perumahan.pu.go.id/news/2021-program-sejuta- rumah-tetap-dilanjutkan-dorong-program-sejuta-rumah-kementerian-pupr-siapkan-kebijakan-dan-
Rp- Rp500.000.000 Rp1.000.000.000 Rp1.500.000.000 Rp2.000.000.000 Rp2.500.000.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1 2 3 4 5 Tahun NPV
p-ISSN : 2528-3561 e-ISSN : 2541-1934
strategi-khusus.
[3]  Anton  Nur  Abadi,  “Studi kelayakan  investasi  properti  proyek pembangunan  perumahan  citra  alam mandiri Sukoharjo,” UNS-F. Tek. Jur. Tek. Sipil-I.1108506-2012 , vol. 15, no. 2, pp. 120–132, 2012, [Online]. Available: https://digilib.uns.ac.id/dokumen/detail/26114/Studi-kelayakan-investasi- properti-proyek-pembangunan-perumahan-citra-alam-mandiri-Sukoharjo.
[4]  E. Tandelilin, “Dasar-dasar Manajemen Investasi,” Manaj. Investasi , pp. 1–34, 2010.
[5]  I.  I.  G.  K.  Sudipta,  “Analisis  kelayakan  proyek  pembangunan perumahan di kabupaten  jembrana,” Fak. Tek. Univ. Udayana , pp. 1–100, 2018, [Online]. Available: https://docplayer.info/104988087- Analisis-kelayakan-proyek-pembangunan-perumahan-di-kabupaten-jembrana.html.
[6]  S.  Sugiarto,  “Determinan  Preferensi  Publik  Dalam  Pemilihan  Lokasi  Perumahan  Terjangkau Bersubsidi Di Kota Banda Aceh,” Teras J. , vol. 9, no. 1, p. 71, 2019, doi: 10.29103/tj.v9i1.188.
[7]  H. A. Abdurahman and I. Rudiarto, “Kajian Lokasi Potensial Pengembangan Perumahan Terjangkau Di Kota Semarang,” J. Pengemb. Kota , vol. 5, no. 2, p. 104, 2017, doi: 10.14710/jpk.5.2.104-111.
[8]  H.  Amelia  and  H.  Sulistio,  “Analisis  Value  Engineering  Pada  Proyek  Perumahan  Djajakusumah Residence,” JMTS J. Mitra Tek. Sipil , vol. 2, no. 3, p. 209, 2019, doi: 10.24912/jmts.v2i3.5831.
[9]  Kurnianto,  Atik.  "Studi  Kelayakan  Proyek  Pembangunan  Perumahan  Setu  Agrapana  Melalui Perhitungan PP, NPV, DAN IRR." Jurnal Sains dan Teknologi 10.1, p.62-67, 2020.
[10]  I. Bagus, G. Indramanik, J. Pagehgiri, and I. M. Ariyana, “Perumahan Wana Amanditha Subamia - Tabanan - Bali,” vol. 11, no. 2, pp. 20–36, 2019.
[11]  Riyanto, “Evaluasi Kinerja Proyek Dan Faktor Resiko Terhadap Pembiayaan Dan Profit Pada Proyek Perumahan,” J. Tek. Sipil , vol. 7, no. 1, pp. 93–106, 2012.
[12]  B.  W.  Soemardi  and  R.  G.  Kusumawardani,  “Studi  Praktek  Estimasi  Biaya  Tidak  Langsung  pada Proyek Konstruksi,” J. Tek. Sipil 4 , vol. 4, no. KoNTekS 4, pp. 2–3, 2010.
[13]  A. Maddepungeng, I. Suryani, and A. Mawardani,  “Estimasi Biaya Pada Proyek Perumahan (Studi Kasus Proyek Pembangunan Citra Serang Residence),” J. Fondasi Jur. Tek. Sipil Univ. Sultan Ageng Tirtayasa , vol. 5, no. 1, pp. 79–86, 2016, [Online]. Available:
http://garuda.ristekbrin.go.id/documents/detail/545255.
[14]  Pemerintah  Kabupaten  Aceh  Tamiang  Badan  Pperencanaan  Pembangunan  Daerah, Rencana  Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Aceh Tamiang Tahun 2012-2032 . .
[15]  F.  Firdasari,  “Biaya  Tidak  Langsung  Pada  Proyek  Pembangunan  Perumahan  Subsidi  Di  Kota Langsa,” Media Tek. Sipil Samudra , vol. 2, no. 1, pp. 10–20, 2021.