## ARBITRASE: Journal of Economics and Accounting

## Analisa Manajemen Resiko Pada Bisnis Pembangunan dan Penjualan Perumahan

## Tubagus Ahmad Darojat
Universitas Singaperbangsa Karawang, Jawa Barat, Indonesia Email: bagus2m@gmail.com
Abstrak− Bangunan  perumahan merupakan  pekerjaan  yang  sangat  memiliki  resiko  tinggi mulai  dari  pembuatan  awal hingga  akhir, sangat  banyak  pembangunan  yang  mengalami  pemberhentian  proyek  dikarenakan  anggaran  tidak  sesuai  dengan  rencana,  yang disebabkan oleh perusahaan tidak teliti dalam melihat banyaknya aspek resiko yang akan terjadi jika proyek dikembangkan mulai dari aspek  faktor  luar  (eksternal)  dan  dari  dalam  (internal),  perlu  dilakukan  analisis  terhadap  pengembangan  proyek  perumahaan    agar menghindari berbagai macam resiko, mulai dari pengembangan pembangunan proyek dan bisnis hinga penjualan, penjualan perumahan sendiri  dilakukan  menggunakan  Analisa  SWOT  untuk melihat  keluatan  kelemahan  ancama  dan  peluang  dari  penjualan  perumahan, hasil  didapatkan  proyek  bisnis  pembangunan  dan  penjualan  perumahan  dapat  dilanjutkan  dengan  baik  dan  dalam  penjualan  lebih menigkatkan strategi marketing yang akan mencapai target penjualan menurut kekuatan dan peluang dari letak strategis pembangunan perumahan.
Kata Kunci: Manajemen Resiko, Analisa SWOT, Perumahan
Abstract− Residential  buildings  are  very  high-risk  occupations  from  the  initial  construction  to  the  end,  a  lot  of  construction  has terminated the project because the budget is not in accordance with the plan, which is caused by the company not careful in seeing the many aspects of risk that will occur if the project is developed starting from the aspect external (internal) and internal (internal) factors, it is necessary to analyze the development of housing projects in order to avoid various risks, ranging from the development of project development and business to sales, housing sales themselves are carried out using SWOT analysis to see the strengths of weaknesses and opportunities from housing sales, the results obtained business development projects and housing sales can proceed well and in sales further enhance marketing strategies that will achieve sales targets according to the strengths and opportunities of the strategic location of housing construction.
Keywords : Risk Management, SWOT Analysis, Housing

## 1. PENDAHULUAN
Perkembangan  terhadap  pembangunan  negara  sangatlah  berkembang  dengan  pesat  disetiap  negara  memiliki  tingkat pertumbuhan dan perkembangan pembangunan terhadap  perumahan maupun apartemen yang berbeda-beda dan sesuai dengan  pertumbuhan  masyarakatnya  sendiri,  setiap  harinya  banyak  pembangunan  yang  dilakukan  oleh  masyarakat terutama di negara Indonesia, banyaknya tingkat pertumbuhan masyarakat dan tingginya tingkat pernikahan di Indonesia membuat banyaknya terbentuk data kartu keluarga baru yang 60% dari warga Indonesia memilih memiliki tempat tinggal baru.
Tempat tinggal baru bisa saja memilih sebuah rumah sewa, rumah langsung beli atau rumah dengan sistem kredit, tingginya jumlah permintaan terhadap rumah membuat banyak perusahaan atau para pengusaha memutuskan melakukan pemilihan tehadap investasi dengan membuat perumahan, hal tersebut sangat banyak dilakukan oleh pemilik uang yang berlebih dikarenkan investasi perumahan memiliki nilai jual yang sangat tinggi dikarenakan setiap tahunnya nilai rumah akan semakin meningkat sesuai dengan peningkatan ekonimi dan nilai tukar dollar, dengan aspek harga jual beli rumah yang tinggi ini membuat peminat dan jumlah permintaan rumah meingkat(Puspita, 2012).
Rumah  merupakan  salah  satu  faktor  paling  pokok  dan  kebutuhan  yang  mutlak  harus  dimiliki  sebagai  tempat bernaung dan berlindung dari dunia luar, dan rumah biasa disebut sebagai faktor dan  tolak ukur seseorang dinyatakan sukses dalam kehidupan, harga rumah yang sangat fantastis membuat banyak orang tidak mampu membeli rumah dan memilih untuk menyewa dalam waktu yang sangat lama bahkan hingga seumur hidup, dari faktor tersebut juga menjadi tolak  ukur  para  pengusaha  memanfaatkan  pembuatan  rumah  sebagai  investasi  paling  tinggi  dan  memiliki  nilai  minat pembeli  yang  besar,  biasanya  perumahan  dibuat  dalam  bentuk  seminimalis  mungkin  dengan  harga  yang ekonomis(Sihombing, 2017).
Banyak  perumahan  pada  masa  saat  ini  melakukan  sistem  cicil  yang  dianggap  oleh  banyak  kalangan  yang menginginkan memiliki rumah sendiri merupakan cara yang paling baik, karena sama saja dengan mereka mengontrak dan terus membayar tiap bulannya demi dapat tinggal, tetapi sistem kontrak tidak menjadikan rumah itu sebagai milik pribadi, karena bagaimanapun itu tetap milik orang lain, lain halnya dengan membeli rumah perumahan sistem kredit, dengan  terus  membayar tiap  bulannya  sama  seperti  menyewa  rumah tetapi  rumah tersebut  pasti akan menjadi  rumah priadi sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan sebelumnya(Hutapea, 2014).
Tingginya peminat membuat banyak pengusaha melakukan hal yang sama yaitu dengan membuat perumahan dan menjual perumahan yang telah jadi dan menjual dengan sistem kredit, tetapi banyak kendala yang akan dialami mulai tempat yang terlalu jauh dari pemukiman warga, tidak adanya akses jalan yang memadai, dalam memproses pembuatan rumah juga sangat sering terjadi kendala mulai dari biaya pembuatan yang sangat jauh dari perkiraan. Tidak jarang dalam pembuatan rumah mengalami pemberhentian proyek secara tiba-tiba karena faktor internal dan eksternal yang memaksa

## ARBITRASE: Journal of Economics and Accounting
dalam  pemberhentian  proyek  itu  sendiri,  dan  mengakibatkan  pihak  pembangun  mengalami  kerugian  sangat besar(Mahena, Rusli, & Winarso, 2015).
Menghindari  kejadian  yang  tidak  diinginkan  dalam  pembanguna  dan  penjualan  perumahan  perlu  dilakukan manajemen  baik  terhadap  resiko  dan  Analisa  SWOT,  mulai  dari  tahapan  pembuatan  dilihat  berdasarkan  perhitungan kelayakan waktu dalam pengerjaan dan biaya yang akan dipenuhi hingga dana yang akan dikeluarkan dalam penyelesaian yang akan dilakukan pihak manajemen pembangunan perumahan. Untuk melihat strategi penjualan bangunan perumahan dapat  menggunakan  Analisa  SWOT  yang  memiliki  strengths,  weaknesses,  opportunities,  dan  threats  yang  berarti kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman(Terry Hill & Roy Westbrook, 1997).

## 2. METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian ini melakukan beberapa pendekatan dalam lihat aspek penelitian perlu diketahui beberapa hal yang menjadi pendukung penelitian dilakukan. Dalam metodologi penelitian,peneliti melakukan metode kuallitatif dan kuantitafit untuk mendapatkan hasil terhadap strategi dari bisnis pembangunan dan penjualan perumahan.

## 2.1 Manajemen Resiko
Manajemen resiko merupakan suatu cara pendekatan dalam menggambarkan akan hal-hal penyebab terjadinya hal yang tidak diinginkan terhadap suatu kejadian, dengan mamnajemen resiko juga membantu dalam hal mengolah, mengatur dan implementasi terhadap cara menghindari suatu resiko terjadi dikemudian harinya. Penggunaan manajemen resiko sangat penting dilakkan demi mendapatkan hasil yang maksimal(Bellini & Di Bernardino, 2017).
Contoh dari manajemen resiko itu sendiri berupa upaya sebuah perusahaan mengolah sebuah rencana perubahan, rencana perubahan yang sebelumnya sudah dirancang dari suatu strategi dan pencapaian yang telah  disepakati bersama, untuk menjaga tetap berlanjutnya rancangan tersebut perlu dilakukan pengendalian terhadap resiko yang akan dihadapi, tujuan  dimasa  yang  akan  mendatang  mendapatkan  hasil  yang  sempurna.  Pada  penelitian  manajemen  resiko  dalam pengembangan pembangunan dapat menggunkan metode Analisa resiko.

## 2.2 Analisa Resiko
Analisa resiko merupakan bagian dari manajemen resiko yang bertujuan untuk melihat situasi dan kondisi dan membuat rangkaian proses dalam memahami signifikasi yang dapat timbul  dikarenakan sebuah resiko yang akan dihadapi dalam suatu kondisi tertentu. Analisa resiko terbagi menjadi dua metodologi sebagai berikut:
1. Analisa Resiko Kuantitatif
Dalam analisa resiko kuantitatif yaitu pendekatan yang melihat aspek-aspek yang berhubungan dengan nilai dan angka yang nyata contohnya dalam sebuah pembangunan bisnis ataupun proyek pastinya memiliki nilai berupa angka nilai finansial,  dengan  melakukan  pendekatan  terhadap  hal  yang  berhubungan  dengan  nila  dan  angka  dan  dilakukan identifikasi terhadap permasalahan dan pemecahan masalah.
2. Analisa Resiko Kualitatif
Analisa  ini  lebi  mengarah  kepada  identifikasi  masalah  organisasi  yang  berpotensi  menimbulkan  kegagalan  dalam mencapai tujuan organisasi, dalam mengatasi resiko kualitatif pemimpin berperan besar dalam hal menganalisa dan memerhatikan  banyak  hal-hal  kecil  yang  dilakukan  secara  berkala,  sangat  penting  melakukan  engolahan  Analisa resiko  kualitatif, jika  sumber daya  manusia  sudah  rusak  maka  keseluruhan resiko  akan  kebih  mudah menghampiri danmenyebabkan kerusakan terhadap pencapaian terhadap tujuan(Yunita Wulan Dewi & Sri Darma, 2019).

## 2.3 Analisa SWOT
Dalam Analisa SWOT sangat berguna dalam melakukan strategi terhadap banyak aspek perbandingan, metode ini dapat membantu mengetahui dan mengevaluasi dari empat aspek yaitu kekuatan dengan kelemahan, peluang dengan ancaman dan pengalikasiannya sebagai berikut ini(Phadermrod, Crowder, & Wills, 2019)( et al., 2019): 1. Strengths
Strengths atau kekuatan yaitu bagimana melihat kekuatan yang dimiliki, kekuatan akan membantu dalam mengambil keuntungan
2. Weakness
Weakness atau kelemahan, bagaimana melihat kelemahan yang dimiliki menjadi suatu hal yang dapat ditutupi dan diubah menjadi sebuah evaluasi menghasilkan peluang
3. Opportunities
Opportunities  atau  peluang,  dimana  dapat  melihat  sebuah  peluang  menjadi  sebuah  keuntungan  dan  keuatan  dari pencapaian tujuan.
4. Threats
Threats atau ancaman biasanya didapat dari keunggulan yang dimiliki pesaing.

## ARBITRASE: Journal of Economics and Accounting
Gambar 1. Analisa Keadaan

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Pada penelitian ini dilakukan dua pembahasan terhadap strategi yang akan dilakukan dalam pembangunan dan penjualan perumahan yaitu melakukan  perancangan terhadap penetapan  strategi  dan melakukan  strategi  berdasarkan  Analisa  SWOT(Abdi,  Taghipour,  & Khamooshi, 2018).

## Gambar 2. Kerangka Penyelesaian Masalah

## 3.1 Analisa Manajemen Resiko
Dalam manajemen resiko pada penelitian ini digunakan metode Earne Value dalam menighitung biaya dan waktu pada pembangunan perumahan, seluruh perhitungan ditentukan dengan biaya yang di rencanakan keseluruhan, dengan melihat biaya yang telah dikeluarkan sebelum proses penyelesaian dan waktu dan bnyak kegiatan yang telah ditentukan, dengan penyerjaan kegiatan dan penggunaan waktu yang telah dilaksanakan sebelum selesai proyek. dapat menggunakan perhitungan menggunakan beberapa pendekatan metode seperti tabel 1 dibawah ini(Batselier & Vanhoucke, 2017).
Tabel 1. Rumus perhitungan Metode Earne Value Nama Rumus Keterangan PV PV Target  bulan  pembuatan  dibagi  dengan  jumlah keseluruhan kegiatan lalu biaya anggaran keseluruhan rencana dibagi dengan hasil target waktu dan kegiatan CV CV = EV-AC Berfungsi  untuk  melihat  biaya  yang  akan  digunakan selama proyek berlangsung SV SV = EV-PV Merupakan  rumusan  dalam  melihat  jadwal  proyek dengan  cara  pengurangan Earned  Value dengan Planned Value
Analisi keadaan Internal
Strengths Weakness es Strengths Thearts Eksternal Visi Misi Analisa Kondisi dan Keadaan Perumahan Identifikasi Masalah Faktor eksternal dan internal Merencanakan Perhitungan Earnad Value Estimasi waktu dan biaya Implementasi Analisis SWOT Pengembangan strategi

## ARBITRASE: Journal of Economics and Accounting
CPI CPI = EV/AC Kinerja Biaya dengan kesesuaian Anggaran yang telah ditentukan secara keseluruhan SPI SPI = EV/PV Kinerja  kerja  dengan  kesesuaian  waktu  yang  telah ditentukan secara keseluruhan EAC 𝐸𝐴𝐶 = 𝐴𝐶 + 𝐸𝑇𝐶 total budget proyek keseluruhan VAC VAC Keluaran keseluruhan TE 𝑇𝐸 = 𝐴𝑇𝐸 + ((𝑂𝐷 − 𝐴𝑇𝐸  × 𝑆𝑃𝐼
𝑆𝑃𝐼 )) Prediksi  waktu  penyelesaian  berdasarkan  pekerjaan yang telah diselesaikan

## 2.3 Analisa SWOT
Analisa  SWOT  dengan melihat  kekuatan  dan  kelemahan,  peluang  dan  ancaman.    ini dilakukan  dengan melihat aspek  internal  atau kualitas  yang  ada  dari  perumahan  tersebut,  dan  eksternal  merupakan  hal  yang  dilihat  dari  lingkungan  luar  semua  aspek  yang  akan menjadi tinjauah terhadap  rancangan strategi yang akan dibuat.
Tabel 2. Identifikasi SWOT Terhadap e-Commerce Kekuatan (Strength) Kelemahan (weakness) Peluang (opportunity) Ancaman (Threat) 1. Perumahan 30 menit dari kota
2. Perumahan dekat pasar tradisonal
3. Harga terjangkau
4. Tampilan rumah yang menarik
5. Asuransi perumahan
6. Surat kepemilikan
1. Sedikitnya masyarakat kurangnya promosi
2. Jauh dari rumah sakit
3. Jauh dari sekolah dan perguruan tinggi
4. Hubungan dengan member dan pelanggan belum berjalan dengan baik 1. Harga dan asuransi meningkatkan jumlah peminat perumahan 2. Penduduk yang semakin cerdas dalam memilih perumahan 1. Adanya perumahan yang memiliki daerah lebih strategis
Berikut ini merupakan strategi yang dapat dikembangan dengan menggunakan analisis SWOT
Tabel 3. Strategi SWOT
Strategi O-W Strategi O-S Strategi T-W Strategi T-S 1. Membuka rekrut marketing untuk mengenalkan produk serta iklan produk
2. Membuat layanan kesehatan
3. Membuat situs website atau aplikasi mobile dan produk iklan online Melakukan pemberian hardiah dan tawaran kepada pelanggan yang mengajak saudara atau teman membeli rumah sebagai daya Tarik. Memberikan pelayanan dan kepercayaan penuh kepada konsumen memberikan penawaran adanya pihak petugas keamanan lingkungan Menunjukan kelebihan yang dimiliki dengan memberikan gambaran terhadap keuntungan memilih perumahan yang ditawarkan..

## 4. KESIMPULAN
1. Dari penelitian yang dilakukan menunjukan pembangunan akan aman jika dilakukan perhitungan terhadap prediksi pembangunan mengguanakan metode menunjukan pembangunan sangat baik dilakukan dengan memberikan nilai dan kisaran waktu yang cukup.
2. Gambaran  terhadap  analisis  SWOT  menunjukan  perumahan  memiliki  peluang  baik  untuk  melaksanakan  promosi terhadap  perumahan  yang  bertujuan  meningkatkan  pembeli  melalui  fasilitas  online  dan  memberikan  fasilitas keamanan  lingkungan sehigga meningkatkan minat pembeli akan lebih tinggi

## DAFTAR PUSTAKA
Abdi, A., Taghipour, S., & Khamooshi, H. (2018). A model to control environmental performance of project execution process based on greenhouse gas emissions using earned value management. International Journal of Project Management , 36 (3), 397–413. https://doi.org/10.1016/j.ijproman.2017.12.003
Batselier, J., & Vanhoucke, M. (2017). Improving project forecast accuracy by integrating earned value management with exponential smoothing  and  reference  class  forecasting. International  Journal  of  Project  Management , 35 (1),  28–43. https://doi.org/10.1016/j.ijproman.2016.10.003
Bellini,  F.,  &  Di  Bernardino,  E.  (2017).  Risk  management  with  expectiles. European  Journal  of  Finance , 23 (6),  487–506. https://doi.org/10.1080/1351847X.2015.1052150
Hutapea, H. (2014). New Housing Development Planning and Land Acquisition Strategy for Low-Income. Jurnal Ruang , 2 (4), 371– 380.
Mahena,  Y.,  Rusli,  M.,  &  Winarso,  E.  (2015).  Prediksi  Harga  Emas  Dunia  Sebagai  Pendukung  Keputusan  Investasi  Saham  Emas

## ARBITRASE: Journal of Economics and Accounting
Menggunakan Teknik Data Mining. Kalbiscentia Jurnal Sains Dan Teknologi , 2 (1), 36–51.
Natalia, M. … Hidayah, N. (2019). Analisis dan Evaluasi Kinerja Proyek Pembangunan Gedung Shelter SDN 27 Lengayang Pesisir Selatan dengan Metode Earned Value. Jurnal Teknik Sipil ITP , 6 (2), 71–77. https://doi.org/10.21063/jts.2019.v602.05 Phadermrod,  B.,  Crowder,  R.  M.,  &  Wills,  G.  B.  (2019).  Importance-Performance  Analysis  based  SWOT  analysis. International Journal of Information Management , 44 , 194–203. https://doi.org/10.1016/j.ijinfomgt.2016.03.009 Puspita, H. (2012). Proses Optimisasi Bangunan Dengan Supply Chain Management Dalam. Indept , 4 (1), 7–11.
Sihombing,  E.  G.  (2017).  Klasifikasi  Data  Mining  pada  Rumah  Tangga  Menurut  Provinsi  dan  Status  Kepemilikan  Rumah Kontrak/Sewa Menggunakan K-Means Clustering Method. Journal of Computer Engineering System and Science (CESS) , 2 (2), 74–82.
Terry Hill, & Roy Westbrook. (1997). SWOT Analysis: It’s Time for a Product Recall. Long Range Planning , Vol 30 (1), p 46-52. Yunita Wulan  Dewi,  N. K.,  & Sri  Darma,  G. (2019).  Strategi  Investasi  & Manajemen  Resiko  Rumah  Sakit Swasta  di  Bali. Jurnal Manajemen Bisnis , 16 (2), 110. https://doi.org/10.38043/jmb.v16i2.2044