## KAJIAN FAKTOR PENYEBAB COST OVERRUN
PADA PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG
Fahadila F. Remi
Program Magister Teknik Sipil, Universitas Katolik Parahyangan, Bandung Email: fahad_hasun@yahoo.com
Abstrak --Pembangunan konstruksi gedung di Indonesia semakin pesat sejalan pemenuhan kebutuhan dasar  manusia.  Proyek  kontruksi  gedung  memiliki  beberapa  batasan,  diantaranya  adalah  batasan biaya. Salah satu permasalahan yang timbul pada pelaksanaan konstruksi gedung adalah terjadinya pembengkakan  biaya  atau  cost  overrun.  Usaha  awal  yang  dapat  dilakukan  untuk  meminimalisasi terjadinya cost overrun adalah dengan mengidentifikasi faktor-faktor penyebab dan mengetahui upaya untuk  memitigasi  terjadinya  cost  overrun.  Tujuan  penelitian  ini  adalah  mengidentifikasi  faktor-faktor penyebab terjadinya cost overrun, mengidentifikasi faktor utama penyebab terjadinya cost overrun dan mengetahui  upaya  memitigasi  terjadinya  cost  overrun.  Metodologi  penelitian  ini  adalah  melakukan kajian  literatur  terhadap  penelitian-penelitian  terdahulu  yang  relevan  dengan  tujuan  penelitian.  Hasil penelitian  ini  adalah  terdapat  52  faktor  penyebab  terjadinya  cost  overrun  yang  terbagi  atas  sepuluh kelompok. Faktor dominan penyebab cost overrun diantaranya adalah kelompok faktor aspek keuangan proyek, material tenaga kerja dan kelayakan ekonomi. Dihasilkan beberapa upaya memitigasi terhadap faktor dominan yaitu pengelolaan keuangan dengan cash flow, memaksimalkan uang muka, konsistensi kontrol, pemilihan estimator profesional, membangun hubungan antar pihak, dan penyusunan konsep sistem manajemen proyek.
Kata Kunci : cost overrun, mitigasi, konstruksi gedung, faktor dominan

## 1.  PENDAHULUAN
Perkembangan  industri  konstruksi  berhubungan erat dengan pelaksanaan pembangunan di segala bidang yang saat ini masih terus giat dilaksanakan.  Kegiatan  konstruksi  terdiri  dari berbagai  tahap,  dimana  tahap  yang  paling menentukan  adalah  tahap  perencanaan  dan pelaksanaan konstruksi karena kualitas keseluruhan  proyek  sangat  bergantung  pada pembuatan dan manajemen pada tahap tersebut. Setiap  proyek  kontruksi  memiliki  batasan  dan tujuan  yang  umumnya  disebut triple  constrain yaitu  mutu,  waktu  dan  biaya.  Hal  ini  menuntuk setiap proyek konstruksi dapat mencapai batasan dan  tujuan  tersebut.  Ketidaksesuaian  realisasi dengan espetktasi pada proyek kontruksi berpotensi  menimbulkan  kerugian  pada  pemilik, kontraktor  pelaksana  atau  keduanya  [1].  Proyek konstruksi  merupakan  proses  hasil  desain  oleh perencana yang kemudian dikonversikan menjadi fisik  kosntruksi  gedung.  Pelaksanaan  proyek konstruksi  banyak  dijumpai  proyek  mengalami pembengkakan  biaya  (cost  overrun)  maupun keterlambatan  [2].  Pada  proses  ini  akan melibatkan  organisasi  proyek  dan  melibatkan koordinasi  dari  semua  sumber  daya  proyek seperti  tenaga  kerja,  peralatan  konstruksi, material, dana, teknologi, dan metode serta waktu untuk  menyelesaikan  proyek  tepat  waktu  sesuai dengan  anggaran  yang  telah  ditentukan,  serta sesuai  dengan  standar  mutu  dan  kinerja  yang dispesifikasikan  oleh  perencana.  Semakin  besar ukuran  suatu  proyek,  maka  semakin  banyak masalah yang harus dihadapi. Jika tidak ditangani dengan  baik,  masalah-masalah  tersebut  akan
menimbulkan  dampak  yang  yang  salah  satunya berupa  pembengkakan  biaya (cost  overrun) . Untuk meminimumkan terjadinya nilai pembengkakan  biaya  pada  proyek  yang  akan dilaksanakan, perlu mengetahui penyebab terjadinya cost  overrun .  Oleh  karena  itu  maka perlu  dilakukan  penelitian  untuk  mengetahui faktor-faktor  apa  saja  yang  dapat  menyebabkan terjadinya cost  overrun pada  proyek  konstruksi. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengidentifikasi faktor-faktor penyebab terjadinya overrun , mengidentifikasi faktor dominan penyebab terjadinya cost overrun dan mengetahui upaya mitigasi terhadap faktor penyebab terjadinya  cost  overrun.  Adapun  manfaat  dari penelitian ini adalah dapat memberikan informasi dan  pengetahuan  dari  beberapa  penelitian terdahulu berkaitan dengan cost overrun (pembengkakan  biaya)  pelaksanaan  konstruksi gedung  kepada  pihak-pihak  yang  terlibat  dalam pelaksanaan kontruksi gedung.

## 2.  KAJIAN LITERATUR

## 2.1 Proyek Konstruksi
Proyek  konstruksi  merupakan  suatu  rangkaian kegiatan  yang  saling  berkaitan  untuk  mencapai tujuan  proyek.  Dalam  proyek  kontruksi  terdapat tiga  hal  penting  yang  harus  diperhatikan  yaitu waktu,  biaya  dan  mutu  [3].  Pada  industri konstruksi  sebagaimana  layaknya  pelayanan jasa,  ketentuan  mengenai  biaya,  kualitas,  dan waktu  penyelesaian  kontruksi  sudah  diikat didalam kontrak dan ditetapkan sebelum pelaksanaan konstruksi dimulai [4]. Setiap proyek
konstruksi  memiliki  tujuan  tertentu  yang  memiliki kriteria  batasan  tertentu  yang  harus  dipenuhi diantaranya  adalah  sesuai  dengan  anggaran, sesuai  jadwal  serta  tepat  mutu.  Ketiga  hal  inilah yang menjadikan batasan utama dalam penyelenggaraan  sebuah  proyek konstruksi atau dikenal dengan sebutan triple constraints.

## 2.2 Rencana Anggaran

## a)  Rencana Anggaran Biaya
Rencana anggaran biaya (RAB) adalah besarnya biaya  yang  diperkirakan  akan  digunakan  dalam pekerjaan  suatu  proyek  konstruksi  yang  disusun berdasarkan  gambar  atau  bestek.  RAB  bukan merupakan  biaya  yang  sebenarnya,  melainkan biaya yang dipakai kontraktor untuk menetapkan harga  penawaran,  sehingga  dalam  pelaksanaan nantinya  tidak  menghabiskan  biaya  yang  lebih tinggi  dari  penawaran  dan  bila  memungkinkan biaya kurang dari penawaran yang di tetapkan.

## b)  Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP)
Pengertian  anggaran  pelaksanaan  adalah  suatu perencanaan  tentang  besarnya  biaya  yang dibutuhkan dalam pelaksanaan proyek konstruksi. Rencana  anggaran  pelaksanaan  direncanakan dan digunakan sebagai pedoman agar pengeluaran  biaya  tidak  melampaui  anggaran batas  yang  disediakan,  tetapi  dapat  mencapai kualitas  mutu  dan  pekerjaan  sesuai  dengan spesifikasi  yang  telah  ditetapkan  dalam  kontrak [5].

## 2.3 Konsep Biaya Proyek
Dalam  pembangunan  suatu  proyek  konstruksi diperlukan  sejumlah  biaya  yang  dikelompokkan menjadi dua kelompok besar yaitu [6]:
 Biaya Langsung ( Direct Cost )
 Biaya Tak Langsung ( Indirect Cost)
Dalam  penyajian  akhir  biaya  konstruksi, biasanya  kedua  kelompok  besar  tersebut digabung  menjadi  satu  yang  disebut  sebagai biaya  proyek,  walaupun  dalam  proses  yang sebenamya  terdiri  dari  dua  kelompok.  Namun demikian, dalam cost accounting (proses intern), hal tersebut diuraikan kembali menjadi kelompok biaya langsung dan biaya tak langsung.

## a)  Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya  langsung  (direct  cost)  dalam  biaya  proyek adalah  seluruh  biaya  yang  berkaitan  langsung dengan  fisik  proyek,  yaitu  meliputi  seluruh  biaya dari  kegiatan  yang  dilakukan  proyek  (dari persiapan  hingga  penyelesaian)  dan  biaya mendatangkan  seluruh  sumber  daya  yang diperlukan  oleh  proyek  tersebut.    Komponen
utama  dari  biaya  langsung  ini  adalah  material, tenaga kerja, sub kontraktor dan alat. Ditinjau dari hasil  kegiatan,  maka  yang  termasuk  dalam kelompok  biaya  langsung  adalah  biaya-biaya untuk  kegiatan  pekerjaan  persiapan,  pekerjaan struktur bawah, pekerjaan struktur atas, pekerjaan finishing, pekerjaan mekanikal dan elektrikal, yang di  dalam  item-item  pekerjaan  tersebut  pada dasarnya  terkandung  biaya  upah,  biaya  bahan dan  biaya  alat.  Biaya  overhead  lapangan  yang terdiri dari  biaya  pegawai  proyek,  biaya administrasi  proyek,  biaya  telpon/  listrik  proyek dan lain-lain, juga dimasukkan kedalam kelompok biaya langsung.

## b)  Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)
Biaya tidak langsung (indirect cost) dalam proyek adalah  biaya  yang  harus  dikeluarkan  untuk kegiatan  yang  tidak  berkaitan  secara  langsung dengan proyek yang bersangkutan, yang hasilnya tidak berbentuk fisik, melainkan bersifat mendukung pekerjaan konstruksi. Oleh karena itu, besar  kecilnya  biaya  ini  kurang  atau  tidak dipengaruhi  oleh  kegiatan  proyek.  Biaya  indirect cost  bukanlah  komponen  biaya  konstruksi  yang aktual  tetapi  dapat  menimbulkan  problem  bagi kontraktor  dalam  mendukung  pekerjaan  proyek, biaya  ini  biasanya  dikategorikan  sebagai  biaya overhead.

## 2.4  Manajemen  Biaya  Proyek  (Total  Cost Management)
Total Cost Management merupakan kemampuan professional dan keahlian teknis untuk merencanakan dan mengendalikan sumber daya, biaya  dan  profitability  serta  resiko.  Total  Cost Management  merupakan dasar  bagi manajemen biaya  yaitu  untuk  mengatur  dan  menurunkan biaya  proyek  sebelum  terjadi  pembengkakan biaya.      Manajemen  Biaya  Proyek  termasuk  dari proses yang diperlukan untuk memastikan bahwa proyek  telah  lengkap  dan  sesuai  dengan  biaya yang disetujui.

## a)  Mengestimasi Biaya (Estimate Costs)
Mengestimasi  biaya  proyek  merupakan  proses analisa  perhitungan  berdasarkan  pada  metode konstruksi,  volume  pekerjaan,  dan  ketersediaan berbagai sumber daya, sedemikian rupa sehingga membentuk  operasi  pelaksanaan  yang  optimal terhadap kebutuhan pembiayaan.  Estimasi biaya merupakan  proses  perkiraan  yang  digunakan untuk  memperkirakan  kualitas,  biaya  dan  harga dari  sumber  daya  yang  diperlukan  baik  untuk kegiatan  pelaksanaan  suatu  proyek.  Gambar  1 memaparkan  siklus  kegiatan  estimasi  biaya proyek konstruksi.
Gambar 1. Siklus Estimasi Biaya Proyek
(Sumber: Asiyanto, 2005)
Proses  pengulangan  perhitungan  ada  tiga  jalur yaitu  A,  B  dan  C,  dimana  satu  jalur  untuk  versi owner yaitu jalur A, dua jalur untuk versi kontraktor yaitu jalur B dan C.

## b)  Menentukan Budget (Determine Budget)
Tujuan  dari  menentukan  budget  adalah  untuk mematok  biaya  pelaksanaan,  atau  memberi batasan anggaran yang tersedia untuk keperluan bahan,  upah,  alat,  subkontraktor  dan  lain-lain dalam  total  biaya  proyek.  Cost  Budget  berfungsi juga sebagai tolok ukur atau alat kendali biaya dan dipakai sebagai dasar dalam pembuatan program pengendalian biaya.

## c)  Mengendalikan Biaya (Control Costs)
Pengendalian  biaya  adalah  proses  pengawasan terhadap biaya yang keluar, mencatat keterangan yang berkaitan  dengan biaya  proyek, melakukan pengawasan  terhadap  kinerja  biaya  selama pelaksanaan proyek berlangsung dengan melakukan  perbandingan  antara  biaya  actual dengan biaya yang direncanakan [7]. Mekanisme pengendalian  biaya  proyek  pada  dasarnya meliputi tiga langkah proses [3], yaitu:
 Measuring: Melakukan pengukuran terhadap tingkat kemajuan yang telah dilaksanakan
 Evaluating:  Melakukan  perbandingan  antara kemajuan  yang  telah  dilaksanakan  dengan rencana kerja yang diharapkan.
 Correcting:  Melakukan  tindakan  koreksi dalam  hal  yang  tidak  menguntungkan  atau mengambil  keuntungan  dari  hal  yang  tidak biasanya.
Pengendalian biaya disini adalah aspek biaya pelaksanaan  proyek  yang  mengacu  pada  urutan kerja,  sumber  daya  dan  peralatan,  sistem pengendalian biaya yang efektif dan efisien harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
 Perencanaan  program  penyesesaian  proyek harus akurat.
 Perkiraan  yang  tepat  terhadap  waktu  dan biaya.
 Komunikasi  yang  jelas  dan  tegas  terhadap tujuan yang ditentukan.
 Disiplin dalam otorisasi penggunaan anggaran.
 Pelaporan  program  pisik  dan  penyelesaian biaya tepat waktu.
 Perkiraan  kembali  secara  periodic  terhadap biaya, guna penyelesaian pekerjaan.
 Melakukan  secara  periodik,  perbandingan prosentasi  (%)  atau biaya  perencanaan (RAB) dengan biaya aktual.

## 2.5 C ost Overrun
Pembengkakan biaya ( cost overrun ) adalah biaya konstruksi  suatu  proyek  yang  pada  saat  tahap pelaksanaan, melebihi (budget) anggaran proyek yang  ditetapkan  di  tahap  awal  (estimasi  biaya), sehingga  menimbulkan  kerugian  yang  signifikan bagi  pihak  kontraktor  (Santoso,  2002). Cost overrun yang terjadi pada suatu proyek konstruksi dapat  disebabkan  oleh  faktor  internal  maupun faktor eksternal dari proyek konstruksi itu sendiri. Pembengkakan  biaya  ( cost  overrun )  itu  sendiri dibagi dalam tiga bagian, yaitu:
 Pembengkakan  Biaya  ( Cost  Overrun) Pada Tahap Awal Proyek Konstruksi
 Pembengkakan  Biaya  ( Cost  Overrun )  Pada Saat Proses Proyek Konstruksi
 Pembengkakan  Biaya  ( Cost  Overrun) Pasca Konstruksi

## 3.  METODOLOGI PENELITIAN
Metode  pada  penelitian  ini  adalah  studi  literatur terhadap  penelitian-penelitain  terdahulu  yang
Indirect Cost
- MarkUp
Survey Lokasi
Proyek
- Kontrak - Persyaratan
- Gambar
Work Breakdown Structure (WBS)
- Time Schedule
- Metode Konstruksi
- Harga Satuan Sumber  Daya  dan Produktivitas - Cash Flow
Bill of Quantity Item Unit Price Item
Pekerjaan Direct Cost - Material - Peralatan - Tenaga Kerja - Subkontrak
- Overead Lapangan Biaya Proyek A B C
memiliki  relevansi  dengan  tujuan  penelitian. Setelah  mendapatkan  literatur-literatur  tersebut maka selanjutnya dilakukan perbandingan, pengumpulan  dan  penginventarisasian  faktor penyebab  serta  upaya  mitigasi  terjadinya cost overrun yang  terdapat  pada  penelitian-penelitian tersebut. Untuk memenuhi tujuan penelitian maka diberikan  batasan  terhadap  penelitian  terdahulu yang akan dikaji, diantaranya adalah pembahasan cost  overrun untuk  bangunan gedung  serta  informasi  yang  akan  diambil  dari penelitian terdahulu yaitu fokus pada faktor-faktor penyebab dan upaya mitigasi cost overrun .
4.  HASIL DAN DISKUSI
4.1 Faktor-Faktor Penyebab Cost Overrun
Identifikasi  faktor  penyebab  dilakukan  terhadap literatur  dan  penelitian  yang  dianggap  relevan dengan  permasalahan  yang  akan  dibahas. Menurut  Santoso  [2],  faktor  penyebab  terjadinya cost  overrun  terbagi  kedalam  delapan  kelompok diantaranya  adalah  estimasi  biaya,  pelaksanaan dan  hubungan  kerja,  material,  tenaga  kerja, peralatan,  aspek  keuangan,  waktu  pelaksanaan, dan  kebijaksanaan  politik.  Dalam  penelitian  ini menghasilkan tingkat persetujuan dengan persentase tinggi (diatas 80%) yaitu lompok faktor estimasi biaya, material dan kebijaksanaan politik. Dalam Sahusilawane [8], delapan kelompok faktor tersebut inventarisir kedalam tiga kelompok utama menurut  filosofi  manajemen  konstruksi  yaitu bagian perencanaan (pelaksanaan dan hubungan kerja  serta  estimasi  biaya),  bagian  koordinasi (material, tenaga kerja dan peralatan) dan bagian
pengendalian  (aspek  keuangan  proyek,  waktu pelaksanaan dan kebijaksanaan politik).
Dalam penelitian Fahira [9], terdapat 38 faktor penyebab  terjadinya  cost  overrun  dengan  hasil penelitian
faktor-faktor yang paling mempengaruhi terjadinya overrun
(pembengkakan)  biaya  pada  proyek  konstruksi gedung  adalah  adanya  kenaikan  harga  material, harga/sewa  peralatan  yang  tinggi,  kerusakan material,  terjadi  fluktuasi  upah  tenaga  kerja, pengendalian  biaya  yang  buruk  di  lapangan, ketidak  tepatan  estimasi  biaya,  dan  adanya kebijaksana keuangan yang baru dari pemerintah. Sedangkan  dalam    Memon  [10],  35  faktor penyebab  dikategorikan  dalam  enam  kelompok yaitu  hubungan  manajerial  site,    desain  dan dokumentasi,  manajemen  keuangan,  informasi dan  komunikasi,  sumber  daya  manusia,  sumber daya lainnya, dan  lingkup proyek. Hasil penelitian menunjukkan  bahwa  kelompok  faktor  hubungan manajerial site berkontribusi besar terhadap cost overrun.
Dari uraian di atas terlihat adanya kesamaan pada beberapa penelitian dalam mengidentifikasi dan menetapkan faktor-faktor penyebab terjadinya cost  overrun pada  proyek  konstruksi.
Sehingga untuk memudahkan dalam mengidentifikasi  fator-faktor  tersebut,  maka dilakukan tahap inventarisir yang disajikan dalam Tabel  1.  Tahap  inventarisasi  faktor  penyebab tersebut dikelompokkan kedalam sepuluh kelompok  faktor.  Persentase  pada  Tabel  1 merupakan persentase seringnya faktor penyebab rework yang  teridentifikasi  menjadi faktor  penyebab  pada  enam  penelitian rework yang dikaji dalam penelitian ini.
Tabel 1.  Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Cost Overrun
No Faktor Penyebab Referensi Persenta se Santoso (1999) Fahira et.al (2005) Sahusil awane et.al (2011) Memon et.al (2013) Hadinata et.al (2013) Wattimurry et.al (2015) A. ESTIMASI BIAYA 1 Menggunakan  teknik  estimasi yang salan       17% 2 Tidak  memperhitungkan  biaya tak terduga (contigencies)       17% 3 Ketidak tepatan estimasi biaya       17% 4 Data  dan  informasi  proyek kurang lengkap       17% B. PELAKSANAAN DAN HUBUNGAN KERJA 5 Manager proyek tidak kompeten/cakap       50% 6 Hubungan  kurang  baik  antara owner-perencana-kontraktor       67% 7 Konsultan kurang mampu dalam pengawasan proyek       17%
8 Kurangnya  kordinasi  antara construction manager- perencana kontraktor       50% 9 Terlalu  banyak  pengulangan pekerjaan karena mutu jelek       33% 10 Tingginya frekuensi perubahan pelaksanaan       33% 11 Terlalu  banyak  proyek  yang ditangani  dalam  waktu  yang sama       17% 12 Kurangnya  kordinasi  antara kontraktor  utama  dan  sub kontraktor       33% 13 Subkontraktor tidak kompeten       17% 14 Persaingan yang tidak sehat       17% C. ASPEK DOKUMEN PROYEK 15 Dokumen  kontrak  yang  tidak lengkap       17% 16 Penunjukan  subkontraktor  dan suplier yang tidak tepat       17% 17 Keterlambatan pembuatan dan persetujuan gambar       17% 18 Desain  gambar  dan  gambar kerja       17% 19 Perubahan lingkup proyek       17% 20 Kontrol kualitas       17% E. MATERIAL 21 Pencurian bahan/material       17% 22 Adanya kenaikan harga material       17% 23 Keterlambatan pengiriman bahan       17% 24 Pemilihan material       17% 25 Kesalahn dalam mengatur penyimpanan material       17% 26 Kekurangan bahan konstruksi       17% F. TENAGA KERJA 27 Terjadi  fluktuasi  upah  tenaga kerja       33% 28 Kekurangan tenaga kerja       33% 29 Kualitas  tenaga  kerja  yang buruk       33% 30 Produktifitas tenaga kerja       17% 31 Kurang tepat dalam penempatan  personil  proyek pada stuktur organisasi       17% G. PERALATAN/EQUIPMENT 32 Harga/sewa  peralatan  yang tinggi       50% 33 Biaya  mobilisasi/demobilisasi peralatan yang tinggi       33% 34 Keterlambatan pengiriman peralatan       17% 35 Pemilihan alat berat       17% 36 Kesalahan  dalam  mengatur penyimpanan peralatan       17% H. ASPEK KEUANGAN PROYEK 37 Pengendalian biaya yang buruk dilapangan       50% 38 Cara  pembanyaran  yang  tidak tepat waktu       50% 39 Tingginya suku bunga pinjaman bank       33% 40 Kurangnya  kemampuan  sub kontraktor dalam hal pendanaan/finansial       17% 41 Pendanaan dari owner       17% I. WAKTU PELAKSANAAN 42 Keterlambatan  jadwal  karena pengaruh cuaca       17% 43 Sering terjadi penundaan pekerjaan       33% 44 Persyaratan jadwal lembur       17%
Pada  Tabel  1  terdapat  52  faktor  penyebab terjadinya cost overrun, enam faktor  diantaranya memiliki  nilai  frekuensi  kemunculan  pada  setiap penelitian dengan angka persentase diatas 50%. Keenam  faktor  dominan  yang  teridentifikasi  dari penelitian  terdahulu,  tiga  diantaranya  terdapat dalam kelompok faktor pelaksaaan dan hubungan kerja  yaitu  manajer  proyek  tidak  kompeten, hubungan  kurang  baik  antara  owner-perencana- kontraktor,  dan  kurangnya  koordinasi  antar kontraktor - pengawas perencana. Ini menunjukkan bahwa faktor-faktor tersebut berkontribusi secara konsisten terhadap terjadinya cost  overrun padaproyek  konstruksi,
terlepas  dari  hasil  penelitian  apakah  tiga  faktor tersebut termasuk dalam faktor dominan masing- masing penelitian.

## 4.2 Diagram Fishbone
Berdasarkan  hasil  dari  identifikasi  faktor-faktor penyebab  terjadinya cost  overrun terdapat  52 faktor  yang  terdiri  dari  sepuluh  kelompok,  maka untuk  memudahkan  identifikasi  faktor  penyebab maka dapat dibuat dalam diagram fishbone , yang menunjukkan  hubungan  sebab  akibat  terjadinya cost  overrun pada  pekerjaan  konstruksi bangunan  gedung.  Gambar  2  menunjukkan hubungan  sebab  akibat  dari  terjadinya cost overrun pada proyek konstruksi bangunan gedung dengan menggunakan metode diagram fishbone .
Gambar 2. Hubungan Sebab Akibat Terjadinya Cost Overrun pada Proyek Konstruksi Gedung
Dari  uraian pada Gambar  2,  selain  terdapat faktor  internal  proyek  adapula  faktor  ekstrenal proyek  diantaranya  adalah  faktor  lingkungan, kenaikan  suku  bunga  bank  faktor  kebijakan pemerintah  dan  lain  sebagainya.  Kelompok faktor pelaksanaan dan hubungan kerja berkontribusi besar menyebabkan terjadinya cost
overrun ,  hal  ini  dikarenakan  faktor-faktor  dalam kelompok  ini  merupakan  faktor  yang  berkaitan dengan para pihak pada level top management. Kelompok faktor  internal  proyek  diantaranya adalah  aspek  keuangan  proyek,  tenaga  kerja, material, peralatan dan lain sebagainya.
45 Penjadwalan yang kurang baik       17% 46 Terjadi percepatan jadwal       17% J. KELAYAKAN EKONOMI 47 Terjadi  huru-hara/kerusuhan  di sekitar lokasi proyek       17% 48 Adanya kebijaksanaan keuangan yang baru dari pemerintah       33% 49 Perubahan hukum dan peraturan       17% K. LINGKUNGAN ALAM 50 Bencana alam       17% 51 Cuaca buruk diluar perkiraan       17% 52 Pemcemaran lingkungan akibat kegiatan proyek       17%

## 4.3 Faktor Dominan
Dalam penulisan ini,  faktor dominan didapatkan berdasarkan identifikasi terhadap lima peringkat teratas  hasil  pengolahan  data  dan  kesimpulan pada masing-masing penelitian. Namun dikarenakan adanya perbedaan cara pengolahan
dan pembahasan pada masing-masing penelitian,  maka  faktor  dominan  dikategorikan berdasarkan kelompok faktor penyebab terjadinya  cost  overrun.  Tabel  2  menunjukkan inventarisasi  terhadap  faktor-faktor  dominan pada setiap penelitian yang ditinjau.
Tabel 2. Faktor Dominan Penyebab Terjadinya Cost Overrun pada Penelitian Terdahulu
No Kelompok Faktor Santoso et.al (1999) Fahira et.al (2005) Sahusila wane et.al (2011) Memon et.al (2013) Hadinata et.al (2013) Wattimurry et.al (2015) Modus 1 Estimasi Biaya       1 2 Pelaksanaan dan hubungan pekerjaan       2 3 Aspek Dokumen Proyek       2 4 Material       4 5 Tenaga Kerja       3 6 Peralatan       2 7 Aspek Keuangan Proyek       5 8 Waktu Pelaksanaan       2 9 Kelayakan Ekonomi       3 10 Lingkungan       0
Dari  Tabel  2,  faktor  dominan  penyebab terjadinya cost overrun diantaranya adalah aspek keuangan  proyek,  material,  tenaga  kerja  dan kelayakan  ekonomi.  Bila  ditinjau  nilai  modus maka  aspek  keuangan  proyek  menjadi  faktor yang  paling  dominan.  Kelompok  faktor  aspek keuangan  proyek  ditentukan  oleh  faktor  cara pembayaran  pekerjaan  dan  kondisi  keuangan perusahaan/kontraktor.  Kemampuan  finansial perusahaan  akan  mempengaruhi  terhadap kebijakan
perusahaan dalam proses pelaksanaan diantaranya kebijakan pembayaran material  menggunakan  pembayaran  tunai  atau kredit yang akan mempengaruhi harga material. Pada  beberapa  jenis  kontrak  pekerjaan  maka keuangan  proyek  ditentukan  pula  oleh  cara pembayaran  pekerjaan  dari  pemilik  pekerjaan yang akan menpengaruhi cash flow proyek.
4.4 Upaya mengurangi terjadinya cost overrun Beberapa  cara  efektif  untuk  dapat  memitigasi terjadinya  cost  overrun  pada  proyek  konstruksi gedung, diantaranya adalah: 1)  Melakukan pengelolaan kebijakan pembiayaan  melalui  kebijakan  arus  kas keuangan  atau  cash  flow  yang  disesuaikan dengan sistem pembayaran.
2)  Memaksimalkan  uang  muka  dari  pemilik pekerjaan
3)  Konsistensi untuk melakukan kontrol terhadap  cost  control,  jadwal  pekerjaan, material dan tenaga kerja.
4)  Pemilihan estimator yang  profesional  dan berpengalaman untuk mendapatkan rencana anggaran yang akurat dan tepat.
5)  Membangun  koordinasi,  komunikasi  dan
informasi  yang  baik  antar  pihak  terutama antar owner-kontraktor-konsultan.
6)  Menyusun  konsep  sistem  manamen  proyek yang  lengkap  terutama  manajemen  sumber daya  tenaga kerja,  material, peralatan serta penentuan metode kerja yang tepat.

## 5.  KESIMPULAN
Dari hasil kajian literatur dan pembahasan, maka dapat disimpulkan bahwa:
1)  Teridentifikasinya 52 faktor penyebab terjadinya Cost  Overrun yang  terbagi  dalam sepuluh  kelompok  yaitu  estimasi  biaya, pelaksanaan  dan  hubungan  pekerjaan, aspek  dokumen  proyek,  material,  tenaga kerja,  peralatan,  aspek  keuangan  proyek, waktu pelaksanaan, kelayakan ekonomi, dan lingkungan.
2)  Dari enam penelitian yang ditinjau, kelompok faktor pelaksanaan dan hubungan pekerjaan menjadi  kelompok  faktor  yang  secara konsisten digunakan dalam penelitian tentang  cost  overrun  proyek  konstruksi gedung.
3)  Faktor  dominan  penyebab  terjadinya  cost overrun  ditentukan  berdasarkan  nilai  modus dari  lima  peringkat  teratas  hasil  penelitian yang dikaji adalah sebanyak empat kelompok faktor yaitu aspek keuangan proyek, material, tenaga kerja dan kelayakan ekonomi.
4)  Terdapat  enam  cara  upaya  memitigasi terjadinya cost overrun yang direkomendasikan  dalam  kajian  ini  dengan meninjau  dari  hasil  poin  2  dan  3  pada kesimpulan  kajian  ini.  Diantaranya  adalah pengelolaan  keuangan  dengan  cash  flow, memaksimalkan  uang  muka,  konsistensi
kontrol,  pemilihan  estimator  profesional, membangun  hubungan  antar  pihak,  dan penyusunan  konsep  sistem  manajemen proyek.

## DAFTAR PUSTAKA
[1].  Andreas Wibowo, “Survei Persepsi Pengajuan  Klaim  Atas  Keterlambatan  Akibat Pihak  Pemilik  Pada  Proyek  Konstruksi Pemerintah”,  Jurnal, 2008.
[2].  Indriani  Santoso,  “Analisa  Overruns  Biaya pada  Beberapa  Tipe  Proyek  Konstruksi”, Dimensi  teknik  sipil  volume  1,  no.  1  maret 1999.
[3].  Kerzner, H., “Project Management, A System Approach  to  Planning,  Scheduling  and Controlling, Tenth Edition”, John Wiley & Sons Inc, (2009).
[4].  Istimawan  Dipohusodo,  “Manajemen  Proyek dan  Konstruksi,  jilid  2”.  Penerbit  Kanisius. Yogyakarta,  (1996).
[5].  Kadek  Dewi  Yunita  Mentalini,    “Analisis Penyebab Perubahan Realisasi Biaya Proyek pada  Konstruksi  Bangunan  Gedung  di  Kota Gianyar”. Tugas Akhir, Program Studi Teknik Sipil  Fakultas  Teknik  Universitas  Udayana
(2010) [6].  Asiyanto, “Construction Project Cost Managemen”,  Jakarta,  Pradya  Paramita;
(2005)
[7].  George  J.  Ritz,.  “Total  Construction  Project Management”,    McGraw-Hill,  Inc.  New  York.
(1994)
[8].  Tonny  Sahusilawane,  Mohammad  Bisri,  Arif Rachmansyah (2009). “Analisis Faktor-Faktor Penyebab  Terjadinya  Pembengkakan  Biaya (Cost  Overrun)  Pada  Proyek  Konstruksi Gedung  di  Kota  Ambon”.  Jurnal  Rekayasa
Sipil, Volume 5, no 2-2011 ISSN 1978-5658, pp. 118-128 [9].  Fahriah F, “Faktor-Faktor Penyebab
Terjadinya  Overrun  Biaya  pada  Proyek Konstruksi  Gedung  di  Makassar”.  Jurnal SMARTek, Vol. 3 No.3 Agustus 2005, pp 160- 168
[10]. A  Aftab  Hameed  Memon,  Ismail  Abdul Rahman,    “Analysis  of  Cost  Overrun  Factors for  Small  Scale  Construction  Projects  in Malaysia  Using  PLS-SEM  Method”.  Modern applied science Vol. 7 No 8;2013 ISSN 1913- 1844 E-ISSN 1913-1852, pp. 78-88
[11]. Gede Wira Hadinata, Mayun Nadiasa, Ida Ayu Rai Widhiawati. “Analisis Faktor-Faktor
Penyebab  Pembengkakan  Realisasi  Biaya Terhadap  Rencana  Anggaran  Pelaksanaan pada  Proyek  Konstruksi  Gedung”,  Jurnal Ilmiah  Elektronik  Infrastruktur  Tehnik  Sipil, volume 2, no 2, April 2013, pp. 260-267
[12]. Henry Wattimury, D.R.O. Walangitan, Mochtar Sibili. “Identifikasi Faktor-Faktor Cost Overrun Biaya  Overhead  pada  Proyek  Pembangunan Manado Town Square III”, Jurnal Sipil Statistik Vol. 3 no. 4. April 2015 ISSN:2337-6732.