## Jurnal Simki Economic, Volume 5 Issue 1, 2022, Pages 33-38

## Analisis Harga Lahan Di Wilayah Centeral District Bussines Baru Di Yogyakarta
Gea Dwi Asmara 1 , Rifki Khoirudin 2* gheadwiasmara@gmail.com 1 , rifki.khoirudin@ep.uad.ac.id 2* 1,2 Program Studi Ekonomi Pembangunan
1,2 Universitas Ahmad Dahlan
Received: 09 11 2021. Revised: 10 12 2021. Accepted: 22 01 2022.
Abstract : The development of educational establishments in Yogyakarta is going very rapidly. The existence of Campus 4 of Ahmad Dahlan University has led to the development of economic activities around the area. Therefore, high  activity  and  rapid  development  around  the  area  have  an  impact  on increasing land prices. This increase in land prices is accompanied by land conversion from agricultural, plantation, moorland, and vacant land to built- up land, which indirectly affects the physical development of the area. This research  is  a  quantitative  descriptive  study  which  explains  the  relationship between land area, distance of land to campus, distance of land to main road, and road width in front of land to land prices in the area around Campus 4 of Ahmad  Dahlan  University.  The  research  data  were  collected  through interview  methods,  field  observations,  documentation,  and  literature  study.
The analysis tool used is multiple regression analysis. The results of this study indicate that the distance from the land to the campus and the width of the road in front of the land have an effect on land prices. Meanwhile, the land area and the distance from the land to the main road have no effect on land prices.
Keywords : Land prices,  Land area,  Land distance to campus
Abstrak : Perkembangan tempat-tempat pendidikan di Yogyakarta berjalan dengan sangat pesat. Keberadaan Kampus 4 Universitas Ahmad Dahlan telah menimbulkan  perkembangan  aktivitas  ekonomi di  sekitar  wilayah  tersebut. Oleh  karena  itu,  tingginya  aktivitas  dan  pesatnya  perkembangan  di  sekitar wilayah  tersebut  pada  akhirnya  berdampak  pada  peningkatan  harga  lahan. Peningkatan  harga  lahan  ini  disertai  dengan  konversi  lahan  dari  lahan pertanian, perkebunan, tegalan, dan lahan kosong ke lahan terbangun dimana hal  ini  secara  tidak  langsung  akan  mempengaruhi  perkembangan  fisik wilayah.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  deskriptif  kuantitatif  yang menjelaskan hubungan antara luas lahan, jarak lahan ke kampus, jarak lahan ke jalan utama, dan lebar jalan di depan lahan terhadap harga lahan di wilayah sekitar Kampus 4 Universitas Ahmad Dahlan. Data penelitian dikumpulkan melalui  metode  wawancara,  observasi  lapangan,  dokumentasi,  dan  studi pustaka. Alat analisis yang digunakan adalah analisis regresi berganda. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa jarak lahan ke kampus dan lebar jalan di depan  lahan  berpengaruh  terhadap  harga  lahan.  Sedangkan  luas  lahan  dan jarak lahan ke jalan utama tidak berpengaruh terhadap harga lahan.
Kata Kunci : Harga lahan, Luas lahan, Jarak lahan ke kampus

## PENDAHULUAN
Sebagai  provinsi  yang  memiliki  potensi  unggul  dalam  berbagai  bidang  terutama Pendidikan,  Daerah  Istimewa  Yogyakarta  menjadi  salah  satu  pusat  pendidikan  di  Indonesia dengan  kualitas  pendidikan  yang  sangat  baik  dari  tingkat  Sekolah  Dasar  hingga  Perguruan Tinggi.  Oleh  karena  itu,  DIY  sering  di  sebut  “Kota  Pendidikan”  atau  “Kota  Pelajar”.  Hal tersebut  berakibat  pada  meningkatnya  jumlah  kepadatan  penduduk  DIY  karena  banyaknya pendatang dari luar daerah. Salah satu contohnya yaitu Universitas Ahmad Dahlan (UAD) yang kembali membangun kampus terpadu pada tahun 2016 dengan lokasi di Kelurahan Tamanan Kecamatan Banguntapan.
Isu  yang  berkembang  prihal  pembangunan  adalah  terkait  lahan,  yang  dewasa  ini menjadi  komponen  penting  yang  terus  dibutuhkan  untuk  mendukung  pembangunan  daerah. Namun,  disisi  lain  permintaan  atas  lahan  menimbulkan  persaingan  diantara  pihak  swasta, pemerintah  pusat  dan  daerah,  ataupun  masyarakat  (Prasetya  &  Sunaryo,  2013).  Saprudin  & Mahmud (2019), menjelaskan bahwa tanah menjadi sumber daya alam yang penting. Sehingga terdapat  kajian  atas  hal  tersebut  dari  berbagai  disiplin  ilmu  tertutama  bidang  ekonomi. Berdasarkan  fungsinya,  tanah  memiliki  fungsi  sebagai  pendukung  aktivitas  manusia  dan makluk  hidup  dalam  pemberian  ruang  atau sapce ,  juga  sebagai  pemenuhan  kepuasan  atas kepemilikan  yang  ditimbulkannya.  Sejalan  dengan  teori Demand  Pull  Invlasion ,  maka permintaan  akan  tanah  bila  mengalami  kenaikan  maka  persediaan  atas  tanah  akan  semakin terbatas sehingga akan meningkatkan harga tanah tersebut.
Hubungan keduanya saling mempengaruhi, sehingga dapat mempengaruhi harga lahan itu sendiri. Faktor fisik berpengaruh terhadap nilai property tanah dan bangunan karena bentuk dan rupa suatu property akan mempengaruhi nilai secara langsung. Keadaan tersebut dampat memberikan  gambaran  terkait  pemanfaatan  kahan  atau  bangunan  secara  lebih  efektif kedepannya. Factor fisik didalamnya terdapat jaungkauan lokasi, topografi, geologi, dan lain- lain.  Factor  sosail  dan  ekonomi  juga  termasuk  kedalam  factor  fisik,  dimana  factor  social memberikan  nilai  tersendiri  pada  suatu  daerah  salah  satunya  yaitu  berkaitan  dengan pertumbuhan populasi. Sedangkan, factor ekonomi memberikan pengertian bahwa secara aktif dapat mempengaruhi nilai property melalui tingkat pendapatan masyarakat (Putra, 2011).
Menurut  Barus  &  Wibowo  (2010),  tingginya  aktivitas  suatu  Kawasan  akan mempengaruhi  perkembangan  bangunan,  kondisi  lingkungan,  dan  aktivitas  ekonomi masyarakat sekitarnya. Pembangunan Kampus 4 UAD dari awal pembangunan hingga sekarang telah  menimbulkan  perkembangan  aktivitas  ekonomi  di  wilayah  tersebut.  Atas  perubahan
tersebut yang notabenya mendukung kebutuhan mahasiswa UAD, menyebabkan meningkatnya permintaan  lahan  sehingga  menyulitkan  investor  untuk  masuk  kecuali  yang  memiliki  modal besar.  Akibat  dari  hal  tersebut  adalah  sulitnya  pengembangan  Kawasan  tersebut  untuk  ke depannya (Prasetya & Sunaryo, 2013).
Berdasarkan alasan tersebut, maka penelitian ini bertujuan untuk mencari tahu pengaruh luas lahan, jarak lahan ke kampus, jarak lahan ke jalan utama, dan lebar jalan di depan lahan terhadap  harga  lahan  di  wilayah  sekitar  Kampus  4  UAD.  Adapun  manfaat  yang  diharapkan yaitu dapat memberikan kontribusi dalam pengembangan ilmu pengetahuan, menjadi masukan bagi  pemerintah  daerah  dalam  menentukan  kebijakan,  serta  memberikan  informasi  kepada masyarakat bahwa dengan adanya pembangunan kampus dapat memberikan perubahan lahan di wilayah sekitarnya.

## METODE PENELITIAN
Data  penelitian  dikumpulkan  menggunakan  metode  wawancara,  dokumentasi, observasi  lapangan,  dan  studi  Pustaka.  Sampel  yang  digunakan  diambil  dari  populasi  yang merupakan  asset  yang  di  jual  di  sekitar  Kampus  4  UAD.  Sampel  tersebut  meliputi  empat kelurahan  yaitu  Kelurahan  Tamanan,  Kelurahan  Giwangan,  Kelurahan  Sorosutan,  dan Kelurahan  Bangunharjo.  Jumlah  responden  sebanyak  30  orang  dengan  pengambilan  sampel menggunakan teknik Non Probability Sampling , artinya bahwa responden yang berpartisipasi dalam penelitian ini tidak mungkin memiliki peluang yang sama untuk dipilih sebagai sampel (Indrawati,  2015).  Penggolahan  data  menggunakan  bantuan software  Eviews 9.0  dan persamaannya dapat ditulis sebagai berikut:
𝑌 = 𝛽0 + 𝛽1𝑋1 + 𝛽2𝑋2 + 𝛽3𝑋3 + 𝛽4𝑋4 + 𝑒
Keterangan:
Y : Harga lahan (Rp/m²)
β : Koefisien Regresi
X1 : Luas lahan (m²)
X2 : Jarak lahan ke kampus (m)
X3 : Jarak lahan ke jalan utama (m)
X4 : Lebar jalan di depan lahan (m)

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pengauh  luas  lahan  terhadap  harga  lahan  yaitu  tidak  signifikan.  Berdasarkan  hasil regresi,  didapatkan  bahwa  nilai  koefisien  regresi  sebesar  469,0193  dengan  nilai  probabilitas sebesar 0,2881 dan t-hitung sebesar 1,085. Hasil tersebut tidak berpengaruh secara signifikan terhadap  harga  lahan  di  sekitar  Kampus  4  UAD.  Hal  tersebut  didukung  penelitian  yang dilakukan  oleh  Widowati  &  Wijaya  (2014),  menyatakan  bahwa  luas  lahan  tidak  memiliki keterkaitan dengan harga lahan. Hal tersebut dikarenakan harga lahan bervariasi sesuai dengan kenyataan  dilapangan  bahwa  ada  harga  yang  lebih  tinggi  dibandingkan  luas  lahannya  dan sebaliknya.  Sehingga,  harga  lahan  disesuaikan  dengan  tempat  lahan  itu  berada,  misalnya lokasinya yang strategis.
Tabel 1. Hasil Regresi Harga Lahan di Sekitar Kampus 4 UAD
Variable Coefficient t-Statistic Prob. C 3115966 3.093754 0.0048 Luas Lahan 469.0193 1.085468 0.2881 Jarak Ke Kampus -751.7741 -3.852904 0.0007 Jarak Ke Jalan Utama 18965.19 0.344055 0.7337 Lebar Jalan 458963.3 3.720465 0.0010
Pengaruh jarak ke kampus terhadap harga lahan memiliki pengaruh signifikan dengan arah hubungan negative. Berdasarkan hasil regresi didapatkan bahwa nilai koefisien sebesar - 751,77  dengan  nilai  probabilitas  sebesar  0,0007  dan  t-hitung  sebesar  -3,85.  Hasil  tersebut menunjukkan  bahwa  variabel  jarak  ke  kampus  berpengaruh  terhadap  harga  lahan  di  sekitar Kampus 4 UAD meskipun hubungannya negarif. Artinya bahwa semakin jauh jarak lahan dari Kampus 4 UAD sebesar 1 meter maka akan mengurangi harga lahan sebesar Rp 751,7,-/m 2 . Hal  tersebut  sejalan  dengan  penelitian  yang  dilakukan  oleh  Prasetya  &  Sunaryo  (2013), Widowati  &  Wijaya  (2014),  Rahayu  (2009),  menyatakan  bahwa  jarak  ke  kampus  memiliki pengaruh yang signifikan dengan arah hubungan negatif. Sehingga semakin jauh jarak lahan ke kampus  maka  semakin  rendah  harga  lahan  tersebut,  dan  sebaliknya.  Dapat  dipahami  bahwa daya tarik lokasi dipengaruhi oleh aksesibilitas yang mudah untuk ke suatu tempat. Sehingga bagi masyarakat sekitar yang memiliki lahan dekat dengan kampus.
Pengaruh jalan ke utama terhadap harga lahan yaitu tidak berpengaruh secara signifikan. Berdasarkan hasil regresi didapatkan bahwa nilai koefisien variabel tersebut sebesar 18.965,19 dengan  nilai  probabilitas  sebesar  0,7337  dan  nilai  t-hitung  sebesar  0,344.  Artinya  bahwa variabel tersebut secara jelas tidak dapat mempengaruhi harga lahan di sekitar Kampus 4 UAD. Hal ini tidak sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Prasetya & Sunaryo (2013), Rusdi
(2013), Rahayu (2009), yang menyatakan bahwa jarak lahan ke jalan memiliki pengaruh yang signifikan. Alasan tersebut  didukung  dengan pemilihan objek yang sebagian besar berada di pinggir jalan utama. Sehingga tinggi atau rendahnya harga lahan tidak ditentukan oleh jarak ke jalan utama.
Pengaruh  lebar  jalan  di  depan  lahan  terhadap  harga  lahan  yaitu  saling  berpengaruh. Berdasarkan  hasil  regresi  didapatkan  bahwa  nilai  koefisien  sebesar  458.963,  dengan  nilai probabilitas sebesar 0,00, dan t-hitung sebesar 3,720. Hasil tersebut menunjukkan bahwa lebar jalan  di  depan  lahan  berpengaruh  terhadap  harga  lahan  secara  signifikan  dan  memiliki  arah hubungan  yang  positif.  Artinya  bahwa  setiap  penambahan  lebar  jalan  sebesar  1  meter  maka harga lahan akan naik sebesar Rp 458.963,-/m 2 . Hasil tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Saprudin &  Mahmud  (2019), yang menunjukkan bahwa lebar jalan di  depan lahan akan meningkatkan harga lahan. Lokasi dengan spesifikasi tersebut memiliki daya tarik tersendiri bagi calon pembeli. Karena jalan yang lebar dapat dilalui berbagai jenis kendaraan dan  memberikan  akses  lebih  mudah  bagi  masyarakat.  Oleh  karena  itu,  terdapat  peningkatan permintaan atas lahan dengan spesifikasi tersebut.

## SIMPULAN
Variabel luas lahan tidak berpengaruh secara signifikan terhadap harga lahan di sekitar Kampus 4 Universitas Ahmad Dahlan, dikarenakan pada kenyataannya di lapangan harga lahan sangat bervariasi, terdapat banyak lahan yang memiliki harga rendah dengan luas lahan yang kecil,  namun  terdapat  juga  banyak  lahan  yang  memiliki  harga  rendah  dengan  luas  lahannya besar. Sehingga luas lahan bukan menjadi faktor penentu tinggi atau rendahnya harga lahan. Jadi  pemilik  aset  lebih  menentukan  harga  itu  berdasarkan  faktor  lokasi  seperti  strategisnya lokasi  lahan  dan  aksesibilitas  lahan.  Variabel  jarak  ke  jalan  utama  tidak  berpengaruh  secara signifikan terhadap harga lahan di sekitar Kampus 4 Universitas Ahmad Dahlan, dikarenakan sebagian  besar  bidang  lahan  yang  dijadikan  sampel  penelitian  sudah  berada  tepat  di  pinggir jalan utama, sehingga tinggi atau rendahnya harga lahan tidak ditentukan oleh jarak ke jalan utama.

## DAFTAR RUJUKAN
Barus, L., & Wibowo, A. (2010). Identifikasi Dinamika Harga Lahan di Kawasan Cipadu Kota Tanggerang. Planesia, 1 (1), 53-60.
Indrawati.  (2015). Metode  Penelitian  Manajemen  dan  Bisnis  Konvergensi  Teknologi Komunikasi dan Informasi. Bandung: Alfabeta.
Prasetya,  N.,  &  Sunaryo,  P.  (2013).  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Harga  Lahan  di
Kawasan Banjarsari Kelurahan Tembalang Semarang. Jurnal Teknik PWK, 2 (2), 223- 232.
Putra,  N.  (2011).  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruh  Perubahan  Nilai  Tanah  Dan  Bangunan Pada Suatu Properti. Teknik Sipil KERN, 1 (1), 51-62.
Rahayu,  H.  (2009).  Analisis  Nilai  Tanah  Terhadap  Lingkungan  Kampus  Politeknik  Pasir Pengaraian. Jurnal Aptek, 1 (1), 61-69.
Rusdi, M. (2013). Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga dan Penggunaan Lahan di Sekitar Jalan Lingkar Salatiga. Jurnal Pembangunan Wilayah & Kota, 9 (3), 317-329.
Saprudin,  &  Mahmud,  U.  (2019).  Analisis  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Nilai  Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Studi Bangunan di Kota Bogor. Ilmiah Manajemen Forkamma, 3 (1), 28-45.
Widowati,  T.,  &  Wijaya,  H.  (2014).  Variabel  Penentu  Harga  Lahan  Di  Perumahan  SeKitar Kawasan Pendidikan Universitas Diponegoro Semarang. Jurnal Teknik PWK, 3 (1), 60- 70.