## ANALISIS KELAYAKAN & KEUNGGULAN BISNIS KOPI FILTER DI WILAYAH KABUPATEN TANGERANG
Andreas Kiky Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Wiyatamandala andreas.kiky@wiyatamandala.ac.id

## ABSTRACT
In  business,  it  is  very  important  to  consider  feasibility  before  conduct  the operational activity. Nowadays, there are many cafes in South Tangerang Region. This  phenomenon  needs  a  special  attention  because  without  proper  calculation and  feasibility  study,  these  businesses  can  not  survive  in  long-run.  In  this research, there are three feasibility aspects that will be examined. First is product aspect that consists of coffee taste and perception. Second is operational aspect, which consists of ambience and field condition and café traffic. Last aspect is the financial matter that represent by NPV and IRR. In general, this business is quite easy  to  enter.  Unfortunately,  the  problem  is  this  business  not  only  sells  the beverage but also sell the space for work and another activity. The challenge is investing a sum of money in design and interior will prolonge payback period and increase the risk. Although it need large capital in the beginning, it is still feasible because there are very large markets in this region but need to carefully manage as the competition is also fierce. In order to achieve competitive advantages, this business need to create creative marketing campaign, promotion and innovative product as the nature of consumer retainer is very low.
Keywords : NPV, Payback Period, Feasibility Study, Filter Coffee Product, Business Model

## 1. PENDAHULUAN
Perkembangan  industri  kreatif  yang didukung  oleh  kemajuan  teknologi telah membuat dunia bisnis menjadi sangat  dinamis.  Pada  model  bisnis yang  masih  bersifat brick  and mortal tentunya  mengalami  sedikit distruption .  Akan  tetapi  di  tengah tumbuhnya dan pesatnya perkembangan bisnis berbasis online  ( click  business )  masih tumbuh  dengan  sangat  pesat  bisnis
konvensional seperti kafe kopi yang menjadikan  produk  kopi filter . Dapat  ditemukan  lebih  dari  50  kafe di  wilayah  Kabupaten  Tangerang (Serpong  dan  sekitarnya),  sehingga penting  sekali  bagi  kita  untuk mendefinisikan  kembali  kelayakan sebuah usaha kafe kopi.
Berdasarkan  pengamatan  di  daerah
Gading  Serpong,  Alam  Sutera  dan
BSD  (Kabupaten  Tangerang),  para pelaku  usaha  dari  generasi  mileneal
mulai  banyak  membuka  usaha  kopi dengan  metode third  wave  coffee. Third wave coffee sendiri merupakan  penyajian  kopi filter dengan  berbagai  alat  dan  metode yang unik. Setiap metode menghasilkan  cita  rasa  kopi  yang unik. Bisnis kopi sendiri tidak hanya ada  pada  bisnis  kafe  saja,  akan tetapi  merupakan  bentuk supply
chain yang  panjang  dari  hulu
(perkebunan  kopi)  hingga  ke  hilir (restoran  atau  kafe).  Akan  tetapi dikarenakan keterbatasan waktu dan jejaring,  untuk  saat  ini  penelitian terbatas  pada  industry  hilir  dari bisnis  kopi  saja.  Selain  itu  trend yang  baru-baru  ini  terbentuk  adalah bisnis craft  beverage menjadi
banyak  ditemukan  diberbagai  pusat perbelanjaan.  Sebagai  contoh  trend ini  dimulai  dari  mulai  dikenalnya minuman  berbasis milk  tea seperti yang  dibawakan  merek Chatime. Selanjutnya mulai banyak minuman-minuman  yang  menjadi sukses  secara  cepat  dan  mati  juga secara  cepat  di  pasar.  Variasi minuman  juga  sekarang  tidak terbatas  pada milk  tea saja,  tapi sudah  berevolusi  hingga  menjadi thai-tea, coffee-milk, cheese-tea dan mix  beverage .  Dari  perspektif  studi
kelayakan  dan  ilmu  manajemen keuangan,  penting  sekali  bagi pelaku usaha untuk cermat memprediksi  potensi  pasar  dan mengukur  risiko  bisnis  tersebut. Apabila  potensi  pasar  yang  tinggi tapi  gagal  karena  terlalu  besar menggunakan modal untuk pengeluaran  modal  yang  tidak penting  maka  suatu  bisnis  sangat rentan  terhadap  likuidasi.  Oleh karena  itu bisnis craft beverage ini, yang  didalamnya  termasuk  bisnis kopi dan kafe tentunya membutuhkan beberapa pertimbangan  terkait  kebutuhan modal yang akan digunakan. Modal bisa jadi cukup besar jika fokus dari bisnis  ini  adalah  pada  penyediaan space bagi  orang-orang  untuk berkumpul dan bekerja. Modal juga bisa  kecil  jika  hanya  berfokus  pada penjualan  minumannya  saja.  Modal yang  besar  tersebut  umumnya digunakan  untuk  mendekorasi  kafe dan  membangun ambience dari suasana  kafe.  Jika  memang  sudah berfokus  pada  penyediaan space maka tantangan yang harus dijawab adalah  bagaimana space tersebut cukup  nyaman  untuk  menarik konsumen  tentunya  dibayar  dengan harga  yang  pantas  untuk  lamanya
konsumen di kafe tersebut. Permasalahan  yang  ingin  diangkat
oleh  penelitian  ini  adalah  apakah usaha  kafe  kopi  ini  hanya  bersifat untuk  gaya  anak  muda  generasi milenal  saja  atau  memang  sebuah bisnis  yang  terukur  menjanjikan untuk  jangka  panjang?  Tujuan  dari penelitian ini adalah untuk mengkaji kelayakan  usaha  bisnis  kafe  kopi dengan kaidah akademis dan praktik bisnis.  Tentunya  dengan  melihat tumbuh  pesatnya  bisnis  ini  terlihat sebuah  peluang  usaha.  Rumusan masalah  yang  akan  dibahas  dalam penelitian ini adalah:
1. Apakah  cita  rasa  kopi filter dengan  teknik pour  over bagi masyarakat  pada  umumnya menjadi  pemicu  intensi  untuk membeli kopi? 2. Apakah  terdapat  perbedaan persepsi  konsumen  terhadap cita rasa kopi filter bagi calon konsumen?
3. Apakah  faktor  lokasi  seperti ambience , design dan  variasi menu berpengaruh pada keramaian  kafe  sesuai  dengan hasil observasi lapangan?
4. Apakah  secara  keuangan, membuka  sebuah  kafe  dapat dinyatakan sustainable sesuai
dengan  kaidah  NPV  dan payback period ?

## 2. TELAAH LITERATUR Industri Kopi
Industri  kopi  merupakan  industri yang telah lama established . Produk kopi  sendiri  telah  banyak  dinikmati oleh  konsumen  mulai  dari  kopi bubuk hingga kopi sachet . Indonesia sendiri  didukung  oleh  tanah  yang subur  untuk  menghasilkan  biji  kopi yang  baik  dan  cukup  terkenal  di dunia.  Beberapa  produk  kopi Indonesia  seperti  kopi  Toraja  dan Aceh  Gayo  juga  sangat  terkenal  di kalangan  penikmat  kopi.  Secara umum  biji kopi hanya terdiri atas 2 varietas  saja  yakni  arabika  dan robusta.  Kebanyakan  kopi  di  dunia didominasi  oleh  kopi  arabika. Dalam  perkembangan  dan  sejarah industry kopi sendiri, kopi berevolusi  dari first  wave  coffee hingga  saat  ini  menjadi third  wave coffee .  Pada  tahun  1800an  kopi menjadi  sebuah  komoditas  dan produk  yang  dikonsumsi  dalam jumlah yang sangat besar. Pada saat itu  kopi  mulai  dinikmati  secara massif  oleh  banyak  orang  di  dunia. Masa  itu  disebut  dengan  masa first wave  coffee yang  ditandai  dengan
bangkitnya pabrik-pabrik kopi instant seperti  Maxwell  House  dan Nescafe. Pada perkembangan selanjutnya second  wave  coffee ditandai dengan bangkitnya specialty coffee dan ditandai dengan
munculnya Starbucks. Pada masa ini orang  mulai  menikmati espresso dan berbagai varian latte . Pada masa ini  ditemukan  beberapa  metode untuk  menyajikan  kopi  seperti mesin  espresso  dan French  Press.
Selanjutnya  pada  tahun  2002 industri  kopi  memasuki third  wave coffee, yakni  konsumsi  kopi  bukan hanya  pada  kopi  yang  diproduksi massal  akan  tetapi  pada  kopi-kopi dengan  kualitas  baik  dan  disajikan dengan metode yang unik. Masa ini ditandai  dengan  kebangkitan  kopi
filter yang disajikan dengan berbagai  metode  dan  cara.  Salah satu metode yang cukup umum bisa ditemukan  pada  kedai  kopi  adalah “Kalita  Pour”  atau  “V-60”.  Pada masa ini kopi bukan hanya menjadi sebuah  produk  komoditas  saja  akan tetapi  menjadi  sebuah  gaya  hidup dan craft  beverage .  (Hoffmann, 2014)
Di  Indonesia  sendiri,  gaya craft beverage kopi ini telah dipopulerkan  melalui  sebuah  novel
yang berjudul “Filosofi Kopi” karya Dewi  Lestari,  (Lestari,  2015). Bahkan  di  Yogyakarta  ada  tempat untuk  menikmati third  wave  coffee ini  yang  bernama  “Klinik  Kopi”.
Klinik Kopi sendiri telah berkembang hingga memiliki perkebunan kopi sendiri dan mengembangkan sebuah alat racikan kopi yang bernama
“KOKA”. Oleh karena fenomena ini maka pada tahun 2016 dimulai masa kebangkitan third  wave  coffee yang sangat pesat di Indonesia. Tentunya setiap  barista  memiliki  “kesenian” tersendiri  dalam  menyajikan  kopi tersebut.  Beberapa  aspek  seperti rasio berat kopi dengan air, suhu air, dan  teknik  menyeduh  menjadi sangat  penting  dalam  menghasilkan cita  rasa  kopi  yang  enak.  Racikan seperti ini sebenarnya telah memiliki  standard  tersendiri  dan dapat ditemukan pada notes kompetisi barista. Akan tetapi dalam penelitian  ini,  akan  dibandingkan notes standard  penyajian  kopi tersebut  dengan  berbagai  barista yang  ada  di  wilayah  Kabupaten Tangerang.  Menilai  dari  peluang pasar, bisnis kafe kopi menjual craft beverage ini  dengan  harga  yang
cukup bervariatif. Bagi para
penikmat  kopi,  kopi filter ini  bisa dinikmati dengan harga Rp.20.000,00  per  cangkir  hingga Rp.  135.000,00  per  cangkir.  Faktor penentu  harga  jual  dari  produk umumnya  ditentukan  oleh  varietas biji  kopi  yang  disajikan.  Dalam industri  ini  dikenal  biji  kopi  yang disebut  “GEISHA”,  yang  memiliki harga jual sangat tinggi dibandingkan  biji  kopi  umumnya.
Biasanya biji kopi ini menghasilkan cita  rasa  unik  yang  tidak  dimiliki oleh biji kopi lainnya.

## Teknik Pouring Tetsu Kasuya
Tetsu  Kasuya  adalah  pemenang perlombaan coffee  brewing pada tahun 2016. Kasuya berbagi mengenai  teknik brewing yang
dikenal  dengan  nama  Teknik  4-6. Kasuya  membagi brewing kopi
dalam  2  bagian  saja.  40%  air  yang pertama  akan  menentukan  tingkat keasaman dan manis dari suatu kopi dan 60% air yang kedua menentukan  kekuatan  kopi  yang disajikan.  Secara  umum  rasio  kopi dengan air yang umumnya digunakan adalah 1:15. Jadi setiap 1 gram  kopi,  maka  perlu  15mL  air yang akan digunakan untuk menyeduh  kopi  tersebut.  Sebagai contoh  ilustrasi  dari  teknik  Kasuya tersebut  maka  katakan  saja  kita punya  20  gram  kopi,  sehingga diperlukan 300mL air untuk menyeduh kopi tersebut. Berdasarkan  teknik  Kasuya,  maka kita  dapat  menyeduh  kopi  tersebut dalam  5 take (seduhan).  Jika  kita
bagi rata, maka 300mL air, dibagi 5 maka  setiap  seduhan  berhenti  pada 60mL  air.  Dikatakan  4-6,  karena 120mL air pertama akan menentukan tingkat keasaman kopi.
Jadi  jika  memang  ingin  kopi  lebih cenderung  terasa  manis,  maka  pada seduhan pertama harus lebih sedikit dibandingkan  seduhan  kedua.  Tiga seduhan terakhir menentukan tingkat  kekuatan  kopi.  Semakin banyak  seduhan  tersebut  maka semakin  kuat  kopi  tersebut.  Untuk lebih  jelasnya  perhatikan  gambar  di bawah ini:
Gambar 1 Ilustrasi Teknik Tetsu Kasuya Balanced 60mL 60mL
60mL
60mL
60mL Rasa Manis / Asam Kekuatan Kopi Hasil:
Balanced

## Kajian  Teori  Persepsi  dan  Studi Kelayakan
Persepsi  akan  rasa  ternyata  dapat dipengaruhi  oleh  informasi  yang diterima  oleh  orang.  (Thaler,  2009) sudah lebih dahulu membahas dalam bukunya  yang  berjudul nudging .
Perilaku  seseorang  dipengaruhi  oleh beberapa trigger sehingga  seseorang dapat diatur melakukan sesuatu yang dirasa favorable bagi  banyak  orang. Contohnya  dalam  buku  ini  adalah bahasan mengenai bagaimana mempengaruhi orang-orang berpartisipasi  dalam  program  dana pension. Yang lebih menarik sebenarnya  kajian  ini  sudah  lama diteliti  oleh    (Kahneman,  2013). Penelitian  kahneman  lebih  jauh membahas  mengenai  bagaimana perilaku  manusia  sebenarnya  dipicu oleh 2 sistem pikiran, yakni sistem 1 yang  bersifat  intuitif  dan  sistem  2 yang  bersifat  analitis.  Hasilnya kesalahan  kita  dalam  berperilaku terkadang  dipicu  oleh loop antara kedua  sistem  tersebut.  Berawal  dari hasil  riset  Kahneman  maka  (Ariely, 2010)[5] menyusun berbagai eksperimen  terkait  dengan  perilaku manusia.  Salah  satu  riset  menarik yang  diangkat  pada  penelitian  ini
adalah  (Lee,  Frederick,  &  Ariely, 2006)[6].  Dalam  penelitian  ini  yang menarik  adalah  sebuah  informasi akan  berpengaruh  kepada preferensi rasa atas bir. Jadi pada penelitian ini dilakukan blind test, pre-information condition dan past-information condition .  Dua  buah  bir  yang  sama ternyata  dirasakan  berbeda  pada  3 kondisi  tersebut.  Untuk  aspek keuangan  maka  penelitian  ini menggunakan (Nainggolan, 2018)[7] sebagai acuan untuk memperhitungkan  NPV,  IRR  dan
Payback Period dalam sebuah usaha.
Lebih  jauh,  aspek  SWOT  untuk tujuan  strategis  juga  dibahas  dalam penelitian tersebut sehingga
memperdalam pembahasan yang ada. Ilmu  dari  studi  kelayakan  sendiri bukanlah  ilmu  yang  baru.  Ilmu  ini selalu  digunakan  dalam  menilai kelayakan  usaha  sesuai  dengan kaidah  manajemen  keuangan.  Oleh karena  itu,  selama  ini  penerapan konsep  studi  kelayakan  ( feasibility study )  selalu  menitikberatkan  pada kajian  keuangan  saja.  Memang dalam  penilaian  aspek  keuangan konsep time  value  of  money adalah inti  dari  semua  valuasi  keuangan. Salah  satu  metode  yang  umumnya
digunakan  dalam  berbagai  studi kelayakan dan juga penelitian adalah metode  NPV  ( net  present  value ).
Rumus  ini  diperoleh  dari  (Ross, Westerfield,  Jordan,  Lim,  &  Tan, 2014) [8] NPV=  & CF n (1+r) n -Initial Investment NPV = Net Present Value CF n = Cash Flow from operation r = interest rate Initial Investment = modal awal usaha
n =  periode
Selain  menggunakan  NPV,  masih ada  metode  pengukuran  kelayakan usaha  dari  aspek  finansial  seperti IRR  ( internal  rate  of  return )  dan payback period. Metode perhitungan payback period umumnya digunakan
oleh  pelaku  usaha  menengah  dan kecil  dikarenakan  kemudahan  untuk mengaplikasikannya.  Berikut  ini adalah  rumus  untuk  perhitungan payback period .
Payback Period =Year Full Recovery + Uncovered Cost at Beginning Year Cash Flow Following Year Akan  tetapi  studi  kelayakan  dari aspek  keuangan  saja  tidaklah  cukup.
Oleh  karena  itu  penelitian  ini menawarkan  konsep  studi  kelayakan yang komprehensif dengan menggabungkan aspek pengembangan  produk  ( product development ), aspek pemasaran ( marketing research ) dan juga aspek keuangan  itu  sendiri.  Untuk  menjadi produk  yang  baik  maka  penting sekali  dalam  studi  pemasaran  untuk mencari opportunity dan competitive
intelligent. Tentunya dalam menggali
selera pasar dan konsumen diperlukan  studi  pemasaran  yang sesuai  dengan  kaidah  yang  berlaku. (Malhotra, 2011)

## 3. METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian  ini  merupakan  penelitian yang bersifat kualitatif dan
kuantitatif.  Aspek  yang  ingin  diukur dalam  penelitian  ini  terbagi  atas 3 aspek .  Aspek  1  adalah  aspek Pengembangan  Produk  Kopi.  Aspek
2  yang  ingin  dinilai  adalah  aspek operasional  dan  pemasaran  dari bisnis  kafe  kopi  tersebut.  Dalam mengumpulakn  data  aspek  2,  maka itu  juga  dikumpulkan  bersamaan dengan mengumpulkan data aspek 1.
Tim surveyor akan  melapor  kepada anggota peneliti untuk mengumpulkan  seluruh  data  mentah di  lapangan.  Untuk  mempermudah perolehan data, teknik yang digunakan  adalah surveyor akan mendatangi sample kafe dan membeli  kopi,  serta  mengamati  dan melakukan wawancara (jika bersedia)  untuk  menggali  aspek operasional  dan  pemasaran  kafe.
Observasi  yang  akan  diamati  juga mencakup  keramaian  pengunjung, jam  kunjungan,  serta ambience dan konsep  dari  kafe  tersebut.    Untuk aspek  3  yang  ingin  dinilai  adalah aspek  keuangan  dari  bisnis  tersebut. Data  diperoleh  dari  hasil  observasi dan  pengamatan.  Data  tersebut  akan dihitung  kelayakannya  berdasarkan metode  NPV,  IRR  dan payback period
Berikut  ini  adalah  teknik  penyajian pour  over dengan  peralatan  V-60 untuk  membuat  kopi filter yang diterapkan dalam penelitian ini.
1. Biji  kopi  yang  digunakan adalah  varian  Sigararutang. Diambil  dari  daerah  Java  Halu dan  merupakan  biji kopi arabika .  Berdasarkan  catatan rasa, biji tersebut memiliki cita rasa asam kaya akan rasa buah ( fruity  taste )  seperti passion fruit, strawberry dan floral.
2. Biji  kopi  tersebut  dibakar
( roasting ) dalam kategori medium. Bukan dark roast dan bukan juga light roast .
Umumnya  dalam  penyajian kopi filter maka roasting yang digunakan  adalah medium roast.
3. Alat  yang digunakan  adalah V-60 dan kualitas grinder (penggilingan  kopi)  medium . Biji  tersebut  tidak  boleh digiling  terlalu  halus  ataupun terlalu  kasar.  Dalam setting alat grinder  Handgrip  () maka kualitas grind ada  pada  skor  4
dan 5.
4. Biji  kopi  yang  diseduh  ditakar sebanyak  20  gram.  Rasio  air
yang  digunakan adalah  1:15
sehingga diperoleh 300 mL air.
Sehingga sekali penyajian dapat didapat sekitar 3 cangkir kopi.
5. Suhu  air  juga  berpengaruh kepada  cita  rasa  kopi filter . Untuk  membuat  standarisasi
maka  suhu  yang  digunakan adalah 88°C . 6. Untuk membandingkan apakah calon konsumen dapat membedakan rasa kopi tersebut maka  salah  satu  kopi  yang disajikan  diteteskan  madu  2 tetes dalam kopi tersebut. 7. Catatan teknik pouring menggunakan teknik Kasuya di
atas,  dengan  target  rasa  yang manis . Pouring dilakukan sebanyak  5x,  dengan pouring pertama pada 20mL air (waktu 20  detik),  lalu pouring kedua pada  100mL  air  (waktu  60 detik), pouring ketiga  hingga kelima  dilakukan  sama  pada sisa 180mL/3 sehingga diperoleh pada setiap 60mL air (dengan waktu 120 detik).

## Phase 1: Pengembangan Kuisioner dan Model Penelitian
Gambar 2. Diagram Alir Phase (1) Penelitian Phase 2: Pelaksanaan Survey
Gambar 3. Diagram Alir Phase (2) Penelitian
Merancang Kuisioner & Indikator Pengamatan serta Wawancara Pelaksanaan Survey ke Café (30 Café) Check
Capaian Mencakup:
1.  Racikan  (Rasio,  Suhu, Teknik Pouring ) 2.  Jenis Biji Kopi 3. Cupping Notes & Customer Perception 4.  Jam Berkunjung 5.  Jumlah Pengunjung
6. Ambience Café 7.  Strategi Pemasaran 8  Data Operasional Café 9.  Investasi Awal OK
Revisi Pelaksanaan Survey ke Café (30 Café) Rekapitulasi Hasil
Survey Check Capaian Mencakup: 1.  Terlaksananya  Survey ke 30 Café. 2.  Indikator kuisioner terisi dengan baik. 3.  Hasil  survey  diinput  di MS.Excel. OK
Cari Data
Phase 3: Eksperimen taste dan perception
Gambar 4. Diagram Alir Phase (3) Penelitian
Phase 4: Rekapitulasi Aspek (1), Aspek (2), Aspek (3), Pengolahan & Analisis Data
Gambar 5. Diagram Alir Phase (4) Penelitian
Eksperimen taste dan perception Rekapitulasi Eksperimen
Experiment Capaian Mencakup: 1.  Pembelian Alat Manual Brew 3.  Terlaksananya eksperimen taste dan perception ke 30 responden. 3.  Indikator dan ringkasan hasil eksperimen terisi dengan baik.
4.  Rangkuman customer perception OK Cari Data Pembelian alat manual brew coffee Hasil Phase (2)
Pengolahan Data Capaian Mencakup: 1.  Terinputnya semua hasil  survey  untuk diolah. 2.  Indikator kuisioner terisi dengan baik. 3.  Hasil  survey  diinput  di MS.Excel. Rekapitulasi Phase (2), Persiapan Data untuk diolah
Analisis Data Analisis Studi Kelayakan Aspek
(1),(2),(3) Hasil Phase (3) Capaian Mencakup: 1.  Rangkuman Aspek (1), Produk  Kopi  Filter Unggulan,  serta taste
& perception  customer terhadap kopi
2.  Rangkuman  Aspek  (2) design dan operasional, serta estimasi pengujung yang digunakan untuk analisis aspek (3) 3.  Terhitungnya Aspek (3),  yakni  NPV,  IRR, Payback Period

## 4. HASIL & ANALISIS

## PRODUCT TASTE EXPERIMENT
Berikut  ini  adalah  hasil experiment terhadap  persepsi  rasa  kopi  yang diuji  pada  karyawan  dan  mahasiswa STIE Wiyatamandala. Sebaran responden  yang  diambil  menjadi sampel tester rasa kopi terdiri atas 41 reponden laki-laki dan 29 responden perempuan.  Total  responden  yang berhasil dihimpun oleh penelitian ini adalah  sebanyak  70  responden.
Responden merupakan karyawan dan mahasiswa dari STIE Wiyatamandala.  Kopi  yang  diuji adalah kopi dengan teknik pour-over
V-60,  varian  biji  yang  digunakan adalah  biji  kopi  JAVAHALU.  Pada eksperimen  ini  kopi  yang  dicoba terdiri atas 2 kopi saja, kopi pertama adalah  kopi  dengan  tambahan  resep rahasia  (tetesan  madu)  dan  kopi kedua adalah kopi original JAVAHALU tanpa madu. Responden diminta untuk memberikan  penilaian  dari  skala  1 hingga  5  untuk  preferensi  rasa  kopi tersebut.  Selain  itu  mereka  juga ditanyakan pendapatnya apakah berminat  untuk  membeli  produk tersebut jika memang dijual di pasar.
Gambar 6. Sebaran Jenis Kelamin Responden
Gambar 7. Sebaran Preferensi Responden 41 29 Laki-Laki Perempuan 0 5 10 15 20 25 30 35 1 2 3 31 23 16 1 2 3
Berdasarkan  hasil  sebaran  preferensi responden,  maka  terdapat  31  orang yang  memiliki  preferensi  menyukai kopi  1  (kopi filter dengan  madu).
Sedangkan  terdapat  23  orang  yang menyukai  kopi  2  (kopi filter yang original).  Terdapat  16  orang  yang tidak  memiliki  preferensi  rasa  yang berbeda  antara  kopi  1  dan  kopi  2. Yang  menarik  disini  adalah  terdapat 44% responden menyukai kopi 1 dan 33% responden yang menyukai kopi 2.  Tidak  terdapat  perbedaan  yang jauh  atas  preferensi  kopi  tersebut.
Hanya saja jika memang diamati dari beberapa sampel yang memang telah memiliki  preferensi  kopi,  maka mereka lebih cenderung bisa membedakan  rasa  kopi  tersebut  dan menyukai  rasa  yang  original.  Secara deskriptif ditemukan perbedaan
preferensi  rasa  cenderung  tidak  jauh berbeda.  Bahkan  sebanyak  23% menjawab  eksperimen  dengan  jelas, tidak  dapat  membedakan  rasanya. Secara  rata-rata  diperoleh  nilai  skor responden  yang  menyukai  kopi  1 adalah  2,80.  Sedangkan  rata-rata
untuk  responden  yang  menyukai kopi 2 adalah 2,73. Artinya baik kopi
1  dan  kopi  2  rupanya  kurang  begitu diminati oleh sebagian besar
responden.  Padahal  jika  kopi  ini diminati  maka  skor  rata-rata  yang diharapkan dari penelitian ini adalah > 3.
Berdasarkan  wawancara  dengan responden juga ditemukan kebiasaan minum kopi dari responden. Ditemukan  hanya  11  orang  (16%) dari  responden  yang  telah  memiliki kebiasaan minum kopi dan menikmati  kopi filter .  Sisanya sebanyak 59 orang (84%) responden adalah  penikmat  kopi  yang  biasa- biasa  saja.  Temuan  lain  yang menarik  adalah  kebanyak  responden menjawab menikmati kopi campuran seperti  produk latte dan  kopi  susu lainnya.  Oleh  karena  itu  ini menjawab  kesuksesan  kopi  seperti Kopi  Kenangan,  Kopi  Janji  Jiwa, Kopi Kulo dan beberapa kopi dengan konsep  kopi  susu  yang  saat  ini sedang booming di pasaran.
Gambar 8. Sebaran Responden yang Terbiasa Minum Kopi 11 59 Terbiasa Minum Penikmat Biasa
Penelitian  ini  juga  melakukan independent  t-test untuk  melakukan cek  pada  perbedaan purchase intention antara  jenis  kelamin  laki- laki  dan  perempuan.  Penelitian  ini menggunakan  Levene  Test  for
Variance  Equality  dan  menemukan
bahwa  nilai  p-value  adalah  0.001. Hasilnya ternyata terdapat perbedaan preferensi  antara  laki-laki  dan perempuan  dalam  menikmati  kopi yang  dicobakan  pada  mereka.  Hasil tersebut  dapat  dilihat  pada  tabel  di bawah ini:

## Tabel 1. Hasil Levene’s Test (Independent t-test)
Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means F Sig. t df Sig. Mean Dif Std. Err Diffnce PI_Experiments Equal variances assumed .517 .475  3.318 68 .001  .77796 .23448 Equal variances not assumed 3.372  63.712 .001  .77796 .23069 Analisis  yang  diperoleh  dari  hasil eksperimen  atas  preferensi  rasa  kopi mengkonfirmasi  beberapa  hal  dari selera konsumen antara lain: 1. Selera sebagian besar pangsa pasar untuk berbisnis kopi adalah produk kopi yang berbasis kopi  campuran.  Produk latte  dan  kopi  susu  serta innovasi  campuran  kopi lainnya  banyak  dinikmati oleh  pangsa  pasar  secara umum. 2. Selera rasa kopi pada poin 1  didukung  oleh  hasil wawancara yang dikonfirmasi pada 59 responden  penikmat  kopi biasa,  umumnya  memang mencari  rasa  kopi  yang “manis”  dan  tidak  pahit. Jika memang mereka ingin minum kopi hitam, mereka lebih  suka  mencampurkan gula kedalam kopi tersebut. 3. Pangsa  pasar  yang  kecil yakni  11  responden  lebih menikmati  kopi  dengan cita  rasa  yang  kompleks dan  tanpa  campuran  apa pun di dalam kopi tersebut. Cita rasa tersebut pun  masih  terbagi  lagi dalam  berbagai  kriteria
rasa  yang  dihasilkan  oleh kopi filter . Oleh karena itu untuk menjual kopi berbasis pour over dari sisi rasa dan preferensi konsumen disimpulkan memiliki  pangsa  pasar yang kecil. 4. Persepsi  akan  rasa  itu sendiri  sangat  subjektif. Akan tetapi jika dilakukan eksperimen  seperti  ini terlihat bahwa hanya penikmat  kopi  khusus (terbiasa minum kopi) saja yang  dapat  sangat  sensitif dengan rasa kopi. Selebihnya  tidak  dapat membedakan  dengan  baik rasa kopi tersebut. Apalagi jika  mempelajari  catatan rasa  dari  kopi pour  over sebenarnya  cita  rasa  yang dihasilkan dapat bermacam-macam dan membutuhkan keahlian khusus untuk mendeteksinya. 5. Keseluruhan responden, setelah  dihitung  skor  rata- rata intensi membeli produk  kopi filter yang dicobakan  pada  mereka lebih cenderung tidak tertarik dengan kopi tersebut.  Nilai  rata-rata intensi membeli kopi tersebut  adalah  2,21.  Nilai ini  masih  di  bawah  nilai ekspektasi penelitian yakni 3.
6. Tantangan  dalam  menjual produk  kopi filter saja adalah  pada  jumlah  calon konsumen yang kecil. Jika dijual dengan harga murah, maka tentunya sulit untuk  bertahan  dan  jika dijual dengan harga mahal, maka akan sulit berkompetisi dengan pasar kopi campuran. 7. Jika  dikaitkan  dengan
Product  Life  Cycle maka produk  ini  (kopi filter )
masih dalam tahap perkembangan. Mulai bermunculan  produk  ini pada berbagai kafe menunjukan  pangsa  pasar ini  mulai  terbentuk  akan tetapi tidak besar. Starbucks  sendiri  juga mulai  membuka  BAR
sendiri  untuk  penyajian kopi  berbasis pour-over
tersebut.  Tentunya  pada beberapa BAR yang menyediakan  biji  kopi standard  Starbucks,  rasa kopinya  tergolong  sangat pahit ( savory ). 8. Butuh innovasi dan mencari  campuran  dan pengembangan produk yang lebih ke arah penciptaan kopi yang manis. Untuk saat ini pasar baru  menyerap  rasa  kopi yang  manis  yang  disukai oleh banyak orang. 9. Jika  disimpulkan  maka
dari  Aspek  (1)  yakni produk  dan  potensi  pasar yang  ada  saat  ini  masih digolongkan dalam skor 2 saja (dari 5). ASPEK KELAYAKAN 2 –

## OPERATIONAL  &  BUSINESS MARKETING
Untuk memetakan estimasi
pengunjung  per  hari  dan  juga estimasi  biaya  operasional  dan proses marketing, maka penelitian ini mengadakan kunjungan pada 34 kafe di  daerah  Kabupaten  Tangerang. Kebanyakan  kafe  yang  menjadi objek  observasi  pada  penelitian  ini adalah  kafe  di  daerah  Gading Serpong,
Tangerang. Selama dilakukan  observasi  maka  peneliti atau  surveyor  menjadi  pembeli  kopi atau makanan yang ditawarkan kafe, serta  menikmati ambience kafe minimal  selama  1  jam  sambil mengamati pengunjung yang datang.
Selain itu surveyor juga memberikan penilaian  pada  aspek-aspek  tertentu dari  kafe  sesuai  dengan form
penilaian  atau form observasi  yang telah dibuat.
Gambar 9. Gambar Sebaran Kafe Objek Observasi
Berdasarkan hasil pengamatan, maka diperoleh rangkuman informasi
sebagai berikut:
Gambar 10. Tempat / Bentuk Kafe yang Diamati
Hampir  sebagian  besar  kafe  yang diamati  berdomisili  di  Ruko  (22 Kafe).  Terdapat  6  Kafe  yang beroperasi  di  mall  dan  6  kafe  yang
beroperasi  dengan  menggunakan booth/space kecil  pada  gedung perkantoran  ataupun  lokasi  strategis lainnya.  Berdasarkan  pengamatan, Lippo Karawaci 1 Kafe Gading Serpong 25 Kafe Alam Sutera 2 Kafe BSD 5 Kafe Jakarta 1 Kafe
6 22 6 Tempat / Bentuk Kafe Booth/Space Ruko
Mall
hampir semua kafe sangat mementingkan  desain  yang  baik untuk mendukung kenyamanan pembelinya. Dan hampir semua kafe juga  menawarkan  makanan  dan minuman  sebagai  produk  yang
dijual. Berdasarkan pengamatan juga dapat  disimpulkan  terdapat  3  tipe karakter  yang  ingin  ditonjolkan  oleh pemiliknya.  Secara  umum  3  tipe karakter tersebut adalah:
Gambar 11. Tiga Tipe Karakter Kafe
Tabel 2. Ringkasan Temuan Tipe Karakter Kafe Karakter Tipe Jumlah Kafe Kopi Oriented 1 8 Mix Product and Beverage 2 1 Space and Interior 3 0 Kopi & Space and Interior 4 9 Mix Beverage & Space and Interior 5 13 Kopi & Mix Beverage 6 0 Three of Kinds 7 3
Dari  temuan  tersebut  dapat  terlihat  kebanyakan  kafe  yang  diamati  fokus  pada beragam  minuman  serta space  &  interior yang  nyaman  (13  kafe).  Hal  ini mendukung  dugaan  pertama  penelitian  yang  melihat  adanya  sebuah  tren  kafe berubah  menjadi  bisnis  penyedia space untuk  bekerja.  Kenyamanan  menjadi sebuah aspek penting sebuah kafe, sedangkan cita rasa kopi menjadi sangat relatif dan tidak terlalu penting seperti yang ditemukan pada eksperimen pada aspek 1. Selain itu dalam mengamati kafe tersebut, maka ditemukan data-data berikut ini. Data  ini  adalah  data-data  penting  untuk  memetakan  potensi  keuangan  kafe  serta membuat estimasi studi kelayakan yang bisa mendukung pengukuran kemampuan bisnis kafe ini dalam jangka panjang.
Kopi Oriented
Mix Product
Space & Interior
Tabel 3. Hasil Visit dan Observasi Kafe Nama Kafe A B C Luas Area Kafe* 3 1 5 Ambience / Suasana Kafe* 4 3 5 Design Interior Kafe* 4 3 5 Keramaian Kafe* 1 1 2 Varians Produk Kafe* 3 4 4 Aktivitas Kafe* 3 2 4 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 2 5 12 Rata-Rata Harga Kopi 27,500.00 24,000.00 47,500.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 20,000.00 15,000.00 75,000.00 Tabel 4. Hasil Visit dan Observasi Kafe (Cont.) Nama Kafe D E F G Luas Area Kafe* 5 4 5 5 Ambience / Suasana Kafe* 4 4 5 5 Design Interior Kafe* 5 4 5 4 Keramaian Kafe* 1 1 5 1 Varians Produk Kafe* 4 4 5 4 Aktivitas Kafe* 2 2 4 3 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 7 4 120 5 Rata-Rata Harga Kopi 35,000.00 75,000.00 47,500.00 50,000.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 55,000.00 80,000.00 34,000.00 45,000.00 Tabel 5. Hasil Visit dan Observasi Kafe (Cont.) Nama Kafe H I J K L Luas Area Kafe* 1 5 4 4 4 Ambience / Suasana Kafe* 4 5 4 4 4 Design Interior Kafe* 4 5 4 4 4 Keramaian Kafe* 1 4 2 5 1 Varians Produk Kafe* 2 4 3 3 4 Aktivitas Kafe* 1 4 2 4 4 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 4 35 15 90 8 Rata-Rata Harga Kopi 25,000.00    40,000.00    45,000.00    48,500.00 28,500.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 30,000.00    60,000.00    55,000.00    55,000.00    105,000.00
Tabel 6. Hasil Visit dan Observasi Kafe (Cont.) Nama Kafe M N O P Q Luas Area Kafe* 3 4 5 2 3 Ambience / Suasana Kafe* 4 5 5 3 4 Design Interior Kafe* 4 4 5 3 4 Keramaian Kafe* 4 2 1 1 2 Varians Produk Kafe* 4 4 4 4 4 Aktivitas Kafe* 5 4 3 3 5 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 35 15 2 4 13 Rata-Rata Harga Kopi 42,500.00    35,000.00    35,000.00    35,000.00   35,000.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 60,000.00    50,000.00    50,000.00    35,000.00   45,000.00 Tabel 7. Hasil Visit dan Observasi Kafe (Cont.) Nama Kafe R S T U V Luas Area Kafe* 4 5 2 2 4 Ambience / Suasana Kafe* 4 5 4 4 5 Design Interior Kafe* 4 5 3 2 5 Keramaian Kafe* 2 2 1 4 5 Varians Produk Kafe* 3 3 5 2 4 Aktivitas Kafe* 2 4 2 2 4 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 15 20 5 50 41 Rata-Rata Harga Kopi 35,000.00    40,000.00    40,000.00    30,000.00    75,000.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 40,000.00   50,000.00    35,000.00    10,000.00    70,000.00 Tabel 8. Hasil Visit dan Observasi Kafe (Cont.) Nama Kafe W X Z AA BB Luas Area Kafe* 5 5 4 4 2 Ambience / Suasana Kafe* 5 4 4 3 5 Design Interior Kafe* 5 5 5 4 4 Keramaian Kafe* 3 3 1 1 3 Varians Produk Kafe* 4 3 4 4 4 Aktivitas Kafe* 5 4 2 3 4 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 21 30 3 2 25 Rata-Rata Harga Kopi 47,500.00    27,500.00    37,500.00    35,000.00    40,000.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 45,000.00    40,000.00    70,000.00    50,000.00    45,000.00
Tabel 9. Hasil Visit dan Observasi Kafe (Cont.) Nama Kafe CC DD EE FF Luas Area Kafe* 3 3 5 4 Ambience / Suasana Kafe* 3 3 5 5 Design Interior Kafe* 2 3 5 5 Keramaian Kafe* 2 1 4 5 Varians Produk Kafe* 3 4 4 4 Aktivitas Kafe* 3 2 4 4 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 17 3 36 56 Rata-Rata Harga Kopi 35,000.00    40,000.00    60,000.00    45,000.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 70,000.00    30,000.00    70,000.00    60,000.00 Tabel 10. Hasil Visit dan Observasi Kafe (Cont.) Nama Kafe GG HH II Luas Area Kafe* 2 2 4 Ambience / Suasana Kafe* 3 4 5 Design Interior Kafe* 3 4 5 Keramaian Kafe* 1 1 3 Varians Produk Kafe* 3 3 4 Aktivitas Kafe* 3 3 3 Jumlah Rata-Rata Pengunjung per jam 8 2 26 Rata-Rata Harga Kopi 40,000.00 75,000.00    45,000.00 Rata-Rata Harga Non-Kopi 40,000.00 55,000.00    40,000.00 Untuk  memudahkan  mengerti  hasil indikator  tersebut,  maka  tabel  di bawah ini membantu untuk memahami hasil yang diperoleh dari pengamatan  tersebut.  Selain  itu
untuk  rata-rata  harga,  nilai  tersebut diperoleh  dari  nilai  tertinggi  produk kafe  ditambah  nilai  terendah  produk kafe dan dibagi dua.
Tabel 11. Tabel Keterangan Indikator Observasi Indikator Observasi Keterangan Luas Area Kafe* 1: 0-20m 2 ; 2: 21-40m 2 ; ……… 5: >80m 2 Ambience / Suasana Kafe* 1: Suasana Tidak Nyaman; ……… 5: Suasana Nyaman Sekali Design Interior Kafe* 1: Biasa Saja; 2: Baik; ……… 5: Desain futuristic/modern/ keren Keramaian Kafe* 1: 0-10orang; 2: 11-20orang; ……… 5: >40orang Varians Produk Kafe* 1: 1 Produk saja; 2: 2 Produk; ……… 5: 5 Produk (Notes: Produk yang dapat ditemukan: Kopi Filter, Espresso Product, Teh/Minuman Non Kopi, Makanan, Di luar Food and Beverage Aktivitas Kafe* 1: Hanya Take Away; 2: Duduk2 Ngobrol; 3: Aktivitas Pekerjaan (Membawa Laptop); 4: Group Besar > 10 Orang; 5: Memungkinkan Reservasi Dari hasil observasi 34 kafe tersebut maka  dapat  ditemukan,  rata-rata pengunjung per jam dari kafe-kafe di wilayah kabupaten tangerang tersebut adalah 22 pengunjung. Rata- rata harga kopi yang dijual adalah Rp 41,867  dan  rata-rata  harga  makanan yang dijual adalah 49,676. Hasil dari observasi  ini  yang  digunakan  untuk membuat studi kelayakan berdasarkan 3 skenario yakni
skenario pessimistic,  normal dan optimistic.
Dari  hasil  observasi  juga  ditemukan bahwa  komponen  beban  operasional yang  harus  dicermati  yaitu  beban sewa  dan  beban  gaji.  Kedua  beban tersebut  merupakan  komponen  yang cukup  tinggi  dalam  operasional bisnis kafe. Oleh karena itu goal dari usaha  kafe  ini  sangat  penting memastikan pendapatan kotor ( gross
margin )  yang  diperoleh  dapat mencukupi  kebutuhan  2  beban operasional  tersebut.  Berikut  ini adalah  perhitungan  studi  kelayakan dari ketiga skenario tersebut:

## Skenario Pessimistics
Pada  skenario  ini  maka  diasumsikan terdapat hanya 30 orang pengunjung kafe saja per hari. Tentu saja nilai ini dibawah  dari  temuan  terdapat  22 pengunjung  per  jam.  Umumnya  2 barista saja yang digunakan jika kafe masih  beroperasi  dalam  skala  kecil. Akan  tetapi  pada  skenario  ini, diasumsikan  3  barista  digunakan untuk  membantu  operasional  kafe. Harga  sewa  yang  dipatok  sesuai dengan  informasi  sewa  di  wilayah Gading Serpong, yakni 3,000,000 per bulan.  Terdapat  3  produk  kopi  yang ditawarkan yakni filter coffee dengan
harga  30,000;  lalu  produk  kopi  susu dengan  harga  20,000;  dan  produk varians latte dengan  harga  40,000.
Selain itu produk makan yang dijual juga terdiri atas 3 produk saja, yakni Meal  tipe  1  dengan  harga  30,000; Meal  tipe  2  dengan  harga  50,000; dan  Meal  tipe  3  dengan  harga 80,000.  Estimasi  jumlah  pelanggan
yang  membeli  produk filter  coffee adalah  sebanyak  5%  dari  total pengunjung,  pembeli  kopi  susu sebanyak 65% dari total pengunjung dan sisanya adalah pembeli kopi dari varians latte. Untuk pembeli makanan  terbagi  atas  40%  pembeli meal tipe 1, 30% pembeli meal tipe 2 dan tipe 3. Sales (Pessimistic Scenario) Monthly Number Visitor Estimate per Month 600 Coffee & Its Variance Filtered Coffee 30 Kopi Susu (mix coffee) 390 Latte Variance 180 Meals Meal Type 1 240 Meal Type 2 180 Meal Type 3 180 Maka  berdasarkan  asumsi  mendasar tersebut  dapat  dihitung  operasional per  bulan  dari  bisnis  kafe  dalam kondisi pessimistic tersebut  adalah sebagai berikut: SALES Coffee & Its Variance per Unit Rp Filtered Coffee 30,000 900,000 Kopi Susu (mix coffee) 20,000 7,800,000 Latte Variance 40,000 7,200,000 15,900,000 Meals Meal Type 1 30,000 7,200,000 Meal Type 2 50,000 9,000,000 Meal Type 3 80,000 14,400,000 30,600,000 TOTAL SALES 46,500,000 EXPENSE COGS Coffee & Its Variance Filtered Coffee 15,000 450,000
Kopi Susu (mix coffee) 6,000 2,340,000 Latte Variance 12,000 2,160,000 Meals Meal Type 1 15,000 3,600,000 Meal Type 2 25,000 4,500,000 Meal Type 3 40,000 7,200,000 TOTAL COGS 20,250,000 GROSS PROFIT 26,250,000 OPERATIONAL EXPENSE Salary Expense 3 orang 11,700,000 Rent Expense 100 m 2 3,000,000 Utilities Expense 2,000,000 Marketing Expense 1,000,000 Miscellaneous Expense 1,000,000 TOTAL OPERATING EXPENSE 18,700,000 PROFIT BEFORE TAX 7,550,000 Hasil  yang  diperoleh  dari  studi kelayakan skenario pessimistic
tersebut  sangat  menarik.  Ternyata dengan  hanya  30  pengunjung  per hari  dan  beroperasi  hanya  hari  kerja saja  (20  hari),  maka  dapat  diperoleh keuntungan  sebelum  pajak  sebesar 7,5  juta  per  bulan.  Tentunya  dengan margin  untuk  COGS  kopi  adalah sekitar  30-50%  dari  harga  jual  dan COGS  makanan  adalah  50%  dari harga jual. Oleh karena margin yang tinggi  dari  bisnis beverage ini  maka kesuksesan  minuman  seperti  Thai Tea dan Milk Tea seperti yang dijual oleh  Dum  Dum  Thai  Tea  dan Chatime  sangat  menarik  minat banyak  orang  untuk  membuka franchise minuman. Bahkan Starbucks  yang  merupakan  objek observasi mampu mendapatkan
sekitar  120  pengujung  per  jam  pada saat weekend. Dengan menggunakan pola yang sama maka dapat dihitung juga perhitungan untuk kondisi yang lebih  baik  yakni  normal  dan optimistic.

## Skenario Normal
Dalam  skenario  normal,  maka asumsi  yang  berubah  hanya  pada jumlah  pengunjung  yang  diperoleh per  hari  adalah  50  orang  dan meningkatnya  beban  sewa  serta beban utilities menjadi  5,000,000 dan  3,000,000.  Pada  asumsi  normal maka program pemasaran juga dapat ditingkatkan budget nya  menjadi 5,000,000  per  bulan.  Berikut  ini adalah  hasil  perhitungan  studi kelayakannya.
SALES Coffee & Its Variance per Unit Filtered Coffee 30,000 1,500,000 Kopi Susu (mix coffee) 20,000    13,000,000 Latte Variance 40,000    12,000,000 26,500,000 Meals Meal Type 1 30,000    12,000,000 Meal Type 2 50,000    15,000,000 Meal Type 3 80,000    24,000,000 51,000,000 TOTAL SALES 77,500,000 EXPENSE COGS Coffee & Its Variance Filtered Coffee 15,000 750,000 Kopi Susu (mix coffee) 6,000 3,900,000 Latte Variance 12,000 3,600,000 Meals Meal Type 1 15,000 6,000,000 Meal Type 2 25,000 7,500,000 Meal Type 3 40,000    12,000,000 TOTAL COGS 33,750,000 GROSS PROFIT 43,750,000 OPERATING EXPENSE Salary Expense 3 orang   11,700,000 Rent Expense 100 m 2 5,000,000 Utilities Expense 3,000,000 Marketing Expense 5,000,000 Miscellaneous Expense 1,000,000 TOTAL OPERATING EXPENSE 25,700,000 PROFIT BEFORE TAX 18,050,000 Dalam skenario asumsi normal maka
dapat  diperoleh  18  juta  sebelum pajak.  Terdapat  kenaikan  2x  lipat dari  skenario pessimistic .  Untuk memperoleh  gambaran  yang  lebih banyak, maka dilakukan juga analisis pada skenario optimistic .

## Skenario Optimistic
Terdapat  beberapa  asumsi  yang ditambahkan dari skenario optimistic tersebut.  Pertama  adalah  harga  jual produk naik menjadi kelas premium, sehingga  produk  kopi  yang  dijual berada  pada  kisaran  harga  20,000 hingga  50,000.  Jika  dibandingkan dengan  Starbucks  maka  harga  yang
digunakan dalam penelitian ini masih relatif  lebih  rendah.  Selanjutnya asumsi  pengunjung  yang  datang  per hari  adalah  500  orang  dan  untuk menjangkau jumlah ini maka strategi lokasi  berubah  menjadi  ke  mall. Memang  akibatnya  biaya  sewa  naik hingga menjadi 50,000,000 per bulan (500,000  dikali  100m 2 ).  Selain  itu
terdapat  peningkatan  jumlah  barista menjadi 8 orang, biaya utilities yang naik  menjadi  5,000,000  per  bulan dan budget untuk kegiatan marketing yang  menjadi  15,000,000  per  bulan.
Rincian  perhitungan  tersebut  dapat dilihat pada data di bawah ini.
SALES Coffee & Its Variance per Unit Filtered Coffee 35,000 26,250,000 Kopi Susu (mix coffee) 20,000 195,000,000 Latte Variance 50,000 225,000,000 446,250,000 Meals Meal Type 1 30,000 180,000,000 Meal Type 2 50,000 225,000,000 Meal Type 3 100,000 450,000,000 855,000,000 TOTAL SALES 1,301,250,000 EXPENSE COGS Coffee & Its Variance Filtered Coffee 17,500 13,125,000 Kopi Susu (mix coffee) 6,000 58,500,000 Latte Variance 15,000 67,500,000 Meals Meal Type 1 15,000 90,000,000 Meal Type 2 25,000 112,500,000 Meal Type 3 50,000 225,000,000 TOTAL COGS 566,625,000 GROSS PROFIT 734,625,000 OPERATING EXPENSE Salary Expense 8 31,200,000 Rent Expense 1 50,000,000 Utilities Expense 1 5,000,000 Marketing Expense 15,000,000 Miscellaneous Expense 5,000,000 TOTAL OPERATING EXPENSE 106,200,000 PROFIT BEFORE TAX 628,425,000
Hasil  yang  diperoleh  sangat  tinggi. Hingga mencapat 628 juta per bulan. Hal  ini  menjawab  kenapa  Starbucks masih  tetap sustain dalam  jangka panjang. Jika perhitungan ini meleset pun,  maka  laba  yang  diperoleh sebelum pajak berkurang hingga 300 juta  pun,  maka  tergolong  sangat tinggi sekali untuk penjual kopi.
Sejauh  pengamatan  surveyor,  proses pemasaran umumnya dengan memberikan  potongan  pembelian produk. Kegiatan promosi seperti ini
cukup  efektif  dilakukan  terutama dengan  pemanfaatan  sosial  media dan  beberapa  media  chat  seperti LINE. Starbucks cukup efektif untuk meningkatkan  jumlah  pengunjung dengan  menggunakan  teknik  seperti ini.  Umumnya  teknik  ini  digunakan oleh  kafe  yang  sudah  berskala  besar dan  beroperasi  di  mall.  Selain  itu kafe  pada  ruko  ada  beberapa  yang memberikan  kartu membership dan pemberian free 1  buah  minuman setelah transaksi ke-10. Teknik yang ini  cukup  umum  ditemukan  pada kafe  yang  baru  merintis.  Selain  itu media  seperti  Instagram  menjadi primadona  untuk  menunjukan  segi artistik dan kenyamanan kafe melalui foto-foto.  Sejauh  ini,  hanya  1  kafe yang benar-benar fokus pada produk
kopi,  memberikan  kopi  dengan kualitas  bagus  sekali  akan  tetapi berjualan pada kedai kecil pada pasar rakyat  dan  kafe  tersebut  dapat ditemukan  di  pasar  Modern  BSD. Menariknya  dari  kedai  tersebut adalah  jumlah  pengunjungnya  yang ramai,  bahkan  bisa  mencapai  100 jika  pada  jam  orang  berbelanja  ke pasar  (08:00  –  11:00).  Kopi  ini menggunakan word of mouth sebagai kunci kesuksesannya diiringi kualitas dan cita rasa kopi yang enak.
Berdasarkan  aspek  operasional  dan pemasaran, dengan mempertimbangkan kemudahan proses pemasaran, kemudahan untuk mengembangkan  produk  kopi,  serta risiko  operasional  dari  situasi  yang pesimis,  maka  kelayakan  usaha  kafe ini dapat dinilai 4 . Risiko operasional yang dilihat dari kondisi pesimis, menunjukan kelayakan yang baik.  Tentu  saja  penting  sekali  bagi pengelola kafe untuk menjaga beban sewa  dan  gaji  karyawan  yang  tidak membengkak.  Untuk  harga  pokok produksi  kopi  ini  relatif  rendah. Kemudahan  untuk  promosi  juga dinilai  sangat  tinggi.  Tidak  ada kesulitan  dalam  membuat  promosi yang  efektif,  akan  tetapi  tentunya faktor  lokasi  (keramaian)  menjadi
kunci  kesuksesan  sebuah  kafe. Pengembangan  produk  kopi  juga tidak  sulit.  Evolusi  terakhir  adalah adanya  varians brown  sugar  coffee yang  saat  ini  sedang  tren  membuat produk  kopi  susu  semakin  laris  di pasar. Selain  itu  analisis  korelasi  juga digunakan untuk menganalisis hubungan antara indikator pengamatan  antara  satu  indikator dengan indikator yang lain. Hasilnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini: Tabel 12. Hasil Korelasi Indikator Observasi Indicator Luas Ambience  Design V_P Activity  Visitor PI Luas Pearson Corr 1 .585 ** .728 ** .310 .411 * .264 .230 Sig. (2-T) .000 .000 .074 .016 .131 .190 N 34 34 34 34 34 34 34 Ambience Pearson Corr .585 ** 1 .717 ** .259 .463 ** .357 * .591 ** Sig. (2-T) .000 .000 .139 .006 .038 .000 N 34 34 34 34 34 34 34 Design Pearson Corr .728 ** .717 ** 1 .317 .404 * .217 .202 Sig. (2-T) .000 .000 .068 .018 .218 .253 N 34 34 34 34 34 34 34 V_P Pearson Corr .310 .259 .317 1 .310 .096 .198 Sig. (2-T) .074 .139 .068 .074 .590 .261 N 34 34 34 34 34 34 34 Activity Pearson Corr .411 * .463 ** .404 * .310 1 .404 * .272 Sig. (2-T) .016 .006 .018 .074 .018 .120 N 34 34 34 34 34 34 34 Visitor Pearson Corr .264 .357 * .217 .096 .404 * 1 .432 * Sig. (2-T) .131 .038 .218 .590 .018 .011 N 34 34 34 34 34 34 34 PI Pearson Corr .230 .591 ** .202 .198 .272 .432 * 1 Sig. (2-T) .190 .000 .253 .261 .120 .011 N 34 34 34 34 34 34 34
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).
*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).
Dari analisis korelasi, hanya ambience dan  jumlah  pengunjung saja yang memiliki hubungan dengan purchase  intention .  Selain  itu terdapat  korelasi  antara ambience rupanya  memiliki  hubungan  dengan semua  indikator  yang  diamati.
Indikator Design ditemukan
memiliki korelasi dengan Luas Kafe,
ambience, dan  aktivitas  kafe.  Dari
hasil  temuan  observasi  tersebut maka, gimick untuk  memberikan ambience yang  nyaman  memiliki peran  dalam  mendorong  keinginan untuk  berkunjung  ke  kafe  tersebut dan menciptakan puchase intention .
ASPEK KELAYAKAN 3 –

## KEUANGAN
Berdasarkan data visit dan observasi maka  kita  dapat  memprediksi penjualan  yang  mungkin  diterima berdasarkan  tiga  skenario  yang  ada. Untuk  menganalisis  aspek  keuangan berdasarkan  NPV  dan Payback Period maka  penting  sekali  untuk membuat  estimasi  investasi  awal untuk  menjalankan  bisnis  kafe tersebut.  Rumus  NPV  dan Payback Period yang digunakan menggunakan  acuan  Rumus  ini
diperoleh  dari  (Ross  et  al.  2014). Umumnya  investasi  kafe  ada  pada peralatan  pembuat  kopi  (umumnya mesin  espresso  yang  paling  mahal) dan  juga  design  dan  pengerjaan interior  kafe.  Pada  penelitian  ini tidak  menggunakan  asumsi  pemilik kafe membeli ruko, karena perhitungan  menjadi  tidak  relevan. Berikut  adalah  estimasi  investasi awal  sesuai  dengan  tiga  skenario yang ada:
Tabel 13. Estimasi Initial Investment
Initial Investment Pessimistic Normal Optimistic Espresso Machine 30,000,000 75,000,000 200,000,000 Filter Coffee Sets 5,000,000 10,000,000 25,000,000 Kitchen Utensil 3,000,000 6,000,000 15,000,000 Grinder (Machine) 3,000,000 6,000,000 12,000,000 Decoration 40,000,000 80,000,000 200,000,000 Café Furniture 30,000,000 60,000,000 200,000,000 Total Investment 111,000,000 237,000,000 652,000,000
Berikut perhitungan Laba Sebelum Pajak dalam menghitung NPV dari kelayakan usaha tersebut.

## Tabel 14. Hasil NPV dari Tiga Skenario (dalam jutaan rupiah)
Scenario/Year THN0 THN1 THN2 THN3 THN4 THN5 NPV Pessimistic 111 90,6 96,03 101,79 107,90 114,38 225,89 Normal 237 216,6 229,59 243,37 257,97 273,45 568,42 Optimistic 652    7.608,1    8.064,58    8.548,46    9.061,36    9.605,05    27.638,75
Biaya  modal  yang  digunakan  dalam penelitian ini ( cost of capital ) adalah
sebesar  15%.  Data  diperoleh  dari riset  sektor  industri  untuk  risiko sektor industri restoran oleh Damodaran.  NPV  yang  positif menunjukan  bahwa  secara  finansial bisnis  kafe  ini  bagus. Payback
Period dari  usaha  ini  juga  relatif cepat.  Jika  sesuai  dengan  estimasi maka  dalam  kondisi pessimistic saja dapat balik dalam waktu 1,21 tahun. Sedangkan  jika  dalam  kondisi normal  maka  akan  balik  modal dalam  waktu  1,08  tahun.  Sedangkan
untuk  kondisi optimistic diperoleh waktu yang kurang dari 1 tahun.
Berdasarkan  aspek  finansial,  maka bisnis  kafe  ini  sangat  baik. Kecepatan  balik  modal  yang  cepat dan juga nilai NPV yang positif pada kondisi  pesimis  maka  memberikan kesimpulan  skor  4  pada  bisnis  kafe tersebut.

## 5. KESIMPULAN
Jika  diringkas  maka  temuan  dari ketiga  aspek  yang  dinilai  kelayakan usaha  bisnis  kafe  pada  kabupaten
Tangerang ini adalah sebagai berikut: Tabel 15. Hasil Ringkasan Tiga Aspek Kelayakan Aspek Skor Keterangan 1 (Produk & Rasa) 2 Tidak  ditemukan  perbedaan  preferensi atas secret  recipe. Hanya  ditemukan perbedaan purchase  intention antara  laki- laki  dan  perempuan  tanpa  ditemukan alasan yang jelas kenapa itu terjadi. 2 (Operasional & Pemasaran) 4 Pelaksanaan  operasional  cukup  mudah. Mesin Espresso cukup mudah dioperasikan  dan  praktis.  Pangsa  pasar filter  coffee masih  sangat  kecil  dan  cita rasa  kopi  hanya  berlaku  bagi  sebagian kecil  penikmat  kopi.  Kegiatan  pemasaran cukup  mudah  dilakukan  terutama  dibantu dengan media social seperti Instagram.
Aspek Skor Keterangan 3 (Keuangan) 4 NPV  positif  pada  kondisi  buruk  dan payback  period  juga  ditemukan  sangat cepat, kurang lebih 1 tahun. Ketiga  aspek  penelitian  ini  seusai dengan  (Nainggolan  2018)  yang digunakan  sebagai  acuan.  Secara umum  kelayakan  usaha  dari  kafe  ini cukup  baik.  Dengan  2  aspek memiliki  skor  4  dari  5  maka  sangat memungkinkan  untuk  dilakukan. Tentu  saja  pelaksanaan  usaha  harus dengan  skala  kecil  terlebih  dahulu sebelum  melakukan  ekspansi  yang berlebihan.  Temuan  dari  penelitian ini  ternyata  faktor  rasa  tidak ditemukan  berbeda.  Hasil  ini  sejalan dengan  temuan  (Lee,  Frederick  & Ariely  2006).  Pada  penelitian tersebut hasil blind test membuktikan sebenarnya bagi manusia sulit sekali untuk membedakan rasa, apalagi jika sudah  diberikan framing sebelum melakukan  sesuatu. Framing yang
diberikan  memberikan outcomes yang berbeda pada persepsi manusia. Perbandingannya  dengan  penelitian ini,  pada  saat  dilakukan  tes  cita  rasa kopi,  tidak  berikan framing terlebih dahulu.  Hasilnya  adalah  tidak terdapat  perbedaan  persepsi  rasa yang  disimpulkan  secara  deskriptif
dari  hasil  penelitian.  Penelitian  ini menemukan  juga  hal  yang  penting untuk dicermati oleh pengusaha yang ingin  membuka  kafe  yakni  aspek ambience yang  ternyata  ditemukan berkorelasi dengan purchase
intention . Tentunya kritik yang dapat diberikan  dari  temuan  ini  adalah kurang  kuatnya  metodologi  dan temuan tersebut sebab tidak ditemukan  bukti  pendukung  dari penelitian terdahulu. Umumnya penelitian  terkait  dengan purchase intention menggunakan structural equation  modelling yang  sangat kompleks. Penelitian ini menggunakan pendekatan yang sangat  sederhana  dan  dirasa  masih butuh  pengembangan  selanjutnya. Kesuksesan  sebuah  kafe  secara sederhana disimpulkan dari penelitian  ini  adalah ambience dan kenyamanan dari kafe untuk menyediakan space bagi pengunjung.  Bisnis  kafe  memang berevolusi  bukan  hanya  lagi  sebagai tempat  untuk  menikmati  makanan akan  tetapi  juga  sebuah space untuk
beraktivitas  atau  bekerja.  Dari  aspek keuangan,  temuan  penelitian  ini
cukup mengejutkan. Dengan
mendapatkan  50  pengunjung  / pembeli setiap hari, tentunya dengan asumsi  setiap  pengunjung  membeli makanan  dan  minuman,  maka rupanya  bisnis  kafe  ini  bisa  berjalan untuk  menutupi  estimasi  biaya operasional. Itupun dengan memperhitungkan biaya gaji karyawan  dengan  Upah  Minimum Regional Tangerang yakni 3,900,000.  Promosi  menjadi  kunci untuk  meningkatkan  jangkauan  dan pengenalan  produk  kepada  calon pengunjung  yang  baru.  Selain  itu dapat  disimpulkan  juga  target  yang menarik  dari  bisnis  ini  adalah pengunjung  yang  datang  untuk mencoba  dikarenakan social  media effect. Hanya  sebuah  kafe  di  pasar modern  BSD  saja  yang  memiliki pelanggan  tetap  yang  konsisten dikarenakan  pengunjung  tersebut adalah  orang-orang  yang  berbelanja mingguan  di  pasar  modern  BSD. Lalu  kafe  kopi  terkemuka  yang memang  sudah  memiliki Brand Image yang  tinggi  bagi  pelanggan tetapnya.  Selebihnya  kafe-kafe  yang lain  sedang  membangun brand
image untuk menjangkau
pengunjung yang lebih banyak.

## DAFTAR PUSTAKA
Ariely,  D.  (2010).  Predictably Irrational. New York: Harper Perennial. Hoffmann,  J.  (2014). The  World Atlas of Coffee. From Beans to Brewing-Coffees. Explored,  Explained  and Enjoyed. Firefly Books.
Kahneman,  D.  (2013).  Think  Fast and  Slow.  New  York: Farrar, Straus and Giroux.
Lee,  L.,  Frederick,  S.,  &  Ariely,  D. (2006).  Try  It,  You'll  Like It.  Psychological  Science,
17(12), 1054-1058.
Lestari,  D.  (2015). Filosofi  Kopi.
Bentang.
Malhotra,  N.  K.  (2011).  Basic Marketing  Research.  New
York: Pearson. Nainggolan,  O.  V.  (2018).  Analisis Kelayakan  Usaha  Mikro Kecil dan Menengah (UMKM) Sepatu dan Sandal  di  Bogor.  Jurnal Bina  Akuntansi,  1(1),  101- 149. Ross,  S.  A.,  Westerfield,  R.  W., Jordan,  B.  D.,  Lim,  J.,  & Tan, R. (2014). Fundamental  of  Corporate Finance Asia Global Edition. McGraw Hill.
Thaler, R. (2009). Nudge: Improving Decisions  About  Health, Wealth,  and  Happiness. New York: Penguin.