## PENYELUNDUPAN HUKUM DALAM PENYELESAIAN SENGKETA UTANG-PIUTANG DENGAN CARA PEMBUATAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
Aep Sulaeman Fakultas Hukum Universitas Langlangbuana

## ABSTRAK
Dalam perjanjian nominat boleh dilakukan perjanjian campuran, misalnya perjanjian jual beli dicampur atau digabungkan dengan perjanjian sewa menyewa maka  muncul  perjanjian  baru  dengan  nama  perjanjian  sewa  beli  dengan  syarat tidak melanggar asas kepatutan yang terkandung dalam Pasal 1339 KUH Perdata. Namun  jika  ada  tujuan  untuk  menyimpanginya  dengan  cara  menyelundupkan kepentingan  pribadi  dengan  cara  merugikan  pihak  lainnya,  maka  perjanjian  ini tidak  dbenarkan  untuk  dilakukan,  misalnya  dalam  perjanjian  pinjam  meminjam (utang  piutang)  kemudian  diubah  menjadi  perjanjian  jual  beli  (Akta  Jual  Beli) melalui  akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB),  hal  ini  menjadi penyelundupan hukum atas asas sifat terbuka dari perjanjian bernama yang diatur dalam  Buku  III  KUHPerdata,  yaitu  melanggar  asas  kepatutan.  Resiko  dari penyelundupan  hukum  ini  berakibat  merugikan  orang  lain  yaitu  terhadap  orang atau badan yang memiliki utang karena tujuan semula adalah meminjam uang dan bukan  menjual  barang  atau  benda,  hal  ini  merupakan  salah  satu  dari  perbuatan melawan hukum.
Kata kunci : Perjanjian semu dilarang.

## PENDAHULUAN
Keberadaan  manusia  adalah  makhuk  yang  tidak  dapat  hidup  sendiri, namun  ia  juga  menjadi  serigala  bagi  manusia  lainnya  “ homo  homoni  lupus. ” Menurut  Thomas  Hobbes,  manusia  pada  dasarnya  hanya  memikirkan kepentingannya  sendiri,  segala  tindakannya  mengarah  pada  pemupukan kekuasaan dan hak milik sehingga akan menjurus pada perang diantara semua. 1) Manusia  harus  bersosialisasi  untuk  menunjang  keperluan  kehidupannya, begitu  juga  masyarakat  Indonesia,  mereka  memerlukan  teman  untuk  melakukan semua kegiatan sehari-hari yang menguntungkan dalam kehidupannya. Salah satu kegiatan  yang  sering  dijalani  umumnya  adalah  kegiatan  pinjam  meminjam. Kegiatan  ini  sama  tuanya  dengan  peradaban  manusia,  pinjam  meminjam  adalah salah  satu  kegiatan  yang  sering  dilakukan  oleh  banyak  orang,  dan  kegiatan  ini menjadi peluang usaha bagi kelompok pebisnis di dunia.
Buku  III Burgerlijk  Wetboek berjudul Verbintenissen ,  istilah  ini  salinan istilah obligation dalam Code  Civil Perancis  yang  juga  diambil  dari  Hukum Romawi.  Istilah verbintenis diterjemahkan  menjadi  ‘perutangan.’ Verbintenis berasal dari kata kerja verbinden yang berarti mengikat, jadi verbintenis menunjuk kepada  adanya  ikatan  atau  hubungan,  sehingga  diterjemahkan  menjadi
1) Otje Salman, Filsafat Hukum (Perkembangan dan Dinamika Masalah) , Refika Aditama, Bandung, 2008, hlm 9.
‘perikatan,’ 2) dan tidak dirumuskan dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya  disebut  KUHS, 3) atau  KUHPerdata)  tetapi  dirumuskan  dalam  ilmu pengetahuan  hukum  bahwa  “hubungan  antara  dua  pihak  dalam  lapangan  harta kekayaan,  dimana  pihak  yang  satu  (kreditur)  berhak  atas  prestasi  dan  pihak  lain (debitur) berkewajiban melaksanakan prestasi.”
Kegiatan  pinjam  meminjam  setelah  ada  alat  tukar  berupa  uang,  maka mulai dikenal pinjam meminjam uang, dan pada dunia perbankan dikenal sebutan kredit  sebagai basic dari  kreditur  yang  memberi  pinjaman,  dilakukan  melewati perorangan  maupun  lembaga  keuangan,  yang  tidak  jauh  dengan  suatu  jaminan yang diagunkan, yang mereka awali dengan persetujuan hingga menjadi utang.
Utang-piutang  bukan  hal  baru,  karena  setiap  hari  ada  orang  yang mempunyai  masalah  dengan  hal  ini.  Utang-piutang  merupakan  perjanjian  antara pihak  yang  satu  dengan  pihak  lain  dengan  objek  perjanjiannya  adalah  uang. Kedudukan  yang  satu  sebagai  pemberi  pinjaman  atau  si  berpiutang  (kreditur) dengan pihak lain yang menerima pinjaman uang (disebut si berutang/debitur). 4) Utang-piutang  sebagai  perjanjian  menimbulkan  hak  dan  kewajiban  bagi para pihak yang membuatnya. Dalam pinjaman uang (utang) yang tertuang dalam perjanjian utang-piutang oleh kreditur kepada debitur bukan tanpa resiko,  karena resiko  mungkin  saja  terjadi  baik  akibat  dari  kelalaian  yang  disengaja  ataupun kelalaian yang tidak disengaja.
Perjanjian  adalah  sumber  penting  yang  melahirkan  perikatan.  Hubungan dua  orang  atau  lebih  ini  adalah  suatu  hubungan  hukum,  yang  berarti  hak  yang berpiutang itu dijamin oleh hukum atau undang-undang, 5) intinya bahwa kehendak untuk  mempunyai  hubungan  hukum  dalam  perikatan  ini  karena  para  pihak mengharap  adanya  akibat  hukum  dikemudian  hari  dari  perjanjian  ini,  sehingga diperoleh kepastian hukum.
Tujuan  manusia  meminjam  uang  biasanya  dipakai  untuk  keperluan  atau kebutuhan.  Siberpiutang  menuntut  siberutang  agar  memenuhi  prestasi  sesuai perikatan  yang  ada  diantara  mereka,  karena  dasar  tuntutannya  adalah  perikatan yang  sudah  ada  diantara  mereka,  maka  untuk  menuntut  pemenuhan  perikatan, sebetulnya siberpiutang tidak perlu mendahuluinya dengan suatu somasi. 6)
Kerap  terjadi  permasalahan  hukum  dalam  masyarakat,  yaitu  yang  semula utang  piutang  kemudian  diselesaikan  melalui  cara  pembuatan  akta  PPJB,  akta Kuasa  Menjual,  AJB  dan  BN  (balik  nama)  sertifikat  dari  si  berutang  ke  si berpiutang,  misalnya  semula  utang  tidak  terbayar,  kemudian  meminta  jaminan sertifikat  tanah  dan jaminan ini kemudian dibaliknamakan melalui proses seperti diatas,  sedangkan  dalam  permasalahan  ini,  perjanjian  pokoknya  adalah  pinjam
2) R.Setiawan, Pokok-pokok Hukum Perikatan , Putra abardin, Bandung, 1999, hlm 2.
3) Hukum  perdata  menurut  R.Wirjono  Prodjodikoro  dalam  bukunya  berjudul Asas-asas Hukum  Perdata , Sumur Bandung, 1979, hlm.7,  dikatakan bahwa  “hukum privaat dalam  bahasa Indonesia dinamakan hukum sipil, oleh karena perkataan sipil dalam bahasa Indonesia telah sering dipakai.”
4) Istilah  si  berutang  dan  si  berpiutang  dikenal  dalam  bukunya  R.Soebkti  judul KUHPerdata, sedangkan dalam UU Perbankan, yang berutang disebut debitur dan yang berpiutang disebut kreditur yaitu biasanya pihak bank.
5) Subekti, Hukum Perjanjian , PT.Intermesa, Jakarta, 2005, hlm.3.
6) J.Satrio, Hukum  Perikatan-perikatan  pada  Umumnya ,  PT.Alumni,  Bandung  1999, hlm.133.
meminjam,  maka hak atas tanah  yang dijadikan  jaminan bukan dibuat  PPJB dan kuasa  menjual,  tetapi  dibuat  akta  hak  tanggungan  (HT)  sesuai  UU  No.4  Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT).
Menurut Pasal 1754 KUHPerdata pinjam meminjam adalah : Perjanjian  dengan  mana  pihak  yang  satu  memberikan  kepada  pihak  yang lain  suatu  jumlah  tertentu  barang-barang  yang  menghabis  karena pemakaian,  dengan  syarat  bahwa  pihak  yang  belakangan  ini  akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan  yang sama pula.
Sedangkan  jual  beli tentu  berbeda  makna  dan  berbeda  tujuan  dengan ketentuan pinjam meminjam menurut Pasal 1754 KUHPerdata seperti tersebut di atas. Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, jual beli adalah :
Suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  untuk memenuhi  suatu  barang, dan pihak lain  yang membayar untuk  hari harga yang diminta.
Tujuan diadakannya proses jual beli itu sendiri adalah untuk memindahkan atau mengalihkan hak milik atas suatu hak kebendaan yang diperjualbelikan. Jual beli  dianggap  telah  terjadi  antara  kedua  belah  pihak  apabila  telah  tercapai  kata sepakat  tentang  suatu  barang  yang  akan  dibeli  beserta  harga  barang  tersebut, meskipun  barang  itu  belum  diserahkan  dan  harganya  belum  dibayar,  artinya dengan  adanya  kesepakatan  kedua  belah  pihak,  maka  kedua  belah  pihak  terikat satu sama lainnya untuk melaksanakan apa yang telah disepakati.
Proses  transaksi  jual  beli  tanah,  seringkali  kali  didengar  dua  istilah,  yaitu PPJB dan AJB). 7) Kedua istilah ini sama-sama perjanjian namun memiliki akibat hukum  yang  berbeda.  PPJB  adalah  pengikatan  sebelum  dilakukannya  proses transaksi  jual  beli,  sedangkan  AJB  pelaksanaan  dari  jual  beli.  Perbedaan  utama keduanya adalah terlihat pada sifat otentikasi dan pelaksanaannya.
PPJB  adalah  ikatan  awal  antara  para  pihak  dan  bersifat  perjanjian pendahuluan dan pada umumnya akta ini dibuat oleh para pihak dan di legalisasi oleh  notaris.  Sehubungan  dengan  sifatnya  yang  sekedar  perjanjian  pendahuluan, hal  itu  menyebabkan  PPJB  tidak  mengikat  tanah  sebagai  obyek  perjanjian  dan tidak  menyebabkan  beralihnya  kepemilikan  tanah  dari  penjual  ke  pembeli. Umumnya,  PPJB  mengatur  bagaimana  penjual  akan  menjual  tanahnya  kepada pembeli. Namun demikian, hal ini belum dapat dilakukan karena ada sebab-sebab tertentu,  misalnya  tanahnya  masih  dalam  jaminan  bank  atau  masih  diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan, maka dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB.
Berbeda  halnya  dengan  PPJB,  AJB  merupakan  akta  otentik  yang  dibuat oleh Pejabat  Pembuat Atas  Tanah  (PPAT) dan merupakan syarat  dalam jual  beli tanah.  Dengan  dibuatnya  AJB,  maka  tanah  sebagai  obyek  jual  beli  telah  beralih dari penjual kepada pembeli untuk selanjutnya didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
PPJB mengatur syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar  dapat  dilakukannya  AJB.  Dengan  demikian,  PPJB  merupakan  ikatan  awal yang  bersifat  dibawah  tangan  untuk  dapat  dilakukannya  AJB  yang  bersifat
7) Ahmad Sodikin, Politik Hukum Agraria , Cet-Pertama, Jakarta, 2013, hlm.13.
otentik.  Penggunaan  surat  kuasa  mutlak  untuk  menjual  hak  atas  tanah  sudah diinstruksikan  untuk  dilarang  oleh  Menteri  Dalam  Negeri  demi  kepentingan ketertiban  status  penggunaan  tanah  melalui  Instruksi  Mendagri  No.  14/1982 tentang  Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  sebagai  Pemindahan  Hak  atas Tanah. Dengan demikian, sekarang selain dibuat akta PPJB juga harus dibuat akta Kuasa Menjual akibat larang tersebut.
Akta  kuasa  menjual  digunakan  sebagai  dasar  pemindahan  hak  atas  tanah yang  seharusnya  melekat  pada  pemegang  hak  menjadi  beralih  kepada  penerima kuasa  mutlak  dengan  tidak  dapat  ditarik  kembali.  Untuk  itu,  pengaturan  surat kuasa  mutlak  ini  memang  tidak  sejalan  dengan  logika  hukum  yang  ada.  Dalam beberapa  perkara  yang  telah  diputus  oleh  Mahkamah  Agung,  pada  prinsipnya sama,  yaitu  membatalkan  surat  kuasa  mutlak.  Hal  ini  dapat  dilihat  dari yurisprudensi MA tanggal 3 Juli 1985 yang membatalkan perjanjian semu karena adanya akta kuasa menjual, yang bermula dari utang piutang menjadi jual beli : Walaupun perjanjian dalam suatu Akta Notaris dimana seseorang memberi kuasa  kepada  orang  lain  untuk  menjual  rumah  sengketa  kepada  pihak ketiga  maupun  kepada  dirinya  sendiri  dianggap  sah,  namun  mengingat riwayat  terjadinya  surat  kuasa  tersebut  yang  sebelumnya  bermula  dari pengakuan utang, dengan menjaminkan rumah sengketa yang karena tidak dapat  dilunasi  waktunya  diubah  menjadi  kuasa  untuk  menjual  rumah tersebut  maka  perjanjian  demikian  itu  sebenarnya  merupakan  perjanjian semu untuk menggantikan perjanjian asli yang merupakan utang piutang. Permasalahan lain yang sering timbul dalam pembuatan akta otentik, yaitu
dalam  pembuatan  wajib  dihadiri  oleh  para  pihak  yang  melakukan  perbuatan hukum atau kuasanya dan disaksikan oleh minimal 2 orang yang memenuhi syarat untuk  bertindak  sebagai  saksi, 8) dengan  demikian  apabila  syarat  itu  disimpangi dengan jalan ditandatangankan kemudian tanpa hadir dihadapan notaris cq PPAT, maka  sebenarnya  akta  ini  adalah  batal  demi  hukum,  karena  apa  yang  dijelaskan dalam komparisi akta tidak sesuai dengan yang sebenarnya.
Penulis  mengambil  2  contoh  perkara  yang  jenisnya  sama  mengenai persoalan  yang  dimulai  dari  utang-piutang  namun  dalam  penangangannya  yang berbeda, dengan tujuan menjadi pembanding satu sama lain.
Perkara  yang  pertama,  penggugat  melawan  tergugat-1  sampai  tergugat-3. Gugatan  dibuat  tanggal  12  Maret  2018  dan  didaftarkan  tanggal  14  Maret  2018 dengan register perkara No. 127/Pdt/G/2018/ PN.Bdg.
Penggugat  menjadi  pemilik  dari  rumah  tergugat-2  dan  tergugat-3 berdasarkan  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  yang  diperoleh  dari  PPJB  tahun  2016 dibuat  notaris  dan  ditandatangani  oleh  tergugat-2  dan  3  dengan  penggugat, kemudian terjadi AJB tahun 2017 oleh PPAT, dimana penggugat selaku penerima PPJB  bertindak  untuk  menjual  termasuk  kepada  dirinya  sendiri  sesuai clausula dalam PPJB dan akta menjual. 9)
8) Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Nasional,  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang  dan Pelaksaannya , Universitas Trisakti, Jakarta, 1993, hlm.507.
9) Semula clausula kuasa  menjual  terdapat  PPJB,  namun  dalam  perkembangannya, clausula ini  dibuat  dalam  akta  tersendiri  disamping  akta  PPJB  yaitu  Surat  Kuasa  Menjual  yang dibuat oleh  notaris.
Peristiwanya  terjadi  bulan  Mei  2015,  tergugat-1  datang  ke  penggugat untuk meminjam uang dengan janji waktu 1 bulan dan memberi keuntungan 3%, namun  penggugat  ikhlas  membantu,  namun  uangnya  dari  kartu  kredit  dengan bunga 3% (utang ini belum dibayar) dan tanggal  11 Juni 2015 tergugat-1 datang lagi untuk meminjam uang untuk usaha yang lainnya, namun utang ini juga belum dikembalikan.
Tanggal  22  Pebruari  2016  tergugat-1  datang  lagi  untuk  meminjam  uang untuk membeli 3 buah mobil yang di lelang leasing, dan juga menyisakan utang, kemudian  tanggal  14  November  2016  tergugat-1  datang  lagi  untuk  meminjam uang yang akan dipergunakan untuk menebus sertifikat tergugat-2 (Ibu tergugat-1) di bank BRI guna untuk membayar semua hutang. Penggugat mengusahakan dari kartu kredit dan pinjam dari teman dengan bunga 3% perbulan dan pada saat  itu juga  sekaligus  dibuat  PPJB  dan  Kuasa  Jual  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan notaris  serta  ditandatangani  oleh  tergugat-2  dan  3  dengan  penggugat  atas  SHM No.3835  (atas  nama  tergugat-2)  dengan  jatuh  tempo  1  bulan  atau  dengan sendirinya dibalik nama atas nama penggugat sesuai janji tergugat-2 .
Untuk menjamin utang ini, tanggal 14 November 2016 tergugat memberi 1 lembar Cek bank BNP No.AH 843752 senilai Rp.468.650.000,- yang jatuh tempo 1 bulan tanggal 14 Desember 2016 namun ternyata tidak dapat dicairkan.
Tanggal  13  Februari  2016  kedua  orang  tua  tergugat-1  (tergugat-2  dan  3) datang mengangsur utang dan dari situ tidak pernah datang untuk  menyelesaikan utangnya.  Sampai  akhir  tahun  2016  para  tergugat  belum  juga  mengembalikan uang  atau  mengangsur  utang,  walaupun  penggugat  berusaha  meminta  dan  dalam beberapa  kali  pertemuannya  didapat  kenyataan  bahwa  tergugat-1  sebetulnya mampu  untuk  mengembalikan  uang,  maka  tanggal  15  Mei  2017  berdasarkan PPJB  itu  karena  tergugat  tidak  dapat  membayar,  maka  penggugat  mencari  dana pinjaman  bank  dan  sertifikat  harus  dibalik  nama  ke  penggugat  sehingga  dengan kekuatan  Pasal  3  sub  b  PPJB,  dibuat  AJB  dengan  harga  jual  Rp.477.000.000,- dibuat oleh PPAT yang sama dengan sertifikat No.3835.
Sertifikat  ini  menjadi  tercatat  atas  nama  penggugat  dan  penggugat  minta tergugat  mengosongkan  rumah  yang  dikuasai  tergugat-2  dan  3.  Penggugat meminta  tergugat-1  untuk  mengosongkan  rumah  namun  tidak  dilaksanakan  dan pada  tanggal  6  Oktober  2017  melalui  kuasa  hukum  penggugat  diadakan pertemuan dimana tergugat minta waktu sampai dengan awal tahun 2018, namun sampai sekarang tergugat 2 dan 3 tidak melaksanakan perjanjiannya.
Tindakan  yang dilakukan pengggugat  menurut  majelis hakim  telah sesuai dengan  Pasal  1313  KUHPerdata  bahwa  “Suatu  persetujuan  dimana  satu  orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih,” dan perjanjian telah dilaksanakan  sesuai  Pasal  1338  KUHPerdata.  Penggugat  selaku  pembeli  yang beritikad baik perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1267 KUHPerdata dan diperkuat putusan  MA  No.251k/Sip/1958  tanggal  26-12-1958  yang  menyatakan  ”Pembeli yang  telah  bertindak  dengan  itikad  baik  harus  dilindungi  dan  jual  beli  yang bersangkutan  haruslah  dianggap  sah,”  serta  putusan  MA  No.1230k/Sip/1980 menyatakan “Pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum.”
Akibat  perbuatan  para  tergugat,  penggugat  dirugikan  semenjak  rumah  itu dibeli dengan fasilitas kredit perbankan dan akhirnya PN Bandung dalam perkara No.127/Pdt/G/2018/PN.Bdg memutuskan :
1. Mengabulkan gugatan penggugat
2. Menyatakan PPJB sah menurut hukum
3. Menyatakan AJB adalah menurut hukum
4. Menghukum  tergugat  2  dan  3  untuk  segera  mengosongkan  dan menyerahkan rumah.
Perkara  yang  kedua  adalah  perkara  dugaan  tindak  pidana  penipuan jo penggelapan  (Pasal  378 jo 372  KUHP)  yang  dilaporkan  ke  penyidik  dalam  LP tanggal  6  Desember  2017.  Tn.A.  beserta  istri  (pelapor)  melaporkan  tetangganya Tn.B  beserta  istri  (terlapor).  Penyelidikan  dilakukan  atas  dasar  LP  ini  atas  cek kosong  dalam  pembayaran  utang  akibat  macetnya  kerjasama  trading  usaha  jual beli minyak ( by reject ).
Menurut Pasal 19 (2) UU 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia (UU HAM) bahwa “tidak adapun atas putusan pengadilan yang bisa dipidana penjara atau kurungan dibuat atas alasan ketidakmampuan seorang karena ketidakmampuannya  membayar  utang,”  selain  itu  terjadinya  LP  ini  akibat  dari terlapor  mengajukan  gugatan  ke  PN  Bandung,  sehingga  pelapor  tersinggung, karena seharusnya terlapor menjalankan isi perjanjian tersebut.
Penyidik menerima dan memprosesnya, padahal perkaranya sedang proses gugatan.  Penyelidik  menerapkan  Pasal  378  KUHP  atas  cek  kosong  yang digunakan  sebagai  alat  pembayaran.  Menurut  unsur  pasal  ini  jika  ada  orang sebagai  subjek,  ada  bujuk  rayu  untuk  mendapatkan  sesuatu  atau  tipu  muslihat, mendapat  keuntungan,  dan  ada  yang  dirugikan,  jika  unsur  ini  ada  maka  terjadi penipuan,  namun  sebenarnya  MA  berpendapat  bahwa  tidak  serta  merta  kejadian cek kosong adalah melanggar Pasal 378 KUHP. 10)
Penyelidik  juga  menjunctokan  Pasal  372  KUHP  tentang  penggelapan, dimana  salah  satu  unsurnya  adanya  barang,  padahal  barang  dalam  perkara  ini adalah  “uang”  sedangkan  uang  menurut  hukum  perdata  tidak  termasuk  barang, karena jika uang dianggap barang, maka teori jual beli akan berubah menjadi teori tukar menukar.
Gugatan  terlapor  atas  surat  perjanjian  yang  dibuat  tanggal  13  September 2017  antara  pelapor  dan  terlapor  tentang  penyelesaian  kewajiban  pengembalian uang.  Utang  ini  berasal  dari  trading  minyak  goreng  yang  dilakukan  terlapor dengan  sebagian  dana  milik  pelapor.  Dalam  kerjasama  ini  disepakati  bagi  hasil secara  lisan  dan  kerjasama  ini  yang  kedua  sejak  awal  tahun  2017  yang  telah berhasil  dan  menguntungkan,  namun  pada  kerjasama  kedua,  di  bulan  Juli  2017 merugi akibat barang yang dibeli banyak yang rusak.
Terlapor melakukan upaya dengan cara barang yang rusak dibuat menjadi sistem  kiloan,  kemudian  hasil  penjualan  dibayarkan  kepada  pelapor  secara berangsur,  namun  menurut  pelapor  pembayaran  ini  bukan  untuk  pelapor,  tapi untuk  sebuah koperasi  yang juga ikut investasi  menanamkan modal dalam  usaha ini  tanpa  sepengetahuan  terlapor  sebelumnya,  dimana  angota  instansi penyelenggara  koperasi  ini  juga  hadir  dan  memberikan  penekanan  pada  saat penandatanganan perjanjian, namun tidak mau hadir pada saat dimintai kesaksian di pengadilan (perdata).
10) http://batamtoday.com, diakses Selasa, 25 Juni 2019, jam.09.15 Wib.
Peristiwa  terjadinya  perjanjian  ini  ketika  pelapor  didesak  melunasi  dan disuruh  untuk  membuat  cek  sebagai  pegangan  pelapor.  Sehubungan  terlapor sedang merugi, ia tidak berani untuk memberinya namun pelapor terus memaksa, akhirnya disepakati diberi cek dan tidak untuk dicairkan karena sebagai pegangan saja,  namun  pelapor  mengkliringnya  sebelum  dana  terisi,  kemudian  tanggal  13 September 2017 terlapor dipanggil ke rumah pelapor, dan setelah datang ternyata ada  apparat  keamanan  dan  pertahanan  negara,  kemudian  pelapor  ditagih  dan disuruh  menandatangani  Surat  Perjanjian  untuk  membayar  Rp.2.065.000.000,- (termasuk  bunga  dan  denda)  namun  terlapor  tidak  mau  karena  utangnya  hanya Rp.1.063.000.000,-.
Pelapor  mengancam  akan  melaporkan  cek  kosong  ke  polisi,  dan  pelapor memaksa  terlapor  untuk  menyerahkan  sertifikat  rumah  sebagai  pengganti  cek kosong.  Selain  ancaman  untuk  dilaporkan,  Pelapor  mengancam  secara  verbal  di depan  aparat  tersebut.  Terlapor  takut  dan  mau  menandatanganinya  dan  hari  itu juga terlapor menyerahkan SHM atas tanah No. 4314/Kel.Sukahaji seluas 224m 2 tercatat  masih  atas  nama  orang  lain,  milik  terlapor,  dan  oleh  pelapor  dihargai Rp.1.000.000.000,- padahal tanah dan bangunan ini bernilai Rp.2.000.000.000,-.
Terlapor  mendaftarkan  gugatan  dengan  permohonan  agar  surat  perjanjian itu  dibatalkan  atas  dasar  perbuatan  melawan  hukum  dan  setelah  diregister, terlapor  memasang  plang  di  kedua  objek  tanah  ini  dengan  menyebutkan  bahwa tanah ini sedang dalam  proses di  pengadilan. Akibatnya Pelapor melaporkan cek kosong ke kantor polisi dan diterima lalu diproses melalui tahap penyelidikan.
Tanggal  11  Mei  2018  terlapor  ditangkap  dan  ditahan  Polda  Metro  Jaya dengan  tuduhan  Pasal  480  KUHP  atas  barang  unilever  sebanyak  2  kontainer seharga  3  milyar  lebih.  Atas  kejadian  ini,  Penyidik  setelah  hari  raya  Idul  Fitri 2018 meningkatkan status terlapor menjadi tersangka, kemudian sebelum diputus dalam perkara perdatanya, terlapor dan pelapor berdamai, kemudian penyidik atas permohonan  pelapor  menghentikan  penyidikan,  dilakukan  penangguhan  perkara, kemudian  bulan  Januari  2019,  penyidik  mengeluarkan  surat  pengentian penyidikan perkara (SP-3).
Kedua  perkara  ini  menjadi  inspirasi  untuk  dijadikan  bahan  yang  saling memperbandingkan  karena  cara  penangannya  berbeda  namun  akar  masalahnya sama.

## PEMBAHASAN DAN DISKUSI
Teori  negara  hukum  materiel  termuat  dalam  Pasal  1  (3)  Undang-Undang Dasar 1945, bahwa Indonesia negara hukum ( rechtstaat ) bukan negara kekuasaan ( machstaat ),  Indonesia  adalah  negara  berkedaulatan  rakyat  dan  berdasarkan  atas hukum (negara hukum demokrasi). 11)
Konsep  negara  hukum  selalu  bersentuhan  dengan  HAM,  karena  ia  tidak dapat  dikatakan sebagai  negara hukum  selama  ia  ini tidak memberi  penghargaan dan jaminan HAM, oleh karena itu ciri negara hukum terdiri dari : 12)
11) Syahrul  Machmud, Penegakan  Hukum  Lingkungan  Indonesia,  Penegakan  Hukum Administrasi, Hukum Perdata, dan Hukum Pidana Menurut Undang-Undang No.32 Tahun 2009, Edisi ke-2 Graha Ilmu, Jogjakarta, 2012, hlm.5.
12) Kesimpulan  Simposium “ Indonesia Negara Hukum, ” UI, Jakarta, 7 Mei 1966.
1. Pengakuan  dan  perlindungan  HAM  yang  mengandung  persamaan dalam bidang politik, hukum, sosial, kultural dan pendidikan.
2. Peradilan yang bebas dan tidak memihak, tidak dipengaruhi oleh  suatu kekuasaan atau kekuatan  lain apapun.
3. Legalitas dalam arti hukum dalam semua bentuknya.
Perlunya  perlindungan  HAM  sebagai  syarat  negara  hukum,  agar  setiap tindakan  berdasarkan  atas  hukum,  negara  harus  melakukan  supremasi  hukum. Ada  4  elemen  penting  dalam  hukum  yang  menjadi  ciri  berjalan  dan  tegaknya supremasi hukum yaitu : 13)
1. Jaminan  bahwa  pemerintah  dalam  menjalankan  kekuasaannya  selalu dilaksanakan atas dasar hukum dan perundang-undangan.
2. Jaminan perlindungan hukum atas dasar hak-hak dasar.
3. Pembagian kekuasaan negara yang jelas adil dan konsisten ; serta
4. Perlindungan  hukum  dari  badan-badan  peradilan  terhadap  tindakan pemerintah.
Negara  hukum  identik  dengan rule  of  law ,  istilah rechstaat adalah pembatasan  kekuasaan  negara  oleh  hukum. 14) Menurut  Padmo  Wahyono  istilah rechtstaat dalam  konstirusi  Indonesia  harus  mengandung  arti  bahwa  hukum dipakai  jika  unsur-unsur  dalam  pengertiannya  dapat  mendukung  pandangan bernegara,  seperti  penegasan  konstitusi  bahwa  kekuasaan  kehakiman  adalah merdeka  dari  pengaruh  eksekutif.  Scheltema  berpendapat  bahwa  unsur-unsur negara hukum adalah  : 15)
1. Adanya kepastian hukum ;
2. Adanya persamaan ;
3. Adanya demokrasi ;
4. Adanya pemerintahan yang melayani kepentingan umum.
Konsep negara hukum anglo saxon bahwa unsur negara hukum adalah :
1. Supremasi  hukum  dalam  arti  bahwa  hukum  mempunyai  kekuasaan tertinggi dalam negara ;
2. Persamaan di depan hukum bagi semua warga negara ;
3. Jaminan terhadap hak asasi manusia.
Menurut  Daniel  S.Levi 16) ada  3  penopang  idiologi  negara  hukum  yang saling  berkaitan,  yakni  kemajemukan  etnis  dan  agama,  struktur  kelas  yang berubah,  dan  masalah  keabsahan  politik.  Hal  senada  dengan International Commission of jurist (ICI) bahwa ciri negara hukum disamping menyebut adanya independent and impartial tribunal juga harus mempunyai ciri sebagai berikut :
1. Perlindungan konstituional ;
2. Pemilihan umum yang bebas ;
3. Kebebasan untuk menyatakan pendapat ;
4. Kebebasan untuk berserikat dan berorganisasi serta beroposisi ;
5. Pendidikan kewarganegaraan.
13) Bambang Sugiono, et.al, “Supremasi Hukum dan Demokrasi, ”  Jurnal Hukum, Nomor 14, Vol.7, FH Univ.Islam Indonesia, Yogyakarta, 2000.
\14) Frieman , Leal Theory, Fourt Edition, Steau and Sons Limited, London, 1960, hlm.106.
15) Bintang Saragih dalam bukunya Syahrul Machmud, Op.cit , hlm.6.
16) Edi Setiadi dalam bukunya Syahrul Machmud, Ibid , hlm.7.
Sedangkan pengertian negara hukum menurut GS. Diponolo adalah : 17)
Negara  yang menyatakan kehendaknya dengan hukum dan segala sesuatu di dalam negara itu dilaksanakan menurut hukum. Negara hukum bekerja dengan  berlandaskan  UU  dasar  atau  konstitusi  dan  berdasarkan  tertib hukum  yang  sesuai  dengan  pendapat,  kehendak,  dan  kepentingan  umum. Hukum bersendi pada kepentingan umum berlaku sebagai dasar tata kuasa negara, dasar tata laksana pemerintah, dan dasar tata hidup masyarakat.
Demikian pula menurut Padmo Wahyono, 18) suatu negara disebut sebagai negara hukum  apabila  ada  suatu  pola  untuk  menghormati  dan  melindungi  hak-hak kemanusiaan,  ada  mekanisme  kelembagaan  negara  yang  demokratis,  ada  suatu tertib hukum, dan ada kekuasaan kehakiman yang bebas.
Pengertian negara hukum menurut Arief Sidharta adalah : 19)
1. Pengakuan  penghormatan  dan  perlindungan  kepribadian  manusia (identitas)  yang  mengimplikasikan  atas  pengakuan  dan  perlindungan martabat  dan  kebebasan  manusia,  yang  merupakan  asas  fundamental dari negara hukum ;
2. Asas  kepastian  hukum  yang  mengimplikasikan  berbagai  hal,  yaitu warga masyarakat harus bebas dari tindakan pemerintah dan aparatnya yang  tidak  dapat  diprediksi  dan  tindakan  yang  sewenang-wenang, pemerintah dan aparatnya harus terikat dan tunduk pada aturan hukum positif,  dan  semua  tindakan  pemerintah  dan  aparatnya  harus  selalu bertumpu pada aturan hukum positif sebagai dasar hukumnya ;
3. Asas  persamaan,  yaitu  pemerintah  dan  para  pejabatnya  harus memberikan perlakuan yang sama untuk semua orang ;
4. Asas  demokrasi,  asas  ini  berkenaan  dengan  pengambilan  keputusan. Tiap  warga  negara  memiliki  kemunginan  dan  kesempatan  yang  sama untuk mempengaruhi putusan dan tindakan pemerintah. Untuk itu harus terjamin bahwa warga negara dengan menggunakan hak pilihnya (pasif dan  aktif)  dapat  mempengaruhi  susunan  badan  perwakilan  dan  dapat menjadi angotanya ;
5. Asas  pemerintah  dan  para  pejabatnya  mengemban  fungsi  melayani masyarakat.  Asas  ini  dijabarkan  dalam  seperangkat  asas  umum pemerintahan yang baik ( algemene beginselen van behoorlijk bestuur )
Menurut  Paul  Scholten 20) negara  dapat  dikatakan  sebagai  negara  hukum apabila  terdapat  pembatasan  kekuasaan  negara  terhadap  warganya.  Tindakan negara terhadap warganya dibatasi oleh hukum, sedangkan  yang menjadi  elemen
17) GS. Dipomolo, Ilmu Negara, Balai Pustaka, Jakarta, 1975, hlm.145.
18) Padmo  Wahyono, Indonesia  Negara  Berdasarkan  Atas  Hukum, Ghalia  Indonesia, Jakarta, 1983, hlm.7.
19) Bernard  Arief  Sidharta, Refleksi  tentang  Struktur  Ilmu  Hukum,  Sebuah  Penelitian tentang  Fondasi  Kefilsafatandan  Sifat  Keilmuan  Ilmu  Hukum  Sebagai  Landasan  Perkembangan Ilmu Hukum  Nasional Indonesia, Mondar Maju, Bandung, 2000, hlm.199-201.
20) Ramdlon  Naning, Cita  dan  Citra  Hak  Asasi  Manusia  di  Indonesia, Lembaga Kriminologi-UI, Program Penunjang Bantuan Hukum Indonesia, Jakarta, 1983, hlm.26.
utama  negara  hukum  adalah  adanya  pembatasan  kekuasaan  yang  berlandaskan atas hukum, dengan demikian terdapat asas legalitas dari negara hukum.
Negara  hukum  dalam  makna  materiel  menurut  Sthal  harus  memenuhi  4
(empat) unsur pokok, yaitu : 21)
1. Pengakuan dan perlindungan terhadap hak asasi manusia ;
2. Negara didasarkan pada teori trias politika ;
3. Pemerintah didasarkan pada undang-undang ;
4. Ada  peradilan  administrasi  neara  yang  bertugas  menangani  kasus perbuatan melanggar hukum oleh pemerintah.
Teori  realitas  sosial  yang  dikemukakann  oleh  Max  Weber  telah menempatkan  konsep  tindakan  individual  bermakna  pada  pusat  teorinya  tentang masyarakat.  Konsep  ini  menekankan  realitas  sosial  tidak  berwujud  secara obyektif. Kehidupan sosial secara rumit dibentuk oleh culture dan makna, karena para  pelaku  menggunakan  pengetahuan  mereka,  untuk  menyesuaikan  diri  dan mengubah dunia, dimana mereka menjadi bagiannya. 22)
Manusia mempunyai kebebasan total dan berbatas dengan berbagai tujuan yang  hendak  dicapai,  kondisi  dan  norma,  serta  situasi  penting  lainnya.  Manusia mempunyai  kemauan  bebas  dalam  memilih  alternatif  tindakan.  Kemampuan  ini oleh  Talcott  Parsons  disebut voluntarism (kesukarelaan),  yaitu  kemampuan individu melakukan tindakan, dalam arti menetapkan cara atau alat dari sejumlah alternatif yang tersedia dalam rangka mencapai tujuannya. 23)
Ajaran  agama  dipraktikan  oleh  penganut  sesuai  situasi  riil  dan  budaya yang  mereka  hadapi. 24) Aktualisasi  nilai  islam  berlangsung  mengikuti  irama sistem  nilai  budaya  lokal,  membentuk  struktur  masyarakat  yang  berbeda.  Sistim ini  mempengaruhi  pemahaman  masyarakat  terhadap  ajaran  Islam.  Rasulullah bersabda “kalian lebih mengetahui urusan dunia kalian,” 25 ) hadist ini merupakan nash dalam urusan dunia, manusia diberi kebebasan berfikir dan bertugas sebagai khalifah  fil ardh untuk  mengelola  bumi  guna  kebahagiaan  manusia  itu  sendiri, maka  ekonomi  adalah  urusan  dunia, 26) persoalan  dunia  diserahkan  pada  manusia untuk  berpikir dan berkreasi  melalui  akal  pikiran. Menurut exchange theory dari George Homans 27) teori ini berusaha memahami prilaku manusia sebagai sesuatu yang  selalu  disadari  oleh  konsiderasi  untung  dan  rugi  yang  akan  diperoleh  jika pilihan  tidak  ditempuh.  Suatu  prilaku  tergolong  rasional  bila  keuntungan  yang dapat diraih lebih besar dari kerugian yang akan menimpanya.
21) Muh. TahirAshary, Negara Hukum, Bulan Bintang, Jakarta, 1992, hlm.66.
22) Robert W Hefner, et.al , Perubahan Sosial dan Perkelahian Politik, LKIS bekerjasama dengan The Asia Foundation, Yogyakarta, 1999, hlm.xiv.
23) George Ritzer, Op.cit. hlm.57.
24) Radjasa Mu’tasim, et.al, Bisnis Kaum Sufi, Studi Tarekat Dalam Masyarakat Industri , Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 1998, hlm.vii.
25) HR. Muslim dalam Kitab Shahib dari Siti Aisyah dan Anas, dalam Yusuf Al Qardawi, Peranan Nilai Moral dalam Perekonomian Islam , Robbani Press, Jakarta, 1995, hlm.12.
26) Yusuf Qardhawi, Peranan Nilai Moral dalam Perekonomian Islam , terjemahan Daurul Qiyam Wal Akhlak Fil Iqtishodil Islami, Robbani Press, Jakarta, 1995, hlm.11.
27) Irving  M.  Zeitling, Memahami  Kembali  Sosiologi, UGM-Press,  Jokgakarta,  1996, hlm.93.
Kesenjangan antara teori yang sudah ada dengan pelaksanaan di lapangan atau dalam perkembangan di masyarakat, yaitu antara teori yang sudah dibakukan dan dirumuskan dalam konteks negara hukum dengan realitas sosial yang berbeda dengan teori semula yang telah dikukuhkan dalam teori negara hukum.
Manusia sebagai homo sucius dalam hidupnya tidak terlepas dari interaksi sosial, sering terjadi benturan kepentingan. Kepentingan antara individu yang satu dengan  yang  lain  kadang  bersamaan,  ada  kepentingan  yang  saling  sesuai  dan mengisi  dan  ada  yang  bertentangan.  Seluruh  kepentingan  ini  harus  ditentukan batasnya dan dilindungi. Membatasi dan melindungi kepentingan manusia dalam pergaulan antar manusia adalah merupakan tugas hukum. 28)
Teori  realaitas  sosial  menempatkan  teori ultimum  remedium bagi  hukum pidana  terhadap  perkara  perdata  adalah  keharusan  yang  hakiki,  karena  hampir semua perkara dimulai dari peristiwa perdata maka harus juga diakhir dalam ranah hukum  perdata,  sedangkan  hukum  pidana  merupakan  jalan  akhir  dari  kebuntuan suatu  perkara  perdata  yang  sebenarnya  juga  tidak  perlu  diterapkan,  karena sejatinya dalam perkara perdata tidak diperlukan adanya sanksi pidana.
Menurut  Lili  Rasjidi 29) tentang  reduksi  normative  terhadap  hukum  yang terjadi  seperti  dalam  penelitian  ini,  adalah  perlakuan  reduktif  terhadap  hukum disebabkan oleh faktor yang bersifat internal dan eksternal :
Faktor  internal  adalah  faktor  yang  berasal  dari  dalam  ilmu  hukum,  serti perkembangan dialektis teori-teori hukum, masyarakat hukum dan budaya hukum.  Faktor  eksternal  adalah  faktor  yang  berasal  dari  luar  sistem  ilmu hukum,  yaitu  perkembangan  ilmu  pengetahuan  pada  umumnya,  pengaruh diferensiasi  ilmu  terhadap  hukum,  dan  pengaruh  perkembangan metodologi sains pada umumnya.

## Perjanjian Pinjam-Meminjam Uang Tidak Patut Diubah Menjadi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan Bangunan
Kedudukan  antara  perjanjian  pinjam-meminjam  (utang-piutang)  dengan perjanjian  jual  beli  adalah  sederajat  (sama-sama  sebagai  perjanjian  nominat/ perjanjian bernama), keduanya merupakan perjanjian pokok yang berbeda dengan perjanjian accesoir .  Masing-masing  perjanjian  nominat  ini  juga  bisa  melahirkan perjanjian  yang  mengikutinya  (perjanjian accesoir atau  perjanjian  ikutan  atau perjanjian tambahan  yang  wujudnya disebut perjanjian jaminan) dimana  sifatnya mengikuti kemanapun perjanjian utamanya atau pokoknya berada.
Perjanjian accesoir dalam perjanjian pinjam-meminjam diwujudkan dalam surat  pengakuan  hutang,  dan  agar  surat  perjanjian  pengakuan  hutang  ini  dapat berlaku  efektif  harus  dipasang  irah-irah  atau  grosse  akta  dalam  akta  yang  dibuat oleh Notaris (bukan oleh PPAT), dengan demikian, sepanjang benda jaminannya bukan  berupa  benda  tidak  bergerak,  khususnya  untuk  tanah  dan  atau  bangunan, dan  perjanjian  pengakuan  utang  ini  tetap  melekat  perjanjian  pokoknya  yaitu peerjanjian pengakuan  utang, maka sepajang perjanjian  ini belum dilunasi,  maka perjanjian itu tidak akan hapus dan tetap melekat.
28) Soejono Dirdjosisworo, Pengantar Ilmu Hukum , Raja Grafindo, Jakarta, 2003, hlm.5.
29) Lili Rasjii dan Ida Bagus Wyasa Putra, Hukum Sebagai Suatu Sistem, Fikahati Aneska, Bandung, 2012, hlm.20.
Perjanjian accesoir atau  perjanjian  tambahan  ini  bisa  dibuat  bersamaan pada  awal  perjanjian  pokoknya,  juga  dapat  dibuat  kemudian  setelah  berjalannya perjanjian pokoknya, biasanya ada  yang baru dibuat pada saat si berhutang tidak mampu membayar hutangnya atau mulai terjadinya wanprestasi.
Penggunaan grosse akta pada surat perjanjian pengakuan utang dalam akta otentik memberikan jaminan setingkat dengan putusan hakim, dan apabila dalam waktu yang telah perjanjian ternyata tidak dipenuhi oleh si berhutang, maka benda jaminannya  dapat  dilakukan parate  executi oleh  si  berpiutang,  namun  jika  tidak menggunakan  grosse  akta,  walaupun  dibuat  secara  otentik,  maka  eksekusi langsung  tidak  dapat  dilakukan  jika  pihak  si  berhutang  tidak  mau  menyerahkan benda  jaminannya,  langkah  yang  dapat  diambil  harus  melalui  proses  gugatan  ke pengadilan.walaupun demikian memang andaikan menggunakan grosse akta pun, jika pihak si berhutang tidak rela dan tidak mau menyerahkan benda jaminannya, maka  hak  parate  executipun  dalam  kenyataannya  tidak  dapat  dilakukan,  karena dalam perjanjian, sifatnya harus di mulai dengan kata sepakat dan berakhir dengan kata  sepakat  juga,  oleh  karenanya  jika  tidak  tercapai  kata  sepakat  pada  akhir perjanjian  termasuk  karena  wanprestasinya  si  berhutang,  maka  langkah  yang harus di tempuh oleh si berpiutang adalah mengajukan gugatan ke pengadilan. Apabila benda jaminannya berupa benda tetap  atau  benda  tidak bergerak,
maka  langlah  yang  harus  dibuat  adalah  membuat  akta  hipotek,  sedangkan  sejak tahun  1996,  untuk  benda  jaminan  dalam  bentuk  tanah  dan  atau  bangunan,  harus menggunakan  Hak  Tanggungan.  Dengan  demikian  tentunya  tidak  tepat  dan menyelundupi  hukum  jika  terjadi  dari  perjanjian  utang-piutang  kemudian  terjadi kemacetan dalam pembayaran, lalu dibuat perjanjian jaminan dalam bentuk PPJB, karena surat perjanjian pengakuan utang adalah perjanjian accesoir dari perjanjian utang-piutang.
Penggunaan  PPJB  yang  digunakan  sebagai  perjanjian accesoir terhadap perjanjian  pokoknya  memang  tidak  ada  satupun  larangan  karena  sifat  dari perjanjian-perjanjian  adalah  terbuka  dan  dipeerbolehkan  diatur  lain,  namun perbuatan tersebut  adalah melanggar kepatutan sesuai  Pasal  1339 KUHS, karena dari perjanjian utang-piutang patutnya dibuat perjanjian pengakuan utang sebagai perjanjian accesoir dari perjanjian utang-piutang.
Perbuatan  hukum  seperti  tersebut  diatas,  yaitu  berupa  perjanjian  utang piutang kemudian karena wanprestasi si berhutang, kemudian si berhutang diajak untuk  membuat  PPJB  atas  tanah  dan  bangunan  milik  si  berhutang  merupakan langkah  keliru  dan  melanggar  asas  kepatutan,  karena  antara  perjanjian  utang piutang dan PPJB adalah sesuatu yang berbeda, dan masing-masing berdiri sendiri sebagai perjanjian bernama atau perjanjian nominat sesuai Buku III KUHS.
PPJB  diperuntukan  bagi  perjanjian  pendahuluan  terhadap  AJB  tanah  dan bangunan, hal ini terkait dengan biasanya dalam perjanjian jual beli antara calon pemilik  yang  disediakan  dan  dibangun  oleh  developer,  dimana  pihak  depeloper baru menyediakan lahannya saja, sedangkan untuk pembangunan mengharap dana dari  hasil  pencairan  pinjaman  KPR  bank  kepada  calon  pemilik  rumah  dan  uang pinjaman  tersebut  diterima  oleh  developer.  Berdasarkan  hal  tersebut,  maka pengggunaan  PPJB  terhadap  wanprestasinya  si  berhutang  kepada  si  berpiutang kemudian dibuat PPJB, maka jelas telah terjadi penyelundupan hukum.
Praktek penyelesaikan seperti tersebut diatas dengan menyimpangi hukum banyak  terjadi  sebagaimana  contoh  perkara  terlampir,  maka  secara  perdata muncul istilah penamaan PPJB menjadi ada 2 (dua), yaitu PPJB murni dan PPJB tidak murni.
PPJB murni adalah PPJB yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku,  yaitu  dibuat  berdasarkan  kesepakatan  jual  beli  antara  penjual  tanah  dan atau  bangunan  dengan  pembelinya,  jadi  baik  harga  dan  barangnya  sudah disepakati sejak dari PPJB untuk dilakukan jual beli. Sedangan istilah PPJB tidak murni  adalah  PPJB  yang  dibuat  yang  awal  mulanya  dari  perkara  utang-piutang seperti dalam perkara yang penulis teliti ini.
Akibat  melanggar  asas  kepatutan  ini  mengakibatkan  dalam  tempo beberapa  bulan  sesuai  asas  PPJB,  apabila  hutangnya  belum  juga  dibayar,  maka benda  jaminan  tersebut  berdasarkan  clausul  yangg  terdapat  dalam  PPJB  bahwa pembeli  dalam  hal  ini  si  berpiutang,  atas  kuasa  dari  si  penjual  dalam  hal  ini  si berhutang,  dalam  melakukan  penjualan  tanpa  minta  persetujuan  lagi  dari  si penjual (siberhutang), termasuk menjual pada dirinya sendiri (siberpiutang). Langkah ini tentu merugikan siberutang, karena sejak dari awal perjanjian,
niatnya  meminjam  uang.  Disinilah  letaknya  melanggar  asas  kepatutan.  Banyak terjadi  notaris/PPAT  yang  melanggar,  yaitu  menjadikan  wadah  atas  praktek profesi  tidak  sehat  semacam  jual  beli  dengan  hak  membeli  kembali  yang  ilegal. Kasus  pertanahan  memiliki  komplekssitas  tersendiri  sehingga  hakim  atau  aparat penegak  hukum  perlu  mengelaborasi  alat  bukti  berupa  persangkaan  terhadap berbagai fakta hukum yang ada dan situasi yang melingkupinya.
Sebagaimana objek penelitian yang penulis teliti ini, dalam kasus perkara yang pertama, hakim tidak mempertimbangkan perjanjian awalnya adalah pinjam meminjam  uang  yang  kemudian  berubah  menjadi  AJB  hingga  akhirnya  benda jaminannya di balik nama kepada siberpiutang, bahkan hakim memutuskan bahwa proses PPJB, AJB, dan BN-nya sah secara hukum dengan dasar bahwa perjanjian tersebut berdasarkan akta otentik yang dijamin asas publistas dan otentikasinya. Hakim tidak mempertimbangkan bahwa sebenarnya tidak patut dilakukan bahwa awalnya perjanjian utang piutang bisa berubah menjadi perjanjian jual beli, karena  patut  diduga  bahwa  peristiwa  hukum  seperti  ini  biasanya  adalah  desakan dan paksaan dari pihak si berpiutang baik dengan atau tanpa pihak advokatnya.
Perkara  kedua,  materinya  mirip  dengan  perkara  pertama,  namun  dalam proses  gugatan  oleh  pihak  siberutang  atas  pengakuan  utang  dibawah  tangan terhenti  karena  siberpiutang  melaporkan  ke  penyidik,  bahwa  siberutang melakukan penipuan dan penggelapan atas utang (wanprestasi) bahkan siberutang dipaksa  untuk  membuat  cek  yang  tidak  isinya  sebagai  jaminan  atas  hutangnya tersebut. Hal ini tentu diketahui sejak dari awal  bahwa cek tersebut kosong, mau bisa ada isinya dari mana, karena kalau punya uang pasti akan dibayar.
Cek  tersebut  kemudian  di  cairkan  dan  hasilnya  kosong,  maka  dengan peristiwa ini, siberhutang dapat diduga dan memenuhi unsur pidana,  yaitu dalam hal  ini  penipuan,  dan  dilanjutkan  dengan  tuduhan  melakukan  penggeleepan, karena urang siberpiutang posisi sekarang menjadi tidak ada di si berutang, maka masuklah kategori siberhutang menggelapan uang si berpiutang.
Penerapan  pasal  penggelapan  sebenarnya  tidak  cocok  dalam  perkara  ini, karena uang yang digelapkan bukan barang sebagai salah satu unsur dalam tindak
pidana  penggelapan.  Apabila  uang  dianggap  barang,  maka  jual  beli  berarti perjanjian  tukar  menukar,  yaitu  barang  ditukar  dengan  uang,  padahal  uang menurut  hukum  perdata  adalah  bukan  barang,  melainkan  sebagai  alat  untuk melakukan jual beli.
Prakek  penyelundupan  hukum  yang  berupa  merubah  perjanjian  utang piutang menjadi PPJB hingga berakibat BN adalah perbuatan yang tidak baik dan tidak patut dilakukan, hal ini melanggar Pasal 1339 KUHPerdata.

## Prosedur  Penyelesaian  Utang-piutang  Dikaitkan  Dengan  Hak  Tanggungan Sebagai Lembaga jaminan Atas Tanah
Langkah  hukum  yang  seharusnya  dilakukan  oleh  pihak  si  berpiutang akibat  terjadinya  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  si  berutang  adalah  bukan merubah perjanjian utang piutang menjadi perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), melainkan  melanjutkan  proses  upaya  hukum  yang  diakibatkan  oleh wanprestasinya si berhutang, yaitu melalui somasi lisan, kemudian somasi tertulis. Apabila  jika  langkah  somasi  ini  juga  tetapi  tidak  dihiraukan  oleh  si  berhutang, maka langlah selanjutnya adalah mengajukan gugatan pengadilan.
Proses  gugatan  di  pengadilan  ini  di  waktu  sekarang  tidak  dapat  langsung proses gugatan, melainkan harus menempuh proses mediasi di pengadilan dengan waktu yang disediakan selama 30 hari dan dapat ditambah 10 hari.
Proses mediasi di pengadilan ini dipimpin oleh seorang hakim, dan hakim ini  tidak  akan  menjadi  hakim  dalam  proses  gugatan  selanjutnya.  Kemudian  jika proses  mediasi  ini  tidak  diperoleh  kata  sepakat  diantara  pihak  yang  bersengketa, maka  baru  diagendakan  untuk  proses  persidangan  yang  dimulai  dari  gugatan, jawaban gugatan, pembuktian dan putusan.
Perjalanan proses sidang perdata inilah yang dianggap tidak efisien, karena waktu yang lama, bahkan akhir putusan hakimpun dapat dilakukan upaya hukum, baik  upaya  hukum  biasa  maupun  upaya  hukum  luar  biasa.  Hal  ini  semua  dapat memakan  waktu  yang  bertahun  tahun,  bahkan  ada  perkara  yang  telah  sampai  di putusan Peninjauan Kembali, jika memenuhi syarat dapat dilakukan PK-2.
Dampak atau akibat dari lama dan berbelitnya proses upaya hukum dalam bentuk  hukum  perdata,  salah  satunya  mengakibatkan  langkah  penyelundupan hukum seperti tersebut diatas, termasuk menarik narik persoalan perdata ke ranah pidana,  sedangkan  dalam  hukum  pidana  itu  sendiri,  bahwa  langkah  pidana merupakan  upaya  terakhir  dalam  penegakan  hukum,  yang  dikenal  sebagai  asas ultimum remedium .

## PENUTUP
Perjanjian  pinjam  meminjam  (utang-piutang)  tidak  dapat  diubah  menjadi PPJB,  karena  baik  perjanjian  pinjam  meminjam  dengan  perjanjian  jual  beli masing-masing  sama  sebagai  perjanjian  yang  berdiri  sendiri,  yang  sama-sama sebagai perjanjian nominat. Walaupun tidak ada larangan karena ini ranah perdata dan  hal  itu  dapat  dilakukan  berdasarkan  Pasal  1320  dan  1338  KUHPerdata, namun  ketentuan  Pasal  1339  KUHPerdata  juga  suatu  kesatuan  yang  utuh  yang tidak  boleh  disimpangi  atau  diselundupi,  bahwa  perbuatan  yang  tidak  patut dilakukan  maka  jangan  dilakukan.  Penyelesaian  sengketa  utang  piutang  dengan cara  membuat  dan  menadatangani  PPJB  telah  membawa  kerugian  bagi  pihak  si berhutang,  karena  jika  tidak  terbayar  hutangnya,  maka  benda  jaminannya  dapat
dilakukan  AJB  dan  belik  nama  (berpindah  hak  kepemilikannya  seketika), sedangkan maksud si berhutang bersedia memberikan jaminan hak atas tanah dan bangunannya kepada si berpiutang adalah memberikan jaminan bahwa hutangnya akan  dilunasi  dan  bukan  untuk  menjual  benda  jaminan.  Disitulah  letaknya  telah terjadi perbuatan yang tidak patut atau melanggar kepatutan.
Cara penyelesaian si beriputang dalam menagih hutang kepada si berutang sudah  diatur  tata  caranya  dalam  KUHPerdata  dan  bukan  diubah  menjadi  PPJB, karena  PPJB  sebenarnya  perjanjian  yang  berdiri  sendiri  dan  telah  terjadi  jual belinya,  hanya  pelaksanaannya  dalam  beberapa  bulan  kemudian.  Si  berpiutang dalam  menyikapi  wanpretasinya  si  berhutang  seharusnya  melalui  lembaga insbrekesteling ,  yaitu  suatu  lembaga  atau  tempat  yang  disediakan  oleh  undang- undang  (KUHPerdata)  untuk  menyatakan  bahwa  si  berhutang  lalai  dan  tetap melalaikan  kewajibannya  yaitu  melalui  pemberitahuan  atau  somasi,  dan  setelah melalui  somasi  masih  juga  belum  dibayar,  maka  si  berhutang  tidak  dapat melakukan parate  executie sepanjang  si  berutang  tidak  rela  dan  ikhlas  untuk memberikan hak kebendaan tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
A.P.  Parlindungan, Komentar  Atas  Undang-Undang  Pokok  Agraria, Mondar  Maju, Cet.VIII, Bandung, 1998.
Abdul Bari Azed, Profesi Notaris sebagai Profesi Mulia , Media Ilmu, Jakarta 2005. Abdulkadir Muhammad, Hukum Acara Perdata Indonesia , PT. Cipta Aditya Bakti, 1992. Badudu, et al , “ Kamus Umum Bahasa Indonesia ,” Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2001. Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia,  Himpunan  Peraturan-peraturan  Hukum Tanah, Djambatan, Cet.ke-VX, Edisi Revisi, Jakarta, 2002.
G.H.S Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris , Erlangga, Jakarta, 1983. Habib Adjie, Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta , CV. Mandar Maju, Bandung, 2011.
Jimly  Anggusshiddiqie, Teori  Hans  Kelsen  Tentang  Hukum ,  Konstitusi  Pres,  Jakarta, 2006.
Lili Rasjii et.al , Hukum Sebagai Suatu Sistem, Fikahati Aneska, Bandung, 2012. Otje Salman, Filsafat Hukum (Perkembangan dan Dinamika Masalah) , Refika Aditama, Bandung, 2008.
M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian , Mandar Maju, Bandung, 1994. Victor  M.  Situmorang,  et.al.,  Grosse  Akta  Dalam  Pembuktian  dan  Eksekusi,  Rineka Cipta, Jakarta, 1993.
Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Pengantar Filsafat Hukum , Mandar Maju, Bandung, 2002. R. Subekti dan Tjitrosudibio, “ Kamus Hukum ,” Pradnya, Jakarta, 1980. Rocky Marbun, CS, Kamus Hukum Lengkap , Visimedia, Jakarta, 2012. Soerjono Soekanto, “ Pengantar Penelitian Hukum ,” UI Press, Jakarta, 1986.
--------, dan  Sri  Mamudji,  “ Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat ,”  Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
Sutrisno, “ Diktat Kuliah tentang Komentar atas Undang-Undang Jabatan Notaris ,” Buku I, Medan, 2007.
Surat  Kuasa  Menjual  Nomor  1  dan  2  dari  akta  Notaris  di  Kab.Bandung  Cynthia Darmawan, teregister dalam gugatan di PN Bandung Kelas I.A Khusus.
Syahrul  Machmud,  “ Materi  Kuliah  Hukum  Lingkungan, ”  program  Studi  Magister  Ilmu Hukum Pascasarjana, Universitas Islam Nusantara Bandung, 2019.
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2012. Setiawan, Pokok-pokok Perikatan , Putra Abardin, Bandung, 1999.
Soedikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata di Indonesia , Liberty, Yogyakarta, 1979.
--------, Penemuan Hukum Sebuah Pengantar , Liberty, Yogyakarta, 2001. Soejono Dirdjosisworo, Pengantar Ilmu Hukum , Raja Grafindo, Jakarta, 2003. Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata , PT. Intermasa, Jakarta, 1985. --------, Hukum Pembuktian , PT. Pradnya Paramitha, Jakarta, 2005. --------, Jaminan-jaminan Untuk Pemberian Kredit (Termasuk Hak Tanggungan) Menurut Hukum Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996. Syahrul  Machmud, Penegakan  Hukum  Lingkungan  Indonesia, Graha  Ilmu,  Jogjakarta, 2012.
Taufik Makarao, Pokok-pokok Hukum Acara Perdata , PT. Rineka Cipta, Jakarta, 2004. Departemen Pendidikan Nasional, “ Kamus Besar Bahasa Indonesia ,” Pusat Bahasa, Edisi ke empat, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2008.
Putusan PN Bandung Kelas I.A Khusus Nomor 127/Pdt/2018/ PN.Bdg tanggal 9 Oktober 2018,  dalam  sengketa  kepemilikan  tanah  dan  bangunan  antara  Januar  Santoso (pemilik baru) dengan Arjana Daryono GP dan kawan-kawan (pemilik lama).