Abstrak —Investasi bidang perhotelan di Kabupaten Pati semakin berkembang, hal ini ditandai dengan berdirinya hotel berbintang tiga yaitu The Safin Hotel dan hotel baru lainnya. Akibat adanya perkembangan    tersebut,  maka  perlu  dilakukan  evaluasi kelayakan investasi pada The Safin Hotel. Evaluasi ini bertujuan untuk  mengetahui  apakah  hasil  dari  perencanaan  awal  masih relevan  dengan  kondisi  saat  ini  berdasarkan  data  terbaru. Makalah ini hanya meninjau aspek finansial dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Kemudian dilakukan analisis sensitivitas tingkat penghunian  kamar,  tarif  sewa  kamar,  dan  biaya  operasional  & pemeliharaan terhadap nilai NPV.Dari hasil analisis didapatkan bahwa  investasi  total  The  Safin  Hotel  adalah  sebesar  Rp 79.699.382.000  dengan  asumsi  MARR  11,48%  didapatkan  nilai NPV  selama  masa  investasi  sebesar  negatif  Rp    3.397.498.861 (NPV < 0) dan hasil analisis Internal Rate of Return (IRR) sebesar 11,40%,  kurang  dari  arus  pengembalian  yang  diinginkan  yaitu sebesar 11,48%. Maka The Safin Hotel dikatakan tidak layak dari segi finansial. Sedangkan hasil analisis sensitivitas antara variabel tingkat  penghunian  kamar,  tarif  sewa  kamar,  dan  biaya operasional dan pemeliharaan terhadap nilai NPV didapat bahwa The Safin Hotel akan menjadi layak apabila tingkat penghunian kamar  lebih  dari  52,07%,  atau  tarif  sewa  kamar  dinaikkan minimal  3,33%  dari  tarif  sekarang,  atau  biaya  operasional  dan pemeliharaan diturunkan 7,69%.
Kata Kunci —Investasi, kelayakan investasi, NPV, IRR.

## I. PENDAHULUAN
TUDI  kelayakan  proyek  adalah  penelitian  tentang  dapat tidaknya  suatu  proyek  (biasanya  merupakan  proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Suatu proyek investasi umumnya  memerlukan  dana  yang  cukup  besar  dan  memiliki konsekuensi jangka panjang bagi perusahaan. Oleh karena itu, perlu  dilakukan  studi  yang  teliti  untuk  menghindari keterlanjuran  penanaman  modal  yang  terlalu  besar  untuk proyek yang ternyata tidak menguntungkan [1].
Banyak  sebab  yang  mengakibatkan  suatu  proyek  ternyata tidak  menguntungkan  atau  tidak  berhasil  dilaksanakan, alasannya  antara  lain  karena  adanya  kesalahan  dalam perencanaan,  kesalahan  dalam  menaksir  pasar  yang  tersedia, kesalahan  dalam  memperkirakan  kontinuitas  bahan  baku, kesalahan  dalam  memperkirakan  teknologi  yang  tepat  guna, kesalahan  dalam  memperkirakan  kebutuhan  tenaga  kerja dengan  tenaga  kerja  yang  tersedia  di  pasar,  dan  sebagainya. Atau  bisa  juga  karena  pelaksanaan  proyek  tersebut  tidak dikendalikan dengan baik, sehingga biaya proyek menjadi lebih besar dari seharunsya, penyelesaian proyek menjadi lebih lama, dan sebagainya. Disamping itu bisa juga disebabkan oleh faktor
lingkungan ekonomi, sosial, bahkan politik. Bahkan bisa juga karena  sebab-sebab  yang  benar-benar  di  luar  dugaan,  seperti bencana alam.
Untuk itulah studi tentang kelayakan suatu proyek menjadi sangat  penting.  Ada  beberapa  faktor  yang  mempengaruhi intensitas studi kelayakan, antara lain yang utama adalah besar kecilnya dana yang ditanamkan, tingkat ketidakpastian proyek, dan  kompleksitas  elemen-elemen  yang  mempengaruhi  suatu proyek.
Untuk  melakukan  studi  kelayakan,  terlebih  dahulu  harus ditentukan  aspek-aspek  apa  saja  yang  akan  diteliti.  Pada umumnya  penelitian  akan  dilakukan  terhadap  aspek  pasar, aspek teknis, aspek manajemen, aspek legal atau hukum, aspek lingkungan,  aspek  keuangan/finansial,  dan  aspek  sosial ekonomi.
The  Safin  Hotel  merupakan  salah  satu  dari  dua  hotel berbintang tiga yang ada di Kabupaten Pati dan juga merupakan hotel  berbintang  tiga  pertama  di  Kabupaten  Pati.  Kabupaten yang hampir 40% lahannya adalah sawah ini, terdapat 2 hotel berbintang tiga, 3 hotel berbintang 1, dan 25 hotel kelas melati. Jumlah  hotel  berbintang  yang  relatif  sedikit  ini  diakibatkan karena  Kabupaten  Pati  merupakan  daerah  yang  masih berkembang  dan  hanya  dijadikan  sebagai  kota  transit,  bukan sebagai  daerah  potensi  wisata,  mengingat  bahwa  hotel berbintang pada umumnya didirikan di daerah yang  memiliki potensi pariwisata.
Setiap  perencanaan  yang  telah  dilakukan  perlu  adanya evaluasi,  hal  ini  juga  berlaku  pada  perencanaan  investasi. Evaluasi  pada  studi  kelayakan  investasi  yang  telah  dilakukan bertujuan  untuk  mengetahui  apakah  hasil  dari  perencanaan yang  telah  dilakukan  sebelumnya  masih  relevan  apabila disesuaikan  dengan  kondisi  sekarang.  Sehingga  dilakukan evaluasi  kelayakan  investasi  pada  The  Safin  Hotel,  dimana evaluasi ini dihitung berdasarkan data terbaru untuk melakukan peramalan beberapa variabel. Sehingga dapat diketahui apakah investasi  pada  The  Safin  Hotel  dengan  kapasitas  hotel berbintang tiga ini layak secara finansial.

## I. METODE PENELITIAN

## A. Tahapan Penelitian
Tahapan-tahapan dalam melakukan penelitian ini, yaitu: 1) Tahap Persiapan
Tahap  persiapan  yaitu  penuangan  ide  atau  gagasan  dengan melakukan  studi  pustaka,  perumusan  masalah,  penentuan tujuan  penelitian,  metode  yang  dipakai  dimana  hasilnya  akan

## Evaluasi Kelayakan Investasi The Safin Hotel di Kabupaten Pati, Jawa Tengah
Yudha Pramana dan I Putu Artama Wiguna
Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail : artama.wiguna@ce.its.ac.id
S
dituangkan ke dalam bentuk latar belakang, rumusan masalah dan batasan masalah.
2) Tahap Pengumpulan Data
Tahap  pengumpulan  data  yaitu  permohonan  perijinan penelitian  serta  pengumpulan  informasi/data  fisik  bangunan yang  dituju,  yang  nantinya  digunakan  sebagai  bahan  dasar penelitian
3) Tahap Perhitungan Biaya Investasi Total
Perhitungan  biaya  investasi  total  pada  The  Safin  Hotel  di Kabupaten Pati, yaitu:
a. Biaya langsung yang terdiri dari : biaya tanah dan biaya konstruksi  bangunan,  biaya  perabot  dan  dekorasi interior,  biaya  perlengkapan  hotel,  biaya  pekerjaan halaman dan landscaping .
b. Biaya  tidak  langsung  yang  terdiri  dari  :  biaya  tidak terduga,  biaya  teknik,  dan  bunga  selama  masa rehabilitasi.
4) Tahap Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran
Perhitungan  pendapatan  yang  bersumber  dari  penyewaan kamar hotel, penyewaan meeting room, dan penjualan makanan dan minuman serta perhitungan pengeluaran.
5) Tahap Penilaian Kelayakan Investasi & Sensitivitas Adapun pada tahapan ini dilakukan perhitungan mengenai: a. Perhitungan analisis Net Present Value (NPV).
b. Perhitungan analisis Internal Rate of Return (IRR).
c. Perhitungan analisis sensitivitas.
6) Tahap Pembahasan Pembahasan hasil dari penilaian kelayakan investasi.

## II. ANALISIS DAN PEMBAHASAN
A. Analisis Biaya Investasi
1) Biaya Tanah
Biaya  tanah  didapatkan  dari  harga  rata-rata  tanah  di sekitar The Safin Hotel  yang  telah dilakukan pembobotan sesuai  dengan  karakteristik  objek  pembanding.  Dari perhitungan  didapatkan  bahwa  harga  tanah  per  m 2 adalah Rp 2.064.000, sehingga:
Biaya Tanah  = Luas Tanah x Harga per m 2 = Rp 4.075.806.600
2) Biaya Bangunan
Dari perhitungan didapatkan bahwa biaya bangunan The Safin  Hotel  adalah  sebesar  Rp  66.591.609.600  dimana harga ini sudah termasuk pajak sebesar 10%, dimana total biaya  untuk  biaya  konstruksi  saja  adalah  sebesar  Rp 45.159.827.186.
3) Biaya Tidak Langsung
Besarnya  biaya  tidak  langsung  untuk  proyek  gedung adalah  sekitar  20%  dari  biaya  bangunan  yang  termasuk akan  biaya  perencanaan  dan  konsultan,  biaya  pendanaan ( financing cost ), dan biaya hukum ( legak cost ) [2].
Biaya konstuksi = 20% x biaya konstruksi bangunan = Rp 9.031.965.437
4) Biaya Investasi Total Jumlah biaya investasi total teridiri dari:
a. Biaya Tanah = Rp   4.075.806.600
b. Biaya Bangunan = Rp 66.591.609.600 c. Biaya Tidak Langsung = Rp   9.031.965.437 Total = Rp 79.699.381.637
Pembulatan = Rp 79.699.382.000
B. Analisis Pendapatan
Pendapatan  The  Safin  Hotel  terdiri  dari  pendapatan  sewa kamar, sewa meeting room , dan restoran. Adapaun jumlah total kamar  yang ada di The Safin Hotel adalah 119 buah, dengan tipe kamar dan spesifikasi dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Tarif Sewa Kamar per Tipe pada The Safin Hotel

## Sumber : The Safin Hotel
Untuk  mendapatkan  pendapatan  sewa  kamar  maka diperlukan data Tingkat Penghunian Kamar (TPK). Berdasarkan  wawancara  yang  telah  dilakukan  kepada  pihak The Safin Hotel,  TPK The Safin Hotel berkisar antara 40%- 50%  per  tahunnya,  sehingga  digunakan  data  Tingkat Penghunian  Kamar  pada  hotel  berbintang  Provinsi  Jawa Tengah tahun 20122016 yang - berkisar antara 40%-50% juga [3]. Lalu diasumsikan bahwa akan terjadi kenaikan tiap tahun dan bernilai tetap sebesar 1%.
Sumber pendapatan yang kedua adalah penyewaan meeting room .  Adapun  tipe meeting  room dan  tarif  sewa  yang ditawarkan  pada  The  Safin  Hotel  dapat  dilihat  pada  Tabel  2. Rata-rata  penyewaan  per  tipe meeting  room tiap  bulannya adalah  3  kali.  Sehingga  dapat  dihitung  pendapatan  dari penyewaan meeting room dengan mengkalikan jumlah rata-rata penyewaan dengan tarif sewa.
Tabel 2. Tipe Meeting Room di The Safin Hotel

## Sumber: The Safin Hotel
Sumber  pendapatan  yang  terakhir  adalah  bersumber  dari penjualan  makanan  dan  minuman    atau  bisa  disebut  dengan pendapatan restoran, dimana harga 1 porsi makanan sebesar Rp 60.000  dengan  rata-rata  pengunjung  restoran  100  orang  per bulan. Maka dapat diperoleh pendapatan The Safin Hotel yang bersumber dari restoran adalah sebesar Rp 6.000.000 per bulan.
Pada umumnya tarif sewa kamar maupun meeting room akan mengalami kenaikan tiap tahunnya. Sehingga perlu diperhitungkan  juga  mengenai  kenaikan  tarif  per  tahunnya yang  dihitung  berdasarkan  nilai  inflasi  tiap  tahunnya.  Nilai inflasi  yang  digunakan  merupakan  nilai  rata-rata  sesuai  data pada tahun 2005-2015 di Kabupaten Pati yaitu sebesar 6,487% [4]. Dari perhitungan didapatkan pendapatan The Safin Hotel
Tipe Kamar
Jumlah Luas (m 2 ) Tarif Sewa/malam Sesudah Pajak dan Service Charge Tarif Sewa/malam Sebelum Pajak Deluxe Double or Twin 54 23 500.000 Rp 450.000 Rp Superior Double or Twin 54 23 450.000 Rp 405.000 Rp Business Suite 6 33 700.000 Rp 630.000 Rp Safin Suite 5 47 1.200.000 Rp 1.080.000 Rp 1 180 4.596.000 Rp 4.136.400 Rp 1 284,85 7.273.000 Rp 6.545.700 Rp Penthouse Tipe Meeting Room Panjang (m) Lebar (m) Luas (m 2 ) Tinggi (m) Jumlah Tarif Sewa/8 jam Muria Ballroom 39,5 12,5 494 3,5 1 14.400.000 Rp Adipati 1 6,23 5,8 36 2,5 1 3.218.162 Rp Adipati 2 6,55 5,8 38 2,5 1 3.218.162 Rp Adipati 3 13,3 5,8 77 2,5 1 3.547.247 Rp Adipati Room 26,08 5,8 151 2,5 1 5.033.426 Rp Penjawi Room 12,3 6,1 75 2,5 1 3.218.206 Rp Sukmoyono 1 11 5,3 58 2,5 1 3.218.216 Rp Sukmoyono 2 12 5,3 64 2,5 1 3.218.216 Rp
pada  tahun  pertama  adalah  sebesar  Rp  12.355.666.919  dan berubah  tiap  tahunnya  berdasarkan  TPK  per  tahun  dan  tarif sewa  kamar  dan meeting  room .  Perhitungan  pendapatan  The Safin Hotel tahun pertama dapat dilihat dalam tabel 3.
Tabel 3. Perhitungan Pendapatan The Safin Hotel Tahun Pertama

## Sumber: Perhitungan
C. Analisis Pengeluaran
1) Biaya Operasional
a. Karyawan
Biaya  karyawan  diperoleh  dengan  cara  mengalikan jumlah  karyawan  dengan  nominal  gaji  karyawan. Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  HRD  The  Safin Hotel didapatkan jumlah dan gaji karyawan di The Safin Hotel  setiap  bulannya  adalah  Rp  189.000.000  pada tahun pertama. Lalu diperkirakan akan terjadi kenaikan gaji setiap 5 tahun sekali dengan kenaikan sebesar rata- rata inflasi yaitu 6,487%.
b. Kebutuhan Listrik
Biaya  listrik  yang  diperhitungkan  adalah  untuk penerangan  dan  lift.  Penerangan  yang  direncanakan meliputi penerangan pada: lobby , restaurant , basement , meeting room , koridor lantai dasar hingga lantai 9, dan kamar pada lantai 3-9. Sedangkan lift tersedia 3 buah.
Data  Tarif  Listrik  pada  tahun  2013-2017  [5] didapatkan  dari  rata-rata  harga  tarif  listrik  bulanan golongan  B-2  yang  telah  ditetapkan  oleh  PT  PLN persero  yang  kemudian  dilakukan  peramalan  hingga tahun  akhir  masa  investasi,  tahun  2028,  didapatkan persamaan 𝑌 𝑡 = 1443,4 + 4,6𝑡 .
Jadi total biaya pemakaian listrik The Safin Hotel adalah Rp 339.579.186 per tahun. Jadi total biaya operasional adalah Rp 217.298.265 per bulan atau Rp 2.607.579.180 per tahun.
2) Biaya Pemeliharaan
Bobot  total  biaya  pemeliharaan  adalah  59%  dari  biaya total  operasional  dan  pemeliharaan  [6],  dimana  biaya operasional  telah  dihitung  sebelumnya.  Sehingga  dapat dihitung bahwa:
Biaya Pemeliharaan = 0,59
0,41 × Biaya Operasional (1)
3) Depresiasi
Menurut  Surat  Keputusan  Menteri  Permukiman  dan Prasarana Wilayah Nomor: 332/Kpts/M/2002 Tahun 2002 [7],  besar  biaya  depresiasi  untuk  bangunan  permanan dengan  umur  bangunan  50  tahun  adalah  2%/tahun. Depresiasi =  2%  x  Rp  45.159.827.186  =  Rp 903.196.544.
4) Biaya Modal Pinjaman
Besarnya  hutang  adalah  60%  dari  nilai  investasi.  Suku bunga  kredit  bank  pemerintah  menurut  Badan  Pusat Statistik  adalah  sebesar  12,23%  [8]  yang  akan dikembalikan setiap tahun selama 10 tahun masa investasi . Maka  besarnya  nilai  pengembalian  pinjaman  dihitung dengan rumus [6]:
𝐴 = 𝑃 [ 𝑖(1+𝑖)𝑛 (1+𝑖)𝑛−1 ] (2)
Sehingga 𝐴 = 𝑅𝑝 8.543.153.238
5) Nilai Sisa Perhitungan nilai sisa dibagi menjadi 2, yaitu:
a. Nilai Sisa Tanah Nilai  tanah  diasumsikan  akan  mengalami  kenaikan sebesar nilai rata-rata inflasi tiap tahunnya. Maka nilai sisa tanah adalah sebesar Rp 10.463.551.917.
b. Nilai Sisa Bangunan Umur  bangungan  diasumsikan  50  tahun.  Sehingga nilai sisa bangunan sebesar 𝑅𝑝 31.611.879.030 , Sehingga total nilai sisa sebesar Rp 42.075.430.947

## D. Aliran Kas
Analisis  aliran  kas  pada  makalah    ini  dibatasi  hanya  aliran kas sebelum pajak. Setelah menghitung aliran kas masuk dan aliran  kas  keluar  kemudian  dihitung cash  flow .  Perhitungan cash flow menggunakan besaran MARR ( Minimum Attractive Rate  of  Return )  berdasarkan  tingkat  pengembalian  modal sendiri  ( Cap  Rate )  yaitu  40%  dari  total  investasi  dan pengembalian modal pinjaman sebesar 60% dari total investasi.
Tingkat  pengembalian  modal  sendiri  ( Cap  Rate )  diperoleh dari  rata-rata  tingkat  suku  bunga  deposito  beberapa  bank  di Indonesia ( Safe Rate ) ± Resiko Investasi Hotel. Tingkat suku bunga  deposito  bank  di  Indonesia  adalah  sebesar  5,74%  dan resiko investasi hotel diasumsikan bernilai sama dengan tingkat suku  bunga  deposito  Sehingga  perhitungan cash  flow menggunakan  besaran Minimum  Attractive  Rate  of  Return (MARR) sebesar 11,48%.
E. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi
1) Analisis Net Present Value (NPV)
Pembangunan The Safin Hotel membutuhkan dana sebesar Rp 79.699.382.000, dengan masa investasi 15 tahun dan masa pengembalian  kredit  10  tahun.  Dengan  mengurangkan  biaya pengeluaran  (biaya  investasi,  biaya  operasional,  biaya pemeliharaan)  terhadap  pendapatan  (penyewaan  kamar, penyewaan  meeting  room,  dan  restoran),  investasi  ini menghasilkan nilai NPV sebesar − Rp  3.397.498.861. Karena nilai NPV < 0, sehingga dapat dikatakan bahwa investasi The Safin Hotel tidak layak secara finansial. Perhitungan aliran kas dapat dilihat pada tabel 4 dan 5.
No. Uraian Jumlah Tarif Pendapatan per bulan Pendapatan per tahun Deluxe Double or Twin 54 450.000 Rp 334.422.675 Rp 4.013.072.100 Rp Superior Double or Twin 54 405.000 Rp 300.980.408 Rp 3.611.764.890 Rp Business Suite 6 630.000 Rp 52.021.305 Rp 624.255.660 Rp Safin Suite 5 1.080.000 Rp 74.316.150 Rp 891.793.800 Rp 1 4.136.400 Rp 56.926.171 Rp 683.114.051 Rp 1 6.545.700 Rp 90.083.560 Rp 1.081.002.718 Rp 908.750.268 Rp 10.905.003.219 Rp Muria Ballroom 1 14.400.000 Rp 43.200.000 Rp 518.400.000 Rp Adipati 1 1 3.218.162 Rp 9.654.487 Rp 115.853.846 Rp Adipati 2 1 3.218.162 Rp 9.654.487 Rp 115.853.846 Rp Adipati 3 1 3.547.247 Rp 10.641.740 Rp 127.700.874 Rp Adipati Room 1 5.033.426 Rp 15.100.279 Rp 181.203.350 Rp Penjawi Room 1 3.218.206 Rp 9.654.617 Rp 115.855.402 Rp Sukmoyono 1 1 3.218.216 Rp 9.654.649 Rp 115.855.790 Rp Sukmoyono 2 1 3.218.216 Rp 9.654.649 Rp 115.855.790 Rp 117.214.908 Rp 1.406.578.900 Rp 3 Restoran 60.000 Rp 18.000.000 Rp 216.000.000 Rp 1.043.965.177 Rp 12.527.582.118 Rp Sewa Kamar Meeting Room Total Total Total Pendapatan Keseluruhan 2 1 Penthouse

## Tabel 4.
Aliran Kas The Safin Hotel
Keterangan : Tahun ke-0 adalah masa pembangunan yaitu tahun 2013 Tahun ke-1 sampai tahun ke-15 adalah masa investasi yaitu tahun 2014-2028.
Tabel 5.
Aliran Kas The Safin Hotel (lanjutan)
Keterangan : Tahun ke-0 adalah masa pembangunan yaitu tahun 2013 Tahun ke-1 sampai tahun ke-15 adalah masa investasi yaitu tahun 2014-2028
2) Analisis Internal Rate of Return
Nilai IRR diperoleh saat nilai NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan suku bunga kredit (i) yang berbeda-beda untuk mendapatkan nilai NPV yang mendekati atau sama dengan nol.
Dari  hasil  analisa  aliran  kas  didapatkan  nilai  NPV  =  0 pada saat nilai i = 11,404984726%. Nilai IRR yang didapat sebesar 11,40% < 11,48%, maka investasi The Safin Hotel dikatakan tidak layak secara finansial.

## F. Analisis Sensitivitas
Dalam  penelitian  ini  dilakukan  analisis  sensitivitas mengenai Tingkat Penghunian Kamar (TPK), tarif sewa kamar, dan biaya operasional dan pemeliharaan terhadap NPV.
Dilakukan  beberapa  penyesuaian  Tingkat  Penghunian Kamar  yaitu  sebesar  20%,  40%,  60%,  80%,  dan  100%  lalu dihitung  nilai  NPV  berdasarkan  hasil  aliran  kas.  Untuk mengetahui sensitifitas TPK terhadap NPV dapat dilihat pada Gambar 1. Dari grafik hubungan TPK terhadap NPV diketahui bahwa semakin tinggi tingkat penghunian kamar maka semakin besar  juga  nilai  NPV,  dan  pelaksanaan  investasi  The  Safin Hotel  akan  menjadi  layak  apabila  tingkat  penghunian  kamar lebih dari 52,065%.
Gambar  1.  Grafik  Pengaruh  Perubahan  Tingkat  Penghunian  Kamar  terhadap NPV
Dilakukan  beberapa  penyesuaian  tarif  sewa  kamar  yaitu diturunkan sebesar 25%, 15%, dan 5% serta dinaikkan sebesar 5%, 10%, dan 25% lalu dihitung nilai NPV berdasarkan hasil aliran  kas.  Untuk  mengetahui  sensitifitas  antara  tarif  sewa kamar terhadap NPV dapat dilihat pada Gambar 2. Dari grafik hubungan  tarif  sewa  kamar  terhadap  NPV  diketahui  bahwa semakin tinggi tarif sewa kamar maka semakin besar juga nilai NPV, dan pelaksanaan investasi The Safin Hotel akan menjadi
0 1 2 3 4 5 6 7 Biaya Investasi Total 79.699.382.000 - Pendapatan 12.527.582.118 12.168.721.666 12.284.121.766 13.320.150.554 14.439.811.032 15.649.593.932 16.956.480.173 Biaya Operasional 2.607.578.698 - 2.602.221.125 - 2.580.603.398 - 2.593.050.619 - 2.594.664.903 - 2.742.826.723 - 2.743.857.198 - Biaya Pemeliharaan 3.752.369.346 - 3.744.659.668 - 3.713.551.232 - 3.731.463.086 - 3.733.786.080 - 3.946.994.553 - 3.948.477.431 - Pinjaman 47.819.629.200 Pengembalian Pinjaman 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - Nilai Sisa Net Cash Flow 31.879.752.800 - 2.375.519.163 - 2.721.312.365 - 2.553.186.103 - 1.547.516.388 - 431.793.190 - 416.619.418 1.720.992.306 DF 1 0,8910 0,7939 0,7074 0,6303 0,5616 0,5004 0,4459 DCF (PV) 31.879.752.800 - 2.116.652.556 - 2.160.530.836 - 1.806.157.351 - 975.437.405 - 242.510.738 - 208.490.241 767.390.093 NPV (PV Total) 31.879.752.800 - 33.996.405.356 - 36.156.936.192 - 37.963.093.543 - 38.938.530.948 - 39.181.041.686 - 38.972.551.445 - 38.205.161.352 - Tahun ke- (Rp) Keterangan 8 9 10 11
12 13 14 15 Biaya Investasi Total Pendapatan 18.367.977.134 19.892.157.589 21.537.701.466 23.313.940.647 25.230.907.031 27.299.384.082 29.530.962.125 31.938.097.645 Biaya Operasional 2.744.887.673 - 2.745.918.147 - 2.746.948.622 - 2.904.655.254 - 2.905.685.728 - 2.906.716.203 - 2.907.746.678 - 2.908.777.152 - Biaya Pemeliharaan 3.949.960.309 - 3.951.443.188 - 3.952.926.066 - 4.179.869.755 - 4.181.352.633 - 4.182.835.512 - 4.184.318.390 - 4.185.801.268 - Pinjaman Pengembalian Pinjaman 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - 8.543.153.238 - Nilai Sisa 42.075.430.947 Net Cash Flow 3.129.975.914 4.651.643.017 6.294.673.540 16.229.415.638 18.143.868.669 20.209.832.368 22.438.897.057 66.918.950.172 DF 0,3973 0,3540 0,3154 0,2811 0,2504 0,2231 0,1988 0,1772 DCF (PV) 1.243.567.296 1.646.742.567 1.985.562.592 4.561.464.409 4.543.832.763 4.509.684.851 4.461.449.950 11.855.358.063 NPV (PV Total) 36.961.594.056 - 35.314.851.489 - 33.329.288.897 - 28.767.824.488 - 24.223.991.725 - 19.714.306.874 - 15.252.856.924 - 3.397.498.861 - Keterangan Tahun ke- (Rp)
layak apabila tarif sewa kamar dinaikkan minimal 3,33% dari tarif dalam tabel 1.

## Gambar 2. Grafik Pengaruh Perubahan Harga Sewa Kamar terhadap NPV
Dilakukan  beberapa  penyesuaian  biaya  operasional  dan pemeliharaan  yaitu  diturunkan  sebesar  5%,  10%,  15%,  dan 20%  lalu  dihitung  nilai  NPV  berdasarkan  hasil  aliran  kas. Untuk  mengetahui  sensitifitas  biaya  operasional  dan pemeliharaan terhadap NPV dapat dilihat pada Gambar 3. Dari grafik hubungan biaya operasional dan pemeliharaan terhadap NPV  diketahui  bahwa  semakin  rendah  biaya  operasional  dan pemeliharaan maka semakin besar nilai NPV, dan pelaksanaan investasi  The  Safin  Hotel  akan  menjadi  layak  apabila  biaya operasional dan pemeliharaan diturunkan sebesar 7,69%.
Gambar  3.  Grafik  Pengaruh  Perubahan  Biaya  Operasional  dan Pemerliharaan terhadap NPV

## G. Pembahasan
Menurut beberapa penelitian lain seperti penelitian pada The Magani  Hotel  Kuta  diketahui  bahwa  nilai  NPV  sebesar  Rp 332.817.077.991, MARR 13,56%, dan IRR sebesar 34,548%. Pada  Hotel  Pesonna  Makassar  memiliki  NPV  sebesar  Rp 53.864.276.827, MARR 12%, dan IRR sebesar 24,7% [9][10]. Sedangkan  The  Safin  Hotel  memiliki  nilai  NPV  negatif  Rp 3.397.498.861  (NPV  <  0),  MARR  sebesar  11,48%,  dan  IRR sebesar  11,40%.  Apabila  dibandingkan  dengan  beberapa penelitian  lain,  MARR  dan  IRR  pada  The  Safin  Hotel  lebih kecil.  MARR  pada  penelitian  lain  berkisar  antara  12-14%, sedangkan  MARR  pada  The  Safin  Hotel  hanya  sebesar 11,48%.  IRR  pada  The  Safin  Hotel  hanya  11,40%,  padahal pada penelitian lain mencapai lebih dari 20%.
Penelitian  lain  seperti  pada  Hotel  Axana  Padang menunjukkan bahwa Hotel Axana Padang layak apabila TPK lebih dari 40%, dan pada Hotel Pessona Makassar dinyatakan
layak  apabila  TPK  lebih  dari  42%  [10][11].  Sedangkan  TPK pada The Safin Hotel tahun 2013-2016 adalah berkisar antara 40%-50%.  Berdasarkan  beberapa  penelitian  lain,  seharusnya TPK pada The Safin Hotel dirasa cukup untuk menjadikan The Safin Hotel layak, akan tetapi investasi pada The Safin Hotel dinyatakan tidak layak dan akan menjadi layak apabila Tingkat Penghunian Kamar (TPK) lebih dari 52,07%.
Investasi  pada  Hotel  Axana  Padang  akan  dinyatakan  layak apabila tarif sewa kamar diturunkan tidak lebih dari 5% dengan range tarif  sewa  kamar  antara  Rp  748.000  sampai  Rp 3.248.000, dan pada Hotel Pessona Makassar diturunkan tidak lebih  dari  20%  [10][11].  Tarif  sewa  kamar  The  Safin  Hotel adalah  Rp  450.000  hingga  Rp  1.080.000.  Tarif  sewa  kamar pada  The  Safin  Hotel  lebih  rendah  daripada  hotel  sejenis lainnya, sehingga tarif sewa kamar perlu ditingkatkan lagi dan berdasarkan didapatkan bahwa The Safin Hotel akan menjadi layak apabila tarif sewa kamar dinaikkan minimal 3,33%.

## II. KESIMPULAN DAN SARAN
Dari  hasil  analisis  dan  pembahasan  maka  dapat  diambil kesimpulan sebagai berikut:
1. Investasi  total  The  Safin  Hotel  adalah  sebesar  Rp 79.699.382.000  dengan  MARR  11,48%  didapatkan  nilai NPV  selama  masa  investasi  sebesar  negatif  Rp 3.397.498.861 (NPV < 0), dan hasil analisis Internal Rate of  Return  (IRR)  sebesar  11,40%,  kurang  dari  arus pengembalian yang diinginkan yaitu sebesar 11,48%. Maka The Safin Hotel dikatakan tidak layak dari segi finansial. 2. Hasil  analisis  sensitivitas  antara  variable  tingkat penghunian kamar, tarif sewa kamar, dan biaya operasional dan pemeliharaan terhadap nilai NPV diketahui bahwa The Safin Hotel akan menjadi layak apabila tingkat penghunian kamar lebih dari 52,07%, atau tarif sewa kamar dinaikkan minimal  3,33%,  atau  biaya  operasional  dan  pemeliharaan diturunkan 7,69%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] N. Kaniawati, “Jurnal Akutansi dan Manajemen Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Bandung,” Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Bandung, 2001.
[2] H. Poerbo, Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak: Dasar  – Dasar  Studi  Kelayakan  Proyek  Perkantoran,  Perhotelan,  Rumah Sakit, Apartemen . Japan: Djambatan, 1998.
[3] B. P. Statistik, “Tingkat Penghunian Kamar pada Hotel Berbintang di Dua Puluh Tujuh Provinsi, 2008-2016,” 2017. [Online]. Available: http://www.bps.go.id/linkTableDinamis/view/id/980.
[4] B. P. S. K. Pati, Kabupaten Pati dalam Angka . 2016.
[5] P.  P.  Persero,  “Tarif  Tenaga  Listrik,”  2017.  [Online].  Available: http://www.pln.co.id/2017/02/01/tarif-tenaga-listrik/. [6] J. S. Juwana, Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek Dan Praktisi Bangunan . Jakarta: Erlangga, 2005.
[7] K.  P.  dan  P.  Wilayah, Surat  Keputusan  Menteri  Permukiman  dan Prasarana  Wilayah  Nomor:  332/Kpts/M/2002  Tentang  Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara . Jakarta, 2002.
[8]
B.  P.  Statistik,  “Suku  Bunga  Kredit  Rupiah  Menurut  Kelompok Bank, 2002-2016,” 2017. [Online]. Available: http://www.bps.go.id/linkTableDinamis/view/id/1062. [9]
dan B. R. A. N. P. O. Wirastuti, P. D. Warsika, “Analisis Finansial Pembangunan The Magani Hotel Kuta,” Univ. Udayana , 2012.
[10] R.  Nufaili,  “Analisa  Investasi  Hotel  Pesonna  Makassar,” Inst. Teknol. Sepuluh Nop. , 2014.
[11] Gusriani, “Analisa Investasi Hotel Axana (Ex Ambacang) Padang,” Inst. Teknol. Sepuluh Nop. , 2013.