## Wajah Hukum
Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jambi ISSN 2598-604X (Online) | DOI 10.33087/wjh.v5i1.377
Perlindungan Hukum Bagi Pihak yang Beritikad Baik Dalam Perjanjian Jual Beli (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
Syifa Miftahuljannah 1* , Taun 2
1,2 Fakultas Hukum, Universitas Singaperbangsa Karawang Jalan HS Ronggo Waluyo, Telukjambe Timur, Karawang, Jawa Barat, 41361
* Correspondence email: syifamiftahuljannah@yahoo.com, taun@fh.unsika.ac.id
Abstrak. Jual beli adalah kegiatan umum  yang dilakukan dalam kehidupan sehari-hari. Transaksi jual beli dianggap telah terjadi apabila para pihak telah mencapai kesepakatan atas barang yang dijual dan harga yang ditawarkan  yang kemudian dibakukan ke dalam  suatu  perjanjian.  Namun  sering  kali  dalam  pembuatan  dan  pelaksanaan  perjanjian  tidak  mengindahkan  syarat  dan  asas hukum  yang  terdapat  dalam  KUHPer  yang  seharusnya  dijadikan  pedoman  baik  pada  saat  pembuatan  maupun  pelaksanaan perjanjian.  Salah  satu  kasus  tersebut  terdapat  dalam  Putusan  Nomor  15/pdt.G/2018/PN.Sby.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  kriteria  dalam  menentukan  salah  satu  pihak  telah  beritikad  baik  dalam  melaksanakan  perjanjian  jual  beli  dan perlindungan  hukum terhadap pihak  yang  beritikad baik. Dalam penulisan penelitian  ini  menggunakan  metode hukum  normatif yaitu dengan cara mengkaji isi Putusan yang kemudian dianalisis dengan interpretasi undang-undang. Berdasarkan hasil penelitian untuk melihat bahwa salah satu pihak telah beritikad baik adalah dengan dua cara yang pertama secara subyektif atau pada saat negosiasi  dan  penyusunan  kontrak  dan  obyektif  dengan  melihat  bagaimana  ia  dapat  taat  pada  isi  kontrak  perjanjian  selama perjanjian  dilaksanakan.  Perlindungan  hukum  yang  dapat  diberikan  adalah  dengan  melakukan  penyelesaian  sengketa  dengan melakukan  gugatan  hukum  baik  melalui  non  litigasi  melalui  Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  dengan  segala kewenangannya ataupun secara litigasi dengan  mengajukan gugatan melalui pengadilan umum.
Kata kunci: Perlindungan Hukum; Itikad Baik; Jual Beli.
Abstract.  Buying  and  selling  is  a  common  activity  that  is  carried  out  in  everyday  life.  The  sale  and  purchase  transaction  is deemed  to  have  occurred  when  the  parties  have  reached  an  agreement  on  the  goods  sold  and  the  price  offered  which  is  then standardized into an agreement. However, often the making and implementation of agreements does not heed the terms and legal principles  contained  in  the  KUHPer  which  should  be  used  as  guidelines  both  at  the  time  of  making  and  implementing  the agreement.  One  of  these  cases  is  contained  in  Decision  Number  15  /  pdt.G  /  2018  /  PN.Sby.  This  study  aims  to  determine  the criteria in determining  whether a party has good intentions in carrying out a sale and purchase agreement and legal protection against parties with good intentions. In writing this study using the normative legal method, namely by examining the contents of the decision which is then analyzed by interpretation of the law. Based on the research results, to see that one of the parties has good intentions is in two  ways, the first is subjectively or at the time of negotiation and contract preparation and objectively by seeing how he can obey the contents of the contract agreement as long as the agreement is implemented. Legal protection that can be provided is by resolving disputes by making legal suits either through non-litigation through the Consumer Dispute Resolution Agency with all its powers or by litigation by filing a lawsuit through a public court.

## Keywords: legal protection; good faith; buying and selling

## PENDAHULUAN
Indonesia  merupakan  negara  hukum  sebagaimana  yang  terdapat  dalam  konstitusi  yang  kemudian  ditegaskan dalam Pasal 1 Ayat 3 UUD 1945 yang menyatakan bahwa “Negara Indonesia adalah Negara Hukum”. Konsekuensi dari  ketentuan  tersebut  adalah  pelaksanaan  prinsip-prinsip  negara  hukum  yang  di  antaranya,  kepastian  hukum, supermasi  hukum  dan  persamaan  di  hadapan  hukum.  Prinsip  kepastian  hukum  mendorong  dan  melindungi  setiap orang  dalam  menjalankan  hak  dan  kewajibannya.  Kepastian  hukum  dibutuhkan  dalam  kehidupan  sehari-hari  karena setiap orang tidak luput dari interaksi karena pada dasarnya manusia yang satu dan yang lainnya saling membutuhkan untuk  dapat  memenuhi  kebutuhan  hidupnya,  oleh  karena  itu  mereka  melakukan  hubungan  yang  satu  dengan  yang lainnya baik berupa yang perbuatan hukum maupun bukan perbuatan hukum. Salah satu bentuk hubungan yang sering dilakukan manusia adalah  jual beli yang kemudian melahirkan perjanjian. 1
Jual  beli  adalah  kegiatan  yang  umum  dilakukan.  Hampir  semua  kegiatan  dalam  hidup  kita  dilakukan  dengan transaksi  jual  beli,  baik  jual  beli  untuk  pemenuhan  kebutuhan  primer  maupun  kebutuhan  sekunder.  Dalam  kegiatan jual beli tersebut dapat dilakukan dengan hanya menggunakan lisan dan atau menggunakan tulisan, jual beli tersebut
1 Michael,  Gunawan  Djajaputra,”Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Yang  Beritikad  Baik  (Studi  Kasus  :  Putusan Mahkamah Agung Nomor 1696K/PDT/2016)” Jurnal Hukum Adigama vol 1, No 1 , (2018):2.
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
dianggap  telah  terjadi  apabila  para  pihak  telah  mencapai  kesepakatan  atas  barang  yang  jual  dan  harga  yang  di tawarkan.
Kegiatan jual-beli yang terjadi di dalam masyarakat kerap kali menimbulkan berbagai macam persoalan, salah satu  persoalan  tersebut  berupa  pelaksanaan  prestasi  para  pihak.  Tidak  dilaksanakannya  kewajiban  salah  satu  pihak pada  akhirnya  akan  menimbulkan  kerugian  terhadap  pihak  yang  berhak  atas  prestasi  yang  berujung  pada  terjadinya wanprestasi.  Dalam  hukum  perdata  seseorang  dianggap  melakukan  wanprestasi  apabila  ia  tidak  memenuhi perikatannya.  Berdasarkan  hal  tersebut  perjanjian  dibuat  sebagai  suatu  perangkat  yang  secara  khusus  mengatur  dan melindungi  kepentingan parah pihak.
Dalam membuat perjanjian tidak dianjurkan dilakukan secara lisan, karena apabila salah satu pihak melakukan ingkar terhadap apa yang ia perjanjikan dalam perjanjian tersebut pembuktian dipersidangan akan menjadi sulit karena tidak mempunyai alat bukti yang konkret. Hendaknya persetujuan dilakukan secara tertulis sehingga apabila salah satu pihak  tidak  melakukan  kewajibannya  dalam  persetujuan  yang  ia  perjanjikan  maka  bukti  tertulis  tersebut  akan memudahkan para pihak dalam hal pembuktian di persidangan.
Namun seringkali dalam pembuatan dan pelaksanaan  kontrak perjanjian  tidak mengindahkan syarat perjanjian dan asas hukum yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang seharusnya dijadikan pedoman, baik pada  saat  pembuatan  perjanjian  dan  pada  saat  pelaksanaan  perjanjian  tersebut  sehingga  tujuan  dalam  isi  kontrak perjanjian  tersebut  dapat  tercapai  dan  isi  pada  kontrak  perjanjian  tersebut  dapat  di  akui  oleh  hukum  dan  dapat dipertanggung jawabkan oleh kedua belah pihak yang membuat perjanjian tersebut.
Salah  satu  asas  dalam  perjanjian  yang  harus  dilaksanakan  adalah  asas  itikad  baik,  hal  tersebut  sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 1338 Ayat (3) yang mengamanatkan setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.  Penerapan  dari  asas  itikad  baik  sendiri  bertujuan  agar  dalam  proses  jual  beli    berlangsung  lancar  dan  tidak merugikan para pihak yang sepakat membuat perjanjian jual beli. 2
Seperti pada kasus dengan putusan nomor 15/pdt.G/2018/pn,sby yang memuat perjanjian jual beli, yakni Agus Simanullang  sebagai  penggugat  dan  PT.  AMERTA  DIRJA  PUTRA  sebagai  tergugat.  Kasus  ini  bermula  pembeli bermaksud  untuk  membeli  2  unit  perumahan  pada  blok  CC-1  dan  Blok  DD-1,  dengan  kontrak  perjanjian  yang bernomor  112/ADP/ADM.EKS/SPJBR/10 telah di sepakati oleh kedua belah pihak. Harga masing-masing unit rumah yaitu, pada Blok DD-1 telah disepakati sebesar Rp. 270.446.350 (dua ratus tujuh puluh juta empat ratus empat puluh enam ribu rupiah) dan Rp. 560.250.000 (lima ratus enam puluh juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk unit yang berada pada blok CC-1 yang berdasarkan kesepakatan pembayaran dilakukan dengan cara mencicil dan sebagai wujud kesungguhan  pembeli  memberikan  tanda  terima  sebesar  Rp.  1.500.000  (satu  juta  lima  ratus  ribu  rupiah)  kepada masing-masing unit.
Namun pada saat pelaksanaan perjanjian jual beli tersebut ternyata pihak penjual tidak melaksanakan perjanjian sesuai  dengan  isi  pada  kontrak  perjanjian  yang  telah  disepakati,  di  mana  penjual  dengan  dalih  pembeli  tidak memenuhi  persyaratan  untuk  melengkapi  berkas  KPR  kepada  Bank  maka  pembeli  dianggap  telah  wanprestasi  dan penjual dengan sepihak membatalkan perjanjian dengan ingin mengembalikan angsuran yang telah diberikan. Padahal diketahui  penjual  menghubungi  pembeli  untuk  mengganti  nama  di  pengajuan  KPR  Bank  agar  dapat  di  ACC  oleh Pihak  Bank  dan  anjuran  dari  penjual  disetujui  oleh  pembeli  kemudian  Pembeli  melengkapi  persyaratan  untuk perubahan  data  untuk  permohonan  KPR  di  Bank  dan  kemudian  sekitar  bulan  November  2015  pembeli  mendatangi penjual untuk menyerahkan berkas-berkas, namun pembeli mengatakan bahwa untuk pemesanan Rumah di Blok DD – 1 dan Blok CC -1 tidak dapat diubah atau diganti kepada siapa-pun dan penjual meminta agar pembelian 2 unit rumah tersebut di bayar cash / tunai dan pembeli diberikan waktu kurang lebih 2 minggu untuk melunasinya;
Pihak pembeli juga telah melakukan kewajibannya membayar uang muka sebesar Rp. 53.989.250,- (Lima Puluh Tiga Juta Sembilan Ratus Delapan Sembilan Dua Ratus Lima Puluh Rupiah) untuk unit Blok DD – 1 dan Blok CC – 1 sebesar Rp.63.860.750,- (Enam Puluh Tiga Juta Delapan Ratus Enam Puluh Tujuh Ratus Lima Puluh Rupiah) dengan total kerugian Materil sebesar Rp. 117.850.000,- (seratus tujuh belah juta delapan ratus lima puluh ribu rupiah).
Selain  itu  padahal  setalah  semua  uang  muka  pembelian  2  unit  rumah  tersebut  lunas  dari  tahun  2012  –  2015 namun ke 2 rumah tersebut tidak  juga di  serahkan kepada  pembeli padahal pembeli berniat untuk membayar cicilan pelunasan pembelian 2 unit rumah tersebut. Namun penjual hanya memberikan janji – janji kepada pembeli dan tanpa alasan yang jelas penjual mengatakan proses pengajuan KPR di Bank batal dan meminta agar pembayaran pembelian rumah  secara  In  house  (kepada  penjual  dan  /  atau  pembayaran Cash /Tunai  dan  pembeli  menyanggupi  akan  tetapi penjual mengatakan bahwa harga sudah berubah bukan harga lama sesuai dengan SPJBR.
Akibat  wanprestasi  tersebut  pihak  pembeli  merasa  dirugikan  dan  tidak  dapat  menikmati  hak-haknya  sebagai pembeli padahal dalam pelaksanaan perjanjian tersebut pihak pembeli telah beritikad baik dengan mentaati semua isi
2 Andi, Hartiana, ”Penerapan Asas Itikad Baik Dalam Perjanjian Jual Beli Online (Studi kasus di kota mataram)”, Jurnal Fakultas Hukum Universitas Mataram (2018):8.
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
pada  kontrak  perjanjian  nomor  112/ADP/ADM.EKS/SPJBR/10  dan  mengikuti  setiap  prosedur  yang  diarahkan  oleh penjual.
Mengingat  Undang-undang  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan  Konsumen  memiliki  tujuan  untuk meningkatkan kesadaran, kemampuan dan kemandirian konsumen dalam melindungi diri, mencegah dari efek negatif penggunaan barang dan atau jasa, meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam memilih, menentukan dan menuntut hak sebagai konsumen, serta memberikan kepastian hukum dan keterbukaan informasi. 3
Berdasarkan hal tersebut, yang menjadi rumusan dalam penulisan artikel ilmiah ini diantaranya adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana kriteria untuk menentukan bahwa salah satu pihak telah beritikad baik dalam melaksanakan perjanjian jual beli ?
2. Bagaimana perlindungan hukum bagi pihak yang telah beritikad baik pada perjanjian jual beli?
State of the art diambil dari penelusuran beberapa contoh penelitian terdahulu yang digunakan sebagai panduan dan acuan dalam melakukan penelitian ini, yaitu berupa jurnal antara lain:
Artikel  yang  ditulis  oleh  Priyono,  Ery  Agus  yang  berjudul,“Peranan  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Kontrak  Baku (Upaya Menjaga Keseimbangan bagi Para Pihak)”. Pada jurnal Diponegoro Law Review Volume 1, No.1 pada 2017, yang meneliti mengenai peranan asas itikad baik sebagai penyeimbang kepentingan para pihak.
Pembaharuan dalam penelitian ini adalah mencoba untuk melakukan pembahasan mengenai bagaimana  kriteria untuk  menentukan  bahwa  salah  satu  pihak  telah  beritikad  baik  dalam  melaksanakan  perjanjian  jual  beli  dan perlindungan hukum bagi pihak yang telah beritikad baik pada perjanjian jual beli. Mengingat begitu pentingnya asas itikad baik dalam perjanjian guna untuk melindungi kepentingan para maka dirasa perlu untuk membuat artikel ini.

## METODE
Metode penelitian yang digunakan adalah hukum normatif yaitu dengan mengkaji data atau studi yang berasal dari dokumen-dokumen tertulis seperti putusan pengadilan, undang-undang dan jenis penelitian hukum lainnya. Jenis dan  sumber  data  yang  diperlukan  dalam  penelitian  ini  adalah  menggunakan  data  sekunder  antara  lain  diperoleh  dari dokumen-dokumen tertulis seperti dokumen resmi, buku, dan jenis penelitian hukum lainnya. Metode pengumupulan data  dilakukan  dengan  studi  dokumen  dan  studi  Pustaka  atau  Teknik  pengumpulan  data  sekunder.  Teknik pengumpulan  data  dilakukan    dengan  cara  penelitian  studi  kepustakaan  ( Library  Research ),  yaitu  penelitian  yang dilakukan  dengan  cara  menghimpun    informasi  yang  relevan  menggunakan  topik  atau  perkara  sebagai  objek penelitian. Informasi tersebut dapat diperoleh melalui buku-buku, karya ilmiah, tesis, disertasi, dan lain-lain.
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  cara  mengkaji  isi  Putusan  Nomor  15/pdt.G/2018/PN.Sby.  Tulisan  ini menggunakan  pendekatan  perundang-undangan  ( statute  apprroach ).  Yang  kemudian  dianalisis  dengan  interpretasi undang-undang.  Perundang-undangan  yang  dimaksud  adalah  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  (KUHPerdata) dan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Kriteria Yang Dapat Menggambarkan Bahwa Salah Satu Pihak Telah Beritikad  Baik Dalam Perjanjian Jual Beli
Jual  beli  menurut  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  adalah  sebuah  persetujuan  dimana  apabila  salah  satu pihak  sebagai  pemilik  barang  telah  menyerahkan  barangnya  dan  mengikatkan  dirinya  dengan  salah  satu  pihak  lain yang  membayar  harga  sesuai  dengan  yang  dijanjikan  dimana  salah  satu  pihak  tersebut  disebut  sebagai  pembeli. Perjanjian  jual  beli  dapat  dikatakan  telah  terjadi  diantara  pihak  pembeli  dan  penjual  telah  melakukan  kesepakatan tentang  barang  dan  harga  yang  ditawarkan  meskipun  barang  belum  diberikan  oleh  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli belum  membayarkan  atas  harga  yang  di  sepakati. 4 Maka  dalam  hal  ini  jual  beli  dapat  terjadi  begitu  saja  walaupun persetujuan  hanya  dilakukan  secara  lisan  bukan  secara  tertulis  namun  hal  itu  telah  dikategorikan  sebagai  jual  beli karena para pihak telah bersama-sama melakukan kesepakatan atas barang dan harga yang ditawarkan.
Dalam  membuat  suatu  perjanjian  haruslah  memenuhi  syarat-syarat  perjanjian,  sehingga  kontrak  perjanjian tersebut  dapat  diakui  oleh  hukum  dan  sebab  akibatnya  dapat  dipertanggungjawabkan  oleh  kedua  belah  pihak  yang membuat perjanjian tersebut. Syarat-syarat perjanjian tersebut terdapat dalam Pasal 1320 KUHPer yang berbunyi: 1. Sepakat bagi mereka yang mengikatkan dirinya
2. Cakap dalam membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
3 Pengertian  Perlindungan  Konsumen  Tujuan  dan  Asasnya,  https://www.seputarpengetahuan.co.id/2018/06/pengertian- perlindungan-konsumen-tujuan-asas-asas.html
4 Pasal 1457-1458, Buku III,Kitab Undang-undang Hukum Perdata
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
4. Suatu sebab yang halal. 5
Tidak  hanya  syarat-syarat  perjanjian  saja  yang  menjadi  penting  dalam  membuat  perjanjian,  asas  hukum  juga penting  dalam  pembuatan  perjanjian  dan  dalam  pelaksanaan  perjanjian,  karena  asas  hukum  adalah  pedoman bagaimana suatu perjanjian dapat dijalankan berdasarkan norma dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Menurut  Satjipto  Rahardjo,  asas  hukum  dapat  diartikan  sebagai  kebenaran  dasar  oleh  kalangan  hukum  yang bersangkutan, karena melalui asas hukum itulah akhlak sosial dan pertimbangan sosial dimasukkan kedalam undang- undang.  Oleh  karena  itu,  asas  hukum  menjadi  sumber  hukum  kehidupan  melalui  etika,  dan  nilai-nilai  sosial masyarakat.
Asas  hukum  adalah  landasan  yang  paling  luas  bagi  lahirnya  suatu  peraturan  hukum,  yang  berarti  bahwa peraturan  hukum  dapat  dikembalikan  pada  asas-asas  tersebut.  Asas  hukum  memiliki  fungsi  sebagai  pedoman  dan arahan orientasi bagaimana hukum dapat dijalankan. Asas-asas tersebut juga berguna untuk menerapkan suatu aturan. Ada lima asas penting dalam hukum perjanjian, yaitu;
1. Asas Kebebasan Berkontrak
2. Asas Konsensualisme
3. Asas Pacta Sunt Servanda
4. Asas Itikad Baik
5. Asas Kepribadian. 6
Asas  itikad  baik  dan  kepatutan  berasal  dari  Romawi,  yang  pada  akhirnya  dianut  oleh civil  law ,  yang  dalam perkembangannya  juga  dianut  oleh  beberapa  negara  yang  menganut  sistem  hukum common  law .  Dalam perkembangannya  asas  itikad  baik  tidak  lepas  dari  evolusi  hukum  kontrak  itu  sendiri.  Yang  pada  awalnya  Hukum Romawi  hanya  mengenal iudicia  stricti  iuris ,  yaitu  kontrak  yang  lahir  karena  perbuatan  hukum  ( negotium )  yang secara  ketat  dan  formal  mengacu  pada ius  civile .  Apa  bila  hakim  menghadapi  kasus  kontrak  yang  sama  seperti  itu, makai ia harus memutusnya sesuai dengan hukum. Berikutnya berkembang iudicia bonae fidei yang disebut negotia bonae fidei yang berasal dari ius gentium yang mensyaratkan bahwa kontrak harus dibuat dengan itikad baik. 7 Dalam  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  itikad  berarti  tekad  keyakinan  dan  kepercayaan  yang  berkemauan teguh. 8 Asas  itikad  baik  menegaskan  bahwa  dalam  membuat  perjanjian  harus  didasarkan  dengan  itikad  baik  dan kepatutan dengan kata lain bahwa di antara para pihak yang membuat perjanjian harus mengutamakan kejujuran untuk mencapai tujuan bersama. Prinsip itikad baik adalah prinsip yang mendasar dalam jual beli. Karena suatu kontrak atau perjanjian akan berjalan dengan semestinya  apabila kedua belah pihak telah beritikad baik untuk memenuhi hak dan kewajiban.
Di  Belanda,  Pasal  1374  (3)  BW  Belanda  yang  menetapkan  bahwa  perjanjian  itu  harus  dilaksanakan  dengan itikad  baik.  Menurut  P.L  Werry,  kedua  belah  pihak  harus  saling  jujur  dan  tidak  mengganggu  atau  mengganggu kepentingan pihak lain.  Kemudian itikad baik dibagi menjadi dua jenis itikad baik pra kontrak (Subjektif) dan itikad baik dalam pelaksanaan kontrak (Objektif).
a. Itikad baik dalam arti pra kontrak (subjektif)
Bahwa  itikad  baik  dalam  hal  ini  terletak  pada  sikap  batin  seseorang,  dalam  hukum  benda  itikad  baik  biasanya diartikan dengan kejujuran.
b. Itikad baik dalam arti pelaksanaan kontrak (objektif)
Bahwa  perjanjian  harus  dilaksanakan  berdasarkan  dengan  norma-norma  kepatutan  dan  kesusilaan  yang  berarti bahwa perjanjian dilaksanakan dengan tanpa merugikan salah satu pihak.
Asas itikad baik dalam perkembangannya memiliki beberapa fungsi di antaranya;
1. Penafsiran kontrak harus di dasarkan pada itikad baik
Sistem hukum belanda menerangkan bahwa peran itikad baik pada penafsiran kontrak di bangun oleh pengadilan. Jika kontrak harus ditafsirkan dengan itikad baik maka isi dari kontrak haruslah ditafsirkan  secara fair atau patut.
5 Iman  Hayatul,  Candra,  Wulansari,  2013, Hukum  Perikatan ,  Karawang:  Fakultas  Hukum  Universitas  Singaperbangsa Karawang
6 Niru, Anita Sinaga, “Peranan Asas-Asa Hukum Perjanjian Dalam Mewujudkan Tujuan Perjanjian”, Binamulia Hukum vol 7, No.2 (2018):117.
7 Priyono, Ery Agus, “Peranan Asas Itikad Baik Dalam Kontrak Baku (Upaya Menjaga Keseimbangan bagi Para Pihak)” Jurnal Diponegoro Law Review vol 1, No.1 (2017):13.
8 Kamus Besar Bahasa Indonesia, https://kbbi.web.id/itikad
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
2. Penafsiran  kontrak  ini  dapat  dilakukan  pada  kontrak  yang  sudah  jelas  ataupun  pada  kontrak  yang  belum  jelas tergantung  dari  kehendak  para  pihak  atau  suatu  keadaan  khusus  yang  relevan  untuk  menentukan  makna  yang mereka maksud.
3. Fungsi itikad baik yang menambah
Fungsi  ini  dapat  menambah  isi  pada  perjanjian  tertentu  dan  juga  dapat  menambah  kata-kata  ketentuan  undang- undang mengenai perjanjian itu.  Yang dapat diterapkan apabila ada hak dan kewajiban yang timbul diantara para pihak namun hak dan kewajiban tersebut tidak timbul secara tegas dinyatakan dalam kontrak.
4. Fungsi baik membatasi atau meniadakan
Bahwa  suatau  perjanjian  tertentu  atau  suatu  ketentuang  undang-undang  tertentu  dapat  dikesampingkan  jika  pada saat  dibuatnya  kontrak  tersebut  keadaan  telah  berubah,  sehingga  dalam  pelaksanaanya  dapat  menimbulkan ketidakadilan.  Dalam  kedaan  tersebut  kewajiban  kontraktual  dapat  dibatasi  bahkan  ditiadakan  seluruhnya  dengan didasarkan pada itikad baik.
Berdasarkan  pendapat  J.  M.  Van  Dunne,  para  pihak  dalam  setiap  perjanjian  akan  melalui  tiga  tahapan,  yang meliputi: 9
1. Tahap Prakontraktual
2. Tahap Kontraktual
3. Tahap Pascakontraktual.
Apabila  tiga  tahapan  tersebut  dikaitkan  dengan  asas  itikad  baik  maka  proses  negosiasi  dalam  tahap  awal penyusunan  kontrak  merupakan  tahap  prakontraktual.  Di  mana  dalam  negosiasi  perjanjian  para  pihak  sudah  harus beritikad  baik    dengan  mengedepankan  kejujuran. 10 Tahapan  prakontraktual  merupakan  awal  pembuka  jalan  dalam membuat  kontrak  yang  sebenarnya,  karena  pada  tahapan  para  pihak  harus  menentukan  untuk  tetap  melanjutkan perjanjian  atau  tidak.  Dalam  tahapan  ini  para  pihak  tidak  dapat  menarik  diri  dengan  sepihak  apabila  telah  mencapai tahapan tertentu dalam negosiasi. 11
Setalah  para  pihak  melalui  tahapan  prakontraktual  kemudian  akan  dilanjutkan  dengan  tahapan  kontraktual,  di mana  pada  bagian  ini  para  pihak  melakukan  penyusunan  isi  kontrak  dengan  mengacu  pada  ketentuan  Pasal  1320 KUHPerdata. Selain itu dalam perjanjian juga harus memuat unsur-unsur dalam kontra yang meliputi: 12 1. Unsur esensialia
Unsur esensialia adalah unsur yang harus terdapat di dalam perjanjian, yang memuat mengenai prestasi para pihak. Karena  apabila  tidak  terdapat  unsur  esesialia  dalam  perjanjian  jual  beli  maka  perjanjian  tersebut  akan  batal  demi hukum karena tidak terdapat prestasi yang harus dilakukan dalam hal ini kesepakatan mengenai barang dan  harga barang.
2. Unsur Naturalia
Unsur Naturalia adalah unsur yang tidak di atur secara khusus dalam perjanjian tetapi terdapat di dalam Undang- Undang.  Namun  walaupun  tidak  diatur  dalam  perjanjian  unsur  tersebut  selalu  dianggap  ada  dan  berlaku. Contohnya dalam perjanjian jual beli apabila tidak mengatur mengenai cacat barang maka ketentuan yang berlaku adalah ketentuan KUHPerdata mengenai cacat tersembunyi.
3. Unsur Aksidentalia
Unsur  Aksidentalia  merupakan  unsur  yang  nanti  ada  atau  akan  mengikat  para  pihak  atau  disebut  sebagai  unsur pelengkap. Yang memuat mengenai ketentuan yang dapat diatur secara menyimpang dan berdasarkan kesepakatan para pihak. Contohnya apabila dalam kontrak jual beli, si debitur lalai melakukan angsuran maka akan dikenakan denda sebanyak yang telah disepakati dan apabila lalai melebihi dua bulan maka barang akan ditarik tanpa melalui pengadilan.
Tahapan  terakhir  yang dilalui oleh para pihak dalam perjanjian adalah  tahapan pascakontraktual, yang  apabila dikaitan  dengan  dengan  asas  itikad  baik  tahapan  ini  merupakan  obyektif  karena  berkaitan  dengan  pelaksaan  isi  dari pada  perjanjian  yang  telah  disepakati.  Berdasarkan  hal  tersebut    standar  atau  tolak  ukur  untuk  melaksanakan kesepakatan  dengan  itikad  baik  adalah  obyektif.  Dalam  hukum  kontrak,  yang  dimaksud  dengan  itikad  baik  adalah
9 Antarari,  Innaka,  dkk,”Penerapan  Asas  Itikad  Baik  Tahap  Prakontraktual  Pada  Perjanjian  Jual  Beli  Rumah”, Jurnal Mimbar Hukum Vol 24, No.3 (2012):507.
10 Ibid.
11 Arif, Firmansyah,” Karakteristik Head Of Agreement Menurut Hukum Kontrak Indonesia”, Jurnal Juris-Diction Vol 2, No.3 (Mei 2019):853.
12 I, Gde Prima Hadi Susetnya, dkk,“ Adaptasi Doktrin Promissory Estoppel Dalam Penyelesaian Ganti Rugi Pada Tahap Pra Kontrak Pada Hukum Kontrak Di Indonesia” , Acta Comitas Vol 1, (2018):113. .
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
mengacu  pada  kepatuhan  terhadap  standar  bisnis  yang  wajar  dan  adil.  Legislator  Belanda  mengatakan  bahwa bertindak sesuai dengan redelijkheid en bilijkheid (reasonableness and equity). 13
Oleh  karenanya  apabila  suatu  perjanjian  tidak  didasarkan  asas  perjanjian  dalam  pembuatannya  atau  ketika pelaksanaanya maka perjanjian tersebut menjadi tidak seimbang, kemudian terjadilah wanprestasi. Apabila salah satu pihak  tidak  melakukan  sesuatu  padahal  dalam  isi  perjanjian  dikatakan  harus  melakukan  sesuatu  maka  ia  dapat dikatakan telah melakukan wanprestasi.

## Perlindungan Hukum Bagi Pihak Yang Telah Beritikad Baik Pada Perjanjian Jual Beli.
Hukum sebagai aturan yang mempunyai fungsi untuk mengatur segala kegiatan dalam kehidupan dimasyarakat, dalam  menjalankan  fungsinya  hukum  tidak  dapat  bekerja  sendiri  melainkan  Bersama  dengan  para  penegak  hukum lainnya dan senantiasa hidup dan merespon setiap perkembangan yang terjadi dilingkungannya 14 .
Dalam  bukunya  Rhetorica,  Aristoteles  menjelaskan  bahwa  hukum  bertujuan  untuk  memberikan  keadilan. Bahwa hukum mempunyai tugas yang sangat suci dan luhur yang memberikan apa yang harus diberikan kepada setiap kasus dengan peraturannya. Hukum juga harus membuat algemene regels (peraturan/ketentuan umum) yang bertujuan untuk memberikan kepastian hukum pada masyarakat. 15 .
Sajipto  Raharjo  menyebutkan  perlindungan  hukum  adalah  sebagai  upaya    untuk  memberikan  dan  melindungi berbagai  kepentingan  dalam  masyarakat  agar  setiap  kepentingan  yang  ada  di  masyarakat  tidak  saling  bertabrakan, sehingga semua masyarakat dapat melakukan kepentingannya dan menikmati semua hak yang diberikan oleh hukum.
Perlindungan  hukum  terbagi  menjadi  dua  yaitu,  perlindungan  hukum  preventif  dan  represif.  Perlindungan hukum  preventif  adalah  perlindungan  untuk  mencegah  terjadinya  sengketa,  juga  mengarahkan  pemerintah  untuk bersikap hati-hati dan segala pengambilan keputusan dilakukan dengan diskresi. 16 Adapun bentuk perlindungan hukum sendiri, yakni:
1. Perlindungan Hukum Preventif.
Perlindungan  hukum  preventif  merupakan  perlindungan  yang  diberikan  oleh  pemerintah  untuk  mencegah terjadinya  pelanggaran  dan  sengketa.  Hal  ini  dilakukan  melalui  pembentukan  peraturan  perundang-undangan dengan tujuan memberikan rambu-rambu atau batasan dalam melakukan sesuatu tindakan hukum.
2. Perlindungan Hukum Represif.
Perlindungan  hukum  represif  adalah  perlindungan  hukum  terakhir  yang  merupakan  kelanjutan  dari  pelanggaran terhadap  perlindungan  hukum  preventif,  berbentuk  penjatuhan  hukuman  berupa  denda,  penjara  dan  hukuman tambahan lainnya.
Salah  satu  pembentuk  perlindungan  terdapat  dalam  kasus  wanprestasi  jual  beli  rumah.  Di  mana  pelaku  usaha yaitu  pihak  penjual  tidak  melakukan  prestasinya  yaitu,  tidak  melaksanakan  isi  perjanjian  sebagaimana  yang  telah disepakati.  Untuk  menentukan  salah  satu  pihak  telah  melakukan  wanprestasi  dapat  dilihat  pada  pasal  1234 KUHPerdata yaitu:
1. Melakukan sesuatu
2. Berbuat sesuatu
3. Tidak berbuat sesuatu.
Maka apabila salah satu pihak tidak melakukan sesuatu padahal dalam isi perjanjian dikatakan harus melakukan sesuatu maka ia dapat dikatakan telah melakukan wanprestasi yang dalam hal ini pelaku usaha atau bisa disebut pihak penjual telah melakukan wanprestasi.
Dalam  hal  meminta  hak-hak  yang  tidak  terpenuhi  pihak  pembeli  dapat  menyelesaikan  sengketa  baik  secara litigasi  (melalui  pengadilan)  dan  secara  non  litigasi  (diluar  pengadilan).  Dalam  hal  pemilihan  jalur  penyelesaian sengketa  para  pihak  mempunyai  hak  untuk  memilih  jalur  mana  yang  dirasa  tepat  untuk  penyelesaian  sengketa tersebut,  namun  penyelesaian  sengketa  biasanya  dilakukan  dengan  jalur  non  litigasi  (diluar  pengadilan)  terlebih dahulu, apabila selama proses penyelesaian  sengketa  secara  non litigasi (diluar pengadilan) tidak ada perkembangan
13 Sasmita,  Anggit  Febriana,  “ Tinjauan  Yuridis  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Pelaksanaan  Kontrak  Kerjasama  Antara Pengusaha Investor (Studi Kasusu Angkringan Jogja Management Jl.Bimosari Tahunan UH 3/253 Yogyakarta 55167 )”: 20-21 14 Apriani,  Rani,Kurniawati,Grasia,  ”Perlindungan  Hukum  Terhadap  Wanprestasi  Dalam  Praktek  Bisnis  Usaha  Kuliner Waralaba Di Karawang , Jurnal  Syiar Hukum Jurnal Ilmu Hukum, vol 17, No 1 (2019):16.
15 Muhammad  Reza,  Kepastian  Hukum,  https://www.metrokaltara.com/kepastian-hukum/,  (Diakses  pada  8  Januari  2021 10:15)
16 Nola, Febryka Luthvi, “Upaya Perlindungan Hukum Terpadu Bagi Tenaga Kerja Indoensia (TKI)”, NEGARA HUKUM ,7,No 1 (2016):40.
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
yang  memuaskan  untuk  para  pihak,  maka  selanjutnya  dapat  ditempuh  penyelesaian  sengketa  secara  litigasi  (melalui pengadilan) 17 .
Pada  umumnya  apabila  konsumen  mengalami  kerugian  ataupun  sengketa,  konsumen  dapat  memilih penyelesaian  sengketa  tersebut  dengan  melalui  litigasi  ataupun  non-litigasi.  Apabila  konsumen  memilih menyelesaikan  sengketa  melalui  non  litigasi  maka  sengketa  akan  di  selesaikan  oleh  Badan  Penyelesaian  Sengketa Konsumen  (BPSK)  berdasarkan  dengan  kemampuan  dan  kewenangannya.  Namun  apabila  konsumen  memilih menyeselaikan sengketa dengan litigasi maka Langkah pertama adalah dengan melakukan somasi terlebih dahulu lalu dilanjutkan dengan gugatan.
Maka  upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh  konsumen  apabila  pelaku  usaha  telah  melakukan  wanprestasi,  dalam Undang-undang  Perlindungan  Konsumen  dapat  diselesaikan  oleh  Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  (BPSK). Badan penyelesaian sengketa konsumen adalah badan yang bertugas untuk menyelesaikan permasalahan yang terjadi antara konsumen dengan pelaku usaha. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen adalah Lembaga peradilan konsumen yang  ada  di  setiap  daerah  tingkat  II  Kabupaten  dan  Kota  di  seluruh  Indonesia.  Badan  Penyelesaian  Sengketa Konsumen bertugas untuk menyelesaikan  sengketa antara  konsumen dengan pelaku  usaha di luar pengadilan  umum. Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  beranggotakan  perwakilan  dari  aparatur  pemerintah.  Badan  Penyelesaian Sengketa  Konsumen  mempunyai  kewenangan  dalam  melakukan  pemeriksaan  atas  benar  atau  tidaknya  laporan  dan keterangan dari pihak-pihak yang bersengketa, dilakukan dengan melihat atau dengan meminta tanda atau bukti bayar, tagihan atau kuitansi, hasil lab atau bukti-bukti lain. Sifat dari Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen sendiri adalah mengikat,  dalam  hal  penyelesaian  sengketa  konsumen    Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  melakukannya dengan cara 18 ;
1. Penyelesaian sengketa dilakukan dengan cara, mediasi atau arbitrase atau konsiliasi
2. Memberikan konsultasi perlindungan konsumen
3. Melakukan pengawasan terhadap klausa baku
4. Melakukan pelaporan kepada penyidik umum apabila terjadi pelanggaran terhadap peraturan perundang-undangan
5. Pengaduan konsumen diterima baik dengan tertulis maupun lisan
6. Melakukan penelitian dan pemeriksaan terhadap sengketa yang terjadi
7. Melakukan pemanggilan terhadap pelaku usaha apabila diduga telah melakukan pelanggaran
8. Memanggil dan menghadirkan saksi, atau saksi ahli, atau setiap orang yang dianggap mengetahui atas pelanggaran yang terjadi pada Undang-undang Perlindungan Konsumen
9. Meninta  bantuan  kepada  penyidik  untuk  menghadirkan  para  pihak  yang  terlibat  dalam  sengketa  apabila  tidak memenuhi panggilan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen.
10. Mendapatkan , atau meneliti surat dan dokumen sebagai alat bukti guna penyelidikan dan pemeriksaan.
11. Memutuskan dan menetapkan ada atau tidaknya kerugian
12. Memberitahukan putusan atas pelanggaran yang terjadi kepada pelaku usaha 13. Menjatuhkan  sanksi  administrative  kepada  pelaku  usaha  bila  terbukti  telah  melanggar  ketentuan-ketentuan  yang tertuang dalam Undang-undang Perlindungan Konsumen 19 .
Kewenangan  Badan  Penyelesaian  sengketa  Konsumen  untuk  menangani  sengketa  yang  terjadi  adalah  dengan membentuk  majelis  yang  diharuskan  ganjil  dan  sedikit-dikitnya  berjumlah  tiga  orang,  terdiri  dari  seorang  ketua merangkap  anggota,  seorang  wakil  ketua  merangkap  anggota,  dan  seorang  anggota,  majelis  ini  terdiri  dari  elemen yang mewakili unsur yaitu unsur pemerintahan, unsur konsumen dan juga unsur pelaku usaha yang kemudian dibantu juga oleh panitera dan putusan majelis bersifat final dan mengikat 20 .
Apabila  Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  tidak  bisa  menyelesaikan  sengketanya,  maka  langkah selanjutnya yang dapat diambil adalah melalui pengadilan yang mengacu pada ketentuan peradilan umum. Umumnya, proses  beracara  sengketa  perlindungan  konsumen  di  pengadilan  dengan  melalui  gugatan  perorangan  biasa,  gugatan sederhana, class action atau gugatan yang diajukan oleh Lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat atau
17 Apriani,  Rani,Kurniawati,Grasia,  ”Perlindungan  Hukum  Terhadap  Wanprestasi  Dalam  Praktek  Bisnis  Usaha  Kuliner Waralaba Di Karawang , Jurnal  Syiar Hukum Jurnal Ilmu Hukum, vol 17, No 1 (2019):16.
18 Hastuty,  Yulia  Rakhma,  “ Perlindungan  Hukum  Terhadap  Konsumen  Dalam  Jual  Beli  Rumah  Susun  Komersial  Yang Belum Dibangun ” : 1-26 19 Pasal 52, Bab XI, Undang-undang Nomor 8 Tahun1999 Tentang Perlindungan Konsumen
20 Hastuty,  Yulia  Rakhma,  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Konsumen  Dalam  Jual  Beli  Rumah  Susun  Komersial  Yang Belum Dibangun”, Jurnal Universitas Brawijaya (2015):1.
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
pemerintah  dan  instansi  terkait.  Jenis  gugatan  tergantung  pada  siapa  yang  mengalami  kerugian,  jumlah  orang  yang mengalami kerugian, dan besarnya kerugian yang ditimbulkan. 21
Namun  mengenai  pilihan  penyelesaian  sengketa  konsumen  jual  beli  rumah  baik  litigasi  maupun  secara  non litigasi dalam hal ini melalui BPSK merupakan pilihan konsumen  yang dirugikan sebagaimana Pasal 23 jo Pasal 45 UUPK.  Namun  karena  sifat  putusan  BPSK  yang  dapat  diajukan  keberatan  kepada  pengadilan  kerap  kali  konsumen memilih penyelesaian sengketa litagasi. 22
Seperti pada perjanjian jual beli pada surat  nomor 112/ADP/ADM.EKS/SPJBR/10 Pihak  pembeli dan penjual yang  melakukan  jual  beli  2  unit  perumahan  pada  blok  CC-1  dan  Blok  DD-1,  yang  dalam  surat  nomor 112/ADP/ADM.EKS/SPJBR/10  telah  disepakati  bahwa  pembayaran  dilakukan  dengan  dicicil.  Kemudian  pihak pembeli  melakukan  pembelian  dua  unit  rumah  di  perum  Griya  Amerta  Regency  dan  masing-masing  rumah  telah dibayarkan booking fee dengan bukti pembayaran atau nota pembayaran yg diberikan oleh pihak penjual.
Kemudian pembayaran uang muka dilakukan dengan dicicil, sambil mengajukan pengajuan KPR kepada bank BTN,  selama  pengajuan  KPR  pihak  pembeli  terus  menanyakan  perihal  kelanjutannya  namun,  pihak  penjual  hanya menyuruh pihak pembeli  untuk bersabar  karena masih  dalam kepengurusan  ijin-ijin dan alasan yang selalu berubah- ubah. Setelah itu pengajuan KPR kepada Bank BTN tidak di setujui karena istri dari pihak pembeli telah mengajukan KPR  kepada  Bank  yang  sama.  Kemudian  pihak  penjual  menghubungi  pihak  pembeli  untuk  mengganti  nama  pada pangajuan  KPR  Bank  agar  dapat  disetujui,  namun  ternyata  nama  tidak  bisa  diubah  dan  pihak  penjual  meminta pembayaran rumah dilakukan dengan cash.
Setelah  uang  muka  2  rumah  tersebut  sudah  lunas,  namun  ke  2  rumah  tersebut  tidak    juga  diserahkan  kepada pihak  pembeli  padahal  pihak  pembeli  telah  berniat  membayar  cicilan  pelunasan,  namun  pihak  penjual  hanya memberikan  janji-janji  tanpa  alasan  yang  jelas.  Padahal  dengan  telah  beritikad  baik  pihak  pembeli  menyelesaikan pelunasan pembayaran rumahnya dengan cash namun pihak penjual tidak menanggapi.
Pada  dasarnya  perjanjian  jual  beli  bertujuan  untuk  memindahkan  suatu  hak  milik  atas  suatu  barang  yang diperjual belikan karena dalam jual beli pihak penjual wajib menyerahkan barang yang dijualnya itu kepada  pembeli,  sedangkan  pihak  pembeli  memiliki  kewajiban  untuk  membayar  harga  atas  barang  tersebut kepada pihak penjual. Sehingga apabila salah satu pihak tidak melakukan kewajibannya tindakan tersebut merupakan wanprestasi.
Bahwa atas wanprestasi tersebut mengakibatkan konsumen mengalami kerugian materil yaitu uang pembayaran uang  muka  atas  2  unit  rumah  yang  telah  dilunasi,  tidak  menikmati  manfaat  maupun  memiliki  2  unit  rumah  tersebut dikarenakan  janji-janji  dan  alasan-alasan  yang  tidak  jelas  sehingga  konsumen  mengalami  kerugian  materil  dan imateril. Padahal pihak pembeli atau konsumen telah sukarela dengan beritikad baik mau melunasi sisa pembayaran 2 unit rumah tersebut sebagaimana yang tertuang dalam SPJBR (Surat Perjanjian Jual Beli Rumah).
Dalam hal ini sebagaimana standar asas itikad baik yang menjadi pedoman dalam perjanjian, Agus Simanullang telah melaksanakan perjanjiannya berdasarkan itikad baik yang diantaranya:
1. Bahwa  Tindakan  yang  dilakukan  oleh  pihak  pembeli  telah  beritikad  baik  karena  pihak  pembeli  selalu  bersifat kooperatif Ketika pihak penjual meminta banyak kelengkapan berkas dalam proses pengajuan KPR kepada Bank BTN.
2. Bahwa Tindakan yang dilakukan oleh pihak pembeli telah beritikad baik dengan telah mecicil uang muka sebagai mana isi dari SPJBR yang telah disepakati.
3. Bahwa Tindakan yang dilakukan oleh pihak pembeli telah beritikad baik dengan mau melunasi pebayaran dua unit rumah secara cash/ tunai.
Salah  satu  bentuk  perlindungan  hukum  terhadap  asas  itikad  baik  yaitu  melakukan  gugatan  dengan  meminta ganti  rugi  atau  pelaksaan  terhadap  prestasi.  Dalam  kasus  ini  pihak  pembeli  meminta  kepada  majelis  hakim  untuk memerintahkan kepada penjual menerima sisa pembayaran pelunasan unit  sebagaimana SPJBR yang telah disepakati di awal saat. Karena dalih perubahan harga yang dinyatakan oleh pihak penjual bertentangan dengan Pasal 18 UU no. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen Ayat (1) a yang berbunyi :“ menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku usaha” jo Ayat (1) g yang berbunyi : “menyatakan tunduknya  konsumen kepada peraturan yang berupa aturan baru,  tambahan,  lanjutan    yang    dibuat  sepihak  oleh  pelaku  usaha  dalam  masa  konsumen  memanfaatkan  jasa  yang diberinya”.    Ayat  (2)  yang  berbunyi  “  Pelaku  usaha  dilarang  mencantumkan  klausula  baku  yang  terletak  atau bentuknya  sulit  terlihat  atau  tidak  dapat  dibaca  secara  jelas  atau  yang  pengungkapannya  sulit  dimengerti”.  Ayat  (3)
21 Chrissie Margareta, Hasyry Agustin, “Penyelesaian Sengketa Perlindungan
Konsumen” https://bplawyers.co.id/2020/01/29/penyelesaian-sengketa-perlindungan-konsumen/
22 H, Muksibah, “Analisis Mengenai Cara Penyelesaian Sengketa Konsumen” INOVATIF jurnal Ilmu Hukum Vol 2, No.4 ,
(2010):143.

## Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi
Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
yang berbunyi “Setiap ) Setiap klausula baku yang telah ditetapkan oleh pelaku usaha pada dokumen atau perjanjian yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.
Pada  putusan  akhirnya  majelis  hakim  memberikan  putusan  bahwa  penjual  dalam  hal  ini  tergugat  telah melakukan wanprestasi,  karena berdasarkan fakta persidangan majelis hakim telah mengakui dan sependapat bahwa pembeli telah beritikad baik  dengan mengumpulkan berkas-berkas persyaratan pengajuan KPR ke Bank BTN namun penjual  tidak  meneruskannya  ke  Bank  BTN  dengan  alasan  yang  dibuat-buat  seperti  tidak  pernah  mengumpulkan berkas-berkas pengajuan KPR BTN dan juga mengatakan Bank BTN tidak bisa memproses permohonan KPR karena istri  penjual  telah  memiliki  KPR  BTN  sebelumnya.  Selain  itu  berdasarkan  pertimbangan  di  atas,  pembeli  juga  telah membayar lunas uang booking fee , melunasi pembayaran uang muka dan meminta untuk melakukan pelunasan secara tunai  namun pihak penjual menolak dan ingin mengembalikan uang muka yang telah disetorkan dengan dalih  harga unit  telah  naik  dan  tidak  sesuai  dengan  SPJBR  yang  telah  disepakati  sebelumnya.  Perbuatan  tersebut  bertentang dengan  Pasal  1338  KUH  Perdata  yang  menyatakan:  “Semua  Perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai Undang-Undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Suatu  perjanjian  tidak  dapat  ditarik  kembali  selain  dengan  sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh Undang- Undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikat baik”, Sehingga dengan alasan tersebut pembelian rumah Blok CC-1 dan Blok DD-1 terletak  di  Perumahan  Griya  Amerta  Regency  Jalan  Medayu  Utara  Gg.31  C  Surabaya  sampai  saat  ini  belum  bisa terealisasi  dan  oleh  karenanya  perbuatan  penjual  dapat  dikategorikan  Wanprestasi.  Dengan  demikian  penjual diperintahkan  untuk  menerima  pelunasan  pembelian  rumah  dari  Penjual  sebagaimana  Surat  Perjanjian  Jual  Beli Rumah  (SPJBR)  tertanggal  25  April  2012  setelah  dipotong  uang  muka    yang    telah  dibayarkan  pembeli  kepada penjual.

## SIMPULAN
1. Untuk  menggambarkan  kriteria  bahwa  partisipan  telah  beritikad  baik  adalah  dengan  melihat  bahwa  salah  satu pihak  telah  beritikad  baik  adalah  dengan  dua  cara  yang  pertama  secara  subyektif  atau  pada  saat  negosiasi  dan penyusunan  kontrak  dan  obyektif  dengan  melihat  bagaimana  ia  dapat  taat  pada  isi  kontrak  perjanjian  selama perjanjian dilaksanakan.
2. Bentuk perlindungan terhadap konsumen pada putusan nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby dengan Surat Perjanjian Jual Beli  Rumah  (SPJBR)  Nomor  112/ADP/ADM.EKS/SPJBR/10  yang  mana  konsumen  telah  melakukan kewajibannya dengan tetap beritikad baik dan bahwa pelaku usaha tidak melaksanakan isi perjanjian dengan tidak beritikad baik dan dinyatakan telah melakukan ingkar janji atau wanprestasi. Maka sebagaimana Pasal 19 Undang- undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen,  pihak  penjual  selaku  pelaku  usaha  bertanggung jawab  atas  hak  yang  seharusnya  diberikan  kepada  pihak  pembeli  sebagai  konsumen,  yang  berupa  hak  ganti  rugi uang atau pergantian barang dan atau jasa yang sesuai dengan peraturan yang berlaku atas pembelian 2 unit rumah ataupun menerima pembayaran sisa pelunasan 2 unit rumah yang sebagaimana telah disepakati dalam isi perjanjian SPJBR.  Upaya  hukum  yang  dapat  dilakukan  oleh  pihak  pembeli  sebagai  konsumen  adalah  dengan  melakukan penyelesaian  sengketa  melalui  Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  (BPSK)  dengan  segala  kewenangannya ataupun dengan mengajukan gugatan melalui pengadilan yang mengacu pada ketentuan peradilan umum.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Iman Hayatul, Candra, Wulansari, 2013, Hukum Perikatan, Karawang:  Fakultas Hukum Universitas  Singaperbangsa Karawang.

## Jurnal
Firmansyah ,Arif,” Karakteristik Head Of Agreement Menurut Hukum Kontrak Indonesia”, Jurnal Juris-Diction Vol 2, No.3 (Mei 2019):853.
Hartiana,  Andi,  ”Penerapan  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  Online  (Studi  kasus  di  kota  mataram)”,
Jurnal Fakultas Hukum Universitas Mataram (2018):8.
Hastuty, Yulia Rakhma, “Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Jual Beli Rumah Susun Komersial Yang Belum Dibangun”, Jurnal Universitas Brawijaya (2015):1.
Innaka,  Antarari,  dkk,”Penerapan  Asas  Itikad  Baik  Tahap  Prakontraktual  Pada  Perjanjian  Jual  Beli  Rumah”, Jurnal Mimbar Hukum Vol 24, No.3 (2012):507.
Kurniawati, Apriani,Rani ,Grasia, ”Perlindungan Hukum Terhadap Wanprestasi Dalam Praktek Bisnis Usaha Kuliner Waralaba Di Karawang , Jurnal  Syiar Hukum Jurnal Ilmu Hukum, vol 17, No 1 (2019):16.
Luthvi  ,Nola  Febryka,  “Upaya  Perlindungan  Hukum  Terpadu  Bagi  Tenaga  Kerja  Indoensia  (TKI)”, NEGARA HUKUM ,7,No 1 (2016):40.
Syifa  Miftahuljannah  dan  Taun,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  yang  Beritikad  Baik  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi Putusan Nomor 15/pdt.G/2018/PN.Sby)
Michael  &  Gunawan  Djajaputra,”Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Yang  Beritikad  Baik  (Studi  Kasus  :  Putusan Mahkamah Agung Nomor 1696K/PDT/2016)” Jurnal Hukum Adigama vol 1, No 1, (2018):2. Muksibah,  H,  “Analisis  Mengenai  Cara  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen” INOVATIF  jurnal  Ilmu  Hukum  Vol  2, No.4 , (2010):143.
Priyono,  Ery  Agus,  “Peranan  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Kontrak  Baku  (Upaya  Menjaga  Keseimbangan  bagi  Para Pihak)” Jurnal Diponegoro Law Review vol 1, No.1 (2017):13.
Sinaga,Niru Anita, “Peranan Asas-Asa Hukum Perjanjian Dalam Mewujudkan Tujuan Perjanjian”, Binamulia Hukum vol 7, No.2 (2018):117.
Susetnya,I  Gde  Prima  Hadi,  dkk,  “  Adaptasi  Doktrin  Promissory  Estoppel  Dalam  Penyelesaian  Ganti  Rugi  Pada Tahap Pra Kontrak Pada Hukum Kontrak Di Indonesia” , Acta Comitas Vol 1, (2018):113.

## Skripsi
Sasmita,  Anggit  Febriana,  “Tinjauan  Yuridis  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Pelaksanaan  Kontrak  Kerjasama  Antara Pengusaha  Investor  (Studi  Kasus  Angkringan  Jogja  Management  Jl.Bimosari  Tahunan  UH  3/253  Yogyakarta 55167)”, Skripsi  Ilmu  Hukum , Program  Strata  Satu  Ilmu  Hukum. Yogyakarta  :  UIN  Sunan  Kalijaga,  2016. Dipublikasikan.

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.

## Putusan
Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor:15/pdt.G/2018/pn,sby.
Website Chrissie Margareta, Hasyry Agustin, “Penyelesaian Sengketa Perlindungan Konsumen”
https://bplawyers.co.id/2020/01/29/penyelesaian-sengketa-perlindungan-konsumen/
Muhammad Reza, Kepastian Hukum, https://www.metrokaltara.com/kepastian-hukum/, (Diakses pada 8 Januari 2021 10:15).
Kamus Besar Bahasa Indonesia, https://kbbi.web.id/itikad Pengertian Perlindungan Konsumen  Tujuan dan  Asasnya,  https://www.seputarpengetahuan.co.id/2018/06/pengertian- perlindungan-konsumen-tujuan-asas-asas.html.