## KEABSAHAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH TANPA PERSETUJUAN SALAH SATU PEMILIK TANAH BERDASARKAN AKTA PERDAMAIAN
Nandira Vinzka Cahyagita Universitas Indonesia nandiravinzkac@gmail.com
FX. Arsin Lukman Universitas Indonesia fx_arsin@yahoo.com

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  akibat  hukum  terhadap  akta  jual  beli  yang  dibuat tanpa  persetujuan  salah  satu  pemilik  tanah  berdasarkan  akta  perdamaian  serta  bentuk pertanggungjawaban Pejabat Pembuat Akta Tanah kepada akta yang dibuat. Penelitian ini juga memiliki tujuan dalam memberi informasi untuk masyarakat dan pejabat umum seperti PPAT di bidang  pertanahan  mengenai  akibat  hukum  apa  yang  akan  timbul  dan  bagaimana  tanggung jawab  mereka  apabila  PPAT  membuat  beli  yang  dibuat  tanpa  persetujuan  salah  satu  pemilik tanah. Dalam hal ini, PPAT seharusnya lebih teliti dan cermatsaat memeriksa dokumen sebelum pembuatan  akta  tersebut.  Metode  penelitian  yang  dipakaiyaitu  yuridis  normatif  yang  mana penelitian  dilakukan  dengan  menganalisis  dan  menelaah  norma  hukum  yang  relevan.  Hasil penelitian ini yakni pembuatan akta jual beli berdasar pada akta perdamaian menjadi batal demi hukum.

## Kata Kunci: Keabsahan, Akta Jual Beli, Hak Atas Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Akta Perdamaian.

## Abstract
This study aims to analyze the legal consequences of a sale and purchase deed made without the consent of one of the landowners based on a peace deed and the form of accountability of the Land Deed Official for the deed made. This research also aims to provide information to the public and general officials such as PPAT in the land sector regarding what legal consequences will arise and what their responsibilities will be if the PPAT makes purchases made without the consent of one of the  landowners.  In  this  case,  the  PPAT  should  be  more  thorough  andcarefulwhenexamining documents  before  making  the  deed.  The  research  method  used  is  normative  juridical  in  which research is carried out by analyzing and examining relevant legal norms. The result of this  study are  that  the  making  ofsale  and  purchase  agreementbased  on  the  peace  deed  becomes  null  and void.
Keywords:  Legitimacy,  Sale  and  Purchase  Deed,  Land  Rights,  Land  Deed  Making  Officer, Peace Deed.

## Gorontalo

## Law Review

## Volume 6 - NO. 1 – April 2023
E-ISSN: 2614-5030 P-ISSN: 2614-5022

## 1. PENDAHULUAN
PPAT  semestinya  mengikuti  pedoman  pada  ketetapan  dalam  undang-undang  yang berlaku, melaksanakan kewajibannya dengan baik, tidak melakukan tindakan yang melanggar ketika mengerjakan jabatan dan tugasnya. Hal tersebut perlu dilakukan agar suatu saat masalah tidak timbul dari akta yang telah dibuat.
Di  Indonesia  kepemilikan  hak  atas  tanah  menghadapiperubahan  dengan  signifikan melalui  penetapan  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945  (disebut sebagai  UUD  1945)  yang  menjadi  konstitusi  Negara  Kesatuan  Indonesia.  Secara  tegas  dalam UUD  1945  diatur  bahwa  negara  menguasai  kekayaan  alam,  air,  dan  bumi  di  dalamnya. Kekuasaan tersebut digunakan untuk kesejahteraan rakyat sebesar-besarnya.
Kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  masyarakat  miliki  menjadi  tuntutan  yang  harus dipastikan  hukumnya,  hal  ini  sangat  penting  karena  banyaknya  manfaat  yang  dimiliki  oleh tanah  untuk  berbagai  keperluan  masyarakat,  seperti  dijadikan  tempat  dalam  memperoleh pendapatan,  menjadi  tempat  tinggal,  dan  bisa  digunakan  sebagai  jaminan  dalam  melunaskan hutangnya. Berkaitan dengan hal ini, masyarakat membutuhkan layanan jasa yang berhubungan pada  pendaftaran  tanah  untuk  dipastikan  hukumnya.  Di  Indonesia  peraturan  undang- undangnya  terdapat  aturan  yang  berhubungan  tentang  jasa  pelayanan  terhadap  masyarakat ataupun jabatan yang berkaitan mengenai kebutuhan atas tanah lewat PPAT.
Pasal  1  angka  1  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  2016 Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah menyebutkan bahwasanya Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang  kemudian  dikatakan  PPAT,  yaitu  pejabat  umum  yang  mendapatkan  wewenang  dalam pembuatan  berbagai  akta  otentik  tentang  tindakan  hukum  terkait  kepemilikan  satuan  rumah susun ataupun hak atas tanah. Perbuatan hukum yang dibahas pada kewenangan PPAT diatur pada Pasal 2 PP Nomor 37 tahun 1998 yang satu di antaranya yaitu tentang jual beli.
Jual beli adalah satu di antara upaya untuk mendapatkan hak atas tanah sebagai suatu aktivitas hukum yang memiliki tujuan dalam pemindahan hak. Pada Pasal 1457 Kitab Undang- Undang  Hukum  Perdata  bahwasanyajual  beli  tanah  ialah  suatu  kesepakatan  di  mana  penjual akan terikat dalam penyerahan hak atas tanah yang terkait dengan pembeli yang terikat dalam pembayaran  terhadap  penjual  sesuai  harga  yang  sudah  disepakati.  Oleh  karena  jual  beli merupakan  kesepakatan,  maka  jual  beli  itu  perlu  membuat  semua  persyaratan  diterimanya kesepakatan  terpenuhi,  sebagaimana  dijelaskan  pada  pasal  1320  KUHPerdata,  yang memberikan  penjelasan  mengenai  adanya  4  macam  persyaratan  diterimanya  suatu kesepakatan, yakni kesepakatan dari semua pihak, kecakapan dalam menciptakan ikatan, gelar kehormatan yang sah, dan hal-hal tertentu.
Dilakukannya  jual  beli  tentang  hak  atas  tanah  perlu  dilaksanakan  di  depan  PPAT.  Hal tersebut dilakukan agar terdapat pembuktian jual beli hak atas tanah yang sudah dilaksanakan serta telah berdasar pada peraturan hukum serta PPAT yang memiliki tugas dalam menciptakan akta jual beli dan selanjutnya disertai pendaftaran di Kantor Pertahanan terdekat berdasarkan letak dari tanah yang jadi objek jual beli tersebut.
Akta jual beli tanah yaitu suatu bentuk kepastian hukum bagi semua pihak yang sudah memperjual  belikan  hak  atas  tanahnya  dan  digunakan  juga  menjadi  asas  dalam  mengalihkan hak atas tanah. Akta autentik yang PPAT buat disebut dengan akta jual beli tanah. Pada Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, memberikan penjelasan bahwasanya akta autentik yaitu  pembuatan  akta  sesuai  dengan  wujud  yang  telah  ditetapkan  dalam  hukum,  atau dihadapkan oleh pejabat umum yang mempunyai wewenang untuk membuat akta tersebut, dan tempat dibuatnya akta autentik tersebut.
Akta  autentik  menjadi  bukti  yang  punya  kekuasaan  untuk  membuktikan  secara sempurna, dikarenakan isi dari akta autentik serta membuat wujudnya berdasarkan fakta yang ada sampai bisa membuktikan sebaliknya. Pembuktian pada Undang-Undang menjelaskan akta autentik  atau  alat  bukti  tulisan  yang  digunakan  sebagai  bukti  menjadi  suatu  alat  pembuktian yang sudah dipercaya serta beberapa aktivitas yang dianggap penting diharuskan mempunyai suatu akta. Akta autentik memiliki sifat yang memaksa serta terikat, yang berarti hakim perlu memandang  benar  semua  kasus  hukum  yang  terdapat  pada  akta  autentik,  kecuali  terdapat pihak yang membantah bisa memberikan pembuktian lainnya dalam membuat kekuasaan bukti akta autentik menghilang.
Dalam  proses  pembuatan  akta,  seorang  PPAT  wajib  memerhatikan  langkah-langkah untuk  membuat  akta  PPAT  berdasar  ketetapanpada  peraturan  Undang-Undang  yang  ada. Apabila  selama  proses  membuat  akta  PPAT  tidak  mematuhi  ketentuan  tersebut,  maka  akta PPAT  dapat  dinyatakan  batal  demi  hukum  serta  akta  akan  kehilangan  kekuasaannya  sebagai
bukti  yang  sempurna.  Hal  tersebut  dapat  mengakibatkan  kerugian  bagi  pihak-pihak  yang bersangkutan.
Saat  ini  PPAT  sering  mendapatkan  gugatan  atau  tuntutan  di  hadapan  pengadilan. Masalah  tentang  PPAT  yang  lalai  ketika  melakukan  wewenang  dan  kewajibannya  maupun dengan  sengaja  melakukan  pelanggaran,  yang  menyebabkan  PPAT  mendapatkan  gugatan ataupun  tuntutan.  PPAT  yang  membuat  kesalahan  dan  melanggar  wewenang  dan/atau kewajiban  bisa  membuat  penghadap  mengalami  kerugian,  karena  itu  tuntutan pertanggungjawaban PPAT bisa diberikan di depan pihak berwajib.
Pasal  55  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  1 tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dinyatakan  bahwa  PPAT  memiliki  tanggung jawab pribadi terhadap jabatan dan tugas yang dilaksanakan saat membuat akta. PPAT memiliki peran dalam menetapkan setiap tindakan yang bisa atau tidak bisa dijadikan dalam wujud akta, oleh  karena  itu  melakukan  prinsip  berhati-hati  perlu  diperhatikan  selama  proses  membuat akta,  satu  di  antaranya  bisa  dengan  lebih  mengenal  penghadap  sesuai  identitas  yang ditunjukkan  pada  PPAT.  Pada  dasarnya,  walaupun  wajib  melakukan  pengenalan,  Masalah hukum pada akta PPAT masih banyak diakibatkan karena terdapat penghadap yang tidak jujur mengenai  benarnya  suatu  syarat  administrasi  yang  berhubungan  dengan  dokumen,  identitas, serta keterangan ataupun surat yang tidak benar menjadi asas dalam membuat akta yang pada akhirnya berakibat kepada akta jual beli itudapat dinyatakan batal untuk hukum. Dalam hal ini, PPAT  sekedar  bertugas  dalam melakukan tindakan  pencatatan suatu  hal  yang  dijelaskan  oleh setiap penghadap serta tidak perlu melakukan penyelidikan benar atau tidaknya materiil pada isi akta. Namun, hal tersebut dapat menjadikan PPAT sebagai tergugat dikarenakan PPAT tidak berhati-hati  dalam  mengecek  identitas  dan  dokumen-dokumen  penghadap  ketika  membuat akta  jual  beli  tersebut.  Hal  seperti  ini  lah  yang  menimbulkan  banyaknya  sengketa  di  bidang pertanahan.
Pada  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  dijelaskan  bahwa  sengketa  yaitu  segala  sesuatu yang  mengakibatkan  berbagai  pandangan  yang  berbeda,  bantahan,  dan  pertikaian.  Sengketa ataukonflik ialah suatu hal yang mengakibatkan pandangan yang berbeda pada dua atau lebih pihak yang sedang berselisih di pengadilan. Berdasarkan Pasal 1 angka 2 Perkaban Nomor 11 Tahun 2016 mengatakan bahwasanyasengketa yaitu pertentangan terhadap tanah antara badan hukum,  orang  perorangan,  ataupun  lembaga  yang  dampaknya  tidak  luas.Dalam  Putusan Pengadilan  Negeri  Karanganyar  Nomor  51/Pdt.G/2022/PNKrg  terdapat  sengketa  tanah disebabkan  ada  salah  satu  pihak  yang  menjual  tanahnya  tersebut  tanpa  mengindahkan  akta perdamaian.
Perdamaian adalah  kesepakatan  yang dilaksanakan  kedua  pihak  yang  memiliki  tujuan agar menyelesaikan setiap perselisihan yang masih berproses, ataupun melakukan pencegahan agar perselisihan tidak timbul. Menurut Subekti, perdamaian yaitu kesepakatan secara formal, dikarenakan  kesepakatan  dilakukan  sesuai  formalitas  yang  ada,  jika  tidak  begitu  akan menyebabkan tidak terikatnya atau sahnya suatu perdamaian.
Berdasarkan  Pasal  130  HIR  menyatakan  bahwa  akta  perdamaian  memiliki  kekuasaan yang sederajat dengan putusan pengadilan, mempunyai kekuatan eksekutorial, serta disamakan dengan keputusan akhir, yang menyebabkan bila akta perdamaian tidak dilakukan, pengadilan akan  meminta  melaksanakan  hukuman  dengan  paksa  dikarenakan  terdapat  pihak  yang  tidak ingin  melakukannya  dengan  ikhlas.  Terdapatnya  pendamaian  yang  secara  tertulis  dibuat sehingga  perdamaian  yang  diatur  dan  dibuat  memiliki  suatu  hukum  yang  kuat.  Dalam  Pasal 1851 KUHPerdatamenjelaskan bahwasanya:
“Perdamaian  adalah  suatu  perjanjian  dengan  mana  kedua  belah  pihak, dengan menyerahkan atau menahan suatu barang, mengakhiri suatu perkara yang  sedang  bergantung  ataupun  mencegah  timbulnya  suatu  perkara. Perjanjian tidaklah sah, melainkan jika dibuat secara tertulis”.
Dari  keterangan di  atas  memberikan  penggambaran  bahwa  perdamaian  salah  satunya bertujuan untuk melakukan pencegahan munculnya perselisihan dikemudian hari, namun pada kasus di Putusan Pengadilan Negeri Karanganyar Nomor 51/Pdt.G/2022/PNKrg hal  ini justru terjadi.
Yuridis normative digunakan sebagai metode penelitian, denganjenis data  yang  dipakai yakni  data  sekunder  yang  didapat  melalui  pencarian  studi  pustaka  maupun  mencari  dari beragam pustaka  serta  literatur  yang  berhubungansesuai  materi  dan masalah  penelitian  yang selalu dibahas bahan hukum. Pada bentuk penelitian yuridis normatif, bahan pustaka atau studi dokumen  digunakan  sebagai  alat  dalam  mengumpulkan  data  yang  dilaksanakan  dengan
menganalisis bahan serta sumber tertulis yang berhubungan pada penelitian ini. Studi dokumen yaitu  suatu  alat  pengumpulan  dengan  menggunakan contentanalysis .  Studi  dokumen  dengan menggunakan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Karanganyar  Nomor  51/Pdt.G/2022/PNKrg  yang diperoleh dari arsip Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia lewat website .

## 2. PEMBAHASAN
Kasus  posisi  pada  pembahasan  ini  adalah  bahwa  pada  tahun  2003,  terjadi  sengketa tanah  antara  Nyonya  Warsi  dengan  Saiman  Kromo,  Sri  Sajuli,  dan  Sumarso.  Dalam  sengketa tersebut  telah  dibuatkan  Akta  Perdamaian  Nomor.  27/Pdt.G/2003/PN.Kray  yang  isinya menyatakan bahwa sebidang tanah tegal letter C. 842, Persil 322 D, Klas V, dan saat ini sudah terbit Sertifikat Hak Milik No.268 atas nama Kromo Sumarto alias Saiman dengan luas kurang lebih 6.550 m 2 yang mana masing-masing Penggugat (Nyonya Warsi) memperoleh hak bagian ¼  (seperempat)  dari  keseluruhan  luas  tanah  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  268  menjadi  seluas kurang  lebih  1.637,5  meter  persegi  dan  Saiman  Kromo  memperoleh  hak  bagian  ¾  (tiga  per empat)  dari  keseluruhan  luas  tanah  Sertifikat  Hak  Milik  No.  268  seluas  kurang  lebih  4.912,5 meter persegi.
Kemudian pada 7 September 2012, tanah dengan Sertipikat Hak Milik Nomor 268 dijual oleh  Saiman  Kromo  kepada  Suminem  (Tergugat  I)  yang dilakukan dihadapan  Arief Budiyanto (Tergugat II) selaku PPAT sehingga dibuatkannya Akta Jual Beli Nomor 471/2012. Setelah jual beli  tersebut,  maka  kepemilikan  terhadap  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  268  berubah  menjadi kepemilikan dengan atas nama Suminem (Tergugat I). Dalam hal ini, perbuatan Saiman Kromo jelas tidak mengindahkan Akta Perdamaian Nomor 27/Pdt.G/2003/PN.Kray dikarenakan suda menjual tanah tersebut kepada Tergugat I yang dilaksanakan serta dibuat di depan Tergugat II tanpa  sepengetahuan  serta  seizin  dari  Penggugat.  Kemudian  pada  tanggal  27  Februari  2020 Saiman Kromo meninggal dunia.
Dalam  hal  ini,  Akta  Perdamaian  Nomor  27/Pdt.G/2003/PN.Kray  menyatakan  bahwa perdamaian telah disepakati sehingga akta tersebut berlaku bagi Penggugat dan Saiman Kromo sehingga  kedua  belah  pihak  harus  mematuhi  akta  tersebut.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa perbuatan  Saiman  Kromo  yang  melakukan  jual  beli  pada  objek  tersengketa  yangTergugat  I laksanakan  serta  Tergugat  II  laksanakan  tanpa  izin  Penggugat  merupakan  aktivitas  yang melanggar  hukum  karena  Para  Tergugat  tidak  mengindahkan  Akta  Perdamaian  Nomor 27/Pdt.G/2003/PN.Kray yang telah diperjanjikan sebelumnya.
Dalam kasus tersebut, Tergugat I sebagai Pembeli sama sekali tidak mengetahui adanya Akta Perdamaian yang terjadi antara Saiman Kromo Sumarto dengan Penggugat. Bahkan akta jual  beli  tanah  yang  Saiman  Kromo  Sumartodan  Tergugat  I  lakukan  dihadapan  PPAT  serta proses jual beli sebidang tanah dilaksanakan oleh atas nama pemegang hak milik adalah sudah sah  yakni  Saiman  Kromo  Sumarto.  Akibat  dari  perbuatan  tersebut,  Pengadilan  menyatakan bahwa  aktivitas  melanggar  hukum  yang  Tergugat  I  serta  Tergugat  II  lakukan  sehingga mengakibatkan Akta Jual Beli No. 471/2012 dinyatakan tidak sah.
Berdasar  pada  ketetapan  Pasal  1457  KUHPerdata,  pengertian  dari  jual  beli  tanah merupakan  kesepakatan  di  mana  satu  pihak  akan  terikat  dalam  penyerahan  hak  milik  atas barang  serta  pihak  lainnya  akan  melakukan  pembayaran  sesuai  dengan  harya  yang  sudah disepakati.  Jualbelimerupakan  perjanjian  konsensual  yang  mana  tercapainya  suatu  perjanjian denganperjanjian yang ada di antara pembeli dan penjual yaitu harga dan barang. Jual beli tanah mempunyai  definisi  bahwa  pihak  penjual  memberikan  tanahnya  serta  pihak  pembeli melakukan pembayaran harga atas tanah tersebut, sehingga hak atas tanah akan berpindah ke pembeli.  Tindakan  hukum  memindahkan  hak  tersebut  bersifat  terang  serta  tunai.  Pengertian hukum tanah nasional serta jual beli tanah yaitu memiliki pengertian yang sama dari jual beli tanah pada hukum yang tidak tercatat atau hukum adat, yakni tindakan hukum memindahkan hak selamanya yang diikuti harga tunai.
Jual beli adalah satu di antara pengupayaan untuk memperoleh hak atas tanah, sebagai aksi  hukum  yang  memiliki  tujuan  dalam  pemindahan  hak.  Dalam  Pasal  1457  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata  bahwasanya  jual  beli  tanah  ialah  kesepakatan  di  mana  penjual  akan terikat  dalam  penyerahan  hak  atas  tanah  terkait  dengan  pembeli  yang  terikat  dalam pembayaran  terhadap  penjual  sesuai  harga  yang  sudah  disepakati.  Oleh  karena  itu,  jual  beli adalah kesepakatan, maka jual beli perlu mematuhi persyaratan absahnya suatu kesepakatan, sebagaimana  dijelaskan  pada  pasal  1320  KUHPerdata,  bahwa  adanya  4  (empat)  macam persyaratan diterimanya suatu kesepakatan, yaitu:
a. adanya kesepakatan antara setiap pihak yang mengikat dirinya;
b. setiap pihak cakap untuk menciptakanikatan;
c. suatu hal permasalahan tertentu; dan
d. penyebab yang tidak melanggar perundang-undangan.
Berkaitan  dengan  ini,  sebelum  membuatAkta  Jual  Beli  Nomor  471/2012,  PPAT  perlu untuk  memeriksa  tanah  yang  menjadi  objek  tersebut  sedang  berada  pada  sengketa  dan mengenai  kepemilikan  tanah  tersebut  apakah  memerlukan  izin  dari  pihak  yang  memperoleh hak atas objek tersebut dan sebagainya. Dalam kasus ini, objek tanah pada Akta Jual Beli Nomor 471/2012 sudah berdasarkan Sertipikat Hak Milik Nomor 268 yang mana tertulis nama Saiman Kromo  Sumarto  sebagai  pemilik  tanah.  Yang  mana  berati,  membuat  Akta  Jual  Beli  Nomor 471/2012  tersebut  sah  karena  sudah  sesuai  yang  mana  pihak-pihak  yang  menghadap  yaitu Saiman Kromo Sumarto selaku penjual yang nama namanya juga sesuai dengan sertipikat dan Suminem selaku pembeli. Dapat dikatakan bahwa  akta PPAT ialah satu di antara sumber data untuk  memelihara  data  pendaftaran tanah,  sehingga  harus  dibikin  sedemikian  rupa  agar  bisa digunakan  sebagai  dasar  yang  baik  dalam  mendaftarkan  atau  membebankan  hak  yang berkaitan. Sehingga tanggung jawab PPAT agar melakukan pemeriksaan terhadap sahnya syarat tindakan hukum yang berkaitan.
Akan  tetapi,  yang  menjadi  masalah  pada  kasus  ini  yaitu  sebelum  terbitnya  Sertipikat Hak Milik Nomor 268 tersebut seharusnya tanah letter C sebelum dipecah dahulu sesuai dengan apa  yang  sudah  dinyatakan  dalam  Akta  Perdamaian  tersebut.  Apalagi,  tanah  tersebut merupakan  tanah  Letter  C  yang  mana  tanah  tersebut  tidak  memiliki  kekuatan  hukum.  Hal tersebut dikarenakan Penggugat mengajukan bukti alas hak atas tanah dengan perolehan hak bagian dalam Akta Perdamaian yang tanahnya masih berstatus letter C. Sesudah adanya UUPA pada  tahun  1960,Sertipikat  telah  diakui  sebagai  tanda  bukti  kepemilikan  tanah,  karena  itu semua  bentuk  tanda  bukti  kepemilikan  tanah  yang  sebelumnya  berlaku,  semestinya  telah terdaftar  untuk  dijadikan  dalam  bentuk  sertipikat.  Letter  C  adalah  bentuk  bukti  kepemilikan sebelum UUPA berlaku, di mana letter C yaitu catatan sebagai tanda bukti yang ada di Kelurahan ataupun di Kantor Desa yang belum memiliki kekuatan hukum yang sempurna.
Berdasar  pada  Pasal  1881  Ayat  (2)  KUHPerdata,  Letter  C  memiliki  kekuasaan pembuktian  bebas  berupa  persuratan  dan  bukan  akta,  serta  berdasarkan  dari  pertimbangan hakim.  Pada  Pasal  1888  KUHPerdatamengatakan  akta  asli  merupakan  suatu  kekuatan membuktikan yang berupa bukti tulisan. Berbagai ikhtisar dan salinan hanya bisa diyakini, jika salinannya sama dengan yang asli, dengan meminta yang asli agar ditunjukkan. Yurisprudensi putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3609  K/  Pdt/1985  menekankan  pada  tanda  bukti  yang tertulis  seperti  dokumen  ataupun  surat  sesuai  dengan  aturan  hukum,  fotokopi  tidak  pernah diberikan  sebagai  surat  bukti  ataupun  surat  yang  asli  tidak  ada,  perlu  mengesampingkannya dari tanda bukti.
Kemudian  dalam  proses  pendaftaran  tanah  umumnya  dikenal  sistem  publikasi. Berdasarkan pandangan Effendi Perangin dalam Urip Santoso, arti pada sistem publikasi positif yakni apa yang terdapat di buku tanah serta persuratan bukti hak yang diterbitkan sebagai alat bukti yang bersifat mutlak, maka tindakan dari pihak ketiga terhadap bukti itu perlu menerima penjagaan  secara  total,  walaupun  suatu  saat  informasi  yang  telah  dicatat  terbukti  salah. Sedangkan sistem publikasi negatif dipakai agar pemegang hak yang asli dilindungi, karena itu pemegang hak yang asli bisa melakukan tuntutan terhadap haknya yang sudah terdaftar dengan nama siapa saja. Sertifikat yang diterbitkan dianggap sistem publikasi negatif  menjadi alat bukti yang baik untuk hak atas tanah, yang berarti setiap penjelasan yang ada di dalamnya memiliki kekuasaan  hukum  serta  perlu  dijadikan  penjelasan  yang  tepat,  selagi  hal  tersebut pembuktiannya tidak dilakukan sebaliknya menggunakan tanda bukti lainnya. Dalam hal ini, di Indonesia  sistem  pertanahan  mengikuti  sistem  publikasi  negatif  yang  memiliki  bagian  positif. Hal tersebut lebih jelasnya ada pada Pasal 32 (2) PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah  bahwasanyasebidang  tanah  yang  dikeluarkan  sertifikatnya  dengan  sahnyasesuai  nama badan hukum ataupun orang yang mendapatkan tanah itu bermaksud baik serta dengan jelas dikuasainya, sehingga pihak lainnya yang beranggapan hak atas tanah yang dimiliki tidak bisa melakukan  tuntutan  terhadap  haknya,  bila  selama  5  (lima)  tahun  semenjak  mulai dikeluarkannya  sertifikat  tersebut  tidak  melakukan  pengajuan  tertulis  mengenai  penolakan terhadap yang bersangkutan, yakni Kepala Kantor Pertahanan serta yang memegang sertifikat, atau tuntutan tidak diajukan ke pengadilan tentang penerbitan sertifikat ataupun kepemilikan tanah.  Pada  kasus  ini,  bahwa  dikarenakan  Warsi  selaku  penggugat  pada  5  (lima)  tahun semenjak  mulai  dikeluarkannyasertifikat  itu  tidak  melakukan  pengajuan  penolakan  tertulis terhadap  Kepala  Kantor  Pertahanan  Karanganyar  dan  yang  memegang  sertifikat  maka pendaftaran tanah yang dilakukan oleh Saiman Kromo Sumartobisa dikatakan sah.
Akan  tetapi,  akta  perdamaian  memiliki  kekuasaan  yang  sederajat  dengan  putusan pengadilan, mempunyai kekuatan eksekutorial, serta disamakan dengan keputusan akhir, yang
menyebabkan  bila  akta perdamaian  tidak dilakukan,  pengadilan  akan  meminta  melaksanakan hukuman  dengan  paksa  dikarenakan  terdapat  pihak  yang  tidak  ingin  melakukannya  dengan ikhlas.  M.  Yahya  Harapan  mempunyai  buku  dengan  judul  Ruang  Lingkup  Permasalahan Eksekusi  Bidang  Perdata,  dalam  buku  tersebut  dijelaskan  keputusan  berdamai  menggunakan akta  perdamaian  yang  berisi  hukuman  terhadap  berbagai  pihak  yang  melakukan  sengketa dalam  mendapatkan  persetujuan,  keputusan  tersebut  memiliki  kekuasaan  eksekutorial,  jika satu  di  antara  pihak  melaksanakan  wanprestasi  dan  tidak  melakukan  persetujuan  yang  telah tertulis  di  akta  perdamaian  pada  keputusan  perdamaian,  sehingga  pihak  yang  berlawanan langsung  bisa  melakukan  permintaan  hukuman,  karena  itu  kepada  sengketa  yang  sudah dibuatkan  akta  perdamaian  serta  diperjelas  oleh  keputusan  pengadilan  yang  tidak  bisa mengajukan kembali tuntutan dikarenakan akta perdamaian itu disamakan dengan keputusan akhir  yang  kekuatan  hukumnya  tetap.  Namun,  pihak  yang  merasakan  kerugian  dikarenakan akta perdamaian yang tidak dilaksanakan bisa melakukan upaya hukum permintaan hukuman.
Dalam  kasus  ini,  jual  beli  objek  sengketa  antara  Suminem  dengan  Saiman  Kromo Sumartoberdasar  pada  Akta  Jual  Beli  Nomor  471/2012  dilakukan  tanggal  7  September  2012, sedangkan Akta Perdamaian Nomor 27/Pdt.G/2003/PN.Kray, diputus tanggal 12 Agustus 2003, sehingga  terlihat  jelas  jual  beli  dilakukan  setelah  adanya  Akta  Perdamaian.  Hal  tersebut menyebabkan  terjadinya  wanprestasi  terhadap  Akta  Perdamaian  yang  dilakukan  oleh  Saiman Kromo  Sumarto  sehingga  objek  tanah  tersebut  dapat  dieksekusi.  Dalam  hal  ini,  maka  dapat dinyatakan bahwa SHM No. 268 tidak memiliki kekuatan hukum tetap, cacat hukum, dan tidak sah serta batal untuk hukum dengan segala alhasilnya, maka proses jual beli di  Akta Jual Beli Nomor 471/2012 adalah batal demi hukum.
Pertanggungjawaban  hukum  ( liability )  menjadi  penerapan  dari  kejelasan  hukum  yang merupakan  satu  di  antara  konsep  kewajiban  hukum.  Menurut  M.  Yahya  Harahap  bahwa individu  bisa  disebut  sudah  melakukan  tanggung  jawabnya  sesuai  hukum  yang  ada  dengan begitu dia mendapatkan dan melakukan sanksinya. Secara normal, sanksi diberi ialah dampak dari tindakan yang dilakukannya sendiri dan menjadikannya perlu untuk bertanggung jawab.
Wujud  dari  pertanggungjawaban  PPAT  jika  dihubungkan  dengan  pekerjaannya meyakini  prinsip  kesalahan  tanggung  jawab  ( basedonfaultofliability ).  Berkaitan  hal  ini,  dalam membuat akta autentik maka PPAT perlu melakukan tanggung jawabnya jika akta yang dibuat terdapat  hal  yang  salah  atau  melanggar.  Namun  jika  para  pihak  yang  melakukan  unsur pelanggaran dan kesalahan tersebut, menyebabkan PPAT yang berhubungan tidak bisa dituntut untuk bertanggung jawab, disebabkan PPAT sekedar melakukan pencatatan mengenai apa yang dijelaskan  oleh  penghadap  atau  para  pihak  yang  dimasukkan  ke  akta.  Penghadap  yang memberikan penjelasan yang tidak benar merupakan tanggung jawab penghadap. Akan tetapi, pada  kasus  tersebut  PPAT  tidak  mengetahui  bahwa  terdapat  perjanjian  mengenai  akta perdamaian yang mengatur bagian tanah dalam kasus tersebut.
Dasar  terdapatnya  tindakan  perlawanan  terhadap  hukum  yang  dilihat  dari  aspek perdata,  sehingga  PPAT  bisa  dituntut  pertanggung  jawabannya,  walaupun  PPAT  sekedar memasukkan  perjanjian  maupun  kemauan  penghadap  ke  dalam  akta,  jadi  kemungkinan  akan terjadi  PPAT  tidak  berbuat  salah.  Berkaitan  dengan  teori  tanggung  jawab,  Hans  Kelsen memberikan  penjelasan  bahwasanya  konsep  tanggung  jawab  hukum  ( responsibility )  yaitu konsep  yang  berhubungan  tentang  kewajiban  tanggung  jawab  hukum  ( liability ).  Bisa  disebut bahwa  individu  yang  melakukan  tanggung  jawabnya  atas  sesuatu  tindakan,  jika  individu tersebut  mendapatkan  sanksi  terhadap  tindakan  yang  sebaliknya.  Umumnya  pelaku  bisa mendapatkan  sanksi  berdasarkan  dari  perbuatannya  sendiri  yang  membuat  timbulnya kerusakan untuk orang lainnya, maka pelaku wajib bertanggung jawab.
PPAT  yang  dituntut  bertanggung  jawab  tidak  sekedar  untuk  arti  yang  sempit,  yaitu pembuatan akta namun bertanggung jawab untuk arti luas, yaitu bertanggung jawab ketika fase akta serta  bertanggung  jawab ketika  pasca  menandatangani  akta.  Pertanggung  jawaban  PPAT bisa  digolongkan  jadi  2  (dua),  yakni  pertanggung  jawaban  hukum  serta  etik.  Pertanggung jawaban hukum juga bisa digolongkan dalam 3 (tiga) macam, yakni pertanggung jawaban atas hukum pidana, perdata, serta administrasi.
1. Tanggung Jawab PPAT Secara Administratif PPAT  bisa  diberikan  sanksi  administrasi  ketika  melakukan  pelanggaran  terhadap peraturan yang ada saat melaksanakan jabatannya yang berakibat jabatan yang dimiliki  PPAT bisa  dihentikan.  PPAT  yang  diberhentikan  bisa  dilakukan  karena  ketika  melaksanakan  tugas jabatan  terdapat  pelanggaran  berat  ataupun  ringan  yang  dilakukan.  PPAT  yang  melakukan pelanggaran  karena  perbuatan  administrasi  mendapatkan  sanksi  seperti  peringatan  secara tertulis sampai memberhentikan jabatan yang dimilikinya, hal ini terdapat pada PPAT Pasal 10
Peraturan  JabatanPPAT  juga  ditentukan  pada  Pasal  6  ayat  1  Kode  Etik  IPPAT  yaitu  untuk anggota yang melanggar Kode Etik bisa diberikan sanksi, yakni:
a. Teguran;
b. Peringatan;
c. Pemecatan sementara dari anggota perkumpulan IPPAT;
d. Pemecatan (Onzetting) dari anggota perkumpulan IPPAT;
e. Memberhentikan secaratidak terhormat dari anggota perkumpulanIPPAT.
Dijatuhkannya  sanksi  ini  berdasarkan  dari  kualitas  serta  kuantitas  yang  anggota tersebut langgar. Kepala Badan Pertahanan Nasional yang akan membina dan mengawas PPAT dalam melaksanakan tugasnya.
2. Tanggung Jawab PPAT Secara Perdata
Secara  perdata  pertanggung  jawaban  PPAT  berhubungan  tentang  kelalaian  dan/atau kealpaan,  serta  kesenjangan  saat  membuat  akta  jual  beli.  Pertanggung  jawaban  tersebut berhubungan  dengan menemukan  penyimpangan yang terkait  pada  akta  otentik yaitu  seperti cacat  yuridis  tentang  persyaratan  materiil  yang  mana  berhubungan  dengan  objek  serta subjeknya  dan  persyaratan  formil  mengenai  kesenjangan,  kelalaian,  kesalahan  yang memberikan  kerugian  terhadap  pihak  tertentu.  Bukan  sekedar  diminta  untuk  bertanggung jawab secara administratif, namun juga pihak yang merasa dirugikan bisa meminta ganti rugi atas penyimpangan itu.
Karena itu, tindakan PPAT yang sudah menciptakan akta mengalami kecacatan hukum bisa  dikatakan  telah  melakukan  pelanggaran  hukum,  apabila  tindakan  yang  PPAT  lakukan berlawanan  terhadap  ketelitian,  kepatuhan,  kesusilaan,  kehati-hatian,  hak  subjektif,  serta kewajiban  hukum  para  pihak.  Apabila  PPAT  melakukan  pelanggaran  terhadap  satu  di  antara ketentuan ini, sehingga dapat dianggap bahwasanya PPAT telah melakukan pelanggaran hukum, sehingga  tindakan  pelanggaran  hukum  yang  dimaksud  tidak  harus  melanggar  semua  hal tersebut  secara  kumulasi.  PPAT  dapat  dikenakan  sanksi  perdata  apabila  perbuatan  yang dilakukan  menimbulkan  kerugian  seperti  yang  ada  pada  Pasal  1365  KUHPerdata.  Bila melakukan jabatan akta atau tugas.
3. Tanggung Jawab PPAT Secara Pidana
Pertanggung  jawaban  PPAT  terkait  ini  yaitu  kelalaian  ataupun  kelalaian,  serta kesengajaan  ketika  membuat  akta  otentik  yakni  akta  jual  beli  yang  bukan  berdasarkan  pada persyaratan  formil  maupun  materiil,  maka  PPAT  akan  diberikan  sanksi  administrasi.  Apabila melihat  pada  Perka  BPN  1/2006  bila  menyimpang  syarat  formilserta  materiil  dilakukan  oleh PPAT,  hal  tersebut  digolongkan  pelanggaran  yang  berat,  sehingga  PPAT  yang  terkait  bisa diberikan  sanksi  oleh  kepala  Badan  Pertahanan  Nasional  Indonesia  dengan  memberhentikan dari  jabatannya  secara  tidak  terhormat.  Hal  ini  ditetapkan  diPasal  62  PP  No.  24  tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah.  Sehingga  saksi  memberhentikan  secara  tidak  terhormat  dari jabatan  dan  mendapatkan  denda  yakni  denda  administrasi  sebagai  suatu  hal  yang  menjadi ancaman  kepada  PPAT  jika  akta  yang  dibuat  tidak  sesuai  syarat  formil  dan  materiil  sebagai prosedur dalam membuat akta jual beli.
Terkait hal ini, PPAT tidak bisa diberikan sanksi dari akta yang dibuat, jika PPAT yang terkait  sudah  menjalankan  tugas  berdasarkan  tata  cara  yang  terdapat  dalam  aturan  undang- undang.  Hal  tersebut  disebabkan  karena  posisi  PPAT  hanyalah  seseorang  yang  diminta ( manusministra ) sertapadakontekmembuat akta jual beli sebagai tanda dalam menciptakan akta otentik. Sementara ide muncul dari penghadap, maka berkaitan dengan ini PPAT bukan pihak yang  menyuruh,  melainkan  pihak  yang  disuruh.  Akan  tetapi  jika  anggota  PPAT  bisa  dijatuhi Pasal  263  ayat  (1)  KUHPdihubungkanpada  Pasal  55  (1)  KUHP,  yakni  berpartisipasi  dalam melakukannya pelanggaran.

## 3. KESIMPULAN
Berdasarkan uraian di atas, simpulan yang diperoleh dari penelitian bahwa dampak dari jual  beli  hak  atas  tanah  secara  hukum  yang  diterbitkan  tanpa  persetujuan  salah  satu  pemilik tanah berdasarkan akta perdamaian dalam kasus pada Putusan Pengadilan Negeri Karanganyar Nomor  51/Pdt.G/2022/PNKrg  bahwa  jual  beli  yang  Saiman  Kromo  Sumarto  dengan Suminemlakukan  adalah  batal  demi  hukum  dikarenakan  pihak  yang  ternyata  dalam  Akta Perdamaian,  yakni  Saiman  Kromo  Sumarto  melakukan  wanprestasi  sehingga  objek  tanah tersebut  dapat  dilakukan  eksekusi.Artinya,jual  beli  SHM  No.  268  yang  dilakukan  antara Suminem  dengan  Saiman  Kromo  Sumarto  berdasarkan  Akta  Jual  Beli  Nomor  471/2012  tidak berkekuatan  hukum  tetap  serta  batal  demi  hukum  dengan  segala  akibatnya  maka proses  jual beli pada Akta Jual Beli No. 471/2012 adalah batal untuk hukum.
Untuk  hal  yang  berhubungan  dengan  pertanggung  jawaban  PPAT  mengenai  akta yang dibuatnya ditentukan pada Pasal 55 ayat (1) Perkaban Nomor 1 Tahun 2006. PPATmempunyai tanggung jawab mulai tahapan persiapan membuat akta, yakni mengecek sertipikat dalam buku tanah,  membuat  akta,  mendaftarkan  pengalihan  hal  atas  tanah,  menerbitkan  sertipikat,  serta menyampaikan  sertipikat  ke  pihak  yang  memegang  hak  atas  tanah  yang  terdapat  pada sertipikat.  PPAT  tidak  bisa  digugat  jika  sudah  menjalankan  wewenang  serta  kewajiban berdasarkan prosedur yang ada.
Perbuatan  PPAT  dalam  membuat  akta  jual  beli  tanpa  izin  dari  pihak  tertentu  yang tertuang dalam akta perdamaian bukan merupakan kesalahan dari PPAT itu sendiri. Terkait hal ini,  tanggung  jawab  PPAT  pada  akta  autentik  yang  memuat  keterangan  palsu  yang  mana terdapat  salah  satu  pemilik  tanah  yang  ternyata  dalam  Akta  Perdamaian  adalah  tidak  dapat dipertanggungjawabkan  secara  hukum.  Hal  tersebut  dikarenakan  PPAT  sekedar  melakukan pencatatan ke dalam akta mengenai suatu tindakan hukum yang para pihak laksanakan. PPAT sekedar  mengkonstatir  apa  yang  dilihatnya,  dialami,  serta  sesuai  yang terjadi  dari  para  pihak yang bersangkutan dengan memenuhi syarat formil yang sebetulnya, kemudian dituangkan ke dalam akta jual beli. Hal mana di kasus ini, Akta Jual Beli Nomor 471/2012 yang dibuat sudah berdasarkan nama pemilik  yang  ternyata dalam sertipikat  atas nama  Saiman  Kromo  Sumarto walaupun  dalam  hal  ini terdapat  Akta  Perdamaian yang  mengikat  bagi  salah  satu  penghadap, yakni  Saiman  Kromo  Sumarto.  Dapat  dikatakan  bahwa  PPAT  ketika  membuat  akta  jual  beli tersebut sudah cermat dan berdasarkan ketentuan dalam undang-undang. Maka dari itu, PPAT tidak  berkewajiban  dalam  melakukan  penyelidikan  benar  atau  tidaknya  isi  materiil  akta  jual beli tersebut.
4. DAFTAR PUSTAKA
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [ Burgerlijke Wetboek ], diterjemahkan oleh R.Subekti dan R.Tjitrosudibio
Peraturan  Pemerintah  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah ,  PP  No.  24  Tahun  2016,  LN Tahun 2016 No. 120 TLN No. 5893.
Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran Tanah, PP No. 24 Tahun 1997, LN Tahun 1997No. 59 TLN No. 3696.
Adjie,  Habib. Merajut  Pemikiran  dalam  Dunia  Notaris  dan  PPAT. Bandung:  Citra  Aditya  Bakti, 2014.
Asshiddiqie, Jimly dan M. Ali Safaat. Teori Hans Kelsen Tentang Hukum . Jakarta: Konstitusi Press, 2012.
Harsono,  Boedi. UUPA,  Sejarah  Penyusunan,  Isi,  Pelaksanaan  Hukum  Agraria,  Bagian  I  dan  II . Jakarta: Djambatan, 1972.
Marzuki, Peter Mahmud. Penelitian Hukum . Ed. Revisi. Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2009.
Santoso, Urip. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Jakarta: Rineka Cipta, 2010.
Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: UI-Press, 2006.
Subekti. Aneka Perjanjian . Cet. 11. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014.
Sudarsono. Kamus Hukum . Cet. 3. Jakarta: Rineka Cipta, 2002.
Aditama,  Purna  Noor.  “Tanggung  Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Dalam  Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Pada Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli.” Lex Renaissance . Vol. 3. No. 1 (2018). Hlm. 189-205.
Haridhy,  Fajriatul  Tivani,  Ilyas  Ismail,  dan  Darmawan,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli Akibat Kelalaian PPAT Dalam Pembuatan Akta Jual Beli.” Jurnal Ius, Vol. 7. No. 2 (2019). Hlm. 319-329.
Iftitah,  Addien.  “Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  Dalam  Membuat  Akta  Jual Beli Tanah Beserta Akibat Hukumnya.” Jurnal Hukum Agraria Lex Privatum. Vol. 2. No. 3 (2014). Hlm. 49-55.
Istanti  dan  Akhmad  Khisni.  “Akibat  Hukum  Dari  Akta  Jual  Beli  Tanah  Dihadapan  PPAT  Yang Dibuat Tidak Sesuai Dengan Prosedur Pembuatan Akta PPAT.” Jurnal Akta . Vol. 4. No. 2 (2017). Hlm. 271-282.
Mayra,  Hoyrinissa  dan  Dian  Puji  Simatupang.  “Akta  Dinyatakan  Batal  Demi  Hukum  Oleh Pengadilan:  Bagaimana  Tanggungjawab  Notaris?” Jurnal  Kertha  Semaya. Vol.  10.  No.  1 (2021). Hlm. 163-177.
Mulyana, Dedy dan Rika Kurniasari Abdughani. “Tanggung Jawab Notaris/PPAT Terhadap Akta Jual  Beli  Tanah  Yang  Batal  Demi  Hukum.” Juris  and  Society:  Jurnal  Ilmiah  Sosial  dan Humaniora . Vol. 1. No. 1. (2021). Hlm. 106-118.
Rahman,  Rahmia,  Ahmad  Aswar  Rowa  dan  Hasnawati.  “Pertanggungjawaban  PPAT  Atas Keterangan Palsu Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah.” Jurnal Ilmu Hukum. Vol. 18. No. 2 (2022). Hlm. 234-244.