JGISE  Vol. 5 No. 1 (2022), pp. 42 - 50     |     https://doi.org/10.22146/jgise.73713

## JGISE

## Journal of Geospatial Information Science and Engineering
ISSN: 2623-1182    |    https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
Analisis Nilai Tanah Pertanian dan Permukiman di Kecamatan Magelang Selatan ( Analysis of Agricultural and Residential Land Value in South Magelang District )
Prijono Nugroho Djojomartono, Djurdjani, Marselia Dora Sanjaya.
Departemen Teknik Geodesi Fakultas Teknik Universitas Gadjah Mada, Indonesia
Penulis Korespondensi: Prijono Nugroho | Email: prinug@ugm.ac.id
Diterima ( Received ): 23/Mar/2022     Direvisi ( Revised ): 24/May/2022    Diterima untuk Publikasi ( Accepted ): 6/Jun/2022

## ABSTRAK
Kebutuhan  masyarakat  akan  ruang  untuk  memenuhi  kegiatannya  benar-benar  menyebabkan  meningkatnya  persaingan  dalam pemerolehan  dan  juga  meningkatnya  nilai  tanah.  Ada  banyak  faktor  yang  mempengaruhi  nilai  tanah,  salah  satunya  adalah  jenis penggunaan lahan untuk memenuhi ruang untuk mendukung kegiatan mereka.  Kondisi ini dapat diidentifikasi tidak hanya di daerah perkotaan tetapi juga di daerah pinggiran kota yang salah satu kebutuhan utama rumah tangga adalah memiliki ruang untuk tempat tinggal. Akibatnya, rumah tangga berusahan untuk memperoleh tanah, baik berasal dari lahan pertanian ataupun lahan permukiman, untuk pembangunan rumah.  Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis pola transaksi tanah dan peningkatan nilai tanah lahan pertanian dan lahan pemukiman di daerah perkotaan. Kabupaten Magelang Selatan dipilih sebagai daerah studi  kasus karena ketersediaan data dan aksesibilitas untuk mengamati secara empiris faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah.  Analisis regresi berganda  dipilih  untuk  memodelkan  estimasi  nilai  tanah  pertanian  dan  permukiman  pada  tahun  2016  dan  2019,  sehingga peningkatan dan pola spasial nilai tanah dapat disajikan pada peta. Hasilnya menunjukkan bahwa selama 3 tahun, peningkatan nilai tanah  pada  lahan  pertanian dan  lahan permukiman  tidak  berbeda  secara  signifikan.    Tercatat  kenaikan  lahan  pertanian dan  lahan permukiman sekitar Rp 360.000,- dan Rp 400.000,-. Dalam hal pola spasial, telah diidentifikasi bahwa semakin kecil ukuran tanah dan semakin dekat ke daerah permukiman, semakin tinggi estimasi nilai tanahnya.
Kata Kunci : nilai tanah, analisis regresi berganda, tanah pertanian, tanah permukiman

## ABSTRACT
The people need of space to accommodate their activities absolutely cause the increasing competition in land occupation and also the increasing of land values. There are many factors affecting land value,  one of them is land use type to fulfil space for supporting their activities. This condition can be identified not only in the urban area but also in the suburbs area which one of the primary needs of the household is to have area for dwelling place. As a result, households hunt lands, either agricultural land or residential lands, for house construction. The aim of this research is to analyse the land transaction pattern and the increase of land value of agricultural lands and residential lands in the urban area. South Magelang district was selected as case study area because of the availability of the data and the accessibility  to  empirically  observe  factors  affecting  land  value.  Multiple  regression  analysis  was  selected  to  model  agricultural  and residential land price estimation in 2016 and 2019, so the increase and spatial pattern of land value can be presented on the map. The result shows that during 3 years, the increase of land value of agricultural and residential lands is not significantly different. It is recorded the increase of agricultural lands and residential lands is around Rp 360.000,- and Rp 400.000,- subsequently. In term of spatial pattern, it has been identified that the smaller the land size and the closer to the residential area, the higher land value estimation.
Keywords : land value, multiple regression analysis, agricultural land, residential land
© Author(s) 2022.  This is an open access article under the Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License ( CC BY-SA 4.0) .

## 1. Pendahuluan
Tanah  merupakan  sumber  daya  yang  memiliki  peran penting dalam  memenuhi kebutuhan  ruang bagi kegiatan manusia.  Kebutuhan  manusia  akan  ruang  akan menyebabkan  terjadi  persaingan  dalam  perolehan  tanah, dan  akan  berakibat  pada  kenaikan  nilai  tanah  (Alonso,
1964; Needham, 1981; Neutze, 1987; Astrisele & Santosa, 2019). Beberapa hal yang mempengaruhi nilai tanah salah satunya  adalah  pemanfaatan  tanah  untuk  memenuhi kebutuhan ruang kegiatan. Tidak terkecuali hal ini terjadi di  wilayah  perkotaan  dan  kawasan  pinggirannya. Penelitian  terkait  permasalahan  tersebut  pernah
dilakukan  oleh  Annisa  (2018),  yaitu  dengan  melakukan identifikasi  perubahan  nilai  tanah  di  sepanjang  koridor Jalan Pleret, Kecamatan Banguntapan tahun 2013 s.d 2017. Pemanfaatan  tanah  untuk  ruang  kegiatan  bagi  rumah tangga  yaitu  tempat  tinggal  terjadi  di  sepanjang  koridor Jalan  Pleret,  Kecamatan  Banguntapan,  yang  termasuk daerah  pengembangan  sistem  perkotaan  di  Kecamatan Banguntapan.  Hasil  dari  penelitian  menunjukkan  bahwa banyaknya kegiatan pembangunan perumahan di kawasan tersebut  berpengaruh  pada  kenaikan  nilai  tanah.  Nilai tanah  yang  tinggi  cenderung  berada  di  dekat  kawasan perumahan  dan  sebaliknya  semakin  jauh  dari  kawasan perumahan nilainya berkurang. Nilai tanah yang dimaksud disini adalah nilai pasar atau harga estimasi (Eckert, 1990), yang diperoleh dari pemodelan menggunakan pendekatan penilaian.
Dalam  ekonomi  mikro,  harga  tanah  ditentukan  oleh permintaan  dan  penawaran  (Harvey,  1996).  Ketika  sisi penawaran  bersifat  tetap  atau  tidak  elastic  sebagai karakteristik  tanah,  maka  harga  akan  hanya  ditentukan oleh  permintaan.    Banyak  faktor  yang  mempengaruhi permintaan, dan oleh Eckert (1990) diklasifikasikan dalam 4 kelompok, yaitu (1) faktor ekonomi, (2) faktor sosial, (3) faktor  hukum,  politik  dan  pemerintahan,  dan  (4)  faktor fisik  lingkungan  dan  lokasi.  Kelompok  dari  faktor-faktor tersebut  saat  ini  banyak  digunakan  dalam  pemodelan estimasi  nilai  tanah.    Sebelumnya  Dale  dan  McLaughlin (1988)  menjelaskan  bahwa  nilai  tanah  dipengaruhi  oleh dua  faktor  yaitu  (1)  faktor  internal  dan  (2)  faktor eksternal.  Faktor  internal  merupakan  semua  sifat  atau karakter  yang  dimiliki  oleh  tanah,  meliputi  kondisi  fisik persil  berupa  luas,  ukuran,  bentuk,  topografi,  legalitas hukum  dan  penggunaannya.  Faktor  eksternal  adalah keadaan atau karakteristik lingkungan yang mempengaruhi  tanah  tersebut,  seperti  aksesbilitas, tersedianya  jaringan  infrastruktur  kota  dan  segala kemudahan yang tersedia.
Namun  demikian  dalam  prakteknya,  kondisi  suatu wilayah  akan  menentukan  faktor  mana  yang  lebih dominan  dan  faktor  mana  yang  kurang  dominan pengaruhnya  terhadap  nilai  tanah  di  wilayah  tersebut. Beberapa penelitian yang telah dilakukan oleh Kurniawati dan  Mudakir  (2004),  Eko  dan  Rahayu  (2012),  Hayu  dkk. (2014),  Adi  (2015),  Kusumo  dkk.  (2015),  Yudha  dkk. (2016), Pramudita (2017), Al-Vatia & Djojomartono (2019) dan Pratiwi (2018) membuktikan kondisi tersebut di atas. Karakteristik pasar tanah yang tidak sempurna (Cheshire dkk, 2004; Evans, 2004) membenarkan argumen tersebut, yaitu  bahwa  setiap  wilayah  akan  mempunyai  ciri  pasar masing-masing.  Hal  ini  yang  menjadi  alasan  perlu dilakukan  penelitian  terkait  nilai  tanah  pertanian  dan pemukiman  di  suatu  wilayah  perkotaan,  yang  dalam penelitian ini dilakukan di Kecamatan Magelang Selatan.
Kota  Magelang  merupakan  kota  yang  penggunaan lahannya sesuai dengan karakteristik perkotaan. Sebagian besar wilayah merupakan lahan permukiman (pekarangan)
dan  sebagian  yang  lain  berupa  lahan  pertanian  (sawah). Dari  catatan  statistic,  pada  tahun  2016  Kota  Magelang secara  keseluruhan  terdiri  atas  tanah  untuk  penggunaan pertanian  seluas  185,23  ha  dan  bukan  pertanian  seluas 1.626,76  ha.  Penggunaan  bukan  pertanian  terdiri  atas permukiman  seluas  1.358,85  ha,  tegal/kebun  seluas  6,39 ha,  dan  industri  seluas  51,97  ha  (Pemerintah  Kota Magelang, 2018). Berbagai jenis penggunaan lahan di Kota Magelang  tersebut  adalah  dalam  rangka  pemanfaatan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dengan berbagai kegiatan,  sesuai  dengan  perencanaan  tata  guna  lahan.  Di perkotaan,  kebutuhan  masyarakat  yang  terus  meningkat akan  tempat  tinggal,  menyebabkan  terjadinya  alih  fungsi lahan.  Salah  satu  alih  fungsi  lahan  yang  terjadi  di  Kota Magelang  adalah  alih  fungsi  lahan  pertanian  menjadi permukiman.  Akibat  alih  fungsi  lahan  tersebut menyebabkan  tidak  hanya  luas  lahan  pertanian  menjadi berkurang, akan tetapi juga dikuti dengan   kenaikan nilai tanah pertanian disekitarnya mengalami.
Tanah  permukiman  pada  umumnya  mempunyai  nilai yang  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  tanah  pertanian. Hal ini sesuai dengan teori bahwa nilai tanah dipengaruhi oleh  manfaat  yang  diperoleh  dari  penggunaannya  (lai  & Wang,  1999;  Whiltshaw,  1985;  Aditya  dkk,  2021).  Akan tetapi,  di  perkotaan  dapat  ditemukan  fenomena  dimana tanah pertanian memiliki nilai yang tinggi. Oleh karena itu penelitian  terkait  dinamika  nilai  tanah  pertanian  dan tanah  permukiman  perlu  dilakukan.    Penelitian  ini bertujuan memetakan kenaikan nilai tanah pertanian dan permukiman  di  daerah  perkotaan,  dengan  mengambil wilayah  kajian  di  Kecamatan  Magelang  Selatan,  Kota Magelang.  Melalui  penelitian  ini  diharapkan  dapat diketahui  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  nilai  tanah dan pola kenaikan nilai tanah pertanian dan permukiman dari suatu periode waktu.

## 2. Data dan Metodologi
Analisis  nilai  tanah  pertanian  dan  permukiman dilakukan di seluruh kelurahan yang berada di Kecamatan Magelang  Selatan  yang  terdiri  atas  enam  kelurahan  yaitu Jurangombo  Utara,  Jurangombo  Selatan,  Magersari, Rejowinangun  Selatan,  Tidar  Selatan  dan  Tidar  Utara, seperti terlihat pada Gambar 1.
a. Data Terdapat  dua  macam  data  yang  digunakan  untuk melakukan penelitian ini yaitu data spasial dan data non- spasial.
Beberapa data spasial yang digunakan meliputi:
• Peta  administrasi  Kecamatan  Magelang  Selatan skala  1:25.000  dan  peta  penggunaan  lahan  tahun  2012 dan  2019  yang  diperoleh  dari  Kantor  Pertanahan  Kota Magelang.
• Peta  Blok  PBB  skala  1:1.000  tahun  2014  yang diperoleh dari BPKAD Kota Magelang.
Data  non-spasial  yang  digunakan  yaitu  data  transaksi jual beli tanah pada tahun 2016 dan 2019 yang di peroleh
Gambar 1. Peta administrasi Kecamatan Magelang Selatan dari kantor BPKAD Kota Magelang.  Jumlah data transaksi yang tercatat adalah 206 di tahun 2016 dan 164 di tahun 2019.
b. Metodologi Sesuai  dengan  tujuan  analisis,  untuk  pemodelan estimasi  harga  tanah  dalam  penelitian  ini  digunakan pendekatan perbandingan harga pasar.  Secara garis besar dilakukan  melalui  tahapan  pelaksanaan  kegiatan  seperti disajikan pada diagram alir Gambar 2.
Dalam  penelitian  ini  digunakan  model  regresi  linier berganda  dalam  pemodelan  estimasi  nilai  tanah. Persamaan  regresi  linier  berganda  dapat  ditunjukkan seperti persamaan (1) (Hidayati dan Harjanto, 2003).
y = a + b 1 x 1 + b 2 x 2 + ⋯ + b n x n (1)
y =     variabel terikat (nilai tanah estimasi) x 1 ,x 2 ,x n =      variabel bebas, faktor-faktor  yang mempengaruhi nilai tanah
b 1 ,b 2 ,b n =  koefisien  regresi  pada  masing-masing variabel bebas
Beberapa  faktor  yang  diindikasikan  berpengaruh  pada nilai  tanah,  baik  pertanian  maupun  permukiman  dapat dimasukkan  kedalam  model,  dan  kemudian  dapat dianalisis signifikasi pengaruhnya.  Dari hasil pengamatan lapangan dapat ditentukan factor-faktor yang diindikasikan  berpengaruh  pada  harga  tanah  estimasi meliputi: luas bidang (LB), jarak ke jalan utama (JJU), jarak
ke pusat ekonomi (JPE), jarak ke kampus (JK), dan jarak ke lapangan golf (JLG).
Gambar 2. Diagram Alir Penelitian
Untuk  mengetahui  signifikansi  dan  kualitas  model istimasi  yang  digunakan  dilakukan  tahapan  uji  statistic, yaitu  uji  koefisien  determinasi,  uji  siginifikansi  variabel dan uji kualitas model, seperti terlihat pada persamaan (2), (3) dan (4) (Eckert, 1990).
Uji koefisien determinasi (uji R 2 )
(2)
= Koefisien determinasi = Nilai tanah estimasi = Nilai tanah = Rerata nilai tanah
Uji signifikansi variabel (uji t)
(3)
= t hasil hitungan
= Koefisien variabel bebas yang mempengaruhi nilai tanah = Standar deviasi masing-masing variabel bebas
Evaluasi kualitas model (uji COV)
COV = Coefficient of Variation SD = Standar deviasi nilai tanah = Rata-rata rasio nilai tanah estimasi dengan nilai tanah sampel (4)
(a) (b)
Gambar 3. Peta persebaran data transaksi jual beli tanah pertanian tahun 2016 (a) dan tahun 2019 (b)
(a) (b)
Gambar 3. Peta persebaran data transaksi jual beli tanah permukiman tahun 2016 (a) dan tahun 2019 (b)
3. Hasil dan Pembahasan
a. Peta Persebaran Data Transaksi
Untuk  keperluan  ekstraksi  nilai  variabel  dari  faktor- faktor  yang  diindikasi  berpengaruh,  maka  data  transaksi yang diperoleh dipetakan persebarannya. Hasil pemetaan tersebut dapat dilhat pada Gambar 3a, 3b, 4a, dan 4b.
Dengan menggunakan fasilitas yang ada pada perangkat SIG,  baik  variabel  yang  berupa  unit  spasial  seperti  jarak dan luas, dan unit atributik seperti penggunaan tanah dan kesesuaian zonasi dengan mudah diturunkan.
b. Model Estimasi Nilai Tanah
Dari  pemodelan  yang  sudah  didefinisikan  dihasilkan model  estimasi  nilai  tanah  pertanian  dan  permukiman periode 2016 dan 2019  di lokasi penelitian, yaitu seperti pada  persamaan  5,  6,  7,  dan  8,  sedangkan  hasil  uji signifikansi  variabelnya  dapat  dilihat  pada  Tabel  1,  2,  3 dan 4.
NTE = 1.245.795,087 + (-161,743 x LB) + (-1.145,163 x JPE) + (2.510,717 x JK) + (-2.163,912 x JLG) R 2 = 0,518      …………………………………………(5)
NTE = 3.588.102,75 + (425,316 x LB) +
(-4782,437 x JJU) + (-1586,009 x JK) R 2 = 0,721   …………………………………………...(6)
Tabel 1.  Uji signifikansi variabel tanah pertanian tahun 2016 Varibel Bebas t- hitung Keterangan t-tabel = 1,812 LB -2,225 Signifikan JPE -3,017 Signifikan JK 2,759 Signifikan JLG -2,824 Signifikan
Tabel 2.  Uji signifikansi variabel tanah pertanian tahun 2019 Varibel Bebas t- hitung Keterangan t-tabel = 2,919 LB 2,262 Signifikan JJU -2,137 Signifikan JK -2,683 Signifikan NTE = 1.439.701,67 + (-846,861 x LB) + (-1877,786 x JJU) + (233,746 x JPE) + (-354,612 x JLG)
R 2 = 0,518   ……………………………………………(7)
NTE = 2.014.188,963 + (1462,37 x JK) +
(-2016,87 x JLG) R 2 = 0,506  ……………………………………………(8)
Tabel 3.  Uji signifikansi variabel tanah permukiman
tahun 2016 Varibel Bebas t- hitung Keterangan t-tabel = 1,660 LB -6,689 Signifikan JJU -6,421 Signifikan JPE 4,449 Signifikan JLG -5,387 Signifikan Tabel 4.  Uji signifikansi variabel tanah permukiman tahun 2019 Varibel Bebas t- hitung Keterangan t-tabel = 1,661 JK 7,669 Signifikan JLG -9,570 Signifikan
(a) (b)
Gambar 5. Peta kontur nilai tanah pertanian tahun 2016 (a) dan tahun 2019 (b)
c. Akurasi Model Estimasi Nilai Tanah
Akurasi  model  estimasi  nilai  tanah  yang  diperoleh dapat diketahui berdasarkan hasil perhitungan nilai COV- nya sebagaimana terlihat pada Tabel 5.  Hasil perhitungan nilai COV pada keseluruhan model penelitian ini berada di atas  10%.    Hal  ini  menunjukkan  bahwa  model  yang terbentuk  belum  cukup  baik  untuk  mengestimasi  nilai tanah pertanian dan permukiman di wilayah penelitian.
Tabel 5. Hasil uji COV tanah pertanian
No. Guna Tanah/Tahun Hasil COV 1. Pertanian/2016 111,16% 2. Pertanian/2019 54,45% 3. Permukiman/2016 31,04% 4. Permukiman/2019 43,92%
d. Analisis Nilai Tanah Pertanian dan Permukiman di Kecamatan Magelang Selatan
Pola  dan  perubahan  nilai  tanah  pertanian  dan permukiman  di  Kecamatan  Magelang  Selatan  dari  dua masa penilaian yang berbeda yaitu tahun 2016 dan 2019 dapat diketahui dari pemodelan estimasi nilai tanah yang terbentuk. Tabel 6 menunjukkan perubahan rata-rata nilai tanah  yang  terjadi,  sedangkan  Gambar  5a,  5b,  6a  dan  6b pada  lampiran  menunjukkan  pola  spasial  sebaran  nilai tanah tersebut.
Tabel 6. Rerata nilai tanah pertanian estimasi
No. Guna Tanah/Tahun Rerata Nilai Estimasi (Rp) 1. Pertanian/2016 390.000 2. Pertanian/2019 750.000 3. Permukiman/2016 850.000 4. Permukiman/2019 1.250.000
Selama  3  tahun  dari  tahun  2016  hingga  2019  terjadi kenaikan  nilai  tanah  pertanian  sebesar  Rp  360.000,-  dan untuk  tanah  permuiman  naik  sebesar  Rp  400.000,-. Perbedaannya  memang  tidak  terlalu  besar,  atau  boleh dikatakan hampir sama. Hal ini memang menjadi ciri dari wilayah  perkotaan,  dimana  persaingan  dalam  perolehan
tanah untuk permukiman tidak tergantung dari asal jenis penggunaan tanahnya.
Namun  demikian  harga  tanah  permukiman  di Kecamatan Magelang Selatan tetap tinggi, yaitu sekitar Rp 500.000,-  lebih  tinggi  daripada  tanah  pertanian.  Hal  ini selain  disebabkan  oleh  faktor  legal  terkait  jenis peruntukan  penggunaannya  berdasar  zonasi  tata  ruang, faktor-faktor  fisik  seperti  ketersediaan  jalan,  ukuran  luas yang  lebih  sesuai  dengan  kebutuhan  untuk  dibangun tempat  tinggal  menjadi  sebab  kenapa  harganya  menjadi lebih tinggi.
Posisi Kota Magelang yang strategis di jalur persilangan lalu  lintas  ekonomi  dan  transportasi  antara  Semarang- Magelang-Yogyakarta  dan  Purworejo-Temanggung  serta pada persimpangan jalur wisata lokal dan regional antara Yogyakarta-Borobudur-Kopeng-Ketep  Pass-dataran  tinggi Dieng  juga  mempunyai  dampak  dengan  semakin  banyak permintaan  akan  tempat  tinggal  di  daerah  ini.  Hal  ini dapat  diamati  dengan  munculnya  beberapa  kompleks perumahan  baru,  baik  skala  kecil  dan  menengah  yang dibangun  di  wilayah  Kecamatan  Magelang  Selatan,  yang beberapa  diantaranya  dibangun  di  atas  lahan  pertanian yang  sudah  dialihfungsikan  menjadi  lahan  permukiman. Kewajiban  pengembang  perumahan  untuk  menyediakan 30%  dari  luas  lahannya  untuk  keperluan  fasilitas  sosial dan fasilitas umum di dalam perumahan merupakan salah satu  alasan  kenapa  mereka  lebih  memilih  membangun perumahannya  di  lahan  pertanian  yang  harganya  lebih murah,  meskipun  tetap  harus  melalui  proses  alih  fungsi lahan.
Pola  nilai  tanah  pertanian  di  Kecamatan  Magelang Selatan  dapat  dianalisis  dari  hasil  penggambaran  peta kontur sebagimana terlihat pada Gambar 5a dan 5b. Pada tahun  2016  nilai  tanah  pertanian  yang  tinggi  cenderung berada di bagian selatan. Hal ini disebabkan karena daerah tersebut  merupakan  kawasan  industri  dan  perdagangan diantaranya  terdapat  industri  karoseri,  dealer  mobil  dan pusat perbelanjaan terbesar di Kota Magelang. Kawasan
(a) (b)
Gambar 6. Peta kontur nilai tanah permukiman tahun 2016 (a) dan tahun 2019 (b)
tersebut  cepat  berkembang  sehingga  berpengaruh  pada kenaikan nilai tanah pertanian di daerah sekitarnya.
Namun demikian jika diperhatikan di  peta tahun 2019 atau  tiga  tahun  berselang  terjadi  perubahan  pola,  yaitu nilai  tanah  pertanian  yang  tinggi  cenderung  berada  di bagian  barat  Kecamatan  Magelang  Selatan.  Hal  ini kemungkinan  disebabkan  karena  di  sekitar  lapangan  golf tumbuh beberapa kompleks perumahan baru, sehingga hal ini  berpengaruh  pada  kenaikan  nilai  tanah  pertanian  di sekitarnya. Sebagaimana ciri sebuah perkotaan, perumahan  merupakan  salah  satu  pusat  kegiatan  yang cenderung  lebih  cepat  memicu  perkembangan  wilayah, sehingga akan berpengaruh pada perubahan nilai tanah di wilayah tersebut.
Gambar 7. Grafik faktor luas bidang terhadap nilai tanah pertanian
Hasil  pemetaan  kontur  nilai  tanah  permukiman  di kedua  periode  penilaian  yaitu  2016  dan  2019  seperti terlihat pada Gambar 6a dan 6b juga menunjukkan bahwa nilai  tanah  permukiman  yang  tinggi  cenderung  berada  di bagian  barat  Kecamatan Magelang Selatan.  Lapangan golf yang  merupakan  ruang  terbuka  hijau  menjadi  daya  tarik kuat  bagi  rumah  tangga  untuk  bertempat  tinggal  di sekitarnya.  Hal  ini  dimanfaatkan  juga  oleh  pengembang
perumahan  untuk  membangun  kompleks  perumahan  di lokasi tersebut, yang berakibat pada kenaikan nilai tanah, baik untuk tanah pertanian dan tanah permukiman.
Gambar 8. Grafik faktor jarak ke kampus terhadap nilai tanah pertanian
Gambar 9. Grafik faktor jarak ke lapangan golf terhadap nilai tanah permukiman
Jika  diperhatikan  dari  faktor  yang  signifikan mempengaruhi  nilai,  untuk  tanah  pertanian  dipengaruhi oleh  luasan  dan  jarak  ke  kampus.    Dari  Gambar  7  dan  8 dapat  diketahui  bahwa  semakin  kecil  luasan  semakin tinggi  harganya,  demikian  juga  semakin  dekat  jarak  ke kampus  juga  semakin  tinggi  harganya.    Hal  ini mengindikasikan  bahwa  di  wilayah  perkotaan  tanah pertanian  cenderung  dialihfungsikan  menjadi  tanah permukiman.
Dari  Gambar  9  diketahui  bahwa  faktor  yang  paling signifikan  mempengaruhi  nilai tanah  permukiman  adalah jarak  ke  lapangan  golf,  yang  selain  merupakan  ruang terbuka  hijau  juga  sudah  banyak  tumbuh  rumah-rumah baru di sekitar lokasi.

## 4. Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa pemilihan faktor-faktor yang digunakan dalam pemodelan estimasi  nilai  tanah  pertanian  dan  permukiman  di kecamatan  Magelang  Selatan  sudah  benar.  Pengamatan lapangan sangat membantu dalam pemilihan faktor-faktor yang diindikasikan berpengaruh pada pola dan perubahan nilai  tanah.  Perbedaan  nilai  siginifikansi  antara  faktor adalah suatu kewajaran, dan merupakan representasi dari wilayah  perkotaan  yang  memiliki  banyak  pusat-pusat kegiatan  yang  menjadi  preferensi  bagi  seseorang  untuk menentukan pilihan.
Jika dilihat dari kenaikan nilai tanah selama tiga tahun, antara  tanah  pertanian  dan  tanah  permukiman  tidak berbeda jauh, atau boleh dikatakan relatif sama, yaitu Rp 360.000,-  dan  Rp  400.000,-.    Memperhatikan  pola spasialnya  ternyata  semakin  kecil  luasan  dan  semakin dekat  dengan  kawasan  permukiman  harga  estimasinya juga  semakin  tinggi.  Hal  ini  dapat  menjadikan  pertanda bahwa  di  wilayah  perkotaan  masyarakat  memenuhi kebutuhan  rumahnya  dengan  cara  membangun  tidak hanya di lahan permukiman, tetapi juga di lahan pertanian. Hal  yang  perlu  dijadikan  catatan  juga  adalah ketersediaan  data  transaksi,  jumlah  dan  distribusinya sangat  berpengaruh  pada  kekuatan  kodel  estimasi  yang didesain.  Nilai  R 2 yang  tidak  maksimal  dan  nilai siginifikansi  parameter  yang  rendah  sangat  dipengaruhi oleh kelengkapan data tersebut.

## 5. Pernyataan Konflik Kepentingan
Penulis  menyatakan  tidak  ada  konflik  kepentingan dalam artikel ini.

## 6. Referensi
Adams, C.  D., Baum,  A.  E.  &  MacGregor, B.  D. (1988).  The Availability  of  Land  for  Inner  City  Development:  A Case  Study  of  Inner  Manchester. Urban Studies .  25, 62-76.
Adi,  N.  S.  (2015). Analisa  Zona  Nilai  Tanah  Akibat Perubahan Penggunaan Lahan (Studi Kasus:Surabaya Timur). Institut Teknologi Sepuluh November. Aditya,  T.,  Santosa,  P.  B.,  Yulaikhah,  Y.,  Widjajanti,  N., Atunggal,  D.  &  Sulistyawati,  M.  (2021).  Title Validation  and  collaborative  mapping  to  accelerate quality  assurance  of  land  registration. Land  Use Policy, vol 109 . https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105689
Al-Vatia, T. V. & Djojomartono, P. N. (2019). Analysis of the Effect  of  Land  Use  Planning  and  Land  Value  in Gamping  Subdistrict,  Sleman,  D.I  Yogyakarta  from 2013  to  2018 .  Journal  of  Geospatial  Science  and Engineering , 2(2), 245-254. https://doi.org/10.22146/jgise.51076
Alonso  (1964). Location  and  Land  Use .  (1970  print). London: Oxford University Press.
Annisa,  W.  (2018). Perubahan  Nilai  Tanah  Akibat Pembangunan  Perumahan  Tahun  2013-2017  Di Sepanjang  Koridor  Jalan  Pleret,  Kecamatan Banguntapan . Universitas Gadjah Mada. Anonim.  (1999). Surat  Edaran  Direktorat  Jenderal  Pajak Nomor  :  SE-55/PJ.6/1999  tanggal  31  Agustus  1999 tentang  Petunjuk  Teknis  Analisa  Penentu  Nilai Indikasi  Rata-  rata .  Direktorat  Jenderal  Pajak,
Jakarta.
Astrisele, A. & Santosa, P. B. (2019). Estimating Land Value Change  Post  Land  Consolidation  of  Gadingsari Village,  Bantul  Regency,  Special  Region  of Yogyakarta,  Indonesia. Journal  of  Geospatial Information  Science  and  Engineering,  vol  2  no  2 . https://doi.org/10.22146/jgise.51309 Cheshire,  Paul  and  Sheppard,  Stephen  (2004).  Land markets  and  land  market  regulation:  progress towards  understanding. Regional Science and Urban Economics . 34,  619 – 637.
Dale,  P.,  &  McLaughlin,  J.  (1988). Land  Administration . Oxford : Oxford University Press. Eckert,  J.  K.  (1990). Property  Appraisal  and  Assessment Administration .  Chicago  :  The  Internatioanal Association of Assessing Officer.
Eko, T., & Rahayu, S. (2012). Perubahan Penggunaan Lahan dan Kesesuaiannya terhadap RDTR di Wilayah Peri- Urban  Studi  Kasus:  Kecamatan  Mlati. Jurnal Pembangunan Wilayah & Kota , 8(4), 330-340. El Araby, M. M. (2003). The role of the state in managing urban  land  supply  and  prices  in  Egypt. Habitat International . 27, 429-458.
Evans,  A.W.  (2004) Economic, Real Estate & The Supply of Land . Oxford: Blackwell. Harvey,  J.  (1996) Urban  Land  Economic .  London: Macmillan Press LTD.
Hayu,  B.  S.,  Suprayogi,  A.,  &  Haniah.  (2014).  Identifikasi Pengaruh  Pola  Perubahan  Lahan  Terhadap  Zona Nilai Tanah Di Kecamatan Ungaran Barat Kabupaten Semarang. Jurnal Geodesi Undip , 3(1), 26-35.
Hidayati, W., & Harjanto, B. (2003). Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama . Yogyakarta : BPFE.
Kurniwati, T., & Mudakir, B. (2004). Analisis Faktor-Faktor
Yang Mempengaruhi
Harga Tanah Untuk
Penggunaan  Perumahan  (Studi  Kasus  :  Kecamatan Banyumanik). Jurnal  Ekonomi  Pembangunan ,  5(1), 57-80.
Kusumo,  A.  D.V.  D.,  Kahar,  S.,  &  Subiyanto,  S.  (2015).
Analisis  Perubahan  Zona  Nilai  Tanah  Akibat Perubahan  Penggunaan  Lahan  Di  Kecamatan Tembalang  Kota  Semarang. Jurnal  Geodesi  Undip , 4(1), 244-254.
Lai,  N.  &  K.  Wang  (1999).  Land-Supply  restrictions, developer  strategies  and  housing  policies:  The  Case in  Hong  Kong. International  Real  Estate  Review .  2, 143-159.
Needham,  B.  (1981).  A  Neo-Classical  Supply  Based Approach to land Prices. Urban Studies . 18, 91-104. Neutze,  M.  (1987).  The  Supply  of  Land  for  a  Particular Use. Urban studies . 24, 379-388.
Pemerintah  Kota  Magelang.  (2018). Peraturan  Walikota Magelang  Nomor  34  Tahun  2018  tentang  Rencana Kerja Pemerintah Daerah Kota Magelang Tahun 2018 . Magelang.
Pramudita,  A.E.  (2017). Pemodelan  Nilai  Tanah  Akibat Perubahan  Penggunaan  Lahan  Pasca  Pembangunan Pusat Kegiatan . Universitas Gadjah Mada. Pratiwi,  P.  (2018). Identifikasi  Perubahan  Nilai  Tanah  Di Kabupaten  Boyolali  Tahun  2014-2016  Akibat Perpindahan Pusat Pemerintahan . Universitas Gadjah Mada.
Rynjani,  G.  P.  R.,  &  Haryanto,  R.  (2015).  Kajian  Harga Tanah  Dan  Penggunaan  Lahan  Di  Kawasan Perdagangan Dan Jasa Kelurahan Lamper Kidul, Kota Semarang. Jurnal Geodesi Undip , 4(3), 417-427.
Wiltshaw,  D.G.  (1985).  The  supply  of  land. Urban Studies . 22, 49-56.
Yudha, M.F., Deliar, A., & Handayani, A.P. (2016).  Analisis Pengaruh  Jarak  Central  Bussiness  District  Terhadap Nilai  Jual  Tanah  di  Kota  Bandung  Berbasiskan Geospasial. Journal of Geospatial , 5(1), 1-15.