## PENENTUAN PENGGUNAAN LAHAN KOSONG DENGAN ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
Elfan Wahyu Mulyana
1) Fakultas Ekonomi Bisnis, Universitas Gadjah Mada, Taman Nagoya Indah Blok M, Kelurahan Batu Selicin, Kecamatan Lubuk Baja, Kota Batam, Provinsi Kepulauan Riau, Kode Pos 29441 email: elfan@uib.ac.id

## ABSTRAK
Penelitian ini bertujuan untuk menentukan penggunaan lahan kosong dengan analisis penggunaan tertinggi  dan  terbaik  (highest  and  best  use)  terhadap  tanah  kosong  milik  Bapak  Johan  di  Kota Tantungpinang. Metodologi  menggunakan analisis produktifitas atas lahan meliputi aspek fisik dan lokasi  serta  aspek  hukum, untuk  memperoleh  alternatif  penggunaan  yang  memungkinkan.  Analisis selanjutnya adalah analisis kelayakan pasar yaitu analisis permintaan dan penawaran pasar, serta analisis  kelayakan  keuangan  untuk  setiap  usulan  penggunaan.  Data  yang  akan  dianalisis  terdiri dari  data  primer  dan  data  sekunder.  Data  primer  meliputi  data  pendapatan  dari  penjualan terhadap  jenis  properti  alternatif  dan  pengeluaran  yang  diajukan  sebagai  alternatif  penggunaan, diperoleh  dengan  bentuk  wawancara,  sedangkan  data  fisik  yang  meliputi  ukuran,  bentuk  tapak, topografi,  utilitas  dan  lain-lain  diperoleh  melalui  investigasi  langsung.  Data  sekunder  diperoleh dari  Badan  Pusat  Statistik  dan  beberapa  organisasi  perangkat  daerah  pada  Pemerintah  Kota Tanjungpinang.  Berdasarkan hasil analisis  produktifitas diperoleh tiga usulan penggunaan lahan yang  layak  dan  memungkinkan  yaitu  pengembangan atas  perumahan,  dimana  perumahan  sebagai alternatif,  adalah  jenis  perumahan  sederhana,  perumahan  menengah  dan  perumahan  mewah. Berdasarkan  analisis  pasar  dan  kelayakan  finansial,  dengan  ketentuan  nilai  Net  Present  Value (NPV),  maka  penggunaan  perumahan  menengah  merupakan  alternatif  penggunaan  yang  paling optimal.
Kata kunci: Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU), Opportunity cost dan Lahan kosong.

## ABSTRACT
This research aims to determine the land use  with the highest and best use analysis on a vacant lot owned by Mr. Johan in Tanjungpinang City. Methodology research used by analysis of productivity of  land  covering  aspects  of  the  physical  and  legal  aspects,  as  well  as  a  location  to  obtain  use  of alternative  possibilities.  Further  analysis  is  the  analysis  of  the  appropriateness  of  the  market, namely supply and demand analysis of the market, as well as financial feasibility analysis for each proposed  use.  In  this  study,  the  data  to  be  analyzed  is  composed  of  primary  data  and  secondary data.  Primary  Data  include  data  on  income  from  the  sale  of  property  types  and  alternative expenditure proposed as an alternative to the use of, obtained by interview, while the physical data including size, shape, topography, site utilities and others obtained through direct investigation. The secondary Data were obtained from the Central Agency of statistics and several organizations in the area  of  Government  of  the  city  of  Tanjungpinang.  Based  on  the  results  of  the  analysis  of productivity obtained three proposals for land use and housing development which allows the top, where housing as an alternative here, is the kind of simple housing, medium and luxury residential housing. Based on market  analysis  and  financial  feasibility,  provided  the  value  of  the  Net  Present Value (NPV), the use of intermediate housing is an alternative use of the most optimal.
Keyword: Highest and Best Use (HBU), Opportunity cost, and Vacancy land.

## PENDAHULUAN
Latar Belakang Penelitian
Pemberlakuan Undang-Undang Nomor  32  Tahun  2004  ini  memerlukan upaya  pembenahan  dan  atau  penyesuaian dalam seluruh aspek kesisteman pemerintahan  di  daerah,  pemerintah daerah  dapat  leluasa  mengembangkan kreativitas dan inisiatifnya untuk memberdayakan
potensi kekayaan ( resources )  yang  tersedia  di  daerah. Sumber  daya  yang  tersedia  dimaksud terutama aset berlebih (aset non operasional)  berupa  tanah  atau  lahan kosong belum dimanfaatkan ( idle ). Untuk dapat  mewujudkan  otonomi  daerah  yang nyata  dan  mampu  membiayai  kegiatan- kegiatannya  dalam  bidang  pemerintahan, pembangunan maupun kemasyarakatan secara  mandiri.  Daerah  dituntut  menggali potensi  pendapatannya  sendiri  melalui Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  dan pendapatan  daerah  lainnya  yang  sah. Menurut Siregar (2004: 372) ada dua cara dalam  upaya  meningkatkan  penerimaan PAD,  yaitu  dengan  intensifikasi  dan ekstensifikasi,  dengan  menggali  segala sumber  daya  pada  suatu  daerah  secara optimal.  Di  sisi  lain,  bahwa  setiap  pihak dalam  melakukan    investasi    pasti  akan dihadapkan    pada    tingkat    risiko  ( risk ) dan  harapan  pengembalian  ( return )  dari investasi yang dilakukan. Investasi merupakah  salah  faktor  penting  untuk meningkatkan  PAD,  investasi  properti merupakan  bagian  investasi  yang  sangat menjanjikan.
Otonomi daerah membutuhkan pemetaan terhadap potensi-potensi daerah yang akan meningkatkan PAD, yakni dari sisi pajak bumi dan bangunan. Salah satu aset  yang  sangat  vital  keberadaanya adalah  tanah,  tanah  yang  potensi  atas pajak  ini  sangatlah  tinggi  karena  tanah merupakan unsur utama dalam kehidupan, mengingat  fungsi  tanah  sebagai  alat produksi,  dibutuhkan  suatu  kepastian manfaat yang maksimal terhadap penggunaan  tanah.  Kota  Tanjungpinang merupakan  kota  baru  yang  sedang
berkembang, dalam berbagai sektor perekonomian, maka dibutuhkan pemanfaatan  aset-aset  yang  ada  secara maksimal.  Kota  Tanjungpinang  memiliki luasan  234.50  kilomer  persegi  yang terbagi  atas  lautan  dan  daratan  yang memiliki porsi hampir sama, luas daratan 131.54  kilometer  persegi  sedangkan  luas laut  yaitu  107.96  kilometer  persegi, perbedaannya  berkisar  18  persen,  luas daratan yang sudah termanfaatkan sebagai properti  kurang  lebih  35  persen  dari  luas total daratan.
Tanah merupakan aset atau properti yang  unik  dan  mempunyai  karakter khusus,  terutama  pada  sifat  kelangkaan, dan  kegunaannya.  Tanah  selalu  menjadi objek dalam kehidupan untuk dimanfaatkan  secara  maksimal/optimal. Bukti  kelangkaan  ( scarcity )  tanah  adalah sebagai  kebutuhan  manusia  akan  tanah yang cenderung meningkat, tidak sebanding  dengan  persediaan  tanah  di permukaan  bumi  yang  tetap  (tidak  dapat diproduksi)  ini.  Hal  ini  menyebabkan tanah memiliki nilai ekonomi yang sangat tinggi. Persoalan tanah kosong membutuhkan  peran  pemerintah  dalam pengambilan keputusan atas tanah tersebut, untuk menggerakkan roda perekonomian  di  daerah/kota.  Mengingat tanah sebagai sumber ekonomis (pendapatan),  maka  menjadi  penting adanya pertimbangan pengembangan terhadap lahan, untuk menentukan penggunaan  yang  paling  optimal  dari lahan  tersebut,  dan  mengubah  pandangan negatif  dari  keberadaan  lahan  kosong, maka perlu adanya suatu rencana pengembangan  yang  optimal  terhadap lahan kosong, maka perlu analisa penggunaan tertinggi dan terbaik.
Menurut  (SPI  2013)  analisis  HBU yang  dilakukan  pada  tanah  kosong difokuskan pada kegunaan alternatif yang dapat  dikembangkan  dengan  menjawab pertanyaan-pertanyaan sebagai berikut:
1. Apakah  sebaiknya  lahan  tersebut dibiarkan kosong atau dikembangkan?
2. Jika dibiarkan kosong, kapan
pengembangan  di  masa  depan  akan memberikan kelayakan secara finansial dapat dilakukan?
3. Jika  akan  dikembangkan  maka  jenis pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan?
Bedasarkan  petanyaan-pertanyaan di atas, maka  dalam  melakukan  penilaian  perlu adanya suatu analisis yang tepat dan benar untuk  melakukan  suatu  pengembangan, analisis  HBU  empat  hal  yang  harus menjadi  kajian,  dimungkinkan  secara fisik, diizinkan secara hukum, dimungkinkan  secara  keuangan,  dan menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik.
Secara  fisik  dan  hukum  merupakan hal utama dalam menentukan pengembangan  terhadap  lahan,  peraturan sebagai  alat  pengendali  dari  pemerintah yang  harus  diperhatikan,  dalam  lingkup kota  diimplementasikan  dalam  Rencana Umum  Tata  Ruang  Kota  (RUTRK)  yang kemudian  dijabarkan  lebih  lanjut  dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini digunakan sebagai pedoman dalam pelaksanaan
pembangunan  tata  ruang  fisik  dan pengembangan   sektoral   dalam   ruang, dan  memuat  tentang  arahan  dalam pemanfaatan tanah.
Pengembangan  tanah  merupakan proses pengembangan tanah kosong untuk dibangun  menjadi  lebih  baik  termasuk didalamnya penentuan kelas tanah, pengaturan mengenai zonasi jika diperlukan, pemasangan sarana pelengkap berupa  sarana  dan  prasarana.  Kebijakan penataan  ruang  terhadap  pemanfaatan tanah,  diharapkan  mampu  mendorong kawasan  yang  dinamis  dan  responsif terhadap  kebutuhan  masyarakat.  Oleh karena itu, diperlukan analisa penggunaan  lahan  yang  terbaik  dan tertinggi.
Analisis  penggunaan  tertinggi  dan terbaik  terhadap  tanah  kosong  di  Kota Tanjungpinang, diharapkan dapat menjadi dasar  pengambilan  kebijakan  dalam pemanfaatan  tanah  di  kota  tersebut,  agar
dapat  memberi  manfaat  di  masa  yang akan  datang,  serta  menghasilkan  nilai yang  optimum  bagi  tanah  tersebut. Pengembangan lahan dalam penelitian ini dilakukan  terhadap  tanah  milik  Bapak Johan  dengan  luas  6.548  meter  persegi, yang mempunyai lokasi berdekatan dengan  banyaknya  lahan-lahan  kosong (terlantar)  di  sekitarnya  yang  terletak tepat  di  belakang  lahan  Bapak  Johan, sehingga  lahan-lahan  terlantar  tersebut dapat  memicu  turunnya  nilai  tanah  di lokasi setempat dikarenakan tidak adanya pengembangan-pengembangan yang dilakukan  oleh  pihak  swasta  (pemilik tanah dan pengembang), dimana banyaknya  lahan  terlantar  tersebut  tidak dapat  kita  jumpai  pada  daerah  lain  selain di  daerah  sekitar  lahan  kosong  milik bapak  Johan,  yang  mempunyai  posisi paling ujung dalam pengembangan terakhir  untuk  lahan  kosong  yang  ada, yang berlokasi di Jalan Sidojadi,
Kelurahan  Batu  Sembilan,  Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kota
Tanjungpinang.

## Rumusan masalah
Rumusan  masalah  dalam  penelitian ini  adalah  menentukan  kegunaan  sebagai apakah  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik ( Highest  and  Best  Use /HBU)  pada  lahan kosong  milik  Bapak  Johan,  yang  terletak di  Jalan  Sidojadi,  Kelurahan  Batu Sembilan, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kota Tanjungpinang.
Berdasarkan uraian rumusan masalah  tersebut,  untuk  menganalisis lahan  tersebut  dengan  menggunakan  alat analisis HBU. Peneliti diperlukan beberapa  pertanyaan  penelitian  ( research question )  yang  akan  dijual-belikan  dalam penelitian  ini,  sehingga  diperoleh  hasil sesuai dengan tujuan penelitian, yaitu.
1. Apakah Highest  and  Best  Use dari penggunaan  pada  lahan  kosong tersebut?
2. Apakah  ada opportunity  cost atas lahan tersebut, baik atas pemerintah maupun pemilik lahan?

## Tujuan penelitian
Tujuan peneltian ini dapat diuraikan
sebagai berikut:
1. Untuk melihat penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah lahan kosong milik Bapak Johan di Kota Tanjungpinang  yakni  penggunaan yang memiliki nilai yang optimal/maksimal, ditinjau dari produktifitas  (fisik  dan  legal), kelayakan  pasar  (permintaan  dan penawaran) dan kelayakan keuangan ( financial feasible ).
2. Untuk  melihat opportunity  cost terhadap  lahan  yang  dibiarkan kosong  (terlantar)  seberapa  besar kesempatan biaya tersebut, baik atas pemerintah  maupun  bagi  pemilik lahan.

## Manfaat Penelitian
Manfaat  yang  diharapkan  dari penelitian  ini  adalah  dapat  digunakan sebagai dasar pengambilan kebijakan oleh pemerintah, khususnya dalam penanganan tanah  kosong  dan  dalam  penanganan  aset tanah  pemda  yang  belum  optimal  atau belum  dimanfaatkan.  Selain  itu  juga diharapkan  digunakan  sebagai  sumber penelitian selanjutnya baik yang berkaitan dengan  penggunaan  yang  tertinggi  dan terbaik pada lahan kosong di kota lainnya.

## TINJAUAN PUSTAKA Penelitian Terdahulu
Penelitian empiris mengenai
penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik terhadap aset tanah telah banyak dilakukan, antara lain sebagai berikut.
1. Rattermenn  (2008)  adaptasi real estate akan perubahan properti perumahan,  tren  pasar,  pasokan  dan aspek  ekonomi  pada  peruntukkan, dalam melakukan uji HBU ini peneliti mengasumsikan terhadap lahan tersebut  seolah-olah  lahan  kosong,  di mana  dalam  penelitian  ini  peneliti berkesimpulan  dengan  hasil,  perlu melakukan  analisis Highest  and  Best
Use , dalam menentukan pasar sekunder dari suatu perumahan.
2. Gumilar (2009) penelitian ini memiliki  tujuan  untuk  menentukan prioritas  pemanfaatan  aset  tanah idle barang  milik  negara  di  wilayah KPKNL  Yogyakarta,  sebagai  instansi vertikal  DJKN,  dengan  menggunakan metoda Analytic  Network  Process (ANP).  Hasil  penelitian  menunjukkan hubungan ketergantungan antara alternatif  pemanfaatan  asset  dan kluster-kluster lainnya  menghasilkan urutan prioritas kebijakan pemanfaatan  aset idle barang  milik Negara yang pertama adalah disewakan,  kedua  adalah  kerjasama pemanfaatan,  ketiga  adalah  Bangun
Guna  Serah/Bangun  Serah  Guna  dan yang  terakhir  adalah  pinjam  pakai. Penentuan bentuk kerjasama pemanfaatan  dan  pengelolaan  yang tepat  dari  aset  pemerintah  berupa tanah  ini  akan  banyak  membantu pemerintah
daerah dalam
meningkatkan  pendapatan  dan  juga pelayanan terhadap masyarakat dengan  memperhatikan  kawasan  atau lokasi  di  mana  aset  tersebut  berada, pengelolaan  dan  pemanfaatan  aset daerah  yang  dilakukan  bekerjasama dengan  pihak  ketiga  akan  berhasil baik  dan  dapat  menjadi  salah  satu sumber  penerimaan  yang  potensial. Keuntungan  akan  didapatkan  apabila didasarkan  pada  pola  kerjasama  dan kemitraan  yang  baik  dan  saling menguntungan ( win-win solution ).
3. Reed  dan  Kleynhans  (2010)  dalam penelitian ini, lahan pertanian multifungsi,  untuk  menetukan  nilai pasar,  maka  digunakan  pendekatan perbandingan  data  pasar,  sebagai meningkatkan akurasi dan memberikan tambahan informasi penting dalam penerapan Highest and Best  Use (HBU),  kesimpulan  dalam penelitian ini, penambahan pendekatan  data  pasar  merupakan suatu  hal  yang  penting  sebagai
kombinasi dari penentuan optimalisasi dari  suatu  kemampuan  lahan  dalam mendapatkan  manfaat,  dan  nilai  dari lahan tersebut.
4. Ade  (2011)  melakukan  penelitian pada  satu  bidang  tanah  kosong  yang terletak  di  kawasan  Jakarta  Utara, Provinsi DKI Jakarta dengan menggunakan  metoda  HBU. Adapun alat  analisis  yang  dipakai  ialah analisis produktivitas properti, analisis pasar, analisis keuangan, serta analisis dampak  sosial  ekonomi.  Analisis produktivitas  properti  menghasilkan beberapa alternatif penggunaan seperti kawasan  pergudangan,  dan  rumah susun.  Selanjutnya,  hasil  analisis pasar dan keuangan menuju pada satu kesimpulan  penggunaan  tertinggi  dan terbaik yaitu rumah susun.
5. Bravi  dan  Rossi  (2011)  penelitian  ini melakukan  pengembangan  real  estate dengan  menentukan Highest  and  Best Use (HBU)  dan Real  Option  Theory (ROT)  terhadap  lahan  kosong  yang ada di perkotaan, sebagai upaya untuk menentukan  pilihan  dalam  ketepatan waktu  untuk  dikembangkan  sebagai alternative mendapatkan  keuntungan yang  paling  menguntungkan,  dari analisis  tersebut  disimpulkan  bahwa pengembangan  properti  di  kawasaan tersebut  membutuhkan  waktu  yang cukup,  berdasarkan  analisis  DCF menunjukkan respon dalam berinvestasi  dalam  real  estate  di kawasan perkotaan kurang positif dan ROT  menunjukkan  pengembangan sebaiknya  tidak  dilakukan  pada  saat ini.
6. Dappah  dan  Chuan  Toh  (2011) melakukan analisis penggunaan tertinggi  dan  terbaik  dengan  tujuan optimalisasi pengembangan mixed use komersial  dengan  metoda  penyisaan dengan  menggunakan  model  linear dan non linear  sebagai  identifikasi terhadap  penggunaan  tertinggi  dan terbaik  dengan  menentukan  lokasi objek yang akan dilakukan
optimalisasi  dari  lima  kareteria,  dari analisis  tersebut  disimpulkan  bahwa nilai  yang  tertinggi  yaitu  pada  nilai linier.
7. Kusumayadi  (2011)  meneliti  tentang analisis  penggunaan  yang  paling memungkinkan dalam konsep mix-use development di  dalam  mendapatkan pendapatan  yang  paling  optimal  dari pilihan pengembangan yang ditawarkan berdasarkan metoda Highest  and  Best  Use (HBU).  Alat analisis yang digunakan dalam penelitian  ini  adalah  analisis  lokasi, analisis pasar properti, analisis keuangan,  dan  analisis  dampak  sosial ekonomi.  Variabel  yang  digunakan adalah analisis dampak sosial- ekonomi.  Variabel  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  analisis atribut  objek  (lokasi,  karakterfisik, infrastruktur, aksesbilitas, lingkungan, regulasi), analisis makroekonomi, analisis  permintaan  dan  penawaran, analisis penilaian tanah dan keuangan, serta  analisis  pengaruh  sosial  dan ekonomi.
8. Luce  (2012)  meneliti  HBU  atas  satu tapak berikut bangunan perkantoran di atasnya  yang  terletak  di  Arlington, Virginia,  Amerika  Serikat,  dengan melakukan  beberapa  tahap  analisis mulai  dari  analisis  tapak,  analisis zoning,  dan  analisis  pasar  yang meliputi  antara  lain  karakter  daerah, sejarah, kependudukan, ketenagakerjaan,  dan  perkembangan daerah.  Berdasarkan  analisis  tersebut, khususnya  analisis  pasar,  dihasilkan beberapa  alternatif  kegunaan  yang mungkin  untuk  dikembangkan  yakni perkantoran,  hotel,  dan  apartemen, setelah  dilakukan  analisis  pasar  atas masing-masing  alternatif  dan  uji kelayakan finansial, maka
disimpulkan  bahwa tidak satupun dari opsi tersebut yang mampu memberikan  tingkat  pengembalian investasi  yang  diharapkan,  dengan demikian  keputusan  yang  diambil
adalah  menjual  aset  apa  adanya  dan sebagaimana terbangun.
9. LeMoyne (2012) penelitian ini melakukan  analisis Highest  and  Best Use (HBU)  yang  dikomparasikan
dengan  metoda Discounted  Cash
Flow (DCF) pada recreation residensial  yang  berlokasi Sawtooth National  Recreation  Area (SNRA) of Central  Idaho ,  berdasarkan  analisis ini dapat disimpulkan bahwa penggunaan  tertinggi  dan  terbaik terhadap objek penelitian sebelum dan sesudah  diakuisisi  terhadap  rekreasi tersebut  harga  objek  masih  tetap tinggi.
10. Manaf,  dkk.  (2013)  menguji  efisiensi properti  dalam  hubungan  tersedianya lahan  properti real  estate ,  sebagai bagian dari proses pembangunan yang memiliki  dampak  yang  besar  pada masalah efisiensi properti yang sangat kompleks,  disebutkan  bahwa  tanah merupakan  faktor  yang  menentukan keberhasilan  pembangunan  sosial  dan ekonomi. Kesimpulannya dalam penelitian ini adalah bahwa hubungan antara  pasar  properti  dan  efisiensinya dapat  diuji  dalam  konteks  suplai tanah,  suplai  tanah  yang  terbatas, khususnya  untuk  kegunaan  tempat tinggal,  menjadi  masalah  akut  ketika tanah  perkotaan  yang  diidentifikasi memiliki potensi pembangunan namun  tidak  dibangun,  dan  dibiarkan kosong atau tidak dimanfaatkan.
11. Supit  (2013)  melakukan  penelitian pada  satu  bidang  tanah  kosong  yang terletak  di  Jalan  Trans  Manado- Bitung,  Provinsi  Sulawesi  Utara. Dengan  menggunakan  alat  analisis berupa  analisis  produktivitas  properti yang terdiri dari aspek fisik dan lokasi lahan  serta  aspek  peraturan  dan regulasi,  analisis  pasar  yang  meneliti mengenai keseimbangan pasar, analisis kelayakan  yang mencakup uji kelayakan  finansial,  uji  kelayakan investasi,  dan  analisis  dampak  sosial- ekonomi.  Berdasarkan  hasil  dari
keseluruhan alat analisis di atas ditarik kesimpulan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan kosong tersebut adalah untuk hotel.
12. Pradhani (2013) melakukan penelitian pada  satu  bidang  tanah  kosong  yang terletak di Jalan Ismail Marzuki, Kota Mataram,  Provinsi  Nusa  Tenggara Barat,  dan  kaitannya  dengan  peluang kerjasama  pemerintah  dengan  swasta dengan  mekanisme Built,  Operate, and Transfer ( BOT ). Dalam
menganalisis  kegunaan  yang  terbaik atas lahan kosong tersebut, digunakan alat analisis yaitu analisis produktivitas,  analisis  pasar  untuk masing-masing  pilihan  penggunaan, dan  analisis  keuangan.  Adapun  hasil akhir yang diperoleh untuk penggunaan  tertinggi  dan  terbaik adalah mix-use  development yang terdiri dari hotel, mall, dan convention center ,  lengkap  dengan  proyeksi penerimaan  pemerintah  daerah  yang berasal dari sewa tanah, sewa bangunan,  dan  nilai  sisa  bangunan, serta proyeksi penerimaan bagi investor selama masa konsesi.

## Landasan Teori
Menurut  SPI  dalam  melakukan penilaian  terhadap  properti  terdapat  tiga pendekatan  dalam  melakukan  penilaian yang  lazim  digunakan  di  Indonesia,  yaitu Pendekatan  pasar  ( market  approach ), pendekatan pendapatan ( income approach ),  dan  pendekatan  biaya  ( cost approach ).  Prinsip  utama  dalam  suatu penilaian  yang  berhubungan  dengan  nilai pasar  ( market  value )  adalah Highest  and Best  Use (HBU),  dimana  prinsip  ini merupakan sangat penting dalam menentukan  nilai  yang  akan  diestimasi sebagai indikasi dari objek yang dinilai. Menurut  Grissom  (1983:  45-56)
metoda Highest and Best Use (HBU) atau penggunaan  tertinggi  dan  terbaik,  metoda ini  dikenal  pada  tahun  1975.  Metoda  ini didefinisikan  penggunaan  yang  dalam aspek  legal,  fisik,  layak  secara  keuangan
dan  menghasilkan  dalam  nilai  tertinggi. Pengertian tersebut memperlakukan penerapan  konsep  ekonomi  makro  dalam konteks mikro, yang menunjukkan bahwa aspek legal, kapasitas fisik dan dukungan infrastruktur  menyebabkan  kemungkinan penggunaan  dari  semua  lahan.  Dijelaskan di  dalam  Standar  Penilaian  Indonesia (2013:  KPUP-10)  penggunaan  tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan  paling  mungkin  dan  optimal dari  suatu  aset,  yang  secara  fisik dimungkinkan,  telah  dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, serta  finansial  layak,  menghasilkan  nilai tertinggi  dari  aset  yang  dinilai  tersebut. Penggunaan yang tidak sah secara hukum atau  tidak  mungkin  secara  fisik  tidak dapat  dianggap  sebagai  penggunaan tertinggi dan terbaik.
Menurut  Fanning  (2005:  378) memberikan  tiga  elemen  pemahaman tentang  HBU  sebagai  berikut;  Pertama (Physical  use) ,  HBU  berdasarkan  pada fisik  yang  paling  memungkinkan  yang akan memberikan batasan maupun kesempatan  atas  fisik  dan  lokasi  subjek. Kedua (Time) ,  HBU  harus  didukung prediksi  masa  depan,  dalam  arti  bahwa apakah  ada  perubahan/tidak  terhadap peruntukan dan fisik yang akan mempengaruhi  tingkat  hunian.  Ketiga (Market  participant) ,  HBU  haruslah kegunaan terpilih yang menghasilkan nilai tertinggi dari pilihan yang ada bedasarkan pendekatan  pasar.  Menurut  Hidayati  dan Hardjanto  (2013:  52-55)  terdapat  4 (empat) kreteria dalam melakukan análisis penggunaan tertinggi dan terbaik diantaranya.
1. Dimungkinkan  secara  fisik (physically possible) adalah  ukuran,  bentuk  tanah, luas dan kemiringan tanah mempunyai pengaruh  terhadap  penggunaan  bidang tanah,  lebar  depan  dan  panjang  tanah, dan mempertimbangkan adalah kapasitas  dan  tersedianya  fasilitas umum.
2. Diizinkan  secara  peraturan (legally permissible) adalah peruntukan (zoning) ,  aturan  mengenai  bangunan dan
peraturan-peraturan yang berkenaan  dengan  lingkungan  seperti yang  berkenaan  dengan  udara  bersih, lingkungan  bersih,  air  bersih  maupun yang berkenaan dengan keamanan.
3. Kelayakan keuangan (financially feasible) analisis  ini  mengestimasi  dan diekspektasikan  dari  setiap  potensi penggunaan  tertinggi  dan  terbaik. Dengan memperhatikan tingkat kekosongan, biaya operasi, pendapatan bersih (net  operating  income) dan tingkat  pengembalian  investasi  selama waktu tertentu.
Memberikan  hasil  yang  maksimal
(maximally  productive) .  Pada  analisis  ini akan melihat penggunaan yang menghasilkan  nilai  tertinggi  dan  yang tingkat pengembaliannya konsisten merupakan  penggunaan  tertinggi  dan terbaik.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  dilakukan  dengan metoda  kualitatif  deskriptif  (mendalam) dengan  studi  pada  tanah  kosong  milik Bapak  Johan  dengan  ukuran  tanah  seluas 6.548m 2 yang  terletak  di  Jalan  Sidojadi,
Kelurahan  Batu  Sembilan,  Kecamatan
Tanjungpinang
Timur, Kota
Tanjungpinang. Data yang akan dianalisis terdiri dari data primer dan data sekunder. Teknik  pengumpulan  data  primer  yaitu wawancara  dengan  narasumber  yang berhubungan langsung dengan pengembang,  dan  investigasi  langsung dalam  rangka  mengamati  kondisi  fisik lahan  dan  kondisi  lingkungan  sekitar objek.  Data  sekunder,  diperoleh  dari dokumen-dokumen  yang  relevan  dari instansi  pemerintah  seperti  Badan  Pusat Statistik, Dinas Perdagangan dan Perindustrian,  Dinas  Pekerjaan  Umum dan Dinas Tata Kota Tanjungpinang.
Alat  analisis  yang  digunakan  dalam penilaian  dengan  metoda  HBU,  Menurut
Fanning (2005: 344-345) untuk menghasilkan kesimpulan atas penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari objek, perlu dilakukan analisis penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  sebagai berikut.
a) Analisis produktivitas properti. Analisis  produktivitas  terdiri  dari tinjauan aspek fisik, aspek desain/fasilitas,  aspek  hukum  dan peraturan  serta  aspek  lokasi,  menjadi keputusan  dalam  pengembangan  dan menentukan penggunaan tertinggi.
b) Analisis pasar properti. Analisis pasar properti  dilakukan  dengan  melihat bagaimana  kondisi  permintaan  dan penawaran pasar terhadap suatu jenis properti  dalam  bentuk  keseimbangan pasar  yang  menunjukkan  properti yang  apa  yang  paling  diminati.
Analisis
permintaan
pasar berhubungan dengan tingkat kependudukan, tingkat  pekerjaan  dan pendapatan,  perubahan  tren  properti, perubahan lokasi properti atau penduduk,  spekulasi,  dan  tentunya tingkat pertumbuhan kota, sedangkan penawaran  dipengaruhi  antara  lain oleh  harga  dan  biaya  pembangunan unit baru dari properti sejenis.
c) Analisis Kelayakan Finansial. Perhitungan
kelayakan pengembangan  pada  lahan  tersebut dengan  masing-masing  kemungkinan penggunaan  yang  tersisa  sebagai akumulasi dari tahap analisis sebelumnya. Penilaian dengan pendekatan pendapatan menggunakan nilai  properti  yang  dapat  diperoleh melalui  analisis  tunai  terdiskonto (discounted  cash  flow  analysis) . Pendekatan  ini  juga  dikenal  dengan metode Net  Present  Value (NPV) dengan  formulasi  sebagai  berikut (Hidayati dan Hardjanto, 2013: 175) .
Keterangan:
NPV = Net Present Value; CF t =  aliran  tunai  bersih  yang diharapkan pada periode t; r = faktor pendiskon. Jika  NPV  menyatakan  hasil  yang positif, memberi makna bahwa pengembangan tersebut memberikan keuntungan  ekonomis  atau  manfaat  yang lebih  besar  dari  pada    biaya  yang dikeluarkan, demikian juga sebaliknya.

## HASIL DAN PEMBAHASAN 1. Analisis perekonomian
Kepulauan  Riau  yang  merupakan salah satu basis kawasan segitiga pertumbuhan IMS-GT (Indonesia,
Malaysia,  Singapore  Growth  Triangle) dan  AFTA  ,  menjadi  kepulauan  yang sangat strategis. Dibutuhkan suatu perencanaan  yang  matang  dalam  agenda pengembangan  secara  keseluruhan  di Pulau  Riau.  Kota  Tanjungpinang  dititik beratkan  pada  tiga  sektor  unggulan  yaitu perdagangan, pembangunan dan transportasi,  dari  ketiga  sektor  tersebut diharapkan  akan  mampu  dan  dapat merangsang perkembangan serta pertumbuhan sektor-sektor ekonomi lainnya. Laju pertumbuhan ekonomi Kota
Tanjungpinang  berdasakan  pada  PDRB atas harga konstan 2000, laju pertumbuhan  ekonomi  selama  kurun waktu tahun 2010-2012 mengalami fluktuasi  walaupun  perbedaanya  relatif kecil,  rata-rata  dari  tahun  2010-2012 sebesar 7.077 persen.
Pendapatan Pemerintah Kota Tanjungpinang  tahun  2012  mencapai lebih  dari  Rp696  milliar  lebih,  kontribusi terbesar  dalam  PAD  berasal  dari  sumber transfer,  apabila  dijumlahkan  pendapatan Kota  Tanjungpinang  dari  PAD  dan sebagainya,  sebesar  Rp794  miliar  lebih. Laju  inflasi  tahun  2013  di  Kota Tanjungpinang  tercatat  sebesar  10,09 persen.  Jumlah  penduduk  per  kecamatan di  Kota  Tanjungpinang  tahun  2012  yaitu sebesar  229  ribu  jiwa  lebih,  dimana penduduk terbanyak di Kecamatan
Tanjungpinang Timur. Jumlah masyarakat
yang  sudah  bekerja  sudah  mencapai  60 persen,  dari  jumlah  keseluruhan  yang berumur  produktif,  tingkat  partisipasi masyarakat  dalam  dunia  kerja  sangat positif  di  mana  jumlah  pengangguran hanya 2,43 persen. penduduk laki-laki dan perempuan yang berumur produktif terbanyak  yaitu  pada  usia  30-34  tahun, dan  yang  kedua  pada  usia  35  -39  tahun, untuk    yang  terendah  pada  usia  60-64 tahun.
2. Analisis produktivitas
Analisis regulasi, status kepemilikan  pada  lahan  ini  merupakan kepemilikan  Hak  Milik  dengan  Nomor:
21/G-1/2013 atas nama Johan dengan luas
6,548 meter persegi. Berlokasi di Kelurahan  Batu  Sembilan,  Kecamatan Tanjungpinag Timur, Kota Tanjungpinang, peruntukan yang
dilegalkan  terhadap  penggunaan  lahan tersebut  adalah  perumahan.  Analisis  fisik meliputi  lokasi,  luas,  bentuk,  batas  dan aksebilitas,  objek  penelitian.  Lokasi. Penelitian  ini  dilakukan  pada  tanah kosong  milik  Bapak  Johan  yang  terletak di  Jalan  Sidojadi,  Kelurahan  Batu Sembilan, wilayah Kecamatan
Tanjungpinang  Timur.  Secara  umum berbentuk  persegi  panjang  dan  lahan datar,  dengan  bagian  utara  untuk  jalan selebar  5  meter,  bagian  Barat  untuk  jalan seluas  4  meter,  dan  tanah  Bapak  Topsan dan  Kasmir,  bagian Timur  adalah  saluran air  kotor  atau  parit,  dan  selatan  masih tanah Bapak Johan.
Aksebilitas. Akses ke jalan raya besar dari  sebelah  Utara  menuju  Hotel  Aston, Hotel Comfert, Bandara, SD Al-Madinah, dan  Bintan  Center,  akses  sebelah  Selatan menuju  Water  Park,  Water  Boom, Perukoan,  Perumahan,  dan  Jalan  Raya Dompak  (Pusat  Keperintahan  Kepulauan Riau).  Akses  ke  Timur    menuju  Sekolah Tinggi  Agama  Islam  (STAI),  Akademik Kebidanan  (AKBID),  perumahan  serta pertokoan. Utilitas umum. Jaringan utilitas  seperti  listrik,  air  bersih  (PAM), tower  telekomunikasi  tidak  ada  masalah,
utilitas untuk air sumur sedikit lebih susah pada  area  objek  karena  sangat  tergantung pasang  surut  air  laut.  Pengembangan perumahan  secara  regulasi  yang  ijinkan, secara  fisik  layak  untuk  dikembangkan, namun,  perlu  dilakukan  analisis  lebih lanjut  untuk  menentukan  produk  yang akan dikembangkan. Pengembangan perumahan akan dilakukan analisis permintaan  dan  penawaran  terhadap perumahan  dikawasan  objek  penelitian, dalam  hal  ini,  akan  dilakukan  analisis pasar,  karena  pasar  sangat  menentukan terhadap kekuatan properti dalam menghasilkan pendapatan.
3. Analisis kelayakan pasar Kondisi perekonomian
Kota
Tanjungpinang yang secara progres mengalami  peningkatan  yang  positif, kondisi ini mengindikasikan pasar perumahan  di  Kota  Tanjungpinang  dapat saling terintegrasi dengan kondisi perekonomian  yang  ada,  di  mana  pasar perumahan  di  Kota  Tanjungpinang  dapat dilihat  dari  sisi  pasokan  dan  persaingan, segmentasi  pasar  dan  potensi  permintaan dari  masyarakat  terhadap  perumahan, dapat dijelaskan bahwa pasokan perumahan dari jumlah proyek yang telah dikembangkan  pada  kawasan  penelitian telah berkembang 6 (enam) pembangunan kompleks  perumahan  baru,  yang  telah dikembangkan oleh developer sejak tahun 2012  hingga  sekarang  (2014),  secara keseluruhan  pengembangan  di  Kota Tanjungpinang  terdapat  66  proyek  yang telah  mendapatkan  izin  pengembangan dan  masih  dalam  proses  (tanah  kosong yang masih belum dikembangkan), segmentasi pasar perumahan dan pengembangan perumahan disekitar objek penelitian dinyatakan oleh para developer swasta,  banyak  mengarah  pada  tipe perumahan sederhana, perumahan menengah dan perumahan mewah.
a. Perumahan  mewah,  untuk  pasar  jual beli  perumahan  mewah  di  Kota Tanjungpinang  cukup  menjanjikan, memiliki  respon  yang  positif  dari
masyarakat, dan 3 tahun setelah grand opening 20 persen dari 45 rumah yang ditawarkan  oleh  PT.  Tanjung  Putra terjual, dan 30 persen dari PT. Pratama laku  terjual  dari  jumlah supply 85 rumah.  PT.  Glora.  Dari  pengembang tersebut  rata-rata  per  tahun  terjual  4-7 unit  rumah,  dengan  jarak  1  kilometer ke Central Business Distric (CBD).
b. Perumahan menengah, untuk pasar jual beli perumahan di Kota Tanjungpinang cukup  menjanjikan,  memiliki  respon yang  positif  dari  masyarakat,  dan  1 tahun  (2013  pertengahan)  setelah grand  opening 12  persen  dari  125 rumah yang ditawarkan oleh developer pada kawasan penelitian, dari pengembang  tersebut  rata-rata  per tahun  terjual  5-8  unit  rumah,  dengan jarak  kurang  lebih  2  kilometer  ke Central Business District (CBD)..
c. Perumahan  sedang. Untuk  pasar  jual beli perumahan di Kota Tanjungpinang cukup  menjanjikan,  memiliki  respon yang  posif  dari  masyarakat,  dan  3 tahun setelah grand opening 50 persen dari  200  rumah  yang  ditawarkan  oleh developer dan  ada  tambah  baru  60 rumah  yang  dikembangkan  oleh  PT. Pinang  Residence,  dari  pengembang tersebut  rata-rata  per  tahun  terjual  4-6 unit,    dengan  jarak  kurang  lebih  2 kilometer  ke Central  Business  District (CBD).
Segmentasi  pasar  perumahan  pada kawasan  penelitian,  merupakan  kawasan perumahan  menengah,  walaupun  pada awal  pengembangan  pada  sekitar  lahan tersebut  perumahan  sederhana,  tapi  untuk saat ini para pengembang lebih mengarah pada pengembangan
perumahan menengah, dikarenakan
semakin banyaknya
permintaan masyarakat terhadap  perumahan  menengah,  dan membuat  harga  tanah  di  sekitarnya  juga ikut  meningkat,  untuk  perumahan  mewah masih  terpusat  di  kawasan  yang  dekat dengan  CBD,  lahan  dalam  penelitian  ini terbilang  cukup  dekat  dari  pusat  kota (CBD),  pada  masa  yang  akan  mendatang
akan  dimungkinkan  adanya  segmentasi pasar  yang  berubah  (meningkat),  dengan adanya  pengembangan  perhotelan  dan pusat  perbelanjaan  pada  kawasan  objek yang jaraknya kurang lebih 2 kilometer.
Potensi permintaan, jumlah penduduk  Kota  Tanjungpinang  sebanyak 229  ribu  jiwa  lebih,  dengan  umur produktif  sebesar  65  persen,  dengan jumlah  masyarakat  yang  sudah  bekerja berikisar 60 persen dari jumlah keseluruhan penduduk Kota Tanjungpinang,  dengan  mata  pencarian masyarakat rata-rata adalah PNS,
Wiraswasta dan Petani. Hal ini berpotensi menjadi  pembeli  dari  properti  yang  akan dikembangkan, yakni ini properti perumahan, diprediksikan kebutuhan perumahan  di  Kota  Tanjungpinang  akan meningkat  dari  kebutuhan  semula  dalam pembelian  properti  perumahan.  Menurut salah  satu Developer (2014) pada kawasan  penelitian,  potensi  pembelian rumah mencapai 80 persen dari penduduk lokal,  dan  20  persen  dari  penduduk pendatang,  baik  sebagai  tempat  tinggal, rumah  singgah  sementara,  dan  sebagai investasi dibidang properti.
Potensi permintaan merupakan suatu  bagian  yang  tidak  dapat  dipisahkan oleh  para  pengembang  pada  kawasan tersebut,  di  mana  pengembangan  properti perumahan sebagai upaya untuk mendapatkan  manfaat  yang  optimal  dari suatu  pengembangan.  Permintaan  akan diperkirakan meningkat
pasca pengembangan hotel dan pusat perbelanjaan di kawasan Central Business District (CBD)  Kota  Tanjungpinang beroprasi, karena akan banyak masyarakat dari  kawasan  lain  yang  datang  untuk mencari  tempat  tinggal  di  kawasan  yang dekat  dengan  CBD,  maka  pengembangan perumahan dari sisi permintaan diperkirakan akan meningkat.
4. Analisi kelayakan keuangan
Berdasarkan  analisis  fisik,  regulasi dan  analisis  pasar  perumahan,  maka analisis  kelayakan  keuangan  merupakan
analisis untuk menentukan kelayakan dari suatu properti untuk mendapatkan keuntungan/manfaat dari suatu pengembangan dengan analisis
Discounted  Cash  Flow (DCF).  Analisis ini  merupakan  teknik  pembuatan  model keuangan,  yang  didasarkan  pada  asumsi proyeksi  arus  kas,  untuk  suatu  properti. Dalam  penilaian  properti,  operasional arus  kas  secara  berkala  pada  umumnya diestimasikan  sebagai  pendapatan  kotor diperoleh  dari  suatu  transaksi  jual  beli, dikurangi  biaya  operasional  dan  lain- lainnya.  Pendapatan  bersih  operasional dalam  suatu  periode,  bersama  dengan ditentukan  estimasi  nilai  akhir  periode proyeksi,  dengan  cara  dikalikan  dengan tingkat  diskonto  ( discount  rate )  menjadi nilai saat ini, dengan discount rate sebesar 13,52  persen  diperoleh  dari Band  of Invesment Method (BoIM). Kesimpulan dari analisis
Discounted  Cash  Flow (DCF),  diperoleh pendapatan pada masing-masing alternatif pengembangan,  simulasi  pengembangan terhadap  3  (tiga)  jenis  alternatif,  di  mana indikasi pendapatan tertinggi yaitu pengembangan  rumah  menengah  dengan indikasi pendapatan sebesar
Rp2.507.884.000  dan  yang  kedua  dari yaitu  rumah  sederhana  Rp1.048.103.000 ketiga  yaitu  dari  pengembangan  rumahan mewah sebesar Rp1.261.484.000. Artinya penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  pada tanah  kosong  milik  Bapak  Johan  yang terletak di Jalan Sidojadi, Kelurahan Batu Sembilan, wilayah Kecamatan
Tanjungpinang  Timur  dengan  luas  6.548 meter persegi dengan penggunaan perumahan menengah merupakan Highest and Best Use .
5. Analisis Sosial Ekonomi
Analisis sosial ekonomi memberikan suatu pernyataan yang berhubungan  dengan  nilai  yang  diperoleh dari hasil penelitian yang akan dihubungkan dengan opportunity cost dan opportunity  lost terhadap  lahan  yang diteliti.  Analisis opportunity  cost ini,
peneliti  melakukan  atas  dua  analisis. Pertama,  analsis opportunity  cost atas pemerintah  dari  sektor  pajak,  kedua analisis opportunity  cost atas  pemilik lahan.  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB) yang  terbayar  oleh  pemilik  kepada pemerintah  sebesar  Rp264.873  atas  tanah Bapak  Johan  dengan  luas  tanah  sebesar 6.548  m 2 ,  nilai  pajak  tersebut  bukan merupakan  nilai  pasar.  Pemerintah  Kota Tanjungpinang belum melakukan pertimbangan  atas  nilai  pasar  pada kawasan  lahan  tersebut.  PBB  atas  dasar nilai  pasar    yaitu  sebesar  Rp3.077.894 pajak ini hanya atas bumi saja, sedangkan untuk  bangunan  belum  diperhitungkan. Nilai  pasar  ini  diperoleh  atas  analisis penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  atas lahan, hal ini menggambarkan bahwa ada opportunity  cost atas  PBB  sebesar  nilai pasar  tersebut.  Terdapat opportunity  lost sebesar  Rp2.813.020,00  yang  dialami pemerintah  Kota  Tanjungpinang  dengan luas lahan 6.548 m 2 . Jika kita melihat dari potensi  pada  lahan  Bapak  Johan  ini, sebenarnya  dapat  dikembangkan  untuk perumahan  dengan  klasifikasi  perumahan menengah.
Dalam  penelitian ini,  peneliti  juga melakukan  analisis  jika  lahan  tersebut terbangun,  maka opportunity  cost yang dapat  dijelaskan  dari  PBB  yaitu  sebesar Rp12.077.444,00  dengan  asumsi  lahan tersebut  terbangun  perumahan  dengan klasifikasi menengah dengan nilai bangunan
baru sebesar Rp2.608.000,00/m 2 .  Jika  lahan  tersebut terbangun  maka opportunity  lost yang dialami oleh pemerintah Kota Tanjungpinang yaitu sebesar Rp11.812.570,00  atas  lahan  seluas  6.548 m 2 . Analisis sosial ekonomi ini merupakan  potensi  atas  lahan  tersebut yang  cukup  besar  walaupun  tidak  terlalu signifikan  terhadap  Pendapatan  Asli Daerah  (PAD),  akan  tetapi  berdasarkan investigasi  masih  banyak  lahan  kosong yang  terdapat  di  daerah  pada  kawasan objek  penelitian,  dari  hal  ini  dibutuhkan pengarahan  terhadap  pemanfaatan  atas
lahan  kosong  yang  terdapat  di  Kota Tanjungpinang  agar  dapat  meningkatkan PAD.
Analsis  selanjutnya,  peneliti  perlu melakukan  analisis opportunity  cost atas pemilik  lahan,  analisis  ini  dilakukan perbandingan  antara  nilai  lahan  yang tercatat  dalam  bukti  pembayaran  atas PBB,  dengan  nilai  berdasarkan  analisis penggunaan tertinggi dan terbaik, dijelaskan bahwa terdapat opportunity lost atas  tanah  tersebut,  jika  tanah  tersebut dibiarkan kosong (terlantar) tanpa adanya pemanfaatan  dibandingkan  dengan  nilai tanah  berdasarkan  analisis  penggunaan tertinggi  dan  terbaik  (HBU),  HBU  tanah tersebut adalah penggunaan atas perumahan  menengah  dengan  potensi pendapatan  yang  dapat  diperoleh  oleh pemilik  tanah  sebesar  Rp2.507.884.000, nilai  ini  merupakan opportunity  cost atas pemilik  lahan  apabila  terbangun,  jika lahan tersebut dibiarkan kosong (terlantar) maka opportunity  lost atas  lahan  tersebut sebesar  Rp2.245.964.000.  Dari  analisis opportunity  cost atas  pajak  dan  pemilik lahan,  dapat  dijelaskan  bahwa  nilai  lahan yang  dibiarkan  kosong  (terlantar)  akan mengurangi  manfaat  dari  keberadaan lahan  tersebut  baik  bagi  pemerintah maupun pemilik lahan. Hal ini dibutuhkan kerjasama  kedua  belah  pihak,  di  mana peran pemerintah seharusnya mengarahkan  penggunaan  lahan  yang dibiarkan  kosong  untuk  dimanfaatkan, apabila  tanah  yang  dimiliki  pihak  swasta tidak  merespon  untuk  dimanfaatkan, diperlukan  ketegasan  pemerintah  untuk mengambil  keputusan  sebagai  upaya menggali potensi ekonomis dari lahan.

## KESIMPULAN
Kesimpulan  yang  diperoleh  dari analisis Highest  and  Best  Use (HBU) yakni  analisis  produktifitas  (legal  dan fisik), analisis kelayakan pasar (permintaan  dan  penawaran),  dan analisis finansial,  adalah  bahwa  peruntukan  lahan Bapak  Johan  adalah  untuk  perumahan.
Analisis produktifitas menunjukkan bahwa  secara  legal  (regulasi)  peruntukan lahan  di  Jalan  Sidojadi  adalah  zona pemukiman,  dan  diperkuat  juga  dengan analisis  fisik  (lokasi,  objek,  aksebilitas, utilitas) sebagai perumahan. Analsis pasar menunjukkan  juga  adanya  respon  positif dari masyarakat setempat maupun transmigran  terhadap  permintaan  dan penawaran  perumahan  kelas  menengah, dimana  pasokan  perumahan  didaerah lokasi  penelitian  telah  bertambah  6 proyek  perumahan  (menengah)  yang sedang  dibangun  oleh  para  pengembang ( developer ). Potensi ini dapat menghasilkan  manfaat  yang  besar  bagi pemerintah  dan  Bapak  Johan,  dari penjualan  perumahan  menengah  yang mencapai  5-8  unit  terjual  tiap  tahun dengan  harga  jual  rata-rata  Rp200juta- Rp400juta/unit.  Analisis  terakhir  adalah analisis  finansial,  di  mana  analisis  ini menghasilkan  suatu  keputusan  yang kongkrit  dari  analisis Highest  and  Best Use (HBU).  Hasil  dari  analisis  ini menunjukkan bahwa discounted cash flow (perumahan  sederhana,  menengah,  dan mewah)  dengan  pendapatan  tertinggi yaitu  berada  pada  perumahan  menengah, dengan net present value sebesar Rp2.507.884.000.
Berdasarkan ketiga analisis tersebut, dihasilkan hubungan antara pemilik lahan dan pemerintah terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang didasari pada analisis opportunity  cost.  Opportunity  cost bagi pemerintah  di  sini  menunjukkan  adalah kesempatan  biaya  atas  pajak  bumi seyogyanya  didapatkan  oleh  pemerintah. opportunity  cost pajak  bumi  dari  nilai pasar  (HBU)  sebesar  Rp3.077.890.  Jika diasumsikan  sebagai  nilai  lahan  dan bangunan  yang  sudah  terbangun,  maka mempunyai opportunity  cost atas  Pajak Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  sebesar Rp12.077.444,00 dan terdapat opportunity lost sebesar  Rp11.812.570,00  atas  lahan seluas  6.548  m 2 . Opportunity  cost bagi pemilik  lahan  yakni  adanya  kesempatan biaya  yang  didapat  jika  diasumsikan
pemilik  lahan  ingin  menjual  lahan terbangun  dengan  analisis highest  and best use -nya yaitu sebesar Rp2.507.884.000. Sebaliknya, jika diasumsikan  pemilik  lahan  ingin  menjual lahan kosong tanpa
adanya pengembangan,  maka  nilai  yang  hanya didapat  sebesar  Rp261.920.000.  Hal  ini menunjukkan  adanya opportunity  lost sebesar  Rp2.245.964.000  (asumsi  lahan tetap kosong).
Nilai opportunity  cost ini  merupakan nilai  bayangan  dari  nilai  lahan  yang kosong,  dimana  adanya  kesalahan  dalam mengambil  keputusan  atas  kesempatan- kesempatan  yang  ada.  Hal  ini  disebabkan karena  lambatnya  pemerintah  dalam merespon  pembangunan  daerah  yang semestinya  sudah  berjalan,  terlebih  lagi banyaknya  lahan  kosong  di  daerah Kecamatan Tanjungpinang Timur. Semestinya setiap lahan kosong mempunyai manfaat ekonomis yang lebih dalam  peningkatan  PAD  Pemerintah  dan keuntungan  bagi  pemilik  lahan  jika dibangun  sesuai  dengan highest  and  best use -nya.

## UCAPAN TERIMAKASIH
Peneliti mengucapkan banyak terimakasih  kepada  Istri  tercinta  yang selalu
menemani peneliti dalam pembuatan  artikel,  tidak  lupa  peneliti mengucapkan  banyak  terimakasih  kepada Prof.  Lincolin  Arsyad,  Ph.D.  selaku pembimbing  penelitian  ini,  Bapak  Johan selaku  pemilik  lahan,  Pemerintah  Kota Tanjungpinang
yang mendukung
penelitian  dari  terlaksananya  hingga selesainya penelitian ini dalam
penyediaan data penelitian yang dibutuhkan,  Badan  Pusat  Statistik  Kota Tanjungpinang  dalam  penyediaan  data pendukung, dan terakhir peneliti mengucapkan  banyak  terimakasih  kepada ayahanda  yang  menemani  penelitian  ini dan  ibunda  yang  selalu  mendoakan,  serta adik tersayang.

## DAFTAR PUSTAKA
Appraisal  Institute.  2008. The  Appraisal of  Real  Estate  13th  Edition .
Appraisal Institute, Chicago. Badan Pusat Statistik Kota Tanjungpinang, 2014, Tanjungpinang Dalam Angka 2013.  Dibuplikasi  oleh  Badan Pusat Statistik Kota Tanjungpinang. Badan Pusat Statistik Kota Tanjungpinang, 2014, Produk Domesti  Regional  Bruto  Sektoral Kota Tanjungpinang 2013. Dibuplikasi  oleh  Badan  Pusat Statistik Kota Tanjungpinang. Departemen Keuangan Republik
Indonesia,  DJKN,  DPKN.,  2008, “Metodologi  Penilaian  Properti” Jakarta. Tidak dipublikasikan Fanning,  Stephen,  F.,  2005, Market Analysis for Real Estate, Appraisal Institute, Chicago.
Grissom,  Terry  V.,  1983,  The  Semantic Debate : Highest Best Use vs Most Probable  Use, The  Appraisal Journal ,  January,  Vol.  51,  p.  45- 57.
Hidayati,Wahyu  dan  Budi,  Harjanto.
2013. Konsep  Dasar  Penilaian
Properti . BPFE Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.
Masyarakat  Profesi  Penilaian  Indonesia, 2013, “Kode  Etik  Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia  2013” CV.  Gelora Karya Bharata. Jakarta. Prawoto,  Agus,  2012, Teori  dan  Praktek
Penilaian Properti , BPFE Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.
Prawoto,  Agus,  2011, Penilaian  Pajak Bumi  dan  Bangunan  perdesaan dan  perkotaan, BPFE  Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. Siregar,  D.,  2004. Manajemen  Aset Strategi Penataan Konsep Pembangunan Berkelanjutan secara  Nasional  dalam  Konteks
Kepala  Daerah  sebagai  CEO's pada Era Globalisasi dan Otonomi Daerah. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. ------Undang-Undang  Republik  Indonesia Nomor  32  Tahun  2004  tentang Pemerintahan Daerah. ------Undang-Undang  Republik  Indonesia Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.