## JURNAL HUKUM dan KENOTARIATAN

## KEKUATAN HUKUM AKTA BUY BACK GUARANTEE DENGAN KUASA MENJUAL BAGI PIHAK DEVELOPER
Yandri Radhi Anadi Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Islam Malang Jl. Mayjen Haryono No.193 Malang Email : yandrie.item@gmail.com

## Abstrak
Kedudukan  akta buy  back  guarantee dalam  sistem  hukum  jaminan tidak berbeda halnya dengan akta-akta notariil lainnya yang digunakan pada lembaga  penjaminan.  Ia  berfungsi  sebagai  perjanjian  ikutan/pelengkap ( accesoir )  dari  perjanjian  kredit,  yang  banyak  digunakan  pada  perjanjian pemberian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR).  Penggunaan  akta buy  back guarantee karena  pada  akhirnya  bank  menempuh  upaya  lelang,  sehingga terkesan  bahwa  akta buy  back  guarantee hanyalah  ikatan  moral  belaka, namun  tetap  diperlukan  oleh  perbankan  sebagai  alternatif  lembaga penjaminan
Kata kunci: buy back guarantee, kekuatan hukum, kredit macet.

## Abstract
The position of the buy back guarantee deed in the guarantee legal system  is  not  different  from  the  other  notariil  deeds  used  in  the  guarantee institution.  It  functions  as  a  supplementary  agreement  (accesoir)  of  the credit agreement, which is widely used in the agreement for the provision of Housing  Loans  (KPR).  The  use  of  a  buy  back  guarantee  deed  because  the bank took an auction effort in the end, so it was impressed that the buy back guarantee deed was merely a moral bond, but it was still needed by banks as an alternative guarantee institution Keywords : buy back guarantee, legal force, bad credit.

## PENDAHULUAN
Kondisi permintaan akan rumah dan perumahan yang tinggi menjadi peluang  usaha  bagi  perusahaan  yang  bergerak  dibidang  perumahan (pengembang)  untuk  membangun  rumah  dalam  rangka  memenuhi kebutuhan  masyarakat  tersebut.  Permasalahan  untuk  mendapatkan  rumah tidaklah mudah karena butuh biaya yang relatif besar, dan untuk mengatasi masalah tersebut maka masyarakat dalam membeli rumah dapat membayar secara  tunai  atau  melalui  angsuran.  Bagi  masyarakat  yang  tidak  dapat membayar tunai dapat memiliki rumah dengan cara kredit melalui bank atau

## KEKUATAN HUKUM AKTA BUY BACK GUARANTEE DENGAN KUASA
MENJUAL BAGI PIHAK DEVELOPER (Yandri Radhi Anadi)
dalam  masyarakat  dikenal  dengan  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR).  KPR merupakan  salah  satu  cara  bagi  setiap  orang  untuk  mendapatkan  rumah selain pembelian dengan cara tunai ataupun angsuran bertahap.
Kredit  kepemilikan  rumah  itu  sendiri  secara  umum  mempunyai pengertian  sebagai  salah  satu  perbuatan  pinjam  meminjam  uang  untuk membeli rumah dari seseorang kepada bank.
Dalam  kredit  pemilikan  rumah  biasanya  para  pihak  yang  terlibat adalah  konsumen  sebagai  pembeli/debitur,  pengembang  sebagai  penjual, serta  bank  sebagai  kreditur.  Secara  singkat  hubungan  para  pihak  diatas dalam  transaksi  pengadaan  rumah  melalui  kredit  pemilikan  rumah  adalah konsumen  sebagai  pembeli,  membeli  rumah  dengan  pengembang  (penjual) dengan  cara  membayar  uang  muka  (sebagian  dari  total  harga  rumah  ) sebesar 30% dari harga jual rumah secara keseluruhan, sedangkan sisa 70% konsumen  meminjam/kredit  melalui  bank,  oleh  bank  pinjaman/kredit konsumen  tersebut  kemudian  disalurkan/dicairkan  kepada  pengembang sebagai pelunasan pembelian rumah.
Kondisi diatas saat ini hampir banyak diaplikasikan atau diterapkan dalam  bisnis  penjualan  rumah,  dimana  atas  penjualan  rumah  dengan  cara indent  (pemesanan)  dapat  dilaksanakan  akad  kredit  dengan  alasan  hak perjanjian pengikatan jual beli. 1
Berdasarkan penjelasan diatas, maka para pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli rumah adalah konsumen, pengembang dan bank pemberi kredit.  Ditinjau  dari  titel  perjanjian  yang  dibuat  antara  konsumen  dengan pengembang,  antara  konsumen  dengan  bank,  serta  antara  pengembang dengan  bank,  maka  secara  garis  besar  hubungan  hukum/perjanjian  seperti yang dimaksud di atas dapat dikategorikan ke dalam bentuk sebagai berikut:
1. Hubungan antara konsumen dengan pengembang adalah hubungan jual beli (dalam hal ini adalah jual beli rumah)
2. Hubungan  antara  konsumen/debitur  dengan  bank  adalah  pinjam meminjam (dalam hal ini adalah kredit pemilikan rumah)
3. Hubungan  antara  pengembang  dengan  bank  adalah  penanggungan (dalam  hal  ini  jaminan  membeli  kembali buy  back  guarantee oleh pengembang). 2
Pada praktiknya perputaran uang melalui kredit tidak selalu lancar. Ada saatnya uang itu tersendat untuk kembali lagi ke bank. Pada hakikatnya masyarakat  yang  meminjam  pada  bank  adalah  yang  ekonominya  lemah, mungkin  saja  pada  suatu  waktu  terjadi  bencana  atau  hal–hal  di  luar
1 Wawancara  dengan  Bapak  Saiful,  jabatan  Branch  Manager  Area  Malang, Selasa, 08 November 2017.
2 http://www.hukum123.com/trik-menyelesaikan-kredit-bermasalah-di- bank/diakses pada tanggal 3 Mei 2018, 14.25 WIB

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
perkiraan  yang  menyebabkan  mereka  tidak  dapat  membayar  kembali hutangnya pada bank.
Buy back guarantee adalah istilah bahasa Inggris yang secara harfiah berarti jaminan  membeli  kembali .  Sejauh  ini  tidak  ada  literature  atau referensi yang menulis tentang pertama kalinya penggunaan istilah buy back guarantee untuk  mengartikan  atau  jaminan  dari  pengembang  atas  kredit yang diterima oleh konsumen/debitur dari bank dalam perjanjian kerjasama pemberian  fasilitas  kredit  pemilikan  rumah  di  Indonesia .  Buy  back guarantee sangat erat kaitannya dengan kredit pemilikan rumah. 3
Hampir  semua  perjanjian  kerjasama  pemberian  fasilitas  kredit pemilikan  rumah  antara  pengembang  dengan  bank  selalu  mengatur  atau memperjanjikan mengenai buy back guarantee (jaminan membeli kembali). buy back guarantee diadakan untuk mengatur apabila :
1)
Debitur  tidak  dapat  meneruskan  lagi  pembayaran  angsuran  kredit pemilikan  rumah  hingga  debitur  mengalami  kredit  macet  berdasarkan perjanjian  kredit  atau  pengakuan  hutang  yang  sudah  ditandatangani  oleh debitur dengan bank/kreditur, dikaitkan dengan belum diterimanya sertipikat rumah  atas  nama  konsumen  oleh  bank  dari  pengembang  dan  sertipikat tersebut belum/tidak dapat dipasang hak tanggungan.
2) Pengembang (developer) tidak  dapat  menyerahkan  atau  terlambat menyerahkan  rumah  (dalam  hal  ini developer telah  wanprestasi)  kepada konsumen  atau  melakukan  sesuatu  yang  tidak  sesuai  dengan  yang  telah diperjanjikan dalam perjanjian pengikatan jual beli rumah. 4
Implementasi buy back guarantee
sering menimbulkan permasalahan antara pengembang dengan bank dan antara pengembang/bank  dengan  konsumen/debitur  disebabkan  kurang  jelasnya atau  rincinya  pengaturan buy  back  guarantee dalam  perjanjian,  sehingga masing-masing pihak menafsirkan sendiri-sendiri (multi tafsir) keinginannya agar tidak dirugikan.

## METODE PENELITIAN
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  yuridis  empiris. Pendekatan  yuridis  empiris  merupakan  prosedur  yang  digunakan  untuk memecahkan  masalah  penelitian  dengan  meneliti  data  sekunder  terlebih dahulu untuk kemudian dilanjutkan dengan mengadakan penelitian terhadap
3. Wawancara dengan Bapak Saiful, jabatan Branch Manager Area Malang, Selasa,
08 November 2017
4 Wawancara  dengan  Bapak  Saiful,  jabatan  Branch  Manager  Area  Malang,  08 November 2017.

## KEKUATAN HUKUM AKTA BUY BACK GUARANTEE DENGAN KUASA
MENJUAL BAGI PIHAK DEVELOPER (Yandri Radhi Anadi)
data primer dilapangan. Penelitian yuridis empiris 5 adalah suatu pendekatan penelitian hukum yang berfungsi untuk melihat hukum dalam arti nyata dan membandingkan  bagaimana  bekerjanya  hukum  di  lingkungan  masyarakat dan  menghubungkannya  dengan  kenyataan  dalam  perlindungan  hukum terhadap para pihak dalam proses penyelesaian kredit macet.
Berkaitan  dengan  pendekatan  masalah  yang  digunakan  dan  tujuan penelitiannya, maka sifat penelitiannya adalah penelitian deskriptif, artinya bahwa hasil penelitian memberikan gambaran seutuhnya tentang fakta yang ditemui  dilapangan  terutama  tentang  pelaksanaan  eksekusi  kredit  macet pada Bank Syariah mandiri cabang Malang
Data yang diperlukan dalam penelitian ini adalah data primer, yakni data  yang  diperoleh  langsung  dari  kehidupan  masyarakat 6 dengan  cara wawancara  pada  pimpinan  Bank  Syariah  mandiri  Kantor  Cabang  Kota Malang dan  Developer yang telah melakukan Perjanjian Kerjasama dengan Bank  Syariah  mandiri  Cabang  Malang.  Dalam  hal  ini  fokus  menggunakan cara wawancara tertutup dan tidak terstruktur. Peneliti menggunakan metode ini dikarenakan informan tidak bersedia untuk dipublikasikan.
Data  sekunder  yaitu  bahan-bahan    yang    yang    memberikan penjelasan mengenai  data  primer  dan  dapat  membantu  menganalisis  dan memahami data  primer  yang terdiri dari peraturan-peraturan
Dalam  pengumpulan  data,  teknik  pengumpulan  datanya  sebagai berikut:
1. Studi  dokumen  atau  bahan  kepustakaan  adalah  cara  memperoleh  data dengan  mencari  dan  mempelajari  buku-buku  dan  dokumen-dokumen yang  berkaitan  dengan buy  back  guarantee, berkaitan  dengan  Kuasa Menjual  dan  juga  mengenai  perlindungan  hukum  terhadap  para  pihak yang secara khusus dalam proses penyelesaian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) macet di Bank Syariah mandiri Cabang Malang..
2. Wawancara  atau  interview  dilakukan  dengan  menggunakan  teknik tertutup  yaitu  Wawancara  tertutup  adalah  sebuah  kegiatan  wawancara yang  dilakukan  dengan  menggunakan  terknik  tertutup.  Artinya, Pewawancara  harus  menjaga  kerahasiaan  atau  melindungi  hak-hak privasi  mengenai  siapa  nama  maupun  informasi  mengenai  siapa narasumbernya  dengan  cara  menyamarkan  atau  memberi  inisial  pada nama  narasumber.  Wawancara  dengan  metode  tertutup  ini  dapat  pula diartikan  sebagai  metode  wawancara  yang  pertanyaan-pertanyaannya terbatas dan telah tersedia jawbannya yang berupa pilihan. Yakni, suatu
5 Soekanto,  Soerjono  dan  Sri  Mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu Tinjauan Singkat , (Jakarta: Rajawali Press, 1995). hal. 67.
6 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum , (Jakarta: Kencana, 2010), hal. 45.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
wawancara yang penulis kehendaki guna mendapatkan penjelasan atau pendapat 7 atas  penggunaan buy  back  guarantee dan  perlindungan terhadap  para  pihak  yang  secara  khusus  dalam  proses  penyelesaian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) macet di Bank Syariah mandiri Cabang Malang.
Setelah  data  diperoleh  baik  dari  hasil  penelitian  lapangan  maupun kepustakaan,  kemudian  data  tersebut  diolah  dengan  melakukan  proses penyuntingan,  gunanya  untuk  memilahkan  data  yang  tidak  diperlukan. Selanjutnya  dari  data  yang  telah  diolah  tersebut  dilakukan  analisis  guna memperoleh data yang dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Analisis yang  digunakan  adalah  analisis  kualitatif,  karena  data  yang  diolah  hanya berupa  uraian  kalimat  baik  dari  hasil  wawancara  maupun  dari  pengkajian literatur yang ada. Dari data yang telah dianalisis tersebut memperoleh data yang  deskriptif  yang  mengungkapkan  hasil  penelitian  apa  adanya  tentang permasalahan yang telah dirumuskan.

## PEMBAHASAN Perjanjian Buy back Guarantee
Menurut  Branch  Manager  Area  Bank  Syariah  Mandiri  Cabang Malang,  bahwa  tanpa  adanya buy  back guarantee dari developer selaku penjamin,  bank  tidak akan  mencairkan  fasilitas  KPR debitor  ke rekening developer ,  oleh  karena  hal  tersebut  mutlak  harus  dipenuhi  dan  menjadi syarat  dalam  memo  persetujuan  kredit  dari  tim  komite  kredit.  Pencairan KPR tanpa adanya penjaminan buy back guarantee merupakan salah satu pelanggaran  dari  prosedur  standar  pengikatan  jaminan  perbankan  pada Bank  Syariah  Mandiri  Cabang  Malang. 8 Kalau  tidak  ada  penjaminan, dikhawatirkan banyak masalah yang muncul, diantaranya kredit macet.
Kredit  macet  adalah  suatu  keadaan  dimana  seorang  nasabah  tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya atau dapat disebut wanprestasi.  Kondisi  seperti  ini  dapat  menimpa  siapapun  dalam menjalankan kewajiban hukum yang seharusnya dilaksanakan, tetapi karena adanya kondisi tertentu dapat saja seseorang tidak dapat melaksanakannya. 9
Wanprestasi seorang debitur dapat berupa:
a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.
b. Melakukan  apa  yang  dijanjikan,  tetapi  tidak  sebagaimana  yang
7 http://www.kelasindonesia.com/2015/05/pengertian-jenis-jenis-dan-metode- wawancara.html diakses pada 15 Juni 2018
8 Wawancara dengan Bapak Saiful, jabatan Branch Manager Area Malang, Selasa,
08 November 2017.
9 Mariam Darus Badrulzaman,. Kompilasi Hukum Perikatan . (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2016), hal. 45.

## KEKUATAN HUKUM AKTA BUY BACK GUARANTEE DENGAN KUASA
MENJUAL BAGI PIHAK DEVELOPER (Yandri Radhi Anadi)
dijanjikan.
c. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
d. Melakukan  sesuatu  yang  menurut  perjanjian  tidak  boleh dilakukan. 10
Hal  tersebut  disebabkan    objek  penjaminan  di  dalam buy  back guarantee berbeda  dengan  objek  penjaminan  pada  perjanjian borgtocht. Pada buy back guarantee objek penjaminan adalah barang/benda jaminan debitor,  bukan  utang  debitor,  sedangkan  pada borgtocht objeknya  adalah utang debitor yang dijamin pelunasannya oleh penanggung.
Perjanjian buy  back  guarantee tidak  terbentuk  dalam  satu perjanjian  tersendiri,  tetapi  hanya  merupakan  perjanjian  ikutan  atau accesoir dari  suatu  perjanjian  kredit. Buy  back  guarantee terdapat  dalam suatu  Perjanjian  Kerja  Sama  (PKS)  antara  bank dengan developer .  Di dalam  PKS  diatur  bahwa buy  back  guarantee merupakan  kesanggupan developer selaku penjamin untuk membeli kembali tanah/bangunan rumah yang  telah  dijual  kepada  debitor  yang  dituangkan  dalam  akta  Notaris, yaitu penjaminan buy back guarantee . 11

## a. Bentuk Perjanjian Buy Back Guarantee
Apabila dibandingkan dengan perjanjian penjaminan yang telah ada dan dinormatifisasi dalam sistem hukum jaminan, yang lazimnya dituangkan  dalam  bentuk  akta  otentik  dihadapan  Notaris  dan  atau Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  seperti  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  (APHT),  akta  Fidusia  dan  akta  Hipotek,  maka  akta-akta jaminan ini mempunyai dasar dan kekuatan hukum eksekutorial yang tegas  dan  memberikan  implikasi  hukum  bagi  lembaga  perbankan dalam  hal  terjadinya  wanprestasi,  oleh  karena  dasar  perundang- undangannya  telah  ada  dan  jelas. 12 Namun,  terhadap buy  back guarantee yang  lahir  karena  perjanjian  tidak  demikian  halnya, sehingga  itikad  baik  ( good  faith )  para  pihak  untuk  melaksanakan  isi atau  klausula  akta  sangat  menentukan  maksud  diadakannya  lembaga penjaminan  tersebut  sebagai  alternatif  penjaminan.  Keberadaan  akta buy  back  guarantee dalam  hal  ini  semestinya  tetap  dapat mengakomodasi dan berperan untuk memberikan perlindungan hukum dan  preferensi  bagi  para  pihak  seperti  halnya  keberadaan  lembaga
10 Sentosa Sembiring, Hukum Perbankan, (Jakarta: Mandar Maju, 2012), hal 12.
11 Ariadin Nadjamuddin, “ Aspek Hukum Akta Buy Back Guarantee dan Implikasinya Bagi Lembaga Perbankan” , Jurnal Penelitian Hukum, Volume 1 Nomor 3, Mei 2012, hal.416.
12 Wawancara  dengan  Bapak  Saiful,  jabatan  Branch  Manager  Area  Malang, Selasa, 08 November 2017.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
penjaminan  yang  telah  ada  dan  dikenal  di  dalam  sistem  hukum jaminan. 13
b. Kedudukan Dan Peran Buy Back Guarantee
Buy  back  guarantee tidak  terbentuk  dalam  satu  perjanjian tersendiri. Buy  back  guarantee timbul  dalam  rangka  kerja  sama penyaluran  KPR  oleh  bank  kepada konsumen  yang  membeli  unit rumah dari developer . Buy back guarantee terdapat dalam perjanjian kerja  sama  pemberian  fasilitas  KPR,  yang  dibuat  oleh  dan  antara developer dan  Bank.  Unsur  utama  dalam  perjanjian  kerja  sama pemberian  fasilitas KPR  adalah  ketentuan  mengenai  prosedur pemberian  KPR  oleh  bank  kepada  konsumen  dan  ketentuan mengenai  jaminan (buy  back  guarantee). 14 Kedua  unsur  tersebut diatur  dan  disesuaikan  dengan  kesepakatan  antara developer dan bank.  Bila  dilihat  dari  aspek  namanya,  perjanjian  tersebut  dapat digolongkan  dalam  perjanjian  tidak  bernama  karena  perjanjian tersebut  tidak  dapat  dimasukkan  dalam  perjanjian  yang  dikenal dalam  KUHPerdata  yaitu  sebagaimana  diatur  dalam  Bab V  sampai dengan Bab XVIII. 15
Jika dilihat dari bentuk dan isinya, akta buy back guarantee ini menyerupai  bentuk  perjanjian  penanggungan  ( personal  guarantee atau coorporate guarantee ), yang di dalam Pasal 1820 BW dikenal sebagai borghtocht, hanya  saja  subjek  hukum  dari buy  back guarantee berbeda  dengan borghtocht. Oleh  karena  di  dalam borghtocht yang  menjadi  penjamin  adalah  pihak  ketiga  ( personal guarantee dan  atau corporate guarantee )  yang  awalnya  tidak mempunyai  hubungan  hukum  dengan  debitor, sedangkan  pada buy back guarantee yang bertindak sebagai penjamin adalah orang atau badan hukum yang sebelumnya telah mempunyai hubungan hukum dengan  debitor. Buy  back  guarantee ini  banyak  dijumpai  dalam perjanjian  kredit  konstruksi,  kredit  pemilikan  rumah  (KPR),  kredit pemilikan  apartemen  (KPA)  dan  kredit  pemilikan  mobil  (KPM). Namun,  jika  ditinjau  dari  akibat  hukum  dalam  hal  terjadi wanprestasi  debitor,  maka  hak  dan  kewajiban  yang  timbul  dari perjanjian buy  back  guarantee ini  mirip  dengan  subrogasi  yang dikenal  di  dalam  Pasal  1400  BW,  oleh karena  baik  di  dalam buy
13 Wawancara  dengan  Bapak  Saiful,  jabatan  Branch  Manager  Area  Malang, Selasa, 08 November 2017
14 Wawancara  dengan  Bapak  Saiful,  jabatan  Branch  Manager  Area  Malang, Selasa, 08 November 2017.
15 Ariadin  Nadjamuddin, Aspek  Hukum  Akta  Buy  Back  Guarantee  Dan Implikasinya Bagi Lembaga Perbankan , (Makasar: FH Unhas, 2012), hal. 15.

## KEKUATAN HUKUM AKTA BUY BACK GUARANTEE DENGAN KUASA
MENJUAL BAGI PIHAK DEVELOPER (Yandri Radhi Anadi)
back guarantee maupun pada subrogasi terjadi penggantian hak-hak oleh  seorang  pihak  ketiga/  penjamin  yang  membayar  kepada kreditor,  bedanya  adalah, buy  back  guarantee hanya  timbul berdasarkan  perjanjian  sedangkan pada  subrogasi  bisa  juga  timbul karena undang-undang. 16
Lazim  terjadi  di  dalam  praktik, buy  back  guarantee ada  di dalam Perjanjian Kerja Sama Pembiayaan KPR (selanjutnya disebut PKS)  antara  bank  dan developer .  Di  dalam  praktiknya  pula,  telah terjadi  pengembangan  atas  penerapan buy  back guarantee yang menurut  peneliti  adalah  kurang  tepat . Hal  tersebut  tercermin  dari penerapan buy  back  guarantee sebagai  penanggungan  utang  dan menggunakan  ketentuan-ketentuan  penanggungan  utang  untuk menjabarkan buy  back  guarantee. Padahal  konsep buy  back guarantee bukan  penanggungan  utang.  Namun,  hal  tersebut  sulit dihindari mengingat hubungan hukum yang terjadi antara bank dan debitor  adalah  utang-piutang  atau  pinjam-meminjam  yang  diatur dalam  perjanjian  kredit  dan/atau  perjanjian  pengakuan  hutang. Prestasi  yang wajib dipenuhi debitor kepada bank (kreditor) adalah pemenuhan kewajiban pembayaran utang, sehingga demi kepentingan  bank, buy  back  guarantee dijabarkan  sebagai  jaminan terhadap  kewajiban  pembayaran  utang  debitor  apabila  debitor wanprestasi;
Kekuatan Hukum Akta Buy Back Guarantee Perjanjian buy  back  guarantee ini  merupakan  konsekuensi  dari prinsip  kebebasan  berkontrak  ( freedom  of  contract )  yang  dianut  di  dalam Pasal  1338  BW.  Prinsip  kebebasan  berkontrak  ini  memberikan  kelenturan kepada  siapapun  pihak  untuk  membuat  kontraknya  sendiri,  menentukan  isi kontrak  sesuai  kehendaknya,  sepanjang  klausula-klausula  kontrak  itu  tidak melanggar  atau  bertentangan  dengan  peraturan  perundang-undangan  (Pasal 1337 BW).
Selain itu, munculnya buy back guarantee ini merupakan kebutuhan di  dalam  praktek  penjaminan  di  lembaga  perbankan.  Akta buy back guarantee saat  ini  banyak  digunakan  pada  pemberian  fasilitas  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR).  Lembaga  penjaminan  ini  terjadi  oleh  karena proyek  (bangunan  rumah  atau  apartemen)  yang  dibiayai  oleh  bank  masih dalam  proses  pembangunan  oleh  developer,  sertifikat  belum  selesai didaftarkan  haknya  atas  nama  developer  (masih  dalam  proses  pengurusan pada kantor pertanahan), sehingga belum dapat dilakukan penandatanganan akta  jual  beli  atas  nama  user,  sedangkan  bangunan  rumah  atau  apartemen
16 Ibid .,

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
sudah  mau  dijaminkan  ke  bank.  Dalam  kondisi  seperti  ini  bank  akan menerima  jaminan  tersebut,  meskipun  pengikatan  jaminan  belum  dapat dilakukan dengan sempurna, yaitu membebankan objek jaminan dengan hak tanggungan. Olehnya itu, diperlukan suatu bentuk ikatan antara bank dengan developer  berupa buy  back  guarantee. Meskipun  tidak  ada  ketentuan- ketentuan  yang  secara  khusus  mengaturnya  dibandingkan  dengan  bentuk perjanjian  penjaminan  yang  telah  ada  dan  lazim  dikenal  dalam  sistem hukum jaminan, namun buy back guarantee telah berkembang dan menjadi salah satu syarat dilakukannya pencairan kredit, utamanya fasilitas KPR.
Perlu  menjadi  catatan  adalah  perjanjian buy  back  guarantee pada awalnya merupakan kehendak dari penjual yang memberikan jaminankepada  pembeli  jika  dikemudian  hari  terjadi  kerugian  atau  risiko terhadap  barang  yang  dibeli,  maka  penjual  akan  membeli  kembali barang/benda  tersebut.  Namun  saat  ini  dalam  perkembangannya  tidak  lagi demikian,  justru  kreditor  lah  yang  meminta  dan  menghendaki  adanya perjanjian buy  back  guarantee. Hal  ini  di  dorong  oleh  prinsip prudential banking yang selama ini diterapkan oleh perbankan untuk mengefisiensikan upaya  lelang  yang  selama  ini  digunakan  lembaga  perbankan  untuk melakukan  penyelesaian  kredit  bermasalah  atau  macet  bila  debitor wanprestasi.
Terhadap  akta buy  back  guarantee akan  menimbulkan  persoalan mengenai  saat  terjadinya  jatuh  tempo  dan  saat  kejadian  wanprestasi berdasarkan  akta,  oleh  karena  di  dalam  akta buy  back  guarantee nantinya akan  terjadi  dua  keadaan  wanprestasi,  yaitu  wanprestasi  debitor,  dan wanprestasi penjamin.
Untuk  memudahkan  pelaksanaan buy  back oleh  developer, 17 meskipun  di  dalam  perjanjian  kredit  telah  dicantumkan  klausula  tentang penyelesaian  utang  debitor  melalui  instrumen buy  back  guarantee namun debitor harus tetap dibuatkan pernyataan bahwa apabila debitor macet maka ia  setuju  untuk  diambil  alih  oleh  developer  dan  dilakukan  perhitungan- perhitungan.  Notaris  harus  membantu  dalam  melaksanakan buy  back guarantee .  Pada  saat  pengalihan  harus  memberi  penjelasan  dan menyarankan  untuk  menyelesaikan  perhitungan-perhitungan  tersebut sebelum  barang/benda  jaminan  itu  beralih  kepada  pihak  ketiga.  Selain pernyataan juga ada kuasa untuk menjual kepada bank untuk menjual objek jaminan  tersebut  baik  dengan buy  back  guarantee maupun  dengan instrumen lain.
17 Agus Yudha Hernoko. Hukum Perjanjian , Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial . (Yogyakarta: LaksBang Mediatama, 2008). hal. 23-25.

## KEKUATAN HUKUM AKTA BUY BACK GUARANTEE DENGAN KUASA
MENJUAL BAGI PIHAK DEVELOPER (Yandri Radhi Anadi)
Pendapat tersebut sejalan dengan pendapat ahli, 18 soal jaminan sudah tegas diatur dalam norma yuridis tentang bagaiman seharusnya menjalankan atau  mengimplementasikan  kewajiban  dan  hak,  sehingga  misalnya  untuk memudahkan  pelaksanaan buy  back  guarantee, maka  developer  harus memberikan  pernyataan  dan  memberikan  keleluasaan  kepada  bank  untuk melakukan  pendebetan  rekening  developer,  dimana  developer  harus menyiapkan  dana  di escrow  account untuk  memenuhi  kewajibannya, sehingga,  bank  dengan  tanpa  keberatan  debitor,  bank  dapat  mengalihkan atau  menjual  barang/benda  jaminan  debitor  kepada  developer.  Dalam pelaksanaan  ini  yang  terpenting  pula  adalah  penyelesaian  hak-hak  debitor seperti  uang  muka  dan  angsuran  yang  sudah  dibayar  selama  waktu  sampai terjadinya  wanprestasi,  tetap  harus  diperhitungkan  dan  diserahkan  kepada debitor setelah buy back dilakukan oleh developer.

## KESIMPULAN
Kedudukan  akta buy  back  guarantee dalam  sistem  hukum  jaminan tidak berbeda halnya dengan akta-akta notaril lainnya yang digunakan pada lembaga  penjaminan.  Berfungsi  sebagai  perjanjian  ikutan/pelengkap ( accesoir )  dari  perjanjian  kredit,  yang  banyak  digunakan  pada  perjanjian pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Bentuk  perlindungan  hukum  bagi  pengembang  untuk  memiliki kembali  obyek  jaminan  jika  pengembang  melaksanakan  isi  dari  perjanjian beli  kembali  ( buy back  guarantee ),  yang  sesuai  dengan  asas  Perlindungan hukum  dan  asas  keadilan  bahwa  pengembang  berhak  atas  rasa  keamanan, hak  untuk  mendapat  perlindungan  hukum  dari  tindakan  pembeli  yang beritikad  tidak  baik;  hak  untuk  melakukan  pembelaan  diri  sepatutnya  di dalam  penyelesaian  hukum  sengketa  konsumen.  Agar  tidak  menciderai hubungan  kerjasama  yang  telah  terjalin  baik  antara  Bank  dan  pengembang dan kedudukan pengembang sebagai penjamin mampu menggantikan posisi kreditur adalah melalui lembaga Subrogasi
Pada  perjanjian buy  back  guarantee, kejadian  wanprestasi  ( event  of default )  dapat  terjadi  terhadap  debitor  dan  penjamin/developer.  Kejadian tersebut  seharusnya  dapat  menimbulkan  implikasi  hukum  terhadap  pihak yang  menerbitkan  wanprestasi.  Penggunaan  akta buy  back  guarantee baik sebelum maupun  setelah  pembebanan  hak  tanggungan,  dimana  debitor  dan penjamin/developer  telah  wanprestasi  ternyata  tidak  dapat  memberikan implikasi  hukum  bagi  perbankan,  karena  pada  akhirnya  bank  menempuh
18 Masjchoen Sofwan dan Sri Soedewi, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok- Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan , (Yogyakarta: Liberty Offset,. 2003) , hal. 11. .

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
upaya  lelang,  sehingga  terkesan  bahwa  akta buy  back  guarantee hanyalah ikatan  moral  belaka,  namun  tetap  diperlukan  oleh  perbankan  sebagai alternatif lembaga penjaminan

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Agus Yudha Hernoko. 2008, Hukum Perjanjian , Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial . (Yogyakarta: LaksBang Mediatama,
Ariadin Nadjamuddin, 2012, Aspek Hukum Akta Buy Back Guarantee Dan Implikasinya Bagi Lembaga Perbankan , Makasar: FH Unhas.
Masjchoen Sofwan dan Sri Soedewi, 2003, Hukum Jaminan di Indonesia
Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan , Yogyakarta: Liberty Offset.
Mariam Darus Badrulzaman,.2016. Kompilasi Hukum Perikatan . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian Hukum , Jakarta: Kencana.
Soekanto,  Soerjono  dan  Sri  Mamudji,  1995, Penelitian  Hukum  Normatif Suatu Tinjauan Singkat , Jakarta: Rajawali Press.
Sentosa Sembiring, 2012, Hukum Perbankan, Jakarta: Mandar Maju.

## Jurnal
Ariadin Nadjamuddin, “ Aspek Hukum Akta Buy Back Guarantee dan Implikasinya Bagi Lembaga Perbankan” , Jurnal Penelitian Hukum,
Volume 1 Nomor 3, Mei 2012.

## Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang  nomor  10  tahun  1998  tentang  perubahan  atas  undang- undang 7 tahun 1992 Tentang Perbankan
Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan

## Internet
http://www.hukum123.com/trik-menyelesaikan-kredit-bermasalah-di- bank/diakses pada tanggal 3 Mei 2018, http://www.kelasindonesia.com/2015/05/pengertian-jenis-jenis-dan-metode- wawancara.html diakses pada 15 Juni 2018