## Jurnal Interpretasi Hukum |ISSN: 2746-5047
Vol. 3, No. 1 – Maret 2022, Hal. 188-192| Tersedia online di https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juinhum DOI: https://doi.org/10.22225/juinhum.3.1.4742.188-192

## PERJANJIAN KREDIT BANK DALAM HAL SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN TIDAK DIIKUTI DENGAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
Ni Made Seri Wahyuni Dewi, I Nyoman Putu Budiartha, Ni Made Puspasutari Ujianti Fakultas Ilmu Hukum, Universitas Warmadewa, Bali – Indonesia anakagung1967@gmail.com, seriwahyunidewi@gmail.com, Budiarthaputra59@gmail.com, puspasutariujianti@gmail.com

## Abstrak
Akta  Pembebanan  Hak  Tanggungan  yang  diproses  di  hadapan  Notaris/  PPAT  dan  dihadiri  oleh  kedua  pihak  yaitu debitur  dan  kreditur.  Apabila  salah  satu  berhalangan  hadir  maka  pihak  yang  berhalangan  hadir  akan  dibuatkan SKMHT yang memiliki kurun waktu yaitu satu bulan bagi tanah yang sudah terdaftar dan tiga bulan bagi tanah yang tidak terdaftar sesuai dengan ketentuan Pasal 15 ayat (3) dan (4) UUHT, selain karena masa berlakunya yang habis pembebanan  SKMHT  juga  dipengaruhi  oleh  adanya  proses  lain  seperti:  turun  waris,  roya  dan  konvensi  Hak. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengukapkan  perjanjian  kredit  Bank  dalam  hal  surat  kuasa  membebankan  hak tanggungan  tidak  diikuti  dengan  fakta  pemberian  hak  tanggungan.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian berbentuk penelitian normatif dengan pendekatan yuridis normatif yaitu menganalisa dari Norma-norma atau aturan yang berlaku. Data primer dan data sekunder digunakan dalam penelitian ini. Data dianalisis dengan menggunakan metode  kualitatif.    Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa  Kedudukan  bank  sebagai  kreditur  apabila  SKMHT  tidak dibuatkan  APHT adalah kreditur konkuren dimana artinya  bank tidak  memiliki  hak  istimewa seperti  yang termuat pada KUHPerdata, apabila debitur wanprestasi sementara itu kreditur berkedudukan sebagai kreditur konkuren maka pada penanganan kasus perdata ini umumnya.
Kata kunci: Apht, Perjanjian Kredit, SKMHT

## Abstract
Deed of Imposition of Mortgage which is processed before a Notary/PPAT and attended by both parties, namely the debtor and creditor. If one of them is unable to attend, the party who is unable to attend will be issued an SKMHT which has a period of one month for land that has been registered and three months for land that is not registered in accordance with the provisions of Article 15 paragraphs (3) and (4) of the UUHT, apart from The validity period of the SKMHT  is also affected by the existence of other processes such as: inheritance, roya and rights conventions. This study aims to disclose the Bank's credit agreement in the event that the power of attorney to impose mortgage rights  is  not  followed  by  the  fact  of  granting  mortgage  rights.  This  study  uses  research  methods  in  the  form  of normative research with a normative juridical approach, namely analyzing the norms or rules that apply. Primary data  and  secondary  data  are  used  in  this  study. Data  were  analyzed  using  qualitative  methods.  The  results  of  the study  show  that  the  position  of  the  bank  as  a  creditor  if  the  SKMHT  is  not  made  APHT  is  a  concurrent  creditor which means the bank does not have special rights as contained in the Civil Code, if the debtor is in default while the creditor is a concurrent creditor, the handling of civil cases is generally.
Keywords: APHT, Credit Agreement, SKMHT

## I. PENDAHULUAN
Pada hukum perikatan kita mengenal istilah perikatan yang lahir dari suatu kontrak atau perjanjian sesuai dengan Bab II KUHPerdata, Suatu perjanjian wajib memenuhi kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi  para  pihak  yang  terkait  dipadanya.  Kepastian  hukum  berarti  hukum  harus  jelas,  dimana  artinya penentuan sanksi bagi tindakan melanggar hukum harus sesuai dengan norma hukum dan undang-undang yang  berlaku,  itu  baru  bisa  dikatakan  sebuah  kepastian  hukum (Atmadja  &  Budiartha,  2018) .  Pada peminjaman  kredit  di  bank  perjanjian  yang  digunakan  merupakan  salah  satu  jenis  perikatan  yang  lahir dari  suatu  kontrak  atau  perjanjian  peminjaman  kredit  ini  didasarkan  pada  penjaminan  suatu  benda  baik yang  bergerak  (pasal  1131)  maupun  tidak  bergerak  (pasal  1132)  aturan  yang  mengatur  adalah
KUHPerdata. perjanjian kredit bank biasanya menggunakan jaminan dengan objek tidak bergerak seperti sebidang  tanah,  maka  jika  tanah  yang  menjanji  jaminan  akan  dibebani  suatu  Hak  yang  disebut  Hak Tanggungan. 1 (satu) objek HT yang berisi lebih dari 1(satu) HT bisa diajukan ke lebih dari 1 (satu) Bank atau ke Bank yang sama yang megang HT (Dimas & Nur, 2018) .
Peminjaman kredit dengan menjaminkan sebuah barang yang tidak bergerak seperti sebidang tanah akan  menimbulkan  Hak  Tanggungan  seperti  yang  terdapat  pada  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996 (UU HT) pasal 1 ayat (1). Hak Tanggungan disusun pada UUHT yang diluncurkan guna pelaksanaan dari pasal  51  dan  57  UUPA.  Peluncuran  UUHT  ini  diniatkan  sebagai  penyelesaian  dari  dualisme  pada peraturan tentang jaminan atas tanah yang dulu menggunakan hipotik dan credietverband . Melalui UUHT hak Jaminan atas tanah dimodifikasi dan disatukan pada hukum pertanahan, terutama untuk tanah dan hak jaminannya. Pasal 1 ayat 6 ketentuan konversi UUPA menentukan bahwa Hak  Tanggungan adalah hasil dari modifikasi credietverband dan hipotik yang sudah ada sebelumnya.
Pada  proses  melakukan  pemasangan  Hak  Tanggungan  apabila  debitur/atas  nama  sertifikat  tidak dapat hadir dihadapan notaris maka dapat dibuatkan SKMHT atau yang berbentuk akta otentik (Kashadi & Adhi, 2013) . Pada pemberian SKMHT terdapat jangka waktu yang harus dipenuhi, jangka waktu pada pemberian SKMHT di jelaskan pada ayat (3) dan ayat (4), ayat (3) berbunyi “Surat Kuasa Membebankan Hak  Tanggungan  mengenai  hak  atas  tanah  yang  sudah  terdaftar  wajib  diikuti  dengan  pembuatan  Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan” dan ayat (4) berbunyi “Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  mengenai  hak  atas  tanah  yang  belum  terdaftar  wajib diikuti  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  selambat-lambatnya  3  (tiga)  bulan  sesudah diberikan.”
Selain  jangka  waktu  SKMHT  juga  wajib  diikuti  dengan  APHT  atau  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan sesuai dengan ayat (1), apabila tidak diikuti oleh APHT maka SMKHT dianggap batal demi hukum  sesuai  dengan  bunyi  ayat  (5),  tetapi  pada  prakter  kerja  dilapangan  seringkali  kita  menemukan oknum  yang  tidak  membuatkan  APHT  setelah  proses  SKMHT (Kashadi  &  Adhi,  2013) .  Berdasarkan permasalah  diatas,  penelitian  ini  dilakukan  untuk  mengukapkan  perjanjian  kredit  Bank  dalam  hal  surat kuasa membebankan hak tanggungan tidak diikuti dengan fakta pemberian hak tanggungan.

## II. METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  normatif  yang  artinya  adalah  suatu  tata  cara  penelitian ilmiah  untuk  menemukan  fakta  bersumber  pada  logika  keilmuan  dari  sisi  normatifnya.  Sisi  normatif  ini tidak  sebatas  pada  peraturan  Perundang-undangan  saja  tetapi  juga  dari  jurnal-jurnal  ilmiah (Ibrahim, 2013) . Penelitian  hukum  normatif  merujuk  kepada  rancangan  hukum  sebagai  kaidah  dengan  metodenya yang  doktrinal-nomologik  yang  bertitik  tolak  pada  kaidah  ajaran  yang  mengatur  tentang  perilaku. Penelitian ini menggunakan pendekatan Perundang-undangan (The Statute Approach) artinya pendekatan yang dilakukan dengan menelah   semua   Undang-undang   dan   regulasi   yang bersangkut-paut sesuai hukum yang ditangani. Sumber data dalam penelitian ini adalah (1). data primer yaitu lansung diambil di lapangan berupa  infomasi  dan  keteranngan  yang  dibutuhkan  dalam  penelitian  ini.  (2).  Sumber  data  sekunder  diambil  dari majalah,  situs  internet  atau  risalah  Perundang-undanganyang  berkaitan  dalam  pembahasan,  dan  dokumen.  (3). Sumber data tersier yaitu kamus bahasa Indonesia dan kamus ejaan yang disempurnakan. bahan hukum diperoleh melalui  bahan  hukum  yang  telah  diteliti  dan  selanjutnya  akan  dikumpulkan  yang  berkaitan  dengan permasalahan  penelitian  ini  untuk  dilakukan  pembahasan.  Metode  mengumpulan  data  yang  digunakan dalam penelitian ini adalah wawancara dan studi dokumen atau bahan pustaka. sedangkan metode analisis data yang digunakan oleh Peneliti adalah metode kualitatif.

## II. PEMBAHASAN
1. Kedudukan Bank Sebagai Kreditur Apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Tidak Diikuti Dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan Jika Debitur Wanprestasi
SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) umumnya dibuat pada perjanjian kredit dengan tujuan guna pihak debitur yang tidak dapat datang dimuka Notaris/PPAT pada saat penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan, selain itu guna mengantisipasi status tanah yang akan dijadikan obyek Hak
Tanggungan  itu  belum  bersertifikat  atau  karena  habis  jangka  waktunya.  Pada  Pasal  15  ayat  (3)  UUHT APHT  harus  dibuat  paling  lambat  1  (satu)  bulan  setelah  SKMHT  dikeluarkan  untuk  tanah  yang  sudah terdaftar.  Sedangkan  pada  Ayat  (4)  dijelaskan  bahwa  APHT  harus  dibuat  paling  lambat  3  (tiga)  bulan setelah  SKMHT  dikeluarkan  untuk  tanah  yang  haknya  belum  terdaftar (Rifai,  2011) .  Fungsi  SKMHT adalah sebagai surat yang berisi sebuah kuasa yang khusus yang dibuat hanya pada keadaan tertentu atau khusus  seperti  debitur/atas  nama  sertifikat  tidak  bisa  hadir  di  hadapan  PPAT  waktu  pembuatan  APHT, sehingga  debitur/atas  nama  sertifikat  wajib  menunjuk  kreditur  sebagai  orang  yang  diberi  kuasa  dengan membuat  SKMHT.  Maka  fungsi  SKMHT  beda  dengan  SKMH  pada  waktu  Hipotik,  sehingga  SKMHT tidak diberlakukan saat pemberian HT (Badrulzaman & Darus, 1978) .
Maka  secara  garis  besar  SKMHT  adalah  Kuasa  yang  berbentuk  surat  yang  dibuat  oleh  Debitur selaku  atas  nama  sertifikat  atau  Pemiliki  sertifikat  tetapi  bukan  debitur  yang  dijadikan  jaminan  pada proses  pemasangan  Hak  Tanggungan  dan  berhalangan  hadir  karena  alasan-alasan  diatas,  kuasanya diberikan  kepada  Bank  selaku  kreditur  bagi  menandatangani  APHT.  Pada  Hak  Tanggungan  bank berkedudukan  sebagai  kreditur,  dimana  tidak  hanya  1  (satu)  bank  yang  dapat  menjadi  kreditur  pada perjanjian  kredit  ini  tetapi  ada  kreditur-kreditur  lain  yang  dimana  kreditur  ini  mempunya  hak  istimewa yang  diatur  pada  Pasal  1134  KUHPerdata,  yang  berbunyi  sebagai  berikut:  “Hak  istimewa  adalah  suatu hak  yang  diberikan  oleh  Undang-undang  kepada  seorang  kreditur  yang  menyebabkan  ia  berkedudukan lebih  tinggi  daripada  yang  lainnya,  semata-mata  berdasarkan  sifat  piutang  itu.  Gadai  dan  hipotik  lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali pada hal Undang-undang dengan tegas menentukan kebalikannya.” Pendaftaran  Hak  Tanggungan  sangat  penting  bagi  kreditur,  karena  selama  Hak  Tanggungan  belum didaftarkan  kreditur  belum  memiliki  kedudukan  yang  diutamakan  atau  biasa  disebut  kreditur  preferen. Oleh karena itu, kreditur baru menjadi kreditur preferen setelah tahap pendaftaran Hak Tanggungan telah dilaksanakan. Kedudukan  Kreditur  pada  saat  SKMHT  belum  didaftarkan  APHT  adalah  sebagai  kreditur konkuren yang belum mempunyai hak istimewa seperti  yang disebutkan pada Pasal 1132 KUH Perdata. Hal  ini  sesuai  dengan  ketentuan  pada  Pasal  1  angka  (5),  Pasal  10,  Pasal  13  dan  Pasal  14  UUHT  yang menjelaskan  bahwa  Hak  Tanggungan  bisa  didapatkan  oleh  kreditur  setelah  SKMHT  itu  dengan penandatanganan  APHT  dan  pendaftaran  APHT  ke  BPN  sampai  dikeluarkannya  SHT  (Sertifikat  Hak Tanggungan) (Rifai, 2011) .
Dalam  dunia  kerja  SKMHT  dibuat  oleh  debitur  sebagai  awalan  dalam  proses  APHT  selain  itu SKMHT  dibuat  juga  karena  berbagi  kondisi  seperti,  sertifikat  masih  roya,  sertifikat  masih  konversi, adanya jual beli, turun waris dan bisa juga karena objek HT diluar daerah kerja PPAT/Notaris (Baljum & Amin,  2019) .  Apabila  kreditur  bertindak  sebagai  kreditur  konkuren  dan  debitur  cidera  janji/wanprestasi maka  pada  penanganan  kasus  perdata  ini  biasanya  menggunakan  2  (dua)  cara  yaitu  dengan  cara  litigasi dan  non  litigasi.  litigasi  adalah  proses  penyelesaian  sengketa  melalui  pengadilan  dan  non  litigasi  adalah penyelesaian kasus diluar pengadilan seperti negosiasi, mediasi, konsiliasi, dan arbitrase (Usman, 2012) . Maka  pada  hal  kedudukan  kreditur  apabila  SKMHT  tidak  diikuti  oleh  APHT  adalah  sebagai kreditur  konkuren  dan  kreditur  konkuren  ini  tidak  memiliki  hak  bagi  didahulukan  kepentingannya  atau tidak  memiliki  hak  istimewa,  jika  kreditur  ingin  didahulukan  kepentingannya  maka  wajib  mendaftarkan Hak Tanggungan tersebut. Apabila Hak Tanggungan belum didaftarkan dan masih SKMHT tetapi debitur tidak  dapat  melaksanakan  kewajibannya  bagi  membayar  hutang  maka  Bank  sebagai  kreditur  dapat melakukan  beberapa  upaya  hukum  guna  menyelamatkan  dirinya  dari  debitur  yang  wanprestasi,  bentuk- bentuk  perlindungan  hukum  yang  dapat  dilakukan  bank  secara  non  litigasi  yaitu  seperti,  mediasi, negosiasi, arbitrase. Apabila debitur tidak memiliki itikad baik bagi melakukan upaya hukum non litigasi bank dapat melakukan  upaya hukum litigasi  yaitu melalui pengadilan  umum dan pengadilan niaga. Saat ini upaya hukum yang sering digunakan bank adalan non litigasi yaitu, mediasi dan negosiasi.

## 2. Akibat  Hukum  Perjanjian  Kredit  Bila  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Tidak Diikuti dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan
SKMHT  adalah  kuasa  khusus  yang  berbentuk  surat  yang  dipusatkan  kepada  kreditur  atau  orang  lain sebagai  perwakilan  bagi  debitur/atas  nama  sertifikat  yang  dijadikan  jaminan  untuk  hadir  di  depan Notaris/PPAT  guna  menjalani  proses  penandatanganan  Hak  Tanggungan,  berkaitan  dengan  debitur/atas
nama  sertifikat  yang  dijadikan  jaminan  tidak  bisa  datang  untuk  melakukan  tindakan  membebankan  Hak Tanggungan di depan Notaris/PPAT (Supriyono & Maryanto, 2011) . SKMHT adalah surat kuasa mutlak yang ditandai dengan tidak bisanya ditarik, dicabut dan dibatalkan bahkan tidak bisa berakhir oleh sebab apapun kecuali telah dilaksanakan atau jangka waktunya sudah habis/berakhir dan oleh sebab itu SKMHT dikatakan bersifat mutlak karena sama dengan surat kuasa mutlak yang padanya tercantum klausa bahwa yang  memberi  kuasa  akan  menghiraukan  pasal  1814  jo  Pasal  1813  KUHPerdata  berhubungan  dengan selesainya sebuah kuasa.
Pembebanan  Hak  Tanggungan  juga  bisa  dilihat  dari  UUPA  yaitu  “Pemberian  Hak  Tanggungan didahului dengan janji bagi memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan  di  pada  merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari  perjanjian  utang-piutang  yang  bersangkutan atau  perjanjian  lainnya  yang  menimbulkan  utang  tersebut.”.  Setelah  pemberian  Hak  Tanggungan selanjutnya akan dilanjutkan dengan proses pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana yang tertulis pada UUHT,  pendaftaran  HT  ini  diatur  pada  Pasal  13  ayat  (3)  UUHT  dimana  proses  Hak  Tanggungan dilaksanakan  oleh  BPN  dengan . cara  menerbitkan  sertifikat  Hak  Tanggungan  dan  mencatatnya  pada lembar atas tanah yang menjadi objek HT dan disalin kembali pada sertifikat yang bersangkutan. Untuk bukti  pendaftaran  tanah  BPN  akan  membuatkan  sertifikat  HT  seperti  yang  ada  pada  peraturan  yang berlaku seperti yang diatur pada pasal 14 ayat (1) UUHT.
Pada  prakteknya  sebelum  sertifikat  hak  atas  tanah  final  APHT  belum  dapat  diproses,  meskipun kurun  waktu  SKMHT  telah  habis  dan  pada  keadaan  ini  di  buatkanlah  SKMHT  yang  baru,  dengan  kata lain  SKMHT  dapat  diperpanjang.  setelah  sertifikat  selesai  lalu  dilanjutkan  dengan  APHT.  Hal  ini  tidak sama dengan bumi yang ada pada Pasal 10 ayat (3) UUHT yaitu pemberian HT kepada tanah yang tidak terdaftar  wajib  beriringan  dengan  proses  tanah  tersebut  didaftarkan.  Maka  dari  itu  saat  Notaris/PPAT membuat  APHT  disaat  yang  bersamaan  juga  dilakukan  dengan  tanah  yang  bersangkutan  didaftarkan haknya sehingga tidak akan menunggu sertifikat tanahnya final (Sari, 2019) .
Hal  wajib  yang  harus  dilakukan  oleh  PPAT  yaitu  mengirim  APHT  ke  Kantor  Pertanahan  itu berdasarkan  ketentuan  pasal  dalam  UUPA  dengan  tujuan  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada penerima HT. UUHT juga menyebutkan, yaitu “Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah hari ketujuh setelah  penerimaan  secara  lengkap  surat-surat  yang  diperlukan  bagi  pendaftarannya.”  berdasarkan  pasal ini, oleh sebab itu tanggal yang ada pada buku tanah HT adalah tanggal diterbitkannya HT itu dan sangat bergantung  pada  tanggal  diserahkannya  secara  utuh  APHT  itu  ke  BPN  oleh  yang  berkewajiban  yaitu PPAT.(Cecep Tedi Siswanto,2016:89).
Pada  Pasal  1335  KUHPerdata  menyebutkan  perjanjian  yang  dilaksanakan  dengan  tidak  adanya alasan atau dilaksanakan dengan adanya alasan tetapi alasan itu palsu atau terlarang akan dianggap tidak memiliki kekuatan. Begitu juga pada UU HT dijelaskan bahwa kuasa untuk membebankan HT tidak bisa ditarik  kembali  atau  tidak  bisa  berakhir  dengan  alasan  apapun  juga  kecuali  karena  kuasa  tersebut  sudah dilakukan  atau  karena  sudah  habis  masa  berlakunya  seperti  yang  ada  di  ayat  (3)  dan  ayat  (4).  Dan bilamana  SKMHT  masa  aktifnya  sudah  habis,  dan  tidak  dibuatkan  tanda  tangan  SKMHT  atau  SKMHT itu diperpanjang, maka seolah-olah dianggap perjanjian itu tidak terjadi, dan batal demi hukum (Cahyani &  Endah,  2019) .  SKMHT  yang  tidak  diikuti  oleh  APHT  mempunyai  akibat  hukum  yaitu  batal  demi hukum,  tetapi  apabila  pada  prosesnya  ada  yang  mengakibatkan  proses  APHT  itu  terlambat  maka  dapat dibuatkan SKMHT baru atau dengan kata lain SKMHT dapat diperpanjang.
Akibat hukum SKMHT yang tidak diikuti oleh APHT adalah sesuai dengan ketentuan pasal 15 ayat (6)  yaitu  batal  demi  hukum.  Tetapi  pada  praktek  lapangan  apabila  pada  jangka  waktu  penggunaan SKMHT  ini  terjadi  proses  seperti  turun  waris,  roya  atau  bahkan  pendaftaran  Hak  atas  tanah  maka SKMHT  ini  dapat  diperpanjang  sampai  jadi  sertifikat  Hak  milik  atas  tanah  yang  sudah  siap  didaftarkan APHT. Apabila Bank sebagai kreditur tidak mendaftarkan SKMHT ini menjadi APHT maka saat debitur wanprestasi  kreditur  tidak  berhak  melakukan  pelelangan  hanya  dapat  mengajukan  gugatan  dan  upaya mediasi dan negosiasi.

## IV. SIMPULAN DAN SARAN

## 1. Simpulan
Kedudukan  bank  sebagai  kreditur  apabila  SKMHT  tidak  dibuatkan  APHT  adalah  kreditur  konkuren dimana artinya bank tidak memiliki hak istimewa seperti yang termuat pada KUHPerdata, apabila debitur wanprestasi sementara itu kreditur berkedudukan sebagai kreditur konkuren maka pada penanganan kasus perdata  ini  umumnya  menggunakan  2  (dua)  cara,  yaitu  dengan  cara  litigasi  (  pengadilan  umum  dan pengadilan niaga) dan non litigasi ( negosiasi, mediasi, arbitrase). Faktor pembuatan SKMHT itu berbagai jenis,  yaitu:  sertifikat  baru  di  modifikasi,  adanya  jual  beli,  proses  balik  nama,  sertifikat  sedang  proses roya,  sertifikat  belum  diserahkan  pada  bank  dan  belum  dilaksanakan  pengecekan,  letak  objek  Hak Tanggungan  di  luar  daerah  kerja  Notaris  selaku  PPAT. Akibat  hukum  SKMHT  yang  tidak  dibuatkan APHT adalah batal demi hukum, SKMHT memiliki jangka waktu yaitu 30 (tiga puluh) hari saja setelah SKMHT  tersebut  harus  diikuti  dengan  pembuatan  APHT  jika  tidak  maka  akibat  hukumnya  adalah perjanjian  kredit  tersebut  dinyatakan  batal  demi  hukum  tetapi,  pada  prakteknya  sebelum  sertipikat  hak atas tanah selesai, maka (APHT) belum bisa dibuat dan apabila SKMHT itu telah habis jangka waktunya maka  akan dibuatkan SKMHT baru, setelah  sertifikat hak  atas tanah  itu selesai baru dilanjutkan dengan APHT.  Karena  SKMHT  merupakan  kuasa  mutlak  maka  pada  proses  pembebanan  HT  menggunakan SKMHT  dilakukan  dengan  adanya  kesepakatan  berdasarkan  kepercayaan  dari  para  pihak  tentang perjanjian kredit dan objek SKMHT yang dijadikan jaminan ini.

## 2. Saran
Untuk menghindari  kreditur terkena resiko pada pembebanan HT maka bank sebagai kreditur  sebaiknya memberitahukan  kepada  debitur  agar  SKMHT  yang  dibuat  diikuti  dengan  dengan  pembuatan  APHT. Disarankan juga kepada pihak bank yang memberikan kredit kepada debitur, sebaiknya kreditu diberikan bertahap  berdasarkan  waktu  yang  telah  diperjanjikan.  Selain  itu  agar  sebaiknya  bank  bank  hanya  bisa menerima  tanah-tanah  yang  sudah  bersertifikat  sebagai  jaminan  kredit  Karena  tanah  yang  belum bersertifikat pada prakteknya tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.
Pada pembuatan SKMHT yang wajib diawasi dengan bank sebagai kreditur adalah jangka waktu aktifnya SKMHT karena SKMHT batal demi hukum jika jangka waktunya habis/ berakhir. Selain itu juga kepada  PPAT  dapat  membuat  daftar  atau  catatan  khusus  mengenai  semua  hal  yang  berkaitan  dengan SKMHT  yang  dibuat  sehingga  akan  memudahkan  PPAT  tersebut  untuk  mengontrol  kapan  berakhirnya masa berlaku SKMHT yang dibuat tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Atmadja, I. D. G., & Budiartha, I. N. P. (2018). Teori-Teori Hukum . Malang: Setara Press. Badrulzaman,  &  Darus,  M.  (1978). Beberapa  Masalah  Hukum  dalam  Perjanjian  Kredit  Bank  dengan  Jaminan Hypotheek Serta Hambatan-hambatannya dalam Praktek di Medan . Bandung. Baljum,  K.,  &  Amin.  (2019).  Pemberlakuan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Yang  Tidak  Diikuti dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Jurnal UI , 1 (1), 1–24.
Cahyani,  S.,  &  Endah.  (2019).  Pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Tanpa  Diikuti  Akta Pemberian Hak Tanggungan. Jurnal Hukum Dan Kenotariatan , 3 (1), 29–45. doi:10.33474/hukeno.v3i1.1917 Dimas,  S.,  &  Nur.  (2018).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Bank  Pemegang  Hak  Tanggungan  Peringkat  Kedua  Pada Eksekusi Objek Hak Tanggungan. Journal Hukum. , 1 (3), 420–438. doi:10.20473/mi.v1i3.10183 Ibrahim, J. 2013. (2013). Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif . Malang: Bayumedia Publishing.
Kashadi, A. K., & Adhi, Y. P. (2013). Perjanjian Kredit dengan Surat Kuasa Pemberian Hak Tanggungan (SKMHT) yang  Berakhir  Jangka  Waktunya  di  Perusahaan  Daerah  Bank  Pekreditan  Rakyat  Kendali  Artha  Kabupaten Kendal. Diponegoro Law Journal , 1 (2), 1–12.
Rifai,  F.  (2011).  Analisis  Yuridis  Terhadap  Ketentuan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT) Kredit  Tertentu  Sebagai  Upaya  Mewujudkan  Keseimbangan  Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditur  (Bank). Jurnal Hukum , 1–29.
Sari,  D.  P.  (2019).  Kekuatan  Pembuktian  Fotokopi  Surat  yang  Tidak  Dapat  Dicocokkan  dengan  Aslinya  dalam Perkara Perdata. Undang: Jurnal Hukum , 2 (2), 323–352. doi:10.22437/ujh.2.2.323-352 Supriyono, & Maryanto. (2011). Buku Pintar Perbankan . Jakarta: ANDI. Usman, R. (2012). Mediasi di Pengadilan: Pada Teori dan Praktek . Jakarta: Sinar Grafika.