## Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (EKUITAS)
Vol 4, No 2, November 2022, Hal 614 − 620 ISSN 2685-869X (media online) DOI 10.47065/ekuitas.v4i2.2482
Analisis Dampak Bisnis Rumah Sewa Selama Pandemi Covid-19
Trans Ningsih, Suginam *
Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Program Studi Manajemen Ritel, Universitas Budi Darma, Medan Jl. Sisingamangaraja No.338, Siti Rejo I, Kec. Medan Kota, Kota Medan, Sumatera Utara, Indonesia Email: 1 ningsihtrans@gmail.com, 2,* suginam.icha@gmail.com Email Penulis Korespondensi: suginam.icha@gmail.com Submitted: 03/11/2022 ; Accepted: 29/11/2022 ; Published: 29/11/2022
Abstrak− Mengelola  bisnis  rumah  sewa  merupakan  peluang  bisnis  yang  menguntungkan,  namun  kondisi  berubah  selama pandemi  Covid-19 yang  juga terkena  dampak dari pandemi.  Penelitian  ini bertujuan untuk  menganalisis  dampak bisnis  rumah sewa  selama  pandemi  Covid-19  di  Pasar  Baru  Padang  Bulan,  Medan.  Metode  penelitian  ini  menggunakan  metode  kuantitatif deskriptif.  Melibatkan  sampel  sebanyak  43  orang  dari  2  jenis  kategori  rumah  sewa.  Pengumpulan  data  dilakukan  kepada responden  yang  tetap  menyewa  rumah  selama  periode  Mei  2020  -  Februari  2021.  Aspek  pembahasan  bisnis  yaitu  aspek kebutuhan, aspek biaya dan fasilitas, aspek pemasaran, dan aspek ekonomi.  Berdasarkan hasil penelitian, bisnis sewa rumah di daerah  Pasar  Baru  Padang  Bulan,  Medan  mengalami  penurunan  pendapatan  akibat  dari  menurunnya  jumlah  penyewa,  namun kebutuhan akan tempat tinggal tetap alasan terbanyak penyewa tetap bertahan di rumah sewa karena harus tetap bekerja selama pandemi.  Jika  dilihat  dari  aspek  biaya  dan  fasilitas,  dimana  bagi  rumah  sewa  dengan  fasilitas  standar  mengalami  penurunan penyewa yang cukup tinggi baik pada periode pertama hingga akhir tahun 2020 dan berakibat pada pendapatan menurun hingga 88%. Sementara bagi rumah sewa yang memiliki fasilitas lengkap mengalami penurunan penyewa pada periode pertama hingga 50%. Regulasi New Normal yang diterapkan oleh pemerintah kota Medan dan banyaknya bisnis yang sudah kembali beroperasi menjadi salah satu alasan rumah sewa dapat  kembali bangkit. Rumah sewa di daerah Padang Bulan sudah memenuhi keempat kriteria  pemasaran  menurut  Paul,  yang  membedakan  yaitu  terletak  pada  form  utility  dimana  fasilitas  yang  ditawarkan  rumah sewa berbeda – beda. Sehingga keputusan akhir berada ditangan penyewa untuk memilih.
Kata Kunci : Anlisis Bisnis; Covid-19; Pandemi; Rumah Sewa
Abstract− Managing a rental house business is a best profitable business opportunity, conditions changed during the Covid-19 pandemic  which  was  also  affected  by  the  pandemic.  This  study  aims  to  analyze  the  impact  rental  house  business  during  the Covid-19 pandemic at Pasar Baru Padang Bulan, Medan. This research method uses quantitative descriptive analysis. Involving a sample of 43 people from 2 types of rental house categories. Data collection was carried out on respondents who continued to rent houses during the period May 2020 - February 2021. Aspects of business discussion were aspects of needs, aspects of costs and facilities, aspects of marketing, and aspects of economic. Based on research results, the house rental business in Pasar Baru Padang Bulan area, Medan has experienced a decline in income as a result of a decrease in the number of consumen, but the need for  a  place to live  remains the  most  common  reason  for  consumen to stay in  rental  house because  they have  to keep working during the pandemic. When viewed from the aspect of costs and facilities, rented houses with standard facilities experienced a significant decline in consumen both in the first period and the end of 2020 and resulted in a decrease in income of up to 88 %. Meanwhile, for rental houses that have complete facilities, the number of consumen in the first period decreased by up to 50%. The New Normal regulations implemented by the Medan city government and the many businesses that have resumed operations are one of the reasons rental houses are able to revive. The rental house in Padang Bulan area has fulfilled all four marketing criteria, the difference in the utility form where the facilities offered by the rental house are different. So that the final decision is in the hands of the consumen to choose.
Keyword : Business Analysis; Covid-19; Pandemic; Rental house

## 1. PENDAHULUAN
Pengelolaan  bisnis  merupakan  suatu  usaha  mengelola  produk  dan  atau  jasa  yang  dilakukan  seseorang  atau  lebih secara  terorganisisr  dengan  mengkombinasikan  antara  modal,  ide  pemikiran,  tenaga  kerja,  relasi  dan  keterampilan yang  bertujuan  untuk  mendapatkan  keuntungan.  Menurut  Paul  (Sembiring,  2014)  Pebisnis  yang  berkecimpung dalam  bidang  industri  dan  perniagaan  yang  menyediakan  barang  dan  jasa  untuk  kebutuhan  memperbaiki  dan mempertahankan standar serta kualitas hidup.
Salah  satu  jenis  bisnis  yang  berpeluang  besar  akan  terus  berkembang  dan  pasti  banyak  dicari  yaitu  bisnis rumah sewa, hal ini dapat terjadi karena semakin tingginya jumlah penduduk sementara luas lahan tetap sama (tidak bertambah).  Rumah  sewa  merupakan  hunian  atau  tempat  tinggal  dengan  hak  milik  sepenuhnya  oleh  pemilik bangunan yang kemudian bangunan rumah tersebut disewa atau dipinjam oleh penyewa berdasarkan perjanjian yang disepakati oleh kedua pihak. Pihak pemilik rumah mengikatkan diri untuk memberikan hak kepada penyewa untuk memanfaatkan barang selama waktu  tertentu dengan imbalan  suatu  harga pembayaran dan hal  tersebut  disanggupi oleh pihak penyewa(“Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik,” 1994).
Di  Sumatera  Utara  khususnya  di  Kota  Medan,  bisnis  rumah  sewa  juga  sangat  banyak  terkena  dampak pandemi.  Salah  satu  lokasi  paling  banyak  penyedia  rumah  sewa  yaitu  daerah  Padang  Bulan.  Mengingat  daerah Padang Bulan merupakan lokasi  strategis, mudah dijangkau, akses ramai, banyak dilalui transportasi  umum, dekat dengan lokasi  kampus dan tempat  kerja, membuat  minat  penyewa rumah didaerah tersebut  sangat  tinggi. Menurut Sara dan Rizki (2017) faktor pengeluaran, harga, aksesibilitas dan kenyamanan merupakan faktor yang berpengaruh dalam  permintaan  rumah  sewa.  Jenis  –  jenis  rumah  sewa  diantaranya  rumah  kontrakan  (cluster,  kondotel,  rumah

## Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (EKUITAS)
Vol 4, No 2, November 2022, Hal 614 − 620 ISSN 2685-869X (media online) DOI 10.47065/ekuitas.v4i2.2482
tapak),  kos  –  kosan,  rumah  susun  sewa  (rusunawa),  dan  apartement  (“Jenis  Rumah  Tinggal  Atau  Hunian  Di Indonesia,”  2020).    Pada  penelitian  ini,  jenis  rumah  sewa  yang  akan  dibahas  adalah  kos  –  kosan  dan  kontrakan rumah tapak.
Permintaan  akan  rumah  sewa  sebagai  rumah  tinggal  sementara  sangat  tinggi,  apalagi  bagi  para  msyarakat pendatang  ke  ibukota  menjadi  peluang  bagi  pemilik  rumah  untuk  membuka  bisnis  sewa  rumah.  Hampir  sama dengan  bisnis  properti  lainnya,  bisnis  sewa  rumah  sangat  menguntungkan.  Sebagian  besar  penyewa  rumah  adalah para pekerja, mahasiswa, pelajar, dan pasangan suami – istri yang belum mampu membeli rumah sendiri.
Namun kondisi berubah selama pandemi Covid-19 dimana penyewa rumah mulai berkurang akibat kebijakan pemerintah  dalam  menekan  laju  penyebaran  Covid-19  dengan  menerapkan  sistem  work  from  home  (bekerja  dari rumah) dan kebijakan sistem pembelajaran maupun perkuliahan secara online . Hal ini dikarenakan penyewa rumah didominasi  berstatus  sebagai  mahasiswa  dan  pekerja.  Menyikapi  kondisi  tersebut  tidak  sedikit  penyewa  rumah memilih  untuk  menghentikan perjanjian sewa dengan alasan pulang kampung, meski  demikian masih  ada bebrapa penyewa yang tetap melanjutkan perjanjian sewa dengan alasan tertentu. Penghentian perjanjian sewa juga didasari atas banyaknya pekerja yang mengalami Pemutusan Hubungan Kerja (PHK) maupun dirumahkan sementara selama pandemi  mengingat  peraturan  pemerintah  terkait  pencegahan  penyebaran  Covid-19  ditempat  bekerja.  Covid-19 disebut  sebagai  pandemi  yang  berarti  virus  corona  telah  menyebar  secara  luas  di  seluruh  dunia.  (“Komite Penanganan  COVID-19  dan  Pemulihan  Ekonomi  Nasional  (KPCPEN)  Tanya  Jawab:  Apa  yang  dimaksud  dengan pandemik,” 2020). Data jumlah penyewa sebelum dan sesudah pandemi dapat diihat pada Tabel 1.
Tabel 1 . Jumlah Penyewa Sebelum dan Sesudah Pandemi
Ket. Rumah Sebelum Pandemi Sesudah Pandemi (orang) Mei – Sept 2020 (orang) Okt 2020 – Feb 2021 (orang) Fas. Standar A (maks.12) 12 9 5 B (maks.10) 8 4 6 C (maks.8 ) 8 2 1 Fas. Lengkap D (maks.10) 10 8 10 E (maks.15) 13 8 9 F (maks.12) 12 6 12 Total 63 37 43
Dilihat  dari Tabel  1  jumlah penyewa pada periode pertama (Mei  –  September 2020) menurun hingga 50%, penurunan  paling  drastis  terjadi  pada  rumah  C  dengan  fasilitas  standar.  Kemudian  pada  periode  kedua  (Oktober 2020 – Februari 2021) semua rumah sewa mengalami kenaikan penyewa, namun tidak terjadi pada rumah C fasilitas standar.    Hal  ini  menjadi  landasan  dalam  penelitian  untuk  mengetahui  bagaimana  kelayakan  bisnis  rumah  sewa selama  pandemi  Covid-19.  Menurut  Kasmir  dan  Jakfar  (2012)  terdapat  beberapa  aspek  yang  perlu  dilakukan pembahasan kelayakan suatu usaha. Masing-masing aspek tidak berdiri sendiri, akan tetapi saling berkaitan, berarti bila  salah  satu  aspek  tidak  terpenuhi,  maka  perlu  dilakukan  perbaikan  atau  tambahan  yang  diperlukan.  Untuk mengetahui  kelayakan  bisnis  rumah  sewa  pada  penelitian  ini  ada  beberapa  aspek  yang  akan  dibahas  yaitu:  Aspek Kebutuhan, Aspek Biaya dan Fasilitas, Aspek Pemasaran, dan Aspek Ekonomi.

## 2.METODE PENELITIAN

## 2.1 Metode Penelitian
Metode  penelitian  ini  menggunakan  metode  kuantitatif  deskriptif.  Sugiyono  (2012)  data  primer  merupakan  data yang diperoleh secara langsung melalui observasi, wawancara dan kuesioner. Populasi  penelitian ini adalah seluruh penyewa  rumah  di  daerah  Pasar  Baru  Padang  Bulan,  Medan.  Sampel  penelitian  yaitu  penyewa  yang  masih melanjutkan kesepakatan sewa yaitu sebanyak 43 orang dari 2 jenis kategori rumah sewa, yaitu fasilitas sederhana (3  rumah)  dan  fasilitas  lengkap  (3  rumah).  Pengumpulan  data  dilakukan  kepada  responden  yang  tetap  menyewa rumah selama periode Mei 2020 - Februari 2021 yang akan dibagi menjadi 2 periode, periode pertama yaitu Mei  – September 2020 dan periode kedua Oktober 2020 – Februari 2021.

## 2.2 Apsek Dalam Kelayakan Bisnis

## 2.2.1 Aspek Kebutuhan
Hierarki  kebutuhan  menurut  Maslow  (dalam  Sejati,  2018)    menjelaskan  kebutuhan  berdasakan  urutan  tingkat kepentingannya disajikan dalam Gambar 1. Kebutuhan – kebutuhan tersebut adalah kebutuhan fisiologis, kebutuhan keamanan,  kebutuhan  sosial,  kebutuhan  penghargaan,  dan  kebutuhan  aktualisasi  diri.  Pada  Gambar  1  bahwa kebutuhan  rumah  sebagai  tempat  tinggal  berada  pada  kebutuhan  mendasar  yaitu  hierarki  Fisiologis,  dimana kebutuhan  tersebut  harus  terpenuhi.  Disamping  tempat  tinggal,  kebutuhan  makanan,  minuman,  dan  pakaian  juga menjadi kebutuhan mendasar bagi setiap orang. Selain itu, dengan memiliki rumah sebagai tempat tinggal sekaligus

## Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (EKUITAS)
Vol 4, No 2, November 2022, Hal 614 − 620 ISSN 2685-869X (media online) DOI 10.47065/ekuitas.v4i2.2482
dapat  memenuhi  kebutuhan  hierarki  selanjutnya  yaitu  Rasa  Aman.  Ketika  pemenuhan  atas  kebutuhan  fisik  telah terpenuhi, maka akan muncul kebutuhan – kebutuhan lain yang lebih tinggi hierarkinya.

## Gambar 1. Hierarki Kebutuhan Maslow

## 2.2.2 Aspek Biaya dan Fasilitas

## 1. Biaya
Menurut  Sujarweni  (dalam  Adiwangsa,  2017)  biaya  dalam  arti  luas  adalah  pengorbanan  sumber  ekonomi  yang diukur  dalam  satuan  uang  dalam  usahanya  untuk  mendapatkan  sesuatu  untuk  mencapai  tujuan  tertentu  baik  yang sudah  terjadi  dan  belum  terjadi/baru  direncanakan.  Biaya  dalam  arti  sempit  adalah  pengorbanan  sumber  ekonomi dalam satuan uang untuk memperoleh aktiva.

## 2. Fasilitas
Menurut  Nirwana  (dalam  Raharjo,  2009)  fasilitas  merupakan  bagian  dari  variabel  pemasaran  jasa  yang  memiliki peranan penting, karena jasa yang ditawarkan kepada pelanggan sangat memerlukan fasilitas pendukung. Hubungan antara  biaya  dan  fasilitas  berbanding  lurus,  kondisi  dimana  jika  fasilitas  yang  didapatkan  dari  pelayanan  jasa memenuhi harapan dan memuaskan maka biaya yang harus dikeluarkan konsumen juga tinggi.

## 2.2.3 Aspek Pemasaran
Menurut Paul (dalam Sembiring, 2014) Pemasaran adalah suatu kegiatan manajemen untuk menciptakan keguanaan (utility)  suatu  barang  atau  jasa,  karena  kegunaan  tempat  (place  utility),  kegunaan  waktu  (time  uility),  perubahan bentuk  (form  utility),  dan  perubahan  status  kepemilikan  (possessive  utility). Utility merupakan  kemampuan  suatu produk (barang atau jasa) untuk memenuhi kebutuhan konsumen.
1. Place  utility adalah  kegiatan  untuk  memperoleh  nilai  kegunaan  suatu  produk  yang  lebih  tinggi  melalui perubahan letak barang tersebut dari satu tempat ke tempat lain.
2. Form utility yaitu nilai kegunaan produk akan meningkat bila diubah bentuk fisiknya.
3. Time utility adalah nilai kegunaan produk akan meningkat sesuai dengan waktu penggunaannya.
4. Possessive utility merupakan nilai kegunaan kepemilikan akan meningkat  bila produk dimiliki oleh orang yang membutuhkan dan nilainya akan rendah jika dimiliki oleh orang yang tidak membutuhkan.

## 2.2.4 Aspek Ekonomi
Menurut Yani (2016)  nilai ekonomi adalah salah satu dari bermacam nilai yang mendasari perbuatan seseorang atau sekelompok orang atas dasar pertimbangan ada tidaknya keuntungan finansial sebagai akibat dari perbuatannya itu. Disimpulkan  bahwa  nilai  ekonomi  merupakan  suatu  pandangan  seseorang  dalam  melihat  tingkat  perekonomian masyarakat, baik dari segi finansial maupun dari seni yang ada.  Peneriman total yang diperoleh pemilik rumah yaitu seluruh penerimaan yang diterimah selama waktu perjanjian dengan penyewa (bulanan, 6 bulan, atau tahunan) hasil menyewakan atau mengotrakan rumahnya, sedangkan biaya total adalah seluruh pegeluaran yang dikeluarkan untuk pengelolahan rumah. Biaya – biaya yang termasuk adalah biaya total adalah biaya pengecatan ulang, biaya perawat atau  perbaikan,  dan  biaya  pajak  bumi  dan  bangunan  (PBB),  untuk  biaya  air  dan  listrik  biasanya  ditanggung  oleh penyewa (Monika, 2017). Sehingga untuk menghitung pendapatan dari sewa yaitu:
Net Benefit = Total Revenue – Total Cost (1)
Keterangan: Net Benefit: Nilai Keuntungan Bersih (Rp) Total Revenue: Seluruh Total Penerimaan Menyewakan Rumah (Rp) Total Cost: Seluruh Total Biaya ( Biaya Operasional + Pajak ) (Rp)

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1 Aspek Kebutuhan
Segmentasi  penyewa rumah yang  ditargetkan yaitu semua masyarakat  baik  itu pendatang dari  luar daerah maupun masyarakat  kota  Medan  yang  membutuhkan  rumah  sewa.  Menyasar  semua  kalangan  baik  laki-laki  maupun
Aktualisasi Diri
Penghargaan (Pencapaian, Status, Tanggung Jawab, Reputasi, dll)
Sosial (Afeksi, Relasi, Keluarga, dll)
Rasa Aman (Keamanan, Keteraturan, Stabilitas, dll)
Fisiologis (Makanan, Minuman, Tempat Tinggal, Pakaian, dll)

## Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (EKUITAS)
Vol 4, No 2, November 2022, Hal 614 − 620 ISSN 2685-869X (media online) DOI 10.47065/ekuitas.v4i2.2482
perempuan  tanpa  ketentuan  usia  dan  latar  belakang  pekerjaan  yang  sedang  sekolah,  kuliah,  bekerja,  maupun pekerjaan lainnya. Dari beberapa kriteria tersebut ditampilkan dalam Gambar 2.

## Gambar 2. Pekerjaan Penyewa Rumah
Gambar 2 merupakan hasil dari observasi dan wawancara peneliti dengan 43 orang responden yang masih bertahan untuk  tetap  menyewa  rumah  selama  pandemi  Covid-19.  Berdasarkan  Gambar  2  sebanyak  51%  penyewa  berstatus Mahasiswa,  mengingat  karena  Padang  Bulan  merupakan  lokasi  yang  dekat  dengan  beberapa  kampus  terkemuka. Diantaranya  Universitas  Sumatera  Utara,  AMIK  MBP,  Politeknik  Medan,  Politeknik  Unggul  LP3M,  Pelita Nusantara,  Universitas  Budi  Dharma,  STMIK  Triguna  Dharma,  dan  kampus  lainnya.  Sebanyak  38%  penyewa merupakan Pekerja, ini karena lalu lintas jalan di Padang Bulan dilalui banyak transportasi umum dengan berbagai trayek tujuan sehingga banyak pilihan kendaraan dan mempermudah pekerja menuju tempat  kerja. Sebanyak 11% responden  yaitu  kategori  Lainnya  termasuk  pelajar  dan  status  pekerjaan  lainnya.  Hasil  dari  kuesioner  yang  telah disebar ke sejumlah sampel dapat ditarik tiga alasan yang paling banyak dipilih oleh responden terkait alasan tetap menyewa selama periode yang ditentukan, dilihat pada Gambar 3.

## Gambar 3. Alasan Tetap Menyewa
Berdasarkan Gambar 3 dapat dilihat bahwa sebanyak 44% responden memilih alasan Bekerja sehingga tidak bisa  pulang  kampung  sebagai  jawaban  terbanyak,  kemudian  36%  alasan  penyewa  merupakan  Mahasiswa  tingkat akhir yang harus sering ke kampus, dan sebanyak 20% alasan karena Kesepakatan sewa masih berjalan (belum habis kontrak),  alasan  terakhir  ini  biasanya  untuk  penyewa  dengan  kesepakatan  penyewaan  secara  tahunan.  Dapat dikatakan  bahwa  alasan  terbanyak  penyewa  tetap  bertahan  di  rumah  sewa  karena  bekerja.  Meski  dari  pemerintah sudah  menerapkan  sistem  kerja  work  from  home,  tetapi  ada  beberapa  perusahaan  yang  memang  masih mengharuskan  pekerjanya  untuk  tetap  masuk  kantor  setiap  hari  maupun  masuk  kerja  secara  berkala  terutama  bagi pekerja di bidang pelayanan publik.

## 3.2 Aspek Biaya dan Fasilitas

## 3.2.1. Biaya dan Fasilitas Persepktif Penyewa
Selain  dari  segi  lokasi  dan  alasan  yang  ditampilkan  pada  gambar  3,  biaya  sewa  menjadi  salah  satu  pertimbangan penting bagi  penyewa. Besaran biaya sewa bulanan yang ditawarkan pemilik rumah sewa di  daerah Padang Bulan berkisar mulai dari Rp. 350.000 – Rp. 1.800.000. dengan rincian biaya sewa Rp.350.000 – Rp. 750.000 untuk jenis rumah  sewa  dengan  fasilitas  standar,  sedangkan  biaya  sewa  Rp.  800.000  atau  lebih  untuk  rumah  sewa  fasilitas lengkap.
Biaya bulanan yang ditarifkan ada yang sudah termasuk dengan biaya air dan listrik, namun  ada juga yang belum. Ada beberapa rumah sewa yang membebankan biaya listrik masing  – masing penyewa karena listrik token pada  tiap  kamar,  namun  ada  juga  yang  tagihan  dibayar  bersama-sama  sejumlah  banyaknya  penyewa.  Sementara untuk  biaya  air,  jika  tidak  ditanggung  oleh  pemilik  sewa  rumah,  maka  akan  ditanggung  bersama  sejumlah banyaknya penyewa.
Hal  tersebut  tergantung  kebijakan  dari  pemilik  rumah  sewa.  Tiap  rumah  sewa  memiliki  kebijakan  dan fasilitas yang diunggulkan untuk menarik minat penyewa. Biaya sewa yang ditarifkan berhubungan dengan fasilitas yang ditawarkan, semakin mahal biaya sewa maka fasilitas yang diberikan juga semakin banyak dan semakin baik. Rincian perbedaan fasilitas rumah sewa secara umum dilihat pada Tabel 2.
Mahasiswa 51% Pekerja 38% Lainnya 11% Pekerjaan 44% 36% 20%

## Alasan Tetap Menyewa
Bekerja, tidak bisa pulang kampung Kuliah semester akhir, harus sering ke kampus Sewa masih berjalan (belum habis kontrak)

## Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (EKUITAS)
Vol 4, No 2, November 2022, Hal 614 − 620 ISSN 2685-869X (media online) DOI 10.47065/ekuitas.v4i2.2482
Tabel 2 . Perbedaan Fasilitas Fasilitas Standar Fasilitas Lengkap Kamar Standar Kamar Luas Kamar Mandi Luar/Dalam Kamar Mandi Dalam Kloset Duduk/Jongkok Kloset Duduk/Jongkok Dapur /tanpa dapur Kasur Parkiran Sepeda Motor WIFI Ruang Tamu Bersama Lemari AC/Non AC Meja Belajar WIFI/Non WIFI Dapur Bersama Ruang Tamu Bersama AC Parkiran Mobil
CCTV
Keamanan 24jam

## 3.2.2. Biaya dan Fasilitas Persepktif Pemilik Rumah Sewa
Biaya  –  biaya  yang  masih  harus  ditanggung  oleh  pemilik  yaitu  biaya  pengecatan  ulang,  biaya  perawat  atau perbaikan,  dan  biaya  pajak  bumi  dan  bangunan  (PBB).  Biaya  tersebut  dikeluarkan  oleh  pemilik  secara  berkala, seperti  biaya  pengecatan  ulang  biasanya  dikeluarkan  setiap  setahun  sekali.  Untuk  biaya  perawatan  dan  perbaikan melihat  kondisi  rumah  sewa,  biasanya  biaya  ini  lebih  banyak  dikeluarkan  untuk  bangunan  lama.  Sementara  untuk biaya PBB yang harus dikeluarkan setiap bulan. Fasilitas rumah sewa juga harus selalu dicek, apakah perlu diganti atau hanya perlu dirawat tentu saja dengan mempertimbangkan biaya yang harus dikeluarkan.
Regulasi New  Normal yang  diterapkan  oleh  pemerintah  kota  Medan  dan  banyaknya  bisnis  yang  sudah kembali  beroperasi  menjadi  salah  satu  alasan  rumah  sewa  dapat  kembali  bangkit.  Rumah  sewa  di  daerah  Padang Bulan sudah memenuhi keempat kriteria pemasaran menurut Paul, yang membedakan yaitu terletak pada form utility dimana fasilitas yang ditawarkan rumah sewa berbeda  – beda. Sehingga keputusan akhir berada ditangan penyewa untuk  memilih.  Hal  ini  sejalan  dengan  penelitian yang  dilakukan  oleh  Penelitian  serupa  yang  dilakukan  oleh  Ardi (2021)  “PT. Intan Nirwana Nusantara memilih value adde pricing dalam menentukan harga karena harga tersebut menguntungkan  kedua  pihak  baik  bagi  perusahaan  maaupun  konsumen  hal  tersebut  dilkarenakan value  added pricing mampu memberi nilai tambah dengan keunggulan produk yang berbeda dengan produk lainnya.”

## 3.3 Aspek Pemasaran
Di  sepanjang jalan Padang Bulan banyak sekali rumah sewa yang bisa dipilih, dengan beragam fasilitas dan harga yang  ditawarkan.  Melihat  semakin  persaingan  bisnis  yang  semakin  ketat,  tiap  –  tiap  rumah  sewa  memiliki  cara tersendiri  dalam  mempromosikan  bisnisnya.  Mulai  dari  promosi  secara  konvensional  hingga  promosi  dengan  cara terkini atau digital.
Promosi  cara  terkini  diantaranya  seperti  membuat  akun  media  sosial,  iklan  melalui  radio,  melalui  situs pencarian  rumah  sewa,  melalui  broadcast  pesan  singkat,  bahkan  ada  yang  bekerjasama  dengan  influencer  yang sedang  terkenal  atau  public  figure.  Mengingat  saat  ini  memasuki  era  digital  dimana  segala  sesuatu  dapat  dicari secara  online.  Sementara  promosi  secara  konvensional  seperti  dengan  promosi  rekomendasi  dari  mulut  ke  mulut, membuat spanduk depan rumah sewa, iklan melalui koran atau brosur, atau memberikan potongan atau keringanan biaya. Misalnya jika penyewa ingin membayar langsung untuk penyewaan selama setahun, biasanya pemilik rumah sewa  akan  memberikan  keringanan  atau  potongan  harga.  Besaran  potongan  harga  biasanya  harga  sewa  bulanan hanya dikali 10 atau 11 bulan saja, dengan kata lain jika dibayar lunas untuk penyewaan satu tahun maka penyewa diberikan potongan harga sebanyak 1 – 2 bulan.
Pembahasan  pemasaran  dengan  melihat  dari  segi  kegunaan  rumah  sewa  menurut  Paul  (dalam  Sembiring, 2014), terdapat empat kriteria sebagai berikut:
1. Place  utility ,  dalam  kondisi  ini  letak  rumah  sewa  sangat  strategis  yaitu  berada  di  Padang  Bulan  yang  dekat dengan beberapa kampus terkemuka dan dilalui banyak transportasi umum dengan berbagai trayek tujuan.
2. Form  utility, harga  sewa  rumah  bisa  dibanderol  dengan  harga  tinggi  jika  fasilitas  yang  ditawarkan  sangat menguntungkan bagi penyewa
3. Time  utility ,  dari  waktu  ke  waktu  permintaan  rumah  sewa  akan  terus  meningkat  mengingat  semakin  banyak masyarakat  pendatang dari  luar daerah ke ibu  kota untuk  menuntut ilmu, bekerja, maupun kepentingan lainnya atau masyarakat kota Medan yang sudah menikah dan membutuhkan tempat tinggal sementara sebelum memilih untuk  memiliki  rumah  sendiri.  Namun  selama  situasi  pandemi  Covid-19  memang  kebutuhan  rumah  sewa berubah dibanding situasi sebelumnya.
4. Possessive utility , rumah sewa akan sangat diminati terutama pada saat awal semester baru perkuliahan maupun sekolah karena banyak mahasiswa maupun siswa baru yang membutuhkan tempat tinggal. Tetapi selama kondisi pandemi  covid-19  yang  mengharuskan  sistem  pembelajaran  secara  online,  banyak  mahasiswa  maupun  siswa lebih  memilih  pulang  kerumah.  Oleh  karena  itu  selama  pandemi  Covid-19  khususnya,  banyak  pemilik  rumah

## Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (EKUITAS)
Vol 4, No 2, November 2022, Hal 614 − 620 ISSN 2685-869X (media online) DOI 10.47065/ekuitas.v4i2.2482
sewa memberikan potongan harga bagi penyewa baru, potongan harga biasanya berkisar antara Rp. 50.000 – Rp. 150.000  per  bulan.  Selain  itu  juga  keringanan  bagi  penyewa  lama  yaitu  dengan  melonggarkan  tenggat  waktu pembayaran.
Rumah  sewa  yang  berada  di  daerah  Padang  Bulan  sudah  memenuhi  keempat  kriteria  tersebut,  yang membedakan yaitu terletak pada form utility dimana fasilitas yang ditawarkan berbeda  – beda. Sehingga keputusan akhir berada ditangan penyewa untuk memilih rumah sewa.  Menurut penelitian yang dilakukan oleh Rahayu (2015) “analisis pemasaran pada pengolahan gula semut  layak untuk  dijalankan yang disebabkan adanya  permintaan dan penawaran serta strategi pemasaran yang efektif mendukung pencapaian penjualan yang lebih tinggi.”

## 3.4 Aspek Ekonomi
Perhitungan  aspek  ekonomi  berdasarkan  pada  data  jumlah  penyewa  sebelum  dan  sesudah  pandemi  pada  Tabel  1, sehingga dapat diproyeksikan aspek ekonomi pendapatan sewa yaitu dengan cara mengambil nilai rata – rata. Untuk biaya  rata  –  rata  rumah  sewa  fasilitas  sederhana:  (Rp  350.000  –  Rp  750.000)/2  =  Rp  550.000,  untuk  rumah  sewa fasilitas  lengkap:  (Rp  800.000  –  Rp  1.800.000)/2  =  Rp  1.300.000.  Pendapatan  dari  hasil  sewa  rumah  selama pandemi Covid-19 dapat dilihat dalam Tabel 3 berikut:
Tabel 3. Pendapatan Sewa Sebelum dan Sesudah Pandemi
Ket. Rumah Sebelum Pandemi Setelah Pandemi Mei – Sept 2020   Okt 2020 – Feb 2021 Fas. Standar A Rp6.600.000 Rp4.950.000 Rp2.750.000 B Rp4.400.000 Rp2.200.000 Rp3.300.000 C Rp4.400.000 Rp1.100.000 Rp550.000 Fas. Lengkap D Rp13.000.000 Rp10.400.000 Rp13.000.000 E Rp16.900.000 Rp10.400.000 Rp11.700.000 F Rp15.600.000 Rp7.800.000 Rp15.600.000
Dari  perhitungan  pendapatan pada Tabel  3 selanjutnya untuk  melihat seberapa besar penurunan pendapatan dengan  dilakukan  perhitungan.  Hasil  perhitungan  akan  mendapatkan  penurunan  pendapatan  sewa  dalam  bentuk persentasi, perhitungan menggunakan rumus sederhana sebagai berikut:
a. Persentasi Bulan Mei  2020 – Agustus 2020:
(𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑀𝑒𝑖−𝑆𝑒𝑝𝑡 2020−(𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑆𝑒𝑏𝑒𝑙𝑢𝑚 𝑃𝑎𝑛𝑑𝑒𝑚𝑖)
(𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑆𝑒𝑏𝑒𝑙𝑢𝑚 𝑃𝑎𝑛𝑑𝑒𝑚𝑖) ∗ 100%
b. Persentasi Bulan Oktober 2020 – Februari 2021:
(𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑂𝑘𝑡−𝐹𝑒𝑏 2021−(𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑆𝑒𝑏𝑒𝑙𝑢𝑚 𝑃𝑎𝑛𝑑𝑒𝑚𝑖) (𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑆𝑒𝑏𝑒𝑙𝑢𝑚 𝑃𝑎𝑛𝑑𝑒𝑚𝑖) ∗ 100%
Perhitungan  dengan  menggunakan  rumus  sederhana  tersebut  sehingga  didapatkan  hasil  penurunan pendapatan sewa yang ditampilkan pada Tabel 4.
Tabel 4. Penurunan Pendapatan Sewa Ket. Rumah Setelah Pandemi Mei – Sep 2020 Okt 2020  – Feb 2021 Fas. Standar A 25% 58% B 50% 25% C 75% 88% Fas. Lengkap D 20% 0% E 38% 31% F 50% 0%
Penurunan  persentasi  pendapatan  terjadi  di  seluruh  jenis  rumah  sewa    pada  periode  pertama,  pada  periode kedua penurunan terus terjadi pada sewa rumah dengan fasilitas standar namun  pada rumah sewa fasilitas lengkap justru mengalami kenaikan bahkan bisa kembali pada kondisi semula sebelum pandemi.

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian, bisnis sewa rumah di daerah Pasar Baru Padang Bulan, Medan mengalami penurunan pendapatan akibat dari menurunnya jumlah penyewa, namun kebutuhan akan tempat tinggal tetap alasan terbanyak penyewa tetap bertahan di rumah sewa karena harus tetap bekerja selama pandemi. Jika dilihat dari aspek biaya dan fasilitas, dimana bagi  rumah sewa dengan fasilitas standar mengalami  penurunan penyewa yang cukup tinggi  baik pada periode pertama hingga akhir tahun 2020 dan berakibat pada pendapatan menurun hingga 88%. Sementara bagi rumah  sewa  yang  memiliki  fasilitas  lengkap  mengalami  penurunan  penyewa  pada  periode  pertama  hingga  50%,

## Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (EKUITAS)
Vol 4, No 2, November 2022, Hal 614 − 620 ISSN 2685-869X (media online) DOI 10.47065/ekuitas.v4i2.2482
namun kondisi mulai membaik pada akhir tahun 2020 bahkan dapat dikatakan kembali seperti semula. Regulasi New Normal yang diterapkan oleh pemerintah kota Medan dan banyaknya bisnis yang sudah kembali beroperasi menjadi salah  satu  alasan  rumah  sewa  dapat  kembali  bangkit.  Rumah  sewa  di  daerah  Padang  Bulan  sudah  memenuhi keempat kriteria pemasaran menurut Paul, yang membedakan yaitu terletak pada form utility dimana fasilitas yang ditawarkan rumah sewa berbeda – beda. Sehingga keputusan akhir berada ditangan penyewa untuk memilih.
Berdasarkan  analisis  dari  empat  aspek  analisis  bisnis  dalam  penelitian  ini,  kondisi  bisnis  rumah  sewa  di daerah  Pasar  Baru  Padang  Bulan  dapat  diperkirakan  akan  segera  membaik.  Mengingat  rancangan  regulasi  dari pemerintah  mengenai new normal yang  berarti bahwa semua aktivias akan  mulai  normal kembali  termasuk  proses belajar – mengajar secara tatap muka dan para pekerja yang mulai bekerja dari kantor.

## REFERENCES
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik. (1994). Retrieved September 10, 2021, from https://www.bphn.go.id/data/documents/94pp044.pdf Sembiring, R. (2014). Pengantar Bisnis. Bandung: La Goods Publishing .
Sara, Alwan., dan Rizki, Cut Zakia. (2017). Analisis Permintaan Rumah Sewa Di Kota Banda Aceh. Jurnal  Ilmiah Mahasiswa (JIM) Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Unsyiah, Vol.2 No.1 Februari 2017: 11- 18.
Jenis Rumah Tinggal Atau Hunian Di Indonesia. (2020). Retrieved September 22, 2021, from https://dpu.kulonprogokab.go.id/detil/238/jenis-rumah-tinggal-atau-hunian-di-indonesia
Komite  Penanganan  COVID-19  dan  Pemulihan  Ekonomi  Nasional  (KPCPEN)  Tanya  Jawab:  Apa  yang  dimaksud  dengan pandemik. (2020). Retrieved September 22, 2021, from
https://covid19.go.id/tanya-jawab?search=Apa%20yang%20dimaksud%20dengan%20pandemi Kasmir dan Jakfar.(2012). Studi Kelayakan Bisnis. Cetakan ke Delapan. Jakarta : Kencana. Sugiyono. (2012). Metode Penelitian Bisnis. Bandung : Alfabeta Sejati, Sendang (2019) HIRARKI KEBUTUHAN MENURUT ABRAHAM H. MASLOW DAN RELEVANSINYA DENGAN
KEBUTUHAN  ANAK  USIA  DINI  DALAM  PENDIDIKAN  ISLAM.  Other  thesis,  IAIN  Bengkulu.  Dikutip  dari http://repository.iainbengkulu.ac.id/2792/
Adiwangsa,  Muhammad  Agung.  (2017).  Perhitungan  Harga  Pokok  Kamar  Hotel  Aryaduta  Makassar.  Departemen  Akuntansi
Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Hasanuddin Makassar. Dikutip dari
http://digilib.unhas.ac.id/uploaded_files/temporary/DigitalCollection/NzBkYTlhZDY2ZDJkNTkzNDE1MWExMGRkNDkw MDcxNjNlYmM2NjI2Nw==.pdf
Raharjo,  Asep  Sukmo.  (2009).  PENGARUH  FASILITAS,  PELAYANAN,  DAN  LOKASI  TERHADAP  KEPUASAN KONSUMEN  DALAM  MENGGUNAKAN  JASA  INTERNET  DI  KECAMATAN  GAJAHMUNGKUR  SEMARANG. Under Graduates thesis, Universitas Negeri Semarang. Dikutip dari http://lib.unnes.ac.id/id/eprint/4387
Yani,  Lesi  Fitri.  (2016).  Peranan  Rumah  Sewaan  Terhadap  Perekonomian  Masyarakat  Di  Kecamatan  Selebar  Kota  Bengkulu.
Program Studi Ekonomi Syariah, Jurusan Ekonomi Islam, Fakultas Ekonomi Dan Bisnis Islam, Institut Agama Islam Negeri (IAIN) Bengkulu. Dikutip dari http://repository.iainbengkulu.ac.id/457/1/Lesi%20Fitri%20Yani.pdf
Monika,  Yuliana.  (2017).  Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Antara  Penyewa  Dengan  Pemilik  Rumah  Di  Desa  Kapur Komplek  Graha  Kapur  Kecamatan  Sungai  Raya.  Jurnal  Ilmiah  Gloria  Yuris  Prodi  Ilmu  Hukum  Universitas  Tanjungpura, Vol.15 No.2 Maret 2017:78. Dikutip dari https://jurnal.untan.ac.id/index.php/jmfh/article/view/18871
Ardi. (2021). Analisis Strategi Pemasaran Property Dimasa Pandemi Covid 19 Pada Pt. Intan Nirwana Nusantara Di Makassar.
Other thesis, Fakultas Ekonomi Dan Bisnis Universitas Muhammadiyah Makassar. Dikutip dari https://digilibadmin.unismuh.ac.id/upload/27170-Full_Text.pdf Rahayu,  Ardia  Desti.  (2015).  Analisis  Kelayakan  Usaha  Gula  Semut  Anggota  Koperasi  Serba  Usaha  (KSU)  Jatirogo.  Other thesis, Fakultas Ekonomi Universitas Negeri Yogyakarta. Dikutip dari https://eprints.uny.ac.id/52252/1/1.%20SKRIPSI%20FULL.pdf