## ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN KABUPATEN BANDUNG BARAT MENGGUNAKAN METODE ANALISIS TITIK IMPAS
oleh : Kiki Rizki Rinjani Putri Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Jakarta
Trijeti
Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Jakarta Email : t3jeti@gmail.com

## Andi Maddeppungeng
Teknik Sipil Universitas Sultan Ageng Tirtayasa
ABSTRAK  : Kebutuhan  masyarakat  akan  tempat  tinggal  semakin  meningkat  dari  tahun  ke  tahun.  Data statistik  menyatakan  angka  backlog  (kekurangan  rumah)  pada  tahun  2014  mecapai  15  juta.  Salah  satu wilayah yang sedang melakukan pengembangan untuk dijadikan daerah permukiman adalah Kabupaten Bandung Barat . Letaknya hanya 30 menit dari kota Bandung melalui akses jalan tol Padalarang . Namun, pendapatan  masyarakat  kota  Bandung  yang  masih  tergolong  rendah,  membuat  pengembang  harus menyesuaikan  dengan  type  rumah  yang  akan  dibangun  sesuai  dengan  kebutuhan  dan  kemampuan masyarakat. Dalam penyusunan tugas akhir ini penulis mengambil studi kasus dari proyek perumahan yang berlokasi di Jl. Cibatu Kec. Ngamprah Kabupaten Bandung Barat. Pembangunan perumahan ini dilakukan dalam dua tahap. Pada tahap pertama akan dibangun rumah type 36/72 dengan jumlah 56 unit dan rumah type 40/72 dengan jumlah 77 unit. Berdasarkan  hasil analisa, harga jual rumah yang sesuai dengan kurva permintaan  untuk  type  36/72  yang  adalah  Rp  236.236.499,32  dan  untuk  type  40/72  adalah  =  Rp 244.095.155,64. Dengan asumsi margin 15% maka harga rumah type 36/72 menjadi Rp 271.671.974,00 dan harga  rumah  type  40/72  menjadi  Rp  280.709.428,00.  Dari  diagram  pendapatan  rata-rata  masyarakat diketahui bahwa pendapatan masyarakat yang berminat membeli rumah yaitu antara tiga juta sampai lima juta per bulan. Sehingga jumlah angsuran per bulan selama lima belas tahun untuk type 36/72 yaitu Rp 1.396.092.00  dan  untuk  type  40/72  yaitu  Rp  1.403.547.00.  Maka  harga  yang  telah  ditetapkan  di  atas dinyatakan sesuai dengan pendapatan masyarakat.
Kata Kunci : backlog, perumahan, harga, permintaan, pendapatan
ABSTRACT : Needs for housing increase over the years. The statistics said the lack of a backlog in 2014 reach 15 million. One of area which are developing to be residential areas are West Bandung Regency. It is only 30 minutes from Bandung city through Padalarang Toll Road access. But, the income of the  citizen of Bandung are low, make developers to be in accordance with type of houses will built consistent with the needs and community ability. In the preparation of this end task writer take case study from the housing located on Cibatu street District Ngamprah West Bandung Regency. The construction of housing this is done in two steps. In the first phase, they will build house type 36 / 72 by number of 56 units and the type 40 / 72 by number of 77 units. Based on the results of the analysis, the selling price house in accordance with a curve demand  for  type  36/72  that  is  236.236.499,32  rupiahs  and  to  type  40/72  is    244.095.155,64  rupiahs. Assuming the margin 15 % then the price house type 36/72 become 271.671.974,00 rupiahs and the price type 40/72 become 280.709.428,00 rupiahs. A diagram of the average income of the citizen known that the income of the interested in buying a house that was between three million to five million per month .So the amount of instalments per month for fifteen years to type 36 / 72 is 1.396.092.00 rupiahs and to type 40/72 is 1.403.547.00 rupiahs. Then the price that has been set above expressed in accordance with citizen income.
Keywords : backlog, housing, price, demand, income

## Pendahuluan
Indonesia merupakan negara yang memiliki kepadatan  dan  pertumbuhan  penduduk cukup tinggi. Hal ini menjadikan kebutuhan masyarakat  akan  tempat  tinggal  semakin meningkat  dari  tahun  ke  tahun.    Menurut Menteri  Perumahan  Rakyat  Dzan  Faridz (www.Bandung.go.id,  2014),  data  Badan Pusat  Statistik  tahun  2010  menyatakan bahwa  kekurangan  rumah  mencapai  13,6 juta dan menjadi 15 juta pada tahun 2014. Kabupaten  Bandung  Barat  merupakan salah  satu  alternatif  wilayah  yang  dicari konsumen  sebagai  lahan  permukiman. Selain karena harga rumah di kota Bandung dan  Cimahi  yang  sudah  sangat  mahal, Kabupaten  Bandung  Barat  juga  akan direncanakan  menjadi  kota  mandiri. Letaknya  yang  hanya  30  menit  dari  kota Bandung melalui akses jalan tol Padalarang menjadikan wilayah ini menjadi salah satu sasaran pengembang untuk dijadikan lahan permukiman. Namun, pendapatan masyarakat  kota  Bandung  yang  masih tergolong  rendah,  membuat  pengembang harus  menyesuaikan  dengan  type  rumah yang  akan  dibangun  sesuai  dengan kebutuhan dan kemampuan masyarakat.

## Identifikasi Masalah
1. Permintaan  masyarakat  akan  rumah sebagai  tempat  tinggal  yang  cukup tinggi  namun  pendapatan  rata-rata masyarakat  yang  belum  mampu  untuk membeli rumah.
2. Penawaran  atau  penyediaan  akan rumah  sebagai  tempat  tinggal  yang berharga  murah  masih  sedikit  dari pengembang rumah / developer.
3. Faktor  yang  mempengaruhi  harga rumah  sehingga  didapatkan  biaya  atau estimasi yang diperlukan untuk membangun sebuah rumah.

## Perumusan Masalah
1. Berapakah  besarnya  biaya – biaya  yang diperlukan  dalam  membangun  setiap type unit rumah di Perumahan Koperasi?
2. Berapa harga jual untuk masing – masing type  unit  rumah  yang  sesuai  dengan kemampuan masyarakat?
3. Sesuaikah  harga  tersebut  dengan kemampuan  masyarakat,  dilihat  dari pendapatan rata – rata per bulan masyarakat tersebut?

## Batasan Masalah
1. Metode yang digunakan dalam penetapan  harga  jual  rumah  adalah metode analisa titik impas/ break event point.
4. Proyek  perumahan  yang  dijadikan sebagai studi kasus yaitu perumahan di Jalan Cibatu Kabupaten Bandung Barat.
5. Harga  yang  dianalisa  adalah  harga rumah type 36/72 dan type 40/72.
6. Harga jual unit rumah yang ditinjau yaitu harga  rumah  yang  tertera  pada  brosur bulan Oktober 2014.
7. Posisi  kavling  pada  perumahan  tidak berpengaruh  pada  analisa  penetapan harga.
8. Penetapan  harga  jual  ditambah  margin keuntungan 15%.
9. Harga  jual  unit  rumah  tidak  termasuk biaya surat – surat kepemilikan rumah.
10. Kuisioner  dilakukan  terhadap  40 responden  dengan  tentang  umur  20 tahun sampai 40 tahun.

## Maksud dan Tujuan Penelitian
1. Mengidentifikasi  macam  dan  besarnya biaya yang diperlukan dalam membangun  setiap  type  unit  rumah  di Perumahan Koperasi.
2. Mengetahui  harga  jual  unit  rumah  type 36/72 dan type 40/72.
3. Menganalisa  kesesuaian  harga  yang telah  ditetapkan  dengan  kemampuan masyarakat, ditinjau berdasarkan
pendapatan  rata – rata  masyarakat  kota Bandung dan sekitarnya.

## Diagram Fish Bone
Gambar 1 . Diagram Fish Bone

## Hipotesis
1. Biaya  total  yang  diperlukan  untuk membangun rumah type 36/72 yaitu Rp 180.000.000,00  dan  untuk  type  40/72 Rp 192.000.000,00.
2. Harga  rumah  type  36/72  sebesar  Rp 276.000.000,00  dan  harga  rumah  type 40/72  sebesar  RP  291.500.000,00. Harga  tersebut  sduah  sesuai  dengan pendapatan masyarakat.

## Tinjauan Pustaka
Biaya  tetap  (fixed  cost)  adalah  biaya  yang besarnya  tidak  dipengaruhi  oleh  jumlah output atau volume produksi. Contoh biaya tetap adalah biaya pembebasan lahan, biaya surat – surat  &  perijinan,  biaya  pembuatan jalan,  biaya  pemasaran,  biaya  desain,  dll. Sedangkan biaya variabel adalah biaya yang dipengaruhi  oleh  jumlah  output.  Contoh biaya variable adalah biaya-biaya pekerjaan yang  dihitung  untuk  mencari  angka  harga pokok  produksi.  Biaya  total  suatu  sistem (produksi)  merupakan  jumlah  dari  biaya
tetap  dan  biaya  variable  yang  dapat dinyatakan dalam persamaan dibawah ini: TC(x) = FC + VC(x) Dimana:
TC(x) = biaya total untuk membuat produk sejumlah x FC         =  biaya tetap
VC(x)    =  jumlah  biaya  variable  untuk membuat x produk
Analisa titik impas adalah salah satu analisis dalam  ekonomi  teknik  yang  sering digunakan  terutama  pada  sektor – sektor industri yang padat karya (Pujawan, 2009). Analisis  ini  digunakan  pada  pengambilan keputusan  beberapa  alternatif  yang  sangat sensitif  terhadap  variabel – variabel  yang sulit  diestimasi  jumlahnya.  Melalui  analisa ini  didapat  nilai  dari  variabel-variabel tersebut.  Nilai  variabel  yang  menyebabkan dua alternatif atau lebih yang sama baiknya disebut  nilai  titik  impas  (Break  Even  Point atau BEP).
Dalam analisis titik impas selalu diasumsikan bahwa total pendapatan (total revenue)  diperoleh  dari  penjualan  semua
produk  yang  diproduksi.  Bila  harga  satu buah  produk  adalah  p  maka  harga  X  buah produk akan menjadi total pendapatan:
TR = pX dimana:
TR = total pendapatan dari penjualan X buah produk p     = harga jual per satuan produk Titik  impas  akan  diperoleh  apabila  total biaya – biaya sama dengan total pendapatan. Penetapan harga dihitung dengan mempertemukan  antara  kurva  permintaan dan  kurva  biaya  dan  menggunakan persamaan MC = MR untuk mencari jumlah unit  (Q)  yang  menghasilkan  keuntungan maksimum.  Menurut  Arsyad  (1999)  Istilah permintaan  menunjukkan  jumlah  barang dan  jasa  yang  akan  dibeli  konsumen  pada periode waktu dan keadaan tertentu. Kurva permintaan  merupakan  suatu  bagian  dari fungsi  permintaan  yang  menunjukkan hubungan  antara  harga  produk  dengan jumlah  produk  yang  diminta.  barang  dan jasa  yang  akan  dibeli  konsumen  pada periode waktu dan keadaan tertentu. Kurva permintaan  merupakan  suatu  bagian  dari fungsi  permintaan  yang  menunjukkan hubungan  antara  harga  produk  dengan jumlah produk yang diminta.
Pada penulisan tugas akhir ini, pembuatan kurva  permintaan  menggunakan  metode penaksiran  permintaan  secara  langsung melalui  kuisioner  yang  dilakukan  pada  40 responden  untuk  mengetahui  taksiran permintaan  masyarakat  terhadap  rumah type 36/72 dan type 40/72.

## Metodologi Penelitian
Pembangunan  perumahan  ini  dilakukan dalam dua tahap. Pada tahap pertama akan dibangun rumah type 36/72 dengan jumlah 56  unit  dan  rumah  type  40/72  dengan jumlah  77  unit.  Selain  itu,  akan  dibangun pula  ruko  sebanyak  9  unit  dan  fasilitas
umum  lainnya  seperti  mesjid,  gedung serbaguna,  sekolah  pendidikan  anak  usia dini (PAUD), dll. Berikut adalah diagram alir metodologi penelitian.
Gambar  2 . Diagram  alir  metodologi  tugas akhir.

## Data Dan Analisis
Terdapat dua jenis data dalam penyusunan tugas  akhir  ini,  yaitu  data  primer  dan  data sekunder. Data primer yaitu berupa kondisi lingkungan perumahan, respon masyarakat, target  pemasaran,  target  pengembalian modal,  kompetitor-kompetitor  perumahan lain, kendala penjualan, juga hasil kuisioner 40  responden  yang  berencana  membeli rumah.  Sedangkan  data  sekunder  yaitu brosur perumahan, gambar-gambar proyek perumahan, rencana anggaran biaya rumah, rencana anggaran biaya ruko dll.
Salah  satu  faktor  dalam  penetapan  harga adalah kurva permintaan yang didapat dari
hasil  survei  kesediaan  masyarakat  dalam membeli  rumah  di  perumahan  Koperasi.
Tabel  dibawah  ini  merupakan  hasil  survei tersebut.
Tabel 1 Tabel hasil survei kuisioner rumah type 36/72 Harga type 36/72 (Rp) Pasti beli Ingin beli Mungkin beli Tidak Ingin Pasti tidak Total 200.000.000 27 8 4 1 0 40 220.000.000 19 14 6 1 0 40 240.000.000 14 14 11 0 1 40 260.000.000 7 11 12 7 3 40 280.000.000 5 9 13 7 6 40 300.000.000 4 3 10 12 11 40 320.000.000 3 2 8 11 16 40 340.000.000 3 0 8 11 18 40 Tabel 2 Tabel hasil survei kuisioner rumah type 40/72 Harga type 40/72 (Rp) Pasti beli Ingin beli Mungkin beli Tidak Ingin Pasti tidak Total 220.000.000 33 6 1 0 0 40 240.000.000 29 10 1 0 0 40 260.000.000 23 9 7 1 0 40 280.000.000 15 12 7 3 2 39 300.000.000 9 11 12 5 4 41 320.000.000 2 10 15 7 6 40 340.000.000 2 5 9 15 9 40 360.000.000 2 4 7 13 14 40
Data diatas kemudian dikalikan dengan  nilai probabilitas.  Menurut  Arsyad,  1999.,  nilai probabilitas  untuk  masing-masing  tingkat permintaan yaitu : pasti membeli (1), ingin membeli  (0,75),  mungkin  membeli  (0,5),
tidak  ingin  membeli  (0,25),  pasti  tidak membeli  (0).  Sehingga  didapat  kurva permintaan  harga  jual  P  terhadap  jumlah unit Q sebagai berikut.
Gambar 3. Grafik kurva permintaan  rumah type 36/72
Gambar 4. Grafik kurva permintaan  rumah type 40 /72
Dari grafik-grafik diatas didapat persamaan penetapan harga jual rumah type 36/72 P = -6.104.135,70Q  +  388.839.891,82  dan persamaan penetapan harga jual type 40/72 P  =  -6.685.121,11Q  +  417.908.304,50. Berdasarkan  persamaan  tersebut  didapat harga  jual  untuk  type  36/72  yaitu  Rp 230.132.363,62  dengan  jumlah  optimum penjualan  26  unit  dan  type  40/72  Rp 250.780.276,75  dengan  jumlah  optimum penjualan 25 unit.
Total  biaya  tetap  yaitu  biaya  tanah  + biaya sarana  perumahan  +  biaya  desain  +  biaya pemasaran  yaitu  Rp  16.834.892.836,00. Biaya  tetap  untuk  masing-masing  type rumah sama  yaitu  Rp 126.578.141,62.  Dari rencana  anggaran  biaya  diperoleh  biaya
variabel  rumah  type  36/72  sebesar  Rp 73.633.584,00  dan  untuk  type  40/72 sebesar Rp 85.070.130,00. Maka biaya total untuk  type  36/72  Rp  200.211.725,62  dan type 40/72 Rp 211.648.271,62.
Dari  hasil  kuisioner  didapat  juga  data berupa  diagram  pendapatan  rata-rata masyarakat  (40  koresponden)  per  bulan yaitu  tiga  juta  sampai  lima  juta  per  bulan. Pada  perhitungan  ini  penulis  mengambil contoh  pinjaman  kepada  Baitul  Maal  wat Tamwil (BMT). Dengan asumsi keuntungan yang  diambil  oleh  BMT  tersebut  sebesar 20% dari harga jual dan down payment (DP) sebesar  20%.  Maka  jumlah  angsuran  per bulan  244.803.301.00  selama  180  bulan
y = -6,104,135.70x  + 388,839,891.82 R² = 0.97 - 50,000,000 100,000,000 150,000,000 200,000,000 250,000,000 300,000,000 350,000,000 400,000,000 0 10 20 30 40 H a rga J ua l (P ) Jumlah Unit  Rumah  (Q) Kurva permintaan rumah type 36/72 Kurva permintaan  rumah type 36/72 Linear  (Kurva  permintaan rumah type 36/72) P= -6,685,121.11Q  + 417,908,304.50 R² = 0.96 - 50,000,000 100,000,000 150,000,000 200,000,000 250,000,000 300,000,000 350,000,000 400,000,000 0 10 20 30 40 H a rga J ua l (P ) Jumlah Unit  Rumah  (Q) Kurva permintaan rumah type 40/72 Kurva permintaan  rumah type 40/72
Linear  (Kurva  permintaan rumah type 40/72)
yaitu  Rp  1.360.018.00.  BMT  mensyaratkan jumlah angsuran harus 40% dari pendapatan.  Maka  jumlah  pendapatan konsumen  per  bulan    minimal  sebesar  Rp 3.400.045.00.  Maka  harga  yang  telah ditetapkan di atas dinyatakan sesuai dengan pendapatan masyarakat. Sedangkan angsuran type 40/72 per bulan 266.767.519.00 selama  180  bulan  yaitu Rp 1.482.041.00  dan  pendapatan  konsumen per bulan  minimal sebesar Rp 3.705.104.00. Maka  harga  yang  telah  ditetapkan  di  atas dinyatakan  sesuai  dengan  pendapatan masyarakat.

## Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  perhitungan  dan  analisa dapat disimpulkan bahwa biaya total untuk pembuatan  rumah  type  36/72  sebesar  Rp 200.211.725,62 dan type 40/72 sebesar Rp 211.648.271,62.  Sedangkan  persamaan penetapan  rumah  untuk  masing-masing type yaitu type 36/72 P = -6.104.135,70Q + 388.839.891,82  dan  type  40/72  P  =  - 6.685.121,11Q + 417.908.304,50. Harga jual rumah  type  36/72  yang  sesuai  dengan permintaan  pasar  yaitu  Rp  264.652.218,00 dengan  penjualan  optimum  26  unit sedangkan  harga  jual  rumah  type  40/72 yaitu  Rp  288.397.318,00  dengan  penjualan optimum 25 unit. Dengan contoh perhitungan  angsuran  kepada  koperasi syariah, didapatkan bahwa angsuran selama 15  tahun  (angsuran  tetap/  flat)  untuk  unit type 36/72 sebesar Rp 1.360.018.00 dengan minimum  pendapatan  per  bulan  yaitu  Rp 3.400.045.00.  sedangkan  untuk type  40/72 sebesar  Rp  1.482.041.00  dengan  minimum pendapatan per bulan yaitu Rp 3.705.104.00 sesuai dengan kemampuan masyarakat.

## Daftar Pustaka
Arsyad,  L.  1999. Ekonomi  Manajerial  : Ekonomi  Terapan  Untuk  Manajemen  Bisnis . Yogyakarta: BPFE.
Fahad.  2013. Analisa  Penetapan  Harga  Jual Unit  Rumah  pada  Proyek  Perumahan  Soka Park,  Bangkalan .  Jurusan  Teknik  Sipil Institut  Teknologi  Sepuluh  Nopember, Surabaya.
Kodoatie, R. J. 2005. Analisis Ekonomi Teknik . Yogyakarta: Andi.
Pujawan,  I.  N.  2009. Ekonomi  Teknik . Surabaya: GunaWidya.
Setiawati, D. N. 2013. Analisis Produktivitas Alat Berat pada Proyek Pembangunan Pabrik Krakatau  Posco  Zone  IV  di  Cilegon .  Jurusan Teknik  Sipil  Universitas  Sultan  Ageng Tirtayasa, Serang.
Tresani,  Nurahma.  2013. Ekonomi  Teknik materi  kuliah  Fakultas  Teknik  Universitas Pancasila, Jakarta.
Wardani,  B.  S.  2011. Analisa  Penetapan Harga Jual Unit Rumah di Perumahan Tasik Madu  Indah,  Malang .  Jurusan  Teknik  Sipil Institut  Teknologi  Sepuluh  Nopember, Surabaya.