PEROLEHAN TANAH DALAM PENGADAAN TANAH BERSKALA KECIL
Urip Santoso
(Dosen Tetap Pada Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Jln. Darmawangsa Dalam selatan Surabaya)

## Abstract:
Government is a side or party that needs land in terms of trivial scale  of  land  provision.  The  way  of  land  acquisition    in  trivial scale must pass through the way of referential settlement release by the land owner. It is not allowed to have it by purcahsing and saling  and  also  exchanging.  The  later  way  of  land  acquisition cannot  be  done  due  tp  in  adequacy  of  term  of  material    of purcahsing and saling as well as exchanging.

## Key Words:
Pengadaan tanah, berskala kecil, jual beli, tukar-menukar, dan pelepasan hak atas tanah.

## Pendahuluan
Pengadaan  tanah  bagi  pelaksanaan  pembangunan  untuk kepentingan  umum  diatur  dalam  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun 2005  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan untuk  Kepentingan  Umum.  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005 menyatakan  tidak  berlaku  lagi  Keputusan  Presiden  No.  55  Tahun 1993  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan untuk  Kepentingan  Umum.    Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005 diubah  oleh  Peraturan  Presiden  No.  65  Tahun  2006  tentang Perubahan  atas  Peraturan  Presiden  Nomor  36  Tahun  2005  tentang
Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan  Umum.  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005 dilaksanakan  oleh  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik Indonesia No. 3 Tahun 2007 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005  tentang  Pengadaan Tanah bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  untuk  Kepentingan  Umum Sebagaimana  telah  diubah  dengan  Peraturan  Presiden  Nomor  65

## Urip Santoso
Tahun  2006  tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Presiden  Nomor  36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan  untuk  Kepentingan  Umum.  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  No.  3  Tahun  2007 menyatakan  tidak  berlaku  lagi  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  1  Tahun  1994 tentang Ketentuan Pelaksanaan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993  tentang  Pengadaan  Tanah  bagi  Pelaksanaan  Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Pengadaan  tanah  bagi  pelaksanaan  pembangunan  untuk kepentingan  umum  dalam  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005 dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu: Pertama Pengadaan tanah untuk kepentingan  umum  yaitu  pengadaan  tanah  bagi  pelaksanaan pembangunan  untuk  kepentingan  umum  yang  luas  tanah  yang diperlukan lebih dari 1 (satu) hektar disebut pengadaan tanah untuk kepentingan  umum.  Kedua,  pengadaan  tanah  berskala  kecil  yaitu pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum  yang  luas  tanah  yang  diperlukan  tidak  lebih  dari  1  (satu) hektar disebut pengadaan tanah berskala kecil.
Semula, pengadaan tanah berskala kecil diatur dalam Pasal 23 Keputusan  Presiden  No.  55  Tahun  1993,  yaitu:  “Pelaksanaan pembangunan  untuk  kepentingan  umum  yang  memerlukan  tanah yang  luasnya  tidak  lebih  dari  1  (satu)  hektar,  dapat  dilakukan langsung  oleh  instansi  Pemerintah  yang  memerlukan  tanah  dengan para  pemegang  hak  atas  tanah,  dengan  cara  jual  beli,  atau  tukar menukar,  atau  cara  lain  yang  disepakati  oleh  kedua  belah  pihak”. Pasal  23  Keputusan  Presiden  No.  55  Tahun  1993  dilaksanakan  oleh Pasal  41  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  No.  1  Tahun  1994,  yaitu  :  “Apabila  luas  tanah yang  diperlukan  luasnya  tidak  lebih  dari  1  (satu)  hektar,  setelah menerima  persetujuan  penetapan  lokasi  pembangunan  untuk kepentingan  umum  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  7  ayat  (3), instansi  Pemerintah  yang  memerlukan  tanah  dapat  melaksanakan pengadaan  tanah  tersebut  secara  langsung  dengan  pemegang  hak atas  tanah  dan  pemilik  bangunan,  tanaman,  dan/atau  benda-benda lain  yang  berkaitan  dengan  tanah  yang  bersangkutan  atas  dasar musyawarah”.
Perolehan Tanah
Keputusan  Presiden  No.  55  Tahun  1993  dinyatakan  tidak berlaku  lagi  oleh  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005.  Secara khusus dalam Pasal 20 Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 diatur ketentuan  pengadaan  tanah  berkala  kecil,  yaitu:  “Pelaksanaan pembangunan  untuk  kepentingan  umum  yang  memerlukan  tanah yang  luasnya  tidak  lebih  dari  1  (satu)  hektar,  dapat  dilakukan langsung  oleh  instansi  Pemerintah  yang  memerlukan  tanah  dengan para  pemegang  hak  atas  tanah,  dengan  cara  jual  beli,  atau  tukar menukar,  atau  cara  lain  yang  disepakati  kedua  belah  pihak”. Rumusan  ketentuan  pengadaan  tanah  berkala  kecil  dalam  Pasal  20 Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005  sama  dengan  rumusan ketentuan pengadaan tanah berskala kecil dalam Pasal 23 Keputusan Presiden  No.  55  Tahun  1993.  Rumusan  Pasal  20  Peraturan  Presiden No.  36  Tahun  2005  menyalin  rumusan  Pasal  23  Keputusan  Presiden No. 55 Tahun 1993.
Pasal  20  Peraturan  Presiden  No.  36 Tahun 2005 dilaksanakan oleh Pasal 54 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia  No.  3  Tahun  2007,  yang  mengatur  ketentuan  pengadaan tanah  berskala  kecil,  yaitu:  “Pengadaan  tanah  bagi  pelaksanaan pembangunan  untuk  kepentingan  umum  yang  luasnya  tidak  lebih dari  1  (satu)  hektar,  dilaksanakan  secara  langsung  melalui  jual  beli, tukar  menukar,  atau  cara  lain  yang  disepakati  para  pihak  tanpa bantuan  Panitia  Pengadaan  Tanah  Kabupaten/Kota  atau  dengan bantuan Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota”.
Saat  ini  pengadaan  tanah  berkala kecil  diatur  dalam  Pasal 20 Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005, yang dilaksanakan oleh Pasal 54  sampai  dengan  Pasal  60  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  No.  3  Tahun  2007.  Pasal  20  Peraturan Presiden  No.  36  Tahun  2005  dan  Pasal  54  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  No.  3  Tahun  2007 menyebutkan  3  (tiga)  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan  tanah berskala  kecil,  yaitu  jual  beli,  tukar  menukar,  atau  cara  lain  yang disepakati oleh kedua belah pihak. Namun demikian, dalam Pasal 55 sampai dengan Pasal 59 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik  Indonesia  No.  3  Tahun  2007  tidak  menyebut  lagi  tentang jual beli atau tukar menukar, tetapi menjabarkan cara perolehan tanah

## Urip Santoso
dalam  pengadaan  tanah  berskala  kecil  melalui  pelepasan  hak  atas tanah.
Pihak  yang  memerlukan  tanah  dalam  pengadaan  tanah berskala  kecil  menurut  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005  dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 3  Tahun  2007  adalah  instansi  Pemerintah.  Menurut  Pasal  1  angka  1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 3  Tahun  2007,  yang  dimaksud  instansi  Pemerintah  adalah  Lembaga Negara,  Departemen,  Lembaga  Pemerintah  Non  Departemen, Pemerintah Provinsi, atau Pemerintah Kabupaten/Kota.
Ada  3  (tiga)  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan  tanah berkala  kecil  menurut  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005  dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 3  Tahun  2007,  adalah  jual  beli,  atau  tukar  menukar,  atau  cara  lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.
Pengadaan  tanah  berskala  kecil  termasuk  dalam  pengadaan tanah  untuk  kepentingan  umum.  Oleh  karena  itu,  bidang  kegiatan pembangunan  dalam  pengadaan  tanah  berskala  kecil  adalah  bidang kegiatan pembangunan  sebagaimana diatur  dalam  Pasal 5  Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006, yaitu: (1) Jalan umum dan jalan tol, rela kereta api (di atas  tanah,  ruang atas  tanah,  ataupun  di  ruang  bawah tanah),  saluran  air  minum/air  bersih,  saluran  pembuangan  air  dan sanitasi;  (2)  waduk,  bendungan,  bendungan  irigasi  dan  bangunan pengairan  lainnya;  (3)  pelabuhan,  Bandar  udara,  stasiun  kereta  api dan  terminal;  (4)  fasilitas  keselamatan  umum,  seperti  tanggul penanggulangan  bahaya  banjir,  lahar,  dan  lain-lain  bencana;  (5) tempat  pembuangan  sampah;  (6)  cagar  alam  dan  cagar budaya;  dan (6) pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.
Permasalahan  yang  hendak  dikaji  dalam  tulisan  ini dirumuskan  sebagai  berikut:  Apakah  cara  jual  beli,  tukar  menukar, atau  cara  lain  yang  disepakati  oleh  kedua  belah  pihak  dapat ditempuh oleh  instansi pemerintah dalam pengadaan tanah berskala kecil?
Perolehan Tanah dalam Pengadaan Tanah Berskala Kecil
Perolehan Tanah
Ada  3  (tiga)  pilihan  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan tanah  berskala  kecil  menurut  Pasal  20  Peraturan  Presiden  No.  36 Tahun  2005  dan  Pasal  54  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  No.  3  Tahun  2007,  yaitu  jual  beli,  atau tukar  menukar,  atau  cara  lain  yang  disepakati  oleh  kedua  belah pihak.  Penjelasan  masing-masing  cara  perolehan  tanah  tersebut adalah:

## Jual beli
Boedi  Harsono  menyatakan  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah dibagi menjadi 2 (dua) bentuk, yaitu: (1) Beralih, yang menunjuk pada pengertian  berpindahnya  hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain  karena pemegangnya  meninggal  dunia  (proses  pewarisan).  Dengan meninggalnya  pemegang  hak  atas  tanah,  maka  hak  atas  tanah berpindah kepada ahli warisnya; (2) Dialihkan, yang menunjuk pada pengertian  berpindahnya  hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain  karena perbuatan  hukum  yang  disengaja  dilakukan  dengan  tujuan  agar pihak  lain  tersebut  memperoleh  hak  itu.  Adapun  perbuatan  hukum tersebut dapat berupa jual beli, tukar menukar, hibah atau pemberian dengan wasiat. 1
Obyek  peralihan  hak  tidak  hanya  hak  atas  tanah.  Namun, dalam perkembangannya, termasuk obyek peralihan hak adalah Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun.  Hal  ini  diatur  dalam  Undang- undang  No.  16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun,  Peraturan Pemerintah  No. 4  Tahun  1988  tentang  Rumah Susun,  dan  Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dari 2  (dua)  bentuk  peralihan hak  atas  tanah  tersebut  di atas menunjukkan  bahwa  jual  beli  merupakan  peralihan  hak  atas  tanah yang  berbentuk  dialihkan.  Dalam  jual  beli  hak  terdapat  perbuatan hukum  yang sengaja  dilakukan  untuk  memindahkan  hak  dari pemegang haknya sebagai penjual kepada pihak lain sebagai pembeli.
Istilah jual  beli  disebutkan dalam Pasal 26 UUPA, yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. dalam pasal-pasal lainnya tidak ada kata yang menyebutkan jual beli, tetapi disebutkan sebagai
1 Boedi  Harsono,  Undang-undang  Pokok  Agraria,  Sedjarah  Penjusunan  Isi  dan
Pelaksanaannja , (Djakarta: Djambatan, 1971), hlm.12

## Urip Santoso
dialihkan. 2 Pengertian  dialihkan  menunjukkan  suatu  perbuatan hukum  yang  disengaja  untuk  memindahkan  hak  atas  tanah  kepada pihak  lain  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  dan  hibah  wasiat.  [2] Istilah jual beli  disebutkan dalam Undang-undang  No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, atau disebut Undang- undang Pokok Agraria (UUPA), Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas  Tanah,  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997,  Peraturan Presiden No.  36  Tahun 2005.  Dalam peraturan perundang-undangan tersebut  hanya  menyebut  jual  beli,  namun  tidak  memberikan pengertian apa yang dimaksud jual beli.
Pengertian  jual  beli  dikemukakan  oleh  Boedi  Harsono,  yaitu perbuatan  hukum  yang  berupa  penyerahan  Hak  Milik  (penyerahan tanah  untuk  selama-lamanya)  oleh  penjual  kepada  pembeli,  yang pada  saat  itu  juga  pembeli  menyerahkan  harganya  kepada  penjual. 3 Jual  beli  tidak  sebatas  pada  Hak  Milik,  namun  dalam  peraturan perundang-undangan  disebutkan  bahwa  obyek  jual  beli  adalah  Hak Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Pakai,  dan  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun.  Jual  beli  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun  adalah  suatu  perbuatan  hukum  untuk menyerahkan  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah Susun untuk selama-lamanya dari pemegang haknya sebagai penjual kepada  pihak  lain  sebagai  pembeli,  dan  secara  bersamaan  pihak pembeli  menyerahkan  sejumlah  uang  yang  disepakati  oleh  kedua belah pihak sebagai harga kepada penjual.
Syarat  sahnya  pendaftaran  jual  beli  hak  atas  tanah  atau  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah Susun  ada 2  (dua)  macam, yaitu:  Pertama, Syarat materiil. Pemegang hak atas tanah atau pemilik satuan rumah sebagai  penjual  berhak  dan  berwenang  menjual  hak  atas  tanah  atau Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun,  sedangkan  pembeli  harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek jual beli.
2 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika, 2007), hlm. 76.
3 Harsono, Undang-undang Pokok Agraria, hlm. 135.
Perolehan Tanah
Orang  yang  berhak  menjual  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik Atas  Satuan  Rumah  Susun  adalah  orang  yang  namanya  yang tercantum  dalam  tanda  bukti  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas Satuan Rumah Susun. Orang lain tidak dapat menjual hak atas tanah atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun,  kecuali  diberi  kuasa menjual  oleh  pemegang  hak  atas  tanah  atau  pemilik  satuan  rumah susun.
Orang yang berwenang menjual hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah orang yang memenuhi  kecakapan bertindak  atau  syarat  dewasa  untuk  melakukan  suatu  perbuatan hukum.  Kalau  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah Susun  yang  akan  dijual  tersebut  merupakan  harta  bersama,  maka yang berwenang  menjualnya adalah orang yang namanya  tercantum dalam tanda bukti  hak dengan  persetujuan  terlebih dahulu  dari istri atau  suaminya.  Kalau  penjualnya  belum  dewasa,  maka  yang berwenang  menjual  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun tersebut adalah walinya.
Syarat  materiil  bagi  pembeli,  yaitu  pembeli  harus  memenuhi syarat  sebagai  subyek  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek jual beli. Kalau obyek jual beli itu berupa  tanah  Hak  Milik  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun yang  berdiri  di  atas  tanah  Hak  Milik,  maka  pihak  yang  dapat membeli adalah seseorang atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai  subyek  Hak  Milik.  Demikian  pula,  kalau  obyek  jual  belinya Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai,  maka  yang dapat  membeli  adalah  orang  atau  badan  hukum  yang  memenuhi syarat  sebagai  subyek  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  dan Hak Pakai.
Kedua , syarat  formal. Dalam rangka pendaftaran pemindahan hak, maka jual beli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Syarat  jual  beli  harus dibuktikan  dengan  akta  PPAT  diatur  dalam  Pasal;  37  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997,  yaitu  “Peralihan  hak  atas tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  melalui  jual  beli (garis  bawah  penulis),  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan  dan  perbuatan  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali

## Urip Santoso
pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Dengan  telah dibuatnya akta  jual beli  oleh PPAT, maka pada saat itu telah terjadi pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari pemegang haknya sebagai penjual kepada pihak  lain  sebagai  pembeli.  Namun,  pemindahan  hak  ini  hanya diketahui oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli), pihak ketiga tidak  mengetahui  adanya  jual  beli  tersebut.  Agar  pihak  ketiga mengetahuinya,  maka  jual  beli  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun  tersebut  harus  didaftarkan  ke  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Pendaftaran pemindahan hak tersebut  merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat  dan  dimaksudkan untuk  dilakukan  perubahan  nama  pemegang  hak  atas  tanah  atau pemilik  satuan  rumah  susun  yang  tercantum  dalam  sertipikat  dari pemegang  hak  yang  lama  sebagai  penjual  menjadi  pemegang  hak yang  baru  sebagai  pembeli  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota setempat serta dicatat dalam Buku Tanah.

## Tukar Menukar.
Seperti halnya dengan jual beli, tukar menukar hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun merupakan peralihan hak yang  berbentuk  dialihkan,  yaitu  saling berpindahnya hak  atas  tanah atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  dari  pemegang  haknya kepada pihak lain.
Istilah  tukar  menukar  disebutkan  dalam  UUPA,  Peraturan Pemerintah  No. 40 Tahun  1996,  Peraturan  Pemerintah  No. 24  Tahun 1997,  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005.  Dalam  peraturan perundang-undangan  tersebut  hanya  menyebut  tukar  menukar, namun  tidak  memberikan  pengertian  apa  yang  dimaksud  tukar menukar.
Boedi Harsono menyatakan bahwa Hak Milik atas tanah dapat juga  beralih  karena  tanahnya  ditukar  dengan  tanah  yang  lain. 4 Bedanya dengan peralihan hak  karena  jual beli  adalah bahwa  dalam
4 Ibid., hlm. 121.
Perolehan Tanah
hal  tukar  menukar  pemilik  memperoleh  benda  lain  sebagai  ganti daripada  tanah  Hak  Milik  yang  diserahkan.  Tukar  menukar  tidak sebatas  pada  Hak  Milik,  namun  dalam  peraturan  perundang- undangan disebutkan bahwa obyek tukar menukar adalah Hak Guna Usaha, Hak Guna  Bangunan,  Hak Pakai, dan  Hak Milik  Atas Satuan Rumah Susun.
Tukar  menukar  bukan  diartikan  sebagai  suatu  perjanjian dalam  mana  seorang  pemilik  tanah  berjanji  akan  menyerahkannya kepada pihak lain,  tetapi merupakan perbuatan hukum yang berupa peralihan  Hak  Milik  atas  tanah  yang  bersangkutan  kepada  pihak yang  menukarnya.  Sebab  itu  tidak  diatur  dalam  hukum  perjanjian, tetapi dalam hukum tanah. 5
Tukar  menukar  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  Susun  adalah  suatu  perbuatan  hukum  berupa  saling menyerahkan  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah Susun  untuk  selama-lamanya  dari  pemegang  hak  yang  satu  kepada pemegang hak yang lain. Dalam tukar menukar hak ini, kedua belah pihak sebagai pemegang hak saling menukarkan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susunnya.
Ada  2  (dua)  syarat sahnya pendaftaran  pemindahan  hak atas tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  melalui  tukar menukar,  yaitu:    Pertama,  syarat  materiil.  Para  pemegang  hak  atas tanah atau pemilik satuan rumah berhak dan berwenang menukarkan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, sedangkan para  pemegang  hak  atas  tanah  atau  pemilik  satuan  rumah  susun harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek tukar menukar.
Orang  yang  berhak  menukarkan  hak  atas  tanah  atau  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  adalah  orang  yang  namanya  yang tercantum  dalam  tanda  bukti  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun.  Orang  lain  tidak  dapat  menukarkan  hak  atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, kecuali diberi kuasa menukarkan  oleh  pemegang  hak  atas  tanah  atau  pemilik  satuan rumah susun.
5 Effendi  Perangin,  Hukum  Agraria  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi  Hukum, (Jakarta, Rajawali, 1989), hlm. 33

## Urip Santoso
Orang yang berwenang menukarkan hak atas tanah atau Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  adalah  orang  yang  memenuhi kecakapan  bertindak  atau  syarat  dewasa  untuk  melakukan  suatu perbuatan hukum. Kalau hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah  Susun  yang  akan  dipertukarkan  tersebut  merupakan  harta bersama,  maka  yang  berwenang  menukarkan  adalah  orang  yang namanya  tercantum  dalam  tanda  bukti  hak  dengan  persetujuan terlebih  dahulu  dari  istri  atau  suaminya.  Kalau  pihak  yang menukarkan belum dewasa, maka yang berwenang menukarkan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tersebut adalah walinya.
Syarat materiil bagi para pihak, yaitu kedua belah pihak harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan  Rumah  Susun  yang  menjadi  obyek  tukar  menukar.  Kalau tukar  menukar  itu  berupa  tanah  Hak  Milik  atau  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun  yang  berdiri  di  atas  tanah  Hak  Milik,  maka pihak  yang  dapat  menukarkan  adalah  seseorang  atau  badan  hukum yang  memenuhi  syarat  sebagai  subyek  Hak  Milik.  Demikian  pula, kalau  obyek  tukar  menukarnya  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan,  dan  Hak  Pakai,  maka  yang  dapat  menukarkan  adalah orang atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai subyek Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai.
Kedua ,  syarat  formal.  Dalam  rangka  pendaftaran  pemindahan hak, maka tukar menukar hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah  Susun  harus  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Syarat  tukar  menukar  harus  dibuktikan  dengan  akta  PPAT diatur  dalam  Pasal;  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun 1997,  yaitu  “Peralihan  hak  atas  tanah  taua  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  Susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar  (garis  bawah  dari penulis),  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Dengan telah dibuatnya akta tukar menukar oleh PPAT, maka pada saat itu telah terjadi pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik
Perolehan Tanah
Atas Satuan Rumah Susun dari pemegang haknya kepada pihak lain. Namun, pemindahan hak ini hanya diketahui oleh kedua belah pihak, pihak ketiga tidak mengetahui adanya tukar menukar tersebut. Agar pihak  ketiga  mengetahuinya,  maka  tukar  menukar  hak  atas  tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tersebut harus didaftarkan ke  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat.  Pendaftaran pemindahan hak tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat dan dimaksudkan  untuk  dilakukan  perubahan  nama  pemegang  hak atas tanah  atau  pemilik  satuan  rumah  susun  yang  tercantum  dalam sertipikat dari pemegang hak yang lama menjadi pemegang hak yang baru oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat serta dicatat dalam Buku Tanah.

## Cara lain yang Disepakati oleh Kedua Belah Pihak.
Bentuk  perolehan  hak  atas  tanah  dalam  pengadaan  tanah berskala  kecil  melalui  cara  lain  yang  disepakati  oleh  kedua  belah pihak  adalah  pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  oleh pemegang haknya. Dalam peraturan perundang-undangan ditegaskan  bahwa  pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah merupakan salah satu faktor hapusnya hak atas tanah. Hapusnya hak atas  tanah  diatur  dalam  UUPA  dan  Peraturan  Pemerintah  No.  40 Tahun 1996.
Menurut  Pasal  1  angka  6  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun 2005  jo  Pasal  1  angka  3  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  No.  21  Tahun  1994  tentang  Tata  Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal, yang  dimaksud  pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  adalah kegiatan  melepaskan  hubungan  hukum  antara  pemegang  hak  atas tanah  dengan  tanah  yang  dikuasainya  dengan  pemberian  ganti kerugian atas dasar musyawarah. Dengan pelepasan atau penyerahan hak  atas  tanah,  maka  terputus  sudah  hubungan  hukum  antara pemegang  hak  atas  tanah  dengan  tanah  yang  dikuasainya. Terputusnya  hubungan  hukum  antara  pemegang  hak  atas  tanah dengan  hak  atas  tanah  yang  dikuasainya  tersebut  terjadi  dengan pemberian  ganti  kerugian  yang  bentuk  dan  besarnya  ditetapkan dalam  musyawarah  antara  pihak  yang  memerlukan  tanah  dengan pemegang hak atas tanah.

## Urip Santoso
Pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  didahului  oleh musyawarah antara pihak yang memerlukan tanah dengan pemegang hak atas tanah mengenai bentuk  dan besarnya ganti  kerugian. Kalau sudah  tercapai  kesepakatan  dalam  musyawarah  mengenai  bentuk dan  besarnya  ganti  kerugian,  maka  dibuatlah  akta  pelepasan  atau penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  notaries,  atau  surat  pernyataaan pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  pemegang  hak  atas tanah.  seiring  dengan  penandatanganan  akta  pelepasan  atau penyerahan  hak  atas  tanah,  surat  pernyataan  pelepasan  atau penyerahan  hak  atas  tanah,  maka  pihak  yang  memerlukan  tanah menyerahkan ganti kerugian secara langsung  kepada pemegang hak atas tanah.
Menurut  Arie  Sukanti  Hutagalung,   acara  pelepasan  hak  ini ditempuh  jika  pihak  yang  bermaksud  memperoleh  dan  menguasai tanah  yang  berstatus  Hak  Milik  atau  Eks  Hak  Milik  Adat,  namun tidak  memenuhi  syarat  sebagai  subyek  pemegang  hak  atas  tanah tersebut  melalui  pemindahan/peralihan  hak  secara  langsung. 6 Pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  pemegang  haknya ditempuh oleh pihak yang memerlukan tanah disebabkan pihak yang memerlukan  tanah  tidak  dapat  memperoleh  tanah  yang  berstatus Hak Milik melalui cara jual beli. Pihak yang memerlukan tanah tidak memenuhi  syarat  sebagai  subyek  Hak  Milik,  sehingga  untuk memperoleh  tanah yang berstatus  Hak  Milik  ditempuh  melalui  cara pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  pemegang  haknya dengan pemberian ganti kerugian.
Boedi Harsono menyatakan bahwa dengan pelepasan hak atas tanah  tidak  berarti  bahwa  hak  atas  tanah  berpindah  dari  pemegang hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain  yang  memberikan  ganti  kerugian, melainkan hak atas tanah tersebut hapus dan kembali menjadi tanah Negara  atau  tanah  yang  dikuasai  langsung  oleh  Negara.  Pelepasan hak atas tanah  merupakan salah satu faktor penyebab hapusnya hak atas tanah dan bukan pemindahan hak atas tanah. 7 Dengan pelepasan hak  atas  tanah  oleh  pemegang  haknya,  hak  atas  tanah  tidak
6 Arie Sukanti Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, (Jakarta: Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, 2005), hlm. 178.
7 Boedi  Harsono,  “Aspek  Yuridis  Penyediaan  Tanah”,  Majalah  Hukum  dan Pembangunan , Nomor 2 tahun XX, (April, 1990), hlm. 168.
Perolehan Tanah
berpindah  kepada  pihak  yang  memberikan  ganti  kerugian  (pihak yang memerlukan tanah), melainkan memutuskan hubungan hukum antara  pemegang  hak  atas  tanah  dengan  hak  atas  tanah  yang dikuasainya  dan  berakibat  hak  atas  tanah  menjadi  hapus  serta tanahnya  kembali  menjadi  tanah  Negara  atau  tanah  yang  dikuasai langsung oleh Negara.
Setelah  dibuatkan  akta  pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas tanah,  atau  surat  pernyataan  pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas tanah,  pihak  yang  memberikan  ganti  kerugian  (pihak  yang memerlukan  tanah)  mengajukan  permohonan  pemberian  hak  atas tanah  Negara  atas  tanah  yang  dilepaskan  atau  diserahkan  kepada Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  melalui Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat.  Kalau  semua persyaratan yang ditentukan dalam permohonan pemberian hak atas tanah  Negara  dipenuhi  oleh  pemohon  (pihak  yang  memerlukan tanah),  maka  oleh  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia,  atau  pejabat  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia yang diberi pelimpahan kewenangan, yaitu Kepala Kantor Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  Provinsi  atau  Kepala  Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat  diterbitkan  Surat  Keputusan Pemberian Hak (SKPH). SKPH didaftarkan oleh pemohon pemberian hak  atas  tanah  negara  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  setempat  untuk  dicatat  dalam  Buku  Tanah  dan diterbitkan  sertipikat  hak  atas  tanah  sesuai  yang  dimohon  sebagai tanda bukti haknya.

## Analisis  terhadap  Cara  Perolehan  Tanah  dalam  Pengadaan  Tanah Berskala Kecil
Pihak  yang  memerlukan  tanah  dalam  pengadaan  tanah berskala  kecil  adalah  instansi  Pemerintah,  yang  meliputi  Lembaga Negara,  Departemen,  Lembaga  Pemerintah  Non  Departemen, Pemerintah  Provinsi,  Pemerintah  Kabupaten/Kota.  Hak  penguasaan atas  tanah yang dapat  dikuasai oleh  instansi Pemerintah adalah Hak Pakai  yang  bersifat  right  to  use  tidak  right  op  dispossal,  atau  Hak Pengelolaan.
Pada umumnya, hak atas tanah yang diperlukan oleh instansi Pemerintah dalam pengadaan tanah berskala kecil berasal dari tanah

## Urip Santoso
Hak  Milik,  dan tidak menutup kemungkinan  berasal  dari  tanah Hak Guna  Bangunan  atau  tanah  Hak  Pakai.  Asal  hak  atas  tanah  yang diperlukan  oleh  instansi  Pemerintah  menentukan  cara  perolehan tanah  yang  dapat  ditempuh  oleh  instansi  Pemerintah  dalam pengadaan tanah berskala kecil.
Pasal  20  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005  jo  Pasal  54 Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  2007 menetapkan  3  (tiga)  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan  tanah berskala kecil, yaitu jual beli, tukar menukar, atau pelepasan hak atas tanah.  masing-masing  cara  perolehan  tanah  akan  dianalisis  sebagai berikut:  Pertama,  Jual  beli.  Kalau  cara  perolehan  tanah  dalam pengadaan  tanah  berskala  kecil  ditempuh  melalui  jual  beli,  maka instansi  Pemerintah  yang  memerlukan  tanah  berkedudukan  sebagai pihak  pembeli,  sedangkan  pihak  yang  tanahnya  diperlukan  oleh instansi  Pemerintah  berkedudukan  sebagai  penjual.  Kalau  jual  beli tersebut  ditempuh  sebagai  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan tanah  berskala  kecil  oleh  instansi  Pemerintah,  maka  akan  terjadi pemindahan  hak  atas  tanah  dari  pemegang  hak  atas  tanah  sebagai penjual kepada instansi  Pemerintah yang  memerlukan  tanah sebagai pembeli.
Instansi  Pemerintah yang memerlukan  tanah  sebagai  pembeli merupakan subyek Hak  Pakai yang  bersifat right  to use tidak  right  of dispossal atau  Hak  Pengelolaan,  sedangkan  pihak  penjual  pada umumnya merupakan subyek Hak Milik.
Syarat sah materiil dalam pemindahan hak atas tanah melalui jual  beli,  adalah  pihak  pemegang  hak  atas  tanah  sebagai  penjuak berhak dan berwenang menjual hak atas tanahnya,  sedangkan pihak pembeli harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli hak atas tanah. Dari segi syarat materiil dalam jual  beli  hak  atas  tanah  ini,  instansi  Pemerintah  yang  memerlukan tanah  yang  berkedudukan  sebagai  pembeli  tidak  memenuhi  syarat materiil sebagai subyek hak dari hak atas tanah yang akan dibelinya. Kalau hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli adalah Hak Milik, maka  jual  beli  hak  atas  tanah  tidak  dapat  dilaksanakan  disebabkan menemui  hambatan  yuridis  yaitu  instansi  Pemerintah  yang memerlukan tanah bukan atau tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik.
Perolehan Tanah
Apabila  jual  beli  hak  atas  tanah  antara  instansi  Pemerintah yang  memerlukan  tanah  sebagai  pembeli  dan  pemilik  tanah  sebagai penjual  tetap  dilakukan,  maka  berdasarkan  ketentuan  Pasal  26  ayat (2)  UUPA  jual  beli  Hak  Milik  atas  tanah  batal  demi  hukum  dan berakibat  hak  atas  tanah  yang  diperjualbelikan  menjadi  hapus  dan tanahnya kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Dari  segi  syarat  formal  dalam  pendaftaran  pemindahan  hak atas  tanah  melalui  jual  beli  sebagaimana  ditegaskan  dalam  Pasal  37 ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  harus  dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yang berwenang. Dari  segi  syarat  formal  ini,  PPAT  berwenang  untuk  tidak membuatkan  akta  jual  beli  disebabkan  instansi  Pemerintah  yang memerlukan  tanah  sebagai  pembeli  tidak  memenuhi  syarat  sebagai subyek  Hak  Milik  yang  menjadi  obyek  jual  beli  tanah.  Kewenangan untuk  menolak  membuatkan  akta  jual  beli  oleh  PPAT  ditegaskan dalam  Pasal 39 ayat  (1)  huruf  c  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun 1997.  Oleh  karena  jual  beli  hak  atas  tanah  tidak  dibuktikan  dengan akta  PPAT,  maka  permohonan  pendaftaran  pemindahan  hak  atas tanahnya  ditolak  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota setempat.
Dengan  demikian,  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan tanah berskala kecil oleh instansi Pemerintah yang memerlukan tanah melalui  jual  beli  tidak  dapat  dilaksanakan  disebabkan  menemui hambatan yuridis, yaitu tidak terpenuhinya syarat materiil dan syarat formal dalam jual beli hak atas tanah.
Kedua , tukar menukar. Kalau pengadaan tanah  berskala  kecil, perolehan tanahnya ditempuh melalui tukar menukar, maka instansi Pemerintah  yang  memerlukan  tanah  dan  pemegang  hak  atas  tanah saling  menukar  hak  atas  tanahnya.  Kalau  tukar  menukar  dalam pengadaan  tanah berskala kecil  oleh  instansi Pemerintah, maka akan terjadi  pemindahan  hak  atas  tanah  dari  pemegang  hak  atas  tanah kepada  instansi  Pemerintah  yang memerlukan  tanah  dan  sebaliknya hak  atas  tanah  yang  dikuasai  oleh  instansi  Pemerintah  yang memerlukan tanah berpindah kepada pemegang hak atas tanah.
Instansi  Pemerintah yang memerlukan  tanah  sebagai  pembeli merupakan subyek Hak  Pakai yang  bersifat right  to use tidak  right  of disposal, atau  Hak  Pengelolaan,  sedangkan pihak  pemegang  hak atas

## Urip Santoso
tanah  yang  tanahnya  diperlukan  oleh  instansi  Pemerintah  pada umumnya merupakan subyek Hak Milik.
Dalam tukar menukar hak atas tanah, para pihaknya haruslah sama-sama memenuhi syarat sebagai subyek hak dari hak atas tanah yang  menjadi  obyek  tukar  menukar  hak  atas  tanah,  misalnya  kalau hak  atas  tanah  yang  menjadi  obyek  tukar  menukarnya  adalah  Hak Milik, maka para pihaknya haruslah memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik.
Syarat  sah  materiil  dalam  pendaftaran  pemindahan  hak  atas tanah  melalui  tukar  menukar  adalah  kedua  belah  pihak  harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang menjadi obyek tukar  menukar  hak atas  tanah.  Dari  segi syarat  materiil  dalam  tukar menukar hak atas tanah, instansi Pemerintah yang memerlukan tanah yang  berkedudukan  sebagai  pihak  yang  memerlukan  tanah  tidak memenuhi  syarat  mareriil  sebagai  subyek  hak  atas  tanah  yang ditukarnya.  Kalau  hak  atas  tanah  yang  diperlukan  oleh  instansi Pemerintah berstatus Hak Milik, maka tukar menukar hak atas tanah tidak  dapat  dilaksanakan  disebabkan  menemui  hambatan  yuridis yaitu  instansi  Pemerintah  yang  memerlukan  tanah  bukan  atau  tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik.
Apabila  tukar  menukar  hak  atas  tanah  antara  instansi Pemerintah  sebagai  pihak  yang  memerlukan  tanah  dan  pemegang hak atas tanah sebagai pihak yang diperlukan tetap dilakukan, maka berdasarkan  ketentuan  Pasal  26 ayat  (2)  UUPA,  tukar  menukar  Hak Milik atas tanah batal demi hukum dan berakibat hak atas tanah yang dipertukarkan  menjadi  hapus  dan  tanahnya  kembali  menjadi  tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
Dari  segi  syarat  formal  dalam  pendaftaran  pemindahan  hak atas  tanah  melalui  tukar  menukar  sebagaimana  ditegaskan  dalam Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yang berwenang. Dari segi syarat formal ini, PPAT berwenang untuk tidak membuatkan  akta  tukar  menukar  disebabkan  instansi  Pemerintah sebagai  pihak  yang  memerlukan  tanah  tidak  memenuhi  syarat sebagai subyek Hak Milik yang menjadi obyek tukar menukar tanah. Kewenangan  untuk  menolak  membuatkan  akta  tukar  menukar  oleh PPAT  ditegaskan  dalam  Pasal  39  ayat  (1)  huruf  c  Peraturan
Perolehan Tanah
Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Oleh karena tukar menukar atas tanah tidak  dibuktikan  dengan akta PPAT,  maka permohonan pendaftaran pemindahan  hak  atas  tanahnya  ditolak  oleh  Kepala  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Dengan  demikian,  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan tanah berskala kecil oleh instansi Pemerintah yang memerlukan tanah melalui  tukar  menukar  tidak  dapat  dilaksanakan  disebabkan menemui  hambatan yuridis, yaitu tidak  terpenuhinya syarat materiil dan syarat formal dalam tukar menukar hak atas tanah.
Ketiga , pelepasan hak atas tanah. Kalau perolehan tanah dalam pengadaan tanah berskala kecil ditempuh melalui cara pelepasan atau penyerahan  hak  atas  tanah,  maka  instansi  Pemerintah  yang memerlukan  tanah  berkedudukan  sebagai  pihak  yang  menerima pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, sedangkan pemegang hak atas  tanah  berkedudukan  sebagai  pihak  yang  melepaskan  atau menyerahkan hak atas tanah.
Pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  dapat  dilakukan apabila  telah  mencapai  kesepakatan  dalam  musyawarah  antara instansi Pemerintah yang memerlukan tanah dan pemegang hak atas tanah  mengenai  bentuk  dan  besarnya  ganti  kerugian.  Kalau  sudah mencapai  kesepakatan  dalam  musyawarah  mengenai  bentuk  dan besarnya  ganti  kerugian,  maka  dibuatlah  akta  pelepasan  atau penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  notaris,  atau  surat  pernyataan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah oleh pemegang haknya.
Yang menentukan dalam pelepasan atau penyerahan hak atas tanah adalah  tercapainya kesepakatan  dalam  musyawarah mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian antara instansi Pemerintah yang memerlukan tanah dengan pemegang hak atas tanah, dan pihak yang melepaskan  atau  menyerahkan  hak  atas  tanah  adalah  orang  yang berhak  dan  berwenang  melepaskan  atau  menyerahkan  hak  atas tanahnya.  Dalam  pelaksanaan  pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas tanah  tidak  ada  syarat  materiil  bagi  instansi  Pemerintah  yang memerlukan  tanah,  yaitu  tidak  ada  syarat  instansi  Pemerintah  yang memerlukan  tanah  harus  memenuhi  syarat  sebagai  subyek  hak  dari hak  atas  tanah  yang  dilepaskan  atau  diserahkan.  Dalam  pelepasan atau penyerahan hak atas tanah tidak terpengaruh asal status hak atas

## Urip Santoso
tanah  yang  diperlukan  oleh  instansi  Pemerintah,  apakah  Hak  Milik, atau Hak Guna Bangunan.
Dengan  demikian,  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan tanah berskala kecil oleh instansi Pemerintah yang memerlukan tanah melalui  pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  pemegang haknya  dapat  dilaksanakan  disebabkan  tidak  adanya  hambatan yuridis dalam perolehan tanahnya.

## Penutup
Dari  3  (tiga)  cara  perolehan  tanah  dalam  pengadaan  tanah berskala  kecil  menurut  Peraturan  Presiden  No.  36  Tahun  2005  jo Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 3  Tahun  2007,  cara  perolehan  tanah  melalui  jual  beli  dan  tukar menukar  tidak  dapat  dilakukan  oleh  instansi  Pemerintah  yang memerlukan tanah disebabkan instansi Pemerintah yang memerlukan tanah  tidak  memenuhi  syarat  materiil  dalam  pelaksanaan  jual  beli atau tukar menukar tanah. Di dalam cara perolehan tanah melalui jual beli dan tukar-menukar, instansi Pemerintah yang memerlukan tanah yang  berkedudukan  sebagai  pihak  yang  memerlukan  tanah  tidak memenuhi  syarat  mareriil  sebagai  subyek  hak  atas  tanah  yang  akan dibeli atau ditukarnya.
Cara  perolehan  tanah  yang  dapat  dilakukan  oleh  instansi Pemerintah  dalam  pengadaan  tanah  berskala  kecil  adalah  melalui pelepasan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  pemegang  haknya dengan pemberian ganti kerugian. Pelepasan hak atas tanah tersebut dapat  dilakukan  apabila  telah  mencapai  kesepakatan  dalam musyawarah,  yang  mencakup  bentuk  dan  besarnya  ganti  kerugian, antara  instansi  Pemerintah  yang  memerlukan  tanah  dan  pemegang hak  atas  tanah  mengenai  bentuk  dan  besarnya  ganti  kerugian,  yang selanjutnya dibuatlah akta pelepasan atau penyerahan hak atas tanah oleh  notaris,  atau  surat  pernyataan  pelepasan  atau  penyerahan  hak atas tanah oleh pemegang haknya.

## Daftar Pustaka
Harsono, Boedi. Undang-undang Pokok Agraria, Sedjarah Penjusunan Isi dan Pelaksanaannja. Djambatan: Djakarta, 1971.
Perolehan Tanah
Hutagalung,  Arie  Sukanti.  Tebaran  Pemikiran  Seputar  Masalah  Hukum Tanah. Jakarta:  Lembaga  Pemberdayaan  Hukum  Indonesia, 2005.
Perangin,  Effendi. Hukum  Agraria  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang
Praktisi Hukum. Jakarta: Rajawali, 1989.
Sutedi,  Adrian.  Peralihan  Hak Atas  Tanah dan  Pendaftarannya. Jakarta:
Sinar Grafika,  2007.
Undang-undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- pokok Agraria.
Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Presiden No.  36 Tahun 2005 tentang  Pengadaan  Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan  Presiden  No.  65  Tahun  2006  tentang  Perubahan  Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  No.  1  Tahun  1994  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 3  Tahun  2007  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Presiden Nomor  36  Tahun  2005  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  Sebagaimana  Telah Diubah  dengan  Peraturan  Presiden  Nomor  65  Tahun  2006  tentang Perubahan  Atas  Peraturan  Presiden  Nomor  36  Tahun  2005  tentang Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum.

## Urip Santoso
Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  No. 21  Tahun  1994  tentang Tata  Cara   Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal.