## PEMBUATAN PETA ZONA NILAI TANAH UNTUK MENGETAHUI PERUBAHAN NILAI TANAH DI KECAMATAN RUNGKUT

## MAP ZONE LAND CHANGES TO MONITORING OF CHANGE THE VALUE OF LAND AT DISTRICT RUNGKUT
Udiana Wahyu Deviantari 1 , Yanto Budisusanto 1 , Feni Arafah 2
1 Jurusan Teknik Geomatika FTSP-ITS Surabaya, 2 Jurusan Teknik Geodesi ITN Malang Email: udiana@geodesy.its.ac.id

## Abstrak
Perkembangan nilai tanah tidak bisa dilepaskan dari perkembangan pembangunan.Pembangunan MERR ( Middle East Ring  Road )  mengakibatkan  permukiman  dan  kegiatan  bisnis  lainnya  di  sekitar  MERR  menjadi  berkembang  pesat. Berdasarkan RTRW Kota Surabaya no. 3 tahun 2007 tentang Rencana jaringan Jalan Utama Kota Surabaya dijelaskan bahwa  penggunaan  lahan  di  sepanjang  jalan  MERR  II-C  diperuntukkan  sebagai  ruang  perdagangan  dan  jasa  serta ruang sarana pelayanan umum. Dengan banyaknya aktivitas di tempat tersebut, maka lahan yang jumlahnya terbatas akan  diperebutkan  agar  manusia  tetap  dapat  memperoleh  keuntungan  yang  maksimal.  Kecepatan  perubahan nilai/harga pasar tanah di kawasan tersebut menyebabkan pengguna di bidang properti kurang update mengenai nilai tanah. Untuk mengetahui nilai tanah atau harga pasar terkini dapat diperoleh dengan menggunakan peta Zona Nilai Tanah  (ZNT).  Peta  ZNT  adalah  area  yang  menggambarkan  nilai  tanah  yang  relatif  sama.  Data  nilai  tanah  yang digunakan  adalah  nilai  pasar  tahun  2010-2014.Pembuatan  peta  ZNT  menggunakan  teknik  analisis  spasial  dengan membuat  zona-zona  yang  berbentuk  luasan  atau  poligon  yang  mewakili  nilai  tanah  tertentu  sesuai  dengan  kondisi nyata  di  lapangan  dari  nilai  transaksi  jual  beli.Hasil  pengolahan  Peta  ZNT  di  6  Kelurahan  pada  Kecamatan  rungkut adalah adanya perubahan nilai tanah tertinggi terletak di zona AC dan zona AH  Kelurahan Kalirungkut dan perubahan nilai  tanah  terendah  terletak  di  zona  FH  di  Kelurahan  Rungkut  Kidul.  Perubahan  nilai  tanah  yang  terjadi  kelurahan Kalirungkut  karena  memiliki  kepadatan  penduduk  dan  aktivitas  sosial  cukup  tinggi  yang  dekat  dengan  tempat pendidikan.  Sedangkan  perubahan    nilai  tanah  terjadi  di  Kelurahan  Rungkut  Kidul  karena  adanya  perkembangan pendidikan, yang mana zona tersebut dekat dengan tempat pendidikan (Kampus UPN) dan aksesibilitas menuju jalan MERR.

## Kata Kunci :  Peta Zona Nilai Tanah, MERR, Nilai Tanah

## Abstract
The rising of land value is closely related to development process. Middle East Ring Road (MERR) development results in the rapid growth of settlement and other business activities around it. Based on RTRW Surabaya no. 3/2007 about Main  Road  Network  Plan,It  wasstated  that  the  land  use  along  MERR  II-C  will  be  allocated  for  trading,  service,  and public  facilities.    With  so  many  activities  at  the  site,  thelimited    land  will  be  fought  among  users  in  order  to  gain maximum benefit. The rapid change in the value / market price of land in the region led to users struggling in keeping updates of land value.Determining the land value or land marketcan be obtained by using Land Value Zone (ZNT) map. ZNT map illustrates areas that has arelatively similar land value. Land value data used in this study is the land market in 2010-2014. The production of land value mapwas by using spatial analysis techniques to create zones or polygon- shaped  area  that  represents  the  land  value  in  accordance  with  the  real  conditions  in  the  field  on  buying  or  selling value.ZNT processing results in 6 Village in Rungkut District show a change in the land value; the highest is located in the  zone  AC  and  AH  in  Kalirungkut  sub  district,  while  the  least  changes  is  in  zone  FH  in  Rungkut  Kidul  sub  district. Changes in land value occursin Kalirungkut sub district because of population density and high social activities.While the  change  in  the  land  value  in  the  Rungkut  Kidul  sub  district  is  due  to  the  development  of  education  activity, availability of education facility (UPN campus) and accessibility to MERR.
Keywords :  Land value Zone Map, MERR, Land value

## PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Perkembangan  perkotaan  merupakan  proses perubahan  keadaan  yang  berjalan  alami  atau karena  proses  dengan  campur  tangan  manusia. Pusat  kota  akan  semakin  padat  dengan bertambahnya  manusia  yang  menepati  lokasi tersebut,  dan  ketika  manusia  sudah  tidak memperoleh  tempat  lagi  di  pusat  kota,  maka mereka  akan  menepati  lokasi  –  lokasi  di  dekat pusat kota agar tetap dapat mencapai pusat kota dengan mudah (Maulana dkk, 2013).
Pembangunan MERR ( Middle  East  Ring  Road ) membuat    permukiman  dan  kegiatan  bisnis lainnya  di  sekitar  MERR  menjadi  berkembang pesat. Menurut Surabaya Post 2012, kawasan ini akan  makin  ramai  apabila  pemerintah  berhasil membangun  tembus  ke  Bandara  Juanda. Kawasan  sekitar  MERR      memiliki  aksesibilitas yang  tinggi  karena  mudah  dijangkau.  Dengan semakin banyaknya aktivitas di tempat tersebut, maka  lahan  yang  jumlahnya  terbatas  akan diperebutkan agar manusia tetap bisa memperoleh keuntungan yang maksimal (Wahyuningsih dalam Maulana, 2013).
Tingginya  permintaan  lahan  di  kawasan  sekitar MERR menyebabkan  perubahan  harga  lahan yangcenderung meningkat. Kecepatan perubahannilai/harga  pasar  tanah  di  kawasan tersebutmenyebabkan  pengguna  di  bidang properti  kurang update tentang  nilai  tanah.Oleh karena  itu  perlu  dilakukannya  penelitian mengenai  nilai  tanah  di  wilayah  Kecamatan Rungkut    berdasarkan  peta  Zona  Nilai  Tanah (ZNT)  agar  dapat  memberikan  informasi perubahan  nilai  tanah  bagi  pengguna  yang bergerak dibidang properti.

## Metodologi Penelitian
Data dan Peralatan - Data
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
1. Data harga tanah tahun 2010-2014
2. Peta RBI Surabaya tahun 1999
3. Peta Pendaftaran tanah tahun 2013
4. Citra WorldView Surabaya tahun 2012 -Peralatan
Peralatan yang digunakan dalam penelitian ini:
1. ArcGIS  10  untuk overlay dan  pembuatan layout
2. GPS Handheld untuk tracking batas  wilayah Kecamatan Rungkut
3. Kamera Dijital
4. Sistem Operasi digunakan untuk menjalankan software ArcGIS 10

## Pengolahan Data
Pengolahan data dalan penelitian adalah sebagai berikut:
1. Persiapan
a. Orientasi  lapangan,  untuk  melihat  kondisi harga tanah dan persil di lapangan
b. Pengumpulan data harga tanah
c. Pengadaan  Peta  RBI  Surabaya  yang  akan digunakan sebagai peta dasar
d. Pengadaan data citra resolusi tinggi
e. Data ZNT tahun 2010-2014
f. Menyiapkan  data-data  yang  berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah
2. Pengumpulan Data Harga Tanah, meliputi :
a. Harga transaksi
b. Harga penawaran
c. Merepresentasikan  kondisi  wilayah  yang akan dianalisis
3. Peta  RBI  Surabaya  digunakan  sebagai  peta dasar dalam penelitian ini. Untuk mendapatkan  batas  administrasi  dilakukan proses digitasi.
4. Citra  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah citra worldview tahun 2012yang sudah terkoreksi. Hal ini untuk memudahkan dalam penggunaan  citra  lebih  lanjut.Citra  resolusi tinggi  ini  digunakan  untuk  menampilkan informasi spasial tentang kondisi persil tanah terkini.
5. Peta pendafataran tanahdiperoleh dari Badan Pertanahan Nasional Surabaya.Peta
pendaftaran  tanah  yang  digunakan  adalah peta  tahun  2013.  Dari  peta  pendaftaran tanah ini diperoleh data tentang lokasi persil di  Kecamatan  Rungkut,  dimana  selanjutnya peta  pendaftaran  tanah  ini  digabungkan dengan  Peta  RBI  dan  data  tabular  harga tanah untuk menentukan zona nilai tanah.
6. Rekapitulasi data dilakukan untuk  merapikan data harga tanah yang sudah dikumpulkan.Semua  data  yang  diperoleh
direkap  dalam  suatu  formulir.Data  tersebut disesuaikan berdasarkan faktor jenis data dan waktuuntuk mempermudah kegiatan plotting data harga tanah.
7. Prosespengeplotan harga tanah hasil rekapitulasi  di overlay dengan  persil  tanah hasil  digitasi  sehingga  diperoleh  peta  persil tanah.
8. Pembutan  zona  awal  dilakukan  dengan membagi  zona  berdasarkan  penggunaan lahan dan harga tanah.
9. Klasifikasi ZNT dilakukan dengan
pengelompokan bidang tanah dalam satu ZNT dengan  mempertimbangkan  hal-hal  sebagai berikut :
a. Nilai Pasar Tanah yang hampir sama
b. Mempunyai potensi nilai yang mirip
c. Memperoleh  akses  fasilitas  sosial  dan fasilitas umum yang sama
d. Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda
10. Perhitungan luasan tiap ZNT perlu dilakukan untuk  mengetahui  seberapa  luas  area masing-masing  ZNT  dan  seberapa  luas perubahannya.
11. Hasil dari penelitian berupa  Peta Zona Nilai Tanah yang dapat menunjukkan nilai tanah suatu kawasan sekitar MERR

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Peta ZNT di Kelurahan Kalirungkut Berdasarkan peta ZNT pada kelurahan Kalirungkut  Tahun  2010-2014  pembagian  zona dibagi zona AA, zona AB, zona AC, zona AD, zona AE, zona AF, zona AG, zona AH, zona AI, zona AJ, zona  AK,  zona  AL,  zona  AM,  zona  AN,  zona AO, zona  AP,  zona  AQ,  zona  AR.  Dari  peta  tersebut dapat dilihat bahwa dalam rentang waktu 2010 – 2014 perubahan terbesar pada zona AC dan zona AH  yaitu  berturut  –  turut  sebesar  Rp 12.000.000/m 2 – Rp 15.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 .
Menurut  Menurut  Fahirah  F.  (2010)  kenaikan nilai  tanah  dipengaruhi  oleh  beberapa  faktor, antara  lain  faktor  fisik,  faktor  ekonomi,  faktor sosial,  dan  faktor  pemerintah.Berdasarkan gambar  1  dan  2,  zona  yang  mengalami perubahan  nilai  tanah  terletak  di  zona  AC  dan zona  AH.Pada  zona  tersebut  merupakan  lokasi
yang memiliki kepadatan penduduk dan aktivitas sosial  cukup  tinggi  yang  dekat  dengan  tempat pendidikan.

## Peta ZNT di Kelurahan Kedung Baruk
Berdasarkan  peta  ZNT  pada  kelurahan  Kedung Baruk  Tahun  2010-2014  pembagian  zona  dibagi zona  BA,  zona  BB,  zona  BC,  zona  BD,  zona  BE, zona  BF,  zona  BG,  zona  BH,  zona  BI.  Dari  peta tersebut  dapat  dilihat  bahwa  dalam  rentang waktu  2010  –  2014  perubahan  terbesar  pada zona  BB,  zona  BC,  zona  BD,  zona  BE,  zona  BG, zona BH, zona BI yaitu berturut – turut sebesar > Rp  15.000.000/m 2 ,  >Rp  15.000.000/m 2 ,  >Rp 15.000.000/m 2 ,  Rp  3.000.000/m 2 –  Rp 6.000.000/m 2 , Rp 9.000.000/m 2 – Rp 12.000.000/m 2 , Rp 6.000.000/m 2 – Rp 9.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp
6.000.000/m 2 .
Perubahan  nilai  tanah  di  kelurahan  Kedung Baruk  terjadi  karena  faktor  sosial  dan  faktor pemerintah.  Pada  zona    BB,BD,BE,BG,BH,  BI terjadi  kenaikan  nilai  tanah  karena  faktor  sosial dan ekonomi yaitu pertumbuhan dan kepadatan penduduk  dan  zona  tersebut  dekat  dengan daerah  komersial  dan  industri.  Zona  tersebut juga  terkait  dengan  aksesibilitas  menuju  daerah komersial  dan  industri  yaitu  melewati  jalan MERR .
Untuk faktor pemerintah yang dimaksud adanya rencana  tata  kota  yaitu  pembangunan  jalan MERR yang  melewati  kelurahan  Kedung  Baruk (zona BC).

## Peta ZNT di Kelurahan Penjaringan Sari
Berdasarkan peta ZNT pada kelurahan Penjaringansari  Tahun  2010-2014  pembagian zona dibagi zona CA, zona CB, zona CC, zona CD, zona  CE,  zona  CF,  zona  CG,  zona  CH,  zona  CI, zona CJ, zona CK. Dari peta tersebut dapat dilihat bahwa  dalam  rentang  waktu  2010  –  2014 perubahan terbesar pada zona CC, zona CF, zona CG,  zona  CH,  zona  CI,  zona  CK  yaitu  berturut  – turut sebesar Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp
3.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 .Perubahan nilai tanah di Kelurahan  Penjaringansari  diakibatkan  rencana tata  kota  yaitu  pembangunan  jalan MERR dan adanya  perkembangan  pendidikan  di  kawasan tersebut.

## Peta ZNT di Kelurahan Wonorejo
Berdasarkan peta ZNT pada kelurahan Wonorejo Tahun  2010-2014  pembagian  zona  dibagi  zona DA,  zona  DB,  zona  DC,  zona  DD,  zona  DE,  zona DF, zona DG, zona DH, zona DI, zona DJ, zona DK. Dari  peta  tersebut  dapat  dilihat  bahwa  dalam rentang waktu 2010 – 2014 perubahan terbesar pada zona DA, zona DE, zona DF, zona DH, zona DI,  zona  DJ,  zona  DK  yaitu  berturut  –  turut sebesar Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 ,
Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 .
Berdasarkan  gambar  7  dan  8,  Kelurahan Wonorejo  termasuk  kawasan  pinggir  dari Kecamatan  Rungkut.  Menurut  Adi  Narendra (2015),  perubahan  nilai  tanah  yang  diakibatkan adanya  perubahan  peruntukan/zoning  dari  RTH (Ruang  Terbuka  Hijau)    terjadi  di  kawasan pinggiran.  Perkembangan  kawasan  perkotaan menyebabkan perubahan penggunaan dari lahan pertanian ke permukiman.

## Peta ZNT di Kelurahan Medokan Ayu
Berdasarkan peta ZNT  pada kelurahan Medokan Ayu  Tahun  2010-2014  pembagian  zona  dibagi zona  EA,  zona  EB,  zona  EC,  zona  ED,  zona  EE, zona EF, zona EG, zona EH, zona EI, zona EJ, zona EK,  zona  EL,  zona  EM,  zona  EN,  zona  EO.  Dari peta tersebut dapat dilihat bahwa dalam rentang waktu  2010  –  2014  perubahan  terbesar  terjadi pada zona EA, zona EF, zona EG , zona EJ , zona EK, zona EL, zona EM, zona EN yang merupakan kawasan  permukiman  yaitu  berturut  –  turut sebesar Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp
3.000.000/m 2 –  Rp  6.000.000/m 2 ,  Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 6.000.000/m 2 – Rp 9.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 .
Kelurahan  Medokan  Ayu  mengalami  perubahan nilai  tanah  yang  diakibatkan  adanya  perubahan peruntukan/zoning  dari  RTH  (Ruang  Terbuka Hijau).Berdasarkan gambar  9  dan  10,  Kelurahan Medokan  Ayu  termasuk  kawasan  pinggir  dari Kecamatan Rungkut.

## Peta ZNT di Kelurahan Rungkut kidul
Berdasarkan  peta  ZNT  pada  kelurahan  Rungkut Kidul  Tahun  2010-2014  pembagian  zona  dibagi zona FA, zona FB, zona FC, zona FD, zonaF, zona EF, zona FG, zona FH, zona FI, zona FJ, zona FK, zona  FL,  zona  FM,  zona  FN.  Dari  peta  tersebut dapat dilihat bahwa dalam rentang waktu 2010 – 2014  perubahan  terbesar  terjadi  pada  zona  FA, zona FH, zona FI , zona FJ , zona FK, zona FL, zona FN yang merupakan kawasan permukiman yaitu berturut  –  turut  sebesar  Rp  1.000.000/m 2 –  Rp
3.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 ,  Rp  6.000.000/m 2 –  Rp
9.000.000/m 2 , Rp 1.000.000/m 2 – Rp 3.000.000/m 2 , Rp 3.000.000/m 2 – Rp 6.000.000/m 2 .
Berdasarkan gambar 11 dan 12, perubahan nilai tanah  di  Kelurahan  Rungkut  Kidul  pada  zona FH,FI,FJ  terjadi  karena  adanya  perkembangan pendidikan,  yang  mana  zona  tersebut  dekat dengan  tempat  pendidikan  (Kampus  UPN)  dan aksesibilitas menuju jalan MERR. Untuk  zona FK dan  FL  dekat  dengan  daerah  industri  SIER  dan komersial.

## PENUTUP
Berdasarkan  hasil  peta  ZNT  6  Kelurahan  di Kecamatan  Rungkut  menunjukkan  adanya peningkatan  nilai  tanah  setiap  tahunnya. Perubahan  nilai  tanah  tertinggi  terletak  di  zona AC dan zona AH Kelurahan Kalirungkut.Peningkatan terjadi karena
kelurahan  Kalirungkut  memiliki  kepadatan
penduduk  dan  aktivitas  sosial  cukup  tinggi  yang dekat dengan tempat pendidikan.Dan perubahan nilai tanah terendah terletak  di zona FH  di  Kelurahan  Rungkut  Kidul.Perubahan    nilai tanah  terjadi  karena  adanya  perkembangan pendidikan,  yang  mana  zona  tersebut  dekat dengan  tempat  pendidikan  (Kampus  UPN)  dan aksesibilitas menuju jalan MERR.
Saran yang diberikan adalah bahwa peta ZNT yg dibuat dapat digunakan untuk  keperluan bidang property dalam update nilai tanah.

## DAFTAR PUSTAKA
Andrayani, dkk.2014.A  Pattern of Land Value in Bodetabek Area. FIG Congress 2014.1-16
LAMPIRAN
Andrayani.  2010.  Model  Nilai  Tanah  di  Wilayah Jabodetabek.  Bandung:  Institut  Teknologi Bandung
Adi, Narendra S. 2015, Analisa Perubahan Fungsi
Lahan Terhadap Zona Nilai Tanah (Studi Kasus : Surabaya Timur) Fahirah,  F.,  Basong,  A.,  &  Tagala,  H. (2010).Identifikasi Faktor Yang Mempengaruhi  Nilai  Jual  Lahan  Dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana.
Peta Zona Nilai Tanah Kelurahan Kalirungkut tahun 2014
Peta Zona Nilai Tanah KelurahanKedung Baruk tahun 2014
Peta Zona Nilai Tanah Kelurahan Penjaringansari tahun 2014
Peta Zona Nilai Tanah Kelurahan Wonorejo tahun 2014
Peta Zona Nilai Tanah Kelurahan Medokan Ayu tahun 2014
Peta Zona Nilai Tanah Kelurahan Rungkut Kidul tahun 2014