## JGISE

## Journal of Geospatial Information Science and Engineering
ISSN: 2623-1182    |    https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
Estimating Land Value Change Post Land Consolidation of Gadingsari Village, Bantul Regency, Special Region of Yogyakarta, Indonesia
Agatha Astrisele 1 , Purnama Budi Santosa 2
1 Program Studi Magister Teknik Geomatika, Departemen Teknik Geodesi, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada
2 Departemen Teknik Geodesi, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada
Article History : Received 9 November 2019 Received in revised form 18 December 2019 Accepted 18 December 2019 Available online 30 December 2019

## ABSTRACT
Land  is  a  resource  with  limited  availability,  but  has  an  ever-increasing demand.  Land  Consolidation  is  a  realignment  activity  which  can  be  an alternative  in  planning  a  regional  development.  Land  Consolidation  in Gadingsari Village is a Bantul Regency government program implemented in 2017 located in Nanggulan, Patihan and Wonoroto Villages involving 200 land parcels, with 172 participants for land consolidation and 111,467 m 2 of land. Land Consolidation produces land that has good accessibility and regularity of land parcels so it may triggers an increase in land value. An increase in land value  can  be  estimated  by  modeling  the  land  value  before  and  after  land consolidation. One method that is often used in the modeling of land values is the multiple variabel linear regression method. The method used in this study involves  the  price  of  land  as  the  dependent  variabel  and  the  independent variabel, namely: (1) Road Class; (2) Distance of land parcels to the Economic Center; (3) Distance of land parcels to the Village Government; (4) Distance between land parcels to the tourist site; (5) Distance of land parcels to Health Facilities;  (6)  Area;  (7)  Distance  of  parcels  to  Main  roads;  (8)  Distance between  land  parcels  of  land  to  the  beach;  and  (9)  Land  Use.  The  model formed is then used to calculate the estimated value of land prices before and after the implementation of land consolidation. The estimated value of land produced by the land value model prior to land consolidation ranges from Rp. 11,000  to  Rp.  370,000.  While  the  estimated  land  value  for  the  land  value model after land consolidation ranges from Rp. 21,000 to Rp. 605,000.
Keywords :
Land value, land consolidation, land value modeling, Bantul Regency
Corresponding Author: Purnama Budi Santosa Email: purnamabs@ugm.ac.id
© Author(s) 2019.  This is an open access article under the Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License ( CC BY-SA 4.0) .

## 1. Pendahuluan
1.1. Latar Belakang
Tanah merupakan sumber daya yang diperlukan sebagai bahan baku dalam pembangunan, baik pembangunan area pemukiman,  industri  maupun  pembangunan  fasilitas umum.  Tanah  sebagai  sumber  daya  memiliki  jumlah terbatas.  Untuk  dapat  memenuhi  kebutuhan  manusia diperlukan  suatu  perencanaan  yang  efektif  dan  efisien dalam  pembangunan,  penataan  ruang  dan  penggunaan tanah.  Konsolidasi  Tanah  atau  penataan  kembali  dapat menjadi  alternarif  yang  tepat  dalam  perencanaan pembangunan  yang  efektif,  efisien,  dan  tepat  sasaran  di suatu daerah (Wijaya dkk., 2016; Sulistyawati dkk, 2018). Menurut  Hasni  (2008),  kegiatan  Konsolidasi  Tanah secara hakikatnya meliputi aspek pengaturan penguasaan tanah,  aspek  penyerasian  penggunaan  tanah  dengan
rencana  tata  ruang,  aspek  penyediaan  tanah  untuk kepetingan  umum  dan  aspek  peningkatan  kualitas lingkungan  hidup.  Dalam  lingkup  daerah,  Konsolidasi Tanah  membantu  pemerintah  daerah  untuk  menata wilayahnya  yang  tidak  teratur  menjadi  teratur  sesuai Rencana  Tata  Ruang  dan  Rencana  Pembangunan  Daerah. Masyarakat memperoleh manfaat berupa jaminan hak atas tanah  kerena  setelah  Konsolidasi  Tanah,  masyarakat memperoleh  sertipikat,  lingkungan  yang  tertata,  dan nyaman dengan akses yang mudah.
Konsolidasi  Tanah  di  Desa  Gadingsari  merupakan program pemerintah Kabupaten Bantul yang menetapkan Desa  Gadingsari,  Kecamatan  Sanden,  Kabupaten  Bantul sebagai  lokasi  Konsolidasi  Tanah  setelah  dilakukan Penetapan
Objek Konsolidasi
Tanah (POKT).
Penyelenggaraan  Konsolidasi  Tanah  di  Desa  Gadingsari menggunakan  dana  APBN  Provinsi  Daerah  Istimewa
Yogyakarta secara berkelanjutan dimulai dari tahun 2009 sampai  dengan  tahun  2017.  Melalui  kegiatan  Konsolidasi Tanah  dilakukan  pengaturan  Desa  menjadi  lebih  teratur dan  memiliki  aksesibilitas  yang  lebih  baik.  Pengaturan bidang  tanah  peserta  dilakukan  berdasarkan  kesepatan para  peserta  untuk  menyerahkan  sebagian  tanahnya sebagai  Sumbangan  Tanah  untuk  Pembangunan  (STUP) yang  akan  dipergunakan  untuk  pembangunan  prasarana jalan  dan  fasilitas  umum  lainnya  dan  pembiayaan pelaksanaan Konsolidasi Tanah (Kepala Badan Pertanahan Nasional, 1991).
Menurut  Mulyanti  (2015),  Aksesibilitas  merupakan salah  satu  faktor  yang  mempengaruhi  nilai  tanah.  Nilai tanah dapati diartikan sebagai kekuatan dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain (Sutawijaya, 2000). Nilai dan harga tanah mempunyai hubungan yang sangat erat, di mana  nilai  tanah  mencerminkan  tinggi  rendahnya  harga tanah.  Harga  merupakan  sejumlah  uang  yang  dibayar dalam mendapatkan hak milik dari sesuatu benda (Hidayati dan Harjanto, 2003).
Faktor-faktor  yang  juga  berpengaruh  terhadap  nilai tanah  meliputi  faktor  pengembangan  sarana  prasarana fisik  lingkungan,  status  tanah,  letak  posisi  tanah,  bentuk ukuran dan lain-lain. Menurut Eldred (1987), faktor-faktor yang menentukan nilai ekonomi dari suatu properti tanah adalah  :  permintaan  yang  menunjukkan  keinginan  dan kemampuan  seseorang  untuk  membeli  atau  menyewa suatu  property , penggunaan yang  menunjukkan manfaat dari  properti  subyek  yang  dapat  memberikan  kepuasan pada konsumen , kelangkaan yang menunjukkan kuantitas dan  kualitas  dari  properti  lain  yang  bersaingan  dengan properti  subyek  yang  bersangkutan  ,  dan Transferability yaitu,  menunjukkan  proses  pengalihan  hak-hak  properti dari  satu  pihak  ke  pihak  lain  melalui  jual  beli,  sewa  dan kontrak.  Kondisi  bidang  tanah  Desa  Gadingsari  yang sebagian  telah  dilakukan  Konsolidasi  Tanah  memiliki aksesibilitas yang baik dan bentuk bidang yang lebih tertata sehingga akan memicu peningkatan nilai tanah.
Pembentukan  model  nilai  tanah  dalam  penelitian  ini diperlukan  dalam  melihat  perubahan  nilai  tanah  melalui nilai  tanah  estimasi.  Model  penilaian  tanah  adalah persamaan  matematis  yang  merupakan  formulasi  dari faktor  yang  dapat  mempengaruhi  nilai  tanah  (Pramudita, 2017). Nilai tanah estimasi diperoleh dari model sebelum konsolidasi  tanah  dan  model  setelah  konsolidasi  tanah. Perubahan  nilai  tanah  dilihat  dari  nilai  tanah  estimasi karena  sebaran  data  transaksi  nilai  tanah  sebelum konsolidasi  tanah  dan  setelah  konsolidasi  tanah  memiliki jumlah  dan  letak  yang  berbeda.  Perubahan  harga  nilai tanah  sebelum  dan  setelah  konsolidasi  tanah  juga  dapat dilihat melalui tampilan peta hasil model nilai tanah.
Dalam  penelitian  dilakukan  pemodelan  nilai  tanah  di Desa  Gadingsari  secara  spasial.  Faktor-faktor  yang berpengaruh terhadap nilai tanah seperti bentuk, ukuran, status tanah akan dilakukan analisis secara spasial.
1.2. Tujuan Tujuan kegiatan meliputi:
1. Menganalisa  perubahan  yang  terjadi  terhadap  bidang tanah yang menjadi objek konsolidasi tanah.
2. Melakukan  pemodelan  nilai  tanah  sebelum  dan sesudah konsolidasi tanah di Desa Gadingsari.
3. Menunjukan perubahan nilai tanah setelah Konsolidasi Tanah  jika  dibandingkan  dengan  nilai  tanah  sebelum Konsolidasi Tanah.

## 2. Data dan Metodologi
2.1. Data dan Lokasi
Data yang digunakan pada  kegiatan pemodelan spasial nilai  tanah  pasca  konsolidasi  tanah  spesifik  hanya  data pada lokasi kegiatan yaitu Desa Gadingsari, Sanden, Bantul, Daerah Istmewa Yogyakarta.
Gambar 2. 1. Lokasi Konsolidasi Tanah Tahun 2017 (Sumber: Google Maps dan hasil pengolahan peneliti)
Data diperoleh dari instansi terkait secara resmi. Ada 2 tipe data yang digunakan dalam kegiatan ini yaitu sebagai berikut :
1.) Data Spasial a.) Peta  Desain  Konsolidasi  Tanah  Desa  Gadingsari tahun 2017 skala 1:1000 oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Bantul.
b.) Peta  Bidang  Tanah  Desa  Gadingsari  skala  1:1000 tahun  2017  oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Bantul.
c.) Peta  Hasil  Akhir  Konsolidasi  Tanah  Desa Gadingsari  skala  1:1000  tahun  2017  oleh  Kantor Pertanahan Kabupaten Bantul.
d.) Peta  Bidang  Tanah  Desa  Gadingsari,  Kecamatan Kretek, Kabupaten Bantul oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Bantul.
e.) Peta  Blok  PBB  Desa  Gadingsari  oleh  Badan Keuangan dan Aset Daerah Kabupaten Bantul.
f.) Peta  Penggunaan  Lahan  Desa  Gadingsari  oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Bantul.
2.) Data non spasial pada kegiatan ini diminta langsung dari  instansi  terkait  yaitu  Badan  Keuangan  dan  Aset Daerah Kabupaten Bantul berupa data transaksi jual beli tanah di  Desa Gadingsari dari tahun 2016-2019. Data yang diberikan adalah data dalam format xlsx. 2.2. Metodologi
Penilaian  diasumsikan  dilaksanakan  pada  1  Januari 2018Data  transaksi  yang  telah  diperoleh  dilakukan perhitungan  penyesuaian  terhadap  waktu  dan  jenis transaksi  berdasarkan  pada  Surat  Edaran  Direktorat Jenderal Pajak Nomor: SE-55/PJ.6/1999 sebagai berikut:
Tabel 2. 1. Tabel Penyesuaian terhadap Waktu
Tabel 2. 2. Tabel Penyesuaian terhadap jenis data transaksi
Data transaksi kemudian dipilah menjadi data transaksi sebelum  konsolidasi  tanah  dan  data  transaksi  setelah konsolidasi  tanah.  Data  transaksi  sebelum  konsolidasi tanah diambil pada tahun 2016 dan 2017. Sedangkan data untuk  pemodelan  nilai  tanah  setelah  konsolidasi  tanah menggunakan  data  transaksi  tahun  2018  dan  2019.  Nilai tanah  hasil  penyesuaian  menjadi  variabel  terikat  dalam pemodelan nilai tanah.
Variabel  bebas  merupakan  faktor  yang  diperkirakan mempengaruhi  nilai  tanah,  identifikasi  variabel  bebas dilakukan dengan analisis terhadap peta penggunaan tanah dan  hasil  survei  ke  lokasi.  Variabel  bebas  yang  telah diidentifikasi  kemudian  dilakukan  dengan  uji  t  dalam proses regresi untuk mengetahui variabel mana saja yang berpengaruh  secara  signifikan  terhadap  nilai  tanah.  Uji  t dilakukan  untuk  mengetahui  pengaruh  masing-masing variabel bebas terhadap variabel terikatnya. Uji t dilakukan dengan membandingkan nilai t hasil hitungan dengan nilai t  table.  Uji  t  dilakukan  dengan  cara  menghitung  t  hitung dengan rumus sebagai berikut (Gujarati, 1995):
𝑡 = 𝑏𝑖 𝑠𝑑 ………………………………………………………………………(I.3) Keterangan:
𝑏𝑖 = Koefisien Variabel Bebas
𝑠𝑑 =Standar Deviasi dari masing-masing variabel bebas Data  spasial  konsolidasi  tanah  yang  diperoleh  dari instansi  digunakan  untuk  menganalisa  perubahan  yang terjadi  terhadap  bidang  tanah  akibat  konsolidasi  tanah. Analisa  data  spasial  dilakukan  dengna  analisis  spasial. Analisis  spasial  merupakan  sekumpulan  metode  untuk menemukan  dan  menggambarkan  tingkatan/pola  dari sebuah  fenomena  spasial,  sehingga  dapat  dimengerti
dengan  lebih  baik  (Sadahiro,  2006).  Dengan  melakukan analisis  spasial,  diharapkan  muncul  informasi  baru  yang dapat  digunakan  sebagai  dasar  pengambilan  keputusan dibidang yang dikaji. Data perubahan kemudian digunakan untuk  analisa  pengaruh  konsolidasi  terhadap  variabel bebas model nilai tanah.
Model  nilai tanah  dibuat menggunakan  metode regresi linier berganda. Penyusunan model analisis linier berganda dilakukan  dengan  menggunakan  persamaan  berikut (Gujarati, 1995):
𝑌 = 𝑎 + 𝑏 1 𝑋 1 + 𝑏 2 𝑋 2 +. . 𝑏 𝑛 𝑋 𝑛 …………………………………….(I.1)
Keterangan:
Y : Variabel terikat (nilai tanah estimasi)
X 1 , X 2 , X n : Variabel bebas mempengaruhi nilai tanah b 1 , b 2 , b n : Koefisien regresi pada masing – masing variabel bebas a : Koefisien regresi (Intercept) n : Banyaknya variabel bebas I
Penelitian ini menghasilkan dua buah model nilai tanah yaitu,  model  nilai  tanah  sebelum  konsolidasi  tanah  dan model nilai tanah setelah konsolidasi tanah. Variabel bebas yang  digunakan  dalam  kedua  model  nilai  tanah  sama. Pembentukan model dilakukan uji determinansi (R 2 ). Uji  R 2 dilakukan  untuk  mengetahui  besarnya  prosentase  dari pengaruh  variabel  bebas  terhadap  variabel  terikatnya. Persamaan uji determinasi (R 2 ) dijabarkan dengan rumus berikut (Eckert, 1990):
𝑅 2 = ∑(ŷ−ȳ)2 ∑(𝑦−ȳ2 …………………….………………………………………..(I.2) Keterangan:
𝑅 2 = Koefisien Determinasi
ŷ
= Nilai Tanah Estimasi (NTE) 𝑦 = Nilai Tanah (NT) ȳ
= Rerata Nilai Tanah
Dari model yang terbentuk kemudian digunakan untuk menghitung nilai tanah estimasi dan dilakukan visualisasi perubahan  nilai  tanah  estimasi  sebelum  dan  setelah Konsolidasi Tanah.

## 3. Hasil dan Pembahasan
3.1. Pelaksanaan Konsolidasi Tanah tahun 2017
Kegiatan  konsolidasi  tanah  di  Desa  Gadingsari  yang dilakukan  pada  tahun  2017  berlokasi  di  Pedukuhan Nanggulan, Patihan, dan Wonoroto dengan melibatkan 200 bidang  tanah,  172  peserta  konsolidasi  tanah  dan  dengan luas tanah 111.467 m2.
Konsolidasi tanah yang dilakukan cdengan menambahkan  akses  berupa  jalan  untuk  setiap  bidang tanah.  Dalam  proses  konsolidasi  tanah  tahun  2017 penataan  dilakukan  dengan  mengurangi  sebagian  luas bidang  tanah  peserta  sebagai  Sumbangan  Tanah  Untuk Pembangunan  (STUP)  .  STUP  dalam  kegiatan  konsolidasi tanah  ini  dimanfaatkan  untuk  memberikan  akses  jalan kepada  semua  bidang  peserta  konsolidasi  tanah.  Akses jalan  yang  diberikan  berupa  jalan  setapak  yang  sudah terpisah dari kepemilikan tanah peserta konsolidasi tanah. Kegiatan  pembangunan  jalan  yang  telah  disediakan dilakukan  oleh  pemerintah  Desa  maupun  swadaya
masyarakat. Kegiatan konsolidasi tanah hanya menyediakan akses jalan bagi setiap bidang tanah peserta. Perubahan bidang tanah yang terjadi setelah konsolidasi tanah  hanya  berupa  pengurangan  luas,  tanpa  ada perubahan  bentuk  maupun  letak  bidang  tanah.  Beberapa contoh  perubahan  luas  dan  bentuk  bidang  tanah  dapat dilihat pada Tabel 3.1.
Tabel 3. 1. Tabel Perubahan Fisik Bidang Tanah Bidang Tanah
(Merah: sebelum KT; Biru; setelah KT) Luas Awal Luas Akhir
482 m 2
439 m 2 131 m 2 89 m 2 336 m 2 316 m 2
Konsolidasi  tanah  yang  dilaksanakan  di  Dukuh Nanggulan melibatkan 80 bidang tanah. Objek konsolidasi tanh di Dukuh Nanggulan hanya mengalami perubahan luas yang diakibatkan oleh penambahan akses jalan. Perubahan yang terjadi karena konsolidasi tanah di Dukuh Nanngulan dapat dilihat pada Gambar 3.1. dan Gambar 3.2.
Objek  Konsolidasi  di  Dukuh  Patihan  dan  Wonoroto berjumlah  120  bidang  tanah.  Setelah  pelaksanaan Konsolidasi  tanah,  terjadi  pengurangan  luas  tnah  sebagai STUP  untuk  penambahan  jalan  baru.  Perubahan  yang terjadi  karena  konsolidasi  tanah  di  Dukuh  Patihan  dan Wonoroto dapat dilihat pada Gambar 3.3. dan Gambar 3.4.
Tahapan  pelaksanaan  konsolidasi  tanah  telah  sesuai dengan  Petunjuk  Teknis  Konsolidasi  Tanah  tahun  2015. Meskipun,  masih  terdapat  yang  kurang  sesuai  dengan
prinsip  dasar  Konsolidasi  Tanah  karena  hanya menghasilkan  sertipikat  tanah  dan  akses  jalan  tanpa pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial penunjang lainnya. Menurut (Nurjanah, 2015), melakukan penelitian terhadap  pelaksanaan  konsolidasi  tanh    di  Bejen    pada tahun  2015  dengan  hasil  proses  pelaksanaan  Konsolidasi Tanah  di  Bejen  berbeda  dengan  pelaksanaan  Konsolidasi Tanah  menurut  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  4  Tahun  1991,  sehingga  pelaksanaan  di Bejen  ini  bisa  disebut  sebagai  Semi  Konsolidasi  Tanah. Sehingga pelaksanaan konsolidasi tanah di Desa Gadingsari dapat disebut sebagai semi konsolidasi tanah.
3.2. Identifikasi Variabel Bebas Model Nilai Tanah Variabel  bebas  dalam  penelitian  ini  merupakan  faktor yang dianggap  mempengaruhi nilai tanah.  Variabel bebas yang  digunakan  dalam  model  nilai  tanah  diidentifikasi dengan  melakukan  overlay  antar  data  spasial  dan pengecekan di lokasi.  Data  spasial yang dianalisis  berupa data spasial Konsolidasi Tanah, Peta penggunaan tanah dan data  jaringan  jalan.  Pemetaan  pola  nilai  tanah  dengan scattergram  dapat  menunjukkan  hubungan  antara  nilai tanah  dan  variabel  bebas.  Hasil  pengecekan  di  lokasi sebagai data tambahan dalam menentukan variabel bebas. Analisis  yang  dilakukan  menghasilkan  variabel  bebas sebagai berikut:
1) Kelas Jalan (KJ) Desa  Gadingsari  memiliki  akses  jalan  yang  cukup baik. Terdapat dua jenis jalan yaitu jalan beraspal dan jalan  yang  belum  beraspal.  Jalan  yang  belum  beraspal merupakan  jalan  yang  dibangun  dari  akses  jalan  hasil konsolidasi  tanah.  Kondisi  jalan  menentukan  nilai bidang  tanah.  Variabel  bebas  kelas  jalan  dibedakan menjadi dua yaitu (1) jalan yang tidak beraspal dan (2) jalan yang beraspal, sedangkan untuk bidang tanah yang tidak  memiliki  akses  jalan  akan  diberi  bobot  (0). Gambar  3.5.  dan  Gambar  3.6.  menunjukkan  bahwa dalam penelitian ini, bidang tanah yang memiliki akses jalan  yang  lebih  baik  akan  memiliki  nilai  tanah  yang lebih tinggi.
2) Jarak ke Pusat Ekonomi (JE)
Jarak  ke  pusat  ekonomi  dalam  penelitian  ini merupakan  jarak  antara  bidang  dengan  pasar  dan tempat pelelangan ikan. Menurut Hidayati (1999), jarak bidang tanah terhadap pusat perekonomian berpengaruh  secara  signifikan  terhadap  nilai  tanah dimana  semakin  dekat  lokasi  bidang  tanah  dengan pusat perekonomian maka akan terbentuk suatu trend atau kontur nilai tanah.
Berdasarkan  hasil  pengecekan  ke  lapangan.  Lokasi bidang  tanah  yang  dekat  dengan  pusat  perekonomian memiliki nilai yang lebih tinggi. Gambar 3.7. dan Gambar 3.8.  menunjukkan  bahwa  dalam  penelitian  ini,  bidang tanah  yang  memiliki  jarak  yang  dekat  dengan  pusat perekonomian akan memiliki nilai yang lebih tinggi.
3) Jarak ke Pemerintah Desa (JD)
Pemerintah Desa yang dimaksud dalam penelitian ini adalah Kantor Kepala Desa Gadingsari. Gambar 3.9. dan
Gambar 3.10. menunjukkan bahwa dalam penelitian ini, bidang  tanah  yang  memiliki  jarak  yang  dekat  dengan pemerintah Desa akan memiliki nilai yang lebih tinggi.
4) Jarak ke Obyek Wisata (JW)
Objek wisata dapat mempengaruhi nilai tanah. Objek wisata  yang  terdapat  di  Desa  gading  sari  antara  lain adalah:  (1)  Pantai  Goa  Cemara;  (2)  Pantai  Hutan Cemara;(3)  Kebun  Buah  Naga;  dan  (4)  Pantai Pandansari.  Gambar  3.11.  dan  Gambar  3.12. menunjukkan bahwa dalam penelitian ini, bidang tanah yang  memiliki  jarak  yang  jauh  dengan  obyek  wisata akan memiliki nilai yang lebih tinggi.
5) Jarak ke Fasilitas Kesehatan (JFK)
Pada  data  penggunaan  tanah  Desa  Gadingsari diketahui  bahwa  terdapat  fasilitas  kesehatan  berupa Puskesmas.  Gambar  3.13.  dan  Gambar  3.14. menunjukkan bahwa dalam penelitian ini, bidang tanah yang memiliki jarak yang dekat dengan Puskesmas akan memiliki nilai yang lebih tinggi.
6) Luas (L)
Luas berpengaruh terhadap nilai tanah. Semakin luas suatu bidang tanah maka nilai tanahnya akan semakin rendah  yang  ditunjukkan  melalui  Gambar  3.15.  dan Gambar 3.16.

## 7) Jarak ke jalan Utama (JJU)
Jalan  utama  yang  dimaksud  dalam  penelitian  ini merupakan Jalan Lingkar Selatan yang terletak di bagian selatan Desa Gadingsari. Gambar 3.17. dan Gambar 3.18. menunjukkan bahwa dalam penelitian ini, bidang tanah yang  memiliki  jarak  yang  jauh  dengan  Jalan  Lingkar Selatan akan memiliki nilai yang lebih tinggi.
8) Jarak ke Pantai (JP)
Pantai  yang  dimaksud  dalam  perhitungan  jarak penelitian  ini  merupakan  garis  pantai  yang  diperoleh dari peta penggunaan tanah. Gambar 3.19. dan Gambar 3.20. menunjukkan bahwa dalam penelitian ini, bidang tanah yang memiliki jarak yang jauh dengan Pantai akan memiliki nilai yang lebih tinggi.
9) Penggunaan Tanah (PL)
Penggunaan tanah Desa gadingsari terdiri atas 2 jenis yaitu: (1) pemukiman dan (2) sawah. Hubungan antara jenis  penngunaan  tanah  dan  nilai  tanah  ditunjukkan oleh Gambar 3.19. dan Gambar 3.20. Suatu bidang tanah dengan  jenis  penggunaan  tanah  pemukiman  memiliki nilai tanah yang lebih tinggi dibandingkan bidang tanah dengan jenis penggunaan tanah sawah.
Gambar 3. 1. Kondisi Bidang Tanah di Dukuh Nangulan
Sebelum Konsolidasi Tanah (Sumber: hasil pengolahan data) Gambar 3. 2. Kondisi Bidang Tanah di Dukuh Nangulan Setelah Konsolidasi Tanah (Sumber: hasil pengolahan data) Gambar 3. 3. Kondisi Bidang Tanah di Dukuh Patihan dan Wonoroto Sebelum Konsolidasi Tanah (Sumber: hasil pengolahan data)
Gambar 3. 4. Kondisi Bidang Tanah di Dukuh Patihan dan Wonoroto Sebelum Konsolidasi Tanah (Sumber: hasil pengolahan data)
Gambar 3. 5. Scattergram Nilai Tanah Sebelum
Konsolidasi Tanah terhadap Kelas Jalan
Gambar 3. 6. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi Tanah terhadap Kelas Jalan Gambar 3. 7. Scattergram Nilai Tanah Sebelum Konsolidasi Tanah terhadap Jarak ke Pusat Perekonomian Gambar 3. 8. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi terhadap Jarak ke Pusat Perekonomian Gambar 3. 9. Scattergram Nilai Tanah Sebelum
Konsolidasi Tanah terhadap Jarak ke Pemerintah Desa
Gambar 3. 10. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi terhadap Jarak ke Pemerintah Desa
Gambar 3. 11. Scattergram Nilai Tanah Sebelum Konsolidasi Tanah terhadap Jarak ke Obyek Wisata
Gambar 3. 12. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi terhadap Jarak ke Obyek Wisata
Gambar 3. 13. Scattergram Nilai Tanah Sebelum
Konsolidasi Tanah terhadap Jarak ke Fasilitas Kesehatan
Gambar 3. 14. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi terhadap Jarak ke Fasilitas Kesehatan Gambar 3. 15. Scattergram Nilai Tanah Sebelum Konsolidasi Tanah terhadap Luas Bidang Tanah Gambar 3. 16. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi terhadap Luas Bidang Tanah Gambar 3. 17. Scattergram Nilai Tanah Sebelum Konsolidasi Tanah terhadap Jarak ke Jalan Utama Gambar 3. 18. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi terhadap Jarak ke Jalan Utama Gambar 3. 19. Scattergram Nilai Tanah Sebelum
Konsolidasi Tanah terhadap Jarak ke Pantai
Gambar 3. 20. Scattergram Nilai Tanah Setelah
Konsolidasi terhadap Jarak ke Pantai
Gambar 3. 21. Scattergram Nilai Tanah Sebelum
Konsolidasi Tanah terhadap Jenis Penggunaan Tanah
Gambar 3. 22. Scattergram Nilai Tanah Setelah Konsolidasi Jenis Penggunaan Tanah 3.3. Pemodelan Nilai Tanah
3.3.1. Pemodelan Nilai Tanah Sebelum Konsolidasi Tanah
Data transaksi jual beli tahun 2016 dan 2017 berjumlah 108 transaksi digunakan sebagai sampel nilai tanah dalam pemodelan  nilai  tanah  sebelum  konsolidasi  tanah. Penyesuaian  data  dilakukan  dengan  asumsi  penilaian dilaksanakan pada tanggal 1 januari 2018. Variabel bebas yang telah diidentifikasi kemudian dilakukan uji sehingga menghasilkan sebagai berikut:
Tabel 3. 2.  Tabel Variabel Bebas Model Nilai Tanah Sebelum Konsolidasi Tanah
Variabel Bebas t hitung t tabel Keterangan Kelas Jalan (KJ) 2.736922 0.67677 Signifikan Jarak ke Pusat Perekonomian (JE) -2.59944 0.67677 Signifikan Jarak ke Pemerintah Desa (JD) 2.082635 0.67677 Signifikan Jarak ke Obyek Wisata (JW) 1.268924 0.67677 Signifikan Jarak ke Fasilitas Kesehatan (JFK) -2.07045 0.67677 Signifikan Luas (L) -1.42265 0.67677 Signifikan Jarak ke Jalan Utama (JJU) -3.27795 0.67677 Signifikan Jarak ke Pantai (JP) 2.956762 0.67677 Signifikan Penggunaan Tanah (PL) 0.816237 0.67677 Signifikan Nilai R 2 0.252708
Variabel  bebas  yang  lolos  uji  t  kemudian  digunakan dalam pemodelan nilai tanah dengan metode regresi linier berganda, sehingga membentuk model nilai tanah sebagai berikut:
NTE  =  -1225965.947  +  12747.405  KJ  -  154.593  JE  +  2732.817  JD  + 166.870  JW  -  2679.225007  JFK  -  34.867  L  -  1689.154  JJU  + 1635.563 JP + 5256.677 PL
Analisis  regresi  linear  berganda  akan  menghasilkan koefisien  koefisien  determinasi  (R2)  atau  R  square. Besarnya koefisien determinasi yang baik berkisar antara 0 sampai  dengan  1.  Koefisien  determinasi  yang  semakin mendekati  nilai  1  maka  variabel  bebas  yang  digunakan
hampir  memberikan  keseluruhan  informasi  dalam memprediksi  variabel  terikat.  Nilai  koefisien  determinasi yang  diperoleh  dalam  pemodelan  nilai  tanah  sebelum konsolidasi tanah dapat dikatakan kurang baik karena nilai determinasi di bawah 0,5 dimana pengaruh variabel bebas sebesar 25,27% terhadap variabel terikat yang berupa nilai tanah estimasi.
Uji  t  digunakan  untuk  menguji  variable  regresi  secara individu.  Uji  t  tersebut  digunakan  untuk  menyeleksi variabel bebas mana yang berpengaruh signifikan terhadap variabel terikat yaitu nilai tanah estimasi. Dalam penelitian ini  digunakan  tingkat  kepercayaan  95%  sehingga memperoleh  α  =  0,05.  Perhitungan  degree  of  freedom dilakukan  dengan  rumus  df  =  n – k – 1,  dengan  n  adalah jumlah  data  transaksi  jual  beli  tanah  dan  k  merupakan jumlah  dari  variabel  bebas  dan  variabel  terikat.  Variabel bebas  dianggap  berpengaruh  secara  signifikan  apabila memiliki nilai |thitung| > ttabel.
Nilai determinasi yang buruk dalam penelitian ini dapat disebabkan  oleh  beberapa  hal  seperti  pemilihan  variabel bebas yang kurang tepat ataupun nilai variabel terikat yaitu nilai  tanah  yang  kurang  representatif.  Dalam  penentuan variabel bebas di penelitian ini telah dilakukan pengecekan ke  lapangan  untuk  menggali  faktor  yang  mempengaruhi nilai  tanah  di  Desa  Gadingsari.  Terdapat  kemungkinan faktor yang ditemukan di lapangan kurang sesuai dengan keadaan  sebelum  konsolidasi  tanah  karena  pengecekan dilakukan  pada  tahun  2019.    Variabel  yang  digunakan dalam  pemodelan  ini  telah  di  uji  t  untuk  melihat signifikansinya  terhadap  nilai  tanah,  namun  terdapat kemungkinan  bahwa  variable  bebas  yang  signifikan tersebut tidak saling terkait satu sama lain sehingga kurang dapat membentuk suatu model nilai tanah yang baik.
Data  transaksi  jual  beli  tanah  yang  digunakan  dalam pemodelan ini merupakan data transaksi tahun 2016 dan 2017  yang  dibawa  ke  tanggal  1  januari  2018  melalui penyesuaian berdasarkan Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak Nomor : SE-55/PJ.6/1999. Besaran yang digunakan dalam penyesuaian mungkin kurang sesuai dengan kondisi sekarang  mengingat  penyesuaian  tersebut  dibuat  tahun 1999  dan  pemodelan  dianggap  dilakukan  pada  1  januari 2018.
3.3.2. Pemodelan Nilai Tanah Setelah Konsolidasi Tanah
Data  transaksi  jual  beli  tahun  2018  dan  2019  dengan jumlah  100  transaksi  digunakan  dalam  pemodelan  nilai tanah  setelah  konsolidasi  tanah.  Penyesuaian  data dilakukan  dengan  asumsi  penilaian  dilaksanakan  pada tanggal  1  januari  2018.  Variabel  bebas  yang  digunakan sama  dengan  v203ariabel  bebas  pada  model  nilai  tanah sebelum  konsolidasi  tanah.  Variabel  bebas  dilakukan  uji sehingga menghasilkan sebagai berikut:
Tabel 3. 3. Tabel Variabel Bebas Model Nilai Tanah Setelah Konsolidasi Tanah
Variabel Bebas t hitung t table Keterangan Kelas Jalan (KJ) 7.341856 0.67695 Signifikan Jarak ke Pusat Perekonomian (JE) 0.64967 0.67695 Tidak Signifikan Jarak ke Pemerintah Desa (JD) 0.292458 0.67695 Tidak Signifikan Jarak ke Obyek Wisata (JW) -0.51127 0.67695 Tidak Signifikan Jarak ke Fasilitas Kesehatan (JFK) -0.31038 0.67695 Tidak Signifikan Luas (L) -1.9577 0.67695 Signifikan Jarak ke Jalan Utama (JJU) -0.39535 0.67695 Tidak Signifikan Jarak ke Pantai (JP) 0.48847 0.67695 Tidak Signifikan Penggunaan Tanah (PL) 0.734439 0.67695 Signifikan Nilai R 2 0.447348834
Nilai  koefisien  determinasi  yang  diperoleh  dalam pemodelan  nilai  tanah  setelah  konsolidasi  tanah  dapat dikatakan kurang baik karena nilai determinasi di  bawah 0,5  dimana  pengaruh  variabel  bebas  sebesar  44.73% terhadap variabel terikat yang berupa nilai tanah estimasi. Variabel bebas yang lolos uji t hanya kelas jalan, luas, dan penggunaan  tanah.  Variabel  bebas  yang  berpengaruh secara signifikan pada model nilai tanah setelah konsolidasi tanah dilaksanakan mencerminkan nilsi lebih dari kegiatan
konsolidasi  tanah.  Kegiatan  konsolidasi  tanah  yang dilaksanan di  Desa  Gadingsari hanya menghasilkan akses jalan  yang  lebih  baik  dengan  cara  membuka  jalan  baru, memisahkan  jalan  yang  telah  ada  di  lapangan  dengan sertipikat  tanah  yang  dimiliki  peserta,  dan  melebarkan jalan.  Akses jalan yang lebih baik dan bukti hak atas tanah berupa sertipikat menjadi akhir dari kegiatan konsolidasi tanah.
Perbaikan  kondisi  jalan  tidak  sampai  membuat  jalan beraspal,  sehingga  bidang  tanah  yang  semula  tidak memiliki  akses  jalan  atau  memiliki  bobot  kelas  jalan  0 menjadi memiliki jalan tidak beraspal atau memiliki bobot kelas jalan 1. Namun, perbaikan akses jalan tersebut juga mengurangi  luas  dari  tanah  peserta  konsolidasi  tanah tanpa merubah status penggunaan tanahnya.
Model nilai tanah ini akan dibandingkan dengan model sebelum  konsolidasi  tanah  maka  v203ariabel  bebas  yang digunakan  sama.  Variabel  diatas  digunakan  dalam pemodelan  nilai  tanah  dengan  metode  regresi  linier berganda, sehingga membentuk model nilai tanah sebagai berikut:
NTE = -314638.054 + 10029.384 KJ + 41.101 JE + 506.252 JD – 65.143 JW – 531.906  JFK – 48.774  L – 257.536  JJU  +  333.507  JP  + 7935.229 PL

## 3.3. Visualisasi Nilai Tanah Estimasi
Dari persamaan model nilai tanah diatas dapat dihitung Nilai  Tanah  Estimasi  (NTE)  untuk  kemudian  dibuat visualiasiasi  Model  Nilai  Tanah.  Visualisasi  nilai  tanah estimasi  yang  dihasilkan  dari  model  nilai  tanah  dapat dilihat  pada  Gambar  3.23.  dan  Gambar  3.24.    Sebelum dilaksakan konsolidasii tanah nilai estimasi yang dihasilkan adalah Rp.11.000 - Rp. 370.000.  Sedangkan nilai estimasi tanah  setelah  konsolidasi  tanah  adalah  Rp.  21.000  -  Rp. 605.000.
Gambar 3.23. Nilai Estimasi nilai tanah sebelum konsolidasi tanah (Sumber: hasil pengolahan
data) Gambar 3.24. Nilai Estimasi nilai tanah setelah konsolidasi tanah (Sumber: hasil pengolahan data)
3.4. Perubahan  Nilai  Tanah  Bidang  Objek  konsolidasi Tanah
Bidang  Tanah  yang  menjadi  objek  konselidasi  Tanah tahun 2017 mengalami perubahan bari secara fisik maupun dari jenis haknya. Perubahan ini menyebabkan nilai tanah dari  bidang  tanah  obyek  konsolidasi  tanah  meningkat. Untuk mengetahui peningkatan nilai tanah. perlu diketahui estimasi  nilai  tanah  sebelum  dan  sesudah  konsolidasi tanah.  Nilai  tanah  estimasi  diperoleh  dengan  menyusun model nilai tanah  sebelum  dan setelah  konsolidasi tanah. Berdasarkan  model  yang  telah  dibuat,  diperoleh  estimasi nilai  tanah  di  Dukuh  Nanggulan  yang  disajikan  dalam Gambar 3.25 dan Gambar 3.26. Sebelum konsolidasi tanah, nilai  tanah  estimasi  di  Dukuh  Nanggulan  berkisar  antara Rp.45.000 – Rp.  150.000.  Setelah  konsolidasi  tanah sebelum dilaksakan konsolidasi tanah, nilai tanah estimasi
di  Dukuh  Nanggulan  berkisar  antara  Rp.45.000 – Rp. 151.000.    Nilai  tanah  di  Dukuh  Nanggulan  tidak  berubah banyak  dapat  dikarenakan  penambahan  jalan  yang  tidak terlalu banyak mengingat hanya 80 bidang tanah di Dukuh Nanggulan yang menjadi peserta konsolidasi tanah.
Visualisasi  estimasi  nilai  tanah  di  Dukuh  Patihan  dan Wonoroto disajikan dalam Gambar 3.27 dan Gambar 3.28. Sebelum  konsolidasi tanah,  nilai tanah  estimasi di  Dukuh Patihan dan Dukuh Wonoroto berkisar antara Rp.44.000 – Rp. 209.000. Setelah konsolidasi tanah  sebelum dilaksakan konsolidasi tanah, nilai tanah estimasi di Dukuh    Patihan dan  Dukuh  Wonoroto  berkisar  antara  Rp.  119.000 – Rp. 206.000.  Peningkatan  nilai  tanah  yang  semula  memiliki ketimpangan dalam satu Dukuh menjadi lebih merata nilai tanahnya dikarenakan adanya akses jalan yang lebih baik untuk 120 bidang tanah peserta konsolidasi tanah
Gambar 3.25. Nilai Estimasi nilai tanah  Dukuh
Nanggulan sebelum konsolidasi tanah (Sumber: hasil pengolahan data) Gambar 3.26. Nilai Estimasi nilai tanah Dukuh Nanggulan setelah konsolidasi tanah (Sumber: hasil pengolahan data) Gambar 3.27. Nilai Estimasi nilai tanah  Dukuh Patihan dan Wonoroto sebelum konsolidasi tanah (Sumber: hasil pengolahan data) Gambar 3.28. Nilai Estimasi nilai tanah Dukuh Patihan dan Wonoroto setelah konsolidasi tanah (Sumber: hasil pengolahan data)
4. Kesimpulan dan Saran
4.1. Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  yang  diperoleh  dari  pelaksanaan penelitian ini, dapat disimpulkan bahwa:
1. Konsolidasi  Tanah  yang  dilaksanakan  oleh  Kantor Wilayah  Badan  Pertanahan  Daerah  Istimewa Yogyakarta pada tahun 2017 menyebabkan terjadinya perubahan  luas  dan  bentuk  bidang  tanah.  Perubahan luas  akibat  adanya  sebagian  tanah  peserta  yang
digunakan sebagai STUP berupa akses jalan bagi setiap bidang.  Penambahan  akses  bukan  hanya  berupa pembuuatan  jalan  baru  namun  juga  dilakukan pelebaran ajalan yang telah ada. Selain perubahan fisik, peserta  juga  mendapatkan  sertifikat  sebagai  bukti kepemilikan tanah.
2. Berdasarkan kondisi  bidang tanah  dan data transaksi yang diperoleh dihasilkan variabel yang mempengaruhi  nilai  tanah  yaitu:  (1)  Kelas  Jalan;  (2) Jarak ke Pusat Ekonomi;(3) Jarak ke Pemerintah Desa; (4)  Jarak  ke  Obyek  Wisata;  (5)  Jarak  ke  Fasilitas Kesehatan;(6) Luas, (7) Jarak ke jalan Utama; (8) Jarak ke  Pantai;  dan  (9)  Penggunaan  Tanah.  Dari  variabel tersebut dapat dibentuk model nilai tanah sebelum dan sesudah konsolidasi tanah
3. Nilai tanah estimasi dapat dihitunh berdasarkan model yang telah dibuat. Nilai estimasi tanah yang dihasilkan oleh  model  nilai  tanah  sebelum  konsolidasi  tanah berkisar  antara  Rp  11.000-Rp.370.000.  Pelaksanaan konsolidasi tanah, menyebabkan terjadinya perubahan nilai  tanah  yang  dapat  dihitung  nilai  estimasi  nilai tanah  dengan  model  yang  telah  dibuat  yaitu  berkisar antara Rp.21.000-Rp.605.000.
4.2. Saran
Berdasarkan  hasil  yang  diperoleh  dari  pelaksanaan penelitian  ini,  dapat  diberikan  beberapa  saran  sebagai berikut:
1. Data  yang  diperoleh  harus  dipastikan  tidak  berbeda jauh  tanggal  transaksinya  dengan  tanggal  asumsi pemodelan nilai tanah, agar dalam proses penyesuian tidak  terjadi  kesalahan  yang  terlalu  jauh  dari  nilai  di lapangan.  Hal  ini  mengingat  besaran  penyesuaian belum  diperbaharui  dan  masih  mengacu  pada  Surat Edaran  Direktorat  Jenderal  Pajak  Nomor  :  SE- 55/PJ.6/1999.
2. Identifikasi  variabel  bebas  hendaknya  dilakukan dengan  cermat.  Identifikasi  dapat  dilakukan  dengan menganalisa data spasial berupa peta disertai dengan pengecekan  di  lapangan.  Pengecekan  di  lapangan dilakukan  untuk  lebih  mengenal  dan  memahami kondisi  sebenarnya  dari  area  penelitian.  Pengecekan lapangan  juga  dapat  dilakukan  bersamaan  dengan wawancara  dengan  pihak  pemerintah  di  area penelitian  untuk  lebih  menggali  faktor  yang mempengaruhi nilai tanah di lokasi penelitian.

## 5. Pernyataan Konflik dan Kepentingan
Penulis   menyatakan   tidak   ada   konflik   kepentingan dalam   artikel   ini   (The   authors   declare   no   competing interest)

## Referensi
Cholid,  S.  (2009). Sistem  Informasi  Geografis:  Suatu Pengantar . Bogor. Eckert,  J.  K.  (1990). Property  appraisal  and  assessment administration .  Chicago,  USA.:  The  International Association of Assessing Officer.
Eldred,  G.  (1987). Real  Estate  Analysis  and  Strategy .  New York: Harper & Row. Gujarati,  D.  N.  (1995). Basic  Econometrics .  New  York: McGraw-Hill Inc.
Hasni,  S.H.,  M.  .  (2008). Hukum  Penataan  Ruang  dan Penatagunaan  Tanah  dalam  Konteks  UUPA-UUPR- UUPLH . Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada.
Hidayati, W., & Harjanto, B. (2003). Konsep Dasar Penilaian Properti . Yogyakarta: BPFE. Hidayati,  W.  (1999). Pengaruh  pusat  kegiatan  ekonomi terhadap  nilai  tanah  di  Yogyakarta .  Universitas Gadjah Mada.
Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional.  (1991). Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah .
Mulyanti,  W.  (2015). Pengaruh  Konsolidasi  Lahan Perkotaan  terhadap  Harga  Tanah  di  Ringintelu  , Kelurahan Kalipancur - Kota Semarang . 11 (1), 63 – 75. Nurjanah,  D.  N.  (2015). Evaluasi  pelaksanaan  konsolidasi tanah  di  Desa  bejen  kecamatan  bejen  kabupaten temanggung . Pramudita,  A.  E.  (2017). Pemodelan  Nilai  Tanah  Akibat Perubahan  Penggunaan  Lahan  Pasca  Pembangunan Pusat Kegiatan (Studi Kasus di Desa Ambarketawang, Kecamatan  Gamping,  Kabupaten  Sleman,  D.I. Yogyakarta) .
Sadahiro,  Y.  (2006).  Advanced  Urban  Analysis :  Spatial Analysis  using  GIS.  In Associate  Professor  of  the Department of Urban . University of tokyo. Sulistyawati,  M.N.,  Aditya,  T.,  dan  Santosa,  P.  B.  (2018). Development of Spatio-Temporal Database  Prototype For Management of 4-Dimensional Cadastre Object In Indonesia. Journal of Geospatial Information Science and  Engineering  (JGISE),  Vol  1  No  2  (2018). https://doi.org/10.22146/jgise.41680 Sutawijaya, A. (2000). Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak ( NJOP ) PBB di Kota Semarang .
65 – 78.
Wijaya,  G.  P.,  Silviana,  A.,  Studi,  P.,  Ilmu,  S.,  Hukum,  F.,  & Diponegoro,  U.  (2016).  Praktik  Konsolidasi  Tanah Perkotaan  Sebagai  Alternatif  Model  Pembangunan Wilayah  Perkotaan  Tanpa  Pembebasan  Tanah. Diponegoro Law Review , 5 , 1 – 18.