Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621
Vol. 2 No. 2 Mei - Agustus 2022

## SENGKETA AKIBAT PEMUTUSAN KERJA SAMA ANTARA PT. SARANA INVESTAMA MANGGABAR DENGAN PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR
Angelina Bernadina Linojawa Keban 1 1 Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya Email: Bernadinakeban@gmail.com

## ABSTRACT
Basically, humans are social creatures (zoon politicon) who interact with each other. The increasingly rapid interaction  of  the  community  often  leads  people  to  bind  themselves  with  other  communities, resulting in making an agreement. Agreement is one of the legal studies that is always evolving, along with the development of society. Onong Uchana Effendy in his book Communication Science Theory and Practice  reveals  that  "Humans  as  social  beings  need  interaction  with  each  other  to  share  feelings, exchange thoughts and desires, either directly or indirectly, verbally and nonverbally. This is naturally ingrained in every individual, and is naturally done from birth. After the occurrence of an agreement between the two parties then an agreement appears between them. From this agreement, there was cooperation  between  the  two  parties,  namely  PT.  Sarana  Investama  Manggabar  and  East  Nusa Tenggara  Province.  In  the  cooperation  that  is  built  between  the  two  parties  who  work  together, problems often occur, namely defaults between them or it can be said that the employment relationship is unilaterally terminated.
Keywords : Agreements, cooperation, default.

## ABSTRAK
Pada dasarnya, manusia adalah makhluk sosial (zoon politicon) yang berinteraksi satu sama lain. Interaksi komunitas yang lebih cepat sering kali membuat orang mengikatkan diri dengan komunitas lain, sehingga menghasilkan  kesepakatan.  Perjanjian  merupakan  salah  satu  kajian  hukum  yang  selalu  berkembang, seiring  dengan  perkembangan  masyarakat.  Onong  Uchana  Effendy  dalam  bukunya  Communication Science  Theory  and  Practice  mengungkapkan  bahwa  "Manusia  sebagai  makhluk  sosial  membutuhkan interaksi satu  sama  lain  untuk  berbagi  perasaan,  bertukar  pikiran  dan keinginan,  baik  secara  langsung maupun tidak langsung, verbal maupun nonverbal. Ini secara alami tertanam pada setiap individu, dan secara alami dilakukan sejak lahir. Setelah kesepakatan antara kedua belah pihak, kesepakatan muncul di antara mereka. Dari kesepakatan ini, terjadi kerja sama kedua belah pihak, yaitu PT  Sarana Investama Manggabar dan Provinsi Nusa Tenggara Timur. Dalam kerja sama yang terjalin antara kedua pihak yang bekerja sama, masalah sering terjadi, yaitu wanprestasi di antara mereka atau dapat dikatakan bahwa hubungan kerja secara sepihak diakhiri.
Kata kunci : Perjanjian, kerja sama, default.

## PENDAHULUAN
Pada  dasarnya manusia adalah  makhluk  social  (zoon  politicon) yang  saling  berinteraksi  satu sama  lain.  Interaksi  dari  masyarakat  yang  semakin  pesat  sering  kali  membawa  masyarakat untuk mengikat dirinya dengan masyarakat lainnya sehingga mengakibatkan membuat suatu perjanjian.  Perjanjian  merupakan  salah  satu  kajian  hukum  yang  selalu  berkembang,  seiring
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621
Vol. 2 No. 2 Mei - Agustus 2022
dengan perkembangan masyarakat. Onong Uchana Effendy dalam bukunya Ilmu Komunikasi Teori  dan  Praktek  mengungkapkan  bahwa  “Manusia  sebagai  makhluk  sosial  membutuhkan interaksi dengan sesamanya untuk berbagi rasa, bertukar pikiran dan kehendak, baik secara langsung  maupun  tidak  langsung,  verbal  maupun  nonverbal.  Hal  ini  secara  alami  tertanam dalam diri setiap individu, dan secara alami pula dilakukan sejak lahir.  Setelah terjadinya suatu perjanjian di  antara  kedua belah  pihak  maka munculah  kesepakatan  di antara  mereka.  Dari kesepakatan  tersebut  sehingga  timbulah  kerja  sama  diantara  kedua  belah  pihak  yakni  PT. Sarana  Investama  Manggabar  dan  Provinsi  Nusa  Tenggara  Timur.  Dalam  kerja  sama  yang dibangun antara kedua belah pihak yang bekerja sama tidak ini sering terjadi permasalahan yakni  wanprestasi  diantara  mereka  atau  bisa  dikatakan  pemutusan  hubungan  kerja  secara sepihak.
Dengan berkomunikasi manusia dapat saling berhubungan satu sama lain baik secara individu maupun kelompok dalam kehidupan sehari-hari. Hakikat komunikasi adalah proses pernyataan antar manusia”. (Tadulako Master Law Journal.2021. hal.273)
Perjanjian  sebagai  sarana  untuk  mengatur  pertukaran  hak  dan  kewajiban  diharapkan  dapat berlangsung dengan baik, fair dan proporsional sesuai kesepakataan para pihak.
Terutama pada perjanjian yang bersifat komersial. (KUHPerdata. cetakan 8, 1976, Pasal 1313). Perjanjian melahirkan perikatan atau hubungan hukum yang menimbulkan hak dan kewajiban bagi  masing-masing  pihak.  Dengan  demikian  suatu  kesepakatan  berupa  perjanjian  pada hakikatnya  adalah  mengikat,  bahkan  sesuai  dengan  Pasal  1338  ayat  1  KUHPerdata, kesepakatan  ini  memiliki  kekuatan  mengikat  sebagai  undang-undang  bagi  para  pihak  yang membuatnya. (Huala Adolf.2016.hlm.15)
Dan dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, perjanjian adalah persetujuan tertulis atau dengan lisan yang dibuat oleh dua pihak atau lebih, masing-masing bersepakat akan menaati apa yang tersebut dalam persetujuan itu. (KBBI,2005:458).
Peran  kerjasama  dengan  mitra  usaha  dapat  dikategorikan  sebagai  salah  satu  cara  untuk mendukung  dan  mengembangkan  bisnis  usaha  yang  hendak  dijalankan,  mengingat  bahwa pihak  swasta  merupakan  salah  satu  pihak  yang  memiliki  modal  yang  cukup  baik  sehingga
dengan  peran  sertanya  diharapkan  dapat  membantu  pemerintah  dalam  mewujudkan program-program  pembangunan  nasional.  Selain  itu,  diharapkan  juga  akan  menciptakan peluang bisnis dan usaha yang berujung pada pembangunan nasional yang adil dan merata bagi seluruh rakyat di Indonesia.
Kerja  sama  dapat  dilakukan  antara  pemerintah  dan  swasta  dengan  mana  dalam  menjalin kerjasama tersebut dibutuhkan adanya kepercayaan dan kesadaran dari masing-masing pihak mengenai tugas, fungsi serta hak dan kewajibannya masing-masing. Hal tersebut dapat dibuat alam bentuk kesepakatan diantara para pihak yang akan menjalankan kerja  sama bisnis atau yang lain. Untuk mewujudkan kondisi kerja sama yang baik, aman serta  jelas  bagi  para  pihak demi  menciptakan  perlindungan  dan  kepastian  hukum  maka  kesepakatan tersebut  baiknya dalam suatu bentuk tertulis yang kita kenal dengan istilah “perjanjian”. Perjanjian ini yang akan menjadi  dasar  bagi  kedua  belah  pihak  dalam  menjalankan  kerjasamanya  dalam  berbisnis. Perjanjian itu juga berlaku sebagai undang- undang bagi para pihak yang telah membuatnya. (Sulistyaningrum, Helena Primadianti.2019.hal.343)
Terkait  dengan  hal  tersebut,  maka  disusunlah  suatu  perjanjian  kerja  sama  yang  melibatkan para pihak yang bersangkutan, atau dalam hal ini dibedakan menjadi dua yakni pemerintah dan pihak swasta. Pengertian perjanjian kerja sama menurut PSAK No. 39 adalah perjanjian antara dua pihak atau lebih dimana masing-masing sepakat untuk melakukan suatu usaha bersama dengan menggunakan aset dana atau hak usaha yang dimiliki dan secara bersama menanggung resiko usaha tersebut. Pengaturan hukum tentang perjanjian kerja sama diatur dalam buku III KUHPerdata  yaitu  Pasal  1233  yang  berbunyi:  “Tiap -tiap  perikatan  dilahirkan  baik  karena persetujuan  baik  karena  Undang- Undang”.  Dari  perjanjian  ini  lahirlah  kat a  sepakat  dan terjadilah  kontrak  kerja  sama  diantara  para  pihak  yang  melakukan  kerja  sama  ini  yakni  PT. Sarana  Investama  Manggabar  dan  Provinsi  Nusa  Tenggara  Timur.  Perjanjian  yang dilakukan antara kedua para pihak ini yakni perjanjian Built operate and transfer (BOT).
Perjanjian BOT sering dikatakan Perjanjian Bangun Guna Serah ataupun melalui cara Ruilslag (Tukar  Guling).  Perjanjian  BOT  merupakan  bagian  dari  bentuk  perjanjian  kerja  sama.  BOT merupakan istilah yang relative baru dalam kegiatan ekonomi Indonesia, walaupun jika melihat
sejarahnya konsep BOT sebenarnya merupakan konsep yang sudah memiliki umur yang cukup tua  yaitu  sekitar  300  Sebelum  Masehi  yang  dilakukan  di  Kota  Eretria  Yunani  (Athena). Pengertian  dari  Perjanjian  BOT  adalah  suatu  sistem  pembiayaan  (biasanya  diterapkan  pada proyek  pemerintah)  berskala  besar  yang  dalam  studi  kelayakan,  pengadaan  barang  dan peralatan,  pembiayaan,  dan  pembangunan  serta  pengoperasiannya,  sekaligus  juga penerimaan/pendapatan yang timbul darinya diserahkan kepada pihak lain untuk dan dalam jangka waktu tertentu (jangka waktu konsesi) diberi hak untuk mengoperasikan, memelihara, serta  untuk  mengambil  manfaat  ekonominya  guna  menutup  (sebagai  ganti)  biaya pembangunan  proyek  yang  bersangkutan  dan  memperoleh  keuntungan  yang  diharapkan kemudian setelah jangka waktu konsesi berakhir menyerahkan kembali hak dan kepemilikan kepada daerah. (Lisdiono,2019.hal.56)
Pengertian  lain  perihal  Perjanjian  BOT  adalah  kontrak  dimana  para  pihak  kontraktor menyerahkan  bangunan  yang  sudah  dibangunnya  itu  setelah  masa  transfer,  sementara sebelum  proyek  tersebut  diserahkan,  ada  masa  tenggang  waktu  bagi  pihak  kontraktor (misalnya 20 tahun) yang disebut dengan “masa konsesi” untuk mengoperasikan proyek  dan memungut hasil/revenue  sebagai imbalan dari jasa membangun proyek yang bersangkutan. (Fuady, Kontrak pemborongan mega proyek.hal.51).
Pengertian  selanjutnya  dapat  ditemukan  dalam  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah pada Bab 1  butir  (36)  yang  menyatakan  Bangun  Serah  Guna  yang  selanjutnya  disingkat  dengan  BGS adalah Pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  kemudian  didayagunakan  oleh  pihak  lain tersebut  dalam  jangka  waktu  tertentu  yang  telah  disepakati,  untuk  selanjutnya  diserahkan kembali  tanah  beserta  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya  setelah  berakhirnya jangka  waktu.  (Peraturan  Menteri Dalam  Negri, pedoman pengelolaan barang  milik daerah, 2016. No.19)
Sistem  pembiayaan  proyek  pemerintah  yang  berskala  besar  dengan  BOT  itu,  mulai  dari pelaksanaan,  studi  kelayakan,  pengadaan  barang  dan  peralatan,  pembiayaan,  dan
pembangunannya  yang diserahkan  kepada pihak  lain dan  pihak  lain  ini dalam  jangka waktu tertentu diberi hak mengoperasikan dan memeliharanya untuk mengambil manfaat ekonomi guna menutup atau sebagai ganti biaya  yang telah dikeluarkan untuk pembangunan proyek tersebut dan keuntungannya.(Lisdiono,2019:55)
Adapun yang dianggap sebagai suatu hal yang baru adalah Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) berupa pemberian konsesi dari pemilik aset kepada pihak lain untuk mengelola aset yang dijalankan dalam waktu yang lama dan setelah masa perjanjian berakhir maka aset dimaksud dikembalikan  kepada  pemiliknya.  Bagi  pemerintah  dan  Badan Usaha Milik  Negara (BUMN), pelaksanaan  Perjanjian Build  Operate  Transfer (BOT)  merupakan  permasalahan  yang  amat serius  karena  dari  pelaksanaan  perjanjian  itu  dimungkinkan  terjadinya  wanprestasi  yang diakibatkan oleh pihak lain.
Akan  tetapi  lambat  laun  Pemerintah  dan  BUMN  serta  pihak  lain  yang  mengelola  objek Perjanjian Build  Operate  Transfer (BOT)  menyadari  pula  permasalahan  kerugian  yang diakibatkan  wanprestasi  bukan  hanya  satu-satunya  penyebab  terkendalanya  pelaksanaan Perjanjian Build Operate Transfer (BOT). Oleh karena itu, diperlukan kepastian hukum bagi para pihak dalam melaksanakan Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) sehingga kepentingan para pihak terlindungi. Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) berasal dari Bahasa Inggris dimana kata  build  berarti  mendirikan,  kata operate berarti  menjalankan,  berjalan  dan  kata  transfer berarti mengirimkan, memindahkan, mengalihkan.
Sebenarnya Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) benar-benar merupakan model kontrak yang termasuk baru dikenal sebagian masyarakat yang melibatkan dua pihak yakni pengguna jasa pada umumnya pemerintah dan penyedia jasa yakni swasta.9 Pengguna jasa memberikan kewenangan kepada penyedia jasa untuk membangun infrastruktur dan mengoperasikannya selama  waktu  tertentu  (disebut  masa  konsesi).10  Penyedia jasa  akan menyerahkan  kepada pengguna jasa infrastruktur tersebut bila masa  konsesi telah habis. Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) merupakan bentuk kerjasama dimana salah satu pihak (umumnya pihak swasta sebagai investor) menyediakan layanan dengan membangun dan membiayai untuk mendirikan fasilitas baru, atau dapat juga dengan meningkatkan atau merehabilitasi fasilitas yang sudah
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621
Vol. 2 No. 2 Mei - Agustus 2022
ada untuk diubah menjadi fasilitas yang baru, kemudian  mengelola fasilitas tersebut selama jangka  waktu  yang  disepakati  dan  setelah  akhir  jangka  waktu,  fasilitas  tersebut  dialihkan kepada  pemiliknya  (umumnya  pihak  pemerintah).Selama  Perjanjian Build  Operate  Transfer (BOT)  berlangsung  yaitu  pada  saat  dioperasikannya  bangunan  atau  fasilitas  tersebut,  maka Pemerintah selaku pemilik aset atau barang memperoleh bagian keuntungan sesuai yang telah diperjanjikan.  Istilah  Perjanjian Build  Operate  Transfer (BOT)  terdapat  di  dalam  Keputusan Menteri  Keuangan  Rebuplik  Indonesia  (Kepmenkeu  RI)  tertanggal  2  Juni  1995  Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap Pihak- Pihak yang melakukan Kerjasama  dalam  Bentuk  Perjanjian  Bangun  Guna  Serah (Build  Operate  and  Transfer /BOT). Dalam keputusan terse but dijelaskan bahwa BOT adalah “bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan  antara  pemegang  hak  atas  tanah  dengan  investor,  yang  menyatakan  bahwa pemegang  hak  atas  tanah  memberikan  hak  kepada  investor  untuk  mendirikan  bangunan selama  masa  perjanjian  bangun  serah  guna  (BOT)  dan  mengalihkan  kepemilikan  bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah selesai.”
Sebenarnya pengertian Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) secara normative tidak diatur secara formal dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Dalam istilah Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) ada dua hal yang memiliki pengertian masing- masing,  yang  pertama  ada  “  perjanjian”  yang  kedua “Build,  Operate,  and  Transfer (BOT)”. Namun  kedua  hal  tersebut  menjadi  satu  kesatuan  yang  menimbulkan  jenis  atau  bentuk perjanjian baru, penggunaan istilah Build, Operate, and Transfer (BOT) ini pun masih beragam, selain  ada  yang  menyebut  BOT  tetapi  ada juga yang  menggunakan  istilah  BGS  atau  Bangun Guna Serah.
Apabila perjanjian diartikan sesuai dengan apa yang ada pada ketentuan Pasal 1313 KUH Perdata maka dapat dikatakan bahwa perjanjian adalah perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Pengertian tersebut tidak lengkap dan sangat luas. Tidak lengkap karena perjanjian tersebut  hanya bersifat sepihak dan terlalu luas karena  perjanjian  tersebut  menggunakan  istilah  perbuatan  sehingga  dapat  mencakup perbuatan  perwakilan  sukarela  dan  perbuatan  melawan  hukum.  Juga  mencakup  perbuatan
yang  bukan  perbuatan  hukum.  Menurut  Van  Dunne  perjanjian  itu  bukan  semata-mata perbuatan  hukum  tetapi  sebagai  suatu  hubungan  hukum.  Sedangkan  Henry  Campel  Black memberikan pengertian perjanjian sebagai “an agreement between two or more with creates an obligation to do or not to do particular thing”. Sementara  Charles  L Knapp dan  Nathan M Crystal memberikan definisi perjanjian sebagai “an agreement between two or more person not merely a shared belief but common understanding as to something that is to be done in the future by one or both of them.” Dalam BW Belanda yang baru, pengertian mengenai perjanjian adalah  merupakan  perbuatan  hukum  yang  bertimbal  balik  dimana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya. Dengan  mengacu  pada  berbagai  pendapat  tersebut  maka  idealnya  bahwa  perjanjian dirumuskan sebagai suatu perbuatan hukum atau hubungan hukum yang bersegi dua (timbal balik)  dimana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  atau  saling  mengikatkan  dirinya terhadap satu orang atau lebih yang lain. Selanjutnya mengenai pengertian Perjanjian Build Operate  Transfer (BOT)  juga tidak  ada pengertian  yang baku. Menurut  Clifford  W  Garstang, pada  prinsipnya  Perjanjian Build  Operate  Transfer (BOT)  merupakan  salah  satu  bentuk pembiayaan  proyek  dimana  kontraktor  harus  menyediakan  diri  pendanaan  untuk  proyek tersebut  dan  harus  menanggung  pengadaan  material,  peralatan  dan  jasa  lainnya  yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Selanjutnya kontraktor (investor) diperbolehkan untuk mengambil manfaat ekonomi dari proyek yang dibangun untuk selama waktu tertentu sebagai penggantian  atas  semua  biaya  yang  dikeluarkan.  (Clifford  W  Garstang  dalam  Anita Kamilah.hal.155)
Menurut Neil Bieker dan Cassie Bpggs, BOT adalah suatu Perjanjian kerjasama antara Perintah atau BUMN dengan perusahaan swasta dimana perusahaan tersebut bersedia untuk membiayai,  merancang  dan  membangun  suatu  fasilitas  atau  proyek  atas  biaya  sendiri  dan kepadanya  diberikan  hak  konsesi  untuk  mengoperasikan  proyek  bangunan  tersebut sampai jangka  waktu  yang  telah  ditentukan,  dan  menyerahkan  kembali  kepada  Pemerintah  atau BUMN pada akhir masa konsesi.
Hingga  saat  ini  belum  ada  Undang-Undang  yang  secara  khusus  mengatur  dan  memberikan
pengertian  tentang  BOT.  Istilah  BOT  diterjemahkan  sebagai  Bangun  Guna  Serah  (BGS  yang diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan. Dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor  470/  KMK.01/1994  tentang  Tata  Cara  Penghapusan  dan  Pemanfaatan  Barang  Milik/ Kepunyaan Negara dinyatakan bahwa: Bangun Guna Serah (BGS) adalah pemanfaatan barang/ milik kekayaan negara berupa tanah oleh pihak lain dengan cara pihak lain tersebut mendirikan bangunan atau sarana lain berikut fasilitasnya di atas tanah tersebut, serta mendayagunakan dalam jangka waktu tertentu untuk kemudian menyerahkan kembali tanah, bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut beserta pendayagunaannya kepada instansi/ lembaga yang bersangkutan setelah berakhirnya jangka waktu yang disepakati.
Kemudian dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap Pihak-Pihak yang melakukan Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah, disebutkan bahwa: Bangun Guna Serah (BGS) adalah bentuk perjanjian kerjasama  yang  dilakukan  antara  pemegang  hak  atas  tanah  dengan investor  diberikan  hak untuk  mendirikan  bangunan  selama  masa  perjanjian  BGS  dan  mengalihkan  kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa BGS berakhir. Pengaturan mengenai skema pembangunan Perjanjian Build Operate Transfer dapat dilihat pada Peraturan Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  19  Tahun  2016  tentang  Pedoman  Pengelolaan  Barang  Milik Daerah. Skema pembangunan Perjanjian Build Operate Transfer dikenal dengan istilah Bangun Guna Serah (BGS). BGS adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan  cara  mendirikan  bangunan  dan/  atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  kemudian didayagunakan  oleh pihak  lain  tersebut  dalam  jangka  waktu tertentu  yang  telah  disepakati, untuk  selanjutnya  diserahkan  kembali  tanah  beserta  bangunan  dan/  atau  sarana  berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu. Selanjutnya ada juga dalam Pasal 1  angka  12 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor  6  Tahun  2006  Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah  disebutkan  bahwa Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain  dengan  cara  mendirikan  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  kemudian didayagunakan  oleh pihak  lain  tersebut  dalam  jangka  waktu tertentu  yang  telah  disepakati,
untuk  selanjutnya  diserahkan  kembali  tanah  beserta  bangunan  dan/atau  sarana  berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.
Berbagai pengertian Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) yang telah dijelaskan pada paragraf-paragraf  sebelumnya  baik  yang didapat  dari  pendapat  para  ahli  ataupun beberapa peraturan  yang  ada,  dapat  disimpulkan  bawa  Perjanjian Build  Operate  Transfer (BOT)  atau Bangun  Guna  Serah  (BGS)  merupakan  suatu  perbuatan  dengan  mana  pihak  kesatu  (pemilik tanah/lahan  yaitu  instansi  Pemerintah/  BUMN)  mengikatkan  diri  kepada  pihak  lain (swasta/investor) untuk menyerahkan tanah/ lahan yang dikuasai kepada pihak investor guna didirikan bangunan beserta sarana dan fasilitasnya. Dengan biaya yang diperoleh dari investor dan kemudian investor tersebut menggunakan atau memanfaatkan bangunan yang ada untuk jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan selanjutnya pada masa berakhirnya Perjanjian Build Operate  Transfer (BOT),  investor  wajib  menyerahkan  kembali  tanah  beserta  bangunan  dan sarana/  fasilitasnya  kepada  pemilik  tanah  atau  lahan.  Sesungguhnya  bentuk  kontrak  ini merupakan pola kerja sama antara pemilik tanah atau lahan (pemerintah) sebagai pengguna jasa  dengan  investor  sebagai  penyedia  jasa  yang  akan  menjadikan  lahan  tersebut  menjadi suatu fasilitas- fasilitas publik seperti perdagangan, hotel, transportasi, telekomunikasi, resort, dan  lain-  lain.  Terlihat  disini  kegiatan  yang  dilakukan  investror  tersebut  dimulai  dari membangun  fasilitas  sebagaimana  yang  dikehendaki,  pengguna  jasa  inilah  yang  diartikan dengan (build).
Kemudian setelah fasilitas selesai, investor diberi hak untuk mengoperasikan mengelola dan memungut  hasil  dari  fasilitas  tersebut  selama  kurun  waktu  tertentu  ini  disebut  dengan (operate). Setelah masa pengoperasian atau yang disebut dengan konsesi tadi selesai fasilitas itu  dikembalikan  kepada  pengguna  jasa  (pemerintah)  inilah  yang  disebut  dengan  transfer. Sehingga secara keseluruhan proses tadi disebut dengan kontrak Build Operate and Transfer (BOT). (Nazarkhan Yasin.2006.hal.75-76)
Dari penjelasan sebelumnya dapat disimpulkan bahwa Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) ini sebenarnya muncul dan ada di masyarakat sebagai bentuk pemenuhan kebutuhan praktek yang di satu sisi pemilik lahan membutuhkan dana besar untuk membangun sedangkan dana
tersebut kenyataannya tidak tersedia. Namun di sisi lain, investor atau pihak swasta memiliki dana  dan  membutuhkan  lahan/  tanah  untuk  membangun.  Kondisi  kedua  pihak  tersebutlah yang akhirnya membawa pihak-pihak tersebut untuk saling membutuhkan dengan membuat kerjasama  dan  menuangkan  kehendak  mereka  dalam  suatu  perjanjian  yang  dikenal  dengan Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) itu sendiri. Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) ini dibuat berlandaskan “asas kerjasama yang saling menguntungkan” dimana pemilik lahan yang semula belum memiliki bangunan beserta segala fasilitasnya maka dengan adanya Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) ini akan memiliki bangunan beserta segala fasilitasnya. Begitupun dengan  pihak  investor,  dengan  adanya  Perjanjian Build  Operate  Transfer (BOT)  akan mendapatkan  keuntungan  dari  hasil  pengelolaannya  selama  masa  kerjasama  (jangka  waktu pengelolaan) berlangsung.
Adanya  asas  kepastian  hukum  dan  juga  asas  musyawarah  juga  menjadi  dasar  bagi terbentuknya Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) sehingga jika terjadi perselisihan antara pemilik  tanah  dengan  penerima  BOT  maka  akan  diselesaikan  dengan  mendasarkan  pada mekanisme  sesuai  perjanjian  dibuat  oleh  kedua  belah  pihak.  Mengingat  pula  sebagai  dasar pembuatan  perjanjian  yaitu  asas  pokok  perjanjian  kepastian  hukum  tadi  secara  tegas  telah diatur  dalam  Pasal  1338  ayat  1  KUH  Perdata  bahwasanya  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para pihak berlaku dan mengikat sebagai Undang-Undang bagi para pihak yang membuatnya.

## METODE PENELITIAN

## 1. Jenis penelitian
Jenis penelitian hukum ini adalah penelitian hukum normatif (normative legal research fokus  kajian  pada  kekosongan  norma.).  Penelitian  Hukum  Normatif  atau  penelitian kepustakaan  merupakan  penelitian  yang  dilakukan  dengan  menelaah  prinsip-prinsip hukum  dan  doktrin-doktrin  hukum,  untuk  (Soerjono  Soekanto,  2015)  memahami adanya hubungan  antara  ilmu hukum  dengan  hukum  positif  diperlukan suatu  telaah terhadap unsur- unsur hukum atau “gegevens van het recht”.
2. Metode Pendekatan
Dalam penelitian hukum ini menggunakan metode pendekatan yaitu:
a. Pendekatan Perundang-undangan
Dengan mempelajari ratio legis dan dasar ontologis suatu undang-undang, yang mampu menangkap kandungan filosofi yang ada di belakang undang-undang. Dengan  akhirnya  akan  mampu  menyimpulkan  mengenai  adanya  tindaknya benturan filosofis antara undang-undang dengan isu yang di hadapi.
b. Pendekatan Konseptual
Pendekatan ini beranjak dari pandangan-pandangan dan doktrin-doktrin yang berkembang  di  dalam  ilmu  hukum.  pendekatan  ini  menjadi  penting  sebab pengalaman terhadap pandangan/doktrin yang berkembang dalam ilmu hukum dapat  menjadi  pijakan  untuk  membangun  argumentasi  hukum  ketika menyelesaikan  isu  hukum  yang  di  hadapi.  Pandangan/doktrin  akan memperjelas  ide-ide  dengan  memberikan pengertian  hukum,  konsep  hukum, maupun asas hukum yang relevan dengan permasalahan.
c. Sumber dan jenis bahan hukum
1) Bahan hukum primer
Undang-undang adalah peraturan pemerintah, peraturan presiden, atau peraturan  suatu  badan,  lembaga,  atau  komisi.  Selain  disamping peraturan  perundang-undangan  adalah  putusan  pengadilan  yang merupakan dari law in action. Bahan hukum primer yang digunakan di antaranya:
a) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945.
b) Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.
c) Peraturan  Presiden  Nomor  13  Tahun  2010  tentang  Perubahan atas  Peraturan  Presiden  Nomor  67  Tahun  2005  tentang  Kerja sama  Pemerintah  dengan  Badan  Usaha  dalam  Penyediaan Infrastruktur.

## 2) Bahan hukum sekunder
Bahan  hukum  sekunder  yang  mengandung  bahan  hukum  primer diantaranya buku-buku termasuk skripsi, tesis dan disertai hukum dan jurnal-jurnal hukum.
3) Bahan hukum tersier
Yang  dapat  digunakan  sebagai  kosakata  non  hukum  sebagai  bahan untuk mendukung penulis penelitian ini, Kamus Besar Indonesia, Kamus Ilmiah, dan kamus lain.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Kasus  wanprestasi  sering  terjadi  di  dalam  suatu  perjanjian  kerja  sama  yang di bangun antara kedua bela pihak. Kasus wanprestasi ini terjadi karena adanya pemutusan  hubungan kerja sama secara sepihak. Karena pemutusan hubungan kerja secara sepihak tersebut maka terjadilah  sengketa  di  antara  kedua  bela  pihak  tersebut  karena  salah  satu  pihak  yang  di wanprestasikan merasa dirugikan. Dari latar belakang di atas maka di ambil satu permasalahan di mana permasalahan itu tentang kasus wanprestasi yang terjadi antara PT. Sarana Investama Manggabar dan Provinsi Nusa Tenggara Timur. Dimana kasus wanprestasi antara Pemerintah dan pihak Swasta ini dilakukan oleh pemerintah sendiri yakni Provinsi Nusa Tenggara Timur. 3.1 Perlindungan  hukum  wanprestasi  terhadap  PT.Sarana  Investama  Manggabar  yang dilakukan oleh Provinsi Nusa Tenggara Timur

## A. Analisis permasalahan
Sebagaimana diketahui bahwa seiring dengan dinamisnya pelaksanaan otonomi daerah, maka pemerintah (daerah) memiliki peluang yang sangat besar untuk melaksanakan kerjasama dengan pihak ketiga sebagaimana dijamin dalam Pasal 195 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004, sebagai berikut:
➢ Dalam rangka peningkatan kesejahteraan rakyat, daerah dapat mengadakan kerjasama dengan  daerah  lain  yang  didasarkan  pada  pertimbangan  esiensi  dan  efektivitas pelayanan publik, sinergi dan saling menguntungkan;
➢ Kerjasama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwujudkan dalam bentuk badan kerjasama antar daerah yang diatur dengan keputusan bersama; (3) Dalam penyediaan pelayanan  publik,  daerah  dapat  bekerjasama  dengan  pihak  ketiga;(4) Kerjasama sebagaimana  dimaksud  pada  ayat(1)  dan  ayat  (3)  yang  membebani  masyarakat  dan  daerah harus mendapatkan persetujuan DPRD.
Bentuk pengelolaan aset antara pemerintah  Provinsi Nusa Tenggara Timur dengan  PT. Sarana Investama Manggabar adalah dengan cara mengelola lahan yang ada untuk digunakan sebagai pendirian, pembangunan dan pengoperasian obyek wisata dengan tujuan agar memiliki nilai tambah di Provinsi Nusa Tenggara Timur.
Menurut pasal 1 angka 36 Peraturan Menteri Dalam Negeri  Republik Indonesia  Nomor 19 Tahun 2016 Tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah Bangun Guna Serah adalah pemanfaatan  tanah  dan/atau  bangunan  milik  Pemerintah  Daerah  oleh  Pihak  Ketiga membangun  bangunan  siap  pakai  dan/atau  menyediakan,  menambah  sarana  lain  berikut fasilitas  diatas  tanah  dan/  atau  bangunan  tersebut  dan  mendayagunakannya  selama  kurun waktu  tertentu  untuk  kemudian  setelah  jangka  waktu berakhir menyerahkan kembali tanah dan bangunan dan/atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut kepada Pemerintah Daerah. Dengan demikian, kerjasama pemanfaatan  adalah “pendayagunaan barang  milik daerah oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan daerah bukan pajak/pendapatan  daerah  dan  sumber  pembiayaan  lainnya  sebagaimana  ketentuan  dalam Pasal 1 angka
11  Peraturan  Pemerintah  Nomor  38  Tahun  2008  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah. ”Kerjasama pemanfaatan barang milik daerah dengan pihak lain dilaksanakan dalam  rangka:  mengoptimalkan  daya  guna  dan  hasil  guna  barang  milik  daerah;  dan meningkatkan  penerimaan  daerah”.  Berdasarkan  ketentuan  tersebut  Pemerintah daerah Provinsi Nusa Tenggara Timur  memiliki asset tidak bergerak berupa tanah yang dimanfaatkan sebagai  penyertaan  modal  daerah  dalam  kerjasama  dengan  pihak  ketiga  yakni  PT.  Sarana Investama  Manggabar  yang  bergerak  dalam  bidang  pembangunan  dan  penyediaan  fasilitas hotel.
Sengketa timbul disebabkan apabila ada salah  satu  pihak  yang  merasa dirugikan  oleh pihak lain.  Ketika  pihak  tersebut  menyampaikan  ketidakpuasan  kepada  pihak  lainnya  dan  kedua pihak  tersebut  memiliki  pendapat  masing-masing  yang  berbeda  maka  terjadilah  sengketa tersebut. Sengketa dapat diselesaikan melalui cara yang formal menjadi proses ajudikasi yaitu melalui pengadilan dan arbitrase atau cara informal yang didasarkan pada kesepakatan para pihak  melalui  negosiasi  dan  mediasi.  Terjadinya  sengketa  juga  disebabkan  karena  adanya Wanprestasi  dan  juga  Perbuatan  Melawan  Hukum  (PMH).  Wanprestasi  diatur  dalam  pasal 1234  BW  yaitu  “penggantian  biaya,  kerugian  dan  bunga  karena  tak  dipenuhinya suatu perikatan  mulai  diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai,  tetap  lalai  untuk memenuhi  perikatan  itu,  atau  jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau  dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang ditentukan.” Sehingga unsur -unsur wanprestasi adalah :
a) Adanya perjanjian oleh para pihak;
b) Adanya pihak yang tidak melaksanakan isi perjanjian yang telah disepakati;
c) Telah dinyatakan lalai tetapi tetap tidak melaksanakan isi perjanjian.
Dari  uraian  tersebut,  maka  wanprestasi  adalah  keadaan  dimana  salah  satu  pihak  lalai/tidak melaksanakan perjanjian yang telah disepakati.(Jurist-Diction.2020.hal.1491)
Permasalahan wanprestasi yang terjadi antara PT. Sarana Investama Manggabar dan Provinsi Nusa Tenggara Timur ini Penyelesaian sengketa dalam Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) diawali dengan jalan musyawarah untuk mufakat maka penyelesaian perselisihan dan solusi yang  terbaik  bagi  para  pihak.  Apabila  dalam  musyawarah  tidak  tercapai  mufakat  maka penyelesaian  perselisihan  akan  dilakukan  melalui  jalur  hukum  dengan  membawa  ke pengadilan setempat yang berwenang sehingga jaminan atas kepastian hukum bagi hak-hak yang dimiliki para pihak dapat terwujud atau terpenuhi.
Pembatalan sepihak atas suatu  perjanjian  dapat  diartikan sebagai   tidak sediaan  salah satu pihak  untuk  memenuhi  prestasi  yang  telah  disepakati  kedua  belah  pihak  dalam  perjanjian. Pada saat dimana pihak yang lainnya tetap bermaksud untuk memenuhi prestasi yang telah dijanjikannya  dan  menghendaki  untuk  tetap  memperoleh  kontra  prestasi  dari  pihak  yang
lainnya itu. Seperti yang kita ketahui bahwa perjanjian yang sah, dalam arti memenuhi syarat sah  menurut  Undang-Undang,  maka  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  para  pihak  yang membuatnya.  Seperti  yang  tercantum  dalam  pasal  1338  (1)KUH  Perdata.  Sedangkan  pada ayat(2)  menyebutkan  bahwa  (R.  Soebekti  &  R.  Tjitrosudibbio,  2004.  Cet  34  hal.941): “Persetujuan - persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu”.

## B. Penyelesaian Masalah
Penyelesaian masalah wanprestasi ini bisa diselesaikan melalui beberapa cara. Di antaranya :
a) Penyelesaian dengan cara litigasi adalah dengan menggunakan lembaga peradilan yang ada, sedangkan penyelesaian dengan cara non litigasi merupakan penyelesaian yang dilakukan di luar pengadilan, non-litigasi ini ditempuh agar pihak-pihak yang bersangkutan mendapatkan titik temu yang adil,  sehingga penyelesaian wanprestasi dapat diselesaikan dengan lebih cepat, efisien dan terjamin kerahasiaannya.
b) Berdasarkan  pasal  1  Ayat 10  Undang-Undang No.  30  Tahun 1999, maka alternatif penyelesaian sengketa dapat dilakukan dengan cara berikut :
i. Konsultasi Pada prinsipnya konsultasi merupakan suatu tindakan yang bersifat personal antara satu pihak tertentu yang disebut dengan klien dengan pihak lain yang merupakan pihak konsultan yang memberikan pendapatnya kepada klien tersebut  untuk  memenuhi  keperluan  dan  kebutuhan  kliennya.  Pendapat tersebut tidak mengikat, artinya klien bebas untuk menerima pendapatnya atau tidak.
ii. Negosiasi,
Negosiasi  adalah  proses  konsensus  yang  digunakan  para  pihak  untuk memperoleh kesepakatan di antara mereka.  Negosiasi  adalah komunikasi dua arah  yang  dirancang  untuk  mencapai kesepakatan pada kedua belah pihak memiliki  berbagai  kepentingan  yang  sama  maupun  berbeda.  Negosiasi merupakan  sarana  bagi  pihak-pihak  yang  mengalami  sengketa  untuk mendiskusikan penyelesaiannya tanpa melibatkan pihak ketiga penengah yang
tidak berwenang mengambil keputusan (mediasi) dan pihak ketiga pengambil keputusan (arbitrase dan litigasi). Negosiasi adalah proses formalnya yang bisa diberi  artian sebagai  suatu bentuk pertemuan antara dua pihak ataupun lebih untuk tercapainya suatu sepakat. Negosiasi merupakan perundingan antara dua pihak  dimana  di  dalamnya  ada  proses  memberikan,  menerima,  serta  tawar menawar.
iii. Mediasi
Mediasi Dalam Pasal 6 Ayat 3 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 dikatakan bahwa  atas  kesepakatan  tertulis  para  pihak  sengketa  atau    beda  pendapat diselesaikan  melalui  bantuan  seorang  atau    lebih  penasihat  ahli  maupun seorang mediatir. Mediasi merupakan proses negosiasi pemecahan masalah di mana  para  pihak  luar  yang  tidak  memihak  bekerja  sama  dengan  pihak  yang bersengketa  untuk  membantu  memperoleh  kesepakatan  perjanjian  dengan memuaskan. Selain itu mediasi juga merupakan penyelesaian sengketa yang di libatkannya  pihak  ketiga  untuk  penengah  ataupun  penyelesaiannya  secara menengahinya,  adapun  yang  menengahinya  dinamakan  mediator  ataupun orang yang menjadi penengahnya.
iv. Konsiliasi  Konsiliasi  tidak  jauh  berbeda  dengan  perdamaian,  sebagaimana diatur  dalam    Pasal    1851    KUH    Perdata.    Konsiliasi  sebagai  alternatif penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan  adalah  suatu  tindakan  atau  proses untuk mencapai perdamaian di luar pengadilan. Dalam konsiliasi pihak ketiga mengupayakan  pertemuan  diantara  para  pihak  yang  berselisih  untuk mengupayakan perdamaian.
v. Penilaian  ahli  Penilaian  ahli  adalah  pendapat  hukum  oleh  lembaga  arbitrase. Dalam Pasal 1 Undang-Undang Nomor  30  Tahun  1999 Tentang Arbitrase dan Alternatif  Penyelesaian  Sengket a  berbunyi  “lembaga  arbitrase  adalah  badan hukum  yang  dipilih  oleh  para  pihak  yang  bersengketa  untuk  memberikan pendapat  yang  mengikat  mengenai suatu hubungan hukum tertentu dalam
hal belum timbul sengketa.
Jika  perselisihan  tetap  tidak  dapat  diselesaikan  dengan  cara  non-litigasi  para  pihak  sepakat untuk  menyelesaikan  perselisihan  di pengadilan negeri  sesuai  dengan hukum  acara  perdata yang berlaku di Indonesia. Para pihak bersepakat dalam penafsiran dan pelaksanaan perjanjian serta setiap dokumen, surat atau perjanjian dan semua hak, upaya hukum, kuasa, hak utama, tugas  kewajiban  dan  tanggung  jawab  berdasarkan  perjanjian  dan/atau  dokumen  lainnya berlaku hukum Negara Republik Indonesia dan para pihak memilih tempat kedudukan yang tetap di kantor Panitera Pengadilan Negri Provinsi Nusa Tenggara Timur.

## KESIMPULAN
Perjanjian  yang  terjalin  antara  PT.  Sarana  Investama  Manggabar  dengan  Provinsi  Nusa Tenggara  Timur  merupakan  jenis  perjanjian  BOT (Build  Operate  Transfer) .  Di  mana  Provinsi Nusa  Tenggara  Timur  sebagai  penyedia  lahan  yang  terletak  di  Pantai  Pede,  Labuan  Bajo Kabupaten  Manggarai  Barat  dan  PT.  Sarana  Investama  Manggabar  sebagai  penyewa  lahan. Lahan tersebut digunakan untuk membangun hotel. permasalahan antara PT Sarana Investama Manggabar  dengan Provinsi  Nusa  Tenggara Timur  merupakan  permasalahan  wanprestasi di mana  Provinsi  Nusa  Tenggara  Timur  melakukan  pemutusan  hubungan  kerja  sama  secara sepihak  kepada PT.  Sarana  Investama Manggabar.  Pemutusan  ini  dilakukan  pada  saat  masa pandemi  Covid-19 dan  sedang  dilaksanakan  PSBB  (Pembatas  Sosial  Berskala  Besar)  untuk mencegah penularan virus  korona  yang  sedang  melanda  Tanah  Air.  Dari  wanprestasi  yang dilakukan  oleh Provinsi NTT jepada PT. Sarana Investama Manggabar menimbulkan sengketa diantara mereka dikarenakan PT. SIM merasa pemutusan ini tidak benar.
Penyelesaian  yang  bagus  untuk  kedua  bela  pihak  yang  sedang  bersengketa  ini  adalah penyelesaian secara Non-litigasi sehingga pihak yang saling berseteru bisa menemukan titik terang di antara mereka dan dapat menyelesaikan permasalahan secara baik tanpa melibatkan lembaga peradilan. Dengan menggunakan penyelesaian ini, menjaga tali silaturahmi di antara para pihak.

## DAFTAR PUSTAKA
KUHPerdata (burgelijk wetboek), diterjemahkan oleh R. Soebekti dan R. Tjitrisadibio, Jakarta: Pradya Paramita, cetakan 8, 1976, Pasal 1313.
Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Cet. II, Bandung: Alumni, 1986, hal. 60. (R.Soebekti&R.  Tjitrosudibbio, 2004. Kitab Undang-undang Hukum Perdata . Jakarta: Pradniya Paramita. Cet 34 hal.342)
Sulistyaningrum, Helena Primadianti. 2019. Karakteristik Perjanjian Build Operate Transfer ( Bot ) Sebagai Bentuk Perjanjian . F. Hukum Universitas Sriwijaya. Jurist-Diction. 2020. Perjanjian Kerjasama Antara PT Bumi Lamongan Sejati Dengan Pemerintah Kabupaten Lamongan Untuk Pengelolaan Wisata Bahari Lamongan . hlm.1480
Amelia, Riska Ari. Kajian tentang wanprestasi dalam hubungan perjanjian . 2021
Arsylissa, Aulia Hanindita Nur. Perjanjian Kerjasama Antara PT Bumi Lamongan Sejati Dengan Pemerintah Kabupaten Lamongan Untuk Pengelolaan Wisata Bahari Lamongan . 2020.