## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI BERITIKAD BAIK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI YANG DIBATALKAN KARENA ADANYA GUGATAN PIHAK KETIGA: STUDI KASUS PUTUSAN NOMOR 800/PDT.G/2013/PN.DPS

## Hidayati Hidayati
Universitas Borobudur, Indonesia

## Abstrak
Dalam kehidupan di masyarakat banyak transaksi jual beli yang tidak sempurna artinya memiliki cacat  hukum,  baik  objek  jual  beli  tersebut  belum  diserahkan  dalam  transaksi  jual  beli  maupun mengenai  keabsahan  legalitas  seseorang  untuk  dinyatakan  sah  sebagai  hak  untuk  melakukan transaksi jual beli. Penelitian ini berupaya untuk menganalisis aspek perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam transaksi jual beli yang dibatalkan karena adanya gugatan pihak ketiga. Studi  ini  mengambil  studi  kasus  Putusan  No.  800/Pdt.G/2013/PN.Dps.  Dalam  studi  ini,  aspek hukum yang dikaji adalah adanya gugatan terhadap suatu transaksi jual beli dari pihak ketiga. Ini secara hukum mempunyai konsekuensi terhadap hak pembeli yang beritikad baik, dan aturan hukum menyediakan perlindungan hukum dalam kasus ini. Sebagai temuan, bentuk perlindungan hukum yang  diberikan  terhadap  pembeli  tanah  yang  beriktikad  baik  tidak  dipertimbangkan  oleh  hakim, dalam  kasus  Putusan  No.  800/Pdt.G/2013/PN.Dps.  Sebaliknya,  pertimbangan  hakim  hanya ditujukan  terhadap  Penggugat  saja  tanpa  mempertimbangkan  mengenai  adanya  unsur-unsur pemenuhan  kategori  pembeli  beritikad  baik  yang  juga  seharusnya  dilindungi  hak-haknya  sesuai undang-undang yang ada.

## Kata kunci: Perlindungan Hukum, Transaksi, Iktikad Baik

## Abstract
In  life  in  society,  many  buying  and  selling  transactions  are  imperfect,  meaning  they  have  legal defects,  whether  the  object  of  sale  and  purchase  has  not  been  submitted  in  a  sale  and  purchase transaction or regarding the validity of the legality of a person to be declared valid as the right to carry out a sale and purchase transaction. This study analyzes aspects of legal protection for good faith buyers in sales and purchase transactions canceled due to a third-party lawsuit. This study takes the case study of Decision No. 800/Pdt.G/2013/PN.Dps. In this study, the legal aspect studied was a lawsuit against a sale and purchase transaction from a third party. It has legal consequences for the rights of the good faith purchaser, and the rule of law provides legal protection in this case. As  a  finding,  the  form  of  legal  protection  given  to  land  buyers  with  good  intentions  was  not considered by the judges in the case of Decision No. 800/Pdt.G/2013/PN.Dps. On the other hand, the  judge's  considerations  were  only  aimed  at  the  plaintiff  without  considering  the  elements  of fulfilling the category of good faith buyers whose rights should also be protected in accordance with existing laws.

## Keywords: Legal Protection, Transactions, Good Faith

## A. Pendahuluan
Tanah  mempunyai  fungsi  penting  bagi kesejahteraan  individu,  keluarga  atau  suatu
kelompok  masyarakat,  yaitu  memiliki  fungsi sosial sebagaimana dinyatakan dalam Undang- Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  yang
menyatakan  bahwa;  “Semua  hak  atas  tanah mempunyai  fungsi  sosial.” 1 Bagi  kebanyakan orang  tanah  merupakan  aset  yang  bernilai ekonomi  tinggi,  karena  itu  kejelasan  dan kepastian  hukum  terhadap  hak  atas  tanah menjadi  sangat  penting  dalam  mewujudkan tertib  administrasi  pertanahan.  Jual  beli  tanah menurut  hukum  adat  bukan  merupakan perjanjian  sebagaimana  yang  diatur  dalam Pasal  1457  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  (KUHPerdata)  menjelaskan  bahwa “ jual  beli  adalah  suatu  perjanjian,  dengan mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan,  dan pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang telah diperjanjikan .” 2
Soerojo Wignjodipoero menjelaskan hal mengenai  jual  beli  tanah  secara  adat. menurutnya,  dalam  masyarakat  hukum  adat jual  beli  tanah  dilakukan  secara  terang  dan tunai. Terang berarti perbuatan hukum jual beli tersebut  benar-benar  dilaksanakan  di  hadapan kepala desa/kepala  adat.  Tunai  berarti  adanya dua  perbuatan  yang  dilaksanakan  secara bersamaan,  yaitu  pemindahan  hak  atas  tanah yang  menjadi  obyek  jual  beli  dari  penjual kepada  pembeli  dan  pembayaran  harga  dari pembeli  kepada  penjual  terjadi  serentak  dan secara bersamaan. 3
Dalam  praktik  jual  beli  tanah  di Indonesia,  masih  memperlihatkan  adanya perjanjian  yang  dibuat  masih  dalam  bentuk akta  di  bawah  tangan,  akan  tetapi  juga  masih ada yang dibuat secara lisan atau tidak tertulis. Secara yuridis formal, perjanjian jual beli tanah yang  seperti  itu  tentu  sangat  riskan.  Apabila para pihak beritikad baik, mungkin perjanjian yang  riskan  itu  tidak  menjadi  masalah dikemudian  hari.  Apabila  salah  satu  pihak beritikad  buruk,  maka  tentu  mudah  berubah menjadi  sengketa  dan  merugikan  pihak lainnya.
Dalam  hal  ini,  dokumen  kepemilikan tanah di Indonesia juga masih sangat beragam, seperti  ada  dokumen  kepemilikan  yang berdasarkan sertifikat tanah dan ada juga yang hanya berupa dokumen pajak atau girik. Lebih
1 Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 6
2 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Pasal 1457
dari  itu,  persepsi  masyarakat  dengan  persepsi hukum  mengenai  kedudukan  masing-masing dokumen  tersebut  juga  masih  berbeda, terutama  terhadap  dokumen  pajak,  sehingga dalam  hal  ini  tidak  sedikit  masyarakat memandang  bahwa  dokumen  pajak  tersebut selain  sebagai  dokumen  pembayaran  pajak juga  dianggap  sebagai  dokumen  kepemilikan hak atas tanah.
Hak-hak  atas  tanah  sebagai  yang  diatur dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Pasal 16 ayat (1) ialah:
1. Hak milik.
2. Hak guna usaha.
3. Hak guna bangunan.
4. Hak pakai.
5. Hak sewa.
6. Hak membuka tanah.
7. Hak memungut hasil hutan.
8. Hak-hak  lain  yang  tidak  termasuk  dalam hak-hak  tersebut  di  atas  yang  akan ditetapkan  dengan  undang-undang  serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 53. 4
Peralihan hak  atas  tanah  tentu  perlu mendapat  jaminan  kepastian  hukum  dan sekaligus  juga  memperoleh  perlindungan hukum atas hak milik tanah tersebut. Untuk itu, diperlukan juga berbagai upaya guna mewujudkan  tertib  administrasi  pertanahan. Salah satu upaya mewujudkan tertib administrasi pertanahan yang dimaksud adalah dengan mengadakan pendaftaran tanah adalah:
1. Untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh  wilayah  Republik  Indonesia menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur dengan peraturan pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal ini meliputi:
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran  hak-hak  atas  tanah  dan peralihan hak-hak tersebut.
3 Wignjodipoero,  Soerojo. Pengantar  dan  Asas-Asas Hukum Adat . Jakarta: Gunung Agung, 1995.
4 UU No. 5 Tahun 1960, Op.cit, Pasal 16 Ayat 1
c. Pemberian  surat-surat  tanda  bukti hak,  yang  berlaku  sebagai  alat pembuktian yang kuat.
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan  mengingat  keadaan  negara  dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya,  menurut  pertimbangan Menteri Agraria.
Dalam  Peraturan  Pemerintah  diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) di atas, dengan  ketentuan  bahwa  rakyat  yang  tidak mampu  dibebaskan  dari  pembayaran  biaya- biaya tersebut 5 .
Dalam  tulisan  ini  penulis  mencoba meneliti putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 800/Pdt.G/2013/PN. Dps yang membatalkan  akta-akta  yang  menjadi  dasar jual-beli  tanah/peralihan  milik  Penggugat menjadi cacat hukum/batal demi hukum/tidak mempunyai  kekuatan  hukum/agar  dibatalkan. Demikian  juga  Sertifikat  Hak  Milik  No. 8584/Benoa,  luas  14.500  m²  yang  merupakan hasil splitzing /pemisahan dari SHM 7456/Kelurahan  Benoa  sesuai  dengan  surat ukur No. 2934/2002, karena menjadi tidak sah, oleh  karena  dilakukan  oleh  orang  yang  tidak berwenang  dan  tidak  ada  penyerahan  secara fisik atas tanah sengketa.
Merujuk hal- hal yang telah diuraikan di atas maka penulis membuat beberapa perumusan  masalah  dalam  penelitian  ini sebagai berikut:
1. Bagaimana  perlindungan  hukum  bagi pembeli  yang  beritikad  baik  yang dibatalkan  karena  adanya  gugatan  pihak ketiga dalam Putusan No. 800/Pdt.G/2013/PN.Dps ? 2. Apakah  putusan  yang  diberikan  oleh hakim dalam Putusan No. 800/Pdt.G/2013/PN.Dps sudah sesuai dengan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku ?
5 Simamora,  Janpatar.  "Tafsir  Makna  Negara  Hukum dalam  Perspektif  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik  Indonesia  Tahun  1945." Jurnal  Dinamika Hukum 14, no. 3 (2014): 547-561.
Adapun  metode  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum normatif yang dilaksanakan dengan pendekatan  analisis  yuridis  normatif  yang diartikan sebagai suatu proses untuk menemukan  aturan  hukum,  prinsip  hukum maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab  isu  hukum  yang  dihadapi. 6 Dan disajikan secara deskriptif, maksudnya penelitian ini hanya bersifat menjabarkan atas permasalahan yang diteliti. Berdasarkan data- data yang ada diuraikan semaksimal mungkin sehingga mendapatkan hasil yang baik.

## B. Pembahasan
Terkait  dengan  perlindungan  hukum bagi  pembeli  yang  beritikad  baik  yang dibatalkan karena adanya gugatan pihak ketiga dalam  Putusan  No.  800/Pdt.G/2013/PN.Dps, perlu  dilihat  kembali  bahwa  jual  beli  adalah perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu (penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik  atas  suatu  barang,  sedang  pihak  yang lainnya  (pembeli)  berjanji  untuk  membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan  dari  perolehan  hak  milik  tersebut 7 . Jual  beli  menurut  ketentuan  Pasal  1457 KUHPerdata  mengatakan;  “Jual  beli  adalah suatu perjanjian atau persetujuan dengan mana pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain  untuk  membayar  harga  yang  telah dijanjikan”.
Dan pasal  1458 dan 1459 KUH perdata menjelaskan bahwa perjanjian jual beli sudah terjadi  dengan  lahirnya  kata  sepakat  dan menimbulkan hak dan kewajiban dimana pihak penjual  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan hak  miliknya  atas  sesuatu  barang  kepada pembeli,  dan  pembeli  mengikatkan  dii  untuk membayar  harga  barang  itu  dengan  uang, sesuai  dengan  yang  telah  disepakati  dalam perjanjian  mereka  dan  obyek  dari  perjanjian jual beli adalah suatu barang. Dalam penelitian ini obyek perjanjiannya adalah tanah.
6 Marzuki,  Peter  Mahmud. Penelitian  Hukum. Jakarta: Prenada Media, 2005.
7 Azhari,  Aidul  Fitriciada.  "Negara  Hukum  Indonesia: Dekolonisasi dan Rekonstruksi Tradisi." Jurnal Hukum Ius Quia Iustum 19, no. 4 (2012): 489-505.
Lahirnya  perjanjian  jual  beli  akibat bertemunya penawaran ( offerte ) dan penerimaan  ( acceptatie ),  mengakibatkan  para pihak, penjual dan pembeli, satu dengan yang lain  sudah  menjadi  saling  terikat.  Maka  jual beli  merupakan  suatu  perjanjian  yang  timbul disebabkan  oleh  adanya  hubungan  hukum mengenai harta kekayaan antara dua pihak atau lebih. Diketahui bahwa perjanjian jual beli itu bertujuan  memindahkan  suatu  hak  milik  atas suatu  barang  yang  diperjualbelikan,  karena dalam jual beli pihak penjual wajib menyerahkan barang yang dijualnya itu kepada pembeli,  sedangkan  pembeli  mempunyai kewajiban  untuk  membayar  harga  barang tersebut kepada penjual. Adapun perlindungan hukum  bagi  pembeli  dalam  kasus  jual  beli tanah dibedakan menjadi perlindungan hukum preventif dan perlindungan hukum represif.
Dalam gugatan No. 800/Pdt.G/2013/PN.Dps  dalam  pemeriksaan pengadilan  di  Pengadilan  Negeri  Denpasar pada  intinya  adalah  penggugat  menggugat  12 Tergugat terkait kepemilikan obyek tanah yang beralamat di jalan Taman Giri Br Mumbul Kel. Benoa, Kec. Kuta Selatan, Kab. Badung, sesuai Surat Ukur No. 4323/Benoa/2004 Tanggal 27- 1-2004 luas tanah 14,500 M² (empat belas ribu lima ratus  meter persegi).  Perkara ini dimulai ketika  Penggugat  didatangi  dan  diintimidasi oleh Drs.  I Putu  Parwata Melia Kusuma MM (Tergugat  VII)  dimana  Penggugat  I  Nyoman Dug Dug merasa tidak pernah menjual seluruh atau sebagian tanahnya kepada pihak mana pun yang  namun  dalam  pemeriksaan  tanahnya ternyata sudah dialihkan dengan cara memalsukan cap jempol Penggugat pada surat kuasa  menjual  oleh  anak  kandung  penggugat yang  bernama  I  Made  Sudena  dalam  perkara berkedudukan sebagai Tergugat 1.
Karena tanah yang dijual oleh Tergugat I kepada  Tergugat  II  yang  dituangkan  dalam Akta Jual-Beli No.13/2003 tanggal 20-5-2003 adalah milik Penggugat, sedangkan Tergugat I pada  waktu  transaksi  Jual  Beli  tanah  dengan Tergugat II, telah mempergunakan Akta Surat Kuasa Untuk Menjual No. 2 tanggal 14 Januari 2003  yang  telah  terbukti  dinyatakan  palsu
8 Soekanto, Soerjono. "Kesadaran hukum dan kepatuhan hukum." Jurnal  Hukum  &  Pembangunan 7,  no.  6 (1977): 462-470.
berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Denpasar  No.952/Pid.B/2011  PN.DP  tanggal 14  November  2011,  yang  telah  mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Maka Tergugat I sama-sekali tidak berhak untuk menjual/mengalihkan  hak  atas  tanah  tersebut kepada siapa pun termasuk kepada Tergugat II. Oleh  karena  itu,  perbuatan  hukum  jual-beli sebagaimana  dimaksud  dalam  Akta  Jual-Beli No.13/2003  tanggal  20-5-2003  adalah  cacat hukum, tidak sah dan harus dibatalkan.
Dan  hakim  pada  putusan  hakim  pada intinya mengabulkan gugatan penggugat untuk sebagian  dan  menyatakan  seluruh  akta-  akta dasar  hukum  kepemilikan  tergugat,  serta menghukum para tergugat atau siapa saja yang mendapat hak dari padanya untuk mengosongkan dan menyerahkan tanah obyek sengketa  seluas  14.500  m2  dan  menghukum para  tergugat  untuk  membayar  ongkos  yang timbul  dalam  perkara  ini  secara  tanggung renteng  yang  sampai  saat  ini  ditaksir  sebesar Rp.  3.896.000,00  (Tiga  juta  delapan  ratus sembilan puluh enam ribu rupiah).
Dalam  Hal  ini  apakah  tergugat  yang menjadi  pembeli  tanah  penggugat  karena menganggap  tanah  yang  dibelinya  itu  sama sekali  tidak  mempunyai  cacat  dalam  proses peralihan  hak  atas  tanah  yang  dibelinya dilindungi  oleh  hukum  walaupun  sebenarnya mereka  ini  masuk  dalam  kategori  seseorang pembeli yang beritikad baik. Subekti dalam hal ini senada dengan Ridwan Khairandy memberikan  apa  arti  dari  pembeli  yang beritikad  baik 8 .  Pembeli  yang  beritikad  baik seharusnya  ditafsirkan  sebagai  pembeli  yang jujur,  tidak  mengetahui  cacat  cela  terhadap barang  yang  dibeli.  Pembeli  beritikad  baik diartikan  pembeli  yang  sama  sekali  tidak mengetahui  bahwa  ia  berhadapan  dengan orang  yang  sebenarnya  bukan  Pemilik”. 9 Dalam hal ini para tergugat sebenarnya adalah korban  dari  I  Made  Sudena  dalam  perkara perdata ini menjadi Tergugat 1 dan para pihak ini  berhak  mendapat  jaminan  perlindungan hukum dari pemerintah.
Satjipto Raharjo mengemukakan bahwa Perlindungan
hukum adalah
9 Khairandy,  Ridwan. Iktikad  Baik  Dalam  Kebebasan Berkontrak. Jakarta: UI Press, 2004.
memberikan  pengayoman  terhadap  hak  asasi manusia  yang  dirugikan  orang  lain  dan perlindungan  diberikan  kepada  masyarakat agar  dapat  menikmati  semua  hak  yang diberikan  oleh  hukum. 10 Dan  perlindungan hukum juga sebagai tujuan hukum yang harus diwujudkan  dalam  bentuk  adanya  kepastian hukum. 11
Dengan kata lain perlindungan hukum, yaitu adanya jaminan hak dan kewajiban untuk manusia dalam rangka memenuhi kepentingan sendiri  maupun  di  dalam  hubungan  dengan manusia lainnya. Agar dapat memberikan rasa nyaman  terhadap  kepentingan  manusia  yang dilindungi  oleh  hukum  tersebut,  yang  pada dasarnya ditujukan untuk semua warga negara tanpa  terkecuali,  dan  dalam  pelaksanaannya juga tidak membedakan berdasarkan kedudukan atau derajat seseorang 12 . Dalam hal putusan  hakim  dalam  memutus  perkara  No. 800/Pdt.G/2013/PN.  Dps  tidak  memberikan perlindungan  hukum  bagi  para  pembeli beritikad  baik  yang  sebenarnya  korban  dari tindakan  I  Made  Sudena  dalam  pemalsuan identitas surat kuasa yang tidak sah. Dan pasti karena  perbuatannya  para  pembeli  tanah tersebut mengalami kerugian.
Menurut  penulis  para  pembeli  yang beritikad  baik  dapat  mengajukan  gugatan perbuatan  melawan  hukum  kepada  I  Made Sudena  atas  dasar  pasal  1365  KUHPerdata yang  menentukan  bahwa  pelaku  perbuatan melawan  hukum  memiliki  kewajiban  untuk memberikan  ganti  rugi  kepada  korban  dari perbuatannya.  Para  Tergugat  II  hingga  XII dapat  mengajukan  gugatan  ganti  rugi  kepada penjual yang tidak berhak karena konsekuensi dari  suatu  perbuatan  melawan  hukum  dan menimbulkan kerugian
Hal  ini  diperkuat  dengan  Pengadilan Negeri Denpasar pun telah menjatuhkan vonis terhadap I Made Sudena. Perkaranya terdaftar dengan  No.952/Pid.B/2011  PN.DPS,  telah berkekuatan  hukum  tetap  serta  terbukti Tergugat I secara sah dan meyakinkan bersalah
10 Raharjo,  Satijipto. Ilmu  Hukum .  Bandung:  PT.  Citra Aditya Bakti, 2000.
11 Hadjon,  Phillipus  M. Perlindungan  Hukum  Bagi Rakyat Indonesia . Surabaya: Bina Ilmu, 1987.
12 Usman,  Atang  Hermawan.  "Kesadaran  hukum masyarakat  dan  pemerintah  sebagai  faktor  tegaknya
melakukan  tindak  pidana  menggunakan  akta otentik palsu seolah-olah isinya cocok dengan yang aslinya.
Kemudian,  terkait  dengan  kesesuaian putusan  yang  diberikan  oleh  hakim  dalam Putusan  No.  800/Pdt.G/2013/PN.Dps  dengan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku, patut diingat bahwa dalam kasus Putusan No. 800/Pdt.G/2013/PN. Dps, menjelaskan bahwa, penggugat  semula  adalah  pemilik  sebidang tanah  yang  terletak  di  Kel.  Benoa  Kec.  Kuta Selatan  Kab.  Badung,  dengan  Sertifikat  Hak Milik  No.  7456,  surat  ukur  No.  2943/2002 Luas  30.605  M²,  dikeluarkan  oleh  Kantor Pertanahan Kabupaten Badung (Tergugat XII). Sekitar  tahun  2010  telah  datang  ke  tempat tanah  milik  Penggugat  yaitu  Sdr.  Drs.  I  Putu Parwata  Melia  Kusuma  MM  (tergugat  VII) mengaku  sebagai  pemilik,  dan  melakukan intimidasi  kepada  penggugat  agar  penggugat menyerahkan sebagian tanah sengketa tersebut.
Penjual  tanah  milik  penggugat  adalah Tergugat I (anak kandung Penggugat) dengan cara  memalsukan  cap  jempol  dari  penggugat seolah-olah tergugat I mendapat kuasa menjual tanah  dari  penggugat.  Atas  kasus  ini Pengadilan  Negeri  Denpasar  pun  telah menjatuhkan vonis perkaranya terdaftar dengan  No.952/Pid.B/2011  PN.DPS,  telah berkekuatan  hukum  tetap  serta  terbukti Tergugat I secara sah dan meyakinkan bersalah melakukan  tindak  pidana  menggunakan  akta otentik palsu seolah-olah isinya cocok dengan yang aslinya 13 .
Karena tanah yang dijual oleh tergugat I kepada  tergugat  II  yang  dituangkan  dalam Akta Jual-Beli No.13/2003 tanggal 20-5-2003 adalah milik  penggugat,  sedangkan  tergugat  I pada  waktu  transaksi  jual  beli  tanah  dengan tergugat  II,  telah  mempergunakan  Akta  Surat Kuasa Untuk Menjual No. 2 tanggal 14 Januari 2003  yang  telah  terbukti  dinyatakan  palsu berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Denpasar  No.952/Pid.B/2011  PN.DP  tanggal
negara hukum di Indonesia." Jurnal Wawasan Yuridika 30, no. 1 (2015): 26-53.
13 Mertokusumo,  Sudikno.  "Sistem  Peradilan  di Indonesia." Jurnal  Hukum  Ius  Quia  Iustum 6,  no.  9 (1997): 1-8.
14  November  2011,  yang  telah  mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Tergugat I sama- sekali tidak berhak untuk menjual/mengalihkan  hak  atas  tanah  tersebut kepada siapa pun termasuk kepada tergugat II. Oleh  karena  itu,  perbuatan  hukum  jual-beli sebagaimana  dimaksud  dalam  Akta  Jual-Beli No.13/2003  tanggal  20-5-2003  adalah  cacat hukum, tidak sah dan harus dibatalkan
Terkait apa yang bisa membatalkan suatu perjanjian jual beli obyek yang diikat oleh akta PPAT  berupa  tanah  bisa  kita  dapatkan  dalam perundangan  dan  literatur,  antara  lain  faktor- faktor tersebut:
1. Tidak  terpenuhinya  persyaratan  yang ditetapkan  oleh  undang-undang  untuk jenis  perjanjian  formil,  yang  berakibat perjanjian batal demi hukum
2. Tidak terpenuhinya syarat sah perjanjian.
3. Terpenuhinya  syarat  batal  pada  jenis perjanjian yang bersyarat.
4. Pembatalan  oleh  pihak  ketiga  atas  dasar action paulina.
Menurut  penulis  putusan  hakim  yang memutus perkara perdata No. 800/Pdt.G/2013/PN.  Dps  sudah  tepat  dalam tuntutan yang diajukan oleh penggugat karena proses pembelian yang terjadi dalam perjanjian transaksi  jual  beli  tanah  obyek  sengketa tersebut mengandung cacat formil/subyeknya, dan tidak memenuhi persyaratan sebagaimana ketentuan pasal 1320 KUH Perdata.
Sedangkan  menurut  yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia, bahwa faktor-faktor yang melatarbelakangi pembatalan  perjanjian  jual  beli  yang  diikat dengan  akta  jual  beli  yang  dikeluarkan  oleh PPAT dapat dikelompokkan sebagai berikut: 1. Kebatalan perjanjian karena tidak memenuhi syarat objektif sahnya perjanjian,  yaitu  kesepakatan  para  pihak sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata .
2. Kebatalan perjanjian karena tidak memenuhi sebab yang halal sebagaimana diatur dalam Pasal 1320.
3. Kebatalan perjanjian karena tidak memenuhi  syarat  sebagaimana  diatur dalam  Pasal  1320  Kitab  Undang-undang Hukum Perdata.

## C. Kesimpulan
Bentuk  perlindungan  hukum  yang diberikan  terhadap  pembeli  tanah  yang beriktikad  baik  tidak  dipertimbangkan  oleh hakim, dalam kasus Putusan No.
800/Pdt.G/2013/PN.Dps. Sebaliknya, pertimbangan hakim hanya ditujukan terhadap Penggugat  saja  tanpa  mempertimbangkan mengenai  adanya  unsur-unsur  pemenuhan kategori  pembeli  beritikad  baik  yang  juga seharusnya  dilindungi  hak-haknya  sesuai undang-undang yang ada. Putusan hakim yang memutus perkara perdata
No.
800/Pdt.G/2013/PN.  Dps  sudah  tepat  dalam tuntutan yang diajukan oleh Penggugat karena proses pembelian yang terjadi dalam perjanjian transaksi  jual  beli  tanah  obyek  sengketa tersebut mengandung cacat formil/subyeknya, dan tidak memenuhi persyaratan sebagaimana ketentuan  pasal  1320  KUH  Perdata.  Maka akta-  akta  yang  menjadi  dasar  peralihan  hak harus dibatalkan.
Sebagai saran, diperlukan prinsip kehati- hatian  bagi  seorang  pembeli  hingga  dapat dikategorikan  sebagai  pembeli  beritikad  baik, bukan hanya digantungkan pada tahu tidaknya pembeli  terhadap  cacat  cela  dalam  peralihan hak atas tanah yang dibelinya, tetapi juga harus dibuktikan bahwa apakah pembeli telah benar- benar  secara  responsif  mencermati  dan meneliti baik  data yuridis, maupun data  fisik. Disarankan  setiap  melakukan  transaksi  jual- beli lahan, jangan hanya dibuat jual-beli bawah tangan,  hal  ini  biasa  dilakukan  penjual  dan pembeli  untuk  menghindari  timbulnya  pajak jual-beli,  namun  hal  ini  sangat  riskan  dan berbahaya  bagi  pihak  Pembeli.  Usahakan setiap transaksi wajib di hadapan pejabat yang berwenang (Notaris/PPAT) sehingga berkekuatan hukum.

## DAFTAR PUSTAKA
Azhari,  Aidul  Fitriciada.  "Negara  Hukum  Indonesia:  Dekolonisasi  dan  Rekonstruksi Tradisi." Jurnal Hukum Ius Quia Iustum 19, no. 4 (2012): 489-505. Hadjon, Phillipus M. Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia . Surabaya: Bina Ilmu, 1987. Khairandy, Ridwan. Iktikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak. Jakarta: UI Press, 2004. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Pasal 1457 Marzuki, Peter Mahmud. Penelitian Hukum. Jakarta: Prenada Media, 2005. Mertokusumo, Sudikno. "Sistem Peradilan di Indonesia." Jurnal Hukum Ius Quia Iustum 6, no. 9 (1997): 1-8.
Raharjo, Satijipto. Ilmu Hukum . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000.
Simamora, Janpatar. "Tafsir Makna Negara Hukum dalam Perspektif Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945." Jurnal Dinamika Hukum 14, no. 3 (2014): 547-561. Soekanto, Soerjono. "Kesadaran hukum dan kepatuhan hukum." Jurnal Hukum & Pembangunan 7, no. 6 (1977): 462-470.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 6 Usman, Atang Hermawan. "Kesadaran hukum masyarakat dan pemerintah sebagai faktor tegaknya negara hukum di Indonesia." Jurnal Wawasan Yuridika 30, no. 1 (2015): 26-53. Wignjodipoero, Soerojo. Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat . Jakarta: Gunung Agung, 1995.