## Analisis  Yuridis  Putusan Niet  Ontvankelijke  Verklaard pada Akta Jual Beli
Rila Puspita Wardani 1 , Anik Iftitah 2 , Eko Yuliastuti 3 , Moh. Alfaris 4 , Erwin Widhiandono 5
1 Fakultas Hukum, Universitas Islam Balitar E-mail: 40rilapuspita@gmail.com
2 Fakultas Hukum, Universitas Islam Balitar E-mail: anikiftitahblitar@gmail.com
3 Fakultas Hukum, Universitas Islam Balitar E-mail: ekoyuliastuti1771@gmail.com
4 Fakultas Hukum, Universitas Islam Balitar E-mail: mohalfaris86@gmail.com
5 Fakultas Hukum, Universitas Islam Balitar E-mail: erwinwidhiandono@yaoo.co.id

## ABSTRACT
This study examines legal certainty in land sale and purchase agreements, particularly concerning sale and purchase deeds that result in Niet Ontvankelijke Verklaard (NO) verdicts. The importance of this study lies in understanding the root causes of legal uncertainty in the transfer of land rights and its implications for the involved parties. The objective of this research is to analyze the causes of NO verdicts, understand their legal basis, and evaluate their legal impacts. The methodology used is a normative legal approach with an analysis of primary and secondary legal materials, as well as related court decisions. The main findings indicate that NO verdicts are caused by unclear dispute objects and formal defects such as error in persona and obscuur libel. NO verdicts impact legal certainty, potential compensation claims, and public trust in notaries/PPATs. The implication is that there is a need to increase meticulousness and compliance with formal  requirements  in  drafting  sale  and  purchase  deeds  to  avoid  NO  verdicts  that  can  harm  various parties.
Keywords: Sale and purchase deed, legal defects, transfer of rights, Niet Ontvankelijke Verklaard verdict, legal certainty.

## ABSTRAK
Penelitian ini membahas kepastian hukum dalam perjanjian jual beli tanah, terutama terkait akta jual beli yang menghasilkan putusan Niet Ontvankelijke Verklaard (NO). Pentingnya studi ini terletak pada upaya memahami akar masalah yang menyebabkan ketidakpastian hukum dalam peralihan hak atas tanah dan implikasinya bagi para pihak yang terlibat. Tujuan penelitian ini adalah menganalisis penyebab putusan NO,  memahami  dasar  yuridisnya,  dan  mengevaluasi  dampak  hukumnya.  Metodologi  yang  digunakan adalah pendekatan hukum normatif dengan analisis bahan hukum primer dan sekunder,  serta putusan pengadilan terkait. Hasil utama menunjukkan bahwa putusan NO disebabkan oleh ketidakjelasan objek sengketa  dan  cacat  formil  seperti error  in  persona dan obscuur  libel .  Putusan  NO  berdampak  pada ketidakpastian hukum, potensi tuntutan ganti rugi, dan penurunan kepercayaan terhadap notaris/PPAT. Implikasinya,  diperlukan  peningkatan  ketelitian  dan  kepatuhan  terhadap  persyaratan  formil  dalam pembuatan akta jual beli guna menghindari putusan NO yang merugikan berbagai pihak.
Kata Kunci: Akta jual beli, cacat hukum, peralihan hak, putusan Niet Ontvankelijke Verklaard, kepastian hukum.

## PENDAHULUAN
Manusia  merupakan  makhluk  sosial  ( homo  homini  lupus ),  yang  berarti  dalam  setiap aktivitasnya  manusia  selalu  berinteraksi  dengan  manusia  lain. 1 Manusia  tidak  dapat berdiri  sendiri;  manusia  membutuhkan  hubungan  atau  interaksi  dengan  orang  lain untuk  memenuhi  kebutuhan  hidupnya  sehari-hari.  Seiring  berkembangnya  zaman, kebutuhan  manusia  juga  semakin  beragam,  yang  menyebabkan  interaksi  menjadi semakin  kompleks. 2 Interaksi  yang  terjalin  antar  manusia  ini  dapat  melahirkan hubungan hukum. Banyak jenis interaksi yang muncul, seperti interaksi di bidang politik, sosial, budaya, dan ekonomi seperti jual beli, sewa menyewa, dan banyak lagi. Dalam berbagai  interaksi  tersebut,  manusia  memerlukan  kepastian  hukum  sebagaimana tertuang  dalam  Pasal  28D  ayat  (1)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia Tahun  1945  (UUD  NRI  1945),  yang  berbunyi:  “Setiap  orang  berhak  atas  pengakuan, jaminan,  perlindungan, dan  kepastian  hukum  yang  adil serta perlakuan  yang sama  di hadapan hukum”.
Sering  kali  interaksi  berujung  pada  kerja  sama  antar  pihak  yang  dituangkan  dalam bentuk perjanjian, sebagai cerminan interaksi manusia yang semakin universal. 3 Dalam konteks hukum perdata biasa disebut dengan Hukum Perjanjian yang diatur dalam Buku III  BW  ( Burgerlijk  Wetboek )  tentang  perikatan,  Pasal  1313  tertuang  bahwa  suatu perjanjian yakni berupa tindakan bilamana seseorang atau beberapa orang mengikatkan dirinya  dengan  orang  lain.  Pada  umumnya  perjanjian-perjanjian  yang  dibuat  dalam masyarakat digunakan untuk menciptakan sebuah integritas dalam suatu interaksi, baik dalam tulisan maupun lisan. 4
Dalam kehidupan sehari-hari tak jarang orang membuat perjanjian dengan orang lain, tak  jarang  orang  mengikatkan  diri  dengan  orang  lain.  Hal  itu  terjadi  karena  semakin banyak  kebutuhan  yang  dibutuhkan  oleh  setiap  individu  untuk  memenuhi kebutuhannya.  Namun  tidak  jarang  juga  di  dalam  melaksanakan  interaksi  hukum khususnya  perjanjian  banyak  sekali  timbul  suatu  persoalan  hukum.  Persoalan  hukum tersebut diantaranya kegiatan utang piutang yang menjadikan harta kekayaan sebagai jaminan dan dari hal itu banyak sekali menimbulkan celah-celah hukum. Karena kegiatan hutang  piutang  sudah  menjadi  asupan  bagi  masyarakat  Indonesia  khususnya.    Pada tahun  2014  sebesar  60%  dari  jumlah  total  masyarakat  Indonesia  terjerat  sebuah hutang. 5 Survei  dari  Bank  Indonesia  (BI)  menghasilkan  bahwa  masyarakat  Indonesia menggunakan gajinya untuk melunasi hutangnya.
1 Hanafi  Tanawijaya  Haryati  Widjaja,  “ANALISIS  PERBUATAN  MELAWAN  HUKUM  DALAM  AKTA PERJANJIAN  PENGIKATAN  JUAL  BELI  (PPJB)  TANAH  ANTARA  KOKO  PURNOMO  SANTOSO  DENGAN  PT. INTAN  PLAZA  ADIKA  (Studi  Kasus:  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  17/K/Pdt/2016),” Jurnal  Hukum Adigama , 2018, 2.
2 Habib Adjie Rr Ryma Qomariyah Hidayat, Miftakhul Huda, “KEDUDUKAN HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI ATAS DASAR UTANG PIUTANG (Studi Kasus Putusan Pengadilan Nomor: 347/Pdt.G/2020/PN Btm),” Jurnal Pendidikan Sejarah Dan Riset Sosial Humaniora , 3 (2023), 163.
3 Siti Nurul Intan Sari Dalimunthe Inayah Alicia Putri, “Akta Pengakuan Utang Dengan Jaminan Sebagai Upaya Penyelesaian Wanprestasi Pada Perjanjian Kerjasama,” KRTHA BHAYANGKARA , 17 (2023), 394.
4 Kairuddin  Karim  Achmad  Nur  Miftahuddin,  “Kajian  Yuridis  Terhadap  Wanprestasi  Perjanjian  Utang Piutang,” JULIA Jurnal Litigasi Amsir , 10 (2023), 407.
5 Rachmad Subiyanto, “60% Penduduk Indonesia ‘Dijerat’ Hutang,” Bisnis.Com , 2014.

## Risalah Hukum, Volume 20, Nomor 1, Juni 2024, 1-16
Bank konvensional sering menawarkan pinjaman dengan bunga rendah agar masyarakat Indonesia dapat memenuhi kebutuhan sehari-harinya. Dalam kegiatan utang piutang, pihak  kreditur  biasanya  meminta  perjanjian  dan  jaminan  agar  pihak  debitur  tidak melakukan  wanprestasi  serta segera  melunasi  hutangnya.  Transaksi  utang piutang  ini sering  melibatkan  harta  kekayaan  sebagai  objek  hukum,  seperti  sertifikat  tanah  dan Buku  Pemilik  Kendaraan  Bermotor  (BPKB).  Sertifikat  tanah  sering  digunakan  untuk nominal  hutang  yang  besar.  Pasal  20  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyatakan bahwa: “Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh, dengan mengingat ketentuan Pasal 6”.
Jika ditelusuri secara mendalam inti dari pasal tersebut bukan tentang pengertian hak milik  yang  secara  turun  temurun,  melainkan  tentang  arti  kepemilikan  yang  kuat  dan penuh, hal tersebut yang menjadikan perbedaan dengan hak atas tanah yang lain. Hak milik memberikan kedudukan kepemilikan hak atas tanah yang unggul dan merupakan kepemilikan yang paling kuat dibandingkan dengan yang lain. 6 Namun terkadang pihak bank  ataupun  debitur  telah  meminta  harta  kekayaan  sebagai  jaminan  tetap  ada  saja nasabah  atau  kreditur  yang  bandel  misalnya  saja  macet  atau  terjadi  permasalahan ketika  pelunasan  diakibatkan  keteledoran  salah  satu  pihak.  Akibat  dari  keteledoran salah satu pihak biasanya pihak lain tidak segan-segan untuk membawa perbuatan ini ke  ranah  pengadilan.  Pengadilan  adalah  penyelenggara  kekuasaan  kehakiman  yang dibentuk dalam Undang-Undang Dasar 1945 dan Undang-Undang No. 48 Tahun 2009 tentang  Kekuasaan  Kehakiman. 7 Para  pihak  yang  mengajukan  sebuah  gugatan  ke pengadilan  harus  sangat  memerlukan  ketelitian  dalam  penyusunan  dan  perumusan surat  atau  dokumen  lainnya  guna  memenuhi  persyaratan  formil  pengajuan  suatu gugatan  ke  pengadilan,  karena  beracara  yang  baik  dapat  diwujudkan  asas  peradilan cepat, sederhana dan biaya ringan. Namun apabila gugatan yang tidak disusun secara sistematis  dapat  mengakibatkan  gugatan  yang  diajukan  ke  muka  pengadilan  dapat dinyatakan tidak dapat diterima. Ada juga upaya yang sangat sering dilakukan ketika di pengadilan  upaya  damai  yang  dilakukan oleh  mediator sering sekali  gagal. 8 Dan pada akhirnya  keluarlah  putusan  maupun  penetapan  yang  menyatakan  adanya  perbuatan melawan hukum dari salah satu pihak, karena pihak lain merasa dirugikan.
Dalam putusan No. 32/Pdt.G/2023/PN Blt, kasus ini terkait dengan akta jual beli tanah yang  diduga  cacat  hukum  sebagai  persyaratan  peralihan  hak  atas  tanah,  sehingga menimbulkan  konflik  dalam  satu  keluarga.  Penggugat  tidak  merasa  membuat  atau menyetujui transaksi jual beli tanah tersebut karena mengalami kredit macet terhadap salah satu bank di daerah Blitar. Akta jual beli yang digugat oleh penggugat dibawa ke
6 Hizma  Meidi  Anugrawati,  “PERALIHAN  HAK  ATAS  TANAH  BERDASARKAN  KLAUSUL  KUASA  MENJUAL DALAM PERJANJIAN UTANG PIUTANG,” Wacana Paramarta Jurnal Ilmu Hukum , 20 (2021), 39 – 40.
7 &  Mardania  Gazali.  Amelia  Ayu  Paramitha,  Ibnu  Sam  Widodo,  Fakhry  Amin,  Muhammad  Fajar  Sidiq Widodo,  Hutrin  Kamil,  Mohamad  Hidayat  Muhtar,  Achmad  Taufik,  Muhammad  Aziz  Zaelani,  Saptono Jenar,  Syaiful  Anam,  Ali  Rahman,  Suwandoko,  Junaidi,  Dika  Yudanto,  Dian  Dewi  Khasanah,  Sir, Hukum Administrasi Negara , ed. by Anik Iftitah, Oktober 20 (Sada Kurnia Pustaka, 2023).
8 A.  Simanullang,  C.,  &  Iftitah,  “MEDIASI  DALAM  PENYELESAIAN  SENGKETA  PERDATA  DI  PENGADILAN NEGERI KELAS I B BLITAR,” Jurnal Supremasi , 7.2 (2018) <https://doi.org/https://doi.org/10.35457/supremasi.v7i2.379>.

## Analisis Yuridis Putusan Niet Ontvankelijke Verklaard (Rila Puspita Wardani)
Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk didaftarkan sebagai peralihan hak atas tanah hingga menerbitkan sertifikat. Perjanjian jual beli seharusnya muncul akibat transaksi antara  dua  pihak  atau  lebih,  bukan  dari  perubahan  perjanjian  secara  sepihak  untuk menguasai  objek  hukum.  Hal ini  dapat  dikatakan sebagai  perbuatan  melawan hukum dalam  kasus  perdata.  Pasal  1365  KUHPerdata  menyatakan  bahwa: “Tiap  perbuatan melawan hukum yang membawa kerugian kepada orang lain mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian untuk mengganti kerugian tersebut.” 9
Kasus ini dapat menimbulkan akibat hukum yang luas, bukan hanya berdampak pada satu keluarga, tetapi juga terhadap notaris/PPAT yang menerbitkan akta jual beli yang cacat  hukum  tersebut.  Namun,  putusan  ini  adalah  putusan  NO  ( Niet  Ontvankelijke Verklaard )  yang  berarti  gugatannya  tidak  dapat  diterima  karena  cacat  formil.  Kasus seperti ini sering terjadi di masyarakat. Sehubungan dengan permasalahan yang telah diuraikan,  penelitian  ini  akan  menelaah  lebih  lanjut  mengenai  faktor-faktor  yang menyebabkan  akta  jual  beli  yang  diduga  cacat  hukum  dapat  mempengaruhi  proses peralihan  hak  atas  tanah  dan  alasan  hukum  yang  mendasari  Putusan  NO  ( Niet Ontvankelijke Verklaard ) dalam konteks Studi Putusan No. 32/Pdt.G/2023/PN Blt.

## METODE
Penelitian ini menggunakan pendekatan hukum normatif atau doctrinal , yang bertujuan untuk  menganalisis  putusan  pengadilan  berdasarkan  bahan  hukum  yang  ada. Pendekatan ini lebih tepat digunakan dalam konteks penelitian ini  karena melibatkan analisis  terhadap  dokumen-dokumen  hukum,  peraturan  perundang-undangan,  dan putusan pengadilan yang relevan. 10
Bahan hukum primer dalam penelitian ini terdiri dari dokumen-dokumen hukum seperti Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945; Undang-Undang No. 5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria;  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata;  Peraturan  Pemerintah No.  18  Tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan, Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun  dan  Pendaftaran  Tanah;  serta  Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan putusan nomor  32/Pdt.G/2023/PN  Blt.  Bahan  hukum  sekunder  yang  digunakan  mencakup literatur,  jurnal,  artikel,  dan  dokumen  lain  yang  relevan  untuk  mendukung  analisis terhadap putusan tersebut.
Pendekatan doctrinal ini  dilakukan  dengan  cara  mengumpulkan,  mengkaji,  dan menganalisis bahan hukum yang ada untuk mendapatkan pemahaman yang mendalam mengenai faktor-faktor yang menyebabkan putusan NO ( Niet Ontvankelijke Verklaard ) dalam  konteks  akta  jual  beli  tanah  yang  diduga  cacat  hukum.  Data  yang  diperoleh
9 Darmawan Imam Surya Saputra, Ilyas Ismail, “AKIBAT HUKUM ADANYA PENYALAHGUNAAN KEADAAN PADA PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DI BANDA ACEH,” Jurnal IUS Kajian Hukum Dan Keadilan , 8.2 (2020), p. 286.
10 Metode Penelitian Hukum , ed. by Anik Iftitah, Mei 2023 (Sada Kurnia Pustaka, 2023).

## Risalah Hukum, Volume 20, Nomor 1, Juni 2024, 1-16
dianalisis  secara  kualitatif  untuk  menarik  kesimpulan  yang  valid  dan  dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. 11

## PEMBAHASAN
Faktor Penyebab Akta Jual Beli yang Diduga Cacat Hukum dapat mempengaruhi Proses Peralihan Hak Atas Tanah dalam konteks Studi Putusan No. 32/Pdt.G/2023/PN Blt
Perkembangan  hukum  yang  semakin  beragam,  khususnya  dalam  kehidupan bermasyarakat,  semakin  menuntut  adanya  kepastian  hukum  terhadap  hubungan individu  maupun  antar  subjek  hukum.  Interaksi  antar  masyarakat  juga  semakin berkembang baik dengan individu maupun subjek hukum lainnya. 12 Salah satu interaksi yang sering dilakukan masyarakat adalah membuat perjanjian antara satu pihak dengan pihak lainnya. Persetujuan atau perjanjian dilakukan oleh dua orang atau lebih, di mana salah satu pihak berjanji melakukan sesuatu. 13
Setiap perjanjian yang telah disepakati wajib dituangkan dalam bentuk tertulis. 14 Dalam suatu perjanjian tersebut, timbul hubungan hukum antara dua pihak pembuatnya yang dinamakan ikatan. Sebuah perjanjian dapat dituangkan dalam perjanjian bawah tangan maupun  perjanjian  yang  dibuat  di  hadapan  pejabat  yang  berwenang  dengan diterbitkannya akta otentik. Dalam pembuatan perjanjian yang dituangkan dalam akta otentik,  diperlukan  seorang  notaris  yang  memiliki  wewenang  untuk  membuat  akta otentik  sesuai  dengan  Undang-Undang  No.  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. 15
Akta jual beli adalah sebuah akta otentik yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan merupakan produk hukum yang digunakan sebagai bukti bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah. 16 Akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  bentuknya  ditentukan  oleh  Menteri  dalam  suatu  formulasi  yang baku.  Maka,  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) merupakan suatu perjanjian baku. Perjanjian baku memiliki arti sebuah ketentuan atau syarat-syarat  yang  dipersiapkan  dan  ditetapkan  oleh  pihak  yang  membuat  perjanjian dan  dituangkan  dalam  suatu  dokumen  atau  perjanjian  yang  bersifat  mengikat  serta
11 David Tan, “Metode Penelitian Hukum: Mengupas Dan Mengulas Metodologi Dalam Menyelenggarakan Penelitian  Hukum,” Nusantara:  Jurnal  Ilmu  Pengetahuan  Sosial ,  8.8  (2021),  2463 – 78 <https://doi.org/10.31604/jips.v8i8.2021.2463-2478>.
12 Anik Iftitah, “Sejarah Perkembangan Hukum,” in Pengantar Ilmu Hukum , Februari (Sada Kurnia Pustaka, 2023).
13 R Subekti, Hukum Perjanjian , Intermasa, Cetakan Kesepuluh (Jakarta: Intermasa, 2005).
14 & Anni Nur Rohmah. Dian Dewi Khasanah, Anik Iftitah, Kasiani, Muhamad Abas, Baren Sipayung, Arvita Hastarini, Qadriani Arifuddin, Sari Ratna Dewi, Avisena Aulia Anita, Nourma Dewi, Saptono Jenar, Indira Swasti Gama Bhakti, Femmy Silaswaty Faried, Rasyid Tarmizi, Mega Ayu Ni, Hukum Perdata (Sada Kurnia Pustaka, 2023).
15 Ahmad  Rifa’i  and  Anik  Iftitah,  “Bentuk -Bentuk  Pelanggaran  Hukum  Dalam  Pelaksanaan  Jabatan Notaris,” Jurnal Supremasi , 8.2 (2018), 4 <https://doi.org/10.35457/supremasi.v8i2.486>.
16 Handojo Djoko Waloejo Ana Silviana, Khairul Anami, “Memahami Pentingnya Akta Jual Beli (Ajb) Dalam Transaksi Pemindahan Hak Atas  Tanah Karena Jual Beli Tanah,” Law, Development & Justice Review 3 (2020): 191.
wajib  dipenuhi  oleh  kedua  pihak,  hal  ini  tercantum  dalam  Pasal  18  Undang-Undang Perlindungan Konsumen. 17
Penerbitan akta jual beli dilakukan oleh petugas yang berwenang yakni Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  yang  bertempat  di  tanah  itu  berada.  Akta  jual  beli  dibuat  dengan memenuhi beberapa syarat seperti:
a) Objek tanah tidak sedang dalam sengketa;
b) Pembuatan AJB harus dihadiri kedua belah pihak, yaitu penjual dan calon pembeli;
c) Pembuatan AJB juga perlu dihadiri oleh minimal dua orang saksi;
d) Objek tanah harus secara rutin terpenuhi pajaknya;
e) Pemilik tanah telah membayar pajak jual beli. 18
Pembuatan akta jual beli berawal dari transaksi jual beli antara dua belah pihak, yang kemudian  kedua  belah  pihak  membuat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  Dari situlah  muncul  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  PPAT.  PPJB  dapat  dibuat  tanpa berhadapan  dengan  Notaris/PPAT  yang  biasa  dikenal  dengan  perjanjian  di  bawah tangan. Berbeda dengan AJB yang harus dibuat oleh Notaris/PPAT sesuai dengan Pasal 101 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997  mengenai  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah. 19 Akta  jual  beli  diterbitkan  guna  memenuhi  persyaratan peralihan hak dan pendaftaran tanah.
Namun,  dalam  konteks  putusan  pengadilan  nomor  32/Pdt.G/2023/PN  Blt,  terdapat kasus  mengenai  akta  jual  beli  tanah  yang  diduga  cacat  hukum  sebagai  persyaratan peralihan  hak  atas  tanah.  Pihak  penggugat  tidak  merasa  membuat  atau  menyetujui transaksi jual beli tanah tersebut, yang terjadi akibat kredit macet terhadap salah satu bank di daerah Blitar. Akta jual beli yang digugat oleh penggugat tersebut sampai dibawa ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk didaftarkan sebagai peralihan hak atas tanah hingga  menerbitkan  sertifikat.  Hal  ini  menunjukkan  adanya  masalah  hukum  dalam pembuatan dan penerbitan akta jual beli tersebut.
Dalam kasus ini, akta jual beli seharusnya muncul akibat transaksi jual beli antara dua pihak  atau  lebih,  bukan  dari  perubahan  perjanjian  secara  sepihak  untuk  menguasai suatu objek hukum. Hal ini dapat dikatakan sebagai perbuatan melawan hukum dalam kasus perdata, sesuai  dengan  Pasal  1365  KUHPerdata  yang  menyatakan bahwa  “Tiap perbuatan  melawan  hukum  yang  membawa  kerugian  kepada  seseorang  lain mewajibkan  orang  yang  karena  salahnya  menerbitkan  kerugian  untuk  mengganti kerugian tersebut.”
17 Erizka  Permatasari,  “Larangan  Terkait  Perjanjian  Baku  Menurut  Uu  Perlindungan  Konsumen,” Hukumonline.Com,  2022,  Https://Www.Hukumonline.Com/Klinik/A/Larangan-Terkait-Perjanjian-Baku- Menurut-Uu-Perlindungan-Konsumen-Lt605e3b2a6d4c2.
18 Gilang  Romadhan,  “Cara  Mengurus  Akta  Jual  Beli  Tanah  Dan  Syarat  Dokumen  Yang  Dibutuhkan,” Kompastv,  2023,  Https://Www.Kompas.Tv/Ekonomi/442933/Cara-Mengurus-Akta-Jual-Beli-Tanah-Dan- Syarat-Dokumen-Yang-Dibutuhkan.
19 Abdi Dharma, “Kepastian Hukum Terhadap Proses Pembuatan Akta Jual Beli Yang Menyimpang Dari Ketentuan  Pp  24/1997(Studi  Di  Kec.  Nurussalam  Kab.  Aceh  Timur),” Esensi  (Jurnal  Hukum  Ekonomi Syariah) 2 (2019): 55.

## Risalah Hukum, Volume 20, Nomor 1, Juni 2024, 1-16
Selain itu, putusan pengadilan menyatakan bahwa akta jual beli tersebut mengandung cacat  formil  sehingga  gugatan  dinyatakan  tidak  dapat  diterima  ( Niet  Ontvankelijke Verklaard ). Akibat dari putusan ini, timbul dampak hukum bagi berbagai pihak, termasuk notaris/PPAT  yang  turut  serta  menerbitkan  akta  jual  beli  yang  diduga  cacat  hukum tersebut.  Kasus  seperti  ini  sering  dijumpai  di  masyarakat,  sehingga  perlu  adanya penelitian  lebih  lanjut  mengenai  faktor-faktor  yang  menyebabkan  akta  jual  beli  yang diduga cacat hukum dan alasan hukum yang mendasari putusan NO ( Niet Ontvankelijke Verklaard ) dalam konteks studi putusan nomor 32/Pdt.G/2023/PN Blt.
Berdasarkan hasil penelitian yang telah peneliti  lakukan untuk melakukan pembuatan akta jual beli, pihak-pihak yang terkait harus mencantumkan dokumen sesuai dengan keadaan para pihak misalnya sebagai berikut:
1) Kasus Pertama “Tanah termasuk harta bersama” .
Apabila  seseorang  suami  ingin  menjual  tanah  atau  mengalihkan  hak  milik  atas tanahnya ke pihak lain, maka yang dilakukan pertama kali ialah meminta persetujuan dari istri. Setelah mendapat persetujuan dari istri maka sang suami sebagai penjual harus  memenuhi  syarat-syarat  dokumennya  yaitu,  KTP  suami  dan  istri,  Kartu Keluarga, Surat Nikah, SPPT PBB tahun berjalan, sertipikat yang asli dengan atas nama suami, dan foto atau share lokasi.
2) Kasus Kedua “Tanah bukan termasuk harta bersama” .
Dari  kasus ini  penjual hanya bertindak sendiri  tanpa  memerlukan persetujuan  dari suami  ataupun  istrinya.  Syaratnya  sama  dengan  sebelumnya  namun  tidak memerlukan KTP dari suami ataupun istri penjual.
3) Kasus Ketiga “Tanah merupakan harta bersama namun istri atau suami meninggal” . Apabila  penjual  ingin  menjual  tanah  tersebut  maka  memerlukan  persetujuan  dari anak-anaknya. Namun apabila anaknya ada yang masih dibawah umur maka harus ada  perwalian  dari  Pengadilan  Negeri.  Untuk  persyaratan  dokumen  masih  sama hanya saja menyertakan surat keterangan perwalian dari Pengadilan Negeri.
4) Kasus Keempat “Sertipikat pernah dijaminkan di Bank” .
Pada  saat  sertipikat  dijaminkan  di  bank,  nasabah  harus  memiliki  sertifikat  hak tanggungan.  Setelah  masalah  di  bank  selesai  dan  pihak  penjual  ingin  menjual tanahnya maka sebelum pembuatan AJB harus ada proses roya di Badan Pertanahan Nasional  (BPN).  Proses  Roya  menurut  kamus  Hukum  adalah  penghapusan  hipotik oleh  pegawai  balik  nama  dari  daftar  di  Kantor  Kadister  karena  hutangnya  telah dibayar. 20
Dengan  kata  lain  Roya  juga  disebut  sebagai  penghapusan  hak  tanggungan.  Proses roya dapat dilakukan dengan dua cara yaitu:
a. Hak Tanggungan Manual Cara di Roya di BPN:
1. Surat pengantar roya dari bank
2. Surat keterangan lunas dari bank
20 Drs. M. Marwan, Kamus Hukum Dictionary of Law Complete Edition (Surabaya: REALITY PUBLISHER, 2009), p. 547.
3. Sertifikat asli
4. Sertifikat hak tanggungan
5. KTP, KK, atas nama di Sertifikat Hak Milik
b. Hak Tanggungan Online Yang melukan roya ialah pihak bank.
1. Pada saat lunas sertifikat sudah harus di roya oleh bank. Jika tidak di Roya oleh bank, maka debitur wajib meminta bank untuk melakukan roya.
2. Apabila  sertifikat  hak  tanggungan  hilang  maka  diperlukan  surat  keterangan kehilangan dari kepolisian dan juga perlu akta consent atau akta notariil roya yang di buat oleh notaris. Setelah proses roya selesai dilanjut dengan proses pengesahan  akta  jual  beli  dan  syaratnya  pun  masih  sama  seperti  yang sebelumnya.
5) Kasus Kelima “Atas Nama sertifikat meninggal” .
Apabila pihak yang namanya tercantum di sertifikat meningga maka diperlukan surat pernyataan  waris  yang  diketahui  oleh  Desa/Kelurahan  dan  Kecamatan.  Kemudian sertifikat harus dibalik nama menjadi nama pewaris. Dan dalam AJB yang bertindak sebagai penjual namnya harus sesuai dengan yang ada di sertifikat.
Syarat-syarat dokumen dalam pembuatan akta jual beli yaitu sebagai berikut:
a. Penjual
1. Kartu Tanda Penduduk (KTP)
2. Kartu Keluarga (KK)
3. Surat Nikah (apabila telah menikah)
4. SPPT PBB tahun berjalan
5. Sertifikat tanah yang asli
6. Foto dan Share lokasi
b. Pembeli
1. Kartu Tanda Penduduk (KTP)
2. Kartu Keluarga (KK)
3. BPJS Kesehatan (mulai tahun 2024 tidak wajib)
Untuk  proses  pengesahan  AJB  yaitu  apabila  sudah  terpenuhi  syarat-syarat  dokumen tersebut di atas, maka proses yang pertama kali dilakukan yaitu pengajuan Pajak BPHTB (Biaya  Perolehan  Hak  Tanah  dan  Bangunan)  hal  ini  dilakukan  di  kantor  Badan Pendapatan Daerah setempat. Terdapat dua cara menghitung pajak BPHTB yaitu:
Tahun 2024 belum pernah transaksi penerimaan hak Misal pajak Rp. 200.000.000,- (Rp. 200.000.000 – Rp. 60.000.000) x 5%
Tahun 2024 pernah transaksi penerimaan hak Misal pajak Rp. 200.000.000,- Rp. 200.000.000 x 5%
Proses yang kedua yaitu, validasi PPh (Pajak Penghasilan) yang dimaksud pajak PPh disini ialah milik penjual dan pendaftaran dilakukan di KPP Pratama (apabila bertempat tinggal di  daerah  Blitar).  Cara  menghitungnya  dari  nilai  BPHTB  yang  disetujui  oleh  Bapenda, misalnya disetujui nilai jual Rp. 200.000.000,- maka perhitungan PPh sebagai berikut:
Perhitungan PPh = Rp. 200.000.000 x 2,5%

## Risalah Hukum, Volume 20, Nomor 1, Juni 2024, 1-16
Proses yang ketiga sertifikat asli harus sudah di validasi oleh BPN. Pengecekan sertifikat harus  benar-benar  bersih  artinya,  tidak  ada  sengketa,  tidak  sedang  di  blokir,  tidak dijadikan jaminan, dan data yang disertifikat dengan sistem sesuai. Sertifikat yang sudah divalidasi akan mendapatkan cap stempel dari BPN, di dalam stempel tersebut terdapat tanggal validasi sertifikat. Selanjutnya bisa langsung melaksanakan pengesahan jual beli bersama pihak-pihak terkait.
Namun, tidak semua akta yang dibuat di hadapan notaris bebas dari masalah atau cacat hukum.  Seperti dalam putusan nomor  32/Pdt.G/2023/PN  Blt,  penggugat  menyatakan bahwa akta jual beli yang dibuat oleh Tergugat II (Notaris/PPAT) adalah akta jual beli yang  cacat  kehendak  atau  tidak  sah  atau  cacat  hukum,  sesuai  dengan  pasal  1321 KUHPerdata: “Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan” . Penggugat menuntut bahwa akta jual  beli  yang  dibuat  oleh  Tergugat  II  tidak  sah  atau  batal  demi  hukum,  karena  tidak memenuhi  syarat  sah  perjanjian  sesuai  dengan  pasal  1320  KUHPerdata  dan  tidak memenuhi unsur terang dan tunai.
Dari kronologi di atas, perjanjian yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang tidak selalu  bebas  dari  masalah.  Notaris/PPAT  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  harus memenuhi beberapa syarat formil dan materiil.
Untuk melaksanakan jual beli tanah, ada 2 (dua) syarat yang wajib dipenuhi, meliputi:
1) Syarat Materiil Syarat yang menjadi penentu keabsahan transaksi jual beli tanah mencakup:
a) Pembeli memiliki hak untuk melakukan pembelian tanah yang bersangkutan. Agar dapat memperoleh tanah yang diinginkan, calon pembeli yang akan menerima hak harus  mematuhi  kriteria-kriteria  yang  diperlukan.  Penetapan  hak  atas  tanah  ini bergantung pada jenis hak yang dimiliki, terutama hak kepemilikan. Sesuai dengan UUPA, hak ini hanya dapat dimiliki oleh individu yang merupakan warga negara Indonesia atau badan hukum yang telah ditunjuk oleh pemerintah;
b) Penjual memiliki hak untuk melakukan penjualan tanah yang bersangkutan. Individu atau badan yang bertindak sebagai penjual dan memiliki kepemilikan atau hak yang sah atas tanah mempunyai kewenangan untuk menjual tanah tersebut. Kepemilikan ini dapat dibuktikan oleh nama yang tercantum pada sertifikat tanah atau dokumen lain yang berhubungan dengan sertifikat tersebut.
Penjual juga harus telah mencapai usia yang dianggap sah menurut hukum. Jika ada situasi di mana penjual adalah seseorang yang tunduk pada perwalian, maka orang  tersebut  harus  diwakili  oleh  wali  yang  telah  ditunjuk.  Selain  syaratsyarat tersebut,  untuk  melakukan  transaksi  penjualan,  orang  tersebut  harus  memiliki surat kuasa yang sah sebagai tanda kuasa yang diberikan kepada mereka. Untuk memberikan  keabsahan  pada  pernyataan  ini,  penting  untuk  menyertakan dokumen surat kuasa yang telah diakui secara hukum;
c) Objek tanah yang bersangkutan. Tanah  tersebut  dalam  kepatuhan  terhadap  hukum,  dapat  dipasarkan  dan  tidak sedang  terlibat dalam perselisihan.  Hak kepemilikan  atas  tanah  yang  bisa dijual ditetapkan sesuai dengan UUPA yaitu:
(1) Hak Milik (berdasarkan Pasal 20);
(2) Hak Guna Usaha (berdasarkan Pasal 28);
(3) Hak Guna Bangunan (berdasarkan Pasal 35);
(4) Hak Pakai (berdasarkan Pasal 43).
2) Syarat Formil
Syarat  ini  baru  dapat  dilakukan  apabila  syarat  materiil  telah  terpenuhi,  yakni dilaksanakan  pembuatan  akta  jual  beli  didepan  PPAT  yang  membuktikan  adanya suatu pelaksanaan yang bertujuan untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah. Hal itu  diatur  pada  Pasal  37  ayat  (1)  PP  24/1997,  pengalihan  hak  atas  tanah  dan  hak kepemilikan atas unit rumah susun dapat terjadi melalui berbagai mekanisme hukum, seperti  hibah,  pertukaran,  jual  beli,  penggabungan  dalam  sebuah  perseroan,  dan berbagai cara pengalihan hak yang lain.
Namun,  perlu  diperhatikan  bahwa  transfer  hak  berdasarkan  lelang  hanya  bisa didaftarkan  secara  resmi  jika  didukung  oleh  akta  yang  disusun  oleh  PPAT  yang memiliki kewenangan berdasarkan aturan perundangan yang diberlakukan.  Sebelum PPAT membuat akta jual beli, bagi tanah yang sudah memiliki sertipikat maka penjual wajib  melakukan  penyerahan  sertipikat  yang  asli  untuk  dijalankan  pengecekan terlebih  dahulu  dan  para  pihak  melakukan  pembayaran  pajak  untuk  dapat didaftarkannya.
Untuk  melaksanakan  akta  tersebut, pihak-pihak  yang  terlibat  dalam  transaksi  atau yang memiliki kuasa hukum yang sah perlu hadir. Selain itu, kehadiran dua orang saksi juga  diperlukan  untuk  menyaksikan  penandatanganan  akta  tersebut.  Setelah  akta tersebut  dibuat  dan  tertandatangani  oleh  berbagai  pihak  yang  terlibat,  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  bertanggung  jawab  untuk  segera  menyerahkan  akta tersebut beserta dokumen pendukungnya kepada  kantor pertanahan  untuk proses pendaftaran. Proses pengajuan ini harus diselesaikan pada waktu maksimal 7 (tujuh) hari kerja sesudah ditandatanganinya akta tersebut.
Berikut  syarat-syarat  sahnya  suatu  perjanjian  yang  tertuang  dalam  pasal  1320 KUHPerdata:
1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3) Suatu hal tertentu;
4) Suatu sebab halal.
Apabila  salah  satu  hal  dari  keempat  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  tersebut  tidak ditepati maka perjanjian dianggap tidak sah atau batal demi hukum.
Dalam kasus ini, penggugat menyatakan bahwa akta jual beli cacat hukum karena:
1) Tidak  terpenuhinya  pasal  1320  KUHPerdata  yaitu  kesepakatan  antara  kedua  belah pihak yang dapat mengikatkan dirinya. Menurut penggugat AJB yang para pihak buat tidak memenuhi syarat sah perjanjian yang sesuai dengan pasal 1320 KUHPerdata. Khususnya pada ang ka 1 Pasal 1320 KUHPerdata “sepakat mereka yang mengikatkan dirinya”. Tertulis dalam duduk perkara Halaman 4 poin 11a “Pembuatan akta jual beli tidak melibatkan ahli waris yang lain anak-anak dari (alm) Joko Wijaya Inghardi yang masih  berada  di  bawah  umur  dan  tentu  membutuhkan  ijin/penetapan  dari

## Risalah Hukum, Volume 20, Nomor 1, Juni 2024, 1-16
Pengadilan Negeri untuk bertindak mewakilinya pada pihak yang memohon sebagai wakil  atau  yang  diberi  kuasa  sehingga  AJB  tersebut  batal  demi  hukum  dan  tidak memenuhi  syarat  sah  perjanjian  sesuai  Pasal  1320  KUHPerdata  Kesepakatan  Para Pihak dalam hal kekuran gan pihak yang berhak untuk melakuan penjualan”.
2) Adanya  cacat  kehendak  pasal  1321  KUHPerdata.  Menurut  penggugat  AJB  yang mereka  berbuat  bertentangan  dengan  prinsip-prinsip  perjanjian  dengan  adanya “ cacat  kehendak ”  sesuai  dengan  pasal  1321  KUHPerdata  yang  dalam  hal  ini mengandung  kekhilafan  dan  penyalahgunaan  keadaan  (bukan  berdasarkan kesepakatan  murni),  dimana  Notaris/PPAT  tidak  membacakan  atau  memberikan pemahaman dalam pembuatan akta yang mebgakibatkan AJB tersebut tidak sah.
3) PPJB yang diubah menjadi AJB. Menurut pandangan penggugat, penggugat dari awal mengetahui bahwa mereka pergi ke Notaris/PPAT guna melakukan penandatanganan  Akta  Perikatan  Jual  Beli  bukan  penandatanganan  Akta  Jual  Beli. Namun,  penggugat  bingung,  bagaimana  bisa  Akta  Perikatan  Jual  Beli  yang  mereka buat tiba-tiba berubah menjadi Akta Jual Beli tanpa sepengetahuan pihak penggugat.
4) Penggugat  tidak  merasa  menjual  objek  tersebut.  Para  penggugat  tidak  merasa menjual objek sengketa tersebut. Penggugat hanya sedang mencari cara untuk dapat melunasi hutang bank yang menjadikan objek sengketa tersebut sebagai jaminan.
5) Objek pembuatan AJB tidak memenuhi unsur terang dan tunai karena faktanya tidak ada uang jual.
6) Tergugat melakukan perbuatan melawan hukum
7) Dan  penggugat  beranggapan  bahwa  para  tergugat  menyalahgunakan  keadaan ( missbruik ).
Tergugat menyatakan gugatan penggugat kurang pihak (error in persona), gugatan gelap dan  tidak  jelas  (obscuur  libel),  dan  bahwa  gugatan  tidak  dapat  diterima  serta  adanya itikad tidak baik dari penggugat.
Putusan Niet Ontvankelijke Verklaard (NO) karena gugatan mengandung cacat formil. Berdasarkan wawancara dengan Ibu Fithriani, S.H., M.H., hakim anggota dalam putusan nomor 32/Pdt.G/2023/PN Blt, pada 17 Mei 2024 di Pengadilan Negeri Blitar, putusan ini adalah putusan NO (Niet Ontvankelijke Verklaard) karena gugatan mengandung cacat formil.
Syarat materiil gugatan sesuai dengan Pasal 8 ayat (3) Rv ialah :
1) Identitas para pihak.
Berisi tentang pihak-pihak yang ada keterkaitan dengan sengketa atau kasus hukum dan harus disebutkan dengan jelas mengenai kapasitas dan kedudukannya.
2) Dasar Gugatan atau Fundamentum Petendi atau Posita
Berisi tentang dalil-dalil yang konkret tentang adanya keterkaitan hubungan hukum yang  merupakan  dasar  dan  alasan  dari  sebuah  gugatan  yang  dilayangkan.  Posita terdiri  dari  dua  bagian  yaitu,  pertama  bagian  yang  menguraikan  kejadian  atau kronologi  ( feitelijke  gronden )  dan  kedua  bagian  yang  menguraikan  tentang  dasar
Analisis Yuridis Putusan Niet Ontvankelijke Verklaard (Rila Puspita Wardani)
hukumnya ( rechts gronden ) sebagai uraian tentang adanya haka tau keterkaitan yang menjadi dasar yuridis sebuah gugatan.
3) Petitum atau Tuntutan
Berisi tentang apa yang diinginkan atau tuntutan agar diputuskan oleh pengadilan. Petitum akan dijawab dalam dictum atau amar putusan.
Syarat formil gugatan yaitu:
1) Tidak melanggar kompensasi atau kewenangan mengadili, baik kompetensi absolut ataupun relative
2) Gugatan tidak mengandung error in persona
3) Gugatan harus jelas dan tegas. Apabila gugatan tidak jelas dan tidak tegas ( obscuur libel ) dapat mengakibatkan gugatan dinyatakan tidak diterima
4) Tidak melanggar asas ne bis in idem . Yang artinya gugatan tidak boleh diajukan kedua kalinya  apabila  subjek,  objek,  dan  pokok  perkaranya  sama  di  mana  perkara  yang pertama  sudah  terdapat  putusan  yang  sudah  inkrah  dan  bersifat  positif  yaitu menolak atau mengabulkan perkara
5) Gugatan tidak prematur atau belum saatnya menggugat namun sudah menggugat
6) Tidak menggugat hal-hal yang telah dikesampingkan
7) Apa  yang  digugat  masih  dalam  proses  peradilan  ( aanhanging  geding/rei  judicata deducate ). 21
Dalam kasus ini, gugatan cacat formil karena:
1) Gugatan penggugat termasuk gugatan error in persona dan kurang pihak ( plurium litis consortium ).
Dikatakan  demikian  karena  adanya  hubungan  hukum  dengan  salah  satu  PT  atau subjek hukum lainnya yang tidak dijadikan sebagai tergugat maupun turut tergugat. Dengan  demikian  gugatan  yang  dibuat  oleh  penggugat  dianggap  pihaknya  tidak lengkap.
2) Gugatan penggugat termasuk gugatan obscuur libel.
Dengan alasan bahwa posita yang diajukan oleh penggugat sangat membingungkan dan tidak jelas tentang objek yang disengketakan. Menurut ibu Fithriani S.H., M.H. letak dan batas-batas tanah yang disengketakan tidak jelas, akibatnya akan kabur dan tidak jelas.
Dengan  demikian  gugatan  penggugat  tidak  dapat  diterima  atau  ( Niet  ontvanklijke verklaard ).
Implikasi dan  Dampak dari Putusan NO Terkait Penggunaan Akta Jual Beli terhadap Pihak-pihak Terkait
Putusan atau hasil kesimpulan terakhir dari suatu pemeriksaan perkara yang didasarkan pada  pertimbangan  yang  menetapkan  apa  yang  sesuai  dengan  hukum. 22 Di  dalam putusan terdapat:
1) Kepala Putusan;
21 Nafiatul  Munawaroh,  “Bagaimana  Cara  Membuat  Surat  Gugatan  Perdata?,” HUKUMONLINE.COM , 2023.
22 Drs. M. Marwan.

## Risalah Hukum, Volume 20, Nomor 1, Juni 2024, 1-16
2) Identitas para pihak
3) Pertimbangan
4) Amar.
Dalam  sebuah  perbuatan  hukum  ataupun  kasus  hukum  yang  melibatkan  beberapa subjek hukum pasti terdapat hasil akhir atau putusan yang berdampak bagi para pihak yang terkait. Misalnya dalam kasus ini setelah  putusannya tidak dapat diterima pihak- pihak yang berkaitan pasti mendapatkan dampaknya.
Berdasarkan  wawancara  dengan  Ibu  Fithriani  S.H.,  M.H.  selaku  hakim  anggota  dalam kasus ini, beliau mengatakan bahwa:
“seharusnya tidak ada pihak yang dirugikan dalam kasus ini, karena belum mencapai proses pembuktian masih dalam eksepsi belum masuk ke dalam pokok perkara” karena menurut beliau kasus ini berujung pada amar yang berisi tentang gugatan tidak dapat diterima, jadi tidak ada pihak pemenang ataupun pihak yang kalah dalam kasus ini.
Namun,  berdasarkan  wawancara  dengan  Tergugat  II  yaitu  Ibu  Lia  Retno  Wulan  S.H., M.Kn. beliau berprofesi sebagai Notaris dan PPAT yang terlibat dalam kasus ini. Beliau merasa  dirugikan  secara  materiil.  Karena  menurut  beliau  hal  ini  dapat  berdampak negatif  pada  profesi  beliau  yang  notabene  sebagai  Notaris  dan  PPAT  di  Kota  Blitar. Karena  menurut  kesaksian  beliau,  penggugat  dan  tergugat  memang  benar  adanya mendatangi kantor beliau pada akhir tahun 2022 guna melakukan penandatangan akta jual  beli.  Beliau  juga  mengatakan  bahwa  selama  bekerja  atau  menjabat  sebagai profesinya beliau selalu menaati aturan hukum yang mengatur tentang profesi beliau. Jadi menurut beliau tidak ada cacat kehendak maupun cacat hukum dalam pembuatan akta  jual  beli.  Karena  kedua  belah  pihak  yang  menandatangi  telah  mencapai  kata kesepakatan  dan  memenuhi  persyaratan  perjanjian  sesuai  dengan  pasal  1320 KUHPerdata. Jadi memang benar terjadi peralihan hak antara kedua belah pihak melalui proses jual beli dan penandatanganan akta jual beli.
Peralihan hak merupakan suatu kejadian hukum dimana salah satu pihak mengalihkan atau memindahkan hak kepemilikan dari suatu objek hukum (benda bergerak maupun benda tak bergerak) kepada pihak lain. Pemindahan dilakukan guna untuk mengalihkan hak  atas  tanah  dari  pihak  yang  mengalihkan  ke  pihak  yang  menerima  pengalihan. Peralihan  atau  pemindahan  hak  sering  terjadi  karena  adanya  ikatan  atau  sebuah perjanjian antara pihak satu dengan lainnya. Dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA ditentukan bahwa hak milik dapat berali h dan dialihkan. “Beralih maksudnya terjadi bukan karena suatu  perbuatan  hukum  (kesengajaan)  melainkan  karena  peristiwa  hukum  (bukan kesengajaan),  misalnya  diwariskan.  Sementara  itu,  “dialihkan”  menunjukkan  adanya kesengajaan sehingga terdapat suatu perbuatan hukum terhadap hak milik tersebut.
Solusi  hukum  untuk  mengatasi  putusan  NO  ( Niet  Ontvankelijke  Verklaard )  dapat bervariasi  tergantung  pada  konteks  dan  alasan  penolakan  gugatan  oleh  pengadilan. Beberapa solusi yang mungkin dapat dipertimbangkan meliputi:
1. Banding  atau  Kasasi:  Pihak  yang  merasa  tidak  puas  dengan  putusan  NO  dapat mengajukan banding atau kasasi ke instansi yang lebih tinggi. Dalam proses banding
atau kasasi, mereka dapat mengajukan argumen yang lebih kuat atau mengajukan bukti tambahan yang dapat merubah keputusan pengadilan.
2. Revisi Gugatan: Jika putusan NO dikeluarkan karena cacat dalam gugatan, pihak yang bersangkutan dapat merevisi gugatan mereka sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.  Mereka  dapat  memperbaiki  kesalahan  dalam  gugatan  mereka  dan mengajukannya kembali ke pengadilan.
3. Penyelesaian  di  Luar  Pengadilan:  Terkadang,  penyelesaian  sengketa  tanah  dapat dicapai melalui negosiasi di luar pengadilan. Pihak-pihak yang terlibat dapat mencoba untuk mencapai kesepakatan damai dengan bantuan mediator atau penengah.
4. Pengajuan Gugatan Baru: Jika tidak ada jalan lain yang dapat ditempuh, pihak yang terlibat dapat memutuskan untuk mengajukan gugatan baru dengan dasar yang lebih kuat atau dengan memperbaiki cacat yang ada dalam gugatan sebelumnya.

## SIMPULAN
Penelitian ini menganalisis putusan Niet Ontvankelijke Verklaard (NO) terkait akta jual beli  tanah  dan  mengevaluasi penyebab  serta  dampaknya  terhadap  kepastian hukum. Ditemukan bahwa putusan NO disebabkan oleh ketidakjelasan objek sengketa dan cacat formil  seperti error  in  persona dan obscuur  libel .  Dampak  dari  putusan  ini  meliputi ketidakpastian  hukum,  potensi  tuntutan  ganti  rugi,  dan  penurunan  kepercayaan terhadap notaris/PPAT. Penelitian menggunakan pendekatan hukum normatif dengan menganalisis  bahan  hukum  primer  dan  sekunder  serta  putusan  pengadilan  terkait. Kesimpulannya, kepastian hukum dalam perjanjian jual beli tanah sangat penting dan diperlukan  upaya  untuk  menghindari  cacat  formil  guna  mencegah  putusan  NO  yang dapat merugikan berbagai pihak.

## REFERENSI
Achmad  Nur  Miftahuddin,  Kairuddin  Karim,  “Kajian  Yuridis  Terhadap  Wanprestasi Perjanjian Utang Piutang,” JULIA Jurnal Litigasi Amsir , 10 (2023), 407
Amelia Ayu Paramitha, Ibnu Sam Widodo, Fakhry Amin, Muhammad Fajar Sidiq Widodo, Hutrin Kamil, Mohamad Hidayat Muhtar, Achmad Taufik, Muhammad Aziz Zaelani, Saptono Jenar, Syaiful Anam, Ali Rahman, Suwandoko, Junaidi, Dika Yudanto, Dian Dewi Khasanah, Sir, & Mardania Gazali., Hukum Administrasi Negara , ed. by Anik Iftitah, Oktober 20 (Sada Kurnia Pustaka, 2023)
Ana Silviana, Khairul Anami, Handojo Djoko Waloejo, “Memahami Pentingnya Akta Jual Beli  (AJB)  Dalam  Transaksi  Pemindahan Hak  Atas  Tanah  Karena  Jual Beli  Tanah,” Law, Development & Justice Review , 3 (2020)
Anugrawati,  Hizma  Meidi,  “PERALIHAN  HAK  ATAS  TANAH  BERDASARKAN  KLAUSUL KUASA  MENJUAL  DALAM  PERJANJIAN  UTANG  PIUTANG,” Wacana  Paramarta Jurnal Ilmu Hukum , 20 (2021), 39 – 40
Dharma,  Abdi,  “KEPASTIAN  HUKUM  TERHADAP  PROSES  PEMBUATAN  AKTA  JUAL  BELI YANG MENYIMPANG DARI KETENTUAN PP 24/1997(Studi Di Kec. Nurussalam Kab. Aceh Timur),” Esensi (Jurnal Hukum Ekonomi Syariah) , 2 (2019)
Dian  Dewi  Khasanah,  Anik  Iftitah,  Kasiani,  Muhamad  Abas,  Baren  Sipayung,  Arvita Hastarini, Qadriani Arifuddin, Sari Ratna Dewi, Avisena Aulia Anita, Nourma Dewi,
Saptono Jenar, Indira Swasti Gama Bhakti, Femmy Silaswaty Faried, Rasyid Tarmizi, Mega Ayu Ni, & Anni Nur Rohmah., Hukum Perdata (Sada Kurnia Pustaka, 2023) Drs. M. Marwan, Kamus Hukum Dictionary of Law Complete Edition (Surabaya: REALITY PUBLISHER, 2009)
Haryati Widjaja, Hanafi Tanawijaya, “ANALISIS PERBUATAN MELAWAN HUKUM DALAM AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) TANAH ANTARA KOKO PURNOMO SANTOSO  DENGAN  PT.  INTAN  PLAZA  ADIKA  (Studi  Kasus:  Putusan  Mahkamah Agung Nomor 17/K/Pdt/2016),” Jurnal Hukum Adigama , 2018, 2 Iftitah, Anik, ed., Metode Penelitian Hukum , Mei 2023 (Sada Kurnia Pustaka, 2023)
———,  “Sejarah  Perkembangan  Hukum,”  in Pengantar  Ilmu  Hukum ,  Februari  (Sada Kurnia Pustaka, 2023)
Imam  Surya  Saputra,  Ilyas  Ismail,  Darmawan,  “AKIBAT  HUKUM  ADANYA PENYALAHGUNAAN  KEADAAN  PADA  PERJANJIAN  JUAL  BELI  TANAH  DI  BANDA ACEH,” Jurnal IUS Kajian Hukum Dan Keadilan , 8.2 (2020)
Inayah  Alicia  Putri,  Siti  Nurul  Intan  Sari  Dalimunthe,  “Akta  Pengakuan  Utang  Dengan Jaminan  Sebagai  Upaya  Penyelesaian  Wanprestasi  Pada  Perjanjian  Kerjasama,” KRTHA BHAYANGKARA , 17 (2023), 394
Munawaroh,  Nafiatul,  “Bagaimana  Cara  Membuat  Surat  Gugatan  Perdata?,”
HUKUMONLINE.COM , 2023
Permatasari,  Erizka,  “Larangan  Terkait  Perjanjian  Baku  Menurut  UU  Perlindungan Konsumen,” HUKUMONLINE.COM , 2022
Rifa’i, Ahmad, and Anik Iftitah, “Bentuk -Bentuk Pelanggaran Hukum Dalam Pelaksanaan Jabatan Notaris,” Jurnal Supremasi , 8.2 (2018), 4 <https://doi.org/10.35457/supremasi.v8i2.486>
Romadhan,  Gilang,  “Cara  Mengurus  Akta  Jual  Beli  Tanah  Dan  Syarat  Dokumen  Yang Dibutuhkan,” KompasTV , 2023
Rr  Ryma  Qomariyah  Hidayat,  Miftakhul  Huda,  Habib  Adjie,  “KEDUDUKAN  HUKUM PERJANJIAN  JUAL  BELI  ATAS  DASAR  UTANG  PIUTANG  (Studi  Kasus  Putusan Pengadilan Nomor: 347/Pdt.G/2020/PN Btm),” Jurnal Pendidikan Sejarah Dan Riset Sosial Humaniora , 3 (2023), 163
Simanullang, C., & Iftitah, A., “MEDIASI DALAM PENYELESAIAN SENGKETA PERDATA DI PENGADILAN  NEGERI  KELAS  I  B  BLITAR,” Jurnal  Supremasi ,  7.2  (2018) <https://doi.org/https://doi.org/10.35457/supremasi.v7i2.379>
Subekti, R, Hukum Perjanjian , Intermasa, Cetakan Kesepuluh (Jakarta: Intermasa, 2005) Subiyanto, Rachmad, “60% Penduduk Indonesia ‘Dijerat’ Hutang,” Bisnis.Com , 2014
Tan,  David,  “Metode  Penelitian  Hukum:  Mengupas  Dan  Mengulas  Metodologi  Dalam Menyelenggarakan Penelitian Hukum,” Nusantara: Jurnal Ilmu Pengetahuan Sosial , 8.8 (2021), 2463 – 78 <https://doi.org/10.31604/jips.v8i8.2021.2463-2478>