Peralihan Hak Atas Tanah Yang Menjadi Objek Sengketa      Dalam Perspektif Penegakan Hukum
Adeka Andari Pernia Kantor Pertanahan Kabupaten Batang Hari Email: adekaandari.pernia@yahoo.co.id

## Abstract
Dispute land cases in Indonesia in 2019 reached 30,817 cases, which was dominated by the  typology  of  registration  of  conveyance  of  land  rights.  This  shows  that  the reconstruction  of  the  transfer  of  rights  is  not  being  perfectly  understood by society, authority and others. The essence of this particular problem is in physical and juridical data  on  land  rights  which  frequently  shifts  due  to  unqualified  of  deep  land  subject obligations  in  maintaining  physical  and  juridical  data  its  self.  The  purpose  of  this research is to figure out the legal consequences of rights conveyance to dispute lands and  what  are  the  prospects  of  law  enforcement  on  future  transfer  of  land  rights disputes.  The  type  of  this  research  is  juridical  normative  research  which  uses  the statutory and conceptual approach method by using the theory of authority and law enforcement.  The  results  show  that  the  legal  consequences  of  the  transfer  of  rights over land that becomes the object of dispute, namely freehold and deed of transfer of land  rights  could  be  cancelled  and  declared  null  and  void.  This  is  because  it  is  not fulfilled the subjective and objective requirements of the validity of an agreement and obligations  land  subject  to  safeguard  physical  data  and  juridical  data  which  are  an important part of a proof of ownership of land rights. Law enforcement perspective on the transfer of land rights disputes based on Government Regulation 24 of 1997 relies on the subject of land  rights  and  deeds  of  stipulation  of  transfer  of  rights  and  other parties which are the basis for this transfer of rights to the land.
Keywords : Object of the Dispute; Law enforcement; Transfer of Land Rights.

## Abstrak
Kasus pertanahan di Indonesia pada tahun 2019 mencapai 30.817 kasus, yang mana sebagaian besar didominasi oleh tipologi pendaftaran peralihan hak atas tanah. Hal ini  menunjukan  bahwa  rekonstruksi  peralihan  hak  atas  tanah  belum  dipahami secara  utuh  oleh  masyarakat,  pejabat  yang  berwenang  dan  pihak  lainnya.  Inti permasalahan ini terletak pada data fisik dan data yuridis hak atas tanah yang sering mengalami  pergeseran  akibat  tidak  terpenuhinya  kewajiban  subjek  tanah  dalam menjaga  data  fisik  dan  data  yuridis  tersebut.  Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk mengetahui  akibat  hukum  peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  sengketa dan  bagaimana  prospek  penegakan  hukum  terhadap  sengketa  peralihan  hak  atas
tanah di masa mendatang. Tipe penelitian ini yuridis normatif dengan menggunakan metode  pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan  konseptual,  dengan menggunakan  teori  kewenangan  dan  teori  penegakan  hukum.  Hasil  penelitian menunjukan  bahwa  akibat  hukum  peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek sengketa  yakni  SHM  dan  akta  peralihan  hak  atas  tanah  dapat  dibatalkan  dan dinyatakan batal demi hukum. Hal ini disebabkan karena tidak terpenuhinya syarat subjektif  dan  objektif  sahnya  suatu  perjanjian  serta  tidak  terpenuhinya  kewajiban subjek tanah untuk menjaga data fisik dan data yuridis yang menjadi bagian penting dalam suatu tanda bukti kepemilikan hak atas tanah. Perspektif penegakan hukum terhadap  sengketa  peralihan  hak  atas  tanah  berdasarkan  PP  24  Tahun  1997 tertumpu pada subjek hak atas tanah dan akta penetapan peralihan hak serta pihak- pihak lainnya yang menjadi dasar didalam peralihan hak atas tanah tersebut. Kata Kunci : Objek Sengketa; Penegakan Hukum; Peralihan Hak Atas Tanah.

## Pendahuluan
Angka  sengketa,  konflik,  perkara  tanah  di  Indonesia  setiap  tahunnya mengalami  peningkatan  berdasarkan  aplikasi  justisia.atrbpn.go.id  berikut  jumlah sengketa  konflik  dan  perkara  pertanahan  3  tahun  kebelakang  dari  tahun  2017 sampai dengan tahun 2019 di peroleh hasil: 1
a.   2017 = 12.680 kasus,
b.  2018 =  22.355 kasus dan
c.   2019 =  30.817 kasus.
Sebagaian  besar  kasus  pertanahan  di  Indonesia  didominasi  oleh  tipologi pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah.  Tingginya  angka  tersebut  menunjukan bahwa  rekonstruksi  peralihan  hak  atas  tanah  belum  dipahami  secara  utuh  oleh masyarakat  dan  pejabat  yang  berwenang  serta  pihak  lainnya  yang  berkaitan, sehingga  mengenai  hal ini  berujung  sengketa,  konflik  dan  bahkan  perkara  di Pengadilan.  Semua  ini disebabkan tidak harmonisnya hubungan antara peraturan, pengetahuan  masyarakat  serta  para  pejabat  yang  diberi  kewenangan  didalam proses peralihan hak atas tanah.
Peralihan hak atas tanah sejatinya tdak akan menimbulkan sengketa apabila masyarakat sebagai peilik hak berperan aktif dalam menjaga kepemilikannya  baik dalam bentuk data fisik maupun data yuridis atas tanah tersebut. Mengenai hal ini tentunya juga tidak terlepas dari peran PPAT dan Kantor Pertanahan selaku pebajat yang  memiliki  kewenangan  dalam  menjaga  dan  memelihara  minuta  akta  yang dimaksud dengan  baik  karena  merupakan  suatu  Arsip  Istimewa  yang  harus  terus
1 Aplikasi Justicia.atpbpn.go.id diakses pada tanggal 01 Mei 2021
dijaga  dan  dipelihara  keberadaanya.  Jual beli  hak atas tanah melekat  pada konsep perjanjian para pihak, sedangkan mengenai proses peralihan haknya melekat pada hukum administrasi Negara.
Akibat Hukum Peralihan Hak Atas Tanah yang menjadi objek sengketa  ada 2 yakni:  1.  Batal  Demi  Hukum,  2.  Dapat  Dibatalkan.  Adapun  batal  demi  hukum diakibatkan  oleh  tidak  terpenuhinya Syarat Objektif  syahnya  perjanjian  (suatu  hal tertentu dan sebab yang halal) sebagaimana di atur dalam Pasal 1230 KUH Perdata. Akibat  Hukum  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dapat  dibatalkan  oleh  hakim yakni disebabkan  tidak  terpenuhinya  syarat  subjektif  sahnya  perjanjian  (Kesepakatan dan kecakapan para pihak).
Berdasarkan  akibat  hukum  di  atas  maka  dapat  dipastikan  bahwa peralihan hak  atas  tanah  yang  menimbulkan  sengketa  diawali  dari  proses pendahuluan  yang  menjadi  kewenangan  PPAT.  Perubahan  atas  Peraturan Pemerintah  No.  37 tahun  1998  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah mengatur    mengenai  tugas pokok dan kewajiban PPAT, yaitu melaksanakan sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  membuat  suatu  akta sebagai  bukti telah  dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas tanah  atau  hak milik  atas  satuan  rumah  susun,  yang  akan  dijadikan  dasar  bagi pendaftaran perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang  diakibatkan  oleh  perbuatan hukum  itu.  Perbuatan hukum yang dimaksud dalam peraturan tersebut adalah:
1) Jual beli
2) Tukar menukar
3) Hibah
4) Pemasukan ke  dalam  perusahaan  (inbreng)
5) Pembagian hak  bersama
6) Pemberian Hak  Guna  Bangunan/Hak  Pakai  atas  tanah  Hak  Milik
7) Pemberian Hak  Tanggungan
8) Pemberian kuasa  membebankan  Hak  Tanggungan
Dengan  adanya  8  kewenangan  diatas  PPAT  sebagai  Pejabat  Umum,  turut terlibat  dalam  timbulnya  sengketa  peralihan  hak  atas  tanah.  Hadirnya  Undang- Undang  Nomor 30 tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan sesungguhnya memberi  ruang  kepada  masyarakat  untuk  dapat  mengajukan  keberatan  dan banding  administrasi  apabila  ditemui  keputusan  penetapan  sertipikat  hak  atas tanah mengganggu rasa keadilan masyarakat.
Sengketa  peralihan  hak  atas  tanah  dapat  terjadi  akibat  persoalan administrasi pertanahan yang tunduk pada hukum-hukum administrasi atau ganti rugi  (keperdataan)  dan  aspek  pidana.  Pada  persoalan  administrasi  dapat diselesaikan melalui mediasi di Badan Pertanahan Nasional, persoalan perdata dan pidana dapat di selesaikan melalui jalur Pengadilan.
Sengketa  Konflik  agraria  saat  ini  menunjukkan  bahwa  administrasi pertanahan  di  Indonesia  membutuhkan  perbaikan,  agar  dapat  memberikan kepastian  hukum  hak  atas  tanah.  Salah  satu  akar  permasalahannya  disebabkan oleh sistem pendaftaran tanah itu sendiri. Maka, untuk memberikan kepastian dan perlindungan  hukum,  pemegang  hak  atas  tanah  diberikan  Sertipikat.  Sertipikat adalah  “Surat  tanda  bukti  hak  yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah”. 2
Peralihan  hak  atas  tanah  merupakan  suatu  bagian  dari  kewenangan  yang dimiliki oleh PPAT selaku Pejabat Umum pembuat akta pertanahan. Dalam proses peralihan  hak atas  tanah  akta  PPAT  merupakan  bagian  dari  dasar  dibuatnya sertipikat sebagai suatu tanda bukti kepemilikan hak atas tanah tersebut.
Sertipikat  yang  sudah  dikeluarkan  harus  sesuai  dengan  data  yang tercantum  dalam  buku  tanah  dan  surat  ukur,  karena  data  diambil  dari  buku tanah  sebagaimana  tercantum  dalam  Pasal  32  Ayat  (1)  PP  Nomor  24  Tahun 1997.  Peraturan  pemerintah  mempunyai  kedudukan  yang  strategis  dan menentukan,  bukan  hanya  sekedar  sebagai  pelaksana  ketentuan  Pasal  19  UUPA, tetapi  lebih  menjadi  patokan  yang  mendukung      jalannya      administrasi pertanahan      sebagai  salah  satu  program  tata  tertib  pertanahan  dan  hukum pertanahan  di  Indonesia. Oleh karena itu, akta PPAT wajib dibuat sesuai dengan peraturan  ke-PPAT-an,  sehingga  dapat  dijadikan  dasar  kuat  untuk  pendaftaran peralihan  hak  dan  pembebanan  hak  yang  bersangkutan,  demi  terciptanya  suatu kepastian  hukum  kepemilikan  hak      atas      tanah      seseorang      dalam      rangka penegakan   hukum terhadap sengketa pertanahan.
Isu  hukum  yang  diangkat  dalam  jurnal  ini  adalah mengenai  konflik  norma, yang mana hal ini terletak pada Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang mana pada ayat (1) Pasal ini menyebutkan:
2 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif (Prenanda Media Grup 2012).
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku” .
Keterangan  pada  ayat  (1)  tersebut  diatas  menerangkan  bahwa  terhadap peralihan hak atas tanah terdapat suatu keharusan untuk menggunakan akta yang dibuat oleh PPAT selaku pejabat yang berwenang dalam pembuatan  akta otentik. Namun pada ayat (2) menyebutkan bahwa:
“Dalam keadaan  tertentu sebagaimana  yang  ditentukan  oleh Menteri Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang  dilakukan  di  antara  perorangan  warga  negara  Indonesia  yang  dibuktikan dengan  akta  yang  tidak  dibuat  oleh  PPAT,  tetapi  yang  menurut  Kepala  Kantor Pertanahan  tersebut  kadar  kebenarannya  dianggap  cukup  untuk  mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.”
Sehingga antara ayat (1) dan ayat (2) pasal ini terdapat suatu benturan atau terdapat hal yang bertentangan antara satu dengan yang lainnya yang mana pada ayat  (1)  pasal  ini  menyebutkan  suatu  keharusan  penggunaan  akta  PPAT  sebagai alas  hak  dilakukannya  peralihan  hak  atas  tanah  demi  demi  tercapainya  suatu kepastian  hukum,  sedangkan  ayat (2)  pasal ini  memberikan suatu toleransi  yang menyatakan  dalam  keadaan  tertentu  memperbolehkan  alas  hak  yang  digunakan dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah tidak menggunakan akta yang dibuat oleh PPAT.
Hal ini menunjukkan bahwa adanya pertentangan antara isi dari pasal-pasal yang terdapat dalam aturan PP 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, terkait hal  ini  dapat  diidentifikasikan  mengenai  adanya  ketidaktegasan  hukum  dalam suatu aturan yang menyebabkan kekosongan dan kekaburan norma terhadap alas hak/  syarat  dari  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  yang  disebabkan  dari kekosongan dan kekaburan norma. Sehingga hal inilah yang nantinya akan menjadi pemicu  timbulnya  sengketa  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  menggunakan  akta dibawah  tangan  yang  dapat  dibuat  dengan  mudah  untuk  kemudian  dapat dimanfaatkan  oleh  para  oknum  dalam  memalsukan  data-data  demi  terwujudnya keuntungan sendiri maupun pihak-pihak tertentu.
Penegakan  hukum  pertanahan  tidak  hanya  bicara  kosekuensi  dari terlanggar nya  suatu  aturan  namun  juga  mengenai  bagaimana  aturan  tersebut dijalankan.
Menurut Satjipto Rahardjo “Penegakan hukum merupakan rangkaian proses untuk  menjabarkan  nilai,  ide,  cita  yang  cukup  abstrak  yang  menjadi  tujuan hukum”. 3 Penegakan  hukum  atas  sengketa  peralihan  hak  atas  tanah  bertumpu pada  keterlibatan  para  pihak  dalam  melaksanakan  ketentuan-ketentuan  yang termuat dalam  peraturan  perundang-undangan  serta  peraturan   lainnya   yang terkait.  Dalam  penegakan  hukum  ini  pihak  yang  dimaksudkan  tidak  hanya mengenai  subjek  hak,  namun  juga  pemerintah  yang  dalam  hal  ini  jajaran kementerian ATR/BPN, pejabat yang  berwenang  dalam  hal  ini  PPAT  dan  pihak lain  yang terlibat/ dikuasakan.
Atas  dasar  latar  belakang  tersebut,  penulis  merasa  tertarik  dan  perlu membahas  lebih  lanjut  mengenai  permasalahan  yang  ada   dengan   mengambil judul:  “Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dalam  Perspektif  Penegakan  Hukum”  dengan beberapa  hal yang  menjadi  pokok permasalahannya  adalah  :  Bagaimana  akibat hukum  peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  sengketa  ?  dan  Bagaimana prospektif  penegakan  hukum  terhadap  sengketa   peralihan   hak   atas   tanah? dengan  tujuan  untuk  mengetahui  akibat  hukum  terhadap   peralihan   hak   atas tanah  yang  menjadi  objek  sengketa  dan  upaya  penegakan  hukum  terhadap sengketa peralihan hak atas tanah.

## Metode Penelitian
Metode  hukum yang  dilakukan  dengan  menggunakan  penelitian  Yuridis Normatif,  sedangkan  pendekatan  penelitian  yaitu  menggunakan  Pendekatan Perundang-undangan (statue  approach), Pendekatan  Konseptual  ( Conceptual Approach ).  Pengumpulan  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder  dan bahan hukum  tersier.  Analisis  bahan  hukum  metode  analisis  hukum  yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
a. Teknik Inventarisir berupa pengumpulan bahan hukum mencakup peraturan perundang-undangan  sesuaimasalah  yang  dibahas  yaitu  PPAT,  Pendaftaran
3 Prof.  Dr.  Satjipto  Rahadjo,  S.H.,2009, Penegakan  Hukum  Suatu  Tinjauan  Sosiologis , Penerbit Genta Publishing, Yogyakarta, hlm. vii
dan Peralihan Hak Atas Tanah, Sengketa Pertanahan, Akibat Hukum.
b. Teknik  Sistematisasi  yang  merupakan  upaya  mencari  hubungan  suatu norma  aturan  hukum  aturan  perundang-  undangan  bahan-bahan  hukum yang berhubungan dengan  masalah  yang  diteliti.
c. Teknik  Interprestasi  diterapkan  terhadap  rumusan  norma-norma  hukum yang jelas,  sehingga  harus      ditafsirkan      untuk  memperoleh  pemahaman yang  jelas  dan  di  aplikasikan  untuk  memecahkan  permasalahan  yang dihadapi dalam penelitian ini.

## Pembahasan
1. Akibat  Hukum  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Yang  Menjadi Objek    Sengketa. Perolehan hak atas tanah yang terjadi di masyarakat lebih sering dilakukan dengan  pemindahan  hak,  yaitu  jual  beli.  Jual  beli  hak  atas  tanah  merupakan suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak  atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemegang  haknya  sebagai  penjual kepada  pihak  lain  sebagai  pembeli,  dan secara   bersamaan   pihak pembeli menyerahkan sejumlah uang yang disepakati oleh kedua  belah pihak  sebagai harga kepada penjual.
Soerjono  Soekanto  menyebutkan,  menurut  hukum  adat,  jual  beli  tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang  berarti,  bahwa  perbuatan  pemindahan  hak  tersebut  harus  dilakukan  di hadapan  kepala  adat,  yang  berperan  sebagai  pejabat  yang  menanggung keteraturan  dan  sahnya      perbuatan  pemindahan  hak  tersebut,  sehingga perbuatan  tersebut  diakui  oleh  umum.  Tunai  dimaksudkan,  bahwa  perbuatan pemindahan hak dan pembayaran  harganya dilakukan secara serentak.
Sengketa/  konflik  dan  Perkara  Pertanahan  terjadi  jika  penggunaan Kewenangan  dan  Kewajiban  oleh  para  subyek  Hak  Atas  Tanah  menciptakan benturan satu dengan lainnya; dan Tercipta ketidak-puasan salah satu subyek atau perbedaan pandangan yang  disebabkan  oleh tindakan subyek yang lain.
Akibat  hukum  adalah  akibat  suatu  tindakan  yang  dilakukan  untuk memperoleh  suatu  akibat  yang  dikehendaki  oleh  pelaku  dan  yang  diatur  oleh hukum.

## 1. Dapat Dibatalkan
Akibat  hukum  terhadap  akta  jual  beli  tanah  yang  dibuat  oleh  PPAT mengandung suatu kecacatan hukum adalah akta jual beli tanah tersebut dapat dibatalkan. 4 Kebatalan perjanjian jual beli hak atas tanah dapat terjadi bilamana tidak  terpenuhinya  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  sebagaimana tertulis dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:
(a) sepakat mereka mengikat dirinya;
(b) kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;
(c) suatu hal tertentu; dan
(d) suatu sebab yang halal.
Poin  (a)  dan  poin  (b)  diatas  merupakan  syarat  subjektif  sahnya perjanjian. Apabilan syarat subjektif sah nya perjanjian tidak terpenuhi makan perjanjian tersebut dapat di batalkan, termasuk di dalamnya perjanjian jual beli. Unsur subjektifitas dalam sebuah perjanjian jual beli sangat berpengaruh pada substansi materi  perjanjian  tersebut.  Salah  satu  contohnya adalah unsur khilaf dan penipuan.
Akibat hukum perjanjian jual beli hak milik atas tanah yang mengandung atas unsur kekhilafan, maka perjanjian tersebut batal, dan terdapat penjelasan dalam Pasal 1321 dan Pasal 1449 KUH Perdata, bahwa tiada kesepakatan yang sah  apabila  sepakat  itu  diberikan  karena  kehilafan,  atau  diperolehnya  dengan paksaan  atau  penipuan,  sedangkan  perikatan  yang  dibuat  dengan  paksaan, kekhilafan atau penipuan, menerbitkan suatu  tuntutan untuk membatalkannya. 5
Dalam  hal  ini  syarat  subjektif  tidak  terpenuhi  (tidak  cakap  atau memberikan  perizinannya  secara  tidak  bebas),  maka  perjanjian  dapat dimintakan  pembatalan  ( cancelling ).  Pembatalan  perjanjian  bertujuan membawa  kedua  belah  pihak  kembali  pada  keadaan  sebelum  perjanjian diadakan. Apabila satu pihak sudah menerima sesuatu dari pihak yang lain, baik uang maupun barang, maka hal tersebut harus dikembalikan, dan perjanjian itu batal. 6
4 Rafiq  Adi  Wardana,  ‘Pembatalan  Akta  Jual  Beli  Ppat  Yang  Cacat  Hukum  Dengan  Putusan Pengadilan (Studi Kasus Putusan Pengadilan Tinggi Tanjungkarang No. 17/Pdt.G/2012/PT. TK) Rafiq’, Repository UGM , 17, 2015, 1–15 <http://etd.repository.ugm.ac.id>.
5 Fajaruddin, ‘Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf’, De Lega Lata , 2.2 (2017), 285–306 <https://doi.org/10.30596/dll.v2i2.1167>. 6 Ibid.,
Terkait  dengan  cara  permintaan  pembatalan  isi  perjanjian,  maka  dalam praktik terdapat 2 (dua) cara yang lazim dilakukan, yaitu: 7
a) Pihak yang berkepentingan secara aktif sebagai penggugat meminta kepada hakim upaya perjanjian itu dibatalkan.
b) Menunggu  sampai  ia  digugat  di  depan  hakim  untuk  memenuhi  perjanjian tersebut,  kemudian  mengemukakan  bahwa  perjanjian  tersebut  telah disetujuinya ketika ia masih belum cakap, atau karena diancam, ditipu atau khilaf mengenai objek perjanjian. Di depan sidang pengadilan itu ia memohon kepada  hakim  supaya  perjanjian  dibatalkan.  Meminta  pembatalan  secara pembelaan inilah yang tidak dibatasi waktunya.
Khusus  terhadap  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  dibuat  karena khilaf,  berarti  tidak  memenuhi  syarat  subyektif,  atau  lebih  tepat  disebut tidak  memenuhi  asas  konsensualisme,  maka  akibat  hukum  yang  timbul terhadap perjanjian tersebut adalah dapat dibatalkan. 8

## 2. Batal Demi  Hukum
Batal  demi  hukum  selain  karena  tidak  terpenuhinya  unsur  obyektif,  juga undang-undang  merumuskan  secara  konkrit  tiap-tiap  perbuatan  hukum (terutama  perjanjian  formil)  yang  mensyaratkan  dibentuknya  perjanjian  dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, yang jika tidak dipenuhi perjanjian tersebut  adalah  batal  demi  hukum  atau  tidak  memiliki  kekuatan  dalam pelaksanaannya. 9
Mochammad  Dja’is  dan  RMJ  Koosmargono,  akta  dilihat  dari  fungsinya untuk menentukan keabsahan atau syarat pembentukan adalah dalam kaitannya terhadap lengkap atau sempurnanya (bukan sahnya) suatu perbuatan hukum, dan dilihat dari segi fungsinya sebagai alat bukti, akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai dasar pemutus perkara, akta otentik dianggap benar adanya dan pihak yang membantah dibebani untuk membuktikan kebenaran bantahannya). 10
7 Ibid.,
8 Ibid.,
9 Ibid.,
10 Mochamad  Dja'is  dan  RMJ.  Koosmargono, Memahami  dan  Mengerti  HIR (Badan Penerbit UNDIP 2008)
Dalam  hal  pembuatan  akta  jual  beli  tanah  dengan  konstruksi  pembuatan akta jual belinya, sebagai berikut: 11
a. Akta  jual  beli  telah  ditandatangani  tetapi  harga  pembelian  belum  dibayar lunas oleh pembeli serta Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak  Atas  Tanah  Dan/Atau  Bangunan  (Peraturan  Pemerintah  Nomor  71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun  1994  Tentang Pembayaran  Pajak Penghasilan  Atas Penghasilan  Dari Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  Dan/Atau  Bangunan)  dan  pajak  atau  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah dan  Bangunan  (BPHTB)  berdasarkan  Undang- undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB juga belum dibayar.
b. Penandatanganan  akta  jual  beli  oleh  para  pihak  dilakukan  tidak dihadapan  PPAT yang menandatangani akta jual beli (titipan akta).
c. Penandatanganan  akta  jual  beli  oleh  penjual  dan  pembeli  tidak  dilakukan dalam waktu yang bersamaan di hadapan PPAT.
d. Akta  jual  beli  telah  ditandatangani  tapi  sertipikat  belum  diperiksa kesesuaiannya dengan buku tanah di kantor pertanahan.
e. Pembuatan  akta  jual  beli  dilakukan  di  luar  daerah  kerja  PPAT  dan  tanpa dihadiri oleh saksi-saksi.
f. Akta ditandatangani di luar kantor PPAT dan tanpa dihadiri oleh saksi-saksi.
g. Nilai  harga  transaksi  yang  dimuat  dalam  akta  jual  beli  berbeda  dengan nilai transaksi yang sebenarnya.
Selanjutnya, akibat hukum dari ketujuh konsruksi pembuatan akta jual tersebut di atas adalah: 12
a. Akta  terdegradasi  kekuatan  pembuktiannya  menjadi  akta  di  bawah  tangan karena  tidak  memenuhi  persyaratan  yang  ditentukan  oleh  undang-undang dan atau peraturan-peraturan lain;
b. Berdasarkan Pasal 28 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah,  bahwa  PPAT  dapat  diberhentikan  dengan  tidak  hormat  dari jabatannya.
11 Rafiq Adi Wardana, Op.Cit.,
12 Ibid.,
c. Menurut Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  21  Tahun  1997  Tentang  Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah,  bahwa  PPAT  yang  membuat  aktanya  dikenakan sanksi administratif dan denda untuk setiap pelanggaran.
d. Para  pihak  atau  pihak  ketiga  yang  berkepentingan  dapat  memanfaatkan keadaan ini, misalkan pihak ketiga tersebut akan mengajukan gugatan akan tetapi  terbentur  oleh  adanya  akta  otentik  yang  memiliki  kekuatan pembuktian yang sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai dasar pemutus perkara).  Hal  ini  sesuai  dengan  bunyi  Pasal  1870  KUH  Perdata  yang menegaskan bahwa “Bagi para pihak yang berkepentingan beserta para ahli warisnya  ataupun  bagi  orang-orang  yang.  mendapatkan  hak  dari  mereka, suatu akta otentik memberikan suatu bukti yang sempurna tentang apa yang termuat di dalamnya”.
Dengan  adanya  celah  bahwa  akta  otentik  tersebut  dapat  didegradasikan menjadi  akta  di  bawah  tangan,  sehingga  pihak  bersangkutan  yang berkepentingan  tersebut  memiliki  kemungkinan  untuk  memenangkan gugatannya.  Dengan  dinyatakanya  batal  demi  hukum  akta  jual  beli  tanah  oleh Putusan  Pengadilan  sebagai  akibat  ditemukannya  cacat  hukum  dalam pembuatannya, pembeli yang beritikad baik dalam proses pembuatan akta jual beli  tanah  tersebut  berhak  mendapatkan  perlindungan  hukum  oleh  peraturan perundangundangan yang berlaku. 13
2. Prospektif Penegakan Hukum Terhadap Sengketa Peralihan Hak Atas Tanah
1. Penegakan Hukum Oleh Kementerian ATR/BPN
a. Mengusulkan  Rancangan  Undang-Undang  tentang  Pertanahan  dalam Prioritas Program Legislasi Nasional Prioritas di DPR RI;
b. Melaksanakan Reforma Agraria
c. Melaksanakan Pengendalian Pemberian Hak Atas Tanah Skala Besar (HGU Dan HGB);
d. Memberlakukan Kebijakan One Map Policy;
e. Membangun Basis Data Sengketa dan Konflik Pertanahan
f. Meningkatkan Kualitas Pencatatan/Administrasi Pertanahan;
g. Penyuluhan Hukum Dan/Atau Sosialisasi Peraturan Pertanahan;
h. Sinkronisasi  Peraturan  Pertanahan,  (Dari  632  Peraturan,  Sebanyak  208 Telah Dicabut Karena Tumpang Tindih Peraturan); 14
2. Peran PPAT Dalam Mencegah Timbulnya Sengketa Peralihan Hak Atas Tanah
a. Menjalankan Tugas dan Jabatan secara Profesional
PPAT  dapat  berperan  dalam  mencegah  timbulnya  sengketa,  konflik dan perkara dengan melaksanakan tugas pokok dan fungsi PPAT dengan baik dan benar sesuai yang diamanatkan dalam peraturan perundang-undangan. 15
Adapun Kewajiban yang harus diperhatikan PPAT dalam menjalankan tugas jabatannya yakni:
1) Akta wajib ditandatangani oleh pasangan penjual (istri/suami) jika sudah menikah atau oleh seluruh ahli waris tanpa kecuali jika boedel waris;
2) Sebelum akta dibuat wajib dilakukan pengukuran terlebih dahulu untuk objek yang belum bersertipikat atau objek yang akan dipisahkan;
3) Melakukan pengecekan sertipikat dengan jangka waktu yang tidak terlalu lama dengan pembuatan akta;
4) Mempelajari aturan perundang-undangan agar tidak salah dalam melakukan tindakan. 16
Dalam melaksanakan  tugasnya PPAT  dilarang:
1) Melakukan  pembuatan  akta  sebagai  permufakatan  jahat  yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan.
2) Memberikan  keterangan  yang  tidak  benar  (palsu)  di  dalam  akta  yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan.
3) Membuat  akta  yang  tidak  menghadirkan  para  pihak  atau  salah   satu pihak  atau  kuasanya  yang  berwenang  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan.
4) Membuat  akta  dengan  menggunakan  kuasa  menjual,  kecuali  dilengkapi dengan perjanjian perikatan jual beli.
5) Membuat  akta  yang  objeknya  diketahui  masih  dalam  sengketa  atau
14 Direktur Jenderal and others, ‘Penanganan Sengketa Konflik Perkara Pertanahan’, 2019.
15 I bid.,
16 I bid.,
perkara  di  pengadilan  sehingga  mengakibatkan  penghadap  yang bersangkutan tidak berhak melakukan perbuatan hukum.
6) Membuat  akta  dalam  masa  dikenakan  sanksi  pemberhentian  sementara atau dalam keadaan cuti.
b. Menegakkan Kode Etik (standar tingkah laku, moral, dan taat asas terhadap peraturan perundang-undangan)
Agar terhidar dari penjatuhan sanksi maka dalam pelaksanaan tugas
jabatannya PPAT harus memperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1) Pembuatan Akta PPAT Tidak Dapat Dibuatkan Tanpa Dihadiri Oleh Para Pihak
2) Bersamaan Dengan Pembuatan akta PPAT Harus Disampaikan Sertipikat Asli.
3) Bersamaan  Pembuatan  Akta  PPAT  Mengenai  Bidang  Tanah  Yang  Belum Terdaftar Harus Disampaikan Surat  Bukti Atau  Surat  Keterangan  Kepala Desa/Kelurahan.
4) Para  Pihak  Dan  Saksi  Harus  Orang  Yang  Berwenang  Untuk Melakukan  Perbuatan Hukum
5) Hindari Memberikan Surat Kuasa Mutlak
6) Harus Ada Izin Dari Pejabat yang Berwenang
7) Objeknya Tidak Boleh Berada Dalam Sengketa
8) Harus Memenuhi Syarat Lain
9) Harus Menyampaikan akta PPAT Kepada Kantor Pertanahan
c. Tidak  Menjalankan  Surat  Kuasa  Untuk  Mengurus  Pelayanan  Pertanahan (calo)  yang Cenderung  Mencari  Keuntungan  Pribadi  dan  Menjadi  Konflik dengan Petugas BPN
PPAT  dalam  menjalankan  tugasnya  hendaknya  tidak  menggunakan surat kuasa untuk mengurus pelayanan pertanahan (calo) yang mana hal ini cenderung dapat menjadi sumber konflik dimasa depan pun tak jarang menjadi konflik  dengan  petugas  BPNnya.  Mengenai  hal  ini  PPAT  juga  harus memperhatikan  bahwa  dalam  menjalankan  tugasnya  PPAT  tak  luput  dari unsur pidana.  Adapun tindakan pidananya yang berkaitan dengan tugas PPAT yakni:
1) Sangkaan  Penempatan  Keterangan  Palsu  Dalam  Akta  Otentik  (Pasal
263,  264, 266 dan 55 KUHP)
2) Sangkaan  Tindak  Pidana  Menghilangkan  Aset  Pemerintah  (Pasal  2  dan 3  UU Tipikor jo. Pasal 55 KUHP)
3) Sangkaan Penggelapan barang milik orang lain (Pasal 372 dan 55 KUHP)
4) Sangkaan  Tindak  Pidana  Pemerasan/Pungli  (Pasal  368  KUHP  Pasal  55 KUHP) 17
d. Memberikan Penjelasan  Kepada  Para Pihak Yang Akan Mengadakan Perjanjian Untuk Tidak Melanggar Ketentuan Yang Ada
PPAT  harus  memberikan  penjelasan  kepada  para  pihak  dalam memberikan  data data  yang  di  butuhkan  secara  lengkap  dan  juga  benar berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Tanggung Jawab PPAT Terhadap Peralihan Hak Atas Tanah Yang Menjadi Objek Sengketa
Akta  otentik  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan  PPAT  dapat   digunakan sebagai  pembuktian  dalam  sebuah  sengketa  hukum  yang  digunakan sebagai  alat  bukti  untuk  mengingat  kembali  peristiwa-peristiwa  yang  telah terjadi, sehingga dapat digunakan untuk  kepentingan  pembuktian.  Pasal  1866 KUHPerdata mengatakan bahwa bukti tulisan merupakan salah satu alat bukti tertulis.  Demikian  pula  dalam  Pasal  1867  KUHPerdata   yang   menetapkan bahwa:  “Pembuktian  dengan  tulisan  dilakukan  denga  tulisan-tulisan  otentik maupun dengan tulisantulisan dibawah tangan.”
Akta PPAT mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna
dalam
gugatan perkara perdata,   namun  apabila melanggar ketentuan tertentu, akan terdegradasi nilai pembuktiannya  menjadi  mempunyai  kekuatan  pembuktian sebagai akta di  bawah  tangan,  Notaris/PPAT  yang  terbukti melakukan kesalahan  sehingga  mengakibatkan akta   yang  dibuatnya  hanya  mempunyai kekuatan  pembuktian  sebagai  akta  di  bawah  tangan  atau  akta menjadi  batal demi  hukum,  maka  akan  menimbulkan   kerugian bagi pihak  klien atau pihak lainnya. Oleh karena itu, PPAT dapat  dimintakan pertanggungjawaban  atas
kesalahannya  tersebut  dan  diwajibkan  memberikan  ganti  rugi,  biaya,  dan bunga kepada para pihak yang menderita kerugian.
a. Tanggung Jawab PPAT Secara Perdata
Abdul Ghofur Anshori, menyatakan bahwa:
“Tanggung  jawab perdata  terhadap  kebenaran  materill terhadap  akta yang dibuatnya oleh notaris/ PPAT dilihat dari perbuatan melawan hukum, yang  dapat  dibedakan  berdasarkan  sifat  aktif  maupun  pasif.  Perbuatan melawan  hukum  yang  bersifat  aktif  adalah  melakukan  perbuatan  yang menimbulkan  kerugian  pada  pihak  lain.  Perbuatan  melawan  hukum  yang bersifat  pasif  dalam  arti  tidak  melakukan  perbuatan  yang  melakukan keharusan,  sehingga  pihak  lain  menderita  kerugian.  Oleh  karena  itu,  dalam hal  ini  unsur  dari  perbuatan  melawan  hukum  adalah  adanya  perbuatan melawan hukum, adanya kesalahan dan adanya kerugian yang ditimbulkan. 18
Sanksi keperdataan terhadap notaris/ PPAT yaitu berupa penggantian biaya, anti rugi dan bunga merupakan akibat yang akan diteruma oleh notaris atas untutan para penghadap jika akta yang bersangkutan hanya  mempunyai kekuatan  pembuktian  sebgai  akta  dibawah  tangan  atau  akta  menjadi  batal demi hukum. Hal tersebut diatur dalam pasal 1365 KUHPerdata,menegaskan bahwa  tiap  perbuatan  melanggar  hukum  yang  membawa  kerugian  pada orang  lain,  mewajibkan  orang  yang  karena  salahnya  menerbitkan  kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
Dalam suatu perbuatan hukum oleh undang-undang tidak diharuskan dituangkan dalam suatu akta otentik, sehingga jika akta tersebut kehilangan otensitasnya akibat tidak terpenuhinya syarat formal yang dimaksud dalam Pasal 1869 KUHPerdata Pasal 38 UUJN, maka  akta  tersebut  tetap  berfungsi sebagai  akta yang  dibuat  dibawah  tangan  bila  akta  tersebut  ditandatangani oleh  para  pihak.  Sepanjang  terjadinya  degradasi  dari  akta  otentik  menjadi akta dibawah tangan tidak menimbulkan kerugian, PPAT yang bersangkutan tidak  dapat  dimintakan  tanggung  gugat  hukumnya  melalui  Pasal  1365 KUHPerdata  mengenai  Perbuatan  Melawan Hukum. Bentuk tanggung gugat
18 Anshori  Abdul  Ghofur, Lembaga  Kenotariatan  Indonesia  Perspektif  Hukum  dan  Etika ( UII Press 2009) [16].
yang  dianut  oleh  Pasal  1365  KUHPerdata  ini  adalah  tanggung  gugat berdasarkan kesalahan, dalam hal ini kesalahan yang melekat pada seorang notaris  terhadap  akta  yang  dibuatnya.  Berlakunya  degradasi  kekuatan pembuktian  akta  PPAT  menjadi  akta  dibawah  tangan  pada  umumnya  sejak putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap. 19
Suatu  akta  yang  dinyatakan  batal  demi  hukum,  maka  akta  tersebut dianggap tidak pernah ada atau tidak pernah dibuat. Dengan demikian akta PPAT  yang  batal  demi  hukum  menimbulkan  akibat  untuk  memberikan penggantian biaya, ganti rugi atau bunga kepada pihak yang tersebut dalam akta.  Bentuk  sanksi keperdataan  dapat  timbul  dari  perbuatan  wanprestasi yang berupa ganti rugi yang lazimnya dalam bentuk sejumlah uang. 20
Oleh karenanya, dalam hal akta jual beli tanah yang dibuat oleh PPAT, secara  keperdataan  akan  menimbulkan  sanksi  tanggung  gugat  bagi  PPAT, dikarenakan  PPAT  melakukan  perbuatan  melanggar  hukum  terhadap  akta yang dibuat tersebut. Tanggung gugat oleh PPAT tersebut berupa ganti rugi yang  didasarkan  pada  suatu  hubungan  hukum  antara  PPAT  dengan penghadap. 21 Kepada pihak yang dirugikan dapat melakukan gugatan secara perdata terhadap PPAT.
Perbuatan  melawan  hukum  disini  diartikan  luas,  yaitu      suatu perbuatan  tidak  saja  melanggar  UU,  tetapi  juga  melanggar  kepatutan, kesusilaan  atau  hak  orang  lain  dan      menimbulkan      kerugian.      Suatu perbuatan  dikategorikan  perbuatan  melawan  hukum  apabila  perbuatan tersebut :
a. Melanggar  hak orang lain
b. Bertentangan  dengan aturan hukum
c. Bertentangan  dengan kesusilaan
d. Bertentangan dengan kepatutan dalam memperhatikan kepentingan  diri dan  harta  orang   lain   dalam   pergaulan   hidup   sehari-hari.
Menurut Ima Erlie Yuana, menyatakan bahwa:
19 Tanggung  Jawab  and  others,  ‘Tanggung  Jawab  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akta Perjanjian... (M. Edwin Azhari) Vol 5 No 1 Januari 2018’, 5.1 (2018), 43–50.
20 Ibid.,
21 Valerio  Xaverius  Tjipto,  ‘KeabsahanAkta  PPAT  Yang  Tidak  Ditandatangani  Para Saksi(Studi Putusan PN. No.16/Pdt.G/2015/Pn.Krg)’, Recital Review , 2 (2020), 65.
“Penjelasan  UUJN  mnunjukkan  bahwa  notaris/PPAT  hanya  sekedar bertanggungjawab   terhadap   formalitas   dari    suatu    akta    otentik    dan tidak   terhdapa   materi   akta   otentik    tersebut.    Hal    ini    mewajibkan notaris  untuk  bersikap  netral  dan  tidak  memihak  serta  memberikan semacam   nasihat   hukum   bagi   klien   yang   meminta petunjuk hukum pada  notaris  yang  bersangkutan.      Sejalan  dengan  hal  tersebut,  maka notaris   dapat   dipertanggungjawabkan    atas    kebanaran    materill    suatu akta  bila  nasihat  hukum  yang  diberikannya  ternyata  dikemudian  hari merupakan suatu yang keliru. 22
Melalui konstruksi penjelasan UUJN tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa  notaris/PPAT  dapat  dimintai  pertanggung  jawaban atas  kebenaran materill  suatu  akta  yang  dibuatnya  bila  ternyata  notaris  tersebut  tidak memberikan akses mengenai suatu hukum  tertentu  yang  berkaitan dengan  akta  yang  dibuatnya  sehingga salah  satu  pihak  merasa  tertipu  atas ketidaktahuannya.  Untuk  itulah disarankan bagi notaris untuk memberikan informasi  hukum  yang  penting  yang      selayaknya      diketahui      klien sepanjang   yang   berurusan dengan masalah hukum.
b. Tanggung Jawab PPAT Secara Pidana Tanggung jawab Notaris/PPAT secara pidana dapat disebabkan karena
Notaris/PPAT  melakukan  perbuatan  pidana.  UUJN  hanya  mengatur  sanksi atas  pelanggaran  yang  dilakukan  Notaris/PPAT  terhadap  sebagaimana ditentukan dalam Pasal 84 dan Pasal 85. Sanksi tersebut dapat berupa akta yang  dibuat  oleh  Notaris  tidak  memiliki  kekuatan  otentik  atau  hanya mempunyai  kekuatan  sebagai akta  di  bawah  tangan  (Pasal  84).  Terhadap Notaris/PPAT  sendiri  dapat  diberikan  sanksi  yang  berupa  teguran  lisan, teguran  tertulis,  pemberhentian  sementara,  pemberhentian dengan hormat, atau pemberhentian tidak hormat (Pasal 85).
Pada  praktiknya  apabila  ada  akta  notaris  yang  dipermasalahkan  oleh para pihak ataupun pihak berwenang atas notaris ditarik sebagai pihak yang turut serta melakukan atau membantu melakukan suatu tindak pidana, yakni membuat atau memberikan keterangan palsu kedalam akta PPAT. Dalam hal
22 Ima  Erlie  Yuana,’Tanggungjawab  notaris  setelah  berakhir  masa  jabatannya  terhadap  akta yang  dibuatnya  ditinjau  dari  Undang-Undang  nomor  30  tahun  3004  tentang  jabatan  notaris ’ (2010) Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro,Semarang [79-80]
ini PPAT tidaklah kebal terhadap hukum, PPAT dapat dipidana apabila dapat dibuktikan  pada  pengadilan  bahwa  secara  sengaja  atau  tidak  sengaja  PPAT secara  bersama-  sama  dengan  para  pihak  penghadap  yang  membuat  akta dengan  maksud  dan  tujuan  untuk  menguntungkan  pihak  tertentu  atau merugikan pihak lain. Apabila oleh pengadilan terbukti maka PPAT tersebut wajib dihukum. 23
Pemidanaan terhadap notaris/ PPAT tersebut dapat dilakukan dengan batasan yaitu: 24
a. Adanya tindakan hukum dari notaris terhadap aspek lahiriah, formal dan materil  akta  yang  sengaja,  penuh  kesadaran  dan  keinsyafan,  serta direncanakan bahwa  akta  yang  akan  dibuat  dihadapan  notaris  atau  oleh notaris  bersamasama  (sepakat)  para  penghadap  dijadikan  dasar  untuk melakukan suatu tindak pidana.
b. Ada  tindakan  hukum  dari  notaris  dalam  membuat  akta  dihadapan  atau oleh notaris yang tidak sesuai dengan UUJN.
c. Tindakan  notaris  tersebut  juga  tidak  sesuai  menurut  instansi  yang berwenang untuk  menilai  tindakan  suatu  notaris,  dalam  hal  ini  Majelis Pengawas Notaris.
Ketentuan Pasal 266 KUHPerdata pada ayat (1) dan ayat (2) mengatur pula  mengenai  masalah  tindak  pidana  pemalsuan  surat,  yaitu  menyuruh memasukkan  keterangan  palsu  kedalam  akta  otentik.  Berikut penjelasannya: 25
a. Barang siapa menyuruh mencantumkan suatu keterangan palsu mengenai suatu  hal  didalam  suatu  akta  otentik  yang  kebenarannya  harus dinyatakan  oleh  akta  tersebut  dengan  maksud  untuk  menggunakannya seolah-olah keterangannya itu sesuai dengan kebenaran, dipidana dengan pidana  penjara selama-lamanya  tujuh  tahun,  jika  penggunaannya  dapat menimbulkan sesuatu kerugian.
b. Dipidana  dengan  pidana  yang  sama,  barang  siapa  dengan  sengaja menggunakan akta tersebut seolah-olah isinya sesuai dengan kebenaran,
23 M.Edwin Azhari, Op.Cit.,
24 Ibid.,
jika penggunaannya dapat menimbulkan sesuatu kerugian.
Adapun unsur-unsur yang dalam Pasal 266 ayat (1) KUHPerdata terdiri dari: 26
a. Unsur subjektif,
Unsur subjektif untuk menggunakannya atau menyuruh orang lain menggunakannya seolah-olah keterangannya itu sesuai dengan kebenaran;
b. Unsur objektif:
1) barang siapa;
2) menyuruh  mencantumkan  suatu  keterangan  palsu  mengenai  suatu hal, yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akta tersebut;
3) didalam suatu akta otentik;
4) jika penggunaannya dapat menimbulkan suatu kerugian.
Didalam  rumusan  ketentuan  pidana  yang  diatur  pada  Pasal  266  ayat (1)  KUHPerdata  diatas,  undang-undang  tidak  mensyaratkan  keharusan tindak  pidana  yang  dimaksud  didalamnya  yaitu  harus  dilakukan  dengan sengaja  atau  tidak,  sehingga  perlu  dipertanyakan  apakah  tindak  pidana tersebut  merupakan  suatu  tindak  pidana  yang  harus  dilakukan  dengan sengaja atau bukan. 27
Dengan  diisyaratkannya  suatu  maksud  lebih  lanjut  berupa  maksud untuk menggunakannya  atau  untuk  menyuruh  orang  lain  menggunakannya seolah-  olah  keterangannya  sesuai  dengan  kebenaran  didalam  rumusan ketentuan pidana yang diatur dalam Pasal 266 ayat (1) KUHPerdata, kiranya sudah jelas bahwa tindak pidana yang dimaksudkan didalamnya merupakan suatu  tindak  pidana  yang  harus  dilakukan  dengan  sengaja.  Karena  sudah jelas bahwa tindak pidana yang dimaksudkan didalam ketentuan Pasal 266 ayat (1) KUHPerdata merupakan suatu tindak pidana yang harus dilakukan dengan  sengaja,  dengan  sendirinya  baik  penuntut  umum  maupun  hakim harus  dapat  membuktikan  adanya  unsur  kesengajaan  tersebut  pada  orang yang oleh penuntut umum telah didakwa melakukan tindak pidana tersebut, untuk  dimaksud  tersebut  didepan  sidang  Pengadilan  memeriksa  dan
26 Ibid.
mengadili  terdakwa,  penuntut  umum  dan  hakim  dapat  membuktikan tentang: 28
a. Adanya kehendak pada terdakwa untuk menyuruh mencantumkan suatu keterangan  palsu  mengenai  suatu  hal  didalam  suatu  akta  otentik  yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akta otentik tersebut;
b. Adanya  pengetahuan  pada  terdakwa  bahwa  akta  tersebut  merupakan suatu akta otentik;
c. Adanya  maksud  pada  terdakwa  untuk  menggunakannya  atau  menyuruh orang  lain  menggunakannya  seolah-olah  keterangannya  yang  tercantum dalam akta tersebut sesuai dengan kebenaran.
Mengenai  tanggung  jawab  secara  pidana,  dalam  kaitannya  dengan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT dalam bentuk akta otentik, maka pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut merupakan suatu  tindak  pidana  sebagaimana  pada  ketentuan  Pasal  266  KUHPerdata pada  ayat  (1)  mengenai  masalah  tindak  pidana  pemalsuan  surat,  yaitu menyuruh  memasukkan  keterangan  palsu  kedalam  akta  otentik.  PPAT sebagai  pejabat  umum  yang  diberikan  kewenangan  dalam  membuat  akta otentik  justru  menjadikan  akta  yang  dibuatnya  tersebut  menjadi  cacat hukum. 29
Pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut  apabila  terdaftarkan atas  dasar  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  maka  dapat  dipastikan  bahwa  akta tersebut memuat keterangan palsu yang oleh akta tersebut dengan maksud untuk  menggunakannya  seolah-olah  keterangannya  itu  sesuai  dengan kebenaran,  padahal  padanyatanya  tanah  yang  sedang  dalam  masalah  / mengandung unsur sengketa tidak dapat di peroses permohonannya. Apabila permohonan tersebut diproses dan nyatanya dikemudian hari terdapat pihak lain  yang  dapat  membuktikan  kebenarannya  maka  PPAT  tersebut  dapat dijatuhkan hukuman.
Akibat dari perbuatannya notaris/ PPAT dapat dituntut pidana dengan pidana  penjara  selama-  lamanya  tujuh  tahun.  Namun  penjatuhan  sanksi pidana  terhadap  notaris  dapat  dilakukan  sepanjang  batasan-batasan
28 Ibid.,
sebagaimana  tersebut  dilanggar,  artinya  disamping  memenuhi  rumusan pelanggaran yang tersebut dalam UUJN, Kode Etik Jabatan PPAT juga harus memenuhi rumusan yang  tersebut  dalam KUHPerdata. 30
c. Tanggung Jawab PPAT Berdasarkan Kode Etik Notaris/PPAT
Di dalam menjalankan kewenangannya, PPAT tidak hanya tunduk pada norma-norma yang ditetapkan oleh Negara, namun mereka juga wajib untuk tunduk  pada  norma-norma  yang  ditetapkan  oleh  organisasi.  Norma-norma yang  ditetapkan  oleh  organisasi disebut  dengan  kode  etik.  Pengertian  kode etik  atau cofe  of  conduct (Inggris)  atau gedragscode (Belanda)  tercantum dalam  berbagai  peraturan  perundang-undangan  maupun  yang  tercantum dalam berbagai kamus. Pengertian itu disajikan sebagai berikut: 31
Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor  112/Kep-4.1/IV/2017  tentang  Pengesahan  Kode  Etik Ikatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Kode  Etik  PPAT  yang  selanjutnya disebut Kode Etik adalah:
“Seluruh  kaidah  moral  yang  ditentukan  oleh  perkumpulan  berdasarkan keputusan kongres dan/ atau ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-undangan  yang  mengatur  tentang  hal  itu  dan  berlaku  bagi serta wajib ditaati oleh anggota perkumpulan IPPAT beserta semua orang yang  menjalankan  tugas  jabatan  sebagai  PPAT,  termasuk  didalamnya PPAT Pengganti”. 32
Ada tiga unsur yang tercantum dalam definisi kode etik di atas, yaitu: 33
a. Adanya kaidah moral;
b. Pembuatnya;
c. Keberlakuannya.
Kaidah  moral  merupakan  kaidah  atau  norma  yang  berbicara  tentang baik dan buruk yang diterima umum mengenai perbuatan, sikap, kewajiban, akhlak  dan  budi  pekerti  dari  PPAT.  Pembuat  kode  etik  PPAT  adalah
30 Ibid.,
31 Salim  HS  dan  Erlies  Septiana  Nurbani,  ‘ Penerapan  Teori  Hukum  pada  Penelitian  Tesis dan Disertasi’ (PT. Raja Grafindo Persada Cetakan Kesatu)[169] 32 Pasal  1  angka  2  Keputusan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor112/Kep-4.1/IV/2017  tentang  Pengesahan  Kode  Etik  Ikatan  Pejabat Pembuat  Akta Tanah.
33 Salim HS. Op.Cit .[170]
perkumpulan.  Nama  perkumpulan  PPAT  adalah  Ikatan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah disingkat IPPAT.
Hal yang menjadi dasar IPPAT dalam membuat kode adalah: 34
a. Keputusan kongres; dan/ atau
b. Yang  ditentukan  oleh  dan  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan yang mengatur tentang hal itu.
Kode etik PPAT diberlakukan bagi:
1) PPAT
2) Para PPAT Pengganti
Landasan  filosofi  dibuatnya  kode  etik  perkumpulan  IPPAT  adalah untuk  menjaga  martabat  dan  kehormatan  profesi  PPAT  dan/  atau  PPAT Sementara  di  dalam  menjalankan  kewenangannya.  Martabat  dikonsepkan sebagai harkat kemanusiaan atau harga diri dari PPAT. Harka kemanusiaan dikonsepkan sebagai upaya untuk melindungi atau menjaga kemuliaan dari PPAT  sebagai  manusia.  Kehormatan  artinya  bahwa  PPAT  di  dalam menjalankan  baik kewajiban  maupun kewenangan harus saling menghargai antara dirinya dengan orang lain. 35
Selain  berpedoman  pada  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah,  PPAT  juga  harus  berpegang  teguh  pada  Kode  Etik  PPAT.  Karena sebagai  profesi  yang  terhormat  ( officium  nobile ),  PPAT  dalam  menjalankan tugas jabatannya haruslah bertindak mandiri, jujur dan bertanggung jawab. Nilai-nilai  dalam  Kode  Etik  PPAT  merupakan  harkat  dan  martabat  PPAT sebagai seorang profesianal, apabila kode etik tersebut dilanggar maka akan hilang harkat martabat PPAT. Dalam menjalankan jabatannya, seorang PPAT harus  berperilaku  profesional,  berkepribadian  baik  dan  menjunjung  tinggi martabat  kehormatan  PPAT  serta  berkewajiban  menghormati  rekan  dan saling menjaga  dan  membela  kehormatan  nama baik korps atau organisasi. Sebagai  sebuah  profesi,  PPAT  bertanggung  jawab  terhadap  profesi  yang dilakukannya, dalam hal ini kode etik profesi. 36
34 Ibid. 35 Ibid.[ 170-171]
36 M.Edwin Azhari, Op.Cit.,
Apabila  terdapat  PPAT  /  anggota  IPPAT  yang  melanggar  kode  etek maka jenis sanksi yang dijatuhkan oleh Majelis Kehormatan Daerah terhadap anggota perkumpulan yang diduga pelanggaran adalah berupa: 37
1) Teguran;
2) Peringatan;
3) Sanksi s chorsing (pemberhentian sementara); atau
4) Onzetting (pemecatan)
Penjatuhan  sanksi-sanksi  sebagaimana  terurai  di  atas  terhadap anggota yang melanggar kode etik disesuaikan dengan kuantitas dan kualitas pelanggaran yang  dilakukan  anggota  tersebut.  Dengan  demikian,  terhadap PPAT  yang  apabila  terbukti  melakukan  pelanggaran  terhadap  kode  etik, maka  terdapat  sanksi  yang  diberikan  kepada  PPAT  tersebut.  Sanksi terhadap  pelanggaran  kode  etik  yaitu  dapat  berupa;  teguran,  peringatan, pemecatan  sementara,  pemecatan  dari  keanggotaan  dan  pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan IPPAT. 38

## Penutup

## Kesimpulan
Berdasarkan uraian diatas disimpulkan:
1. Akibat Hukum Peralihan Hak Atas Tanah yang Menjadi Objek Sengketa
Akibat hukum peralihan hak atas tanah akan menimbulkan terganggunya kepastian  dan  keadilan  terhadap  penguasaan  tanah  yang  pada  umumnya berujung  di  Pengadilan.  Padahal  peraturan  Perundang-Undangan  di  Indonesia memberikan  mekanisme  yang  cukup  jelas  terhadap  masyarakat  untuk melakukan  keberatan-keberatan  apabila  keputusan  terhadap  penetapan  hak atas tanah mengganggu rasa keadilan masyarakat.
Objek  sengketa  terbagi  menjadi  2  (dua)  yakni  akta  peralihan  hak  atas tanah  dapat dibatalkan dan  dapat  dinyatakan batal  demi  hukum .  Apabila syarat  subjektif  tidak  terpenuhi  (tidak  cakap  atau  memberikan  perizinannya secara  tidak  bebas),  maka  perjanjian  jual  beli  atas  tanah  dapat  dimintakan pembatalan  ( cancelling ).  Pembatalan  perjanjian  bertujuan  membawa  kedua
37 Salim HS. Op.Cit . [193]
38 M.Edwin Azhari, Op.Cit.,
belah  pihak  kembali  pada  keadaan  sebelum  perjanjian  diadakan,  sedangkan batal demi hukum yakni terjadi karena tidak terpenuhinya unsur obyektif pada saat perjanjian jual beli atas tanah di lakukan, selain itu mengenai hal ini juga mengacu  pada  undang-undang  yang  jika  tidak  dipenuhi  perjanjian  tersebut adalah batal demi hukum atau tidak memiliki kekuatan dalam pelaksanaannya.
2. Prospektif Penegakan Hukum Terhadap Sengketa Peralihan Hak Atas Tanah Mengenai hal ini dapat melalui 2 cara meliputi:
a. Penegakan Hukum oleh Kementrian ATR/BPN
Badan Pertanahan Nasional berperan dalam mengelola dan mengembangkan Administrasi  Pertanahan  dapat  melakukan  pencegahan  langsung  dengan cara  Mengusulkan  Rancangan  Undang-Undang  tentang  Pertanahan  dalam prioritas  Program  Legislasi  Nasional  Prioritas  di  DPR  RI,  Melakukan Reformasi  Agraria,  Melaksanakan  pengendalian  pemberian  hak  atas  tanah skala  besar  (HGU  dan  HGB),  Memberlakukan  kebijakan One  Map  Polic, Membangun  basis  data  sengketa  dan  konflik  pertanahan  ,  Meningkatkan kualitas pencatatan/administrasi pertanahan dan kualitas SDM Pertanahan , Penyuluhan  hukum  dan/atau  sosialisasi  peraturan  pertanahan,  dan Sinkronisasi peraturan pertanahan. 39
b. Peran PPAT dalam Mencegah timbulnya Sengketa Peralihan Hak Atas Tanah Kewenangan PPAT dalam melaksanakan kegiatan pendaftaran dan peralihan hak  atas  tanah  mempunyai  peranan  penting,  dengan  membuat  akta  sebagai bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum  dapat  melakukan  upaya pencegahan  sengketa  pertahnahan  dengan  terus  menjalankan  tugas  dan jabatannya secara professional, menegakkan kode etik (standar tingkah laku, moral,  dan  taat  terhadap  peraturan  perundang-undangan),  Tidak menjalankan surat kuasa untuk mengurus pelayanan pertanahan (calo) yang cenderung mencari keuntungan  pribadi dan menjadi  konflik  dengan  petugas BPN, dan Memberikan penjelasan kepada para pihak yang akan mengadakan perjanjian untuk tidak melanggar ketentuan dan tidak melakukan perbuatan yang dapat merugikan keuangan negara.

## Saran
1. Atas dasar penegakan hukum terhadap peralihanhak atas tanah maka hendaklah semua  pihak  melakukan  dan  menjalankan  tugas  serta  kewajibannya  sesuai dengan  peraturan  perundang-undangan  dan  prosedur  yang  berlaku,  agar  di kemudian  hari  terhindar  dari  sengketa  pertanahan  yang  menyebabkan  suatu pembatalan alas hak yang menjadi dasar terbitnya sertipikat hak milik atas tanah.
2. BPN dan PPAT hendaknya bersama – sama memberikan sosialisasi dan edukasi kepada  masyarakat  mengenai  regulasi  aturan  hukum  yang  berkaitan  dengan Akta PPAT, prosedur pendaftaran, peralihan hak atas tanah serta prosedur dan teknis  lainnya  yang  berhubungan  dengan  bidang  pertanahan  guna  terciptanya efisiensi  tertib  administrasi  pertanahan  serta  sebagai  upaya  pencegahan terjadinya sengketa, konflik, perkara pertanahan di kemudian hari.

## DAFTAR PUSTAKA

## 1. Buku
Abdul Ghofur Anshori, Lembaga Kenotariatan Indonesia Perspektif Hukum dan Etika, Yogyakarta, UII Press, 2009
Salim HS da Erlies Septiana Nurbani, Penerapan Teori Hukum pada Penelitian Tesis dan Disertasi, Cetakan Kesatu , PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Mochamad Dja'is dan RMJ. Koosmargono, Memahami dan Mengerti HIR ,. Badan Penerbit UNDIP 2008.
Prof.  Dr.  Satjipto  Rahadjo,  S.H.,2009, Penegakan  Hukum  Suatu  Tinjauan  Sosiologis , Penerbit Genta Publishing, Yogyakarta, hlm. vii

## 2.Jurnal
Fajarrudin, Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf . Jurnal De Lega Lata, Volume 2, Nomor 2, Juli – Desember 2017.
Ima  Erlie  Yuana,”Tanggungjawab  notaris  setelah  berakhir  masa  jabatannya terhadap akta yang dibuatnya ditinjau dari Undang-Undang nomor 30 tahun 3004  tentang  jabatan  notaris ”,.  Jurnal Magister  Kenotariatan  Universitas Diponegoro , Semarang, 2010.
M.  Edwin  Azhari and  others,  ‘Tanggung  Jawab  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akta Perjanjian...  Vol 5 No 1 Januari 2018’, 5.1 (2018), 43–50.
Rafiq  Adi  Wardana,  ‘Pembatalan  Akta  Jual  Beli  Ppat  Yang  Cacat  Hukum  Dengan Putusan Pengadilan (Studi Kasus Putusan Pengadilan Tinggi Tanjungkarang No. 17/Pdt.G/2012/PT. TK) Rafiq’, Repository UGM , 17, 2015, 1–15
<http://etd.repository.ugm.ac.id>.
Valerio Xaverius Tjipto, ‘KeabsahanAkta PPAT Yang Tidak Ditandatangani Para Saksi(Studi Putusan PN. No.16/Pdt.G/2015/Pn.Krg)’, Recital Review , 2 (2020), 65.

## 3. Peraturan Perundang-Undangan

## Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Pokok Agraria Undang-Undang  Nomor  30  tahun  2014  tentang  Administrasi Pemerintahan
Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2000  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah
Peraturan Menteri agrarian Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  71  Tahun  2008  Tentang  Perubahan  Ketiga  Atas Peraturan Pemerintah  Nomor  48  Tahun  1994  Tentang  Pembayaran  Pajak Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  Dan/Atau Bangunan
Keputusan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor112/Kep-4.1/IV/2017  tentang  Pengesahan  Kode  Etik  Ikatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah.