## Wajah Hukum
Volume 4(1), April 2020, 136-140
Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jambi ISSN Online 2598-604X , DOI 10.33087/wjh.v4i1.119

## Ganti Kerugian Berdasarkan Perjanjian Antara Pengembang Perumahan dengan Konsumen di Atas Tanah Rawan Banjir

## Supeno
Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jalan Slamet Riyadi Broni Kota Jambi Telp: (0741) 65351 Correspondence email: supeno@unbari.ac.id
Abstrak. Tujuan  dari  kajian  ini  adalah  untuk  memberikan  pemikiran  yang  kritis  terhadap  para  pengembang  perumahan  yang membangun perumahan di kawasan banjir yang berdampak menimbulkan kerugian  bagi konsumen. Kajian didasarkan maraknya kejadian lahan perumahan yang mengalami banjir pada musim penghujan, kajian dikupas dengan pendekatan peraturan perundang- undangan  yang  berlaku.hasil  kajian  menunjukkan  bahwa  belum  tercantumnya  klausul  kewajiban  pengembang  untuk  mengganti kerugian kepada konsumen dalam perjanjian antara pengembang erumahan dengan konsumen jika terjadi banjir di perumahan rawan banjir sehingga konsumen  menderita kerugian,    hal tersebut  bukan  merupakan sebagai  keadaan  memaksa ( force majeur ) karena untuk  dapat  dikatakan  dalam  keadaan  terpaksa  ( force  majeur )  harus  memenuhi  unsur-unsur  Pasal  1244  KUHPerdata.  Untuk memberikan perindungan hukum bagi konsumen maka dari sejak awal pembuatan perjanjian harus dinyatakan bahwa perumahan yang dibeli konsumen berada di lokasi yang aman dari banjir, sehingga jika terjadi banjir konsumen memiliki dasar hukum yang kuat untuk menuntut pengembang. pengembang perumahan harus memmiliki itikad baik untuk melaksanakan perjanjian yang telah dibuat termasuk memberikan ganti kerugian jika terjadi banjir.
Kata kunci : perumahan, banjir, keadaan memaksa, ganti kerugian
Abstract. The purpose of this study is to give critical thinking to the housing developers who build housing in a flood area that impacts the consumer. The study is based on the incidence of residential land that has flooded in the rainy season, the study was peeled with the prevailing regulatory approach. Results show that the developer's obligation has not been included to compensate the consumer in agreement between the developer and the consumer in case of flooding in residential prone to flood so consumers suffer losses, it is not a state of force (force majeur) because to be said in a state of forced (force majeur) must fulfill the elements of article 1244 Civil Code. To provide the protection of the law for consumers, from the beginning of the agreement must be stated that the housing purchased by consumers is in a safe location of flooding, so that if there is a flood of consumers have a strong legal basis to demand developers. Residential developers must have good faith to carry out the agreements that have been made including compensation in the event of a flood.

## Keywords: housing, flood, force majeure, indemnity

## PENDAHULUAN
Memiliki tempat tinggal merupakan hak dasar yang dimiliki oleh setiap warganegara sebagaimana diatur dalam Pasal 28H Ayat 1 Undang-Undang Dasar 1945 “setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan  mendapatkan  lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat  serta  berhak  memperoleh  pelayanan  kesehatan. 1 Rumah merupakan  kebutuhan  dasar  bagi  manusia,  sebagai  makhluk  yang  beradab  manusia,  rumah  merupakan  standar kelayakan hidup bagi suatu keluarga untuk mengarungi siklus kehidupan masnusia. Walaupun demikian tidak semua masyarakat  mampu  untuk  membangun  rumah  dengan  biaya  sendiri  hal  ini  terjadi  karena  faktor  ekonomi  yang mendukung tercapainya keinginan untuk  memiliki rumah, tingginya harga tanah  menjadi salah satu pemicu sulitnya masyarakat  untuk  memiliki  rumah,  di  sisi  lain  begitu  pesatnya  pertumbuhan  masyarakat,  maka  kesempatan  untuk memperoleh  rumah  juga  semakin  terbatas,  untuk  kawasan  perkotaan  praktis  sangat  sedikit  sekali  masyarakat  yang memiliki lahan sendiri untuk membuat rumah terutama bagi masyarakat yang berasal dari daerah lain dan masyarakat yang tidak mampu.
Berdasarkan  data  dari  Badan  Pusat  Statistik  Propinsi  Jambi  pada  tahun  2017  penduduk  Kota  Jambi  adalah sebanyak  591.134  jiwa  dengan  laju  pertumbuhan  penduduk  dari  tahun  2016-2017  sebesar  1,31  %,  dengan  tingkat kepadatan  penduduk  per  km 2 sebesar  2.877,18, 2 sedangkan  luas  wilayah  Kota  Jambi  adalah  sekitar  205,38  km 2. Menurut data dari Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Jambi jumlah penduduk miskin di Kota Jambi tahun 2016 berjumlah 51.61 ribu angka ini lebih kecil dibandingkan tahun 2015 sejumlah 55.51 ribu.  Kota Jambi merupakan sasaran utama para pendatang dengan berbagai macam motif terutama mencari pekerjaan, melanjutkan pendidikan, ikut keluarga dan
2 Badan Pusat Statistik Propinsi Jambi, diakses tanggal 12 Agustus 2019.
Supeno, Ganti Kerugian Berdasarkan Perjanjian Antara Pengembang Perumahan dengan Konsumen di Atas Tanah Rawan Banjir
sebagainya, tercatat hingga Juni 2014 ada 2.737 pendatang baru di Kota Jambi dan data per Juni 2015 sudah mencapai 3.411 jiwa sehingga ada peningkatan jumlah pendatang sebanyak 674 jiwa. 3
Berdasarkan data tersebut diperkirakan akan semakin meningkatnya  masyarakat yang  membutuhkan hunian, untuk sasaran tempat hunian tidak lagi membeli tanah kosong akan tetapi membeli rumah melalui pengembang dalam kawasan perumahan baik secara cash maupun kredit , dengan alasan karena keterbatasan lahan, terjangkau oleh kondisi ekonomi masyarakat , akses lebih dekat dengan pusat kota dan perbelanjaan, dan tidak perlu memiliki dana awal yang banyak melalui pola kredit pemilikan rumah (KPR). Badan Pusat Statistik Provinsi Jambi mencatat sektor pembangunan property mengalami pertumbuhan tertinggi di Provinsi Jambi, hal ini disebabkan tingginya permintaan konsumen atas perumahan sederhana maupun perumahan mewah sebagaimana dilansir oleh Tribunnews tanggal 6 Nopember 2012, sebagai contoh pada tahun 2015 DPD REI Jambi memasok sebanyak 5.627 unit rumah sederhana tapak (RST). Rumah subsidi  untuk  masyarakat  berpenghasilan  rendah  (MBR)  ini  di  bangun  di  Kota  Jambi,  Muaro  Jambi,  Sarolangun, Merangin dan Tanjung Jabung Barat, 4 diprediksi angka ini akan semakin meningkat pada masa yang akan datang karena tingginya tingkat pertumbuhan penduduk berupa pembentukan keluarga baru dan pendatang baru di Kota Jambi.
Di satu sisi hal ini tentu sangat menggembirakan bagi masyarakat yang belum memiliki rumah karena dalam kondisi ekonomi masyarakat sekarang ini masyarakat masih memiliki kesempatan untuk memiliki rumah,  akan tetapi di lain sisi ada permasalahan yang sangat mendasar  sebagai akibat dari pengembangan perumahan yang besar-besaran tersebut yaitu dampak bagi lingkungan dan tanggung jawab dari pengembang itu sendiri jika terjadi banjir, longsor dan permasalahan lingkungan lainnya. Betapa tidak, dengan semakin terbatasnya lahan yang layak untuk pengembangan perumahan, ada pengembang yang membangun perumahan di daerah-daerah dataran rendah atau yang berada di tepi jurang di mana sebelum dibangunnya perumahan, daerah tersebut merupakan daerah yang selalu terkena banjir pada musim penghujan, hal ini tidak dapat dikatakan sebagai suatu kejadian di luar kesalahan manusia ( human error ) atau peristiwa force majeur , sehingga ada dua sisi yang mungkin terjadi apakah para pengembang harus bertanggung jawab jika  terjadi  kerugian  materil  maupun  immaterial  yang  dialami  oleh  konsumen  perumahan  atau  para  pengembang perumahan tidak bertanggung jawab karena hal ini merupakan peristiwa force majeur .
Okezone  pada  Tanggal  14  Juni  2017,  Kepala  Dinas  Pemadam  Kebakaran  dan  Penyelamatan  Kota  Jambi, Ridwan mengatakan banjir akibat tingginya curah hujan yang terjadi sejak selasa malam hingga rabu (14/6/2017) dini hari menggenangi lima kompleks perumahan di kota itu. 5 Diberitakan juga bahwa banjir rendam 5 kompleks perumahan di  Jambi,  dari  kelima  lokasi  kompleks  tersebut,  lokasi  yang  terparah  adalah  Perumahan  Arwana,  Yeyes  Lestari  dan Namura Indah, pada kanyataannya ketiga lokasi perumahan tersebut terletak di dataran rendah dan sejak awal sebelum dibangun perumahan merupakan daerah rawan banjir. Dampak terjadinya banjir antara lain akan mengakibatkan: a. Bangunan akan rusak atau hancur akan terjangan air banjir
b. Mengakibatkan korban jiwa
c. Kemacetan lalu lintas
d. Terganggunya aktifitas belajar mengajar di sektor pendidikan
e. Lumpuhnya perekonomian
f. Timbulnya berbagai penyakit (misalnya diare, muntaber, gatal-gatal, dll)
g. Alat-alat rumah tangga mengalami kerusakan
h. Sampai berserakan di mana-mana
i. Lahan pertanian akan puso dan mengakibatkan gagal panen 6
Fakta  tersebut  mendorong  perlunya  dilakukan  kajian  secara  yuridis  dan  sosiologis  apakah  pengembang perumahan yang membangun perumahan di atas lahan rawan banjir harus bertanggung jawab atas kerugian yang dialami oleh konsumen.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Berdasarkan  ekspose  dari  World  Bank  Tahun  2012  yang  dimuat  dalam  Jurnal  Pengembangan  Kota,  banjir merupakan  salah  satu  permasalahan  umum  yang  sering  melanda  di  kawasan  perkotaan.  Permasalahan  banjir  di perkotaan menjadi tantangan yang serius, karena dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan  aset yang lebih besar berada di kawasan perkotaan, maka kerugian yang ditimbulkan juga besar. 7 Tentang kerugian, banjir juga merupakan bencana yang relatif paling banyak menimbulkan kerugian. Kerugian yang ditimbulkan oleh banjir, terutama kerugian
3 www.jambiupdate.com , diakses tanggal 22 Februari 2018.
4 Rumah.com, diakses tanggal 13 Agustus 2019.
5 News.okezone.com, diakses tanggal 15 Agustus 2019.
6 Dirwansyah Sesunan, Analisis Kerugian Akibat Banjir di Bandar Lampung, Jurnal Teknik Sipil UBL, Volume 5 Nomor 1 Tahun 2014.
7 Rizsa Putri Daniati dan Sariffudin, Tingkat Kerentanan Masyarakat  Terhadap Bencana Banjir di Perumnas Tlogosari, Kota Semarang, Jurnal Pengambangan Kota (JPK), Volume 3 Nomor 2, 2015.
Supeno, Ganti Kerugian Berdasarkan Perjanjian Antara Pengembang Perumahan dengan Konsumen di Atas Tanah Rawan Banjir
tidak  langsung,  mungkin  menempati  urutan  pertama  atau  kedua  seteah  gempa  bumi  atau  Tsunami 8 .  Bukan  hanya dampak fisik yang diderita oleh masyarakat tetapi juga kerugian non-fisik seperti sekolah diliburkan, kebutuhan barang pokok  meningkat, dan kadang-kadang sampai ada yang  meninggal dunia. 9 Pihak yang  mengalami kerugian rata-rata adalah masyarakat yang mendiami suatu perumahan yang berada di kawasan rentan banjir, kerugian dapat dialami kapan saja dan kerugiannya dapat dialami berulangkali sehingga perlu adanya ditawarkan konsep ilmiah dan gagasan untuk melindungi kerugian konsumen akibat banjir.
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 Tentang Perlindungan dan pengelolaan Lingkungan Hidup  mengatur  bahwa lingkungan  hidup  adalah  kesatuan ruang  dengan  semua benda, daya,  keadaan,  dan makhluk hidup,  termasuk  manusia  dan  perilakunya,  yang  mempengaruhi  alam  itu  sendiri,  kelangsungan  perikehidupan,  dan kesejahteraan manusia serta makhluk hidup lain. Ini merupakan batasan secara limitatif tentang lingkungan hidup yang mencakup  sebagaimana  yang  tertuang  dalam  pasal  tersebut,  lingkungan  hidup  mencakup  semua  benda  termasuk manusia  dan  perilakunya,  apa  saja  yang  dilakukan  oleh  manusia  yang  dapat  mempengaruhi  kelangsungan  atau mengganggu ekosistem dan sub-ekosistem terikat dengan undang-undang ini. Pasal 3 huruf g mengatur bahwa tujuan dari perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup bertujuan untuk menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas lingkungan hidup sebagai bagian dari hak asasi manusia, sehingga pemanfaatan lingkungan oleh badan hukum maupun perorangan  harus  memperhatikan  tujuan  dari  pemanfaatan  lahan  tanah  yaitu  harus  tetap  terjaminnya  perlindungan lingkungan hidup terutama yang berkaitan dengan hak-hak dasar manusia seperti kenyamanan, keselamatan hidup dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik.
Hal tersebut secara tegas dinyatakan dalam pertimbangan dibentuknya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman,  bahwa  setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  batin,  bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun  manusia  Indonesia  seutuhnya,  berjati  diri,  mandiri  dan  produktif.  Adalah  suatu  hal  yang  patut dipertanyakan bagaimana mungkin seseorang dikatakan telah mendapatkan keselamatan, lingkungan hidup yang baik dan  sehat  sedangkan  tempat  tinggalnya  berada  dalam  kawasan  yang  rawan  banjir.  Dalam  Pasal  24  Undang-Undang Nomor  1  Tahun  2011 juga  mengatur  bahwa  perencanaan  pembangunan  rumah  dilakukan  untuk  menciptakan  rumah yang layak huni, rumah yang layak huni tidak hanya menyangkut tentang kualitas bangunan, ketersediaan fasilitas rumah yang memadai dan adanya utilitas umum perumahan, akan tetapi rumah yang layak huni juga harus dibangun di daerah yang  jauh  dari  potensi terjadinya  banjir  sehingga  jika  pengembang  perumahan  membangun  rumah  di  kawasan  yang rawan banjir dan terbukti di beberapa perumahan yang terkena banjir hal ini mengisyaratkan bahwa rumah tersebut tidak memenuhi syarat layak huni, terutama bagi perumahan komersil yang ditujukan untuk mendapatkan keuntungan, dan pengembang  perumahan  selayaknya  bertanggung  jawab  terhadap  rumah  yang  terkena  dampak  banjir  berupa  ganti kerugian.
Pasal 129 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 mengatur tentang hak dan kewajiban, di mana pada huruf e diatur  bahwa  setiap  orang  berhak  memperoleh  penggantian  yang  layak  atas  kerugian  yang  dialami  secara  langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, tetapi kenyataan di lapangan dapat dikatakan bahwa tidak ada pengembang yang memberi ganti kerugian kepada seseorang yang mengalami banjir, hanya pemerintah maupun lembaga-lembaga keagamaan dan lembaga sosial yang mengulurkan bantuan sukarela kepada keluarga yang mengalami kerugian akibat banjir. Harus difahami bahwa ini tidak dapat dikategorikan sebagai suatu force majeur di luar  kesalahan  dari  seseorang.  Menurut  J.  Satrio,  force  majeur  adalah  keadaan  yang  menghalangi  dibitur  untuk berprestasi, halangan tersebut timbul di luar salahnya para pihak dalam perjanjian. 10 Menurut penulis pengembang tidak bisa berlepas diri dari tanggung jawab atas keadaan tersebut karena untuk dapat dikatakan terjadinya keadaan memaksa harus  ada  usaha  yang  sungguh-sungguh  dari  pihak  pengembang  untuk  mengatasi  terjadinya  banjir,  di  sisi  lain  pada dasarnya pengembang sudah mengetahui dengan pasti kondisi lahan yang akan dibangun, apakah berada dalam kawasan bebas banjir atau berada dalam kawasan rawan banjir, kadangkala untuk mendapatkan lahan yang lebih murah secara ekonomi pengembang memaksakan diri untuk membeli lahan tersebut sehingga perumahan yang dibangun sebenarnya tidak layak untuk dijadikan kawasan perumahan.
Hal ini sangat penting adanya peran pemerintah untuk menetapkan suatu syarat bahwa lahan yang diajukan oleh pengembang  untuk  membangun  perumahan  adalah  kawasan  bebas  banjir,  dengan  demikian  pemerintah  harus menerapkan persyaratan yang  ketat terhadap usulan izin yang diajukan pengembang, jika daerah tersebut bebas dari banjir  maka  dapat  dipertimbangkan  untuk  diberi  izin,  jika  lahan  tersebut  rawan  banjir  maka  tidak  diberikan  izin pembangunan perumahan. Oleh karena itu dalam kaitannya dengan hak konsumen untuk mengajukan ganti kerugian ada 2 (dua) posisi yang berbeda, yaitu:
8 BNPB, 2013.
9 Arief Rosyidie, Banjir: Fakta dan Dampaknya, Sera Pengaruh dari Perubahan Guna Lahan , Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota, Volume 24 Nomor 3, Tahun 2013.
10 J. Satrio, Wanprestasi menurut KUHPerdata, Doktrin dan Jurisprudensi , Citra Aditya Bakti Bandung, 2014. hal. 102
Supeno, Ganti Kerugian Berdasarkan Perjanjian Antara Pengembang Perumahan dengan Konsumen di Atas Tanah Rawan Banjir
a. Jika lahan tersebut dari sejak awal berada dalam kawasan bebas banjir, maka pengajuan ganti kerugian tidak dapat dipenuhi karena hal ini murni keadaan memaksa ( force majeur ) dan banjir tidak diprediksi sebelumnya. b. Jika lahan tersebut dari sejak awal sebelum dibangun perumahan adalah lahan rawan banjir, maka pengembang harus membuat  surat  perjanjian  dengan  konsumen  yang  menyatakan  bahwa  lahan  perumahan  merupakan  lahan  bebas banjir.  Karena dalam keadaan ini adanya unsur kesengajaan dan sudah bisa diprediksi akan mengalami banjir.
Pada huruf b, pengembang tidak bisa beralasan bahwa terjadinya banjir karena keadaan memaksa ( force majeur) sebab  untuk  terpenuhinya  keadaan  memaksa  ( force  majeur )  harus  terpenuhi  unsur-unsur  sebagaimana  diatur  dalam Pasal 1244 KUHPerdata “jika ada alasan untuk itu, si berhutang harus dihukum mengganti biaya, rugi, dan bunga apabila ia tidak dapat membuktikan, bahwa hal tidak atau tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perikatan itu, disebabkan karena suatu hal yang tidak terduga pun tidak dapat dipertanggungjawabkan padanya, kesemuanya itu pun jika itikad buruk tidaklah ada pada pihaknya”
Menurut  Firman  Floranta  Adonara,  Ada  3  (tiga)  unsur  yang  harus  dipenuhi  untuk  terpenuhinya  keadaan memaksa ( force majeur ) a. tidak memenuhi prestasi;
b. ada sebab yang terletak di luar kesalahan debitur;
c. faktor penyebab itu tidak diduga sebelumnya dan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur 11
Untuk mengimplementasikan rumah layak huni sebagaimana amanat Pasal 24 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011  yaitu  harus  diatur  secara tegas  dalam  klausul  perjanjian  pembelian  perumahan  antara  pengembang  perumahan dengan konsumen, yaitu jika terjadi banjir maka pengembang akan mengganti kerugian yang layak kepada konsumen. Melalui  perjanjian  para pihak sepakat untuk melakukan hubungan hukum, dengan adanya hubungan hukum tersebut akan menimbulkan akibat hukum bagi kedua belah pihak secara timbal balik dalam arti kedua belah pihak sama-sama mengemban  kewajiban  dan  memiliki  hak  yang  harus  dilakukan  secara  seimbang. 12 Dengan  demikian  konsumen memiliki  dasar  hukum  untuk  kuat  untuk  menuntut  ganti  kerugian  berdasarkan  kesepakatan  yang  tertuang  dalam perjanjian. Secara yuridis pengembang perumahan dapat dituntut jika terjadi banjir di lahan perumahan dengan syarat dalam klausul perjanjian yang menyatakan bahwa lahan perumahan adalah bebas banjir. 13 Bahkan menurut Munir Fuadi seseorang itu bisa dipersalahkan di luar kesalahan karena kesengajaan:
“Jika terjadi banjir maka hal tersebut menjadi tanggung jawab mutlak dari pengembang, tanggung jawab mutlak adalah  tanggung  jawab  hukum  yang  dibebankan  kepada  perbuatan  melawan  hukum  tanpa  melihat  apakah  yang bersangkutan dalam melakukan perbuatannya itu mempunyai unsur kesalahan atau tidak, dalam hal ini pelakunya dapat  dimintakan  tanggung  jawab  secara  hukum,  meskipun  dalam  melakukan  perbuatannya  itu  dia  tidak melakukannya dengan sengaja dan tidak pula mengandung unsur kelalaian, kekurang-hatian, atau ketidakpatutan”. 14
Oleh karenanya para pengembang tidak dapat begitu saja melepaskan tanggung jawabnya karena alasan keadaan memaksa,  karena  hal  ini  termasuk  tanggung  jawab  mutlak  ( strick  liability) para  pengembang,  di  luar  adanya  unsur kesengajaan, kekuranghatian atau karena ketidakpatutan pengambang tetap dapat diminta pertanggung jawaban karena telah melakukan perbuatan melawan hukum.
Berdasarkan  amanat  Pasal  84  Undang-Undang  Nomor  32  Tahun  2009  diatur  bahwa  penyelesaian  sengketa lingkungan hidup dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan, gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya penyelesaian sengekata di luar pengadilan yang dipilih dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu atau para pihak yang bersengketa, Pasal 85 mengatur kesepakatan yang akan dicapai melalui kesepakatan dapat berupa besarnya ganti rugi sampai tindakan untuk mencegah timbulnya dampak negatif terhadap lingkungan hidup,  selain itu konsumen  juga  dapat  menuntut  berdasarkan  Pasal  8  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan Konsumen, bahwa pelaku usaha dilarang untuk memproduksi atau memperdagangkan barang/atau jasa yang tidak sesuai dengan  janji  yang  dinyatakan  dalam  label,  etiket,  keterangan,  iklan  atau  promosi  penjualan  barang  dana  tau  jasa. Perjanjian  antara  pengembang  perumahan  dengan  konsumen  dapat  dikategorikan  suatu  perjanjian  untuk  melakukan pekerjaan  berupa  jasa-jasa  tertentu,  menurut  R.  Subekti  perjanjian  untuk  melakukan  perkerjaan  tertentu  suatu  pihak menghendaki  dari  pihak  lawannya  dilakukan  suatu  pekerjaan  untuk  mencapai  suatu  tujuan,  untuk  mana  ia  bersedia membayar  upah,  sedangkan  apa  yang  akaan  dilakukan  untuk  mencapai  tujuan  tersebut  sama  sekali  terserah  kepada kepada pihak lawan itu. 15 Dengan demikian konsumen memiliki dasar yang kuat untuk menuntut ganti kerugian jika terjadi kerugian atas terjadinya banjir di lahan perumahan yang dibangun oleh para pengembang.
11 Firman Floranta Adonara, Aspek-Aspek Hukum Perikatan , Mandar Maju Bandung, 2014, hal.67.
12 Supeno, Dasar-Dasar Hukum Perikatan , Salim Media Indonesia, Jambi, 2019, hal. 19-20.
13 Hukumonline.com, Perumahan Kena Banjir, bisakah gugat developer ?, diakses tanggal 19 Agustus 2019.
14 Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum Pendekatan Kontemporer , Citra Aditya Bakti Bandung, 2017, hal. 173.
15 R. Subekti, Aneka Perjanjian , Citra Aditya Bakti Bandung, 2014, hal. 57-58.
Supeno, Ganti Kerugian Berdasarkan Perjanjian Antara Pengembang Perumahan dengan Konsumen di Atas Tanah Rawan Banjir

## SIMPULAN
Pengembang perumahan menjalankan bisnisnya merupakan bagian dari kegiatan komersil untuk memperoleh keuntungan dari hasil penjualan rumah dari konsumen, pengembang wajib menyediakan perumahan yang layak huni dalam arti lahan perumahan harus bebas dari banjir, jika perumahan dibangun di lahan rawan banjir maka pengembang harus bertanggung jawab jika terjadi banjir, hal ini tidak bisa dikategorikan sebagai kejadian keadaan memaksa ( force majeur ) karena untuk dapat dikatakan dalam keadaan memaksa ( force majeur ) harus memenuhi unsur-unsur menurut Pasal 1244 KUHPerdata, ketentuan tanggung jawab untuk memberi ganti kerugian harus dituangkan dalam perjanjian yang dibuat oleh pengembang dengan konsumen, selain dapat dituntut berdasarkan perjanjian para pihak pengembang dapat  diminta  tanggungjawabnya  berdasarkan  alasan  perbuatan  melawan  hukum,    di  sisi  lain  perlu  diberlakukan persyaratan yang lebih ketat oleh pemerintah sebelum mengeluarkan izin pembangunan perumahan yang diajukan para pengembang.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Firman Floranta Adonara. 2014. Aspek-Aspek Hukum Perikatan , Mandar Maju Bandung. J. Satrio. 2014. Wanprestasi menurut KUHPerdata, Doktrin dan Jurisprudensi , Citra Aditya Bakti Bandung. Munir Fuady. 2017. Perbuatan Melawan Hukum Pendekatan Kontemporer , Citra Aditya Bakti Bandung. R. Subekti. 2014. Aneka Perjanjian , Citra Aditya Bakti Bandung. Supeno. 2019. Dasar-Dasar Hukum Perikatan , Salim Media Indonesia, Jambi.

## Jurnal Ilmiah
Arief  Rosyidie, Banjir:  Fakta  dan  Dampaknya,  Sera  Pengaruh  dari  Perubahan  Guna  Lahan ,  Jurnal  Perencanaan Wilayah dan Kota, Volume 24 Nomor 3, Tahun 2013.
Dirwansyah Sesunan, Analisis Kerugian Akibat Banjir di Bandar Lampung, Jurnal Teknik Sipil UBL, Volume 5 Nomor 1 Tahun 2014.
Rizsa Putri Daniati dan Sariffudin, Tingkat Kerentanan Masyarakat Terhadap Bencana Banjir di Perumnas Tlogosari, Kota Semarang, Jurnal Pengambangan Kota (JPK), Volume 3 Nomor 2, Tahun 2015.

## Peraturan perundang-Undangan:
Republik  Indonesia,  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan  Konsumen  (Lembaran  Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 42)
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 Tentang Perlindungan dan Pengelolaan  Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140)
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7)

## Website:
Badan Pusat Statistik Propinsi Jambi Hukumonline.com, Perumahan Kena Banjir, bisakah gugat developer ? Rumah.com. www.jambiupdate.com News.okezone.com