Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2, Mei 2017, 33--45
Available Online at https://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/notariil
DOI: 10.22225/jn.2.1.152.33-45
Urgensi Pendaftaran tanah (Perspektif Utilities dan Kepastian Hukum)
Dyah Ochtorina Susanti Universitas Jember dyahochtorina.fh@unej.ac.id

## Abstrak
Pendaftaran tanah merupakan kewajiban administratif berdasarkan peraturan perundang-undangan yang  memiliki dua tujuan  yaitu dari  sisi  utilities (kemanfatan)  dan dari  sisi kepastian hukum  yang bermuara  pada  jaminan  perlindungan.  Saat  di  kemudian  hari  timbul  perbuatan  hukum  yang berimplikasi terjadinya sengketa kepemilikan tanah, maka dapat dibuktikan dengan alat bukti bukti yang  sempurna,  yaitu  sertifikat  kepemilikan  tanah.  Penelitian  ini  bertujuan  menemukan  dan menganalisa serta memberikan pemahaman mengenai pentingnya Pendaftaran tanah dalam hukum positif  Indonesia.  Hasil  dari  penelitian  yang  menggunakan  metode  yuridis  normatif  dengan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konsep. Pada sisi kepastian hukum dan utilities ini  memberikan  penjelasan  bahwa  Pendaftaran  tanah  dilakukan  guna  memberikan  jaminan kepastian hukum untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat.
Kata Kunci: Pendaftaran, Tanah, Kepastian Hukum, Utilities

## Abstract
The land registry is an administrative liability based on legislation that has two goals: on the side of the utilities and in terms of legal certainty, which boils down to guarantee protection. When later raised  legal  act  which  implies  the  land  ownership  dispute,  it  can  be  proved  by  evidence  that  is perfect evidence, namely the certificate of land ownership. This study aims to find and analyze and provide  an  understanding  of  the  importance  of  land  registration  in  Indonesian  positive  law.  The results of studies using normative juridical with legislation approach and conceptual approach. On the side of legal certainty and these utilities provide an explanation that land registration is done in order to provide legal certainty for the public welfare.
Keywords: Registration, Land, Utilities, Legal Certainty
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X

## 1. PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  salah  satu  sarana yang  penting  bagi  kehidupan  manusia. Tanah  juga  merupakan  kebutuhan  dasar untuk  tempat  tinggal,  tempat  mata  pen- caharian  masyarakat  terutama  di  negara Indonesia  sebagai  negara  agraris,  serta modal  dasar  dalam  mewujudkan  pem- bangunan demi kepentingan umum. Hal ini menunjukkan  bahwa  tanah  tidak  dapat dipisahkahkan  dari  masyarakat.  Membahas mengenai  definisi  tanah,  Pasal  4  Undang- undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pera- turan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria (selanjutya  disebuut  UUPA)  menyebutkan
bahwa tanah adalah permukaan bumi yang dapat dilekati sesuatu hak atas tanah. Per- mukaan  bumi  itu,  berada  di  daratan  dan berada di bawah air, termasuk air laut.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia dalam  Boedi  Harsono,  pengertian  tanah adalah:  (1)  Permukaan  bumi  atau  lapisan bumi yang di atas sekali; (2) keadaan bumi di suatu tempat; (3) permukaan bumi yang diberi  batas;  (4)  bahan-bahan  dari  bumi, bumi sebagai bahan sesuatu (pasir, cadas, napal,  dan  sebagainya) 1 .  Berdasarkan definisi  tersebut,  tanah  mempunyai  aspek ruang  dan  aspek  hukum.  Aspek  ruang berkaitan  dengan  tempat  bermukim  dan
1.  Boedi Harsono. (Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria,Isi dan Pelaksanaannya. (Jakarta: Djambatan, 1999), h. 19.
kegiatan  manusia  di  atas  atau  di bawahnya,  sedangkan  aspek  hukum berkaitan  dengan  hak  memiliki  dan menggunakan.  Kedua  aspek  inilah  yang memunculkan  adanya  hubungan  antara subyek  hak  dan  tanah  sebagai  obyek  hak, berupa  suatu  hubungan  penguasaan,  baik untuk kepentingan sendiri maupun kepent- ingan  bersama.  Perlu  dipahami  pula,  bah- wa  hubungan  hukum  yang  terkait  dengan penguasaan  dan  penggunaan  tanah  terse- but  memerlukan  suatu  bukti  terkait kepemilikan  tanah  guna  menjamin  kepas- tian hukum bagi pemiliknya 2 . Ditetapkannya  UUPA,  diharapkan  dapat mewujudkan  fungsi  bumi,  air  dan  ruang angkasa  untuk  kepentingan  rakyat  dan Negara  serta  memenuhi  keperluannya menurut  permintaan  zaman  dalam  segala persoalan agraria. Sebagaimana yang telah dikemukakan  di  dalam  Pasal  33  Undang- Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia Tahun  1945  (selanjunya  disebut  UUD  NRI 1945),  bahwa  bumi,  air,  ruang  angkasa, dan  kekakayaan  alam  yang  terkandung  di dalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan  di- pergunakan  sebesar-besarnya  untuk  ke- makmuran rakyat.
Ketentuan  diatas  menjelaskan  bahwa Bangsa  Indonesia  ataupun  Negara  bertin- dak  sebagai  pemilik  tanah.  Negara  dalam hal  ini  tidak  hanya  sebagai  pemilik  saja, melainkan  sebagai  organisasi  kekuasaan dari  seluruh  rakyat  yang  bertindak  selaku Badan  Penguasa.  Berdasar  segi  substan- sial, Pemerintah diberi kewenangan yuridis untuk  mengatur  dan  menyelenggarakan peruntukan,  penggunaan,  persediaan  dan pemeliharaan tanah termasuk menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara  subyek  dengan  tanah  dan  juga menentukan  dan  mengatur  hubungan- hubungan  hukum  antara  subyek  dengan
perbuatan-perbuatan  hukum  sepanjang mengenai  pertanahan 3 .  Wujud  dari kewenangan  tersebut  diimplementasikan pemerintah  dengan  memberikan  aturan mengenai  penguasaan,  pemilikan,  pe- runtukan,  penggunaan,  dan  pengendalian pemanfaatan  tanah  guna  memberikan kepastian  hukum  bagi  pemiliknya.  Salah satu  bentuk  kewenangan  tersebut  yaitu melalui Pendaftaran tanah.
Pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian kegiatan  yang  dilakukan  oleh  pemerintah secara  terus  menerus,  berkesinambungan dan  teratur,  meliputi  pengumpulan,  pen- golahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta pemeliharaan  data  fisik  dan  data  yuridis, dalam  bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai bidang-bidang  tanah  dan  satuan-satuan rumah  susun,  termasuk  pemberian  surat tanda  bukti  haknya  bagi  bidang-bidang tanah  yang  sudah  ada  haknya  dan  hak milik  atas  satuan  rumah  susun  serta  hak- hak  tertentu  yang  membebaninya 4 .  Dilihat dari    istilah,  Pendaftaran  tanah  dalam  ba- hasa latin disebut “Capitastrum”, di Jerman dan  Italia  disebut  “Catastro”,  di  Perancis disebut “Kadastrale” atau “Kadaster”. Capi- tastrum  atau  kadaster  dari  segi  bahasa adalah suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi, yang berarti suatu istilah teknis untuk rec- ord  (rekaman)  yang  menunjuk  kepada  lu- as,  nilai  dan  kepemilikan  atau  pemegang hak  atas  suatu  bidang  tanah,  sedang  ka- daster  yang  modern  bisa  terjadi  atas  uku- ran  besar  dan  daftar-daftar  yang  berkai- tan 5 . UUPA  juga  memberi  aturan  mengenai Pendaftaran tanah yang menyebutkan bah- wa  kegiatan  utama  penyelenggaraan  Pen- daftaran tanah yaitu meliputi kegiatan pen- gukuran, perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak atas tanah dan perali-
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 34
2.  I Gusti Nyoman Guntur. Pendaftaran Tanah. (Yogyakarta: Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, 2014), h. 3. 3.  Lihat Pasal 2 ayat (2) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
4.  Lihat Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah .
5.  A.P. Parlindungan. Pendaftaran Tanah di Indonesia. (Bandung: Mandar Maju: 1994), h. 11-12.
han  hak-hak  serta,  pemberian  surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat 6 . Terkait penjelasan mengenai Pendaftaran tanah diatas, tujuan didaftarkannya  hak  milik  atas  tanah  yaitu untuk  memberikan  jaminan  kepastian hukum bagi masyarakat terhadap hak milik atas tanah 7 . Hal ini yang seharusnya men- jadi  perhatian  masyarakat  dalam  menjaga dan melindungi hak miliknya. Fakta empiris menunjukkan,  masih  banyak  masyarakat yang  belum  memiliki  kesadaran  akan  hal tersebut, sehingga timbul berbagai perma- salahan-permasalahan  mengenai  status kepemilikan  tanah.  Badan  Pertanahan  Na- sional  menunjukkan  bahwa  sampai  bulan September 2013, jumlah kasus pertanahan mencapai 4.223 kasus yang terdiri dari sisa kasus  tahun  2012  sebanyak  1.888  kasus dan kasus baru sebanyak 2.335 kasus 8 . Salah  satu  kasus  sengketa  tanah  yang sering terjadi yaitu mengenai konflik Tanah Adat  ulayat.  Tanah  ulayat  adalah  bidang tanah  yang  diatasnya  terdapat  hak  ulayat dari suatu masyarakat  hukum  adat  terten- tu 9 ,  sedangkan  hak  ulayat  adalah kewenangan  yang  menurut  hukum  adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat ter- tentu  atas  wilayah  tertentu  yang  merupa- kan  lingkungan  para  warganya  untuk mengambil  manfaat  dari  sumber  daya alam,  termasuk  tanah,  dalam  wilayah  ter- sebut,  bagi  kelangsungan  hidup  dan  ke- hidupannya,  yang  timbul  dari  hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan  tidak  terputus  antara  masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan 10 .  Dewasa  ini  masih  banyak
tanah adat ulayat di Indonesia ini yang be- lum  terdaftar  secara  hukum  yang  dibuk- tikan dengan sertifikat hak atas tanah atau masih  berupa  pengakuan  para  pemangku adat. Jadi apabila ada konflik di atas tanah adat  ulayat  tersebut,  akan  mengalami kesulitan  dalam  penyelesaiannya,  karena tidak adanya batas yang jelas antara tanah adat  ulayat  dengan  tanah  di  luar  tanah adat.
Beberapa  contoh  kasus  fenomenal mengenai  sengketa  tanah  di  Kabupaten Jember,  diantaranya  kasus  Jenggawah, antara masyarakat melawan PTPN X; Ketaj- ek,  antara  masyarakat  melawan  Perus- ahaan  Daerah  Perkebunan  (PDP)  Jember; Sukorejo, antara masyarakat melawan TNI; Mandigu,  antara  masyarakat  melawan Perhutani,  dan  Curahnongko,  antara masyarakat  melawan  PTPN  XII 11 .  Faktor yang  menyebabkan  adanya  sengketa  dari beberapa kasus tersebut mayoriatas terkait dengan  hak  ulayat,  dimana  masyarakat hanya mengacu pada informasi sejarah dari tokoh  masyarakat  mengenai  kepemilikan tanah  tersebut,  tanpa  adanya  suatu  bukti otentik  yang  dapat  memberikan  jaminan kepastian hukum.
Contoh  kasus  di  Surakarta  tentang  per- alihan  hak  jual  beli,  berawal  ketika Pardiman  Parto  Diyono  membeli  sebidang tanah  beserta  bangunan  diatasnya  Persil No.15  atas  nama  Nyonya  Djajadi  alias  Siti Asijah dari para ahli waris bernama Soedja- jadi,  Kusumo  digdiyo,  Sri  Soebekti,  dan Moch.  Hariyadi.  Persil  No.15  yang  semula atas  nama  Nyonya  Djajadi  alias  Siti  Asijah sejak tanggal 28 juni 1978 telah dikonversi
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 35
6.  Lihat Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. 7.  Lihat Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
8.  Diakses  melalui  http://www.bpn.go.id/Layanan-Publik/Program/Penanganan-Kasus-Pertanahan,  pada  tang- gal 17 Maret 2017.
9.  Lihat Pasal 2 Peraturan Menteri Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No- mor 5 Tahun 1999 Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
10. Lihat Pasal 1 Peraturan Menteri Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No- mor 5 Tahun 1999 Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.
11. Warah Atika. Pemetaan Pola Sengketa Tanah Perkebunan di Kabuoaten Jember. (Jember : Universitas Jem- ber, 2013), h. 3.
menjadi  Sertifikat  Hak  Milik  No.175,  yang semula atas nama Nyonya Djajadi alias Siti Asijah berdasarkan Surat Keterangan Waris tanggal  18  Desember  1977  No.Agr/ Stb/20/12/1977  telah  berubah  menjadi atas nama Soedjajadi, Kusumo digdiyo, Sri Soebekti,  Moch.  Hariyadi.    Jual  beli  terse- but  dilakukan  dengan  membuat  surat  jual beli  dan  tanda  terima  yang  dibuat  oleh kedua belah pihak selaku penjual dan pem- beli,  tanpa  melibatkan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah.  Pardiman  selaku  pembeli menunggu  proses  balik  nama  sejak  dibu- atnya  surat  jual  beli  tanggal  8  Desember 1977,  akan  tetapi  proses  tersebut  belum juga  dilakukan.  Sejak  peyerahan  obyek sengketa  beserta  sertifikat  Hak  Milik No.175  dilakukan,  para  ahli  waris  ternyata telah  pindah  tempat  tinggal  tanpa  mem- beritahu  Pardiman.  Meskipun  hukum  adat mengukuhkan  sahnya  jual  beli  hak  atas tanah  yang  tidak  dilakukan  dihadapan  Pe- jabat Pembuat Akta Tanah tetapi dalam hal ini  Pardiman  mengalami  kesukaran  untuk membuktikan  haknya  atas  tanah  yang  su- dah dibelinya. Tanpa adanya akta dari Pe- jabat  Pembuat  Akta  Tanah  sukar  bagi Pardiman untuk mendaftarkan tanahnya di kantor pertanahan yang berwenang 12 .
Akta jual beli hak atas tanah yang dibu- at dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah berfungsi  sebagai  alat  pembuktian  berali- hnya  tanah  untuk  keperluan  pendaftaran atas tanah pembeli sebagai pemegang hak terakhir.  Terkait  hal  ini  Pejabat  Pembuat Akta Tanah tidak dapat membuat akta jual beli  hak  atas  tanah  dihadapannya  dikare- nakan  persyaratan  administratif  tidak lengkap 13 .
Berdasarkan  demikian,  dapat ditemukan bahwa Pendaftaran tanah meru-
pakan  hal  yang  penting  untuk  dilakukan, karena hal ini berkaitan dengan kelangsun- gan hidup anak cucu kita di masa sekarang hingga  masa  depan,  serta  berkaitan dengan  kesejahteraan  masyarakat.  Belum adanya  pemahaman  secara  mendalam mengenai  pentingnya  Pendaftaran  tanah membuat  masyarakat  terutama  di  daerah terpencil  banyak  yang  belum  memiliki sertipikat  hak  milik  atas  tanah.  Berdasar latar belakang tersebut tema sentral dalam tulisan ini adalah “Apakah urgensi dari Pen- daftaran tanah?”
Jenis Penelitian ini merupakan penelitian hukum  normatif  (normatif  legal  research) untuk  menguraikan  urgensi  Pendaftaran tanah.  Penelitian  normatif  seringkali  dise- but  sebagai  penelitian  doktrinal,  yaitu  : penelitian  yang  objek  kajiannya  adalah dokumen  peraturan  perundang-undangan dan bahan pustaka 14 . Senada dengan pen- dapat  Soerjono  dan  Abdurrahman,  Dyah Ochtorina  Susanti  dan  A’an  Efendi  mene- gaskan  penelitian  hukum  doktrinal  adalah penelitian  yang  bersifat  sistematis mengenai  aturan  hukum  yang  mengatur bidang  hukum  tertentu,  menganalisis  hub- ungan  antara  aturan  hukum  yang  satu dengan  yang  lalin,  menjelaskan  bagian- bagian yang sulit untuk dipahami dari sua- tu aturan hukum tertentu, bahkan mungkin juga  mencakup  prediksi  perkembangan suatu  aturan  hukum  tertentu  pada  masa mendatang 15 . Adapun  pendekatan  yang  relevan digunakan dalam penelitian ini adalah pen- dekatan  perundang-undangan  dan  pen- dekatan  konsep.  Pendekatan  perundang- undangan  dilakukan  dengan  menelaah semua  undang-undang  dan  regulasi  yang bersangkut  paut  dengan  isu  hukum  yang
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 36
12. Lihat Putusan Pengadilan Negeri Surakarta No.153/Pdt.G/2010/PN.Ska. 13. Marindi Cintyana dalam Prancisca Romana Dwi Hastuti. Keabsahan Jual Beli Hak Atas Tanah Dibawah Tan- gan Di Desa Patihan Kecamatan Sidoharjo Kabupaten Sragen (Tinjauan Beberapa Kasus Terkait Di Pengadi- lan Negeri Di Surakarta), Jurnal Repertorium, Volume II No. 2, Juli - Desember 2015.
14. Soejono dan Abdurrahman. Metode Penelitian Hukum. (Jakarta : Rineka Cipta, 2003), hlm. 56.
15. Dyah Ochtorina Susanti dan A’an Efendi. Penelitian Hukum (Legal Research). (Jakarta: Sinar Grafika, 2014), hlm. 11.
diketengahkan 16 . Terkait penelitian ini pen- dekatan  perundang-undangan  digunakan untuk  menelaah  peraturan  perundang- undangan  yang  mengatur  mengenai  Pen- daftaran  tanah.  Adapun  pendekatan  kon- septual  dilakukan  pada  saat  peneliti  tidak beranjak dari aturan hukum yang ada, dan hal tersebut dilakukan karena memang be- lum  ada atau  tidak  ada aturan  hukum  un- tuk  masalah  yang  dihadapi.  Saat menggunakan  pendekatan  konseptual peneliti  perlu  merujuk  prinsip-prinsip hukum  yang  dapat  ditemukan  dalam  pan- dangan  para  sarjana  hukum  ataupun  dok- trin  hukum 17 .  Pendekatan  konseptual  ini digunakan untuk menguraikan konsep ten- tang  tanah,  konseo  tentang  kepastian hukum,  konsep  utilities  dan  sebagainya yang belum diatur secara jelas dalam pera- turan perundang-undangan
Bahan-bahan hukum yang digunakan untuk dapat menemukan jawaban atas isu hukum  mengenai  urgensi  Pendaftaran tanah mencakup :
a) Bahan  Hukum  Primer  yaitu  bahan hukum yag memiliki otoritas (Authority), artinya bersifat mengikat terdiri atas: 18
1) Undang-Undang  Dasar  Negara  Re- publik Indonesia Tahun 1945.
2) Undang-Undang  Nomor  5  Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok -Pokok Agraria.
3) Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun
1997 Tentang PendaftaranTtanah 4) Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  RI  Nomor  8  Tahun  2012 Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan  Nasional Nomor  3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
b) Bahan  hukum  sekunder  bahan  yang menjelaskan bahan hukum primer. Sep- erti:  hasil  penelitian,  jurnal  ilmiah,  hasil seminar  atau  penemuan  ilmiah  lainnya, bahkan  menurut  Ronny  Hanitijo Soemitro dalam Dyah Ochtorina Susanti, dokumen pribadi atau pendapat dari ka- langan pakar hukum sekunder ini sepan- jang  relevan  dengan  objek  telaah penelitian hukum berupa jurnal ini 19 . c.  Bahan  hukum  tersier,  yaitu  bahan hukum penunjang yang memberi petun- juk  dan  penjelasan  terhadap  bahan hukum  primer  dan  bahan  hukum sekunder, seperti kamus hukum dan ka- mus bahasa Indonesia 20 .
Pada  Penelitian  ini  pengumpulan  dan penelusuran  bahan  hukum  dilakukan dengan menggunakan metode kepustakaan sistematis,  yaitu  penelusuran  dokumen terkait  dengan  urgensi  Pendaftaran  tanah dan teori kepastian hukum. Berbagai infor- masi  yang  di  dapat  dari  penelitian  ini kemudian  akan  dianalisa  dengan menggunakan  metode  analisis  isi  (content analisis) 21 , baik dalam menganalisa urgensi Pendaftaran  tanah  kaitannya  dengan  ja- minan kepastian hukum bagi masyarakat.

## 2. PEMBAHASAN
Guna  memberikan  penjabaran  terkait  ur- gensi  pendaftaran  tanah,  penulis  perlu memberikan gambaran bahwa hukum yang termanifestasi dalam peraturan perundang- undangan  (dalam  hal  ini  peraturan  pen- daftaran  tanah)  mempunyai  manfaat  yang besar  bagi  setiap  orang,  dan  salah  satu manfaat  tersebut  adalah  terjaminnya
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 37
16. Peter Mahmud Marzuki. Penelitian Hukum. (Jakarta: Kencana Prenada Media, 2005), hlm. 93.
17. Dyah Ochtorina Susanti dan A’an Efendi. Op.Cit. h. 115.
18. Ibid. h. 52.
19. Ibid. h. 22.
20. Soejono Soekanto dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat. (Jakarta : PT. Ra- jaGrafindo Persada, 2001), h.14-15
21. Valerina JL Kriekhoff. Analisis Kontent Dalam Penelitian Hukum: Suatu Telaah Awal. Era Hukum, No.6, 2002, h. 27.
kepastian  hukum.  Membahas  manfaat hukum, tidak akan lepas dari teori utilities. Penganut  aliran  utilities  menganggap  bah- wa  tujuan  hukum  sernata-mata  untuk memberikan  kemanfaatan  atau  kebahagi- aan yang sebesar-besarnya bagi sebanyak- banyaknya  warga  masyarakat.  Pe- nanganannya di  dasarkan  pada  filsafat  so- sial  bahwa  setiap  warga  negara  masyara- kat mencari kebahagiaan dan hukum meru- pakan alatnya 22 .
Bentham  mengemukakan  bahwa  hukum bertujuan  untuk  mewujudkan  apa  yang bermanfaat  atau  yang  sesuai  dengan kepentingan  orang  banyak,  pernyataannya yang  terkenal  adalah  the  Greatest  Happi- ness  for  the  Greatest  Number,  artinya  ke- bahagiaan  yang  terbesar  untuk  jumlah yang  terbanyak.  Bentham  dalam  Nurhadi menaruh perhatian besar terhadap penera- pan  asas  manfaat  dalam  peraturan  perun- dang-undangan  sehingga  banyak  berkarya tentang pokok ini, di antaranya The Theory of Legislation 23
Merujuk  pendapat  Bentham  ini,  Undang- Undang telah menjamin kesejahteraan bagi masyarakat, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 33 UUD NRI 1945 menyebutkan bah- wa  bahwa  bumi,  air,  ruang  angkasa,  dan kekakayaan  alam  yang  terkandung  di  da- lamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan  di- pergunakan  sebesar-besarnya  untuk  ke- makmuran rakyat. Sejalan dengan amanah tersebut, ditetapkanlah UUPA dan berbagai aturan  organiknya  sebagai  bentuk  perlin- dungan  terhadap  masyarakat  terkait  hak atas tanah melalui Pendaftaran tanah. Pemikiran  Bentham  ini  kemudian  dikem- bangkan  oleh  Jhon  Stuart  Mill  dengan  be- berapa modifikasi. Mill berpendapat bahwa kesenangan dan kebahagiaan  tidak hanya diukur  secara  kuantitatif  saja,  akan  tetapi
kualitasnya  perlu  dipertimbangkan  juga, karena  ada  kesenangan    yang  lebih  tinggi mutunya  dan  ada  yang  lebih  rendah. Kemudian, kebahagiaan yang menjadi nor- ma  etis  adalah  kebahagiaan  semua  orang yang  terlibat  dalam  suatu  kejadian,  bukan kebahagiaan  satu  orang  saja  yang  ba- rangkali  bertindak  sebagai  pelaku  utama. Raja  dan  bawahan  dalam  hal  ini  harus  di- perlakukan  sama.  Kebahagiaan  satu  orang tidak  pernah  boleh  dianggap  lebih  penting daripada  kebahagiaan  orang  lain.  Menurut perkataan Mill sendiri : “Everybody to count for  one,  nobody  to  count  for  more  than one”.  Terkait  demikian,  suatu  perbuatan dinilai baik manakala kebahagiaan melebihi ketidakbahagiaan,  di  mana  kebahagiaan semua orang yang terlibat dihitung dengan cara yang sama 24 . Berdasarkan pendapat Mill, suatu peraturan perundang-undangan  yang  dibuat  tidak boleh mementingkan atau menguntungkan salah  satu  pihak  saja.  Begitu  pula  aturan mengenai  Pendaftaran  tanah.  Pendaftaran tanah  diatur  dan  dibuat  tidak  hanya  me- mentingkan  kepentingan  pemegang  hak milik  saja,  tetapi  juga  kepentingan  orang lain,  apabila  suatu  ketika  tanah  tersebut akan  dijual,  proses  pendaftaran  peralihan hak  jual  beli  tidak  akan  mengalami  kesu- litan,  karena  status kepemilikan  dari tanah tersebut  jelas  dan  sah  dimata  hukum.  Hal ini  tentu  menguntungkan  semua  pihak, apabila  setiap  peralihan  hak  atas  tanah, seperti hak guna bangunan, hak milik, dan lain  sebagainya  melalui  proses  pendafta- ran,  maka  semua  pihak  akan  menerima hak-hak yang seharusnya di dapat. Selanjutnya,  masih  terkait  dengan  pen- daftaran  tanah,  tujuan  pendaftaran  tanah, ditinjau  dari  sisi  kepastian  hukum.  Patut dipahami  bahwa  kepastian  hukum  adalah
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 38
22. Ahmad Ali. Menguak Teori Hukum (Legal Theory) dan Teori Peradilan (Judicial Prudence) termasuk lnter- pretasi Undang-Undang (Legal Prudence). (Jakarta: Penerbit Kencana, 2009), h. 272.
23. Nurhadi. Teori Perundang-undangan. Prinsip-prinsip Legislasi, Hukum Perdata dan Hukum Pidana, terjema- han  dari  Jeremy  Bentham The  Theory  of  Legislation.  (Bandung:  Penerbit  Nusamedia  &  Penerbit  Nuansa, 2006), h. 1.
24. Richard Schoch. The Secret Of Happiness. (Jakarta : Hikmah, 2009), h. 249-250.
tujuan  utama  dari  hukum 25 .  Kepastian merupakan  ciri  dari  yang  tidak  dapat dipisahkan  dari  hukum,  terutama  untuk norma  hukum  tertulis.  Hukum  bagi  setiap orang  tanpa  nilai  kepastian  akan  ke- hilangan  makna  karena  tidak  dapat  lagi digunakan  sebagai  pedoman  perilaku orang. Pada saat memahami nilai kepastian hukum  yang  harus  diperhatikan  adalah bahwa  hukum  itu  mempunyai  relasi  yang erat  dengan  instrumen  hukum  positif  dan peranan  Negara  dalam  mengaktualisasi- kannya pada hukum positif. 26
Mengkondisikan  tata  nilai  yang  mampu memberikan  sebuah  “kepastian  hukum” dalam hubungan antara orang-orang dalam masyarakat,  menurut  Satjipto  Rahardjo terlebih  dahulu  harus  menciptakan  suatu kepastian  pula  di  dalam  tubuhnya  sendiri. Tuntutan  yang  terakhir  ini  mendatangkan beban formal yang wajib dipenuhinya yaitu susunan tata aturan yang penuh konsisten- si. 27
Selanjutnya,  teori  kepastian  hukum  oleh Gustav  Radbruch  dalam  Muhammad  Erwin menyatakan  bahwa  sesuatu  yang  dibuat pasti  memiliki  cita  atau  tujuan 28 .  Sejalan dengan pernyataan Radbruch, Pendaftaran tanah mempunyai tujuan yaitu untuk mem- berikan  jaminan  hak  atas  seseorang. Artinya,  pendaftaran  tidak  hanya  sekedar administrasi tanah, akan tetapi pendaftaran adalah memberikan hak atas tanah. Melalui Pendaftaran tanah yang dibuktikan dengan terbitnya  sertipikat  hak  milik  atas  tanah, maka  sekalipun  negara  membutuhkan tanah  tersebut  untuk  kepentingan  umum, negara tidak dapat lagi dengan serta merta mencabut hak atas tanah seseorang, sebab nama yang terdapat di dalam sertifikat ter-
sebut  tidak  dapat  dibantah  keabsahannya- 29 .  Berbeda  dengan  tanah  yang  tidak didaftarkan,  dimana  tidak  ada  tanda  bukti yang  jelas  terkait  hak  atas  tanah.  Pada kondisi  yang  demikian,  akibat  hukumnya adalah  jika  suatu  ketika  tanah  tersebut digugat  oleh  pihak  lain,  maka  pihak  yang bisa  membuktikan  kepemilikannya menggunakan  bukti  otentik  berupa sertipikat,  akan  mengambil  alih  tanah  ter- sebut.
Berbagai  kasus  terkait  tanah  terjadi  di  In- donesia,  selain  2  (dua)  kasus  yang  telah diuraikan  dalam  latar  belakang,  kasus lainnya adalah sengketa tanah yang terjadi di  tahun  2016  yaitu  di Desa  Curahnongko, Kecamatan Tempurejo, Kabupaten Jember, Jawa Timur. Sebanyak 2.000 kepala keluar- ga Desa Curahnongko dan Desa Andongre- jo,  Kecamatan  Tempurejo  menuntut  hak tanahnya  dengan  total  332  hektare  yang terakhir kali dikelola oleh PTPN XII. Tanah seluas  332  hektare  yang  mencakup  dua desa  tersebut  yakni  Curahnongko  dan  An- dongrejo merupakan tanah hasil eksplorasi warga  di  era  penjajahan  Jepang  tahun 1942 silam. Pada tahun 1965, tanah terse- but dikelola oleh PTPN XII hingga berakhir masa  Hak  Guna  Usaha  (HGU)  pada  tahun 2011.  Sejak  tanah  itu  dikelola  PTPN  XII, Banyak  warga  yang  terusir,  dan  harus merambah  hutan  untuk  tetap  bertahan hidup, bahkan banyak warga yang akhirnya memilih  menjadi  Tenaga  Kerja  Indonesia (TKI).  Terkait  keluhan  tersebut,  guna  me- menuhi  kebutuhan  lahan  untuk  pertanian, warga masyarakat didasari sejarah dari pa- ra  tokoh  masyarakat  membangkitkan  pula keberanian  masyarakat  desa  Curahnongko
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 39
25. J.B. Daliyo. Penghantar Ilmu Hukum, Buku Panduan Mahasiswa. (Jakarta: PT. Prennahlindo, 2001), h. 120. 26. Fernando M. Manullang. Pengantar ke Filsafat Hukum. (Jakarta : Kencana, 2007), h.. 95 . 27. Satjipto  Rahardjo  Dan  M.  Isnaeni. Hak  Tanggungan  Sebagai  Lembaga  Jaminan  Dalam  Kerangka  Tata Hukum Indonesia. Jurnal Hukum Ekonomi, Agustus 1996, Edisi V, hal 34.
28. Muhamad  Erwin. Filsafat  Hukum:  Refleksi  Krisis  Terhadap  Hukum,  (Jakarta:  PT.    Raja  Garfindo  Persada, 2011), hlm. 123.
29. Muhammad Yamin. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam Bidang ilmu Hukum Agraria : Prob- lematika Mewujudkan Jaminan Kepastian Hukum Atas Tanah dalam Pendaftaran Tanah. (Medan: Fakultas Hukum universitas Sumatera Utara, 2006), h. 5
untuk  menuntut  kembali  penguasaannya atas  tanah-tanah  aquo,  yang  semula  me- mang dalam penguasaan masyarakat Desa Curahnongko  tersebut.  Menanggapi  kasus tersebut, Badan Pertanahan Nasional Kabu- paten  Jember  membentuk  tim  yang  terdiri dari  akademisi  untuk  mengkaji  persoalan tersebut,  hal  ini  dikarenakan  tidak  semua warga  mengetahui  sejarah  dari  tanah  ter- sebut, sehingga data kurang valid 30 . Kasus  diatas  memberikan  gambaran mengenai  pentingnya  suatu  bukti  tertulis terkait  kepemilikan  tanah,  karena  tanpa adanya  bukti  otentik,  maka  akan  sulit mengakui  kebenaran  dan  keaslian  dari pemilik tanah tersebut. Hal ini  jelas bahwa perlu adanya suatu dokumen yang mampu menjelaskan  batas  tanah  di  tiap  daerah sehingga  akan  memudahkan  untuk  pen- erbitan sertifikat hak atas tanah dan mem- iliki  kepastian  hukum.  Dokumen  yang  di- maksud  tersebut  dapat  diperoleh  melalui pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah terdiri dari 2  kata, yaitu kata pendaftaran dan kata tanah. Berdasar sisi  etimologis,  pendaftaran  berasal  dari kata  daftar  yang  artinya  catatan/tulisan yang  diatur  bersusun.  Kata  “pendaftaran” mempunyai  makna  pencatatan/perbuatan mendaftarkan 31 . Pengertian tanah menurut kamus  umum  bahasa  Indonesia  dalam  I Gusti  Nyoman  Guntur  adalah  bumi  dalam arti  permukaan  bumi/lapisan  bumi yang  di atas sekali 32 . Pada sisi yuridis, tanah adalah permukaan  bumi,  sebagaimana  yang  ter- cantum  di  dalam  bunyi  Pasal  4  ayat  (1) UUPA, yang menyatakan bahwa  “Atas da- sar hak menguasai dari Negara sebagaima- na  dimaksud  dalam  Pasal  2  dinyatakan adanya  macam-macam  hak  atas  per-
mukaan  bumi,  yang  disebut  tanah,  yang dapat  diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama -sama  orang  lain  serta  badan-badan hukum.” Istilah lain Pendaftaran tanah da- lam  bahasa  latin  disebut  Capitastrum,  se- dangkan  di  Perancis  disebut  kadastrale atau  kadaster 33 .  Menurut  istilah  teknis  ba- hasa  Belanda,  kadaster  adalah  suatu rekaman  yang  menunjukkan  letak,  luas, nilai,  dan  kepemilikan  terhadap  suatu  bi- dang tanah 34 . Menurut Subekti dan Tjitro Sudibyo, kadas- ter  merupakan  suatu  lembaga  yang  di- tugaskan  menyelenggarakan  Pendaftaran tanah  dengan  maksud  untuk  menetapkan identifikasi  tiap-tiap  potongan  tanah (persil)  dan  mencatat  tiap-tiap  pergantian pemilik (pemindahan hak milik) begitu pula hak-hak kebendan yang membebani tanah- tanah itu, seperti hipotek, gadai tanah dan lain-lain 35 .  Sehubungan  dengan  pendapat Subekti  dan  Tjitro  Sudibyo,  Boedi  Harsono berpendapat  bahwa  bahwa  Pendaftaran tanah  adalah  suatu  rangkaian  kegiatan yang  dilakukan  oleh  Negara/Pemerintah secara  terus  menerus  dan  teratur,  berupa pengumpulan keterangan atau data terten- tu  mengenai  tanah-tanah  tertentu  yang ada  di  wilayah-wilayah  tertentu,  pengel- olaan,  penyimpanan  dan  penyajian  bagi kepentingan  rakyat,  dalam  rangka  mem- berikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan,  termasuk  penerbitan  tanda buktinya dan pemeliharaannya 36 . Beberapa definisi  mengenai  Pendaftaran  tanah  diat- as, menunjukkan bahwa dilakukannya Pen- daftaran  tanah,  memberikan  suatu  bukti tertulis,  konkrit,  dan  jelas  terkait  status kepemilikan tanah.
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 40
30. Diakses  melalui  http://www.antarajatim.com/lihat/berita/176622/bpn-jember-bentuk-tim-untuk-sengketa- tanah-curahnongko, pada tanggal 17 Maret 2017.
31. I  Gusti Nyoman Guntur. Op.Cit, h. 6.
32. Ibid
33. Ibid h.6-7 34. Ibid. h.7 35. R. Subekti dan R. Tjitro Sudibyo. Kamus Hukum. (Jakarta: Pradnya Paramita, 1969), h. 65 36. Boedi Harsono. Op.Cit. h. 11.
S.  Rowton  Simpson  di  dalam  Muham- mad  Yamin  menyebutkan  5  keuntungan dilakukannya Pendaftaran tanah, yaitu: 37
1) Security,  adanya  rasa  aman  dalam memiliki hak atas tanah.
2) Simplity, mengerti dengan baik apa dan bagaimana  yang  diharapkan  dari  pen- daftaran tersebut.
3) Accuracy, adanya jaminan ketelitian da- lam sistem yang dilakukan (accuracy).
4) Expedition,  mudah  dilaksanakan (expedition).
5) Cheapness  and  Suitable,  dengan  biaya yang  bisa  dijangkau  oleh  semua  orang yang  hendak  mendaftarkan  tanah), dan daya  jangkau  ke  depan  dapat  di- wujudkan terutama atas harga tanah itu kelak.
Menurut  Bachtiar  effendi,  Pendaftaran tanah  merupakan  ‘Rechtscadaster’  yang bertujuan  memberikan  kepastian  hak  yak- ni:  a.  Memungkinkan  orang-orang  yang mempunyai  tanah  dengan  mudah  mem- buktikan  bahwa  dialah  yang  berhak  atas sebidang tanah, apa hak yang dipunyainya, letak  tanah  dan  luas  tanah.  b.  Memung- kinkan pada siapapun guna mengetahui hal -hal  yang  ia  ingin  ketahui  berkenaan dengan  sebidang  tanah  misalnya  calon pembeli, calon kreditur dan sebagainya 38 . Sejalan  dengan  beberapa  pendapat  di atas,  UUPA  memberikan  ringkasan  bahwa Pendaftaran  tanah  pada  hakikatnya  ber- tujuan  untuk  memberikan  jaminan  kepas- tian hukum di bidang pertanahan 39 . Kepas- tian  hukum  di  bidang  pertanahan  yang  di- maksud akan tercapai dengan diadakannya Pendaftaran  tanah  yang  bersifat  recht- kadaster,  yaitu  yang  meliputi 40 :  1)  Kepas- tian hak atas tanah, berkaitan dengan hak atas  tanah  ap  ayang  dapat  dimiliki  diatas tanah tersebut, apakah Hak Milik,Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak atas
tanah lainnya; 2) Kepastian subyek haknya, berarti  tentang  kepastian  pemilik  sah  dari hak atas tanah yang didaftarkan; 3) Kepas- tian byek haknya, hal ini berkaitan dengan dimana  letak,  luas,  dan  batas-batasnya; dan  4)  Kepastian  hukumnya,  artinya dengan  didaftarkan  hak  atas  tanahnya akan  dapat  diketahui  wewenang  dan kewajiban-kewajiban  bagi  si  empunya  hak tanah.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  secara  lengkap  menyebutkan  bahwa tujuan pelaksanaan Pendaftaran tanah ada- lah:  1)  Untuk  memberikan  kepastian hukum  dan  perlindungan  hukum  kepada pemegang hak atas sesuatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar  dengan mudah  dapat  mem- buktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak yang bersangkutan; 2) Untuk menyediakan informasi  kepada  pihak-pihak  yang berkepentingan  termasuk  pemerintah  agar dengan  mudah  dapat  memperoleh  data yang  diperlukan  dalam  mengadakan  per- buatan  hukum  mengenai  bidang-bidang tanah  dan  satuan-satuan  rumah  susun yang  sudah  terdaftar;  dan  3)  Untuk  terse- lenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Berdasarkan  penjelasan  diatas,  pent- ingnya  tanah  sebagai  kebutuhan  dasar manusia,  pada  dasarnya  bukan  hanya  se- bagai  bentuk  formalitas  saja,  akan  tetapi merupakan  suatu  kewajiban  yang  harus dilakukan.  Sebagaimana  yang  telah  dia- manahkan  di  dalam  Pasal  19  UUPA,  mes- kipun tidak ada kata wajib,  sesuai dengan tujuannya, yaitu akan memberikan jaminan kepastian  hukum,  maka  pendaftaran  itu diwajibkan  bagi  para  pemegang  hak  yang bersangkutan.  Pada  tataran  kepastian hukum terjamin (dengan dilakukannya Pen- daftaran  tanah),  maka  implikasi  terbesar dalam  bidang  hukum  adalah  terminimal-
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 41
37. Muhammad Yamin. Op.Cit. h.7
38. Bachtiar Efendie. Pendaftaran Tanah di Idonesia dan Peraturan Pelaksananya. (Alumni: Bandung, 1983), h. 16.
39. Lihat Pasal 19 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agaria.
40. I Gusti Nyoman Guntur. Op.Cit, h. 20.
isirnya  sengketa  kepemilikan  tanah.  Pada tahapan  terminimalisirnya  sengketa  tanah maka  akan  tercipta  kebahagiaan  untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Terkait kegiatan Pendaftaran tanah, UU- PA menyebutkan bahwa Pendaftaran tanah meliputi  pengukuran,  perpetaan  dan  pem- bukuan  tanah;  pendaftaran  hak-hak  atas tanah  dan  pendaftaran  peralihan  hak-hak tersebut; serta pemberian surat tanda buk- ti  hak  berlaku  sebagai  alat  pembuktian yang  kuat 41 .  Selanjutnya  lebih  diperinci lagi, Pasal 1 butir (1) Peraturan Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendafta- ran  tanah,  menyebutkan  bahwa  Pendafta- ran  tanah  meliputi  kegiatan  pengumpulan, pengolahan,  pembukuan  dan  penyajian serta  pemeliharaan  data  fisik  dan  data yuridis,  dalam  bentuk  peta  dan  daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan -satuan rumah susun, termasuk pemberian surat  tanda  bukti  haknya  bagi  bidang- bidang  tanah  yang  sudah  ada  haknya dan hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Kegiatan  Pendaftaran  tanah  mulai  dari pengumpulan data sampai dengan penyaj- ian serta pemeliharaan data pada dasarnya merupakan  kewajiban  pemerintah,  se- dangkan  penyelenggaraannya  dilakukan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional Republik Indo- nesia  (sebelumnya  Badan  Pertanahan  Na- sional  Republik  Indonesia)  sebagai  lem- baga pemerintah yang mempunyai tugas di bidang  pertanahan  yang  salah  satu  tu- gasnya  adalah  melakukan  pendaftaran tanah dan pemeliharaan daftar umum Pen- daftaran tanah 42 .
Kegiatan  Pendaftaran  tanah  selanjutnya
akan  menghasilkan  tanda  bukti  hak  atas tanah  yang  disebut  sertifikat.  Sertipikat adalah  surat tanda bukti  hak yang  berlaku sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat  yang meliputi  hak  atas  tanah,  hak  pengelolaan, tanah  wakaf,  hak  milik,  atas  satuan  ruah susun  dan  hak  tanggungan  yang  masing- masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang  bersangkutan 43 .  Hal  ini  mengandung makna bahwa keterangan data yuridis dan data fisik yang termuat didalamnya, sepan- jang  data  yuridis  dan  fisik  tersebut  sesuai dengan  data  yang  ada  dalam  surat  ukur dan  buku  tanah  yang  bersangkutan. Artinya,  selama tidak dapat dibuktikan se- baliknya,  data  yuridis  dan  data  fisik  yang tercantum  didalamnya  harus  diterima  se- bagai  data  yang  benar,  baik  dalam melakukan  perbuatan  hukum  sehari-hari maupun dalam berperkara di pengadilan 44 . Data  fisik  dalam  hal  ini  berupa 45 :  (1) Pemecahan  bidang  tanah;  (2)  Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah;  dan  (3)  Penggabungan  dua  atau lebih bidang tanah.
Adapun  data  yuridis  yaitu 46 :  (1)Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan  dalam  perusahaan  dan  per- buatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya; (2)  Peralihan  hak  karena  pewarisan;  (3) Peralihan  hak  karena  penggabungan  atau peleburan  perseroan  atau  koperasi;  (4) Pembebanan  hak  tanggungan;  (5)  Perali- han  hak  tanggungan;  (6)  Hapusnya  hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan  rumah  susun dan  hak tanggungan; (7)  Pembagian  hak  bersama;  (8)  Peru- bahan data Pendaftaran tanah berdasarkan putusan  pengadilan  atau  penetapan  Ketua Pengadilan;  (9)  Perubahan  nama  akibat
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 42
41. Lihat Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agaria. 42. I Gusti Nyoman Guntur. Op.Cit, h.11 43. Lihat Pasal 1 butir 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tetang Pendaftaran Tanah 44. Boedi Harsono. Op.Cit, h. 464.
45. Lihat  Pasal  94  ayat  (3)  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  BPN  No.  3  Tahun  1997  Tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerlintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
46. Lihat  Pasal  94  ayat  (2)  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  BPN  No.  3  Tahun  1997  Tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerlintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
pemegang hak yang ganti nama; dan (10) Perpanjangan jangka waktu atas tanah. Terbitnya sertifikat tanah, kepastian hukum berkenaan  dengan  jenis  hak  atasnya, subjek  hak,  dan  objek  haknya  menjadi nyata. Sertipikat tanah yang diberikan ada- lah  berlaku  sebagai  tanda  bukti  hak  atas tanah  yang  mutlak  serta  merupakan  satu- satunya  tanda  bukti  hak  atas  tanah. Artinya  keterangan-keterangan  yang  ter- cantum  di  dalamnya  mempunyai  kekuatan hukum  dan  harus  diterima  sebagai  ket- erangan yang benar selama dan sepanjang tidak  ada  pembuktian  lain  yang  membuk- tikan  sebaliknya.  Pendaftaran  tanah  yang dilakukan tidaklah menjamin bahwa nama- nama yang terdaftar dalam buku tanah tid- ak  dapat  untuk  dibantah  jika  nama  yang terdaftar  bukanlah  pemilik  sebenarnya 47 . Hal  ini  juga  ditegaskan  di  dalam  Pasal  32 ayat (2), bahwa:
“Dalam hal atas suatu bidang tanah su- dah  diterbitkan  sertipikat  secara  sah atas  nama  orang  atau  badan  hukum yang  memperoleh  tanah  tersebut dengan  itikad  baik  dan  secara  nyata menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai  hak  atas  tanah  ini  tidak dapat  lagi  menuntut  pelaksanaan  hak tersebut  apabila  dalam  waktu  5  (lima) tahun  sejak  diterbitkannya  sertipikat  itu tidak mengajukan keberatan secara ter- tulis  kepada  pemegang  sertipikat  dan Kepala  Kantor  Pertanahan  yang  ber- sangkutan  ataupun  tidak  mengajukan gugatan  pada  pengadilan  mengenai penguasaan  tanah  atau  penerbitan sertipikat tersebut”.
Ketentuan  diatas  menunjukkan  bahwa sertipikat  merupakan  alat  bukti  otentik. Terkait akta, menurut Irawan Soerodjo ada tiga  unsur  esensalia  untuk  memenuhi syarat  formal  suatu  akta  otentik,  yaitu 48 : (1)  di  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh
undang-undang;  (2)  dibuat  oleh  atau dihadapan  Pejabat  umum;  (3)  akta  yang dibuat  oleh  atau  di  hadapan  pejabat  yang berwenang untuk itu dan di tempat di ma- na akta itu dibuat.
Berdasarkan  hal  tersebut,  akta  yang dibuat  tidak  dibuat  dihadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah, tidak dapat dijadikan sebagai  alat  bukti  otentik.  Terkait  akibat hukum  yang  ditimbulkan  karena  tidak  dil- akukanya  pendaftaran  tanah,  yaitu  tidak terjaminnya  hak  pemegang  hak  (pemilik tanah)  yang  tidak  di  daftarkan.  Salah  satu contoh  dalam  fakta  empiris  adalah mengenai  peralihan  hak  atas  tanah  yang berasal dari pewarisan. Pada saat peralihan hak tersebut, tidak didaftarkan pada kantor pertanahan  ataupun  pejabat  yang  ber- wenang,  maka  secara  materiil,  hak  dan kewajiban  pewaris  langsung  beralih  pada para  ahli  waris  tersebut,  tetapi  para  ahli waris  tersebut  tidak  dapat  melakukan  per- buatan  hukum.  Dapat  dikatakan  bahwa negara  tidak  menjamin  kepastian  hukum dan  haknya  bagi  ahli  waris  (pemilik)  atau yang menguasainya.
Hal  ini  menunjukkan  bahwa  pendaftaran tanah  merupakan  hal  yang  penting  dan harus  dilakukan  agar  hak  dan  kewajiban yang  melekat  pada  status  kepemilikan tanah  seseorang  dilindungi  dan  mendapat jaminan kepastian hukum.

## 3. SIMPULAN
Berdasar uraian pada bagian sebelumya maka  dapat  disimpulkan  bahwa  pendafta- ran tanah memiliki 2 (dua) sisi yang bersi- fat  urgent.  Pertama,  dari  sisi  kepastian hukum,  bahwa  pendaftaran  tanah  akan memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemegang  hak  (asalkan  tidak  ditemukan hal – hal yang bersifat melanggar hukum). Kedua, dari sisi utilities, pada sisi ini, masih terkait  dengan  jaminan  kepastian  hukum. Pada saat tanah didaftarkan sehingga jelas
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 43
47. Bachtiar Effendi. Op.Cit, h.32
48. Irawan Soerodjo. Kepastian Hukum Hak atas Tanah di Indonesia. ( Surabaya: Arkola, 2003), h. 148 .
hak-hak  dan  kewajiban  pemegang  hak, maka  akan  meminimalisisr  terjadinya sengketa  kepemilikan  tanah.  Pada  tataran demikian,  maka  kesejahteraan  dan  keba- hagiaan warga negara akan terpenuhi dari sisi agraria. Terkait dengan 2 (dua) sisi ur- gensi pendaftaran tanah, pemerintah telah memberikan “wadah” yang berupa payung hukum pendaftaran tanah yang terdapat di dalam Pasal 19 Undang-Undang No. 5 Ta- hun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok  Agraria,  Peraturan  Pemerintah  No. 24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran Tanah,  dan  Peraturan  Kepala  Badan  Per- tanahan Nasional RI Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran  Tanah,  sebagai  upaya  negara dalam melindungi hak-hak masyarakat.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengucapkan  terima  kasih kepada  semua  pihak  yang  membantu perbaikan  artikel  ini,  terutama  kepada mitra  bestari  yang  telah  memberikan masukan  substansi  arikel  sehingga  artikel ini menjadi lebih tajam.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmad Ali. 2009. Menguak Teori Hukum (Legal Theory)  dan  Teori  Peradilan  (Judicial Prudence) termasuk lnterpretasi Undang -Undang (Legal Prudence). Jakarta: Pen- erbit Kecana.
Bachtiar  Efendie.  1983. Pendaftaran  tanah  di Indonesia  dan  Peraturan  Pelaksananya . Bandung: Alumni.
Boedi  Harsono.  1999. Hukum  Agraria  Indone- sia:  Sejarah  Pembentukan  Undang- undang  Pokok  Agraria,Isi  dan  Pelaksa- naannya . Jakarta: Djambatan. Dyah  Ochtorina  Susanti  dan  A’an  Efendi.  , 2014. Penelitian  Hukum  (Legal  Re- search) . Jakarta: Sinar Grafika.
Fernando  M.  Manullang.  2007. Pengantar  ke Filsafat Hukum . Jakarta : Kencana. I  Gusti  Nyoman  Guntur.  2014. Pendaftaran tanah. Yogyakarta:  Sekolah  Tinggi  Per- tanahan Nasional. Irawan  Soerodjo.  2003. Kepastian  Hukum  Hak atas  Tanah  di  Indonesia .  Surabaya:  Ar- kola.
J.B. Daliyo. 2001. Penghantar Ilmu Hukum, Bu- ku  Panduan  Mahasiswa .  Jakarta:  PT. Prennahlindo.
Marindi Cintyana dalam Prancisca Romana Dwi Hastuti. Keabsahan  Jual  Beli  Hak  Atas Tanah Dibawah Tangan Di Desa Patihan Kecamatan  Sidoharjo  Kabupaten  Sragen (Tinjauan  Beberapa  Kasus  Terkait  Di Pengadilan  Negeri  Di  Surakarta) ,  Jurnal Repertorium,  Volume  II  No.  2,  Juli  - Desember 2015. Muhamad Erwin. 2011. Filsafat Hukum: Refleksi Krisis  Terhadap  Hukum .  Jakarta:  PT. Raja Garfindo Persada.
Muhammad  Yamin.  2006. Problematika Mewujudkan  Jainan  Kepastian  Hukum
Atas  Tanah  dalam  Pendaftaran  tanah .
Medan:  Fakultas  Hukum  universitas  Su- matera Utara.
Nurhadi.  2006. Teori  Perundang-undangan. Prinsip-prinsip  Legislasi,  Hukum  Perdata dan Hukum Pidana , terjemahan dari Jer- emy Bentham The Theory of Legislation . Bandung:  Penerbit  Nusamedia  &  Pen- erbit Nuansa. P.  Parlindungan.  1994. Pendaftaran  tanah  di Indonesia . Bandung: Mandar Maju. Peter  Mahmud  Marzuki.  2005. Penelitian Hukum. Jakarta:  Kencana  Prenada  Me- dia.
R. Subekti dan R. Tjitro Sudibyo. 1969. Kamus Hukum . Jakarta: Pradnya Paramita. Richard  Schoch.  2009. The  Secret  Of  Happi- ness . Jakarta : Hikmah. Satjipto  Rahardjo  Dan  M.  Isnaeni.  1996. Hak Tanggungan  Sebagai  Lembaga  Jaminan Dalam Kerangka Tata Hukum Indonesia. Jurnal Hukum Ekonomi, Agustus, Edisi V. Soejono  dan  Abdurrahman.  2003. Metode Penelitian  Hukum .  Jakarta  :  Rineka  Cip- ta.
Soejono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji.  2001. Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tin-
Copyright © 2017 Jurnal Notariil P-ISSN: 2540-797X
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 44
jauan  Singkat.  Jakarta  :  PT.  Grafindo Persada. Valerina  JL  Kriekhoff.  2002. Analisis  Kontent Dalam  Penelitian  Hukum:  Suatu  Telaah Awal. Era Hukum, No.6, Warah  Atika.  2013. Pemetaan  Pola  Sengketa Tanah  Perkebunan  di  Kabuoaten  Jem- ber. Jember : Universitas Jember Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang  Nomor  24  Tahun  1997  Ten- tang Pendaftaran tanah.
Peraturan  Pemerlintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran tanah.
Peraturan  Menteri  Peraturan  Menteri  Negara
Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan  Na- sional  Nomor  5  Tahun  1999  Tentang
Pedoman  Penyelesaian  Masalah  Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional RI  Nomor  8  Tahun  2012  Tentang  Peru- bahan  Atas  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Na- sional  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Putusan  Pengadilan  Negeri  Surakarta  No.153/ Pdt.G/2010/PN.Ska.
h t t p : / / w w w . a n t a r a j a t i m . c o m / l i h a t / berita/176622/bpn-jember-bentuk-tim- untuk-sengketa-tanah-curahnongko. http://www.bpn.go.id/Layanan-Publik/Program/
Penanganan-Kasus-Pertanahan.
Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 2 Mei 2017, 45