Abstrak - Aktifitas  perdagangan  salah  satunya  terjadi  di Pasar  tradisional.  Kondisi  pasar  yang  sepi  pengunjung  dan banyaknya  pembeli  yang  lebih  memilih  pusat  perbelanjaan modern  membuat  pasar  tradisional  semakin  ditinggalkan. Salah satunya adalah pasar Blauran Surabaya. Pasar Blauran merupakan pasar tradisional yang terletak di Jalan Kranggan Sawahan Surabaya dengan luas 5550 m 2 . Lokasi sekitar pasar yang  sudah  banyak  berkembang  menjadi  properti  komersil, sedangkan  kondisi  pasar  yang  kurang  nyaman,  panas,  tidak tersedianya  lahan  parkir  dan  bangunannya  yang  sudah  tua. Oleh karena itu lahan Pasar Blauran Surabaya perlu ditinjau penggunaan  lahannya  agar  dapat  memberikan  nilai  lahan tertinggi. Analisa yang  digunakan  dalam  penelitian ini terdiri dari aspek legal, fisik, finansial dan produktivitas  maksimum. Berdasarkan  penyebaran  kuisioner  kepada  stakeholder didapatkan alternatif yaitu Revitalisasi Pasar, Mixed use Pasar dengan  Pusat  Perbelanjaan  dan Mixed  use Pasar  dengan Perkantoran.  Hasil  analisa  perhitungan,  alternatif  dengan nilai lahan tertinggi dan produktifitas  maksimum yaitu mixed use pasar  dan  perbelanjaan  dengan  nilai  lahan  sebesar  Rp 71.575.064,- dan  produktifitas  lahan  sebesar  236,07%  dari nilai lahan awal.
Kata kunci : Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Lahan Pasar Blauran, Properti Komersil.

## I. LATAR BELAKANG
urabaya  merupakan  kota  dengan  potensi  pertumbuhan infrastruktur,  perekonomian  dan  bisnis  yang  sangat pesat.  Perdagangan  merupakan  salah  satu  penunjang kegiatan  perekonomian.  Aktifitas  perdagangan  salah satunya terjadi di pasar tradisional. Kondisi pasar yang sepi pengunjung dan banyaknya pengunjung yang lebih memilih pusat  perbelanjaan  modern  ini  yang  membuat  pasar tradisional  semakin  ditinggalkan,  salah  satunya  adalah Pasar Blauran Surabaya.
Pasar  ini  berada  di  lokasi  strategis,  berada  di  pusat  kota dan  dekat  dengan  kawasan  Tunjungan  Surabaya.  Lokasi  di sekitar  pasar  blauran  sudah  banyak  berkembang  menjadi properti  komersil  seperti  Hotel  88,  Hotel  Amaris,  BG Junction,  Ballroom  Empire  Palace,  Siola  Surabaya  dan pertokoan  lainnya.  Kondisi  pasar  tidak  terawat,  bangunan yang  sudah  tua,  dan  banyaknya  kios  pedagang  yang  tutup menjadikan  pasar  Blauran  kurang  layak  jika  terus  saja dibiarkan  begitu  saja.  Oleh  karena  itu  lahan  pasar  blauran perlu  dianalisa  penggunaan  lahannya  agar  dapat  digunakan semaksimal mungkin.
Analisa  penggunaan  lahan  pada  Pasar  Blauran  Surabaya menggunakan  analisa  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik yang terdiri dari beberapa aspek kriteria yaitu diizinkan oleh peraturan  yang  ada,  memungkinkan  secara  fisik  untuk dibangun, layak secara finansial dan memiliki produktifitas lahan maksimum [1]

## Gambar 1 Lokasi lahan pasar Blauran

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Penelitian  [2]  dan  [5]  memiliki  persamaan  berupa  objek penelitian  yang  merupakan  objek  dengan  lahan  kosong. Lahan  tersebut  dianalisa  penggunaannya  untuk  dijadikan properti  komersil.  Penelitian  tersebut  hanya  berbeda  pada lokasi  lahan  dan  memiliki  persamaan  berupa  letak  lahan yang  berada  di  tengah  kota.  Penelitian  [3]  dan  [6] mengambil  objek  penelitian  lahan  yang  telah  difungsikan menjadi bangunan gedung Serbaguna Purnama dan Trillium Office  and  Residence lalu  dianalisa  untuk  mengetahui penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  dari  lahan  yang  telah digunakan. Sedangkan pada penelitian [4] mengambil objek lahan  yang  sudah  tidak  difungsikan  lagi  sebagai  SPBU Biliton dan dianalisa untuk dijadikan properti komersil.
Beberapa  penelitian  terdahulu  memiliki  persamaan  dan perbedaan  dalam  hal  uji  kelayakan  aspek  finansialnya. Penelitian  yang  telah  dilakukan  oleh  [2]  [3]  dan  [6] menggunakan  uji  kelayakan  pada  aspek  finansial  berupa NPV.  Pada  penelitian  [4]  menggunakan  NOI  dan Profibilitas  Index  pada  uji  kelayakannya  sedangkan penelitian  [5]  hanya  menggunakan  NOI  sebagai  uji kelayakan aspek finansialnya.
Berdasarkan  beberapa  penelitian  terdahulu  terdapat persamaan  dalam  hal  metode  analisa  yang  digunakan  yaitu menggunakan  analisa  pada  aspek  legal,  fisik,  finansial  dan produktifitas  maksimum.  Sedangkan  perbedaan  penelitian terdahulu  dengan  penelitian  pada  Tugas  Akhir  ini  berupa objek  lahan  yang  diteliti.  Pada  penelitian  [3]  dan  [6]  objek lahan  yang  digunakan  adalah  lahan  yang  telah  difungsikan menjadi  bangunan  berupa  gedung  Serbaguna  Purnama  dan Trillium  Office  and  Residence.  Sedangkan  pada  penelitian tugas akhir ini objek penelitian berupa lahan Pasar Blauran. Pada  analisa  tugas  akhir  ini  lahan  objek  penelitian direncanakan  sebagai  lahan  kosong  dikarenakan  kondisi bangunan yang sudah tua dan kurang terawat dengan baik.

## Alternatif Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Pasar Blauran Surabaya
Mifta Afiata dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia e-mail : christiono@ce.its.ac.id; mita.afiata21@gmail.com

## S

## Latar belakang
Lokasi lahan yang terletak di tengah kota, strategis dan disekitar lahan yang sudah banyak berkembang menjadi properti komersil sedangkan kondisi pasar yang kurang nyaman dan sepi pengunjung

## Rumusan Masalah
Bagaimana cara  memperoleh alternatif penggunaan lahan tertinggi dan terbaik dengan menggunakan analisa pada aspek legal, fisik, finansial dan produktivitas maksimum

## Tinjauan Pustaka
Konsep penggunaan Tertinggi dan Terbaik ( Highest and Best Use ), Konsep dan jenis properti dan Penelitian Terdahulu.

## Pengumpulan Data
Data lokasi lahan, Peraturan Keperuntukan Lahan, Kuesioner dan Market Research Properti.

## Penentuan Alternatif
Pasar tanpa penambahan fungsi dan Pasar dengan penambahan fungsi properti komersil.

## Aspek Legal
Keperuntukan Lahan dan Building Code

## Aspek Fisik
Lokasi, Ukuran dan Bentuk Lahan, Aksesbilitas dan Ketersediaan fasilitas

## Aspek Finansial
Biaya investasi, pendapatan, pengeluaran, aliran kas
Produktifitas Maksimum Nilai lahan tertinggi

## III. METODOLOGI
Penelitian ini menggunakan analisa penggunaan tertinggi dan  terbaik  untuk  menganalisa  objek  lahan  yang  ditinjau. Analisa ini terdiri dari variabel penelitian yang dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Variabel dan klasifikasi analisa data No.  Variabel Klasifikasi Jenis Data Sumber Data 1. Penentuan Alternatif Alternatif penggunaan lahan Pasar Blauran Surabaya Data Primer Wawancara dan pembagian kuesioner kepada Stakeholder yang berkaitan dengan Pasar Blauran 2. Aspek Legal a. Keperuntukan lahan b. Building Code terdiri dari GSB, KDB, KLB, KDH Data Sekunder Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Surabaya 3. Aspek Fisik
a. Lokasi lahan b. Bentuk dan ukuran lahan c. Aksesbilitas
d. Ketersedian fasilitas Data Primer dan Sekunder wawancara kepada stakeholder dan survey di lapangan 4. Aspek Finansial a. Biaya investasi b. Pendapatan c. Pengeluaran d. Aliran kas Data Sekunder a. Market Research Surabaya b. PT. PLN
c. PDAM
d. Data pembanding 5. Produktifitas maksimum Nilai lahan Data Sekunder Berdasarkan hasil perhitungan aspek finansial

## IV. DISKUSI DAN PEMBAHASAN

## A. Penentuan Alternatif
Berdasarkan  hasil  penyebaran  kuesioner  kepada  kepala pasar  Blauran  Surabaya  dan  penyewa  kios  Pasar  Blauran didapatkan  alternatif  penggunaan  lahan  yaitu  revitalisasi pasar, mixed  use pasar  dengan  perbelanjaan  dan mixed  use pasar dengan perkantoran.
Alternatif
ini mempertimbangkan keberadaan pasar tanpa menghilangkan fungsi pasar

## B. Aspek Legal
Berikut  adalah  data  yang  didapatkan  dari  Dinas  Cipta Karya  dan  Tata  Ruang  Kota  Surabaya  mengenai building code dan keperuntukan lahan pada Pasar Blauran:
1) Keperuntukan Lahan sebagai Perdagangan dan Jasa
2) Garis  Sempadan  Bangunan  untuk  sisi  depan  (Jalan Kranggan) 6 m, sisi kanan 6 m, sisi belakang 6m dan sisi kiri 4m.
3) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60%
4) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 900%
5) Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum 10% Berdasarkan  hasil  analisa  pada  aspek  legal  didapatkan luas  dasar  bangunan  sebesar  3330  m 2 ,  jumlah  lantai maksimum  adalah  15  lantai  dengan  luas  lantai  bangunan maksimum 49950 m 2 .

## C. Aspek Fisik
Analisa  pada  aspek  fisik  ini  terdiri  dari  lokasi,  bentuk lahan,  aksesbilitas  dan  ketersediaan  fasilitas.  Setiap alternatif dianalisa untuk mengetahui apakah memungkinkan jika dibangun berdasarkan aspek fisik yang ada.
1) Lokasi lahan
Lahan  ini  berada  di  Jalan  Kranggan  Sawahan  Surabaya, berada  di  dekat  perempatan  depan  Bubutan  Golden Junction.  Lokasi  ini  termasuk  lokasi  yang  stategis  dan
berada di tengah kota Surabaya. Lokasi dekat dengan pusat perdagangan  dan  jasa  seperti  Jalan  Basuki  Rachmat, Embong Malang, Bubutan dan Praban.
Gambar 1. Bagan Alir Penelitian.
2) Ukuran dan Bentuk Lahan
Lahan  ini  memiliki  luasan  5550  m 2 ,  bentuk  lahan  yang tidak  simetris  dikarenakan  bagian  depan  lahan  yang berbatasan  langsung  dengan  pertokoan  pada  Jalan Kranggan.  Ukuran  lahan  dengan  kurang  lebih  memiliki lebar  +77m  dan  panjang  +73m  ini  termasuk  lahan  yang cukup  luas  dan  memungkinkan  dijadikan  revitalisasi  pasar, perbelanjaan dan perkantoran. Hal ini dikarenakan alternatif tersebut  membutuhkan  lahan  yang  luas  untuk  dijadikan ruang sewa atau stan untuk disewakan.
3) Aksesbilitas
Lokasi  lahan  yang  strategis,  berada  di  tengah  kota menjadikan  lahan  ini  mudah  untuk  dijangkau  dan  diakses dari  berbagai  arah.  Seperti  dari  arah  Jalan  Jalan  Embong Malang,  Jalan  Tidar,  Jalan  Blauran,  bahkan  dari  Jalan Bubutan.  Alternatif  revitalisasi  pasar,  perbelanjaan  dan perkantoran  membutuhkan  aksesbilitas  yang  mudah  dan dapat  dijangkau  dari  berbagai  arah.  Oleh  karena  itu alternatif tersebut memungkinkan dari segi aksesbilitas
4) Ketersediaan fasilitas
Berdasarkan  wawancara  kepada  Kepala  Pasar  Blauran, lahan  ini  memiliki  ketersediaan  fasilitas  seperti  listrik, saluran  air  bersih,  saluran  telfon.  Oleh  karena  itu ketersediaan  fasilitas  ini  dapat  menunjang  untuk  alternatif yang telah ditentukan.
Hasil analisa pada aspek fisik, maka alternatif revitalisasi pasar,  perbelanjaan  dan  perkantoran  memungkinkan  untuk digunakan  pada  lahan  Pasar  Blauran,  jika  ditinjau  dari kriteria  lokasi,  ukuran  dan  bentuk  lahan,  aksesbilitas  dan ketersediaan fasilitas.

## D. Perencanaan Bangunan
Perencanaan bangunan pada setiap alternatif ini  meliputi desain  bangunan  dan  kebutuhan  area  parkir  yang dibutuhkan.  Perencanaan  bangunan  pada  revitalisasi  pasar memiliki luas yang sama dengan kondisi eksisting pasa saat ini.  Luas  pasar  Blauran  saat  ini  adalah  11380  m 2 dibagi dengan  luas  dasar  bangunan  yang  diizinkan  sesuai  analisa aspek legal  yaitu 3330   m 2 ,  maka didapatkan jumlah lantai untuk  revitalisasi  pasar  adalah  4  lantai  dan  1  lantai  untuk parkir  indoor.  Alternatif mixed  use pasar  dan  perbelanjaan memiliki  3  lantai  untuk  area  parkir,  4  lantai  difungsikan sebagai  pasar  dan  5  lantai  sebagai  perbelanjaan.  Rencana jumlah 5 lantai untuk perbelanjaan ini berdasarkan beberapa perbelanjaan sekelas trade center di Surabaya menggunakan kurang  lebih  5  lantai.  Sedangkan  pada  alternatif mixed  use pasar  dengan  perkantoran  memiliki  3  lantai  untuk  parkir indoor, 4 lantai untuk pasar dan 8 lantai untuk perkantoran.

## E. Aspek Finansial
Aspek  finansial  ini  terdiri  dari  perhitungan  biaya investasi,  pendapatan,  pengeluaran  dan  aliran  kas. Dikarenakan  lahan  Pasar  Blauran  terdapat  bangunan diatasnya  dan  direncanakan  sebagai  lahan  kosong  maka perlu adanya biaya pembongkaran bangunan.
1) Biaya Investasi
Biaya  investasi  ini  terdiri  dari  biaya  pembongkaran bangunan, biaya lahan, biaya bangunan, biaya  kelengkapan bangunan,  biaya  jasa  profesi  dan  biaya  administrasi. Berdasarkan  metode  pendekatan  data  pasar,  nilai  lahan  ini didapatkan dari beberapa nilai lahan  yang berada di sekitar objek  penelitian,  didapatkan  nilai  lahan  sebesar  Rp 21.297.649/m 2 .  Berikut  adalah  rekapitulasi  biaya  investasi pada setiap alternatif.
Tabel 2. Biaya Investasi Uraian Biaya Revitalisasi Pasar (Rp) Mixed use pasar dengan perbelanjaan (Rp) Mixed use pasar dengan perkantoran (Rp) Biaya pembongkaran 1.248.101.500 1.248.101.500 1.248.101.500 Biaya lahan 118.201.954.084 118.201.954.084 118.201.954.084 Biaya konstruksi 70.036.560.000 205.221.240.000 276.877.276.916 Biaya kelengkapan bangunan 17.509.140.000 71.827.434.000 77.525.637.537 Biaya jasa profesi 3.501.828.000 10.261.062.000 13.843.863.846 Biaya administrasi 700.365.600 2.052.212.400 2.768.772.769 Total biaya investasi 211.197.949.184 408.812.003.984 490.465.606.652
2) Pendapatan Pendapatan ini terdiri dari biaya sewa, service charge dan pemasukan  dari  segi  parkir.  Biaya  sewa  didapatkan  dari perbandingan  data  dengan  properti  sejenis  yang  ada  di
Surabaya.  Sedangkan  service  charge  dibebankan  kepada penyewa  untuk  membiayai  biaya  operasional.  Besarnya service  charge  berbeda  sesuai  dengan  masing-masing alternatif.
3) Pengeluaran
Pengeluaran  pada  tiap  alternatif  terdiri  dari  biaya operasional  dan  biaya  pemeliharaan  bangunan.  biaya operasional  terdiri  dari  biaya  listrik,  air  dan  gaji  pegawai. Biaya  listrik  dan  air  disesuaikan  dengan  tarif  dasar  listrik dan tarif air yang berlaku di Surabaya.
4) Aliran Kas Selisih  antara  pendapatan  dan  pengeluaran  tiap  tahun digambarkan  dalam  bentuk  aliran  kas  guna  mengetahui pendapatan  bersih  tiap  tahunnya.  Layak  tidaknya  suatu alternatif  dianalisa  menggunakan  uji  kelayakan  berupa NPV.  Nilai  NPV  lebih  besar  dari  nol  maka  alternatif tersebut dapat dikatakan layak.
Berdasarkan analisa pada aspek finansial didapatkan nilai NPV  pada  alternatif  revitalisasi  pasar  sebesar  Rp 41.945.262.744,  alternatif mixed  use pasar  dengan perbelanjaan  sebesar  Rp  387.270.382.103,  sedangkan  NPV pada alternatif mixed use pasar dengan perkantoran sebesar Rp 346.367.347.187.

## F. Produktifitas Maksimum
Alternatif  yang  telah  dianalisa  dan  layak  pada  aspek legal, fisik dan finansial selanjutnya dianalisa menggunakan produktifitas maksimum. Nilai produktifitas maksimum dari setiap  alternatif  dapat  diketahui  dengan  menghitung  nilai lahan.  Nilai  lahan  dengan  nilai  tertinggi  merupakan alternatif dengan produktifitas maksimum. Perhitungan nilai lahan pada setiap alternatif dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Perhitungan Produktifitas Lahan No. Uraian Revitalisasi Pasar Mixed use pasar dengan perbelanjaan Mixed use pasar dengan perkantoran 1. Nilai Properti 135.989.281.700 687.851.654.804 729.272.285.310 2. Biaya Investasi 211.197.949.184 408.812.003.984 490.465.606.652 3. Biaya Tanah 118.201.954.084 118.201.954.084 118.201.954.084 4. Nilai Bangunan 92.995.995.100 290.610.049.900 372.263.652.568 5. Nilai Lahan 42.993.286.600 397.241.604.904 357.008.632.742 6. Nilai lahan/m 2 7.746.538 71.575.064 64.325.880 7. Harga lahan awal/m 2 21.297.649 21.297.649 21.297.649 8. Produktifitas -63,63% 236,07% 202,03%

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisa  dan  perhitungan,  lahan  pasar Blauran  seluas  5550  m 2 ini  dapat  digunakan  sebagai  pasar dengan  penambahan  properti  komersil  dengan  luas  dasar bangunan  sebesar  3330  m 2 ,  jumlah  lantai  maksimum  15 lantai dan luas lantai bangunan sebesar 49950 m 2 .
Alternatif  yang  memenuhi  pada  aspek  legal,  fisik  dan finansial  adalah  revitalisasi  pasar, mixed  use pasar  dengan perbelanjaan dan mixed use pasar dengan perkantoran. Dari ketiga  alternatif  didapatkan  alternatif mixed  use pasar dengan  perbelanjaan  merupakan  alternatif  penggunaan tertinggi  dan  terbaik.  nilai  lahan  alternatif  ini  sebesar  Rp 71.575.064  dari  nilai  lahan  semula  Rp  21.297.649. Kenaikan nilai lahan ini merupakan produktifias pada lahan yaitu sebesar 236,07%.

## VI. DAFTAR PUSTAKA
[1]  Hidayati, W dan Harjanto, B. 2003. Konsep Dasar Penilaian
Properti . BPFE : Yogyakarta.
[2]   Mubbayinah,  M  dan  Utomo,  C.  2012. Analisa  Highest  and Best  Use  (HBU)  Lahan  “X”  Untuk  Properti  Komersial . Jurnal Teknik ITS Vol.1, No1, hal. D-16-D19
[3]   Aziz, C N dan Utomo, C. 2015. Analisa Highest and Best Use pada  Lahan  Gedung  Serbaguna  Purnama  di  Jl.  R.A  Kartini Bangkalan . Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No.1, hal D51-D53.
[4]   Rasyid, T D A dan Utomo, C. 2013. Analisa Highest and Best Use (HBU) pada lahan Bekas SPBU Biliton Surabaya . Jurnal
Teknik ITS Vol.2, No. 2, hal. D181-D185.
[5]   Akmaluddin  dan  Utomo,  C.  2013. Analisa  Highest  and  Best Use  (HBU)  pada  lahan  Jl.  Gubeng  Raya  No.54  Surabaya . Jurnal Teknik POMITS Vol. 2, No.1, hal C6- C10.
[6]   Satiti,  R.  2011. Analisa  Highest  and  Best  Use  pada  Lahan Trillium  Office  and  Residence-Surabaya .  Tugas  Akhir Program Studi Teknik Sipil. Surabaya : FTSP – ITS
[7]   Juwana,  J.  S.  2005. Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi . Jakarta: Erlangga.
[8]   Poerbo,  H.  1998. Tekno  Ekonomi  Bangunan  Bertingkat Banyak . Jakarta: Djambatan.
[9]  PIPU, 2016. Pusat Informasi Pasar Uang . Bank Indonesia
[10] Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  No  45/PRT/M/2007 tentang Pedoman  Teknis  Pembangunan  Bangunan  Gedung Negara.
[11] Peraturan  Walikota  Surabaya  No.  57  Tahun  2015  tentang Pedoman  Teknis  Pengendalian  Pemanfaatan  Ruang  Dalam Rangka Pendirian Bangunan Di Kota Surabaya
[12] Peraturan  Daerah  Kota  Surabaya  No.  3  Tahun  2007  tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya
[13] Soeharto, I. 1995. Manajemen Proyek . Jakarta : Erlangga.