## Analisis Yuridis terhadap Dualisme Kepemilikan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan sebagai Aset Pemerintah Kota Medan
(Sengketa Tanah di Kecamatan Medan Petisah)
Abd. Harris, Faradila Yulistari Sitepu, Syarifa Lisa Andriati Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Jl. Universitas No. 9, Padang Bulan, Kecamatan Medan Baru, Kota Medan  Sumatera Utara, Indonesia Telp: (061) 8213571 – Kode Pos 20155 Email: abd.harris@usu.ac.id Naskah Diterima: 18-01-2021 Direvisi: 15-03-2021 Disetujui: 18-08-2021 Diterbitkan: 19-08-2021 DOI: 10.30596/delegalata.v6i2.5965
How to cite:
Abd. Harris, Faradila Yulistari Sitepu, Syarifa Lisa Andriati (2021). “Analisis Yuridis terhadap Dualisme Kepemilikan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan sebagai Aset Pemerintah Kota Medan (Sengketa Tanah di Kecamatan Medan Petisah)”, De Lega Lata: Jurnal  Ilmu Hukum, volume 6 (2): p. 88-100

## Abstrak
Monopoli  tanah  dapat  dikatakan  sebagai  penguasaan  tanah  oleh  pihak-pihak  tertentu  saja sehingga tidak dapat mewujudkan kesejahteraan dan kemakmuran rakyat. Berbagai cara dapat ditempuh dalam rangka meminimalkan dampak negatif tanah sebagai komoditas, diantaranya dengan  memberikan  status  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  sesuai  Pasal  35  (1)  Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Metode penelitian yang digunakan yaitu yuridis normatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa ternyata, Pemko hanya merekomendasikan Hak Sewa lahan b berlaku 5 (lima) tahun dan dapat diperpanjang. Perobahan rekomendasi kepemilikan ini membuat ketidakpastian hukum sehingga masyarakat mengadu ke Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) Kota Medan. Sampai saat ini, Pemko Medan  tidak  memberikan  lagi  perpanjangan  HGB  karena  lahan  seluas  60  hektar  berstatus HPL merupakan aset Pemko Medan yang harus „‟dipelihara‟‟ sesuai Peraturan Pemerintah No. 27  Tahun  2014  Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah  jo  Peraturan  Menteri Dalam  Negeri  No.  No.  19  Tahun  2016  tentang  Pedoman  Pengelolaan  Barang  Milik  Daerah. Warga  Medan  Petisah  harus  menguji  ke pengadilan  tentang  dualisme  kepemilikan  HGB  dan HPL demi kepastian hukum dan keadilan.

## Kata Kunci: Masyarakat Medan Petisah, HGB dan HPL

## Abstract
Land monopoly can be said to be the control of land by certain parties so that it cannot create people's welfare and prosperity. Various ways can be taken in order to minimize the negative impact  of  land  as  a  commodity,  including  by  granting  Building  Use  Rights  (HGB)  status  in accordance  with  Article  35  (1)  of  Law  No.  5  of  1960  concerning  Basic  Agrarian  Principles (UUPA). The research method used is normative juridical. The research results show that in fact,  Pemko  only  recommends  the  land  leasehold  b  is  valid  for  5  (five)  years  and  can  be extended.  This  change  in  ownership  recommendations  created  legal  uncertainty  so  that  the community  complained  to  the  Medan  City  Regional  Representative  Council  (DPRD).  Until
Volume 6 Nomor 2 , Juli - Desember. Tahun 2021 E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I Akreditasi: SINTA 3, SK No: 28/E/KPT/2019 http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata
Licensed under a CC-BY-SA lisence (https://creativecommons.org/licenses/by- sa/4.0/)
URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata
Akre
now, Pemko Medan has not given HGB extension anymore because 60 hectares of land with HPL  status  is  an  asset  of  Pemko  Medan  which  must  be  “maintained”  in  accordance  with Government  Regulation  No.  27  of  2014  concerning  the  Management  of  State  /  Regional Property  in  conjunction  with  the  Minister  of  Home  Affairs  Regulation  No.  No.  19  of  2016 concerning  Guidelines  for  the  Management  of  Regional  Property.  Medan  Petisah  residents have to test them in court about the dualism of ownership of HGB and HPL for legal certainty and justice.
Keywords: Medan Petisah community, HGB and HPL.

## PENDAHULUAN
Tanah  adalah  aset  bangsa  Indonesia  yang  merupakan  modal  dasar  pembangunan menuju  masyarakat  adil  dan  makmur.  Oleh  karena  itu,  pemanfaatannya  haruslah  didasarkan pada  prinsip-prinsip  yang  tumbuh  dan  berkembang  dalam  masyarakat  Indonesia.  Dalam  hal ini harus dihindari adanya upaya menjadikan tanah sebagai barang dagangan, objek spekulasi dan hal lain yang bertentangan dengan prinsip-prinsip yang terkandung dalam Pasal 33 ayat 3 UUD 1945.
Mac  Andrews  mengemukakan  pendapatnya  mengenai  tanah  yang  ada  di  Indonesia: “Land in this context is seen as the the provider of food and clothing. This view, it should be noted,  is  in  direct  contrast  to  the  western  concept  of  land  an  economic  or  commercial commodity  to  be  bought  and  sold  in  a  market  economy  with  financial  return  as  the  main consideration”. Jadi  dapat  disimpulkan  bahwa  tanah  yang  ada  di  Indonesia  bukan  sebagai komoditas  seperti  dalam  konsep  Barat.  Kondisi  dewasa  ini  yang  menjadikan  tanah  sebagai komoditas  menjadi  tidak  sesuai  dengan  fungsi  sosial  hak  atas  tanah.  Jika  tanah  dijadikan komoditas,  maka  akan  muncul  dampak-dampak  negatif  yaitu  monopoli  dan  spekulasi  tanah. Monopoli  tanah  dapat  dikatakan  sebagai  penguasaan  tanah  oleh  pihak-pihak  tertentu  saja sehingga  tidak  dapat  mewujudkan  kesejahteraan  dan  kemakmuran  rakyat  (Kartini  Muljadi, 2004).
Untuk itu, salah satu  cara dalam rangka meminimalkan dampak negatif tanah sebagai komoditas  yaitu  dengan  memberikan  status  hak  atas  tanah  bernama  Hak  Guna  Bangunan (HGB) sesuai dengan Pasal 35 (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok  Agraria  (disebut  UUPA).  Dengan  pemberian  HGB  tersebut  maka  dapat meminimalisir  praktek  monopoli  tanah  karena  jangka  waktu  kepemilikan  HGB    yang diberikan UUPA hanya 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun.
Atas  dasar  pertimbangan  hukum  ini,    masyarakat  di  Medan  banyak  yang  membeli rumah  toko  (ruko)  yang  dibangun  oleh  pihak  ketiga  di  daerah  Kelurahan  Petisah  Tengah, Kecamatan Medan Petisah, Kota Medan, diantaranya, di Jl. Nibung Raya, Jl. Nibung I dan II. Hak atas tanah yang diberikan kepada warga adalah bersertifikat  HGB. Jadi, sesuai Pasal 36 (1) sangat jelas yang dapat mempunyai HGB adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang  didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di  Indonesia.  Artinya,  jual  beli oleh  masyarakat  secara  hukum  adalah  sah  dan  berlaku  bagi  para  pihak  yang  mengikatnya sesuai  makna  perjanjian  dalam  Pasal  1320  dan  Pasal  1338  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata (KUHPerdata).
Masyarakat  di  Kelurahan  Petisah  Tengah  pun  hidup  tenang  dan  nyaman  selama  30 (tiga  puluh  tahun)  tanpa  ada  masalah  dengan  status  hak  atas  tanah  HGB  yang  dapat diperpanjang  20  (dua  puluh)  tahun  lagi  apabila  jangka  waktu  sertifikat  HGB  berakhir.  Roda perekonomian masyarakat pun berkembang karena daerah itu khususnya di Jalan Nibung Raya Medan terkenal perdagangan jual-beli mobil bekas (second hand) .
Di  tengah  masa  Pandemi  Covid-19  perdagangan  jual-beli  mobil  di  daerah Jl.  Nibung Raya  pun  semakin  lesu  sehingga  berpengaruh  terhadap  pendapatan  pedagang  dan  setoran pajak  kepada  pemerintah.  Resiko  buruk  ini  juga  dialami  di  semua  sektor  termasuk perekonomian  nasional.  Tapi,  apakah  hanya  itu  yang  menjadi  masalah  bagi  masyarakat Petisah  Tengah?  Ternyata,  tidak.  Ada  yang  lebih  prinsip  dalam  permasalahan  warga,  yaitu, hak atas tanah HGB yang dimiliki tidak dapat diperpanjang lagi untuk jangka waktu selama 20 tahun  sesuai  dengan  Pasal  35  (2)  UUPA:  “Atas  permintaan  pemegang  hak  dan  dengan mengingat  keperluan  serta  keadaan  bangun-bangunanya,  jangka  waktu  tersebut  dalam  ayat  1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun”.
Warga Jl. Nibung Raya dan sekitarnya bukan resah soal Covid-19 saja melainkan ruko sebagai  tempat  tinggal  dan  berusaha  yang  dibeli  dengan  alas  sertifikat  HGB  itu  hanya  dapat diperpanjang  Kepala  Kantor  Pertanahan  Medan  setelah  direkomendasi  oleh  Pemko  Medan. Menurut  pengakuan  warga  kepada  peneliti,  Kantor  Pertanahan  tidak  dapat  memberikan penjelasan  atas  penolakan  perpanjangan  HGB  tersebut.  Pihak  Kantor  Pertanahan menginformasikan  perpanjangan  HGB  dapat  diberikan  setelah  ada  rekomendasi  dari  Pemko Medan. Namun, setelah diminta rekomendasi, Pemko Medan hanya memberikan rekomendasi hak sewa lahan paling lama 5 (lima) tahun dan dapat diperpanjang dengan membayar retribusi sewa tanah.
Alasan  Pemko  Medan,  menurut  penjelasan  warga,  HGB  warga  di  daerah  Petisah Tengah  itu  berada  di  atas  tanah    Hak  Pengelolaan  Lahan  (HPL)  milik  Pemko  Medan  yang harus dikelola sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang  Milik  Negara/Daerah  jo  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  No.  No.  19  Tahun  2016 tentang  Pedoman  Pengelolaan  Barang  Milik  Daerah.    Permasalahan  dualisme  kepemilikan HGB  berada  di  atas  HPL  ini  yang  perlu  dianalisis.  Apakah  status  kepemilikan  HGB  dapat dirobah menjadi hak sewa lahan oleh Pemko Medan sebagai pemegang HPL?

## METODE PENELITIAN
Metode yang diterapkan di dalam suatu penelitian adalah kunci utama u ntuk  menilai  baik  buruknya  suatu  penelitian.  Metode  yang  menetapkan  alur  kegiatannya, mulai  dari  pemburuan  data  sampai  kepenyimpulan  suatu  kebenaran  yang  diperoleh  dalam penelitian  itu  (Siregar,  2005).  Sedangkan  penelitian  hukum  adalah  suatu  proses  untuk menemukan  aturan  hukum,  prinsip-prinsip  hukum,  maupun  doktrin-doktrin  hukum  guna menjawab  isi  hukum  yang  dihadapi  (Marzuki,  2011).  Sedangkan  menurut  Soekanto  (S. Soekanto,  2012)  penelitian  hukum  merupakan  suatu  kegiatan  ilmiah  yang  didasarkan  pada metode,  sistematika  dan  pemikiran  tertentu  yang  bertujuan  untuk  mempelajari  satu  atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya.
Jenis penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif (yuridis normatif) atau  disebut  juga  penelitian  hukum  kepustakaan,  yaitu  penelitian  hukum  yang  dilakukan
dengan  meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder  belaka  (S.  dan  S.  M.  Soekanto,  2003). Penelitian  hukum  dengan  jenis  penelitian  hukum  normatif  dimaksudkan  untuk  mendapatkan data dan informasi secara menyeluruh  yang bersifat normatif baik dari bahan hukum primer, sekunder, maupun tertier.

## PEMBAHASAN DAN ANALISIS

## Teori Perlindungan Hukum Dan Kepastian Hukum Hak Pengelolaan (HPL)
Hak-hak atas tanah dimaksud tertuang dalam Pasal 16 (1) UUPA  yaitu meliputi: Hak Milik,  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai,  Hak  Sewa,  Hak  Membuka Tanah,  Hak  Memungut  Hasil  Hutan,  Hak-hak  lain  yang  tidak  termasuk  dalam  hak-hak tersebut  di  atas  yang  akan  ditetapkan  dengan  undang-undang  serta  hak-hak  yang  sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Dalam  perkembangan  hukum  tanah  nasional  dikenal  pula  Hak  Pengelolaan.  Jika melihat  pengaturan  yang  ada  di  dalam  UUPA,  tidak  ada  ketentuan  yang  secara  eksplisit menyebutkan  “Hak  Pengelolaan”  sebagai  salah  satu  hak  atas  tanah.  UUPA  hanya  menyebut istilah  “pengelolaan”  dalam  Penjelasan  Umum  II  angka  2  UUPA: ‘’ Kekuasaan  Negara  atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas  dan  penuh.  Dengan  berpedoman  pada  tujuan  yang  disebutkan  di  atas  Negara  dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak menurut  peruntukan  dan  keperluannya,  misalnya  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan  atau  hak  pakai  atau  memberikannya  dalam  pengelolaan  kepada  sesuatu  Badan Penguasa (Departemen, Jawatan atau Daerah Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing (Pasal 2 ayat 4).‟‟
Menurut  Boedi  Harsono  bahwa  selain  kepada  pemerintah  daerah  dan  masyarakat hukum  adat,  pelimpahan  pelaksanaan  sebagian  kewenangan  negara  atas  tanah,  dapat  juga dilakukan  kepada  badan-badan  otoritas,  perusahaan  negara  dan  perusahaan  daerah  dengan pemberian  penguasaan  tanah  tertentu  dengan  apa  yang  dikenal  dengan  sebutan  Hak Pengelolaan.  Dengan  demikian  Hak  Pengelolaan  merupakan  Hak  Menguasai  Negara  yang wewenang  pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegang  haknya,  yaitu: kementerian, pemerintah daerah, perusahaan milik negara, dan perusahaan milik daerah.
Menurut  Maria  S.W.  Sumardjono  (Santoso,  2012),  bahwa  dalam  UUPA,  Hak Pengelolaan  tidak  disebutkan  eksplisit,  baik  dalam  dictum,  batang  tubuh  maupun penjelasannya. Namun demikian, dalam praktik keberadaan Hak Pengelolaan berikut landasan hukum telah berkembang sedemikian rupa dengan berbagai akses dan permasalahannya.
Hak  pengelolaan  adalah  hak  menguasai  dari  Negara  atas  tanah  yang  kewenangan pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepeda  pemegang  haknya  untuk  merencanakan peruntukan  dan  penggunaan  tanah,  menggunakan  tanah  untuk  keperluan  pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga.Diatas tanah dengan hak  pengelolaan  dapat  diberikan  dan  dibebankan  dengan  hak-hak  atas  tanah  yaitu  hak  guna bangunan dan hak pakai (Zein, 2002).
Istilah hak pengelolaan berasal dari istilah Belanda, beheersrecht yang diterjemahkan menjadi  hak  penguasaan  (Parlindungan,  2015).  Istilah  Hak  Pengelolaan  Lahan  (HPL)  baru muncul  pada  saat  penerbitan  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  9/1965  tentang  pelaksanaan
Konversi  Hak  Penguasaan  atas  Tanah  Negara  dan  Kebijaksanaan  Selanjutnya.  Munculnya istilah tersebut terdapat pada Pasal 2 Permenag No. 9/1965 yaitu : “Jika tanah Negara sebagai dimaksud  Pasal  1,  selain  dipergunakan  untuk  kepentingan  instansi-instansi  itu  sendiri, dimaksudkan juga untuk dapat diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga, maka hak penguasaan  tersebut  diatas  dikonversi  menjadi  HPL  sebagai  dimaksud  dalam  pasal  5  dan  6, yang berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instansi yang bersangkutan.
Dengan  begitu,  dapat  diketahui  bahwa  HPL  lahir  dari  konversi  Hak  Penguasaan  atas tanah-tanah negara yang diberikan kepada pihak  ketiga.HPL tidak lahir berdasarkan Undang- Undang  maupun  Peraturan  Pemerintah,  melainkan  berdasarkan  pada  Peraturan  Menteri tersebut di atas. Sehingga, sifat dari peraturan menteri tersebut berupa aturan kebijakan, bukan peraturan  perundang-undangan  (Kurniawan,  2019). Namun,  meskipun  HPL  hanya  diatur  di Peraturan Menteri, tetapi kebijakan HPL memiliki kekuatan hukum yang mengikat dalam hal pelakasanaannya  baik  bagi  pemegang  haknya  yaitu  departemen-departemen,  direktorat- direktorat, Pemerintah Daerah maupun bagi pihak lain yang sengaja menggunakan HPL untuk kepentingan pihak tersebut.
Kepastian hukum dapat diartikan sebagai sebuah keadaan yang pasti dan sesuai dengan ketetepan  serta  ketentuan  dari  tujuan  dibentuknya  suatu  hukum.  Kepastian  hukum  erat kaitannya  dengan  rasa  aman  dan  nyaman,  sebab  hakikat  dari  kepastian  hukum  adalah menimbulkan  kepastian  terhadap  segala  sesuatu  yang  menyangkut  keraguan,  ketidakpastian dan rasa ketakutan yang bersifat manusiawi. Lebih jauh lagi, kajian tentang kepastian hukum erat kaitanya dengan kajian suatu keabsahan. Kaadaan yang pasti dinilai sebuah keadaan yang sah  menurut  peraturan  peundang-undangan  baik  secara  formil  maupun  materil  (Ramadhani, 2017).  Dengan  begitu,  urgensi  kepastian  hukum  atas  tanah  juga  tergantung  pada  didaftarkan tidaknya tanah itu.
Terkait  dengan  kebijakan  pengaturan mengenai  HPL,  merujuk  pada  Pasal  9  PMANo. 9/1965,  setiap  pemegang  HPL  wajib  mendaftarkan  haknya  ke  Kantor  Pertanahan  setempat. Selain  pasal  tersebut,  kewajiban  mendaftarkan  HPL  diatur  dalam  PMA  No.  1/1966  tentang Pendaftaran  Hak  pakai  dan  HPL.  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  1/1966  menetapkan  bahwa selain  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  maka  harus  pula  didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah No.10/1961, yaitu:
a. Semua Hak Pakai, termasuk yang diperoleh departemen-departemen, jawatan-jawatan, dan daerah-daerah swatantra sebagai dimaksud dalam Peraturan Menteri Agraria No. 9/1965;
b. Semua HPL sebagai yang dimaksud dalam Peraturan Menteri Agraria No. 9/1965. Dalam  perkembangannya,  Pasal  9  PP  No.  24/1997  tentang  Pendaftaran  Tanah menetapkan  bahwa  “HPL  termasuk  objek  pendaftaran  tanah,  selain  Hak  Milik,  Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Tanah Wakaf, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, dan tanah negara. Pendaftaran HPL dibuktikan dengan surat tanda bukti hak berupa sertifikat yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota”. Yang dimaksud sertifikat menurut Pasal 1 angka 20 PP No. 24/1997 yaitu: “Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, HPL,
tanah  wakaf,  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  dan  hak  tanggungan  yang  masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.”
Pengertian yang lebih lengkap tentang HPL dinyatakan dalam Penjelasan Pasal 2 ayat (3) huruf f Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang No. 21  Tahun  1997  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan    (BPHTB).  Dari pengertian HPL menunjukkan bahwa (Santoso, 2013):
a. Hak Pengelolaan merupakan hak menguasai negara atas tanah bukan hak atas tanah.
b. Hak Pengelolaan merupakan pelimpahan sebagian kewenangan dari hak menguasai negara atas tanah.
c. Kewenangan  dalam  Hak  Pengelolaan  adalah  merencanakan  peruntukan  dan  penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksaan tugasnya, dan menyerahkan bagian- bagian  tanah  Hak  Pengelolaan  kepada  pihak  ketiga  dan/atau  bekerja  sama  dengan  pihak ketiga.
Namun,  dalam  peraturan  perundang-undangan  terdapat  perbedaan  kedudukan  Hak Pengelolaan dalam Hukum Tanah Nasional, yaitu:
a. Hak Pengelolaan merupakan hak menguasai negara atas tanah.
Dalam Pasal 2 ayat (3) UU No. 20 Tahun 2000, Pasal 1 angka 2 PP No. 40 tahun 1996, Pasal 1 angka 4 PP No. 24 Tahun 1997, Pasal 1 PP No. 36 Tahun 1997, Pasal 1 PP No. 112 Tahun  2000,  Pasal  1  angka  2  PP  No.  11  Tahun  2010,  Pasal  1  angka  3  Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  9  Tahun  1999,  dan  Pasal  1  huruf  c Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.9  Tahun  1997 dinyatakan bahwa Hak Pengelolaan adalah hak menguasai negara atas tanah.
b. Hak Pengelolaan disejajarkan dengan hak atas tanah.
Dalam peraturan perundang-undangan ditemukan bahwa Hak Pengelolaan disejajarkan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yaitu:
1) Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985.
Rumah  susun  hanya  dapat  dibangun  di  atas  tanah  Hak  Milik,  Hak  Guna  Bangunan,  Hak Pakai atas tanah negara, Hak Pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2) Pasal 9 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.
Objek pendaftaran tanah meliputi:
(a) bidang-bidang  tanah  yang  dipunyai  dengan  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan, dan hak pakai.
(b) tanah hak pengelolaan.
(c) tanah wakaf.
(d) hak milik atas satuan rumah susun.
(e) hak tanggungan.
(f) tanah negara.
c. Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 11 Tahun 2010.
Objek  penertiban tanah  telantar  meliputi tanah  yang  sudah  diberikan  hak  oleh  negara berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,  Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan
atau  dasar  penguasaan  atas  tanah  yang  diusahakan,  tidak  digunakan  atau  tidak  dimanfaatkan sesuai keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.
d. Pasal 2 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974
Dengan mengingat bidang udaha, keperluan dan persyaratannya yang ditentukan dalam peraturan  perundangan  yang  bersangkutan,  kepada  perusahaan  dapat  diberikan  sesuatu  hak atas tanah negara sebagai berikut:
(1) Jika perusahaannya berbentuk badan hukum: hak pengelolaan, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai.
(2) Jika  perusahaannya  berbentuk  usaha  perseorangan  dan  pengusaha  berkewarganegaraan Indonesia: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.
e. Peraturan Menteri Negara  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999: mengatur  tata  cara  permohonan  pemberikan  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan, hak pakai dan hak pengelolaan.
Dari  uraian  peraturan  perundangan  tersebut  menunjukkan  adanya  ketidaksinkronan kedudukan  Hak  Pengelolaan.  Di  satu  pihak,  ada  peraturan  perundang-undangan  yang mendudukkan  Hak  Pengelolaan  merupakan  hak  menguasai  negara  atas  tanah.  Di  lain  pihak, ada peraturan perundang-undangan yang mendudukkan Hak Pengelolaan disejajarkan dengan hak atas tanah.
Dalam  beberapa  peraturan  perundang-undangan  tersebut  dinyatakan  bahwa  Hak Pengelolaan  adalah  hak  menguasai  negara  atas  tanah  yang  kewenangan  pelaksanaannya sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegang  haknya.  Pengertian  Hak  Pengelolaan  ini menunjukkan  bahwa  Hak  Pengelolaan  merupakan  hak  menguasai  negara  atas  tanah.  Dalam pengertian  Hak  Pengelolaan  ada  sebagian  wewenang  hak  menguasai  negara  atas  tanah sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA yang dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan (Santoso, 2012).
Menurut  Santoso  (2012),  cara  perolehan  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  yang berasal  dari  tanah  Hak  Pengelolaan  (HPL)  adalah  pemegang  HPL  berwenang  menyerahkan bagian-bagian  tanah  HPL  kepada  pihak  ketiga  untuk  sementara  waktu  ditempuh  dengan dengan  perjanjian  penggunaan  tanah  antara  pemegang  HPL  dengan  pihak  ketiga.  Ketentuan tentang    perjanjian  penggunaan  tanah  antara  pemegang  HPL  dengan  pihak  ketiga  semula diatur  dalam  Pasal  3  ayat  (1)  Permendagri  No.  1  Tahun  1977,  yaitu:  „‟Setiap  penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah HPL kepada pihak ketiga oleh pemegang HPL,  baik  yang  disertai  atau  tidak  disertai  dengan  pendirian  bangunan  diatasnya,  wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pemegang HPL dengan pihak ketiga.‟‟ Tetapi  pasal  ini  tidak  berlaku  lagi  oleh  Pasal  4  ayat  (2)  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999, yaitu: „‟Dalam hal tanah yang dimohon  merupakan  Hak  Pengelolaan,  pemohon  harus  terlebih  dahulu  memperoleh penunjukkan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang Hak Pengelolaan.‟‟
Dengan  telah  dibuatnya  perjanjian  penggunaan  tanah  antara    pemegang  HPL  dengan pihak  ketiga  maka  telah  lahir  hubungan  hukum  antara  pemegang  HPL  dengan  pihak  ketiga. Dengan  demikian,  maka  lahir  hak,  kewajiban  dan  larangan  bagi  pemegang  HPL  dan  pihak ketiga.  Ini  berarti,  dengan  diperolehnya  HGB  atau  Hak  Pakai  yang  berasal  dari  HPL  tidak
memutuskan  hubungan  hukum  antara  pemegang  HPL    dengan  tanahnya  karena  setiap perpanjangan  jangka  waktu,  pembaharuan  hak,  peralihan  hak  dan  pembebanan  Hak Tanggungan atas tanah HGB atau Hak Pakai harus mendapatkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang HPL . Setelah adanya persetujuan tertulis, maka calon pemegang HGB atau Hak Pakai mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Apabila permohonannya dikabulkan maka diterbitkan Surat Keputusan Pemberian HGB atau Hak  Pakai  yang  kemudian  didaftarkan  kepada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  agar diterbitkan Sertifikat HGB atau Hak Pakai.
Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  yang  berasal  dari  tanah  HPL  berjangka  waktu tertentu sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996. Untuk pertama kali jangka waktu  HGB  diberikan  selama  30  tahun, dapat  diperpanjang  20  tahun  dan  dapat  diperbaharui haknya  untuk  jangka  waktu  paling  lama  30  tahun.  Hak  Pakai  pertama  kali  diberikan  jangka waktu  25  tahun,  dapat  diperpanjang  20  tahun  dan  dapat  diperbaharui  haknya  untuk  jangka waktu paling lama 25 tahun. Perpanjangan jangka waktu dan pembaharuan HGB dan hak atas tanah HPL harus mendapatkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang HPL.

## Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak  Guna  Bangunan  adalah  salah  satu  hak  atas  tanah  lainnya  yang  diatur  dalam UUPA. Menurut ketentuan Pasal 35 UUPA bahwa sebagai berikut:
1. Hak  Guna  Bangunan  adalah  hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
2. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan- bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
3. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dapat diketahui bahwa yang  dimaksud  dengan  Hak  Guna  Bangunan  dalam  UUPA  adalah  hak  atas  tanah  yang diberikan  kepada  seseorang  untuk  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan  di  atas  tanah tersebut dengan jangka waktu selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Selain itu, apabila dilihat dari rumusan Pasal 25 ayat (2) Peraturan pemerintah Nomor 40  tahun  1996,  yang  menentukan  bahwa:  „‟Sesudah  jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  dan perpanjangan  sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat  (1)  berakhir,  kepada  bekas  pemegang  hak dapat  diberikan  pembaharuan  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  tanah  yang  sama.‟‟  Dengan demikian, HGB yang jangka waktunya dibatasi dan diberikan waktu paling lama 30 tahun dan dapat  diperpanjang.  UUPA  maupun  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  tahun  1996  tidak mengatur  berapa  kali  seseorang  bisa  melakukan  perpanjangan  maupun  pembaharuan  dari HGB (Sri, 2013).
Jika  dilihat  lebih  lanjut  ketentuan  UUPA  maka  dalam  rumusan  Pasal  38  UUPA, mengatur bahwa:
1. Hak Guna Bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
2. Pendaftaran yang dimaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya  Hak Guna Bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.
Dilihat  dari  rumusan  Pasal  36  ayat  (1)  UUPA,yang  menentukan  bahwa:  Yang  dapat mempunyai  hak  guna  bangunan  adalah:  a.  warga  negara  Indonesia;  b.  badan  hukum  yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Dengan demikian, dapat diketahui  bahwa  undang-undang  memungkinkan  dimilikinya  HGB    oleh  badan  hukum  yang didirikan  menurut  ketentuan  hukum  Negara  Republik  Indonesia  dan  yang  berkedudukan  di Indonesia  (Muljadi  dan  Widjaya,  2004:  190).  Yakni  kedua  unsur  tersebut  merupakan  dua unsur  yang  secara bersama-sama harus ada. Ini berarti badan hukum yang didirikan menurut ketentuan  hukum  Indonesia  tetapi  tidak  berkedudukan  di  Indonesia  tidak  mungkin  memiliki HGB.
Apabila  subjek  Hak  Guna  Bangunan  tidak  memenuhi  syarat  sebagai  warga  negara Indonesia  atau  badan  hukum  Indonesia,  maka  dalam  waktu  1  tahun  wajib  melepaskan  atau mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Bila hal ini tidak dilakukan, maka Hak Guna Bangunannya hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara.
Penjelasan  apa  pun  yang  menyangkut  HPL  dan  HGB  tersebut  di  atas  tentu  bagi masyarakat  Kelurahan  Petisah  Tengah,  Kecamatan  Medan  Petisah,  Kota  Medan  tidak  akan paham  karena  bagi  mereka  ketika  membeli  perumahan  atau  rumah  kantor  (Ruko)  dari pemegang  HPL  adalah  berstatus  HGB  dengan  jangka  waktu  yang  ditentukan  dalam  UUPA. Di dalam Pasal 26 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang  Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah disebutkan bahwa dalam: „‟Hak Guna Bangunan  atas  tanah  hak  pengelolaan  diperpanjang  atau  diperbaharui  atas  permohonan pemegang  Hak  Guna  Bangunan  setelah  mendapatkan  persetujuan  dari  pemegang  Hak Pengelolaan.”
Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan yang diberikan pemegang hak pengelolaan dengan memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan dan memenuhi prestasi dan itikad baik, maka bagi pemegangnya sepanjang masih diusahakan dan dimanfaatkan  secara  terus  menerus,  sehingga  membuktikan  kepemilikan  yang  sah  atas perolehan  hak  guna  bangunan  di  atas  hak  pengelolaan  dan  memiliki  bukti  hak  atas  tanah tersebut yakni sertipikat tanahnya maka hak tersebut harus di lindungi dan diberikan kepastian hukum secara yuridis (Chandra, 2006).
Peralihan  terhadap  hak  guna  bangunan  di  atas  hak  pengelolaan  hal  ini  dapat mengakibatkan salah pengertian oleh beberapa orang yang mana menganggap bukan hak atas bangunannya saja yang dialihkan tetapi termasuk juga tanahnya (hak pengelolaan) oleh karena di  dalam  akta  yang  dibuat  tidak  ada  mencantumkan  atau  menerangkan  bahwa  hak  guna bangunan  yang  dijualbelikan  itu  adalah  hak  guna  bangunan  di  atas  hak  pengelolaan,  yang peralihannya  hanya  sebatas  terhadap  hak  atas  bangunannya  tidak  beserta  tanahnya  maka
diperlukan suatu perlindungan hukum terhadap pembeli dan pemegang hak pengelolaan agar dalam  peralihan  hak  guna  bangunan  di  atas  hak  pengelolaan  itu  tidak  merugikan  pihak  yang terkait.
Dalam  memperpanjang  hak  guna  bangunan  di  atas  hak  pengelolaan  akan  didaftarkan atau  dimohonkan  kembali  kepada  Kantor  Pertanahan  Kota  Medan,  dengan  rekomendasi  dari pemegang hak pengelolaan. Akan tetapi, pemegang hak pengelolaan hanya dapat memberikan dengan  jangka  waktu  5  tahun  sedangkan  di  Kantor  Pertanahan  kota  Medan  tidak  mengenal HGB  dengan  jangka  waktu  5  (lima)  tahun  maka  hal  ini  menyebabkan  permohonan perpanjangan  HGB  di  atas  hak  pengelolaan  ditolak  oleh  Kantor  Pertanahan  Kota  Medan karena tidak sesuai dengan UUPA (Anggreini, 2020).
Semestinya,  pemegang  HGB  yang  kali  pertama  yaitu  perusahaan  yang  mendapatkan HGB  (di  atas  HPL)  persetujuan  dari  Pemko  Medan  harus  menjelaskan  status  tanah,  apakah HGB  Murni  dari  Tanah  Negara  atau  HGB  di  atas  HPL  agar  tidak  merugikan  pembeli. Kemudian, harus dijelaskan apakah jual beli HGB di atas tanah HPL otomatis bagian HPL itu juga  turut  beralih  haknya  menjadi  HGB  si  pembeli?  Ketentuan-ketentuan  ini  juga  yang sebenarnya harus dijelaskan Notaris/Pejabat Pembuat Akte Tanah pada saat transaksi jual beli tersebut  karena  tidak  semua  pembeli  yang  paham  tentang  jual  beli  tanah  berstatus  HPL tersebut.  Akibatnya  warga  Petisah  Tengah  sama  sekali  tidak  mendapatkan  perlindungan  dan kepastian hukum.
Keresahan  masyarakat  ini  terungkap  saat  perwakilan  warga  Jalan  Nibung  I  dan  II, Jalan  Orion,  Jalan  Rotan,  Jalan  Nibung  Raya,  Jalan  Srikandi,  Kelurahan  Petisah  Tengah, Medan  Petisah  menyampaikan  keluhan  yang  ditampung  Komisi  A  DPRD  Medan.  Darmin, koordinator  warga  mengatakan  penerbitan  perpanjangan  HGB  itu  sangat  dibutuhkan.  “Kami sudah  berupaya  langsung  ke  kantor  wali  kota.  Pemko  Medan  tidak  pernah  memberikan rekomendasi perpanjangan HGB, yang ada hak sewa,” katanya dalam pertemuan yang dihadiri Kakan BPN Kota Medan, dan instansi Pemko Medan terkait.
Warga  lain,  Martin  Sihombing  menyebutkan  HGB  diatas  Hak  Pengelolaan  Lahan (HPL)  yang  dimiliki  warga  tidak  sama  dengan  hak  sewa.  Warga  membeli  dari  PT  Saat Jaya Utama. Pada perjanjian juga tidak ada disebutkan bahwa lahan itu sewa. “Tidak ada perjanjian sebelumnya,  apabila  berakhir  dan  sewaktu-waktu  pemerintah  mengambil,  kami  wajib serahkan  pada  pemerintah.  Jadi  ini  bukan  sewa  menyewa”.  Persoalan  HGB  itu,  beber  dia, berkaitan dengan investasi. HGB bisa diagunkan ke bank sedangkan perjanjian sewa menyewa tidak laku untuk meminjam ke bank.
Kepala  Bagian  Perlengkapan  dan  Layanan  Pengadaan  Setda  Kota  Medan,  Agus Suriyono mengatakan, sebelumnya HGB diatur melalui PP 40/1996 tentang Hak Guna Usaha, HGB  dan  Hak  Pakai  atas  Tanah.  Namun,  kini  ada  PP  Nomor  27/2014  tentang  Pengelolaan Barang  Milik  Negara/Daerah.  Dalam  PP  27/2014  disebutkan  pemanfaatan  barang  milik negara/daerah  berupa  sewa,  pinjam  pakai,  kerjasama  pemanfaatan,  bangun  guna  serah  atau bangun serah guna dan kerjasama penyediaan infrastruktur. “Aturan ini Pemko Medan hanya bisa melaksanakan dengan sistem sewa, paling lama 5 tahun. Kalau pinjam pakai itu dengan instansi pemerintah, sedangkan kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah atau bangun serah guna itu harus melalui tender,”.
Kepala  Kantor  BPN  Kota  Medan  Saiful  juga  tak  bisa  memberikan  pendapat  banyak atas regulasi baru itu. Ia mengaku pihaknya juga sebagai „korban‟ atas aturan baru itu, karena juga  memegang  HGB  di  atas  HPL  menyarankan  agar  dilakukan  uji  materi  (judicial  review) terhadap aturan dimaksud. “Masukan saya, masyarakat mengajukan judicial review atas aturan ini,” katanya. Rapat yang dipimpin Ketua Komisi A DPRD Medan Sabar Samsurya Sitepu dan dihadiri  para  anggota  komisi,  Landen  Marbun,  Rajuddin  Sagala,  Zulkarnain  Yusuf,  Robby Barus,  menyimpulkan  persoalan  yang  dihadapi  masyarakat  ini  akan  dikonsultasikan  ke Kementerian Agraria dan Kementerian Dalam Negeri.”Ini kita sampaikan kepada pemerintah, agar  pemerintah  ketika  membuat  peraturan  harus  melihat  fakta  dan  harus  koordinasi  lintas kementerian,”  kata  Landen.  Sedangkan  Sabar  menilai  persoalan  ini  akibat  kurangnya sosialisasi dari pemerintah pusat mengenai regulasi baru tersebut (Pos, 2017).
Hasil wawancara peneliti dari beberapa warga mengakui penjelasan dari pihak Kantor Pertanahan  Medan  mereka  diberi  rekomendasi  perpanjangan  HGB  hanya  5  tahun.  Padahal, jangka  waktu  perpanjangan  HGB  dalam  UUPA  tidak  ada  mengatur  5  tahun  melainkan  20 tahun. Akibatnya, status kepemilikan HGB milik warga Petisah Tengah semakin tidak jelas.
Pemko sendiri belum bisa memberikan penjelasan hukum tentang permohonan warga Petisah Tengah yang tidak diproses sampai saat ini. Sementara itu, pengaduan masyarakat ke DPRD  Kota  Medan  tidak  membuahkan  hasil.    Penundaan  proses  perpanjangan  HGB  warga sejak  2015  karena  diberlakukannya  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  19  Tahun  2016 tentang  Pedoman  Pengelolaan  Barang  Milik  Daerah  jo.  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27 Tahun 2014 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah yang mana di dalam kedua  peraturan tersebut tidak menyatakan  adanya  HGB  sebagai  pemanfaatan terhadap  Aset Daerah.  Pasal  68  ayat  5  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Republik  Indonesia  Nomor  19 Tahun  2016 tentang  Pedoman  Pengelolaan  Barang  Milik  Daerah  menyatakan  bahwa:  “Pihak lain  yang  mengoperasikan  barang  milik  daerah  dilarang  melakukan  pengalihan  atas pengoperasian barang milik daerah tersebut kepada pihak lainnya dan/atau memindahtangankan barang milik daerah bersangkutan.”

## KESIMPULAN
Peraturan  perundang-undangan  HPL  masih  menimbulkan  perbedaan  pendapat  apakah sejajar dengan ha katas tanah atau bukan. Pemko Medan wajib menjelaskan tentang perbedaan peraturan  perundangan  tersebut.  Pengaturan  HGB  dalam  UUPA  sudah  jelas  bahwa  HGB pertama kali diberikan berjangka waktu 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun. Pemko Medan harus memberikan rekomendasi/persetujuan tertulis  kepada pemilik HGB yang telah berakhir jangka waktunya.

## SARAN
Pemko  Medan  harus  segera  memproses  perpanjangan  jangka  waktu  HGB  Warga Petisah  Tengah  yang  telah  berakhir  agar  terwujud  kepastian  hukum  sesuai  yang  tercantum dalam  UUPA.  Apabila  Pemko  Medan  tidak  memproses  permohonan  warga  Petisah  Tengah maka jalan satu-satunya harus menempuh jalan hukum ke pengadilan.

## DAFTAR PUSTAKA
Anggreini, D. (2020). Pendaftaran Peralihan Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan Setelah  Pengalihan  Tugas  Dari  Bagian  Umum  Setda  Kota  Medan  Kepada  Bagian Perlengkapan  Dan  Aset  Setda  Kota  Medan  (Studi  Pada  Pemerintah  Daerah  Kota Medan). Program  Studi  Magister  Kenotariatan.  Tesis.  Universitas  Sumatera  Utara. Medan. 2018.
Chandra,  S.  (2006). Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemegang  Sertipikat  Hak  Atas  Tanah (Djambatan).
Kartini Muljadi, G. W. (2004). Hak-Hak Atas Tanah. Kencana.
Kurniawan,  F.  (2019).  Aspek  Hukum  Pemberian  HPL  Atas  Bidang  Tanah  Yang  Telah Dikuasai. Diduduki atau Digarap Oleh Warga. Jurnal Sapientia et Virtus. Jurnal Fakultas Hukum Universitas Surabaya. Sapientia et Virtus , 4 (2).
Marzuki, P. M. (2011). Penelitian Hukum . Kencana.
Parlindungan, A. (2015). Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA . Mandar.
Pos,  S.  (2017). Warga  Petisah  Tengah  Protes.  Tak  Bisa  Perpanjang  HGB .  Melalui Http://Sumutpos.Co/2017/07/13/Warga-Petisah-Tengah-Protes-Tak-Bisa- Perpanjang- Hgb/.
Ramadhani,  R.  (2017).  Jaminan  Kepastian  Hukum  Yang  Terkandung  Dalam  Sertipikat  Hak Atas Tanah. De Lega Lata Jurnal Ilmu Hukum Fakultas Hukum Umsu , 2 (1).
Santoso.  (2012).  EKSISTENSI  HAK  PENGELOLAAN  DALAM  HUKUM  TANAH NASIONAL. Mimbar Hukum , 24 (2).
Santoso, U. (2013). Hukum Agraria Kajian Komprehensif . Kencana.
Siregar, T. A. (2005). Metodologi Penelitian Hukum Penulisan Skripsi . Pustaka Bangsa Press.
Soekanto, S. (2012). Pengantar Penelitian Hukum . UI Press.
Soekanto,  S.  dan  S.  M.  (2003). Penelitian  Hukum  Normatif.  Suatu  Tinjauan  Singkat .  Raja Grafindo Persada.
Sri, E. W. dan R. M. (2013). Hak Atas tanah Dan Peralihannya . Liberty.
Zein, R. (2002). Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA . Rineka Cipta.