Pelaksanaan  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  di  Perumahan  Villa  Bogor Indah 6 yang dikelola oleh PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Bogor
Yenny Septiana Yennyseptiana3@gmail.com

## Evalina Alissa
evalina_alissa@unja.ac.id
Dwi Suryahartati dwisurya@unja.ac.id

## Fakultas Hukum Universitas Jambi
Article History:
Submitted : 07 Juni 2021; Accepted: 14 Februari 2022; Published: 14 Februari 2022

## Abstract
This writing aims to determine and analyze the causes of default in the implementation of the home ownership credit agreement (KPR) in the Bogor Indah 6 villa housing which is managed by the Bogor Branch of the State Savings Bank and settlement of defaults carried out by the debtor in the implementation of the housing loan agreement (KPR) in housing. villa bogor indah 6 which is managed by the Bogor branch of the State Savings Bank. The research  method  used  is  juridical  empirical,  which  describes  the  implementation  of  the house  ownership  credit  agreement  (KPR)  in  the  Bogor  Indah  6  villa  housing  which  is managed by the Bogor branch of the State Savings Bank. The results of the study show that the causes of default in the implementation of the housing loan agreement at Villa Bogor Indah 6 which is managed by the Bogor branch of the State Savings Bank include defaults that occur as a result of negligence on the part of the debtor and default which occurs due to weak credit supervision from the bank. For the settlement of problem loans due to default committed  by  the  debtor,  this  is  done  by  contacting  the  debtor  to  remember  to  pay installments,  visiting  the  debtor's  address,  and  submitting  a  notification  letter,  if  this method  cannot  be  fulfilled  then  this  will  be  done  by  means  of  deliberation,  through  the Receivables  and  Auction  Affairs  Agency.  State,  and  through  courts.  For  the  problems encountered, it is recommended that the bank be more careful in granting credit and that prospective borrowers are expected to be more responsible for their obligations.
Keywords : Credit Agreement; Home Ownership Credit

## Abstrak
Penulisan ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis penyebab wanprestasi dalam pelaksanaan  perjanjian  kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  di  perumahan  villa  bogor indah 6 yang  dikelola  oleh  Bank  Tabungan  Negara  Cabang  Bogor  dan  penyelesaian  wanprestasi
Volume 3 Nomor 1 Februari 2022     Halaman 144 - 157
Editorial Office : Faculty of Law, Jambi University, Jalan Lintas Sumatera, Jambi 36122, Indonesia. zaaken@unja.ac.id http://online-journal.unja.ac.id/zaaken
ISSN Print   : 2721-5318 ISSN Online: 2721-8759
yang dilakukan oleh debitur dalam pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah (KPR) di perumahan villa bogor indah 6 yang dikelola oleh Bank Tabungan Negara Cabang Bogor. Metode  penelitian  yang  digunakan  yaitu  yuridis  empiris,  yang  menggambarkan pelaksanaan  perjanjian  kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  di  perumahan  villa  bogor indah 6 yang dikelola oleh Bank Tabungan Negara Cabang Bogor. Hasil penelitian diketahui bahwa penyebab  wanprestasi  dalam  pelaksanaan  perjanjian  kredit  pemilikan  rumah  di perumahan  villa  bogor  indah  6  yang  dikelola  oleh  Bank  Tabungan  Negara  cabang  bogor diantaranya  wanprestasi  yang  terjadi  sebagai  akibat  kelalaian  dari  pihak  debitur  serta wanprestasi  yang  terjadi  akibat  lemahnya  pengawasan  kredit  dari  pihak  bank.  Untuk penyelesaian kredit bermasalah akibat wanprestasi yang dilakukan oleh debitur dilakukan dengan  cara  menghubungi  debitur  untuk  mengingat  membayar  angsuran,  mengunjungi alamat  debitur,  serta  menyampaikan  surat  pemberitahuan,  apabila  cara  tersebut  tidak dapat dipenuhi maka akan dilakukan dengan cara melalui musyawarah  mufakat, melalui Badan  Urusan  Piutang  dan  Lelang  Negara,  dan  melalui  pengadilan.  Untuk  pesoalan  yang ditemui disarankan agar pihak bank dapat lebih berhati-hati dalam pemberian kredit dan untuk calon debitur diharapkan lebih bertanggung jawab atas kewajibannya.
Kata kunci: Perjanjian Kredit; Kredit Pemilikan Rumah

## A. Pendahuluan
Kredit  Pemilikan  Rumah  merupakan  serangkaian  proses  yang  panjang  dan melibatkan paling tidak ada 4 unsur terkait yang saling menunjang dan saling melengkapi, yakni :
1. Bank, dalam hal ini Bank BTN, selaku pemberi kredit.
2. Developer  atau  perusahaan  pengembang,  yang  menyediakan  dan  membangun konstruksi serta sarana dan prasarana pendukung lainnya.
3. Pemerintah    Daerah  Kabupaten  /  Kota,  yang  menerbitkan  berbagai  perizinan pembangunan perumahan.
4. Masyarakat umum selaku pembeli/debitur.
Dengan  ditandatanganinya  perjanjian  jual  beli  antara  pihak  developer  dengan pembeli  atau  debitur  yang  mendapat  fasilitas  kredit  untuk  mencicil  rumah  dari  Bank Tabungan Negara maka akan menimbulkan hak dan kewaiban bagi masing-masing pihak. Di  dalam  perjanjian  KPR-BTN  ketentuan  yang  harus  dilaksanakan  adalah  pengikatan barang  jaminan.  Jaminan  kredit  yang  ditentukan  meliputi  jaminan  pokok  berupa  hak kebandaan atas tumah dan tanah yang dibeli oleh debitur serta jaminan tambahan berupa sejumlah  uang  atau  barang  tertentu  yang  akan  ditetapkan  kemudian  oleh  PT  Bank Tabungan Negara (Persero).
Ditinjau dari sudut hukum privat, perjanjian kredit pemilikan rumah yang dikelola oleh Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Bogor memiliki kekuatan yang mengikat kedua belah  pihak  yang  memperjanjikan  jika  sudah  memenuhi  syarat-syarat  yang  ditentukan
untuk  dinyatakan  sah.  Adapun  subjek  hukum  dalam  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah Bank  Tabungan Negara  ialah  nasabah/debitur  (individu)  dan  PT  Bank Tabungan  Negara (Persero) selaku badan hukumnya.
Dalam hal memberikan fasilitas kredit perumahan, Bank Tabungan Negara cabang Bogor melaksanakan perjanjian dengan nasabahnya, perjanjian tersbut disebut juga dengan perjanjian kredit. Pelaksanaan perjanjian kredit kepemilikan rumah (KPR) antara PT. Bank Tabungan  Negara  dengan  debitur  di  Kota  Bogor  mengacu  pada  hukum  perjanjian  yang dibuat dalam bentuk perjanjian standar yang diberi  nama Perjanjian Kredit  Kepemilikan Rumah (KPR). Di dalam perjanjian tersebut diatur salah satunya tentang tanggung jawab pihak-pihak. Terkait dengan tanggung jawab pihak-pihak dalam perjanjian kredit pemilikan rumah,  maka  terlampir  juga  tentang  kewajiban  debitur  yang  dalam  hal  ini  ditentukan bahwa hak dan kewajiban debitur.
Pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah (KPR) antara PT. Bank Tabungan Negara  dengan  debitur  di  Kota  Bogor,  tentunya  tidak  menutup  kemungkinan  tidak terlaksana dengan baik dan benar sesuai dengan yang diperjanjikan. Permasalahan terbut bisa saja timbul di antara para pihak baik itu kreditur maupun debitur. Permasalahan itu mengacu pada tidak diterimanya hak dan dijalankannya kewajiban yang telah disepakati dalam perjanjian. Dengan kata lain tidak adanya pemenuhan prestasi (wanprestasi).
Dalam  pelaksanaan peranjian kredit pemilikan rumah antara PT. Bank Tabungan Nasional  (Persero)  dengan  nasabah  debiturnya  dinyatakan  wanprestasi  sebagaimana ditentukan dalam Pasal 15 Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara yang menyatakan bahwa:
Pasal 15 Ayat (1):
a. Debitur  tidak  membayar  angsuran  ataupun  jumlah  angsuran  yang  dibayarnya kurang  dari  jumlah  yang  ditetapkan  dalam  perjanjian  kredit  dan  atau  tidak melunasi kewajiban angsuran menurut batas waktu yang ditetapkan dalam Pasal 8 perjanjian kredit ini;
b. Debitur  melanggar  ketentutan-ketentuan  dan  atau  tidak  melaksanakan kewajibannya  sebagaimana  disepakati  pada  Pasal  11,  Pasal  12,  dan  Pasal  14 Perjanjian kredit ini; dan
c. Debitur tidak memenuhi dengan baik kewajiban-kewajibannya atau melanggar ketentuan-ketentuan  di  dalam  perjanjian  kredit  satu  dan  lain  semata-mata menurut penetapan atau pertimbangan Bank.
Sebagaiman data yang penulis peroleh terkait wanprestasi yang terjadi di lingkup PT. Bank Tabungan Negara cabang Bogor, penulis meneliti di Villa Bogor Indah 6 diketahui bahwa terhitung dari periode 2017-2019 telah terjadi beberapa kasus wanprestasi dalam
perjanjian kredit pemilikan rumah (KPR) antara PT. Bank Tabungan Negara dengan Debitur di Villa Bogor Indah 6.
Pembayaran kredit pemilikan rumah di PT Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang  Bogor  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  8  Ayat  (1)  Perjanjian  Kredit  Pemilikan Rumah (KPR) PT PT Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Bogor, dengan tidak terlaksananya Pasal 8 ini maka Debitur dianggap telah melakukan wanprestasi.

## B. Pembahasan
1) Penyebab Wanprestasi Dalam Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Di Perumahan Villa Bogor Indah 6 Yang Dikelola Oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Kredit  kepemilikan  Rumah    adalah  paket  kredit  yang  dilaksanakan  oleh  Bank Tabungan  Negara  (BTN)  kepada  masyarakat  yang  ingin  membeli/mendapatkan  rumah yang dibangun oleh developer (perusahaan pengembang) dengan cara kredit, berdasarkan tabel  ketentuan  kredit  Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  yang  dikeluarkan  Bank  Tabungan Negara Kantor Cabang Bogor yang berlaku di wilayah Kota Bogor.
Berdasarkan hasil penelitian yang penulis lakukan di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor  Cabang  Bogor,  diketahui  beberapa  nasabah  yang  mengalami  kredit  macet  dalam pembayaran  kredit  pemilikan  rumah  di  Perumahan  Villa  Bogor  Indah  6,  sebagaimana diuraikan pada tabel di bawah ini:
Tabel 2
Pembayaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Bogor di Perumahan Villa Bogor Indah 6
Nama Debitur Jumlah KPR Tunggakan Angsuran Hari Andi Lutfi 798,000,000 15,801,916 62 M. Nurdin 462,000,000 15,044,994 92 Sunarsih 416,000,000 14,074,328 92 Susanto Asan 462,000,000 17,907,886 92
Sumber: Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Bogor 2020
Cara  mendapatkan    rumah  dengan  fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah-  Bank Tabungan  Negara  beberapa    kelebihan  dan  kemudian  dibanding  dengan  membangun rumah  sendiri  atau  membeli  tanpa  fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah,  kelebihan  dan kemudahan yang didapat masyarakat konsumen antara lain :
a. Wilayah  pemukiman    yang  berorientasi  ke  depan  karena  sejalan  dengan  rencana umum tata ruang yang dibuat oleh pemerintah daerah.
b. Bunga  kredit  yang  relatif  murah;  masing-masing  11%  untuk  Rumah  Sederhana  tipe 21/60, 14% untuk Rumah Sederhana tipe 36/90 da 17% untuk Rumah Sederhana tipe 45/120.
c. Dapat  dicicil  dalam  jangka  waktu  relatif  cukup  panjang  yaitu  mulai  dari    5  sampai dengan 20 tahun.
d. Bagi konsumen  yang anggota Angkatan Bersenjata Republik Indonesia (ABRI) dapat menggunakan  Asuransi  Sosial  Angkatan  Bersenjata  Republik  Indonesia  (ASABRI) sebagai uang muka atau Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan (Bapertatrum)bagi Pegawai Negeri Sipil.
e. Memiliki jaminan  hukum yang lebih pasti karena semua perizinan dikeluarkan oleh instansi yang resmi.
Kredit  kepemilikan    rumah  selanjutanya  yang  disingkat  dengan  Kredit  Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh Bank Tabungan Negara untuk membantu anggota masyarakat  guna  membeli  sebuah  rumah  berikut  tanahnya,  untuk  dimiliki  dan  dihuni sendiri.
1. Peraturan yang Berlaku pada Pihak Bank serta Hak dan Kewajiban Pihak Bank dengan Nasabah dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
a) Hak dan Kewajiban Pihak Bank
Dalam  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  PT  Bank  Tabungan  Negara (Persero)  adapun  yang  menjadi  hak  dan  kewajiban  pihan  Bank  Tabungan  Negara  (BTN) diantaranya:
1. Bank  berhak  melakukan  pemindahbukuan/pendebetan  rekening  tabungan  debitur untuk pembayran kredit pada bank;
2. Bank tidak diwajibkan untuk mengirimkan surat-sirat tagihan kepada debitur, sehingga dengan atau tanpa adanya surat tahgihan debitur harus tetap memenuhi pembayaran angsuran;
3. Bank wajib mengembalikan bukti-bukti kepemilikan rumah tersebut kepada debitur bila kredit  telah  dinyatakan  lunas  oleh  Bank  sepanjang  pihak  penjual/pengembang  telah menyerahkan bukti-bukti kepemilikan dimaksud kepada bank.
4. Bank berwenang untuk mendapatkan penutupan asuransi yang anggap cukup oleh bank;
5. Terkait  pengawasan,  pemeriksaan  dan  tindakan  terhadap  barang  agunan,  apabila debitur  melakukan  wanprestasi,  maka  bank  berhak  setiap  saat  melakukan  tindakan terhadap barang agunan (rumah berikut tanah) yaitu:
a. Bank  berhak  memasuki  perkarangan,  rumah  berikut  tanah  yang  menjadi  agunan tersebut berada;
b. Bank berhak melakukan tindakan sebagaimana telah disepakati dalam Pasal 15 ayat (2) Perjanjian Kredit ini;
c. Bank  berhak  untuk  melakukan  pemeriksaan  atas  keadaan  rumah  berikut  fasilitasnya yang melekat  serta mendapatkan keterangan  secara langsung ataupun tidak langsung dari debitur dan atau para penghuni lainnnya dari rumah tersebut ataupun dan siapapun mengenai hal-hal yang perlu diketahui oleh Bank;
d. Bank  berhak  untuk  menyampaikan  teguran  lisan  maupun  secara  tertulis  yang  harus segera ditaati/dilakukan ikeh debitur.
Sehingga dapat dikatakan hak dan kewajiban pihak bank dalam perjanjian Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  ini  memberikan  pembiyaan  kepada  konsumen  (nasabah)  yang akan  membeli  rumah  dengan  cara  kredit,  serta  memberikan  kemudahan  bagi  konsumen (nasabah)  untuk  dapat  memiliki  dan  melaksanakan  isi  dari  perjanjian  Kredit  Pemilikan Rumah (KPR) ini yang sudah ditentukan sebelum terjadinya kesepakatan antara pihak bank dengan konsumen (nasabah).

## b) Hak dan Kewajiban Pihak Debitur
Dalam  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  PT  Bank  Tabungan  Negara (Persero)  adapun  kewajiban  debitur  yang  dalam  hal  ini  ditentukan  bahwa  hak  dan kewajiban debitur diantaranya:
1. Debitur  wajib  membayar  provisi  seperti  yang  dilakukan  pada  Pasal  1  huruf  f (Perjanjian  Kredit  ini  selambat-lambatnya  pada  saat  penandatanganan  perjanjian kredit ini);
2. Debitur  wajib  membayar  bunga  kepada  Bank  dengan  suku  bungan  sebagaimana tercantum pada Pasal 1 huruf g Perjanjian kredit ini;
3. Debitur  wajib  melakukan  pembayaran  kembali  kredit  secara  angsuran  sebesar sebagaimana  tercantum  pada  Pasal  1  huruf  i  Perjanjian    Kredit  ini  sampai  dengan seluruh utang debitur lunas;
4. Debitur  dapat  melakukan  pembayaran  ekstra,  pembayaran  dimuka  atau  pelunasan dipercepat;
5. Debitur diwajibkan menyimpan dengan baik dan tertib semua bukti pembayaran yang berhubungan  dengan  pembayaran  kewajiban  kreditnya  dan  wajib  untuk memperlihatkan kepada Bank;
6. Kewajiban angsuran yang tidak dilunasi selambat-lambatnya sebagaimana tercantum pada Pasal 1 huruf k Perjanjian Kredit ini merupakan tunggakan angsuran dan debitur dikenakan denda sebesar prosentase yang tercantum pada Pasal 1 huruf l Perjanjian Kredit  ini  atas  angsuran  yang  tertunggak,  yang  diperhitungkan  sejak  tanggal  jatuh tempo pembayaran angsuran dan seluruh tunggakan dilunasi oleh debitur.
7. Debitur  menyetujui  dan  berkewajiban  serta  mengikatkan  diri  untuk  memberikan bantuan  sepenuhnya  guna  memungkinkan  bank  melaksanakan  pengikatan  barang agunan  kredit  menurut  cara  dan  pada  saat  yang  dianggap  baik  oleh  bank  dan
selanjutnya semua surat/dokumen dikuasasi oleh bank sampai seluruh jumlah kredit dilunasi;
8. Debitur  menyetujui  dan  berkewajiban  serta  mengikatkan  diri  untuk  memberikan keteranga-keterangan  secara  benar  atas  pertanyaan-pertanyaan  pihak  bank  dalam rangka pengawasan dan pemeriksaan barang agunan;
9. Debitur  wajib  melaksanakan  hak-hak  klaimnya  secara  tetap  dan  penuh  da  wajib memberitahukan  kepada  bank  perkembangannya  untuk  memungkinkan  bank mengetahui  sepenuhnya  setiap  kerugian  yang  diminta  dan  atas  klaim  sesuai  hak lainnya;
10. Debitur  KPR  wajib  untuk  segera  menempati  rumah  yang  dijadikan  agunan  kredit, sepanjang  dan  selama  debitur  memenuhi  dengan  baik  semua  kewajiban-kewajiban berdasarkan perjanjian kredit ini.
Berdasarkan  hasil  wawancara  penulis  dengan  Ibu  Rien  Indriani  selaku Consumer Loan Credit PT. Bank Tabungan Negara Cabang Bogor diperoleh keterangan bahwa faktor- faktor penyebab terjadinya wanprestasi dalam perjajian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Perumahan Villa Bogor Indah 6 dapat dikategorikan menjadi dua kelompok, yaitu:
a. Wanprestasi yang terjadi sebagai akibat kelalaian dari pihak debitur
b. Wanprestasi  yang  terjadi  akibat  lemahnya  pengawasan  kredit  dari  pihak bank. 1
Berdasarkan hasil wawancara dengan Ibu Lusiana Anjarsari selaku Legal Division PT.  Bank  Tabungan  Negara  Cabang  Bogor  diperoleh  keterangan  bahwa  berdasarkan kesepakatan antara debitur dan bank yang tertuang dalam perjanjian kredit (Pasal 15 ayat (1)),  terdapat  beberapa  tindakan  dari  debitur  yang  dapat  mengakibatkan  ia  dinyatakan wanprestasi. Tindakan-tindakan tersebut adalah:
a) Debitur  tidak  membayar  angsuran  ataupun  jumlah  angsuran  yang dibayarnya  kurang dari jumlah yang ditetapkan dalam perjanjian kredit dan atau tidak melunasi kewajiban angsuran menurut batas waktu yang ditetapkan dalam perjanjian kredit
b) Debitur  melakukan  penunggakan  atas  kewajiban  angsuran  sebanyak    1  (satu)  kali angsuran
c) Debitur  melanggar  ketentuan-ketentuan  dan  atau  tidak  melaksanakan  kewajibannya sebagaimana disepakati tentang agunan dan pengikatannya, agunan tambahan, asuransi barang agunan dan tentang penghunian dan pemeliharaan rumah
d) Debitur  tidak  memenuhi  dengan  baik  kewajiban-kewajibannya  atau  melanggar ketentuan-ketentuan  dalam  perjanjian  kredit  menurut  penetapan  atau  pertimbangan pihak bank.
1 Wawancara dengan Ibu Rien Indriani, Consumen Loan Credit PT. Bank Tabungan Negara (persero) Tbk Cabang Bogor, Pada tanggal 15 Oktober 2020
Berdasarkan wawancara dengan Bapak Yudi Adhari Nugraha selaku Team Leader PT. Bank Tabungan Negara Cabang Bogor, Menyatakan bahwa:
“Pihak  bank  sendiri  tidak  luput  dari  wanprestasi  dalam  pelaksanaan  perjanjian kredit  rumah,  seperti Dokumen  belum  selesai  balik  nama  sertifikat,  tetapi hal  ini tidak  sepenuhnya  ,menjadi  kesalahan  bank,  karena  pihak  yang  seharusnya memberikan  sertifikat  tanah  adalah  developer,  tetapi  dalam  banyak  kasus developer  menghilang  sehingga  pihak  perbankan  pun  tidak  dapat  memberikan sertifikat atas rumah.” 2
Selain developer yang menghilang, keterlambatan penyerahan sertifikat rumah oleh pihak perbankan dapat terjadi karena terjadi Sengketa tanah/sengketa hak milik atas tanah sehingga  belum  dapat  diberikan  kepada  debitur,  karena  belum  adanya  kekuatan  hukum atas surat sertifikat rumah objek kredit.
Wanprestasi yang terjadi sebagai akibat kelalaian dari pihak debitur berdasarkan ketentuan  Pasal  15  Ayat  (1)  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  Bank  Tabungan  Negera diantaranya:
1) Debitur tidak membayar angsuran sesuai jumlah angsuran.
2) Debitur membayar angsuran namun jumlahnya kurang.
3) Debitur tidak melunasi kewajiban angsuran tepat waktu.
Berdasarkan  wawancara  penulis  dengan  nasabah  Kredit  Pemilikan  Rumah  Bank Tabungan Negara Cabang Bogor, Bapak Andi Lutfi menjelaskan bahwa:
“Tunggakan  pembayaran  angsuran  tersebut  dikarenakan  beliau  mengalami kesulitan  keuangan  yang  disebabkan  adanya  kebutuhan  keluarga  yang  bersifat mendadak  karena  pada  waktu  itu  adanya  anggota  keluarga  yang  sakit  sehingga membutuhkan biaya yang besar”. 3
Di  samping  itu  berdasarkan  hasil  wawancara  penulis  dengan  nasabah  Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara Cabang Bogor, Ibu Sunarsih menyatakan bahwa: “Saya tidak membayar angsuran kredit untuk 1 (satu) bulan karena merasa tidak pernah ditegur atau diperingatkan oleh pihak bank”. 4
Hal ini menunjukkan bahwa pengawasan terhadap Kredit Pemilikan Rumah oleh pihak bank masih lemah karena seharusnya nasabah yang tidak membayar angsuran akan ditegur atau diperingatkan.
Bank  Indonesia  melalui  Surat  Keputusan  Direksi  Bank  Indonesia  Nomor 31/147/KEP/DIR  tanggal  12  November  1998  memberikan  penggolongan  mengenai
2 Wawancara dengan Bapak Yudi Adhari Nugraha, Team Leader Bank BTN Cabang Bogor, Pada tanggal 15 Oktober 2020
3 Wawancara dengan Andy Lutfi selaku Debitur KPR-BTN Cabang Bogor di Perumahan Villa Bogor Indah 6, Pada tanggal 19 Oktober 2020
4 Wawancara  dengan  Sunarsih  selaku  Debitur  KPR-BTN  Cabang  Bogor  di  Perumahan  Villa  Bogor  Indah  6,  Pada  tanggal  17 Oktober 2020
kualitas kredit apakah kredit yang diberikan Bank termasuk kredit performing loan (tidak bermasalah)  atau  kredit  bermasalah  ( non  performing  loan ).  Kualitas  dapat  digolongkan sebagai berikut:
a. Lancar
b. Dalam Perhatian Khusus
c. Kurang Lancar
d. Diragukan, dan
e. Macet.
Kredit  yang  masuk  dalam  golongan  lancar  dan  dalam  perhatian  khusus  dinilai sebagai kredit yang performing loan , sedangkan kredit yang masuk golongan kurang lancar, diragukan dan macet dinilai sebagai kredit non performing loan . Untuk menentukan suatu kualitas kredit masuk lancar, dalam perhatian khusus, kurang lancar, diragukan dan macet, dapat dinilai dari tiga aspek yaitu:
a. Prospek usaha
b. Kondisi keuangan dengan penekanan arus kas
c. Kemampuan membayar.
Tiga  aspek  penilaian  tersebut  merupakan  satu  kesatuan  untuk  menilai  kualitas kredit,  tidak  secara  parsial  misalnya  hanya  dari  kemampuan  membayar  saja.  Meskipun kemampuan membayar lancar tetapi kalau prospek usaha tidak ada maka kredit tersebut dapat dinilai non performing loan . Namun untuk menilai kualitas kredit dari prospek usaha dan  kondisi  keuangan  agak  sulit  dibanding  menilai  kemampuan  membayar.  Menilai kemampuan membayar lebih mudah karena ukurannya jelas yaitu:
a. Kredit digolongkan Lancar jika pembayaran tepat waktu, perkembangan rekening baik dan tidak ada tunggakan serta sesuai perjanjian kredit.
b. Kredit  digolongkan  Dalam  Perhatian  Khusus,  jika  terdapat  tunggakan  pembayaran pokok dan/atau bunga sampai dengan 90 hari (3 bulan).
c. Kredit digolongkan Kurang Lancar jika terdapat tunggakan pembayaran pokok dan atau bunga yang telah melampaui 90 hari sampai dengan 180 hari (6 bulan).
d. Kredit  digolongkan  Diragukan  jika  terdapat  tunggakan  pembayaran  pokok  dan  atau bunga yang telah melampaui 180 hari sampai dengan 270 hari (9 bulan).
e. Kredit  digolongkan  Macet  jika  terdapat  tunggakan  pokok  dan/atau  bunga  yang  telah melampaui 270 hari (9 bulan lebih).
Untuk menghindari kredit bermasalah atau non performing loan , Bank sebenarnya telah  melakukan  pengamanan  preventif  dengan  melakukan  analisa  yang  mendalam terhadap usaha dan penghasilan serta kemampuan debitur. Analisa dari aspek hukum juga
telah  dilakukan  misalnya  legalitas  debitur,  legalitas  usaha  debitur,  kewenangan  orang bertindak  mewakili  perusahaan,  keabsahan  hukum  dari  barang  yang  menjadi  agunan, penjamin/ borgtocht dan  pemantauan  dan  pengawasan  secara  terus  menerus.  Meskipun pengamanan  preventif  telah  dilakukan  namun  tidak  jarang,  debitur  tidak  mampu menyelesaikan  hutang  tepat  pada  waktunya  sesuai  perjanjian  kredit  sehingga  menjadi kredit  bermasalah.  Banyak  penyebab  kredit  bermasalah  misalnya  karena  debitur  tidak mampu  atau  karena  mengalami  kemerosotan  usaha  dan  gagalnya  usaha  yang mengakibatkan  berkurangnya  pendapatan  usaha  debitur  atau  memang  debitur  sengaja tidak mau membayar karena karakter debitur tidak baik.
2) Penyelesaian  Kredit  Bermasalah  Akibat  Wanprestasi  Yang  Dilakukan  Oleh Debitur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Di Perumahan Villa Bogor Indah 6 Yang Dikelola Oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Di  dalam  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  Bank  Tabungan  Negara  ketentuan yang  harus  dilaksanakan  adalah  pengikatan  barang  jaminan.  Jaminan  kredit  yang ditentukan  meliputi  jaminan  pokok  berupa  hak  kebendaan  atas  rumah  dan  tanah  yang dibeli  oleh  debitur  serta  jaminan  tambahan  berupa  sejumlah  uang  atau  barang  tertentu akan ditetapkan kemudian oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero). Jika jaminan pokok tidak  lagi  mencukupi  untuk  dijadikan  jaminan  kredit  (Pasal  3  jo  4  perjanjian  Kredit Pemilikan  Rumah  Bank  Tabungan  Negara).  Jadi  di  samping  Perjanjian  Kredit  Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara, pelaksanaan yuridis yang harus  dilaksanakan yang tidak kalah  pentingnya  adalah  pengikatan  barang  jaminan.  Adapun  permasalahan  yang  sering terjadi dalam Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara tersebut adalah terjadinya wanprestasi dari pihak debitur.
Berdasarkan  hasil  wawancara  penulis  dengan  Bapak  Dian  Trio  Octa  Verisanovil selaku Recovery & Asset Sales PT. Bank Tabungan Negara Cabang Bogor, untuk mengatasi masalah tersebut adapun hal-hal yang dilakukan pihak PT. Bank Tabungan Negara Cabang Bogor ialah:
“Pihak PT Bank Tabungan Negara (Persero) selaku kreditur akan berupaya untuk mengadakan  konfirmasi  dan  menghubungi  debitur  yang  menunggak,  baik menggunakan  alamat  pada  saat  memohon  kredit  maupun  alamat  rumah  Kredit Pemilikan  Rumah  Bank  Tabungan  Negara  yang  wajib  dihuni.  Berkat  upaya  yang dilakukan tersebut, maka debitur yang menunggak dapat dihubungi dan mendapat surat  Panggilan  untuk  datang  ke  Kantor  Cabang  Bank  Tabungan  Negara  Bogor, bertujuan untuk menyelesaikan masalah tunggakan tersebut secara musyawarah”. 5
5 Wawancara dengan Bapak Dian Trio Octa Verisanovil, Recovery & Asset Sales BTN Cabang Bogor, Pada tanggal 15 Oktober 2020
Sedangkan  mengenai  akibat-akibat  hukum  bagi  debitur  yang  wanprestasi,  maka harus lebih dulu ditetapkan apakah seseorang debitur (berutang) melakukan wanprestasi atau lalai. Dalam hal ini, untuk menentukan seseorang melakukan wanprestasi, kriteria atau penilaian yang digunakan oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero) adalah apabila seorang debitur tidak membayar satu bulan saja maka telah dianggap wanprestasi.
Dalam  penyelesaian  wanprestasi  dalam  pelaksanaan  perjanjian  kredit  rumah antara debitor dan PT. Bank BTN Cabang Bogor, berdasarkan hasil Wawancara dengan Ibu Rien  Indriani  selaku Consumer  Loan  Credit PT.  Bank  Tabungan  Negara  Cabang  Bogor, menyatakan  bahwa:  “Pihak  Bank  Tabungan  Negara  sangat  menginginkan  terjadinya hubungan yang baik dan pelaksanaan kredit yang lancar antara Bank dan kreditur, tetapi kadang kala terjadinya wanprestasi tidak terelakkan”. 6
Dalam  penyelesaian  atas wanprestasi  yang  terjadi juga  tidak  dapat  selesai  begitu saja, tetapi juga terdapat hambatan-hambatan yang dilalui. Antara lain:
a. Debitur tidak mampu lagi membayar
b. Developer Kabur
c. Objek kredit dalam keadaan sengketa
Untuk menyelesaikan wanprestasi yang terjadi, bank sebenarnya telah melakukan pengamanan  preventif  yaitu  dengan  melakukan  analisa  yang  mendalam  terhadap  usaha dan penghasilan serta kemampuan debitur. Analisa dari aspek hukum juga sudah dilakukan misalnya legalitas debitur, legalitas usaha debitur, kewenangan orang bertindak mewakili perusahaan,  keabsahan  hukum  dari  barang  yang  menjadi  agunan,  pemjamin  dan pemantauan dan pengawasan secara terus menerus.
Setelah itu bank akan melakukan upaya-upaya represif. Upaya-upaya represif yang mula akan dilakukan ialah melakukan upaya penyelesaian wanprestasi:
a. Upaya terhadap debitur tidak mampu lagi membayar yaitu dengan Melakukan Mediasi Penyelesaian  kredit  secara  mediasi  untuk  mencapai  kesepakatan  (damai)  dilakukan terhadap  debitur  yang  masih  mempunyai  itikad  baik  untuk  menyelesaiakan kewajibannya.  Dalam  hal  ini  penyelesaian  dilakukan  dengan  cara  meringankan tunggakan bunga dan/atau denda maksimum sebatas bunga dan/atau denda yang belum terbayar oleh debitur.
b. Upaya terhadap debitur yang beritikad baik yaitu Melakukan Eksekusi
6 Wawancara dengan Ibu Rien Indriani, Consumen Loan Credit PT. Bank Tabungan Negara (persero) Tbk Cabang Bogor, Pada tanggal 15 Oktober 2020
Dalam hal ini penyelesaian dilakukan dengan cara menjual sebagian atau seluruh agunan secara  di  bawah  tangan  oleh  debitur  untuk  angsuran  atau  penyelesaian  kewajiban debitur dan atau melakukan pengambil alihan aset debitur oleh Bank Tabungan Negara untuk angsuran atau penyelsaian kewajiban debitur;

## c. Upaya memberikan informasi/mencari cessie
Dalam proses yang berhubungan dengan fasilitas kredit dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tidak jarang terjadi mangkrak dan fasilitas kredit yang dibayar  oleh  debitur  sebagai  pembeli  rumah  juga  mengalami  kredit  macet,  untuk  itu pihak kreditur yang dalam hal ini ialah Bank Tabungan Negara (BTN) dan finance yang memegang jaminan Hak Tanggungan dalam kredit tersebut mengalihkan kepada pihak ketiga, sehingga  hubungan hukum debitur  bukan kepada kreditur asal namun kepada kreditur baru dalam hal ini pihak ketida dalam proses utang-piutang.
d. Mencari keberadaan sertifikat/Proses Sengketa
Penyelesaian  wanprestasi  melalui  sarana  hukum  dengan  proses  sengketa  dilakukan apabila  debitur  tidak  kooperatif  untuk  menyelesaikan  kewajibannya.  Sesuai  dengan ketentuan  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  yang  menyatkaan  bahwa  apabila debitur cedera janji pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum.  Berkenaan dengan eksekusi obyek Hak Tanggungan sebagai  jaminan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Pasal 20 Ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan memaksudkan untuk melaksanakan penjualan di bawah tangan, sehingga kreditut pemegang Hak Tanggungan dapat langsung melakukan eksekusi terhadap jaminan tersebut.

## C. Kesimpulan
Berdasarkan  analisis  dan  pembahasan  di  atas,  artikel  ini  menyimpulkan pertama, wanprestasi terjadi dengan adanya suatu perjanjian yang disepakati terlebih dahulu, dari ketidakterlaksananya perjanjian tersebut atau tidak terpenuhinya suatu perjanjian, maka dapat  disebutkan  telah  terjadi  wanprestasi.  Dalam  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR) yang dikelola oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Bogor adapun yang merupakan bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh debitur diantaranya: 1)Debitur tidak membayar angsuran sesuai jumlah angsuran; 2)Debitur membayar angsuran namun jumlahnya  kurang;  3)Debitur  tidak  melunasi  kewajiban  angsuran  tepat  waktu.  Adapun penyebab  timbulnya  wanprestasi  tersebut  dikarenakan  permasalahan  ekonomi  yang dialami  oleh  debitur,  yang  mengakibatkan  penghasilan  debitur  yang  bekerja  sebagai
wiraswasta  mengalami  masalah. Kedua, Penyelesaian  wanprestasi  dalam  pelaksanaan kredit  pemilikan  rumah  dilakukan  dengan  cara/sistem  yaitu  menghubungi  debitur  guna mengingatkan  membayar  angsuran,  mengunjungi  alamat  debitur,  hingga  menyampaikan surat pemberitahuan/surat peringatan. Apabila cara ini cara ini tidak dapat dalam rangka pemenuhan  kewajiban  debitur  (prestasinya),  maka  akan  dilakukan  dengan  cara:  1) musyawarah mufaka; 2) BUPLN (Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara); dan3) melalui pengadilan.

## DaftarPustaka
Artikel/Buku/Laporan
Hadi  Pranoto,  dkk. Aspek  Agunan  Pemberian  Bank  Perkreditan Rakyat,  Jurnal  Ilmu Hukum, Vol. 15, No. 1, 2019 http://scholar.google.co.id//
Luluk Ambarsita, Analisis Penanganan Kredit Macey, Jurnal Manajemen Bisnis, Vol. 3,
No. 1, 2013 http://scholar.google.co.id//
Ferindoni, Pelaksanaan  Perjanjian  Kredit  Rumah  Di  PT.  Bank  BTN.  Tbk  Pekanbaru , JOM Fakultas Hukum Volume III Nomor 2 Oktober 2016
Rahmad  Kurniawan, Penyelesaian  Wanprestasi  Dalam  Pelaksanaan  Kredit  Pemilikan Rumah Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Banda Aceh , JIM Bidang Hukum Keperdataan : Vol. 2(4) November 2018
I  Gede  Tor  Kaesar  Nero, Wanprestasi  Dan  Penyelesaiannya  Dalam  Perjanjian  Kredit Pemilikan  Rumah  (Kpr)  Pada  Bank  BTN  Cabang  Singaraja  Bali ,  Universitas Udayana Denpasar
Bahder  Johan  Nasution,  Metode  Penelitian  Ilmu  Hukum,  Penerbit  Mandar  Maju, Bandung, 2008.
Departemen  Pendidikan  Nasional, Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia, Balai  Pustaka, Jakarta, 2012.
Firdaus,  Rachmat, Manajemen  Perkreditan  Bank  Umum ,  Cetakan  Kelima,  Alfabeta,
Bandung 2011
Hermansah, Hukum  Perbankan  Nasional  Indonesia ,  Kencana  Prenada  Media  Group,
Jakarta, 2005.
I.G. Rai Widjaya, Merancang Suatu Kontrak (Contact Drafting) , Kesaint Blanc, Jakarta, 2008.
Irham Fahmi, Manajemen Perkreditan , Alfabeta, Bandung , 2014. M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian , Penerbit Alumni Bandung, 1986.
Munir Fuadi, Hukum Perbankan Modern , Bandung, PT Citra Aditya Bakti, 1995.
__________, Hukum Perkreditan Kontemporer, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2002.
Permadi  Gandapradja, Dasar  dan  Prinsip  Pengawasan  Bank ,  PT.  Gramedia  Pustaka Utama, Jakarta, 2004.
Peter Mahmud Marzuki, Metode Penelitian Hukum . Kencana, Jakarta, 2006,  hlm. 141 R. Joni Bambang, Hukum Ketenagakerjaan, Pustaka Setia, Bandung, 2013.
R.  Subekti  dan  R.  Tjitrosudibio. Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata .  Pradnya Paramita. Cetakan ke-37, Jakarta, 2006.
Rachmat  Firdaus, Manajemen  Perkreditan  Bank  Umum ,  Cetakan  Kelima,  Alfabeta, Bandung 2011 Salim HS, Hukum Kontrak Teori & Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta,
2006.
Sembiring,  Sentosa, Hukum  Perbankan, Edisi  Revisi,  Mandar  Maju,  Bandung, 2012Asikin,  Zainal, Pengantar  Hukum  Perbankan  Indonesia ,  Rajawali  Pers, Jakarta, 2016, hlm. 21-22
Sentosa Sembiring, Hukum Perbankan, Edisi Revisi, Mandar Maju, Bandung, 2012. Sudarsono, Kamus Hukum , PT. Rineka Cipta, Jakarta, 1992.
Sutarno, Aspek-aspek  Hukum  Perkreditan  Pada  Bank ,  cet.3,  Bandung:Alfabeta, Bandung, 2005.
Thamrin Abdullah dan Francis Tantri, Bank dan Lembaga Keuangan , PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2014.
Trisadini P. Usanti dan Abd. Shomad, Transaksi Bank Syariah , PT. Bumi Aksara, Jakarta,
2013.
Zainal Asikin, Pengantar Hukum Perbankan Indonesia , Rajawali Pers, Jakarta, 2016.

## Peraturan dan Putusan Hukum
Republik Indonesia, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
________________, Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Jo. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan