## Jurnal Sosial Humaniora p-ISSN 2087-4928 e-ISSN 2550-0236

## THE IMPORTANT ROLE OF LAND DEED OFFICIAL IN LAND SALE AND PURCHASE TO AVOID DISPUTES

## PERAN PENTING PPAT DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK MENGHINDARI ADANYA SENGKETA
Mirda Arifa 1a , I Made Pria Dharsana. 1
1 Fakultas Hukum Universitas Indonesia
a Korespondensi: Mirda Arifa , E-mail: mirdaarifa@gmail.com (Diterima: 28-07-2022; Ditelaah: 29-07-2022; Disetujui: 30-08-2022)

## ABSTRACT
A Land Deed Official is a public official who is authorized to make deeds in transfer of land rights, and the  authority  to  encumber  mortgage  rights  in  accordance  with  applicable  laws  and  regulations  in Indonesia. However, the question arises as to how significant is the role of Land Deed Official is in the transfer of sale and purchase of land rights, considering the number of land sales and purchases that might have the potential to result disputes in the land sector. This research aims to find out the role of Official Certifier of Title Deeds. in avoiding and resolving disputes in land sale and purchase, and the  forms  of  disputes  in  land  sale  and  purchase.  The    method  used  in  this  research  is  normative juridical  relating  to  the  legal  protection  of  land  sale  and  purchase  agreements.  The  results  of  this study are the role of Official Certifier of Title Deeds.  in avoiding and resolving disputes in land sale and  purchase  including;  1)  carry  out  the  land  registration  process,  namely  making  a  land  deed  as proof  of  land  ownership  which  is  used  as  PPAT  data.  2)  Process  the  transfer  of  land  rights  due  to buying and selling, due to sale and purchase, 3) resolving disputes. In addition, the forms of disputes in land sale and purchase are: 1) Land occupancy without rights. 2) Boundary Dispute, 3) Inheritance Dispute, 4) Repeated Sale and Purchase, 5) Duplicate Certificates.
Keywords : Certifier of Title Deeds, land sale and purchase, Land disputes.

## ABSTRAK
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  adalah  pejabat  umum  yang  diberikan  kewenangan  untuk membuat  akta  peralihan  hak  atas  tanah,  dan  kewenangan  pembebanan  hak  tanggungan  sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Namun demikian, muncul pertanyaan tentang seberapa signifikan peran PPAT dalam peralihan jual beli hak atas tanah, mengingat banyaknya jual beli  tanah  yang  berpotensi  menghasilkan  sengketa  di  bidang  pertanahan.  Penelitian  ini  bertujuan mengetahui  Peran  PPAT  Menghindari  dan  Menyelesaikan  Sengketa  Dalam  Jual  Beli  Tanah  ,  dan Bentuk Bentuk Sengketa Dalam Jual Beli Tanah. Metode penelitian ini adalah  hukum yuridis normatif yang berkaitan dengan hukum perlindungan terhadap perjanjian jual beli tanah . hasil penelitian ini adalah peran  PPAT Menghindari dan Menyelesaikan Sengketa Dalam Jual Beli Tanah diantaranya ; 1) Peran    PPAT  Menghindari  dan  Menyelesaikan  Sengketa  Dalam  Jual  Beli  Tanah  diantaranya  ;  1) melakukan  proses  pendaftaran  tanah  yaitu  membuat  akta  tanah  sebagai  bukti  kepemilikan  tanah yang dijadikan data PPAT.  2) Memproses perpindahan hak atas tanah karena jual beli, 3) mengatasi Sengketa. Selain itu bentuk Bentuk Sengketa Dalam Jual Beli Tanah yaitu: 1) Penguasaan tanah tanpa hak. 2) Sengketa Batas, 3) Sengketa Waris, 4) Jual beli berulang-ulang,   5) Sertipikat Rangkap. Kata kunci: jual beli tanah, sengketa Pertanahan, PPAT
Arifa,  M.,  &  Dharsana,  I,  M,  P.    (2022). Peran  Pentingnya  PPAT  dalam  jual  beli  tanah  untuk menghindari adanya sengketa . Jurnal Sosial Humainora , Vol 13 (1) Spesial Issu. 1-9.

## PENDAHULUAN
Meningkat kompleksitas permasalahan sosial yang diakibatkan oleh lahan saat ini  menuntut  ada  aturan  yang mengatur  tentang  jaminan  hukum dalam  hubungan  antara  manusia  dan tanah. Dalam pelaksanaannya, penerima  yang  sah  akan  menerima tanda terima hak, agar bisa menguatkan  bukti  kepemilikan.  Selain Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN), para pihak memegang peranan penting dalam  tanah  adalah  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah    (PPAT).  Salah  satu kebutuhan manusia yang berhubungan dengan  tempat  tinggal  adalah  tanah dan  bangunan.  Tanah  sebagai  modal dan    aset  sosial,  tanah  adalah  sarana mengikat  persatuan  sosial  di  antara bangsa  Indonesia.  Pasal  20  UUPA, menjelaskan  di  mana  hak  milik merupakan hak yang secara sah dapat dimiliki  oleh  seseorang    dan  dapat digunakan  sebagai  aset  modal.    Aset model  di  sini  adalah  tanah  yang digunakan  sebagai  objek  tempat tinggal  dan  komersial  dari  developer. Disisi  lain,    tanah  dapat  juga dimanfaatkan untuk kesejahteraan dan kemampuan rakyat demi kelangsungan hidup.
Tidak  diragukan  lagi  bahwa  jual  beli adalah  transaksi  dalam  kehidupan sehari hari bekerja untuk kepentingannya  sendiri,  kepentingan masyarakat  secara  keseluruhan,  dan orang tersebut berusaha untuk mencapai  keuntungan  materi  melalui jual  beli.  Tidak  terkecuali  jual  beli tanah yang bertujuan untuk mendapatkan  kemakmuran  dengan aset  atau  tempat  sendiri  untuk  usaha atau  tinggal.  Transaksi  jual  beli  harus dilakukan  berdasarkan  aturan  hukum agar tercipta keadilan dan kemakmuran. Jual beli harus berdasarkan kepercayaan dan kejujuran,  yang  dimaksud  dengan pengertian ini adalah untuk mengetahui apa yang dimaksud tujuan hukum atau kontrol hukum, yurisprudensi  dan  hukum  untuk  jenis penjualan ini telah diidentifikasi, untuk menghindari  ketidakadilan,  penipuan dan  penggunaan  metode  penipuan dalam jenis penjualan ini.
Jual  beli  tanah  dengan  proses peralihan  hak  kepemilikan  memiliki proses secara bertahap dan keterbukaan. Secara prosedural, proses perpindahan atas tanah dilakukan  atas  kesepakatan  hukum, dan  dibuktikan  dengan  akta  PPAT, disisi  lain,  dengan  alasan  tertentu  dan pertimbangan,  para  pihak  sering pertama  kali  menggunakan  akta perjanjian  yang  dibuat  dihadapan Notaris.  Perjanjian    harus  dibuat dengan  point  point  yang  menjaga  hak dan kewajiban para pihak.
Apabila  terjadi  senketa  atas  tanah tersebut  ,  maka  solusinya  melakukan identifikasi  Sertipikat  hak  milik  dan memindahkan  hak  milik  secara  legal melalui PPAT. Surat kepemilikan tanah adalah  menjadi  unsur  utama  yang perlu  di  tunjukan  dan  di  cari informasinya sebelum melakukan transaksi jual beli. Dharsana menjelaskan  hasil  penelitian  tentang tinjauan  yuridis  konflik  atas  jual  beli tanah bahwa potensi konflik atas Akta Tanah  yang  dibuat  oleh  PPAT merupakan  kewajiban  PPAT  dalam menjalankan tugasnya posisi cenderung  berada  dalam  dilema  yang satu  sisi  harus  mematuhi  hukum ketentuan  yang  bersifat  normatif.  Di sisi lain, fakta empiris begitu kompleks dan  seringkali  tidak  dapat  ditangani dan  diakomodasi  oleh  regulasi  yang cenderung  menjadi  kaku.  Hal  ini karena  pada  saat  melaksanakan kedudukannya,  PPAT  harus  mengabdi kepada  klien,  klien  datang  ke  kantor
PPAT dengan membawa maksud untuk meratifikasi perbuatan hukumnya, dan klien  yang  datang  ke  kantor  Notaris sering  tidak  mau  repot  secara  legal persyaratan teknis yang diperlukan.

## METODE
Penelitian  ini  adalah  jenis  penelitian normatif    yang  berkaitan  dengan hukum perlindungan terhadap kesepakatan    jual  beli  tanah.  Teknik pengumpulan bahan hukum pendukung dan yang berkaitan dengan penelitian ini adalah studi kepustakaan (research  library)  yaitu    sarana  untuk pengumpulan  bahan  hukum  tertulis menggunakan  analisis  isi.  Penelitian dilakukan dengan menganalisis kewajiban  dan  peran  PPAT  dalam  hal menangani  sengketa  dalam  jual  beli tanah serta dikaitkan dengan beberapa undang  undang    perlindungan  hukum pembeli  dan  penjual.  Penanganan sengketa  diseusaikan  dengan  bentuk sengketa  dalam  jula  beli  dengan mengutamakan prinsip keadilan dalam jual beli.
Data  dianalisis  secara  kualitatif dengan  menetapkan  beberapa  ipini berdasarkan  ketetapan  dan  teori hukum.  Hasil  penelitian  dijelaskan secara  preskriptif.  Kasusnya  dianalisis berdasarkan  peraturan  perundang- undangan  melalui  penafsiran  hukum, kemudian  menarik  kesimpulan  dari hasil analisis untuk menjawab permasalahan  yang  akan  diangkat, didukung  dengan  konsep  kerangka kerja dalam suatu penelitian hukum.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Boedi  menyatakan  bahwa  transaksi jual  beli  adalah  proses  berdasarkan hukum  yang  menyerahkan  tanah tersebut secara permanen oleh penjual kepada pembeli dan sekaligus pembeli menetapkan  harganya  kepada  penjual.
Jual beli adalah tindakan terpisah atau jual  beli  menerapkan  asas  sekat horizontal  adalah  jual  beli  tanah  yang tidak  termasuk  seluruh  bangunan  dan tanaman  di  atas  tanah.  Ini  didasarkan pada  Tanah  Indonesia  Asas  Hukum yang  menganut  sekat  horizontal,  yang memisahkan tanah dari harta benda di atasnya  tanah.  Hak  kepemilikan  dapat dialihkan  ke  pihak  lain  dimaksudkan untuk  mengalihkan  hak  milik.  Secara prosedural,  segala  tahapan  transaksi jual beli disahkan didepan PPAT, disisi lain,  dengan  alasan  tertentu  dan pertimbangan,  para  pihak  sering pertama  kali  menggunakan  akta perjanjian  yang  dibuat  dihadapan Notaris.  Perjanjian  harus  dibuat dengan  point  yang  melindungi  kedua pihak,  Perjanjian  pada  dasarnya  berisi informasi tentang identitas para pihak membuat  perjanjian  dengan  jelas,  ada harga,  cara  pembayaran  (term  of payment), jaminan dan saksi, penyerahan  tanah  dan  bangunan, status  kepemilikan,  proses  perubahan atau  pengalihan  hak  atas  kepemilikan tanah,  pajak,  biaya  dan  retribusi, berakhirnya
kesepakatan,
penyelesaian  sengketa,  hal-hal  lain yang  diminta  dan  disepakati  bersama. Dengan  adanya  ketentuan  dan  klausa tersebut, maka kepentingan para pihak dapat  dilindungi  dan  jika  hak  salah satu  pihak  tidak  terpenuhi,  hal  itu membuktikan  bahwa  ada  merupakan kelalaian  dalam  perjanjian  yang  telah dibuat.  Perjanjian  yang  dibuat  secara sah  di  mana  persyaratan  hukum perjanjian telah dipenuhi dan penambahan  persyaratan  dari  para pihak,  maka  perjanjian  itu  berlaku sebagai  hukum  bagi  mereka  yang membuatnya  (Pasal  1338  ayat  1 KUHPerdata).
Tugas PPAT dalam transaksi jual beli tanah  adalah  membuat  surat  Akta otentik  sebagai  alat  bukti  kepemilikan
tanah  yang  dilakukan  berdasarkan tindakan  hukum  sesuai  dengan  hak dan kewajiban masing-masing. Pendaftaran tanah dalam transaksi jual beli  satuan  rumah  susun  dibuat berdasarkan  lokasi  atau  ketentuan hukum  di  daerah  setempat  atau wilayah  pertanahan  setempat  dan untuk PPAT camat merupakan wilayah jabatan ketika sedang menjabat.

## Peran    PPAT  Menghindari  dan
Menyelesaikan  Sengketa  Dalam Jual Beli Tanah
PPAT  adalah  pihak  yang  bertugas membuat  surat  berlandaskan  hukum tentang  hak  kepemilikan  tanah  dan bangunan.  Singkatnya,  ruang  lingkup kewenangan  PPAT  lebih  sempit dibandingkan  dengan  Notaris.  PPAT berpedoman pada Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 (Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun  1998)  tentang  Pengaturan
Kedudukan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT).    Peraturan  PPAT mengacu  pada  PP  nomor    24  tahun 2016 yang mengatur syarat penugasan dan  larangan  bagi  PPAT.  Sebagai persyaratan  menjadi  PPAT  seseorang harus lulus pendidikan sarjana hukum sesuai bidang , minimal menyelesaikan program  pendidikan  PPAT  pendidikan telah diselenggarakan oleh Kementerian Agraria. PPAT merupakan  suatu  lembaga  yang menaungi  kepengurusan  jual  beli tanah  dan  memiliki  peran  penting dalam  transaksi  ini  yang  dijelaskan sebagai berikut:

## Melaksanakan sebagian kegiatan
pendaftaran tanah
Tugas  utama  PPAT  adalah  membuat surat  pendaftaran  jual  beli  tanah berupa akta otentik yang menjadi bukti hak  bukti  warta  hukum  atas  tanah tersebut  sehingga  yang  akan  menjadi
pencatatan data PPAT. Hal ini berguna untuk  menjamin  kepemilikan  dan menghindari  perebutan  hak  milik. Pendaftaran hak milik dibagi menjadi 3 menurut Sumartoputra (tiga) kategori, yaitu:  PPAT  Biasa,  yaitu  PPAT  yang ditunjuk  untuk  melayani  masyarakat dalam hal pembuatan tanah perbuatan yang  telah  memenuhi  syarat.  PPAT biasa merupakan PPAT yang melakukan tugas untuk membuat surat pendaftaran  tanah  beserta  dengan jabatan  sebagai  notaris  atau  PPAT. Sedangkan PPAT sementara merupakan  PPAT  yang  bertugas melayani  masyarakat  untuk  membuat surat  atau  akta  tanah  di  mana  di daerah tersebut belum ada PPAT. PPAT sementara dapat berupa Camat, kepala desa,  atau kepala  dusun.  PPAT  khusus yaitu  PPAT  khusus  adalah  PPAT  yang melaksanakan  program  atau  tugas pemerintahan tertentu di suatu daerah tertentu. Menjelaskan  tentang  sebuah  tugas atau kewenangan PPAT dalam membuat  surat  bukti  jual  beli  tanah berupa  surat  otentik  bertujuan  untuk memberikan  kepastian  hukum  dan perlindungan hukum terhadap berbagai pihak dan menjadi delik atau pernyataan yang harus dipertanggungjawabkan secara hukum. PPAT  ini  menjamin  kekuatan  berupa kebenaran  materiil  dan  formil    yang dibuat  dan  juga  berperan  dalam memeriksa kewajiban para pihak yang harus  dipenuhi  sehubungan  dengan proses pengalihan hak.

## Memproses  peralihan  hak  atas tanah karena jual beli
Pengalihan  hak  atas  tanah  diatur dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor 34  Tahun  2016  tentang  Pajak Penghasilan
Atas Penghasilan. Pengalihan  tersebut    harus  dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh  (PPAT),
dan  setelah  akta  ditandatangani  oleh para pihak harus didaftarkan. Perpindahan hak atas tanah perbuatan melawan hukum terjadi dalam beberapa  bentuk,  antara  lain  salah stunya adalah jual beli tanah ini.
Semua  pihak  yang  terkait  dalam transaksi  jual  beli  tanah  harus bertanggung  jawab  atas  perpindahan hak atas tanah,  baik dari badan hukum yang  mengatur  tentang  hukum  tanah dan Agraria maupun pihak-pihak yang terkait  langsung  dengan  transaksi seperti  penjual  dan  pembeli.  Oleh karena  itu  segala  proses  dan  tahapan yang  terjadi  dalam  transaksi  jual  beli tanah  dan  bangunan  ini  harus didaftarkan dan dialihkan secara resmi yang dibuat dalam bentuk akta jual beli atau AJB di hadapan PPAT atau AJB di belakang  nama.    Segala  proses peralihan hak atas tanah menggunakan alat  AJB  ini  dengan  perpindahan  hak atas  tanah  menjadikan  hak  tanah berpindah  dari  pihak  satu  ke  pihak yang  lain.  Oleh  karena  itu  pengalihan merupakan transaksi yang
berdasarkan  hukum,    secara  sadar yang  diproses  antara  dua  belah  pihak, berdasarkan  landasan  hukum  yang telah  berlaku  sesuai  dengan  transaksi jual beli.
Pengalihan  hak  atas  tanah  dengan akta jual beli peralihan nama dilakukan atas  nama  pembeli  sendiri,  maka dalam  membuat  akta  jual  beli  pihak pertama  dan  pihak  kedua  adalah penerima  kuasa  berdasarkan  Otoritas Penjualan tersebut. Jika pembeli bukan pihak  yang  menerima  surat  kuasa (surat  kuasa  menjualnya  lagi  kepada pihak lain) maka pihak pertama adalah surat  kuasa  dari  Kuasa  Penjual  dan pihak  kedua  adalah  pihak  pembeli (pihak lain yang membeli di atas tanah yang dijual).

## Menyelesaikan Sengketa
Apabila  terjadi  sengketa  atau  masalah pertanahan maka peran PPAT menjadi penting  untuk  menemani  mediasi antara  penjual  dan  pembeli  dengan cara  mendaftarakan  surat  hak,  atau peralihan  hak  secara  legal.    Masalah pertanahan  meliputi  hubungan  antar individu (individu) dari hukum entitas atau komunitas sebagai suatu kolektivitas.  Masalah  tanah  pada umumnya adalah masalah lintas sektor yang  menyangkut  berbagai  instansi. Selain itu, masalah tanah adalah diatur oleh  hukum.  Baik  secara  langsung mengatur  tanah  atau  bidang  lainnya, tetapi  tidak  bisa  lepas  dari  masalah tanah.  Masalah-masalah  yang  terjadi pada  jual  beli  tanah  menjadi  sengketa yang  berasal  dari  kontras  antara kepentingan  para  pihak  baik  itu individu  maupun  kelompok,  atau badan hukum yang berbadan hukum.
Batas tanggung jawab PPAT terhadap  kebenaran  materiil  suatu akta  tanah    yang  telah  dibuat  dalam bentuk tanggung jawab  menurut Dewi, (2017)  yaitu:  Tanggung  Jawab  PPAT Beradab  Menurut  Roscoe  Pound, tanggung jawab terkait dengan kewajiban  untuk  mencari  ganti  rugi dari seseorang terhadap siapa tindakan  kerugian  telah  dilakukan, baik  oleh  orang  pertama  sendiri  atau pihak lain berupa pertanggungjawaban  atas  kerugian yang  disengaja.  Tanggung  Jawab Pidana  Orang  yang  membuat  akta tujuan  dijadikan  sebagai  alat  bukti yang memiliki kesempurnaan kekuatan  pembuktian.  Jika  dalam  hal ini  ada  sertifikat  atau  bukti  otentik yang  dibuat  oleh  PPAT  mengenai kebenaran  materiil  akta  adalah  palsu atau  dipalsukan,  maka  secara  yuridis PPAT harus mampu mempertanggungjawabkan  dari  segi pidana.
Badan  seperti  PPAT  pun  juga  dapat dikenakan  sanksi  apabila  PPAT  telah mengeluarkan  atau  membuat  surat yang  tidak  legal  atau  surat  tersebut terbukti palsu. sehingga sanksi tersebut  dapat  di  kualifikasi  kan sebagai suatu tindak pidana. Di sisi lain apabila  PPAT  melakukan  kesalahan atau kekeliruan dalam sistem administrasi  atau  disebut  dengan  mal administratif  maka  pendaftaran  tanah yang dilakukan juga berakibat diragukan  atau  melemahnya  kekuatan hukum  surat  tersebut,  sehingga  yang bertanggung  jawab  dalam  hal  ini adalah PPAT sendiri.

## Bentuk Bentuk Sengketa Dalam Jual Beli Tanah
Perselisihan yang terjadi dalam proses transaksi  jual  beli  tanah  merupakan sengketa tanah. Sengketa tanah timbul karena  adanya  suatu  masalah  yang dilakukan  atas  kepentingan  tanah tersebut.  Dengan  banyaknya  dan memungkinkannya terjadi konflik atau sengketa  tanah,  maka  dalam  bidang penataan  dan  penggunaan  tanah terkait  proses  jual  beli  tanah dibutuhkan  jaminan  atau  kepastian hukum di dalamnya. Demi kesejahteraan  masyarakat  terutama dalam  transaksi  jual  beli  tanah pemerintah  telah  melakukan  berbagai usaha upaya untuk meminimalisir dan menyelesaikan  sengketa  tanah  yang terjadi di masyarakat,  karena sengketa tanah dapat merugikan dan menimbulkan kekacauan dalam masyarakat. Penguasaan tanah tanpa hak
Sengketa  yang  terjadi  dalam  proses jual beli tanah seringkali terjadi akibat penguasaan  tanah  tanpa  hak.  Hal  ini disebabkan  oleh  beberapa  oknum seperti  pihak  asuransi,    pihak
keuangan  yang  ingin  menguasai  tanah tersebut.  Demi  mendapatkan  hak mereka  sebagai  penagih  utang  dari pemilik tanah tentu saja. Hal ini sangat merugikan  pembeli  karena  apabila pembeli  sudah  terlanjur  membeli tanah  tersebut.  Sedangkan  sertifikat masih  dipegang  oleh  pemilik  ,  pihak asuransi atau keuangan yang menguasai  tanah  tersebut,  maka pembeli  yang  tidak  terlibat  dalam masalah hutang  piutang  pemilik  tanah dan  pihak  keuangan  akan  berdampak tidak  bisa  memiliki  surat  kepemilikan atas  tanah  tersebut  sehingga  pembeli tidak  mendapatkan  haknya  sebagai konsumen.
Hal  ini  sesuai  hasil  analisis  Yubaidi menunjukan  bahwa  panitia  harus berkoordinasi  dengan  PPAT  untuk memastikan  bahwa  PTSL  pemohon telah  memenuhi  tahapan  penelitian data  hukum  untuk  pembuktian  hak agar  pelaksanaannya  dapat  terlaksana dengan baik dan terhindar dari potensi konflik  di  masa  depan.  Penerbitan Peraturan  Pemerintah  no.  24  Tahun 1997  berarti  bahwa  segala  bentuk peralihan  hak  atas  tanah  dan  pertama kali  pendaftaran  tanah  memerlukan akta PPAT. Fungsi  utama PPAT adalah memberikan kepastian hukum atas hak baru  sejak  PP  No.  24  tahun  1997 berlaku.

## Sengketa Batas
Dalam  jual  beli  tanah,  seringkali sengketa batas adalah menjadi masalah  yang  umum  di  masyarakat perselisihan batas tanah sering dikurangi  atau  ditambah  oleh  pihak individu  sendiri  yang  berhubungan dengan tanah yang berkaitan. Sehingga ketika jual beli dilakukan ukuran batas tanah  yang  ada  di  surat  atau  yang terdaftar dalam surat resmi yang legal cenderung  berbeda  dengan  setelah pembelian.  Hal  ini  akan  menjadi
konflik tersendiri bagi pembeli dengan batas  tanah  yang  berdampingan dengan  yang  dibeli.  Oleh  karena  itu pembeli  harus  selalu  waspada  dan mengecek  keseluruhan  ukuran  dan kesesuaian dengan catatan yang ada di surat sertifikat resminya.
Lubis menjelaskan
tentang bagaimana  cara  memudahkan  dalam pembahasan  sengketa  tanah  yang merupakan  sengketa  batas  dalam  jual beli  tanah.  Masalah  sengketa  ini  dapat diselesaikan  dengan  menggunakan metode  analisis  isi  yaitu analisis  batas dideskripsikan  sesuai  dengan  bahan hukum.    Kaitan  dengan  masalah  ini, penerapan  asas  kontradiksi  delimitasi dibutuhkan  yaitu  semua  pihak  yang terkait dalam jual beli tanah termasuk pemohon  pendaftaran  tanah  yang menginginkan  kejelasan  atas  batas tanah dilakukan oleh kantor pertahanan.    Semua  pihak  yang bersangkutan  harus  datang  dan menyaksikan  pengukuran  yang  terjadi di  lokasi  sengketa  atau  perselisihan kemudian hasil analisis
atau pengukuran  dilegalkan  bersama  PPAT atau notaris. Sengketa Waris Sengketa waris merupakan permasalahan  yang  terjadi  antara  ahli waris dari tanah yang diperjualbelikan, maka Peraturan Pemerintah Pertanahan menganjurkan bahwa pembuatan  atau  pengalihan  hak sertifikat tanah itu harus mendapatkan persetujuan  dan  tanda  tangan  dari keseluruhan ahli waris. Oleh karena itu pembeli  harus  segera  memindahkan hak  kepemilikan  tanah  tersebut dengan  persetujuan  para  ahli  waris dan  disahkan  atau  dilegalkan  oleh PPAT  agar  kepemilikan  tersebut terhindar dari sengketa waris.
Imron
dari
penelitiannya menunjukan  bahwa  faktor-faktor yang
menyebabkan  jual  beli  tanah  dengan kepemilikan  hak  melalui  akta  pribadi bagi  masyarakat  desa:  masyarakat terhindar dari biaya yang cukup mahal, kedua: masyarakat pengetahuan tentang tata cara jual beli tanah, ketiga: motivasi  masyarakat  terkait  dengan tingkat  tinggi  saling  percaya  antara satu  sama  lain  dalam  jual  beli  tanah. Selain  itu    Masyarakat  desa  banyak melakukan  jual  beli  di  bawah  tangan mereka  yaitu  jual  beli  dilakukan  di depan  kepala  desa  tanpa  sertifikat. Maka  hal  ini  yang  cenderung menimbulakn  sengekat  waris  pada masa yang akan datang

## Jual beli berulang-ulang
Tanah  adalah  investasi  bagi  beberapa orang,    sehingga  beberapa  orang memilih  untuk  menjual  belikan  tanah demi profit. Di sisi lain, hal ini menjadi sumber  dari  masalah  atau  konflik karena  tanah  yang  dijual  berulang- ulang otomatis sertifikat tanah tersebut sudah berpindah. Apabila hak kepemilikan tersebut masih bermasalah  dan  belum  legal  oleh notaris  atau  PPAT  pemilik  terakir, maka  pembeli  dianjurkan  untuk  tidak membeli  tanah  yang  seperti  ini, seringkali masalah terjadi dari pembeli yang  kurang  teliti  sehingga  membeli tanah  yang  sertifikat  hak  milik  bukan atas  nama  penjual  yaitu  sertifikat  atas nama  pemilik  yang  sudah  berganti kesekian  kalinya.  Maka,  ini  akan menjadi  masalah  tersendiri  bagi pembeli tanah tersebut.
Sebagaimana  hasil  penelitian  yang diungkapkan  Harsono  masih  terdapat keterlambatan  dalam  pendaftaran perpindahan  hak  milik  atas  tanah dengan cara jual beli di bawah tangan. Pembeli  tanah  wajib  menyelesaikan akta-aktanya dengan membuat pernyataan  penundaan,  pernyataan kepemilikan fisik dan pernyataan tidak
sedang  berselisih.  Adapun  pembeli tanah seringkali dirugikan dikarenakan transaksi  bawah  tangan,  karena  pada saat  akta  akan  dibuat,  penjual  tiada atau  menghilang,  solusi  agar  dapat mendaftar  pengalihan  haknya  adalah dengan  menggunakan  hukum  yaitu keputusan pengadilan.
Sertipikat Ganda  ( overlapping )
Masalah  sengketa  tanah  yang  berupa sertifikat  ganda    juga  sering  terjadi  di masyarakat.  Sertifikat  ganda    itu merupakan  tanah  yang  memiliki sertifikat  ganda.  Sertifikat  hak  milik dari  tanah  yang  dimiliki  sekarang  dan sertifikat  hak  milik  dari  orang  yang sudah  pertama  memilikinya  dulu. Maka  pembeli  tanah  selanjutnya  akan mendapatkan  masalah  karena  apabila dia  sudah  membeli  tanah  tersebut, pembeli  akan  membayarkan  tanah tersebut  kepada  orang  yang  memiliki tanah dengan sertifikat kedua, sedangkan apabila hak milik didaftarkan  di  PPAT,    hak  milik  sah pada  sertifikat  tanah  tersebut  adalah hak milik dengan tahun yang lebih tua, sudah jelas dalam masalah ini membeli akan  cenderung  berbahaya  dan kehilangan  uang  serta  tanah  yang sudah dibeli.
Chandra  menjelaskan    berdasarkan hasil  penelitianya  bahwa  sertifikat tanah merupakan produk administrasi publik,  jika  di  kemudian  hari  terjadi sengketa, tanah penyelesaian sengketa pertanahan  dan  non  litigasi  dapat diselesaikan.  Bagian  dari  pemerintah yang berpartisipasi aktif dalam masyarakat membantu untuk membuat kontribusi untuk administrasi  publik  di  Indonesia dengan sengketa tanah dan non-litigasi proses.  Model  penegakan  hukum  ini berupaya mewujudkan kepastian hukum  dalam  rangka  menciptakan rasa  aman,  tentram  dan  harmonis,
dampak  ketertiban  akan  mendorong masyarakat  untuk  berusaha  dan bekerja  dengan  baik  sebagai  upaya untuk  meningkatkan  kualitas  hidup mereka.  Artikel  ini  akhirnya  melihat pengembangan hukum melalui harmonisasi nilai-nilai untuk mengatasi  pemecahan  masalah  yang tidak  ada,  yang  rusak  atau  salah,  yang masih kurang, kemacetan, dan kemunduran atau kemunduran keadaan. Solusi menang-menang masih cukup  kuat  dan  berdaya  guna memberdayakan  tenaga  hukum  untuk menyelesaikan sengketa guna mewujudkan  kepastian  hukum  dan memelihara  ketertiban  sosial  dalam suatu budaya.

## KESIMPULAN
Peran    PPAT  Menghindari  dan Menyelesaikan  Sengketa  Dalam  Jual Beli Tanah diantaranya ; 1) melakukan proses  pendaftaran  tanah  yaitu membuat  akta  tanah  sebagai  bukti kepemilikan tanah yang dijadikan data PPAT.  2) Memproses perpindahan hak atas  tanah,  yang  ditentukan  dalam Peraturan  pemerintah  Nomor  34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak Atas  Tanah/Bangunan,  dan  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  Tanah/Bangunan dan  Perubahannya.  3)  mengatasi Sengketa,  apabila terjadi sengketa atau masalah pertanahan maka peran PPAT menjadi  penting  untuk  menemani mediasi  antara  penjual  dan  pembeli dengan cara mendaftarakan surat hak, atau peralihan hak secara legal.
Bentuk  Bentuk  Sengketa  Dalam  Jual Beli Tanah yaitu: 1) Penguasaan tanah tanpa hak, Sengketa yang terjadi dalam proses jual beli tanah seringkali terjadi akibat penguasaan tanah tanpa hak. 2) Sengketa  Batas,  seringkali  sengketa
batas  adalah  menjadi  masalah  yang umum  di  masyarakat  perselisihan batas  tanah  sering  dikurangi  atau ditambah  oleh  pihak  individu  sendiri yang  berhubungan  dengan  tanah  yang berkaitan.
3) Sengketa Waris, merupakan permasalahan yang terjadi antara  ahli  waris  dari  tanah  yang diperjualbelikan. 4) Jual beli berulang- ulang,    merupakan  tanah  yang    dijual berulang-ulang  otomatis  sertifikat tanah  tersebut  sudah  berpindah  dari tangan  satu  ke  tangan  yang  lain.  5) Sertipikat  Rangkap,  yaitu  sertipikat tanah  yang  memiliki  sertifikat  ganda. Sertifikat  hak  milik  dari  tanah  yang dimiliki  sekarang  dan  sertifikat  hak milik  dari  orang  yang  sudah  pertama memilikinya dulu.
”.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku Achmad  Rubaie, Land Procurement Law for Public  Interest ,  (Malang:  Bayumedia,
2007), 1
National  Land  Agency  of  the  Republic  of Indonesia, Public  Information  Services within the National Land Agency of the Republic of Indonesia , (2017). Boedi,  H., Indonesian Agrarian Law; History of the Formation of the Basic Agrarian Law,  Content  and  Implementation, (Jakarta: Djambatan, 2008).
Soekanto,
S., Factors  affecting  law enforcement .  (Jakarta  :  PT  Raja Grafindo Persada, 2007).
Soerjono  Soekanto, Sri  Mamudji,  Penelitian Hukum  Normatif,  Cetakan  ke 19 (Depok : Rajawali Pers, 2019),
Pound  Roscoe,  Pengantar  Filsafat  Hukum.  (Jakarta  :  Terjemahan
Mohammad Radjab , 1996).
Subekti, Covenant  Law,  Seventh  Printing , (Jakarta : Intermasa, 2003), 1 Urip  Santoso, Registration  and  Transfer  of Land  Rights,  ( Jakarta  :  Kencana Prenada Media Group, 2010), 316
Artikel Advokat  dan  Konsultan  Hukum, Jenis-Jenis Sengketa  Pertanahan, [diakses  10 September 2017 ], https://kantorpengacara- ram.com/jenis-jenis-sengketa- pertanahan/
Agus  Nuryanto  Adi  Yusman,  Duties  & Authorities  of  Land  Deed  Making Officials (PPAT) in the Implementation of  the  First  Land  Registration,  Sultan Agung Notary Legal Studies (SANLaR), 4 (2),  (2022), 446-455 Akhmaddhian,  Suwari,  and  Asri  Agustiwi, Legal  Protection  for  Consumers  in Electronic Buying and Selling Transactions in Indonesia. UNIFICATION:  Journal  of  Legal  Studies 3 , (2), (2018), 40-60 Bachiri  Abdel  Basset,  Ben  Hebri  Boualem, Kontrak Murabahah dalam Yurisprudensi  Islam  dan  Aplikasi
Kontemporernya, Catatan master akademik  dalam  ilmu-ilmu  Islam, Universitas  Mohamed  Boudiaf  -M'Sila, Fakultas  Humaniora  dan  Ilmu  Sosial, Departemen  Ilmu  Islam, 1441  AH,
(2020), 10. Dian Cahayani, Model Perlindungan Konsumen  Dalam  Praktek  Penjualan Dan  Pembelian  Apartemen  Dengan
Sistem  Penjualan  Pra  Proyek  Di Indonesia. Jurnal  Internasional  Teknik Sipil  dan  Teknologi  (IJCIET), 10  (03),
(2019), 1357-1366
Fakhrizal  Arief  Firmansa,  Tinjauan  Hukum Jual Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Semua Ahli Waris, LJIH 28 (1), (2020), 107-120
Harmen  Syarif,  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah Berdasarkan Data Otorisasi Jual Dalam Hal  Pemberi  Kuasa  Meninggal  di Pekanbaru, Jurnal Internasional Multicultural and Multireligious Understanding (IJMMU ), 6 (4), (2019).
Herinawati,  Penerapan  Prinsip  Pembagian Horisontal  dalam  Hak  Jual  Beli Perumahan  dan  Tanah  di  Provinsi Aceh,  Indonesia. Jurnal  Internasional Inovasi, Kreativitas dan Perubahan .  12, (5), (2020).
I  Made  Pria  Dharsana,  Potensi  Konflik  Akta Tanah  Dalam  Perspektif  Jabatan Notaris. Jurnal  Notaris, 6  (2),  (2021), 112-120
M.  R.,  &  Nugraheni,  P.  D.  Pengalihan  Hak Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Guna Bangunan  dari  Modal  Saham  pada Perseroan Terbatas. Jurnal Hukum dan Reformasi  Hukum ,2(1),  (2021),  97- 108.
Nyoman  Gede  Murdiana.  Perlindungan  Hukum
Terhadap  Perjanjian  Jual  Beli  Hak  Guna Bangunan  Apabila  Terjadi  Cidera  Janji,
Jurnal Kertha Semaya , 9,.  (1),  (2020),  14- 23
Pringgo  Soebowo,  Hukum  Konstruksi  Jual Beli  Tanah  di  Indonesia  Dalam Perspektif  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria, Jurnal
Jurnal Sosial Humaniora p-ISSN 2087-4928 e-ISSN 2550-0236 Volume 13 Nomor 1, Spesial Issu  2022
Internasional Multicultural and Multireligious Understanding (IJMMU). 7, (8), (2020).
Priyo Harsono, Pendaftaran Pengalihan Hak Milik  atas Tanah  dengan  Jual  Beli  dan Permasalahannya, LDJ ,  2  (1),  (2020), 28 - 36
Ramadhani,  R.,  &  Ummi  Salamah  Lubis,
Fungsi  Prinsip  Kontradiksi  Batas Dalam  Penyelesaian  Sengketa  Batas Tanah,  IJRS: International  Journal Reglement  Society ,2,  (3),  (2021),  136- 148
Rosita  Dewi  ,  Perlindungan  Hukum  Pejabat Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (Ppat)
Dalam  Menjalankan  Perkantorannya, Jurnal Internasional
Humaniora,
Agama dan Ilmu Sosial, 3, (1) (2017).
Sawsan  Muhammad,  H.,  Keuntungan penjualan  dan  legalitasnya:  Kajian fikih  hukum. Jurnal Internasional Ilmu
Kesehatan ,6(S4), (2022), 2187 – 2203. Muhammad Ilham Sumartoputra, Tanggung Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  Atas  Pemalsuan  Dokumen Berdasarkan  Peraturan  Pertanahan Indonesia, Jurnal Internasional Notaris
Latin ,1 (1), (2020). Sutedi,  A., Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftarannya . (Jakarta: Sinar Grafika, 2007)
Syam, M., Ismansyah, I., Azheri, B., & Hasbi, M.,  Karakteristik  penegakan  hukum perlindungan  konsumen  pada  aspek hukum perdata di Indonesia. Tinjauan Linguistik dan Budaya , 5 (S2),    (2021), 1471-1481
Teddy  Chandra,  Non-Litigation  Process Land  Dispute  Settlement  for  Legal Certainty,  Non-Litigation Process Land Dispute  Settlement  for  Legal  Certainty, 2  (2), (2019), 177 - 194 Yunus Al Imron, Akibat Hukum Cidera Janji Dalam  Jual  Beli  Tanah  Dan  Perjanjian Pembelian  Di  Bawah  Tangan, Jurnal Internasional  Penelitian  Pendidikan  & Ilmu Sosial,ISSN: 2774-5406
Peraturan Perundang-Undangan
Code  of  Civil  law  Government  Regulation Number  24  of  1997  concerning  Land Registration Government Regulation  Number  34  of  2016  concerning Income  Tax  on  Income  From  the Transfer  of  Rights  to  Land  and/or Buildings  and  Sale  and  Purchase Agreements on Land and/or Buildings and their Amendments Regulation of the Head of the National Land Agency  (Perkaban)  Number  08  of 2012 concerning Land Registration Law  Number  5  of  1960  concerning  Basic Agrarian Regulations
Law  Number  8  of  1999  concerning Consumer Protection.