E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182

## PERJANJIAN BUILD OPERATE AND TRANSFER (BOT) LAPANGAN MERDEKA MEDAN DALAM PANDANGAN HUKUM ADMINSITRASI NEGARA DAN HUKUM BISNIS
Rahmat Ramadhani, Ramlan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara Jl. Kapt. Mukhtar Basri Nomor 3, Medan – Sumatera Utara Email: rahmatramadhani@umsu.ac.id, ramlan@umsu.ac.id

## Abstrak
Perjanjian BOT adalah perjanjian antara pemerintah dengan investor dalam hal penguasaan dan pemanfaatan asset negara berupa tanah. Penulisan ini menggunakan metode penelitian hukum yuridis  normatif  ( normatif  research )  dengan  spesifikasi  penelitian  deskriptif  analistis  yang menggunakan  data  sekunder.  Prosedur  pengumpulan  datanya  adalah  berupa  dokumentasi catatan  atau  kutipan,  penelusuran  literatur  hukum,  buku-buku  dan  lainnya  yang  bertalian dengan identifikasi masalah baik secara cara offline maupun online yang kemudian dianalisa dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan melalui metode analisa konten ( content analysis method ) dengan fokus pada permasalahan tentang bagaimana penerapan prinsip BOT dalam perjanjian kerjasama pembangunan dan pengelolaan Lapangan Merdeka antara Pemko Medan  dengan  pihak  swasta?  dan  bagaimana  pandangan  Hukum  Administrasi  Negara  dan Hukum  Bisnis  terhadap  perjanjian  BOT  dalam  pembangunan  dan  pengelolaan  Lapangan Merdeka  antara  Pemko  Medan  dengan  pihak  swasta?.  Dari  hasil  penelitian  diketahui  bahwa perjanjian kerjasama antara Pemko Medan dengan Pihak Swasta telah menerapkan prinsip BOT dengan  memenuhi  unsur  membangun,  mengelola  dan  menyerahkan  hasil  pembangunan  dan pengelolaan  oleh  Investor  kepada  Pemko  Medan.  Selanjutnya  perjanjian  BOT  dimaksud dipandang dari Hukum Administrasi Negara merupakan perbuatan pejabat adminitrasi Negara yang berdimensi hukum publik dan hukum privat. Sedangkan dalam pandangan Hukum Bisnis perjanjian  BOT  harus  sama-sama  menguntungkan  kedua  belah  pihak  yang  melakukan perjanjian.

## Kata Kunci: Perjanjian, BOT, Hukum, Adminitrasi, Bisnis

## Abstract
The  BOT  agreement  is  an  agreement  between  the  government  and  investors  in  terms  of mastering and utilizing state assets in the form of land. This writing uses the normative juridical legal research method (normative research) with descriptive analytical research specifications that use secondary data. The procedure for collecting data is in the form of documentation of notes or quotations, search of legal literature, books and others related to the identification of problems  both  offline  and  online,  which  are  then  analyzed  using  a  legal  approach  through content analysis method with a focus on the issue of how the application of the BOT principle in  the  cooperation  agreement  on  development  and  management  of  Merdeka  Field  between Pemko Medan and the private sector? and what is the view of State Administrative Law and Business Law on the BOT agreement in the development and management of Merdeka Field between the Pemko Medan and the private sector ?. From the results of the study it is known that the cooperation agreement between Pemko Medan and the Private Party has implemented the BOT principle by fulfilling the elements of building, managing and submitting the results of development and management by the Investor to Pemko Medan. Furthermore, the said BOT
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
agreement  is  viewed  from  the  State  Administrative  Law,  an  official  act  of  the  State administration  that  has  dimensions  of  public  law  and  private  law.  Whereas  in  the  view  of Business Law the BOT agreement must equally benefit both parties who make the agreement . Keywords: Agreement, BOT, Law, Administration, Business

## PENDAHULUAN
Sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia, selain menjadi pusat kegiatan perekonomian di wilayah  Bagian  Barat  Indonesia,  Kota  Medan  juga  merupakan  salah  satu  pintu  bagi  arus penumpang serta perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar negeri (melalui:  http://aa-medan.blogspot.co.id/2012/12/profil-kotamedan.html, 2012). Selain sektor industri, Kota Medan juga dikenal sebagai kota kuliner. Banyak suguhan jajanan pangan yang menjadi ciri khas Kota Medan. Berbagai tempat usaha jajanan kuliner kemudian menjamur di Kota Medan sejak beberapa tahun terakhir.
Paradigma pengembangan bisnis kuliner di Kota Medan juga terlihat tidak stagnan pada modifikasi  keunggulan  rasa  dari  menu  kuliner  yang  dijajakan. Trend menciptakan  ‘tempat nongkrong’  yang  asyik  sembari  mencicipi  hidangan  kuliner  di  tengah  suasana  malam  Kota Medan  menjadi  peluang  bisnis  yang  menjanjikan.  Peluang  tersebut  telah  dibaca  oleh Pemerintah Kota Medan (Pemko Medan) sejak lama. Sekitar tahun 2003 Pemko Medan telah berupaya  memanfaatkan  peluang  tersebut  dengan  menggandeng  beberapa  pedangan  kuliner yang berasala dari kalangan masyarakat  Kota Medan dan  meghadirkan sebuah pusat  jajanan kuliner malam hari bernama Kesawan Square .
Letak Kesawan Square berada di Jalan A. Yani Kota Medan. Pada siang hari jalan ini berfungsi sebagai jalan raya yang berstatus jalan kota tempat lalu lintas kendaraan menuju dan dari  pusat  Kota  Medan.  Di  jalan  tersebut  juga  terdapat  ragam  aktivitas  perdagangan  dan perkantoran pada pagi hingga sore hari, sebab memang di sisi kanan dan kiri jalan dimaksud terdapat toko-toko alat musik dan olah raga serta beberapa perkantoran. Mulai pukul 16. 00 WIB hingga  pukul  00. 00 WIB,  ruas  Jalan  A.  Yani  (mulai  dari  pesimpangan  Jalan  Pemuda/Jalan Palang Merah sampai dengan persimpangan Gedung Kantor PT. Londong Sumatera Indonesia) ditutup dan digunakan sebagai lokasi Kesawan Square.
Ide cemerlang Pemko Medan dimaksud membuahkan hasil yang memuaskan. Tingginya antusias  masyarakat  Kota  Medan  terhadap  keberadaan  Kesawan Square ditandai  dengan ramainya  pengunjung  di  setiap  jam  opersionalnya.    Tentu  keberhasilan  ini  berefek  positif terhadap  tergalinya  potensi  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  dari  sektor  pajak  dan  retribusi daerah.  Di  samping  menciptakan  peluang  penghasilan  bagi  masyarakat  Kota  Medan  yang bergabung sebagai pedagang kuliner pada event tersebut.
Melihat  berbagai  potensi  menguntungkan  bagi  Pemko  Kota  Medan  dari  bisnis  yang diperoleh dengan adanya wisata kuliner di Kesawan Square tersebut, Pemko Medan selanjutnya menggandeng  investor  untuk  bekerja  sama  dalam  mengulang  kesuksesan  yang  sama.  Ikatan kerja  sama  Pemko  Medan  dengan  pihak  investor  dalam  menggunakan  kawasan  sisi  barat Lapangan Merdeka Medan sebagai lahan tempat usaha kuliner dengan bernama Merdeka Walk
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
adalah  berdasarkan  perjanjian Build,  Operate  and  Transfer (BOT).  Merdeka Walk sendiri hingga saat ini dikenal sebagai salah satu ikon Kota Medan.
Dipilihnya  sisi  barat  Lapangan  Merdeka  sebagai  lokasi  pembangunan  Merdeka Walk didasarkan pada berbagai alasan Pemko Medan saat itu . Salah satu alasanya menurut Wali Kota Medan  saat  ini  yaitu  T.Dzulmi  Eldin  adalah  “bahwa  sisi  barat  Lapangan  Merdeka  Medan dahulunya hanya dijadikan tempat parkiran taksi gelap dan berbagai kehidupan malam dan juga banyak kenakalan-kenakalan yang tidak bisa dikontrol” (melalui: http://medan.tribunnews.com/2019/02/17/wacana-penutupan-merdeka-walk-pengelola-kami- ikut-pemerintah-tapi-hormati-kontrak?page=all,  2019).  Di  sisi  lain,  pemanfaatan  sisi  timur Lapangan Merdeka tetap dipertahankan sebagai tempat untuk mengambangkan kreasi, seni dan budaya serta sarana olah raga bagi masyarakat Kota Medan.
Penggunaan dan pemanfaatan sisi barat Lapangan Merdeka Medan sebagai tempat usaha bernama  Merdeka Walk ,  belakangan  ini  memunculkan  ragam  wacana.  Salah  satunya  adalah wacana yang dilontarkan oleh
Gubernur Sumatera
Utara (melalui: http://medan.tribunnews.com/2019/02/17/wacana-penutupan-merdeka-walk-pengelola-kami- ikut-pemerintah-tapi-hormati-kontrak?page=all, 2019). tentang penutupan Merdeka Walk dan megembalikan fungsi lapangan merdeka sebagaimana mestinya. Tentu aspek histori dan fungsi utama  keberadaan  lapangan  merdeka  yang  menjadi  latar  belakang  pemikiran  munculnya wacana penutupan Merdeka Walk tersebut.
Lapangan Merdeka Medan adalah salah satu asset Pemko Medan yang merupakan Barang Milik Daerah (BMD) berupa tanah. Dalam penggunaan dan pemanfaat Lapangan Merdeka baik sebagian  maupun  seluruhnya  sebagai  tempat  usaha  yang  dibangun  dan  dikelola  oleh  pihak swasta dengan sistem apapun termasuk  BOT haruslah didudukan dalam berbagai pandangan hukum.  Maka  oleh  karenanya,  penting  untuk  dianalisis  tentang  keberadaan  perjanjian  BOT terhadap  penggunaan  Lapangan  Merdeka  Medan  dalam  pandangan  Hukum  Administrasi Negara dan Hukum Bisnis.
Fokus permasalahan dalam penulisan ini adalah; Pertama , bagaimana penerapan prinsip BOT  dalam  perjanjian  kerjasama  pembangunan  dan  pengelolaan  Lapangan  Merdeka  antara Pemko Medan dengan Pihak Swasta? Dan Kedua , bagaimana pandangan Hukum Administrasi Negara  dan  Hukum  Bisnis  terhadap  perjanjian  BOT  dalam  pembangunan  dan  pengelolaan Lapangan Merdeka antara Pemko Medan dengan Pihak Swasta? Harapannya tulisan ini dapat bermanfaat  baik  secara  teori  maupun  praktis  dalam  mengkaji  perjanjian  BOT  terhadap penggunaan  Lapangan  Merdeka  Medan  tertutama  dalam  pandangan  Hukum  Administrasi Negara dan Hukum Bisnis.

## METODE PENELITIAN
Penulisan  ini  menggunakan  metode  penelitian  hukum  yuridis  normatif  ( normatif research ).  Sesuai  jenis  dan  sifat  penelitiannya,  maka  sumber  data  yang  digunakan  dalam penulisan  ini  adalah  data  skunder  yang  terdiri  dari  bahan  hukum  primer  berupa;  peraturan perundang-undangan yang berlatian dengan tema pembahasan. Bahan hukum sekunder dalam
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
penelitian  ini  terdiri  dari  buku-buku,  jurnal  ilmiah,  makalah  dan  artikel  ilmiah  yang  dapat memberi  penjelasan  tentang  bahan  hukum  primer.  Sedangkan  bahan  hukum  tersierberupa Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) dan lain sebagainya dalam menemukan defenisi dari istilah-istilah dalam membahas tentang BOT.
Prosedur  yang  digunakan  untuk  mengumpulkan  data  dalam  penilitian  ini  berupa dokumentasi berupa catatan atau kutipan, penelusuran literatur hukum, buku-buku dan lainnya yang  bertalian  dengan  identifikasi  masalah  dalam  penilitian  dimaksud  dengan  cara offline maupun online .  Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  menggunakan pendekatan  perundang-undangan.  Maka  analisa  bahan  hukum  dilakukan  adalah  dengan menggunakan  metode  analisa  konten  ( centent  analysis  method )  yang  dilakukan  dengan menguraikan  materi  peristiwa  hukum  atau  produk  hukum  secara  rinci  guna  memudahkan interpretasi dalam pembahasan.

## PEMBAHASAN
Penerapan  Prinsip  BOT Dalam  Perjanjian  Kerjasama  Pembangunan Dan  Pengelolaan Lapangan Merdeka Antara Pemko Medan dengan Pihak Swasta

## Pengertian dan Pengaturan Hukum BOT di Indonesia
Pengertian  perjanjian Build  Operate  and  Transfer (BOT)  dalam  tata  hukum  Indonesia diartikan  sebagai  perjanjian  Bangun  Guna  Serah  (BGS).  Rujukan  hukum  yang  mengatur pertama  kali  tentang  Perjanjian  BGS  (selanjutnya  difahami  sebagai  BOT)  tertuang  dalam Keputusan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  (Kep.  Menkeu  RI)  Nomor: 248/KMK.04/1995 tanggal 2 Juni 1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak- Pihak  yang Melakukan  Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah.  Pengertian BGS menurut Kep. Menkeu RI tersebut yaitu;
Bentuk  perjanjian  kerjasama  yang  dilakukan  antara  pemegang  hak  atas  tanah  dengan investor,  yang  menyatakan  bahwa  pemegang  hak  atas  tanah  memberikan  hak  kepada investor  untuk  mendirikan  bangunan  selama  masa  perjanjian  bangun  guna  serah,  dan mengalihkan  kepemilikan  bangunan  tersebut  kepada  pemegang  hak  atas  tanah  setelah masa guna serah berakhir.
Pengertian BGS juga dapat ditemukan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara,  sebagaimana  telah  diubah  dengan  Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006  Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara.  Pasal  1  angka  2  peraturan  pemerintah dimaksud menguraikan bahwa;
Bangun Guna Serah (BGS) adalah pemanfaatan tanah milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut  fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati,  untuk  selanjutnya  diserahkan  kembali  tanah  beserta  bangunannya  dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
Defenisi  lain  juga  dapat  dilihat  di  dalam  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Republik Indonesia  Nomor  19  tahun  2016  tentang  Pedoman  Pengelolaan  Barang  Milik  Daerah  Bab  1 butir 36 dan 37, sebagai berikut:
Bab 1 butir 36:
BGS adalah Pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.
Bab 1 butir 37:
BGS adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  dan  setelah  selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati.
Peraturan  Menteri  Negara  Badan  Usaha  Milik  Negara  Nomor  PER-06/MBU/2011 tentang  Pedoman  Pendayagunaan  Aktiva  Tetap  Badan  Usaha  Milik  Negara,  merumuskan pengertian BGS sebagaimana tercantum pada Pasal 1 angka 9 yaitu;
Bangun  Guna  Serah  adalah  kerjasama  pendayagunaan  aktiva  tetap  berupa  tanah  milik BUMN  oleh  pihak  lain  dengan  cara  mendirikan  bangunan  dan/atau  sarana  berikut fasilitasnya,  kemudian  didayagunakan  oleh  pihak  lain  tersebut  dalam  jangka  waktu tertentu  yang  disepakati,  untuk  selanjutnya  tanah  beserta  bangunan  dan/atau  sarana berikut fasilitasnya diserahkan kepada BUMN setelah berakhirnya jangka waktu.
Selain regulasi yang memberikan deefenisi sekaligus mengamini keberlakukan Perjanjian BOT dalam sistem hukum di Indonesia sebagaimana diuraikan di atas, masih terdapat beberapa peraturan perundang-undangan lainnya yang mengakui keberadaan perjanjian BOT dimaksud, yaitu sebagai
berikut: (melalui: www.bandarlampung. bpk.go.id/wp.../tulisan_hukum_BOT_Pwk_Lampung_rev.pdf, 2019).
a. Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang  tentang  Pengelolaan  Barang Milik Negara, terurai dalam pasal-pasal sebagai berikut;
1) Pasal 1 angka 14 menyatakan bahwa bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  kemudian  didayagunakan  oleh  pihak  lain tersebut  dalam  jangka  waktu  tertentu  yang  telah  disepakati,  untuk  selanjutnya diserahkan  kembali  tanah  beserta  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.
2) Pasal 1 angka 15 menyatakan bahwa bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk  didayagunakan  oleh  pihak  lain  tersebut  dalam  jangka  waktu  tertentu  yang disepakati.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
3) Pasal 27 menyatakan bahwa bentuk-bentuk pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, bangun  guna serah dan bangun serah guna, atau kerja sama penyediaan infrastruktur.
b. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015, termaktub dalam pasal-pasal sebagai berikut;
1) Pasal 363 ayat 1 menyatakan bahwa dalam rangka meningkatkan kesejahteraan rakyat, daerah dapat mengadakan kerjasama yang didasarkan pada pertimbangan efisiensi dan ekektivitas pelayanan publik serta saling menguntungkan.
2) Pasal 363 ayat 2 menyatakan bahwa kerjasama sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dapat dilakukan oleh daerah dengan:
a) daerah lain;
b) pihak ketiga; dan/atau
c) lembaga  atau  pemerintah  daerah  di  luar  negeri  sesuai  dengan  ketentuan peraturan perundang-undangan.
3) Pasal  366  ayat  1  menyatakan  bahwa  kerjasama  daerah  dengan  pihak  ketiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 363 ayat 2 huruf b meliputi:
a) kerjasama dalam penyediaan pelayanan publik;
b) kerjasama  dalam  pengelolaan  aset  untuk  meningkatkan  nilai  tambah  yang memberikan pendapatan bagi daerah;
c) kerjasama investasi; dan kerjasama lainnya yang tidak bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
4) Pasal  366  ayat  2  menyatakan  bahwa  kerjasama  daerah  dengan  pihak  ketiga dituangkan dalam kontrak kerja sama yang paling sedikit mengatur:
a) hak dan kewajiban para pihak;
b) jangka waktu kerjasama;
c) penyelesaian perselisihan; dan
d) sanksi bagi pihak yang tidak memenuhi perjanjian.
5) Pasal  366  ayat  3  menyatakan  bahwa  kerjasama  daerah  dengan  pihak  ketiga sebagaimana dimaksud pada ayat 1 harus didahului dengan studi kelayakan yang dilakukan oleh para pihak yang melakukan kerjasama.
Meskipun BOT tidak diatur secara khusus dalam pengaturan hukum di Indonesia namun beberapa  regulasi  yang  mengatur  tentang  BOT  sebagaimana  telah  diuraikan  di  atas  layak menjadi  pedoman  dalam  pelaksanaan  BOT.  Termasuk  penegasan  Pasal  27  Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 sebagai aturan pelaksanaan dari ketentuan Undang-Undang Nomor  1  Tahun  2004  tentang  Perbendaharaan  Negara  (melalui:  www.bandarlampung. bpk.go.id/wp.../tulisan_hukum_BOT_Pwk_Lampung_rev.pdf, 2019).
Merujuk  pada  ketentuan  yang  telah  digariskan  oleh  beberapa  peraturan  perundang- undangan  di  atas,  maka  dapat  difahami  bahwa  perjanjian  BOT  secara  normatif  tidak  diatur secara  khusus  dalam  pengaturan  perundang-undangan  yang  berlaku  di  Indonesia,  bahkan penggunaan istilah BOT pun juga masih beragam, ada yang masih menggunakan istilah aslinya untuk kata BOT dan ada yang sudah diterjemahkan dengan BGS (Bangun Guna Serah) (Irawan Soerodjo, 2016, h. 56). Singkatnya, penggunaan istilah BOT adalah sama dengan istilah BGS, maka oleh karenanya dalam setiap pembahasan perjanjian BOT sama artinya  dengan sedang
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
membahas tentang perjanjian BGS, demikian sebaliknya.
Pengaturan hukum terkait dengan perjanjian BOT di Indonesia diatur secara parsial dalam beberapa peraturan perundang-undangan, yaitu sebagai berikut;
1) Undang-Undang  Nomor  23  Tahun  2014  tentang  Pemerintahan  Daerah  sebagaimana  telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Undang- Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah;
2) Pemerintah  Republik  Indonesia  No.  6  Tahun  2006  Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 38 Tahun 2008 (PP No. 38 Tahun 2008) Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Republik  Indonesia No. 6 tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah;
3) Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara atau Daerah;
4) Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
5) Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Republik  Indonesia  Nomor  17  Tahun  2007  tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah;
6) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang pengelolaan barang milik daerah;
7) Keputusan  Presiden  RI  Nomor  7  Tahun  1998  tentang  Kerjasama  Pemerintah  Dan  Badan Usaha Swasta Dalam Pembangunan dan atau Pengelolaan Infrastruktur.

## Karakteristik dan Prinsip BOT
Terdapat beberapa karakertistik yang mencolok dari Build, Operate and Transfer (BOT) antara lain; Pertama , BOT sebagai sebuah perjanjian yang mengikat antara dua pihak, dimana pihak  yang  satu  menyerahkan  penguasaan  tanah  miliknya  untuk  diatasnya  didirikan  suatu bangunan  yang  bersifat  komersial  oleh  pihak  kedua  (investor),  dan  pihak  kedua  berhak mengoperasikan bangunan komersial tersebut dengan memberikan fee tertentu kepada pemilik tanah  untuk  jangka  waktu  tertentu,  dan  menyerahkah  kepada  pemilik  tanah  setelah  jangka waktu  tertentu  tersebut  habis  (Siti  Ummu  Adillah  dalam    Rahmat  Ramadhani,  2018,  h.  27). BOT  memiliki  masa  konsesi  yaitu  masa  bagi  pihak  swasta  untuk  mengoperasikan  proyek selama  beberapa  tahun  (misalnya  selama  20  tahun),  selama  waktu  tersebut  dapat  memungut hasil atau imbalan jasa karena membangun proyek tersebut (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha, 2019, h. 28).
Kedua, dari karakter yang terlihat dari jenis perjanjiannya. Bahwa perjanjian BOT pada dasarnya tidak dikenal atau tidak ada namanya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer),  sebab  munculnya  perjanjian  BOT  secara  umum  dilatarbelakangi  oleh  adanya tuntutan  kebutuhan  masyarakat  (Irawan  Soerodjo,  2016,  h.  43).  Bentuk  Perjanjian  tidak bernama  tersebut  timbul  karena  adanya  penerapan  asas  Kebebasan  Berkontrak  sebagaimana ketentuan  pasal  1338  ayat  1  KUHPerdata,  sehingga  para  Pihak  dapat  membuat  bentuk Perjanjian  yang dikehendakinya  (Rachmatia  Adonara Korebima, 2018, h. 101).  Berdasarkan
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
asas  kebebasan  berkontrak  yang  melahirkan  perjanjian  tidak  bernama  ( onebenoemde overeenkomst ) tersebut,  kemudian perjanjian BOT tidak diatur secara khusus dalam undang- undang,  tetapi  tumbuh  dan  berkembang  dalam  kegiatan  ekonomi  Indonesia  (Anita  Kamilah, 2013, h. 129).
Ketiga,  Karakteristik  BOT  selanjutnya  adalah  dari  terletak  pada  unsur  kata  BOT  itu sendiri  yaitu;  yaitu Build,  Operate  and  Transfer (membangun,  mengoperasikan  dan menyerahkan kembali bangunan). Budi Santoso merumuskan unsur-unsur karakternya sebagai berikut; (Budi Santoso, 2008, h. 17).
1) Kewajiban investor adalah menyiapkan pendanaan dan melaksanakan pembangunan atau mendirikan bangunan lengkap dengan saran dan fasilitas berikut perizinan yang diperlukan agar proyek bangunan tersebut dapat dioperasikan.
2) Selanjutnya investor berhak untuk mengoperasikan bangunan proyek yang sudah jadi beserta  sarana  dan  fasilitasnya  untuk  jangka  waktu  tertentu  sekaligus  mengambil manfaat ekonomis dari bangunan proyek tersebut dengan memasarkan kepada pihak ketiga  sesuai  peruntukkan  bangunannya  sejak  awal  (misalnya  pusat  perbelanjaan, terminal  dan  lainnya).  Teramasuk  pula share  benefit atas  pengeloalaan  bangunan dimaksud sesuai kesepakatan yang tertuang dalam perjanjian BOT.
3) Kewajiban  investor  berikutnya  adalah  setelah  masa  pengoperasian  atau penggunaannya  berakhir,  investor  wajib  menyerahkan  bangunan  beserta  sarana  dan fasilitasnya  kepada  pemilik  lahan  dalam  keadaaan  layak  guna  atau  layak  pakai. Penyerahan dilakukan tanpa ada syarat atau kewajiban dari pemilik tanah/lahan untuk membayar  nilai  bangunan.  Apabila  dalam  proses  penyerahan  tersebut  diperlukan biaya,  maka  biaya  tersebut  menjadi  tanggungan  investor  atau  sesuai  dengan kesepakatan dengan pemilik lahan yang dituangkan dalam perjanjian BOT.
Berdasarkan karakter sebagaimana disebutkan di atas maka unsur-unsur perjanjian BOT meliputi: (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha, 2019, h. 53).
1) Investor (penyandang dana)
2) Tanah
3) Bangunan komersial
4) Jangka waktu operasional
5) Penyerahan ( transfer )
Dalam  kaitan  objek  perjanjiannya  adalah  hak  atas  tanah  dan  bangunan,  maka  konsep perjanjian BOT merupakan salah satu bentuk modifikasi penggunaan dan pemanfaatan hak atas tanah  dengan  adanya  pendirian  bangunan  di  atas  tanah  hak  milik  orang  lain  sebagai  sebuah produk politik hukum pertanahan Indonesia yang menganut asas pemisahan horizontal, dimana membuka peluang terciptanya kepemilikan yang berbeda antara tanah dan bangunannya atau bagian  yang  terdapat  pada  permukaan  tanah dimaksud  (Siti  Ummu  Adillah  dalam    Rahmat Ramadhani, 2018, h. 21).
Di sisi lain juga harus diperhatikan bahwa Penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan hak atas tanah pada dasarnya tidak hanya terbatas kepada hubungan individualistik, melainkan juga kelompok (komunal) yang didasarkan pada suatu ikatan hukum adat antara orang dengan tanah.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
Bahkan hukum adat menjadi salah satu ruh penyemangat pembentukan Undang-Undang Nomor 5  Tahun  1960  tentang  Ketentuan  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  yang  kedudukannya menggantikan cengkraman domein verklaring dengan pengakuan hak ulayat masyarakat hukum adat atas tanah sebagaimana terurai dalam Pasal 3 UUPA (Rahmat Ramadhani, 2019, h. 98).
Hak atas tanah sebagai objek BOT sebagaimana dimaksud di atas berdasarkan  Pasal 223 ayat  1  Peraturan  menteri  Dalam  Negeri  No  19  Tahun  2016  tentang  Pedoman  Pengelolaan Barang Milik Daerah, meliputi;
1) Barang Milik daerah berupa Tanah yang berada pada Pengelola barang
2) Barang milik daerah berupa tanah yang berada pada pengguna barang
Sedangkan  status  hak  atas    yang  dapat  dijadikan  objek  perjanjian  BOT  berdasarkan ketentuan UUPA adalah:
1) Hak Milik
2) Hak Guna Bangunan
3) Hak Pakai
4) Hak Pengelolaan
Lebih lanjut, BOT sebagai sebuah prinsip dalam suatu perjanjian pada dasarnya terjadi apabila: (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha, 2019, h. 53)
1) Ada  pemilik  tanah  atau  pihak  yang  menguasai  tanah,  ingin  membangun  suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya, dan ada investor yang bersedia membiayai pembangunan tersebut.
2) Ada  investor  yang  ingin  membangun  suatu  bangunan  komersial  tetapi  tidak mempunyai tanah yang tepat untuk berdirinya bangunan komersial tersebut, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya untuk tempat berdirinya bangunan komersial tersebut.
3) Investor  membangun  suatu  bangunan  komersial  di  atas  tanah  milik  pihak  lain,  dan setelah  pembangunan  selesai  investor  berhak  mengoperasionalkannya  untuk  jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional, pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu.
4) Setelah  jangka  waktu  operasional  berakhir,  investor  wajib  mengembalikan  tanah kepada  pemiliknya  beserta  bangunan  komersial  di  atasnya.  (Pasal  62  Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang peraturan pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung)

## Penerapan  Prinsip  BOT  dalam  Perjanjian  Kerjasama  Pembangunan  dan  Pengelolaan Lapangan Merdeka Medan
Pembangunan  dan  pengelolaan  Lapangan  Merdeka  Medan  oleh  pihak  swasta  selaku investor didasarkan pada Perjanjian Kerjasama Nomor: 511.3/11297, Nomor: 007/OIM/VII/2004 Tanggal 23 Juli 2004 antara Pemerintah Kota Medan dengan PT. Orange Indonesia Mandri (PT. OIM)tentang Pembangunan dan Penglolaan Lokasi Sisi Barat Lapangan Merdeka Medan (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha, 2019, h. 53). Pembangunan dan pengelolaan sisi barat Lapangan Merdeka Medan adalah sebagai tempat usaha dan pusat bisnis kuliner di tengah Kota Medan yang diberi nama Medeka Walk .
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
Perjanjian  antara  Pemko  Medan  dengan  PT.  Orange  Indonesia  Mandiri  sebagaimana tertulis dalam perjanjian tersebut di atas pada dasarnya telah menerapkan prinsip BOT, dimana unsur-unsurnya  relevan  dengan  yang  diuraikan  oleh  Andjar  Pachta  Wirana  (Andjar  Pachta Wirana, 1994, h. 21) sebagai berikut:
Pertama; Adanya para pihak, yaitu investor yang menyediakan dana untuk membangun yaitu  PT.  OIM,  dan  pihak  pemilik  tanah/lahan,  yaitu  Pemko  Medan  selaku  pemegang  hak eksklusif atau penguasa lahan  yang terlerak di sisi barat  Lapangan Merdeka Medan. Kriteria investor (PT. OIM) untuk menjalin perjanjian kerjasama BOT sesuai dengan ketentuan bahwa untuk menjadi mitra kerjasama perusahaan harus memiliki kemampuan untuk mengelola dan membangun yang baik, serta sehat (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha, 2019, h. 53).
Kedua;  adanya  objek  yang  diperjanjikan  yaitu  lahan  atau  tanah  dan  bangunan  yang dibangun di atas tanah/lahan tersebut. Berdasarkan isi perjanjian antara Pemko Medan dengan PT.  OIM  diketahui  bahwa  lokasi  lahan  yang  menjadi  objek  perjanjian  adalah  sisi  barat Lapangan  Merdeka  Medan,  yaitu  terletak  di  sisi  Jalan  Bukit  Barisan  sampai  dengan  batas Kantor Pembantu  Dinas Pertamanan Kota Medan termasuk tambahan 1,5 M  (satu koma lima meter) dari batas pagar panjang sisi barat Lapangan Merdeka Medan (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha,  2019,  h.  53).  Status  tanah  tersebut  adalah  Barang  Milik  daerah  berupa  Tanah  yang berada  pada  Pengelola  barang  sebagaimana  ditentukan  dalam  Pasal  223  ayat  1  Peraturan menteri Dalam Negeri No 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah.
Ketiga;  Investor  diberikan  hak  untuk  mengelola  atau  mengoprasikan  dengan  pola  bagi hasil  keuntungan.  Berdasarkan  perjanjian  kerjasama  antara  Pemko  Medan  dengan  PT.  OIM sebagaimana disebutkan di atas, terurai jelas hak dan kewajiban masing-masing pihak. Salah satunya  adalah  hak  PT.  OIM  mengelola  dan  mengopersikan  Merdeka  Walk  dengan  segala fasilitasnya sebagai hasil pembangunan sisi barat  Lapangan Merdeka Medan. Pola bagi hasil yang ditentukan juga tentunya berguna untuk meningkatkan PAD, sekaligus memberdayakan aset  yang  ada  agar  lebih  berdaya  guna,  dan  meningkatkan  perekonomian  masyarakat  (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha, 2019, h. 53).
Keempat;  Setelah  jangka  waktu  berakhir,  investor  mengembalikan  tanah  beserta bangunan  dan  segala  fasilitasnya  kepada  pemilik  lahan/tanah.  Ketentuan  terkait  dengan kewajiban  PT.  OIM  untuk  merawat  dan  mengembalikan  tanah  serta  menyerahkan  bangunan yang  dibangunnya  dalam  kondisi  layak  pakai  juga  dituangkan  dalam  perjanjian  kerjasama antara  Pemko  Medan  dengan  PT.OIM  sebagaimana  tersebut  di  atas.  Jangka  waktu  yang dituangkan dalam perjanjian tersebut adalah 20 (dua puluh) tahun sejak ditandatanganinya surat perjanjian (Ima Oktorina dalam Cut Zalikha, 2019, h. 53).

## Pandangan Hukum Administrasi Negara Dan Hukum Bisnis Terhadap Perjanjian BOT Dalam  Pembangunan  Dan  Pengelolaan  Lapangan  Merdeka  Antara  Pemko  Medan Dengan Pihak Swasta.
Karakter perjanjian antara Pemko Medan dengan PT. OIM dalam hal Pembangunan dan Pengelolaan  Sisi  Barat  Lapangan  Merdeka  Medan  sebagai  tempat  usaha  yang  bernama Merdeka Walk telah nyata dan terang menerapkan prinsip BOT. Pada dasarnya prinsip dalam
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
BOT  merupakan  perjanjian  yang  melibatkan  pemerintah  dengan  investor  namun  akan memberikan manfaat kepada pihak ketiga yaitu masyarakat. Dengan adanya kemamfaatan bagi masyarakat  sebagai  variabel  penting  yang  harus  diperhatikan  kedua  belah  pihak  dalam pelaksanaan  perjanjian  maka  dalam  perjanjian  BOT  prinsip  pertanggungjawaban  yang  lebih cocok untuk diterapkan adalah prinsip tanggung jawab berdasarkan unsur kesalahan (Mercy M. M. Setlight, dkk, 2013, h. 146).
Selain meliputi aspek hukum Perdata dan aspek Hukum Pertanahan, penerapan prinsip BOT pada suatu perjanjian kerjasama yang melibatkan pemerintah dengan pihak swasta juga erat kaitnya dengan aspek Hukum Adminitrasi Negara dan Hukum Bisnis.

## Pandangan Hukum Administrasi Negara
Dalam pandagan Hukum Administrasi Negara, maka prinsip BOT dalam yang diterapkan dalam suatu perjanjian kerjasama antara pemerintah dengan pihak swasta sangat berkaitan erat dengan pengaturan yang mengatur tentang barang milik negara/daerah, karena pada umumnya objek  perjanjian  BOT  adalah  kekayaan  negara  yang  harus  dipertanggung  jawabkan  dalam pengelolaannya  (Rachmatia  Adonara  Korebima,  2018,  h.  102).  Selain  itu,  perjanjian  BOT sebagai bentuk perjanjian yang melibatkan pemerintah dalam hal ini pemerintah daerah sebagai salah satu pihak menyebabkan timbulnya percampuran antara hukum publik dan hukum privat dalam  bentuk  sauatu  perjanjian.  Kedudukan  pemerintah  sebagai  kontraktan  menyebabkan kekhasan  dalam  perjanjian  BOT  karena  terdapat  unsur  hukum  publik  dalam  perjanjian dimaksud di samping unsur hukum privat yang terkadung di dalamnya (Mercy M. M. Setlight, dkk., 2013 h, 145).
Dalam  padangan  Hukum  Administrasi  Negara,  perjanjian  kerjasama  antara  Pemko Medan dengan pihak investor dalam pembangunan dan pengelolaan Lapangan Merdeka Medan dengan pola  BOT  yang  didalamnya melibatkan  Pemko  Medan  sebagai  kontraktan masuk ke dalam  ranah  hukum  privat.  Sebab  hubungan  hukum  yang  terbentuk  dari  adanya  perjanjian tersebut  merupakan  hubungan  hukum  dalam  ranah  perdata.  Walaupun  di  dalam  perjanjian kerjasama  tersebut  kedudukan  Pemko  Medan  sebagai  kontraktan  juga  berlaku  syarat-syarat khusus  hukum  publik  terkait  dengan  kepentingan  umum  warga  Kota  Medan  terhadap keberadaan dan fungsi Lapangan Merdeka Medan.
Oleh  karenanya  keabsahan  kontrak  yang  tertuang  dalam  perjanjian  kerjasama  antara Pemko  Medan  dengan  PT.  OIM  dalam  hal  Penmbangunan  dan  Pengelolaan  Sisi  Barat Lapangan Merdeka harus pula diukur dengan Pasal 1320 KUHPer sebagai aturan umum yang menentukan syarat sahnya suatu perjanjian. Karena kontrak tersebut bertalian erat yurisdiksi, bukan  dalam  lingkup  peradilan  tata  usaha  negara,  melainkan  peradilan  umum  sebagai konsekuensi  dari  tindakan  pemerintahan  yang  dilakukan  oleh  badan  atau  pejabat  tata  usaha negara  selaku  pelaku  hukum  keperdataan  ( civil  actor )  yang  melakukan  perbuatan  hukum keperdataan (Abdul Halim Barkatullah, 2019) .
Tindakan Walikota Medan pada saat penandatangan kontrak perjanjian dengan PT OIM sebagaimana  dimaksud  di  atas  merupakan  tindakan  pejabat  tata  usaha  negara  mewakili
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
pemerintah  adalah  merupakan  tindakan  keperdataan.  Maka  perjanjian  terebut  harus  tunduk pada  aturan  yang  berlaku  pada  ranah  hukum  privat  (perdata).  Termasuk  pula  perbuatan- perbuatan yang mendahului sebelum diadakannya kontrak perjanjian tersebut yang dituangkan dalam  suatu  keputusan  (kebijakan)  maka  keputusan  yang  dimaksud  bukan  merupakan keputusan tata usaha negara yang menjadi kompetensi pengadilan tata usaha negara. Sebab hal- hal yang menyangkut pembentukan, pelaksanaan, perubahan, dan atau pemutusan perjanjian, sekalipun tertuang dalam bentuk keputusan harus dinilai sebagai perbuatan hukum keperdataan. Keputusan yang demikian ini menurut teori melebur dipahami sebagai keputusan yang melebur ke dalam tindakan keperdataan (TIM JDIH BPK Perwakilan Lampung, 2019 ).
Teori melebur dapat  dilihat dan dianut oleh Pasal  2 huruf a Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009 yang menyatakan bahwa keputusan tata usaha negara yang merupakan perbuatan hukum  perdata tidak  termasuk dalam  pengertian Keputusan Tata Usaha  Negara.  Jadi,  aturan  dan  prinsip  hukum  dalam  hukum  perikatan  yang  tertuang  dalam Buku III KUHPer dengan demikian berlaku bagi kontrak pemerintah di Indonesia, baik yang bernama maupun yang tidak bernama (TIM JDIH BPK Perwakilan Lampung, 2019 ).
Hal penting yang harus diperhatikan dalam perjanjian kerjasama dalam Pola BOT antara pemerintah  dengan  investor  dalam  lingkup  tanggung  jawab  hukum  adminitrasi  bagi  pejabat publik  adalah  tanggung  jawab  hukum  pidana  akibat  tindak  pidana  korupsi  yang  merugikan negara  dalam  pelaksanaan  perjanjian.  Hal  ini  tidak  akan  ditemukan  dalam  perjanjian  privat murni. Penggunaan kekayaan negara dalam perjanjian BOT merupakan dasar bagi penggunaan instrumen hukum tindak pidana korupsi dalam pelaksanaan perjanjian dimaksud (Mercy M. M. Setlight, dkk, 2013, h. 147).

## Pandangan Hukum Bisnis
Dalam  Pandangan  Hukum  Bisnis,  perjanjian  BOT  didasarkan  pada  konsep  perjanjian yang saling menguntungkan antara kedua belah pihak. Kedudukan saling menguntungkan juga tersirat dan tersurat di dalam pejanjian kerjasama antara Pemko Medan dengan PT. OIM terkait Pembangunan  dan  Pengelolaan  Sisi  Barat  Lapangan  Merdeka  sebagai  tempat  usaha. Keuntungan  yang  diperoleh  bagi  Pemko  medan  dari  pelaksanaan  perjanjian  kerjasama  BOT terhadap  sisi  barat  lapangan  merdeka  adalah  mendapat  bayaran  berupa  royalti  dari  pihak investor (bagi hasil dari pengelolaan objek BOT), dan bangunan yang dibangun serta dikelola investor  pada  akhir  masa  perjanjian  akan  menjadi  milik  pihak  Pemko  Medan.    Saat  ini Tanggung jawab pada pelaksanaan perjanjian kerjasama BOT pada Pemko Medan barada di bawah  kewenangan  Unit  Kerja  Pengelola  Asset  atau  BPKAD  Pemko  Medan  (Ima  Oktorina dalam  Cut  Zalikha,  Skripsi,  Fakultas  Hukum,  Universitas  Muhammadiyah  Sumatera  Utara, 2019). Sedangkan keuntungan yang peroleh PT. OIM adalah laba dari pengoperasioan Merdeka Walk selama kurun waktu masa perjanjian (20 Tahun).
Secara  umum  Anita  kamilah  merangkum  beberapa  keuntungan  yang  dihasilkan  dalam penerapan prinsip kerjasama dengan pola BOT, sebagai berikut: (Anita Kamilah, 2013, h. 166-
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
167).
a. Dari sudut pemerintah:
1) Pemerintah dapat mengurangi penggunaan dana APBN/APBD dan mengurangin jumlah dana pinjaman dari pihak ketiga;
2) Pembiayaan dengan sistem BOT akan menguntungkan secara financial maupun secara administratif,  yaitu pemerintah tidak harus mengadakan studi kelayakan, proyek akan dibiayai  dan dilaksanakan oleh dan atas resiko  pihak lain dan dari mutu atau kualitas hasil pembangunan dapat dipertanggung-jawabkan;
3) Pada  akhir  masa  pengelolaan,  maka  segala  bangunan  dan  fasilitas  yang  ada diserahkan kepada pemerintah, dan untuk menjaga agar bangunan beserta fasilitas pendukung yang diserahkan kepada pemerintah tersebut tetap dalam kondisi yang baik,  pemerintah  tetap  membebani  kewajiban  kepada  pihak  investor  untuk melakukan  pemeliharaan  maupun  perbaikan-perbaikan  selama  masa  BOT tersebut berlangsung;
4) Pemerintah dapat merealisasikan pengadaan infrastruktur yang sangat bermanfaat bagi pelayanan terhadap masyarakat, tanpa mengeluarkan pendanaan yang berarti karna semua ditanggung oleh kontraktor, dan bahkan membuka kesempatan kerja untuk mengurangi jumlah pengangguran;
5) Pembiayaan pembangunan dengan sistem BOT tidak menimbulkan beban utang bagi pemerintah.
b. Dari sudut investor
1) Bagi investor, dengan adanya BOT umumnya investor mendapatkan kesempatan untuk  mengambil  bagian  dalam  penanganan  dan  pengoprasian  proyek  yang potensial  mendatangkan  keuntungan  yang  biasanya  selama  ini  dimonopoli  oleh pemerintah sendiri;
2) Memperluas  usaha  kebidang  lain  yang  mempunyai  prospek  bagus  dan menguntungkan;
3) Menciptakan bidang dan iklim usaha baru;
4) Dapat memanfaatkan lahan strategis yang dimiliki pemerintah.
Dalam  perspektif  bisnis,  selain  margin  keuntungan  tentu  diperhitungkan  juga  tingkat resiko  kerugiannya.  Dalam  penerapan  bisnis  dengan  prinsip  BOT  terdapat  beberapa kemungkinan kerugian yang muncul bagi kedua belak pihak, sebagai berikut: (Anita Kamilah, 2013, h. 166-167).
a. Dari sudut pemerintah
1) Bagi pemerintah adanya proyek BOT ini berarti melepaskan hak monopoli atau hak eksklusif di bidang tertentu dan menyerahkan pada swasta;
2) Melepaskan  salah  satu  sumber  pendapatan  potensial  yang  mendatangkan keuntungan, melepaskan hak pengelolaan asset strategis dan memberikannya pada swasta untuk jangka waktu tertentu;
3) Dalam  beberapa  hal  kepada  pemerintah  diminta  untuk  melaksanakan  dan menyelesaikan  masalah  yang  rumit  dan  rawan  misalnya  sehubung  dengan  acara pembebasan tanah atau lahan.
b. Dari sudut investor
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
1) Usaha  yang  dilakukan  banyak  mengandung  resiko,  baik  resiko  politik,  resiko hukum, resiko ekonomi, serta pasar, serta resiko keadaan memaksa.
2) Memerlukan perhitungan, pertimbangan. Dan persiapan khusus untuk menerapkan pembiayaan melalui sistem BOT ini;
3) Kemungkinan  akan  menghadapi  kendala  yang  secara  konvensional  (jaminan berupa tanah) disyaratkan oleh perbankan sehingga dana yang akan diberikan bank tidak akan diberikan jika tanpa jaminan yang cukup memadai.
4) Sebagai  akibat  lebih  lanjut,  investor  akan  menghadapi  kesulitan  dalam mendapatkan  jaminan  perbankan  karena  menurut  penilaian  perbankan,  proyek tersebut kurang “ bankable ” untuk dibiayai.
5) Kemungkinan  pemerintah  tidak  mau  menanggung  resiko  selama  pelaksanaan proyek dan selama masa konsesi.

## KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
Perjanjian antara Pemko Medan dengan Investor dalam Pembangunan dan Pengelolaan Sisi Barat Lapangan Merdeka Medan telah menerapkan prinsip-pinsip perjanjian yang berpola BOT.  karakteristik  perjanjian  kerjasamanya  memenuhi  unsur;  membangun,  mengelola  dan menyerahkan  kembali  tanah  beserta  hasil  pembangunan  yang  menjadi  kewajiban  investor kepada  pemko  medan  berdasarkan  kurun  waktu  perjanjian  selama  20  (dua  puluh)  tahun lamanya  masa  konsensi.Terakait  dengan  perjanjian  kerjasama  antara  Pemko  Medan  dengan Investor dalam Pembangunan dan Pengelolaan Sisi Barat  Lapangan Merdeka Medan dengan pola  BOT  terdapat  dua  pandangan  huku;  Pertama,  dalam  pandangan  Hukum  Administrasi Negara memandang bahwa kedudukan Pemko Medan dengan Investor sebagai mitranya dalam kontrak  perjanjian  tidak  sama.  Hal  ini  disebabkan  karena  pemerintah  memiliki  dua  peran ( double role ) yaitu di satu sisi bekerja norma dan prinsip hukum privat, sementara di sisi lain tidak  dapat  dilepaskan  kedudukan  pemerintah  sebagai  subyek  hukum  publik,  sehingga menjadikan Pemko Medan memiliki kedudukan istimewa dalam hubungan kontraktual dengan inevstor,  baik  dalam  fase  pembentukan,  fase  pelaksanaan,  maupun  fase  pacsa  perjanjian. Kedua,  dalam  pandangan  Hukum  Bisnis,  perjanjian  dengan  konsep  BOT  yang  telah ditandatangani berpotensi menimbulkan keuntungan dan kerugian bagi kedua belah pihak.

## Saran
Pengunaan  dan  pemanfaatan  lahan  Lapangan  Merdeka  Medan  yang  merupakan  Aset Pemko  Medan  berupa  tanah  berdasarkan  perjanjian  BOT  hendaknya  kedepan  tidak  hanya disasarkan  pada  aspek  bisnis  saja,  tetapi  juga  dapat  dikombinasikan  dengan  aspek  sosial, edukasi,  kesehatan  dan  lain  sebagainya  dengan  kembali  mempertimbangkan  kepentingan umum  masyarakat  Kota  Medan  secara  luas  serta  memperhatikan  sisi  historis  terhadap keberadaan  dan  fungsi  utama  Lapangan  Merdeka  Medan.  Pada  prakteknya  kontrak  BOT penggunaan dan pemanfaatan Lapangan Merdeka Medan sebagai Aset Pemko Medan berupa tanah  oleh  pihak  investor  akan  menimbulkan  problematika  hukum.  Oleh  karenanya,  sebagai bahan  petimbangan  untuk  menentukan  layak  tidaknya  perpajangan  kontrak  BOT  terhadap
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182
penggunaan dan pemanfaatan Lapangan Merdeka dimaksud perlu dilakukan kajian mendalam dari berbagai sudut pandang hukum baik dalam lingkup hukum privat maupun hukum publik dalam penentuan model kontak BOT selanjutnya.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA
Jurnal Ilmu Hukum FAKULTAS HUKUM UMSU
Perjanjian BOT...(Rahmat Ramadhani, Ramlan) Volume 4 Nomor 2, Juli-Desember 2019, 255-270
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v4i2.3182

## DAFTAR PUSTAKA
Info  Kota  Medan .  (2019).  Diakses  pada  tanggal  18  April  2019  melalui  http://aa- medan.blogspot.co.id/2012/12/profil-kotamedan.html
Kamilah, Anita. (2013). Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT) Membangun Tanpa  Harus  Memiliki  Tanah  (Perspektif  Hukum  Agraria,  Hukum  Perjanjian  dan Hukum Publik) . Bandung: Keni Media.
Korebima, Rachmatia Adonara. (2018). Keabsahan Perjanjian Bangun Serah Yang Dilakukan Pemerintah  Provinsi  Atas  Objek  Yang  Terletak  di  Kabupaten  Yang  Mengalami Pemekaran. DiH Jurnal Ilmu Hukum, Volume 14 Nomor 27, Februari 2018 .
Ramadhani, Rahmat. (2018). Konstruksi Hukum Kepemilikan Bangunan Di Atas Tanah Hak Milik Orang Lain Berdasarkan  Perjanjian Build Operate and Transfer (BOT). Jurnal EduTech Volume 4 Nomor 1, Maret 2018 .
---------.  Eksistensi  Hak  Komunal  Masyarakat  Hukum  Adat  Dalam  Pengadaan  Tanah  Untuk Kepetingan Umum. Jurnal Penelitian Hukum DEJURE, Volume 19 No.1, Maret 2019 . Santoso,  Budi.  (2008).  Aspek  Hukum  Pembiayaan  Infrastruktur  dengan  Model  BOT  (Build, Operate and Transfer). Yogyakarta: Genta Press.
Setlight, Mercy M. M., dkk. (2013). Karakteristik Perjanjian Bangun Guna Serah. Jurnal Lex et Societatis, Volume I, Nomor 4, Agustus 2013 . Soerodjo, Irawan. (2016). Hukum Perjanjian dan Pertahanan; Perjanjian Build, Operate dan Transfer  (BOT)  Atas  Tanah,  Pengaturan,  Kararkteristik  dan  Praktik .  Yogyakarta: Laksbang Pressindo.
TIM JDIH BPK Perwakilan Lampung. (2019). Kedudukan Pemerintah dalam Kontrak  Build Operate and Transfer (BOT) dengan Pihak Swasta . Diakses padatanggal 19 April 2019 melalui www.bandarlampung.bpk.go.id/wp.../tulisan_hukum_BOT_Pwk_Lampung_rev.pdf, diakses hari Jum’at, 19 April 2019 Pukul 03. 25 WIB .
Wacana Penutupan Merdeka Walk, Pengelola: Kami Ikut Pemerintah tapi Hormati Kontrak . Diakses  pada  tanggal  19  April  2019  melalui  tribun-medan.com  dengan  judul, http://medan.tribunnews.com/2019/02/17/wacana-penutupan-merdeka-walk- pengelola-kami-ikut-pemerintah-tapi-hormati-kontrak?page=all
Wirana, Pachta Andjar. (1994). Aspek Hukum Perjanjian Build, Operate and Transfer . Jakarta: Penelitian BPHN.
Zalikha, Cut. (2019). Pelaksanaan Perjanjian Kerjasama Build Operate and Transfer (BOT) dalam  Pembangunan  dan  Pengelolaan  Lapangan  Merdeka  Sebagai  Tempat  Usaha (Studi  di  Pemerintahan  Kota  Medan). (Skripsi,  Fakultas  Hukum,  Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara).