## AKIBAT HUKUM PERALIHAN HAK ATAS TANAH WARIS BERDASARKAN PASAL 20 AYAT (1) UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN 1960 TENTANG PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA
Maria Avelina Abon, Komang Febrinayanti Dantes, Ni Ketut Sari Adnyani
Program Studi Ilmu Hukum Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja, Indonesia
e-mail: { avelianamaria0128@gmail.com , febrinayanti.dantes@undiksha.ac.id , nitsariadnyani@gmail.com }

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  (1)  mengetahui  dan  menganalisa  mengenai  perlindungan  hukum terhadap  ahli  waris  terkait  dengan  peralihan  hak  atas  tanah  waris  serta  (2)  akibat  hukum  bagi pelaku  mafia  tanah  yang  memanfaatkan  ahli  waris  untuk  peralihan  hak  atas  tanah  waris.  Jenis penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum  yuridis  normatif,  dengan  2  (dua)  jenis pendekatan  yaitu  pendekatan  peraturan  perundang-undangan  dan  pendekatan  kasus.  Bahan hukum  yang  digunakan  berasal  dari  bahan  hukum  primer,  sekunder  dan  tersier  dengan  Teknik pengumpulan  Bahan  Hukum  menggunakan  studi  kepustakaan.  Hasil  penelitian  menunjukkan bahwa (1) Perlindungan hukum terhadap ahli waris terkait dengan peralihan hak atas tanah waris adalah  perlindungan  hukum  preventif.  Hal  tersebut  sebagaimana  yang  tertuang  dalam  peraturan perundang-undangan  yang  seluruhnya  yang  bertujuan  untuk  mencegah  sebelum  terjadinya pelanggaran  dan  memberi  petunjuk  ataupun  batasan  dalam  melakukan  suatu  kewajiban.  (2) Akibat  Hukum  bagi  pelaku  mafia  tanah  yang  memanfaatkan  ahli  waris  untuk  peralihan  hak  atas tanah dapat batal demi hukum dan akan mengakibatkan akta jual beli tersebut dapat terdegradasi kekuatan pembuktiannya menjadi akta di bawah tangan karena tidak memenuhi persyaratan yang ditentukan  oleh  undang-undang  atau  peraturan-peraturan  lain  serta  Notaris/PPAT  akan mendapatkan  sanksi  berupa  sanksi  administrasi,  sanksi  pidana  maupun  sanksi  perdata  dengan menyesuaikan pelanggaran-pelanggaran yang telah dilakukannya.
Kata Kunci: Akibat Hukum, Hak Atas Tanah Waris, UUPA

## Abstract
This  study  aims to  (1)  find  out  and  analyze  the  legal  protection  of  heirs related  to  the  transfer  of inheritance land rights and (2) legal consequences for land mafia actors who use heirs to transfer inheritance land rights. The type of research used is normative juridical law research, with 2 (two) types of approaches, namely the legislation approach and the case approach. The legal materials used  are  primary,  secondary  and  tertiary  legal  materials  with  the  technique  of  collecting  legal materials using library research. The results of the study indicate that (1) Legal protection for heirs related to the transfer of land rights to inheritance is preventive legal protection. This is as stated in the  laws  and  regulations  which  are  entirely  aimed  at  preventing  violations  before  they  occur  and providing instructions or limitations in carrying out an obligation. (2)  Legal consequences for  land mafia actors who use heirs for the transfer of land rights can be null and void and will result in the deed of sale and purchase being able to degrade its evidentiary power into a private deed because it  does  not  meet  the  requirements  determined  by  law  or  regulation.  Other  regulations  and Notary/PPAT will receive sanctions in the form of administrative sanctions, criminal sanctions and civil sanctions by adjusting the violations that have been committed

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  sumber  kehidupan bagi  makhluk  hidup  baik  manusia,  hewan, atau  tumbuh-tumbuhan  (Akbar,  2013:1). Dalam  rangka  pembangunan  di  Indonesia masa  kini,  peran  lahan  untuk  memenuhi kebutuhan sangat meningkat, baik diperuntukkan sebagai tempat tinggal, kegiatan  usaha  dan  lainnya  (Dantes,  2021: 907). Manusia hidup dan tinggal di atas tanah dan  memanfaatkan  tanah  untuk  sumber kehidupan dengan menanam tumbuh- tumbuhan  yang  menghasilkan  makanan. Mengingat  begitu  pentingnya  tanah  karena dapat menghasilkan sumber daya alam yang sangat  bermanfaat  bagi  orang  banyak  maka perlu diatur oleh pemerintah (Sutedi, 2019:112). Oleh karena itu hukum keagrariaan  di  Indonesia  secara  umum  telah diatur dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang merupakan pelaksanaan Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 yang menyatakan  bahwa: ‘ ’Bumi  dan  air  dan kekayaan  alam  yang  terkandung  didalamnya dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan sebesar- besarnya untuk kemakmuran rakyat” (Limbong, 2012:72).
Tanah  sangat  erat  hubungannya dengan  kehidupan  manusia  sehari  hari, bahkan  dapat  dikatakan  setiap  saat manusia berhubungan  dengan  tanah.  Setiap  orang memerlukan  tanah  tidak  hanya  pada  masa hidupnya,  tetapi sudah meninggal pun masih tetap berhubungan dengan tanah.  (Firlana,S dkk, 2012). Pertanahan yaitu suatu kebijakan yang  digariskan  oleh  pemerintah  di  dalam mengatur  hubungan  antara  tanah  dengan orang agar tercipta keamanan dan ketentraman dalam mengelola tanah tersebut sehingga  tidak  melampaui  batas.  Oleh karena itu betapa pentingnya untuk mendapatkan kekuatan hukum tentang pertanahan  agar  tidak  terjadi  masalah. Berdasarkan  fungsinya  tanah  merupakan sarana  pemersatu,  ini  dapat  dilihat  dari manfaatnya  sebagai  tempat  tinggal  bersama di wilayah tertentu, sehingga terlihat keterkaitan  masyarakat  dengan  tanah  di tempat  mereka  hidup.  Pada  fungsi  tanah sebagai  alat  pemenuh  kebutuhan  hidup, ditunjukkan oleh tanah dari masyarakat dapat
memenuhi  kebutuhan  hidup  akan    makanan, dan  pemenuhan  kebutuhan  hidup  lainnya tergantung  kepada  tanah,  bahkan  pada  saat meninggal pun butuh tanah (Yuliani &Chayani, 2014).
Implementasi  perlindungan  hukum dan kepastian  hukum  oleh  negara  dalam  hal kepemilikan tanah secara adil dan menyeluruh  serta  untuk  dapat  mewujudkan cita-cita luhur bangsa Indonesia, sebagaimana  tertuang  dalam  Pembukaan UUD 1945, dan diamanatkan dalam ketentuan  Pasal  33  ayat  (3)  UUD  1945 tersebut,  maka  pada  tanggal  24  September 1960,  Pemerintah  menerbitkan  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya ditulis UUPA). Kesadaran hukum  adat  yang  tidak  tertulis  ke  kesadaran hukum  tertulis”.  Tujuan  Undang-Undang Pokok  Agraria  (UUPA)  yang  salah  satunya adalah  untuk  memberikan  kepastian  hukum berkaitan  dengan  hak-hak  atas  tanah  yang dipegang  oleh  masyarakat.  UUPA  sebagai sumber  dari  hukum  tanah  nasional  secara tegas menyebutkan bahwa ketentuan- ketentuan hukum adat menjadi dasar pembentukan UUPA.
Pernyataan pemberlakuan  hukum  adat  sebagai  sumber utama  hukum  tanah  dan  hukum  agraria secara  luas terdapat  baik  dalam  Konsideran, Pasal-Pasal, maupun  Penjelasan  Umum  dan Penjelasan Pas al dalam UUPA. “Hukum adat yang  dimaksud  dalam  UUPA  adalah  hukum aslinya golongan rakyat pribumi yang merupakan  hukum  yang  hidup  dalam  bentuk tidak  tertulis  dan  mengandung  unsur-  unsur nasional yang asli, yaitu sifat kemasyarakatan  dan  kekeluargaan  yang berasaskan  keseimbangan  serta  diliputi  oleh suasana keagamaan”.
Berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (2)  UUPA  terkait  dengan  Peralihan  hak  milik atas  tanah  yaitu  hak  milik  dapat  beralih  dan dialihkan kepada pihak lain. Kata beralih dan dialihkan  mempunyai  pengertian  bahwa keduanya  merupakan  peralihan  Hak  Milik atas tanah . Pengertian tentang kata “beralih” adalah suatu peralihan hak yang dikarenakan pemilik  hak  telah  meninggal  dunia  maka haknya  dengan  sendiri  menjadi  beralih kepada  ahli  warisnya.  Pasal  20  ayat  (2)
UUPA  menyatakan  bahwa  hak  milik  atas tanah  dapat  beralih  dan  dapat  dialihkan. Peralihan  hak  milik  atas  tanah  dapat  terjadi karena  perbuatan  hukum  dan  peristiwa hukum.  Peralihan  hak   milik  atas  tanah karena  perbuatan  hukum  dapat  terjadi apabila  pemegang  hak  milik  atas  tanah dengan  sengaja  mengalihkan  hak  yang dipegangnya  kepada  pihak  lain.  Sedangkan peralihan  hak  milik  atas  tanah  karena peristiwa  hukum,  terjadi  apabila  pemegang hak  milik  atas  tanah  meninggal  dunia,  maka dengan  sendirinya  atau  tanpa  adanya  suatu perbuatan  hukum  disengaja  dari  pemegang hak,  hak  milik  beralih  kepada  ahli  waris pemegang hak.
Pewarisan hak milik atas tanah tetap harus berlandaskan pada ketentuan Undang- undang Pokok Agraria dan Peraturan Pelaksanaannya.  Penerima  peralihan  hak milik  atas  tanah  atau  pemegang  hak  milik atas tanah yang baru haruslah berkewarganegaraan Indonesia sesuai dengan  ketentuan  Pasal  9  Undang-undang Pokok  Agraria  dan  pasal  21  ayat  (1)  UUPA bahwa  warga  Negara  Indonesia  tunggal  saja yang  dapat  mempunyai  hak  milik,  dengan tidak  membedakan  kesempatan  antara  laki- laki dan wanita yang mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh suatu hak atas tanah  serta  untuk  mendapat  manfaat  dan hasilnya,  baik  bagi  diri  sendiri  maupun keluarganya.
Mengenai  masalah  penguasaan  dan kepemilikan  tanah  merupakan  salah  satu permasalahan pokok pembangunan nasional. Oleh  karena  itu  usaha  pemecahannya  akan sangat  menentukan  berhasilnya  mencapai tujuan  penting.  Akhir-akhir  ini  begitu  banyak ditemukan  Kasus  atas  sengketa  pertanahan. Berita  soal  bentrok  saat  eksekusi  antara aparat  dengan  masyarakat  dalam  kasus- kasus  tanah  setiap  hari  mewarnai  reportase baik  di  media  cetak  maupun  elektronik. Sengketa pertanahan mencakup jumlah yang cukup besar. Menurut kementerian ATR/BPN dari Kurun waktu 2018-2021 ada 3.145 kasus sengketa pertanahan yang belum diselesaikan.  Dirjen  Penanganan  Sengketa dan Konflik Pertanahan RB Agus Widjayanto menyebutkan, terdapat 8.625 kasus sengketa dan  konflik  pertahanan  periode  2018-2020. Saat  ini  yang  telah  diselesaikan  sejumlah 5.470  kasus  atau  sekitar  63,5  persen.  Masih
tersisa  3.145  kasus  yang  masih  berjalan proses penyelesaiannya (Laksono Muhdany,2021. Kompas.com). Sengketa dan konflik  pertanahan  yang  di  dalam  juga  ada kasus mafia tanah yang menurut Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang  atau Badan  Pertanahan  Nasional  (ATR/BPN) mencatat
setidaknya terdapat 130 kasus mafia  tanah yang  telah  diterima  sejak tahun  2018  sampai  dengan  tahun  2021. Tenaga  Ahli  Menteri  ATR/Kepala  BPN Bidang  Hukum  dan  Litigasi,  Iing  Sodikin dalam  diskusi  Trijaya  FM  menjelaskan kesulitan dalam mengatasi masalah membongkar  tindakan mafia  tanah ini  adalah infrastruktur  hukum  perdata  yang  kerap dipermainkan  oleh  para  pelaku  mafia  tanah (Liputan6.com,Jakarta).  Terus  meningkatya konflik  tanah  sekarang  ini  adalah  akibat kombinasi  dari  tidak  adanya  upaya  untuk menyelesaikan konflik-konflik tersebut secara sistematis. Terutama dalam rangka pemenuhan rasa keadilan dan hak asasi para korban di satu sisi. (Yuliani & Cahyani, 2014: 2).
Ketidakseimbangan antara jumlah dan  luas  tanah  yang  tersedia  yang  tidak bertambah  dengan  kebutuhan  penggunaan masyarakat yang semakin meningkat menyebabkan  tanah  mempunyai  arti  yang sangat  penting,  sehingga  campur  tangan negara  melalui  aparatnya  dalam  tatanan hukum  pertanahan  merupakan  hal  yang mutlak  untuk  diadakan.  Jumlah  dan  luas tanah yang tidak seimbang dengan kebutuhan  masyarakat  akan  melahirkan kompetisi  antar  sesama  manusia  untuk memperoleh  tanah  hal  ini  mengakibatkan banyak  timbulnya  konflik  Agraria.  Konflik pertanahan  dapat  terjadi  antara  orang perseorangan,  badan  hukum  atau  lembaga yang  tidak  berdampak  luas  secara  sosio- politis.  Penekanan  yang  tidak  berdampak luas  inilah  yang  membedakan  definisi sengketa  pertanahan  dengan  definisi  konflik pertanahan,  sengketa  tanah  dapat  berupa sengketa  administratif,  sengketa  perdata, sengketa  pidana  terkait  dengan  pemilikan, transaksi, pendaftaran, penjaminan, pemanfaatan, penguasaan dan sengketa hak ulayat.
Salah  satu  penyebab  utama  yang menimbulkan  konflik  atas  tanah  semakin meningkat  yaitu  adanya  pelaku  mafia  tanah
yang  bermain  dalam  memperoleh  hak  atas tanah.  Artinya  bahwa  ada  seseorang  atau sekelompok  orang  yang  berusaha  untuk mencari peluang sekecil apapun dengan cara memanfaatkan  kondisi  fisik  pemilik  sertifikat tanah  waris  untuk mendapatkan  bukti otentik sebagai peralihan hak atas tanah (Yulianai & Cahyani,  2014:2).  Untuk  melancar  segala kejahatannya  ini,  mafia  tanah  melibatkan beberapa  orang  atau  sekelompok  orang secara terencana dan sistematis, diantaranya melibatkan  broker  dan  notaris.  Dalam  KBBI arti  kata  broker  adalah  Pedagang  perantara yang menghubungkan pedagang satu dengan  yang  lain  dalam  hal  jual  beli  atau antara  penjual  dan  pembeli  (saham  dan sebagainya).Ketidaktelitian dan ketidak pahaman pemilik sertifikat  dijadikan alat oleh broker untuk menjalankan modusnya dimana harga  penjualan  tanah  pada  AJB  (Akta  Jual Beli)  tidak  sesuai  dengan  jumlah  dana  yang diserahkan  kepada  pemilik  sertifikat  tanah (Hidayat,Hukum Online, 2021).
Tingginya  kasus  sengketa  tanah selama  ini  sebenarnya  tidak  terlepaskan  dari lemahnya perlindungan Negara terhadap hak dan  akses  rakyat  akan  lahan  dan  sumber daya  alam  lain  sebagai  bagian  dari  hak ekonomi,  sosial,  dan  budaya  yang  dijamin konstitusi  (Yuliani  &  Cahyani,  2014  :2). Dengan adanya masalah tersebut pemerintah berkewajiban untuk mencari jalan keluar  atas  apa  yang  terjadi  di  masyarakat tersebut  sehingga  ada  perlindungan  hukum terhadap hak atas tanah ataupun orang yang mempunyai  sertifikat  asli  dari  tanah  yang sengaja  digunakan  oleh  pelaku  mafia  untuk melancarkan aksi kejahatannya tersebut.
Timbulnya  masalah  tersebut  di  atas, dipicu  oleh  karena  tanah  mempunyai  fungsi yang sangat penting bagi kehidupan masyarakat,  yang  membuat  oknum  atau orang  berusaha  untuk  memperoleh  tanah dengan  berbagai  cara  seperti  melakukan penipuan,  menyerobot  tanah  milik  orang  lain atau  bahkan  melakukan  penipuan  terhadap dokumen  seperti  sertifikat  tanah  dan  lain sebagainya.  Rasa ingin menguasai ini sering mengakibatkan  timbulnya  masalah-masalah pertanahan  dan  perselisihan  di  dalam kehidupan bermasyarakat. Akibatnya, adanya  persengketaan  di  bidang  pertanahan yang dapat menimbulkan konflik-konflik berkepanjangan  antar  warga  masyarakat
yang  bersengketa,  bahkan  sampai  kepada ahli  warisnya  sehingga  dapat  menimbulkan banyak korban.
Jika  dilihat  dari  kasus  tersebut,  pihak yang  dirugikan  tidak  hanya  pada  pihak  yang bersengketa  tetapi  juga  dapat  merugikan masyarakat  lain.  Negara  telah  menerbitkan dan membuat aturan terkait dengan peralihan hak  atas  tanah  sebagaimana  yang  telah diatur dalam Pasal 20 ayat (1) dan (2) UUPA. Jadi,  penerapan  peralihan  hak  atas  tanah dimulai  dengan  adanya  pewarisan  secara turun  temurun  hingga  terjadi  perbuatan hukum  mengenai  peralihan  hak  atas  tanah melalui jual-beli,hibah maupun dengan pewarisan.  Namun  dalam  pasal  tersebut tidak dijelaskan lebih lanjut mengenai proses peralihan  hak  atas  tanah  dengan  jelas sehingga menimbulkan kekaburan norma( Vage Normen ).
Proses peralihan hak atas tanah tidak berjalan  sesuai  dengan  aturan  berlaku  dan hal tersebut masih sering terjadi di masyarakat.  Kita  bisa  menelaah  dari  fakta- fakta  yang  terjadi  selama  ini  bahwa  ada banyak masyarakat yang belum bisa melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  sesuai dengan  aturan  yang  berlaku.  Buktinya sampai  dengan  saat  ini,  masih  banyak dijumpai  sengketa  dalam  hal  peralihan  hak atas  tanah.  Maka  dari  itu,  keberadaan oknum-oknum  yang  tidak  bertanggungjawab atau  para  mafia  tanah  memang  harus  diberi efek  jera.  Dengan  menunjukkan  ketegasan dari  pemerintah  dan  penegak  hukum  untuk selalu serius menangani masalah pertanahan (agraria) di Negeri ini agar tidak ada lagi yang bermain-main soal tanah dan dapat mewujudkan kesejahteraan masyarakat Indonesia. Berdasarkan latar belakang masalah di atas maka penulis ingin melakukan  pe nelitian  dengan  judul‘’ Akibat Hukum  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Waris Berdasarkan  Pasal  20  Ayat  (1)  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria ’’.

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  ini  adalah  peneitian  yuridis normatif,  yakni  penelitian  yang  diarahkan dengan  menganalisis  bahan  pustaka  atau yang  disebut  penelitian  kepustakaan  dan ketentuan perundang-undangan. Jenis
pendekatan  yang  digunakan  ada  dua  yaitu pendekatan Undang-Undang
dan Pendekatan  Konseptual.  Sumber  Bahan Hukum  yang  digunakan  adalah  Bahan Hukum  Primer  dan  Bahan  Hukum  Sekunder dan Bahan Hukum Tersier. Teknik pengumpulan  Bahan  Hukum  menggunakan studi kepustakaan ( Library Research ).
Dimana  data  kepustakaan  yang  diperoleh melalui penelitian kepustakaan yang bersumber  dari  berbagai  bahan  hukum,  baik bahan hukum primer,sekunder maupun tersier (Fajar, 2010:156). Dalam penelitian ini menggunakan  metode  atau  jenis  penelitian hukum  normatif,  sehingga  kegiatan  analisis data  atau  bahan  hukum  dimulai  setelah terkumpulnya  data  primer,  sekunder,  dan tersier  kemudian  disusun  menjadi  sebuah pola  dan  dikelompokan  secara  sistematis. Analisis data lalu dilanjutkan dengan membandingkan  data  sekunder  terhadap data primer untuk mendapatkan penyelesaian  permasalahan  yang  diangkat (Kasiram, 2010:120).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP AHLI WARIS TERKAIT

## DENGAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH WARIS
Peralihan  hak  atas  tanah  adalah suatu  perbuatan  hukum  yang  bertujuan memindahkan  hak  dari  suatu  pihak  ke  pihak lain.  Ketika  seseorang  telah  mengalihkan haknya  (hak  atas  tanah),  kepada  orang  lain “secara  sah”  maka  orang  tersebut  sudah tidak  punya  hak  lagi  atas  tanah  yang dialihkan,  sejak  dilakukannya  peralihan  hak. Secara  umum  terjadinya  peralihan  hak  atas tanah  itu  dapat  disebabkan  oleh  berbagai perbuatan hukum antara lain: Jual beli; Tukar menukar; Hibah; Pemasukan dalam perusahaan; Pembagian hak bersama; Pemberian  hak  guna  bangunan/hak  pakai atas  tanah  hak  milik;  Pemberian  hak tanggungan;  Pemberian  kuasa  pembebanan hak tanggungan.
Secara  yuridis  peralihan  hak  milik atas  tanah  karena  pewarisan  dihubungkan dengan  Undang-Undang    No  5  Tahun  1960 tentang  “Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  Juncto  PP  No.  24  Tahun  1997 tentang “Pendaftaran Tanah”. Dalam melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  karena
jual  beli,  hibah  maupun  pewarisan,  sebelum melakukan  proses  peralihannya  itu  harus mengecek  keberadaan  tanah  dan  asal  usul tanah tersebut agar dapat memberikan suatu kepastian  hukum  serta  dapat  memberikan suatu  perlindungan  hukum  baik  pemberi  hak atas tanah maupun yang menerimanya.
Adapun  syarat  peralihan  hak  atas tanah  warisan  adalah  pendaftaran  peralihan hak  yang  disebabkan  oleh  pewarisan, pemohon  hanya  cukup  menyerahkan  bukti sebagai ahli waris yang sah yang kesemulanya  tertuang  dalam  fatwa  waris. Dalam  pendaftaran  peralihan  hak  tersebut pemohon  menyerahkan  bukti  sebagai  ahli waris  yang  sah,  hal  tersebut  bertujuan  agar ahli  waris  yang  sah  dapat  menggantikan kedudukan hukum dari orang yang meninggal  mengenai  harta  kekayaannya. Maka  dengan  sendirinya  hak  penguasaan atas  tanah  dan  atau  bangunan  jatuh  secara otonomis pada ahli warisnya. Namun demikian  seperti  perbuatan  hukum  lain,  ahli warisnya  harus  mendaftarkan  peralihan haknya  tersebut  pada  kantor  pertanahan terlebih  dahulu  guna  kepastian  hukum  atas tanah yang didapat dari pewarisnya tersebut.
Sebelum melakukan pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah,  pemohon  wajib mengetahui persyaratan-persyaratannya. Terdapat  beberapa  persyaratan  yang  harus dipenuhi  dalam  melakukan  suatu  peralihan hak  atau  balik  nama  atas  kepemilikan  tanah waris  berdasarkan  Pasal  42  PP  Nomor  24 Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah, yaitu;
1)  Untuk pendaftaran peralihan hak karena  pewarisan  mengenai  bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang  diwajibkan  menurut  ketentuan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan  sebagai  warisan  kepada Kantor  Pertanahan,  sertipikat  hak  yang bersangkutan,  surat  kematian  orang yang namanya dicatat sebagai pemegang  haknya  dan  surat  tanda bukti sebagai ahli waris.
2)  Jika  bidang  tanah  yang  merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan juga dokumendokumen
sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal 39 ayat (1) huruf b.
3)  Jika  penerima  warisan  terdiri  dari  satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut  berdasarkan  surat  tanda  bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
4)  Jika  penerima  warisan  lebih  dari  satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak  milik  atas  satuan  rumah  susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas  satuan  rumah  susun  itu  dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan  berdasarkan  surat  tanda bukti  sebagai  ahli  waris  dan  akta pembagian waris tersebut.
5)  Warisan  berupa  hak  atas  tanah  atau hak  milik  atas  satuan  rumah  susun yang  menurut  akta  pembagian  waris harus  dibagi  bersama  antara  beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan  belum  ada  akta  pembagian warisnya,  didaftar  peralihan  haknya kepada  para  penerima  waris  yang berhak  sebagai  hak  bersama  mereka berdasarkan  surat  tanda  bukti  sebagai ahli  waris  dan/atau  akta  pembagian waris tersebut.
Salah  satunya  aspek  dalam  UUPA yaitu  pendaftaran  tanah,  hal  ini  sangat penting, karena erat kaitannya dalam mempertahankan  hak  kepemilikan  warga negara terhadap tanah miliknya serta perlindungan  yang  didapatkan  oleh  pemilik tanah  yang  sah.  Dalam  pasal  19  Undang- Undang  nomor  5  tahun  1960  tentang “Peraturan  Undang-Undang  Dasar  Agraria (UUPA)”  dikatakan  bahwa  “pendaftaran tanah dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum dan yang dimaksud dengan kepastian hukum adalah memberikan kepastian  hak- hak  atas  tanah”.  Kepastian hukum  yang  dimaksud  adalah  kepastian hukum  yang  menyangkut  data  fisik  dan  data yuridis  mengenai  penguasaan  atas  suatu tanah.
Dengan  adanya  suatu  pembuktian terhadap  kepemilikan  tanah  berupa  sertifikat
hak  milik  atas  tanah  maka  peralihan  hak dapat dilakukan dengan melengkapi persyaratan- persyaratan yang telah ditentukan dengan melampirkan sertifikat dan dengan  adanya  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT dan  syarat-syarat  lainnya.  Tetapi  dalam melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  yang mana  tanah  tersebut  merupakan  tanah warisan  itu  harus  dibuktikan  dengan  surat kematian  pewaris  yang  dikeluarkan  oleh kepala  desa/kelurahan  Karena  jika  terdapat suatu  sertifikat  jika  melakukan  peralihan  hak atas kepemilikannya memiliki suatu perlindungan secara hukum. Dengan adanya Campur tangan PPAT dan kantor pertanahan terkait  peralihan  hak  atas  tanah  dapat memberikan  jaminan  bahwa  nama  orang yang  terdaftar  benar-benar  yang  berhak tanpa  menutup  kesempatan  kepada  yang berhak  sebenarnya  untuk  masih  dapat membelanya  dalam  UUPA  arti  pendaftaran tidak  ditafsirkan  dalam  sistem  positif  akan tetapi  harus  dikaitkan  dengan  UUPA  itu sendiri.
Pewarisan hak atas tanah harus didasarkan pada pengaturan Undang- Undang  Pokok  Agraria  dan  Peraturan Pelaksanaannya.  Ahli  waris  dari  peralihan hak  kepemilikan  tanah  atau  pemegang  hak atas  tanah  yang  baru  haruslah  penduduk Indonesia sesuai dengan pengaturan pasal 9 Undang-Undang Pokok Agraria dan pasal 21 ayat (1) UUPA bahwa satu-satunya penduduk Indonesia dapat memiliki hak milik, tanpa  kualifikasi.  keterbukaan  di  antara orang-orang yang memiliki kesempatan yang sama untuk memperoleh opsi atas tanah dan untuk  mendapatkan  keuntungan  dan  hasil, baik  untuk  diri  mereka  sendiri  maupun keluarganya.
Gambaran  hukum  saat  ini  adalah kepastian hukum setiap orang akan menganggap  hukum  saat  ini  sebagai  yang menciptakan  kepastian  hukum.  Kepastian hukum  akan  memastikan  individu  untuk bertindak  sesuai  dengan  ketentuan  hukum yang berlaku, namun tanpa kepastian hukum, seseorang  tidak  memiliki  pengaturan  baku dalam  menyelesaikan  perilaku.  Oleh  karena itu,  sangatlah  tepat  jika  Gustav  Radbruch mengedepankan  kepastian  sebagai  salah satu tujuan hukum. Dalam tuntutan kehidupan masyarakat secara tegas diidentikkan dengan keyakinan dalam hukum.
Kepastian  hukum  sesuai  dengan  yang bersifat  normatif  baik  ketentuan  maupun keputusan hakim. Kepastian hukum mengacu pada  pelaksanaan  permintaan  hidup  yang dalam pelaksanaannya jelas, teratur, konsisten,  dan  konsekuen  serta  tidak  dapat dipengaruhi  oleh  kondisi  yang  sifatnya subjektif dalam kehidupan masyarakat. Menurut Fitzgerald, teori perlindungan hukum memiliki tujuan mengintegrasi dan mengkoordinasikan berbagai ketentuan dalam  masyarakat  karena  dalam  banyaknya kepentingan, perlindungan terhadap kepentingan  tertentu  hanya  dapat  dilakukan jika  melalui  cara  pembatasan  berbagai kepentingan  di  lain  pihak,  yang  berarti kepentingan  hukum  merupakan  menangani antara hak dan kepentingan masyarakat.
Konsep  perlindungan  hukum  terhadap pemegang  hak  atas  tanah  tidak  dapat dilepaskan dengan persoalan keadilan dalam pelaksanaan  hukum  itu  sendiri.  Gustav Radbruch  mengemukakan  ada  tiga  nilai dasar  yang ingin dikejar dan perlu mendapat perhatian  serius  dari  para  pelaksana  hukum yaitu  nilai  keadilan  hukum,  kepastian  hukum dan  kemanfaatan  hukum,  sehingga  dengan pilihan  stelsel  publisitas  negatif  (berunsur positif)  tersebut  maka  tiga  nilai  dasar  itu sendiri  tidak  mungkin  tercapai.  Tujuan kebijakan  hukum  pertanahan  pada  pilihan stelsel  publisitas  negatif  (berunsur  positif) terkait  erat  dengan  tujuan  sistem  hukum pertanahan  itu  sendiri  yaitu  terciptanya masyarakat yang adil, makmur, dan sejahtera, oleh karena itu pilihan penggunaan sistem  hukum  pertanahan  pada  stelsel publisitas  negatif  (berunsur  positif)  mestinya berorientasi  pada  nilai-nilai  dasar  hukum yaitu mewujudkan ketertiban dan keteraturan, kedamaian serta keadilan (Handoko, 2014).
Perlindungan  hukum  dalam  arti  sempit adalah  sesuatu  yang  diberikan  kepada subjek  hukum  dalam  bentuk  perangkat hukum,  baik  yang  bersifat  preventif  maupun represif,  serta  dalam  bentuk  yang  tertulis maupun  tidak  tertulis.  Dengan  kata  lain, perlindungan  hukum  dapat  diartikan  sebagai suatu  gambaran  dari  fungsi  hukum,  yaitu ketentraman bagi segala kepentingan manusia  yang  ada  di  dalam  masyarakat sehingga tercipta keselarasan dan keseimbangan hidup masyarakat.
Sedangkan  perlindungan  hukum  dalam  arti
luas  adalah  tidak  hanya  diberikan  kepada seluruh  makhluk  hidup  maupun  segala ciptaan  Tuhan  dan  dimanfaatkan  bersama- sama dalam rangka kehidupan yang adil dan damai (Muljono,2016).
Dalam  kaitan  peralihan  hak  atas  tanah kepada masyarakat khususnya dan terutama juga  terhadap  ahli  waris  yang  melakukan peralihan  terhadap tanah  waris  perlu  adanya perlindungan  hukum.  hal  tersebut  idealnya menggunakan  wujud  perlindungan  preventif, karena  hukum  ini  merupakan  perlindungan hukum  yang  diberikan  oleh  pemerintah kepada  masyarakatnya  dengan  tujuan  untuk mencegah terjadinya suatu pelanggaran. Hal tersebut  sebagaimana  telah  tertuang  dalam peraturan perundang-undangan yang dimaksudkan untuk mencegah suatu pelanggaran  dan  sebagai  petunjuk  ataupun batasan dalam melakukan kewajiban.

## AKIBAT  HUKUM  BAGI  PELAKU  MAFIA TANAH  YANG  MEMANFAATKAN  AHLI WARIS  UNTUK  PERALIHAN  HAK  ATAS TANAH WARIS.
Terkait akibat hukum terhadap pelaku mafia  tanah  dalam  hal  ini  yang  terlibat  telah memanfaatkan  ahli  waris  terkait  dengan peralihan hak atas tanah waris. Pelaku mafia tanah ini bermain-main terkait harga penjualan  tanah  yang  diperjanjikan  dalam AJB  (  Akta  Jual  Beli)  tidak  sesuai  dengan yang  diterima  oleh  pemilik  tanah  tersebut. Pelaku  mafia  tanah  ini  melibatkan  beberapa penegak  hukum  seperti  Notaris/PPAT  untuk dapat melancarkan segalah tindakan kejahatannya  tersebut.  Hal  tersebut  tentu bertentangan  dengan  aturan  yang  ada. Dalam hal ini pihak pembeli dan Notaris/PPAT yang ikut membantu melancarkan  segala  tindakan  jahat  tersebut disebut sebagai pelaku mafia tanah.
Dalam  bidang  hukum  keperdataan, sanksi  merupakan  tindakan  hukuman  untuk memaksa  orang  menepati  perjanjian  atau mentaati  ketentuan  undang-undang.  Setiap aturan  hukum  yang  berlaku  di  Indonesia selalu  ada  sanksi  pada  akhir  aturan  hukum tersebut. Pencantuman sanksi dalam berbagai  aturan  hukum  tersebut  seperti merupakan kewajiban yang harus dicantumkan  dalam  tiap  aturan  hukum.  Jadi dapat  disimpulkan  bahwa  pemberlakuan suatu kaidah-kaidah hukum dapat
dipaksakan  apabila  terdapat  sanksi  yang menyertainya,  dan  penegakan  terhadap kaidah-kaidah  hukum  dimaksud  dilakukan secara  prosedural  (hukum  acara).  Sanksi biasanya diletakkan pada bagian akhir setiap peraturan  yang  dalam  bahasa  latin  dapat disebut in  cauda  venenum ,  artinya  di  ujung suatu kaidah hukum terdapat sanksi.
Akibat hukumnya apabila telah melakukan  wanprestasi  adalah  hukuman atau sanksi berikut ini :
1.  Pembeli  diharuskan  membayar  ganti kerugian  yang  telah  diderita  oleh penjual  (pasal  1243  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata).  Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan.
2.  Dalam perjanjian timbal balik (bilateral), wanprestasi dari satu pihak memberikan hak kepada pihak
lainnya
membatalkan
atau memutuskan  perjanjian  lewat  hakim (pasal  1266  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata).
3.  Resiko  beralih  kepada  pembeli  sejak saat  terjadinya  wanprestasi  (pasal 1237  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata). Ketentuan ini hanya berlaku bagi  perikatan  untuk  memberikan sesuatu.
4.  Membayar  biaya  perkara  apabila diperkarakan dimuka hakim pasal 181
ayat 1 (HIR) Herziene Inland Reglement.  Pembeli  yang  terbukti melakukan wanprestasi tentu dikalahkan  dalam  perkara.  Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan.
5.  Memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan perjanjian disertai  dengan  pembayaran  ganti kerugian  (pasal  1267  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata).  Ini  berlaku untuk
semua perikatan.
(Muljono,2016)
Akibat  ingkar  janji/Wanprestasi  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  tentunya membawa  kerugian  bagi  para  pihak  itu sendiri.  Salah  satu  asas  dalam  perjanjian yaitu  asas  itikad  baik  Asas  itikad  baik  ini dapat dirumuskan dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata yang menyatakan bahwa ‘’Suatu Perjanjian harus dilaksanakan de ngan  itikad  baik’’.  Ketentuan  ini  pada dasarnya  merupakan  penegasan  lebih  lanjut sebagai  pelaksanaan  dari  suatu  perjanjian
yang  telah  dibuat  secara  sah.  Terpenuhinya syarat  sahnya  perjanjian  tidak  begitu  saja menghilangkan  hak  dari  salah  satu  pihak dalam  perjanjian  untuk  tetap  meminta pembatalan  dalam  hal  perjanjian  telah dilaksanakan  tidak  dengan  itikad  baik  oleh pihak lainnya dalam perjanjian.
Mengenai  pembatalan  perjanjian  atau juga dinamakan pemecahan perjanjian, sebagai sanksi kedua atas kelalaian seorang pembeli, mungkin ada orang yang tidak dapat melihat sifat pembatalannya atau pemecahan tersebut sebagai suatu hukuman. Pembatalan  perjanjian,  bertujuan  membawa kedua  belah  pihak  kembali  pada  keadaan sebelum  perjanjian  diadakan.  Kalau  suatu pihak  sudah  menerima  sesuatu  dari  pihak yang  lain,  baik  uang  maupun  barang,  maka itu  harus  dikembalikan.  Pokoknya,  perjanjian itu ditiadakan. Masalah pembatalan perjanjian  karena  kelalaian  atau  wanprestasi pihak  debitur  ini,  dalam  Kitab  Undang-
Undang
Hukum Perdata terdapat pengaturannya  pada  pasal  1266,  yaitu  suatu pasal  yang  terdapat  dalam  bagian  kelima Bab  I,  Buku  III,  yang  mengatur  tentang perikatan bersyarat (Muljono,2016)
Dalam rangka pelaksanaan perjanjian jual  beli  sangat  penting  adanya  itikad  baik. Hal  ini  sesuai  dengan  pendapat  R.  Subekti, sebagaimana  dikutip  oleh  Riduan  Syahrani, bahwa itikad baik itu dikatakan sebagai suatu sendi  yang  terpenting  dalam  perjanjian. Karena  itikad  baik  merupakan  landasan utama  untuk  dapat  melaksanakan  suatu perjanjian dengan sebaik-baiknya dan sebagaimana  mestinya.  Itikad  baik  tersebut dapat dibedakan atas 2 macam yaitu:
1)  Itikad baik pada waktu akan mengadakan perjanjian; adalah perkiraan  dalam  hati  sanubari  yang bersangkutan bahwa syarat-syarat yang  diperlukan  untuk  mengadakan perjanjian  secara  sah  menurut  hukum sudah  terpenuhi.  Prakiraan  ini  diukur secara objektif bukan subjektif.
2)  Itikad  baik  pada  waktu  melaksanakan hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang timbul dari suatu perjanjian juga terletak pada  hati  sanubari  manusia,  yang selalu ingat
bahwa dalam melaksanakan perjanjian harus mengindahkan norma-norma kepatutan dan  keadilan,  dengan  menjauhkan  diri
dari perbuatan yang mungkin menimbulkan  kerugian  terhadap  pihak lain.
Suatu perjanjian yang objeknya tidak ada atau  tidak  didasari  pada  itikad  yang  baik, maka  dengan  sendirinya  perjanjian  tersebut batal demi hukum. Sedangkan untuk perjanjian  yang  tidak  memenuhi  unsur subyektif  seperti  perjanjian  dibawah  paksaan dan  atau  terdapat  pihak  dibawah  umur  atau dibawah  pengawasan,  maka  perjanjian  ini dapat dimintakan pembatalan (kepada hakim)  oleh  pihak  yang  tidak  mampu termasuk  wali  atau  pengampunya.  Dengan kata lain, apabila tidak dimintakan pembatalan  maka  perjanjian  tersebut  tetap mengikat para pihak.
Jual  beli  tanah  sekarang  memiliki pengertian,  yaitu  di  mana  pihak  penjual menyerahkan  tanah  dan  pembeli  membayar harga  tanah,  maka  perpindahan  hak  atas tanah  itu  kepada  pembeli,  perbuatan  hukum perpindahan hak ini bersifat tunai, terang dan riil.  Dalam  kasus  ini  juga  pembeli  sebagai pelaku  mafia  tanah melibatkan  Notaris/PPAT untuk  dapat  mengalihkan  hak  atas  tanah namun dengan cara melawan hukum.
Kesalahan atau kelalaian yang dilakukan oleh  PPAT  dalam  membuat  akta  jual  beli akan  berdampak  secara  langsung  kerugian yang  akan  diderita  klien  nya.  Akibat  hukum terhadap  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  yang  tidak  sesuai dengan  prosedur  dapat  mengakibatkan  akta tersebut  batal  demi  hukum  dan  akan mengakibatkan  akta  jual  beli  tersebut  dapat terdegradasi kekuatan pembuktiannya menjadi  akta  di  bawah  tangan  karena  tidak memenuhi  persyaratan  yang  ditentukan  oleh undang-undang dan atau peraturan- peraturan  lain.  Sedangkan  sanksi  yang  akan dikenakan  PPAT  atas  kesalahan  yang dilakukannya dalam pembuatan akta jual beli, PPAT dapat dikenakan:
a  Sanksi  administratif  berupa  teguran tertulis  sampai  pemberhentian  dari jabatannya sebagai PPAT.
b  Sanksi  pidana  maupun  perdata  yang berasal dari tuntutan pihak- pihak yang menderita kerugian.
c  Sanksi
administratif
dibidang
perpajakan apabila pada saat penandatanganan  akta  jual  beli,  PPAT belum membayarkan pajak- pajak yang
menjadi  tanggung  jawab  para  pihak (Faridah,2019).
Dalam  hal  ini  Notaris  juga  dapat  di kenai  sanksi  sebagaimana  yang  di  ataur dalam  Undang-Undang  RI  Nomor  2  Tahun 2014  Tentang  Perubahan  atas  Undang- Undang  Nomor  30  Tahun  2004  Tentang Jabatan  Notaris.  Dalam  pasal  16  Huruf  (a) Notaris Wajib:
a.  Bertindak amanah,jujur,seksama,mandiri, tidak berpihak,  dan  menjaga  kepentingan pihak  yang  terkait  dalam  perbuatan hukum.
Sedangkan  dalam  pasal  16  Ayat  (11) menyatkan  bahwa:  Notaris  yang  melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf a dengan huruf I dapat dikenai sanksi berupa:
a.  Peringatan tertulis
b.  Pemberhentian sementara
c.  Pemberhentian dengan hormat,atau
d.  Pemberhentian dengan tidak hormat.
Dalam menjalankan prakteknya sehari-hari,  seringkali  PPAT  dalam  membuat akta  peralihan  hak  atas  tanah  khususnya berkaitan  dengan  tata  cara  pembuatan  akta PPAT  terjadi  kesalahan.  Kesalahan  ini  bisa meliputi  kesengajaan  atau  kelalaian  yang mengakibatkan  akta  jual  beli  yang  dibuatnya dapat  dibatalkan  atau  dinyatakan  batal  demi hukum  oleh  Putusan  Pengadilan.  PPAT maupun  notaris    yang  dalam  hal  jual-beli ataupun  peraliha  hak  atas  tanah  memiliki peranan yang sangat penting dalam menjalani  tugasnya  haruslah  teliti  dan memiliki  prinsip  sifat  kehatia-hatian  karena akta jual  beli  yang dibuatnya  sebagai  bentuk akta  otentik  dalam  peralihan  hak  atas  tanah. Apabila mengandung cacat hukum atau tidak terpenuhinya syarat formal dan syarat materil maka  akta  tersebutkan  tergradasi  menjadi akta  dibawah  tangan  yang  akan  merugikan masyarakat.  Seseorang  Notaris/PPAT  Yang Telah  Dipercaya  dan  juga  sebagai  para pengak hukum harus bekerja secara profesionalisme,  jujur  dan  tidak  berpihak kepada  salah  satu  pihak,  karena  PPAT merupakan  jabatan  yang  berlandaskan  pada moralitas dan integritas yang tinggi.
Dalam penyelesaian sengketa pertanahan dapat dilakukan dengan dua cara yakni  penyelesaian  dengan cara Non-Litigasi dan Litigasi dapat diuraikan sebagai berikut:

## A. Penyelesaian  Sengketa  dengan  cara
Non-Litigasi
Penyelesaian  sengketa  secara  non litigasi  adalah  penyelesaian  sengketa diluar  peradilan  dimana  penyelesaian sengketa ini lebih
bersifat kekeluargaan.  Cara  ini  menjadi  pilihan utama  karena  dirasa  lebih  mudah, cepat  dan  minim  biaya  dibanding melalui  jalur  peradilan    (Wowor  F, 2014).  Berikut  adalah  beberapa  cara yang dapat ditempuh dalam
penyelesaian  sengketa  secara  non- litigasi:
1.  Musyawarah atau Negosiasi
Negosiasi melibatkan dua atau lebih pihak  yang  berkepentingan  atau bersengketa, tujuan dari musyawarah adalah untuk mendapatkan  kata  sepakat  untuk sebuah  permasalahan.  Hasil  dari musyawarah  atau  negosiasi  ini adalah penyelesaian kompromi
(Compromise  solution) (Wiryawan  &
Artadi, 2017).
2.  Konsiliasi
Konsiliasi  adalah  sebuah  upayah yang ditempuh untuk mempertemukan keinginan dari para pihak  yang  berselisih  agar  para pihak  sepakat  untuk  menyelesaikan konflik atau sengketa. Dalam konsiliasi biasanya terdapat seseorang atau tim yang menengahi atau bersikap netral disebut konsiliator 3.  Mediasi Mediasi adalah suatu proses peneyelesaian sengketa dimana paar pihak sepakat untuk memanfaatkan  bantuan  dari  pihak ketiga  yaitu  mediator.  Mediaotor bersikap  netral  dan  tidak  memiliki wewenang untuk mengambil keputusan  yang  bersifat  mutlak (Rokhmad, 2013). Penggunaan lembaga  mediasi  sebagai  alternatif penyelesaian sengketa semakin diminati. Bahkan pendekatan penyelesaian sengketa yang bersifat nonlitigasi itu menjadi sumber inspirasi  bagi  pembuat  kebijakan untuk  mengadopsinya  dalam  sistem peradilan yang dikenal dengan
courtconnectedmediation (Dr. Kusbianto, 2019).
B. Penyelesaian  Sengketa  dengan  cara Litigasi Penyelesaian  sengketa  pertanahan tidak hanya dilakukan dengan cara non litigasi  tetapi  juga  dapat  diselesaikan dengan  jalur  litigasi.  Penyelesaian sengketa secara litigasi adalah penyelesaian  melalui  jalur  peradilan. Langkah  ini  ditempuh  setelah  mediasi, negosiasi  dan  cara-cara  non  litigasi lainnya antara perusahaan dan masyarakat  penggarap  berakhir  buntu atau  gagal.  Dengan  kata  lain,  tidak tercapai  kata  sepakat  antara  para pihak.  Terkait  dengan  kasus  mafia tanah  yang  mana  pembeli  melakukan kecurangan  terhadap  perjanjian  terkait harga  tanah  dalam  akta  jual  beli dengan  yang  diterima  oleh  penjual dalam  hal  ini  pemilik  tanah.  Maka, pihak yang dirugikan dapat memperkarakan kasus tersebut melalui jalur pengadilan.
.

## SIMPULAN
Berdasarkan uraian atau pembahasan pada  bab  sebelumnya  yang  sekaligus menjawab persoalan yang telah dikemukakan, maka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1.  Perlindungan  hukum  terhadap  ahli waris terkait dengan peralihan hak atas tanah waris adalah perlindungan
hukum preventif. Hal tersebut
sebagaimana  yang  tertuang  dalam peraturan  perundang-undangan  yang seluruhnya yang bertujuan untuk mencegah sebelum terjadinya pelanggaran  dan  memberi  petunjuk ataupun  batasan  dalam  melakukan suatu kewajiban.
2.  Akibat  Hukum  bagi  pelaku  mafia  tanah yang  memanfaatkan  ahli  waris  untuk peralihan  hak  atas  tanah.  Dalam penyelesain  hukum,  Tindakan  yang dilakukan  oleh  pelaku  mafia  tanah  ini dikatakan ingkar janji/wanprestasi dalam  perjanjian  sehingga  merugikan salah  satu  pihak.  Ketentuan  dalam suatu  perjanjian  yang  telah  dibuat secara  sah  harus  berdasarkan  itikat baik.  Jadi,  suatu  perjanjian  yang
objeknya atau tidak didasari itikad yang baik maka dengan sendirinya perjanjian tersebut  batal  demi  hukum.  Akibat hukum  terhadap  akta  yang  dibuat  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang tidak  sesuai  dengan  prosedur  dapat mengakibatkan  akta  tersebut  batal demi  hukum  dan  akan  mengakibatkan akta jual beli tersebut dapat terdegradasi  kekuatan  pembuktiannya menjadi  akta  di  bawah  tangan  karena tidak  memenuhi  persyaratan  yang ditentukan  oleh  undang-undang  atau peraturan-peraturan lain serta
Notaris/PPAT akan mendapatkan sanksi  berupa  sanksi  administrasi, sanksi  pidana  maupun  sanksi  perdata dengan  menyesuaikan  pelanggaran- pelanggaran yang telah dilakukannya.

## SARAN
Berdasarkan  kesimpulan  penelitian, maka dapat direkomendasikan berupa saran- saran sebagai berikut:
1.  Kepada  masyarakat  khususnya  ahli waris  dalam  melakukan  peralihan  hak atas tanah wajib mengajukan pendaftaran  hak  atas  tanah  dan pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah untuk mendapatkan
perlindungan hukum bila sewaktu-waktu tanah tersebut menjadi sengketa.
2. Kepada pemerintah,
mengingat kejahatan mafia tanah ini yang melibatkan  banyak  pihak  dan  identik dengan  pencurangan  dalam  peralihan hak  atas  tanah.  Perlu  adanya  tindakan tegas terkaitan dengan kejahatan pertanahan tersebut untuk memberantas  pratik  mafia  tanah  yang sudah  merajalela  dan  meresahkan masyarakat. Pemerintah juga diharapkan untuk lebih
sering melakukan  sosialisasi  yang  berbentuk edukasi  terkait  kejahatan  praktik  mafia tanah  dan  cara-cara  mencegah  dan memberantas kejahatan tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Akbar,  E.  A.  2013. Proses  Pemberian Perpanjangan  hak  Guna  Bangunan Pada Kanwil Badan Pertanahan Nasional  Provinsi  Jawa  Bara t  (Atas
Nama PT. dah Chich
Indonesia) ( Doctoral dissertation ). Fajar,A.M. 2010. Dualisme Penelitian Hukum Normatif  dan  Empiris .  Yogyakarta: Pustaka Pelajar. Handoko,  Widhi.  2014. Kebijakan  Hukum Pertanahan Sebuah Refleksi Keadilan Hukum  Progresif .  Yogyakarta:  Thafa Media Hidayat,  Rofiq,  2021.  ‘’ Mengenali  Modus Permainan  Mafia  Tanah ’’.  Diakses melalui https://www.hukumonline.com/berita/b aca/lt60f7cf4ae9eea/mengenali- modus-permainan-mafia-tanah/  Pada tanggal 8 September 2021 Kasiram,  M.  2010. Metodologi  Penelitian Refleksi  Pengembangan  Pemahaman dan Penguasaan Metodologi Penelitian . Malang: UIN,Maliki Press. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ( Burgerlijk Wetboek ) Kusbianto,  K.  2019. Penyelesaian  Sengketa
Tanah Garapan Di Perkebunan Litigasi,  Non  Litigasi  Dan  Suguh  Hati.
Medan: Undhar Pres Laksono ,Muhdany , 2021. ’’Kurun 2018-2020, Ada 3.145 Kasus Sengketa Pertanahan yang Belum Diselesaikan’’
https://www.kompas.com/properti/rea d/2021/10/06/090000721/kurun-2018- 2020-ada-3.145-kasus-sengketa- pertanahan-yang-belum?page=all /Pada tanggal 27 Desember 2021. Limbong,  Bernhard.  2012. Hukum  Agraria Nasional . Jakarta Selatan: Margaretha Pustaka.
Muljono,  B.  E.  2016. Perlindungan  Hukum Bagi  Pihak  Penjual  Terhadap  Pihak Pembeli  Wanprestasi  Dalam  Ikatan Jual Beli Tanah . Jurnal Independent, 4 (2), 41-46. Rokhmad, A. 2013. Sengketa Tanah
Kawasan  Hutan  dan  Resolusinya dalam  Prespektif  fiqh.  Walisongo,
21(1),  141-  Wowor,  F.  2014.  Fungsi
Badan  Pertanahan  Nasional  terhadap Penyelesaian  Sengketa  Tanah .  Lex Privatum, 2(2), 95-104 Sutedi,  Adrian.  2019. Peralihan  hak  atas tanah  dan  pendaftarannya .  Jakarta: Sinar Grafika.
Tanpa  nama,  2021. ‘’BPN:  Ada  130  Kasus Mafia  Tanah  Selama  2018- 2021’’ https://www.liputan6.com/bisnis/read/ 4494195/bpn-ada-130-kasus-mafia- tanah-selama-2018-2021 /Pada tanggal 27 Desember 2021 Undang-Undang  Dasar  Republik  Indonesia 1945 Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok  Agraria  (Lembaran  Negara
Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor    16,  Tambahan  Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Nomor 5098)
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor 12  Tahun  2014  Tentang  Perubahan
Atas  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun  2004  Tentang  Jabatan  Notaris ( Lembaran Negara Republik Indonesia  Tahun  2004  Nomor  117, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4432)