## WANPRESTASI  PELAKSANAAN  PERJANJIAN  KERJASAMA PEMBANGUNAN  PERUMAHAN  GRIYA  PURI  HUSADA ANTARA  PEMILIK  TANAH  DENGAN  PENGEMBANG (DEVELOPER)
Zulfikri Toguan, Fajri alfin
Faculty of Law, Universitas Islam Riau . e-mail: zulfikripohan@uir.law.ac.id, Alfin22fajri@gmail.com.
Abstract: The Griya Puri Husada housing development cooperation agreement is between the land owner and the developer who has entered into a cooperation agreement and is stated in a deed of cooperation agreement made before a Notary. Each party's rights and obligations  have been agreed upon by both parties and must be implemented as appropriate. The first party is the owner of the plot of land and the second party is the developer who builds and manages the housing. Every house sold from every house deal makes a profit. The second party only completes the work until it is completed no later than 2 years even though after that time period the land owner's rights have not been fulfilled. This research method is legal research using empirical legal methods. Data sources were obtained from the first party or land owner  and  the  second party  or  developer  as  well  as  library  data such  as  statutory  regulations, books, journals and articles related to research. This research was carried out at the research location in the Griya Puri  Husada  housing  complex.  This  paper concludes  that:  (1).  The  implementation  of  the  cooperation agreement did not run as it should, the second party did not carry out the housing development as it should by building and managing the construction within two years at the latest. (2). The second party also has not paid the full amount to the first party or land owner. The second party or developer experiences obstacles in the early stages such as permits and correspondence, as well as finding consumers or buyers quickly .
Keywords: Cooperation agreements; Implementation; Obstacles;
Abstrak: Perjanjian kerjasama pembangunan perumahan Griya Puri Husada adalah antara pemilik tanah dan  pengembang  yang  telah  mengadakan  perjanjian  kerjasama  dan  dituangkan  dalam  akta  perjanjian kerjasama yang dibuat dihadapan Notaris. Hak dan kewajiban masing-masing pihak telah disepakati oleh kedua belah pihak dan harus dilaksanakan sebagaimana mestinya. Pihak pertama adalah pemilik bidang tanah dan pihak kedua adalah pengembang yang membangun dan mengelola perumahan tersebut. Setiap rumah  yang  terjual  dari  setiap  kesepakatan  rumah  menghasilkan  keuntungan.  Pihak  kedua  hanya menyelesaikan pekerjaan tersebut sampai selesai paling lambat 2 tahun meskipun setelah jangka waktu tersebut  hak  pemilik  tanah  belum  terpenuhi.  Metode  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  dengan menggunakan metode hukum empiris. Sumber data diperoleh dari pihak pertama atau pemilik tanah dan pihak  kedua  atau  pengembang  serta  data  perpustakaan  seperti  peraturan  perundang-undangan,  buku, jurnal  dan  artikel  yang  berkaitan  dengan  penelitian.  Penelitian  ini  dilaksanakan  di  lokasi  penelitian  di komplek perumahan Griya Puri Husada. Tulisan ini menyimpulkan bahwa: (1). Pelaksanaan perjanjian kerja sama tidak  berjalan  sebagaimana  mestinya,  pihak  kedua  tidak  melaksanakan  pembangunan  perumahan sebagaimana mestinya dengan membangun dan  mengelola pembangunannya paling lambat dua  tahun. (2). Pihak kedua juga belum membayar seluruhnya kepada pihak pertama atau pemilik tanah. Pihak kedua atau  pengembang  mengalami  kendala  pada  tahap  awal  seperti  perizinan  dan  surat  menyurat,  serta cepatnya mencari konsumen atau pembeli.
Kata Kunci: Perjanjian Kerjasama; Pelaksanaan; Hambatan;

## 1. Pendahuluan
Pada  dasarnya kontrak berawal dari  perbedaan atau ketidaksamaan kepentingandi antara  para pihak. Perumusan hubungan kontraktual  tersebut pada umumnya  senantiasadiawali  dengan  proses  negosiasi  diantara  para  pihak.  Melalui negosiasi  para  pihak  berupaya  menciptakan  bentuk-bentuk  kesepakatan untuk
saling i mempertemukan sesuatu k yang  diinginkan i (kepentingan)  melalui proses o tawar- menawar.
i Hukum i kontrak  merupakan y terjemahan dari y bahasa e inggris,  yaitu Y contract t of q law, sedangkan Y dalam ll bahasa K Belanda l disebut dengan ll istilah q overeenscomstrecht . k Lawrence M Friedman u mengartikan U hukum ll kontrak adalah “perangkat i hukum i yang hanya mengatur aspek i tertentu i dari pasar dan mengatur i jenis perjanjian i tertentu.” I (Lawrence M. Friedman, 2001 : 196).
Ketentuan i Pasal i 1338 i ayat i (1) i KUH Perdata i memberikan i kebebasan i kepada para pihak i untuk i membuat i atau tidak i membuat perjanjian, i mengadakan perjanjian i dengan siapa pun, u menentukan u isi p perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya,  menentukan   bentuknya i perjanjian,  yaitu    perjanjian i tertulis  atau perjanjian lisan.
Risiko dalam i kontrak i dapat i bersumber dari i dua i hal yang i sering i menjadi pemicu timbulnya i sengketa, yaitu i kekurangan i cermatan dalam i berkontrak dan i tidak adanya itikad  baik  dari  salah i satu  pihak. i Oleh i sebab  itu dalam u penyusunan i kontrak i perlu dicermati i prinsip-prinsip i yang i terkait  dengan  penyusunan i kontrak  yang  tersiraat dalam i Pasal 1338 KUHPerdata i yang menjadi prinsip hukum i kontrak nasional, i yaitu :
a) Asas i kebebasan i berkontrak  : i asas  ini  lahir i sebagai i pengakuan i terhadap i otonomi manusia i yang memilikinya.
b) Asas i konsensualitas  : i merupakan   bahwa  yang o di  pegang  oleh i manusia  itu adalah i perkataannya.
c) Asas i kekuatan mengikat : i asas ini tersirat idalam Pasal 1338 i (1) KUHPerdata yang i menyatakan i bahwa i semua  perjanjian  yang i dibuat i secara  sah  berlaku sebagai UU bagi mereka yang imembuatnnya (pacta sunt servanda).
d) Asas i Itikad baik : asas ini i bersumber dari i prinsip i kemanfaatan i (beneficence ) yang diterjemahkan i sebagai keharusan i berbuat i baik ( bona fidel), i bahwa hidup i bersama i harus i mendatangkan i kemanfaatan (kemashlahatan)  dan  sekali-kali tidak boleh merugikan orang lain.
Prinsip l dasar l hukum l perjanjian i hukum Indonesia i sebagaimana l diatur i dalam Pasal 1320 KUHPerdata, i yaitu :
1. i Kesepakatan i antara kedua i belah i pihak;
2. i Kecakapan;
3. Mengenai isuatu hal tertentu (objek kontrak); i
4. Suatu i sebab i i yang halal;
Sehubung i  i terbuatnya i akta l perjanjian  kerjasama l nomor 2 tanggal 01 juli 2020 l antara pihak l pertama l (pemilik tanah) l dan pihak kedua i (developer), l Pasal-Pasal l yang menyatakan i syarat-syarat dan i ketentuan sebagai berikut :
Pasal  1, i Pihak  Pertama  dan i Pihak i Kedua i bersama-sama i sepakat i untuk mengadakan i kerja i sama i dalam  usaha  melaksanakan i pekerjaan. i Pembangunan perumahan i pembangunan i Perumahan i Griya Puri Husada , i yang i terletak di i kelurahan kumantan, i kecamatan i Bangkinang Kota, Kabupaten Kampar.
Pasal 2, i Pihak kedua akan menyerahkan dana i sebesar Rp. 6.000.000, i (enam juta rupiah)  dari i setiap  akad i penjualan  rumah  pada bank  yang  telah  ditunjuk i oleh  pihak kedua yang i jumlah total i akad sebanyak 170 (seratus tujuh puluh) i akad. i Setiap proses i pengurusan  pencairan i dana i dilakukan  oleh i Pihak  Kedua  yang  akan i diterima  oleh i Pihak Pertama, dimana i dengan ketentuan i sebagai berikut :
1. Pihak kedua akan memberikan uang sebesar Rp. 6.000.000, ( i Enam Juta Rupiah i ), pada  setiap i dilakukannya i akad i kredit  perumahan i pada i bank  yang i telah ditunjuk, yang akan i dibuatkan S1 oleh i pihak kedua yang didebetkan ke rekening bank BRI Agro dimana akad kredit i dilaksanakan, dan akan dibuatkan i rekening i atas nama i pihak pertama.
2. Pihak i Kedua  akan  memberikan  uang sisa  dari  jumlah i yang  telah i disepakati sebesar Rp. o 1.000.000.000, (satu i milyar), i yang diserahkan i kepada pihak i kedua i selama jangka waktu 2 (dua) i tahun. Jika i setelah jangka i waktu 2 (dua) i tahun i uang  yang i telah  disepakati i belum i terbayarkan i maka i pihak  kedua i berjanji akan i membayar sisa pembayaran i secara tunai.
Pasal o 3, i Pihak i Kedua i wajib i menyelesaikan pekerjaan tersebut sampai selesai i selambat-lambatnya i 2 (Dua) i tahun, terhitung i dari tanggal 01-07-2020 (Satu Juli Dua Ribu Dua Puluh) dan i berakhir pada tanggal 01-07-2022 ( i Satu Juli Dua Ribu Dua Puluh Dua).
i Kesepakatan yang telah i dituangkan pada i akta i perjanjian kerjasama, i bahwa isi dari perjanjian i tersebut berlaku i bagi kedua belah pihak, maka i dari itu i timbul lah hak dan  kewajiban i masing-masing  pihak  yang  harus dilaksanakan i sesuai  dengan  isi perjanjian tersebut. i Dalam hal ini,  bahwa pihak kedua dalam i menjalankan pekerjaan dari pihak. pertama i tersebut, pihak kedua akan melaksanakan i pekerjaan pengurusan pelaksanaan i dan  seluruh i modal  kerja  akan  dikeluarkan i oleh i Pihak  kedua  pada pembangunan i Perumahan i Griya Puri Husada, dimana  Pihak i pertama i selaku  pemilik Sertifikat i Hak Milik i atas sebidang tanah.
Pihak i pertama  dan  pihak  kedua bersama-sama i sepakat  untuk i mengadakan kerjasama dalam i usaha melaksanakan pekerjaan pembangunan perumahan Griya Puri Husada, i Pihak  kedua  akan i menyerahkan  dana sebesar  Rp.  6.000.000,  ( i enam  juta rupiah i )  dari setiap  akad i penjualan  rumah  pada  bank  yang  telah i ditunjuk  oleh i pihak i kedua yang jumlah totalnya sebanyak 170 ( i seratus tujuh puluh i ) akad. i Pihak kedua i akan memberikan  uang  sisa dari  jumlah  yang i telah  disepakati  sebesar  Rp.  1.000.000.000, ( i satu milyar i ), yang i diserahkan kepada pihak i kedua selama jangka waktu 2 tahun belum iterbayarkan maka pihak kedua berjani akan i membayar sisa i pembayaran secara tunai. i Pihak i kedua  wajib  menyelesaikan i pekerjaan i tersebut  sampai  selesai i selambat- lambatnya 2 (dua) tahun.
I Sesuai i dengan i pernyataan Pihak pertama bahwa telah memberikan i Sertifikat Hak i Milik i kepada  pihak i kedua  untuk  melakukan i pekerjaan i pembangunan perumahan i diatas sebidangi tanah milik pihak pertama i berkaitan dengan kerjasama pembangunan perumahan i tersebut.  Namun pihak  pertama  tidak i menerima  dana  sebagaimana mestinya yang i seharusnya setiap akad  menerima i dana  sebesar  Rp.  6.000.000, (enam juta  rupiah) i dari  setiap  akad i penjualan  rumah  pada i bank  yang  telah i ditunjuk  pihak
kedua, i sampai  saat  ini i belum i semua  diterima oleh i pihak i pertama  dimana i didalam perjanjian i kerjasama ada i jumlah total akad sebanyak 170 ( i seratus tujuh puluh).
Pihak i kedua menyatakan kepada pihak pertama bahwa i belum dapat melakukan akad kredit i rumah, i karena belum ada i konsumen atau i pembeli i rumah dengan i kredit dibank dan masih i proses i pembangunan.
Terdapat i dalam  perjanjian i kerjasama  pihak i kedua  wajib i menyelesaikan pekerjaan  tersebut  sampai i selesai  selambat-lambatnya  2  (dua)  tahun,  namun i pada saat i sekarang sudah lebih 2 i Tahun belum juga i selesai dan i pihak pertama juga i belum menerima i seluruh dana  sesuai dengan i kesepakatan i diawal. Dan i pihak kedua i masih melakukan i pembangunan rumah di atas i i tanah tersebut. i Ada pula isi dalam perjanjian kerjasama i tersebut pihak kedua bertanggung i jawab terhadap segala resiko yang terjadi dari pekerjaan ini. i Terlihat pula saat ini i proses i pembangunan i perumahan Griya Puri Husada i masih i berlangsung dan i terdapat beberapa unit i rumah proses pembangunan. Dari i permasalahan-permasalahan pada kedua belah i pihak, masih ada hak dan kewajiban para i pihak yang belum terleksana dengan i sebagaimana  seharusnya, i maka peneliti i tertarik ingin i melakukan penelitian tentang i hal tersebut.
Berdasarkan i pembahasan  diatas  memotivasi i penulis  untuk  membuat  artikel Ilmiah  dengan  judul ““ i Tinjauan  Pelaksanaan Perjanjian  Kerjasama i Pembangunan Perumahani Griya Puri i Husada Antara Pemilik i Tanah i dengan Pengembang ( Developer )” . Dari judul i yang i diangkat, tujuan penelitian ini i terarah dan i permasalahan yang dibahas i dalam i hal tersebut dengan rumusan masalah i sebagai berikut :
a) i Bagaimana i pelaksanaan  perjanjian  kerjasama  pembangunan i perumahan Griya Puri Husada i antara i pemilik tanah dengan pengembang i ( developer ) ?
b) Bagaimana i kendala-kendala i dalam pelaksanaan i perjanjian kerjasama pembangunan i perumahan  Griya  Puri  Husada  antara  pemilik i tanah i dengan pengembang ( develope r)?

## 2. Metode
Jenis i penelitian ini termasuk jenis Penelitian Hukum i Empiris  yang menggunakan cara survey, i artinya ipenelitian dilaksanakan i penulis i secara i langsung terjun kelapangan i demi i memperoleh i informasi  dan  data  melalui i responden i dilapangan  dengan wawancara i dengan i sifat deskriptif analisis, yaitu i penelitian i ini i menggambarkan serta menjelaskan i secara i terperinci  berkaitan  tentang i pelaksanaan i perjanjian  kerjasama pembangunan i perumahan i Griya Puri Husada, serta i hambatan dan i kendala yang dialami oleh para pihak. Lokasi i penelitian i alah yang terletak di Kelurahan Kumantan, Kecamatan i Bangkinang Kota,  Kabupaten i Kampar. i teknik  dan  alat  pengumpulan  data  yang i dipergunakan adalah  wawancara i dan i kusioner,  wawancara i yaitu          caranya i melakukan i tanya jawab. i Analisis data yang digunakan i dalam penelitian i adalah analisis qualitative i karena i semua data disusun dani i disajikan secara i sistematis (for conceptual article).

## 3. Pembahasan
3.1 Pelaksanaan Perjanjian Kerjasama Pembangunan Perumahan Griya Puri Husada
Antara Pemilik Tanah Dengan Pengembang ( developer )
Perjanjian atau i verbintenis     mengandungi makna i hubungan i hukum i harta benda i antara i dua i pihak atau lebih, yang memberikan i kekuatan i kepada i satu pihak untuk i mencapai i prestasi  sekaligus i mewajibkan i pihak  lain i untuk  memberikan i prestasi. Perjanjian i kerja sama i pada dasarnya berawal dari i perbedaan i atau ketidaksepakatan untuki kepentingan para i pihak yang terlibat.
Hubungan i kesepakatan  iselalu  diawali  dengan i proses i negosiasi  antara  kedua belah pihak. Kedua pihak i berupaya membentuk kesepakatan i melalui proses i negosiasi untuk mempertemukan i apa i yang i mereka  inginkan  (kepentingan) i melalui  proses i negosiasi.Asas konsensualisme idapat i disimpulkan dalam Pasal 1320 ayat 1 i KUHPer.
Dalam i memenuhi i kepentingan bisnis masing-masing i pihak i ingin mendapatkan keuntungan i yang i banyak, i salah i satunya developer i berkerjasama  dengan i pemilik tanah untuk i membangun i perumahan  diatas  tanah  pemilik  tanah,  dan i pemilik  itanah kalau  menjual i tanah i begitu  saja i untungnya  tidak  banyak  jika i pemilik i tanah membangun  kerjasama i dengan i developer  maka  dapat  keuntungan i lebih. i Sehingga kepentingan  itu  harus i dituangkan i kedalam i perjanjian i agar kesepakatan  para i pihak i dapat  tertulis  dan  terbukti i benar i adanya, i dan  dapat  menyelesaikan i suatu i permasalahan dikemudian hari i jika i terjadi suatu masalah.
Berikut i pertanyaan  penulis i langsung kepada  Notaris  yang i membuat i akta perjanjian kedua  belah  pihak,  Apakah i benar  kedua  belah  pihak i menemui i ibu  untuk membuat suatu perjanjian Kerjasama i pembangunan i perumahan ?
“Benar i adanya  para  pihak  bersepakat  membuat i perjanjian i kerjasama, i satu pihak  disebut i sebagai  pemilik i tanah  dan  pihak  lainnya i sebagai  developer  atau i pengembang”
Notaris i adalah pejabat i umum yang satu-satunya berwenang i untuk membuat akta otentik mengenai semua i pembuatan perjanjian dan penetapan yang idiharuskan oleh i peraturan.
Dengan demikian dapat disimpulkan, bahwa antara i perjanjian ( overeenkomst) dan perikatan  ( verbintenis ) i mempunyai i hubungan, di  mana  perjanjian i menerbitkan i perikatan. Jadi, Perjanjian i merupakan i bagian dari perikatan.
Berikut i pertanyaan  kepada  pemilik tanahi  ( i pihak  pertama), i Apakah  bapak membuat suatu perjanjian dengan pihak i developer (pihak kedua) ?
“ Saya  selaku i pemilik i tanah  melakukan kerjasama i kepada i pihak  developer untuk membangun i dan i mengelola perumahan diatas tanah yang i sertifikat atas nama i saya dan saya tertuang di i perjanjian i kerjasama sebagai pemilik tanah”.
Dari i jawaban i diatas  ternyata  pihak  pertama i telah  melakukan i perjanjian kerjasama pembangunan i perumahan i kepada  pihak  lain  atau  developer  dan i telah i bersepakat melakukan i kerjasama i pembangunan  perumahan  diatas  tanah  pemilik i tanah.
Berikut pertanyaan i kepada i pemilik tanah, i bagaimana i bentuk i kerjasama dalam pembangunan i perumahani tersebut ?
“ Saya i memiliki i sebidang  tanah  (SHM) dengan  luas  15.000 i Meter i Persegi sepakat berkerjasama dengan i menyerahkan i sertifikat tanah kepada i developer i untuk i dibangun  perumahan i diatas i tanah i tersebut,  dari  pembangunan i tersebut  setiap i akadnya i rumah pihak kedua i menyerahkan dana i sebesar Rp. 6.000.000.-, j jumlah i total akad  sebanyak  170  unit. Pihak i developer i memberikan uang sisa dari i jumlah yang i telah i disepakati  sebesar  Rp. 1.000.000.000.000.-  ( i satu  milyar),  yang  diserahkan  kepadai pemilik tanah selama jangka waktu 2 (dua) tahun mulai pada saat tahun ditandatangani perjanjian  tahun  2020  dan  sampai  sekarang  juga  belum  semua  terlaksanakan seluruhnya.”
Dari pernyataan di atas bahwa pemilik tanah telah menyerahkan isertifikat tanah kepada developer untuk membangun perumahan dan akan dijual, hasil  dari penjualan tersebut akan di bagi kepada pemilik dengan sejumlah uang setiap lakunya unit rumah. Pihak developer harus menyelesaikan pekerjaannya sesuai dalam  perjanjian kerjasama tersebut
Berikut  pertanyaan  kepada  pengenbang  (developer)  disebut  pula  pihak  kedua, Apakah telah melaksanakan perjanjian kerjasama dengan pemilik tanah ? “Benar, kita melakukan kerjasama pembangunan i perumahan Griya Puri Husada. Kami i melakukan i pembangunan  dan pengelolaan i perumahan i diatas  tanah  pemilik tanah dengan i pembayaran kepada i pemilik tanah saat terjualnya i setiap unit i rumah, kami juga melakukan i pengurusan  dan i pengelolaan    setiap  proses Pembangunan perumahan   sehingga dapat membangun i rumah lalu i dijual” Dari i pernyataan i diatas bahwa  pihak developer i melakukan i pembangunan dan pengelolaan i perumahan i dari segala proses awal pengurusan sampai dengan penjualan setiap unit perumahan sehinggarumah  terbangun   dan   siap   untuk   dijualkepada konsumen.
Pelaksanaan  perjanjian  adalah  realisasi  atau  pemenuhan  hak  dan  kewajiban yang telah diperjanjikan oleh para pihak yang membuat perjanjian, supaya perjanjian itu dapat mencapai tujuannya.
Berikut pertanyaan kepada pihak pemilik tanah, bagaimana peran pemilik tanah dalam kerjasama pembangunan perumahan ? “ Selaku pemilik tanah hanya menyediakan dan  menyerahkan  sertifikat  atas  nama  pemilik  tanah  kepada  pihak  pengembang (developer)  untuk  dibangunnya  perumahan  lalu  dijual  kepada  konsumen,  dari ipenjualan itulah pemilik tanah menerima hak yang telah kami sepakati” .
Berikut pertanyaan kepada pihak developer, bagaimana peran developer dalam kerjasama Pembangunan perumahan ? “ Pihak developer memulai dengan perencanaan pembangunan perumahan, pematangan lahan,  pengurusan  surat menyurat, mengurus izin-izin ke dinas terkait, pembangunan rumah, dan  penjualan  setiap unit rumah” .
Berikut pertanyaan kepada pihak pemilik tanah, apakah tujuan bapak ( pemilik tanah)  menyerahkan  dan  mempercayai  pihak developer  dengan  memberikan  sertifikat hak milik tanah atas  nama  bapak  kepada developer ?
“karena saya  yakin  dibangunnya  perumahan  diatas  tanah  ini  akan  banyak peminatnya  dan  mendapatkan  keuntungan  yang  lebih  besar  jika  hanya  saya  hanya
menjualkan tanah ini kepada developer, dengan kerjasama kepada developer maka besar peluang untuk mendapatkan keuntungan lebih besar.”
Berikut  pertanyaan  kepada developer , kenapa  bapak  sepakat  untuk  mengelola dan membanguni perumahan ditanah tersebut ?
“karena saya  telah menghitung  dan  survey  lokasi  bahwa  jika  dibangun  rumah ditanah iini maka hitungan angka keuntungannya sesuai jika pembelinya sesuai target, dan  pula  lokasi  tanah  tersebut  sangat strategis  dekat  dengan  pusat  kota,  RSUD  dan perkantoran.
3.2  Hambatan/Kendala  dalam  Pelaksanaan  Perjanjian  Kerjasama  Pembangunani Perumahan Griya Puri Husada Antara Pemilik Tanah dengan Pengembang ( developer)

## Ketentuan mengenai pelaksanaan Wanprestasi terhadap pelaksanaan Kerja sama
Pembangunan  Perumahan  Griya  Puri  Husada  Antara  Pemilik  Tanah  dengan Pengembang (developer) Sesuai dengan Pasal 1338 (3) KUH Perdata, yang menekankan bahwa setiap  pelaksanaan perjanjian   wajib dilakukan        dengan  tegas,  yang  berarti bahwa  kesepakatan  wajib  dilakukandengan  itikad  baik.  Berikut  pertanyaan  kepada pemilik tanah:
Bagaimana  hak  dan  kewajiban  pemilik tanah  yang  tertuang  di  perjanjian  ? “kewajiban saya selaku pemilik tanah telah ditunaikan dengan  menyerahkan  Sertifikat Hak  Milik  (SHM)  kepada  pihak  developer  agar  dapat  melakukan  pengelolaan  dan pembangunan perumahan  diatas  tanah tersebut, namun Hak saya selaku pemilik tanah dari  awal  ditandatanganinya  perjanjian  kerjasama  tersebut  sampai  sekarang  belum seluruhnya  terlaksanakan  dan  didalam  perjanjian  kerjasama  tersebut  maksimal  untuk melakukan  pembayaran  kepada  pemilik  tanah  2  (dua)  tahun  dan  jika  lewat  dari  dua tahun pihak developer harus membayarkan isisa pembayaran secara tunai.”
Pengertian wanprestasi; menurut Kamusi Hukum, wanprestasi berarti kelalaian, kealpaan, cidera janji, tidak menepati kewajibannya dalam perjanjian. Dengan demikian, wanprestasi adalah suatu keadaan di mana seorang idebitur (berutang) tidak memenuhi atau  melaksanakan  prestasi  sebagaimana  telah  ditetapkan  dalam  suatu perjanjian. Wanprestasi ( lalai/alpa) dapat timbulkarena : 1. Kesengajaan atau kelalaian debitur itu sendiri, 2. Adanya  keadaan memaksa ( overmacht) berdasarkan Pasal 1234 KUH Perdata, prestasi  mengacu  pada  orang  yang  memberikan,  melakukan,  dan  tidak  melakukan sesuatu, sebaliknya jika tidak terpenuhii dinyatakan wanprestasi saat :
a. Tidak  melakukan  apa  yang  telah disanggupi  akan  dilakukan  Melaksanakan  apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana yang telah diperjanjikan.
b. Melakukan apa yang telah diperjanjikan tetapi terlambat.
c. Melakukan sesuatu   yang menurut kontrak   tidak boleh   dilakukannya. Berikut pertanyaan  kepada  developer,  bagaimana  hak  dan  kewajiban developer yang tertuang di perjanjian ? “kami dapat menerima sertifikat hak milik dan surat kuasa untuk membangun perumahan diatas tanah pemilik tanah, kami juga berhak menerima  keuntungan  atas  terbangunnya  rumah,  dan  kami  juga  melakukan  semua pengurusan untuk membangun perumahan tersebuti”.
Berikut  pertanyaan  kepada  developer, bagaimana  hambatan/kendala  dalam pelaksanaan perjanjian kerjasama pembangunan perumahan ? “hambatan/ kendalanya dalam teknis pembangunan tersebut memakan waktu yang cukup lama pada tahap awal untuk pengurusan surat menyurat, izin, dan lain-lain. Kendalanya mencari target untuk mendapatkan  konsumen,  jika  ada  konsumen  maka  dapat  terlaksanakannya pembayaran kepada pemilik tanah dan pihak lainnya”.
Konsepsinya terhadap  hukum, Adapun   akibat hukum   jika   para pihak melanggar suatu perjanjian itu yaitu :
1. Pihak  yang  dirugikan  dapat  menuntut  ganti  rugi,  dimana  seluruh  kerugian  yang diderita  oleh pihak yang  menyetujui perjanjian, secara  langsung atau tidak langsung, terkait erat dengan apa yang telah disepakati di antara para pihak.
2. Pihak yang dirugikan dapat mengusulkan untuk mengakhiri perjanjian, disertai dengan kerusakan, bunga, biaya lain dani manfaat lain yang diharapkan.
3. Pihak yang dirugikan  dapat mengajukan untuk melanjutkan perjanjian dalam hal ini tidak ada tuntutan ganti rugi bersamai dengan bunga, biaya  lain  dan manfaat  lain yang diharapkan.
4. Pihak yang dirugikan dapat mengusulkan agar perjanjian idilanjutkan, disertai dengan kerusakan, bunga, biaya lain dan manfaat lain yang diharapkan.
4. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan Pelaksanaan  perjanjian kerjasama pembangunan perumahan Griya Puri Husada antara pemilik tanah dan pengembang ( developer) adalah tidak  berjalan  sebagaimana  mestinya  dikarenakan  pihak  kedua  atau  ( developer ) dalam hal  ini  yang  melakukan  pengolaan  dan pembangunanperumahan belum melaksanakan kewajibannya seperti memberikan sejumlah uang  setiapi  akad rumah Rp. 6.000.000.- ( enam  juta  rupiah  ) jumlah  total  akad  sebanyak  170  (seratus  tujuh  puluh)  akad,  serta melakukan sisa pembayaran Rp. 1.000.000.000.- ( satu miliyar rupiahi) dengan selambat- lambatnya dua tahun pengerjaan atau pembangunan perumahan tersebut namun pihak developer belum melaksanakan pembayaran tunai sepenuhnya dalam waktu kerja  dua tahun  hingga sekarang, pihak pertama atau pemilik tanah telah menyerahkan Sertifikat tanah  dan  memberikan  kuasa  kepada developer untuk  pembangunan  perumahan itersebut. Sampai saat ini pembangunan masih tetap dilakukan pihak pertama atau pemilik tanah juga belum terlaksanakan hak-haknya sebagaimana mestinya yang itertuang di akta perjanjian.  Hambatan-hambatan  pelaksanaan  perjanjian  Kerjasama  pembangunan perumahan griya puri husada antara pemilik tanah dan pengembang ( developer ) adalah pihak  kedua  mengalami  terhambatnya  dalam pengurusan  izin  dan  administrasi  lainnya memakan  waktu  cukup  lama  dan  memakan  waktu  dalam  mencari  konsumen  sebagai pembeli  sedangkan  waktu  kerja  selama  dua  tahun  sejak  ditandatangani  perjanjian kerjasama  pada tahun  2020.  Pembangunan perumahan dan penjualan setiap rumahnya sampai sekarang  masih  berlangsung sedangkan  didalam  perjanjiani  kerjasama yang telah  disepakati  pengerjaan  selama  dua tahun  dan  hak  pemilik  tanah  belum terlaksanakan  seluruhnya,  pihak  kedua  atau  developer  belum  imelaksanakan kewajibannya  dikarenakan  terdapat  hambatan-hambatan  teknis  pembangunan perumahan tersebut.
Berdasarkan  kesimpulan  yang  telah  diuraikan,  maka  saran  dalam  penelitian ini adalah: 1). Dalam melakukan perjanjian kerjasama  pembangunan  perumahan sebaiknya sebelum  ditandatangani  akta  perjanjian  harus  dipikirkan  dan  diperkirakan  matang- matang isi perjanjian hak, kewajiban dan resiko teknis yang akan terjadi kemudian hari. Dalam  pelaksanaan  pengelolaan  dan  Pembangunan  perumahan  harus diperhitungkan berapa lama pengurusan izin, pematangan lahan dan sampai ke  penjualan unit rumah. Sehingga  waktu  pengerjaannya  efektif  dani  efesien.  2  )Setiap  pihak  yang  imembuat perjanjian  wajib  menerapkan  asas-asas  perjanjian  dan  menurut  hukum  yang  berlaku, dengan membuat perjanjian harus  ada itikad             baik.

## 5. Daftar Pustaka
Agus  Yudha  Hernoko, Hukum  Perjanjian  Asas Proporsionalitas  Dalam  Kontrak Komersial, Kencana, Jakarta, 2010
A.Qirom Syamsudin Meliala, Pokok-Pokok Hukum  Perjanjian
Beserta
Perkembangannya , Liberty, Yogyakarta, 1985
Gunawan Nachrawi, Hukum Kontrak Komersial , CV Cendekia Press, Bandung, 2020
Salim H.S, Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak) , Cet ke 14, Sinar Grafika, Jakarta, 2019
Sardjono, A, Pengantar Hukum Dagang , Rajawali Pers, 2014
Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian , CV. Mandar Maju, Bandung, 2000 Zulfikri Toguan, Cara Cepat Menjadi Pengusaha Properti , Pustaka Pelajar, Alfa Riau, Yogyakarta, 2013
Zulfikri Toguan, Hukum Bisnis , Cet ke 1, PT RajaGrafindo Persada, Depok, 2022 Zulfikri  Toguan, Kepastian  Hukum  Perjanjian  Jual  Beli  Rumah  Menurut  Hukum Syariah , Taman Karya,  Pekanbaru, 2018 Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011, Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman.
Kitab Undang undang Hukum Perdata (KUHPer)
Conflict  of  interest  statement:  The  author(s)  declares  that  the  research  was  conducted  in  the  absence  of  any commercial finance relationship that could be construed as a potential of interest.
Copyright:  @UIRL Rev .  This  is  an  open  access  article  distributed  under  the  terms  of  the  Creative  Commons Attribution 4.0 International License (CC-By 4.0), which permits unrestricted use, distribution and reproduction in any medium, provided the original author and source are credited.
UIR Law Review (UIR LRev ) is an open access and peer-reviewed journal published by Faculty of Law, Universitas Islam Riau, Indonesia.