Abstrak—Pembangunan  apartemen  memiliki  tujuan,  yaitu mendapatkan  laba  yang  optimal.  Pendapatan  yang  optimal sangat  bergantung  pada  tipe  dan  jumlah  unit  yang  dibangun. Unit  tersebut  akan  dibangun  atau  disewa  juga  berpengaruh pada  besarnya  laba  yang  bisa  diperoleh.  Apertemen  Grand Shamaya  Tower  Aubrey  direncanakan  memiliki  404  unit dengan  4  macam  tipe  unit,  yaitu  1  bedroom,  2  bedroom,  3 bedroom, dan tipe townhouse; dengan sistem jual. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan kombinasi tipe dan jumlah unit apartemen  dengan  sistem  jual  atau  sistem  sewa,  melakukan analisis untuk mengevaluasi finansial masing-masing alternatif dan menentukan alternatif terbaik. Analisis finansial dilakukan dengan  metode  Net  Present  Value  (NPV)  dan  Internal  Rate  of Return (IRR), sedangkan analisis terbaik menggunakan metode Incremental Rate of Return. Berdasarkan penelitian, didapatkan 4 (empat) alternatof berdasarkan pembagian jumlah dari tiap tipe unit apartemen dengan sistem jual atau sewa. Dari keempat alternatif  tersebut  dan  kondisi  eksisting  didapatkan  kondisi yang  memenuhi  parameter  finansial,  dengan  Minimum Attractive  Rate  of  Return  (MARR)  sebesar  7,76%  dan  masa investasi 8 tahun, adalah kondisi eksisting dengan NPV sebesar Rp  112.867.424.912  dan  IRR  sebesar  13,28%  dan  alternatif  3 (tiga) dengan NPV sebesar Rp 119.885.270.553 dan IRR sebesar 13,60%.  Kedua  konsisi  tersebut  dianalisis  menggunakan metode Incremental Rate of Return dan didapatkan alternatif 3 (tiga) sebagai alternatif terbaik.
Kata Kunci—Analisis Alternatif, Apartemen, Analisis Finansial.

## I. PENDAHULUAN
URABAYA  merupakan  salah  satu  kota  metropolitan terbesar di Indonesia. Hal ini menarik perhatian bagi para investor  untuk  menjadikan  Surabaya  sebagai  kota  tujuan untuk  bisnis  dan  investasi,  terutama  di  bidang  properti. Banyak perusahaan properti di Indonesia yang menghadirkan berbagai  produk yang didesain  secara khusus guna menarik minat konsumen. PT. PP Properti Tbk merupakan salah satu perusahaan  yang  menilai  bahwa  Kota  Surabaya  sebagai mercusuarnya  poperti  di  Indonesia.  PT.  PP  Properti  Tbk membangun hunian vertikal yang bernama Apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey.
Analisis  alternatif  investasi  perlu  dilakukan  melihat  dari peningkatan rata-rata tahunan apartemen yang terbilang kecil dan  biaya  investasi  dalam  pembangunan  apartemen  yang terbilang  besar,  serta  adanya  kecenderungan  okupansi  atau hunian  apartemen  yang  turun  terus-menerus.  Suatu  rencana yang  telah  memenuhi  parameter  finansial  belum  tentu optimal  jika  alternatif  yang  tersedia  hanya  satu-satunya. Untuk  membantu  menjamin  suatu  pilihan  telah  optimal, diperlukan  sejumlah  alternatif  yang  perlu  dianalisis  untuk menghasilkan  salah  satu  yang  terbaik  diantaranya.  Oleh karena itu, diperlukan alternatif-alternatif yang cukup untuk dipilih.  Analisis  alternatif  ini  akan  berpengaruh  pada  biaya investasi, biaya pendapatan dan biaya-biaya lainnya.
Penelitian ini bertujuan untuk menentukan kombinasi tipe dan jumlah unit apartemen dengan menggunakan sistem jual atau  sistem  sewa  yang  memberikan  tingkat  pengembalian investasi  yang  paling  menguntungkan  pada  pembangunan Apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey.
Dari  hasil  analisis  dapat  diketahui  kombinasi  tipe  dan jumlah  unit  yang  memberikan  tingkat  pengembalian  yang paling  optimal  dan  dapat  diambil  keputusan  apakah pembangunan  apartemen  ini  dilanjutkan  atau menggunakan alternatif lain.

## II. METODOLOGI PENELITIAN

## A. Analisis Alternatif Investasi
Analisis  alternatif  investasi  dilakukan  untuk  menentukan apa saja alternatif-alterantif yang akan ada dalam penelitian ini.  Dalam  menentukan  alternatif-alterantif  perlu  diketahui pasar  yang  akan  dituju.  Pada  pembangunan  ini,  ditentukan beberapa  alternatif  kombinas  tipe  dan  unit  masing-masing tipe  apartemen  dengan  sistem  jual  atau  sistem  sewa  sesuai dengan tujuan pemasaran Grand Shamaya.

## B. Analisis Biaya Investasi
Analisis  biaya  investasi  perlu  dilakukan  sebelum dilakukan analisis-analisi lainnya. Biaya investasi yang perlu diperhitungkan adalah estimasi biaya lahan, biaya konstruksi, biaya  jasa  profesi,  biaya  administrasi  dan  biaya furniture. Setiap alternatif akan memiliki biaya investasi yang berbeda- beda dipengaruhi dengan biaya yang diperhitungkan.

## C. Analisis Alternatif Pendapatan
Pada  analisis  alternatif  pendapatan,  biaya  pendapatan dianalisis  untuk  setiap  alternatif  kombinasi  tipe  dan  jumlah unit  apartemen.  Pendapatan  yang  diperoleh  dari Apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey berupa pendapatan dari harga

## Analisis Alternatif Investasi Proyek Pembangunan Apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey Surabaya
Ernesty Alvita Gladys, Christiono Utomo, dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Surabaya
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
S Tabel 1.
Rekapitulasi Biaya Jasa Profesi Alternatif Biaya Konstruksi Biaya Jasa Profesi Eksisting Rp 934.464.179.595 Rp 28.033.925.388 Alternatif 1 Rp 935.021.951.036 Rp 28.050.658.531 Alternatif 2 Rp 935.021.951.036 Rp 28.050.658.531 Alternatif 3 Rp 935.034.819.299 Rp 28.051.044.579 Alternatif 4 Rp 935.034.819.299 Rp 28.051.044.579 Tabel 2. Rekapitulasi Biaya Administrasi Alternatif Biaya Konstruksi Biaya Administrasi Eksisting Rp 934.464.179.595 Rp 9.344.641.796 Alternatif 1 Rp 935.021.951.036 Rp 9.350.219.510 Alternatif 2 Rp 935.021.951.036 Rp 9.350.219.510 Alternatif 3 Rp 935.034.819.299 Rp 9.350.348.193 Alternatif 4 Rp 935.034.819.299 Rp 9.350.348.193
jual  atau  harga  sewa  unit  apartemen,  pendapatan  unit  toko, pendapatan parkir dan service charge. Pendapatan sistem jual mengasumsikan seluruh unit apartemen dan unit toko dijual. Untuk  sistem  sewa  mengasumsikan  seluruh  unit  apartemen dan unit toko disewa.
D. Analisis Biaya Operasional, Pemeliharaan dan
Penggantian
Operational  cash  flow adalah  kas  yang  diterima  dan dikeluarkan  ketika  usaha  sudah  beroperasi  [1].  Biaya operasional adalah pengeluaran rutin yang dikeluarkan oleh Grand Shamaya berupa, gaji karyawan, biaya air, dan biaya listrik.  Untuk  biaya-biaya  pemeliharaan,  berupa  biaya pengecatan,  perbaikan  dan  perawatan  gedung.  Untuk  biaya penggantian meliputi  biaya penggantian pipa air, generator, sistem listrik dan lain sebagainya.

## E. Analisis Parameter Finansial
Analisis-analisis  sebelumnya  kemudian  dinilai  secara finansial  apakah  memenuhi  parameter  finansial  atau  tidak. Ada  beberapa  metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini untuk menganalisis parameter finansial, antara lain: 1. Net Present Value (NPV) merupakan analisis dengan menghitung  selisih present  value antara benefit (penerimaan)  dengan cost (pengeluaraan).  Dengan mengetahui nilai dari NPV, dapat diketahui apabila NPV > 0 maka proyek dinyatakan memenuhi secara finansial, sedangkan  apabila  NPV  <  0,  maka  proyek  dinyatakan tidak memenuhi parameter finansial.
2. Internal Rate of Return (IRR) merupakan analisis dengan menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan present value penerimaan dan pengeluaran kas atau dengan membuat NVP sama dengan nol. Dengan mengetahui  nilai  IRR,  dapat  diketahui  apabila  IRR  > MARR,  maka  proyek  dinyatakan  memenuhi  parameter
finansial, sedangkan apabila IRR < MARR, maka proyek dinyatakan tidak memenuhi parameter finansial.

## F. Analisis Pemilihan Alternatif Investasi
Analisis  pemilihan  alternatif  investasi  dilakukan  dengan menggunakan  metode Incremental  Rate  of  Return. Metode ini  dilakukan  dengan  membandingkan  setiap  alternatif dengan  alternatif  lainnya  sehingga  akan  menghasilkan alternatif  yang  terbaik.  Metode  ini  merupakan  metode lanjutan  dari  analisis  IRR  apabila  jumlah  alternatif  yang tersedia  tidak  tinggal  sehingga  perlu  menentukan  prioritas alternatifnya.  Alternatif  sementara  terbaik  adalah  alternatif dengan  biaya  investasi  terkecil  dari  IRR  yang  memenuhi parameter  finansial.  Seluruh  alternatif  yang  memenuhi  dari hasil analisis finansial akan dibandingkan dengan menggunakan  metode Incremental  Rate  of  Return untuk menentukan  alterantif  yang  menghasilkan  pengembalian yang paling menguntungkan (optimal).

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Analisis Alternatif Investasi
Alternatif  investasi  didasarkan  pada  variasi  jumlah  tipe unit apartemen dengan menggunakan sistem jual atau sistem sewa. Penentuan jumlah unit berdasarkan tipe unitnya dilihat dari  layout  yang  tersedia.  Total  unit  untuk  semua  tipe  unit apartemen pada kondisi eksisting adalah 404 unit apartemen.
Pembagian  tipe  kamar  didasarkan  pada  potensi  penghuni kamar, dimana pada penelitian ini dilakukan penggabungan menjadi 1 unit tipe 3 bedroom. Apartemen ini ditujukan bagi masyarakat  menengah  ke  atas,  dimana  diasumsikan  adalah pengusaha atau pekerja dengan jabatan tinggi dan usia yang
Tabel 6.
Pendapatan Jual Unit Toko
Tahun Persentase Pendapatan 2027 40% Rp                  4.956.000.000 2028 30% Rp                  3.717.000.000 2029 30% Rp                  3.717.000.000 Tabel 7. Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Apartemen Tahun Pendapatan 2027 Rp 26.663.000.000 2028 Rp 30.765.000.000 2029 Rp 34.867.000.000 2030 Rp 41.020.000.000 2031 Rp 41.020.000.000 2032 Rp 41.020.000.000 2033 Rp 41.020.000.000 2034 Rp 41.020.000.000 Tabel 8.
Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Toko
Tahun Pendapatan 2027 Rp 2.065.000.000 2028 Rp 2.065.000.000 2029 Rp 2.065.000.000 2030 Rp 2.065.000.000 2031 Rp 2.271.500.000 2032 Rp 2.271.500.000 2033 Rp 2.271.500.000 2034 Rp 2.271.500.000
Tabel 3. Rekapitulasi Pendapatan Kondisi Eksisting
Tahun Pendapatan 2026 Rp             121.120.227.717,82 2027 Rp             703.345.162.357,39 2028 Rp             295.968.819.175,02 2029 Rp             308.429.106.462,29 2030 Rp             321.413.971.844,35 Tabel 4. Rekapitulasi Pendapatan Alternatif 1 Tahun Pendapatan 2026 Rp               83.992.695.141,16 2027 Rp             487.745.580.684,70 2028 Rp             229.245.143.136,08 2029 Rp             210.389.612.531,16 2030 Rp             219.247.015.218,72 Tabel 5. Rekapitulasi Pendapatan Alternatif 3 Tahun Pendapatan 2026 Rp             119.909.371.063,65 2027 Rp             696.313.717.766,62 2028 Rp             320.255.687.727,81 2029 Rp             305.231.701.050,20 2030 Rp             318.081.955.664,41
matang.  Pada  usia  yang  matang,  diasumsikan  bahwa penghuni  apartemen  telah  berkeluarga  dan  memiliki  anak, sehingga  lebih  memilih  opsi  untuk  membeli  atau  menyewa apartemen  dengan  tipe  3 bedroom dibandingkan  tipe  1 bedroom. Alternatif-alternatif  yang  telah  ditentukan  adalah sebagai berikut:(1)Alternatif 1: sejumlah 327 unit apartemen dengan  sistem  jual;(2)Alternatif  2:  sejumlah  327  unit apartemen dengan sistem sewa;(3)Alternatif 3: sejumlah 368 unit apartemen dengan sistem jual;(4)Alternatif 4: sejumlah 368 unit apartemen dengan sistem sewa.

## B. Analisis Biaya Investasi
Pada  analisis  biaya  investasi,  biaya  lahan  pada  kondisi eksisting dan setiap alternatif adalah sama.

## 1) Biaya Lahan
Pada biaya lahan digunakan pendekatan data pasar dengan membandingkan harga lahan sejenis yang berlokasi di sekitar Apartemen  Grand  Shamaya.  Didapatkan  harga  lahan permeter persegi sebesar Rp 59.931.319 dan total biaya lahan sebesar Rp 206.204.489.560.
2) Biaya Konstruksi
a. Biaya Konstruksi Kondisi Eksisting
Pada  kondisi  eksisting,  biaya  konstruksi  didapatkan  dari data  apartemen  pada  tahun  2021,  kemudian  dilakukan penyesuaian dengan rata-rata inflasi sebesar 4,21%, sehingga didapatkan  biaya  konstruksi  sebesar  Rp  929.815.104.075. Kemudian  dilakukan  perencanaan  biaya  konstruksi  untuk kolam  renang  sebesar  0,5%  dari  biya  konstruksi.  Sehingga
total  biaya  konstruksi  kondisi  eksisting  sebesar  Rp 934.464.179.595.
b. Biaya Konstruksi Alternatif 1 dan Alternatif 2 Pada alternatif 1 dan alternatif 2 memiliki konstruksi yang sama  dengan  jumlah  unit  apartemen  yang  sama.  Biaya konstruksi pada alternatif 1 dan 2 setelah inflasi sama seperti pada  kondisi  eksisting,  dan  ditambahkan  dengan  biaya pengurangan dinding akibat penggabungan 3 unit 1 bedroom, biaya  penambahan  lift  serta  biaya  kolam  renang,  sehingga total  biaya  konstruksi  yang  terjadi  pada  alternatif  1  dan alternatif 2 sebesar Rp 935.021.951.036.
c. Biaya Konstruksi Alternatif 3 dan Alternatif 4 Pada  alternatif  3  dan  alternatif  4  memiliki  konstruksi  yang sama dengan jumlah unit apartemen yang sama pula. Biaya konstruksi pada alternatif 3 dan 4 setelah inflasi sama seperti pada  kondisi  eksisting,  dan  ditambahkan  dengan  biaya pengurangan dinding akibat penggabungan 1 unit 2 bedroom dan  1  unit  1 bedroom, biaya  penambahan  lift  serta  biaya kolam  renang,  sehingga  total  biaya  konstruksi  yang  terjadi pada alternatif 3 dan alternatif 4 sebesar Rp 935.034.819.299.

## 3) Biaya Jasa Profesi
Pada  biaya  jasa  profesi  diperhitungkan  sebesar  3%  dari total  biaya  bangunan  [2].  Tabel  1  menyajikan  biaya  jasa profesi kondisi eksisting dan alternatif 1 hingga alternatif 4.

## 4) Biaya Administrasi
Pada  biaya  administrasi  diperhitungkan  sebesar  1%  dari total biaya bangunan. Tabel 2 menyajikan biaya administrasi kondisi eksisting dan alternatif 1 hingga alternatif 4.
Tabel 12.
Service Charge Alternatif 1 Hingga Alternatif 4
Tahun Service Charge
2027
Rp 1.183.847.350
2028
Rp 1.183.847.350
2029
Rp 1.183.847.350
2030
Rp 1.183.847.350
2031
Rp 1.302.232.085
2032 Rp 1.302.232.085 2033
Rp 1.302.232.085
2034 Rp 1.302.232.085
Tabel 13. Biaya Pemeliharaan Kondisi Eksisting
Tahun Service Charge 2027 Rp 217.238.075 2028 Rp 217.238.075 2029 Rp 217.238.075 2030 Rp 217.238.075 2031 Rp 238.961.883 2032 Rp 238.961.883 2033 Rp 238.961.883 2034 Rp 238.961.883 Tabel 14. Biaya Pemeliharaan Alternatif 1,2,3 dan 4 Tahun Service Charge 2027 Rp 220.004.865 2028 Rp 220.004.865 2029 Rp 220.004.865 2030 Rp 220.004.865 2031 Rp 242.005.352 2032 Rp 242.005.352 2033 Rp 242.005.352 2034 Rp 242.005.352
Tabel 9. Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Apartemen
Tahun Pendapatan 2027 Rp 27.329.250.000 2028 Rp 31.533.750.000 2029 Rp 35.738.250.000 2030 Rp 42.045.000.000 2031 Rp 42.045.000.000 2032 Rp 42.045.000.000 2033 Rp 42.045.000.000 2034 Rp 42.045.000.000
Tabel 10. Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Toko Tahun Pendapatan 2027 Rp 2.065.000.000 2028 Rp 2.065.000.000 2029 Rp 2.065.000.000 2030 Rp 2.065.000.000 2031 Rp 2.271.500.000 2032 Rp 2.271.500.000 2033 Rp 2.271.500.000 2034 Rp 2.271.500.000
Tabel 11. Service Charge Kondisi Eksisting Tahun Service Charge 2027 Rp 1.168.949.250 2028 Rp 1.168.949.250 2029 Rp 1.168.949.250 2030 Rp 1.168.949.250 2031 Rp 1.285.844.175 2032 Rp 1.285.844.175 2033 Rp 1.285.844.175 2034 Rp 1.285.844.175

## 5) Biaya Furniture
Pada  sistem  jual,  biaya furniture terdiri  dari  biaya semi furnished ,  yaitu  AC  dan kitchen  set pada  setiap  unit apartemen.  Pada  sistem  sewa,  biaya furniture terdiri  dari biaya full  furnished, yaitu  AC,  tempat  tidur, kitchen  set, lemari, TV, kulkas, dan 1 set meja dan kursi. Biaya furniture kondisi eksisting sebesar Rp 15.925.000.000, biaya furniture alternatif  1  sebesar  Rp  13.690.000.000,  biaya furniture alternatif  2  sebesar  Rp  64.106.000.000,  biaya furniture alternatif  3  sebesar  Rp  14.920.000.000  dan  biaya furniture alternatif 4 sebesar Rp 67.304.000.000.
C. Analisis Alternatif Pendapatan
1) Penjualan  Unit  Kondisi  Eksisting,  Alternatif  1  dan

## Alternatif 3
Perencanaan  penjualan  unit  Apertemen  Grand  Shamaya Tower  Aubrey  diperoleh  dari  data  sekunder  dan diproyeksikan  mengalami  kenaikan  setiap  tahunnya.  Unit apartemen direncanakan habis terjual selama 5 tahun, dimulai pada  tahun  2026  hingga  2027.  Pembagian  penjualan  unit apartemen tiap tahun berdasarkan asumsi pembagian merata sesuai  jumlah  unit  apartemen,  dimana  penjualan  terbanyak berada di tahun pertama dan kedua.
a. Pendapatan Kondisi Eksisting
Apartemen  memiliki  harga  yang  berbeda  pada  tiap unitnya, dimana harga unit tersebut  ditentukan oleh tipe unit  dan  luas  kamar.  Tabel  3  menunjukkan  rekapitulasi pendapatan kondisi eksisting.
b. Pendapatan Alternatif 1 Tabel 4 menunjukkan rekapitulasi pendapatan alternatif 1.
c. Pendapatan Alternatif 3 Tabel 5 menunjukkan rekalitulasi pendapatan alternatif 3.
2) Penjualan Unit Toko Kondisi Eksisting, Alternatif 1 dan

## Alternatif 3
Penjualan  unit  toko  apartemen  pada  kondisi  eksisting, alternatif  1  dan  alternatif  3  berlaku  sama.  Pada  Apartemen Grand  Shamaya  Tower  Aubrey  terdapat  10  unit  toko  yang berada di lantai dasar. Biaya penjualan toko yang didapatkan berdasarkan  data  sekunder  dari  properti  sejenis  kota Surabaya, maka diasumsikan biaya jual toko adalah sebesar Rp  30.000.000/m 2 .  Toko  akan  terjual  seluruhnya  selama  3 tahun,  mulai  tahun  2027  hingga  tahun  2029.  Tabel  6 menunjukkan pendapatan penjualan unit toko.

## 3) Pendapatan Sewa Unit Apartemen dan Sewa Toko Alternatif 2 dan Alternatif 4
Pendapatan pada sistem sewa didapatkan dari penyewaan unit  apartemen  dan  unit  toko.  Untuk  harga  sewa apartemen didapatkan dari harga sewa pada beberapa apartemen sejenis seperti,  Orchard  Mansion,  Waterplace  Pakuwon  dan apartemen  sejenis  lainnya.  Untuk  tipe  1 bedroom lengkap dengan furniture harga  sewa  berkisar  Rp  25.000.000  –  Rp
35.000.000 / tahun, untuk tipe 2 bedroom harga sewa berkisar Rp 35.000.000 – Rp 45.000.000/ tahun per unitnya, untuk tipe 3 bedroom harga  sewanya  berkisar  Rp  45.000.000  –  Rp 65.000.000,  sedangkan  untuk  tipe townhouse harga  sewa berkisar  Rp  125.000.000  –  Rp  200.000.000  /  tahun  per unitnya.  Harga  sewa  untuk  unit  komersial  didapatkan  dari hasil  survei  yang  dilakukan  oleh  lembaga  Collier Internasional Indonesia, dengan harga sewa rata-rata sebesar Rp  5.000.000  per  meter  perseginya  dalam  sebulan.  Asumsi okupansi  adalah  meningkat  setiap  tahun  mulai  tahun  2027 hingga 2030.
a. Pendapatan Sewa Unit Apartemen dan Sewa Toko Alternatif 2
Pada Tabel 7 menunjukkan rekapitulasi pendapatan sewa unit apartemen pada alternatif 2 dan Tabel 8 menunjukkan rekapitulasi unit toko pada alternatif 2.
b. Pendapatan Sewa Unit Apartemen dan Sewa Toko Alternatif 4
Pada Tabel 9 menunjukkan rekapitulasi pendapatan sewa unit  apartemen  dan  Tabel  10  menunjukkan  rekapitulasi unit toko pada alternatif 2.

## 4) Pendapatan Parkir
Pendapatan  parkir  pada  kondisi  eksisting  dan  alternatif  1 hingga alternatif 4 berlaku sama. Pendapatan parkir dimulai pada  tahun  ke  2027  dan  pada  apartemen  terdapat  2  macam pakir, yaitu parkir langganan dan parkir umum (harian). Pada parkir  langganan  pemilik  unit  apartemen  dikenakan  tarif mobil  sebesar  Rp  300.000/bulan  dan  tarif  motor  dikenakan tarif  motor  sebesar  Rp  100.000/bulan.  Pendapatan  pada parkir umum (harian) untuk mobil dikenakan tarif sebesar Rp 5.000/jam  dan  untuk  motor  dikenakan  tarif  sebesar  Rp 2.000/jam.
Asumsi  pengunjung  apartemen  menggunakan  mobil  dan motor  masing-masing  unit  100  unit  pada  parkiran  umum. Dari  hasil  perhitungan  diperoleh  nilai  pendapatan  parkir berlangganan  sebesar  Rp  2.119.200.000  /tahun. Maka,  total pendapatan parkir yang berasal dari parkir berlangganan dan parkiran umum sebesar Rp 4.639.200.000 setiap tahunnya
5) Service Charge
Service  charge merupakan  biaya  yang  harus  dikeluarkan oleh pemilik apartemen untuk fasilitas umum, kebersihan dan keamanan  yang  dihitung  per  meter  persegi  apartemen penghuni  maupun  penyewa  toko.  Apartemen  baru  akan dioperasikan pada tahun 2027, sehingga pendapatan service charge didapat mulai tahun 2027.
Biaya service  charge untuk  unit  apartemen  dikenakan setiap  bulannya  sebesar  Rp  35.000/m2  dan  untuk  unit  toko sebesar  Rp  25.000/m2  yang  didapatkan  dari  data  sekunder. Biaya service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% setiap 5 tahun.
a. Service Charge Kondisi Eksisting
Luasan  total  unit  toko  sebesar  413  m 2 dan  luasan  total apartemen  penghuni  adalah  sebesar  33103,55  m 2 .  Tabel 11  menunjukkan  pendapatan  service  charge  kondisi eksisting.
b. Service Charge Alternatif 1 Hingga Alternatif 4 Luasan  total  unit  toko  sebesar  413  m 2 dan  luasan  total apartemen penghuni adalah sebesar 33529,21 m 2 . Luasan apartemen alternatif 1 hingga alternatif 4 sama. Tabel 12 menunjukkan  pendapatan  service  charge  alternatif  1 hingga alternatif 4.
Tabel 15. Rekapitulasi NPV dan IRR Alternatif Net Present Value Internal Rate of Return Eksisting Rp 112.867.424.912 13,28% Alternatif 1 -Rp 288.848.216.490 < 0% Alternatif 2 -Rp 678.696.317.283 < 0% Alternatif 3 Rp 118.380.194.865 13,60% Alternatif 4 -Rp 677.193.544.246 < 0%
D. Analisis Biaya Operasional, Pemeliharaan dan Penggantian

## 1) Biaya Listrik
Biaya listrik yang terjadi pada kondisi eksisting, alternatif 1  hingga  alternatif  4  mengeluarkan  biaya  yang  sama.  Pada biaya  listrik  ini,  listrik  unit  hunian  yang  telah  terisi  akan ditanggung oleh pembeli atau penyewa, sehingga biaya listrik yang  dihitung,  yaitu  fasilitas  umum  berupa  luasan operasional, dimana luas operasional yang ditentukan sebesar 1.239 m 2 .
Berdasarkan Peraturan Menteri ESDM No. 28, apartemen termasuk  kepada  golongan  tarif  pada  tegangan  menegah, yaitu  diatas  200  kVA.  Perhitungan  kebutuhan  listrik  untuk fasilitas  umum,  yaitu  kebutuhan  daya  (kWh/m 2 )  pertahun dikalikan  luas  area  operasional.  Biaya  yang  dikeluarkan untuk listrik pada tahun 2034 sebesar Rp 544.284.666,00.

## 2) Biaya Air
Biaya air yang terjadi pada kondisi  eksisting, alternatif 1 hingga alternatif 4 mengeluarkan biaya yang sama. Biaya air unit  hunian  apartemen  ditanggung  oleh  pembeli  atau penyewa,  sehingga  biaya  air  yang  dihitung  hanya  fasilitas umum saja. Biaya air penghuni hotel dibebankan pada pihak pengelola.  Perhitungan  untuk  kebutuhan  air,  yaitu  volume kebutuhan per tahun (m3/tahun) dikalikan dengan luas area. Besarnya  biaya  air  dihitung  dengan  besarnya  volume kebutuhan  air  tiap  tahun  dikalikan  dengan  tarif  air  tahun tersebut. Tarif air tahun 2027-2034 diperoleh dari biaya tarif yang telah ditetapkan oleh PDAM Kota Surabaya sebesar Rp 12.500,  dimana  diasumsikan  mengalami  kenaikan  setiap  5 tahun  sebesar  10%.  Biaya  yang  dikeluarkan  untuk  air  pada tahun 2034 sebesar Rp 134.927.100.

## 3) Gaji Karyawan
Biaya  gaji  karyawan  yang  dikeluarkan  pada  kondisi eksisting, alternatif 1 hingga alternatif 4 mengeluarkan biaya yang  sama.  Biaya  gaji  karyawan  diperoleh  dari  besar  gaji masing-masing karyawan sesuai posisinya dikalikan dengan jumlah  karyawan.  Gaji  dan  jumlah  karyawan  posisinya dilakukan  asumsi  sendiri.  Posisi  karyawan  meliputi: manager ,  staff, security dan cleaning  service .  Perhitungan gaji  karyawan  didapatkan  dari  Ikatan  Nasional  Konsultan 2021 (INKINDO). Kenaikan gaji karyawan pertahun sebesar 6,2%.  Biaya  yang  dikeluarkan  untuk  gaji  karyawan  pada tajun 2034 sebesar Rp 3.380.689.498.

## 4) Biaya Pemeliharaan
Biaya  pemeliharaan  adalah  biaya  yang  digunakan  untuk perbaikan  peralatan  maupun  bangunan  apartemen  setiap tahun. Service charge dialokasikan untuk  pemeliharaan dan operasional  gedung,  maka  biaya  pemeliharaan  diasumsikan sebesar  50%  dari  biaya service  charge .  Pada  Tabel  13 menunjukkan biaya pemeliharaan pada kondisi eksisting dan pada Tabel 14 menunjukkan biaya pemeliharaan alternatif 1 hingga alternatif 4.
5) Biaya Replacement
Biaya replacement atau  penggantian  dalam  apartemen meliputi  biaya  penggantian  pompa  air,  generator,  ventilasi, sistem listrik, saluran air dan sebagainya. Dikarenakan biaya replacement akan  dialokasikan  untuk  pemeliharaan  dan operasional  gedung  apartemen,  maka  biaya replacement diasumsikan sebesar 30% dari biaya service charge dan akan
dilakukan  penggantian  setiap  5  tahun.  Biaya replacement pada  alternatif  2  dan  4  berlaku  sama,  yaitu  sebesar  Rp 390.669.625.

## E. Analisis Parameter Finansial
Arus  kas  adalah  aliran  masuk  (penerimaan)  dan  aliran keluar  kas  penting  dilakukan  karena  akan  menjadi pertimbangan  parameter  finansial  suatu  investasi  [3].  Masa investasi  Apartemen Grand Shamaya diasumsikan selama 8 tahun.  Pada  akhir  masa  investasi  untuk  sistem  sewa, dilakukan perhitungan nilai  sisa. Nilai sisa adalah nilai  dari suatu  aset  pada  akhir  masa  sewa  atau  umur  ekonomis  atau manfaatnya.  Dengan  depresiasi  sebesar  2,5%  pertahun  dan masa investasi 8 tahun maka nilai sisa pada akhir ketika aset tersebut  dilepaskan  adalah  sebesar  80%.  Pajak  yang diperhitungkan adalah pajak penghasilan dari peredaran bruto berupa penjualan atau sewa unit apartemen, pendapatan unit toko, service charge dan pendapatan parkir. Nilai sisa untuk alternatif 2 diperhitungkan sebagai berikut:
Nilai sisa  = Biaya bangunan x (100% - (depresiasi x masa investasi))
= Rp 935.021. 951.036 x (100% - (2,5% x 8)) = Rp 935.021. 951.036 x 80% = Rp 748.017. 560.829
Tingkat  pengembalian  modal  sendiri  (MARR)  dihitung dengan safe rate ± risiko. Risiko  diasumsikan 1,5 dari  nilai safe  rate. Perhitungan  tingkat  pengembalian  modal  sendiri adalah sebagai berikut:
MARR   = safe rate ± risiko MARR   = 3,10% + (1,5 x 3,10%) MARR   = 7,76%
Pada  analisis  parameter  finansial  dibagi  berdasarkan masing-masing  alternatifnya.  Untuk  kondisi  eksisting,  nilai Net  Present  Value (NPV)  sebesar  Rp  112.867.424.912  dan Internal  Rate  of  Return (IRR)  sebesar  13,28%.  Diperoleh bahwa  dengan  asumsi  kondisi  eksisting  yang  digunakan dalam penelitian ini, investasi tersebut dinyatakan memenuhi secara finansial.
Untuk alternatif 1, nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp 288.848.216.490 dan IRR < 0%. Diperoleh bahwa dengan asumsi  alternatif  1  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini, investasi  tersebut  dinyatakan  tidak  memenuhi  secara parameter finansial.
Untuk alternatif 2, nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp 678.696.317.283 dan IRR < 0%. Diperoleh bahwa dengan asumsi  alternatif  2  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini, investasi  tersebut  dinyatakan  tidak  memenuhi  secara parameter finansial.
Untuk alternatif 3, nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp  119.885.270.553  dan Internal  Rate  of  Return (IRR) sebesar 13,60%.  Diperoleh bahwa dengan asumsi alternatif 3  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini,  investasi  tersebut dinyatakan memenuhi parameter finansial.
Untuk alternatif 4, nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp 677.193.544.246 dan IRR < 0%. Diperoleh bahwa dengan asumsi  Alternatif  4  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini, investasi  tersebut  dinyatakan  tidak  memenuhi  secara parameter  finansial.  Pada  Tabel  15  disajikan  rekapitulasi NPV dan IRR.

## F. Analisis Pemilihan Alternatif Investasi
Pada pemilihan ini hanya terdapat 2 kondisi yang akan
dilakukan  analisis  pemilihan  alternatif  setelah  dinyatakan memenuhi parameter secara finansial, yaitu kondisi eksisting dan  alternatif  3  (368  unit,  sistem  jual).  Pemilihan  alternatif dilakukan dengan metode Incremental Rate of Return , yaitu mencari Rate of Return dari selisih cash flow kedua alternatif. Investasi  terkecil  (terbaik  sementara)  disebut  dengan defender (bertahan),  terbaik  berikutnya  disebut challenger (penantang),  sedangkan  terbaik  dari  yang  diperbandingkan disebut  dengan winner (pemenang)  [4].  Pada kedua kondisi tersebut,  biaya  investasi  kondisi  eksisting  sebesar  Rp 1.193.972.236.340  dan  biaya  investasi  kondisi  alternatif  3 sebesar Rp 1.193.560.701.631.
Kondisi  eksisting  memiliki  biaya  investasi  yang  lebih besar sehingga menempati posisi challenger dan alternatif 3 menempati  posisi defender .  Dilakukan  perbandingan  antara kondisi  eksisting  ( challenger )  dan  alternatif  3  ( defenderr ), dengan menghitung  selisih cash flow dan mencari  IRR dari selisih cash flow tersebut. Berdasarkan perhitungan tersebut, diperoleh Incremental  Rate  of  Return adalah  <  MARR  dan dinyatakan  alternatif  3  sebagai winner. Dengan  demikian, alternatif 3 merupakan alternatif terbaik.

## IV. KESIMPULAN
Dari  hasil  penelitian,  diperoleh  empat  alternatif  yang didasarkan  pada  tipe  dan  jumlah  unit  apartemen  dengan sistem  jual  atau  sistem  sewa.  Berdasarkan  hasil  analisis pemilihan  alternatif  investasi  dengan  menggunakan  metode Incremental  Rate  of  Return ,  alternatif  3  memberikan pengembalian  yang  lebih  optimal  atau  menguntungkan. Alternatif 3 merupakan alternatif yang memiliki jumlah unit sebanyak  368  unit  dengan  menggunakan  sistem  jual. Sedangkan,  alternatif  lain  yang  menggunakan  sistem  sewa belum  mampu  memberikan  pengembalian  yang  optimal apabila menggunakan masa investasi 8 tahun dengan asumsi yang digunakan pada penelitian ini.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] B.  S.  Sudarmo, Dasar  Kelayakan  Proyek  Arsitektur  dan  Ekonomi Bangunan , 1st ed. Malang : Universitas Brawijaya Press, 2018.
[2] J.  S.  Juwana, Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi .  Jakarta:  Penerbit Erlangga , 2005.
[3] Bambang  Djatmiko,  “Aliran  kas  (cash  flow)  pada  pelaksanaan proyek,” Jurnal Bangunan , vol. 15, no. 1, 2008.
[4] M.  Giatman, Ekonomi  Teknik ,  1st  ed.  Jakarta:  PT.  Rajagrafindo Persada, 2011.