## SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH NEGARA ( STUDI KASUS PT X DI KOTA Y )

## Ayang Fristia Maulana
Progaram Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga Email: fristia.maulana@gmail.com

## Abstrak
Tanah negara adalah tanah yang dikuasai langsung oleh negara sebagaimana tercantum dalam  Peraturan  Pemerintah  No  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah.  Tanah negara bukanlah merupakan obyek  Hak Tanggungan, objek hak tanggungan adalah hak atas  tanah  yang  berstatus  Hak  Milik,  Hak  Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak Pakai atas tanah negara sebagaimana diuraikan dalam Pasal 51 UUPA jo Pasal 4 UUHT. Oleh  karena  tanah  negara  bukanlah  objek  hak  tanggungan  maka  sejatinya  tidaklah dibenarkan apabila tanah negara dijaminkan sebagai pelunasan utang debitor yang diikat dengan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan.  Dalam  kasus  ini  debitor merupakan  badan  hukum  Perseroan Terbatas  yang  bergerak  di  bidang  real  estate  yang memiliki izin lokasi untuk melakukan pembebasan lahan. Lahan yang akan dibebaskan berstatus hak milik yang kemudian dilepaskan oleh pemiliknya dengan pemberian ganti rugi.  Setelah  dilepaskan  hak  atas  tanah  tersebut  maka  tanah  yang  dilepaskan  akan menjadi  tanah  negara  sebagaimana  termaktub  dalam  Pasal  19  UUPA.  Tanah  yang dilepaskan inilah yang dijadikan jaminan oleh debitor kepada kreditor.
Kata kunci: Tanah Negara, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

## Abstract
State  land  is  land  directly  controlled  by  the  state  as  stated  in  Government  Regulation No. 24 of 1997 on Land Registration. State land is not an object of Mortgage Rights, the object of mortgage is the right to land with the status of “ Right of Ownership ”,” Right to Exploit ”, Right to Build ” and “ Rights to Use ” as described in Article 51 of BAL in Article  4  UUHT.  Because  state  land  is  not  the  object  of  mortgage  rights,  it  is  not justified if the state land is guaranteed as the repayment  of debtor's debt which is tied up  with  Power  of  Attorney  Charging  the  Deposit  Rights.  In  this  case,  the  debtor  is  a legal  entity  of  a  Limited  Liability  Company  engaged  in  real  estate  which  has  located permission  for  land  acquisition.  The  land  to  be  acquired  has  the  right  of  ownership status which is then released by the owner with the provision of compensation. After the release of the land rights, the released land will become state land as set forth in Article 19  of  the  BAL.  This  is  the  land  which  is  released  as  collateral  by  the  debtor  to  the creditors.
Keywords: State Land,  Power Of Attorney Charges Deposit Rights

## A. PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
Lembaga  perbankan  mempunyai  kedudukan  yang  sangat  penting dalam kehidupan berbangsa dan bernegara. Hal ini disebabkan karena bank mempunyai  fungsi  utama,  yaitu  sebagai  penghimpun  dan  penyalur  dana
masyarakat  atau  kredit.  Filosofi  pemberian  kredit  itu  yaitu  dalam  rangka meningkatkan kesejahteraan masyarakat. 1
Kata  kredit  berarti  kepercayaan,  seorang  nasabah  yang  mendapat kredit  dari  bank  berarti  nasabah  tersebut  mendapat  kepercayaan  dari  bank. Dari  segi  bahasa  istilah  kredit  berasal  dari  bahasa  latin  yaitu “credere”
(credo) yang  berarti  kepercayaan.  Bank  dalam  memberikan  kredit  selalu menggunakan  prinsip  5  C  kepada  calon  debiturnya  yaitu Chacter (watak), Capacity (kemampuan), Capital (modal),  C ondition (prospek  usaha)  dan Collateral (jaminan).  Penilain  yang  paling  terpenting  dalam  rangka pemberian  kredit  adalah Collateral atau  jaminan.  Jaminan  yang  umumnya diberikan dapat merupakan benda bergerak atau benda tidak bergerak yaitu tanah yang dijaminkan kepada bank dengan menggunakan Hak Tanggungan.
Menurut  Boedi  Harsono,  tidak  semua  tanah  dapat  dijadikan  jaminan, hanya  hak-hak  atas  tanah  tertentu  yang  dapat  dijadikan  jaminan  dan  harus memenuhi  syarat-syarat  yang  telah  ditentukan,  syarat-syarat  tersebut meliputi:  dapat  dinilai  dengan  uang  (karena  utang  yang  dijamin  berupa uang),  termasuk  hak  yang  didaftar  dalam  daftar  umum  (harus  memenuhi syarat  publisitas),  mempunyai  sifat  yang  dapat  dipindahtangankan  (karena apabila debitor cedera janji, benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual di muka umum), dan memerlukan penujukkan dengan undang-undang. 2
Dalam  praktek  perbankan,  perjanjian  kredit  atau  disebut  dengan perjanjian  pokok  merupakan  perjanjian  yang  paling  utama  dan  sangat penting yang dibuat oleh kreditor dan debitor guna menjamin terlaksananya dengan baik dan tertib pemenuhan kewajiban-kewajiban debitor.
Hak  yang  lahir  dari  perjanjian  kredit  adalah  hak  perorangan  atau pribadi  dan  bersifat  relatif,  artinya  perjanjian  yang  bersangkutan  hanya mengikat  pihak-pihak  yang  membuatnya  saja,  sedang  pihak  ketiga  yang bukan kontraktan, menjadi  tidak ikut karenanya.  Prinsip privity of  contract ini dapat disimak dalam Pasal 1315 jo 1340 BW. 3 Dengan adanya perjanjian kredit kedudukan bank sebagai kreditor hanya merupakan kreditor konkuren yang tunduk pada Pasal 1131 BW, yang berarti kedudukannya sama dengan kreditor-kreditor  lainnya  dan  tidak  didahulukan  atau  diutamakan  dalam pelunasan  utangnya.  Maka  untuk  mengurangi  resiko  tidak  dipenuhinya kewajiban  debitor,  bank  selaku  kreditor  meminta  adanya  jaminan/agunan yang  merupakan  perjanjian  accessoir  atau  perjanjian  tambahan  yang objeknya berupa tanah. Bank selaku pemegang hak tanggungan mempunyai kedudukan  sebagai  kreditor  preference  yang  tertuang  dalam  Pasal  1  angka (1)  UUHT  yang  didalamnya  terdapat  pernyataan  bahwa  hak  tanggungan mempunyai  ciri  preferensi,  demikian  juga  yang  tersimpul  dari  pasal  7
1 Salim  HS ,  Teknik  Pembuatan  Akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) ,  Jakarta:  Raja Grafindo Persda, 2016, hlm. 311
2 Salim HS , Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia , Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2011, hlm. 109
3 M. Isnaeni, Pengantar Jaminan Kebendaan , Surabaya: PT Revka Petra Media, 2016, hlm. 82
UUHT  yang  menjamin  adanya  asas droit  de  suite bagi  pemegang  hak tanggungan  yaitu  hak  tanggungan  mengikuti  objeknya  ditangan  siapapun objek  itu  berada.  Hak  tanggungan  juga  memiliki  asas  publisitas sebagaimana  tertuang  dalam  pasal  13  UUHT  yaitu  hak  tanggungan  wajib didaftarkan di kantor pertanahan.
Sebelum  didaftarkannya  hak  tanggungan,  UUHT  memberikan kebijakan untuk dibuatkannya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibuat oleh notaris/PPAT. Alasan-alasan dibuatkannya SKMHT terbagi menjadi  2  (dua)  yaitu  subjektif  dan  objektif.  Syarat  subjektif  meliputi pemberi  hak tanggungan tidak dapat  hadir sendiri  di  hadapan notaris/PPAT untuk  menandatangani  APHT,  prosedur  pembebanan  hak  tanggungan panjang/lama,  biaya  pembuatan  hak  tanggungan  cukup  tinggi,  kredit  yang diberikan tidak besar serta jangka waktunya pendek, dan debitor sangat bisa dipercaya.  Sedangkan  yang  menjadi  alasan  objektif  yaitu  sertifikat  belum diterbitkan,  balik  nama  atas  tanah  pemberi  hak  tanggungan  belum dilakukan, adanya pemecahan/penggabungan tanah belum selesai dilakukan atas nama pemberi hak tanggungan dan adanya roya/pencoretan yang belum dilakukan. 4
Perjanjian  Kredit  Konstruksi  dewasa  ini,  tidak  hanya  dibiayai  oleh perbankan,  namun  muncul  kebijakan  baru  bahwa  Perjanjian  Kredit kontruksi  dapat  dibiayai  oleh  Perusahaan  Pembiayaan  berdasarkan Peraturan  OJK  Nomor  29/POJK.05/2014  tentang  Penyelenggaraan  Usaha Perusahaan  Pembiayaan,  dimana  kredit  konstruksi  ini  diggolongkan  ke dalam  pembiayaan  modal  kerja.  Dalam  Pasal  1  angka  3  Peraturan  OJK Nomor  29/POJK.05/2014  tentang  Penyelenggaraan  Usaha  Perusahaan Pembiayaan memberikan definisi tentang “Pembiayaan Modal Kerja adalah pembiayaan  untuk  memenuhi  kebutuhan  pengeluaran-pengeluaran  yang habis  dalam  siklus  aktivitas  usaha  debitor  dan  merupakan  pembiayaan dengan jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun.
Dengan  adanya  peraturan  OJK  ini  memberikan  kemudahan  bagi debitor  khususnya  develepor  untuk  memperluas  usahanya,  karena persyaratan  untuk  memperoleh  kredit  dari  perusahaan  pembiayaan  lebih mudah  dari  pada  persyaratan  yang  ditawarkan  oleh  perbankan,  meskipun bunga  yang  ditawarkannya  jauh  lebih  tinggi  dari  perbankan,  tetapi  juga terdapat  beberapa  permasalahan  yang  timbul  dalam  perjanjian  pembiayaan modal  kerja  dalam  bentuk  konstruksi  ini,  contohnya  dengan  persyaratan yang  mudah  pihak  kreditor  biasanya  tidak  mempedulikan  jaminan  yang diberikan  oleh  debitor.  Selain  tidak  mempedulikan  jaminan,  umumnya perjanjian modal kerja hanya diikat dengan SKMHT. Apabila jangka waktu SKMHT  telah  habis  maka  SKMHT  tersebut  diperbaharui  secara  terus- menerus setiap bulannya.
4 Ibid. , hlm 147-148
Dalam  penulisan  ini  akan  dibahas  mengenai  pengikatan  antara kreditor (Perusahaan Pembiayaan) dengan debitor berupa develepor (PT Z) yang memberikan jaminan berupa hak atas tanah negara dan diikat  dengan SKMHT  yang  dibuat  oleh  notaris  dengan  jangka  waktu  1  bulan.  SKMHT tersebut dibuat berdasarkan tenor angsuran pelunasan utang, dalam kasus ini misalnya  dengan  jangka  waktu  tenor  angsuran  pelunasan  selama  24  bulan atau  selama  2  tahun.  Minuta  ditandatangani  langsung  sebanyak  24  minuta, untuk memudahkan notaris dalam membuat salinan pembaharuan SKMHT.
Jaminan  berupa  tanah  negara  yang  dimiliki  debitor  diperolehnya berdasarkan  pelepasan  hak  milik  secara  sukarela  oleh  pemilik  tanah  yang bersangkutan  kepada  negara  dengan  memperoleh  ganti  kerugian  yang diberikan oleh PT Z kepada pemilik hak atas tanah yang sebelumnya

## 2. Rumusan Masalah
Adapun Permasalahan yang diteliti sebagai berikut: Pertama , Apakah Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  atas  tanah  negara sah  menurut  Undang-Undang?; Kedua ,  Apa  akibat  hukum  terhadap  Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atas tanah negara?.

## B. PEMBAHASAN
1. Keabsahan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  atas  Tanah Negara
Objek  Hak  atas  atanah  yang  dapat  dijaminkan  dengan  APHT  atau SKMHT  berdasarkan  Pasal  7  UUHT  yaitu  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha,
Hak Guna Bangunan, Hak Pakai yang terbatas jangka waktunya.
Pada  kasus  penulisan  ini  menitik  beratkan  pada  pemberian  jaminan hak  tanggungan  atas  tanah  yang  telah  dibebaskan  berdasarkan  mekanisme pengadaaan tanah untuk kepe ntingan swasta melalui “Izin Lokasi” .
Izin  Lokasi  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  No  5  Tahun  2015  tentang  izin  lokasi.  Yang dimaksud  dengan  izin  lokasi  menurut  peraturan  ini  adalah  izin  yang diberikan  kepada  perusahaan  untuk  memperoleh  tanah  yang  diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai pemindahan hak dan  untuk  menggunakan  tanah  tersebut  guna  keperluan  usaha  penanaman modalnya.
Setiap  perusahaan  yang  telah  memperoleh  persetujuan  penanaman modal harus memiliki izin lokasi untuk memperoleh tanah yang diperlukan guna melaksanakan rencana penanaman modal kecuali dalam hal:
a. Tanah yang diperoleh merupakan pemasukan dari pemegang saham;
b. Tanah  yang  diperoleh  merupakan  tanah  yang  sudah  dikuasai  oleh perushaan  lain  dalam  rangka  melanjutkan  pelaksanaan  sebagian  atau seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain tersebut dan untuk itu telah diperoleh persetujuan dari instansi yang berwenang;
c. Tanah  yang  akan  diperoleh  diperlukan  dalam  rangka  melaksanakan usaha industri dalam suatu kawasan industri;
d. Tanah  yang  diperoleh  berasal  dari  otorita  atau  badan  penyelenggara pengembangan  suatu  kawasan  sesuai  dengan  rencana  tata  ruang kawasan pengembangan tersebut;
e. Tanah yang diperoleh untuk perluasan usaha sudah berjalan dan untuk perluasan  itu  telah  diperoleh  izin  perluasan  usaha  sesuai  ketentuan yang berlaku, sedangkan letak tanah tersebut berbatasan dengan lokasi usaha yang bersangkutan;
f. Tanah  yang  diperlukan  untuk  melaksanakan  rencana  penanaman modal  tidak  lebih  dari  25  Ha  (dua  puluh  lima  hektar)  untuk  usaha pertanian atau tidak lebih dari 10.000 m2 (sepuluh ribu meter persegi) untuk usaha bukan pertanian;
g. Tanah  yang akan digunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal  adalah  tanah  yang  sudah  dipunyai  oleh  perusahaan  yang bersangkutan, dengan ketentuan bahwa tanah-tanah tersebut terletak di lokasi  yang  menurut  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  yang  berlaku diperuntukkan  bagi  penggunaan  yang  sesuai  dengan  rencana penanaman modal yang bersangkutan;
h. Tanah  yang  ditunjuk  dalam  izin  lokasi  adalah  tanah  yang  menurut Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  yang  berlaku  diperuntukkan  bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang akan diaksanakan  oleh  perusahaan  menurut  persetujuan  penanaman  modal yang dipunyainya;
Dalam pemberian izin  lokasi diberikan adanya batasan waktu artinya bahwa  perusahaan  yang  memerlukan  tanah  di  lokasi  tersebut  harus menyelesaikan perolehan tanah dengan jangka waktu yang sudah ditetapkan dalam izin lokasi. Jangka waktu tersebut adalah:
a. Luas sampai dengan 25 Ha, jangka waktu izin lokasi 1 (satu) tahun;
b. Luasnya  lebih  dari  25  Ha  sampai  dengan  50  Ha  jangka  waktu  izin lokasi 2 (dua) tahun;
c. Luasnya lebih dari 50 Ha jangka waktu izin lokasi 3 (tiga) tahun; Apabila  dalam  jangka  waktu  izin  lokasi  perolehan  tanah  belum selesai,  maka  izin  lokasi  dapat  diperpanjang  jangka  waktunya  selama  1 (satu)  tahun  dengan  ketentuan  tanah  yang  sudah  diperoleh  mencapai  lebih dari 50% , namun jika perolehn tanah tidak mencapai 50% maka tidak dapat diberikan perpanjangan.
Surat  Keputusan  pemberian  izin  lokasi  ditandatangani  oleh Bupati/Walikota,  sedangkan  untuk  DKI  Jakarta  ditandatangani  oleh Gubernur.  Setelah  memperoleh  izin  lokasi  maka  pemegang  izin  lokasi diperbolehkan membebaskan hak atas tanah di areal izin lokasi berdasarkan kesepakatan  dengan  pemegang  hak.  Pembebasan  hak  atas  tanah  dilakukan dengan cara pelepasan hak oleh pemegang hak atas tanah dengan pemberian ganti rugi sesuai kesepakatan kedua belah pihak. Dengan adanya pelepasan hak ini maka tanah  yang diperoleh akan menjadi  tanah Negara dan apabila perolehan tanah telah dilakukan maka pemegang izin lokasi dapat diberikan
hak  atas  tanah  melalui  permohonan  hak  atas  sesuai  ketentuan  Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999.
Mekanisme  Pelepasan  Hak  atas  tanah  baru  bisa  dilakukan  setelah Perseroan Terbatas (PT) yang membutuhkan tanah mendapatkan izin lokasi dari Bupati/Walikota. Pelepasan hak atas tanah juga harus didahului dengan adanya  negosiasi  atau  musyawarah  antara  Perseroan  Terbatas  (PT)  dengan pemilik  hak  atas  tanah  dengan  disertai  pemberian  ganti  rugi  yang  telah disepakati kedua belah pihak.
Untuk  pelepasan  hak  atas  tanah  bagi  tanah  yang  sudah  bersertipikat dibuktikan  dengan  akta  pelepasan  hak  atas  tanah  yang  dibuat  oleh  notaris. Sedangkan  untuk  tanah  yang  belum  bersertipikat  maka  dibuktikan  dengan surat  pernyataan  pelepasan  hak  atas  tanah  dibawah  tangan  yang  dibuat sendiri oleh pemegang haknya.
Sebagaimana diuraikan dalam  Pasal 27 ayat (2) UUPA pelepasan hak atas  tanah  menjadikan  hak  atas  tanah  hapus  dan  tanahnya  menjadi  tanah negara. Prof Boedi Harsono berbendapat bahwa dengan pelepasan hak atas tanah tidak berarti  hak atas tanah berpindah dari  pemegang haknya kepada pihak  lain  yang  memberikan  ganti  kerugian,  melainkan  hak  atas  tanah tersebut menjadi hapus dan tanahnya menjadi tanah negara yaitu tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Untuk dapat mengusai tanah tersebut, maka pemberi  ganti  kerugian  harus  melakukan  Permohonan  Hak  baru  kepada Negara melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. 5
Pengertian  Tanah  Negara  menurut  Pasal  1  angka  3  Peraturan Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang  pendaftaran  tanah  adalah  “ Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan suatu  hak atas tanah ”. Sedangkan menurut Maria S
Soemardjono,  tanah  negara  adalah  tanah-tanah  yang  tidak  dilekati  dengan suatu hak  yakni  hak milik, hak guna usaha, hak  guna bangunan, hak pakai atas  tanah  negara,  hak  pengelolan  serta  tanah  ulayat  dan  tanah  wakaf. Adapun ruang lingkup tanah negara meliputi :
a. Tanah-tanah yang diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya;
b. Tanah-tanah  hak  yang  berakhir  jangka  waktunya  dan  tidak diperpanjang lagi;
c. Tanah-tanah  yang  pemegang  haknya  meninggal  dunia  tanpa  ahli waris;
d. Tanah-tanah  yang ditelantarkan;
e. Tanah-tanah yang diambil untuk kepentingan umum; 6
5 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria , Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan, 2008, hlm. 419
6 Maria  S  Soemardjono, Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi ,  Jakarta: Buku Kompas, 2001, hlm. 62
2. Akibat hukum terhadap Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas tanah negara.
Istilah  jaminan  merupakan  terjemahan  dari  Bahasa  Belanda,  yaitu
Zekerheid atau Cautie . Zekerheid atau Cautie mencakup secara umum cara- cara  Kreditor  menjamin  dipenuhinya  prestasi,  disamping  penanggungan jwaba umum debitor terhadap barang-barangnya.
Dalam  perjanjian  kredit  kreditor  selalu  meminta  adanya  jaminan kepada debitor guna terpenuhinya dengan tertib pelunasan keajiban debitor kepada kreditor. Perjanian Kredit dalam Pasal  1131 BW hanya menjadikan kreditor  sebagai  kreditor  konkuren,  dan  perjanjian  kredit  ini  hanya  dapat ditegakkan pada rekan sekontraknya karena perjanjian kredit berifat pribadi atau disebut privity of contract . Maka oleh karena itu kreditor (bank) dalam memberikan  kredit  selalu  meminta  jaminan  tambahan  untuk  menguatkan posisinya  sebagai  kreditor  preference  sebagaimana  tertuang  dalam  Pasal 1133 BW.
J.  Satrio,  mengemukakan  pendapatnya  bahwa  dari  Pasal  1131  BW dapat disimpulkan asas-asas hubungan ekstren kreditor sebagai berikut:
a. Seorang  kreditor  boleh  mengambil  pelunasan  dari  setiap  bagian  dari harta kekayaan debitor;
b. Setiap  bagian  kekayaan  debitor  dapat  dijual  guna  pelunasan  tagihan kreditor; dan
c. Hak  tagihan  kreditor  hanya  dijamin  dengan  harta  benda  debitor  saja, tidak dengan “ person debitor ” ; 7
Dalam  jaminan  yang  bersifat  umum,  semua  kreditor  mempunyai kedudukan yang sama terhadap kreditor-kreditor lainnya, tidak ada kreditor yang  diutamakan  atau  diistimewakan  dalam  pelunasan  utang  debitor. Pelunasan  utangnya  dibagi  secara  seimbang  berdasarkan  jumlah  besar kecilnya  jumlah  tagihan  masing-masing  kreditor  dibanding  jumlah keseluruhan utang debitor. Hal ini ditegaskan dalam pasal 1132 BW, bahwa kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang menghutangkan  padanya,    pendapatan  penjualan  benda-benda  itu  dibagi- bagi menurut keseimbangan,  yaitu menurut besar kecilnya piutang masing- masing kecuali apabila diantara para berpiutang itu ada alasannya yang sah untuk didahulukan.
Agunan  menurut  Undang-Undang  Perbankan  adalah  jaminan tambahan  yang  diserahkan  kepada  bank,  dalam  rangka  pemberian  fasilitas kredit  atau  pembiayaan  berdasarkan  prinsip  syariah.  Sedangkan  Hasan Djahaendah  berpendapat  bahwa  jaminan  adalah  sarana  perlindungan  bagi keamanan kreditor yaitu kepastian akan pelunasan hutang debitor atau usaha pelaksanaan suatu prestasi oleh debitor atau oleh penjamin debitor. 8 Rahman Hasanudin mendefinisakan jaminan adalah tanggungan yang diberikan oleh
7 J Satrio, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan , Bandung: Citra Aditya Bakti, 1993, hlm. 4
8 Hasan Djuhaendah, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah Dan Benda Lain Yang  Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Pemiasahan Horizontal , Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996, hlm. 233
debitor  atau  pihak  ketiga  kepada  pihak  kreditor  karena  pihak  kreditor mempunyai suatu kepentingan bahwa debitor harus memenuhi kewajibannya dalam suatu perikatan. 9
Maksud  dan  tujuan  jaminan  kredit  diantaranya  untuk  menghindari terjadinya  wanprestasi  dari  debitor.  Karena  dengan  adanya  jaminan  akan memudahkan  kreditor  untuk  mengeksekusi  harta  debitor  manakala  debitor wanprestasi.
Ketentuan  dalam  Pasal  1131  BW  adalah  merupakan  ketentuan jaminan  secara  umum,  bahwa  Segala  barang-barang  bergerak  dan  tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan  untuk  perikatan-perikatan  perorangan  debitur  itu.  Pasal  ini menegaskan  bahwa  tidak  ada  hak  tagih  yang  khusus  bagi  kreditor  untuk memperoleh  pelunasan  piutangnya.  Jaminan  umum  diperuntukkan  bagi semua  kreditor  tanpa  ada  yang  diistimewakan  piutangnya.  Maka  kreditor akan  diberi  kesempatan  yang  sama  secara  proposional  atas  piutang  yang dimiliki terhadap hasil lelang harta debitor apabila ia wanprestasi.
Jika  hasil  lelang  yang  ada  cukup  untuk  membayar  seluruh  utang debitor  kepada  seluruh  kreditor,  maka  masing-masing  kreditor  akan memperoleh piutang sesuai dengan hak tagihnya. Namun jika harta debitor tidak  cukup  untuk  melunasi  semua  utang  debitor  maka  seluruh  kreditor harus  berkonkurensi  untuk  memperoleh  pelunasan  piutangnya  ats  harta debitor sesuai dengan ketentuan Pasal 1131 BW. Untuk itu hasil lelang akan dibagi  secara  pari  asu  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1132  BW  bahwa Barang-barang  itu  menjadi  jaminan  bersama  bagi  semua  kreditur terhadapnya hasil penjualan barang-barang itu dibagi menurut perbandingan piutang  masing-masing  kecuali  bila  di  antara  para  kreditur  itu  ada  alasan- alasan sah untuk didahulukan.
Dengan  adanya  Pasal  1131  jo  1132  BW  maka  kedudukan  kreditor adalah seabagai keditor  konkuren  yang tidak  didahulukan dalam  pelunasan piutangnya.
a. Ciri khas Hak Tanggungan di sebagai jaminan hak kebendaan
Sedangkan  yang  menjadi  ciri  hak  tanggungan  itu  sendiri  adalah sebagai berikut:
1) Memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  atau  mendahului kepada  pemegangnya  atau  yang  dikenal  dengan droit  de preference .  Keistimewaan  ini  ditegaskan  dalam  Pasal  1  angka (1) dan Pasal 20 ayat (1) UU No 4 Tahun 1996. Apabila debitor wanprestasi  atau  cidera  janji,  kreditor  pemegang  Hak Tanggungan  berhak  untuk  menjual  obyek  yang  dijadikan jaminan  melalui  pelelangan  umum  menurut  peraturan  yang berlaku  dan  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil penjualan  tersebut,  dengan  hak  mendahului  dari  pada  kreditor-
9 Rahman Hasanuddin, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Kredit Perbankan , Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996, hlm. 233
kreditor  lain  yang  bukan  pemegang  Hak  Tanggungan  atau kreditor pemegang hak tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah; 2) Selalu  mengikuti  obyek  yang  dijamin  dalam  tangan  siapapun benda  itu  berada  atau  disebut  dengan Droit  de  suit . Keistimewaan  ini  ditegaskan  dalam  Pasal  7  UU  No  4  Tahun 1996.  Biarpun  obyek  Hak  Tanggungan  sudah  dipindahkan haknya  kepada  pihak  lain,  kreditor  pemegang  Hak Tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan umum jika debitor wanprestasi atau cidera janji; 3) Memenuhi  asas  spesialitas  dan  publisitas  sehingga  dapat mengikat  pihak  ketiga  dan  memberikan  kepastian  hukum  bagi pihak  yang  berkepentingan. Asas  spesialitas  ini  dapat  diketahui dari  penjelasan  Pasal  11  ayat  (1)  UUHT  yang  menyatakan bahwa  ketentuan  ini  menetapkan  isi  yang  sifatnya  wajib  untuk sahnya  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT).  Sedangkan asas  publisitas  dapat  diketahui  dari  Pasal  13  ayat  (1)  UUHT yang  menyatakan  bahwa  pemberian  Hak  Tanggungan  wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Dengan didaftarkannya Hak
Tanggungan  merupakan  syarat  mutlak  untuk  lahirnya  Hak Tanggungan  tersebut  dan  mengikatnya  Hak  Tanggungan terhadap pihak ketiga; 4) Mudah  dan  pasti  pelaksanaan  eksekusinya.  Dalam  UUHT memberikan  kemudahan  dan  kepastian  kepada  kreditor  dalam pelaksanaan eksekusi; 10
Pada  prinsipnya  SKMHT  merupakan  surat  kuasa  yang  dibuat oleh  debitor  kepada  bank  untuk  membebankan  hak  tanggungan apabila debitor tidak dapat hadir dalam rangka penandatanganan Akta Pemberian  Hak  Tanggungan.  SKMHT  dibuat  oleh  Notaris  /  PPAT sehingga  secara  formal  SKMHT  dapat  mengikat  dan  dijadikan  alat bukti yang kuat. Pengaturan mengenai SKMHT diatur daam Pasal 25 ayat (1) UUHT, yang menyatakan bahwa :
(1) Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  wajib  dibuat dengan  akta  notaris  atau  akta  PPAT  dan  memenuhi  persyaratan sebagai berikut : a. Tidak  memuat  kuasa  untuk  melakukan  perbuatan  hukum lain daripada membebankan hak tanggungan;
b. Tidak memuat kuasa subtitusi; c. Mencantumkan  secara  jelas  Hak  Tanggungan,  Jumlah utang  dan  nama  serta  identitas  krediturnya,  nama  dan identitas  debitur  apabila  debitur  bukan  pemberi  hak tanggungan;
10 Boedi Harsono , Op cit , hlm. 419
Berdasarkan  ketentuan  pasal  25  ayat  1  UUHT  memerlukan Persyaratan yang memiliki pengertian sebagai berikut :
Pertama,  “tidak  membuat  kuasa  untuk  melakukan  perbuatan hukum lain” dalam ketentuan ini, misalnya  tidak memuat kuasa untuk menjual,  menyewakan  obyek  hak  tanggungan  atau  memperpanjang hakatas tanah. Demikian menurut penjelasan pasal 15 ayat (1) huruf a UUHT.
Kedua,  “kuasa  subtitusi”  menurut  UUHT  adalah  penggantian penerima kuasa melalui pengalihan. Bukanlah subtitusi jika penerima kuasa  memberikan  kuasa  kepada  pihak  lain  dalam  rangka  penugasan untuk  bertindak  mewakilinya.  Misalnya  direksi  bank  menugaskan pelaksanaan  kuasa  yang  diterimanya  kepada  kepala  cabangnya  atau pihak  lain.  Mengingat  ketentuan  pasal  1803  ayat  (2)  KUH  Perdata, yang  menentukan  bahwa  pemberi  kuasa  senantiasa  dianggap  telah memberikan kekuasaan kepada penerima kuasa untuk menunjuk orang lain  sebagai  penggantinya  dalam  hal  kuasa  itu  diberikan  untuk mengurus  benda-benda  yang  terletak  di  luar  wilayah  Indonesia  atau dilain  pulau  selain  daripada  tempat  tinggal  pemberi  kuasa,  kiranya SKMHT  tidak  sekedar  dalam  rumusannya  tidak  memuat  kuasa subtitusi, tetapi di dalam rumusan SKMHT secara tegas dicantumkan bahwa kuasa tersebut  diberikan tanpa hak subtitusi.
Ketiga,  kejelasan  mengenai unsur-unsur  pokok  dalam pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam pasal 15 ayat (1) huruf c UUHT diperlukan guna melindungi kepentingan kreditor.
Dalam  UUHT  tidak  menginginkan  kreditor  memberikan SKMHT  tidak  direalisir  pembebanan  hak  tanggungannya.  Hal  itu dapat  dijabarkan  melalui  Pasal  15  ayat  (3)  dan  (4)  UUHT  yang memberikan pembatasan mengenai jangka waktu berlakunya SKMHT, dengan konsekuensi  menurut ayat  (6) SKMHT itu  batal demi hukum apabila  SKMHT  itu  tidak  diikuti  dengan  pembuatan Akta  Pemberian Hak  Tanggungan  dalam  waktu  yang  ditentukan  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (3)  atau  ayat  (4)  Pasal  15  UUHT  tersebut. Sedangkan menurut ayat (6) UUHT, tidak ditutup kemungkinan untuk membuat  SKMHT  baru  apabila  yang  lama  telah  batal  karena  jangka watunya habis.
Jenis  kredit  yang  dibuat  berdasarkan  SKMHT  yang  tidak memiliki jangka waktu, meliputi jenis-jenis kredit : 11 a. Kredit Kepemilikan Rumah Inti/Rumah sangat Sederhana (KPR
inti/RSS)
b. Kredit Kepemilikan Rumah Sederhana (KPR-RS)
c. Kredit  Pemilikan  Rumah  Susun  (KPR  Susun),  luas  tanah  200 m2 dan luas bangunan 70 m2.
11 Ibid. , hlm. 182.
d. Kavling Siap Bangun (KSB), dengan luas tanah 54 m2 dan luas bangunan 70 m2.
e. Kredit untuk perbaikan/pemugaran rumah sampai dengan Rp 50 juta.
Kebiasaan pembebanan Hak Tanggungan yang didahului dengan membuat SKMHT dikarenakan beberapa masalah : 12 a. Biaya  pembebanan  hak  tanggungan  cukup  mahal.  Biaya pembebanan  hak  tanggungan  biasanya  dibebankan  kepada debitur  sehingga  dengan  biaya  yang  mahal  memberatkan debitur. b. Kredit  yang  diberikan  jumlahnya  kecil,  kreditur  merasa  tidak perlu  segera  memasang  Hak  Tanggungan.  Pemasangan  Hak Tanggungan  baru  dilakukan  bila  ada  tanda-tanda  kualitas kreditur debitur bermasalah. Dengan memiliki SKMHT kreditur setiap  saat  dapat  membebankan  Hak  Tanggungan  tanpa  harus menghadirkan pemberi jaminan.
c. Sertipikat  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  hak  tanggungan belum terbit pada saat kredit diberikan, sertipikat tersebut masih dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan.
d. Untuk  melakukan  roya  partial  terhadap  tanah  yang  telah dibebani  Hak  Tanggungan  dalam  prakteknya  tidak  mudah sehingga Bank menghindarkan untuk memasang Hak Tanggungan.    Roya  partial  diperlukan  dalam  rangka  penjualan rumah-rumah (dengan fasilitas KPR yang dibangun diatas tanah yang dibebani hak tanggungan).
Berdasarkan  kajian  teori  diatas,  maka  akibat  hukum  terhadap Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas tanah Negara adalah batal demi hukum, yang mengakibatkan jaminan atas perjanjian kredit menjadi tidak pernah ada.

## C. SIMPULAN
Berdasarkan  hasil  pembahasan  penelitian  dalam  tesis  ini,  maka  dapat diambil kesimpulan  sebagai berikut
1. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas tanah Negara tidaklah sah menurut  hukum,  karena  tanah  Negara  bukanlah  hak  atas  tanah  yang merupakan  objek  Hak  Tanggungan  sebagaimana  diuraikan  dalam  Pasal  51 UUPA  dan  Pasal  4  UUHT.  Tanah  Negara  adalah  tanah  yang  dikuasai langsung  oleh  Negara.  Sedangkan  objek  hak  tanggungan  adalah  hak  atas tanah  berupa  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak Pakai atas tanah Negara yang terdaftar.
2. Akibat  Hukum  terhadap  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  atas tanah Negara adalah batal demi hukum, namun perjanjian kredit yang dibuat antara debitor dan kreditor tetaplah mengikat kedua belah pihak,. Diamana
12 Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank , Alfabeta 2005, hlm. 179
perjanjian  kredit  merupakan  perjanjian  pokok  yang  tidak  serta  merta menjadi  hapus  dengan  hapusnya  perjanjian assecoir .  Maka  dengan  adanya perjanjian kredit saja tanpa agunan memposisikan kreditor sebagai kreditor konkuren yang tunduk pada Pasal 1131 BW, dimana perjanjian kredit adalah perjanjian  yang  bersifat  pribadi  yang  hanya  bisa  diteggakan  pada  rekan sekontrakannya.
Berdasarkan  uraian  pembahasan  penelitian  dalam  tesis  ini,  penulis memberikan saran sebagai berikut:
1. Sebelum  memberikan  kredit,  seharusnya  kreditor  lebih  berhati-hati  dan selalu berpegang teguh pada prinsip 5C khususnya mengenai collateral atau jaminan,  dan harus jelas status tanahnya. Jika perolehan tanah yang debitor miliki  hanya  berupa  izin  lokasi  dan  pembebasan  tanah  dengan  mekanisme pelepasan  hak,  maka  kreditor  sebaiknya  meminta  debitor  untuk  mengurus permohonan  hak  baru  terlebih  dahulu  ke  BPN  melalui  Kepala  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atau meminta jaminan lain.
2. Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  untuk  tanah  yang  statusnya masih  tanah  Negara,  seharusnya  tidak  dibuatkan  oleh  notaris,  apalagi dengan dibuat secara berulang-ulang. Sebaiknya Notaris/PPAT tunduk pada ketentuan  Pasal  15  UUHT  mengenai  Syarat-syarat  dibuatnya  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan.  Syarat  dalam  15  UUHT  tentunya  perlu diperhatikan oleh Notaris untuk melindungi kedudukan kreditor.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Djuhaendah, Hasan. 1996. Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah Dan Benda Lain Yang  Melekat  Pada  Tanah  Dalam  Konsepsi  Pemiasahan  Horizontal ,  Bandung: Citra Aditya Bakti
Harsono,  Boedi.  2008. Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan
Hasanuddin,  Rahman.  1996. Aspek-Aspek  Hukum  Perikatan  Kredit  Perbankan , Bandung: Citra Aditya Bakti.
H.S, Salim. 2011. Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, Jakarta: Raja Grafindo Persada.
_____.  2016. Teknik  Pembuatan  Akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) ,  Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Isnaeni, M. 2016. Pengantar Jaminan Kebendaan , Surabaya: PT Revka Petra Media
Mahmud  Marzuki,  Peter.  2009. Penelitian  Hukum ,  Jakarta:  Kencana  Premada  Media Group
Prasastinah  Usanti,  Trisadini  dan  Leonora  Bakarbessy,  2016. Buku  Referensi  Hukum Perbankan Hukum Jaminan , Surabaya: PT Revka Petra Media
Satrio, J. 1993. Hukum Jaminan Hak-Hak Jaminan Kebendaan , Bandung: Citra Aditya Bakti
Sutarno. 2005. Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank , Bandung: Alfabeta
Peraturan Perundang- u ndangan :
Burgerlijk Wetboek (BW), Terjemahan Soebekti
Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria. Lembaran Negara 1960-104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043
Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda Lain Yang Berkaitan Dengan Tanah.Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/  Kepala  BPN  Nomor  5  Tahun  2015  Tentang  Izin Lokasi. Berita Lembaran Negara Republik Indonesia tahun 2015 Nomor 647
Peraturan Menteri agraria/ Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.