## Analisis Nilai Tanah di Wilayah Kota Penyangga (Studi Kasus: Kota Surabaya)
Analysis of Land Value in The Buffer City Area (Case Study: Surabaya City)
Kartika Tamara Maharani *, Udiana Wahyu Deviantari, Yanto Budisusanto Departemen Teknik Geomatika, FTSPK-ITS, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia *Korespondensi penulis: tamara15@mhs.geodesy.its.ac.id
Diterima: 14082020; Diperbaiki: 23092020; Disetujui: 02042022; Dipublikasi: 10042022
Abstrak: Kebutuhan  lahan  permukiman  yang  semakin  terbatas  dan  mahalnya  lahan  permukiman  di  daerah  Kota Surabaya terutama yang berada di pusat kota membuat masyakarat lebih memilih bermukim di wilayah penyangga yaitu  pinggiran  kota  Surabaya.  Oleh  karena  itu,  para  pengembang  cenderung  membangun  perumahan  di  wilayah penyangga tersebut yang harga lahannya relatif murah dan lahan yang masih tersedia. Penelitian ini bertujuan utuk mengetahui  nilai  tanah  di  wilayah  penyangga  di  Kota  Surabaya  dan  dapat  menggambarkannya  dalam  bentuk  peta ZNT. Pada jenis penelitian ini menggunakan metode pendekatan pasar. Hasilnya terdapat 19 zona yang terdiri dari Kecamatan Karangpilang, Kecamatan Jambangan, Kecamatan Gayungan, Kecamatan Tenggilis Mejoyo, Kecamatan Rungkut,  dan  Kecamatan  Gununganyar  dengan  rentang  nilai  tanah  Rp.1,-  sampai  dengan  RP.1.500.000,-  hingga Rp.12.000.001,- sampai dengan Rp.13.500.000,-. Hasil untuk zona tertinggi ada di zona SUB2 yang merupakan zona perumahan di Kecamatan Gayungan dengan NIR Rp.11.775.252,- dan zona dengan nilai terendah adalah SUB17 yang merupakan zona pemukiman di Kecamatan Karang Pilang dengan NIR Rp.4.394.569,- dan zona dengan nilai tengah adalah SUB13 yang merupakan zona industri di Kecamatan Gununganyar dengan NIR Rp.7.869.938,-.
Copyright © 2022 Geoid. All rights reserved.
Abstract: The need for residential land in the city of Surabaya, which is increasingly limited and expensive,  especially in the city center, makes people prefer to live in buffer areas, namely the outskirts of Surabaya. Therefore, developers tend to build housing in the buffer zone where land prices are relatively cheap and land is still available. This study aims to determine the value of land in the buffer zone in the city of Surabaya and can describe it in the form of a ZNT map.  This  type  of  research  uses  a  market  approach  method.  The  results  are  19  zones  consisting  of  Karangpilang District,  Jambangan  District,  Gayungan  District,  Tenggilis  Mejoyo  District,  Rungkut  District  and  Gununganyar District with land values ranging from 1 to 1,500,000 IDR to 12,000,001 to 13,500,000 IDR. The results for the highest zone are in the SUB2 zone which is the housing zone in Gayungan District with an NIR of  IDR11,775,252 and the zone with the lowest value is SUB17 which is a residential zone in Karang Pilang District with an NIR of 4,394,569 IDR and the zone with a middle value is SUB13 which is an industrial zone in Gununganyar District with an NIR of 7,869,938 IDR.

## Kata Kunci: Kota penyangga, Nilai tanah, Peta ZNT
Cara untuk sitasi: Maharani, K. T., Deviantari, U. W, Budisusanto, Y. (2022). Analisis Nilai Tanah di Wilayah Kota Penyangga (Studi kasus: Kota Surabaya). Geoid, 17 (2), 217-221.

## Pendahuluan
Berkembangnya sebuah kota sejalan dengan bertambahnya jumlah penduduk yang mendiami wilayah tersebut. Kebutuhan akan hunian pun terus bertambah, maka tidak jarang kawasan pemukiman baru tumbuh hingga ke berbagai  wilayah  penyangga  kota  tersebut.  Termasuk  di  Surabaya,  Jawa  Timur  yang  kini  perkembangan kotanya pun sudah melebar ke berbagai wilayah sekitar. Surabaya adalah Ibukota Provinsi Jawa Timur, yang juga  merupakan  kota  terbesar  kedua  di  Indonesia  setelah  Jakarta,  merupakan  pusat  bisnis,  perdagangan, industri, dan pendidikan di Jawa Timur. yang juga merupakan kota terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta. Kota Surabaya juga merupakan pusat bisnis, perdagangan, industri, dan pendidikan di Jawa Timur. Kawasan
metropolitan  ini  juga  dikenal  dengan  Gerbang  kertosusila,  akronim  dari  Gresik,  Bangkalan,  Mojokerto, Surabaya, Sidoarjo, dan Lamongan. (Klobor,2018).
Daerah  penyangga  terkena  dampak  yang  positif  dari  wilayah  perkotaan  yang  semakin  tumbuh  pesat perekonomiannya yaitu harga lahan yang meningkat dan aksesibilitas yang semakin baik. Keterbatasan luas lahan dan mahalnya harga tanah, mendorong investasi khususnya permukiman dan industri mengarah keluar dari  kota  Surabaya,  meskipun  cenderung  masih  berorientasi  ke  Surabaya  dan  jaraknya  tidak  jauh  dari Surabaya. Oleh karena itu, para pengembang cenderung membangun perumahan di kawasan pinggiran Kota Surabaya yang harga lahannya relatif murah dan lahan yang masih tersedia (Medina, 2013).
Pertambahan jumlah penduduk ini kemudian akan menimbulkan peningkatan kebutuhan masyarakat terhadap penyediaan sarana perumahan. Dari hal tersebut yang telah disebutkan, maka diperlukan penilitian mengenai nilai  tanah  di  wilayah  perbatasan  Surabaya-Sidoarjo.  Dari  peristiwa  yang  di  sebutkan  di  atas  maka  akan dilakukan penelitian mengenai nilai tanah di sepanjang daerah perbatasan Surabaya. Hal ini diharapkan dapat memberi informasi mengenai  nilai  tanah  di  wilayah perbatasan  Kota  Surabaya,  dan  dapat menggambarkan perbandingan wilayah tersebut dalam bentuk peta ZNT.

## Data dan Metode
Lokasi  penelitian  studi  ini  terletak  di  wilayah  perbatasan  Surabaya,  yang  terletak  di  7˚20’13.7’’LS 112˚49’40.6’’BT  –  7˚20’5.74’’LS  112˚45’20.1’’BT.  Dengan  enam  kecamatan  yaitu,  Kecamatan  Karang Pilang, Kecamatan Jambangan, Kecamatan Gayungan, Kecamatan Tenggilis Mejoyo, Kecamatan Rungkut, dan Kecamatan Gununganyar.

## Gambar 1. Lokasi Penelitian (Pengarang, 2020)
Pada penelitian ini cakupan area yang diteliti adalah satu kilometer dari perbatasan Surabaya ke Kota Surabaya. Untuk  data  yang  diperlukan  merupakan  foto  udara  kota  Surabaya  tahun  2016  dan  batas  administrasi  Kota Surabaya  sebagai  data  pendukung  untuk  mendapatkan  data  informasi  harga  tanah  dengan  survei  secara langsung di lapangan. Dengan menggunakan foto udara dan batas administrasi dibuatlah deliniasi zona yang berdasarkan pada prinsip pembuatan batas imajiner ZNT pada Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak nomor SE-  25/PJ.6/2006.  Deliniasi  zona  ini  untuk  mempermudah  pengarang  untuk  mendapatkan  informasi  harga tanah dengan cara survei lapangan.
Untuk  analisis  nilai  tanah  di  wiayah  kota  penyangga  di  kota  Surabaya  ini  diperoleh  menggunakan  metode pendekatan pasar. Nilai tanah yang akan di analisa didapatkan dari data informasi harga tanah, informasi harga tanah tidak dapat dipakai secara langsung, akan tetapi harus melalui penyesuaian-penyesuaian yang telah diatur dalam SPI (Standar Penilaian Indonesia) edisi keenam tahun 2015, sehingga nilainya bisa didapatkan dengan cukup akurat. Harga tanah yang didapat merupakan hasil dari survei harga tanah di lapangan. Setelahnya jika sudah mendapat harga tanah yang sudah melalui penyesuaian lalu melakukan perhitungan nilai indikasi rata- rata (NIR) di setiap zona dengan cara menjumlahkan minimal tiga data harga tanah tersebut dan diambil rata- rata sehingga mendapatkan NIR pada masing-masing zona.

## Hasil dan Pembahasan

## 1. Hasil Deliniasi Zona
Pembuatan  zona  dibuat  sejauh  satu  kilometer  dari  batas  administrasi  Surabaya-Sidoarjo.  Deliniasi  zona  ini dibuat  berdasarkan  pada  Surat  Edaran  Direktur  Jenderal  Pajak  nomor  SE-  25/PJ.6/2006  dimana  zona  nilai tanah dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak atau batas alam (bersifat Imajiner). Hasil deliniasi zona di wilayah daerah penyangga dengan 18 zona yang diantaranya terdapat enam zona pemukiman, tujuh zona perumahan, tiga zona industri, dan satu zona tanah kosong.

## Gambar 2. Hasil Deliniasi Zona (Pengarang, 2020)

## 2. Hasil Perhitungan Harga Pasar Tanah
Dari data yang didapatkan di lapangan harus dilakukan pengolahan kembali dengan melakukan tahap berupa penyesuaian/ adjustment. Di tahap ini pengolahan data dilakukan berdasarkan standar yang telah diatur dalam SPI (Standar Penilaian Indonesia)  edisi keenam tahun 2015 Penyesuaian dilakuan untuk mendapatkan data berupa indikasi harga pasar tanah yang dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

## 3. Hasil Perhitungan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)

## Tabel 2. Hasil Perhitungan NIR
Kode Titik Kode Zona Indikasi Harga Pasar Tanah /m 2 (Rp) Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) /m 2 (Rp) Lokasi TA133 SUB3 9,585,436 8,897,559 Kec Tenggilis Mejoyo TA134 8,218,352 TA135 8,888,888 TA79 SUB17 4,854,756 4,394,569 Kec Karang Pilang TA128 4,118,273 TA129 4,210,677 Tabel 1. Hasil Perhitungan Harga Pasar Tanah Kode titik Indikasi Harga Pasar Tanah/ m 2 (Rp) Lokasi TA2 13,226,635 Kec Gayungan TA3 11,705,005 Kec Gayungan TA69 10,394,118 Kec Gayungan
Dari  hasil  perhitungan  harga  pasar  tanah  yang  telah  diolah,  selanjutnya  dilakukan  perhitungan  untuk mendapatkan nilai indikasi rata-rata (NIR), dengan cara menghitung rata-rata dari data harga pasar tanah yang terdapat di dalam satu zona yang sama. Beberapa hasil perhitungan NIR dapat dilihat pada Tabel 2.

## 4. Hasil Peta Zona Nilai Tanah (ZNT)
Peta klasifikasi nilai tanah merupakan peta tematik yang  menggambarkan besaran nilai tanah pada wilayah tertentu.  hasil  peta  ini  untuk  memudahkan  analisis  perbedaan  nilai  tanah  di  kota  penyangga,  yaitu  di  kota Surabaya. Dalam pembuatan peta klasifikasi nilai tanah, hal pertama yang dilakukan adalah menentukan batas zona pada suatu wiayah yang mempunya karakteristik yang sama. Hal ini dilakukan berdasarkan Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor: SE-25/PJ.6/2006 tentang Tata Cata Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR.
Gambar 3. Hasil Peta Zona Nilai Tanah Kota Surabaya (Pengarang,2020)

## Gambar 4. Hasil Peta Zona Nilai Tanah Kota Surabaya (Pengarang,2020)

## 5. Analisis Perhitungan NIR
Nilai indikasi rata-rata (NIR) adalah nilai rata-rata yang diperoleh dari minimal tiga data informasi harga yang telah melalui proses penyesuaian pada suatu zona yang sama. Pada daerah sekitar Kota Surabaya terdapat 19 zona, dua zona diantaranya tidak dihitung dikarenakan zona tersebut merupakan kawasan milik pemerintah.
Pada  daerah  sekitar  kota  Surabaya  terdapat  18  zona.  Berdasarkan  hasil  peta  ZNT,  NIR  tertinggi  di  Kota Surabaya  berada  di  zona  SUB2  dengan  NIR  sebesar  Rp.11,775,252.29/m 2 .  Hal  ini  dikarenakan  zona  ini merupakan perumahan dengan sistem gated community yang ditujukan bagi sosial kelas atas. Zona ini terletak di Kecamatan Gayungan. Tampak dari ukuran lahan dan bangunan yang luas serta kelengkapan fasilitas yang tersedia  disekitarnya.  Perumahan  ini  terletak  di  pertengahan  antara  pusat  Kota  Surabaya.  Berhubung merupakan kawasan permukiman yang sudah lama berdiri, tidak sulit menemukan fasilitas umum yang bisa mendukung aktifitas sehari-hari di sekitar wilayah tersebut, mulai dari fasilitas pendidikan, layanan kesehatan, tempat  berbelanja,  sampai  SPBU,  semuanya  bisa  diakses  dalam  jarak  relatif  dekat  dan  mudah  dari  lokasi. Untuk  zona  yang  memiliki  nilai  terendah  di  kota  Surabaya  berada  di  zona  SUB17  dengan  nir  sebesar  Rp. 4,394,569.17/m2. Hal ini dikarenakan zona tersebut merupakan permukiman tepatnya di kecamatan Karang Pilang. Pada SUB 17, SUB 18 terdapat perbedaan harga yang sangat signfikan. Hal ini dikarenakan SUB 17 dan SUB 18 merupakan zona permukiman, kedua zona ini dipisahakan dengan sungai yang secara fisik juga SUB 18 lebih tertata dibanding dengan SUB 17, SUB 18 juga dekat dengan jalan raya Ahmad Yani dan dekat dengan  gardu  tol  Surabaya-Porong  dan  juga  terletak  di  pertengahan  antara  pusat  kota,  karena  nya  faktor tersebut membuat SUB 18 memiliki nilai yang lebih tinggi daripada SUB 17 meskipun kedua zona tersebut merupakan zona permukiman.

## Kesimpulan
Kesimpulan yang dapat diambil dari penelitian ini adalah terdapat 18 zona yang diantaranya terdapat  enam zona pemukiman, tujuh zona perumahan, tiga zona industri, dan satu zona tanah kosong. Rentang zona nilai tanah pada penelitian ini adalah Rp.1,- sampai dengan Rp.1.500.000,- hingga Rp.12.000.001,- sampai dengan Rp.13.500.000,-.  Zona  dengan  nilai  tertinggi  untuk  Kota  Surabaya  adalah  SUB2  yang  merupakan  zona perumahan di Kecamatan Gayungan dengan NIR Rp.11.775.252,- dan zona dengan nilai terendah untuk Kota Surabaya  adalah  SUB17  yang  merupakan  zona  pemukiman  di  Kecamatan  Karang  Pilang  dengan  NIR Rp.4.394.569,- dan untuk zona dengan nilai tengah di Kota Surabaya adalah SUB 13 yang merupakan zona industry  di  Kecamatan  Gununganyar  dengan  NIR  Rp.7.869.938,-.  Dari  hasil  analisis  peta  klasifikasi  untuk Kota Surabaya faktor peruntukan lahan, fasilitas, aksesibilitas sangat mempengaruhi nilai tanah.

## Ucapan Terimakasih
Penulis Kartika Tamara M mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam studi ini, termasuk pihak penyedia data.

## Daftar Pustaka
Klobor, Pius. 2018. “ Peluang Properti di Surabaya ”. Dalam Majalah Property and The City, Ed38, Jakarta Pusat. KPSPI - MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia  – Edisi VI Tahun 2015. Jakarta: MAPPI. KPSPI - Medina  dan  Ema.,  2013. Faktor-faktor  yang  Mempengaruhi  Masyarakat  dalam  Memilih  Lokasi  Hunian  Peri  Urban Surabaya di Sidoarjo . Jurnal Teknik Pomits.
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor 25 Tahun 2006 Tentang Penjelasan Tata Cara Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR Untuk Wilayah Dengan Jenis Data SISMIOP.
This article is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License .