## KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH BAGI ORANG ASING DI INDONESIA
Mira Novana Ardani

## Fakultas Hukum Universitas Diponegoro
miranovana@yahoo.com

## ABSTRAK
Orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  memerlukan  tanah yang  akan  dijadikan  tempat tinggal  mereka  selama  berada  di  Indonesia.  Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  yuridis empiris/sosiologis.  Pengaturan  kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  orang  asing  di  Indonesia,  mulai  dari mendapat  izin  tinggal  berada  di  Indonesia  sampai  dengan  memperoleh  hak  atas  tanah  untuk  tempat tinggalnya perlu mendapat perhatian. Pelaksanaan dari aturan yang telah ada harus dilaksanakan secara konsisten.

## Kata kunci: Hak Atas Tanah; Kepemilikan; Orang Asing

## A. PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
Seluruh  wilayah  Indonesia  adalah  kesatuan tanah air  dari  seluruh  rakyat  Indonesia,  yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. Selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada dan selama bumi, air dan ruang angkasa Indonesia itu masih ada pula dalam keadaan yang bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan  dapat  memutuskan  atau  meniadakan hubungan tersebut. 1
Wilayah  Indonesia  sangat  luas,  karena Indonesia  terdiri  dari  berbagai  pulau-pulau  serta wilayahnya  berada  dari  Sabang  sampai  Merauke. Oleh  karena  itu  Pemerintah  memiliki  tugas  untuk
1 A.P.Parlindungan, 1990, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Bandung: Alumni, halaman 25
dapat mempertahankan, menjaga, serta mengelolanya  supaya  dapat  memberikan  manfaat terutama kepada rakyat Indonesia itu sendiri. Hal ini terdapat  dalam  Pasal  33  ayat  3  Undang-Undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa bumi, air dan kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya dikuasai  oleh  negara,  dan  dipergunakan  untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Penduduk  yang  menempati  wilayah Indonesia  tidak  hanya  Warga  Negara  Indonesia, akan tetapi juga orang asing yang bertempat tinggal di  Indonesia.  Dalam  perkembangannya,  orang asing  yang  berada  di  Indonesia  makin  lama semakin  banyak  jumlahnya.  Salah  satu  sebabnya dikarenakan  adanya  kemajuan  ilmu  pengetahuan dan  teknologi,  serta  keterbukaan  antar  negara
dalam  hubungan  internasional. Misalnya  untuk orang  asing  yang  bekerja  di  Indonesia,  baik  itu melalui  saham  yang  mereka  tanamkan  pada sebuah  perusahaan  di  Indonesia,  maupun perusahaan  mereka  yang  berada  di  Indonesia. Walaupun  untuk  perusahaan  berbadan  hukum asing  tidak  banyak  memiliki  kesempatan  untuk berbisnis di Indonesia. Namun, ada bidang-bidang tertentu  yang  terbuka  untuk dimasuki  perusahaan asing  melakukan  kegiatan  bisnis.  Bidang-bidang tersebut  antara  lain  bidang  pertambangan  minyak dan gas bumi, bidang angkatan laut dan angkatan udara  khususnya  untuk  angkutan  luar  negeri. Selain  itu  juga  di  bidang  perbankan,  perusahaan asing hanya dapat mendirikan kantor cabangnya di Indonesia. 2
Orang  asing  tersebut,  selama  tinggal  di Indonesia  tentunya  memerlukan  tempat  tinggal untuk bertahan hidup selama berada di Indonesia. Tempat  tinggal  dapat  melindungi  dari  panasnya sinar  matahari,  dapat  melindungi  dari  hujan,  serta bahaya-bahaya  lain  yang  ada.  Tentunya  tempat tinggal tersebut memerlukan tanah sebagai tempat berdirinya bangunan yang akan didirikan tersebut.
Negara  dalam  hal  ini  Pemerintah  harus memiliki  pengaturan  mengenai  kepemilikan  hak atas  tanah  khususnya  untuk  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia  supaya  amanat  yang terdapat  dalam  Pasal  33  ayat  3  Undang-Undang
2 Gatot Supramono, 2012, Hukum Orang Asing di Indonesia, Banjarmasin, Sinar Grafika, halaman 3
Dasar  1945  tetap  dapat  terlaksana  dengan  baik. Bahwa bumi,  air,  dan  kekayaan  alam  yang terkandung  didalamya  dipergunakan  untuk mewujudkan  kemakmuran  seluruh rakyat Indonesia. Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  di atas,  maka akan  dilihat  bagaimana  pengaturan kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  orang  asing  di Indonesia.

## 2. Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan menggunakan  metode  pendekatan  yuridis empiris/sosiologis  terhadap  hukum. Pendekatan yuridis  empiris/sosiologis  ini  adalah  untuk memperdalam dan memperluas obyek yang diteliti, karena dalam penelitian ini akan dilihat bagaimana bekerjanya  hukum  dalam  masyarakat  dan bagaimana hukum berinteraksi dengan masyarakat, hukum  tidak  hanya  dilihat  sebagai  suatu entitas normatif yang  mandiri  atau isoterik,  melainkan justru  harus  dilihat  sebagai  bagian  riil  dari  sistim sosial yang berkaitan dengan variable social yang lain, 3 sehingga  kepemilikan  hak atas  tanah  bagi Warga  Negara  Asing  di  Indonesia  dalam implementasinya di samping perlu diteliti dari aspek hukumnya  juga  realitas  empiriknya  dalam masyarakat.
Spesifikasi  penelitian  ini  adalah penelitian  deskriptif  analitis,  yaitu  berupaya
3 Soerjono Soekanto, Pendekatan Sosiologi Terhadap Hukum, Bina Aksara, Jakarta, 1988, hal.9
menggambarkan  secara  rinci  bagaimana implementasi  dari  peraturan-peraturan  yang berhubungan  dengan  kebijakan  mengenai kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi    Warga  Negara Asing di Indonesia, tanpa melakukan hipotesa dan perhitungan secara statistik.
Jenis  data  yang  dipergunakan  dalam penelitian  ini  menggunakan  data  sekunder,  yaitu data yang mendukung data primer yang diperoleh melalui  studi  kepustakaan,  studi  dokumenter maupun  aturan-aturan  hukum  dalam  peraturan perundang-undangan  yang  berfungsi untuk menunjang  kelengkapan  data  primer. 4 Selain  itu, digunakan  juga  data  primer,  yaitu  data  yang diperoleh di lapangan sebagai data utama. 5
Sedangkan  metode  pengambilan  data menggunakan  bahan  hukum  primer,  merupakan bahan  hukum  yang  mengikat,  yaitu  peraturan perundang-undangan, terutama yang berhubungan dengan  kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  Warga Negara Asing di Indonesia, bahan hukum sekunder yang memberikan  penjelasan  mengenai  bahan hukum  primer  antara  lain  pendapat  para  sarjana, majalah-majalah  berita  tanah  buku-buku  karya ilmiah para sarjana, dan hasil-hasil penelitian yang membahas  mengenai  hal-hal  yang  berhubungan dengan pokok bahasan penelitian ini, serta bahan hukum tertier  yang  mendukung  dan  memberikan
4 Ibid 5 Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Dan Jurimetri, Ghalia, Jakarta, 1992, hal.52
penjelasan  bahan  hukum  primer  dan sekunder, seperti  kamus  bahasa  Indonesia,  ejaan  yang disempurnakan, dan kamus bahasa Inggris.
Setelah  data  penelitian  lapangan  dan penelitian  kepustakaan  terkumpul,  kemudian dilakukan suatu analisa yang dihubungkan dengan masalah-masalah yang ada untuk kemudian ditarik kesimpulan  yang  dapat  dipertanggung  jawabkan secara  obyektip, sehingga  diketahui  bagaimana kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  Warga  Negara Asing di Indonesia telah sesuai dengan ketentuan peraturan per Undang-Undangan yang berlaku.

## 3. Kerangka Teori
a. Hak  Atas  Tanah  Dalam  Hukum  Tanah Nasional
Sesuai dengan isi yang terdapat dalam Pasal 33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  1945,  bahwa ruang  lingkup  bumi menurut  Undang-Undang Pokok Agraria adalah permukaan bumi, dan tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan  bumi  sebagai  bagian  dari  bumi  juga disebut  tanah.  Tanah  yang  dimaksudkan  di  sini bukan  mengatur  tanah  dalam  segala  aspeknya, melainkan hanya  mengatur  salah  satu  aspeknya, yaitu  tanah  dalam  pengertian  yuridis  yang disebut hak penguasaan atas tanah. 6
Hak  penguasaan  atas  tanah  berisi wewenang,  kewajiban,  dan/atau  larangan  bagi
6 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana, Jakarta, 2012, halaman 75
207
pemegang  haknya  untuk  berbuat  sesuatu mengenai tanah yang dihaki. Sesuatu yang boleh, wajib,  atau  dilarang  untuk  diperbuat,  yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi kriterium  atau tolok ukur pembeda di antara hak- hak  penguasaan  atas  tanah  yang  diatur  dalam Hukum Tanah. 7
Hak  atas  tanah  termasuk  salah  satu  hak perseorangan  atas  tanah.  Hak  perseorangan  atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang  haknya  (perseorangan,  sekelompok orang secara bersama-sama, badan hukum) untuk memakai,  dalam  arti  menguasai,  menggunakan, dan/atau mengambil manfaat dari tanah tertentu.
Hak atas tanah adalah hak yang memberikan wewenang untuk mempergunakan permukaan bumi atau tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi  dan  air  serta  ruang  angkasa  yang  ada  di atasnya, sekedar diperlukan untuk keperluan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas-batas menurut Undang-Undang ini dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi. 8
Negara  sebagai  organisasi  kekuasaan tertinggi  seluruh  rakyat,  mempunyai  wewenang berdasar hak menguasai dari Negara sesuai Pasal 2 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu:
7 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi Dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2008,halaman 24
8 Samun Ismaya, Pengantar Hukum Agraria, Graha Ilmu, Yogyakarta, 2011, halaman 61
a.  Mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan, penggunaan,  persediaan,  dan  pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa tersebut;
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum  antara  orang-orang  dengan  bumi,  air, dan ruang angkasa;
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum  antara  orang-orang  dan  perbuatan- perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.
Wewenang  yang  bersumber  pada  hak  menguasai dari  Negara  tersebut  digunakan  untuk  tujuan mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Atas  dasar  hak  menguasai  dari  Negara tersebut,  ditentukan  adanya  macam-macam  hak atas  permukaan  bumi,  yang  disebut  tanah,  yang dapat  diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orang- orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. Hal itu yang disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria.
Hak-hak  atas  tanah  yang  dimaksudkan dalam  Pasal  4  Undang-Undang  Pokok  Agraria diatas ditentukan macamnya dalam Pasal 16 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu:
a. Hak milik;
b. Hak guna usaha;
c. Hak guna bangunan;
d. Hak pakai;
e. Hak sewa;
f. Hak membuka tanah;
g. Hak memungut hasil hutan;
h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut  di  atas  yang  akan  ditetapkan  dengan
Undang-Undang  serta  hak-hak  yang  sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Hak-hak  atas  tanah  yang  sifatnya sementara tersebut diatur dalam Pasal 53 Undang- Undang Pokok Agraria yaitu hak gadai, hak usaha bagi  hasil,  hak  menumpang,  dan  hak  sewa  tanah pertanian. Hak-hak atas tanah tersebut diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan Undang-Undang  Pokok  Agraria  dan  hak-hak tersebut diusahakan hapusnya di dalam waktu yang singkat.

## b. Subyek Hak Atas Tanah
Ketentuan yang mengatur mengenai hak atas tanah, termasuk di dalamnya siapa saja yang dapat memiliki  hak atas  tanah  tertentu  terdapat  dalam Undang-Undang  Pokok  Agraria,  yaitu  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  serta  Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Untuk pengaturan mengenai Hak Milik, diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960. Hak Milik adalah hak yang  turun  temurun,  terkuat,  dan  terpenuh  yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial  tanah. Hal  tersebut  dijelaskan  oleh Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria.
Subyek dari hak milik diatur dalam Pasal 21 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, yaitu hanya Warga Negara  Indonesia  dapat  mempunyai  hak milik.  Sedangkan  untuk  suatu badan  hukum  pada dasarnya  tidak  diperkenankan  memiliki  tanah dengan  status  hak  milik.  Namun,  dalam  Pasal  21 ayat  2  Undang-Undang  Pokok Agraria  disebutkan bahwa  oleh  Pemerintah  ditetapkan  badan-badan hukum  yang  dapat  mempunyai  hak  milik  dan syarat-syaratnya.
Selain  Warga  Negara  Indonesia  dan  badan hukum  yang  telah  dijelaskan  diatas,  untuk  orang asing apabila kita melihat Pasal 21 ayat 1 Undang- Undang  Pokok  Agraria,  tidak  diperbolehkan  untuk memiliki  hak  milik,  karena  hanya  Warga  Negara Indonesia  yang  dapat  mempunyai  hak  milik. Namun,  ada  beberapa  hal  yang  dapat menyebabkan  orang  asing  tersebut  dapat memperoleh  tanah  dengan  status  hak  milik. Ketentuan tersebut terdapat dalam Pasal 21 ayat 3 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, yaitu orang asing  yang  sesudah  berlakunya  Undang-Undang Pokok  Agraria  memperoleh  hak  milik  karena
209
pewarisan  tanpa  wasiat  atau  percampuran  harta karena  perkawinan,  demikian  pula  Warga  Negara Indonesia  yang  mempunyai  hak  milik  dan  setelah berlakunya  Undang-Undang  Pokok  Agraria kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak  itu  dalam  jangka  waktu  satu  tahun  sejak diperolehnya  hak  tersebut  atau  hilangnya kewarganegaraan  itu.  Jika  sesudah  jangka  waktu tersebut  lampau  hak  milik  itu  tidak  dilepaskan, maka  hak  tersebut  hapus  karena  hukum  dan tanahnya  jatuh  kepada  negara,  dengan  ketentuan bahwa  hak-hak  pihak  lain  yang  membebaninya tetap berlangsung.
Setelah  kita  mengetahui  siapa  saja  yang dapat memiliki hak milik, untuk seseorang maupun badan usaha yang ingin mengusahakan tanah yang langsung dikuasai oleh Negara dapat memiliki hak atas  tanah  dengan  Hak  Guna  Usaha.  Sesuai dengan  penjelasan  yang  diberikan  pada  Pasal  28 Undang-Undang  Pokok Agraria,  Hak  Guna  Usaha adalah  hak  untuk  mengusahakan  tanah  yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu tertentu  guna  perusahaan  pertanian,  perikanan, atau  peternakan.  Pemberian  Hak  Guna  Usaha sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  Pasal  2,    dapat  diberikan  kepada Warga  Negara  Indonesia  dan  badan  hukum  yang didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan berkedudukan di Indonesia.
Hak  Guna  Bangunan  dapat  kita  temukan pengertiannya  dalam  Pasal  35  Undang-Undang Pokok  Agraria,  yaitu  hak  untuk  mendirikan  dan mempunyai  bangunan-bangunan  atas  tanah  yang bukan  miliknya  sendiri dengan  jangka  waktu tertentu.  Siapa  saja  yang  dapat  memiliki  hak  atas tanah  dengan  status  Hak  Guna  Bangunan dijelaskan  dalam  Pasal  19  Peraturan  Pemerintah Nomor  40  Tahun  1996 diantaranya  adalah  Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia.
Selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan yang telah dijelaskan diatas, ada juga  Hak  Pakai,  yang  mana  pengertiannya dijelaskan dalam Pasal 41 Undang-Undang Pokok Agraria,  yaitu  hak  untuk  menggunakan  dan  atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh  Negara  atau  tanah  milik  orang  lain,  yang memberi  wewenang  atau  kewajiban  yang ditentukan  dalam  keputusan  pemberiannya  oleh pejabat  yang  berwenang  memberikannya  atau dalam  perjanjian  dengan  pemilik  tanahnya,  yang bukan  perjanjian  sewa-menyewa  atau  perjanjian pengolahan  tanah,  segala  sesuatu  asal  tidak bertentangan  dengan  Undang-Undang  Pokok Agraria.
Hak  Pakai  dapat  diberikan  selama  jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu, dan dapat dengan cuma-
210
cuma,  dengan  pembayaran  atau  pemberian  jasa berupa apapun. Serta, pemberian Hak Pakai tidak boleh  disertai  syarat-syarat  yang  mengandung unsur-unsur  pemerasan.  Hal  ini  dijelaskan  dalam Pasal 41 ayat 2 dan ayat 3 Undang-Undang Pokok Agraria.
Mengenai  pihak-pihak  yang  dapat  memiliki tanah  dengan  status  tanah  Hak  Pakai  disebutkan dalam  Pasal  39  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun 1996 antara lain:
a. Warga Negara Indonesia;
b.  Badan  hukum yang  didirikan  menurut  hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
c.    Departemen,  Lembaga  Pemerintah  Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
d. Badan-badan keagamaan dan sosial;
e.  Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
f.  Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
g.  Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.
Untuk Orang asing yang dianggap berkedudukan di Indonesia  sesuai  penjelasan  yang  terdapat  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.

## B. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Pengaturan  kepemilikan  hak  atas  tanah bagi orang asing di Indonesia
Di Indonesia terkena imbas positif dalam era globalisasi,  karena  para investor  asing  yang  ingin menanamkan  investasinya  di  Indonesia  semakin bertambah  banyak.  Namun,  tidak  semua  orang asing  yang  mempunyai  uang  dapat  memiliki  hak atas tanah di Indonesia, sebab ada ketentuan yang membatasi  pemilikan  tanah  dan  bangunan  bagi orang  asing  dan  badan  hukum  asing  dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan berbagai peraturan pelaksananya. 9
Pengertian  orang  asing  di  sini  dapat  dilihat dari  Pasal  1  Undang-Undang  Nomor  24  Tahun 2013  tentang  perubahan  atas  Undang-Undang Nomor  23  Tahun  2006  tentang  administrasi kependudukan,  bahwa  orang  asing  adalah  orang bukan  Warga  Negara  Indonesia.  Begitu  pula pengertian  orang  asing  yang  terdapat  dalam Undang-Undang  Nomor  6  Tahun  2011  tentang keimigrasian, orang asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia.
Adrian Sutadi mengatakan bahwa berkedudukan  di  Indonesia  adalah  orang  asing yang melaksanakan kegiatan ekonomi di Indonesia
9 Listyowati Sumanto, Pembatasan Pemilikan Hak Atas Tanah Oleh Orang Asing dan Badan Hukum Asing (Studi Perbandingan Indonesia-Turki), Jurnal Hukum Prioris, Vol.3 No.3, Tahun 2013
211
dan  pada  waktu  melakukan  kegiatannya  di Indonesia  yang  dilakukan  secara  berkala  atau sewaktu-waktu, ia membutuhkan untuk mempunyai rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  di  Indonesia. 10 Arti  kata  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia  yakni  orang  asing  yang  memiliki  izin tinggal  di  Indonesia.  Selain  itu,  izin tinggal  bagi orang  asing  ini  diperlukan  bagi  orang  asing  yang ingin  memiliki  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian berupa  rumah  tunggal  atau  satuan  rumah  susun. Hal ini diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata  Ruang  atau  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian,  pelepasan,  atau  pengalihan  hak  atas pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia. Izin tinggal ini dibagi menjadi lima izin tinggal, yakni izin tinggal  diplomatik,  izin  tinggal  dinas,  izin  tinggal kujungan,  izin  tinggal  terbatas,  dan  izin  tinggal tetap.
Selain  itu,  kita  dapat  juga  melihat  di  dalam Undang-Undang  Darurat  Nomor  9  Tahun  1955 tentang  Kependudukan  Orang  Asing  yang dibolehkan tinggal di Indonesia dibagi menjadi dua golongan,  yaitu  yang  pertama,  mereka  yang memperoleh  izin  masuk  (admission)  dengan memperoleh  hak  untuk  tinggal  di  Indonesia  untuk jangka  waktu  tertentu,  yang  kedua,  mereka  yang dibolehkan  untuk  tinggal  di  Indonesia  dan
10 Adrian Sutadi, Tinjauan Hukum Pertanahan, Pradnya Paramita, Jakarta, 2009, halaman 268
dipandang  sebagai  penduduk  dengan  dasar menetap atau gevestegd. 11
Sedangkan  bila  kita  lihat  dalam  ketentuan yang  terdapat  dalam  Undang-Undang  Pokok Agraria Pasal 42, disebutkan bahwa selain Warga Negara  Indonesia,  badan  hukum  yang didirikan menurut  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia,  badan  hukum  asing  yang  mempunyai perwakilan di Indonesia, juga terdapat orang asing yang  berkedudukan  di  Indonesia  yang  dapat mempunyai  hak  atas  tanah  dengan  hak  pakai  di Indonesia.  Berbeda dengan Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing yang  Berkedudukan  di  Indonesia  memberikan pengertian yang lebih luas, yaitu orang yang bukan Warga  Negara  Indonesia  yang  keberadaannya memberikan  manfaat,  melakukan  usaha,  bekerja, atau  berinvestasi  di  Indonesia. Pengertian  orang asing  yang  terdapat  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  103  Tahun  2015  tersebut  memberikan pesan  bahwa  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia  harus  memiliki  pekerjaan,  serta  dapat memberikan manfaat di Indonesia, hal ini tentunya supaya  dapat  mencegah  orang  asing  tersebut justru menjadi beban untuk Indonesia kalau ia tidak memiliki penghasilan selama berada di Indonesia.
11 Maria S.W.Sumardjono (Selanjutnya disebut Maria S.W.Sumardjono-3), Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas, Jakarta, 2001, halaman 134
Pengertian  berkedudukan  di  Indonesia tidak harus  diartikan  sama  dengan  tempat  kediaman atau  domisili,  akan  tetapi  orang  asing  tersebut melaksanakan  kegiatan ekonomi  di  Indonesia dan pada  waktu  kegiatan  tersebut  dilakukan  secara berkala  atau  sewaktu-waktu.  Di  bidang  ekonomi, orang  dapat  memiliki  kepentingan  yang  harus dipelihara  tanpa  harus  menunggunya  secara  fisik apalagi  untuk  waktu  yang  cukup  panjang  dan secara terus-menerus. Dengan kemajuan di bidang teknologi transportasi dan komunikasi memungkinkan  orang  memelihara  kepentingan yang  dimilikinya  di  negara  lain  tanpa  harus menunggui  sendiri.  Kadang  kala,  mereka  cukup hadir  secara  berkala.  Dalam  keadaan  seperti  itu, yang  mereka  perlukan  adalah  fasilitas  tempat tinggal atau hunian bila secara berkala tetapi teratur harus  datang  untuk  mengurus  atau  memelihara kepentingannya. 12
Pengertian  dari  izin  tinggal  itu  sendiri menurut menurut Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011  tentang  Keimigrasian,  adalah  izin  yang diberikan kepada orang asing oleh pejabat imigrasi atau  pejabat  dinas  luar  negeri untuk  berada  di wilayah  Indonesia.  Serta,  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  31  Tahun  2013  tentang pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 tentang  Keimigrasian,  mengatur  bahwa  setiap orang asing yang berada di wilayah Indonesia wajib
12 Urip Santoso, Hukum Perumahan, Kencana, Surabaya, 2014, halaman 355
memiliki  izin  tinggal.  Izin  tinggal  ini  diberikan kepada  orang  asing  sesuai  dengan  visa  yang dimilikinya.
Orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia, sudah memiliki izin tinggal di Indonesia, sesuai  dengan  ketentuan  Peraturan  Pemerintah Nomor  103  Tahun  2015,  yakni juga  memiliki pekerjaan  di  Indonesia,  dalam  hal  ini  bekerja maupun  investasi,  berdasarkan  hasil    wawancara yang peneliti lakukan di Kantor imigrasi Semarang dengan  bapak  Irfan 13 ,  beliau  menjabat  sebagai kepala bagian umum, bahwa sebelum orang asing tersebut masuk  ke  Indonesia,  untuk  bekerja  di Indonesia,  haruslah  melalui  persyaratan  yang diajukan  oleh  Dinas  Tenaga  kerja  dan Transmigrasi.
Awal  dari  seorang  tenaga  kerja  asing  yang akan  masuk  ke  wilayah  Indonesia,  dikarenakan adanya  sebuah  perusahaan yang  memerlukan tenaga ahli, sehingga ia harus mendatangkan dari luar  negeri.  Berdasarkan  hasil  wawancara  yang peneliti  lakukan  di  Dinas  Tenaga  Kerja  dan Transmigrasi  dengan  ibu  Arum  Dwi  Rahayu 14 , beliau di bagian perijinan tenaga kerja asing Dinas Tenaga Kerja  dan  Transmigrasi  kota  Semarang, Perusahaan yang akan mendatangkan tenaga kerja asing  ke  Indonesia  disebut  “pengguna”,  atau
13 Wawancara dengan Irfan, Kepala Bagian Umum Kantor Imigrasi semarang
14 Wawancara dengan Arum Dwi Rahayu, bagian Perijinan tenaga kerja asing, Dinas Tenaga Kerja dan Transmigrasi Kota Semarang
213
pemberi kerja tenaga kerja asing. Untuk izin yang pertama kali, dilakukan untuk memasukkan tenaga kerja  asing  di  Indonesia  melalui  Kementrian Ketenagakerjaan  Republik  Indonesia. Setelah disetujui,  maka  Kementrian  Ketenagakerjaan menerbitkan  Rencana  Penggunaan  Tenaga  Kerja Asing,  yang  mana  Rencana  Penggunaan  Tenaga Kerja  Asing  ini  melekat  pada  “pengguna”  tenaga kerja asing tersebut.
Rencana  Penggunaan  Tenaga  Kerja  Asing ini  berlaku  paling  lama  lima  tahun  dan  dapat diperpanjang  dengan  mempertimbangkan  kondisi pasar  kerja  dalam  negeri.  Selanjutnya  setelah mendapatkan Rencana Penggunaan Tenaga Kerja Asing  tersebut,  Kementrian  Ketenagakerjaan Republik Indonesia memberikan Izin Mempekerjakan  Tenaga  Kerja  Asing  kepada pemberi kerja tenaga kerja asing tersebut.
Ibu  Arum  Dwi  Rahayu 15 juga mengemukakan  bahwa  Izin  Mempekerjakan Tenaga Kerja Asing ini melekat pada tenaga kerja asing tersebut. Jangka waktu yang diberikan untuk Izin  Mempekerjakan  Tenaga  Kerja  Asing berdasarkan Menurut Peraturan Menteri Ketenagakerjaan  Nomor  16  Tahun  2015  tentang Tata  cara  penggunaan  tenaga  kerja  asing,  yang telah  dirubah  dengan    Peraturan  Menteri Ketenagakerjaan  Nomor  35  Tahun  2015  tentang Perubahan atas peraturan menteri ketenagakerjaan
15 Wawancara dengan Arum Dwi Rahayu, bagian Perijinan tenaga kerja asing, Dinas Tenaga Kerja dan Transmigrasi Kota Semarang
Nomor  16  Tahun  2015  tentang  Tata  cara penggunaan  tenaga  kerja  asing,  dalam  Pasal  39 ayat  (2)  ialah  satu  tahun,  dan  dapat  diperpanjang dengan  keputusan  Menteri.  Sedangkan  di  dalam Pasal  39    ayat  (5),  Izin  Mempekerjakan  Tenaga Kerja Asing, yang mana tenaga kerja asing tersebut sebagai  anggota  direksi,  sebagai  anggota  dewan komisaris,  sebagai  anggota  pembina,  sebagai anggota  pengurus,  sebagai  anggota  pengawas, maka izin tersebut dapat diberikan dua tahun, serta dapat diperpanjang.
Perpanjangan  Izin  Mempekerjakan  Tenaga Kerja  Asing  ini  berdasarkan  Peraturan  Menteri Ketenagakerjaan  Nomor  16  Tahun  2015  tentang Tata  cara  penggunaan  tenaga  kerja  asing,  yang telah  dirubah  dengan    Peraturan  Menteri Ketenagakerjaan  Nomor  35  Tahun  2015  tentang Perubahan atas peraturan menteri ketenagakerjaan Nomor  16  Tahun  2015  tentang  Tata  cara penggunaan  tenaga  kerja  asing,  dalam  Pasal  43, dapat diajukan paling lambat 30 hari kerja sebelum jangka  waktu  berlakunya  Izin  Mempekerjakan Tenaga Kerja Asing berakhir, serta dalam Pasal 42, perpanjangan  Izin  Mempekerjakan  Tenaga  Kerja Asing diterbitkan oleh:
a.  Direktur  untuk  tenaga  kerja  asing  yang  lokasi kerjanya lebih dari satu wilayah propinsi.
b. Kepala Dinas Propinsi, untuk tenaga kerja asing yang  lokasi  kerjanya  lintas  kabupaten  atau  kota dalam satu propinsi.
c. Kepala Dinas Kabupaten atau kota, untuk tenaga kerja asing yang lokasi kerjanya dalam satu wilayah kabupaten atau kota.
Setelah orang asing tersebut memenuhi syarat untuk  bekerja  ataupun  berinvestasi  di  Indonesia, dalam  hal  ia  memerlukan  tempat  tinggal  atau hunian, berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor  103  Tahun  2015  tentang  Pemilikan  rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia, orang asing pemegang izin tinggal di Indonesia dapat memiliki rumah atau tempat  tinggal  atau  hunian  dengan  Hak  Pakai. Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan oleh peneliti kepada Bapak Suroso 16 , bagian Penetapan Hak Tanah, Kantor Pertanahan Semarang, bahwa orang  asing  yang  dapat  memiliki  rumah  tinggal, hunian  di  Indonesia  yaitu  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia.  Berkedudukan  disini menurut  beliau,  memiliki  arti  orang  asing yang mempunyai  izin  tinggal  di  Indonesia,  sehingga keberadaannya  di  Indonesia  sifatnya  tidak  untuk sementara.
Selain  itu,    ketentuan  yang  terdapat  dalam Pasal  4  nya  mengatakan  bahwa  rumah  tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing yaitu:
a. Rumah tinggal di atas tanah:
1. Hak pakai; atau
16 Wawancara dengan Suroso, Bagian Penetapan hak tanah, Kantor Pertanahan Semarang
2.  Hak  pakai  di  atas  Hak  Milik  yang  dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian  Hak Pakai di  atas  Hak  Milik  dengan  akta  Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak
Pakai.
Mengenai  jangka  waktu  orang  asing  dapat memiliki  rumah  tunggal  ini  diatur  dalam  Pasal  6 Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015 tentang  Pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia,  yaitu  untuk  rumah  tunggal  yang diberikan di atas tanah Hak Pakai diberikan jangka waktu  30  tahun,  kemudian  Hak  Pakai  tersebut dapat  diperpanjang  untuk  jangka  waktu  20  tahun, serta setelah perpanjangan tersebut berakhir, Hak Pakai  dapat  diperbaharui untuk  jangka  waktu  30 tahun. Ketentuan mengenai jangka waktu tersebut sama  dengan  rumah  tunggal  di  atas  tanah  Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 7 Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015 tentang  Pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia.

## C. SIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka  dapat disimpulkan sebagai berikut:
Pengaturan kepemilikan hak atas tanah bagi Warga Negara  Asing  di  Indonesia  aturan  yang  mengatur
215
sudah  sangat  jelas.  Mulai  dari  Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia, dalam Pasal 33 ayat  (3),  kemudian  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Undang-Undang  Pokok Agraria, serta dalam Peraturan Pelaksananya, yaitu Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia pun sudah diatur mengenai pengaturan kepemilikan hak  atas  tanah  bagi  Warga  Negara  Asing  di Indonesia.  Selain  itu,  aturan-aturan  tersebut  juga sangat  berkaitan  dengan  aturan  yang  terdapat dalam  keimigrasian,  dan  aturan  yang  terdapat dalam  Dinas  Ketenagakerjaan.  Ada  aturan-aturan lainnya yang terkait, seperti aturan yang mengatur mengenai  perumahan,  serta  aturan  mengenai Badan Hukum, khususnya Perseroan Terbatas.
Berdasarkan  kesimpulan  tersebut,  maka disarankan:
Perlu  dilakukannya  evaluasi  terhadap aturan  yang saat  ini  sudah  berlaku,  apakah  sudah  sesuai dengan  kebutuhan  bangsa  Indonesia,  apakah sudah  dijalankan  dengan  tujuan  untuk  sebesar- besar rakyat Indonesia. Aturan yang terdapat dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015, disana  dikatakan  bahwa  kepemilikan  Hak  Pakai oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia diberikan  sampai  dengan  jangka  waktu  30  tahun lamanya, itupun dapat diperpanjang 20 tahun, serta dapat diperbaharui selama 30 tahun lamanya. Hal ini  perlu  dikaji  ulang,  apakah  memang  diperlukan
jangka  waktu  yang  sedemikian  panjangnya untuk orang  asing  dapat  memiliki  hak  atas  tanah  di Indonesia.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku

## Hanitijo,  Ronny,  Soemitro,  1992, Metodologi
Penelitian Dan Jurimetri, Jakarta : Ghalia Harsono,  Boedi, 2008, Hukum Agraria  Indonesia,
Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok  Agraria  Isi  Dan  Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan
Ismaya,  Samun, 2011, Pengantar  Hukum  Agraria,
Yogyakarta : Graha Ilmu
Parlindungan,A,P, 1990, Komentar  Atas  Undang-
Undang Pokok Agraria, Bandung: Alumni Santoso,  Urip, 2012, Hukum  Agraria  Kajian Komprehensif, Jakarta : Kencana
-------, Hukum  Perumahan,  2014,  Surabaya:

## Kencana
Soekanto,  Soerjono, 1988, Pendekatan  Sosiologi Terhadap Hukum, Jakarta : Bina Aksara Sumardjono,  S.W,  Maria  , 2001, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan
Implementasi, Jakarta: Kompas
Supramono, Gatot, 2012, Hukum  Orang  Asing  di Indonesia, Banjarmasin: Sinar Grafika Sutadi, Adrian, 2009, Tinjauan Hukum Pertanahan, Jakarta: Pradnya Paramita
216

## B. Undang-Undang
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok   Agraria Undang-Undang  Nomor  24  Tahun  2013  tentang perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  23 Tahun 2006 tentang administrasi kependudukan
Undang-Undang  Nomor  6  Tahun  2011  tentang keimigrasian
Undang-Undang  Darurat  Nomor  9  Tahun  1955 tentang Kependudukan Orang Asing

## C. Peraturan Pemerintah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015
tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal atau  Hunian  Oleh  Orang Asing  yang Berkedudukan di Indonesia
Peraturan  Pemerintah  Nomor  31  Tahun  2013 tentang  pelaksanaan  Undang-Undang
Nomor 6 Tahun 2011 tentang Keimigrasian

## D. Peraturan Menteri
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  atau
Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor
13  Tahun  2016  tentang  Tata  Cara Pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak
atas  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Peraturan  Menteri  Ketenagakerjaan  Nomor  35 Tahun  2015  tentang  Perubahan  atas peraturan menteri  ketenagakerjaan  Nomor 16  Tahun  2015  tentang  Tata  cara penggunaan tenaga kerja asing

## E. Jurnal

## Sumanto, Listyowati, 2013, Pembatasan Pemilikan
Hak  Atas  Tanah  Oleh  Orang  Asing  dan Badan  Hukum  Asing  (Studi  Perbandingan Indonesia-Turki), Jurnal Hukum Prioris, Vol.3 No.3