Volume 1 Nomor 1 Februari 2020 Halaman 127 - 144
Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Pertanahan Indonesia
Ayu Larasati ayuel96@yahoo.com
Raffles
Raffles@unja.ac.id
Fakultas Hukum Universitas Jambi
Article History:
Submitted: 12 Desember 2019; Accepted: 18 Februari 2020; Published: 19 February 2020.

## Abstract
This  article  talks  about  the  legal  arrangements  regarding  the  transfer  of  land  rights through  the  sale  and  purchase  of  land  for  land  that  has  not  been  registered;  and  legal consequences of the transfer of land rights because it is not registered at the Land Office in terms of Government Regulation concerning Land Registration. The research method used  is  the  normative  legal  research  method  and  the  approach  used  is  the  statutory approach    and  the  conceptual  approach  ).  The  results  of  the  study  show  that,  first,  the legal arrangements regarding the transfer of land rights through the sale and purchase of land  for  land that  has  not been registered, the transfer of rights to land due  to the sale and  purchase  of  land  that  has  not  been  registered  or  in  other  words  uncertified  land rights in  the provisions  of Government Regulation concerning Land  Registration can be sold / transferred ownership rights with the main requirement that the seller is able to show proof of ownership of land such as a previous sale and purchase letter (seal letter), kekitir  /  petok  /  girik,  statement  of  the  village  head  /  local  official,  which  explains  the truth about ownership of the land owner. Second, the legal consequences of the transfer of land rights because they are not registered at the Land Office in terms of Government Regulation concerning Land Registration are legal according to the law if the transfer of land  rights  due  to  the  sale  and  purchase  of  land  that  has  not  been  registered  already meets the material purchase requirements, namely "Light and “Cash".
Keywords: Transfer of Land Rights; Sale and Purchase of Land.

## Abstrak
Artikel  ini  berbicara  mengenai  pengaturan  hukum  mengenai  peralihan  hak  atas  tanah melalui  jual  beli  tanah  terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan;  dan  akibat  hukum peralihan  hak  atas  tanah  karena  tidak  terdaftar  di  Kantor  Pertanahan  ditinjau  dari
Editorial Office : Faculty of Law, Jambi University, Jalan Lintas Sumatera, Jambi 36122, Indonesia. zaaken@unja.ac.id http://online-journal.unja.ac.id/zaaken ISSN Print: XXXX-XXXX ISSN Online: XXXX-XXXX
Peraturan  Pemerintah  tentang  Pendaftaran  Tanah.  Metode  penelitian  yang  digunakan adalah  metode  penelitian  hukum  normatif  dan  pendekatan  yang  digunakan  adalah pendekatan  perundang-undangan (normative  approach) dan  pendekatan  konseptual (conceptual  approach) .  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  pertama,  pengaturan hukum  mengenai  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  tanah  terhadap  tanah  yang belum didaftarkan bahwa peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum  didaftarkan  atau  dengan  kata  lain  tanah  hak  yang  tidak  bersertifikat  dalam ketentuan Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran  Tanah dapat dijual/dialihkan hak kepemilikannya  dengan  syarat  utama  bahwa  penjual  mampu  menunjukkan  bukti-bukti kepemilikan  tanah  seperti  surat  jual  beli  sebelumnya  (surat  segel),  kekitir/petok/girik, keterangan  kepala  desa/pejabat  setempat,  yang  menerangkan  kebenaran  mengenai pemilikan  dari  pemilik  tanah.  Kedua,  adapun  akibat  hukum  peralihan  hak  atas  tanah karena tidak terdaftar di Kantor Pertanahan ditinjau dari Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah adalah sah menurut hukum apabila peralihan hak atas tanah karena jual  beli  terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan  tersebut  sudah  memenuhi  syarat materil jual beli yaitu “Terang dan“Tunai”.
Kata Kunci: Peralihan Hak Atas Tanah; Jual Beli Tanah.

## A. Pendahuluan
Hak  milik  atas  tanah  adalah  salah  satu  hak  yang  sering  dialihkan  oleh  masyarakat. Pasal  20  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  mendefinisikan  hak  milik  sebagai  hak  turun-menurun,  terkuat dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai  orang  atas  tanah,  dengan  mengingat  ketentuan dalam  Pasal  6. 1 Salah  satu  pilihan  masyarakat  yang  sering  digunakan  untuk melakukan perbuatan hukum peralihan hak milik atas tanah adalah melalui jual beli. 2 Kemudian  menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  Pasal  1457 disebutkan  bahwa  jual–beli  tanah  adalah  suatu  perjanjian  dengan  mana  penjual mengikatkan  dirinya  (artinya  berjanji)  untuk  menyerahkan  hak  atas  tanah  yang bersangkutan  kepada  pembeli  yang  mengikatkan  dirinya  untuk  membayar  kepada penjual harga yang telah disepakatinya. Adapun ketentuan yang diatur dalam seluruh Buku II KUH Perdata telah dicabut dan tidak berlaku lagi. 3
Sejak  berlakunya  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui
1 Pasal  6  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria berbunyi:  “Semua  hak  atas  tanah  mempunyai  fungsi  sosial”.  Tanah  dalam  suatu  negara  tidak  bisa dimiliki, dikuasai dan digunakan secara bebas oleh manusia, akan tetapi terikat dengan ketentuan yang  ditetapkan  oleh  pemerintah  atau  negara  selaku  penguasa  hak  secara  umum  yang  diatur negara  dalam  undang-undang  agraria.  Oleh  karena  itu  negara  memiliki  hak  untuk  mengatur keberadaan, kepemilikan, pemanfaatan tanah dan program pengelolaan pertanahan.
2 Suyadi Bill Graham Ambuliling, Pendaftaran Peralihan Hak Milik atas Tanah Melalui Juali Beli Berdasarkan PP No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah , Lex Privatum Vol. V,  No. 3, hal. 1. 3 Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian , Alumni, Bandung, 1986, hal. 176.
jual beli untuk memindahkan hak milik. Adapun yang dimaksud dengan peralihan hak atas  tanah  adalah  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan dengan sengaja  supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya semula dan menjadi hak pihak lain. 4
Untuk itu, salah satu yang menjadi tujuan dari Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) adalah untuk memberikan kepastian hukum berkenaan dengan hak-hak atas tanah  yang  dipegang  oleh  masyarakat.  Bahwa  tujuan  UUPA  tidak  lain  untuk meletakkan  dasar-dasar  bagi  penyusunan  hukum  agraria  nasional  yang  merupakan alat  untuk  mencapai  kemakmuran,  kebahagiaan,  dan  keadilan  bagi  negara  dan rakyatnya,  juga  untuk  meletakkan  dasar-dasar  kesatuan  dan  kesederhanaan  hukum pertanahan  serta  meletakkan  dasar  untuk  memberikan  kepastian  hukum  mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Untuk  menjamin  kepastian  hukum  serta  perlindungan  hukum  tersebut, oleh pemerintah  dalam  kaitannya  dengan  peralihan  hak  atas  tanah  sebagaimana  yang diamanatkan dalam ketentuan Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  atau  yang  lebih  dikenal  dengan  UUPA, diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Republik  Indonesia  menurut ketentuan- ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Pendaftaran hak dan pendaftaran peralihan hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 19 ayat (2) sub UUPA,  merupakan  tugas  dan  wewenang  Pemerintah  dibidang  pendaftaran  tanah. Dibidangini, pendaftaran hak dan pendaftaran peralihan hak dapat dibedakan atas dua yakni:  (1)  Pendaftaran  hak  atas  tanah  yaitu  pendaftaran  untuk  pertama  kalinya  atau pembukuan  suatu hak  atas tanah dalam daftar buku tanah, (2) Pendaftaran peralihan hak atas tanah. 5 Dengan demikian peralihan hak atas tanah berdasar jual beli haruslah didaftar  di  lembaga  pendaftaran  yang  diperuntukkan  untuk  itu.  Ketentuan  tentang pendaftaran  tanah  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961 sebagaimana  telah  diubah  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dimaksudkan  dengan  pendaftaran  tanah  disebut  dalam Pasal  1  angka  (1)Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Dengan  demikian,  Undang-Undang  nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran  tanah,  dalam  rangka  menjamin  kepastian  hukum  diwajibkan  untuk
4 Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksananya , Alumni, Bandung, 1980, hal. 9-10
5 Effendi Perangin, Mencegah Sengketa Tanah , Cetakan Kedua, Rajawali, Jakarta, 1990, hal.237.
melakukan  pendaftaran  diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia  terutama  terkait dengan peralihan hak atas tanah karena jual beli atas tanah yang belumdidaftarkan.
Berdasarkan  uraian  singkat  diatas,  artikel  ini  akan  membahas  bagaimana peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  tanah  terhadap  tanah  yang  belum didaftarkan  dan  akibar  hukum  peralihan  hak  atas  tanah  yang  tidak  terdaftar.  Dalam penulisan  ini  metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum  normatif yaitu  dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau  studi  kepustakaan  yang  berkenaan dengan  pendaftaran  tanah.  Metode  pendekatan  yakni  pendekatan  peraturan perundang-undangan dan konseptual dengan menelaah bahan-bahan hukum primer, sekunder, dan tersier.
B. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah Yang Belum Didaftarkan

## 1. Pengaturan Mengenai Jual Beli Tanah
Dalam  UUPA istilah  jual  beli  disebutkan  dalam  Pasal  26  yaitu  yang  menyangkut  jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya, tidak ada kata yang menyebutkan jual  beli,  tetapi  disebutkan  sebagai  dialihkan.  Pengertian  dialihkan  menunjukkan suatu  perbuatan  hukum  yang  disengaja  untuk  memindahkan  hak  atas  tanah  kepada pihak  lain  melalui  jual  beli,  hibah,  tukar-menukar,  dan  hibah  wasiat.  Jadi,  meskipun dalam  pasal  haknya  disebutkan  dialihkan,  termasuk  salah  satunya  adalah  perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jualbeli.
Pengertian  jual  beli  tanah  menurut  Hukum  Tanah  Nasional  adalah  hukum adat.  Hukum  adat  yang  dimaksud  Pasal  5  UUPA  tersebut  adalah  hukum  adat  yang telah  di- saneer (disaring)  yang  dihilangkan  dari  cacat-cacatnya/hukum  adat  yang sudah  disempurnakan/hukum  adat  yang  telah  dihilangkan  sifat  kedaerahannya  dan diberi sifat nasional. Menurut Adrian Sutedi yang mengemukakan pengertian jual beli tanah  menurut  hukum  adat  merupakan  perbuatan  pemindahan  hak,  yang  sifatnya tunai,  riil  dan  terang.  Sifat  tunai  berarti  bahwa  penyerahan  hak  dan  pembayaran harganya  dilakukan    pada  saat  yang  sama.  Sifat  riil  berarti  bahwa  dengan mengucapkan kata-katadengan mulut saja belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan dalam  Putusan  MA  Nomor  271/K/Sip/1956  dan  Nomor  840/K/Sip/1971.  Jual  beli dianggap  telah  terjadi  dengan  penulisan  kontrak  jual  beli  di  muka  Kepala  Kampung serta  penerimaan  harga  oleh  penjual,  meskipun  tanah  yang  bersangkutan  masih berada  dalam  penguasaan  penjual.  Sifat  terang  dipenuhi  pada  umumnya  pada  saat dilakukannya jual beli itu disaksikan oleh Kepala Desa, karena Kepala Desa dianggap
orang  yang  mengetahui  hukum  dan  kehadiran  Kepala  Desa  mewakili  warga masyarakat  desa  tersebut.  Sekarang  sifat  terang  berarti  jual  beli  dilakukan  menurut peraturan tertulis yang berlaku. 6
Sejak  berlakunya  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun1997  tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat  aktanya.  Dengan  dilakukannya  jual  beli  di  hadapan  PPAT,  dipenuhi  syarat terang  (bukan  perbuatan  hukum  yang  gelap,  yang  dilakukan  secara  sembunyi- sembunyi).  Akta  jual  beli  yang  ditandatangani  para  pihak  membuktikan  telah  terjadi pemindahan  hak  dari  penjual  kepada  pembelinya  dengan  disertai  pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata atau riil perbuatan  hukum  jual  beli  yang  bersangkutan  telah  dilaksanakan.  Akta  tersebut membuktikan bahwa benar telah  dilakukan  perbuatan hukum pemindahan hak  untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak,  maka  akta  tersebut  membuktikan bahwa  penerima  hak  (pembeli)  sudah  menjadi  pemegang  haknya  yang  baru.  Akan tetapi,  hal  itu  baru  diketahui  oleh  para  pihak  dan  ahli  warisnya,  karenanya  juga  baru mengikat para pihak dan ahli warisnya karena administrasi PPAT sifatnya tertutup bagi umum.
Syarat  jual  beli  tanah  ada  dua,  yaitu  syarat  materiil  dan  syarat  formil.  Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut:
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan
Maksudnya  adalah  pembeli  sebagai  penerima  hak  harus  memenuhi  syarat  untuk memiliki  tanah  yang  akan  dibelinya.  Untuk  menentukan  berhak  atau  tidaknya  si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai. Menurut UUPA,  yang  dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah  haknya  warga  negara  Indonesia tunggal dan  badan-badan hukum  yang  ditetapkan oleh Pemerintah  (Pasal  21  UUPA). Jika  pembeli  mempunyai  kewarganegaraan  asing  di  samping  kewarganegaraan Indonesianya  atau  kepada  suatu  badan  hukum  yang  tidak  dikecualikan  oleh pemerintah, maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah jatuh pada negara (Pasal 26 ayat (2) UUPA).
6 Effendi Perangin, Mencegah Sengketa Tanah, hal. 76-77.
b. Penjual berhak menjual tanahbersangkutan
Yang  berhak  menjual  suatu  bidang  tanah  tentu  saja  si  pemegang  yang  sah  dari  hak atas  tanah  tersebut  yang disebut  pemilik.  Kalau  pemilik  sebidang  tanah  haknya  satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, bila pemilik tanah adalah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu bersama- sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
c. Tanah hak  yang  bersangkutan  boleh  diperjualbelikan  dan  tidak  dalam  sengketa. Mengenai  tanah-tanah  hak  apa  yang  boleh  diperjualbelikan  telah  ditentukan  dalam UUPA yaitu hak milik (Pasal 20, hak guna usaha (Pasal 28), hak guna bangunan (Pasal 35), hak pakai (Pasal 41). Jika salah satu syarat materiil ini tidak dipenuhi, dalam arti penjual bukan merupakan orang yang berhak atas tanah yang dijualnya atau pembeli tidak  memenuhi  syarat  untuk  menjadi  pemilik  atas  tanah  atau  tanah,  yang diperjualbelikan  sedang  dalam  sengketa  atau  merupakan  tanah  yang  tidak  boleh diperjualbelikan, maka jual beli tanah tersebut adalah tidak sah. Jual beli tanah yang dilakukan  oleh  yang  tidak  berhak  adalah  batal  demi  hukum.  Artinya,  sejak  semula hukum menganggap tidak pernah terjadi jualbeli.
2. Syarat formal
Setelah  semua  persyaratan  materiil  dipenuhi  maka  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta Tanah)  akan  membuat  akta  jual  belinya.  Akta  jual  beli  menurut  Pasal  37  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  harus  dibuat  oleh PPAT.  Jual  beli    yang  dilakukan  tanpa  dihadapan  PPAT  tetap  sah  karena  UUPA berlandaskan pada hukum adat (Pasal 5 UUPA), sedangkan dalam hukum adat sistem yang  dipakai  adalah  sistemkonkret/kontan/nyata/riil.  Kendati  pun  demikian,  untuk mewujudkan adanya suatu kepastian hukum dalam setiap  peralihan hak atas tanah, Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  sebagai peraturan  pelaksana  dari  UUPA  telah  menentukan  bahwa  setiap  perjanjian  yang bermaksud  memindahkan  hak  atas  tanah  harus  dibuktikan  dengan  suatu  akta  yang dibuat  oleh  dan  di  hadapan  PPAT.  Sebelum  akta  jual  beli  dibuat  PPAT,  maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu:
1. Jika tanahnya sudah bersertifikat: sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti pembayaran biayapendaftarannya.
2. Jika  tanahnya  belum  bersertifikat:  surat  keterangan  bahwa  tanah  tersebut belum  bersertifikat,  surat-surat  tanah  yang  ada  yang  memerlukan  penguatan
oleh  Kepala  Desa  dan  Camat,  dilengkapi  dengan  surat-surat  yang membuktikan  identitas  penjual  dan  pembelinya  yang  diperlukan  untuk persertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jualbeli.
Setelah  akta  dibuat,  selambat-lambatnya  7  hari  kerja  sejak  akta  tersebut ditandatangani,  PPAT  menyerahkan  akta  tersebut  kepada  kantor  pendaftaran pemindahan haknya (Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
2.   Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah Yang Belum Didaftarkan
Secara    ringkas,    untuk    menjamin    kepastian    hukum    peralihan    hak 7 atas  Tanah melalui  jual  beli  diperlukan  adanya  persyaratan  formil  bagi  penjual  atau  pemilik  hak atas  tanah  terkait  dengan  prosedur  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut.  Prosedur  jual beli  hak  atas  tanah  telah  ditetapkan  menurut  ketentuan  yang  berlaku,  yakni  Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Lembaga Negara  Tahun  1960  No.  104,  tambahan  Negara  No.  2043)  dan  peraturan  Pemerintah Nomor  10  tahun  1961  yang  diubah  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  (Lembaran  Negara  Tahun  1997  No.  59,  Tambahan Lembaran Negara No. 3696).
Sebagaimana  ketentuan  tersebut,  jual  beli  tanah  harus  dibuktikan  dengan  satu akta  yang  dibuat  oleh  dan  di  hadapan  Pejabat  pembuat  akta  tanah  (selanjutnya disingkat  PPAT).  Peralihan  hak  atas  tanah  secara  yuridis  dilakukan  secara  tertulis dengan  akta  yang  dibuat  oleh  pejabat  yang  berwenang  dan  didaftarkan  pada  badan
7 Berkaitan  dengan  istilah  peralihan  hak  menimbulkan  pandangan  apakah  peralihan  hak  bisa disinonimkan  dengan  istilah  pemindahan  hak.  Istilah  peralihan  hak  atas  tanah  dengan pemindahan hak atas tanah tidak ada perbedaan yang tegas sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah  Nomor 24 tahun 1997  dan Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  3 tahun  1997.  Terkadang  dapat  dikesankan  bahwa  peralihan  hak  dan  pemindahan  hak  diartikan sama,  terkadang  peralihan  hak  bagian  dari  pemindahan  hak  dan  sebaliknya.  Misalnya  dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 pada Pasal 37 diberi judul pemindahan hak, sedang dalam isi pasalnya disebutkan peralihan hak. Untuk memudahkan pemahaman praktisnya, maka “peralihan  hak  atas  tanah”  dapat  ditafsirkan  sebagai  suatu  perbuatan  hukum  yang  dikuatkan dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang mengakibatkan beralihnya pemegang hak  atas tanah kepada pihak lain. Sementara “pemindahan hak  atas  tanah”  adalah  perbuatan  hukum  atau  peristiwa  hukum  yang  dikuatkan  selain  dengan akta  PPAT,seperti  Risalah  Lelang  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Lelang,  akta  otentik  mengenai penyerahan hak dan ganti rugi dan juga tukar guling yang dibuat oleh Notaris, Surat Keterangan Ahli  Waris,  dan  putusan  pengadilan  yang  mengakibatkan  berpindahnya  pemegang  hak  kepada pihaklain.
pertanahan  nasional.  Langkah  tersebut  terkait  erat  dengan  prosedur  peralihan  hak atas  tanah,  karena  prosedur  akan  menentukan  legalitas  dari  peralihan  hak.  Dengan demikian legalitas peralihan hak atas tanah sangat ditentukan oleh syarat formil dan materil,  prosedur  dan  pihak-pihak  terkait,  baik  kewenangan  mengalihkan  maupun kewenangan  pejabat  untuk  bertindak.  Lalu  bagaimana  dengan  tanah  yang  belum didaftarkan  atau  dengan  kata  lain  belum  bersertifikat?  Apakah  peralihan  hak  atas tanahdibenarkan?
Pasal  1  angka  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun1997  yang menyebutkan:  Pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  oleh Pemerintah  secara  terus  menerus,  berkesinambungan  danteratur,meliputi pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan  dan  penyajian  serta  pemeliharaan  data  fisik dan  data  yuridis,  dalam  bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan satuan-  satuan  rumah  susun,  termasuk  pemberian  surat  tanda  bukti  haknya  bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Dalam  Pasal  5  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  disebutkan bahwa  Instansi  Pemerintah  yang  menyelenggarakan  pendaftaran  tanah  adalah Badan  Pertanahan  Nasional  (disebut  BPN),  dan  pada  Pasal  6  ayat  (2)  disebutkan dalam melaksanakan  pendaftaran  tanah,  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota tidak  dapat  melaksanakan  sendiri,  akan  tetapi  membutuhkan  bantuan  pihak-pihak lain  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dan  pejabat  lain  yang  ditugaskan  untuk melaksanakan  kegiatan-kegiatan  tertentu  menurut  Peraturan  Pemerintah  ini  dan peraturan  perundang-undangan  yang  bersangkutan.  Pejabat  lain  yang  membantu pelaksanaan  kegiatan-kegiatan  tertentu  dalam  pendaftartaran  tanah,  adalah  pejabat dari  kantor  lelang,  Pejabat  Pembuatat  Akta  Ikrar  Wakaf  dan  Panitia  AJudikasi. Pengertian jual beli tanah adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang mempunyai tanah  yang  disebut  “penjual”,  berjanji  dan  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan haknya  atas  tanah  yang  bersangkutan  kepada  pihak  lain,  yang  disebut  “pembeli”. Sedangkan pihak pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah  disetujui.  Perkataan  jual  beli  terdiri  dari  dua  suku  kata,  yaitu:  “jual  dan  beli”. Kata  “jual”  menunjukkan  bahwa  adanya  perbuatan  menjual,  sedangkan  kata  “beli” adalah  adanya  perbuatan  membeli.  Maka  dalam  hal  ini,  terjadilah  peristiwa  hukum jual  beli.  Menurut  pengertian  syariat,  yang  dimaksud  dengan  jual  beli  adalah pertukaran  harta  atas  dasar  saling  rela.  Atau memindahkan  milik  dengan  ganti  yang
dapat dibenarkan (yaitu berupa alat tukar yangsah). 8
Pada  saat  dilakukannya  jual  beli  tersebut  belum  terjadi  perubahan  apa  pun pada hak atas tanah yang bersangkutan, biarpun misalnya pembeli sudah membayar penuh harganya dan tanahnya pun secara fisik sudah diserahkan kepadanya. Hak atas tanah  yang  dijual  baru  berpindah  kepada  pembeli,  jika  penjual  sudah  menyerahkan secara  yuridis  kepadanya  dalam  rangka  memenuhi  kewajiban  hukumnya. Menyerahkan  secara  yuridis  berarti  si  penjual  sudah  memberikan  hak  atas kepemilikannya terhadap suatu barang. 9
Perjanjian jual beli terhadap tanah, bahwa yang dibeli itu bukanlah tanahnya melainkan  hak  yang  melekat  atas  tanah  tersebut.  Jadi  dengan  adanya  jual  beli,  hak atas  tanah  sudah  beralih.  Artinya  penyerahan  “tunai”  dari  objek  jual  beli  itu  telah terjadi. Penyerahan tanah (fisik) boleh saja saat (segera setelah) jual beli, atau kapan saja  sesuai  dengan  persetujuan  penjual  dan  pembeli.  Hal  itu  disebut  dalam  akte, dengan mengadakan perubahan dalam teks formulir akte.
Agar  peralihak  hak  tanah  secara  yuridis  diakui,  menurut  Pasal  37  ayat  1 Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  ditegaskan  bahwa  “Peralihan  hak atastanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar, hibah,  pemasukan  data  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya, kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang- undangan yang berlaku”.
Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus dibuktikan dengan  suatu  akta  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan  PPAT  yaitu  akta  jual  beli  yang kemudian  akan  dijadikan  dasar  pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah sebagaimana  dimaksud  dalam  ketentuan  Pasal  95  ayat  1  huruf  a  Peraturan  Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftara Tanah.Akta  Jual  Beli  yang  dibuat  dihadapan  PPAT  tersebut  bertujuan  untuk memberikan  kepastian  hukum  kepada  pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah (pembeli tanah).
Selain itu, berdasarkan ketentuan dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 24  Tahun 1997 tentang  Pendaftaran Tanah, PPAT harus menolak untuk membuat akta apabila:  Mengenai  bidang  tanah  yang  sudah  terdaftar  atau  hak  milik  atas  tanah,
8 Gunawan Widjaja dan Kartini Widjaya, Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 89.
9 Gunawan Widjaja dan Kartini Widjaya, Jual Beli , hal.27.
kepadanya  tidak  disampaikan  sertipikat  asli  hak  yang  bersangkutan  atau  sertipikat yang  diserahkan  tidak  sesuai  dengan  daftar-daftar  yang  ada  di  Kantor  Pertanahan. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan: a. surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24  ayat (1) 10 atau surat keterangan Kepala  Desa/  Kelurahan  yang  menyatakan  bahwa  yang  bersangkutan  menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  24  ayat  (2) 11 ;  dan b.  surat   keterangan yang  menyatakan bahwa bidang  tanah  yang  bersangkutan  belum bersertipikat  dari  Kantor  Pertanahan,  atau  untuk  tanah  yang  terletak  di  daerah  yang jauh  dari  kedudukan  Kantor  Pertanahan,  dari  pemegang  hak  yang  bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/ Kelurahan.
c.  salah  satu  atau  para  pihak  yang  akan  melakukan  perbuatan  hukum  yang bersangkutan atau salah satu saksi, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e.  untuk  perbuatan  hukum  yang  akan  dilakukan  belum  diperoleh  izin  Pejabat  atau instansi  yang  berwenang,  apabila  izin  tersebut  diperlukan  menurut  peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f.  obyek  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  sedang  dalam  sengketa  mengenai  data fisik dan atau data yuridisnya; atau
10 Pasal 24 ayat 1 PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menentukan: “Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak- hak lama dibuktikan dengan alat- alat  bukti  mengenai  adanya  hak  tersebut  berupa  bukti-bukti  tertulis,  keterangan  saksi  dan  atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah  secara  sistematik  atau  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  dalam  pendaftaran  tanah  secara sporadik,  dianggap  cukup  untuk  mendaftar  hak,  pemegang  hak  dan  hak-hak  pihak  lain  yang membebani-nya.
11 Pasal 24 ayat 1 PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menentukan: “dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan  hak  dapat  dilakukan  berdasarkan  kenyataan  penguasaan  fisik  bidang  tanah  yang bersang-  kutan  selama  20  (dua  puluh)  tahun  atau  lebih  secara  ber-turut-turut  oleh  pemohon pendaftaran  dan  pendahulu-pendahulunya,  dengan  syarat  (a)penguasaan  tersebut  dilakukan dengan  itikad  baik  dan  secara  terbuka  oleh  yang  bersangkutan  sebagai  yang  berhak  atas  tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya; (b)penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihaklainnya.
g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. 12
Selanjutnya,  jual  beli  yang  objeknya  hak  atas  tanah  yang  belum  bersertifikat, tentu saja belum dapat didaftarkan (balik nama), sebab di Badan Pertanahan Nasional juga belum ada buku tanahnya. Oleh karena itu segera setelah dibuat akte jual beli itu, proses pertama ialah memohon kepada Badan Pertanahan Nasional untuk ditegaskan konversi  hak  yang  dijual  itu  dan  dibuatkan  sertifikatnya  dengan  melengkapi  syarat sebagaimana ketentuan yang disebutkan diatas yakni Pasal 39 ayat 2 PP No 27 Tahun 1997.
Mengenai pendaftaran jual beli itu meliputi: pencoretan nama pemegang hak lama  (penjual)  dan  pencantuman  nama  pemegang  hak  baru  (pembeli)  dalam  buku tanah  yang  ada  di  Badan  Pertanahan  Nasional,  dan  disertifikat  hak  atas  tanah  yang dijual,  dengan  mencatat  dalam  kedua  dokumen  itu  terjadinya  jual  beli  (dengan menuliskan tanggal dan nomor akte serta nama PPAT yang membuatnya).
Perjanjian jual beli terhadap tanah yang belum bersertifikat seperti peralihan hak atas tanah memiliki prosedur sebagai berikut:
a. Sebelum akte peralihan hak atas tanah dibuat perlu dipenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
1. Apakah pembuatan akte itu tidakterlarang.
2. Meminta keterangan dari Badan Pertanahan Nasional bahwa bidang itu belum terdaftar, atau pernyataan dari yang mengalihkan hak, bahwa hak atas tanah itu belum adasertifikatnya.
3. Memeriksa  bahan-bahan  pembuktian  pemilikan  dari  yang  mengalihkan  hak, misalnya:  Surat  jual  beli  sebelumnya  (surat  segel),  Kekitir/petok/girik, Keterangan  kepala  desa  dengan  memaksudkan  formulir  khusus,  yang menerangkan  kebenaran  mengenai  pemilikan  dari  yang  mengalihkan  hak
12 Dalam  penjelasan  pada  Pasal  39  ayat  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997, menyebutkan  contoh  syarat  yang  dimaksudkan  dalam  huruf  g  adalah  misalnya  larangan  yang diadakan  oleh  Peraturan  Pemerintah  Nomor  48  Tahun  1994  tentang  Pembayaran  Pajak Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  jo  Peraturan Pemerintah  Nomor  27  Tahun  1996  tentang  perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah  Dan  Bangunan  untuk  membuat  akta,  jika  kepadanya  tidak  diserahkan  fotocopy  surat setoran pajak penghasilan yang bersangkutan.
dengan dikuatkan olehCamat.
4. Membayar biaya pendaftaran sejumlah dari hargatafsiran.
5. Dibuatkan akte peralihan hak (akte jualbeli).
b. Sebelum  dibalik  namakan  diadakan  pengumuman  di  Kantor  Kepala  Desa  dan  di Kantor Kecamatan selama dua bulan. Maksudnya untuk memberikan kemungkinan kepada  mereka  yang  menyanggah  kebenaran  pemilikan  yang  akan  menyerahkan hak  itu.  Pengumuman  itu  dapat  dilakukan  sebelum  sesudah  atau  bersama pembuatan  akte  pejabat,  yang  segera  disusul  dengan  pengukuran  oleh  pihak pendaftarantanah.
c. Selesai  pengumuman  dan  tidak  ada  yang  mengajukan  keberatan  terhadap pemilikan itu, baru diadakan baliknama.
Kemudian,  mengenai  pembuatan  akta  peralihan  hak  tanah  melalui  jual  beli wajib  dilakukan  dihadapan  PPAT 13 ,  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  dihadapan PPAT  maka  akan  lahir  akta  otentik  yang  akan  dijadikan  sebagai  alat  bukti  bagi  para pihak  telahdilakukan  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak milik,  yang  akan  dijadikan  sebagai  dasar  bagi  pendaftaran  perubahan  data pendaftaran  tanah  yang  diakibatkan  oleh  perbuatan  hukum  dimaksud.  Hal  ini diperkuat  oleh  pendapat  Myrizal  yang  mengemukakan:  Selain  dibuat  dihadapan pejabat umum, untuk dapat memperoleh otentisitasnya maka akta yang bersangkutan harus  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  peraturan  perundang-undang  dan pejabat  umum  dihadapan  siapa  akta  itu  dibuat  harus  mempunyai  wewenang  untuk membuat akta itu, ditempat dimana akta itu dibuatnya. 14
Pembuatan akta PPAT menurut Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 37Tahun
1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Akta  Tanah,  ditegaskan  bahwa:  “ketentuan- ketentuan  lebih  lanjut  mengenai  tata  cara  pembuatan  akta  PPAT  diatur  dalam peraturan  perundang-undangan  mengenai  pendaftaran  tanah”.  Berdasarkan ketentuan  dalam  Pasal  96  Peraturan  Menteri  Agraria  Kepala  Badan  Pertanahan
13 Perjanjian  jual  beli  terhadap  tanah  dimana  tanah  tersebut  yaitu  hak  adat  yang  belum bersertifikatpun  dapat  dijual  dihadapan  PPAT.  Mengenai  tanah  itu,  maka  pendaftaran  itu  hanya dapat  dilakukan  oleh  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  setelah  ada  buku  tanah  dan  sertifikat haknya.  Maka  proses  setelah  jual  beli,  yang  pertama-tama  adalah  memohon  agar  Badan Pertanahan  Nasional  menegaskan  konversi  hak  atas  tanah  yang  dijual  itu  dan  membuat sertifikatnya. Setelah selesai sertifikat barulah pendaftaran dilakukan.
14 Myrizal,  Peran  PPAT  Dalam  Peralihan  Hak  Atas  Tanah,  Dunia  Hukum,  http://fh.unpad.ac.id, diakses tanggal 12 April 2019.
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa akta PPAT harus mempergunakan  formulir  atau  blanko  sesuai  dengan  bentuk  yang  telah  disediakan dan  cara  pengisiannya  adalah  sebagaimana  tercantum  dalam  lampiran  16  sampai dengan  23  peraturan  Menteri    Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasionaltersebut.
Mengenai  syarat  bahwa  akta  itu  harus  dibuat  oleh  pejabat  umum  yang mempunyai  kewenangan  untuk  membuat  akta,  ditegaskan  dalam  Pasal  4  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun1998  yang  menyatakan:  “PPAT  hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di dalam daerah kerjanya”.
Pada  saat  penandatanganan  akta  jual  beli  dilakukan,  terlebih  dahulu  blanko akta  jual  beli  tersebut  diisi  dengan  nama  PPAT berikut  dengan  saksi-saksi  dari  PPAT yang daerah kerjanya meliputi daerah di mana obyek hak atas tanah tersebut berada, serta telah nama  para pihak, objek jual belinya berdasarkan dokumen-dokumen dan data-data yang telah disampaikan oleh para pihak. Akta tersebut kemudian olehPPAT dibacakankepada para pihak dan selanjutnya setelah para pihak telah mengerti akan isi  dalam    akta  jual  beli  tersebut,  maka  para  pihak  menandatangani  akte  jual  beli tersebut, kemudian oleh saksi-saksi danPPAT.
Dengan  demikian,  peralihan  hak  atas  jual  beli  tanah  yang  belum  didaftarkan hakikatnya  memiliki  kekuatan  hukum  yang  sama  dengan  tanah  yang  telah bersertifikat,  sebab  PP  No  24  Tahun1997  tentang  Pendaftaran  Tanahtelah mengakomodir pengaturan jual beli atas tanah yang belum bersertifikat atau dengan kata  lain  belum  didaftarkan  sejak  awal  oleh  pemilik  tanah.  Tanah  yang  belum bersertifikat  tersebut  dapat  dijual/dialihkan  hak  kepemilikannya  dengan  syarat utama  bahwa  penjual  mampu  menunjukkan  bukti-bukti  kepemilikan  tanah  seperti Surat  jual  beli  sebelumnya  (surat  segel),  Kekitir/petok/girik,  Keterangan  kepala desa/pejabat  setempat,  yang  menerangkan  kebenaran  mengenai  pemilikan  dari pemilik  tanah.  Akan  tetapi,  perlu  digaris  bawahi  bahwa  untuk  menjamin  kepastian hukum atas peralihan hak tanah dari penjual kepada pembeli maka proses peralihan harus  dilakukan  dihadapan  PPAT yang  kemudian  menjadi  cikal  bakal  diterbitkannya sertifikat hak milik oleh badan Badan PertanahanNasional.
C. Akibat Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Yang Tidak terdaftar
Hukum  dan  masyarakat  bagaikan  dua  sisi  mata  uang  “ ubi  societas  ubi  ius ”  yakni  di mana  ada  masyarakat  di  sana  ada  hukum  dan  keduanya  tidak  dapat  dipisahkan, hukum yang tidak di kenal dan tidak sesuai dengan konteks sosialnya serta tidak ada komunikasi  yang  efektif  tentang  tuntutan  dan  pembaharuannya  bagi  warga  negara tidak akan bekerja secara efektif. Salah satu fungsi hukum bagi kehidupan masyarakat menurut  Soejono  Dirdjo  Siswowo,  yaitu  fungsi  hukum  sebagai  alat  ketertiban  dan ketentuanmasyarakat. 15
Hal ini dimungkinkan karena sifat dan watak hukum yang memberi pedoman dan  petunjuk  tentang  bagaimana  berprilaku  di  dalam  masyarakat  sehingga masingmasing anggota masyarakat telah jelas apa yang harus diperbuat dan apa yang tidak boleh diperbuat.
Hukum  itu  meliputi  beberapa  unsur:  Peraturan  mengenai  tingkah  laku manusia  dalam  pergaulan  masyarakat,  peraturan  itu  diadakan  oleh  badan-badan resmi  yang  berwajib,  peraturan  itu  bersifat  memaksa,  sanksi  terhadap  pelanggaran peraturan tersebut adalah tegas. 16 Adapun  ciri-ciri  hukum,  yaitu  adanya  perintah dan    atau  larangan.  Kemudian  perintah  dan  atau  larangan  itu  harus  patuh  ditaati setiap orang, oleh karena itulah hukum meliputi pelbagai peraturan yang menentukan dan  mengatur  perhubungan  orang  yang  satu  dengan  yang  lain.  Implikasi  hukum terhadap peralihan hak atas tanah lebih jelasnya akan dikemukakan sebagai berikut.
Secara  ringkas,  tanah-tanah  yang  diperjualbelikan  tanpa  adanya  sertifikat yang  menandai  kepemilikan  dan  kejelasan  luas  serta  batas-batasnya  pada  dasarnya menimbulkan  kekhawatiran  terhadap  khususnya  pihak  pembeli  karena  belum  ada kejelasan  secara yuridis, kalaupun  sudah  ada  hanya  kejelasan secara sosiologis yang sudah dikemukakan dan disepakati para pihak, namun hal itupun bersifat tidak pasti untuk di kemudian hari karena tidak ada alat bukti kuat atas kepemilikan tanah.
Namun  sebenarnya,  tanah-tanah  yang  diperjual  belikan  tanpa  sertifikat walaupun  belum  terdaftar  dan  mempunyai  sertifikat  tetap  mempunyai  keabsahan untuk diperjualbelikan. Hal ini didasari dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 24  Tahun  1997  “setiap  perjanjian  yang  bermaksud  memindahkan  hak  atas  tanah, harus dibuktikan dengan akte Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT)”. Jadi jual beli hak
15 Eddi Wibowo, dkk, Hukum dan Kebijakan Publik, Yayasan Pembaharuan Administrasi Publik Indonesia, Yogyakarta, 2004, hal 16.
16 Eddi Wibowo, dkk , Hukum dan Kebijakan Publik, hal. 22.
atas  tanah  harus  dilakukan  di  hadapan  PPAT. Sebagai  bukti  bahwa  telah  terjadi  jual beli  suatu  hak  atas  tanah,  PPAT  membuat  akte  jual  beli.  Jadi,  dapat  diambil  makna tersirat  dalam  kontruksi  norma  diatas  bahwa  pemindahan  hak  atas  tanah  tidak mutlak  harus  bersertifikat  akan  tetapi  cukup  menyangkut  keabsahan  jual  beli  yang ditandai  dengan  kewajiban  campur  tangan  PPAT  selaku  pejabat  yang  ditugaskan dalam membuat akta peralihan hak tanah.
Kendati demikian, perjanjian jual beli tanah tanpa sertifikat tersebut tetap sah. Dengan pertimbangannya ialah, sekalipun  jual beli  tidak dilakukan di  hadapan  PPAT apabila  syarat-syarat  materiil  mengenai  jual  beli  itu  dipenuhi,  maka  jual  beli  itu tetapsah.  Dilakukannya  jual  beli  di  hadapan  PPAT  bukan  syarat  sahnya  jual  beli  itu, tetapi  hanyalah  untuk  mendapatkan  bukti  yang  kuat  (Akta  PPAT) mengenai  jual  beli itu.  Hal  ini  dikarenakan  ada  akibat  praktis,  jual  beli  tanpa  akta  PPAT  ialah  Kepala Badan  Pertanahan Nasional  tidak  akan  bersedia  mendaftarkan  peralihan  hak  karena jual beli itu, sehingga pembeli tidak mempunyai bukti yang kuat tentangpemilikannya.
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah,  hadirnya  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah  memberikan  penegasan  mengenai  kekuatan  pembuktian  sertifikat,  yang dinyatakan  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat  oleh  UUPA.  Untuk  itu  diberikan ketentuan bahwa tanah yang bersertifikat selama belum dibuktikan yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum maupun dalam sengketa di Pengadilan, sepanjang  data  tersebut  sesuai  dengan  apa  yang  tercantum  dalam  surat  ukur  dan buku  tanah  yang  bersangkutan  (Pasal  32  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah),  dan  bahwa  orang  tidak  dapat  menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain, jika selama 5 (lima)  tahun  sejak  dikeluarkannya  sertifikat  itu  tidak  diajukan  gugatan  kepada pengadilan.
Menurut  UUPA,  pengertian  jual  beli  tanah  sekarang  memiliki  kebaharuan pengertian  yaitu  dimana  pihak  penjual  menyerahkan  tanah  dan  pembeli  membayar harga tanah, maka berpindahlah hak atas tanah itu kepada pembeli. Perbuatan hukum perpindahan hak ini bersifat tunai, terang, danriil.
1. Tunai  berarti  dengan  dilakukannya  perbuatan  hukum  tersebut,  hak  atas tanah  yang  bersangkutan  berpindah  kepada  pihak  lain  untuk  selama- lamanya,  dengan  disertai pembayaran sebagaian  atau  seluruh harga tanah tersebut.
2. Terang  berarti  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  tersebut  di  lakukan  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah(PPAT),  tidak  dilakukan  secara sembunyi-sembunyi
3. Riil  atau  secara  nyata  adalah  menunjukan  akta  PPAT  yang  ditandatangani oleh kedua belah pihak.
Dalam pengertian tunai, mencakup dua perbuatan yang dilakukan bersamaan/serentak, yaitu:
a. Pemindahan  hak/pemindahan  penguasaan  yuridis  dari  penjual  (pemilik/ pemegang hak) kepada pembelinya (penerimahak);
b. Pembayaranharganya
Dengan  dipenuhinya  poin  a  dan  b  di  atas,  maka  perbuatan  hukum  jual  beli tanah  telah  selesai.  Perjanjian  tersebut  sah  karena  sudah  memenuhi  syarat  sahnya perjanjian.  Diperkuat  lagi  ketika  melihat  sisi  keperdataan  berdasarkan  asas konsensual  bahwa  lahirnya  perjanjian  itu  karena  adanya  pertemuan  kehendak  dari kedua  belah  pihak  yang  disebut  kesepakatan.  Dianggap  kedua  belah  pihak  sepakat karena perjanjian tersebut ditanda tangani oleh kedua belah pihak. Jadi, selama kedua belah pihak sepakat antara penjual dan pembeli tanah maka transaksi jual beli tanah sah  secara  hukum  dengan  memperhatikan  pemenuhan  sifat  tunai,  terang,  dan  riil berdasarkan UUPA dan PP Pendaftaran Tanah. Walaupun tidak dihadapan PPAT tidak mengurangi unsur sahnya perjanjian jual beli tersebut.
Jadi,  kehadiran  PPAT  dan  sertifikat  digunakan  untuk  memberikan  kepastian hukum  dan  perlindungan  kepada  pemegang  hak  atas  satu  bidang  tanah  dan  tidak mempengaruhi  keabsahan  transaksi  jual-beli  tanah.  Seperti  yang  dikatakan sebelumnya,  bahwa  ada  akibat  yang  akan  menyulitkan  pembeli  jika  proses  jual  beli tidak melalui PPAT yakni BPN (Badan Pertanahan Nasional) tidak mau mengeluarkan sertifikat  peralihan  hal  atas  tanah  tersebut  sehingga  berdampak  pada  kekuatan pembuktian kepemilikan tanah yang lemah oleh pemilik tanah yang baru (dalam hal ini pembeli).
Akibat hukum peralihan hak atas karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan adalah sah menurut hukum apabila peralihan hak atas tanah karena jual beli terhadap tanah yang belum didaftarkan tersebut sudah memenuhi syarat materiil jual beli yaitu “terang dan “Tunai”, syarat ini sudah menjadi yurisprudensi yakni pada Putusan Pengadilan Negeri Nomor: 19 /Pdt.G/2015/PN.Mgg tanggal 27 Agustus 2015, yang memutuskan bahwa: “Surat Pernyataan Jual Beli tanah pekarangan tertanggal 24
Juni  1968  antara  Ngadijono  –  Martosarno  di  hadapan  Kepala  Desa  Tidar  adalah  Sah dan Berharga.
Akan  tetapi  peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  terhadap  tanah  yang belum didaftarkan juga menimbulkan akibat hukum lainnya yaitu kerugian bagi pihak pemegang  hak  atas  tanah  karena  tidak  adanya  jaminan  kepastian  hukum  sesuai dengan  tujuan  pendaftaran  tanah  yaitu  untuk  menjamin  kepastian  hukum  dan kepastian hak atas tanah, yang mana hanya dapat menguasai secara fisik, akan tetapi tidak  membuktikan  kepemilikan  tersebut  secara  yuridis  sebagaimana  yang diamanatkan  dalam  ketentuan  Pasal  19  UUPA  serta  sesuai  dengan  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang PendaftaranTanah.
D. Kesimpulan
Pengaturan  hukum  mengenai  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  tanah terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan  yakni  peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual beli  terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan  atau  dengan  kata  lain  tanah  hak  yang tidak  bersertifikat  dalam ketentuan  Pasal  39  ayat  (1)  huruf  b  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  telah  mengakomodir  pengaturan jual beli atas tanah yang belum bersertifikat atau dengan kata lain belum didaftarkan sejak  awal  oleh  pemilik  tanah.  Tanahyang  belum  bersertifikat  tersebut  dapat dijual/dialihkan  hak  kepemilikannya  dengan  syarat  utama  bahwa  penjual  mampu menunjukkan bukti-bukti kepemilikan tanah seperti surat jual beli sebelumnya (surat segel),  Kekitir/petok/girik,  Keterangan  kepala  desa/pejabat  setempat,  yang menerangkan kebenaran mengenai pemilikan dari pemilik tanah.
Adapun  akibat  hukum  peralihan  hak  atas  tanah  karena  tidak  terdaftar  di KantorPertanahan  ditinjau  dari  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun1997  adalah sah  menurut hukum apabila peralihan hak  atas tanah karena jual  beli terhadap tanah yang belum didaftarkan tersebut sudah memenuhi syarat materil jual beli yaitu “Terang dan “Tunai”.Akan tetapi, perlu digaris bawahi bahwa untuk menjamin kepastian hukum atas  peralihan  hak  tanah  dari  penjual  kepada  pembeli  maka  proses  peralihan  harus dilakukan dihadapan PPAT yang kemudian menjadi cikal bakal diterbitkannya sertifikat hak milik oleh Badan Pertanahan Nasional. Jika tidak melalui PPAT, maka sertifikat hak milik oleh pembeli tidak dikeluarkan Badan Pertanahan NasionalDaftar Pustaka

## Buku/Artikel
Ambuliling,  Suyadi  Bill  Graham. Pendaftaran  Peralihan  Hak  Milik  atas  Tanah  Melalui Juali  Beli  Berdasarkan  PP  No  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah ,  Lex Privatum Vol. V,  No. 3, hal. 1.
Effendie,  Bachtiar. Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia  dan  Peraturan-Peraturan Pelaksananya , Alumni, Bandung, 1980.
Harahap, Yahya. Segi-Segi Hukum Perjanjian , Alumni, Bandung, 1986.
Perangin, Effendi. Mencegah Sengketa Tanah , Cetakan Kedua, Rajawali, Jakarta, 1990. Widjaja, Gunawan dan Kartini Widjaya, Jual Beli, Raja Grafindo Pe rsada, Jakarta, 2003. Myrizal,  Peran  PPAT  Dalam  Peralihan  Hak  Atas  Tanah,    Dunia  Hukum,  http:// fh.unpad.ac.id, diakses tanggal 12 April 2019.
Wibowo, Eddi dkk,  Hukum dan Kebijakan  Publik,  Yayasan  Pembaharuan Administrasi
Publik Indonesia, Yogyakarta, 2004.

## Peraturan/ Putusan Hukum
Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria . Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor
104.
Republik  Indonesia. Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran  Tanah. Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1997  Nomor 59.