## IMPLIKASI PADA KANTOR PERTANAHAN KOTA JAYAPURA ATAS BALIK NAMA SERTIFIKAT HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM
Oleh:
Johan Rongalaha johanrongalaha@fh.uncen.ac.id
Dosen Fakultas Hukum Universitas Cenderawasih
James Yoseph Palenewen jamesyosephpalenewen82@gmail.com

## Dosen Fakultas Hukum Universitas Cenderawasih

## Abstrak
Penelitian ini dengan judul “Implikasi Pada Kantor Pertanahan Kota Jayapura Atas Balik Nama  Sertifikat  Hak  Milik  Atas  Tanah  Untuk  Menjamin  Kepastian  Hukum”  ini merupakan  hal  yang  sangat  penting di  mana  seseorang  yang  mempunyai  nama  pada sertifikat  merupakan  pemilik  yang  sah,  terkuat  dan  terpenuh  atas  tanah  tersebut berdasarkan  Undang-Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun  1960.  Tetapi kenyataannya  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Jayapura  masih  banyak  orang  yang memiliki  sertifikat  hak  milik  atas  tanah  tersebut  tetapi  sudah  beralih  haknya  ke  orang lain,  dengan  kata  lain  bahwa  sertifikat  tersebut  bukan  haknya  lagi.  Oleh  karena  itu peneliti melakukan penelitian pada Kantor Pertanahan Kota Jayapura untuk mengetahui prosedur  pelaksanaan  balik  nama  sertifikat  hak  milik  atas  tanah  di  Kantor  Pertanahan Kota  Jayapura  dan  untuk  mengetahui  hambatan-hambatan  dalam  pelaksanaan  balik nama sertifikat hak milik atas tanah di Kota Jayapura.
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  adalah  yuridis  normatif  dan  empiris  yaitu dimana  suatu  pendekatan  yang  mengacu  pada  undang-undang,  bahan  kepustakaan, peraturan-peraturan  tertulis  atau  bahan-bahan  hukum  lainnya  yang  bersifat  sekunder dan untuk melihat bagaimana penerapannya melalui suatu penelitian lapangan.
Hasil  dari  penelitian  ini  mengungkapkan  bahwa  prosedur  pelaksanaan  balik  nama sertifikat  hak  milik  atas  tanah  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Jayapura,  yaitu  melalui pendaftaran  sertifikat  hak  atas  tanah,  pemeriksaan  berkas  di  kantor  pertanahan, pembayaran biaya pendaftaran hak atas tanah, dan proses pengerjaan, pencatatan dan persuratan dengan jangka waktu 7 (tujuh) sampai 20 (dua puluh) hari, serta penerbitan sertifikat.  Sedangkan  hambatan-hambatan  dalam  prosedur  pelaksanaan  balik  nama sertifikat  hak  milik  atas  tanah  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Jayapura,  yaitu  hambatan internal  dimana  Sumber  Daya  Manusia  (SDM)  yang  kurang,  dan  banyaknya permohonan  yang  masuk  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Jayapura.  Adapun  hambatan eksternalnya;  yaitu  banyaknya  ahli  waris  yang  tempat  tinggalnya  berjauhan,  dan terdapat tunggakan pajak-pajak yang harus dibayarkan.
Kata Kunci: Implikasi, BPN, Balik nama, Sertifikat.

## A.  PENDAHULUAN
Secara  kodrati  setiap  manusia mempunyai hak dan kewajiban, setiap manusia mempunyai hak asasi masing-masing  yang  selalu  melekat pada  diri  masing-masing  yang  wajib dihormati  dan  ditaati  oleh  orang  lain. Hak-hak yang melekat pada manusia tersebut  merupakan  hak-hak  yang bersifat  individu  dan  hak-hak  yang bersifat  sosial.  Hak-hak  yang  bersifat individu  yang  disebut  hak  asasi individu,  sedangkan  hak-hak  yang bersifat sosial merupakan hak semua anggota  masyarakat yang wajib dihormati dan dipatuhi oleh
seseorang  atau  angota  masyarakat lainnya.
Dewasa ini menunjukkan bahwa  tanah  mempunyai  peranan yang  penting  dan  strategis  bagi kehidupan  manusia.  Tanah  dimaknai sebagai  sumber  kehidupan  bagi manusia  karena  disinilah  manusia hidup,  melanjutkan keturunannya, serta  melakukan  berbagai  aktivitas  di atas  tanah,  sehingga  setiap  saat manusia  selalu  berhubungan  dengan tanah. Selain itu jika ditinjau dari segi ekonomis,  tanah  menjadi  komoditi
yang mempunyai nilai ekonomis yang sangat tinggi karena tanah mempunyai  sifat  tetap  dan  dapat dipergunakan  pada  masa  yang  akan datang.  Sesuai  dengan  ketentuan pasal  33  ayat  3  UUD  1945  sebagai landasan utama pembagunan nasional  dalam  bidang  pertanahan, yang  menyatakan  bahwa:  “Bumi  dan air  dan  kekayaan  yang  terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-
besarnya kemakmuran rakyat”. Dengan menyadari akan arti pentingnya  tanah  bagi  kehidupan manusia, juga semakin meningkatnya kebutuhan  manusia  akan  tempat tinggal,  tempat  berusaha  di  bidang pertanian maupun perekonomian sebagai  sumber  mata  pencaharian, maka semakin dirasakan pula perlunya  penataan  dan  penertiban  di bidang  pertanahan  agar  fungsi  tanah dapat dimanfaatkan sebesar- besarnya  dan  sebaik-baiknya  bagi kepentingan  seluruh  rakyat  di  dalam wilayah yang bersangkutan.
Berdasarkan  hak  menguasai negara  maka  disusunlah  Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria  atau  Undang-Undang  Pokok
Agraria  (UUPA).  Tujuan  Undang-
Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  yang salah satunya adalah untuk
memberikan kepastian hukum berkaitan dengan hak-hak atas tanah yang  dipegang  oleh  masyarakat. Secara  tegas  telah  diatur  dalam Pasal  19  ayat  (1)  UUPA  yang menyatakan  bahwa “Untuk menjamin kepastian  hukum  oleh  Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah  Republik  Indonesia  menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”. 1
Dalam Pasal 20 UUPA, perolehan hak milik adalah hak turun- temurun,  terkuat  dan  terpenuh  yang dapat  dipunyai  orang  atas  tanah, dengan mengingat ketentuan mengenai  fungsi  sosial  yang  miliki hak atas tanah sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  6  UUPA. Berdasarkan  Pasal  21  ayat  (1)  dan (2)  UUPA, “pada  asasnya  hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai  hak  milik  atas  tanah”,
1 Boedi  Harsono,  2002, Hukum  Agraria Indonesia:  Sejarah  pembentukan  Undang- Undang pokok agraria, isi dan pelaksanaannya (Jilid  1  Hukum  Tanah  Nasional) ,  Jakarta, Djambatan. hlm 122
disamping itu “oleh  pemerintah ditetapkan  badan-badan  hukum  yang dapat  mempunyai  hak  milik  atas tanah dan syarat- syaratnya”.
Kebutuhan manusia akan tanah  dari  waktu  ke  waktu  semakin meningkat sejalan dengan perkembangan pembangunan, pertambahan penduduk dan kemajuan ekonomi. Ketidakseimbangan antara
permintaan akan tanah yang semakin meningkat, dengan ketersediaan tanah  yang  terbatas,  menjadikan harga tanah selalu mengalami kenaikan. Mengingat pentingnya tanah  bagi  kehidupan  manusia  dan mengingat  pula  harga  tanah  selalu mengalami  kenaikan,  maka  manusia selalu berupaya semaksimal mungkin untuk  memiliki  dan  menguasai  tanah demi  memenuhi  kebutuhan  hidupnya serta
meningkatkan
kesejahteraannya. 2
Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah dengan cara  jual  beli  diatur  dalam  Undang- Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5 Tahun  1960  yaitu  setiap  peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan
2 Ibid , hlm 70
pada  Kantor  Pertanahan  setempat.
Pendaftaran pemindahan atau peralihan hak tersebut bertujuan agar pihak ketiga mengetahui bahwa sebidang tanah tersebut telah dilakukannya  jual  beli.  Pengaturan  di bidang pertanahan telah diatur secara tegas  dalam  Undang-Undang  Nomor 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA), dengan segala
peraturan pelaksanaannya junto Peraturan Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961 tentang  Pendaftaran  Tanah,  yang telah  dicabut  dan  diganti  dengan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah dan peraturan lainnya. 3
Dalam  Pasal  37  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah ditegaskan  bahwa  “Peralihan  hak atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya
3 Muchtar Wahid, 2008, Memaknai Kepastian Hukum  Hak  Milik  Atas  Tanah,  Jakarta, Republika . hlm 6
dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT yang  berwenang  menurut  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.
Dalam pelaksanaan balik nama  sertifikat  hak  milik  atas  tanah tentunya  memiliki  Standar  Prosedur Operasi  Pengaturan  dan  Pelayanan (SPOPP), mengenai pajak atau biaya dalam pelaksanaan balik nama tercantum  dalam  Undang-Undang Nomor  20  Tahun  2000  tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor  21  Tahun  1997  tentang BPHTB  (Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah  dan  Bangunan)  menegaskan bahwa  “Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah dan atau Bangunan dikenakan terhadap  orang  atau  badan  yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.  Perolehan  atas  suatu  hak atas  tanah  dan  atau  bangunan  ini bisa  diartikan  bahwa  orang  atau badan tersebut mempunyai nilai lebih atas  tambahan  atau  perolehan  hak tersebut.  Dimana  tidak  semua  orang mempunyai  kemampuan  lebih  untuk mendapatkan tanah dan atau bangunan.
Dalam  proses  balik  nama sertifikat  hak  milik  dapat  memakan waktu  yaitu  7  (tujuh)  sampai  20  (dua puluh) hari, namun pada
kenyataannya ada yang melebihi dari waktu tersebut bahkan sampai berbulan-bulan sertifikat yang mereka ajukan  untuk  dibalik  namanya  tidak mereka  terima,  terkhusus  di  Kota Jayapura.  Hal  ini  juga  diperkuat dengan masih adanya data-data para pemohon  balik  nama  sertifikat  yang tersimpan di Kantor
Badan Pertanahan  Kota  Jayapura,  dengan lamanya  proses  tersebut  tentu  saja membuat  masyarakat  yang  telah melaksanakan jual beli tanah merasa tidak  nyaman  akan  pelayanan  dan kinerja  pegawai  Badan  Pertanahan Nasional,  yang  menyebabkan  urusan mereka  terbengkalai  karena  belum memiliki sertifikat yang sah akan balik namanya.

## B.  METODE
Penelitian yang digunakan adalah  yuridis  normatif  dan  empiris dengan  menggunakan  pendekatan perundang-undangan (statute approach) ,  pendekatan  konseptual (conceptual approach)
dan pendekatan  kasus (case  approach)
yaitu menelaah dari peraturan perundang-undangan, bahan kepustakaan serta melihat penerapannya melalui suatu
penelitian lapangan dimana dapat kita dilihat  bahwa  sertifikat  merupakan pemilik yang sah, terkuat dan terpenuh  berdasarkan  UUPA,  tetapi kenyataannya  masih  banyak  orang yang  memiliki  sertifikat  hak milik  atas tanah  tersebut  tetapi  haknya  sudah beralih  ke  orang  lain,  dengan  kata lain  bahwa  sertifikat  tersebut  bukan haknya lagi.

## C.  HASIL DAN PEMBAHASAN
1.  Sertifikat Tanah
Pada dasarnya istilah “sertifikat” berasal  dari  bahasa Inggris  ( certificate )  yang  berarti ijazah  atau  surat  keterangan  yang dibuat  dan  diterbitkan  oleh  pejabat yang  berwenang.  Dengan  adanya pemberian surat keterangan
tersebut berarti pejabat yang bersangkutan telah memberikan status  tentang  keadaan  seseorang. Istilah “Sertifikat  Tanah” di  dalam bahasa  Indonesia  juga  diartikan sebagai  surat  keterangan  tanda bukti pemegang hak atas tanah dan berlaku  sebagai  alat  pembuktian
yang kuat atas kepemilikan sebidang tanah. 4
Peraturan  Pemerintah  Nomor 24  tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah  di  dalam  Pasal  1  angka  20 menjelaskan bahwa Sertifikat
adalah  surat tanda  bukti  hak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal  19  ayat  (2)  huruf  (c)  UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan,  tanah  wakaf  hak  milik atas  satuan  rumah  susun,  hak tanggungan  yang  masing-masing sudah  dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Pengertian Sertifikat  Tanah  di  dalam  Pasal  19 ayat  (1)  dan  (2)  Undang-Undang Pokok  Agraria  (UUPA),  disebutkan bahwa:
a. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran  tanah  di  seluruh wilayah  RI  menurut  ketentuan- ketentuan  yang  diatur  dengan Peraturan Pemerintah.
b. Pendaftaran  tersebut  dalam  ayat (1) pasal ini meliputi:
4 Eli  Wuria  Dewi,  2014, Mudahnya
Mengurus  Sertifikat  Tanah  &  Segala Perizinannya , Buku Pintar,
Yogyakarta. hlm 86
1) Pengukuran perpetaan dan
pembukuan tanah.
2) Pendaftaran hak-hak atas tanah  dan  peralihan  hak-hak tersebut.
3) Pemberian  surat-surat  tanda bukti hak, yang berlaku sebagai  alat  pembuktian  yang kuat.
Berdasarkan  pada  ketentuan Pasal  19  UUPA,  khususnya  di dalam  ayat  (1)  dan  (2),  dapat disimpulkan  bahwa  dengan  adanya pendaftaran tanah atau pendaftaran hak-hak  atas  tanah,  maka  akibat hukumnya  adalah  pemegang  hak atas sebidang tanah yang bersangkutan  akan  diberikan  surat tanda  hak  atas  tanah  dan  berlaku sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat terhadap pemegang hak atas tanah tersebut,  sehingga  pemegang  hak atas  tanah  tersebut  mendapatkan jaminan  kepastian hukum. Sertifikat tanah hak milik atas sebidang tanah wajib  berisikan  dua  bagian  utama yaitu Buku Tanah dan Surat Ukur.
Untuk  memberikan  jaminan keamanan, kepastian, dan perlindungan  hukum  bagi  para pemilik  atau  pemegang  sertifikat
tanah,  maka  Kantor  Pertanahan menyelenggarakan  suatu  kegiatan penata  usahaan  pendaftaran  tanah yang antara lain dengan menyelenggarakan, menyimpan,
dan  memelihara  apa  yang  disebut
Daftar Umum. Daftar Umum
tersebut  terdiri  dari  enam  macam daftar yang antara lain: a. Daftar nama. b. Daftar tanah. c. Daftar buku tanah. d. Daftar surat ukur e. Daftar denah satuan rumah susun.
f.  Daftar  salinan  sertifikat  hak  milik atas satuan rumah susun.
Dapat  disimpulkan  bahwa  isi dari  sertifikat  tanah  adalah  buku tanah dan surat ukur yang dijadikan dalam  satu  buku  dan  disampul (dengan  disampul  luar  berwarna hijau,  dan  menggunakan  kertas berukuran kwarto), kemudian menjadi  sebuah  dokumen  yang diberikan ju dul yaitu “SERTIFIKAT”.
Menurut  Urip  Santoso  (Wantjik Saleh,1982:  30)  sertifikat  tanah sebagai  surat  tanda  bukti  hak  atas tanah bersifat mutlak apabila
memenuhi  4  (empat)  unsur  di bawah ini:
1) Sertifikat  diterbitkan  secara  sah atas  nama  orang  atau  badan hukum.
2) Tanah  diperoleh  dengan  iktikad baik.
3) Tanah dikerjakan secara nyata.
4) Dalam  5  tahun  sejak  diterbitkan sertifikat  tersebut  tidak  ada  yang mengajukan  keberatan  secara tertulis kepada pemegang
sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat maupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai
penguasaan atau penerbitan sertifikat.
Tujuan  pembuatan  sertifikat tanah  ini  sama  halnya  dengan tujuan  dari  kegiatan  pelaksanaan pendaftaran  tanah  sebagaimana yang  tercantum  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah  pada Pasal (3), yang menjelaskan bahwa tujuan dari Sertifikat Tanah adalah:
1)  Untuk  memberikan  kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada  pemegang  hak  atas
suatu  bidang  tanah,  satuan rumah  susun,  dan  hak-hak  lain yang  terdaftar  agar  dengan mudah dapat membuktikan dirinya  sebagai  pemegang  hak yang bersangkutan.
2)  Untuk  menyediakan  informasi
kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar mudah memperoleh data yang diperlukan  dalam  mengadakan perbuatan hukum mengenai
bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3)  Untuk menyelenggarakannya tertib administrasi pertanahan.
2.  Prosedur pelaksanaan balik nama  sertifikat  hak  milik  atas tanah  di  Kantor  Pertanahan
Kota Jayapura
Didalam  Pasal  28  D  ayat  (1)
Undang-Undang Dasar 1945
menyebutkan  bahwa  “Setiap  orang berhak  atas  pengakuan,  jaminan, perlindungan  dan  kepastian  hukum yang adil serta perlakuan yang sama di  hadapan  hukum ”.  Sesuai  dengan bunyi  Pasal  37  PP  No.  24  Tahun 1997  yang  menyebutkan  “Peralihan
hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar,  hibah,  pemasukan dalam  perusahaan  dan  perbuatan hukum  pemindahan  hak  lainnya, kecuali  pemindahan  hak  melalui lelang,  hanya  dapat  didaftarkan  jika dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  yang  berwenang  menurut ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku”.
Proses  balik  nama  sertifikat hak milik atas tanah dapat dilakukan apabila yang bersangkutan telah memenuhi syarat  atau  melengkapi  berkas yang  dibutuhkan.  Hal  ini  diatur dalam  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia  (PERKABAN  RI)  Nomor.
1  Tahun  2010  tentang  Standar Pelayanan dan Pengaturan
Pertanahan.  Didalam  Pasal  6  Ayat
(2) yang menyebutkan “persyaratan yang  harus  dipenuhi  oleh  pemohon agar permohonannya dapat diproses lebih lanjut berupa dokumen  pertanahan  dan  dokumen yang  berkaitan  dengan  pertanahan sebagaimana tercantum dalam
29
lampiran  II  peraturan  ini”.  Adapun
berkas-berkas yang harus diserahkan  ke  Kantor  Pertanahan (BPN) Kota Jayapura untuk melakukan proses balik nama adalah:
1)  Balik  nama  melalui  pewarisan
yaitu:
a)  Fotocopy
KTP pemohon/seluruh ahli waris;
b)  Fotocopy Kartu Keluarga (KK);
c)  Surat Keterangan Waris;
d)  Sertifikat tanah asli;
e)  Surat  Pemberitahuan  Pajak
Terutang  Pajak  Bumi  dan Bangunan (SPPT PBB)
tahun terakhir;
f)  Bukti  Bea  Perolehan  Hak
Atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB).
2)  Balik  nama  melalui  jual  beli yaitu:
a)  Akta Jual Beli;
b)  Sertifikat asli;
c)  Fotocopy KTP dan KK suami istri penjual dan pembeli;
d)  Surat  Setoran  Pajak  Daerah
Bea  Perolehan  Hak  Atas
Tanah dan Bangunan
(SSPD
BPHTB) yang
terutang; e)  Surat  Setoran  Pajak  (SSP) untuk pajak penjual; f)  Fotocopy Surat Pemberitahuan Pajak Terutang  Pajak  Bumi  dan Bangunan (SPPT PBB)
tahun yang bersangkutan.
3)  Balik nama melalui hibah yaitu: a.  Akta Hibah;
b.  Sertifikat asli;
c.  Fotocopy KTP dan KK suami istri  pemberi  dan  penerima hibah;
d.  Surat  Pernyataan  Pemberi
Hibah;
e.  Surat  Setoran  Pajak  Daerah Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan (SSPD BPHTB); f.  Surat Setoran Pajak
Pernyataan  Pemberi  Hibah (SSP PPh);
g.  Surat  Pemberitahuan  Pajak Terutang  Pajak  Bumi  dan Bangunan (SPPT PBB).
4)  Balik nama melalui tukar menukar yaitu:
a)  Sertifikat  asli  yang  akan ditukar;
b)  Fotocopy KTP dan KK suami istri masing-masing pihak; c)  Surat  Setoran  Pajak  Daerah
Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan
(SSPD BPHTB); d)  Surat Setoran Pajak (SSP);
e)  Surat  Pemberitahuan  Pajak
Terutang  Pajak  Bumi  dan Bangunan (SPPT PBB). Prosedur  pelaksanaan  balik nama  sertifikat  hak  milik  atas tanah  di  Kantor  Pertanahan,  akan diuraikan sebagai berikut:
1)  Pendaftaran  Sertifikat  Hak  Atas Tanah.
Setiap  hak  atas  tanah termasuk  perubahan  dan  juga peralihan serta pembebanannya  harus  didaftar. Pendaftaran bukan hanya dilakukan  terhadap  tanah-tanah yang  belum  pernah  didaftar (belum  ada  sertifikatnya)  akan tetapi  juga  dilakukan  terhadap tanah-tanah yang sudah pernah didaftar (bersertifikat) akan tetapi  terjadi  perubahan  baik perubahan  mengenai  tanahnya maupun  terhadap  pemiliknya. Perubahan tanah ini ada
bermacam-macam,  bisa  karena peralihan hak bisa karena dibebani  dengan  suatu  hak bahkan apabila tanahnya hilang atau musnah juga harus didaftarkan.  Salah  satu  dasar hukum dari pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah  yaitu Pasal  23  ayat  (1)  Undang- Undang  Pokok  Agraria  yang menyebutkan  bahwa  “hak  milik demikian  pula  setiap  peralihan, hapusnya  dan  pembebanannya dengan  hak-hak  lain  harus didaftarkan menurun ketentuan- ketentuan yang dimaksud
dalam Pasal 19 Undang-
Undang  Pokok  Agraria”. Maka dari  itu  setiap  pemegang  hak atas tanah wajib untuk mendaftarkan tanahnya sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Sesuai  dengan  bunyi  Pasal  19 Ayat  1  Undang-Undaang  Pokok
Agraria No.5 Tahun 1960 bahwa “untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia
menurut ketentuan-ketentuan yang  diatur  dengan  Peraturan Pemerintah”.
2)  Pemeriksaan  Berkas  di  Kantor
Pertanahan
Apabila berkas telah sampai  di  Kantor  Pertanahan, maka akan dilakukan pengecekan  oleh  pihak  yang berwenang. Pengecekan ini sendiri dilakukan untuk menghindari  adanya  kesalahan atau ketidaksesuain data pemohon. Sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia (PERKABAN RI) Nomor  1  Tahun  2010  tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan  Pertanahan.  Dalam Pasal  13  Ketentuan  Peralihan yang  menyebutkan  “pada  saat berlakunya peraturan ini, permohonan pelayanan
pertanahan  yang  telah  diterima lengkap,  dilaksanakan  sesuai dengan  ketentuan  yang  berlaku sebelum ditetapkannya peraturan  ini”.  Maka  dengan berlakunya  Peraturan  tersebut maka  proses  pelayanan  juga
mulai  berlaku,  termasuk  dalam hal pengecekan berkas pemohon  agar  bisa  segera dicatatkan dan diproses.
3)  Pembayaran Biaya Pendaftaran
Hak Atas Tanah.
Sama halnya dengan lembaga-lembaga pemerintahan yang lain, apabila kita  hendak  ingin  mengurus atau  ada  keperluan  dengan lembaga  tersebut  tentunya  ada biaya  yang  harus  dikeluarkan. Dalam hal ini mengenai prosedur pelaksanaan balik nama  sertifikat  hak  milik  atas tanah  di  Kantor  Pertanahan,
sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia (PERKABAN RI) Nomor 1
Tahun  2010  tentang  Standar Pengaturan dan Pelayanan Pertanahan.  Dalam  Pasal  7 yang menyebutkan bahwa
“biaya sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 4 huruf c adalah  biaya  pelayanan  yang diwajibkan  kepada  pemohon sesuai dengan peraturan perundang-undangan tentang
jenis  dan  61ariff  atas  jenis
penerimaan negara bukan
pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia”. Mengacu pada peraturan tersebut maka
sebagai  pemohon  diwajibkan untuk  membayar  biaya  yang telah  ditentukan  sesuai  dengan Peraturan  Pemerintah  Republik Indonesua  Nomor  128  Tahun 2015  tentang  Jenis  dan  Tarif Atas  Jenis  Penerimaan  Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementrian  Agraria  dan  Tata
Ruang Badan Pertanahan Nasional  Pasal  16  Ayat  (2) yang menyebutkan “61ariff pelayanan  pemeliharaan  data pendaftaran tanah sebagaimana  dimaksud  dalam
Pasal 15 huruf b berupa Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak
Atas  Tanah  untuk  Perorangan dan  Badan  Hukum,  dihitung berdasarkan  rumus  T  =  (1%  X Nilai  Tanah)  Rp.  50.000,00”. Maka  setiap  pengerjaan  dalam hal pelayanan di Kantor
Pertanahan diatur sesuai ketentuan-ketentuan yang ada.
4)  Proses  Pengerjaan,  Pencatatan dan Persuratan Dengan Jangka Waktu 7 sampai 20 hari.
Didalam Pasal 9 Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia (PERKABAN RI) Nomor 1
Tahun  2010  tentang  Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan  yang  menyebutkan bahwa  “prosedur  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  4  huruf e adalah tahapan proses pelayanan untuk masing- masing jenis kegiatan
sebagaimana  bagan  alir  yang tercantum dalam lampiran- lam piran  III  Peraturan  ini”. Prosedur pelaksanaan balik nama  sertifikat  hak  milik  atas tanah  di  Kantor  Pertanahan proses  pengerjaan,  pencatatan, dan persuratan sudah ada koordinator yang masing- masing  ditunjuk  sesuai  dengan kemampuan dan
kecapakannya. Sebagaimana diatur  dalam  Peraturan  Kepala Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia (PERKABAN RI) Nomor 1 Tahun  2010  tentang  Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan. Apabila berkas telah
lengkap  dan  telah  dilakukan pembayaran  maka  selanjutnya sertifikat yang diajukan pemohon  akan  dicatat  dan diproses  oleh  pegawai  yang berwenang.  Nama  pemegang hak  lama  di  dalam  buku  tanah dan  sertifikat  dicoret  dengan tinta  hitam  dan  diparaf  oleh Kepala  Kantor  Pertanahan  atau Pejabat  yang  ditunjuk.  Nama pemegang hak yang baru ditulis pada  halaman  dan  kolom  yang ada  pada  buku  tanah  dan sertifikat dengan diberikan tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor
Pertanahan atau Pejabat  yang  ditunjuk,  dengan izin  dan  Kantor  Wilayah  BPN
Provinsi  dan  Kantor  Pusat  BPN
RI. Dalam proses ini pelaksanaan balik nama
sertifikat  hak  milik  atas  tanah
memakan waktu sekitar 7 sampai  20  hari  pengerjaan, dihitung  mulai  berkas  diterima untuk  didaftarkan  di  Kantor Pertanahan  dan  berlaku  pada saat  hari  kerja.  Sesuai  dengan ketentuan yang berlaku menurut Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (PERKABAN RI) Nomor 1 Tahun  2010  tentang  Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.
5)  Penerbitan Sertifikat.
Sertifikat  merupakan  surat keterangan  yang  dibuat  atau diterbitkan  oleh  pejabat  yang berwenang. Dengan adanya pemberian surat keterangan tersebut  berarti  pejabat  yang bersangkutan
telah memberikan status tentang keadaan seseorang. Dalam Peraturan  Pemerintah  Republik
Indonesia  Nomor  24  Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah  Pasal  31  Ayat  1,  yang menyebutkan  bahwa  “sertifikat diterbitkan  untuk  kepentingan pemegang hak yang
bersangkutan  sesuai  dengan data  fisik  dan  data  yuridis  yang telah  diatur  dalam  buku  tanah sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal  30  Ayat  1”.  Sertifikat tanah  merupakan  hak  yang harus diperoleh para pemegang
hak atas tanah karena pemegang hak atas tanah
tersebut akan mendapat jaminan kepastian hukum, sehingga mereka akan terhindar dari segala
permasalahan  sengketa  tanah. Selanjutnya,  hak  atas  tanah kepemilikan  bersama  beberapa orang atau badan hukum
diterbitkan satu sertifikat setelah  nama  pemegang  hak lama  diganti  dengan  nama pemegang hak baru.
3.  Faktor-faktor penghambat dalam  pelaksanaan  balik  nama sertifikat hak milik atas tanah di Kota Jayapura
Berdasarkan  hasil  wawancara yang  dilakukan  oleh  peneliti  dengan Bapak  Rinus  Erari  sebagai  salah
satu Staff Pengukuran dan
Pemetaan,  Kantor  Pertanahan  Kota Jayapura  bahwa  ada  beberapa
faktor penghambat dalam pelaksanaan  balik  nama  sertifikat hak  milik  atas  tanah  di  Kota Jayapura yaitu sebagai berikut: a.  Hambatan Internal
1)  Sumber
Daya Manusia
(SDM) yang kurang.
Sumber  daya  manusia adalah  sumber  daya  yang sangat  penting  bahkan  tidak dapat dilepaskan dari
sebuah organisasi, baik institusi maupun
perusahaan, dengan maksud  supaya  organisasi tersebut dapat mencapai tujuannya. Kurangnya Sumber Daya Manusia
(SDM)  di  Kantor  Pertanahan dapat  menghambat  proses pengerjaan  dan  pelayanan dalam  institusi  tersebut.  Di era informasi teknologi seperti  saat  ini,  diperlukan gerak cepat dalam
penyelesaian pekerjaan.
Namun  tidak  semua  SDM bisa  menjalankan  inovasi- inovasi  yang  ada.  Seperti itulah  kondisi  saat  ini  yang
ada  di  Kantor  Pertanahan Kota Jayapura.
2)  Banyaknya permohonan yang masuk di Kantor
Pertanahan Kota Jayapura. Dengan banyaknya volume pekerjaan yang
menumpuk dan Sumber
Daya  Manusia  (SDM)  yang kurang  memadai,  membuat proses  pelayanan  di  Kantor Pertanahan
terhambat.
Semakin banyak volume pekerjaan,  maka  semakin banyak  pula  tenaga  yang dibutuhkan. Banyaknya permohonan  yang  masuk  di Kantor Pertanahan seringkali  membuat  pegawai sangat  kewalahan  sehingga proses pelayanan tidak
berjalan  sesuai  dengan  apa yang diinginkan pegawai
maupun pemohon.
b.  Hambatan Eksternal
1)  Banyaknya  ahli  waris  yang tempat tinggalnya berjauhan. Peralihan hak atas
tanah  yang  dimiliki  bersama
ataupun  pembagian  waris yang  melibatkan  ahli  waris dengan  jumlahnya  banyak seringkali menimbulkan masalah tersendiri.
Peralihan  hak  atas  tanah yang  dimiliki  bersama  oleh beberapa  ahli  waris  yang apabila  mau  dijual  kepada pihak  lain  harus  mendapat persetujuan  dari  semua  ahli waris.  Apabila  ahli  warisnya tempat  tinggalnya  berjauhan bahkan  tersebar  diseluruh wilayah  Indonesia,  maka  hal ini akan menyulitkan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) dalam membuat aktanya, karena untuk mengumpulkan  semua  ahli waris tidak mudah. Biasanya untuk  mengatasi  hal ini untuk  ahli  waris  yang  tidak dapat  hadir,  maka  akan dibuatkan  surat  kuasa  yang diketahui  oleh  pejabat  yang berwenang. Surat kuasa dikirim  untuk  ditandatangani dan setelah itu dikirim kembali sebagai dasar pembuatan  akta.  Dengan
ahli  waris  yang  banyak  dan cara pembuatan surat kuasa yang  harus  dikirim  bolak balik ini tentunya akan
memperpanjang proses peralihan  haknya,  demikian juga  dalam  hal  pembagian waris yang juga perlu kesepakatan bersama, maka kehadiran  semua  ahli  waris juga diperlukan.
2)  Terdapat  tunggakan  pajak- pajak yang harus di
bayarkan. PPAT tidak diperbolehkan menandatangani akta peralihan sebelum Pajak Peralihan (PPH dan BPHTB) terutang telah dibayar dengan  dibuktikan  dengan bukti pembayaran. Pada
umumnya  pihak-pihak  tidak mau  mengerti  bahwa  pajak terutang harus dibayar terlebih  dahulu.  Syarat  ini mengesankan prosedur yang  berbelit-belit  karena yang  bersangkutan  harus mendatangani Surat Setoran Bea  Perolehan  Hak  Atas
Tanah  (SSPD  BPHTB),  dan harus  ditandatangani  PPAT kemudian  membayar  pada Bank  dan  melaporkan  pada Kantor Pelayanan Pajak baru bukti pembayaran tersebut  diserahkan  kembali ke  PPAT  untuk  dibuatkan akta.  Hal  ini  secra  tidak langsung  akan  mempersulit pihak-pihak  yang  berdomisili di luar kota yang memerlukan waktu perjalanan 4.  Dasar hukum prosedur pelaksanaan balik nama sertifikat
Untuk dapat memberikan jaminan  kepastian  hukum  dalam prosedur  pelaksanaan  balik  nama sertifikat  hak  milik  atas  tanah  maka harus  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku. Adapun dasar  hukum  dari Prosedur Pelaksanaan  Balik  Nama  Sertifikat Hak Milik Atas Tanah yaitu:
1) Undang-Undang Dasar 1945
pasal  33  ayat  3,  menyebutkan bahwa:  “Bumi  air  dan  kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara
dan dipergunakan untuk sebesar- besarnya kemakmuran rakyat”.
2) Undang-Undang  Nomor  5  Tahun
1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria.
a) Pasal 19 Ayat (1)
“Untuk  menjamin  kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan  pendaftaran  tanah  di seluruh wilayah Republik Indonesia  menurut  ketentuan dengan  ketentuan  yang  diatur Peraturan Pemerintah.”
b) Pasal 23 ayat (l dan 2)
1) Hak  milik  demikian  pula setiap  peralihan,  hapusnya dan pembebanannya dengan  hak-hak  lain  harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang
dimaksud dalam pasal 19. 2) Pendaftaran termasuk dalam ayat  (1)  merupakan  alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Milik  serta  sahnya  peralihan dan pembebanan hak tertentu. 3) Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran
Tanah:
a) Pasal 1 ayat (1)
“Pendaftaran  tanah  adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara
terus-menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,  pembukuan,  dan penyajian  serta  pemeliharaan data  fisik  dan  data  yuridis, dalam  bentuk  peta  dan  daftar, mengenai bidang-bidang  tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian suara tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah  ada  haknya  dan  hak milik  atas  satuan  rumah  susun tentang  hak-hak  tertentu  yang membebaninya.
b) Pasal 37 ayat (1 dan 2):
1)  Peralihan  hak  atas  tanah dan  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  melalui  jual beli,  tukar  menukar,  hibah, pemasukan dalam perusahaan,  dan  perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan  hak  lainnya melalui  lelang,  hanya  dapat
didaftarkan  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat
PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang- undangan yang berlaku. 2)  Dalam keadaan tertentu
sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri Kepala  Kantor  Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas
bidang  tanah  Hak  Milik, yang dilakukan diantara perorangan  Warga  Negara Indonesia  yang  dibuktikan dengan  akta  yang  tidak dibuat  oleh  PPAT,  tetapi menurut Kepala Kantor Pertanahan  tersebut  kadar kebenarannya dianggap cukup mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan. c) Pasal 40 ayat (1 dan 2) 1)  Selambat-lambatnya 7
(tujuh)  hari  kerja  sejak tanggal  ditandatanganinya akta  yang  bersangkutan,
PPAT  wajib  menyampaikan akta  yang  dibuat  berikut
dokumen-dokumen yang bersangkutan
kepada
Kantor  Pertanahan  untuk didaftar.” 2)  PPAT  wajib  menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana yang
dimaksud  pada  ayat  (1) kepada  para  pihak  yang bersangkutan.
d) Pasal 46 ayat (1, 2 dan 3)
1)  Kepala  Kantor  Pertanahan menolak  untuk  melakukan pendaftaran  peralihan  atau membebankan hak, jika salah  satu  syarat  di  bawah ini tidak terpenuhi:
a. Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan  hak  atas  tanah tidak  sesuai  lagi  dengan daftar-daftar  yang  ada pada Kantor Pertanahan. b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam  pasal  37  ayat  (1) tidak  dibuktikan  dengan akta  PPAT  atau  kutipan risalah lelang
sebagaimana dimaksud dalam  pasal  41,  kecuali dalam  keadaan  tertentu sebagaimana dimaksud dalam pasal 37 ayat (2) c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau  pembebanan  hak yang  bersangkutan  tidak lengkap.
d. Tidak dipenuhi syarat lain
yang  ditentukan  dalam peraturan perundang- undangan yang bersangkutan. e. Tanah yang bersangkutan  merupakan obyek sengketa di pengadilan. f.  Perbuatan  hukum  yang dibuktikan  dengan  akta PPAT batal atau dibatalkan  oleh  putusan pengadilan  yang  telah memperoleh kekuatan hukum tetap. g. Perbuatan hukum
sebagaimana dimaksud dalam  pasal  37  ayat  (1) dibatalkan oleh para
pihak  sebelum  didaftar oleh Kantor Pertanahan.
2)  Penolakan  Kepala  Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut alasan-alasan penolakan itu. 3)  Surat penolakan disampaikan  kepada  yang berkepentingan, disertai pengambilan berkas permohonannya, dengan salinan  kepada  PPAT  atau pada  kantor  lelang  yang bersangkutan. 4) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3
Tahun  1997  tentang  ketentuan Pelaksanaan Peralihan
Pemerintah  Nomor  24  TAHUN 1997 (Pendaftaran Tanah).
5) Peraturan Nasional Indonesia
Standar Pertanahan Nasional (PERKABAN) Republik Indonesia No.1 Tahun 2010 tentang standar Pengaturan dan Pelayanan Pertanahan.

## D. PENUTUP
Prosedur  pelaksanaan  balik nama sertifikat hak milik atas tanah di Kantor Pertanahan Kota Jayapura, yaitu melalui
pendaftaran  sertifikat  hak  atas tanah,  pemeriksaan  berkas  di kantor  pertanahan,  pembayaran biaya  pendaftaran  hak  atas  tanah, dan proses pengerjaan, pencatatan dan  persuratan  dengan  jangka waktu  7  (tujuh)  sampai  20  (dua puluh) hari, serta penerbitan
sertifikat.  Sedangkan  hambatan-
hambatan dalam prosedur
pelaksanaan  balik  nama  sertifikat hak  milik  atas  tanah  di  Kantor Pertanahan  Kota  Jayapura,  yaitu hambatan  internal  dimana  Sumber Daya Manusia (SDM) yang kurang, dan  banyaknya  permohonan  yang masuk  di  Kantor  Pertanahan  Kota Jayapura. Adapun hambatan eksternalnya;  yaitu  banyaknya  ahli waris yang tempat tinggalnya berjauhan, dan terdapat tunggakan pajak-pajak yang harus dibayarkan.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku: Boedi  Harsono,  Hukum  Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum  Tanah,  Djambatan, Jakarta, 2002. ___________, Hukum Agraria Indonesia Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum  Tanah,  Djambatan,
Jakarta, 2010.
Eli Wuria Dewi, Mudahnya Mengurus
Sertifikat  Tanah  &  Segala Perizinannya,  Buku  Pintar, Yogyakarta, 2014. Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Republika, Jakarta, 2008. Wantjik  Saleh,  Hak  Anda  Atas Tanah, Ghalia, Jakarta, 1982.

## Peraturan Perundang-Undangan:
Republik Indonesia, Undang-Undang Dasar NRI Tahun 1945.
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor  20  Tahun  2000 tentang  Perubahan  Atas
Undang-Undang  Nomor  21 Tahun 1997 tentang BPHTB  (Bea  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Republik Indonesia, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah. Republik Indonesia, Peraturan Nasional Indonesia Standar Pertanahan Nasional (PERKABAN) Republik Indonesia No.1 Tahun 2010 tentang  Standar  Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.