## PENILAIAN PROPERTI UNTUK MENENTUKAN KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KPP PRATAMA KISARAN
Swedio Frans Tedy 1) ; Heni Sulastri 2) ;
1) swediof@gmail.com, Politeknik Keuangan Negara STAN
2) heni.sulastri@pknstan.ac.id , Politeknik Keuangan Negara STAN* *email korespondensi

## Abstract
The  purpose  of  this  study  is  to  review  the property  appraisal  process  in  order  to  determine  the  fairness  of  the transaction  value  of  the  transfer  of  land  and/or  building  rights,  which  in  this  study  will  focus  on  the  Kantor Pelayanan  Pajak  (KPP)  Pratama  Kisaran.  A  review  is  also  carried  out  to  identify  the  obstacles  found  in  the assessment process and to match the suitability of the applicable regulations and their application in practice in the field. The research was conducted by direct observation in the  field as well as literature study of standard operating procedures, applicable regulations, and assessment reports. The results of the study indicate that the implementation of the assessment that has been carried out is generally appropriate but there are still obstacles in the property appraisal process in order to determine the fairness of the transaction value of the transfer of land and/or building rights. Therefore, this research can be used as consideration for evaluating so that the assessment process is more effective, efficient and on target.
Keywords : Appraisal, transfer of rights on land and/or buildings, fairness of transactions.

## Abstrak
Tujuan penelitian ini adalah untuk meninjau proses penilaian properti dalam rangka menentukan  kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dimana dalam studi ini akan berfokus di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Kisaran. Peninjauan juga dilakukan untuk mengidentifikasi kendala yang ditemukan dalam proses  penilaian  serta  mencocokkan  kesesuaian  peraturan  yang  berlaku  dan  penerapannya  dalam  praktek  di lapangan. Penelitian dilakukan dengan cara observasi langsung di lapangan serta studi literatur standar operasional prosedur,  peraturan-peraturan  yang  berlaku,  serta  laporan  penilaian.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa pelaksanaan penilaian yang telah dilakukan secara umum telah sesuai tetapi masih terdapat kendala dalam proses penilaian properti dalam rangka menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Karena  itu  penelitian  ini  dapat  dijadikan  sebagai  bahan  pertimbangan  untuk  melakukan  evaluasi  agar  proses penilaian lebih efektif, efisien dan tepat sasaran.
Kata Kunci : Penilaian, Pengalihan Hak, Kewajaran Transaksi.

## PENDAHULUAN
Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan yang diterima  atau  diperoleh  pihak  yang  mengalihkan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak. Dengan demikian, atas segala kegiatan yang menyebabkan berpindahnya hak atas tanah dan/atau bangunan dari satu pihak ke pihak lain akan dikenakan pajak  berdasarkan  ketentuan  dalam  Pasal  4  ayat  2  Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang- Undang  Nomor  36  Tahun  2008  (UU  PPh).  Wajib  pajak  yang  telah  memenuhi  kewajiban penyetoran pajak penghasilannya harus menyampaikan permohonan penelitian sebagai  bukti pemenuhan kewajiban penyetoran pajak penghasilan ke Kantor Pelayanan Pajak. Sesuai dengan PER-18/PJ/2017 yang telah diperbaharui dengan PER-21/PJ/2019, penelitian bukti pemenuhan kewajiban tersebut terbagi ke dalam dua bagian, yaitu penelitian formal dan penelitian material.
Penelitian  formal  berfungsi  untuk  mengecek  kelengkapan  berkas  wajib  pajak  dan memastikan  kesesuaian  data  yang  tertera  dalam  surat  permohonan,  sedangkan  penelitian material  berfungsi untuk  memastikan kebenaran  jumlah pajak yang terutang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam penelitian material, salah satu hal yang diperlukan untuk memastikan kebenaran jumlah pajak yang terutang adalah dengan menentukan kewajaran
nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan nilai pasar berdasarkan pendekatan penilaian  (appraisal).  Penilaian  tujuan  perpajakan  digunakan  atas  transaksi  atau  data  yang memerlukan penilaian, salah satunya untuk transaksi yang diduga ada indikasi ketidakwajaran penghasilan  dari  transaksi  pengalihan  harta  atas  tanah  dan/atau  bangunan.  Transaksi  yang diindikasikan  tidak  wajar,  akan  berpotensi  menimbulkan  kekurangan  pembayaran  pajak penghasilan final Pasal 4 Ayat (2) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib pajak setelah  dilakukan  penilaian  dengan  merujuk  kepada  harga  pasar.  Namun,  penilaian  tersebut masih  memiliki  kendala  diberbagai  daerah  di  Indonesia  yang  menjadi  wilayah  kerja  kantor pelayanan pajak.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  penelitian  berupa  tinjauan  penilaian  properti  dalam  rangka menentukan  kewajaran  nilai  transaksi  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  di  KPP Pratama  Kisaran.  Penelitian  bertujuan  melihat  pelaksanaan  penilaian  properti  dalam  rangka menentukan  kewajaran  nilai  transaksi  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  di  KPP Pratama  Kisaran.  Selain  itu,  penulis  juga  ingin  mengetahui  tantangan  dan  hambatan  yang dihadapi  penilai  pajak  di  KPP  Pratama  Kisaran  dalam  melakukan  penilaian  properti  dalam rangka menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Tujuan  yang  ingin  dicapai  oleh  penulis  dalam  penelitian  ini  adalah  :  (a).  Mengetahui pelaksanaan penilaian properti dalam rangka menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di KPP Pratama Kisaran. (b). Mengetahui contoh penilaian properti dalam rangka menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan  di  KPP  Pratama  Kisaran.  (c).  Mengetahui  tantangan  dan  hambatan  yang  dihadapi penilai  pajak  di  KPP  Pratama  Kisaran  dalam  melakukan  penilaian  properti  dalam  rangka menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

## KAJIAN PUSTAKA
Menurut sistem Hukum Perdata, Subekti (2001) mengemukakan bahwa suatu pengalihan hak  terdiri  atas  dua  bagian,  yaitu:  (1)  perjanjian  dengan  memindahkan  hak;  maupun  (2) pemindahan atau pengalihan hak itu sendiri. Dalam hal ini terkait jual beli benda tidak bergerak. Berdasarkan  pernyataan  tersebut  dapat  dikatakan  bahwa  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  adalah  beralihnya  hak  milik  seseorang  kepada  orang  lain  sebagai  pihak  kedua, dengan  proses  jual  beli,  tukar-menukar  atau  dengan  cara  lain  yang  disahkan  secara  hukum. Objek  peralihan  tidak  berpindah  melainkan  hak  atas  kepemilikannya  yang  berpindah  dari seseorang kepada orang lain, hal ini secara legalitas dapat ditandai dengan berpindahnya nama kepemilikan dalam sertifikat.
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, mengatur antara lain Subjek dan Objek Pajak. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh seseorang kepada orang lain akan  menghasilkan  penghasilan  bagi  penerimanya  dan  akan  menimbulkan  pajak  atas penghasilan  yang  diterima  oleh  orang  tersebut.  Penghasilan  dari  pengalihan  hak  atas  tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  melalui  penjualan,  tukar-menukar,  pelepasan  hak, penyerahan  hak,  lelang,  hibah,  waris,  atau  cara  lain  yang  disepakati  antara  para  pihak.  Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang berkaitan baik orang pribadi atau badan dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut beserta penghasilan yang timbul karena adanya perjanjian pengikatan jual beli baik transaksi tersebut sebagai kegiatan usahanya  maupun  tidak,  wajib  dikenakan  atasnya  pajak  penghasilan  yang  harus  dibayar ataupun  dipungut  pada  saat  dilakukannya  transaksi.  Pajak  penghasilan  yang  dikenakan  atas penghasilan dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final.
Penelitian  Formal,  dilakukan  oleh  KPP  yang  wilayah  kerjanya  meliputi  lokasi  tanah dan/atau bangunan. Penelitian formal dilaksanakan berdasarkan permohonan penelitian bukti pemenuhan  kewajiban  penyetoran  PPh  yang  disampaikan  wajib  pajak  secara  manual  atau elektronik, dalam hal sistem informasi sudah tersedia. Penelitian formal dilakukan dengan cara: (1)  mengecek  kelengkapan  surat  permohonan  penelitian  bukti  pemenuhan  kewajiban penyetoran PPh; dan (2) memastikan kesesuaian: identitas wajib pajak dalam bukti pemenuhan kewajiban penyetoran PPh dengan data di DJP dan/atau fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau  paspor;  jumlah  PPh  yang  telah  disetor  oleh  wajib  pajak  dengan  PPh  yang  seharusnya terutang berdasarkan surat  pernyataan; dan kode  akun pajak, kode jenis setoran, dan jumlah PPh yang disetor oleh  wajib pajak, dengan data  penerimaan pajak dalam modul penerimaan negara.Dalam hal permohonan penelitian telah terpenuhi atau sesuai, KPP menerbitkan Surat Keterangan  Penelitian  Formal  Bukti  Pemenuhan  Kewajiban  Penyetoran  Pajak  Penghasilan paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak tanggal permohonan penelitian diterima lengkap sebanyak 3  (tiga)  rangkap.  Dalam  hal  permohonan  penelitian  tidak  terpenuhi  atau  tidak  sesuai,  KPP mengembalikan  permohonan  penelitian  bukti  pemenuhan  kewajiban  penyetoran  PPh  kepada wajib pajak dengan menerbitkan Surat Pemberitahuan Permohonan Penelitian Tidak Lengkap dan/atau Tidak Sesuai paling lama 3 (tiga) hari sejak tanggal permohonan penelitian diterima sebanyak 2 (dua) rangkap.
Penelitian  Material,  dilakukan  KPP  setelah  Surat  Keterangan  Penelitian  Formal  Bukti Pemenuhan  Kewajiban  Penyetoran  Pajak  Penghasilan  diterbitkan.  Penelitian  material dilakukan  dengan  cara:  (1)  memastikan  lokasi  dan  luas  tanah  dan/atau  bangunan  yang dicantumkan  dalam  surat  pernyataan  wajib  pajak  telah  sesuai  dengan  keadaan  sebenarnya; (2)meneliti kebenaran nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang terdapat dalam bukti  penjualan/bukti  transfer/bukti  penerimaan  uang,  dalam  hal  pengalihan  tanah  dan/atau bangunan  berupa  jual  beli  yang  tidak  dipengaruhi  hubungan  istimewa;  dan  (3)  menentukan kewajaran  nilai  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  yang  dinyatakan  wajib  pajak dengan harga pasar berdasarkan pendekatan penilaian (appraisal), dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan berupa jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa atau melalui tukar- menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para  pihak.  Dalam  hal  berdasarkan  penelitian  disimpulkan  bahwa  nilai  pengalihan  hak  atas tanah dan/atau bangunan yang dinyatakan wajib pajak tidak sesuai dan mengakibatkan adanya kekurangan  penyetoran  PPh  terutang,  KPP  menyampaikan  permintaan  penjelasan  secara tertulis kepada wajib pajak.
Proses Penilaian Properti, dilakukan dalam penilaian properti berdasarkan Surat Edaran Direktur  Jenderal  Pajak  Nomor  SE-54/PJ/2016  tentang  Petunjuk  Teknis  Penilaian  Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Aset Tak Berwujud untuk Tujuan Perpajakan sebagai berikut : (1)  Identifikasi  Masalah,  menjadi  langkah  awal  yang  dilakukan  penilai  dalam  melakukan penilaian.  Sebelum  proses  penilaian  properti  sampai  pada  tahap  penghitungan,  diperlukan pemahaman  bagi  penilai  untuk  mengetahui  mengapa  perlu  dilakukannya  penilaian.  Dengan begitu penilai perlu melakukan reviu dan identifikasi masalah atas rencana penugasan sebagai berikut: (1a) penentuan tujuan penilaian; (1b) penentuan dasar penilaian; (1c) identifikasi objek penilaian; (1d) tanggal penilaian; (1e) asumsi dan kondisi pembatas; dan (1f) identifikasi status objek penilaian. (2) Pengumpulan dan Pemilihan Data. Setelah identifikasi masalah dilakukan maka tindakan selanjutnya adalah pengumpulan dan pemilihan data. Pengumpulan data dapat dilakukan  secara  langsung  maupun  tidak  lansung.  Pengumpulan  data  langsung  dengan melakukan  survei  lapangan  sedang  pengumpulan  data  tidak  langsung  dengan  mencari  data melalui  media  online.  Kegiatan  pengumpulan  data  diuraikan  sebagai  berikut:  (2a) mengidentifikasi jumlah dan jenis data yang diperlukan; (2b) mengidentifikasi  sumber data;  (2c)  mengidentifikasi  kebutuhan  tenaga  kerja;  (2d)  membuat  rencana  kerja;  dan  (2e)
mengidentifikasi  peraturan  perundang  –  undangan  yang  berlaku  dii  bidang  terkait  properti tersebut.  (3)  Analisis  Data.  Melakukan  analisis  pasar  dan  analisis  penggunaan  tertinggi  dan terbaik  untuk  menjelaskan  gambaran  umum  industri.  (4)  Pendekatan  Penilaian.Menerapkan pendekatan  dan  metode  penilaian.  Terdapat  3  pendekatan  dalam  penilaian  yaitu:  (4a) Pendekatan  Data  Pasar.  Pendekatan  Pasar  menghasilkan  indikasi  nilai  dengan  cara membandingkan  aset  yang  dinilai  dengan  aset  yang  identik  atau  sebanding,  berdasarkan informasi  harga  transaksi  atau  penawaran  yang  tersedia.  (4b)  Pendekatan  Biaya.Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dengan pemahaman pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan  yang  sama  atau  setara,  pada  saat  pembelian  atau  konstruksi.  (4c)  Pendekatan Pendapatan.Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa  yang  akan  datang  ke  Nilai  kini.  (5)  Melakukan  Rekonsiliasi  Nilai,  (6)  Membuat Kesimpulan  Nilai,  (7)  Membuat  Laporan  Penilaian.Prosedur  Penilaian  untuk  Tujuan Perpajakan di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama.
Prosedur penilaian untuk tujuan perpajakan di  KPP Pratama berdasarkan Surat  Edaran Direktur  Jenderal  Pajak  Nomor  SE-05/PJ/2020  dalam  lingkup  pengalihan  hak  atas  tanah dan/atau bangunan adalah sebagai berikut : (1) Berdasarkan permintaan bantuan Penilaian dari Seksi  lain  di  lingkungan  KPP:  (1a)  Kepala  KPP  menerbitkan  Surat  Perintah  Penilaian;  (1b) dalam  hal  diperlukan,  peninjauan  lapangan  dilakukan  oleh  tim  visit  didampingi  oleh  Tim Penilai/Penilai; dan (1c) Tim Penilai/Penilai melakukan Penilaian, membuat Laporan Penilaian dan menyampaikan kepada Kepala Seksi yang meminta bantuan Penilaian untuk ditindaklanjuti sesuai ketentuan. (2) Berdasarkan permintaan bantuan Penilaian dari KPP lain dalam rangka penelitian material: (2a) Kepala KPP tempat Wajib Pajak terdaftar menyampaikan permintaan bantuan Penilaian kepada Kepala KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi objek Penilaian; (2b)  dalam  hal  permintaan  bantuan  Penilaian  disetujui,  Kepala  KPP  yang  wilayah  kerjanya meliputi  lokasi  objek  Penilaian  menerbitkan  Surat  Perintah  Penilaian;  dan  (2c)  Tim Penilai/Penilai  KPP  yang  wilayah  kerjanya  meliputi  lokasi  objek  Penilaian  melakukan Penilaian, membuat Laporan Penilaian dan menyampaikan kepada Kepala KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi objek Penilaian untuk diteruskan kepada Kepala KPP tempat Wajib Pajak terdaftar.
Pedoman  Penilaian  Properti  Dalam  Rangka  Menentukan  Kewajaran  Nilai  Transaksi Pengalihan  Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan,  berdasarkan  SE-28/PJ/2020  adalah  sebagai berikut : (1) Account  Representative (AR)  terlebih  dahulu  menyusun  Laporan  Analisis Ketidakwajaran  Nilai  Pengalihan.  (2)  Laporan  Analisis  Ketidakwajaran  Nilai  Pengalihan merupakan Pemicu Penilaian untuk tujuan perpajakan atas kewajaran nilai transaksi pengalihan yang disampaikan oleh Wajib Pajak. (3) Penilaian dilakukan dalam rangka memperoleh nilai transaksi pengalihan yang mendekati nilai pasar wajar.

## METODE
Penelitian  ini  menggunakan  metode  kualitatif  dengan  studi  kasus  pada  penilaian properti dalam rangka menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang ada di  KPP Pratama Kisaran. Studi Kasus  ini diharapkan  dapat  menjelaskan terkait  pelaksanaan  penilaian  properti  dalam  rangka  menentukan  kewajaran  nilai  transaksi pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  yang  ada  di  KPP  Pratama  Kisaran.  Untuk mendukung penelitian kualitatif ini dilakukan wawancara kepada pegawai pada KPP Pratama Kisaran  yang  mempunyai  bidang  tugas  terkait  dengan  judul  penelitian  ini,  dan  mencermati peraturan yang meliputi bidang tugas tersebut.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Tinjauan  pelaksanaan  penilaian  properti  dalam  rangka  menentukan  kewajaran  nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di KPP Pratama Kisaran. Berdasarkan wawancara  dengan  penilai  pajak,  pelaksanaan  penilaian  properti  dalam  rangka  menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di KPP Pratama Kisaran, dilaksanakan untuk melakukan validasi pembayaran atas transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh wajib pajak. Validasi pembayaran diajukan oleh wajib pajak  dengan  menyampaikan  permohonan  bukti  pemenuhan  kewajiban  penyetoran  PPh  atas penghasilan  dari  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan.  Pelaksanaan  penilaian  untuk melakukan validasi harus didahului dengan dua tahap penelitian yaitu, penelitian formal dan penelitian  material.  Penelitian  Formal,  berdasarkan  wawancara  kepada  penilai  pajak,  tahap penelitian formal dilakukan di bagian seksi pelayanan. Pelaksana seksi pelayanan melakukan penelitian formal dengan didasari pada Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-18/PJ/2017 yang telah diperbaharui dengan Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-21/PJ/2019.
Berdasarkan  wawancara  kepada  pelaksana  seksi  pelayanan,  pelaksanaan  penelitian formal  dilakukan  oleh  KPP  yang  wilayah  kerjanya  meliputi  lokasi  tanah  dan/atau  bangunan yang menjadi objek validasi. Penelitian formal dilakukan berdasarkan pada permohonan yang disampaikan oleh wajib pajak baik secara langsung maupun melalui media online pada kanal www.pajak.go.id.  Namun  pada  saat  pandemi  Covid-19,  pelayanan  penerimaan  permohonan wajib pajak harus disampaikan melalui online atau dikirim via pos untuk mencegah penyebaran virus Covid-19. Permohonan yang diajukan wajib pajak diterima pelaksana seksi pelayanan di tempat  pelayanan  terpadu  (TPT)  dan  di  teruskan  ke  bagian  pelaksana  back  office  seksi pelayanan untuk diteliti apabila kelengkapan data telah dipenuhi.
Berdasarkan  wawancara  dengan  pelaksana  seksi  pelayanan  dan  observasi  penulis, Penelitian  formal  di  KPP  Pratama  Kisaran  telah  sesuai  dengan  PER-18/PJ/2017  yang  telah diperbaharui dengan PER-21/PJ/2019. Penelitian formal di KPP Pratama Kisaran dilaksanakan dengan  melakukan  pengecekan  surat  permohonan  penelitian  bukti  pemenuhan  kewajiban penyetoran  PPh  yang  disampaikan  wajib  pajak  secara  lengkap  dan  memastikan  kesesuaian identitas wajib pajak dengan data di DJP dan/atau fotokopi KTP, jumlah PPh yang telah disetor oleh wajib pajak dengan PPh yang seharusnya terutang dengan menyandingkan dengan data penerimaan pajak pada MPN dan kode akun pajak, kode jenis setoran.
Setelah dilakukan penelitian formal selesai dilakukan tindakan selanjutnya adalah dengan melakukan validasi.  Validasi  atas hasil penelitian formal dapat  berupa diterima atau ditolak. Diterima apabila hasil penelitian formal atas permohonan wajib pajak telah lengkap dan sesuai. Ditolak  apabila  hasil  penelitian  formal  tidak  lengkap  dan/atau  tidak  sesuai.  Apabila  hasil validasi diterima, KPP Pratama Kisaran melalui pelaksana seksi pelayanan akan menerbitkan Surat  Keterangan  (SKET) Penelitian Formal  Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan sebanyak 3 (tiga) rangkap kepada wajib pajak. Dalam hal hasil validasi penelitian formal ditolak, KPP Pratama melalui pelaksana seksi pelayanan mengembalikan permohonan wajib pajak dengan menerbitkan Surat Pemberitahuan Permohonan Penelitian Tidak Lengkap dan/atau  Tidak  Sesuai  sebanyak  2  (dua)  rangkap  kepada  wajib  pajak.  Seluruh  kegiatan penelitian  formal  memiliki  jangka  waktu  paling  lama  3  (tiga)  hari  kerja  sejak  tanggal permohonan  penelitian  diterima.  Tahap  selanjutnya,  pelaksana  seksi  pelayanan  melakukan rekapitulasi permohonan yang telah divalidasi diterima lengkap setiap 2 minggu sekali disusun per seksi  untuk  diteruskan ke AR  yang menjadi  penanggungjawab wajib  pajaknya masing  – masing. Tindak lanjut yang dilakukan AR berupa penelitian material.
Penelitian  material  merupakan  tindak  lanjut  dari  penelitian  formal  yang  telah dilaksanakan oleh seksi  pelayanan. Penelitian material dapat dilakukan di KPP tempat wajib pajak terdaftar sesuai  Surat  Pemberitahuan Tahunan PPh wajib pajak diadministrasikan atau
kegiatan usaha dilakukan atau yang wilayah kerjanya didasarkan kepada tempat tinggal bagi wajib pajak belum memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak. Berdasarkan wawancara dengan AR, pelaksanaan penelitian material di KPP Pratama Kisaran dilakukan sebagai tindak lanjut atas penelitian  formal  dengan  didasarkan  atas  SKET  Penelitian  Formal  Bukti  Pemenuhan Kewajiban  Penyetoran  Pajak  Penghasilan  beserta  permohonan  validasi  bukti  pemenuhan kewajiban penyetoran pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib pajak yang telah diterbitkan seksi pelayanan. AR yang dapat melakukan penelitian formal adalah AR seksi pengawasan dan konsultasi I/II/III/IV.
SKET  dan  permohonan  validasi  bukti  pemenuhan  kewajiban  penyetoran  pajak  atas penghasilan  dari  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  wajib  pajak  yang  telah diterbitkan oleh seksi pelayanan, tidak semuanya dapat dilakukan penelitian material. AR perlu melakukan  pemilihan  data,  atas  SKET  permohonan  validasi  bukti  pemenuhan  kewajiban, dalam  rangka  penyetoran  pajak  atas  penghasilan  dari  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  yang  telah  terbit.  Pemilihan  data  ini  berdasarkan  atas  kewajaran  besarnya pembayaran  pajak  atau  ketidakwajaran.  Jika  diindikasikan  adanya  ketidakwajaran  besarnya pembayaran maka AR akan meneruskan ke penelitian material. Ketidakwajaran nilai transaksi diindikasikan  dengan  membandingkan  gambaran  nilai  transaksi  secara  umum  dengan  nilai pasar,  melalui  informasi  pada  media  online  maupun  offline,  seperti  olx.  Bagi  permohonan validasi  bukti  pemenuhan  kewajiban  penyetoran  pajak  atas  penghasilan  dari  pengalihan  hak atas  tanah  dan/atau  bangunan  wajib  pajak  yang  terdapat  indikasi  wajar,  AR  hanya  akan menjadikannya  sebagai  bahan  pengawasan.  Tahap  selanjutnya,  AR  sebagai  petugas  peneliti melakukan  penelitian  material  di  KPP  Pratama  Kisaran  dengan  cara  sebagai  berikut  (1) Memastikan lokasi dan luasan tanah dan/atau bangunan yang tertera pada permohonan validasi yang disampaikan wajib pajak sesuai dengan kondisi yang aktual. (2) Meneliti kebenaran nilai pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  yang  terdapat  dalam  bukti  penjualan/bukti penerimaan uang dengan syarat jual beli tidak dipengaruhi dengan adanya hubungan istimewa. (3) AR dapat menentukan kewajaran nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang disampaikan oleh wajib pajak dengan harga pasar berdasarkan pendekatan penilaian (appraisal) dengan meminta bantuan kepada penilai pajak di KPP Pratama Kisaran dalam hal memberikan kepastian  nilai  pasar  wajar,  walaupun  transaksi  jual  beli  terdapat  indikasi  adanya  hubungan istimewa ataupun tidak.
Untuk menentukan kewajaran nilai dengan harga pasar melalui pendekatan penilaian, AR  KPP  Pratama  Kisaran  membuat  Laporan  Analisis  Ketidakwajaran  yang  disampaikan kepada  penilai  pajak  untuk  dijadikan  pemicu  dalam  melakukan  penilaian  untuk  tujuan perpajakan. Namun berdasarkan wawancara dengan penilai, tidak semua AR membuat Laporan Analisis Ketidakwajaran untuk menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau  bangunan.  Pembuatan  Laporan  Analisis  Ketidakwajaran  pada  pelaksanaannya memperhatikan volume pekerjaan AR dan potensi pembayaran pajak, sehingga diprioritaskan yang memiliki potensi pembayaran ketidakwajarannya besar.
Setelah  penelitian  material  atas  ketidakwajaran  pembayaran,  AR  akan  menganalisa pembayaran  tersebut  dengan  ada  atau  tidak  adanya  hubungan  istimewa.  Setelah  AR menganalisa  pembayaran  tersebut  dari  sisi  ketidakwajaran  maupun  dari  unsur  hubungan istimewa maka dalam hal terdapat potensi kekurangan penyetoran PPh terutang, KPP Pratama Kisaran  menyampaikan  permintaan  penjelasan  dalam  bentuk  tertulis  kepada  wajib  pajak. Dengan  begitu  berdasarkan  observasi  penulis,  pelaksanaan  penelitian  material  pada  KPP Pratama Kisaran telah sesuai dengan PER-18/PJ/2017 sebagaimana telah diperbaharui dengan PER-21/PJ/2019  dan  terdapat  kegiatan  memilah  pembayaran  yang  berpotensi  besar ketidakwajarannya pada saat sebelum dilakukan penelitian material.

## Journal of Law, Administration, and Social Science
Contoh penilaian properti dalam rangka menentukan kewajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dapat penulis gambarkan adalah penilaian properti atas tanah  di  wilayah  Kabupaten  Asahan,  berdasarkan  data  yang  diberikan  oleh  KPP  Pratama Kisaran  atas  LAP-000/WPJ.00/XX.00/2020  (pada  penulisan    ini  semua  identitas  wajib pajak/dokumen unit kerja oleh penulis disamarkan untuk menjaga kerahasiaannya). Penilaian properti atas tanah termasuk ke dalam golongan Penilaian Properti Kriteria I. Penilaian Properti Kriteria I dinilai menggunakan pendekatan data pasar.
Tabel 1 Data Transaksi Penawaran Objek Pembanding.
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar Kondisi fisik properti yang diperoleh sebagai berikut :
Tabel 2  Kondisi Fisik Properti

## Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar

## Mengidentifikasi Sumber Data
Berdasarkan  observasi  penulis  sumber  data  yang  diperoleh  berasal  dari  data  internal maupun data eksternal. Data internal berasal dari Sistem Informasi Direktorat Jenderal Pajak (SIDJP),  Surat  Pemberitahuan  Objek  Pajak  (SPOP),  bank  pasar  properti  maupun  data perpajakan lainnya. Data eksternal berasal dari survei lapangan, Badan Pusat Statistik (BPS) dan Olx.co.id.

## Analisis Data
Setelah mengumpulkan dan memilih data yang akan digunakan maka tindak lanjutnya adalah  menganalisis  data.  Analisis  data  terbagi  menjadi  dua  analisis,  yaitu  analisis  pasar properti  dan  analisis  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik.  Pada  proses  analisis  data,  hasil pengamatan penulis menemukan bahwa tim penilai belum menggunakan analisis pasar properti
No. Uraian Objek Pembanding 1 Objek Pembanding 2 Objek Pembanding 3
1 Jenis Real Properti Tanah Tanah
Tanah Alamat
JLSU JDW
JM
Desa/Kelurahan Sentang Selawan Kisaran Naga Kecamatan Kisaran Timur Kisaran Timur Kisaran Timur Kabupaten/Kota Asahan Asahan Asahan Provinsi Sumatera Utara Sumatera Utara Sumatera Utara 3 Koordinat ( Latitude, Longitude ) 2.9, 99.6 2.9, 99.6 2.9, 99.6 4 Luas Tanah (m²) 6.000 421 5.748 5 Sumber Data Lainnya/Visit Lainnya/Visit Lainnya/Visit 6 Telepon 0000000 0000000 0000000 7 Keterangan 0000000 0000000 0000000 8 Harga (Rp) 6.000.000.000 350.000.000 2.586.600.000 9 Jenis Transaksi Penawaran Penawaran Penawaran 10 Tanggal Transaksi 15/01/2020 18/11/2019 10/09/2019 11 Hak Atas Tanah Girik/Letter C/Belum Punya Hak Hak Milik Hak Milik Inf orm a s i U m um Ta na h 2 No. Nama Objek
Bentuk Tanah Posisi Tanah Kontur Tanah Aksesibilitas 1. Objek Yang Dinilai Persegi Tengah Datar Jalan Kabupaten 2. Objek Pembanding 1 Lebih lebar di depan Tengah Datar Jalan Nasional 3. Objek Pembanding 2 Lebih lebar di depan Tengah Datar Jalan desa 4. Objek Pembanding 3 Lebih lebar di depan Tengah Datar Jalan desa
dan  analisis  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  (analisis highest  and  best  use ),  namun  sudah menggambarkannya pada kertas kerja penilaian pendekatan data pasar.

## Menerapkan Pendekatan Dan Metode Penilaian
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  melakukan  penilaian  properti  harus  disesuaikan dengan objek penilaian yang sedang dinilai. Seperti yang telah dijabarkan sebelumnya, objek penilaian  yang  sedang  dinilai  berupa  tanah  maka  pendekatan  penilaian  yang  paling  relevan adalah pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan properti yang dinilai dengan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian serta menggunakan proses perbandingan dan penyesuaian.
Berdasarkan  observasi  penulis,  metode  pendekatan  data  pasar  yang  digunakan  oleh penilai adalah metode perbandingan data pasar. Metode perbandingan data pasar merupakan teknik perbandingan data yang sama atau sejenis dengan objek penilaian tetapi  tidak identik untuk  mendapatkan  indikasi  nilai.  Ketidakidentikan  yang  terdapat  dalam  data  pasar  (data pembanding) dengan objek penilaian diperlukan adanya penyesuaian. Penyesuaian dilakukan untuk mengurangi perbedaan antara objek pembanding dengan objek penilaian. Penerapan data pasar  dengan  perbandingan  data  pasar  dilakukan  sebagai  berikut  :  (1)  Menggunakan  data properti  pembanding  terkini.  Menggunakan  data  properti  pembanding  terkini  yang  telah dikumpulkan  sebelumnya  pada.  Properti  pembanding  yang  telah  dikumpulkan  merupakan properti  yang  sebanding  dan  sejenis  terhadap  objek  penilaian,  berupa  penawaran  yang bersumber  dari  penjual  dan  agen  properti.  (2)  Menyesuaikan  jenis  data  atas  properti pembanding.  Penyesuaian  jenis  data  atas  properti  pembanding  untuk  mendapatkan  estimasi nilai  pasar  properti  pembanding  pada  saat  tanggal  penilaian.  (3)  Membandingkan  objek penilaian. Objek penilaian yang akan dinilai dibandingkan dengan properti pembanding yang telah dianalisis dengan menggunakan faktor-faktor penyesuaian. (4) Penyesuaian atas kondisi properti pembanding. Melakukan penyesuaian atas kondisi properti pembanding terhadap objek penilaian  dengan  menetapkan  penyesuaian  secara  konsisten.  Berdasarkan  observasi  penulis, penilai  pajak  penyesuaian  atas  beberapa  aspek  penting.  Penyesuaian  dilakukan  atas  jenis transaksi, waktu transaksi, hak atas tanah, lokasi dan fisik. Penyesuaian tersebut dipraktikkan pada tabel berikut.
Tabel  3 Data Sampel Menghitung Harga Rata-Rata Penawaran dan Jual Beli
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar Tabel 4 Penghitungan Penyesuaian Jenis Transaksi
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar
No 1 2

## 3
Nama Data Hendrik Wu Niki Sara
Ferida Wijaya Harga Jual Beli (Rp) 1.000.000.000
280.000.000 300.000.000 Rata-rata 526.666.667 Griya Kisaran Sari,
Kisaran Naga, Kisaran Timur, Asahan 280.000.000 Jalan Wirakarya, Teladan, Kisaran Timur, Asahan 300.000.000
526.666.667 Lokasi
Harga Penawaran (Rp) Komplek Latsitarda, Kisaran Naga, Kisaran Timur, Asahan
1.000.000.000 No. (1) 1. 2. 3. Nama Objek Pembanding
Jenis T ransaksi Penyesuaian Jenis T ransaksi (2) (3) (4) Objek Pembanding 3 Penawaran 0,00%
Objek Pembanding 2
Penawaran 0,00% Objek Pembanding 1 Penawaran 0,00%
Berdasarkan data dan wawancara dengan penulis, penyesuaian jenis transaksi dilakukan dengan  memberikan  perubahan  sebesar  0%  secara  keseluruhan  (Tabel  5)  karena  objek pembanding  setelah  dilakukan  penawaran  kepada  penjual  tidak  berkurang  harganya  antara harga  penawaran  dengan  harga  jual  belinya.  Dengan  begitu,  jenis  transaksi  antara  objek pembanding dengan objek penilaian sudah sebanding.
Tabel 5 Rekapitulasi Penyesuian Waktu Transaksi dengan Teknik Penggunaan Data Inflasi
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar Penyesuaian waktu transaksi menggunakan teknik penggunaan data inflasi. Penyesuian diperoleh  berdasarkan  data  inflasi  regional  tahunan  sebesar  3,27%  dan  inflasi  regional rata-rata  bulanan  pada  tahap  pengumpulan  data  sebelumnya.  Periode  inflasi  regional tahunan berada pada Februari 2019 s.d. Februari 2020. Penyesuaian jenis waktu transaksi dengan teknik data inflasi bertujuan untuk memperoleh persentase penyesuaian bulanan objek pembanding dengan objek penilaian.
Tabel 6 Jumlah Penyesuian Hak atas Tanah
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar Tabel 7 Rekapitulasi Penyesuaian Hak atas Tanah
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar Penyesuian hak atas tanah dilakukan dengan menghitung semua biaya yang dikeluarkan untuk  menyetarakan kepemilikan sebelumnya menjadi sertifikat  kepemilikan (SHM) dengan disesuaikan  kepada  jenis  hak  yang  dimiliki  objek  penilaian.  Biaya  yang  dikeluarkan berdasarkan pada Tabel 7 terkait dengan biaya pengurusan hak atas tanah dari harga transaksi (1%)  dan  BPHTB  (5%).  Objek  penilaian  memiliki  bukti  kepemilikan  berupa  SHM. Berdasarkan  keterangan  pada  Tabel  8,  objek  pembanding  1  hak  atas  yang  dimiliki  masih berbentuk  girik  sehingga  diperlukan  penyesuaian  positif  sebesar  6%  agar  sebanding  dengan objek penilaian.
Tahap selanjutnya  adalah penyesuaian lokasi dan fisik.  Berdasarkan observasi  penulis, penyesuaian  lokasi  dan  fisik  ditentukan  dengan  menggunakan  Multiple  Regresion  Analysis (MRA)  dengan  berdasarkan  pada  faktor  lokasi  atau  fisik  yang  dominan mempengaruhi  nilai tanah objek yang dinilai dan memberikan nilai tingkat kepentingan antar faktor lokasi dan fisik
No.
(1)
1. 2.
3. 2,40 4,30
6,57
(2) (3) (4) (5) = (b) x (4) Nama Objek
Pembanding Tanggal Transaksi Selisih Jumlah Bulan Denga n Tanggal Penilaian Penyesuaian Waktu Transaksi Objek Pembanding 3 10/09/2019 1,77% Objek Pembanding 1 15/01/2020 0,65% Objek Pembanding 2 18/11/2019 1,16% Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) : (a) Persentase biaya pengurusan hak atas tanah dari harga transaksi : (b) : (c) = (a) + (b) 6,00% Jumlah Penyesuaian hak atas tanah 5,00% 1,00%
No.
(1)
1. 2. 3. Hak Milik Objek Pembanding 1 0,00% Girik/Letter C/Belum Punya Hak Penyesuaian Hak atas Tanah Hak atas Tanah (3) (4) 6,00% (2) Nama Objek Pembanding 0,00% Objek Pembanding 2
Objek Pembanding 3 Hak Milik
yang dominan tersebut. Perhitungan MRA terlampir dalam lampiran penulisan ini. Penyesuian lokasi dan fisik properti dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 8 Rekapitulasi Penyesuaian Lokasi dan Fisik
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar Penyesuaian lokasi dan fisik dilakukan pada seluruh objek pembanding dan dapat dilihat pada  Tabel  9.  Penyesuaian  lokasi  dan  fisik  pada Objek  pembanding  1  sebesar  2,86%,  objek pembanding 2 sebesar 36,24% dan objek pembanding 3 sebesar 36,24%. Dengan dilakukannya penyesuaian maka objek pembanding sudah dikatakan sebanding dengan objek penilaian dari sisi lokasi dan fisik.

## Melakukan Rekonsiliasi Nilai
Rekonsiliasi  merupakan  tahapan  lanjutan  setelah  menerapkan  pendekatan  dan  metode pendekatan yang digunakan yaitu pendekatan data pasar dan perbandingan data pasar. Proses rekonsiliasi  umumnya  digunakan  untuk  melakukan  pencocokan  pendekatan  yang  digunakan dalam penilaian. Namun pada penilaian yang penulis bahas, objek penilaian yang dinilai berupa tanah,  sehingga  pendekatan  penilaian  yang  dapat  digunakan  hanya  pendekatan  data  pasar. Dengan begitu, proses rekonsiliasi pada penilaian ini terbatas kepada penyesuaian yang telah dilakukan  terhadap  data  pembanding  untuk  mengetahui  persentase  penyesuaian  dalam menentukan indikasi nilai pada objek penilaian. Rekonsiliasi penyesuaian dapat dilihat sebagai berikut.
Tabel 9 Rekonsiliasi Penyesuaian Objek Pembanding
Sumber: Diolah dari Kertas Kerja Penilaian Pedekatan Data Pasar Rekonsiliasi  penyesuian  objek  pembanding  menghasilkan  bobot  yang  berbeda  pada setiap  objek  pembanding.  Bobot  objek  pembanding  1  sebesar  42,07%,  objek  pembanding  2 sebesar  29,11%  dan  objek  pembanding  3  sebesar  28,82%.  Bobot  rekonsiliasi  berpengaruh kepada indikasi nilai dari objek penilaian. Berdasarkan analisis terhadap objek penilaian dan objek pembanding yang diperoleh, maka nilai pasar objek penilaian yang menjadi objek pajak adalah sebagai berikut.
No.
(1) 1. 2. 3. Hak Milik Objek Pembanding 1 0,00% Girik/Letter C/Belum Punya Hak Penyesuaian Hak atas Tanah Hak atas Tanah (3) (4) 6,00% (2) Nama Objek Pembanding 0,00% Objek Pembanding 2 Objek Pembanding 3 Hak Milik (1) 1. 2. 3. % Penyesuaian 36,24% Indeks Kesebandingan Objek
Pembanding Terhadap Objek Yang Dinilai (8) = 1-(7) 0,90 0,63 Lokasi dan Fisik
(6) 2,86% 36,24% No. Nama Objek Pembanding
Jum lah Nilai Absolut dari Persentase
Masing-m asing Hasil
Penghitungan Penyesuaian (%) (7) = Σ nilai absolut (3), (4), (5), (6)
9,51%
37,40% 38,01% 1,77% Hak Atas Tanah (5) 6,00% 0,00% 0,00% Waktu Transaksi (4) 0,65% 1,16% 0,62 Bobot untuk Rekonsiliasi Nilai (%) (9) = (8)/Σ(8)
42,07% 29,11%
28,82% Objek Pembanding 3 Jenis Transaksi (3) 0,00%
0,00% 0,00% Objek Pembanding 1
Objek Pembanding 2
(2)
Tabel 10 Nilai Pasar Objek Penilaian Sumber: Diolah dari Laporan Penilaian Properti Kriteria I
Kesimpulan  nilai  pasar  untuk  tahun  2020  atas  tanah  objek  penilaian  dengan mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, nilai pasar ditetapkan sebesar Rp107.252.090 (Seratus tujuh juta dua ratus lima puluh dua ribu). Tahap selanjutnya setelah diketahui  kesimpulan  nilai  maka  perlu  dilakukan  perbandingan  nilai  atas  permohonan penelitian  bukti  pemenuhan  kewajiban  penyetoran  pajak  penghasilan  atas  penghasilan  dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang disampaikan wajib pajak. Berdasarkan data yang  disampaikan  wajib  pajak  dan  hasil  penilaian  yang  dilakukan  penilai  pajak,  dapat ditampilkan sebagai berikut.
Tabel 11 Data Perbandingan Nilai antara Wajib Pajak dengan Penilai Pajak
Sumber: Diolah dari Laporan Penilaian Properti Kriteria I
Berdasarkan observasi penulis, penambahan nilai atas transaksi yang dilakukan sebesar Rp27.252.090 dengan nilai yang diakui wajib pajak dapat menambah penghasilan bagi wajib pajak  yang  belum  dikenakan  PPh  Pasal  4  Ayat  (2)  atas  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan. Dengan begitu, hasil penilaian yang dilakukan oleh penilai dapat ditindaklanjuti dan dijadikan bahan pertimbangan bagi AR untuk menghitung ulang pajak terutang yang dikenakan atas wajib pajak tersebut. Sebab, dengan adanya penambahan nilai transaksi dapat  dikatakan bahwa adanya ketidakwajaran nilai transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan  dan  menimbulkan  adanya  potensi  kekurangan  PPh  yang  seharusnya  terutang  oleh wajib pajak.

## Membuat Laporan Penilaian
Tahap akhir dari proses penilaian pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di KPP Pratama  Kisaran  adalah  pelaporan  penilaian  yang  disajikan  dalam  bentuk  laporan  penilaian secara utuh sebagai bentuk pertanggungjawaban atas kegiatan penilaian dan kesimpulan nilai yang  dihasilkan.  Pertanggungjawaban  disampaikan  kepada  pemberi  tugas  dalam  hal  ini merupakan kepala kantor. Laporan penilaian digunakan oleh banyak kalangan dan tidak hanya kepada  pemangku  kepentingan  internal  DJP  seperti  penilai  pajak  maupun  fiskus.  Namun, laporan  penilaian  dapat  digunakan  dan  dipahami  oleh  pihak  –  pihak  lain  yang  memiliki kepentingan  diluar  dari  bidang  penilaian,  seperti  wajib  pajak  maupun  hakim  pajak.  Maka diperlukan informasi yang lengkap, jelas dan mudah dipahami. Laporan penilaian dan kertas kerja penilaian yang disampaikan harus sudah ditandatangani oleh penilai pajak.

## PENUTUP Simpulan
Pelaksanaan  penilaian  properti  dalam  rangka  menentukan  kewajaran  nilai  transaksi pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  di  KPP  Pratama  Kisaran  pada  dasarnya  sudah mengikuti Standar Operasional Prosedur (SOP) sesuai dengan peraturan yang berlaku,

## Saran
Pada penelitian kualitatif ini kami mendapati beberapa  tantangan dan hambatan dalam melaksanakan  penilaian  properti  dalam  rangka  menentukan  kewajaran  nilai  transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di KPP Pratama Kisaran, sehingga diharapkan :
No. Objek Penilaian Luas (m2) Nilai/m2 Nilai 1 Tanah 110 975.019 107.252.090
No. Nilai Wajib Pajak Nilai Hasil Penilaian Penambahan 1 80.000.000,00 107.252.090,00 27.252.090,00
(1)  Unit  kerja/pejabat  yang  berkompeten  dapat  meminimalisir  hambatan-hambatan  yang dialami  penilai  pajak  dalam  melakukan  penilaian,  antara  lain  melakukan  kerjasama  dengan pemangku  kepentingan  seperti  dengan  BPS/pemilik  data  lain  untuk  pembentukan  database yang  mengkaomodir  data-data  pendukung  penilaian,  antara  laian  :  data  pembanding  yang sebanding  dan  sejenis,  data terkait komponen pembentuk bangunan, pembaruan  data inflasi, data harga material bangunan. (2) Pembangunan/pengelolaan jalan menuju Objek Penilaian. Di wilayah Kabupaten Asahan, Kabupaten Batubara dan Kota Madya Tanjung Balai yang menjadi wilayah  kerja  KPP  Pratama  Kisaran,  karena    memiliki  aksesibilitas  yang  masih  jauh  dari fasilitas  perkotaan  khususnya  dengan  jalan  beraspal  secara  keseluruhan.  Aksesibilitas  yang kurang memadai menyulitkan mengakses lokasi objek penilaian.

## DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  34  Tahun  2016  tentang Pajak  Penghasilan atas  Penghasilan  dari  Pengalihan  Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan,  dan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya
Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-18/PJ/2017 tentang Tata Cara Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan,  dan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  atas  Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya
Peraturan  Direktur  Jenderal  Pajak  Nomor  PER-21/PJ/2019  tentang  Perubahan  Kedua  atas Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-18/PJ/2017 tentang Tata Cara Penelitian Bukti  Pemenuhan  Kewajiban  Penyetoran  Pajak  Penghasilan  atas  Penghasilan  dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya
Subekti. (2001). Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta : Intermasa
Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-54/PJ/2016 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Aset Tak Berwujud untuk Tujuan Perpajakan
Surat  Edaran  Dirjen  Pajak  Nomor  SE-05/PJ/2020  tentang  Prosedur  Pelaksanaan  Penilaian untuk Tujuan Perpajakan
Surat  Edaran  Dirjen  Pajak  Nomor  SE-28/PJ/2020  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Penelitian Bukti  Pemenuhan  Kewajiban  Penyetoran  Pajak  Penghasilan  atas  Penghasilan  dari Pengalihan  Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan,  dan/atau  Perubahan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan
KPP Pratama Kisaran. (2020). Laporan Penilaian Properti Kriteria I. Asahan.