## SISTEM VERIFIKASI BPHTB SECARA ONLINE TERHADAP TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN/ATAU BANGUNAN APABILA TERDAPAT KURANG BAYAR PAJAK
Septia Jati Iswara 1 , Fitika Andraini 2
Fakultas Hukum, Universitas Stikubank Semarang 1,2 Email : iswaraseptia@gmail.com 1 , fitika@edu.unisbank.ac.id 2

## ABSTRAK
Kata kunci:
Transaksi Jual Beli, E- BPHTB, Verifikasi BPHTB, PPAT Semarang Permasalahan dalam penelitian ini adalah (1).Bagaimana verifikasi Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  secara  online  terhadap  transaksi  jual beli  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  apabila  terdapat  kurang  bayar pajak, (2).Faktor-faktor apa yang menimbulkan kurang bayar pajak Bea Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) setelah adanya verifikasi secara online, dan  (3).Bagaimana  penyelesaian  kurang  bayar  pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) setelah adanya verifikasi secara online. Metode dalam  penelitian  ini  yaitu  menggunakan  metode  penelitian  yuridis  normative, penelitian hukum kepustakaan yang dilakukan dengan cara meneliti bahan-bahan kepustakaan  atau  data  sekunder.  Penelitian  yang  telah  dilakukan  mendapatkan hasil bahwa pelaksanaan pembayaran pajak e-BPHTB dan pelaksanaan verifikasi BPHTB oleh PPAT Nurwulandari, SH. sudah dilakukan sesuai prosedur dan telah sesuai dengan peraturan. Faktor-faktor yang dapat menimbulkan adanya kurang bayar  pajak  BPHTB  adalah  ketika  adanya  ketidaksesuaian  kondisi  objek  pajak dengan nilai pasar objek pajak saat dilakukannya proses verifikasi pajak BPHTB melalui penelitian lapangan. Penyelesaian kurang bayar pajak BPHTB dilakukan dengan cara membayarkan nominal kekurangannya tersebut dengan menunjukan SSPD-BPHTB  Kurang  Bayar.  Diharapkan  dalam  pelaksanaan  verifikasi  pajak BPHTB  dapat  diperbanyak  Tim  Khusus  pada  Bapenda  Kota  Semarang  supaya lebih cepat proses koreksi dokumen untuk penerbitan SSPD-BPHTB yang sudah terverifikasi. ABSTRACT Keywords : Sale And Purchase Transactions, E-BPHTB, Verification Of BPHTB, Land Deed Officials (PPAT) Semarang The problems in this research are (1). How to verify online Acquisition Duty of Right  on  Land  and  Building  (BPHTB)  for  sale  and  purchase  transactions  by Land  Deed  Officials  (PPAT)  if  there  is  an  underpayment  of  taxes,  (2).  What factors causing  underpayment  of  Land and Acquisition  Duty of Right on Land and Building (BPHTB) tax after online verification, and (3). How to  settle the underpayment of Acquisition Duty of Right on Land and Building (BPHTB) tax after online verification. The method in this study is to use normative juridical research methods, legal research on literature which is carried out by examining library materials or secondary data. The research that has been conducted has found that the implementation of e-BPHTB tax payments and the implementation of  BPHTB  verification  by  PPAT  Nurwulandari,  SH.  has  been  carried  out according to the procedure and is in accordance with the regulations. Factors that can lead to underpayment of BPHTB taxes are when there is a discrepancy between  the  condition  of  the  tax  object  and  the  market  value  of  the  tax  object during the BPHTB tax verification process through field research. Settlement of BPHTB  tax  underpayment  is  carried  out  by  paying  the  nominal  deficiency  by showing the underpaid SSPD-BPHTB. It is hoped that in the implementation of BPHTB tax verification, there will be more teams at Bapenda Semarang so that the document correction process for the issuance of verified SSPD-BPHTB will be faster.

## PENDAHULUAN
Pajak  merupakan  sumber  pendapatan  negara  yang  dapat  digunakan  sebagai  alat  untuk mengatur  kegiatan  ekonomi.  Peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  terkait  erat  dengan kepastian hukum dan ditandai oleh adanya bukti atas peralihan hak tersebut. Untuk memberikan kekuatan dan kepastian hukum pemilikan tanah dan bangunan setiap peralihan hak atas tanah dan atau bangunan harus dilakukan sesuai dengan hukum  yang mengaturnya. Perolehan hak sebagai hasil peralihan hak harus dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, serta wajib didaftarkan pada instansi yang berwenang, yaitu kantor pertanahan kabupaten/kota setempat. Artinya hak atas tanah dan bangunan secara sah ada pada pihak yang memperoleh hak tersebut serta dapat diepertahankan terhadap semua pihak (Murni, 2020).
Pemungutan  BPHTB  adalah  salah  satu  bagian  yang  sangat  penting  dalam  proses peralihan hak (balik nama) atas tanah dan bangunan di Indonesia, karena Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dilarang untuk menandatangani akta peralihan hak sebelum wajib pajak melunasi BPHTB sebagaimana mestinya (Siahaan, 2003). Adanya otonomi daerah serta sejak  diterbitkannya  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah, maka telah terjadi pembaruan di bidang pajak daerah. BPHTB menjadi pajak daerah  yang  dipungut  oleh  pemerintah  daerah  kabupaten/kota  (Sidik,  2002).  Sejak diterbitkannya  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009,  pemerintah  daerah  juga  harus menetapkan peraturan pelaksanaannya misalnya dalam bentuk peraturan bupati atau peraturan walikota tentang teknis pemungutan BPHTB agar dapat diimplementasikan (Setyawati, 2019).
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  dipungut  dengan  menggunakan  system self assessment dimana Wajib Pajak diberikan kepercayaan dalam menghitung dan membayar sendiri  pajak  yang  terutang  dengan  menggunakan  Surat  Setoran  Pajak  Daerah  (Ravianto, 2017a).  Secara  umum  mekanisme  pengenaan  dan  penetapan  objek,  subjek,  tata  cara perhitungan dan dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  sama  dengan pengaturan BPHTB yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 21 tahun 1997 tentang BPHTB sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000.
Dalam hal terdapat transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan di Kota Semarang, maka Wajib  Pajak  menghitung  dan  membayar  sendiri  pajak  yang  terutang  dengan  menggunakan Surat  Setoran  Pajak  Daerah  yang  pelaksanaannya  dilakukan  melalui  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  Kota  Semarang.  Selanjutnya  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  mengisi  data  Wajib  Pajak yang  nantinya  akan  terbit  Surat  Setoran  Pajak  Daerah,  yang  kemudian  disetorkan  ke  Badan Pendapatan  Daerah  Kota  Semarang,  untuk  selanjutnya  dilakukan  verifikasi  pajak  BPHTB secara online. Verifikasi disini dimaksudkan untuk memonitor kebenaran Wajib Pajak dalam menghitung pajaknya.
Berdasarkan  latar  belakang  dan  perumusan  masalah  yang  telah  diuraikan  diatas, maka tujuan dan manfaat penelitian ini adalah untuk mengetahui verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) secara online terhadap transaksi jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) apabila terdapat kurang bayar pajak, untuk mengetahui faktor-faktor apa yang menimbulkan kurang bayar pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) setelah adanya verifikasi secara online dan untuk mengetahui penyelesaian kurang bayar pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) setelah adanya verifikasi secara online .

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  penelitian  yuridis  normatif  (metode  penelitian  hukum normatif).  Metode  penelitian  yuridis  normatif  adalah  penelitian  hukum  kepustakaan  yang dilakukan dengan cara meneliti bahan-bahan kepustakaan atau data sekunder belaka (Soekanto, 2007). Sumber-sumber penelitian hukum dapat dibedakan menjadi sumber-sumber penelitian
yang  berupa  bahan-bahan  hukum  primer  dan  bahan-bahan  hukum  sekunder.  Bahan-bahan hukum  primer  terdiri  dari  perundang-undangan,  catatan-catatan  resmi  atau  risalah  dalam pembuatan  perundang-undangan  dan  putusan-putusan  hakim.  Bahan-bahan  sekunder  berupa semua publikasi tentang hukum  yang bukan merupakan dokumen-dokumen resmi. Publikasi tentang  hukum  meliputi  buku-buku  teks,  kamu-kamus  hukum,  jurnal-jurnal,  dan  komentar- komentar atas putusan pengadilan.
Teknik pengumpulan data yang digunakan peneliti adalah metode library research , yaitu studi  kepustakaan.  Pengumpulan  data  ditentukan  dengan  menelaahan  literatur  dan  bahan pustaka yang relavan terhadap masalah yang diteliti baik dari buku-buku dan data menggunakan bahan-bahan  pustaka  mengenai  Pelaksanaan  Kurang  Bayar  Pajak  Setelah  Adanya  Sistem Verifikasi BPHTB Secara Online Terhadap Transaksi Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan di Kota Semarang .

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  Secara  Online Terhadap  Transaksi  Jual  Beli  Oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  Apabila Terdapat Kurang Bayar Pajak.
Pokok pembahasan dalam penelitian ini adalah lebih menyoroti tentang verifikasi Bea Perolehan Hak  Atas Tanah  dan Bangunan (BPHTB) secara online  terhadap transaksi jual beli  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  apabila  terdapat  kurang  bayar  pajak. Pelaksanaan  verifikasi  BPHTB  secara  online  di  Kota  Semarang  mulai  dilaksanakan  pada bulan April tahun 2023. Penelitian dilakukan pada Kantor Notaris-PPAT Nurwulandari, SH, selaku PPAT di Kota Semarang, yang beralamat di Jalan Jangli Raya Nomor 41C, Kelurahan Jatingaleh,  Kecamatan  Candisari,  Kota  Semarang.  Sebelum  dijabarkannya  prosedur verifikasi pada pada Kantor Notaris-PPAT Nurwulandari, SH, penulis menguraikan dalam bentuk tabel yang menggambarkan jumlah data Wajib Pajak yang mengurus proses BPHTB pada Kantor Notaris-PPAT Nurwulandari, SH.
Gambar 2. Data BPHTB pada PPAT Nurwulandari, SH.
Pada  gambar  diatas  dapat  diketahui  bahwa  selama  1  tahun  dihitung  dari  bulan  Januari tahun 2022 sampai dengan bulan Desember tahun 2022, terdapat total 42 klien yang mengurus proses BPHTB atas transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan, dengan total nilai pajak yang tersetor pada Bapenda Kota Semarang yaitu sebesar Rp 1.017.228.800,-.

## Gambar 3. Skema Pembayaran BPHTB dan Verifikasi BPHTB
Skema  tersebut  diatas  menggambarkan  alur  prosedur  pembayaran  BPHTB  oleh  PPAT atas transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan di Kota Semarang. Sebelum dilakukan proses verifikasi  pajak  BPHTB,  terlebih  dahulu  dilakukan  pembayaran  pajak  BPHTB  dengan  cara menunjukan SSPD BPHTB pada loket pembayaran di Bank Jateng. Selain itu yang terpenting adalah perhitungan pajak BPHTB yang didasarkan pada harga transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan (Maftukha et al., 2020).
Tarif pajak BPHTB ditetapkan sebesar 5%, sesuai dengan Pasal 6 Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 2 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Nilai Perolehan  Objek  Pajak  yang  dimaksud  adalah  harga  transaksi.  Secara  sederhana  penjelasan tersebut diatas dapat dirumuskan menjadi sebagai berikut :

## Gambar 4. Rumus Pajak BPHTB
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (Maftukha et al., 2020). Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi inilah yang nantinya akan menjadi dasar dalam proses verifikasi pajak BPHTB apakah adanya kurang bayar pajak BPHTB atau tidak. NPOP ditentukan sendiri oleh Wajib Pajak sehingga PPAT mengisi NPOP berdasarkan harga  transaksi  jual  beli  yang  disebutkan  oleh  Wajib  Pajak,  namun  pada  prakteknya  Wajib Pajak  tidak  menyebutkan  Harga  Transaski  yang  sesungguhnya,  hal  tersebut  dilakukan  agar nominal pajak BPHTB yang timbul tidak besar.
Verifikasi  pajak  BPHTB  dilakukan  setelah  dilakukannya  pembayaran  pajak  BPHTB. Verifikasi  disini  dimaksudkan  untuk  memonitor  kebenaran  Wajib  Pajak  dalam  menghitung pajaknya. Syarat  yang disiapkan untuk verifikasi pajak BPHTB  yaitu KTP dan KK pembeli, SPPT PBB tahun terbaru, bukti lunas pembayaran SPPT PBB tahun terbaru, dan foto obyek pajak  (Peraturan  Walikota  Semarang  Nomor  64  Tahun,  n.d.).  Dokumen-dokumen  tersebut
Pajak BPHTB = Tarif Pajak x (NPOP – NPOPTKP)
= 5% x (Harga Transaksi – Rp60.000.000,-)
berupa salinan elektronik yang diunggah pada akun PPAT dengan cara Login pada alamat URL https://ebphtb.semarangkota.go.id/pemakais/sign_in
Setelah dilakukan unggah dokumen yang diperlukan maka Tim Bapenda Kota Semarang akan  meneliti.  Penelitian  tersebut  (proses  verifikasi)  berupa  penelitian  administrasi  dan penelitian  lapangan,  merupakan  bentuk  pengawasan  Petugas  Pajak  Daerah  terhadap penghitungan,  pembayaran,  dan  pelaporan  BPHTB  yang  dilakukan  Wajib  Pajak  (Peraturan Walikota Semarang Nomor 64 Tahun, n.d.). Penelitian administrasi oleh Tim Bapenda Kota Semarang meliputi (Peraturan Walikota Semarang Nomor 64 Tahun, n.d.):
a. kesesuaian  NOP  yang  dicantumkan  dalam  SSPD  BPHTB  dengan  NOP  yang  tercantum dalam SPPT, bukti pembayaran dan pada basis data PBB;
b. jika  terjadi  pemecahan  PBB,  maka  NOP  PBB  yang  dicantumkan  adalah  NOP  yang  telah dilakukan pemecahan;
c. kesesuaian NJOP bumi permeter persegi yang dicantumkan dalam SSPD  BPHTB  dengan NJOP bumi permeter persegi pada basis data PBB;
d. kesesuaian  NJOP  bangunan  per  meter  persegi  yang  dicantumkan  dalam  SSPD  BPHTB dengan NJOP bangunan permeter persegi pada basis data PBB;
e. kebenaran  penghitungan  yang  meliputi  NJOP,  NPOP,  NPOPTKP,  tarif,  pengenaan  atas objek Pajak tertentu, BPHTB terutang atau yang harus dibayar; dan
f. kebenaran  penghitungan  yang  disetor,  termasuk  besarnya  pengurangan  yang  dihitung sendiri.
Sedangkan  penelitian  lapangan  oleh  Tim  Bapenda  Kota  Semarang  dilakukan  apabila terdapat  indikasi  ketidakpatuhan  Wajib  Pajak  yang  meliputi  (Peraturan  Walikota  Semarang Nomor 64 Tahun, n.d.):
a. terdapat indikasi ketidakwajaran harga transaksi; dan/atau
b. terdapat indikasi ketidaksesuaian data dalam SSPD BPHTB (yang dimaksud disini adalah foto  obyek  jual  beli  yang  telah  diunggah  sebelumnya)  dengan  kondisi/kenyataan  di lapangan.
Apabila  berdasarkan  penelitian  lapangan  oleh  Tim  Bapenda  Kota  Semarang,  harga transaksi  objek  lebih  tinggi  dari  harga  transaksi  yang  dicantumkan  pada  SSPD  BPHTB, sehingga  jumlah  pajak  BPHTB  yang  disetorkan  lebih  kecil  dari  jumlah  pajak  terutang,  hal tersebut yang menyebabkan terjadinya kurang bayar pajak BPHTB (Maftukha et al., 2020).
Selanjutnya penulis akan memaparkan hasil penelitian mengenai pelaksanaan sistem e- BPHTB  terhadap  transaksi  jual  beli  tanah  dan/atau  bangunan  pada  Kantor  Notaris-PPAT Nurwulandari,  SH.  Berikut  ini  merupakan  tampilan  aplikasi  e-BPHTB  milik  PPAT Nurwulandari,  SH.  Berdasarkan  penelitian  penulis,  akan  penulis  uraikan  langkah-langkah teknis yang harus dilakukan oleh Wajib Pajak atau Klien PPAT yang akan melakukan transaksi jual beli :
a. Wajib Pajak datang ke kantor PPAT dengan membawa dokumen asli berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) apabila ada, Sertipikat Tanah, SPPT PBB tahun terbaru, Bukti Lunas Pembayaran SPPT PBB, dan Foto Objek Jual Beli, yang selanjutnya dokumen-dokumen asli tersebut di scan oleh PPAT.
b. PPAT login pada  alamat  web https://ebphtb.semarangkota.go.id/pemakais/sign_in dengan mengisi User  Name dan Password ,  selanjutnya  akan  muncul  tampilan  dashboard  seperti berikut, kemudian PPAT pilih menu pendaftaran .
Gambar 5. Tampilan Dashboard Akun e-BPHTB
c. PPAT mengisi data-data yang diminta dalam sistem e-BPHTB yang meliputi informasi wajib pajak, informasi obyek pajak, perhitungan BPHTB, dan informasi pelepas hak.
Gambar 6. Tampilan Input Data e-BPHTB
d. Apabila semua data yang dibutuhkan telah terisi secara lengkap, selanjutnya akan terbit SSPD- BPHTB yang nantinya dibawa oleh PPAT ke Bank Jateng untuk dilakukan pembayaran pajak BPHTB. Terdapat 3 lembar SSPD-BPHTB yaitu lembar 1 untuk Wajib Pajak, lembar 2 untuk PPAT sebagai arsip, dan lembar 6 untuk Bank Jateng. Contoh SSPD-BPHTB yang telah terbit dapat dilihat sebagai berikut :

## Gambar 7. SSPD-BPHTB
e. Setelah  dilakukan  pembayaran  pajak  BPHTB,  maka  langkah  selanjutnya  adalah  PPAT melakukan verifikasi pajak dengan cara login akun e-BPHTB dan mengunggah dokumen yang diminta  oleh  sistem  sehubungan  dengan  proses  verifikasi  pajak.  Dokumen-dokumen  yang diunggah antara lain : Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), Sertipikat Tanah, SPPT PBB tahun terbaru, Bukti Lunas Pembayaran SPPT PBB, Foto Objek Jual Beli, SSPD- BPHTB  yang  sudah  terbayar  dan  ada  stempel  Bank  Jateng,  serta  bukti  lunas  bayar  pajak BPHTB.

## Gambar 9. Proses Verifikasi
f. Apabila  seluruh  dokumen  yang  diminta  telah  diunggah,  maka  proses  selanjutnya  adalah menunggu pihak Bapenda Kota Semarang mengkoreksi yang nantinya akan muncul notifikasi apakah Pajak BPHTB disetujui atau masih ada dokumen lain yang harus diunngah atau akan muncul notifikasi kurang bayar pajak. Berikut ini tampilan apabila hasil koreksi dari Bapenda adalah kurang bayar pajak.

## Gambar 10. Kurang Bayar Pajak
2. Faktor-Faktor Yang Menimbulkan Kurang Bayar Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Setelah Adanya Verifikasi Secara Online.
Pada  pembahasan  sebelumnya  telah  penulis  paparkan  bahwa  setelah  dilakukan penyetoran  pajak  BPHTB  maka  proses  selanjutnya  adalah  verifikasi  pajak  BPHTB  yang dilakukan oleh Tim Bapenda Kota Semarang dengan cara penelitian administrasi dan penelitian lapangan  yang  merupakan  suatu  bentuk  pengawasan  Petugas  Pajak  Daerah  terhadap penghitungan, pembayaran, dan pelaporan BPHTB yang dilakukan Wajib Pajak.
Pada  Pasal  12  Ayat  (1)  Peraturan  Walikota  Semarang  Nomor  64  Tahun  2021  tentang Petunjuk  Pelaksanaan  Peraturan  Daerah  Kota  Semarang  Nomor  2  Tahun  2011  tentang  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB),  disebutkan  bahwa  hal-hal  berikut  ini merupakan poin-poin yang diteliti oleh Tim Bapenda Kota Semarang pada saat proses verifikasi pajak BPHTB, yaitu :
a. kesesuaian  NOP  yang  dicantumkan  dalam  SSPD  BPHTB  dengan  NOP  yang  tercantum dalam SPPT, bukti pembayaran dan pada basis data PBB;
b. jika  terjadi  pemecahan  PBB,  maka  NOP  PBB  yang  dicantumkan  adalah  NOP  yang  telah dilakukan pemecahan;
c. kesesuaian NJOP bumi permeter persegi yang dicantumkan dalam SSPD  BPHTB  dengan NJOP bumi permeter persegi pada basis data PBB;
d. kesesuaian  NJOP  bangunan  per  meter  persegi  yang  dicantumkan  dalam  SSPD  BPHTB dengan NJOP bangunan permeter persegi pada basis data PBB;
e. kebenaran  penghitungan  yang  meliputi  NJOP,  NPOP,  NPOPTKP,  tarif,  pengenaan  atas objek Pajak tertentu, BPHTB terutang atau yang harus dibayar; dan
f. kebenaran  penghitungan  yang  disetor,  termasuk  besarnya  pengurangan  yang  dihitung sendiri.
Selanjutnya,  faktor-faktor  lain  yang  dapat  menimbulkan  adanya  kurang  bayar  pajak BPHTB  adalah  ketika  adanya  ketidaksesuaian  kondisi  objek  pajak  dengan  nilai  pasar  objek pajak  saat  dilakukannya  proses  verifikasi  pajak  BPHTB  melalui  penelitian  lapangan,  faktor- faktor tersebut antara lain harga pasar, kondisi objek pajak seperti kualitas objek pajak, maupun fasilitas yang ada dari bangunan tersebut (Erlinda et al., 2020).
3. Penyelesaian  Kurang  Bayar  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB) Setelah Adanya Verifikasi Secara Online.
Dengan  menetapkan  pemungutan  BPHTB  menggunakan self  assessment maka  wajib pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat untuk menerbitkan Surat Setoran Pajak Daerah  (SSPD)  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB),  dan  kemudian melakukan  penyetoran  pajak  ke  kas  daerah  yang  ditunjuk,  yaitu  Bank  Jateng.  Setelah  itu petugas pajak melakukan verifikasi kelengkapan pembayaran wajib pajak untuk memastikan bahwa data atau dokumen yang diserahkan sudah sesuai dan benar, serta data yang diajukan telah layak dan sesuai dengan kriteria yang diajukan. Verifikasi yang dimaksud yaitu melalui penelitian administrasi dan penelitian lapangan sebagaimana yang telah penulis paparkan pada pembahasan sebelumnya.
Apabila berdasarkan proses verifikasi oleh Tim Bapenda Kota Semarang, poin-poin yang menjadi indikator penilaian tidak sesuai dengan dokumen-dokumen yang di unggah, atau pada saat dilakukan penelitian lapangan, terbukti bahwa harga transaksi objek lebih tinggi dari harga transaksi  yang  dicantumkan  pada  SSPD  BPHTB,  sehingga  jumlah  pajak  BPHTB  yang disetorkan  lebih  kecil  dari  jumlah  pajak  terutang,  maka  akan  muncul  kurang  bayar  pajak BPHTB.
Sesuai dengan Pasal 12 Ayat (4) Peraturan Walikota Semarang Nomor 64 Tahun 2021 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 2 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang berbunyi “dalam hal berdasarkan hasil  Penelitian  SSPD  BPHTB  jumlah  pajak  yang  disetorkan  lebih  kecil  dari  jumlah  pajak terutang Wajib Pajak membayar selisih kekurangan tersebut dengan SSPD BPHTB tambahan”. Artinya, untuk menyelesaikan kurang bayar pajak BPHTB, Wajib Pajak akan mendapat SSPD BPHTB  tambahan  yang  dikirim  melalui akun  e-BPHTB  milik  PPAT,  sehingga  Wajib  Pajak bisa langsung menyetorkan nominal kekurangan pajak tersebut ke Kantor Kas Daerah dengan menunjukan SSPD BPHTB tambahan.
Secara sederhana, skema penyelesaian kurang bayar pajak BPHTB secara online, dapat digambarkan sebagai berikut :
Gambar 11. Alur Penyelesaian Kurang Bayar Pajak BPHTB SSPD-BPHTB tambahan yang dimaksud adalah SSPD-BPHTB kurang bayar yang sudah muncul pada akun PPAT sehingga PPAT langsung bisa mengunduh dan membayarkannya ke Bank Jateng. Berikut adalah contoh SSPD-BPHTB Kurang Bayar.

## Gambar 12. SSPD-BPHTB Kurang Bayar
Wajib  Pajak  bernama  Muhammad  sebagaimana  pada  Gambar  10  tersebut  diatas, mendaftarkan  pajak  BPHTB  nya  dengan  NPOP  atau  Harga  Transaksi  Jual  Belinya  sebesar Rp.536.200.000,- namun hasil koreksi menunjukan bahwa Bapenda Kota Semarang menaksir harga  transaksi  jual  beli  seharusnya  adalah  Rp600.000.000,-  sehingga  Wajib  Pajak  bernama
Wajib Pajak kurang bayar Terbit SSPD BPHTB tambahan pembayaran melalui Bank Jateng Verifikasi BPHTB selesai
Muhammad terdapat kurang bayar pajak sebesar yang tercantum dalam SSPD-BPHTB kurang bayar pada Gambar 10 diatas.
Selanjutnya  SSPD-BPHTB  Kurang  Bayar  tersebut  dibawa  ke  Bank  Jateng  untuk disetorkan kekurangan pajaknya. Apabila sudah terbayar lunas, kemudian PPAT bisa membuka kembali  akunnya  untuk  mengunduh  BPHTB  yang  sudah  terverifikasi  oleh  Bapenda  Kota Semarang,  sehingga  telah  terselesaikannya  pula  proses  pemungutan  pajak  BPHTB  secara online yang  kemudian  untuk  dapat  dilanjutkan  proses  balik  nama  atas  sertipikat  tanah  yang menjadi  obyek  jual  beli,  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Semarang.  Berikut  ini  adalah  contoh SSPD-BPHTB yang telah diverifikasi oleh Bapenda Kota Semarang.

## Gambar 13. SSPD-BPHTB yang telah terverifikasi
4. Analisis  Penyelesaian  Kurang  Bayar  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB) Secara Online Setelah Dilakukannya Proses Verifikasi. Diketahui bahwa sistem pemungutan pajak di Indonesia menganut self assessment system menggantikan  system  pemungutan  pajak official  assessment  system . Self  Assessment  System yang dianut Undang-Undang perpajakan Indonesia memberi kepercayaan penuh terhadap wajib pajak untuk menghitung, menyetor dan melaporkan sendiri kewajiban perpajakannya kepada pemungut pajak (fiskus) dengan menggunakan dokumen Surat Pemberitahuan (SPT), dengan kata  lain  bahwa  wajib  pajak  aktif  mulai  menghitung,  memperhitungkan,  menyetor  dan
melaporkan pajak yang terutang sendiri dan fiskus pada system ini bersifat pasif, yaitu hanya memberikan pelayanan, penerangan, pengawasan dan pemeriksanaan.
Tertulis bahwa transaksi peralihan hak milik atas tanah dan/atau bangunan karena jual- beli dilakukan dihadapan PPAT guna menjamin kepastian hukum terjadinya peralihan hak atas tanah  dan  bangunan.  PPAT  dalam  menjalankan  jabatannya  harus  memberikan  penjelasan mengenai  akta  peralihan  hak  serta  kewajiban-kewajiban  yang  harus  dipenuhi  para  pihak, diantaranya  yaitu  menunjukkan  asli  surat  pembayaran  pajak  yang  terutang  karenanya  yakni Pajak Penghasilan dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (Ravianto, 2017b). Pernyataan  tersebut  sudah  sesuai  dengan  praktik  proses  pengurusan  BPHTB  oleh  PPAT Nurwulandari, SH.
PPAT Nurwulandari, SH sudah melakukan tugasnya sesuai dengan aturan yang berlaku di Kota Semarang sehubungan dengan pelaksanaan verifikasi BPHTB atas transaksi jual beli tanah  dan/atau  bangunan.  Selama  tahun  2022  terdapat  42  klien  yang  mempercayakan pengurusan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan pada PPAT Nurwulandari, SH, dengan total  nilai  pajak  BPHTB  yang  telah  tersetor  pada  Bapenda  Kota  Semarang  yaitu  sebesar  Rp 1.017.228.800,- (satu milyar tujuh belas juta dua ratus dua puluh delapan ribu delapan ratus rupiah).
Dari hasil analisa penulis terhadap beberapa peraturan perundang-undangan yaitu:
1) Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;
2) Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 2 Tahun 2011 tentang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB); serta
3) Peraturan  Walikota  Semarang  Nomor  64  Tahun  2021  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Peraturan  Daerah  Kota  Semarang  Nomor  2  Tahun  2011  tentang  Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Penulis  menilai  bahwa  ketentuan-ketentuan  tersebut  diatas  sudah  cukup  jelas  memuat aturan-aturan  untuk  melakukan  pungutan  pajak  karena  didalamnya  menerangkan  mengenai subyek  dan  objek  pajak,  bentuk  dan  besarnya  pembayaran,  saat  terutangnya  pajak,  saat timbulnya kewajiban bagi Wajib Pajak. Adanya pengalihan kewenangan pemungutan BPHTB dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah menyebabkan pula pengalihan upaya untuk mengoptimalkan BPHTB menjadi tanggung jawab Pemerintah Daerah, sehingga dasar hukum penting untuk pemungutan pajak agar dalam pelaksanaannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Silitonga, 2012).
Mekanisme  pemberlakuan  BPHTB  secara  online  dilaksanakan  berdasarkan  Peraturan Walikota  Semarang  Nomor  64  Tahun  2021  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Peraturan  Daerah Kota Semarang Nomor 2 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan menjadikan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009  tentang Pajak Daerah dan  Retribusi  Daerah  dan  Peraturan  Daerah  Kota  Semarang  Nomor  2  Tahun  2011  tentang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebagai  induk dari peraturan yang mengatur BPHTB.
Program  modernisasi  perpajakan  diciptakan  untuk  menghasilkan  pelayanan  yang  lebih baik, terpadu dan personal, hal tersebut dapat dicapai salah satunya adalah dengan pemanfaatan teknlogi  elektronik  secara  maksimal,  sehingga  e-BPHTB  merupakan  program  modernisasi yang  dirancang  untuk  memanfaatkan  elektronik  secara  maksimal  (Maftukha  et  al.,  2020). Dengan  pemanfaatan  elektronik,  wajib  pajak  diberikan  berbagai  kemudahan  dalam melaksanakan kewajibannya sehingga diharapkan wajib pajak akan merasa puas dengan sistem dan pelayanan yang diberikan (Maftukha et al., 2020).
Selanjutnya, berdasarkan penelitian penulis di Kantor Notaris-PPAT Nurwulandari, SH, penulis  menganalisa  hambatan-hambatan  yang  sering  dihadapi  pada  saat  pelaksanaan
pemungutan BPHTB secara online khususnya terhadap transaksi jual beli yaitu yang pertama terkendala  oleh  pelayanan  Tim  Bapenda  Kota  Semarang  yang  kurang responsive terhadap transaksi  BPHTB  yang  telah  diajukan  dan  didaftar  oleh  PPAT  melalui  akun  PPAT.  Karena ketika data Wajib Pajak beserta syarat kelengkapan yang diperlukan telah berhasil diinput oleh PPAT melalui akunnya, maka tahap selanjutnya adalah menunggu respon dari Bapenda Kota Semarang,  apakah  transaksi  yang  diajukan  oleh  PPAT  tersebut  disetujui  atau  terdapat pembetuan atau terdapat kurang bayar pajak. Sehingga akan lebih baik apabila Tim Bapenda Kota Semarang bisa cepat merespon transaksi-transaksi yang telah diajukan oleh PPAT.
Kendala yang kedua yang penulis temukan adalah diperlukan ketelitian PPAT atau staff PPAT pada saat menginput data-data yang diperlukan pada sistem e-BPHTB. Apabila terdapat kekeliruan input data sebagai contoh yang seringnya terjadi, Nama Wajib Pajak, Alamat Wajib Pajak, Nomor Hak Sertipikat yang menjadi obyek jual beli, maka SSPD-BPHTB  yang terbit pastinya  akan  keliru.  Selanjutnya  apabila  pajak  BPHTB  yang  muncul  berdasarkan  SSPD- BPHTB yang keliru tersebut, sudah dibayarkan, maka pada saat dilanjutkan proses verifikasi pajak, pasti akan muncul notifikasi dari Bapenda bahwa terdapat pembetulan SSPD-BPHTB terkait  input  data  yang  keliru.  hal  tersebut  menjadikan  proses  terselesaikannya  penerbitan verifikasi BPHTB menjadi semakin lama dikarenakan dilakukan pembetulan pada kesalahan input terlebih dahulu.

## KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian serta analisa data pada bab pembahasan yang telah diuraikan penulis tersebut diatas, maka dapat diperoleh kesimpulan sebagai berikut. Pertama, berdasarkan penelitian pada Kantor  PPAT  Nurwulandari,  SH,  pelaksanaan  pembayaran  pajak  BPHTB  dan  pelaksanaan  verifikasi BPHTB  sudah  dilakukan  sesuai  prosedur  dan  telah  sesuai  dengan  peraturan.  Pelaksanaan  verifikasi pajak BPHTB secara online dapat dilakukan  apabila Wajib Pajak sudah membayarkan pajak BPHTB nya melalui Bank Jateng dengan menunjukan SSPD-BPHTB yang diterbitkan melalui akun PPAT pada alamat web : https://ebphtb.semarangkota.go.id/pemakais/sign_in .
Untuk dapat diterbitkannya SSPD-BPHTB tersebut maka PPAT wajib melengkapi data-data yang diperlukan  berupa  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP),  Kartu  Keluarga  (KK),  Nomor  Pokok  Wajib  Pajak (NPWP) apabila ada, Sertipikat Tanah, dan SPPT PBB tahun terbaru. Verifikasi pajak akan terproses apabila  PPAT  telah  mengunggah  dokumen  yang  diminta  oleh  sistem  yaitu  antara  lain  :  Kartu  Tanda Penduduk  (KTP),  Kartu  Keluarga  (KK),  Sertipikat  Tanah,  SPPT  PBB  tahun  terbaru,  Bukti  Lunas Pembayaran  SPPT  PBB,  Foto  Objek  Jual  Beli,  SSPD-BPHTB  yang  sudah  terbayar  dan  ada  stempel Bank Jateng, serta bukti lunas bayar pajak BPHTB. Apabila seluruh dokumen telah selesai diunggah maka PPAT menunggu hasil verifikasi dari Bapenda yang akan diberitahukan melalui notifikasi yang akan muncul pada akun PPAT. Notifikasi tersebut dapat berupa telah selesainya verifikasi yang artinya telah  selesai  proses  pemungutan  pajak  BPHTB,  atau  akan  muncul  notifikasi  bahwa  terdapat  kurang bayar pajak BPHTB.
Kedua, faktor-faktor yang dapat menimbulkan adanya kurang bayar pajak BPHTB adalah ketika adanya  ketidaksesuaian  kondisi  objek  pajak  dengan  nilai  pasar  objek  pajak  saat  dilakukannya  proses verifikasi  pajak  BPHTB  melalui  penelitian  lapangan,  faktor-faktor  tersebut  antara  lain  harga  pasar, kondisi objek pajak seperti kualitas objek pajak, maupun fasilitas yang ada dari bangunan tersebut.
Ketiga, apabila berdasarkan proses verifikasi oleh Tim Bapenda Kota Semarang, poin-poin yang menjadi indikator penilaian tidak sesuai dengan dokumen-dokumen yang di unggah pada akun PPAT, atau  pada  saat  dilakukan  penelitian  lapangan,  terbukti  bahwa  harga  transaksi  objek  lebih  tinggi  dari harga transaksi yang dicantumkan pada SSPD BPHTB, sehingga jumlah pajak BPHTB yang disetorkan lebih  kecil  dari  jumlah  pajak  terutang,  maka  akan  muncul  kurang  bayar  pajak  BPHTB  yang penyelesaiannya adalah dengan cara membayarkan nominal kekurangannya tersebut pada Bank Jateng dengan menunjukan SSPD-BPHTB Kurang Bayar yang dapat diunduh melalui akun PPAT.

## DAFTAR PUSTAKA
Erlinda, D., Wisnaeni, F., & Sukma, N. M. (2020). Pelaksanaan Verifikasi Peralihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (Bphtb) Di Kabupaten Bogor. Notarius , 13 (2), 946–960.
Maftukha,  R.  L.  Z.,  Sediati,  D.  S.  R.,  &  Mahfud,  M.  A.  (2020).  Dampak  Perubahan  Mekanisme Pengurusan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kota Semarang Dalam Kaitannya Dengan Sistem Pembayaran Secara Elektronik.
Murni,  C.  S.  (2020).  Pendaftaran  Peralihan  Hak  Milik  Atas  Tanah  Karena  Pewarisan. Lex  Librum: Jurnal Ilmu Hukum , 6 (2), 130–145.
Peraturan Walikota Semarang Nomor 64 Tahun. (n.d.). Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 2 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). 2021.
Ravianto, R. (2017a). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan Self Assessment System. Jurnal Akta , 4 (4), 567–574.
Ravianto, R. (2017b). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan Self Assessment System. Jurnal Akta , 4 (4), 567–574.
Setyawati, E. (2019). Tinjauan Hukum Kewajiban Verifikasi Dan Validasi Bea Perolehan Tanah Dan Bangunan (Bphtb) Bagi Wajib Pajak Yang Mengikuti Pengampunan Pajak Di Kota Semarang. SPEKTRUM HUKUM , 14 (2), 265–278.
Siahaan,  M.  P.  (2003).  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan. Jakarta:  PT  RajaGrafindo Persada .
Sidik,  M.  (2002).  Optimalisasi  pajak  daerah  dan  retribusi  daerah  dalam  rangka  meningkatkan kemampuan keuangan daerah. Makalah Disampaikan Acara Orasi Ilmiah. Bandung , 10 .
Silitonga,  R.  L.  (2012).  Intensifikasi  Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan (BPHTB) Di Kota Semarang Berdasarkan Perda Kota Semarang Nomor 2 Tahun 2011. Unnes Law Journal: Jurnal Hukum Universitas Negeri Semarang , 1 (1), 1–9.
Soekanto, S. (2007). Penelitian hukum normatif: Suatu tinjauan singkat .