Abstrak—Iklim investasi di Indonesia mengalami perlambatan, salah  sektor  yang  mengalami  perlambatan  adalah  sektor apartemen.  Salah  satu  daerah  dengan  tingkat  perlambatan iklim investasi apartemen yang tinggi adalah Surabaya. Kondisi tersebut menciptakan ketidakpastian pada investasi apartemen dan  dapat  memberikan  pengaruh  buruk  dalam  segi  ekonomi. Pemahaman  terhadap  ketidakpastian  yang  mempengaruhi investasi sektor apartemen merupakan salah satu langkah guna mereduksi dampak  buruk  yang mungkin  terjadi.  Pemahaman dapat  dilakukan  dengan  memahami  faktor-faktor  yang mempengaruhi  investasi.  Pendekatan  yang  bisa  dilakukan adalah (1) Pendekatan dengan metode analisis sensitivitas untuk mengetahui  batas-batas  minimum  dari  penerimaan  investasi. (2)  Pemahaman probabilitas kejadian batas-batas penerimaan investasi guna mengukur frekuensi terjadinya faktor tersebut. Berdasarkan hasil perhitungan analisis investasi proyek, NPV > 0  dan  IRR  >  MARR.  Dengan  analisis  sensitivitas,  didapatkan batas  kenaikan  bunga  pinjaman  tidak  lebih  5,4%,  penurunan pendapatan tidak lebih 5,5 %, peningkatan biaya investasi tidak lebih  besar  7%,  peningkatan  MARR  tidak  lebih  10,8  %, penurunan  penjualan  tipe  2  tidak  lebih  besar  12,65%,  tipe  1 tidak  lebih  besar  15  %,  tipe  3  tidak  lebih  besar  20%  dan peningkatan  biaya  operasional  tidak  lebih  besar  120%.  Dari sensitivitas  terhadap  IRR,  didaptkan  variabel  dengan sensitivitas  tertinggi  adalah  (1)  Kenaikan  bunga  pinjaman dengan batas 5,4 % memiliki probabiltas 53%, (3) Penurunan pendapatan dengan batas 5,5% memiliki probabiltas 40%, (2) Kenaikan biaya investasi dengan batas 7% memiliki probabiltas 40%.
Kata  Kunci—Analisa  Sensitivitas,  Apartemen,  Investasi, Probabilitas Batas Penerimaan.

## I. PENDAHULUAN
NVESTASI  merupakan  suatu  penanaman  modal  guna mengharapkan  keuntungan  dimasa  yang  mendatang.  Di Indoensia,  investasi  merupakan  salah  satu  cara  guna meningkatkan  perekonomian  negara.).  Iklim  investasi  di Indonesia  terbilang  tidak  kompetitif,  hal  ini  dibuktikan dengan  menurunnya  peringkat  daya  saing  investasi Indonesia.  Salah  satu  sektor  yang  mengalami  perlambatan pertumbuhan adalah sektor properti khususnya apartemen.
Dari  data  yang  dikutip  dari Collier  International Indonesia , tingkat pengembalian keuntungan apartemen menurun dari 10,20% di tahun 2013 menjadi 5,5 % di tahun 2018. Hal ini menyebabkan menurunnya minat para investor untuk  berinvestasi.  Penurunan  pengembalian  keuntungan bertolak  belakang  dengan  pertumbuhan  penduduk  yang terjadi,  pertumbuhan  penduduk  seharusnya  menjadi  potensi keuntungan  untuk  investasi  apartemen.  Kondisi  tersebut
menciptakan  ketidakpastian  terhadap  iklim  invesatsi apartemen.  Adanya  ketidakpastian  terhadap  investasi  dapat memberi  dampak  secara  langsung  ataupun  tidak  langsung terhadap penurunan kinerja investasi, ketidakpastian tersebut tercipta akibat banyaknya faktor yang mempengaruhi.
Pemahaman  terhadap  faktor-faktor  yang  menyebabkan ketidakpastian perlu dikaji lebih mendalam guna mengetahui pengaruhnya terhadap kinerja investasi agar dapat dilakukan mitigasi  terhadap  faktor-faktor  ketidakpastian  tersebut. Penelitian  ini  akan  membahas  analisis  sensitivitas  terhadap faktor-faktor  ketidakpastian  dalam  investasi  Apartemen Grand  Sungkono  Lagoon  beserta  probabilitas  kejadiannya dengan  studi  kasus  Apartemen  Grand  Sungkono  Lagoon Surabaya.
Apartemen Grand Sungkono Lagoon terletak di Surabaya, dimana  Surabaya  menurut  Badan  Pusat  Statistik  (2019) merupakan kota dengan pertumbuhan produk domestik bruto regional nomor 2 di Indonesia yaitu sebesar 24% dari tahun 2014  sampai  2018,  serta  menurut  badan  pusat  data  kota Surabaya  (2019),  jumlah  penduduk  Surabaya  mengalami peningkatan  0,5%  dari  2010  sampai  2018.  Hal  tersebut menjadikan  Surabaya  kota  yang  berpotensi  baik  dalam investasi  apartemen.  Ditinjau  dari  Colliers  Indonesia  2019, pertumbuhan  apartemen  di  Surabaya  melonjak  bertambah dari tahun 2019 sampai 2020 sebesar 9251 unit dari total unit apartemen hingga 2018 sebesar 34998 unit. Kondisi lonjakan jumlah  apartemen  berpotensi  menimbulkan  risiko  investasi yang  dibuktikan  dengan  menurunnya occupancy  rate pada tahun 2018 sebesar 7% YoY. Maka dari itu analisis terhadap penerimaan  investasi  pada  proyek  Apartemen  Grand Sungkono  Lagoon  perlu  dilakukan  guna  mengetahui pengaruh  faktor-faktor  ketidakpastian  terhadap  batas-batas penerimaan  investasi  serta  probabilitas  kejadian  batas tersebut.

## II. URAIAN PENELITIAN
A. Analisis Capital Budgeting
Analisis capital  budgeting dilakukan  guna  mengetahui anggaran modal yang diperlukan dalam investasi Apartemen Grand Sungkono Laggon. Analisis capital budgeting terdiri dari  analisis  konsep  pengembangan  apartemen,  analisis konsep  penjualan  unit  apartemen,  analisis  biaya  investasi apartemen,  analisis  pengeluaran  operasional,  analisis pendapatan apartemen, analisis sumber pendanaan apartemen.

## Analisis Sensitivitas dan Probabilitas Kejadian Batas-batas Penerimaan Investasi Apartemen Tower Caspian, Grand Sungkono Lagoon, Surabaya
Mohammad Ryan Rama dan Christiono Utomo Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
I

## B. Analisis Kelayakan Investasi
Dari capital budgeting yang telah ditentukan, selanjutnya ditentukan kelayakan investasi apartemen dengan menggunakan metode berikut:
1) Net Present Value (NPV) Net  Present  Value (NPV) digunakan  untuk  menghitung nilai  bersih  (netto)  pada  waktu  sekarang  ( present ). Net Present  Value atau  nilai  bersih  sekarang  merupakan  selisih antara  PV  kas  bersih  dengan  PV  investasi  selama  umur investasi.
2) Internal Rate of Return (IRR) Internal  Rate  of  Return (IRR)  merupakan  parameter investasi  guna  mengestimasi  potensi  keuntungan  suatu investasi. Internal  rate  of  return merupakan discount  rate dimana membuat Net Present Value (NPV) sama dengan 0.

## C. Analisis Sensitivitas
Dari  kelayakan  investasi  yang  dilakukan  sebelumnya, kemudian  dilanjutkan  dengan  perhitungan  pengaruh  batas peneriman investasi terhadap perubahan setiap elemen.
a. Variabel  ketidakpastian  yang  ditentukan  adalah  biaya investasi, MARR, biaya operasional, tingkat suku bunga, pinjaman pendapatan, penjualan tipe 1, penjualan tipe 2, penjualan tipe 3, IRR.
b. Penentuan  batas  atas  dan  bawah  pada  masing-masing faktor.
c. Menghitung  pengaruh  masing-masing  faktor  terhadap net present value .

## D. Analisis Probabilitas
Dari  penentuan  batas  penerimaan  investasi  yang  telah ditentukan,  selanjutnya  dilakukan  analisis  guna  mengetahui probabilitas  kejadian  batas  penerimaan  investasi  yang  telah ditentukan  terjadi.  Dari  batas  penerimaan  yang  telah ditentukan,  diberikan  kuisioner  kepada  divisi engineer dan marketing  guna  menentukan  frekuensi  dan  dampak  untuk menentukan  kategori  resiko  terjadinya  batas-batas  investasi yang telah ditentukan.

## III. PEMBAHASAN
A. Analisis Capital Budgeting
Analisis capital  budgeting yang  dilakukan  dalam penelitian ini, meliputi:
1) Konsep Pengembangan Apartemen
Proyek  Apartemen  GSL  Tower  Caspian  dimulai  pada tahun 2015 dan direncanakan selesai pada awal tahun 2021. Ditargetkan penjualan unit apartemen habis di akhir proyek. Dalam  perencanaan  penelitian,  direncanakan  proyek  mulai tahun 2020 dan selesai pada tahun 2026.
2) Analisis Biaya Investasi Apartemen
Analisis biaya investasi apartemen, diantaranya meliputi: a. Biaya Lahan
Biaya lahan ditentukan dengan cara dibandingkan dengan data  pembanding.  Data  yang  dibandingkan  meliputi  waktu transaksi,  letak  lokasi  terhadap  fasilitas,  lebar  jalan,  surat tanah, elevasi dan lingkungan pada Tabel 1.
b. Biaya Pematangan Lahan
Biaya  pematangan  lahan  dilakukan  apabila  lahan memerlukan cut & fill . Lahan objek penelitian memerlukan pengurugan  guna  peruntukan basement sedalam  10.5  m. Harga  satuan  yang  digunakan  mengacu  kepada  pekerjaan
Apartemen  Bizz  Rungkut  Surabaya  [1].  Dari  luas 4679 m 2 , serta  dengan  volume  galian  50,522  m 3 ,  dibutuhkan  biaya dengan total Rp. 10.243.881.600.
c. Biaya Bangunan
Biaya  bangunan  dihitung  dengan  pendekatan  estimasi komposi  elemen  biaya  pekerjaan  struktur  dibandingkan dengan  komposisi  keseluruhan  biaya  pekerjaan  yang dibandingkan dengan proyek apartemen lain. Volume elemen pekerjaan  struktur  yang  dihitung  adalah  pekerjaan  balok, kolom, plat lantai, dan shear wall pada Tabel 2.
Didapatkankan komposisi kumulatif elemen pekerjaan plat lantai,  kolom,  balok,  dan shearwall yaitu  87%.  Maka ditentukan total biaya pekerjaan struktur dengan perbandingan sebagai berikut:
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑆𝑡𝑟𝑢𝑘𝑡𝑢𝑟 = 𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝐸𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛 % 𝑃𝑒𝑘𝑒𝑟𝑗𝑎𝑎𝑛
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑆𝑡𝑟𝑢𝑘𝑡𝑢𝑟 = Rp 126.117.480.650
87% 𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑆𝑡𝑟𝑢𝑘𝑡𝑢𝑟 = Rp  144.962.621.437
Dari  total  biaya  struktur  yang  didapatkan,  selanjutnya ditentukan  total  biaya  bangunan  dengan  komposisi  yang dicantumkan  pada  Tabel  3  [2].  Dari  Tabel  3,  maka  dapat ditentukan biaya bangunan sebesar Rp. 453.008.191.990. d. Biaya Jasa Profesi
Biaya  jasa  profesi  diperhitungkan  berdasarkan  asumsi sebesar 3% dari biaya bangunan per-tahunnya [3]. e. Biaya Administrasi
Biaya  administrasi  diperhitungkan  berdasarkan  asumsi sebesar 2% dari biaya bangunan per-tahunnya [3].
f. Biaya Lain-lain
Biaya lain-lain diperhitungkan berdasarkan asumsi sebesar 5% dari biaya bangunan per-tahunnya [3].
3) Total Biaya Investasi
Biaya  investasi  diperoleh  dari  penjumlahan  biaya  lahan, biaya bangunan, biaya jasa profesi, biaya administrasi, biaya
Tabel 1. Nilai perbandingan lahan No. Deskripsi Data 1 Data 2 Data 3 1 Total Penyesuaian -18% 604% 649% 2 Nilai Indikasi 19.672 352.040 239.704 3 Bobot 30% 35% 35% 4 Rata-Rata 5.901 123.214 83.896 Nilai Tanah (Disajikan Dalam Juta Rupiah Kecuali
Dinyatakan Lain)
213.012 Tabel 2. Biaya pekerjaan elemen struktur No. Elemen Pekerjaan Volume (m 3 ) Biaya/Satuan (Ribu Rupiah) Total Biaya (Juta Rupiah) 1 Plat Lantai 12710 800 10.168 2 Kolom 2117 800 1.694 3 Balok 5072 800 4.057 4 Shearwall 137746 800 110.197 Total Biaya 126.117 Tabel 3. Komposisi pekerjaan No. Pekerjaan Komposisi Kumulatif 1 Struktur 32% 32% 2 Arsitektur 34% 66% 3 MEP 26% 92% 4 External Works 8% 100%
lain-lain.  Rekapitulasi  perhitungan  biaya  investasi  dapat dilihat pada Tabel 4.
4) Analisis Pendapatan
Pendapatan Apartemen Grand Sungkono Lagoon diperoleh  dari  penjualan  unit  apartemen.  Terdapat  212  unit untuk tipe 1, 226 unit untuk tipe 2, dan 96 unit untuk tipe 3. Berdasarkan interview yang dilakukan terhadap pihak divisi marketing apartemen,  target  penjualan  yaitu  50%  di  tahun pertama, 25% di tahun kedua, dan 25% di tahun ketiga. Tabel 5  merupakan  rekapitulasi  pendapatan  penjualan  unit apartemen.
5) Analisis Pengeluaran
Biaya  pengeluaran  untuk  Apartemen  Grand  Sungkono Lagoon terdiri atas:
a. Biaya Listrik
Perhitungan  biaya  listrik  menggunakan  pendekatan konsumsi listrik/m 2 yang ditentukan oleh Ikatan Ahli Fisika Bangunan  Indonesia  (IAFBI)  [3].  Dengan  luas  efektif  yang digunakan untuk kantor sebesar 2400 m 2 . Untuk Tarif Dasar Listrik (TDL) diperoleh dari PT.PLN Persero dan disebutkan bahwa  apartemen  termasuk  kepada  golongan  tarif  pada tegangan menengah yaitu diatas 200 kVA [4].
Selanjutnya, ditentukan Waktu Beban Puncak (WBP) yaitu 12 jam dan Luar Waktu Beban Puncak (LWBP) yaitu 12 jam. Maka kebutuhan listrik per tahun yaitu:
𝐾𝑒𝑏𝑢𝑡𝑢ℎ𝑎𝑛 𝑙𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑘/𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 = 𝐾𝑒𝑏𝑢𝑡𝑢ℎ𝑎𝑛/𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 𝑥 𝐿𝑢𝑎𝑠
= 246 𝑘𝑊ℎ 𝑚 2 x 2400 𝑚 2
= 590.400 𝑘𝑊ℎ
Dari  kebutuhan  listrik  per  tahun,  maka  kebutuhan  listrik per jam yaitu sebesar 68,3 kWh/jam.  Dengan menggunakan biaya  pemakaian,  didapatkan  biaya  listrik  per  tahun  yaitu sebesar Rp. 802.552.320.
b. Biaya Air
Kebutuhan  air  dapat  dihitung  melalui  pendekatan  luasan bangunan.  Berdasarkan  tarif  air  minum  PDAM  Kota Surabaya,  apartemen  termasuk  kelompok  pelanggan  X dengan  tarip  air/m 3 sebesar  Rp  8.000.  Luasan  efektif  yang digunakan  adalah  seluas  2400  m 2 ,  Sehingga  biaya pengeluaran untuk air bersih dapat dilihat pada Tabel 6. c. Gaji Karyawan
Perhitungan  gaji  karyawan  didapat  dari  pendekatan berdasarkan  UMK  (Upah  Minimum  Kabupaten/Kota)  dan melakukan  pendekatan  dari interview pihak  pengelola. Berikut adalah data besarnya gaji karyawan pengelola yang
akan  dikeluarkan  tiap  bulannya  oleh  pihak  manajemen pengelola pada tahun 2021 yang ditampilkan pada Tabel 7. d. Beban Pemasaran Biaya pemasaran terdiri dari biaya promosi dan marketing fee . Dari pengamatan di lapangam, biaya promosi sebesar 3% dari pendapatan tahunan dan marketing fee sebesar 1%. e. Biaya Estate Manajemen
Biaya estate management diasumsikan sebesar 0,25% dari pendapatan yang terdiri dari perawatan infrastruktur [5]. f. Rekapitulasi Pengeluaran
Perhitungan biaya arus keluar dapat dilihat pada Tabel 8.
6) Sumber Pembiayaan
Penentuan  sumber  pembiayaan  ( Cost  of  Capital ) berdasarkan asumsi, ditentukan sumber pembiayaan dengan 60% modal sendiri dan 40% pinjaman di bank. Pinjaman di bank dibebankan dengan bunga bank yang wajib dibayarkan yang  besarnya  berdasarkan  bank  tersebut.  Rata-rata  suku bunga  kredit  korporasi  sebesar  9,75%,  nilai  tersebut ditetapkan  sebagai  beban  bunga  pinjaman  dengan  jangka waktu 6 tahun. Besar pembayaran menggunakan rumus:
𝐴 = 𝑃 [ 𝐴 𝑃 , 𝑖%, 𝑛] 𝐴 = 𝑃 [ 𝑖(1 + 𝑖) 𝑛 (1 + 𝑖) 𝑛 − 1 ] 𝐴 = Rp 281.604.489.797  x  [ 10%(1 + 10) 6 (1 + 10%) 6 − 1 ]

## 𝐴 = Rp 281.604.489.797  x 0,227927769 𝐴 = Rp 64.185.483.100
Maka jumlah cicilan yang harus dibayarkan hingga tahun ke-6 yaitu sebesar Rp 64.185.483.100.
7) Penetapan Minimum Attractive Rate of Return (MARR)
Penetapan Minimum Attractive Rate  of  Return (MARR) berdasarkan  bobot  rata-rata  tingkat  pengembalian  modal sendiri dan tingkat pengembalian modal bank atau Weighted Average  Rate  of  Capital (WACC).  Tingkat  pengembalian modal sendiri ditentukan dengan rumusan safe rate ± risiko, dimana safe  rate merupakan  bunga  deposito  dan  risiko diasumsikan sama dengan safe rate . Rata-rata bunga deposito sebesar  5,42%,  maka  tingkat  pengembalian  modal  sendiri yaitu sebesar.
𝑀𝑜𝑑𝑎𝑙 𝑆𝑒𝑛𝑑𝑖𝑟𝑖    =  𝑆𝑎𝑓𝑒 𝑅𝑎𝑡𝑒 + 𝑅𝑒𝑠𝑖𝑘𝑜 =  5,42% + 5,42%
=  10,84%
Tabel 4. Total biaya investasi No. Nama Pekerjaan Biaya (Juta Rupiah) 1 Biaya Pembelian Tanah Rp213.012 2 Biaya Pemasaran Rp16.648 3 Biaya Desain dan Perijinan Rp11.098 4 Biaya Pekerjaan Persiapan Rp10.243 5 Biaya Konstruksi Rp453.008 Total Rp708.011 Tabel 5. Rekapitulasi pendapatan No. Rencana Penjualan 2021 (Juta) 2022 (Juta) 2023 (Juta) 1 Tipe 1 159.000 87.450 96.195 2 Tipe 2 254.250 141.075 152.460 3 Tipe 3 120.000 88.000 96.800 Total 533.250 316.525 345.455
Tabel 6. Biaya air Kebutuhan Air per Hari (m 3 ) Luas (m 2 ) Tarif Air/m 3 Biaya/Tahun 0,01 2400 Rp8.000 Rp70.080.000 Tabel 7. Gaji karyawan Pekerjaan Jumlah Orang Gaji (Ribu Rupiah) Total (Ribu Rupiah) Supervisor 3 Rp8.000 Rp24.000 Cleaning Services 8 Rp4.200 Rp33.600 Maintanance 6 Rp4.200 Rp25.200 Receptionist 6 Rp4.200 Rp25.200 Security 2 Rp4.200 Rp8.400 Tickteing 4 Rp4.200 Rp16.800 Total Gaji/Tahun Rp1.598.400
Selanjutnya ditentukan tingkat pengembalian modal bank yaitu  sebesar  9,75%.  Maka  besaran  dari  WACC  yaitu sebesar:
𝑊𝐴𝐶𝐶   =   𝑊 𝑑 𝑟 𝑑 + 𝑊 𝑒 𝑟 𝑒 𝑊𝐴𝐶𝐶   = (10,84% × 60%) + (9,75% × 40%) 𝑊𝐴𝐶𝐶   =  10,38 %
Dimana: 𝑊 𝑑 = Proporsi hutang dalam struktur modal
𝑊 𝑝 = Proporsi modal ekuitas dalam struktur modal 𝑟 𝑑 = Cost of debt
𝑟 𝑒 = Cost of equity

## B. Analisa Kelayakan Finansiald
Perhitungan aliran kas menggunakan minimum atrractive rate of return  sebesar 10,34%,  bunga pinjaman 9,75% serta masa investasi 6 tahun. Parameter kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR).
Dari  perhitungan  aliran  kas  Apartemen  Grand  Sungkono Lagoon  Tower  Caspian,  didaptkan  nilai  NPV  sebesar  Rp 32.914.655.086, sedangkan untuk perhitungan Internal Rate of  Return (IRR)  yaitu  sebesar  21,35%.  Dari  perhitungan tersebut, NPV > 0 serta IRR > MARR.

## C. Analisis Sensitivitas
Analisa sensitivitas digunakan untuk mengetahui seberapa besar  pengaruh  suatu  keputusan  terhadap  perubahan parameter–parameter yang mempengaruhinya. Pada penelitian ini parameter yang diubah adalah perubahan biaya investasi,  perubahan  tingkat  unit  terjual  setiap  tahunnya, perubahan  pendapatan  tahunan,  perubahan  tingkat  suku bunga  pinjaman,  perubahan  MARR  dan  perubahan  biaya
operasional kemudian dilihat hubungan terhadap NPV aliran kas.
1) Perubahan Biaya Investasi
Perubahan  biaya  investasi  diubah  dengan  interval  +  7%. Tabel 12 menampilkan perubahan biaya investasi. Dari nilai sensitivitas pada Tabel 9, maka batas ketika NPV = 0 adalah:
𝑋 = 6% + (0 − (−6.254.297.632)
(19.840.9898,9 − (−6.254.297.632)) (1%)

## 𝑋 = 6% + 0,97% = 6,97 %
Maka batas perubahan biaya investasi adalah sebesar 6,97 %.
2) Perubahan Pendapatan
Perubahan pendapatan diubah dengan interval - 6%. Tabel 10  menampilkan  perubahan  pendapatan.  Dari  nilai sensitivitas pada Tabel 13, maka batas ketika NPV = 0 adalah:
𝑋 = 5% + (0 − (−3.341.949.803,5)
(3.656.445.775,5 − (−3.341.949.803,5)) (1%)

## 𝑋 = 5% + 0,48 = 5,48 %
Maka batas perubahan unit terjual adalah sebesar 5,48 %. 3) Perubahan Suku Bunga
Perubahan suku bunga diubah dengan interval + 6%. Tabel 14  menampilkan  perubahan  suku  bunga.  Dari  nilai sensitivitas pada Tabel 11, maka batas ketika NPV = 0 adalah:
𝑋 = 5% + (0 − (−2.879.449.307,2) (4.219.899.943,68 − (−2.879.449.307,2)) (1%)
𝑋 = 5% + 0,4% = 5,4 %
Maka batas perubahan suku bunga adalah sebesar 5,4 % atau bunga sebesar 15%.

## 4) Perubahan MARR
Perubahan MARR diubah dengan interval + 15%. Tabel 12 menampilkan perubahan MARR. Dari nilai sensitivitas pada Tabel 15, maka batas ketika NPV = 0 adalah:
𝑋 = 10% + (0 − (−14.589.362.559,3)
(3.251.501.513,9 − (−14.589.362.559,3)) 5%

## 𝑋 = 10% + 0,8% = 10,8 %
Maka batas perubahan M ARR adalah sebesar 10,8 %.
5) Perubahan Biaya Operasional
Perubahan  biaya  operasional  diubah  dengan  interval  + 120%. Tabel 16 menampilkan perubahan biaya operasional. Dari nilai sensitivitas pada Tabel 13, maka batas ketika NPV = 0 adalah :
𝑋
= 100% + (0 − (−27.310.089,4) (6.418.645.537,3 − (−27.310.089,4) (20%)
𝑋 = 5% + 0,24% = 125,24 %

## 6) Perubahan Penjualan Unit Tipe 1
Perubahan penjualan unit tipe 1 diubah dengan interval  - 20%. Tabel 17 menampilkan perubahan penjualan unit tipe 1. Dari nilai sensitivitas Tabel 14, maka batas ketika NPV = 0 adalah:
𝑋 = 18% + (0 − (−564522106,3) (3745767841 − (−564522106,3) (2%)
𝑋 = 18% + 0,62% = 18,62 %
Tabel 8. Rekapitulasi pengeluaran Tahun Total Biaya per Tahun 2016 Rp 21.390.001.320,00 2017 Rp 13.911.103.820,00 2018 Rp 15.126.180.320,00 2019 Rp   2.936.446.720,00 2020 Rp   3.149.193.760,00 2021 Rp   3.383.215.504,00 2022 Rp   3.640.639.422,40 Tabel 9. Perubahan biaya investasi Peningkatan Biaya Investasi NPV (Rp) IRR 100% 32.914.655.086 21,35% 105% 6.651.117.430 14% 106% 1.984.098.989 12% 107 % 6.254.297.632 - Tabel 10. Perubahan pendapatan Penurunan Pendapatan NPV (Rp) IRR 100% 32.914.655.086 21,35 % 95% 3.656.445.775 13,23% 94% 3.341.949.803,55 - Tabel 11. Perubahan suku bunga Peningkatan  Suku Bunga NPV (Rp) IRR 9,75 32.914.655.086 21,35 % 14,75% 4.219.899.943,68 13,90% 15,75% (2.879.449.307,22) -

## 7) Perubahan Penjualan Unit Tipe 2
Perubahan penjualan unit tipe 2 diubah dengan interval  - 13%. Tabel 15 menampilkan perubahan penjualan unit tipe 2. Dari nilai sensitivitas Tabel 15, maka batas ketika NPV = 0 adalah :
𝑋 = 12% + (0 − (−2262547990) (1183677038 − (−2262547990) (1%) 𝑋 = 12% + 0,65% = 12,65 %
8) Perubahan Penjualan Unit Tipe 3
Perubahan penjualan unit tipe 3 diubah dengan interval  - 27%. Tabel 16 menampilkan perubahan penjualan unit tipe 3. Dari nilai sensitivitas pada Tabel 16, maka batas ketika NPV = 0 adalah : 𝑋 = 26% + (0 − (−1377784360) (248740147,8 − (−1377784360) (1%)
𝑋 = 26% + 0,84% = 26,84 %
Dari  perubahan  penjualan  unit  1,  2,  dan  3,  didapatkan grafik sensitivitas pada Gambar 1. Maka dari perubahan IRR pada  masing-masing  variabel,  didapatkan  grafik  perubahan IRR pada Gambar 2.

## 9) Rekapitulasi Sensitivitas
Dari masing-masing faktor yang mempengaruhi sensitivas investasi,  ditentukan  faktor  yang  paling  sensitif  dengan melihat  batas  dari  perubahan.  Gambar  3  merupakan sensitivitas dari faktor-faktor investasi yang telah ditentukan. Dari  faktor-faktor  pada  Gambar  3,  maka  dapat  ditentukan bahwa faktor yang paling berpengaruh pada Tabel 17.

## D. Analisis Probabilitas
Analisis  probabilitas  ditentukan  dengan  memberikan kuisioner kepada para expert yang telah berkecimpung pada proyek  apartemen,  variabel-variabel  yang  ditentukan  yang ditentukan probabilitasnya adalah
Tabel 12. Perubahan MARR Peningkatan MARR NPV (Rp) IRR 10,38% 32.914.655.086 21,35 15,38% 21.216.065.318,83 11% 20,38% 3.251.501.513,94 13% 25,38% (14.589.362.559) - Tabel 13. Perubahan biaya operasional Peningkatan Biaya Operasional Biaya  Operasional (Rp) NPV (Rp) IRR 100% (9.037.839.271) 32.914.655.086 21,35% 110% (9.941.623.198,03) 26.036.934.764,14 19% 120% (10.845.407.125,13) 22.202.468.044,12 17% 130% (11.749.191.052,22) 18.979.490.230,77 16,5% 140% (12.652.974.979,31) 13.756.512.417,41 14,5% 150% (13.556.758.906,41) 9.533.534.604,06 12,5% 200% (18.075.678.541,88) 4.418.645.537,31 11% 220% (19.883.246.396,07) (27.310.089,39) - Tabel 14. Perubahan penjualan unit tipe 1 Penurunan Penjualan Unit 1 NPV (Rp) 100% 32.914.655.086 95% 21.762.652.495,95 90% 10.986.927.628,52 85% 5.211.202.761,09 82% 3.745.767.840,63
80% -564.522.106,34 Gambar 1. Rekapitulasi sensitivitas penjualan unit. -5,00 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 0% 20% 40% Net Presen t Valu e (Dalam
Miliar Ru p iah ) Sensitivitas Rekapitulasi Sensitivitas Penjualan Unit Penurunan Penjualan Unit 1
Penurunan Penjualan Unit 2 Penurunan Penjualan Unit 3
Tabel 15. Perubahan penjualan unit tipe 2 Penurunan Penjualan Unit 2 NPV (Rp) 100% 32.914.655.086 95% 20.307.252.227,64 90% 8.076.127.091,90 88% 1.183.677.037,61 87% -2.262.547.989,54 Tabel 16. Perubahan penjualan unit tipe 3 Penurunan  Penjualan Unit 2 NPV (Rp) 100% 32.914.655.086 95% 26.405.754.821 90% 20.273.132.280 85% 13.140.509.739 80% 7.007.887.197 74% 248.740.147 73% -1.377.784.360,49 Tabel 17. Rekapitulasi sensitivitas No Faktor Batas Sensitivitas 1 Perubahan Suku Bunga 5,40% 2 Perubahan Pendapatan 5,50% 3 Perubahan Biaya Investasi 7% 4 Perubahan MARR 10,8 % 5 Perubahan Unit Terjual Tipe 2 12,65% 6 Perubahan Unit Terjual Tipe 1 18,65 7 Perubahan Unit Terjual Tipe 3 26,84% 8 Perubahan Operasional 125,24% Gambar 2. Sensitivitas IRR. 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 0% 5% 10% IRR Perubahan Variabel Sensitivitas IRR Kenaikan Biaya Investasi Penurunan Pendapatan Peningkatan Suku Bunga Perubahan MARR
1. Perubahan Suku Bunga
2. Perubahan Pendapatan
3. Perubahan Biaya Investasi
Jawaban  kuisioner  merupakan  pilihan  yang  berisi frekuensi  kejadian  dan  dampak  yang  dikategorikan berdasarkan penelitian [6].  Dari hasil probabiltas maka dapat disimpulkan bahwa probabiltas perubahan variabel termasuk kedalam  kategori  signifikan.  Variabel  yang  mendekati critical adalah suku bunga pinjaman.

## IV. KESIMPULAN
Setelah  dilakukan  analisis finansial  project Apartemen Grand  Sungkono  Lagoon  Tower  Caspian,  maka  didapatkan analisis dari segi finansial diantaranya; (1) Net Present Value bernilai  positif  yaitu  sebesar  Rp  32.914.655.086.(NPV  >0); (2) Nilai Internal Rate of Return yaitu sebesar 20,21% dengan
MARR  sebesar  10,38%  (IRR>MARR).  Dari  hasil  analisis sensitivitas  dengan  variabel  biaya  investasi,  tingkat  unit terjual,  pendapatan, tingkat suku bunga, MARR serta biaya operasional didapatkan batas-batas perubahan variabel yaitu; (1)  Kenaikan  suku  bunga  pinjaman  tidak  lebih  besar  dari 5,4%; (2) Penurunan pendapatan tidak lebih besar dari 5,5%; (3) Peningkatan biaya investasi tidak lebih besar dari 7%; (4) Kenaikan minimum attractive rate of return tidak lebih besar dari  10,8%;  (5)  Penurunan  tingkat  unit  terjual  tipe  2  tidak lebih besar dari 12,8%; (6) Penurunan tingkat unit terjual tipe 1  tidak  lebih besar dari 18,62%; (7)  Penurunan tingkat unit terjual tipe 3 tidak lebih besar dari 26,84%; (8) Peningkatan biaya  operasional  tidak  lebih  besar  dari  120,4%.  Dari  hasil analisis  probabilitas  kemungkinan  terjadinya  perubahan variabel  meliputi;  (1)  Peningkatan  suku  bunga  pada  5,4% memiliki  probabilitas  dalam  kategori high ;  (2)  Peningkatan biaya investasi pada 7% memiliki probabilitas dalam kategori high ;  (3)  Penurunan  pendapatan  pada  5,5%  memiliki probabilitas dalam kategori high .

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  F.  W.  Iribaram  and  Mi.  Huda,  “Analisa  resiko  biaya  dan  waktu konstruksi  pada  proyek  pembangunan  apartemen  biz  square  rungkut surabaya,” J. Rekayasa dan Manaj. Konstr. , vol. 6, no. 3, pp. 141–154, 2018.
[2]  A.  V.  Amidarmo,  “Penerapan  Value  Engineering  pada  Proyek Pembangunan  Apartemen  Grand  Sungkono  Lagoon  Tower  Venetian Surabaya,” Institut Teknologi Sepuluh Nopember, 2017.
[3]  J.  S.  Juwana, Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi .  Jakarta:  Erlangga, 2005.
[4]  Kementerian Energi dan Sumber Daya Mineral (KESDM), Peraturan Menteri  Energi  dan  Sumber  Daya  Mineral  Nomor  28  Tahun  2016 Tentang Tarif Tenaga Listrik . Jakarta, 2016, p. 24.
[5]  R. Kyle, Property Management , 7th ed. Chicago: Dearborn Financial Publishing, Inc, 2017.
[6]  K. Heldman, Project Management Professional Study Guide , 2nd ed. San Fransisco: Sybe, 2005. Gambar 3. Rekapitulasi sensitivitas. -20 -10 0 10 20 30 40 50 0% 50% 100% 150% Net Presen t Valu e (Dalam Miliar Ru p iah ) Sensitivitas Rekapitulasi Sensitivitas PERUBAHAN BIAYA INVESTASI PERUBAHAN PENDAPATAN PERUBAHAN SUKU BUNGA PINJAMAN PERUBAHAN BIAYA OPERASIONAL PERUBAHAN MARR