## Jurnal Ilmu Perbankan dan Keuangan Syariah Vol. 4 No. 1 Tahun 2022
Strategi  Penyelesaian  Ekesekusi  Hak  Tanggungan terhadap  Benda  Jaminan  dalam  Pembiayaan Murabahah  pada  BSI  Area  Retail  Collection, Restructuring & Recovery Medan Kota

## M. Fauzan Rusyidi Nst, Mustapa Khamal Rokan
1 Perbankan Syariah, Ekonomi dan Bisnis Islam, Universitas Islam Negeri Sumatera Utara, fauzanrusyidi@gmail.com 2 Perbankan Syariah, Ekonomi dan Bisnis Islam, Universitas Islam Negeri Sumatera Utara, Mustafarokan@uinsu.ac.id
ABSTRAK INFORMASI ARTIKEL Dalam  Pembiayaan  Murabahah  eksekusi  jaminan  dapat dilakukan  dengan  memenuhi  syarat.  Metode  yang  digunakan  ialah metode  kualitatif  dengan  cara  wawancara,  observasi,  serta  studi pustaka.  Berdasarkan  hasil  analisa  menyatakan  bahwa  apabila  tidak ada  kemampuan  dan  niat  baik  nasabah  dalam  mengembalikan pembiayaan, telah melalui restrukturisasi. Namun dari upaya tersebut nasabah belum juga dapat memenuhi kewajibannya. Prosedur eksekusi jaminan yaitu melalui tahapan Non Litigasi yaitu penjualan dibawah tangan (Offsetting) sesuai dengan Pasal 20 ayat (2) dan (3) UUHT dan melalui  tahapan  Litigasi  (Jalur  Hukum/Pengadilan).  Praktek  lelang eksekusi jaminan hak tanggungan dilakukan dengan dua cara, yaitu: Pertama,  Bank  mengajukan  permohonan  fiat  eksekusi  Hak Tanggungan kepada Pengadilan Agama berdasarkan Pasal 14 ayat (2) UUHT.  Kedua,  Bank  juga  dapat  mengajukan  permohonan  lelang eksekusi  terhadap  objek  Hak  Tanggungan  secara  langsung  (parate eksekusi)  ke  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang (KPKNL) sesuai Pasal 6 UUHT. Melalui teori Mashalihul Mursalah dengan mengambil filosofi kemanfaatan bagi orang banyak dan Teori ‘Urf sesuai dengan qaidah “Al-‘adatu muhakkamah” (Adat kebiasaan itu  merupakan  syari’at  yang  ditetapkan  sebagai  hukum)  ditemukan bahwa  Hak  Tanggungan  dalam  penerapannya  sudah  sesuai  dengan Hukum Islam.
Katakunci: Hak Tanggungan, Strategi, Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah, Benda Jaminan, Perbankan Syariah

## 1. PENDAHULUAN
Perbankan syariah merupakan lembaga keuangan negara yang memberikan pembiayaan  dan  jasa-jasa  lainnya  didalam lalu  lintas  pembayaran  dan  juga  peredaran uang  yang  beroperasi  dengan  menggunakan prinsip-prinsip  syariah  atau  islam.  Menurut Undang-Undang  Nomor  21  Tahun  2008 Tentang Perbankan Syariah Ketentuan fungsi bank syariah juga dipaparkan, dengan tujuan menunjang pelaksanaan pembangunan nasional  yang  meningkatkan  keadilan, kebersamaan,  dan  pemerataan  kesejahteraan rakyat. 1
Munculnya  banyak  lembaga  keuangan saat  ini  untuk  memenuhi  kebutuhan  dana masyarakat.  Banyak  orang  memilih  produk yang  ditawarkan  oleh  masyarakat  umum ketika lembaga keuangan syariah, khususnya bank  syariah,  menandatangani  kontrak, karena sangat mungkin kesadaran masyarakat akan  agama  meningkat.  Akibatnya,  praktik ekonomi berdasarkan hukum Islam berkembang pesat di masyarakat. Salah satu bentuk pembiayaan bagi bank syariah adalah murabahah.
Strategi  pengembangan  perbankan syariah  diarahkan  untuk  meningkatkan
1 Undang-undang No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
kompetisi  usaha  yang  sejajar  dengan  sistem perbankan konvensional yang
dilakukan  secara  komprehensip  dengan mengacu  pada  analisis  kelemahan  dan kekuatan perbankan syariah di Indonesia saat ini. 2
Pembiayaan  murabahah  merupakan salah  satu  jenis  produk  yang  sering dibutuhkan  masyarakat  Indonesia  dalam Perbankan syariah seperti pembiayaan KPR, pembelian  kendaraan,  dll.  Keunggulan pembiayaan  produk  murabahah  adalah seorang nasabah dapat membeli suatu barang sesuai dengan keinginannya, dan kemampuan ekonomi,  selain  itu  dilakukan  pembiayaan dengan  cara  mencicil  sehingga  tidak memberatkan  nasabah  itu  sendiri  adapun keunggulan  lainnya  adalah  pada  produk murabahah  tidak  mengenal  riba  atau  sistem bunga  tetapi  dalam  hal  ini  ada  transparansi antara  kedua  belah  pihak  yaitu  bank  dan nasabah bahwa bank sebelumnya memberikan  informasi  barang  yang  akan dibeli sesuai dengan keinginan pelanggan dan harga yang ditentukan oleh pengembang telah diketahui  oleh  nasabah,  kemudian  bank menjual  kembali  kepada  pelanggan  sesuai dengan  harga  beli  dari  pengembang,  dan
2 Jalil, A., & Sabrina, R. (2021). Pengaruh Tekanan Kerja Terhadap Tingkat Kinerja Karyawan Pada Bank Mega Syaraiah KC. Palu. Jurnal Ilmu
Perbankan dan Keuangan Syariah , 3 (1), 49
ditambah  keuntungan  bagi  bank.  Manfaat tambahan untuk pesta bank ini, disepakati di awal  transaksi  berdasarkan  kesepakatan secara  bersama-sama  antara  bank  dan nasabah, sehingga dalam hal ini tidak ada ada unsur saling menindas.
Namun  tidak  dipungkiri  bahwa  jenis pembiayaan  ini  juga  sering  mengalami permasalahan.  Dalam  akad  murabahah  ini kedua  belah  pihak  antara  nasabah  dan perbankan  menyepakati  mengenai  kurun waktu  angsuran  yang  akan  dibayar  oleh nasabah.  Sistem  dengan  pembayaran  cicilan atau  angsuran  tersebut  tentu  saja  akan menimbulkan resiko karena sistem pembayaran dengan angsuran tidak selamanya  berjalan  baik  sebagaimana  yang telah  diperjanjikan  di  awal  akad.  Seringkali terkendala  karena  banyak  faktor,  perjanjian tersebut tidak dapat di laksanakan sebagaimana  seharusnya  yang  akhirnya menjadi pembiayaan bermasalah.
Pembiayaan murabahah yang banyak dipilih masyarakat  sebagai  pelengkap  kebutuhan tersebut  bermasalah  terjadi  apabila  nasabah tidak  melakukan  angsuran  atas  pembiayaan yang  telah  diluncurkan  dan  oleh  karena  itu bank  syariah  mengambil  tindakan  untuk menyelamatkan dana yang telah dikeluarkan sebagai  pembiayaan  yang  menurut  bank dapat dipertanggungjawabkan.
pada  implementasi  perbankan  syariah mengenai pembiayaan murabahah ada syarat yang wajib dilaksanakan oleh nasabah yaitu pemberian jaminan seperti jaminan kebendaan  yang  salah  satunya  adalah  tanah yang  dijadikan  jaminan  atau  disebut  hak tanggungan.  Pemberian jaminan dengan Hak Tanggungan diberikan melalui Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  yang didahului  dan  atau  dengan  pembuatan  Surat
Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan
(SKMHT) merupakan bagian yang terpisahkan dari perjanjian akad pembiayaan. Pembiayaan Bermasalah
merupakan pembiayan yang tidak lancar yang diberikan pihak  Bank  Syariah  Indonesia  kepada nasabah  yang  tidak  dapat  memenuhi persyaratan  pada  awal  akad  atau  kewajiban untuk  melunasi  kembali  dana  yang  telah dipinjamkan sebelumnya sesuai kesepakatan. Adiwarman  A.  Karim.  (2006). Bank  Islam: Analisis Fiqih dan Keuangan. PT.Raja Grafi ndo Persada. Jakarta

## 2. Tinjauan Pustaka

## 2.1 Murabahah
Kata  Murabahah  berasal  dari  bahasa arah  yaitu  ar-ribhu  yang  berarti  kelebihan atau keuntungan, murabahah adalah akad jual beli  yang  dimana  harga  pokok  barang ditambah dengan keuntungan yang disepakati antara  pihak  penjual  dengan  pihak  pembeli
barang. 3 Dalam akad ini sangat dipentingkan unsur  kerelaan  dari  kedua  belah  pihak, maksud dari unsur kerelaan ini adalah penjual harus memberitahu kepada pembeli mengenai harga  perolehan  dari  barang  tersebut kemudian  melakukan  negoisasi  tentang perolehan keuntungan yang disepakati antara kedua belah.pihak. Berapa besar keuntungan tersebut  dapat  dinyatakan  dalam  nominal rupiah tertentu atau dalam bentuk persentase dari harga pembeliannya.
Menurut  fatwa  Dewan  Syariah Nasional  Majelis  Ulama  Indonesia  (DSN- MUI)  No.  04/DSNMUI/IV/2000,  yang dimaksud  murabahah  yaitu  menjual  suatu barang  dengan  menegaskan  harga  belinya kepada  pembeli  dan  pembeli  membayarnya dengan  harga  yang  lebih  sebagai  laba. Adapun  rukun  akad  muarabahah  ini  adalah Pelaku  akad  yang  didalamnya  ada  penjual (Ba’i)  dan  pembeli  (musytari),  kemudian objek akad yaitu barang yang diperjualbelikan  dan  harga  yang  disepakati, yang  terakhir  adalah  Ijab  Qabul  (  shigat  ). Murabahah pada awalnya merupakan konsep jual  beli  yang  sama  sekali  tidak  ada hubungannya  dengan  pembiayaan.  Tetapi,
3 Adiwarman A. Karim. (2006). Bank Islam: Analisis Fiqih dan Keuangan. PT.Raja Grafindo Persada. Jakarta 4 Hasan, Nurul Ichsan. 2014. Perbankan Syariah:  Sebuah  Pengantar .  Ciputat:  Referensi (GP Press Group) 83
bentuk jual beli ini kemudian digunakan oleh perbankan  syariah  dengan  menambah beberapa  konsep  lain  sehingga  menjadi bentuk  pembiayaan.  Namun,  validitas transaksi seperti ini tergantung pada beberapa syarat  yang  benar-benar  harus  diperhatikan agar  transaksi  tersebut  diterima  secara syariah. 4
Syarat-syarat  dalam  transaksi  akad murabahah adalah  sebagai berikut:
1. Penjual memberi tahu biaya modal kepada pembeli.
2. Kontrak pertaman harus sah sesuai dengan rukun yang dikontrakkan.
3. Kontrak harus bebas dari riba.
4. Penjual  harus  menjelaskan  kepada pembeli  bila  terjadi  cacat  atas  barang sesudah pembelian.
5. Penjual  harus  menyampaikan  semua  hal yang  berkaitan  dengan  pembelian,  misal pembelian dilakukan secara hutang. 5
Dasar  hukum  dari  murabahah  ini sebagaimana  firman  Allah  SWT  dalam  QS.
An-Nisa’ Ayat 29 sebagai berikut:
ا َهﱡيا ٰٓ َنْي ِذلا ا ْوُن َما َ ا ْٓول أَت ْم لا َو ْما ْم َنْ َب ِل ِطاَ لاِ ٓ ﱠ ِا ْنا َن ْو َ ت ً ة َرا َجِت ْن َﻋ ضا َر َ ت ْم ْن ﱢم ۗ َ َو ُﺘ ْﻘ َ ت ا ْٓول ْم َس ُف ْ نا ۗ ﱠن ِا َ ا َنا ْم ِ امْ ِح َر
5 Antonio,  Muhammad  Syafi’I.  (2004). Bank  Syariah  dari  Teori  ke  Praktek .  (Cet.  2). Gema Insani Press. Jakarta
Terjemahan :
Wahai orang-orang yang beriman! Janganlah  kamu  saling  memakan  harta sesamamu  dengan  jalan  yang  batil  (tidak benar),  kecuali  dalam  perdagangan  yang berlaku atas dasar suka sama suka di antara kamu.  Dan  janganlah  kamu  membunuh dirimu.  Sungguh,  Allah  Maha  Penyayang kepadamu.“ 6
Dapat dikatakan bahwa akad murabahah merupakan salah satu akad yang sering  dipilih  dalam  kategori  produk  yang dibutuhkan  masyarakat  pada  Bank  Syariah Indonesia,  namun  dalam  implementasinya justru juga banyak mengalami permasalahan. Dengan kurun waktu pembayaran yang sudah disepakati oleh pihak bank dan nasabah tidak selamanya  nasabah  melakukan  angsuran pembayaran  sesuai  perjanjian  diawal  akad. Walaupun  pihak  nasabah  tidak  pernah menginginkan untuk bermasalah begitu juga dengan pihak bank yang tidak mengharapkan nasabahnya  mengalami  wan  prestasi  dalam pembiayaan.  sebelum  meluncurkan  dana pembiayaan,  pihak  bank  pastinya  selektif, sensitif  dan  sangat  berhati-hati  dalam mengelola  aliran  pembiayaan  yang  akan diberikan kepada nasabah. Salah satu wujud kesensitifan  tersebut  ditunjukkan  lewat prinsip 5C bank yang terdiri dari Character ( karakter  nasabah  ),  Capacity  (kemampuan
6 https://quran.kemenag.go.id/sura/4/29 . Diakses 27 April 2022.
nasabah),  Capital  (jumlah  modal  yang diperlukan  nasabah),  Condition  (keadaan kondisi  nasabah  prospek  atau  tidak), Collateral (jaminan).
Pada  dasarnya,  dilakukan  prinsip  5C ini  dengan  harapan  sebagai  bahan  referensi terutama  bagi  para  analis  pembiayaan perbankan  syariah.  Karena  bank  tentu  tidak mau  sembarangan  memberikan  pembiayaan mereka  kepada  nasabah.  Bagi  pihak  bank, nasabah  yang  memenuhi  kriteria  5C  adalah orang  yang  sempurna  untuk  mendapatkan pembiayaan mereka. Meski sudah dipertimbangkan  dengan  prinsip  5C  namun masih  sering  kali  terjadi  masalah  dalam pembiayaan  yaitu  terjadinya  pembiayaan bermasalah yang diakibatkan dimana anggota tidak  mampu  mengembalikan  atau  melunasi pinjaman sesuai kesepakatan.
Fungsi dari pemberian jaminan adalah guna memberikan hak dan kekuasaan kepada bank  untuk  mendapatkan  pelunasan  dengan barang-barang jaminan tersebut, bila debitur bercidera  janji  tidak  membayar  kembali hutangnya pada waktu yang telah ditetapkan dalam  perjanjian.  Jaminan  yang  diserahkan oleh pihak nasabah bisa jadi akan dieksekusi jika  nasabah  mengalami  wanprestasi..  Tak
jarang  para  debitur  memberikan  jaminan berupa hak tanggungan.
Posisi benda jaminan dalam pembiayaan pada perbankan
syariah bertujuan untuk memberikan jaminan kepada pihak  bank  apabila  nasabah  tidak  mampu untuk  membayar  angsuran  atau  wanprestasi dalam pengembalian pembiayaan yang telah diterima.  Ketika  nasabah  tmengalami wanprestasi maka benda jaminan berupa hak tanggungan bisa dieksekusi oleh pihak bank. Didalam islam sendiri dikenal dengan adanya akad Rahn yang secara normatif ada beberapa pihak yang terlibat antara alain adanya orang yang memberi gadai (raahin), penerima Gadai (Murtahin),  objek  jaminan  (marhuun)  dan hutang  (marhuun  bihi). 7 Dalam  setiap  akad unsur  dan  rukunnya  harus  dipenuhi  syarat tersebut yaitu sehat akal atau berakal, dewasa atau baligh, tidak terpaksa ataun dipaksakan sebagaimana  diatur  dalam  undang-undang. Secara  syariah  rahn  sendiri  adalah  menahan harta benda yang digunakan sebagai jaminan yang  berfungsi  sebagi  tebusan.  Tujuan  akad rahn sebenarnya adalah agar yang memberikan  pembiayaan  percaya  bahwa nasabah akan melunasi kewajibannya.
7 Surahman,  Maman  dan  Adam,  Panji.
(2017).  Penerapan  Prinsip  Syariah  Pada  Akad Rahn Di Lembaga Pegadaian Syariah, Jurnal Law And Justice Vol. 2 No. 2.
Dalam  akad  murabahah  terdapat penggolongan  dalam  kualitas  pembiayaan yaitu :
1. Lancar
2. Dalam perhatian khusus
3. Kurang lancar
4. Diragukan
5. Macet 8 Berikut penjelasan mengenai golongan dari kualitas pembiayaan diatas :
1. Pembiayaan  digolongkan  lancar  jika pembayaran  dilakukan  tepat  waktu, perkembangan  rekening  baik  dan  tidak ada  tunggakan  serta  sesuai  perjanjian pembiayaan.
2. Pembiayaan digolongkan dalam perhatian khusus jika terdapat tunggakan pembayaran  pokok  dan/atau  bunga sampai 90 hari (3 bulan).
3. Pembiayaan  digolongkan  kurang  lancar jika  terdapat  tunggakan  pembayaran pokok  dan  atau  bunga  yang  telah melampaui  90  hari  sampai  dengan  180 hari (6 bulan)
4. Pembiayaan digolongkan diragukan jika terdapat  tunggakan  pembayaran  pokok dan  atau  bunga  yang  telah  melampaui
8 Ibid, h 48
180  hari  sampai  dengan  270  hari  (  9 bulan)
5. Pembiayaan  digolongkan  macet  jika terdapat  tunggakan  pokok  dan  atau bunga yang telah melampaui 270 hari (9 bulan lebih). (Dadan Mittaqien, 2008)

## 3. Metode Penelitian
Dalam penelitian ini, penulis menggunakan metode
pendekatan  penelitian  deskripsi  kualitatif,
yaitu memaparkan aspek-aspek yang menjadi sasaran penelitian penulis. Pendekatan  yang  dimaksud  yaitu  suatu penelitian yang berusaha untuk
menuturkan  pemecahan  masalah  yang ada sekarang berdasarkan data-data, sehingga penulis dapat menemukan kepastian dan keaslian data untuk diuraikan  sebagai  hasil  penelitian  yang akurat. 9 Bank Syariah Indonesia RCR RO II Medan  yang  berlokasi  di  :  Jl.  Jend.  A.H Nasution  Komplek  Metrolink  No.  A20-A21 Lt. 3, dijadikan sebagai objek penelitian ini.
9 Afni,  N.,  &  Jalil,  A.  (2020).  Tinjauan Ekonomi  Islam  Terhadap  Usaha  Bisnis  Busana Muslim. Jurnal  Ilmu  Perbankan  dan  Keuangan Syariah , 2 (2), 148.
Teknik  pengumpulan  data  yang  dipakai ialah wawancara serta dokumentasi.
Wawancara  adalah  berjumpanya  dua  orang dengan  tujuan  saling  bertukar  informasi dengan  melakukan  tanya-jawab,  hingga mampu  membangun  makna  atas  topik tertentu.  Wawancara  dipakai  jika  peneliti ingin mengetahui perkara juga hal-hal terkait secara  mendalam  mengenai  sesuatu  yang akan ditelitinya. Dalam penelitian ini, peneliti berkomunikasi dengan para staf Bank Syariah Indonesia  RCR  RO  II  Medan  guna memperoleh data yang jelas dan konkrit.
Sugiyono  berpendapat,  yang  diartikan dengan  dokumentasi  ialah  catatan  peristiwa yang telah berlangsung. Dokumen ini seperti tulisan, gambar, atau karya bersejarah. 10 Pada penelitian  ini  sumber  data  sekunder  yang didapat  peneliti  berupa  tabel  perhitungan angsuran produk cicil emas dari Bank Syariah Indonesia KCP Binjai Sudirman.
Miles  dan  Huberman  berpendapat  jika analisis  data  secara  kualitatif  dilaksanakan dengan  interaktif  mulai  dari  proses
10 Rahman,  Sudarno,  &  Roziq,  2018 , Perlakuan Akuntansi Pembiayaan Gadai dan Cicil Emas PT Bank Syariah Mandiri Jember, Journal Ekonomi Bisnis dan Akuntansi , Vol 5 No. 1
pengumpulan data, reduksi data, pengecekan validitas  data,  serta  analisis  data,  hingga penyajian data. 11

## 4. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Penyebab  terjadinya  pembiayaan bermasalah
adalah karena nasabah mengalami  kesulitan  dalam  usaha  ataupun keuangan,  penyebab  kesulitan  keuangan tersebut  dapat  dibagikan  menjadi  2,  yang pertama faktor internal dan faktor eksternal.
Faktor internal :
1. Usaha  Nasabah  yang  tidak  berjalan baik
2. Hutang melonjak dan berbalik dengan peningkatan asset,
3. Laba bersih menurun,
4. Piutang tak tertagih meningkat
Faktor eksternal
1. Perubahan  Kebijakan  pemerintahab dari sektor riil,
2. Kenaikan harga faktor-faktor,
3. Meningkatnya suku bunga pinjaman, Terjadinya bencana alam,
Apapun  permasalahan  yang  dialami oleh  pihak  nasabah,  bank  akan  menganalisa terlebih  dahulu  faktor  yang  menyebabkan
11 Ibid, h, 55
pembayaran  angsuran  macet  dan  akan memberikan  solusi  untuk  pembayaran angsuran. Jika memang tidak ada jalan maka alternatif  akhir penyelesaianya  yaitu  dengan melelang jaminan berupa hak tanggungan.

## Strategi  Penyelesaian  Eksekusi  Hak
Tanggungan Terhadap Benda Jaminan
Strategi yang tepat dalam penyelesaian  pembiayaan  bermasalah  di Perbankan Syariah adalah dengan 2 cara yaitu litigasi  dan  non  litigasi,  adapun  non  litigasi adalah  opsi  kesukarelaan  (dibawah  tangan) yaitu dimana bank akan memberikan pilihan kesempatan  kepada  nasabah  dalam  jangka waktu  beberapa  bulan  untuk  melakukan penjualan asset secara sukarela yang artinya nasabah  dapat  menjual  asset  jaminannya sendiri  dengan  harga  semaksimal  mungkin dan  pihak  bank  turut  membantu  dalam menjualkan  asset  sesuai  dengan  harga  yang ditentukan  oleh  nasabah.  Opsi  kesukarelaan ini bertujuan untuk memperoleh harga paling tinggi dari jaminan.
Dan  cara  yang  kedua  adalah  litigasi penyelesaian secara litigasi yaitu penyelesaiannya  dilaksanakan  di  dalam proses peradilan. Penyelesaian ini merupakan alternative terakhir apabila upaya non litigasi
sudah maximal dan terdapat kebuntuan dalam penyelesaian  yang  salah  satunya  ialah mengeksekusi  benda  jaminan  berupa  Hak Tanggungan atau biasa disebut dengan lelang melalui KPKNL. 12
Penyelesaian hak tanggungan terhadap benda jaminan pembiayaan murabahah ini dilakukan apabila pihak bank sudah meberikan opsi penyelamatan pembiayaan berupa penjadwalan ulang (rescheduling), persyaratan ulang (reconditioning), penataan ulang (restructuring).
Dalam melakukan eksekusinya pihak bank  tidak  boleh  sembarangan  untuk melelang secara langsung jaminan berupa hak tanggungan, pihak bank menganalisa terlebih dahulu  sehingga  menghasilkan  kesimpulan untuk  memutus  hubungan  dengan  nasabah apabila :
1. Prospek  usaha  tidak  optimal  dan merugi/tidak  menguntungkan  sehingga kemampuan  membayar  sudah  tidak  ada lagi.
2. Karakter  nasabah  tidak  baik  /  tidak kooperatif (tidak mau membayar angsuran) / kabur / hilang (tidak diketahui keberadaannya).
12 Rohmadi  Usman.  (2009). Pilihan Penyelesaian  Sengketa  di  Luar  Pengadilan .
Citra Aditya Bhakti. Bandung
3. Kualitas  pembiayaan  termasuk  dalam kategori kolektibilitas III (Kurang Lancar),
IV (Diragukan) dan V (macet).
Kolektibilitas  tersebut  ditentukan  apabila selama  lima  bulan  berturut-turut  (masuk bulan kelima angsuran telah jatuh tempo) nasabah  sudah  tidak  lagi  memenuhi pembayaran kewajibannya.
4. Telah dilakukan upaya maksimal terhadap nasabah  yaitu  berupa  pemberitahuan melalui  sms  (short  message  service), penagihan  melalui  telepon,  penagihan melalui  kunjungan,  surat  pemberitahuan, surat  teguran  dan  pemberian  surat peringatan  I,  II  dan  III,  secara  bertahap hingga  bulan  ke-tujuh  sehingga  masuk dalam kolektibilitas Diragukan.
Upaya revitalisasi melalui empat cara yaitu  :  Rescheduling  (penjadwalan  ulang),
Restructuring (penataan ulang),
Reconditioning  (persyaratan  ulang)  dan bantuan  managemen.  Dilakukan  melalui usulan  dan  persetujuan  Restrukturisasi  serta Realisasi  Restrukturisasi  dilakukan  apabila nasabah  dapat  kooperatif  dan  memiliki kemampuan  membayar.  Namun  bila  proses Restrukrisasi tidak berhasil maka
pelimpahan.  wewenang  dari  AM  Financing
diberikan  kepada  AM  Remmedial  dengan Penyelesaian  melalui  Eksekusi/Likuidasi Jaminan,  baik  secara  non  litigasi  maupun litigasi.
Ketika sudah menghasilkan kesimpulan  maka  jalan  yang  ditempuh  bisa melalui  pelelangan  jaminan  berupa  hak tanggungan melalui KPKNL. Apabila debitur cidera  janji,  pemegang  Hak  Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan tersebut. 13
Adapun  objek  hak  tanggungan menurut UUD no. 4 tahun 1996 ialah :
Hak  -  hak  atas  tanah  yaitu  Hak Milik (HM)
Hak miliah adalah hak atas tanah yang terkuat dan terpenuh dan bisa dimiliki turun temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya. Bukti kepemilikan ini berupa Sertipikat Hak Milik  (SHM)  adalah  jenis  sertipikat  yang pemiliknya  mempunyai  hak  penuh  atas kepemilikan  sebidang  tanah  pada  kawasan dengan  luas  tertentu  yang  telah  disebutkan dalam sertipikat tersebut.
Hak Guna Bangunan (HGB)
13 UUD RI No. 4 tanggal 9 April 1966 pasal  6  Tentang  Pembentukan  Pengadilan Tinggi  Di  Ambon  dan  Perubahan  Daerah Hukum Pengadilan Tinggi Makassar
adalah hak yang diberikan oleh negara untuk  dapat  mendirikan  bangunan  di  atas tanah-tanah yang dikuasai oleh negara untuk jangka  waktu  tertentu  yaitu  maksimal  30 tahun  dan  dapat  diperpanjang  selama  20 tahun.  Jika  sudah  lewat  pengguna  hak  ini dapat mengajukan pembaruan hak selama 30 tahun  lagi.  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan termasuk  macam  sertipikat  tanah  dimana pemilik  sertipikat  HGB  tersebut  hanya  bisa memanfaatkan  tanah  tersebut  baik  itu  untuk mendirikan  bangunan  atau  juga  untuk keperluan lain pada kurun waktu tertentu.
Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak yang diberikan oleh negara untuk mengolah/ mengusahakan tanah-tanah tertentu  dengan  luas  minimal  5  ha.  Hak  ini digunakan  untuk  mengusahakan  tanah  yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu.
Hak Pakai (HP)
adalah  hak  untuk  Menggunakan dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang dikuasai  langsung  oleh  Negara  atau  tanah milik  orang  lain,  yang  memberi  wewenang dan  kewajiban  yang  ditentukan  dalam keputusan  pemberiannya  oleh  pejabat  yang berwenang  memberikannya  atau  dalam
perjanjian  dengan  pemilik  tanahnya,  yang bukan  perjanjian  sewa-menyewa  atau perjanjian  pengolahan  tanah,  segala  sesuatu asal  tidak  bertentangan  dengan  jiwa  dan ketentuan undang-undang ini.
Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah

## Susun (HMASRS)
Hak  milik  atas  satuan  rumah  susun merupakan hak kebendaan yang memberikan pemilikan  perseorangan  atas  satuan-satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah, hak  bersama  atas  bagian-bagian  dari bangunan  rumah  susun,  hak  bersama  atas benda-benda  dan  hak  bersama  atas  tanah. Setiap  pemegang  sertifikat  hak  milik  atas satuan  rumah  susun  dapat  mengajukan permohonan pembiayaan pada bank menjadikan  sertifikat  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  sebagai  jaminan  untuk pembiayaan  dan  diikat  dengan  Hak Tanggungan.
Adapun  kelengkapan  berkas  yang harus  dipersiapkan  oleh  PT.  Bank  Syariah Indonesia  tuk  mengajukan  pelelangan  hak tanggungan ke KPKNL adalah :
1. Surat Peringatan I
2. Surat Peringatan II
3. Surat Peringatan III
4. Surat  pemanggilan  nasabah  dan  berita acara
5. Berkas akad awal
6. Berkas addendum
7. Foto copy SHT, APHT
8. Foto copy SHM
9. Foto copy penilaian agunan
10. Foto copy PBB
Sebelum eksekusi jaminan berupa hak tanggungan,  ada  proses  yang  disebut penilaian  jaminan  dan  pihak  yang  akan menilai jaminan tersebut adalah Kantor Jasa Penilai  Publik  (KJPP)  adapun  nilai  jaminan tersebut  bisa  dibagikan  menjadi  3  sesuai tahapan yang sudah dijalankan yaitu :
Nilai  Pasar  cara  menilainya  adalah dengan  menyesuaikan  nilai  agunan  tersebut sesuai dengan harga pasar
Nilai Tengah cara menilainya adalah dengan rumus sebagai berikut :
Nilai pasar + Nilai Likuidasi   = Nilai Tengah
2
Nilai  likuidasi  yaitu  70%  dari  nilai
pasar

## 5. Kesimpulan dan Saran
Berdasarkan hasil dan pembahasan dari  penelitian  terkait  strategi  Strategi Penyelesaian  Ekesekusi  Hak  Tanggungan terhadap Benda Jaminan
dalam Pembiayaan  Murabahah  pada  Perbankan Syariah  pada  PT  Bank  Syariah  Indonesia Area  Retail  Collection,  Restructuring  & Recovery Medan Kota) dapat disimpulkan bahwa :
Dilakukan  penyelesaian  apabila  karakter nasabah tidak baik / tidak kooperatif (tidak mau membayar angsuran) / kabur / hilang (tidak  diketahui  keberadaannya).  Dan Penyelesaian pembiayaan murabahah bermasalah  pada  bank  syariah  ditempuh dengan  melalui  dua  strategi  yaitu  dengan litigasi  dan  non  litigasi.  Non  litigasi  yaitu eksekusi  di  bawah  tangan,  maksudnya adalah  penjualan  objek  Hak  Tanggungan berdasarkan kesepakatan dengan pemegang Hak  Tanggungan  (Offseting).  Sedangkan litigasi  adalah  penyelesaian  pembiayaan melalui  jalur  hukum  yang  dilakukan melalui pengadilan. Eksekusi melalui jalur Litigasi  ini  dilakukan  PT  Bank  Syariah Indonesia  ACR  Kota  Medan  melalui Pengadilan  Agama  (PA)  atau  Kantor Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang (KPKNL).  Namun  jaminan  dapat  dilelang apabila  Prospek  usaha  tidak  optimal  dan merugi/tidak  menguntungkan  sehingga kemampuan  membayar  sudah  tidak  ada lagi.
Kualitas  pembiayaan  termasuk  dalam kategori kolektibilitas III (Kurang Lancar),
IV (Diragukan) dan V (macet).
Kolektibilitas  tersebut  ditentukan  apabila selama  lima  bulan  berturut-turut  (masuk bulan  kelima  angsuran  telah  jatuh  tempo) nasabah  sudah  tidak  lagi  memenuhi pembayaran kewajibannya.
Telah dilakukan upaya maksimal terhadap nasabah  yaitu  berupa  pemberitahuan melalui  sms  (short  message  service), penagihan  melalui  telepon,  penagihan melalui  kunjungan,  surat  pemberitahuan, surat  teguran  dan  pemberian  surat peringatan  I,  II  dan  III,  secara  bertahap hingga  bulan  ke-tujuh  sehingga  masuk dalam kolektibilitas Diragukan.
Upaya revitalisasi melalui empat cara yaitu :  Rescheduling  (penjadwalan  ulang), Restructuring (penataan ulang),
Reconditioning  (persyaratan  ulang)  dan bantuan  managemen.  Dilakukan  melalui usulan dan persetujuan Restrukturisasi serta Realisasi Restrukturisasi dilakukan apabila nasabah  dapat  kooperatif  dan  memiliki kemampuan membayar. Namun bila proses Restrukrisasi tidak berhasil maka pelimpahan. wewenang dari AM Financing diberikan  kepada  AM  Remmedial  dengan Penyelesaian  melalui  Eksekusi/Likuidasi Jaminan,  baik  secara  non  litigasi  maupun litigasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul  Ghafur  Anshari.  (2008). Lembaga Pembiayaan dan Perusahaan Pembiayaan . Pustaka Pelajar. Yogyakarta. Indonesia Surahman,  Maman  dan  Adam,  Panji. (2017). Penerapan Prinsip Syariah Pada Akad  Rahn  Di  Lembaga  Pegadaian
Syariah, Jurnal Law And Justice Vol. 2 No. 2.
Adiwarman A. Karim. (2006). Bank Islam: Analisis  Fiqih  dan  Keuangan. PT.Raja Grafi ndo Persada. Jakarta
Antonio, Muhammad Syafi’I. (2004). Bank Syariah dari Teori ke Praktek . (Cet. 2).
Gema Insani Press. Jakarta
Dadan  Mutt  aqien,  Fakhruddin  Cikman. (2008). Penyelesaian Sengketa
Perbankan  Syariah .  Kreasi  Total Media. Yogyakarta
Hasan,  Nurul  Ichsan.  2014. Perbankan Syariah:  Sebuah  Pengantar .  Ciputat: Referensi (GP Press Group)
Jalil,  A.,  &  Sabrina,  R.  (2021).
PENGARUH  TEKANAN  KERJA TERHADAP  TINGKAT  KINERJA KARYAWAN  PADA  BANK  MEGA SYARIAH  KC  PALU. Jurnal  Ilmu Perbankan  dan  Keuangan  Syariah , 3 (1), 46-56.
Kemenag,  terjemahan  Al-Qur’an  QS.  An- Nisa/4:29
Afni,  N.,  &  Jalil,  A.  (2020).  Tinjauan Ekonomi Islam Terhadap Usaha Bisnis
Busana Muslim. Jurnal Ilmu Perbankan  dan  Keuangan  Syariah , 2 (2),
Rohmadi
Usman. (2009). Pilihan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan .  Citra  Aditya  Bhakti. Bandung Rahman,  Sudarno,  &  Roziq,  2018, Perlakuan Akuntansi Pembiayaan Gadai  dan  Cicil  Emas  PT  Bank SyariahMandiri Jember, Journal Ekonomi  Bisnis  dan  Akuntansi ,  Vol  5 No. 1
Undang-undang No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
UUD RI No. 4 tanggal 9 April 1966 pasal 6 Tentang  Pembentukan  Pengadilan Tinggi  Di  Ambon  dan  Perubahan Daerah  Hukum  Pengadilan  Tinggi Makassar