## Jurnal Ilmu Sosial dan Pendidikan (JISIP)
Vol. 6, No. 3 Juli 2022 e-ISSN : 2656-6753, p-ISSN: 2598-9944 DOI: 10.36312/jisip.v6i3.3341/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index

## Perlindungan Konsumen Dalam Penjualan Rumah Susun Dengan Sistem Pemasaran Pre-Project Selling Ditinjau Dari Hukum Positif Indonesia

## Raihan Hilmy
Fakultas Hukum Universitas Indonesia
Article Info Abstrak Article history: Received: 18 Mei 2022 Publish: 05 Juli 2022 Kebutuhan  akan  rumah  atau  tempat  tinggal  bagi  seluruh  masyarakat  sudah menjadi  salah  satu  kebutuhan  pokok  yang  harus  dipenuhi  dengan  sebaik- baiknya,  Namun  pada  saat  ini  terdapat  permasalahan  baru  yang  timbul,  yakni adanya  pertumbuhan  penduduk  yang  meningkat  dengan  cukup  pesat  namun tidak  dibarengi  dengan  ketersediaan  lahan  yang  ditujukan  untuk  kepentingan pemukiman.  Dalam  rangka  untuk  menyelenggarakan  fasilitas  perumahan dengan  keterbatasan  lahan  yang  tersedia  karena  tidak  sebandingnya  jumlah lahan  dengan  pertumbuhan  penduduk  Indonesia  yang  semakin  banyak  maka dibuatlah fasilitas perumahan yang berbentuk vertikal. Dalam perkembangannya para pelaku usaha di bidang jual beli properti atau biasa juga disebut  dengan  pengembang  ( developer )  berlomba-lomba  untuk  memasarkan produknya  dengan  sistem pre-project  selling . Pre-project  selling merupakan penjualan properti sebelum proyek dibangun, sehingga dapat dikatakan bahwa yang dijual baru berupa gambar atau konsep. pre-project selling ini diatur dalam Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang  Rumah  Susun  dan  dalam Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman,  dan  pihak  pengembang  juga  harus  memastikan  bahwa  hak  para calon  konsumen  harus  terpenuhi  sesuai  dengan  yang  tertera  dalam  Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen Keywords: Perlindungan
Konsumen,
Penjualan  Rumah  Susun, Pre- Project Selling .
This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi- BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author: Raihan Hilmy Fakultas Hukum Universitas Indonesia Email: raihilmy@gmail.com

## 1. PENDAHULUAN
Manusia memiliki sebuah kebutuhan yang wajib dipenuhi, yaitu kebutuhan primer. Selain kebutuhan sandang dan pangan, kebutuhan akan papan atau tempat tinggal juga termasuk dalam kebutuhan  primer.  Kebutuhan  akan  rumah  atau  tempat  tinggal  bagi  seluruh  masyarakat  sudah menjadi  salah  satu  kebutuhan  pokok  yang  harus  dipenuhi  dengan  sebaik-baiknya,  hal  ini tercantum di dalam Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 (selanjutnya disebut sebagai UUD NRI 1945) yang di dalamnya menyatakan bahwa “Setiap orang berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal,  dan  mendapatkan  lingkungan  hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”. Di dalam dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara (GBHN) 1993 menyatakan perlu adanya pemerataan kebutuhan rakyat di bidang perumahan, hal ini mengakibatkan konsekuensi yakni akan semakin banyak rumah-rumah baru yang akan dibangun baik oleh pemerintah maupun swasta mengingat dalam kondisi normal permintaan akan rumah dan/atau tempat tinggal terus meningkat. (Yusuf Shofie, 2009)
Namun pada saat ini terdapat permasalahan baru yang timbul, yakni adanya pertumbuhan penduduk yang meningkat dengan cukup pesat namun tidak dibarengi dengan ketersediaan lahan yang  ditujukan  untuk  kepentingan  pemukiman.  Selain  itu  juga  masyarakat  Indonesia  pada umumnya  masih  memiliki  daya  beli  secara  kontan  yang  masih  rendah,  menjadikan  masalah
kebutuhan  akan  rumah  dan  tempat  tinggal  menjadi  masalah  yang  mendesak.  Pertumbuhan penduduk  yang  pesat  menyebabkan  rumah-rumah  yang  didirikan  tidak  sesuai  dengan  aturan- aturan yang ditentukan oleh hukum yang menjamin keselamatan dan kesehatan masyarakatnya.
Berdasarkan  hal  tersebut  untuk  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  akan  tempat  tinggal pemerintah wajib menyelenggarakan fasilitas-fasilitas perumahan yang terjangkau bagi berbagai lapisan  masyarakat.  Dalam  rangka  untuk  menyelenggarakan  fasilitas  perumahan  dengan keterbatasan lahan yang tersedia karena tidak sebandingnya jumlah lahan dengan pertumbuhan penduduk Indonesia yang semakin banyak maka dibuatlah fasilitas perumahan yang berbentuk vertikal.  Fasilitas  perumahan  yang  berbentuk  vertikal  disebut  sebagai  rumah  susun  atau apartemen. Dalam perkembangannya, di Indonesia terdapat 3 (tiga) macam rumah susun, yakni: Rumah  Susun  Sederhana  (Rusuna),  Rumah  Susun  Menengah  (Apartemen),  dan  Rumah  Susun Mewah  (Suriansyah  Murhaini,  2015).  Selama  ini  masyarakat  berpandangan  bahwa  penghuni rumah  susun  sederhana  adalah  golongan  kelas  bawah  sehingga  untuk  rumah  susun  kelas menengah dan mewah digunakan istilah apartemen (Suriansyah Murhaini, 2015). Yang dimaksud dengan apartemen adalah rumah susun yang terdapat pemisahan hak atas bangunan dengan segala sesuatu yang menjadi bagiannya, hak atas tanah yang bersangkutan serta bagian-bagiannya pula dan  hak  atas  tanah  yang  khusus  atas  bagian  tertentu  dari  bangunan  yang  dipergunakan  secara terpisah (Komar Andassamita, 1986).
Pada saat ini dalam perkembangannya para pelaku usaha di bidang jual beli properti atau biasa  juga  disebut  dengan  pengembang  ( developer )  berlomba-lomba  untuk  memasarkan produknya, salah satunya yakni dengan sistem pre-project selling . Pre-project selling merupakan penjualan properti sebelum proyek dibangun, sehingga dapat dikatakan bahwa yang dijual baru berupa gambar atau konsep (Luthvi Febryka Nola, 2017). Alasan pengembang melakukan praktik pre-project  selling adalah  untuk  mengetahui  respon  pasar  atas  produk  properti  yang  akan dibangun ( test the water ). Berdasarkan Pasal 43 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, jual-beli sebelum bangunan selesai dibangun dapat dilakukan dengan syarat bahwa minimal keterbangunan paling sedikit 20% yang dituangkan dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).  Namun  pada  praktiknya pre-project  selling sering  dilakukan  sebelum  izin  diterbitkan. Hal  ini  tidak  saja  melanggar  UU  tapi  juga  berpotensi  menempatkan  konsumen  dalam  situasi penuh  risiko  akan  terjadinya  wanprestasi  (prestasi  buruk),  wanprestasi  tersebut  dapat  berupa: tidak  terlaksananya  apa  yang  diperjanjikan;  terlaksana  tetapi  tidak  tepat  waktu  (terlambat); terlaksana tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan dilaksanakan akan tetapi menurut perjanjian tidak boleh dilakukan (Luthvi Febryka Nola, 2017).
Hal  ini  dikemukakan  oleh  Yayasan  Lembaga  Konsumen  Indonesia  (YLKI),  sistem pre- project  selling yang  dilakukan  oleh  banyak  pengembang  sering  menjadi  sumber  masalah  bagi konsumen.  Sejak  tahun  2014-2016,  YLKI  telah  menerima  sekurangnya  440  pengaduan  terkait perumahan, yang mayoritas dari masalah tersebut terjadi akibat tidak adanya konsistensi antara penawaran dan janji promosi pengembang dengan realitas pembangunan yang terjadi. Pada tahun 2015, sekitar 40% pengaduan perumahan terjadi akibat adanya pre-project selling .
Oleh karena hal-hal yang sudah ditulis di atas, maka penulis akan membuat sebuah rumusan masalah yakni sebagai berikut:
Bagaimana  pengaturan  perlindungan  konsumen  terkait  penjualan  rumah  susun  dengan  sistem pemasaran pre-project selling ditinjau dari hukum positif Indonesia?
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu mendeskripsikan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai jangka waktu perlindungan hak cipta sesuai perundang-undangan, kemudian fakta-fakta  hukum  tersebut  dianalisis  (Mukti  Fajar  ND,  2010).  Sumber  data  diperoleh  melalui studi kepustakaan untuk mendapatkan bahan hukum primer yaitu bahan hukum yang utama dalam kajian (perundang-undangan), kemudian bahan hukum sekunder (pendapat para ahli) yaitu bahan hukum untuk menjelaskan bahan hukum primer dari buku atau jurnal,  dan bahan hukum tersier berfungsi menjelaskan bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder (kamus, ensiklopedia, internet dan lain-lain).

## 2. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
2.1.Ditinjau dari Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen Perlindungan terhadap konsumen terkait pre-project selling yang ada di dalam Undang- Undang  ini  terdapat  dalam  beberapa  bentuk,  diantaranya  yakni:  ketentuan  mengenai  hak konsumen,  ketentuan  mengenai  perbuatan  yang  dilarang  bagi  pelaku  usaha,  ketentuan mengenai pelanggaran terhadap ketentuan klausula baku, dan ketentuan mengenai tanggung jawab pelaku usaha.
Hak konsumen terdapat di dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (selanjutnya disebut sebagai “UU PK”). Pasal tersebut menyatakan bahwa hak konsumen diantaranya adalah:
1. “hak  atas  kenyamanan,  keamanan,  dan  keselamatan  dalam  mengkonsumsi  barang dan/atau jasa;
2. hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
3. hak  atas  informasi  yang  benar,  jelas,  dan  jujur  mengenai  kondisi  dan  jaminan  barang dan/atau jasa;
4. hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;
5. hak  untuk  mendapatkan  advokasi,  perlindungan,  dan  upaya  penyelesaian  sengketa perlindungan konsumen secara patut;
6. hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;
7. hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
8. hak  untuk  mendapatkan  kompensasi,  ganti  rugi  dan/atau  penggantian,  apabila  barang dan/atau  jasa  yang  diterima  tidak  sesuai  dengan  perjanjian  atau  tidak  sebagaimana mestinya;
9. hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.” Yang  perlu  digaris  bawahi  adalah  “hak  atas  informasi  yang  benar,  jelas,  dan  jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa” yang terdapat dalam Pasal 4 angka 3. Selain dalam Undang-Undang perlindungan Konsumen, hak konsumen atas informasi telah diatur  dalam  Pasal  129  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan Kawasan  Permukiman  (selanjutnya  disebut  sebagai  “UU  PKP”),  yang  menyatakan  bahwa dalam  penyelenggaraan  perumahan  dan  kawasan  permukiman,  setiap  orang  berhak memperoleh  informasi  yang  berkaitan  dengan  penyelenggaraan  perumahan  dan  kawasan permukiman.  Berdasarkan  ketentuan  tersebut,  setiap  produk  yang  ditawarkan  kepada konsumen harus disertai dengan Informasi yang benar agar konsumen mempunyai gambaran yang tidak keliru terhadap suatu produk.
Informasi  bagi  konsumen  perumahan  ketika  membeli  rumah  dapat  diperoleh  dari berbagai sumber seperti iklan yang dilakukan melaui berbagai media cetak, brosur, elektronik, spanduk,  maupun  pameran  perumahan.  Informasi  standar  dalam  iklan  pada  umumnya menyangkut  lokasi,  harga,  tipe  rumah,  status  tanah,  fasilitas  lingkungan  dan  skema pembayaran.  Pada  saat  proses  PPJB.  Informasi  tersebut  harus  diberikan  secara  terbuka, akurat, dan jelas. Informasi mengenai status kepemilikan tanah bertujuan untuk memberikan kepastian  kepada  konsumen  bahwa  pengembang  secara  fisik  dan  legal  sudah  menguasai lokasi tanah yang akan dibangun perumahan. Kejelasan status kepemilikan tanah diperlukan untuk mendirikan bangunan, melakukan jual-beli, ataupun menjadi alat bukti yang valid untuk dijadikan jaminan kepentingan
Selanjutnya ketentuan mengenai perbuatan yang dilarang bagi pelaku usaha terdapat di dalam  BAB  IV  pada  UU  PK.  Pasal  8  ayat  (1)  UU  PK  menyatakan  bahwa  pelaku  usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang:
a. “Tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dan ketentuan peraturan perundang-undangan;
b. tidak  sesuai  dengan  berat  bersih,  isi  bersih  atau  netto,  dan  jumlah  dalam  hitungan sebagaimana yang dinyatakan dalam label atau etiket barang tersebut;
c. tidak  sesuai  dengan  ukuran,  takaran,  timbangan  dan  jumlah  dalam  hitungan  menurut ukuran yang sebenarnya;
d. tidak  sesuai  dengan  kondisi,  jaminan,  keistimewaan  atau  kemanjuran  sebagaimana dinyatakan dalam label, etiket atau keterangan barang dan/atau jasa tersebut;
e. tidak  sesuai  dengan  mutu,  tingkatan,  komposisi,  proses  pengolahan,  gaya,  mode,  atau penggunaan  tertentu  sebagaimana  dinyatakan  dalam  label  atau  keterangan  barang dan/atau jasa tersebut;
f. tidak  sesuai  dengan  janji  yang  dinyatakan  dalam  label,  etiket,  keterangan,  iklan  atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut;
g. tidak mencantumkan tanggal kadaluwarsa atau jangka waktu penggunaan/pemanfaatan yang paling baik atas barang tertentu;
h. tidak mengikuti ketentuan berproduksi secara halal, sebagaimana pernyataan halal yang dicantumkan dalam label;
i. tidak  memasang  label  atau  membuat  penjelasan  barang  yang  memuat  nama  barang, ukuran,  berat/isi  bersih  atau  netto,  komposisi,  aturan  pakai, tanggal  pembuatan,  akibat sampingan, nama dan alamat pelaku usaha serta keterangan lain untuk penggunaan yang menurut ketentuan harus di pasang/dibuat;
j. tidak  mencantumkan  informasi  dan/atau  petunjuk  penggunaan  barang  dalam  bahasa Indonesia sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.”
Dalam praktik penjualan dengan sistem pre-project selling , pelaku usaha dalam hal ini pengembang seringkali melanggar ketentuan yang ada di dalam Pasal 8 ayat (1) huruf f diatas, yaitu “tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi  penjualan  barang  dan/atau  jasa  tersebut”.  Hal  ini  dikarenakan  dalam  penjualan dengan sistem pre-project selling sering terdapat ketidak sesuaian antara janji yang diberikan pihak  pengembang  pada  saat  melakukan  promosi  atau  penawaran  kepada  calon  pembeli dengan kenyataannya.
Lalu  dalam  Pasal  9  ayat  (1)  UU  PK  menyatakan  bahwa  pelaku  usaha  dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklan-kan suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar, dan atau seolah-olah:
a. “Barang  tersebut  telah  memenuhi  dan/atau  memiliki  potongan  harga,  harga  khusus, standar mutu tertentu, gaya atau mode tertentu, karakteristik tertentu, sejarah atau guna tertentu;
b. barang tersebut dalam keadaan baik dan/atau baru;
c. barang dan/atau jasa tersebut telah mendapatkan dan/atau memiliki sponsor, persetujuan, perlengkapan tertentu, keuntungan tertentu, ciri-ciri kerja atau aksesori tertentu;
d. barang  dan/atau  jasa  tersebut  dibuat  oleh  perusahaan  yang  mempunyai  sponsor, persetujuan atau afiliasi;
e. barang dan/atau jasa tersebut tersedia;
f. barang tersebut tidak mengandung cacat tersembunyi;
g. barang tersebut merupakan kelengkapan dari barang tertentu;
h. barang tersebut berasal dari daerah tertentu;
i. secara langsung atau tidak langsung merendahkan barang dan/atau jasa lain;
j. menggunakan  kata-kata  yang  berlebihan,  seperti  aman,  tidak  berbahaya,  tidak mengandung risiko atau efek sampingan tanpa keterangan yang lengkap;
k. menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti.” Dalam  sistem  penjualan pre-project  selling pelaku  usaha  juga  kerap  kali  melakukan pelanggaran pada Pasal 9 ayat (1) UU PK ini. Terutama mengenai “barang tersebut tersedia; dan menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti”. Hal tersebut dikarenakan pihak  pengembang  seringkali  sudah  melakukan  pemasaran  atau  promosi  kepada  calon pembeli, padahal belum mendapatkan kejelasan mengenai status kepemilikan tanah.
Kemudian selain hak konsumen dan ketentuan mengenai perbuatan yang dilarang bagi pelaku usaha, terdapat bentuk pelanggaran lain yang sering dilakukan oleh pengembang yaitu
pencantuman klausula baku dalam PPJB. Pengaturan mengenai klausula baku terdapat pada Pasal 18 ayat (1) UU PK, yang menyatakan bahwa pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausula baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila:
a. “Menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku usaha;
b. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali barang yang dibeli konsumen;
c. menyatakan  bahwa  pelaku  usaha  berhak  menolak  penyerahan  kembali  uang  yang dibayarkan atas barang dan/atau jasa yang dibeli oleh konsumen;
d. menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha baik secara langsung maupun tidak langsung untuk melakukan segala tindakan sepihak yang berkaitan dengan barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran;
e. mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang atau pemanfaatan jasa yang dibeli oleh konsumen;
f. memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat jasa atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi obyek jual beli jasa;
g. menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang dibelinya;
h. menyatakan  bahwa  konsumen  memberi  kuasa  kepada  pelaku  usaha  untuk  pembebanan hak tanggungan, hak gadai, atau hak jaminan terhadap barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran”
Bagi pelaku usaha yang melanggar ketentuan yang terdapat pada Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 18 di atas akan dikenakan sanksi berupa dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).

## 2.2.Ditinjau dari Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
Berdasarkan Pasal 42 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun  (selanjutnya  disebut  sebagai  “UU  RS”)  memperbolehkan  untuk  dilakukannya pemasaran  secara pre-project  selling .  Pasal  tersebut  menyatakan  bahwa  “Pelaku pembangunan  dapat  melakukan  pemasaran  sebelum  pembangunan  rumah  susun dilaksanakan”. Selanjutnya di dalam Pasal 42 ayat (2) UU RS menyatakan bahwa: “Dalam  hal  pemasaran  dilakukan  sebelum  pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan maka pengembang harus sekurang-kurangnya memiliki beberapa persyaratan tentang :
a. Kepastian peruntukan ruang
b. Kepastian hak atas tanah
c. Kepastian status penguasaan rumah susun
d. Perijinan pembangunan rumah susun
e. Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.” Sebagai  penjelasan  pasal  42  ayat  (2)  di  atas,  yang  dimaksud  dengan  “kepastian peruntukan ruang” adalah Kepastian peruntukan ruang ditunjukkan melalui surat keterangan rencana kota yang sudah disetujui pemerintah daerah. Kemudian pengertian dari “Kepastian hak atas tanah” adalah Kepastian hak atas tanah ditunjukkan melalui sertifikat hak atas tanah. Selanjutnya  pengertian  dari  “Kepastian  status  penguasaan  rumah  susun”  adalah  Kepastian status kepemilikan antara SHM sarusun atau SKBG  sarusun harus dijelaskan kepada calon pembeli  yang  ditunjukkan  berdasarkan  pertelaan  yang  disahkan  oleh  pemerintah  daerah. Lebih lanjut berdasarkan Pasal 1 angka 11 UU RS menyatakan bahwa sertipikat hak milik satuan  rumah  susun  (selanjutnya  disebut  sebagai  “SHM  Sarusun”)  adalah  tanda  bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai  di  atas  tanah  negara,  serta  hak  guna  bangunan  atau  hak  pakai  di  atas  tanah  hak pengelolaan. Menurut R. Soeprapto SHM sebagai tanda bukti atas satuan rumah susun tidak terikat pada macam hak atas tanah, sehingga berlaku bagi satuan rumah susun yang berdiri di atas  tanah  hak  milik,  hak  guna  bangunan,  atau  hak  pakai  atas  tanah  negara  dengan
menggunakan sebuah sertipikat tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun (Urip Santoso, 2011).
Hal tersebut sesuai dengan yang ada di dalam Pasal 47 UU RS yang menyatakan bahwa:
(2) “Sebagai  tanda  bukti  kepemilikan  atas  sarusun  di  atas  tanah  hak  milik,  hak  guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
(3) SHM  sarusun  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  diterbitkan  bagi  setiap  orang  yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
(4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
b. gambar  denah  lantai  pada  tingkat  rumah  susun  bersangkutan  yang  menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai  besarnya  bagian  hak  atas  bagian  bersama,  benda  bersama,  dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
(5) SHM  sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota.
(6) SHM  sarusun  dapat  dijadikan  jaminan  utang  dengan  dibebani  hak  tanggungan  sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.”
SHM atas Sarusun terbit atas nama penyelenggara pembangunan dan harus sudah ada sebelum  satuan  rumah  susun  dijual.  Berbeda  dengan  perumahan  biasa  yang  bukan  rumah susun.
Sertipikat  hak  atas  tanah  yang  berasal  dari  pemecahan  sertipikat  induk  atas  nama penyelenggara pembangunan terbit atas nama pembeli atau pemilik yang baru setelah rumah yang  bersangkutan  di  beli.  Perbedaan  antara  keduanya  terletak  pada  perbuatan  hukum pemisahannya dan perbuatan hukum jual belinya yaitu (Adrian Sutedi, 2008):
1. “Pada  rumah  susun,  pemisahan  dilakukan  sebelum  satuan  rumah  susun  dijual  yang selanjutnya terbit sertipikat hak milik atas satuan rumah susun atas nama penyelenggara pembangunan.  Adanya  sertipikat  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  merupakan  syarat untuk dapat menjual satuan rumah susun;
2. Pada  perumahan  biasa,  pemecahan  dilakukan  setelah  rumah  yang  bersangkutan  dijual. Atas dasar jual beli tersebut, terbit sertipikat hak atas tanah atas nama pemilik yang baru.” Maka dengan diterbitkannya SHM atas Sarusun terwujudlah jaminan kepastian hukum yang  menjadi  salahh  satu  tujuan  pembangunan  rumah  susun.  Yang  dimaksud  dengan kepastian hukum tersebut antara lain (Urip Santoso, 2011):
a. “Kepastian status Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yaitu pada sertipikatnya dapat diketahui dengan jelas Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tersebut berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai Atas Tanah Negara.
b. Kepastian  subjek  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun,  yaitu  pada  sertipikatnya  dapat diketahui dengan jelas Hak Milik Atas Satuan rumah Susun tersebut milik perseorangan atau badan hukum.
c. Kepastian  Objek  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun,  yaitu  pada  sertipikatnya  dapat diketahui dengan jelas lokasi satuan rumah susun, letak lantai satuan rumah susun, luas (ukuran) satuan rumah susun, batas-batas.”
Proses jual beli satuan rumah susun yang dilakukan sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris  (Wibowo  T.  Turnady,  2015).  Menurut  Pasal  43  ayat  (2)  UU  RS,  PPJB  dilakukan setelah terpenuhinya persyaratan kepastian atas:
a. “Status kepemilikan tanah
b. Kepemilikan IMB
c. Ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum
d. Keterbangunan paling sedikit 20% volume konstruksi bangunan rumah susun
e. Hal  yang  diperjanjikan,  yaitu  kondisi  satuan  rumah  susun  yang  dibangun  dan  dijual kepada konsumen yang dipasarkan, termasuk melalui media promosi, antara lain lokasi, bentuk,  spesifikasi  bangunan,  harga,  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  serta  fasilitas lain dan waktu serah terima.”
Apabila jual beli Sarusun dilakukan setelah pembangunan rumah susun selesai, maka jual beli tersebut dilakukan melalui akta jual beli (AJB). AJB untuk SHM sarusun dibuat di hadapan  PPAT,  sedangkan  SKBG  Sarusun  dibuat  dihadapan  notaris.  Adapun  syarat  agar pembangunan rumah susun dinyatakan selesai adalah apabila sudah diterbitkan Sertipikat laik fungsi dan SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
2.3.Ditinjau dari Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
Berdasarkan Pasal 42 ayat (1) UU PKP disebutkan bahwa rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem  perjanjian  pendahuluan  jual  beli  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.  Adapun  yang  dimaksud  dengan  perjanjian  pendahuluan  jual  beli  adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Kemudian di dalam Pasal 42 ayat (2) UU PKP menyatakan bahwa:”
“Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. Status pemilikan tanah;
b. Hal yang diperjanjikan;
c. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. Ketersediaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum;  dan  e.  Keterbangunan  perumahan paling sedikit 20%”.
Keberadaan pengaturan yang ada di dalam Pasal 42 ayat (2) di atas diperuntukan sebagai syarat agar perjanjian pendahuluan yang terdapat di ayat (1) dapat terlaksana, sekaligus untuk memberikan perlindungan kepada konsumen atau calon konsumen perumahan yang hendak membeli sebuah rumah yang belum selesai dibangun atau sedang dalam proses pembangunan.
Terkait  persyaratan  kepastian  akan  status  hak  atas  tanah  untuk  pembangunan perumahan, di dalam Pasal 43 ayat (1) UU PKP menyatakan sebagai berikut:
“Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun,dapat dilakukan di atas tanah:
a. Hak milik;
b. Hak guna bangunan, baik di atas tanah negara maupun di atas hak pengelolaan; atau
c. Hak pakai di atas tanah negara.”
Pada praktiknya, area lahan yang akan digunakan pengembang untuk mengembangkan perumahan diperoleh dari beberapa pemilik lahan dengan kondisi legalitas kepemilikan yang beragam. Sebagian status tanah tersebut ada yang sudah bersertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, atau ada juga yang masih berstatus tanah girik, dan tanah bekas hak barat yang belum dikonversi.
Cara memperoleh hak atas tanah dijelaskan dalam Pasal 1 angka 1 Keputusan Menteri Negara  Agraria  No.  21  Tahun  1994  tentang  Tata  Cara  Perolehan  Tanah  Bagi  Perusahaan Dalam  Rangka  Penanaman  Modal,  bahwa  perolehan  tanah  adalah  setiap  kegiatan  untuk mendapatkan  tanah  melalui  pemindahan  hak  atas  tanah  atau  dengan  cara  penyerahan  atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian kepada yang berhak. Perolehan tanah oleh perusahaan hanya boleh dilaksanakan di areal yang ditetapkan di dalam izin lokasi. Mengacu  kepada  ketentuan  tersebut,  pihak  pengembang  dapat  memperoleh  hak  atas  tanah melalui cara pemindahan hak atas tanah atau melalui pelepasan hak atas tanah.
Untuk pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan atas tanah hanya dapat dibuktikan oleh  adanya  sertipikat  tanah  sebagai  surat  tanda  bukti  hak  atas  tanah.  Hal  ini  secara  tegas
diatur dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai berikut:
(1) “Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi  menuntut  pelaksanaan  hak  tersebut  apabila  dalam  waktu  5  (lima)  tahun  sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.” Selain itu, persyaratan lain yang harus dipenuhi sebelum dilakukannya PPJB adalah hal yang  diperjanjikan  dan  keterbangunan  perumahan  paling  sedikit  20%  (dua  puluh  persen). Adapun yang dimaksud dengan “hal yang diperjanjikan” ialah kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada konsumen, yang dipasarkan melalui media promosi, meliputi lokasi rumah, kondisi  tanah/kaveling,  bentuk  rumah,  spesifikasi  bangunan,  harga  rumah,  prasarana,  dan utilitas  umum  perumahan,  fasilitas  lain,  waktu  serah  terima  rumah,  serta  penyelesaian sengketa. Sedangkan yang dimaksud dengan “keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua  puluh  persen)”  adalah  hal  telah  terbangunnya  rumah  paling  sedikit  20%  (dua  puluh persen) dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan.

## 3. KESIMPULAN
Meskipun  terdapat  sejumlah  kasus  merugikan  konsumen  yang  terjadi  akibat  sistem pemasaran pre-project selling , namun pada kenyataannya sistem pemasaran pre-project selling ini  diatur  dalam  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang  Rumah  Susun  dan  dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Meskipun dalam  kedua  peraturan  tersebut  memperbolehkan  pemasaran  penjualan  rumah  susun  dengan sistem pre-project selling namun tetap ada syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh pihak pengembang/ developer sebelum melakukan pemasaran dengan sistem pre-project selling . Tidak lupa  juga  ketika  melakukan  pemasaran pre-project  selling kepada  konsumen,  pihak pengembang/ developer harus  memastikan  seluruh  hak  konsumen  yang  tercantum  di  dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen harus terpenuhi.

## 4. DAFTAR PUSTAKA Buku
Andassamita,  Komar. Hukum  Apartemen  Rumah  Susun .  Bandung:  Ikatan  Notaris  Indonesia Komisariat Daerah Jawa Barat, 1986.
Murhaini,  Suriansyah. Hukum  Rumah  Susun,  Eksistensi,  Karakteristik  dan  Pengaturan . Surabaya: Laksbang Grafika, 2015.
ND,  Mukti  Fajar  dan  Yulianto  Achmad, Dualisme  Penelitian  Hukum  Normatif  dan  Empiris , Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2010.
Santoso, Urip. Pendaftaran Tanah dan Peralihan Hak Atas Tanah . Jakarta: Kencana, 2011. Shofie,  Yusuf. Perlindungan  Konsumen  dan  Instrumen-Instrumen  Hukumnya ,  Cet.ke-3. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2009.
Sutedi, Adrian. Hukum Rumah Susun dan Apartemen . Jakarta: Sinar Grafika, 2008.
Jurnal dan/atau Ka rya Ilmiah
Nola,  Luthvi  Febryka.  “Permasalahan  Hukum  Dalam  Praktik  Pre-Project  Selling  Apartemen”. Majalah Info Singkat Hukum, Vol. IX, No. 18, September 2017.

## Peraturan Perundang-undangan
Indonesia. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945. UUD NRI 1945, Lembaran Negara Tahun 1959 Nomor 75.
______.  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen.  UU  No.  8  Tahun  1999,  Lembaran  Negara Tahun 1999 Nomor.42, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3821
______.  Undang-Undang  Perumahan  dan  Kawasan  Pemukiman.  UU  No.  1  Tahun  2011, Lembaran Negara Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Nomor 5188
______. Undang-Undang Rumah Susun. UU No. 20 Tahun 2011, Lembaran Negara Tahun 2011 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Nomor 5252.
______.  Keputusan Menteri Negara Agraria tentang Tata cara Perolehan Tanah bagi Perusahaan Dalam  Rangka  Penanaman  Modal.  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria  No.  21  Tahun 1994.

## Internet
Turnady,  Wibowo  T.  “Pemasaran  dan  Jual  Beli  Rumah  Susun”, Jurnal  Hukum , www. jurnalhukum .com/pemasaran-dan-jual-beli-rumah-susun/,  diakses  pada  21  Juni 2021.