ISSN:2716-0807, Vol 1, No 4, 2020, 239-253
Analisis  strategi  manajemen  PT.  Derma  Kusuma  Artha dalam mengembangkan usaha (Analyzing the management strategy  of  PT  Derma  Kusuma  Artha  in  developing  the business)
Widyaningsih 1* , Endang Masitoh W 2 , Purnama Siddi 3
Fakultas Ekonomi, Universitas Islam Batik Surakarta 1,2,3 ningsihwidia236@gmail.com 1*

## Riwayat Artikel
Diterima pada 17 Juli 2020 Revisi 1 pada 23 Juli 2020 Revisi 2 pada 2 August 2020 Revisi 3 pada 13 August 2020 Revisi 4 pada 15 August 2020 Disetujui pada 18 August 2020

## Abstract
Purpose: This  study  aims  to  analyze  the  capital  budgeting  and business feasibility of PT DKA and its development strategy.
Research methodology : This research was a qualitive research with a case study approach. The data collection method used was survey research by estimating the project costs, sales data, organizational structure and assignments for each section. The analyzed  aspects  were  the  market  and  its  marketing,  the management  and  its  organization,  and  also  the  financial  by using NPV and IRR measurement. The analysis SWOT  was for market aspect and its marketing.
Results: The business development plan which conducted by PT DKA is based on the market aspect and its marketing, the management and its organization also the financial aspect. The development  business  strategy  in  the  market  and  marketing aspect which conducted by PT DKA is the alternative strategy of SWOT analysis.
Limitations: The  limitiations  of  this  research  were not  all  of the  business  feasibility  aspects  were  analyzed.  In  addition  it was only conducted at PT DKA.
Contribution: This  research  contributes  to  affirm  that  the business  is  appropriate  also  as  an  alternative  reference  for business negotiation, especially with the investors.
Keywords: Business development, NPV, IRR
How  to  cite: Widyaningsih,  W.,  W,  E.  M.,  &  Siddi,  P.  (2020). Analisis  strategi  manajemen  PT.  Derma  Kusuma  Artha  dalam mengembangkan  usaha. Jurnal  Akuntansi,  Keuangan,  dan Manajemen , 1(4), 239-253.

## 1. Pendahuluan
Seiring  pertumbuhan  dari penduduk maka demikian pula kebutuhan  rumah  semakin  meningkat. Sebagai upaya memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat, pemerintah turut berperan dengan cara mencanangkan  Program  Sejuta  Rumah.  Target  dari  pelaksanaan  program  tersebut  diperuntukkan bagi   Masyarakat   dengan  penghasilan   Rendah   (MBR).   Pelaksanaan program tersebut adalah sebagai  salah  satu  cara  dalam  mengatasi kondisi backlog rumah.  Berdasarkan penilaian Direktur PUPR,  pelaksanaan  Program  Sejuta  Rumah  masih  layak  untuk  diteruskan  pada  periode  yang  akan datang,  yaitu  periode  2020-2024.  Disisi  lain  hal  tersebut  dianggap  masih  relevan  dengan  jumlah backlog residensial yang tinggi yaitu sekitar 7,6 juta rumah, terlebih lagi melihat kebutuhan rumah baru  setiap  tahun  yang  diperkirakan  mencapai  500.000-700.000  unit  rumah.  Semakin  tingginya kebutuhan  perumahan  tersebut  layaknya  harus  segera  dipenuhi.  Namun,  untuk  mencapai  target
tersebut, diperlukan kerjasama seluruh stakeholder guna memperkuat program satu juta rumah yang dicanangkan tersebut ( RY, 2019 ).  Dikarenakan target program tersebut adalah Masyarakat dengan Penghasilan Rendah (MBR), maka untuk  memenuhi kebutuhan bagunan rumah tersebut bisa dilakukan dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Fasilitas Kredit Perumahan Rakyat (KPR) tersebut terbagi menjadi KPR bersubsidi maupun dari KPR non subsidi. Pada KPR bersubsidi juga terdapat beberapa program seperti FLPP, SSB dan BP2BT. Hal tersebut tentu menjadi peluang pengembangan usaha bagi PT. DKA dalam upaya mengembangkan bisnisya.
Melihat  dari  semakin  adanya  peluang  usaha  tersebut  di  atas  mendorong  PT.  Derma  Kusuma Artha  (PT.  DKA)  melakukan  rencana  meningkatkan  usahanya.  Perkembangan  dunia  industri  yang semakin  meningkat  dan  berkembangnya  permintaan  rumah  setiap  tahunnya,  hal  ini  membuat  PT. Derma  Kusuma  Artha  semakin  mengembangkan  usahanya. Perkembangan  usaha  yang  terjadi  tentu akan  membawa  berbagai  macam  dampak,  terutama  melihat  dari  sisi  biaya,  pemenuhan  berbagai sarana dan prasarana. Proses pengembangan usaha juga diperlukan strategi usaha  yang tepat.  Suatu usaha  dikatakan  berhasil  berkembang  melalui  upaya  penyelarasan  produksi  perusahaan  disbanding dengan kebutuhan para konsumen. Bagian dari pasar dan pemasaran produk menjadi sisi penting dari proses pengembangan bisnis. Perusahaan tentu menetapkan target penjualan. Perusahaan memerlukan langkah  menggandeng  rekanan  pada  pemasaran  sebagai  arah  pemasaran  jangka  panjang.  Proses pengembangan bisnis dengan cara  mengembangkan unit perumahan bersubsidi dan unit perumahan non subsidi sebagau  arah untuk mendukung keberlangsungan usaha perusahaan.  Beberapa kegiatan proyek  yang  telah  dikembangkan  oleh  PT.  DKA  berlokasi  di  Gondangrejo,  Karanganyar.  Proyek yang  berlokasi  di  dua  tempat  yaitu  perumahan  yang  sudah  selesai  dilaksanakan  yaitu  Perumahan Adiwangsa Village dan Puri Adiwangsa serta perumahan yang masih dalam proses yaitu Perumahan Griya Adiwangsa.
Penelitian  ini  mencoba  menganalisis  strategi  PT.  DKA  dalam  mengembangkan  bisnisnya  yaitu melalui aspek pasar dan pemasaran ( market and marketing ), aspek dari manajemen ( management aspect )  dan  aspek  pada  bidang  organisasi  serta  aspek  sektor  finansial.  Penelitian  yang  telah dilakukan  oleh Agung  Setiawan,  Widodo,  and  Asmiani  (2018) mengenai  kelayakan  investasi  di perusahaan batu bara di PT. Tuah Globe Mining menunjukkan hasil yaitu bahwa proyek pertambangan industri batu bara sangat layak untuk dijalankan sesuai indikator dari IRR dan NPV. Selanjutnya sutu penelitian yang selesaikan oleh Durri, dkk (2016) yang telah meneliti tentang kelayakan usaha melalui analisis  dalam  konteks  pengembangan  bisnis  pada  PO.  Zena  Pariwisata  Kabupaten  Malang,  yang mendorong  perkembangkan  yang  lebih  besar  untuk  kelangsungan  usaha  di  masa  yang  datang.  Hal tersebut dilakukan salah satu cara pembelian aktiva tetap baru berupa kendaraan.
Penjabaran diatas yang melatarbelakangi riset ini ditemukan beberapa rumusan masalah, antara lain. (1) Bagaimana capital budgeting PT. Derma Kusuma Artha dalam melakukannpengembangan usaha yang diukur menggunakan metode NPV dan IRR (2) Bagaimana strategi pengembangan  usaha  yang dilakukan  PT.  Derma  Kusuma  Artha. Selanjutnya disajikan  tujuan  dari penelitian ini yaitu sebagai berikut:  untuk  menguji  dan  menganalisis capital  budgeting PT.  Derma  Kusuma  Artha dalamamelakukan pengembangan usahaaberdasarkan analisis net present a value dan internal rate of return dan strategi pengembanganausaha melalui tahapan analisis aspek pasar dan pemasaran ( market and marketing) , analisis management and organitation aspect dan analisis aspek finansial.

## 2. Tinjauan pustaka dan pengembangan hipotesis
Studi kelayakan bisnis jika didefinisikan dapat diartikan sebagai suatu kegiatan, menganalisis, evaluasi dan penilaian kelayakan suatu usaha untuk dijalankan.  Studi kelayakan usaha memiliki tujuanatertentu, terutama bagi investor. Bagi investor studi kelayakan bertujuan untuk menghindari penanaman modal yang  berlebihan  secara  terlanjur  tanpa  memperhitungkan  aspek-aspek  kelayakan  usaha  yang dilaksanakan. Berikut akan dijabarkan aspek-aspek dari studi kelayakan usaha.

## 2.1. Aspek pasar dan pemasaran
Analisis kelayakan aspek pasar menurut Astanu, (2013) ditujukan untuk mendapatkan aspek pemasaran terhadap analisis distribusi, harga dan hasil. market and marketing atau pasar dan pemasaran merupakan proses  dari  semua  aktivitas  usaha  baik dari  perencanaan,  penentuan harga,  pemasaran  dan  distribusi produk untuk mencapai pemenuhan kebutuhan konsumen. Analisis market dan marketing merupakan hal fundamental dalam memulai usaha, karena pada aspek ini dibutuhkan untuk menentukan demand , potensi  pasar  dan  pangsa  pasar  yang  dimiliki  oleh competitor .  Pada  aspek  ini  perusahaan didorongauntuk  mencapai  target  penjualan  dengan  cara  mengambil  langkah  dengan    meningkatkan dana  mempertahankan  penjualan  produk.  Hal  tersebut  dilakukan  karena  merupakan  sumber  utama pendapatan perusahaan dari penjualan. Aspek penjualan dimaksud selalu behubungan erat dengan daya beli pasar dan para konsumen yang menjadi segmentasi dari pasar.
Pencapaian suatu tergat dari perusahaan diperlukan berbagai macam strategi bersaing. Berbagai macam strategi tersebut merupakan  strategi  STP ( Segmentation,  Targeting dan Positioning )  serta marketing mix yang dijalankan. STP merupakan manivestasi tiga urutan proses yang laksanakan melalui tahapan salah satu strategi bisnis. STP yang dilaksanakan merupakan tahapan awal yang paling penting dalam mengenali customer  value .  STP  berkedudukan  pada  level  strategis  sebagai  upaya  menentukan bagaimana  strategi  dalam  menghadapi  persaingan  pasar.  Strategi  selanjutnya  yang  laksanakan  yaitu bauran pemasaran.

## 2.2. Analisis s SWOT
Analisis  SWOT  sebagaimana  pandangan  yang  dijelaskan  oleh Amalia  et  al.,  (2012) merupakan instrumen  untuk  pengambilan  pertimbangan  tentang  suatu  kelayakan  usaha  berdasarkan  kondisi Strengths, Weaknesses, Opportunity dan Threats. Analisis SWOT menjelaskan tentang kekuatan dan kelemahan dari kegiatan perusahaan serta peluang dan ancaman yang dihadapi. Kekuatan ( Strengths ) merupakan sesuatu yang dimiliki perusahaan dijadikan keunggulan dalam bersiang dengan kompetitor. Kelemahan  menganalisa  sesuatu  hal  yang  dilakukan  perbaikan  secara  maksimal  oleh  perusahaan. Peluang menganalisan kesempatan untuk perusahaan untuk berkembang. Ancaman menganalisa semua faktor yang menjadi ancaman suatu perusahaan.
Empat strategi pada matriks SWOT. Pertama strategi SO yang merupakan tindakan dengan pendekatan pemanfaatan kekuataan internal perusahaan untuk mencapai kesempatan usaha yang berada disisi luar perusahaan.  Posisi  kedua  yaitu  strategi  WO  dilakukan      dengan  tujuan  untuk  meminimalkan kelemahan internal perusahaan dengan menggunakan peluang usaha dari sisi lingkungan eskternal dari perusahaan.  Strategi  yang  ketiga  yaitu  ST  yaitu  suatu  cara  perusahaan  dalam  upaya  mengurangi dampak  dari  ancaman eksternal.  Strategi  keempat yaitu adalah WT yaitu merupakan langkah dengan tujuan untuk menghindarkan diri dari dampak ancaman eksternal lingkungan perusahaan.

## 2.3. Aspek manajemen dan n organisasi
Menurut pandangan Afiyah, Abidatul, (2015) aspek keorganisasian dan kemanajemenan mencakup tata laksana dalam pembangunan proyek dan dalam suatu strategi operasi. Manajemen operasi perusahaan berdasarkan  prosesnya  sebagai  berbagai  proses  rangkaian  perencanaan,  rangkaian  perogranisasian, susunan pengarahan dan langkah pengawasan suatu usaha serta penggunanan sumber daya perusahaan yang lain untuk mencapai suatu target (tujuan) yang ditentukan. Analisis  tersebut dilaksanakan sebagai rangkaian  pemahaman  proses  tentang  tatanan  struktur  organisasi,  proporsi  deskripsi  pekerjaan, penggolongan tanggungjawab serta kualitas kinerja karyawan dan sejauhmana penerapan sistem gaji dan upah yang dilaksanakan ( Durri et al., 2016 )

## 2.4. Aspek finansial
Pada sasaran aspek  finansial  dinilai melalui  profitabilitas, rentabilitas  dan  kapasitas  keuangan  dengan semua  aspek  yang  memberikan  dampak  operasi  perusahaan  ( Sabana,  2014 ).  Analisis  dari  Aspek finansial dilaksanakan sesuai tujuan penentuan perhitungan dari struktur biaya dan fungsi atau manfaat yang diharapkan sesuai investasi yang akan dilaksanakan. Pada faktor keuangan membahas mengenai siklus  financial  suatu  perusahaan  hingga  pentingnya  penganggaran  modal  usaha  pada  suatu  proyek.
Penganggaran dari modal kerja berdampak pada kemampuan dan kestabilan kondisi keuangan jangka pendek,  menengah  dan  jangka  panjang  perusahaan.  kestabilan  dan  kemampuan  kondisi  keuangan tersebut merupakan suatu faktor terealisasi atau tidaknya suatu investasi usaha ( business investment ). Suatu  investasi  usaha  memerlukan  perhitungan  dan  pertimbangan  secara  tepat  tentang  dana  yang dianggarkan untuk digunakan secara maksimal untuk mencapai suatu target perusahaan. Suatu usaha dengan  dukungan  penganggaran  modal  secara  tepat,  berguna  mendorong  input  pada  arus  kas perusahaan  untuk  waktu  jangka  panjang.  Berdasarkan  kondisi  di  atas,  selanjutnya  dapat  simpulkan bahwa peran penganggaran modal kerja sangat dominan pada faktor keuangan. Oleh karenanya dapat ditentukan suatu perusahaan dapat berhasil atau tidak dalam faktor keuangan.

## 2.5. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) yang dapat diartikan secara literal sebagai nilai bersih saat ini, dapat didefinisikan sebagai selisih antara nilai ( value ) pada saat ini dari suatu investasi dan net income (pendapatan bersih) untuk masa yang akan datang. NPV sebagaimana dijabarkan oleh Laura et al.,
(2012) yaitu suatu nilai uang pada masa ini yang berasal dari beberapa jumlah uang di masa yang akan datang dan dikonversikan pada nilai saat ini melalui penggunaan nilai suku bunga yang telah dipilih. Metode NPV merupakan  metode untuk melakukan proses peringkat dari tawaran permodalan yang sama dengan present value pada cash inflow (arus kas bersih) yang akan dilakukan dimasa depan. Selanjutnya dilakukan diskonto pada suatu pembiayaan modal marjinal. Untuk cara ini mengutamakan teknik DCF atau Discounteds Cash Flow ( Hamidah, 2019 ). Untuk perolehan nilai NPV dapat digunakan formula:

## 2.6. Internal Rate of Return (IRR)
Pandangan S u s anti,  ( 2 0 1 4 ) mengenai Internal  Rate  of  Return atau situasi tingkat pengembalian internal merupakan proses diskon guna menyamakan nilai pada saat ini dari suatu aliran kas dibanding jumlah  investasi  awal  dari  proyek  yang  dilakukan  penilaian.  IRR  merupakan  suatu  tingkat pengembalian  selama  masa  proyek  berlangsung.  IRR  dipergunakan  sebagai  upaya  memutuskan apakah investasi layak dilakukan atau tidak layak. Proses tersebut biasanya digunakan sebagai catatan bahwa investasi yang dibuatalebih tinggi dari pengembalian minimum diterima oleh seorang investor. IRR  adalah  suatu  strategi  guna  membuat  suatu  penawaran  investasi  melalui  penggunaan  tingkat pengembalian yang dinilai melalui mencari suatu tingkat diskon yang menyamakan suatu nilai saat ini ( present ) dari arus kas masuk pada masa yang akan datang pada proyek dan kemudian dinyatakan pada suatu  tingkat  diskon  serta  membuat  PV  melalui  arus  kas  masuk  proyek  dibandingkan  dengan  PV biayanya ( Hamidah, 2019 ). formula IRR dapat dijelaskan dengan:

## 2.7. Penelitian terdahulu
Wicaksono  et  al.,  (2019) telah  melakukan  suatu  penelitian  mengenai  analisis  tekno-ekonomi  bagi kontrak bagi hasil minyak dan gas (PSC) yang telah mengalami suatu ketidakpastian dari nilai fluktuasi harga produk gas alam  dan pengukuran kapasitas reservoir suatu produksi. Penelitian tersebut diukur melalui suatu metode Monte Carlo untuk menganalisis NPV serta hasil analisis tersebut menunjukkan hasil bahwa inventasi berisiko tinggi di industry minyak dan gas. Hal tersebut berbeda dengan analisisa kelayakan  proyek  investasi industri minyak dan gas yang menunjukkan bahwa proyeka di Vietnam layak untuk diimplementasikan oleh pelaku investasi. Penganggaran pada modal proyek tersebut diukur dengan menggunakan rumus ROI, NPV Payback Period , dan IRR (Mentari & Daryanto, 2018).
Penelitian  selanjutnya  melakukan  analisis  kelayakan  ssuatu  usaha  berdasarkan  faktor  finansial  dan faktor non finanasial seperti yang telah dilakukan dalam rangka pendirian usaha XX Café diteliti oleh Kristian & Indrawan, (2019) , untuk upaya kelayakan pengembangan  usaha Ruby Hijab oleh Wahyuni & Putro, (2017) , pendirian salah satu home industri coklat Cozy yang dilakukanoleh  ( Afiyah, Abidatul, 2015 ) dan kelayakan investasi pada usaha SPBU di Monang-Maning oleh ( Liman et al., 2017 ).
Analisis  pada  kelayakan  finansial    yang  dilakukan  oleh Prayitno  &  Wibowo,  (2013) untuk  usaha pertanian garam tradisional serta untuk penggunaan geoisolator di Kabupaten Pati yang menunjukkan hasil bahwa keuntungan  dari usaha pertanian bidang garam digunakan geoisolator yang lebih besar. Kelayakan  usaha  ini  tergolong  layak  bila  dilihat dari nilaiNPV, Net B/C Ratio sdan IRR.  Penurunan harga  sangat  mempengaruhi  keuntungan  yang  diperoleh  dan  kelayakan  usaha  dari  pertanian  garam tersebut.Usaha  pertanian  garam  dengan  menggunakan  geoisolator  dinilai  lebih  sensitif  terjadi penurunan yang sejalan dengan penelitian yang dilakukan di Papua secara layak dinilai dari aspek non finansial dan finansial tetapi usaha ini dinilai sangat sensitif pada kenaikan harga dari bahan baku dan penurunan penjualan. Kenaikan dari material dasar tersebut tentu berimbas pada NPV sehingga bernilai negatif dimana kriteria investasi diindikasikan kurang layak, sedangkan untuk nilai sensitivitas usaha terhadap penurunan nilai dari penjualan ( Handjojo et al., 2018 ).
Penelitian  selanjutnya  dilakukan  oleh Lakamisi & Usman,  ( 2 0 1 6 ) tentang  strategi  pemasaran kacang vernis “M. Nasir”.  Penelitian ini menunjukkan bahwa usaha  yang  dilakukan ini adalah layak. Kelayakan  usaha  tersebut  berdasarkan  analisis  aspek  finansial.  Strategi  usaha  kemudian  dianalisis dengan  menggunakan  analisis  SWOT  dengan  hasil  bahwa  strategi  yang  diterapkan  yaitu  strategi stabilitas.  Hasil  penelitian  tersebut  sejalan  dengan  penelitian  yang  telah  dilakukan  oleh Dwiputra, (2017) mengenai pengembangan suatu usaha rumah makan krebo jantan yang ditunjukkan hasil usaha yang layak berdasarkan aspek pasar yang diukur melalui analisis SWOT serta aspek finansial serta pada jenis  wirausaha  UKM  tape  Supermanisa  cirikhas  Kota  Pasuruan  yang  menyatakan  usaha  ini  layak berdasarkan  faktor  keuangan  serta  untuk  perumusan  strategi  pengembangan  usaha  melalui  analisis faktor  eskternal  dan  internal  selanjutnya  dirumuskan  pada  matriks  I-E,  SWOT  dan    QSPM  sebagai alternatif strategi ( Amaliyanti et al., 2018 ).

## 2.8. Perumusan hipotesis
Jabaran sebelumnya melandasi hipotesis riset sebagai berikut: Rencana pengembangan usaha yang dilakukan layak berdasarkan (market and marketing)(H1) Berdasarkan pada aspek market dan marketing yang terus menunjukkan peluang dan market demand serta strategi dalam mengatasi kendala yang dilakukan dalam pemasaran. Studi kelayakan usaha  Coklat menunjukkan prospek yang cukup baik dilihat dari permintaan ( Afiyah, Abidatul, 2015 ). H1 : Rencana pengembangan usaha yang dilakukan layak berdasarkan aspek pasar dan pemasaran
Rencana pengembangan usaha yang dilakukan layak berdasarkan management and organitation aspect (H2)
Pada aspek manajemen serta organisasi yaitu meliputi struktur organisasi  dan spesialisasi kerja pada usaha perusahaan serta aktivitas fungsi manajemen. Aspek kelayakan usaha layak berdasarkan aspek manajemen  dan  oraganisasi.  Aspek  pada  kelayakan  usaha  layak  berdasarkan  aspek  manajemen  dan struktur pada organisasi ( Durri et al., 2016 ) .
H2  :  Rencana  pengembangan  usaha  yang  dilakukan  layak  berdasarkan  aspek  manajemen  dan organisasi.

## Rencana pengembangan usaha yang dilakukan n layak berdasarkan aspek finansial (H3)
Hal ini dijabarkan sebagai bentuk analisis aspek finansial dari suatu analisis kelayakan usaha. Hal ini dilakukan  melalui  perhitungan  rencana  investasi  terkait  perhitungan  biaya  berbanding  manfaat  yang diinginkan. Pada aspek kelayakan usaha didasarkan aspek finansial ( Dwiputra, 2017 ). H3 : Rencana pengembangan usaha yang dilakukan layak berdasarkan aspek finansial.

## 3. Metode penelitian

## 3.1. Jenis penelitian
Riset  merupakan  jenis  riset  kualitatif  ( qualitive  research) sedangkan  sifat  riset  berupa  riset deskriptif.  Penelitian ini dengan pendekatan studi kasus.  Sesuai dengan tujuan penelitian, ditujukan untuk  menganalisis  strategi  manajemen  PT.  Derma  Kusuma  Artha  dalam  mengembangkan  usaha. Penelitian deskriptif yang digunakan metode penelitian kualitatif dimana, peneliti memperlajari suatu fenomena tertentu (kasus), untuk mengumpulkan imfomasi dan data secara rinci pada periode tertentu.

## 3.2. Objek penelitian
PT. Derma Kusuma Artha dalam rangka pengembangan usaha meruapakn objek dalam penelitian ini.

## 3.3. Data penelitian
Data yang diolah pada riset ini berupa data primer ( primary data ). Dara primer dapat diartikan sebagai data yang berasal secara langsung dari objek penelitian. Data-data tersebut antara lain estimasi biaya proyek, data penjualan, struktur organisasi dan tugas-tugas setiap bagian.

## 3.4. Metode pengumpulan data
Penelitian survey merupakan metode untuk  pengumpulan data dengan terjun langsung ke lapangan.
a. Riset Lapangan
Penulis dalam melakukan penelitian langsung ditempat atau objek penelitian yang dipilih yaitu PT. Derma Kusuma Artha. Lokasi kantor pemasaran PT. DKA di Jl. Ronggowarsito No 55 Keprabon, Surakarta. Pada riset ini, data melalui observasi secara langsung terhadap masalah yang diangkat. Adapaun metode dalam riset lapangan ini adalah:
1) Observasi secara langsung pada kegiatan manajemen di PT.DKA
2) Wawancara  yaitu  pengumpalan  data  dan  informasi  dengan  berkomunikasi  langsung  dengan direktur utama, direktur pengembangan, direktur keuangan dan manajer pemasaran PT. DKA.
3) Studi  dokumen  yaitu  Studi  dokumen  adalah  merupakan  teknik  pengumpulan  data  dengan meneliti berbagai macam dokumen yang berguna untuk analisis.

## 3.5. Metode Analisis Data
Analisis  data dalam penelitian ini terdapat beberapa aspek:
a. Market and marketing aspect meliputi:
1) Menganalisis data permintaan
2) Menganalisis Segmentasi pasar
3) Menganalisis target pasar
4) Menganalisis bauran pemasaran
5) Analisis SWOT
b. Management and organitation aspect meliputi:
1) Menganlisis  fungsi  manajemen  yaitu  perencanaan,  pengorganisasian,  pelaksanaan  dan pengawasan.
c. Financial aspect , meliputi:
1) Menganalisis NPV dengan kriteria  :
a) Rencana pegembangan usaha perumahan menjadi layak jika NPV> 0.
b) Rencana pegembangan usaha perumahan menjadi  tidak layak jika NPV < 0.
c) Rencana pengembangan usaha tersebut berada pada keadaan break even point jika NPV =0.
2) Menganalisis IRR dengan kriteria sebagai berikut:
a) Rencana pengembangan usaha dapat dijalankan jika IRR > tingkat bunga yang berlaku.
b) Rencana pengembangan usaha dapat  tidak dapat dijalankan jika IRR < tingkat bunga yang berlaku
c) Rencana  pengembangan  usaha  berada  pada  peluang  pokok  jika  IRR  =  tingkat  bunga yang berlaku

## 4. Hasil dan pembahasan

## 4.1 Gambaran perusahaan
PT. Derma Kusuma Artha (PT. DKA) didirikan pada tahun 2006 sebagai perusahaan konstruksi dan mulai  aktif  menjadi  pengembang  perumahan  bersubsidi  pada  tahun  2012.    Perusahaan  yang menjalankan  usaha  pengembang  perumahan  lengkap  mulai  dari  pembebasan  lahan,  kontruksi  dan pengembangan  ( develop )  properti,  manajemen  operasional ,  marketing hingga  purna  jual.  PT.  DKA dalam menjalankan usahanya sebagai pengembang perumahan bersubsidi telah menjalin relasi jangka panjang ( long-term relation ) dengan seluruh stakeholder dan kustomer, dan menjadi media yang stabil untuk upaya pengembangan bisnis yang cepat. Proyek perumahan bersubsidi yang telah dikembangkan perusahaan berada di Gondangrejo, Karanganyar yaitu Perumahan Adiwangsa Village, Perumahan Puri Adiwangsa, Perumahan Griya Adiwangsa.
Struktur Organisasi PT. Derma Kusuma Artha

## 4.2 Aspek pasar dan pemasaran

## Data Permintaan
Demand merupakan  kuantitas  produk  atau  servis  yang  dibutuhkan  serta  mampu  untuk  dibeli  oleh konsumen pada berbagai tingkat harga dan periode waktu tertentu. Definisi tersebut diartikan dengan menganggap faktor yang mempengaruhi stabil dan konstan . Dengan ini data jumlah permintaan rumah PT Derma Kusuma Artha sebagai berikut:
Tabel: 1 Data Permintaan Nama Perumahan Permintaan Kavling Tersedia Adiwangsa Village 60 46 Puri Adiwangsa 95 57 Griya Adiwangsa 220 161
Sumber: Data diolah tahun 2020
Berdasarkan tabel 1 terlihat permintaan perumahan yang dikembangkan oleh PT. Derma Kusuma Artha mengalami peningkatkan. Hal ini ditandai dengan terjadi selisih antara permintaan dan jumlah kavling yang tersedia.
Komisaris Utama Staf Administrasi General Affair Direktur Keuangan
Direktur Pengembangan Manajer Pemasaran Manajer Keuangan Accounting
Staf Marketing Staf Marketing Direktur Utama Komisaris

## Segmentasi Pasar
Pembagian sebuah pasar (market ) menjadi beberapa kelompok pembeli yang berbeda disebut dengan segmentasi  pasar.  PT.  Derma  Kusuma  Artha  menggunakan  segmentasi,  geografis  dan  demografis. Segmentasi geografis merupakan pasar dibagi menjadi beberapa bagian geografis. Pembeli atau calon pembeli perumahan pada umunya berdomisili atau bertempat tinggal di wilayah Solo Raya. Segmentasi demografis berdasarkan tingkat usia dan tingkat penghasilan. Pada segmentasi demografis perusahaan menargetkan  calon konsumen  pada usai minimal  21  tahun  atau  sudah menikah.  Hal  dikarena  sesuai dengan  syarat  KPR  di  bank.  Untuk  segmentasi  demografis  pada  tingkat  penghasilan,  perusahaan menargetkan  calon  konsumen  rumah  subsidi  maksimal  gaji  pokok sekitar 4.000.000,-  per bulan  dan untuk calon konsumen rumah non subsidi diatas 7.000.000,- per bulan.
Target Pasar Target market berupa kelompok konsumen yang disasar sebagai obyek pendekatan perusahaan untuk membeli  produk.  Target  pasar  yang  dituju developer yaitu  konsumen  yang  memiliki  pendapatan maksiman gaji pokok 4.000.000,- perbulan untuk rumah subsidi dan konsumen berpenghasilan minimal 7.000.000,- per bulan untuk rumah non subsidi. Hal ini supaya konsumen dapat membayar angsuran KPR perbulan minimal sepertiga dari jumlah gaji.

## Bauran Pemasaran
PT. Derma Kusuma Artha untuk mencapai tujuan dari pemasaran menggunakan bauran pemasaran yang meliputi : a. Produk
PT. Derma Kusma Artha merupakan perusahaan yang bergerak dibidang pengembang perumahan. Perumahan bersubsidi yang telah dikembangkan oleh PT. Derma Kusuma Artha yaitu Adiwangsa Village, Puri Adiwangsa dan Griya Adiwangsa. Ketiga perumahan subsidi yang dikembangkan PT. Derma Kusuma Artha dengan lokasi berdekatan. Hal ini dikarenakan perusahaan melihat potensi pasar yang cukup baik untuk mengembangkan perumahan bersubsidi. Pada rencana pengembangan usaha PT Derma Kusuma Artha ingin mengembangan rumah subsidi dan rumah non subsidi. Perumahan yang dikembangakan PT. DKA di desain dengan desain yang mampu memaksimalkan penggunaan  ruang  sesuai  dengan  masing-masing type rumah  dan  penataan  keramik  yang  rapi menambah  kenyaman penghuninya.  Rumah  yang  dibangun  terdiri  dari  2 bedrooms ,  1  toilet,  satu ruang tamu dan carport. Perumahan yang dikembangkan oleh PT. DKA memiliki jalan lebar, selebar 6 meter.  Selain itu penggunaan baja ringan untuk rangka atap  yang memiliki struktur yang kuat dapat memberikan rasa aman bagi penghuni. Rumah pada perumahan yang dikembangkan PT. DKA menggunakan genteng beton sebagai atap.  Kusen dan daun pintu rumah menggunakan kayu keras.
b. Harga
Harga ( price ) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang wajib dibayarkan oleh pelanggan sebagai subtitusi  untuk  menerima  suatu  jasa  atau  produk.  Harga  rumah  pada  perumahan  subsidi  sudah ditentukan  pemerintah.  Ditahun  2018  harga  untuk  rumah  subsidi  130.000.000,-  dan  tahun  2019 harga  rumah  subsidi  naik  menjadi  138.000.000.  Harga  jual  tersebut  belum  termasuk  biaya baliknama,  biaya  realisasi  KPR.    Pada  rencana  pengembangan  usaha  rumah  akan  dijual  seharga 150.500.000,- untuk rumah subsidi dan 257.000.000,- untuk rumah non subsidi.
c. Tempat  atau distribusi
Lokasi perumahan yang dikembangkan strategis, dimana dekat dengan jalan raya, pasar, rumah sakit atau puskesmas dan sekolah. Selain itu lokasi kantor pemasaran yang startegis sehingga konsumen memudahkan konsumen untuk menemukannya.
d. Promosi
Promotion memiliki  fungsi  untuk  mengkomunikasikan  produk  kepada  masyarakat.  Tujuan  dari promosi yaitu untuk mengenal produk kepada masyarakat sehingga menimbulkan keinginan untuk membeli.  Agar  produk  perumahan  dapat  dikenal  oleh  masyarakat  PT.  Derma  Kusuma  Artha melakukan pemasaran dengan mengikuti pameran perumahan, canvasing , promosi di Care Free Day (CFD), penempatan spanduk di sekitar lokasi proyek, promosi lewat media sosial, agen pemasaran.
Hipotesis  pertama  yang  dinyatakan  layak  berdasarkan (market  and  marketing). Sehingga  rencana pengembangan usaha yang dilakukan PT. DKA layak untuk dijalankan, diterima.

## 4.3 Aspek manajemen dan organisasi
Pencapaian semua yang menjadi sasaran organisasi ( organitation ) dengan efektif dan efisien disebut dengan manajemen. Pada sebuah usaha dibutuhkan manajemen untuk mengatur segala sesuatu yang berkaitan  dengan  usaha  yang  dilakukan,  yang meliputi  segala  aktifitas  dari  usaha  tersebut.  Terdapat pendekatan strategi yang dilakukan PT. Derma Kusuma Artha dalam aspek manajemen yang berlaku yaitu:
a. Perencanaan ( Planning )
Perencanaan yang dilakukan PT. Derma Kusuma Artha adalah perencanaan untuk proyek baru dan pengembangan  usaha.  Sebelum  pengerjaan  proyek  direktur  utama  berserta  direktur  keuangan, direktur  pengembangan,  manajer  pemasaran,  manajer  keuangan  dan  kontraktor      akan  membuat perencanaan untuk mencapai target perusahaan seperti jangka waktu proses pembangunan, target penjualan,  rencana  anggaran  biaya,  kegiatan  promosi  untuk  mendukung  penjualan  serta  target realisasi KPR.
b. Pengorganisasian ( Organizing )
Pengorganisasian adalah suatu metode manajemen melalui  klasifikasi skala kegiatan, dimana suatu kegiatan  dengan  skala  makro  dibagi  menjadi  kegiatan-kegiatan  dengan  skala  yang  lebih  mikro. Pengorganisasian  dilakukan  dengan  tujuan  mempermudah  pengawasan  ( supervision )  kerja. Organisasi  sangat  berpengaruh  terhadap  keberhasilan  suatu  perusahaan.  Organisasi  merupakan tempat sekelompok orang dengan visi dan misi yang sama yang saling berinteraksi untuk mencapai tujuan bersama. Untuk mencapai tujuan organisasi para anggota dibagi suatu tugas dan tanggung jawab yang saling berjejaring.
Adapun sistem pengorganisasian yang ada pada PT Derma Kusuma Artha beserta tugasnya sebagai berikut:
Posisi tertinggi dalam struktur organisasi ini adalah komisaris utama. Komisaris utama dan komisaris  mengawasi  direktur  utama  dalam  menjalankan  kegiatan  perusahaan.  Direktur utama  bertanggung  jawab  seluruh  aktivitas  perusahaan  dan  target  perusahaan.  Direktur keuangan,  direktur  pengembangan  dan  manajer  pemasaran  dalam  mejalankan  tugas bertanggung jawab kepada direktur utama.
Direktur keuangan membawahi secara langsung  manajer keuangan dan accounting. Manajer keuangan dibawahi oleh staf administrasi. Sedangkan untuk manajer pemasaran dibawahi staf marketing.
Komisaris Utama Staf Administrasi General Affair Direktur Keuangan
Direktur Pengembangan Manajer Pemasaran Manajer Keuangan Accounting
Staf Marketing Staf Marketing Direktur Utama Komisaris
1) Komisari Adapun tugas dan wewenang komisaris sebagai berikut:
a) Sebagai  pengawas  kebijakan  yang  diambil  oleh  direksi  ketika  menjalankan Perseroan
b) Memberikan nasihat kepada direksi
c) Komisari memiliki hak untuk mengetahui infromasi atas kegiatan yang dijalankan oleh direksi.
2) Direktur Utama
Direktur utama ditentukan oleh komisaris dan diberi tugas utama untuk untuk memimpin, mengawasi serta menilai hasil sasaran (target) perusahaan.  Direktur utama mimiliki tugas:
a) Sebagai pimpinan dan penanggung jawab terhadap jalannya perusahaan.
b) Menentukan, merumuskan dan memutuskan sebuah kebijakan dalam perusahaan.
c) Sebagai penyusun dan penentu berbagai strategi-strategi untuk mencapai visi dan misi perusahaan.
d) Sebagai koordinator dan pengawas semua kegiatan perusahaan.
e) Sebagai  wakil  perusahaan  dalam  menjalin  relasi  sehubungan  dengan  pihak eksternal perusahaan.
3) Genaral Affair
Tugas utama General Affair adalah dalam proses pengadaan produk dan servis yang  mensupport  seluruh  aktivitas  (kegiatan)  operasional  kantor,  melakukan pemeliharan  aset  perusahaan,  bekerjasama  dengan  bagian  keuangan  dan  operasional serta melakukan penganggaran untuk biaya pengadaan barang.
4) Direktur Keuangan
Direktur  keuangan  memiliki  tugas  yang  mencakup  lingkup  keuangan  yaitu bertanggung  jawab  terhadap  kinerja  finansial  ( financial  performance )  korporasi, mengawasi  laporan  keuangan  perusahaan,  menyusun  strategi  keuangan  ( financial strategy )  perusahaan dan meminimalisir risiko finansial.
5) Direktur Pengembangan
Direktur pengembangan memiliki tugas sebagai antara lain menyusun rencana kerja,  menyusun  rencana  pengembanga  usaha,  melakukan  kegiatan  pengembangan sumber daya manusia, menjalankan arahan direktur utama dan mengurus perizinan.
6) Manajer Keuangan
Tugas dari manajer keuangan yaitu membuat proyeksi finansial perusahaan, mengambil  keputusan  untuk  pembelanjaan,  mengatur  arus  kas  perusahaan  dan mempersiapkan dokumen-dokumen untuk modal kerja dengan bank.
7) Accounting
Accounting bertugas  terhadap  dokumen-dokumen  keuangan.  Antara  lain verifikasi  kelengkapan  dokumen  transaksi,  melakukan  pembukuan  keuangan perusahaan, membuat laporan finansial dan pelaporan pajak.
8) Manajer Pemasaran
Manajer pemasaran merupakan koordinator seluruh kegiatan marketing agar dapat melakukan penjualan secara maksimal, mengadakan promosi atau pemasaran guna menjaga  kelancaran proses  pemasaran serta membantu  pembeli  dalam proses KPR.
9) Staf Pemasaran
Bertugas  memberikan  informasi  tentang  perumahan  kepada  calon  pembeli, melakukan penjualan, proses pemberkasan dan wawancara KPR di bank.
10) Staf Administrasi
Tugas  dari  staf  administrasi  yaitu  melakukan  surat  menyurat,  mengarsipkan dokumen, menginput data perusahaan dan memastikan persediaan alat tulis kantor.
c. Pengarahan ( Actuating )
Pengarahan adalah fungsi manajemen dimana actuating berupa realiasasi semua kegiatan yang telah ditargetkan. Pada PT. Derma Kusuma Artha direktur utama memberikan arahan kepada
seluruh  pimpinan  divisi  mengenai  rencana  kegiatan  kedepan.    Arahan  dari  direktur  utama kemudian ditindak lanjuti dengan  pimpinan  divisi memberikan  arahan  kepada  staf  divisinya mengenai kegiatan dalam mencapai target perusahaan. Ketika target perusahaan dapat tercapai, perusahaan memberikan reward berupa bonus dan insentif penjualan.
d. Pengendalian ( Controling )
Fungsi  dari  pengendalian  adalah  untuk  mengevaluasi  seluruh  program  dan  kegiatan  yang ditentukan untuk melakukan perencanaan. Fungsi Controlling melihat apakah pekerjaan yang dilakukan mencapai target perusahaan. Evaluasi dapat dilakukan laporan kegiatan secara rutin dari staf kepada pimpinan divisi yang kemudian diteruskan kepada direktur utama. Berdasarkan management and organitation aspect PT. DKA memiliki manajemen yang baik hal ini terlihat dari  perusahaan  yang  sudah  menjalankan  fungsi  manajemen  yang  dan  struktur  organisasi. Sehingga rencana pengembangan usaha berdasarkan aspek ini layak atau diterima.

## 4.4 Aspek finansial
Pada pengembangan usaha yang akan dilakukan perusahaan untuk aspek finansial menggunakan metode NPV dan IRR untuk menilai kriterianya. Hal ini dilakukan karena metode NPV dan IRR akan memberikan keputusan diterima atau tidaknya suatu proyek. NPV adalah suatu metode dalam proses evaluasi kelayakan proyek. Metode ini dilakukan dengan cara menghitung nilai uang saat ini ( Net Present Value ) dari arus kas bersih ( cash inflow) yang diperkirakan di masa yang akan datang pada sejumlah nilai investasi yang akan dieksekusi. Perbedaan yang diperoleh antara nilai yang diinvestasikan pada investasi dengan nilai saat ini dari cashflow perkiraan yang diperoleh dari investasi yang diinvestasikan adalah NPV. Ketika NPV yang diperoleh  lebih besar dari nol maka proyek  tersebut  diterima  atau  sebaliknya  jika  NPV  suatu  proyek  kurang  dari  nol  maka  proyek tersebut tidak dapat diterima. Berikut ini perhitungan NPV:

## Perhitungan NPV
Tabel: 2 Perhitungan NPV Tahun  DF PV cash In Pv Cash Out 1 0.892857 19.804.014.688,50 17.081.390.138,23 2 0.985804 16.720.911.706,80 10.254.041.569,58 3 0.998274 11.401.087.699,20 16.436.407.580,89 Jumlah 47.926.014.094,50 43.771.839.288,69 NPV 4.154.174.805,81
Berdasarkan  tabel  2  perhitungan  NPV  pada  rencana  pengembangan  usaha  PT.  Derma  Kusuma Artha  menghasilkan  angka  positif  yaitu  4.154.174.805,81  dengan  tingkat  pengembalian  12% selama 3 tahun.
Internal Rate of Return (IRR) IRR adalah suatu metode dalam menghitung tingkat bunga ( interest rate ) yang membuat nilai saat ini  dari  seluruh  prediksi  arus  kas  masuk.  Prediksi  tersebut  berkaitan  dengan cash  inflow sesuai dengan nilai saat ini dari arus kas keluar yang diharapkan. IRR merupakan tingkat bunga ( interest rate )  yang membuat  NPV  menjadi  sama  dengan  nol.  Proyek  dapat  diterima  dengan syarat  IRR melebihi  tingkat  pengembalian  ( return )  yang  ditargetkan.  Namun  jika  IRR  kurang  dari  tingkat pengembalian ( return ) yang ditargetkan, maka proyek tersebut tidak dapat dieksekusi. Perhitungan IRR
Tabel: 3 Perhitungan IRR Perhitungan NPV 1 Tahun DF 12% PV cash In Pv Cash Out 1 0.892857 19.804.014.688,50 17.081.390.138,23 2 0.985804 16.720.911.706,80 10.254.041.569,58
3 0.998274 11.401.087.699,20 16.436.407.580,89 Jumlah 47.926.014.094,50 43.771.839.288,69 NPV= 4.154.174.805,81 Perhitungan NPV 2 Tahun DF 16% PV Cash In Pv Cash Out 1 0.862069 19.121.121.454,50 16.492.379.938,66 2 0.975039 16.538.319.006,30 10.142.067.224,28 3 0.995921 11.374.214.556,80 16.397.665.845,61 Jumlah 47.033.655.017,60 43.032.113.053,55 NPV= 4.001.541.964,05 IRR = i 1 + NPV 1 NPV 1−NPV 2 ×   ( i 2 -i 1 ) IRR=12% + 4.154.174.805,81 4.154.175.805,81−4.001.541.964,05 ×   ( 16%-12% )
= 16,83%.
Berdasarkan  tabel  3  perhitungan  IRR  pada  rencana  pengembangan  usaha  PT.  DKA diperoleh hasil 16,83% lebih besar dari angka rate 12% yang berarti rencana pengembangan usaha layak.
Metode Hasil Kesimpulan NPV 4.154.174.805,81 Diterima >0 IRR 16,83%. Diterma > 12%.
Berdasarkan  tabel  diatas  maka  rencana  pengembangan  usaha  tersebut  diterima  atau layak dijalankan berdasarkan aspek finansial dengan metode perhitungan NPV dan IRR.

## 4.5 Strategi pengembangan usaha
Analisis Aspek pasar dan pemasaran Analisis SWOT PT. Derma Kusuma Artha
a. Faktor Internal
Tahapan analisis faktor-faktor internal perusahaan bertujuan untuk mengetahui strength and weakness yang dihadapai perusahaan dalam kompetisi. Berikut ini kekuatan dan kelemahan perusahaan:
1) Kekuatan
Kekuatan  ( strengths ) menjelaskan  apa  yang  dimiliki oleh  perusahaan,  yang  dapat  memberikan keunggulan.  Berdasarkan  analisis,  diketahui  beberapa  poin  kekuatan  ( strengths )  yang  dimiliki oleh PT. Derma Kusuma Artha. Kekuatan yang dimiliki tersebut sebagai berikut:
1) Memiliki brand name yang cukup terkenal. PT. Derma Kusuma Artha memiliki brand name yang cukup terkenal di Kota Surakarta dan sekitarnya.
2) Nilai investasi perumahan yang dikembangkan PT. Derma kusuma Artha terus meningkat. Hal ini dapat dilihat dari kenaikan harga rumah saat dijual kembali dalam jangka waktu tertentu.
3) Lokasi  perumahan  yang  strategis  menjadi  kekuatan  perusahaan  dalam  menawarkan  produk kepada konsumen.
2) Kelemahan Kelemahan  ( weaknesses )  memaparkan  hal  positif  yang  perusahaan  tidak  miliki  sedangkan kompetitor memilikinya.  Setelah dilakukan analisis, dapat diketahui bahw beberapa weaknesses yang ada pada PT. Derma Kusuma Artha antara lain:
a) Kurangnya  pengawasan  hasil  kerja  kontraktor  di  lapangan.  Kurangnya  pengawasan  ini berdampak dikualitas bangunan. Dimana ketika konsumen serah terima kunci terdapat keluhan.
b) Ketidakpastian penyampaian informasi kepada konsumen untuk jadwal akad KPR. Dengan ini perusahaan  selalu  memberikan  informasi  terbaru  yang  diterima  mengenai  jadwal  akad  yang kemudian disampaikan kepada konsumen.

## b. Faktor Eksternal
Anlisa  faktor  ini  bertujuan  untuk  mengetahui opportunities dan threats yang  dihadapi perusahaan dalam kompetisi. Berikut ini peluang dan ancaman yang dihadapi perusahaan : 1) Peluang Peluang  ( opportunities )  merupakan  faktor  eskternal  perusahaan,  jika  perusahaan  bisa memanfaatkan  faktor  tersebut  maka  dapat  menguntungkan.  Berikut  ini  faktor  eksternal perusahaan yang dimanfaatkan dalam memasarkan produk.
a) Target market yang besar. Target market pada rencana pengembangan usaha ini cukup besar. Dimana  sebelumya  perusahaan  hanya  menargetkan  untuk  target  pasar  rumah  subsidi  kini perusahaan juga menargetkan untuk rumah non subsidi. Peluang pasar untuk perumahan saat ini masih bagus.
b) Kebijakan pemerintah tentang perumahan subsidi. Kebijakan pemerintah tentang perumahan terkait  dengan  program  KPR  Bersubsidi  seperti  FLPP,  SSB,  BP2BT.    menjadi  peluang  PT Derma Kusuma Artha dalam memasarkan dan menjual perumahan lebih banyak lagi. Kebijakan pemerintah tentang pembiayaan KPR perumahan subsidi seperti angsuran yang flat, bunga KPR yang ringan dapat meringankan konsumen.
2) Ancaman
Ancaman  ( threats )  merupakan  faktor  dari  luar  perusahaan  yang  harus  dihindari  atau diminimalisir  untuk  menghindari  kerugian  pada  perusahaan.  Ancaman  yang  dihadapi perusahaan sebagai beriku:
1) Persaingan  yang  semakin  ketat.  Dimana  perusahaan  bersaing  untuk  mencapai  daya  saing strategis dengan produk yang hampir sama.
2) Banyak  perumahan  yang  promosi  menggunakan  website  perusahaan  yang  mudah  dibuka oleh masyarakat.
Berdasarkan analisis SWOT yang dilakukan maka ada beberapa alternative strategi:
1) Strategi S-O ( Strength-Opportunity )
Strategi    SO  pada  analisis  SWOT  ini  adalah  meningkatkan  pangsa  pasar  dengan menyasar    pasar  untuk  karyawan  dan  pasar  wiraswasta  dengan  menawarkan  lokasi perumahan yang strategis.
2) Strategi S-T ( Strength-Threath )
Strategi ST dilakukan dengan didasari menggunakan kekuatan yang ada dan ancaman yang  dihadapi  perusahaan.  Strategi  ini  dilakukan  dengan  menghasilkan  produk  yang berkualitas.
3) Strategi W-O ( Weakness-Opportunity )
Strategi  WO  ini  dilakukan  dengan  upaya  memperluas  jaringan  pemasaran  untuk meningkatkan penjualan dan melakukan pengawasan terhadap kinerja kontraktor.
4) Strategi W-T ( Weakness-Threat )
Strategi W-T adalah strategi untuk bertahan dengan memininalkan kelemahan internal perusahaan  serta  menghindari  ancaman.  Pada  strategi  ini  dilakukan  dengan  melakukan kegiatan  promosi  yang  aktif  baik  melalui  digital  marketing  dan  offline  marketing.  Serta memperindah tampilan desain brosur, spanduk dan flye r.
Rencana Strategi Aspek Manajemen dan Organisasi
1) Optimalisasi motivasi karyawan melalui reward. Memberikan reward memiliki tujuan untuk membuat kinerja karyawan dapat meningkat. Pemberian reward diharapkan dapat memotivasi karyawan dalam melakukan pekerjaannya.
2) Mengadakan kerja tim pada karyawan yang diharapkan dapat meningkatkan kerja kelompok dalam suatu organisasi.
3) Meningkatkan  kemampuan  dan  keterampilan  karyawan  dengan  mengadakan  program pelatihan.
4) Strategi pada analisis perekrutan karyawan dan optimalisasi fungsi manajemen.
Rencana Strategi Keuangan Rencana  strategi  yang  dilakukan  PT  Derma  Kusuma  Artha  pada  aspek  finansial  bertujuan untuk menjaga arus kas perusahaan, supaya kegiatan operasional yang dilakukan perusahaan dapat berjalan  dengan baik.  Diharapkan  pemasukan  utama  ( main  income )  perusahaan yaitu  penjualan dapat dilakukan perusahaan. Adapun rencana strategi yang dilakukan PT Derma Kusuma Artha pada aspek finansial antara lain:
1) Berkerjasama dengan bank
2) Menjalin kerjasama dengan pihak ketiga. Perusahaan menjalin kerjasama dengan pihak ketiga untuk  melakukan  investasi  dalam  konstruksi  proyek  perumahan.  PT  Derma  Kusuma  Artha menawarkan kerjasama kepada pihak-pihak yang berada dalam rantai usaha PT DKA seperti penjual lahan, supplier bahan bangunan, kontraktor.
3) Pembanguan  yang  dilakukan  secara  bertahap.  Perusahaan  dibidang  pengembang  ( developer ) tidak  dapat  setiap  saat  menerima  pemasukan  dari  penjualan.  Perusahaan  dapat  menerima pemasukan  ketika  rumah  sudah  100%  terbangun  serta  realisasi  KPR  di  bank,  sehingga perusahaan harus sanggup membuat skala prioritas pada kas keluar. Hal ini diterapkan dengan pembangunan yang dilakukan secara bertahap sesuai dengan kavling yang konsumennya telah mendapat persetujuan oleh bank untuk KPR.
4) Mengembangankan  dua  tipe  jenis  perumahan  yaitu  perumahan  subsidi  dan  perumahan  non subsidi.

## 5. Kesimpulan
Rencana pengembangan usaha yang dilakukan oleh PT. Derma Kusuma Artha telah layak jika didasari akan  analisis market  and  marketing, aspek  manajemen,  aspek  organisasi  berikut financial  aspect . Berdasarkan market and marketing dapat disimpulkan bahwa PT DKA memiliki peluang usaha yang cukup  bagus.  Hal  ini  dapat  dilihat  dari  peningkatan  jumlah  permintaan  ( demand ).  Sedangkan,  jika dilihat dari aspek manajemen dan keorganisasian,  perusahaan ini telah menjalankan fungsi manajemen yang  sesuai,  dimana  fungsi  perencanaan,  ( plan ),  pelaksanaan,  pengorganisasian  serta  pengawasan ( monitoring ). Perusahaan memiliki struktur organisasi yang baik dengan pembagian deskripsi pekerjaan telah disesuaikan dengan kemampuan para karyawannya. Pada aspek keuangan, dapat dilihat bahwa Nilai  NPV  yang  diperoleh  menghasilkan  angka  positif  4.154.174.805,81  dengan  arus  pengembalian ( return ) 12% selama 3 tahun. Untuk perhitungan IRR diperoleh hasil 16,83% > 12%.
Startegi  pengembangan  usaha  pada market  and  marketing merupakan  alternatif strategi  dari  analisis SWOT yang dilakukan pada PT. DKA. Pada strategi analisis SWOT perusahaan meningkatkan pangsa pasar  dengan  menyasar  pasar  karyawan  dan  wiraswasta.  Serta  meningkatkan  pejualan  dengan memperhatikan kualitas produk dan memperluas jaringan pemasaran serta melakukan promosi secara aktif.  Untuk rencana strategi pada management and organitation aspect dilakukan untuk meningkatkan kinerja  karyawan  melalui  keterampilan  karyawan  serta  optimalisasi  fungsi  manajemen.  Pada  aspek keuangan  rencana  strategi  dilakukan  dengan  bekerjasama  dengan  bank,  pihak  ketiga  serta  proses pembangunan yang dilakukan secara bertahap. Hal ini mempunyai tujuan untuk menjaga kesehatan arus kas perusahaan.
Saran untuk penelitian selanjutnya yaitu: penelitian berkaitan dengan bertambahnya jumlah populasi. Penelitian  selanjutnya  dapat  berupa  riset  pendalaman  mengenai  penilaian  aspek  kelayakan  usaha. Implikasi  dari  penelitian  ini  adalah  memperkaya  referensi  riset  terhadap  analisis capital  budgeting , kelayakan  usaha  serta  strategi  pengembangan  usaha.  Penelitian  ini  dapat  menjadi  sumber  metode afirmasi  terhadap  suatu  perusahaan  untuk  menilai  tingkat  kelayakan  berjalannya  usaha.  Selain  poin yang  telah  disebutkan  diatas,  riset  ini  diharapkan  dapat  menjadi  referensi  alternatif  untuk  suatu perusahaan dalam melakukan proses negosiasi bisnis khususnya dengan calon investor.

## Ucapan terima kasih
Terimakasih Bu Endang dan Pak Purnama yang telah membimbing dalam penulisan ini. Terimakasih kepada direktur utama PT. Derma Kusuma Artha yang berkenan untuk memberi izin pada penulis untuk penelitian di perusahaan.

## Referensi
Afiyah, Abidatul, D. (2015). Analisis studi kelayakan usaha pendirian home industry (Studi Kasus pada Home  Industry  Cokelat  Kademangan  Blitar). Jurnal  Administrasi  Bisnis  S1  Universitas Brawijaya , 23 (1).
Agung Setiawan, M. R., Widodo, S., & Asmiani, N. (2018). Analisis capital budgeting untuk menilai kelayakan investasi dalam usaha penambangan batubara pada PT. Tuah Globe Mining Provinsi Kalimantan Tengah. Jurnal Geomine , 6 (1), 1–5. https://doi.org/10.33536/jg.v6i1.176
Amalia, A., Hidayat, W., & Budiatmo, A. (2012). Analisis Strategi pengembangan usaha pada Ukm Batik Semarangan Di Kota Semarang. Jurnal Ilmu Administrasi Bisnis S1 Undip , 1 (1), 282–294. Amaliyanti,  C.  S.,  Hastari,  S.,  Pasuruan,  U.  M.,  Mikro,  U.,  Kelayakan,  A.,  &  Usaha,  S.  P.  (2018).
Strategi pengembangan usaha berdasarkan analisis kelayakan pada ukm tape . 3 , 22–36.
Astanu,  D.  A.  (2013).  Analisis  kelayakan  finansial  budidaya  intensif  tanaman  pala  di  Kecamatan Gisting Kabupaten Tanggamus. Jurnal Ilmu-Ilmu Agribisnis , Vol 1 (No 3), 210–217.
Durri,  A.,  Saifi,  M.,  &  Azizah,  D.  (2016).  Analisis  kelayakan  usaha  dalam  rangka  rencana pengembangan usaha (Studi kasus pada PO. Zena Pariwisata Malang). Jurnal Administrasi Bisnis S1 Universitas Brawijaya , 35 (2), 174–180. Dwiputra, G. A. (2017). Analisis kelayakan pengembangan usaha Rumah Makan Krebo Jantan . 1 (2), 85–90. Hamidah. (2019). Manajemen keuangan (Pertama). Mitra Wacana Media.
Handjojo, E. S., Syarief, R., & Sugiyono, -. (2018). Analisis kelayakan bisnis usaha teh Papua (Vernonia amygdalina). MANAJEMEN IKM: Jurnal Manajemen Pengembangan Industri Kecil Menengah , 12 (2), 145. https://doi.org/10.29244/mikm.12.2.145-150
Kristian, W., & Indrawan, F. (2019). Studi kelayakan bisnis dalam rangka pendirian XX Cafe. Jurnal Akuntansi Maranatha , 11 (2), 379–400. https://doi.org/10.28932/jam.v11i2.1932 Lakamisi,  H.,  &  Usman,  R.  (2016). Analisis  finansial  dan  strategi  pengembangan  usaha  kecil menengah ( UKM ) kacang vernis .
Laura,  J.,  Panjaitan,  U.,  Limbong,  W.  H.,  &  Suryani,  A.  (2012).  Strategi  pengembangan  usaha agroindustri  tepung  gandum  di  Gapoktan  Gandum,  Kabupaten  Bandung.  7(1),  85–93. https://doi.org/10.29244/85-93
Liman, R. M., Agung, A., & Suarjaya, G. (2017). Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana (Unud ), Bali , Indonesia ABSTRAK Tujuan dari segala jenis bentuk perusahaan , baik berskala kecil maupun besar , adalah untuk mencari keuntungan atau memaksimisasi laba ( profit ) demi kelangsungan hidup p . 6 (10), 5489–5523. Mentari, D., & Daryanto, W. M. (2018). Capital budgeting model and sensitivity analysis of the project feasibility in vietnam for the period of 2019-2037. International Journal of Business, Economics and Law , 17 (2), 21–28. Prayitno, A. D., & Wibowo, P. A. (2013). Economics Development Analysis Journal . 2 (4), 446–455. RY. (2019). Realisasi program sejuta rumah hingga 5 Agustus 2019 Capai 735.547 Unit . Ppdpp.Id. https://ppdpp.id/realisasi-program-sejuta-rumah-hingga-5-agustus-2019-capai-735-547- unit/diakses pada 7 November 2019
Sabana,  C.  (2014).  Kajian  Pengembangan  produk  makanan  olahan  mangrove. Jurnal  Ekonomi  Dan Bisnis , 14 (01), 40–46.
Susanti,  W.  (2014).  Analisis  capital  budgeting  sebagai  sarana  pengambilan  keputusan  investasi  aset tetap  (Studi  pada  Perusahaan  Shanghai  “Gangsar”  Ngunut  Tulungagung). Jurnal  Administrasi Bisnis S1 Universitas Brawijaya , 7 (1), 78635. Wahyuni, Y. S., & Putro, B. E. (2017). Analisis kelayakan pengembangan usaha ruby hijab. Journal Industrial Servicess , 3 (1), 305–310.
Wicaksono, F. D., Bin Arshad, Y., & Sihombing, H. (2019). Monte Carlo net present value for techno- economic  analysis  of  oil  and  gas  production  sharing  contract. International  Journal  of Technology , 10 (4), 829–840. https://doi.org/10.14716/ijtech.v10i4.2051