Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 3 Nomor 5 Tahun 2023 Page 8218-8232 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative
Kompleksitas Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan: Analisis Kesulitan Eksekusi,

## Ketidakseimbangan Informasi, Birokrasi & Kepemilikan Properti
Aslan Noor 1 ✉ , Ilma Nur Solihah 2 , Maraja Inten Dewata 3 , Mila Widyahastuti 4 ,
Nadila Najmi 5
Universitas Pasundan, Bandung Email: nooraslan@yahoo.com 1 ✉

## Abstract
Artikel ini menganalisis kompleksitas pelaksanaan eksekusi hak tanggungan dalam konteks properti. Eksekusi hak tanggungan yaitu proses hukum yang melibatkan penjualan properti yang dijaminkan sebagai jaminan utang apabila peminjam gagal membayar kewajiban finansialnya. Penelitian ini fokus pada  tiga  faktor  kompleksitas  utama  dalam  pelaksanaan  eksekusi  hak  tanggungan,  yaitu  kesulitan eksekusi, ketidakseimbangan informasi, birokrasi, dan kepemilikan properti. Penelitian menggunakan pendekatan  analisis  yuridis  normative  untuk  mengidentifikasi  dan  menganalisis  faktor-faktor kompleksitas pelaksanaan eksekusi hak tanggungan. Hasil penelitian: (1) kesulitan eksekusi mengacu pada tantangan yang dihadapi dalam menjalankan proses eksekusi yang efektif dan efisien. Faktor- faktor seperti perlindungan hukum bagi pihak peminjam, perlawanan dari pihak yang berkepentingan, dan  hambatan  teknis  dapat  mempengaruhi  kelancaran  proses  eksekusi;  (2)  ketidakseimbangan informasi dapat mempengaruhi efisiensi eksekusi hak tanggungan. Pihak kreditur mungkin memiliki akses  yang  lebih  baik  terhadap  informasi  mengenai  properti  dan  kondisi  keuangan  peminjam, sementara  pihak  peminjam  mungkin  memiliki  keterbatasan  dalam  memperoleh  informasi  tersebut. Ketidakseimbangan ini dapat mengakibatkan proses eksekusi yang tidak adil dan merugikan salah satu pihak;  dan  (3)  birokrasi  juga  merupakan  faktor  kompleksitas  dalam  pelaksanaan  eksekusi  hak tanggungan. Proses hukum dan administratif yang kompleks dapat memperlambat dan menghambat pelaksanaan eksekusi. Beban administratif dan persyaratan formal dapat mempengaruhi efisiensi dan biaya pelaksanaan eksekusi.
Keywords: Eksekusi Hak Tanggungan, Kompleksitas Pelaksanaan, Ketidakseimbangan Informasi
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi

## Abstract
The article analyzes the complexity of implementing the execution of mortgage rights in the property context.  Execution of  mortgage  rights  is  a  legal  process  involving  the  sale  of property pledged as collateral for a debt if the borrower fails to pay his financial obligations. This research focuses on three main complexity factors in the execution of mortgage rights, namely difficulty of execution, information imbalance,  bureaucracy,  and  property  ownership.  The  research  uses  a  normative  juridical  analysis approach to identify and analyze the complexity factors in implementing the execution of mortgage rights. Research results: (1) execution difficulty refers to the challenges faced in carrying out an effective and  efficient  execution  process.  Factors  such  as  legal  protection  for  the  borrower,  resistance  from interested parties, and technical obstacles can affect the smooth execution process; (2) information imbalance can affect the efficiency of mortgage rights execution. The creditor may have better access to information about the borrower's property and financial condition, while the borrower may have limitations in obtaining this information. This imbalance can result in an execution process that is unfair and detrimental to one of the parties; and (3) bureaucracy is also a complexity factor in the execution of mortgage rights. Complex legal and administrative processes can slow down and hinder executions. Administrative burdens and formal requirements can affect the efficiency and cost of execution.. Keywords: Execution of Mortgage Rights, Complexity of Implementation, Information Imbalance

## PENDAHULUAN
Hak  tanggungan  merupakan    suatu  bentuk  jaminan  kebendaan  untuk  menjamin pelunasan  kredit  atau  pinjaman,  khususnya  di  Indonesia.  Meskipun  mekanismenya dirancang untuk memberikan kepastian dan keamanan bagi pemberi kredit  atau kreditur, hak tanggungan juga memiliki beberapa permasalahan yang harus diperhatikan. Menurut Amin, (2020) dimaksud dengan Hak Tanggungan yaitu  hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur-Kreditur lainnya. Ketentuan mengenai Hak Tanggungan diatur sendiri  dengan  Undang-Undang  sebagaimana  terdapat  dalam  Pasal  51  Undnag-Undang Pokok Agraria (UUPA), bahwa Hak Tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna  usaha,  dan  hak  guna  bangunan  tersebut  dalam  Pasal  25,  33,  39  diatur  dengan UndangUndang. Sebagai tindak lanjut dari Pasal 51 UUPA maka pada tanggal 9 April 1996 Pemerintah mengeluarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Berserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT) (Sugiarto, 2016).
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
Kompleksitas pelaksanaan eksekusi hak tanggungan merupakan suatu permasalahan yang kompleks dan memerlukan pemahaman mendalam terhadap berbagai aspek hukum dan praktik pelaksanaannya. Salah satu tantangan utama dalam eksekusi hak tanggungan adalah kesulitan eksekusi yang sering muncul (Doly, 2016). Proses ini melibatkan penilaian atas nilai properti yang dijaminkan, penentuan nilai lelang, serta tindakan hukum yang perlu diambil  dalam  situasi  di  mana  debitur  gagal  memenuhi  kewajibannya.  Penentuan  nilai properti yang adil dan sesuai pasar sering kali rumit, terutama dalam kondisi pasar yang fluktuatif. Perlindungan bagi pembeli lelang eksekusi hak tanggungan yang beritikad baik melalui  balai  lelang,  serta  tanggung  jawab  dalam  pelaksanaan  lelang  eksekusi  hak tanggungan.  Hasil  penelitian  Supriadi  Jufri,  dkk.  Misalnya,  menunjukkan  bahwa perlindungan hukum terhadap pembeli lelang eksekusi hak tanggungan melalui Balai Lelang yang beritikad baik bahwa VR dan peraturan mengenai lelang lainnya tidak memberikan perlindungan  hukum  secara  preventif.  Untuk  menguasai  objek  lelang,  pemenang  lelang harus  mendapatkan  perlindungan  hukum  secara  represif  dengan  cara  meminta  bantuan kepada pengadilan untuk mengganti rugi atas objek yang seharusnya dapat dikuasai oleh pemenang lelang. Balai Lelang dan KPKNL bertanggung jawab untuk meneliti kelengkapan dokumen dokumen persyaratan lelang dan legalitas formal subjek dan objek lelang. Pejabat Lelang juga bertanggung jawab terhadap risalah lelang sebagai akta otentik. Balai Lelang, dalam hal ini Pejabat Lelang hanya bertanggung jawab terhadap kebenaran yang bersifat formil, sedangkan kebenaran yang bersifat materil merupakan tanggung jawab dari Penjual atau Pemilik Barang (Noviaditya, 2010).
Kompleksitas muncul seperti adanya Pejabat lelang, yang merupakan ujung tombak dari pelaksanaan lelang, namun terhadap pelaksanaan lelang dimaksud, tidak jarang Pejabat Lelang dilaporkan secara pidana oleh termohon eksekusi kepada Aparat Penegak Hukum (APH) karena merasa dirugikan akibat barangnya dieksekusi lelang. Sebab lain bahwa salah satu fungsi lelang berupa fungsi publik merupakan pelaksanaan lelang eksekusi yaitu lelang untuk  melaksanakan  putusan  atau  penetapan  pengadilan,  dokumen-dokumen  lain  yang dipersamakan dengan itu, dan atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang- undangan.  sehingga  akibatnya  juga  bagi  pegawai  Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara (DJKN) tidak berminat diangkat menjadi Pejabat Lelang, dimana dalam setiap proses lelang di Negara Indonesia wajib melalui Pejabat Lelang di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara Dan Lelang  (KPKNL)  di  wilayah  pelaksanaan  lelang.  maka  penelitian  ini  bertujuan  untuk menganalisa  perlindungan  hukum  bagi  pejabat  lelang  KPKNL  dalam  pelaksanaan  tugas
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
pelelangan hak tanggungan atas tanah hak milik nasabah (Arba & Mulada, 2021).
Masalah  lain,  sebagaimana  Penelitian  yang  dilakukan  Wiguna,  (2020)  misalnya, dilakukan karena pertentangan antara Undang-Undang Hak Tanggungan yang mengatur pendaftaran hak tanggungan dilakukan secara manual dengan Perkaban Nomor 9 Tahun 2019  yang  mengatur  pendaftaran  hak  tanggungan  yang  dilakukan  secara  elektronik sehingga menimbulkan masalah, bagaimanakah proses pendaftaran hak tanggungan secara elektronik?  Hal  ini  disebabkan  oleh  ketidakseimbangan  informasi  juga  menjadi  faktor penting yang menambah kompleksitas eksekusi hak tanggungan. Pihak kreditur dan debitur mungkin memiliki akses terbatas terhadap informasi yang relevan,  seperti  status terbaru properti  atau  perkembangan  keuangan  debitur.  Kekurangan  informasi  ini  dapat menghambat  proses  eksekusi  dan  mengarah  pada  keputusan  yang  tidak  akurat  atau merugikan salah satu pihak. Diperlukan mekanisme yang transparan dan akuntabel untuk memastikan akses yang adil terhadap informasi yang dibutuhkan oleh semua pihak terkait. Hal lain misalnya penelitian Febrian Dwi Laksono, dkk, mengenai kekaburan yang terjadi karena  tidak  diaturnya  secara  jelas  mengenai  pembiayaan  syariah  atau  secara  khusus pembiayaan  dengan  akad  MMQ  ( Musyarakah  Mutanaqisah)  pada  Undang-Undang  Hak Tanggungan (UUHT). Salah satu ketentuan yang mencerminkan ketidak jelasan hal tersebut adalah dengan mencermati uraian definisi atas hak tanggungan. Menariknya, hasil penelitian Febrian menunjukan bahwa konsep hubungan utang piutang  dalam Pasal 3 UUHT tidak hanya  terbatas  pada  hubungan  hukum  pinjam  meminjam  sebagaimana  dalam  konsep perjanjian pinjam-meminjam dalam Pasal 1754 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tetapi juga perjanjian lain yang memiliki sifat obligatoir.
Selanjutnya,  birokrasi  yang  kompleks  juga  menjadi  tantangan  dalam  eksekusi  hak tanggungan. Proses hukum yang melibatkan berbagai dokumen, prosedur, dan lembaga bisa menjadi rumit dan memakan waktu. Pengurusan perizinan, persetujuan pihak terkait, dan tata cara lelang dapat menjadi sulit dan memperlambat proses eksekusi. Diperlukan upaya  untuk  merampingkan  prosedur  dan  meminimalkan  hambatan  administratif  guna memperlancar proses eksekusi hak tanggungan. Selain itu, masalah kepemilikan properti yang kompleks juga dapat menghambat pelaksanaan eksekusi hak tanggungan. Properti yang  dijaminkan  mungkin  terlibat  dalam  klaim  hukum  lain,  sengketa  kepemilikan,  atau pembagian hak waris. Hal ini dapat membingungkan dan memperlambat proses eksekusi, mengakibatkan  ketidakpastian  mengenai  status  properti  yang  akan  dilelang.  Kehadiran pihak-pihak yang memiliki hak dan kepentingan atas properti tersebut dapat menyulitkan
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
proses eksekusi dan memerlukan penyelesaian yang cermat dari segi hukum.

## METODE PENELITIAN
Metode penelitian hukum tidak dapat dilepaskan dengan sifat keilmuan ilmu hukum yang preskriptif dan karakter ilmu hukum yang sui-generis. Sifat sui generis dicirikan dengan: sifat empiris analitis, yang membuat pemaparan dan analisis tentang isi (struktur) hukum yang berlaku;  dan  mensistimatisasinya  (Maryanto, 2022). Merujuk pada tujuan penelitian spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  mengadopsi  pendekatan  deskriptif  analitis  (Iswadi dkk., 2023). Melalui pendekatan ini, hasil penelitian tidak hanya sekadar merekam fakta-fakta yang terjadi di lapangan terkait proses pendaftaran tanah. Menurut (Yusanto, 2020a) Jenis penelitian  bersifat  yuridis  normatif,  setelah  pertanyaan  atau  permasalahan  penelitian terbentuk  dan  telaah  pustaka  telah  diselesaikan,  akan  menjadi  jelas  apakah  pertanyaan tersebut dapat dijawab melalui pengumpulan dan analisis data primer atau tidak.
Pendekatan  dalam  penelitian  hukum  ini  menggunakan  pendekatan  yang  sesuai dengan  tiga  permasalahan  sebagaimana  disebut  dimuka  dan  tujuan  penelitian.  Apabila permasalahan serta tujuan penelitian memiliki unsur hukum ideal atau konsep hukum yang perlu ditegakkan ( ius constituendum) serta hukum yang sudah berlaku (ius constitutum), pendekatan  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif-logika  induktif.  Ini  merujuk  pada penerapan norma hukum serta logika induktif untuk menganalisis situasi. Secara sederhana, rumusnya  adalah  pendekatan  penelitian  =  yuridis  normatif-logika  induktif  (Yusuf,  2016). Pendekatan penelitian hukum terbagi menjadi normatif dan empiris/sosiologis. Pendekatan ini  diarahkan  pada  pemahaman  berbagai  faktor  yang  terkait  dengan  aspek  hukum. Pendekatan ini dimaksudkan untuk melakukan analisis dalam ranah ilmu hukum (Anas & Budianto, 2023).
Teknik  Pengumpulan  Data  sebagai  suatu  prosedur  penelitian  ilmiah  untuk menemukan kebenaran berdasarkan logika keilmuan hukum Oleh sebab itu pemahaman metode  penelitian hukum sangat  penting dalam kajian-kajian hukum terhadap  berbagai persoalan hukum. Metode / teknis pengumpulan bahan hukum mencakup yaitu:  (1) metode sistematis; (2) metode bola salju; dan (3) gabungan metode sistemats dan metode bola salju. Pada dasarnya analisis data adalah pertama, kegiatan melakukan klasifikasi/ketegorisasi data berdasarkan tema-tema yang muncul dari catatan lapangan dan temuan-temuan penelitian. Kedua, kegiatan melakukan konfirmasi antara teori dan data. Di sini terjadi dialektika antara teori dan data: (1)  Sebutkan dalam rencana bahwa analisis data akan dilakukan bersamaan
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
dengan pengumpulan dan interpretasi data, dan penulisan naratif; (2) Sebutkan bagaimana proses  analisis  kualitatif  akan  didasarkan  pada  pengurangan  dan  interpretasi  data;  (3) Sebutkan rencana untuk menyalin informasi dalam bentuk penyajian data yang sistematis; (4)  Identifikasi  prosedur  pengkodean  yang  akan  digunakan  untuk  mengurangi  informasi menjadi tema atau kategori. Contoh kode kategori adalah: kode-kode berdasarkan konteks, sudut pandang subyek penelitian, jalan pikiran subyek tentang orang dan benda, proses, kegiatan, strategi, struktur hubungan, dan sebagainya (Yusanto, 2020b).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Kompleksitas Pelaksanaan Eksekusi Objek Hak Tanggungan
Kompleksitas pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan sama rumitnya seperti halnya masalah  sertifikat tanah elektronik dalam sistem pembuktian kasus pertanahan di Indonesia. Sertifikat tanah elektronik muncul di  era digital  dan ditawarkan ke pengadilan sebagai bukti kepemilikan. Namun jaksa mempertanyakan hal tersebut keabsahan sertifikat tanah yang terkomputerisasi (Aslan Noor, 2021). Secara keseluruhan, pelaksanaan eksekusi objek  hak  tanggungan  sering  kali  sulit  dan  berlarut-larut  karena  faktor-faktor  hukum, perlawanan dari debitur, kondisi ekonomi dan pasar properti, masalah administratif dalam sistem  peradilan,  serta  kompleksitas  yang  ditimbulkan  oleh  pihak-pihak  terkait.  Proses eksekusi yang rumit dan panjang ini mengharuskan perbaikan pada regulasi hukum, efisiensi sistem  peradilan,  dan  penanganan  yang  cermat  terhadap  berbagai  aspek  yang memengaruhi pelaksanaan eksekusi hak tanggungan.
Pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan seringkali menjadi sulit dan berlarut- larut  dalam  kasus  di  mana  debitur  gagal  memenuhi  kewajibannya.  Aspek-  aspek  yang mempengaruhi  kompleksitas  serta  lamanya  proses  hukum  tersebut.  Analisis  mengenai kesulitan dan permasalahan dalam pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan (hipotek) menunjukkan bahwa proses tersebut sangat kompleks dan rentan terhadap sejumlah faktor hukum, ekonomi, dan administratif. Pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan seringkali dipengaruhi oleh ketentuan hukum yang berlaku di suatu negara. Jika regulasi hukum tidak jelas atau ambigu, hal ini dapat menimbulkan interpretasi yang berbeda-beda oleh pihak- pihak yang terlibat, termasuk pihak debitur, kreditor, dan lembaga peradilan. Ketidakpastian hukum ini bisa memperlambat atau bahkan menghambat proses eksekusi.
Debitur  (peminjam)  yang  menghadapi  ancaman  eksekusi  objek  hak  tanggungan seringkali berupaya untuk melawan atau menghambat proses tersebut. Mereka mungkin
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
menggunakan  berbagai  argumen  hukum  atau  melakukan  tindakan  hukum  untuk memperlambat atau menghentikan proses eksekusi. Hal ini dapat memicu proses peradilan yang lebih panjang dan kompleks. Kondisi ekonomi dan pasar properti memiliki dampak besar  terhadap  pelaksanaan  eksekusi  hak  tanggungan.  Jika  nilai  properti  menurun  atau pasar properti lesu, proses eksekusi mungkin menghasilkan nilai yang lebih rendah daripada yang diharapkan, sehingga kreditor mungkin tidak dapat mengambil kembali seluruh jumlah utang yang belum dilunasi.
Ketidaksempurnaan  atau  kerumitan  dalam  sistem  peradilan,  seperti  kekurangan hakim, kebingungan administratif, atau keterbatasan sumber daya, dapat memperlambat proses  eksekusi.  Perbedaan  prosedur  dan  regulasi  antara  yurisdiksi  peradilan  juga  bisa memperumit  pelaksanaan  eksekusi.  Pelaksanaan  eksekusi  hak  tanggungan  melibatkan berbagai pihak terkait, termasuk kreditor, debitur, lembaga peradilan, dan mungkin juga pihak ketiga yang memiliki kepentingan pada properti tersebut. Koordinasi dan penanganan kasus yang melibatkan banyak pihak ini bisa menjadi rumit dan memakan waktu.
Untuk mengatasi tantangan-tantangan tersebut, beberapa langkah perbaikan yang perlu dilakukan yaitu regulasi hukum yang jelas dan terperinci tentang pelaksanaan eksekusi hak  tanggungan  dapat  membantu  mengurangi  interpretasi  yang  ambigu  dan memperlancar proses eksekusi. Pembaharuan hukum  juga bisa mengatasi masalah  yang mungkin  muncul  dalam  situasi  khusus.  Investasi  dalam  sistem  peradilan,  termasuk peningkatan  jumlah hakim  dan  sumber daya,  serta penyederhanaan  prosedur peradilan, dapat  membantu  mempercepat  proses  eksekusi.  Penanganan  kasus  secara  lebih  efisien akan mengurangi waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan perkara. Pendekatan yang bijaksana  terhadap  penanganan  kasus  yang  melibatkan  kreditor  dan  debitur  dapat membantu  mencegah  perlawanan  yang  berlebihan.  Proses  mediasi  atau  penyelesaian alternatif sengketa juga bisa membantu mengurangi permasalahan hukum yang mungkin muncul.
Kerjasama yang erat antara berbagai lembaga terkait, termasuk lembaga peradilan, lembaga keuangan, dan lembaga pengawas, dapat memfasilitasi pertukaran informasi yang lebih cepat dan efisien. Dengan melakukan perbaikan pada regulasi hukum, meningkatkan efisiensi sistem peradilan, dan mengadopsi pendekatan yang cermat terhadap aspek-aspek yang memengaruhi eksekusi hak tanggungan, proses eksekusi dapat menjadi lebih lancar, adil, dan efektif bagi semua pihak yang terlibat.
a. Regulasi Hukum Yang Rumit
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
Regulasi hukum yang rumit dan beragam menjadi salah satu faktor utama yang menyebabkan kesulitan dalam eksekusi objek hak tanggungan. Setiap yurisdiksi memiliki peraturan  hukum  yang  berbeda  terkait  pelaksanaan  eksekusi,  yang  dapat  mencakup prosedur, persyaratan, dan kendala-kendala tertentu. Ketidakjelasan dalam interpretasi regulasi tersebut  seringkali memunculkan  perselisihan hukum antara  kreditur,  debitur, dan pihak ketiga yang terkait. Analisis mengenai regulasi hukum yang rumit dan beragam dalam konteks eksekusi objek hak tanggungan adalah hal yang penting untuk dipahami dalam  ranah  hukum  properti  dan  keuangan.  Faktor-faktor  ini  dapat  menyebabkan kesulitan  dalam  pelaksanaan  eksekusi  objek  hak  tanggungan  dan  seringkali memunculkan perselisihan hukum antara berbagai pihak yang terlibat, seperti Kreditur, Debitur, dan Pihak Ketiga.
Setiap  yurisdiksi  memiliki  peraturan  hukum  yang  berbeda-beda  terkait pelaksanaan  eksekusi  objek  hak  tanggungan.  Perbedaan  ini  bisa  mencakup  prosedur yang harus diikuti, persyaratan yang harus dipenuhi, dan kendala-kendala tertentu yang mungkin  berlaku.  Hal  ini  bisa  menjadi  sumber  kebingungan  dan  kesulitan  dalam melaksanakan  eksekusi,  terutama  jika  pihak-pihak  yang  terlibat  memiliki  pemahaman yang berbeda mengenai regulasi-regulasi tersebut. Beberapa regulasi hukum yang terkait dengan eksekusi objek hak tanggungan mungkin sangat kompleks dan sulit dipahami oleh  pihak  yang  tidak  memiliki  latar  belakang  hukum  yang  memadai.  Hal  ini  bisa membuat  pihak-pihak  yang  terlibat  kesulitan  untuk  memahami  hak  dan  kewajiban mereka, serta prosedur yang harus diikuti.
Salah satu masalah umum yang muncul adalah ketidakjelasan dalam interpretasi regulasi  hukum.  Berbagai  pihak  yang  terlibat  dalam  eksekusi  mungkin  memiliki interpretasi yang berbeda mengenai regulasi yang sama, yang akhirnya bisa mengarah pada perselisihan hukum. Ketidakjelasan ini dapat muncul akibat bahasa yang ambigu dalam peraturan hukum atau ketidaksesuaian antara  peraturan hukum yang berbeda. Ketidakpastian dan perbedaan interpretasi regulasi hukum bisa menyebabkan timbulnya perselisihan  antara  pihak-pihak  yang  terlibat  dalam  eksekusi  objek  hak  tanggungan. Kreditur mungkin berupaya melaksanakan eksekusi sesuai dengan interpretasi mereka, sementara  debitur  atau  pihak  ketiga  mungkin  memiliki  pandangan  yang  berbeda. Regulasi  hukum  yang  rumit  dan  beragam  bisa  menambah  biaya  dan  waktu  yang dibutuhkan  untuk  melaksanakan  eksekusi  objek  hak  tanggungan.  Pihak  yang  ingin
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
melaksanakan eksekusi harus memastikan bahwa mereka memahami prosedur dengan baik dan memenuhi semua persyaratan, yang mungkin memakan waktu dan sumber daya tambahan.
Dalam beberapa kasus, keberagaman regulasi di berbagai yurisdiksi atau bahkan dalam  berbagai  undang-undang  di  satu  yurisdiksi  bisa  menjadi  kendala  dalam  upaya mengkoordinasikan eksekusi objek hak tanggungan yang melibatkan properti atau aset di  berbagai  lokasi.  Penting  untuk  diakui  bahwa  tantangan  dalam  eksekusi  objek  hak tanggungan akibat regulasi hukum yang rumit dan beragam bukanlah hal yang mudah diatasi.  Namun,  usaha  untuk  memperjelas  regulasi,  memberikan  pedoman  yang  lebih jelas,  dan  meningkatkan  pemahaman  semua  pihak  yang  terlibat  dapat  membantu mengurangi konflik dan kesulitan dalam pelaksanaan eksekusi. Di samping itu, kerjasama antara sektor hukum, pemerintah, dan industri properti juga dapat berkontribusi pada peningkatan efisiensi dalam proses eksekusi hak tanggungan.
b. Perlawanan Debitur Yang Tidak Mau Melepaskan Objek Hak Tanggungan Adanya  perlawanan  dari  pihak  debitur  yang  tidak  mau  melepaskan  objek  hak tanggungan menjadi penghambat dalam proses eksekusi. Debitur cenderung melakukan berbagai  upaya  hukum  untuk  menghindari  eksekusi,  seperti  mengajukan  gugatan pembatalan atau mengajukan upaya hukum lainnya. Hal ini tidak hanya memperlambat proses, tetapi juga menambah biaya dan kompleksitas karena berbagai tindakan hukum yang harus ditangani.
c. Kondisi  Ekonomi  dan  Pasar  Properti  Juga  Dapat  Mempengaruhi  Kelancaran  Eksekusi Objek Hak Tanggungan
Kondisi  ekonomi  dan  pasar  properti  juga  dapat  mempengaruhi  kelancaran eksekusi objek hak tanggungan. Jika nilai properti mengalami penurunan tajam, kreditur mungkin enggan melanjutkan proses eksekusi karena dikhawatirkan hasil penjualan tidak akan mencukupi untuk melunasi hutang. Di sisi lain, jika pasar properti sedang booming, debitur  mungkin  lebih  enggan  melepaskan  properti  tersebut  karena  harapannya terhadap  potensi  keuntungan  di  masa  depan.  Analisis  tersebut  berkaitan  dengan hubungan  yang  kompleks  antara  kondisi  ekonomi,  pasar  properti,  dan  pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan dalam konteks keuangan dan hukum.
Kondisi  ekonomi  memiliki  dampak  signifikan  pada  nilai  properti.  Saat  ekonomi
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
mengalami  penurunan,  permintaan  atas  properti  cenderung  menurun,  menyebabkan harga  properti  turun.  Ini  menjadi  permasalahan  bagi  kreditur  yang  memiliki  hak tanggungan atas properti. Penurunan nilai properti dapat membuat hasil dari penjualan melalui eksekusi  tidak mencukupi untuk melunasi hutang yang ada. Sebagai hasilnya, kreditur  mungkin  menjadi  enggan  untuk  melanjutkan  proses  eksekusi  karena  risiko finansial yang lebih tinggi.
Kondisi ekonomi yang tidak  stabil juga dapat menciptakan ketidakpastian  bagi kreditur dan debitur dalam melaksanakan eksekusi hak tanggungan. Kreditur mungkin ragu-ragu untuk memulai proses eksekusi ketika nilai properti menurun tajam, karena mereka mungkin lebih suka menunggu hingga nilai properti pulih sebelum menjualnya. Di  sisi  lain,  debitur  mungkin  juga  menunda  proses  eksekusi  dengan  harapan  bahwa kondisi ekonomi akan membaik dan nilai properti akan meningkat kembali.
Saat  pasar  properti  mengalami  pertumbuhan  yang  signifikan,  debitur  memiliki motivasi untuk tetap memegang properti mereka. Hal ini disebabkan oleh harapan bahwa nilai properti akan terus meningkat, sehingga mereka dapat mengambil keuntungan dari potensi  kenaikan  harga  di  masa  depan.  Dalam  situasi  seperti  ini,  debitur  mungkin cenderung mencari cara untuk menghindari eksekusi hak tanggungan agar tetap bisa memanfaatkan potensi keuntungan dari pasar yang sedang tumbuh.
Baik  kreditur  maupun  debitur  harus  mempertimbangkan  situasi  ekonomi  dan pasar properti saat mengambil keputusan terkait eksekusi hak tanggungan. Kreditur perlu mempertimbangkan risiko potensial dari hasil penjualan yang kurang memadai jika nilai properti sedang menurun. Di sisi lain, debitur harus mempertimbangkan apakah potensi keuntungan dari properti tersebut di masa depan dapat melebihi nilai hutang yang harus dilunasi melalui eksekusi. Hubungan antara kondisi ekonomi, pasar properti, dan eksekusi objek hak tanggungan adalah kompleks dan saling terkait. Perubahan dalam nilai properti dan  kondisi  ekonomi  dapat  mempengaruhi  keputusan  kreditur  dan  debitur  dalam melaksanakan  atau  menghindari  eksekusi  hak  tanggungan.  Faktor-faktor  ini  harus diperhitungkan dengan cermat oleh semua pihak yang terlibat untuk mengambil langkah yang paling tepat dalam situasi yang berbeda.
d. Masalah Administrasi Dan Birokrasi Dalam Sistem Peradilan & Peran Pihak Ketiga
Masalah administrasi dan birokrasi dalam sistem peradilan juga berkontribusi pada kelambatan proses eksekusi. Pengumpulan dokumen, persiapan  sidang, dan  tata cara
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
pengadilan dapat memakan waktu yang lama. Terkadang, kendala administratif seperti jadwal sidang yang padat dan kelangkaan sumber daya manusia dalam sistem peradilan dapat menyebabkan penundaan yang tidak diinginkan.
Peran  pihak  ketiga  yang  terlibat  dalam  objek  hak  tanggungan,  seperti  pemilik tanah yang terdampak atau pihak lain yang memiliki hak terhadap objek tersebut, juga dapat  mempersulit  proses  eksekusi.  Konflik  kepentingan  antara  pihak-pihak  ini  dapat memicu  gugatan  tambahan  dan  memperpanjang  waktu  yang  diperlukan  untuk menyelesaikan proses eksekusi.
2. Ketidakseimbangan Informasi Antara Kreditur dan Debitur Dalam Mempertahankan Nilai Aset Yang Menjadi Objek Hak Tanggungan
Secara keseluruhan, pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan sering kali sulit dan berlarut-larut karena faktor-faktor hukum, perlawanan dari debitur, kondisi ekonomi dan pasar  properti,  masalah  administratif  dalam  sistem  peradilan,  serta  kompleksitas  yang ditimbulkan  oleh  pihak-pihak  terkait.  Proses  eksekusi  yang  rumit  dan  panjang  ini mengharuskan perbaikan pada regulasi hukum, efisiensi sistem peradilan, dan penanganan yang  cermat  terhadap  berbagai  aspek  yang  memengaruhi  pelaksanaan  eksekusi  hak tanggungan.  Pelaksanaan  eksekusi  objek  hak  tanggungan  seringkali  menjadi  sulit  dan berlarut-larut  dalam kasus  di mana debitur  gagal memenuhi kewajibannya.  Aspek-aspek yang mempengaruhi kompleksitas serta lamanya proses hukum tersebut.
Regulasi  hukum  yang  rumit  dan  beragam  menjadi  salah  satu  faktor  utama  yang menyebabkan kesulitan dalam eksekusi objek hak tanggungan. Setiap yurisdiksi memiliki peraturan  hukum  yang  berbeda  terkait  pelaksanaan  eksekusi,  yang  dapat  mencakup prosedur,  persyaratan,  dan  kendala-kendala  tertentu.  Ketidakjelasan  dalam  interpretasi regulasi tersebut seringkali memunculkan perselisihan hukum antara kreditur, debitur, dan pihak ketiga yang terkait.
Adanya  perlawanan  dari  pihak  debitur  yang  tidak  mau  melepaskan  objek  hak tanggungan menjadi penghambat dalam proses eksekusi. Debitur cenderung melakukan berbagai  upaya  hukum  untuk  menghindari  eksekusi,  seperti  mengajukan  gugatan pembatalan  atau  mengajukan  upaya  hukum  lainnya.  Hal  ini  tidak  hanya  memperlambat proses, tetapi  juga menambah biaya  dan kompleksitas karena  berbagai tindakan hukum yang harus ditangani.
Kondisi ekonomi dan pasar properti juga dapat mempengaruhi kelancaran eksekusi
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
objek hak tanggungan. Jika nilai properti mengalami penurunan tajam, kreditur mungkin enggan  melanjutkan  proses  eksekusi  karena  dikhawatirkan  hasil  penjualan  tidak  akan mencukupi untuk melunasi hutang. Di sisi lain, jika pasar properti sedang booming, debitur mungkin lebih enggan melepaskan properti tersebut karena harapannya terhadap potensi keuntungan di masa depan.
Masalah administrasi dan birokrasi dalam sistem peradilan juga berkontribusi pada kelambatan  proses  eksekusi.  Pengumpulan  dokumen,  persiapan  sidang,  dan  tata  cara pengadilan  dapat  memakan  waktu  yang  lama.  Terkadang,  kendala  administratif  seperti jadwal sidang yang padat dan kelangkaan sumber daya manusia dalam sistem peradilan dapat  menyebabkan  penundaan  yang  tidak  diinginkan.  Peran  pihak  ketiga  yang  terlibat dalam objek hak tanggungan, seperti pemilik tanah yang terdampak atau pihak lain yang memiliki  hak  terhadap  objek  tersebut,  juga  dapat  mempersulit  proses  eksekusi.  Konflik kepentingan antara pihak-pihak ini dapat memicu gugatan tambahan dan memperpanjang waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan proses eksekusi.
3. Birokrasi  Dalam  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Dan  Isu-Isu  Terkait  Kepemilikan  Atau Status Hukum Properti Yang Dijaminkan
Secara umum di Indonesia, masalah birokrasi dalam pendaftaran hak tanggungan dan isu terkait status hukum properti yang dijaminkan memiliki dampak yang merugikan terhadap efektivitas pelaksanaan eksekusi. Penundaan, ketidakjelasan, klaim pihak ketiga, dan  masalah  dokumen  menjadi  tantangan  serius  yang  perlu  diatasi  untuk  memastikan bahwa hak tanggungan dapat dilaksanakan dengan efisien dan adil bagi semua pihak yang terlibat.  Masalah  birokrasi  dalam  proses pendaftaran hak tanggungan  dan isu-isu  terkait kepemilikan  atau  status  hukum  properti  yang  dijaminkan  memiliki  dampak  signifikan terhadap efektivitas pelaksanaan eksekusi, terutama ketika terdapat klaim dari pihak ketiga atau ketidaklengkapannya dokumen kepemilikan.
a.  Proses  Birokrasi  Yang  Rumit  dan  Lambat  Dalam  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Dapat
Memperlambat Proses Pelaksanaan Eksekusi
Proses birokrasi yang rumit dan lambat dalam pendaftaran hak tanggungan dapat memperlambat proses pelaksanaan eksekusi. Birokrasi yang memerlukan banyak langkah administratif dan persyaratan dokumen sering kali berpotensi menunda eksekusi yang seharusnya  lebih  cepat  dilakukan.  Masalah-masalah  terkait  kepemilikan  atau  status hukum properti yang  dijaminkan dapat menciptakan ketidakjelasan dalam pihak yang
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
berhak  untuk  menjalankan  eksekusi.  Jika  properti  tersebut  memiliki  kepemilikan  yang tidak jelas atau status hukum yang bermasalah, pihak yang berhak menjalankan eksekusi mungkin menghadapi hambatan hukum dan ketidakpastian dalam mengambil langkah- langkah pelaksanaan yang efektif.
b. Klaim Pihak Ketiga  Terkait Properti Yang Dijaminkan Juga Dapat Menghambat  Proses Eksekusi
Klaim dari pihak ketiga terkait properti yang dijaminkan juga dapat menghambat proses  eksekusi.  Jika  terdapat  pihak  ketiga  yang  mengklaim  memiliki  hak  atau kepemilikan atas properti tersebut, proses hukum yang kompleks dan memakan waktu mungkin  diperlukan  untuk  menyelesaikan  klaim  tersebut  sebelum  eksekusi  dapat dilakukan. Hal ini dapat menghambat efisiensi dan kecepatan pelaksanaan eksekusi yang seharusnya menjadi tujuan utama dalam kasus ini.
c. Dokumen  Kepemilikan  Yang  Tidak  Lengkap/  Bermasalah  Dapat  Menjadi  Hambatan Serius Dalam Pelaksanaan Eksekusi
Dokumen  kepemilikan  yang  tidak  lengkap  atau  bermasalah  dapat  menjadi hambatan serius dalam pelaksanaan eksekusi. Kekurangan dokumen yang diperlukan atau  adanya  kesalahan  dalam  proses  pendaftaran  dapat  mengganggu  validitas  hak tanggungan  dan  memperlambat  eksekusi.  Dalam  beberapa  kasus,  bahkan  dapat membatalkan  kemampuan  untuk  melaksanakan  eksekusi  sepenuhnya,  karena keabsahan hak tanggungan dipertanyakan.
Konsekuensi  atau  akibat  dari  masalah-masalah  birokrasi  dan  isu-isu  terkait kepemilikan atau status hukum properti yang dijaminkan adalah penurunan efektivitas pelaksanaan  eksekusi  secara  keseluruhan.  Penundaan,  ketidakjelasan,  klaim  pihak ketiga,  dan  masalah  dokumen  dapat  menyebabkan  pemilik  hak  tanggungan menghadapi  kendala  dalam  menjalankan  eksekusi  dengan  cepat  dan  lancar. Dampaknya adalah lambatnya penyelesaian sengketa dan kurangnya perlindungan bagi kreditor yang berhak menerima pembayaran dari hak tanggungan tersebut.

## SIMPULAN
Berdasarkan tiga permasalahan berikut tiga point pembahasannya sebagaimana telah diulas di atas, dapat disampaikan tiga kesimpulan berikut ini: (1) pelaksanaan eksekusi objek
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
hak tanggungan sering sulit dan berlarut-larut saat debitur gagal memenuhi kewajibannya karena  faktor-faktor  hukum,  administratif,  permasalahan  objek  jaminan,  dan  potensi pertentangan hukum yang kompleks, yang semuanya berkontribusi pada lamanya proses hukum  eksekusi  tersebut;  (2)  ketidakseimbangan  informasi  antara  kreditur  dan  debitur, bersama  dengan  kelalaian  dalam  mempertahankan  nilai  aset  yang  dijaminkan,  dapat merumitkan pelaksanaan eksekusi dan berpotensi merugikan nilai jaminan karena penilaian yang kurang akurat dan risiko penurunan nilai aset yang dijaminkan; (3) masalah birokrasi dalam pendaftaran hak tanggungan dan masalah-masalah terkait kepemilikan atau status hukum  properti  yang  dijaminkan  dapat  menghambat  efektivitas  pelaksanaan  eksekusi, terutama  saat  muncul  klaim  dari  pihak  ketiga  atau  terdapat  kelengkapan  atau  masalah dalam dokumen kepemilikan.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku | Books
Arba, A., & Mulada, D. A. (2021). Hukum Hak Tanggungan: Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-Benda Diatasnya. Sinar Grafika (Bumi Aksara).
Amin, R. (2020). Hukum Pembuktian Dalam Perkara Pidana Dan Perdata. Deepublish.
Yusuf, M. (2016). Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif & Penelitian Gabungan. Prenada Media.
Jurnal dan Publikasi Lainnya | Journal and Other Scientific Publications
Amin, R. (2020). Hukum Pembuktian Dalam Perkara Pidana Dan Perdata. Deepublish.
Anas,  A.  T.,  &  Budianto,  A.  A.  (2023).  ANALISIS  BISNIS  WARALABA  DALAM  PERSPEKTIF
HUKUM EKONOMI ISLAM. ANAYASA : Journal of Legal Studies, 1(1), Article 1.
Arba, A., & Mulada, D. A. (2021). Hukum Hak Tanggungan: Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-Benda Diatasnya. Sinar Grafika (Bumi Aksara).
Aslan Noor. (2021). Legal Status of Electronic Land Certificates in the Land Case Proof System in  Indonesia. International  Journal  of  Cyber  Criminology,  15(1),  172 – 187. https://doi.org/10.5281/ZENODO.4766541
Doly, D. (2016). ASPEK HUKUM HAK TANGGUNGAN DALAM PELAKSANAAN ROYA | Doly | Negara  Hukum:  Membangun  Hukum  untuk  Keadilan  dan  Kesejahteraan. https://doi.org/10.22212/jnh.v2i1.185
Iswadi, I., Karnati, N., & Budianto, A. A. (2023). STUDI KASUS Desain Dan Metode Robert K.Yin. Penerbit Adab.
Copyright @ Aslan Noor, Ilma Nur Solihah , Maraja Inten Dewata, Mila Widyahastuti ,
Nadila Najmi
Maryanto, M. (2022). RELEVANCE OF THE VALUE OF JUSTICE IN LEGAL PROTECTION FOR PROVIDER OF GOODS AND SERVICES IN CASE OF CRIMINAL ACTION RELATED TO CORRUPTION PROCUREMENT OF GOODS AND SERVICES. The 4th Legal Internasional Conference and Studies, 4(4), Article 4. https://doi.org/10.26532/pdih.v4i4.20811
Noviaditya, M. (2010). Perlindungan hukum bagi kreditur dalam perjanjian kredit dengan jaminan  hak  tanggungan.  https://digilib.uns.ac.id/dokumen/14963/Perlindungan- hukum-bagi-kreditur-dalam-perjanjian-kredit-dengan-jaminan-hak-tanggungan Sugiarto, I. (2016). PERSPEKTIF ILMU EKONOMI DAN UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN 1999 TENTANG LARANGAN PRAKTIK MONOPOLI DAN PERSAINGAN USAHA TIDAK SEHAT TERHADAP DISKRIMINASI HARGA. Jurnal Wawasan Yuridika, 33(2), Article 2. https://doi.org/10.25072/jwy.v33i2.101
Wiguna,  I.  W.  J.  B.  (2020).  Tinjauan  Yuridis  Terkait  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Secara Elektronik. Acta Comitas, 5(1), 79. https://doi.org/10.24843/AC.2020.v05.i01.p07
Yusanto,  Y.  (2020a).  Ragam  Pendekatan  Penelitian  Kualitatif. JOURNAL  OF  SCIENTIFIC COMMUNICATION (JSC), 1(1), Article 1. https://doi.org/10.31506/jsc.v1i1.7764
Yusanto,  Y.  (2020b).  Ragam  Pendekatan  Penelitian  Kualitatif. JOURNAL  OF  SCIENTIFIC COMMUNICATION (JSC), 1(1), Article 1. https://doi.org/10.31506/jsc.v1i1.7764
Yusuf, M. (2016). Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif & Penelitian Gabungan. Prenada Media.