Abstrak - Salah  satu  ikon  pusat  perdagangan  di  Surabaya yaitu  Pasar  Genteng  Baru  dan  merupakan  salah  satu  tanah aset  milik  pemerintah  kota yang strategis dan potensial  untuk dikembangkan yang letaknya ditengah kota. Namun keberadaan  lahan  tersebut  belum  dimanfaatkan  dengan maksimal.  Sehingga  pasar  Genteng  baru  harus  segera direvitalisasi.  Analisa  lahan  Pasar  Genteng  Baru  ini menggunakan metode Highest and Best Use (HBU). Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu analisis kelayakan secara fisik (physically  feasible),  analisis  kelayakan  secara  peraturan (legally  permissible),  analisis  kelayakan  secara  keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally  productive).  Dari  hasil  penelitian  didapatkan alternatif  yang  menghasilkan  nilai  lahan  tertinggi  dan produktivitas  maksimum  adalah  alternatif  mix  used  pasar dengan  hotel.  Nilai  lahan  yang  didapatkan  sebesar  Rp. 38.800.905/m 2 dengan  produktivitas  meningkat  sebesar 123,77%.
Kata  kunci  :  Highest  and  Best  Use,  Lahan,  Pasar  Genteng Baru

## I. LATAR BELAKANG
OTA  Surabaya  merupkan  kota  terbesar  kedua  dengan penduduk  yang  berjumlah  besar.  Hal  ini  memacu terjadinya  perkembangan  kota  yang  sangat  dinamis. Perkembangan  kota  yang  dinamis  ditandai  dengan munculnya  pusat  perdagangan.  Salah  satu  ikon  pusat perdagangan Kota  Surabaya  yang cukup pesat adalah Pasar Genteng Baru Kota Surabaya.
Pasar  Genteng  Baru  Surabaya  dengan  luas  lahan  ± 4367,205 𝑚 2 berada  di  dekat  pusat  kota  Surabaya  di  jalan Genteng Besar, Genteng Surabaya dekat Kantor Kotamadya, Hotel  tunjungan,  Tunjungan  Plaza  dan  Hotel  Weta  seperti pada  Gambar  1.  Namun  hingga  kini  lahan  tersebut  belum dimanfaatkan secara optimal karena selama ini fasilitas yang tidak lengkap termasuk lahan parkir yang tidak tersedia dan infrastruktur  penunjang  lainnya  serta  kondisi  belanja  yang tidak nyaman karena kotor. Salah satu upaya yang dilakukan pemerintah  kota  untuk  mengoptimalkan  lahan  Pasar Genteng  Baru  yaitu  dengan  rencana  pembangunan/ revitalisasi Pasar Genteng Baru.
Dengan  posisi  berada  ditengah  kota  Surabaya,  maka beberapa  alternatif  pemanfaatan  pada  lahan  Pasar  Genteng Baru  di  kota  Surabaya  bisa  dikembangkan.  Pemanfaatan lahan  tersebut  perlu  dikaji  secara  cermat.  Dibutuhkan partisipasi seluruh elemen yang berperan sebagai pemangku kepentingan (stakeholder) yang  akan  bersentuhan  langsung dengan  fasilitas  yang  akan  dibangun  pada  lokasi  tersebut. Analisis  Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik Highest  and Best  Use (HBU)  merupakan  penggunaan  yang  paling mungkin  dan  optimal  dari  suatu  properti  secara  legal diijinkan,  secara  fisik  memungkinkan,  layak  secara
finansial, maupun produktivitas maksimum dengan memperoleh nilai lahan tertinggi [1]. Maka dipandang perlu untuk  menentukan  pemanfaatan  yang  terbaik  untuk mengoptimalkan  lahan  Pasar  Genteng  Baru  di  Kota Surabaya  dengan  cara  menggunakan  metode  analisa penggunaan tertinggi dan terbaik, dimana dengan analisa ini akan  diperoleh  jenis  pemanfaatan  lahan  yang  tidak  sekedar layak  untuk  dibangun,  tetapi  merupakan  pemanfaatan  yang tertinggi  sekaligus  terbaik  yang  dapat  dicapai  oleh  lahan. Sehingga  perlu  dilakukan  penelitian  mengenai  analisa tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Genteng Baru di Kota Surabaya.
Gambar 1. Lokasi Objek Penelitian (Lahan Pasar Genteng Baru Surabaya)

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Penelitian  terdahulu  yang  pernah  dilakukan  berkaitan dengan  tema  penelitian  Highest  and  Best  Use  antara  lain : Penelitian  [2],  dalam  tugas  akhirnya  yang  berjudul “Analisis Highest  and  Best  Use lahan  “X”  untuk  properti komersial  ”  meneliti  tentang  Pemanfaatan  lahan  yang terbatas  perlu  dilakukan  optimalisasi  lahan  menggunakan metode  HBU  ubtuk  mengetahui  alternatif  apa  yang  akan dibangun  diatasnya  dengan  nilai  lahan  tertinggi.  Pemilihan alternatif  berdasarkan  hasil  dari  uji  kelayakan  dan pengamatan  langsung  di  lokasi  sekitar  proyek  dan  adanya properti sejenis yang dibandingkan. Alternatif properti yang digunakan  yaitu  Apartemen,  Hotel,  Perkantoran,  dan Pertokoan.  Hasil  analisa  HBU  Hotel  merupakan  alternatif penggunaan  lahan  terbaik.  Lalu  Penelitian  [3],  dalam  tugas akhirnya  yang    berjudul  “Analisa Highest  and  Best  Use (HBU) pada  lahan bekas SPBU  Biliton Surabaya”  meneliti tentang  Alternatif  properti  komersial  yang  memberikan manfaat  tertinggi  untuk  lahan  bekas  SPBU  Biliton menggunakan  metode  HBU.  Alternatif  properti  yang digunakan yaitu Pertokoan, Perkantoran, Pujasera dan Hotel. Hasil  analisa  HBU  Pertokoan  merupakan  alternatif

## Analisa Produktivitas Tertinggi dan Terbaik pada Penggunaan Lahan Pasar Genteng Baru Surabaya
Rintih Prastianing Atas Kasih dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
E-mail : christiono@ce.its.ac.id ; rintih.kasih@gmail.com
K
penggunaan  lahan  terbaik  .Sedangkan  Penelitian  [4],  dalam thesisnya  yang  berjudul  “Analisa  Peningkatan  Nilai Penggunaan  Lahan  Pasar  Keputran  di  Kota  Surabaya” meneliti tentang Alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk  diterapkan  di  atas  lahan  Pasar  Keputran.  Alternatif properti yang digunakan  yaitu  pasar dan diversifikasi usaha pasar, pasar dan rumah susun sewa, serta pasar dan gedung parkir.  Hasil  analisa  HBU  diversifikasi  usaha  pasar merupakan alternatif penggunaan lahan terbaik
Berdasarkan  keseluruhan  penelitian  tersebut  diatas terdapat  beberapa  persamaan  mendasar  dengan  penelitian terdahulu  yaitu  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mendapatkan keputusan  investasi  properti  terbaik  dan  persamaan  dalam hal  metode  analisa  yang  digunakan  yaitu  menggunakan analisa  pada  aspek  legal,  fisik,  finansial  dan  produktifitas maksimum.  Sedangkan  perbedaan  penelitian  terdahulu dengan penelitian pada Tugas Akhir ini berupa objek lahan yang  diteliti.  Pada  penelitian  [3]  dan  [4]  objek  lahan  yang digunakan  adalah  lahan  yang  telah  difungsikan  menjadi bangunan  berupa  gedung  SPBU  dan  pasar  Keputran  serta Penelitian  [2]  berupa  lahan  kosong.  Sedangkan  pada penelitian  tugas  akhir  ini  objek  penelitian  berupa  lahan Pasar  seperti  pada  penelitian[4],  dimana  bangunan  sudah ada sebelumnya tetapi dianggap kosong. Pada analisa tugas akhir  ini  lahan  objek  penelitian  direncanakan  sebagai  lahan kosong  dikarenakan  kondisi  bangunan  yang  kurang  terawat dengan  baik  dan  kondisi  yang  tidak  nyaman  penuh  sesak. Penelitian  ini  juga  mempertimbangkan  resiko  politik  yang dimungkinkan  terjadi  yaitu  beruda  proyek  properti pemerintah  dan  merupakan  fasilitas  pelayanan  dasar  bagi masyarakat dan di sisi lain proyek properti ini juga dituntut untuk  memberikan  produktifitas  maksimal  dengan  tetap mempertimbangkan ketentuan yang berlaku.

## III. METODOLOGI
Penelitian  ini  menggunakan  analisa  pemanfaatan  lahan pasar  genteng  Baru  dengan  menggunakan  metode  tertinggi dan terbaik (HBU).

## A. Model dan Konsep Penelitian
Penelitian ini menggunakan prinsip penilaian penggunaan tertinggi  dan  terbaik  ( Highest  and  Best  Use )  untuk meghasilkan nilai tertinggi dari lahan pasar Genteng Baru

## B. Data Penelitian
Data yang digunakan dalam penelitian berupa data primer dan  sekunder.  Data  primer  diperoleh  melalui  pengamatan langsung  oleh  peneliti,  sedangkan  data  sekunder  diperoleh dari  berbagai  sumber  diantaranya  dari  PD.  Pasar  Surya, Dinas Tata Kota, PT. PLN, PDAM dan instansi-instansi lain yang terkait.

## C. Analisa Data
Dari  data-data  yang  terkumpul,  dilakukan  analisa  legal, fisik, finansial dan produktivitas maksimum 1) Secara Hukum Diizinkan (Legally permissible)
Penilaian ini merupakan tahap seleksi untuk menentukan kegunaan-kegunaan  yang  diizinkan,  meliputi  Pembatasan secara  pribadi,  zoning,  peraturan  bangunan,  peraturan lingkungan,  ketentuan  yang  berkenaan  dengan  bangunan [5].
2) Secara Fisik Memungkinkan (Physically possible)
Dalam aspek fisik hal yang harus ditinjau adalah ukuran, kemiringan,  terrain,  aksesibilitas,  resiko  bencana  alam, utilitas,  drainase,  sistem  saluran  limbah  cair,  topografi [1]. Serta bentuk, daerah, sarana public, desain dan kondisi [5]. 3) Secara Finansial Layak (financially feasible)
Proses  pengujian  pada  kriteria  ini  melibatkan  beberapa analisis  yang  harus  dilalui  oleh  sebuah  alternatif  yaitu: Biaya  Investasi,  Pendapatan,  Pengeluaran,  Aliran  Kas, Net Present Value (NPV).
Net  Present  Value  (NPV)  menganalisa  selisih benefit (Penerimaan)  dengan Cost (pengeluaran)  yang  telah dipresent  Valuekan.  Apabila  NPV  >  0  maka  proyek dikatakan  layak,  sedangkan  jika  sebaliknya  NPV  <  0  maka proyek dikatakan tidak layak.
NPV = -kt + 𝑏1−𝑐1 (1+𝑖) + 𝑏2−𝑐2 (1+𝑖)2 + … + 𝑏𝑛−𝑐𝑛 (1+𝑖)𝑛
= ∑ 𝐵𝑡−𝐶𝑡−𝐾𝑡
(1+𝑖)𝑡 𝑛 𝑡=𝑡 dimana : kt  merupakan  capital  yang  digunakan  pada  periode investasi,
b1,  b2,  …,  bn  adalah  penerimaan  pada  tahun  ke-1  sampai dengan tahun ke n,
c1,  c2,  …,  cn  adalah  pengeluaran  pada  tahunke  1  sampai dengan tahun ke n, dan i sama dengan tingkat discount rate.
4) Produktivitas maksimum
Merupakan penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang  tertinggi  dan  konsisten  dengan  tingkat  pengembalian yang dijamin pasar [5].
Variabel  penelitian  dari  analisa  HBU  dapat  dilihat  pada tabel 1.
Tabel 1. Variabel analisa HBU No Variabel Klasifikasi Sumber Data Type data 1 Penentua n Alternati f Alternatif penggunaan lahan pada Pasar Genteng Baru Wawancara dan kuesioner Primer 2 Aspek Legal a. Zoning b. Building code ,
yaitu : GSB, KDB, KLB, KDH dan ketinggian bangunan
1. Dinas cipta karya dan tata ruang Sekunde r 3 Aspek Fisik a. Lokasi lahan/ letak lahan b. Bentuk dan luas lahan c. Akses ke lokasi d. Utilitas kota 1. Pengamatan lahan 2. Stakeholder lahan Primer dan Sekunde r
4 Aspek Finansial
a. Biaya Investasi b. Pendapatan c. Pengeluaran d. Aliran Kas 1. Data Pembanding 2. Perhitungan 3. PT. PLN (Persero) 4. PDAM Surabaya 5. Data Pembanding Sekunde r
5 Produkti vitas maksimu m Nilai lahan tertinggi Perhitungan Sekunde r

## Sumber : Analisa Penulis
Bagan Alir dapat dilihat pada Gambar 2 . Gambar 2 Bagan Alir Pengerjaan Tugas Akhir

## IV. HASIL DISKUSI DAN PEMBAHASAN

## A. Penetapan Alternatif Properti dan Penentuan Nilai Lahan.
Berdasarkan  hasil  penyebaran  kuisioner  kepada  para stakeholder  pasar  Genteng  Baru  Surabaya  diperoleh  jenis alternatif  yang  memungkinkan  untuk  didirikan  pada  lahan penelitian  yaitu  Revitalisasi  pasar,  Mix  used  pasar  dengan perkantoran, Mix used pasar dengan hotel.Biaya tanah di Jl. Genteng Besar Surabaya didapat dari pendekatan data pasar sebesar Rp. 17.339.387/ 𝑚 2 .

## B. Analisa Aspek Legal
Pada  analisa Highest  and  Best  Use (HBU)  perlu dilakukan analisa aspek legal untuk menghindari penyalahgunaan fungsi lahan, sehingga pengembangan yang akan  dilakukan  sesuai  dengan  peraturan  yang  telah ditetapkan oleh pemerintah.
Analisa aspek legal pada lokasi lahan objek penelitian ini mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya (RTRWs) unit pengembangan Jalan Genteng Besar.
1) Zoning  atau  peruntukan  lahan  berupa  Perdagangan  dan Jasa.
2) Klasifikasi  jalan  merupakan  fungsi  jalan  kolektor sekunder.
3) Garis  sempadan  bangunan  (GSB)  untuk  sisi  depan minimum 3  m, Garis  sempadan bangunan (GSB)  untuk sisi kanan 6 m, Garis sempadan bangunan (GSB) untuk sisi kiri 4 m, Garis sempadan bangunan (GSB) untuk sisi belakang 6 m.
4) Ketinggian bangunan maksimum 15 lantai.
5) Koefisien dasar bangunan (KDB) maksimum 60%.
6) Koefisien daerah hijau (KDH) minimum 10%.
7) Luas dasar bangunan
8) Luas dasar bangunan= Luas seluruh lahan x KDB = 4367,205 m2 x 60 %
= 2620,323 m2 ≤ 60 % (memenuhi)
9) Luas Lantai Bangunan
10) Luas Lantai Bangunan  = Luas Seluruh Lahan x KLB = 4367,205 m2 x 900 %
= 39304,845 m2
11) Jumlah  lantai  bangunan  maksimum  yang  dapat dibangun yaitu :
Luas Dasar Bangunan Maksimum Luas Dasar Bangunan = 39304,845 m2 2620,323 m2 = 15 Lantai
Luas lahan yang tidak terbangun
12) Luas  lahan  yang  tidak  terbangun  adalah  selisih  luas seluruh  lahan  dengan  luas  dasar  bangunan  yaitu  4367,205 m2  –  2620,323  m2  =  1746,882  m2.  Sehingga  Koefisien Daerah Hijau diperoleh :
KDH = Luas Lahan Tidak Terbangun
Luas Seluruh Lahan = 1746,882 m2 4367,205 m2
= 40 % > 10 % (memenuhi) Kesimpulan Aspek Legal
Jadi luas lahan yang tidak terbangun ini memenuhi syarat minimal daerah hijau. Berdasarkan hasil analisa perhitungan diatas maka dapat disimpulkan bahwa lahan seluas 4367,205 m2  ini  dapat  dibangun  denganbangunan  komersial  dengan ketinggian  lantai  15  lantai,  luas  dsar  bangunan  seluas 2620,323  m2  dan  luas  lantai  bangunan  maksimum  adalah 390304,8 m2.

## C. Analisa Aspek Fisik
Dalam menganalisa dengan metode Highest and Best Use langkah pertama adalah menganalisa kelayakan lahan yang ditinjau dari aspek fisik yang meiputi :
1) Lokasi Lahan
Lokasi  lahan  objek  penelitian  berada  di  Jalan  Genteng Besar Surabaya. Lahan ini terletak di tengah kota dan berada di kawasan komersial. Lingkungan yang ada di sekitar lahan objek penelitian merupakan kawasan pemukiman dan fasili- tas  umum  komersial  antara  lain  seperti  hotel,  perkantoran, pertokoan dan pusat perbelanjaan.
2) Aksesbilitas Lahan
Pengamatan  aksesbilitas  lahan  ditinjau  dari  segi  fungsi jalan dan ketersediaan angkutan umum. Jalan Genteng Besar terletak  dipusat  kota  Surabaya  Sehingga  Jalan  Genteng Besar  memiliki  aksesbilitas  yang  sangat  baik  karena  akses masuknya dapat di jangkau dari arah jalan tersebut.
3) Ukuran dan Bentuk Lahan
Latar Belakang M engoptimalkan pemanfaatan lahan Pasar Genteng Baru di Kota Surabaya diamana lingkungan sekitarnya sudah berkembang.
Perumusan Masalah :
Jenis  alternatif  apakah  yang  dapat  memberikan  produktivitas maksimum pada lahan Pasar Genteng Baru dengan analisa HBU.
Tujuan :
Mengetahui alternatif jenis properti yang tertinggi dan terbaik menurut legal, fisik dan finansial berdasarkan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik.
Tinjauan Pustaka Konsep metode Highest and Best Use (HBU), Jenis dan tipe Properti dan peneliti terdahulu
Pengumpulan Data
1. Observasi lapangan, wawancara dan kuisioner
2. Peraturan pemerintah kota (sumber : Dinas Cipta Karya , dsb.)
3. Peraturan pemerintah kota Surabaya

## Metode Tertinggi dan Terbaik (HBU)
1. Alternatif penggunaan lahan (dengan tetap memperhatikan fungsi pasar)
2. Aspek legal
3. Aspek fisik
4. Aspek Finansial
5. Produktivitas maksimum
Diperoleh lahan tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Genteng Baru di Surabaya
Kesimpulan dan saran
Berdasarkan  data  luasan  lahan  yang  diperoleh,  lahan objek  penelitian  memiliki  ukuran  90  m  x  36  m.  Lahan  ini berbentuk persegi sehingga akan memudahkan dalam proses pembangunan yang direncanakan.
4) Utilitas Lahan
Lahan  ini  memiliki  kelengkapan  utilitas  kota  yang memadai  dan  dalam  kondisi  baik.  Saluran  utilitas  yang  ada meliputi penyediaan saluran listrik, telepon dan air.
5) Ketersediaan Fasilitas Umum Lokasi  lahan  ini  berada  di  pusat  kota  Surabaya  yang mempunyai  kelengkapan  fasilitas  bangunan  yaitu  saluran listrik,  air  dan  telepon.  Selain  itu  juga  tersedia  fasilitas lainnya berupa pusat perbelanjaan.
Kesimpulan Aspek Fisik
Berdasarkan  hasil  pengamatan  diatas  dapat  disimpul-kan bahwa lahan ini dikatakan layak secara fisik karena terletak pada  daerah  di  tengah  kota,  memiliki  aksesbilitas  yang mudah dijangkau dengan utilitas lahan yang lengkap. Selain itu,  lahan  berada  diantara  kawasan  pemukiman  dan perkantoran  sehingga  lahan  ini  memiliki  potensi  untuk dikembangkan sebagai properti komersial.

## D. Analisa Aspek Finansial
Untuk  menganalisis  Aspek  Finansial  dari  masing-masing alternatif  properti  dicari  nilai value  of  property dari Net Operating Income (NOI) dibagi dnegan  Capitalization  Rate (R).
Capitalization rate didapat dari safe rate atau dapat dicari ditambah  atau  dikurangi  dengan  tingkat  resiko.  Safe  Rate dapat  dicari  dnegan  rata-rata  suku  bunga  deposito  4  bank besar.  Tingkat  resiko  diasumsikan  dengan  rata-rata  suku bunga  deposito  bank.  Dari  hasil  pergitungan  didapat  suku bunga deposito rata-rata  adalah 5,72 %  sehingga  R bernilai 11,44%.
Untuk  perhitungan  NOI  didapatkan  dari  pendapatan efektif  dikurangi  dengan  biaya  operasional.  Sehingga  nilai properti  dapat  diketahui  dari  hasil  analisis  aspek  finansial. Yeng meliputi biaya investasi, pendapatan, pengeluaran dan aliran kas.

## E. Produktivitas Maksimum
Setelah perhitungan aspek  finansial, tahapan selanjut-nya menghitung  produktivitas  maksimum  lahan  dengan  data nilai  property  dari  hasil  analisis  finansial,  nilai  bangunan dari  nilai  investasi  bangunan.  Kemudian  nilai  lahan  dicari dnegan  mengurangi  nilai  property  dengan  nilai  bangunan dan nilai lahan per m2 didapat dari nilai lahan dibagi dengan luas lahan penelitian (Tabel 2).
Tabel 2
Nilai Lahan Uraian Alternatif Revitalisasi Pasar
Mix Used Pasar Tradisional dengan Perkantoran Mix Used Pasar Tradisional dengan Hotel Nilai Properti Rp 115.247.945.050 Rp 433.072.316.098 Rp 462.537.510.748 Nilai Investasi Rp 169.731.528.015 Rp 368.059.045.405 Rp 368.810.658.951 Biaya Tanah Rp 75.724.658.398 Rp 75.724.658.398 Rp 75.724.658.398 Nilai Bangunan Rp 94.006.869.617 Rp 292.334.387.006 Rp 293.086.000.552 Nilai Lahan Rp 21.241.075.433 Rp 140.737.929.091 Rp 169.451.510.196
Nilai Lahan/m2 Rp 4.863.768 Rp 32.226.087 Rp 38.800.905 Harga Lahan awal Rp 17.339.387 Rp 17.339.387 Rp 17.339.387 Produktivitas - 85,85% 123,77% Sumber : Perhitungan

## F. Membandingkan nilai lahan per m2 untuk lahan dengan properti diatasnya
Berdasarkan  hasil  perhitungan  produktivitas  maksimum pada tabel 1 didapat nilai lahan tertinggi dengan alternative property mix used pasar dengan hotel dengan nilai lahan Rp 38.800.905/m2.  Nilai  lahan  tersebut  lebih  tinggi  jika dibandingkan dengan nilai lahan awal yaitu Rp 17.339.387/m2.

## V. KESIMPULAN
Dari  pembahasan  analisa Highest  and  Best  Use pada lahan pasar Genteng Baru di Jalan Genteng Besar Surabaya didapatkan kesimpulan bahwa lahan seluas 4367,205 m 2 ini dapat  digunakan  sebagai  bangunan  komersial  15  lantai dengan luas dasar bangunan 2620 m 2 . Ketiga jenis alternatif properti, yaitu revitalisasi pasar , mix used pasar tradisional dengan  perkantoran  dan mix  used pasar  tradisional  dengan hotel dinyatakan layak. Nilai NPV sebesar Rp 20.490.175.375  dan  IRR  15.009  %,  mix  used  pasar  dengan perkantoran  dengan  nilai  NPV  sebesar  Rp  134.003.006.252 dan IRR 18,512 %, mix used pasar tradisional dengan hotel dengan  nilai  NPV  sebesar  Rp  162.492.702.303  dan  IRR 19,850 %.
Dapat  disimpulkan  bahwa  pengembangan  lahan  sebagai properti  komersial  mix  used  pasar  tradisional  dengan  hotel merupakan alternatif penggunaan terbaik bagi lahan di pasar Genteng Baru Surabaya karena memiliki nilai lahan sebesar Rp 38.800.905 /m 2 dengan produktivitas  meningkat sebesar 123,77 %.

## VI. DAFTAR PUSTAKA
[1]  Hidayati  dan  Harijanto.  2001.    Konsep  Dasar  Penilaian  Properti. BPFE: Yogyakarta.
[2]  Mubayyinah, M. dan Utomo, C. 2012. Analisa Highest And Best Use (HBU) Lahan “X” Untuk Properti Komersial. Jurnal Teknik ITS Vol. 1, No. 1, hal. D16-D19.
[3]  Anysa, D. dan Utomo, C. 2013. Analisa Highest and Best Use (HBU) Pada Lahan Bekas SPBU Biliton Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol. 2, No. 2.
[4]  Krestian,  I.  dan  Utomo,  C.  2012.  Analisa  Peningkatan  Nilai Penggunaan Lahan Pasar Keputran di Kota Surabaya. Thesis Jurusan Teknik Sipil ITS : Surabaya
[5]  Prawoto,  A.  2003.    Teori  dan  Praktek  Penilaian  Properti.  BPFE: Yogyakarta.