## ISSN: 1410-7783
Volume 16 Nomor 2, Oktober 2016, 32 - 39

## Preferensi Pengguna Ruko Dalam Melakukan
Pemilihan Terhadap Lokasi Ruko

## Di Kota Pekanbaru
Sh ophouse User Preferences in conducting the Election Shophouse Locations in Pekanbaru City
Gustian, Sugeng Wiyono, Febby Asteriani
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Islam Riau Jl. Kaharuddin Nasution No.113 Pekanbaru 28284

## Abstrak
Pembangunan  ruko  di  Kota  Pekanbaru  berkembang  dengan  sangat  pesat.  Pengguna  dan pengembang ruko merupakan pihak yang terlibat langsung dengan fenomena ini. Pihak pengguna dan  pengembang  ruko  mempunyai pertimbangan  dalam  melakukan  pemilihan  terhadap  lokasi ruko.  Pertimbangan  tersebut  merupakan  faktor-faktor  penting  yang  dianggap  sangat  menentukan dalam memilih lokasi ruko. Oleh karena itu, peneliti ingin mengetahui faktor-faktor apa saja yang menjadi  preferensi  bagi  pengguna  ruko.  Dalam  penelitian  ini  digunakan  pendekatan  deduktif dengan  metode  analisis  kuantitatif  .  Penelitian  ini  dimulai  dari  teori-teori  yang  sudah  ada kemudian  meneliti  kondisi  di  lokasi  studi.  Untuk  pengguna  ruko,  sampel    ditetapkan  terlebih dahulu  dan  dipilih  secara  random.  Penelitian  dilakukan  terhadap  pengguna  ruko  di  tujuh  (7) kecamatan  yang  mempunyai  jumlah  ruko  paling  dominan  dikota  Pekanbaru  selama  lima  tahun. Berdasarkan hasil analisis, ditemukan bahwa semua faktor yang terkandung dalam teori, memang merupakan  faktor-faktor  yang  dianggap  menentukan  oleh  pengguna  dalam  melakukan  pemilihan terhadap  lokasi  ruko.  namun  tidak  semua  sub  faktor  tersebut  merupakan    faktor-faktor  yang dianggap  menentukan  oleh  pengguna  ruko.  Dalam  menilai faktor-faktor  pemilihan  lokasi  ruko tersebut,secara  garis  besar  terjadi  persamaan  preferensi  diantara  pengguna  ruko.  Faktor  yang sangat  menentukan  yaitu tersediannya jaringan  listrik, sangatlah penting  karena  merupakan salah satu  pemenuhan  kebutuhan  hidup yang  dimanfaatkan  untuk  sumber  energi  dalam  menunjang berbagai macam aktivitas manusia.
Kata kunci: Preferensi, rumah toko (ruko), pengguna, pemilihan, lokasi

## Abstract
The development of ruko (house and shop in the same building) has been very rapid in all cities  in  Indonesia.  The  users  and  investors  of  ruko  were  the  parties  involved  directly  in  the phenomena.  In  deciding  the  location  of  ruko  to  be  built,  the  users  and  investors  had  important factors they took into their consideration including very determinant factors. The researcher wish to  discover  the  preference  of  the  factors  to  the  users.  In  this  research,  deductive  method  was employed  using  quantitavive  analysis.  The  research  reviewed  the  existing  theories  and  then compared them with the reality. For ruko users, samples were determinded and chosen randomly. The  research  was  also  conducted  to  the  ruko  users  in  7  district  that  had  the  highest  number  of ruko ini Pekanbaru for five years .The result of researc h showed that all factors determining the location of ruko which were proposed in the theories were considered the determinant factors by users,  but  not all  sub  factors  were  considered. In  assesing  factors,  users  have  the  similar preference. Very determinant factor according to users is the availability of the power grid, it is important because it is one of subsistence which is used for energy resources in supporting a wide range of human activities.
Keywords: Preference, shop house (ruko), users, selection, location

## aintis
Jurnal

## PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Pekanbaru  sebagai  ibu  kota  Provinsi Riau  telah  mengalami  perkembangan yang  cukup  pesat.  Keadaan  ini mendorong  penduduk  sekitar  untuk bermigrasi  ke  kota  tersebut,  sehingga menambah  jumlah  penduduk  secara keseluruhan.  Pertambahan  penduduk yang terus meningkat akan menyebabkan kebutuhan ruang, namun  hal  ini  tidak  diikuti  dengan pertambahan ruang itu sendiri.
Ketidakseimbangan  ini  menyebabkan konsep  tentang  bangunan  juga  ikut berkembang.  Rumah  tidak  hanya berfungsi  sebagai  tempat  hunian,
namun juga berfungsi sebagai aktivitas perdagangan. Konsep kombinasi  antara  fungsi  komersial dengan  fungsi  residensial  ini  dikenal sebagai  konsep  rumah-toko  (Ruko). Rumah  Toko  adalah  bangunan  dua lantai  dengan  lantai  dasar  sebagai tempat  usaha  dan  lantai  atas  sebagai tempat tinggal. Pembangunan Ruko di
Indonesia  mengalami  pasang  surut. Sebelum krisis ekonomi, Ruko dipandang  sebagai  investasi  yang paling  menarik  dalam  bisnis real estate.  Tetapi  selama  krisis  ekonomi berlangsung, bisnis ini berhenti drastis, kemudian setelah krisis pertumbuhan  ruko  ini  kembali  pesat hampir diseluruh kota di Indonesia.Begitu  banyaknya  ruko  di Kota Pekanbaru menyebabkan kota ini dijuluki  dengan  kota  “seribu  ruko”, kondisi ini menimbulkan kekhawatiran bahwa ruko-ruko tersebut  akan  memonopoli  lahan terbangun,  khususnya  untuk  kawasan perdagangan. Fenomena  yang  terlihat  saat  ini  di Kota Pekanbaru yakni masih banyaknya  pembangunan  ruko  yang telah selesai namun belum digunakan,
tetapi  investor  terus  saja  melakukan investasi  dalam  pembangunan  ruko. Kondisi ini menjadikan tanah berkembang menjadi komoditi perdagangan dan sarana investasi. Hal ini jika tidak disikapi dengan baik oleh pemerintah  daerah  Kota  Pekanbaru sejak  saat  ini,  dikhawatirkan  akan terjadi  inefisiensi  lahan  dan  akan menimbulkan masalah dalam penataan ruang di Kota Pekanbaru.

## Rumusan Masalah
Dengan  memperhatikan  uraian  pada latar  belakang  tersebut,maka  dalam penelitian ini di rumuskan permasalahan sebagai berikut: (1)Faktor-faktor apa saja yang menentukan  pengguna  ruko  dalam melakukan  pemilihan terhadap  lokasi ruko,  (2)Seperti  apakah  preferensi pengguna  ruko  dalam  melakukan pemilihan terhadap lokasi ruko.

## Tujuan Penelitian
Tujuan  penelitian  ini  adalah  :  (1) Mengkonfirmasikan
faktor-faktor teoritis  tentang  pemilihan  lokasi  ruko di  7  kecamatan  Kota  Pekanbaru.  (2) Untuk mengetahui preferensi pengguna  ruko  dalam  melakukan pemilihan  lokasi  ruko  dari  sudut pandang pengguna ruko di 7 kecamatan tersebut.

## METODOLOGI PENELITIAN

## Pendekatan Metodologi
Penelitian ini menggunakan
pendekatan  deduktif  dengan  metode analisis semi kuantitatif. Penelitian ini dimulai dari teori-teori yang sudah ada kemudian  melihat  kenyataan  di  7 kecamatan  yang  mempunyai  jumlah ruko paling dominan di Kota Pekanbaru.  Sesuai  dengan  tujuan penelitian,  maka  terlebih  dahulu dilakukan  pemantapan  teori  yang
berkaitan  dengan  faktor-faktor  yang mempengaruhi dalam pemilihan lokasi ruko,  dari  sudut  pandangan  pengguna ruko.  Selanjutnya  ditetapkan  variabel- variabel  penelitian,  yang  kemudian dibuktikan  di  7  kecamatan  dilakukan melalui  pengajuan  kuesioner  tipe pilihan  kepada  responden,  yaitu  para pengguna ruko dan hasil wawancara.
Jenis  dan  Teknik  Pengumpulan Data
Data Primer Yaitu  data  yang  diperoleh  dari pengamatan lapangan dan hasil pengajuan  kuesioner  yang  bersifat semi  terbuka  dari  para  responden
(pengguna  ruko).  Kuesioner  yang diajukan pada para responden merupakan  kuesioner  tipe  pilihan. Tipe  pengukuran  yang  digunakan adalah itemized  rating  scale. Tipe pengukuran  ini  menyediakan  pilihan sesuai  dengan  kebutuhan.  Dalam penelitian ini digunakan 6 tipe pilihan. Responden diminta untuk memberikan penilaian  1-6  mengenai  faktor-faktor dalam  melakukan  pemilihan  lokasi ruko  dengan  memberi  tanda  silang pada pilihan jawaban yang tersedia.
1  =  Sangat  Tidak  Menentukan (STM) 2 = Tidak Menentukan (TM)
3  =  Agak  Tidak  Menentukan (ATM) 4 = Agak Menentukan (AM) 5 = Menentukan (M)
6 = Sangat Menentukan (SM)

## Data Sekunder
Yaitu  data  yang  diperoleh  dari dokumen-dokumen tertulis seperti data pengguna lahan, sarana prasarana serta  data  IMB  (  Izin  Mendirikan Bangunan )
Teknik Pengambilan Sampel
Dalam  penelitian  ini  pengambilan sampel  dilakukan  terhadap  pihak pengguna ruko. Menurut Nugraha dkk (2000)  pengguna  ruko  adalah  pihak yang menggunakan ruko secara langsung,  meskipun  bukan  miliknya. Untuk jumlah pengguna ruko, penelitian dilakukan terhadap 7 kecamatan  dengan  jumlah  paling dominan  di  Kota  Pekanbaru  selama  5 tahun (2005-2009).  Karena  jumlah populasi dalam setiap kecamatan tidak sama, maka jumlah sampel dari setiap populasi  dihitung  secara  proporsional.
Jumlah  sampel  keseluruhan  diperoleh 198 responden. Rumus :      n = N
Nd 2 + 1 N = Jumlah populasi N = Jumlah sampel d  = Angka presisi
Penentuan  responden  pengguna  ruko pada masing-masing
kelurahan menggunakan  teknik simple  random sampling, artinya  peneliti  mengambil sampel responden  secara  acak  dari  populasi pengguna ruko dalam suatu kelurahan dengan  cara  penarikan  undian,  yaitu kertas  kecil  ditulis  nomor  subjek sebanyak  populasi  yang  terdapat dalam masing-masing kecamatan, satu nomor  untuk  setiap  kertas,  kemudian pada setiap kelurahan diambil gulungan  kertas  sebanayak  jumlah sampel yang telah ditetapkan, sehingga  nomor-nomor  yang  tertera pada  gulungan  kertas yang  diambil itulah  yang  merupakan  nomor  subjek sampel penelitian. Peneliti beranggapan  bahwa  semua  pengguna ruko  pada  setiap  kecamatan  memiliki kesempatan yang sama untuk
dijadikan sampel

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Analisis  Faktor-Faktor  Pemilihan Lokasi Ruko
Dari 198  responden  pengguna  ruko, berhasil  diperoleh  184  responden. Terdapat  14  responden  yang  gugur disebabkan  karena  beberapa  hal, diantaranya : ada pengguna ruko yang sedang tidak ditempat/keluar kota, ada responden  yang tidak bersedia diteliti, dan  sebagian  lainnya  kuisioner  tidak kembali.
Jumlah kriterium data (jika mendapatkan  nilai  6/poin  tertinggi) adalah  :  49680    .  Diperoleh  dari  hasil perkalian  184  x  6  x  45.  184  adalah jumlah responden, 6 adalah nilai yang dipilih, dan 45 adalah jumlah variabel. Hitungan  untuk  setiap  nilai  yang dipilih lainnya adalah :
184 x 1 x 45 = 8280
184 x 2 x 45 = 16560 184 x 3 x 45 = 24840 184 x 4 x 45 = 33120 184  x  5 x  45  =  41400184  x  6  x  45  = 49680
Contoh  hintungan  untuk  variabel pertama:
Total nilai yang diperoleh untuk variabel pertama adalah (0x1)+(4x2)+(32x3)+(83x4)+(52x5)+ (13x6)  x 42 = 34875, maka variabel pertama termasuk kedalam kategori Agak Menentukan (AM). Berdasarkan hasil perhitungan, dari 45 variabel  yang  ada,  hanya  37  variabel yang  merupakan  unsur  dalam  faktor pemilihan  lokasi  ruko  dari  sudut pandang pengguna ruko, yaitu:
Tabel 1. Variabel yang Merupakan Unsur dalam Faktor
Pemilihan Lokasi Ruko Variabel Nilai Kategori FAKTOR KELENGKAPAN PRASARANA Tersedianya jaringan jalan dan jembatan 34875 AM Tersedianya jaringan listrik 45720 SM Tersedianya jaringan telepon 45045 M Tersedianya jaringan air bersih 44370 M Tersedianya jaringan drainase 38385 M FAKTOR KONDISI FISIK WILAYAH Topografi ( Ketinggian tanah ) 34470 AM Relief ( Kemiringan dan besar sudut lereng ) 30735 AM Hidrologi ( Kedalaman air tanah pada sumur gali ) 30330 AM

## FAKTOR KEPENDUDUKAN
Jumlah penduduk 36885 AM Kepadatan penduduk 36180 AM FAKTOR KELENGKAPAN FASILITAS PERDAGANGAN Tersedianya pasar 34245 AM Tersediannya pertokoan ( Toko khusus dan toko serba ada ) 31680 AM Tersedianya swalayan ( Pasar swalayan dan toko swalayan ) 31905 AM Tersedianya supermarket 30825 AM FAKTOR LINGKUNGAN Keamanan 44505 M Kenyamanan 44280 M Kebersihan 44325 M Keindahan 43020 M FAKTOR KETERKAITAN SPASIAL Adanya kegiatan lain pada kawasan sekitar ruko untuk mendukung kegiatan perdagangan 34650 AM Adanya pengelompokan kegiatan perdagangan dekat lokasi ruko 33660 AM Variabel Nilai Kategori FAKTOR AKSESBILITAS A.JARAK Kedekatan terhadap tempat kerja 37035 AM Kedekatan terhadap jalan utama 38745 M Kedekatan terhadap pusat kota 34020 AM Kedekatan terhadap fasilitas perdagangan 33075 AM B.KONDIRI JALAN Lebar jalan 37440 M Kualitas permukaan jalan 36225 AM C.TRANSPORTASI Transportasi umum ( Kemudahan biaya, waktu dan frekuensi ) 36315 AM Transportasi pribadi ( Ketersediaan tempat parkir, jarak ke parkiran ) 36900 AM FAKTOR KESEHATAN Lokasi sebaiknya jauh dari lokasi pabrik yang 40275 M
dapat mendatangkan populasi Lokasi sebaiknya tidak terlalu terganggu kebisingan 37575 M FAKTOR KONDISI SOSIAL EKONOMI Harga ruko 42930 M Sistem pembayaran 42345 M Pemberian discount 41940 M Kualitas pelayanan 40365 M Iklan penjualan 37755 M FAKTOR PRODUK Desain bangunan 40140 M Kualitas bangunan / spesifikasi bangunan 40085 M Dari  hasil  analisis  yang  dilakukan terhadap  184  responden  pengguna ruko di Kota Pekanbaru, semua faktor pemilihan  lokasi  ruko  yang  terdapat dalam tinjauan pustaka tersebut memang  merupakan  faktor  yang dianggap  menentukan  oleh  para pengguna  ruko  penelitian  dalam menentukan pemilihan terhadap
lokasi  ruko,  tetapi  tidak  semua variabel  (sub  faktor)  dari  faktor tersebut dianggap menentukan.

## KESIMPILAN DAN SARAN

## Kesimpulan
Semua  kajian  tentang faktor- faktor  pemilihan  lokasi  ruko  yang terdapat pada landasan teori merupakan faktor-faktor yang dianggap  menentukan  oleh  pengguna ruko.Tidak  semua  sub  faktor  yang terkandung dalam setiap faktor tersebut  dianggap    menentukan  oleh pengguna ruko a. Terdapat sub  faktor  yang dianggap sangat menentukan, menentukan dan  agak  menentukan, yaitu : b. Sub faktor Sangat Menentukan adalah Jaringan listrik. c. Sub  faktor  yang  menen- tukan  adalah  :  Jaringan telepon,  Jaringan  air  ber- sih,  Jaringan  drainase, Keamanan, Kenya- manan,Kebersihan, Keindahan, Kedekatan terhadap jalan utama, lebar jalan, lokasi sebaiknya jauh dari lokasi pabrik yang dapat menda- tangka polusi, Lokasi sebaiknya  tidak  terlalu terganggu kebisingan, Harga  ruko,  Sistem  pem- bayaran,  Pemberian  dis- kon,  Kualitas pelayanan, Iklan  penjualan,  Desain bangunan, Kualitas bangunan  atau  spesifikasi bangunan. d. Sub  faktor  yang  dianggap agak  menentukan, Jarin-
gan  jalan  dan  jembatan, Topografi, Relief, Hi- drologi, Jumlah penduduk, Kepadatan penduduk,  Tersediannya pasar, Tersediannya
pertokoan, Tersedianya swalayan, Supermarket, Adanya  kegiatan  lain  pa- da  kawasan  sekitar ruko, Adanya  pengelompokan kegiatan  pedagang  dekat lokasi  ruko,  Kedekatan terhadap  tempat  kerja, Terhadap  pusat  kota,  Ter- hadap fasilitas perdagangan,  dan  Kuali- tas permukaan Jalan. Saran Dengan  mengacu  pada  hasil analisis dan pembahasan serta permasalahan  yang  muncul,  berikut ini  beberapa  hal  yang  perlu  dijadikan rekomendasi, antara lain : 1. Bagi pengguna ruko Pengguna  ruko  sebaiknya memperhatikan faktor-faktor pemilihan  lokasi  ruko diatas dalam  menentukan  pemilihan lokasi  ruko,  agar  interaksi ekonomi dengan konsumen dapat  berjalan  dengan  lancar sehingga  kegiatan  usaha  dapat berkembang dengan baik. Selain mempertimbangkan faktor  kondisi  sosial  ekonomi dan  kelengkapan  sarana  dan prasarana,  hendaknya  pengguna juga  memperhatikan  beberapa faktor  penting  lainnya  seperti:
aksesibilitas,
lingkungan, produk,  kesehatan  dan  kondisi jalan. 2. Bagi Pemerintah Dae- rah/Kota Pekanbaru : Dalam mengeluarkan perizinan  bangunan  hendaknya Pemerintah  Kota  mempunyai suatu  peraturan  yang  dijadikan acuan  dalam  memberikan  izin pembangunan ruko,
agar tercipta  interaksi  ekonomi  dan
mencegah  terjadinya  inefisiensi lahan.  Pemerintah  Kota  juga perlu  mengkaji  secara  cermat peruntukan lahan yang mengacu pada  kebutuhan  sebuah  kota sebagai bagian dari pemanfaatan  lahan,  khususnya untuk  kawasan  perdagangan agar  tidak  terjadi  monopoli dalam pemanfaatan lahan terbangun  oleh  pembangunan ruko, karena telah begitu banyaknya ruko yang menyebar secara sporadis di Kota Pekanbaru yang dapat menimbulkan ketimpangan ekonomi  dan  sosial  diantanya masyarakat,  perlu  diberlakukan peraturan  untuk  pemberhentian sementara  izin  pembangunan ruko di Kota Pekanbaru.

## DAFTAR PUSTAKA
Achmad  Djunaedi,  1999. Sistem Perencanaan Prasarana Perkotaan, UGM , Yogyakarta Basu  S.D  dan  T.Hani  H,2000. Manajemen Pemasaran, BPFE Yogyakarta
Fandy  Tjiptono.,  2000. Manajemen jasa, Edisi  Pertama.  Andi  offset,
Yogyakarta. .
Koestoer,2001. Tapak  Keruangan Perkotaan, UI Press, Jakarta. Kotler, Philip.,1997.” Marketing Manajemen: Manajemen Pemasaran ”. Penerbit Prenhallindo,Jakarta. Morril, Richard  L.,1982.  “ The  Spatial Organization of Society ” Wadsworth Publishing Company, California
Nugraha,  dkk,2000. Jurnal Teknik Sipil FTSP  Universitas  Kristen  Petra, Surabaya Sabari Yunus, 1994. Teori dan Model Struktur Keruangan Kota,
Fakultas Geografi UGM, Yogyakarta Shimp,  Terence  A.  2000. Periklanan
dan  Promosi.  Penerbit  Erlangga. Jakarta Sugandhy  Aca.2005.” Pembangunan Kota  Indonesia  dalam  Abad 21 ”  Konsep  dan  Pendekatan
Pembangunan  Perkotaan  di Indonesia, URDI. T.  Johara  Jayadinata,  1999. Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan, Perkotaan dan Wilayah,
Penerbit ITB Bandung.