## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 69

## PERANAN BALAI LELANG SWASTA TERHADAP

## PELAKSANAAN LELANG
Oleh :
Dinalara Dermawati Butarbutar, SH., MH.

## ABSTRAK
Hubungan  perkreditan  diawali  dengan  pembuatan kesepakatan  antara  nasabah  (debitur)  dan  bank  (kreditur) yang  dituangkan  dalam  bentuk  perjanjian  kredit.    Dalam transaksi  perkreditan  atau  peminjaman  uang,  terdapat  dua jenis  perikatan  ditinjau  dari  segi  pemenuhan  pembayaran kembali uang yang dipinjam.   Pertama, transaksi kredit tanpa jaminan  atau unsecured  transaction .    Kedua,  transaksi  kredit yang  dilindungi  jaminan  atau  secured  transaction.    Hal  ini tentu  berkaitan  dengan  risiko  yang  mungkin  saja  terjadi apabila  terdapat  kegagalan  dalam  pelunasan  utang  oleh debitur.  Debitur yang tidak dapat memenuhi prestasi secara sukarela,  maka  kreditur  mempunyai  hak  untuk  menuntut pemenuhan  piutangnya,  yaitu  terhadap  harta  kekayaan debitur  yang  dipakai  sebagai  jaminan.    Penyelesaian  kredit macet diharapkan dapat lebih terfokus dan terarah, sehingga pencapaian  hasil  dapat  optimal.    Penyelesaian  kredit  macet tahap  awal  sebelum  terjadinya  eksekusi  biasanya  dilakukan melalui negosiasi dan upaya terakhir yang dilakukan melalui litigasi,  hal  ini  merupakan  proses  dalam  mengeksekusi  atau menjual  barang  yang  dijadikan  jaminan  utang  melalui penjualan  lelang.    Penjualan  lelang  ini  dapat  dilakukan melalui  Pengadilan  Negeri,  Kantor  Pelayanan  Piutang  dan

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 70
Lelang  Negara  (KP2LN)  dan  Balai  Lelang,  bagi  bank-bank swasta dapat melakukan parate eksekusi melalui Balai Lelang Swasta,  yang  pelaksanaannya  lebih  cepat  dan  pasti dibandingkan  dengan  KP2LN.    Sehubungan  dengan  hal tersebut  penulis  melakukan  pengkajian  terhadap  Peranan Balai  Lelang  Swasta  Terhadap  Pelaksanaan  Lelang  Objek jaminan tersebut.
Kata Kunci: Kreditur, Debitur, Balai Lelang Swasta, Lelang.

## A. Latar Belakang Masalah
Dalam kehidupan sehari-hari tidak lepas dari kebutuhan yang  bermacam-macam  dan  tidak  terbatas.  Untuk  memenuhi kebutuhan  tersebut,  manusia  harus  berusaha  dengan  cara bekerja  atau  dengan  menjalankan  usaha.    Dalam  menjalankan usahanya,  sektor  swasta  baik  perorangan  maupun  badan hukum  banyak  mengalami  kendala,  antara  lain  berupa kekurangan  modal  usaha  yang  berakibat  proses  dalam menjalankan  usaha  menjadi  terganggu.    Tanpa  modal  yang cukup, sulit kiranya dapat dijalankan dan dikembangkan usaha tersebut.  Upaya  untuk  memenuhi  kebutuhan  modal  usaha tersebut,  dapat  dilakukan  melalui  jasa  perbankan  maupun lembaga keuangan lainnya melalui pembiayaan perkreditan.
Perkreditan  merupakan  salah  satu  upaya  bank  dalam memperoleh  pemasukan  melalui  bunga  yang  diterapkan  bank swasta  maupun  pemerintah  dengan  menentukan  sendiri prosedur  dan  syarat  pemberian  kredit  yang  harus  dipenuhi

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 71
oleh calon nasabah (debitur).  Kegiatan perkreditan ini meliputi semua  aspek  ekonomi,  baik  di  bidang  produksi,  distribusi, konsumsi,  perdagangan,  investasi  maupun  bidang  jasa  dalam bentuk uang tunai, barang dan jasa.  Dengan demikian, kegiatan perkreditan  dapat  dilakukan  antar  individu,  individu  dengan badan usaha atau antar badan usaha.
Dalam pemberian kredit, kepercayaan dari bank sebagai kreditur  terhadap  nasabah  peminjam  sebagai  debitur  adalah merupakan  faktor  yang penting.  Kepercayaan tersebut timbul karena  dipenuhinya  segala  ketentuan  dan  persyaratan  untuk memperoleh kredit dari bank oleh debitur, antara lain : jelasnya peruntukan  kredit,  adanya  jaminan  atau  agunan  dan  lain-lain. Makna  kepercayaan  tersebut,  adalah  adanya  keyakinan  dari bank  sebagai  kreditur  bahwa  kredit  yang  diberikan  akan sungguh-sungguh diterima kembali dalam jangka waktu sesuai kesepakatan. 1 Untuk  memperoleh  keyakinan  tersebut,  bank harus  melakukan  penilaian  kepada  debitur  dengan  seksama terhadap character (watak), capacity (kemampuan), capital (modal), collateral (jaminan)  dan condition  of  economic (prospek usaha dari debitur) dan ditambah dengan p ersonality
1 Atik  Indriyani, Hukum    Jaminan  Benda-benda  Selain  Tanah    Sebagai Jaminan Kredit, (Jakarta : Semesta Asa Bersama, 2008), hal. 11.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
(kepribadian), purpose (tujuan), prospect (prospek),  dan payment (pembayaran utang). 2
Adanya  hubungan  perkreditan  diawali  dengan pembuatan  kesepakatan  antara  nasabah  (debitur)  dan  bank (kreditur)  yang  dituangkan  dalam  bentuk  perjanjian  kredit. Perjanjian  kredit  diharapkan  akan  membuat  para  pihak  yang terikat  dalam  perjanjian  memenuhi  segala  hak  dan  kewajiban para pihak baik kreditur maupun debitur.
Dalam  transaksi  perkreditan  atau  peminjaman  uang, terdapat  dua  jenis  perikatan  ditinjau  dari  segi  pemenuhan pembayaran  kembali  uang  yang  dipinjam.    Pertama,  transaksi kredit  tanpa  jaminan  atau unsecured  transaction .  Kedua, transaksi  kredit  yang  dilindungi  jaminan  atau secured transaction . 3 Hal  ini  tentu  berkaitan  dengan  risiko  yang mungkin  saja  terjadi  apabila  terdapat  kegagalan  dalam pelunasan  utang  oleh  debitur.    Untuk  mengurangi  risiko tersebut,  bank  tidak  cukup  hanya  melihat  dari  kemampuan debitur dalam pelunasan piutangnya, tetapi diperlukan jaminan untuk  mengamankan  kepentingan  kreditur  apabila  debitur cidera  janji,  maka  diperlukan  jaminan  berupa  jaminan  pokok
2 Made  Soewandi, Kewenangan  Balai  Lelang  Dalam  Kredit  Macet, (Yogyakarta : Yayasan Gloria, 2005), hal.11-12.
3 M.  Yahya  Harahap, Ruang  Lingkup  Permasalahan  Eksekusi  di  Bidang Perdata , (Jakarta : Sinar Grafika, 2007), hal.179.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 73
dan  jaminan  tambahan,  meskipun  bank  tidak  wajib  meminta jaminan  tambahan. 4 Jaminan  pokok  yang  dimaksud  dalam pemberian kredit tersebut adalah jaminan yang berupa sesuatu atau  benda  yang  berkaitan  langsung  dengan  kredit  yang dimohon. 5 Sesuatu  yang  dimaksud  di  sini  adalah  proyek  atau prospek  usaha  yang  dibiayai  dengan  kredit  yang  dimohon. Sementara itu, yang dimaksud benda di sini adalah benda yang dibiayai atau dibeli dengan kredit yang dimohon. 6 Jenis jaminan tambahan  yang  dimaksud  adalah  jaminan  yang  tidak bersangkutan  langsung  dengan  kredit  yang  dimohon.  Jaminan ini  berupa  jaminan  kebendaan  yang  objeknya  adalah  benda milik  debitur  maupun  perorangan,  yaitu  kesanggupan  pihak ketiga  untuk  memenuhi  kewajiban  debitur. 7 Benda  milik debitur yang dijaminkan dapat berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak, yang meliputi gadai, hipotik, fidusia, resi gudang dan hak tanggungan.
Debitur  yang  tidak  dapat  memenuhi  prestasi  secara sukarela,  maka  kreditur  mempunyai  hak  untuk  menuntut pemenuhan piutangnya, yaitu terhadap harta kekayaan debitur
4 “Pemberian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan Pada Perusahaan Daerah”, (On-line) ,  tersedia  di: http://www.indoskripsi/hukumperdata.htm, diakses tanggal 5 Oktober 2010.
5 Ibid. 6 Ibid. 7 Ibid.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 74
yang  dipakai  sebagai  jaminan.  Penyelesaian  kredit  macet diharapkan  dapat  lebih  terfokus  dan  terarah,  sehingga pencapaian  hasil  dapat  optimal.    Penyelesaian  kredit  macet tahap  awal  sebelum  terjadinya  eksekusi  biasanya  dilakukan melalui  negosiasi  antara  kreditur  dengan  debitur  untuk menghasilkan  hasil  yang  terbaik,  tetapi  apabila  hasil  negosiasi memperoleh  hasil  kebuntuan,  maka  upaya  terakhir  yang dilakukan  melalui  litigasi,  hal  ini  merupakan  proses  dalam mengeksekusi  atau  menjual  barang  yang  dijadikan  jaminan utang  melalui  penjualan  lelang.  Penjualan  lelang  ini  dapat dilakukan melalui Pengadilan Negeri, Kantor Pelayanan Piutang dan  Lelang  Negara  (KP2LN)  dan  Balai  Lelang,  bagi  bank-bank swasta  dapat  melakukan  parate  eksekusi  melalui  Balai  Lelang Swasta. 8
Berbeda  dengan  Pengadilan  Negeri  dan  Kantor Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL)  yang dilahirkan berdasarkan Undang-Undang.  Lahirnya balai lelang swasta  bukanlah  didasarkan  pada  Undang-Undang,  sehingga dalam  melaksanakan  kewenangannya  untuk  melaksanakan penjualan lelang timbul penafsiran yang berbeda-beda. 9 Hal ini juga dialami oleh bank yang memiliki piutang atas debiturnya,
8 I Made Soewandi, Op.Cit ., hal.19-20.
9 Ibid.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 75
dimana  debiturnya  tidak  dapat  melakukan  pelunasan piutangnya,  sehingga  penyelesaiannya  terpaksa  dilakukan melalui  penjualan  lelang  melalui  balai  lelang  dalam  hal  ini KP2LN,  akan  tetapi  hal  ini  sering  mengalami  kendala,  karena prosedur  yang  rumit  disamping  itu  juga  biaya  dan  waktu, sehingga lelang tersebut dilakukan melalui balai lelang swasta, yang  pelaksanaannya  lebih  cepat  dan  pasti  dibandingkan dengan  KP2LN.    Sehubungan  dengan  maksud  dilakukannya pengkajian  terhadap  masalah  tersebut,  maka  dikemukakan judul  tulisan  ini ”Peranan  Balai  Lelang  Swasta  Terhadap Pelaksanaan Lelang”.

## B. Perumusan Masalah
Berdasarkan  latar  belakang  yang  dikemukakan  di  atas, maka  dapat  dikemukakan    pokok  permasalahan  sebagai berikut :
1.   Bagaimana proses pelaksanaan lelang melalui Balai Lelang Swasta?
2.  Apa  saja  hambatan  yang  dihadapi  dalam  pelaksanaan lelang  melalui  Balai  Lelang  Swasta  dan  bagaimana  upaya penyelesaiannya?

## C.   Analisis dan Pembahasan

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 76
Teknis  persiapan,  pelaksanaan  lelang  dan  pasca pelaksanaan lelang objek hak tanggungan melalui Balai Lelang Swasta  adalah:  Pelaksanaan  lelang  eksekusi  dengan  jaminan atas  tanah  milik  debitur  yang  dilakukan  oleh  bank.    Di  dalam pelaksanaan  Lelang  Eksekusi,  bank  mengajukan  lelang eksekusi kepada Pejabat Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara  (KP2LN)  dengan  perantaraan  Balai  Lelang  Swasta, dimana  Balai  Lelang  Swasta  tersebut  menyediakan  jasa pelelangan  terhadap  obyek  barang  yang  akan  dilelang  oleh bank.    Untuk  melaksanakan  Lelang  Eksekusi  itu,  terdapat  3 (tiga) tahapan, yaitu: 10

## 1. Pra Lelang
a. Surat Perintah Kerja
Surat  Perintah  Kerja  (SPK)  merupakan  suatu surat  kerjasama  sebagai  bentuk  perintah kepada  Balai  Lelang  Swasta  untuk  melakukan pekerjaan  pra  lelang  sampai  pelaksanaan  lelang atas asset-asset yang akan dilakukan lelang.
10 Balai  Lelang  Mandiri, Proposal  Penjualan  Melalui  Lelang ,  (Jakarta  : Balindo, 2009), hal .16-25.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 77

## b. Kelengkapan Administrasi
Persyaratan  administrasi  dari  asset-asset  tersebut, maka yang harus dilengkapi :
1) Surat  keputusan  penunjukan  penjual  dan  daftar asset;
2) Surat bukti kepemilikan sertifikat hak milik/sertifikat hak guna bangunan (foto copy);
3) Surat perjanjian kredit /perhitungan hutang (foto copy);
4) Surat  sertifikat  hak  tanggungan  dan  akta pemberian hak tanggungan (foto copy);
5) Surat bahwa debitur wanprestasi 1,2,3;
6) Rincian hutang per debitur;
7) Surat permohonan lelang;
8) Surat pernyataan;
9) Surat kuasa penjual/penunjukan;
10) Harga limit.
c. Koordinasi  dengan  Kantor  Pelayanan  Kekayaan Negara dan (KPKLN) dan/atau Pejabat Lelang Kelas II
Balai  Lelang  Swasta  dalam  melaksanakan  lelang, harus  berkoordinasi  terlebih  dahulu  dengan  KPKLN untuk  lelang  eksekusi  dan  Pejabat  Lelang  Kelas  II untuk  lelang  non  ekesekusi  sukarela ,  agar  dapat

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 78
menerbitkan  penetapan  tanggal  lelang  serta  dapat menerbitkan risalah  lelang  bagi  pemenang  lelang  hal ini  sesuai  dengan  ketentuan  Keputusan  Menteri Keuangan 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang pada Pasal 5 ayat (1).  Balai Lelang
Swasta  harus  berkoordinasi  dengan  KP2LN  untuk eksekusi hak tanggungan guna memperoleh penetapan hari dan tanggal lelang.
d. Koordinasi ke Pemerintah Daerah
Koordinasi ini sangat diperlukan karena berhubungan dengan proses pemasaran ( marketing ) yang akan Balai Lelang  Swasta  lakukan,  yakni  izin  untuk  pemasangan banner, spanduk dan umbul-umbul.

## e. Koordinasi dengan Kepolisian
Koordinasi dengan kepolisian setempat guna meminta ijin  keramaian  dalam  pelaksanaan  lelang  dan  minta bantuan.
f. Fisik
Setiap  asset  akan  dicek  kondisi  fisiknya  dan dokumennya  oleh  tim  Balai  Lelang  Swasta  dan  pihak penjual yang dibuatkan dalam suatu berita acara.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
g. Pemasaran ( Marketing )
1) Penilaian
Setiap  asset  yang  akan  dilelang,  dinilai  terlebih dahulu  oleh Apprasial Independent  untuk mengetahui  harga  pasar  dan  harga  likuidasi terhadap objek yang akan dilelang.
2) Promosi
a) Foto/cek asset
Asset  yang  akan  dilelang,  sebelumnya  akan dilakukan  pengecekan  kembali  dan  difoto untuk  dimasukan  ke  dalam  suatu  bentuk brosur  sebagai  sarana  informasi  kepada seluruh masyarakat.
b) RKS (Rencana Kerja Syarat)
RKS  ini  bertujuan  untuk  memberikan informasi  yang  jelas  kepada  seluruh  calon peserta  lelang  mengenai  syarat-syarat  dan hal-hal yang harus dipenuhi bagi calon peserta lelang.
c) Flier / Brosur
Flier atau brosur merupakan sarana informasi yang  paling  efektif  dalam  memasarkan  asset

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 80
yang  akan  diterangkan  kepada  calon  peserta lelang  yang  di  dalamnya  memuat  foto-foto asset yang akan dilelang serta prasyarat yang harus dipenuhi oleh calon peserta lelang.
d) lklan Media Massa
Sesuai  dengan  ketentuan  Keputusan  Menteri Keuangan 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan  Lelang  pada  Pasal  Lelang Eksekusi:  pengumuman  pertama  diterbitkan 15  (lima  belas)  hari  kerja  dari  pengumumam kedua, dan pengumuman kedua diterbitkan di harian nasional/daerah, 14 (empat belas) hari kerja sebelum pelaksanaan lelang.
Iklan  media  massa  sangat  diperlukan  untuk memaksimalkan  proses marketing .    Iklan tersebut  digunakan  dengan  tujuan  sebagai berikut:
(1) Sebagai  syarat  sahnya  penjual  melalui mekanisme lelang;
(2) Sebagai pemberitahuan
kepada
masyarakat luas dan calon pembeli.
e) Pemasangan spanduk dan umbul-umbul

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 81
Suatu  bentuk  promosi  bersama  baik  bagi penjual  dan  Balai  Lelang  Swasta  sehingga mudah  dikenal  bagi  masyarakat  pada umumnya yang akan dipasang, antara lain:
(1) Di  lokasi-lokasi  yang  strategis  di  wilayah lelang.
(2) Umbul-umbul  pada  lokasi-lokasi open house dan tempat pelaksanaan lelang.

## 3) Open House
Suatu  waktu  dimana  seluruh  barang  yang  akan dilelang  akan  dillihat  oleh  calon  peserta  lelang dalam  satu  tempat  yang  ditentukan  bertujuan barang yang dilelang akan dijual apa adanya sesuai dengan  kondisinya,  dengan  begitu  kepada  para calon peserta diberi kesempatan untuk mengecek fisik  asset  serta  sanggahan  dokumen-dokumen yang akan dilelang, sehingga tidak ada komplain di kemudian hari.
4) Balai Lelang Swasta juga melakukan
pemasaran melalui :

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 82
a) Pembinaan  hubungan,  Balai  Lelang  Swasta selalu  menjaga  hubungan  baik  dengan peserta-peserta  lelang yang  ikut  dalam lelang yang diselenggarakan oleh perseroan;
b) Net Working , untuk menunjang aktivitas Balai
Lelang Swasta, perseroan melakukan
kerjasama dengan property agent.
h. Koordinasi ke Jaringan
1) Distribusi Informasi
Seluruh  asset-asset  penjual  yang  akan  dilelang, Balai Lelang Swasta menginformasikan ke seluruh investor  tetap  dan  masyarakat  pada  umumnya melalui jaringan marketing Balai Lelang Swasta.
2) Penyebaran Flier dan Brosur
Penyebaran flier dan  brosur  akan  dilakukan oleh  team  Balai  Lelang  Mandiri  di  lokasi- lokasi  strategis  pada  waktu  yang  sudah ditentukan.
3) Direct Mail ke data base
Selain  penyebaran  flier  dan  brosur  kami melakukan direct  mail ke  seluruh data base /langganan    Balai  Lelang  Swasta  yang

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 83
sering  membeli  asset  barang  bergerak  dan  tidak bergerak melalui lelang.
i. Lelang
Lelang adalah penjualan barang terbuka untuk umum dengan  penawaran  harga  secara  tertulis  dan/atau lisan  yang  semakin  meningkat  atau  menurun  untuk mencapai  harga  tertinggi  yang  didahului  dengan pengumuman lelang.

## 1) Peserta Lelang
Bagi  peserta  yang  ikut  dalam  pelaksanaan  lelang diwajibkan  untuk  menyetor  uang  jaminan,  bukti penyetoran  jaminan  akan  ditukarkan  dengan Nomor Induk Peserta  Lelang (NIPL) yang berlaku juga sebagai bukti tanda masuk.

## 2) Penyerahan Risalah Lelang
Risalah lelang adalah suatu akta yang dikeluarkan oleh  pejabat  berwenang  yang  di  dalamnya memuat  transaksi  jual-beli  melalui  lelang  yang diberikan kepada penjual dan pemenang lelang.

## 3) Serah terima barang
Bagi  peserta  lelang  yang  memenangkan  barang yang  dilelang  setelah  melunasi  pembayaran  dan

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 84
kewajiban  administrasi,  maka  barang  dapat diserahkan kepada pemenang lelang dengan berita acara serah terima.

## j. Laporan
Bentuk  pertanggungjawaban  yang  diberikan  Balai Lelang  Swasta  kepada  penjual  adalah  laporan  yang disajikan secara berkala :
1) Sebelum pelaksanaan lelang
a) Laporan  progress  marketing  setiap  2  (dua) minggu;
b) Laporan due  diligence (pengecekan  dokumen legal dengan fisik lapangan);
c) Laporan  opini  atas  nilai  asset  (jika diperlukan).
2) Sesudah pelaksanaan lelang
a) Laporan  hasil  lelang  (harga  terbentuk  dan prestasi);
b) Laporan serah terima asset;
c) Dan lain-lain yang dianggap perlu.

## 2. Pelaksanaan Lelang
Setelah  adanya  Surat  Perintah  Kerja  (SPK)  dari  penjual, Balai  Lelang  Swasta  langsung  berkoordinasi  kepada

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 85
KPKNL  setempat  untuk  menentukan  jadwal  lelang  dan penugasan pejabat lelang untuk meninjau ulang dokumen- dokumen  yang  diperlukan  terhadap  obyek  lelang  asset yang diserahkan dan yang akan dilelang oleh Balai Lelang Swasta.  Sebelum  lelang  dilaksanakan,  penjual  harus melengkapi  dokumen-dokumen  seperti  tersebut  di  atas sebelumnya.
Pelaksanaan  lelang  adalah  suatu  rangkaian  kegiatan  yang dilakukan  dan  merupakan  puncak  dari  seluruh  kegiatan lelang, setelah melewati tahapan pra lelang.
Tahapan pelaksanaan lelang terdiri dari :
a. Hari Lelang ( Auction Day )
Sebelum  lelang  dilaksanakan,  peserta  lelang  wajib melakukan :
1) Penyetoran  uang  jaminan  yang  telah  ditentukan oleh  penjual/kreditur  sebesar  20%-50%  dari harga  limit,  maksimal  1  (satu)  hari  sebelum pelaksanaan  lelang.  (Sesuai  dengan  Pasal  15
Keputusan Menteri Keuangan 40/PMK.07/2006);
2) Peserta  lelang  minimal  2  (dua)  peserta  setiap event pelaksanaan lelang;

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 86
3) Calon  pembeli  wajib  mengetahui  hak  dan kewajibannya,  termasuk  pembayaran  biaya/pajak yang dikeluarkan sesuai peraturan yang berlaku;
4) Dipastikan  bahwa  asset  yang  akan  dibeli  sudah dilihat  ( open  house) dalam  kondisi  sebagaimana adanya  untuk  menghindari  keluhan  di  kemudian hari,  karena  penjualan  dengan  sistem  lelang merupakan penjualan apa adanya.

## b. Metode Lelang
Metode  pelaksanaan  lelang  untuk  asset  bergerak maupun  asset  tidak  bergerak  akan  digunakan  lelang lisan/terbuka, yaitu :
1) Dilaksanakan dengan mengundang khalayak ramai dan menghadirkan calon pembeli;
2) Harga  minimum (limit) langsung  ditawarkan kepada  pengunjung  lelang  dengan  sistem  lelang naik-naik;
3) Penawaran  harga  dipandu  oleh  pemandu  lelang (asflager);
4) Calon pembeli yang setuju akan mengangkat panel bid (Nomor  Induk  Peserta  Lelang)  pembeli  pada

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 87
harga  yang  tertinggi  dan  dinyatakan  sebagai pemenang lelang.
c. Pemenang Lelang
Setelah  pelaksanaan  lelang  selesai  pemenang  lelang akan diberikan berita acara pemenang lelang.
1) Selanjutnya  pemenang  lelang  menyelesaikan seluruh  kewajiban  sesuai  dengan  persyaratan lelang.
2) Apabila  pemenang  lelang  telah  menyelesaikan seluruh  kewajibannya,  maka  akan  diberikan "risalah lelang".
Acara inti pelaksanaan lelang adalah :
1) Pembukaan oleh MC;
2) Sambutan dari penjual;
3) Pembacaan risalah lelang (pejabat lelang;)
4) Penyerahan  harga  limit  (amplop  tertutup)  dari penjual kepada pejabat lelang;
5) Lelang dipandu oleh asflager (pemandu lelang);
a) Penyebutan harga limit (per obyek);
b) Penawaran  terbuka  per  obyek  dengan  cara penawaran  dilakukan  dengan  mengangkat

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 88
NIPL  (Nomor  Induk  Peserta  Lelang)  sebagai tanda persetujuan harga.
6) Pengikatan  pemenang  lelang  dengan  Surat Pengikatan  Pemenang  Lelang  (SPPL)  berikut pemberian perincian kewajiban pembayaran, yaitu
: pelunasan harga lelang, dan biaya.

## 3. Pasca Lelang
a. Jika  terdapat  keberatan  komplain  dari  pemenang lelang,  maka  keberatan  ditujukan  kepada  Balai Lelang Swasta (tidak ke penjual) tetapi penyelesaian kasus  tersebut  akan  dikonsultasikan  dengan  pihak penjual.
b. Bagi  pemenang  lelang,  Balai  Lelang  Swasta membantu dalam jasa pengurusan balik nama dengan instansi terkait.
c. Layanan  purna  jual  ( after  sales  service )  baik  kepada pemenang dan juga penjual meliputi :
1) Proses pelunasan pemenang;
2) Penyetoran pajak, biaya lelang;
3) Serah terima objek lelang;
4) Laporan akhir.
d. Secara rinci dapat diuraikan :

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
1) Layanan pemenang lelang dan peserta :
a) Memberikan informasi cara pelunasan pembayaran  kepada  pemenang  lelang  sesuai aturan yang berlaku.
b) Koordinasi  dengan  KPKLN  setempat  untuk penyerahan  risalah  lelang  kepada  pemenang lelang.
c) Menyerahkan  obyek  lelang  dan  dokumen pemenang  lelang  dengan  berita  acara penyerahan setelah proses pelunasan.
d) Memberikan informasi untuk lelang lanjutan.
e) Pelayanan  terhadap  komplain  baik  itu pemenang lelang atau peserta lelang.
2) Layanan bagi pemohon (penjual) lelang :
a) Memberikan salinan risalah lelang.
b) Laporan hasil lelang diantaranya meliputi :
(1) Hasil akhir kegiatan lelang.
(2) Pelunasan pembayaran pemenang lelang.
(3) Penyerahan salinan berita
acara penyerahan kunci/obyek lelang.
Berbicara  mengenai  prosedur  pelaksanaan  lelang eksekusi  khususnya  dengan  jaminan  atas  tanah,  maka terkadang  ditemukan  adanya  hambatan-hambatan  atau

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 90
masalah-masalah,  sehingga  yang  pada  akhirnya  dapat menyebabkan  proses  pelaksanaan  lelang  eksekusi  itu  tidak dapat  berjalan  dengan  lancar  dan  banyak  menimbulkan kerugian-kerugian bagi debitur dan kreditur.
1. Masalah-masalah/hambatan-hambatan yang biasanya dijumpai  dalam  proses  Pra  Lelang  (khususnya  yang berkaitan  dengan  lelang  eksekusi  hak  tanggungan) diantaranya adalah :
a. Obyek yang akan dilelang (tanah) masih dalam sengketa awal;
b. Adanya  putusan  sela  dari  pengadilan  yang  biasanya isinya  memerintahkan  agar  dilakukan  penangguhan pelaksanaan  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  dan melarang  siapapun  yang  mendapat  hak  darinya  untuk melakukan  tindakan  hukum  yang  bermaksud  untuk menjual,  melelang,  dan  atau  mengalihkan  dan  atau perbuatan-perbuatan  lain  yang  dapat  berakibat berpindahnya hak atas jaminan tanah;
c. Adanya gugatan dari debitur atau pihak ketiga;
d. Belum  adanya  putusan  yang  berkekuatan  hukum  tetap atas adanya gugatan perdata awal;
e. Ketidaklengkapan dokumen-dokumen baik asli maupun copy -nya.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 91
Berkaitan  dengan  masalah-masalah  tersebut,  maka dapat  dijelaskan  bahwa  terhadap  obyek  lelang  yang  masih dalam sengketa awal, adanya gugatan dari debitur maupun dari  pihak  ketiga,  dan  juga  belum  adanya  putusan  yang berkekuatan  hukum  tetap  atas  adanya  gugatan  perdata awal, maka pelaksanaan lelang hak tanggungan berdasarkan Pasal  6  UUHT  tidak  dapat  dilanjutkan/dilaksanakan  sebab Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT tidak memuat janji sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  6  jo.  Pasal  11  ayat  (2) huruf e atau adanya kendala/gugatan debitur/pihak ketiga. Pelaksanaan  ini  merupakan  pelaksanaan  title  eksekutorial dari sertifikat hak tanggungan yang memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” yang  mempunyai  kekuatan  yang  sama  dengan  putusan hakim  yang  telah  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap. Penjualan  objek  hak  tanggungan  ini  pada  dasarnya dilakukan  secara  lelang  dan  memerlukan  fiat  eksekusi  dari pengadilan. 11 Namun,  terhadap  permasalahan  pihak  ketiga yang  merasa  keberatan  dapat  mengajukan  gugatan perlawanan  pihak  ketiga (derden  verzet) secara  resmi melalui  surat  perlawanan  yang  didaftarkan  kepada pengadilan negeri yang bersangkutan dengan melampirkan
11 Surat  Edaran  Lelang  Hak  Tanggungan,  (Online),  Tersedia  di: http:/www.santoslolowang.com/data/Hak _Tanggungan, diakses 24 Januari 2011.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 92
bukti-bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  dilelang. Apabila  gugatan  perlawanan  ini  hanya  akal-akalan  pihak terlelang,  yakni  meminta  pihak  ketiga  mengajukan perlawanan dalam hal ini lelang tetap dilaksanakan, karena hal  ini  sudah  jelas  apabila  lelang  akan  dilaksanakan  maka sertifikat bukti hak atas tanah di chek terlebih dahulu pada Kantor  Pertanahan  setempat.    Sedangkan  apabila  masalah Pra  Lelang  terjadi  karena  adanya  putusan  sela  dari pengadilan,  maka  untuk  sementara  waktu  lelang  eksekusi tidak  dapat  dilanjutkan,  tetapi  akan  ditangguhkan pelaksanaannya  sampai  adanya  putusan  pengadilan  yang berikutnya.  Mengenai  masalah  Pra  Lelang  karena ketidaklengkapan  dokumen-dokumen  baik  asli  maupun copy -nya,  maka  sedapat  mungkin  segera  diurus  dan ditangani  sesegera  mungkin  untuk  dapat  dilengkapi,  agar tidak  menimbulkan  kesulitan  di  kemudian  hari  bagi  si pemohon lelang maupun bagi pemenang lelang .
2. Pada  tahap  lelangnya  sendiri,  sebenarnya  praktis  sudah tidak  ada  masalah  apabila  tahap  Pra  Lelangnya  lancar  dan tidak ada masalah-masalah.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
3. Untuk  Pasca/Purna  Lelang,  masalah-masalah  yang  sering muncul adalah :
a. Masalah  pengosongan  obyek  lelang  (kalau  obyek lelang  itu,  yaitu  tanah  ditempati).  Untuk  mengatasi masalah pengosongan ini ada beberapa cara yang bisa dilakukan, diantaranya adalah :
1) Dengan  melakukan personal  approach. Pemilik baru      melakukan      pendekatan      ke      penghuni dengan      memberikan  sejumlah  uang  yang disepakati,  dimana  uang  tersebut  dimaksudkan sebagai  pesangon  agar  penghuni  bersedia  keluar dari  obyek  tersebut.    Cara  ini  bukan  merupakan cara  resmi,  tapi  lebih  sebagai  suatu  upaya perdamaian.
2) Dengan  meminta Fiat  Eksekusi pengosongan  dari pengadilan.    Pemilik  baru,  berdasarkan  Risalah
Lelang  yang  dimilikinya  (sebagai  bukti  sah-nya perpindahan  kepemilikan  hak)  mengajukan permohonan  ke  pihak  pengadilan  untuk mengeluarkan  perintah  eksekusi  pengosongan atas obyek lelang (tanah). Setelah Fiat Eksekusi nya ke  luar,  aparat  terkait  akan  melakukan  perintah pengosongan.    Proses  ini  relatif  mahal  dan

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 94
memakan waktu cukup lama. 12

## b. Pembayaran dari debitur 13
Lelang  sudah  akan  dilaksanakan  tiba-tiba  debitur membayar dan memenuhi kewajibannya.  Apabila hal seperti ini terjadi, maka pihak pengadilan dalam hal ini sangat  berhati-hati,  karena  harus  dipenuhi  adalah pembayaran  utang  sebesar  yang  tertera  dalam  isi putusan  yang  sedang  dilaksanakan,  termasuk  biaya perkara,  biaya  eksekusi,  dan  biaya-biaya  lain  berupa biaya lelang, biaya pengumuman di koran.
Apabila tereksekusi ,menghendaki  pembayaran, maka tereksekusi  harus  membayar  secara  tunai  dan sekaligus  lunas  pada  saat  itu  juga  sesuai  dengan  isi putusan.  Lelang  kemudian  ditangguhkan  setelah jurusita  mendapat  perintah  penangguhan  dari  Ketua Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
c. Bangunan yang berdiri di atas tanah hak sewa 14
Permasalahan yang timbul apabila yang akan dilelang adalah bangunan yang berdiri di atas tanah hak sewa. Agar  tidak  mengalami  kesulitan  di  kemudian  hari,
12 Ibid.
13 I Made Soewandi, Op.Ci t., hal. 72.
14 Ibid ., hal. 75.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 95
maka sejak awal jaminan dalam bentuk bangunan yang berdiri  di  atas  tanah  persewaan,  dimintakan  izin menjaminkan  kepada  Pemerintah  Kota/Kab  yang diwakili oleh Dinas Pertanahan Pemerintah Kota/Kab. Setelah  ada  izin  menjaminkan  dari  Pemerintah Kota/Kab,  baru  kreditur  (bank)  akan  mengikat jaminan tersebut secara fidusia.
Izin  ini  akan  mengikat  pemerintah  kota/kab,  artinya apabila sampai terjadi pelelangan atas bangunan yang berdiri  di  atas  tanah  hak  pengelolaannya,  maka pemerintah  kota/kab  senantiasa  membantu  kreditur (bank).
Pada  dasarnya  tanah-tanah  yang  berada  di  bawah pengelolaan  pemkot/pemkab  tidak  diperkenankan untuk  dijaminkan.    Oleh  karena  itu,  yang  dijaminkan adalah  bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah pengelolaan.    Mengingat  izin  penjaminan  yang diterbitkan  oleh  pemkot/pemkab,  maka  bangunan dapat  dikosongkan  oleh  pemenang  lelang,  sedangkan tanahnya
masih di bawah pengelolaan
pemkot/pemkab  dan  selanjutnya  pemenang  lelang berstatus  sebagai  penyewa  baru  atas  tanah  dimana

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 96
objek lelang berada.

## D. Kesimpulan
Balai  Lelang  Swasta  sebagai  penyelenggara  lelang dapat meningkatkan profesionalisme dalam perilaku maupun operasionalnya.    Dengan  demikian  diharapkan  Balai  Lelang Swasta  mampu  menciptakan  citra  positif  dan  professional serta  membuktikan  kepada  masyarakat,  bahwa  penjualan barang  dengan  cara  lelang  merupakan  salah  satu  alternatif terbaik dalam mendapatkan harga yang optimal.  Oleh karena itu,  harga  lelang  yang  terbentuk  mencapai  harga  yang maksimal,  maka  diperlukan  banyaknya  peserta  lelang. Banyaknya  peserta  lelang  juga  ditentukan  oleh  faktor pemasaran  dan  pengumuman  terhadap  obyek  lelang  yang dilakukan secara baik dan benar.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 97

## DAFTAR PUSTAKA
Bahsan,  M. Hukum  Jaminan  dan  Hukum  Jaminan  Kredit .
Jakarta : Rajawali, 2007.
Budiarjo,  Miriam. Aneka  Hukum  Bisnis. Bandung  :  Alumni,
1994.
Harahap,  M.  Yahya. Ruang  Lingkup  Permasalahan  Eksekusi  di
Bidang Perdata , Jakarta : Sinar Grafia, 2007.
Indriyani,  Atik. Hukum  Jaminan  Benda-benda  Selain  Tanah Sebagai  Jaminan  Kredit .    Jakarta  :  Semesta  Asa Bersama, 2008.
Rahardjo,  Satijpto. Hukum  dan  Masyarakat .    Bandung  : Angkasa, 1986.
Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum .  Jakarta : UI
Press, 1986.
Soemitro,  Hanitijo  Ronny.    Metode  Penelitian  Hukum  dan Jurimetri.  Jakarta : Ghalia Indonesia, 1990.
Soewandi,  I  Made. Kewenangan  Balai  Lelang  Dalam  Kredit Macet .  Yogyakarta:  Yayasan Gloria, 2005.
Subekti,  R. Aneka  Perjanjian  Kredit .    Jakarta  :  Citra  Aditya Bakti, 1995.
ST.  Remy,  Sjahdeni. Hak  Tanggungan,  Asas-asas  Ketentuan- ketentuan  Pokok  dan  Masalah  yang  Dihadapi  oleh Perbankan . Bandung : Alumni, 1999.

## Pakuan Law Review
Volume 1, Nomor 1, Januari-Juni 2015 e-ISSN :
Halaman 98