## PENGAMBILALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH BERDASARKAN PERJANJIAN KREDIT DIBAWAH TANGAN
Muhtiar Fikri a , Joni Emirzon b , Achmad Syarifuddin c
a Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, email: fikrihell@gmail.com b Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya, email: joniemirzon @fh.unsri.ac.id
c Notaris dan PPAT di Kota Palembang
Naskah diterima:   22 Februari 2024; revisi: 07 Maret 2024; disetujui: 30 Mei 2024 DOI: 10.28946/rpt.v13i1.3621

## Abstrak:
Tulisan ini membahas (a) Pertimbangan hakim pada kasus perjanjian kredit dibawah tangan yang dilakukan pengambilalihan kredit pemilikan rumah, yaitu penjualan rumah KPR di bawah tangan oleh debitur yang belum melunasi hutangnya, merupakan suatu perbuatan melawan hukum karena rumah KPR itu merupakan benda jaminan hutang debitur kepada Bank; (b) Keabsahan jual beli yang bertujuan mengambil alih kredit pemilikan  rumah  secara  di  bawah  tangan,  yaitu  adanya  kesepakatan  yang  mengikat  antara  penjual  dan pembeli;  dan  (c)  Akibat  hukum  bagi  pembeli  terhadap  pengambil  alihan  kredit  pemilikan  rumah  yang dilakukan secara di bawah tangan dan upaya hukum yang ditempuh untuk mengatasinya, yaitu memiliki perlindungan  hukum  yang  sangat  lemah  karena  jual  beli  dibawah  tangan  tidak  mengakibatkan  terjadi peralihan  hak  atas  tanah.  Penelitian  ini  merekomendasikan:  (a)  Masyarakat  yang  ingin  melakukan  alih debitur  atas  KPR  BTN  dapat  melakukannya  setelah  mendapatkan  persetujuan  dari  pihak  bank  selaku kreditur; (b) Pihak Bank diharapkan memberikan informasi dengan jelasnya mengenai hak dan kewajiban para  pihak,  baik  debitur  dan  kreditur  benar-benar  mengetahui  di  mana  posisinya  berada  dan  tidak mengabaikan  kewajiban  masing-masing;  (c)  Paralegal  sebaiknya  lebih  diperhatikan  lagi  perlindungan hukum  bagi  pihak  kreditur  (bank  dan  bagi  pihak  ketiga  dalam  masalah  oper  kredit,  hal  ini  untuk memberikan kepastian hukum pada pihak ketiga yang beritikad baik dalam meneruskan pembayaran kredit dari pihak pertama sampai lunas.
Kata kunci : Kredit Pemilikan Rumah; Perjanjian Dibawah Tangan

## Abstract:
This writing discusses (a) The judge's considerations in the case of a private credit agreement in which a home ownership credit was taken over, namely the sale of a mortgage house under the hands of a debtor who has not paid off his debt, which is an unlawful act because the mortgage house is an object of collateral for  the  debtor's  debt  to  Bank;  (b)  The  validity  of  the  sale  and  purchase  aimed  at  taking  over  the  home ownership credit privately, namely the existence of a binding agreement between the seller and the buyer; and (c) 3. The legal consequences for the buyer of the private takeover of home ownership credit and the legal efforts taken to overcome this, namely having very weak legal protection because buying and selling under the hand does not result in a transfer of land rights. This research recommends: (a) People who wish to transfer debtors for BTN KPR can do so after obtaining approval from the bank as creditor; (b) The
Bank  is  expected  to  provide  clear  information  regarding  the  rights  and  obligations  of  the  parties,  both debtors  and  creditors  truly  know  where  they  stand  and  do  not  ignore  their  respective  obligations;  (c) Paralegals should pay more attention to legal protection for creditors (banks and for third parties in credit transfer matters, this is to provide legal certainty to third parties who have good intentions in continuing credit payments from the first party until it is paid off. Keywords: Home Ownership Credit; Private Agreement

## LATAR BELAKANG
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan fasilitas kredit yang diberikan oleh pihak Bank selaku kreditur  kepada  konsumen  (pembeli)  sebagai  debitur  yang  digunakan  untuk  pembelian  tanah beserta bangunan rumah di atasnya. Dalam pemberian fasilitas kredit tersebut diperlukan agunan atau jaminan. Kebutuhan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang tinggi membuka peluang bisnis  tersendiri  bagi  perbankan  dan  pastinya  menggiurkan.  Oleh  karena  itu,  banyak  bank berlomba untuk memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kepada masyarakat. Sahnya suatu  penyerahan  tergantung  pada  sahnya  alas  hak,  terdapat  2  (dua)  macam  ajaran  mengenai sahnya penyerahan dihubungkan dengan sahnya alas hak, yaitu ajaran causal dan ajaran abstract . 1 Hal ini sangat merugikan karena data ini dapat diakses oleh seluruh bank melalui Sistem Informasi  Debitur  atau  Bank  Indonesia  (BI )  Checking Pengalihan  kredit  Kepemilikan  rumah secara sembunyi dan tanpa sepengetahuan Bank merugikan pihak ketiga. Berdasarkan Proses dan syarat  yang  ditetapkan  Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  supaya  orang  yang  meneruskan  kredit memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak Bank atas nama debitur pertama pada pihak debitur, apabila telah dialihkan pada pihak lain maka Bank Tabungan Negara (BTN) tidak dengan  serta  merta  menyerahkan  sertifikat  pada  pihak  lain  tanpa  ada  syarat-syarat  yang  harus dipersiapkan, Debitur lain tersebut harus membawa surat kuasa notarial, surat peralihan. Dalam kuasa Notaris tersebut harus disebutkan  ada membayar  cicilan, melunasi, mengambil  sertifikat, mengalihkan dan lain-lain. 2
Kasus pengambilalihan kredit ke kredit pemilikan rumah dalam penulisan tesis ini yaitu kasus pengambil alihan kredit pemilikan rumah berdasarkan Putusan Nomor 299/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Sel,  antara  Dr.  El  Amry  Bermawi  Putera,MA  yang  disebut  sebagai Penggugat  dengan  Pini  Sepuji  Utami  yang  disebut  sebagai  Tergugat  I  dan  PT.  Artisan  Wahyu disebut sebagai Turut Tergugat I, serta Kepala kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kantor Kota Jakarta Selatan sebagai Turut Tergugat II.
Kasus ini bermula Penggugat dalam gugatannya bahwa dasar kepemilikan yang diakui oleh Penggugat  adalah hanya berupa Surat  Perjanjian Pengikatan Jual  Beli (PPJB) atas 1 (satu) unit apartemen yang dibuat dibawah tangan (dibuat oleh para pihak) yang selanjutnya di- warmerking / didaftarkan  dalam  buku  pendaftaran  waarmerking  Notaris  Niniek  Rustinawati,  SH.,  MKn.  Dan berdasarkan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris Pasal 15 ayat 2 Huruf b  menyebutkan  “Notaris  berwenang  membukukan  surat  dibawah  tangan  dalam  buku  khusus pendaftaran Surat Dibawah Tangan ( waarmerking )”.
Sementara berdasarkan dasar hukum yang telah Tergugat kemukakan di atas, bahwa fakta hukumnya belum ada peralihan hak antara tergugat dengan penggugat yang benar dan sah sesuai hukum  pertanahan  atas  1  (satu)  unit  Apartemen  Gandaria  Heights  Tower  A  lantai  28  Unit  6.
1 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis (Bandung, 2004).
2 Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996).
Sebagaiman data yang ada pada Turut Tergugat I masih tercatat 1 (satu) unit Apartemen tersebut atas  nama  Tergugat  selaku  pemesan  apartemen  tersebut  dan  belum  ada  peralihan  hak  yang  sah sesuai hukum.
Maka  berdasarkan  data,  fakta  hukum  dan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku sebagaimana  disebutkan  di  atas  telah  membuktikan  bahwa  Penggugat  adalah  bukan  orang berkualitas mempunyai hak dan kapasitas untuk menggugat tergugat atas objek perkara 1 (satu) unit apartemen Gandaria Heights Tower A lantai 28 unit 6 yang terletak di Daerah Khusus Ibu Kota (DKI) Jakarta, Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Lama, Kelurahan Kebayoran Lama. Dengan  demikian  Gugatan  Penggugat  patut  ditolak  untuk  seluruhnya  atau  setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima.
Majelis Hakim dari perkara tersebut menyatakan mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian,  menyatakan  sah  jual  beli  dibawah  tangan  terhadap  rumah  dan  tanah  tanah  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  atas  1  (satu)  unit  Apartemen Gandaria  Heights  Tower  A  lantai  28  Unit  6.  Tergugat  dianggap  telah  melakukan wanprestasi/ingkar janji  dan menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang hingga kini ditaksir sebesar Rp.2.994.000,- (dua juta sembilan ratus sembilan puluh empat ribu rupiah). Serta  memerintahkan  Turut  Tergugat  I  untuk  melaksanakan  Peralihan  Hak  atas  Apartemen Gandaria Heights Tower A, Type C3 Lantai 28 Unit 6 kepada Penggugat. Dan Memerintahkan Kepada Turut Tergugat II selaku Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Jakarta Selatan untuk mencatat Peralihan Hak Atas Satuan Rumah Susun atas Apartemen Gandaria Heights Tower A, Type C3 Lantai 28 Unit 6.
Berdasarkan  hal-hal  tersebut  diatas,  dengan  mempertimbangkan  tugas  dan  kewajiban notaris sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik, maka akta yang dibuatnya tersebut  harus  merupakan  juga  alat  pembuktian  formal  yang  mengandung  kebenaran  absolut, sehingga seharusnya notaris juga berperan untuk mengantisipasi secara hukum atas timbulnya hal- hal  yang  dapat  merugikan  para  pihak  yang  membuatnya  serta  akibat  hukum  dan  perjanjian tersebut.  Oleh  kerena  itu,  maka  dari  uraian  dan  ketentuan-ketentuan  di  atas,  penulis  tertarik menulis  permasalahan  tersebut  dalam  penulisan  tesis  ini  dengan  judul  “Kepastian  Hukum Perjanjian Kredit di  Bawah Tangan yang Dilakukan Pembeli  Terhadap  Pengambilalihan Kredit Pemilikan Rumah (Studi Putusan No. 299/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Sel)”.

## METODE
Dalam  rangka  mencapai  tujuan  penelitian,  penelitian  menggunakan  metode  penelitian  yuridis normatif. 3 Penelitian yuridis normatif dilakukan dengan mengkaji suatu permasalahan dari analisis hukum  tertulis  berbagai  aspek,  yaitu  aspek  teori,  sejarah,  filosofi,  perbandingan,  struktur  dan komposisi,  lingkup  dan  materi,  konsistensi,  penjelasan  umum  pasal  demi  pasal,  formalitas  dan kekuatan megikat suatu undang-undang, serta bahasa hukum yang digunakan. 4 Penelitian hukum normatif berhubungan langsung dengan praktik hukum yang menyangkut dua aspek utama yaitu : pembentukan hukum dan penerapan hukum. 5

## ANALISIS
3 Soerjono Soekanto; Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat (Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2001).
4 Abdul Kadir Muhammad, Hukum Dan Penelitian Hukum (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2004).
5 Johny Ibrahim, Teori Dan Metode Penelitian Hukum Normatif (Malang: Banyumedia, 2007).

## Pertimbangan  Hakim  Pada  Kasus  Perjanjian  Kredit  Dibawah  Tangan  yang  Dilakukan Pengambalialihan Kredit Pemilikan Rumah
Proses  penyelesaian  perkara  masuk  ke  Pengadilan  pertama  kali  mendaftarkan  gugatan  ke Kepaniteraan Perdata gugatanya tertanggal 02 April 2019, lalu gugatan tersebut diproses dahulu di  bagian  Panitera  Perdata  yaitu  mulai  dari  membayar  panjar  biaya  perkara,  penetapan  nomor register perkara yaitu register No 299/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Sel, tanggal 02 April 2019, lalu setelah itu  disampaikan  ke  Ketua  Pengadilan  Negeri,  Ketua  Pengadilan  Negeri  menetapkan  formasi Majelis Hakim, selanjutnya Majelis Hakim menetapkan hari sidang dan memerintahkan melalui Panitera  agar  pihak  Penggugat  dan  Tergugat  dipanggil  sesuai  dengan  hari  sidang  yang  telah ditetapkan.  Setelah  mendapat  Register  Perkara  dilanjutkan  proses  pemeriksaan  perkara  kredit pemilikan  rumah  dimulai  dari  melakukan  pengecekan  terhadap  identitas  Penggugat  kepada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang berwenang memeriksa, mengadili, dan memutus perkara yang diajukan.
Pada  hari  sidang  yang  telah  ditentukan  Majelis  Hakim  telah  mengusahakan  terjadinya perdamaian  tetapi  berdasarkan  pada  laporan  dari  Mediator  ternyata  Para  Pihak  gagal  untuk mencapai kesepakatan perdamaian. Karena usaha perdamaian (mediasi) gagal, maka pemeriksaan perkara akan dilanjutkan ke tahap yang kedua yaitu pembacaan surat gugatan. Dalam pembacaan gugatan, menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya, menyatakan sah jual beli rumah dan tanah di Jl. Kanfe Utara II/13 Kelurahan Pedalangan, Kecamatan Jakarta Selatan Selatan,  Kota  Jakarta  Selatan  yang  dibuat  antara  Penggugat  dengan  Tergugat  dengan  Nomor Debitur  30001.K.02777.1,  menyatakan  bahwa  Tergugat  telah  Wanprestasi  /  Ingkar  janji  karena tidak  menindak  lanjuti  atas  jual  beli  rumah  dan  tanah  di  Jl.  Kanfe  Utara  II/13  Kelurahan Pedalangan, Kecamatan Jakarta Selatan Selatan, Kota Jakarta Selatan, dengan Nomor Debitur : 30001.K.02777.1,  di  hadapan  Notaris  /  PPAT  di  Jakarta  Selatan  dan  menghukum  pada  Turut Tergugat  PT.  Bank  Tabungan  Negara  (Persero  Cabang  Jakarta  Selatan)  untuk  menyerahkan Sertifikat atas tanah dan rumah di Jl. Kanfe Utara II/13 Kelurahan Pedalangan, Kecamatan Jakarta Selatan Selatan, Kota Jakarta Selatan kepada Penggugat untuk selanjutnya dibalik nama atas nama Penggugat, melalui kantor Notaris / PPAT di Jakarta Selatan atau Kantor Pertanahan Kota Jakarta Selatan. 6
Setelah dalam sidang pemeriksaan sudah lengkap, lalu Majelis Hakim telah memberikan kesimpulan  bahwa  Para  Tergugat  dinyatakan  telah  wanprestasi  karena  tidak  menyerahkan Sertifikat PERUM PERUMNAS, yaitu Apartemen Gandaria Heights Tower A Type C3 Lantai 28 Unit 6 dahulu terletak di Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Lama, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, sekarang beralamat di Jl. K.H. Moh.  Syafi'i  Hadzami  Nomor  8,  RT.10  RW.6,  Kebayoran  Lama  Utara,  Kecamatan  Kebayoran Lama,  Kota  Jakarta  Selatan,  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  12240  kepada  Penggugat  selaku pemilik  yang  sah  dan  Hakim  memutuskan  berdasarkan  fakta-fakta  hukum  sebagaimana dikemukankan  tersebut  diatas,  maka  Penggugat  telah  berhasil  membuktikan  dalil gugatannya,sehingga oleh karenanya gugatan penggugat  cukup beralasan  untuk  dikabulkan dan karena gugatan Penggugatan dipandang telah cukup beralasan dan patut untuk dikabulkan, maka Tergugat/Turut Tergugat berada di pihak yang kalah dan oleh karenanya berdasarkan Pasal 192 ayat  (1)  HIR  haruslah  dihukum  untuk  membayar  ongkos  perkara  atau  dengan  kata  lain  Hakim menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya.
6 Putusan, “No 299/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Sel,” n.d.
Pertimbangan hakim merupakan suatu dasar hukum sebelum memutus perkara antara para pihak  Tergugat  dan  Penggugat,  dalam  pemeriksaan  perkara,  hakim  betul-betul  harus  bersikap bebas,  hati-hati,  dan  tidak  memihak  siapapun.  Hakim  dalam  menentukan  putusan  atas  perkara wanprestasi  yang  telah  terbukti  tersebut,  sebelum  membuat  putusan  seorang  hakim  harus mempertimbangkan apa yang ada dalam pembuktian melalui alat bukti yang diajukan para pihak yang berperkara dan juga haki harus mendengarkan keterangan para pihak sebab seorang hakim tidak  boleh  hanya  mendengarkan  salah  satu  pihak  saja  tetapi  semua  pihak  harus  didengarkan keterangannya  sehingga  hakim  dapat  menemukan  kebenaran  yang  sesungguhnya.  Serta  hakim harus  memperhatikan  fakta-fakta  yang  ada  dalam  persidangan  dan  keterangan  para  saksi  yang diajukan oleh Penggugat.
Pertimbangan hakim sangat  diperlukan demi tercapainya sebuah putusan  yang memiliki dasar-dasar  hukum  yang  tepat  dan  mencerminkan  nilai-nilai  keadilan,  kebenaran,  penguasaan hukum, fakta, etika serta moral dari seorang hakim. Pengambilan keputusan sangat diperlukan oleh hakim atas perkara yang diperiksa dan diadilinya. Putusan itu dituntut untuk suatu keadilan dan yang dipentingkan dan menentukan adalah fakta atau peristiwanya, peraturan hukum adalah suatu alat.  Maka  dalam  putusan  hakim  yang  perlu  diperhatikan  adalah  pertimbangan  hukumnya, sehingga mempunyai  alasan yang objektif dan memiliki  kekuatan hukum  agar putusan tersebut tidak  dapat  diubah  lagi.  Majelis  Hakim  perkara  perdata  dalam  hal  ini  tidak  boleh  memutuskan perkara melebihi yang dituntut, sebab hakim pada perkara prdata lebih bersifat pasif.
Berdasarkan  kesimpulan  pembuktian  oleh  Majelis  Hakim,  maka  diperoleh  fakta-fakta hukum  yakni  sebagai  berikut:  Penggugat  mampu  membuktikan  dalil-dalil  gugatannya.  Maka selanjutnya Hakim akan memberikan pertimbangan-pertimbangan hukumnya yang akan dijadikan pedoman dalam menjatuhkan putusan. Bahwa yang menjadi pokok perkara antara Penggugat dan Tergugat adalah Apartemen Gandaria Heights Tower A Type C3 Lantai 28 Unit 6 dahulu terletak di Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Lama, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, sekarang beralamat di Jl. K.H. Moh. Syafi'i Hadzami Nomor  8,  RT.10  RW.6,  Kebayoran  Lama  Utara,  Kecamatan  Kebayoran  Lama,  Kota  Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta yaitu tidak diserahkannya sertifikat tanah ataupun rumah atas rumah di PERUM PERUMNAS tersebut oleh Tergugat I kepada Penggugat. Ini menjadi suatu kerugian bagi Penggugat oleh sikap Tergugat tersebut. 7
Tergugat  telah  wanprestasi  atau  lalai  tidak  melaksanakan  kewajibannya  yaitu  tidak menyerahkan sertifikat tanah ataupun rumah atas rumah di Perum Perumnas padahal cicilan rumah tersebut telah dilunasi oleh Penggugat dan Tergugat I juga telah mengakui keberadaan Penggugat selaku  pihak  yang  melunasi  pembayaran  cicilan  rumah  tersebut.  Majelis  Hakim  menilai  telah memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian maka oleh karena itu apa yang telah disepakati dalam perjanjian  tersebut  berlaku  Undang-Undang  bagi  yang  membuatnya  (Pasal  1338  KUHPerdata), maka  kepada  Penggugat  dan  Tergugat  harus  menaati  apa  isi  yang  terkandung  dalam  perjanjian kredit pemilikan rumah yang telah disepakati tersebut. Mengenai prestasi bagi pihak Penggugat seperti telah dipertimbangkan diatas bahwa telah ditemukan fakta hukum yaitu Penggugat telah melunasi  cicilan  atau  kredit  atas  rumah  cicilan  KPR  BTN  (Persero  Cabang  Jakarta  Selatan) tersebut  sesuai  dengan  jangka  waktu  yang  telah  ditentukan,  sehingga  dengan  demikian  pihak Penggugat telah melaksanakan prestasi atau kewajibannya.
7 Putusan.
Selanjutnya mengenai prestasi bagi pihak Tergugat, seperti telah dinyatakan diatas bahwa telah terbukti Tergugat belum menyerahkan sertifikat tanah ataupun rumah atas rumah di Perum Perumnas, yaitu rumah di Apartemen Gandaria Heights Tower A Type C3 Lantai 28 Unit 6 dahulu terletak  di  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibu  Kota  Jakarta,  Kotamadya  Jakarta  Selatan,  Kecamatan Kebayoran Lama, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, sekarang beralamat di Jl. K.H. Moh. Syafi'i Hadzami  Nomor  8,  RT.10  RW.6,  Kebayoran  Lama  Utara,  Kecamatan  Kebayoran  Lama,  Kota Jakarta  Selatan,  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  kepada  Penggugat,  sehingga  dengan  demikian pihak Tergugat telah terbukti belum melaksanakan prestasi atau kewajibannya dalam perjanjian kredit  pemilikan  rumah  tersebut,  oleh  karena  telah  terbuktinya  pihak  Tergugat  belum melaksanakan prestasinya, maka pihak Tergugat dinyatakan telah melakukan wanprestasi, karena telah  dinyatakan  diatas  bahwa  Tergugat  telah  melakukan  perbuatan  wanprestasi  (Pasal  1238 KUHPerdata)  karena  belum  menyerahkan  sertifikat  tanah  ataupun  rumah  atas  Apartemen Gandaria Heights Tower A Type C3 Lantai 28 Unit 6 dahulu terletak di Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Lama, Kelurahan Kebayoran Lama  Utara,  sekarang  beralamat  di  Jl.  K.H.  Moh.  Syafi'i  Hadzami  Nomor  8,  RT.10  RW.6, Kebayoran  Lama  Utara,  Kecamatan  Kebayoran  Lama,  Kota  Jakarta  Selatan,  Daerah  Khusus Ibukota Jakarta kepada Penggugat tersebut.
Berdasarkan kasus di atas, maka perlindungan hukum terhadap pembeli rumah dan tanah KPR  BTN  yang  dilakukan  secara  di  bawah  tangan,  hanya  dapat  diperoleh  dengan  mengajukan permohonan Penetapan Pengadilan pada Pengadilan Negeri, untuk mengesahkan proses jual beli yang  dilakukan  secara  di  bawah  tangan  tersebut.  Sedang  bagi  Bank  selaku  kreditur  telah terlindungi  oleh  Perjanjian  KPR  dan  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  mengingat  Hak Tanggungan  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  atau  mendahulu  kepada  pemegangnya ( droit de preference ) sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat (1) Undang- Undang Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun objek itu berada ( droit de suite ). Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada. Artinya hak itu  terus  mengikuti  bendanya  dimanapun  juga  (dalam  tangan  siapapun  juga)  barang  itu  berada. Hak itu terus saja mengikuti orang yang mempunyainya. Dengan demikian Hak Tanggungan tetap membebani objeknya (tanah dan rumah KPR BTN) walaupun telah dialihkan kepemilikannya. 8 Menurut penulis terhadap kasus-kasus jual beli disertai penganbilalihan kredit pemilikan rumah KPR BTN Cabang Jakarta Selatan secara dibawah tangan tersebut sudah memenuhi syarat sah perjanjian yaitu adanya kesepakatan yang mengikat antara penjual dan pembeli, namun secara hukum dianggap belum terjadi pengalihan hak atas rumah dan tanah. Pengalihan hak atas rumah dan  tanah  secara  hukum  baru  terjadi  apabila  telah  dilakukannya  jual  beli  yang  aktanya  dibuat dengan akta PPAT dan kemudian ada balik nama sertipikat menjadi atas nama pembeli.
Dengan demikian rumah itu masih milik debitur yang menjadi jaminan hutangnya kepada Bank. Dalam kasus  telah terjadi alih debitur yang dilakukan di  bawah tangan dan debitur lama kemudian tidak diketahui lagi domisilinya, maka menurut penulis langkah penyelesaiannya secara hukum adalah mengajukan gugatan perdata di Pengadilan Negeri setempat. Karena Pengadilanlah yang dapat memutuskan dengan pertimbangannya sendiri bahwa alih debitur yang dilakukan di bawah tangan dapat disahkan atau tidak. Jika tergugat (debitur) telah dipanggil secara patut tidak
8 Gatot Supramono, Perbankan Dan Masalah Kredit, Suatu Tinjauan Yuridis (Jakarta: Djambatan, 1996).
pernah  hadir,  maka  Pengadilan  akan  memberikan  putusan  Verstek  (putusan  tanpa  hadirnya tergugat). Dalam waktu 14 hari sesudah putusan, tidak ada perlawanan dari debitur, putusan itu berkekuatan  tetap,  sehingga  atas  dasar  putusan  itu,  bank  dapat  menjual  rumah  tersebut  baik tunai/alih  debitur  tanpa  hadirnya  debitur  lama.  Dengan  Putusan  Pengadilan  Negeri  itu, Notaris/PPAT tidak perlu ragu membuat akta alih debitur.

## Keabsahan  Jual  Beli  yang  Bertujuan  Mengambil  Alih  Kredit  Pemilikan  Rumah  Secara Dibawah Tangan
Perjanjian  Peralihan  Kredit  Pemilikan  Rumah  yang  bersertifikat  yang  masih  diagungkan  tanpa persetujuan bank menciptakan hukum  antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu mengandung kewajiban dan hak yang timbal balik antara pihak. Apabila kedua  belah pihak tidak  memenuhi  kewajiban  hukum  yang  telah  ditetapkan  dalam  perjanjian,  tidak  akan menimbulkan masalah, sebab kewajiban hukum pada hakekatnya baru dalam taraf diterima untuk dilaksanakan. Tetapi apabila salah satu pihak telah melaksanakan kewajiban hukum, barulah ada masalah yaitu wanprestasi yang mengakibatkan tidak tercapainya tujuan. Dalam hal ini muncul sanksi  untuk  memaksa  pihak  yang  wanprestasi  itu  untuk  memenuhi  kewajiban.  Pasal  584 KUHPerdata menyatakan cara memperoleh hak milik ialah karena penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik, dilakukan oleh orang yang berhak berbuat bebas terhadap benda. Ketentuan ini mengandung arti tiada seorangpun hak-haknya kepada orang lain lebih banyak dari hak yang dimilikinya. 9
Apabila ditinjau dan dikaitkan dengan Pasal 1458 KUHPerdata yang isinya: “Jual beli itu dianggap telah terjadi antara dua belah pihak, seketika setelah orang-orang ini mencapai sepakat tentang  kebendaan  tersebut  dan  harganya  meskipun  kebendaan  itu  belum  diserahkan,  maupun harganya  belum  dibayar.”  Artinya  disini  jual  belinya  sah  dan  telah  terjadi  hanya  saja  dasar hak/jaminannya  belum  dapat  dikuasai  dan  belum  beralih.  Jika  ditinjau  dari  kacamata  bank, Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah dibawah tangan dari segi legalitas hukum tindakan ini tidak dibenarkan karena akan merugikan pihak ketiga karena beberapa hal: 10
a. Terjadinya  peralihan  hak  atas  objek  yang  menjadi  angunan  bank  dilarang  tanpa sepengetahuan bank.
b. Meskipun  setiap  bulannya  pihak  kedua  meneruskan  angsuran,  namun  bila  kredit  sudah lunas maka sertifikat (angunan) hanya dapat diserahkan oleh bank kepada pihak pertama, karena agunan masih atas nama pihak pertama.
c. Bisa  saja  terjadi  mendekati  pelunasan,  pihak  pertama  (yang  sebenarnya  sudah  menjual kepada pihak ketiga) kemudian datang ke bank melunasi dan mengambil sertifikatnya yang sebenarnya merupakan hak pihak ketiga.
d. Jika  pihak  pertama  meinggal  dunia,  maka  dimungkinkan  ahli  warisnya  akan  tetap mengakui  bahwa  tanah  dan  rumah  tersebut  menjadi  haknya,  meskipun  pihak  ketiga menunjukkan  bukti  kwitansi  pembayaran.  Jika  terjadi  gugatan,  pihak  ketiga  akan  kalah karena pihak ahli waris mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat.
e. Rumah yang dijual tersebut masih tercata sebagai agunan kredit di bank, sehingga debitur tidak berhak mengalihkan kepada pihak manapun tanpa sepengetahuan pihak bank. Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan debitur kepada pihak berwajib dengan tuduhan
9 Thomas Suyatno, Kelembagaan Perbankan (Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 1993).
10 Zainal Asikin, Pokok-Pokok Perbankan Di Indonesia (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1997).
penggelapan sekaligus mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan Kredit Pemilikan Rumah tersebut.
Pengalihan kepemilikan KPR-BTN melalui jual beli bukanlah hal yang dilarang asalkan dilakukan sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan oleh pihak BTN. Terhadap jual beli rumah dan tanah KPR-BTN yang dilakukan dibawah tangan tidak dapat dibuatkan aktanya oleh Notaris maupun Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) karena proses tersebut dilakukan tanpa persetujuan BTN selaku kreditur dan tidak sesuai dengan prosedur yang berlaku, sehingga notaris tidak boleh membuatkan aktanya sebagai alat bukti telah terjadi pengalihan kepemilikan KPR-BTN tersebut, dengan bentuk akta apapun juga.
Apabila Notaris membuat suatu akta yang berkaitan dengan pengalihan KPR-BTN tersebut maka  notaris  dapat  dituntu  di  kemudia  hari  oleh  pihak  yang  dirugikan  khususnya  pembeli  dan pihak bank, karena telah membuat akta yang bertentangan dengan hukum. Mengenai akibat hukum yang  ditimbulkan  dari  jual  beli  rumah  dan  tanah  KPR-BTN  yang  dilakukan  dibawah  tangan, menurut penulis tidak mempunyai akibat hukum, berdasarkan argumentasi hukum sebagai berikut:
a. Rumah  KPR-BTN  tersebut  adalah  objek  jaminan  yang  diikat  dengan  Hak  Tanggungan sebagai  jaminan  pelunasan  utang  KPR-BTN  debitur,  dalam  Akta  Pembebanan  Hak Tanggungan (APHT) telah diperjanjikan bahwa debitur dilarang untuk mengalihkan dan atau melepaskan haknya atas objek jaminan tanpa seizin dan persetujuan pihak bank selaku kreditur.  Sehingga  apabila  terjadi  pengalihan  rumah  KPR-BTN  secara  dibawah  tangan maka  debitur  telah  melakukan  wanprestasi  terhadap  perjanjian  yang  telah  disepakati bahkan  lebih  jauh  debitur  telah  melakukan  perbuatan  melawan  hukum,  yakni  tanpa  hak telah melakukan perbuatan yang dapat merugikan pihak lain;
b. Peralihan hak atas  tanah terjadi dengan ditandatanganinya akta peralihan  hak atas tanah (baik  itu  akta  jual  beli,  hibah  tukar  menukar  dan  lainnya)  di  hadapan  pejabat  yang berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah, sehingga apabila peralihan hak atas tanah  dilakukan  secara  dibawah  tangan  adalah  tidak  sah  dan  tidak  mempunyai  akibat hukum yang mengikat. Sehingga secara hukum debitur lama adalah tetap sebagai pemilik yang sah atas unit rumah KPR-BTN tersebut.
Mengenai kedudukan akta notaris sebagai alat bukti yang sempurna. Akta otentik sebagai alat bukti terkuat dan terpenuhi mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan  masyarakat.  Dalam  berbagai  hubungan  bisnis  kegiatan  di  bidang  perbankan, pertanahan, kebutuhan akan alat pembuktian secara tertulis berupa akta otentik semakin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan  sosial,  baik  pada  tingkat  nasional,  regional,  maupun  global.  Melalui  akta  otentik  yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban, menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat dihindari dalam proses penyelesaian sengketa tersebut. Akta otentik yang merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat.
Sertifikat  Hak  Tangggungan  memuat  irah-irah  dengan  kata-kata  “Demi  Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa,” dengan demikian sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah  memperoleh  kekuatan hukum tetap melalui tata cara dan menggunakan lembaga parate eksekusi sesuai dengan peraturan Hukum  Acara  Perdata  Indonesia.  Adapun  mengenai  perlindungan  hukum  bagi  kreditur  sebagai pemegang Hak Tanggungan adalah adanya ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan
yang  mengatur  bahwa  kreditur  dapat  menjual  lelang  harta  kekayaan  debitur  dan  mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut apabila debitur cidera janji.
Bank selaku kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. Eksekusi jaminan secara langsung melalui lelang ini merupakan salah satu daya Tarik Undang-Undang Hak Tanggungan yang  dilakukan  secara  lelang  ini  pada  dasarnya  tidak  memerlukan  izin/fiat  eksekusi  dari pengadilan  mengingat  penjualan  yang  dilakukan  berdasarkan  Pasal  6  Undang-Undanng  Hak Tanggungan ini merupakan tindakan pelaksanan perjanjian. Sehingga apabila debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan Pertama dapat langsung melaksanakan eksekusi lelang objek Hak Tanggungan. 11 Syarat agar eksekusi lelang objek Hak Tanggungan ini dapat dilakukan apabila dalam APHT dicantumkan janji sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang- Undag Hak Tanggungan, yaitu bahwa pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual sendiri objek sendiri Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji.
Peluang  yang  diberikan  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  ini  menarik  bagi  kalangan perbankan karena dengan berlakunya  Undang-Undang Hak Tanggungan  terbuka peluang untuk menyelesaikan  kasus  kredit  macet  dalam  waktu  yang  lebih  cepat  dan  dengan  biaya  yang  lebih murah.  Demikian  pula  dengan  bank-bank  swasta,  masih  dijumpai  adanya  keraguan  untuk memanfaatkan  Pasal  6  Jo  Pasal  11  ayat  (2)  huruf  e  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  yang menyatakan  bahwa  “apabila  debitur  cidera  janji,  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  Pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sediri melalui pelelangan umum.”  Hal  ini  disebabkan  karena  masih  adanya  pandangan  bahwa  pelaksana  eksekusi berdasarkan Pasal 6 Jo Pasal 11 ayat (2) huruf e tetap memerlukan izin/fiat eksekusi pengadilan.
Adapun dalam ketentuan Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan dikemukakan tiga (3) jenis eksekusi Hak Tanggungan yaitu:
a. Apabila  debitur  cidera  janji,  maka  kreditur  berdasarkan  hak  pemegang  Hak  Tanggunga Pertama  dapat  menjual  objek  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  6 Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  objek  Hak  Tanggungan  dijual  melalui  pelelangan umum;
b. Apabila debitur cidera janji, berdasarkan title eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  14  ayat  (2)  Undang-Undang  Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum;
c. Atas  kesepakatan  pemberi  dan  pemenang  Hak  Tanggungan,  penjualan  objek  Hak Tanggungan  dapat  dilaksanakan  dibawah  tangan  jika  dengan  demikian  akan  diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan.
Hasil  penelitian  yang  dilakukan  diketahui  bahwa  dalam  suatu  perjanjian  kredit,  debitur dianggap  telah  melakukan  cidera  janji  (wanprestasi)  apabila  ia  tidak  melakukan  prestasi  sesuai dengan yang telah diperjanjikan. Kelalaian debitur dalam memenuhi kewajibannya tersebut sangat merugikan pihak bank sebagai krediturnya. Keadaan debitur tidak dapat melunasi kreditnya sesuai dengan  yang  diperjanjikan  dapat  disebut  kredit  macet.  Adapun  kredit  macet  itu  sendiri  dapat disebabkan oleh salah satu atau beberapa factor yang harus dikenali secara dini oleh bank. Dan bank harus selalu memantau akan kemampuan dan perkembangan debiturnya. 12 a. Sisi debitur kelemahan dari sisi debitur dapat disebabkan antara lain oleh:
11 Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Bank (Bandung: Alfabeta, 2003).
12 Sutan  Remy  Sjahdeini, Kebebasan  Berkontrak  Dan  Perlindungan  Yang  Seimbang  Bagi  Para  Pihak  Dalam Perjanlian Kredit Di Indonesia (Yogyakarta: Tograf, 1993).
1) Masalah operasional usaha;
2) Manajemen;
3) Kecurangan dan/atau ketidakjujuran debitur dalam mengelola kredit;
4) Pemutusan hubungan kerja.
b. Sisi intern bank kelemahan dari sisi intern bank dapat disebabkan antara lain oleh:
1) Itikad tidak baik atau kekurangmampuan dari pejabat/pegawai Bank;
2) Kelemahan sejak awal dalam proses pemberian kredit;
3) Kelemahan pembinaan kredit;
c. Sisi ekstern bank dan debitur kelemahan dari sisi ekstern BDI dan debitur dapat disebabkan antara lain oleh:
1) Force Majeure
2) Perubahan-perubahan eksternal lingkungan ( environment )
Di  prakter  perbankan,  selain  wanprestasi  didasarkan  atas  kemampuan  debitur  dalam membayar angsuran atau melunasi pinjamannya seperti yang telah disebutkan di atas, wanprestasi juga didasarkan atas pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan bank yang berkaitan  dengan  adanya  pemberian  kredit.  Berdasarkan  hasil  penelitian  diketahui  terdapat  15 kredit macet dengan jaminan hak tanggungan dari 226 perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dijamin dengan hak tanggungan selama periode Desember 2007 atau 1 (satu) tahun buku.

## Akibat Hukum Dari  Persekongkolan Tender Dalam Putusan KPPU NO. 35/KPPU-I/2020 Terhadap Kasus Yang Serupa
Perjanjian  novasi  ditinjau  dari  perikatan  lama  yang  dihapuskan  olehnya,  merupakan  suatu perjanjian liberatoir sedangkan kalua ditinjau dari perikatan yang baru yang muncul sebagai akibat perjanjian  novasi  merupakan  suatu  perjanjian  obligatoir.  Pasal  1413  KUHPerdata  mengatur, bahwa novasi dapar terjadi berdasarkan sebagai berikut:
a. Pertama disebutkan tentang penggantian perikatan lama dengan perikatan baru untuk orang yang menghutangkan (kreditur);
b. Kedua, dimana ada debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama;
c. Ketiga dan yang terakhir, peristiwa dimana kreditur baru ditunjuk menggantikan kreditur lama.
Dari  uraian  mengenai  cara  mengadakan  novasi  tersebut  di  atas  dapat  dikatakan,  bahwa pada peristiwa yang kedua dan ketiga ada penggantian subjek perikatan bisa debitur bisa kreditur sehingga  orang  mengatakan  bahwa  peristiwa  tersebut  merupakan  peristiwa  novasi  subjektif. 13 Halnya yang diganti adalah subjek debitur, debitur lama diganti dengan debitur yang baru maka dikatakan  telah  terjadi  novasi  subjektif  pasif,  sedang  pada  penggantian  subjek  kreditur,  disebut novasi subjektif aktif. Ada tidaknya novasi mempunyai pengaruh terhadap jaminan-jaminan yang ada pada perikatan lama (Pasal 1421 KUHPerdata). Kalau taka da novasi, makan jaminan-jaminan tersebut pada perikatan lama tetap utuh, sedang kalua ada novasi harus ditinjau apakah jaminan- jaminan tersebut dipasang/diperjanjikan lagi pada perikatan yang baru (Pasal 1421 KUHPerdata).
Novasi baru terjadi, kalau kreditur setelah menerima/menyetujui person debitur yang baru, dengan  tegas  menyatakan  bahwa  ia  membebaskan  debitur  lama,  dari  krediturnya  berdasarkan perikatan yang lama dan kewajibannya erprestasi (lebih lanjut terhadap kreditur. Dengan perkataan lain, dengan hanya menerima penawaran seorang debitur baru saja yang disodorkan debitur lama
13 Thomas Suyatno, “Dasar-Dasar Perkreditan,” in Cetakan Ketiga (Jakarta: Gramedia, 1990), 12–13.
belum terjadi Novasi, itulah sebabnya bahwa undang-undang mensyaratkan bahwa Novasi di sana baru terjadi, kalau kreditur sudah menerima penawaran person debitur baru, menyatakan secara tegas bahwa ia membebaskan debitur lama.
Sedangkan ciri yang menunjukan adanya Novasi di sini, adalah bahwa penerimaan debitur baru, yang diikuti dengan pembebasan debitur lama, menimbulkan perikatan (baru) antara kreditur dengan  debitur  baru,  yang  sekaligus  menghapuskan  dan  menggantikan  perikatan  (lama)  antara kreditur dengan debitur lama. Terjadinya pergantian debitur tersebut kemungkinan bahwa debitur baru adalah keluarga debitur lama yang lebih mampu, atau merasa pernah berhutang budi sehingga dengan sukarela menyediakan diri untuk mengganti debitur lama yang lebih mampu, atau merasa pernah berhutang budi sehingga dengan sukarela menyediakan diri untuk mengganti debitur lama untuk memenuhi kewajiban terhadap kreditur, Dari hasil penelitian oper kredit yang terjadi dalam praktek  dengan  memakai  novasi  subjekti  jarang  dilakukan.  Karena  sama  saja  dengan  membuat perjanjian jual beli yang baru. Dimana bank memulai dari awal lagi dan biaya yang dikeluarkan jugasama dengan perjanjian yang baru. Hal inilai yang dihindari oleh pihak ketiga. Karena mereka menganggap berurusan dengan bank memakan waktu lama. Oleh karena itu deitor dan pihak ketiga mengambil  jalan  pintas,  oper  kredit  dengan  memakai  jasa  notaris.  Waktunya  cepat  dan barang/rumah dapat langsung diterima tinggal meneruskan kredit pada pihak bank.
Menurut penulis selain proses over kredit melalui BTN secara langsung dengan cara “Alih Debitur”  tersebut  di  atas,  ada  proses  lain  yang  cukup  aman  untuk  dilakukan,  walaupun  tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta notaris dengan membuat Perjanjian Pengikatan Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan,  apabila  pembayaran  dilakukan  secara  lunas  oleh  pembeli  dan  atau  bertahap  dalam jangka waktu yang tidak terlalu lama. Setelag proses pelunasan KPR BTN selesai dan sertifikat telah  diroya  serta  diterima  oleh  pemilik  KPR-BTN  yang  lama,  maka  segera  diikuti  dengan pembuatan Akta Jual Beli Tanah dan Bangunan di hadapan PPAT. 14
Apabila  pembeli  hanya  membayar  sejumlah  uang  tertentu  kepada  pemilik  rumah  KPR- BTN  yang  lama,  dan  kemudia  pembeli  akan  melanjutkan  angsuran  atau  kewajiban  dari  debitu lama, maka proses alih debitur melalui BTN secara resmi adalah alternatif yang paling aman untuk dilakukan. Dalam prakteknya berdasarkan pengamatan dan wawancara penulis terhadap pemilik KPR-BTN yang pernah melakukan over credit dan pembeli rumah tersebut, dapat diketahui bahwa para  pihak  hanya  membuat  perjanjian  di  bawah  tangan  tentang  terjual  beli  rumah  dan  tanah tersebut, dan kemudia para pihak tersebut membuat Kuasa Menjual dan kuasa untuk mengambil sertifikat tanah di BTN apabila masa angsuran KPR-BTN selesai dan lunas. Menurut penulis cara tersebut  merupakan  suatu  bentuk  penyelundupan  hukum  dan  tetap  tidak  memiliki  kepastian hukum. Oleh karena dalam prakteknya PPAT tidak bersedia membuatkan Akta Jual Beli Tanah berdasarkan Surat Kuasa yang tanggal pembuatan sudah sangat lama.
Pembuatan Kuasa Jual dan Kuasa Untuk Mengambil Sertifikat dilakukan oleh masyarakat untuk  mencari  terobosan  hukum  yang  lebih  sederahana  dan  efisien,  namun  menurut  penulis pembuatan kuasa-kuasa tersebut tidak memberikan kekuatan dan perlindungan hukum bagi pihak pembeli, dengan alasan hukum sebagai berikut:
a. Pemberi  kuasa  merupakan  suatu  tindakan  hukum  perwakilan  untuk  mewakili  seseorang dalam melakukan perbuatan hukum tertentu. Kewenangan penerima kuasa hanya sebatas
14 Hasanuddin  Rahman, Aspek-Aspek  Hukum  Pemberian  Kredit  Perbankan  Di  Indonesia (Bandung:  Citra  Aditya Bakti, 1995).
melakukan suatu perbuatan hukum tertentu untuk dan atas nama pemberi kuasa. Setelah perbuatan hukum itu selesai maka penerima kuasa harus mempertanggungjawab-kannya kepada pemberi kuasa. Pemberian kuasa tidak meliputi tindakan hukum untuk menguasai atau  memiliki  sesuatu  hal  dari  objek  kuasa.  Dengan  demikian  dengan  pemberian  kuasa tidak  terjadi  peralihan  ha  katas  tanah,  sehingga  menurut  hukum  meskipun  pembeli memegang kuasa jual, hak atas tanah masih ditangan pemilik KPR-BTN yang lama. Dalam keadaan ini suatu kuasa jual tidak dapat dibuat dalam bentuk kuasa mutlak yang tidak dapat dicabut kembali karena bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. Oleh karena kuasa jual tersebut tidak bersifat kuasa mutlak maka dapat dibatalkan secara sepihak oleh pemberi kuasa.
b. Kuasa untuk mengambil sertifikat apabila KPR lunas menurut penulis juga mengandung kelemahan, yaknik BTN hanya akan menyerahkan sertifikat kepada debitur dan atau ahli warisnya.
Sebagai  badan  usaha,  bank  senantiasa  mengharapkan  kredit  yang  disalurkannya  dapat kembali dengan lancer dan menghasilkan keuntungan yang optimal. Tetapi bank juga menyadari adanya  resiko  timbulnya  kerugian  dalam  penyaluran  kredit  tersebut,  diantarannya  yaitu  apabila kreditnya macet. Untuk meminimalkan risiko tersebut, bank selaku kreditur dalam menyalurkan kreditnya  memegang  erat  prinsip  kehati-hatian.  Salah  satu  Usaha  Bank  untuk  mengamankan kreditnya adalah dengan meminta jaminan dari pihak debitur sebagai penerima kredit. 15
Dalam  kaitannya  dengan  jaminan,  pada  umumnya  bank  meminta  jaminan  dari  debitur berupa property seperti tanah dan bangunan. Jaminan ini dipandang cukup baik mengingat nilai ekonomis  tanah  dan  bangunan  relative  tinggi  dan  stabil.  Selain  itu,  sejak  berlakunya  Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang  Hak  Tanggungan Atas  Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang disebut juga dengan Undang-Undang Hak Tanggungan pengaturan mengenai jaminan yang berupa tanah dirasa semakin jelas sehingga kepastian hukum diharapkan dapat lebih terjamin.
Demikian  cukup  meyakinkan  dan  memberikan  kepastian  hukum  bagi  lembaga-lembaga kredit,  baik  dari  dalam  negeri  maupun  luar  negeri.  Adanya  lembaga  jaminan  dan  lembaga demikian  kiranya  harus  dibarengi  dengan  adanya  lembaga  kredit  dengan  jumlah  besar,  dengan jangka  waktu  yang  lama  dan  Bungan  yang  relative  rendah.  Dalam  Pasal  14  ayat  (1)  Undang- Undang  Hak  Tanggungan  dijelaskan  bahwa  sebagai  bukti  adanya  hak  tanggungan,  Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan. Hal ini berarti sertifikat hak tanggungan dapat membuktikan sesuatu yang pada saat pembuatannya sudah ada atau dengan kata lain yang menjadi patokan pokok adalah tanggal pendaftaran atau pencatatannya dalam buku tanah hak tanggungan.

## KESIMPULAN
Berdasarkan  pertimbangan  hakim  pada  kasus  perjanjian  kredit  dibawah  tangan  yang  dilakukan pengambilalihan  kredit  pemilikan  rumah,  yaitu  penjualan  rumah  KPR  di  bawah  tangan  oleh debitur  yang  belum  melunasi  hutangnya,  merupakan  suatu  perbuatan  melawan  hukum  karena rumah  KPR  itu  merupakan  benda  jaminan  hutang  debitur  kepada  Bank,  sehingga  Bank  dapat menuntut  debitur  untuk  memberikan  ganti  kerugian  pembatalan  atas  jual  beli  rumah  KPR  oleh oleh debitur lama yang dilakukan di bawah tangan dan segera melunasi seluruh sisa hutangnya.
15 R. Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia (Bandung: Alumni Publisher, 1986).
Penjualan  rumah  KPR  di  bawah  tangan  oleh  Debitur,  tidak  menghapuskan  kewajiban  Debitur untuk melunasi hutangnya kepada Bank, dan keabsahan jual beli yang bertujuan mengambil alih kredit pemilikan rumah secara di bawah tangan, yaitu adanya kesepakatan yang mengikat antara penjual dan pembeli.  Namun  secara hukum  pemilik yang sah atas tanah dan bangunan tersebut adalah  pemilik  pihak  pertama  sehingga  peralihan  haknya  harus  melalui/mendapat  persetujuan pihak  pertama.  Akta  Notaris  memberikan  kepastian  bahwa  sesuatu  kejadian  dan  fakta  tersebut dalam akta betul-betul dilakukan oleh Notaris atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap pada  saat  yang  tercantum  dalam  akta  sesuai  dengan  prosedur  yang  sudah  ditentukan  dalam pembuatan akta Notaris, sehingga akibat hukum bagi pembeli terhadap pengambil alihan kredit pemilikan rumah yang dilakukan secara di bawah tangan dan upaya hukum yang ditempuh untuk mengatasinya, yaitu memiliki perlindungan hukum yang sangat lemah karena jual beli dibawah tangan tidak mengakibatkan terjadi peralihan hak atas tanah. Sehingga secara yuridis rumah dan tanah tersebut masih milik dari KPR BTN yang lama (debitur lama). Perlindungan hukum bagi pembeli hanya dapat diperoleh dengan mengajukan permohonan penetapan ke pengadilan negeri setempat untuk mengesahkan proses jual beli yang telah dilakukan secara dibawah tangan tersebut. Sedang bagi bank selaku kreditur telah terlindungi oleh Perjanjian KPR dan Undang-Undang Hak Tanggungan,  mengingat  Hak  Tanggungan  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  atau mendahulu  kepeda  pemegangnya  ( droit  de  preference )  dan  Hak  Tanggungan  selalu  mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapapun objek itu berada ( droit de suite ).

## DAFTAR PUSTAKA
Asikin, Zainal. Pokok-Pokok Perbankan Di Indonesia . Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1997.
Badrulzaman, Mariam Darus. Aneka Hukum Bisnis . Bandung, 2004.
Fuady, Munir. Hukum Perkreditan Kontemporer . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996.
Ibrahim, Johny. Teori Dan Metode Penelitian Hukum Normatif . Malang: Banyumedia, 2007.
Mamudji, Soerjono Soekanto; Sri. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2001.
Muhammad, Abdul Kadir. Hukum Dan Penelitian Hukum . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2004. Putusan. “No 299/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Sel,” n.d.
Rahman, Hasanuddin. Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan Di Indonesia . Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995.
Sjahdeini,  Sutan  Remy. Kebebasan  Berkontrak  Dan  Perlindungan  Yang  Seimbang  Bagi  Para Pihak Dalam Perjanlian Kredit Di Indonesia . Yogyakarta: Tograf, 1993.
Subekti,  R. Jaminan-Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia .  Bandung: Alumni Publisher, 1986.
Supramono, Gatot. Perbankan Dan Masalah Kredit, Suatu Tinjauan Yuridis . Jakarta: Djambatan, 1996.
Sutarno. Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Bank . Bandung: Alfabeta, 2003.
Suyatno,  Thomas.  “Dasar-Dasar  Perkreditan.”  In Cetakan  Ketiga ,  12–13.  Jakarta:  Gramedia,
1990.
———. Kelembagaan Perbankan . Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 1993.