## Characteristics Of Sales And Purchase Agreement Of Flats With Pre Project Selling System With Criminal Effect
Karakteristik Perjanjian Jual Beli Rumah Susun Dengan Sistem Pre Project Selling Yang Berakibat Pidana
Liliana Sysylia Darmono 1) ; Miftakhul Huda 2)
1,2) Universitas Narotama Surabaya Email: 1) sisilialie.amega@gmail.com ; 2) miftakhul.huda@narotama.co.id

## ARTICLE HISTORY
Received [26 January 2024]
Revised [28 March 2024] Accepted [08 April 2024]

## ABSTRAK
Penelitian  ini  mengeksplorasi  karakteristik  perjanjian  jual  beli  rumah  susun  dengan  sistem  pre- project  selling  yang  berpotensi  menimbulkan  akibat  pidana.  Sistem  pre-project  selling  menjadi tren dalam  industri properti,  di  mana  unit-unit  properti  dijual  sebelum proyek  konstruksi  dimulai. Penelitian ini membahas bagaimana karakteristik perjanjian jual beli rumah susun dengan sistem tersebut  dapat  berkontribusi  terhadap  potensi  terjadinya  tindakan  pidana.  Metode  penelitian melibatkan  analisis  dokumen  perjanjian,  perundang-undangan  terkait,  dan  studi  kasus  terkait hukum  pidana.  Hasil  penelitian  menyoroti  aspek-aspek  kritis  dalam  perjanjian,  seperti ketidakjelasan  klausul-klausul,  pembayaran  sejumlah  besar  sebelum  proyek  dimulai,  dan ketidakpastian jangka waktu penyelesaian proyek. Implikasi hukum pidana yang mungkin timbul termasuk  penipuan,  penggelapan,  atau  pelanggaran  undang-undang  perlindungan  konsumen. Oleh  karena  itu,  penelitian  ini  memberikan  pemahaman  mendalam  tentang  karakteristik perjanjian  jual  beli  rumah  susun  dengan  sistem  pre-project  selling  dan  menyoroti  perlunya peningkatan  regulasi  dan  perlindungan  hukum  untuk  melindungi  kepentingan  konsumen  dan mencegah potensi tindakan pidana dalam transaksi properti semacam itu.

## ABSTRACT
This  research  explores  the  characteristics  of  apartment  sale  and  purchase  agreements  with  a pre-project  selling  system  which  have  the  potential  to  give  rise  to  criminal  consequences.  The pre-project selling system is becoming a trend in the property industry, where property units are sold  before  the  construction  project  begins.  This  research  discusses  how  the  characteristics  of apartment  sale  and  purchase  agreements  with  this  system  can  contribute  to  the  potential  for criminal  acts  to  occur.  The  research  method  involves  analysis  of  treaty  documents,  related legislation, and case studies related to criminal law. The research results highlight critical aspects of the agreement, such as unclear clauses, payment of large amounts before the project begins, and  uncertainty  over  the  project  completion  period.  Possible  criminal  legal  implications  include fraud,  embezzlement,  or  violations  of  consumer  protection  laws.  Therefore,  this  research provides  an  in-depth  understanding  of  the  characteristics  of  apartment  sale  and  purchase agreements with a pre-project selling system and highlights the need for increased regulation and legal protection to protect consumer interests and prevent potential criminal acts in such property transactions.
KEYWORDS
Sale and Purchase
Agreement, Flats, Pre Project Selling
This is an open access article under the CC –BY-SA license

## PENDAHULUAN
Peningkatan  pesat  pembangunan  hunian  vertikal  seperti  apartemen  dan  rumah  susun  dalam beberapa  tahun  terakhir  dapat  disebabkan  oleh  sejumlah  faktor,  termasuk  pertumbuhan  populasi  dan urbanisasi  yang  terus  berlanjut.  Kota-kota  besar  menjadi  pusat  perhatian,  dan  dengan  lahan  yang semakin  terbatas, masyarakat  mulai melihat hunian vertikal sebagai  alternatif yang efisien. Oleh  karena itu, jual beli unit satuan dalam rumah susun telah menjadi fokus utama dalam sektor properti. Perjanjian dalam konteks ini memiliki karakteristik yang khas, seperti persyaratan dan ketentuan yang berbeda dari transaksi properti konvensional (Rahmani & Octarina, 2020).
Peraturan  hukum  yang  berkaitan  dengan  properti  vertikal  berperan  penting  dalam  menjaga  agar hak dan  kewajiban  semua  pihak terlindungi dengan  baik.  Di  samping  itu,  penting  juga  untuk menyadari bahwa  dalam  beberapa  situasi,  terutama  ketika  ada  pelanggaran  atau  penyalahgunaan,  transaksi  jual beli unit satuan rumah susun dapat memiliki implikasi hukum pidana yang serius.
Perjanjian  jual  beli  satuan  rumah  susun  (RS)  adalah  suatu  perjanjian  yang  dibuat  antara  penjual dan  pembeli  mengenai  hak  atas  satuan  rumah  susun.  Karakteristik  dari  perjanjian  ini  meliputi  aspek- aspek seperti hak milik atas satuan rumah susun, hak pengelolaan bangunan bersama, dan kewajiban- kewajiban  dari  masing-masing  pihak.  Namun,  ada  kalanya  perjanjian  jual  beli  ini  bisa  berujung  pada kasus  pidana.  Misalnya,  penipuan  dalam  penjualan  rumah  susun,  pelanggaran  hak  cipta  dalam  desain bangunan,  atau  pelanggaran  lainnya  yang  berkaitan  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku (Yudhantaka, 2017).
Dalam  praktiknya,  transaksi  jual  beli  satuan  rumah  susun  (RS)  sering  kali  menemui  kendala berupa kontradiksi atau konflik norma antar ketentuan dalam peraturan perundang-undangan. Misalnya, ada  ketidaksesuaian  antara  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  dengan Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  1974  tentang  Perkawinan  dalam  hal  kepemilikan  rumah  susun  oleh pasangan  suami  istri.  Menurut  UU  Rumah  Susun,  setiap  satuan  rumah  susun  memiliki  hak  milik  atas satuan  rumah  susun  (HMSRS)  yang  merupakan  bagian  dari  hak  milik  atas  tanah.  Namun,  dalam  UU Perkawinan,  harta  benda  yang  diperoleh  selama  perkawinan  menjadi  harta  bersama.  Hal  ini menimbulkan  pertanyaan,  apakah  HMSRS  yang  diperoleh  salah  satu  pasangan  selama  perkawinan menjadi bagian dari harta bersama atau tidak (Adriansa et al., 2022).
Kontradiksi ini bisa berujung pada kasus pidana jika misalnya terjadi sengketa kepemilikan rumah susun  dalam  proses  perceraian.  Salah  satu pihak  bisa  saja  melaporkan  pasangannya  ke  polisi  dengan tuduhan penipuan atau penggelapan jika merasa dirugikan.
Dalam  transaksi  jual  beli  satuan  rumah  susun  (RS),  sering  kali  terdapat  klausul-klausul  yang mencakup  risiko-risiko  yang  mungkin  terjadi.  Misalnya,  risiko  keterlambatan  pembangunan,  risiko kegagalan  pembayaran oleh pembeli, dan lain sebagainya. Klausul-klausul ini penting untuk melindungi kedua  belah  pihak  dari  kemungkinan  kerugian.  Namun,  ada  kalanya  terjadi  perbedaan  persepsi  antara penjual  dan  pembeli  mengenai  makna  dan  implikasi  dari  klausul-klausul  tersebut.  Misalnya,  apa  yang oleh  penjual  dianggap  sebagai  wanprestasi  (pelanggaran  kontrak),  oleh  pembeli  bisa  saja  dianggap sebagai penipuan.
Wanprestasi  adalah  kondisi  di  mana  salah  satu  pihak  tidak  memenuhi  kewajibannya  sesuai dengan perjanjian. Sementara itu, penipuan adalah tindakan sengaja untuk menipu dan merugikan pihak lain. Dalam konteks jual beli RS, misalnya, jika penjual tidak menyelesaikan pembangunan sesuai jadwal tanpa  alasan  yang  jelas,  ini  bisa  dianggap  sebagai  wanprestasi.  Namun,  jika  penjual  sengaja memberikan informasi yang salah tentang jadwal pembangunan untuk merayu pembeli, ini bisa dianggap sebagai  penipuan.  Konflik  persepsi  ini  bisa  berujung  pada  kasus  pidana  jika  salah  satu  pihak  merasa dirugikan dan memutuskan untuk melaporkannya ke polisi (Alvita, 2021).
Untuk  membuat  perjanjian  jual  beli  rumah  susun  dapat  digunakan  metode  pre  -  project  selling. Metode Pre  Project Selling adalah suatu metode penjualan properti sebelum proyek dibangun, di mana properti yang dijual tersebut baru berupa gambar atau konsep. Metode ini menjadi tren pada era modern terutama  bagi  para  pengembang  (Developer)  karena  dianggap  sebagai  alternatif  penambahan  biaya pembangunan (Yudhantaka, 2017).
Dalam  lingkup  hukum  Indonesia,  metode  Pre  Project  Selling  diatur  dalam  beberapa  regulasi, termasuk  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  serta Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun.  Pasal  42  (2)  UU  20/2011  menjadi  titik sentral  dalam  konsep  Pre  Project  Selling  dengan  mengatur  5  persyaratan  pemasaran  sebelum pembangunan, yaitu kepastian peruntukan ruang, hak atas tanah yang jelas, penggunaan rumah susun yang pasti, perizinan pembangunan rumah susun, dan jaminan dari lembaga penjamin. Kelima ketentuan tersebut  harus  dipenuhi  secara  bersamaan  untuk  melaksanakan  Pre  Project  Selling  oleh  pengembang (Developer);  ketika  salah  satunya  tidak  terpenuhi,  sanksi  dapat  dikenakan  (Soraya,  2020).  Ketika kontradiksi atau konflik norma seperti ini ada, studi yang mendalam mengenai karakteristik perjanjian jual beli satuan rumah susun menjadi sangat penting. Hal ini tidak hanya membantu memahami kompleksitas hukum  dan  praktik  di  lapangan,  tetapi  juga  memberikan  landasan  untuk  merumuskan  solusi  dan rekomendasi  yang  dapat  mengatasi  konflik  preskriptif  dan  meningkatkan  kejelasan  serta  perlindungan hukum  dalam  transaksi  semacam  ini.  Oleh  karena  itu,  studi  tentang  karakteristik  perjanjian  jual  beli satuan  rumah  susun  yang  berpotensi  berakibat  pidana  menjadi  sangat  relevan  dalam  memahami dinamika kompleks properti vertikal dalam masyarakat perkotaan modern.

## LANDASAN TEORI

## Pre-Project Selling
Sistem Pre Project Selling awalnya sudah dikenal di Eropa, salah satunya yaitu di Perancis. Sejak tahun  1967,  hukum  Perancis  telah  menggunakan  sistem  ini  untuk  penjualan  unit  dari  suatu  rencana pembangunan  menggunakan  tipe  perjanjian  yang  khusus,  yang  dikenal  sebagai  penjualan  sebuah bangunan yang akan dibangun (a sale of a building to be constructed/vente d’immeuble a`construire).13 Terlebih pada tahun 1998 setelah krisis moneter sistem PreProject Selling menjadi semakin berkembang yang  digunakan  oleh  pera  pengembang  (developer)  untuk  menjual  properti  dengan  cepat  dan  praktis. Para pengembang menggunakan Pre-Project Selling juga didasarkan oleh UndangUndang No. 1 Tahun 2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Pemukiman  dan  Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011  tentang Rumah  Susun  yang  berbentuk  Perjanjian  Pengikatan  Jual-Beli  (PPJB).  Para  Pengembang  (Developer)
juga menggunakan sistem Pre-Project Selling ini untuk mengetahui respon pasar atas produk yang akan mereka jual secara utuh.
Pre-Project  Selling  adalah  cara  pemasaran  oleh  pengembang  (Developer)  properti  untuk memasarkan  penjualan  terlebih  dahulu  ketika  properti  tersebut  masih  berbentuk  konsep  atau  berupa gambar  sebelum  properti  tersebut  siap  dihuni.  Tujuan  utama  sistem  Pre-Project  Selling  yaitu  untuk mendapatkan  dana  sebagai  modal  untuk  pembangunan  serta  untuk  mendapatkan  keuntungan  dari penjualan  properti  tersebut.  Dalam  perkembangannya  sistem  ini  digunakan  untuk  tes  pasar  yang  awal tertutup,  kemudian  selanjutnya  dalam  praktek  pada  masyarakat  dibuat  terbuka  dan  dimanfaatkan langsung oleh pengembang.
Hadirnya  konsep  penjualan  dengan  sistem  Pre-Project  Selling  ini  diharapkan  dapat  menjual properti  dengan  cepat  dan  sebanyak  mungkin.  Konsep  pemasaran  ini  dilakukan  dengan  cara  melalui gambar  atau  konsep  yang  berisi  konsep  hunian  yang  ditawarkan  berdasarkan  gambar  atau  konsep hunian,  luas  dari  hunian,  rancangan  hunian,  lokasi  dan  letak  strategis  dari  hunian  dan  lain  sebagainya. Penjualan dengan sistem Pre-Project Selling dilakukan sebelum produk properti tersebut terwujud, hal ini terjadi  akibat  adanya  persaingan  diantara  para  pengembang  atau  pengusaha  developer  ini  berdampak pada  lahirnya  cara-cara  praktis  dan  cepat  untuk  menjual  perumahan  atau  properti  serta  untuk menghadapi tuntutan dizaman seperti saat ini yang semakin rumit, namun tentu diperlukan suatu upaya penyesuaian.  Terlebih  dikawasan  kota  besar  sistem  PreProject  Selling  berpotensi  mendapatkan keuntungan yang besar karena sistem ini sering dinikmati dan sangat menjanjikan.
Konsep  Pre-Project  Selling  ditujukan  untuk mengetahui  reaksi  pasar  terhadap  properti yang  para pengembang (developer) jual. Transaksi properti dengan sistem Pre-Project Selling yang digunakan oleh pengembang  kepada  masyarakat  sebagai  pengguna  atau  user,  akan  berwujud  akhir  berupa  perjanjian jual-beli,  maka  melalui  perjanjian  jual-beli  itulah  hak  milik  dari  rumah  yang  pada  awalnya  milik pengembang sebagai penjual beralih kepada pembeli sesuai dengan hukum yang berlaku. Intinya tujuan akhir dari jual-beli tersebut ialah peralihan atas hak milik dan hak milik tersebut akan beralih jika sudah terjadi  penyerahan.  Hal  ini  masih  memungkinkan  untuk  digunakan  karena  adanya  asas  kebebasan berkontrak sebagai salah satu dari prinsip didalam hukum perjanjian di Indonesia.
Hukum  yang  mengatur  tentang  dasar  hukum  pada  konsep  Pre-Project  Selling  tidak  lepas  dari beberapa  peraturan  yang  mengatur  sistem  ini,  seperti:  Undang-Undang  No.  1  Tahun  2011  tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dan Undang-Undang  No.  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen.  Dari  undang-undang  diatas  yang seringkali  digunakan  sebagai  pedoman  untuk  proses  Pre-Project  Selling  adalah  Undang-Undang  No.  1 Tahun  2011  dan  Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011  yang  secara  umum  mengatur  tentang pembangunan properti.
Bisnis properti merupakan hal yang selalu menjanjikan. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh  pemerintah  maupun  pengembang  atau  developer  merupakan  upaya  untuk  memenuhi  kebutuhan dasar  manusia,  semakin  meningkatnya  jumlah  penduduk,  maka  semakin  meningkat  pula  kebutuhan properti  yang  harus  disiapkan.  Pembangunan  perumahan  merupakan  salah  satu  alternatifnya.  Akan tetapi,  seringkali  dibutuhkan  aturan  yang  lebih  jelas  dan  tegas  untuk  mengikatnya.  Aturan  ini  tentunya ditujukan  untuk  pengembang  properti  dan  juga  pembeli,  karena  seringkali  ada  banyak  kasus  atau sengketa yang terjadi antara keduanya.
Dalam setiap perkembangannya, macam-macam properti yang sering dikembangkan oleh pelaku usaha adalah Properti yang dibangun dan dimiliki oleh grup besar yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate  Indonesia  (REI)  dan  Properti  yang  dibangun  dimiliki  oleh  kontraktor,  investor,  owner,  dan  user sendiri  yang  dikelola  secara  individual.  Peran  pengembang  atau  developer  sebagai  pelaku  usaha pembangunan  perumahan  adalah  memberikan  informasi  penting,  jelas  dan  akurat  kepada  konsumen mengenai  produk  yang  ditawarkan  seperti  informasi  jenis  hak  atas  tanah,  kondisi  fisik  bangunan  dan harga jual.
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Republik Indonesia telah mengeluarkan Peraturan  Menteri  (Permen)  PUPR  Nomor  11/PRT/M/2019  yang  berisi  tentang  Sistem  Perjanjian Pendahuluan  Jual  Beli  Rumah  atau  Rumah  Susun.  Peraturan  Menteri  ini  mengatur  tentang  penjualan rumah atau rumah susun oleh pengembang kepada masyarakat.
Strategi pemasaran dengan Pre Project Selling dianggap lebih rasional dan menguntungkan bagi pengembang  karena  dapat  memanfaatkan  pembayaran  yang  dilakukan  oleh  pembeli  sebagai  modal dalam  melakukan  pembangunan.  Hal  ini  terdapat  kepercayaan  antara  pengembang  dan  pembeli,  yaitu pengembang percaya bahwa pembeli akan melunasi pembayaran sesuai dengan yang mereka sepakati. Untuk  Indonesia,  penjualan  dengan  sistem  Pre  Project  Selling  dilakukan  dengan  membuat  Perjanjian Pengikatan  Juali  Beli  (PPJB).  PPJB  adalah  kesepakatan  dari  dua  pihak  untuk  melaksanakan  prestasi masing-masing di  kemudian  hari,  yakni  pelaksanaan  jual  beli di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT), bila bangunan telah selesai, bersertifikat, dan layak huni.
Persyaratan  lainnya,  dalam  pemasaran  tersebut  harus  dituangkan  dalam  PPJB  yang  dibuat  oleh notaris.  Selanjutnya  Pasal  43  ayat  (2)  UURS  mensyaratkan  agar  dalam  penjualan  melalui  PPJB memenuhi kepastian atas: 1. Status kepemilikan tanah;
2. Kepemilikan IMB;
3. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utlitas umum;
4. Keterbangunan paling sedkit 20% (dua puluh persen); dan
5. Hal yang diperjanjikan (dalam PPJB).
Upaya pemerintah untuk memberikan perlindungan hukum bagi masyarakat selaku pembeli dalam hal  ini  pembeli  perumahan,  yang  di  antaranya  adalah  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dibuat  dalam bentuk  akta  notaris.  Sistem  pre  project  selling  memiliki  keuntungan  dan  kerugian  bagi  konsumen. Keuntungan yang diperoleh yaitu konsumen dapat membeli suatu properti dengan harga awal yang lebih murah  dibandingkan  harga  properti  yang  sudah  jadi.  Selain  itu,  para  developer  perumahan  biasanya memberikan kemudahan bagi konsumen dalam pembayaran uang muka atau uang tanda jadi yang dapat diangsur  beberapa  kali  dalam  kurun  waktu  yang  sudah  disepakati  dari  awal  antara  konsumen  dengan para developer.
Kerugian  dalam  sistem  pre  project  selling  biasanya  terjadi  pada  waktu  pembuatan  perjanjian pengikatan jual beli yang biasanya dibuat oleh para developer lebih berat sebelah, dimana isi perjanjian pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  lebih  menguntungkan  para  developer  dan  membuat  pihak  konsumen menjadi lemah.

## Properti
Istilah  “properti”  di  Indonesia  sering  disalah  artikan  hanya  dalam  bentuk  fisik  bangunan  yang tergolong  mewah  dan  megah,  yang  pada  umumnya  dimiliki  oleh  masyarakat  golongan  menengah  ke atas.  Padahal,  meskipun  hanya  sepetak  kecil  tanah  saja  sudah  dapat  didefinisikan  sebagai  “properti”. Kekeliruan  ini  terjadi  karena istilah  dan  penamaan  “properti”  lebih  sering  digunakan  oleh  para pengembang perumahan di Indonesia untuk membangun dengan model dan jenis rumah, sehingga wajar jika  muncullah  konotasi  bahwa  properti  merupakan  bangunan  mewah.  Pengistilahan  properti  terhadap model  bangunan  mewah  ini  memang  bertujuan  untuk  menanamkan  kesan,  citra  dari  bangunan,  atau kompleks  perumahan.15  Properti  adalah  setiap  fisik  atau  tidak  yang  berwujud  fisik  yang  dimiliki seseorang atau bersama dengan sekelompok atau milik badan hukum.
Belakangan,  istilah  properti  bergeser  dari  pengertian  semula  menjadi  lebih  spesifik  pada pengertian  harta  benda  tak  bergerak  (tanah/bangunan).  Menurut  kamus  besar  Bahasa  Indonesia, properti adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian tak  terpisahkan  dari  tanah  dan/atau  bangunan  yang  dimaksudkan.  Berdasarkan  definisi  tersebut,  maka dapat  disimpulkan  bahwa  pengertian  properti  adalah  hak  untuk  memiliki  sebidang  tanah  dan memanfaatkan  apa  saja  yang  ada  di  atasnya.16  Dalam  hal  ini  yang  dimaksud  sebagai  properti  adalah bangunan  berkonstruksi  horizontal  atau  vertikal  (bertingkat)  yang  digunakan  untuk  rumah  bertempat tinggal  (hunian),  atau  bangunan  yang  digunakan  untuk  tempat  usaha  dan  lainnya  (non-hunian). Paradigma  hukum  pembangunan  bersamaan  dengan  pengembangan  hukum  properti  adalah  suatu keniscayaan  yang  secara  perlahan  telah  mengemuka  dalam  wilayah  ilmu  hukum,  khususnya  hukum benda.

## METODE PENELITIAN

## Jenis Penelitian
Tipe  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  yuridis  normatif.  Metode  yuridis normatif  adalah  metode  penelitian  hukum  yang  berfokus  pada  norma-norma  hukum  yang  ada  dan bagaimana norma-norma tersebut diterapkan dalam praktik. Metode ini menggunakan pendekatan legis positivis,  yang  berarti  penelitian  ini  berfokus  pada  hukum  yang  ditulis  atau  legislasi.  Dalam  konteks penelitian  ini,  metode  yuridis  normatif  akan  digunakan  untuk  menganalisis  peraturan  perundang- undangan yang berlaku dan bagaimana peraturan tersebut diterapkan dalam konteks perjanjian jual beli satuan  rumah  susun.  Penelitian  ini  akan  melihat  bagaimana  hukum  berfungsi  dalam  praktek  dan bagaimana hukum tersebut mempengaruhi perilaku individu dan masyarakat (Soekanto, 2007).

## Pendekatan (Approach)
Dalam  penelitian  ini,  pendekatan  yang  digunakan  adalah  pendekatan  perundang-undangan (statute  approach)  dan  pendekatan  konseptual  (conceptual  approach).  Pendekatan  perundang- undangan  adalah  pendekatan  yang  menggunakan  legislasi  dan  regulasi.  Hal  ini  karena  yang  diteliti adalah  berbagai  peraturan  yang  menjadi  fokus  sekaligus  tema  sentral  suatu  penelitian,  dalam  hal  ini
adalah peraturan perundangan yang berkaitan dengan objek penelitian. Pendekatan konseptual adalah pendekatan  yang  berangkat  dari  pandangan  dan  doktrin  yang  berkembang  dalam  ilmu  hukum. Pandangan  atau  doktrin  akan  memperjelas  ide-ide  dengan  memberikan  pengertian  hukum,  konsep hukum, atau asas hukum yang relevan dengan permasalahan (Mustapa, 2022).
Dengan  menggunakan  pendekatan  ini,  penelitian  ini  akan  melihat  bagaimana  peraturan perundang-undangan mengatur tentang perjanjian jual beli satuan rumah susun, bagaimana peraturan tersebut diterapkan dalam praktik, dan bagaimana dampaknya terhadap pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian  tersebut.  Penelitian  ini  juga  akan  mencoba  memberikan  rekomendasi  tentang  bagaimana seharusnya mengatur transaksi jual beli rumah susun agar tidak menimbulkan konflik hukum dan pidana di kemudian hari.

## Sumber Bahan Hukum
Sumber bahan hukum dalam penelitian ini dapat dibagi menjadi dua kategori utama, yaitu sumber hukum primer dan sumber hukum sekunder:
a.  Sumber  hukum  primer  adalah  sumber  hukum  yang  paling  otentik  dan  memiliki  kekuatan  hukum tertinggi. Dalam konteks penelitian ini, sumber hukum primer meliputi:
1)  Peraturan  Perundang-undangan:  Ini  mencakup  Undang-Undang,  Peraturan  Pemerintah, Peraturan  Presiden,  dan  peraturan  lainnya  yang  relevan  dengan  topik  penelitian.  Misalnya, Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  dan  Undang-Undang  Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
2)  Putusan  Pengadilan:  Putusan  pengadilan  yang  relevan  dengan  topik  penelitian  juga  bisa menjadi  sumber  hukum  primer.  Misalnya,  putusan  pengadilan  terkait  kasus  pidana  yang berhubungan dengan perjanjian jual beli satuan rumah susun.
b.  Sumber hukum sekunder adalah materi literatur yang menyediakan informasi tentang bahan primer. Materi sekunder ini meliputi buku-buku, jurnal, dan artikel.
c.  Sumber  hukum  tersier  adalah  materi  yang  memberikan  arahan  atau  penjelasan  tentang  bahan hukum primer dan sekunder, seperti kamus hukum atau internet.

## Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Teknik  pengumpulan  bahan  hukum  menggunakan  studi  kepustakaan  adalah  teknik  yang melibatkan  pengumpulan data dan  informasi  dari berbagai  sumber  literatur  yang  relevan  dengan topik penelitian.  Sumber literatur ini  bisa berupa buku, jurnal, artikel, laporan penelitian, tesis, disertasi, dan dokumen  resmi  lainnya.  Peneliti  pertama-tama  akan  mengidentifikasi  sumber  literatur  yang  relevan dengan topik penelitian. Setelah sumber diidentifikasi, peneliti akan mengevaluasi kualitas dan relevansi sumber  tersebut  untuk  penelitian.  Peneliti  kemudian  akan  mengumpulkan  data  dan  informasi  dari sumber-sumber yang telah dievaluasi. Data dan informasi yang dikumpulkan kemudian akan dianalisis untuk mendapatkan pemahaman yang lebih dalam tentang topik penelitian.
Studi  kepustakaan  adalah  teknik  pengumpulan  bahan  hukum  yang  penting  karena  dapat memberikan  konteks  teoritis  dan  historis  untuk  penelitian,  serta  membantu  peneliti  memahami perkembangan  terkini  dalam  bidang  yang  diteliti.  Teknik  ini  juga  memungkinkan  peneliti  untuk membandingkan dan mengevaluasi berbagai pendapat dan argumen yang ada dalam literatur.

## Teknik Analisis Bahan Hukum
Analisis bahan hukum dengan metode deduktif adalah proses di mana peneliti memulai dengan teori atau proposisi umum, kemudian bergerak menuju penemuan spesifik atau kesimpulan berdasarkan bukti atau fakta yang ada. Dalam konteks hukum, ini bisa berarti memulai dengan prinsip hukum umum atau peraturan perundang-undangan, kemudian menerapkannya pada kasus atau situasi tertentu untuk mencapai kesimpulan.
Metode  deduktif  sangat  berguna  dalam  penelitian  hukum  karena  memungkinkan  peneliti  untuk menguji dan memverifikasi teori atau proposisi hukum dalam konteks praktik nyata. Ini juga membantu peneliti  untuk  memahami  bagaimana  hukum  diterapkan  dan  bagaimana  dampaknya  terhadap masyarakat.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Batasan Perjanjian Jual Beli Rumah Susun Dengan Metode Pre-Project Selling Menurut Peraturan Perundang –Undangan.
Pasal  1338  ayat  (1)  BW  (Burgerlijk  Wetboek)  mengatur  bahwa  perjanjian  yang  dibuat  secara, maka  akan  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnnya,  Pasal  1338  BW  disebut sebagai “asas pacta sunt servanda” (Muljadi, 2008).
Perjanjian  yang  dibuat  antara  kedua  belah  pihak  harus  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 BW, yaitu: 1. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
2. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak dilarang oleh undang-undang.
Penjelasan  Pasal  1320  BW  telah mneyebutkan  secara  jelas  dan  terang mengenai  syarat  sahnya suatu perjanjian yang akan mengikat kedua belah pihak. Suatu perjanjian akan sah dan mengikat apabila memenuhi  syarat  subjektif  dan  objektif  dalam Pasal  1320  BW,  karena  syarat  tersebut  bersifat  kumulatif dan  tidak  dapat  dipisahkan,  jika  syarat  sah  perjanjian  tidak  dipenuhi,  maka  perjanjian  tersebut  dapat dibatalkan dan/atau batal demi hukum.
Perjanjian  dapat  hanya  dapat  dilakukan  oleh  orang  yang  cakap  hukum  sesuai  dengan  ketentuan Hukum Perdata orang yang telah cakap hukum adalah yang berusia minimal 21 (dua puluh satu) tahun. Sebuah  perjanjian  akan  dilaksanakan  tanpa  sebuah  paksaan  dan  tekanan  dari  pihak  manapun,  oleh karena itu perjanjian dilaksanakan berdasarkan kesepakatan para pihak, hal ini didalam Pasal 1320 BW disebut sebagai syarat subjektif.
Undang-undang  mengatur  dalam  Pasal  1321  BW  yaitu  sepakat  yang  dibuat  karena  paksaan (dwang), kekhilafan (dwaling), dan penipuan (bedrog) dapat dikatakan sebagai cacat kehendak. Maksud dari  cacat  kehendak  adalah  pernyataan  kehendak  yang  dikeluarkan  seseorang  yang  mana  kehendak tersebut telah ditentukan secara tidak bebas atau tidak murni. Menurut Pasal 1321 KUHPerdata terdapat tiga macam cacat kehendak, yaitu:

## Kekhilafan atau kesesatan (dwaling)
Kekhilafan  dapat  terjadi  mengenai  orang  atau  barang  yang  menjadi  tujuan  pihak-pihak  yang mengadakan  perjanjian.  Menurut  Pasal  1322  ayat  (1)  BW  menyatakan  bahwa  kekhilafan  tidak mengakibatkan  batalnya  suatu  perjanjian  kecuali  mengenai  hakikat  barang  yang  menjadi  pokok perjanjian. Pada Pasal 1322 ayat (2) KUHPerdata dinyatakan bahwa kekhilafan itu tidak menjadi sebab kebatalan,  jika  kekhilafan  itu  hanya  terjadi  mengenai  siapa  seorang  bermaksud  membuat  suatu perjanjian, kecuali perjanjian itu telah dibuat mengingat dirinya orang tersebut.

## Paksaan (dwang)
Maksud dari paksaan adalah perbuatan sedemikian rupa yang dapat menimbulkan rasa takut pada diri  seseorang,  yang  terjadi  karena  adanya  ancaman.  Menurut  R.  Subekti  yang  diancamkan  harus mengenai suatu perbuatan yang dilarang oleh undang-undang. Hal- hal yang berkaitan dengan paksaan telah diatur dalam Pasal 1323-1327 BW. Perjanjian yang dibuat dengan suatu paksaan dapat dimintakan pembatalannya atau dengan kata lain perjanjian tersebut dapat dibatalkan.

## Penipuan (bedrog)
Menurut R. Subekti penipuan terjadi apabila satu pihak dengan sengaja memberikan keterangan- keterangan  yang  tidak  benar  disertai  kelicikan,  sehingga  pihak  lain  terbujuk  untuk  memberi  perijinan. Menurut  Pasal  1328  ayat  (1)  BW  menyatakan  bahwa:  Penipuan  merupakan  suatu  alasan  untuk pembatalan  suatu  perjanjian,  apabila  tipu muslihat  yang  dipakai  oleh  salah  satu  pihak  sedemikian  rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain tidak telah membuat perikatan itu jika tidak dilakukan tipu muslihat tersebut.
Pasal  1320  BW  juga  menyebutkan  tentang  syarat  objektif,  dalam  sebuah  perjanjian  yang disepakati  oleh  para  pihak,  wajib  diketahui  objek  atau  suatu  hal  yang  diperjanjikan  didalam  perjanjian tersebut.  Objek  perjanjian  harus  jelas  disebutkan  didalam  perjanjian  dan  objek  yang  diperjanjikan  tidak boleh melanggar ketentuan perundang-undangan.
Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga yang telah dijanjikan. Perjanjian jual beli merupakan suatu ikatan bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lainnya (pembeli)  berjanji  untuk  membayar  harga  yang  terdiri  atas  jumlah  sebagai  imbalan  dari  perolehan  hak milik tersebut. Istilah yang mencakup dua perbuatan yang bertimbal balik itu adalah sesuai dengan istilah Belanda koopen verkoop yang juga mengandung pengertian bahwa pihak yang satu verkoopt (menjual) sedang yang lainnya koopt (membeli).
Objek perjanjian jual beli merupakan barang tertentu, yang setidaknya dapat ditentukan wujud dan jumlahnya pada  saat  ia akan diserahkan hak milliknya kepada si pembeli,  sehingga menjadi sah  dalam perjanjian jual beli (Ardiyansah, 2023). Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli adalah barang dan harga.
Sesuai  dengan  asas  konsesual  yang  menjiwai  hukum  perjanjian  hukum  perdata,  perjanjian  jual  beli  itu sudah  tercipta  pada  saat  tercapainya  kata  sepakat  mengenai  barang  dan  harga,  maka  tercapainya perjanjian jual beli.
Hukum  perjanjian  dari  hukum  perdata  menganut  asas  konsesualisme.  Artinya,  untuk  melahirkan perjanjian  cukup  dengan  sepakat  saja  dan  bahwa  perjanjian  itu  sudah  dilahirkan  pada  saat  atau terciptanya  konsensus  sebagaimana dimaksudkan  diatas.  Pada  saat  tersebut  perjanjian sudah  jadi  dan mengikat.
Jual beli dianggap telah terjadi ketika para pihak telah mencapai kata sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan tersebut belum diserahkan.
Rumah  susun  memiliki  definisi  yang  disebutkan  dalam  Pasal  1  angka  1  Undang-undang  No.  20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  (UU  Rumah  Susun)  adalah  bangunan  gedung  bertingkat  yang dibangun  dalam  suatu  lingkungan  yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara fungsional,  baik  dalam  arah  horizontal  maupun  vertikal  dan  merupakan  satuan-satuan  yang  masing- masing  dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah,  terutama  untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Pre  project  selling adalah  adalah  suatu  sistem  penjualan  properti  oleh  developer  berupa  konsep, desain atau gambar sebelum properti yang dijual selesai dibangun. Sistem penjualan banyak diterapkan oleh pengembang properti perumahan, apartemen, rumah susun, dan properti lainnya.
Hal ini didasari oleh Pasal 42 ayat (1) UU Rumah Susun yang menyebutkan:
(1) Pelaku  pembangunan  dapat  melakukan  pemasaran  sebelum  pembangunan  rumah  susun dilaksanakan.
Pelaku  pembangunan  dapat  melakukan  pemasaran  sebelum  pembangunan  rumah  susun dilaksanakan  harus  memiliki  sekurang-kurangnya  kepastian  untuk  peruntukan  ruang,  kepastian  hak atas  tanah,  kepastian  status  penguasaan  rumah  susun,  perizinan  pembangunan  rumah  susun,  dan jaminan  atas  pembangunan  rumah  susun  dari  lembaga  penjamin  sebagaimana  tercantum  dalam Pasal 42 ayat (2) UU Rumah Susun yang menyebutkan:
(2) Dalam  hal  pemasaran  dilakukan  sebelum  pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan  sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki: a.kepastian peruntukan ruang;
b.kepastian hak atas tanah;
c.kepastian status penguasaan rumah susun;
d.perizinan pembangunan rumah susun; dan
e.jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Permintaan rumah susun yang sedang pada langkah perencanaan saat ini dapat dilakukan melalui mekanisme  pemesanan  terlebih  dahulu  berdasarkan  objek  yang  akan  dibeli  (Pre-Project  Selling)  yang kemudian akan dimasukkan kedalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Dalam  PPJB  ini,  memuat  kewenangan  dan  keharusan  kedua  belah  pihak  yang  kemudian dituangkan  dalam  suatu  akta  jual  beli  yang  ditandatangani  oleh  Notaris.  Perjanjian  pengikatan  jual  beli tidak diatur secara khusus dalam Buku III Burgelijk Wetboek (BW) sehingga pembentukannya didasarkan pada  asas  kebebasan  berkontrak.  Pre-Project  Selling  yang  dituangkan  dalam  PPJB  merupakan  suatu kesepakatan  yang  dilakukan  oleh  pihak  pembangunan  dan  orang  pada  umumnya  untuk  melaksanakan kegiatan  jual  beli  rumah  atau  satuan  rumah  susun  yang  dapat  diselenggarakan  oleh  pelaku pembangunan  (developer)  sebelum  konstruksi  atau  dalam  proses  konstruksi  untuk  rumah  tunggal  dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris (Anabelle & Tanawijaya, 2019).
R.  Subekti  memberikan  pengertian  mengenai  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yakni,  perjanjian antara  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli  sebelum  dilaksanakannya  jual  beli  dikarenakan  adanya  unsur- unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut. PPJB dikatakan sebagai perjanjian bersyarat apabila di dalamnya memuat janji-janji yang harus dipenuhi oleh para pihak, untuk dapat dilakukannya perjanjian pokok  yang  merupakan  tujuan  akhir  dari  para  pihak.  Perjanjian  pokok  yang  menjadi  tujuan  akhir dibuatnya  PPJB  adalah  perjanjian  jual  beli.  PPJB  sebagai  perikatan  bersyarat  tunduk  pada  ketentuan Pasal 1253 BW yakni:"suatu perikatan adalah bersyarat manakala ia digantungkan pada suatu peristiwa yang masih akan datang dan yang masih belum tentu akan terjadi, baik secara menangguhkan perikatan hingga  terjadinya  peristiwa  semacam  itu,  maupun  secara  membatalkan  perikatan  menurut  terjadi  atau tidak terjadinya peristiwa tersebut."
Janji-Janji  atau  syarat-syarat  yang  menyebabkan  para  pihak  sepakat  untuk  melakukan  PPJB antara  lain  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  belum  ada  atau  masih  dalam  proses,  belum  terjadinya pelunasan  harga atau  pajak-pajak  yang  dikenakan  terhadap  jual beli  hak  atas  tanah  yang  belum  dapat dibayar  oleh  penjual  atau  pembeli  dan  syarat-syarat  lain  yang  diperjanjikan  oleh  penjual  dan  pembeli. Semua syarat-syarat tersebut berupa syarat tangguh atau disebut juga syarat tunda yang pemenuhannya
wajib  dilakukan  untuk  melaksanakan  peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  perjanjian  jual  beli. Peralihan  hak  atas  tanah  didasarkan  atas  penandatanganan  akta  jual  beli  (untuk  selanjutnya  disebut AJB) oleh para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (untuk selanjutnya disebut PPAT).
Pernyataan diatas diperkuat dengan adanya aturan berdasarkan Pasal 43 UU Rumah Susun yang menyebutkan  bahwa  proses  jual  beli  rumah  susun  sebelum  pembangunan  rumah  susun  selesai  dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat dihadapan Notaris yang dilakukan setelah memenuhi kepastian atas status  kepemilikan  tanah,  kepemilikan  IMB,  ketersediaan  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum, keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen, dan hal yang diperjanjikan lainnya.
Pasal  1  angka  11  Peraturan  Pemerintah  No.12  Tahun  2021  tentang  Perubahan  Atas  Peraturan Pemerintah  No.  14  Tahun  2016  Tentang  Penyelenggaraan Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  (PP 12  Tahun  2021)  menyebutkan  definisi  khusus  mengenai  PPJB  yaitu  sebagai  Perjanjian  Pendahuluan Jual  Beli  atau  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  adalah  kesepakatan  antara  pelaku  pembangunan  dan setiap  orang  untuk  melakukan  jual  beli  Rumah  atau  satuan  Rumah  susun  yang  dapat  dilakukan  oleh pelaku  pembangunan  sebelum  pembangunan  untuk  Rumah  susun  atau  dalam  proses  pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris (Hutagaol & Anggraini, 2021).
Terbitnya PP No. 12 Tahun 2021 juga merubah syarat pelaksanaan PPJB. Pasal 22 PP 12 Tahun 2021  menyebutkan  bahwa  PPJB  dapat  dilakukan  antara  pihak  pelaku  pembangunan  dengan  pembeli setelah  memenuhi  persyaratan  kepastian  atas  status  kepemilikan  tanah,  hal  yang  diperjanjikan, Persetujuan  Bangunan  Gedung  (PBG),  ketersediaan  sarana  dan  prasarana  serta  utilitas  publik  dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) (Hilmy, 2022).
Bentuk tanggung jawab yang harus dipenuhi pelaku pembangunan kepada pembeli adalah pelaku pembangunan  wajib  menjelaskan  kepada  pembeli  dan/atau  calon  pembeli  mengenai  materi  muatan PPJB  pada  saat  pemasaran,  apabila  tanah  dan/atau  bangunan  menjadi  agunan  di  bank  atau  lembaga pembiayaan  lainnya  pada  saat  pemasaran,  pelaku  pembangunan  wajib  menjelaskan  kepada  calon pembeli.
Syarat  dalam  Pasal  22  PP  12  Tahun  2021  diperkuat  dengan  Pasal  22I  dengan  menjelaskan syarat-syarat  yang  tercantum  dalam  Pasal  22  PP  12  Tahun  2021.  Mengenai  status  kepemilikan  tanah dapat  dibuktikan  dengan  sertfikat  hak  atas  tanah  yang  diperlihatkan  kepada  calon  pembeli  pada  saat penandatanganan  PPJB.  Klausula “hal  yang  diperjanjikan”  dalam  PPJB  dimaksudkan  pada  kondisi rumah, sarana, prasarana dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal  22D  ayat  (1)  huruf  i. Persetujan  Bangunan  Gedung  (PBG) disampaikan  salinannya  sesuai aslinya kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.
Ketersediaan  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  dapat  dibuktikan  dengan  terbangunnya prasarana  utama  yaitu  jalan dan saluran pembuangan air (drainase)  serta surat  pernyataan dari  pelaku pembangunan  mengenai  tersedianya  sumber  air  dan  listrik.  Untuk  rumah  susun  keterbangunan  paling sedikit 20% (dua puluh persen) didasarkan pada volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan.
Pelaku  pembangunan  dilarang  menarik  dana  lebuh  dari  80%  (delapan  puluh  persen)  kepada pembeli  sebelum  memenuhi  persyaratan  PPJB,  apabila  terjadi  pembatalan  pembelian  setelah ditandatanganinya PPJB yang disebabkan oleh kelalaian Pelaku Pembangunan, pembayaran yang telah dilakukan pembeli wajib dikembalikan kepada pembeli (Rosalind & Sari, 2022).
Dalam  hal  pembayaran  telah  dilakukan  pembeli  paling  banyak  10%  (sepuluh  persen)  dari  harga transaksi,  terjadi  pembatalan  pembelian  Rumah  setelah  penandatanganan  PPJB  akibat  kelalaian pembeli, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan.
Dalam  hal  pembayaran  telah  dilakukan  pembeli  lebih  dari  l0%  (sepuluh  persen)  dari  harga transaksi,  terjadi  pembatalan  pembelian  Rumah  setelah  penandatanganan  PPJB  akibat  kelalaian pembeli, pelaku pembangunan berhak memotong 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi.
Batasan Perjanjian Jual Beli Rumah Susun Dengan Metode Pre-Project Selling menurut Undang- undang terletak pada permulaan dan bentuk perjanjian yang dipilih dalam melaksanakan proses jual beli. Umumnya proses jual beli akan dituangkan didalam Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat dengan dihadapan Notaris.  Harga  dan  objek  yang  diperjanjikan  disebutkan  jelas  didalam  AJB  pada  saat  pembuatannya sebagai  implementasi  dari  Pasal  1320  BW  dalam  memenuhi  syarat  objektif  sebagai  syarat  sahnya perjanjian.  Pelaksanaan  jual  beli  rumah  susun  dengan  metode  pre-project  selling  diatur  secara  khusus bahwa  perjanjian  jual  beli  ini  dapat  dilaksanakan  berdasarkan  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  atau Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang  syarat-syaratnya  diatur  dalam  UU  Rumah  Susun  dan diperkuat  dengan terbitnya PP  12 Tahun 2021.PPJB tidak diatur secara khusus, sehingga pelaksanaan PPJB  antar  pihak  didasarkan  pada  asas  kebebasan  berkontrak  dengan  tidak  mengabaikan  Pasal  1320 BW jo. Pasal 1338 BW sebagai acuan utama dibuatnya perjanjian.
Dalam  Pasal  1457  BW  disebutkan  bahwa  objek  perjanjian  jual  beli  merupakan  barang  tertentu, yang  setidaknya  dapat  ditentukan  wujud  dan  jumlahnya  pada  saat  ia  akan  diserahkan  hak  milliknya
kepada  si  pembeli,  sehingga  menjadi  sah  dalam  perjanjian  jual  beli,  sedangkan  pelaksanaan  jual  beli rumah susun melalui metode pre-project selling menggunakan PPJB dalam Pasal 22 PP 12 Tahun 2021 serta disebutkan syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh Pelaku Pembangunan seperti disebutkan diatas, sehingga  perjanjian  jual  beli  dengan  metode  pre-project  selling  tidak  melanggar  ketentuan  peraturan perundang-undangan,  namun  dibatasi  dengan  ditetapkannya  syarat-syarat  khusus  sebagaimana tercantum dalam Pasal 22I PP 12 Tahun 2021. Terdapat penyimpangan norma dari PP 12 Tahun 2021 terhadap  Pasal  1457  BW  yaitu  mengenai  objek  jual  beli,  yaitu  objek  dalam  Pasal  1457  BW  dapat ditafsirkan  sebagai  objek  konkret  dan  jelas,  sehingga  berwujud  dan  dapat  dilakukan  penyerahan  objek (levering)  setelah  AJB  ditandatangani  oleh  para  pihak,  dalam  Pasal  42  ayat  (1)  UU  Rumah  Susun  jo. Pasal  1  angka  11  PP  12  Tahun  2021  yang  pada  intinya  Pelaku  pembangunan  dapat  melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan.

## KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
Perjanjian yang sah didalamnya terdapat prestasi oleh pihak debitur kepada pihak kreditur ataupun sebaliknya.  Prestasi  dalam  perjanjian  adalah  pelaksanaan  terhadap  sesuatu  hal  yang  sudah  disepakati dan  tertulis  dalam  sebuah  perjanjian.  Perjanjian  Jual  Beli  secara  umum  diatur  di  Pasal  1457  BW, kesepakatannya tercantum dalam AJB yang dibuat dihadapan Notaris. Perjanjian Jual Beli Rumah Susun dengan metode Pre-Project Selling dilakukan dengan PPJB dengan syarat telah memenuhi syarat yang ditentukan  dalam  Pasal  42  UU  Rumah  Susun  jo.  Pasal  22  jo.  Pasal  22I  PP  12  Tahun  2021, Penandatangan PPJB Jual Beli Rumah Susun dengan metode Pre-project selling juga dibuat dihadapan Notaris.
Wanprestasi  merupakan  perbuatan  perdata  yang  mana  melanggar  suatu  perjanjian  dengan  tidak menepati “prestasi” yang  telah  ditentukan  tegas dalam perjanjian. Wanprestasi  yang mengarah  kepada tindak  pidana  ditentukan  dari  itikad  dari  pembuatan  perjanjian  tersebut.  Wanprestasi  yang  mengarah kepada  tindak  pidana  dapat  dilihat  dari  unsur  perjanjian  telah  dibuat  dengan  memakai  nama  palsu, martabat palsu, tipu muslihat atau rangkaian kebohongan. Perjanjian yang dibuat dengan memakai nama palsu,  martabat  palsu,  tipu  muslihat  atau  rangkaian  kebohongan  telah  memenuhi  unsur  tindak  pidana penipuan dalam Pasal 378 KUHP. Perjanjian Jual Beli Rumah Susun dengan metode Pre-Project Selling yang  tidak  terrealisasi  dapat  menjadi  wanprestasi  yang  diarahkan  ke  tindak  pidana  apabila  memenuhi unsur  diatas.  Contoh  kasus  dari  Perjanjian  Jual  Beli  Rumah  Susun  dengan  metode  Pre-Project  Selling yang tidak terrealisasi terdapat  dalam Perkara jual beli apartemen Royal Afatar World Sidoarjo, 2 (dua) Direksi  ditetapkan  menjadi  terpidana  berdasarkan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Surabaya  No. 1938/Pid.B/2018/PN.Sby  jo.  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Surabaya  No.  297/PID/2019/PT.SBY.  jo. Putusan Kasasi Mahkamah Agung No. 131 K/PID/2020 dengan hukuman pidana penjara selama 3 (tiga) tahun 6 (enam) bulan.

## Saran
1.  Penguatan  Perlindungan  Konsumen:  Pemerintah  perlu  mempertimbangkan  untuk  memperkuat perlindungan  hukum  bagi  konsumen  dalam  perjanjian  jual  beli  apartemen  dengan  sistem  penjualan pra-proyek.  Ini  dapat  dilakukan  melalui  revisi  undang-undang  atau  pembuatan  regulasi  yang memberikan  perlindungan  yang  lebih  kuat  bagi  pembeli,  termasuk  ketentuan  tentang  pembatalan kontrak dan pengembalian dana.
2.  Peningkatan  Transparansi:  Pengembang  perlu  meningkatkan  transparansi  dalam  proses  penjualan pra-proyek,  termasuk  menyediakan  informasi  yang  jelas  dan  lengkap  kepada  calon  pembeli  tentang proyek,  harga,  dan  jadwal  pembangunan.  Ini  dapat  membantu  mencegah  praktik  penipuan  atau penyelewengan yang merugikan pembeli.
3.  Penguatan  Pengawasan  Pemerintah:  Pemerintah  perlu  meningkatkan  pengawasan  terhadap  praktik penjualan  pra-proyek  dan  menegakkan  hukum  terhadap  pengembang  yang  melanggar  ketentuan hukum.  Audit  dan  inspeksi  reguler  dapat  membantu  mengidentifikasi  pelanggaran  dan  memberikan sanksi yang tegas kepada pelaku kejahatan.
4.  Peningkatan  Kesadaran  Publik:  Penting  untuk  meningkatkan  kesadaran  masyarakat  tentang  risiko dan  hak-hak  mereka  dalam  perjanjian  jual  beli  apartemen  dengan  sistem  penjualan  pra-proyek. Kampanye penyuluhan dan edukasi dapat membantu meningkatkan pemahaman masyarakat tentang cara mengidentifikasi praktik penipuan atau penyelewengan dan melindungi diri mereka sendiri.

## DAFTAR PUSTAKA
Adriansa, M. Z., Dewi, I. G. S., & Priyono, E. A. A. (2022). Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Dibuat Dibawah Tangan. PROGRESIF: Jurnal Hukum, 16(2), 130-148.
Alvita, A. (2021). Kepastian Hukum Bagi Konsumen Atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun.
Indonesian Notary, 3(1), 9.
Anabelle,  M.,  &  Tanawijaya,  H.  (2019).  SISTEM  PRE  PROJECT  SELLING  DALAM  PENJUALAN SATUAN  UNIT  APARTEMEN  MENURUT  UNDANG-UNDANG  NOMOR  20  TAHUN  2011 TENTANG  RUMAH  SUSUN  (CONTOH  KASUS  PUTUSAN  PENGADILAN  NEGRI  JAKARTA PUSAT  NOMOR:  616/PDT.  G/2017/PN.  JKT.  PST  JO.  PUTUSAN  PENGADILAN  TINGGI JAKARTA NOMOR: 20/PDT. G/2019/PT. DKI). Jurnal Hukum Adigama, 2(2), 508-532.
Ardiyansah,  A.  (2023).  Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Status  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) yang  Mana  Hak  Atas  Tanahnya  Belum  Bersertifikat  dibuat  dihadapan  Notaris.  Jurnal  Multidisiplin Indonesia, 2(7), 1579-1584.
Hilmy, R. (2022). Perlindungan  Konsumen Dalam Penjualan Rumah Susun  Dengan  Sistem Pemasaran Pre-Project  Selling  Ditinjau  Dari  Hukum  Positif  Indonesia.  JISIP  (Jurnal  Ilmu  Sosial  dan Pendidikan), 6(3).
Hutagaol,  J.  H.,  &  Anggraini,  A.  M.  T.  (2021).  PERLINDUNGAN  KONSUMEN  PERUMAHAN  DALAM JUAL BELI RUMAH DENGAN SISTEM PRE PROJECT SELLING. Reformasi Hukum Trisakti, 3(4), 643-653.
Muljadi, K. (2008). Perikatan yang lahir dari perjanjian.
Rahmani,  S.  R.,  &  Octarina,  N.  F.  (2020).  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah/Rumah  Susun sebagai Perlindungan Hukum bagi Penjual dan Pembeli. Jurnal Supremasi, 36-46.
Rosalind,  M.,  &  Sari,  R.  D.  P.  (2022).  Karakteristik  Sistem  Pre  Project  Selling  Perumahan  Ditinjau  Dari Asas Keseimbangan. Jurnal Ilmiah Dunia Hukum, 7(1), 22-34.
Soekanto, S. (2007). Penelitian hukum normatif: Suatu tinjauan singkat.
Soraya, L. F. (2020). Penetapan Klausula Sanksi Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Properti Dengan Sistem  Pre Project  Selling  (Analisis  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Dan  Perumahan  Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/PRT/M/2019) (Doctoral dissertation, UNIVERSITAS AIRLANGGA).
Yudhantaka,  L.  (2017).  Keabsahan  kontrak  jual  beli  rumah  susun  dengan  sistem  pre  project  selling. Yuridika, 32(1), 84-104.
Maria Rosalind, “Karakteristik Sistem Pre Project Selling Perumahan Ditinjau dari Asas Keseimbangan”,
Jurnal Ilmiah Dunia Hukum, Volume 7, Nomor 1, Oktober 2022.
Purbandari, “Kepastian Dan Perlindungan Hukum Pada Pemasaran Properti Dengan Sistem Pre Project Selling”, E-Journal Widya, Vol. 29, No. 320, Mei 2012.