## ANALISIS VALUE ENGINEERING PADA PROYEK PERUMAHAN X DI TANGERANG SELATAN
Robert Chandra 1 , Arianti Sutandi 2 , dan Basuki Anondho 3
1 Program Studi Sarjana Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta robert.325160122@stu.untar.ac.id
2 Program Studi Sarjana Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta ari.sutandi@gmail.com
3 Program Studi Sarjana Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta basukia@ft.untar.ac.id
Masuk: 26-01-2023, revisi: 13-02-2023, diterima untuk diterbitkan: 20-02-2023

## ABSTRACT
The cost of building a construction project is very important and requires good control so that the project can run according to plan. The research was conducted in one of the residential housing projects located in South Tangerang, the cost for architectural work is greater than other costs, for that an engineering value assessment was carried out to find out the cost savings of architectural work in project x, by identifying which work tends to incur high costs through the phase information, construction phase, analysis phase, development phase and recommendation phase, and using paired comparison and decision matrix methods. Furthermore, the determining factors are sought to be used  as  a  substitute  for  the  design.  The  cost  of  working  on  a  red  brick  wall  for  a  7x10  type  house  is  Rp. 2,468,993,947.28, after doing value engineering with alternative 1 (replacing red brick walls with bricks) a cost of Rp. 2,048,059,320.60 savings of Rp. 420,934,626.68 (17.04% of the total cost of wall work) and for a 7×12 type house a savings of Rp. 643,039,928.39 (17.60% of the total wall work cost).
Keywords:  value  engineering,  information  phase,  creative  phase,  analysis  phase,  recommendation  phase,  paired comparison

## ABSTRAK
Biaya pembangunan proyek konstruksi sangat penting dan memerlukan kontrol yang baik agar proyek dapat berjalan sesuai rencana. Penelitian dilakukan di salah satu proyek perumahan residensial yang terletak di Tangerang Selatan, biaya  untuk  pekerjaan  arsitektural  lebih  besar  dari  biaya  lainnya,  untuk  itu  dilakukan  penilaian value  engineering untuk mengetahui penghematan biaya pekerjaan arsitektural di proyek x, dengan mengidentifikasi pekerjaan mana yang cenderung mengeluarkan biaya tinggi melalui fase informasi, fase konstruksi, fase analisis, fase pengembangan dan fase rekomendasi, dan menggunakan metode paired comparison dan decision matrix . Selanjutnya dicari faktor penentu untuk digunakan sebagai pengganti desain. Pengeluaran biaya pekerjaan dinding bata merah untuk rumah tipe 7×10 adalah sebesar Rp. 2.468.993.947,28, setelah dilakukan value engineering dengan alternatif 1 (mengganti dinding bata merah dengan dinding batako) didapatkan biaya sebesar Rp. 2.048.059.320,60 didapatkan penghematan Rp. 420.934.626,68 (17.04% dari total biaya pekerjaan dinding) dan untuk rumah tipe 7×12 didapatkan penghematan sebesar Rp. 643.039.928,39 (17.60% dari total biaya pekerjaan dinding).
Kata kunci: value engineering , tahap informasi, tahap kreatif, tahap analisis, tahap rekomendasi , paired comparison.

## 1. PENDAHULUAN
Tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan yang diperlukan oleh setiap orang. Dengan bertambahnya jumlah penduduk  maka  kebutuhan  tempat  tinggal  akan  terus  meningkat.  Pembangunan  perumahan  merupakan  salah  satu upaya  untuk  kebutuhan  masyarakat  terhadap  rumah  tinggal.  Oleh  karena  itu,  diperlukan  pengelolaan  untuk menciptakan suatu proyek konstruksi pembangunan perumahan yang tepat waktu, biaya dan kualitas yang maksimal.
Pembiayaan  dalam  sebuah  proyek  akan  menjadi  perhatian  khusus  guna  mendapatkan  keuntungan  dan  menghemat biaya.  Perlu  dilakukan  beberapa  alternatif  sebagai  dasar  dalam  melaksanakan  suatu  kajian,  yang  bersifat  tidak mengoreksi perhitungan dan mencari kesalahan oleh perencana, tetapi mengarah untuk lebih menghemat biaya tanpa mengurangi  kualitas  bangunan,  sehingga  pemakaian  Value  Engineering  dapat  digunakan  sebagai  opsi  dalam 0penyelesaian permasalahan tersebut (Noviyanti, 2021).
Menurut penelitian yang dilakukan oleh Kartohardjono et al., (2018), pekerjaan dinding merupakan pekerjaan dengan biaya  tertinggi.  Penelitian  lain  dilakukan  oleh  Ariva  (2020),  mengatakan  bahwa  pekerjaan  dinding  membutuhkan biaya yang besar.
Metode  analisis value  engineering dipilih  dari  beberapa  alternatif  metode  karena  memiliki  kelebihan  dalam pendekatan yang dilakukan secara sistematis. Metode value engineering digunakan untuk mendapatkan keseimbangan fungsi terbaik antara biaya, keandalan dan kinerja proyek. Metode ini juga mampu digunakan untuk menghemat biaya produksi tanpa mengesampingkan persyaratan yang telah ditetapkan menurut Ariva (2020).
Identifikasi masalah dalam penelitian ini adalah penerapan value engineering pada pekerjaan arsitektural diharapkan akan  memberikan  penghematan  yang  signifikan  pada  total  biaya  proyek,  karena  proyek  perumahan  terdiri  dari  26 rumah tipe 7 × 10 dan 36 rumah tipe 7 × 12.
Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  penghematan  biaya  yang  diperoleh  dari  penerapan Value Engineering pada pekerjaan arsitektural di proyek x.

## Sejarah dan Perkembangan Value Engineering
Rekayasa  nilai  atau value  engineering adalah  metode  analisis  fungsional  yang  bertujuan  untuk  mengurangi  biaya produksi atau proyek. Baik pada tahap perencanaan maupun pelaksanaan, penghematan biaya dan waktu bertujuan bukan  untuk  menambah  biaya  itu  sendiri.  Seringkali  timbul  masalah  pengurangan  biaya  ini  dan  posisi  tertentu dikorbankan (PT Indulexco Consulting Group, 2007).

## Definisi Value Engineering
Rekayasa nilai adalah pendekatan analitik fungsional yang ditujukan untuk mengurangi biaya produksi atau proyek melalui  kerja  sama  tim  yang  profesional,  efisien  dan  sistematis  untuk  menganalisis  dan  meningkatkan  nilai  suatu produk, desain pabrik, sistem atau layanan atau metode. Ini adalah solusi yang baik untuk memecahkan masalah dan mengurangi biaya, tetapi meningkatkan persyaratan kinerja atau kualitas yang ditetapkan. Rekayasa nilai adalah teknik paling efektif yang dikenal untuk mengidentifikasi dan menghilangkan biaya yang tidak perlu dalam desain produk, pengujian, manufaktur, dan konstruksi produk.

## Maksud dan Tujuan Value Engineering
Penerapan Value Engineering pada pelaksanaan proyek menurut Soeharto (2001), diharapkan mampu:
a. Meningkatkan manfaat dengan tidak menambah biaya.
b. Mengurangi biaya dengan mempertahankan manfaat.
c. Kombinasi dari keduanya.

## Tahapan Kerja Value Engineering
Dalam  perencanaan  nilai,  rencana  kerja  memiliki  lima  tahapan.  Menurut  Hutabarat  (1995),  tahapan  penerapan rekayasa nilai terbagi menjadi lima, yaitu: Fase informasi, fase pembuatan, fase analisis, fase pengembangan dan fase rekomendasi.
1. Tahap informasi
a) Cost Model
b) Breakdown
c) Hukum Distribusi Pareto
d) Analisis Fungsi
e) Diagram FAST
2. Tahap kreatif
3. Tahap Analisis
a) Paired Comparison Matrix
b) Decision Matrix
4. Tahap Pengembangan
a) Life Cycle Cost
b) Net Present Value
5. Tahap Pengembangan

## 2. METODE PENELITIAN
Metodologi penelitian yang dilakukan dalam penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :
Pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan cara:
1. Data primer
2. Data sekunder
Setelah data diperoleh dan akan dilakukan analisis value engineering untuk menghasilkan suatu penghematan biaya. Dalam melakukan analisis value engineering dilakukan melalui 4 tahap, antara lain:
1. Tahap informasi
2. Tahap Kreatif
3. Tahap Analisis
4. Tahap Pengembangan
5. Tahap Rekomendasi
Gambar 1. diagram alir dari penelitian ini:
Gambar 1. Diagram Alir
Hasil penelitian dijelaskan secara lengkap sesuai dengan metode yang digunakan. Pembahasan mendalam dilakukan berdasarkan  data  hasil  survei,  pengujian,  atau  metode  pengambilan  data  lainnya.  Pembahasan  harus  mengaitkan konten dengan teori yang telah dikemukakan sebelumnya. Dalam hal data hasil yang ditampilkan banyak, Hasil dan Pembahasan/Analisis dapat dicantumkan pada bagian yang berbeda.

## Tahap Informasi
pada  tahap  informasi  dalam  studi  ini  berisi  penjelasan-penjelasan  tentang  pemilihan  jenis  pekerjaan  ( Cost model , Breakdown dan Diagram pareto) dan analisis fungsi terhadap jenis pekerjaan terpilih.

## Cost Model
Cost Model Ini  dilakukan  dengan  membuat  desktop  yang  dikelompokkan  berdasarkan  setiap  jenis  pekerjaan. Spreadsheet  juga  menyertakan  rencana  anggaran  untuk  setiap  jenis  pekerjaan.  Model  biaya  ini  dibuat  untuk menggunakan  lembar  kerja  untuk  memilih  apa  yang  dilakukan  oleh  rekayasa  biaya  tenaga  kerja.  Seperti  yang dijelaskan pada tabel 1 dan tabel 2 dibawah ini.
Tabel 1. Cost Model Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 7×10 ( Hasil Pengolahan Data RAB) No Uraian Total (Rp) Persentase Biaya (%) 1 Pekerjaan Persiapan Rp. 730.059.860 5,30 2 Pekerjaan Pondasi Rp. 923.728.953 6,70 3 Pekerjaan Struktur Rp. 2.357.507.437 17,12 4 Pekerjaan Arsitektur Rp. 7.924.190.217,95 57,54 5 Pekerjaan Mechanical Rp. 1.027.793.274 7,46 6 Pekerjaan Plumbing Rp. 807.119.751 5,86 Sub Total Rp. 13.770.399.494 100 Fee (10%) Rp. 1.377.039.949 Total Rp. 15.147.439.444 Ppn (10%) Rp. 1.514.743.944 Grand Total Rp. 16.662.183.388
Tabel 2. Cost Model Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 7×12 ( Hasil Pengolahan Data RAB)
No Uraian Total (Rp) Persentase Biaya (%) 1 Pekerjaan Persiapan Rp. 1.039.213.389 5,08 2 Pekerjaan Pondasi Rp. 1.512.462.608 7,40 3 Pekerjaan Struktur Rp. 2.910.945.082 14,24 4 Pekerjaan Arsitektur Rp. 12.320.639.542 60,30 5 Pekerjaan Mechanical Rp. 1.434.936.999 7,02 6 Pekerjaan Plumbing Rp. 1.210.837.382 5,92 Sub Total Rp. 20.429.065.004 100 Fee (10%) Rp. 2.042.906.500 Total Rp. 22.471.971.504 Ppn (10%) Rp. 2.247.197.150 Grand Total Rp. 24.719.168.655

## Breakdown
Analisis breakdown pada jenis pekerjaan arsitektur, untuk melihat pekerjaan mana yang menghabiskan banyak dana dalam pembangunan proyek ini. Seperti yang dijelaskan pada tabel 3 dan tabel 4 dibawah ini.
Tabel 3. Breakdown Pekerjaan Arsitektur 7×10 (Hasil Pengolahan Data RAB) No Uraian Jumlah (Rp) % 1 Pekerjaan Dinding & Pelapis Dinding Rp  2.468.993.947,28 31,16% 2 Pekerjaan Lantai Rp  1.531.576.563,71 19,33% 3 Pekerjaan Plafond Rp  1.317.872.683,79 16,63% 4 Pekerjaan Atap Rp  1.011.872.550,00 12,77% 5 Pekerjaan Accessories Sanitary Rp     527.860.325,85 6,66% 6 Pekerjaan Pengecatan Rp     396.475.051,46 5,00% 7 Pekerjaan Kusen, Pintu & Jendela Rp     280.800.000,00 3,54% 8 Pekerjaan Engsel & Kunci Rp     193.125.400,00 2,44% 9 Pekerjaan Tangga & Railing Rp     128.197.095,66 1,62% 10 Pekerjaan Lain-lain Rp      67.507.786,45 0,85% Sub Total Rp  7.924.190.217,95 100% Tabel 4. Breakdown Pekerjaan Arsitektur 7×12 (Hasil Pengolahan Data RAB) No Uraian Jumlah (Rp) % 1 Pekerjaan Dinding & Pelapis Dinding Rp. 3.652.947.745 29,65 2 Pekerjaan Lantai Rp. 2.725.106.214 22,12 3 Pekerjaan Plafond Rp. 1.949.901.928 15,83 4 Pekerjaan Atap Rp. 1.466.468.100 11,90 5 Pekerjaan Accessories Sanitary Rp. 1.062.346.242 8,62 6 Pekerjaan Pengecatan Rp. 532.254.981 4,32 7 Pekerjaan Kusen, Pintu & Jendela Rp. 388.800.000 3,16 8 Pekerjaan Engsel & Kunci Rp. 267.404.400 2,17 9 Pekerjaan Tangga & Railing Rp. 177.503.670 1,44 10 Pekerjaan Lain-lain Rp. 97.906.259 0,79 Sub Total Rp. 12.320.639.542 100

## Diagram Pareto
Menggunakan dasar hukum distribusi pareto untuk menentukan 80% biaya total di tentukan oleh 20% jenis pekerjaan yang mempunyai biaya tinggi. Seperti yang dijelaskan pada tabel 5 serta gambar 2 untuk rumah tipe 7x10 dan tabel 6 serta gambar 3 dibawah ini.
Tabel 5. Grafik Hasil Analisis Pareto Pekerjaan Arsitektur Rumah Tipe 7×10 (Hasil Pengolahan Data RAB)
No Jenis Pekerjaan Harga (Rp) Persentase Harga (%) Persentase Kumulatif (%) 1 Pekerjaan Dinding & Pelapis Dinding Rp 2.468.993.947,28 31,16% 31,16% 2 Pekerjaan Lantai Rp 1.531.576.563,71 19,33% 50,49% 3 Pekerjaan Plafond Rp 1.317.872.683,79 16,63% 67,12% 4 Pekerjaan Atap Rp 1.011.872.550,00 12,77% 79,89% 5 Pekerjaan Accessories Sanitary Rp 527.860.325,85 6,66% 86,55% 6 Pekerjaan Pengecatan Rp 396.475.051,46 5,00% 91,55% 7 Pekerjaan Kusen, Pintu & Jendela Rp 280.800.000,00 3,54% 95,09% 8 Pekerjaan Engsel & Kunci Rp 193.125.400,00 2,44% 97,53% 9 Pekerjaan Tangga & Railing Rp 128.197.095,66 1,62% 99,15% 10 Pekerjaan Lain-lain Rp 67.507.786,45 0,85% 100,00% Sub Total Rp 7.924.190.217,95 100%
Gambar 2. Grafik Hasil Analisis Pareto Pekerjaan Arsitektur Rumah Tipe 7×10
Tabel 6. Grafik Hasil Analisis Pareto Pekerjaan Arsitektur Rumah Tipe 7×12 (Hasil Pengolahan Data RAB)
No Jenis Pekerjaan Harga (Rp) Persentase Harga (%) Persentase Kumulatif (%) 1 Pekerjaan Dinding & Pelapis Dinding Rp. 3.652.947.745 29,65 % 29,65 % 2 Pekerjaan Lantai Rp. 2.725.106.214 22,12 % 51,77 % 3 Pekerjaan Plafond Rp. 1.949.901.928 15,83 % 67,59 % 4 Pekerjaan Atap Rp. 1.466.468.100 11,90 % 79,50 % 5 Pekerjaan Accessories Sanitary Rp. 1.062.346.242 8,62 % 88,12 % 6 Pekerjaan Pengecatan Rp. 532.254.981 4,32 % 92,44 % 7 Pekerjaan Kusen, Pintu & Jendela Rp. 388.800.000 3,16 % 95,59 % 8 Pekerjaan Engsel & Kunci Rp. 267.404.400 2,17 % 97,76 % 9 Pekerjaan Tangga & Railing Rp. 177.503.670 1,44 % 99,21 % 10 Pekerjaan Lain-lain Rp. 97.906.259 0.79 % 100 % Sub Total Rp. 12.320.639.542 100 %

## Analisis Fungsi
Pada tahaap analisis fungsi, dilakukan dengan identiifikasi fungsi-fungsi yang berhubungan dengan pekerjaan dinding dan pelapis dinding. Analisis fungsi dinding dan pelapis dinding pada Tabel 7.
Tabel 7. Analisis Fungsi Pekerjaan Dinding No Jenis Pekerjaan Fungsi Kata Kerja Kata Benda Jenis 1 Pekerjaan Dinding Membatasi Mengatur Membangun Memasang Memperindah Menahan Memberikan Mengisolasi Ruang Akses Sekat Material dinding Ruangan Panas Privasi Suhu Primer Primer Primer Primer Sekunder Sekunder Sekunder Sekunder
Fungsi-fungsii  yang  telah  ditentukan  dan  dijabarkan  dalam  bentuk  FAST  diagram  untuk  mengetahui keterkaitan antara fungsi satu dengan fungsi lainnya. FAST diagram disajikan pada Gambar 4.

## Gambar 4. Diagram FAST Dinding
Gambar 4, dapat dilihat fungsi dasar yang menjawab pertanyaan how yaitu membatasi ruang dan fungsi dasar yang menjawab pertanyaan why yaitu menentukan material dinding. Fungsi-fungsi yang berada diantara kedua fungsi dasar tersebut pada jalur horizontal merupakan jawaban dari fungsi sebelumnya. Tujuan FAST diagram disini adalah untuk membantu dalam mengembangkan ide-ide alternatif dalam menentukan material dinding pada tahap kreatif.

## Tahap Kreatif
Pada tahap ini ditampilkan beberapa alternatif pengganti dari jenis pekerjaan desain existing dengan membandingkan desain  perencanaan  awal  dengan  beberapa  ide  ini  diperoleh  penghematan  harga  yang  signifikan.  Seperti  yang dijelaskan pada tabel 8 dan tabel 9 dibawah ini.
Tabel 8. Estimasi Biaya Pekerjaan Dinding Perumahan 7×10
Tahap Kreatif
Pengumpulan Alternatif-alternatif
Jenis Pekerjaan : Pekerjaan Dinding dan Pelapis Dinding
Fungsi               : Membatasi Ruang No Jenis Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp) Pekerjaan Dinding Existing 1 Pek. Pasangan Dinding Bata Merah 295,64 M 2 Rp. 152.087,50 Rp. 1.169.041.861,00 2 Pekerjaan Plesteran 480,12 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 888.191.714,03 3 Pekerjaan Acian 370,76 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 411.760.372,25 Total Biaya Pekerjaan Dinding Eksisting Rp. 2.468.993.947,28 Pekerjaan Dinding Alternatif 1 1 Pek. Pasangan Dinding Batako 295,64 M 2 Rp. 97.325,65 Rp. 748.107.234,32 2 Pekerjaan Plesteran 480,12 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 888.191.714,03 3 Pekerjaan Acian 370,76 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 411.760.372,25 Total Biaya Pekerjaan Dinding Alternatif 1  Rp. 2.048.059.320,60 Pekerjaan Dinding Alternatif 2 1 Pekerjaan Pasangan Dinding Bata Ringan 295,64 M 2 Rp. 107.555,45 Rp. 826.739.995,36 2 Pekerjaan Plesteran 480,12 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 888.191.714,03 3 Pekerjaan Acian 370,76 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 411.760.372,25
Total Biaya Pekerjaan Dinding Alternatif 2  Rp. 2.126.692.081,64
Tabel 9. Estimasi Biaya Pekerjaan Dinding Perumahan 7×12
Tahap Kreatif
Pengumpulan Alternatif-alternatif
Jenis Pekerjaan : Pekerjaan Dinding dan Pelapis Dinding Fungsi               : Membatasi Ruang No Jenis Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp) Pekerjaan Dinding Existing 1 Pek. Pasangan Dinding Bata Merah 326,18 M 2 Rp. 152.087,50 Rp. 1.785.884.427,00 2 Pekerjaan Plesteran 489,08 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 1.252.754.513,77 3 Pekerjaan Acian 399,49 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 614.308.804,36 Total Biaya Pekerjaan Dinding Eksisting Rp. 3.652.947.745,13 Pekerjaan Dinding Alternatif 1 1 Pek. Pasangan Dinding Batako 326,18 M 2 Rp. 97.325,65 Rp. 1.142.844.498,61 2 Pekerjaan Plesteran 489,08 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 1.252.754.513,77 3 Pekerjaan Acian 399,49 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 614.308.804,36 Total Biaya Pekerjaan Dinding Alternatif 1  Rp. 3.009.907.816,75 Pekerjaan Dinding Alternatif 2 1 Pekerjaan Pasangan Dinding Bata Ringan 326,18 M 2 Rp. 107.555,45 Rp. 2.262.967.676,48 2 Pekerjaan Plesteran 489,08 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 1.252.754.513,77 3 Pekerjaan Acian 399,49 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 614.308.804,36 Total Biaya Pekerjaan Dinding Alternatif 2  Rp. 3.130.030.994,62

## Paired Comparison Matrix
Sebelum  melakukan  analisis  desain  nilai  menggunakan  metode  perbandingan  berpasangan.  menciptakan  kriteria desain  sebagai  berikut;  harga  produk,  berat  produk,  kekuatan  produk,  fire  resistance,  kemudahan  pelaksanaan, material pendukung. Tujuannya di sini adalah untuk menentukan faktor apa saja yang mempengaruhi implementasi
desain proyek. Setelah kriteria desain telah dibuat, langkah selanjutnya adalah membuat persentase jenis pekerjaan dengan metode paired comparison matrix. Seperti yang dijelaskan pada tabel 10 dibawah ini.
Tabel 10. Metode Paired Comparison Matrix B C D E F Skor Persentase Peringkat Deskripsi A A1 A2 A2 B2 A3 8 31% 1 A = Harga Produk B C3 D2 E3 B1 1 4% 6 B = Berat Produk C C1 C1 C1 6 23% 3 C = Kekuatan Produk D E1 F2 2 7% 5 D = Fire Resistance E E2 6 27% 2 E = Kemudahan Pelaksanaan 2 8% 4 F = Material Pendukung Total 26 100

## Decision Matrix
Peringkat yang diberikan adalah untuk masing-masing alternatif terhadap setiap kriteria.

## Tabel 11. Tabel Peringkat

## Menghitung Life Cycle Cost
Dalam menghitung life cycle cost perlu diketahui biaya proyek, biaya pemeliharaan dan tingkat suku bunga. Untuk menghitung life cycle cost diambil beberapa asumsi, yaitu:
1. Biaya pemeliharaan untuk jenis dinding yang digunakan adalah sama
2. Suku bunga pinjaman adalah 12% pertahun atau 1% perbulan
3. Lamanya life cycle cost adalah 15 tahun setelah serah terima, tetapi karena maintanance diasumsikan sama jadi diabaikan.
4. Pekerjaan persiapan dikeluarkan pada titik 0.
Selanjutnya akan dihitung cash flow proyek untuk jenis dinding batu bata serta untuk jenis dinding batako .
Peringkat 5
4 3 2 1 Keterangan Luar Biasa Bagus Cukup Kurang Buruk Kriteria  Harga  Berat  Kekuatan Fire Resistance Kemudahan Pelaksanaan Material Pendukung Skor 8 1 6 2 6 2 Proposal Bobot A B C D E F Total Skor Alternatif 1 (Batako) 4 32 2 2
4 24
4
8 4
24 4 8 98 Alternatif 2 (Bata Ringan) 3
24
3 3
3 18
4
8 4 24 5 10 87

## Net Present Value
Untuk  perhitungan life  cycle  cost ini  menggunakan net  present  value . Net  present  value digunakan  hanya  untuk membandingkan  biaya  saja. Maintanance untuk  kedua  jenis  dinding  ini  asumsi  nya  sama.  Sehingga  tidak  perlu diperhitungkan. Perhitungan net present value batako sebagai berikut:
Net Present Value = Rp. 1.769.273.250,00 + Rp. 7.704.081,35 (0,9706) + Rp. 5.057.967.137,34 (0,9420) + Rp. 14.122.979.253,84 (0,7876)
= Rp. 25.471.420.323,30
Gambar 5. Cash flow batako Net Present Value = Rp. 1.769.273.250,00 + Rp. 7.704.081,35 (0,9706) + Rp. 6.121.941.692,41 (0,9420) + Rp. 14.122.979.253,84 (0,8114) = Rp. 26.137.557.447,94
Gambar 6. Cash flow bata merah

## Tahap Rekomendasi
Tahap rekomendasi dimana pada tahap informasi sudah terpilih pekerjaan dinding dan pelapis dinding  Seperti yang dijelaskan pada tabel 12 dan tabel 13 dibawah ini.
Tabel 12. Rekomendasi Pekerjaan Dinding Perumahan 7×10 Jenis Pekerjaan Volume  Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp) Pekerjaan Dinding Existing Pek. Pasangan Dinding Bata Merah 295,64 M 2 Rp. 152.087,50 Rp.1.169.041.861,00 Pekerjaan Plesteran 480,12 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 888.191.714,03 Pekerjaan Acian 370,76 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 411.760.372,25 Total Biaya Pekerjaan Dinding Eksisting Rp. 2.468.993.947,28 Pekerjaan Dinding Alternatif 1 Pek. Pasangan Dinding Batako 295,64 M 2 Rp. 97.325,65 Rp. 748.107.234,32 Pekerjaan Plesteran 480,12 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 888.191.714,03 Pekerjaan Acian 370,76 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 411.760.372,25
Total Biaya Pekerjaan Dinding Alternatif 1  Rp. 2.048.059.320,60 Selisih Biaya   Rp. 420.934.626,68
Tabel 13. Rekomendasi Pekerjaan Dinding Perumahan 7×12

## 4. KESIMPULAN (DAN SARAN – JIKA ADA)
Setelah dilakukan analisis value engineering terhadap pekerjaan dinding dapat diambil kesimpulan,yaitu:
1. Hasil perhitungan life cycle cost untuk bata merah didapatkan net present value Rp. 26.137.557.447,94 dan net present value batako Rp. 25.471.420.323,30. Sehingga untuk mendapatkan net present value yang minimal maka dipilih dinding batako.
2. Hasil penerapan value engineering pada pekerjaan dinding dengan mengganti material bata merah menjadi batako, didapatkan penghematan sebagai berikut:
− Rumah  tipe  7×10  mendapatkan  penghematan  sebesar  Rp.  420.934.626,68  (17.04  dari  total  biaya  pekerjaan dinding).
− Rumah  tipe  7×12  mendapatkan  pengematan  sebesar  Rp.  643.039.928,39  (17.60  dari  total  biaya  pekerjaan dinding).

## DAFTAR PUSTAKA
Ariva,  F.  B.  (2020). Penerapan  Value  Engineering  Pada  Proyek  Pembangunan  Rumah  Swadaya  (Studi  Kasus: Program BSPS Di Desa Siasem Brebes) . Diss. Universitas Pancasakti Tegal. Hutabarat, J. (1995). Rekayasa Nilai (Value Engineering) . Malang: Institut Teknologi Nasional. Kartohardjono,  A.,  Nuridin,  N.  (2018).  Analisis  Value  Engineering  Pada  Proyek  Pembangunan  Apartement  Di Cikarang. Konstruksia 9.1 : 41-58.
Laporan Akhir Kajian Aplikasi Value Engineering dan Sertifikasi Internasional Keahlian Value Engineering (Paket- 11), PT Indulexco Consulting Group, Jakarta, hal.1-1, 3-1, 3-6, 3-7, 3-8, 3-9, 4-14, 4-20, 4-22, 4-23, 5-17, 5-18.
Jenis Pekerjaan Volume  Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp) Pekerjaan Dinding Existing Pek. Pasangan Dinding Bata Merah 326,18 M 2 Rp. 152.087,50 Rp. 1.785.884.427,00 Pekerjaan Plesteran 489,08 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 1.252.754.513,77 Pekerjaan Acian 399,49 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 614.308.804,36 Total Biaya Pekerjaan Dinding Eksisting Rp. 3.652.947.745,13 Pekerjaan Dinding Alternatif 1 Pek. Pasangan Dinding Batako 326,18 M 2 Rp. 97.325,65 Rp. 1.142.844.498,61 Pekerjaan Plesteran 489,08 M 2 Rp. 71.151,42 Rp. 1.252.754.513,77 Pekerjaan Acian 399,49 M 2 Rp. 42.714,80 Rp. 614.308.804,36 Total Biaya Pekerjaan Dinding Alternatif 1  Rp. 2.048.059.320,60
Selisih Biaya   Rp  643.039.928,39
Noviyanti, E. (2021) Analisis Value Engineering pada Proyek Perumahan Pesona Griya Asri di Kabupaten Kudus . Diss. Universitas Islam Sultan Agung. Soeharto, I. (2001). Manajemen Proyek . Jakarta: Erlangga.