Jurnal Preferensi Hukum | ISSN: 2746-5039
Vol. 2, No. 1 – Februari 2021, Hal. 177-181| Available online at https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juprehum DOI: https://doi.org/10.22225/jph.2.1.3064.177-181

## PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH SEBAGAI DASAR PEMBUATAN AKTA JUAL BELI DIHADAPAN PPAT
Putu Arya Bagus Utama, I Nyoman Sumardika, Ni Gusti Ketut Sri Astiti Fakultas Hukum, Universitas Warmadewa

## ABSTRAK
Bagi  kehidupan  manusia,  tanah  mempunyai  peranan  yang  penting  karena  terdapat  hubungan  langsung  antar manusia dengan tanah. Tanah merupakan modal utama dan terbesar dari Indonesia. Permasalahan dari penelitian ini adalah 1) Apakah dasar dibuatnya perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah oleh para pihak? 2) Apakah PPAT berwenang membuat akta jual beli hak atas tanah berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh  para  pihak?  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  metode  penelitian  hukum  normatif  dengan  studi kepustakaan  dari  bahan  hukum  primer  dan  sekunder.  Hasil  penelitian  dapat  disimpulkan  bahwa:  1)  Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat oleh para pihak karena perjanjian yang mengikat penjual kepada pembeli  agar tidak menawarkan objek yang diperjualbelikan kepada pembeli lainnya, serta harga objek yang diperjualbelikan sudah pasti  harganya  dan  tidak  ada  kenaikan  harga.  2)  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  memiliki  wewenang  dalam membuat akta jual beli hak atas tanah berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli oleh para pihak itu tercantum dalam pasal 4 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam hal ini diharapkan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam membuat akta jual beli sesuai dengan Undang – Undang yang berlaku.
Kata Kunci: Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pejanjian Pengikatan Jual Beli.

## ABSTRACT
For  human  life,  land  has  an  important  role  because  there  is  a  direct  relationship  between  humans  and  land. Land is the main and largest capital of Indonesia. The problems of this research are 1) What is the basis for the making  of  the  agreement  for  the  sale  and  purchase  of  land  rights  by  the  parties?  2)  Does  PPAT  have  the authority to make a sale and purchase deed of land rights based on a sale and purchase agreement made by the parties? The research method used is a normative legal research method with literature study of primary and secondary legal materials. The results of the study can be concluded that: 1) The sale and purchase agreement is made by the parties because of the agreement that binds the seller to the buyer so as not to offer the object being traded to other buyers, and the price of the object being traded is a certain price and there is no price increase.  2)  The  Official  for  Making  Land  Deeds  has  the  authority  to  make  the  deed  of  sale  and  purchase  of land  rights  based  on  the  sale  and  purchase  agreement  by  the  parties  as  stated  in  article  4  paragraph  1  of Government  Regulation  Number  37  of  1998  concerning  Regulations  on  the  Position  of  Land  Deed  Making Officials. In this case, it is hoped that the Land Deed Making Official in making the sale and purchase deed is in accordance with the applicable Law.
Keywords: Land Deed Official, Binding Sale and Purchase Agreement

## PENDAHULUAN
NKRI  merupakan  Negara  hukum  yang  berdasarkan  atas  Pancasila  dan  UUD  1945,  dimana sebuah hukum memiliki arti yang sangat penting bagi Negara Republik Indonesia, karena merupakan sebuah pedoman dalam tingkah laku manusia dalam konteks sosial dan memiliki tujuan memberikan perubahan dalam kehidupan bermasyarakat.
Jual beli tidak tunduk pada hukum perdata tetapi tunduk pada hukum adat yang terdapat dalam pasal 5 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, atau yang sering disebut  UUPA.  Dalam  kehidupan  manusia,  tanah  sangatlah  penting  karena  terdapat  hubungan langsung antar manusia dengan tanah, karena tanah merupakan modal utama dalam kehidupan sehari –  hari.  Selain itu  Hukum Tanah  diatur dalam  pasal 19  ayat  1,2,3,  dan  4  UU Nomor 5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok  –  Pokok  Agraria.  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  memiliki wewenang  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  dan  pembebanan  hak  atas  tanah.  Peralihan  hak  atas tanah  diatur  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  dan  (2)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  serta
pembebanan  hak  atas  tanah  diatur  dalam  Pasal  44  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 (Ardika & Ramli, 2019) .
Dalam prakteknya PPAT dalam peralihan hak atas tanah itu sebelum dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) (Supriyadi,  2017) agar  terikat  nya  suatu  pembeli  terhadap  penjual  maka  dibuat  PPJB (Cipta, Ngadino,  &  Prabandari,  2020) .  Dalam  pengalihan  hak  atas  tanah  perlu  diperhatikan  syarat  –  syarat dalam pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (APPJB). Misal dalam pembuatan Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  itu  diperlukan  suatu  persetujuan  dari  pembeli  dan  penjual  yang  ingin membuat Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (APPJB).
Hal  inilah  yang  menimbulkan  kerugian  bagi  pihak  penjual  yaitu  penjual  tidak  mendapatkan uang dari pembeli dan penjual gagal dalam peralihan hak atas tanah, pembeli rugi dalam waktu karena mengingat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) itu hanya terikat sebelum akta jual beli itu dibuat dan bisa terjadi sengketa.
Berdasarkan  dari  uraian  latar  belakang  diatas  adapun  rumusan  masalah  yang  akan  penulis bahas,  yaitu  apakah  dasar  dibuatnya  perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas  tanah  oleh  para  pihak? Dan  apakah  PPAT  berwenang  membuat  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  Berdasarkan  perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh para pihak?
Setiap  penelitian  memiliki  tujuan,  adapun  tujuan  dari  penelitian  ini  yaitu  untuk  mengetahui serta mempelajari mengenai dasar dibuatnya perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah oleh para pihak  dan  untuk  mengetahui  serta  mempelajari  lebih  dalam  mengenai  PPAT  berwenang  membuat akta jual beli hak atas tanah berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh para pihak.

## METODE PENELITIAN
Dalam  penelitian  ini,  metode  penelitian  hukum  normatif  yaitu  yang  dimana  pengkajiannya berdasarkan atas bahan-bahan hukum dari literatur (Soekanto & Mamudji, 2015) . Dalam penelitian ini penulis  menggunakan  penndekatan  masalah  yaitu  pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan konseptual.  Pendekatan  perundang-undangan  adalah  suatu  pendekatan  dimana  suatu  peraturan perundang-undangan  ditelaah  dengan  baik  dan  peraturan  perundang  -undangan  tersebut  juga berhubungan  dengan  permasalahan  yang  ada.  Sedangkan  pendekatan  konseptual  merupakan  suatu pendekatan yang di dalam ilmu hukum ada dan berkembang pemikiran dan doktrin para sarjana.
Menurut (Marzuki, 2009) , adapun sumber bahan hukum yang digunakan yakni bersumber dari penelitian dan kepustakaan, berupa:
1. Bahan  hukum primer  yaitu  bahan-bahan  hukum berupa  peraturan  perundang-undangan yakni: KUHPerdata,  UU  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2. Bahan  hukum  sekunder  yaitu  bahan  hukum  yang  diperoleh  dari  pengkajian  kepustakaan ( Library research ) yaitu dengan membaca buku-buku hukum, jurnal-jurnal hukum, surat kabar dan juga dari internet yang berkaitan dengan dalam permasalahan yang di teliti.
Teknik  pengumpulan  bahan  hukum  yang  digunakan dalam  penelitian  ini adalah  teknik  dokumentasi yang dilaksanakan dengan cara menginventarisasi dan mengkatagorisasi bahan-bahan hukum seperti peraturan  perundang-undangan,  literatur  –  literatur  maupun  bahan  hukum  lainnya  yang  berkaitan dengan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas  tanah  sebagai  dasar  pembuatan  akta  jual  beli dihadapan  PPAT.  Selanjutnya  dilakukan  dengan  metode  pencatatan  yaitu  dengan  cara  mengutip, meringkas, dan memberikan ulasan-ulasan dengan topik bahasan.
Setelah  bahan  hukum  primer  dan  bahan  hukum  sekunder  diperoleh,  maka  bahan  hukum tersebut dipilah, langsung dianalisis dengan secara sistematis yaitu, dengan mengunakan argumentasi hukum  berdasarkan  logika  hukum  deduktif  dan  induktif  serta  pemaparannya  menggunakan  cara deskriptif  analisis,  yaitu  suatu  cara  analisis  bahan  hukum  yang  dilakukan  dengan  menyusun  secara sistematis kemudian diuraikan dalam bentuk skripsi.

## HASIL  PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Dasar Dibuatnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Oleh Para Pihak Sebelum  masuk  ke  pengertian  PPJB  maka  kita  harus  mengetahui  pengertian  Perjanjian. Perjanjian  merupakan  suatu  peristiwa  hukum  dimana  seorang  berjanji  kepada  orang  lain  untuk melaksanakan  suatu  hal  tertentu (Subekti,  1990) .  Sedangkan  PPJB  merupakan  sebuah  kesepakatan
pokok  yang  dibuat  oleh  penjual  dan  pembeli  sebelum  AJB  dibuat (Salim  HS,  2017). Pasal  1313 KUHPerdata  mengatur  tentang  pengertian  perjanjian.  Umumnya  PPJB  dibagi  menjadi  dua  yaitu dibuat secara otentik atau dibuat di hadapan Notaris selaku pejabat umum, serta PPJB ada yang dibuat di bawah tangan tanpa dihadapan notaris atau antara para pihak. Serta perjanjian memiliki unsur yaitu: Unsur  Essensialia  merupakan  perjanjian  yang  dibuat  secara  mutlak,  Unsur  Naturalia  merupakan  di dalam  perjanjian  diatur  dalam  UU  yang  mengatur  dan  tidak  dapat  seseorang  mengganti  atau merubahnya, Unsur Accidentalia merupakan di dalam perjanjian diatur dalam UU yang mengatur dan tidak dapat seseorang mengganti atau merubahnya serta ada penambahan dari pihak.
Perjanjian  memiliki  asas  yaitu:  asas  kebebasan  berkontrak  merupakan  semua  orang  bebas mengikatkan diri dalam melakukan kontrak, asas konsensualisme merupakan kesepakatan antara dua belah  pihak  tentang  objek  perjanjain  yang  akan  dijadikan  objek  dalam  perjanjian,  asas  kepribadian merupakan  asas  ini  berlaku  bagi  siapa  yang  melakukan  atau  membuat  perjanjian  tersebut,  asas keseimbangan  merupakan  memenuhi  kedua  pihak  untuk  melaksanakan  perjanjian  tersebut  agar seimbang,  asas  kepastian  hukum  merupakan  bentuk  wujud  hukum  bersifat  pasti,  asas  moral merupakan asas yang terdapat dalam diri seseorang, asas kepatutan merupakan asas yang harus tetap dipertahankan  karena  pihak  ditentukan  dari  rasa  keadilan  di  masyarakat (Hadikusuma,  2003) . Sebelum masuknya ke Dasar Dibuatnya  PPJB Hak Atas Tanah Oleh Para Pihak maka peralihan itu dapat  beralih  dan  dialihkan.  Beralih  adalah  berpindahnya  hak  milik  atas  tanah  dari  pemilik  kepada pihak  lain  itu  karena  adanya  peristiwa  hukum,  sedangkan  Dialihkan  adalah  berpindahnya  hak  milik atas tanah dari pemilik kepada pihak lain karena adanya suatu perbuatan hukum.
Pemegang  hak  atas  tanah  memiliki  wewenang  terhadap  tanah  yang  dimilikinya  yaitu: wewenang umum merupakan yang dimaksud pemegang hak atas tersebut memiliki tugas penuh untuk mengelola  tanahnya  seperti  yang  telah  diatur  dalam  UU  Nomor  5  Tahun  1960  ,  wewenang  khusus merupakan  yang  dimaksud  pemegang  hak  atas  tanah  tersebut  hanya  memiliki  kewenangan  untuk menggunakan tanahnya yang sesuai macam hak atas tanahnya. Macam hak atas tanah yaitu: hak atas tanah bersifat tetap merupakan hak yang dimiliki oleh pihak sesuai dengan UU Nomor 5 Tahun 1960, hak atas tanah yang akan ditetapkan UU merupakan hak atas tanah yang baru akan lahir dikemudian hari yang langsung ditetapkan UU, hak atas tanah bersifat sementara merupakan hak atas tanah yang bersifat sementara dan itu dapat dihapuskan.
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  itu  dapat  dibuat  dihadapan  pejabat  yang  berwenang yaitu notaris sebagai akta otentik dan bisa juga Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) itu dapat dibuat melalui  akta  dibawah  tangan.  Akta  otentik  merupakan  alat  pembuktian  yang  sempurna  bagi  kedua belah  pihak  dan  ahli  warisnya  serta  sekalian  orang  yang  mendapat  hak  darinya  tentang  apa  yang dimuat  dalam  akta  tersebut (Muljono,  2013) .  Disamping  itu,  akta  dibawah  tangan  adalah  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut hanya  dibuat oleh pembeli dan penjual di bawah tangan, tanpa melibatkan  notaries  atau  pejabat  berwenang  lainnya,  dan  harus  melibatkan  dua  orang  saksi  orang dewasa.  Saksi  tersebut  bertujuan  untuk  dapat  menjadi  keterangan  lebih  jika  kelak  terjadi  sengketa (Ambarwati, 2019) . Jenis – jenis Akta  Pengikatan Jual Beli (APJB) yaitu Akta Pengikatan Jual Beli (APJB)  yang  belum  lunas    merupakan  belum  dilunasinya  pembayaran  harga  yang  sudah  ditentukan itu.  Dan  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  (APJB)  yang  sudah  lunas  merupakan  sudah  dilunasinya pembayaran  tersebut  namun  itu  belum  bisa  dilaksanakan  pembuatan  Akta  Jual  Beli  nya  karena  ada beberapa  proses  yang  belum  terselesaikan,  seperti  belum  terselesainya  proses  pemecahan  sertifikat, dalam  proses  penggabungan  dan  berbagai  alasan  lain  yang  menyebabkan  AJB  belum  bisa  dibuat. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara lunas biasanya pada umumnya, terdapat kuasa menjual. Kegunaan  Kuasa  ini  bertujuan  agar  pembeli    memberikan  penjaminan  kepada  konsumen    yang membayarkan  unas  tetapi  belum  bisa  balik  nama  sertifikat  karena  ada  ketentuan  yang  belum terpenuhinya.  APPJB  memiliki  enam  unsur  yaitu:  memiliki  surat  tanda  bukti,  Harus  ada  pejabat berwenang,  memiliki  subjek  hukum,  memilik  objek  hukum,  adanya  hak  dan  kewajiban  dan  syarat yang harus dipenuhi.
Pemegang  hak  atas  tanah  memiliki  wewenang  terhadap  tanah  yang  dimilikinya  yaitu: wewenang umum merupakan yang dimaksud pemegang hak atas tersebut memiliki tugas penuh dalam mengelola tanah tersebut seperti yang diatur dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 , kewenangan khusus pemegang hak atas tanah tersebut hanya mempunyai kewenangan untuk menggunakan tanahnya yang sesuai macam hak atas tanahnya. Macam hak atas tanah yaitu: hak atas tanah bersifat tetap merupakan hak  yang  dimiliki  oleh  pihak  sesuai  dengan  UU  Nomor  5  Tahun  1960,  hak  atas  tanah  yang  akan
ditetapkan  UU  merupakan  hak  atas  tanah  yang  baru  akan  lahir  dikemudian  hari  yang  langsung ditetapkan UU, hak atas tanah bersifat sementara merupakan hak atas tanah yang bersifat sementara dan itu dapat dihapuskan.

## 2. PPAT  Berwenang  Membuat  Akta  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  Berdasarkan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Yang Dibuat Oleh Para Pihak
Dalam Kegiatan kesehariannya PPAT tugasnya membuat AJB, sebelum melangkah ke topik pembahasan,  maka  pengertian  PPAT  merupakan  kewenangan  pejabat  umum  membuat  akta  otentik mengenai  perbuatan  hukum (Santoso,  2016) .  PPAT  berwenang  membuat  AJB  hak  atas  tanah berdasarkan perjanjian  pengikatan jual beli yang dibuat oleh para pihak  itu tercantum dalam pasal 4 (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (Chomzah,  2004) .  Kewenangan itu  tidak  semua  akta  dapat  dibuat  oleh  PPAT  yang  termasuk adalah  akta  tukar  menukar,  akta  hibah,  akta  pemasukan  ke  dalam  perusahaan,  akta  pembagian  hak bersama, akta hak guna bangunan,hak pakai, hak tanggungan. Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  itu  memiliki  fungsi  yaitu  Akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  sebagai bukti  diadakan  perbuatan  hukum  mengenai  hak  atas  tanah  dan  Akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  menjadi  dasar  pendaftaran  perubahan  data  tanah  ke  Kantor  BPN  Kabupaten/  Kota  sesuai wilayah  kerjanya  meliputi  letak  tanah  yang  bersangkutan.  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) memiliki  karakteristik,  seperti  Religius,  Jujur,  Toleransi,  Disiplin,  Kerja  Keras,  Kreatif,  Mandiri, Demokratis, Rasa ingin tau, Semangat Kebangsaan, Cinta tanah air, menghargai prestasi, bersahabat, cinta  damai,  gemar  membaca,  peduli  lingkungan,  peduli  sosial,  tanggung  jawab,  rendah  hati, melayani,  berbagi,  mengampuni.  PPAT  memliki  kewajiban  dalam  membuat  AJB  berdasarkan  PPJB oleh  para  pihak  seperti  memiliki  kepribadian  yang  baik  dan  sangat  menjunjung  tinggi  martabat  dan kehormatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  bersikap  profesional  khusus  bidang  hukum,  memiliki karakteristik tanggung jawab, mandiri, jujur dan tidak berpihak atau netral.
Dalam  menjalankan  tugasnya  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  memiliki  larangan  dalam melaksanakan pembuatan akta jual beli hak atas tanah berdsarkan perjanjian pengikatan jual beli oleh para  pihak  yaitu  hanya  mempunyai  satu  kantor,  menggunakan  media  untuk  melakukan  promosi, memasang papan nama diluar batas yang sudah ditentukan, membuat persaingan kepada sesama rekan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Fungsi  akta  dari  PPAT  menyebutkan  Akta  yang  di  buat  PPAT  itu sebagai  bukti  perbuatan  hukum  terhadap  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  satuan  rumah  susun,  akta Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  itu  sebagai  dasar  untuk  mendaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan  di Kabupaten atau Kota yang tergantung dari wilayah tempat tanah tersebut. PPAT menolak pembuatan akta itu jika bidang tanah yang sudah didaftarkan tidak ada  sertifikat asli  atau sertifikat tidak sesuai dengan  daftar  yang  ada.  Jika  bidang  tanah  belum  terdaftar  maka  harus  memiliki  surat  bukti  hak, keterangan  kepala  desa  atau  kelurahan,  memiliki  surat  keterangan  yang  menyatakan  bidang  tanah belum memiliki sertifikat, adanya salah satu atau para pihak yang melakukan suatu perbuatan hukum atau  salah  satu  saksi,  para pihak  bertindak  atas  surat kuasa mutlak,  memiliki izin  dari  instansi  yang memiliki hak bidang tanah dalam masalah.
Akibat hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah berwenang membuat akta jual beli hak atas tanah berdasarkan  PPJB  menyebutkan  APPJB  sudah  beralih  dan  dibuatkan  AJB,  pihak  penjual  menerima pembayaran  secara  lunas  dari  pembeli  yang  berdasarkan  APPJB,  pihak  pembeli  menerima  obyek bidang tanah yang diperjualbelikan, beralihnya hak milik atas tanah. Serta PPAT memiliki tanggung jawab  dalam  pembuatan  akta  tersebut,  seperti  akta  tersebut  sebagai  dasar  yang  untuk  melakukan pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah,  bertanggung  jawab  terhadap  kecakapan  dan  kewenangan  para pihak  dalam  akta  jual  beli,  PPAT  menyampaikan  kepada  BPN  dalam  pembuatan  akta  itu,  PPAT membuat  daftar  akta  yang telah  dibuat  sesuai  dengan  peraturan  yang  ditetapkan  dan  digunakan  saat ini,  menjalankan  sesuai  aturan  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  tanah,  PPAT  menanggung  jawab dokumen  yang  dipergunakan  sebagai  dasar  hukum,  PPAT  bertanggung  jawab  atas  akta  yang dibuatnya bila terjadi suatu permasalahan, jika ada pihak merasa rugi atas akta tersebut maka PPAT wajib memberikan jawaban disertai bukti yang menunjukan kebenaran akta itu dibuat dan kebenaran suatu data yang diperolehnya.

## SIMPULAN DAN SARAN
1. Simpulan
Adapun  kesimpulan  dari  penulis  dilihat  dari  pembahasan  tersebut  diatas  untuk  menjawab rumusan masalah, yakni:
1. PPJB adalah perjanjian awal yang dibuat oleh penjual dan pembeli sebagai pengikatan awal sebelum dibuatkannya AJB dihadapan PPAT. Dasar dibuatnya PPJB tersebut oleh para pihak adalah  APPJB  yang  baru  merupakan  perjanjian  yang  dikarenakan    pembayaran  yang dilakukan  belum  semuanya,  APPJB  yang  pembayaran  sudah  dilakukan  secara  lunas,  tetapi pembuatan  AJB  tersebut  belum  dapat  dilakukan  di  hadapan  PPAT,  dikarenakan  proses  jual beli  yang  belum  selesai,  misalnya:  sertifikat  tersebut  masih  dalam  proses  pemecahan sertifikat, dan dalam proses penggabungan serta berbagai alasan lain yang menyebabkan AJB belum bisa dibuat.
2. PPAT  memiliki  wewenang  dalam  membuat  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli oleh para pihak itu jika Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut  diikuti  juga  akta  kuasa/  kuasa  menjual  ,dengan  akta  kuasa/  kuasa  menjual  tersebut pihak penerima kuasa berkedudukan dalam dua kualitas sekaligus yakni sebagai pihak penjual dan sebagai pihak pembeli.

## 2. Saran
Berikut ini  beberapa  saran yang  dapat  diberikan  atas  permasalahan  yang didiskusikan  di  atas, yaitu:
1. Diharapkan  untuk  Notaris  dalam  membuat  dalam  membuat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  agar  lebih  berhati-hati  mencantumkan  aturan  atau  ketentuan  dan  syarat-syarat  yang telah di persiapkan dan ditetapkan agar tidak terjadi permasalahan dikemudian hari.
2. Diharapkan  untuk  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli  dalam  membuat  Perjanjian  Pengikatan Jual Beli (PPJB) dibut di hadapan Notaris agar memiliki kepastian hukum.

## DAFTAR PUSTAKA
Ambarwati, A. D. (2019). Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Terikat Jaminan Bank (Studi Kasus Putusan Nomor 704k/Pdt/2016). Universitas Indonesia Fakultas Hukum , 1 (001).
Ardika,  G.  T.,  &  Ramli.  (2019).  Kekutan  Hukum  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  (Studi  di  Desa Babakan Kecamatan Sandubaya Kota Mataram). GANEC SWARA , 13 (1). Chomzah, A. A. (2004). Hukum Agraria (Pertanahan) Indonesia Jilid 2 . Jakarta: Prestasi Pustaka.
Cipta, R. A., Ngadino, & Prabandari, A. P. (2020). Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Sebelum Dibuatnya Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Notarius , 13 (2). Hadikusuma, H. (2003). Pengantar Ilmu Hukum Adat Indonesia . Bandung: Mandar Maju. Marzuki, P. M. (2009). Penelitian Hukum . Jakarta: Kencana Prenada Media Group. Muljono, B. E. (2013). Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Untuk Menjual Yang Dibuat oleh Notaris. Jurnal Independent , 1 (2). Salim HS. (2017). Teknik Pembuatan Akta Perjanjian (TPA DUA) . Jakarta: PT Rajagrafindo Persada.
Santoso,  U.  (2016). Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah:  Perspektif  Regulasi,  Wewenang  dan  Sifat  Akta .  Jakarta: Prenadamedia Group.
Soekanto,  S.,  &  Mamudji,  S.  (2015). Penelitian  Hukum  Normatif  (Suatu  Tinjauan  Singkat) .  Jakarta:  Rajawali Pers. Subekti. (1990). Hukum Perjanjian . Jakarta: PT. Intermasa.
Supriyadi.  (2017).  Kedudukan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  dalam  Perspektif  Hukum Pertanahan. Arena Hukum , 10 (2). Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Undang – Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria