Volume 6 Nomor 1, September 2020 e-ISSN: 2580-1678 dan ISSN: 2355-4657 Open Access : http://e-jurnal.stih-pm.ac.id/index.php/cendekeahukum/index

## AKIBAT HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH MELALUI KREDIT PEMILIKAN RUMAH SECARA OVER CREDIT DI BAWAH TANGAN
Mahfudzotin Nikmah 1 ,  Hari Sutra Disemadi 2 , Ani Purwanti 3 1 Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Semarang, Indonesia email: mahfudzatin@gmail.com
2 Fakultas Hukum, Universitas Internasional Batam, Batam Indonesia
* email: hari@uib.ac.id 3 Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Semarang, Indonesia email: ani_purwanti81@gmail.com

## Abstract
This  research  aims  to  examine  the  transfer  of  housing  Mortgages  (KPR)  by  transferring loans  (over  credit).  This  problem  is  caused  by  the  lack  of  public  knowledge  about  existing  legal regulations  related  to  buying  and  selling  KPR  by  Over  Credit.  The  research  method  used  is  a normative legal research method with a statutory approach and conceptual approach. The results of this research show that the process of over credit under the hand can be detrimental to third parties or substitute debtors. The loss was caused by the KPR organizer bank refusing to submit the KPR house certificate and the substitute debtor could not carry out the process of changing ownership of the land certificate for the KPR house he bought because the certificate was still registered in the name of the first party. Therefore, the settlement for the loss can be made by filing a lawsuit through the  District  Court  with  a  verdict  that  has  permanent  legal  force  regarding  the  validity  of  the  sale and purchase of mortgages under the hand and the third party is given the authority and power to use as appropriate.
Keywords: Agreement; KPR; Credit Transfer.

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji pengalihan rumah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) secara  over  credit  (pengalihan  kredit).  Permasalahan  ini  diakibatkan  kurangnya  pengetahuan masyarakat tentang peraturan hukum yang ada terkait jual beli rumah KPR. Metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual. Hasil dari penelitian ini menunjukkan proses over credit di bawah tangan dapat  merugikan  pihak  ketiga  atau  debitur  pengganti.  Kerugian  itu  diakibatkan  pihak  bank penyelenggara  KPR  menolak  untuk  menyerahkan  sertifikat  rumah  KPR  dan  debitur  pengganti tersebut tidak bisa melakukan proses mengganti kepemilikan sertifikat tanah atas rumah KPR yang dibelinya  karena  sertifikat  tersebut  masih  tercatat  atas  nama  pihak  pertama.  Maka  dari  itu, penyelesaian  untuk  kerugian  tersebut  dapat  dilakukan  dengan  mengajukan  gugatan  melalui Pengadilan Negeri dengan putusan verstek yang telah berkekuatan hukum tetap tentang keabsahan jual  beli  rumah  KPR  di  bawah  tangan  dan  pihak  ketiga  diberi  kewenangan  dan  kuasa  untuk digunakan sebagimana mestinya.
Kata Kunci: Perjanjian; KPR; Over (Pengalihan) Kredit.
 Naskah diterima: 22 April 2020, direvisi: 23 September 2020, disetujui untuk terbit: 28 September 2020 Doi: 10.3376/jch.v6i1.254

## PENDAHULUAN
Mencapai  tujuan  negara,  Indonesia telah melaksanakan pembangunan nasional  di  segala  bidang  baik  politik, ekonomi,  sosial  dan  budaya.  Berkaca pada  Undang-Undang  Negara  Republik Indonesia  tahun  1945  (UUD  NRI  1945) bahwa  salah  tujuan  Negara  Indonesia adalah  memajukan  kesejahteraan  umum berdasarkan  keadilan  sosial.  Salah  satu bentuk  mencapai  tujuan  memajukan kesejahteraan umum ialah
dilaksanakannya  pembangunan  nasional,
yang  hakikatnya  ditujukan  untuk  seluruh rakyat  Indonesia  yang  menekankan  pada keseimbangan
pembangunan kemakmuran lahiriah dan kepuasan batiniah (Santoso, 2014).
Implementasi  tujuan  pembangunan nasional  adalah  setiap  keluarga  dapat menempati  rumah  yang layak huni  dalam lingkungan  yang  sehat,  aman,  serasi  dan teratur.  Rumah  merupakan  salah  satu kebutuhan  dasar  setiap  orang,  selain kebutuhan pangan (makanan) dan sandang  (pakaian)  (Santoso,  2014).  Hal ini sesuai dengan Pasal 28H ayat (1) UUD NRI  1945  yang  telah  menegaskan  bahwa setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan  sehat  serta  berhak  mendapatkan pelayanan  kesehatan.  Dalam  rangka memenuhi  kebutuhan  masyarakat  akan perumahan,  maka  dibutuhkan  peranan lembaga  keuangan  khususnya  perbankan dalam  menyediakan  dana  untuk  usaha pembangunan  perumahan  (Tani,  Arief,  & Suamperi, 2017).
Melihat  begitu  pentingnya  fungsi rumah  bagi  kehidupan  manusia,  namun tetap saja masih terdapat anggota masyarakat  yang  belum  memiliki  rumah. Bagi  masyarakat  yang  berpenghasilan rendah,  akan  sangat  sulit  untuk  memiliki rumah  dengan  membeli  secara  tunai (Mahmudy,  2016).  Oleh  karena  itu, dibutuhkan perbankan dalam menyediakan  dana  pembiayaan  agar masyarakat  dapat  memperoleh  rumah. Salah  satu  bentuk  pembiayaan  dari perbankan yang eksistensinya telah berkembang  adalah  Kredit  Pemilikan Rumah  atau  KPR  (Rochman,  Triasih,  & Abib,  2017).  Penyediaan  dana  dalam bentuk  KPR  dapat  terselenggara  melalui bank  pemerintah  yang  ditangani  oleh  PT. Bank Tabungan Negara (Persero) tbk atau yang dikenal dengan BTN.
Berkaca  pada  Pasal  1  angka  11 Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998 tentang Perbankan (UU Perbankan), KPR merupakan bentuk kredit atau penyediaan dana  untuk  membeli  rumah  berdasarkan kesepakatan  atau  persetujuan  antara  bank penyelenggara  KPR  dan  pihak  peminjam (nasabah)  dengan  jangka  waktu  tertentu. Praktiknya,  dalam  melakukan  perkreditan rumah  nasabah  atau  pemohon  KPR diharuskan  memenuhi  persyaratan  yang ditetapkan oleh bank penyelenggara KPR. Salah  satu  syarat  tersebut  adalah  dalam proses  pengajuan  KPR  wajib  dilakukan melalui perjanjian antara dua pihak,  yaitu pihak pemohon dan pihak bank penyelenggara (Astuti & Dewi, 2017).
Perjanjian  adalah  suatu  peristiwa dimana  seseorang  berjanji  kepada  pihak
lain  untuk  melaksanakan  sesuatu  hal. Suatu  hal  yang  dimaksud  adalah  sebuah prestasi  yaitu  berupa  melakukan  sesuatu, berbuat  sesuatu dan tidak berbuat  sesuatu (Subekti,  2002).  Sedangkan  Pasal  1313 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (KUH  Perdata)    merumuskan  perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya terhadap  satu  orang  lain  atau  lebih. Adanya  perjanjian  ini,  para  pihak  dapat mengantisipasi  suatu  keadaan  yang  tidak diinginkan  yang  dapat  merugikan  salah satu  pihak,  seperti  halnya  wanprestasi (Pradnyawati,  Windari,  &  Sudiatmaka, 2020).
Salah  satu  upaya  agar  pelaksanaan penyediaan  dana  KPR  berjalan  lancar adalah dengan mengantisipasinya pinjaman  yang  diatur  dalam  suatu perjanjian/akad  kredit  (Prayogo,  2016). Perjanjian  kredit  merupakan  perjanjian pokok  (prinsipil)  yang  bersifat  riil  yang artinya perjanjian kredit tersebut ditentukan  berdasarkan  penyerahan  uang oleh  bank  kepada  nasabah  (Hermansyah, 2014).    Di  Indonesia,  pelaksanaan perjanjian  KPR  tidaklah  selalu  berjalan dengan  lancar  karena  perjanjian  KPR merupakan perjanjian yang dapat menimbulkan sebuah wanprestasi layaknya  perjanjian  lainnya.  Berdasarkan penelitian  sebelumnya,  dalam  perjanjian KPR  sering  dijumpai  adanya  wanprestasi dimana  salah  satu  pihak  tidak  dapat melaksanakan  prestasi  dengan  baik, sehingga  menimbulkan  masalah  diantara para pihak (Zen, 2017).
Uraian  permasalahan  pada  putusan tersebut secara runtut adalah pada tanggal 12-07-1997  Sunaryo  membeli  sebuah rumah di perumahan GSP G-50 Karyamulya kota Cirebon. Dalam perjanjian  jual  beli  rumah,  Sunaryo memperoleh  fasilitas  kredit  berupa  KPR dari  BTN.  Pada  tanggal  8  Januari  1999 Sunaryo menjual rumah KPR-BTN kepada  Sri  Wartini  walaupun  angsuran Rumah  KPR  BTN  tersebut  belum  lunas. Tanggal 17 Mei 2000 Sri Wartini menjual kembali rumah KPR-BTN kepada Djuanda  dengan  perjanjian  Djuanda melunasi angsuran Rumah KPR-BTN dan Djuanda  menyetujuinya.  Perjanjian  jual beli  pun  disepakati,  Djuanda  membayar sejumlah  uang  yang  diminta  oleh  Sri Wartini dan meneruskan KPR atas rumah tersebut.  Perjanjian  jual  beli  tersebut dilakukan  di  bawah  tangan  mengingat waktu  itu  tanah  dan  Rumah  KPR-BTN belum  lunas  dan  adanya  saling  percaya. Djuanda  pun  meneruskan  pembayaran angsuran KPR atas rumah tersebut selama sembilan tahun. Pelunasan dilakukan pada tanggal  10  Januari  2007,  akan  tetapi Djuanda tidak langsung mengurus sertifikat dikarenakan kesibukannya. Pada tahun  2016  Djuanda  baru  ingat  dan berpikir  tentang  proses  balik  nama sertifikat.  Dengan  iktikad  baik  Djuanda mengambil  sertifikat  tersebut  dari  PT. BTN  cabang  Cirebon  namun  ditolak pihak  BTN,  karena  sertifikat  tersebut masih  tercatat  atas  nama  Sunaryo. Sedangkan  Djuanda  tidak  mengetahui keberadaan Sunaryo maupun Sri Wartini.
Permasalahan yang hidup di masyarakat  seperti  yang  dicontohkan  di atas  adalah  permasalahan  yang  sering terjadi  di  Indonesia.  Masyarakat  awam menganggap  bahwa  perjanjian  jual  beli rumah  tersebut,  hanya  cukup  dengan kwitansi  sebagai  tanda  bukti  lunas  antara penjual  dengan  pembeli.  Masyarakat masih banyak yang lupa atau bahkan tidak tahu, bahwa dalam jual beli rumah secara over  credit tidak  hanya  melibatkan pemilik  rumah  saja  (debitur  pertama), tetapi juga melibatkan pihak bank sebagai kreditur  atau  penyedia  dana  pembiayaan pembelian  rumah  KPR  dan  pihak  notaris yang berwenang membuat akta jual beli.
Berdasarkan uraian tersebut, pengkajian lebih lanjut mengenai jual beli rumah secara over credit di bawah tangan akan selalu dirasa penting yang kemudian diuraikan  dalam  bentuk  sebuah  penulisan hukum  yang  bertema    jual  beli  rumah KPR  secara over  credit di  bawah  tangan.
Maka  dari  itu,  permasalahan  yang terdapat  pada  tulisan  hukum  ini  adalah mengenai  proses  jual  beli  rumah  KPR secara over credit di bawah tangan, akibat perjanjian  jual  beli  rumah  KPR  secara over  credit di  bawah  tangan,  dan penyelesaian  sengketa  dalam  perjanjian jual beli rumah KPR secara over credit di bawah tangan.

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini besifat deskriptif dengan  jenis  penelitian  yuridis  normatif. Jenis  pendekatan  yang  digunakan  adalah peraturan perundang-undangan dan
pendekatan konseptual. Pendekatan
perundang-undangan merupakan
pendekatan yang mengacu pada ketentuan perundang-undangan seperti Undang- Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang Perbankan,  Undang-Undang  Nomor  1 tahun  2011  tentang  Perumahan  Dan Kawasan  Pemukiman,  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata  dan  peraturan perundang-undangan lainnya. Kajian konseptual  merupakan  pendekatan  yang digunakan  untuk  memahami  teori  dan konsep-konsep  yang  dapat  dijadikan landasan  penelitian  ini  (Soekanto  & Mamudji,  2011).  Data  yang  digunakan adalah  data  sekunder,  yaitu  data  yang mencakup  bahan-bahan  hukum,  seperti peraturan  perundang-undangan,    buku- buku,  artikel-artikel  ilmiah  penelitian hukum,  serta  dokumen  yang  berkaitan dengaan  materi  penelitian.  Penelitian  ini berfokus pada pengkajian Putusan Nomor: 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Proses  Jual  Beli  Rumah  KPR Secara Over  Credit Di  Bawah Tangan
Rumah merupakan salah satu kebutuhan  dasar  manusia  yang  sangat penting,  hal  ini  berpengaruh  dalam pembentukan  watak  dan  tingkah  laku manusia  itu  sendiri  (Mardiana,  2019). Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 1 Tahun  2011  tentang  Perumahan  Dan Kawasan Pemukiman merumuskan rumah adalah  bangunan  gedung  yang  berfungsi sebagai  tempat  tinggal  yang  layak  huni, sarana  pembinaan  keluarga,  cerminan harkat  dan  martabat  penghuninya,  serta aset bagi pemiliknya. Disebutkan sebelumnya,  dalam  memperoleh  rumah
dapat  melalui  perjanjian  KPR  yang disediakan oleh perbankan.
Di  Indonesia,  dalam  proses  jual  beli rumah  KPR  secara over  credit di  bawah tangan  merupakan  suatu  fakta  empiris yang sering terjadi di kehidupan masyarakat  (Putrisani,  2018).  Adanya tindakan menjual rumah KPR yang belum lunas  merupakan  suatu  tindakan  yang bertentangan dengan hukum bila dilakukan  secara over  credit di  bawah tangan. Karena rumah yang dibeli melalui KPR  merupakan  objek  yang  dijaminkan atau  diagunkan  di  Bank,  hal  ini  dapat merugikan para pihak.
Proses  pembelian  rumah  KPR  dapat dimulai  dengan  melakukan  perjanjian antara konsumen dengan pihak perbankan.    Perjanjian  ini  dimaksudkan sebagai  alat  bukti  untuk  memberikan batasan-batasan hak dan kewajiban diantara  kreditur  dan  debitur.    Kemudian adanya  pengajuan  permohonan  KPR  oleh kreditur,  hal  ini  dapat  diwakilkan  oleh developer (Nero, 2014). Umumnya dalam mengajukan Permohonan KPR diperlukan beberapa  syarat,  yaitu:  1).  Warga  Negara Indonesia;  2).  Warga  Negara  Asing (WNA)  dengan  syarat-syarat  tertentu  dan hanya  beberapa  bank  yang  menerima, terutama  bank  asing  atau  bank  milik pemerintah  dan  juga  dimiliki  asing;  3). Usia  minimal  21  tahun  atau  sudah menikah  atau  dianggap  cakap  secara hukum;  4).  Usia  pada  saat  jatuh  tempo KPR  memenuhi  syarat  (untuk  karyawan maksimal  55  tahun  dan  pengusaha maksimal 65 tahun); dan 6). Tidak sedang
menjalani  hukuman  atau  pidana  atau kasus perdata (Herutomo, 2010).
KPR dipandang menguntungkan,
karena  dapat  membantu  memiliki  rumah pribadi, walaupun perolehannya dilakukan dengan cara kredit (tidak secara pembelian  tunai).  Pada  umumnya  prinsip KPR  adalah  membiayai  terlebih  dahulu biaya  pembelian  atau  bangunan  rumah, kemudian dana untuk membayarkan balik dilakukan  dengan  melakukan  cicilan. Banyak  dari  nasabah  KPR  yang  belum menyelesaikan  angsuran  kreditnya  akan tetapi  melakukan  pengalihan  rumah  KPR kepada pihak lain. Pengalihan rumah KPR dapat disebut juga pengalihan kredit ( over credit )  yang  dapat  dilakukan  di  bawah tangan.
Ada beberapa keuntungan dari proses pengalihan  di  bawah  tangan,  yakni Pertama ,  prosesnya  dapat  lebih  cepat. Cukup dengan kesepakatan antara debitur pertama  dengan  debitur  pengganti,  maka pengalihan pun telah terjadi. Hal ini yang sering menimbulkan pihak debitur pertama  melakukan  wanprestasi  karena lalai  akan  kewajibannya  yaitu  melanggar suatu  perjanjian  yang  telah  disepakati bersama  dengan  pihak  lain. Kedua , sejumlah  biaya  tambahan  seperti  biaya pembuatan akta notaris tidaklah diperlukan. Ketiga ,  negosiasi  harga  juga bisa fleksibel, bergantung pada kesepakatan  debitur  pertama  dengan debitur  pengganti.  Kendati  demikian, proses pengalihan seperti ini juga terdapat sejumlah kelemahan, yakni debitur pengganti  meneruskan  angsuran  yang masih  di  atas  namakan  debitur  pertama.
Di kemudian hari, pihak bank berkemungkinan  menolak  memberikan sertifikat rumah kepada debitur pengganti, dan  hanya  mau  memberikan  kepada debitur  pertama.  Hal  ini  dikarenakan pihak bank selaku kreditur tidak dilibatkan (Santoso & Adhito, 2010).
Bilamana  pihak  bank  menolak,  maka sang debitur pengganti dapat mengupayakan secara hukum yaitu dengan cara berusaha meminta penetapan kepada Pengadilan Negeri tentang ketidak hadiran  debitur  pertama  agar  sertifikat rumah  dapat  diperoleh.  Keputusan  dari pengadilan
tersebut tentang
ketidakhadiran  debitur  pertama  bisa menjadi  dokumen  pelengkap  sehingga debitur pengganti dapat meminta sertifikatnya  dan  melakukan  balik  nama. Akan tetapi, penyelesaian seperti ini tentu butuh  waktu  dan  biaya  ekstra.  Dan  yang dirugikan di sini adalah debitur pengganti
(Putusan Pengadilan Negeri nomor 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn).
Untuk  lebih  jelasnya,  pada  tulisan hukum  ini  akan  digambarkan  tentang proses  pengalihan  kredit  ( over  credit )  di bawah tangan melalui putusan Pengadilan Negeri Cirebon No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn dengan pihak penggugat  bernama  Djuanda,  sedangkan pihak  tergugat  I  bernama  Sunaryo  dan pihak  tergugat  II  bernama  Sri  Wartini, serta  turut  tergugat  I  adalah  PT.  Bank Tabungan  Negara  (BTN)  cabang  Cirebon dan  turut  tergugat  II  adalah  Kantor Pertanahan  Kota  Cirebon  tentang  duduk perkaranya adalah sebagai berikut:
Kasus  tersebut  menyatakan  bahwa telah  terjadi  jual  beli  di  bawah  tangan antara  Penggugat  (Djuanda)  dengan Tergugat  II  (Sri  Wartini)  yang  dilakukan pada  tanggal  17  Mei  2000  sebagaimana kuitansi  tanggal  17  Mei  2000  dengan harga  Rp.  7.500.000,-  (Tujuh  Juta  Lima Ratus  Ribu  Rupiah)  dan  antara  Tergugat II  dengan  Tergugat  I  (Sunaryo)  yang dilakukan  pada  tanggal  8  Januari  1999 dengan harga Rp. 7.000.000,- (Tujuh Juta Rupiah) atas sebidang tanah seluas kurang lebih  75M 2 yang  terletak  di  kelurahan Karyamulya, Kec. Kesambi Kota Cirebon setempat  dikenal  dengan  Perum  GSP  G- 50  karyamulya  Kec.  Kesambi,  Kota Cirebon  berikut  bangunan  Rumah  KPR BTN yang berdiri di atasnya, sebagaimana  terurai  dalam  sertifikat  Hak Guna  Bangunan  (HGB)  No.  684,  Surat Ukur  No.  527/1997  tanggal  12-07-1997, tercatat  atas  nama  Sunaryo,  adalah  sah dan mempunyai kekuatan hukum tetap.
Bahwa  jual  beli  antara  Penggugat dengan  Tergugat  II  atas  kesepakatan bersama  yang  dilakukan  di  bawah  tangan mengingat  pertama  waktu  itu  tanah  dan bangunan  rumah  KPR  BTN  belum  lunas dan  adanya  saling  percaya,  karena tergugat  II  waktu  itu  secara  lisan  berjanji siap  dan  bersedia  setiap  saat  menghadap Tergugat  I  untuk  melakukan  transaksi Jual  Beli  di  hadapan  Pejabat  yang berwenang setelah angsuran rumah tersebut  lunas.  Sehingga,  jual  beli over credit tersebut tidak dilakukan di hadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) yang berwenang.
Bahwa  penggugat  telah  melunasi angsuran  pada  tanggal  10  Januari  2007 akan  tetapi  penggugat  tidak  langsung melakukan  proses  balik  nama  karena kesibukannya dan tidak pahamnya tentang tata  cara  balik  nama.  Pada  awal  tahun 2016  penggugat  baru  mengingat  untuk melakukan  proses  balik  nama,  sehingga pada bulan April 2016 penggugat bermaksud  mengambil  sertifikat  Hak Guna  Bangunan  dari  PT.  BTN  Cabang Cirebon untuk kemudian dilakukan proses balik  nama  menurut  Hukum  menjadi  atas nama Penggugat selaku pemilik yang sah. Akan  tetapi,  maksud  penggugat  tersebut telah ditolak oleh pihak PT. BTN Cabang Cirebon  mengingat  Sertifikat  tersebut masih tercatat atas nama Sunaryo (tergugat I).
Bahwa  proses  balik  nama  sertifikat belum terlaksana dan penggugat mendapat  informasi  jika  tergugat  I  dan tergugat II tidak diketahui lagi
keberadaannya. Kemudian penggugat mencari  informasi  tentang  keberadaan tergugat  I  dan  tergugat  II  di  berbagai tempat dengan maksud membawa Tergugat  I  dan  Tergugat  II  untuk melakukan  proses  jual  beli  dan  balik nama  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  yang  berwenang.  Akan tetapi,  semua  usaha  penggugat  untuk mencari  Tergugat  I  dan  Tergugat  II tersebut  sampai  saat  ini  tidak  membawa hasil  dan  tidak  diketahui  dengan  pasti keberadaannya.
Bahwa,  oleh  karena  Tergugat  I  dan Tergugat II tidak menepati janjinya untuk menghadap  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah
(PPAT) yang berwenang guna melakukan transaksi  jual  beli  atas  objek  sengketa, sehingga  oleh  karena  itu  para  pihak Tergugat telah melakukan WANPRESTASI.  Dengan  hal  ini  pihak
Penggugat dianjurkan untuk menyerahkan bukti-bukti bahwa penggugat telah menjadi pemilik yang sah serta membawa 2  (dua)  orang  saksi  untuk  memberikan keterangan di bawah sumpah di persidangan.
Adanya  tindakan  pengalihan  kredit yang  dilakukan  tanpa  sepengetahuan pihak  bank  secara  tertulis  menimbulkan kerugian bagi pihak debitur yang menerima  pengalihan  (Debby  Shara  & Wahjunic,  2019).  Karena  pihak  yang menerima pengalihan kredit tersebut tidak diakui  keberadaannya  oleh  pihak  Bank BTN  sebagai  pemilik  Rumah  KPR.  Hal ini  mempengaruhi  sertifikat    rumah  KPR yang  akan  dikeluarkan  oleh  pihak  Bank (Arifin, 2019).
Proses  pengalihan  KPR  di  bawah tangan ini kerap terjadi tanpa sepengetahuan  pihak  bank.  Hal  ini  ilegal, meskipun tidak begitu berpengaruh selama  kredit  tetap  lancar.  Namun,  akan menjadi  masalah  jika  kredit  bermasalah karena  bank  akan  tetap  mengejar  si debitur bukan pihak yang mengambil alih KPR.  Saat  kredit  lunas,  bank  pun  hanya menyerahkan  sertifikat  kepada  debitur yang  tercatat,  bukan  kepada  pihak  yang mengambil  alih  kredit  secara  ilegal, walaupun  pengambil  kredit  adalah  orang yang  mengangsur  hingga  lunas.  Pihak bank  akan  terbebas  dari  tuntutan  apabila terjadi sengketa dengan  pihak ketiga. Hal
ini  menjadi  masalah  ketika  bank  akan menggunakan  hak-haknya  apabila  terjadi cedera  janji  atau  debitur  dianggap wanprestasi (Herutomo, 2010).
2. Akibat  dan  Itikad  Baik  Debitur Pengganti dalam Melakukan
Perjanjian  Jual  Beli  Rumah  KPR Secara Over  Credit di  Bawah

## Tangan
Wanprestasi  adalah  sikap  seseorang yang  ingkar  janji  dalam  melaksanakan kewajibannya  sebagaimana  yang  telah diperjanjikan  antara  kreditur  dan  debitur, yang  mana  dasar  wanprestasi  adalah perjanjian  (Saliman, 2004). Debitur dapat dikatakan  wanprestasi,  apabila  seorang debitur:  a).  Tidak  melakukan  apa  yang disanggupi akan dilakukannya; b). Melaksanakan  apa  yang  dijanjikannya, tetapi  tidak  sebagaimana  dijanjikan;  c). Melakukan  apa  yang  dijanjikan  tetapi terlambat;  dan,  d).  Melakukan  sesuatu yang  menurut  perjanjian  tidak  boleh dilakukannya (Subekti, 2002).
Wanprestasi  diatur  dalam  Pasal  1243
KUH Perdata, yang merumuskan “penggantian  biaya,  rugi  dan  bunga karena  tak  dipenuhinya  suatu  perikatan, barulah  mulai  diwajibkan,  apabila  si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi
perikatannya, tetap melalaikannya,  atau  jika  sesuatu  yang harus  diberikan  atau  dibuatnya,  hanya dapat  diberikan  atau  dibuat  dalam tenggang
waktu yang telah dilampaukannya” . Demi menghindari wanprestasi  dalam  pembayaran  angsuran
KPR, maka debitur melakukan
mengalihkan  hak  dan over  credit kepada debitur baru (Mahmudy, 2016).
Over  credit di  bawah  tangan  adalah transaksi  antara  penjual  dan  pembeli dengan  kuitansi  sebagai  bukti  transaksi jual beli yang telah dilakukan. Jual beli di bawah  tangan  tidak  dibenarkan  secara hukum  dan  tidak  mengikat  pihak  ketiga (Koraag,  2017).  Selain  itu,  jual  beli  yang dilakukan  di  bawah  tangan  juga  tidak dapat  digunakan  bukti  yang  kuat  dalam pertimbangan  hakim  untuk  sahnya  jual beli  rumah  KPR  atas  obyek  sengketa (Wijayanti,  Silviana,  &  Ananingsih, 2017).
Walaupun  proses  alih  debitur  di bawah  tangan  sangat  merugikan  pihak ketiga,  akan  tetapi  dalam  kenyataannya, hal  tersebut  sering  dilakukan  masyarakat awam  (Hijriyani,  Salim,  &  Muhaimin, 2019).  Penjualan  rumah  KPR  di  bawah tangan  merupakan  suatu  hal  yang  mudah dilakukan,  karena  tidak  melibatkan  pihak bank  ataupun  pihak  notaris  selaku pembuat  akta  sertifikat  rumah  KPR tersebut.  Sering  terjadiya  alih  debitur kepada  pihak  ketiga  secara  di  bawah tangan  karena  beberapa  hal,  diantaranya:
1). Seseorang terdesak dalam hal ekonomi;  2).  Debitur  pertama  tidak mampu  lagi  melanjutkan  angsuran  rumah KPR tersebut; 3). Debitur pertama pindah domisili  atau  pindah  tempat  tinggal;  dan 4).  Ketidak  tahuan  debitur  pertama  untuk melakukan  alih  debitur  sesuai  dengan aturan hukum yang berlaku.
Pada  dasarnya,  alih  debitur  di  bawah tangan yang dilakukan dengan kepercayaan  satu  sama  lain,  karena
kepercayaan  ini  yang  tidak  didasari hukum  yang  berlaku  dapat  merugikan pihak  yang  mendapat  alih  debitur. Kerugian tersebut dapat berupa wanprestasi.  Akibat  dari  wanprestasi tersebut  debitur  pengganti  tidak  dapat mengambil  sertifikat  yang  masih  menjadi agunan  bank.  Hal  ini  sesuai  dengan  studi Kasus Putusan No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn, dalam kasus tersebut menyatakan:
Bahwa telah terjadi jual beli di bawah tangan antara Penggugat (Djuanda)
dengan  Tergugat  II  (Sri  Wartini)  yang dilakukan  pada  tanggal  17  Mei  2000 sebagaimana  kuitansi  tanggal  17  Mei 2000  dengan  harga  Rp.  7.500.000,- (Tujuh Juta Lima Ratus Ribu Rupiah) dan antara  Tergugat  II  dengan  Tergugat  I (Sunaryo)  yang  dilakukan  pada  tanggal  8 Januari 1999 dengan harga Rp.
7.000.000,-  (Tujuh  Juta  Rupiah)  atas sebidang  tanah  seluas  kurang  lebih  75M 2 yang  terletak  di  kelurahan  Karyamulya, Kec.  Kesambi  Kota  Cirebon  setempat dikenal dengan Perum GSP G-50 karyamulya  Kec.  Kesambi,  Kota  Cirebon berikut bangunan Rumah KPR BTN yang berdiri  di  atasnya,  sebagaimana  terurai dalam  sertifikat  Hak  Guna  Bangunan (HGB) No. 684, Surat Ukur No. 527/1997 tanggal  12-07-1997,  tercatat  atas  nama Sunaryo,  adalah  sah  dan  mempunyai kekuatan hukum tetap.
Bahwa  jual  beli  antara  Penggugat dengan  Tergugat  II  atas  kesepakatan bersama  yang  dilakukan  di  bawah  tangan mengingat  pertama  waktu  itu  tanah  dan bangunan  rumah  KPR  BTN  Cabang
Cirebon  belum  lunas  dan  adanya  saling percaya,  karena  tergugat  II  waktu  itu secara  lisan  berjanji  siap  dan  bersedia setiap  saat  menghadap  Tergugat  I  untuk melakukan transaksi Jual  Beli di  hadapan Pejabat  yang berwenang setelah angsuran rumah  tersebut  lunas.  Sehingga,  jual  beli over  credit tersebut  tidak  dilakukan  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) yang berwenang.
Bahwa  penggugat  telah  melunasi angsuran  pada  tanggal  10  Januari  2007 akan  tetapi  penggugat  tidak  langsung melakukan  proses  balik  nama  karena kesibukannya dan tidak pahamnya tentang tata  cara  balik  nama.  Pada  awal  tahun 2016  penggugat  baru  mengingat  untuk melakukan  proses  balik  nama,  sehingga pada bulan April 2016 penggugat bermaksud  mengambil  sertifikat  Hak Guna  Bangunan  dari  BTN  Cabang Cirebon untuk kemudian dilakukan proses balik  nama  menurut  Hukum  menjadi  atas nama Penggugat selaku pemilik yang sah. Akan  tetapi,  maksud  penggugat  tersebut telah  ditolak  oleh  pihak  BTN  Cabang Cirebon  mengingat  Sertifikat  tersebut masih tercatat atas nama Sunaryo (tergugat I).
Bahwa  proses  balik  nama  sertifikat belum terlaksana dan penggugat mendapat  informasi  jika  tergugat  I  dan tergugat II tidak diketahui lagi keberadaannya. Kemudian penggugat mencari  informasi  tentang  keberadaan tergugat  I  dan  tergugat  II  di  berbagai tempat dengan maksud membawa Tergugat  I  dan  Tergugat  II  untuk melakukan  proses  jual  beli  dan  balik
nama  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  yang  berwenang.  Akan tetapi,  semua  usaha  penggugat  untuk mencari  Tergugat  I  dan  Tergugat  II tersebut  sampai  saat  ini  tidak  membawa hasil  dan  tidak  diketahui  dengan  pasti keberadaannya.
Bahwa,  oleh  karena  Tergugat  I  dan Tergugat II tidak menepati janjinya untuk menghadap  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) yang berwenang guna melakukan transaksi  jual  beli  atas  objek  sengketa, sehingga  oleh  karena  itu  para  pihak Tergugat  telah  melakukan  wanprestasi. Dengan hal ini pihak Penggugat dianjurkan  untuk  menyerahkan  bukti- bukti  bahwa  penggugat  telah  menjadi pemilik  yang sah serta  membawa 2 (dua) orang saksi untuk memberikan keterangan di bawah sumpah di persidangan.
Bahwa  oleh  karena  itu  penggugat melalui Pengadilan Negeri Cirebon mengajukan Gugatan terhadap para Tergugat karena dengan Putusan
Pengadilan  Negeri  tersebut  Penggugat diberi  kewenangan  dan  kuasa  untuk  dan atas  nama  Tergugat  guna  mengambil sertifikat  Rumah  KPR  BTN  tersebut  dari BTN  Cabang  Cirebon  (turut  tergugat  I) serta  untuk  melakukan  proses  balik  nama atas  sertifikat  tersebut  menjadi  atas  nama penggugat  pada  Kantor  Pertanahan  Kota Cirebon (Turut Tergugat II).
Menurut  penulis,  kasus  yang  terjadi di  atas  sebenarnya  Sri  Wartini  (Tergugat II)  tidak  berhak  menjual  tanah  dan bangunan rumah tersebut kepada Djuanda (Penggugat),  karena  tanah  dan  rumah tersebut  diperoleh  Sunaryo  (Tergugat  I)
melalui  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) yang  baru  beberapa  kali  membayar angsuran  dan  bahwa  sertifikatnya  belum diterbitkan  oleh  Bank.  Dalam  hal  ini  Sri Wartini  dapat  dianggap  belum  menjadi pemilik  tanah  dan  bangunan  rumah tersebut  secara  utuh.  Untuk  menjadi pemilik  tanah  dan  rumah  tersebut  Sri Wartini  Harus  melunasi  angsurannya  dan mengganti  sertifikat  yang  tercatat  atas nama  Sunaryo  menjadi  atas  nama  Sri Wartini.
Untuk  mendapatkan  hak  milik  yang sah secara hukum, sudah dijelaskan dalam BAB  III  bagian  kedua  KUH  Perdata. Berdasarkan  Pasal  570  KUH  Perdata  hak milik  ialah  “hak  untuk  menikmati  suatu kebendaan  dengan  leluasa  dan  bebas berbuat  sesuatu  terhadap  kebendaan tersebut,  asal  tidak  bertentangan  dengan UU  ataupun  peraturan  umum  lainnya”. Pasal 584 KUH Perdata juga menyebutkan  bahwa  “hak  milik  suatu kebendaan  dapat  diperoleh  dengan  cara pemilikan, pelekatan, daluwarsa, pewarisan dan penunjukan atau penyerahan  berdasar  atas  suatu  peristiwa perdata  untuk  memindahkan  hak  milik”. Dengan cara penunjukan atau penyerahan berdasar  dapat  dilakukan  dengan  melalui jual  beli  yang  sah  secara  hukum,  bukan alih debitur atas dasar kepercayaan saja.
3. Penyelesaian Sengketa Dalam Perjanjian  Jual  Beli  Rumah  KPR
Secara Over Credit
Perjanjian  merupakan  landasan  yang penting dalam melakukan suatu kesepakatan jual beli rumah KPR, karena perjanjian  itu  dibuat  untuk  menjamin
kepastian hukum dan melindungi kepentingan para pihak yang mengadakan penjualan  dan  pembelian.  Sementara  itu, perjanjian  kredit  kepemilikan  rumah adalah  perjanjian  kredit  antara  bank dengan  nasabah  untuk  melakukan  jual beli  rumah  secara  kredit  dengan  jangka waktu  yang  telah  ditetapkan  sebelumnya. Adanya  perjanjian  ini  diharapkan  debitur dan kreditur dapat melaksanakan kewajibannya dengan baik.
Kewajiban  kreditur  dalam  hal  ini memberikan pembiayaan pembelian rumah KPR sedangkan kewajiban debitur dalam hal ini adalah mengangsur pembelian  rumah  KPR  tersebut  secara bertahap  dan  tertib.  Akan  tetapi,  pada prakteknya  banyak  seorang  debitur  tidak dapat  melakukan  kewajibannya  dengan baik, hal ini disebut wanprestasi.
Wanprestasi sendiri merupakan perbuatan yang tidak dibenarkan dalam hukum.
Salah satu wanprestasi yang ditimbulkan  oleh  debitur  kepada  kreditur adalah  alih  debitur  kepada  pihak  ketiga melalui  di  bawah  tangan.  Alih  debitur  di bawah  tangan  merupakan  wanprestasi yang  sering  terjadi  di  masyarakat  dengan ekonomi  menengah  ke  bawah.  Hal  ini dikarenakan kurang pengetahuannya masyarakat  awam  mengenai  alih  debitur kepada  pihak  ketiga  yang  dilakukan secara sah menurut hukum. Permasalahan yang  seperti  ini  dapat  merugikan  pihak ketiga  sebagai  debitur  baru.  Kerugian tersebut dapat berupa:
a) Pihak bank menolak untuk menyerahkan  sertifikat  Kepemilikan
Rumah,  karena  sertifikat  tersebut
masih  tercatat  atas  nama  debitur pertama; b) Debitur pengganti tidak bisa melakukan balik nama, karena sertifikat  tersebut  masih  tercatat  atas nama  debitur  pertama  dan  masih menjadi agunan bank.
Akan  tetapi  ada  penyelesaian  yang dapat  dilakukan  oleh  pihak  debitur pengganti  agar  jual  beli  rumah  di  bawah tangan dapat mempunyai kepastian hukum, yaitu dengan mengajukan gugatan ke  Pengadilan  Negeri  (Jewel,  2013), dengan  putusan  yang  telah  berkekuatan hukum  tetap  tentang  keabsahan  jual  beli di  bawah  tangan,  bahwa  pihak  debitur pengganti  diberi  kewenangan  dan  kuasa untuk  mengambil  sertifikat  di  bank  dan melakukan  proses  balik  nama  atas  jual beli  yang  telah  dilakukan  oleh  pihak debitur pertama dan debitur pengganti.
Seperti  studi  kasus  di  bawah  ini putusan No. 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn dengan pihak penggugat bernama Djuanda,  sedangkan  pihak  tergugat  I bernama  Sunaryo  dan  pihak  tergugat  II bernama Sri Wartini, serta turut tergugat I adalah  BTN  Cabang  Cirebon  dan  turut tergugat II adalah Kantor Pertanahan Kota Cirebon    tentang  penggugat  mohon kepada Pengadilan Negeri Cirebon tentang  penggugat  mohon  putusan  yang dapat digunakan untuk mengambil sertifikat  rumah  KPR  yang  diagunkan  di Bank  dan  melakukan  proses  balik  nama adalah sebagai berikut:
Bahwa  oleh  karena  itu  penggugat melalui pengadilan Negeri Cirebon mengajukan Gugatan terhadap para
Tergugat karena dengan Putusan
Pengadilan  Negeri  tersebut  Penggugat diberi  kewenangan  dan  kuasa  untuk  dan atas  nama  Tergugat  guna  mengambil sertifikat  Rumah  KPR  tersebut  BTN Cabang  Cirebon  (turut  tergugat  I)  serta untuk  melakukan  proses  balik  nama  atas sertifikat  tersebut  menjadi  atas  nama penggugat  pada  Kantor  Pertanahan  Kota Cirebon  (Turut  Tergugat  II).  Bahwa  oleh karena  jual  beli  antara  penggugat  dengan tergugat  II  secara  di  bawah  tangan tersebut  sah  menurut  hukum  dan  tanah tersebut  menjadi  milik  penggugat,  maka kepada  para  tergugat  dan  para  turut tergugat untuk tunduk dan patuh terhadap putusan ini.
Bahwa dengan pertimbangan- pertimbangan  hukum  di  atas,  maka gugatan  penggugat  haruslah  dikabulkan untuk  seluruhnya  dengan  verstek,  maka para  tergugat  dan  turut  tergugat  sebagai pihak  yang  kalah  dihukum  untuk  patuh dan  tunduk  atas  putusan  ini.  Selain  itu pula,  kreditur  yaitu  pihak  bank  juga mendapat  perlindungan  hukum  apabila  si debitur  pengganti  tidak  dapat  melakukan kewajibannya.
Dalam diktum putusan ini, memperhatikan  Undang-Undang  Nomor 48  Tahun  2009  Tentang  Kekuasaan Kehakiman,  Undang-Undang  Nomor  8 Tahun  2004  Jo.  Undang-Undang  Nomor 49  tahun  2009  tentang  Peradilan  Umum, dan  ketentuan  hukum  lainya  yang berkaitan dengan perkata tersebut mengadili:
a) Menyatakan bahwa Tergugat I,
Tergugat  II  dan  Turut  Tergugat  I
serta  Turut  Tergugat  II  yang  telah dipanggil  secara  sah  dan  patut  untuk datang menghadap dipersidangan namun tidak hadir;
b) Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya dengan verstek;
c) Menyatakan bahwa jual beli di bawah tangan  antara  Penggugat  dengan Tergugat  II  yang  dilakukan  pada tanggal  17  Mei  2000  sebagaimana kuitansi  tanggal 17 Mei 2000 dengan harga  Rp.  7.500.000,-  dan  antara Tergugat  II  dengan  Tergugat  I  yang dilakukan  pada  tanggal  8  Januari 1999  dengan  harga  Rp.  7.000.000,- atas  sebidang  tanah  seluas  kurang lebih  75M 2 yang  terletak  di kelurahan Karyamulya, kec. Kesambi Kota Cirebon setempat dikenal dengan Perum GSP G-50
Karyamulya,  kec.  Kesambi  Kota Cirebon  berikut  bangunan  Rumah KPR  BTN  yang  berdiri  di  atasnya, sebagaimana  terurai  dalam  sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 684, Surat Ukur No. 427/1997 tanggal 12- 07-1997  tercatat  atas  nama  Sunaryo, adalah  sah  dan  mempunyai  kekuatan hukum tetap;
d) Menyatakan Penggugat Djuanda adalah  pembeli  yang  beritikad  baik atas objek sengketa;
e) Menyatakan  Para  Tergugat  telah melakukan “wanprestasi”;
f) Menyatakan bahwa Penggugat adalah pemilik yang sah atas: sebidang tanah seluas  kurang  lebih  75M 2 yang terletak  di  kelurahan  Karyamulya, kec. Kesambi Kota Cirebon setempat dikenal  dengan  Perum  GSP  G-50
Karyamulya,  kec.  Kesambi  Kota Cirebon  berikut  bangunan  rumah KPR yang berdiri di atasnya, sebagaimana  terurai  dalam  sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 684, Surat Ukur No. 427/1997 tanggal 12- 07-1997 tercatat atas nama Sunaryo;
g) Memerintahkan kepada Turut Tergugat  I  (BTN  Cabang  Cirebon) untuk  menyerahkan  sertifikat  Hak Guna  Bangunan  (HGB)  No.  684  kel. Karyamulya, Surat Ukur No.527/1997 tanggal 12-07-1997
tercatat  atas  nama  Sunaryo  kepada penggugat;
h) Memerintahkan kepada Turut Tergugat  II  (Kantor  Pertanahan  Kota Cirebon)  untuk  melakukan  proses balik  nama  atas:    sebidang  tanah seluas  kurang  lebih  75M 2 yang terletak  di  kelurahan  Karyamulya, Kec. Kesambi Kota Cirebon setempat dikenal  dengan  Perum  GSP  G-50 Karyamulya,  kec.  Kesambi  Kota Cirebon  berikut  bangunan  rumah KPR yang berdiri di atasnya, sebagaimana  terurai  dalam  sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 684, Surat Ukur No. 427/1997 tanggal 12- 07-1997 tercatat atas nama Sunaryo;
i) Menghukum para Tergugat dan Turut Tergugat  untuk  patuh  dan  taat  atas putusan ini; dan
j) Menghukum  para  Tergugat  untuk membayar  segala  biaya  yang  timbul dalam  perkara  ini  secara  tanggung renteng,  yang  dihitung  hingga  kini sebesar Rp. 879.000,- (Delapan Ratus Tujuh Puluh Sembilan Ribu Rupiah).

## SIMPULAN
Pengalihan  KPR  di  bawah  tangan atau  lebih  dikenal  dengan  istilah over credit ,  hal  ini  sah  dilakukan  apabila melalui proses hukum dengan persetujuan bank  untuk  mengalihkan  kredit  dari  satu debitur  ke  debitur  lain.  Namun,  jika perjanjian  jual  beli  dengan  pihak  ketiga secara di bawah tangan dan KPR berjalan berdasarkan  unsur  kepercayaan  saja, perjanjian jual beli ini bisa dianggap batal demi hukum. Proses pengalihan di bawah tangan ini kerap terjadi tanpa sepengetahuan  pihak  bank.  Hal  ini  ilegal, meskipun tidak begitu berpengaruh selama  kredit  tetap  lancar.  Namun,  akan menjadi  masalah  jika  kredit  bermasalah karena  bank  akan  tetap  mengejar  si debitur bukan pihak yang mengambil alih KPR.  Saat  kredit  lunas,  bank  pun  hanya menyerahkan  sertifikat  kepada  debitur yang  tercatat,  bukan  kepada  pihak  yang mengambil  alih  kredit  secara  ilegal, walaupun  si  pengambil  kredit  adalah orang  yang  mengangsur  hingga  lunas. Pihak  bank  akan  terbebas  dari  tuntutan apabila  terjadi  sengketa  dengan  pihak ketiga.  Hal  ini  menjadi  masalah  ketika bank  akan  menggunakan  hak-haknya apabila  terjadi  cedera  janji  atau  debitur dianggap wanprestasi.
Pengalihan  KPR  secara  di  bawah tangan  menimbulkan  berbagai  macam dampak  yang  merugikan,  khususnya  bagi pihak  ketiga  (debitur  pengganti).  Hal  ini dikarenakan kurangnya pengetahuan masyarakat  mengenai  seluk  beluk over credit .  Kerugian  tersebut  adalah  pihak bank menolak untuk menyerahkan
sertifikat dan debitur pengganti juga tidak bisa melakukan proses balik nama karena, sertifikat  masih  tercatat  atas  nama tergugat I yaitu Sunaryo.
Akan  tetapi  ada  solusi  yang  dapat ditempuh  pihak debitur pengganti apabila mengalami permasalahan yang disebutkan di atas, yaitu dengan mengajukan gugatan melalui Pengadilan Negeri dengan putusan  verstek  yang  telah  berkekuatan hukum  tetap  tentang  keabsahan  jual  beli di  bawah  tangan,  bahwa  pihak  debitur pengganti  diberi  kewenangan  dan  kuasa untuk  mengambil  sertifikat  di  bank  dan melakukan  proses  balik  nama  atas  jual beli  yang  telah  dilakukan  oleh  pihak debitur pertama dan debitur pengganti.

## DAFTAR PUSTAKA
Arifin, J. (2019). Perlindungan Konsumen Atas Wanprestasi Developer Terhadap Bangunan Kpr Berdasarkan Undang-Undang Nomor  8  Tahun  1999  Tentang Perlindungan  Konsumen. Yustitia ,
5 (2), 226–241.
https://doi.org/http://yustitia.unwir.a c.id/index.php/yustitia/article/view/
91
Astuti,  W.  A.,  &  Dewi,  N.  N.  (2017). Analisis  Pengaruh  Suku  Bunga Kredit  Pemilikan  Rumah  Terhadap Jumlah Pengajuan Kredit Pemilikan Rumah  pada  PT.  Bank  Rakyat Indonesia  (Persero)  Tbk.  Kantor
Cabang Pemanukan. Majalah
Ilmiah  UNIKOM , 15 (1),  25–38. https://doi.org/https://repository.uni kom.ac.id/id/eprint/52385
Debby  Shara,  D.  H.,  &  Wahjunic,  S.
(2019).  Hak  Bank  Sebagai  Kreditur
Dalam  Pemberian  Kredit  Pemilikan Apartemen Dengan Jaminan Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Apartemen. ACTA DIURNAL Jurnal  Ilmu  Hukum  Kenotariatan , 2 (2), 172–186. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.2 4198/acta.v2i2.234 Hermansyah.  (2014). Hukum  Perbankan Nasional Indonesia . Jakarta: Prenadamedia Group. Herutomo, A. (2010). Rahasia KPR Yang Disembunyikan Para Bankir . Jakarta: Gramedia.
Hijriyani,  S.,  Salim,  H.  S.,  &  Muhaimin, M.  (2019).  Preliminary  Agreement Deed of Sale and Purchase
Agreement  (PPJB)  on  Houses through  House  Ownership  Loan (KPR) Still in the Form of Pictures. International Journal of Multicultural  and  Multireligious Understanding , 6 (4), 175–186.
https://doi.org/http://dx.doi.org/10.1 8415/ijmmu.v6i4.951
Jewel,  S.  N.  (2013).  Peralihan  Hak  Atas
Rumah  KPR  melalui  Jual  Beli  di Bawah Tangan. Unnes Law Journal , 2 (2), 105–122. https://doi.org/https://journal.unnes. ac.id/sju/index.php/ulj/article/view/ 2271
Koraag,  A.  (2017).  Pengalihan  Kredit Akibat  Debitor  Tidak  Mampu Membayar  Cicilan  Perumahan. Lex Administratum , 5 (5), 41–48.
https://doi.org/https://ejournal.unsra t.ac.id/index.php/administratum/arti cle/view/16425
Mahmudy, D. A. W. S. (2016).
Perlindungan Hukum Terhadap
Konsumen Dalam Transaksi Pemilikan  Rumah  Di  Kabupaten Malang. Jurnal  Cakrawala  Hukum , 7 (2),
156–168. https://doi.org/10.26905/idjch.v7i2.
1905
Mardiana.  (2019).  Legal  Protection  for The  Parties  In  Buying  And  Selling Land  To  A  Deed  Under  The  Hand.
Kader  Bangsa  Law  Review , 1 (1),
172–184. https://doi.org/http://ojs.ukb.ac.id/in dex.php/kblr/article/view/89
Nero, I. G. T. K. (2014). Wanprestasi dan Penyelesaiannya  dalam  Perjanjian Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)
pada  Bank  BTN  Cabang  Singaraja
Bali. Kumpulan  Jurnal  Mahasiswa Fakultas Hukum , 1 (1).
https://doi.org/http://hukum.studentj ournal.ub.ac.id/index.php/hukum/art icle/view/439
Pradnyawati, N. P. D., Windari, R. A., & Sudiatmaka,  K.  (2020).  Akibat Hukum Terjadinya Wanprestasi
Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa Mobil  Di  Kabupaten  Klungkung. Jurnal  Komunitas  Yustisia , 2 (1),
10–19. https://doi.org/https://ejournal.undik sha.ac.id/index.php/jatayu/article/vi ew/23865
Prayogo,  S.  (2016).  Penerapan  Batas-
Batas  Wanprestasi  Dan  Perbuatan Melawan Hukum Dalam Perjanjian.
Jurnal  Pembaharuan  Hukum , 3 (2),
280–287.
https://doi.org/10.26532/jph.v3i2.14
53
Putrisani,  I.  (2018).  Analisis  Pengalihan Kredit  Pemilikan  Rumah  di  Bawah
Tangan. Mimbar  Keadilan , 14 (28),
171–182.
https://doi.org/https://doi.org/10.309 96/mk.v0i0.1778
Rochman,  A.,  Triasih,  D.,  &  Abib,  A.  S.
(2017).  Tinjauan  Hukum  Islam Terhadap  Sistem  Transaksi  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  Di  Bank
Tabungan  Negara  Syariah  (BTN Syariah) Semarang.
Humani (Hukum  Masyarakat  Madani) , 7 (3),
167–181.
https://doi.org/http://dx.doi.org/10.2
6623/humani.v7i3.1425
Saliman,  A.  R.  (2004). Esensi  Hukum Bisnis Indonesia . Jakarta: Kencana.
Santoso, B., & Adhito, A. (2010). Jangan Ambil  KPR  Sekarang! Jakarta:  PT. Elex Media Komputindo.
Santoso,  U.  (2014). Hukum  Perumahan .
Jakarta: Kencana Prenadamedia Group.
Soekanto,  S.,  &  Mamudji,  S.  (2011). No
Title . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Subekti. (2002). Hukum Perjanjian
(Cetakan ke). Retrieved from https://ejournal.undiksha.ac.id/index .php/jatayu/article/view/23865
Tani,  A.  I.  P.,  Arief,  A.  S.,  &  Suamperi.
(2017).  Pelaksanaan  Over  Kredit Kepemilikan  Rumah  Pada  Bank Tabungan  Negara  Cabang  Padang. Undergraduate  Research,  Faculty of  Law,  Bung  Hatta  University , 8 (1),
1–11.
https://doi.org/http://ejurnal.bunghat ta.ac.id/index.php?journal=JFH&pa ge=article&op=view&path%5B%5
D=9237
Wijayanti, P., Silviana, A., & Ananingsih, S.  W.  (2017).  Akibat  Hukum  Jual Beli Tanah dan Bangunan Secara di
Bawah Tangan Yang Sedang Dibebani  Hak  Tanggungan  (Studi Kasus Putusan Nomor 416/Pdt/G/2015/PN.Smg). Diponegoro  Law  Journal , 6 (2),  1– 19. https://doi.org/https://ejournal3.undi p.ac.id/index.php/dlr/article/view/17 403
Zen, A. M. (2017). Penyelesaian Wanprestasi Dalam Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Dengan Akad  Murābaḥah  Studi  Kasus  Di
Bank  Tabungan  Negara  Syariah Surabaya. Intizar , 23 (1),  55–72. https://doi.org/10.19109/intizar.v23i 1.1317