## Kedudukan Notaris Pada Perlindungan Hak Konsumen Atas Adanya Klausula Baku Dalam
Jual Beli Properti
Oleh:
Violette Shania Rachel Mokodongan 1 , Elly Hernawati 2
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Surabaya violettesrm@gmail.com
Volume  21  Nomor  3  Januari  2024:  DOI: https://doi.org/10.53515/qodiri Article  History Submission: 09-11-2023 Revised: 28-11-2023 Accepted: 20-12-2023 Published: 28-01-2024

## ABSTRACT
One of the principles in an agreement is that the position of the parties is the same, but in reality, in a property sale and purchase agreement, the position of the consumer in the agreement is often not  the  same  as  that  of  the  business  actor.  That  is,  there  is  an  agreement  that  contains  standard clauses  that  are  first  provided  by  the  business  actor,  and  this  results  in  the  position  of  the consumer.  Consumers  are  faced  with  limited  choices.  Consumers  ultimately  have  to  choose whether  to  agree  to  the  conditions  that  have  been  made  by  the  business  actor  or  not  to  agree, meaning that the consumer does not have a legal relationship with the business actor.
The  purpose  of  this  research  is  to  find  out  and  analyse  the  position  of  Notary  in  protecting consumer  rights  regarding  standard  clauses  in  property  sales  and  purchases.  This  research  uses normative  juridical  research  methods.  Primary  data  is  obtained  from  applicable  laws  and regulations and is related to the issues discussed. Secondary data was obtained by utilizing library data  in  the  form  of  books,  journals,  and  articles.  The  data  that  has  been  collected  is  analysed qualitatively. Next, the research results are presented descriptively.
The  results  of  this  research  show  that  a  Notary  has  the  authority,  as  determined  by  statutory regulations, to carry out inspections of property sale and purchase documents that contain standard clauses  made  by  property  business  actors.  This  existence  can  be  detrimental  to  the  consumer because  the  consumer  is  in  a  position  that  has  no  bargaining  value  in  the  property  sale  and purchase agreement. In this regard, there is a need for a Notary to play a role in making a sales and purchase agreement (PPJB), which can provide legal protection to property consumers.
Keywords: Property Sale and Purchase; Standard Clause; Consumer Protection; Notary.

## ABSTRAK
Salah  satu  asas  dalam  perjanjian  bahwa  kedudukan  para  pihak  adalah  sama  namun  pada kenyataannya  dalam  perjanjian  jual  beli  properti,  seringkali  kedudukan  konsumen  dalam perjanjian  tidak  sama  dengan  pelaku  usaha,  yaitu  adanya  perjanjian  yang  memuat  klausula  baku yang  terlebih  dahulu  disediakan  oleh  pelaku  usaha  dan  hal  tersebut  mengakibatkan  kedudukan konsumen dihadapkan pada pilihan yang terbatas. Konsumen pada akhirnya harus memilih untuk menyetujui  persyaratan  yang  sudah  dibuat  oleh  pelaku  usaha  atau  tidak  menyetujui  artinya konsumen tidak melakukan hubungan hukum dengan pelaku usaha.
Tujuan  penelitian  ini  untuk  mengetahui  dan  menganalisis  mengenai  Kedudukan  Notaris  pada Perlindungan  Hak  Konsumen  atas  Klausula  Baku  pada  Jual  Beli  Properti.  Penelitian  ini menggunakan  metode  penelitian  yuridis  normatif.  Data  primer  diperoleh  dari  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku  dan  berkaitan  dengan  permasalahan  yang  dibahas.  Data
1085 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
sekunder diperoleh dengan memanfaatkan data kepustakaan yang berupa buku, jurnal dan artikel. Data  yang  telah  dikumpulkan  dianalisis  secara  kualitatif.  Selanjutnya  hasil  penelitian  disajikan secara deskriptif.
Hasil  penelitian  ini,  bahwa  seorang  Notaris  mempunyai  kewenangan  sebagaimana  telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan untuk melakukan pemeriksaan terhadap dokumen jual  beli  properti  yang  mengandung  klausula  baku  yang  dibuat  oleh  pelaku  usaha  properti. Keberadaan  ini  dapat  merugikan  konsumen  tersebut  karena  konsumen  pada  posisi  yang  tidak mempunyai  nilai  tawar  dalam  perjanjian  jual  beli  properti.  Sehubungan  dengan  itu,  dibutuhkan adanya  peran  Notaris  dalam  pembuatan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang  dapat memberikan perlindungan hukum pada konsumen properti.
Kata Kunci : Jual Beli Properti, Klausula Baku, Perlindungan Konsumen, Notaris.

## A. PENDAHULUAN
Notaris dalam menjalankan tugasnya memiliki peran dalam sektor pelayanan jasa sebagai pejabat  yang  diberi  wewenang  oleh  negara  untuk  melayani  masyarakat  dalam  bidang  perdata khususnya  pembuatan  akta  otentik.  Notaris  merupakan  pejabat  umum  yang  berwenang  untuk membuat  akta  otentik  atau  kewenangan  lainnya  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  Tentang Jabatan  Notaris  (selanjutnya  disebut  UUJN  Nomor  2  Tahun  2014).  Landasan  filosofis dibentuknya  peraturan  perundang-undangan  ini  adalah  demi  terwujudnya  jaminan  kepastian hukum, ketertiban dan perlindungan hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan melalui akta yang dibuat oleh Notaris (Adjie, 2008: 14).
Penting  bagi  Notaris  untuk  dapat  memahami  ketentuan  yang  diatur  oleh  undang-undang supaya masyarakat umum yang tidak tahu atau kurang memahami aturan hukum dapat memahami dengan  benar  serta  tidak  melakukan  hal-hal  yang  bertentangan  dengan  hukum,  oleh  karena  itu seorang  Notaris  dituntut  lebih  peka,  jujur,  dan  adil  serta  transparan  dalam  pembuatan  suatu  akta agar  menjamin  kepastian  hukum  bagi  semua  pihak  yang  terkait  langsung,  khususnya  dalam pembuatan sebuah akta otentik tersebut. (Ufatih, 2021)
Notaris memegang peranan penting dalam kehidupan masyarakat pada saat ini khususnya yang  berkaitan  dengan  pembuatan  alat  bukti  tertulis  yang  bersifat  otentik.  Hal  ini  sesuai  dengan Konsideran  pada  huruf  b  UUJN  Nomor  2  Tahun  2014  yang  berbunyi  sebagai  berikut  :  “Untuk menjamin  kepastian,  ketertiban  dan  perlindungan  hukum  dibutuhkan  alat  bukti  tertulis  yang bersifat  autentik  mengenai  perbuatan,  perjanjian,  penetapan  dan  peristiwa  hukum  yang  harus dibuat  di  hadapan  atau  oleh  pejabat  yang  berwenang”.  Mewujudkan  kepastian,  ketertiban  dan
1086 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
perlindungan  hukum  menuntut  antara  lain  bahwa  lalu  lintas  hukum  dan  kehidupan  masyarakat memerlukan  adanya  alat  bukti  yang  menentukan  dengan  jelas  hak  dan  kewajiban  seseorang sebagai subjek hukum dalam masyarakat (Jaya, 2014: 117).
Apabila  dikaitkan  dengan  perkembangan  era  globalisasi  saat  ini  dalam  masyarakat, kebutuhan  terhadap  akta  otentik  semakin  meningkat.  Pada  Pasal  1868  Kitab  Undang-undang Hukum  Perdata  (selanjutnya  disebut  KUHPerdata)  menegaskan  bahwa  :  “Akta  otentik  adalah akta  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  undang-undang  diperbuat  oleh  atau  di  hadapan  pejabat umum  yang  berwenang  untuk  itu  di  tempat  di  mana  akta  itu  diperbuat.  Berdasarkan  Pasal  1868 KUHPerdata,  suatu  akta  baru  memiliki  stempel  otentisitas  jika  memenuhi  persyaratan  yang ditentukan  yaitu  dibuat  “oleh”  ( door )  atau  “di  hadapan”  ( ten  overstaan )  seorang  pejabat  umum yang  ditentukan  oleh  undang-undang  pejabat  umum  yang  berwenang  untuk  membuat  akta  itu (Tobing, 1980: 42).
Pertumbuhan  penduduk  yang  cenderung  pesat  di  Indonesia  memberi  dampak  pada meningkatnya permintaan masyarakat akan kebutuhan hunian atau tempat tinggal yang memenuhi standar  kelayakan.  Hunian  merupakan  salah  satu  kebutuhan  dasar  manusia  yang  harus  dipenuhi sebagai  tempat  tinggal.  Maraknya  berbagai  penawaran  hunian  tempat  tinggal  oleh  para  pelaku usaha  properti,  yakni  rumah  siap  huni  yang  tentu  menjadi  daya  tarik  bagi  para  konsumen  yang membutuhkan tempat tinggal dengan cara efektif dan praktis. (Amborowati, 2020)
Terkait  jual  beli  properti  diperlukan  adanya  penandatanganan  suatu  perjanjian  yang mengikat  para  pihak  yang  akan  melakukan  perbuatan  hukum  di  antaranya  yaitu  pelaku  usaha sebagai  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli  yakni  konsumen  yang  akan  membeli  properti  tersebut. Pada perjanjian itu terdapat klausula baku yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara  sepihak  oleh  pelaku  usaha  serta  wajib  dipenuhi  oleh  konsumen.  Klausula  baku  dapat memberikan  kemudahan  dan  efisiensi  bagi  pelaku  usaha  dalam  menyusun  perjanjian  secara massal, namun demikian klausula baku juga dapat menimbulkan ketimpangan hak dan kewajiban antara  pelaku  usaha  dan  konsumen.  Hal  ini  disebabkan  karena  pembuatan  klausula  baku cenderung  mengandung  klausula  eksonerasi  yang  menguntungkan  pelaku  usaha  dan  merugikan konsumen.  Para  konsumen  yang  terdesak  dengan  kebutuhan  pokok  tidak  memiliki  kesempatan atau kemampuan untuk menolak atau menawar pencantuman klausula baku dalam perjanjian yang ditetapkan oleh pelaku usaha, melainkan hanya dapat menerima atau menolak perjanjian tersebut.
1087 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
Pada  saat  menjalankan  bisnisnya  seringkali  pelaku  usaha  properti  menerapkan  perjanjian baku secara sepihak. Perjanjian baku tersebut merupakan perjanjian yang menjadi tolak ukur yang dipakai  sebagai  patokan  atau  pedoman  bagi  setiap  konsumen  dalam  mengadakan  hubungan hukum dengan pengusaha. Berikut yang merupakan ciri-ciri dari perjanjian baku (Haekal, 2023):
1. Perjanjian  baku  merupakan  suatu  bentuk  perjanjian  yang  dibuat  secara  sebelah  pihak  oleh pihak  yang  memiliki  kekuasaan  lebih  dalam  hal  negosiasi,  tanpa  melibatkan  partisipasi  dari pihak lain yang berkepentingan.
2. Pihak konsumen dalam hal negosiasi tidak memiliki kesempatan untuk memberikan masukan atau saran mengenai isi perjanjian, melainkan hanya menerima apa yang telah ditetapkan oleh pihak yang berposisi kuat.
3. Pihak  konsumen  dalam  hal  negosiasi  tidak  memiliki  pilihan  lain  selain  menyetujui  isi perjanjian,  meskipun  mungkin  merasa  tidak  adil  atau  tidak  sesuai  dengan  keinginan  mereka, karena didorong oleh faktor kebutuhan.
4. Perjanjian baku memiliki format yang sudah ditentukan sebelumnya oleh pihak pelaku usaha dan biasanya berisi klausula-klausula yang mengikat kedua belah pihak.
Ciri-ciri  tersebut  mencerminkan  prinsip  ekonomi  dan  kepastian  hukum  yang  berlaku  di negara ini. Prinsip ekonomi dan kepastian hukum dalam perjanjian baku dilihat dari kepentingan pengusaha  bukan  dari  kepentingan  konsumen.  Berdasarkan  pembakuan  syarat-syarat  perjanjian, maka kepentingan ekonomi pengusaha lebih terjamin karena konsumen hanya menyetujui syarat- syarat  yang  ditawarkan  oleh  pengusaha.  Perjanjian  baku  tersebut  biasanya  dibuat  secara  tertulis oleh pelaku usaha properti (Shidarta, 2000: 119).
Perjanjian  baku  yang  dibuat  oleh  pelaku  usaha  properti  biasanya  telah  memiliki  format tersendiri  yaitu  substansinya  dibuat  secara  sepihak  dan  penggandaannya  dicetak  dalam  formulir yang  dibakukan  tanpa  adanya  kesepakatan  terlebih  dahulu  dengan  pembeli.  Bagi  pelaku  usaha properti hal tersebut akan mempermudah dan mempercepat proses penyelesaian transaksi jual beli properti dengan pembeli. Perjanjian baku semacam itu cenderung dikatakan  substansi hukumnya hanya menuangkan dan menonjolkan hak-hak yang ada pada pihak yang kedudukan lebih kuat dan pihak  lainnya  terpaksa  menerima  keadaan  tersebut  karena  posisinya  yang  lemah  (Dirgantara, 2019: 7).
Sehubungan dengan itu terdapat peraturan perundang-undangan yang sudah disahkan oleh pemerintah  berupa  Undang-undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen
1088 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
(selanjutnya disebut UUPK) dalam rangka memayungi pemberian perlindungan kepada konsumen pada  umumnya  baik  terhadap  pengguna  produk  barang  maupun  jasa,  namun  demikian  produk- produk hukum yang dicanangkan oleh pemerintah secara khusus mengatur perlindungan hak-hak pembeli  terhadap  transaksi  pengikatan  jual  beli  perumahan  dalam  bentuk  standar  kontrak  antara pelaku usaha dengan pembeli rumah sampai saat ini belum ada. (Victor Cahyadi Handojo, Drajat Muhamat Suardi, 2019)
UUPK menegaskan bahwa pemerintah masih memberikan kesempatan lahirnya ketentuan- ketentuan  yang  akan  datang  untuk  melindungi  konsumen  karena  undang-undang  ini  merupakan payung  yang  mengintegrasikan  dan  memperkuat  penegakan  hukum  di  bidang  perlindungan konsumen  (Dyani,  2017:  10).  Pada  praktek  jual  beli  properti  perumahan  umumnya  bentuk perjanjian  standar  yang  oleh  pelaku  usaha  properti  senantiasa  dipandang  sebagai  bentuk  yang ideal, praktis dan sekaligus siap pakai sesuai dengan prinsip efisiensi.
Berdasarkan  beberapa  kajian  hukum,  klausula  perjanjian  baku  ini  masih  sering  menjadi perdebatan  yang  mana  di  satu  sisi  dengan  dalih  kebebasan  para  pihak  sesuai  dengan  asas kebebasan  untuk  membuat  perjanjian,  sedangkan  di  sisi  lain  dengan  dalih  kebebasan  yang dimiliki  secara  sepihak  oleh  pelaku  usaha  adalah  melanggar  hak  konsumen.  Walaupun  pada asasnya  para  pihak  mempunyai  kebebasan  untuk  membuat  perjanjian,  tetapi  konsep  dasar keseimbangan antara pelaku pihak dalam membuat perjanjian merupakan konsep yang tidak dapat ditawar (Dyani, 2017: 10).
Permasalahan mengenai perumahan yang paling mendasar antara lain yaitu perjanjian jual beli  rumah  yang  dibuat  dalam  bentuk  perjanjian  baku  atau  dikenal  juga  dengan  istilah  kontrak standar. Dikatakan  bersifat  baku  karena  adanya  suatu  klausula-klausula  dan  ketentuan  bersifat umum  (massal)  yang  telah  ditentukan  terlebih  dahulu  secara  sepihak  oleh  pelaku  usaha  properti dan  dicantumkan  dalam  perjanjian  tersebut.  Pada  perjanjian  ini  seringkali  memuat  klausula eksonerasi  yang  berisi  pengalihan  pertanggungjawaban  pelaku  usaha,  sehingga  hal  tersebut merugikan  pihak  konsumen.  Pada  kondisi  ini,  konsumen  hanya  memiliki  2  (dua)  pilihan  yaitu antara menyetujui atau menolaknya. (Pesa, 2023)
Pada  perjanjian  tercantum  objek  yang  dijualbelikan,  memuat  nomor  sertipikat  hak,  luas bangunan,  dan  letak  bangunan.  Masalah  yang  kerap  muncul  yaitu  ketidaksesuaian  antara  luas bangunan yang tercantum dalam perjanjian dengan luas bangunan dalam realita fisik sebenarnya. Keberadaan klausula eksonerasi tentang pengalihan tanggung jawab pelaku usaha tersebut di atas
1089 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
menjadi  suatu  keuntungan  bagi  pelaku  usaha  untuk  membebaskan  dirinya  dari  sengketa  objek properti yang sudah terjual. Kesalahan atau ketidaksesuaian ini dapat menimbulkan kerugian bagi pihak konsumen dan berdampak buruk baik secara materi maupun psikologis.
Suatu  perjanjian  dapat  terjadi  karena  berlandaskan  asas  kebebasan  berkontrak  di  antara para  pihak  yang  mempunyai  kedudukan  seimbang.  Asas  ini  dapat  disimpulkan  dari  Pasal  1320 KUHPerdata  yang  menentukan  bahwa  syarat  sahnya  perjanjian  antara  lain  adanya  kesepakatan bagi  mereka  yang  mengikatkan  dirinya,  kecakapan  untuk  membuat  suatu  perikatan,  suatu  pokok persoalan  tertentu,  dan  suatu  sebab  yang  tidak  dilarang.  Pada  perjanjian  baku,  asas  kebebasan berkontrak  patut  dipertanyakan  karena  adanya  ketimpangan  dimana  tidak  ada  kesetaraan kedudukan yang seimbang antara para pihak dalam perjanjian tersebut dalam hal ini pelaku usaha properti dengan konsumen (Kie, 2007: 667).
Terkait  jual  beli  properti,  perjanjian  biasanya  dibuat  dalam  bentuk  akta  otentik  berupa Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (selanjutnya  disingkat  PPJB)  yang  merupakan  perjanjian  antara penjual  dengan  pembeli,  yang  dibuat  dengan  bantuan  Notaris.  PPJB  yang  dibuat  di  hadapan Notaris merupakan akta yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Notaris memiliki kewenangan dan peran penting dalam hal pembuatan akta perjanjian, dimana akta yang dibuatnya tidak  boleh  merugikan  salah  satu  pihak,  melainkan  Notaris  harus  menjamin  kepastian  dan perlindungan hak-hak para pihak yang terlibat.
Berdasarkan  latar  belakang  permasalahan  yang  dikemukakan  di  atas  keberadaan  klausula baku  menjadi  persoalan  hukum  di  bidang  perjanjian  dan  seringkali  bentuk  perjanjian  yang memuat  klausula  baku  yang  memuat  klausula  eksonerasi  tersebut  berhadapan  dengan  hak-hak konsumen yang menjadi suatu ketimpangan bagi salah satu pihak. Pada pembuatan perjanjian jual beli properti  melibatkan  adanya peran Notaris,  sehubungan dengan  itu  dipandang sangat  penting untuk  diadakan penelitian dengan judul “Kedudukan Notaris pada Perlindungan Hak Konsumen atas Adanya Klausula Baku dalam Jual Beli Properti.”

## B. METODE PENELITIAN
Jenis  metode  penelitian  dalam  penelitian  ini  ialah  yuridis  normatif  dengan  studi kepustakaan bersumber dari bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, sebagai bahan dasar untuk diteliti dengan mengadakan penelusuran terhadap peraturan yang terkait permasalahan yang dibahas.  Metode  penelitian  yang  digunakan  terdiri  dari  rangkaian  cara  yang  dilakukan    dalam rangka    mengumpulkan    data  dari    bahan-bahan    hukum  yang  diperlukan.  Pendekatan  masalah
1090 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
penelitian ini adalah statute approach dengan cara melakukan telaah terhadap regulasi yang terkait dengan isu hukum yang dibahas serta conceptual approach yaitu pendekatan dengan berpedoman pada  pandangan  serta    doktrin  para  ahli  yang  berkembang  dalam  ilmu  hukum,  sedangkan  bahan hukum yang digunakan meliputi bahan hukum primer yaitu peraturan perundang-undangan terkait antara  lain  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun, Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen, Keputusan  Menteri  Perumahan  Rakyat  Nomor  11/KTSP/1994  tentang  Pedoman  Perikatan  Jual Beli  Rumah  Susun,  Pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Tahun  2014  Tentang Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris  serta  bahan hukum  sekunder,  adalah  bahan  hukum  yang  bersumber  dari  tulisan-tulisan  para  ahli  di  bidang hukum  dalam  bentuk  buku    teks    dan    jurnal    yang    berkaitan    dengan  Perlindungan  Hak Konsumen Dalam Jual Beli Properti.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Perwujudan  dari  tujuan  hukum  yaitu  keadilan,  kemanfaatan  dan  kepastian  hukum merupakan  gambaran  bekerjanya  fungsi  hukum  yaitu  perlindungan  hukum  yang  adalah  suatu perlindungan  yang  diberikan  kepada  subyek  hukum  sesuai  dengan  aturan  hukum,  baik  itu  yang bersifat  preventif maupun dalam bentuk  yang bersifat  represif, baik  secara tertulis  maupun tidak tertulis dalam rangka menegakkan peraturan hukum.
Tujuan dibentuknya UUPK yaitu untuk memberikan perlindungan hukum kepada konsumen yang  pada  umumnya  memiliki  posisi  yang  lemah  apabila  dibandingkan  dengan  pelaku  usaha, sehingga maksud dari pada perlindungan hukum di sini yaitu perlindungan yang diberikan negara kepada  rakyat  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  baik  yang  bersifat preventif  maupun  represif,  yang  memberikan  pengayoman  kepada  hak  asasi  manusia  yang dirugikan  oleh  orang  lain  dan  perlindungan  tersebut  diberikan  kepada  masyarakat  agar  dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hukum.
Salah  satu  bentuk  transaksi  properti  adalah  jual  beli  yang  melibatkan  dua  pihak  yang bersepakat  untuk  mengalihkan  hak  milik  atas  suatu  objek  properti.  Pada  saat  melaksanakan transaksi  ini,  kedua  belah  pihak  harus  membuat  dan  menandatangani  suatu  perjanjian  jual  beli, yang  mengatur  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak.  Perjanjian  jual  beli  properti  harus memenuhi  syarat-syarat  yang  ditentukan  oleh  undang-undang  termasuk  perlindungan  hak konsumen.  Hak-hak  konsumen  dalam  transaksi  properti  dijamin  oleh  Pasal  4  UUPK,  antara  lain
1091 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
adalah  hak  untuk  mendapatkan  informasi  yang  benar,  jelas,  dan  jujur  tentang  kondisi  dan  status hukum  objek  properti,  hak  untuk  memilih  dan  mendapatkan  objek  properti  sesuai  dengan perjanjian,  dan  hak  untuk  mendapatkan  ganti  rugi  atau  pembatalan  perjanjian  jika  terjadi wanprestasi atau penipuan.
Konsumen  adalah  setiap  orang  pemakai  barang  dan/atau  jasa  yang  disediakan  bagi masyarakat, baik untuk kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, maupun makhluk hidup lain. Konsumen  berhak  mendapatkan  perlindungan  dari  negara  dan  pelaku  usaha  atas  hak-haknya sebagai  konsumen  (Pata’dungan  dan  Mangiri,  2023).  Aspek  penting  yang  harus  diperhatikan yakni  hak-hak  konsumen  tersebut  yang  bertujuan  untuk  melindungi  kepentingan  konsumen  dari kemungkinan  kerugian  atau  ketidaksesuaian  yang  timbul  akibat  transaksi  properti.  Pada  Pasal  7 UUPK ditentukan pula mengenai kewajiban pelaku usaha yang dalam hal ini adalah badan hukum atau pelaku usaha properti. Pelaku usaha wajib memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai  kondisi,  status,  dan  spesifikasi  objek  properti  yang  dijual,  dan  menjamin  mutu  objek properti tersebut sesuai dengan ketentuan standar mutu barang. Apabila objek properti yang dijual tidak sesuai dengan perjanjian atau cacat hukum atau fisik, maka pelaku usaha harus memberikan kompensasi, ganti rugi atau penggantian kepada konsumen atas kerugian yang dialami konsumen.
Hukum  diciptakan  sebagai  sarana  untuk  mengatur  hak  dan  kewajiban  subyek  hukum,  baik itu  orang  maupun  badan  hukum  untuk  dapat  menjalankan  dengan  baik  dan  mendapatkan  hak secara  wajar.  Hukum  berfungsi  sebagai  perlindungan  kepentingan  manusia  untuk  itu  hukum memang  harus  dilaksanakan  dan  dijalankan  (Ramelan,  2014:  33).  Perlindungan  hukum  khusus untuk  konsumen  atau  pembeli  perumahan  termasuk  rumah  susun  telah  diatur  dalam  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  (selanjutnya  disebut  UU  Rumah  Susun). Ketentuan  sebagaimana  ditegaskan  pada  Pasal  98  huruf  a  UU  Rumah  Susun  yaitu  pelaku  usaha properti  dilarang  membuat  suatu  perjanjian  dalam  hal  ini  PPJB  yang  tidak  sesuai  dengan  yang dipasarkan.  Apabila  terjadi  pelanggaran  atas  ketentuan  tersebut  maka  akan  dijatuhkan  sanksi pidana sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 110 UU Rumah Susun. Mengingat adanya salah satu asas hukum yaitu lex spesialis derogate legi generalis yang mengandung arti bahwa aturan hukum yang khusus akan mengesampingkan aturan hukum yang umum, maka hal ini berarti pelanggaran terkait dengan jual beli properti dalam hal ini rumah susun tidak memakai ketentuan UUPK yang bersifat umum melainkan ketentuan yang bersifat khusus yaitu UU Rumah Susun.
1092 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
PPJB  antara  pelaku  usaha  properti  dan  pembeli  harus  memuat  klausula-klausula  yang mengatur  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak  serta  sanksi  yang  berlaku  apabila  terjadi pelanggaran. Perjanjian tersebut harus dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh kedua belah pihak  di  hadapan  Notaris  atau  pejabat  yang  berwenang,  yang  di  dalamnya  harus  tercantum informasi yang benar, jelas dan jujur tentang kondisi dan status  hukum  objek properti, termasuk luas  tanah,  bangunan,  fasilitas,  izin,  sertifikat,  dan  hak  tanggungan.  Apabila  terdapat ketidaksesuaian  informasi  yang  diberikan  dengan  kenyataan,  maka  konsumen  berhak  untuk membatalkan  perjanjian  atau  menuntut  ganti  rugi.  Selain  itu,  konsumen  juga  berhak  untuk memilih dan mendapatkan objek properti sesuai dengan perjanjian, baik dalam hal lokasi, desain, ukuran,  kualitas,  maupun  harga.  Jika  pelaku  usaha  properti  tidak  dapat  menyerahkan  objek properti  sesuai  dengan  perjanjian,  maka  konsumen  berhak  untuk  menolak  objek  properti  yang ditawarkan.  Dengan  demikian,  hak-hak  konsumen  dalam  transaksi  properti  harus  dihormati  dan dipenuhi oleh pelaku usaha properti dan pembeli agar tercipta hubungan yang harmonis dan saling menguntungkan.
Menurut  Pasal  1457  KUHPerdata,  jual  beli  adalah  suatu  perjanjian  dengan  mana  pihak yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan,  dan  pihak  yang  lain  untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Kementerian Negara Perumahan Rakyat telah menetapkan peraturan-peraturan  yaitu  Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  Nomor  11/KPTS/1994 tentang  Pedoman  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah  Susun  (selanjutnya  disebut  Kepmenpera  Nomor 11/KPTS/1994)  dan  Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  Nomor  09/KPTS/M/1995 tentang  Pedoman  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah  (selanjutnya  disebut  Kepmenpera  Nomor 09/KPTS/M/1995).  Aturan  ini  antara  lain  mengatur  bagaimana  hubungan  bisnis  antara  pelaku usaha industri perumahan atau pengembang dengan masyarakat sebagai konsumen, bahwa adanya dua  pihak  yakni  perusahaan  perumahan  dan  pemukiman  yang  bertindak  sebagai  penjual  rumah atau  produsen  dan  konsumen  rumah  yang  bertindak  selaku  pembeli  rumah  yang  disebut konsumen.
Berdasarkan  Kepmenpera  Nomor  11/KPTS/1994  diatur  mengenai  klausula  yang  harus dimuat dalam PPJB Satuan Rumah Susun, antara lain:
1. Objek yang akan diperjualbelikan wajib memiliki izin-izin yang diperlukan, seperti izin layak  huni,  izin  penggunaan  bangunan,  dan  izin  lokasi,  bukti  penguasaan  dan pembayaran tanah serta izin mendirikan bangunan (IMB).
1093 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
2. Pengelolaan dan pemeliharaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang merupakan  kewajiban  seluruh  penghuni.  Calon  pembeli  satuan  rumah  susun  harus bersedia  menjadi  anggota  Perhimpunan  Penghuni  dan  Pemilik  Satuan  Rumah  Susun (PPPSRS) yang telah diatur dalam Pasal 74 UU Rumah Susun.
3. Sebelum  melakukan  pemasaran  perdana,  pengembang  wajib  melaporkan  hal  terkait pemasaran  perdana  tersebut  kepada  Bupati  atau  Walikota  Kepala  Daerah  Tingkat  II dengan  tembusan  kepada  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat.  Laporan  tersebut  harus dilampiri dengan antara lain:
a. Salinan surat persetujuan izin prinsip;
b. Salinan surat keputusan pemberian izin lokasi;
c. Bukti pengadaan dan pelunasan tanah;
d. Salinan surat izin mendirikan bangunan;
4. Gambar  denah  pertelaan  yang  mendapat  pengesahan  dari  pemerintah  daerah  setempat, apabila dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung sejak  tanggal  yang  tercantum  dalam  tanda  terima  laporan  tersebut  belum  mendapat jawaban dari instansi terkait, maka penawaran perdana tersebut dapat dilaksanakan.
Sebagai suatu contoh terkait permasalahan jual beli properti dalam hal ini adalah mengenai ketidaksesuaian  antara  luas  bangunan  yang  tercantum  dalam  akta  PPJB  dengan  luas  bangunan yang  sebenarnya.  Dalam  akta  tersebut  tercantum  seluas  135  m 2 ,  akan  tetapi  pada  realita  fisik bangunan luas sebenarnya hanya 132 m 2 . Salah satu faktor penyebabnya adalah adanya perbedaan metode  pengukuran  yang  digunakan  oleh  pelaku  usaha  properti  dan  Badan  Pertanahan  Nasional (selanjutnya  disingkat  BPN).  Pelaku  usaha  properti  biasanya  menggunakan  metode  semi  gross, yaitu  menghitung  luas  bangunan  dari  tembok  luar  ke  tembok  luar,  sehingga  kolom-kolom  ikut terhitung. Metode ini cenderung menguntungkan pelaku usaha properti karena dapat menampilkan angka luas bangunan yang lebih besar. Sementara itu, BPN menggunakan metode nett area, yaitu menghitung  luas  bangunan  dari  tembok  dalam  ke  tembok  dalam,  sehingga  kolom-kolom  tidak terhitung. Metode ini cenderung lebih akurat dan objektif karena sesuai dengan standar nasional. Akibatnya,  luas  bangunan  yang  tercantum  dalam  akta  PPJB  seringkali  lebih  besar  daripada  luas bangunan  yang  tercantum  dalam  sertifikat  hak  atas  tanah.  Hal  ini  dapat  menimbulkan  masalah hukum dan etika dalam transaksi jual beli rumah, oleh karena itu, pembeli harus berhati-hati dan
1094 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
teliti  dalam  memeriksa  dokumen-dokumen  dan  kondisi  fisik  bangunan  sebelum  menandatangani akta perjanjian.
Terhadap  masalah  pencantuman  klausula  eksonerasi  dalam  PPJB,  hal  ini  bertentangan dengan  ketentuan  sebagaimana  ditegaskan  pada  Kepmenpera  Nomor  09/KPTS/M/1995  bahwa  : “penjual menjamin dan bertanggung jawab terhadap cacat yang tersembunyi yang baru diketahui dikemudian  hari,  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1504  dan  1506  KUHPerdata”.  Pelaku  usaha properti  tidak  boleh  mencantumkan  klausula  yang  menyatakan  bahwa  membebaskan  diri  atau mengalihkan  tanggung  jawab  terhadap  properti  walaupun  sudah  terjual  dan  menjadi  milik konsumen,  yang  apabila  dikemudian  hari  terdapat  cacat  maka  pelaku  usaha  properti  harus bertanggung  jawab  atas  properti  yang  dijualnya  sebagaimana  ditegaskan  pada  Pasal  18  ayat  (1) huruf a UUPK.
Secara administratif baik perdata maupun pidana, Notaris bertanggung jawab terhadap akta yang  dibuatnya,  termasuk  proses  terbentuknya  akta  tersebut.  Notaris  sebagai  pejabat  yang berwenang  membuat  akta  otentik  harus  memastikan  bahwa  akta  yang  dibuatnya  sesuai  dengan kehendak para pihak, kebenaran data dan dokumen sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan  yang  berlaku.  Apabila  terjadi  kesalahan  atau  kelalaian  dalam  pembuatan  akta,  Notaris dapat  dikenakan  sanksi  administratif  berupa  teguran,  peringatan,  pembekuan  sementara  jabatan, atau  pemberhentian  sebagaimana  telah  ditegaskan  pada  ketentuan  Pasal  16  ayat  (11)  UUJN Nomor 2 Tahun 2014. Selain itu, Notaris juga dapat dituntut secara perdata oleh para pihak yang dirugikan atas kerugian materiel atau immaterial yang timbul akibat akta yang dibuatnya.
Perlindungan  hukum  preventif  lebih  relevan  dengan  permasalahan  dalam  penelitian  ini karena  dalam  PPJB,  calon  pembeli  satuan  rumah  susun  harus  menerapkan  asas good administration dalam  melakukan  transaksi  yang  notabene  berada  dalam  tahap  awal penyelenggaraan  rumah  susun,  sehingga  dapat  mencegah  terjadinya  ketidakadilan  dengan  sarana perlindungan  hukum  preventif.  Penerapan  asas  tersebut  dapat  disarankan  oleh  seorang  Notaris atau  pejabat  umum  yang  berwenang  antara  lain  untuk  memberikan  penyuluhan  hukum sehubungan dengan pembuatan akta sesuai Pasal 15 ayat (1) huruf e UUJN Nomor 2 Tahun 2014.
Pada kasus ketidaksesuaian antara luas bangunan yang tercantum dalam akta PPJB dengan luas  pada  bangunan  fisik  yang  sebenarnya,  Notaris  dapat  dimintai  pertanggungjawaban  apabila terbukti  bahwa  Notaris  mengetahui  atau  seharusnya  mengetahui  adanya  perbedaan  tersebut.  Hal ini  dapat  dianggap  sebagai  kelalaian  Notaris  dalam  menjalankan  tugasnya.  Notaris  wajib
1095 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
melakukan  pemeriksaan  dokumen  dan  data  secara  cermat  dan  seksama  sebelum  membuat  akta. Notaris  juga  wajib  memberikan  penjelasan  dan  nasihat  kepada  para  pihak  mengenai  hak  dan kewajiban pihak-pihak sesuai dengan isi akta. Apabila Notaris tidak melaksanakan kewajibannya tersebut,  maka  Notaris  dapat  dinyatakan  melanggar  kode  etik  profesi  Notaris,  akan  tetapi pertanggungjawaban  Notaris  ini  tidak  bersifat  mutlak  atau  absolut.  Notaris  dapat  membuktikan bahwa  telah  bertindak  dengan  itikad  baik  dan  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan. Perihal  adanya  perbedaan  luas  bangunan  tersebut  di  luar  kewenangan  dan  tanggung  jawabnya. Notaris hanya bertanggungjawab terhadap akta yang dibuatnya, bukan terhadap objek transaski itu sendiri yang mana merupakan tanggung jawab pelaku usaha properti. Pelaku usaha properti wajib memberikan  informasi  yang  benar  dan  jelas  mengenai  luas  bangunan  kepada  pembeli,  dan sebaliknya pembeli juga wajib melakukan survey dan verifikasi mengenai kondisi fisik bangunan sebelum menandatangani PPJB.
Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN Nomor 2 Tahun 2014 menegaskan bahwa Notaris dalam menjalankan  jabatannya  wajib  bertindak  amanah,  jujur,  saksama,  mandiri,  tidak  berpihak,  dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum.  Notaris dapat berperan sebagai mediator, konsultan, dan penasihat hukum bagi para pihak yang hendak membuat akta perjanjian termasuk PPJB dalam transaksi properti. Notaris wajib memberikan perlindungan hukum kepada konsumen  sebagai  pihak  yang  lemah  dalam  perjanjian  jual  beli  properti  yang  memuat  klausula baku.  namun  harus  tetap  menjaga  keseimbangan  terhadap  tindakannya  yakni  tidak  berpihak. Notaris  juga  dapat  memberikan  penjelasan  dan  nasihat  kepada  konsumen  mengenai  hak  dan kewajibannya sesuai dengan isi akta, wajib memberitahukan kepada konsumen mengenai adanya klausula baku yang pada beberapa kasus dapat berpotensi merugikan konsumen dan memberikan kesempatan kepada konsumen untuk menolak atau menawar klausula baku tersebut. Notaris tidak boleh  hanya  menjadi  alat  atau  juru  tulis  bagi  pelaku  usaha  dalam  membuat  akta  perjanjian melainkan Notaris harus menjaga keadilan dan kewajaran antara pelaku usaha dan konsumen.

## D. KESIMPULAN
Perlindungan  hukum  konsumen  atau  pembeli  properti  dimuat  dalam  UUPK  dan  khusus untuk  konsumen  atau  pembeli  perumahan  termasuk  rumah  susun,  terdapat  perlindungan  hukum yang  telah  diatur  dalam  UU  Rumah  Susun,  serta  PP  UURS  yang  beberapa  ketentuan  tersebut membebankan kewajiban kepada penjual atau pelaku usaha properti untuk memenuhi persyaratan
1096 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti
teknis,  administratif  maupun  keperdataan  dengan  ancaman  sanksi  baik  administratif  maupun pidana.
Upaya  Notaris  dalam  melindungi  hak  konsumen  terhadap  jual  beli  properti  yaitu  secara preventif melalui penyuluhan hukum kepada pembeli properti dan memastikan hak-hak konsumen yang  menjadi  penghadap.  Notaris  wajib  melakukan  penilaian  terhadap  akta  yang  dibuatnya, sehingga  dapat  menjamin  kepastian  hukum  sesuai  dengan  norma  dan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku sebagai bentuk kemandirian jabatan Notaris dan cermin dari kode etik.
Penyelesaian  sengketa  yang  timbul  dalam  hal  ini  antara  pelaku  usaha  properti  dengan konsumen  akibat  adanya  klausula  baku  pada  jual  beli  properti  yang  dapat  merugikan  salah  satu pihak,  Notaris  dapat  berperan  sebagai  mediator,  yaitu  sebagai  pihak  netral  yang  membantu  para pihak  mencapai  kesepakatan  damai  secara  sukarela,  adil,  dan  berkeadilan.  Notaris  juga  dapat berperan  sebagai  arbiter,  yaitu  sebagai  pihak  yang  ditunjuk  oleh  para  pihak  untuk  memutuskan sengketa secara final dan mengikat. Notaris dapat melakukan mediasi atau arbitrase sesuai dengan kesepakatan para pihak atau ketentuan peraturan perundang-undangan.
1097 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU
Habib  Adjie,  Hukum  Notaris  Indonesia  Tafsir Tematik Terhadap UU  No. 30  Tahun  2004 Tentang Jabatan Notaris,  Refika Aditama, Bandung, 2008.
Nyoman    Serikat     Putra     Jaya,     Politik    Hukum,     Universitas      Diponegoro     Press,
Semarang, 2014.
G.H.S     Lumban     Tobing,    Peraturan    Jabatan    Notaris,      Erlangga,      Jakarta,     1980. Shidarta,     Hukum     Perlindungan      Konsumen     Indonesia,    PT.    Citra    Aditya Bakti, Bandung, 2000.
Tan   Thong   Kie,   Studi    Notariat   Dan   Serba-Serbi    Praktek  Notaris,   PT.  Ichtiar  Baru
Van Hoeve, Jakarta, 2007.

## JURNAL
Amborowati, Y. (2020) ‘KEKUTAN HUKUM PERJANJIAN TERHADAP PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG BELUM TERDAFTAR Oleh’:, Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial dan KeagamaanSustainability (Switzerland) , 18(1), pp. 302–319.
Pesa, K.A. (2023) ‘Kewenangan Majelis Pengawas Pu-Sat Menjatuhkan Hukuman dan Hak Notaris Melakukan Pembelaan Diri’, Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan , 21(2), pp. 552–569.
Ufatih, N.A. (2021) ‘PENDAFTARAN AKTA JAMINAN FIDUSIA SECARA ONLINE’, Al Qodiri : Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan , 18(3), pp. 622–631.
Victor Cahyadi Handojo, Drajat Muhamat Suardi, M.R.M.N.M. dan D.A. (2019) ‘Akibat Hukum Perjanjian Fidusia Bawah Tangan Bagi Masyarakat Yang Menunggak Pembayaran Cicilan Hutang Kendaraan’, Journal of Chemical Information and Modeling , 53(9), pp. 1689– 1699.
Pebry     Dirgantara,      “ Tanggung    Jawab    Saksi     Pengenal     Terhadap     Keterangan Yang  Diberikan  Dalam  Pembuatan  Akta  Autentik ,”  Acta  Comitas,  Jurnal  Hukum Kenotariatan, no. pISSN: 2502-8960, e-ISSN: 2502-7573 (2019): 7.
Vina    Akfa    Dyani,     “Pertanggungjawaban   Hukum   Dan    Perlindungan   Hukum  Bagi Notaris Dalam Membuat Party Acte,” Lex Renainssance Vol. 2 No. 2017: 10.
Sardis Pata’dungan,   Juweni  Mangiri,   “Kedudukan   Klausula  Baku  Dalam   Proses   Jual Beli Antara Konsumen dan Pelaku Usaha  Pada  Perusahaan  Property  Perumahan”, Paulus Law Journal, Vol 4 No.2, Maret 2023.
Eman  Ramelan,   “Perlindungan  Hukum Bagi  Konsumen  Pembeli  Satuan  Rumah  Susun
/ Strata Title / Apartemen”, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2014.
1098 Violette Shania Rachel Mokodongan, Elly Hernawati
Kedudukan  Notaris  Pada  Perlindungan  Hak  Konsumen  Atas  Adanya Klausula  Baku Dalam Jual Beli Properti

## SITUS WEB
Mirza M. Haekal, Kontrak Baku: Ciri-ciri, Bentuk, dan Contohnya, mekarisign.com.

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-
Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Undang-Undang   Republik    Indonesia   Nomor    8   Tahun   1999   tentang    Perlindungan
Konsumen.
Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor  11/KPTS/1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah Susun.
Keputusan   Menteri   Perumahan   Rakyat   Nomor   09/KPTS/M/1995   tentang    Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.