https://doi.org/10.36418/syntax-idea.v3i6.1227 E-ISSN: 2684-883X
Ridwan Institute

## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI LELANG EKSEKUSI PUPN DALAM HAL OBJEK LELANG TANAH KABUR

## Afifah Nur Azizah, I Gede Widhiana Suarda, Firman Floranta Adonara
Fakultas Hukum, Universitas Jember, Indonesia Email: afifahpkh22@gmail.com, igedewidhianasuarda@unej.ac.id, floranta777@gmail.com

## Abstrak
Bank  merupakan  salah  satu  lembaga  keuangan  yang  sangat  penting  dan  berperan besar dalam kehidupan perekonomian masyarakat mengingat bank merupakan salah satu  pilihan  masyarakat  untuk  memberikan  pinjaman.  Pendekatan  masalah  adalah metode  yang  memungkinkan  peneliti  melakukan  penelitian  dengan  lebih  mudah untuk memahami masalah yang lebih kompleks yang diteliti. Tujuan penelitian ini adalah mengetahui bagaimana perlindungan hukum terhadap pemenang lelang yang digugat  oleh  penjamin  dan  bagaimana  pertanggungjawaban  bank  terhadap  barang lelang ketika adanya gugatan dari penjamin karena kelalaian dari pihak bank. Hasil, Pelaksanaan dan keabsahan lelang melalui media sosial Instagram merupakan akad dan  legalitas  yang  sah  menurut  peraturan  yang  berlaku  di  Indonesia.  Kesimpulan, Pelaksanaan lelang  yang  baik  haruslah  mengacu  pada  asas-asas  lelang.  Asas-Asas lelang  menurut  petunjuk  pelaksanaan  lelang  meliputi,  asas  publisitas  ( publicity ), asas persaingan ( competition ), asas kepastian ( certainty ), asas pertanggungjawaban ( accountability ),  asas  efisiensi  ( efficiency )  asas  keseimbangan  dan  asas  keadilan. salah  satu  asas  yang  belum  dtierapkan  ialah  asas  kepastian  karena  tidak  tidak melibatkan  BPN  dalam  meninjau  keberadaan  objek  terlebih  dahulu  sebelum dilelang  untuk  mengetahui  letak  tanahnya.  Akibatnya  salah  satu  asas,  berdampak pada  penerapan  asas  lelang,  yaitu  asas  pertanggungjawaban  dan  asas  keadilan menjadi tidak terealisasi.
Kata kunci : Perlindungan Hukum; Lelang; PUPN; Kredit Macet.

## Abstract
Banks are one of the financial institutions that are very important and have a big role  in  people's  lives,  considering  that  banks  are  one  of  the  people's  choices  that can  provide  credit  facilities.  The  purpose  of  this  research  is  to  find  out  how  the legal protection is for the auction winner who is sued by the guarantor and how the bank's  responsibility  for  the  auctioned  goods  is  when  there  is  a  lawsuit  from  the guarantor due to the negligence of the bank. Results, Arrangements and Legality of the  Auction  through  Instagram  social  media  is  a  valid  agreement  and  legality according  to  Indonesian  regulations.  In  conclusion,  good  auction  implementation refers  to  auction  principles.  According to  the  auction  guidelines,  the  principles  of auction  include  the  principles  of  publicity,  competition,  certainty,  accountability, efficiency,  balance  and  fairness.  One  of  the  principles  that  has  not  been implemented  is  the  principle  of  certainty  because  it  does  not  involve  the  BPN  in
JURNAL SYNTAX IDEA p–ISSN: 2723-4339 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 5, No. 1, Januari 2023
assessing the existence of the object before it is auctioned to determine the location of  the  land.  As  a  result,  one  of  the  principles  that  have  an  impact  on  the implementation of the auction principle, namely the principle of accountability and the principle of justice, has not materialized.
Keywords: Bad Loans; PUPN; Auctions; Legal Protection.

## PENDAHULUAN
Bank merupakan salah satu lembaga keuangan yang sangat penting dan berperan besar  dalam  kehidupan  perekonomian  masyarakat  mengingat  bank  merupakan  salah satu pilihan masyarakat untuk memberikan pinjaman (Yusuf & Al Arif, 2015) . Menurut pasal 1 (11) Undang-Undang perbankan, menjelaskan konsep kredit sebagai penyediaan uang  yang  sebanding  atau  perubahan  atas  dasar  perjanjian  pinjaman  atau  perjanjian antara  bank  dengan  pihak  lain,  yang  mewajibkan  peminjam  untuk  membayar  kembali utangnya. setelah jangka waktu tertentu menurut bunga hutang karena penawaran kredit dari  bank  (kreditur)  kepada  peminjam  (sebagai  debitur)  terkait  dengan  risiko,  maka bank  harus  memperhatikan  prinsip  kelayakan  kredit  ketika  melakukan  pinjaman (Djumhana & SI-L, 2000) .
Keyakinan  bank  kepada  debitur  sebelum  pinjaman  diberikan  bahwa  pinjaman yang diberikan benar-benar akan dilunasi di kemudian hari (Djuarni & Ratnasari, 2022) . Dasarnya adalah pemeriksaan kredit, yang dilakukan dengan hati-hati dengan cara yang berbeda dari profil calon debitur, dengan prosedur yang benar dan sesuai dengan prinsip solvabilitas  yang  dapat  dikreditkan  sebagaimana  dijelaskan  dalam  Pasal  8  Ayat  (1) Undang-Undang  Perbankan (Sefiyanti,  2016) .  Perjanjian  kredit  antara  bank  (kreditor) dengan nasabah (debitor) ditekankan kepada kesepakatan para pihak berdasarkan pada kebebasan dalam membuat perikatan yang diatur dalam pasal 1320 KUHPdt.
Selain  itu,  berdasarkan  prinsip  perkreditan  yang  sehat,  bank  wajib  memberikan agunan  tambahan  berupa  jaminan  fisik  khusus  dari  debitur  untuk  mengamankan  dana bank  yang  dipinjamkan  kepada  debitur (Setiono  &  Sulistyo,  2021) .  Selain  itu, berdasarkan  prinsip  perkreditan  yang  sehat,  bank  wajib  memberikan  agunan  tambahan berupa  jaminan  fisik  khusus  dari  debitur  untuk  mengamankan  dana  bank  yang dipinjamkan kepada debitur (Herowati, 2013) .
Penggunaan  tanah  sebagai  jaminan  pinjaman  harus  diikuti  dengan  pendaftaran hak-hak  wajib  di  kantor  tanah  sebagai  jaminan  pemberian  pinjaman (Rachmayani  & Suwandono,  2017) .  Persyaratan  pengikatan  hak  atas  tanah  sebagai  jaminan  dilakukan dengan  melampirkan  akta  pemberian  hak  atas  tanah,  dalam  hal  ini  disebut  perjanjian pinjam meminjam, kepada pejabat yang mengeluarkan surat tanah (Riyanto, 2017) .
Fakta  yang  terjadi  dilapangan,  gagal  bayar  sering  menjadi  masalah  ketika peminjam tidak dapat melakukan pembayaran pokok dan bunganya sesuai jangka waktu yang  telah  disepakati  bersama  yang  tertuang  dalam  perjanjian  kredit,  hal  ini  dikenal dengan istilah kredit macet (Muharammah, 2021) . Kredit macet yang tidak terselesaikan tidak hanya mempengaruhi kesinambungan pertumbuhan bank, tetapi juga klaim (klaim pemerintah) yang merugikan perekonomian negara (Ramadhana, 2019) .
Penyelesaian  tagihan  pemerintah  adalah  tugas  bank  negara  untuk  mentransfer pengelolaan  gagal  bayar  pinjaman  PUPN  berdasarkan  pasal  8  jo.  Pasal  12  peraturan pemerintah pengganti undang-undang nomor 49 prp tahun 1960 tentang panitia urusan piutang  negara,  PUPN merupakan  lembaga  interdepartemental  yang  sudah  ada  sejak tahun  1960  berdasarkan  undang-undang  nomor  49  tahun  1960.  Prosedur  proses pengurusan  piutang  negara  berdasarkan  Peraturan  Menteri  Keuangan  (PMK)  Nomor 240/PMK.06/2016 yang dilakukan oleh PUPN melalui lelang.
Pelaksanaan  lelang diatur dalam PMK Nomor 40/PMK.07/2006 tentang  petunjuk pelaksanaan  lelang.  Lelang  adalah  penjualan  umum  barang  dengan  penawaran  harga tertulis atau lisan naik atau turun ke harga maksimum yang didahului oleh pengumuman lelang (Siregar,  2020) .  Pelelangan  didahului  dengan  pengumuman  dan  dilakukan dengan  mekanisme  penawaran  naik  turun (Hijrohwati,  2020) .  Selanjutnya,  pada  tahap penetapan  pemenang  lelang,  akan  diberikan  risalah  lelang  bagi  pembeli  yang memenangkan lelang (Dewi, 2020) . Dalam hal pelaksanaan eksekusi hasil lelang yang objek  lelang  berupa  tanah  tidak  ditemukan/kabur  meskipun  sudah  ada  SKPT,  hal tersebut selain merugikan pemenang lelang juga dapat merugikan pihak KPKNL selaku penyelenggara lelang (Hijrohwati, 2020) .
Ada satu kasus di Situbondo, yakni tempat pelelangan tanah yang tidak diketahui keberadaannya.  Kasus  tersebut  ditemukan  pada  putusan  pengadilan  Negeri  Situbondo Nomor  44/Pdt.G/2009/PN,  putusan  tersebut  berkaitan  dengan  perjanjian  kredit  macet modal  kerja  antara  Achmad  Ghazali  (selaku  debitor)  dan  PT  BRI  Cabang  Situbondo (selaku  kreditor)  yang  dituangkan  di  dalam  surat  perjanjian  kredit  Nomor  754/SH/96 tanggal  9  Oktober  1996  (kredit  modal  kerja).  Faktor  penting  dalam  pemberian  kredit termasuk  pemberian  kredit  modal  kerja  adalah  agunan  atau  jaminan  khusus,  Ciri-ciri properti yang paling diminati bank kreditur adalah properti yang kepemilikannya dapat dibuktikan  dengan  akta  karena  tidak  mudah  dipindah  tangankan,  harganya  cenderung naik dan ada bukti hukumnya (Ps, 2014) .
Fakta hukum pada putusan pengadilan negeri Situbondo Nomor 44/Pdt.G/2009/PN.Stb,  penulis  merangkum  secara  singkat  bahwa  pembeli  lelang beritikad  baik  bernama  Sumardi  alias  P.  Watiningsih  (selaku  penggugat)  menggugat Bank  BRI  Cabang  Situbondo  (sebagai  tergugat  I),  KPKNL  (sebagai  tergugat  II),  dan debitur Achmad Ghazali (sebagai tergugat III) berdasarkan dugaan bahwa lokasi barang lelang tersembunyi atau tidak dapat ditemukan harta bendanya. Mengingat obyek lelang dalam  hal  ini  adalah  jaminan  kredit  macet  bank-bank  pemerintah  (BRI)  yang pengurusan piutangnya diserahkan kepada PUPN dalam hal ini KPKNL Jember,  maka objek pelelangan tanah tersebut harus dipastikan terlebih dahulu bahwa keberadaannya baik  oleh  pihak  Bank  BRI  Cabang  Situbondo  maupun  oleh  PUPN/KPKNL  Jember sebelum dijadikan objek lelang.
Upaya  pencarian  lokasi  objek  lelang  tersebut  sebelumnya  sudah  dilakukan  oleh pihak penggugat lelang dengan berkoordinasi dengan tergugat I dan tergugat II, namun dalam  hal  tersebut  tidak  ada  bentuk  keseriusan  dari  tergugat  I  dan  tergugat  II menyelesaikan  masalah  sedemikian  rupa  sehingga  berlanjut  dan  penggugat  tidak
memiliki kepastian. Oleh karena itu, dalam hal ini pemenang lelang merasa ditipu dan menuntut  pengembalian  haknya.  Dalam  hal  ini,  pemenang  lelang  merasa  ditipu  dan menggugat  pihak  KPKNL  Jember,  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia  (Persero)  Tbk.  Kantor Cabang  Situbondo  dan  Tuan  Achmad  Ghazali  bersama  istrinya  sebagai  pemilik  awal objek lelang agar haknya di kembalikan.
Ada  pun  penelitian  yang  serupa  dilakukan  oleh (Yucha,  2021) ,  dalam penelitiannya  yang  berjudul  “Tinjauan  Hukum  Jual  Beli  Secara  Lelang  Terhadap Barang  Konsumtif  Melalui  Media  Sosial"  dalam  penelitiannya  menghasilkan pengaturan dan keabsahan lelang melalui media sosial instagram merupakan perjanjian dan keabsahan yang sah menurut peraturan di indonesia, dengan menggunakan metode yuridis  normatif  dilakukan  dengan  menghimpun  data  melalui  penelaahan  bahan kepustakaan  atau  data  sekunder  yang  meliputi  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder  dan  bahan  hukum  tersier,  baik  berupa  dokumen-dokumen  maupun  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Tujuan penelitian ini adalah mengetahui bagaimana perlindungan hukum terhadap pemenang lelang yang digugat oleh penjamin dan bagaimana pertanggungjawaban bank terhadap barang lelang ketika adanya gugatan dari penjamin karena kelalaian dari pihak bank.

## METODE PENELITIAN
Pendekatan  problematik  adalah  metode  yang  memudahkan  peneliti  untuk memahami pertanyaan penelitian yang lebih kompleks dalam penelitian.  Permasalahan di  bidang  ini  menjadi  semakin  kompleks,  menggunakan  berbagai  sumber  informasi sebagai  acuan  untuk  menemukan jawaban  atas  proses  yang  dilakukan  peneliti,  metode pendekatan  masalah  dalam  hal  ini  adalah  metode  pemecahan  masalah  secara  parsial (Drs,  2006) .  Jenis  penelitian  artikel  ini  adalah  penelitian  hukum  normatif.  Penelitian hukum  konvensional,  yaitu  penelitian  yang  dilakukan  melalui  penelitian  kepustakaan atau data sekunder seperti undang-undang dan peraturan, teori hukum dan pendapat para sarjana hukum terkemuka (Narbuko & Abu, 2002) .
Metode  penelitian  hukum  normatif  jenis  ini  berguna  untuk  mengetahui  apakah hukum positif relevan dengan subjek tertentu dan bagaimana ia menjelaskan atau dapat menjelaskan  hak  kepada  orang  lain  tentang  peristiwa  atau  masalah  tertentu (Hartono, 1994) .

## HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Penerapan  Asas-Asas  Lelang  Terhadap  Objek  Jaminan  Dalam  Hal  Jaminan Tidak Diketahui Keberadaannya
Perkara  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  ber- locus di  Kabupaten Situbondo  terjadi  pada  tahun  2009  sebagaimana  putusan  perkara  Nomor 44/Pdt.G/2009/PN.Stb.  Di  dalam  perkara  tersebut  pemenang  lelang  atas  nama Sumardi alias P. Watiningsih menggugat pihak PT BRI Situbondo, kantor pelayanan pengurusan piutang dan lelang Negara (KP2LN) Jember dan Achmad Ghazali alias
Haji  Samsidi  dan  Istrinya  Isa  Waliyana  (pemilik  sebidang  tanah  pertanian  SHM Nomor  149/Tanjung  Kamal  seluas  18.617  m 2 tercatat  atas  nama  Achmad  Ghazali) setelah mengetahui tanah yang dibelinya dari lelang tidak ditemukan keberadaannya (kabur).
Menciptakan pelaksanaan lelang yang baik, diperlukan penerapan dasar-dasar lelang.  Asas-asas  lelang  berdasarkan  peraturan  lelang  meliputiasas  publisitas (publicity),  asas  persaingan  ( competition ),  asas  kepastian  ( certainty ),  asas pertanggungjawaban  ( accountability ), asas  efisiensi  (e fficiency ) asas  keseimbangan dan  asas  keadilan.  Penerapan asas  dapat penulis  uraikan  dalam  proses  pelaksanaan lelang sebagai berikut:
1. Tahap Pra Lelang/Persiapan Pengumuman lelang bertujuan untuk:
a. Agar  dapat  diketahui  oleh  masyarakat  luas,  sehingga  bagi  yang  berminat  dapat menghadiri  pelaksanaan  lelang  (menghimpun  peminat  lelang  atau  aspek publikasi).
b. Memberikan  kesempatan  kepada  pihak  ketiga  yang  merasa  dirugikan  untuk menyampaikan keberatan atau komentar (aspek legalitas).
c. Shock  therapy bagi  masyarakat  agar  menimbulkan  efek  jera,  sehingga diharapkan  debitur  yang  tadinya  bermalas-malasan  memenuhi  kewajibannya akan  timbul  kesadaran  untuk  melunasi  kewajiban-kewajibannya,  karena  takut barang  miliknya  bisa  saja  dilelang  sebagai  bagian  pelunasan  utang-utangnya (Santoso, 2012) .
BRI Cabang Situbondo sesuai dengan pengumuman melalui selebaran Nomor: PENG-22/WPL.06/  KP.04/PL/2006  tanggal  30  Oktober  2005  sebagai  pengumuman pertama  dan  pada  surat  kabar  harian  “Memorandum”  Nomor:  PENG- 24/WPL.06/KP.04/PL/2006 tanggal 15 Nopember 2006 sebagai pengumuman kedua, dimana  pemberitahuan  tersebut  mencakup  sifat  dari  prinsip  periklanan  sekaligus menginformasikan  kepada  masyarakat  luas  termasuk  Tuan  Sumardi  tentang  adanya penjualan  tanah  SHM  No  149  Achmad  Ghazali  tersebut  sebagai  kontrol  sosial  dan perlindungan publik.
2. Pada  tahap  pelaksanaan  lelang,  Juru  lelang  memverifikasi  penawar/wakilnya  yang sah,  kehadiran  dan  haknya  untuk  menawar  dengan  sertifikat  jaminan.  Pejabat  lelang memimpin  lelang  dengan  memulai  pembacaan  kepala  risalah  lelang.  Pembacaan tersebut  dilanjutkan  dengan  tanya  jawab  antara  penawar,  pengelola  toko  dan  juru lelang  sehubungan  dengan  pelaksanaan  lelang.  Pertanyaan  tentang  barang  dijawab oleh penjual, sedangkan pertanyaan tentang pembayaran  surat-surat penting dan lain- lain  dijawab  oleh  juru  lelang.  Peserta  lelang  mengajukan  penawaran  lelang,  yang diajukan  setelah  juru  lelang  membaca  protokol  utama  lelang.  Penawar  bersaing  satu sama  lain  untuk  mengajukan  penawaran  tertinggi  yang  memenuhi  atau  melebihi ambang  batas  yang  ditentukan  oleh  pemenang  lelang.  Sumardi  alias  P.  Watiningsih sebagai  penawar  terbaik  dinyatakan  sebagai  pemenang  lelang.  Pelaksanaan  tahapan ini  sesuai  dengan  asas  persaingan  dan  keseimbangan,  asas  keadilan  juga  terpenuhi
pada tahapan ini, karena juru lelang tidak mengutamakan kepentingan satu pihak saja dalam  penawarannya.  Tahap  pasca  pelaksanaan  lelang  hal-hal  yang  harus  dilakukan adalah sebagai berikut:
a. Pembayaran harga lelang menurut ketentuan 3 x 24 jam setelah lelang. Bea lelang pembeli  dipungut  sesuai  PP  Nomor  44  Tahun  2003  dan  uang  miskin  berdasarkan pasal  18 Vendu  Reglement .  Untuk  pembayaran  tersebut,  pembeli  lelang  meminta judul  barang  yang  dibelinya  kepada  penjual  dengan  menggunakan  kuitansi pembayaran yang dikeluarkan oleh balai lelang. Setelah menerima hasil lelang, juru lelang  menitipkan  hasil  lelang  kepada  pihak  yang  berwenang.  Bea  lelang,  uang miskin,  pajak  penghasilan  (PPh)  disetor  ke  kas  negara,  sedang  harga  lelang dikurangi bea lelang penjual disetorkan kepada penjual.
Bahwa Sumardi alias P. Watiningsih telah melunasi biaya-biaya tersebut
b. Balai  lelang  membuat  brosur  lelang  dalam  bentuk  format  kecil,  kutipan  dan  draf brosur  lelang.  Pejabat  lelang  memberikan  petikan  lelang  kepada  pembeli  lelang beserta  kuitansi  lelang.  Ekstrak  dari  daftar  lelang  untuk  barang  yang  diserahkan kepada pembeli setelah pembeli memberikan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB).  Asas  kepastian  terpenuhi  pada  tahap  ini karena  pengelola  lelang  secara  mandiri  mengumumkan  bahwa  penawar  tertinggi akan dinyatakan sebagai pemenang dan yang telah membayar utang akan menerima barang dan dokumen, hal ini dituangkan dalam risalah lelang.
Asas  lelang  selanjutnya  yaitu  asas  akuntabilitas.  Prinsip  tanggung  jawab mensyaratkan  bahwa  lelang  yang  dilakukan  oleh  juru  lelang  bertanggung  jawab kepada  semua  pihak  yang  terlibat.  Asas  akuntabilitas  adalah  asas  yang  menentukan bahwa setiap kegiatan dan hasil akhir dari kegiatan penyelenggara negara harus dapat dipertanggungjawabkan kepada masyarakat.
Berdasarkan  hal-hal  tersebut  di  atas,  penulis  mengamati  bahwa  pelaksanaan lelang oleh KP2LN Jember telah memenuhi asas-asas lelang. Namun, jika ditemukan permasalahan  pada  hidden  lot  setelah  lelang,  hal  tersebut  sebenarnya  di  luar  lelang, karena  inti  permasalahannya  adalah  pihak  bank  memberikan  jaminan  kepada  calon debitur tanpa memeriksa atau meminta BPN mengetahui letak dan batas-batas harta serta  tidak  memeriksa  keadaan  surat  berharga  dari  waktu  ke  waktu,  sehingga  asas kepastian hukum bagi pembeli lelang tidak terpenuhi.

## B. Bentuk  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemenang  Lelang  Yang  Beritikad  Baik Terhadap Pelaksanaan Lelang Dalam Hal Objek Lelang Tanah Kabur
Berkaitan  dengan  pelaksanaan  lelang  eksekusi  yang  dilaksanakan  KP2LN tersebut,  dalam  hal  lelang  melibatkan  real  estat,  pembeli  lelang  memiliki  masalah tidak dapat mengontrol barang lelang karena real estat tidak dapat ditemukan (kabur) seperti  yang  dalam  perkara  Putusan  Nomor  44/Pdt.G/2009/PN.Stb.  Masalah  ini diselesaikan  secara  musyawarah  tetapi  tidak  berhasil,  dalam  hal  ini  pembeli  lelang tentu  saja  akan  menempuh  sengketa/gugatan  di  pengadilan  untuk  mendapatkan haknya atas barang tersebut.
Hal  terpenting  bagi  seorang  pembeli  lelang  ialah  memperoleh  perlindungan hak  sebagai  Pembeli  lelang  yang  beritikad  baik.  Dalam  perkara  tersebut,  realisasi asas  itikad  baik  telah  dilaksanakan  P.Sumardi  dengan  melunasi  seluruh  harga  dan biaya  lelang  sebesar  Rp.79.285.000  (tujuh  puluh  sembilan  juta  dua  ratus  delapan puluh  lima  ribu  rupiah).  Sebagai  pembeli  lelang  yang  legal  dan  beritikad  baik tentunya  memiliki  hak  untuk  mendapatkan  perlindungan  hukum  secara  preventif dan  represif.  Berdasarkan  analisis  yuridis  normatif,  penulis  mencermati  ketentuan terkait  hak  pemenang  lelang  di  dalam Vendu  Reglement statsblaad  1908:189
(peraturan lelang). Sebagai pelaksanaan dari Vendu Reglement, diterbitkan Peraturan Menteri  Keuangan  tentang  petunjuk  pelaksanaan  lelang. Vendu  Reglement menjamin  perlindungan  hukum  secara  preventif  bagi  pemenang  lelang  seperti ketentuan yang tercantum dalam Pasal 35 Vendu Reglement yang menyatakan:
(s.d.u. dg. S.1940-56jo. S. 1941-3.) Dari tiap-tiap penjualan umum yang dilakukan oleh juru lelang atau kuasanya, selama penjualan, untuk tiap-tiap hari pelelangan atau penjualan harus dibuat berita acara tersendiri
Pelaksanaan  ketentuan Vendu  Reglement di  atas  merupakan  kewajiban KP2LN,  sebagaimana  juga  kewajiban  pejabat  lelang  yaitu  membuat  dan menandatangani  risalah  lelang (Rudy,  2021) .  Sebagai  pelaksanaan  dari Vendu Reglement , diterbitkan  peraturan menteri keuangan tentang petunjuk lelang. Dalam pasal 53 ayat (1) aturan petunjuk lelang, terhadap setiap pelaksanaan lelang, pejabat lelang membuat risalah lelang (Sasongko, 2018) .
Sebagai  akta  autentik,  risalah  lelang  mempunyai  kekuatan  pembuktian sempurna  yang  memberi  kepastian  penetapan  pembeli  sebagai  pemenang  lelang yang sah sehingga Risalah lelang dapat dijadikan alat bukti dalam pengadilan sesuai dengan pasal 164 HIR. Menilik kembali kepada permasalahan perkara lelang PUPN objek  tanah  tidak  ditemukan  (kabur),  di  dalam  gugatan  dijelaskan  bantahan  oleh KP2LN yakni di dalam risalah lelang disebutkan secara tegas bahwa ketentuan yang mengatur  tentang  pelaksanaan  lelang  dan  sekaligus  memberitahukan  bahwa “Barang-barang  yang  dijual  pada  hari  ini  menurut  keadaan  berupa”,  yang  artinya segala  cacat-cacat  dari  objek  sengketa  menjadi  resiko  dari  pembeli  lelang. Penjelasan lebih lanjut di dalam perkara dalam perspektif KP2LN apabila dikaitkan dengan  Pasal  1338  KUH  Perdata  merupakan  asas pacta  sunt  servanda yang  harus dihormati dan menjadi undang-undang bagi kedua belah pihak.
Bantahan  lainnya  yang  dikemukakan  KP2LN  berkaitan  dengan  Surat Keterangan  Pendaftaran  Tanah  (SKPT).  Kebenaran  SKPT  menjadi  tanggungjawab Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)/kantor  pertanahan  Kabupaten  Situbondo  dan apabila  penggugat  merasa  belum  memperoleh  penjelasan  secara  baik  mengenai objek  sengketa  sebelum  membeli.  Apabila  terjadi  sengketa  ketidakjelasan keberadaan  objek  yang  baru  diketahui,  penggugat  seharusnya  menanyakan kejelasannya  kepada  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)/kantor  pertanahan Kabupaten  Situbondo  yang  menerbitkan  SHM  No:  149/Tanjung  Kamal  sehingga ketelodoran  tersebut  tidak  berarti  penggugat  menuntut  ganti  rugi  kepada  pejabat
lelang  yang  hanya  bertindak  sebagai  penyaksi  dalam  pelelangan.  Menurut  penulis walaupun  peran  KP2LN  hanya  sebatas  perantara  penjual  dengan  pembeli  dalam proses  lelang,  KP2LN  seharusnya  bersikap  aktif  dan  berhati-hatidalam  menjamin keabsahan berkas terutama objek lelang yang diperoleh dari pemohonlelang dengan melakukan beberapa analisis.
Dari  uraian-uraian  di atas  terlihat  bahwa KP2LN  dalam  menjamin  keabsahan objek  lelang  tanah,  bergantung  sepenuhnya  pada  penilaian  bank  mengingat  Bank yang terlebih dahulu melakukan penetapan Debitor dengan dasar penilaian meliputi 5  C  (watak  ( Character), modal (Capital), kemampuan (Capacity), jaminan (Collateral), dan  prospek  usaha (Conditional  of  Economy )  terhadap  calon  debitor yang  sepatutnya  bank  juga  harus  mempedomani  asas  kehati-hatian  dan  asas-asas perkreditan  yang  sehat  dalam  memutuskan  pemberian  fasilitas  kredit.  Disamping itu,  Bank  juga  bergantung  pada  produk  dokumen  yang  diterbitkan  instansi  lain, yakni (Badan Pertanahan Nasional) BPN dalam mengecek suatu keabsahan jaminan kredit.
Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor821/K/Sip/1974 yang berbunyi “Pembelian dimuka umum melalui kantor lelang adalah pembeli beritikad baik,  harus  dilindungi  undang-undang.”  Dan  dalam  Yurisprudensi  Mahkamah Agung  Nomor323/K/Sip/1968  yang  menyebutkan  bahwa  “Suatu  lelang  yang  telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta dimenangkan oleh pembeli lelang yang beritikad baik, maka lelang tersebut tidak dapat dibatalkan, dan terhadap pembeli lelang yang beritikad baik tersebut wajib diberikan perlindungan hukum.”
C. Akibat Hukum Terhadap Jual Beli Lelang Dalam Hal Objek Lelang Kabur
Menurut Pasal 1 Vendu Reglement (VR) yang merupakan aturan pokok lelang menyebutkan bahwa penjualan umum (lelang) adalah penjualan barang-barang yang dilakukan  kepada  umum  dengan  penawaran  harga  yang  meningkat  atau  dengan pemasukan  harga  dalam  sampul  tertutup,  atau  kepada  orang-orang  yang  diundang atau sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan atau penjualan itu, atau diizinkan untuk  ikut  serta,  dan  diberi  kesempatan  untuk  menawar  harga,  menyetujui  harga yang ditawarkan atau memasukkan harga dalam sampul tertutup.
Sebagai  pelaksanaan  dari Vendu  Reglement, diterbitkan  Peraturan  Menteri Keuangan  tentang  petunjuk  pelaksanaan  lelang.  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  40/PMK.07/2006  tentang  petunjuk  pelaksanaan  lelang,  Lelang  adalah penjualan  barang  yang  terbuka  dimuka  umum  dengan  penawaran  harga  secara tertulis  atau  secara  lisan  yang  semakin  meningkat  atau  menurun  untuk  mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang (Putri, 2019) .
Pada sisi hukum kebendaan, jual beli melahirkan hak bagi kedua belah pihak atas  tagihan,  yang  berupa  penyerahan  kebendaan  pada  satu  pihak  dan  pembayaran harga jual pada pihak lainnya. Dari sisi perikatan, jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian  yang  melahirkan  kewajiban  dalam  bentuk  penyerahan  kebendaan  yang dijual dan penyerahan uang dari pembeli. KUHPerdata melihat jual beli hanya dari
sisi  perikatannya  oleh  karena  itu  jual  beli  dimasukkan  dalam  buku  ke  III  KUH perdata tentang perikatan.unsur-unsur pokok perjanjian jual beli adalah barang dan harga.  Syarat  sahnya  perjanjian  diatur  di  dalam  Pasal  1320  KUH  perdata,  yang meliputi syarat subjektif dan syarat objektif. Syarat subjektif meliputi,  Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya dan kecakapan untuk membuat perjanjian. Syarat objektif  meliputiSuatu  pokok  persoalan  tertentu  dan  Suatu  sebab  yang  tidak terlarang.
Pelaksanaan  lelang  merupakan  tugas  pejabat  lelang  dalam  jual  beli  lelang ialah  sebagai  perantara  antara  penjual  dan  pembeli.  Pejabat  lelang  harus menjalankan  tugasnya  dengan  baik  tanpa  berpihak  pada  salah  satu  pihak,  yaitu antara  penjual  atau  pemilik  barang  dengan  pemenang  lelang.  Dalam  proses menawarkan  harga-harga  barang  oleh  pejabat  lelang  apabila  dicapai  harga  terbaik atas penawaran harga-harga sebelumnya, maka peserta lelang yang menawar dengan harga  terbaik  akan  ditetapkan  sebagai  pemenang  oleh  pejabat  lelang.  Pada  detik penetapan pemenang itulah wujud dari penerapan asas konsensualisme sebagaimana pasal  1458  KUH  Perdata  dan  penerapan  asas  keseimbangan  dari  sisi  peraturan lelang.
Menilik perkara sebagaimana Putusan PN Situbondo Nomor
44/Pdt.G/2009/PN Stb antara Penggugat Sumardi alias P. Watiningsih dengan Para tergugat  PT  BRI  (Tergugat  I),  KP2LN  Jember  (tergugat  II)  dan  Achmad  Ghazali (tergugat III), kesepakatan dalam jual beli lelang dalam perkara tersebut dicapai saat muncul  harga  terbaik/harga  tertuinggi  objek  tanah  sebesar  Rp.  78.500.000  (tujuh puluh  delapan  juta  lima  ratus  ribu  rupiah).  Dalam  perkembangannya  oleh  pembeli lelang  dilunasi  harga  tersebut  besrta  biaya  lelang  menjadi  Rp.  79.250.000  (tujuh puluh  Sembilan  juta  dua  ratus  lima  puluh  ribu  rupiah).  Dengan  demikian,  proses lelang dalam perkara sudah memenuh syarat subjektif dalam perjanjian.
Selanjutnya,  objek  tanah  pertanian  hasil  jual  beli  lelang  baru  diketahui  tidak ditemukan  keberadaannya  pada  saat  akan  dieksekusi  oleh  penggugat.  Upaya pencarian terhadap tanah tersebut sudah dilakukan penggugat bersama-sama dengan tergugat  I  (Bank  BRI  Cabang  Situbondo)  dengan  melibatkan  pihak  desa  bahwa persil  yang  dimaksud  dalam  Sertipikat  tanah  tersebut  tidak  ada  dalam  buku karawangan  Desa,  sehingga  tanah  tersebut  tidak  ditemukan  (kabur).  Menurut penulis  pencarian  objek  lelang  masih  belum  maksimal  karena  tidak  melibatkan BPN/Kantor Pertanahan Kabupaten Situbondo Sertipikat Hak atas Tanah dan SKPT baik  dalam  hal  pencarian  objek  maupun  di  persidangan.  Kurangnya  pihak  dalam pelaksanaan  pencarian  objek  ini  menyebabkan  jual  beli  lelang  menjadi  tidak  jelas. Tidak  terpenuhinya  unsur  kejelasan  objek  dalam  lelang  tersebut  merupakan perjanjian  yang  objeknya  tidak  jelas  sehingga  perjanjian  yang  tidak  jelas  objeknya bukanlah perjanjian yang sah sehingga ipso de jure batal demi hukum.
Menurut  penulis,  bila  memperhatikan  ketentuan  pasal  1460  KUH  perdata bahwa apabila barang sudah dijual, maka cacat beralih kepada pembeli dan pembeli tidak  boleh  menuntut  ganti  rugi  apapun.  Oleh  karena  itu  peserta  lelang  sebelum
memutuskan untuk mengikuti sebuah pelelangan alangkah lebih baik untuk  berhati- hati dengan mencari informasi lain tentang objek lelang tanah dan meninjau secara langsung keberadaan objek lelang tanah tersebut. Manfaat pencarian infomasi lebih dini  bagi  calon  pembeli  lelang  juga  bisa  menaksir  harga  yang  wajar  atas  objek lelang tersebut sebelum disepakati dalam penawaran.

## KESIMPULAN
Pelaksanaan lelang yang baik haruslah mengacu pada asas-asas lelang. Asas-Asas lelang  menurut  petunjuk  pelaksanaan  lelang  meliputi,  asas  publisitas  (publicity),  asas persaingan  ( competition ),  asas  kepastian  ( certainty ),  asas  pertanggungjawaban ( accountability ),  asas  efisiensi  (e fficiency )  asas  keseimbangan  dan  asas  keadilan. Menilik  perkara  putusan,  dalam  hal  objek  lelang  tanah  kabur  meskipun  sudah  ada sertifikat  hak  atas  tanah  dan  SKPT  yang  sah,  salah  satu  asas  yang  belum  diterapkan ialah  asas  kepastian  karena  tidak  tidak  melibatkan  BPN  dalam  meninjau  keberadaan objek  terlebih  dahulu  sebelum  dilelang  untuk  mengetahui  letak  tanahnya.  Akibat  dari tidak  diterapkannya  salah  satu  asas,  berdampak  pada  penerapan  asas  lelang  yang  lain yaitu asas pertanggungjawaban dan asas keadilan menjadi tidak terealisasi
Perlidungan  hukum  yang  diberikan  bagi  pemenang  lelang  yang  beritikad  baik dalam  hal  objek  lelang  tanah  yang  dibelinya  kabur  (tidak  jelas)  ialah  perlindungan hukum  secara  preventif  dan  repsresif.  Menurut  pendapat  penulis  aktualisasi perlindungan  hukum  secara  preventif  bagi  pemenang  lelang  dilihat  dari  risalah  lelang berdasarkan pasal 35 Vendu Reglement statsblaad 1908:189 (peraturan lelang). Risalah lelang mempunyai kekuatan  pembuktian sempurna yang memberi kepastian penetapan pembeli sebagai pemenang lelang yang sah sehingga  risalah lelang dapat dijadikan alat bukti  untuk  mengupayakan  perlindungan  hukum  secara  represif  yakni  dalam  hal pembeli  lelang  menempuh  jalur  dalam  pengadilan  (sesuai  dengan  pasal  164  HIR). Dalam  perkara  tersebut,  perlindungan  hukum  secara  represif,  sudah  diperoleh  Pembeli lelang  dari  putusan  majelis  hakim  antara  lain  Putusan  Nomor  44/Pdt.G/2009/PN.Stb; Putusan Pengadilan Tinggi Nomor: 367/Pdt/2020/PT.SBY; Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1159 K/Pdt/201; dan peninjauan kembali Nomor: 696 PK/Pdt/2012.
Dalam  hal  objek  jual  beli  lelang  tidak  ditemukan  keberadaannya,  maka  tidak memenuhi unsur kejelasan objek. Berdasarkan KUH Perdata pasal 1320 perjanjian yang tidak  jelas  objeknya  bukanlah  perjanjian  yang  sah  sehingga ipso  de  jure batal  demi hukum.

## BIBLIOGRAFI
dewi,  Putu  Eka  Trisna.  (2020).  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemenang  Lelang Sebagai  Pembeli  Beritikad  Baik  Yang  Digugat  Kembali. Jurnal  Aktual  Justice , 5 (1), 1–18. Google Scholar
Djuarni,  Wenny,  &  Ratnasari,  Rita.  (2022).  Implementasi  Prinsip  5c  Dalam Menentukan  Kelayakan  Pemberian  Kredit  Pada  Nasabah. Ar-Rihlah:  Jurnal
Keuangan Dan Perbankan Syariah , 2 (2), 99–113. Google Scholar
Djumhana, Muhammad, & Si-L, Drs. (2000). Hukum Perbankan Di Indonesia, Penerbit Pt. Citra Aditya Bakti, Bandung . Google Scholar
Drs,  Mardalis.  (2006).  Metode  Penelitian  (Suatu  Pendekatan  Proposal). Bumi  Aksara, Jakarta . Google Scholar
Hartono,  C.  F.  G.  (1994). Penelitian  Hukum  Di  Indonesia  Pada  Akhir  Abad  Ke-20 .
Google Scholar
Herowati, Poesoko. (2013). Dinamika Hukum Parate Executie Obyek Hak Tanggungan. Yogyakarta: Aswaja Pressindo . Google Scholar
Hijrohwati, Lilis. (2020). Proses Pelaksanaan Lelang Tanah Dan Bangunan Sesuai Pasal 6  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan Pada Kpknl Semarang. Dinamika Hukum , 11 (1). Google Scholar
Muharammah,  Indah  Siti.  (2021). Penerapan  Prinsip  Kehati-Hatian  Pada  Perjanjian Kredit Di Pt. Bank Perkereditan Rakyat Pulau Punjung Kabupaten Dharmasraya Provinsi Sumatera Barat . Universitas Islam Riau. Google Scholar
Narbuko,  Cholid,  &  Abu,  Achmadi  H.  (2002).  Metodologi  Penelitian  Jakarta. Bumi Aksara , 2 (0), 0. Google Scholar
Ps,  Bambang  Catur.  (2014). Pengamanan  Pemberian  Kredit  Bank  Dengan  Jaminan Hak Guna Bangunan . Google Scholar
Putri,  Megawati  Nur.  (2019).  The  Importance  Of  Land  Registration  Details  (Skpt)  In Auction  Process  Of  Employee  Rights. Tadulako  Master  Law  Journal , 3 (2),  170– 183. Google Scholar
Rachmayani, Dewi, & Suwandono, Agus. (2017). Covernote Notaris Dalam Perjanjian Kredit  Dalam  Perspektif  Hukum  Jaminan. Acta  Diurnal  Jurnal  Ilmu  Hukum Kenotariatan , 1 (1), 73–86. Google Scholar
Ramadhana,  Cindy.  (2019). Tinjauan  Yuridis  Mengatasi  Masalah  Kredit  Macet  Di Bank . Universitas Panca Marga Probolinggo. Google Scholar
Riyanto,  Agus.  (2017).  Tanggung  Jawab  Notaris  Dalam  Pembuatan  Perjanjian Subrogasi  Dengan  Jaminan  Hak  Atas  Tanah  Di  Kota  Batam. Jurnal  Cahaya Keadilan , 5 (1), 1–28. Google Scholar
Rudy,  Irnawaty.  (2021). Analisis  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Hak  Pemenang Lelang Atas Tanah . Universitas Bosowa. Google Scholar
Santoso,  Agus.  (2012). Hukum,  Moral  Dan  Keadilan:  Sebuah  Kajian  Filsafat  Hukum . Google Scholar
Sasongko,  Tomy  Indra.  (2018).  Kewenangan  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akta  Risalah Lelang  Pasca  Berlakunya  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  90/Pmk.  06/2016 Tentang  Pedoman  Pelaksanaan  Lelang  Dengan  Penawaran  Secara  Tertulis  Tanpa Kehadiran  Peserta  Lelang  Melaui  Internet. Lex  Renaissance , 3 (1),  9. Google Scholar
Sefiyanti,  Hana  Tria.  (2016).  Penerapan  Prinsip  Kehati-Hatian  Melalui  Penggunaan Sistem  Informasi  Debitor  (Sid)  Dalam  Pemberian  Kredit  Di  Bank  Perkreditan Rakyat (Bpr). Jurnal Spektrum Hukum , 13 (1), 102–114. Google Scholar
Setiono, Gentur Cahyo, & Sulistyo, Hery. (2021). Cidera Janji Dalam Perjanjian Kredit Jaminan Fidusia. Transparansi Hukum , 4 (1). Google Scholar
Siregar,  Padian  Adi.  (2020).  Akibat  Hukum  Pelelangan  Objek  Jaminan  Gadai  Oleh Kreditur  Tanpa  Adanya  Peringatan  Terhadap  Nasabah  Oleh  Perum  Pegadaian. Iuris Studia: Jurnal Kajian Hukum , 1 (1), 21–30. Google Scholar
Yucha,  Charits  Mahda.  (2021). Tinjauan  Hukum  Jual  Beli  Secara  Lelang  Terhadap Barang  Konsumtif  Melalui  Media  Sosial .  Universitas  Islam  Sultan  Agung Semarang. Google Scholar
Yusuf,  Burhanuddin,  &  Al  Arif,  M.  Nur  Rianto.  (2015). Manajemen  Sumber  Daya Manusia Di Lembaga Keuangan Syariah . Rajawali Pers. Google Scholar

## Copyright holder:
Afifah Nur Azizah, I Gede Widhiana Suarda, Firman Floranta Adonara (2023)
First publication right:

## Syntax Idea
This article is licensed under: