## KONSEKUENSI  HUKUM  PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN  PENGIKATAN JUAL BELI ( PPJB) DALAM PRAKTEK JUAL BELI PROPERTI DI MAKASSAR
Muh. Taufiq Amin Universitas Islam Negeri (UIN) Alauddin Makassar Email: mtamin.taufiq@gmail.com

## Abstract
Cancellation  of  contract  cause  stop  a[n  alliance  and  bring  everything return  like  initialy,  impressing  have  never  there  is  an  alliance.  The  parties  is obliged  to  return  what  have  accepted  of  during  sales  take  place  the  included  in sales  of  properti.  Despitefully,  KUHPERDATA  also  give  room  to  unprofitable side to file a bill indemnation
Keyword : Cancellation of contract, Sales of Properti

## Abstrak
Pembatalan  perjanjian  menyebabkan  penghentian  suatu  perikatan  dan membawa  segala  sesuatu  kembali  seperti  semula,  seolah-olah  tidak  pernah  ada suatu  perikatan.  Para  pihak  wajib  mengembalikan  apa  yang  telah  diterimanya selama  jual  beli  berlangsung  termasuk  dalam  jual  beli  properti.  Di  samping  itu, KUHPerdata  juga  memberikan  ruang  bagi  pihak  yang  menderita  kerugian  untuk mengajukan tuntutan ganti kerugian.
Kata Kunci : Pembatalan perjanjian, Jual beli properti

## PENDAHULUAN
erjanjian  merupakan  suatu  perbuatan  hukum  yang  muncul  untuk mengakomodasikan  kepentingan-kepentingan  tertentu  dari  anggota masyarakat. Pada umumnya suatu perjanjian itu dapat dibuat secara bebas, bebas  untuk  mengadakan  perjanjian  dengan  siapapun,  bebas  untuk  menentukan bentuknya  maupun  syarat-syarat,  dan  bebas  untuk  menentukan  bentuknya,  yaitu tertulis  atau  tidak  tertulis.  Pasal  1338  ayat  (1)  KUH  Perdata  menyatakan  bahwa, semua  persetujuan  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi mereka  yang  membuatnya.  Pasal  1338  ini  mengandung  asas  kebebasan berkontrak,  maksudnya  adalah  setiap  orang  bebas  mengadakan  suatu  perjanjian berupa  apa  saja,  baik  bentuknya,  isinya  dan  pada  siapa  perjanjian  itu  ditujukan. Dari  asas  ini  dapat  disimpulkan  bahwa  masyarakat  diperbolehkan  membuat perjanjian  yang  berupa  dan  berisi  apa  saja  (tentang  apa  saja)  dan  perjanjian  itu mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang.
Pengikatan jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul dari kebutuhan  hukum  yang  berkembang  dalam  masyarakat.  Pengikatan  jual  beli properti  khususnya  tanah  dan  bangunan  merupakan  perjanjian  tidak  bernama, karena  tidak  ditemukan  dalam  bentuk-bentuk  perjanjian  yang  diatur  dalam KUHPerdata.      Perjanjian      pengikatan      jual      beli      tanah      merupakan implementasi  dari  asas  kebebasan  berkontrak,  dimana  para  pihak  secara  bebas dapat  menentukan  kemauannya.  Perjanjian  pengikatan  jual  beli  property  (tanah dan  bangunan),  sering  ditemukan  dalam  praktek  sehari-hari  di  masyarakat maupun di  kantor-kantor notaris.  Perjanjian ini merupakan suatu  perjanjian  yang mendahului  perjanjian  jual  beli  propertinya,  yang  harus  dilakukan  dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau Notaris.
Dalam  Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah dapat diketahui bahwa untuk peralihan hak atas tanah diperlukan  suatu  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  seorang  pejabat  umum  yang disebut  dengan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  diangkat  oleh pemerintah.  Sehingga  peralihan  hak  atas  tanah  tidak  dapat  dilakukan  begitu  saja tanpa  memenuhi  persyaratan  yang  telah  ditetapkan  oleh  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku.  Namun  dalam  berbagai  praktek,  sebelum  dilakukannya jual beli properti  dihadapan PPAT /  notaris  yang berwenang, para pihak terlebih dahulu melakukan suatu perbuatan hukum dengan cara membuat akta pengikatan jual  beli  di  hadapan  Notaris.  Pengikatan  dimaksudkan  sebagai  perjanjian pendahuluan  dari  maksud  utama  para  pihak  untuk  melakukan  peralihan  hak  atas properti.  Pengikatan  jual  beli  ini  memuat  janji-janji  untuk  melakukan  jual  beli apabila persyaratan yang diperlukan untuk itu telah terpenuhi. Pengikatan jual beli
P
tanah  merupakan  perjanjian  tidak  bernama  yang  muncul  sebagai  bentuk perkembangan perjanjian dalam masyarakat.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  properti  (tanah  dan  bangunan)  dalam prakteknya  sering  dibuat  dalam  bentuk  akta  otentik  yang  dibuat  dihadapan Notaris,  sehingga  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  merupakan  akta  otentik  yang memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna.  Hal  ini  dimaksudkan  oleh  para pihak untuk lebih memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya. Karena notaris dalam membuat suatu akta tidak berpihak dan menjaga  kepentingan  para  pihak  secara  obyektif.  Dengan  bantuan  notaris  para pihak  yang  membuat  perjanjian  pengikatan  jual  beli  akan  mendapatkan  bantuan dalam merumuskan hal-hal yang akan diperjanjikan. Namun suatu perjanjian tidak selamanya  dapat  berjalan  sesuai  dengan  kesepakatan  yang  diinginkan  oleh  para pihak.  Dalam  kondisi-kondisi  tertentu  dapat  ditemukan  terjadinya  berbagai  hal, yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun atas perintah pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan pengikatan jual beli  properti  (tanah  dan  bangunan)  menjadi  menarik  untuk  dikaji  lebih  lanjut mengingat  perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  suatu  perbuatan  hukum yang  mendahului  proses  peralihan  hak  atas  properti.  Sebagai  suatu  bentuk  dari perikatan, perjanjian pengikatan jual beli ini mengandung hak dan kewajiban dari para  pihak  yang  membuatnya,  sehingga  apabila  hal-hal  yang  telah  disepakati dalam akta pengikatan jual beli dilanggar atau tidak dipenuhi oleh para pihak yang membuatnya maka hal tersebut dapat dikatakan telah terjadi wanprestasi. Namun dalam prakteknya perjanjian pengikatan jual beli dimungkinkan untuk dibatalkan secara  sepihak  oleh  salah  satu  pihak  atau  atas  kesepakatan  kedua  belah  pihak. Bahkan perjanjian pengikatan jual beli tanah misalnya dapat pula dibatalkan oleh suatu  keputusan  pengadilan.  Dibatalkannya  suatu  akta  perjanjian  yang  dibuat secara otentik tentu akan membawa konsekuensi yuridis tertentu.

## PEMBAHASAN
A. Tinjauan tentang Jual  Beli Properti Tanah dan Bangunan
Properti  adalah  “  hak  untuk  memiliki  sebidang  tanah  dan  memanfaatkan apa  saja  yang  ada  di  dalamnya.  Istilah  properti  berasal  dari  istilah tenure .  yang muncul di Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan inggris yang  menguasai  tanah  penduduk  sekitar.  Pada  perkembangannya,  istilah  ini kemudian berubah menjadi real property atau lebih dikenal dengan istilah properti di Amerika. Usaha properti pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan soal-soal tanah, termasuk segala kegiatan yang dilakukan di dalamnya.”
Properti  merupakan  salah  satu  bentuk  dari  aset.  Perwujudan  properti  ini tidak  hanya  berupa  kepemilikan  hunian  mewah.  Pada  esensinya,  properti  adalah hak  untuk  memiliki  sebidang  tanah  dan  memanfaatkan  apa  saja  yang  ada  di dalamnya.  Sebagai  salah  satu  bentuk  aset.  properti  telah  mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai  teknologi  dan informasi  yang terjadi  di  seluruh  penjuru  dunia.  Perkembangan  sektor  properti  di  Indonesa belakangan  menunjukkan  tanda-tanda  yang  positif.  Titik  nadir property crash Indonesia telah berakhir. Sektor properti  Indonesia telah bangkit kembali  setelah sekian lama terpuruk dalam  kondisi  ekonomi  yang mengalami  krisis sejak 1997. Seiring  dengan  terbitnya  harapan  terhadap  perbaikan  pemerintahan  yang  baru, dapat  dilihat beberapa pemain besar telah melakukan start yang baik,  khususnya investor  yang  menanamkan  investasinya  di  bidang  properti.  Pembahasan  tentang tinjauan jual beli properti ini dimulai dengan membahas sisi perjanjiannya.
1. Akta dan fungsi perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)
Istilah atau perkataan akta dalam Bahasa Belanda disebut “acte/ akta” dan dalam  Bahasa  Inggris  disebut  “act/  deed”,  pada  umumnya  mempunyai  dua  arti yaitu : 1 a.Perbuatan  ( handeling )/perbuatan  hukum  ( rechtshandeling );  itulah pengertian yang luas, dan; b. Suatu tulisan yang dibuat untuk dipakai/ digunakan sebagai  bukti  perbuatan  hukum  tersebut,  yaitu  berupa  tulisan  yang  ditujukan kepada pembuktian sesuatu. Perjanjian pengikatan jual beli sebenarnya tidak ada perbedaan dengan perjanjian pada umunya. Hanya saja perjanjian pengikatan jual beli  merupakan  perjanjian  yang  lahir  akibat  adanya  sifat  terbuka  dari  Buku  III Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPer),  yang  memberikan  kebebasan yang  seluas-luasnya  kepada  subyek  hukum  untuk  mengadakan  perjanjian  yang berisi  apa  saja  dan  berbentuk  apa  saja,  asalkan  tidak  melanggar  peraturan perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  lahir  sebagai  akibat  terhambatnya  atau terdapatnya  beberapa  persyaratan  yang  ditentukan  oleh  undang-undang  yang berkaitan  dengan  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  akhirnya  agak  menghambat penyelesaian  transaksi  dalam  jual  beli  hak  atas  tanah.  Persyaratan  tersebut  ada yang lahir dari peraturan perundang-undangan yang ada dan ada pula yang timbul sebagai  kesepakatan  para  pihak  yang  akan  melakukan  jual  beli  hak  atas  tanah. Persyaratan yang timbul dari undang-undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli (AJB) dapat di tandatangani. Pada umumnya persyaratan yang sering timbul adalah persyaratan yang lahir dari kesepakatan para pihak yang akan
1 Victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Aspek Hukum Akta Catatan Sipil di Indonesia (Sinar Grafika:Jakarta,1991), h.50
jual  beli,  misalnya  pada  waktu  akan  melakukan  jual  beli,  pihak  pembeli menginginkan adanya sertifikat hak atas tanah yang akan dibelinya sedangkan hak atas tanah yang akan dijual belum mempunyai sertifikat, dan dilain sisi, misalnya pihak pembeli belum mampu untuk membayar semua biaya hak atas tanah secara lunas, sehingga baru dibayar setengah dari harga yang disepakati.
Dengan keadaan di atas tentunya akan menghambat untuk pembuatan akta jual belinya, karena pejabat pembuat akta tanah akan menolak untuk membuatkan akta jual belinya karena belum selesainya semua persyaratan tersebut Untuk tetap dapat  melakukan  jual  beli  maka  para  pihak  sepakat  bahwa  jual  beli  akan dilakukan  setelah  sertifikat  selesai  di  urus,  atau  setelah  harga  dibayar  lunas  dan sebagainya.  Untuk  menjaga  agar  kesepakatan  itu  terlaksana  dengan  baik sementara persyaratan yang diminta bisa di urus maka biasanya pihak  yang akan melakukan  jual-beli  menuangkan  kesepakatan  awal  tersebut  dalam  bentuk perjanjian yang kemudian dikenal dengan nama perjanjian pengikatan jual beli.
Pengikatan  Jual  Beli  adalah  Perjanjian  antar  pihak  penjual  dan  pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus  dipenuhi  untuk  jual  beli  tersebut  antara  lain  adalah  sertifikat  belum  ada karena masih dalam proses, belum terjadinya pelunasan harga. 2
Menurut  Herlien  Budiono,  perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah perjanjian  bantuan  yang  berfungsi  sebagai  perjanjian  pendahuluan  yang bentuknya  bebas.  Dari  pengertian  yang  diterangkan  di  atas  dapat  disimpulkan bahwa  pengertian  perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  sebuah  penjanjian pendahuluan  yang  dibuat  sebelum  dilaksanakannya  perjanjian  utama  atau perjanjian pokoknya.
Sebagaimana  telah  diterangkan  tentang  pengertiannya,  maka  kedudukan perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  sebagai  perjanjian  pendahuluan  maka perjanjian  pengikatan  jual  beli  berfungsi  untuk  mempersiapkan  atau  bahkan memperkuat  perjanjian  utama/  pokok  yang  akan  dilakukan,  karena  perjanjian pengikatan  jual  beli  merupakan  awal  untuk  lahirnya  perjanjian  pokoknya.  Hal yang  sama  juga  diungkapkan  oleh  Herlien  Budiono  yang  menyatakan  perjanjian bantuan  berfungsi  dan  mempunyai  tujuan  untuk  mempersiapkan,  menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum.
2 R. Subekti, Hukum Perjanjian (Penerbit Intermasa:Jakarta,1998), h.75
2. Posisi  Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia Nomor 1511 K/PDT/2011
Adanya putusan Mahkamah Agung Nomor 1511 K/PDT/2011 ini berawal dari  sengketa  yang  diajukan  oleh  Budi  Karyanto  Isa  dan  Budi  Sutomo  Isa  IE sebagai  penggugat  (pemilik  tanah)    dan  Andrie  Pietrajaya  sebagai  tergugat (pembeli).  Pemilik  tanah  telah  mengajukan  perkara  ini  ke  Pengadilan  Negeri Makassar. Perkara ini pun berlanjut ke tingkat banding dan kasasi.
Awalnya Penggugat dengan Tergugat pada 15 Agustus 2007 mengadakan perjanjian  pengikatan  jual  beli  4  (empat)  bidang  tanah  masing-masing  seluas kurang lebih 15 x 28 meter persegi dan berikut 4 (empat) unit bangunan gudang yang  ada  di  atas  masing-masing  berukuran  15  x  22  meter  persegi,  terletak  di Kelurahan Parangloe, Kecamatan Tamalanrea (dahulu Kecamatan Biring kanaya) Kota  Makassar,  setempat  dikenal  dengan  jalan  ke  tol  atau  Jalan  Ir.  Sutami kawasan pergudangan Tamalanrea dimana :
Blok A1 Nomor 1 Sertifikat Hak Milik No. 21025/Parangloe
Blok A1 No. 1a Sertifikat Hak Milik 21026/Parangloe
Blok A1 Nomor 2 Sertifikat Hak Milik No. 21033/Parangloe
Blok A1 Nomor 2a Sertifikat Hak Milik No. 21052/Parangloe;
Dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut  disepakati  pula  harga keseluruhan  keempat  bidang  tanah  dan  keempat  unit  bangunan  gudang  yang dibeli  oleh  Tergugat  dari  Penggugat  adalah  sebesar  Rp  2.220.000.000,00  (dua milyar dua ratus dua puluh juta Rupiah) dengan rincian sebagai berikut :
a. Blok A1 Nomor 1 dan Nomor 1a masing-masing harga per unit Rp 570.000.000,00
b. Blok A1 Nomor 2 dan Nomor 2a masing-masing harga per unit
Rp 540.000.000,-;
Diantara  keempat  bidang  tanah  dan  bangunan  gudang  yang  diikat  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut,  maka  bidang  tanah  Sertifikat  Hak  Milik No.  21025/Parangloe  atau  gudang  Blok  A  1  No.  1  telah  terjadi  jual  beli  secara sempurna  sesuai  dengan  Akta  Jual  Beli  No.  1476/XII/TML/2007  tanggal  10 Desember  2007,  sehingga  tidak  termasuk  lagi  sebagai  bagian  dari  perjanjian pengikatan  jual  beli,  hal  itu  berarti  pula  tidak  termasuk  yang  dituntut pembatalannya;
Jumlah pembayaran yang telah dilaksanakan oleh Tergugat untuk 4 (empat) bidang  tanah  dan  4  (empat)  bangunan  gudang  yang  ada  di  atasnya  adalah  Rp 1.054.000.000,00 (satu  milyar lima puluh  empat  juta Rupiah). Dikurangi dengan harga 1 (satu) bidang tanah dan bangunan gudang yang ada di atasnya yang telah terbit  akta  jua  belinya  sebesar  Rp  570.000.000,00  (lima  ratus  tujuh  puluh  juta
Rupiah) sama dengan Rp 484.500.000,00 (empat ratus  delapan puluh  empat  juta lima  ratus  ribu  Rupiah).  Hal  ini  Tergugat  baru  membayar  untuk  harga  3  (tiga) bidang tanah dan 3 (tiga) unit bangunan  gudang  yang ada di  atasnya sebesar Rp 484.500.000,00  (empat  ratus  delapan  puluh  empat  juta  lima  ratus  ribu  Rupiah). Dengan demikian sisa harga 3 (tiga) bidang tanah dan 3 (tiga) bangunan  gudang yang  belum  dibayar  oleh  Tergugat  adalah  sebesar  Rp1.165.500.000,00  (satu milyar seratus enam puluh lima juta lima ratus ribu Rupiah);
Dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut,  juga  ditentukan  bahwa Tergugat harus membayar panjar harga keempat bidang tanah dan 4 (empat) unit bangunan  gudang  yang  ada  di  atasnya  adalah  sebesar  Rp  666.000.000,00  (enam ratus enam puluh enam juta rupiah) yaitu masing-masing harga panjar sebesar Rp 166.500.000,00 (seratus enam puluh enam juta lima ratus ribu Rupiah);
Sedangkan  pembayaran  sisa  harga  3  (tiga)  bidang  tanah  dan  3  (tiga)  unit bangunan  gudang  yang  ada  di  atasnya  adalah  sebesar  Rp1.165.000.000,00  (satu milyar  seratus  enam  puluh  lima  juta  Rupiah)  dibayar  oleh  Tergugat  dengan  cara mengangsur  selama  beberapa  bulan  dengan  besaran  angsuran  per  bulan  Rp 77.700.000,00 (tujuh puluh tujuh juta tujuh ratus ribu Rupiah);
Namun tergugat kemudian hanya membayar angsuran 3 (tiga) bidang tanah dan 3 (tiga) bangunan gudang di atasnya sebesar Rp 484.500.000,00 (empat ratus delapan  puluh  empat  juta  lima  ratus  ribu  Rupiah),  sehingga  sampai  dengan diajukannya  gugatan  Penggugat  ini  kewajiban  Tergugat  tersisa  sebesar  Rp 1.165.500.000,00  (satu  milyar  seratus  enam  puluh  lima  juta  lima  ratus  ribu Rupiah);
Beberapa kali Penggugat menagih Tergugat untuk membayar sisa angsuran yang  menjadi  kewajiban  Tergugat,  namun  Tergugat  menolak  dengan  alasan keempat  bidang  tanah  yang  dijadikan  objek  dalam  pengikatan  jual  beli  masih sengketa  sehingga  alasan  Tergugat  bahwa  tanah  masih  dalam  keadaan  sengketa merupakan  alasan  yang  membuktikan  Tergugat  beritikad  buruk,  sebab  pada penagihan  terakhir  telah  ditunjukkan,  diperlihatkan  dan  diberitahukan  bahwa pihak  yang  menggugat  tanah  milik  Penggugat  (termasuk  tanah  yang  dibeli  oleh Tergugat)  telah  dijatuhi  pidana  oleh  Mahkamah  Agung  karena  menggunakan Surat Palsu dalam menuntut tanah milik Penggugat. Padahal  putusan Mahkamah Agung  tersebut  merupakan  putusan  yang  telah  berkekuatan  hukum  tetap, sehingga demi hukum permasalahan hukum atas tanah objek pengikatan jual beli tuntas,  namun  Tergugat  tetap  tidak  bersedia  memenuhi  kewajiban  hukumnya membayar sisa angsuran.
Bahkan  dalam  surat  tagihan  Penggugat  pada  Tergugat,  Penggugat memberikan  alternatif.  Alternatif  pertama  Tergugat  harus  tetap  membayar  sisa
angsuran harga tanah dan gudang perjanjian pengikatan jual beli dengan jaminan Penggugat  akan  mengembalikan  uang  yang  telah  dibayarkan  oleh  Tergugat dengan memotong sebagian pembayaran Tergugat sewa gudang. Alternatif kedua Penggugat mengembalikan uang harga tanah dan gudang yang telah dibayar oleh Tergugat  dipotong  sewa  gudang  dan  pengikatan  jual  beli  dibatalkan.  Alternatif yang  ditawarkan  oleh  Penggugat  tersebut  tidak  ada  yang  diterima  oleh  Tergugat sehingga nyata-nyata Tergugat telah beritikad buruk dan merugikan Penggugat;
Penggugat  berpendapat  bahwa,  tindakan  Tergugat  yang  dengan  sengaja tidak  membayar  angsuran  harga  tanah  dan  gudang,  mengakibatkan  Penggugat harus menggunakan tenaga penagih untuk menagih Tergugat. Biaya penagih yang telah  dikeluarkan  oleh  Penggugat  adalah  sebesar  Rp  20.000.000,00  (dua  puluh juta  Rupiah).  Disamping  itu  juga  Penggugat  harus  membayar  honor  pengacara untuk  menggugat  Tergugat  yang  telah  wanprestasi  sebesar  Rp  50.000.000,00 (lima puluh juta Rupiah);
Dalam perjanjian pengikatan jual beli ditentukan pula bahwa jika Tergugat lalai  memenuhi  kewajibannya,  maka  perjanjian  pengikatan  Penggugat  hanya berkewajiban untuk mengembalikan 50 % dari jumlah pembayaran angsuran yang telah dilaksanakan oleh Tergugat. Oleh karena Tergugat baru membayar angsuran 3 (tiga) bidang tanah dan 3 (tiga) unit bangunan gudang yang ada di atasnya yaitu sebesar  Rp  484.500.000,00  (empat  ratus  delapan  puluh  delapan  juta  lima  ratus ribu Rupiah) maka Penggugat hanya berkewajiban mengembalikan 50 % dari Rp 484.500.000,00  (empat  ratus  delapan  puluh  empat  juta  lima  ratus  ribu  Rupiah) dikurangi biaya sebesar Rp 70.000.000,00 (tujuh puluh juta Rupiah) sama dengan Rp  172.250.000,00  (seratus  tujuh  puluh  dua  juta  dua  ratus  lima  puluh  ribu Rupiah);
Dalam  amar  putusan  Pengadilan  Negeri  Makassar  memenangkan  para tergugat,  maka  pihak  pertama  (penggugat)  mengajukan  upaya  hukum  banding terhadap perkara ini ke Pengadilan Tinggi Makassar. Di samping itu, dalam amar putusan  Pengadilan  Tinggi  Makassar  juga  memenangkan  para  tergugat/ terbanding, sehingga pihak pertama (penggugat/ pembanding) mengajukan upaya hukumnya kembali ke Mahkamah Agung.
Pihak  pertama  (penggugat/  pembanding)  mengajukan  permohonan  kasasi secara tertulis kepada Panitera Pengadilan Negeri Makassar. Permohonan tersebut disertai dengan memori  kasasi diterima oleh Panitera Pengadilan Negeri. Setelah para tergugat/terbanding diberitahukan tentang memori kasasi dari pihak pertama (penggugat/  pembanding)  tersebut,  maka  para  tergugat/terbanding  mengajukan jawaban memori kasasi kepada Panitera Pengadilan Negeri Makassar.
Alasan-alasan yang diajukan oleh pihak pertama (penggugat/ pembanding/ pemohon  kasasi) dalam  memori  kasasinya  (Putusan Mahkamah Agung  Republik Indonesia Nomor 1511 K/PDT/2011) antara lain :
1. Bahwa Judex  Facti nyata-nyata  telah  salah  dan  keliru  dalam menerapkan  hukum  atau  menerapkan  hukum  tidak  sebagaimana mestinya dengan menolak gugatan Penggugat/Pemohon Kasasi. Dalam hal  ini Judex  Facti tidak  menerapkan  atau  mengabaikan  ketentuan dalam  Pasal  1338  ayat  (3)  KUHPerdata  yang  menegaskan  bahwa perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik. Judex  Facti lalai dalam  mempertimbangkan  adanya  itikad  buruk  Tergugat/Termohon Kasasi  dalam  menguasai  dan  menikmati  objek  perjanjian  tanpa membayar  uang  angsuran  harga  objek  perjanjian  yang  merugikan Penggugat/Pemohon  Kasasi.  Disamping  itu Judex  Facti juga  lalai menerapkan  ketentuan  Pasal  1338  ayat  (1)  yang  menegaskan  bahwa suatu  perjanjian  mengikat  para  pihak  seperti  mengikatnya  undang- undang.  Padahal  nyata-nyata  Tergugat/Termohon  Eksekusi  telah  lalai memenuhi  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dan  tahapan  pembayaran harga jual tanah dan bangunan gudang objek perjanjian;
2. Bahwa  mohon  Majelis  Hakim  Agung  membatalkan  putusan Judex Facti yang dimohonkan kasasi karena nyata-nyata Judex  Facti telah salah  dan  keliru  dalam  menerapkan  hukum  atau  menerapkan  hukum tidak sebagaimana mestinya. Dalam hal ini Judex  Facti menjatuhkan
putusan  dengan  menolak  gugatan  Penggugat/Pemohon  Kasasi  tidak mendasarkan  pada  bukti  yang  diajukan  oleh  Penggugat/Pemohon Kasasi  maupun  yang  diajukan  oleh  Tergugat/Termohon  Kasasi. Sebaliknya putusan Judex Facti hanya didasarkan pada asumi belaka. Dalam  persidangan  berdasarkan  bukti-bukti  surat  berupa  perjanjian antara Penggugat/Pemohon Kasasi dengan Tergugat/Termohon Kasasi yang  mewajibkan  Tergugat/Termohon  Kasasi  untuk  membayar angsuran  pembayaran  harga  tanah  dan  gudang.  Oleh  karena  itu, tindakan  Tergugat/Termohon  Kasasi  tidak  melaksanakan  perjanjian selain telah wanprestasi juga merugikan Penggugat/Pemohon Kasasi;
3. Bahwa  mohon  Majelis  Hakim  Agung  yang  mengadili  perkara  a  quo untuk  membatalkan  putusan Judex  Facti karena  nyata-nyata  telah salah  dan  keliru  dalam  menerapkan  hukum  atau  menerapkan  hukum tidak  sebagaimana  mestinya.  Dalam  hal  ini Judex  Facti hanya mendengar  pihak  Tergugat/  Termohon  Kasasi  sehingga  melanggar asas  hukum Deauditu  alteram  partem.  Judex  Facti demi  hukum
harus  berlaku  adil  dan  objektif  dengan  memperhatikan  segala  sesuatu yang terjadi dalam persidangan, baik yang tertera dalam surat gugatan, replik,  duplik  maupun  bukti-bukti  yang  diajukan  oleh  kedua  belah pihak yang berperkara. Oleh karena Judex  Facti tidak objektif dalam mengadili  dan  memutus  perkara  a  quo,  akibatnya  salah  dalam memberikan pertimbangan;
Bahwa  dalam  persidangan  telah  diajukan  bukti  berupa  surat  tawaran Penggugat/Pemohon  Kasasi  untuk  mengakhiri  perjanjian  dengan  beberapa opsi :
a. Tergugat/Termohon  Kasasi  tetap  membayar  sisa  harga  tanah  dan bangunan gudang, dan sebagai jaminan bahwa tanah dan gudang objek perjanjian tidak dieksekusi yang untuk itu Penggugat/Pemohon Kasasi bersedia memberikan jaminan tertulis bahwa uang Tergugat/Termohon Kasasi akan dikembalikan oleh Tergugat/Termohon Kasasi dieksekusi oleh pihak ketiga;
b. Tergugat/Termohon  Kasasi  menyerahkan  tanah  dan  gudang  yang tidak  dibayar  sisa  harganya  oleh  Tergugat  dikembalikan  pada Penggugat/  Pemohon  Kasasi,  dan  selanjutnya  Pemohon  Kasasi mengembalikan  uang  angsuran  harga  tanah  dan  bangunan  gudang yang  telah  dibayar  setelah  dikurangi  harga  sewa  gudang  karena Tergugat/Termohon  Kasasi  telah  menggunakan  gudang  objek perjanjian;
Oleh  karena  Tergugat/Termohon  Kasasi  mempunyai  itikad  buruk,  maka tidak ada satu opsi yang dipilih oleh Tergugat/Termohon Kasasi, sehingga selain merugikan  Penggugat/Pemohon  Kasasi,  juga  Tergugat/Termohon  Kasasi memanfaatkan gudang milik Penggugat/Pemohon Kasasi secara gratis atau cuma- cuma;
1. Bahwa  mohon  Majelis  Hakim  Agung  berkenan  untuk  membatalkan putusan Judex  Facti karena  nyata-nyata  telah  salah  dan  keliru menerapkan  hukum  atau  menerapkan  hukum  tidak  sebagaimana mestinya.  Dalam  hal  ini Judex  Facti telah  salah  dan  menarik kesimpulan mengenai pokok persengketaan antara Penggugat/Pemohon  Kasasi  dengan  Tergugat/Termohon  Kasasi. Kesalahan  dan  kekeliruan Judex  Facti dalam  menarik  kesimpulan mengenai  pokok  persengketaan,  akibatnya  salah  dalam  menerapkan hukum. Judex Facti demi hukum harus melihat pokok persengketaan dalam  perkara  a  quo  berdasarkan  ketentuan  mengenai  wanprestasi, atau  melihat  persoalan  dari  aspek  itikad  baik.  Dalam  hal  ini
Penggugat/Pemohon  Kasasi  dalam  upaya  menyelesaikan  wanprestasi yang  dilakukan  oleh  Tergugat/Termohon  Kasasi  telah  memberikan cara  penyelesaian  berdasarkan  itikad  baik,  tetapi  Tergugat/Termohon Kasasi  dengan  itikad  buruk  tetap  tidak  memenuhi  kewajiban hukumnya  sesuai  yang  ditentukan  dalam  perjanjian  dan  opsi  dalam menyelesaikan  sengketa  yang  ditawarkan  oleh  Penggugat/Pemohon Kasasi;
Namun  dalam  perkara  ini  Mahkamah  Agung  berpendapat  bahwa  alasan- alasan  permohonan  kasasi  yang  diajukan  oleh  pihak  pertama  (penggugat/ pembanding/  pemohon  kasasi)  tidak  dapat  dibenarkan  dengan  pertimbangan sebagai  berikut  (Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  Nomor  1511 K/PDT/2011)
1. karena Judex Facti tidak salah menerapkan hukum, pertimbangan Judex Facti sudah tepat dan benar, dimana para Pemohon Kasasi sebagai para Penggugat tidak dapat membuktikan dalil gugatannya;
2. Bahwa  justru  Penggugat/Pemohon  Kasasi  yang  tidak  beritikad  baik karena ia tidak mampu menjamin adanya gugatan pihak lain atas tanah perumahan.
3. Adanya  gugatan  terhadap  status  kepemilikan  tanah  dapat  dibenarkan menjadi alasan untuk pembatalan perjanjian;
4. Bahwa Judex  Facti telah  mempertimbangkan  hal-hal  yang  relevan berdasarkan  fakta  hukum  di  persidangan  dimana  Termohon Kasasi/Tergugat  mengaku  telah  membayar  Rp  1.554.000.000,00  dan konpensasi  dari    Pemohon  tidak  sesuai  dengan  fakta  yang  terlaksana sesuai Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 15 Agustus 2007 tersebut;
5. Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, lagipula ternyata bahwa  putusan Judex  Facti dalam  perkara  ini  tidak  bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan  oleh  para  Pemohon  Kasasi:  BUDI  KARYANTO  ISA,  dan BUDI SUTOMO ISA IE tersebut harus ditolak;

## B. Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Properti  Tanah dan bangunan Di Makassar
Jual  beli  merupakan  perjanjian  timbal  balik  yang  lazim  terjadi  di masyarakat. Jual beli sifatnya timbal balik karena masing-masing mempunyai hak dan  kewajiban  untuk  memenuhi  prestasi,  dimana  pihak  yang  satu  berhak  atas
suatu prestasi dan berkewajiban pula untuk memenuhi prestasi kepada pihak lain secara  timbal  balik.  Salah  satu  bentuk  perjanjian  timbal  balik  tersebut  yaitu  jual beli yang obyeknya adalah tanah.
Salah  satu  hak  atas  tanah  yaitu  hak  milik,  dimana  hak  tersebut  bersifat primer.  Dikategorikan  sebagai  hak  primer  karena  hak  milik  itu  merupakan  hak terkuat  dan  terpenuh,  dibandingkan  dengan  hak-hak  yang  lain  seperti  Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan hak-hak lainnya.
Salah satu bentuk peralihan hak atas tanah yaitu jual beli. Jual beli adalah suatu  perjanjian  yang  mana  satu  pihak  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan ( leveren ) suatu  barang (benda) dan pihak lain mengikatkan diri untuk  membayar harga  yang  disetujui  bersama.  Pengertian  jual  beli  tersebut  dinyatakan  dalam Pasal  1457  KUHPerdata.  Agar  perjanjian  dapat  dinamakan  perjanjian  jual  beli maka salah satu prestasinya harus berupa pemberian alat pembayaran yang sah.
Beralihnya  hak  milik  atas  benda  yang  menjadi  obyek  jual  beli  hanya terjadi dengan penyerahan. Penyerahan dalam jual  beli adalah suatu  pemindahan barang  yang  telah  dijual  ke  dalam  kekuasaan  ( macht )  dan  kepunyaan  ( bezit ) pembeli.  Apabila  memperhatikan  perjanjian  jual  beli  menurut  Pasal  1457 KUHPerdata,  maka  tampak  perjanjian  jual  beli  itu  menimbulkan  kewajiban- kewajiban  pada  kedua  belah  pihak.  Pihak  yang  satu  wajib  untuk  menyerahkan barang dan pihak lainnya wajib membayar harga barang tersebut. Jadi barangnya dan  uangnya  mungkin  belum  diserahkan  pada  waktu  itu,  yang  baru  ada  hanya kewajiban-kewajiban  antara  para  pihak  dan  belum  terjadi  penyerahan.  Barang yang  telah  dibeli  menjadi  tanggungan  pembeli,  walaupun  penyerahannya  belum dilakukan  dan  penjual  dapat  menuntut  harga  atas  barang  itu.  Hal  tersebut dinyatakan secara tegas dalam Pasal 1460 KUHPerdata.
Apabila  dilihat  dari  pembeli,  maka  dalam  jual  beli  itu  pembeli  juga mempunyai  kewajiban  utama.  Kewajiban  utama  pembeli  tersebut  adalah membayar  harga  dari  obyek  jual  beli  sesuai  dengan  harga  yang  telah  disepakati. Lazimnya  pembayaran  dilakukan  di  tempat  pada  waktu  penyerahan  obyek  jual beli  dilakukan.  Apabila  pembeli  tidak  melakukan  pembayaran  tersebut  maka penjual dapat menuntut pembatalan jual beli.
Pasal  1320  KUHPerdata  mengatur  bahwa  untuk  sahnya  suatu  perjanjian diperlukan  empat  syarat  yaitu  Sepakat  mereka  yang  mengikatkan  dirinya; Kecakapan  untuk  membuat  suatu  perikatan;Suatu  hal  tertentu  ;Suatu  sebab yang halal. 3
3 Subekti R. Dan R.Tjitrosudibio, Kamus Hukum (PT.Pradnya Paramita:Jakarta,1980), h.339
Selain  persyaratan  yang  dicantumkan  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata tersebut  juga  masih  perlu  persyaratan  lain  menurut  hukum  adat  untuk  sahnya perjanjian  peralihan  hak  atas  tanah.  Persyaratan  jual  beli  menurut  hukum  adat tersebut  yaitu:  (a)  Tunai  dan  (b)  Terang.  Hal  tersebut  karena  Hukum  Tanah  di Indonesia bersumber pada Hukum Tanah Adat. Secara sederhana “tunai” diartikan bahwa  pelaksanaan  jual  beli  dan  peralihan  hak  atas  tanah  dari  penjual  kepada pembeli  dianggap  telah  terjadi  pada  saat  para  pihak  menyatakan  kesepakatan. Meskipun  jual  beli  itu  pembayarannya  tidak  tunai  dalam  arti  sehari-hari,  hal tersebut  bukan  merupakan  suatu  yang  pokok  dan  dianggap  sebagai  suatu  utang- piutang  antara  penjual  dan  pembeli. 4 Selanjutnya  secara  sederhana  “terang” diartikan  bahwa  pelaksanaan  jual  beli  hak  atas  tanah  harus  dibuat  di  hadapan pejabat  yang berwenang dan dihadiri oleh para saksi. Tambahan dua persyaratan itu  merupakan  unsur-unsur  yang  diambil  dari  unsur-unsur  sistem  hukum  tanah adat yang telah diadopsi menjadi unsur-unsur dalam sistem hukum tanah nasional. Perjanjian  peralihan  hak  atas  suatu  barang  harus  diikuti  dengan  penyerahan yuridis  atau  penyerahan  nyata  sebab  perjanjian  peralihan  hak  dalam  Pasal  1457 KUHPerdata  hanya  bersifat  mengikat  dan  tidak  mempunyai  kekuatan mengalihkan barangnya. Dengan kata lain, bahwa Pasal 1457 KUHPerdata hanya mengatur perjanjian secara keseluruhan atau secara umum saja.
Menurut  ketentuan  Pasal  1266  ayat  (1)  KUHPerdata,  syarat  batal  selalu dianggap tercantum dalam perjanjian timbal balik, apabila salah satu pihak dalam perjanjian tersebut mengingkari apa yang telah diperjanjikan. Pasal 1266 ayat (2) KUHPerdata  menyatakan  bahwa  untuk  membatalkan  suatu  perjanjian  harus dengan putusan hakim. Selanjutnya Pasal 1266 ayat (3) KUHPerdata menegaskan bahwa  permintaan  pembatalan  tersebut  harus  dilakukan  meskipun  syarat  batal telah  dicantumkan  dalam  perjanjian.  Dalam  praktik  di  lapangan  para  pihak  yang membuat  suatu  perjanjian  sering  mengabaikan  ketentuan  Pasal  1266  ayat  (2) tersebut.  Yurisprudensi  berpendapat  bahwa  batalnya  perjanjian  adalah  karena wanprestasi,  sedangkan  putusan  hakim  hanya  menyatakan  bahwa  perjanjian  itu telah batal ( declaratif ). Akan tetapi terdapat juga Yurisprudensi yang menyatakan bahwa  dalam  hal  pembeli  sewa  ingkar  janji,  penjual  sewa  tidak  dapat  menarik kembali  barang  yang  menjadi  obyek  perjanjian  meskipun  hal  tersebut  telah disepakati.
Sebagaimana telah diketahui bahwa ketiadaan pemenuhan syarat subyektif mengakibatkan dapat dibatalkannya suatu perjanjian. Untuk meminta pembatalan perjanjian tersebut dapat dilakukan dengan cara antara lain yaitu :
4 Ibid ,,h.340
a. Pihak  yang  berkepentingan  secara  aktif  menggugat  atau  meminta kepada Hakim supaya perjanjian itu dibatalkan.
b. Menunggu  sampai  adanya  gugatan  di  depan  Hakim  untuk memenuhi perjanjian itu.
Pembatalan perjanjian di  depan Pengadilan tersebut  disebabkan pada saat perjanjian  itu  terjadi,  salah  satu  pihak  belum  cakap  untuk  melakukan  perbuatan hukum, disetujuinya perjanjian karena di bawah ancaman atau karena kekhilafan mengenai  objek  perjanjian.  Oleh  karena  itu,  pihak  yang  merasa  dirugikan  dapat memohon  kepada  Hakim  supaya  perjanjian  itu  dapat  dibatalkan.  Selanjutnya mengenai  sanksi  hukum  pembatalan  tersebut  berlaku  setelah  adanya  putusan Pengadilan  yang inkracht  van  gewijzde dan  menyatakan  bahwa  pembatalan  atas perjanjian peralihan hak atas tanah yang dituangkan dalam akta otentik tersebut.
Untuk  mengetahui  apakah  suatu  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  dapat dibatalkan  dalam  masa  perjanjian  berlaku  dan  apakah  konsekuensi  dari pembatalan  perjanjian  tersebut,  pertama-tama  harus  dilihat  apakah  dahulu  dalam perjanjian  tersebut  terdapat  klausul  yang  mengatur  tentang  kemungkinan terjadinya pembatalan perjanjian beserta penyebab dan konsekuensinya bagi para pihak.  Secara  umum,  pembatalan  perjanjian  dapat  dikelompokkan  berdasarkan kriteria berikut ini.
1. Terdapat  berbagai  kemungkinan  pengaturan  tentang  pembatalan  kontrak yang diatur dalam perjanjian, sebagai berikut:
a. Penyebutan alasan pemutusan perjanjian Seringkali  dalam  perjanjian  diperinci  alasan-alasan  sehingga  salah satu  pihak  atau  kedua  belah  pihak  dapat  memutuskan  perjanjian. Maka  dalam  hal  ini  tidak  semua  wanprestasi  dapat  menyebabkan salah satu pihak memutuskan perjanjiannya, tetapi hanya wanprestasi seperti yang disebutkan dalam perjanjian saja.
b. Perjanjian dapat diputus dengan sepakat kedua belah pihak Kadang-kadang  disebutkan  dalam  perjanjian  suatu  perjanjian  hanya dapat  diputuskan  jika  disetujui  oleh  kedua  belah  pihak.  Sebenarnya dalam hal ini hanya penegasan saja, karena tanpa penyebutan tentang hal tersebut,  demi  hukum,  perjanjian dapat  diterminasi  jika disetujui oleh kedua belah pihak.
c. Penyampingan Pasal 1266 KUHPerdata
Sangat  sering  dalam  perjanjian  disebutkan  jika  ingin  memutuskan perjanjian,  para  pihak  tidak  perlu  harus  menempuh  prosedur pengadilan, tetapi dapat diputuskan langsung oleh para pihak. Dengan ini,  Pasal  1266  KUHPerdata  harus  dengan  tegas  dikesampingkan
berlakunya. Sebab, menurut Pasal 1266 KUHPerdata tersebut, setiap pemutusan perjanjian harus dilakukan lewat pengadilan.
d. Tata cara pemutusan perjanjian
Di samping penentuan pemutusan perjanjian tidak lewat pengadilan, biasanya  ditentukan  juga  prosedur  pemutusan  perjanjian  oleh  para pihak  tersebut.  Sering  ditentukan  dalam  perjanjian  bahwa  sebelum diputuskan  suatu  perjanjian,  haruslah  terlebih  dahulu  diperingatkan pihak  yang  tidak  memenuhi  prestasinya  untuk  melaksanakan kewajibannya.  Peringatan  ini  bisa  dilakukan  dua  atau  tiga  kali.  Bila peringatan  tersebut  masih  tidak  diindahkan,  maka  salah  satu  pihak dapat langsung memutuskan perjanjian tersebut. Penulisan kewajiban member  peringattan  seperti  ini  sejalan  dengan  prinsip  yang  dianut oleh  KUHPerdata,  yaitu  dengan ingebrekestelling ,  yakni  dengan dikeluarkannya  “akta  lalai”  oleh  pihak  kreditur  (Pasal  1238 KUHPerdata),  dimana  somasi  (dengan  berbagai  perkecualian)  pada prinsipnya  memang  diperlukan  untuk  dapat  memutuskan  suatu kontrak.
2. Pembatalan perjanjian karena wanprestasi
Apabila  terjadinya  wanprestasi  terhadap  suatu  perjanjian,  kepada  pihak lainnya diberikan berbagai hak sebagai berikut:
a. Exception non adimpleti contractus
Dimana pihak yang dirugikan akibat adanya suatu wanprestasi dapat menolak prestasinya atau menolak melakukan prestasi selanjutnya.
b. Penolakan prestasi selanjutnya dari pihak lawan
c. Menuntut restitusi
Dalam  hal  tersebut,  maka  pihak  yang  telah  melakukan  prestasi tersebut  berhak  untuk  menuntut  restitusi  dari  pihak  lawan,  yakni menuntut  agar  kepadanya  diberikan  kembali  atau  dibayar  setiap prestasi yang telah dilakukan.
3. Pembatasan terhadap pemutusan perjanjian
Seperti  telah  dijelaskan  bahwa  jika  salah  satu  pihak  telah  melakukan wanprestasi,  maka  pihak  yang  lainnya  dalam  perjanjian  tersebut  berhak untuk  memutuskan  perjanjian  yang  bersangkutan.  Akan  tetapi  terhadap hak  memutuskan  perjanjian  oleh  pihak  yang  telah  dirugikan  akibat wanprestasi ini berlaku beberapa restribusi yuridis berupa:
a. Wanprestasi Sengaja
Tidak  terhadap  semua  wanprestasi  pihak  yang  dirugikan  dapat memutuskan  perjanjian  tersebut.  Melainkah  pihak  yang  dirugikan
harus  dapat  pula  menunjukkan  bahwa  wanprestasi  tersebut merupakan wanprestasi yang sengaja.
b. Hak memutuskan perjanjian belum dikesampingkan
Umumnya diterima dalam teori hukum perjanjian bahaw hak untuk melakukan  pemutusan  perjanjian  karena  pihak  lainnya  telah melakukan wanprestasi tidak berlaku lagi manakala pihak dirugikan tersebut  telah  mengenyapingkan  hak  untuk  memutuskan  perjanjian tersebut.
c. Pemutusan perjanjian tidak terlambat dilakukan Pemutusan  perjanjian  oleh  pihak  yang  dirugikan  karena  pihak  lain telah  melakukan  wanprestasi  haruslah  dilakukan  dalam  waktu  yang pantas  ( reasonable  time ).  Hal  ini  untuk  memberikan  kepastian  bagi pihak yang telah melakukan wanprestasi untuk meneruskan atu tidak wanprestasi  yang  belum  sempat  dilaksanakannya.  Apabila  selama jangka  waktu  yang  wajar  terhadap  pemutusan  perjanjian  tidak digunakan untuk memutuskan perjanjian yang bersangkutan, maka ia telah terlambat memutuskan perjanjian atas dasar dia telah menerima atau mentoleransi atas tindakan yang mengandung unsur wanprestasi tersebut,  sehingga  dia  tidak  dapat  lagi  memutuskan  perjanjian  yang bersangkutan.
d. Wanprestasi disertai dengan unsur kesalahan Pada  prinsipnya  KUHPerdata  tidak  mensyaratkan  eksistensi  unsur “kesalahan” agar suatu perjanjian dapat diputuskan oleh pihak yang dirugikan  atau  agar  dapat  dituntutnya  suatu  pembayaran  ganti  rugi. Akan tetapi berdasaarkan Pasal 1266 KUHPerdata yang melibatkan pengadilan  untuk  memutuskan  perjanjian  timbal  balik,  maka penggunaan  diskresi  pengadilan  untuk  memutuskan  perjanjian tersebut juga antara lain menggunakan faktor kesalahan pihak pelaku wanprestasi  untuk  dapat  menentukan  apakah  perjanjian  tersebut dapat diputus atau tidak.
Dengan  demikian,  menurut  sistem  hukum  KUHPerdata  Indonesia,  maka pada prinsipnya asal ada kewajiban yang tidak dilaksanakan, dan kewajiban yang tidak  dilaksanakan  tersebut  cukup  material  ( material  breach ),  maka  suatu perjanjian  sudah  dapat  diputuskan  dan  ganti  rugi  sudah  dapat  dimintakan.  Asal saja tidak dilaksanakannya kewajiban tersebut bukan karena hal-hal yang bersifat force  majeure ,  yang  untuk  ini  tidak  diatur  oleh  hukum  yang  mengatur  tentang wanprestasi, tetapi sudah merupakan wilayah hukum yang lain, yakni hukum yang mengatur tentang force majeure dan tentang risiko.

## PENUTUP
Pengikatan  jual  beli  properti  khususnya  tanah  dan  bangunan  merupakan perjanjian tidak bernama, karena tidak ditemukan dalam bentuk-bentuk perjanjian yang  diatur  dalam  KUHPerdata.  Perjanjian  ini  merupakan  suatu  perjanjian  yang mendahului  perjanjian  jual  beli  propertinya,  yang  harus  dilakukan  dihadapan PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  atau  Notaris.  Akta  Pengikatan  Jual  Beli merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini  dimaksudkan  oleh  para  pihak  untuk  lebih  memberikan  perlindungan  dan kepastian  hukum  bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Apabila  hal-hal  yang  telah disepakati dalam akta pengikatan jual beli dilanggar atau tidak dipenuhi oleh para pihak  yang  membuatnya  maka  hal  tersebut  dapat  dikatakan  telah  terjadi wanprestasi.  Pasal  1266  ayat  (2)  KUHPerdata  menyatakan  bahwa  untuk membatalkan suatu perjanjian harus dengan putusan hakim. Suatu perjanjian yang dibuat secara sah dapat dibatalkan dalam masa perjanjian berlaku dan konsekuensi dari  pembatalan  perjanjian  tersebut,  pertama-tama  harus  dilihat  apakah  dahulu dalam  perjanjian  tersebut  terdapat  klausul  yang  mengatur  tentang  kemungkinan terjadinya pembatalan perjanjian beserta penyebab dan konsekuensinya bagi para pihak.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul Kadir Muhammad. 1992. Hukum Perikatan. Citra Aditya Bakti: Bandung Victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang. 1991. Aspek Hukum Akta Catatan Sipil di Indonesia. Sinar Grafika:Jakarta
R. Subekti.1998. Hukum Perjanjian. Penerbit Intermasa:Jakarta Subekti R. Dan R.Tjitrosudibio. 1980. Kamus Hukum . PT.Pradnya Paramita:Jakarta
Yahya Harahap. 1992. Hukum Perjanjian di Indonesia . Djambatan:Jakarta