Abstrak  – Suatu  lahan  di  Jalan  Tenggilis  Timur  7 Surabaya  merupakan  lahan  milik  PT  Agung  Alam Anugrah  Properties  Surabaya.  Lahan  seluas  13.523,55 m 2 tersebut  terletak  pada  kawasan  Surabaya    bagian selatan.  Sayangnya  lahan  tersebut  masih  berupa  lahan kosong,  padahal  letak  lahan  tersebut  berada  di  dekat jalan  kolektor  dan  mempunyai  peluang  tinggi  untuk dikembangkan jika diperoleh peruntukan yang terbaik.
Untuk mengetahui peruntukan terbaik pada lahan di Jalan  Tenggilis  Timur  7  Surabaya  dilakukan  analisis Highest  and  Best  Use  (HBU)  pada  lahan  tersebut. Analisis  HBU  adalah    penggunaan  dari  suatu  lahan untuk  mendapatkan  peruntukan  maksimum  sehingga didapat  penggunaan  terbaik  dengan  aspek-aspek  yang dianalisis  dalam  analisis  highest  and  best  use  ini  antara lain  aspek  legal,  aspek  fisik,  aspek  finansial  dan produktivitas maksimum.
Hasil dari penelitian ini didapatkan bahwa apartemen  merupakan  alternatif  tertinggi  dan  terbaik untuk  didirikan  pada  lahan  di  Jalan  Tenggilis  Timur  7 Surabaya  ini  dengan  penambahan  nilai  lahan  dari  nilai awal sebesar Rp 4.656.281,14/m 2 dalam arti pemanfaatan  lahan  untuk  apartemen  akan  memberikan produktivitas lahan sebesar 44%.
Kata  kunci  -  Highest  and  Best  Use,  Lahan  Kosong, Properti Residensial

## I. PENDAHULUAN
ENINGKATAN  jumlah  penduduk  di  beberapa  kota besar  di  Indonesia  seperti  di  Surabaya  tidak  sebanding dengan  adanya  peningkatan  luas  lahan.  Berdasarkan  data dari  dari  Dinas  Kependudukan  dan  Catatan  Sipil  Kota Surabaya tahun 2014-2016, peningkatan jumlah penduduk di Surabaya mencapai 4,3%, sedangkan luas lahan di Surabaya cenderung konstan. Di sisi lain, beberapa lahan yang ada di Surabaya  masih  berupa  lahan  kosong  dan  belum  memiliki peruntukan  yang  maksimal.  Oleh  karena  itu  penggunaan lahan harus dimanfaatkan seoptimal mungkin.
Untuk  mengetahui  peruntukan  bangunan  apa  yang terbaik  untuk  didirikan,  maka  perlu  dilakukan  suatu penilaian  terhadap  lahan  tersebut.  Salah  satu  prinsip  dasar penilaian  yang  sering  digunakan  adalah Highest  and  Best Use (HBU), yaitu penggunaan dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan, secara  legal  diijinkan,  layak  secara  finansial,  dan  memiliki produktivitas maksimum [1] .
Suatu lahan di Jalan Tenggilis Timur Nomor 7 Surabaya seluas  13.523,55  m 2 merupakan  suatu  lahan  yang  berada  di kawasan Surabaya Selatan. Lahan tersebut merupakan lahan
milik  PT.  Agung  Alam  Anugrah  Properties  Surabaya. Sayangnya  lahan  tersebut  masih  berupa  lahan  kosong  yang belum  memilki  peruntukan  yang  maksimum.  Padahal  letak lahan  yang  terletak  di  dekat  jalan  kolektor  sekunder  ini berpeluang besar untuk dikembangkan.
Oleh  karena  itu  perlu  dilakukan  Analisis Highest  and Best Use agar didapatkan peruntukan terbaik untuk lahan di Jalan  Tenggilis  Timur  7  Surabaya  tersebut.  Aspek-aspek yang akan dianalisis meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek finansial dan produktifitas maksimum.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Aziz  dan  Utomo  [2],  analisis  HBU  pada  lahan  gedung serbaguna  Purnama  di  Jl.  R.A  Kartini  Bangkalan  seluas 600m 2 yang  diasumsikan  kosong.  Alternatif  yang  dipilih termasuk  dalam  properti  komersial  antara  lain  apartemen, hotel  dan  perkantoran.  Hasil  dari  penelitian  ini  diperoleh hotel  sebagai  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dengan kenaikan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp  4.086.635/m 2 dalam arti memberikan produktivitas lahan sebesar 253%.
Mubayyinah dan Utomo [3], analisis HBU dilakukan pada lahan  di  Jl.  Raya  Dr.  Sutomo  No  79-81  seluas  820m 2 . Alternatif  properti  komersial  yang  dipilih  antara  lain apartemen,  hotel,  perkantoran  dan  pertokoan.  Hasil  dari penelitian  ini  diperoleh  hotel  sebagai  penggunaan  tertinggi dan terbaik dengan kenaikan nilai lahan menjadi sebesar Rp 13.148.307/m 2 .
Faradiany  dan  Utomo  [4],  analisis  HBU  dilakukan  pada lahan  di  Jemur  Gayungan  II  Surabaya  seluas  820m 2 . Alternatif  properti  komersial  yang  dipilih  antara  lain apartemen,  hotel  dan  perkantoran.  Hasil  dari  penelitian  ini diperoleh  hotel  sebagai  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik dengan  kenaikan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp 9.722.718/m 2 .
Akmaluddin dan Utomo [5], analisis HBU dilakukan pada lahan  di  Jl.  Gubeng  Raya  No.54  Surabaya  seluas  1.150m 2 . Alternatif  yang  dipilih  antara  lain  apartemen,  hotel, pertokoan  dan  perkantoran.  Hasil  dari  penelitian  ini diperoleh  hotel  sebagai  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik dengan  kenaikan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp 67.069.980,31/m 2 .
Anggrawati dan Utomo [6], analisis HBU dilakukan pada lahan  kawasan  komersial  Perumahan  CitraRaya  Surabaya seluas  5.088,7m 2 .  Alternatif  yang  dipilih  antara  lain  kantor, hotel  dan  kantor  ditambah  ruang  serbaguna.  Hasil  dari penelitian ini diperoleh kantor sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik dengan kenaikan nilai lahan menjadi sebesar Rp 27.984.580,59/m 2 dalam  arti  memberikan  produktivitas lahan sebesar 74,9%.
Rasyid  dan  Utomo  [7],  analisis  HBU  dilakukan  pada lahan  bekas  SPBU  Biliton  Surabaya  seluas  1.200m 2 .

## Analisis Highest and Best Use pada Lahan di Jalan Tenggilis Timur 7 Surabaya
Kevin dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail: christiono@ce.its.ac.id
P
Alternatif  yang  dipilih  antara  lain  pertokoan,  perkantoran, pujasera  dan  pertokoan.  Hasil  dari  penelitian  ini  diperoleh kantor  sebagai  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dengan kenaikan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp  16.457.465/m 2 dalam arti memberikan produktivitas lahan sebesar 65%.
Mahardika  dan  Utomo  [8],  analisis  HBU  dilakukan  pada lahan  di  kecamatan  Baturiti  seluas  22.175m 2 .  Alternatif properti  komersial  yang  dipilih  berupa mixeduse building. Hasil  dari  penelitian  ini  diperoleh mixed  use berupa  hotel dan  toko  souvenir sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik dengan  kenaikan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp 7.950.714,6/m 2 dalam  arti  memberikan  produktivitas  lahan sebesar 108,3%.
Herradiyanti dan Utomo [9], analisis HBU dilakukan pada lahan Pasar Turi lama Surabaya seluas 16.281m 2 . Penelitian ini  dilakukan  pada  lahan  yang  sudah  terdapat  bangunan  di atasnya.  Alternatif  yang  dipilih  antara  lain  perkantoran, pertokoan,  ruko  dan  pasar  tradisional.  Hasil  dari  penelitian ini  diperoleh  pertokoan  sebagai  penggunaan  tertinggi  dan terbaik  dengan  kenaikan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp 27.994.695,78m 2 dalam arti memberikan produktivitas lahan sebesar 124%.
Utami  dan  Utomo  [10],  analisis  HBU  dilakukan  pada lahan  kosong  di  kawasan  wisata  Ubud  7.343m 2 .  Hasil  dari penelitian  ini  diperoleh  alternatif  villa  60%  dan spa  center 40%  sebagai  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dengan kenaikan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp  10.263.207,00/m 2 dalam arti memberikan produktivitas lahan sebesar 829%.

## III. METODOLOGI
Pada  penelitian  ini  digunakan  analisis Highest  and  Best Use sehingga didapatkan peruntukan bangunan yang terbaik untuk  lahan  di  Jalan  Tenggilis  Timur  7  Surabaya.  Analisis Highest  and  Best  Use dilihat  dari  segi  aspek  legal,  fisik, finansial  dan  produktifitas  maksimum.  Peruntukan  terbaik dilihat  dari  peningkatan  nilai  lahan  tertinggi.  Lokasi  objek penelitian  dan site  plan dapat  dilihat  pada  Gambar  1  dan Gambar 3.
Beberapa  variabel  dan  indikator  penelitian  dapat  dilihat pada Tabel 1. Tahapan penelitian dapat dilihat pada Gambar 2.
Tabel 1 Variabel Penelitian
Gambar 1. Lokasi Objek Penelitian
Gambar 2. Diagram Alur No Variabel Indikator
1. Aspek Legal a) Zoning b) Building Code 2. Aspek Fisik a) Ukuran Tanah b) Utilitas c) Aksesibilitas 3. Aspek Finansial a) Biaya investasi b) Pendapatan c) Pengeluaran d) Aliran Kas
e) Net Present
Value (NPV) 4.
Produktifitas Maksimum
Nilai lahan tertinggi.
Gambar 3. Site Plan Lahan
IV. ANALISIS DAN HASIL
Hasil penelitian dari analisis highest and best use hingga didapatkan  peningkatan  nilai  lahan  tertinggi  ini  akan dijelaskan pada bab ini.

## A. Pemilihan Alternatif
Pemilihan  alternatif  dilakukan  dengan  melakukan penyebaran  kuisioner  terhadap  beberapa stakeholder yang terkait. Stakeholder tersebut  antara  lain  pemilik  lahan, masyarakat  dan  mereka  yang  akan  terkena  dampak  bila lahan  tersebut  dikembangkan.  Dari  hasil  kuisioner  tersebut didapatkan  apartemen,  hotel,  perumahan,  perkantoran  dan pertokoan sebagai alternatif yang akan  ditinjau dalam aspek legal.

## B. Aspek legal
Setelah  melakukan  pemilihan  alternatif,  maka  langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah melakukan analisis terhadap  aspek  legal.  Analisis  terhadap  aspek  legal  ini dikakukan  untuk  melihat  batasan-batasan  maksimum  pada lahan tersebut secara hukum. Pada aspek legal ini meliputi 2 bagian yang akan ditinjau yaitu zoning dan building code.
Berdasarkan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota Surabaya,  pada  lahan  tersebut  diperuntukan  untuk  zona residensial. Berdasarkan kelima alternatif tersebut perkantoran  dan  pertokoan  tidak  memungkinkan  untuk dibangun  di  lahan  tersebut  karena  merupakan  properti komersial.  Sehingga  alternatif  yang  terpilih  adalah apartemen, hotel dan perumahan.
Analisis aspek legal pada lahan di Jalan Tenggilis Timur 7  Surabaya  ini  mengacu  pada  Rencana  Detail  Tata  Ruang Kota  Surabaya  Unit  Pengembang  I  Rungkut  [11],  Kawasan Keselamatan  Operasional  Penerbangan  [12]  dan  Peraturan Menteri  Energi  dan  Sumber  Daya  Mineral  Republik Indonesia  Nomor  18  Tahun  2015  [13].  Persyaratan  yang ditinjau  antara  lain  Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB), Koefisien  Dasar  Bangunan  (KDB),  Koefisien  Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), ketinggian
maksimum  dan  jarak  bebas  horizontal.  Analisis  aspek  legal untuk tiap properti berbeda sebagai berikut:
1. Peruntukan lahan yaitu zona residensial.
2. Apartemen
Adapun  persyaratan building  code apartemen  yang berlaku di Jalan Tenggilis Timur 7 adalah:
a) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan 5m.
b) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kanan 8m.
c) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kiri 5m.
d) Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB),  untuk  sisi  belakang
8m.
e) Koefisien Dasar Bangunan (KDB)   = 50% f) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 300% g) Koefisien Dasar Hijau (KDH)      = 10%
h) Ketinggian Maksimum adalah 150m. i) Jarak  bebas  horizontal  pada  SUTT  150kV  tiang  baja adalah 4m.
Sehingga,  dengan  luas  lahan  13.523,55  m 2 dapat dibangun apartemen dengan luas dasar bangunan maksimum 6.761,775 m 2 , dengan total luas lantai bangunan 40.570,675 m 2 dan dengan jumlah lantai maksimum 37 lantai.
3. Hotel
Adapun persyaratan building code hotel yang berlaku di Jalan Tenggilis Timur 7 adalah:
a) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan 5m.
b) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kanan 8m.
c) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kiri 5m.
d) Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB),  untuk  sisi  belakang 8m.
e) Koefisien Dasar Bangunan (KDB)   = 50%
f) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 500%
g) Koefisien Dasar Hijau (KDH)      = 10%
h) Ketinggian Maksimum adalah 150m.
i) Jarak  bebas  horizontal  pada  SUTT  150kV  tiang  baja adalah 4m.
Sehingga,  dengan  luas  lahan  13.523,55  m 2 dapat dibangun apartemen dengan luas dasar bangunan maksimum 6.761,775  m 2 ,  dengan  total  luas  lantai  bangunan 67.617,75m 2 dan dengan jumlah lantai maksimum 37 lantai.
4. Perumahan
Adapun  persyaratan building  code perumahan  yang berlaku di Jalan Tenggilis Timur 7 adalah:
a) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan 3m.
b) Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kanan, kiri dan belakang 0m, karena diperuntukan untuk perumahan.
c) Koefisien Dasar Bangunan (KDB)   = 80%
d) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 180%
e) Koefisien Dasar Hijau (KDH)      = 10%
f) Ketinggian Maksimum adalah 3 Lantai.
g) Jarak  bebas  horizontal  pada  SUTT  150kV  tiang  baja adalah 4m.
Sehingga,  dengan  luas  lahan  13.523,55  m 2 dapat dibangun perumahan dengan luas dasar bangunan maksimum 10.818,84 m 2 , dengan total luas lantai bangunan 24.342,39 m 2 dan dengan jumlah lantai maksimum 3 lantai.

## C. Aspek Fisik
Analisis terhadap aspek fisik yang akan ditinjau meliputi ukuran  lahan,  aksesibilitas  dan  utilitas.  Setelah  itu  akan dilanjutkan ke perencanaan bangunan.

## 1.  Bentuk dan Ukuran Lahan
Lahan  ini  berbentuk  tidak  beraturan  dan  memiliki  luas 13.523,55 m 2 .
2.   Aksesbilitas
Berdasarkan  pengamtan  langsung  di  lapangan,  lahan objek penelitian ini terletak di dekat jalan kolektor sekunder dimana  banyak  dilewati  oleh  sarana  angkutan  umum  yang memudahkan  aksesibilitas  ke  lahan  tersebut.  Sehingga  pada lahan tersebut memiliki aksesibilitas yang baik. 3.  Utilitas
Berdasarkan  data  dan  pengamatan  pada  lokasi  lahan tersebut  sudah  memiliki  utilitas  yang  lengkap.  Dengan tersedianya  air,  listrik  dan  telepon  menandakan  bahwa utilitas pada lahan tersebut sudah baik dan tersedia. 4.   Hasil Analisis Aspek Fisik
Berdasarkan  analisis  dari  bentuk  dan  ukuran  lahan, aksesibilitas  dan  utilitas  dapat  dikatakan  bahwa  pada  lahan dengan  ukuran  13.523,55  m 2 sudah  memiliki  aksesibilitas yang baik dan utilitas yang lengkap.

## D. Aspek Finansial
Pada  analisis  aspek  finansial  ini  yang  perlu  ditinjau adalah  biaya  investasi,  pendapatan,  pengeluaran  dan cash flow atau arus kas.
1.  Perencanaan Biaya Investasi
Biaya  investasi  terdiri  dari  biaya  tanah  dan  biaya bangunan yang dapat dilihat pada Tabel 2.

## Tabel 2
Biaya Investasi
Sumber: Hasil Olahan Penulis
2.  Perencanaan Pendapatan Perencanaan pendapatan untuk tiap bangunan dilihat dari pendapatan  sewa  atau  pendapatan  jual  dan service  charge . Pendapatan tiap properti dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Pendapatan

## Sumber: Hasil Olahan Penulis
3.   Perencanaan Pengeluaran
Perencanaan  pengeluaran  terdiri  dari  biaya  operasional dan biaya pemeliharaan. Biaya operasional terdiri dari biaya listrik, biaya air dan gaji pegawai. Pengeluaran tiap properti dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4. Pengeluaran
Sumber: Hasil Olahan Penulis
4.   Analisis Arus Kas
Analisis arus kas dilihat dari pemasukan dan pengeluaran tiap  tahun  yang  akan  dijumlahkan  sehingga  didapatkan Net Operating  Income atau  pendapatan  bersih  tiap  tahunnya. Setelah itu akan dicari NPV nya dengan cara NOI dikalikan dengan discount  factor untuk  mengubah  nilai  yang  akan datang menjadi nilai sekarang  Apabila NPV lebih besar dari 0  maka  investasi  dikatakan  layak.  Sebaliknya  jika  NPV kurang  dari  0  maka  investasi  dikatakan  tidak  layak.  Hasil analisis kelayakan finansial dapat dilihat pada Tabel 5.
Tabel 5. Kelayakan Finansial
Sumber: Hasil Olahan Penulis

## E.  Produktivitas Maksimum
Setelah  pengujian  terhadap  aspek  legal,  fisik  dan finansial, maka dilanjutkan pada analisis terhadap produktivitas  maksimum.  Dimana  akan  dicari  nilai  lahan dari properti yang telah memenuhi aspek-aspek sebelumnya. Produktifitas  maksimum  dilihat  dari  kenaikan  nilai  lahan tertinggi yang dapat dilihat pada Tabel 6.
Berdasarkan  Tabel  6  dapat  dilihat  bahwa  dengan didirikannya  apartemen  akan  didapatkan  penambahan  nilai lahan dari nilai awal sebesar Rp 4.656.281,14/m 2 dalam arti pemanfaatan  lahan  untuk  apartemen  akan  memberikan produktivitas lahan sebesar 44%.
Tabel 6 Produktivitas Maksimum
Sumber: Hasil Olahan Penulis
V. KESIMPULAN[ Berdasarkan analisis terhadap aspek legal, fisik, finansial dan produktivitas maksimum, jika didirikan apartemen akan didapatkan  penambahan  nilai  lahan  dari  nilai  awal  sebesar Rp  4.656.281,14/m 2 dalam  arti  pemanfaatan  lahan  untuk apartemen  akan  memberikan  produktivitas  lahan  sebesar 44%. Jika didirikan hotel akan didapatkan penambahan nilai lahan dari nilai awal sebesar Rp 2.997.769,07/m 2 dalam arti pemanfaatan lahan untuk hotel akan memberikan produktivitas  lahan  sebesar  29%.  Jadi  didapatkan  properti apartemen sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  The Appraisal Institute. 2001. The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition. Chicago, Illinois.
[2]  Aziz,  C.N.,  dan  Utomo,  C.  2015.  “ Analisis  Highest  and  Best  Use Pada  Lahan  Gedung  Serbaguna  Purnama  di  Jl  R.A  Kartini Bangkalan .”  Jurnal  Teknik  ITS  Vol.  4,  No.  1,  (2015),  hal.  D-51- D53.
[3]  Mubayyinah,  M.,  dan  Utomo,  C. 2012. “Analisis Highest and Best Use (HBU) Lahan “X” untuk Properti Komersial.” Jurnal Teknik ITS Vol. 1 No. 1.
[4]  Fardiany, F.V., dan Utomo, C. 2014. “ Analisis Highest and Best Use Pada  Lahan  Kosong  Di  Jemur  Gayungan  II  Surabaya .”  Jurnal Teknik POMITS Vol. 3, No. 2, (2014), hal. C-61-C63.
[5]  Akmaluddin,A.,  dan  Utomo,  C,  2013. “Analisis  Highest  and  Best Use  (HBU)  pada  Lahan  Jl.  Gubeng  Raya  No.  54  Surabaya.”
Jurnal Teknik POMITS Vol. 2, No. 1.
[6]  Anggrawati, B.,  dan  Utomo,  C.  2013. “Analisis  Penggunaan Lahan  Kawasan  Komersial  Perumahan  CitraRaya  Surabaya dengan  Metode  Highest  and  Best  Use”. Jurnal  Teknik  POMITS Vol. 2, No. 2, (2013) [7]  Rasyid,  T.D.A.,  dan  Utomo,  C.  2013. “Analisis  Highest  and  Best Use  (HBU)  pada  Lahan  Bekas  SPBU  Biliton  Surabaya”. Jurnal Teknik POMITS Vol. 2, No. 2, (2013)
[8]  Mahardika,  M.D.S.,  Nurcahyo,  C.B.,  dan  Utomo.  C,  2013.
“Optimasi  Penggunaan  Lahan  Kosong  di  Kecamatan  Baturiti Untuk Properti Komersial dengan Prinsip Highest and Best Use”. Jurnal Teknik POMITS Vol. 2, No.2, (2013) [9]  Herradiyanti,  M.,  Putri,Y.E.,  Utomo,  C.  2016. “Analisis  Peng- gunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  (Highest  and  Best  Use  Analysis) pada Lahan Pasar Turi Lama Surabaya”. JURNAL TEKNIK ITS Vol. 5, No. 2, (2016) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) [10]  Utami, N.P.K., dan Utomo, C. 2015. Analisis Highest and Best Use (HBU)  Pada  Lahan  Kosong  di  Kawasan  Wisata  Ubud .  Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No. 1, ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print).
[11]  Rencana  Detail  Tata  Ruang  Kota  Surabaya  Unit  Pengembang  I Rungkut [12]  Surat KKOP Nomor AU105/0198/1/OTBBANWIL-III/2016 [13]  Peraturan  Menteri  Energi  dan  Sumber  Daya  Mnieral  Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2015