How to cite: Irawan  J  (2022)  Alternatif  Pembiayaan  Investasi  Proyek  Pembaharuan  Infrastruktur  Pelabuhan, Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia, 7 (6). E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 7, No. 6, Juni 2022

## ALTERNATIF PEMBIAYAAN INVESTASI PROYEK  PEMBAHARUAN INFRASTRUKTUR PELABUHAN

## Irawan J
Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya, Indonesia Email: irawanyod0805@gmail.com

## Abstrak
Pelabuhan  memiliki  peranan  penting  dalam  membangun  konektivitas  negara  dalam kawasan  terkait  pengembangan  perdagangan  international.  Kinerja  pelabuhan  tidak dapat  dipisahkan  dengan  keberadaan  infrastruktur  pelabuhan.  Pembaharuan infrastruktur  sektor  pelabuhan,  saat  ini  dapat  melalui  konsep  Public  Profit Partnership  (PPP)  yaitu  adanya  kerjasama  dengan  pihak  swasta.  Mekanisme pembiayaan investor dapat dilakukan dengan beberapa opsi, namun dalam penelitian ini  diasumsikan  memiliki  2  opsi  pembiayaan  yaitu  melalui  Pinjaman  Bank  dan Obligasi.  Kajian  menggunakan  perhitungan  kelayakan  finansial  dengan  parameter meliputi  Net  Present  Value  (NPV),  Benefit  and  Cost  Ratio  (B/C),  Internal  Rate  of Return  (IRR),  Payback  Period,  dengan  membandingkan  tingkat  suku  bunga  pada Bank  Konvensional  dengan  Obligasi.  Dari  hasil  perhitungan  tersebut,  diambil kesimpulan terhadap pengambilan keputusan investasi terhadap metode pembiayaan yang dipilih.
Kata kunci: Investasi, Pembiayaan, Kelayakan Investasi.

## Abstract
Ports  have  an  important  role in  building  state connectivity  in  the  region  related  to international  trade  development.  Port  performance  cannot  be  separated  from  the existence  of  port  infrastructure.  Renewal  of  port  sector  infrastructure  can  now  be done  through  the  concept  of  Public  Profit  Partnership  (PPP),  namely  the cooperation  with  the  private  sector.  The  investor  financing  mechanism  can  be carried out with several options, but in this study it is assumed to have 2 financing options  namely  through  bank  loans  and  bonds.  The  study  uses  the  calculation  of financial feasibility with parameters including Net Present Value (NPV), Benefit and Cost  Ratio  (B/C),  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  Payback  Period,  by  comparing interest  rates  at  conventional  banks  with  bonds.  From  the  results  of  these calculations,  conclusions  are  drawn  on making  investment  decisions  on  the  chosen financing method .
Keywords: Investment, Financing, Financial feasibility

## Pendahuluan
Pelabuhan  merupakan  pusat  kegiatan  perdagangan  ekspor  impor,  baik  dalam negeri maupun luar negeri karena sebagian besar perdagangan dilakukan menggunakan transportasi laut. Secara nasional, pengiriman barang antar pulau dengan menggunakan transportasi  laut  diperkirakan  mencapai  90  persen.  Dalam  hal  ini  peran  strategis pelabuhan dalam pembangunan ekonomi semakin besar dan semakin penting dalam alur aktifitas  logistik.  Sehingga  pengembangan  pelabuhan  terutama  kondisi  infrastruktur yang  baik,  akan  sangat  mempengaruhi  proses  kelancaran  aktifitas  logistik  yang  dapat mengurangi  biaya  transportasi  barang,  sehingga  dapat  meningkatkan  daya  saing ekonomi.  Infrastruktur  yang  dibangun  maupun  yang  ditingkatkan  kualitasnya  meliputi jalan, bangunan, dermaga, pasokan listrik, pasokan energi dan jaringan telekomunikasi.
Besarnya biaya investasi yang dikeluarkan untuk membuat atau mengembangkan pelabuhan,  sehingga  sangat  diperlukan  adanya  perencanaan  yang  tepat  dengan melakukan studi kelayakan finansial, untuk mengkaji nilai manfaat yang akan diperoleh dari  kegiatan  proyek  yang  dimaksud.  Adanya  kebijakan  Pemerintah  Indonesia  melalui Peraturan  Menteri  Perhubungan  (Permenhub)  No.  24  Tahun  2017,  perihal  investasi pihak  swasta  di  sektor  pelabuhan.  Kondisi  memberikan  peluang  untuk  kerja  sama investasi.
Selain  itu  salah  satu  target  Pemerintah  Indonesia  adalah  peningkatan  kualitas infrastruktur,  telah  menjadi  perubahan  baru  dalam  situasi  politik  ekonomi  negara  ini. Seiring dengan laju perkembangan yang cepat dan target pencapaian yang tinggi, maka perlu  adanya  metode  yang  tepat  sehingga  dapat  menyelesaikan  proyek-proyek infrastruktur  dengan  cepat.  Menurut  Siswanto  Sutojo  (Studi  Kelayakan  Proyek,  Seri Manajemen No.66, 1991) bahwa proyek dapat dibiayai dari dua sumber, modal sendiri dan pinjaman.
Untuk modal kerja, dapat diperoleh dari bank atau lembaga keuangan non-bank. Jangka  waktu  pinjaman  dapat  pendek  atau  kurang  dari  satu  tahun  atau  dapat  panjang yang berarti masa pengembaliannya lebih dari satu tahun, misalnya 10 tahun atau lebih panjang lagi. Di dalam makalah ini ini diasumsikan Pemerintah atau Pemerintah Daerah membentuk  Badan  Usaha  yang akan  melakukan  kerjasama  dengan  pihak  swasta  untuk mengelola  dan  melakukan  pembaharuan  terhadap  infrastruktur  pada  pelabuhan  yang telah beroperasi.

## Metode Penelitian
Dari uraian di atas ruang lingkup dari makalah ini adalah:
Melakukan kajian pembiayaan modal kerja melalui skema hutang jangka panjang dari Bank dan penerbitan Obligasi.
1. Mempelajari  jenis  dan  persyaratan  dalam  proses  mekukan  hutang  jangka  panjang melalui Bank dan penerbitan Obligasi.
2. Melakukan  Analisa  Kelayakan  Finansial  terhadap  sistem  pembiayaan  yang dilakukan.
Adapun  metode  yang  akan  dilaksanakan  adalah  melakukan  analisis  data  dan literatur  yang  diperoleh  dari  berbagai  sumber  dan  selanjutnya  melakukan  analisis kelayakan finansial (gambar 1).

## Gambar 1 Pola Analisis
a. Pembiayaan investasi menggunakan pinjaman Bank
Kredit investasi atau pinjaman investasi adalah modal atau kredit dalam bentuk uang yang disalurkan melalui bantuan bank dengan tujuan untuk berbagai keperluan usaha yang miliki.
Jenis kredit atau pinjaman investasi adalah berupa kredit yang digunakan untuk melakukan perluasan usaha atau penambahan modal usaha di tempat yang berbeda, membangun  sebuah  proyek  baru  dan  lain-lain,  dimana  pelunasan  kredit  tersebut menggunakan uang hasil usaha yang baru saja dibiayai dengan modal tersebut.
Berdasarkan  keputusan  pengambilan  pinjaman investasi  di  sebuah  bank maka jangka  waktu  kredit  yang  harus  disepakati  oleh  pemberi  modal  pinjaman  investasi tersebut,  dalam  hal ini  di  Indonesia  biasanya  di  Bank  BRI  dan  Bank  Mandiri  yang merupakan  bank  pemerintah  terbesar.  Jangka  waktu  untuk  kredit  investasi  ini minimal  untuk  satu  tahun.  Beberapa  metode  pembayaran  dalam  pinjaman  investasi yaitu:
1. Term  Loan yang  merupakan  sebuah  fasilitas  kredit  investasi  yang  cara pembayarannya dilakukan secara bertahap atau mencicil atau mengangsur
2. Term  Loan  Grace  Period atau  TLG  yang  mana  cara  pembayaran  hanya  untuk bunga  kreditnya  saja  lalu  untuk  pokok  kredit  akan  dibayarkan  saat  memasuki Grace Period.
3. Term  Loan  Principal atau  juga  TLP  yang  mana  pembayaran  menggunakan sistem angsuran yang jumlahnya setiap bulan selalu sama. Namun untuk besaran bunganya akan ditetapkan berdasarkan besaran outstanding.
Sumber data Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) yang dipublikasikan di website OJK adalah dari laporan bank secara online melalui Aplikasi Pelaporan Online OJK (APOLO) periode Januari 2022.
Bank Indonesia menerbitkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 22/15/PBI/2020 tentang  Perubahan  Ketiga  atas  Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor  19/3/PBI/2017 tentang  Pinjaman  Likuiditas  Jangka  Pendek  bagi  Bank  Umum  Konvensional dilatarbelakangi dengan pertimbangan sebagai berikut:
1. Dalam  rangka  memelihara  stabilitas  sistem  keuangan  telah  ditetapkan  berbagai kebijakan oleh pemerintah maupun otoritas terkait untuk mengantisipasi dampak akibat pandemi Corona Virus Disease 2019 (COVID-19).
2. Bank  Indonesia  selaku  otoritas  di  sistem  keuangan  turut  memelihara  stabilitas sistem  keuangan  terutama  di  sektor  perbankan  dan  turut  menjaga  kepercayaan masyarakat  terhadap  perbankan,  dengan  penyediaan  pinjaman  likuiditas  jangka pendek kepada bank umum konvensional.
3. Ketentuan mengenai pinjaman likuiditas jangka pendek perlu disesuaikan untuk mengatasi permasalahan perbankan dengan tetap memperhatikan prinsip kehati- hatian.
b. Pembiayaan investasi dengan penerbitan Obligasi Pengertian dari Obligasi adalah:
1. Hutang  Obligasi  adalah  surat  hutang  jangka  panjang  yang  diterbitkan  oleh peminjam  ( borrower )  dengan  bunga  tetap  tiap  periodenya  kepada  para pemegangnya.
2. Berdasarkan  PSAK  50,  obligasi  termasuk  dalam  liabilitas  keuangan  yang mengikat peminjam dengan kewajiban kontraktual untuk menyerahkan kas atau aset keuangan lainnya kepada entitas yang lain.
3. Obligasi  diterbitkan  untuk  memperoleh  sumber  dana  yang  diperlukan  (ekspansi atau untuk melunasi hutang yang telah jatuh tempo)
Jenis-jenis Obligasi antara lain adalah:
1. Mortgage Bonds adalah obligasi yang dijamin dengan aset khusus.
2. Debentures adalah  obligasi  yang  nilainya  tidak  dijamin  (tidak  ada  aset  khusus yang dijadikan jaminan atas obligasi yang diterbitkan)
3. Convertible Bonds adalah obligasi yang dapat ditukar dengan sekuritas lainnya.
4. Callable  Bonds adalah  obligasi  yang  dapat  ditarik  kembali  oleh  perusahaan sebelum jatuh tempo.
5. Zero  Compound  Bonds adalah  obligasi  yang  tidak  memberikan  bunga  secara periodik namun pembeli memperoleh diskon.
6. Serial Bonds adalah  obligasi  yang  membayarkan  bunga  secara  periodik  sampai dengan jatuh tempo obligasi.
7. Sukuk  adalah  istilah  obligasi  dengan  prinsip  syariah  (efek  syariah  berupa sertifikat dengan jaminan aset), berdasarkan PSAK 50.
Obligasi  yang  termasuk  dalam  produk  sekuritas  bersifat  utang  dengan  jatuh tempo lebih dari 1 (satu) tahun yang diterbitkan Emiten melalui Penawaran Umum diantaranya meliputi:
1. Obligasi Korporasi
Obligasi  yang  diterbitkan  oleh  Perusahaan  Swasta  Nasional  termasuk  BUMN dan BUMD.
2. Obligasi Hijau
Obligasi  yang  dana  hasil  penerbitannya  digunakan  untuk  membiayai  atau membiayai  ulang  sebagian atau  seluruh  kegiatan  usaha  berwawasan  lingkungan sebagaimana  dimaksud  dalam  Peraturan  Otoritas  Jasa  Keuangan  tentang Penerbitan  dan  Persyaratan  Efek  Bersifat  Utang  Berwawasan  Lingkungan ( Green Bond ).
3. Obligasi Daerah
Obligasi  yang  diterbitkan  oleh  pemerintah  daerah  untuk  membiayai  kegiatan investasi sektor publik.
Karena  obligasi  adalah  sekuritas  bersifat  utang,  maka  dalam  penentuan  harga efek  bersifat  utang,  akan  dipengaruhi  oleh  permintaan  dan  penawaran  sekuritas bersifat  utang  tersebut.  Adapun  dasar-dasar  yang  dapat  mempengaruhi  harga  wajar sekuritas bersifat utang yang diperdagangkan di Bursa, sebagai berikut:
1. Interest Rates
• Besarnya  suku  bunga  menjadi  acuan  bagi  pembeli  produk  sekuritas  bersifat utang  sebagai  perbandingan  dasar  tingkat  pengembalian  yang  diharapkan. Tingkat suku bunga pasar yang dimaksud adalah BI rate.
• Ketika suku bunga pasar berubah, maka akan mempengaruhi harga sekuritas bersifat  utang.  Pada  saat  tingkat  suku  bunga  pasar  mengalami  kenaikan, sementara besarnya tingkat pengembalian atas sekuritas bersifat utang adalah tetap, maka return riil dari investor dianggap menjadi relatif lebih kecil. Hal ini  akan  menyebabkan  terjadi  aksi  jual  efek  bersifat  utang,  sehingga  harga sekuritas tersebut menjadi turun. Demikian pula jika hal yang terjadi adalah sebaliknya.
2. Faktor Risiko
• Risiko  kredit  menggambarkan  kemampuan  dari  pihak  yang  menerbitkant sekuritas bersifat utang dalam melakukan pembayaran bunga atau pelunasan pokok secara tepat waktu sesuai jatuh temponya.
• Pada  umumnya,  Lembaga  Pemeringkatan  Efek  akan  melakukan  secara berkala  pemeringkatan  atas  sekuritas  bersifat  utang.  Investor  dapat memanfaatkan  informasi  pemeringkatan  tersebut  untuk  mengukur  risiko investasi  pada  suatu  sekuritas  bersifat  utang  dan  menilai  tingkat  kredibilitas suatu  perusahaan,  sekaligus  dapat  memperlihatkan  kinerja/prospek perusahaan.
• Ketika peringkat sekuritas bersifat utang mengalami penurunan, mengindikasikan  tingkat  risiko  pihak  yang  menerbitkan  dalam  memenuhi kewajibannya  menjadi  lebih  rendah  yang  pada  akhirnya  dapat  berpotensi gagal bayar.
• Kondisi  tersebut  akan  menyebabkan  harga  sekuritas  bersifat  utang  tersebut mengalami penurunan. Hal ini disebabkan permintaan atas sekuritas bersifat utang  juga  mengalami  penurunan  karena  sekuritas  bersifat  utang  tersebut dianggap tidak menarik bagi investor.
3. Jatuh Tempo
• Sekuritas bersifat utang yang tercatat di Bursa memiliki periode jatuh tempo yang berbeda-beda. Pada saat jatuh tempo, pihak yang menerbitkan memiliki kewajiban  untuk  mengembalikan  seluruh  pokok  sekuritas  bersifat  utang kepada Investor.
• Pada  umumnya,  harga  sekuritas  bersifat  utang  berbanding  terbalik  dengan jangka  waktu  obligasi.  Semakin  pendek  jangka  waktu  sekuritas  bersifat utang, maka akan semakin kecil tingkat ketidakpastian (risiko) atas sekuritas bersifat  utang  tersebut.  Disamping  itu,  semakin  sekuritas  bersifat  utang tersebut  mendekati  tanggal  jatuh  temponya,  maka  harga  sekuritas  tersebut akan semakin mendekati nilai nominalnya (par).
Ketika  perusahaan  menerbitkan  Obligasi,  harga  jual  yang  diperoleh  dari pihak yang menerbitkan Obligasi ditentukan 3 (tiga) faktor berikut:
1. Nilai nominal Obligasi, yaitu pada tanggal jatuh temponya.
2. Bunga  periodik  yang  dibayar  atau  yang  diberikan  atas  obligasi  tersebut, disebut contract rate atau coupon rate.
3. Tingkat suku bunga pasar (effective interest rate).
c. Analisis Kelayakan Aspek Finansial
Engineering  economics  can  be  defined  as  the  science  that  deals  with techniques of quantitative analysis useful for selecting a preferable alternative from several  technically  viable  ones (Fraser,  Jewkes  &  Tajima  2009).  Dalam  penentuan suatu  investasi  (Donny  M.  Mangitung,  Ekonomi  Rekayasa,2012)  dapat  dianalisis berdasarkan manfaat (benefit) dan biaya (cost). Sehingga keputusan investasi dapat diartikan  sebagai  langkah  yang  berfokus  pada  pilihan  untuk  membeli  suatu  aktiva, melaksanakan  suatu  proyek,  yang  lebih  mengarah  kepada  pengadaan  infrastruktur untuk mennjang kegiatan operasional.
Beberapa  parameter  yang  dapat  digunakan  dalam  menganalisis  suatu kelayakan  finansial  antara  lain  adalah  Net  Present  Value  (NPV), Internal  Rate  of
Return (IRR), Payback  Period,  Profitability  Index (PI)  atau benefit  and  cost  ratio (B/C). Berikut penjelasan parameter yang digunakan adalah:
1. Net Present Value (NPV)
Net Present Value merupakan suatu hasil perhitungan Net Present Value adalah selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan kas  bersih  (aliran  kas  operasional)  pada  masa  yang  akan  datang.  Dalam  NPV memperhitungkan  faktor  nilai  waktu  dari  uang.  Nilai  NPV  tersebut  dapat dihitung dengan rumus:
(2.1)
Kriteria  penilaian  perusahaan  dengan  NPV  memberikan  petunjuk  sebagai berikut:
Jika NPV > 0, maka usulan proyek diterima Jika NPV < 0, maka usulan proyek tidak diterima Jika  NPV  =  0,  nilai  perusahaan  tetap  walaupun  usulan  proyek  diterima  atau ditolak
2. Internal Rate of Return (IRR)
Internal  Rate  of  Return (IRR)  dapat  didefinisikan  sebagai  pendapatan bunga minimum yang diharapkan akan diperoleh dari suatu proyek selama masa manfaat  investasi.  Karena  berkaitan  dengan  nilai  waktu  uang,  maka  IRR  juga merupakan tarif diskonto yang secara matematis menjadikan NPV proyek sama dengan nol atau untuk mencari tingkat discount yang memberikan arus kas ( cash flow ) impas dengan nilai investasinya.
Metode  ini  biasanya  digunakan  untuk  menjawab  apakah  pengembalian investasi ini lebih tinggi atau lebih rendah dari opportunity cost of capital .
Nilai IRR ini dapat dicari dengan cara trial and error .
(2.2)
Dimana: t = tahun ke-1, n = jumlah tahun, I o = nilai investasi awal, CF = arus kas bersih, IRR = tingkat bunga yang dicari.
3. Payback Period
Payback  Period adalah  salah  satu  pendekatan  lain  yang  dapat  digunakan dalam keputusan untuk menyusun suatu anggaran modal. Payback Period dapat didefinisikan  sebagai  lamanya  waktu  yang  diperlukan  oleh  suatu  proyek investasi  untuk  mendapatkan  kembali  biaya  investasi  awalnya  dengan penerimaan kas yang diciptakan sendiri oleh proyek tersebut.
Payback  period merupakan  rasio  antara cash  investment dengan cashflow yang hasilnya merupakan satuan waktu. Layak atau tidaknya investasi dilakukan
dengan  membandingkan  waktu period yang  didapat  dibandingkan  dengan maximum payback period yang dapat diterima. Jika payback period lebih pendek dibandingkan  dengan maximum  payback period ,  maka  usulan investasi  tersebut dapat diterima.
4. Profitability Index (PI) atau benefit and cost ratio (B/C)
Profitability  Index (PI)  atau benefit  and  cost  ratio (B/C)  merupakan  rasio aktivitas  dari  jumlah  nilai  sekarang  penerimaan  bersih  dengan  nilai  sekarang pengeluaran investasi selama umur investasi.
Rumusan yang digunakan untuk mencari PI sebagai berikut:
(2.3)
Kesimpulan: Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka diterima. Apabila PI lebih kecil (<) dari 1 maka ditolak.

## Hasil Dan Pembahasan
Skema pola Pembiayaan Investasi dibuat 2 (dua) jenis, yang meliputi: A. Skema 1.
Pembiayaan  modal  kerja  dengan  melakukan  hutang  jangka  panjang  peminjaman Bank:
Diasumsikan  bahwa  Pemerintah  atau  Pemerintah  Daerah  membentuk  Badan Usaha atau dalam bentuk Perusahaan BUMD untuk melakukan pembaharuan dalam pengelolaan pelabuhan yang telah dioperasikan. Dengan pembangunan infrastruktur yaitu bangunan fasilitas dan peralatan bongkar muat dengan anggaran biaya investasi awal proyek.
Pada  proses  tahap  awal,  Perusahaan  BUMD  bekerja  sama  dengan  pihak swasta,  yaitu  meliputi  proses  Pekerjaan  Konstruksi  yang  diperkirakan  akan berlangsung  selama  3  (tiga)  tahun,  yang  kemudian  dilanjutkan  dengan  proses operasional bersama tahap pertama selama 4 (empat) tahun. Pada tahun ke-5, proses kerjasama berakhir dan Perusahaan BUMD memutuskan untuk mengelola pelabuhan secara  mandiri  pada  tahap  kedua  operasional  untuk  kurun  waktu  15  (lima  belas) tahun,  namun  terkait  hal  tersebut  Perusahaan  BUMD  membutuhkan  modal  sebesar Rp  174,830,000,000  untuk  pembelian  kembali  aset  investasi  serta  penambahan alat/pembaharuan sistem.
Atas  dasar  kebutuhan  tersebut  Perusahaan  BUMD  melakukan  proses peminjaman kredit modal kerja di Bank dengan tenor 15 (lima belas) tahun dengan bunga sebesar 13 %.
Asumsi perhitungan, meliputi:
• Asumsi tingkat inflasi 5 %.
•
Asumsi tingkat pertumbuhan  ekonomi  5,74  %  (diambil  dari  data  BPS,  yaitu  Laju  Pertumbuhan Domestik Regional Bruto, selama 6 tahun). • Pendanaan melalui pinjaman bank dengan suku bunga pinjaman = 13 % • Tenor = usia investasi = 21 Tahun • Biaya investasi
pembaharuan  infrastruktur  yang  harus  dibayar  sebesar  Rp  174,830,000,000 meliputi  penambahan  alat  dan  pembaharuan  sistem  serta  pembeliaan  aset kembali.
• Cash flow proyek dapat dilihat pada tabel berikut Tahun Ke Cash Flow (Rp) Tahun Ke Cash Flow (Rp) 0 -      3.640.000.000 11 87.078.996.706 1 - 133.854.704.804 12 132.047.426.019 2 -    50.321.056.380 13 150.726.761.468 3 -      8.547.450.745 14 214.536.932.279 4 70.549.406 15 238.753.176.294 5 6.814.410.604 16 327.734.923.044 6 146.838.967.056 17 359.034.765.400 7 435.730.246 18 482.172.781.911 8 19.412.029.472 19 497.643.281.566 9 28.809.942.292 20 615.592.471.962 10 72.712.149.442 21 617.900.298.467 Simulasi perhitungan: 1. Melakukan asumsi perhitungan komponen pendapatan dari operasi 2. Melakukan asumsi perhitungan beban usaha operasional 3. Perhitungan angsuran pokok dan bunga
Tabel 1

## Perhitungan angsuran pokok dan bunga, tenor 15 tahun (Pinjaman Bank)
Pokok Bunga 174,830,000,000 1 4,325,605,339 22,727,900,000 27,053,505,339 170,504,394,661 2 4,887,934,033 22,165,571,306 27,053,505,339 165,616,460,627 3 5,523,365,458 21,530,139,882 27,053,505,339 160,093,095,169 4 6,241,402,967 20,812,102,372 27,053,505,339 153,851,692,202 5 7,052,785,353 20,000,719,986 27,053,505,339 146,798,906,849 6 7,969,647,449 19,083,857,890 27,053,505,339 138,829,259,400 7 9,005,701,617 18,047,803,722 27,053,505,339 129,823,557,783 8 10,176,442,828 16,877,062,512 27,053,505,339 119,647,114,955 9 11,499,380,395 15,554,124,944 27,053,505,339 108,147,734,560 10 12,994,299,846 14,059,205,493 27,053,505,339 95,153,434,714 11 14,683,558,827 12,369,946,513 27,053,505,339 80,469,875,887 12 16,592,421,474 10,461,083,865 27,053,505,339 63,877,454,413 13 18,749,436,266 8,304,069,074 27,053,505,339 45,128,018,148 14 21,186,862,980 5,866,642,359 27,053,505,339 23,941,155,168 15 23,941,155,168 3,112,350,172 27,053,505,339 0 129,701,981,852
221,993,587,559 Tahun ke Angsuran Jumlah Angsuran Saldo Pinjaman B. Skema  2.  Pembiayaan  modal  kerja  dengan  melakukan  hutang  jangka  panjang penerbitan Obligasi:
Tahapan investasi sama dengan skema 1 yaitu tahap awal, Perusahaan BUMD bekerja sama dengan pihak swasta, yaitu meliputi proses Pekerjaan Konstruksi yang diperkirakan  akan  berlangsung  selama  3  (tiga)  tahun,  yang  kemudian  dilanjutkan dengan proses operasional bersama tahap pertama selama 4 (empat) tahun. Dan pada tahun  ke-5,  proses  kerjasama  berakhir  dan  Perusahaan  BUMD  memutuskan  untuk mengelola  pelabuhan  secara  mandiri  pada  tahap  kedua  operasional  untuk  kurun waktu  15  (lima  belas)  tahun,  namun  terkait  hal  tersebut  Perusahaan  BUMD membutuhkan  modal  sebesar  Rp  174,830,000,000  untuk  pembayaran  investasi bersama pembaharuan infrastruktur yang telah dilakukan.
Namun perbedaannya dengan skema 1, Perusahaan BUMD mengajukan hutang jangka  panjang  melalui  penerbitan  Obligasi  dengan  jangka  waktu  15  (lima  belas) tahun  dengan  bunga  sebesar  12  %,  dengan  asumsi  bunga  pasar  =  bunga  kontrak (nilai nominal). Asumsi perhitungan, meliputi:
• Asumsi tingkat inflasi 5 %.
• Asumsi tingkat pertumbuhan ekonomi 5,74 % (diambil dari data BPS, yaitu Laju Pertumbuhan Domestik Regional Bruto, selama 6 tahun).
• Suku bunga pinjaman Bank = 12 %
• Jangka waktu =15 Tahun
Asumsi bunga pasar = bunga kontrak (nilai nominal)
Biaya  investasi  pembaharuan  infrastruktur  yang  harus  dibayar  sebesar  Rp 174,830,000,000  meliputi  penambahan  alat  dan  pembaharuan  sistem  serta pembelian aset kembali.
Simulasi perhitungan:
a. Melakukan asumsi perhitungan pendapatan operasi dan asumsi beban usaha.
b. Perhitungan angsuran pokok dan bunga

## Tabel 2

## Perhitungan Angsuran Pokok Dan Bunga, Tenor 15 Tahun (Obligasi)
Pokok Bunga 174,830,000,000 1 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 2 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 3 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 4 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 5 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 6 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 7 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 8 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 9 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 10 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 11 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 12 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 13 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 14 20,979,600,000 20,979,600,000 174,830,000,000 15 174,830,000,000 20,979,600,000 195,809,600,000 0 174,830,000,000 272,734,800,000 Jumlah Angsuran Saldo Pinjaman Tahun ke Angsuran

## C. Analisis Kelayakan Finansial:
Perhitungan analisis kelayakan financial dapat dilihat pada tabel berikut:
Tahun Ke Cash Flow PVIF(8%) Investasi tahun ke 0 Present Value Cumulative Present Value 0 -3.640.000.000 1 -            3.640.000.000 -                         3.640.000.000 1 - 133.854.704.804 0,925925926 - 123.939.541.485 -                    127.579.541.485 2 -    50.321.056.380 0,85733882 -    43.142.195.113 -                    170.721.736.598 3 -      8.547.450.745 0,793832241 -      6.785.241.980 -                    177.506.978.578 4 70.549.406 0,735029853 51.855.919 -                    177.455.122.658 5 6.814.410.604 0,680583197 4.637.773.355 -                    172.817.349.303 6 146.838.967.056 0,630169627 92.533.457.082 -                       80.283.892.222 7 435.730.246 0,583490395 254.244.414 -                       80.029.647.808 8 19.412.029.472 0,540268885 10.487.715.509 -                       69.541.932.299 9 28.809.942.292 0,500248967 14.412.143.875 -                       55.129.788.424 10 72.712.149.442 0,463193488 33.679.794.126 -                       21.449.994.298 11 87.078.996.706 0,428882859 37.346.689.095 15.896.694.797 12 132.047.426.019 0,397113759 52.437.849.666 68.334.544.464 13 150.726.761.468 0,367697925 55.421.917.384 123.756.461.848 14 214.536.932.279 0,340461041 73.041.467.374 196.797.929.222 15 238.753.176.294 0,315241705 75.264.958.361 272.062.887.583 16 327.734.923.044 0,291890468 95.662.699.923 367.725.587.507 17 359.034.765.400 0,270268951 97.035.949.577 464.761.537.084 18 482.172.781.911 0,250249029 120.663.270.539 585.424.807.623 19 497.643.281.566 0,231712064 115.309.951.906 700.734.759.529 20 615.592.471.962 0,214548207 132.074.261.351 832.809.020.880 21 617.900.298.467 0,198655748 122.749.445.732 955.558.466.612 Total 959.198.466.612
Tahun Ke Cash Flow PVIF(8%) Present Value (-) Present Value (+) 0 -3.640.000.000 1 -      3.640.000.000 1 - 133.854.704.804 0,925925926 - 123.939.541.485 2 -    50.321.056.380 0,85733882 -    43.142.195.113 3 -      8.547.450.745 0,793832241 -      6.785.241.980 4 70.549.406 0,735029853 51.855.919 5 6.814.410.604 0,680583197 4.637.773.355 6 146.838.967.056 0,630169627 92.533.457.082 7 435.730.246 0,583490395 254.244.414 8 19.412.029.472 0,540268885 10.487.715.509 9 28.809.942.292 0,500248967 14.412.143.875 10 72.712.149.442 0,463193488 33.679.794.126 11 87.078.996.706 0,428882859 37.346.689.095 12 132.047.426.019 0,397113759 52.437.849.666 13 150.726.761.468 0,367697925 55.421.917.384 14 214.536.932.279 0,340461041 73.041.467.374 15 238.753.176.294 0,315241705 75.264.958.361 16 327.734.923.044 0,291890468 95.662.699.923 17 359.034.765.400 0,270268951 97.035.949.577 18 482.172.781.911 0,250249029 120.663.270.539 19 497.643.281.566 0,231712064 115.309.951.906 20 615.592.471.962 0,214548207 132.074.261.351 21 617.900.298.467 0,198655748 122.749.445.732 Total - 177.506.978.578 1.133.065.445.189
Kriteria keputusan:
No Parameter Pinjaman Bank Obligasi 1 IRR 24.78% 25.03% 2 NPV pada MARR 8 % 955,558,466,612 954,140,927,976 3 Payback period 13.57434795 13.31416372 4 B/C 6.597169322 6.58886611 Pengukuran Hasil Kriteria Kesimpulan NPV 955,558,466,612 positif feasible PI 263,516 > 1 feasible IRR 24.78% > 13 % feasible Payback period 13.57434795 B/C ratio 6.597169322 > 1 feasible MIRR 439% > 13 % feasible
Hasil  NPVpositif  sebesar  Rp.955.558.466.612,  Hasil  profitability  index  adalah 263,516, hasil internal rate of return adalah 25%, payback period adalah 13,57 tahun, benefit / cost ratio adalah 6,59, dan MIRR adalah 439%. Berdasarkan kriteria NPV, PI, IRR B/C ratio dan MIRR maka proyek layak dilaksanakan.

## Kesimpulan
1. Hasil analisis kelayakan finansial terhadap pola pembiayaan hutang jangka panjang yang akan dilakukan Perusahaan BUMD sebagai berikut:
IRR Obligasi > IRR Pinjaman Bank
NPV Obligasi < NPV Pinjaman Bank Payback Period Obligasi < Payback Period Pinjaman Bank
B/C diantara keduanya relative tidak berbeda jauh atau bisa dikatakan sama.
Dengan  asumsi  bila  angka  yang  lebih  besar  dianggap  bernilai  1  maka  pembiayaan perbankan  memiliki  nilai  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  pembiayaan  obligasi. Maka pilihan pembiayaan perbankan lebih layak untuk dipilih.
2. Hasil kelayakan finansial proyek adalah layak untuk dijalankan.
3. Implikasi manajerial:
a. Peningkatan kualitas infrastruktur terjadi seiring dengan laju perkembangan yang cepat dan target pencapaian yang tinggi. Perlu adanya metode yang tepat untuk dapat  menyelesaikan  proyek-proyek  infrastruktur  dengan  cepat.  Dalam  hal modal kerja dapat diperoleh dari bank atau lembaga keuangan non-bank. Jangka waktu  pinjaman  dapat  pendek  atau  kurang  dari  satu  tahun  atau  dapat  panjang yang berarti masa pengembaliannya lebih dari satu tahun, misalnya 10 tahun atau lebih panjang lagi.
b. Dalam  penentuan  suatu  investasi  dapat  dianalisis  berdasarkan manfaat  (benefit) dan  biaya  (cost).  Sehingga  keputusan  investasi  adalah  langkah  yang  berfokus pada pilihan untuk membeli suatu aktiva, melaksanakan suatu proyek, yang lebih mengarah kepada pengadaan infrastruktur untuk mennjang kegiatan operasional.
c. Berdasarkan hasil penelitian maka analisis kelayakan financial merupakan suatu keharusan karena berhubungan dengn layak atau tidaknya suatu proyek.
d. Walaupun  kelayakan  keuangan  mutlak  dilakukan,  namun  perlu  juga  untuk melakukan  pertimbangan  lain.  Analisa  non  finansial  seperti  kemudahan  proses, perjanjian  pinjaman  dan  tentunya  fluktuasi  tingkat  bunga  dimasa  datang  yang pastinya  bisa  mempengaruhi  keputusan  pendanaan  yang  dipilih.  Misalnya dimasa  datang  diperkirakan  bunga  acuan  akan  naik  secara  significant,  pastinya pemilihan  penerbitan  obligasi  lebih  baik  karena  memberi  kepastian  dalam  hal pembayaran beban bunga. Penggunaan system perbankan konvensional maupun syariah juga bisa dipertimbangkan dalam hal pengambilan keputusan lanjutan.

## BIBLIOGRAFI
Donny,  M.  Mangitung  (2012),  Ekonomi  Rekayasa,  Andi,  Yogyakarta,  Yogyakarta, September.
Jakfar,  Kasmir  (2013), Studi  Kelayakan Bisnis ,  Cetakan  ke  9,  Kencana  Prenada Media Group, Jakarta, April.
Samryn,  L.M  (2012), Akuntansi  Manajemen,  Informasi  Biaya  untuk  Mengendalikan Aktivitas Operasi dan Investasi , Cetakan Kesatu, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, September.
Sutoyo,  Siswanto  (1995), Studi  Kelayakan  Proyek ,  LPPM  Seri  Manajemen  No.  66, Cetakan ke-7.
Berry, G. & Shabana, K. M. (2019). Adding a strategic lens to feasibility analysis. New England Journal of Entrepreneurship, 23(2).
Dikareva, V. & Voytolovskiy, N. (2016). The efficiency and financial feasibility of the underground infrastructure construction assessment methods. Procedia Engineering, 165.
Okochi,  K.  (2020).  Feasibility  analysis  and  new  venture  performance  in  Rivers  State, Nigeria. International Academy Journal of Management Annals, 6(1).
McLeod,  S.  (2021).  Feasibility  studies  for  novel  and  complex  projects:  Principles synthesized through an integrative review. Project Leadership and Society, 2.
Nicholas, A. J. & Chinedum, A. H. (2017). The role of feasibility studies on project and Organizational performance. International Journal of Research in Social  Sciences, 7(5).
Purwantono, H.  Y. et al. (2021). A literature review: feasibility study of technology to improve shopping experience. Procedia Computer Science, 179.
Yoon, D. (2018). The policy research of preliminary feasibility study for the government R&D  innovation  strategy.  International  Journal  of  Engineering  Business Management, 10.
Yusuf,  G.  &  Said,  K.  (2020).  Entrepreneurss  decision  processes  on  a  new  business investment:  feasibility  study  in  london  flower  industry.  Academic  Review  of Humanities and Social Sciences, 3(1).

## Copyright holder:
Irawan J (2022)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: