Jurnal Ilmiah Ilmu Sosial Volume 7, Number 1, Juni 2021, pp. 90-98 P-ISSN: 2407-4012 | E-ISSN: 2407-4551 DOI : http://dx.doi.org/10.23887/jiis.v7i1.33658 Open Access: https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JIIS/index
Identifikasi Nilai dan Kelas Tanah untuk Updating Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan di Kota Palopo
M. Zainal S 1* , Syafruddin 1 , M. Risal 1 , Muhammad Aqsa 1 , Sapar 1
1 Universitas Muhammadiyah Palopo, Indonesia

## A B S T R A K
Updating data objek dan subjek pajak bumi dan bangunan di Kota Palopo penting untuk dilakukan karena Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) per-meter jauh lebih rendah dari nilai jual (pasar) saat ini. Penelitian ini bertujuan mengidentifikasi  nilai  tanah  dan  kelas  tanah  untuk  updating  NJOP  Bumi dan  Bangunan  di  Kota  Palopo.  Menggunakan  pendekatan  kuantitatif dengan  moteode  survei.  Teknik  pengumpulan  data  melalui  kuesioner, pengamatan  langsung  di  lapangan  dan  wawancara  mendalam  dengan informan  kunci  baik  dari  perwakilan  pemilik  tanah  maupun  pegawai kelurahan.  Analisis  data  menggunakan  teknik  kuantitatif  deskriptif melalui  pengecekan  dan  sinkronisasi  data  primer  dengan  data  sekunder khususnya  data  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  tahun  terakhir  responden dan  peraturan  pemerintah  (Keputusan  Menteri  Keuangan  No
523/KMK.04/1998 tentang Klasifikasi Penggolongan dan Ketentuan Nilai Jual Tanah) untuk mengetahui gambaran kondisi tanah dan kelas tanah setiap responden yang tersaji pada Tabel 1-4. Hasil penelitian menunjukkan  bahwa  secara  umum  terdapat  selisih  kelas  tanah  setiap  kecamatan  di  lokasi  penelitian sehingga  pemutakhiran  kenaikan  kelas  tanah  yang  dilakukan  Bapenda  layak  untuk  dilaksanakan. Terdapat perbedaan antara nilai tanah berdasarkan NJOP dengan nilai tanah berdasarkan harga pasar di setiap kecamatan yang berbasis di kelurahan. Nilai tanah berdasarkan harga pasar di semua kelurahan setiap kecamatan tergolong tinggi. Nilai tanah tertinggi sebagian besar berada kecamatan Wara sebagai pusat ibu kota Palopo dengan penggunaan lahan sebagai pusat perdagangan dan jasa.

## A B S T R A C T
Updating data on objects and subjects of land and building taxes in Palopo City is essential because the Sales Value of Tax Objects (NJOP) per meter is much lower than the current selling value (market). This study aims to identify land values and land classes in updating the sale value of land and building tax objects and using a quantitative  approach  with  a  survey  method,  using  cluster  sampling  technique  by  taking  the  sub-district representing the four districts. Each selected sub-district was drawn randomly, representing 33 respondents from each sub-district. Data collection techniques were through questionnaires, direct field observations, and in-depth  interviews  with  key  informants,  both  representatives  of  landowners  and  village  officials.  Data analysis  uses  descriptive  quantitative  methods  through  checking  and  synchronizing  primary  data  with secondary data, especially data on the Sales Value of Tax Objects (NJOP) in the last year of respondents and government  regulations  (Decree  of  the  Minister  of  Finance  No.  523/KMK.04/1998  on  Classification  and Provisions  for  Land  Sales  Value)  to  find  out  the  description  of  the  soil  condition  and  soil  class  of  each respondent which is presented in Table 1-4. The results showed that, in general, there was a difference in soil class for each sub-district in the research location so that the updating of soil grade promotion by Bapenda was feasible to be implemented. There is a difference between the land value based on the tax object's selling value and the land value based on the market price in each district. The land value based on market prices in all sub-district in each section is high. The highest land values are primarily located in the Wara sub-district, the center of the capital city of Palopo, with land use as a center for trade and services.
Copyright © Universitas Pendidikan Ganesha. All rights reserved.
* Corresponding author. E-mail addresses: enalricho@umpalopo.ac.id

## A R T I C L E I N F O
Article history: Received 09 April 2021 Accepted 12 Juni 2021 Available online 30 Juni 2021
Kata Kunci: Kelas Tanah; Nilai Tanah; Harga Pasar; Palopo
Keywords: Land Class; Land Value; Market Price; Palopo

## 1. Pendahuluan
Pemutakhiran  data  objek  dan  subjek  pajak  bumi  dan  bangunan  dalam  rangka pemeliharaan  basis  data  objek  dan  subjek  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Sektor  Pedesaan  dan Perkotaan (PBB-P2) Kota Palopo Tahun 2020 penting dilakukan. Beberapa alasan penting yang melatarbelakangi  pelakasanaan  kegiatan  tersebut  meliputi:  sebagai  tindak  lanjut  pelaksanaan Undang-Undang  Nomor:  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  yang memberikan  kewenangan  kepada  Kepala  daerah  untuk  mengelola  PBB-P2,  banyaknya  jumlah objek pajak di wilayah Kota Palopo dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan wajib pajak  namun  belum  seluruhnya  wajib  pajak  dapat  melaksanakan  kewajibannya  untuk mendaftarkan obyek pajak yang dikuasai/dimilikinya, pembiayaan pembangunan dan tuntutan kemandirian  daerah  mengharuskan  untuk  peningkatan  potensi  penerimaan  pajak  bumi  dan bangunan, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) per-meter jauh lebih rendah dari nilai jual (pasar) dan Kenaikan NJOP sejalan dengan Kenaikan Penerimaan Pendapatan Asli Daerah (PAD) di Sektor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB).
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi   secara   wajar, dan   bilamana   tidak   terdapat transaksi    jual    beli, NJOP ditentukan    melalui perbandingan  harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru,  atau  NJOP  pengganti.  Proses  penentuan  NJOP  haruslah  sesuai  dengan  ketentuan  Nilai Pasar Wajar (NPW), jadi pemerintah tidak salah jika berharap NJOP adalah sama dengan nilai pasar.  Jika  NJOP  berhasil  disamakan  dengan  nilai  pasar,  diharapkan  juga  bahwa  NJOP  akan menjadi Single Value for Multi Purpose (SVMP) yang artinya NJOP tidak semata-mata digunakan untuk tujuan perpajakan, tetapi dapat juga digunakan untuk tujuan lain misalnya:  pembebasan tanah,  asuransi,  penggabungan  usaha,  peleburan  usaha  dan  pemekaran  usaha  (Aprianti  B  dan Waljiyanto, 2013)
Penilaian tanah   merupakan   proses   untuk memberikan estimasi dan pendapat atas suatu properti (bumi dan bangunan), berdasarkan fakta-fakta yang dapat diterima, yang diperol eh  dari  penelitian  di  lapangan  dan  melakukan  penyelidikan  serta  pemeriksaan  (Harjanto  & Hidayati,  2016).  Menurut  Ernawati  dalam  (Ratna  Kusumawardhani,  Udiana  Wahyu  D,  2016) bahwa  peningkatan  harga  tanah  di  suatu  daerah  akan  berbeda  dengan  daerah  lainnya dikarenakan  adanya  beberapa  faktor  yang  dapat  menjadi  pemicu  antara  lain  faktor  ekonomi, faktor  sosial,  faktor  politik  dan  kebijakan pemerintah,  faktor  fisik  dan  lingkungan.  Nilai  tanah adalah  ukuran  kemampuan  tanah  untuk  menghasilkan  atau  memproduksi  sesuatu  secara langsung  memberikan  keuntungan  ekonomis.  Dalam  konteks  pasar  properti  nilai  tanah  sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya (Sutawijaya, 2004).
Ketentuan Harga Zona Nilai Tanah pada kantor Pertanahan kota Palembang memberikan dampak  positif  bagi  masyarakat  karena  harga  yang  ditetapkan  jauh  diatas  standar  harga permeter pada masyarakat. Namun masyarakat belum menyadari dan menjadikan Harga Zona Nilai Tanah sebagai referensi dalam melakukan transaksi jual beli dan juga sebagai pencegahan dan pengurangan sengketa, perkara dan konflik pertanahan (Heriyanto, Rifai Azmulian, 2016). Sedangkan pertimbangan pemerintah dalam menetapkan Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai dasar pemungutan  penentuan  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  adalah  sebagai  jaminan
kepastian  hukum  serta  untuk  meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  guna  sebagai pembangunan  daerah  (Maimanah  et  al.,  2019).  Berangkat  dari  permasalahan  utama sebagaimana diuraikan khususnya terkait Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang jauh lebih rendah dari nilai jual (pasar) tanah di Kota Palopo, maka penelitian ini bertujuan mengidentifikasi nilai tanah dan kelas tanah untuk updating Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan di Kota Palopo.

## 2. Metode
Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  kuantitatif  dengan  moteode  survei  yang dilaksanakan  di  Kota  Palopo  pada  bulan  April  sampai  Juni  2020.  Penentuan  sampel menggunakan  teknik  cluster  sampling  dengan  mengambil  beberapa  Kelurahan  yang  mewakili Empat  Kecamatan  yaitu  Kecamatan  Wara,  Wara  Timur,  Wara  Utara,  dan  Wara  Selatan.  Setiap kelurahan  yang  terpilih  dilakukan  penarikan  responden  secara  acak  yang  mewakili  setiap kelurahan  yang  berjumlah  33.  Pengumpulan  data  melalui  kuesioner,  pengamatan  langsung  di lapangan dan wawancara mendalam dengan informan kunci baik dari perwakilan pemilik tanah maupun pegawai kelurahan.
Jenis data yang dikumpulkan berupa data primer dan data sekunder. Data primer meliputi data  jenis  penggunaan  tanah,  kondisi  topografi  atau  posisi  tanah,  dan  data  harga  jual  tanah terbaru. Data sekunder diperoleh dari instant terkait berupa: data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tahun terakhir, Peraturan Daerah (Perda) tentang penggolongan NJOP dan Keputusan Menteri Keuangan  No  523/KMK.04/1998  tentang  Klasifikasi  Penggolongan  dan  Ketentuan  Nilai  Jual Tanah. Data primer dan data sekunder yang telah dikumpulkan selanjutnya dilakukan analisis kuantitatif deskriptif. Data primer yang telah dikumpulkan kemudian dilakukan pengecekan dan sinkronisasi dengan data sekunder khususnya data terkait dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tahun  terakhir  responden  dan  regulasi  tentang  Keputusan  Menteri  Keuangan  No 523/KMK.04/1998  tentang  Klasifikasi  Penggolongan  dan  Ketentuan  Nilai  Jual  Tanah  yang bertujuan  untuk  mengetahui  gambaran  kondisi  tanah  dan  kelas  tanah  setiap  responden penelitian (tersaji pada Tabel 1 sampai 4).

## 3. Hasil dan pembahasan
Secara umum ajuan kenaikan NJOP dan kelas tanah yang dibuat oleh Bapenda Kota Palopo sebagai  salah  satu  syarat  penyesuaian  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  di  Kecamatan  Wara  Timur berdasarkan temuan di lokasi penelitian sangat layak untuk diimplementasikan. Fakta di lokasi penelitian khususnya di Kecamatan Wara Timur ditemukan secara keseluruhan terdapat selisih kelas  tanah  responden  (Tabel  1).  Di  kecamatan  Wara  Timur  nilai  tanah  tertinggi  berdasarkan harga pasar berada di kelurahan Ponjalae sebesar Rp. 650.000.00 dengan kelas tanah saat ini 19. Kondisi  topografi  kelurahan  di  kecamatan  Wara  Timur  semuanya  berada  pada  pesisir  (BPS, 2019c).  Penelitian  (Bayhaki,  Sunaryo,  Kurnia,  Dedy  Yulianandha,  2019)  terkait  NJOP menemukan  bahwa  NJOP  di  Kecamatan  Malak  Tengah  Kabupaten  Malaka  terbagi  kedalam  8 kelas, dengan kelas tertinggi adalah kelas 76 dengan nilai Rp. 200.000 sedangkan kelas terendah adalah kelas 84 dengan nilai Rp. 27.000.
Penelitian (Karakayaci, 2018) menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah di  sub-distrik  ( Selcuklu,  Meram,  Karatay )  di  provinsi Konya  Turkey menemukan  bahwa perubahan  lahan  pertanian  menjadi  lahan  perkotaan  pada  dasarnya  mengarah  pada peningkatan nilai lahan di dalam wilayah urban/kota. (Yang et al., 2020) bertujuan menganalisis faktor-faktor  yang  mempengaruhi  distribusi  harga  lahan  industri  di  Kota Dingzhou dan percontohan reformasi sistem pertanahan pedesaan di Cina menggunakan model geographically weighted regression (GWR) menunjukkan bahwa, faktor-faktor yang berkorelasi negatif dengan harga  pengalihan  lahan  industri  antara  lain  proporsi  luas  lahan  garapan  dan  jarak  ke kota. Sedangkan  faktor-faktor  yang  berkorelasi  positif  dengan  harga  transfer  lahan  industri antara  lain  adalah  laju  pertumbuhan  penduduk,  laju  pertumbuhan  ekonomi,  kepadatan penduduk, dan jumlah rumah sakit persatuan luas.
Tabel 1 Kondisi tanah dan kelas tanah di Kecamatan Wara Timur
Res pon den Kelurahan Nilai Tanah yang Lalu Nilai Jual Tanah Saat Ini (/M) Kelas Berdasark an NJOP Kelas Saat Ini Jumlah Kenaikan Kelas Selisih Kelas Kelaya kan 1 Benteng 27132 200501 34 26 Naik 7 kelas 1 Layak 2 Benteng 27200 375000 34 22 Naik 7 kelas 5 Layak 3 Surutanga 44197 500000 32 21 Naik 7 kelas 4 Layak 4 Salokoe 13464 300000 36 24 Naik 7 kelas 5 Layak 5 Pontap 6732 500000 38 21 Naik 7 kelas 10 Layak 6 Pontap 103000 400000 29 22 Naik 7 kelas 0 Layak 7 Salotellue 20400 500000 35 21 Naik 7 kelas 7 Layak 8 Salotellue 26010 588235 34 19 Naik 7 kelas 8 Layak 9 Ponjalae 12400 200000 36 26 Naik 7 kelas 3 Layak 10 Ponjalae 3696 650000 40 19 Naik 7 kelas 13 Layak
Begitupula  dengan  kondisi  kelas  tanah  dan  nilai  tanah  di  Kecamatan  Wara. Terdapat  selisih  kelas  tanah  di  setiap  kelurahan  lokasi  penelitian  di  kecamatan  Wara Timur (Tabel 2). Temuan di lokasi penelitian menunjukkan nilai tanah berdasarkan harga pasar  tergolong  tinggi.  Nilai  tanah  tertinggi  berada  di  kelurahan  Lagaligo  sebesar  Rp. 3.000.000. Kelurahan Lagaligo adalah salah satu pusat kota dan bisnis di Kota Palopo. Luas wilayah Kecamatan Wara adalah 1149 Km2 dimana seluruhnya terletak di daerah dataran rendah  (BPS,  2019b). Temuan  penelitian  di  Kecamatan  Pedurungan  Kota  Semarang menunjukkan bahwa nilai tanah dari data NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) tanah dengan nilai tertinggi  sebesar  Rp  5.095.000  yang  terletak  disepanjang  Jl.  Majapahit  di  Kelurahan Gemah dengan dominasi penggunaan lahan adalah perdagangan (Amelia et al., 2015).
Tabel 2 Kondisi tanah dan kelas tanah di Kecamatan Wara
Res pon den Kelurahan Nilai Tanah yang Lalu Nilai Jual Tanah Saat ini (/M) Kelas Berdasa rkan NJOP Kelas Saat Ini Jumlah Kenaikan Kelas Selisih Kelas Ket 11 Dangerakko  108000  500000 29 21 Naik 7 kelas 1 Layak 12 Dangerakko  31050 2500000 33 4 Naik 7 kelas 21 Layak 13 Laga Ligo 82800 2500000 30 4 Naik 7 kelas 19 Layak 14 Laga Ligo 97000 3000000 29 1 Naik 7 kelas 21 Layak 15 Boting 58100 570000 31 20 Naik 7 kelas 4 Layak 16 Boting 71010 1500000 31 11 Naik 7 kelas 13 Layak 17 Pajalesang 11142 1000000 37 15 Naik 7 kelas 16 Layak
Sama  halnya  di  kecamatan  Wara  Utara,  terdapat  selisih  kelas  tanah  di  setiap kelurahan  (Tabel  3).  Nilai  tanah  tertinggi  berdasarkan  harga  pasar  di  Kecamatan  Wara Utara  berada  di  Kelurahan  Batupasi  dan  Luminda  masing-masing  sebesar  Rp.  3000.000. Tingginya  nilai  tanah  tersebut  karena  kedua  wilayah  tersebut  termasuk  pusat  kota  dan bisnis. Namun terdapat kelurahan yang masuk daerah pesisir yaitu Sabbamparu, Salubulo, dan Penggoli.
Tabel 3 Kondisi tanah dan kelas tanah di Kecamatan Wara Utara
Res pon den Kelurahan Nilai tanah yang lalu Nilai tanah saat ini (/m) Kelas berdas arkan NJOP Keteran gan kelas saat ini Jumlah Kenaikan Kelas Selisih kelas Ket 18 Batupasi 29982 3000000 34 1 Naik 7 kelas  26 Layak 19 Penggoli 42840 400000 32 22 Naik 7 kelas  3 Layak 20 Penggoli 10200 1000000 37 15 Naik 7 kelas  15 Layak 21 Luminda 91512 1000000 29 15 Naik 7 kelas  7 Layak 22 Luminda 16830 3000000 36 1 Naik 7 kelas  28 Layak 23 Pate'ne 30492 2270000 34 7 Naik 7 kelas  20 Layak 24 Pate'ne 14570 560000 36 20 Naik 7 kelas  9 Layak 25 Salobulo 149328 0 2500000 12 5 Naik 7 kelas  0 Layak 26 Sabbamparu  12512 367000 36 22 Naik 7 kelas  7 Layak 27 Sabbamparu  8000 1000000 38 15 Naik 7 kelas  16 Layak
Secara  keseluruhan  terdapat  selisih  kelas  tanah  di  setiap  kelurahan  lokasi penelitian di kecamatan Wara Barat (Tabel 4). Sedangkan nilai tanah berdasarkan harga pasar  tertinggi  sebesar  Rp.466.000  berada  di  kelurahan  To  Marundung  dan  terendah Rp.10.000 berada di Kelurahan Battang yang wilayahnya adalah pegunungan. Umumnya kondisi topografi seluruh kelurahan di kecamatan Wara Barat adalah bukan pesisir, bukan pusat  kota  dan  beberapa  wilayahnya  adalah  pegunungan  dan  penggunaaan  lahan didominasi pertanian dan perkebunan (BPS, 2019a).
Temuan (Santoso, Fitriarestu Galuh, Suprayogi Andri, 2017) menunjukkan bahwa nilai  tanah  terendah  berdasarkan  survei  transaksi  harga  tanah  sebesar  Rp  269.  000 terdapat pada zona 33 terendah terletak di Kelurahan Sidorejo Kidul bagian timur dengan dominasi  penggunaan  lahan  berupa  lahan  pertanian.  Di  kecamatan  Semarang  Selatan terdapat 54 ZNT berdasarkan survei transaksi harga tanah dengan nilai terendah sebesar Rp 1.106.000 per meter pada zona 11 dan nilai tertinggi sebesar Rp 75.564.000 per meter pada  zona  48.  Nilai  terendah  terdapat  di  kelurahan  Randusari  dengan  dominasi penggunaan lahan adalah pemukiman (perkampungan), sedangkan nilai tertinggi terletak di  sepanjang  Jl.  Pandanaran  dengan  dominasi  penggunaan  lahan  adalah  perdagangan (Mayangsari, Fika Meilina, Subiyanto, Sawitri, Suprayogi, 2015).
Tabel 4 Kondisi tanah dan kelas tanah di Kecamatan Wara Barat
Res pon den Kelurahan Nilai Tanah Yang Lalu Nilai Tanah Saat Ini (M) Kelas Berdas arkan NJOP Kelas Saat Ini Jumlah Kenaikan Kelas Selisih Kelas Ket 28 Battang 6412 10000 38 37 Naik 3 kelas -2 Layak 29 Lebang 5019 16556 39 36 Naik 3 kelas 0 Layak 30 Lebang 1811 32051 42 33 Naik 3 kelas 6 Layak 31 Padang Lambe 7150 18750 38 35 Naik 3 kelas 0 Layak 32 To Marundung 106592 466000  29 21 Naik 3 kelas 5 Layak 33 To Marundung 31230 255000  34 25 Naik 3 kelas 6 Layak
Berdasarkan uraian kondisi nilai dan kelas tanah di empat kecamatan (Tabel 1-4), maka  ajuan  kenaikan  NJOP  yang  dibuat  oleh  Bapenda  Kota  Palopo  di  empat  kecamatan tersebut  layak  untuk  dilaksanakan.  Terdapat  beberapa  alasan  mengapa  perubahan  nilai NJOP  Kota  Palopo  mendesak  untuk  dilakukan  meliputi:  (1)  nilai  NJOP  tanah  per  meter jauh lebih rendah dari nilai jual atau pasar saat, (2) nilai NJOP lama tidak digunakan lagi sebagai  patokan  dalam  kegiatan  jual  beli, (3)  kenaikan  kelas  setiap  kelurahan  layak  jika ditinjau  berdasarkan  lokasi  (jarak  dengan  fasum,  aktivitas  ekonomi  dll),  (4)  nilai  NJOP lama,  tidak  ada  wilayah  di  Kota  Palopo  yang  masuk  dalam  kategori  kelas  1  dalam standarisasi  kelas  nilai  tanah,  (5)  faktanya  terdapat  daerah  misalnya,  di  Jalan  Andi Djemma (depan poros) yang harga jualnya telah mencapai angka Rp 3.000.000 sampai Rp
3.500.000,  (6)  fakta  lain  ditemukan  beberapa  lokasi  di  kelurahan  yang  lokasinya  telah berubah menjadi pusat kegiatan ekonomi, jalan poros atau pendidikan sehingga wilayah- wilayah  tersebut  sangat  layak  untuk  dilakukan  penyesuaian  NJOP  dan  ZNTnya. Penyesuaian  kenaikan  NJOP  tersebut,  diharapkan  pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  yang bersumber dari pajak bumi dan bangunan sektor perkotaan dapat lebih optimal.
Survei nilai tanah di Kabupaten Sragen menemukan adanya perbedaan nilai tanah pada kawasan wilayah berbeda. Pada kawasan pusat kota kecamatan Gemolong zona nilai tanah  tertinggi  sebesar  Rp.  10.000.000,00  yang  terletak  di  simpul  kelas  jalan  kolektor Sragen-Boyolali dan Solo-Purwodadi yang merupakan kawasan area industri barang dan jasa. Zona nilai tanah terendah sebesar Rp. 200.000,00 terletak pada zona 35 di kelurahan Kragilan  dengan  penggunaan  tanah  berupa  sawah.  Pada  kawasan  pusat  kota  kecamatan Sragen  zona  nilai  tanah  tertinggi  sebesar  Rp.  16.500.000,00  yang  terletak  di  jalan arteri Sragen  (kawasan  area  industri  barang  dan  jasa).  Sedangkan  zona  nilai  tanah  terendah merupakan lahan persawahan sebesar Rp. 590.000,00 yang terletak di kelurahan Nglorog (Yuristasari, Anggraeni Nadia, Subiyanto, Sawitri, Wijaya, 2016).
Faktor aksesibilitas mempengaruhi harga nilai tanah misalnya: variable jarak pasar, rumah sakit, kantor pemerintahan, jarak sekolah dan jarak jalan memiliki korelasi negatif yang berarti adalah semakin jauh jarak bidang tanah terhadap variabel-variabel tersebut maka  semakin  murah  harga  tanah  tersebut.  Sementara  varibel  lebar  jalan  memiliki korelasi positif yang berarti semakin lebar jalan yang berada di dekat suatu bidang tanah maka  semakin  tinggi  harga  tanah  tersebut  (Kinasih,  Ardianti  Putri,  Subiyanto,  Sawitri, Sudarsono, 2019).
Penelitian  ini  juga  menemukan  beberapa  kondisi  tanah  yang  telah  ditimbun memiliki  nilai  jual  yang jauh  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  tanah  di  sekitarnya yang belum  ditimbun  sehingga  mempengaruhi  nilai  tanah  tersebut.  Temuan  (Hayu,  Sisvinta Bodro,  Suprayogi  Andri,  2014)  menunjukkan  bahwa  keseluruhan  kenaikan  tanah disebabkan  oleh  terjadinya  pembangunan  pusat  kegiatan  baru  seperti:  perbelanjaan, pemukiman,  perkantoran  dan  bangunan-bangunan  baru  seperti  pariwisata  (hotel,  jasa hiburan dan jasa lainnya). Perubahan kenaikan penggunaan lahan terbesar terdapat pada permukiman  dan  terendah  kawasan  industri,  sedangkan  penurunan  penggunaan  lahan tertinggi  terdapat  pada  sawah  dan  terendah  pada  kebun  (Putri  Hapsari,  Dwi  Erni, Sudarsono,  Bambang,  Bashit,  2019).  Perubahan  lahan  dalam  rentang  waktu  tahun  2010 sampai  2013  di  kecamatan  Tembalang  kota  Semarang  akibat  perubahan  penggunaan lahan terjadi di 19 titik dengan empat tipe perubahan yaitu tegalan menjadi perumahan, tegalan  menjadi  tanah  kosong,  sawah  menjadi  perumahan,  tanah  kosong  menjadi perumahan (Kusumo, Diba Vara Dimitri Agatha, Kahar, Sutomo, Subiyanto, 2015).
Fakta  di  lokasi  penelitian  juga  menunjukkan  terdapat  selisih  kelas  tanah berdasarkan  NJOP  dengan  kelas  tanah  tanah  saat  ini  berdasarkan  Keputusan  Menteri Keuangan No 523/KMK.04/1998 di setiap Kecamatan di Kota Palopo. Selain itu beberapa temuan penelitian dapat dipertimbangkan Bapenda kota Palopo terkait penyesuaian ZNT diantaranya:  jual  beli  tanah  di  masyarakat  kebanyakan  berdasarkan  kesepakatan  harga antara penjual dan pembeli, nilai NJOP tidak dijadikan patokan dalam jual beli tanah dan mayoritas kegiatan jual beli tanah tidak terlapor ke Kelurahan setempat.

## 4. Simpulan dan saran
Secara umum terdapat selisih kelas tanah setiap kecamatan di lokasi penelitian sehingga pemutakhiran  kenaikan  kelas  tanah  yang  dilakukan  Bapenda  layak  untuk  dilaksanakan. Terdapat perbedaan antara nilai tanah berdasarkan NJOP dengan nilai tanah berdasarkan harga pasar di setiap kecamatan yang berbasis di kelurahan. Nilai tanah berdasarkan harga pasar di semua kelurahan setiap kecamatan tergolong tinggi. Nilai tanah tertinggi sebagian besar berada kecamatan  Wara  sebagai  pusat  ibu  kota  Palopo  dengan  penggunaan  lahan  sebagai  pusat perdagangan  dan  jasa.  Sedangkan  nilai  tanah  terendah  berada  di  kecamatan  Wara  Barat (pinggiran  kota  Palopo)  dengan  penggunaan  lahan  mayoritas  untuk  kegiatan  pertanian, perkebunan dan  peternakan.  Secara  Keseluruhan  nilai  NJOP  yang  ditetapkan  pemerintah  kota Palopo  melaui  Dinas  Pendapatan  Daerah  (Bapenda)  layak  untuk  dilaksanakan.  Penelitian merekomendasikan  bahwa  Nilai  NJOP  yang  baru  yang  telah  ditetapkan  Bapenda  dapat ditetapkan dan dijadikan patokan baku untuk proses jual beli tanah di kota Palopo dan setiap transaksi  tanah  agar  dilaporkan  ke  kelurahan  untuk  dijadikan  arsip  kelurahan dan ajuan  satu data NJOP bagi seluruh stakeholder di Kota Palopo terkait pertanahan.

## Ucapan Terima Kasih
Terima  kasih  kami sampaikan kepada  Pemerintah Kota  Palopo  melalui Badan  Penelitian dan  Pengembangan  Daerah  (Balitbangda)  yang  telah  mendukung  penelitian  ini  khususnya dalam hal pendanaan.

## Daftar Rujukan
Amelia,  N.,  Subiyanto,  S.,  &  Wijaya,  A.  (2015).  Pemetaan  Zona  Nilai  Tanah  Untuk  Menentukan Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  Menggunakan  Sistem  Informasi  Geografis  Di  Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang. Jurnal Geodesi Undip , 4 (1), 160 – 171.
Aprianti, B., Waljiyanto. (2013). Penilaian Ulang Objek Pajak Bumi Dan Bangunan Berbasis Peta Zona Nilai Tanah. In Skripsi . Bayhaki,  Sunaryo,  Kurnia,  Dedy,  Y.  (2019). Pembuatan  Zona  Nilai  Tanah  Untuk  Updating  Nilai Jual  Objek Pajak  Bumi  Dan  Bangunan  Perdesaan  Dan  Perkotaan  (Studi  Kasus :  Kelurahan Pembataan, Kecamatan Murung Pudak, Kabupaten Tabalong) . http://eprints.itn.ac.id/1466/ BPS. (2019a). Kecamatan Wara Barat Dalam Angka . BPS. (2019b). Kecamatan Wara Dalam Angka. In BPS . BPS. (2019c). Kecamatan Wara Timur Dalam Angka. In BPS . Harjanto,  B.,  &  Hidayati,  W.  (2016). Konsep  Dasar  Penilaian  Properti (2nd  ed.).  BPFE. https://opac.perpusnas.go.id/DetailOpac.aspx?id=968550
Hayu, Sisvinta, B., Suprayogi, A. (2014). Identifikasi Pengaruh Pola Perubahan Lahan Terhadap Zona Nilai Tanah Di Kecamatan Ungaran Barat Kabupaten Semarang. Jurnal Geodesi Undip , 3 (1), 83180.
Heriyanto,  Rifai,  A.  T.  (2016).  EPERTORIUM  Jurnal  Ilmiah  Hukum  Kenotariatan. Repertorium: Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan , 5 (2). www.notariat.fh.unsri.ac.id Karakayaci, Z. (2018). Regression Analysis for the Factor Affecting on Farm Land / Urban Land Value  in  Urban  Sprawl  Kentsel  Saçaklanma  Alanlarındaki  Arazilerin  Değerini  Etkileyen Faktörler  için  Regresyon. Turkish  Journal  of  Agriculture  -  Food  Science  and  Technology ,
6 (10), 1357 – 1361.
Kinasih,  Ardianti,  P.,  Subiyanto,  Sawitri,  Sudarsono,  B.  (2019). Analisis  Faktor  Aksesibilitas Terhadap Zona Nilai Tanah Di Kawasan Pusat Kota Untuk Meningkatkan Potensi PAD (Studi Kasus : Kecamatan Kendal, Kabupaten Kendal) . 8 (1), 150 – 159.
Kusumo, Diba, V. D. A., Kahar, Sutomo, Subiyanto, S. (2015). Analisis Perubahan Zona Nilai Tanah Akibat  Perubahan  Penggunaan  Lahan  Di  Kecamatan  Tembalang  Kota  Semarang. I  Wayan Eka Swastikayana, P42 , 4 (1), 42.
Maimanah,  Z.  A.,  Ispriyarso,  B.,  Prananingtyas,  P.  (2019).  Pemanfaatan  Dokumen  Zona  Nilai Tanah (Znt) Sebagai Dasar Pemungutan Penerimaan Negara Bukan Pajak. Notarius , 12 (1),
332 – 344. https://doi.org/10.14710/nts.v12i1.26974
Mayangsari,  Fika,  M.,  Subiyanto,  Sawitri,  Suprayogi,  A.  (2015). Pemetaan  Zona  Nilai  Tanah Berdasarkan  Harga  Pasar  Untuk  Menentukan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  Menggunakan Sistem Informasi Geografis (Studi Kasus : Kecamatan Semarang Selatan, Kota Semarang) . 4 , 164 – 173.
Putri,  H.,  Dwi  Erni,  Sudarsono,  Bambang,  Bashit,  N.  (2019).  Analisis  Pengaruh  Perubahan Penggunaan  Lahan  Akibat  Perpindahan  Fasilitas  Publik  Terhadap  Zona  Nilai  Tanah  Di Kecamatan Boyolali Kabupaten Boyolali. Jurnal Geodesi Undip , 8 (1), 368 – 377.
Ratna,  K.,  Udiana,  W.  D.  (2016).  Kajian  Nilai  Tanah  Berdasarkan  Harga  Pasar  Menggunakan Metode Regresi Linier Berganda (Studi Kasus: Kecamatan Gunung Anyar, Surabaya). Jurnal Teknik ITS , 5 (2), 2 – 5. https://doi.org/10.12962/j23373539.v5i2.17183 Santoso, Fitriarestu, G., Suprayogi Andri, S. B. (2017). Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Untuk Menentukan Nilai Objek Pajak Berdasarkan Harga Pasar Menggunakan Aplikasi SIG (Studi Kasus : Kecamatan Tingkir, Kota Salatiga). Jurnal Geodesi Undip , 6 (4), 18 – 25. Sutawijaya, A. (2004). Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (Njop) Pbb Di Kota Semarang. Journal Ekonomi Pembangunan , 9 (1), 65 – 78. https://journal.uii.ac.id/index.php/JEP/article/viewFile/625/551
Yang, Z., Li, C., Fang,  Y. (2020). Driving factors of the industrial land transfer price based on a geographicallyweighted regression model: Evidence from a rural land system reform pilot in China. Land , 9 (1). https://doi.org/10.3390/land9010007
Yuristasari, Anggraeni, N., Subiyanto, Sawitri, Wijaya, P. A. (2016). Analisis Faktor Aksesibilitas Terhadap  Perbedaan  Nilai  Tanah  Di  Kawasan  Pusat  Kota  Kecamatan  Gemolong  Dan Kecamatan Sragen Kabupaten Sragen. Jurnal Geodesi Undip , 5 (1), 316 – 325.