Abstrak - Kota Surabaya terus berkembang dengan pesat, sehingga permintaan akan tempat tinggal di kota Surabaya juga meningkat menyebabkan keadaan lahan semakin terbatas dan semakin mahal. Solusi dari permasalahan tersebut adalah dengan membangun apartemen. Membangun apartemen membutuhkan biaya yang sangat tinggi, sehingga perlu dilakukan analisa untuk mengetahui apakah investasi apartemen layak untuk dilakukan.
Penelitian ini bertujuan untuk melakukan analisa investasi pada apartemen de Papilio  yang terletak di Jl. A. Yani 176-178 Surabaya. Analisa yang dilakukan adalah analisa kompetitor, analisa teknis dan analisa finansial, yang kemudian dilanjutkan dengan analisa sensitivitas. Analisa- analisa ini akan menghasilkan kesimpulan tentang bagaimana kelayakan proyek dinilai dari ketiga analisa tersebut. Dengan analisa sensitivitas akan dapat diketahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan parameter yang mempengaruhinya.
Dari hasil analisa kompetitor, teknis dan finansial disimpulkan bahwa proyek pembangunan apartemen de Papilio layak untuk dilakukan. Apartemen ini memiliki nilai NPV positif, IRR lebih besar dari pada MARR, dan payback period dalam masa investasi. Dari analisa sensitivitas diketahui bahwa investasi akan menjadi tidak layak apabila terjadi penurunan harga jual melebihi 20,2%.
Kata Kunci  -  Apartemen, Finansial,  Kompetitor, Teknis.

## I. PENDAHULUAN
Pembangunan di kota Surabaya yang terus meningkat mengakibatkan permintaan akan tempat tinggal di kota Surabayapun meningkat. Hal ini dikarenakan dengan berkembangnya kota Surabaya, maka akan semakin luas lapangan pekerjaan yang tersedia, semakin terfasilitasinya sektor pendidikan dan kesehatan, dan perkembangan sektor- sektor lainnya. Namun tentunya hal ini juga menyebabkan masalah bagi kota Surabaya. Permintaan terhadap kebutuhan tempat tinggal yang sangat besar tidaklah sesuai dengan ketersediaan lahan yang ada. Selain itu harga tanah yang semakin mahal juga mengakibatkan kesulitan untuk memenuhi permintaan masyarakat akan tempat tinggal. Oleh sebab itu, salah satu solusi yang dapat diberikan adalah dengan pembangunan apartemen. Sejauh ini pembangunan apartmen di kota Surabaya terus berkembang dengan pesat. Para investor menganggap bahwa investasi pada pembangunan apartemen di kota Surabaya merupakan lahan yang masih hijau. Seperti halnya salah satu investor, yaitu PT . Wijaya Karya (Wika) yang membangun apartemen de Papilio di Jl. A. Yani 176-178.
Banyaknya apartemen-apartemen yang dibangun di kota Surabaya  menyebabkan tingginya persaingan dalam meraih konsumen. Apartemen de Papilio, yang masih tergolong baru, juga memiliki beberapa kompetitor dari apartemen-apartemen yang telah dibangun sebelumnya seperti apartemen Aryaduta Residences dan The Trillium
Office Residence . Untuk mengetahui apakah proyek ini layak untuk dibangun dan mampu bersaing dengan kompetitor  yang ada, maka perlu dilakukan analisa terlebih dahulu, yaitu analisa investasi. Analisa ini mencakup analisa kompetitor, teknis dan finansial. Dengan dilakukannya analisa terhadap tiga aspek tersebut, maka akan dapat diketahui apakah proyek apartemen de Papilio layak untuk dibangun dari segi teknis dan finansial, serta mampu atau tidak bersaing dengan kompetitor yang ada.

## II. METODOLOGI
Gambar. 1. Diagram Alir Penelitian

## III. ANALISA DAN PEMBAHASAN

## A. Analisa Kompetitor
Analisa kompetitor dilakukan dengan membandingkan beberapa aspek dari apartemen de Papilio dengan kompetitor yang ada. Aspek – aspek tersebut antara lain mengenai lokasi, luas lahan dan bangunan, harga jual produk, kapasitas ruang parkir, tata cara pembayaran dan fasilitas – fasilitas lain. Dari segi lokasi, perbandingan dilakukan dengan parameter seberapa dekat lokasi apartemen dengan pusat kota dan jalan tol. Dari segi luas lahan dan bangunan serta kapasitas ruang parkir, perbandingan dilakukan dengan parameter seberapa luas lahan dan bangunan serta ruang parkir yang dimiliki

## Analisa Investasi Apartemen De Papilio Surabaya
Danniswara Windraya Prasidya, Retno Indryani.
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
apartemen tersebut. Dari segi harga jual produk dan tata cara pembayaran, perbandingan dilakukan dengan parameter seberapa murah harga jual produk dan seberapa mudah cara pembayaran produk apartemen tersebut. Dari segi fasilitas lain, perbandingan dilakukan dengan parameter seberapa lengkap fasilitas yang dimiliki apartemen tersebut. Dari tabel 1, dapat disimpulkan bahwa apartemen de Papilio dinilai mampu bersaing dengan kompetitornya karena memilki keunggulan dari segi harga jual produk dan tata cara pembayaran. Berikut adalah tabel hasil analisa kompetitor yang telah dilakukan:
Tabel 1. Analisa Kompetitor Aspek yang dibandingkan Apartemen De Papilio The Trillium Office Residence Aryaduta Residences Lokasi  Luas Lahan  Luas Bangunan  Harga Jual Produk  Kapasitas Ruang Parkir  Pembayaran  Fasilitas Lain 
Keterangan : tanda √ sebagai simbol untuk menunjukkan keunggulan masing-masing apartemen pada aspek-aspek yang dibandingkan.
Gambar berikut adalah grafik kesimpulan hasil analisa kompetitor yang telah dilakukan, dengan pemberian nilai dengan skala 1–3 denga kriteria nilai 1 adalah yang terburuk dan nilai 3 adalah yang terbaik:

## Gambar. 2. Grafik Kesimpulan Analisa Kompetitor

## B. Analisa Teknis
Analisa teknis bertujuan untuk menilai kelayakan proyek berdasarkan perbandingan antara standar bangunan gedung yang disyaratkan ditinjau dari KDB, KLB, RTHP luasan area parkir dan ketinggian bangunan dengan kondisi eksisting yang ada. Berdasarkan peraturan pemerintah kota Surabaya, untuk pembangunan apartemen de Papilio Surabaya memiliki peraturan sebagai berikut:
1. KDB maksimum sebesar 48% dari luas lahan yang dimiliki setelah terpotong garis sempadan.
2. KLB maksimum sebesar 900% dari luas lahan yang dimiliki setelah terpotong garis sempadan.
3. Ruang Terbuka Hijau Pekarangan minimum sebesar 52% dari luas lahan yang dimiliki setelah terpotong garis sempadan.
4. Satuan ruang parkir minimum136 SRP
5. Ketinggian bangunan maksimum +145 m [1]
Kondisi eksisting apartemen de Papilio:
1. menggunakan 35.8% dari luas total lahan setelah terpotong garis sempadan sebagai luas dasar bangunannya
2. memilki luas lantai bangunan sebesar 890%
3. lahan terbuka hijau pekarangan seluas 64.2%.
4. menyediakan lahan parkir total 242 SRP
5. Memiliki ketinggian bangunan + 125,4m
Setelah dilakukan perbandingan antara peraturan- peraturan mengenai KDB, KLB, RTHP, luasan area parkir dan ketinggian bangunan dengan kondisi eksisting proyek pembangunan apartemen de Papilio, dapat disimpulkan bahwa secara keseluruhan apartemen de Papilio sudah memenuhi syarat dan dinilai layak dari segi teknis.

## C. Analisa Finansial
Dalam analisa ini akan dilakukan penilaian terhadap kelayakan investasi dengan menghitung 3 parameter kelayakan investasi. Parameter yang akan dihitung yaitu NPV, IRR dan Payback Period. Sebelum melakukan perhitungan tersebut, perlu diketahui terlebih dahulu proyeksi aliran kas masuk dan proyeksi aliran kas keluar. Untuk masa investasi dari apartemen ini adalah direncanakan selama lima tahun.

## a. Aliran Kas Masuk
Aliran kas masuk pada proyek pembangunan apartemen de Papilio dapat dilihat pada tabel 2-4:
Tabel 2. Harga Jual Produk Tahun 2013 – 2017 Tahun Harga Jual Produk (Rp) Studio 2 Bedroom Kondotel  Retail 2013  300.000.000 600.000.000 800.000.000 1.200.000.000 2014  306.000.000 612.000.000 816.000.000 2015  312.120.000 624.240.000 832.320.000
2016 318.362.400 636.724.800 2017 324.729.648 649.459.296
Tabel 3. Rencana Penjualan Produk Apartemen de Papilio
Produk Tahun 2013  2014 2015 2016 2017
Apartemen 20% 50% 15% 10% 5% Kondotel 30% 50% 20%
Retail  100%
Tabel 4. Proyeksi Aliran Kas Masuk

## b. Aliran Kas Keluar
Aliran kas keluar pada proyek pembangunan apartemen de Papilio dapat dilihat pada tabel 5 dan 6:
1. Biaya Investasi
Tabel 5. Biaya Investasi No Uraian Pekerjaan Biaya per Tahun (Rp) Total Biaya 2013 2014 1 Biaya tanah  43.072.000.000 43.072.000.000 2 Biaya 106.076.400.000 70.717.600.000 176.794.000.000
0 1 2 3 L okasi Lu as La ha n Lua s … Ha rg a J ual Kapas itas … Pe m ba yar an Fa si lita s La in De Papilio The Trillium Office Residence Aryaduta Residences
Tahun Penjualan apartemen (Rp) Penjualan kondotel (Rp) Penjualan Retail (Rp) Kas Masuk (Rp) 2013 37.335.000.000 52.440.000.000 12.540.000.000 102.315.000.000 2014 95.640.300.000 89.148.000.000 184.788.000.000 2015 29.354.886.000 36.372.384.000 65.727.270.000 2016 19.658.878.200 19.658.878.200 2017 10.488.767.630 10.488.767.630
Konstruksi 3 Biaya Perencanaan 4.154.659.000 265.191.000 4.419.850.000 4 Biaya Perijinan 13.000.000.000 13.000.000.000 6 Biaya Manajemen Konstruksi 2.466.716.000 1.057.164.000 3.523.880.000 7 Biaya Pengelolaan Konstruksi 424.305.600 282.870.400 707.176.000 Total 169.194.080.600 72.322.825.400 241.516.906.000

## 2. Biaya Pengeluaran Operasional
Tabel 6. Biaya Pengeluaran Operasional Pekerjaan Biaya Pertahun (Rp) 2013 2014 2015 2016 2017 Gaji Karyawan  3.354.450.000  5.836.149.000  2.264.318.100 882.266.346 607.163.029 Listrik 7.345.820 7.345.820 7.345.820 7.345.820 7.345.820 Air  720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 Telepon 27.961.200 27.961.200 27.961.200 27.961.200 27.961.200 Pemasaran 7.155.000.000 19.120.000.000 30.000.000  20.000.000 10.000.000 Total 10.545.477.020 24.992.176.020 2.330.345.120 938.293.366 653.190.049

## c. Perhitungan Parameter Kelayakan Investasi

## 1. NPV
Perhitungan aliran kas masuk dan aliran kas keluar digunakan untuk membuat cashflow proyek pembangunan apartemen de Papilio Surabaya. Perhitungan tersebut menggunakan besaran Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 11%. Penilaian investasi dilakukan selama masa investasi, yakni lima tahun. Proyek pembangunan dikatakan layak apabila memiliki nilai NPV > 0 [2]. Dari hasil perhitungan, diperoleh nilai NPV sebesar Rp 53.621.658.717. Dengan demikian investasi apartemen de Papilio layak untuk dilakukan.
2. IRR
Dalam perhitungan IRR, akan dilakukan perhitungan NPV dengan menggunakan tingkat bunga ( i ) yang berbeda- beda secara coba-coba. Hasil perhitungan NPV harus ada yang bernilai positif dan bernilai negatif. Dari hasil perhitungan tersebut akan dicari suatu tingkat bunga yang menyebabkan NPV bernilai nol. Tingkat bunga itulah yang menunjukkan besarnya IRR. Apabila nilai IRR > MARR = 11%, maka investasi dinilai layak. Hasil perhitungan menunjukkan nilai IRR sebesar 58,6%, yang berarti investasi apartemen de Papilio dinilai layak dikarenakan nilai IRR > MARR.
3. Payback Period
Payback Period adalah jumlah tahun yang diperlukan untuk mengembalikan investasi yang telah dikeluarkan. Untuk menghitung payback period proyek pembangunan apartemen de Papilio digunakan nilai MARR sebesar 11%. Apabila payback period terjadi dalam masa investasi maka investasi dinilai layak, sedangkan bila payback period terjadi tidak dalam investasi maka investasi dinilai tidak layak. Dari hasil perhitungan diketahui payback period terjadi pada tahun ke – 3, sehingga investasi apartemen de Papilio dinilai layak.

## d. Analisa Sensitivitas
Pada analisa sensitivitas ini akan dilihat sejauh mana aliran kas proyek apartemen de papilio jika mengalami penurunan harga jual produk dengan tetap menggunakan MARR sebesar 11% dan rencana penjualan tidak berubah.
Adapun perubahan tersebut dengan variasi penurunan harga jual sebesar 15%, 20% dan 22%. Hasil dari analisa sensitivitas dapat dilihat pada gambar 3.

## Gambar .3. Grafik Interpolasi Penurunan Harga Jual
Dengan menggunakan grafik interpolasi penurunan harga jual, diketahui  bahwa investasi apartemen de Papilio akan menjadi tidak layak apabila terjadi penurunan harga jual produk lebih dari 20,2%

## IV. KESIMPULAN
Dari seluruh tahapan analisa investasi apartemen de Papilio yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut:
1. Berdasarkan analisa kompetitor proyek pembangunan apartemen de Papilio layak dilakukan karena memiliki beberapa keunggulan dibandingkan dengan kompetitornya, yakni memiliki harga jual yang murah dan sistem pembayaran yang paling mudah.
2. Berdasarkan analisa teknis proyek pembangunan apartemen de Papilio sudah memenuhi persyaratan sehingga layak untuk dilakukan.
3. Berdasarkan analisa finansial proyek pembangunan apartemen de Papilio dapat memberikan keuntungan dengan nilai NPV sebesar Rp 53.621.658.717, nilai IRR = 58,6% > MARR = 11%, dan payback period pada tahun ke-3. Dalam hal ini proyek pembangunan apatemen de Papilio dinilai layak untuk dilakukan.
Berdasarkan analisa sensitifitas proyek pembangunan apartemen de Papilio akan menjadi tidak layak untuk dilakukan apabila terjadi penurunan harga jual lebih dari 20,2%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Menteri Perhubungan. “ Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan di Sekitar Bandar Udara Juanda – Surabaya” , URL:http://kemhubri.dephub.go.id/perundangan/images/stories/doc/p ermen/2004/km_no_5_tahun_2004.pdf
[2] House, B. E . 2009. “ Analisa Investasi Proyek Superblok City of Tomorrow ”.
(10,000,000,000)
(5,000,000,000) 0 5,000,000,000 10,000,000,000 15,000,000,000 10% 15% 20%
25% Grafik Interpolasi Penurunan Harga Jual

## Grafik Interpolasi Penurunan Harga Jual