## JMPKP: Jurnal Manajemen Publik  dan Kebijakan Publik
Volume  06  Nomor 01,  Maret 2024
Tersedia Online di http://jurnal.umb.ac.id/index.php/JMPKP ISSN Print : 2685-7499 ISSN Online : 2745-8660

## Analysis of The Roles And Function Aparna Graha Utama  A. Yani Management in Surabaya City

## Laely Rosyidah*,  Agus Widiyarta
Jurusan Administrasi Publik, Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur, Jl. Rungkut Madya No.1, Gn. Anyar, Kec. Gn. Anyar, Surabaya, Jawa Timur 60294 E-mail: laelyrosydah17@gmail.com *
Article history : Received                          : 02/12/2023 Received in revised form : 05/03/2024 Accepted                          : 15/03/2024
Abstract: The  issue  related  to housing  needs  is  one  of  the  urgencies  that  needs  to be addressed promptly . The construction of simple rental apartment buildings, owned by the East  Java  Provincial  Government  and  referred  to  as  simple  apartments,  is  expected  to help meet the housing needs of the population residing in Surabaya and its surrounding areas. A  total  of  374  families  have  occupied  housing  units  in  Aparna  Graha  Utama  A. Yani .  This  should  requires  effective  management  for  proper  operation.  PT.  Jatim  Grha Utama,  through  the  Badan  Pelaksana  Aparna  Graha  Utama  A.  Yani,  is  authorized  to carry  out  operational  activities  for  managing  the  provincial  government's  apartment buildings.  This  research  employs  a  qualitative  method  with  primary  data  sources obtained  from  interviews  with  management  officials  and  secondary  data  derived  from articles, journals, books, and internal documents. The study's findings on the functions of the  POAC  management  indicate  that  the  management  conducted  by  Bapel  Aparna Graha Utama A. Yani is generally in line with expectations . The constraints encountered in  the  implementation  phase  of  management  are  related  to  complaints  from  residents regarding damage or the need for housing repairs, which can then be handled properly.
Keywords: Simple Apartment Rental, Operational Management, POAC

## Analisis Peran dan Fungsi Pengurus Aparna Graha Utama A. Yani di Kota Surabaya
Laely Rosyidah*,  Agus Widiyarta Jurusan Administrasi Publik, Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur, Jl. Rungkut Madya No.1, Gn. Anyar, Kec. Gn. Anyar, Surabaya, Jawa Timur 60294 E-mail: laelyrosydah17@gmail.com *
Abstrak: Permasalahan terkait kebutuhan tempat tinggal merupakan salah satu urgensi yang  perlu  segera  ditindak  lanjuti.  Dengan  dibangunnya  rumah  susun  sederhana  sewa dan  merupakan  aset  milik  Pemerintah  Provinsi  Jawa  Timur  yang  kemudian  disebut sebagai  apartemen  sederhana  diharapkan  mampu  membantu  mencukupi  kebutuhan tempat tinggal masyarakat yang berdomisili di Surabaya dan sekitarnya.  Sebanyak 374
keluarga  telah  menempati  hunian  di  Aparna  Graha  Utama  A.  Yani.  Hal  ini  tentu memerlukan manajemen  pengelolaan  supaya  dapat  beroperasi  dengan  baik.  PT.  Jatim Grha  Utama  melalui  badan  pelaksana  Aparna  Graha  Utama  A.  Yani  diberikan wewenang  untuk  menjalankan  kegiatan  operasional  pengelolaan  rusunawa  milik Pemprov  tersebut.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  kualitatif  dengan  sumber  data primer  yang  diperoleh  dari  wawancara  kepada  pihak  pengelola  dan  data  sekunder diperoleh  dari  artikel,  jurnal,  buku,  dan  dokumen  internal.  Hasil  telaah  dari  fungsi manajemen  POAC  menunjukkan  manajemen  yang  dilakukan  Bapel  Aparna  Graha Utama  A.  Yani  sudah  sesuai  dengan  harapan.  Adapun  kendala  yang  ditemui  dalam tahap  pelaksanaan  manajemen  pengelolaan  berkaitan  dengan  komplain  dari  penghuni mengenai  kerusakan  atau  perlunya  perbaikan  hunian  yang  kemudian  dapat  ditangani dengan baik.
Kata kunci: Apartemen Sederhana Sewa, Manajemen Operasional, POAC

## PENDAHULUAN
Tempat  tinggal  merupakan  salah  satu  sarana  kebutuhan  pokok  manusia (Meriati  Isnaini  &  Adnan  Ibrahim,  2018).  Seiring  dengan  meningkatnya  jumlah penduduk  setiap  tahunnya,  menjadikan  kebutuhan  akan  pemukiman  juga  kian bertambah. Namun, persebaran jumlah penduduk yang tidak merata menjadikan kebutuhan hunian tiap wilayah tidak sama. Kebutuhan tempat tinggal penduduk di kota-kota  besar  dan  daerah  dengan  produktivitas  kerja  yang  tinggi,  tentu  lebih besar  daripada  kebutuhan  tempat  tinggal  penduduk  di  daerah  pedesaan (Rumengan et al., 2019).
Tingkat  perpindahan  atau  mobilitas  masyarakat  yang  tinggi  ke  kota-kota besar  untuk  bekerja  atau  untuk  melanjutkan  pendidikan  ke  jenjang  yang  lebih tinggi.  Namun,  kebanyakan  dari  aktivitas  di  atas  cenderung  memiliki  sifat mobilitas  yang  tidak  permanen  atau  bersifat  sementara  sebabnya  antara  lain karena  tuntutan  pekerjaan  yang  membuat  seseorang  harus  berpindah  dari  satu kota  ke  kota  lainnya  (Rustariyuni,  2013).  Selain  itu  biaya  mahal  untuk membangun  rumah  juga  menjadi  pertimbangan  bagi  masyarakat  asli  suatu daerah  belum  memiliki  tempat  tinggalnya  sendiri.  Oleh  karena  itu  beberapa pilihan  yang  banyak  dipilih  untuk  memenuhi  kebutuhan  tempat  tinggal  tersebut seperti  mengontrak  rumah,  menyewa  kamar  kos,  atau  dapat  juga  dengan menyewa apartemen.
Peningkatan  jumlah  penduduk  yang  diiringi  dengan  kebutuhan  tempat tinggalnya  tersebut  dapat  menimbulkan  berbagai  masalah  yang  tidak  diinginkan (Akhirul  et  al.,  2020).  Dengan  kurangnya  jumlah  tempat  tinggal  bagi  para pendatang  akibat  dari  pertumbuhan  ekonomi  di  perkotaan  yang  lebih  baik  yang
menjadikan  masyarakat  berbondong –  bondong  bermigrasi  untuk  mencari pekerjaan dan ditambah para penduduk asli yang memang belum memiliki tempat tinggalnya  sendiri  menjadikan  pemenuhan  kebutuhan  tempat  tinggal  menjadi urgensi  pemerintah  setempat  yang  harus  segera  ditangani  (Supriyono  et  al., 2022).  Namun,  disisi  lain  hal  ini  justru  dapat  membuka  peluang  bagi  penduduk asli  khususnya  yang  memiliki  tanah  berikut  bangunannya  untuk  mengalih fungsikan  bangunan  miliknya  untuk  dijadikan  tempat  tinggal  sewa  seperti  yang disebutkan di atas sehingga bernilai ekonomis (Suartha & Yasa, 2017).
Salah satu kota besar yang memiliki jumlah populasi penduduk yang cukup tinggi  yakni  Kota  Surabaya.  Melansir  dari  laman  website  Badan  Pusat  Statistik Provinsi Jawa Timur Kota Surabaya menjadi Kota dengan total jumlah penduduk tertinggi  di  Jawa  Timur  yang  mencapai  2.893.698  orang  (BPS,  2023).  Hal  ini disebabkan oleh berbagai faktor diantaranya disebabkan Kota Surabaya memiliki daya tarik .
Pemanfaatan  aset  daerah  bagi  Pendapatan  Asli  Daerah,  Pemerintah Provinsi  Jawa  Timur  membangun  rumah  susun  sebagai  salah  satu  aset  yang perlu  dikelola  dengan  baik  supaya  dapat  memberikan  keuntungan  bagi  daerah dengan  tetap  bertujuan  untuk  kesejahteraan  masyarakat.  Aset  tanah  tersebut kemudian  di  atasnya  dibangun  rumah  susun  setinggi  lima  lantai  oleh  Perum Perumahan  Nasional  atau  Perumnas  yang  kemudian  pengelolaannya  dilakukan oleh PT. Jatim Grha Utama yang merupakan Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) melalui Badan Pengelola Rusunawa / Apartemen Sederhana (APARNA). Melalui rusun  sewa  yang  dapat  disebut  dengan  apartemen  sederhana  tersebut, diharapkan dapat membantu masyarakat terutama dari kalangan menengah baik masyarakat  asli  daerah  setempat  yang  belum  memiliki  tempat  tinggal  maupun masyarakat rantau yang membutuhkan tempat tinggal sementara.
Operasional  rumah  susun  ini  tentu  perlu  dilakukan  dengan  manajemen yang  profesional  sehingga  dapat  berjalan  dengan  baik,  oleh  karenanya  melalui badan pengelola yang selanjutnya disingkat sebagai Bapel Aparna milik PT. Jatim Grha Utama diharapkan mampu mengoperasikan serta menjamin keberlangsungan  manajemen  yang  terkelola  secara  sistematis  dan  dapat dipertanggungjawabkan  segala  tindakan  yang  dilakukan  dalam  menjalankan operasional  rusun  sewa.  Dalam  penelitian  ini  dengan  bantuan  wawancara  dari
pihak  pengelola  dan  dengan  sumber  sekunder  dari  buku-buku,  artikel,  laporan, dan  sumber  tertulis  lainnya  diharapkan  dapat  menjawab  bagaimana  peran  dan fungsi manajemen rumah susun sewa yang dikelola Badan Pengelola Rusunawa /  APARNA    khususnya  Rusunawa  /  APARNA  Graha  Utama  A.  Yani  yang berlokasi di Siwalankerto.

## METODE
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penyusunan  artikel  ini  adalah jenis  penelitian  deskriptif  melalui  pendekatan  kualitatif  di  mana  rangkaian  kata- kata  menjadi  hal  utama  yang  digunakan  untuk  mendeskripsikan  suatu  keadaan sesuai dengan kejadian yang dialami (Wirantara & Darmi, 2023). Adapun sumber data primer diperoleh dari hasil wawancara kepada narasumber yang di tentukan melalui purposive sampling.  Metode purposive sampling  adalah  metode pengambilan  sampel  non random yang  mana  peneliti  dapat  memastikan pendeskripsian  suatu  fenomena  atau  kejadian  bersumber  dari  narasumber  yang secara karakteristik sesuai dan mumpuni untuk menjawab topik yang akan diteliti (Lenaini,  2021),  sehingga  narasumber  atau  informan  yang  ditunjuk  merupakan informan  yang  berwenang  dan  memiliki  informasi  yang  valid  terkait  fokus penyusunan  artikel  ini  yakni  untuk  mengetahui  bagaimana  peran  dan  fungsi manajemen  Aparna  Graha  Utama  A.  Yani.  Informan  tersebut  antara  lain  Wakil Manajer  Bapel  Aparna,  Kepala  Divisi  Operasional,  dan  Divisi  Administrasi. Sedangkan  data  sekunder  diperoleh  dari  berbagai  literatur  baik  artikel  maupun buku  serta  dokumen-dokumen  pendukung  dari  internal  Aparna  Graha  Utama  A. Yani.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Aparna Graha Utama A. Yani Surabaya
Apartemen  sederhana  sewa  atau  disingkat  sebagai  Aparna  Graha  Utama A.  Yani  merupakan  salah  satu  aset  pemerintah  Provinsi  Jawa  Timur  yang dijadikan  sebagai  penyertaan  modal  kepada  PT.  Jatim  Grha  Utama  untuk mengelola serta mengoperasikan rumah susun sewa tersebut kepada masyarakat umum. Oleh karenanya tidak ada syarat khusus seperti harus merupakan warga penduduk  asli  Surabaya  untuk  menyewa  salah  satu  hunian  di  Aparna  A.  Yani, sehingga Aparna ini banyak menjadi pilihan bagi masyarakat yang belum mampu memiliki rumah sendiri sampai masyarakat rantau yang bekerja atau berkuliah di
Kota  Surabaya.  Lokasi  Aparna  Graha  Utama  A.  Yani  berada  di  Jalan Siwalankerto  Timur,  Kecamatan  Wonocolo,  Kota  Surabaya.  Badan  Pengelola Aparna  Graha  Utama  A.  Yani  merupakan  badan  pengelola  khusus  untuk mengelola  rusun  sewa  yang  juga  dapat  disebut  dengan  apartemen  sederhana, mengingat bentuk huniannya yang seperti apartemen sewa pada umumnya yakni tipe  studio  (Harianto,  2014).  Mengoperasikan  sebanyak  5 tower  twin  block setinggi 5 lantai dengan beberapa tipe hunian yang ditawarkan yang dapat dipilih masyarakat sesuai dengan kebutuhannya masing-masing yakni sebagai berikut:
1.  Tipe  18,  tipe  ini  merupakan  tipe  terkecil  yang  ada  di  Aparna  A.  Yani. Dengan  kapasitas  maksimal  4  orang  dengan  luas  total  18  meter  persegi. Tipe  ini  sesuai  diperuntukkan  untuk  keluarga  kecil  yang  belum  memiliki anak  atau  perorangan  sendiri.  Tipe  ini  hanya  berada  di  lantai  5  yang menggunakan  fasilitas  bersama  seperti  kamar  mandi  dan  tempat menjemur pakaian.
2.  Tipe  24,  tipe  ini  memiliki  fasilitas  kamar  mandi  dalam  dan  dapur  pribadi yang dilengkapi dengan sink untuk mencuci piring. Memiliki luas 24 meter persegi  dengan  kapasitas  maksimal 4  orang  sehingga  cukup  cocok  untuk dihuni keluarga kecil. Tipe ini ada di setiap lantai gedung C dan di lantai 5 tiap  gedung,  namun  khusus  di  lantai  5  fasilitas  yang  dimiliki  tidak  sama dengan  lantai  lainnya  yakni  tidak  adanya sink untuk  mencuci  piring  serta meja dapur dan kamar mandi berada di luar.
3.  Tipe  28,  tipe  ini  memiliki  luas  total  28  meter  persegi  yang  dapat  dihuni sebanyak  5  orang.  Tipe  ini  ada di  setiap  lantai  namun,  sama  dengan  tipe lain sebelumnya khusus dilantai 5 fasilitas yang dimiliki berbeda yakni tidak adanya sink dan meja dapur serta kamar mandi berada di luar.
4.  Tipe 30, tipe ini memiliki luas total 30 meter persegi sehingga dapat dihuni sampai dengan 6 orang. Tipe ini hanya berada di lantai 5 dan merupakan tipe  hunian  terbesar  di  lantai  5  yang  menggunakan  fasilitas  bersama seperti kamar mandi dan tempat menjemur pakaian.
5.  Tipe  36,  tipe  ini  memiliki  fasilitas  kamar  mandi  dalam  dan  dapur  pribadi yang dilengkapi dengan sink untuk mencuci piring. Memiliki luas 36 meter persegi dengan kapasitas mencapai 6 orang sehingga cukup cocok untuk dihuni keluarga yang  memiliki anggota keluarga yang cukup banyak.  Tipe
ini ada di setiap lantai kecuali lantai 5. Selain itu tipe ini memiliki jenis lain yang disebut dengan tipe 36 khusus di mana di dalamnya terdapat kamar dengan  sekat  tembok  berukuran  3  x  3  meter  yang  membedakannya dengan  tipe  36  biasa  sehingga  penghuni  tidak  perlu  repot-repot menambahkan  sekat  sendiri  mengingat  tipe  hunian  Aparna  A.  Yani merupakan tipe studio yang luas tanpa sekat.
6.  Tipe  48  tipe  ini  merupakan  tipe  terbesar  di  Aparna  A.  Yani  dengan  luas total  48  meter  persegi  yang  dapat  dihuni  lebih  dari  6  orang.  Berada  di setiap  lantai  kecuali  lantai  5.  Sebagai  tipe  terbesar  maka  fasilitas  yang dimiliki  pun  lebih  lengkap  yakni  adanya  dua  kamar  bersekat  tembok  di dalamnya  dengan  luas  kamar  masing-masing  sebesar  3  x  3  meter. Terdapat sink dan dapur yang lebih luas serta kamar mandi yang berada di dalam  hunian.  Selain  itu  tipe  48  juga  memiliki  jenis  khusus  yang  disebut sebagai  tipe  48  furnish.  Jenis  hunian  ini  memiliki  fasilitas  sama  dengan jenis  tipe  48  pada  umumnya,  namun  yang  membedakan  adalah  fasilitas berupa  perabotan  yang  cukup  lengkap  seperti  lemari  pakaian,  meja  rias, kasur, televisi, kulkas, dan perabotan lainnya.

## Analisis Peran dan Fungsi Manajemen Badan Pengelola Aparna Graha Utama A. Yani
Pengelolaan  Aparna  Graha  Utama  A.  Yani  dilakukan  oleh  suatu  badan pelaksana,  maka  manajemen  pengelolaan  sepenuhnya  dilakukan  oleh  Bapel  di bawah tanggung jawab PT. Jatim Grha Utama. Adapun setelahnya Bapel Aparna menjadi  badan  usaha  mandiri  yang  memiliki  wewenang  untuk  melakukan  tata kelola  rusunawa  secara  mandiri  yang  meliputi  perencanaan,  pengorganisasian, pengarahan, dan pengendalian dalam operasional Aparna Graha Utama A. Yani.

## Planning/ Perencanaan
Planning/ Perencanaan , merupakan  fungsi  manajerial  yang  paling  dasar (Wardhana  et  al.,  2022),  sebab  perencanaan  diperlukan  sebagai  salah  satu upaya untuk menciptakan suatu sistem dalam suatu organisasi atau perusahaan yang di dalamnya terdapat tujuan,  visi,  misi, dan berbagai rencana kegiatan dan tindakan yang akan dilakukan. Perencanaan dilakukan di berbagai lingkup seperti perencanaan  estimasi  keuangan,  kebutuhan  barang  dan  bahan  untuk  keperluan operasional, peninjauan  dasar  hukum  untuk menyusun  standar  operasional,  dan
lain  sebagainya.  Adapun  perencanaan  yang  dilakukan  berkaitan  dengan  skema kerja  sama  yang  dilakukan  oleh  Pemprov  Jatim  dengan  PT.  Jatim  Grha  Utama yakni skema manajemen kontrak (Purnamasari et al., 2020).
Manajemen kontrak ( Management Contract ) memiliki pengertian pemantauan  serta  pengendalian  kinerja  kontraktor  atau  perusahaan  yang  diajak kerja  sama  dalam  upaya  memastikan  kontrak  berjalan  dengan  maksimal  yang meliputi  pembangunan  jalur  dan  protokol  komunikasi,  pemantauan  setiap kemajuan  sampai  pada  hasil  yang  ditetapkan  dalam  kontrak,  pengelolaan pembiayaan,  pengukuran  kinerja,  dan  penutupan  kontrak  (Asian  Development Bank,  2018).  Melihat  hal  tersebut,  PT.  Jatim  Grha  Utama  menjalankan  fungsi pengelolaan serta bertanggung jawab pada jasa pelayanan sewa hunian kepada masyarakat umum atas tanah berikut bangunan aset milik Pemprov Jatim. Hal ini diperkuat  melalui  Peraturan Gubernur  Jawa  Timur  No.  39  tahun  2009  dan  Surat Gubernur  Jawa  Timur  No.  648/493/112/2011  Tentang  Pengelolaan  Sementara Rusun Siwalankerto (Purnamasari et al., 2020). Perencanaan terkait pengelolaan rusunawa terbagi menjadi dua, yang bersifat umum dan mencakup berbagai izin operasional,  kerja  sama  dengan  berbagai  instansi  utama,  pembentukan  kontrak dan perjanjian untuk mengukuhkan status badan pengelola, rapat komisaris, dan penentuan besaran awal biaya untuk pengelolaan rusunawa dilakukan oleh pusat yakni  PT.  Jatim  Grha  Utama,  sedangkan  untuk  perencanaan  yang  bersifat operasional  seperti marketing ,  pembagian  tugas  pokok  pengelolaan  rusunawa, dan administrasi kepenghunian dilakukan oleh Bapel.
Organizing / pengorganisasian
Organizing /  Pengorganisasian,  pengorganisasian  dilakukan  dengan  cara membimbing  serta  mengkoordinasikan  faktor-faktor  produksi  seperti  manusia, bahan,  mesin,  dan  uang  untuk  kepentingan  tujuan  organisasi  atau  perusahaan (Wardhana  et  al.,  2022).  Pengorganisasian  dilakukan  sesuai  dengan  SOP  yang telah ditetapkan sebelumnya yakni dibuatnya struktur organisasi beserta susunan birokrasinya,  tugas  pokok  dan  fungsi  setiap  divisi,  beserta  pendelegasian wewenang  dan  tanggung  jawab  tiap  komponen  pengelola  organisasi  atau perusahaan.
Pembagian  berbagai  divisi  masing-masing  memiliki  tugas  dan  wewenang dalam  rangka  menjalankan  operasional  Aparna.  Sebelumnya  perlu  diketahui
bahwa  terdapat  dua  manajemen  yang  tergabung  dalam  Bapel  Aparna,  yakni Aparna A. Yani yang berada di Siwalankerto, Surabaya dan Aparna Puspa yang berada  di  Jemundo,  Sidoarjo  dengan General  Manager sebagai  kepala  dari masing-masing unit. Dalam rangka meningkatkan efisiensi dan efektivitas (Azhari et  al.,  2022),  maka  pada  tahun  2018  mulai  digabung  keduanya  di  bawah  satu manajemen  dengan General  Manager sebagai  kepala  tertinggi  sekaligus penanggung jawab Aparna baik Aparna A. Yani maupun Aparna Puspa. Adapun pembagian  divisi  beserta  struktur  organisasi  Bapel  Aparna  Jatim  Grha  Utama terbagi  ke  dalam  tiga  lingkup  besar  yakini  Koordinator  di  masing –  masing  Unit dan  Bapel  yang  berisikan  divisi  keuangan  dan  divisi  administrasi  umum. Koordinator masing – masing unit membawahi staf administrasi dan operasional serta staf bagian kebersihan taman, staf sipil dan mekanik, dan staf sekuriti.

## Actuating/ Pengarahan
Actuating /  Pengarahan, atau  dapat  juga  disebut  sebagai  tahap pelaksanaan  adalah  tahap  di  mana  dilakukannya  eksekusi  atau  realisasi  dari tahapan  sebelumnya  yakni  perencanaan  dan  pengorganisasian  berupa pelaksanaan rencana yang sudah disusun sebelumnya. Selain itu dalam tahap ini peran  pemimpin  atau  manajer  sangat  diperlukan  untuk  menjaga  supaya pekerjaan yang dilakukan oleh pegawai sesuai dengan tujuan rencana. Tahap ini juga  memastikan  bahwa  segala  tindakan  yang  dilakukan  secara  terorganisir, terencana,  dan  dengan  kinerja  pegawai  yang  optimal  untuk  mencapai  tujuan perusahaan (Wardhana et al., 2022).
Pelaksanaan  yang  dilakukan  oleh  divisi  marketing  yakni  segera  setelah resmi  diresmikan  pada  19  Agustus  2009,  dilakukan  pemasaran  hunian  melalui berbagai  media  baik  cetak  sampai  dengan  penyiaran  melalui  radio,  baik  melalui iklan  di  koran,  brosur,  spanduk,  dan  juga  baliho.  Pada  awalnya  sampai  saat belum  aktifnya  operasional  dan  hunian  belum  aktif  dihuni,  pengelolaan  masih berpusat di PT. Jatim Grha Utama.
Walaupun  Bapel  telah  dibentuk,  finalisasi  keputusan  terkait  operasional masih berada di pusat sehingga dirasa kurang efektif. Seiring dengan berjalannya waktu  dan  mulai  dihuninya  tiap  hunian  di  Aparna,  maka  diajukan  usulan  Bapel untuk  menjadi  badan  usaha  mandiri  yang  memiliki  kewenangan  sendiri  dengan tetap bertanggung jawab kepada PT. Jatim Grha Utama.
Dengan  demikian  Bapel  memiliki  wewenang  mandiri  untuk  mencukupi setiap  kebutuhan  operasionalnya  termasuk  untuk  meningkatkan  maupun menurunkan  harga  hunian  dengan  mempertimbangkan  beberapa  aspek  seperti contoh  inflasi.  Oleh  karena  wewenang  mandiri  tersebut  semua  anggaran kebutuhan  operasional  diperoleh  murni  dari  biaya  sewa  yang  dibayarkan penghuni Aparna.
Pelaksanaan seluruh kegiatan operasional tentunya mengacu pada arahan dan  atas  persetujuan  dari general  manager sebagai  penanggung  jawab.  Tahap pelaksanaan  merupakan  tahap  yang  krusial  di  mana  beberapa  permasalahan umum  banyak  ditemukan.  Umumnya  permasalahan  yang  ditemui  berkaitan dengan  pelayanan  kepada  penghuni  sebagaimana  yang  dituturkan  oleh  pihak pengelola  dalam  wawancara  seperti  adanya  komplain  atas  fasilitas  hunian  yang mengalami  gangguan  atau  kerusakan,  respons  pengelola  terkait  permasalahan penghuni menurut penghuni yang kurang maksimal, dan beberapa permasalahan lain  yang  serupa.  Menurut  hasil  observasi  yang  dilakukan  terkadang  penghuni merasa  bingung  kepada  siapa  keluhan  atau  keperluan  izin  seperti  pemasangan ac  dan  wifi  disampaikan,  sehingga  untuk  sementara  kebanyakan  penghuni menyampaikan hal tersebut kepada divisi administrasi yang membantu penghuni di  awal  administrasi,  sehingga  timbullah  koordinasi  antar  divisi  administrasi dengan divisi lain yang berkaitan. Dari hal tersebut dapat dilihat pekerjaan bagian administrasi menjadi bertambah dan dikhawatirkan dapat mengganggu pekerjaan tetap bagian tersebut.

## Pengendalian/ Controlling
Pengendalian/ Controlling , merupakan fungsi terakhir yang harus ada dan menjadi  tahapan  penentu  keberhasilan  manajemen  suatu  perusahaan  atau organisasi  yang  diukur  dari  seberapa  besar  kebijakan,  perencanaan  serta program  kerja  terlaksana  dengan  efektif  dan  efisien  (Rahmah,  2021). Pengendalian  di  sini  dapat  juga  diartikan  sebagai  pengawasan  seperti dengan diadakannya  rapat  setiap  bulannya  untuk  mengevaluasi  kegiatan  operasional bulan  sebelumnya  serta  pengecekan  sejauh  mana  progres  yang  tercapai  pada rencana kerja sebelumnya (Chantica et al., 2021).
Bapel  Aparna  A.  Yani  terkait  hal  keuangan  mendapat  pengawasan  dari lembaga  KAP  sebanyak  1  kali  setiap  tahunnya  dan  5  tahun  sekali  oleh  BPK
sehingga  dapat  dikatakan  dalam  hal  pengawasan  keuangan  sudah  dilakukan dengan  cukup  baik  dan  terorganisir.  Selain  itu  kebiasaan  untuk  selalu mengarsipkan  file  baik  berupa  fotokopi  setiap  dokumen  atau  surat  keluar  selalu dilakukan  untuk  menghindari  komplain  atau  kesalahan  pengarsipan  akibat  file hilang atau rusak.
Selain  itu,  pengendalian  melalui  evaluasi  juga  dilakukan  berupa penyusunan Laporan Operasional Aparna A. Yani yang di dalamnya memaparkan berbagai kegiatan operasional yang dilaksanakan dalam satu bulan terakhir baik catatan  perawatan  gedung,  renovasi  unit,  perbaikan  instalasi  air  dan pembuangan,  dan  lain  sebagainya.  Tentunya  pengendalian  ini  bertujuan  untuk mencapai  kesimpulan  apakah  program  yang  dicanangkan  sebelumnya  tercapai secara optimal atau hanya beberapa persen saja.

## SIMPULAN DAN SARAN

## Simpulan
Aparna  Graha  Utama  A.  Yani  menyediakan  hunian  bagi  masyarakat  yang berdomisili di Surabaya. Dengan berbagai tipe hunian yang dapat disewa sesuai dengan  kebutuhan  calon  penghuni.  Badan  pelaksana  sebagai  pengelola apartemen  sederhana  (Aparna)  yang  selanjutnya  disebut  sebagai  Bapel  Aparna memiliki  tanggung  jawab  untuk  menjalankan  kegiatan  operasional  meliputi perawatan,  perbaikan,  sampai  dengan  administrasi  penghuni  sehingga  Bapel Aparna  yang  dibentuk  oleh  PT.  Jatim  Grha  Utama  menjadi  badan  mandiri  yang berwenang untuk menjalankan manajemen operasional dari Aparna Graha Utama A. Yani. Adapun fungsi manajemen yang dijalankan meliputi planning /perencanaan, organizing /pengorganisasian, actuating /pengarahan,  dan controlling /pengawasan.  Perencanaan  yang  bersifat  umum  dilakukan  oleh  PT. Jatim  Grha  Utama  seperti  pembentukan  kontrak  dan  perjanjian  untuk mengukuhkan  status  badan  pengelola,  rapat  komisaris,  dan  penentuan  besaran awal  biaya  untuk  pengelolaan  rusunawa,  sedangkan  yang  bersifat  operasional seperti  marketing,  pembagian  tugas  pokok  pengelolaan  rusunawa,  dan administrasi  kepenghunian  dilakukan  oleh  Bapel  Aparna.  Pengorganisasian ditandai  dengan  dibuatnya  struktur  organisasi  beserta  susunan  birokrasinya, tugas pokok dan fungsi setiap divisi seperti divisi keuangan,  administrasi umum, dan  bagian  operasional,  beserta  pendelegasian  wewenang  dan  tanggung  jawab
tiap  komponen  pengelola  organisasi  atau  perusahaan.  Adapun  pengarahan ditandai  dengan  pelaksanaan  tugas  pokok  dan  fungsi  dari  masing-masing  divisi seperti  marketing  yang  dilakukan  pasca  peresmian  hunian.  Pengawasan dilakukan seperti dengan diadakannya rapat setiap bulannya untuk mengevaluasi sejauh  mana  progres  dari  program  yang  direncanakan  sebelumnya.  Melalui  ke empat  fungsi  manajemen  yang  ditelaah  tersebut  dapat  diketahui  bagaimana proses  manajemen  pengelolaan  apartemen  sewa  yang  dilakukan  oleh  Bapel Aparna Graha A. Yani mulai dari awal berdiri sampai pada saat ini.

## Saran
Saran  yang  dapat  diberikan  terkait  permasalahan  umum  terkait  komplain  dan divisi  administrasi  yang  juga  menangani  permasalahan  hunian  yang  seharusnya dilakukan oleh divisi lain yakni selalu menyampaikan kepada penghuni baru pada saat melakukan kelengkapan administrasi kontak-kontak penting tiap divisi seperti divisi operasional yang menangani komplain kerusakan fasilitas hunian dan kasir keuangan  terkait  masalah  dalam  pembayaran  sewa  hunian.  Selain  itu  kontak- kontak  penting  perlu  dicantumkan  di  papan  pengumuman  supaya  dapat  dilihat dan diketahui penghuni lama lainnya.

## DAFTAR RUJUKAN
Akhirul,  Witra,  Y.,  Umar,  I.,  &  Erianjoni.  (2020).  Dampak  Negatif  Pertumbuhan Penduduk  Terhadap  Lingkungan  Dan  Upaya  Mengatasinya. Jurnal Kependudukan Dan Pembangunan Lingkungan , 1 (3), 76 –84. Asian  Development  Bank,  A.  (2018). Manajemen  Kontrak  Buku  Panduan Mengenai Pengadaan . https://doi.org/10.22617/TIM190301-3
Azhari,  D.  S.,  Afif,  Z.,  Sabri,  A.,  &  Hdyati.  (2022).  Kebijakan  dan  Pengambilan Keputusan  Pimpinan  dalam  Suatu  Organisasi  atau  Pengorganisasian. Journal on Education , 05 (01), 1095 –1100. BPS.  (2023). Jumlah  Penduduk  Menurut  Jenis  Kelamin  dan  Kabupaten/Kota Provinsi Jawa Timur (Jiwa),
2021-2023 . Jatim.Bps.Go.Id.
https://jatim.bps.go.id/indicator/12/375/1/jumlah-penduduk-provinsi-jawa- timur.html
Chantica,  J.  A.,  Cahyani,  R.,  &  Romadhon,  A.  (2021).  Peranan  Manajemen Pengawasan:  Komitmen,  Perencanaan,  Kemampuan  Karyawan  (Literature Review MSDM). Jurnal Ilmu Manajemen Terapan , 3 (3), 247 –256.
Harianto, G. (2014). Keleluasaan Ruang Pada Unit Apartemen. Journal Graduate Unpar Part D-Architecture , 1 (2).
http://forustheultimaterealityexists.tumblr.com
Lenaini,  I.  (2021).  Teknik  Pengambilan  Sampel  Purposive  Dan  Snowball Sampling  Info  Artikel  Abstrak. Historis:  Jurnal  Kajian,  Penelitian  & Pengembangan Pendidikan Sejarah , 6 (1), 33 –39.
https://doi.org/10.31764/historis.vXiY.4075
Meriati  Isnaini,  A.,  &  Adnan  Ibrahim,  L.  (2018).  Hak  Warga  Negara  Dalam Pemenuhan Lingkungan Tempat Tinggal yang Layak Ditinjau dari Perspektif Hukum Hak Asasi Manusia. Jatiswara: Jurnal Ilmu Hukum , 33 (1), 1 –13. Purnamasari,  A.  W.,  Soemitro,  R.  A.  A.,  &  Suprayitno,  H.  (2020). Perbandingan PengelolaanRusunawa: Pemilik,
Penghuni,Pengelola,Pembiayaan,  Luas  Unit,  Tarif  dan  Fasilitas. Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas , 4 (2), 167 –182.
Rahmah,  S.  (2021).  Management  Of  Local  Government  In  The  Management  Of Simple Rented Flats (Rusunawa) In Pekanbaru City In 2018-2019. Jom Fisip ,
8 (1), 1 –15.
Rumengan,  M.  R.  C.,  Kindangen,  J.  I.,  &  Takumansang,  E.  D.  (2019).  Analisis Ketersediaan  Dan  Kebutuhan  Fasilitas  Sosial  Di  Kota  Kotamobagu. Jurnal Spasial , 6 (2).
Rustariyuni,  S.  D.  (2013).  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Minat  Migran Melakukan Mobilitas Non Permanen Ke Kota Denpasar. Piramida , IX (2), 95 – 104.
Suartha,  N.,  &  Yasa,  I.  G.  W.  M.  (2017).  Pengaruh  Pertumbuhan  Ekonomi, Migrasi Masuk Terhadap Pertumbuhan Penduduk dan Alih Fungsi bangunan Penduduk   Asli  Kota  Denpasar. JEKT:  Jurnal  Ekonomi  Kuantitatif  Terapan , 10 (1), 95 –107.
Supriyono,  S.,  Sholichah,  V.,  &  Irawan,  A.  D.  (2022).  Urgensi  Pemenuhan  Hak- Hak Konstitusional Warga Negara Era Pandemi Covid-19 di Indonesia. Jurnal Ilmiah Hukum Dan Hak Asasi Manusia , 1 (2), 55 –66.
https://doi.org/10.35912/jihham.v1i2.909
Wardhana,  A.,  Wike  Pertiwi,  Andri  Astuti,  Dr.  Citra  Savitri,  Mujiburrahmad,  Vina Andita  Pratiwi,  Dr.  Dadang  Suhardi,  Dr.  Amruddin,  Dr.  Lili  Karmela  Fitriani, Dr.  Sukatin,  Dr.  Budi  Rismayadi,  Fitri  Nasution,  Dr.  Suriadi,  Eldes  Willy Filatrovi, & Dini Haryati. (2022). Konsep Dasar Ilmu Manajemen (Hartini, Ed.; Vol. 1). CV. Media Sains Indonesia.
https://www.researchgate.net/publication/358140659
Wirantara,  M.,  &  Darmi,  T.  (2023).  Analisis  Pengelolaan  Cagar  Budaya  di  Kota Bengkulu. JMPKP , 5 (2).