## Jurnal Rectum
Volume: 6, Number: 1, (2024), Januari : 1 - 13
DOI : http://dx.doi.org/10.46930/jurnalrectum.v6i1.4087

## KEMANFAATAN  SERTIFIKAT TANAH SEBAGAI HAK TANGGUNGAN DALAM PINJAM MEMINJAM UANG UNTUK MODAL USAHA
Andi putra perjuangan Ndruru 1) , Anolifa Laia 2) , Syawal Amry Siregar 3) , Jaminuddin Marbun 4)
Fakultas Hukum Universitas Darma Agung, Medan, Indonesia 1,2,3,4)
Corresponding Author :
andinndruru021@gmail.com 1) , ivanlaya629@gmail.com 2) , syawalamrysiregar@gmail.com 3) , jaminuddinmarbun@yahoo.com 4)

## History:
Received  : 25 October 2023 Revised : 10 November 2023
Accepted  : 23 Desember 2023
Published  : 13 Januari 2024
Publisher: Fakultas Hukum Universitas Darma Agung Licensed: This work is licensed under Attribution-NonCommercial-ShareAlikeCCBY-NC-SA

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menguji  keuntungan  utama  yang  terkait  dengan  penggunaan  sertifikat hak  atas  tanah  dapat  digunakan  sebagai  jaminan  untuk  pinjaman  modal  usaha,  yang  menguntungkan baik  peminjam  maupun  pemberi  pinjaman.  Dalam  konteks  pinjaman  ini,  hipotek  berfungsi  sebagai pengaturan  jaminan  dimana  peminjam  menjaminkan  sertifikat  tanah  sebagai  jaminan  kepada  pemberi pinjaman. Sebagaimana tertuang dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, yang mengatur tentang kerangka kerja  mekanisme penjaminan yang  dikenal dengan hak tanggungan, protokol yang mengatur penerapan  hak  tanggungan  atas  kepemilikan  properti  dalam  transaksi  kredit  pada  bank  umum didasarkan  pada  prinsip  jaminan  hipotek.  Prinsip  ini  memfasilitasi  pengikatan  jaminan  utang  yang ditunjuk, biasanya dalam bentuk tanah atau aset, pada pengaturan pinjaman.

## Kata Kunci : Sertifikat Hak Atas Tanah, Hak Tanggungan, Kredit

## Abstract
This  research  aims  to  examine  the  main  benefits  associated with  the  use  of  land  title  certificates  as  collateral  for business  capital  loans,  which  is  advantageous  for  both  borrowers  and  lenders.  In  the  context  of  these  loans,  a mortgage serves as an arrangement of security whereby the borrower pledges the land title certificate as collateral to the  lender.  As  stipulated  in  Law  Number  4  of  1996,  which  governs  the  framework  of  the  guarantee  mechanism known as "hak tanggungan" (mortgage rights), the protocol governing the implementation of mortgage rights over property ownership in credit transactions at commercial banks is based on the principle of mortgage collateral. This principle facilitates the encumbrance of designated debt guarantees, usually in the form of land or assets, in loan arrangements.
Keywords: Certificate of Land Rights, Mortgage, Credit

## PENDAHULUAN
Tanah  menempati  posisi  terpenting  dalam  kehidupan  individu,  sehingga  sangat penting  bagi  badan  pemerintah  untuk  mengawasi  dan  mengelola  banyak  hal  yang berhubungan  dengan  tanah.  Pengawasan  ini  bertujuan  untuk  menghindari  konflik kepentingan  antara  individu  dan  kelompok,  sekaligus  menangani  permintaan  sumber daya  lahan.  Ini  mencakup  kerangka  peraturan  yang  komprehensif  yang  mencakup asosiasi  hukum  dan  proses  peradilan  yang  melibatkan  badan  pemerintah,  individu, atau  kolektif  yang  memiliki  hak  milik  (Nurmandi,  2022).  Selain  itu,  ini  mencakup protokol  untuk  identifikasi,  pemanfaatan,  distribusi,  dan  pemeliharaan  sumber  daya lahan.  Sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  33  ayat  (3)  UUD  1945,  yang  merupakan landasan  kerangka  konstitusional,  semua  pemangku  kepentingan  memikul  tanggung jawab yang sangat penting untuk memastikan bahwa kepentingan bersama tetap tidak terganggu  dan  tidak  dirugikan  selama  pemanfaatan  dan  pengelolaan  sumber  daya tanah.
Ditetapkan  sebagai  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  sesuai  dengan  Pasal  33 ayat  (3)  UUD  1945,  Undang-Undang  Pokok  Agraria  yang  lazim  disebut  Undang- Undang  Pokok  Agraria  berfungsi  sebagai  kerangka  hukum  yang  sangat  penting. Tujuan  utamanya,  selaras  dengan  semangat  Konstitusi,  adalah  untuk  menetapkan parameter  hukum  yang  jelas  mengenai  hak  atas  tanah  melalui  penerapan  sistem pendaftaran  tanah yang komprehensif.  Maksud  pendaftaran  tanah  secara  khusus  juga diatur dalam Peraturan Pemerintah Pasal 24 Tahun 1997. Pengertian pendaftaran tanah secara  tepat  diuraikan  dalam  Pasal  1  angka  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997.  Dalam  lingkup  pendaftaran  tanah,  merupakan  satu  kesatuan  aspek  berkaitan dengan dokumentasi formal dari pengalihan hak milik atas tanah.
Hak  milik  merupakan  komponen  yang  tidak  terpisahkan  dari  rangkaian  hak  atas tanah  yang  memerlukan  pendaftaran  (RAHARJO,  2022).  Mandat  ini  diperluas  untuk mencakup  setiap  aspek  hak  kepemilikan  tanah,  termasuk  pengalihan  hak  tersebut. Proses  yang  cermat  ini  dirancang  untuk  menggarisbawahi  landasan  hukum  dan jaminan  hukum  secara  keseluruhan.  Mengingat  signifikansinya  yang  beragam,  tanah memegang  peran  sentral  dan  beraneka  ragam  dalam  jalinan  keberadaan  manusia.  Ini berfungsi sebagai saluran dalam interaksi sosial, saluran untuk persatuan, dan landasan ketahanan  ekonomi.  Selain  itu,  hal  itu  sangat  memengaruhi  status  individu,  dengan kepemilikan tanah yang luas sering ditafsirkan sebagai indikasi kemakmuran.
Menurut  Muchtar  Wahid,  kepastian  hukum  yang  sejati  terutama  bergantung  pada validitas sertifikat hak kepemilikan, yang juga memiliki bobot di pengaturan peradilan. Sertifikat-sertifikat ini menjadi bukti kuat bagi pemilik tanah dan entitas yang memiliki hak  atas  tanah  di  Indonesia.  Rentang  pemilik  tanah  meliputi  individu,  organisasi hukum,  dan  badan  pemerintah.  Proses  pembuatan  dan  penerbitan  sertifikat  hak  atas tanah memiliki peran kunci dalam pendaftaran tanah, sesuai dengan ketentuan UUPA
dan  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997.  Tujuan  utamanya  adalah  untuk menanamkan kepastian hukum di kalangan pemegang hak atas tanah.
Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  1945,  terutama  ditekankan dalam  Alinea  Keempat,  menegaskan  komitmen  untuk  membentuk  struktur pemerintahan  yang  melindungi  dan  meningkatkan  kesejahteraan  rakyat  Indonesia. Penggunaan sertifikat sebagai bukti hak atas tanah mendukung tujuan ini. Pendekatan ini juga berlaku untuk pembangunan ekonomi nasional  melalui penggunaan sertifikat sebagai  jaminan  dalam  transaksi  pinjam-meminjam.  Dukungan  finansial  dan  kredit dalam  sektor  perbankan  telah  menjadi  praktik  umum  yang  tidak  hanya  berlaku  di kawasan  perkotaan,  tetapi  juga  merambah  ke  wilayah  pedesaan.  Pinjaman  ini memainkan  peran  penting  dalam  mendukung  aktivitas  ekonomi  dan  meningkatkan standar  hidup.  Dalam  kerangka  ini,  entitas  bisnis  dapat  mengumpulkan  dana  melalui pinjaman  dari  lembaga  keuangan.  Praktik  peminjaman  tidak  hanya  berlaku  pada kelompok  individu,  tetapi  juga  entitas.  Kredit  memiliki  peran  dalam  mendukung operasi  bisnis  dan  perekonomian  secara  keseluruhan,  sejalan  dengan  tujuan pembangunan nasional dan peningkatan kesejahteraan masyarakat.
Memahami  kompleksitas  hukum  jaminan  memiliki  arti  penting  dalam  konteks  ini, dengan  merujuk  pada  regulasi  yang  relevan.  Pemahaman  ini  menjadi  penting  agar semua  pihak  yang  terlibat  dalam  memberikan  jaminan  kredit — seperti  bank  sebagai pemberi  pinjaman,  dan  masyarakat  sebagai  penerima  pinjaman — dapat  melindungi kepentingan  masing-masing.  Terkait  dengan  jaminan  yang  berbentuk  hak  atas  tanah, kerangka  regulasi  dijelaskan  dalam  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-Benda Terkait dengan Tanah (UUHT).
UUHT  menjelaskan  konsep  hak  tanggungan  sebagai  kepentingan  jaminan  yang diberlakukan  pada  hak  atas  tanah,  sejalan  dengan  definisi  yang  dijelaskan  dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok Agraria (UUPA). Konsep ini  juga  melibatkan  aset  yang  berkaitan  erat  dengan  tanah  dan  digunakan  untuk melunasi  utang  tertentu.  Hak  tanggungan  memberikan  prioritas  kepada  kreditor tertentu dalam hal pelunasan utang, melebihi kreditor-kreditor lainnya dalam hierarki klaim.
Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  mendefinisikan  tanah  sebagai  lapisan terluar  planet atau  permukaan  Bumi.  Dalam  ranah  urusan  agraria,  tanah  merupakan  sebagian  dari Bumi,  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  4,  Ayat  (1)  Undang-Undang  Pokok  Agraria (UUPA).  Pasal  ini  menjelaskan  bahwa  tanah  mencakup  permukaan  Bumi  dan  dapat membawa  berbagai  hak  yang  dapat  dimiliki  oleh  individu,  badan  hukum,  atau bersama-sama dengan yang lain.
Ketentuan  yang  dijabarkan  dalam  UUPA  meliputi  berbagai  jenis  hak  atas  tanah, termasuk  hak  kepemilikan,  hak  penggunaan,  dan  hak  pembangunan.  Melakukan pendaftaran tanah di kantor pertanahan setempat memiliki signifikansi penting dalam memberikan bukti yang tak terbantahkan tentang kepemilikan tanah kepada pemegang
hak  atas  tanah.  Proses  pendaftaran  ini  memberikan  wawasan  tentang  hak-hak  yang dimiliki,  luas  tanah,  dan  status  kepemilikan.  Tindakan  pendaftaran  tanah  membentuk dasar penerbitan sertifikat sebagai bukti konkret dari hak kepemilikan.
Pemerintah  merespons  kebutuhan  akan  regulasi  yang  lebih  ditingkatkan  terkait pendaftaran tanah melalui Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Tujuan utama dari pendaftaran tanah adalah untuk membentuk status hak atas tanah yang komprehensif di  seluruh  Indonesia.  Proses  pendaftaran  ini  mencakup  berbagai  hak  atas  tanah, termasuk Hak Guna Usaha yang dapat dipindahtangankan dan Hak Tanggungan.
Kepercayaan  dan  Keamanan:  Sertifikat  tanah  sebagai  hak  tanggungan  memberikan kepercayaan  dan  keamanan  kepada  pemberi  kredit  (bank)  bahwa  peminjam  memiliki aset berharga yang dapat dijadikan jaminan. Dengan memiliki jaminan berupa sertifikat tanah,  bank  merasa  lebih  aman  dalam  memberikan  kredit  karena  memiliki  pegangan jika peminjam gagal membayar. Pemenuhan Persyaratan Kredit: Dalam banyak kasus, bank  mensyaratkan  adanya  jaminan  sebagai  bagian  dari  persyaratan  untuk memberikan  kredit.  Dengan  memiliki  sertifikat  tanah  sebagai  hak  tanggungan, peminjam  dapat  memenuhi  persyaratan  ini  dan  meningkatkan  peluang  mereka  untuk mendapatkan persetujuan kredit. Nilai Jaminan yang Tinggi: Tanah biasanya memiliki nilai  yang  relatif  stabil  dan  cenderung  meningkat  seiring  waktu.  Oleh  karena  itu, sertifikat  hak  milik  atas  tanah  dapat  memberikan  jaminan  dengan  nilai  yang  relatif tinggi,  yang  dapat  mendukung  pengajuan  kredit  dalam  jumlah  yang  lebih  besar. Kepastian Kepemilikan: Sertifikat hak milik adalah bukti legal yang menunjukkan hak kepemilikan  atas  tanah.  Hal  ini  memberikan  kepastian  bahwa  tanah  tersebut  dimiliki oleh  peminjam,  dan  hak  tanggungan  dapat  dijadikan  jaminan  atas  kredit  yang diajukan.  Pemrosesan  Kredit  yang  Cepat:  Adanya  sertifikat  tanah  sebagai  hak tanggungan  dapat  mempercepat  proses  persetujuan  kredit.  Bank  dapat  dengan  cepat melakukan  penilaian  atas  nilai  tanah  dan  menentukan  nilai  maksimum  kredit  yang dapat diberikan kepada peminjam.

## METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penyelidikan  ini  adalah  pendekatan yuridis  normatif.  Penelitian  Hukum  Normatif  adalah  teknik  penelitian  hukum  yang dilakukan  dengan  mengamati  sumber-sumber sastra  atau  data  sekunder.  Ini  juga  bisa disebut sebagai penelitian hukum doktrinal.
Menurut  Peter  Mahmud  Marzuki,  penelitian  hukum  normatif  merupakan  prosedur untuk  mengungkap  peraturan  hukum,  prinsip-prinsip  hukum,  dan  doktrin-doktrin hukum  guna  menangani  masalah  hukum  yang  terkait  dengan  penggunaan  Sertifikat Hak Atas Tanah sebagai jaminan untuk meminjam dana sebagai modal usaha. Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
a. Bahan hukum primer yaitu peraturan perundang-undangan, dalam penelitian ini dipergunakan  yaitu  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  Undang-Undang
Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  04  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan Atas  Tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaian  dengan  tanah,  Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
b. Bahan  hukum  sekunder  yaitu  berupa  buku  bacaan  yang  relevan  dengan penelitian ini.
c. Bahan  hukum  tersier  misalnya  ensiklopedia,  bahan  dari  internet,  bibliografi  dan sebagainya.
Konsep-konsep  dan  data  yang  yang  digunakan  merupakan  umpan  balik  atau modifikasi  yang  tetap  dari  teori  dan  konsep  yang  didasarkan  pada  data  yang dikumpulkan  dan  berhubungan  dengan  Kemanfaatan  Sertipikat  Tanah  Sebagai  Hak Tanggungan Dalam Pinjam Meminjam Uang Untuk Modal Usaha.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Proses dan syarat untuk memperoleh sertipikat hak milik atas tanah
Proses Pendaftaran Tanah untuk Memperoleh Sertifikat Hak Milik:
1) Permohonan  Pendaftaran:  Pemilik  tanah  atau  pihak  yang  berkepentingan mengajukan  permohonan  pendaftaran  tanah  ke  Kantor  Pertanahan  setempat. Permohonan  ini  melibatkan  pengisian  formulir  dan  pengumpulan  dokumen- dokumen yang diperlukan.
2) Pemeriksaan dan Verifikasi: Kantor Pertanahan akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi  terhadap  dokumen-dokumen  yang  diajukan.  Hal  ini  meliputi pemeriksaan legalitas kepemilikan, batas-batas tanah, dan informasi lainnya yang relevan.
3) Pengukuran  dan  Pemetaan:  Jika  diperlukan,  proses  pengukuran  dan  pemetaan akan  dilakukan  untuk  memastikan  batas-batas  fisik  tanah  sesuai  dengan  data yang diajukan.
4) Pengumuman: Pemberitahuan tentang pendaftaran tanah akan diumumkan untuk memberi  kesempatan  kepada  pihak-pihak  yang  berkepentingan  lainnya  untuk memberikan masukan atau keberatan jika ada.
5) Penerbitan  Sertifikat  Hak  Milik:  Setelah  melalui  proses  verifikasi  dan  tidak  ada keberatan yang sah, Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertifikat hak milik atas tanah  kepada  pemohon.  Sertifikat  ini  merupakan  bukti  sah  tentang  kepemilikan hak milik atas tanah.
Syarat-syarat untuk Memperoleh Sertifikat Hak Milik:
1) Bukti Kepemilikan Awal: Permohonan sertifikat hak milik harus didasarkan pada bukti kepemilikan awal yang sah, seperti akta jual beli, akta waris, atau dokumen- dokumen lain yang relevan.
2) Tidak  Ada  Sengketa  Tanah:  Tanah  yang  akan  diajukan  untuk  pendaftaran sertifikat hak milik tidak boleh dalam sengketa atau tuntutan hukum yang belum diselesaikan.
3) Dokumen  Pendaftaran  Lengkap:  Permohonan  pendaftaran  harus  disertai  dengan dokumen-dokumen  yang  lengkap  dan  sesuai  dengan  persyaratan  yang ditetapkan.
4) Pembayaran  Biaya:  Biaya  pendaftaran,  pengukuran,  dan  pemetaan  (jika diperlukan) harus dibayarkan sesuai dengan tarif yang berlaku.
5) Kepatuhan  Terhadap  Peraturan  Daerah:  Pemohon  harus  mematuhi  peraturan daerah terkait dengan pendaftaran tanah, termasuk persyaratan yang diatur oleh peraturan pemerintah setempat.
6) Ketentuan  Khusus:  Ada  ketentuan  khusus  yang  mungkin  berlaku  tergantung pada kondisi dan lokasi tanah, seperti tanah adat atau tanah hak ulayat.
Proses dan persyaratan di atas  dapat bervariasi tergantung pada lokasi, jenis tanah, dan  regulasi  yang  berlaku  di  daerah  masing-masing.  Sebelum  memulai  proses pendaftaran tanah, penting untuk menghubungi Kantor Pertanahan setempat atau ahli hukum untuk mendapatkan informasi yang akurat dan terbaru mengenai prosedur dan persyaratan yang diperlukan.
Tujuan  utama  UUPA  adalah  memastikan  jaminan  hukum  atas  hak  atas  tanah  bagi seluruh  rakyat.  Oleh  karena  itu,  peraturan  ini  membimbing  pemerintah  untuk menjalankan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  penjuru  Indonesia,  dengan  tujuan memberikan  hak  dan  kejelasan  hukum.  Meskipun  Pasal  23,  32,  dan  38  UUPA diorientasikan  kepada  pemegang  hak,  setiap  hak  atas  tanah  harus  dicatatkan  untuk menjamin  kepastian  hukum.  Pencatatan  ini  berujung  pada  dukungan  bukti  hak  atas tanah dalam bentuk sertifikat.
Untuk  mengimplementasikan  secara  praktis  pendaftaran  tanah,  telah  diberlakukan Undang-Undang  No.  10  tahun  1961  tentang  Pendaftaran  Tanah  dan  Undang-Undang No. 24 tahun 1997 mengenai Tanah. Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 tahun 1960, atau UUPA, meneguhkan Pasal 33(3) Undang-Undang Dasar 1945 Republik Indonesia, yang  mengatur  hubungan  hukum  terkait  tanah.  Hak  atas  tanah  melibatkan  koneksi hukum  yang  memberikan  hak  untuk  memanfaatkan  tanah  untuk  tujuan  tertentu. Layanan Pendaftaran Tanah yang disebutkan dalam Pasal 19 ayat (1) mencakup:
a. Pengukuran, pemetaan, dan dokumentasi tanah;
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak tersebut;
c. Penerbitan sertifikat hak, yang berfungsi sebagai bukti yang kuat.
Definisi pendaftaran tanah sebagaimana diuraikan dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 adalah sebagai berikut:
"Pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  secara  terus  menerus, sistematis,  dan  teratur  oleh  Pemerintah,  termasuk  pengumpulan,  penegasan  batas, pencatatan, penyajian, dan pemeliharaan data fisik dan yuridis dalam bentuk peta dan
daftar,  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan  unit-unit  hunian,  termasuk  penerbitan sertifikat  hak  atas  bidang  tanah  yang  sudah  memiliki  hak  dan  hak  kepemilikan  atas unit hunian, beserta beban-beban khusus yang melekat pada mereka."

## 2. Sertifikat hak milik atas tanah yang digunakan sebagai objek hak tanggungan
Dalam  usaha  untuk  mengatasi  masalah  yang  dihadapi  oleh  usaha  mikro  kecil (UMK),  pemerintah  telah  melaksanakan  program  pemberdayaan  masyarakat,  salah satunya  adalah  Program  Sertifikasi  Tanah  UMK.  Namun,  masih  terdapat  beberapa kendala  dalam  pelaksanaan  program  pemberdayaan  tersebut.  Salah  satu  hambatan yang  dihadapi  oleh  UMK  saat  mengajukan  pinjaman  ke  bank  adalah  kesulitan  dalam memberikan  agunan.  Meskipun  agunan  tidak  selalu  menjadi  syarat  utama  untuk mendapatkan  kredit,  tetapi  memiliki  agunan  memiliki  nilai  tambah  bagi  UMK  yang meminta  modal  usaha.  Keberadaan  agunan  dapat  meningkatkan  kepercayaan  bank terhadap  peminjam  atau  calon  peminjam.  Kelayakan  usaha  yang  dikembangkan  oleh pengusaha  menjadi  syarat  utama  dalam  memberikan  pinjaman.  Dengan  adanya sertifikat  hak  milik  tanah,  masalah  agunan  bagi  UMK  dapat  diatasi.  Hasil  akhir  dari verifikasi  hak  atas  tanah  ini  adalah  penerbitan  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  dapat digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman.
Surety  bond atau  persetujuan  dimulai  dengan  perjanjian  antara  pemberi  pinjaman (kreditur)  dan  peminjam  (debitur).  Kontrak  pinjaman  melibatkan  kontrak  utama berupa  kontrak  pinjaman  dan  juga  kontrak  tambahan  yang  berfungsi  sebagai  jaminan dalam  perjanjian  pinjaman.  Meskipun  agunan  tidak  selalu  menjadi  syarat  utama, pemberi  pinjaman  umumnya  menginginkan  jaminan  dari  peminjam  karena  hal  ini memberikan  perlindungan  jika  peminjam  gagal  membayar  utang.  Perjanjian  tertulis yang mengatur hak dan kewajiban peminjam dan pemberi pinjaman digunakan untuk memastikan keberadaan jaminan tersebut. Perjanjian tertulis ini juga membantu sebagai bukti jika salah satu pihak melanggar kewajibannya.
Pasal  51  Undang-Undang  Pokok  Agraria  mengatur  tentang  Hak  Tanggungan sebagai  bentuk  jaminan  yang  kuat  terhadap  hak  atas  tanah.  Dalam  Undang-Undang Hak  Tanggungan  (UUHT),  Hak  Tanggungan  digunakan  untuk  memastikan  jaminan memiliki  kepastian  hukum.  Proses  pembentukan  Hak  Tanggungan  melibatkan langkah-langkah  seperti  Surat  Kuasa  untuk  Membebani  Hak  Tanggungan,  Akta Pembebanan  Hak  Tanggungan  (APHT),  dan  pendaftaran  di  kantor  pertanahan. Pendaftaran  Hak  Tanggungan  memberikan  prioritas  kepada  pemberi  pinjaman  jika peminjam  tidak  memenuhi  kewajiban.  Dengan  pendaftaran  ini,  kepastian  hukum terhadap hak jaminan lebih terjamin.
Pasal  1754  KUHPerdata  menyatakan  bahwa  perjanjian  pinjam  meminjam  adalah kesepakatan  antara  pihak  pertama  yang  memberikan  barang  kepada  pihak  kedua dengan  kewajiban  pengembalian  barang  yang  sama.  Jika  salah  satu  pihak  melanggar kontrak,  maka  ada  konsekuensi  hukum  sesuai  dengan  peraturan  undang-undang.
Dalam  perjanjian  pinjaman,  terdapat  perjanjian  utama  yang  membentuk  hak  dan kewajiban. Perjanjian ini juga menciptakan perjanjian tambahan untuk melindungi dari potensi kerugian jika ada pelanggaran, yang dikenal sebagai perjanjian jaminan. Dalam konteks hukum jaminan, ada jaminan umum dan jaminan khusus.
Maka  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  Sertifikat  hak  milik  atas  tanah  dapat digunakan  sebagai  objek  hak  tanggungan  dalam  konteks  transaksi  pinjam  meminjam atau  pemberian  jaminan  terhadap  utang.  Hak  tanggungan  adalah  hak  jaminan  yang diberikan  atas  tanah  atau  properti  tertentu  sebagai  agunan  untuk  mendukung  atau menjamin pelunasan utang atau kewajiban finansial. Dalam hal ini, sertifikat hak milik atas  tanah  menjadi  agunan  yang  memberikan  keamanan  kepada  pemberi  pinjaman. Berikut  adalah  beberapa  hal  yang  perlu  dipahami  tentang  penggunaan  sertifikat  hak milik atas tanah sebagai objek hak tanggungan:
1. Jaminan Agunan: Sertifikat hak milik atas tanah digunakan sebagai jaminan atau agunan  dalam  transaksi  pinjam  meminjam.  Pemberi  pinjaman  memegang  hak tanggungan atas tanah tersebut, yang berarti jika peminjam tidak dapat melunasi utang, pemberi pinjaman memiliki hak untuk  menjual atau lelang tanah tersebut untuk melunasi utang.
2. Perjanjian  Hak  Tanggungan:  Pihak  pemberi  pinjaman  dan  peminjam  sepakat dalam  suatu  perjanjian  hak  tanggungan  yang  mengatur  hak  dan  kewajiban masing-masing  pihak  terkait  dengan  agunan  tersebut.  Perjanjian  ini  mencakup informasi  mengenai  jumlah  pinjaman,  suku  bunga,  jangka  waktu,  hak  dan kewajiban pihak-pihak, serta konsekuensi jika peminjam gagal membayar.
3. Hak  dan  Kewajiban  Pihak-Pihak:  Pemilik  sertifikat  hak  milik  tetap  memiliki  hak kepemilikan  dan  hak-hak  yang  terkait  dengan  tanah,  namun  hak  tanggungan memberikan  pemberi  pinjaman  hak  tertentu  terhadap  tanah  jika  terjadi wanprestasi oleh peminjam.
4. Proses  Penjualan  atau  Lelang:  Jika  peminjam  tidak  dapat  melunasi  utang  dan terjadi wanprestasi, pemberi pinjaman memiliki hak untuk menjual atau melelang tanah sesuai dengan prosedur yang diatur dalam perjanjian hak tanggungan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5. Keamanan dan Risiko: Penggunaan sertifikat hak milik atas tanah sebagai agunan memberikan keamanan ekstra kepada pemberi pinjaman, namun juga  membawa risiko  kepada  peminjam.  Oleh  karena  itu,  penting  bagi  peminjam  untuk memahami  konsekuensi  dari  hak  tanggungan  dan  memastikan  kemampuan untuk memenuhi kewajiban pembayaran.
Dasar  hukum  mengenai  jaminan  di  Indonesia  diatur  dalam  berbagai  peraturan perundang-undangan, terutama dalam KUH Perdata dan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak  Tanggungan  dan  dalam  praktiknya,  juga  melibatkan  regulasi-regulasi  terkait seperti  UU  No.  42  Tahun  1999  tentang  Jaminan  Fidusia.  Berikut  ini  adalah  beberapa peraturan hukum yang menjadi dasar mengenai jaminan:
1. Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUH  Perdata):  KUH  Perdata  mengatur mengenai  berbagai  aspek  hukum  termasuk  mengenai  perjanjian  jaminan.  Bab XXIII  KUH  Perdata  mengatur  mengenai  jaminan,  termasuk  hipotek,  gadai, fidusia,  serta  hak  tanggungan.  Pasal-pasal  dalam  bab  ini  menjelaskan  mengenai hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian jaminan.
2. Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan:  Undang-Undang ini  mengatur  tentang  hak  tanggungan  yang  dapat  dijadikan  jaminan  dalam hubungan  hukum  perdata,  khususnya  dalam  transaksi  kredit  dan  pinjaman.  UU Hak Tanggungan memberikan dasar hukum mengenai pembentukan, perubahan, dan pelaksanaan hak tanggungan.
3. Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia: UU Jaminan Fidusia mengatur  mengenai  jaminan  fidusia,  yaitu  bentuk  jaminan  yang  diberikan  atas benda  bergerak  berwujud.  Fidusia  mengatur  hak  dan  kewajiban  pihak-pihak dalam perjanjian jaminan atas benda-benda bergerak, seperti perlengkapan usaha, peralatan, kendaraan bermotor, dan lain sebagainya.
4. Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Hak  Tanggungan dan  Perjanjian  Perkreditan:  PP  ini  mengatur  mengenai  pendaftaran  hak tanggungan  serta  mekanisme  perjanjian  perkreditan  yang  melibatkan  hak tanggungan. PP ini menjelaskan tata cara pendaftaran, persyaratan, dan kewajiban dalam perjanjian perkreditan.
5. Peraturan  Lainnya:  Selain  peraturan  di  atas,  ada  juga  peraturan-peraturan  lain yang  terkait  dengan  jaminan  dalam  berbagai  konteks,  seperti  jaminan  bank, jaminan pelaksanaan kontrak, dan lain sebagainya.
Dasar  hukum  mengenai  hak  tanggungan  di  Indonesia  terutama  diatur  dalam Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan.  Berikut  ini  adalah ringkasan mengenai dasar hukum hak tanggungan.
Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan:  Undang-Undang  ini merupakan  payung  hukum  utama  yang  mengatur  tentang  hak  tanggungan  sebagai bentuk jaminan atas tanah. Beberapa poin penting dalam undang-undang ini meliputi:
1. Definisi Hak Tanggungan: Undang-Undang Hak Tanggungan mendefinisikan hak tanggungan  sebagai  hak  jaminan  yang  memberikan  keistimewaan  pada  kreditur atas tanah yang dijadikan objek hak tanggungan.
2. Pembentukan  Hak  Tanggungan:  Undang-Undang  ini  menjelaskan  tentang persyaratan  dan  tata  cara  pembentukan  hak  tanggungan,  termasuk  mengenai persetujuan  pemilik  tanah,  penetapan  hak  tanggungan  dalam  akta  otentik,  dan pendaftaran hak tanggungan di kantor pertanahan.
3. Hak  dan  Kewajiban  Pihak-Pihak:  Undang-Undang  ini  mengatur  mengenai  hak dan  kewajiban  pihak-pihak  yang  terlibat  dalam  hak  tanggungan,  baik  kreditur (pemberi pinjaman) maupun debitur (peminjam).
4. Pelaksanaan  Hak  Tanggungan:  Undang-Undang  ini  menjelaskan  tentang pelaksanaan hak tanggungan, termasuk hak kreditur dalam mengambil tindakan jika debitur tidak memenuhi kewajiban pembayaran.
5. Pelelangan  Tanah:  Undang-Undang  ini  mengatur  tentang  mekanisme  pelelangan tanah yang dijadikan objek hak tanggungan jika debitur wanprestasi.
6. Pendaftaran  dan  Pembatalan  Hak  Tanggungan:  Undang-Undang  ini  mengatur tentang  proses  pendaftaran  hak  tanggungan  di  kantor  pertanahan  serta  proses pembatalan hak tanggungan jika kewajiban terpenuhi.
Selain  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan,  peraturan perundang-undangan  terkait  lainnya  juga  dapat  memiliki  kaitan  dengan  hak tanggungan,  seperti  peraturan  mengenai  perjanjian  perbankan,  peraturan  pertanahan, dan lain sebagainya.

## 3.  Perlindungan  hukum  bagi  pemilik    bidang  tanah  yang  telah  bersertipikat  jika terjadi kredit macet
Saat ini, masyarakat secara umum diberikan lebih banyak kemudahan dan peluang dalam mengakses kredit dengan cara yang lebih teratur dan mudah. Kredit digunakan sebagai  sarana  untuk  mendapatkan  pinjaman  uang  dengan  jangka  waktu  yang  telah disepakati,  yang  kemudian  akan  dibayarkan  secara  berkala  atau  dicicil.  Menurut definisi  Pasal  1  angka  11  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perbankan, konsep  kredit  merujuk  pada  pemberian  uang  atau  tagihan  yang  memiliki  nilai  setara, berdasarkan  persetujuan  atau  kesepakatan  pinjam  meminjam  antara  bank  dan  pihak lain.  Pihak  yang  menerima  pinjaman  diwajibkan  untuk  mengembalikan  jumlah utangnya  setelah  periode  tertentu  dengan  membayar  bunga.  Prinsip  ini  menunjukkan bahwa  tujuan  utama  dari  kredit  adalah  mencapai  keuntungan  dengan  menerapkan prinsip  ekonomi  yang  dianut  oleh  negara  tersebut,  yaitu  dengan  mengalokasikan sumber daya guna mendapatkan manfaat sebesar mungkin.
Dalam  konteks  konsep  kredit,  terdapat  istilah  " Degree  of  Risk "  yang  mengacu  pada tingkat  risiko  tertentu  yang  terlibat.  Pemberian  kredit  melibatkan  risiko,  baik  bagi pemberi maupun penerima kredit. Dasar pemberian pinjaman kepada peminjam diatur oleh Pasal 8 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. Biasanya, kesepakatan pinjaman didokumentasikan dalam bentuk tertulis.
Kredit  macet  atau problem  loan adalah  kredit  yang  mengalami  kesulitan  dalam pelunasan  akibat  faktor-faktor  seperti  kesengajaan  atau  kondisi  yang  melebihi kemampuan debitur. Suatu kredit dianggap macet jika:
a. Tidak sesuai kriteria kredit, kurang lancar, dan diragukan.
b. Memenuhi syarat kredit diragukan, tetapi setelah jangka waktu 2 masa angsuran ditambah 21 bulan semenjak penggolongan diragukan, belum ada pelunasan atau usaha penyelamatan kredit.
c. Proses  pembayaran  kredit  telah  dilimpahkan  kepada  pengadilan  atau  Badan Urusan  Piutang  Negara  (BUPN),  atau  permintaan  ganti  rugi  diajukan  kepada perusahaan asuransi kredit.
Dalam menghadapi kredit bermasalah, bank cenderung memilih penyelesaian damai atau  musyawarah.  Pendekatan  ini  dipilih  karena  pendekatan  hukum  memakan  biaya dan  waktu  yang  signifikan.  Kekurangan  kesadaran  peminjam  dalam  menunaikan kewajiban pinjaman juga menjadi masalah dalam penyelesaian kredit yang bermasalah.
Upaya  mengatasi  kredit  bermasalah  dapat  melalui  jalur  hukum  atau  pendekatan non-hukum.  Pendekatan  non-hukum  cenderung  lebih  efisien  dan  cepat  dibandingkan litigasi melalui pengadilan. Perlindungan hukum bagi pemilik bidang tanah yang telah bersertifikat  jika  terjadi  kredit  macet  biasanya  diatur  dalam  Undang-Undang  No.  4 Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  dan  peraturan  perundang-undangan  terkait. Berikut  adalah  beberapa  poin  perlindungan  hukum  yang  dapat  diberikan  kepada pemilik tanah yang telah bersertifikat dalam konteks kredit macet:
1. Pengaturan  Hak  Tanggungan:  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  memberikan aturan  yang  mengatur  pembentukan,  pelaksanaan,  dan  pembatalan  hak tanggungan. Hak tanggungan digunakan sebagai jaminan dalam transaksi kredit atau  pinjaman.  Jika  peminjam  wanprestasi  (tidak  dapat  membayar  utang), kreditur  memiliki  hak  untuk  menjual  atau  melelang  tanah  yang  dijadikan  objek hak tanggungan untuk melunasi utang.
2. Prosedur Pelelangan: Undang-Undang memberikan pedoman mengenai prosedur pelelangan  hak  tanggungan  jika  terjadi  kredit  macet.  Proses  ini  harus  dilakukan sesuai  dengan  aturan  yang  ditetapkan  dalam  undang-undang  dan  harus  melalui prosedur yang transparan dan adil.
3. Pemberitahuan  Kepada  Pemilik:  Pemilik  tanah  yang  bersertifikat  memiliki  hak untuk  mendapatkan  pemberitahuan  jika  terjadi  rencana  pelelangan  atas  tanah yang dijaminkan. Ini memberikan kesempatan kepada pemilik untuk mengambil tindakan  yang  diperlukan  atau  mencoba  menyelesaikan  utang  sebelum  proses pelelangan dilanjutkan.
4. Pemulihan  Utang  Secara  Kolektif:  Dalam  beberapa  kasus,  kreditur  dan  debitur dapat  mencapai  kesepakatan  untuk  pemulihan  utang  secara  kolektif,  seperti restrukturisasi atau renegosiasi utang. Ini dapat memberikan solusi alternatif yang lebih menguntungkan bagi semua pihak.
5. Pemahaman  Konsekuensi  Hukum:  Dalam  setiap  perjanjian  kredit  atau  pinjaman yang  melibatkan  hak  tanggungan,  penting  bagi  pemilik  tanah  untuk  memahami sepenuhnya  konsekuensi  hukum  yang  terkait.  Hal  ini  dapat  membantu  mereka mengambil  langkah-langkah  pencegahan  atau  tindakan  yang  tepat  jika  terjadi kredit macet.
6. Bantuan  Hukum:  Pemilik  tanah  dapat  mencari  bantuan  hukum  dari  ahli  hukum atau  konsultan  hukum  untuk  memahami  hak  dan  kewajiban  mereka  dalam
transaksi hak tanggungan dan untuk mendapatkan nasihat tentang tindakan yang dapat diambil jika terjadi kredit macet.
Namun,  penting  untuk  diingat  bahwa  situasi  dan  perlindungan  hukum  dapat bervariasi  tergantung  pada  kasus  dan  peraturan  yang  berlaku  di  wilayah  masing- masing.

## SIMPULAN
A. Simpulan
1. Proses serta Persyaratan Pendaftaran tanah diawasi oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN),  yang  pelaksanaannya  dilaksanakan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan. Pendaftaran  tanah  yang  direncanakan  adalah  aktivitas  pendaftaran  tanah  dalam rangka  Program  kerja  Pemerintah  yang  dijalankan  oleh  Panitia  Ajudikasi  yang dibentuk  oleh  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional.  Pendaftaran  tanah  ini dilaksanakan  melalui  permintaan  pihak  yang berkepentingan  sesuai  dengan  aturan yang diuraikan dalam Pasal 13 ayat 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Pasal  31  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  menyatakan  bahwa  sertifikat dikeluarkan sesuai dengan data fisik dan hukum yang telah didaftarkan dalam buku tanah,  setelah  memenuhi  syarat-syarat  yang  diatur  dalam  Pasal  30  ayat  (1).  Ini mengartikan bahwa setelah syarat-syarat pada Pasal 30 terpenuhi, sertifikat hak atas tanah dapat diterbitkan.
2. Pemberlakuan  Hak  Atas  Tanah  sebagai  jaminan  dijelaskan  dalam  Undang-Undang Dasar  Agraria,  yang  menyatakan  bahwa  hak  atas  tanah  bisa  digunakan  sebagai jaminan  utang  melalui  Hak  Tanggungan.  Hak  atas  tanah  yang  dijadikan  sebagai objek  Hak  Tanggungan  harus  memenuhi  dua  kriteria,  yaitu  terdaftar  di  Kantor Pertanahan serta memiliki sifat yang dapat dialihkan. Pemberi pinjaman memegang posisi yang kuat dalam hal jaminan barang.
3. Dalam  penanganan  kredit  bermasalah  melalui  jalur  pengadilan,  sertifikat  hak tanggungan  dengan  judul  eksekutorial  "Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan Yang Maha Esa" diperlukan. Sebagai upaya mengatasi kendala kredit macet dengan jaminan  Hak  Tanggungan,  langkah-langkah  penyelamatan  kredit  bisa  dilakukan seperti mengatur ulang jadwal pembayaran ( Rescheduling ), pemulihan ( Reconditioning ), restrukturisasi ( Restructuring ), dan upaya penagihan kredit.

## DAFTAR PUSTAKA
A.Sodiki dalam Moh Bakri, Hak Menguasai Tanah oleh Negara , 2011.
Amiruddin  dan  H.  Zainal  Asikin, Pengantar  Metode  Penelitian  Hukum ,  Jakarta:PT.  Raja Grafindo Persada, 2006.
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum , Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2018. Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia . Jakarta: Prenada media Group, 2014.
Hermayulis, Penguasaan dan Pengelolaan Tanah di Kawasan Kuasa Pertambangan di Daerah Kota  Sawahlunto ,  Proposal  kajian,  Pusat  Kajian  dan  Konsultasi  Hukum  Agraria, Fakultas Hukum Universitas Andalas, 2015.
Johara  T.  Jaya  Dinata, Tata  Guna  Tanah  Dalam  Perencanaan  Pedesaan,  Perkotaan  dan Wilayah , ITB, 1999.
M.Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007).
Muchtar  Wahid, Analisis  Deskriptif  Terhadap  Kepastian  Hukum  Hak  Milik  Atas  Tanah , Sinopsis  Disertasi  Pengukuhan  Gelar  Doktor  Program  Pascasarjana  Universitas Hasanudin, Makassar, 2005.
Nurmandi, A. (2022). Manajemen perkotaan . Bumi Aksara.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum , Jakarta,: Kencana Prenada, 2010.
RAHARJO,  A.  E.  (2022). Akibat  Hukum  Proses  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dari  Hak  Guna Bangunan (HGB) Menjadi Hak Milik (HM) . Universitas Pancasakti Tegal. Soerjono  Soekanto  &  Sri  Mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif  :  Suatu  Tinjauan  Singkat , PT. Jakarta :Raja Grafindo Persada, 2003.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.