PRINSIP PERJANJIAN "UANG TEH":

## SUATU ULASAN PERJANJIAN PENYEWAAN RUMAH DI KOTA JAMBI
Oleh :
Abdul Hariss ∗
Che Thalbi Md Ismail ∗

## ABSTRAK
Perjanjian  uang  teh  adalah  suatu  perjanjian  sewa  menyewa rumah  yang terjadi antara penduduk asli Kota Jambi dengan penduduk  imigran  warga  negara  asing  keturunan  Cina  yang tidak memiliki tanah pada saat itu. Konsekuensi rumah sewa dibangun  oleh  penyewa  bukan  oleh  pemilik  tanah sebagaimana  halnya  perjanjian  sewa  menyewa  rumah  pada umumnya,  menyebabkan  penyewa  memiliki  beberapa  hak, antara  lain:  perjanjian  sewa  dengan  sistem  uang  teh  tidak memiliki  masa  berakhirnya,  artinya  sepanjang  penyewa menginginkan  menempati  rumah  sewa  tersebut,  maka pemilik  tanah  tidak  dapat  memutuskan  perjanjian  sewa, penyewa  bisa  mengoperkan  hak  sewanya  kepada  orang  lain sesuai  dengan  perjanjian  yang  telah  disepakati  dan pembayaran  biaya  sewa  rumah  yang  sangat  murah  jika dibandingkan  dengan  sewa  menyewa  rumah  yang  tidak memakai  sistem  uang  teh.  Penataan  kota,  perpindahan penduduk  ke  kota  dan  pelebaran  jalan-jalan  utama  serta perkembangan  zaman,  membuat  semakin  tingginya  harga tanah menyebab tuan tanah ingin mengakhiri perjanjian sewa karena  merasa  dirugikan  dengan  murahnya  biaya  sewa  dan tidak  ada  berakhirnya  masa  sewa  sedangkan  penyewa  tidak ingin mengakhiri perjanjian sewa karena masih mendasarkan pada kesepakatan sewa yang telah disepakati sebelumnya.
∗ Pengajar Program Magister Ilmu Hukum Unbari. ∗ Pengajar School of Law, UUM, Kedah, Malaysia.
Kata Kunci: Uang Teh, Sewa Menyewa Rumah, Tanah

## A.  Latar Belakang
Kebutuhan masyarakat yang tidak terbatas
Sehubungan  dengan  sewa  menyewa  tanah  di  masa  lalu setelah kemerdekaan negara Republik Indonesia, termasuk di wilayah  Kota  Jambi  (sebelumnya  Kotamadya  Jambi)  sudah ada,  tetapi  tidak  serumit  seperti  sekarang  ini,  yang  mana perjanjiannya  tidak  harus  tertulis,  cukup  dengan  saling  ada kepercayaan  dan  harganyapun  tidaklah  mahal  .  Tanah  pada saat  itu  masih  sangat  luas,  belum  banyak  dikelola  oleh pemiliknya dan tanahpun belum terlalu bernilai.
Pada  umumnya  yang  melakukan  sewa  menyewa tanah  pada  masa  lalu  adalah  orang  asing  keturunan  Cina, karena  selain  mereka  tidak  punya  tanah  sendiri,  juga berdasarkan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku tentang pertanahan di Indonesia, mereka selaku warga negara asing  tidak  diperbolehkan  memiliki  tanah  di  wilayah Indonesia.  Pada  dasarnya  objek  perjanjian  sewa  menyewa yang  diadakan  antara  warga  negara  keturunan  Cina  dengan pemilik  tanah  di  Kota  Jambi  adalah  rumah  atau  bangunan untuk tempat tinggal dan / atau tempat usaha.
Perjanjian sewa menyewa itu sendiri menurut ketentuan Pasal 1548  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  adalah  "suatu perjanjian,  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan
dari  suatu  barang,  selama  waktu  tertentu  dan  dengan pembayan  sesuatu  harga,  yang  oleh  pihak  tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya ".
Perjanjian sewa menyewa tanah dengan sistem uang teh  memang  tidak  diatur  dalam  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku,  tetapi  dapat  dibenarkan  sesuai dengan asas kebebasan berkontrak yang tertuang pada hukum perjanjian  yaitu  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata (Burgelijke Wet boek).
Kalau sewa menyewa rumah dengan sistem uang teh dikatakan  perjanjian  sewa  menyewa  rumah  sebenarnya  juga tidak  tepat  dalam  penamaannya.Hal  ini  karena  pada  sewa menyewa  rumah  yang  membangun  rumah  adalah  si  pemilik tanah  tetapi  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  rumah  dengan sistem  uang  teh,  si  penyewa  ikut  membantu  dalam pembiayaan  pembangunan  rumah  di  atas  tanah  yang  bukan miliknya.
Keterangan  di  atas  menunjukkan  bahwa  perjanjian uang  teh  itu  sebenarnya  lebih  mengarah  kepada  perjanjian sewa  tanah,  tetapi  kalau  dikatakan  perjanjian  sewa  tanah dengan  sistem  uang  teh,  orang  tidak  akan  mengerti  makna yang  terkandung  dari  penamaan  tersebut,  karena  yang  lazim dipakai  pada  kalangan  masyarakat  Kota  Jambi  adalah perjanjian sewa menyewa rumah dengan sistem uang teh atau perjanjian  uang  teh.  Jadi  dapat  dikatakan  bahwa  perjanjian
uang  teh  itu  secara  formal  adalah  perjanjian  sewa  menyewa dan secara materil adalah perjanjian sewa tanah.
Uang  teh  tidaklah  berarti  pembayaran  dengan  uang sewa dibayar dengan daun teh atau uang hasil penjualan daun teh  atau  lain-lain  yang  berarti  negatif,  seperti  halnya  uang kopi.Uang  teh  disini  adalah  uang  yang  diberikan  oleh  si penyewa  rumah  kepada  si  pemilik  tanah  untuk  sumbangan pembangunan rumah yang menjadi objek sewa.
Sumbangan  pembangunan  rumah  (uang  teh)  yang menjadi  tanggungan  si  penyewa  bisa  sepenuhnya  atau setengah  (1/2)  atau  sepertiga  (1/3)  atau  seperempat  (1/4) sesuai  dengan  kesepakatan  yang  telah  dibuat  sebelumnya. Adapun bentuk uang teh itu dapat berbentuk uang, ketentuan ini  berlaku  ketika  rumah  yang  menjadi  objek  sewa  telah dibangun  sebelumnya  oleh  si  pemilik  tanah,  tetapi  kalau rumah  sebagai  objek  sewa  belum  dibangun  maka  kontribusi pembangunan  juga  dapat  berupa  bahan-bahan  kebutuhan untuk pembangunan rumah sewa tersebut.
Rumah-rumah  yang  dilandasi  dengan  perjanjian sewa dengan sistem uang teh di wilayah Kota Jambi memiliki ciri-ciri khusus, antara lain:
1. Rumah-rumah  tersebut  dibangun  di  sepanjang  jalan besarbahkan ada di jalan protokol;
2. Rumah-rumah tersebut didirikan dalam bentuk rumah
bedeng;
3. Rumah-rumah  tersebut  bentuk  fisiknya  setengah  mil (pondasi  dan  sebagian  dinding  lebih  kurang  1  (satu) meter)  dan  setengah  kayu  bagian  dinding  (semi permanen) atau dindingnya kayu semua;
4. Rumah-rumah  tersebut  kalau  bertingkat,  maka  lantai atas  untuk  tempat  tinggal  dan  lantai  dasar  untuk berdagang.
Pembayaran  sewa  dengan  sistem  uang  teh  tidak hanya  dibayar  dengan  uang  tetapi  juga  dapat  dilakukan dengan  bahan  bangunan  atau  kebutuhan  pokok  sehari-hari dan kadangkala besarnya tidak ditentukan oleh pemilik tanah tetapi  terserah  kepada  penyewa,  kemudian  perjanjian  sewa tanah  dengan  sistem  uang  teh  tidak  ditentukan  batas waktunya, sepanjang penyewa masih berkehendak
menempatinya sampai ada yang sampai berpuluh tahun.
Dikarenakan  perjanjian  sewa  rumah  dengan  sistem uang  teh  memakan  waktu  yang  lama  dan  banyak  dilakukan oleh  warga  masyarakat  Kota  Jambi,  maka  sewa  menyewa rumah  dengan  sistem  uang  teh  menjadi  kebiasaan  dan selanjutnya menjadi hukum adat masyarakat Kota Jambi.
Sesuai  dengan  perkembangan  zaman  dan  semakin tinggi  nilai  harga  tanah,  timbullah  berbagai  permasalahan terhadap perjanjian sewa rumah dengan sistem uang teh, yang diantaranya:
1. Ada  penyimpangan  hukum  sehubungan  dengan
perjanjian sewa menyewa itu sendiri;
2. Pemilik  tanah  sulit  untuk  mendapatkan  tanah  hak miliknya  dalam  waktu  yang  singkat  karena bangunan  di  atasnya  masih  berstatus  hak  sewa
dalam waktu yang lama; 3. Penyewa mengoperalihkan bangunan yang
disewakan  kepada  orang  lain  tanpa  bisa  dicegah oleh pemilik tanah;
4. Pemilik  tanah  tidak  dapat  menerima  tanahnya
kembali dengan alasan penyewa bahwa tanah telah dibayar secara angsur dengan pemberian uang teh, apalagi  penyewa  dengan  kelicikan  menunjukkan kuitansi  pembayaran-pembayaran  uang  teh  yang dilakukan dengan isi pembayaran uang tanah  yang tidak  terduga  atau  tidak  diketahui  pemilik  tanah dan  diperkuat  lagi  penyewa  telah  memiliki sertifikat  hak  milik  atas  tanah  atau  ahli  waris pemilik  tanah  tidak  mengetahui  perjanjian  sewa rumah  dengan  sistem  uang  teh  yang  diadakan orang  tuanya,  hingga  apapun  yang  disampaikan penyewa  diikutinya  sampai  bangunan  dan  tanah beralih kepada penyewa.

## B. Perumusan Masalah
1. Bagaimana  proses  terjadinya  sistem  uang  teh  sebagai fenomena budaya hukum dalam hukum pertanahan di
Kota Jambi?
2. Apakah  faktor-faktor  yang  menyebabkan  para  pihak membuat  perjanjian  sewa  menyewa  dengan  sistem uang teh?
3. Bagaimana  pola-pola  hubungan  antara  para  pihak yang melakukan perjanjian sewa menyewa tersebut?

## C. Pembahasan
1. Proses  Terjadinya  Sistem  Uang  Teh  Sebagai Fenomena Budaya Hukum Dalam Hukum

## Pertanahan Di Kota Jambi
Sebenarnya  peraturan  perundang-undangan  tentang Pertanahan  telah  ada  sebelum  dan  setelah  kemerdekaan Indonesia  dan  yang  paling  terbaru  pada  masa  setelah kemerdekaan  Indonesia  adalah  Undang-undang  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Tanah  dan  Hukum  ini  masih diberlakukan sampai saat sekarang.
Meskipun Undang-undang ini juga terjadi di wilayah Kotamadya Jambi, tapi ada juga warga masyarakat yang tidak mendasarinya  dalam  hal  perjanjian  berkenaan  dengan  tanah. Salah  satunya  pada  tahun  1970-an  dimana  masyarakat imigran  warga  negara  asing  keturunan  Cina  membutuhkan
lahan  untuk  membangun  tempat  tinggal  dan  /  atau  tempat usaha,  mereka  mengajukan  permohonan  kepada  pemilik  asli untuk  menyewa  tanah  guna  kebutuhannya.  Dikarenakan tanah  pada  waktu  itu  belum  memiliki  harga  yang  standar, belum pernah ada perjanjian sewa tanah yang diadakan antar penduduk  asli  di  samping  pemilik  tidak  mau  menjual tanahnya,  pemilik  tanah  yang  setuju  dengan  permohonan warga negara asing keturunan Cina dan agar perjanjian sewa yang  diadakan  memiliki  tanda  bukti  di  samping  warga keturunan  Cina  mendapatkan  apa  yang  diinginkannya, pemilik tanah membuat bangunan di atas tanah tersebut, yang pada waktu itu bangunan berstatus rumah yang dibangun.
Dengan  mendapatkan  rumah  yang  dibangun  oleh pemilik  tanah  dengan  bentuk  perjanjian  sewa,  warga keturunan  Cina  selaku  penyewa  melakukan  pembayaran dengan  biaya  sistem  uang  teh.  Pengertian  "uang  teh"  dalam perjanjian  sewa  menyewa  rumah  dengan  prinsip  "uang  teh" adalah uang yang diberikan oleh penyewa rumah kepada tuan tanah  untuk  kontribusi  membangun  rumah  yang  menjadi objek  sewa.  Biaya  sewa  menyewa  rumah  dengan  prinsip perjanjian  "uang  teh"  bisa  dibayar  dengan  uang  dan  dapat juga  dibayar  dalam  bentuk  kebutuhan  hidup  sehari-hari, seperti:  beras,  tepung,  gula  dan  lain-lain.  Selain  itu,  pada awalnya perjanjian ini tidaklah dilakukan secara tertulis tetapi disepakati dan ditaati.
Rumah  yang  dibangun  dengan  prinsip  perjanjian "uang  teh"  pada  awalnya  dibangun  dari  kayu  bulian  dalam bentuk rumah rumah karyawan atau kopel, yaitu rumah yang berpasangan,  biasanya  satu  atap  terdiri  atas  lebih  dari  satu rumah  yang  biasanya  bertingkat  dua.  Tahap  dua  berfungsi untuk  tempat  tinggal  dan  lantai  satu  digunakan  untuk berdagang.Penyewa  yang  berbisnis  inilah  yang  biasanya membayar  biaya  rumah  kepada  pemilk  tanah  dalam  bentuk kebutuhan sehari-hari sebagai ganti biaya sewa.
Kontsruksi bangunan rumah sewa yang
menggunakan  prinsip  perjanjian  "uang  teh"  pada  saat sekarang sudah banyak berubah, terutama rumah-rumah yang terletak  di  Mukim  Pasar  Jambi.Bangunan-bangunan  rumah tersebut  berubah,  tidak  lagi  menggunakan  kayu  sebagai bahan  utama  rumah  sewa  tetapi  sudah  menggunakan  batu- bata,  campuran  semen,  pasir  dan  kerikil  menjadi  satu kesatuan  yang  homogen.  Mukim  Pasar  Jambi  adalah merupakan  daerah  yang  paling  banyak  masyarakat  asli  dan warga  negara  asing  keturunan  Cina  mengadakan  perjanjian sewa  menyewa  rumah  dengan  prinsip  perjanjian  "uang  teh", karena Mukim Pasar Jambi adalah Pasar di Kota Jambi.
Pada  dasarnya  perjanjian  dengan  sistem  uang  teh yang  terjadi  di  wilayah  Kotamadya  Jambi  dulu  merupakan perjanjian  sewa  menyewa  tanah  tetapi  tertutup  dengan  sewa bangunan  (rumah  pembangun)  yang  dibuat  oleh  pemilik
tanah. Dan perjanjian sewa menyewa dengan sistem uang teh tidaklah  dipermasalahkan  meskipun  tidak  diatur  dalam perundang-undangan  yang berlaku termasuk Undang-undang Nomor  5  Tahun  1960  dan  bukti  nyata  sampai  sekarangpun masih  berlanjut  perjanjian  uang  teh  yang  dilakukan sebelumnya  atau  perjanjiannya  dilakukan  secara  turun temurun.
Untuk  saat  sekarang  perjanjian  sewa  menggunakan sistem  uang  teh  dahulu  sulit  untuk  dilakukan,  karena  dapat bertentangan dengan peraturan perundang-undangan Perumahan  dan  Kawasan  Pemukiman  yang  berlaku sebagaimana tersirat dari ketentuan di bawah ini.
Prinsip-prinsip  perjanjian  sewa  menyewa  rumah dengan  "uang  teh"  di  atas  inilah  bertentangan  dengan Undang-Undang  Nomor  01  Tahun  2011  tentang  Perumahan dan  Kawasan  Pemukiman,  seperti  pada  bab  XIII  pasal  135 yang  berbunyi:  Setiap  orang  dilarang  menyewakan  atau mengalihkan kepemilikannya atas rumah umum kepada pihak lain.
Dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  44  Tahun1994 tentang  Hunian  Rumah  Oleh  Bukan  Pemilik.  Pada  bab  II pasal  4  ayat  1:  Hunian  rumah  dengan  cara  sewa  menyewa didasarkan  pada  suatu  perjanjian  tertulis  antara  pemilik  dan penyewa.  Ayat  2:  Perjanjian  tertulis  sebagaimana  dimaksud dalam ayat (1) sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan
tentang hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, dan besarnya biaya sewa.
Selanjutnya  dalam  Pasal  9  ayat:  Penyewa  dengan cara  apapun  dilarang  menyewakan  kembali  dan  atau memindahkan  hak  penghunian  atas  rumah  yang  disewanya kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik.
2. Faktor-faktor yang Menyebabkan Para Pihak
Membuat  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Dengan  Sistem Uang Teh
Faktor-faktor  yang  menyebabkan  para  pihak membuat  perjanjian  sewa  menyewa  dengan  sistem  uang  teh di  wilayah  Kotamadya  Jambi  dahulu  bisa  berasal  dari  diri para  pihak  (intern)  maupun  dari  kondisi  yang  dihadapi  para pihak.
Faktor-faktor tersebut adalah sebagai berikut:
a. faktor Intern
Faktor  ini  berasal  dari  para  pihak,  dimana  pihak  pemilik tanah menginginkan tanahnya yang luas dapat terjaga dan terurus  di  samping  akan  mendapatkan  imbalan  berupa iuran  dalam  bentuk  uang  atau  sembako  dari  penyewa.
Sedangkan pihak penyewa berkeinginan untuk
mendapatkan  tempat  tinggal  dan  sekaligus  tempat  usaha yang  penggunaannya  nyaris  tak  terbatas  jangka  waktu
sepanjang  tetap  mau  membayar  iuran  uang  teh  kepada pemilik tanah.
b. faktor Ekstern
Faktor ini berasal dari luar diri para pihak, yaitu:
1) Belum pernah terjadi perjanjian sewa menyewa tanah antar para penduduk asli.
2) Belum  terlalu  dominannya  kebutuhan  akan  uang dibandingkan dengan kebutuhan sembako.
3) Bukti  perjanjian  yang  diadakan  bukanlah  surat perjanjian  (karena  perjanjian  bukan  bentuk  tertulis), melainkan pelaksanaan iuran uang teh yang dilakukan
penyewa secara rutin.
4) Pada  waktu  itu  uang  teh  merupakan  salah  satu  alat pembayaran yang sah.
3. Pola-pola  Hubungan  Antara  Para  Pihak  Yang

## Melakukan Perjanjian Sewa Menyewa
Pada  masa  lalu  perjanjian  sewa  menyewa  rumah bina dengan sistem uang teh pola hubungan perjanjian adalah dilandasi oleh rasa saling kepercayaan antara para pihak yang mengadakan  perjanjian,  yaitu  penyewa  dan  pemilik  tanah, dimana  perjanjian  tidaklah  harus  berbentuk  tertulis, melainkan  pemilik  tanah  harus  menyediakan  rumah pembangun  atau  tempat  yang  akan  dihuni  atau  diusahakan oleh penyewa dalam waktu yang cukup lama tanpa ada batas waktu,  sedangkan  penyewa  memberikan  iuran  sewa  dalam
bentuk uang atau kebutuhan konsumsi si pemilik tanah tanpa batas  waktu  pula,  jika  tetap  ingin  mendiami  rumah pembangun, tetaplah memberikan iuran uang teh.
Namun  selanjutnya  sesuai  dengan  perkembangan zaman,  perjanjian  sewa  dengan  sistem  uang  teh  telah  dibuat dalam  bentuk  tertulis  dan  ada  beberapa  pihak  yang  terkait dalam  perjanjian  tersebut,  antara  lain:  pemilik,  penyewa,
pihak-pihak dari Pemerintah Kota, seperti: Badan
Pemerintahan Harian Urusan Pembangunan kota, Ketua team Peremajaan  Pembangunan  Toko-Toko  di  daerah  kota  Jambi, Ketua  Panitia  Urusan  Perumahan  kota  Jambi  dan  Kepala kota.

## D. Penutup
1. Proses  terjadinya  sistem  uang  teh  sebagai  fenomena budaya  hukum  pertanahan  di  Indonesia  dimulai  dengan masuknya  warga  negara  asing  keturunan  Cina  yang berkeinginan memperoleh tanah guna mendirikan tempat tinggal dan / atau tempat usaha, kemudian pemilik tanah membuat  bangunan  (rumah  pembangun)  untuk  warga tersebut yang harus dibayar untuk selama
penempatannya  dengan  menggunakan  sistem  uang  teh yang  dahalu  dijadikan  salah  satu  alat  pembayaran  yang sah dan dilanjutkan secara turun temurun.
2. Faktor-faktor  yang  menyebabkan  para  pihak  membuat perjanjian sewa menyewa dengan sistem uang teh adalah faktor intern yang berasal dari diri masing-masing pihak sesuai  dengan  kebutuhannya  masing-masing  dan  faktor ekstern  yang  berasal  dari  luar  diri  para  pihak  tetapi  hal- hal  yang  dihadapi  para  pihak  pada  waktu  itu  seperti perjanjian  sewa  tanah  belum  pernah  terjadi,  perjanjian tidak  perlu  dibuat  secara  tertulis,  adanya  rumah pembangun  sebagai  tanda  ada  perjanjian  dan  uang  teh merupakan alat pembayaran yang sah.
3. Pola  hubungan  para  pihak  yang  mengadakan  perjanjian sewa dengan sistem uang teh adalah saling kepercayaan, dengan  pemilik  tanah  menyiapkan  rumah  pembangun dan  penyewa  membayar  uang  teh  berupa  uang  atau sembako untuk waktu tak tertentu dan untuk selanjutnya perjanjian  dibuat  secara  tertulis  dengan  diketahui  oleh beberapa pihak yang terkait.

## E. Daftar Pustaka
Abdul Hariss, Sistem "Uang Teh" sebagai Fenomena Budaya Hukum  dalam  Hukum  Pertanahan  di  Daerah Tingkat  II  Kotamadya  Jambi ,  M.Hum.,  Tesis, Universitas Diponegoro, 2001 Tim  Penyusun  Kamus  Pusat  Pembinaan  dan  Pengembangan Bahasa  Departemen  Pendidikan  dan  Kebudayaan Republik Indonesia, Kamus Besar Bahasa Indonesia Jakarta: Balai Pustaka, 1988