AKIBAT HUKUM TERHADAP AKTA PPAT YANG WAJIB PAJAKNYA TIDAK MELAKSANAKAN PEMBAYARAN BPHTB DAN PPh DALAM PROSES PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN (STUDI KASUS DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BULELENG)
Oleh:
Kadek Ari Rahayu 1 , I Gede Surata 2
Abstrak  : Pasal  2  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2000  tentang  Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah dan Bangunan  (Lembaran Negara Nomor 130 Tahun 2000  dan  Tambahan  Lembaran  Negara  Nomor  3988)  menyatakan  yang  menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan. Sebagai obyek pajak, peralihan hak atas tanah dan bangunan dikenakan pajak dari kedua sisi, yaitu dari pihak  penjual  dikenakan  Pajak  Penghasilan  (PPh)  yang  diperoleh  dari  penjualan tanah dan bangunan, Sedangkan dari pihak pembeli dikenakan pajak yang berupa Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Timbulnya utang pajak dari  Wajib  Pajak  BPHTB  atas  pengalihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  adalah pada saat dibuat dan ditandatanganinya akta dihadapan PPAT. Akta Jual beli yang dibuat  dihadapan  PPAT  yang  wajib  pajaknya  tidak  melaksanakan  pembayaran BPHTB  dan  PPh,  tetap  bersifat  sah  sepanjang  pembuatan  akta  sesuai  dengan ketentuan  Pasal  97,  98,  99,  100,  101  dan  102  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah .  D alam  proses  pendaftaran  peralihan  hak  jual  beli  di  Kantor Pertanahan  apabila  ditemukan  berkas  peralihan  hak  jual  beli  yang  tanpa dilaksanakan pembayaran pajak BPHTB dan PPh setelah di sesuaikan dengan data tanah  dan  bangunan  yang  dijadikan  objek  peralihan  hak,  maka  sesuai  dengan Pasal 6 ayat (3) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor  1  Tahun  2010  tentang  Standar  Pelayanan  dan  Pengaturan  Pertanahan, Kantor Pertanahan menolak berkas permohonan .
Kata-kata Kunci: Akibat Hukum, Akta Jual Beli Tanah dan Bangunan, BPHTB dan PPh

## PENDAHULUAN
Secara alamiah hubungan manusia dengan tanah memiliki keterkaitan yang sangat erat. Keberadaan tentang tanah dalam kehidupan manusia mempunyai arti yang  sangat  penting,  oleh  karena  dalam  kehidupan  manusia  sangat  tergantung pada tanah. Tanah sebagai bagian dari bumi, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA bahwa atas dasar hak menguasai dari negara sebagaimana yang dimaksud  dalam  Pasal  2  ditentukan  adanya  macam-macam  hak  atas  permukaan
1 Alumni Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang- orang  baik  sendiri  maupun  bersama-sama  dengan  orang  lain  serta  badan-badan hukum.
Tanah  yang  dimaksudkan  bukan  mengatur  tanah  dalam  segala  aspeknya, melainkan  hanya  mengatur  salah  satu  aspeknya  yaitu  tanah  dalam  pengertian yuridis yang disebut hak. Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam hukum agraria nasional  membagi  hak-hak atas tanah dalam  dua bentuk  antara lain  yang pertama  hak-hak  atas  tanah  yang  bersifat  primer  yaitu  hak-hak  atas  tanah  yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya.  Semua  hak  atas  tanah  itu  mempunyai  sifat-sifat  kebendaan  ( zakelijk karakter ),  yaitu:  (1)  dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada  pihak  lain,  (2)  dapat dijadikan jaminan suatu hutang, dan (3) dapat dibebani hak tanggungan.
Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan  (Lembaran  Negara  Nomor  130  Tahun  2000  dan Tambahan Lembaran Negara Nomor 3988) menyatakan yang menjadi objek pajak adalah  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan.  Sebagai  objek  pajak,  peralihan hak  atas  tanah  dan  bangunan  dikenakan  pajak  dari  kedua  sisi,  yaitu  dari  pihak penjual  dan  pihak  pembeli.  Bagi  pihak  penjual  dikenakan  Pajak  Penghasilan (PPh)  yang  diperoleh  dari  penjualan  tanah  dan  bangunan.  Sedangkan  bagi  pihak pembeli  dikenakan  pajak  yang  berupa  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB).  Timbulnya  utang  pajak  dari  Wajib  Pajak  BPHTB  atas pengalihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  adalah  pada  saat  dibuat  dan ditandatanganinya akta dihadapan PPAT.
Demi  menjaga  kemungkinan  agar  tidak  terjadinya  penundaan  pembayaran pajak,  biasanya  pembayaran  pajak  yang  menjadi  kewajiban  penjual  maupun pembeli dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan dilakukan pada hari dan tanggal  akta  jual  belinya  ditandatangani  oleh  para  pihak  di  hadapan  PPAT,  dan demi  menjaga  kepastian  pembayaran  pajak  tersebut  dilakukan  oleh  para  pihak, biasanya PPAT  yang bersangkutan dengan sukarela membantu para pihak untuk membayarkan pajak tersebut kepada instansi yang berwenang. Namun bagaimana
kalau  pembuatan  akta  jual  beli  tersebut  tanpa  melakukan  pembayaran  BPHTB dan PPh terlebih dahulu, bagaimana akibat hukumnya bagi Akta PPAT terebut.
Dari  latar  belakang  masalah  yang  diuraikan  dapat  dirumuskan  masalah- masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana  Keabsahan  Akta  Jual  Beli  yang  wajib  pajaknya  tidak melaksanakan pembayaran BPHTB dan PPh?
2. Bagaimana akibat hukum terhadap akta PPAT yang wajib pajaknya tidak melaksanakan  pembayaran  BPHTB  dan  PPh  dalam  proses  pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan?

## METODE PENELITIAN
Penelitian  merupakan  suatu  sarana  utama  dalam  pengembangan  ilmu pengetahuan dan teknologi. Hal ini disebabkan karena penelitian bertujuan untuk mengungkapkan kebenaran secara sistematis, metodologis, dan konsisten. Melalui proses  penelitian  diadakan  analisis  dan  konstruksi  terhadap  data  yang  telah dikumpulkan dan diolah (Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, 2001: 1).
Menurut  Suharsini  Arikunto  setiap  penelitian  memiliki  3  syarat  penting  yaitu sistematis (artinya dilaksanakan menurut pola tertentu, dari yang paling sederhana sampai  kompleks  hingga  tercapai  tujuan  secara  efektif  dan  efesien),  berencana (artinya  dilaksanakan  dengan  adanya  unsur  dipikirkan  langkah-langkah pelaksanaannya),  dan  mengikuti  konsep  ilmiah  (artinya  mulai  dari  awal  sampai akhir kegiatan penelitian mengikuti cara-cara yang sudah ditentukan, yaitu prinsip yang digunakan untuk memperoleh ilmu pengetahuan) (Suharsini Arikunto, 2002: 18).
Pengumpulan  data  yang  dilakukan  dengan  teknik  wawancara  dan dokumentasi.  Wawancara  merupakan  suatu  proses  yang  berisi  pertanyaan- pertanyaan secara ilmiah  yang relevan dengan penelitian ini, dimana wawancara ditujukan  secara  langsung  kepada  responden  dan  informan.  “Wawancara  adalah proses  tanya-jawab  dalam  penelitian  yang  berlangsung  secara  lisan  dalam  mana dua  orang  atau  lebih  bertatap  muka  mendengarkan  secara  langsung  informasi- informasi  atau  keterangan-keterangan” 1 .  Studi  Dokumentasi/studi  kepustakaan
1 Cholid  Narbuko  dan  H.  Abu  Achmadi.2004. Metodologi  Penelitian. Jakarta:  PT  Bumi  Aksara. Hlm. 83-86
(library research), dilaksanakan dengan cara membaca, menelaah, mengklasifikasikan,  mengidentifikasikan  dan  dilakukan  pemahaman  untuk mendapatkan data-data sekunder dari peraturan perundang-undangan, buku-buku literatur,  makalah  maupun  bahan-bahan  hukum  lainnya  yang  sangat  terkait dengan masalah yang diteliti.
Metode  analisis  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode deskriptif  Kualitaif.  Analisis  Kualitatif  sering  juga  disebut  analisis  deskriptif kualitatif.  Dalam  penelitian  dengan  teknik  ini,  maka  keselurahan  data  yang terkumpul baik dari data primer maupun data sekunder, akan diolah dan dianalisis dengan cara menyusun data secara sistematis, digolongkan dalam pola dan tema, dikategorisasikan  dan  diklasifikasikan,  hubungan  antara  satu  data  dengan  data lainnya,  dilakukan  interpretasi  untuk  memahami  makna  data  alam  situasi  sosial dan  dilakukan  penafsiran  dari  perspektif  peneliti  setelah  memahami  keseluruhan kualitas data  (Bambang Waluyo, 1991: 19).

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Keabsahan  Akta  Jual  Beli  yang  wajib  pajaknya  tidak  melaksanakan pembayaran BPHTB dan PPh
Di dalam proses peralihan hak atas tanah dan bangunan perlu dibuatkannya Akta  Otentik  berupa  Akta  Jual  Beli.  Hal  ini  penting  untuk  memberi  kepastian hukum  bagi  pihak  yang  memperoleh  hak  tersebut,  sehingga  ia  dapat mempertahankan  haknya  dari  gugatan  pihak  manapun.  Akta  Otentik  adalah  akta yang  dibuat  dan  diresmikan  di  hadapan  pejabat-pejabat  umum  yang  berwenang untuk  berbuat  demikian  itu  ditempat  di  mana  akta  itu  dibuat.  Dengan  dibuatnya Akta Otentik oleh pejabat  yang berwenang maka secara hukum dapat dibuktikan telah  terjadi  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan,  pada  saat  Akta  Otentik tersebut ditandatangani oleh para pihak, saksi dan PPAT.
Di  dalam  proses  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  para  pihak mempunyai  beberapa  kewajiban  yang  salah  satunya  yaitu  diwajibkan  untuk membayar  pajak  berupa  BPHTB  dan  PPh  hal  ini  sesuai  dengan  Pasal  1  ayat  (1) Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2000  Tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  tanah
dan  Bangunan  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2000  Nomor  130. Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  3988)  menyatakan bahwa  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  adalah  pajak  yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.
BPHTB  merupakan  suatu  jenis  pajak  yang  ditetapkan  oleh  pemerintah sebagai  yang  dikenakan  atas  tanah  dan  bangunan.  Sesuai  dengan  Pasal  6  ayat  1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor  21  Tahun  1997  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  tanah  dan  Bangunan, yang menjadi dasar pengenaan pajak pada BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak yang selanjutnya disebut NPOP. Karena pada dasarnya ada lima belas jenis perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  yang  menjadi  objek  pajak,  setiap  jenis peralihan  hak  tersebut  harus  ditentukan  NPOPnya.  Pasal  6  ayat  (2)  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2000  tentang  perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas tanah dan Bangunan menyatakan yang  menjadi  NPOP  sebagai  dasar  pengenaan  pajak  pada  masing-masing  jenis perolehan hak adalah:
a. Pada  perolehan  hak  karena  Jual  Beli,  yang  menjadi  NPOP  adalah  harga transaksi;
b. Pada  perolehan  hak  karena  tukar-menukar,  yang  menjadi  NPOP  adalah  nilai pasar;
c. Pada perolehan hak karena hibah, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
d. Pada  perolehan  hak  karena  hibah  wasiat,  yang  menjadi  NPOP  adalah  nilai pasar;
e. Pada perolehan hak karena waris, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
f. Pada  perolehan  hak  karena  pemasukan  dalam  perseroan  atau  badan  hukum lainnya, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
g. Pada  perolehan  hak  karena  pemisahan  hak  yang  mengakibatkan  peralihan, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
h. Pada perolehan hak karena peralihan hak sebagai pelaksanaan putusan hakim yang  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap,  yang  menjadi  NPOP  adalah  nilai pasar;
i. Pada perolehan hak karena pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
j. Pada  perolehan  hak  karena  pemberian  hak  baru  atas  tanah  diuar  pelepasan hak, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
k. Pada perolehan hak karena penggabungan usaha, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
l. Pada perolehan hak karena peleburan usaha, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
m. Pada  perolehan  hak  karena  pemekaran  usaha,  yang  menjadi  NPOP  adalah nilai pasar;
n. Pada perolehan hak karena hadiah, yang menjadi NPOP adalah nilai pasar;
o. Pada perolehan hak karena penunjukkan pembeli dalam lelang, yang menjadi NPOP adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang;
Walaupun  ada  lima  belas  jenis  perolehan  hak  yang  mempunyai  NPOP tersendiri, tetapi pada dasarnya hanya ada tiga jenis harga atau nilai yang menjadi NPOP,  yaitu  harga  transaksi,  nilai  pasar  dan  harga  transaksi  yang  tercantum dalam  risalah  lelang.  Harga  transaksi  adalah  harga  yang  terjadi  dan  telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan (penjual dan pembeli).
Nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi  jual beli secara wajar  yang terjadi  disekitar  letak  tanah  dan  atau  bangunan.  Nilai  pasar  biasanya  ditentukan oleh  penilai  independen  yang  terlepas  dari  berbagai  kepentingan  atas  objek  atau properti yang dinilai. Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang adalah harga  riil  yang  ditentukan  oleh  pejabat  lelang  atas  tawaran  harga  tertinggi  yang diajukan oleh peserta lelang (Siahaan Marihot Pahala, 2002: 166).
Sebagai pajak yang dikenakan pada perolehan hak atas tanah dan bangunan, BPHTB  menghendaki  bahwa  BPHTB  dihitung  dari  dasar  pengenaan  pajak  yang riil (yang sebenarnya) sebagai cerminan nilai dari properti yang dialihkan. Hal ini kadang sulit diterapkan mengingat besarnya harga transaksi tersebut. Oleh karena itu pihak penjual dan pembeli memiliki kecendrungan untuk tidak mencantumkan harga  transaksi  yang  sesungguhnya  pada  akta  jual  beli  yang  dibuat  dengan maksud  untuk  mengurangi  biaya  yang  harus  ditanggung  oleh  penjual  dan
pembeli.  Untuk  mencegah  terjadinya  manipulasi  harga  dari  para  pihak  maka Dinas Pendapatan Daerah membuatkan panduan mengenai harga tanah per are di masing-masing  wilayah,  yang  mana  didapatkan  dari  keterangan  Kepala  Desa  di wilayah tersebut.
Untuk  menentukan  dasar  pengenaan  pajak  dibutuhkan  suatu  unsur  sebagai penyangga manakala atas suatu transaksi jual beli harga transaksi yang disepakati penjual dan pembeli serta dituangkan dalam akta jual beli bukan meupakan harga transaksi  yang  sebenarnya,  dan  apabila  nilai  pasar  objek  perolehan  hak  tidak diketahui  berapa  besarnya.  Sesuai  dengan  Pasal  6  ayat  (3)  Undang-Undang Nomor 20 tahun 2000 Tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun  1997  Tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  tanah  dan  Bangunan  dinyatakan apabila Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) huruf a  sampai  dengan  n  tidak  diketahui  atau  lebih  rendah  dari  pada  Nilai  Jual  Objek Pajak  yang  digunakan  dalam  pengenaan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  pada  tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan. Dengan membandingkan harga transaksi dan nilai pasar dengan NJOP, maka NJOP ditetapkan sebagi penyangga penetapan dasar  pengenaan  pajak  agar  dasar  pengenaan  pajak  mencerminkan  nilai  riil  dari tanah dan bangunan yang menjadi objek peralihan hak.
Untuk  mengetahui  apakah  ada  BPHTB  yang  harus  dibayar  ataupun  tidak maka  besarnya  NPOP  harus  dikurangi  terlebih  dahulu  dengan  Nilai  Perolehan Objek  Pajak  Tidak  Kena  Pajak  (NPOPTKP).  NPOPTKP  adalah  suatu  besaran tertentu  dari  NPOP  yang  tidak  dikenakan  pajak.  Apabila  NPOP  yang  menjadi dasar  pengenaan  pajak  suatu  objek  BPHTB  kurang  dari  NPOPTKP  yang ditetapkan,  atas  objek  tersebut  tidak  ada  BPHTB  yang  harus  dibayar  atau  tidak terutang  BPHTB.  Sementara  itu,  apabila  NPOP  besarnya  lebih  dari  NPOPTKP yang  ditetapkan,  besarnya  pajak  terutang  dihitung  dari  selisih  antara  NPOP  dan NPOPTKP.
Dalam  Pasal  7  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2000  Tentang Perubahan  Ketiga  atas  Undang-Undang  Nomor  21  Tahun  1997  Tentang  Bea Perolehan Hak Atas tanah dan Bangunan dinyatakan bahwa NPOPTKP ditetapkan
secara  regional  paling  banyak  Rp.  60.000.000,00  (enam  puluh  juta  rupiah), kecuali  dalam  hal  perolehan  hak  karena  waris,  atau  hibah,  wasiat  yang  diterima orang  pribadi  yang  masih  dalam  hubungan  keluarga  sedarah  dalam  garis keturunan  lurus  satu  derajat  ke  atas  atau  satu  derajat  ke  bawah  dengan  pemberi hibah,  wasiat,  termasuk  suami/isteri,  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  Tidak  Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
Proses  pembayaran  pajak  BPHTB,  pajak  terutang  dibayar  oleh  wajib  pajak ke  kas  Negara  melalui  Kantor  Pos  dan  Bank  Badan  Usaha  Milik  Negara  atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri  Keuangan  dengan  Surat  Setoran  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  (SSB).  Formulir  SSB  terdiri  dari  lima  rangkap  yang  memilik  fungsi masing-masing, diantaranya yaitu:
a. Lembar 1  : Untuk wajib pajak sebagi bukti pembayaran pajak
b. Lembar 2  : Untuk KP PBB melalui Bank/Kantor Pos Operasional V
c. Lembar 3  : Untuk KP PBB disampaikan oleh wajib pajak
d. Lembar 4  : Untuk Kantor Penerima pembayaran (Bank/Kantor Pos
Operasional V)
e. Lembar 5  : Untuk PPAT/Notaris/Kepala Kantor Lelang/Pejabat
Lelang/Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
SSB  yang  telah  diisi  oleh  wajib  pajak  dengan  jelas,  benar  dan  lengkap  serta ditandatangani  oleh  wajib  pajak  atau  kuasanya  yang  ditunjuk  untuk  melakukan penyetoran  pajak,  kemudian  dibawa  ke  Bank/Kantor  Pos  tempat  pembayaran pajak yang ditunjuk untuk membayar BPHTB terutang sesuai dengan perhitungan wajib pajak. Sebagai bukti bahwa pajak telah dibayar, maka petugas Bank/Kantor Pos  yang  menerima  pembayaran  pajak  harus  membubuhkan  tanda  tangannya beserta cap instansi tersebut. SSB tersebut kemudian dibawa kepada pejabat yang berwenang  dalam  penandatanganan  akta/risalah  lelang/pendaftaran  hak  untuk diketahui  dan  pejabat  tersebut  membubuhkan  tandatangannya  pada  kolom  yang tersedia.
BPHTB  yang  seharusnya  terutang  nihil,  maka  wajib  pajak  tetap  mengisi SSB dengan keterangan  nihil.  SSB nihil  sebagaimana dimaksud cukup diketahui oleh  PPAT/Kepala  Kantor  Lelang/Pejabat  Lelang/Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  selaku  Pejabat  yang  berwenang  menandatangani  akta,  risalah lelang, pendaftaran hak atau Surat Keputusan Pemberian hak.
Untuk  Pihak  Penjual  dikenakan  Pajak  Penghasilan  (PPh)  sesuai  dengan Pasal  4  ayat  (2)  huruf  d  Undang-Undang  Nomor  36  Tahun  2008  Tentang perubahan  keempat  atas  Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1983  Tentang  Pajak Penghasilan  yang  menyatakan  bahwa  penghasilan  yang  dapat  dikenai  pajak bersifat  final  adalah  penghasilan  dari  transaksi  pengalihan  harta  berupa  tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate , dan persewaan tanah dan/atau bangunan.
Proses  pembayarn  PPh,  wajib  pajak  harus  mengisi  formulir  Surat  Setoran Pajak (SSP) yang terdiri dari 5 rangkap yaitu:
a. Lembar 1  : untuk arsip wajib pajak
b. Lembar 2  : untuk kantor pelayanan pajak (KPP) melalui KPKN
c. Lembar 3   : untuk dilaporkan oleh wajib pajak ke KPP
d. Lembar 4   : untuk Bank Persepsi/kantor pos dan giro.
e. Lembar 5   : untuk arsip wajib pungut atau pihak lain
Setelah SSP diisi oleh wajib pajak, maka wajib pajak membayar sendiri atau biasanya  dalam  melakukan  pembayaran  PPh  tersebut  dapat  juga  dibantu  oleh petugas PPAT ke tempat pembayaran yang ditunjuk. Hal ini disebabkan para klien biasanya  ingin  penyelesaiannya  sekaligus  dengan  pembuatan  akta.  Mengenai tempat pembayaran biasanya dilakukan di:
a. Bank Persepsi, yaitu Bank Pemerintah dan Bank Swasta devisa yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran pajak dari wajib pajak.
b. Kantor Pos dan Giro.
c. Tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh menteri keuangan.
Jadi pada dasarnya PPh dan Pajak BPHTB saling berkaitan yang tidak dapat dipisahkan  satu  sama  lain  dalam  hal  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan karena  sebelum  melakukan  perbuatan  hukum  dalam  Akta  Jual  Beli  dihadapan
PPAT, kedua pajak tersebut harus telah lunas dibayar oleh wajib pajak, sehingga wajib  pajak  dapat  memperlihatkan  fotocopi  pembayaran  pajak  tersebut  sebagai bukti bahwa telah dilakukan pembayaran atas kedua pajak tersebut.
Apabila semua kewajiban telah di lakukan oleh para pihak maka Akta Jual Beli  sudah  bisa  dibuat  dihadapan  PPAT.  Akta  Jual  beli  yang  dibuat  dihadapan PPAT  atau  PPAT Sementara  yang  tidak  melaksanakan  pembayaran  BPHTB  dan PPh, maka hal itu bersifat sah sepanjang pembuatan akta sesuai dengan ketentuan Pasal  97,  98,  99,  100,  101  dan  102  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  yang secara rinci dinyatakan sebagai berikut :
Pasal 97:
(1) Sebelum  melaksanakan  pembuatan  akta  mengenai  pemindahan  atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun PPAT wajib  terlebih  dahulu  melakukan  pemeriksaan  pada  Kantor  Pertanahan mengenai  kesesuaian  sertipikat  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  Susun  yang  bersangkutan  dengan  daftar-daftar  yang  ada  di  Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli;
(2) Pemeriksaan sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh PPAT, dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta  pemindahan  atau  pembebanan  hak  atas  bagian-bagian  tanah  hak  induk dalam  rangka  pemasaran  hasil  pengembangan  oleh  perusahaan  real  estat, kawasan  industri  dan  pengembangan  sejenis  cukup  dilakukan  pemeriksaan sertipikat  tanah  induk  satu  kali,  kecuali  apabila  PPAT  yang  bersangkutan menganggap perlu pemeriksaan sertipikat ulang.
(3) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sesuai dengan daftar- daftar  yang  ada  di  Kantor  Pertanahan,  maka  Kepala  Kantor  Pertanahan  atau Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat:
“Telah  diperiksa  dan  sesuai  dengan  daftar  di  Kantor  Pertanahan”  pada halaman  perubahan  sertipikat  asli  kemudian  diparaf  dan  diberi  tanggal pengecekan.
(4) Pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat:
“PPAT …(nama PPAT  ybs)…. telah minta  pengecekan sertipikat” kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.
(5) Apabila  sertipikat  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  ternyata  tidak  sesuai dengan  daftar-daftar  yang  ada  di  Kantor  Pertanahan,  maka  diambil  tindakan sebagai berikut:
a. apabila  sertipikat  tersebut  bukan  dokumen  yang  diterbitkan  oleh  Kantor Pertanahan,  maka  pada  sampul  dan  semua  halaman  sertipikat  tersebut
dibubuhkan  cap  atau  tulisan  dengan  kalimat  :  "Sertipikat  ini  tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan …………...........".kemudian diparaf.
b. apabila  sertipikat  tersebut  adalah  dokumen  yang  diterbitkan  oleh  Kantor Pertanahan  akan  tetapi  data  fisik  dan  atau  data  yuridis  yang  termuat  di dalamnya  tidak  sesuai  lagi  dengan  data  yang  tercatat  dalam  buku  tanah dan atau surat ukur  yang bersangkutan, kepada PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang tercatat di  Kantor  Pertanahan  dan  pada  sertipikat  yang  bersangkutan  tidak dicantum-kan sesuatu tanda.
(6) Sertipikat  yang  sudah  diperiksakan  kesesuaiannya  dengan  dafar-daftar  di Kantor Pertanahan tersebut dikembalikan kepada PPAT yang bersangkutan.
(7) Pengembalian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (6) dilakukan pada hari yang sama dengan hari pengecekan.
(8) Penerbitan  SKPT  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (5)  huruf  b  dilakukan selambatlambatnya dalam 7 (tujuh) hari kerja terhitung dari hari pengecekan.
Pasal 98:
(1) Untuk membuat akta pemindahan atau pembe-banan hak atas tanah atau Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  dan  mendaftarnya  tidak  diperlukan  izin pemindahan hak, kecuali dalam hal sebagai berikut:
a. pemindahan  atau  pembebanan  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  rumah susun  yang  di  dalam  sertipikatnya  dicantumkan  tanda  yang  menyatakan bahwa  hak  tersebut  hanya  boleh  dipindah  tangankan  apabila  telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;
b. pemindahan atau pembebanan hak pakai atas tanah negara.
(2) Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), maka izin  tersebut  harus sudah diperoleh sebelum akta pemindahan atau pembebanan hak yang bersangkutan dibuat.
(3) Izin  pemindahan  hak  yang  diperlukan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) dianggap  sudah  diperoleh  untuk  pemindahan  hak  yang  dilakukan  dalam rangka  pelaksanaan  Izin  Lokasi  atau  pemasaran  hasil  pengembangan  bidang tanah Hak  Guna  Bangunan atau Hak Pakai  induk oleh perusahaan  real  estat, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis.
Pasal  99:
(1) Sebelum  dibuat  akta  mengenai  pemindahan  hak  atas  tanah,  calon  penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:
a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
c. bahwa  yang  bersangkutan  menyadari  bahwa  apabila  pernyataan sebagaimana  dimaksud  pada  a  dan  b  tersebut  tidak  benar  maka  tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
d. bahwa  yang  bersangkutan  bersedia  menang-gung  semua  akibat hukumnya,
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.
(2) PPAT  wajib  menjelaskan  kepada  calon  penerima  hak  maksud  dan  isi pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
Pasal 100:
(1) PPAT menolak membuat akta PPAT mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas  Satuan  Rumah  Susun  apabila  olehnya  diterima  pemberitahuan  tertulis bahwa  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  itu  sedang disengketakan  dari  orang  atau  badan  hukum  yang  menjadi  pihak  dalam sengketa  tersebut  dengan  disertai  dokumen  laporan  kepada  pihak  yang berwajib, surat gugatan ke Pengadilan, atau dengan memperhatikan ketentuan Pasal  32  ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  surat keberatan  kepada  pemegang  hak  serta  dokumen  lain  yang  membuktikan adanya sengketa tersebut.
(2) Dalam  hal  pemberitahuan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  tidak  ada, maka PPAT membuat akta sesudah pemegang hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun membuat pernyataan, yang menyatakan bahwa hak atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  itu  tidak  sedang disengketakan,  yang  diterima  baik  oleh  penerima  hak  atau  penerima  Hak Tanggungan.
Pasal 101:
(1) Pembuatan  akta  PPAT  harus  dihadiri  oleh  para  pihak  yang  melakukan perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  atau  orang  yang  dikuasakan  olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Pembuatan  akta  PPAT  harus  disaksikan  oleh  sekurang-kurangnya  2  orang saksi  yang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku memenuhi  syarat  untuk  bertindak  sebagai  saksi  dalam  suatu  perbuatan hukum,  yang memberi kesaksian  antara lain mengenai kehadiran para pihak atau  kuasanya,  keberadaan  dokumen-dokumen  yang  ditunjukkan  dalam pembuatan  akta,  dan  telah  dilaksanakannya  perbuatan  hukum  tersebut  oleh para pihak yang bersangkutan.
(3) PPAT  wajib  membacakan  akta  kepada  para  pihak  yang  bersangkutan  dan member  penjelasan  mengenai  isi  dan  maksud  pembuatan  akta,  dan  prosedur pendaftaran  yang  harus  dilaksanakan  selanjutnya  sesuai  ketentuan  yang berlaku.
Pasal 102:
Akta PPAT dibuat sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT  dan  satu  lembar  disampaikan  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan  untuk keperluan  pendaftaran,  sedangkan  kepada  pihak-pihak  yang  bersangkutan diberikan salinannya.

## 2. Akibat  hukum  terhadap  Akta  PPAT  yang  tidak  melaksanakan pembayaran  BPHTB  dan  PPh  dalam  proses  pembuatan  akta    jual  beli tanah dan bangunan
Akta  PPAT  dalam  prosesnya  mempunyai  hubungan  dengan  BPHTB  yang sangat  erat.  Dengan  dibuatkannya  Akta  Otentik  berupa  Akta  PPAT  maka  secara hukum dapat dibuktikan telah terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan pada saat  Akta  PPAT  tersebut  ditandatangani  oleh  para  pihak,  saksi  dan  PPAT.  Pada saat  terjadinya  perlihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan,  timbullah  hutang  pajak sesuai  dengan  ketentuan  undang-undang.  Hutang  pajak  ini  berupa  BPHTB. BPHTB  harus  dibayar  oleh  para  pihak  yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan bangunan.  Apabila  BPHTB  belum  dibayar  maka  Akta  PPAT  belum  bisa  dibuat oleh para pihak dihadapan PPAT.
Di  dalam  proses  pendaftaran  peralihan  hak  jual  beli  di  Kantor  Pertanahan apabila  ditemukan  berkas  peralihan  hak  jual  beli  yang  tanpa  dilaksanakan pembayaran  pajak  BPHTB  dan  PPh  setelah  di  sesuaikan  dengan  data  tanah  dan bangunan  yang  dijadikan  objek  peralihan  hak,  maka  sesuai  dengan  Pasal  6  ayat (3)  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  1 Tahun  2010  tentang  Standar  Pelayanan  dan  Pengaturan  Pertanahan  dinyatakan bahwa  apabila  persyaratan  dimaksud  pada  ayat  (2)  menyatakan  persyaratan dimaksud  pada  ayat  (1)  adalah  berupa  dokumen  pertanahan  dan  dokumen  yang berkaitan dengan pertanahan sebagaimana tercantum dalam Lampiran II peraturan ini,  tidak  lengkap  maka  Kantor  Pertanahan,  Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan Nasional  menolak  berkas  permohonan.  Menurut  pendapat  peneliti,  bahwa  Akta Jual  Beli  yang dibuat dihadapan PPAT baru dapat  didaftarkan apabila dilakukan pembayaran BPHTB dan PPh dalam bentuk kurang bayar.
Berdasarkan  pemeriksaan,  petugas  pajak  akan  menetapkan  apakah  wajib pajak  telah  melunasi  pajak  terutang  sesuai  dengan  ketentuan  atau  tidak.  Dengan demikian  dapat  diketahui  apakah  pajak  dibayar  semestinya,  baik  kelebihan pembayaran  pajak  maupun  kekurangan  pembayaran  pajak  terutang.  Sesuai dengan Pasal 11 Undang-Undang Nomor 21 tahun 1997 dalam jangka waktu lima tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktorat Jendral Pajak dapat menerbitkan Surat  Ketetapan  Bea  Perolehan  Hak  attas  Tanah  dan  Bangunan  Kurang  Bayar (SKBKB)  apabila  berdasarkan  hasil  pemeriksaan  atau  keterangan  lain  ternyata jumlah pajak yang terutang kurang bayar. Hal ini berarti dalam jangka waktu lima tahun  sesudah  saat  terutangnya  pajak,  Kepala  Kantor  Pelayanan  PBB  dapat melakukan  pemeriksaan  atas  kebenaran  data  objek  pajak  yang  terutang  dalam SSB.
Jumlah  kekurangan  pajak  yang  terutang  dalam  SKBKB  ditambah  dengan sanksi  administrasi  berupa  bunga  sebesar  2  (dua)  persen  sebulan  untuk  jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya  SKBKB.  SKBKB  adalah  surat  keputusan  yang  menentukan besarnya  jumlah  pajak  yang  terutang,  jumlah  kekurangan  pembayaran  pokok pajak,  besarnya  sanksi  administrasi  dan  jumlah  pajak  yang  masih  harus  dibayar.
Penerbitan  SKBKB  hanya  dilakukan  terhadap  wajib  pajak  tertentu  yang  nyata- nyata atau berdasarkan hasil pemeriksaan tidak memenuhi kewajiban formal dan atau kewajiban material. Pajak terutang dalam SKBKB harus dibayar oleh wajib pajak  paling  lambat  satu  bulan  sejak  diterimanya  SKBKB  tersebut  oleh  wajib pajak.
Jadi  apabila  berdasarkan  hasil  pemeriksaan  atau  keterangan  lain  ternyata jumlah  pajak  yang  terutang  kurang  bayar  maka  petugas  pajak  akan  menerbitkan SKBKB  yang  dibebankan  kepada  wajib  pajak.  Apabila  wajib  pajak  telah membayar pajak SKBKB maka bukti pembayaran tersebut dapat digunakan untuk mendaftarkan kembali Peralihan Hak yang ditolak oleh Kantor Pertanahan.
Seorang  PPAT  sebelum  melaksanakan  jual  beli  dihadapan  masing-masing pihak,  PPAT  tersebut  terlebih  dahulu  melakukan  pengecekan  sertifikat  (cek bersih)  di  Kantor  Pertanahan.  Cek  bersih  tersebut  dilakukan  guna  mengetahui apakah  objek  tanah  tersebut  terdapat  silang  sengketa  atau  terikatnya  hak tanggungan  pada  suatu  bank.  Jika  dinyatakan  bersih  oleh  Kantor  Pertanahan, terlepas  dari  silang  sengketa,  maka  PPAT  tersebut  baru  dapat  melanjutkan pembuatan  akta  jual  beli  setelah  para  pihak  telah  melakukan  pembayaran  pajak yang menjadi kewajibannya, yakni BPHTB dan PPh. Di dalam Pasal 24 Undang- Undang Nomor 20 tahun 2000 tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 21
Tahun  1997  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  tanah  dan  Bangunan  dinyatakan bahwa:
(1) Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/Notaris  hanya  dapat  menandatangani  akta pemindahan  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan  pada  saat  Wajib  Pajak menyerahkan  bukti  pembayaran  pajak  berupa  Surat  Setoran  Bea  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
(2) Pejabat Lelang Negara hanya dapat menandatangani Risalah Lelang perolehan hak atas tanah dan atau  bangunan pada saat  Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran  pajak  berupa  Surat  Setoran  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan.
PPAT sebagai pejabat  yang ditunjuk oleh UU BPHTB untuk melihat bukti pembayaran  pajak  berupa  surat  setoran  bea  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan  pada  saat  menandatangani  akta  pemindahan  hak  atas  tanah  dan  atau bangunan.  Hal  ini  menimbulkan  konsekuensi  bahwa  PPAT  hanya  dapat
menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan apabila pihak yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan  (Wajib  Pajak)  telah memperlihatkan bukti pembayaran pajak berupa SSB.
Pasal  26  Ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2000  tentang  Bea Perolehan Hak Atas tanah dan Bangunan (Lembaran Negara Republik  Indonesia Tahun 2000 Nomor 130. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3988)  menyatakan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/Notaris  dan  Pejabat  Lelang Negara yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) dan  ayat  (2),  dikenakan  sanksi  administrasi  dan  denda  sebesar  Rp.  7.500.000,00 (tujuh  juta  lima  ratus  ribu  rupiah)  untuk  setiap  pelanggaran.  Denda  yang  cukup besar  ini  dimaksudkan  agar  PPAT  dapat  berhati-hati  dalam  melaksanakan  tugas dan  kewajibannya  sehingga  tidak  menyimpang  dari  ketentuan  Undang-Undang BPHTB.

## PENUTUP
Dari  uraian  di  depan  dapat  disimpulkan  hal-hal  sebagai  berikut  sebagai jawaban akhir atas rumusan masalah:
1. Akta  Jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  PPAT  atau  PPAT  sementara  yang  tidak melaksanakan  pembayaran  BPHTB  dan  PPh  sementara  adalah  bersifat  sah sepanjang pembuatan akta sesuai dengan ketentuan Pasal 97, 98, 99, 100, 101 dan 102 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
2. Akibat  hukum  terhadap  Akta  PPAT  yang  wajib  pajaknya  tidak  melaksanakan pembayaran  BPHTB  dan  PPh  dalam  proses  pembuatan  akta  jual  beli  tanah  dan bangunan,  maka  sesuai  dengan  Pasal  6  ayat  (3)  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2010  tentang  Standar Pelayanan  dan  Pengaturan  Pertanahan  dinyatakan  bahwa  “apabila  persyaratan dimaksud  pada  ayat  (2)  tidak  lengkap  maka  Kantor  Pertanahan,  Kantor  Wilayah Badan  Pertanahan  Nasional  menolak  berkas  permohonan.  Berkas  bisa  kembali didaftar apabila telah melampirkan bukti pelunasan pajak kurang bayar bagi berkas yang ditemukan tidak adanya kesesuaian jumlah pajak terutang yang dibayar oleh wajib pajak.

## DAFTAR PUSTAKA
Bambang  Waluyo.  1991. Penelitian  Hukum  Dalam  Praktek. Jakarta:  Sinar Grafika.
Cholid Narbuko dan H. Abu Achmadi. 2004. Metodologi Penelitian. Jakarta: PT Bumi Aksara.
Siahaan  Marihot  Pahala.  2002. Bea  Perolehak  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan, Teori dan Praktik . Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamuji.  2001. Penelitian  Hukum  Normatif,  Suatu Tinjauan Singkat. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
Suharsini Arikunto. 2002. Prosedur Penelitian. Jakarta: PT Rineka Cipta.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104 dan Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043)
Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2000  tentang  perubahan  atas  Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas tanah dan Bangunan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2000 Nomor 130. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3988)
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006  tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat pembuat Akta Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2000 Nomor 127. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3985)