Abstrak—Dengan meningkatnya jumlah pertumbuhan penduduk  di  kota  Malang  mengakibatkan  jumlah  kebutuhan akan tempat tinggal meningkat. PT. PP Properti, Tbk. melihat peluang  untuk  mengembangkan  suatu  hunian  modern  dalam hal  ini  yang  biasa  disebut  Apartemen.  Apartemen  Begawan Malang adalah salah satu proyek yang saat ini sedang dibangun di  jalan  raya  Tlogomas  nomor  1-3  kota  Malang.  Mengingat besarnya  dana  yang  dibutuhkan  untuk  investasi  apartemen Begawan Malang maka diperlukan analisis investasi apartemen untuk  mengetahui  keberhasilan  investasi  yang  dilakukan  oleh PT.  PP  Properti,  Tbk.  Tujuan  dari  analisis  ini  untuk mengetahui  besarnya  penerimaan  investasi  dan  batas-batas penerimaan  investasi,  sehingga  dapat  meminimalisir  resiko kerugian  dalam  investasi  apartemen  Begawan  Malang. Metodologi  dalam  analisis  ini  diawali  dengan  pengumpulan data, pengolahan data, analisis pendapatan dan biaya operasi, aliran  kas  serta  meninjau  aspek  finansial  dengan  metode  Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Tahap akhir dalam pengerjaan analisis ini adalah analisis sensitivitas terhadap  variabel  –  variabel  investasi  seperti  biaya  investasi, harga jual unit, harga sewa retail, dan sebagainya. Berdasarkan hasil  dari  analisis  investasi  didapatkan  Net  Present  Value bernilai  positif  yaitu  Rp.  18.191.265.063  (NPV>0)  dan  nilai Internal  Rate  of  Return  yaitu  sebesar  20,01%  dengan  MARR sebesar  9,94%  (IRR>MARR).  Dari  anilisis  sensitivitas, didapatkan batas proyek ini menjadi tidak layak jika kenaikan biaya investasi sebesar 4,80%, peningkatan suku bunga sebesar 40.49%,  penurunan  pendapatan  sebesar  4,26%,  penurunan penjualan unit tipe 1 sebesar 4,96%.
Kata Kunci—Analisis Sensitivitas, Apartemen, Investasi.

## I. PENDAHULUAN
EIRING dengan jumlah penduduk yang sangat tinggi dan taraf  hidup  yang  semakin  tinggi,  kebutuhan  akan perumahan  setiap  tahun  semakin  meningkat.  Tingkat kebutuhan hunian yang tinggi namun persediaan tanah yang terbatas, harga tanah yang cukup tinggi dan lokasi tanah yang tidak memungkinkan untuk pembangunan perumahan  besar dengan  tanah  yang  relatif  kecil.  Sehingga  diperlukan pembangunan  perumahan  dengan  sistem  lebih  dari  satu lantai. Yang dimaksudkan dengan perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai ini adalah seperti apartemen. Apartemen merupakan salah satu objek investasi dibidang properti.
Investasi dibidang properti akhir-akhir ini sedang digemari oleh  parah  investor.  Investasi  dibidang  properti  dianggap menguntungkan  karena  harga  properti  yang  selalu  naik  dan tidak  menghabiskan  banyak  waktu.  Akan  tetapi  investasi dibidang properti ini beresiko bila tidak rencana secara baik dan  juga  yang  perlu  diketahui  bahwa  investasi  dibidang properti memiliki faktor-faktor ketidakpastian akibat adanya perubahan-perubahan  pada  parameter  produksi  seperti penurunan  pengembalian,  kenaikan  biaya  dan  lain-lain. Adanya  ketidakpastian  terhadap  investasi  dapat  memberi dampak  secara  langsung  ataupun  tidak  langsung  terhadap
penurunan  kinerja  investasi.  Oleh  karena  itu  untuk menghasilkan  sebuah  investasi  yang  menguntungkan diperlukan  analisis  investasi  sebelum  dimulainya  sebuah investasi di bidang properti.
Salah  satu  analisis  investasi  adalah  analisis  sensitivitas. Analisis  sensitivitas  merupakan  analisis  yang  dilakukan untuk  mengetahui  akibat  dari  perubahan  parameter- parameter  produksi  terhadap  perubahan  kinerja  sistem produksi dalam menghasilkan keuntungan. Dengan melakukan  analisis  sensitivitas  maka  akibat  yang  mungkin terjadi  dari  perubahan-perubahan  tersebut  dapat  diketahui dan dapat diantisipasi sebelumnya untuk mengcegah  terjadi kerugian  pada  proyek  yang  hendak  direncanakan.  Dalam analisis  ini  dihitung  juga  menggunakan  metode  untuk menentukan  keberhasilan  investasi  yaitu Net  Present  Value (NPV), Internal  Rate  of  Return  (IRR). Dan  kemudian dilakukan Analisis Sensitivitas. Dalam analisis investasi ini, proyek  yang  akan  ditinjau  adalah  apartemen  begawan Malang.
Proyek  investasi  apartemen  Begawan  ini  memerlukan pendanaan  yang  cukup  besar.  Oleh  karena  itu  diperlukan analisis  sensitivitas  investasi  mengetahui  batas-batas penerimaan  yang  ada  didalam  parameter  penunjang keberhasilan  invetasi  dan  dilakukan  dengan  hati-hati  agar dapat meminimalisir kerugian, setelah terlanjur menginvestasi  dana  yang  cukup  besar  ternyata  proyek tersebut tidak menguntungkan.

## II. URAIAN PENELITIAN

## A. Gambaran Umum Penelitian
Gambaran umum penelitain ini dapat dilihat pada Gambar 1.

## B. Objek Penelitian
Apartemen  Begawang  terletak  di  jl.  Raya  Tlogomas, Malang.  Apartemen  ini  diklasifikasikan  sebagai  apartemen yang konsumen utamanya ditargetkan adalah mahasiswa dari beberapa universitas besar yang ada didaerah Malang, seperti UMM,  ITN,  POLINEMA  dan  UB.  Apartemen  Begawan berdiri dengan 1 tower yang terdiri dari 21 lantai.

## C. Studi Literatur
Melakukan studi literatur tentang analisis investasi untuk mengetahui  langkah  –  langkah  yang  pernah  dilakukan  atau terkait  dengan  studi  yang  dilakukan  agar  mendapat  bahan acuan  yang  tepat  dalam  penyusunan  penelitian  ini  sesuai dengan tahapan – tahapan yang benar. Bahan acuan didapat dari  berbagai  buku  dan  sumber  referensi  serta  beberapa penelitian  terdahulu  yang  mendukung.  Untuk  penelitian terdahulu yang dipelajari guna menunjang analisis ini adalah sebagai  berikut:  Analisis  Kelayakan  Tenik  Dan  Finansial

## Analisis Sensitivitas Investasi Apartemen Begawan
Paulus Pati Richardo Tenawaheng, Christiono Utomo, dan I Putu Artama Wiguna Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
S
Proyek Pembangunan Apartemen Dian
Regency Surabaya[1].  Analisis  Teknik  dan  Finasial    Apartemen  U Residence  3  Karawaci  Tagerang  Selatan  [2].  Analisis Investasi  The  Akavia    Residance  Semarang  [3].  Dari beberapa penelitian terdahulu didapatkan perbedaan dengan penelitian  ini  yaitu  pada  parameter-parameter  pada perhitungan Analisis sensitivitasnya.

## D. Survey Pendahuluan
Survey pendahuluan Survey pendahuluan bertujuan untuk mengetahui  secara  garis  besar  permasalahan  yang  ada  di lapangan. Langkah-langkah pada survey pendahuluan adalah sebagai  berikut.  Pertama  Mewawancarai  developer  tentang proyek  Apartement  Begawan  Malang.  Kedua  Meninjau daerah proyek Apartement Begawan Malang.

## E. Pengumpulan Data
Pengumpulan  data  dibagi  menjadi  2  bagian  utama  yaitu pengumpulan  data  primer  dan  data  sekunder.  Pengambilan data  primer  menggunakan  teknik  wawancara  kepada  pihak developer.  Sedangkan  data  sekunder  berisikan  data  proyek berupa  gambar  layout  proyek,  anggaran  biaya;  biaya pembangunan, data tarif dasar listri, data tarif dasar air, dan data  gaji  karyawan  dan  data-data  pembanding  yang dibutuhkan.

## F. Analisis Ivestasi
Analisis  Investasi  dilakukan  guna  mengetahui  anggaran modal yang diperlukan dalam investasi Apartemen Begawan. Analisis  ini  terdiri  dari  analisis  konsep  pengembangan apartemen, analisis konsep penjualan unit apartemen, analisis biaya investasi apartemen, analisis pengeluaran operasional, analisis  pendapatan  apartemen,  analisis  sumber  pendanaan apartemen.

## G. Analisis Pengembalian Investasi
Setelah melakukan analisis investasi selanjutnya ditentukan kelayakan investasi apartemen dengan menggunakan metode berikut:
1) Net Present Value (NPV)
Net  Present  Value  (NPV) digunakan  untuk  menghitung nilai  bersih  ( netto )  pada  waktu  sekarang  ( present )  [4]. Net Present Value atau nilai bersih sekarang merupakan selisih antara  PV  kas  bersih  dengan  PV  investasi  selama  umur investasi.
2) Internal Rate of Return (IRR)
Internal  Rate  of  Return  (IRR) merupakan  parameter investasi  guna  mengestimasi  potensi  keuntungan  suatu investasi. Internal  rate  of  return merupakan discount  rate dimana  membuat Net  Present  Value  (NPV) sama  dengan  0 [4].
Gambar 1. Diagram Alir Penelitian.
Tabel 1.
Nilai Perbandingan Lahan Uraian Objek Data 1 Data 2 Data 3 Luas m 10.430 20.000 5000 10.000 Nilai transaksi Juta 38.000 34.506 20.000 Rp Nilai Per/m 2 Juta 1,9 6 2 Rp Total Penyesuaian % 0% 0% -10% Nilai Indikasi/m2 Juta 1,9 6 1.8 Rp Rata- Rata/m2 Juta 3,233 Rp Tabel 2.
Rekapitulasi Biaya Investasi Uraian Jumlah Biaya Biaya Tanah Rp. 33.723.666.667 Biaya Pematangan lahan Rp. 2.607.775.000 Biaya Bangunan Rp. 311.486.923.307 Biaya Jasa Rp. 9.344.607.699 Biaya Admin Rp. 6.229.738.466 Biaya Lain-lain Rp. 15.574.346.165 Total Biaya Investasi Rp. 378.079.057.305 Tabel 3. Rekapitulasi Pendapatan Penjualan Unit Tahun Tipe 1 (Juta Rp) Tipe 2 (Juta Rp) Tipe 3 (Juta Rp) 1 Rp. 212.325 Rp. 9.225 Rp. 12.510 2 Rp. 116.518 Rp. 5.412 Rp. 6.881 3 Rp. 128.169 Rp. 5.209 Rp. 7.569 Tabel 4. Rekapitulasi Pendapatan Penyewaan Retail Tahun Pendapatan 3 Rp. 456.000.000 4 Rp. 501.600.000 5 Rp. 551.760.000 6 Rp. 606.936.000

## H. Analisis Sensitivitas
Dari pengembalian investasi yang dilakukan sebelumnya, kemudian  dilanjutkan  dengan  perhitungan  pengaruh  batas peneriman investasi terhadap perubahan setiap elemen.
a. Parameter-parameter  sensitivitas  yang  ditinjau  dalam analisis ini yaitu biaya investasi, pendapatan total, tingkat suku bunga, dan pendapatan penjualan unit tipe 1.
b. Penentuan  batas  atas  dan  bawah  pada  masing-masing faktor.
c. Menghitung pengaruh masing-masing faktor  terhadap net present value (NPV ).

## III. PEMBAHASAN

## A. Analisis Investasi
Analisis  investasi  yang  dilakukan  dalam  penelitian  ini meliputi:

## 1) Konsep Pengembangan
Dalam  penilitian  ini  Proyek  Apartemen  Begawang direncanakan 2019 dan selesai awal pada tahun 2022. Untuk konsep pengembangannya dibagi menjadi 2 yaitu penjualan unit  apartemen  yang  akan  mulai  tahun  awal  proyek  dan ditargetkan habis diakhir proyek dan penyewaan retail yang akan beroperasi pada tahun 2022.

## 2) Analisis Biaya Investasi
Analisis  biaya  investasi  pada  apartemen,  diantaranya meliputi:
a. Biaya lahan
Biaya lahan didapatkan dengan dengan cara dibandingkan dengan  data  pembanding.  Data  pembanding  meliputi  Data yang  dibandingkan  meliputi  waktu  transaksi,  letak  lokasi terhadap  fasilitas,  lebar  jalan,  surat  tanah,  elevasi  dan
lingkungan  [5].  Maka  dari  hasil  perhitungan  pada  tabel  1 didapatkan  harga  tanah  per  m2  sebesar  Rp.  3.233.333  dan dari  hasil  tersebut  didapatkan  biaya  tanah  dengan  luasan 10.430 m 2 sebesar Rp. 33.723.666.667. b. Biaya pematangan lahan
Biaya  pematangan  lahan  dilakukan  apabila  lahan memerlukan cut & fill . Lahan objek penelitian memerlukan pengurugan  guna  peruntukan basement .  Harga  satuan  yang digunakan mengacu kepada pekerjaan. Dari luas 10.430 m 2 , serta  dengan  volume  galian  20.860  m 2 ,  dibutuhkan  biaya sebesar sebesar Rp 2.607.775.000. c. Biaya bangunan Biaya  bangunan  dihitung  dengan  harga  satuan  per  m 2 bangunan.  didapat  harga  dasar  bangunan  apartemen  untuk kota  malang  sebesar    Rp.  4.800.000  per  m 2 (yang  sudah termasuk biaya struktur, biaya mekanikal elektrikal dan biaya finising). Dan dari perhitungan didapat  luas total bangunan adalah  56100  m 2 ,  maka  didapatkan  biaya  total  bangunan sebagai berikut.
Total Biaya Bangunan = Biaya/m 2 × luas total bangunan = Rp. 4.800.000 × 56.100 m 2 = Rp. 269.284.692.388. Untuk biaya furniture/perabot diestimasikan sebesar 30% - 40%  dari  biaya  bangun  struktur  atas  [6],  sehingga  didapat untuk biaya furniture sebesar.
Total Biaya perabot= Biaya/m 2 x luas struktur atas x 30% = Rp. 4.800.000 × 29.307 m 2 × 30% = Rp. 42.202.230.919
Dari  dari  hasil  perhitungan  didapatkan  total  biaya bangunan sebesar Rp. 311.486.923.307. d. Biaya jasa Profesi
Biaya  jasa  profesi  diperhitungkan  berdasarkan  asumsi sebesar 3% dari biaya bangunan per-tahunnya [6].
Tabel 5. Rekapitulasi Pendapatan Total Tahunan Tahun Pendapatan 1 Rp. 234.060.000.000 2 Rp. 128.810.000.000 3 Rp. 141.402.850.000 4 Rp. 501.600.000 5 Rp. 551.760.0000 6 Rp. 606.936.000 Tabel 6. Tarif Dasar Listrik (TDL) Kwh/ Jam Waktu Beban Puncak Luar Waktu Beban Puncak K Biaya Pemakaian WBP/ kwh Biaya Pemakaian LWBP/ kwh Biaya/ Tahun 130 8 16 2 2040 1020 Rp. 1.528.931.867 Tabel 7. Biaya Air per Tahun Kebutuhan air per Tahun (m3) Luas (m2) Tarif Air/m3 Biaya/Tahun 0,01 993 Rp. 6000 Rp. 21.741.706 Tabel 8. Biaya Gaji Karyawan Pekerjaan Jumlah Orang Gaji Total Supervisor 3 Rp. 7.200.000 Rp. 21.600.000 Cleaning Service 10 Rp. 3.800.000 Rp. 38.000.000 Maintanance 5 Rp. 3.800.000 Rp. 19.000.000 Receptionist 6 Rp. 3.800.000 Rp. 22.800.000 Security 4 Rp. 3.800.000 Rp. 15.200.000 Tickteing 4 Rp. 3.800.000 Rp. 15.200.000 Total Rp. 1.581.600.000 / tahun
e. Biaya Administrasi
Biaya  administrasi  diperhitungkan  berdasarkan  asumsi sebesar 2% dari biaya bangunan per-tahunnya [6].
f. Biaya lain-lain
Biaya lain-lain diperhitungkan berdasarkan asumsi sebesar 5% dari biaya bangunan per-tahunnya [6].

## 3) Total Biaya Investasi
Biaya  investasi  diperoleh  dari  penjumla  han  biaya  lahan, biaya  bangunan,  biaya  jasa  profesi,  biaya  administrasi  dan biaya  lain-lain.  Rekapituelasi  perhitungan  biaya  investasi dapat dilihat pada tabel 2.

## 4) Analisis Pendapatan
Pendapatan Apartemen Grand Sungkono Lagoon diperoleh dari  penjualan  unit  apartemen,  pendapatan  sewa  retail  dan parkir.  Untuk  jumlah  unit  terdapat  855unit  untuk  tipe  1, 30unit  untuk  tipe  2,  dan  40unit  untuk  tipe  3.  Berdasarkan interview yang  dilakukan  terhadap  pihak  divisi marketing apartemen, target penjualan yaitu 50% di tahun pertama, 25% di tahun kedua, dan 25% di tahun ketiga  yang  dapat  dilihat pada  tabel  3.  Dan  untuk  penyewaan  tenant  atau  retail  akan mulai  pada  tahun  ketiga,  dengan  uraian  pendapatan  yang dapat  dilihat  pada  tabel  4.  Sehingga  dapat  bisa  dihitung pendapatan  total  tahunan  yang  terdiri  dari  pendapatan tahunan  penjualan  unit,  penyewaan  retail  dan.  parkir  tahun yang dapat dilihat pada tabel 5.
5) Analisis Pengeluaran
Biaya pengeluaran untuk Apartemen terdiri atas:
a. Biaya listrik.
Perhitungan biaya listrik menggunakan pendekatan
konsumsi listrik/m 2 yang ditentukan oleh Ikatan Ahli Fisika Bangunan  Indonesia  (IAFBI)  [6].  Dengan  luas  efektif  yang digunakan  untuk kantor sebagai 4633 m 2 . Untuk tarif  dasar listrik (TDL) diperoleh dari PT.PLN Persero dan disebutkan bahwa  apartemen  termasuk  kepada  golongan  tarif  pada tegangan menengah yaitu diatas 200 kVA [7].
Selanjutnya, ditentukan Waktu Beban Puncak (WBP) yaitu 8 jam dan Luar Waktu Beban Puncak (LWBP) yaitu 167 jam. Maka kebutuhan listrik per-tahun yaitu:
Kebutuhanlistrik/tahun = kebutuhan/tahun x luas
= 246 𝑘𝑊ℎ 𝑚2 𝑥 4633
=  1.139.828 KWh
Dari  kebutuhan  listrik  per  tahun,  maka  kebutuhan  listrik per  jam  yaitu  sebesar  130  kWh/jam.  Dengan  menggunakan biaya  pemakaian  didapatkan  biaya  listrik  pertahun  yaitu sebesar  Rp. 1.528.931.867. berikut  pada  tabel 6  merupakan tabel perhitungan biaya listrik.
b. Biaya air
Kebutuhan  air  dapat  dihitung  melalui  pendekatan  luasan bangunan. Berdasarkan tarif air minum PDAM Kota Malang, apartemen termasuk kelompok pelanggan dengan tarif ar/m 3 sebesar  Rp.  6.000.  Luasan  efektif  yang  digunakan  adalah seluas 993 m 2 , sehingga biaya pengeluaran untuk air bersih dilihat pada tabel 7.
c. Gaji karyawan Perhitungan biaya gaji karyawan didapat dari pendekatan berdasarkan  UMK  (Upah  Minimum  Kabupaten/Kota)  dan melakukan  pendekatan  dari interview pihak  pengelola. Berikut adalah data besarnya gaji karyawan pengelola yang
Tabel 9. Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Tahun Pengeluaran 1 Rp. 234.060.000.000 2 Rp. 128.810.000.000 3 Rp. 141.402.850.000 4 Rp. 501.600.000 5 Rp. 551.760.0000
6 Rp. 606.936.000
Tabel 10. Perubahan Biaya Investasi. Biaya Investasi Kenaikan NPV Rp 390.336.069.023 3% Rp 6.832.521.276 Rp 401.705.080.742 6% -Rp 4.526.222.511 Rp 397.174.766.674 4,80% Rp - Tabel 11. Perubahan Pendapatan. Pendapatan Kenaikan NPV Rp 490.755.151.620 3% Rp 5.383.308.368 Rp 475.577.157.240 6% -Rp 7.424.648.328 Rp 484.375.693.437 4,26% Rp   - Tabel 12. Perubahan Tingkat Suku Bunga Tingkat Bunga Kenaikan NPV 12,33% 25% Rp 7.077.758.671 14,79% 50% -Rp 4.348.571.568 13,85% 40,49% Rp - Tabel 13. Perubahan Tingkat Penjualan Unit Tipe 1 Penjualan Unit Tipe 1 Penurunan Npv Rp 490.106.497.500 3% Rp 7.190.256.832 Rp 476.396.145.000 6% -Rp 3.810.751.398 Rp 481.145.413.782 4,96% Rp - Gambar 2. Grafik Perubahan Biaya Investasi. Gambar 3. Grafik Perubahan Pendapatan. -Rp6.000.000.000 -Rp4.000.000.000 -Rp2.000.000.000 Rp- Rp2.000.000.000 Rp4.000.000.000 Rp6.000.000.000 Rp8.000.000.000 0% 2% 4% 6% 8% NPV Persentase Perubahan Investasi Perubahan Biaya Investasi -Rp10.000.000.000 -Rp8.000.000.000 -Rp6.000.000.000 -Rp4.000.000.000 -Rp2.000.000.000 Rp- Rp2.000.000.000 Rp4.000.000.000 Rp6.000.000.000 Rp8.000.000.000 0% 2% 4% 6% 8% NP V Persentase Perubahan Pendapatan Perubahan Pendapatan
akan  dikeluarkan  tiap  bulannya  oleh  pihak  manajemen pengelola pada tahun 2022 yang ditampilkan pada tabel 8. d. Beban pemasaran
Biaya pertanu Biaya pemasaran terdiri dari biaya promosi dan  marketing fee. Dari  pengamatan  di  lapangan  dan  biaya promosi sebesar 3% dari pendapatan tahunan dan marketing fee sebesar 2% [6].
e. Rekapitulasi pengeluaran
Pada  rekapitulasi  pengeluaran  merupakan  penjumlahan dari  biaya  listrik,  biaya  air,  biaya  karyawan  dan  biaya pemasaran. Perhitungan biaya arus keluar dapat dilihat pada tabel 9.

## 6) Sumber Pembiayaan
Penentuan  sumber  pembiayaan  ( cost  of  capital ) berdasarkan asumsi, ditentukan sumber pembiayaan dengan 60% modal sendiri dan 40% pinjaman di bank. Pinjaman di bank dibebankan dengan bunga bank yang wajib dibayarkan yang  besarnya  berdasarkan  bank  tersebut.  Rata-rata  suku bunga  kredit  korporasi  sebesar  9,86%  [8],  nilai  tersebut ditetapkan  sebagai  beban  bunga  pinjaman  dengan  jangka waktu 6 tahun. Besar pembayaran menggunakan rumus (1) :
A = 𝑃 [ 𝐴 𝑃 , 𝑖%, 𝑛] (1)
A = 𝑃 [ 𝑖(1 + 𝑖) 𝑛 (1 + 𝑖) 𝑛 − 1 ]
A = Rp. 152.031.836.255  [ 9.86%(1 + 9.86%) 6
(1 + 9.86%) 6 − 1 ]
A =  Rp. 34.764.537.463 Maka jumlah cicilan yang harus dibayarkan hingga tahun ke-6 yaitu sebesar Rp. 34.764.537.463.
7) Penetapan Minimum Attractive Rate of Return (MARR)
Penetapan  MARR  berdasarkan  bobot  rata-rata  tingkat pengembalian modal sendiri dan tingkat pengembalian modal bank  atau Weighted  Average  Rate  of  Capital  (WACC) . Tingkat  pengembalian  modal  sendiri  ditentukan  dengan rumusan safe  rate  risiko,  dimana safe  rate merupakan bunga deposito dan risiko diasumsikan sama denga safe rate. Rata-rata  bunga  deposito  sebesar  4,99%,  maka  tingkat pengembalian modal sendiri dihitung dengan rumus (2) :
Modal sendiri  = Safe Rate + Resiko (2) =  4,99% + 4,99% =  9,98%
Selanjutnya ditentukan tingkat pengembalian modal bank yaitu  sebesar  9,86%,  maka  besaran  dari  WACC  [9]  yang dihitung dengan rumus (3) dan didapatkan sebesar:
WACC =  ( W d × r d ) + ( W e × r e ) (3) =  (9,98% × 60%) + (9,86% × 40%) =  9,94%

## B. Analisis Pengembalian Investasi
Perhitungan  pengembalian  atau  kelayakan  investasi dilakukan  dengan  menghitung  aliran  kas  masuk  dan  aliran kas  keluar.  Perhitungan  aliran  kas  menggunakan  minimum atractive  rate  of  return  sebesar  9,94  %,  bunga  pinjaman 9,86%,  serta  masa  investasi  6  tahun.  Parameter  kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV) dan Internal of Rate Return (IRR) .
Dari  perhitungan  aliran  kas  Apartemen  Begawan, didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 18.191.265.063 Sedangkan untuk perhitungan Internal Rate of Return (IRR) yaitu sebesar 20.01%.  Dari  perhitungan  tersebut,  dapat  simpulkan  bahwa NPV > 0 serta IRR > MARR.

## C. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas digunakan untuk mengetahui seberapa besar  pengaruh  suatu  keputusan  terhadap  perubahan parameter-parameter yang mempengarahui. Pada analisis ini parameter  yang  diubah  adalah  perubahan  biaya  investasi, perubahan  pendapatan  tahunan,  perubahan  tingkat  suku bunga dan perubahan penjualan unit tipe 1 dilihat hubungan terhadap NPV aliran kas.

## 1) Perubahan Biaya Investasi
Perhitungan analisis sensitivitas pada parameter perubahan biaya  investasi  ini  dihitung  untuk  melihat  pengaruh perubahan  terhadap Net  Present  Value  (NPV). perubahan biaya  investasi  diubah  dengan  interval  6%.  Tabel  10 menampilkan  perubahan  biaya  investasi.  Grafik  perubahan biaya  investasi  dapat  dilihat  pafa  Gambar  2.  Dari  hasil sensitivitas yang ditampilkan pada grafik diatas, maka batas ketika NPV = 0 adalah X.
X = 4,80%
Maka batas kenaikan biaya investasi Apartemen Begawan yaitu  sebesar  4.80%  dari  biaya  invertasi  awal  atau  sebesar Rp.397.174.766.674.

## 2) Perubahan Pendapatan Total
Perhitungan analisis sensitivitas pada parameter perubahan
Gambar 4. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga.
Gambar 5. Grafik Perubahan Tingkat Penjualan Unit Tipe 1. -Rp6.000.000.000 -Rp4.000.000.000 -Rp2.000.000.000 Rp- Rp2.000.000.000 Rp4.000.000.000 Rp6.000.000.000 Rp8.000.000.000 0% 20% 40% 60% NP V Persentase Perubahan Suku Bunga Perubahan Suku Bunga -Rp6.000.000.000 -Rp4.000.000.000 -Rp2.000.000.000 Rp- Rp2.000.000.000 Rp4.000.000.000 Rp6.000.000.000 Rp8.000.000.000 0% 2% 4% 6% 8% NP V Persentase Perubahan Penjualan Perubahan Penjualan Unit Tipe 1
pendapatan  total  ini  dihitung  untuk  melihat  pengaruh perubahan  terhadap Net  Present  Value  (NPV). Perubahan pendapatan diubah dengan interval  6%. Garafik perubahaan pendapatan  dapat  dilihat  pada  Gambar  3.Tabel  11 menampilkan  perubahan  pendapatan  total.  Dari  hasil sensitivitas yang ditampilkan pada grafik diatas, maka batas ketika NPV = 0 adalah X
X = 3% + (0 − (−7.424.648.328)) (5.383.308.368 − (−7.424.648.328)) (3%)
X =  4,26%
Maka  batas  penurunan  pendapatan  Apartemen  Begawan yaitu  sebesar  4,26%  dari  pendapatan  awal  atau  sebesar  Rp 484.375.693.437.

## 3) Perubahaan Tingkat Suku Bunga
Perhitungan analisis sensitivitas pada parameter perubahan tingkat  suku  bungan  ini  dihitung  untuk  melihat  pengaruh perubahan  terhadap Net  Present  Value  (NPV). Perubahan tingkat  suku  bunga  diubah  dengan  interval  50%.  Grafik perubahaan  tingkat  suku  bunga  dapat  dilihat  pada  Gambar 4.Tabel 12 menampilkan perubahan suku bunga.  Dari hasil sensitivitas yang ditampilkan pada grafik diatas, maka batas ketika NPV = 0 adalah X.
X = 25 + (0 − (−4.348.571.568)) (7.077.758.671 − (4.348.571.568)) (25%)
X =  40.49%
Maka batas kenaikan tingkat suku bunga bank Apartemen Begawan  yaitu  sebesar  40,49%  dari  suku  bunga  bank  awal atau sebesar 13,85%.

## 4) Perubahan Tingkat Penjualan Unit Tipe 1
Perhitungan analisis sensitivitas pada parameter perubahan penjualan  unit  tipe  1  ini  dihitung  untuk  melihat  pengaruh perubahan  terhadap Net  Present  Value  (NPV). Perubahan penjualan  unit  tipe  1  diubah  dengan  interval  6%.  Grafik perubahaan  tingkat  penjualan  unit  tipe  1  dapat  dilihat  pada Gambar 5. Tabel 13 menampilkan perubahan penjualan unit tipe  1.  Dari  nilai  sensitivitas  Tabel  13  ,  maka  batas  ketika NPV = 0 adalah X
X = 3 + (0 − (−3.810.751.398)) (7.190.256.832 − (−3.810.751.398)) (3%) X = 4,96%
Maka diketahui batas penurunan tingkat penjualan unit tipe 1  Apartemen  Begawan  yaitu  sebesar  4,96%  dari  tingkat penjualan awal atau sebesar Rp 481.145.413.782.

## D. Pembahasan Hasil
Dari  hasil  analisis  pada  proyek  Apartemen  Begawan dengan  total  biaya  investasi  sebesar  Rp.  378.079.057.305, suku bunga pinjaman sebesar 9,86%, MARR sebesar 9,94 %,
serta  masa  investasi  6  tahun  didapatkan Net  Present  Value (NPV) bernilai positif sebesar Rp. 18.191.265.063 (NPV>0) dan  nilai Internal  Rate  of  Return  (IRR) sebesar  20,01% dengan  MARR  sebesar  9,94%  (IRR>MARR).  Dari  hasil anilisis sensitivitas, didapatkan batas proyek ini menjadi tidak layak  jika  kenaikan  biaya  investasi  sebesar  4,81%, peningkatan  suku  bunga  sebesar  40.49%,  penurunan pendapatan sebesar 4,26%, penurunan penjualan unit tipe 1 sebesar 4,96%.

## IV. KESIMPULAN

## A. Kesimpulan
Setelah  dilakukan  perhitungan  analisis  yang  telah diuraikan,  maka  didapat Net  Present  Value (NPV)  yang bernilai  positif    sebesar  Rp  18.191.265.063  (NPV>0),  dan Internal Rate of Return (IRR) sebesar 20,01% lebih besar dari pada  arus  Pengembalian  yang  diinginkan  sebesar  9,94% (IRR>MARR). Dan dilanjutkan dengan perhitungan analisis sensitivitas  antara  variabel  biaya  investasi,  pendapatan, tingkat  suku  bunga,  dan  penjualan  tipe  unit  terhadap Net Present Value dan didapatkan bahwa proyek akan mengalami kerugian jika:(a)Kenaikan biaya investasi sebesar 4,80% atau sebesar Rp. 397.174.766.674; (b)Penurunan pendapatan total sebesar 4,26% atau sebesar Rp. 484.375.693.43; (c)Kenaikan suku bunga pinjaman sebesar 40,49% atau sebesar 13.85%; (d)Penurunan pendapatan penjualan unit tipe 1 sebesar 4.96% atau sebesar Rp. 481.145.413.782.
Dari uraian  hasil  analisis  sensitivitas  diatas  didapadatkan variabel  atau  parameter  yang  paling  kritis  yaitu  pada penurunan pendapatan total.

## B. Saran
Dalam penelitian lajutan sebaiknya ditambahkan beberapa variabel untuk parameter sesitivitas sehingga ada perbandingan

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  L. A. R. L. Gaol and F. Rahmawati,  “Analisis Kelayakan Tenik Dan Finansial Proyek Pembangunan Apartemen Dian Regency Surabaya,” Institut Teknologi Sepuluh Nopember, 2013.
[2]  H. Prasetya, “Analisis Teknik dan Finasial Apartemen U Residence 3 Karawaci  Tagerang  Selatan,”  Institut  Teknologi  Sepuluh  Nopember, 2017.
[3]  A.  M.  C.  Utomo,  “Analisis  Investasi  The  Akavia  Residance Semarang,” Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya, 2017.
[4]  M. Giatman, Ekonomi Teknik , 3rd ed. Jakarta, Indonesia: Raja Grafindo Persada, 2011.
[5]  J. H. Sianipar, Fundamental of Real Estate . Jakarta: Sense Estate, 2020.
[6]  J.  Jimmy  S, Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi  Untuk  Arsitek  dan Praktisi Bangunan . Jakarta: Erlangga, 2005.
[7]  Kementerian  Energi  dan  Sumber  Daya  Mineral, Peraturan  Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 28 Tahun 2016 Tentang Tarif Tenaga Listrik . Jakarata, 2016.
[8]  O. J. Keuangan, “Suku Bunga Dasar Kredit.” Otoritas Jasa Keuangan, Jakarta, 2017, [Online]. Available: https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/Pages/Suku-Bunga- Dasar.aspx.
[9]  I. N. Pujawan, Ekonomi Teknik , 3rd ed. Yogyakarta: Lautan Pustaka, 2019.