## Jurnal Ilmu Sosial dan Pendidikan (JISIP)
Vol. 6, No. 3 Juli 2022 e-ISSN : 2656-6753, p-ISSN: 2598-9944
DOI: 10.36312/jisip.v6i3.3523/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index

## Jual Beli Tanah dan Bangunan Dengan Kwitansi
Ramadhan Wahyu Pamungkas 1 , Arsin Lukman 2
12 Universitas Indonesia Article Info Abstract Article history: Received : 22 Juni 2022 Publish : 18 July 2022 In  the  practice  that  occurs  in  the  community,  many  sell-buying  accomplish  only  with receipts of money receipts. Thus, the practice of the sell-buying application is not by the applicable  laws  and  regulations.  The  main  problem  in  this  thesis  is  whether  the  sell- buying land and building are legal which is only proven by the money receipt agreement between Mr. Wardjo and Mr. Sahari according to the National Land Law and whether by  the  District  Court  Decision  NO.  567/Pdt.G/2018/PN.Bks  can  use  as  the  basis  for making the Deed of sell-buying land and buildings. This research is normative juridical law  research,  which  is  descriptive,  and  the  data  used  is  secondary  data,  which  is analyzed. Based on the case analysis, it can conclude that the sale and purchase of land and  buildings  carried  out  by  Sahari  with  Wardjo  were  legal  when  viewed  from  the material requirements, but did not meet the formal requirements, because it did not carry out before the Land Titles Registrar, so it did not get into the clear element and could not be listed for sale-buying. District Court Decision Number: 567/Pdt.G/2018/PN.Bks can be the basis for the sell-buying because the Judge has declared the absence of the Seller so that the Buyer can act in 2 capacities, as seller and Buyer in the deed of sell-buying.
Keywords: National Land Law Islamic Law Inheritance Division
Info Artikel ABSTRACT Article history: Diterima : 22 Juni 2022 Publis : 18 July 2022 Dalam  praktek  yang  terjadi  di  masyarakat  banyak  dilakukan  jual  beli  yang  hanya dilakukan  dengan  kwitansi  penerimaan  uang.  Sehingga  dalam  praktek  pelaksanaan  jual beli  tersebut  tidak  sesuai  dengan  sebagaimana  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.  Pokok  permasalahan  dalam  skripsi  ini  adalah  apakah  sah  jual  beli  tanah  dan bangunan yang hanya dibuktikan dengan kwitansi penerimaan uang antara Tuan Wardjo dan  Tuan  Sahari  menurut  Hukum  Tanah  Nasional  dan  apakah  dengan  adanya  Putusan Pengadilan Negeri NO.567/Pdt.G/2018/PN.Bks dapat dijadikan dasar untuk dibuatkannya  Akta  Jual  Beli  tanah  dan  bangunan  tersebut.  Penelitian  ini  merupakan penelitian  hukum  yuridis  normatif  yang  bersifat  deskriptif  dan  data  yang  digunakan adalah  data  sekunder  yang  dianalisis  secara  kualitatif.  Berdasarkan  analisis  terhadap kasus  ini  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  jual  beli  tanah  dan  bangunan  yang  dilakukan oleh  Sahari  dengan  Wardjo  sah  jika  dilihat  dari  syarat  materil,  akan  tetapi  belum memenuhi  syarat  fomil,  karena  tidak  dilakukan  dihadapan  PPAT,  sehingga  tidak memenuhi  unsur  terang  dan  tidak  dapat  didaftarkan  jual  belinya.  Putusan  Pengadilan
Negeri Nomor : 567/Pdt.G/2018/PN.Bks dapat menjadi dasar untuk dilakukan Jual Beli karena  Hakim  telah  menyatakan  ketidak  hadiran  si  Penjual,  sehingga  Pembeli  dapat bertindak dalam 2 kapasitas, yaitu sebagai Penjual dan Pembeli dalam Akta Jual Beli.
This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi- BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author:

## Ramadhan Wahyu Pamungkas
Universitas Indonesia

## 1. PENDAHULUAN
Tanah sebagai Karunia Tuhan yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia, merupakan salah satu  sumber  utama  bagi  kelangsungan  hidup  dan  penghidupan  bangsa  sepanjang  masa  dalam mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat yang terbagi secara adil dan merata [1].
Pengertian  tanah  menurut  UUPA  Pasal  4  ayat  (1)  adalah  Atas  dasar  hak  menguasai  dari Negara ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat  diberikan  kepada  dan  dipunyai  orang-orang,  baik  sendiri  maupun  bersama-sama  dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum [2].
Jual  beli  tanah  dalam  Hukum  Tanah  Nasional  adalah  sama  dengan  pengertian  jual  beli dalam  hukum  adat  yaitu  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  untuk  selama-lamanya  disertai dengan pembayaran secara terang dan tunai. Kemudian untuk pelaksanaan Jual Beli terdapat 2 syarat sebagai sahnya dalam Jual Beli yaitu:
1. Syarat Materil :
a. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan;
b. Pembeli memenuhi syarat sebagai subyek pemegang hak atas tanah yang bersangkutan;
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan menurut hukum;
d. Tanah hak yang bersangkutan tidak dalam sengketa;
2. Syarat Formil :
a. Tunai;
b. Terang;
c. Nyata/riil [3]
Pengertian  Akta  Jual  Beli  (AJB)  adalah  Akta  otentik  yang  dibuat  oleh  PPAT  untuk peralihan  hak  atas  tanah  dan  Bangunan,  Pembuatan  AJB  juga  merupakan  syarat  formil  yang harus ada dalam jual beli tanah [4].
Kewajiban untuk adanya Akta Jual beli bagi pembeli dan penjual sangat diperlukan untuk terpenuhinya syarat untuk pendaftaran jual beli.
Pengertian Pendaftaran Tanah Menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah  adalah :
“Rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  oleh  pemerintah  secara  terus  menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang- bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak- hak tertentu yang membebaninya.”[5]
Pendaftaran  tanah  merupakan  persoalan  yang  penting  dalam  UUPA,  karena  pendaftaran tanah  merupakan  awal  mula  dari  lahirnya  kepemilikan  tanah  di  Indoneia.  Begitu  pentingnya persoalan pendaftaran tanah tersebut sehingga UUPA memerintahkan kepada pemerintah untuk melakukan  pendaftaran  tanah  diseluruh  wilayah  Indonesia.  Hal  ini  sesuai  dengan  ketentuan pasal 19 UUPA dinyatakan sebagai berikut [6].
1. Untuk  menjamin  kepastian  hukum,  oleh  pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  diseluruh wilayah  republik  Indonesia  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan  peraturan pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :
a. Pengukuran, perpetaan, dan  pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan  peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian  surat-surat  tanda  bukti    hak,  yang  berlaku  sebagai  alat    pembuktian  yang kuat.
3. Pendaftaran  tanah  diselenggarakan    dengan  mengingat  keadaan  Negara  dan  masyarakat, keperluan  lalu  lintas  social  ekonomi  serta  kemungkinan  penyelenggaraannya,  menurut pertimbangan menteri agrarian.
4. Dalam  Peraturan  Pemerintah  diatur  biaya-biaya  yang  bersangkutan  dengan  pendaftaran tanah termaksud dalam ayat (1) di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Pentingnya  pendaftaran  tanah  dalam  jual  beli  tanah  dan  bangunan  mencerminkan pentingnya  PPAT  untuk  membuat  Akta  Jual  Beli  selanjutnya  disebut  AJB  secara  baik  dan benar  dalam  setiap  proses  perbuatan  hukum  yang  berkaitan  dengan  tanah  sesuai  dengan peraturan perundang-undangan yang ditentukan.
Masih  banyak  masyarakat  yang  tidak  mengetahui  mengenai  pentingnya  proses  jual  beli dilakukan  di  hadapan  PPAT  apakah  jual  beli  tersebut  sudah  sesuai  dengan  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  dan  Hukum  Tanah  Nasional yang berlaku saat ini, karena kurangnya informasi dalam praktek tersebut di lapangan.
Seperti yang terjadi di wilayah  Kota  Bekasi Jawa Barat, bahwa terjadi Perbuatan Hukum melalui  pemindahan  hak  dengan  jual  beli  tanah  dan  bangunan  yang  dilakukan  antara  Wardjo (Pembeli) dan Sahari (Penjual), hal tersebut terjadi karena pelaksanaan jual beli tersebut yang
tidak  dilakukan  di  hadapan  PPAT.  Dalam  proses  pelaksanaan  jual  beli  tersebut  hanya berdasarkan pada kwitansi bermaterai yang dilakukan oleh penjual dan pembeli, kemudian saat ingin  melakukan  pembuatan  Akta  Jual  Beli  tersebut  ke  PPAT  untuk  memproses  pemindahan hak  dari  penjual  kepada  pembeli  di  sertipikat  tanah  atau  biasa  disebut  dengan  proses  balik nama,  penjual  sudah  tidak  diketahui  keberadaannya  dan  mengakibatkan  PPAT  tidak  mau membuatkan  Akta  Jual  Beli  karena  tidak  memenuhi  syarat  untuk  dibuatkannya  Akta  Jual Belinya tersebut sehingga pembeli tidak dapat melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut.
Berdasarkan uraian kasus diatas, maka penulis tertarik untuk melakukan pengkajian lebih lanjut  terhadap  masalah  tersebut  sehingga  penulis  mengangkat  masalah  tersebut  dalam penelitian  yang  berjudul: “ Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  Berdasarkan  Kwitansi  Penerimaan Uang (Studi Putusan Nomor : 567/Pdt.G/2018/PN.Bks)”.
Berdasarkan  uraian  di  atas  dapat  diuraikan  beberapa  pokok  permasalahan  dari  penelitian sebagai berikut:
1.  Apakah  sah  jual  beli  tanah  dan  bangunan  yang  hanya  dibuktikan  dengan  kwitansi penerimaan uang antara Tuan Wardjo dan Tuan Sahari menurut Hukum Tanah Nasional? 2.  Apakah  dengan  adanya  Putusan  Pengadilan  Negeri  No.  567/Pdt.G/2018/PN.Bks  dapat dijadikan dasar untuk dibuatkannya Akta Jual Beli tanah dan bangunan tersebut ?

## 2. METODE PENELITIAN 2.1.Tipe Penelitian
Tipe  penelitian  tentang  “Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  Berdasarkan  Kwitansi Penerimaan  Uang  (Studi  Putusan  Nomor  :  567/Pdt.G/2018/PN.Bks)  merupakan  suatu penelitian hukum yuridis normatif.

## 2.2.Sifat Penelitian
Sifat  penelitian  penulisan  skripsi  ini  penulis  menggunakan  sifat  penelitian  deskriptif menurut  Soerjono  Soekanto  yaitu  dimaksudkan  untuk  memberikan  data  yang  seteliti mungkin  tentang  manusia,  keadaan  atau  gejala-gejala  lainnya  [6].    Tujuan  penelitian  ini adalah untuk memperoleh gambaran yang baik, jelas dan memberikan data yang selengkap mungkin,  dalam  hal  ini  kesesuaian  sahnya  jual  beli  tanah  dan  bangunan  berdasarkan kwitansi penerimaan uang dengan Hukum Tanah Nasional.
2.3.Data dan Sumber Data
Data yang diperlukan dalam penelitian adalah data sekunder. Yaitu data yang diperoleh melalui  kegiatan  studi  dokumen  baik  dari  buku-buku,  internet,  surat  kabar  maupun peraturan-peraturan yang terkait dengan penulisan skripsi ini. Sumber data berdasarkan data sekunder yaitu:
1) Bahan Hukum Primer
Yaitu menggunakan bahan hukum yang terdiri dari peraturan perundang-undangan.
2) Bahan Hukum Sekunder Yaitu bahan hukum yang, terdiri dari buku dan referensi yang memiliki relevansi dengan obyek yaitu Pendaftaran Tanah.

## 2.4.Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah  studi kepustakaan.

## 2.5.Analisis Data
Pada tahap ini data yang terkumpul kemudian, akan penulis olah dengan menggunakan metode  analisis  kualitatif  merupakan  analisis  data  yang  tidak  menggunakan  angka, melainkan memberikan deskripsi (gambaran-gambaran) dengan kata-kata  dari analisis data tersebut dapat ditarik suatu kesimpulan.

## 2.6.Cara Penarikan Kesimpulan
Penarikan  kesimpulan  yang  dilakukan  dengan  oleh  penulis  menggunakan  logika deduktif, artinya adalah metode  menarik kesimpulan yang bersifat khusus dari pernyataan- pernyatan yang bersifat umum.

## 3. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

## 3.1. Sah  atau  Tidaknya  Jual  Beli  Tanah  yang  Hanya  Dibuktika  Dengan  Kwitansi Penerimaan Uang
Dalam  perkara  jual  beli  tanah  ini  Wardjo  selaku  Pembeli  atas  obyek  jual  beli  berupa tanah seluas 72 m2 yang terletak di Jalan Kota Bekasi, Kecamatan Mustikajaya (dh. Tambun), Kelurahan  Mustikajaya,  setempat  dikenal  sebagai  Perumahan  Pondok  Timur  Indah  Blok  F Nomor 187.
Pada  tanggal  13  September  2008  telah  dilakukan  transaksi  jual  beli  antara  Sahari (selaku penjual) dan Wardjo (selaku pembeli) dengan harga sebesar Rp. 50.000.000,- (Lima puluh  juta  rupiah).  Dimana  jual  beli  tersebut  dibuktikan  dengan  Kwitansi  pembayaran tertanggal  13  September  2008  sebesar  Rp.  40.000.000,-  (Empat  puluh  juta  rupiah)  dan kwitansi  tertanggal  3  Oktober  2008  sebesar  Rp.  10.000.000,-  (Sepuluh  juta  rupiah)  yang masing-masing ditanda tangani oleh Sahari selaku Penjual dan Wardjo selaku Pembeli.
Jual  beli  rumah  tersebut  belum  dibuatkan  Akta  Jual  Belinya  secara  resmi  dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, karena pada waktu itu Wardjo (selaku Pembeli)  belum  memiliki  dana  yang  cukup  untuk  melaksanakan  Jual  beli  tanah  dan  rumah tersebut dihadapan Notaris/PPAT. Pembeli sekarang merasa perlu untuk mengurus Akta Jual Beli  dan  melakukan  balik  nama  sertipikat  tersebut  untuk  menjamin  kepastian  hukum  atas kepemilikan rumah dan tanah.
Dalam proses pelaksanaan perbuatan hukum jual beli terdapat 2 (dua) syarat yang harus dipenuhi yaitu syarat formil dan syarat materil:
1. Syarat formil
Setelah    semua    persyaratan    materiil    dipenuhi    maka    PPAT    (Pejabat    Pembuat Akta  Tanah)    akan    membuat    akta    jual    belinya.    Akta    jual    beli  menurut    Pasal    37 Peraturan Pemerintah  Nomor  24  tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah, harus  dibuat oleh  PPAT  agar  dapat  didaftarkan  pada  kantor  pertanahan  kabupaten/kota.    Jual    beli yang  dilakukan  tanpa  di  hadapan  PPAT  tetap  sah  karena  UUPA berlandaskan  pada Hukum  Adat  (Pasal  5  UUPA),  sedangkan  dalam  Hukum  Adat sistem   yang   dipakai adalah      sistem      konkret/kontan/nyata/riil.  Namun      untuk  mewujudkan    adanya  suatu kepastian    hukum    dalam    setiap    peralihan    hak    atas    tanah,  PP    No.24    tahun    1997 sebagai  peraturan  pelaksana  dari  UUPA  telah  menentukan bahwa   setiap   perjanjian yang   bermaksud   memindahkan   hak   atas   tanah   harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.
2. Syarat materil Syarat materil sangat menentukan akan sahnya pelaksanaan jual beli tanah tersebut,
antara lain sebagai berikut :
a. Penjual berhak untuk menjual tanah yang bersangkutan.
b. Pembeli berhak untuk membeli tanah yang bersangkutan.
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh untuk diperjualbelikan dan tidak dalam sengketa. Pada  transaksi  jual  beli  tersebut  baru  memenuhi  syarat  materilnya  saja,  sedangkan untuk  syarat  formilnya  belum  terpenuhi. Karena  seharusnya  dalam  perbuatan  hukum  jual beli  tersebut  harus  dilakukan  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  agar  selain  dapat terpenuhinya  syarat  formil  dalam  persyaratan  jual  beli  melainkan  juga  dapat  memenuhi unsur  terang  dalam  jual  beli.  Karena  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  merupakan peralihan  hak,  maka  harus  adanya  akta  yang  dibuat  dihadapat  PPAT  untuk  membuktikan bahwa Pembeli (Wardjo) sudah menjadi pemegang hak atas tanah yang baru. Akta jual beli yang  sudah  ditandatangani  para  pihak  membuktikan  bahwa  telah  terjadi  pemindahan  hak dari  penjual  (Sahari)  kepada  pembelinya  (Wardjo)  dengan  disertai  pembayaran  harganya. Untuk  selanjutnya  dilakukan  pendaftaran  ke  kantor  pertanahan  dengan  akta  yang  telah dibuatkan  dihadapan  PPAT,  bahwa  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum  peralihan  hak atas tanah dari pemilik (Sahari) kepada pemilik yang baru (Wardjo). Sementara itu untuk
Kwitansi  Penerimaan  uang  tidak  dapat  dijadikan  sebagai  alat  bukti  yang  sah  atas kepemilikan hak atas tanah.
3.2. Putusan  Pengadilan  Negeri  No.  567/Pdt.G/2018/PN.Bks  Dapat  Menjadi  Dasar Pembuatan Akta Jual Beli
Transaksi jual beli tanah dengan kwitansi penerimaan uang yang terjadi antara Sahari dengan Wardjo terjadi pada tanggal 13 September 2008, akan tetapi belum dibuatkan Akta Jual  Belinya  dihadapan  PPAT.  Wardjo  selaku  pembeli  sekarang  merasa  perlu  untuk mengurus  Akta  Jual  Beli  dan  balik  nama  rumah  ke  atas  nama  Wardjo  (Pembeli)  untuk menjamin kepastian hukum atas kepemilikan tanah dan bangunan.
Akan  tetapi  keberadaan  Sahari  sudah  tidak  diketahui  lagi  keberadaannya.  Wardjo sebagai  pembeli  kesulitan  untuk  mencari  Sahari  karena  transaksi  jual  beli  yang dilakukannya tersebut hanya berdasarkan pada kwitansi penerimaan uang.
Wardjo (Pembeli) sudah berusaha menghubungi dan mencari Sahari (Penjual) sejak 2  (dua)  tahun  yang  lalu  sesuai  dengan  alamat  Penjual  yang  pernah  diberikan  kepada Pembeli  pada  saat  transaksi  dahulu,  Pembeli  telah  berusaha  mencari  keberadaan  Penjual untuk  mewujudkan  keinginan  pembuatan  akta  jual  beli  atas  bangunan  rumah  tersebut, tetapi  sampai  saat  ini  belum  ditemukan  dan  tidak  ada  orang  yang  mengetahui  tentang keberadaannya.
Gugatan  diajukan  oleh  Wardjo  (Selaku  Pembeli)  kepada  Sahari  (Selaku  Penjual) dikarenakan  keberadaan  Sahari  yang  sudah  tidak  diketahui  lagi  keberadaannya  dan  hal tersebut  dilakukan  untuk  memperjelas  kepastian  hukum  kepemilikan  hak  atas  tanah  dan bangunan  miliknya  yang  belum  beralih  kemudian  Wardjo  sudah  2  tahun  mencari keberadaannya  pada  alamat  yang  diberikan  Penjual  setelah  melakukan  transaksi  jual  beli akan tetapi tidak menemukan hasil sampai sekarang.
Bahwa  pada  saat  sebelum  ditetapkannya  hari  persidangan  Sahari  (Penjual)  telah dipanggil  secara  patut  dan  sah  menurut  hukum  melalui  Surat  Kabar  Harian  Rakyat Merdeka  tanggal  2  Oktober  2018,  tanggal  6  Nopember  2018  dan  tanggal  29  Nopember 2018. Akan tetapi sampai pada hari yang sidang  yang telah ditetapkan, Sahari tidak hadir dipersidangan  dan  ketidak  hadirannya  tidak  diketahui  apa  sebab-sebabnya  dan  tidak menyuruh orang lain sebagai wakilnya yang sah.
Berdasarkan  Pasal  463  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  mengatur  tentang keadaan  tidak  hadir  yang  berbunyi:  “Jika  terjadi,  seorang  telah  meninggalkan  tempat tinggalnya, dengan tidak memberi kuasa kepada seorang wakil, guna mewakili dirinya dan mengurus  harta  kekayaannya,  pun  ia  tidak  mengatur  urusan-urusan  dan  kepentingan- kepentingan  itu  ataupun,  jika  ada  alasan-alasan  yang  mendesak  guna  mengurus  seluruh atau  sebagian  harta  kekayaan  itu,  atau  guna  mengadakan  seorang  wakil  baginya, Pengadilan  Negeri  tempat  tinggal  si  yang  tidak  hadir,  atas  permintaan  mereka  yang berkepentingan, atau atas tuntutan jawatan kejaksaan, harus memerintahkan kepada Balai Harta  Peninggalan,  supaya  mengurus  seluruh  atau  sebagian  harta  kekayaan  dan kepentingan-kepentingan  itu  pula  supaya  membela  hak-hak  si  yang  tidak  hadir  dan mewakili dirinya.”
Selain  itu  jika  dikaitkan  dengan  pemeriksaan  persidangan  jika  Penjual  tidak  hadir maka  dalam  persidangan  pemeriksaan  perkara  tetap  dapat  dilanjutkan  dengan  tanpa hadirnya Penjual atau biasa disebut dengan Verstek. Verstek dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 125 (1) HIR yaitu: “jika tergugat tidak datang pada hari perkara itu akan diperiksa, atau  tidak  pula  menyuruh  orang  lain  menghadap  mewakilinya,  meskipun  ia  dipanggil dengan  patut,  maka  gugatan  itu  diterima  dengan  tak  hadir  (verstek),  kecuali  kalau  nyata kepada pengadilan negeri, bahwa pendakwaan itu melawan hak atau tidak beralasan.”
Pertimbangan Majelis Hakim selanjutnya  yaitu bahwa  berdasarkan bukti surat yang diberi tanda Bukti P-3a Surat Kwitansi pembayaran Rumah tertanggal 13 September 2008 dan  Bukti  P-3b  Surat  Kwitansi  pembayaran  Rumah  tertanggal  3  Oktober  2008  yang terletak  di  Perumahan  Pondok  Timur  Indah  Blok  F  nomor  187,  dan  ternyata  hingga
sekarang  terhadap  peralihan/over  kredit  rumah  dan tanah a  quo  tidak  ada  yang  keberatan sehingga Jual-Beli atau Oper Kredit antara Tergugat dengan Penggugat adalah sah menurut hukum.
Dengan  dikeluarkannya  Putusan  Pengadilan  Negeri  No.  567/Pdt.G/2018/PN.Bks yang sudah berkekuatan hukum tetap dapat dijadikan dasar untuk dibuatkannya Akta Jual Beli  di  Kantor  Notaris/PPAT  dan  tidak  bertentangan  dengan  Undang-Undang  apabila Pembeli  (Wardjo)  untuk  bertindak  atas  nama  Penjual  (Sahari)  selaku  penjual  sekaligus Pembeli  bertindak  selaku  pembeli  untuk  menandatangani  Akta  Jual  Beli  dan  balik  nama sertipikat  karena  pertimbangan-pertimbangan  Majelis  Hakim  yang  sudah  diuraikan  dapat dijadikan dasar untuk dikeluarkannya Putusan Pengadilan Negeri Bekasi.

## 4. KESIMPULAN
Transaksi jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan oleh Sahari selaku Penjual dan Wardjo  selaku  Pembeli  pada  tanggal  13  September  2008  yang  berdasarkan  pada  kwitansi penerimaan  uang  dapat  dikatakan  sah  jika  dilihat  dari  syarat  materilnya  karena  sudah memenuhi syarat tunai dalam jual beli. Dalam syarat materil dalam jual beli, Penjual (Sahari) berhak  untuk  menjual  tanah  tersebut  karena  sebagai  pemegang  hak  atas  tanah  yang  sah. Kemudian dari Pembeli (Wardjo) berhak dan memenuhi unsur sebagai subyek  hukum untuk membeli  hak  atas  tanah  tersebut,  selain  itu  tanah  yang  menjadi  obyek  jual  beli  pun  tidak berada  dalam  keadaan  sengketa.  Sedangkan  untuk  unsur  tunainya  karena  dalam  perbuatan hukum  jual  beli  tersebut  Wardjo  selaku  Pembeli  telah  membayarkan  harga  yang  telah disepakati  secara  penuh  dan  Sahari  baru  menyerahkan  Sertipikat  hak  atas  tanah  tersebut kepada Pembeli meskipun pada saat itu hanya berlandaskan pada kwitansi penerimaan uang yang bernaterai cukup.
Kemudian  untuk  transaksi  jual  beli  tersebut  jika  dilihat  secara  syarat  formil  belum terpenuhi  karena  dalam  jual  beli  tersebut  tidak  memenuhi  unsur  terang.  Karena  pada  saat melakukan  perbuatan  hukum  jual  beli  tersebut  tidak  langsung  dilakukan  dihadapan Notaris/PPAT,  hal  tersebut  dikarenakan  pada  saat  itu  Pembeli  tidak  mempunyai  dana  yang cukup.  Karena  pada  saat melakukan  transaksi  jual  beli tersebut  tidak mempunyai  dana  yang cukup kemudian berdampak kepada Pembeli yang baru sekarang mengurus pembuatan Akta Jual Belinya untuk balik nama rumah, akibatnya pembeli pada saat akan mengurus kedua hal tersebut  keberadaan  Penjual  sudah  diketahui  lagi.  Oleh  karena  itu  pentingnya  pelaksanaan perbuatan  hukum  jual  beli  harus  langsung  dilaksanakan  dihadapan  Notaris/PPAT  karena untuk  dibuatkannya  Akta  Jual  Beli  guna  proses  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dari Penjual kepada Pembeli ke kantor pertanahan yang hanya bisa didaftarkan hanya dengan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT Pasal 37 ayat 1 UUPA.
Berdasarkan  dari  Transaksi jual  beli  yang  dilakukan  antara  Sahari  selaku  Penjual  dan Wardjo selaku pembeli tanggal 13 September 2008, jual beli tersebut dilakukan berdasarkan pada  kwitansi  penerimaan  uang  dan  pelaksanaan  jual  belinya  tidak  dilakukan  dihadapan PPAT.  Hingga  pada  saat  sekarang  Pembeli  ingin  mengurus  dan  membuat  Akta  Jual  belinya tersebut  untuk  balik  nama  rumah,  Penjual  sudah  tidak  diketahui  lagi  keadaannya.  Pembeli sudah  berusaha  untuk  mencarinya  sejak  2  tahun  lalu,  akan  tetapi  sampai  sekarang  tidak membuahkan hasil. Hingga pada akhirnya Pembeli mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Bekasi  kepada  Sahari  selaku  penjual  yang  sudah  tidak  diketahui  lagi  keberadaannya,  hal tersebut  dilakukan  Wardjo  selaku  penjual  karena  untuk  memberikan  kepastian  hukum  yang jelas  mengenai  hak  atas  tanah  yang  ia  peroleh  melalui  jual  beli  tersebut.  Pada  saat  sebelum hari persidangan yang sudah ditetapkan Sahari selaku Penjual telah dipanggil secara sah dan patut melalui Surat Kabar Harian Rakyat Merdeka. Akan tetapi Penjual juga tidak turut hadir dalam  persidangan  tanpa  diketahui  sebab-sebabnya  dan  tidak  ada  pula  menyuruh  orang  lain sebagai  wakilnya  yang  sah  untuk  hadir  dalam  persidangan.  Maka  dengan  ketidakhadirannya Penjual dalam persidangan dan sudah tidak dimungkinkan nya lagi untuk Penjual untuk hadir bersama-sama  dengan  Pembeli  ke  Kantor  Notaris/PPAT  dalam  mengurus  pembuatan  Akta
Jual Beli serta balik nama pada sertipikat hak atas tanah dan bangunan tersebut. Karena tidak diketahuinya  keberadaan  Penjual  pada  saat  Pembeli  akan  membuat  Akta  Jual  beli  dan  balik nama  rumah  tersebut  ke  atas  nama  Penggugat  tetapi  yang  berwenang  (Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah) belum mau membuat Akta Jual Beli dan dokumen lainnya karena harus ada  putusan  dari  Pengadilan.  Oleh  karena  itu  dengan  dikeluarkannya  Putusan  Pengadilan Negeri  No:  567/Pdt.G/2018/PN.Bks  dapat  dijadikan  dasar  untuk  Wardjo  sebagai  Pembeli dapat bertindak sebagai Sahari selaku Penjual pada saat penandatanganan Akta Jual Beli dan balik nama rumah tersebut di Kantor Notaris/PPAT, dan untuk selanjutnya guna pendaftaran peralihan hak melalui jual beli ke kantor pertanahan Kabupaten/Kota.
Dalam penelitian yang telah dilakukan, penulis mempunyai saran terkait pelaksanaan jual beli  tanah  dan  bangunan  yang  tidak  dilakukan  dihadapan  PPAT  dan  hanya  berdasarkan kwitansi  penerimaan  uang.  Agar  terhindari  dari  sengketa  sebaiknya  jangan  melakukan  jual beli tanah dan bangunan jika tanpa melibatkan PPAT, apalagi hanya berdasarkan pada bukti kwitansi  penerimaan  uang.  Hal  tersebut  dapat  menimbulkan  kerugian  bagi  pihak  pembeli karena  jual  beli  tanah  dan  bangunan  berdasarkan  kwitansi  penerimaan  uang  itu mengakibatkan  pembeli  hanya  dapat  menguasai  secara  fisik  akan  tetapi  tidak  dapat membuktikan kepemilikannya tersebut secara yuridis. Untuk mengatasi hal tersebut sebaiknya pemerintah  khususnya  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  menginformasikan  kepada masyarakat mengenai syarat jual beli atas tanah dan bangunan yang telah diatur oleh undang- undang  yaitu  agar  dilaksanakan  dihadapan  PPAT  sebagai  pejabat  yang  berwenang  membuat akta jual beli serta menginformasikan kepada masyarakat untuk melakukan proses balik nama sertifikat  sehingga  mereka  mendapatkan  kepastian  hukum  terhadap  hak  atas  tanah  yang dimilikinya  &  memberitahukan  informasi  kepada  masyarakat  bahwa  jual  beli  hanya berdasarkan  kwitansi  tidak  dapat  menjadi  alat  bukti  yang  kuat  untuk  membuktikan kepemilikan hak atas tanah tersebut.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
[1]  B.  Harono,  “ Menuju  Penyempurnaan  Hukum  Tanah  Nasional” ,  Jakarta:  Universitas Trisakti, 2007
[2]  B.  Harsono,    “ Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya ”, Jakarta: Universitas Trisakti, 2007
[3] I. E. Sihombing, “Pendaftaran Tanah, Jual Beli Tanah, Akta Jual Beli & Pengikatan Jual Beli” , Jakarta: Universitas Trisakti, 2007
[4] Pengertian Akta Jual Beli, (On-line), tersedia di: http://www.hukumcorner.com/apa-yang- dimaksud-dengan-akta-jual-beli-ajb/ (7 November 2019)
[5] Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka 1 [6] Supriadi, Hukum Agraria . Jakarta: Sinar Grafika, 2012.
[7] S. Soekanto, “Pengantar Peneltian Hukum”, Jakarta: UI-Pers, 1993
[8] “Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.”
[9] R. Murad, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah . Bandung: Alumni, 1991