## Jurnal Ilmiah Mandala Education (JIME)
p-ISSN : 2442-9511, e-2656-5862 DOI: 10.36312/jime.v8i2.3481/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JIME

## Kekuatan Hukum Akta Jual Beli Yang Tidak Mengikutsertakan Seluruh Ahli Waris Sebagai Para Pihak
M Afit Syahputra 1 , R. Ismala Dewi 2
1 Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Indonesia, m.afit@ui.ac.id
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Indonesia, ri dewi2018@gmail.com Article Info ABSTRACT Article history: Accepted: 14 Juni 2022 Publish: 1 August 2022 Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) seringkali sebagai Pejabat Umum secara dengan sengaja  atau  tidak  sengaja  bertindak  lalai  dalam  pembuatan  akta  jual  beli.  Salah satuhnya  tidak  melibatkannya  seluruh  ahli  waris  sebagai  para  pihak.  Hal  ini  dapat menimbulkan  kerugian  kepada  pihak-pihak  yang  berkepentingan  atas  objek  akta  jual beli tersebut. Untuk itu perlu dilakukan penelitian mengenai kekuatan hukum, dengan menganalisa  Putusan  Pengadilan  Negeri  Ngawi  14/  /Pdt.G./2019/PN  Ngw,  yang terdapat dua permasalah untuk diangkat yaitu Kekuatan hukum terhadap akta jual beli yang  tidak  mengikutsertakan  seluruh  ahli  waris  sebagai  para  pihak  dan  tanggung jawab PPAT membuat akta jual beli tanpa izin seluruh ahli waris sebagai para pihak. Untuk  menjawab  permasalahan  tersebut  dilakukan  penelitian  dengan  metode penelitian  hukum  normatif.  Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa Akta  Jual  Beli  yang tidak  mengikut  sertakan  seluruh  ahli  waris  batal  demi  hukum . Oleh  karena  itu disarankan  seorang  PPAT  harus  memastikan  secara  komprehensif  seluruh  ahli  waris ikut dalam pembuatan Akta Jual Beli .
Keywords: Sale and Purchase Deed, Land Deed Making Officer (PPAT), Heirs
Article Info Abstract Article history: Accepted: 14 Juni 2022 Publish: 1 August 2022 Land  Deed  Making  Officials  (PPAT)  are  often  Public  Officials  who intentionally  or  unintentionally  act  negligently  in  making  the  deed  of  sale  and purchase. One of them is not involving all the heirs as parties. It can cause losses to interested  parties on  the  object  of  the  sale  and  purchase  deed.  For  this reason,  it  is necessary to do research on the power of law, by analyzing the Decision of the Ngawi District Court 14/ /Pdt.G./2019/PN Ngw, which there are two problems to be raised, namely the legal power of the sale and purchase deed which does not include all heirs as parties and the responsibility of PPAT to make a deed of sale and purchase without the permission of all heirs as parties. To answer these problems, research is carried out using normative legal research methods. The results of the study showed that the Deed  of  Sale  and  Purchase  which  did  not  include  all  heirs  was  null  and  void.
Therefore, it is recommended that a PPAT must comprehensively ensure that all heirs participate in the making of the Deed of Sale and Purchase
This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi-
BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author: Dedi Irawan Universitas Mataram, Mataram Email : 1 dedi12433@gmail.com

## 1. PENDAHULUAN
Pada  prinsipnya,  ketika  seseorang  meninggal  dunia  maka  seluruh  harta  kekayaannya akan  jatuh  kepada  ahli  warisnya,  karena  secara  hukum  para  ahli  waris  ini  terbagi  menjadi beberapa golongan, maka ketika membeli tanah warisan harus dipastikan langsung berhadapan dengan  ahli  waris  yang  sah.  Apabila  ahli  waris  lebih  dari  satu  orang  maka  sebaiknya bertransaksi  dengan  seluruh  ahli  warisnya  agar  tidak  terjadi  sengketa  dikemudian  hari  (Ni Made Eka Yanti Purnawan, 2020).
Akta  autentik  merupakan  alat  bukti  terkuat  dan  terpenuh  dan  mempunyai  peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan masyarakat, seperti halnya hubungan bisnis,  kegiatan  di  bidang  perbankan,  pertanahan,  kegiatan  sosial,  dan  lain-lain.  Kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta autentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan atas kepastian hukum dalam berbagai hubungan, baik hubungan hukum, ekonomi, dan
sosial baik pada tingkat nasional maupun internasional. Melalui akta autentik yang menentukan secara  jelas  hak  dan  kewajiban,  kepastian  hukum,  dan  sekaligus  diharapkan  pula  dapat menghindari terjadinya sengketa, walaupun sengketa tersebut terkadang tidak dapat dihindari. Dalam  proses  penyelesaian  sengketa  akta  autentik  merupakan  alat  bukti  tertulis  dan  terpenuh bagi penyelesaian sengketa secara murah dan cepat (UUJN).

## 2. KAJIAN PUSTAKA
Akta  autentik  salah  satunya diatur  dalam  Pasal  1868  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (selanjutnya  disebut  KUHPerdata)  menyatakan  suatu  akta  autentik  adalah  suatu  akta  yang  bentuknya ditentukan  oleh  peraturan  perundang-undangan,  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  pegawai-pegawai  umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta itu dibuat. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa suatu akta dapat dikatakan autentik apabila memenuhi unsur berikut (G.H.S Lumban, 1999):
1. Akta tersebut dibuat dalam bentuk yang telah ditentukan oleh undang-undang.
2. Akta  tersebut  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  pejabat  yang  berwenang  di  mana  tempat  akta tersebut dibuat.
Pejabat yang berwenang dalam hal ini Notaris, adapun  pengertian notaris adalah pejabat umum yang  berwenang  untuk  membuat  akta  autentik,  sejauh  pembuatan  akta  autentik  tersebut  tidak dikhususkan  kepada  pejabat  umum  lainnya.  Pembuatan  akta  autentik  ada  yang  diharuskan  oleh Peraturan  Perundang  undangan  dalam  rangka  menciptakan  kepastian,  ketertiban  dan  perlindungan hukum. Selain akta autentik yang diharuskan oleh undang-undang dalam pembuatannya di hadapan atau dibuat oleh Notaris, ada juga akta yang dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak  dan  kewajiban  para  pihak  demi  kepastian,  ketertiban  dan  perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang berkepentingan  sekaligus  bagi  masyarakat  secara  keseluruhan.  Notaris  dalam  menjalankan  jabatannya sebagai  pejabat  umum  dapat  membuat  akta  autentik  pejabat  umum  tertentu  dengan  cara  merangkap jabatan  sebagai  pejabat  umum  yang  diperbolehkan  oleh  negara  dan  peraturan  perundang-undangan tentang  notaris.  Salah  satunya  adalah  merangkap  jabatan  sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/PPAT (Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, 1998).
Notaris  yang  merangkap  jabatan  sebagai  PPAT  bagaikan dua  sisi  mata  uang, apabila  ada permasalahan  hukum  dengan  jabatan  PPAT, maka  secara  otomatis  akan  berpengaruh  terhadap  jabatan notarisnya. Notaris dan atau PPAT diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta autentik khususnya mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, 1998). Hal ini merupakan syarat autentisitas suatu akta di mana PPAT dijadikan sebagai pejabat umum, sehingga  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  dalam  kedudukannya  tersebut  memperoleh  sifat  sebagai  akta autentik (Habib Adjie, 2011).
Akta yang dibuat oleh PPAT harus mengandung syarat-syarat yang diperlukan agar tercapai sifat autentik  dari  akta  tersebut.  Selain  harus  terpenuhinya  unsur-unsur  yang  terdapat  dalam  Pasal  1868 KUHPerdata,  haruslah  terpenuhi  juga  unsur  yang  terdapat  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata.  Hal  ini dikarenakan akta autentik dibuat atas dasar permintaan para pihak yang mempunyai kepentingan untuk membuat  suatu  perjanjian  yang  kemudian  dituangkan  dalam  suatu  bentuk  akta  autentik.  Pasal  1320 KUHPerdata  menyatakan  syarat-syarat  sahnya  perjanjian  yaitu  adanya  kesepakatan  dari  kedua  belah pihak,  kecakapan  untuk  melakukan  perbuatan  hukum,  adanya  objek,  dan  adanya  kausa/sebab  yang halal. (Syaferli, 2020)
PPAT  dalam  memenuhi  syarat  kecakapan  dalam  perjanjian  antara  para  pihak  yang  akan melakukan  perbuatan  hukum  telebih  dahulu  harus  menjalankan  prosedur  meminta  dokumen-dokumen atau  suratsurat  yang  diperlukan  untuk  dituangkan  di  dalam  akta.  PPAT  harus  memastikan  para  pihak sudah  cakap  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  dalam  akta  yang  akan  dibuat  dengan  cara  mengenal para penghadap melalui surat-surat atau dokumen-dokumen yang diperlihatkan kepadanya seperti Kartu Tanda Penduduk, Akta Perkawian, Kartu Keluarga, Akta Kematian, maupun Keterangan Waris. Hal ini diperlukan agar pembuatan akta autentik tersebut tidak menimbulkan kerugian bagi pihak-pihak terkait yang memiliki hak atau berkepentingan di kemudian hari.
Berbicara  tentang  perwarisan,  apabila  pembuatan  akta  autentik  seperti  akta  jual  beli  itu dilakukan  antara  para  pihak  yang  menggunakan  objek  harta  peninggalan  orang  tuanya  terdahulu  maka PPAT  harus  mengetahui  kepada  siapa  harta  peninggalan  si  Pewaris  dibagikan.  Sebab  menurut  hukum waris berlaku  suatu asas, bahwa  apabila  seseorang meninggal dunia maka seketika itu  juga segala  hak
dan  kewajibannya  beralih  pada  sekalian  ahli  warisnya.  karena  hal  ini  menunjukan  daya  jangkau kekuatan  mengikat  yang  kuat  ,demikian  pula  dengan  sama  luas  kualitas  maupun  intergritasnya  yang melekat pada diri pewaris.(Saputra, 2020)
Undang-Undang  Perkawinan  Nomor  1  tahun  1994  Jo  Pasal  584  KUHPerdata  menyatakan  hak milik  atas  suatu  barang  tidak  dapat  diperoleh  selain  dengan  pengambilan  untuk  dimiliki,  dengan perlekatan,  dengan  kedaluwarsa,  dengan  perwarisan,  baik  menurut  undang-undang  maupun  menurut surat  wasiat,  dan  dengan  penunjukan  atau  penyerahan  berdasarkan  suatu  peristiwa  perdata  untuk pemindahan  hak  milik,  yang  dilakukan  oleh  orang  yang  berhak  untuk  berbuat  terhadap  barang  itu. Dengan  demikian  PPAT  dalam  hal  pembuatan  akta  autentik  yang  merupakan  objek  warisan  maka, sangatlah  diperlukan  untuk  memastikan  kecakapan  para  penghadap  yang  akan  bertindak  dalam pembuatan akta autentik dengan meminta segala dokumen yang bersangkutan dengan kewarisan, seperti Akta Kematian yang diikuti dengan Surat Keterangan Waris.
PPAT  yang  telah  melaksanakan  prosedur  yang  diperlukan  guna  memastikan  kecakapan  para penghadap tidaklah lepas dari tanggung jawab terhadap isi akta yang dibuatnya. Pada hakikatnya, PPAT hanya  bertanggungjawab  terhadap  kebenaran  formil  sesuai  dengan  apa  yang  diberitahukan  para  pihak dalam  pembuatan  akta  autentik.  PPAT  membuat  akta  autentik  berdasarkan  alat  bukti,  keterangan  dan pernyataan para penghadap dan berkewajiban untuk memastikan bahwa apa yang termuat di dalam akta autentik  tersebut  sungguh-sungguh  telah  dimengerti  dan  sesuai  dengan  kehendak  para  pihak. Keterangan  tersebut dijelaskan  dengan cara  membacakannya sehingga jelas  apa yang termaktub dalam isi  akta  tersebut  serta  memberikan  akses  terhadap  informasi  yang  terkait  bagi  para  pihak  yang bersangkutan.  Apabila akta  yang dibuat  ini  ternyata di  kemudian  hari mengandung  cacat  hukum maka dalam  hal  tersebut  menjadi  suatu  pertanyaan  apakah  merupakan  kesalahan  PPAT  dalam  membuat aktanya  atau  kesalahan  para  pihak  yang  tidak  memberikan  keterangan  yang  sebenarnya  dalam pembuatan akta tersebut.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Adapun  duduk  perkara  mengenai  permasalahan  ini  sebagaimana  yang  termuat  dalam Pengadilan  Negeri  Ngawi  Nomor  14/Pdt.G./2019/PN  Ngw , 2020  adalah  sebagai  berikut: Penggugat  I  adalah  ayah  kandung  (Tergugat  I) ayah  kandung Penggugat  yang  menikah dengan ibu kandungnya  yait (EH) sesuai dengan Buku Pendaftaran Nikah N0. 56 tahun 1970 KAU Paron.
Pernikahan  tergugat  dengan  Ibu  Kandung  tergugat  dikaruniai  3  anak  Bernama  RP (Turut Tergugat I), PA (Penggugat), KA (Turut Tergugat). Bahwa Ibu kandung dan ketiga anak tersebut memiliki harta berupa dua bidang tanah  hasil waris dari orang tua (Ayah/Kakek Penggugat,  Turut  Tergugat  I  dan  II)  ibu  kandung  tersebut.  Harta  tersebut  dibuktikan  dengan Leter  C  Desa  nomer.  2692  Ps.  220  D.I  luas  700  M2  atas  nama  K  dan  Leter  C  Desa  nomer. 2690  Ps.  223  D.I  luas  660  M2  atas  nama  K (Objek  Perkara) .  Ibu  kandung  penggugat mengalami  sakit  parah  yang  diagnosa  Rumah  Sakit  Umum  Dr.  Soeroto  Ngawo  mengalami dementia  Vaskulardimana atau  fungsi  otak  menurun  dan  menyebabkan  gangguan ingatan/gangguan  jiwa. Tergugat  I tanpa  seizin Penggugat mengajukan  penetapan pengampuan dan ijin jual (Objek Perkara) ke Pengadilan Negeri Ngawi dengan alasan untuk biaya  hidup  maupun  perawatan  ibu  (EH)  (Ibu  Kandung  Penggugat).  Berdasarkan  Penetapan Pengadilan  Negeri  Ngawi  No  perkara  65/Pdt.P/2018/PN  Ngw, Tergugat  I bulan  September 2018 menjual dua bidang tanah tersebut kepada Tergugat II dan Tergugat III yang keduanya masih ada hubungan keluarga (menantu) tanpa sepengetahuan Penggugat selaku anak kandung dari Ibu (EH).
Tindakan  yang  dilakukan Tergugat  I dengan  menjual  harta  asal  dengan  tanpa memberitahukan  atau  seijin  Penggugat  yang  merupakan  anak  kandung (EH),  merupakan perbuatan  melawan  hukum.  Tindakan  tergugat  I  menjual  tanah  milik  (EH)  (Ibu  kandung Penggugat,  Turut  Tergugat  I dan Turut  Tergugat  II )  yang  saat  ini  tidak  patut  berbuat hukum, haruslah seizin dari anak – anaknya karena harta yang menjadi objek sengketa dalam perkara a.qou merupakan harta asal dari nenek dari Penggugat, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II. Menurut penggugat, Jual beli yang terjadi antara Tergugat I dengan Tergugat II dan Tergugat III, hanyalah  rekayasa  dan  faktanya  tidak  terjadi  transaksi  jual  beli,  hal  itu
dimaksudkan agar terjadi peralihan hak saja. Tergugat I dengan mengunakan surat penetapan wali  pengampu  dan  ijin  menjual,  menjual  tanah  SHM  no:  2201  luas  599  M2  dan  SHM  no: 2202  luas  593  M2  atas  nama  pemegang  hak  (EH),  kepada Tergugat  II dan Tergugat  III , berdasarkan  akte  jual  beli  SH  No.  822/2018  dan  No.  823/2018  tanggal  5  oktober  2018  yang dibuat di hadapan PP (Tergugat IV) Selaku penjabat PPAT Kecamatan Paron. Terhadap  Akte  jual  beli  SH  No.  822/2018  dan  No.  823/2018  tanggal  5  oktober  2018 yang dibuat di hadapan Tergugat IV telah dilakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah dari (EH)  oleh Tergugat  I selaku  penjual  kepada Tergugat  II dan Tergugat  III selaku  pembeli sehingga hak atas tanah beralih ke atas nama Tergugat II dan Tergugat III .
Berdasarkan kasus di atas dapat dilihat bahwa PPAT sebagai pejabat pembuat akta tanah sudah  dengan  sengaja  tidak  menjalankan  kewajiban  dan  kewenangannya  serta  tidak memperhatikan dan mengikuti syarat-syarat atau prosedur yang berlaku dalam pembuatan Akta Jual Beli di mana pada Akta Jual Beli. Pada akta jual tersebut tidak dicantumkan seluruh ahli waris  sah  terhadap  objek  jual  beli  tersebut  sebagai  para  pihaknya.(Putri,  2019,  hal.  hlm.  6) Oleh karena itu timbul pertanyaan bagaimana kekuatan hukum pada akta jual beli  yang tidak mengikutsertakan  seluruh  ahli  waris  sah  dalam  pembuatannya  dan  sejauh  manakah pertanggungjawaban Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pembuatan akta jual beli yang tidak mengikutsertakan seluruh ahli waris sahnya.
Berdasarkan  uraian  tersebut,  maka  penulis  tertarik  untuk  mengkaji  lebih  dalam mengenai permasalahan: 1.) kekuatan hukum pada akta jual beli yang tidak mengikutsertakan ahli waris sah dalam pembuatannya dan  2.) bagaimana  pertanggungjawaban Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pembuatan akta jual beli yang tidak mengikutsertakan ahli waris sahnya.
Metode  penelitian  yang  digunakan  untuk  menjawab  permasalahan Penelitian  tersebut perlu  dilakukan  dengan  penelitian  hukum  normatif.  Dalam  penelitian  ini  Penggunaan  data sekunder,  yang  terdiri  dari  bahan  yuridis  primer,  sekunder,  dan  tersier,  merupakan  hal  yang lumrah  dalam  kajian  hukum  normatif.  Bahan  hukum  utama  adalah  bahan  hukum  utama,  dan harus  digunakan  dalam  hubungannya  dengan  penyelidikan  ini,  seperti  peraturan  perundang- undangan yang ada.(Marzuki, 2021)
Data hukum sekunder merupakan data sebagai acuan dalam hal yang diambil peneliti misalnya  jurnal  hukum.  Dan  data  hukum  tersier  merupakan  bahan  pendukung  bahan hukum  primer  serta  data  hukum  sekunder  misalnya  kamus  hukum. Data      sekunder didapatkan  berdasarkan  penelitian  kepustakaan  menggunakan  sistematika  dokumentasi maupun  instrument  pengumpulan  data  dalam  bentuk  studi  dokumen.  Melalui  bahan  yang sudah  didapatkan  melalui  penulisan  pnelitian  ini  nantinya  akan  dilakukan  pengkajjian secara deskriptif kualitatif (Asikin, 2020)
Penelitian  hukum  merupakan  suatu  kegiatan  ilmiah,  yang  didasarkan  pada  metode, sistemmatika  dan  pemikiran  tertentu  yang  bertujuan  untuk  mempelajari  sesuatu  atau beberapa  gejala  hukum  tertentu  (Soekanto,  1984).  Oleh  sebab  itu  berdasarkan  metode penelitian  diatas  maka  sistematika  penulisan  hukum  akan  terdiri  pendahuluan,  analisis, simpulan  dan  saran.  Pendahuluan  yang  dibahas  mengenai  latar  belakang,  kasus  posisi  dan metode  penelitian.  Analisis  yang  akan  dibahas  di  halaman-halaman  selanjutkan  akan berisikan mengenai pengertian serta teori PPAT sebagai pejabat Umum dan Akta Perjanjian Jual  Beli  Tanah.  Adapun  dari  pengertian  dan  teori  tersebut  maka  dianalisis  berdasarkan peraturan  yang  berlaku  mengenai  Kekuatan  hukum  dari  Akta  Perjanjian  Jual  Beli  tanpa melibatkan seluruh Ahli Waris dan bagaimana Tanggung jawab PPAT yang membuat Akta Jual  Beli  Kasus  Posisi  yang  telah  diuraikan  sebagai  latar  belakang  penulisan  karya  ilmiah ini. Kesimpulan dan saran nanti berisikan mengenai hasil dari analisis yang telah diuraikan tersebut.
PPAT  mempunyai  peranan  selaku  pejabat  yang  ditugaskan  oleh  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  untuk  melaksanakan  kegiatan-kegIatan  tertentu  yang  menurut Peraturan Pemerintah dan perundang-undangan yang bersangkutan (seperti: pembuatan akta jual beli, tukar-menukar, hibah pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng),  pembagian hak
milik, pemberian hak guna bangunan (Rizqi Setya Budi, 2021).
Menurut  Salim  HS  jual  beli  merupakan  suatu  perjanjian  yang  dibuat  antara  pihak penjual  dan  pembeli,  di  mana  pihak  penjual  berkewajiban  untuk  menyerahkan  obyek  jual beli  kepada  pembeli  dan  berhak  menerima  harga,  dan  pembeli  berkewajiban  untuk membayar harga dan berhak menerima obyek tersebut (Salim HS, 2011)
Berkaitan  dengan  Pendaftaran  Tanah  dan  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah,  PPAT mempunyai peranan yang sangat penting, sebab PPAT yang merupakan pejabat umum yang ditunjuk untuk melayani masyarakat dalam pembuatan akta. Sebelum membuat akta PPAT perlu  meneliti  apakah  secara  administratif  sebidang  tanah  tersebut  memenuhi  syarat  untuk dilakukan  perbuatan  hukum  dihadapan  PPAT  dan  berada  dalam  daerah  kerjanya.  Dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  setiap  peralihan  dan  pembebanan  hak  atas tanah  hanya  dapat  didaftar  apabila  dibuktikan  dengan  akta  PPAT.  Maka  dari  itu  peranan PPAT sangat penting, sebab tanpa adanya PPAT dapat dirasakan tidak adanya pembuktian- pembuktian akta apabila ada suatu permasalahan / sengketa (Rizqi Setya Budi, 2021).
Setelah  berlakunya  UUPA,  pengertian  jual  beli  bukan  lagi  suatu  perjanjian  seperti dalam Pasal 1457 juncto Pasal 1458 KUHPerdata. Jual beli tanah memiliki pengertian yaitu di mana pihak penjual menyerahkan tanah dan pihak pembeli membayar harga tanah, maka berpindahlah  hak  atas  tanah  itu  kepada  pembeli.  Perbuatan  hukum  pemindahan  hak  ini besifat  tunai  dan  terang  (Boedi  Harsono,  2003).  Pengertian  jual  beli  tanah  dalam  Hukum Tanah  Nasional  adalah  sama  dengan  pengertiannya  dengan  jual  beli  tanah  dalam  hukum adat  (yang  tidak  tertulis)  yaitu  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  untuk  selama-lamanya disertai pembayaran harganya secara tunai (Soenaryo Basuki, 2011).
Jika sifat tunai itu telah terpenuhi berarti pembeli sudah menjadi pemegang hak yang baru  atas  suatu  hak  atas  tanah  tersebut.  Terang  berarti  perbuatan  hukum  pemindahan  hak tersebut  dilakukan  di  hadapan  PPAT  yang  ditandatangani  oleh  para  pihak.  Sehubungan dengan  hal  itu,  Boedi  Harsono  berpendapat  mengingat  bahwa  hukum  agraria  sekarang  ini memakai sistem dan asas-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang harus pula  diartikan  sebagai  perbuatan  hukum  yang  berupa  penyerahan  hak  milik/penyerahan tanah  untuk  selama-lamanya  oleh  penjual  kepada  pembeli,  yang  pada  saat  itu  juga menyerahkan harganya pada penjual (Boedi Harsono, 1972).
Jual beli merupakan salah satu transaksi yang sangat dikenal dalam masyarakat, baik dalam masyarakat tradisional maupun modern. Dalam masyarakat tradisional, transaksinya selalu  bersifat  kontan  dan  riil.  Sementara  itu,  dalam  masyarakat  modern,  tentunya didasarkan  pada  syarat-syarat  yang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.  Transaksi  yang  dilakukan  oleh  masyarakat  modern,  dapat  dilakukan  oleh  para pihak, yang dibuat dalam bentuk akta di bawah tangan dan akta autentik. Apabila transaksi itu dibuat dalam akta autentik, maka judul aktanya disebut dengan akta jual beli (Salim HS, 2016).
Menurut Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 123/K/Sip/1970  disebutkan  terdapat  2  (dua)  syarat  jual  beli  tanah  yakni  (Sudikno Mertokusomo, 2007):
1. Syarat Materiil, adalah
a. Pembeli  berhak  membeli  tanah  yang  bersangkuta.  Maksudnya  adalah  pembeli  sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang dibelinya.
b. Penjual berhak untuk menjual tanah yang bersangkutan. Seseorang yang berhak menjual suatu  bidang  tanah  tentu  yang  merupakan  pemegang  hak  yang  sah  atas  tanah  tersebut yang  disebut  sebagai  pemilik.  Jika  pemilik  sebidang  tanah  hanya  satu  orang,  maka  ia berhak  untuk  menjual  sendiri  tanah  itu.  Akan  tetapi,  apabila  pemilik  tanah  adalah  dua orang  maka  yang  berhak  menjual  tanah  itu  ialah  kedua  orang  itu  yang  bersama-sama. Tidak boleh hanya seorang saja yang bertindak sebagai penjual (Adrian Sutedi, 2008)
c. Tanah yang merupakan objek dalam jual-beli ini tidak sedang dalam keadaan sengketa.
2. Syarat Formil, setelah semua persyaratan materiil dipenuhi maka PPAT adalah pejabat yang
berwenang  untuk  membuat  akta  mengenai  peralihan  haknya  yakni  dengan  akta  jual  beli. Menurut  ketentuan  Pasal  6  PP  No.  24  Tahun  1997  menyebutkan  tugas  pelaksanaan pendaftaran  tanah  dilakukan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  dengan  dibantu  oleh  PPAT. Maka,  PPAT  bertugas  pokok  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan membuat  akta tanah  sebagai  bukti telah dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu mengenai hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  tanah  atau  hak  atas  milik  sarusun  yang  akan  dijadikan dasar bagi pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Disebutkan  dalam  syarat  jual  beli  di  atas  yaitu  dalam  syarat  materiil  bahwa  penjual haruslah merupakan penjual yang berhak dan bersangkutan dengan tanah yang menjadi objek dalam  jual  beli.  Dalam  kasus  yang  terdapat  pada  Putusan  Nomor  14/Pdt.G./2019/PN  Ngw, bahwa  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli  tersebut  merupakan  harta  bersama  yang  diperoleh Penggugat,  Turut  Tegugat  I,  Turut  Tergugat  II  dan  Ibu  Kandung  Penggugat  sebagai  Warisan dari K Ayah dari Ibu Kandung Penggugat atau Kakek dari Penggugat, Turut Tegugat I, Turut Tergugat II yang dibuktikan Leter C Desa nomer. 2692 Ps. 220 D.I luas 700 M2 atas nama K dan Leter C Desa nomer. 2690 Ps. 223 D.I luas 660 M2 atas nama K.
Akan tetapi Tergugat I melakukan Jual Beli Objek Perkara tersebut dengan Tergugat II dan  Tergugat  III  dengan  bukti  Akta  Jual  Beli  di  hadapan  Tergugat  IV  sebagai  PPAT  yang didasari  Surat  Ketetapan  Pengadilan  Negeri  Ngawi  No.  65/Pdt.P/2018/PN  Ngw  yang menetapkan  Tergugat  I  sebagai  pengampu  dan  mendapat  izin  untuk  menjual  2  (dua)  bidang tanah tersebut.
Pengampuan  adalah  keadaan  di  mana  seseorang  karena  sifat-sifat  pribadinya  dianggap tidak cakap atau tidak di dalam segala hal cakap untuk bertindak di dalam lalu lintas hukum, karena  dianggap  tidak  cakap  maka  guna  menjamin  dan  melindungi  hak-haknya,  hukum memperkenankan  seseorang  untuk  dapat  bertindak  sebagai  wakil  dari  orang  yang  berada  di bawah pengampuan.(Sharfina dan Sukananda, 2019)
Pengampuan  diatur  dalam  buku  I  KUHPerdata.  Adapun  syarat-syarat  seseorang  berada dibawah pengampuan adalah sebagaimana diatur dan dimaksud Pasal 433 (KUHPerdata):
"Setiap orang dewasa, yang selalu berada dalam keadaan dungu, gila atau mata gelap, harus  ditempatkan  di  bawah  pengampuan,  sekalipun  ia  kadangkadang  cakap  menggunakan pikirannya.  Seorang  dewasa  boleh  juga  ditempatkan  di  bawah  pengampuan  karena keborosan".  Berdasarkan  ketentuan  Pasal  433  di  atas  jelas  dan  tegas,  kondisi  sakit  jiwa, permanen  atau  tidak,  merupakan  hal  yang  mutlak  seseorang  dapat  ditempatkan  di  bawah pengampuan;
Pasal  434  KUHPerdata  menjelaskan  secara  tegas  bahwasanya  setiap  keluarga  sedarah berhak  minta  pengampuan  keluarga  sedarahnya  berdasarkan  keadaan  dungu,  gila  atau  mata gelap. Disebabkan karena pemborosan,  pengampuan hanya dapat diminta  oleh para keluarga sedarah  dalam  garis  lurus,  dan  oleh  mereka  dalam  garis  samping  sampai  derajat  keempat. Barang siapa karena lemah akal pikirannya, merasa tidak cakap mengurus kepentingan sendiri dengan baik, dapat minta pengampuan bagi dirinya sendiri.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 434 KUHPerdata, tidak semua orang dapat ditunjuk dan ditetapkan  sebagai  pemegang  hak  pengampuan.  Hukum  mensyaratkan  hanya  orang  yang memiliki hubungan darah saja yang dapat mengajukan dan ditetapkan sebagai pemegang hak pengampuan.  Bahkan  terhadap  saudara  semenda  (hubungan  persaudaraan  karena  tali perkawinan) pun, hukum tetap mengutamakan orang  yang memiliki hubungan  darah sebagai pemegang hak pengampuan.
Mengenai  Penetapan  Pengampuan  Pengadilan  Negeri  terikat  dan  harus  tunduk  pada ketentuan  Pasal  438  KUHPerdata  yaitu:  Bila  Pengadilan  Negeri  berpendapat,  bahwa peristiwa-peristiwa  itu  cukup  penting  guna  mendasarkan  suatu  pengampuan,  maka  perlu didengar  para  keluarga  sedarah  atau  semenda,  Pasal  439  KUHPerdata  yaitu:  Pangadilan Negeri setelah mendengar atau memanggil dengan sah orang-orang tersebut dalam pasal yang lalu, harus mendengar pula orang  yang dimintakan pengampuan, bila orang itu tidak mampu untuk  datang,  maka  pemeriksaan  harus  dilangsungkan  di  rumahnya  oleh  seorang  atau
beberapa  orang  Hakim  yang  diangkat  untuk  itu,  disertai  oleh  panitera,  dan  dalam  segala  hal dihadiri oleh jawatan kejaksaan.
Berdasarkan  uraian  Pasal  438  KUHPerdata  tersebut  dapat  disimpulkan  bahwa seharusnya dalam mengajukan izin pengampuan, Pemohon (Tergugat I) seharusnya meminta pendapat dari Penggugat yang sebagaimana diuraikan sebelumnya adalah anak kandung dari ibu (EH) , namun di dalam persidangan tidak ada fakta yang menerangkan bahwa Penggugat dimintai  atau  didengar  pendapatnya  dalam  permohonan  pengampuan  dan  izin  menjual  yang diajukan oleh Tergugat I.
Oleh Sebab itu dapat disimpulkan Ketetapan Pengadilan Negeri Ngawi Mengenai Hak Pengampuan  Cacat  hukum  dan  tidak  dapat  menjadi  dasar  melakukan  jual  beli  tanah  yang tertuang  dalam  Akta  Jual  beli:  akta  PPAT  Kabupaten  Ngawi  atas  nama  PRAKOSO PRANAJAYA, SH (Tergugat IV).
Berdasarkan  Pasal  1320  KUH  Perdata  untuk  sahnya  suatu  perjanjian  harus  memenuhi syarat sebagai berikut:
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
c. Suatu hal tertentu.
d. Suatu sebab yang halal.
Penyimpangan  terhadap  syarat  perjanjian  tersebut  bisa  berhubungan  subyek  yang berhak  melakukan  jual  beli  (Pembeli  dan  Penjual)  atau  obyek  yang  diperjualbelikan.  Selain itu dalam jual beli bisa terdapat penyimpangan lainnya, yaitu:
a. Salah  satu  penghadap  dalam  akta  jual  beli  adalah  anak  di  bawah  umur  atau  belum  genap berusia 21 tahun;
b. Penghadap bertindak berdasarkan kuasa, namun pemberi kuasa yang disebutkan dalam akta kuasa telah meninggal dunia;
c. Penghadap  bertindak  berdasarkan  kuasa  subsitusi,  akan  tetapi  tidak  dicantumkan  dalam akta pemberian kuasa mengenai hak subsitusi;
d. Pihak penjual dalam akta PPAT tidak disertai dengan adanya persetujuan dari pihak-pihak yang berhak memberi persetujuan terhadap perbuatan hukum dalam suatu akta. Berdasarkan  Uraian  di  atas  mengenai  pengajuan  permohonan  pengampuan  dan  izin menjual yang diajukan oleh Tergugat I sebagaimana dalam Pasal Pasal 438 KUHPerdata tidak sepengetahuan dan seizin dari pihak Penggugat dan jual beli yang dilakukan oleh Tergugat I dengan Tergugat II dan Tergugat III atas 2 (dua) bidang tanah dalam perkara a quo juga tidak sepengetahuan  atau  seizin  Penggugat  selaku  pihak  yang  juga  mempunyai  hak  atau kepentingan  atau  selaku  pihak  yang  berhak  memberi  persetujuan  terhadap  perbuatan  hukum dalam  jual  beli  tanah  yang  bersangkutan,  sehingga  jual  beli  tersebut  mengandung  cacat formil.(Danastri, 2020, hal. hlm. 89)
Pertanggungjawaban  PPAT  dapat  dilihat  apakah  Notaris/PPAT  tersebut  sudah melaksanakan  tugas  dan  pokok  secara  maksimal  tanpa  ada  kelalaian.  Tugas  pokok  PPAT adalah  melakukan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah,  Perwujudan  fungsi  dan  tanggung jawab  PPAT  sebagai  pelaksana  pendaftaran  tanah  yaitu  akta  dibuat  sedemikian  rupa  untuk menjadi dasar yang kuat untuk pendaftaran peralihan hak, untuk itu PPAT bertanggung jawab untuk  memeriksa  sahnya  perbuatan.  hukum  yang  dimaksudkan  para  penghadap.  Ketentuan Pasal  55  Peraturan  KBPN  Nomor  1  Tahun  2006  yaitu  “PPAT  bertanggungjawab  secara pribadi  atas  pelaksanaan  tugas  dan  jabatannya  dalam  setiap  pembuatan  akta”.  Tanggung jawab  PPAT  terhadap  para  pihak,  maupun  terhadap  diri  sendiri  karena  ketidak  cermatan ataupun  karena  kelalaian  dalam  menjalankan  profesi  dalam  pembuatan  akta  sehingga  terjadi kesalahan  di  dalam  pembuatan  akta  autentik.  Hal  tersebut  akan  bisa  menimbulkan  akibat hukum yang dinyatakan pembatalannya di muka pengadilan akta tersebut yang pada awalnya memiliki kekuatan hukum sempurna menjadi akta yang hanya mempunyai kekuatan hukum di bawah  tangan,  yang  kesemuanya  itu  disebabkan  kelalaian  dari  seseorang  PPAT  yang membuat  akta  yang  tidak  didasarkan  pada  persyaratan  peraturan  perundang-undang  yang
berlaku.(Saputra, 2020, hal. hlm. 10)
Adapun Pembuatan Akta Jual Beli Yang Tidak Mengikutsertakan Seluruh Ahli Waris Sah Sebagai Para Pihak yang dilakukan oleh PPAT tersebut akan menjadi masalah bagi PPAT itu  sendiri.  Penyebab  permasalahan  timbul  karena  kelalaian  baik  dilakukan  secara  sengaja maupun  tidak  sengaja  oleh  PPAT  berakibat  akta  tersebut  hanya  mempunyai  kekuatan pembuktian  sebagai akta di  bawah tangan atau dapat dibatalkan ( vernietigbaar ),  hal tersebut bisa  dijadikan  alasan  bagi  pihak  yang  dirugikan  menuntut  ganti  rugi  kepada  pihak  PPAT. Dengan demikian terhadap permasalahan tersebut PPAT dapat dimintai pertanggungjawabannya  sehubungan  dengan  Akta  Jual  Beli  yang  dibuatnya  telah  dibatalkan atau  dinyatakan  batal  demi  hukum  oleh  Putusan  Pengadilan  sebagai  akibat  ditemukannya cacat hukum dalam pembuatannya baik secara administratif, perdata, maupun pidana apabila PPAT yang bersangkutan terbukti bersalah dalam prosedur pembuatan Akta Jual Beli tersebut (Herlien Budiono, 2008)

## 1. Pertanggungjawaban PPAT secara Perdata
Berdasarkan apa yang telah diuraikan sebelumnya, bahwa perkara Pengadilan Negeri Ngawi  Nomor  14/PDT.G/2019/PN  Ngw  merupakan  perkara  hukum  tentang  perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku Pejabat  Publik  dalam  bidang  pengalihak  ha  katas  tanah.  Pada  dasarnya  ketentuan  Pasal 1365  KUHPerdata  mengenai  Perbuatan  Melawan  Hukum  menyatakan  bahwa  tiap perbuatan melawan  hukum  dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang  menimbulkan  kerugian  itu  karena  kesalahannya  untuk  mengganti  kerugiantersebut. Pihak  yang  merasa  dirugikan  akibat  kesalahan  maupun  kelalaian  baik  sengaja  maupun tidak  sengaja  terhadap  PPAT  dalam  pembuatan  akta  jual  beli,  dapat  mengajukan  gugatan perdata  atas  dalil  PPAT  melakukan  Perbuatan  Melawan  Hukum.  Di  dalam  proses persidangan,  pihak  yang  dirugikan  sebagai  penggugat  harus  dapat  membuktikan  bahwa suatu  perbuatan  melawan  hukum,  Mariam  Darus  Badrulzaman  mengatakan  perbuatan melawan hukum harus memenuhi unsur-unsur perbuatan sebagai berikut:
a. Adanya suatu perbuatan;
b. Perbuatan itu merupakan perbuatan melawan hukum;
c. Adanya kesalahan;
d. Adanya kerugian;
e. Adanya hubungan kasualitas (sebab-akibat) antara perbuatan dan kerugian.
1) Adanya Suatu Perbuatan Bahwa Tuan PP (Tergugat IV) selaku PPAT di mana ia dengan sengaja melanggar kode  etik  profesi  PPAT  seperti  tidak  menjalankan  tugasnya  dengan  jujur, bertanggungjawab,  mandiri  dan  tidak  beripihak,  dan  juga  melanggar  Peraturan Kepala  BPN RI Nomor 1 Tahun  2006 Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  seperti  melanggar  sumpah  jabatan,  membantu  melakukan permufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa dan pembuatan akta PPAT yang dilakukan, sedangkan diketahui oleh  PPAT  yang  bersangkutan bahwa  para  pihak yang  berwenang  melakukan  perbuatan  hukum  atau  kuasanya  sesuai  peraturan perundang-undangan  tidak  hadir  di  hadapannya,  bahwa  dengan  kesadarannya mengetahui  akibat  yang  ditimbulkan  atau  diharapkan  apabila  suatu  perbuatan tersebut dilakukan.
2) Perbuatan itu merupakan perbuatan melawan hukum Bahwa atas tindakan yang dilakukan TERGUGAT IV di atas sangat bertentangan dengan  UUJN  Pasal  16  Ayat  (1)  Huruf  a:  notaris  dalam  pembuatan  akta  harus: bertindak  amanah,  jujur,  seksama,  mandiri,  tidak  berpihak,  dan  menjaga kepentingan hak yang terkait dalam perbuatan hukum.
3) Adanya kesalahan Agar  dapat  dikenakan  Pasal  1365  KUHPerdata  tentang  Perbuatan  Melawan
Hukum,  undang-undang  dan  yurisprudensi  mensyaratkan  agar  pada  pelaku haruslah  mengandung  unsur  kesalahan  (schuldement)  dalam  melaksanakan perbuatan  tersebut.  Suatu  tindakan  dianggap  oleh  hukum  mengandung  unsur kesalahan  sehingga  dapat  dimintakan  tanggung  jawabnya  secara  hukum  jika memenuhi unsur-unsur sebagai berikut:
i. Adanya unsur kesengajaan;
ii. Adanya unsur kelalaian ( negligence , culpa )
iii. Tidak  ada  alasan  pembenar  atau  alasan  pemaaf  ( rechtvaardigingsgrond ), seperti keadaan overmacht , membela diri, tidak waras, dan lain-lain. Tergugat IV tersebut telah melanggar azas-azas umum pemerintahan yang baik terutama azas kecermatan dan ketelitian atau hati-hati sebagai mana dimaksud dalam pasal 45 ayat (1)  huruf e,  Peraturan Pemerintah  Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah dan menimbulkan kerugian bagi Penggugat sebagai anak kandung yang sah.
4) Adanya kerugian
Perbuatan  yang  dilakukan  oleh  Tergugat  IV  selaku  PPAT  dan  Tergugat  I  dengan menerbitkan  Akta  Jual  Beli  dengan  cara  merangkai  suatu  kebohongan  dan memberikan  keterangan  yang  tidak  benar  di  dalam  akta  tersebut  mengakibatkan Penggugat kehilangan kepemilikan hak atas tanah/Objek Perkara.
5) Adanya hubungan kasualitas (sebab-akibat) antara perbuatan dan kerugian Dengan  memperhatikan  sifat  kejadian  dalam  perkara  ini  terdapat  hubungan kausalitas  antara  perbuatan  dengan  kerugian  yaitu  perbuatan  yang  dilakukan Tergugat  I  dan  Tergugat  IV  Berdasarkan  akte  jual  beli  SH  No.  822/2018  dan  No. 823/2018  tanggal  5  oktober  2018  yang  dibuat  di  hadapan  Tergugat  IV  telah dilakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dari  (EH)  (Tergugat  I  selaku penjual)  kepada  Tergugat  II  dan  Tergugat  III  selaku  pembeli  sehingga  hak  atas tanah  beralih  ke  atas  nama  Tergugat  II  dan  Tergugat  III.  Akibat  dari  perbuatan tersebut membuat kerugian kepada Penggugat yang memiliki hak atas objek perkara tersebut.
2. Pertanggungjawaban PPAT Secara Administrasi
Berdasarkan  Kasus  Posisi  tersebut,  terdapat  pelanggaran  atas  pelaksanaan  jabatan PPAT,  pelanggaran  kewajiban  bagi  PPAT,  dan  pelanggaran  Kode  Etik  PPAT  yang  telah dilakukan oleh Tuan AAS (Tergugat I) selaku PPAT, yaitu:
a. Tidak  mencerminkan  perilaku  professional  dalam  menjalankan  kewajiban  serta tugasnya sebagai PPAT.
b. Ikut  membantu  melakukan  permufakatan  jahat  yang  dapat  mengakibatkan  sengketa atau konflik yang dapat merugikan orang lain.
c. Pembuatan  akta  PPAT  yang  dilakukan,  sedangkan  diketahui  oleh  PPAT  yang bersangkutan  bahwa  para  pihak  yang  berwenang  melakukan  perbuatan  hukum  atau kuasanya sesuai peraturan perundang-undangan tidak hadir dihadapannya.
d. Memberikan  keterangan  yang  tidak  benar  di  dalam  akta  yang  dapat  mengakibatkan sengketa.
e. Dalam  pembuatan  Akta  Jual  Beli  SH  No.  822/2018  dan  No.  823/2018  tanggal  5 oktober 2018 tidak dilakukan dengan prosedur yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
f. Penyimpangan  terhadap  sumpah  jabatan  PPAT  yaitu  bahwa  PPAT  akan  menjalankan jabatannya dengan jujur, tertib, cermat, penuh kesadaran, bertanggungjawab serta tidak berpihak.
Terhadap  pelanggaran  kode  etik  tersebut  di  atas  yang  dilakukan  oleh  PPAT, masyarakat  baik  perorangan  ataupun  badan  hukum  yang  merasa  dirugikan  atas  perbuatan PPAT tersebut dapat melakukan pengaduan terhadap dugaan pelanggaran oleh PPAT dapat disampaikan  secara  tertulis  kepada  kementrian  atau  melalui  website  pengaduan,  aplikasi
Lapor atau sarana pengaduan lainnya yang disediakan (Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah, 2018).
Apabila  dalam  pemeriksaan  PPAT  terlapor  mendapatkan  rekomendasi  pemberian sanksi  teguran  tertulis,  maka  Kepala  Kantor  Pertanahan  menindaklanjuti  dengan menerbitkan  surat  teguran  tertulis  kepada  PPAT.  Dalam  hal  hasil  pemeriksaan  berupa rekomendasi  pemberian  sanksi  pemberhentian  sementara,  pemberhentian  dengan  hormat atau pemberhentian dengan tidak hormat maka  Kepala  Kantor  Pertanahan menyampaikan usulan  kepada  Kepala  Kantor  Wilayah  BPN.  Setelah  Kepala  Kantor  Wilayah  BPN menerima  usulan  tersebut  bagi  rekomendasi  sanksi  pemberhentian  sementara  akan ditindaklanjuti  dengan  menerbitkan  Surat  Keputusan  Pemberhentian  Sementara. Sedangkan  bagi  yang  menerima  rekomendasi  sanksi  pemberhentian  dengan  hormat  dan pemberhentian tidak hormat, Kepala Kantor Wilayah BPN menindaklanjuti usulan tersebut dengan membentuk dan menugaskan Tim pemeriksa MPPW lalu hasil pemerisaak tersebut oleh  Kepala  Kantor  Wilayah.  BPN melaporkan  kepada  Menteri melalui  Direktur  Jenderal Selaku  Ketua  MPPP,  Selanjutnya  Mentri  menindaklanjuti  dengan  menetapkan  Surat Keputusan  Pemberhentian  dengan  Hormat  atau  Surat  Keputusan  Pemberhentian  dengan Tidak Hormat.Kesimpulan yang dapat diberikan adalah Kekuatan hukum akta jual beli yang tidak mengikutsertakan seluruh ahli waris sah sebagai para pihak dalam Putusan Pengadilan Negeri  Ngawi  Nomor  14 /Pdt.G./2019/PN  Ngw  berakibat  akta  tersebut  batal  demi  hukum yang artinya sejak semula hukum mengangggap tidak pernah terjadi jual beli. Objek dalam jual  beli  merupakan  harta  warisan,  di  mana  subjek  yang  terdapat  dalam  akta  jual  beli tersebut  haruslah  merupakan  ahli  warisnya  dikarenakan  ahli  waris  dengan  sendirinya menurut  hukum  memperoleh  hak  milik  atas  segala  barang,  segala  hak  dan  segala  piutang yang  meninggal  dan  jika  ahli  waris  tersebut  lebih  dari  satu  maka  semua  ahli  waris  ikut menjadi  subjek  dalam  akta  jual  beli.  Sehingga  Akta  Jual  Beli  SH  No.  822/2018  dan  No. 823/2018  tanggal  5  oktober  2018  di  mana  pihak  penjual  tidak  mengikut  sertakan  seluruh ahli  warisnya  sebagai  para  pihak  menunjukkan  akta  tersebut  tidak  memenuhi  syarat materiil dalam syarat sah jual beli tanah.
Pertanggungjawaban  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dalam  pembuatan  akta jual beli yang tidak mengikutsertakan seluruh ahli waris sebagai para pihak dapat dikenakan pertanggungjawaban  secara  Perdata  atas  dugaan  Perbuatan  Melawan  Hukum  dan pertanggungjawaban secara admnistrasi  dengan melaporkannya kepada Majelis Pembinaan dan  Pengawas  Daerah  (MPPD).  Di  mana  PPAT  bertanggungjawab  secara  pribadi  atas pelaksanaan tugas dan jabatanya dalam setiap pembuatan suatu akta yang tidak didasarkan pada  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan  mengakibatkan  kerugian  bagi  para pihak yang tercantum di dalamnya maupun pihak ketiga.

## 4. DAFTAR PUSTAKA Peraturan
Indonesia, Kitab Undang−Undang Hukum Perdata, Staatsblad Tahun 1847 Nomor 23.
________, Undang-Undang  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 2004  Tentang  Jabatan  Notaris .  Uu  No.  2  Tahun  2014.  Ln  No.3  Tahun  2014,  Tln No.5491.
________, Undang-Undang  Tentang  Perkawinan ,  Uu  No.  1  Tahun  1974,  Ln  No.  1  Tahun 1974.
________, Undang-Undang  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria .  Uu  No.  5 Tahun 1960, Ln No.104, Tln No. 2043.
________, Peraturan Pemerintah Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah . Pp No. 37 Tahun 1998. Ln No. 52 Tahun 1998.
________, Peraturan  Pemerintah  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah . Pp Nomor 24 Tahun 2016. Ln No. 120 Tahun 2016, Tln No. 5893 Tahun 2016.
________, Kementerian  Agraria  Dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional.  Peraturan Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Tentang Pembinaan  Dan  Pengawasan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah .  Permen  No.  2  Tahun 2018. Bnri No. 395 Tahun 2018.
Pengadilan Negeri Ngawi Putusan Nomor 14/ /Pdt.G./2019/Pn Ngw.

## Buku & Jurnal
Adjie, Habib. Kebatalan Dan Pembatalan Akta Notaris. Bandung: Pt Refika Aditama. 2011. Asikin, Amirudin Dan Zainal. Pengantar Metode Penelitian Hukum . Jakarta: Pt. Raja Grafindo Persada, 2020.
Budi,  Rizqi  Setya.  "Peran  Ppat  Terkait  Dengan  Pendaftaran  Tanah  Berdasarkan  Pp  No.  24 Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah  (Studi  Pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Sampang)." Dinamika: Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum 27, No. 20 (2021): 2975-2992. Danastri,  Avitya.  “Akta  Jual  Beli  Berdasarkan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Dan  Kuasa Untuk Menjual Yang Mengandung Cacat Hukum (Studi Kasus Putusan Pengadilan Tinggi Denpasar Nomor 30/Pdt/2019/Pt. Dps).” Indonesian Notary 2, No. 4 (2020). Fuady, Munir. Perbuatan Melawan Hukum. Yogyakarta: Citra Aditya Bakti. 2002.
Harsono,  Boedi.  Menuju  Penyempurnaan  Hukum  Tanah  Nasional  (Dalam  Hubungannya Dengan Tap Mpr Ri Xi/Mpr/2001). Cet. 1. Jakarta: Universitas Trisakti. 2002.
H.S.,  Salim.  Teknik  Pembuatan  Akta  Tanah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Jakarta:  Rajawali Pers. 2016. _____. Hukum Kontrak Teori Dan Teknik Penyusunan Kontrak. Jakarta: Sinar Grafika. 2011.
Marzuki, Peter Mahmud. Pengantar Ilmu Hukum . Jakarta: Prenada Media, 2021.
Putri,  Soraya  Rafika.  “Pembatalan  Akta  Jual  Beli  Oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Yang Mengetahui  Adanya  Cacat  Hukum  (Studi  Kasus  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia Nomor 888/K/Pdt/2016).” Indonesian Notary 1, No. 002 (2019).
Saputra, Martin Josen. “Pertanggungjawaban Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Atas Akta Jual Beli Yang Tidak Mengikutsertakan Seluruh Ahli Waris Sah Sebagai Para Pihak (Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor 60/Pdt. G/2018/Pn. Ptk).” Universitas Indonesia, 2020.
Sharfina, Vitra Hana, Dan Satria Sukananda. “Perlindungan Hukum Atas Hak Keperdataan Bagi Orang  Yang  Berada  Dalam  Pengampuan  (Studi  Kasus  Penetapan  Nomor  0020/Pdt. P/2015/Pa. Btl).” Justitia Jurnal Hukum 3, No. 2 (2019). Soekanto,  Soerjono. Pengantar  Penelitian  Hukum .  Jakarta:  Penerbit  Universitas  Indonesia  Ui- Press, 2006.
Syaferli,  Dian.  “Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (Ppat)  Sebagai  Pihak  Yang  Melakukan Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Kerjasama  Kajian  Terhadap  Tanggung  Jawab  Dalam Jabatannya  (Studi  Kasus  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Yogyakarta  Nomor  75/Pdt/2018/Pt. Yyk).” Indonesian Notary 2, No. 1 (2020)
Purnawan,  Ni  Made  Eka  Yanti.  "Penjualan  Harta  Waris  Berupa  Tanah  Tanpa  Adanya Persetujuan  Ahli  Waris  Lainnya." Acta  Comitas:  Jurnal  Hukum  Kenotariatan 5,  No.  2 (2020): 309-318..
Tobing, G.H.S. Lumban. Peraturan Jabatan Notaris. Cet. 3. Jakarta: Erlangga.1999.