Abstrak - . Perumahan  Griya  Suci  Permai  Baru  yang dikembangkan  oleh  PT.  Agya  Kenyar  Utama  dan  PT. Surya  Bangun  Indah  Property,  merupakan  sebuah perumahan yang sedang dibangun di kabupaten Gresik. Perumahan  yang  dibangun  di  wilayah  Suci,  Kecamatan Manyar  ini  menawarkan  beberapa  produk  berupa rumah  tinggal  tipe  36/72,  36/84,  36/108,  dan  45/140. Hasil  analisa  penetapan  harga  jual  didapatkan  dari metode  analisa  titik  impas  dimana  analisa  ini mempertemukan  kurva  biaya  dan  kurva  pendapatan untuk  mendapatkan  harga.  Pada  penelitian  ini  kurva pendapatan didapatkan dari kurva permintaan. Berdasarkan  metode  ini    diketahui  harga  jual  diterima oleh  pengembang  dan  konsumen.  Berdasarkan  analisa yang  telah  dilakukan  maka  harga  jual  unit  rumah berdasarkan  jumlah  unit  terjual  optimum  untuk  tipe 36/72  adalah  Rp  158.650.997,00  dengan  jumlah penjualan  optimum  sebanyak  63  unit,  36/84  adalah Rp  172.364.330,00  dengan  jumlah  penjualan  optimum sebanyak  63  unit,  36/108  adalah  Rp  197.966.246,00 dengan  jumlah  penjualan  optimum  sebanyak  53  unit, 45/140  adalah  Rp  368.248.446,00  dengan  jumlah penjualan optimum sebanyak 69 unit rumah.
Kata  Kunci: Analisa,  Harga,  Kurva  Permintaan,  Kurva Biaya.

## I. PENDAHULUAN
engan  bertambahnya  jumlah  penduduk  di  Indonesia khususnya  di  kabupaten  Gresik,  maka  kebutuhan masyarakat  akan  tersedianya  tempat  tinggal  semakin meningkat. Hal tersebut berdampak  pada  semakin banyaknya kegiatan konstruksi hunian, terutama perumahan.
Griya  Suci  Permai  Baru  terletak  di  wilayah  kecamatan Manyar, kabupaten Gresik dan dikembangkan oleh PT.Agya Kenyar  Utama  dan  PT.Surya  Bangun  Indah  Property. Perumahan  dengan  konsep  asri,  modern,  dan  minimalis  ini dibangun  di  atas  lahan  seluas  kurang  lebih  5,6  hektar,  serta berada  di  kawasan  bebas  banjir.  Griya  Suci  Permai  Baru menawarkan  produk  berupa  rumah  tipe  36/72,  tipe  36/84, tipe 36/108, dan tipe 45/140.
Dalam  penentuan  harga  jual  unit  rumah  pihak pengembang  memiliki  peranan  yang  penting.  Sebelum menetapkan harga jual unit rumah, pihak pengembang perlu menghitung  dengan  cermat  agar  semua  unit  rumah  pada perumahan  laku  terjual.  Selain  itu,  harga  jual  unit  rumah yang  ditetapkan  dapat  diterima  oleh  pengembang  melebihi
biaya-biaya  yang  dikeluarkan  dan  harga  tersebut  juga  dapat diterima  oleh  konsumen.  Oleh  sebab  itu,  harga  jual  adalah faktor  utama  yang  wajib  diperhatikan  pihak  pengembang karena  harga  jual  rumah  merupakan  acuan  pertimbangan pemilihan  rumah  oleh  pembeli, disamping berbagai fasilitas yang  ditawarkan.  Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  maka perlu dilakukan analisa penetapan harga jual unit rumah tipe 36/72, tipe 36/84, tipe 36/108, dan tipe 45/140 di Griya Suci Permai  Baru  berdasarkan  analisa  biaya  dan  permintaan pasar.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Adanya  penelitian  penetapan  harga  di  dasari  oleh penelitian  terdahulu  tentang  analisa  penetapan  harga  jual perumahan  ataupun  property  yang  terdapat  pada  penelitian Utomo  [1],  Hanundyasari  [2]  yang  menjadi  rujukan penelitian.
Damayanti  [3]  meneliti  tentang  penetapan  harga  pada unit rumah di perumahan Royal Regency Lumajang. Metode yang  digunakan  yaitu  pendekatan  biaya  dan  pendekatan permintaan. Dengan metode marginal, didapatkan harga jual rumah dan jumlah optimum.
Fahad  [4]  meneliti  tentang  penetapan  harga  jual  unit rumah di Soka Park Bangkalan. Penelitian dilakukan dengan menetapkan  kurva  permintaan,  kurva  biaya,  dan  melakukan analisis  titik  impas  dan  analisis  marginalitas.  Dari  metode tersebut,  didapatkan  harga  jual  dan  jumlah  optimum  untuk masing-masing tipe rumah.
Hidayat [5] meneliti tentang penetapan harga jual unit rumah  pada  proyek  perumahan  Griya  Agung  Permata, Lamongan. Penetapan harga dilakukan dengan menggunakan pendekatan biaya dan permintaan. Dalam analisis digunakan metode Break  Even  Point pada  margin  laba  yang direncanakan.  Dari  metode  tersebut,  didapatkan  harga  jual dan  jumlah  optimum  untuk  masing-masing  tipe  rumah. Perhitungan  yang  digunakan  berdasarkan  biaya  tetap  dan biaya variabel. Metode yang digunakan ialah metode analisa marginal.  Dengan  menggunakan  metode  ini,  dapat ditetapkan  harga  jual  unit  rumah  dengan  cara  memasukkan ke  persamaan  MR=MC  atau  Penerimaan  Marginal  =  Biaya Marginal.
Aprilia  [6]  meneliti  tentang  penetapan  harga  jual Apartemen  Bale  Hinggil  Surabaya.  Penetapan  harga dilakukan  dengan  pendekatan  biaya  yang  menghasilkan kurva  biaya,  pendekatan  permintaan  dengan kuesioner yang menghasilkan kurva permintaan, dan pendekatan marginal.

## Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah pada Proyek Perumahan Griya Suci Permai Baru, Gresik
Utut Oryza Septiantoro dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
D
Penelitian  yang  telah  dilakukan  oleh  Utomo  [1], Hanundyasari  [2],  Damayanti  [3],  Fahad  [4],  Hidayat  [5], dan  Aprilia  [6]  memiliki  kesamaan  metode;  analisis  biaya dan  analisis  pasar.  Utomo  [1],  Damayanti  [3],  Fahad  [4] Hidayat  [5],  memiliki  objek  sejenis  yaitu  perumahan, sedangkan  Hanundyasari  [2]  dan  Aprilia  [6]  objek penelitiannya yaitu apartemen.

## III.  METODOLOGI

## A. Langkah Penelitian
Diagram alir penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.

## B. Data
Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  jenis  data  yang  akan digunakan, dua jenis data tersebut yaitu:
1. Data Primer
Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh  melalui sumber-sumber  asli,  sumber  asli  disini  diartikan sebagai  sumber  pertama  dari  mana  data  tersebut diperoleh.  Pada  penelitian  ini  data  primer  diperoleh melalui survei terhadap masyarakat.
2. Data Sekunder Data  sekunder  terdiri  dari  data-data  mengenai  biaya pembangunan Griya Suci Permai Baru.

## C. Kurva Biaya
Untuk  membuat  kurva  biaya,  perlu  dilakukan  identifikasi biaya-biaya  yang  diperlukan  dalam  proyek  pembangunan
Griya  Suci  Permai  Baru,  setelah  itu  dapat  dibuat  sebuah kurva biaya seperti pada Gambar 2.

## D. Kurva Permintaan
Kurva  permintaan  diperoleh  dengan  survei  menggunakan kuesioner,kuesioner  digunakan  untuk  mengetahui  seberapa besar  permintaan  masyarakat  terhadap  unit  rumah  di  Griya Suci Permai Baru.
E. Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas
Dalam  menetapkan  harga,  digunakan metode analisa titik impas  dan  analisa  marginalitas,  yang  menggunakan persamaan  MC=MR  untuk  mencari  Q.  MR  ( marginal revenue ) adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit  yang  terjual,  merupakan  turunan  dari  TR.  Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q. MC ( marginal cost ) adalah perubahan biaya yang disebabkan perubahan satu unit rumah yang terjual (Gaspersz, 2001) [8].

## IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A.  Kurva Biaya
Kurva biaya dibentuk dari 2 komponen kurva yaitu kurva biaya  tetap  dan  kurva  biaya  variabel.  Yang  termasuk  biaya variabel  adalah  biaya  tanah  untuk  kavling  rumah,  biaya konstruksi  rumah,  biaya  perizinan,  dan  biaya  sertifikasi tanah, sedangkan yang termasuk biaya tetap adalah :
1. Biaya tanah untuk fasilitas umum
2. Biaya konstruksi jalan
3. Biaya konstruksi Daerah Hijau (Taman)
4. Biaya penerangan jalan umum
5. Biaya pemasaran
Berdasarkan  analisa  dan  perhitungan,  persamaan  biaya total  per  tipe  rumah  dapat  dilihat  pada  Tabel  1,  sedangkan kurva  biaya  total  per  tipe  rumah  dapat  dilihat  pada Gambar 3- Gambar 5.
Tabel 1. Persamaan Biaya Total Tipe Variabel Biaya Tetap Biaya Variabel Persamaan Unit (Rp) (Rp) Biaya Total 36/72 Q1 10.631.683.756,43 81.051.000 10.631.683.756,43 + 81.051.000 Q1 36/84 Q2 6.148.443.618,17 88.037.000 6.148.443.618,17 + 88.037.000 Q2 36/108 Q3 4.163.008.699,81 91.081.000 4.163.008.699,81 + 91.081..000Q3 45/140 Q4 5.443.934.453,59 107.763.000 5.443.934.453,59
+ 107.763.000Q4
VC TC=FC+VC biaya FC volume Gambar 2. Kurva Biaya (Pujawan, 2009) [7] Rumusan Masalah Studi Pustaka Pengumpulan Data
Data Primer: Kuesioner Data Sekunder:
Biaya tetap Biaya variabel Menetapkan kurva permintaan Menetapkan kurva biaya Latar Belakang Gambar 1 Diagram Alir Penelitian Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas (MC = MR) Hasil dan Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
Gambar 3. Kurva Biaya Total Tipe 36/72
Gambar 4. Kurva Biaya Total Tipe 36/84
Gambar 5. Kurva Biaya Total Tipe 36/108
Gambar 6. Kurva Biaya Total Tipe 45/140

## B.  Kurva Permintaan
Untuk  mengetahui  kesediaan  para  responden  dalam membeli rumah pada proyek Griya Suci Permai Baru dalam tingkatan harga tertentu, maka dilakukan survei. Hasil survei dapat dilihat pada tabel 2 - tabel 5.
Tabel 2-5. Hasil Survei
Agar dapat dijadikan kurva permintaan yang menggambarkan  hubungan  harga  yang  ditetapkan  pada berbagai tingkatan dan tingkat permintaan, hasil survei perlu diolah  kembali.  Pengolahan  data  hasil  survei  dilakukan dengan  cara  pembobotan.  Pembobotan  dilakukan  untuk mendapatkan  jumlah  permintaan  menurut  tingkat  harga. Pembobotan  merupakan  proses  perkalian  antara  jumlah kesediaan responden pada masing-masing tingkat permintaan  dengan  nilai  probabilitasnya.  Nilai  probabilitas untuk  masing  tingkat  permintaan  yaitu  :  Pasti  membeli  (1), Ingin  membeli  (0,75),  Mungkin  membeli  (0,5),  Tidak  ingin membeli  (0,25),  Pasti  tidak  membeli  (0).  Berdasarkan perhitungan,  maka  jumlah  permintaan  per  tipe  rumah  dapat dilihat pada tabel 6 - tabel 9.

## Tabel 6-9. Jumalah Permintaan per Tipe Rumah
Hubungan  antara  tingkat  harga  dan  jumlah  permintaan menghasilkan kurva di bawah ini,
Gambar7. Kurva Permintaan Rumah Tipe 36/72
Gambar 8. Kurva Permintaan Rumah Tipe 36/84
Gambar 9. Kurva Permintaan Rumah Tipe 36/108
Gambar 10. Kurva Permintaan Rumah Tipe 45/140
Dari kurva permintaan dapat diperoleh persamaan harga jual dari  setiap  rumah  yang  ada  pada  proyek  Griya  Suci  Permai Baru, yaitu:
1. Tipe 36/72, P = -1.061.870.Q1+ 215.548.807
2. Tipe 36/84, P = -1.198.069Q2 + 237.842.677 3. Tipe 36/108, P = -2.090.032Q3 + 308.737.942
4. Tipe 45/140, P = -1.185.126Q4 + 450.022.140

## C.  Penetapan Harga
Dalam  menetapkan  harga,  penelitian  ini  menggunakan metode  analisa  titik  impas,  yang  mempertemukan  antara kurva  permintaan  dan  kurva  biaya.  Persamaan  MR=MC digunakan untuk mencari volume atau Q untuk mendapatkan keuntungan maksimum.
MR atau Marginal Revenue adalah perubahan pendapatan untuk  perubahan  satu  unit  yang  terjual,  merupakan  turunan dari  TR.  TR  atau  Total  Revenue  adalah  total  pendapatan yang  diperoleh  dari  hasil  perkalian  antara  harga  jual  dan volume.
MC  atau  Marginal  Cost  adalah  perubahan  biaya  yang disebabkan  oleh  perubahan  satu  unit  rumah  yang  terjual, merupakan  turunan  dari  TC.  TC  atau  Total  Cost  adalah biaya  total  yang  dibutuhkan  untuk  membuat  seluruh  unit rumah.
Contoh Perhitungan Penetapan Harga Rumah Tipe 36/72
Dari  perhitungan  kurva  permintaan  pada  subbab  4.4, diperoleh persamaan harga jual untuk tipe 36/72 adalah: P = -1.061.870Q1 + 215.548.807
Dimana  P  adalah  Harga  Jual,  dan  Q1  adalah  jumlah  unit terjual untuk rumah tipe 36/72.
Dengan  demikian  dapat  ditentukan  persamaan  pendapatan total (TR) sebagai berikut: TR  = P x Q1 = (-1.061.870Q1 + 215.548.807)x Q1 = -1.061.870Q1 2 + 215.548.807Q1
Keuntungan maksimum tercapai apabila: MR = MC
MR  adalah  turunan  dari  persamaan  pendapatan  total  (TR) terhadap  jumlah  unit  terjual,  sehingga MR dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut:
MR  =  TR/  Q1
MR  = -2.123.740Q1 + 215.548.807
MC adalah turunan dari persamaan biaya total (TC) terhadap jumlah  unit  terjual,  sehingga  MC  dapat  ditentukan  melalui perhitungan sebagai berikut:
MC  =  TC/  Q1
Persamaan biaya total (TC) sesuai dengan perhitungan yang terdapat pada Tabel 4.15 adalah:
TC   = 10.631.683.756,43 + 81.051.000Q1
Sehingga MC dapat dihitung sebagai berikut: MC  =  TC/  Q1 MC  = 81.051.000
Volume untuk mencapai keuntungan maksimum adalah: MR  = MC -2.123.740Q1 + 215.548.807  = 81.051.000 Q1  = 63 unit
Berdasarkan  jumlah  unit  untuk  mencapai  keuntungan maksimum  tersebut,  dapat  dihitung  harga  jual  sebagai berikut:
P = -1.061.870Q1 + 215.548.807 P = -1.061.870 (73) + 215.548.807 P = Rp. 158.650.997,00
Dengan  demikian  harga  jual  unit  rumah  tipe  36/72 berdasarkan  analisa  titik  impas  untuk  mendapat  keuntungan maksimum  adalah  Rp.  158.650.997,00  per  unit  dengan jumlah unit terjual optimum 63 unit.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisa  dan  pembahasan  pada  bab sebelumnya dapat disimpulkan bahwa harga jual unit rumah yang  sesuai  dengan  analisa  biaya  dan  analisa  permintaan pasar yaitu :
1. Harga Jual Tipe 36/72 adalah Rp. 158.650.997,00 dengan jumlah unit rumah optimum 63 unit.
2. Harga Jual Tipe 32/84 adalah Rp. 172.364.330,00 dengan jumlah unit rumah optimum 63 unit.
3. Harga  Jual  Tipe  36/108  adalah  Rp.  197.966.246,00 dengan jumlah unit rumah optimum 53 unit.
4. Harga  Jual  Tipe  45/140  adalah  Rp.  368.248.446,00 dengan jumlah unit rumah optimum 69 unit.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Utomo  T  dan  Christiono  Utomo  (2014). Penetapan  Harga  Pokok Penjualan  Berdasarkan  Alokasi  Biaya  Terhadap  Posisi  Rumah Pada  Perumahan  Green Park Residence Sampang . Jurnal Teknik ITS Vol 3 No.1 Hal. C76-C80 .
[2] Hanundyasari,  DR  dan  Christiono  Utomo  (2014). Analisa Penetapan  Harga  Pokok  Penjualan  Apartemen  Puri  Park  View Tower  E  Kebon  Jeruk-Jakarta  Barat. Jurnal  Teknik  ITS  Vol.  3 No. 2 Hal. D147-D152.
[3] Damayanti,  RR  dan  Christiono  Utomo  (2014). Analisa  Biaya  dan Permintaan  pada  Penetapan  Harga  Marginal  Unit  Rumah  di Perumahan  Royal  Regency,  Lumajang .  Jurnal  Teknik  ITS  Vol.  3 No. 1 Hal. D36-D40.
[4] Fahad  dan  Christiono  Utomo  (2013). Analisa  Penetapan  Harga Jual  Unit  Rumah  pada  Proyek  Perumahan  Soka  Park, Bangkalan . Jurnal Teknik ITS Vol. 2 No. 2 Hal. C173-C177.
[5] Hidayat,  MF  dan  Christiono  Utomo  (2014). Analisa  Penetapan Harga  Jual  Unit  Rumah  pada  Proyek  Perumahan  Griya  Agung Permata, Lamongan. Jurnal Teknik ITS Vol.3 No.2 Hal. C57-C61.
[6] Aprilia,  WI  dan  Christiono  Utomo  (2014). Analisa  Penetapan Harga  Jual  Unit  Apartemen  Bale  Hinggil  di  Surabaya .  Jurnal Teknik ITS Vol.3 No.2 Hal. D59-D64.
[7] Pujawan. I Nyoman. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya: Guna Widya
[8] Gaspersz.  V  2001. Ekonomi  Manajerial  Pembuatan  Keputusan Bisnis . Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama.