## PENGEMBANGAN STRATEGI BISNIS PRODUK PEMBIAYAAN DENGAN JAMINAN SERTIFIKAT RUMAH PADA PT X
Muhammad Fikry Haikal Program Studi Magister Manajemen, Universitas Tarumanagara muhammad.117221035@stu.untar.ac.id ( corresponding author )
Masuk: 07-12-2023, revisi: 10-01-2024, diterima untuk diterbitkan: 10-01-2024
Abstract: In every business journey, companies need to increase their market share because it is critical to ensure the continuity and stability of the company. PT X as one of the properties- backed financing companies currently has a relatively low market share on property-backed financing  products.  This  research  considered  internal  and  external  factors  to  conduct management strategy analysis to formulate the most accurate strategies. In the input stage, this research used the IFE (Internal Factor Evaluation) Matrix, EFE (External Factor Evaluation) Matrix, and CP (Company Profile) Matrix. From the input to the matching stage, this research used the SWOT (Strength, Weakness, Opportunity, Threat) Matrix, SPACE (Strategic Position and  Action  Evaluation)  Matrix,  and  IE  (Internal  External)  Matrix.  In  the  last  phase  of  the decision stage, the result from the matching stage is used to determine the best strategy and the right QSPM (Quantitative Strategic Planning Matrix). This research concludes that the main priority strategy for PT X is to use market penetration and product development strategy, such as an intensive approach from management to maintain the agent from agency channel as the main revenue channel. The second priority strategy is to focus on increasing sales from repeat orders. The last priority strategy is to promote effectively and right on target.
Keywords: Strategic Management, SWOT Analysis, IE Matrix, QSPM
Abstrak: Dalam setiap perjalanan bisnis, sangat penting bagi perusahaan untuk meningkatkan pangsa  pasarnya  karena  hal  tersebut  sangat  penting  untuk  menjamin  kelangsungan  dan stabilitas perusahaan. PT X sebagai salah satu perusahaan pembiayaan beragunan properti saat ini memiliki pangsa pasar yang relatif rendah terhadap produk pembiayaan beragun properti. Penelitian  ini  mempertimbangkan  faktor  internal  dan  eksternal  untuk  melakukan  analisis strategi manajemen guna merumuskan strategi yang paling akurat. Matriks IFE, EFE, dan CP digunakan pada tahap input . Dari tahap input hingga pencocokan, digunakan matriks SWOT, SPACE,  dan  IE.  Pada  tahap  terakhir,  yaitu  tahap  pengambilan  keputusan,  hasil  dari  tahap pemasangan digunakan untuk menentukan strategi yang terbaik dan tepat digunakan Matriks QSPM.  Kesimpulan  dari  penelitian  ini  adalah  strategi  prioritas  utama  PT  X,  yakni menggunakan strategi penetrasi pasar dan pengembangan produk, seperti pendekatan intensif dari manajemen untuk mempertahankan agen dari agency channel sebagai saluran pendapatan utama.  Strategi  prioritas  kedua  adalah  fokus  pada  peningkatan  penjualan  dari repeat  order . Strategi prioritas terakhir adalah melakukan promosi secara efektif dan tepat sasaran.
Kata Kunci: Manajemen Strategi, Analisis SWOT, Matriks IE, QSPM

## PENDAHULUAN Latar Belakang
Pasang  surut  kondisi  perekonomian  yang  dialami  oleh  dunia  dan  Indonesia  memaksa para pelaku usaha dari berbagai industri untuk terus menerus beradaptasi, melakukan inovasi sehingga  menambah  nilai  dan  kinerja  perusahaan  demi  keberlangsungan  hidup  perusahaan. Perubahan kondisi internal maupun eksternal mendorong perusahaan untuk bersikap responsif dan adaptif dalam menghadapi kondisi pasar yang padat akan persaingan, sehingga perusahaan harus mampu mengakomodasi berbagai pihak yang terlibat dengan perusahaan, seperti debitur, kreditur, karyawan, bisnis agen, pemerintah, dan masyarakat luas.
Perkembangan  bisnis  perusahaan  pembiayaan  di  Indonesia  terbilang  cukup  signifikan dalam satu tahun terakhir, meski mengalami penurunan di tahun 2020 dan tahun 2021. Pada Desember 2019, jumlah aset perusahaan pembiayaan sempat mencapai Rp. 452,7 triliun namun menurun ke nilai Rp. 369,7 triliun pada Desember 2020. Menurut data statistik OJK (2023), kenaikan jumlah aset selama satu tahun terakhir mencapai sebesar Rp. 38,41 triliun, yaitu dari Rp. 364,2 triliun di Desember 2021 menjadi sebesar Rp. 441 triliun di Desember 2022, dengan kata lain pertumbuhan total aset tumbuh sebesar 21% dalam kurun waktu satu tahun.
Pertumbuhan  total  aset  yang  dialami  oleh  industri  pembiayaan  ini  seiring  dengan pertumbuhan yang dialami oleh salah satu perusahaan yang ada pada industrinya, yakni PT X. Berdasarkan wawancara yang dilakukan oleh Reporter Kontan dengan Direktur Keuangan PT X, hingga semester 1 tahun 2023, total aset PT X tumbuh 38,8% YoY menjadi 25,2 Triliun, hal  ini  sejalan  dengan  naiknya  piutang  bersih  ( net  receivables )  sebesar  31,8%  YoY  dengan nilai Rp. 21 Triliun. Total piutang pembiayaan PT X di semester 1 tahun 2023 senilai Rp. 22,4 Triliun  terdiri  dari  pembiayaan  kendara  roda  empat  sebesar  56,5%,  dimana  kendaraan  roda empat bekas dan baru masing-masing 9,0% dan 2,9%. Kemudian, pembiayaan kendaraan roda dua  sebesar  10,9%,  pembiayaan  berbasis  syariah  sebesar  3,3%,  dan  pembiayaan  sertifikat rumah atau ruko sebesar 3,9%.
Berdasarkan data tersebut, dapat dilihat bahwa pangsa pasar pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah masih dibilang cukup kecil jika dibandingkan dengan pembiayaan mobil bekas dan mobil baru. Dari total piutang pembiayaan yang dicatatkan pada semester 1  pada 2023, sebesar Rp. 22,4 Triliun, dimana pembiayaan sertifikat rumah atau ruko hanya menyumbang sebesar 3,9%. Sehingga diperlukannya strategi yang tepat dan efektif untuk meningkatkan dan memperluas  pangsa  pasar  serta  juga  untuk  dapat  memenangkan  persaingan  dalam  industri pembiayaan sertifikat rumah. Dengan semakin ketatnya persaingan pada industri pembiayaan, maka perusahaan dituntut untuk mampu beradaptasi dengan lingkungan sekitarnya dan mampu merumuskan  strategi  agar  dapat  bersaing  dan  berjalan  seirama  dengan  lingkungannya. Lingkungan dalam perusahaan memiliki sifat yang controllable yang berarti situasi dan kondisi lingkungan masih dalam batas kendali perusahaan. Sedangkan lingkungan eksternal memiliki sifat uncontrollable yang berarti lingkungan ini tidak dapat dikontrol oleh perusahaan secara penuh,  adapun  perusahaan  harus  mengikuti  arus  yang  ada  untuk  dapat  bertahan.  Baik lingkungan  internal  maupun  eksternal  merupakan  suatu  hal  yang  cenderung  berubah, perubahan  secara  langsung  maupun  tidak  langsung  mempunyai  pengaruh  terhadap  kinerja perusahaan.  Oleh  karena  itu,  agar  perusahaan  dapat  tetap  bersaing  maka  harus  dapat menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi di lingkungan.
Melihat permasalahan di atas dan pentingnya sebuah strategi dalam menjalankan bisnis pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah, maka muncul pertanyaan “Apa saja faktor dalam dan luar perusahaan yang berpengaruh dan perlu dipertimbangkan untuk penyusunan strategi bisnis pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah pada PT X? Dan bagaimana strategi yang tepat dan efektif untuk produk pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah pada PT X dalam memperluas pangsa pasar serta memenangkan persaingan dalam industri pembiayaan sertifikat rumah?”.  Metode  penelitian  kualitatif  digunakan  dengan  cara  melakukan  wawancara  dan memberikan  kuesioner  kepada  pihak  manajemen  yang terlibat  baik  pada  kantor  cabang  dan kantor pusat.

## Tujuan dan Manfaat Penelitian
Penelitian ini bertujuan:
1. Mengetahui  faktor  dalam  dan  luar  perusahaan  yang  berpengaruh  dalam  manajemen strategi bisnis produk pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah PT X.
2. Merumuskan  strategi  yang  tepat  untuk  produk  pembiayaan  dengan  jaminan  sertifikat rumah pada PT X dalam memperluas pangsa pasar serta memenangkan persaingan dalam industri pembiayaan sertifikat rumah.
Adanya  penelitian  ini  diharapkan  memiliki  manfaat  praktis  dalam  bentuk  saran  untuk mengetahui faktor internal dan eksternal perusahaan serta membantu merancang strategi yang tepat  dan  efektif  untuk  diimplementasikan  perusahaan  khususnya  pada  produk  pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah.

## TINJAUAN PUSTAKA

## Porter’s Five Forces Model
Analisis model Lima Kekuatan Porter memberikan dukungan mendasar bagi perumusan strategi  bersaing.  Persaingan  dalam  suatu  industri  terus-menerus  mendorong  tingkat pengembalian modal yang diinvestasikan menuju tingkat pengembalian dasar yang kompetitif, tingkat  pengembalian  yang  dicapai  oleh  suatu  industri  yang  dalam  bahasa  ekonomi  dikenal sebagai industri “persaingan sempurna”. Menurut Porter (2008), sifat persaingan dalam suatu industri tertentu dapat dilihat sebagai kombinasi dari lima kekuatan:
1. Ancaman Pendatang Baru
2. Kekuatan Tawar Menawar Pemasok
3. Kekuatan Tawar Menawar Pembeli
4. Ancaman Produk Substitusi
5. Pesaing Sejenis

## Matriks Manajemen Strategi Matriks IFE dan EFE
Menurut Marrus (1984), matriks IFE digunakan untuk mengetahui faktor-faktor internal perusahaan  berkaitan  dengan  kekuatan  dan  kelemahan  yang  dianggap  penting.  Data  dan informasi  aspek  internal  perusahaan  dapat  digali  dari  beberapa  fungsional  perusahaan, misalnya dari aspek manajemen, keuangan, SDM, pemasaran. Pada prinsipnya tahapan kerja matriks IFE sama dengan EFE. Amir (2011) menyatakan bahwa langkah-langkah menyusun matriks IFE antara lain:
1. Buat  daftar  faktor  penentu  keberhasilan  (CSF)  internal,  termasuk  kekuatan  dan kelemahan perusahaan Anda.
2. Gunakan  skala  yang  lebih  tinggi  bagi  yang  berkinerja  lebih  tinggi  untuk  menentukan bobot CSF dan sebaliknya. Jumlah bobot wajib senilai 1,0.
3. Tentukan  skor  untuk  setiap  CSF  antara  1  dan  4,  skor  tersebut  ditentukan  berdasarkan efektivitas  strategi  perusahaan,  sehingga  skor  tersebut  didasarkan  pada  kesehatan perusahaan.
1 = kelemahan besar
2 = kelemahan kecil
3 = kekuatan kecil
4 = kekuatan besar
4. Kalikan nilai bobot dan nilai rating untuk mendapatkan skor seluruh CSF. Tambahkan semua ulasan untuk mendapatkan skor keseluruhan untuk perusahaan yang diulas.
Menurut  Umar  (2003),  matriks  EFE  digunakan  untuk  mengevaluasi  faktor  eksternal suatu  perusahaan.  Data  eksternal  dikumpulkan  untuk  menganalisis  isu-isu  yang  berkaitan dengan isu-isu ekonomi, sosial, budaya, lingkungan, politik, pemerintahan, hukum, teknologi, dan  persaingan  di  pasar  industri  di  mana  perusahaan  berada.  Hal  ini  penting  karena  faktor eksternal  memengaruhi  perusahaan  secara  langsung  maupun  tidak  langsung.  Amir  (2011) menyatakan bahwa langkah-langkah menyusun matriks EFE antara lain:
1. Membuat daftar faktor penentu keberhasilan (CSF) mengenai aspek eksternal, termasuk peluang dan ancaman terhadap perusahaan.
2. Gunakan  skala  yang  lebih  tinggi  bagi  yang  berkinerja  lebih  tinggi  untuk  menentukan bobot CSF dan sebaliknya. Jumlah semua bobot harus 1,0.
3. Tentukan  skor  untuk  setiap  CSF  antara  1  dan  4,  Skor  tersebut  ditentukan  berdasarkan efektivitas  strategi  perusahaan,  sehingga  skor  tersebut  didasarkan  pada  kesehatan perusahaan.
1 = respons kurang baik
2 = respons biasa-biasa saja
3 = respons baik
4 = respons sangat baik
4. Kalikan nilai bobot dan nilai rating untuk mendapatkan skor seluruh CSF. Tambahkan semua ulasan untuk mendapatkan skor keseluruhan untuk perusahaan yang diulas.

## Matriks CP (Competitive Profile)
Menurut  Widodo  (2010),  matriks  CPM  merupakan  matriks  yang  mengidentifikasi pesaing  utama  perusahaan  serta  kekuatan  dan  kelemahan  spesifiknya  dibandingkan  dengan posisi strategis perusahaan sampel. Bobot, rangking, dan nilai bobot pada matriks CPM dan IFE/EFE  mempunyai  arti  yang  sama,  namun  nilai  bobot  secara  keseluruhan  mengacu  pada kelebihan dan kekurangan dimana 4 = sangat kuat, 3 = kuat, 2 = lemah, dan 1 = sangat lemah. Namun, faktor penentu keberhasilan dalam matriks CPM merujuk pada permasalahan eksternal dan  internal  yang  dianggap  sama  pentingnya  dan  memiliki  dampak  terbesar  terhadap perusahaan sampel dan pesaingnya.

## Matriks IE (Internal External)
Matriks internal-eksternal (IE) adalah langkah kedua dalam kerangka perumusan strategi yang  disebut  tahap  pencocokan,  yang  menggabungkan  faktor-faktor  internal  dan  eksternal untuk menciptakan strategi alternatif yang layak (David & David, 2015). Matriks IE didasarkan pada  dua  dimensi  utama,  yaitu  nilai  IFE keseluruhan tertimbang  dan  nilai  EFE  keseluruhan tertimbang.  Matriks  Internal-Eksternal  (IE)  merupakan  alat  manajemen  strategis  untuk menganalisis  kondisi  kerja  dan  posisi  strategis  suatu  perusahaan.  Matriks  Internal-Eksternal atau matriks IE didasarkan pada analisis faktor bisnis internal dan eksternal yang digabungkan menjadi model yang bermakna. Matriks IE merupakan kelanjutan dari model matriks EFE dan IFE. Matriks IE didasarkan pada dua kriteria, yaitu hasil matriks EFE diplot pada sumbu Y, dan hasil matriks IFE diplot pada sumbu X.

## Matriks SWOT (Strength, Weakness, Opportunity, Threat)
Rangkuti (2014) menyatakan bahwa matriks SWOT merupakan analisis keadaan internal dan eksternal suatu organisasi dan digunakan sebagai dasar perancangan strategi dan program kerja organisasi. Analisis internal meliputi penilaian terhadap kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman.

## Matriks SPACE (Strategic Position and Action Evaluation)
Rangkuti (2008) menyatakan bahwa matriks  SPACE merupakan kerangka empat poin yang menunjukkan apakah strategi ofensif, konservatif, defensif, atau kompetitif adalah yang terbaik untuk organisasi tertentu. Sumbu matriks SPACE mewakili dua dimensi: keunggulan internal dan kompetitif, serta dua dimensi kekuatan eksternal dan industri. Keempat faktor ini dianggap sebagai faktor terpenting dalam menentukan posisi strategis suatu organisasi secara keseluruhan. Tergantung pada jenis organisasinya, variabel yang berbeda dapat ditetapkan ke setiap dimensi yang ditampilkan pada sumbu matriks SPACE.
Menurut Umar (2003), langkah-langkah untuk mengembangkan matriks SPACE adalah:
1. Pilih  serangkaian  variabel  untuk  menentukan  kekuatan  finansial  (FS),  keunggulan kompetitif (CA), stabilitas lingkungan (ES), dan kekuatan industri (JS).
2. Nilai variabel-variabel tersebut menggunakan skala 1 (paling buruk) sampai 6 paling baik untuk FS dan IS. Nilai variabel-variabel tersebut menggunakan skala -6 (paling buruk)
sampai -1 (paling baik) untuk ES dan CA. Pada sumbu FS dan CA, buatlah perbandingan dengan pesaing. Pada sumbu IS dan ES, buatlah dengan industri lain.
3. Hitunglah  rata-rata  dari  FS,  CA,  IS,  dan  ES  dengan  menjumlahkan  nilai  yang  anda berikan  pada  variabel  dari  setiap  dimensi  dan  kemudian  membaginya  dengan  jumlah variabel dalam dimensi yang bersangkutan.
4. Petakan nilai rata-rata untuk FS, IS, ES, dan CA pada sumbu yang sesuai dalam matriks SPACE.
5. Jumlahkan nilai rata-rata pada sumbu X (CA, IS) dan petakan hasilnya pada sumbu X. Jumlahkan nilai rata-rata pada sumbu Y (FS, ES) dan petakan hasilnya pada sumbu Y. petakan perpotongan kedua titik X dan Y tersebut.
6. Gambarlah  arah  vektor  dari  koordinat  0,0  melalui  titik  perpotongan  yang  baru.  Arah panah menunjukkan jenis strategi yang disarankan bagi organisasi: agresif, kompetitif, defensif, atau konservatif.

## Matriks QSPM
David  dan  David  (2015)  menyatakan  bahwa  matriks  QSPM  merupakan  alat  untuk mengevaluasi  strategi  alternatif  secara  objektif  berdasarkan  faktor-faktor  penting  yang  telah diidentifikasi sebelumnya untuk keberhasilan internal dan eksternal. Seperti analisis formulasi strategi  lainnya,  QSPM  memerlukan  penilaian  intuitif  yang  baik.  QSPM  merupakan  tahap ketiga dari kerangka analitis untuk perumusan strategi. QSPM merupakan suatu teknik analisis untuk merangking strategi guna memperoleh daftar prioritas dan menentukan daya tarik relatif dari  kemungkinan  tindakan  alternatif.  QSPM  menentukan  daya  tarik  relatif  dari  berbagai strategi berdasarkan pada sejauh mana faktor penentu keberhasilan internal dan eksternal perlu dimanfaatkan atau ditingkatkan.
Langkah-langkah menyusun matriks QSPM adalah sebagai berikut:
1. Identifikasi critical success factor baik dari eksternal (kesempatan dan ancaman) maupun dari internal (kekuatan dan kelemahan). Informasi ini diambil dari matriks IFE dan EFE.
2. Tentukan nilai rata-rata tertimbang sesuai dengan matriks  IFE dan EFE, letakkan nilai tersebut di sebelah kanan kolom critical success factor (internal dan eksternal).
3. Analisa  evaluasi  dan  pilih  rekomendasi  strategi  dari  SWOT,  SPACE,  IE,  dan  Grand Strategy yang relevan dengan kondisi perusahaan.
4. Beri bobot attractiveness scores (AS) pada masing-masing critical success factor dengan nilai 1 = tidak menarik ( not attractive ), 2 = menarik ( somewhat attractive ), 3 = cukup menarik ( reasonably attractive ), 4 = sangat menarik ( highly attractive ).
5. Hitung jumlah attractiveness scores (TAS). TAS didapat dari hasil perkalian antara nilai rata-rata tertimbang dengan bobot masing-masing critical success factor .
6. Hitung dan jumlahkan TAS dari masing-masing strategi.

## Kerangka Pemikiran Penelitian
Kerangka pemikiran adalah model konseptual yang menunjukkan bagaimana suatu teori berhubungan  dengan  berbagai  elemen  yang  telah  diidentifikasi  sebagai  isu  penting.  PT  X merupakan  perusahaan  yang  bergerak  di  industri  pembiayaan  yang  dalam  menjalankan aktivitas  usahanya  selalu  berupaya  untuk  meningkatkan  pendapatan  perusahaan  dan meningkatkan pangsa pasar serta mengantisipasi persaingan dari kompetitor yang menawarkan produk lain yang sejenis. Dalam hal ini, peneliti menerapkan analisis model Five Forces Porter dan  analisis  SWOT  ( Strengths,  Weaknesses,  Opportunities, dan Threats )  untuk  membantu perusahaan  mengidentifikasi  faktor-faktor  situasional  dan  strategis  yang  berkaitan  dengan kekuatan dan kelemahan produk Property Backed Financing (PBF), memperhatikan ancaman yang  datang  dari  kompetitor,  dan  identifikasi  peluang  bagi  perusahaan  untuk  meningkatkan pangsa pasar. Di bawah ini adalah diagram skema kerangka konseptual yang disajikan dalam penelitian ini:

## Gambar 1 Kerangka Pemikiran Penelitian

## Sumber: Peneliti (2023)

## METODOLOGI PENELITIAN
Untuk mengetahui faktor internal dan eksternal yang memengaruhi pengelolaan strategi bisnis  produk  pembiayaan  dengan  jaminan  sertifikat  rumah  serta merumuskan  strategi  yang tepat untuk produk pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah pada PT X, maka penelitian akan  dilakukan  dengan  metode  kualitatif.  Untuk  mendapatkan  data  penelitian  terkait  faktor internal  dan  eksternal  produk  pembiayaan  dengan  jaminan  sertifikat  rumah,  maka  metode pengumpulan data yang dilakukan adalah dengan cara menyebarkan kuesioner kepada empat orang manajemen yang ada di kantor pusat serta melakukan wawancara kepada beberapa orang manajemen yang ada di kantor cabang dan pusat PT X. Periode penelitian ini dilakukan pada Oktober 2023 sampai November 2023.

## Sumber dan Pengumpulan Data Data Primer
Data primer merupakan data langsung yang diperoleh dari informan terkait perusahaan dan dijadikan sampel penelitian. Jenis pengumpulan data primer adalah:
1. Kuesioner
Kuesioner  pada  penelitian  ini  diberikan  kepada  4  orang  manajemen  perusahaan  untuk memperoleh skor mengenai faktor internal dan eksternal perusahaan.
2. Wawancara Wawancara  dilakukan  dengan  cara  bertanya  dan  menjawab  pertanyaan  langsung  dari responden (pihak manajemen yang berada di kantor cabang dan pusat perusahaan) untuk memperoleh masukan dan juga Informasi penting tentang penelitian ini.

## Data Sekunder
Data sekunder didapatkan melalui studi literatur, pengolahan data, serta mencari data- data tambahan melalui internet dan dari lembaga survei.

## Metode Analisis
Penelitian  ini  menggunakan  dua  metode  analisis,  yakni  menganalisis  industri  produk dengan menggunakan analisis Five Forces Porter dan menganalisis strategi produk pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah dengan menggunakan matriks manajemen strategi.

## Analisis Industri Pembiayaan Sertifikat Rumah
Dalam penelitian ini, analisis Five Forces Porter digunakan pada level industri (Rangkuti, 2008). Dengan analisis yang tepat dan akurat terhadap lingkungan industri, diharapkan dapat menjadi masukan dalam perencanaan strategi sistem informasi perusahaan tersebut sehingga dapat  memperluas  pangsa  pasar  dan  meningkatkan  daya  saing  dari  perusahaan.  Analisis industri  dilakukan  dengan  Porter’s  Five  Force  Model,  yakni  dengan  melakukan  analisa terhadap:
3. Ancaman Pendatang Baru
4. Kekuatan Tawar Menawar Pemasok
5. Kekuatan Tawar Menawar Pembeli
6. Ancaman Produk Substitusi
7. Pesaing Sejenis

## Analisis Strategi Produk Pembiayaan dengan Jaminan Sertifikat Rumah pada PT X
Dalam penelitian ini, penentuan strategi utama dilakukan melalui penggunaan beberapa matriks dengan tiga tahapan pelaksanaan (David & David, 2015). Tiga tahapan pelaksanaannya antara lain sebagai berikut:
Tahap 1: The Input Stage (pengumpulan data), terdiri dari:
1. External Factor Evaluation (EFE) Matrix
2. Internal Factor Evaluation (IFE) Matrix
3. Competitive Profile Matrix (CPM)
Tahap 2: The Matching Stage (analisis), terdiri dari:
1. Strength, Weaknesses, Opportunities and Threats (SWOT) Matrix
2. Strategic Position and Action Evaluation (SPACE) Matrix
3. Internal and External (IE) Matrix
Tahap 3: The Decision Stage (pengambilan keputusan), terdiri dari:
1. Quantitative Strategic Planning Matrix (QSPM)

## HASIL DAN KESIMPULAN

## Analisis Industri Pembiayaan Sertifikat Rumah
Dari  analisis  ini  akan  dikemukakan  ancaman-ancaman  yang  timbul  untuk  industri pembiayaan  dengan  jaminan  sertifikat  rumah  di  Indonesia.  Fokus  analisis  ini  adalah  pada persaingan  antar  perusahaan  sejenis,  kemungkinan  masuknya  pesaing  baru,  kemungkinan berkembangnya  produk  substitusi,  daya  tawar  pemasok,  dan  daya  tawar  pembeli.  Di  akhir analisis akan dijelaskan apakah lima kekuatan bersaing dalam industri ini termasuk kategori rendah  ( low ),  menengah  ( medium ),  atau  tinggi  ( high ).  Definisi  dari  rendah,  menengah,  dan tinggi antara lain sebagai berikut:
1. Rendah ( low ): Ancaman yang ada (potensi pesaing baru, produk pengganti, daya tawar pemasok,  dan  daya  tawar  pembeli)  tidak  memiliki  pengaruh  terhadap  pertumbuhan perusahaan yang ada di dalam industri.
2. Menengah ( medium ): Ancaman yang ada (potensi pesaing baru, produk pengganti, daya tawar pemasok, dan daya tawar pembeli) memiliki pengaruh yang tidak terlalu signifikan terhadap pertumbuhan perusahaan yang ada di dalam industri.
3. Tinggi ( high ): Ancaman yang ada (potensi pesaing baru, produk pengganti, daya tawar pemasok, dan daya tawar pembeli) memiliki pengaruh yang sangat signifikan terhadap pertumbuhan perusahaan yang ada di dalam industri.
Hasil  analisis  industri  pembiayaan  dengan  jaminan  sertifikat  rumah  dapat  dirangkum dalam gambar berikut ini:

## Gambar 2 Five Forces Porter Industri Pembiayaan Sertifikat Rumah

## Sumber: Peneliti (2023)

## Analisis Strategi Pembiayaan Sertifikat Rumah PT X
Hasil analisis faktor-faktor kunci eksternal dan internal pada produk pembiayaan dengan jaminan  sertifikat  rumah  PT  X  yang  di  dapatkan  dari  kuesioner  dan  wawancara  serta disesuaikan  dengan  kondisi  yang  ada  pada  perusahaan  PT  X  dan  telah  diverifikasi  oleh manajemen perusahaan melalui proses wawancara dapat dilihat pada Tabel 1 dan Tabel 2.

## Tabel 1
Hasil Analisis Faktor-faktor Internal Produk Pembiayaan Sertifikat Rumah PT X
Sumber: Peneliti (2023)
1 Proses transaksi yang cepat dan efisien dibandingkan dengan kompetitor Bunga relatif tinggi dibanding kompetitor (18%-24%) 2 Persyaratan mudah dan fleksibel Tenor yang pendek (maksimal 7 tahun) 3 Internal database konsumen yang sangat besar Regulasi asset tidak fleksibel 4 Reputasi baik perusahaan sebagai salah satu multifinance terbaik dengan kategori asset 25 T
Coverage area terbatas di jabodetabek dan jawa timur
5 Satu-satunya multifinance yang cukup settled di bidang
refinancing property Produk yang terbatas dibandingkan perbankan 6 Komitmen manajemen terhadap inovasi dan pengembangan produk Skema pinjaman terbatas pada angsuran No Kekuatan
Faktor-Faktor Internal Kelemahan

## Tabel 2
Hasil Analisis Faktor-faktor Eksternal Produk Pembiayaan Sertifikat Rumah PT X
Sumber: Peneliti (2023)

## Input Stage
IFE dan EFE Tabel 3 Internal Factor Evaluation Matrix
Sumber: Peneliti (2023)
Pada Tabel 3, dapat dilihat total nilai terbobot sebesar 3,12, hal ini menunjukkan bahwa PT  X  berada  pada  posisi  kuat  dalam  memanfaatkan  kekuatan  yang  dimiliki  dan  mampu mengatasi kelemahan yang ada. Kekuatan utama yang dimiliki perusahaan, yaitu merupakan multifinance yang cukup settled di bidang refinancing properti dengan nilai 0,35 sedangkan kelemahan utama, yaitu skema pinjaman yang terbatas pada angsuran dengan nilai 0,31.
1 Kondisi ekonomi makro yang membaik pasca pandemi Banyaknya kompetitor perbankan pada industri pembiayaan sertifikat rumah 2 Segmen pasar dan konsumen yang jelas Gencarnya promosi dan iklan dari kompetitor 3 Pertumbuhan industri properti perumahan di Indonesia sebesar 3,49% pada tahun 2023 Resiko kredit terkait turunnya nilai asset 4 Kebutuhan masyarakat akan dana yang besar Ketidakpastian ekonomi 5 Beberapa market di daerah luar jabodetabek dan jawa timur masih belum terjangkau Perubahan regulasi dari OJK & BI sebagai regulator 6 Kerjasama dengan perusahaan lain sebagai partner atau mitra bisnis Pricing yang bersaing di industri perbankan
Faktor-Faktor Eksternal
No Peluang Ancaman Proses transaksi yang cepat dan efisien dibandingkan dengan kompetitor 0,09 3,50 0,33 Persyaratan mudah dan fleksibel 0,09 3,00 0,26 Internal database konsumen yang sangat besar 0,08 2,50 0,19 Reputasi baik perusahaan sebagai salah satu multifinance terbaik dengan kategori asset 25 T 0,09 3,50 0,33 Satu-satunya multifinance yang cukup settled di bidang refinancing property 0,09 3,75 0,35 Komitmen manajemen terhadap inovasi dan pengembangan produk 0,08 3,25 0,27 Subtotal 1,73 Bunga relatif tinggi dibanding kompetitor (18%-24%) 0,07 2,75 0,19 Tenor yang pendek (maksimal 7 tahun) 0,07 2,75 0,19 Regulasi asset tidak fleksibel 0,08 2,75 0,21 Coverage area terbatas di jabodetabek dan jawa timur 0,08 2,75 0,21 Produk yang terbatas dibandingkan perbankan 0,09 3,25 0,29 Skema pinjaman terbatas pada angsuran 0,09 3,25 0,31 Subtotal 1,39 Total 3,12 Bobot Rating Skor
Kekuatan (Strength)
Kelemahan (Weakness)
Faktor Internal

## Tabel 4 External Factor Evaluation Matrix

## Sumber: Peneliti (2023)
Pada  Tabel  4  terlihat  bahwa  jumlah  nilai  terbobot  sebesar  3,09.  Hal  ini  menunjukkan bahwa perusahaan mempunyai kemampuan yang relatif tinggi dalam memanfaatkan peluang yang  ada  dan  mengatasi  ancaman..  Peluang  utama  yang  dimiliki  PT  X  adalah  kerja  sama dengan perusahaan lain sebagai partner atau mitra bisnis dengan nilai sebesar 0,32, sedangkan ancaman utama yang dihadapi, yaitu pricing yang bersaing di industri perbankan dengan nilai sebesar 0,32.
CPM (Competitive Profile Matrix) Tabel 5 CPM (Competitive Profile Matrix)

## Sumber: Peneliti (2023)
Melalui  hasil  perhitungan rating dapat  dilihat  bahwa  PT  X  mempunyai  keunggulan dibandingkan  dengan  pesaingnya,  yakni  PT  Y  dan  PT  Z  pada  faktor  tingkat  kecepatan persetujuan.  Karena  kecepatan  persetujuan  merupakan critical  success  factor yang  paling penting,  maka  keunggulan tersebut  harus  tetap  dipertahankan  oleh  PT  X.  Sedangkan  secara keseluruhan,  total  nilai  PT  X  lebih  besar  jika  dibandingkan  dengan  kedua  pesaingnya  pada industri yang sama, yakni PT Y dan PT Z.
Kondisi ekonomi makro yang membaik pasca pandemi 0,09 3,00 0,26 Segmen pasar dan konsumen yang jelas 0,09 3,25 0,30 Pertumbuhan industri properti perumahan di Indonesia sebesar 3,49% pada tahun 2023 0,07 3,00 0,22 Kebutuhan masyarakat akan dana yang besar 0,09 3,50 0,32 Beberapa market di daerah luar jabodetabek dan jawa timur masih belum terjangkau 0,09 3,00 0,26 Kerjasama dengan perusahaan lain sebagai partner atau mitra bisnis 0,09 3,50 0,32 Subtotal 1,67 Ancaman (Threats) Banyaknya kompetitor perbankan pada industri pembiayaan sertifikat rumah 0,09 3,25 0,30 Gencarnya promosi dan iklan dari kompetitor 0,08 2,75 0,22 Resiko kredit terkait turunnya nilai asset 0,07 2,50 0,16 Ketidakpastian ekonomi 0,07 2,75 0,20 Perubahan regulasi dari OJK & BI sebagai regulator 0,08 2,75 0,22 Pricing yang bersaing di industri perbankan 0,09 3,50 0,32 Subtotal 1,42 Total 3,09 Peluang (Opportunity) Faktor Eksternal Bobot Rating Skor Peringkat Nilai Peringkat Nilai Peringkat Nilai 1 Pangsa Pasar 0,20 3 0,60 3 0,60 3 0,60 2 Kecepatan Persetujuan 0,28 4 1,12 3 0,84 3 0,84 3 Daya Saing Harga 0,26 3 0,78 4 1,04 4 1,04 4 Inovasi Produk 0,14 3 0,42 3 0,42 3 0,42 5 Loyalitas Konsumen 0,12 3 0,36 3 0,36 2 0,24 1,00 3,28
3,26 3,14 PT Z Total No Faktor Penentu
Keberhasilan
Bobot
PT X PT Y

## Matching Stage
Matriks SWOT (Strength, Weakness, Opportunity, Threat) Tabel 6 Matriks Alternatif Strategi SWOT

## Sumber: Peneliti (2023)
Berdasarkan  analisis  SWOT  pada  Tabel  6,  ada  sepuluh  strategi  alternatif  yang  bisa digunakan perusahaan untuk mengembangkan produk:
1. Strategi S-O ( Strengths – Opportunities )
a. Memperbanyak  dan  memperkuat  hubungan  dengan  agen  produktif  PT  X  sebagai channel utama (SO-1).
b. Menjalin hubungan kerja sama dengan perusahaan properti (SO-2).
c. Mengembangkan program insentif yang variatif untuk meningkatkan jumlah repeat order dan agen (SO-3).
d. Membuka cabang baru di luar daerah Jabodetabek dan Jawa Timur (SO-4).
2. Strategi S-T ( Strengths – Threats )
a. Memanfaatkan  internal database untuk  membuat  program  yang  benar-benar dibutuhkan oleh konsumen (ST-1).
b. Melakukan promosi dan campaign yang efektif sesuai dengan target market (ST-2).
3. Strategi W-O ( Weakness – Opportunities )
a. Mengembangkan  skema  bonus  yang  lebih  menarik  dibanding  kompetitor  untuk marketing yang mencapai target (WO-1).
b. Memberikan  kelonggaran  biaya  dan  tenor  bagi  konsumen  dengan  profil  dan  nilai pinjaman tertentu (WO-2).
4. Strategi W-T ( Weakness – Threats )
a. Mengembangkan  skema  bonus  yang  menarik  bagi calon  debitur repeat  order yang berstatus excellent .
b. Mengkaji ulang regulasi terkait aset.
SWOT MATRIX PT X
Kekuatan (S)
(S1) Proses transaksi yang cepat dan efisien dibandingkan dengan kompetitor (S2) Persyaratan mudah dan fleksibel (S3) Internal database konsumen yang sangat besar (S4) Reputasi baik perusahaan sebagai salah satu multifinance terbaik dengan kategori asset 25 T (S5) Satu-satunya multifinance yang cukup settled di bidang refinancing property (S6) Komitmen manajemen terhadap inovasi dan pengembangan produk
Kelemahan (W)
(W1) Bunga relatif tinggi dibanding kompetitor (18%- 24%) (W2) Tenor yang pendek (maksimal 7 tahun) (W3) Regulasi asset tidak fleksibel (W4) Coverage area terbatas di jabodetabek dan jawa timur
(W5) Produk yang terbatas dibandingkan perbankan
(W6) Skema pinjaman terbatas pada angsuran
Peluang (O) (O1) Kondisi ekonomi makro yang membaik pasca pandemi (O2) Segmen pasar dan konsumen yang jelas (O3) Pertumbuhan industri properti perumahan di Indonesia sebesar 3,49% pada tahun 2023 (O4) Kebutuhan masyarakat akan dana yang besar (O5) Beberapa market di daerah luar jabodetabek dan jawa timur masih belum terjangkau (O6) Kerjasama dengan perusahaan lain sebagai partner atau mitra bisnis
Strategi (SO)
(S4,S5,O6) Memperbanyak dan memperkuat hubungan dengan agen produktif PT X sebagai channel utama (S4,S5,O3,O6) Menjalin hubungan kerjasama dengan perusahaan properti (S1,S3,S6,O2,O4) Mengembangkan program insentif yang variatif untuk meningkatkan jumlah repeat order dan agen (S4,S5,O5) Membuka cabang baru diluar daerah jabodetabek dan jawa timur
Strategi (WO)
(W1,O6) Mengembangkan skema bonus yang lebih menarik dibanding kompetitor untuk marketing yang mencapai target (W1,W2.O2) Memberikan kelonggaran biaya dan tenor bagi konsumen dengan profil dan nilai pinjaman tertentu
Ancaman (T)
(T1) Banyaknya kompetitor perbankan pada industri pembiayaan sertifikat rumah (T2) Gencarnya promosi dan iklan dari kompetitor (T3) Resiko kredit terkait turunnya nilai asset (T4) Ketidakpastian ekonomi (T5) Perubahan regulasi dari OJK & BI sebagai regulator (T6) Pricing yang bersaing di industri perbankan

## Strategi (ST)
(S3,S6,T2) Memanfaatkan internal database untuk membuat program yang benar-benar dibutuhkan oleh konsumen
(S4,T2) Melakukan promosi dan campaign yang efektif sesuai dengan target market
Strategi (WT)
(W1,W2,T1,T2) Mengembangkan skema bonus yang menarik bagi calon debitur repeat order yang berstatus excellent (W3,T1) Mengkaji ulang regulasi terkait asset

## Matriks SPACE (Strategic Position and Action Evaluation)
Gambar 3 Matriks SPACE

## Sumber: Peneliti (2023)
Dapat  dilihat  pada  Gambar  3  bahwa  vektor  terletak  pada  kuadran  agresif,  dapat disimpulkan bahwa PT X berada pada posisi yang baik dalam memanfaatkan kekuatan internal untuk  memaksimalkan  peluang,  menyelesaikan  masalah internal,  dan  menghindari  ancaman yang ada. Namun karena posisi PT X pada sumbu X (IS + CA) bernilai relatif kecil (0,75) maka disarankan PT X untuk tidak terlalu banyak mengembangkan strategi dengan risiko yang besar. Sehingga  peneliti  menyarankan  bahwa  alternatif  kelompok  strategi  yang  tepat  untuk perusahaan antara lain:
a. Strategi Pengembangan Produk ( Product Development ); dan
b. Strategi Penetrasi Pasar ( Market Penetration ).

## Matriks IE (Internal-External)
Gambar 4 Diagram Matriks IE
Sumber: Peneliti (2023)
Berdasarkan  pemetaan  pada  matriks  IE, dapat  dilihat  bahwa  sumbu-x  matriks  IE nilai total  matriks  IFE  adalah  3,12,  sedangkan  pada  sumbu-y  matriks  IE  nilai  total  matriks  EFE
Strong
3.00-4.00
Average 2.00-2.99 Weak 1.00-1.99 High 3.00-4.00 PT X I (3,12 ; 3,09) II III Medium 2.00-2.99 IV V VI Low 1.00-1.99 VII VIII
adalah  3,09.  Hasil  dari matriks  IE  menunjukkan  bahwa  PT  X  berada  pada  sel  I  matriks  IE, strategi yang lazim digunakan untuk perusahaan yang berada pada sel I adalah strategi growth and  build dimana  terdiri  dari  strategi  intensif  (penetrasi  pasar,  pengembangan  pasar,  dan pengembangan  produk)  atau  strategi  integratif  (integrasi  ke  belakang,  integrasi  ke  depan, integrasi horizontal).

## Decision Stage
Matriks QSPM (Quantitative Strategic Planning Matrix) Tabel 7 Matriks QSPM
Sumber: Peneliti (2023)
Berdasarkan Tabel 7, dapat disimpulkan bahwa urutan tertinggi sampai terendah adalah sebagai berikut:
1. Strategi pengembangan dan/atau pendekatan intensif kepada agen sebagai channel utama pemasok order pembiayaan (total nilai = 5,62).
2. Strategi fokus dalam meningkatkan penjualan dari repeat order (total nilai = 5,32).
3. Melakukan kegiatan promosi secara efektif dan tepat sasaran (total nilai = 5,27).
Dari  hasil  matriks  QSPM  tersebut,  peneliti  menyimpulkan  bahwa  strategi  yang  paling tepat  untuk  dapat  dijadikan  sebagai  prioritas  utama  yang  dapat  dilakukan  oleh  PT X  adalah strategi  pengembangan  dan/atau  pendekatan  intensif  kepada  agen  sebagai channel utama pemasok  order  pembiayaan  dan  prioritas  kedua  adalah  strategi  fokus  dalam  meningkatkan penjualan  dari repeat  order .  Sedangkan,  untuk  strategi  melakukan  kegiatan  promosi  secara efektif dan tepat sasaran tetap bisa dilakukan dalam bentuk dan intensitas yang sesuai meski sebenarnya tidak menjadi prioritas utama.

## KESIMPULAN
Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  produk  pembiayaan  dengan  jaminan  sertifikat rumah PT X memiliki 6 kekuatan, 6 kelemahan, 6 peluang, dan 6 ancaman. Setelah melakukan analisis  menggunakan  matriks  EFE  dan  IFE,  dapat  disimpulkan  bahwa  produk  pembiayaan dengan  jaminan  sertifikat  rumah  PT  X  dapat  memanfaatkan  kekuatan  yang  dimilikinya  dan mengatasi  kelemahan  yang  ada.  Kekuatan  utama  memiliki  nilai  0,35,  yaitu  satu-satunya multifinance yang cukup settled di bidang refinancing properti, sedangkan kelemahan utama adalah skema pinjaman terbatas pada angsuran dengan nilai 0,31. Produk pembiayaan dengan jaminan  sertifikat  rumah  PT  X  relatif  kuat  dalam  memanfaatkan  peluang  yang  ada  dan mempertahankan diri dari ancaman., peluang utama dengan nilai 0,32, yaitu kerja sama dengan perusahaan  lain  sebagai  partner  atau  mitra  bisnis,  namun  ancaman  terbesarnya  adalah persaingan harga di sektor perbankan dengan nilai 0,32.
Hasil pemetaan matriks  IE menunjukkan bahwa strategi growth and build yang terdiri dari  strategi  terfokus  (penetrasi  pasar,  pengembangan  pasar,  pengembangan  produk)  atau strategi  terintegrasi  (integrasi  ke  belakang,  integrasi  ke  depan,  integrasi  horizontal) direkomendasikan  untuk  produk  pembiayaan  dengan  jaminan  sertifikat  rumah  pada  PT  X. Prioritas  strategi  yang  harus  dilaksanakan  PT  X  berdasarkan  analisis  menggunakan  QSPM dengan nilai TAS terbesar berturut-turut adalah strategi pengembangan dan/atau pendekatan intensif kepada  agen sebagai channel utama pemasok order pembiayaan (total nilai = 5,62), strategi fokus dalam meningkatkan penjualan dari repeat order (total nilai = 5,32), melakukan kegiatan promosi secara efektif dan tepat sasaran (total nilai = 5,27).

## DAFTAR PUSTAKA
Amir, M. T. (2011). Manajemen strategik: Konsep dan aplikasi . Rajawali Pers. David, F. R., & David, F. R. (2015). Strategic management: Concepts and cases (15th ed.). Pearson Education.
Marrus, S. K. (1984). Building the strategic plan: Find, analyze, and present the right information . Wiley.
Otoritas Jasa Keuangan. (2023). Statistik lembaga pembiayaan periode Agustus 2023 .
https://ojk.go.id/id/kanal/iknb/data-dan-statistik/lembaga-pembiayaan/Pages/Statistik- Lembaga-Pembiayaan-Periode-Agustus-2023.aspx
Porter, M. E. (2008, January). The five competitive forces that shape strategy. Harvard Business Review . https://hbr.org/2008/01/the-five-competitive-forces-that-shape-strategy Rangkuti, F. (2008). Analisis SWOT teknik membedah kasus bisnis: Reorientasi konsep perencanaan strategis untuk menghadapi abad 21 . Gramedia Pustaka Utama. Umar, H. (2003). Metode riset bisnis: Panduan mahasiswa untuk melaksanakan riset dilengkapi contoh proposal dan hasil riset bidang manajemen dan akuntansi . Gramedia Pustaka Utama.
Widodo, D. P. (2010). Competitive profile matrix dan McKinsey capacity assessment grid sebagai perangkat analisis manajemen strategis . Danang Prasetya Widodo’s Blog. https://danang651.wordpress.com/2010/02/22/competitive-profile-matrix-dan-mckinsey- capacity-assessment-grid-sebagai-perangkat-analisis-manajemen-strategis/