## FAKTOR PENYEBAB PENGEMBANG MEMILIH LOKASI PERUMAHAN DI KECAMATAN SUNGAI TABUK KABUPATEN BANJAR
Oleh: Vonny Lollyanti 1 , Ellyn Normelani 1 , Sidharta Adyatma 1
1 Program Studi Pendidikan Geografi FKIP Unlam, Banjarmasin, Indonesia

## INTISARI
Penelitian  berjudul  “Faktor  Penyebab  Pengembang  Memilih  Lokasi Perumahan  di  Kecamatan  Sungai  Tabuk  Kabupaten  Banjar”.  Tujuan  penelitian adalah untuk mengetahui faktor penyebab pengembang memilih lokasi perumahan di Kecamatan Sungai Tabuk Kabupaten Banjar.
Penelitian  menggunakan  metode  deskriftif  kuantitatif.  Populasi  dalam penelitian  ini  adalah  pemilik  perumahan  atau  pengembang  perumahan  di Kecamatan  Sungai  Tabuk  Kabupaten  Banjar.  Data  primer  diperoleh  melalui observasi lapangan, penyebaran kuesioner (angket), dan dokumentasi, sedangkan data sekunder diperoleh dari studi dokumen dan studi pustaka.
Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa  faktor-faktor  pemilihan  lokasi pembangunan  perumahan  sangat  menetukan  dalam  pembangunan  perumahan terutama  pada  faktor  tanah/lahan,  faktor  aksesibilitas  dan  faktor  kenyamanan lingkungan. Apabila ketiga faktor tersebut terpenuhi maka pemasaran perumahan dapat  dilakukan  dengan  mudah  karena  banyak  pembeli  yang  tertarik  untuk membeli perumahan dilokasi tersebut.
Kata  Kunci :  Perumahan,  faktor  pembangunan  perumahan  dan  pengembang perumahan.

## I. PENDAHULUAN
Kota  merupakan  suatu  hal  yang  memiliki  keterkaitan  erat  dengan pertumbuhan  masyarakat  yaitu  kebutuhan  akan  perumahan.  Perumahan  dan permukiman    merupakan  salah  satu    kebutuhan  dasar  manusia  dalam  rangka peningkatan  dan  pemerataan  kesejahteraan  rakyat.  Kebutuhan  tempat  tinggal merupakan  salah  satu  kebutuhan  primer  manusia  selain  sandang  dan  pangan. Manusia dengan tingkat  peradaban apapun dan dimanapun membutuhkan tempat bermukim.  Perencanaan  perumahan  dan  pemukiman  sampai  saat  ini dikembangkan  dengan  satu  pendekatan  kemudahan,  artinya  bahwa  perencanaan permukiman  selalu  dilandasi  kepada  mudahnya  jangkauan  antara  tempat  tinggal dan berbagai unsur penunjang kehidupan baik  yang menyangkut akan kebutuhan pelayanan,  bersantai  maupun  ketempat  bekerja  didalam  dan  disekitar permukiman.

## JPG (Jurnal Pendidikan Geografi)
Volume 4 No 1 Januari 2017 Halaman 19-26
e-ISSN : 2356-5225
http://ppjp.unlam.ac.id/journal/index.php/jpg
Data  yang diperoleh dari Dinas Badan Koordinasi Penanaman Modal dan Pelayanan Perizinan Terpadu Kabupaten Banjar mengenai perumahan yang ada di Kabupaten Banjar di peroleh data bahwa Kecamatan Martapura merupakan yang paling  banyak  pengembang  perumahan  nya  yaitu  ada  55  komplek  perumahan, Kertak Anyar sebanyak 40 komplek perumahan, Gambut 33 komplek perumahan, Sungai Tabuk sebanyak 32 komplek perumahan, Simpang Empat ada 4 komplek perumahan  dan  Astambul  hanya  ada  1  komplek  perumahan.  Namun  walaupun jumlah komplek perumahan  di Kecamatan Sungai Tabuk berjumlah 32 komplek perumahan  saja  tapi  jumlah  penduduk  di  Kecamatan  Sungai  Tabuk  merupakan terbanyak  kedua  setelah  Kecamatan  Martapura.  Kecamatan  Martapura  memiliki jumlah  penduduk  sebanyak  107.476  jiwa  (BPS  2014)  dan  jumlah  penduduk Kecamatan Sungai Tabuk yaitu 59.540 jiwa (BPS 2014).
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  mengetahui  apakah  faktor  penyebab pembangunan  perumahan  dapat  mempengaruhi  para  pengembang  perumahan untuk  memilih  lokasi  pembangunan  perumahan  di  Kecamatan  Sungai  Tabuk Kabupaten Banjar.

## II. TINJAUAN PUSTAKA
1. Permukiman dan Perumahan
Pengertian  permukiman  menurut  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  adalah tempat  bermukim  atau  tempat  tinggal.  Permukiman  merupakan  objek  kajian Geografi  yang  selalu  berkaitan  dengan  ruang  dimana  manusia  sebagai  objek pokoknya  dipelajari  melalui  pendekatan  Geografi  yang  dapat  diartikan  sebagai bentukan artifisial maupun natural dengan segala kelengkapannya yang digunakan oleh  manusia,  baik  individu  maupun  kelompok,  untuk  bertempat  tinggal sementara  maupun  menetap  dalam  rangka  menyelenggarakan  kehidupannya (Yunus, 1987). Perumahan dan permukiman  menurut Pasal 1 angka (1) Undang- Undang  Nomor  1  Tahun  2011,  yang  dimaksud  dengan  perumahan  adalah kumpulan  rumah  sebagai  bagian  dari  permukiman,  baik  perkotaan  maupun perdesaan,  yang  dilengkapi  dengan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
2. Pengembang/developer
Perusahaan  Pembangunan  Perumahan  yang  dapat  pula  masuk  dalam pengertian  developer  menurut  Pasal  5  ayat  1  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri Nomor  5  Tahun  1974,  yaitu  :  suatu  perusahaan  yang  berusaha  dalam  bidang pembangunan  perumahan  dari  berbagai  jenis  dalam  jumlah  yang  besar  di  atas suatu  areal  tanah  yang  akan  merupakan  suatu  kesatuan  lingkungan  permukiman yang  dilengkapi  dengan  prasarana-prasarana  lingkungan  dan  fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.
3. Lokasi Persebaran Permukiman
Lokasi  persebaran  permukiman  sangat  erat  kaitannya  dengan  relasi keruangan.  Lokasi  dalam  ruang  dapat  dibedakan  atas  lokasi  absolute  dan  lokasi relatif.  Lokasi  absolute  suatu  tempat  atau  wilayah  adalah  lokasi  yang  berkenaan dengan  posisi  menurut  garis  lintang  dan  garis  bujur,  sedang  lokasi  relatif  suatu
tempat atau wilayah berkenaan dengan alam atau faktor budaya yang ditinjau dari posisi suatu tempat terhadap kondisi tempat-tempat yang ada disekitarnya.
4. Komponen dan Parameter Permukiman yang baik Komponen dan parameter permukiman yang baik ada empat, yaitu:
a. Lahan atau tanah yang akan mempengaruhi harga tanah,
b. Prasarana permukiman,
c. Perumahan yang dibangun, dan
d. Fasilitas umum dan fasilitas khusus Sinulingga (1999) dalam Hartati (2006)
5. Konsep Dasar Penataan Permukiman
Pembangunan  permukiman  seharusnya  memperhatikan  lima  faktor  utama yang  meliputi  alam,  manusia,  masyarakat,  wadah/sarana  kegiatan  dan  jaringan prasarana.  Budihardjo  (2004)  menjelaskan  tentang  Hak  Asasi  Lingkungan permukiman, yang meliputi :
a. Fisik lingkungan harus mencerminkan pola kehidupan dan budaya masyarakat setempat,
b. Lingkungan permukiman harus didukung oleh fasilitas pelayanan dan fasilitas umum  yang  sebanding  dengan  ukuran  /luasnya  lingkungan  dan  banyaknya penduduk,
c. Lingkungan  permukiman  masyarakat  berpenghasilan  rendah  sedapat  mungkin tersedia pula wadah kegiatan yang dapat menambah penghasilan,
d. Taman, ruangan terbuka/penghijauan harus cukup tersedia,
e. Perencanaan tata letak permukiman harus memanfaatkan bentuk topografi dan karakteristik alami dan tapak ( site ) setempat,
f. Jalan masuk lingkungan harus berskala manusia, ada pemisah antara lalu lintas kendaraan  dan  pejalan  kaki,  sedapat  mungkin  diteduhi  pohon-pohon  rindang, dan
g. Lingkungan  permukiman  harus  menunjang  terjadinya  kontak  sosial,  dapat menciptakan identitas dan rasa memiliki dari segenap penghuni.
6. Faktor-Faktor yang Berpengaruh terhadap Perkembangan Perumahan. Pengembang  perumahan  dalam  pemilihan  lokasi  untuk  pembangunan perumahan  akan  mencari  lokasi  yang  sesuai  dengan  cara  menyeleksi  beberapa tempat.  Banyak  dan  beragamnya  kriteria  penentu  lokasi  perumahan,  maka persaingan  antarpengembang  dalam  memilih  lokasi  untuk  membangun perumahannya, hal ini menunjukkan bahwa menentukan lokasi untuk perumahan bukan hal yang mudah.
Faktor  penentu  lokasi  pembangunan  perumahan  diklasifikasikan  menjadi tujuh faktor, yaitu:
a. Faktor  tanah/lahan,  yaitu  faktor  yang  berhubungan  dengan  tanah/lahan  yang dijadikan lokasi perumahan.
b. Faktor  hukum  dan  peraturan,  yaitu  faktor  yang  berhubungan  dengan peraturan dan persyaratan pembangunan perumahan.
c. Faktor  sarana  dan  prasaran,  yaitu  faktor  yang  berhubungan  dengan ketersediaan  dan  kondisi  sarana  dan  prasarana  daerah  yang  akan  dijadikan lokasi perumahan.
d. Faktor  Aksesibilitas,  yaitu  faktor  yang  berhubungan  dengan  jarak  dan kemudahan untuk mencapai suatu tempat.
e. Faktor kenyamanan lingkungan
f. Faktor  biaya,  yaitu  yang  berhubungandengan  biaya  pembelian  lahan  yang murah.
g. Faktor  pemasaran,  yaitu  faktor  yang  berhubungan  dengan  kemudahan  bagi pengembang perumahan dalam memasarkan perumahan.

## III. METODE PENELITIAN

## A. Pemilihan Daerah Penelitian
Pemilihan  daerah  penelitian  tentang  studi  pertambahan  permukiman berdasarkan  perkembangan  permukiman  di  Kecamatan  Sungai  Tabuk dilakukan pertimbangan sebagai berikut :
1. Kecamatan Sungai Tabuk memiliki jumlah penduduk yang cukup tinggi yaitu sebesar 59.540 jiwa (sumber: BPS Kabupaten Banjar. 2015)
2. Kecamatan  Sungai  Tabuk  merupakan  salah  satu  daerah  pembangunan permukiman  di  Kabupaten  Banjar  dan  belum  pernah  diadakan  penelitian tentang  faktor  penyebab  pengembang  memilih  perumahan  di  Kecamatan Sungai Tabuk.
B. Populasi dan Sampel
1. Populasi
Populasi  merupakan  sekumpulan  objek  yang  memiliki  kesamaan  dalam satu  atau  beberapa  hal  dan  yang  membentuk  masalah  pokok  dalam  suatu  riset khusus.  Populasi  yang  akan  diteliti  harus  didefinisikan  dengan  jelas  sebelum penelitian  dilakukan  (Tjiptono,  2002,  79).  Populasi  dalam  penelitian  ini  adalah pengembang  perumahan  yang  membangun  perumahan  di  Kecamatan  Sungai Tabuk.  Jumlah  pengembang  atau  develover  nya  yaitu  24  pengembang  atau develover.
2. Sampel
Sampel  adalah  semacam  miniature  (mikrokosmos)  dari  populasinya (Tjiptono,  2002,  80).  Sampel  dalam  penelitian  ini  adalah  sama  dengan  populasi yaitu pengembang perumahan yang membangun perumahan di Kecamatan Sungai Tabuk.  Sampel  dalam  penelitian  ini  adalah    23  perusahaan  pengembang  atau develover.

## IV.  HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
sampel  atau  responden  pada  penelitian  ini  adalah  24  pengembang perumahan yang membangun perumahan di Kecamatan Sungai Tabuk Kabupaten Banjar.  Cara  yang  digunakan  untuk  mengetahui  faktor  penentu  lokasi pembangunan  perumahan  yang  dijadikan  pertimbangan  para  pengembang perumahan  dalam  menentukan  lokasi  pembangunan  perumahan  di  Kecamatan Sungai  Tabuk  Kabupaten  Banjar  adalah  dengan  memberikan  koesioner  yang berisi  pertanyaan terbuka  dan diisi oleh pengembang pada setiap faktor  penentu lokasi  pembangunan  perumahan  sesuai  tingkat  penilaiannya,  yaitu:  (A)  sangat
menentukan;  (B)  menentukan;  (C)  cukup  menentukan;  (D)  kurang  menentukan; (E)  tidak  menentukan.  Faktor  penentu  lokasi  pembangunan  perumahan  oleh pengembang perumahan.
Diketahui  bahwa  semua  faktor  penentu  lokasi  perumahan  oleh pengembang  perumahan  berdasarkan  teori  Paruntung,  yaitu  faktor  tanah/lahan, faktor aksesbilitas, faktor kenyamanan lingkungan, dan faktor pemasaran menjadi penentu  dalam  penentuan  lokasi  pembangunan  perumahan  oleh  pengembang perumahan di Kecamatan Sungai Tabuk Kabupaten Banjar.
Grafik  persentase  faktor  penentu  lokasi  pembangunan  perumahan di Kecamatan Sungai Tabuk Kabupaten Banjar berdasarkan faktor tanah/lahan
Lahan  yang  luas  merupakan  faktor  fisik  yang  menentukan  dalam pembangunan  perumahan  yaitu menentukan sedikit banyak nya perumahan  yang akan  dibangun  pada  suatu  lahan  tersebut.  Faktor  penentu  pembangunan perumahan  berjalan  lancar  yaitu  bahwa  tempat  pembangunan  perumahan  tidak merupakan tanah yang bersengketa surat kepemilikan tanah nya.
73% (35) 23% (11) 4% (2) Faktor tanah/lahan A (sangat menentukan) B (menentukan) C (cukup menentukan) keterangan 45% (15) 52% (18) 3% (15) Faktor Aksesibilitas A (sangat menentukan) B (menentukan) C (cukup menentukan) Keterangan
Grafik persentase faktor penentu lokasi pembangunan di Kecamatan Sungai Tabuk Kabupaten Banjar berdasarkan faktor aksesibilitas.
Lokasi  perumahan  yang  dekat  dengan  tempat  kerja  sangat  diperlukan untuk  memudahkan  masyarakat  bekerja  tanpa  perlu  menempuh  perjalanan  yang jauh dan memerlukan waktu yang lama.
Grafik persentase faktor penentu lokasi pembangunan perumahan di Kecamatan  Sungai  Tabuk  Kabupaten  Banjar  berdasarkan  faktor kenyamanan lingkungan.
Keamanan  adalah  kebutuhan  dasar  manusia  prioritas  kedua  berdasarkan kebutuhan fisiologis dalam hirarki Maslow yang harus terpenuhi dalam hidupnya, sebab  dengan  terpenuhinya  rasa  amam  setiap  individu  dapat  berkarya  dengan optimal  dalam  hidupnya.  Mencari  lingkungan  yang  betul-betul  aman  memang sulit, maka konsekuensinya  promosi keamanan dengan kesadaran dan penjagaan adalah hal yang penting.
42% (10) 54% (13) 4% (1) Faktor Kenyamana Lingkungan A (sangat menentukan) B (menentukan) C (cukup menentukan) Keterangan
Grafik persentase faktor penentu lokasi pembangunan perumahan di Kecamatan  Sungai  Tabuk  Kabupaten  Banjar  berdasarkan  faktor pemasaran
Faktor  kemudahan  dalam  pemasaran  perumahan  adalah  sangat menentukan  karena  jika  perumahan  dapat  dengan  mudah  dipasar  kan  maka pemilik  perumahan  dapat  membangun  perumahannya  dengan  lancar  dan  bisnis perusahaan  pembangunan  perumahannya  mendapatkan  keuntungan,  kemudahan dalam pemasaran juga dapat dilihat dari harga, jumlah uang muka perumahan dan cicilan perbulan perumahan tersebut.

## V. KESIMPULAN A. Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan maka dapat disimpulkan:
1. Semua  faktor  penentu  lokasi  pembangunan  perumahan  oleh  pengembang perumahan  berdasarkan  teori  Paruntung,  yaitu  faktor  tanah/lahan,  faktor hukum dan peraturan, faktor sarana dan prasarana, faktor aksesibilitas, faktor kenyamanan lingkungan, faktor biaya dan faktor pemasaran menjadi penentu dalam  penentuan  lokasi  pembangunan  perumahan  oleh  pengembang perumahan di Kecamatan Sungai Tabuk Kabupaten Banjar.
2. Faktor  penentu  lokasi  pembangunan  perumahan  yang  dipilih  oleh pengembang  perumahan  di  Kecamatan  Sungai  Tabuk  sebagai  faktor  yang dinilai sangat menentukan dalam penentuan lokasi perumahan di Kecamatan Sungai Tabuk dapat diurutkan dari yang paling dominan dipilih pengembang sebagai faktor yang sangat menentukan, yaitu: faktor tanah/lahan (lahan yang luas)  dipilih  oleh  72,9  %  pengembang,kemudian  faktor  pemasaran  berada pada  urutan  kedua  dengan  dipilih  oleh  62,5  %  pengembang,  pada  urutan ketiga ditempati oleh faktor kenyamanan lingkungan yang dipilih oleh 41,6 %
62% (15) 37% (9) 0% Faktor Pemasaran A (sangat menentukan) B (menentukan) C (cukup menentukan) Keterangan
pengembang,  dan  pada  urutan  terakhir  yaitu  faktor  aksesibilitas  27,1  % pengembang.

## B.  Saran-saran
1. Pemerintah Kabupaten Banjar diharapkan lebih mengoptimalkan pembangunan  perumahan  bagi  masyarakat  berbagai  golongan  sesuai  dengan konsep hunian berimbang 1:3:6 (perbandingan rumah mewah, menengah dan sederhana)  dan  menyarankan  membangun  rumah  di  lahan  yang  tidak produktif.
2. Dinas  Pekerjaan  Umum  Kabupaten  Banjar  diharapkan  dapat  mengawasi secara  berkala  pembangunan  perumahan  agar  terhindar  dari  ketidaksesuaian penggunaan lahan oleh perusahaan pengembang perumahan.
3. Masyarakat  diharapkan  dapat  mendukung  upaya  pemerintah  dalam  usaha pembangunan  perumahan  di  Kecamatan  Sungai  Tabuk,  khusus  nya  dalam proses  pelepasan  hak  tanah  bagi  pengembang  perumahan  dan  dapat mengusahakan  lahanyang  produktif  sehingga  dapat  bermanfaat  untuk pembangunan daerah.
4. Pengembang  perumahan  diharapkan  mentaati  Pemerintah  Daerah  yang dilaksanakan oleh pihak Dinas Permukiman dan Badan Pertanahan Nasional serta  dapat  membantu  dan  bekerja  sama  dengan  pemerintah  dalam pembangunan  Kecamatan  Sungai  Tabuk  agar  menjadi  lokasi  yang  strategis serta dapat mencapai keserasian antara kegiatan alam dan kegiatan manusia.
5. Peneliti  selanjutnya  diharapkan  untuk  melakukan  penelitian  faktor  yang mempengaruhi  masyarakat  dalam  membeli  rumah  pada  perumahan  di Kecamatan Sungai Tabuk dan penelitian tentang perkembangan pembangunan perumahan 10 tahun terakhir di Kecamatan Sungai Tabuk serta faktor-faktor yang mendasarinya.

## DAFTAR PUSTAKA
2014. Kecamatan  Sungai  Tabuk  Dalam  Angka.  Sungai  Tabuk.  Badan  Pusat Statistik
Budihardjo, Eko. 2004. Arsitektur Dan Kota di Indonesia. Bandung: Alumni Paruntung,  Malla.  2004.  Faktor-Faktor  yang  Mempengaruhi  Pemilihan  Lokasi Perumahan  Perumnas  IV  Padang  Bulan  Kota  Jayapura.  Tesis  tidak  diterbitkan.
Semarang:  Program  Pascasarjana  Magister  perencanaan  pembangunan  wilayah dan kota Universitas Diponegoro, (online). (http://eprints.undip.ac.id/11446/1/2004MPPWK2831.pdf.  di  akses  12  Juli  2015, Pukul 17.00 WITA) Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan dan Kawasan Permukiman, (online)
(http:portal.mahkamahkonstitusi.go.id/eLaw/lihat_pdf diakses 12 Juli 2015, Pukul 17.00 Wita).