Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020

## DAMPAK MASYARAKAT DALAM KONTRAK JUAL BELI YANG MEWAJIBKAN PENJUAL MENYERAHKAN SERTIFIKAT BALIK NAMA SEBELUM PELUNASAN
Oleh:
Khairun Nisa
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Surabaya k_nisa81@yahoo.com

## ABSTRAK
Khairun  Nisa,  Magister  Kenotariatan,  Fakultas  Hukum,  Universitas  Surabaya,14 Januari  2020,  Kontrak  Jual  Beli  Yang  Mensyaratkan  Penjual  Menyerahkan  Sertifikat  Balik Nama  Sebelum  Pelunasan,  Dalam  Tesis  ini  membahas  mengenai  Kontrak  Jual  Beli  Yang Mensyaratkan Penjual Menyerahkan Sertifikat Balik Nama Sebelum Pelunasan dengan contoh kasus pada putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 2661K/PDT/2004 penjual tidak menyerahkan sertifikat balik nama kepada pembeli setelah dilakukan pembayaran tanda jadi, kontrak tersebut dibuat atas dasar asas kebebasan berkontrak hal ini terjadi diduga dikarenakan masyarakat  masih  awam  terhadap  ketentuan  yang  berlaku,  padahal  apabila  merujuk  pada peraturan kepala BPN RI No.8 tahun 2012 atas peralihan hak atas tanah bisa dilakukan apabila pembayaran  jual  beli  tanah  sudah  lunas  ,  sehingga  mengakibatkan  timbul  sengketa  tanah , Penelitian ini merupakan penelitian hukum yuridis normatif . yang difokuskan untuk mengkaji penerapan  kaidah  -  kaidah  atau  norma  -  norma  dalam  hukum  positif , Pendekatan  yang digunakan  adalah  pendekatan  peraturan  perundang-undangan  ( statute  approach ),  dan pendekatan kasus ( case approach ).
Statute  approach yaitu  pendekatan  yang  dilakukan  dengan  mengidentifikasi  serta membahas peraturan perundang-undangan yang berlaku,Hasil penelitian menunjukkan bahwa Kontrak Jual beli Yang Mensyaratkan Penjual Menyerahkan Sertifikat  Balik Nama Sebelum Pelunasan merupakan perbuatan melanggar hukum karena bertentangan dengan hak orang lain karena undang-undang, Berdasarkan hasil penelitian diharapkan kepada pemerintah hendaknya memberikan  penyuluhan  terhadap  warga  bagaimana  prosedur  peralihan  hak  atas  tanah  yang sesuai  dengan  prosedur  agar  tidak  timbul  sengketa  tanah,  hal  terebut  bisa  dilakukan  oleh lembaga  pemerintah  yaitu  badan  pertanahan  nasional  atau  BPN  terutama  di  desa-desa  yang masih awam dengan hokum.
Kata Kunci: Peraturan Kepala BPN RI No.8 tahun 2012, Kontrak Jual Beli, Asas Kebabasan Berkontrak.

## A. PENDAHULUAN
Tanah merupakan kebutuhan hidup yang sangat mendasar ketentuan pasal 9 ayat ayat (2) Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok agraria bahwa tiap-tiap warga Negara Indonesia, baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama  untuk  memperoleh  sesuatu  hak  atas  tanah  serta  untuk  mendapat  manfaat  dari  hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.
Tanah memiliki peranan yang sangat penting dalam kehidupan manusia karena dapat menentukan  keberadaan  dan  kelangsungan  hubungan  dan  perbuatan  hukum,  UUPA  tentang peraturan pokok dasar agrarian menegaskan bahwa peranan tanah, bumi, air dan ruang angkasa mempunyai  fungsi  yang  amat  penting  untuk  membangun  masyarakat  adil  dan  makmur, ketentuan  Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945 (selanjutnya disingkat UUD 1945), yang menentukan bahwa:
“Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat”.
Atas dasar tanah merupakan hal yang penting bagi kehidupan, serta atas dasar tanah memiliki nilai  ekonomis  untuk  diperjual  belikan  sehingga  menyebabkan  timbul  potensi  terjadinya perselisihan antara pihak-pihak yang memiliki kepentingan tersebut, khususnya mengenai jual beli yang berkaitan dengan tanah
Jual  beli  terjadi  antara  kedua  belah  pihak  terlebih  dahulu  harus  ada  kesepakatan,  hal tersebut  tertuang  dalam  bentuk  lisan  maupun  tulisan  salah  satunya  dengan  cara  melakukan kesepakatan  dalam  bentuk  kontrak  terlebih  dahulu  antara  pihak  yang  bersangkutan,  dengan kesepakatan kontrak tersebut ada prestasi yang harus dilaksanakan sebagai sebuah kewajiban, dan  di  sisi  lain  ada  prestasi  yang  diterima  sebagai  suatu  hak.  Kesemua  ini  merupakan  suatu peristiwa  perdata  yang  muncul  dari  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  setiap  anggota masyarakat.
Kontrak  ditempatkan  sebagai  perjanjian  tertulis  merupakan  suatu  peristiwa  hukum dimana seorang berjanji kepada orang lain atau dua orang saling berjanji untuk melakukan atau tidak  melakukan  sesuatu.  Pada  hukum  kontrak  dikenal  asas  diantaranya  asas  kebebasan berkontrak, merupakan salah satu asas yang sangat penting dalam hukum kontrak. Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUH Perdata) menentukan bahwa : “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Pasal  1338  KUH  Perdata  mengenai  asas  kebebasan  berkontrak  tersebut,  maka  memberikan jaminan  kepada  seseorang  untuk  secara  bebas  dalam  beberapa  hal  yang  berkaitan  dengan perjanjian, diantaranya:
a. Bebas menentukan apakah isi atau klausul perjanjian.
b. Bebas menentukan bentuk perjanjian.
c. Kebebasan-kebebasan  lainnya  yang  tidak  bertentangan  dengan  Peraturan  Perundang- Undangan.
Asas  kebebasan  berkontrak  merupakan  suatu  dasar  yang  menjamin  kebebasan  orang dalam  melakukan  kontrak,  tidak  terlepas  juga  dari  ketentuan  KUH  Perdata  yang  merupakan hukum  yang  mengatur  sehingga  para  pihak  dapat  menyimpanginya,  dalam  asas  kebebasan berkontrak  terkait  jual  beli  hak  atas  tanah  sering  timbul  sengketa  dikarenakan  hak  dan kewajiban para pihak tidak terwujud karena alasan tertentu.
Pada pasal 1457 KUH Perdata Mengenai jual beli menentukan :
“jual beli adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu (penjual) mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain (pembeli) membayar harga yang telah dijanjikan”
Berdasarkan latar belakang  yang telah penulis jelaskan, maka  rumusan masalah  yang peneliti  ajukan  dalam  artikel  jurnal  ini  adalaha: Bagaimana Dampak  Masyarakat  dalam Hukum Kontrak  Jual  Beli  Yang  Mensyaratkan  Penjual  Menyerahkan  Sertifikat  Balik Nama Sebelum Pelunasan.

## B. LANDASAN TEORI

## a.  Teori Kepastian Hukum
Indonesia   adalah  negara  hukum sebagaimana pasal 1 ayat (3) Undang-Undang dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, sebagai negara hukum yang menjamin suatu kepastian pentingnya  kepastian  hukum  sesuai  dengan  yang  terdapat  pada  pasal  28  D  ayat  1  Undang– Undang Dasar 1945 perubahan ketiga bahwa
“setiap orang berhak atas pengakuan, jaminan perlindungan dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama dihadapan hukum”.
CST. Kansil kamus istilah hukum (2009, hal 385) kepastian adalah perihal keadaan yang pasti ketentuan atau ketetapan 1 .
1 Cst Kansil, Christine S.t Kansil, Kamus Istilah Hukum, (Jakarta, Jala Permata Aksara, 2009), hal 385
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Kepastian  hukum  merupakan  suatu  hal  yang  hanya  bisa  dijawab  secara  normatif berdasarkan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  kepastian  hukum  secara  normatif adalah ketika suatu peraturan dibuat dan diundangkan secara pasti karena mengatur secara jelas dan logis dalam artian tidak menimbulkan keragu-raguan (multi-tafsir) dalam arti sistem norma dengan norma yang lain tidak berbenturan atau menimbulkan konflik norma yang ditimbulkan dari ketidakpastian.
Menurut  Sudikno  Mertokusumo  dalam  bukunya  penemuan  Hukum  (2009,  hal.  21) 2 , kepastian hukum  meruapakan jaminan bahwa hukum tersebut  dapat  dijalankan dengan baik. Sudah  tentu  kepastian  hukum  sudah  menjadi  bagian  yang  tak  terpisahkan  hal  ini  lebih diutamakan untuk norma hukum tertulis perlu disadari bahwa hukum itu bertujuan mengatur tatanan dan bertugas  melindungi  kepentingan manusia serta menjamin kepastian hukum  dan mengusahakan  keseimbangan  di  dalam  masyarakat.  Kepastian    hukum    menunjuk  kepada pemberlakuan hukum  yang jelas,  tetap, konsisten dan konsekuen  yang pelaksanaannya tidak dapat dipengaruhi oleh keadaan-keadaan yang sifatnya subjektif.
Dalam  paradilan positivisme  definisi  hukum  melarang  seluruh  aturan  yang  mirip hukum, Kepastian hukum harus selalu di junjung apapun akibatnya dan tidak ada alasan untuk tidak  menjunjung  hal  tersebut  karena  dalam  paradilanya  hukum  positif  adalah  satu-satunya hukum.  Kepastian  hukum  yang  dimaksud  adalah  hukum  yang  resmi  diperundangkan  dan dilaksanakan  dengan  pasti  oleh  Negara.  Kepastian  hukum  berarti  bahwa  setiap  orang  dapat menuntut  agar  hukum  dilaksanakan  dan  tuntutan  itu  harus  dipenuhi,  Kepastian  hukum merupakan  suatu  keadaan  dimana  perilaku  manusia  baik  individu,  kelompok  maupun organisasi terikat dan berada dalam koridor  yang sudah digariskan oleh aturan hukum, salah satu aspek yang penting dari tujuan hukum adalah kepastian hukum artinya hukum berkehendak untuk menciptakan kepastian dalam hubungan antar orang dalam masyarakat. Dengan demikian individu dalam masyarakat dapat mengetahui dengan jelas akibat hukum dari suatu perbuatan atau  hal-hal  yang  diperbolehkan  atau  dilarang  atau  syarat-syarat  yang  harus  dipenuhi  dalam melaksanakan suatu tindakan hukum 3 .
Dalam penelitian ini tujuan kepastian hukum bila dikaitkan PP Nomor 24 Tahun 1997 khususnya  pendaftaran  tanah  seharusnya  memberikan  kepastian  hukum  bagi  pemegang  hak atas  tanah.  Permasalahan  yang  timbul  saat  suatu  sengketa  bergulir  dipengadilan  maka  harus melalui  pembuktian.  Dalam  hal  ini  pihak  yang  bersengketa  memerlukan  alat  buti  berupa
2 Sudikno Mertukusumo, Penemuan Hukum, Yogyakarta, Liberty, 2009, hal 21
3 Dr.Irawan Soerodjo, SH.MSi., 2003, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia, Arkola, hlm 18
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
sertipikat hak atas tanah yang merupakan hasil akhir dari pendaftaran tanah yang diterbitkan oleh kantor pertanahan setempat 4
Sehingga seharusnya apabila pendaftaran tanah dilakukan oleh kedua belah pihak yang akan  melakukan  transaksi  jual  beli  sesuai  dengan  PP  Nomor  24  Tahun  1997  seharusnya memberikan kepastian hukum karena dalam pendaftaran tersebut dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan

## 5.1.2. Teori Keadilan
Pembahasan  tentang  hubungan  kontraktual  para  pihak  pada  hakikatnya  tidak  dapat dilepaskan  dalam  hubungannya  dalam  masalah  keadilan.  Kontrak  sebagai  wadah  yang mempertemukan  kepentingan  satu  pihak  dengan  pihak  lain  menuntut  bentuk  pertukaran kepentingan  yang  adil,  dalam  bukunya  Nichomachean  Ethics  menurut  Aristoteles  keadilan artinya  berbuat  kebajikan,  atau  dengan  kata  lain  keadilan  adalah  kebajikan  yang  utama. Menurut  aristoteles  prinsip  ini  beranjak  dari  asumsi  untuk  hal-hal  yang  sama  diperlakukan secara sama dan yang tidak sama juga diperlakukan tidak sama secara proposional,
Keadilan adalah kebajikan yang berkaitan dengan hubungan antar manusia, Aristoteles mennyatakan bahwa kata adil mengandung lebih dari satu arti adil dapat berati menurut hukum dan apa  yang sebanding yaitu  yang semestinya disini ditunjukan bahwa seseorang dikatakan berlaku tidak adil apabila orang itu mengambil lebih dari bagian yang semestinya, orang yang tidak menghiraukan hukum juga tidak adil karena semua hal yang didasarkan kepada hukum dapat dianggap sebagai adil ( Tasrif,1987:97)
Upianus 5 menggambarkan  keadilan  adalah  kehendak  yang  terus  menerus  dan  tetap memberikan kepada masing-masing apa yang menjadi haknya atau memberikan kepada setiap orang yang menjadi haknya, perumusan ini dengan tegas mengakui bahwa hak masing-masing orang terhadap lainnya serta apa yang seharusnya menjadi bagiannya demikian pula sebaliknya
Justinianus 6 dalam  corpus  iuris  civilis  bahwa  peraturan-peraturan  dasar  dari  hukum adalah terkait dengan hidup dengan patut tidak merugikan orang lain dan memberi pada orang lain apa yang menjadi haknya
Filsuf  hukum  alam,  Thomas  Aquinas  membedakan  keadilan  atas  dua  kelompok  yaitu keadilan umum justitia generalis dan keadilan khusus, keadilan umum adalah keadilan menurut kehendak undang-undang yang harus ditunaikan demi kepentingan umum sedangkan keadilan
4 Dr.Irawan Soerodjo, SH.MSi., 2003, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia, Arkola, hlm 106
5 O.Notohamidjojo, Op Cit hlm. 18
6 O.Notohamidjojo, Op Cit hlm. 9
khusus  adalah  keadilan  atas  dasar  kesamaan  atau  proposionalitas,  keadilan  khusus  ini dibedakan menjadi
1. Keadilan distributif
Adalah  keadilan  yang  secara  proposional  diterapkan  dalam  lapangan  hukum  publik secara umum sebagai contoh, negara hanya mengangkat seorang menjadi hakim apabila orang itu memiliki kecakapan untuk menjadi hakim, keadilan distributif pada dasarnya merupakan  penghormatan terhadap person manusia dan keluhurannya dalam konteks keadilan  distributif  keadilan  dan  kepatutan  tidak  tercapai  semata-mata  dengan penetapan nilai yang aktual melainkan juga atas dasar kesamaan antara satu hal dengan hal lainnya, yaitu kesamaan proposional dan kesamaan kuantitas 7
2. Keadilan komutatif
Keadilan yang mempersamakan antara prestasi dan kontraprestasi
3. Keadilan vindikatif
Keadilan dalam hal menjatuhkan hukuman atau kerugian dalam tindak pidana seorang dianggap adil apabila ia dipidana badan atau denda sesuai dengan besarnya hukuman yang telah ditentukan atas tindak pidana yang dilakukannya
Thomas Aquinas  dalam  hubungannya dengan keadilan mengajukan tiga  struktur fundamntal (hubungan dasar) yaitu :
a. Hubungan antar individu
b. Hubungan antar masyarakat
c. Hubungan antar individu terhadap masyarakat dan sekitar

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN PENELITIAN

## 5.2.1 Pengertian Kontrak
Dalam praktik istilah konrak atau perjanjian terkadang masih dipahami secara rancu, banyak pelaku bisnis  mencampuradukan kedua istilah tersebut  seolah merupakan pengertian yang  berbeda,  Burgelijk  Wetboek  (selanjutnya  disebut  BW)  menggunakan  istilah overeenkomst dan contract untuk pengertian yang sama, hal ini secara jelas dapat disimak dari judul buku III titel kedua tentang perikatan-perikatan yang lahir dari kontrak atau perjanjian ,
7 E.Sumaryono, Etika Hukum Relavansi Teori Hukum Kodrat Thomas Aquinas, Kanisius, Yogyakarta, 2002, hal 90-91
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
pengertian banyak sarjana antara lain : Jacob Hans Niewenhuis, 8 Hofmann, 9 J.Satrio, 10 Soetojo Prawirohamidjojo dan Marthalena Pohan, 11 Mariam Darus Badrulzaman, 12 Purwahid Patrik, 13 dan Tirtodiningrat 14 yang menggunakan istilah kontrak dan perjanjian dalam pengertian yang sama.
Subekti 15 mempunyai  pendapat  yag  berbeda  mengenai  istilah  “perjanjian  atau persetujuan  dengan  kontrak,  menurut  subekti  istilah  kontrak  mempunyai  pengertian  lebih sempit karena ditunjukan kepada perjanjian atau persetujuan yang tertulis
Sedangkan kontrak menurut Ricardo Simanjuntak dalam bukunya Tekhnik perancangan kontrak  bisnis  hal  30-32  menyatakan  bahwa  kontrak  merupakan  bagian  dari  pengertian perjanjian,  perjanjian  sebagai  suatu  kontrak  merupakan  perikatan  yang  mempunyai konsekuensi hukum yang mengikat para pihak yang pelaksanaannya akan berhubungan dengan hukum kekayaan dari masing-masing pihak yang terikat dalam perjanjian tersebut
Terhadap istilah kontrak dan perjanjian apabila difokuskan pada perspektif Burgelijk Wetboek  (BW),  dimana  antara  perjanjian  dan  persetuan  mempunyai  pengertian  yang  sama dengan  kontrak,  bila  melihat  pasal  1338  (1)  BW  yang  menytakan  bahwa  “semua  perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”
Menurut Subekti 16 cara menyimpulkan asas kebebasan berkontrak adalah dengan jalan menekankan pada perkataan “semua” yang ada dimuka perkataan “perjanjian” dikatakan bahwa pada pasal 1338 ayat (1) itu seolah-olah membuat suatu pernyataan (proklamasi) bahwa kita diperbolehkan membuat perjanjian apa saja dan itu akan mengikat
Sedangkan  KRMT  Tirtodiningrat  memberikan  definisi  perjanjian  adalah  suatu perbuatan hukum berdasarkan kata sepakat diantara dua orang atau lebih untuk menimbulkan akibat-akibat hukum yang dapat dipaksakan oleh undang-undang
I.G. Rai Widjaya (2004:3) kontrak itu adalah suatu perjanjian yang dituangkan dalam tulisan  atau  perjanjian  tertulis  atau  surat.  Singkatnya  kontrak  adalah  perjanjian  tertulis,  oleh
8 J.H Niewenhuis, 1997, Hoofdstukken Verbintennis-Senrecht, Menggunakan Istilah “Contract” Dalam Beberapa Tulisannya
9 J.Satrio, Hukum Perjanjian, Bandung:Citra Aditya Bakti, 1992, hal 19
10 Loc. cit 11 Soetojo Prawirohamidjojo Dan Marthalena Pohan, Hukum Perikatan, 1987, hal 84
12 Mariam Darus Badrulzaman, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Buku III Tentang Hukum Perikatan, 1996, hal 89
13 IPurwahid Patrik, Dasar-dasar Hukum Perikatan, Bandung: Mandar Maju, 1994, hal 45
14 R.M Suryodiningrat, Asas-asas Hukum Perikatan, Bandung: Tarsito, 1985, hal 72
15 Subekti, Hukum Perjanjian , Cet XVI, Jakarta Intermasa, 1996, hal 1
16 Subekti, Aneka perjanjian, Cet Keenam, Alumni, Bandung, 1995, hal 4
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
karena itu dalam membicarakan kontrak kita akan banyak berurusan dengan surat-surat sebagai contoh, surat kuasa, surat pernyataan, surat penunjukan, surat persetujuan, dan banyak lagi 17 sehingga  apabila  hendak  membuat  perjanjian  tertulis  atau  kontrak  terlebih  dahulu  harus dipelajari secara baik mengenai teori dasar untuk membuat suatu perjanjian, akta, surat-surat dan sebagainya terutama yang mempunyai bentuk-bentuk tertentu yang telah ditetapkan oleh peraturan  yang  ada  ataupun  berdasarkan  undang-undang  selanjutnya  perlu  dipelajarai  secara baik khususnya mengenai hukum perjanjian itu sendiri
Sedangkan dalam ilmu hukum kontrak dikenal ada 3 (tiga) metode penafsiran kontrak yaitu metode penafsiran subjektif, metode penafsiran objektik, dan metode penafsiran antara subjektif dan objektif 18 antara lain:
a. Metode penafsiran subjektif
Penafsiran kontrak dilakukan dengan berpegang teguh seoptimal mungkin pada maksud yang sebenarnya  dari  para  pihak,  hal  ini  tercantum  pada  pasal  1343  KUH  Perdata  yang menentukan  bahwa  penafsiran  kontrak  dilakukan  lebih  mempertimbangkan  dan menyelidiki maksud dan tujuan dari kedua belah pihak
b. Metode penafsiran objektif
Lebih  menekankan  pada  apa  yang  tertulis  dalam  suatu  kontrak  daripada  melihat  daripada maksud  dari  para  pihak  hal  ini  tercantum  pada  pasal  1342  KUH  Perdata    bahwa  apbila persetujuan sudah jelas tidak diperkenankan dengan jalan penafsiran
c. Metode penafsiran anta objektif dengan subjektif
Metode  penafsiran  ini  mengkombinasikan  antara  kedua  metode  penafsiran  objektif  dan subjektif.

## 5.2.2. Konsep Jual Beli
Jual  beli  adalah  suatu  perjanjian  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya untuk  menyerahkan suatu kebendaan dan pihak  yang lain untuk  membayar harga  yang telah dijanjikan,  demikian  pengertian  jual  beli  menurut  pasal  1457  kitab  undang-undang  hukum perdata atau dalam istilah belanda dikenal dengan nama burgelijk wetbook (BW)
Dari  pasal  tersebut  dapat  dipahami  bahwa  jual  beli  merupakan  suatu  perjanjian  yang terjadi antara dua pihak yang saling mengikatkan dirinya, pihak pertama atau yang biasa disebut dengan  pihak  penjual  berkewajiban  untuk  menyerahkan  barang  sedangkan  pihak  kedua  atau yang  biasa  disebut  dengan  pembeli  berkewajiban  untuk  menyerahkan  harga  atau  membayar
18 Franz Magniz Suseno, Etika Politik, Jakarta, Gramedia, 2003, hal 334
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
harga  yang  telah  diperjanjikan,  penyerahan  yang  dimaksud  dalam  pasal  1457  adalah penyerahan barang oleh penjual yang bertujuan untuk menjadi hak kekuasaan dan kepemilikan dari pembeli, hak milik dari benda yang dijual belum pindah hak miliknya kepada si pembeli selama penyerahan belum terjadi hal ini tercantum dalam buku ke III KUH perdata pasal 1459
“hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan”
Perjanjian jual beli tergolong sebagai perjanjian konsensuil artinya dengan kata sepakat maka perjanjian tersebut lahir, perihal  ini penegasannya dapat  disimak pada pasal  1458 BW yang  intinya  mengutarakan  bahwa  perjanjian  jual  beli  sudah  lahir  sejak  para  pihak  sepakat mengenai  benda  dan  harganya  meskipun  benda  belum  diserahkan  maupun  harganya  belum dibayar, sebagaimana ditetapkan pada pasal 1233 BW yang  juga mengatakan perikatan lahir karena  suatu  persetujuan  atau  karena  undang-undang,  hal  ini  menegaskan  bahwa  para  pihak menjadi saling terhubung erat akibat ikrar janji yang tentunya wajib dipenuhi 19
unsur-unsur perjanjian menurut Herlin Boediono 20 adalah:
1. Unsur essentialia
Merupakan  bagian  dari  suatu  perjanjian  yang  harus  ada,  sehingga  apabila  bagian tersebut  tidak  ada  maka  perjanjian  tersebut  bukanlah  perjanjian  yang  dimaksud  oleh pihak-pihak contoh bagian essentialia adalah kata sepakat diantara para pihak dan suatu hal tertentu
2. Unsur Naturalia
Bagian naturalia  adalah  bagian dari suatu  perjanjian  yang menurut  sifatnya  dianggap ada tanpa perlu diperjanjikan secara khusus oleh para pihak 21
Hal  ini  tercantum  didalam  pasal  1476  KUH  Perdata  yang  menentukan  bahwa  biaya penyerahan  dipikul  oleh  si  penjual,  sedangkan  biaya  pengambilan  dipikul  oleh  si pembeli jika telah diperjanjikan sebaliknya
3. Unsur Accidentalia
Menurut  Herlien  Boediono  bagian  accidentalia  adalah  bagian  dari  perjanjian  yang merupakan  ketentuan  dari  perjanjian  yang  merupakan  ketentuan  yang  diperjanjikan
19 Moch Isnaeni SH, MS, Perjanjian Jual Beli, 2016, hal 31
20 Herlien Boediono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan Penerapannya Di Bidang Kenotariatan, Bandung:Citra Aditya Bakti,2010, hal 67
21 Herlien Boediono,ibid, hal 70
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
secara  khusus  oleh  para  pihak 22 seperti  jangka  waktu  pembayaran,  pilihan  domisili, pilihan hukum dan cara penyerahan
1. Harga.
Harga  merupakan  sejumlah  uang  yang  harus  dibayarkan  dalam  bentuk  uang, pembayaran harga dalam bentuk uang lah yang dikatagorikan jual beli, harga ditetukan oleh para pihak. Pembayaran harga yang telah disepakati merupakan kewajiban utama dari pihak pembeli dalam suatu kontrak.
Selain itu ada kewajiban yang harus dipenuhi oleh penjual yaitu :
1. Menyerahkan hak milik atas barang yang telah diperjualbelikan.
Kewajiban  penyerahan  hak  milik  meliputi  segala  perbuatan  yang  menurut  hukum diperlukan untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan itu dari si penjual kepada pembeli
2. Menanggung cacat tersembunyi.
Konsekuensi  dari  jaminan  oleh  penjual  diberikan  kepada  pembeli  oleh  bahwa  barang  yang dijual itu adalah sungguh-sungguh miliknya sendiri yang bebas dari suatu beban atau tuntutan dari suatu pihak. Dan mengenai cacat tersembunyi maka penjual menanggung pada barang yang dijualnya meskipun penjual tidak mengetahui ada cacat tersembunyi

## 5.2.3. Prosedur Peralihan Jual Beli Hak Atas Tanah
Pengertian pendaftaran tanah menurut A.P Parlindungan adalah bahwa pendaftaran ini melalui suatu ketentuan yang sangat teliti dan terarah, sehingga tidak mungkin asal saja, lebih- lebih  lagi  bukan  tujuan  pendaftaran  tersebut  untuk  sekedar  diterbitkannya  bukti  pendaftaran tanah saja (A.P Parlindungan, 1960:4)
Setiap  macam  hak  atas  tanah  wajib  didaftarkan  pada  dan  disertifikatkan  oleh  kantor pertanahan alias Badan Pertanahan Nasional/BPN yang berkantor disetiap daerah Kabupaten daerah Kota, demikianlah lebih kurang pesan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) 23
Ada 2 cara yang bisa ditempuh dalam memperoleh sertifikat tanah hak milik atas tanah yaitu:
1. Cara pendaftaran sporadic
22 Herlien Boediono,ibid, hal 71
23 Pasal 19 UUPA, UU RI No.5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Pemilik tanah yang bermaksud memohon sertifikat kepada kantor pertanahan di daerah kabupaten  atau  kota  melampirkan  kepemilikan  sesuai  dengan  ketentuan  dalam peraturan kepala BPN No.3 tahun 1997 pasal 76 yaitu:
a. Pajak bumi dan bangunan
b. Akta yang dibubuhi tanda kesaksian oleh kepala adat atau kepala desa atau lurah yang berisikan pernyataan pemindahan hak dari si anu kepada anda yang dibuat di bawah tangan
c. Akta PPAT (pejabat pembuat akta tanah) yang berisikan pernyataan pemindahan hak atas tanah dari si anu kepada anda
Dokumen-dokumen  yang  disebutkan  di  atas  merupakan  alat  pembuktian  data yuridis dan data fisik bidang tanah dalam rangka pendaftaran tanah (termasuk penerbitan sertifikat).  Apabila  dokumen-dokumen  tersebut  telah  digunakan  untuk  dasar  pendaftaran tanah atau penerbitan sertifikat maka dokumen-dokumen tersebut dinamakan warkah yang disimpan dan dipelihara dengan baik oleh kantor pertanahan, selanjutnya dilakukan dengan melampirkan  tanda  lunas  BPHTB,  setelah  dilakukan  pengukuran  dilapangan  olh  petugas kantor  pertanahan  ,  lalu  penandatanganan  data  yuridis  hasil  pengukuran,  dan  terakhir terbitnya sertifikat sekurang-kurangnya 60 (enam puluh) hari
2. Cara pendaftaran tanah sistematik
Yaitu dengan  cara menghadiri acara penyuluhan  dan penjelasan dari panitia dikantor desa untuk memperoleh sertifikat tanah
Peralihan hak atas tanah terlebih dahulu harus dibuatkan akta jual beli (AJB) yang dilakukan oleh pejabat pembuat akta tanah yang selanjutnya disebut (PPAT) dan didaftarkan ke Badan pertanahan nasional (BPN) sebagai syarat untuk balik nama, berdasarkan pasal 37 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yang menyatakan bahwa:
“hak peralihan atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melaui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  pejabat  pembuat  akta  tanah  (PPAT)  yang  berwenang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku”
Akta jual beli  yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah  adalah akta otentik sebagaimana pasal 1868 KUH Perdata berbunyi:
Vol 18 No 1 April 2020
“suatu  akta  otentik  ialah  suatu  akta  yang  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh undang-undang  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pegawai-pegawai  umum  yang  berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya”
Dalam hal ini pejabat pembuat akta tanah dapat menolak membuatkan akta tanah sebagaimana yang dimaksud dalam pada pasal 39 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yaitu :
a. mengenai  bidang  tanah  yang  sudah  terdaftar  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak disampaikan
1. surat bukti hak sebagaimana dimaksud pada pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan kepala  desa/  kelurahan  yang  menyatakan  bahwa  yang  bersangkutan  menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 ayat (2) dan
2. surat yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari  kantor  pertanahan  atau  untuk  tanah  yang  terletak  didaerah  yang  jauh  ari kedudukan  kantor  pertanahan,  dari  pemegang  hak  yang  bersangkutan,  dengan dikuatkan oleh kepala desa/ atau kelurahan atau
c. salah satu para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah  satu  saksi  sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  pasal  38  tidak  berhak  atau  tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian atau
d. salah  satu  pihak  atau  para  pihak  bertindak  atas  dasar  suatu  surat  kuasa  mutlak  yang hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belu  diperoleh izin pejabat atau instansi yang  berwenang,  apabila  izin  tersebut  diperlukan  menurut  peraturan  perundang- undangan yang berlaku atau
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang mengalami sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya atau
g. tidak  dipenuhi  syarat  lain  atau  dilanggar  larangan  yang  ditentukan  dalam  peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

## D. METODE PENELITIAN

## 6.1. Tipe Penelitian
Metode   penelitian menurut Sunaryati Hartono (1994: 105)  ialah  cara  atau  jalan  atau proses  pemeriksaan atau penyelidikan  yang menggunakan cara penalaran atau berfikir  yang
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
logis-analitis  (logika),  berdasarkan  dalil-dalil,  rumus-rumus  dan  teori-teori  suatu  ilmu  (atau beberapa cabang ilmu) tertentu, untuk menguji kebenaran (atau mengadakan verifikasi) suatu hipotetsis atau teori tentang gejala-gejala atau peristiwa ilmiah, peristiwa sosial atau peristiwa hukum tertentu, dalam hal ini tipe penelitian yang dipakai adalah yuridis normatif

## 6.2.  Pendekatan Masalah
Penelitian  ini  menurut  Peter  Mahmud  Marzuki  (2010:  35)  adalah  penelitian  hukum, adalah suatu proses untuk menemukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin- doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi,
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  pendekatan  undang-undang ( statute  approach )  dilakukan  dengan  menelaah  semua  undang-undang  dan  regulasi  yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani.

## 6.3.  Bahan Hukum
1. Bahan hukum primer adalah bahan hukum yang sifatnya mengikat berupa peraturan perundang-undangan  yang  berlaku  dan  ada  kaitannya  dengan  permasalahan  yang akan dibahas di antaranya:
 Undang-undang dasar Negara republik Indonesia tahun 1945
 Peraturan  perundang-undangan  UUPA,  PP  No.  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah
 PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
 Peraturan  Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor 1 Tahun 2006   Tentang Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
2. Bahan  hukum  sekunder  berupa  semua  publikasi  tentang  hukum  yang  bukan merupakan  dokumen-dokumen  resmi  yang  meliputi  buku-buku  teks,  kamus- kamus  hukum,  jurnal-jurnal  hukum,  dan  komentar-komentar  atas  putusan pengadilan sepanjang isinya relavan dengan pokok masalah yang dibahas dalam tulisan ini
6.4. Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum
Bahan hukum dikumpulkan melalui bahan primer dan bahan sekunder, dianalisis secara kualitatif dengan menelaah dan mempelajari peraturan perundang-undangan maupun literatur
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
yang ada kaitannya dengan materi yang dibahas, kemudian dibahas menghubungkan Pasal- pasal yang satu dengan Pasal-pasal lainnya atau peraturan perundang-undangan satu dengan lainnya yang ada dalam undang-undang itu sendiri maupun dengan Pasal-pasal dari undang- undang lain

## 6.5 Analisis Bahan Hukum
Analisis dalam penelitian ini dilakukan melalui tahap-tahap, tahap pertama yaitu bahan hukum primer  berupa  peraturan  perundang-undanagn  di  sesuaikan  dengan  penelitian  yang  akan diangkat,  tahap  kedua  bahan  hukum  primer  di  klasifikasi  dan  di  kaitkan  dengan  hukum sekunder tarkait relevansinya, tahap ketiga melakukan analisis bahan hukum,  tahap keempat menarik kesimpulan dari inti pokok permasalahan

## E. KESIMPULAN DAN SARAN TINDAK LANJUT
1. Sebelum  dilakukan  peralihan  hak  atas  tanah  penjual  wajib  memenuhi  persyaratan  yang diatur  dalam  ketentuan  peralihan  hak  atas  tanah  hal  tersebut  termuat  di  dalam  peraturan perkaban no.8 tahun 2012, pada kasus yang diteliti terjadi kesepakatan kontrak jual beli atas dasar asas kebebasan berkontrak yang mensyaratkan penjual menyerahkan sertifikat balik nama kepada pembeli sebelum pelunasan merupakan perbuatan melanggar hukum, karena asas kebebasan berkontrak bertentangan dengan ketentuan yang berlaku mengenai peralihan ha katas tanah, sehingga dikhawatirkan apabila kontrak jual beli tersebut dilaksanakan batal
2. SARAN TINDAK LANJUT
1) Kepada masyarakat hendaknya berhati-hati dalam melakukan peralihan hak atas tanah dengan mengikuti ketentuan perundang-undangan yang telah ditetapkan dan prosedur yang berlaku, hal ini bertujuan agar masing-masing pihak memperoleh kepastian hukum dan terhindar dari timbulnya sengketa tanah
2) Kepada lembaga pemerintah khususnya BPN (Badan Pertanahan Nasional) seharusnya memberikan  penyuluhan  tentang  bagaimana  peralihan  ha  katas  tanah  sesuai  dengan ketentuan  yang  ada  terutama  untuk  masyakat  di  pedesaan  yang  masih  awan  dengan hukum.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Cst Kansil, (2009) Christine S.t Kansil, Kamus Istilah Hukum , Jakarta, Jala Permata Aksara.
Irawan Soerodjo, ( 2003 ) , Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia , Arkola.
Ahmadi Miru, (2018), Hukum Kontrak Dan Perancangan Kontrak .
E.Sumaryono, (2002), Etika Hukum Relavansi Teori Hukum Kodrat Thomas Aquinas , Kanisius, Yogyakarta
Franz Magniz Suseno, (2003), Etika Politik, Jakarta, Gramedia.
Herlien  Boediono, (2010), Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  Dan  Penerapannya  Di  Bidang Kenotariatan, Bandung :Citra Aditya Bakti.
I.G. Rai Widjaya, (2004), Merancang Suatu Kontrak (Contract Drafting), Megapoin.
J.H Niewenhuis, (1985), Pokok-Pokok Hukum Perikatan , Surabaya.
_____________ , ( 1997 ) , Hoofdstukken Verbintennis-Senrecht , Menggunakan Istilah “Contract” Dalam Beberapa Tulisannya .
J.Satrio, (1992), Hukum Perjanjian , Bandung:Citra Aditya Bakti.
Komariah  Emong  Sapardjaja, (2012), Ajaran  Sifat  Melawan  Hukum  Material  Dalam  Hukum Pidana .
Munir Fuady, (1999), Hukum Kontrak ,PT.Citra Aditya Bakti.
Mariam Darus Badrulzaman , (1996), Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Buku III Tentang Hukum Perikatan .
Munir Fuady, (2005), Pengantar Hukum Bisnis, Menata Hukum Bisnis Moderen Di Era Global, Citra Aditya Bakti, Bandung.
Moch Isnaeni, (2016) Perjanjian Jual Beli .
Paul Tilich, (2004) Cinta Kekuasaan Dan Keadilan , Surabaya : Pustaka Eureka.
Purwahid Patrik, (1994), Dasar-dasar Hukum Perikatan , Bandung: Mandar Maju.
R.M Suryodiningrat, (1985) Asas-asas Hukum Perikatan , Bandung: Tarsito.
R.Subekti Dan Tjitrosudibio, (2006), Kitab Undang-undang Hukum Perdata , PT.Pradnya. Rosa Agustina, (2008), Perbuatan Melawan Hukum , FH Universitas Indonesia, Jakarta. Subekti  Dan  Tjitrosudibjo ,  (1992) , Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata ,  Pra dnya  Paramita Jakarta.

## Undang-Undang
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
PERKABAN Nomor 8 Tahun 2012
PP Nomor 24 Tahun 1997 Undang-Undang Dasar 1945 UUPA Nomor 5 Tahun 1960