IMPLIKASI YURIDIS JUAL BELI TANAH ADAT MELALUI PERJANJIAN DIBAWAH TANGAN DALAM PERSPEKTIF UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA

## I Gusti Ayu Widiadnyani, Ratna Artha Windari, Ketut Suditmaka
Jurusan Ilmu Hukum Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja, Indonesia
e-mail: {ayu.widiadnyani, ratnawindari, sudiatmaka} @undiksha.ac.id

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui implikasi yuridis perjanjian jual beli tanah adat melalui kesepakatan  dibawah  tangan  dalam  perspektif  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  dan  untuk mengetahui  kekuatan  pembuktian  perjanjian  jual  beli  tanah  dibawah  tangan  apabila  terjadi  sengketa. Metode penelitian yang digunakan dalam tulisan ini adalah metode penelitian hukum normatif. Di dalam penelitian ini pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (Statute Approach) , dan  pendekatan  konseptual (Conseptual  Approach). Sumber  bahan  hukum  yang  digunakan  dalam penelitian ini adalah bahan hukum primer, bahan hukum skunder dan bahan hukum tersier. Analisis bahan hukum  dilakukan  secara  deskriptif  selanjutnya  data  yang  telah  diperoleh  disusun  secara  sistematis, kemudian  ditarik  kesimpulan.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  implikasi  yuridis  perjanjian  jual  beli tanah adat melalui kesepakatan dibawah tangan menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 adalah jual  beli  tanah  yang  dilakukan  dibawah  tangan  (tanpa akta  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah) tetaplah  sah, karena sudah terpenuhinya syarat sahnya jual beli menurut pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 yaitu syarat materiil yang bersifat tunai, terang dan riil. Selain itu juga jual beli tersebut sudah memenuhi syarat  jual  beli  menurut  Pasal  1320  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  syarat  sahnya  perjanjian. Kekuatan pembuktian perjanjian jual beli tanah dibawah tangan apabila terjadi sengketa yaitu berdasarkan akta  dibawah  tangan  yang  telah  memperoleh  legalisasi  dari  Notaris  membantu  Hakim  dalam  hal pembuktian, yang tertuang dalam  Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang  Nomor 2 Tahun 2014. Untuk memiliki kekuatan pembuktian yang paripurna pembeli dapat memperkuat bukti kepemilikan setelah terjadi jual beli dengan pensertifikatan berdasarkan Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA dan Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 sebagai tanda bukti hak yang berlaku dan sebagai alat pembuktian yang kuat.
Kata kunci: implikasi yuridis, jual beli dibawah tangan, tanah adat, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

## Abstract
The study aimed at finding out the juridical implication of sale and purchase agreement customary land  through  underhand  agreement  in  law  number  5  of  1960  perspective,  and  to  find  out  the  value  of evident on underhand agreement if conflict happens. The study implemented a normative legal research method  using  Statute  Approach  and  Conceptual Approach.  There  were  three  sources  of legal material, such  as  primary,  secondary,  and  tertiary  legal  materials  implemented  in  this  study.  The  descriptive technique was used to analyze legal materials. Then, the obtained data of legal materials were arranged systematically and finally conclusion was drawn. The result of the study indicated that based on law number 5  of  1960,  the juridical implication  of  sale  and  purchase  agreement  customary land  through  underhand agreement remains legitimate  due to  the fulfillment  of material requirements,  which  are  cash,  coherent, and real, of sale and purchase agreement activity based on Article 5 Law number 5 of 1960. In addition, the sale and purchase agreement land without the Deed of the Land Deed Official is legitimate as it fulfills the legal requirement of agreement based on Article 1320 of Civil Law Code. In terms of conflict, based on Article 15 Paragraph (2) of Law Number 2 of 2014, the value of evident on underhand agreement in sale and purchase agreement land is a legalized underhand deed in case of proof which is received from Notary Assistant of Judge. According to  Article 19 Paragraph (2) Alphabet
C UUPA and Article 32 Paragraph (1) PP Number 24 of 1997, customer possesses plenary authentication power if the sale and purchase agreement proofs and deed are strengthened. This is a valid proof of rights and powerful evidentiary tool.
Keywords: juridical implication, underhand sale and purchase agreement, customary land, Law Number 5 of 1960

## PENDAHULUAN
Di  dalam  kehidupan  sehari-hari tanah  memiliki  hubungan  yang  sangat erat dengan kehidupan manusia.
Jumlah luas tanah yang dapat dikuasai oleh manusia masih terbatas, sedangkan jumlah manusia yang membutuhkan tanah senantiasa bertambah.  Selain  itu  banyak  terjadi transaksi dalam masyarakat sehubungan  dengan  masalah  tanah, seperti  :  perjanjian  jual  beli,  sewa menyewa,  tukar  menukar,  gadai  dan sebagainya. Dari sekian banyak transaksi yang terjadi, maka yang paling banyak  dijumpai  dalam  masyarakat mengenai  transaksi  jual  beli.  Tidak seimbangnya  antara  persediaan  tanah dengan kebutuhan akan tanah itu telah menimbulkan berbagai persoalan.
Menurut  Hukum Adat  maka  jual beli  tanah  merupakan  suatu  perbuatan pemindahan  hak  atas  tanah  yang bersifat  terang  dan  tunai.  Dimana perpindahan  hak  atas  tanah  tersebut serentak  terjadi  begitu  pembayaran harga  diserahkan  kepada  pembeli,  hal semacam  ini  dikenal  dengan  asas konkrit/kontan atau riil.
Namun  tidak  dapat  dipungkiri, dalam  kehidupan  masyarakat  sehari- hari  masih  banyak  jual  beli  dilakukan dibawah  tangan  dalam  arti  bahwa  jual beli  tersebut  cukup  dilakukan  dengan kesepakatan  kedua  belah  pihak  dan disaksikan  oleh  para  saksi.  Apabila dianggap  kurang  meyakinkan  maka dibuatkan  kwitansi,  ataupun  jika  ingin perjanjian jual beli agar lebih jelas isinya maka  dibuatkanlah  pernyataan  yang ditulis  di  atas  kertas  segel  yang ditandatangani  oleh  kedua  belah  pihak serta disaksikan oleh orang-orang tertua di desa disahkan oleh Kepala
Desa  setempat  (Sumaryono,  Tesis,
2009:14). Sedangkan dalam Pasal 37 ayat 1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997 mewajibkan setiap perjanjian  yang  berkenaan  dengan pemindahan  hak  atas  tanah  harus dibuat  di  hadapan  Pejabat  PPAT  yang telah ditunjuk. Di lain pihak, Pemerintah juga  mengeluarkan  suatu  peraturan yang berbunyi sebagaimana lebih lanjut diuraikan  dalam  Pasal  37  ayat  (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  tentang  pendaftaran  tanah  yang berbunyi :
Bahwa dalam keadaan tertentu
sebagaimana  yang  ditentukan  oleh Menteri,  Kepala  Kantor  Pertanahan dapat mendaftar peralihan hak milik atas tanah  yang  dilakukan  diantara  Warga Negara  Indonesia  yang  dibuktikan dengan  akta  yang  tidak  dibuat  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  tetapi menurut Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya  dianggap  cukup  untuk mendaftar peralihan hak yang bersangkutan.
Dalam hal ini menimbulkan suatu pertanyaan  di  kalangan  masyarakat dimana  dalam  peralihan  jual  beli  hak atas  tanah  adat  melalui  kesepakatan dibawah  tangan,  masih  menimbulkan kerancuan dalam menentukan kepastian hukum. Berdasarkan uraian diatas, maka permasalahan yang dikemukakan dalam  penelitian  ini  adalah  sebagai berikut:  (1)  Bagaimanakah  implikasi yuridis  perjanjian  jual  beli  tanah  adat melalui  kesepakatan  dibawah  tangan dalam perspektif Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan (2) Bagaimanakah  kekuatan  pembuktian perjanjian  jual  beli  tanah  dibawah tangan apabila terjadi sengketa.

## METODE
Penelitian ini menggunakan jenis penelitian  yuridis  normatif  dengan rasionalitas  bahwa  penelitian  ini  akan mengkaji mengenai implikasi yuridis jual beli  tanah  adat  melalui  perjanjian dibawah tangan dan kekuatan pembuktian  perjanjian  jual  beli  tanah dibawah tangan apabila terjadi sengketa. Di dalam penelitian ini pendekatan  yang  digunakan  adalah pendekatan perundang-undangan (Statute  Approach), dan  pendekatan konseptual (Conseptual Approach).
Sedangkan sumber bahan hukum yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah bahan  hukum  primer,  bahan  hukum skunder dan bahan hukum tersier.
Adapun  teknis  analisis  bahan hukum dilakukan secara deskriptif, yaitu analisis yang dilakukan dengan memaparkan  permasalahan  implikasi yuridis  jual  beli  tanah  adat  melalui perjanjian dibawah tangan dalam perspektif  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun 1960 maupun kekuatan pembuktian  perjanjian  jual  beli  tanah dibawah tangan apabila terjadi sengketa serta  merangkai  data  yang  telah diperoleh dan disusun secara sistematis, kemudian ditarik kesimpulan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Implikasi Yuridis Perjanjian Jual Beli Tanah  Adat  Melalui  Kesepakatan dibawah  Tangan  dalam  Perspektif Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
Perjanjian  Jual  Beli  Tanah  Adat Melalui Kesepakatan dibawah Tangan Sebelum Berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Sebelum  berlakunya  Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA), Undang-Undang Nomor 5 Tahun  1960, pada  tanggal  24  September  1960,  jual beli tanah di  Indonesia mempergunakan dua   sistem  hukum,
yaitu sistem Hukum Barat bagi golongan Eropa  dan  sistem  Hukum  Adat  bagi golongan bumi putera atau pribumi.
1.  Menurut Hukum Barat
Belanda  pada  saat  datang  dan menjajah  di  Indonesia  pada  masa  lalu juga  membawa  perangkat  Hukum Belanda untuk mengatur masyarakat di Indonesia.  Pada  tanggal  1  Mei  1848 mulai  diberlakukan  suatu  ketentuan Hukum Barat yang tertulis yaitu Burgelijk Wetboek (BW),  yang  sampai  sekarang masih  dikenal  sebagai  Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata.
Sedangkan menurut Pasal 1320 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata untuk  sahnya  suatu  perjanjian  harus memenuhi  4  syarat,  yaitu:  (Ariyani, 2013:6) a.  Ada persetujuan kehendak antara pihak-pihak yang membuat perjanjian (sepakat); b.  Ada kecakapan pihak-pihak untuk membuat perjanjian;
c.  Ada sesuatu hal tertentu;
d.  Ada sesuatu sebab yang halal.
2.  Menurut Hukum Adat Pengertian  jual  beli  menurut
Hukum  Adat  adalah  perbuatan  hukum pemindahan  hak  yang  bersifat  tunai (Harsono,  2003:333).  Jual  beli  tanah dalam  hukum  adat,  adalah  perbuatan hukum  pemindahan  hak  atas  tanah dengan  pembayaran  harganya  pada saat  yang  bersamaan  secara  tunai dilakukan.  Maka  dengan  penyerahan tanahnya kepada pembeli dan pembayaran  harganya  kepada  penjual pada saat jual beli dilakukan, perbuatan jual  beli  itu  selesai  dalam  arti  pembeli telah menjadi pemegang hak yang baru.
Dalam  masyarakat  Hukum  Adat jual  beli  tanah  dilaksanakan  secara terang dan tunai ( Perangin, 1989:16):
a.  Kontan atau tunai
Harga  tanah  yang  dibayar  itu  bisa seluruhnya  tetapi  bisa  juga  sebagaian. Tetapi biarpun dibayar sebagian,
menurut hukum dianggap telah dibayar penuh. Pembayaran harga dan
penyerahan haknya dilakukan pada saat yang  bersamaan.  Jual  beli  menurut hukum  adat  telah  selesai,  sisa  harga yang  belum  dibayar  dianggap  sebagai suatu  utang  pembeli  kepada  bekas pemilik tanah.
b.  Terang
Jual beli tanah dilakukan dihadapan kepala  desa  atau  kepala  adat.  Hal  ini dilakukan  agar  pembeli  mendapatkan pengakuan dari masyarakat yang bersangkutan  sebagai  pemilik  tanah yang baru dan
mendapatkan perlindungan  hukum  jika  di  kemudian hari ada gugatan terhadapnya dari pihak yang  menganggap  jual  beli  tanah tersebut tidak sah.
Perjanjian  Jual  Beli  Tanah  Adat (Sesudah Berlakunya Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) Berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) yang mulai berlaku  pada  tanggal  24  September 1960 telah terjadi perubahan fundamental  pada  hukum  agraria  di Indonesia terutama pada hukum pertanahan.  Perubahan  ini  bersifat mendasar baik pada struktur perangkat hukumnya  maupun  pada  konsepsi  dan isinya.
Dengan dibentuknya UUPA
sebagai  hukum  tanah  nasional,  maka dualisme hukum tanah sudah tidak ada lagi  dan  telah  memberikan  unifikasi dalam  hukum  pertanahan.  Berbeda dengan  jual  beli  yang  terjadi  menurut UUPA  yang  memerlukan  akta  otentik (akta  jual  beli)  yang  dibuat  oleh  dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang tercantum dalam beberapa perundang-undangan, yaitu berdasarkan Pasal 1 Angka 4   Undang- Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan Tanah  (UUHT),  menyebutkan  bahwa
“Pejabat Pembuat Akta
Tanah, selanjutnya     disebut     PPAT    adalah
Pejabat  Umum  yang  diberi  wewenang untuk  membuat  akta  Pemindahan  Hak Atas  Tanah,  Akta  Pembebanan  Hak
Tanggungan,  dan  Akta  Pemberi  Kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang- undangan yang berlaku. Sejak berlakunya Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria dengan  peraturan  pelaksananya  yakni
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang telah  diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah  melalui  jual  beli  hanya  dapat didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan akta yang  dibuat  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang- undangan. Sehingga  perjanjian  jual  beli  tanah hanya  boleh  dilakukan  dengan  akta
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  sebagai buktinya  untuk  mendaftarkan  peralihan hak atas tanahnya di Kantor
Pertanahan.
Dalam  ketentuan  Pasal  19 UUPA jo Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997, maka setiap peralihan hak atas tanah harus dibuat akta, sedangkan aktanya harus dibuat oleh pejabat yang diberi  wewenang  untuk  membuat  akta- akta  tanah  tertentu  yang  ditunjuk  oleh
Menteri Agraria/Kantor Badan Pertanahan Nasional (KBPN).

## Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Tanah dibawah Tangan
Peraturan    Pemerintah   Nomor 24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran Tanah  Pasal  37  yang  mewajibkan peralihan hak karena jual beli hanya bisa di  daftarkan  apabila  dibuat  oleh  PPAT tetapi  tidak  adanya  sanksi  kepada masyarakat  apabila  peralihan  hak  atas tanah dilakukan secara dibawah tangan sebagaimana halnya sanksi yang diberikan kepada PPAT apabila   dalam jangka   7   hari    tidak
Jurusan Ilmu Hukum (Volume 1 No. 1 Tahun 2018)
mendaftarkan  akta  yang  dibuatnya  ke kantor Pertanahan untuk didaftar. Kewajiban  yang  dibebankan  kepada PPAT  ini  ditujukan  untuk  memberikan kepastian  hukum  bagi  kliennya  dan untuk  dapat  terselenggaranya  tertib administrasi  pertanahan  sebagaimana merupakan  salah  satu  daripada  tujuan pendaftaran  tanah.  Pendaftaran  akta oleh PPAT ke Kantor Pertanahan adalah untuk memenuhi asas publisitas sehingga  masyarakat  umum  dapat mengetahui  karena  sifat  administrasi Kantor  Pertanahan  bersifat  terbuka. Berbeda  dengan  administrasi  PPAT yang  sifatnya  tertutup,  yang  hanya dapat diketahui oleh para pihak dan ahli warisnya saja.
Kewenangan  lembaga  penegak hukum  dijamin  oleh  undang-undang. Sehingga  dalam  melaksanakan  tugas dan  tanggung  jawabnya  terlepas  dari pengaruh  kekuasaan  pemerintah  dan pengaruh-pengaruh lain. Terdapat adagium  yang  menyatakan  (meskipun dunia  ini  runtuh  hukum  harus  di tegakkan).  Hukum  tidak  dapat  berjalan atau tegak bila tidak ada aparat penegak hukum yang kredibilitas, kompeten dan independen.  Seberapa  bagusnya  suatu peraturan  perundang-  undangan  bila tidak  didukung  dengan aparat  penegak hukum yang baik maka keadilan hanya angan-angan.  Lemahnya  mentalitas aparat  penegak  hukum  mengakibatkan penegakkan  hukum  tidak  berjalan sebagaimana  mestinya.  Banyak  faktor yang mempengaruhi lemahnya mentalitas  aparat  penegak  hukum diantaranya lemahnya pemahaman agama,  ekonomi,  proses  rekruitmen yang tidak transparan dan lain sebagainya.  Maka  faktor  penegak hukum memainkan peran penting dalam menjalankan fungsi hukum.
Apabila  peraturan  perundang- undangan  sudah  baik,  tetapi  kualitas penegak hukumnya masih rendah maka akan  terdapat  masalah,  demikian  juga apabila peraturan
perundang- undangannya buruk, sedangkan kualitas penegak hukumnya baik  tetap
akan  muncul  kemungkinan  masalah juga. Kantor Pertanahan meskipun telah melakukan  pembinaan  kepada  PPAT agar  mematuhi  ketentuan-  ketentuan yang  telah  diatur  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997 Tentang Pendaftran Tanah tetapi pihak kantor  Pertanahan  tidak  memberikan sanksi  apapun  kepada  PPAT  yang bersangkutan sebagaimana yang diatur dalam  Pasal  62  Peraturan  Pemerintah
Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Selain  itu  adanya  suasana pemikiran  sosial  dan  kekuatan  sosial yang  menentukan  bagaimana  hukum digunakan, dihindari, atau disalahgunakan.  Dalam  budaya  hukum erat kaitannya dengan kesadaran hukum  masyarakat.  Masyarakat  dan budaya  merupakan  fenomena  yang tidak  terpisahkan.  Antara  unsur-unsur budaya terjalin satu sama lain dan saling berpengaruh,  perubahan  pada  salah satu  unsur  saja  akan  menyebabkan perubahan  pada  unsur-  unsur  lainnya. Maka  sama  sekali  tidak  dapat  di lepaskan  dari  keterkaitannya  dengan proses-proses  sosial  yang berlangsung dalam  masyarakat    sebagai  hasil  dari kontruksi  sosial  (Dimyati,  2004:107). Selama ini
masyarakat tidak
mengetahui  mengenai  peralihan  hak atas  tanah  tidak  bisa  didaftarkan  ke Kantor  Pertanahan  apabila  akta  tidak dibuat oleh PPAT sehingga masyarakat sering melakukan transaksi jual beli hak atas  tanah  dilakukan  secara  dibawah tangan.  Hal  ini  dikarenakan  kurangnya sosialisasi dari pihak kantor Pertanahan kepada masyarakat.
Bahwa  akibat  hukum  jual  beli tanah  yang  dilakukan  dibawah  tangan (tanpa  akta  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah)  tetaplah  sah,  karena  sudah terpenuhinya  syarat  sahnya  jual  beli menurut  Pasal  5  Undang-  Undang Nomor  5  Tahun  1960  yaitu  syarat materiil  yang  bersifat  tunai,  terang  dan riil.  Selain  itu  juga  jual  beli  tersebut sudah  memenuhi  syarat  jual  beli menurut Pasal 1320 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata yang merupakan  syarat  sahnya  perjanjian.
Tetapi  untuk  memperoleh  pemindahan hak atas  tanah  dan  balik  nama  harus memiliki  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT karena  pemindahan  hak  atas  tanah melalui  jual beli  tanah  harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Upaya penyelesaian  yang dapat dilakukan  oleh  pihak  pembeli  agar  jual beli  tanah  yang  dilakukan  tanpa  akta PPAT  dapat  mempunyai  kekuatan hukum  yang  pasti  dengan  menghadap ke  Kepala  desa,  pihak  pembeli  dan pihak    penjual  menghadap  langsung Kepala  desa,  karena  Kepala  Desa dianggap orang yang mengetahui hukum.  Kemudian  oleh  penjual  dibuat suatu akta bermaterai yang menyatakan bahwa  benar  ia  telah  menyerahkan tanah  miliknya  untuk  selama-lamanya kepada pembeli. Akta tersebut ditandatangani oleh pembeli dan Kepala Desa  dan  disaksikan  oleh  dua  orang saksi yang cakap menurut hukum.

## Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual
Beli  Tanah  Dibawah  Tangan  Apabila Terjadi Sengketa
Suatu  bidang  tanah  tidak  atau belum mempunyai sertifikat, maka dapat dibuktikan  dengan  bukti-bukti  lainnya sebagaimana ditentukan dalam ketentuan perundang-undangan. Pembuktian dalam konteks keperdataan  dan  dalam  jual  beli  tanah mengacu kepada kekuatan pembuktian sebagaimana  yang  tercantum  di  dalam Pasal 164 HIR/284 RBg, dan Pasal 1866 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata yang  terdiri  dari  bukti  tulisan,  bukti persangkaan-persangkaan, bukti pengakuan,  bukti  sumpah  dan  bukti dengan akta serta Pasal 23 dan  Pasal 24  PP  Nomor  24  Tahun  1997  yang mengatur  mengenai  pembuktian  hak atas tanah untuk keperluan pendaftaran hak atas tanah.
Dalam hukum pembuktian dikenal tiga jenis surat, yaitu akta
otentik, akta dibawah  tangan  dan  surat bukan  akta.  Akta  otentik  adalah  akta yang  dibuat  oleh  atau  dihadapan pegawai umum yang berwenang dalam bentuk menurut undang-undang dimana akta  dibuat  (Pasal  1868  BW).  Akta otentik mempunyai kekuatan
pembuktian  sempurna,  yaitu  cukup berdiri sendiri, tidak perlu ditambah alat bukti  lain,  dan  isinya  dianggap  benar selama  tidak  dibuktikan  sebaliknya (Sugeng  dan  Sujayadi,  2012:68).  Akta dibawah  tangan  cara  pembuatan  atau terjadinya tidak dilakukan oleh dan atau dihadapan  pejabat  pegawai  umum, tetapi cukup oleh pihak yang berkepentingan  saja  (Pasal  1874  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata  dan Pasal 286 RBg). Akta dibawah tangan mempunyai kekuatan pembuktian sepanjang  isi  dan  tanda  tangan  yang tercantum di dalamnya diakui oleh para pihak. Jika salah satu pihak mengingkarinya, maka nilai pembuktian tersebut  diserahkan  kepada  hakim.
Dengan  telah dilegalisasi akta  dibawah tangan maka bagi Hakim telah diperoleh kepastian mengenai tanggal dan identitas  para  pihak  yang  mengadakan perjanjian  tersebut  serta  tanda  tangan yang  dibubuhkan  dibawah  surat  itu benar  berasal  dan  dibubuhkan  oleh orang  yang  namanya  tercantum  dalam surat itu dan orang yang membubuhkan tanda tangannya dibawah surat itu tidak lagi  dapat  mengatakan  bahwa  para pihak  atau  salah  satu  pihak  tidak mengetahui  apa  isi  surat  itu,  karena isinya  telah  dibacakan  dan  dijelaskan terlebih  dahulu  sebelum  para  pihak membubuhkan  tanda  tangannya  di hadapan pejabat umum tersebut.
Berdasarkan hal tersebut, maka akta  dibawah  tangan  yang  telah memperoleh  legalisasi  dari  Notaris membantu Hakim dalam hal pembuktian,  karena  dengan  diakuinya tanda tangan tersebut, maka isi aktapun dianggap sebagai kesepakatan  para  pihak  karena  akta dibawah tangan kebenarannya
terletak  pada  tanda  tangan  para  pihak yang  terkait  baik  penjual,  pembeli,  dan pejabat pembuat akta jual beli tanah/PPAT yang tertuang dalam Pasal 15  ayat  (2)  Undang-Undang  Nomor  2 Tahun 2014, dengan ditandatanganinya akta  jual  beli  tersebut  maka  akta tersebut  menjadi  bukti  yang  sempurna (Neriana,  JOM  Fakultas  Hukum,  Vol.  2 No. 2 Oktober 2015:8-9).
Namun  apabila  terjadi  saling klaim  suatu  objek  tanah  dimana  salah satu pihak memiliki akta dibawah tangan yang  telah  memperoleh  legalisasi  dari
Notaris sedangkan pihak lawan mengeluarkan  sertifikat  maka  akta dibawah tangan tersebut
pembuktiannya  masih  lemah,  dimana akta  dibawah  tangan  yang  telah memperoleh  legalisasi  dari  Notaris merupakan  alat  atau  syarat  untuk membuat  sertifikat  sehingga  untuk memiliki  kekuatan  pembuktian  yang paripurna  maka  hak  atas  tanah  yang terjadinya berdasarkan penetapan pemberian  hak  dari  pejabat  yang berwenang  hanya  dapat  dibuktikan dengan  sertifikat.  Berdasarkan  Pasal  1 angka  20  PP  Nomor  24  Tahun  1997, sertifikat  adalah  surat  tanda  bukti  hak sebagaimana dimaksud dalam  Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah,  hak  pengelolaan,  tanah  wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak  tanggungan  yang  masing-masing sudah  dibukukan  dalam  buku  tanah yang bersangkutan.
Menurut Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA dan Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun  1997 bahwa sertifikat merupakan  surat  bukti  hak  atas  tanah berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang kuat.  Sertifikat  sebagai  alat  bukti  hak atas  tanah  diterbitkan  oleh  Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kota  melalui suatu proses pendaftaran tanah, apabila suatu bidang tanah belum dilaksanakan pendaftaran tanahnya maka atas bidang tanah tersebut tidak mempunyai
sertifikat. Sertifikat diterbitkan oleh BPN (Badan  Pertanahan  Nasional)  yang didalamnya
memuat data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah tertentu.
Data  fisik  berkenaan  dengan letak,  batas  dan  luas  bidang  tanah. Sedangkan  data  yuridis  berkenaan dengan  subyek  hak,  alas  hak  dan pembebanan  hak  atas  tanah.  Data tersebut diperoleh dari pemohon sertifikat  dan  pemeriksaan  oleh  BPN melalui proses pendaftaran tanah (Arba,
2017:148).  Karena  itu  dalam  kaitannya dengan  alat-alat  bukti  dalam  proses peradilan perdata sebagaimana
dimaksud  dalam  Pasal  164  HIR/284 RBg  dan  Pasal  1866  Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata maka sertifikat berstatus  sebagai  bukti  surat  yang berkualifikasi  sebagai  akta  otentik (Ismail,  Kanun  Jurnal  Ilmu  Hukum,  No. 53, April 2011:27).
Salah  satu  fungsi  akta  adalah sebagai  alat  pembuktian.  Sebagai  alat pembuktian  akta  dibedakan  dalam  tiga macam  kekuatan  pembuktian,  yaitu: kekuatan  pembuktian  lahir,  kekuatan pembuktian formal dan kekuatan pembuktian material (Samudra , 2004:47-49). Kekuatan bukti lahir merupakan kekuatan bukti yang
didasarkan  atas  keadaan  lahir  bahwa suatu  surat  yang  kelihatannya  seperti akta  dianggap/diterima  sebagai  suatu akta  dan  harus  diperlakukan  sebagai akta sepanjang tidak terbukti kebalikannya. Sedangkan kekuatan bukti  formal  merupakan  kekuatan  bukti yang  didasarkan  atas  benar  atau tidaknya pernyataan dalam akta bahwa penandatangan akta menerangkan apa yang tercantum dalam akta.
Sementara itu kekuatan pembuktian material merupakan kekuatan  pembuktian  yang  didasarkan atas  benar  atau  tidaknya  isi  dari pernyataan bahwa penandatangan menyatakan  bahwa  peristiwa  hukum yang  dinyatakan  dalam  akta  itu  benar- benar  telah  terjadi.  Sertifikat  yang mempunyai  kedudukan  sebagai  akta otentik
mempunyai kekuatan pembuktian lahir, formil dan materil dan berdasarkan Pasal 165 HIR bahwa akta otentik mempunyai kekuatan  yang
sempurna.  Artinya  apa  yang  tercantum didalamnya  harus  diterima  sebagai suatu  yang  benar  selama  tidak  ada pihak yang dapat membuktikan sebaliknya. Bahwa pembeli dapat memperkuat  bukti  kepemilikan  setelah terjadi  jual  beli  dengan  pensertifikatan.
Berdasarkan  Pasal  19  ayat  (2)  huruf  c UUPA yang menyebutkan bahwa kegiatan  pendaftaran  tanah  meliputi; ”Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian yang kuat”. Demikian juga halnya Pasal 32  ayat  (1)  PP  Nomor  24  Tahun  1997 yang menyebutkan;
“sertifikat merupakan  surat  tanda  bukti  hak  yang berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang  termuat  di  dalamnya,  sepanjang data  fisik  dan  data  yuridis  tersebut sesuai  dengan  data  yang  ada  dalam surat  ukur  dan  buku  tanah  hak  yang bersangkutan”.
Sebagai konsekuensi dari
terciptanya  kepastian hukum  mengenai subyek  dan  obyek  maka  dengan diterbitkannya  sertifikat  tersebut  dapat menimbulkan  beberapa  fungsi  bagi pemiliknya  yaitu  :  (S.R,  Jurnal  Ilmu Pemerintahan, Vol 3, No. 1, 2015:271- 272)
a.  Nilai ekonomisnya (harga jual) lebih tinggi. Dalam jual beli pada umumnya pembeli (konsumen) memilik pandangan, lebih baik kalah dalam  membeli    tetapi  menang dalam pemakaian daripada menang membeli  tetapi    kalah  dalam memakai.  Bertolak  dari  pandangan seperti  itulah  sehingga  tanah  yang telah  bersertifikat  memiliki  harga yang  jauh  lebih  tinggi  dibandingkan dengan tanah yang belum bersertifikat.  Karena  tanah  yang telah  bersertifikat  telah  memiliki jaminan kepastian.
b.  Tanah lebih mudah dijadikan sebagai jaminan utang. c.  Tidak setiap orang memiliki kemampuan  ekonomi  yang  cukup, dimana  sering  ditemukan  orang dalam mempertahankan hidupnya harus meminjam uang dari pihak/orang  lain.  Demikian  juga halnya  dengan  para  pelaku  usaha, bahwa  tidak  setiap  pelaku  usaha memiliki  modal  yang  cukup  untuk tetap bertahan atau mengembangkan usahanya, terkadang harus membutuhkan dana yang  cukup  besar,  sementara dana  dimaksud  tidak  dimilikinya. Suatu alternatif yang dapat ditempuh adalah dengan cara meminjam dana dari orang/pihak lain.

## SIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan  pembahasan  dari keseluruhan hasil penelitian maka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1.  Implikasi yuridis perjanjian jual beli tanah  adat  melalui  kesepakatan dibawah  tangan  menurut  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960 adalah jual beli tanah yang dilakukan  dibawah  tangan  (tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah) tetaplah sah, karena sudah terpenuhinya syarat sahnya jual beli menurut  Pasal  5  Undang-  Undang Nomor 5 Tahun  1960 yaitu syarat materiil  yang  bersifat  tunai,  terang dan  riil.  Selain    itu  juga  jual  beli tersebut  sudah  memenuhi  syarat jual beli  menurut  Pasal  1320 Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata yang  merupakan  syarat  sahnya perjanjian. Tetapi untuk memperoleh pemindahan  hak atas tanah  dan  balik  nama  harus memiliki  akta  yang  dibuat  oleh PPAT karena  pemindahan hak atas tanah  melalui  jual beli  tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh  PPAT.
2.  Kekuatan  pembuktian  perjanjian jual  beli  tanah  dibawah  tangan apabila  terjadi  sengketa  yaitu berdasarkan  akta  dibawah  tangan yang  telah  memperoleh  legalisasi dari  Notaris  membantu  Hakim dalam  hal  pembuktian,  karena dengan  diakuinya  tanda  tangan tersebut, maka isi aktapun
dianggap  sebagai  kesepakatan para  pihak  karena  akta  dibawah tangan kebenarannya terletak pada tanda  tangan  para  pihak  yang terkait  baik  penjual,  pembeli,  dan pejabat  pembuat  akta  jual  beli tanah/PPAT  yang  tertuang  dalam dalam  Pasal  15  ayat  (2)  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2014, dengan ditandatanganinya akta jual beli  tersebut  maka  akta  tersebut menjadi  bukti  yang  sempurna. Untuk memiliki kekuatan pembuktian yang paripurna pembeli  dapat  memperkuat  bukti kepemilikan setelah terjadi jual beli dengan pensertifikatan berdasarkan  Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA dan Pasal 32  ayat  (1)  PP  Nomor  24  Tahun 1997 sebagai tanda bukti hak yang berlaku dan sebagai alat pembuktian yang kuat.
Adapun  dari  hasil  penelitian,  penulis dapat menyampaikan saran-saran sebagai berikut: 1.  Kepada masyarakat dengan diterbitkannya  PP  No.  24  tahun 1997, pemerintah telah mengarahkan  para  pihak  untuk melakukan  jual  beli  hanya  melalui
PPAT.  Namun  pada  prakteknya hingga  saat  ini,  masih  terjadi perjanjian  jual  beli  tanah  dibawah tangan.  Pembeli  beritikad  baik dapat  dipahami  sebagai  pembeli yang  telah  memenuhi  prosedur (pembelian  tanah  melalui  PPAT) maupun  bersikap  hati-hati  dengan melaksanakan sesuai  prosedur dan terlindungi  haknya  apabila  terjadi sengketa  sehingga  pihak  yang dirugikan dapat mengajukan gugatan  ganti  rugi  kepada  penjual yang ternyata tidak berhak. 2.  Kepada Kantor Pertanahan hendaknya  sering  mengadakan penyuluhan hukum mengenai peraturan yang berlaku bagi kepentingan  masyarakat  banyak maupun masyarakat sebagai pihak yang akan melakukan  pengalihan
atau  pihak  yang  akan  menerima hak  hendaknya  mencari  informasi terlebih dahulu pada Kantor Pertanahan setempat sebelum melakukan  pendaftaran  peralihan hak  sehingga  proses  pendaftaran dapat berjalan dengan lancar serta dapat  mewujudkan  kepastian  dan perlindungan hukum.

## DAFTAR PUSTAKA
Akbar,  Putra.  2008. Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata. Jakarta: Wipress. Arba,  H.  M.  2017. Hukum  Agraria Indonesia. Cetakan Ke- 3 Jakarta: Sinar Grafika. Dimyati,  Khudzaifah.  2004. Teorisasi Hukum . Surakarta: Muhammadiyah University Press. Indonesia, Undang-Undang No. 5 Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar
PokokPokok  Agraria,  Lembaran Negara. No. 104 Tahun 1960. Ismail,  Ilyas.  2011. “Sertifikat  sebagai Alat Bukti Hak Atas Tanah dalam Proses  Peradilan”. Volume  14, Nomor 53.
Kementerian  Negara  Agraria/Badan
Pertanahan Nasional, Peraturan Menteri  Negara  Agraria/Kepala BPN  No.  3  Tahun  1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  No.  24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Neriyana, 2015. “ Kekuatan Pembuktian Akta Dibawah Tangan Perjanjian Jual Beli Dihubungkan Dengan Kewenangan Notaris Dalam Pasal 15 Ayat (2)  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun  2004  Tentang  Jabatan
Notaris”. JOM  Fakultas  Hukum. Volume 2 Nomor 2 Oktober. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
2016 tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). S  R,  Septianingsih.  2015. “Studi Tentang  Pelayanan  Penerbitan Sertifikat  Tanah” . Fakultas  Ilmu Sosial dan  Ilmu  Politik ,  Volume. 3, Nomor 1.
Samudra, Teguh. 2004. Hukum Pembuktian Dalam Acara Perdata. Bandung: Alumni.
Sugeng, Bambang dan Sujayadi. 2012. Pengantar Hukum Acara Perdata dan  Contoh  Dokumen  Litigasi.
Jakarta: Kencana Prenada Media Group. Sumaryono.  2009.  “Jual  Beli  Tanah Yang Dilakukan Tanpa Akta Jual Beli  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  (Analisis  Kasus Nomor: 220/Pdt.G/2006/ PN.Bks)”. Tesis. Program Pascasarjana, Universitas
Diponegoro Semarang. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.