## Wajah Hukum
Penyampaian Akta Pemberian Hak Tanggungan Secara Elektronik Menurut Perspektif Perundang-Undangan Di Indonesia

## Muhammad Waffy, Syamsir
Fakultas Hukum Universitas Jambi Correspondence: m.waffy1998@gmail.com; syamsir.fh@unja.ac.id
Abstrak. pertanggungjawaban  Kantor  Pertanahan  apabila  terjadi  kendala  pada  sistem  IT  atau  aplikasi  HT-el hanya pertanggungjawaban secara tekhnis dengan memberikan akses kepada PPAT/Bank selaku kreditur untuk berkominukasi secara langsung kepada pegawai Kantor Pertanahan setempat bagian pelayanan pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik bisa melalui aplikasi Whatsaap dan bisa juga datang langsung ke kantor pertanahan dan Kendala pada PPAT yakni pengoreksian yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan terhadap berkas yang telah di upload oleh PPAT sering terjadi dalam waktu yang mepet, aplikasi HT-el sering mengalami masalah atau server erorr yang biasanya terjadi pada jam kerja, ketidaksinkronan antara data fisik Sertipikat dengan data pada sistem elektronik Kantor Pertanahan, sertipikat belum siap ketika mau di upload, belum tervalidasi, belum terploating, bank selaku kreditur perlu selalu diingatkan untuk segera melakukan proses pendaftaran Hak Tanggungan dan pelayanan HT-el tidak  memberikan akses untuk tanah-tanah  yang  belum  bersertifikat  dan  Kendala pada  Bank selaku  Kreditur  yaitu  sering  terjadi  server  erorr  pada  aplikasi  mitra  Ht-el,  dalam  proses  roya  sering  terjadi ketidaksikronan antara catatan roya pada sertipikat fisik dengan catatan  yang terdapat dalam sistem  elektronik Kantor Pertanahan dan di dalam proses roya banyak proses yang tidak dapat dilakukan dengan komputer harus dengan Handphone terlebih dahulu.
Kata kunci : Kantor Pertanahan dan Hak Tanggungan Elektronik
Abstract. The responsibility of the Land Office if there is a problem with the IT system or HT-el application is only technical responsibility by providing access to the PPAT/Bank as the creditor to communicate directly with the  local  Land  Office  employees  in  the  Electronic  Mortgage  registration  service  section  via  the  Whatsaap application and can also come by. go directly to the land office and Obstacles with PPAT are: 1). Corrections carried out  by the Land Office on files that have been uploaded by PPAT often occur in  a short  time. 2). The HT-el  application often experiences problems or  server errors  which usually occur during  working hours. 3). Insynchronization  between  the  physical  data  of  the  Certificate  and  the  data  in  the  Land  Office's  electronic system. 4). The certificate is not ready when it is uploaded, it has not been validated, it has not been deployed. 5). Banks as creditors need to  always be reminded to  immediately carry out  the Mortgage Rights registration process. 6). HT-el services do not provide access to land that has not been certified and the obstacles for banks as  creditors  are:  1).  Server  errors  often  occur  in  Ht-el  partner  applications.  2).  In  the  roya  process,  there  is often a lack of synchronization between the roya records on the physical certificate and the records contained in the Land Office's electronic system. 3). In the Roya process, there are many processes that cannot be done with a computer, you have to use a cellphone first.

## Keywords: Land Office and Electronic Mortgage

## PENDAHULUAN
Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960  tenang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  hak tanggungan adalah jaminan yang di bebankan kepada ha katas tanah, berikut atau tidak berikut benda- benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang memberikan keduukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. 1 Ciri-ciri utama hak tanggungan berlaku dan mengikat untuk seluruh pihak yang berkepentingan apabila hak tanggungan telah lahir dengan sempurna yang dibuktikan dengan terbitnya sertipikat hak tanggungan. Pembebanan hak tanggungan dituangkan di dalam APHT. APHT adalah akta pemberian hak  tanggungan  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  dengan  PPAT) yang  berisi  tentang  pemberian  hak  tanggungan  kepada  kreditor  sebagai  jaminan  untuk  pelunasan
1 J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung: 2007, hlm. 10.
hutang  piutang  debitur. 2 Pembuatan  APHT  yang  dilakukan  oleh  PPAT  sebagaimana  termuat  dalam Pasal 2 ayat (2) PP Peraturan Jabatan PPAT. PP Peraturan Jabatan PPAT mengatur bahwa akta PPAT dibuat asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu lembar pertama akta APHT yang disimpan dikantor PPAT dan lembar  kedua  diserahkan  kepada  kantor  pertanahan  untuk  keperluan  pendaftaran  hak  tanggungan. Pasal  13  UUHT  mengatur  bahwa  pemberian  hak  tanggungan  wajib  didaftarkan  pada  kantor pertanahan  dengan  cara  PPAT  mengirimkan  asli  lembar  kedua  APHT  dan  warkah  kepada  kantor pertanahan  dalam  waktu  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  setelah  penandatanganan  APHT. Lebih  lanjut  penjelasan  Pasal  13  UUHT  menguraikan  bahwa  pengiriman  APHT  dan  warkah dilakukan  dengan  cara  yang  paling  baik  dan  aman  melalui  petugas  PPAT  atau  dikirim  melalui  pos tercatat.  Pasal  40  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah (selanjutnya disebut dengan PP Pendaftaran Tanah) juga mengatur hal serupa. Dengan demikian dapat disimpulkan  bahwa  UUHT,  PP  Pendaftaran  Tanah  dan  PP  Peraturan  Jabatan  PPAT  mewajibkan PPAT untuk menyampaikan dokumen asli (fisik) kepada kantor pertanahan. 3
Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  menurut  Pasal  1  angka  7 Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 5 tahun 2020 tentang Hak Tanggungan Elektronik bahwa hak tanggungan  elektronik  proses  yang  dilakukan  secara  elektronik  yang  berupa  pemelihataan  data pendaftaran  tanah,  peralihan  hak  tanggungan,  perubahan  nama  kreditur  dan  menghapusnya  hak tanggungan dan perbaikan-perbaikan data untuk sertifikat. 4
Pendaftaran  hak  tanggungan  itu  permohonanya  diajukan  oleh  kreditur  dan  dokumen kelengkapan untuk pendafataran hak tanggungan itu disiapkan oleh PPAT kemudian di Unggah oleh PPAT  ke  website  yang  sudah  di  tetapkan  oleh  Kementerian  ATR/BPN  yang  terintegrasi  melalui sistem elektronik. Akta yang dibuat oleh PPAT diuload dalam bentuk dokumen elektronik, maka asli lembar  kedua  Akta  APHT  disimpan  di  kantor  PPAT  sebagai  minuta  dan  warkah,  yang  dimaksud dengan  dokumen  elektronik  adalah  setiap  informasi  elektonik  yang  dibuat  atau  disimpan  dalam bentuk  digital  yang  dapat  ditampilkan  melalui  komputer  atau  sistem  elektronik.  Secara  sederhana, penyampaian dokumen persyaratan pendaftaran disampaikan oleh PPAT dalam bentuk scan dokumen yang kemudian diunggah (upload) ke dalam sistem elektronik. 5
Terdapat  perbedaan  dalam  penyampaian  akta  dan  dokumen  pendukung  oleh  PPAT  kepada kantor  pertanahan  dalam  proses  pendaftaran  hak  tanggungan.  UUHT, PP Pendaftaran  Tanah  dan  PP Peraturan  Jabatan  PPAT  mewajibkan  PPAT  untuk  mengirimkan  dokumen  fisik  kepada  kantor pertanahan  dan  dengan  demikian  mewajibkan  kantor  pertanahan  untuk  menerima  dan  menyimpan dokumen pendaftaran hak tanggungan dalam bentuk asli (fisik), sedangkan dengan adanya pengaturan mengenai  hak  tanggungan  elektronik,  akta  dan  dokumen  pendukung  dalam  pendaftaran  hak tanggungan hanya disampaikan dalam bentuk scan atau pdf melalui sistem hak tanggungan elektronik dan kantor pertanahan tidak  lagi menerima  APHT lembar  kedua dan  dokumen fisik karena memang tujuan  Kementerian  ATR/BPN  untuk  mengurangi  jumlah  akta  dan  warkah  di  kantor  pertanahan dengan cara menerapkan akta dan warkah secara online.
Terdapat pengaturan dalam Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 5 Tahun 2020 Tentang HT- el bahwa PPAT juga bertanggung jawab mengenai kebenaran materiil dokumen yang disampaikannya ke dalam sistem hak tanggungan elektronik. Pasal 20 ayat (4) Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 5 Tahun 2020 Tentang HT-el menyatakan bahwa dalam  hal dokumen  yang digunakan  sebagai dasar penerbitan sertipikat hak tanggungan elektronik dinyatakan palsu, maka pengirim dokumen, termasuk didalamnya  adalah  PPAT  selaku  pengirim  dokumen  dalam  layanan  pendaftaran  dan/atau  peralihan hak tanggungan elektronik, bertanggungjawab baik secara pidana maupun perdata. 6
2 Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta BendaBenda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
3 Lastuti  Abubakar, Telaah  Yuridis  Perkembangan  Lembaga  dan  Objek  Jaminan  Gagasan  Pembaruan Hukum Jaminan Nasional , Buletin Hukum Kebanksentralan, Volume 12, Nomor 1, 2015, hlm. 2
4 Pasal 6 Ayat (1) Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 Tentang Pelayanan Hak Tanggungan Secara Elektronik.
5 Pasal 1 angka 11 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 Tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
6 Effendi Perangin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai  Jaminan Kredit , Rajawali Pers, Jakarta:  1987, hlm.  ix  dalam  Denico  Doly, “Aspek  Hukum  Hak  Tanggungan  Dalam  Pelaksanaan  Roya” ,  Negara  Hukum, Volume 2, Nomor 1, 2011

## METODE PENELITIAN
Penelitian  yang  penulis  gunakan  adalah  Normatif-Empiris.  Pendekatan  penelitian  yang  digunakan yaitu pendekatan undang-undang, pendekatan konseptual dan pendekatan kasus. Pengumpulan bahan hukum sekunder dan tersier.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Kendala yang Terjadi dalam Pembebanan Hak Tanggungan Elektronik
Menurut  Notaris  dan  PPAT  yang  mempunyai  wilayah  kerja  di  Kabupaten  Muaro  Jambi  Dedi Irawan, menyebutkan bahwa kendala-kendala tersebut antara lain:
1. Kendala Pendaftaran HT-el bagi PPAT
a. Check  and  balance kurang,  setelah  pendaftaran  hak  tanggungan  dilakukan  oleh  PPAT  dan dilanjutkan  oleh  Kreditur  jika  ada  perbaikan  berkas  yang  di  upload  oleh  PPAT  atau  Kreditur mengalami  kesalahan  penginputan  dokumen  dan  akan  di  koreksi  oleh  Kantor  Pertanahan  dan diberi waktu 5 hari kerja untuk melakukan perbaikan dokumen yang sudah di input oleh PPAT dan  Kredit.  Kantor  pertanahan  terkadang  mengoreksi  dokumen  yang  diupload  di  hari  ke  4 bahkan  ke  5  sehingga  PPAT  atau  Kredit  mengalami  kesulitan  untuk  mendapatkan  dokumen yang  benar  untuk  diuoload  karena  harus  menghubungi  klien  yang  bersangkutan  yang didaftarkan hak tanggungannya oleh Kreditur dan PPAT dan SPS NPBP akan hangus sehingga mengharuskan PPAT mengulan pembayaran tersebut.
b. Sistem  IT  yang  sedang  terjadi server  erorr aplikasi  HT  sering  mengalami  masalah  yang biasanya terjadi pada jam  kerja karena digunakan di  seluruh  Indonesia,  sulit mengupload  data dan melakukan perbaikan data pendaftaran hak tanggungan, sehingga perlu dilakukan berulang kali, padahal PPAT hanya mempunyai waktu yang singkat jangka waktu akta APHT dan dalam perbaikan data pun diberi waktu hanya 5 hari kerja.
c. Sertipikat  belum  siap  ketika  mau  di upload , belum tervalidasi ,  belum terploating dan  Nomor Induk  Bidang  tanah  sertipikat  tidak  diketemukan  dalam  sistem,  data  disertipikat  tidak  sama antara  data  fisik  dengan  data  di  Kantor  Pertanahan  karena  biasanya  data  yang  ada  di  Kantor Pertanahan merupakan data lama yang belum diperbaharui.
2. Kendala Pendaftaran HT-el bagi Bank selaku kreditur.
Kendala Bank dapat diketahui dan yang sering dialami terhadap pelaksanaan HT-el sebagai berikut :
a. Sistem  pada  pendaftaran  hak  tanggungan  sering  tidak  website  hak  tanggungan  elektronik  ini digunakan pada jam kerja seluruh Indonesia.
b. Pada saat  ingin melakukan proses roya hak tanggungan  sering terjadi ketidak sesuaian catatan roya  hak  tanggungan  yang  terteta  pada  Sertipikat  fisik  dengan  data  pada  sistem  elektronik Kantor Pertanahan, di Sertipikat Hak Milik sudah tertera catatan roya hak tanggungannya tetapi ketika akan di entry atau di upload ke dalam sistem elektronik atau online proses roya tersebut tidak  terditeksi,  hal  tersebut  terjadi  karena  belum  ada  pembaharuan  data  oleh  Kantor Pertanahan.
3. Kendala Pendaftaran HT-el bagi Kantor Pertanahan
Dari  sisi  pelaksana  HT-el  dengan  Kantor  Pertanahan  dalam  pelaksanaan  pelayanan  HT-el dahulu  kendala  utama  yang  sering  terjadi  yaitu  aplikasi  HT-el  yang  terintegrasi  dengan server pusat koneksinya sering mengalami permasalahan karena digunakan oleh seluruh Indonesia maka koneksinya menjadi lambat, tetapi setelah melalui beberapa tahap perbaikan sistem koneksi untuk saat ini sudah tidak terjadi kendala lagi.
Selain  kendala  dari  PPAT,  Bank  selaku  kreditur,  dan  kendala  dari  Kantor  Pertanahan adapula kendala yang dihadapi oleh kreditur perorangan yaitu belum terdaftar dan tervalidasi pada sistem  layanan  Hak  Tanggungan  elektronik.  Kreditor  Perorangan  harus  mendaftar  sebagai pengguna  Aplikasi  Sentuh  Tanahku  yang  sudah  terverifikasi,  kreditur  perorangan  mengakses Sistem  HT-el  menggunakan  akun  Aplikasi  Sentuh  Tanahku  terlebih  dahulu  dan  karena  biasanya kreditor  perorangan  bukanlah  orang  yang  paham  tentang  hukum  maka  untuk  tekhnis  pembuatan akun mitranya  seringkali menemui masalah yaitu  ketidakpahaman dalam mendaftar pada aplikasi tersebut.
Dari  terdapatnya  berbagai  problem  dan  kendala  di  atas  antara  sistem  IT  dan  SDM  masih belum  berjalan  dengan  baik,  apabila  sistem  IT  dan  SDM  bekerja  dengan  baik  Hak  Tanggungan
Elektronik  ini sangatlah menguntungkan bagi PPAT/Bank  karena semua kendali berada di PPAT dan Bank. Disebutkan Salah  satu  kendala dalam layanan Hak Tanggungan Elektronik yaitu tidak bisa untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat yang terdapat dalam point d kendala pada PPAT. Jika mencermati Undang-Undang Hak  Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 Pasal 10 ayat (3) yang berbunyi :
Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang  telah  memenuhi  syarat  untuk  didaftarkan  akan  tetapi  pendaftarannya  belum  dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

## Tanggungjawab  Kantor  Pertanahan  Apabila  Terjadi  Kendala  Pada  Sistem  Pemasangan  Hak Tanggungan Elektronik
Perbedaan  yang  terlihat  secara  signifikan  dan  nyata  antara  pelaksanaan  Hak  Tanggungan konvensional  menurut  UUHT  derngan  pelaksanaan  pelayanan  HT-el  menurut  Peraturan  Menteri ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020  pelaksanaan  HT-el  sampai  saat  ini  memiliki  beberapa  keunggulan daripada  pelaksanaan  Hak  Tanggungan  secara  konvensional  baik  dari  segi  waktu,  biaya,  tahapan pelaksana, serta produk yang dihasilkan.
Terjadinya  kekosongan  norma  karena  di  dalam  UUHT  dan  Peraturan  Menteri  ATR/BPN Nomor  5  Tahun  2020  tidak  mengatur  mengenai  pertanggungjawaban  Kantor  Pertanahan  apabila terjadi  kendala  dalam  sistem  HT-el  dan  untuk  PNBP  yang  terdapat  di  dalam  pasal  11  ayat  2  hanya menyebutkan bahwa proses hak tanggungan dikenakan penerimaan negara bukan pajak tidak di bahas di dalam Peraturan Menteri ATR/BPN nomor 5 tahun 2020 tentang pengembalian penerimaan negara bukan  pajak  tetapi  hanya  ada  di  dalam  Petunjuk  Teknis  Nomor:  2/Juknis-400.HR.02/IV/2020  yang menjadi pedoman bagi Kantor Pertanahan dalam melaksanakan pelayanan HT-el hanya menyebutkan bahwasannya  Permohonan  Pelayanan  HT-el  dibatalkan  apabila  terdapat  keadaan  tertentu (force majeure) yang  menyebabkan  Sistem  HT-el  terganggu  sehingga  mengakibatkan  hasil  layanan  Hak Tanggungan  tidak  dapat  diterbitkan  dan  permohonan  Pelayanan  HT-el  dinyatakan  batal,  antara  lain :Server  mengalami  blackout  atau  tidak  berfungsi,  Servis  yang  disediakan  oleh  instansi  lain  tidak berjalan; atau Jaringan komunikasi ke server terputus. yang dinyatakan oleh Penyelenggara Pelayanan HT-el,  kemudian  di  dalam  Petunjuk  Teknis  Nomor:  2/Juknis-400.HR.02/IV/2020  juga  menjelaskan apabila  terdapat  permasalahan  yang  tidak  dapat  diselesaikan,  maka  Tim  Pembina  dan  Pengawas Pelaksanaan  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik  di  Kantor  Wilayah  Badan Pertanahan  Nasional  berkoordinasi  dengan  tim  di  tingkat  Kementerian  untuk  mendapat  alternatif penyelesaian.  Sedangkan  di  dalam  UUHT  pasal  23  hanya  mengatur  mengenai  sanksi  administratif bagi  pejabat  yang  melanggar  atau  lalai  dalam  melaksanakan  tugas  jabatannya.  Namun  dalam kenyataannya  pertanggungjawaban  yang  diberikan  oleh  Kantor  Pertanahan  apabila  terjadi  kendala UUHT  dan  Peraturan  Menteri  ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020  tidak  mengatur  mengenai pertanggungjawaban  Kantor  Pertanahan  apabila  terjadi  kendala  dalam  sistem  HT-el,  di  dalam Petunjuk  Teknis  Nomor:  2/Juknis-400.HR.02/IV/2020  yang  menjadi  pedoman  bagi  Kantor Pertanahan  dalam  melaksanakan  pelayanan  HT-el  hanya  menyebutkan  bahwasannya  Permohonan Pelayanan  HT-el  dibatalkan  apabila  terdapat  keadaan  tertentu (force  majeure) yang  menyebabkan Sistem  HT-el  terganggu  sehingga  mengakibatkan  hasil  layanan  Hak  Tanggungan  tidak  dapat diterbitkan  dan  permohonan  Pelayanan  HT-el  dinyatakan  batal,  antara  lain:  Server  mengalami blackout  atau  tidak  berfungsi,  Servis  yang  disediakan  oleh  instansi  lain  tidak  berjalan;  atau  dan Jaringan  komunikasi  ke  server  terputus.  yang  dinyatakan  oleh  Penyelenggara  Pelayanan  HT-el, kemudian  di  dalam  Petunjuk  Teknis  Nomor:  2/Juknis-400.HR.02/IV/2020  juga  menjelaskan  apabila terdapat  permaslahan  yang  tidak  dapat  diselesaikan,  maka  Tim  Pembina  dan  Pengawas  Pelaksanaan Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik  di  Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan Nasional  berkoordinasi  dengan  tim  di  tingkat  Kementerian  untuk  mendapat  alternatif  penyelesaian. Sedangkan di dalam UUHT pasal 23 hanya mengatur mengenai sanksi administratif bagi pejabat yang melanggar  atau  lalai  dalam  melaksanakan  tugas  jabatannya.  Namun  dalam  kenyataannya pertanggungjawaban yang diberikan oleh Kantor Pertanahan apabila terjadi kendala.
Pengaturan  tentang  Hak  Tanggungan  Perbankan  Syariah  sama  dengan  pengaturan  yang digunakan  di  perbankan  Konvensional.  Jika  dianalisis  dengan  menggunakan  teori  keberlakuan hukum, validitas suatu norma hukum harus memenuhi syarat-syarat:
a. Keberlakukan sosial atau faktual artinya kaidah hukum dalam kenyataanya diterima dan berlaku di dalam masyarakat beserta sanksi yang mengikat.
b. Keberlakuan  yuridis,  aturan  hukum  dibuat  dengan  prosedur  yang  benar  dan  tidak  bertentangan dengan peraturan lain, terutama dengan peraturan yang lebih tinggi.
c. Keberlakuan moral, kaidah hukum tidak boleh bertentangan dengan nilai-nilai moral.
Hak  Tanggungan  Elektonik  adalah  sistem  IT  yaitu  alat  atau  sarana,  bukan  subyek  hak  dan bukan  pula  ahli  hukum.  IT  hanyalah  seabagai  sebuah  sistem  yang  dijalankan  oleh  manusia  maka Sumber Daya Manusia yang menjalankan sistem tersebut haruslah yang berkompeten di bidangnya. 7 Meskipun Peraturan Menteri  Agraria Dan  Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2020 Tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik telah  diundangkan  dan  diberlakukan  namun  dalam  pelaksanaannya  masih  sangat  tergantung  dari kesiapan Sumber Daya Manusia, sistem IT, serta Kantor Pertanahannya itu sendiri.

## SIMPULAN
1. Kendala  yang  terjadi  dalam  pembebanan  Hak  Tanggungan  Elektronik  yang  utama  yang  sering dialami oleh pengguna dan penyelenggara HTel ialah website pada HT-el atau aplikasi HT-el yang masih  sering  down.  Kendala  pada  PPAT  yakni:  1).  Pengoreksian  yang  dilakukan  oleh  Kantor Pertanahan  terhadap  berkas  yang  telah  di  upload  oleh  PPAT  sering  terjadi  dalam  waktu  yang mepet. 2). Aplikasi HT-el sering mengalami masalah atau server erorr yang biasanya terjadi pada jam  kerja.  3).  Ketidaksinkronan  antara  data  fisik  Sertipikat  dengan  data  pada  sistem  elektronik Kantor  Pertanahan.  4).  Sertipikat  belum  siap  ketika  mau  di  upload,  belum  tervalidasi,  belum terploating.  5).  Bank  selaku  kreditur  perlu  selalu  diingatkan  untuk  segera  melakukan  proses pendaftaran Hak  Tanggungan, Kendala pada  Bank selaku Kreditur  yaitu: 1).  sering terjadi server erorr pada aplikasi mitra Ht-el. 2). Dalam proses roya sering terjadi ketidaksikronan antara catatan roya pada sertipikat fisik dengan catatan yang terdapat dalam sistem elektronik Kantor Pertanahan. 3). Di dalam proses roya banyak proses yang tidak dapat dilakukan dengan komputer harus dengan Handphone  terlebih  dahulu  dan  Kendala  pada  Kreditur  Perorangan  :  1).  Ketidakpahaman  dalam mendaftar pada aplikasi sentuh tanahku yang merupakan aplikasi HT-el bagi kreditur perorangan. e. Kendala pada Kantor Pertanahan selaku pelaksana HT-el yaitu: 1). Kendala utama yaitu koneksi lambat yang terjadi pada server pusat karena digunakan oleh Kantor Pertanahan seluruh Indonesia pada jam dan hari yang bersamaan.
2. Tanggungjawab  Kantor  Pertanahan  apabila  terjadi  kendala  pada  sistem  pemasangan  Hak Tanggungan  Elektronik  yaitu  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  dan  Peraturan  Menteri  Agraria Nomor 5 Tahun 2020 tentang hak tanggungan terintegrasi secara elektronik tidak mengatur secara tegas  mengenai  pertanggungjawaban  dan  sanksi  bagi  Kantor  Pertanahan  apabila  terjadi  kendala pada sistem dalam pemasangan HT-el yang mengakibatkan sertipikat HT-el batal dan tidak dapat terbit  dan  pertanggungjawaban  Kantor  Pertanahan  apabila  terjadi  kendala  pada  sistem  hak tanggungan elektronik  hanya pertanggungjawaban  dengan memberikan akses kepada  PPAT/Bank selaku kreditur untuk berkominukasi secara langsung kepada pegawai Kantor Pertanahan setempat bagian  pelayanan  pendaftaran  Hak  Tanggungan  Elektronik  bisa  melalui  aplikasi  Whatsaap  dan bisa  juga  datang  langsung  ke  kantor  pertanahan  dengan  mengahadap  bagian  IT  pelayanan  Hak Tanggungan Elektronik dengan jadwal yang sudah ditentukan oleh Kantor Pertanahan.

## DAFTAR PUSTAKA
Effendi Perangin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit , Rajawali Pers, Jakarta: 1987, hlm.  ix  dalam  Denico  Doly, “Aspek  Hukum  Hak  Tanggungan  Dalam  Pelaksanaan  Roya” , Negara Hukum, Volume 2, Nomor 1, 2011
Lastuti  Abubakar, Telaah  Yuridis  Perkembangan Lembaga dan Objek Jaminan Gagasan Pembaruan Hukum Jaminan Nasional , Buletin Hukum Kebanksentralan, Volume 12, Nomor 1, 2015. J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung: 2007.
7 Nadia  Imanda,  Lahirnya  Hak  Tanggungan  Menurut  Peraturan  Pemerintah  AgrariaTentang  Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, Jurnal Notarie Vol. 3 No. 1, Februari 2020.
Khoidin ,  Hukum  Jaminan  (Hak-Hak  Jaminan,  Hak  Tanggungan,  Dan  Eksekusi  Hak  Tanggungan), Surabaya, Laksbang Yustitia, 2017.
Nadia Imanda, Lahirnya Hak Tanggungan Menurut Peraturan Pemerintah AgrariaTentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, Jurnal Notarie Vol. 3 No. 1, Februari 2020.