## PENYELESAIAN SENGKETA PEMILIKAN DAN PEMANFAATAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011
James Yoseph Palenewen Fakultas Hukum Universitas Cenderawasih Email: jamesyosephpalenewen82@gmail.com

## Abstrak
Dalam  penerapan  Pasal  54  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  yang menyatakan  bahwa  sarusun  umum  memperoleh  kemudahan  dari  pemerintah  hanya  dapat  di miliki  atau  di  sewa  oleh  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR)  tetapi  di  dalam  berbagai pemberitaan  baik  melalui  media  cetak  maupun  media  elektronik  sesungguhnya  banyak  terjadi penyimpangan  karena  kenyataan  empiris  membuktikan  bahwa  kepemilikan  sarusun  umum  ini juga  di  kuasai  oleh  masyarakat  berpenghasilan  menengah  dengan  memboncengi  orang-orang tertentu  yang  berkapasitas  masyarakat  berpenghasilan  rendah.  Penyelesaian  sengketa  atas pemilikan  dan  pemanfaatan  rumah  susun  dapat  dilakukan  berdasarkan  musyawarah  untuk mufakat;  peradilan  umum;  dan  Alternatif  Penyelesaian  Sengketa  (ADR)  di  luar  pengadilan umum.  Dan  masalah  ganti  rugi  yang  layak  atas  pemilikan  dan  pemanfaatan  rumah  susun  sulit ditentukan  standar  umumnya.  Oleh  sebab  itu,  pemerintah  dan  pemerintah  daerah  harus melakukan  pembinaan  dan  pengawasan  yang  ketat  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun, sehingga kepentingan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dapat terpenuhi.
Kata  Kunci  :  Penyelesaian  Sengketa,  Pemilikan  dan  Pemanfaatan,  Rumah  Susun,  Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011.

## PENDAHULUAN
Sesuai  dengan  perkembangan  dan pemerintahan  berdasarkan  konsep  negara kesejahteraan  (welfare  state),  pemerintah untuk  mewujudkan  kesejahteraan  umum. Untuk  mengembangkan  kewajiban  negara tersebut,  pemerintah  mempunyai  kewajiban menyediakan kebutuhan rakyat dalam berbagai bentuk. Hal ini di atur dalam alinea keempat Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945 bahwa : “ ………..Negara Republik Indonesia bertujuan untuk melindungi segenap bangsa Indonesia  dan  seluruh  tumpah  darah Indonesia,  memajukan  kesejahteraan
umum, mencerdaskan kehidupan bangsa…..”
Rumusan  ini  tentunya  sesuai  dengan tujuan  yang  ingin  di  harapkan  dari  konsep negara  kesejahteraan.  Tuntutan  negara kesejahteraan memunculkan kewajiban pemerintah  untuk  mencampuri  kehidupan sosial  ekonomi  dan  sosial  masyarakat sebagai langkah untuk mewujudkan kesejahteraan  umum.  Sebagai  konsekuensi dari  tujuan  negara  kesejahteraan  (welfare state),  maka  pemerintah  ikut  turut  campur tangan dalam berbagai tindakan pemerintahan  untuk  kepentingan  rakyat.
Berkenaan dengan campur tangan pemerintah,  ada  tiga  tugas  pokok  negara (pemerintah)    yakni    :    1)    tugas    menjaga
keamanan  dan  ketertiban  (security  and order);  2)  tugas  menegakkan  keadilan  ( justice  enforcement)  ;  dan  3)  tugas membangun  sarana  dan  prasarana  atau infrastruktur  publik  (public  infrastructure development).
Berkaitan dengan hal itu pula, Rudhi Prasetya 1 menyatakan  bahwa  alasan  utama mengapa  pemerintah  perlu  campur  tangan dalam  kehidupan  sosial  ekonomi  rakyatnya, karena negara berkepentingan dalam
memakmurkan dan mensejahterakan
warganya,  karena  tiada  suatu  negara  yang memikirkan kesejahteraan seluruh rakyatnya,  dalam  hubungan  inilah  pada umumnya timbul campur tangan pemerintah atas  kehidupan  perekonomian  dalam  negara yang bersangkutan yang selama ini memberikan perlindungan yang lebih kepada  warga  negaranya  sendiri.  Oleh Wolfgang  Friedman 2 di  kemukakan  sebagai persoalan  negara  hukum  dan  ekonomi campuran (mixed economy) di  mana negara memiliki  empat  fungsi  yakni  :  1)  fungsi penyedia  (provider)  ;  2)  fungsi  pengatur (regulator)  ;  3)  fungsi  pengusaha  (enter preneur) ; dan 4) fungsi wasit (empire).
Pemenuhan hak atas rumah merupakan masalah nasional yang dampaknya  sangat  di  rasakan  di  seluruh wilayah tanah air. Hal  ini dapat di  lihat dari masih
banyaknya masyarakat berpenghasilan  rendah  (MBR)  yang  belum dapat    menghuni    rumah    yang    layak,
1 Rudhi  Prasetya, Analisis  Ekonomi  Terhadap HukumKontrak Dalam Menyongsong Era  Globalisasi, Jurnal Hukum Bisnis, Volume 2,Jakarta, 1997,h.2.
2 Wolfgang  Friedman, The State and  The  Rule of  Law  in  A  Mixed  Economy ,  Steven  and  Sons, London, 1971.
khususnya di perkotaan yang mengakibatkan terbentuknya kawasan kumuh  pemenuhan  kebutuhan  perumahan tersebut  salah  satunya  dapat  di  lakukan melalui  pembangunan  rumah  susun  sebagai bagian dari pembangunan perumahan mengingat  keterbatasan  lahan  di  perkotaan. Pembangunan  rumah  susun  di  harapkan mampu mendorong pembangunan perkotaan yang  sekaligus  menjadi  solusi  peningkatan kualitas pemukiman.
Ketentuan  mengenai  rumah  susun selama  ini  di  atur  dengan  Undang-Undang Nomor  16  Tahun  1985  tentang  Rumah Susun,  tetapi  dalam  perkembangannya undang-undang  tersebut  sudah  tidak  sesuai dengan  perkembangan  hukum,  kebutuhan setiap orang dalam penghunian, kepemilikan dan  pemanfaatan  rumah  susun.  Di  samping itu  pengaruh  globalisasi,  budaya,  dan kehidupan masyarakat serta dinamika masyarakat menjadikan undang-undang tersebut  tidak  memadai  sebagai  pedoman dalam  pengaturan  penyelenggaraan  rumah susun.  Oleh  karena  itu  pada  tanggal  10 november  2011  pemerintah  melalui  Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia mengeluarkan  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  dalam lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011  Nomor  108  menggantikan  Undang- undang nomor 16 tahun 1985.
Rumah  susun  adalah  bangunan gedung  bertingkat  yang  di  bangun  dalam suatu  lingkungan  yang  terbagi  dalam bagian-bagian  yang  di  strukturkan  secara fungsional,  baik  dalam  arah  horizontal maupun  vertical  dan  merupakan  satuan- satuan  yang  masing-masing  dapat  di  miliki dan  di  gunakan  secara  terpisah,  terutama
untuk  tempat  hunian  yang  di  lengkapi dengan  bagian  bersama,  benda  bersama  dan tanah bersama.
Satuan  rumah  susun  yang  di  sebut dengan  sarusun  adalah  unit  rumah  susun yang  tujuan  utamanya  di  gunakan  secara terpisah  dengan  fungsi  utama  hunian  dan mempunyai  sarana  penghubung  kejalan umum. Terdapat empat jenis rumah susun di dalam ketentuan Undang-Undang Nomor 20 Tahun  2011  yaitu  :  1)  rumah  susun  umum adalah  rumah  susun  yang  di  selnggarakan untuk  memenuhi  kebutuhan  rumah  bagi masyarakat  berpenghasilan  rendah  ;  2) rumah  susun  khusus  adalah  rumah  susun yang  di  selenggarakan  untuk  memenuhi kebutuhan  khusus  ;  3)  rumah  susun  negara adalah  rumah  susun  yang  di  miliki  negara dan  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal  dan hunian,  sarana  pembinaan  keluarga,  serta menunjang pelaksanaan tugas pejabat/ pegawai  negeri;  4)  rumah  susun  komersial adalah  rumah  susun  yang  di  selenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Pelaku  pembangunan  rumah  susun yang  di  sebut  sebagai  pelaku  pembangunan adalah  setiap  orang  atau  pemerintah  yang melakukan  pembangunan  perumahan  dan pemukiman.  Setiap  orang  adalah  orang perorangan atau badan hukum yang didirikan  oleh  warga  negara  Indonesia  yang kegiatannya  di  bidang  penyelenggaraan perumahan dan kawasan perumahan.
Masyarakat  berpenghasilan  rendah (MBR) adalah  masyarakat yang  mempunyai keterbatasan  daya  beli  sehingga  perlu mendapat  dukungan  pemerintah  untuk memperoleh  sarusun  umum.  Penghuni adalah orang  yang  menempati sarusun,  baik
sebagai pemilik  maupun bukan pemilik dari masyarakat berpenghasilan rendah tersebut.
Pemilikan  sarusun  di  atur  dalam ketentuan  pasal  46  sampai  dengan  pasal  49 Undang-undang nomer 20 tahun 2011.
Pasal 46 menyatakan :
(1) Hak  kepemilikan  atas  sarusun merupakan  hak  milik  atas  sarusun yang  bersifat  perseorangan  yang terpisah  dengan  hak  bersama  atas bagian  bersama,  benda  bersama  dan tanah bersama.
(2) Hak  atas  bagian  bersama,  benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana  di  maksud  pada  ayat (1) di hitung berdasarkan atas NPP.
Pasal 47 menyatakan :
(1) Sebagai  tanda  bukti  kepemilikan atas  sarusun  di  atas  tanah  hak  milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan  atau  hak  pakai  di  atas tanah  hak  pengelolaan  di  terbitkan SHM sarusun.
(2) SHM  sarusun  sebagaimana  di maksud  pada  ayat  (1)  di  terbitkan bagi  setiap  orang  yang  memenuhi syarat  sebagai  pemegang  hak  atas tanah.
(3) SHM  sarusun  sebagimana  di maksud pada ayat (1) mrupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas :
a. Salinan  buku  tanah  dan  surat ukur  atas  hak  tanah  bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan ;
b. Gambar  denah  lantai  pada tingkat      rumah      susun
bersangkutan
yang
menunjukan  sarusun  yang  di miliki;
c. Pertelaan  mengenai  besarnya bagian hak atau bagian
bersama,  dan  tanah  bersama bagi yang bersangkutan
(4) SHM  sarusun  sebagimana  di maksud  pada  ayat  (1)  di  terbitkan oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/
Kota.
(5) SHM  sarusun  dapat  di  jadikan jaminan  hutang  dengan  di  bebani hak  tanggungan  sesuai  dengan ketentuan perundang-undangan.
Sejalan dengan ketentuan pasal 14 jo pasal  2  ayat  (1)  Undang-Undang  No  5 tahun 1960 dan pasal 3 huruf a-c UU No 24 tahun  1992  adalah  pencapaian  sebesar- besarnya kemakmuran rakyat, yaitu masyarakat yang adil dan makmur.
Menjamin kepastian hukum untuk menguasai, menggunakan
dan memanfaatkan  tanah  bagi  masyarakat  yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai  dengan  rencana  tata  ruang  wilayah yang telah di tetapkan.
Kenyataan  empiris membuktikan bahwa masalah kepemilikan dan pemanfaatan  rumah  susun  dewasa  ini merupakan  masalah  yang  sangat  rumit pemecahannya  di  beberapa  kota  besar seperti  Jakarta  dan  Surabaya.  Tujuan  dari penyelenggaraan rumah susun yaitu menjamin  terwujudnya  rumah  susun  yang
layak huni dan terjangkau dalam lingkungan  yang  sehat,  aman,  harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan pemukiman yang terpadu guna membangun
ketahanan  ekonomi,  sosial  dan  budaya. Tetapi  telah  ternodai  oleh  adanya  praktik- praktik  bisnis  yang  tidak  fair  dari pemangku  kepentingan  di  luar  masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Berbagai kasus bermunculan seputar  kepemilikan  dan  pemanfaatan rumah  susun  yang  dirilis  melalui  media cetak maupun media elektronik memberikan
penggambaran telah bergesernya  fungsi  sosial  pembangunan rumah  susun  ke  fungsi  ekonomis,  karena telah  berelaborasinya  orang  atau  badan hukum  tertentu  dengan  pengelola  dalam memanfaatkan  ruang  untuk  mendapatkan keuntungan  yang  tidak  wajar  dalam penyelenggaraan rumah susun.

## METODE
Penelitian  yang  di  gunakan  adalah  yuridis normatif  yaitu  untuk  mengkaji  konsep- konsep hukum yang terkait dengan penyelesaian  sengketa  atas  kepemilikan  dan pemanfaatan rumah susun, dengan menggunakan pendekatan perundang- undangan  (statute  approach),  pendekatan konseptual (conceptual approach) dan pendekatan  kasus  (case  approach).  Bahan hukum  yang  di  gunakan  yaitu  Undang- Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia tahun 1945,Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok  Agraria  dan  Undang-Undang  Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.

## PEMBAHASAN
Pasal  105  Undang-Undang  Nomor 20 tahun 2011 menyatakan bahwa penyelesaian    sengketa  di    bidang   rumah
susun terlebih dahulu di upayakan berdasarkan  musyawarah  untuk  mufakat. Dalam  hal  penyelesaian  sengketa  melalui musyawarah  untuk  mufakat  tidak  tercapai, pihak  yang  di  rugikan  dapat  menggugat melalui pengadilan yang berada di lingkungan  pengadilan  umum  atau  di  luar pengadilan  berdasarkan  pilihan  yang  di sepakati  para  pihak  yang  bersengketa melalui  alternatif  penyelesaian  sengketa. Adapaun  penyelesaian  sengketa  di  luar pengadilan  di  lakukan  melalui  arbitrase, negosiasi,  mediasi,  konsiliasi  dan  penilaian ahli  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.
Gugatan  sebagaimana  di  maksud dalam  pasal  105  ayat  (2)  dapat  di  lakukan oleh:
a. Orang perseorangan
b. Badan hukum
c. Masyarakat
d. Pemerintah atau instansi terkait
Penyelesaian sengketa pemilikan dan pemanfaatan  rumah  susun  di  upayakan terlebih  dahulu  melalui  musyawarah  untuk mufakat di maksudkan agar para pihak dapat menyelesaikan sengketa ini secara kekeluargaan  berdasarkan  budaya  bangsa Indonesia  dan  kearifan  lokal  setempat. Konsep  musyawarah untuk mufakat telah di praktekan  dalam  penanganan  konflik  atau sengketa  selama  ini,  sesuai  dengan  prinsip yang  terkandung  dalam  sila  ke  empat Pancasila  yaitu  Kerakyatan  yang  di  pimpin oleh hikmat kebijaksaan dalam permusyawaratan  perwakilan.  Langkah  arif dan  bijaksana  apabila  setiap  sengketa  di dalam    kehidupan    bermasyarakat    dan
berbangsa di letakan pada masyarakat untuk mufakat yang berasaskan etikat baik.

## 1. Penyelesaian Sengketa Lewat Peradilan Umum
Dalam  rangka  menegakkan aturan-aturan  hukum  yang  berlaku, maka diperlukan adanya suatu institusi  negara  yang  dinamakan kekuasaan  kehakiman  ( judicative power ). Kekuasaan kehakiman dalam  praktek  diselenggarakan  oleh badan-badan peradilan negara.
Adapun tugas pokok badan peradilan terutama  tugas  di  bidang  judicial, yaitu  dalam  rangka  memeriksa, mengadili. Memutuskan dan menyelesaikan  perkara-perkara  yang diajukan  oleh  masyarakat  pencari keadilan.
Terkait  dengan  keberadaan pencari  keadilan  khususnya  yang kurang  mampu  secara  ekonomi seperti halnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),
sekarang  ini  sudah  ada  salah  satu upaya  pemecahannya  untuk  beracara secara prodeo. Tepat pada tanggal 31 Desember  2008,  pemerintah  telah mengeluarkan  Peraturan  Pemerintah (PP)  No.  83  Tahun  2008  tentang pernyataan  dan  tata  cara  pemberian bantuan  hukum  secara  cuma-cuma. Peraturan pemerintah ini dikeluarkan untuk  melaksanakan  ketentuan  Pasal 22 Undang-Undang Nomor 18 tahun 2003  tentang  Advokat.  Menurut  PP tersebut,  seorang  advokat wajib memberikan  bantuan  hukum  secara cuma-cuma  kepada  pencari  keadilan
(Pasal  2).  Bantuan  hukum  secara cuma-cuma meliputi tindakan hukum  untuk  kepentingan  pencari keadilan  di  setiap  tingkat  proses peradilan  dan  berlaku  juga  terhadap pemberian  jasa  hukum  di  luar pengadilan. Meskipun demikian
implementasi  PP  ini  perlu  dilakukan evaluasi  oleh  pihak-pihak  terkait apakah  sudah  berjalan  dengan  baik ataukah sebaliknya. Tentunya
diharapkan  PP  ini  dapat  berjalan optimal nantinya, sehingga “ acees to justice ”  dapat  lebih  merata,  karena keadilan  bukan  hanya  milik  orang yang  kaya  saja,  tetapi  milik  mereka yang papa.
Para pencari keadilan bukanlah sekedar menjalankan prosedur  formal  dalam  peraturan hukum  yang  berlaku  di  suatu masyarakat.  Menegakkan  nilai-nilai keadilan  lebih  utama  dari  pada sekedar menjalankan berbagai prosedur formal perundang-
undangan  yang  acap  kali  dikaitkan dengan  penegakan  hukum.  Tekad Mahkamah  Konstitusi  semacam  itu bukan  ditegaskan  dalam  situsnya, yaitu  mengawal  demokrasi  dan menegakkan keadilan substantif.
Dalam  praktek  penegakan hukum  di  Indonesia,  seringkali  para penegak  hukum  sudah  menjalankan tugasnya  sesuai  dengan  aturan  main yang  formal.  Semua  aturan  hukum yang  relevan  sudah  dipertimbangkan dan  sudah  diterapkan.  Akan  tetapi mengapa terhadap penegakan hukum yang  demikian  masih  saja  banyak
masyarakat  yang  tidak  puas.  Inilah masalahnya, yaitu tidak terpenuhinya nilai  keadilan,  terutama  keadilan masyarakat  ( social  justice ).  Hakim tidak dengan sungguh-sungguh menggali  nilai-nilai  hukum  dan  rasa keadilan yang hidup dalam masyarakat  dengan  alasan  terikat dengan aturan formal yang sebenarnya  kaku  bahkan  dalam beberapa hal justru melenceng. Padahal undang-undang kekuasaan kehakiman sudah mewajibkan  kepada  para  pihak untuk  menggali  hukum  dan  rasa keadilan yang hidup dalam masyarakat. Karena itu agar penegakan hukum di Indonesia dapat lebih  baik  dan  agar  masyarakat percaya  pada  hukum  yang  berlaku, yang  diperlukan  adalah  penegakan hukum  yang  berkeadilan  dan  itulah yang didamba-dambakan oleh masyarakat banyak, termasuk masyarakat  berpenghasilan  rendah (MBR)  dalam  hal  pemilikan  dan pemanfaatan  rumah  susun  atau sarusun.
Untuk  itu  dalam  panggung penyelenggaraan  rumah  susun  di kota-kota besar dibutuhkan kehadiran para penegak hukum  yang bervisi  keadilan,  dan  penguasa  yang bersikap  adil,  sebagaimana  dalam cita hukum tradisional bangsa Indonesia  diistilahkan  dengan  “ratu keadilan” atau seperti yang
diimpikan  oleh  filosof  besar  bangsa Yunani,  yaitu  Plato  dengan  konsep
“raja  yang  berfilsafat”  ( filosopher king ) ribuan tahun yang silam.
Kalau dicermati kepada putusan  hakim  itu  sendiri  berbunyi “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan  Yang  Maha  Esa”,  oleh karena  itu  pertimbangan  keadilan sesungguhnya  lebih  dikedepankan dalam memutus suatu perkara.
Dalam  hal  ini  memang  sepenuhnya diserahkan  kepada  majelis  hakim yang  menangani  perkara  tersebut.
Dasar seorang hakim dalam mengambil  putusan  adalah  “Demi Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan
Yang Maha Esa”. Dengan demikian, dalam menetapkan putusannya menurut  beberapa  pakar  hukum  dan antar  Hakim  Agung  pertama-tama seorang  hakim  bermunajat  kepada Allah  SWT.  Atas  nama-Nya  suatu putusan  diucapkan.  Ia  bersumpah atas  nama  Tuhan  Yang  Maha  Esa. Pada saat itulah  hatinya  bergetar. Ini merupakan  peringatan  bagi  siapa saja.
Keadilan  merupakan  salah satu tujuan dari setiap sistem hukum, bahkan  merupakan  tujuannya  yang terpenting.  Masih  ada  tujuan  hukum yang  lain  yang  juga  selalu  menjadi tumpuan  hukum,  yaitu  kepastian hukum,  kemanfaatan  dan  ketertiban. Di  samping  tujuan  hukum,  keadilan dapat juga dilihat sebagai  suatu nilai ( value ). Bagi suatu kehidupan manusia  yang  baik,  ada  empat  nilai yang  merupakan  fondasi pentingnya, yaitu  :  (1)  keadilan;  (2)  kebenaran;
(3) hukum; dan (4) moral.
Mahkamah  Agung  Sendiri dalam instruksinya No. KMA/015/INST/VI/1998  tanggal  1 Juni  1998  menginstruksikan  agar para hakim memantapkan profesionalisme  dalam  mewujudkan peradilan  yang  berkualitas,  dengan menghasilkan  putusan  hakim  yang eksekutabel, berisikan ethos (integritas),  pathos  (pertimbangan yuridis yang utama, filosofis (berintikaan rasa keadilan dan kebenaran), sosiologis (sesuai dengan  tata  nilai  budaya  yang berlaku  dalam  masyarakat),  serta logos  (dapat  diterima  akal  sehat), demi  terciptanya  kemandirian  para penyelenggara kekuasaan kehakiman. Apabila dicermati, para hakim  di  Indonesia  pada  umumnya tidak  menganut  prinsip the  binding force  precedent. Oleh  karena  itu Otoritas  dari  majelis  hakim  menjadi begitu  besarnya  dalam  memutuskan perkara. Akibatnya kemudian banyak terjadi  disperitas  putusan  dalam perkara yang sejenis. Hal ini ditandai dengan  adanya  perbedaan  secara substansial yang tajam antara produk hukum  berupa  putusan  pengadilan yang  satu  dengan  pengadilan  yang lain  atau  putusan  yang  dibuat  oleh Hakim  Pengadilan  Negeri,  Hakim Pengadilan Tinggi, dan Hakim mahkamah  Agung  mengenai  suatu perkara  hukum  yang  sama,  padahal semuanya  mengacu  pada  peraturan yang sama. Perbedaan tersebut memang    dimungkinkan,      karena
praktek  penegakan  hukum  terlihat berbagai  kepentingan  yang  berbeda di balik hukum yang hendak ditegakkan.  Pada  hakimpun  punya dalih, apabila pencari keadilan ( justiciable ) merasa tidak puas dengan  putusan  yang  dijatuhkan, mereka  dipersalahkan  mengajukan upaya  hukum  yang  ada.  Dengan demikian para hakim memang sangat dominan dalam menentukan
bagaimana  “hitam  putihnya”  suatu putusan.
Meskipun  demikian  di  sisi lain, kualitas dan kredibilitas seorang hakim  juga  ditentukan  oleh  putusan- putusan yang dibuatnya. Tidak
berlebihan  kalau  ada  pendapat  yang menyatakan  bahwa  mahkota  atau wibawa hakim terletak pada putusannya  atau  kalau  mau  lebih dalam  lagi  ada  pada  pertimbangan hukumnya. Oleh karena itu kewibawaan  hakim  juga  akan  luntur dengan  sendirinya  kalau  putusan- putusannya tidak berpihak lagi
kepada  nilai-nilai  kebenaran  dan keadilan.  Untuk  mencari  hukum yang jujur dan berkualitas, sesungguhnya  tidak  perlu  metode yang berbelit-belit, cukup dilihat dari putusan-putusan yang telah dihasilkannya  selama  ini.  Salah  satu caranya adalah dengan cara eksaminasi      putusan, yang sesungguhnya  telah  lama  dikenal dunia peradilan di Indonesia berdasarkan  ketentuan  SEMA  No.  1
Tahun    1967    tentang    Eksaminasi,
Laporan Bulanan, dan Daftar Banding.
Secara umum  yang dimaksud eksaminasi  adalah  menguji  putusan hakim  dengan  isi/  materi  dari putusan  tersebut.  Eksaminasi  juga bisa  digunakan  untuk  memenuhi kebutuhan  akuntabilitas  seperti  yang selama ini disuarakan oleh masyarakat. Melalui eksaminasi,
masyarakat  bisa  mengetahui  dasar pertimbangan  seorang  hakim  dalam mengambil putusannya. Dalam kaitan  ini,  eksaminasi  dilakukan untuk  memberikan  penilaian  secara komprehensif oleh ahli yang kompoten  terkait  putusan  hakim tertentu terutama menyangkut penerapan  hukum  materiil  maupun hukum  formilnya  dalam  kerangka penilaian secara obyektif menyangkut perkara yang bersangkutan. Dalam diskursus konsep keadilan ( justice ), banyak ditemukan berbagai pengertian keadilan, diantaranya keadilan adalah menempatkan sesuatu pada
tempatnya  (proporsional),  keadilan adalah  keseimbangan  antara  hak  dan kewajiban  dan  lain  sebagainya. Dalam konteks putusan hakim peradilan,  terutama  yang  sering disinggung-singgung  adalah  berupa keadilan prosedural ( procedural justice ). Dalam hal ini yang dimaksud dengan keadilan
prosedural  adalah  keadilan  yang didasarkan  pada  ketentuan-ketentuan yang    dirumuskan    dari    peraturan
hukum  formal,  seperti  mengenai tenggat  waktu  maupun  syarat-syarat beracara  di  pengadilan  lainnya.
Sedangkan keadilan substantif adalah  keadilan  yang  didasarkan pada  nilai-nilai  yang  lahir  dari sumber-sumber hukum
yang responsif sesuai hati nurani. Dengan demikian konsep keadilan  sebenarnya  sudah  banyak dikemukakan  oleh  para  ahli  karena keadilan  sesungguhnya  sesuatu  yang sangat dekat dengan pemenuhan  hak dan  kepentingan  manusia.  Hanya saja yang tidak mudah dalam praktek adalah merumuskan apa yang
menjadi  tolok  ukur  atau  parameter keadilan itu sendiri. Proses
penyelesaian  perkara  di  pengadilan melibatkan  setidaknya  dua  pihak, yang  masing-masing  sedang  terlibat konflik  kepentingan  ( conflict  of interest ) satu dengan lainnya.
Sehingga  bisa  saja  terjadi  ketika putusan  hakim  dijatuhkan  akan dirasakan  berbeda  oleh  kedua  belah pihak,  yaitu  satu  pihak  merasa  adil karena  keinginannya  dikabulkan, tetapi  pihak  yang  lain  merasa putusannya tidak adil karena keinginannya  tidak  dapat  terpenuhi.
Hakekatnya  persoalan  keadilan  itu impelementasinya dalam praktek dirasakan  adil  atau  tidak  adil  adalah berdasarkan penilaian masing- masing  pihak,  yang  sangat  mungkin berbeda secara diametral parameternya. Dalam  tataran  ideal,  untuk
mewujudkan    putusan    hakim    yang
memenuhi  harapan  pencari  keadilan, yang mencerminkan nilai-nilai hukum dan rasa keadilan masyarakat.  Idealnya  dalam  suatu putusan  harus  memuat idee  des recht, yang  meliputi  3  unsur  yaitu, keadilan  ( Gerechtig  keit ),  kepastian hukum ( Rechtseicher heit ) dan kemanfaatan  ( Zwechtmassig  keit ). Ketika  unsur  tersebut  semestinya oleh  hakim  harus  dipertimbangkan dan  diakomodir  secara  proporsional, sehingga  pada  gilirannya dapat dihasilkan  putusan  yang  berkualitas dan  memenuhi  harapan  para  pencari keadilan.
Hakim dalam pemeriksaan da memutuskan  perkara,  bebas  dari campur tangan masyarakat, eksekutif maupun legislatif. Dengan kebebasan yang demikian itu, diharapkan hakim dapat mengambil keputusan berdasarkan hukum yang berlaku dan juga berdasarkan  keyakinannya  yang seadil-adilnya serta memberikan manfaat  bagi  masyarakat.  Dengan demikian  hakim  dan  badan-badan pengadilan  akan  dapat  berfungsi sebagai penggerak masyarakat dalam pembangunan hukum dan pembinaan tertib hukum.
Dalam impelementasinya terkadang tidak mudah untuk mensinergikan  ketiga  unsur  tersebut di  atas,  terutama  antara  unsur keadilan  dengan  kepastian  hukum bisa  saja  saling  bertentangan.  Dari beberapa  kasus  kepemilikan  dan pemanfaatan  rumah  susun  adanya kemungkinan  benturan  antara  aspek
keadilan  (substantif)  dan  kepastian hukum (keadilan prosedural).
Pengadilan  adalah  benteng terakhir  bagi  para  pencari  keadilan ( justiciable )  dalam  menyelesaikan perkaranya.  Jadi  lembaga  peradilan sebenarnya menjadi tumpuan masyarakat, manakala upaya
penyelesaian secara damai dan kekeluargaan  tidak  membawa  hasil sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal 105 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20  Tahun    2011   tentang    Rumah Susun.    Dalam     kedudukan     yang demikian,  maka  lembaga  peradilan seharusnya         dapat        memberikan pelayanan    hukum    sebaik-baiknya kepada masyarakat, dan menghindari tindakan-tindakan       yang       dapat menurunkan  citra  baiknya.  Semakin independen           dan          profesional pengadilan  tentunya  akan  semakin tinggi      tingkat          kepercayaan masyarakat  terhadap  lembaga  ini. Sebaliknya                           banyaknya penyimpangan-penyimpangan pengadilan       dalam      menjalankan tugasnya  akan  menjadikan  momok masyarakat,            yang           berakibat masyarakat         enggan         berurusan dengan pengadilan. Mereka berusaha mencari  pemecahan  perkara  di  luar pengadilan  dengan  cara-cara  yang terkadang           berupa           tindakan menghakimi  sendiri  ( eigenrichting ) yang  dapat  merugikan  kepentingan pihak lain,      inilah     justru    yang dikuatirkan.       Bagaimanapun    juga masyarakat tetap  harus  menghormati
putusan-putusan  yang  telah  dibuat oleh pengadilan.
Lembaga peradilan tidak dapat  melepaskan  diri  dari  struktur sosial masyarakatnya. Hukum tidaklah  steril  dari  perilaku-perilaku sosial  lingkungannya.  Oleh  karena itu wajar kiranya apabila  masyarakat mempunyai  opini  sendiri  setiap  ada putusan  pengadilan  yang  dianggap bertentangan dengan nilai-nilai keadilan  yang  tumbuh  dan  hidup  di tengah-tengah masyarakat.
Persoalannya  tidak  hanya  sebatas pada munculnya opini publik, melainkan  berdampak  sangat  luas yaitu  merosotnya  citra  lembaga peradilan di mata masyarakat. Kepercayaan  masyarakat akan  luntur dan  mendorong  munculnya  situasi anomi . Masyarakat bingung menyikapi  nilai-nilai  mana  yang benar dan mana yang salah.
2. Penyelesaian  Sengketa  Di  Luar
Pengadilan
Penyelesaian
sengketa melalui  lembaga-lembaga  Alternatif Penyelesaian  Sengketa  ( Alternative Dispute  Resolution/ ADR )  secara tak langsung  sudah  berkembang  dalam kehidupan  masyarakat  Indonesia, seperti negosiasi,  mediasi, konsiliasi, dan  arbitrase  sebagaimana  dimaksud dalam  ketentuan  Pasal  105  ayat  (2) dan  (3),  dalam  kenyataannya  telah mengurangi  beban  pengadilan  dalam menyelesaikan perkara-perkara (perdata/  bisnis)  yang  makin  lama makin  menumpuk  dan  bahkan  tidak terselesaikan.
Selain itu, mengingat
Indonesia  telah  turut  serta  secara efektif,  baik  dalam  lingkup  regional dengan mendukung terwujudnya AFTA  ( ASEAN  Free  Trade  Area ) dan  APEC  ( Asia  Pasifik  Economic
Cooperation ) maupun dalam lingkup global  dengan  telah  dikeluarkannya Undang-Undang  Nomor  7  Tahun 1994 tentang  Pengesahan Agreement of Establishing World Trade Organization (WTO),  maka  mau  tak mau perlu diciptakan suatu mekanisme  penyelesaian  sengketa yang  lebih  efektif  dan  efisien. Dengan kata lain alternatif penyelesaian  sengketa  khusus  bisnis seperti halnya dalam masalah pemilikan  dan  pemanfaatan  rumah susun  merupakan  kebutuhan  yang mendesak.
Pancasila, sebagai dasar filosofis  kehidupan  bermasyarakat Indonesia, telah mengisyaratkan bahwa  atas  penyelesaian  sengketa melalui  musyawarah  untuk  mufakat lebih  diutamakan,  seperti  tersirat juga  dalam  Undang-Undang  Dasar
NRI Tahun 1945. Sedangkan keberadaan  Alternatif  Penyelesaian
Sengketa  (ADR)  telah  diakui  sejak tahun  1970,  yaitu  dalam  Undang- Undang  Nomor  14  tahun  1970 tentang  Ketentuan  Pokok  Kekuasaan Kehakiman.  Penjelasan  Pasal  3 Undang-Undang  ini  menyatakan  :
“Penyelesaian perkara di luar pengadilan,  atas  dasar  perdamaian atau  melalui  wasit  (arbitrase)  tetap diperbolehkan,  selain  itu  Pasal  14
ayat  (2)  Undang-Undang  ini  juga menyatakan  bahwa  :  “Ketentuan dalam  ayat  (1)  tidak  menutup kemungkinan untuk usaha
penyelesaian  perkara  perdata  secara perdamaian”. Untuk mewujudkan
ketentuan  Pasal  3  dan  14  Undang- Undang Nomor 14 tahun 1970, pada tahun  1977  telah  didirikan  Badan Arbitrase nasional Indonesia (BANI), atas perkara Kemer Dagang dan Industri (KADW). BANI memiliki peraturan prosedur
arbitrase  sendiri  dan  menyediakan suatu  pasal  arbitrase.  Sedangkan dasar hukum Negosiasi, Mediasi, dan Konsiliasi  saat  itu  belum  ada ketentuan perundang-undangannya yang  secara  tegas  mengaturnya, hanya  saja  dalam  dunia  bisnis, praktek ADR bertumpu pada ETIKA BISNIS, karena penyelesaian alternatif  ini  bukan  badan  peradilan resmi ( ordinary court ) yang memiliki kewenangan memaksa. ADR  hanya  merupakan  lembaga swadaya  yang berkedudukan  sebagai Extra Judicial.
Ditinjau dari  segi  hukum dan praktek  bisnis  sebagaimana  pula dalam penyelenggaraan rumah susun sebagaimana  diatur  dalam  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2011,  ada dua  pokok  pertanggung  jawaban etika bisnis, yaitu  :
a. Pertanggung jawaban hukum
( legal responsibility ) yang beraspek pada :
1) Pertanggung  jawaban  perdata ( civil liability ); dan
2) Pertanggung  jawaban  pidana ( crime responsibility ).
b. Pertanggung jawaban sosial ( social responsibility ).
Meskipun tidak ada peraturan hukum  atau  undang-undang  yang melarang  suatu  aktivitas  tertentu, kejujuran budi luhur harus ditegakkan,  demikian  juga social responsibility harus  dianggap  lebih tinggi  dari  pada  hukum.  Secara yuridis keberadaan Penyelesaian
Sengketa  Alternatif  diakui,  sehingga ada  peluang  untuk  menyelesaikan sengketa atau konflik di luar pengadilan khusus kasus perdata atau bisnis. Akan tetapi yang perlu segera dilaksanakan  adalah  aturan  mainnya walaupun  KUHPerdata  menganut asas  kebebasan  berkontrak,  iktikad baik, persamaan di depan hukum dan lain,  yang  semua  hanya  dari  aspek materiil  tetapi  aspek  formil  perlu diwujudkan  mekanisme  atau  aturan mainnya.
Untuk mengantisipasi tuntutan  tersebut  di  atas  maka pemerintah telah mengeluarkan Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa,
hanya sayangnya  undang-undang  ini  tidak mengatur  secara  rinci  dan  tegas tentang bentuk-bentuk alternatif penyelesaian sengketa kecuali
mengenai  arbitrase.  Undang-undang ini  sebenarnya  lebih  cocok  disebut Undang-Undang  tentang  Arbitrase,
karena  undang-undang  ini  hanya mengatur keberadaan lembaga arbitrase  dan  mekanisme  proses penyelesaian sengketa melalui arbitrase,  sedangkan  lembaga  lain tidak.
Undang-Undang  Nomor  30 Tahun  1999  mengatur  penyelesaian sengketa  atau  beda  pendapat  antara para  pihak  dalam  suatu  hubungan hukum  tertentu  yang  secara  tegas menyatakan  bahwa  semua  sengketa atau beda pendapat yang timbul atau yang  mungkin  timbul  dari  hubungan hukum  tersebut  akan  diselesaikan dengan  cara  arbitrase  atau  melalui alternatif penyelesaian sengketa.

## KESIMPULAN
Pancasila  sebagai  dasar  filosofis kehidupan  bermasyarakat  Indonesia,  telah mengisyaratkan  bahwa  atas  penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat  lebih  di  utamakan,  seperti  tersirat juga  dalam  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Sedangkan keberadaan Alternatif Penyelesaian Sengketa  (ADR)  telah  di  akui  sejak  tahun 1970  yaitu  dalam  Undang-Undang  Nomor 14  Tahun  1970  tentang  Ketentuan  Pokok Kekuasaan  Kehakiman.  Penjelasan  pasal  3 undang-undang ini menyatakan : penyelesaian perkara di luar pengadilan, atas dasar  perdamaian  atau  melalui  wasit (Arbitrase)  tetap  di  perbolehkan.  Selain  itu pasal  14  ayat  (2)  undang-undang  ini menyatakan  bahwa  :  ketentuan  dalam  ayat (1) tidak menutup kemungkinan untuk usaha penyelesaian perkara perdata secara perdamaian.  Penyelesaian  sengketa  atas kepemilikan  dan  pemanfaatan  rumah  susun
diatur  secara  jelas  dalam  Pasal  105  dan Pasal 106 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011. Hanya saja tidak ada penjelasan  lebih lanjut  tentang  penyelesaian  sengketa  di  luar pengadilan, yang dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, dan konsiliasi,  karena  hal  ini  masih  awam  bagi masyarakat, terutama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dalam memperjuangkan haknya atas segala kerugian yang dialaminya dalam penyelenggaraan  rumah  susun.  Pemerintah perlu  melakukan  pembinaan  yang  meliputi perencanaan,  pengaturan,  pengendalian  dan pengawasan  atas  penyelenggaraan  rumah susun  sesuai  dengan  amanat  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2011.  Hal  mana dimaksudkan  untuk  meminimalkan  adanya penyimpangan-penyimpangan  yang  sangat merugikan kepentingan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Perlu diberikan  bantuan  hukum  secara  gratis  oleh lembaga swaday masyarakat (LSM) ataupun lembaga-lembaga  bantuan  hukum  yang  ada pada  Universitas  Negeri  maupun  swasta kepada  masyarakat  berpenghasilan  rendah dalam  proses  penyelesaian  sengketa  di pengadilan umum.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku-Buku :
Anggono,  Soetejo, Problematika  Penataan Rumah Susun Di Perkotaan, Mandar Maju, Bandung, 1997.
Ashary, Negara  Hukum  Indonesia  Analisis Yuridis  Normatif  tentang  Unsur- Unsurnya , UI Press, Jakarta, 1996.
Emirzon,  Joni, Alternatif  Penyelesaian
Sengketa Di Luar Pengadilan
(Negosiasi,  Mediasi,  Konsiliasi  dan Arbitrase).
Friedman,  Wolfgang, The  State  and  The Rule  of  Law  in  A  Mixed  Economy, Steven and Sons, London, 1971. Gautama, Sudargo, Tafsiran Undang- Undang Pokok Agraria    dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya, Cetakan Kesepuluh,   Citra Aditya    Bakti, Bandung, 1997. Prasetya, Rudhi, Analisis Ekonomi Terhadap Hukum Kontrak Dalam Menyongsong Era Globalisasi , Jurnal  Hukum  Bisnis,  Volume  2,
Jakarta, 1997.

## Peraturan Perundang-Undangan
Republik  Indonesia,  Undang-Undang  Dasar
NRI Tahun 1945. Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor  1  Tahun  2011  tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor  20  Tahun  2011  tentang
Rumah Susun.