## TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI BERDASARKAN SURAT KUASA MUTLAK
Toni Abdullah a , Firman Muntaqo a , Amin Mansur a a Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Sriwijaya,, Email: toniabdullah01@gmail.com,
Naskah diterima: 20 Januari; revisi: 28 Oktober; disetujui: 12 November 2022 DOI: 10.28946/rpt.v11i2.1620

## Abstrak:
Proses  pemeliharan  data  pendaftaran  tanah  seperti  jual  beli  hak  atas  tanah  merupakan  salah  satu bentuk  perbuatan  hukum  yang  masih  sering  dilakukan  dalam  pengalihan  hak  atas  tanah,  pengalihan hak  atas  tanah  dapat  di  lakukan  dengan  pembuatan  akta  autentik  oleh  PPAT  sebagai  media pengalihannya.  Sering  kali  dalam  proses  peralihan  hak  atas  tanah  dilakukan  dengan  menggunakan surat  kuasa  namun  pada  surat  kuasa  tersebut  memuat  klausula  kuasa  mutlak  yang  bertentangan dengan ketentuan peraturan yang ada. Permasalahan pada penelitian ini berkaitan dengan apa Akibat Hukum  dari  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  berdasarkan  surat  Kuasa Mutlak, bagaimana Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Pembuatan Akta Jual Beli Berdasarkan Kuasa Mutlak, serta bagaimana konsep ideal mengenai larangan penggunaan surat kuasa mutlak dan sanksi hukumnya. Tujuan penelitian ini adalah menganalisis mengenai akibat hukum dari akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  berdasarkan  surat  Kuasa  Mutlak, menganalisis  mengenai  tanggung  jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dalam  pembuatan  Akta  Jual Beli  berdasarkan  surat  Kuasa  Mutlak  dan  menganalisis  mengenai  konsep  ideal  mengenai  larangan penggunaan  surat  kuasa  mutlak  dan  sanksi  hukumnya.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  normatif dengan  menggunakan  pendekatan  berdasar  undang-undang,  karya  ilmiah,  buku-buku,  jurnal  yang berkaitan  dengan  tema  penulisan.  Penelitian  ini  menggunakan  bahan  hukum  primer,  sekunder  dan tersier.  Hasil  penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  masih  saja  terjadi  praktik  menyimpang  yang dilakukan  oleh  pejabat  negara  mengenai  penggunaan  surat  kuasa  mutlak  terkait  jual  beli  hak  atas tanah, seharusnya pejabat negara yang mengerti tentang larangan tersebut  dan menolak segala jenis permohonan  pembuatan  pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  yang  didasari  dengan  surat  kuasa mutlak tersebut. Penggunaan kuasa mutlak sejatinya bertentangan dengan peraturan yang ada karena berpotensi menimbulkan celah hukum yang dapat menjadi sumber permasalahan.
Kata Kunci: Akta Autentik; Jual beli; Kuasa Mutlak; Peralihan Hak

## Abstract:
The process of maintaining land registration data such as buying and selling land rights is one form of legal action that is still often carried out in the transfer of land rights, the transfer of land rights can be done by making an authentic deed by PPAT as the transfer medium. Often in the process of transferring land rights, it is carried out using a power of attorney, but the power of attorney contains an  absolute  power  of  attorney  clause  that  is  contrary  to  the  provisions  of  existing  regulations.  The problems  in  this  research  are  related  to  what  are  the  legal  consequences  of  the  sale  and  purchase deed made by the Land Deed Making Officer based on an Absolute Power of Attorney, how are the Responsibilities of the Land Deed Maker Official in Making the Sale and Purchase Deed Based on an Absolute Power of Attorney, and how the ideal concept of prohibiting the use of power of attorney is absolute  and  legal  sanctions.  This  research  is  a  normative  research  using  a  law-based  approach, scientific  works,  books,  journals  related  to  the  theme  of  writing.  This  research  uses  primary,
secondary  and tertiary  legal  materials.  The  results  of  this  study indicate  that  there  are  still  deviant practices carried out by state officials regarding the use of absolute power of attorney related to the sale and purchase of land rights, state officials should understand the prohibition and reject all types of requests for making land registration data maintenance based on a power of attorney. the absolute. The use of absolute power is actually contrary to existing regulations because it has the potential to create legal loopholes that can be a source of problems.
Keywords: Authentic Deed; Buy and sell; Absolute Power; Transfer of Rights

## LATAR BELAKANG
Sebagai  Pejabat  Umum,  Notaris  dan  atau  Pejabat  Pembuat  Akta  merupakan  Jabatan Kepercayaan  dari  masyarakat,  terutama  masyarakat  yang  membutuhkan  Jasa  Kantor Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dalam  membuat  suatu  perjanjian  dan  membuat  akta, seseorang yang datang pada kantor Notaris/PPAT terlebih dahulu pasti akan menyampaikan maksud  dan  tujuannya  dengan  sejelas  dan  sejujur-jujurnya  tanpa  ada  yang  disembunyikan karena dengan keterangan para pihak tersebutlah seorang Notaris/PPAT mencari jalan keluar atas permasalahan para pihak tersebut melalui perbuatan hukum yang akan dituangkan dalam sebuah akta autentik. 1
Dalam  pelaksanaannya,  PPAT  menjalankan  jabatannya  sesuai  kebutuhan  masyarakat, diantaranya  adalah  membuat  akta  jual  beli  hak  atas  tanah.  Akta  Jual  Beli  disini  merupakan suatu akta autentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Akta Jual Beli inilah yang nantinya akan digunakan untuk pengajuan pendaftaran peralihan  hak  ke  kantor  pertanahan  setempat  atau  yang  lebih  dikenal  dengan  istilah  balik nama.  Dengan  selesainya  proses  balik  nama,  maka  hak  yang  melekat  pada  tanah  dan bangunan telah berpindah dari penjual kepada pembeli. 2
Mengenai  proses  pendaftaran  peralihan  hak-hak  atas  tanah  diatur  lebih  lanjut  pada Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menetapkan: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli,tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang,  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku”.  Ketentuan tersebut  menunjukkan  bahwa  salah  satu  perbuatan  hukum  yang  menyebabkan  terjadinya peralihan hak atas tanah dan harus didaftarkan balik namanya adalah perbuatan hukum jual- beli  yang  aktanya  dibuat  dalam  bentuk  Akta  Jual  Beli  (AJB)  yang  dibuat  oleh  dan/atau dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  lazimnya  disebut  dengan  AJB  balik nama dan selanjutnya digunakan sebagai alat pendaftaran peralihan hak atas tanah. 3
Akta  Jual  Beli  atau  balik  nama  juga  dapat  dibuat  berdasarkan  pada  akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Kuasa Menjual dalam bentuk akta autentik yang dibuat oleh Notaris. Akta-akta tersebut dibuat oleh para pihak, di satu pihak sebagai pemilik tanah selaku penjual dan pihak lain sebagai pembeli dari tanah, dihadapan Notaris sehingga lazim disebut dengan akta notariil.
1 Ghansam Anand, Karakteristik Jabatan Notaris Di Indonesia (Jakarta: Prenadamedia Group, 2018), 16.
2 J. Andy Hartanto, Hukum Pertanahan, Karakteristik Jual Beli Tanah Yang Belum Terdafrar Hak Atas Tanahnya (Surabaya: Penerbit LaksBang Justitia, 2014), 8.
3 Sumardi,  “Kedudukan  Kuasa  Menjual  Atas  Dasar  Surat  Keterangan  Notaris  Tentang  Pembayarn Lunas Dalam Pembuatan Akta  Jual  Beli Balik Nama,” Jurnal  Ilmiah  Prodi  Magister  Kenotariatan no.  ISSN: 2502–8960I (2016): 2.
Pemberian  kuasa  merupakan  perbuatan  hukum  yang  banyak  dijumpai  dalam masyarakat,  pemberian  kuasa  adalah  perbuatan  dasar  dan  penting  dalam  proses  hubungan hukum  maupun  bukan  hubungan  hukum,  dimana  seseorang  menghendaki  dirinya  diwakili oleh  orang  lain  untuk  menjadi  kuasanya  dalam  melakukan  segala  sesuatu  yang  merupakan kepentingan  yang  memberikan  kuasa.  Orang  yang  telah  diberi  kuasa  melakukan  perbuatan hukum  atas  nama  orang  yang  memberikan  kuasa  atau  juga  yang  mewakili  pemberi  kuasa. Artinya  apa  yang  dilakukan  itu  adalah  atas  tanggungan  pemberi  kuasa  dan  segala  hak  serta kewajiban  yang  timbul  dari  perbuatan  yang  dilakukannya  itu  menjadi  hak  dan  kewajiban orang yang memberi kuasa.
Terkadang,  para  pihak  menggunakan  klausula  kuasa  mutlak  yang  dicantumkan  ke dalam  akta  untuk  memenuhi  kebutuhan  perbuatan  hukum  mereka.  Pemberian  kuasa  mutlak dalam praktik menjadi suatu  klausul  dan syarat  umum yang perlu dicantumkan dalam  akta- akta  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  Notaris  sebagai  partij  acte,  pemberian  kuasa  tersebut dilakukan oleh penjual kepada pembeli,  dengan ketentuan bahwa kuasa tersebut  merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan perjanjian itu sendiri dalam hal  peralihan hak atas tanah, kuasa mutlak yang berdiri sendiri tanpa ada perjanjian pokoknya (pengikatan jual beli), maka kuasa tersebut bertentangan dengan perundang-undangan. Kuasa mutlak sendiri diatur dalam Pasal  1792  –  1819  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  Buku  ke  III.  Dalam  Pasal  1792 KUHPerdata disebutkan bahwa “
Penggunaan  kuasa  mutlak  terdapat  larangannya  yang  diatur  dalam  Instruksi  Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak. Adapun pertimbangan dikeluarkannya Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang larangan  penggunaan  kuasa  mutlak  adalah  karena  penggunaan  kuasa  mutlak  sebagai  cara untuk mengadakan pemindahan hak atas tanah, tidak lain adalah suatu cara terselubung untuk mengadakan  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dalam  praktiknya  berada  di  luar  pengawasan Pemerintah.
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa  Mutlak  sebagai  pemindahan  hak  atas  tanah,  melarang  penggunaan  kuasa  mutlak karena  hal  ini  merupakan  jual  beli  tanah  secara  terselubung,  dimana  dalam  klausul  kuasa mutlak  tersebut  selalu  dicantumkan  “kuasa  yang  tidak  dapat  dicabut  kembali”  dan  yang menerima  kuasa  dapat  melakukan  perbuatan  apapun  baik  itu  tindakan  pengurusan  maupun tindakan  kepemilikan  atas  tanah  yang  dimaksud.  Dampak-dampak  negatif  terhadap  kuasa mutlak  sebagaimana  dimaksud  diatas  yaitu  penggelapan  pajak,  peralihan  hak  atas  tanah dengan kuasa mutlak tidak memberikan kepastian hukum. 4
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  tersebut  diatas,  maka  dalam  penelitian  ini  akan membahas mengenai  apa Akibat Hukum dari akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah  berdasarkan surat  Kuasa Mutlak, bagaimana Tanggung Jawab Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  dalam  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Berdasarkan  Kuasa  Mutlak  serta  bagaimana konsep ideal mengenai larangan penggunaan surat kuasa mutlak dan sanksi hukumnya.

## METODE
Penelitian yang akan dilakukan merupakan tipe penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif  adalah  penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau meneliti  dari  bahan-bahan  hukum,  seperti  penelitian  terhadap  asas-asas  hukum,  hukum
4 Sudjatmiko  Adji  Kurniawan, Tanggung  Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Terhadap  Pembuatan Akta Jual Beli Berdasarkan Kuasa Mutlak (Malang: Universitas Brawijaya, 2013), 4.
positif,  aturan-aturan  hukum,  dan  kaedah-kaedah  hukum. 5 Bahan-bahan  hukum  yang diperoleh  dalam  penelitian  ini  dilakukan  pengolahan  dengan  cara  terstruktur  dan  sistematis terhadap  bahan-bahan  yang  ada.  Selanjutnya,  dianalisis  dengan  mempergunakan  penafsiran hukum secara teleologis  dan fungsional yang kemudian ditarik kesimpulan mempergunakan metode deduktif.

## ANALISIS DAN DISKUSI
Sengketa  tanah  dan  sumber-sumber  agraria  pada  umumnya  sepertinya  merupakan  konflik laten.  Dari  berbagai  kasus  yang  terjadi,  bangkit  dan  menajamnya  sengketa  tanah  tidaklah terjadi  seketika,  namun  tumbuh  dan  terbentuk  dari  benih-benih  yang  sekian  lama  memang telah terendap. Pihak-pihak yang bersengketa pun sebagian besar kalaupun tidak bisa disebut hampir seluruhnya bukan hanya individual, namun melibatkan tataran komunal. Keterlibatan secara  komunal  inilah  yang  memungkinkan  sengketa  tanah  merebak  menjadi  kerusuhan massal  yang  menelan  banyak  korban.  Tatkala  kerusuhan  meledak,  rakyat  lah  yang  kerap menanggung akibat yang paling berat. 6
Akta  jual  beli  yang  dibuat  berdasarkan  surat  kuasa  mutlak  dapat  di mintaipertanggungjawaban  atas  pembatalan  akta  tersebut  dan  badan  pertanahan  berhak menolak  untuk  menerima  berkas  permohonan  balik  nama  karena  syarat  subyektif  dari kelengkapan  berkas  yang  dimuat  dalam  akta  jual  beli  PPAT  tersebut  bertentangan  dengan ketentuan.  Apabila  syarat  subyektif  tidak  terpenuhi  maka  salah  satu  pihak  mempunyai  hak untuk  meminta  supaya  perjanjian  itu  dibatalkan.  Pihak  yang  dapat  meminta  pembatalan adalah  pihak  yang  tidak  cakap.  Jadi  perjanjian  yang  telah  di  buat  akan  tetap  mengikat  para pihak  selama  tidak  dibatalkan  (oleh  hakim)  atas  permintaan  pihak  yang  berhak  meminta pembatalan tersebut.  Apabila syarat  obyektif tidak terpenuhi  maka perjanjian itu batal demi hukum  atau  batal  dengan  sendirinya,  artinya  sejak  semula  tidak  pernah  dilahirkan  suatu perjanjian.
Akta  PPAT  yang  bertentangan  dengan  peraturan,  yakni  Instruksi  Menteri  Dalam Negeri  Nomor  14  tahun  1982  tentang  larangan  penggunaan  kuasa  mutlak  sebagai pemindahan  hak  atas  tanah  dan  pasal  39  ayat  1  huruf  d  Peraturan  pemerintah  nomor  24 Tahun  1997  tentang  pendaftaran  tanah,  terkait  larangan  PPAT  untuk  membuatkan  akta  atas dasar  kuasa  mutlak  maka,  hal  ini  dapat  disamakan  dengan  bertentangan  dengan  causa  yang halal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Sebab yang tidak halal adalah berlawanan dengan Undang-undang, kesusilaan, ketertiban umum sebagaimana diatur dalam Pasal 1337 KUH Perdata. Sebab yang halal masuk dalam syarat obyektif. Tidak terpenuhinya syarat  objektif  maka  perjanjian  itu  batal  demi  hukum  atau  batal  dengan  sendirinya,  artinya sejak semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian.
Peralihan  hak  atas  tanah  dapat  terjadi  karena  2  (dua)  hal  yaitu  perbuatan  hukum  dan peristiwa hukum. Peralihan hak atas tanah karena perbuatan hukum adalah peralihan hak atas tanah  yang  terjadi  karena  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  para  pihak.  Perbuatan  hukum yang  menyebabkan  beralihnya  hak  atas  tanah  tersebut  antara  lain  jual  beli,  tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan pembagian hak bersama. Peralihan hak atas tanah karena peristiwa hukum yaitu peralihan hak yang terjadi karena meninggalnya seseorang. 7
5 Zainudin Ali, Metode Penelitian Hukum (Jakarta: Sinar Grafika, 2013).
6 Perangin  Effendi, Pertanyaan  Dan  JawabanTentang  Hukum  Agraria (Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo Persada, 1986), 401.
7 Adrian Sutedi. 2007. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftaranya , Jakarta: Sinar Grafika, hlm.58
Kewenangan  seorang  PPAT  dalam  proses  pembuatan  akta  jual  beli  adalah,  PPAT karena  kedudukannya  sebagai  pejabat  umum  yang  mendapatkan  perintah  dari  Undang- undang  untuk  membuatkan  akta  autentik  terkait  dengan  masalah  pertanahan,  selaku pembantu  dari  kepala  kantor  pertanahan  untuk  mengurusi  sebagian  urusan  dari  masalah pertanahan,  PPAT  dapat  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  terhadap  bidang-bidang  tanah yang sudah terdaftar atau sudah memiliki hak diatasnya.
Setelah  proses  pengurusan  administrasi  untuk  peralihan  hak  dalam  hal  ini  adalah  jual beli terpenuhi, pajak-pajak sudah dibayarkan, maka PPAT baru dapat membuatkan akta jual beli dan melakukan pengurusan proses balik nama pada kantor pertanahan. PPAT merupakan jabatan  profesi  yang  karena  kemampuannya  di  butuhkan  jasa  hukumnya  oleh  masyarakat untuk  mewakili  kepentingan  hukum  mereka  dalam  kepengurusan  pemberesan  masalah pertanahan.
Dalam  pembuatan  akta  PPAT  harus  bertindak  cermat  dan  teliti,  apalagi  apabila menyangkut syarat formil dari pembuatan akta. Seperti dalam pembuatan kuasa yang dilarang memuat  klausula  kuasa  mutlak.  Pemberian  kuasa  diatur  dalam  Pasal  1792  sampai  dengan Pasal 1819 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, atau dalam titel XVI Buku ke III. Adapun dalam Pasal 1792 KUH-Perdata disebutkan bahwa Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
Pemberian kuasa mutlak tersebut dalam praktik menjadi suatu klausul dan syarat yang umumnya dicantumkan dalam akta-akta perjanjian yang dibuat oleh para notaris/ppat sebagai partij  akta,  salah  satu  diantaranya  adalah  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli.  Pemberian kuasa  tersebut  dilakukan  oleh  penjual  kepada  pembeli,  dengan  ketentuan  bahwa  kuasa tersebut  merupakan  bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  perjanjian  pengikatan  jual  beli  itu sendiri  dalam  hal  peralihan  hak  atas  tanah,  kuasa  mutlak  yang  berdiri  sendiri  tanpa  ada perjanjian  pokoknya  (pengikatan  jual  beli),  maka  kuasa  tersebut  bertentangan  dengan perundang-undangan.  Larangan  penggunaan  kuasa  mutlak  diatur  dalam  Instruksi  Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 tentang larangan penggunaan kuasa mutlak.
Pemberian  kuasa  mutlak  telah  menimbulkan  kekhawatiran  adanya  upaya  untuk menghindari  pajak  penguasaan  atas  tanah  oleh  penerima  kuasa  tanpa  batas  waktu,  adanya upaya menghindari larangan pemilikan tanah di luar kecamatan (absente) dan dikhawatirkan saat  pembayaran  jual  beli  (peralihan)  belum  lunas,  dengan  dibuatkan  kuasa  mutlak,  kuasa tersebut  tidak  dapat  ditarik  kembali  oleh  pemberi  kuasa.  4  Atas  kejadian  tersebut dikhawatirkan  dapat  dialihkan  oleh  penerima  kuasa  tanpa  adanya  pelunasan  terlebih  dahulu atas jual beli tanah.
Pertimbangan  dikeluarkannya  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  No.  14  Tahun  1982 tentang larangan penggunaan kuasa mutlak adalah karena penggunaan kuasa mutlak sebagai cara untuk mengadakan pemindahan hak atas tanah, tidak lain adalah suatu cara terselubung untuk  mengadakan  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dalam  praktiknya  berada  di  luar jangkauan  kontrol/  pengawasan  Pemerintah,  sehingga  penggunaan  lembaga  kuasa  mutlak tersebut praktis akan mengakibatkan timbulnya eksesekses negatif yang luas.
Berdasarkan  hal  tersebut  di  atas,  kuasa  mutlak  merupakan  jual  beli  tanah  secara terselubung, dimana di dalam klausul kuasa mutlak tersebut selalu dicantumkan “kuasa yang tidak dapat dicabut kembali” dan si penerima kuasa dapat melakukan perbuatan apapun juga baik  itu  tindakan  pengurusan  maupun  tindakan  kepemilikan  atas  tanah  yang  dimaksud. Ekses-ekses negatif terhadap kuasa mutlak sebagaimana dimaksud di atas yaitu penggelapan
pajak, peralihan hak atas tanah dengan kuasa mutlak tidak memberikan kepastian hukum.
Jika  PPAT  dengan  sengaja  atau  lalai  dalam  membuatkan  akta  jual  beli  yang  didasari dari surat kuasa mutlak, maka perbuatan itu dapat di batalkan karena jelas bahwa syarat yang menjadi  dasar  peralihan  hak  mengandung  unsur  klausula  mutlak.  Jika  ppat  masih  membuat akta  jual  beli  yang  didasari  dengan  dasar  surat  yang  membuat  klausula  mutlak  didalamnya, dan dari perbuatan itu menimbulkan kerugian bagi orang banyak, maka PPAT tersebut dapat dimintai pertanggungjawaban baik secara pidana, perdata maupun administrasi sesuai dengan kesalahan yang dilakukan oleh PPAT tersebut.
Ketika menjalankan jabatannya, setiap profesi maupun jabatan selalu di bebani dengan tanggungjawab  yang  muncul  sebagai  konsekuensi  dari  tiap-tiap  perbuatan,  oleh  karenanya dalam  menjalankan  tugas  wajib  menerapkan  prinsip  ketelitian  dan  kehati-hatian  agar terhindar  dari  persoalan  hukum.  PPAT  yang  dalam  melaksanakan  tugasnya  mengabaikan ketentuan-ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  38,  Pasal  39  dan  Pasal  40  serta ketentuan  dan  petunjuk  yang  diberikan  oleh  Menteri  atau  Pejabat  yang  ditunjuk  dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT  dan  tidak  mengurangi  kemungkinan  dituntut  ganti  kerugian.  Dapatlah  disimpulkan sanksi  administratif  PPAT  berupa  teguran  tertulis  sampai  pemberhentian  dari  jabatannya sebagai PPAT dan sanksi perdata.
Selain  sanksi  perdata  dan  administratif,  Notaris  atau  PPAT  yang  di  dapati  turut  serta melakukan  perbuatan  melanggar  hukum  yang  dengan  sengaja  memalsu,  membuat  secara palsu  dan  atau  membuat  keterangan  yang  tidak  sebenarnya  pada  akta  autentik  buatannya tanpa sepengetahuan penghadap, dan oleh karena perbuatannya menimbulkan kerugian bagi orang lain dan atau akibat hukum tertentu, maka Notaris atau PPAT tersebut  dapat  di  kenai sanksi  pidana  karena  turut  serta  membantu  seseorang  melakukan  tindak  pidana  kejahatan yang dimaksudkan untuk menguntungkan diri sendiri secara melawan hukum.
Issue tentang kuasa mutlak ini, pertama kali dilontarkan oleh Prof.Drs. Imam Soetikno ke  dalam  forum  diskusi,  pada  pertemuan  seminar  ilmiah  kagawa  ke  IV,  tanggal  19-21 februari  1981  di  hotel  harison  jakarta.  Polemik  kuasa  mutlak  sudah  lama  berkembang  di Indonesia, di Bali WNA (warga negara asing) dapat menguasai tanah dengan cara dibuatnya kuasa  mutlak.  Warga  asing  yang  notabenenya  tidak  bisa  memiliki  tanah  di  bali  (Pasal  21 UUPA)  dapat  memiliki  tanah  dengan  cara  membuat  perjanjian  sewa  menyewa  tanah  antara pemilik tanah WNI (warga negara Indonesia) dengan WNA, yang mana dalam isi perjanjian sewa  menyewa  tersebut  WNA  memiliki  hak  pakai  dan  hak  sewa  menyewa  dengan  klausul WNI  memberikan  kuasa  menjual  untuk  WNA.  Dalam  perjanjian  sewa  menyewa  WNI membuat  pernyataan  dan  kuasa  yang  menyatakan  bahwa  tanah  tersebut  bukan  milik  WNI dengan  memberikan  kuasa  menjual  kepada  WNA.  Kuasa  mutlak  yang  diberikan  kepada WNA dapat dipergunakan untuk menjual tanah yang telah dibeli dari WNI dan WNA bebas memiliki hak atas tanah. 8
Dalam  hal  mengenai  klausul  pemberian  kuasa  mutlak,  seperti  yang  dinyatakan  dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 yang dimaksud dengan Kuasa Mutlak adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat  ditarik kembali  oleh pemberi kuasa.  Namun  demikian  jika  Instruksi  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  tentang Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah,  apabila dikembalikan  pada  undang-undang  yaitu  Pasal  1792  KUHPerdata  tentang  pemberian  kuasa ( last geving ). Khususnya pada Pasal 1813 KUHPerdata serta Instruksi Dalam Negeri Nomor
8 Gunawan Wiradi, Reforma Agraria: Perjalanan Yang Belum Berakhir (Jakarta: KPA, 2000), 58.
14  Tahun  1982  juga  berdasarkan  PP  24  Tahun  1997  tentang  berakhirnya  suatu  pemberian kuasa  apabila  dikaitkan  dengan  Pasal  1338  KUHPerdata  tentunya  para  pihak  tidak  dapat memperjanjikan. 9
Selanjutnya dijelaskan bahwa kuasa mutlak yang pada hakikatnya pemindahan hak atas tanah  adalah  kuasa  mutlak  yang  memberikan  kewenangan  kepada  penerima  kuasa  untuk menguasai  dan  menggunakan  tanahnya  serta  melakukan  perbuatan  hukum  yang  menurut hukum  hanya  dapat  dilakukan  oleh  pemegang  haknya.  Selain  itu  pemberian  kuasa  dengan ketentuan  tidak  dapat  ditarik  kembali  menurut  pendapat  dari  Herlien  Boedino  juga menyatakan  bahwa  adanya  janji  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali  dalam  suatu  surat  kuasa tidak  serta  merta  menjadikan  kuasa  tersebut  digolongkan  dalam  kuasa  mutlak,  sepanjang  di dalamnya  tidak  mengandung  unsur  butir  b  diktum  kedua  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri tersebut. Apabila pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali tersebut diberikan tidak dalam rangka suatu perjanjian yang objeknya tanah. 10
Apabila pemberian kuasa tersebut dimasukkan sebagai klausula dalam suatu perjanjian pokok  misalnya  dalam  masalah  ini,  yaitu  perjanjian  pengikatan  jual  beli,  maka  hal  ini tergantung dari dalam sah atau tidaknya perjanjian pokok tersebut, artinya apabila perjanjian pokok  tersebut  tidak  sah  atau  batal  demi  hukum,  maka  klausul  pemberian  kuasa  menjadi tidak  berkekuatan  hukum.  Sebaliknya,  apabila  perjanjian  pokok  tersebut  sah  maka  klausul pemberian kuasa menjadi berkekuatan hukum, dengan syarat klausul pemberian kuasa tidak bertentangan dengan peraturan perundangan yang berlaku.
Berdasarkan  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  tersebut  diatas, jelas  hal  tersebut  melanggar  peraturan  yang  masih  berlaku  sampai  saat  ini.  Dengan pencantuman klausula yang mengabaikan kedua pasal itu, maka pemberi kuasa menjadi tidak dapat  lagi menarik kembali kuasanya tanpa kesepakatan pihak penerima kuasa. Diaihat dari Diktum  kedua  huruf  b  dari  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982,  yang intinya adalah menyatakan bahwa larangan tersebut bagi kuasa mutlak yang pada hakekatnya merupakan  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  memberikan  kewenangan  kepada  penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang  menurut  hukum  hanya  dapat  dilakukan  oleh  pemegang  haknya.  Selain  itu,  perlu diperhatikan  pula  bahwa  larangan  penggunaan  kuasa  mutlak  sebagai  pemindahan  hak  atas tanah  yang  dimaksud  adalah  perjanjian  pemberian  kuasa  yang  tidak  mengikuti  perjanjian pokoknya (berdiri sendiri).
Surat  kuasa  mutlak  memiliki  unsur  yang  tidak  dapat  dicabut  kembali.  Unsur  tersebut merupakan  salah  satu  dari  ciri-ciri  kuasa  mutlak  yang  mengakibatkan  penyerahan  penuh penguasaan  atas  tanah  dan  bangunan  tersebut  atas  dasar  perjanjian  utang  piutang  tidak diperkenankan/ berada ditangan penerima kuasa selamanya karena pemberi kuasa tidak dapat mencabut  kembali  kuasa  tersebut.  Orang  yang  menerima  kuasa  seolah-olah  dengan  adanya kuasa tersebut dapat melakukan segala perbuatan hukum yang dapat dilakukan oleh pemberi kuasa termasuk didalamnya menjual atau melakukan balik nama atas sertifikat tanah.
Sehubungan  dengan  adanya  Instruksi  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  Tentang Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak  sebagai  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah,  maka  didalam praktik,  jika  membuat  suatu  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  tertulis  merupakan perjanjian  pendahuluan  yang  tidak  dapat  dipisahkan  dari  perjanjian  pokoknya.  Apabila
9 C Salim HS, Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2016
10 Herlien Budiono, Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak, Majalah Renvoi, 2004, hlm. 60
dihubungkan  dengan  Instruksi  Dalam  Negeri  yang  dikeluarkan  oleh  Menteri  Dalam  Negeri yang  pada  saat  membawahi  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN),  maka  sebenarnya  Instruksi Menteri  Dalam  Negeri  tersebut  dapat  dikategorikan  bersifat general  and  abstract serta berlaku  secara  terus-menerus  ( dauerhafting ),  maksud  dari general  and  abstract adalah peraturan tersebut tidak ditujukan kepada individu tertentu. 11
Telah banyak pro dan kontra tentang penghapusan mengenai kuasa mutlak. Sebenarnya lembaga  hukum  ini  tidak  bersalah  apa-apa  tetapi  pemakainnyalah  yang  telah mempergunakannya  ke  jalan  yang  salah,  apa  lagi  lembaga  ini  bukan  hanya  menyangkut kuasa  untuk  tanah  saja  tetapi  segala  perbuatan  hukum  yang  ingin  dicapai  dengan  perikatan maupun dalam bidang kenegaraan.
Intrsruksi  presiden  terkait  larangan  pembuatan  kuasa  mutlak  ini  sejatinya  merupakan produk  hukum  lama  namun  masih  berlaku  dan  relevan  sampai  sekarang,  artinya  terhadap pembuatan  kuasa  mutlak  masih  sering  terjadi  dan  muncul  di  lingkup  masyarakat  serta berpotensi  menjadi  sumber  konflik  berkepanjangan  nantinya  apabila  tidak  diselesaikan dengan cepat.
Seharusnya pemerintah segera membentuk  peraturan pembaruan yang di  inovasikan dengan kondisi  hukum  saat  ini,  meski  masih  relevan,  namun  setidaknya  ada  pembaharuan  dan berfungsi  sebagai reminder bagi  banyak  kalangan  agar  jangan  sampai  terjebak  dalam pembuatan  klausula  mutlak.  Seharusnya  pemerintah  membentuk  kebijakan  atau  peraturan pelaksana terkait larangan penggunaan surat kuasa mutlak, menegaskan batasan-batasan dan memberikan  sanksi  hukuman  yang  tegas  bukan  hanya  sekedar  hukuman  administrasi  yang menyebabkan pembatalan akta atau surat-surat tertentu.

## KESIMPULAN
Akibat Hukum dari akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah berdasarkan surat  Kuasa  Mutlak  adalah  batal  demi  hukum  karena  syarat  objektif  dari  syarat  sah pembuatan perjanjian tersebut tidak terpenuhi, dan akta yang dibuat tidak memiliki kekuatan pembuktian.  Hal  ini  sesuai  dengan  putusan  hakim  yang  menegaskan  bahwa  penggunaan kuasa mutlak adalah tidak di benarkan dan hakim menegaskan bahwa AJB yang dibuat batal demi  hukum  karena  salah  satu  penghadap  bertindak  berdasarkan  kuasa  mutlak  yang  mana tindakan tersebut jelas adalah tindakan yang tidak sah secara hukum.  Pejabat Pembuat Akta Tanah  yang  membuat  Akta  Jual  Beli  Berdasarkan  Kuasa  Mutlak,  baik  dengan  sengaja maupun  karena  kelalaian  dapat  bertanggung  jawab  secara  perdata  maupun  administrasi, akibat  perbuatannya  yang  bertentangan  dengan  perundang-undangan  dan  menimbulkan kerugian,  kerena    jelas  perbuatannya  ini  melanggar  ketentuan  dan  berpotensi  menimbulkan kerugian bagi banyak pihak. Dapat di lihat dari hakim yang menyatakan tindakan penghadap adalah tidak sah dan aktanya batal demi hukum pula memerintahkan kepada BPN untuk tidak menindaklanjuti  proses  peralihan  hak  atas  tanah  yang  di  dasari  dari  AJB  yang  dibuat  oleh penghadap  yang  bertindak  berdasarkan  kuasa  mutlak.  Konsep  ideal  mengenai  larangan penggunaan  surat  kuasa  mutlak  dan  sanksi  hukumnya  adalah  pemerintah  seharusnya  segera membentuk  kebijakan  dan  inovasi  baru,  meski  masih  relevan  dengan  keadaan  hukum  yang sekarang namun setidaknya dengan membentuk kebijakan baru tentang larangan penggunaan kuasa  mutlak  dapat  memberikan  reminder  bagi  masyarakat  dan  pembentukan  kebijakan tersebut dapat di tegaskan mengenai sanksi hukuman bagi pelaku pembuat dan pejabat umum
11 Philipus M. Hadjon, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Gajah Mada University Press, Anggota IKAPI, Yogyakarta, 2005, hlm.121
yang  karena  kelalaiannya  masih  menerima  berkas  surat  dengan  kuasa  mutlak  dalam pengurusan peralihan hak atas tanah.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi. 2007. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftaranya, Jakarta: Sinar Grafika.
C Salim HS, Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2016.
Ghansam Anand. Karakteristik Jabatan Notaris Di Indonesia . Jakarta: Prenadamedia Group,
2018.
Gunawan Wiradi. Reforma Agraria: Perjalanan Yang Belum Berakhir . Jakarta: KPA, 2000.
Hartanto, J. Andy. Hukum Pertanahan, Karakteristik Jual Beli Tanah Yang Belum Terdafrar Hak Atas Tanahnya . Surabaya: Penerbit LaksBang Justitia, 2014.
Herlien Budiono, Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak, Majalah Renvoi, 2004.
Perangin Effendi. Pertanyaan Dan JawabanTentang Hukum Agraria . Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1986.
Philipus M. Hadjon, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Gajah Mada University Press, Anggota IKAPI, Yogyakarta, 2005.
Sudjatmiko Adji Kurniawan. Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Terhadap
Pembuatan Akta Jual Beli Berdasarkan Kuasa Mutlak . Malang: Universitas Brawijaya, 2013.
Sumardi. “Kedudukan Kuasa Menjual Atas Dasar Surat Keterangan Notaris Tentang
Pembayarn Lunas Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Balik Nama.” Jurnal Ilmiah Prodi Magister Kenotariatan no. ISSN: 2502–8960I (2016): 2.
Zainudin Ali. Metode Penelitian Hukum . Jakarta: Sinar Grafika, 2013.