## STUDI KELAYAKAN INVESTASI USAHA PRODUKSI TIANG PANCANG
Ronaldo Budiman 1 , Mark Setiadi 2 , dan Wati A. Pranoto 3
1 Program Studi Magister Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta ronaldo.327221017@stu.untar.ac.id
2 Program Studi Sarjana Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta marks@ft.untar.ac.id
3 Program Studi Sarjana Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta watip@ft.untar.ac.id
Masuk: 16-01-2024, revisi: 19-02-2024, diterima untuk diterbitkan: 10-03-2024

## ABSTRACT
Foundations are an important aspect of infrastructure development that ensures the safety and stability of building structures. Piles are one type of foundation that is often used in construction. As a construction company engaged in piling services, PT XYZ faces challenges related to dependence on third parties in supplying piles. In addition, the purchase and installation of piles that are increasing every year makes PT XYZ think it needs strategic steps to develop its business by entering the pile production sector. Decision making in developing the business needs to be carried out a feasibility study to find out whether the investment is feasible or not to run. In this study, investment assessment criteria are carried out on financial aspects. The method used to analyze the investment feasibility of PT XYZ is the Discounted Cash flow method which consists of calculating Net Present Value (NPV), Internal Rate Of Return (IRR), and Payback Period (PP). Based on the results of the analysis that has been carried out, it is obtained that the NPV value is Rp 7,998,226,761 (in accordance with the requirements if NPV>0 then the investment is feasible), IRR of 22.7852% (positive value greater than the discount factor of 10%), PP in year 4 (four). Thus it can be said that the business development investment to be carried out by PT XYZ provides benefits and is feasible to implement.
Keywords: feasibility study; investment; piles; discounted cash flow

## ABSTRAK
Fondasi merupakan aspek penting dalam pembangunan infrastruktur yang menjamin keamanan dan stabilitas struktur bangunan. Tiang pancang merupakan salah satu jenis fondasi yang sering digunakan dalam  pembangunan. Sebagai perusahaan  konstruksi  yang  bergerak  dalam  bidang  jasa  pemancangan,  PT  XYZ  menghadapi  tantangan  terkait ketergantungan terhadap pihak ketiga dalam memasok tiang pancang. Selain itu, pembelian dan pemasangan tiang pancang  yang  semakin  meningkat  setiap  tahunnya  membuat  PT  XYZ  berpikir  perlu  langkah  strategis  untuk mengembangkan  usahanya  dengan  memasuki  sektor  produksi  tiang  pancang.  Pengambilan  keputusan  dalam mengembangkan usahanya tersebut perlu dilakukan studi kelayakan untuk mengetahui apakah investasi tersebut layak atau  tidak  untuk  dijalankan.  Dalam  penelitian  ini,  kriteria  penilaian  investasi  dilakukan  terhadap  aspek  finansial. Adapun  metode  yang  digunakan  untuk  menganalisis  kelayakan  investasi  perusahaan  PT  XYZ  adalah  metode Discounted Cash flow yang terdiri dari perhitungan Net Present Value (NPV), Internal Rate Of Return (IRR), dan Payback  Period (PP).  Berdasarkan  hasil  analisis  yang  telah  dilakukan,  diperoleh  bahwa  nilai  NPV  sebesar  Rp 7.998.226.761  (sesuai  dengan  syarat  jika  NPV  >0  maka  investasi  layak  untuk  dilakukan),  IRR  sebesar  22,7852% (bernilai positif lebih besar dari faktor diskonto sebesar 10%), Payback Period (PP) pada tahun ke- 4 (empat). Dengan demikian  dapat  dikatakan  bahwa  investasi  pengembangan  usaha  yang  akan  dilakukan  oleh  PT  XYZ  memberikan keuntungan dan layak untuk dilaksanakan.
Kata kunci: studi kelayakan; investasi; tiang pancang; discounted cash flow

## 1. PENDAHULUAN
Fondasi  merupakan  suatu  aspek  penting  dalam  pembangunan  infrastruktur  yang  dapat  menjaga  keamanan  dan kestabilan struktur bangunan. Fondasi terletak di bawah permukaan tanah dan berperan sebagai penopang utama yang mendistribusikan beban  bangunan ke  tanah  yang  lebih dalam.  Salah  satu  jenis yang  termasuk  dalam  fondasi  yaitu tiang  pancang.  Dalam  dunia  konstruksi,  tiang  pancang  memiliki  peran  yang  sangat  penting  dalam  memastikan keamanan, stabilitas, dan kesuksesan proyek-proyek besar. Pentingnya tiang pancang terbentuk dari tantangan yang dihadapi dalam mendirikan struktur di berbagai jenis tanah, termasuk tanah yang lunak berlumpur, atau tidak stabil.
Perkembangan industri konstruksi di Indonesia telah mengalami pertumbuhan yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir.  Permintaan  akan  infrastruktur,  perumahan,  dan  fasilitas  komersial  terus  meningkat  seiring  dengan pertumbuhan  ekonomi  dan  urbanisasi.  Sebagai  perusahaan  konstruksi  yang  berpengalaman,  PT  XYZ  telah memberikan  kontribusi  yang  berarti  dalam  memenuhi  kebutuhan  konstruksi  tersebut.  Fokus  utama  perusahaan  ini adalah pada jasa pemancangan tiang pancang, yang merupakan komponen vital dalam konstruksi bangunan, jembatan, dan  berbagai  struktur  lainnya.  Namun,  dalam  melaksanakan  proyek-proyeknya,  PT  XYZ  menghadapi  tantangan terkait  ketergantungan  pada  pihak  ketiga  dalam  memasok  tiang  pancang.  Saat  ini,  tiang  pancang  yang  digunakan masih dibeli dari perusahaan lain, yang mungkin mengakibatkan beberapa masalah seperti keterlambatan pengiriman, biaya yang tidak terkendali, serta keterbatasan dalam mengendalikan kualitas produk.  Selain itu juga, pembelian dan pemasangan tiang pancang yang semakin meningkat setiap tahunnya juga menjadi tantangan tersendiri. Hal ini dapat dilihat pada Tabel 1 yang memuat informasi mengenai jumlah pembelian dan pemasangan tiang pancang yang telah dilakukan oleh PT XYZ dalam 5 (lima) tahun terakhir.
Tabel 1.  Pembelian dan pemakaian tiang pancang PT XYZ selama periode 2018 -2022
Pembelian dan pemakaian tiang pancang PT XYZ (Satuan: Batang) Tahun 2018 2019 2020 2021 2022 Jumlah 22544 25443 27571 29938 30973
Oleh  karena  itu,  PT  XYZ  merasa  perlunya  langkah  strategis  untuk  mengembangkan  usahanya  dengan  memasuki sektor  produksi  tiang  pancang  khususnya  pada  pembuatan  tiang  pancang  minipile,  selain  tetap  menyediakan  jasa pemancangan.  Dalam  rangka  menghadapi  permasalahan  yang  ada,  penelitian  ini  bertujuan  untuk  melakukan  studi kelayakan investasi pengembangan usaha jasa pemancangan menjadi industri tiang pancang yang akan dilakukan oleh PT XYZ.

## 2. METODE PENELITIAN

## Pengumpulan data
Tahap pengumpulan data merupakan suatu kegiatan yang dilakukan untuk memperoleh data yang dibutuhkan dalam menunjang  laporan.  Data  yang  dikumpulkan  merupakan  informasi  yang  berfungsi  untuk  mendeskripsikan permasalahan yang ingin diangkat. Pada penelitian ini digunakan data sekunder berupa informasi yang diperoleh dari sumber yang terkait dengan penelitian ini, seperti laporan keuangan tahunan perusahaan (biaya pelaksanaan pekerjaan jasa  pemancangan),  data  harga  pembelian  tiang  pancang,  daftar  keperluan  investasi  awal,  dan  biaya  operasional ekspansi usaha tiang pancang. Dari data tersebut, dapat dilakukan studi analisis kelayakan finansial.

## Metode analisis kelayakan
Analisis  data  diperhitungkan  menggunakan  rumus  studi  analisis  kelayakan  finansial  yaitu  NPV,  IRR,  PP.  Metode tersebut secara umum digunakan untuk melihat performa dan memberikan gambaran profitabilitas dari investasi yang dilakukan.

## Analisis kelayakan finansial
Penilaian investasi digunakan sebagai cara untuk mendapatkan indikator apakah suatu investasi layak dilakukan atau tidak. Hal ini penting untuk melakukan persiapan investasi dan mengetahui risiko yang mungkin terjadi. Penilaian investasi juga membantu dalam memprediksi potensi keuntungan di masa depan. Beberapa indikator yang digunakan dalam  penilaian  investasi,  seperti  yang  dikemukakan  oleh  Newnan  et  al.  (2004),  antara  lain  adalah  Nilai  Bersih Sekarang  ( Net  Present  Value /  NPV),  Tingkat  Pengembalian  Internal  ( Internal  Rate  of  Return /IRR),  dan Payback Period .

## Net Present Value (NPV)
Menurut  Khotimah  dan  Sutiono  (2014 ),  Net  Present  Value (NPV)  merupakan  nilai  sekarang  dari  arus  pendapatan yang ditimbulkan oleh penanaman modal investasi. NPV menggunakan konsep diskon nilai uang dari masa depan ke nilai saat ini untuk menentukan nilai bersih dari investasi tersebut. Dalam NPV, penerimaan dihasilkan dari investasi dikurangi dengan biaya atau pengeluaran yang terkait dengan investasi tersebut. Hasilnya adalah nilai bersih sekarang yang dapat digunakan untuk mengevaluasi keuntungan atau kerugian yang dihasilkan oleh investasi tersebut. Menurut Wijayanto dan SPi (2013), Net Present Value (NPV) merupakan sebuah kombinasi antara present value penerimaan dan present  value pengeluaran,  sedangkan  menurut  Agus  Sartono  (2010), Net  Present  Value adalah  selisih  antara present value aliran kas bersih dengan present value investasi.
Internal Rate Of Return (IRR)
Internal  Rate  of  Return (IRR)  juga  disebut discounted  cashflow karena  tingkat  pengembalian  (IRR)  berhubungan dengan nilai NPV, perhitungan IRR berdasarkan jumlah NPV yang sama dengan nol. Konsep ini digunakan untuk mengevaluasi keuntungan relatif dari suatu investasi dengan membandingkan tingkat pengembalian yang diharapkan dengan tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung nilai NPV. Menurut Pahlevi et al. (2014), IRR merupakan suatu tingkatan bunga yang menunjukkan nilai bersih sekarang sama dengan jumlah seluruh investasi usaha. Menurut Sutrisno  (2009), Internal  Rate  of  Return (IRR)  adalah  sebuah  metode  dalam  menghitung  tingkatan  bunga  yang menyamakan  nilai  sekarang  investasi  dengan  nilai  sekarang  penerimaan  kas  bersih  di  masa  yang  akan  datang sedangkan  menurut  Suliyanto  (2010), Internal  Rate  of  Return (IRR)  pada  dasarnya  merupakan  metode  untuk menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan antara present value dari semua aliran kas masuk dengan aliran kas keluar dari suatu investasi proyek.

## Payback Period (PP)
Secara  istilah payback  periode merupakan  suatu  periode  yang  diperlukan  untuk  menutup  kembali  pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas neto ( net cash flows ). Dengan kata lain, payback period adalah suatu metode penilaian kelayakan investasi yang menggunakan panjangnya waktu yang diperlukan agar dana yang diperlukan untuk suatu investasi dapat diperoleh kembali seluruhnya. Menurut Kasmir (2012), metode payback period merupakan suatu teknik  dalam  menilai  lamanya  jangka  waktu  yang dibutuhkan  (periode)  pengembalian  investasi  suatu  proyek  atau usaha.  Menurut  Riyanto  (2009), payback  period merupakan  suatu  periode  yang  diperlukan  untuk  dapat  menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas neto.

## Diagram alir penelitian
Secara umum tahapan analisis dalam penelitian ini dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1. Diagram alir

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## Biaya investasi awal
Dalam  melakukan  pengembangan  usaha  tiang  pancang,  dibutuhkan  analisis  terkait  biaya  investasi  awal  yang dibutuhkan. Adapun biaya investasi awal yang perlu dikeluarkan pada tahun ke-0 mencakup biaya investasi tanah dan bangunan, serta biaya investasi barang modal, dan nilai sisa aset tetap. Berdasarkan perhitungan estimasi biaya untuk investasi  awal,  diperoleh  bahwa  total  biaya  yang  perlu  dikeluarkan  untuk  investasi  awal  yaitu  sebesar  Rp 19.351.501.528 yang dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Estimasi biaya investasi awal No Keterangan Biaya 1 Investasi Awal Tanah dan Bangunan Rp  15.389.370.064 2 Investasi Barang Modal ( Equipment ) Rp   1.145.803.700 3 Nilai Sisa Aset Tetap Rp   2.816.327.765 Total Rp 19.351.501.528

## Estimasi perkiraan pendapatan dan pengeluaran (forecasting)
Pada penelitian tentang analisis investasi pengembangan usaha tiang pancang ini, dihitung perkiraan pendapatan dan pengeluaran  dalam  menjalankan  usaha.  Berdasarkan  data  laporan  keuangan  perusahaan  PT  XYZ,  pendapatan perusahaan  berasal  pengadaan/penjualan  tiang  pancang  sedangkan  untuk  pengeluaran  berasal  dari  harga  pokok penjualan,  biaya  operasional  jasa,  biaya  administrasi  dan  umum  (kantor),  dan  biaya  administrasi  bank.  Estimasi perkiraan pendapatan dan pengeluaran perusahaan PT XYZ dihitung selama 5 (lima) tahun kedepan dari tahun 2023- 2027.

## Perkiraan (forecasting) penggunaan tiang pancang
Sebelum menghitung perkiraan pendapatan dan pengeluaran pada pengembangan usaha ini, terlebih dahulu dihitung volume/  banyaknya  perkiraan  tiang  pancang  yang  akan  digunakan  selama  5  (lima)  tahun  kedepan.  Perhitungan banyaknya  tiang  pancang  yang  akan  digunakan  ini  nantinya  dipakai  dalam  melakukan  perhitungan  perkiraan pendapatan pengadaan tiang pancang dan perkiraan ( forecasting ) harga pokok penjualan. Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan, dapat disimpulkan bahwa forecasting kenaikan penggunaan tiang pancang perusahaan PT XYZ setiap tahunnya akan naik sebesar 6% dari jumlah rata-rata penggunan tiang pancang perusahaan PT XYZ. Berikut ini merupakan perkiraan ( forecasting ) banyaknya tiang pancang yang akan digunakan perusahaan PT XYZ selema 5 (lima) tahun kedepan (Tabel 3).
Tabel 3. Perkiraan jumlah tiang pancang yang digunakan PT XYZ pada tahun 2023-2027
Keterangan 2023 2024 2025 2026 2027 Tiang Pancang 20 x 20 D10 (3 meter) 1745 1850 1961 2079 2204 Tiang Pancang 20 x 20 D10 (6 meter) 4668 4948 5245 5560 5894 Tiang Pancang 20 x 20 D13 (3 meter) 1813 1922 2037 2159 2289 Tiang Pancang 20 x 20 D13 (6 meter) 10138 10746 11391 12074 12798 Tiang Pancang 25 x 25 D13 (3 meter) 2495 2645 2804 2972 3150 Tiang Pancang 25 x 25 D13 (6 meter) 8756 9281 9838 10428 11054 Total (satuan: batang) 29615 31392 33276 35272 37389

## Perkiraan (forecasting) pendapatan pengadaan tiang pancang
Forecasting pendapatan dari pengadaan tiang pancang diperoleh dari hasil perkalian antara perkiraan jumlah tiang pancang yang akan digunakan dengan harga pengadaan/ penjualan tiang pancang perusahaan PT XYZ. Forecasting harga pengadaan/ penjualan tiang pancang selama 5 (lima) tahun kedepan dihitung berdasarkan rata-rata persentase kenaikan  harga  pengadaan  tiang  pancang  PT  XYZ  diambil  berdasarkan  rata-rata  kenaikan  harga  dari  tahun  2018- 2022. Adapun diperoleh rata-rata persentase kenaikan harga pengadaan tiang pancang untuk 5 (lima) tahun kedepan sebesar  5%,  sehingga  dari  rata-rata  persentase  (%)  kenaikan  tersebut,  dapat  diperoleh  perkiraan  total  pendapatan pengadaan tiang pancang perusahaan PT XYZ untuk 5 (lima) tahun. Berikut ini merupakan perkiraan ( forecasting ) total pendapatan dari pengadaan tiang pancang perusahaan PT XYZ untuk tahun 2023-2027 (Tabel 4).
Tabel 4. Forecasting total pendapatan pengadaan tiang pancang PT XYZ
Tahun Pendapatan (Rp) 2023 Rp 25.591.979.700 2024 Rp 28.483.554.960 2025 Rp 31.702.729.826 2026 Rp 35.284.481.194 2027 Rp 39.272.149.823
Perkiraan (forecasting) harga pokok penjualan
Perhitungan forecasting harga pokok penjualan untuk 5 (lima) tahun kedepan dibagi menjadi beberapa bagian yaitu pembelian bahan baku, persediaan awal tiang pancang, persediaan akhir tiang pancang, biaya tenaga kerja langsung, dan biaya overhead pabrik.

## Perkiraan (forecasting) pembelian bahan baku
Perhitungan biaya bahan baku dilakukan dengan mengalikan perkiraan jumlah tiang pancang yang akan di produksi selama 5 (lima) tahun kedepan degan biaya bahan baku untuk pembuatan per batangnya. Adapun perhitungan biaya bahan baku pembuatan tiang pancang dapat dilihat pada Tabel 5.
Tabel 5. Forecasting perhitungan biaya bahan baku pembuatan tiang pancang minipile
No Keterangan Biaya Bahan Baku Produksi Per m’ Biaya Bahan Baku Produksi Per Batang 1 Tiang Pancang 20 x 20 D10 (3 meter) Rp   91.806 Rp 275.417 2 Tiang Pancang 20 x 20 D10 (6 meter) Rp   80.375 Rp 482.249 3 Tiang Pancang 20 x 20 D13 (3 meter) Rp 108.139 Rp 324.417 4 Tiang Pancang 20 x 20 D13 (6 meter) Rp   96.708 Rp 580.249 5 Tiang Pancang 25 x 25 D13 (3 meter) Rp 148.220 Rp 444.659 6 Tiang Pancang 25 x 25 D13 (6 meter) Rp 129.644 Rp 777.866
Berdasarkan  data  pada  Tabel 5,  maka  dapat  dihitung perkiraan  ( forecasting )  biaya  pembelian  bahan  baku untuk 5 (lima) tahun kedepan. Perhitungan persentase kenaikan untuk biaya pembelian bahan baku diperoleh dari data Indeks Harga Perdagangan Besar Bahan Bangunan/ Konstruksi yang bersumber dari Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2015 -2019.  Adapun  dari  perhitungan  yang  telah  dilakukan  diperoleh  persentase  kenaikan  harga  pembelian  bahan  baku sebesar 4% setiap tahunnya. Adapun total perkiraan ( forecasting ) pembelian bahan baku dapat dilihat pada Tabel 6.
Tabel 6. Forecasting pembelian bahan baku Tahun Pembelian Bahan Baku Target Produksi (Rp) Pembelian Bahan Baku Dikurang Persediaan Awal dan Ditambah Persediaan Akhir (Rp) 2023 Rp 17.122.873.539 Rp 19.691.304.570 2024 Rp 18.876.054.357 Rp 19.139.031.479 2025 Rp 20.809.325.324 Rp 21.099.315.969 2026 Rp 22.939.722.745 Rp 23.259.282.358 2027 Rp 25.289.060.433 Rp 25.641.461.086

## Perkiraan (forecasting) persediaan awal dan akhir tiang pancang
Perkiraan  persediaan  awal  tiang  pancang  selama  5  (lima)  tahun  kedepan  dari  tahun  2023-2027  diambil  dari  sisa persediaan akhir pada tahun-tahun sebelumnya. Adapun perhitungan persediaan awal dan akhir tiang pancang dapat dilihat pada Tabel 7.
Tabel 7. Forecasting persediaan awal dan akhir tiang pancang Tahun Persediaan Awal (Rp) Persediaan Akhir (Rp) 2023 - Rp 2.568.431.031 2024 Rp 2.568.431.031 Rp 2.831.408.153 2025 Rp 2.831.408.153 Rp 3.121.398.799 2026 Rp 3.121.398.799 Rp 3.440.958.412 2027 Rp 3.440.958.412 Rp 3.793.359.065
Perhitungan persediaan awal pada Tabel 7 berasal dari persediaan akhir pada tahun sebelumnya, sedangkan untuk persediaan akhir pada tahun 2023 berasal dari 15% dari total biaya pembuatan tiang pancang selama satu tahun periode (tahun 2023). Untuk perhitungan persediaan akhir dari tahun 2024 sampai 2027 diperoleh dari 15% dari total biaya pembuatan tiang pancang pada tahun masing-masing.

## Perkiraan (forecasting) upah tenaga kerja langsung (produksi)
Perkiraan upah tenaga kerja langsung (produksi) diperoleh dari forecasting biaya upah tenaga kerja langsung untuk 5 (lima)  tahun  kedepan  dikalikan  dengan  perkiraan  jumlah  tiang  pancang  yang  akan  diproduksi.  Adapun  setelah dilakukan perhitungan, diperoleh forecasting total upah tenaga kerja langsung produksi yang dapat dilihat pada Tabel 8 di bawah ini.
Tabel 8. Forecasting total upah tenaga kerja langsung (Produksi) Tahun Total Biaya (Rp) 2023 Rp 1.110.680.000 2024 Rp 1.135.670.800 2025 Rp 1.324.214.320 2026 Rp 1.544.042.522 2027 Rp 1.800.334.957

## Perkiraan (forecasting) biaya penyusutan
Perkiraan biaya penyusutan dalam proses produksi dibagi menjadi 2 (dua), yaitu biaya penyusutan (depresiasi) mesin dan biaya penyusutan bangunan pabrik. Perhitungan forecasting biaya penyusutan (depresiasi) mesin dan bangunan pabrik,  dihitung  menggunakan  rumus  depresiasi  dan  bantuan  excel.  Adapun  total  biaya  penyusutan  mesin  dan bangunan pabrik dapat dilihat pada Tabel 9.
Tabel 9. Forecasting total biaya penyusutan mesin dan bangunan pabrik
Tahun Total Biaya (Rp) 2023 Rp 321.893.966 2024 Rp 321.893.966 2025 Rp 321.893.966 2026 Rp 321.893.966 2027 Rp 321.893.966

## Perkiraan (forecasting) biaya overhead
Perhitungan forecasting atau perkiraan biaya overhead pabrik didasarkan pada perbandingan rasio biaya overhead pabrik terhadap biaya pembelian bahan baku dan biaya tenaga kerja langsung pada perusahaan produksi tiang pancang. Adapun berdasarkan data perbandingan diperoleh persentase biaya overhead pabrik terhadap biaya pembelian bahan baku  sebesar  10%.  Adapun  besarnya  perkiraan  biaya  untuk overhead pabrik  selama  5 (lima)  tahun  kedepan  dapat dilihat pada Tabel 10.
Tabel 10. Forecasting total biaya overhead pabrik Tahun Total Biaya Overhead Pabrik (Rp) 2023 Rp 1.969.130.457 2024 Rp 1.913.903.148 2025 Rp 2.109.931.597 2026 Rp 2.325.928.236 2027 Rp 2.564.146.109

## Perkiraan (forecasting) biaya administrasi dan umum
Forecasting atau  perkiraan  biaya  administrasi  dan  umum  dibagi  menjadi  beberapa  bagian  yaitu  biaya  gaji  dan tunjangan  hari  raya  (THR),  biaya  badan  penyelenggara  jaminan  sosial  (BPJS),  biaya  penyusutan,  biaya  keperluan kantor, biaya listrik dan energi, biaya  bensin (tol dan parkir), dan biaya lain-lain. Untuk forecasting atau perkiraan biaya gaji dan THR, perhitungan diambil dari rata-rata persentase (%) kenaikan berdasarkan data laporan keuangan 5 (lima)  tahun  terakhir  PT  XYZ  tahun  2018-2022,  sehingga  diperoleh  persentase  rata-rata  kenaikan  gaji  dan  THR sebesar 8% setiap tahunnya. Adapun forecasting biaya gaji dan THR PT XYZ untuk 5 (lima) tahun kedepan dapat dilihat pada Tabel 11.
Tabel 11. Forecasting biaya gaji dan THR Tahun Biaya (Rp) 2023 Rp 1.707.003.156 2024 Rp 1.838.745.361 2025 Rp 1.980.655.098 2026 Rp 2.133.517.071 2027 Rp 2.298.176.546
Untuk forecasting atau perkiraan biaya BPJS, perhitungan diambil dari rata-rata persentase (%) kenaikan berdasarkan data  laporan  keuangan  5  (lima)  tahun  terakhir  PT  XYZ  tahun  2018-2022,  sehingga  diperoleh  persentase  rata-rata kenaikan Biaya BPJS sebesar 8% setiap tahunnya. Adapun forecasting biaya BPJS untuk 5 (lima) tahun kedepan dapat dilihat pada Tabel 12.
Tabel 12. Forecasting biaya BPJS Tahun Biaya (Rp) 2023 Rp 58.300.723 2024 Rp 62.800.226 2025 Rp 67.646.989 2026 Rp 72.867.814 2027 Rp 78.491.568
Untuk biaya penyusutan aset tetap (kantor), perkiraan atau forecasting biaya dilakukan dengan perhitungan rumus penyusutan aset tetap dalam excel. Adapun perkiraan biaya penyusutan aset tetap pada perusahaan PT XYZ untuk 5 (lima) tahun kedepan dapat dilihat pada Tabel 13.
Tabel 13. Forecasting biaya penyusutan (kantor) Tahun Biaya (Rp) 2023 Rp 109.561.970 2024 Rp 103.393.220 2025 Rp   84.886.970 2026 Rp   84.886.970 2027 Rp   29.657.803
Untuk forecasting atau perkiraan biaya keperluan kantor, perhitungan diambil dari rata-rata persentase (%) kenaikan berdasarkan data laporan keuangan 5 (lima) tahun terakhir PT XYZ tahun 2018-2022, diperoleh rata-rata persentase kenaikan  biaya  keperluan  kantor  setiap  tahunnya  sebesar  32%.  Adapun  total  perkiraan  biaya  keperluan  kantor  PT XYZ untuk 5 (lima) tahun kedepan dapat dilihat pada Tabel 14.
Tabel 14. Forecasting biaya keperluan kantor Tahun Biaya (Rp) 2023 Rp    24.196.698 2024 Rp    31.939.642 2025 Rp    42.160.327 2026 Rp    55.651.632 2027 Rp    73.460.154
Untuk forecasting atau perkiraan biaya listrik dan energi, perhitungan diambil dari rata-rata persentase (%) kenaikan berdasarkan data laporan keuangan 5 (lima) tahun terakhir PT XYZ tahun 2018-2022, diperoleh rata-rata persentase kenaikan biaya listrik dan energi setiap tahunnya sebesar 15%. Adapun total perkiraan biaya listrik dan energi PT XYZ untuk 5 (lima) tahun kedepan dapat dilihat pada Tabel 15.
Tabel 15. Forecasting biaya listrik dan energi Tahun Biaya (Rp) 2023 Rp 17.000.867 2024 Rp 19.489.406 2025 Rp 22.342.210 2026 Rp 25.612.599 2027 Rp 29.361.699
Untuk  atau  perkiraan  biaya  bensin,  tol,  dan  parkir, forecasting perhitungan  diambil  dari  rata-rata  persentase  (%) kenaikan berdasarkan data laporan keuangan 5 (lima) tahun terakhir PT XYZ tahun 2018-2022, diperoleh rata-rata persentase kenaikan sebesar 6% setiap tahunnya. Adapun perkiraan biaya bensin, tol, dan parkir PT XYZ dapat dilihat pada Tabel 16.
Tabel 16. Forecasting biaya bensin, tol, dan parkir Tahun Biaya (Rp) 2023 Rp   9.023.542 2024 Rp   9.531.114 2025 Rp 10.067.237 2026 Rp 10.633.517 2027 Rp 11.231.650
Untuk forecasting atau  perkiraan  biaya  lain-lain,  perhitungan  diambil  dari  rata-rata  persentase  (%)  kenaikan berdasarkan data laporan keuangan 5 (lima) tahun terakhir PT XYZ tahun 2018-2022. Berdasarkan perhitungan data yang  telah dilakukan diperoleh  rata-rata  persentase  kenaikan  sebesar 5%  setiap  tahunnya.  Adapun  perkiraan  biaya bensin, tol, dan parkir PT XYZ dapat dilihat pada Tabel 17.
Tabel 17. Forecasting biaya lain-lain Tahun Biaya (Rp) 2023 Rp    20.490.144 2024 Rp    21.503.402 2025 Rp    22.566.766 2026 Rp    23.682.715 2027 Rp    24.853.848

## Perkiraan (forecasting) pendapatan bunga bank dan administrasi bank
Perhitungan forecasting pendapatan bunga bank diambil berdasarkan persentase (%) rata-rata kenaikan berdasarkan data laporan keuangan 5 (lima) tahun terakhir PT XYZ tahun 2018-2022. Berdasarkan perhitungan data yang telah dilakukan, diperoleh rata-rata persentase kenaikan sebesar 33% setiap tahunnya. Perkiraan ( forecasting ) pendapatan bunga  bank  dihitung  berdasarkan  rata-rata  pendapatan  PT  XYZ  selama  5  (lima)  tahun,  kemudian  setiap  tahunnya mengalami  kenaikan  sebesar  33%  Adapun  perhitungan forecasting pendapatan  bunga  bank  PT  XYZ  dapat  dilihat pada Tabel 18.
Tabel 18. Forecasting pendapatan bunga bank Tahun Pendapatan bunga bank (Rp) 2023 Rp    10.233.811 2024 Rp    13.610.969 2025 Rp    18.102.588 2026 Rp    24.076.443 2027 Rp    32.021.669 Rata-rata pendapatan Rp      7.694.595
Untuk forecasting atau  perkiraan  biaya  ADM  Bank,  perhitungan  diambil  dari  rata-rata  persentase  (%)  kenaikan berdasarkan data laporan keuangan 5 (lima) tahun terakhir PT XYZ tahun 2018-2022. Berdasarkan perhitungan data yang telah dilakukan, diperoleh rata-rata persentase kenaikan sebesar 3% setiap tahunnya. Forecasting biaya ADM
Bank  PT  XYZ  dihitung  berdasarkan  rata-rata  biaya  ADM  Bank  PT  XYZ  selama  5  (lima)  tahun,  kemudian  setiap tahunnya mengalami kenaikan sebesar 3%. Adapun perhitungan forecasting biaya ADM bank PT XYZ dapat dilihat pada Tabel 19.
Tabel 19. Forecasting biaya ADM Bank PT XYZ Tahun Biaya ADM Bank (Rp) 2023 Rp     2.209.556 2024 Rp     2.275.843 2025 Rp     2.344.118 2026 Rp     2.414.441 2027 Rp     2.486.875 Rata-rata Rp      2.145.200

## Perkiraan (forecasting) laporan keuangan produksi tiang pancang
Dari perhitungan forecasting yang telah dilakukan pada Tabel 4 sampai Tabel 19, dapat disusun dan dibuat forecasting laporan keuangan  perusahaan  PT  XYZ  selama  5  (lima)  tahun  kedepan.  Adapun  hasil  yang  akan  digunakan dalam perhitungan analisis kelayakan yaitu nilai laba bersih setelah pajak dari forecasting laporan keuangan PT XYZ tahun 2023-2027. Berikut ini merupakan hasil perhitungan laba bersih setelah pajak dari forecasting laporan keuangan PT XYZ (Tabel 20).
Tabel 20. Laba bersih setelah pajak dari forecasting laporan keuangan PT XYZ Tahun Laba bersih (Rp) 2023 Rp  2.781.305.949 2024 Rp  3.580.010.210 2025 Rp  4.061.756.834 2026 Rp  4.752.845.818 2027 Rp  5.573.683.527
Dari  data  pada  Tabel  20  mengenai  laba  bersih  setelah  pajak  yang  telah  diperoleh,  maka  dapat  dilakukan  analisis laporan keuangan dengan metode NPV, IRR, dan PP. Adapun data yang akan dilakukan analisis yaitu cashflow after tax .  Perhitungan cashflow  after  tax diperoleh  dari  penjumlahan  laba  bersih  setelah  pajak  dengan  biaya-biaya penyusutan dan harga jual tanah. Tabel 21 merupakan total cashflow after tax yang akan dilakukan pengujian analisis kelayakan.
Tabel 21. Total cashflow after tax Tahun cashflow after tax (Rp) 2023 Rp    3.190.106.231 2024 Rp    3.984.404.760 2025 Rp    4.451.778.019 2026 Rp    5.143.253.454 2027 Rp  18.493.179.408

## Analisis perhitungan kelayakan investasi dengan metode NPV, IRR, dan PP
Nilai Rp 16.535.173.764,- merupakan nilai investasi awal, yaitu investasi tanah dan bangunan serta investasi barang modal  ( equipment ).  Dari  hasil  perhitungan  yang  telah  dilakukan,  diperoleh  nilai  IRR  sebesar  22,7852%,  sehingga dengan hasil tersebut IRR dapat diterima karena memiliki nilai yang lebih besar dibandingkan dengan MARR yang telah ditetapkan yaitu 10%. Untuk nilai NPV, hasil perhitungan menunjukkan nilai NPV yang didapatkan sebesar Rp 7.998.226.761,- sehingga menunjukkan nilai NPV dapat diterima karena NPV > 0. Untuk Payback Period diperoleh pada tahin ke- 4 (empat).
Berikut merupakan contoh perhitungan untuk mendapatkan nilai NPV, IRR, dan PP.
• NPV=(Rp3.190.106.231/(1+0,1) 1 )+(Rp3.984.404.706/(1+0,1) 2 )+(Rp4.451.778.019/(1+0,1) 3 )+(Rp5.143.25 3.454/(1+0,1) 4 ) + (Rp18.493.179.408/(1+0,1) 5 ) + (-Rp 16.535.173.764).
• NPV = Rp 7.998.226.761,-
Untuk perhitungan IRR, dicari nilai i yang menghasilkan nilai NPV mendekati atau sama dengan 0. Adapun nilai IRR yang diperoleh agar NPV menedekati 0 adalah 22,7852%. Perhitungan payback period dilihat melalui perubahaan nilai cashflow  cumulative dari  yang  sebelumnya  negatif  menjadi  positif.  Adapun  pada  penelitian  ini  didapatkan payback period terjadi pada tahun ke 4 (empat).

## 4. KESIMPULAN
Dari hasil analisis yang telah dilakukan, dapat ditarik kesimpulan berikut. Berdasarkan hasil analisis perhitungan pada laporan keuangan (produksi tiang pancang) dengan metode discounted cashflow , dapat disimpulkan bahwa investasi produksi tiang pancang yang akan dilakukan oleh perusahaan PT XYZ dinyatakan layak secara finansial dengan nilai NPV positif sebesar Rp 7.998.226.761 dan nilai IRR sebesar 22,7852% > MARR 10%.

## 5. SARAN
Dari analisis kelayakan investasi pengembangan usaha yang dilakukan, disarankan bagi penelitian selanjutnya untuk melakukan  peninjauan  dari  berbagai  aspek,  tidak  hanya  aspek  ekonomi  (finansial)  saja  serta  penambahan  metode analisis kelayakan investasi diluar NPV, IRR, PP. Hal ini dimaksudkan agar dapat memperoleh hasil yang lebih akurat mengenai kelayakan pengembangan usaha.

## DAFTAR PUSTAKA
Newnan, D. G., Eschenbach, T. G., & Lavelle, J. P. (2004). Engineering economic analysis (Vol. 1). Oxford Uni- versity Press.
Khotimah, H., & Sutiono, S. (2014). Analisis kelayakan finansial usaha budidaya bambu. Jurnal ilmu kehutanan , 8 (1), 14-24.
Wijayanto, D. (2013). Pengantar manajemen . Gramedia Pustaka Utama. Agus, S. (2010). Manajemen keuangan teori dan aplikasi. Edisi Keempat. Yogyakarta: BPFE . Pahlevi,  R.,  Zakaria,  W.  A.,  dan  Kalsum,  U.  (2014).  Analisis  Kelayakan  Usaha  Agroindustri  Kopi  Luwak  di Kecamatan Balik Bukit Kabupaten Lampung Barat. Jurnal Ilmu-Ilmu Agribisnis , 2 (1), 48-55. Sutrisno, H. (2009). Manajemen keuangan teori, konsep dan aplikasi . Yogyakarta: Ekonosia. Suliyanto. (2010). Studi Kelayakan Bisnis . Yogyakarta: ANDI. Kasmir, J. (2012). Studi Kelayakan Bisnis , Cetakan ke Delapan. Jakarta, Kencana. Riyanto, B. (2009). Dasar-dasar Pembelanjaan Perusahaan . Yogyakarta, Penerbit BPFE.
Badan  Pusat  Statistik.  (n.d.). Indeks  Harga  Perdagangan Besar  Bahan  Bangunan  Konstruksi .    Tersedia  Online  di https://www.bps.go.id/id/indictor/20/1018/2/indeks-harga-perdagangan-besar-bahan-bangunan- konstruksi.html/ . [Diakses pada tanggal: 12 November 2023].