## BUSINESS STRATEGY FOR PROPERTY DEVELOPMENT IN CENGKARENG BUSINESS CITY AREA
Henri Suharlim Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara joanfelix_heinreich@yahoo.com
Rina Adi Kristianti

## Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara
Abstract : The massive growth of real estate development in Jakarta especially in near area Soekarno-Hatta International Airport and rapid growth Indonesia economic condition due to tax amnesty program that held by government , should  increase opportunity for the local and international real estate developer company . This business plan will provide the information and  basic  concept  that  needed  by  business  strategist  or  investors  in  evaluating  aspect feasibility and as guidelines and strategic  information for next managers who try to  develop suitable  construction  business  concept  in  Cengkareng  ,  Jakarta  Barat  which  is  the  location itself near with international airport .This business concept aim to become basic concept for the marketers and business strategist in Cengkareng Business City (CBC) to redevelope blank site  area  into  suitable  and  profitable  building  product  for  the  investors  by  providing  useful information  ,  calculation  ,  and  design  concept  for  next  project  in  CBC  .  Based  on  result  of businessn plan  feasibility study , this  business plan  is calculated to achieve good results  for investment  by  gaining  NPV  value  of  Rp219,556,798,184.16  ,  by  using  assumption  cost  of capital  10%  .  It  also  planned  to  gain  IRR  value  30  %  ,  it  bigger  than  yearly  rate  10%  .  It shows that the investment for this business plan can exceed the rate of investment that aimed by CBC investors themselves .
Keywords :  business  plan  ,  construction  ,  design  buildings  and  concept  ,  aerotropolis  , feasibility study
Abstrak : Pertumbuhan  bisnis  real  estate di Jakarta yang pesat khususnya di daerah  sekitar Bandara Udara Soekarno - Hatta dan kondisi pertumbuhan ekonomi di Indonesia yang cepat akibat  program  tax  amnesty  yang  dijalankan  oleh  pemerintah  ,  kondisi  tersebut  seharusnya dapat meningkatkan  peluang bagi pengembang properti baik dari dalam  negeri  maupun  luar negeri  .  Business  Plan  ini  memberikan  informasi  dan  konsep  dasar  yang  dibutuhkan  oleh strategis  bisnis  atau  investor  dalam  mengevaluasi  faktor  kelayakan  dan  sebagai  pedoman  - informasi  strategis  bagi  manajer  berikutnya  yang  mencoba  untuk  mengembangkan  konsep bisnis yang tepat untuk kawsan dekat bandara udara di Cengkareng , Jakarta Barat . Konsep bisnis  ini  bertujuan  untuk  menjadi  konsep  dasar  bagi  para  pelaku  pasar  dan  para  strategis bisnis  di  Cengkareng  Business  City  (CBC)  untuk  mengembangkan  tanah  kosong  yang  ada menjadi  produk  bangunan  yang  cocok  dan  menguntungkan  bagi  para  investor  dengan memberikan  informasi  yang tepat , kalkulasi , dan konsep desain untuk proyek  berikutnya . Berdasarkan  hasil  studi  kelayakan  ,  rencana  bisnis  ini  diperhitungkan  untuk  mencapai  hasil yang menguntungkan bagi investasi dengan memperoleh nilai NPV sebesar Rp219,556,798,184.16 , dengan asumsi cost of capital 10% . Konsep ini direncanakan untuk memperoleh    nilai  IRR  30  %  ,  dimana  lebih  besar  dari  rate tahunan  sebesar  10%   .  Hal  ini menunjukkan  bahwa  investai  untuk  rencana  bisnis  ini  dapat  melebihi  acuan  investasi  yang telah ditetapkan oleh para investor .
Keyword : business plan , konstruksi , konsep desain , aerotropolis , studi kelayakan

## PENDAHULUAN
Kawasan  di  sekeliling  Bandara  Soekarno-Hatta,  Tangerang,  Banten,   kini  menjadi salah  satu  sentra  baru  pengembangan  properti  di  Jabodetabek.  Selain  meladeni  kebutuhan hunian  karyawan    yang  bekerja  di  bandara  yang  terus  meningkat   seiring  dengan  makin banyaknya maskapai penerbangan yang singgah di terminal pesawat terbesar di.  Melihat tren perkembangan properti saat ini  yang  mulai  mengarah ke daerah sekitar bandara . Pusat  kota kini  tidak  lagi  menjadi  satu-satunya  kawasan  yang  diincar  untuk  perluasan  bisnis  para pengembang.
Permasalahan  yang  ada  dan  sedang  dialami  oleh  perusahaan  CBC  adalah  kurang matangnya  konsep  bisnis  yang  akan  diterapkan  .  Dengan  lahan  seluas  38  Ha  dengan  akses yang  sangat  dekat  dengan  Bandara  Soekarno  Hatta  ,  perusahaan  ini  kesulitan  melahirkan inovasi  product  dan  gagasan  konsep  kawasan  CBC  .  Hal  ini  dapat  terlihat  dari  sulitnya mengambil  keputusan  yang  terlihat  dari  perkembangan  masterplan  di  bawah  ini  dimana master  plan  CBC  terus  berubah  -  rubah  dan  hingga  akhirnya  terdapat  area  LOT  yang dikosongkan .
Tidak matangnya konsep bisnis dan master plan untuk kawasan CBC , menyebabkan beberapa persoalan :
 Bongkar-pasang  infrastruktur  yang  sudah  berjalan  ataupun  sudah  jadi  di  lapangan  . Hal ini merupakan pemborosan dari segi biaya dan waktu
 Sering  terjadi  bongkar  -  pasang  instalasi  mechanical  -  electrical  -  plumbing  karena ketidak pastian master plan

## BAHAN DAN METODE PENELITIAN
Metode  peneletian  yang  dipakai  untuk  penelitian  ini  memakai  metode  dengan pendekatan deskripsi secara sistematis, faktual, dan akurat mengenai fakta dan sifat populasi atau  daerah  tertentu  dan  mempelajari  secara  intensif  latar  belakang  keadaan  sekarang (deskriptif  )  dan  interaksi  lingkungansuatu  obyek  (  studi  kasus  )  .  Dengan  mempelajari kondisi proyek eksisting termasuk  interaksi proyek terhadap  lingkungan ,  infrastruktur yang ada  ,  kondisi  sosial  ,  maupun  karakteristik  pembeli  di  kawasan  ini  .  Data  –  data  yang diperoleh penulis sebagai dasar penelitian ini adalah pengamatan langsung di lapangan  ,studi literatur yang berhubungan dengan penelitian ini. Area yang diteliti adalah area lot 8 dan lot 9 karena  area  tersebut  memiliki  lokasi  yang  sangat  strategis  dibandingkan  area  lain  .  Area tersebut berada di tengah kawasan dan memiliki akses langsung ke jalan primer kawasan .

## HASIL PENELITIAN
Menurut  penulis  ,  untuk  pengisian  LOT  8  dan  LOT  9  untuk  next  project  ,  dapat dikembangkan  dengan  memilih  konsep  rental  apartemen  LOFTS  +  retail  area  +  terminal shuttle bus . Alasan dipilih konsep tersebut adalah :
 ada  kompetitor  lain  yakni  intiland  yang  mengembangkan  konsep  apartemen  sewa yakni aeropolis dan terbukti sold out
 sudah  jelas  ada  peminatnya  ,  yakni  para  pekerja  kawasan  bandara  dan  perusahaan maskapai penerbangan
 investasi yang dikeluarkan untuk membangun lebih murah
 CBC  sudah  memiliki  pengalaman  di  bidang  apartemen  dan  retail  ,  dan  sudah menunjuk operator traffic kawasan CBC yakni Secure Parking

## PEMBAHASAN
Karena sudah diketahui biaya struktur memiliki nilai tertinggi , maka untuk menekan biaya  konstruksi  awal  dan  memudahkan  marketing  untuk  menentukan  nilai  sewa  dan  biaya operasional dan maintenance ke depannya maka :
 Apartemen dibuat model loft , karena dengan model loft dapat menghemat pekerjaan struktur sebesar 30-40%
 Apartemen  dibuat  tanpa  basement  untuk  menghindari  biaya  structural  basement  dan galian  tanah  ,  komposisi  pekerjaan  basement  memiliki  komposisi  sebesar  50%  dari nilai pekerjaan struktur keseluruhan gedung .
 Untuk  terminal  dan  komersial  dibuat  dengan  konsep  terbuka  ,  dengan  tujuan meminimalisir  pemakaian  material  arsitektur  ,  dan  memberi  kebebasan  bagi  para penyewa untuk mengolah ruang sewa di kawasan komersial .

## ASUMSI PERHITUNGAN PENDAPATAN
apartemen Jumlah Kamar 96 unit Harga/Kamar per bulan per tahun 4,000,000 12 Rp48,000,000.00 luas unit 63 Occupancy Rate (100%) 96 Rp4,608,000,000.00 Room Income / tahun 12 bulan Rp4,608,000,000.00 IPL Income / tahun 12 bulan Rp1,080,000,000.00 (Rp15.000,- x luas unit) total Rp5,688,000,000.00
income parkir langganan 12 bulan Rp450,000,000.00 kapasitas 250 unit mobil (asumsi 50 % terisi) biaya perbulan 150,000 (asumsi penghuni memakai parkir langganan) income parkir biasa 25 bus 2400000 Rp720,000,000.00 210 unit mobil (asumsi 50% terisi) 570000 Rp1,436,400,000.00
Jika melihat perhitungan di atas , dengan penetapan harga :
 harga  sewa  unit  apartemen  per  bulan  Rp.  4.000.000,-  disertai  biaya  IPL  per  meter persegi Rp 15.000,-
 biaya  parkir  langganan  per  bulan  Rp  150.000,-  dan  ongkos  parkir  per  jamnya mengikuti harga standar
 harga  sewa  area  komersial  perbulan  Rp  300.000,-  per  meter  persegi  disertai  biaya maintenance IPL Rp 75.000,-
Maka investasi bangunan dan konstruksi akan balik modal ke investor / break event point di tahun  ke  7  setelah  bangunan  beroperasional  dengan  asumsi  occupancy  rate  untuk  unit apartemen mencapai 75 % dan gross profit 40% dan asumsi kapasitas parkir terisi 50% .

## Perhitungan NPV berdasarkan asumsi di atas
Tahun ke Cash Income Setelah Pajak DF  10%  Present Value Cash Income 0 -Rp211,843,427,000.00 1.00 -Rp211,843,427,000.00 1 Rp70,208,400,000.00 0.91 Rp63,825,818,181.82 2 Rp70,208,400,000.00 0.83 Rp58,023,471,074.38 3 Rp70,208,400,000.00 0.75 Rp52,748,610,067.62 4 Rp70,208,400,000.00 0.68 Rp47,953,281,879.65 5 Rp70,208,400,000.00 0.62 Rp43,593,892,617.87 6 Rp70,208,400,000.00 0.56 Rp39,630,811,470.79 7 Rp70,208,400,000.00 0.51 Rp36,028,010,427.99 8 Rp70,208,400,000.00 0.47 Rp32,752,736,752.72 9 Rp70,208,400,000.00 0.42 Rp29,775,215,229.74 10 Rp70,208,400,000.00 0.39 Rp27,068,377,481.58 TOTAL NPV Rp219,556,798,184.16 Rp219,556,798,184.16 biaya perbulan . total Rp2,606,400,000.00 komersial comercials income / tahun 12 bulan Rp50,988,000,000.00 biaya sewa Rp 300.000,- / bulan / sqm luas total area komersial : 12140 service charge komersial area / bln 12 bulan Rp10,926,000,000.00 Rp.75.000,- Total Income Rp70,208,400,000.00 Gross Operational Profit (40% x Total Income)   Rp28,083,360,000.00 Break Even Year (Investasi Bangunan) 7.543378079 Break Even Year  (Bangunan + Tanah) Rp11.69
note rata - rata biaya sewa apartemen aeropolis perbulan = Rp. 2.200.000,-
Dengan  usulan  investasi  awal  untuk  proyek  CBC  di  lot  8  dan  lot  9  sebesar Rp211,843,427,000.00  .  tanpa  nilai  sisa  ,  dan  menghasilkan  cash  income  per  tahunnya sebesar Rp70,208,400,000.00 selama 7 tahun .

## KESIMPULAN
Setelah  sempat  melemahnya  kondisi  pasar  properti  di  Indonesia  ,  kini  memasuki tahun  2018  ,  kondisi  tersebut  belum  juga  menunjukkan  pemulihan  yang  signifikan.  Namun ditengah lesunya pasar properti saat ini tidak menutup kemungkinan adanya kesempatan yang dapat dimanfaatkan untuk memperoleh keuntungan .
Dengan  berbagai  pertimbangan  yang  sudah  disebutkan  di  atas  ,  maka  rencana  lahan kosong di  LOT 8 dan  LOT 9 direncanakan pembangunan  mixed use area dengan gabungan antara lofts apartemen - shuttle terminal - commercial zone tanpa adanya basement . Produk yang penulis ajukan untuk di launching terdiri dari :
DATA RENCANA PRODUCT YANG AKAN

## LAUNCHING
LOFTS APARTEMEN NO ITEM
QTY
(UNIT) LUAS PER UNIT LUAS TOTAL 1 APARTEMEN UNIT 96 62.5 6000 2 PARKIR APARTEMEN 500 cars 12.5 6250 3 KOMERSIAL UNIT 12 120 1440

## SHUTTLE BUS TERMINAL
1 TERMINAL + LOUNGE (LEFT) 1 675 675 2 TERMINAL + LOUNGE (RIGHT) 1 4550 4550 COMMERCIALS ZONE 1 KOMERSIAL AREA 20 - 5350 2 AREA PARKIR + SIRKULASI 420 cars - 5300 25 buses

## DAFTAR PUSTAKA
 Adi Kristianti , Rina . (2017) .Manajemen Strategik .Tangerang :Pustaka Mandiri.
 Ernest  and  Neufert,  Peter.  (2002 ).  Architect  Data  (3rd  edition) .  Oxford:  The  Alden Group.
 Harian,  Cara  .  (2017)  . Rumus  NPV  di  Excel .Diperoleh  10  juli2017  .dari http://caraharian.com/rumus-npv.html
 Porter, Michael E danMaulana,Agus .(1996 ). StrategiBersaing .Jakarta : Erlangga.