Efisiensi Emiten Properti dan Real estate yang Terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
Indah Fresma Sari Departemen Ilmu Ekonomi Syariah Institut Pertanian Bogor indahfresmasari55@gmail.com

## Jaenal Effendi
Departemen Ilmu Ekonomi Syariah Institut Pertanian Bogor jaenfendi@gmail.com
Abstract :
This  study  aims  to  analyze  the  efficiency  of  property  and real  estate issuers  listed  in  the Indonesia Sharia Stock Index (ISSI) during 2016-2020 period and the factors that influence it. In  the  first  stage,  the  researcher  analyzes  the  efficiency  value  of  property  and real  estate issuers using Data Envelopment Analysis (DEA) method. In the second stage, the researcher analyzes the factors that influence the efficiency value of property and real estate issuers by using tobit regression. There are 16 issuers used in this study. The results showed that none of the issuers consistently achieved the perfect technical efficiency score (the efficiency score is  equal  to  1)  during  the  study  period.  The  same  thing  happened  to  the  pure  technical efficiency analysis and the efficiency scale results. The results of the tobit model regression showed that the Return on Assets (ROA) has significant positive effect and the exchange rate (LNKURS)  has significant  negative  effect  on  the  efficiency  value  of property  and real  estate issuers. Meanwhile, the Debt to Asset Ratio (DAR), company size (LNSIZE), and interest rate (BIRATE) do not have significant effect on the efficiency of property and real estate issuers. Keywords :  Data  Envelopment  Analysis,  efficiency,  property  and real  estate issuers,  tobit regression model
Abstrak :
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  efisiensi  emiten  properti  dan real  estate yang terdaftar  di  Indeks  Saham  Syariah  Indonesia  (ISSI)  selama  periode  2016-2020  serta  faktor faktor  yang  memengaruhinya.  Pada  tahap  pertama,  peneliti  menganalisis  nilai  efisiensi emiten  properti  dan real  estate dengan  menggunakan  metode Data  Envelopment  Analysis (DEA).  Pada  tahap  kedua,  peneliti  menganalisis  faktor-faktor  yang  memengaruhi  nilai efisiensi  emiten  properti  dan real  estate dengan  menggunakan  regresi  tobit.  Terdapat  16 emiten  yang  digunakan  okdalam  penelitian  ini.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  tidak ada satupun emiten yang konsisten mencapai nilai efisiensi teknis sempurna (skor efisiensi sama dengan 1) selama periode penelitian. Hal serupa juga terjadi pada hasil analisis efisiensi teknis murni maupun skala efisiensi. Hasil regresi model tobit menunjukkan bahwa Return on Asset (ROA)  yang  berpengaruh  positif  secara  signifikan  dan  kurs  (LNKURS)  berpengaruh negatif secara signifikan terhadap nilai efisiensi emiten properti dan real estate . Sementara itu, Debt to Asset Ratio (DAR), ukuran perusahaan (LNSIZE), dan suku bunga (BIRATE) tidak berpengaruh signifikan tergadap efisiensi emiten properti dan real estate . Kata  kunci: Data  Envelopment  Analysis ,    efisiensi,  emiten  properti  dan real  estate , regresi model tobit
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020

## PENDAHULUAN
Pasar modal memainkan peran yang penting bagi perekonomian suatu negara. Fungsi pasar  modal  yaitu  sebagai  sarana  penyediaan  instrumen  atau  efek  likuiditas  dan  sebagai sarana  yang  mendorong  unit-unit  yang surplus untuk  menempatkan  dananya  dengan berinvestasi di pasar modal. Pasar modal Indonesia terus menunjukkan tren perkembangan. Perkembangan  akumulasi  modal  pada  instrumen  investasi  di  pasar  modal  Indonesia menunjukkan hal tersebut.
Gambar 1.
Akumulasi Modal Instrumen Investasi Pasar Modal Indonesia (Rp Triliun)
Sumber: BEI dan OJK (2020)
Berdasarkan  Gambar  1  kenaikan  kapitalisasi  pasar  saham  terjadi  pada  tahun  2016, 2017, dan 2019. Sebaliknya, pada tahun 2018 dan 2020 kapitalisasi pasar saham mengalami penurunan.  Kemudian oustanding  value obligasi  dan  NAB  reksadana  terus  mengalami peningkatan pada tahun 2015 hingga 2020. Berdasarkan gambar tersebut, saham merupakan produk investasi dengan nilai akumulasi modal terbesar dibandingkan produk investasi lain yang tersedia di pasar modal.
Pada pasar modal syariah, saham dalam bentuk saham syariah diterbitkan oleh pihak yang dikenal dengan emiten atau perusahaan publik yang menyatakan bahwa kegiatan, jenis, dan cara pengelolaan usaha sejalan prinsip syariah di pasar modal dalam anggaran dasarnya. 1 Saham syariah juga diterbitkan oleh emiten atau perusahaan publik yang kegiatan dan jenis usaha,  cara  pengelolaan,  dan/atau  jasa  yang  disediakannya  tidak  dinyatakan  mengikuti aturan terkait prinsip syariah di pasar modal akan tetapi sahamnya memenuhi kriteria saham syariah. 2
1 OJK,  “Peraturan  Otoritas  Jasa  Keuangan  Nomor  17/POJK.04/2015  Tentang  Penerbitan  Persyaratan  Efek Syariah Berupa Saham Emiten Syariah,” 2015.
2 OJK, “Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35/POJK.04/2017 Tentang Kriteria Dan Penerbitan Daftar Efek Syariah,” 2017.
4873 5754 7052 7023 7265 6970 1676 2085 2487 2777 3178 4296 273 339 457 507 542 574 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Kapitalisasi Pasar Saham Outstanding Obligasi Nilai Aktiva Bersih (NAB) Reksadana

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
80

## Gambar 2.

## Jumlah Emiten ISSI Per Sub Industri di BEI Tahun 2016-2020
Sumber: BEI (2020)
Gambar 2 menunjukkan enam sub industri dengan emiten terbanyak yang terdaftar di  Indeks  Saham  Syariah  Indonesia  (ISSI).  Emiten  dengan  jumlah  terbanyak  di  ISSI  yaitu emiten  yang  berada  dalam  sub  industri  pengembang  dan  operator real  estate ( real  estate development  and  management ).  Sub  industri  ini  berada dalam  sub  sektor  properti  dan real estate ( property  and  real  estate ). 3 Jumlah  emiten  dalam  sub  industri  ini  mengalami peningkatan dari tahun 2016 hingga tahun 2020.

## Gambar 3.
Kapitalisasi Pasar Sub Sektor Properti dan Real Estate IHSG dan ISSI tahun 2015-2020 (Rp Triliun)

## Sumber : BEI (2020)
Berdasarkan Gambar 3 kapitalisasi pasar emiten sektor properti dan real estate yang terdaftar di ISSI memiliki persentase kontribusi yang tinggi terhadap keseluruhan kapitalisai pasar industri real estate di IHSG (Indeks Harga Saham Gabungan). Pada tahun 2015 hingga tahun  2018  persentasenya  mencapai  lebih  dari  90  persen.  Pada  tahun  2019  dan  2020 persentasenya mencapai 85 persen dan 71 persen.
Berdasarkan  Statistik  Bursa  Efek  Indonesia  tahun  2015  hingga  tahun  2020  sektor properti dan real estate selalu menempati tujuh besar sektor dengan nilai kapitalisasi pasar tertinggi  di  bursa  efek.  Pada  tahun  2019  industri  ini  menempati  urutan  kapitalisasi  pasar terbesar kedua setelah industri perbankan yaitu dengan nilai Rp 390 triliun. Pada tahun 2020 industri  ini  menempati  urutan  kapitalisasi  pasar  terbesar  keempat  setelah  industri perbankan,  industri  makanan  dan  minuman,  dan  industri  telekomunikasi  dengan  nilai kapitalisasi  mencapai  Rp  305  triliun.  Sektor  properti  dan real  estate adalah  sektor  yang berperan  penting  bagi  perekonomian  di  Indonesia.  Sektor  ini  memiliki  rata-rata  kontribusi
3 BEI, “Klasifikasi Industri Baru BEI (IDX Industrial Classification),” 2021, https://www.idx.co.id.
13 16 16 16 14 11 12 12 14 15 11 13 12 15 15 13 16 16 15 14 42 43 48 50 52 12 16 16 17 19 2016 2017 2018 2019 2020 Produksi batubara Perkebunan & Tanaman Pangan Makanan olahan Hotel, Resor & Kapal Pesiar Pengembang & Operator Real Estate Konstruksi Bangunan
287 288 289 260 332 217 290 317 297 289 390 305 150 200 250 300 350 400 450 2015 2016 2017 2018
2019 2020 ISSI
IHSG
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
sebesar 3 persen terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia pada tahun 2016 hingga tahun  2020.  Laju  pertumbuhan  sektor  ini  mencapai  6  persen  pada  tahun  2019. 4 Emiten properti  dan real  estate adalah  perusahaan  yang  berada  dalam  industri  properti  dan real estate .  Aktivitas  perusahaan  tersebut  adalah  melakukan  pengembangan,  pengoperasian, penjualan, dan penyewaan real estate , misalnya bangunan tempat tinggal seperti apartemen dan  perumahan,  bangunan  non  tempat  tinggal  seperti  perkantoran  dan  pertokoan,  tanah pengembangan gedung dan lain sebagainya. 5
Seberapa  baik  perusahaan  mengelola  sumberdaya  yang  dimilikinya  untuk memaksimalkan  pendapatan  maupun  laba  akan  menentukan  kinerja  perusahaan  tersebut. 6 Investor seharusnya dapat mengalokasikan dana di perusahaan yang  memiliki kinerja yang baik dengan harapan mereka akan menerima nilai tambah dari investasi mereka. Oleh karena itu, mengevaluasi kinerja perusahaan sangat penting bagi investor. Analisis perusahaan yang mengeluarkan  saham  (emiten)  merupakan  unsur  yang  penting  karena  informasi  yang diperoleh  dari  analisis  tersebut  dapat  mengungkapkan  kinerja  ( performance )  perusahaan. 7 Salah  satu  cara  untuk  menilai  kinerja  suatu  perusahaan  yaitu  dilihat  dari  efisiensinya. Efisiensi merupakan salah satu masalah utama bagi suatu perusahaan untuk dapat bertahan dalam menghadapi persaingan. Efisensi juga merupakan poin penting untuk menilai kinerja kegiatan perusahaan secara keseluruhan sehingga perusahaan tetap kompetitif di pasar 8
Terlebih  saat  ini  Indonesia  sedang  menghadapi  pandemi  COVID-19.  Di  tengah pandemi COVID-19, efisiensi merupakan salah satu isu yang menjadi fokus utama perusahaan perusahaan di Indonesia tak terkecuali perusahaan properti dan real estate . Emiten properti dan real  estate yang  terdaftar  di  ISSI  melakukan  efisiensi  pada  perusahaannya  agar  dapat bertahan  di  masa  pandemi.  Hal  ini  sesuai  dengan  Laporan  Informasi  atau  Fakta  Material Survey  Dampak  COVID-19  yang  diterbitkan  oleh  emiten    dan  dipublikasikan  melalui  Bursa Efek Indonesia. Pada sektor properti dan real estate misalnya PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) menyatakan  bahwa  kelangsungan  usaha  perseoran  terganggu  akibat  COVID-19  dan mengalami  penghentian  operasional  sebagian.  Perusahaan  melakukan  penghentian  pada segmen  usaha  dan  bisnis  unit.  Perusahaan  melakukan  PHK  (Pemutusan  Hubugan  Kerja) terhadap  58  karyawan  dan    melakukan  pemotongan  gaji  terhadap  100  karyawan.  Strategi yang  diupayakan  demi  mempertahankan  usaha  di  tengah  pandemi  COVID-19  yaitu  melalui pengurangan  belanja  modal  dan  beban  operasional  serta  pemberian  relaksasi  pola pembayaran terhadap tenant-tenant di pusat perbelanjaan yang terkena dampak. 9 Hal serupa juga  terjadi  pada  PT  Lippo  Cikarang  Tbk  (LPCK).  Perusahaan  ini  menyatakan  adanya pembatasan operasional pada unit perusahaannya dan melakukan pemotongan gaji terhadap
4 BPS, “Produk Domestik Bruto Indonesia Triwulanan 2016-2020,” 2020, https://www.bps.go.id .
5 BEI, “Panduan IDX Industrial Classification,” 2021, https://www.idx.co.id/.
6 Tessa  V.  Soetanto  and  Liem  Pei  Fun,  “Performance  Evaluation  of  Property  and  Real  Estate  Companies Listed  on  Indonesia  Stock  Exchange  Using  Data  Envelopment  Analysis,” Jurnal  Manajemen  Dan Kewirausahaan 16, no. 2 (2014): 121–29, doi:10.9744/jmk.16.2.121-130.
7 Edi Wibowo, “Analisis Penentuan Saham Yang Akan Dibeli Suatu Tinjauan Umum,” Jurnal Ekonomi Dan Kewirausahaan 11, no. 1 (2011): 151–58.
8 A. George Assaf, Carlos Barros, and Ricardo Sellers-Rubio, “Efficiency Determinants in Retail  Stores:  A Bayesian Framework,” Omega 39, no. 3 (2011): 283–92, doi:10.1016/j.omega.2010.07.005.
9 Bursa  Efek  Indonesia,  “Laporan  Informasi  Atau  Fakta  Material  Dampak  Pandemi  COVID-19  PWON,” 2020, https://www.idx.co.id/.

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
123 karyawannya. Salah satu upaya LPCK untuk bertahan di masa pandemi COVID-19 yaitu melalui efisiensi penggunaan dana terutama pada pos-pos pengeluaran yang strategis. 10
Gambar 4.
Total Asset Turnover Emiten Properti dan Real estate yang Terdaftar di  ISSI 2016- 2020

## Sumber: Laporan Keuangan Emiten (2020, diolah)
Berdasarkan  Gambar 4, Total Asset Turnover (TATO) emiten properti dan real estate yang terdaftar di ISSI terus mengalami penurunan dari tahun 2016 hingga 2020. Penurunan TATO  terbesar  terjadi  pada  tahun  2020.  Pada  tahun  2020,  emiten  mengalami  penurunan sebesar  19,8  persen  dari  tahun  2019.  Penurunan  TATO  pada  perusahaan  memberikan gambaran  bahwa  kemampuan  perusahaan  untuk  menghasilkan  penjualan  yang  lebih  tinggi dibandingkan  dengan  asetnya  mengalami  penurunan. 11 Perusahaan  harus  mengetahui  dan memerhatikan  penyelenggaraan  manajemen  dalam  perusahaan  sehingga  perusahaan  dapat mengetahui hal yang menyebabkan terjadinya inefisiensi yang berpengaruh terhadap kinerja perusahaan.  Pengelolaan  yang  kurang  efektif  dan  efisien  dapat  menimbulkan  terjadinya inefisiensi. 12
Pengukuran  efisiensi  dapat  dilihat  berdasarkan  dua  aspek  yaitu  aspek  pengeluaran ( output ) dan pemasukan ( input ) perusahaan. 13 Pengukuran efisiensi dapat dilakukan dengan menggunakan  pendekatan frontier ( frontier  approach )  yaitu  pengukuran  yang  berdasarkan kemampuan  perusahaan  untuk  memaksimalkan output atau  meminimalkan  biaya  sebagai unit ekonomi agar tujuan tercapai. 14 Terdapat dua jenis pendekatan frontier yaitu pendekatan deterministik  ( deterministic approach)  yang  tergolong  sebagai  pendekatan  non-parametrik dan  pendekatan  stokastik  ( stochastic  approach )  yang  tergolong  sebagai  pendekatan parametrik. Data Envelopment Analysis (DEA) merupakan pendekatan jenis non parametrik yang sering digunakan dalam efisiensi.
10 Bursa  Efek  Indonesia,  “Laporan  Informasi  Atau  Fakta  Material  Dampak  Pandemi  COVID-19  LPCK,” 2020, https://www.idx.co.id/.
11 Kasmir, Analisis Laporan Keuangan (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2012).
12 Triyono,  “Pengembangan  Perusahaan  Pada  Era  Krisis  Ekonomi  Berkepanjangan,” Jurnal  Ekonomi  Dan Bisnis 2, no. 1 (2005): 1–10.
13 S A H Mirghaderi et al., “The Ranking of Financial Efficiency of Companies Accepted in Stock Exchange of Tehran between 2013 to 2016 through Financial Ratio Approach and Using DEA” 5, no. 3 (2017).
14 Wilyanto  Kartiko  Kusumo  and  Abdul  Karim,  “Analisis  Efisiensi  Perbankan  Syariah  Dengan  Metode Stochastik  Frontier  Approach  (SFA) :  Studi  Kasus  Pada  Bank  Umum  Syariah,  Unit  Usaha  Syariah  Dan Layanan Syariah (Offece Chanelling) Di Indonesia,” SOLUSI 13, no. 2 (2014): 123–51.
0,15970875 0,155439488 0,141170152
0,123750292 0,099262656 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 2016 2017 2018 2019
2020 TATO emiten
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
DEA memiliki keunggulan yang membuatnya menjadi alat yang baik untuk mengukur efisiensi perusahaan dibandingkan dengan metode statistik lainnya. 15 DEA mampu mengelola banyak input dan output terutama  dalam  ukuran  kinerja.  DEA  tidak  memerlukan  asumsi suatu hubungan yang fungsional antara input dan output . DEA juga tidak memerlukan kondisi bahwa Decision Making Unit (DMU) untuk mengadopsi bentuk fungsi yang sama. Setiap DMU dapat memaksimalkan efisiensinya dengan menyesuaikan struktur produksinya sendiri. 16 Penelitian sebelumnya yang mengukur efisiensi emiten properti dan real estate yang terdaftar  di  BEI  menggunakan  metode  DEA  adalah  Soetanto  dan  Fun  pada  2014  yang menganalisis  efisiensi  dari  23  perusahaan  properti  dan real  estate yang  terdaftar  di  BEI periode  2009  hingga  2012  dengan  menggunakan  DEA.  Hasilnya  menunjukkan  terdapat empat perusahaan yang memiliki skor efisiensi sama dengan 1 pada 2009, enam perusahaan pada 2010 dan 2011, dan sembilan perusahaan pada tahun 2012. Hanya ada satu perusahaan yang  konsisten  memiliki  efisiensi  teknis  dengan  skor  efisiensi  1  pada  tahun  2009  hingga tahun 2012. Penyebab inefisiensi dari tahun 2009 sampai 2011 adalah inefiensi skala.
Berdasarkan  penjelasan  di  atas,  tujuan  penelitian  ini  yaitu  menganalisis  efisiensi emiten properti dan real estate yang terdaftar pada ISSI tahun 2016-2020 dan menganalisis faktor-faktor yang memengaruhi efisiensi emiten properti dan real estate yang terdaftar pada ISSI  tahun  2016-2020.  Berbeda  dengan  penelitian  yang  dilakukan  oleh  Soetanto  dan  Fun tahun 2014, pada penelitian ini penulis menggunakan periode penelitian terbaru yaitu tahun 2016-2020  serta  mengembangkan  beban  pokok  penjualan  dan  total  aset  sebagai  variabel input serta pendapatan sebagai variabel output. Penelitian sebelumnya hanya menganalisis efisiensi  emiten  properti  dan real  estate saja,  sedangkan  pada  penelitian  ini  peneliti  jgua melakukan analisis faktor-faktor yang memengaruhi efisiensi emiten properti dan real estate menggunakan metode tobit.
15 Soh Wei  Ni, Annuar Md Nassir, and Cheng Fan FAH, “Cash and Profit Efficient  in Malaysia and South Korea  Listed  Company  Using  Non-Parametric  DEA  Method  and  Parametric  Regression  Method,” International Journal of Economics and Management 12, no. Special Issue 2 (2018): 711–29.
16 Zhi Xu and Ping Shi, “Evaluation of Relative Efficiency of Science and Technology Input in China Based on DEA,” Studies in Science of Science 23, no. 4 (2005): 481–84.

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
84

## Skema 1. Kerangka Pemikiran

## METODE PENELITIAN
Data  sekunder  berupa  data  panel  digunakan  pada  penelitian  ini.  Data  penelitian berasal dari laporan-laporan yang dipublikasikan dalam BEI dan  laporan keuangan masing- masing  perusahaan  yang  tersedia  di website perusahaan.  Sumber  lain  dalam  penelitian  ini diperoleh dari jurnal, buku, skripsi, lembaga terkait, literatur terkait dan juga media internet yang berkaitan dengan penelitian.
Populasi  pada  penelitian  ini  adalah  emiten  sektor  properti  dan real  estate yang terdaftar  dalam  ISSI.  Teknik  penarikan  sampel  pada  penelitian  ini  menggunakan teknik purposive sampling . Kriteria yang digunakan dalam penarikan sampel yaitu emiten properti dan real  estate di  ISSI  yang  tidak delisting selama  periode  2016-2020  dan  menyediakan laporan  keuangan  pada  periode  tersebut serta  memiliki  nilai  variabel  input  dan  outputnya
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
yang  bernilai  positif.  Berdasarkan  kriteria  tersebut  terdapat  16  emiten  yang  memenuhi kriteria.
Tabel 1. Daftar Emiten Properti dan Real Estate ISSI Periode 2016-2020 No Kode emiten Nama Penerbit Efek 1 BCIP PT. Bumi Citra Permai Tbk 2 BSDE PT. Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk. 3 CTRA PT. Ciputra Development Tbk. 4 DILD PT. Intiland Development Tbk. 5 DMAS PT. Pura Delta Lestari Tbk. 6 DUTI PT. Duta Pertiwi Tbk. 7 GPRA PT. Perdana Gapura Prima Tbk. 8 GWSA PT Greenwood Sejahtera Tbk. 9 INPP PT. Indonesian Paradise Property Tbk. 10 JRPT PT. Jaya Real Property Tbk. 11 LPCK PT. Lippo Cikarang Tbk. 12 MKPI PT. Metropolitan Kentjana Tbk. 13 MTLA PT. Metropolitan Land Tbk. 14 PPRO PT. PP Properti Tbk. 15 PWON PT. Pakuwon Jati Tbk. 16 SMRA PT. Summarecon Agung Tbk.

## Sumber: BEI (2016-2020)
DEA  merupakan  metode  kuantitatif  yang  digunakan  dalam  penelitian.  Metode  DEA digunakan dalam pengukuran nilai efisiensi emiten properti dan real estate di ISSI. Selain itu, penggunaan regresi tobit pada penelitian ini bertujuan guna  mengetahui faktor apa saja yang memengaruhi  nilai  efisiensi  tersebut. MaxDEA , Microsoft  Excel 2010  dan Eviews 10  adalah perangkat  lunak  yang  digunakan  pada  analisis  ini.  Pendekatan  berorientasi  input  dengan model  BCC  digunakan  pada  penelitian  ini.  Hasil  analisis  DEA  dibuat  efisiensi  skor  antara  0 sampai 1 dan merupakan tingkat efisiensi yang diperoleh dari entitas yang dinilai. 17 Emiten properti  dan real  estate akan  dinilai  efisien  jika  mendekati  nilai  1  dan  tidak  efisien  jika mendekati  nilai  0.  Terdapat  3  variabel  input  dan  2  variabel  output  yang  digunakan  pada penelitian ini. Input yang digunakan berupa total aset, beban operasional, dan beban pokok penjualan. Sedangkan variabel output yang digunakan yaitu pendapatan dan laba bersih.
Peneliti  menggunakan  metode  tobit  pada  penelitian  ini  karena  metode  ini  dapat menggambarkan  hubungan  variabel  dependen  dan  variabel  independen  bersifat  kategori, kontinu atau  kombinasinya. Metode ini digunakan setelah skor efisiensi telah diketahui. Skor efisiensi yang berada pada rentang nilai 0-1 menjadikan metode ini baik untuk mengestimasi koefisien  regresi  dalam  penganalisisan  faktor  yang  mempengaruhi  kinerja  efisiensi  emiten properti dan real estate . Berikut ini model tobit yang digunakan:
TEit = b0 + B1X1it + B2X2it + B3LnX3it + B4LnX4it + B5X5it+ eit
17 William  W  Cooper,  Lawrence  M  Seiford,  and  Kaoru  Tone, Introduction  to  Data  Envelopment  Analysis and Its Uses: With DEA-Solver Software and References , 1st ed. (New York: Springer, 2006), doi:10.1007/0- 387-29122-9.

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
86
Keterangan :
Teit : Skor efisiensi teknis emiten properti dan real estate ke-i pada periode ke-t b0 : Intercept Bn : Koefisien variabel ke-n X1it : Debt to Asset Ratio (DAR) ke-i pada periode ke-t X2it : Return on Asset (ROA) ke-i pada periode ke-t X3it : Logaritma natural total aset (LNSIZE) ke-i pada periode ke-t X4it : Logaritma natural kurs (LNKURS) ke-i pada periode ke-t X5it : Suku bunga (BIRATE) ke-i pada periode ke-t eit : Galat Tabel 2. Definisi Variabel Operasional Variabel Definisi Sumber Rujukan Total Aset Jumlah dari keseluruhan aset lancar dan tidak  lancar  seperti  kas,  persediaan, total  piutang,  total  investasi  dan pembiayaan  serta  jumlah  dari  aset lainnya. Neraca Keuangan (Abdullah, Maamor, Karim 2020), (Chen dan Li  2017),  (Dou  et  al. 2019),  (Wang,  Nguyen, dan  Dang  2021),  (Atta Mills e t al. 2020). Beban operasional Keseluruhan    biaya  yang    berhubungan dengan  kegiatan    utama    perusahaan. Termasuk  di  dalamnya  adalah  beban penjualan  dan  beban  umum  dan administrasi. Laporan Laba Rugi (Soetanto dan Fun (2014),  (Chen  dan  Li (2017),  (Zheng,  Chau, dan  Hui  2011),  Dou  et al.  2019),  Atta  Mills e t
al. 2020). Beban pokok penjualan Beban  pokok  penjualan  adalah  beban pokok  produksi  yang  meliputi  biaya bahan  baku,  biaya  tenaga  kerja,  dan biaya overhead yang  dikeluarkan  oleh perusahaan  untuk  memperoleh  barang atau jasa yang dijual kepada konsumen. Laporan Laba Rugi (Wang,  Nguyen,  dan Dang 2021). Pendapatan  Penghasilan perusahaan akibat penjualan  produk  perusahaan  dalam rangka  kegiatan  usaha  atau  aktivitas perusahaan. Laporan Laba Rugi (Abdullah, Maamor, Karim 2020), (Chen dan Li (2017), (Zheng, Chau, dan  Hui  2011),  Atta Mills e t al. 2020). Laba bersih  Selisih  laba  operasi  dikurangi  dengan biaya pajak. Laba bersih merepresentasikan  keuntungan  atau laba  setelah  semua  pendapatan  dan beban dalam periode berjalan. Laporan Laba Rugi (Soetanto dan Fun (2014),  (Dou  et  al. 2019),  (Zheng,  Chau, dan Hui 2011). Debt to Asset Ratio Rasio  antara  total  hutang  dengan  total aset. Laporan Keuangan (Chen  dan  Li  (2017), (Atta Mills e t al. 2020) Retun on Asset Rasio  laba  sesudah  pajak  dengan  total aset. Laporan Keuangan (Abdullah, Maamor, Karim 2020), (Atta Mills e t al. 2020). Ukuran Logaritma natural dari total aset. Laporan (Atta  Mills e t  al. 2020),
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
perusahaan Keuangan (Ni,  Nassir,  dan  FAH 2018). Kurs Nilai  tukar  mata  uang  rupiah  terhadap mata uang asing. BI (Suyati 2015) Suku bunga  Persentase  beban  biaya  tertentu  dalam rangka  peminjaman  uang  dalam  jangka waktu tertentu BI (Widhiatmoko dan Dillak 2018)
HASIL DAN PEMBAHASAN Berdasarkan  hasil  pengolahan  data  laporan  keuangan  16  emiten  properti  dan real estate pada  ISSI  tahun  2016  hingga  2020  dengan  metode  DEA  (menggunakan  model  BCC orientasi input ), didapatkan tingkat efisiensi yang dinilai dengan 3 penilaian, yaitu efisiensi teknis,  efisiensi  teknis  murni,  dan  skala  efisiensi.  Tercapai  atau  tidaknya  efisiensi  kinerja perusahaan disebabkan karena adanya kesalahan dalam mengelola input dan output nya. Hal tersebut  dapat  terlihat  ketika  nilai  efisiensi  teknis  murni  (PTE)  lebih  tinggi  daripada  nilai skala efisiensinya (ES). Akan tetapi, apabila hasil menunjukkan bahwa nilai PTE lebih rendah daripada  nilai  ES,  maka  kemungkinan  penyebab  terjadinya  inefisiensi  adalah  perusahaan tengah berada pada kondisi yang tidak menguntungkan. 18 Tabel 3.
Efisiensi Emiten Properti dan Real estate Pada ISSI Tahun 2016-2020 Emiten properti dan real estate Efisiensi Teknis Rata- Rata 2016 2017 2018 2019 2020 Efisiensi teknis 0.87 0.84 0.83 0.77 0.72 0.81 Efisiensi teknis murni 0.91 0.88 0.88 0.84 0.80 0.86 Skala efisiensi 0.96 0.95 0.94 0.93 0.91 0.94 Sumber: Output DEA (2021, diolah)
Berdasarkan Tabel 3 dapat dilihat bahwa pada tahun 2016-2020 emiten properti dan real estate yang masuk ISSI memiliki rata-rata nilai efisiensi teknis (TE) 0.81, efisiensi teknis murni (PTE) bernilai 0.86, dan skala efisiensi (ES) bernilai 0.94. Nilai SE tersebut lebih besar daripada nilai PTE. Hal tersebut mengungkapkan bahwa sebagian besar emiten masih belum dapat  menggunakan  kombinasi input nya  berupa  total  aset,  beban  pokok  penjualan,  dan beban operasional untuk menghasilkan output berupa pendapatan dan laba bersih.
Penggunaan  metode  DEA  juga  ditujukan  untuk  menganalisis  bagaimana  usaha perusahaan  untuk  meningkatkan  kapasitas  operasional  perusahaannya  untuk  mencapai kinerja yang optimal. Pada tahap ini, tiap DMU ( Decision Making Unit ) berada pada salah satu diantara tiga keadaan yaitu Increasing Return to Scale (IRS), Constant Return to Scale (CRS), dan Decreasing  Return  to  Scale (DRS).  Pengklasifikasian  keadaan  tersebut  didasarkan  pada nilai  skala  efisiensi  (ES)  masing-masing  perusahaan.  Ketika  perusahaan  memiliki  nilai  TE, PTE  dan  ES sama dengan  nilai  satu,  perusahaan  tersebut  berada pada  keadaan Constant  to Scale (CRS).  Ketika nilai  ES  perusahaan sama  dengan  satu  namun  nilai  TE dan  PTE kurang dari  satu,  perusahaan  tersebut  berada  pada  keadaan Decreasing  to  Scale (DRS),  sedangkan
18 Ibid.

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
apabila nilai ES kurang dari satu maka perusahaan berada pada keadaan Increasing to Scale (IRS). 19
Gambar 5. Kondisi Return To Scale (RTS)
Sumber: Output DEA (2021, diolah)
Berdasarkan  Gambar  5  disimpulkan  bahwa  terdapat  31  emiten  yang  mengalami kondisi DRS, 11 emiten mengalami CRS dan 38 emiten berada mengalami IRS. Kondisi DRS terjadi  saat  kenaikan output yang  dihasilkan  lebih  kecil  daripada input yang  ditambahkan. Pada  kondisi  tersebut  perusahaan  diharuskan  untuk  meminimalisasi input karena  tidak idealnya jumlah input dan output yang dihasilkan. Sementara itu, kondisi CRS terjadi ketika penambahan  input  akan  menaikkan  output  yang  sebanding  dengan  penambahan  input. Kondisi  ini  merupakan  kondisi  ideal.  Sedangkan  IRS  terjadi  ketika penambahan  input  akan menaikkan output lebih  besar  daripada  penambahan input .  Kondisi  ini  memungkinkan perusahaan  untuk  meningkatkan  kapasitas output dengan  mempertahankan input yang tersedia.
Tabel 4.
Tingkat Efisiensi Teknis Emiten Properti dan Real estate Pada ISSI Tahun 2016-2020 Kode emiten Efisiensi Teknis (TE) Rata-Rata 2016 2017 2018 2019 2020 BCIP 0.92 0.96 0.87 0.66 0.60 0.80 BSDE 0.88 0.92 0.81 0.83 0.78 0.84 CTRA 0.72 0.66 0.68 0.66 0.60 0.66 DILD 0.65 0.63 0.61 0.57 0.63 0.62 DMAS 1.00 0.87 0.72 1.00 0.87 0.89 DUTI 1.00 1.00 1.00 0.88 0.90 0.96 GPRA 0.80 0.78 0.80 0.81 0.76 0.79 GWSA 0.93 0.80 0.81 0.57 0.70 0.76 INPP 0.68 0.71 0.71 1.00 0.57 0.73 JRPT 0.96 0.90 0.83 0.83 0.80 0.86 LPCK 0.86 0.74 1.00 0.62 0.61 0.77 MKPI 1.00 1.00 0.96 0.78 0.62 0.87
19 Mustica  Bintang  Sabiti,  Jaenal  Effendi,  and  Tanti  Novianti,  “Efisiensi  Asuransi  Syariah  Di  Indonesia Dengan  Pendekatan  Data  Envelopment  Analysis,” Al-Muzara’ah 5,  no.  1  (2018):  69–87, doi:10.29244/jam.5.1.69-87.
0 2 4 6 8 10 2016 2017 2018 2019 2020 DRS CRS IRS
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
MTLA 0.91 0.85 0.91 0.74 0.66 0.81 PPRO 1.00 0.94 0.83 0.69 1.00 0.89 PWON 0.91 0.92 0.97 0.96 0.76 0.90 SMRA 0.73 0.72 0.74 0.78 0.65 0.72 Sumber: Output DEA (2021, diolah) .
Perusahaan properti dan real estate dapat dikatakan baik dan memiliki kinerja yang efisien  jika  perusahaan  tersebut  dapat  mengelola input dan  menghasilkan output yang optimal dalam berbagai keadaan pasar yang dihadapi. Pada Tabel 4 terlihat bahwa belum ada emiten  yang  beroperasi  secara  efisien  karena  tidak  ada  emiten  yang  secara  konsisten memiliki skor efisiensi dengan nilai 1 sejak tahun 2016 hingga 2020. DUTI memiliki rata-rata efisiensi teknis tertinggi mencapai 0.96. Emiten properti dan real estate yang memiliki rata- rata efisiensi teknis terendah adalah DILD dengan skor efisiensi hanya mencapai 0.62.
Tabel 5.
Tingkat Efisiensi Teknis Murni Emiten Properti dan Real estate Pada ISSI Tahun 2016- 2020 Kode emiten Efisiensi Teknis Murni (PTE) Rata- Rata 2016 2017 2018 2019 2020 BCIP 1.00 1.00 1.00 0.94 1.00 0.99 BSDE 1.00 1.00 0.99 0.97 0.88 0.97 CTRA 0.78 0.72 0.74 0.72 0.63 0.72 DILD 0.65 0.63 0.63 0.57 0.64 0.62 DMAS 1.00 0.92 0.79 1.00 0.90 0.92 DUTI 1.00 1.00 1.00 0.88 0.90 0.96 GPRA 0.82 0.80 0.82 0.83 0.78 0.81 GWSA 1.00 1.00 1.00 0.82 1.00 0.96 INPP 0.82 0.82 0.80 1.00 0.67 0.82 JRPT 0.96 0.90 0.83 0.84 0.81 0.87 LPCK 0.86 0.74 1.00 0.62 0.62 0.77 MKPI 1.00 1.00 0.96 0.79 0.64 0.88 MTLA 0.92 0.86 0.91 0.75 0.69 0.83 PPRO 1.00 1.00 0.83 0.72 1.00 0.91 PWON 0.94 0.95 1.00 1.00 0.80 0.94 SMRA 0.78 0.81 0.79 1.00 0.76 0.83 Sumber: Output DEA (2021, diolah)
Tabel 5 menunjukkan tentang tingkat efisiensi teknis murni emiten properti dan real estate yang didapatkan dari hasil kombinasi input dan output nya. Berdasarkan tabel tersebut, secara  keseluruhan  belum  ada  emiten  properti  dan real  estate yang  memiliki  kinerja  yang efisien. Skor efisiensi teknis murni tertinggi dimiliki oleh BCIP yang mencapai 0.99, kemudian disusul oleh BSDE dengan skor 0.97. Sedangkan skor efisiensi teknis murni terendah dimiliki oleh  DILD  yang  hanya  mencapai  0.62.  Kemudian  disusul  oleh  CTRA  dengan  skor  efisiensi teknis murni 0.72.
Tabel 6.

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
Tingkat Skala Efisiensi Emiten Murni Properti dan Real estate Pada ISSI Tahun 2016- 2020 Kode emiten Skala Efisiensi (SE) Rata-Rata 2016 2017 2018 2019 2020 BCIP 0.92 0.96 0.87 0.71 0.60 0.812 BSDE 0.88 0.92 0.82 0.86 0.88 0.872 CTRA 0.92 0.92 0.92 0.92 0.95 0.926 DILD 1.00 1.00 0.97 1.00 0.99 0.992 DMAS 1.00 0.94 0.92 1.00 0.96 0.964 DUTI 1.00 1.00 1.00 0.99 1.00 0.998 GPRA 0.98 0.97 0.98 0.98 0.97 0.976 GWSA 0.93 0.80 0.81 0.69 0.70 0.786 INPP 0.83 0.87 0.89 1.00 0.85 0.888 JRPT 1.00 1.00 1.00 0.99 0.99 0.996 LPCK 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 0.998 MKPI 1.00 1.00 1.00 0.99 0.98 0.994 MTLA 0.99 0.99 1.00 0.99 0.97 0.988 PPRO 1.00 0.94 0.99 0.96 1.00 0.978 PWON 0.97 0.97 0.97 0.96 0.96 0.966 SMRA 0.94 0.89 0.93 0.78 0.86 0.880 Sumber: Output DEA (2021, diolah)
Berdasarkan Tabel 6, secara keseluruhan belum ada emiten properti dan real estate yang konsisten mempunyai skor skala efisiensi sama dengan 1. Skor sakla efisiensi tertinggi dimiliki oleh  DUTI dan LPCK yang mencapai 0.998, kemudian disusul oleh JRPT dengan skor 0.996.  Sedangkan  skor  skala  efisiensi  terendah  dimiliki  oleh  GWSA  yang  hanya  mencapai 0.786. Kemudian disusul oleh BCIP dengan skor skala efisiensi sebesar 0.812.

## Gambar 6.
Peringkat 10 besar emiten properti dan real estate yang menjadi rujukan
Sumber: Output DEA (2021, diolah)
Selain digunakan untuk mengukur skor efisiensi dan Return To Scale (RTS), metode DEA  juga  dapat  digunakan  untuk  melihat  perusahaan  mana  yang  menjadi  rujukan  atau referensi bagi emiten properti dan real estate yang belum efisien ( benchmarking ). Gambar 6
29 26 23 21 20 12 11 7 7 7 0 5 10 15 20 25 30 2017_MKPI 2018_DUTI 2019_DMAS 2017_BCIP 2018_PWON 2017_BSDE 2016_DUTI 2016_DMAS 2016_MKPI 2020_BCIP
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
menunjukkan  peringkat  10  besar  frekuensi  emiten  properti  dan real  estate yang  menjadi rujukan  emiten properti  dan real  estate yang  belum  efisien.  Dari  hasil  perhitungan analisis frontier menunjukkan  bahwa  emiten  yang  paling  banyak  dirujuk  adalah  MKPI  tahun  2017 yang dirujuk oleh 29 DMU. Kemudian DUTI tahun 2018 menjadi unit usaha peringkat kedua yang  dirujuk  sebanyak  26  DMU.  Sementara  DMAS  tahun  2019  telah  dirujuk  sebanyak  23 DMU.
Berdasarkan  hasil benchmarking ,  tiap  DMU  yang  mengalami  inefisiensi  dapat mengetahui besar potensi perbaikan ( potential improvement ). Persentase yang diperoleh dari kombinasi rata-rata target penggunaan input dan output dengan rata-rata penggunaan aktual input dan output masing-masing  unit  disebut  dengan potential  improvement .  Nilai potential improvement pada seluruh emiten properti dan real estate yang dijelaskan oleh tabel 7.
Tabel 7. Potential Improvement emiten properti dan real estate pada ISSI tahun 2016-2020 Variabel Rata-Rata (Jutaan rupiah) Persen (%) Aktual Target Total aset 14.058.565 11.111.034 -20.97 Beban pokok penjualan 846713 707.884 -16.40 Beban operasional 385.340 306.121 -25.68 Pendapatan 1.852.065 1.852.065 0.00 Laba bersih 620 711 874.003 40.81 Sumber: Output DEA (2021, diolah)
Emiten  properti  dan real  estate belum  dapat  mencapai  efisiensi  akibat  pemakaian input yang berlebihan atau kurang optimalnya output yang dihasilkan. Apabila peneliti ingin mengetahui  variabel  yang  menyebabkan  emiten  properti  dan real  estate mengalami inefisiensi,  maka  peneliti  dapat  melihat  Tabel  7.  Tabel  tersebut  menunjukkan  bahwa penyebab  inefisiensi  paling  tinggi  selama  tahun  2016-2020  adalah  variabel  beban operasional.  Beban  operasional  atau  beban  usaha  adalah  beban  kegiatan  utama  emiten properti  dan real  estate .  Beban  operasional  tersebut  meliputi  beban  penjualan,  beban distribusi,  beban  umum  dan  admnistrasi,  serta  beban  operasional  lainnya.  Emiten  properti dan real estate telah mengeluarkan beban operasional yang melebihi target yaitu mencapai 25.68  persen.  Upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh  emiten  properti  dan real  estate untuk mengoptimalkan  beban  operasional  yang  dikeluarkan  adalah  melalui  efisiensi  biaya operasional misalnya meminimalisir biaya-biaya yang tidak urgent serta melakukan kegiatan promosi iklan dan pemasaran yang efektif dan efisien termasuk dalam hal biaya.
Penyebab  inefisiensi  terbesar  kedua  yaitu  total  aset.  Total  aset  ini  terdiri  dari  aset lancar seperti kas, piutang usaha, aset keuangan lancar lainnya serta aset tidak lancar seperti persediaan, properti investasi, aset tetap, dan aset tidak lancar lainnya. Penggunaan aset pada emiten properti dan real estate melebihi target yang dibutuhkan yaitu sebesar 20.97 persen. Hal ini menyebabkan ketidakefisienan input total aset pada emiten properti dan real estate . Upaya  yang  dapat  dilakukan  adalah  dengan  mengelola  aset  secara  optimal,  menjaga ketersediaan  arus  kas  supaya  cukup  untuk  pembiayaan  kebutuhan  operasional  dan pembayaran kewajiban pinjaman bank, dan fokus terhadap pengembangan lahan yang telah dimiliki.
Penyebab  inefisiensi  terbesar  ketiga  yaitu  beban  pokok  penjualan.  Beban  pokok penjualan adalah beban persediaan yang ditetapkan sebagai beban sepanjang periode yaitu

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
mencakup biaya yang telah diperhitungkan dalam pengukuran persediaan yang telah terjual, overhead produksi  yang  tidak  teralokasi,  dan  jumlah  biaya  produksi  persediaan.  Beban  ini meliputi  seluruh  biaya  langsung  yang  dikeluarkan  oleh  perusahaan  untuk  memperoleh barang  atau  jasa  yang  akan  ditawarkan  kepada  konsumen.  Emiten  properti  dan real  estate telah  mengeluarkan  beban  operasional  yang  melebihi  target  yaitu  mencapai  16.40  persen. Upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh  emiten  properti  dan real  estate untuk  mengoptimalkan beban pokok penjualan adalah melakukan pengelolaan beban pokok penjualan yang meliputi pengeluaran untuk biaya overhead , biaya tenaga kerja, dan biaya bahan baku.
Berdasarkan  penjelasan  tersebut,  dapat  diambil  kesimpulan  bahwa  penyebab terjadinya  inefisiensi  emiten  properti  dan real  estate terdapat  pada  semua  variabel input yang digunakan dalam penelitian ini. Sementara itu pendapatan emiten sudah sesuai dengan target namun laba bersih emiten masih dapat diupayakan untuk dioptimalkan. Laba bersih yang  diperoleh  oleh  emiten  properti  dan real  estate belum  sesuai  dengan  jumlah  yang ditargetkan  Upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh  emiten  untuk  mengoptimalkan  laba  bersih adalah melalui efisiensi biaya produksi dan biaya operasional, pengendalian arus kas dengan pengurangan  beban  operasional  dan  pengurangan  belanja  modal  ( capex ),  dan  pengajuan keringanan bunga bank, dan permohonan keringanan pajak.
Metode  tobit  merupakan  metode  untuk  menganalisis  faktor-faktor  yang memengaruhi efisiensi emiten properti dan real estate . Pada analisis ini, debt to asset ratio , return  on  asset ,  ukuran  perusahaan, kurs, dan suku  bunga  merupakan variabel  independen dalam  penelitian.  Sementara  skor  efisiensi  teknis  merupakan  variabel  dependennya.  Skor efisiensi  teknis  digunakan  sebagai  variabel  dependen  karena  terdiri  dari  efisiensi  teknis murni dan skala efisiensinya.
Tabel 8. Faktor-Faktor yang Memengaruhi Nilai Efisiensi Emiten Properti dan Real estate Pada ISSI Tahun 2016-2020 Variabel TE Coeff Prob C 7.420088 0.0003 DAR -0.000748 0.2804 ROA 0.012316 0.0000* LNSIZE -0.004367 0.7111 LNKURS -0.698164 0.0013* BIRATE 0.019277 0.3028 Sumber: Output Tobit (2021, diolah), * signifikan pada taraf nyata 5%
Keterangan: DAR it
: Debt to Asset Ratio ROA it
: Return on Asset LNZISE it : Ukuran perusahaan LNKURS it
: Kurs
BIRATE it : Suku bunga
Berdasarkan Tabel 8 dapat dilihat hasil analisis tobit yang menyatakan bahwa model yang digunakan pada analisis ini ulus dari kriteria Wald test dan Likelihood ratio test . Lulus kriteria Wald test ditunjukkan oleh nilai probabilitas variabel bebas yang lebih kecil dari taraf
Efisiensi Emiten Properti dan Real Estate yang terdaftar di Indeks Saham Syariah Indonesia Tahun 2016-2020
nyata 5%. Sementara lulus kriteria uji Likelihood ratio ditunjukkan oleh nilai Likelihood ratio yang lebih kecil dibandingkan taraf nyata 5%.
Hasil  estimasi  variabel  DAR  berpengaruh  negatif  namun  tidak  signifikan  terhadap efisiensi emiten properti dan real estate . Hal ini sejalan dengan hasil penelitian Atta Mills et al.  tahun  2020.  Hasil  penelitiannya  menunjukkan  bahwa  DAR  yang  diamati  tidak  memiliki pengaruh yang signifikan dengan efisiensi perusahaan real estate . 20 Hal ini mengungkapkan bahwa semua hal dianggap sama, peningkatan atau penurunan leverage oleh perusahaan real estate menyebabkan  perubahan  efisiensi  yang  tidak  signifikan  pada  periode  penelitian. Namun  hasil  penelitian  ini  berbeda  dengan  peenelitian  yang  dilakukan  oleh  Chen  dan  Li tahun 2017. Hasil tersebut mengungkapkan bahwa asset-liability ratio atau debt to asset ratio memiliki  pengaruh  yang  negatif  secara  signifikan  dengan  efisiensi.  Semakin  tinggi  rasio hutang  atas  aset  yang  dimiliki  oleh  emiten  properti  dan real  estate dapat  mengakibatkan leverage keuangan yang besar, dan kemudian mempengaruhi efisiensi operasional. 21
Variabel  rasio  ROA  memiliki  pengaruh  positif  dan  signifikan  pada  taraf  nyata  5%, cateris  paribus .  Hasil  penelitian sejalan  dengan  hasil  penelitian  Atta  Mills  et al.  tahun  2020 yang mengungkapkan bahwa ROA menunjukkan besaran keuntungan yang dapat diperoleh perusahaan dari asetnya. ROA mengukur seberapa efisien manajemen perusahaan real estate dalam  menghasilkan  pendapatan  dari  sumber  daya  atau  aset  mereka. 22 Cateris  paribus , terdapat hubungan positif antara profitabilitas dan efisiensi operasi. 23 Semakin tinggi tingkat pengembalian  aset  atau  ROA,  semakin  efisien  perusahaan real  estate dalam  menggunakan aset.  Hasil  penelitian  ini  berbeda  dengan  hasil  penelitian  Abdullah  tahun  2019  yang menunjukkan  bahwa  ROA  memiliki  pengaruh  negatif  yang  tidak  signifikan  terhadap  skor efisiensi teknis perusahaan real estate . 24
Disisi  lain,  berdasarkan  hasil  estimasi  pada  Tabel  8  ukuran  perusahaan  memiliki pengaruh yang negatif namun tidak signifikan terhadap efisiensi teknis emiten properti dan real estate dengan taraf nyata 5%, cateris paribus . Hasil ini tidak sejalan dengan penelitian Ni, Nassir,  dan  FAH  pada  tahun  2018 yang  menyatakan  bahwa  ukuran  perusahaan  memiliki pengaruh yang positif terhadap efisiensi perusahaan. 25 Sedangkan pada penelitian Atta Mills et  al.  pada 2020  menunjukkan  bahwa  ukuran  perusahaan  memiliki  hubungan  yang  negatif signifikan  terhadap  efisiensi  perusahaan real  estate .  Adanya  perbedaan  ini  dapat  terjadi karena  perusahaan  besar  seringkali  lebih  efisien  dibandingkan  perusahaan  kecil  sebab mereka dapat memperoleh keuntungan dari skala ekonomi 26 , akan tetapi perusahaan besar
20 Ebenezer  Fiifi  Emire  Atta  Mills  et  al.,  “Dynamic  Operating  Efficiency  and  Its  Determining  Factors  of Listed Real-Estate Companies in China,” International Journal of Finance and Economics , no. June (2020): 1–25, doi:10.1002/ijfe.1965.
21 Qiting Chen and Fengdan Li, “Empirical Analysis on Efficiency of Listed Real Estate Companies in China by DEA,” IBusiness 09, no. 03 (2017): 49–59, doi:10.4236/ib.2017.93004.
22 Brijesh C Purohit, “Sustainability and Efficiency of Microfinance Institutions in South Asia,” Theoretical and Applied Economics XXV, no. 4 (2018): 97–120.
23 Chen and Li, “Empirical Analysis on Efficiency of Listed Real Estate Companies in China by DEA.”
24 Muhammad Ridhuan Bos Abdullah, Selamah Maamor, and Mohd Zaini Abdul Karim, “Efficiency of Real Estate  Firms  in  Malaysia  and Its  Correlates,” International  Journal  of  Supply  Chain  Management 8,  no.  1 (2019): 982–88.
25 Ni, Nassir, and FAH, “Cash and Profit Efficient in Malaysia and South Korea Listed Company Using Non- Parametric DEA Method and Parametric Regression Method.”
26 Brent  W. Ambrose, Michael  J. Highfield, and Peter D. Linneman, “Real  Estate and Economies of Scale: The  Case  of  REITs,” Real  Estate  Economics 33,  no.  2  (2005):  323–50,  doi:10.1111/j.1540- 6229.2005.00121.x.

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
juga dapat mengalami diseconomies of scale . Perusahaan besar dapat menggunakan teknologi canggih  dan  memiliki  kapasitas  untuk  mengeksplorasi  dan  tumbuh  lebih  subur  sehingga tampak  lebih  efisien. 27 Sementara  itu,  pertumbuhan  ukuran  yang  luar  biasa  juga  dapat mengakibatkan  inefisiensi  karena  ada  kecenderungan  untuk  salah  mengalokasikan  sumber daya meskipun ada keuntungan dari skala ekonomi. 28
Variabel  kurs  berpengaruh  negatif  secara  signifikan  terhadap  efisiensi  emiten properti  dan real  estate .  Hal  tersebut  didukung  dengan  penelitian  Suyati  pada tahun  2015. Nilai  tukar  rupiah  terhadap  dollar  AS  memiliki  pengaruh  yang  signifikan  terhadap return industri real  estate sehingga  pelemahan  rupiah  terhadap  dollar  AS  (Amerika  Serikat)  akan berdampak  pada return perusahaan  khususnya  pada  perusahaan  dengan  pinjaman  luar negeri dalam bentuk dollar. 29 Pinjaman luar negeri adalah salah satu sumber daya keuangan yang  digunakan  oleh  emiten  properti  dan real  estate .  Apabila  rupiah  memiliki  volatilitas tinggi  dan  mengalami  depresiasi  yang  tajam  maka  emiten-emiten  properti  dan real  estate mungkin  akan  mengalami  kerugian.  Hal  ini  terjadi  karena  pendapatan  yang  diterima  oleh emiten  dalam  rupiah,  namun  pembayaran  kewajiban  seperti  pinjaman  dan  obligasi dibayarkan oleh emiten dalam mata uang asing. 30
Lemahnya nilai tukar rupiah terhadap mata uang asing (dolar AS) akan berpengaruh terhadap  emiten  atau  perusahaan  yang  menanggung  beban  hutang  dalam  bentuk  dolar  AS dan perusahaan yang melakukan  transaksi  impor bahan baku. Akibat yang terjadi jika nilai tukar melemah adalah perusahaan dapat menanggung beban  hutang  perusahaan  yang lebih besar    jika    dinilai    dengan    rupiah.  Selain  itu,  peningkatan  beban  biaya  impor  bahan  baku dapat  terjadi.  Hal  ini  berdampak  kepada  penurunan  laba    perusahaan    yang  disebabkan besarnya biaya untuk pembayaran  hutang  dan  biaya  impor. 31
Variabel  suku  bunga  tidak  berpengaruh  secara  signifikan  terhadap  efisiensi  emiten properti dan real estate. Hal ini dimungkinkan oleh permasalahan disintermediasi perbankan terhadap  efektivitas  kebijakan  moneter  melalui  jalur  suku  bunga  dengan  mekanisme transmisi jalur kredit. 32 Pada Laporan Asesmen Transmisi Suku Bunga Kebjakan Kepada Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) Perbankan, SBDK tidak serta merta turun akibat penurunan suku bunga  BI.  Pergerakan  SBDK  masih  sangat  kaku  dalam  menanggapi  penurunan  suku  bunga kebijakan. 33 Hal  ini  disebut  dengan  kekakuan  atau  rigiditas  suku  bunga.  Proses  transmisi
27 Pang Tien Lieu, Tsai Lien Yeh, and Yung Ho Chiu, “Off-Balane Sheet Activities and Cost Inefficiency in Taiwan’s Banks,” Service Industries Journal 25, no. 7 (2005): 925–44, doi:10.1080/02642060500134196. 28 Fadzlan Sufian and Muzafar Shah Habibullah, “Developments in The Efficiency of The Thailand Banking Sector:  A  DEA  Approach,” International  Journal  of  Development  Issues 9,  no.  3  (2010):  226–45, doi:10.1108/14468951011073316.
29 Sri  Suyati,  “Pengaruh  Inflasi,Tingkat  Suku  Bunga  Dan  Nilai  Tukar  Rupiah/US  Dollar  Terhadap  Return Saham Properti Yang Terdaftar Di Bursa Efek Indonesia,” Serat Acitya-Jurnal Ilmiah UNTAG Semarang 4, no. 3 (2015): 70-86 ISSN: 2302-2752.
30 Ibid.
31 Adrianna  Syariefur  Rakhmat,  “Variabel  Makroekonomi  Sebagai  Determinan  Saham  Properti,” JSMA (Jurnal Sains Manajemen & Akuntansi) 12, no. 1 (2020): 37–53.
32 Perry Warjiyo, Bank Indonesia Bank Sentral Republik Indonesia : Sebuah Pengantar , ed. J.D. Parera, Bank Indonesia , 1st ed. (Jakarta: Pusat Pendidikan dan Studi Kebanksentralan (PPSK) BI, 2004).
33 BI,  “Asesmen  Transmisi  Suku  Bunga  Kebijakan  Kepada  Suku  Bunga  Dasar  Kredit  Perbankan,”  2021, https://www.bi.go.id/.
suku bunga tidak terjadi segera serta memiliki tenggat ( gap ) waktu, khususnya sebab kondisi internal perbankan dalam pengelolaan aset serta kewajibannya. 34
Sektor  properti  dan  real  estate  khususnya  perumahan  sangat  bergantung  terhadap suku bunga KPR yang diberikan oleh bank. Pembelian rumah di Indonesia masih didominasi oleh  pembiayaan KPR  yaitu  sebesar  76.02  persen  pada  triwulan  III  2020. 35 Dengan  adanya rigiditas  suku  bunga,  maka  pergerakan  suku  bunga  BI  belum  mampu  memengaruhi  SBDK perbankan termasuk dalam menggerakan suku bunga KPR. Oleh karena itu penurunan suku bunga BI belum tentu dapat membangkitkan permintaan masyarakat terhadap perumahan. Hal ini menjadi penghambat tumbuhnya sektor riil properti dan real estate . 36

## PENUTUP
Berdasarkan hasil analisis efisiensi teknis emiten properti dan real estate yang terdaftar di  ISSI  pada  tahun  2016-2020,  tidak  ada  satupun  emiten  yang  konsisten  mencapai  nilai efisiensi teknis sempurna (skor efisiensi sama dengan 1). Hal serupa juga terjadi pada hasil analisis  efisiensi  teknis  murni  maupun  skala  efisiensi.  Pada  tahun  2016  terdapat  6  emiten properti dan real estate yang memiliki efisiensi teknis dengan nilai sama dengan 1, sedangkan pada tahun 2017 hingga 2019 masing masing terdapat 2 emiten yang mencapai skor efisiensi sama  dengan  1.  Sementara  itu,  pada  tahun  2020  hanya  ada  1  emiten  yang  mencapai  nilai efisiensi  teknis  sempurna.  Berdasarkan  4  variabel  independen  yang  digunakan  untuk mengetahui faktor-faktor yang memengaruhi tingkat efisiensi emiten properti dan real estate pada  ISSI  tahun  2016-2020,  variabel Return  on  Asset (ROA)  memiliki  berpengaruh  positif secara  signifikan  terhadap  nilai  efisiensi  emiten . Sedangkan  kurs  (LNKURS)  memiliki pengaruh  yang  negatif  secara  signifikan  terhadap  nilai  efisiensi  emiten.  Sementara  itu, variabel Debt  to  Asset  Ratio (DAR),  ukuran  perusahaan  LNSIZE,  dan  suku  bunga  (BIRATE) tidak berpengaruh secara signifikan terhadap tingkat efisiensi emiten.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdullah,  Muhammad  Ridhuan  Bos,  Selamah  Maamor,  and  Mohd  Zaini  Abdul  Karim. “Efficiency of Real Estate Firms in Malaysia and Its Correlates.” International Journal of Supply Chain Management 8, no. 1 (2019): 982 – 88.
Ambrose, Brent W., Michael J. Highfield, and Peter D. Linneman. “Real Estate and Economies of  Scale:  The  Case  of  REITs.” Real  Estate  Economics 33,  no.  2  (2005):  323 – 50. doi:10.1111/j.1540-6229.2005.00121.x.
Assaf, A. George, Carlos Barros, and Ricardo Sellers- Rubio. “Efficiency Determinants in Retail
Stores:  A  Bayesian  Framework.” Omega 39,  no.  3  (2011):  283 – 92. doi:10.1016/j.omega.2010.07.005.
Atta  Mills,  Ebenezer  Fiifi  Emire,  Mavis  Agyapomah  Baafi,  Fangbiao  Liu,  and  Kailin  Zeng. “Dynamic  Operating  Efficiency  and  Its  Determining  Factors  of  Listed  Real -Estate Companies in China.” International Journal of Finance and Economics , no. June (2020): 1 – 25. doi:10.1002/ijfe.1965.
BEI. “Klasifikasi Industri Baru BEI (IDX Industrial Classification),” 2021. https://www.idx.co.id/.
34 Perry  Warjiyo, Mekanisme  Transmisi  Kebijakan  Moneter  di  Indonesia (Jakarta:  Pusat  Pendidikan  dan Studi Kebanksentralan (PPSK) BI, 2004).
35 BI, “Survei Harga Properti Residensial Triwulan III-2020,” 2020, https://www.bi.go.id/.

## Indah Fresma Sari, Jaenal Effendi
Shafin: Finance and Sharia Accounting Journal Vol. 1 No. 2 September 2021
———. “Panduan IDX Industrial Classification,” 2021. https://www.idx.co.id/. BI. “Asesmen Transmisi Suku Bunga Kebijakan Kepada Suku Bunga Dasar Kredit Perbankan,”
2021. https://www.bi.go.id/.
———. “Survei Harga Properti Residensial Triwulan III - 2020,” 2020. https://www.bi.go.id/. BPS. “Produk Domestik Bruto Indonesia Triwulanan 2016 - 2020,” 2020.
https://www.bps.go.id.
Bursa  Efek  Indonesia.  “Laporan  Informasi  Atau  Fakta  Material  Dampak  Pandemi  COVID -19
LPCK,” 2020. https://www.idx.co.id/.
———. “Laporan Informasi Atau Fakta Material Dampak Pandemi COVID - 19  PWON,” 2020. https://www.idx.co.id/.
Chen,  Qiting,  and  Fengdan  Li.  “Empirical  Analysis  on  Efficiency  of  Listed  Real  Estate Companies  in  China  by  DEA. ” IBusiness 09,  no.  03  (2017):  49 – 59. doi:10.4236/ib.2017.93004.
Cooper, William W, Lawrence M Seiford, and Kaoru Tone. Introduction to Data Envelopment Analysis  and  Its  Uses:  With  DEA-Solver  Software  and  References .  1st  ed.  New  York: Springer, 2006. doi:10.1007/0-387-29122-9.
Kasmir. Analisis Laporan Keuangan . Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2012.
Kusumo,  Wilyanto  Kartiko,  and  Abdul  Karim.  “Analisis  Efisiensi  Perbankan  Syariah  Dengan Metode  Stochastik  Frontier  Approach  (SFA) :  Studi  Kasus  Pada  Bank  Umum  Sya riah, Unit Usaha Syariah Dan Layanan Syariah (Offece Chanelling) Di Indonesia.” SOLUSI 13, no. 2 (2014): 123 – 51.
Lieu,  Pang  Tien,  Tsai  Lien  Yeh,  and  Yung  Ho  Chiu.  “Off -Balane  Sheet  Activities  and  Cost Inefficiency  in  Taiwan’s  Banks.” Service  Industries  Journal 25,  no.  7  (2005):  925 – 44. doi:10.1080/02642060500134196.
Mirghaderi, S A H, A Sheikh Aboumasoudi, Najafabad Branch, Received January, and Accepted June. “The Ranking of Financial Efficiency of Companies Accepted in Stock Exchange of Tehran between 201 3 to 2016 through Financial Ratio Approach and Using DEA” 5, no. 3 (2017).
Ni, Soh Wei, Annuar Md Nassir, and Cheng Fan FAH. “Cash and Profit Efficient in Malaysia and South  Korea  Listed  Company  Using  Non-Parametric  DEA  Method  and  Parametric Regression Met hod.” International Journal of Economics and Management 12, no. Special Issue 2 (2018): 711 – 29.
OJK.  “Peraturan  Otoritas  Jasa  Keuangan  Nomor  35/POJK.04/2017  Tentang  Kriteria  Dan Penerbitan Daftar Efek Syariah,” 2017.
———.  “Peraturan  Otoritas  Jasa  Keu angan  Nomor  17/POJK.04/2015  Tentang  Penerbitan Persyaratan Efek Syariah Berupa Saham Emiten Syariah,” 2015. Purohit, Brijesh C. “Sustainability and Efficiency of Microfinance Institutions in South Asia.” Theoretical and Applied Economics XXV, no. 4 (2018): 97 – 120.
Rakhmat, Adrianna Syariefur. “Variabel Makroekonomi Sebagai Determinan Saham Properti.”
JSMA (Jurnal Sains Manajemen & Akuntansi) 12, no. 1 (2020): 37 – 53.
Sabiti,  Mustica  Bintang,  Jaenal  Effendi,  and  Tanti  Novianti.  “Efisiensi  Asuransi  Syariah  Di Indone sia  Dengan  Pendekatan  Data  Envelopment  Analysis.” Al- Muzara’ah 5,  no.  1 (2018): 69 – 87. doi:10.29244/jam.5.1.69-87.
Soetanto, Tessa V., and Liem Pei Fun. “Performance Evaluation of Property and Real Estate Companies  Listed  on  Indonesia  Stock  Exchange  Using Data  Envelopment  Analysis.” Jurnal Manajemen
Dan Kewirausahaan
16, no. 2 (2014): 121 – 29. doi:10.9744/jmk.16.2.121-130.
Sufian,  Fadzlan,  and  Muzafar  Shah  Habibullah.  “Developments  in  The  Efficiency  of  The Thailand Banking Sector: A DEA Approach.” International Journal of Development Issues 9, no. 3 (2010): 226 – 45. doi:10.1108/14468951011073316.
Suyati, Sri. “Pengaruh Inflasi,Tingkat Suku Bunga Dan Nilai Tukar Rupiah/US Dollar Terhadap Return  Saham  Properti  Yang  Terdaftar  Di  Bursa  Efek  Indonesia.” Serat  Acitya-Jurnal Ilmiah UNTAG Semarang 4, no. 3 (2015): 70-86 ISSN: 2302-2752. Triyono.  “Pengembangan  Perusahaan  Pada  Era  Krisis  Ekonomi  Berkepanjangan.” Jurnal Ekonomi Dan Bisnis 2, no. 1 (2005): 1 – 10.
Warjiyo, Perry. Bank Indonesia Bank Sentral Republik Indonesia : Sebuah Pengantar . Edited by J.D. Parera. Bank Indonesia . 1st ed. Jakarta: Pusat Pendidikan dan Studi Kebanksentralan (PPSK) BI, 2004.
——— . Mekanisme Transmisi Kebijakan Moneter di Indonesia . Jakarta: Pusat Pendidikan dan Studi Kebanksentralan (PPSK) BI, 2004.
Wibowo,  Edi.  “Analisis  Penentuan  Saham  Yang  Akan  Dibeli  Suatu  Tinjauan  Umum.” Jurnal Ekonomi Dan Kewirausahaan 11, no. 1 (2011): 151 – 58.
Widhiatmoko, Sidharta Wisnu, and Vaya Juliana Dillak. “Pengaruh Inflasi, Kurs Valuta Asing, Dan  Tingkat  Suku  Bunga  SBI  Terhadap  Return  Saham  (Studi  Pada  Perusahaan  Sektor Properti Yang Terdaftar Di Bursa Efek Indonesia Tahun 2013- 2016).” In EProceedings of Management . Telkom University, 2018.
Xu, Zhi, and Ping Shi. “Evaluation of Relative Efficiency of Science and Technology Input in China Based on DEA.” Studies in Science of Science 23, no. 4 (2005): 481 – 84.