Hikari  Kepartono,  Mohamad  Fajri  Mekka  Putra  (2023) Tanggung  Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah terhadap Batalnya Akta Jual Beli Akibat Tidak Adanya Dasar Kepemilikan yang Sah Atas Objek Perjanjian, (8) 8, http://dx.doi.org/10.36418/syntax-literate.v6i6
E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax  Literate:  Jurnal  Ilmiah  Indonesia  p–ISSN:  2541-0849  e- ISSN: 2548-1398 Vol. 8, No. 8, Agustus 2023

## TANGGUNG  JAWAB  PEJABAT  PEMBUAT  AKTA  TANAH  TERHADAP BATALNYA  AKTA  JUAL  BELI  AKIBAT  TIDAK  ADANYA  DASAR KEPEMILIKAN YANG SAH ATAS OBJEK PERJANJIAN
Hikari Kepartono, Mohamad Fajri Mekka Putra Magister kenotarian Email: hikarikepartono@gmail.com

## Abstrak
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  merupakan  pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan untuk  membuat  akta-akta autentik  mengenai  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Salah satu perbuatan hukum mengenai  hak  atas  tanah  adalah  transaksi  jual  beli  tanah  yang  dapat  dibuktikan secara sah melalui Akta Jual Beli. Adapun agar dianggap sebagai sebagai salah satu bentuk perjanjian, suatu jual beli tanah wajib memenuhi syarat subjektif dan syarat objektif sahnya suatu perjanjian. Dalam hal suatu jual beli atas tanah tersebut tidak memenuhi  syarat  sahnya  suatu  perjanjian,  maka  dapat  mengakibatkan  perjanjian tersebut dapat dibatalkan atau batal demi hukum. Lebih lanjut, apabila dalam jual beli  tersebut  tidak  terdapat  dasar  kepemilikan  yang  sah  atas  tanah  yang  menjadi objek  perjanjian,  maka  Akta  Jual  Beli  tersebut  akan  batal  demi  hukum.  Adapun pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan dalam pembuatan Akta Jual Beli atas tanah terkait dapat dimintakan pertanggungjawaban secara administratif, perdata,  maupun  pidana  yang  sesuai  dan  sebanding  dengan  kesalahan  dan/atau kelalaian yang Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut lakukan.
Kata kunci : Pejabat Pembuat Akta Tanah; Akta Jual Beli; Jual Beli Tanah.

## Abstract
Land Deed Making Officer is a general official who is authorized to make authentic deeds regarding certain legal acts regarding land rights or property rights to flats. One of the legal acts regarding land rights is a land sale and purchase transaction that  can  be  legally  proven  through  a  Sale  and  Purchase  Deed.  In  order  to  be considered  as  a  form  of  agreement,  a  sale  and  purchase  of  land  must  meet  the subjective and objective conditions of the validity of an agreement. In the event that a sale and purchase of the land does not meet the conditions for the validity of an agreement,  it  may  result  in  the  agreement  being  cancelable  or  null  and  void. Furthermore, if in the sale and purchase there is no legal basis of ownership of the land that is the object of the agreement, then the Sale and Purchase Deed will be null and void. The Land Deed Making Officer concerned in making the Sale and Purchase  Deed  on  the  related  land  can  be  held  administratively,  civilly,  or
criminally  responsible  in  accordance  and  comparable  to  the  errors  and/or negligence committed by the Land Deed Making Officer.
Keywords: Land Deed Making Officer; Deed of Sale and Purchase; Selling.

## Pendahuluan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) merupakan seorang pejabat umum yang bertugas  untuk  menjalankan  fungsi  publik  negara,  khususnya  dalam  bidang  perdata (Darusman,  2016).  Secara  spesifik,  PPAT  didefinisikan  sebagai  pejabat  umum  yang diberi  kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  autentik  mengenai  perbuatan  hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
Berdasarkan  pengertian  di  atas,  dapat  dilihat  bahwa  PPAT  di  sini  memegang peran yang sangat penting dalam proses pembuatan akta autentik, yang mana sampai saat ini  perannya  belum  dapat  digantikan  oleh  pihak  manapun.  Dengan  berkembangnya teknologi informasi saat ini, tidak dapat dipungkiri bahwa teknologi-teknologi tersebut mulai merambah bahkan menggantikan peran-peran profesi yang ada dalam masyarakat. Dalam  perkembangan  tersebut,  profesi  seorang  PPAT  di  sini  masih  belum  dapat tergantikan,  dikatakan  demikian  karena  dalam  menjalankan  tugas  dan  wewenangnya, dibutuhkan  suatu  rasa  dan  sikap  tanggung  jawab,  moral,  dan  etika  dalam  menjalani profesi PPAT ini.
Melanjutkan terkait wewenang PPAT sebagai pejabat umum di atas, dapat dilihat bahwa salah satu wewenang yang dimiliki oleh seorang PPAT adalah wewenang untuk membuat suatu akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah (Rismayanthi,  2016).  Akta  autentik  ini  sendiri  didefinisikan  sebagai  suatu  akta  yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang olah/atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk maksud itu, ditempat di mana akta dibuat.
Salah satu akta autentik terkait hak atas tanah ini adalah Akta Jual Beli. Akta jual beli yang dibuat dan ditandatangani dihadapan PPAT ini merupakan suatu bukti bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dan disertai dengan pembayaran harga, serta membuktikan bahwa penerima hak atau pembeli sudah menjadi pemegang hak yang baru dengan memiliki bukti dari kepemilikan hak atas tanah tersebut (Iftitah, 2014).
Dalam  proses  pembuatan  Akta  Jual  Beli  ini,  tentu  saja  ada  syarat-syarat  yang harus  dipenuhi, mulai  dari  sebelum  pembuatan  Akta  Jual  Beli,  prosedur  pembuatan  di PPAT,  sampai  dengan  prosedur  pasca  pembuatan  Akta  tersebut  (Gaol,  2021).  Apabila terdapat  salah  satu  atau  beberapa  syarat  dalam  pembuatan  Akta  jual  Beli  ini  tidak terpenuhi, tentulah ada akibat hukum yang akan mempengaruhi Akta Jual Beli tersebut (Sujana et al., 2013).
itu, sebagai pihak yang membuat Akta Jual Beli terkait apakah pihak PPAT di sini juga wajib bertanggung jawab apabila hal tersebut terjadi? Berdasarkan hal-hal yang telah disebutkan  di  atas,  Penulis  akan  mengangkat  2  (dua)  rumusan  masalah,  yaitu:  1) Bagaimanakah  pengaturan  terkait  syarat  sahnya  perjanjian  jual  beli  tanah  berdasarkan hukum positif di Indonesia? 2) Bagaimana tanggung jawab PPAT terhadap Akta Jual Beli
yang  batal  demi  hukum  akibat  tidak  adanya  dasar  kepemilikan  yang  sah  atas  objek perjanjian?

## Metode Penelitian
Di dalam penelitian ini, akan digunakan bentuk penelitian hukum doktrinal, yaitu suatu penelitian yang bersumber dari undang-undang atau peraturan hukum yang berlaku serta doktrin-doktrin yang berkaitan dengan penelitian ini. Lebih lanjut, jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari studi kepustakaan.  Data  sekunder  tersebut  terdiri  dari  peraturan-peraturan  terkait  tanggung jawab  profesi  PPAT  dan  juga  terkait  jual  beli  tanah.  Selain  itu,  akan  digunakan  juga literatur,  buku,  jurnal,  dan  kamus  hukum,  dan  bahan  hukum  lainnya  yang  berkaitan dengan penelitian. Metode analisis data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah metode kualitatif yang akan dilakukan terhadap bahan-bahan hukum terkait dan hasil dari analisis dengan metode penelitian ini akan menghasilkan suatu penelitian yang berbentuk deskriptif analitis.

## Hasil dan Pembahasan

## A. Perjanjian Jual Beli Tanah
Jual beli tanah merupakan suatu pemindahan hak milik atas suatu bidang tanah dari pihak penjual kepada pihak pembeli secara terang dan tunai (Hayati, 2016). Terang di sini berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang, yang dalam hal ini merupakan PPAT. Sedangkan tunai yang dimaksud di sini adalah penyerahan hak dan  pembayaran  atas  harga  tanah  tersebut  wajib  untuk  dilakukan  pada  saat  yang bersamaan. Lebih lanjut, dalam peristiwa jual beli tanah ini, terdapat syarat materiil dan syarat  formil  yang  harus  dipenuhi.  Syarat  materiil  disini  menentukan  akan  sah  atau tidaknya  jual  beli  tanah.  Setelah  syarat  materiil  tersebut  dipenuhi,  barulah  kemudian proses jual beli tersebut dilakukan sesuai dengan syarat formil yang ada. Berikut adalah syarat materiil dan formil yang harus dipenuhi dalam jual beli tanah (Effendi, 1994):
1. Syarat Materiil
Syarat  materiil  sangat  menentukan  akan  sahnya  jual  beli  tanah  tersebut,  antara lain:
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan.
Maksudnya adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, baik itu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai. Terkait hal  ini,  di  dalam  Pasal  21  UUPA  diatur  bahwa  yang  dapat  mempunyai  hak  milik  atas suatu  tanah  hanya  warga  negara  Indonesia  tunggal  dan  badan-badan  hukum  yang ditetapkan oleh pemerintah.

## b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan.
Yang berhak menjual suatu bidang tanah tentu pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik (Adrian Sutedi, 2023). Apabila pemilik hanya satu
orang  maka ia  berhak  untuk menjual  sendiri  tanahnya.  Akan tetapi,  jika  pemilik  tanah adalah dua orang, maka yang berhak menjual tanah adalah kedua orang tersebut secara bersama-sama Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.

## c. Tanah hak yang akan diperjualbelikan dan tidak dalam sengketa.
Mengenai  tanah-tanah  apa  saja  yang  dapat  diperjualbelikan  telah  ditentukan dalam UUPA, yaitu: a) Hak Milik (Pasal 20), b) Hak Guna Usaha (Pasal 28), c) Hak Guna Bangunan (Pasal 35), d) Hak Pakai (Pasal 41).

## 2. Syarat Formil
Setelah syarat materiil terpenuhi maka syarat formil dalam kegiatan jual beli tanah adalah pembutan akta jual beli atas suatu tanah dibuat oleh PPAT dan ditandatangani para pihak dihadapan PPAT.
Berbicara tentang jual beli, yang pada dasarnya juga merupakan salah satu bentuk dari perjanjian, tentunya berkaitan erat juga dengan syarat sahnya suatu perjanjian. Syarat sahnya  suatu  perjanjian  sebagaimana  tercantum  di  dalam  Pasal  1320  Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata, terdapat empat syarat sahnya perjanjian (Kumalasari & Ningsih, 2018).  Pertama,  adanya  kesepakatan  mereka  yang  mengikatkan  dirinya,  yang  artinya dalam pembuatan suatu perjanjian, harus ada persetujuan atau kesepakatan diantara para pihak yang membuat perjanjian.
Kesepakatan  sendiri  berarti  adanya  suatu  penyesuaian  kehendak  secara  bebas antara  para  pihak  mengenai  ketentuan-ketentuan  pokok  yang  dikehendaki  dalam perjanjian tersebut (Hartana, 2016). Bebas di sini berarti para pihak mengikatkan dirinya dalam  perjanjian  tersebut  dan  menyatakan  kehendaknya  dengan  tanpa  kekhilafan, paksaan,  maupun  penipuan.  Apabila  dalam  kesepakatan  tersebut  terdapat  unsur kekhilafan, paksaan, maupun penipuan, berdasarkan ketentuan yang tercantum di dalam Pasal 1321 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, maka persetujuan tersebut dianggap tidak berkekuatan hukum.
Syarat yang kedua adalah kecakapan para pihak untuk membuat suatu perikatan. Berkaitan dengan syarat ini, di dalam Pasal 1329 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata diatur  bahwa  setiap  orang  berwenang  untuk  membuat  perikatan,  kecuali  ia  dinyatakan tidak  cakap  untuk  melakukan  perbuatan  tersebut.  Terkait  siapa  pihak  yang  dinyatakan tidak  cakap  tersebut,  Pasal  1330  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  menjelaskan bahwa pihak yang tidak cakap untuk membuat suatu persetujuan adalah anak yang belum dewasa,  orang  yang  ditaruh  di  bawah  pengampuan,  dan  perempuan  yang  telah  kawin dalam  hal-hal  yang  ditentukan  undang-undang  dan  pada  umumnya  semua  orang  yang oleh undang-undang dilarang untuk membuat persetujuan tertentu.
Syarat yang ketiga adalah adanya suatu pokok persoalan tertentu, yang dimaksud suatu  pokok  persoalan  atau  hal  tertentu  adalah  apa  yang  menjadi  perjanjian  atau diperjanjikan oleh kedua belah pihak. Pada pokoknya, syarat ini bermakna bahwa barang yang  diperjanjikan  dalam  perjanjian  tersebut  haruslah  ditentukan  jenisnya,  dan  hanya
barang  yang  dapat  diperdagangkan  sajalah  yang  dapat menjadi  pokok  suatu  perjanjian (Indonesia & Soebekti, 1992).
Syarat yang keempat adalah adanya suatu sebab yang halal, syarat ini memiliki arti  bahwa isi  perjanjian  dan  tujuan  yang  hendak  dicapai  oleh  para  pihak  yang terlibat tidaklah  boleh  bertentangan  dengan  undang-undang,  kesusilaan,  maupun  dengan ketertiban  umum.  Adapun  berdasarkan  Pasal  1337  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata disebutkan bahwa suatu sebab adalah terlarang apabila sebab tersebut dilarang oleh undang-undang, bertentangan dengan kesusilaan atau ketertiban umum.
Keempat syarat sebagaimana disebut sebelumnya, dapat dikelompokkan menjadi syarat  subjektif  dan  syarat  objektif.  Syarat  pertama  dan  kedua  disebut  syarat  subjektif karena menyangkut  pihak-pihak  yang  mengadakan  perjanjian.  Sementara  syarat  ketiga dan keempat disebut syarat objektif karena menyangkut objek perjanjian. Lebih lanjut, perlu  diketahui  bahwa apabila  suatu  perjanjian tidak  memenuhi  syarat  subjektif, maka akibatnya perjanjian tersebut dapat dibatalkan.
Perjanjian  dapat  dibatalkan  atau  voidable  ini  berarti  salah  satu  pihak  dapat meminta  pembatalan.  Perjanjiannya  sendiri  tetap  mengikat  kedua  belah  pihak,  selama tidak dibatalkan oleh hakim atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi. Jadi  dapat  dikatakan  bahwa  perjanjian  tersebut  tidak  serta  merta  batal  demi  hukum, melainkan  harus  dimintakan  pembatalannya  ke  pengadilan.  Di  sisi  lain,  apabila  suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka akibatnya perjanjian tersebut akan batal demi hukum (Pratiwi et al., 2021). Perjanjian batal demi hukum atau null and void ini artinya adalah perjanjian batal, dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan.
Terkait syarat sahnya perjanjian tersebut apabila dikaitkan dalam perjanjian jual beli  tanah,  maka  perjanjian  tersebut  haruslah  memenuhi  syarat  subjektif  dan  syarat objektif sebagaimana disebutkan di atas. Apabila di dalam perjanjian jual beli tersebut tidak terdapat suatu dasar kepemilikan yang sah atas suatu objek jual beli, yaitu tanah, maka perjanjian tersebut tidak memenuhi salah satu syarat objektif perjanjian yaitu tidak adanya sebab yang halal (Sakti & Budhisulistyawati, 2020).
Dikatakan  demikian  karena  dengan  tidak  adanya  dasar  kepemilikan  yang  sah, maka baik isi perjanjian maupun tujuan yang hendak dicapai oleh salah satu atau kedua belah pihak tersebut bertentangan dengan undang-undang. Berdasarkan undang-undang yang  berlaku,  hanya  pihak  yang  sah  dan  berhak  atas  tanah  lah  yang  berhak  untuk melakukan perjanjian jual beli atas tanah terkait. Sebagaimana disebutkan di atas, maka dengan tidak adanya dasar kepemilikan yang sah dalam suatu perjanjian jual beli tanah, maka perjanjian tersebut akan batal demi hukum.

## B. Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah terhadap Akta Jual Beli yang Batal Demi Hukum
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PP Nomor 24 Tahun 2016”), PPAT didefinisikan sebagai pejabat umum
yang  diberi  kewenangan  untuk  membuat akta-akta  otentik  mengenai  perbuatan  hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.  Lebih lanjut, berdasarkan  PP  Nomor  24  Tahun  2016  tersebut,  terdapat  juga  PPAT  Sementara  dan PPAT  Khusus.  PPAT  Sementara  adalah  Pejabat  Pemerintah  yang  ditunjuk  karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum terdapat PPAT (Dantes & Hadi, 2021).
Sedangkan  PPAT  Khusus  adalah  pejabat  Badan  Pertanahan  Nasional  yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu. PPAT ini  memiliki  tugas  pokok  untuk  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah dengan  membuat  akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang nantinya akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Diatur  pula  bahwa  perbuatan  hukum  sebagaimana  dimaksud  sebelumnya, meliputi  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  ke  dalam  perusahaan  (inbreng), pembagian  hak  bersama,  pemberian  Hak  Guna  Bangunan/Hak  Pakai  atas  tanah  Hak Milik,  pemberian  Hak  Tanggungan,  dan  pemberian  kuasa  membebankan  Hak Tanggungan.    Dalam  melakukan  tugas  pokoknya,  PPAT  di  sini  memiliki  wewenang untuk  membuat  akta  otentik  mengenai  semua  perbuatan  hukum  yang  telah  disebutkan sebelumnya mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak dalam daerah kerjanya.
Sedangkan  PPAT  khusus  hanya  berwenang  membuat akta  mengenai  perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.  Lebih lanjut, di dalam Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997, diatur pula bahwa peralihan hak atas tanah dan milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya  dapat  didaftarkan  apabila  dapat  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Berdasarkan beberapa ketentuan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa PPAT di sini memiliki kewenangan untuk membuat suatu akta mengenai peralihan hak atas tanah melalui  jual  beli  yang  mana  disebut  sebagai  Akta  Jual  Beli.  Akta  Jual  Beli  ini  sendiri merupakan  suatu  bukti  yang  sah  atas  transaksi  jual  beli  tanah  atau  bangunan  yang dilakukan oleh pihak penjual dan pembeli. Dikatakan demikian karena di dalam Akta Jual Beli ini terkandung kesepakatan antar pihak penjual dan pembeli terkait harga transaksi dan ketentuan-ketentuan terkait harga dan pembayaran yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.
Selain itu, di dalam Akta Jual Beli ini juga tercantum hak dan kewajiban masing- masing  pihak  dalam  peristiwa  jual  beli  terkait  yang  dikemudian  hari  dapat  dijadikan sebagai bukti yang sah apabila terdapat pelanggaran hak dan/atau kewajiban oleh salah satu dan/atau kedua belah pihak terkait. Lebih lanjut, dalam proses pembuatan Akta Jual Beli, terdapat beberapa ketentuan terkait dan syarat-syarat yang wajib dipenuhi oleh para
pihak  penjual  dan  pembeli  yang  apabila  salah  satunya  tidak  terpenuhi,  dapat mengakibatkan  Akta  Jual  Beli  tersebut  batal  demi  hukum  atau  dapat  dibatalkan (Fajaruddin, 2017).
Lebih lanjut, apabila dalam suatu perjanjian jual beli tanah yang telah dibuatkan Akta  Jual  Beli  nya  oleh  PPAT  terbukti  bahwa  pihak  penjual  dalam  perjanjian tersebut tidak memiliki dasar kepemilikan yang sah atas objek tanah terkait, maka berdasarkan penjelasan terkait syarat sahnya suatu perjanjian yang sudah dijelaskan di atas, perjanjian tersebut tidaklah memenuhi salah satu syarat objektif perjanjian. Adapun syarat objektif yang  tidak terpenuhi  adalah  syarat  adanya  ‘suatu  sebab  yang  halal’.  Akibat  dari  tidak terpenuhinya syarat objektif tersebut, maka perjanjian jual beli tersebut yang dalam hal ini berbentuk Akta Jual Beli tersebut menjadi batal demi hukum.
Terkait  hal  ini,  berdasarkan  Pasal  29  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997,  seorang  PPAT  memiliki  fungsi  dan  tanggung  jawab  sebagai  pelaksana pendaftaran tanah. Lebih lanjut, berdasarkan Pasal 3 huruf (e) dan Pasal 4 huruf r angka 1 Kode Etik PPAT, seorang PPAT wajib bertanggung jawab, jujur, tidak memihak, dan juga  dilarang  untuk  melakukan  perbuatan-perbuatan  yang  melanggar  ketentuan- ketentuan  dalam  Peraturan  Jabatan  dan  ketentuan  perundang-undangan  lainnya  yang terkait dengan tugas pokok PPAT.  Berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dalam melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya sebagai pejabat umum, PPAT wajib menjalankan tugasnya tersebut sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Kode Etik dan juga peraturan perundang-undangan terkait.
Pada  saat  melaksanakan  tugas  jabatannya  tersebut,  dalam  hal  seorang  PPAT terbukti  telah  melakukan  pelanggaran  atas  ketentuan-ketentuan  yang  berlaku,  maka terhadap PPAT tersebut dapat dikenakan sanksi berupa sanksi administratif. Lebih lanjut dalam hal seorang PPAT terbukti melakukan pelanggaran yang memenuhi delik perdata dan/atau  pidana,  maka  terhadap  PPAT  tersebut  dapat  juga  dikenakan  sanksi  perdata dan/atau sanksi pidana.
Adapun  dalam  menjalankan  tugasnya  tersebut,  seorang  PPAT  memiliki  dua tanggung  jawab,  yaitu  tanggung  jawab  etik,  yang  merupakan  tanggung  jawab  terkait dengan  etika  profesi  PPAT,  sedangkan  tanggung  jawab  yang  kedua  adalah  tanggung jawab hukum yang dapat berupa tanggung jawab administrasi, tanggung jawab perdata, dan  tanggung  jawab  pidana.  Berikut  penjelasan  dari  masing-masing  tanggung  jawab tersebut (Solahudin Pugung, 2021):

## 1. Tanggung Jawab Administrasif
Berdasarkan Pasal 6 ayat (1) dan (2) Kode Etik IPPAT, sanksi administratif yang dapat  dikenakan  terhadap  anggota  perkumpulan  IPPAT  yang  melakukan  pelanggaran terhadap  Kode  Etik  dapat  berupa:  a)  teguran;  b)  peringatan;  c)  schorsing  (pemecatan sementara)  dari  keanggotaan  perkumpulan  IPPAT;  d)  onzetting  (pemecatan)  dari keanggotaan  perkumpulan  IPPAT;  dan  e)  pemberhentian  dengan  tidak  hormat  dari keanggotaan perkumpulan IPPAT.
Lebih  lanjut  diatur  bahwa  penjatuhan  sanksi-sanksi  sebagaimana  dimaksud  di atas,  disesuaikan  dengan  frekuensi  dan  kualitas  pelanggaran  yang  dilakukan  anggota
perkumpulan IPPAT terkait.  Selain itu, di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, diatur pula di dalam Pasal 10  ayat  (2)  bahwa  seorang  PPAT  dapat  diberhentikan  dengan  tidak  terhormat  dari jabatannya  apabila  melakukan  suatu  pelanggaran  berat  terhadap  larangan  atau kewajibannya sebagai PPAT.

## 2. Tanggung Jawab Perdata
Tanggung jawab perdata seorang PPAT ini berkaitan dengan ada atau tidaknya suatu  kesengajaan,  kealpaan,  dan/atau  kelalaiannya  dalam  pembuatan  akta  jual  beli. Apabila  dalam  pembuatan  akta  tersebut  terbukti  adanya  suatu  cacat  yuridis  baik  yang menyangkut syarat formil maupun syarat materiil yang menimbulkan kerugian bagi para pihak terkait, maka terhadap PPAT tersebut dapat pula dimintai tanggung jawab perdata dalam bentuk ganti kerugian oleh pihak yang dirugikan.

## 3. Tanggung Jawab Pidana
Terkait  tanggung  jawab  pidana,  berdasarkan  Pasal  266  ayat  (1)  KUHP  dan seorang PPAT dapat saja diminta bertanggung jawab secara pidana apabila PPAT yang bersangkutan terbukti dengan sengaja melakukan atau memasukan keterangan palsu ke dalam  akta  autentik  yang  dibuatnya.  Kesengajaan  di  sini  merupakan  suatu  unsur  yang penting,  dikatakan  demikian  karena  sebagian  besar  tindak  pidana  mempunyai  unsur kesengajaan di dalamnya (Wirjono Prodjodikoro, 2000).
Dalam kasus suatu Akta Jual Beli menjadi batal demi hukum karena tidak adanya suatu  sebab  yang  halal,  maka  pihak  PPAT  di  sini  tentunya  tidak  dapat  terlepas  dari tanggung  jawab  terkait  hal  tersebut.  Dalam  hal  ini,  PPAT  dapat  dikenakan  sanksi administratif  yang  sesuai  dan  sebanding  dengan  kesalahan  yang  ia  perbuat  dalam pembuatan  Akta  Jual  Beli  tersebut  karena  pihaknya  di  sini  telah  melanggar  ketentuan yang tercantum di dalam Pasal 3 huruf f dan g Kode Etik PPAT, yang mengatur bahwa seorang  PPAT  seharusnya  bekerja  dengan  penuh  rasa  tanggung  jawab,  mandiri,  jujur, tidak berpihak, dan memberi pelayanan dengan sebaik-baiknya kepada masyarakat yang memerlukan jasanya.
Tidak hanya itu, apabila akibat kesengajaan, kealpaan, dan/atau kelalaian PPAT dalam  kasus  batalnya  Akta  Jual  Beli  tersebut  mengakibatkan  kerugian  pada  salah satu pihak, maka terhadap PPAT di sini dapat dimintai pertanggung jawaban perdata dalam bentuk  ganti  kerugian.  Terakhir,  apabila  pihak  PPAT  di  sini  telah  mengetahui  fakta hukum atas tidak terdapatnya dasar kepemilikan yang sah atas tanah terkait namun PPAT tetap melaksanakan pembuatan Akta Jual Beli dengan memasukkan keterangan palsu di dalamnya  secara  sengaja,  maka  terhadap  PPAT  tersebut  dapat  pula  dimintai pertanggungjawaban secara pidana.

## Kesimpulan
Dalam suatu perjanjian jual beli tanah terdapat syarat materiil dan syarat formil yang wajib dipenuhi agar proses jual beli tersebut dianggap sah menurut hukum. Selain
itu,  sebagai  salah  satu  bentuk  dari  perjanjian,  jual  beli  tanah  ini  juga  wajib  memenuhi syarat  subjektif  dan  objektif  suatu  perjanjian.  Apabila  pihak  penjual  dalam  suatu perjanjian jual beli tanah tidak memiliki dasar kepemilikan yang sah atas tanah terkait, maka  hal tersebut  disini melanggar  salah  syarat  objektif  perjanjian,  yaitu tidak  adanya ‘suatu sebab yang halal’. Adapun akibat hukum atas hal tersebut adalah perjanjian jual beli tanah tersebut menjadi batal demi hukum.
PPAT  adalah  pejabat  umum  yang  memiliki  kewenangan  untuk  membuat  suatu akta mengenai peralihan hak atas tanah melalui jual beli yang mana disebut sebagai Akta Jual  Beli.  Apabila  dalam  menjalankan  kewajibannya  tersebut,  baik  secara  sengaja maupun  tidak  sengaja  seorang  PPAT  melakukan  kelalaian  dan/atau  kesalahan  yang menimbulkan kerugian bagi pihak terkait, maka terhadap PPAT tersebut dapat dimintai pertanggung jawaban  dalam  bentuk administratif,  perdata, maupun  pidana  yang  sesuai dan sebanding dengan kesalahan dan/atau kelalaian yang PPAT tersebut lakukan,  .

## BIBLIOGRAFI
Adrian Sutedi, S. (2023). Sertifikat hak atas tanah . Sinar Grafika.
Dantes, K. F., & Hadi, I. G. A. (2021). Kekuatan Hukum Akta Jual Beli yang Dibuat Oleh Camat  dalam  Kedudukannya  Sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Sementara (PPATS)  Ditinjau  dari  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  Tentang Peraturan Jabatan PPAT. Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha , 9 (3), 905– 916.
Darusman, Y. M. (2016). Kedudukan notaris sebagai pejabat pembuat akta otentik dan sebagai pejabat pembuat akta tanah. ADIL: Jurnal Hukum , 7 (1), 36–56.
Effendi, P. (1994). Praktek Jual Beli Tanah . Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Fajaruddin, F. (2017). Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf. De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum , 2 (2), 285–306.
Gaol, S. L. (2021). Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Sebagai Dasar Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Tanah  dalam  Rangka  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Penyalahgunaan  Keadaan  (Misbruik  Van  Omstandigheden). Jurnal  Ilmiah  Hukum Dirgantara , 11 (1).
Hartana, H. (2016). Hukum Perjanjian (Dalam Perspektif Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara). Jurnal Komunikasi Hukum (JKH) , 2 (2).
Hayati,  N.  (2016).  Peralihan  Hak  Dalam  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  (suatu  tinjauan terhadap  perjanjian  jual  beli  dalam  konsep  hukum  barat  dan  hukum  adat  dalam kerangka hukum tanah nasional). Lex Jurnalica , 13 (3), 147934.
Iftitah,  A.  (2014).  Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (Ppat)  Dalam  Membuat Akta Jual Beli Tanah Beserta Akibat Hukumnya. Lex Privatum , 2 (3).
Indonesia,  &  Soebekti,  R.  (1992). Kitab  undang  undang  hukum  perdata:  burgerlijk wetboek . Pradnya Paramita.
Kumalasari,  D.,  &  Ningsih,  D.  W.  (2018). Syarat  Sahnya  Perjanjian  Tentang  Cakap Bertindak Dalam Hukum Menurut Pasal 1320 Ayat (2) KUH Perdata .
Pratiwi,  N.  M.  A.,  Budiartha,  I.  N.  P.,  &  Styawati,  N.  K.  A.  (2021).  Akibat  Hukum Perjanjian  Pinjam-Meminjam  Uang  yang  Dinyatakan  Batal  Demi  Hukum. Jurnal Konstruksi Hukum , 2 (2), 367–372.
Rismayanthi,  I.  A.  W.  (2016).  Tanggung  jawab  pejabat  pembuat  akta  tanah  (ppat) terhadap  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  sengketa. Acta Comitas , 1 (1), 77–93.
Sakti,  S.  T.  I.,  &  Budhisulistyawati,  A.  (2020).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Para  Pihak Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah  Letter  C  Di  Bawah  Tangan. Jurnal  Privat  Law , 8 (1), 144–150.
Solahudin Pugung, S. H. (2021). Perihal Tanah dan Hukum Jual Belinya Serta Tanggung Jawab  PPAT  Terhadap  Akta  Yang  Mengandung  Cacat  Perspektif  Negara  Hukum . Deepublish.
Sujana,  H.,  Handono,  M.,  &  Adonara,  F.  F.  (2013). Kajian  Hukum  Asas  Itikad  Baik Dalam Perjanjian Jual-Beli Benda Bergerak .
Wirjono  Prodjodikoro,  R.  (2000).  Asas-asas  Hukum  Perjanjian. Mandar  Maju, Bandung,(Selanjutnya Disingkat R. WirjonoProdjodikoro I) .

## Copyright holder:
Hikari Kepartono, Mohamad Fajri Mekka Putra (2023)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: