Olivia  Laksmono,  I  Made  Pria  Dharsana  (2023),  Keabsahan  Dan  Kepastian  Hukum  Jual  Beli  Tanah Berdasarkan  Akta  Di  Bawah  Tangan  Yang  Dibuat  Dihadapan  Kepala  Desa,  Vol.  8,  No.  4,  Maret  2023, Http://Dx.Doi.Org/10.36418/Syntax-Literate. v8i4.11661 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e- ISSN: 2548-1398
Vol. 8, No. 4, Maret 2023

## KEABSAHAN DAN KEPASTIAN HUKUM JUAL BELI TANAH BERDASARKAN  AKTA  DI  BAWAH  TANGAN  YANG  DIBUAT  DIHADAPAN KEPALA DESA

## Olivia Laksmono, I Made Pria Dharsana
Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Depok Email: olivialaksmono@gmail.com, dharsanaimade@yahoo.co.id

## Abstrak
Peralihan  hak  atas  tanah  dapat  dilakukan  dengan  berbagai  cara,  dan  salah  satunya adalah dengan jual beli. Menurut Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah,  jual  beli  tanah  harus  dilaksanakan  di hadapan  seorang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  berdasarkan  akta  autentik. Lalu  peralihan hak  atas tanah akibat  dari jual beli tersebut  harus didaftarkan, agar dapat  terdaftar  atas  nama  pembeli  sebagai  pemilik  yang  baru,  dan  pembeli  dapat memperoleh sertipikat tanah sebagai bukti kepemilikan yang kuat. Dengan demikian, kepastian hukum dalam bidang pertanahan dapat terjaga. Namun pada kenyataannya, masih banyak tanah yang jual belinya dilakukan di hadapan kepala desa berdasarkan akta  di  bawah  tangan.  Sehingga  muncul  pertanyaan  mengenai  keabsahan  dan kepastian  hukum  dari  jual  beli  yang  dilakukan  sedemikian.  Penelitian  ini  adalah penelitian  doktrinal,  dan  dilakukan  melalui  studi  kepustakaan.  Penelitian  ini menunjukkan bahwa jual  beli tanah berdasarkan  akta di  bawah tangan di  hadapan kepala desa adalah sah jika memenuhi persyaratan dan tata cara yang diatur dalam Surat Edaran MA-RI Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016. Kepastian hukum dari jual beli berdasarkan akta di bawah tangan di hadapan kepala desa memang masih kurang dan  lebih  rawan  sengketa,  jika  dibandingkan  dengan  jual  beli  berdasarkan  akta autentik  di  hadapan  PPAT.  Namun  hal  tersebut  ada  solusinya,  yaitu  dengan  cara mendaftarkan  peralihannya  berdasarkan  Pasal  37  ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Kata kunci : Jual Beli Tanah, Kepala Desa, Keabsahan, Kepastian Hukum

## Abstract
The transfer of land rights can be done through multiple ways, and one of them is through  sale  and  purchase.  Pursuant  to  Article  37  paragraph  (1)  of  Government Regulation No. 24 of 1997 regarding Land Registration, sale and purchase of land
ought to be done through an authentic deed written in front of an authorized officer known as ‘Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)’ . The transfer of land right due to the said sales and purchase will then be registered, in order for the buyer as the new owner of the land to obtain a land certificate as a strong proof of ownership over the land, and in order to maintain legal certainty in the land sector. However, there’s still a lot of sale and purchase of land done through a private deed (non-authentic) written in front of a village chief. Hence, arising question regarding the validity and legal certainty of such sale and purchase. This is a doctrinal research, carried out through literature studies. This research shows that the sale and purchase of land done  through  private  deed  written  in  front  of  a village  chief  is  valid  as long  as  it complies with the requirements and procedure stipulated in Circular Letter issued by the Supreme Court of Indonesia No. 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016. Although the legal certainty of such sale and purchase is lacking, compared with the ones done through an authentic deed in front of an authorized officer (PPAT), it can still be registered to  gain  more  legal  certainty,  in  accordance  with  Article  37  paragraph  (2)  of Government Regulation No. 24 of 1997 regarding Land Registration.

## Keywords: Sale and Purchase of Land, Village Chief, Validity, Legal Certainty

## Pendahuluan
Peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan berbagai cara, dan salah satunya yang  umum  adalah  melalui  jual  beli  (Razak,  2015).  Pengertian  mengenai  jual  beli menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPerdata)  dapat  ditemukan  pada Pasal 1457, yang berbunyi: “Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga  yang  telah  dijanjikan.”  Sedangkan  Pasal  1458  KUHPer  mengatakan  bahwa kesepakatan sudah cukup untuk melahirkan jual beli, meskipun harga belum dibayar dan barang  masih  belum  diserahkan.  Berdasarkan  kedua  pasal  di  atas,  jual  beli  dalam KUHPerdata  adalah  suatu  perjanjian  obligatoir,  yang  memberikan  hak  dan  kewajiban kepada pihak penjual untuk menyerahkan benda dan menerima pembayaran; sedangkan kepada  pihak  pembeli  diberikan  hak  dan  kewajiban  untuk  membayar  harga  yang dijanjikan dan menerima barang. Jual beli hanya memberikan hak dan kewajiban pada para pihak, tanpa adanya perpindahan kepemilikan. Dengan demikian jual beli dipisahkan dari  penyerahan  benda (levering) (Soedharyo,  2001) . Perjanjian  jual  beli  merupakan suatu  ikatan  bertimbal  balik  dalam  mana  pihak  yang  satu  (si  penjual)  berjanji  untuk menyerahkan  hak  milik  atas  suatu  barang,  sedangkan  pihak  yang  lainnya  (pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas jumlah sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. Istilah yang mencakup dua perbuatan yang bertimbal balik itu adalah sesuai dengan istilah Belanda koopen verkoop yang juga mengandung pengertian bahwa pihak yang satu verkoopt (menjual) sedang yang lainnya koopt (membeli).
Jual beli tanah tidak mengikuti konsep jual beli pada KUHPerdata dan memiliki konsep yang berbeda dari jual beli yang terdapat dalam KUHPerdata. Dengan berlakunya
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), hukum agraria di Indonesia, termasuk juga hukum yang mengatur mengenai jual beli tanah menganut hukum adat (Indonesia, 1960). Kesepakatan saja  tidak  cukup  untuk  melahirkan  jual  beli  menurut  hukum  adat,  melainkan  juga membutuhkan  suatu  penyerahan  hak  atas  barang,  dalam  hal  ini  tanah,  dengan  syarat pembayaran suatu harga pada saat jual beli tersebut dilaksanakan. Persetujuan awal untuk mengadakan  jual  beli  antara  pihak  identik  dengan  pemberian  panjar  atau  uang  muka (down payment) dari pembeli kepada penjual (Prodjodikoro, 1967). Jual beli tanah dalam hukum adat mensyaratkan jual beli untung dilaksanakan secara terang dan tunai. Terang artinya  jual  beli  dilaksanakan  di  hadapan  pejabat  yang  berwenang  (Setyawan  &  Wati, 2022). Sedangkan tunai artinya pembayaran harga oleh pembeli dan penyerahan hak atas tanah oleh penjual dilaksanakan pada saat yang sama (Hayati, 2016).
Umumnya,  jual  beli  tanah  dilakukan  dengan  dibuatnya  suatu  Akta  Jual  Beli  di hadapan  seorang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  (Razak,  2015).  Akta  Jual  Beli yang  dibuat  dihadapan  PPAT  tersebut  bersifat  autentik,  dan  merupakan  bukti  yang sempurna  bahwa  telah  dilaksanakannya  jual  beli  di  wilayah  jabatan  PPAT  yang bersangkutan  (Muljanto,  2008).  Untuk  menjamin  terpeliharanya  data,  setiap  peralihan hak  atas  tanah  wajib  didaftartarkan,  yaitu  dengan  cara  menyampaikan  Akta  Jual  Beli kepada  Kantor  Pertanahan  oleh  PPAT  (Mentari  et  al.,  2020).  Pendaftaran  tersebut meliputi pembukuan ke dalam buku tanah, dan penerbitan tanda bukti hak (Nomor, 24 C.E.),  yaitu  berupa  sertipikat  (Nomor,  24  C.E.).  Data  yang  tercantum  dalam  sertipikat selalu dianggap benar, sepanjang sesuai dengan data yang terdapat pada surat ukur dan buku  tanah,  dan  tidak  dapat  dibuktikan  sebaliknya,  sehingga  menjadikan  sertipikat tersebut sebagai alat pembuktian akan hak atas tanah yang kuat (Aprini, 2007). Dengan dilakukannya pendaftaran pada Kantor Pertanahan, maka diharapkan dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang hak baru atas hak atas tanah yang telah diperolehnya melalui jual beli (Kaunang, 2016).
Namun  hingga  saat  ini,  kenyataannya  pada  praktik  di  masyarakat  masih  kerap ditemukan pelaksanaan jual beli tanah yang tidak dilakukan berdasarkan akta autentik di hadapan seorang PPAT, melainkan melalui akta di bawah tangan di hadapan kepala desa. Hal  tersebut  disebabkan  oleh adanya kebiasaan  melakukan jual beli di  hadapan kepala desa  dari  sejak  lama,  sehingga  telah  menjadi  budaya  pada  beberapa  desa,  selain terdapatnya juga faktor biaya yang lebih murah dan proses yang cepat. Peralihan tanah yang  demikian  biasanya  tidak  pernah  didaftarkan,  sehingga  pembeli  tidak  pernah memperoleh sertipikat sebagai tanda bukti hak atas tanah dan hak atas tanah tersebut juga tidak  pernah  dicatatkan  atas  nama  pembeli  dalam  buku  tanah,  melainkan  memperoleh kwitansi dan Surat Pernyataan Jual Beli Tanah sebagai alat bukti kepemilikannya (Amin & Isrok, 2021). Dengan demikian, muncul pertanyaan mengenai keabsahan dan kepastian hukum dari jual beli tanah di bawah tangan di hadapan kepala desa, karena tidak pernah didaftarkan  dan  juga  tidak  pernah  diterbitkan  sertipikat  untuk  menjadi  alat  bukti  yang kuat sesuai dengan Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997.

## Metode Penelitian
Penelitian  adalah  kegiatan  yang  disertai  dengan  asas  pengetahuan,  yakni  untuk menghimpun  serta  menemukan  hubungan-hubungan  yang  ada  antara  fakta-fakta  yang diamati  secara  seksama  (Triwahyuningsih,  2018).  Metode  penelitian  hukum  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  bersifat  doktrinal,  yaitu  menggunakan  norma  hukum untuk  menjawab  permasalah  hukum  yang  ada  (M.  Marzuki,  2017).  Penelitian  ini menggunakan  studi  kepustakaan,  dengan  menggunakan  data  sekunder  berupa  bahan hukum  primer  yaitu  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah,  dan  peraturan  perundang-undangan  lainnya  dalam  terkait  jual  beli  tanah,  dan bahan  hukum  sekunder  berupa  publikasi  tentang  hukum  yang  bukan  dokumen  resmi seperti buku-buku dan jurnal-jurnal terkait jual beli tanah (P. M. Marzuki, 2013).

## Hasil dan Pembahasan

## 1. Konsep Jual Beli Tanah dalam Hukum Pertanahan Indonesia
a. Jual Beli Tanah dalam Hukum Pertanahan Indonesia
Jual beli merupakan salah satu dari berbagai cara untuk mengalihkan hak atas  tanah  yang  telah  disebutkan  dalam  Pasal  26  UUPA  dan  Pasal  37  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah  (PP 24/97).  Menurut  Pasal  5  UUPA,  hukum  agraria  di  Indonesia,  termasuk  juga tentang  jual  beli  tanah,  menganut  hukum  adat,  selama  tidak  bertentangan kepentingan  nasional  dan  Negara,  dan  peraturan  perundang-undangan  lainnya. Dalam  hukum  adat,  jual  beli  menganut  asas  terang  dan  tunai.  Sebagai  asas, persyaratan terang dan tunai tidak dapat diabaikan dalam jual beli tanah (Julyano & Sulistyawan, 2019).
Terang  memiliki  arti  bahwa  jual  beli  harus  dilaksanakan  di  hadapan pejabat yang berwenang (Setyawan & Wati, 2022), yang menurut Pasal 1 angka 24 PP 24/97 adalah PPAT. Pelaksanaan jual beli di hadapan PPAT sebagai pejabat yang berwenang menjadi  terang karena PPAT sebagai  pejabat  yang berwenang memiliki fungsi untuk menjamin kebenaran dari status tanah dan bahwa penjual adalah  orang  yang  berhak  atas  tanah  yang  ia  jual,  guna  mencegah  adanya pelanggaran hukum dalam jual beli (Effendie, 1993). Perbuatan jual beli tersebut kemudian  dituangkan  ke  dalam  suatu  Akta  Jual  Beli  yang  dibuat  oleh  PPAT sebagai bukti bahwa telah dilaksanakannya jual beli tersebut.
Sedangkan tunai memiliki arti bahwa pembayaran harga oleh pembeli dan penyerahan hak atas tanah oleh penjual dilaksanakan pada saat yang sama (Susanti et al., 2022). Asas tunai umumnya merujuk pada Yurisprudensi Keputusan MA- RI No. 27/K/Sip/1956, yang menyatakan walaupun pembayarannya belum lunas, hak atas tanah tetap telah berpindah dari penjual kepada pembeli dan perpindahan hak tersebut tidak dapat dibatalkan. Hal tersebut dikarenakan dalam hukum adat, jual beli tanah bukanlah suatu “perjanjian obligatoir” yang hanya melahirkan hak
dan kewajiban seperti pada hukum perdata, melainkan suatu tindakan pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli. Menurut Prof. Boedi Harsono:
“Jual beli tanah dalam hukum adat merupakan perbuatan pemindahan hak dengan pembayaran tunai. Artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan. Dalam hukum adat tidak ada pengertian penyerahan yuridis sebagai pemenuhan kewajiban hukum penjual, karena justru apa yang disebut “jual beli tanah” itu adalah penyerahan hak atas tanah yang dijual kepada pembeli yang pada saat yang sama membayar penuh kepada penjual harga yang telah disetujui bersama.”
b. Kepastian  Hukum  Jual  Beli  Tanah  dalam  Hukum  Pertanahan  Indonesia Melalui pendaftaran tanah
Kepastian hukum merupakan salah satu dari tiga nilai dasar hukum, yang untuk  pertama  kalinya  diperkenalkan  oleh Gustav  Radbruch dalam  buku  yang berjudul “einführung  in  die  rechtswissenschaften”, selain  dari  keadilan  dan kemanfaatan  (Sudiyana  &  Suswoto,  2018).  Kepastian  hukum  diartikan  sebagai suatu keadaan dimana hukum memiliki kekuatan yang konkret, sehingga pencari keadilan  dapat  berlindung  pada  aturan  hukum  tersebut  dari  perbuatan  yang sewenang-wenang  (Mertokusumo  &  Pitlo,  1993).  Dengan  demikian,  kepastian hukum memiliki keterkaitan yang kuat dengan perlindungan hukum.
Dalam  bidang  pertanahan  di  Indonesia,  kepastian  dan  perlindungan hukum  diharapkan  dapat  diberikan  kepada  para  pemegang  hak  atas  tanah  dari tindakan  sewenang-wenang  pihak  lain  melalui  pendaftaran  tanah  (Handoko, 2019). Untuk menjaga kepastian hukum jual beli tanah, setiap peralihan hak atas tanah yang merupakan akibat dari perbuatan jual beli perlu didaftarkan. Pasal 40 dari  PP  24/97  mewajibkan  PPAT  untuk  menyampaikan  Akta  Jual  Beli  yang dibuatkan  kepada  Kantor  Pertanahan.  Akta  Jual  Beli  adalah  dasar  untuk didaftarkannya perubahan data akibat dari jual beli ke dalam buku daftar tanah (Murni, 2021). Kemudian juga diterbitkan suatu tanda bukti hak berupa sertipikat hak atas tanah. Sertipikat hak atas tanah merupakan bukti yang kepemilikan yang kuat, dan data pada sertipikat akan selalu dianggap benar sepanjang sesuai dengan data  yang  terdapat  pada  surat  ukur  dan  buku  tanah,  dan  tidak  dapat  dibuktikan sebaliknya. Dengan terlaksananya tertib administrasi, kepastian dan perlindungan hukum  dapat  diberikan  baik  kepada  para  pihak  yang  mengadakan  jual  beli, maupun kepada pihak-pihak lain yang berkepentingan.
2. Keabsahan dan Kepastian Hukum Jual Beli Tanah Berdasarkan Akta di Bawah Tangan  di  Hadapan  Kepala  Desa  menurut  Surat  Edaran  MA-RI  Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016
a. Praktik Jual Beli Berdasarkan Akta di Bawah Tangan di Hadapan Kepala Praktik  jual  beli  tanah  di  hadapan  kepala  desa  oleh  masyarakat  dilakukan berdasarkan hukum adat yang berlaku pada desa yang bersangkutan, yaitu yang
lahir dari kebiasaan jual beli tanah yang sudah dilakukan di desa tersebut  sejak lama. Namun pada umumnya, mereka semua memiliki kesamaan dimana mereka menggunakan kwitansi dan suatu akta perjanjian jual beli di bawah tangan sebagai bukti  telah  dilakukannya  jual  beli.  Akta  jual  beli  di  bawah  tangan  tersebut ditandatangani  oleh pihak penjual dan pembeli dengan disaksikan oleh seorang Kepala  Desa  atau  Kepala  Adat  beserta  Staf  Desa,  guna  menjamin  kebenaran mengenai riwayat status tanah dan bahwa penjual adalah benar orang yang berhak untuk menjual tanah tersebut sebagai pemilik tanah (Effendie, 1993). Objek jual beli tanah yang dilakukan di hadapan kepala desa umumnya adalah tanah yang belum  didaftarkan,  yang  berakibat  tanah  tersebut  belum  ada  sertipikatnya,  dan sulitnya menjamin kebenaran mengenai pemilik tanah tersebut (Amin, n.d.).
b. Keabsahan Jual Beli Tanah Berdasarkan Akta di Bawah Tangan di Hadapan Kepala  Desa  menurut  UUPA  dan  Surat  Edaran  MA-RI  Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016
Menurut Pasal 5 UU Agraria, hukum yang berlaku atas tanah di Indonesia, termasuk  mengenai  jual  belinya,  adalah  hukum  adat.  Hal  tersebut  memiliki dampak bahwa semua jual beli tanah di Indonesia harus menganut asas terang dan tunai. Terang memiliki arti bahwa jual beli harus dilaksanakan di hadapan pejabat yang berwenang (Setyawan & Wati, 2022), yang menurut Pasal 1 angka 24 PP 24/97 adalah PPAT. Namun pejabat yang berwenang tidak terbatas pada PPAT saja.  Menurut  Surat  Edaran  MA-RI  Nomor  04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016,  khusus untuk jual beli atas tanah yang belum didaftarkan, pejabat yang berwenang adalah kepala desa/kepala adat. Kepala desa/kepala adat bukanlah hanya saksi jual beli biasa, melainkan pejabat yang menjalankan fungsi yang sama dengan PPAT, yaitu untuk menjamin kebenaran dari status tanah dan bahwa penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang ia jual, guna mencegah adanya pelanggaran hukum dalam jual  beli,  sehingga  jual  beli  tersebut  dapat  dianggap  “terang”  dan  diakui  oleh masyarakat (Naufal, 2017).
Sedangkan tunai memiliki arti bahwa pembayaran harga oleh pembeli dan penyerahan hak atas tanah oleh penjual dilaksanakan pada saat yang sama. Dalam jual  beli  di  hadapan  kepala  desa,  pembayaran  harga  oleh  pembeli  dilakukan  di hadapan  kepala  desa  dan  dibuktikan  dengan  dibuatkannya  suatu  kwitansi. Sedangkan untuk penyerahan ha katas tanah dibuktikan dengan Akta di Bawah Tangan yang ditandatangani oleh pihak penjual dan pembeli dengan disaksikan oleh  seorang  Kepala  Desa  atau  Kepala  Adat  beserta  Staf  Desa.  Dengan dilakukannya itu semua, maka jual beli di hadapan kepala desa telah memenuhi asas tunai.
Selain  memenuhi  persyaratan  terang  dan  tunai,  Surat  Edaran  MA-RI Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016 juga memberikan persyaratan lainnya agar jual beli berdasarkan akta di bawah tangan di hadapan kepala desa dapat menjadi sah, yaitu:
a. Didahului  dengan  penelitian  mengenai  status  objek  jual  beli  yang  berupa tanah, yang menunjukkan bahwa tanah objek jual beli tersebut adalah benar milik si penjual; dan
b. Jual beli dilakukan dengan harga yang layak.
c. Jual beli dilakukan dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian.
d. Jual  beli di  hadapan kepala desa/kepala  adat  hanya dapat  dilakukan untuk objek jual beli berupa tanah yang belum didaftarkan/belum bersertipikat.
Selama  semua  persyaratan  dan  tata  cara  yang  telah  disebutkan  di  atas terpenuhi,  maka  jual  beli  tanah  berdasarkan  akta  di  bawah  tangan  di  hadapan kepala desa atau kepala adat adalah sah.
c. Kepastian  Hukum  Jual  Beli  Jual  Beli  Tanah  Berdasarkan  Akta  di  Bawah Tangan di Hadapan Kepala Desa
Walaupun  praktik  jual  beli  tanah  berdasarkan  akta  di  bawah  tangan  di hadapan  kepala  desa  adalah  sah  berdasarkan  akta  di  bawah  tangan  di  hadapan kepala desa sah menurut Surat Edaran MA-RI Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016 sah jika dilakukan atas objek berupa tanah yang belum didaftarkan, dan mengikuti persyaratan yang ditentukan oleh Surat Edaran tersebut.  jika dilakukan dengan mengikuti tata cara dan persyaratan yang telah diatur dalam Surat Edaran MA-RI Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016, kepastian hukumnya kurang jika dibandingkan dengan jual beli tanah berdasarkan akta autentik di hadapan PPAT. Kwitansi dan surat  pernyataan  jual  beli  di  bawah  tangan  merupakan  bukti  kepemilikan  yang lemah,  jika  dibandingkan  dengan  sertipikat  tanah,  yang  datanya  juga  sudah terdaftar pada buku tanah. Oleh karena tidak adanya alas pembuktian yang kuat bahwa  yang  bersangkutan  adalah  pemilik  yang  sah  atas  tanah,  maka  akan  sulit untuk  memperoleh  perlindungan  hukum,  serta  risiko  munculnya  sengketa  jauh lebih  tinggi  jika  dibandingkan  dengan  tanah  yang  jual  belinya  dilakukan  di hadapan PPAT.
Agar jual beli tanah di hadapan kepala desa/kepala adat yang dilakukan atas  objek  tanah  belum  bersertipikat  dapat  memperoleh  kepastian  hukum  yang sama dengan jual beli tanah di hadapan PPAT atas objek tanah bersertipikat, maka peralihan  hak  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  di  hadapan  kepala  desa  tersebut perlu didaftarkan. Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menyatakan:
“Dalam  keadaan  tertentu  sebagaimana  yang  ditentukan  oleh  Menteri,  Kepala Kantor  Pertanahan  dapat  mendaftar  pemindahan  hak  atas  bidang  tanah  hak milik,  yang  dilakukan  di  antara  perorangan  warga  negara  Indonesia  yang dibuktikan  dengan  akta  yang  tidak  dibuat  oleh  PPAT  tetapi  yang  menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.”
Berdasarkan  aturan  di  atas,  maka  dimungkinkan  bagi  pembeli  untuk mendaftarkan tanah yang ia peroleh dari jual beli yang dilakukan berdasarkan akta di bawah tangan yang dibuat di hadapan kepala desa/kepala camat selama kadar kebenarannya dianggap cukup. Melalui pendaftaran tersebut, pembeli lalu dapat memperoleh bukti kepemilikan yang lebih kuat berupa sertifikat.

## Kesimpulan
Jual beli tanah berdasarkan akta di bawah tangan di hadapan kepala desa hanya dapat dilakukan atas objek jual beli tanah berupa tanah yang belum bersertipikat/belum didaftarkan, dan adalah sah apabila dilakukan menurut tata cara yang tercantum dalam Surat Edaran MA-RI Nomor 04/Bua.6/Hs/SP/XII/2016, yaitu: 1) memenuhi syarat terang dan tunai dengan dilakukan di hadapan atau diketahui oleh kepala desa/kepala adat/lurah setempat;  2)  didahului  dengan  penelitian  mengenai  status  tanah  objek  jual  beli;  3) dilakukan  dengan  harga  yang  layak;  dan  4)  dilakukan  dengan  memperhatikan  prinsip kehati-hatian.
Kepastian  hukum  jual  beli  tanah  berdasarkan  akta  di  bawah  tangan  di  hadapan kepala  desa  sangat  kurang  jika  dibandingkan  dengan  jual  beli  tanah  berdasarkan  akta autentik di hadapan PPAT, karena tanahnya tidak terdaftar dan tiap-tiap peralihannya juga di tercatat di daftar tanah. Kwitansi dan akta di bawah tangan juga merupakan bukti yang lemah  jika  dibandingkan  dengan  sertipikat  tanah,  yang  data  di  dalamnya  akan  selalu dianggap  benar  hingga  dapat  dibuktikan  sebaliknya.  Namun  dimungkinkan  untuk  jual beli  tanah  berdasarkan  akta  di  bawah  tangan  di  hadapan  kepala  desa  memperoleh kepastian hukum lebih dengan cara didaftarkan, berdasarkan Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

## BIBLIOGRAFI
Amin, M. (N.D.). Laporan Hasil Penelitian Individul Aspek Hukum Dalam Al-Qur’an . Jakarta: Fakultas Syariah Dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah, 2009.
Amin, M., & Isrok, M. (2021). Analisis Praktik Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Yang Dilakukan Di Hadapan Kepala Desa:(Studi Kasus Di Desa Cangkering Kecamatan Amuntai  Selatan  Kabupaten  Hulu  Sungai  Utara). Indonesia  Law  Reform  Journal , 1 (2), 273–287.
Aprini,  E.  (2007). Kepastian  Hukum  Sertipikat  Hak  Atas  Tanah  Kaitannya  Dengan Ketentuan Pasal 32 Ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah . Program Pascasarjana Universitas Diponegoro.
Effendie, B. (1993). Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah . Alumni.

## Handoko, A. P. (2019). EKSISTENSI PIDANA KEBIRI KIMIA DITINJAU DARI TEORI TUJUAN PEMIDANAAN (STUDI ATAS PERATURAN PEMERINTAH
PENGGANTI  UNDANG–UNDANG  NOMOR  1  TAHUN  2016  TENTANG PERUBAHAN  KEDUA  ATAS  UNDANG–UNDANG  NOMOR  23  TAHUN  2002 TENTANG PERLINDUNGAN ANAK) .
Hayati,  N.  (2016).  Peralihan  Hak  Dalam  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  (Suatu  Tinjauan Terhadap Perjanjian Jual Beli Dalam Konsep Hukum Barat Dan Hukum Adat Dalam Kerangka Hukum Tanah Nasional). Lex Jurnalica , 13 (3), 147934.
Indonesia. (1960). Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (Vol. 144). Ganung Lawu.
Julyano, M., & Sulistyawan, A. Y. (2019). Pemahaman Terhadap Asas Kepastian Hukum Melalui Konstruksi Penalaran Positivisme Hukum. Crepido , 1 (1), 13–22.
Kaunang,  M.  C.  (2016).  Proses  Pelaksanaan  Pendaftaran  Tanah  Menurut  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Lex Crimen , 5 (4).
Marzuki, M. (2017). Penelitian Hukum: Edisi Revisi . Prenada Media.
Marzuki, P. M. (2013). Penelitian Hukum .
Mentari, M., Silviana, A., & Ardani, M.  N. (2020). TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA ATAU PPATS TERHADAP BATAS WAKTU  PENDAFTARAN  AKTA  JUAL  BELI  TANAH  BERDASARKAN
PASAL 40 PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH (Studi Di Kota Depok). Diponegoro Law Journal , 9 (2), 359–372.
Mertokusumo,  M.  S.,  &  Pitlo,  A.  (1993). Bab-Bab  Tentang  Penemuan  Hukum .  Citra Aditya Bakti.
Muljanto,  H.  (2008). Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Efektivitas  Pelaksanaan Keputusan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2005  Tentang Standar  Prosedur  Operasi  Pengaturan  Dan  Pelayanan  (SPOPP)  Di  Kantor Pertanahan Kota Surakarta . Tesis), Program Studi Pasca Sarjan Universitas Sebelsa Maret.
Murni,  C.  S.  (2021).  Peran  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Dalam  Proses  Peralihan  Jual Beli Hak Atas Tanah. Jurnal Kajian Pembaruan Hukum , 1 (1), 25–48.
Naufal, M. F. (2017). Hubungan Agama Dan Negara Dalam Pemikiran Politik Islam Di Indonesia (Analisis Pemikiran Politik Bahtiar Effendy) . UIN Raden Intan Lampung.
Nomor, P. P. (24 C.E.). Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah .
Prodjodikoro,  W.  (1967). Hukum  Antar-Golongan  Di  Indonesia .  Penerbitan"  Sumur Bandung".
Razak, A. (2015). EFEKTIFITAS PASAL 37 AYAT 1 PERATURAN PEMERINTAH NOMOR  24  TAHUN  1997  TENTANG  PENDAFTARAN  PERALIHAN  DAN PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH DI BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN GORONTALO. Skripsi , 1 (271408015).
Setyawan,  C.  A., &  Wati,  A. (2022). Peralihan  Hak Atas Tanah  Dengan  Kuitansi Jual Beli. Jurnal Ilmu Kenotariatan , 3 (1), 14–22.
Soedharyo, S. (2001). Status Hak Dan Pembebasan Tanah. Sinar Grafika: Jakarta .
Sudiyana, S., & Suswoto, S. (2018). Kajian Kritis Terhadap Teori Positivisme Hukum Dalam Mencari Keadilan Substantif. Qistie , 11 (1).
Susanti, D. O., Sh, M., & A’an Efendi, S. H. (2022). Penelitian Hukum: Legal Research .
Sinar Grafika.
Triwahyuningsih, S. (2018). Perlindungan Dan Penegakan Hak Asasi Manusia (Ham) Di Indonesia. Legal Standing: Jurnal Ilmu Hukum , 2 (2), 113–121.

## Copyright holder:
Olivia Laksmono, I Made Pria Dharsana (2023)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: