## PERSPEKTIF AKAD MURABAHAH DALAM BANK SYARI’AH
Oleh:
Muhammad Ridwan dan Dipo Wahjoeno Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
vava.fiberglass@gmail.com

## ABSTRAK
Penelitian  ini  mengkaji  tentang  pembebanan  hak  tanggungan  dalam  akad pembiayaan pada bank Syari’ah dan kesesuaian terhadap eksekusi hak tanggungan tersebut  dengan  prinsip  Syari’ah.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  normative yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  dengan  bahan  pustaka  atau  bahan  hokum sekunder sebagai bahan dasar untuk diteliti dengan cara mengadakan penelusuran terhadap peraturan- peraturan khususnya KUHP Perdata, Peraturan tentang jabatan PPAT,  Undang  Undang  Hak  Tanggungan,  Undang  Undang  Perbankan,  Undang Undang Perbankan Syari,ah dan Kompilasi Hukum Ekonomi Syari,ah serta Putusan dan  Fatwa  DSN  yang  berkaitan  dengan  objek  penelitian  selain  itu  sebagai pendukung  digunakan  pendekatan  analisis  konsep  hokum  dan  pendekatan  kasus yaitu dengan cara melakukan tela,ah terhadap akta PPAT dalam bentuk SKMHT maupun APHT yang dibuat sebelum dilakukan Pembebanan Hak Tanggungan di kantor  pertanahan  setempat.  Hasil  penelitian  menunjukkan  pembebanan    Hak Tanggungan dalam akad pembiayaan syari,ah tidak tepat karena tidak memenuhi syarat  sah  nya  akad  berupa  bertentangan  dengan  undang  undang  yang  berkaitan dengan  syarat  sahnya  perjanjian  yaitu  kausa  yang  halal,  maka  pembebanan  hak tanggungan  terhadap  akad  pembiayaan  pada  bank  syari,ah  dapat  dikatakan  tidak sah  dan  mengakibatkan  pembebanan  Hak  Tanggungan  tersebut  batal/  batal  demi hokum.
Kata Kunci: Hak Tanggungan, dan Bank Syari’ah

## A. PENDAHULUAN

## a. Latar Belakang Masalah.
Permasalahan  atau  sengketa  merupakan  suatu  peristiwa  yang  lazim terjadi pada siapa saja, baik itu terjadi pada individu, kelompok atau lembaga ekonomi, sosial maupun politik. Konflik dapat bersumber dari kebutuhan dan kepentingan hak yang menjadi sumber konflik atau sengketa dalam kehidupan sehari-hari.  Oleh  karena  itu  sengketa  tidak  jarang  datang  dan  tidak  dapat dihindari dan terpaksa harus kita hadapi.
Perkembangan  ekonomi  global  telah  menimbulkan  banyak  konflik kepentingan individu maupun kelompok. Hal ini sebagai akibat dari hubungan hukum antara individu dengan lembaga tertentu yang masingmasing memiliki kepentingan.  Demikian  halnya  dengan  sengketa  ekonomi  syariah.  Hal  ini kerapkali  terjadi  seiringan  dengan  perkembangan  bisnis  di  bidang  ekonomi syariah  di  Indonesia  semakin  berkembang.  Bisnis  ekonomi  syariah  sudah masuk  ke  berbagai  wilayah  tanah  air  mulai  dari  wilayah  provinsi, Kota/kabupaten hingga kecamatan. Di Kota/kabupaten misalnya terdapat Bank Muamalat, Bank Syari’ah, BRI Syari’ah, BNI Syari‟ah, Bank Danamon, Bank Mandiri Syari‟ah dan lain-lain.
Bank-bank  yang  menggunakan  akad  syariah  menghimpun  dana  dari masyarakat,  juga  mendistribusikan  dengan  menawarkan  sejumlah  pinjaman kredit kepada masyarakat. Pinjaman uang yang diberikan kepada masyarakat yang memerlukan (nasabah-debitur), tentunya harus disertai syarat-syarat yang dapat  menjamin  agar  tidak  terjadi  kredit  macet  yang  dapat  merugikan  para pihak.  Dalam  perakteknya  di  perbankan  syariah,  pembiayaan  melalui  akad murabahah merupakan akad yang paling dominan digunakan dibanding dengan produk  akad  lainnya, 1 sehingga  ada  opini  bahwa  bank  syari‟ah  di  Indonesia adalah  bank  murabahah.  Hal  ini  dipilih  oleh  bank  dikarenakan  bank menerapkan prinsip kehatian-hatian (prudential) agar bisa diterapkan dengan efektif dan efisien sehingga resiko kerugian bank bisa diminimalisir.
Prinsip  akad  murabahah  merupakan  salah  satu  bentuk  akad  jual-beli amanah.  Hal  ini  dikarenakan  dalam  poses  transaksinya  penjual  diharuskan
1 Mardani, Hukum Perikatan Syariah di Indonesia, (Jakarta: Sinar Grafika, 2013), hlm.123.
dengan  jujur  menyampaikan  hak  perolehan  (as|-s|aman  al-awwal)  dan keuntungan  yang  ingin  hendak  diambil  ketika  akad,  Akad  murabahah  juga merupakan  jual-beli  mutlaq  karena  objek  akadnya  adalah  barang  ( ain )  dan uang ( dain ). Oleh karena itu, murabahah sebagai bentuk jual-beli, harga bisa dibayar  secara  tunai  atau  di  angsur.  Akan  tetapi  pada  perakteknya  banyak nasabah menghendaki pembayaran terhadap harga murabahah secara angsur
Dalam  pembayaran  murabahah  bisa  dilakukan  dengan  tunai  ataupun secara  kredit,  dalam  system  pembayaran  kredit,  bank  sering  berhadapan dengan risiko macet. Bank diperbolehkan bahkan selalu meminta jaminan dari nasabah yang diikat dengan pembebanan hak tanggungan maupun penjaminan yang  lainnya.  Dengan  demikian,  ketika  nasabah  mengalami  macet,  dapat dinilai sebagai wanprestasi dan bank berhak melelang sendiri atau mengajukan permohonan eksekusi lelang baik kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) maupu Pengadilan Agama. 2
Dalam hal bank dapat melelang sendiri atau mengajukan permohonan eksekusi selalu berdasarkan bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh nasabah, sehingga permohonan esksekusi lelang terbuka meskipun sudah jatuh tempo. Akan  tetapi  dalam  eksekusi  lelang  pada  akad  Murabahah  yang  belum  jatuh tempo  sering  memunculkan  perlawanan  dari  nasabah  karena  dirasakan  tidak sesuai dengan rasa keadilan.
Bentuk wanprestasi secara umum yang diatur dalam hukum perdata dan sering  dijadikan  sebagai  landasan  bank  mengajukan  permohonan  eksekusi adalah sebagai berikut:
1.  Tidak  melakukan  prestasi  sama  sekali:  misalnya,  debitur  tidak  memenuhi dan melaksanakan kewajibannya sesuai dengan yang telah ditentukan dalam perjanjian;
2. Memenuhi prestasi tetapi tidak tepat waktunya; misalnya debitur selalu telat melaksanakan kewajibanya;
3. Memenuhi prestasi tetapi tidak sesuai atau keliru. Misalnya, debitur selalu melaksanakan  kewajibanya  namun  qualitas  dan  quantity-nya  tidak  sesuai dengan ketentuan yang diperjanjikan;
2 H. Abd. Salam, Problem Eksekusi Hak Tanggungan Atas Dasar Wanprestasi Terhadap Akad Murabahah, Artikel, Mataram 20 April 2017.
4. Debitur melaksanakan/melakukan sesuatu perjanjian tidak boleh dilakukan.
Berdasarkan cakupan dari bentuk wanprestai yang disebutkan di atas, maka  permohonan  eksekusi  lelang  bagi  bank  terbuka  meskipun  belum  jatuh tempo.  Akan  tetapi  eksekusi  lelang  pada  akad  murabahah  yang  belum  jatuh tempo  sering  memunculkan  perlawanan  dari  nasabah  karena  dirasakan  tidak sesuai dengan rasa keadilan.
Pengajuan  eksekusi  dalam  sengketa  ekonomi  syariah  kepada Pengadilan  Agama  di  dasarkan  pada  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  3 Tahun  2006  tentang  Pengadilan  Agama,  yang  memberikan  delegasi kewenangan  penuh  kepada  Pengadilan  Agama  untuk  melaksanakan penyelesaian  sengketa  ekonomi  syariah,  perbankan,  keuangan  dan  asuransi yang didasarkan pada hukum syariah.
Konsekuensi yuridis dari ketentuan undang-undang tersebut Pengadilan Agama harus siap menerima dan melaksanakan eksekusi hak tanggungan yang diminta oleh perbankan. Di sisi lain, kewenangan absolut Pengadilan Agama untuk menyelesaikan sengketa dibidang ekonomi syariah sampai pelaksanaan eksekusinya, bukan tanpa tuntutan. Dari segi  substansi  hukum  beberapa kali ditemukan  tumpang  tindih  kewenangan  antara  Pengadian  Agama  dengan Pengadilan Negeri. Sedangkan dari segi kultur Perbankan sendiri, tampaknya ada keengganan para pelaku perbankan untuk menyelesaikan masalah sengketa ekonomi syariah. Karena alasan keraguan akan pelaksanaan eksekusi
Persoalan akad murabahah sering kali tidak diimbangi  dengan proses penyelesaian  yang  maksimal  meskipun  hal  demikian  diatur  dalam  ketentuan undang-undang,  justru  menimbulkan  problem  dalam  proses  penyelesaian  di Pengadilan  Agama.  Berangkat  dari  latar  belakang  tersebut  diatas,  penyusun tertarik untuk mengetahui lebih lanjut problem eksekusi hak tanggungan akad murabahah di Pengadilan Agama.
Bank  merupakan  suatu  sektor  yang  dibutuhkan  dalam  pertumbuhan ekonomi di suatu negara, hal ini dikarenakan bank adalah sektor yang sangat berpengaruh dalam perputaran uang di suatu negara dan mengingat fungsi bank itu sendiri sebagai badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit
dan  atau  bentuk  –  bentuk  lainnya  dalam  rangka  meningkatkan  taraf  hidup rakyat banyak sebagaimana yang diamanatkan oleh undang-undang.
Di  Indonesia  kita  mengenal  dua  sistem  perbankan  ( dual  banking system) ,  yaitu  bank  konvensional  dan  bank  syariah  yang  diatur  di  dalam Undang–  Undang  Nomor  10  Tahun  1998  Tentang  Perubahan  Undang  – Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan. Namun karena perbankan syariah  memiliki  kekhususan  dan  belum  diatur  secara  spesifik  di  dalam Undang – Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Undang-Undang Nomor  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan,  maka  lahirlah  Undang  –  Undang Nomor  21  Tahun  2008  Tentang  Perbankan  Syariah  (selanjutnya  disebut Undang – Undang Perbankan Syariah). Dua sistem perbankan ( dual banking system) ini  mulai  diakui  secara  tegas  di  Indonesia  pada  tahun  1998,  saat diubahnya  Undang  –  Undang  Nomor  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan. Dengan lahirnya undang – undang tersebut maka eksistensi bank syariah mulai diakui  secara  tegas  keberadaannya  di  Indonesia  atau  saat  itu  dikenal  juga dengan istilah bank dengan prinsip bagi hasil.
Menurut  ketentuan  Pasal  1  ayat  (1)  Undang  –  Undang  Perbankan Syariah menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan perbankan syariah adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank syariah dan unit usaha syariah (selanjutnya disebut UUS), mencakup kelembagaan, kegiatan usaha, serta cara dan  proses  dalam  melaksanakan  kegiatan  usahanya 3 ,  sehingga  tata  cara operasionalnya berdasarkan tata  cara muamalat,  yaitu berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Al – Quran dan Al – Hadist , berpedoman pada praktik- praktik bentuk usaha yang ada pada zaman Rasulullah, bentuk – bentuk usaha yang tidak dilarang oleh Rasulullah atau bentuk – bentuk usaha baru yang lahir sebagai  hasil  ijtihad  para  ulama/cendikiawan  yang  tidak  menyimpang  dari ketentuan Al – Quran dan Al – Hadist. 4
3 Pasal 1 Undang – Undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah.
4 Warkum  Sumitro,  Asas  –  asas  Perbankan  Islam  dan  Lembaga  –  lembaga  Terkait  (BAMUI, Takaful dan Pasar Modal) di Indonesia, cetakan keempat, (Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2004), hlm. 6.
Dalam  bank  syariah  tidak  ada  sistem  kredit,  melainkan  sistem pembiayaan,  meskipun  pada  dasarnya  adalah  pembiayaan  akan  tetapi  dalam melakukan pembiayaan perbankan syariah juga harus mengedepankan prinsip kehati-hatian sebagaimana yang dilakukan oleh perbankan konvensional dalam menyalurkan kreditnya untuk meminimalisir adanya resiko dalam pembiayaan oleh  perbankan  syariah.  Tujuan  dari  diberlakukannya  prinsip  kehati-hatian tidak  lain  agar  bank  selalu  dalam  keadaan  sehat,  antara  lain  selalu  dalam keadaan likuid,  solvent dan  menguntungkan  ( profitable ).  Diberlakukannya prinsip kehati-hatian ini, diharapkan kadar kepercayaan masyarakat terhadap perbankan selalu tinggi sehingga masyarakat bersedia dan tidak merasa ragu menyimpan dananya  di  bank. Prinsip  kehati-hatian dalam perbankan syariah juga  dimuat  dalam  ketentuan  Pasal  23  Undang-Undang  Perbankan  Syariah yang menyebutkan bahwa:
“ Bank  syariah  dan/atau  UUS  (Undang-Undang  Syariah)  harus mempunyai  keyakinan  atas kemauan  dan  kemampuan  calon  nasabah penerima  fasilitas  untuk  melunasi  seluruh  kewajiban  pada  waktunya, sebelum  bank  syariah  dan/  atau  UUS  (Undang-Undang  Syariah) menyalurkan dana kepada nasabah penerima fasilitas ”. 5
Untuk  mendapatkan  keyakinan  maka  bank  syariah  wajib  melakukan penilaian  berdasarkan  prinsip  5  C  yang  juga  dilakukan  oleh  perbankan konvensional, yang meliputi :
1. character (watak),
2. capacity (kemampuan),
3. capital (modal),
4. collateral (agunan), dan
5. condition (prospek usaha dari calon nasabah penerima fasilitas). 6
Salah satu unsur yang penting dari prinsip 5 C tersebut adalah adanya collateral (agunan), karena dalam pembiayaan dana  yang dipergunakan oleh bank syariah dalam rangka penyaluran dana adalah milik nasabah penyimpan,
5 Pasal 23 Undang – Undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
6 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2012), hlm. 95.
sehingga  keberadaan  agunan  adalah  untuk  menjamin  pelunasan  pembiayaan sebagaimana  yang  termuat  dalam  Pasal  1  ayat  (26)  Undang  –  Undang Perbankan Syariah yang menyebutkan bahwa :
“Agunan  adalah  jaminan  tambahan,  baik  berupa  benda  bergerak maupun  benda  tidak  bergerak  yang  diserahkan  oleh  pemilik  agunan kepada  bank  syariah  dan/  atau  UUS,  guna  menjamin  pelunasan kewajiban nasabah penerima fasilitas”. 7
Salah satu bentuk jaminan dalam perbankan syariah adalah jaminan atas tanah.  Dalam  prakteknya  jaminan  atas  tanah  dalam  perbankan  syariah  guna menjamin  kepastian  hukum  terhadap  jaminan  yang  diberikan  oleh  nasabah penerima fasilitas kepada bank, maka bank syariah melakukan hal yang sama seperti  perbankan  konvensional  yaitu  melakukan  pembebanan  Hak Tanggungan  terhadap  jaminan  atas  tanah  tersebut  melalui  Pejabat  yang berwenang  yaitu  dalam  hal  ini  adalah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (selanjutnya disebut PPAT). Hal tersebut menurut hemat penulis menimbulkan problematika hukum terhadap peraturan yang ada mengenai Hak Tanggungan itu sendiri jika dikaitkan dengan konsep pembiayaan syariah dan problematika terhadap  PPAT,  seperti  yang  kita  ketahui  bahwa  Hak  Tanggungan  sebelum dilakukan  pendaftaran  di  kantor  pertanahan  maka  terlebih  dahulu  dibuatkan Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (selanjutnya  disebut  APHT)  oleh  PPAT sesuai dengan peraturan yang berlaku. 8 dan juga dimungkinkan bahwa PPAT dapat membuatkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (selanjutnya disebut  SKMHT)  dalam  hal  pemberi  Hak  Tanggungan  tidak  dapat  hadir dihadapan  PPAT  sesuai  yang  tercantum  dalam  Pasal  15  Ayat  (1)  Undang  – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda – Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (selanjutnya disebut Undang – undang Hak Tanggungan) dan/atau dalam hal tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan belum bersertifikat. 9
Pembebanan Hak Tanggungan dalam perbankan syariah menimbulkan problematika  terhadap  PPAT,  karena  bentuk  dari  APHT  maupun  SKMHT
7 Pasal 1 Undang- Undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
8 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, (Jakarta: Sinar Grafika, 2010), hlm. 92.
9 Ibid, hlm. 95.
yang dibuat oleh PPAT merupakan bentuk baku/ standar yang telah ditentukan oleh  Kantor  Pertanahan,  hal  tersebut  sesuai  dengan  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3  Tahun  1997  Tentang  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah pada Pasal 96 ayat (1) huruf f tentang Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  dan  huruf  h  tentang  SKMHT  yang  tata  cara pengisiannya harus dibuat sesuai dengan lampiran peraturan tersebut.  Dalam prakteknya agar SKMHT ataupun APHT yang merupakan bentuk standar dari Badan  Pertanahan  Nasional  tersebut  terpaksa  dirubah  redaksinya  guna menyelaraskan dengan perbankan syariah yang tidak mengenal “kredit/ utang” maupun “Perjanjian Kredit/ Perjanjian Utang”, yang mana jika dikembalikan kepada  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  tersebut  di  atas  maka  dapat dikatakan  hal  tersebut  tidak  sesuai  dengan  tata  cara  pengisian  yang  telah ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN).
Timbulnya  problematika  terhadap  PPAT  dalam  membuat  SKMHT maupun  APHT  sendiri  tidak  sebatas  pada  bentuk  baku/  standar  terhadap SKMHT maupun APHT yang sudah ditentukan oleh BPN, akan tetapi karena aturan mengenai Hak Tanggungan sendiri yang menurut hemat penulis belum mampu mengakomodir kepentingan untuk jaminan atas tanah pada perbankan syariah,  sehingga  hal  tersebut  menjadikan  sebuah  dilema  atau  kebingungan bagi PPAT dalam menjalankan tugas dan wewenangnya. Adanya kebingungan terhadap pembebanan Hak Tanggungan dalam akad pembiayaan syariah dalam prakteknya  tidak  sedikit  membuat  PPAT  yang  tidak  berani  melakukan pembebanan Hak Tanggungan dalam akad pembiayaan syariah.
Dari apa yang termuat dalam Pasal 10 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda  –  Benda  Yang Berkaitan  Dengan  Tanah.  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  tersebut menggambarkan  bahwasanya  Hak  Tanggungan  digunakan  untuk  menjamin pelunasan suatu utang/kredit yang selama ini dikenal dalam sistem perbankan konvensional,  sedangkan  di  dalam  perbankan  syariah  tidak  dikenal  utang piutang atau kredit akan tetapi pembiayaan. Adanya lembaga Hak Tanggungan untuk  jaminan  atas  tanah  di  dalam  pembiayaan  syariah  juga  menimbulkan
problematika dalam hal apabila nasabah tidak dapat memenuhi kewajibannya, seperti  yang  termuat  dalam  Pasal  40  Ayat  (1)  Undang  –  Undang  Perbankan Syariah yang menyebutkan bahwa:
Dalam hal nasabah penerima fasilitas tidak memenuhi kewajibannya, bank syariah dan UUS dapat membeli sebagian atau seluruh agunan, baik  melalui  maupun  di  luar  pelelangan,  berdasarkan  penyerahan secara  sukarela  oleh  pemilik  agunan  atau  berdasarkan  pemberian kuasa  untuk  menjual  dari  pemilik  agunan,  dengan  ketentuan  agunan yang  dibeli  tersebut  wajib  dicairkan  selambat  –  lambatnya  dalam jangka waktu 1 (satu) tahun.
Apabila  melihat  ketentuan  tersebut  di  atas  dapat  dilihat  bahwa  untuk agunan dalam pembiayaan syariah jika nasabah tidak memenuhi kewajibannya bank  sebatas  dapat  melakukan  pembelian  (baik  melalui  pelelangan  umum maupun  di  luar  pelelangan  kepada  Kantor  lelang  Negara)  berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan pemberian kuasa untuk menjual dari pemilik agunan tersebut.
Penyerahan    secara    sukarela    inilah    yang    menurut    hemat    penulis perlu  digaris bawahi,  karena  tata  cara  penyelesaian  terhadap  agunan  yang ditentukan    oleh  Undang-Undang    Perbankan    Syariah    dapat    dikatakan bertentangan  dengan proses ekseskusi Hak Tanggungan yang dilakukan oleh perbankan  syariah    apabila  nasabah  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya, karena  dalam  prakteknya  tidak  sedikit  eksekusi  terhadap  Hak  Tanggungan dilakukan  melalui  jalur  hukum  berperkara  (mengajukan  gugatan)  ke Pengadilan Agama yang dapat dikatakan jauh dari kata sukarela.
Dari ketentuan ini terlihat bahwa, eksekusi jaminan perbankan syariah di  Kota  Surabaya  tidak  sedikit  yang  diajukan  melalui  jalur  eksekusi  non sukarela  melalui  Pengadilan  Agama  Surabaya,  sehingga  meskipun  pada dasarnya  di  dalam  Sertifikat  Hak  Tanggungan  terdapat  irah  –  irah  sesuai dengan  putusan  pengadilan  yaitu  “ Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan Yang  Maha  Esa ”  yang  mempunyai  kekuatan  eksekutorial  atau  mempunyai parate eksekusi akan tetapi jika proses eksekusi terhadap agunan tersebut sulit dilakukan  maka  perbankan  syariah  ataupun  pihak  nasabah  memilih  jalur berperkara di Pengadilan Agama.
Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  di  atas,  guna  mendapatkan kepastian hukum terhadap Pembebanan Hak Tanggungan oleh PPAT maupun terhadap  proses  eksekusi  Hak  Tanggungan  pada  Perbankan  Syariah,  maka penulis  tertarik  untuk  melakukan  Penelitian  Hukum  dengan  judul  : “EKSESKUSI HAK TANGGUNGAN DALAM AKAD MURABAHAH.”

## B. RUMUSAN MASALAH
1. Bagaimana Prosedur eksekusi Hak Tanggungan dalam akad murabahah ?

## C. METODE PENELITIAN
a. Tipe Penelitian
Penelitian mengenai eksekusi hak tanggungan dalam akad murabahah merupakan  penelitian  hukum  normatif  dengan  menggunakan  berbagai peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  hak tanggungan.
b. Pendekatan Masalah
Untuk menyusun skripsi ini penulis menggunakan penelitian hukum normatif,  dengan  melakukan  pendekatan  peraturan  perundang-undangan ( state  approach )  dan  pendekatan  kasus  ( cases  approach ).  Gabungan pendekatan  ini  di  harapkan  dapat  memberikan  gambaran  dan  pembahasan yang komprehensif terhadap permasalahan eksekusi hak tanggungan  dalam akad murabahah.
c. Bahan Hukum
Penelitian  ini  dititik  beratkan  pada  studi  kepustakaan  sehingga  data sekunder atau bahan pustaka lebih di utamakan dari pada data primer. Bahan Hukum primer bersumber dari berbagai peraturan perundang-undangan yang berlaku terutama  yang berkaitan dengan penelitian ini yang meliputi antara lain:  Undang-Undang  Dasar  tahun  1945,  Hukum  Acara  Perdata/HIR, Undang-Undang  No.  5  tahun  1960  tentang  peraturan  dasar  Pokok-Pokok Agraria  (UUPA),  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan,  Undang-Undang  No.  10  Tahun  1998  tentang  perubahan Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang perbankan, Undang-Undang No. 4 Tahun 2004 tentang Pokok-Pokok Kekuasaan.
Kehakiman,  serta  peraturan  perundang-undangan  yang  terkait lainnya. Bahan hukum sekunder adalah bahan yang memberikan penjelasan
tentang bahan hukum primer antara lain berupa tulisan para pakar ahli hukum mengenai  hak  tanggungan,  serta  pelaksanaan  eksekusi  hak  tanggungan.
Bahan hukum tertier adalah yang memberikan informasi lebih lanjut mengenai  bahan  hukum  primer  dan  bahan  hukum  sekunder  antara  lain meliputi  kamus  hukum,  kamus  bahasa  Indonesia,  jurnal  hukum  yang berkaitan dengan permasalahan ini.
d. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Bahan hukum primer dan bahan sekunder serta bahan hukum tertier, ketiganya dianalisis secara kualitatif dengan menggunakan tahapan-tahapan berfikir secara sistematis dari aturan-aturan yang lebih tinggi menuruni semua aturan yang lebih rendah. Guna memberikan jawaban dan solusi pada pokok permasalahan  penelitian  ini.  Adapun  pengolahan  bahan  hukum  tersebut menggunakan penalaran deduksi yaitu penjelasan keadaan  yang terjadi dan disesuaikan dengan kajian dari peraturan perundang-undangan serta materi- materi yang berkaitan dengan permasalahan dan pada akhirnya pembahasan skripsi ini di tarik kesimpulan dari uraian di atas.

## D. PEMBAHASAN
a. Keabsahan  Pembebanan  Hak  Tanggungan  Dalam  Akad  Pembiayaan Pada Bank Syariah.
Keabsahan pembebanan Hak Tanggungan dalam akad pembiayaan pada  bank  syariah  dapat  dilihat  dari  urgensi  adanya  lembaga  Hak Tanggungan itu sendiri berdasarkan Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda  –  Benda  Yang Berkaitan  Dengan  Tanah  (selanjutnya  disebut  Undang  –  Undang  Hak Tanggungan)  dan  didasarkan  pada  bentuk  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  PPAT)  untuk  pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan pada kantor pertanahan setempat. Akta yang dimaksud  disini  adalah  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (selanjutnya disebut  APHT)  dan/  atau  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (selanjutnya disebut SKMHT), untuk selanjutnya dikaitkan dengan makna pembiayaan  pada  bank  syariah  dan  akad  –  akad  pembiayaan  pada  bank
syariah serta syarat sahnya suatu akad dalam ekonomi syariah (dalam hal ini akad pembiayaan pada bank syariah).
Pasal 1 ayat (1) Undang – Undang Hak Tanggungan menyebutkan yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang  –  Undang  Nomor  5 Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok  –  Pokok  Agraria,  berikut  atau tidak berikut benda – benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor  –  kreditor  lain.  Dari ketentuan  tersebut  dapat  disimpulkan  bahwa  lahirnya  lembaga  jaminan  Hak Tanggungan  didasari  atas  adanya  suatu  utang  yang  dijamin  dengan  jaminan hak atas tanah guna menjamin pelunasan utang tersebut.
Istilah  utang  atau  kredit  selama  ini  lebih  dikenal  pada  perbankan konvensional, sedangkan di dalam perbankan syariah istilah utang atau kredit tidaklah dikenal. Dalam Pasal 1 ayat (25) Undang – Undang Nomor 21 Tahun 2008  Tentang  Perbankan  Syariah  (selanjutnya  disebut  Undang  –  Undang Perbankan  Syariah)  menjelaskan  yang  dimaksud  dengan  pembiayaan  adalah penyediaan dana atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berupa :
a. Transaksi bagi hasil dalam bentuk akad mudharabah dan musyarakah ;
b. Transaksi  sewa  menyewa  dalam  bentuk  akad  ijarah  atau  sewa  beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik ;
c. Transaksi  jual  beli  dalam  bentuk  pembiayaan/jual  beli murabahah, salam, dan istishna ;
d. Transaksi pinjam meminjam dalam bentuk akad qardh ;
e. Transaksi  sewa  menyewa  jasa  dalam  bentuk  akad ijarah untuk transaksi  multijasa  berdasarkan  persetujuan  atau  kesepakatan  antara Bank Syariah dan/ atau UUS dan pihak lain yang mewajibkan pihak yang  dibiayai  dan/  atau  diberi  fasilitas  dana  untuk  mengembalikan dana  tersebut  setelah  jangka  waktu  tertentu  dengan  imbalan ujrah , tanpa imbalan, atau bagi hasil.
Dalam  perbankan  konvensional  penyediaan  dana  mutlak  merupakan utang/  kredit,  sedangkan  di  dalam  perbankan  syariah  penyediaan  dana  tidak
mutlak merupakan utang/ kredit, akan tetapi harus dilihat dulu bentuk akad – akad dalam perbankan syariah itu sendiri. Akad yang paling sering kita jumpai dalam  prakteknya  pada  perbankan  syariah  diantaranya  adalah  akad musyarakah, mudharabah dan murabah . 10
Akad – akad yang ditawarkan oleh perbankan syariah tersebut tidaklah sama dengan utang/ kredit. Musyarakah merupakan akad kerjasama diantara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu yang masing – masing pihak memberikan  modal  dana  dengan  ketentuan  bahwa  keuntungan  akan  dibagi sesuai  dengan  kesepakatan  yang  telah  diperjanjikan,  sedangkan  kerugian ditanggung  sesuai  dengan  porsi  dana  masing  –  masing. 11 Mudharabah merupakan akad kerja sama suatu usaha antara pihak pertama ( malik, shahibul mal, atau  bank  syariah)  yang  menyediakan  seluruh  modal  dan  pihak  kedua ( amil, mudharib, atau nasabah) yang bertindak selaku pengelola dana dengan membagi  keuntungan  usaha  sesuai  dengan  kesepakatan  yang  diperjanjikan dalam akad, sedangkan kerugian ditanggung sepenuhnya oleh pemilik modal kecuali  jika  pihak  kedua  melakukan  kesalahan  yang  disengaja,  lalai  atau menyalahi aturan yang di perjanjikan. 12
Akad murabahah adalah  akad  pembiayaan  suatu  barang  dengan menyebutkan harga kulak kepada pembeli dan pembeli membayarnya dengan harga yang lebih sebagai keuntungan yang disepakati, dalam akad murabahah disini tidak terikat dengan cara pembayaran baik itu dibayar dengan tunai atau dengan  system  kredit,  maka  hal  demikian  tetap  dikatakan  jual  beli muarabahah. 13 Sehingga jika melihat macam macam bentuk akad murabahah yang  sering  digunakan  dalam  prakteknya  oleh  perbankan  syariah  tersebut tidaklah  tepat  jika  dipersamakan  dengan  utang/  kredit  dalam  perbankan konvensional.  Akad mudharabah dan musyarakah didasarkan  pada  prinsip kerjasama antara bank dengan nasabah, dan akad murabahah didasarkan pada prinsip  jual  beli,  sehingga  menurut  hemat  penulis  tidaklah  dapat  disamakan
10 Akhmad  Mujahidin,  Hukum  Perbankan  Syariah,  (Jakarta:  PT.  Rajagrafindo  Persada , 2016), hlm. 83.
11 Penjelasan  pasal  19  ayat  (1)  huruf  c  Undang  –  Undang  Nomor  21  Tahun  2008  tentang Perbankan Syariah.
12 Mardani, Hukum Bisinis Syariah, (Jakarta: Kencana, 2014), hlm. 138.
13 Penjelasan 19 ayat (1) huruf d Undang  – Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
antara istilah pembiayaan yang secara prinsip bukanlah didasarkan pada utang/ kredit.
Adanya Hak Tanggungan sebagaimana diatur di dalam Pasal 1 ayat (1) juncto  Pasal  10  ayat  (1)  Undang  –  Undang  Hak  Tanggungan  yaitu  untuk menjamin pelunasan utang tertentu tidak dapat dijadikan dasar atau landasan untuk  menjamin  pemenuhan  kewajiban  oleh  nasabah  yang  berpembiayaan pada  perbankan  syariah,  karena  secara  prinsip  utang/  kredit  dengan pembiayaan adalah suatu hal yang berbeda.
Keabsahan  pembebanan  Hak  Tanggungan  dalam  akad  pembiayaan pada  perbankan  syariah  juga  harus  dilihat  dari  bentuk  akta  yang  merupakan akad/  perjanjian  sebelum  dilakukan  pembebanan  Hak  Tanggungan  hak  atas tanah  yang  merupakan  jaminan  pembiayaan  pada  perbankan  syariah. Pembebanan  Hak  Tanggungan  wajib  dilakukan  dengan  didahului  dibuatnya akta  oleh  PPAT.  Berdasarkan  Pasal  10  ayat  (2)  Undang  –  Undang  Hak Tanggungan  menyebutkan  bahwa  Pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan dengan  pembuatan  APHT  oleh  PPAT  sesuai  dengan  peraturan  perundang  – undangan  yang  berlaku.  Atau  dalam  hal  tanah  yang  menjadi  objek  Hak Tanggungan  belum  bersertipikat  atau  dalam  hal  pemberi  Hak  Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT, maka dapat dibuatkan SKMHT oleh PPAT dan selanjutnya akan ditindaklanjuti dengan dibuatkan APHT untuk kemudian didaftakan pada Kantor Pertanahan setempat.
Sebagaimana dimuat  dalam Pasal  10 ayat  (2) Undang  – Undang Hak Tanggungan, maka terhadap akta baik  APHT maupun SKMHT harus dibuat oleh  PPAT  berdasarkan  peraturan  perundang  –  undangan  yang  berlaku. Sehingga pembuatan akta APHT dan SKMHT harus didasarkan pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah (selanjutnya  disebut  Perkaban  Nomor  8  Tahun  2012).  Peraturan  tersebut merupakan  petunjuk  bagi  PPAT  untuk  membuat  akta  (diantaranya  adalah SKMHT dan APHT) dimana dalam  aturan tersebut  juga dilampirkan bentuk dari  SKMHT  maupun  APHT  yang  wajib  dijadikan  dasar  atau  petunjuk  bagi PPAT  dalam  membuat  akta  yang  berkaitan  dengan  pembebanan  Hak Tanggungan.
Pasal  96  ayat  (1)  Perkaban  Nomor  8  Tahun  2012  pada  dasarnya menjelaskan  bahwa  Bentuk  akta  yang  dipergunakan  dalam  akta  (APHT  dan SKMHT) tata cara pengisiannya dibuat sesuai dengan lampiran pada Perkaban tersebut. Pada Pasal 96 ayat (2) Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 secara tegas dinyatakan  bahwa  terhadap  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan tidaklah  dapat  dilakukan  berdasarkan  akta  yang  pembuatannya  tidak  sesuai dengan  ketentuan  pada  ayat  (1)  yang  merupakan  bentuk  akta  dan  tata  cara pengisian akta yang dilampirkan pada Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 tersebut. Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  terhadap  bentuk  akta  yang  merupakan petunjuk  dan  tata  acara  pengisian  akta  merupakan  bentuk  baku/  standar  dari akta  –  akta  yang  menjadi  kewenangan  PPAT  termasuk  dalam  hal  ini  adalah APHT dan SKMHT.
Lampiran SKMHT dan APHT di dalam Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 redaksionalnya  dapat  dikatakan  masih  dipergunakan/  disediakan  untuk kepentingan utang/ kredit dalam perbankan konvensional. Redaksi APHT yang dalam lampiran Perkaban tersebut antara lain berbunyi sebagai berikut:
a. Penyebutan Debitor dan Kreditor;
b. Penyebutan  redaksi  “...  telah  ditandatangani  perjanjian  utang piutang.... 14
c. Penyebutan  “bahwa  untuk  menjamin  pelunasan  utang  Debitor sejumlah Rp……/ sejumlah uang yang dapat ditentukan di kemudian hari  berdasarkan  perjanjian  utang  piutang  tersebut  di  atas  dan penambahan,  perubahan,  perpanjangan  serta  pembaharuannya (selanjutnya disebut utang – piutang). 15
d. Penyebutan  berulang  kali  redaksi  “utang  –  piutang”  dalam  pasal  2 lampiran APHT. 16
Sedangkan untuk redaksi SKMHT dalam lampiran Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, antara lain berbunyi sebagai berikut:
a. Penyebutan Debitor dan Kreditor;
14 Lampiran Akta Pemberian Hak Tanggungan, Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, hlm. 3
15 Ibid
16 Ibid, hlm. 7.
b. Penyebutan redaksi “untuk membebankan Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan utang.... 17
c. Penyebutan redaksi  “…  Untuk menjamin sisa utang  yang belum dilunasi …. 18
Redaksi – redaksi yang termuat di dalam lampiran Perkaban nomor  8 Tahun  2012  sebagaimana  penulis  uraikan  di  atas,  yang  pada  dasarnya merupakan redaksi baku yang digunakan sebagai petunjuk tata cara pengisian APHT dan SKMHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam membebankan Hak  Tanggungan  dapat  disimpulkan  sesuai  dengan  dasar  adanya  Hak Tanggungan itu sendiri yaitu adanya suatu utang/kredit. Dari hal tersebut dapat dikatakan redaksi-redaksinya selama ini hanya sebatas untuk utang/ kredit di dalam  perbankan  konvensional,  karena  terdapat  redaksi  utang,  debitor  dan kreditor yang dikenal dalam perbankan konvensional. Sehingga tidaklah tepat apabila pembiayaan pada perbankan syariah dipersamakan dengan utang dan tidaklah tepat jika Debitor dipersamakan dengan Nasabah/ Penerima Fasilitas Pembiayaan  serta  tidaklah  tepat  juga  apabila  Kreditor  dipersamakan  dengan Penyedia  Dana  sebagaimana  redaksi  yang  termuat  di  dalam  Lampiran Perkaban tersebut.
Dalam  prakteknya  agar  redaksi  dalam  APHT  dan  SKMHT  tersebut sesuai  dan  selaras  dengan  perbankan  syariah  maka  PPAT  menselaraskan redaksi-redaksi dengan merubah Utang menjadi Pembiayaan, Debitor menjadi Nasabah  atau  Penerima  Fasilitas  Pembiayaan  dan  Kreditor  menjadi  Bank/ Penyedia  Dana.  bahwa  dalam  prakteknya,  bentuk  APHT  dan  SKMHT  yang digunakan untuk melakukan pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak atas tanah khususnya  yang dijadikan jaminan dalam akad pembiayaan pada bank syariah  sama  dengan  APHT  dan  SKMHT  yang  digunakan  untuk  melakukan pendaftaran Hak Tanggungan terhadap hak atas tanah yang dijadikan jaminan dalam perjanjian kredit pada bank konvensional.
Formatnya disesuaikan dengan lampiran Perkaban No 8 Tahun 2012, hanya saja ada perbedaan dalam redaksi yang digunakan, seperti dalam APHT
17 Lampiran Surat Kuasa Membebankan Akta Pembebanan Hak Tanggungan, Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, hlm. 3
18 Ibid, hlm. 8.
untuk  jaminan  pada  bank  syariah  yang  menggunankan  redaksi  “dibuktikan dengan  akad  pembiayaan”  walaupun  hal  ini  berbeda  dengan  apa  yang  ada didalam  lampiran  Perkaban,  namun  Kantor  Pertanahan  masih  menerima pendaftaran  terhadap  Hak  Tanggungan  tersebut  walaupun  secara  prinsip bertentangan  dengan  pasal  96  ayat  5  Perkaban  yang  menyebutkan  bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta PPAT yang tidak sesuai dengan Perkaban tersebut. Kantor Pertanahan beralasan redaksi tersebut tidak subtansial dan mengandung makna yang sama dengan perjanjian utang/ kredit (seperti yg terlampir dalam lampiran APHT Perkaban Nomor 8 Tahun 2012) sehingga masih bisa di tolerir. 19
Perubahan  terhadap  redaksi  yang  merupakan  bentuk  baku/  standar pembuatan APHT dan SKMHT sesuai dengan Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 yang  diselaraskan  dengan  redaksi/  istilah  dalam  perbankan  syariah  yang kemudian  masih  diterima  dan  ditolerir  oleh  Kantor  Pertanahan  sebagaimana hasil wawancara penulis tersebut di atas, merupakan adanya pelanggaran dan bentuk  inkonsistensi  terhadap  Penerapan  Perkaban  tersebut  oleh  Kantor Pertanahan itu sendiri. Karena Pasal 96 ayat (1) dan ayat (5) Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 pada intinya pembuatan akta (diantaranya APHT dan SKMHT) oleh Pejabat  Pembuat Akta Tanah  yang tata cara, pengisiannya wajib dibuat sesuai  lampiran  dan  tidak  dapat  dilakukan  berdasarkan  akta  yang pembuatannya  tidak  sesuai  dengan  ketentuan  lampiran  Perkaban  tersebut. Terlebih  di  dalam  Pasal  96  ayat  (5)  ditegaskan  bahwa  Kepala  Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang tidak sesuai dengan lampiran Perkaban.
Bentuk diterimanya dengan alasan mentolerir APHT dan SKMHT oleh PPAT  yang dirubah dan diselaraskan dengan perbankan syariah oleh Kantor Pertanahan,  menurut  hemat  penulis  adalah  bentuk  pelanggaran  terhadap Perkaban  dan  bentuk  inkonsistensi  terhadap  penerapan  Perkaban  itu  sendiri. Redaksi tersebut sangatlah subtansial karena redaksi utang yang selaras dengan dasar  adanya  Hak  Tanggungan  tidak  dapat  begitu  saja  dirubah/  atau  diganti dengan  dasarnya  dan  pada  prinsipnya  utang/  kredit  tidaklah  dapat
dipersamakan  dengan  pembiayaan  sebagiamana  telah  penulis  uraikan sebelumnya  di  atas.  Terlebih  dapat  dikatakan  Lampiran  dalam  Perkaban tersebut adalah bentuk baku mengenai petunjuk dan tata cara pengisian Akta oleh  PPAT  yang  diantaranya  merupakan  Akta  yang  berhubungan  dengan Pembebanan Hak Tanggungan, yaitu APHT dan SKMHT. 20
Dari uraian yang telah penulis paparkan di atas, selanjutnya jika dilihat dari syarat sahnya suatu akad sebagaimana termuat di dalam Kompilasi Hukum Ekonomi  Syariah  pada  Pasal  26  yang  menyebutkan  bahwa  akad  tidak  sah apabila bertentangan dengan:
a. Syariat Islam;
b. Peraturan Perundang – Undangan;
c. Ketertiban Umum; dan/ atau
d. Kesusilaan.
Syariat Islam termasuk di dalamnya juga harus sesuai dengan asas akad yang merupakan landasan dasar atau prinsip dibuatnya akad yang salah satunya harus didasarkan pada asas sebab  yang halal  yang berarti tidak bertentangan dengan  hukum  dan  tidak  dilarang  oleh  hukum  dan  tidak  haram. 21 Yang berkaitan dengan syarat sahnya akad yang harus sesuai dan tidak bertentangan dengan Peraturan Perundang – Undangan.
Undang – Undang Hak Tanggungan di dalam Pasal 1 ayat (1) juncto Pasal  10  ayat  (1)  secara  tegas  mengatakan  bahwa  Hak  Tanggungan  pada dasarnya adalah menjamin pelunasan suatu “Utang”. Sedangkan pembiayaan sebagiamana  telah  penulis  uraikan  sebelumnya  di  atas  merupakan  suatu  hal yang  berbeda  dan  tidak  dapat  dipersamakan  dengan  utang.  Sehingga  dapat dikatakan  dengan  dipaksakannya  jaminan  hak  atas  tanah  dalam  pembiayaan pada  perbankan  syariah  yang  dibebani  dengan  lembaga  jaminan  Hak Tanggungan tidaklah sesuai dengan ketentuan Pasal 1 ayat (1) juncto Pasal 10 ayat (1) Undang – Undang Hak Tanggungan. Adanya perubahan redaksi APHT dan SKMHT yang telah dibakukan petunjuk dan tata cara pengisiannya dalam Perkaban  Nomor  8  Tahun  2012  dapat  dikatakan  juga  bertentangan  dengan
20 Hukum Perbankan Syariah Prof. Dr. Abd. Hadi, M.Ag. hal.
21 Pasal 21 huruf (k) Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah.
Pasal tersebut di atas dan juga bertentangan dengan Pasal 96 ayat (1) dan ayat (3) dalam Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 itu sendiri.
Dengan demikian menurut hemat penulis asas sebab yang halal yang mengatakan  tidak  bertentangan  dengan  hukum  tidaklah  terpenuhi.  Sehingga dengan tidak terpenuhinya asas sebab yang halal yang berkaitan dengan syarat sahnya suatu akad yang tidak boleh bertentangan dengan Peraturan Perundang- Undangan juga tidaklah terpenuhi, maka tidak terpenuhinya salah satu syarat akad tersebut berdasarkan Pasal 28 ayat (3) Kompilasi Hukum Ekonomi Islam berakibat akad tersebut batal/ batal demi hukum karena akad yang batal adalah akad  yang  kurang  rukun  dan  atau  syarat  –  syaratnya. 22 Sahnya  suatu  akad menurut syara‟ apabila tidak bertentangan dengan rukun dan syarat yang telah ditetapkan oleh hukum syara‟ . 23 Sehingga dapat disimpulkan bahwa terhadap Pembebanan  Hak  Tanggungan  dalam  akad  pembiayaan  pada  perbankan syariah yang didahului oleh pembuatan APHT dan/ atau SKMHT oleh PPAT yang merupakan bentuk dari suatu Akad/ Perjanjian tidaklah memenuhi syarat sahnya  akad  yaitu  tidak  boleh  bertentangan  dengan  peraturan  perundang  – undangan  sehingga  terhadap  pembebanan  Hak  Tanggungan  dalam  akad pembiayaan pada perbankan syariah dapat dikatakan batal/ batal demi hukum.
Akad  dalam  syariah  pada  dasarnya  juga  merupakan  perjanjian, 24 dengan  demikian  apabila  dilihat  dari  syarat  sahnya  suatu  perjanjian sebagaimana diatur di dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang antara lain adalah: sepakat, cakap, adanya objek tertentu, dan adanya kausa  yang halal.  Adanya kausa yang halal merupakan hal yang sama dengan syarat sahnya dalam Pasal 26 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah yaitu tidak boleh bertentangan dengan Peraturan Perundang – Undangan. Sehingga tidak dipenuhinya syarat sahnya akad yaitu tidak bertentangan dengan Peraturan Perundang – Undangan dalam syarat  sahnya  akad  juga  dapat  dikatakan  tidak  terpenuhinya  syarat  sahnya perjanjian adanya kausa yang halal. Kausa yang halal sebagaimana dimuat di dalam Pasal  1335 juncto  1337 KUH Perdata  yang menjelaskan bahwa suatu
22 Pasal 28 ayat (3) Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah.
23 Burhanuddin Susanto, Hukum Perbankan Syariah Di Indonesia (Yogyakarta: UII Press, Juni 2008), hlm 235.
24 Aunur Rohim Faqih, Bank Syariah, Kontrak Bisnis Syariah & Penyelesaian Sengketa Di Pengadilan, (Yogyakarta: FH UII Press, Maret 2017), hlm 149.
kausa adalah terlarang jika bertentangan dengan Undang– Undang,  Kesusilaan dan    Ketertiban    Umum.    Suatu    kausa    dinyatakan  bertentangan  dengan undang–undang jika kausa di dalam perjanjian bertentangan dengan undang – undang  yang  berlaku. 25 Syarat  sahnya  Perjanjian  berupa  adanya  kausa  yang halal  merupakan  syarat  obyektif  yang  jika  tidak  dipenuhinya  syarat  tersebut berakibat perjanjian batal demi hukum, berarti bahwa sejak pertama kali dibuat tidak sah, sehingga hukum menganggap bahwa perjanjian tersebut tidak pernah ada sebelumnya. 26

## E. PENUTUP DAN SARAN TINDAK LANJUT
a. Kesimpulan
Berdasarkan seluruh uraian pada BAB sebelumnya maka dalam BAB penutup ini dapat penulis tarik beberapa kesimpulan sebagai berikut:
1. Pembebanan  Hak  Tanggungan  dalam  akad  pembiayaan  pada  bank syariah dapat dikatakan tidak sah. Hal ini dikarenakan Pertama , Hak
Tanggungan  berdasarkan  Undang  –  Undang  Nomor  4  Tahun  1996 Tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda  –  Benda  Yang  Berkaitan Dengan Tanah khususnya pada Pasal 1 ayat (1) juncto Pasal 10 ayat (1) urgensinya  diperuntukkan  untuk  menjamin  pelunasan  suatu  utang, sedangkan di dalam perbankan syariah pembiayaan tidak mutlak dapat dipersamakan dengan utang. Kedua , Akta yang dibuat oleh PPAT baik berupa APHT dan/ atau SKMHT sebelum dilakukannya pembebanan Hak Tanggungan pada kantor Pertanahan setempat redaksinya dibuat selaras  dengan  istilah  –  istilah  dalam  perbankan  syariah  akan  tetapi menjadi  tidak  selaras  dengan  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  8  Tahun  2012  Tentang  Perubahan  atas  Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun  1997  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  tanah  yang  merupakan standar  baku  Tentang  petunjuk  dan  tata  cara  pengisian/  pembuatan Akta  PPAT  yang  diamanatkan  pada  pasal  96  ayat  (1)  dan  ayat  (5). Sehingga dengan tidak sesuainya pembebanan Hak Tanggungan dalam
25 Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Indonesia, (Yogyakarta: UII Press, 2013), hlm.190.
26 Ibid, hlm. 192.
akad  pembiayaan  pada  bank  syariah  dengan  Pasal  1  ayat  (1)  juncto Pasal  10  ayat  (1)  Undang  –  Undang  Hak  Tanggungan  serta  tidak sesuainya Akta yang dibuat oleh PPAT (baik APHT maupun SKMHT) dengan Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 tersebut jika dilihat dari syarat sahnya  akad  dan  perjanjian  sama  –  sama  tidak  memenuhi  syarat  sah akad  berupa  tidak  bertentangan  dengan  undang  –  undang  yang berkaitan dengan syarat sahnya perjanjian yaitu kausa yang halal, maka terhadap pembebanan Hak Tanggungan dalam akad pembiayaan pada bank  syariah  dapat  dikatakan  tidak  sah  dan  mengakibatkan pembebanan  Hak  Tanggungan  tersebut  tidak  memiliki  kekuatan hukum (batal demi hukum).

## b. Saran Tindak Lanjut
Dipakainya  lembaga  Hak  Tanggungan  sebagai  salah  satu  lembaga jaminan (hak atas tanah) dalam perbankan syariah dikarenakan belum adanya juklak  khusus  yang  dibuat  oleh  lembaga  yang  berwenang  dalam  hal  ini Dewan Syariah Nasional. Seharusnya lembaga jaminan hak atas tanah dalam akad pembiayaan pada perbankan syariah tidak dipaksakan dijamin dengan lembaga  Hak  Tanggungan  yang  pada  dasarnya,  urgensinya  hanya  untuk jaminan utang yang selama ini dikenal dalam perbankan konvensional.

## DAFTAR PUSTAKA
Abd.  Shomad, Hukum Islam: Penormaan Prinsip Syariah dalam Hukum Indonesia , Kencana, Jakarta, 2010.
Abdul  Ghofur Anshari, Hukum Perikatan Islam di Indonesia , UGM Press, Yogyakarta, 2010.
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan , Sinar Grafika, Jakarta, 2010.
Agus Triyanta, Hukum Perbankan Syariah , Setara Press, Malang 2016.
Ahmad  Azhar  Basyir, Asas  -  Asas  Hukum  Muamalat ,  cetakan  ketiga,  UII  Press, Yogyakarta, 2009.
Ahmad  Warson  AL  -  Munawwir, “Kamus Al - Munawwir” ,  dalam  Mardani, Hukum Perikatan Syariah di Indonesia , Sinar Grafika, Jakarta, 2013.
Akhmad  Mujahidin, Hukum  Perbankan  Syariah ,  PT.  RajaGrafindo  Persada,  Jakarta, 2016.
Any Nugroho, Hukum Perbankan Syariah, Aswaja Pressindo, Jakarta, 2015.
Ascarya , Akad & Produk Bank Syariah, Cetakan Keempat, PT. Rajagrafindo, Jakarta, 2012.
Atang Abd. Hakim, Fiqih Perbankan Syariah Trasformasi Fiqih Muamalah Ke Dalam Peraturan  Perundang  –  Undangan, Cetakan  Kesatu,  PT.  Refika Aditama, Bandung, 2011.
Aunur Rohim Faqih, Bank Syariah, Kontrak Bisnis Syariah & Penyelesaian Sengketa Di Pengadilan, Fh Uii Pers, Yogyakarta, 2017.