Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408

## KEPASTIAN HUKUM SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN AKIBAT KETERLAMBATAN MENERBITKAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN LEGAL SURE OF POWER OF ATTORNEY LOADS LIABILITY RIGHTS AS A RESULT OF LATE ISSUED ASSETS FOR GRANTING LIABILITY
Muhammad Subhan, Bruce Anzward, Roziqin Fakultas Hukum Universitas Balikpapan Jalan Pupuk Raya Kalurahan Damai, Balikpapan, Kalimantan Timur roziqin@uniba-bpn.ac.id

## Abstrak
Penerbitkan  SKMHT  tanpa  diikuti  penerbitan  APHT  tidak  memiliki  kepastian  hukum terhadap obyek agunan, apabila SKMHT telah habis masa berlakunya maka demi hukum SKMHT tersbut batal demi Hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6) UUHT dan  terhadap  obyek  jaminan  yang  dijaminkan  kreditur  hanya  sebagai  kreditur  konkuren yang tidak punyak hak yang didahulukan dalam pembayaran utang karena tidak memiliki hak  eksekutorial  terhadap  obyek  jaminan  sehingga  SKMHT  tanpa  adanya  APHT hakikatnya  tidak  memiliki  kepastian  hukum  terhadap  obyek  jaminan  yang  dijaminkan terutama  kepada  kreditur.Sedangkan  akibat  hukum  apabila  APHT  terlambat  diterbitkan setelah berakhir masa berlakunya SKMHT, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 15 ayat (6) maka SKMHT tanpa diikuti oleh  APHT menjadikan SKMHT batal demi hukum dan tidak dapat ditarik kembali, sehingga kedudukan kreditur hanya sebagai kreditur konkuren dan tidak mempunyai hak eksekutorial terhadap obyek jaminan yang dijaminkan. Adapun saran  terhadap  Kepastian  Hukum  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Akibat Keterlambatan Menerbitkan Akta Pemberian Hak Tanggungan, adalah diupayakan Untuk memberikan kepastian hukum terhadap hak eksekutorial obyek jaminan yang dijaminkan, perlu  peran  PPAT  dan  masyarakat  untuk  saling  mengawasi  batas  waktu  yang  diberikan oleh UU terhadap SKMHT ysng dibuat oleh PPAT selain itu perlu aturan yang memberikan batas waktu perlu direvisi agar urusan administrasi dalam proses penerbitan APHT dapat diselesaikan dan diupayakan pula Agar SKMHT tidak batal demi hukum perlu pengawasan yang  instensif  oleh  semua  pihak  terhadap  kinerja  PPAT  dalam  menerbitkan  APHT  agar tidak terlalu lama yang menyebabkan SKMHT habis masa berlakunya.

## Kata Kunci: Objek Jaminan, Hak Tanggungan, Surat Kuasa

## Abstract
The issuance of SKMHT without being followed by the issuance of the APHT does not have legal certainty for the collateral object, if the SKMHT has expired then by law the SKMHT is null and void as referred to in Article 15 paragraph (6) of the UUHT  and  the  collateral  object  that  is  guaranteed  by  the  creditor  is  only  as  a concurrent creditor who is There is no right that takes precedence in paying debt because  it  does  not  have  executorial  rights  on  the  object  of  collateral  so  that SKMHT without the existence of APHT essentially does not have legal certainty for the object of collateral that is guaranteed, especially to creditors. Meanwhile, the legal consequence is if the APHT is issued late after the SKMHT validity period
Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408
ends, as confirmed in Article 15 paragraph (6), SKMHT without being followed by APHT makes SKMHT null and void by law and irrevocable, so that the creditor's position is only as a concurrent creditor and does not have executorial rights to the guaranteed object. As for the suggestion regarding the legal certainty of the power of  attorney  to  impose  a  mortgage  due  to  the  delay  in  issuing  the  deed  to  grant mortgage PPAT also needs a regulation that provides a time limit to be revised so that  administrative  matters  in  the  process  of  issuing  APHT  can  be  resolved  and efforts are also made so that SKMHT is not null and void, it is necessary to have intensive supervision by all parties on the performance of PPAT in issuing APHT so that it does not take too long to cause SKMHT. expiration date.
Keywords: Object of Guarantee, Mortgage, Power of Attorney

## I.PENDAHULUAN

## A. Latar belakang masalah
Indonesia  adalah  negara  yang  populasi  manusianya  berkembang  sangat pesat. Pertumbuhan jumlah penduduk yang meningkat tajam pada setiap tahun akan menimbulkan berbagai macam problema. Salah satunya adalah untuk dapat bertahan hidup manusia harus mempunyai kemampuan dalam bidang ekonomi. Dalam  mengembangkan  suatu  usaha  tentunya  akan  membutuhkan  sejumlah dana atau modal. Untuk memperoleh modal atau dana, maka diperlukan suatu lembaga  keuangan  yang  dapat  memberikan  pinjaman  sebagai  langkah  awal untuk memulai usahanya.
Adapun  permasalahan  yang  paling  sering  muncul  adalah  bagaimana seorang pengusaha berkeinginan untuk dapat mengembangkan usahanya namun terkendala  dengan  modal  yang  kecil.  Pada  umumnya  pengusaha  banyak  yang tidak  mampu  untuk  memenuhi  sendiri  seluruh  modal  yang  diperlukan  dalam kegiatan  usahanya.  Untuk  mencukupi  ketersediaan  modal  tersebut  para pengusaha  membutuhkan  pihak  lain  yakni  lembaga  Perbankan  atau  lembaga pembiayaan  untuk  memberikan  pinjaman  modal  tersebut  melalui  mekanisme perjanjian  kredit.  Pada  saat  bank  melakukan  perjanjian  kredit  dengan  pihak debitur, sudah seharusnya pihak bank perlu mendapat jaminan atas pembayaran piutangnya,  yaitu  dengan  cara  mensyaratkan  penyerahan  benda  oleh  nasabah debitur kepada bank dalam bentuk perjanjian.
Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari  peristiwa  ini,  timbullah  suatu  hubungan  antara  dua  orang  tersebut  yang dinamakan  perikatan.  Dengan  demikian,  hubungan  antara  perikatan  dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan, disamping sumber sumber lainnya.  Berarti perikatan adalah suatu pengertian abstrak, sedangkan perjanjian adalah suatu hal yang kongkrit atau suatu peristiwa 1 .
Suatu  perjanjian  yang  dilakukan  oleh  kedua  belah  pihak  pada  dasarnya memberikan suatu kepercayaan tentang apa yang dikehendaki khususnya kepada pihak Bank sehingga bank merasa percaya atas apa yang diperjanjikan. Biasanya perjanjian antara seseorang dengan pihak bank dalam istilah perbankan biasan disebut    pemberian  kredit.  Kata  kredit  berarti  kepercayaan,  seorang  nasabah yang mendapat kredit dari bank berarti nasabah tersebut mendapat kepercayaan dari bank. Untuk mendapat kepercayaan dari bank perlu adanya penilaian, salah satu penilaian dari pihak bank kepada nasabah yang terpenting adalah jaminan. Jaminan yang umumnya diberikan dapat merupakan benda tidak bergerak yaitu tanah yang dijaminkan kepada bank dengan menggunakan Hak Tanggungan.
Obyek yang menjadi jaminan kredit bank itu haruslah disesuaikan dengan pedoman  yang  digunakan  oleh  bank  yang  bersangkutan,  antara  lain  mengenai jaminan  yang  diperbolehkan  untuk  suatu  pemberian  kredit,  sehingga  jaminan tersebut  benar  benar  dapat  menjadi  alat  pelunasan  kredit  yang  efektif  apabila terjadi wansprestasi yang dilakukan debitor, maka sudah menjadi keharusan jika pemberi  dan  penerima  kredit  serta  pihak  lain  yang  terkait  mendapat perlindungan  melalui  lembaga  hak  jaminan  yang  kuat  dan  dapat  memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan.
Pada  hakikatnya,  Hak  Tanggungan  merupakan  perjanjian  ikutan ( accessoir )  pada  perjanjian  pokok,  yaitu  perjanjian  utang  piutang,  Hak Tanggungan  merupakan  perjanjian  ikutan    ( accessoir )  pada  perjanjian  pokok,
1 Subekti,  R,  2009, Jaminan  Jaminan  Untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum Indonesia. PT.Citra Aditya Bakti.Bandung Indonesia, hlm 85
ISSN (Online): 2655-8408
yaitu  perjanjian  utang  piutang.  Dengan  demikian  maka  keberadaan,  peralihan dan  hapusnya  Hak  Tanggungan  tergantung  pada  utang  yang  dijamin pelunasannya tersebut. Berkaitan dengan SKMHT, Sebelum didaftarkannya hak tanggungan,  UUHT  memberikan  kebijakan  untuk  dibuatkannya  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibuat oleh Notaris/PPAT hal ini sesuai dengan Pasal 13 ayat (1) UUHT. Alasan-alasan dibuatkannya SKMHT terbagi menjadi  2  (dua)  yaitu  subjektif  dan  objektif.  Sebelum  didaftarkannya  hak tanggungan,  UUHT  memberikan  kebijakan  untuk  dibuatkannya  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggunganyang dibuat oleh notaris/PPAT.
Pada  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan  juga  mengenal  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT).  Dalam  prakteknya  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT) dibuat sebelum adanya  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Selanjutnya  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  menghendaki  pembuatan SKMHT wajib diikuti dengan pembuatan pemberian Hak Tanggungan 2 . Dengan demikian  agar  sahnya  suatu  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT), maka harus dibuat dengan akta otentik oleh Notaris atau Akta Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  hal  ini  dimaksudkan  akta  notaris  sebagai  akta otentik  yang  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  kuat.  Dimana  SKMHT bertujuan untuk menjamin pelunasan suatu kredit tertentu, yang dalam ketentuan Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan menjelaskan beberapa hal yang harus dipenuhi pada SKMHT antara lain:
1. Tidak  memuat  kuasa  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  lain  dari  pada membebankan Hak Tanggungan.
2. Tidak memuat kuasa substitusi.
3. Mencantumkan secara jelas Objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan indentitas debitur apabila debitur bukan pemberi Hak Tanggungan.
2 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Jaminan, Mandar Maju, Bandung,2004, hlm. 76-77.

## B. Rumusan Masalah
Berdasarkan apa yang telah peneliti paparkan di atas terhadap isu hukum mengenai  kepastian  hukum  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT) akibat keterlambatan menerbitkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), maka peneliti akan menarik beberapa permasalahan diantaranya:
1. Apakah  penerbitkan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT)  tanpa  diikuti  penerbitan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (APHT) masih memiliki kepastian hukum terhadap obyek agunan?
2. Apa  akibat  hukum  apabila  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT) terlambat  diterbitkan  setelah  berakhir  masa  berlakunya  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)?

## C. Metode Penelitian

## 1. Pendekatan Penelitian
Metode  pendekatan  masalah  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah  metode  pendekatan  yang  bersifat  yuridis  normatif  yaitu  suatu penelitian  dalam  disiplin  hukum  berdasarkan  aturan-aturan  yang  ada. Pendekatan  dalam  penelitian  ini  menekankan  pada  aspek  normatif    atau perundang-undangan  yang berlaku berkenaan dengan objek penelitian  yang dibahas  dan  melihat  norma-norma  hukum  yang  berlaku  kemudian dihubungkan  dengan  kenyataan  atau  fakta-fakta  yang  terdapat  dalam kehidupan masyarakat serta membahas bagaimana hukum beroperasi dalam masyarakat. 3

## II. PEMBAHASAN
A. Syarat  Sah  berlakunya  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT)
Dalam penjelasan Umum angka 7 dan penjelasan Pasal 15 ayat (1) UUHT dinyatakan  bahwa  pemberian  Hak  Tanggungan  wajib  dilakukan  sendiri  oleh Pemberi Hak Tanggungan dengan cara hadir dihadapan PPAT.  Hanya apabila
3 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007, hlm. 72.
ISSN (Online): 2655-8408
karena  sesuatu  sebab  tidak  dapat  hadir  sendiri  dihadapan  PPAT,  ia  wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan  (disingkat  SKMHT)  yang  berbentuk  akta  autentik.  Pembuatan SKMHT  selain  oleh  Notaris  juga  ditugaskan  kepada  PPAT,  karena  PPAT  ini yang keberadaannya sampai pada wilayah Kecamatan dalam rangka pemerataan pelayanan  di  bidang  pertanahan.  Isi  SKMHT  tersebut  harus  memenuhi persyaratan sebagai berikut:
1. Tidak  memuat  kuasa  untuk  melakukan  pembuatan  hukum  lain  dari  pada membebankan Hak Tanggungan;
2. Tidak memuat kuasa substitusi;
3. Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi Hak Tanggungan
Di dalam Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan terdapat dua aspek yang juga harus diperhatikan, yakni sebagai berikut:
a. Pembatasan Isi/Muatan dalam SKMHT
UUHT  secara  tegas  membatasi  isi  atau  muatan  dari  SKMHT,  yaitu hanya memuat perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan. Jadi tidak boleh  membuat  kuasakuasa  melakukan  perbuatan  hukum  lain  yang bermaksud  mendukung  tercapainya  maksud  pemberian  jaminan  yang bersangkutan. Misalnya, tidak memuat kuas untuk menjual, menyewakanobjek  Hak  Tanggungan,  memperpanjang  hak  atas  tanah  atau untuk  mengurus  perpanjangan  sertifikat,  mengurus  balik  nama  dan sebagainya. Jika memang dikehendaki, hal-hal semacam itu dapat dimuat di dalam  APHT,  namun  bukan  sebagai  kuasa  tetapi  hanya  berupa  janji-janji antara pemberi Hak Tanggungan dengan pemegang Hak Tanggungan7 seperti halnya yang dimuat dalam Pasal 11 ayat (2) a sampai dengan k.
Selain  itu,  jika  dalam  Surat  Kuasa  Memasang  Hipotik  (SKMH) debitur  dapat  memberi  kuasa  kepada  kreditor  dengan  hak  substitusi.  Maka menurut  UUHT,  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)
Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408
tidak  boleh  memuat  kuasa  substitusi  yaitu  penggantian  penerima  kuasa melalui pengadilan.
Namun  jika  penerima  kuasa  memberikan  kuasa  kepada  pihak  lain dalam  rangka  penugasan  untuk  bertindak  mewakilinya.  Misalnya,  Direksi Bank  menugaskan  pelaksanaan  kuasa  yang  diterimanya  kepada  Kepala Cabangnya atau pihak lain, maka ini bukan merupakan substitusi (Penjelasan Pasal 15 ayat (1) huruf b).
b. Pembatasan Jangka Waktu
Guna  mencegah  berlarut-larutnya  pemberian  kuasa  dan  terjadinya penyalahgunaan serta demi tercapainya kepastian hukum, maka berlakunya SKMHT  dibatasi  jangka  waktunya.  Untuk  hak  atas  tanah  yang  sudah terdaftar, wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan  sesudah  diberikan.  Sedangkan,  terhadap  hak  atas  tanah  yang  belum terdaftar harus dipenuhi dalam waktu 3 (tiga) bulan. Yang dimaksud tanah yang  belum  terdaftar  adalah  tanah-tanah  yang  hak  kemilikannya  telah  ada menurut  Hukum  Ada,  tetapi  proses  administrasi  dalam  koncersinya  belum selesai dilaksanakan (Penjelasan Pasal 10 ayat (3)). Jadi, merupakan hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, tetapi pendaftarannya belum dilakukan.
B. Akibat Hukum Penerbitan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
Dalam  perjanjian  ada  kemungkinan  salah  satu  pihak  tidak  memenuhi prestasi yang dikatakan sebagai wanprestasi. Bentuk wanprestasi dapat berupa: a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
b. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana diperjanjikannya;
c. Melakukan apa yang diperjanjikan namun terlambat;
d. Melakukan sesuatu menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Dalam hal debitor wanprestasi maka berdasarkan Pasal 1276 KUHPerdata kreditor dapat menggugat hal-hal sebagai berikut:
1. Memenuhi/melaksanakan perjanjian;
2. Memenuhi perjanjian disertai keharusan membayar ganti rugi;
3. Membayar ganti rugi;
4. Membatalkan perjanjian; dan
5. Membatalkan perjanjian disertai dengan ganti rugi Jika debitor wanprestasi dan kreditor memiliki hak jaminan kebendaan salah satunya Hak Tanggungan maka kreditor dapat melakukan haknya berdasarkan Pasal 20 UUHT yaitu: 1. Berdasarkan hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
2.  Berdasarkan  titel  eksekutorial  yang  terdapat  dalam  sertipikat HakTanggungan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  14  ayat  (2),  objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalamperaturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang  Hak  Tanggungandengan  hak  mendahulu  dari  pada  kreditor- kreditorlainnya.
3.  Atas  kesepakatan  pemberi  dan  pemegang  Hak  Tanggungan,penjualan obyek  Hak  Tanggungan  dapat  dilaksanakan  di  bawah  tangan  jika dengandemikian  itu  akan  dapat  diperoleh  harga  tertinggi  yang  meng- untungkan semuapihak.
Kuasa  untuk  membebankan  Hak  Tanggungan  tidak  dapat  berakhir  oleh sebab apapun, kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis  jangka  waktunya.  Ketentuan  ini  dimaksud  agar  supaya  pemberian  Hak Tanggungan benar-benar dilaksanakan sehingga memberikan kepastian hukum baik bagi pemegang maupun pemberi Hak Tanggungan.

## C.  Kepastian  Hukum  Penerbitan  SKMHT  Tanpa  Diikuti  Penerbitan  APHT Terhadap Objek Agunan
Pada prinsipnya pemberi Hak Tanggungan harus datang sendiri kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta Hak Tanggungan, akan tetapi apabila berhalangan hadir maka dapat saja pemberi hak tanggungan memberikan  kuasa  kepada  pihak  lain  untuk  memasang  Hak  Tanggungan. Menurut  UUHT,  kuasa  seperti  ini  disebut  “Surat  Kuasa  Membebankan  Hak
ISSN (Online): 2655-8408
Tanggungan”  (SKMHT).  Oleh  hukum,  pemberian  SKMHT  ini  dianggap sebagai kekecualian, karena pada prinsipnya suatu pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan 4 . Oleh karena itu, suatu jaminan  atas  tanah  haruslah  segera  dibuatkan  APHT  baik  didahului  dengan SKMHT atau tanpa SKMHT, dan dilanjutkan dengan pendaftaran ke Kantor Pertanahan.  Keseluruhan  proses  tersebut  harus  dilakukan  agar  kelak  apabila terjadi  masalah,  maka  pihak  kreditur  tetap  berwenang  atas  segala  hak  yang diperolehnya menurut UUHT.
Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  yang  tidak diikuti  dengan  pembuatan  Akta  Pemberi  Hak  Tanggungan  (APHT)  dalam waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada Pasal 15 ayat (3) atau ayat (4) UUHT, atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan sebagaimana yang  dimaksud  pada  ayat  (5)  batal  demi  hukum.  Ketentuan  mengenai  batas waktu  berlakunya  SKMHT  (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan) dimaksudkan untuk mencegah berlarut-larutnya waktu pelaksanaan kuasa itu. Ketentuan  ini  tidak  menutup  kemungkinan  dibuatnya  Surat  Kuasa Membebankan Hak Tanggungan baru.
Hal ini didasarkan pada Pasal 14 ayat (2 dan 3) bahwa Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 memuat “irah irah” dengan kata  kata  "DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG MAHAESA" dan Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 2  mempunyai  kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosseacte  hypotheek sepanjang  mengenai  hak  atas  tanah.  Oleh  karena  itu kepastian  hukum terhadap  SKMHT  yang  diikuti  dengan  APHT  memberikan kepastian  hukum  yang  mengikat  kepada  Bank  untuk  dapat  mengeksekusi jaminan  yang  dijaminkan,  namun  apabila  suatu  SKMHT  tidak  diikuti  oleh APHT maka jaminan yang dijaminkan tidak memiliki kepastian hukum dalam arti tidak dapat dieksekusi oleh Bank.
4 Rachmadi Usman. 2008. Hukum Jaminan Keperdataan, Jakarta: Sinar Grafika, hlm, 88.
Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408
Hak tanggungan pada hakikatnya adalah hak jaminan atas tanah untuk menjamin  pelunasan-pelunasan  utang  tertentu  yang  memberikan  kedudukan diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  terhadap  kreditur-kreditur  lain.  Dalam arti,  bahwa  debitur  cidera  janji,  maka  kreditur  pemegang  hak  tanggungan berhak  menjual  melalui  pelelangan  umum  tanah  yang  dijadikan  jaminan menurut  peraturan  perundang-undangan  yang  bersangkutan  dengan  hak mendahulu  dari  pada  kreditur-kreditur  yang  lain.  Kedudukan  diutamakan tersebut  sudah  barang  tentu  tidak  mengurangi  preferensi  piutang-piutang Negara menurut perundang- undangan yang berlaku. Oleh karena iitu APHT sangat  penting  bagi  kreditur  sebagai  bentuk  keyakinan  bahwa  debitur bersungguh sungguh akan melunasi segala hutangnya.
Hak  tanggungan  memiliki  beberapa  kelebihan  yang  membuatnya menjadi jaminan yang paling diminati, antara lain adanya undang-undang yang secara  khusus  telah  mengatur  Hak  Tanggungan,  kemudahan  dalam mengidentifikasi  obyek  Hak  Tanggungan,  memberikan  kedudukan  yang didahulukan  (preferensi)  kepada  krediturnya,  sertifikat  Hak  Tanggungan mempunyai titel eksekutorial, jelas dan pasti dalam proses eksekusinya, serta harga dari objek Hak Tanggungan (tanah) cenderung terus meningkat. Kreditur pemegang  Hak  Tanggungan  merupakan  kreditur  separatis  yang  mempunyai preferensi terhadap Hak Tanggungan yang dipegangnya. Pada umumnya dalam perjanjian  Hak  Tanggungan  disebutkan  bahwa  apabila  debitur  wanprestasi, kreditur dengan kekuasaan sendiri dapat menjual objek, hal ini sebagai salah satu ciri dan preferensi Hak Tanggungan atau merupakan perwujudan dari asas droit  de  preference .  Preferensi  ini  dapat  terlihat  pada  Pasal  20  ayat  (1)  dan Pasal 21  UUHT serta Pasal 55 ayat (1) UU Undang Undang Nomor 37 Tahun 2004  Tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU Kepailitan).
Untuk  menjamin  adanya  kepastian  hukum,  maka  SKMHT  sebagai salah satu sarana yang memiliki dasar hukum dalam mewujudkan kelancaran pelaksanaan  perjanjian  kredit  para  pihak  khusunya  antar  kreditur  dengan debitur  berfungsi  sebagai  saranan  hukum,  maka  SKMHT  memerlukan
Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408
kehadiran  notaris  atau  PPAT  sebagai  pihak  atau  lembaga  yang  memiliki kedudukan  hukum  dan  dipercaya  untuk  memfasilitasi  kepentingan- kepentingan para pihak yang terlibat dalam perjanjian kredit terutama dalam hal  pengaturan  objek  hak  tanggungan  dengan  segera  mungkin  menerbitkan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Sebagaimana teori kepastian hukum bahwa apa yang tercantum dalam aturan itulah kepastiannya, sebagaimana dijelaskan dalam  Pasal  15  ayat  (3)  dan  ayat  (4)  UUHT,  atau  waktu  yang  ditentukan menurut  ketentuan  sebagaimana  yang  dimaksud  pada  ayat  (5)  batal  demi hukum.
SKMHT yang telah berakhir masa berlakunya tidak dapat dipergunakan lagi  sebagai  alas  hak  untuk  membuat  APHT  bila  hal  ini  terjadi  maka  dapat menimbulkan  kelemahan/potensi  kerugian  pada  kreditur.  Oleh  karena  itu, SKMHT yang telah habis masa berlakunya menyebabkan SKMHT gugur demi hukum dan masa berlaku SKMHT tidak dapat diperpanjang.

## III. PENUTUP

## A. Kesimpulan
Berdasarkan pada landasan teori dan konseptual serta pembahasan yang telah  dipaparkan  sebelumnya  terhadap  permasalahan  Kepastian  Hukum  Surat Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Akibat  Keterlambatan  Menerbitkan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Penerbitkan  SKMHT  tanpa  diikuti  penerbitan  APHT  masih  memiliki kepastian hukum terhadap obyek agunan, bahwa apabila SKMHT telah habis masa berlakunya maka demi hukum SKMHT tersbut batal demi Hukum dan tidak memilki kepastian hukum yang mengikat sebagaimana dimaksud dalam Pasal  15  ayat  (6)  UUHT  dan  terhadap  obyek  jaminan  yang  dijaminkan kreditur  hanya  sebagai  kreditur  konkuren  yang  tidak  punyak  hak  yang didahulukan dalam pembayaran utang karena tidak memiliki hak eksekutorial terhadap obyek jaminan sehingga SKMHT tanpa adanya APHT hakikatnya tidak memiliki kepastian hukum terhadap obyek jaminan yang dijaminkan
2. Apa akibat hukum apabila APHT terlambat diterbitkan setelah berakhir masa berlakunya SKMHT, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 15 ayat (6) maka SKMHT  tanpa  diikuti  oleh  APHT  menjadikan  SKMHT  batal  demi  hukum dan tidak dapat ditarik kembali, sehingga kedudukan kreditur hanya ebagai kreditur  konkuren  dan  tidak  mempunyai  hak  eksekutorial  terhadap  obyek jaminan yang dijaminkan.

## B. Saran
1. Untuk  memberikan  kepastian  hukum  terhadap  hak  eksekutorial  obyek jaminan  yang  dijaminkan,  perlu  peran  PPAT  dan  masyarakat  untuk  saling mengawasi  batas  waktu  yang  diberikan  oleh  UU  terhadap  SKMHT  ysng dibuat oleh PPAT selain itu perlu aturan yang memberikan batas waktu perlu direvisi  agar  urusan  administrasi  dalam  proses  penerbitan  APHT  dapat diselesaikan.
2. Agar SKMHT tidak batal demi hukum perlu pengawasan yang instensif oleh semua  pihak  terhadap  kinerja  PPAT  dalam  menerbitkan  APHT  agar  tidak terlalu lama yang menyebabkan SKMHT habis masa berlakunya.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
AIrma  Devita  Purnamasari.  2011. Kiat-Kiat  Cerdas  dan  Bijak  Memahami Hukum Jaminan Perbankan , Jakarta: Kaifa
Achmad  Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu  Kajian  Filosofis dan Sosiologis), Penerbit Toko Gunung Agung, Jakarta, 2002
Boedi Harsono dalam Salim HS , Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia , Jakarta: Raja GrafindoPersada, 2011
B. Arief Sidharta, “Hukum Dan Logika” (Bandung: Alumni, 2006)
Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007
ISSN (Online): 2655-8408
Cst  Kansil,  Christine  ,  S.T  Kansil,  Engelien  R,  Palandeng  dan  Godlieb  N Mamahit, Kamus Istilah Hukum, Jakarta, 2009
Dominikus Rato, Filsafat Hukum Mencari: Memahami dan Memahami Hukum, Laksbang Pressindo, Yogyakarta, 2010
Husni, “Hak Tanggungan Dan Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Perlindungan Hukum  Bagi  Kreditur”, Tesis ,  Fakultas  Hukum,  Universitas  Wijaya Putra, Surabaya, 2012
Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja,  2006, Hak  Tanggungan , Seri  Hukum Harta Kekayaan , Jakarta: Prenada Media Group
M. Solly Lubis, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian ,  Mandar Maju, Bandung,
Munir Fuady, 2013, Hukum Jaminan Hutang ,Jakarta: Erlangga, halaman
Mariam  Darus  Badrulzaman,  Kompilasi  Hukum  Jaminan,  Mandar  Maju, Bandung,2004
Mustofa,  2010,  Tuntutan  Pembuatan  Akta-Akta  PPAT,  Yogyakarta:  Karya Media
Meuwissen,  Tentang  pengembangan  hukum,  ilmu  hukum,  Teori  Hukum  dan filsafat  hukum,  diterjemahkan  oleh  Arif    Sidharta,  Refika  Adhitama, Bandung, cet, ketiga
Ni  Putu  Selvyana  Put  ri  Pratamikha,  Made  Subawa,  I  Putu  Tuni  Cakabawa Landra, “Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Setelah
Dikeluarkannya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8  Tahun  2012  Tentang  Ketentuan  Pelaksana  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah”, dalam Acta Comitas Jurnal Ilmiah Prodi Magister Kenotar iatan, 2015  -2016 , Universitas Udayana Bali
Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana, Jakarta, 2008
Riduan  Syahrani,  Rangkuman  Intisari  Ilmu  Hukum,  Penerbit  Citra  Aditya Bakti,Bandung, 1999
Ridwan  HR,  2008, Hukum  Administrasi Negara, PT.  Raja  Grafindo  Persada, Bandung
Rachmadi Usman. 2013. Hukum Kebendaan , Jakarta: Sinar Grafika
R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan Ke VII,Alumni, Bandung
Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408
Subekti, R, 2009, Jaminan Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia. PT.Citra Aditya Bakti.Bandung Indonesia
Salim  H.  S.,  2010, Perkembangan  Teori  Dalam  Ilmu  Hukum ,  Rajawali  Pers, Jakarta
Sajipto Raharjo, Masalah Penegakan Hukum suatu tijawan sosiologis, penerbit. PT.Sinar Baru, Bandung
Soerjono Soekanto, 1983, Penegakan Hukum, Penerbit.binacipta, Jakarta
Soejono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta, 2007

## B. Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang  Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok Agraria
Undang-Undang  Nomor 4 Tahun 1996 tentanh Hak Tanggungan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Republik  Indonesia  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan
Nasional  Nomor  3  Tahun  1996  mengatur  tentang  Bentuk  SKMHT, Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan,  Buku  Hak  Tanggungan,  dan Sertifikat Hak Tanggungan
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  22 Tahun 2017 Tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  Untuk  Menjamin  Pelunasan  Kredit Tertentu

## C. Sumber Lain

## Anonim, “Perlindungan Hukum”, melalui www.statushukum.com
Enjang Teguh Brawijaya, I Gst Ayu Agung Ariani, “Kewajiban Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) Segera Setelah Ditetapkan Surat Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)”  dalam
https://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/11899
Fuat  Rifai,  Lucky  Endrawati,  Abdul  Madjid,  “Analisis  Yuridis  Terhadap Ketentuan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT) Kredit  Tertentu  Sebagai  Upaya  Mewujudkan  Keseimbangan
Vol.  7 No. 1 Juli 2020 ISSN (cetak) : 2356-1939
ISSN (Online): 2655-8408
Perlindungan Hukum Bagi Kreditur (Bank)”, melalui http//:www.unibraw.ac.id Irwan Darwis, “Penegakan dan Perlindungan Hukum”, melalui www.irwankaimoto.blogspot.com
Jimly Ashiddiqie, “Keadilan, Kepastian Hukum dan Keteraturan,” http://www. suarakarya-online.com
Samia  Alwi  Assery,  Suhariningsih,  M.  Hamidi  Masykur,  “Pelaksanaan Pendaftaran  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  Yang  Melebihi  Batas Waktu  Pendaftaran  (Studi  Di  Kantor  BPN  Malang)”  ,  melalui www.unibraw.ac.id ,