ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
ANALISIS TERHADAP PERJANJIAN JUAL BELI PROFORMA (STUDI KASUS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI RABA ANALISIS TERHADAP PERJANJIAN JUAL BELI PROFORMA (STUDI KASUS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI RABA BIMA NOMOR 47/PDT.G/2017/PN RBI)
Cindy Adinda 1 , Arsin Lukman 2 1,2 Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia cindyadindarr@gmail.com 1 , arsinlukman@gmail.com 2
Naskah diterima: 20 April 2022; revisi: 30 Mei 2022; disetujui: 18 Juni 2022

## Abstract
The  role  of  the  Land  Deed  Making  Officer  is  very  important  in  making  the  land  sale  and purchase  deed.  In  accordance  with  Government  Regulation  Number  37  of  1998  which  has been  changed  to  Government  Regulation  Number  24  of  2016  concerning  Regulations  for Land Deed Making Officials, PPAT is a public official who is authorized to make authentic deeds  regarding  certain  legal  actions  regarding  land  rights  or  property  rights.  on  the apartment unit. The problems raised in this research are the responsibility of the Land Deed Making Officer (PPAT) for the making of the Proforma Sale and Purchase Deed (formality) and the legal consequences arising from the Proforma Purchase (formality). The method used is  normative  research,  the  data  sources  used  are  primary  legal  materials,  secondary  legal materials,  and  tertiary  legal  materials.  Data  collection  techniques  by  means  of  literature study.  The  data  analysis  technique  used  qualitative  methods.  After  the  discussion,  it  was found  that  the  Proforma  Sale  and  Purchase  (formality)  did  not  meet  the  requirements  for  a valid  agreement  because  it  contained  false  causes.  The  Land  Deed  Making  Official  who makes the Proforma Sale and Purchase Deed (Formality) must be responsible for his actions and may be subject to written sanctions up to his dismissal from his position. And there are legal consequences of false data submitted to the Land Deed Making Official, which can be canceled  or  null  and  void  by  law.  There  is  also  the  possibility  of  being  sued  for  material damages  by  the  aggrieved  party  in  this  case  the  Plaintiff  on  the  basis  of an  unlawful  act  as regulated  in  Article  1356  of  the  Civil  Code.  Guidance  and  supervision  of  the  profession  of Land  Deed  Making  Officials  must  also  be  strengthened  so  that  cases  of  making  Proforma Sale and Purchase Deeds do not recur.
Keywords: Proforma buying and selling, PPAT's responsibility, legal consequences
 Alamat korespondensi:
Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia E-mail: cindyadindarr@gmail.com
ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## LATAR BELAKANG
Pada  dasarnya  manusia  diciptakan  oleh  Tuhan  sebagai  makhluk  sosial  yang  tidak mungkin  untuk  dapat  hidup  sendiri  tanpa  membutuhkan  bantuan  dari  manusia  lain.  Hanya saja dalam kehidupan bersamalah manusia dimungkinkan untuk  untuk memenuhi  panggilan hidupnya,  memenuhi  kepentingannya,  dan  juga  tentu  kebutuhannya.  Agar  kebutuhan  serta kepentingan  tersebut  dapat  terlindungi  dan  terpenuhi,  maka  manusia  hidup  secara berkelompok dalam masyarakat. 1
Sektor  perbankan  yang  berfungsi  sebagai  Lembaga  perantara  keuangan  mempunyai peranan  yang  strategis  dalam  kegiatan  perekonomian  karena  kegiatan  usahanya  terutama menghimpun dana dan menyalurkan kredit. Disamping itu peranan bank juga pernting karena merupakan  Lembaga  pembiayaan  yang  strategis  dalam  membiayai  berbagai  kegiatan  usaha yang produktif, yang pada gilirannya akan mendorong pertumbuhan ekonomi. 2
Kredit  pada  bank  umumnya  dikaitkan  dengan  berbagai  persyaratan,  antara  lain mengenai  jumlah  maksimal  kredit,  jangka  waktu  kredit,  tujuan  penggunaan  kredit,  suku bunga kredit, cara penarikan dana kredit, jadwal pelunasan kredit, serta jaminan kredit. Salah satu  unsur  yang  penting  terhadap  permohonan  kredit  adalah  agunan  atau  jaminan  yang diberikan  oleh  calon  debitur,  jaminan  berarti  harta  kekayaan  yang  dapat  diikat  sebagai jaminan guna perlindungan terhadap bank.
Jaminan dibutuhkan guna menjamin kepastian pelunasan hutang apabila dikemudian hari  nasabah  debitur  tidak  dapat  melunasi  hutangnya  yaitu  dengan  cara  lelang  eksekusi  dan mengambil  pelunasan dari penjualan harta kekayaan yang menjadi jaminan tersebut.  Dalam hal ini banyak orang yang ingin melakukan kredit pada bank namun tidak memiliki jaminan untuk melunasi kreditnya.
Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh lembaga  keuangan  yang  memberikan  fasilitas  kredit.  Sebab  tanah,  pada  umumnya,  mudah dijual,  harganya  terus  meningkat  mempunyai  tanda  bukti  hak,  sulit  digelapkan  dan  dapat dibebani dengan hak tanggungan yang memberikan hak istimewa kepada kreditor. 3
Hak atas tanah merupakan hak yang melekat yang tidak dapat dihilangkan begitu saja. Hak atas tanah dapat diperoleh salah satunya dengan sebuah perikatan seperti jual beli. Pada umumnya  seseorang  tidaklah  berjanji  secara  sukarela,  tanpa  adanya  imbalan  dari  pihak lawannya,  dan  oleh  karena  itu  pulalah,  maka  dalam  perjanjian-perjanjian  yang  dijumpai dalam  praktek,  senantiasa  terdapat  prestasi  atau  kewajiban  atau  perikatan  atau  utang  yang bertimbal balik antara para pihak yang membuat perjanjian tersebut. 4
Suatu akta jual beli yang dibuat di hadapan pejabat berwenang seperti Notaris/PPAT menjadi  salah  satu  bukti  penguasaan  atas  tanah  yang  bersifat  mutlak  sehingga  tidak  dapat diganggu  gugat  oleh  pihak-pihak  lainnya.  Dengan  demikian  akta  merupakan  surat  yang ditandatangani,  memuat  peristiwa-peristiwa  atau  perbuatan  hukum  dan  digunakan  sebagai pembuktian. 5
Kegiatan  jual  beli  tanah  atau  bangunan  berbeda  dengan  jual  beli  pada  umumnya. Untuk jual beli benda tidak bergerak (tanah atau bangunan) dibutuhkan akta otentik sebagai
1 Sudikno Mertokusumo, 2001, Mengenal Hukum Suatu Pengantar , Liberty, Yogyakarta, hlm.3
2 Lembaga  Kajian  Hukum  Bisnis  Fakultas  Hukum  USU,  1996, Persiapan  Pelaksanaan  Haktanggungan  di Lingkungan Perbankan (Hasil Seminar) , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm.49
3 Effendi Parangin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit , Rajawali Pers, Jakarta, hlm. 9.
4 Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli , (Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hlm. 1
5 Sjaifurrachman  dan  Habib  Adjie, Aspek  Pertanggungjawaban  Notaris  Dalam    Pembuatan  Akta ,  (Bandung  : Mandar Maju, 2011), hlm. 99
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
bukti  hukum  yang  sah  terjadinya  jual  beli,  yang  selanjutnya  dikenal  dengan  Akta  Jual  Beli (selanjutnya disebut AJB). Dijelaskan dalam pasal 1457 KUH Perdata bahwa yang dimaksud dengan jual beli adalah: 6
“suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu (penjual) mengikatkan dirinya untuk menyerahkan  suatu  kebendaan,  dan  pihak  yang  lain  (pembeli)  untuk  membayar  harga  yang telah dijanjikan.”
1. Ada 2 (dua) syarat sahnya suatu jual beli tanah yaitu syarat materiil dan syarat formil. SSyarat materiil sangat menentukan sahnya suatu jual beli tanah, yang dapat dibagi atas :
a) Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Maksudnya adalah pembeli sebagai  penerima  hak  harus  memenuhi  syarat  untuk  memiliki  tanah  yang dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai. Menurut Pasal 21 Undang-undang Pokok Agraria, yang dapat mempunyai hak milik atas tanah  hanyalah  Warga  Negara  Indonesia  dan  badan-badan  hukum  yang ditetapkan oleh pemerintah.
b) Penjual  berhak  untuk  menjual  tanah  yang  bersangkutan,  yang  berhak  menjual suatu bidang tanah tertentu saja pemegang hak yang sah atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk  menjual  sendiri  tanah  itu.  Akan  tetapi,  apabila  pemilik  tanah  ada  dua orang  maka  yang  berhak  menjual  tanah  tersebut  adalah  kedua  orang  bersama- sama. Tidak boleh hanya seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
c) Tanah  hak  yang  bersangkutan  boleh  diperjualbelikan  apabila  tidak        sedang dalam  sengketa.  Mengenai  tanah-tanah  hak  apa  yang  boleh  diperjualbelikan telah  ditentukan  dalam  Undang-undang  Pokok  Agraria  yaitu  hak  milik,  hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai.
2. Syarat Formil
Setelah  semua  syarat  materiil  terpenuhi,  maka  dilakukan  jual  beli  di  hadapan  PPAT sebagai  pejabat  yang  berwenang.  Akta  jual  beli  menurut  Pasal  37  ayat  1  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah harus dibuat oleh PPAT. Jual beli  dilakukan  tanpa  dilakukan  di  hadapan  PPAT  tetap  sah  karena  berdasar  Pasal  5  UUPA, Undang-undang  Pokok  Agraria  sendiri  berlandaskan  pada  hukum  adat,  sedangkan  dalam hukum  adat  sistem  yang  dipakai  adalah  sistem  konkret  /  kontan/  nyata  /  rill.  Kendatipun demikian untuk mewujudkan adanya suatu kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  sebagai peraturan  pelaksana  dari  Undang-undang  Pokok  Agraria  telah  menentukan  bahwa  setiap perjanjian  yang  dimaksud  untuk  melakukan  pemindahan  hak  atas  tanah  harus  dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.
Akta jual beli ditandatangani oleh para pihak yang membuktikan, bahwa telah terjadi pemindahan  hak  dari  penjual  kepada  pembelinya  dengan  harganya,  telah  memenuhi  syarat tunai  dan  menunjukkan  secara  nyata  atau  riil  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  telah dilaksanakan.  Akta  tersebut  membuktikan  bahwa  benar  telah  dilakukan  perbuatan pemindahan  hukum  selama  lamanya  dan  pembayaran  harganya,  Karena  perbuatan  hukum yang  dilakukan  merupakan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak,  maka  akta  tersebut menunjukkan bahwa pembeli sebagai penerima hak yang baru (Boedi Harsono, 2003 : 296). 7
6 Indonesia, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , UU No. 23 Tahun 1847, pasal 1457
7 Boedi Harsono, HukumAagraria Indonesia,Ssejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan 2003, hlm 296
ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Apabila tidak dipenuhinya salah satu syarat dalam pembuatan Akta Jual Beli, maka kemudian hari akta tersebut dapat dinyatakan batal demi hukum atau dapat dibatalkan.
Akta  yang  dibuat  bertentangan  dengan  Undang-Undang  dan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  melakukan  kelalaian  maka  dapat  menimbulkan  kerugian  bagi  para  pihak,  baik  pada pihak  yang  melakukan  perbuatan  hukum  itu  sendiri  maupun  pada  pihak  terkait  lainnya. Kerugian  tersebut  dapat  dituntut  berdasarkan  hukum  perdata  yang  berlaku.  Lalai  dalam membuat  perjanjian  misalnya  apabila  syarat  yang  diatur  dalam  ketentuan  hukum  tidak terpenuhi.  Perbuatan  tersebut  dapat  menyebabkan  pembatalan  akta  oleh  pihak  yang dirugikan.  Pembatalan  tersebut  tentu  akan  berdampak  hukum  kepada  pihak-pihak  dalam perjanjian. 8 Maka Pejabat Pembuat Akta Tanah pun dapat dimintai pertanggungjawaban atas akta yang dibuatnya yang tidak sesuai dengan ketentuan Undang-Undang.
Salah satu kasus terkait adanya akta jual beli tanah yang tidak sesuai dengan tatacara Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  ialah  Jual  Beli  Proforma  atau  Pura-Pura.  Dalam  Putusan Pengadilan  Negeri  Nomor  Nomor  47/Pdt.G/2017/PN  RBI.  Akta  Jual  Beli  dinyatakan  Tidak Sah dan Batal Demi Hukum serta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diperintahkan untuk tunduk pada putusan dalam kasus ini.
Kasus  dalam  Putusan  Pengadilan  Negeri  Raba  Bima  berawal  saat  Turut  Tergugat  I yang  merupakan  saudara  kandung  dari  Penggugat  meminjam  Tanah  milik  Penggugat  untuk keperluan  sebagai  Jaminan  Kredit  (bank)  disalah  satu  Kantor  Perbankan  dan  dengan  alasan untuk  mempermudah  atau  mempercepat  proses  administrasi  dan  untuk  mengubah  dan membalik nama tanah tersebut menjadi nama Turut Tergugat I, maka selanjutnya di sepakati oleh  Penggugat.  Tidak  sampai  di  situ  saja,  Turut  Tergugat  II  yang  merupakan  saudara kandung Penggugat juga ingin meminjam tanah milik Penggugat untuk keperluan yang sama dan disetujui  oleh Penggugat. Turut  Tergugat  IV yang merupakan seorang Pejabat  Pembuat Akta Tanah membuat Akta Jual Beli proforma (formalitas) untuk peralihan hak sementara.
Tergugat  yang  merupakan  anak  kandung  dari  Penggugat  Bersama  dengan  isterinya ingin meminjam kedua objek gugatan tersebut untuk keperluan yang sama. Namun pada saat itu  kedua  objek  gugatan  tersebut  masih  atas  nama  Turut  Tergugat  I  dan  Turut  Tergugat  II, maka dilakukan transaksi Jual Beli Proforma (formalitas) yang dibuat oleh Turut Tergugat V selaku  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Dalam  Akta  Jual  Beli  tersebut  secara  materil  tidak terjadi  jual  beli,  penyerahan  asset,  pembayaran  harga  jual  sebagaimana  lazimnya  jual  beli pada umumnya melainkan hanya “Pura-Pura” untuk keperluan jaminan kredit.
Secara  materiil  jual  beli  tersebut  tidak  pernah  terjadi  dan  mengandung  causa  yang palsu maka hal  ini melanggar  Pasal 1320 KUHPerdata  yang mengatur tentang syarat-syarat sah  suatu  perjanjian.  Dalam  hal  ini  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dimintakan pertanggungjawabannya apabila terdapat pihak yang dirugikan.
Namun sering kali Pejabat Pembuat Akta Tanah melaksanakan tugas pembuatan akta melanggar  ketentuan  perundang-undangan  dalam  kasus  ini  adalah  Akta  Jual  Beli  Proforma (formalitas).  Berdasarkan  latar  belakang  yang  stelah  diuraikan  di  atas,  maka  penelitian  ini akan  membahas  mengenai  tanggungjawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  terhadap  Akta  Jual Beli Proforma (formalitas) dan akibat yang dapat terjadi oleh karena pembuatan akta tersebut.
Sehingga  perlu  dilihat  bagaimana  tanggung  jawab  Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  mengenai  pembatalan  jual  beli  proforma  studi  kasus  Putusan  Nomor
8 Soraya Rafika Putri, Siti Hajati Hoesin, Mohamad Fajri Mekka P, “Pembatalan Akta Jual Beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Mengetahui Adanya Cacat Hukum (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 888/K/PDT/2016), Universitas Indonesia, hlm. 6
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
47/Pdt.G/2017/PN  RBI  dan  akibat  hukum  yang  timbul  dari  jual  beli  proforma  dalam  studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 47/Pdt.G/2017/PN RBI.

## I. METODE PENELITIAN
Metode  adalah  proses,  prinsip-prinsip  dan  tata  cara  memecahkan  suatu  masalah, sedangkan  penelitian  adalah  pemeriksaan  secara  hati-hati,  tekun  dan  tuntas  terhadap  suatu gejala  untuk  menambah  pengetahuan  manusia,  maka  metode  penelitian  dapat  diartikan sebagai proses prinsip-prinsip dan tata cara untuk memecahkan masalah yang dihadapi dalam melakukan penelitian. 9
Penelitian  tentang  “Analisis  terhadap  Perjanjian  Jual  Beli  Proforma  (Studi  Kasus Putusan  Pengadilan  Negeri  Raba  Bima  Nomor  47/Pdt.G/2017/PN  RBI)”  Merupakan  suatu penelitian  normatif  yaitu  penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  menilite  bahan pustaka  atau  data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk  diteliti  dengan  cara  mengadakan penelusuran terhadap peraturan-peraturan dan literatur-literatur yang berkaitan  dengan permasalahan yang diteliti. 10
Penulis  menggunakan  sifat  penelitian  deskriptif,  penelitian  deskriptif  menurut Soerjono Soekanto yaitu dimaksudkan untuk memberikan data yang seteliti mungkin tentang manusia,  keadaan  atau  gejala-gejala  lainnya. 11 Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk memperoleh  gambaran  yang  baik,  jelas  dan  memberikan  data  yang  selengkap  mungkin tentang  obyek  yang  diteliti,  dalam  hal  ini  untuk  menggambarkan  pelaksanaan  Pembebanan Hak  Tanggungan.  Berdasarkan  jenis  dan  bentuknya,  data  yang  diperlukan  dalam  penelitian adalah data primer dan data sekunder, Data primer, yaitu data yang diperoleh dari penelitian lapangan dapat dilakukan baik melalui pengamatan (observasi) atau wawancara. 12 Dalam hal ini  wawancara  yang  dilakukan  oleh  intansi  dan  lembaga  yang  memiliki  keterkaitan  dengan objek penelitian., Data Sekunder adalah data yang diperoleh melalui kegiatan dokumen baik dari  buku-buku,  internet,  surat  kabar  maupun  peraturan-peraturan  yang  terkait  dengan penulisan skripsi ini.
Alat  pengumpulan  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  wawancara  dan studi  kepustakaan,  Studi  kepustakaan  adalah  salah  satu  metode  pengumpulan  data  yang dilakukan  di  beberapa  tempat  seperti  Perpustakaan  Universitas  Indonesia,  serta  mengakses data  melalui  internet,  maupun  mempelajari  dan  membaca  buku-buku  ilmiah,  peraturan perundang-  undangan  yang  terkait  serta  Putusan  Pengadilan  Negeri  Raba  Bima  Nomor 47/Pdt.G/2017/PN  RBI  yang  berkaitan  dengan  penulisan  ini    untuk  mendapatkan  landasan teoritis sebagai dasar penelitian dan penulisan  ini.
Pengambilan  kesimpulan  dilakukan  dengan  menggunakan  logika  deduktif,  artinya adalah  metode  menarik  kesimpulan  yang  bersifat  khusus  dari  pernyataan-pernyataan  yang sifatnya umum.
Metode  ini  dilakukan  dengan  cara  menganalisis  pengertian  atau  konsep-konsep umum,  antara  lain  mengenai  konsep  Jual  Beli  yang  sifatnya  umum  akan  dianalisis  secara khusus dari aspek Peraturan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Nomor 1 Tahun 2006.

## II. HASIL DAN PEMBAHASAN
9 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum (Jakarta: UI Press, 1986), hlm 6.
10 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat (Jakarta: Rajawali Pers, 2006), hlm. 13.
11 Soerjono Soekanto, Pengantar Peneltian Hukum (Jakarta: UI-Pers, 1993), hlm 10.
12 Suratman dan Philips Dillah, Metode Penelitian Hukum (Bandung: Alfabeta, 2013), hlm 53.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Pertanggungjawaban yang diminta kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah bukan hanya dalam pengertian sempit yakni membuat akta, akan tetapi pertanggungjawabannya dalam arti yang  luas,  yakni  tanggung  jawab  pada  saat  fase  akta  dan  tanggung  jawab  pada  saat  pasca penandatanganan  akta.  Tanggung  jawab  profesi  PPAT  dapat  dikategorikan  menjadi  2  (dua) hal, yaitu tanggung jawab etik dan tanggung jawab hukum. Tanggung jawab hukum ini dapat dibedakan  pula  menjadi  3  (tiga)  macam,  yaitu  tanggung  jawab  berdasarkan  hukum administrasi, hukum perdata dan hukum pidana . 13
Akta  jual  beli  tanah  yang  dibuat  PPAT  berfungsi  untuk  memastikan  suatu  peristiwa hukum  dengan  tujuan  menghindarkan  sengketa.  Oleh  karena  itu,  PPAT  harus  melakukan perbuatan hukum jual beli dengan lengkap dan jelas, sehingga apa yang ingin dibuktikan itu diketahui  dengan  mudah  dari  akta  yang  dibuat.  Namun  dalam  praktiknya  sering  kali  dalam transaksi  jual  beli  tanah  dilakukan  secara  pura-pura  untuk  memenuhi  kebuptuhan  tertentu. Yakni  pada  waktu  Jual  Beli  dilakukan  para  pihak  tidak  benar-benar  melakukan  transaksi, diketahui bahwa Jual Beli tersebut hanya untuk keperluan Perjanjian Kredit.
Transaksi jual beli tanah yang telah dibuatkan akta oleh PPAT yang melainkan adalah Jual  Beli  Proforma  (formalitas)  kemungkinan  bisa  timbul  permasalahan  juga,  yaitu  dengan adanya keterkaitan para pihak di dalamnya untuk meminta pembatalan atas pemindahan hak atas tanah  tersebut,  disebabkan semula  adanya itikad tidak baik  dari salah satu  pihak dalam jual beli tanah proforma tersebut.
Dalam  kasus  ini  terdapat  pelanggaran  yang  dilakukan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah yaitu membuat Akta Jual Beli Proforma atau pura-pura. Pejabat Pembuat Akta Tanah membuat  Akta  Jual  Beli  terhadap  sertifikat  Hak  Milik  yang  secara  materil  tidak  terjadi khususnya  tidak  adanya  penyerahan  harga  padahal  seharusnya  bukti  bayar  menjadi  warkah dan membuat Pejabat Pembuat Akta Tanah seharusnya yakin untuk membuat Akta Jual Beli bahwasanya kewajiban harga telah terpenuhi atau lunas. Maka dari itu, patut diduga, Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu Tergugat IV dan Tergugat V mengetahui rencana dari para pihak dan tetap membuatnya.
Berdasarkan  bukti  surat  dan  fakta  dipersidangan,  menurut  Penulis,  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  patut  diduga  sejak  awal  mengetahui  bahwa  jual  beli  yang  hendak  dilakukan antara  Penggugat  dan  Tergugat  I  adalah  jual  beli  proforma  atau  pura-pura.  Oleh  karena Tergugat  IV  dan  Tergugat  V  selaku  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  patut  diduga  mengetahui perbuatan  para  pihak  maka  Tergugat  IV  dan  Tergugat  V  wajib  bertanggung  jawab  atas perbuatannya yang dengan sengaja membuat Akta Jual Beli yang menyimpang dari ketentuan perundang-undangan yaitu Akta Jual Beli Formalitas atau Proforma.
Tanggunggjawab Pejabat Pembuat Akta Tanah berdasakan Kode Etik tertuang dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah, Nomor 1 Tahun 2006. Dalam Pasal 53 ayat (2) yang berbunyi “Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pembuatan akta, Pejabat Pembuat Akta Tanah mengisi blanko akta harus sesuai  dengan  kejadian,  status  dan  data  yang  benar  serta  didukung  dengan  dokumen  sesuai peraturan perundang-undangan.” Namun dalam kasus ini Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu Tergugat  V  dan  Tergugat  VI  membuat  akta  tidak  sesuai  dengan  kejadian  yang  sebenarnya melainkan Akta Jual Beli Proforma.
Dalam  Peraturan  Kode  Etik  terdapat  tugas  dan  wewenang  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  yang  apabila  dilanggar  dapat  diberikan  sanksi  yaitu  pemberhentian,  pelanggaran
13 Sudarmanto, Pemalsuan Surat Dan Memasukkan Keterangan Palsu ke dalam Akta Autentik , (Surabaya: Mitra Ilmu, 2010), hlm. 42
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
ringan, serta pelanggaran berat sebagai konsekuensi dari perbuatannya yang tidak mematuhi ketetuan yang berlaku.
Sanksi  yang  dikenakan  terhadap  anggota  perkumpulan  IPPAT  yang  melakukan pelanggaran Kode Etik dapat berupa: 14
a. teguran;
b. peringatan;
c. schorsing (pemecatan sementara) dari keanggotaan perkumpulan IPPAT;
d. onzetting (pemecatan) dari keanggotaan perkumpulan IPPAT; dan
e. pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan perkumpulan IPPAT.
Selain itu adapun sanksi yang dapat diterima Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah  sebagai berikut:
1. Pemberhentian dengan hormat, dapat terjadi karena: 47
a) permintaannya;
b) karena kesehatan badan atau jiwanya tidak mampu lagi menjalankan tugas dan harus  dinyatakan  oleh  tim  pemeriksa  kesehatan  yang  berwenang  ditunjuk untuk itu;
c) melakukan  pelanggaran  ringan  terhadap  larangan  atau  kewajiban  sebagai Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah;  pelanggaran  yang  dimaksud  adalah sebagaimana diatur dalam Pasal 28 ayat (3)
d) diangkat sebagai PNS atau anggota TNI/POLRI.
2. Pemberhentian dengan tidak hormat, dikarenakan: 48
a) melakukan pelanggaran berat; Adapun yang termasuk dalam pelanggaran berat diatur dalam Pasal 28 ayat (4).
b) dihukum kurungan atau  penjara karena paling lama 5 (lima) tahun atau lebih berat  berdasarkan  putusan  pengadilan  yang  sudah  mempunyai  kekuatan hukum tetap;
c) melanggar kode etik profesi;
Dalam  kasus  ini  Penggugat  melakukan  perbuatan  hukum  yang  tidak  sesuai  dengan apa  yang  sebenarnya  terjadi  dengan  Turut  Tergugat  I  dan  Turut  Tergugat  II  yaitu  Jual  Beli Proforma (Formalitas). Bahwa selanjutnya Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II melakukan perbuatan hukum yang sama dengan Tergugat. Bahwa Penggugat hanya meminjamkan objek gugatan  kepada  Tergugat,  Turut  Tergugat  I  dan  Turut  Tergugat  II  untuk  keperluan  jaminan kredit saja. Dalam hal ini tidak terjadi transaksi jual beli sebagaimana mestinya , tidak terjadi pembayaran  karena  jual  beli  yang  dilakukan  hanya  “pura-pura”  untuk  kepentingan  Jamina Kredit.
Perbuatan  hukum  tersebut  dilakukan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang  dalam kasus ini yaitu Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V. perbuatan tersebut termasuk dalam kategori berat yang mana diatur di dalam Pasal 28 ayat (4) huruf d  Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 yaitu memberikan keterangan yang tidak benar di dalam akta yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan sekaligus melanggar Pasal
14 Indonesia, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional, Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Kode Etik Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah , Nomor: 112/KEP-4.1/IV/2017, Ps. 6 ayat (1)
ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Pasal  28  ayat  (4)  huruf  f  yaitu  melanggar  sumpah  jabatan  sebagai  PPAT.  Pejabat  Pembuat Akta Tanah yang melakukan pelanggaran berat dapat diberhentikan secara tidak hormat dan dapat  dijatuhi  hukuman  kurungan/penjara  karena  melakukan  kejahatan  perbuatan  pidana yang  diancam  hikuman  kurungan  atau  penjara  paling  lama  5  (lima)  tahun  atau  lebih  berat berdasarkan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  wajib  menolak  untuk  membuat  akta  yang  melanggar Undang-Undang. Dalam hal ini Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V patut diduga sudah mengatahui  bahwa  perbuatan  yang  ingin  dilakukan  adalah  bersifat  formalitas  saja  maka sudah seharusnya Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V menolak membuat akta tersebut. Maka sanksi yang dapat dijatuhkan dari Badan Pertanahan Nasional diatur pada pasal 28 ayat (2)  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006  yaitu  pelanggaran berat  diberhentikan  dengan  tidak  hormat.  Karena  dalam  kasus  ini  sangat  megugikan Penggugat.
Dalam kasus ini Turut Tergugat IV dan Turut Tergugat V juga melanggar Kode Etik Profesi sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan melanggar ketentuan Pasal 62 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftraan Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah akan  dijatuhkan  tindakan  atau  sanksi  administratif  berupa  teguran  tertulis  sampai pemberhentian  dari  jabatan  sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  apabila  ia  dalam melaksanakan  tugasnya  mengambaikan  ketentuan-ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40. Pasal 38 dan Pasal 40 mengatur mengenai kewajiban dalam pembuatan akta dan pendaftaran tanah.
Pasal  39  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah mengatur  bahwa  sebagai  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  berhak  menolak  membuat  akta  jika terdapat  syarat-syarat  yang  tidak  dipenuhi  atau  dilanggar  dalam  peraturan  perundang- undangan  yang  bersangkutan.  Sedangakan  Turut  Tergugat  IV  dan  Turut  Tergugat  V  tetap membuat Akta Jual Beli Proforma tersebut dan melanggar Kode Etik Profesi maka dikenakan sanksi administratif.
Pelanggaran  yang  dilakukan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  tersebut  akan  diperiksa oleh Majelis Pengawas Daerah (MPD) untuk memeriksa perkara mengenai kelalaian Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  dengan  menyelenggarakan  sidang.  Maka,  bagi  pihak  yang  merasa dirugikan  dalam  hal  ini  Penggugat  dapat  juga  melaporkan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah kepada Majelis Pengawas Daerah.
Dalam  menjalankan  prakteknya  sehari-hari,  seringkali  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah dalam  membuat    akta  peralihan  hak  atas  tanah  terjadi  kesalahan  atau  kelalaian  yang mengakibatkan  akta  jual  beli  yang  dibuatnya  dapat  dibatalkan  atau  dinyatakan  batal  demi hukum oleh putusan Pengadilan.
Kesalahan  atau  kelalaian  yang  dilakukan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dalam membuat  akta  jual  beli  akan  berdampak  secara  langsung  terhadap  para  pihak  di  dalamnya. Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menimbulkan sengketa pertanahan akan mendatangkan kerugian bagi para pihak. Kesalahan dana kelalaian tersebut menyangkut syarat materil dan syarat formil atau hal-hal lain yang diuraikan sebagai berikut:

## 1. Syarat Materiil
a. Pembeli  berhak  membeli  tanah  yang  bersangkutan.  Maksudnya  adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang dibelinya.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. V, No. 2, Desember 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Untuk  menentukan  berhak  atau  tidaknya  si  pembeli  memperoleh  hak  atas  tanah  yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai. Menurut Pasal 21 Undang-undang Pokok Agraria, yang  dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah  hanyalah  Warga  Negara  Indonesia  dan  badan- badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.
b. Penjual berhak untuk menjual tanah yang bersangkutan, yang berhak menjual suatu  bidang  tanah  tertentu  saja  pemegang  hak  yang  sah  atas  tanah  tersebut  yang  disebut pemilik.  Kalau  pemilik  sebidang  tanah  hanya  satu  orang,  maka  ia  berhak  untuk  menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, apabila pemilik tanah ada dua orang maka yang berhak menjual tanah  tersebut  adalah  kedua  orang  bersama-sama.  Tidak  boleh  hanya  seorang  saja  yang bertindak sebagai penjual.
c. Tanah  hak  yang  bersangkutan  boleh  diperjualbelikan  apabila  tidak        sedang dalam sengketa. Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh diperjualbelikan telah ditentukan dalam Undang-undang Pokok Agraria yaitu hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai.

## 2. Syarat Formil
Setelah  semua  syarat  materiil  terpenuhi,  maka  dilakukan  jual  beli  di  hadapan  PPAT sebagai  pejabat  yang  berwenang.  Akta  jual  beli  menurut  Pasal  37  ayat  1  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah harus dibuat oleh PPAT. Jual beli  dilakukan  tanpa  dilakukan  di  hadapan  PPAT  tetap  sah  karena  berdasar  Pasal  5  UUPA, Undang-undang  Pokok  Agraria  sendiri  berlandaskan  pada  hukum  adat,  sedangkan  dalam hukum  adat  sistem  yang  dipakai  adalah  sistem  konkret  /  kontan/  nyata  /rill.  Kendatipun demikian untuk mewujudkan adanya suatu kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  sebagai peraturan  pelaksana  dari  Undang-undang  Pokok  Agraria  telah  menentukan  bahwa  setiap perjanjian  yang  dimaksud  untuk  melakukan  pemindahan  hak  atas  tanah  harus  dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.
Sebagai  akta  autentik,  akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  mempunyai  kekuatan pembuktian  yang  sempurna  namun,  kekuatan  pembuktian  dapat  menjadi  seperti  akta  di bawah  tangan  apabila  terdapat  kesalahan  di  dalamnya.  Jika  terdapat  pelanggaran  terhadap ketentuan  perundang-undangan  maka  akan  mengakibatkan  akta  autentik  dapat  dibatalkan atau batal demi hukum.
Dalam  hal  ini  akta  autentik  tersebut  yaitu  Akta  Jual  Beli  yang  di  lakukan  secara formalitas  atau  pura-pura.  Apabila  pihak  yang  berkepentingan  dapat  membuktikan  adanya cacat  dalam  bentuknya  karena  adanya  kesalahan  atau  ketidaksesuaian  dalam  tata  cara pembuatannya  maka  akan  mengakibatkan  timbulnya  risiko  bagi  kepastian  hak  yang  timbul atau tercatat atas dasar akta tersebut. Dan Pihak yag dirugikan dapat mengajukan gugatan atas dasar  Perbuatan  Melawan  Hukum  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1356  Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata yaitu kerugian materil dan immaterial.
Kepastian  hak  yang  dipertanyakan  akan  berdapak  terhadap  pihak  yang  dirugikan dalam  kasus  ini  ialah  Penggugat.  Dimana  Objek  Gugatan  tidak  memiliki  kepastian  hukum yang jelas yang mengakibatkan kerugian.
ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## III. KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  di  atas  penulis  menyimpulkan  bahwa  Jual  Beli  Proforma (formalitas)  dalam  Putusan  Pengadilan  Negeri  Raba  Bima  Nomor  47/Pdt.G/2017/PN  RBI karena  tidak  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian  menurut  Pasal  1320  KUHPerdata  yaitu mengenai  sebab yang halal karena di  dalamnya  mengandung  sebab yang palsu.  Bahwa Jual Beli  Proforma  (formalitas)  tidak memenuhi unsur daripada suatu perjanjian jual beli karena tidak adanya unsur terang dan tunai. Akta Jual Beli Proforma ini secara formil telah terpenuhi karena dibuat  dihadapan Turut  Tergugat  IV  dan Turut  Tergugat V selaku Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  namun  syarat  materiilnya  tidak  terpenuhi  yaitu  isi  dari  akta  tersebu.  Dalam  hal ini maka  Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuat Akta Jual Beli Proforma (formalitas) wajib  bertanggung  jawab  atas  perbuatan  yang  dilakukannya.  Tanggunggjawab  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  berdasakan  Kode  Etik  tertuang  dalam  Pasal  53  ayat  (2)  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat  Pembuat Akta Tanah, Nomor  1  Tahun  2006  dan  Pasal  62  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftraan  Tanah  dapat  dikenakan  sanksi  administratif  berupa  teguran  tertulis  sampai pemberhentian dari jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah dan keanggotaan IPPAT.
Dapat disimpulkan pula terdapat akibat hukum dari data-data palsu yang disampaikan kepada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah    yaitu  dapat  dibatalkan.  Dengan  demikian  sertifikat tanah  yang  diterbitkan  berdasarkan  akta  jual  beli  yang  tidak  sah,  tentunya  tidak  sah  pula sehingga dapat dibatalkan atau batal demi hukum. Terdapat pula kemungkinan dituntut ganti kerugian  materil  oleh  pihak  yang  dirugikan  dalam  hal  ini  Penggugat  atas  dasar  Perbuatan Melawan  Hukum  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1356  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata.
Saran  yang  dapat  diberikan  berdasarkan  uraian  di  atas  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  dilarang  membuat  Akta  Jual  Beli  Proforma  (Formalitas)  dan/atau  segala  perbuatan hukum  yang  didasarkan  pada  perjanjian  yang  bersifat  formalitas.  Kepada  para  pihak  yang akan  melakukan  jual  beli  tanah  dilakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang berwenang  agar  terpenuhi  syarat  terang  dan  tunai.  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Proforma (Formalitas) dilarang untuk dilakukan karena melanggar  Ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yaitu  sebab  yang  halal  dalam  syarat  sah  perjanjian  yang  didalamnya  berisikan  sebab  yang palsu.  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  harus  tunduk  pada  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  dan  Kode  Etik  juga  Peraturan  Perundang-Undangan  terkait.  Pembinaan  dan pengawasan  terhadap  profesi  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  juga  harus  diperkuat  sehingga kasus  pembuatan  Akta  Jual  Beli  Proforma  tidak  terulang  Kembali.  Kepada  masyarakat disarankan  untuk  melakukan  pengurusan  sertifikat  tanah  miliknya  sesuai  ketentuan  yang berlaku, karena sertifikat tersebut  merupakan bukti yang  kuat  atas pemilikan tanah dan/atau bangunan sehingga tidak timbul sengketa di kemudian hari.

## REFERENSI
Mertokusumo, Sudikno. Mengenal Hukum Suatu Pengantar . Yogyakarta: Liberty, 2001.
Parangin,  Effendi. Praktek  Penggunaan  Tanah  Sebagai  Jaminan  Kredit .  Jakarta:  Rajawali Pers, 1991.
Widjaja, Gunawan dan Kartini Muljadi. Jual Beli . Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 2003.
Sjaifurrachman,  dan  Habib  Adjie. Aspek  Pertanggungjawaban  Notaris  Dalam    Pembuatan Akta . Bandung : Mandar Maju, 2011. Indonesia, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , UU No. 23 Tahun 1847
http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan, 2003.
Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: UI Press, 1986. Soekanto,  Soerjono dan  Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif: Suatu  Tinjauan Singkat.
Jakarta: Rajawali Pers, 2006.
HS, H. Salim, Erlies Septiana Nurbani, Penerapan Teori Hukum Pada Penelitian Tesis dan Disertasi. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2014. Suratman, dan Philips Dillah, Metode Penelitian Hukum . Bandung: Alfabeta, 2013. Sudarmanto, Pemalsuan Surat Dan Memasukkan Keterangan Palsu ke dalam Akta Autentik . Surabaya: Mitra Ilmu, 2010.
Indonesia,  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional, Keputusan Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  tentang  Kode Etik Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah , Nomor: 112 Tahun 2017. Lembaga  Kajian  Hukum  Bisnis  Fakultas  Hukum  USU. Persiapan  Pelaksanaan Haktanggungan di Lingkungan Perbankan (Hasil Seminar) , Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996.
Putri,  Soraya  Rafika  Siti  Hajati  Hoesin,  Mohamad  Fajri  Mekka  P,  “ Pembatalan  Akta  Jual Beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang Mengetahui Adanya Cacat Hukum (Studi Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  Nomor  888/K/PDT/2016), Universitas Indonesia