## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM
Volume 7 Nomor 2, Agustus 2021 P-ISSN: 2356-4164, E-ISSN: 2407-4276 Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/jkh
Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum dan Ilmu Sosial Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja

## Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemenang  Lelang  Hak Tanggungan  Dalam  Proses  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Karena Lelang
Erlando Andriansa Buana 1 , Purwono Sungkowo Raharjo 2
1,2 Fakultas Hukum, Universitas Sebelas Maret, E-mail : erlandoandriansa76@gmail.com , purwonosungkowo@staff.uns.ac.id
Info Artikel Abstract
Masuk: 1 Juni 2021
Diterima: 12 Juli 2021 Terbit: 1 Agustus 2021 Keywords: Legal Protection, Mortgage Rights, Auctions, Land Rights This  legal  research  aims  to  find  out  how  the  form  of  legal protection given by mortgage regulations to the auction winner in  the  transfer  of  land  rights  and  what  obstacles  occur  in  the transfer of land rights to the auction winner at the Sukoharjo Regency Land Office. This research is normative legal research which is prescriptive. The research approach used is a statutory approach.  Types  of  legal  materials  used  are  primary  legal materials and secondary legal materials. The type of data used is literature study and clarification. Furthermore, using analysis techniques that are deductive. The results of the study indicate that the legal protection given by mortgage regulations to the winner of the auction in carrying out the transfer of land rights that he has won. While the obstacles that occur to the auction winner in carrying out the transfer of land rights;  the existence of a lawsuit proposed by the former debtor as the original land owner, the blocking of land against the auction object that has been won, and the former debtor as the original land owner was not immediately to vacate the auction object that should have rotated to another party. This study is carried out so that the auction  winner  gets  the  right  that  should  be  obtained  for  the purchase of the auction object he has won. Abstrak Kata kunci:
Perlindungan hukum, Hak tanggungan, Lelang, Hak atas tanah
Corresponding Author: Erlando Andriansa Buana, E-mail: erlandoandriansa76@gmail.com
Penelitian  hukum  ini  bertujuan  untuk  mengetahui perlindungan  hukum  yang  diberikan  peraturan  hak tanggungan  terhadap  pemenang  lelang  dalam  peralihan  ha katas  tanah  serta  hambata-hambatan  yang  terhadi  dalam peralihan  hak  atas  tanah  pada  pemenang  lelang  di  Kantor Pertanahan  Kabupaten  Sukoharjo.  Penelitian  ini  merupakan penelitian  hukum  normative  yang  bersifat  preskriptif. Pendekatan  penelitian  yang  digunakan  adalah  pendekatan perundang-undangan ( statute approach ). Jenis bahan hukum yang  digunakan  adalah  bahan  hukum  primer  dan  sekunder.
Teknik  pengumpulan  data  yang  digunakan  adalah  studi dokumen  dan  klarifikasi.  Selanjutnya  menggunakan  teknik
analisa  yang  bersifat  deduksi.  Hasil  penelitian  menunjukkan bahwa  peraturan  hak  tanggungan  belum  sepenuhnya memberikan perlindungan hukum terhadap pemenang lelang dalam  melaksanakan  peralihan  ha  katas  tanah  yang  sudah dimenangkan.  Sedangkan  hambatan  yang  terjadi  pada pemenang  lelang  dalam  melaksanakan  peralihan  ha  katas tanah  yaitu  adanya  gugatan  yang  diajukan  oleh  mantan debitur selaku pemilik tanah semula, terjadinya pemblokiran tanah terhadap objek lelang yang sudah dimenangkannya dan tidak  segeranya  mantan  debitur  selaku  pemilik  tanah  yang semula  untuk  mengosongkan  objek  lelang  yang  seharusnya sudah  berpindah  tangan  kepada  pihak  lain.  Kajian  ini dilakukan  agar  pemenang  lelang  memperoleh  hak  yang seharusnya  didapat  atas  pembelian  objek  lelang  uang  sudah dimenangkannya tersebut. @Copyright 2021.

## A. PENDAHULUAN
Tanah merupakan salah satu objek kebutuhan manusia yang sangat esensial dan  memiliki  peran  penting  dalam  menjamin  keberlangsungan  hidup.  Hal  ini dikarenakan manusia hidup di atas tanah dan memperoleh bahan pangan dengan cara  mendayagunakan  tanah  (G.  Kartasapoetra,  1985:  1).  Pengaturan  mengenai tanahan di Indonesia sebagai wujud pemberian kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  atau  disebut  dengan  Undang-Undang  Pokok  Agraria (UUPA).  Tujuan  diundangkan  UUPA  dapat  terwujud  melalui  dua  upaya,  yaitu: Tersedianya perangkat hukum tertulis, lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan ketentuan-ketentuannya; dan Penyelenggaraan pendaftaran  tanah  yang  memungkinkan  bagi  pemegang  hak  atas  tanah  untuk membuktikan hak atas tanah yang dikuasainya, dan bagi pihak yang berkepentingan seperti  calon  pembeli  dan  calon  kreditur,  untuk  memperoleh  keterangan  yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi objek hukum yang akan dilakukan, bagi pemerintah untuk menggelar pertanahan (Urip Santoso, 2011:2).
Dalam  memenuhi  kebutuhan  hidup  manusia,  tanah  juga  dapat  bekerja sebagai jaminan untuk mendapatkan kredit kredit di bank serta untuk keperluan lain dalam hal jual-beli maupun sewa-menyewa. Begitu pentingnya, kegunaan tanah bagi kepentingan umum bagi orang atau badan hukum menuntut adanya jaminan kepastian hukum atas tanah tersebut (Florianus, S.P Sangsun, 2008: 1). Kredit yang diberikan  oleh  bank  diperlukan  adanya  jaminan  yang  dalam  bentuk  perjanjian accessoir dengan pemasangan Hak Tanggungan. Kredit yang diberikan oleh bank sebagai  kreditur  debitur  yang  dimulai  dengan  perjanjian  kredit  yang  didasarkan pada proses pemberian jaminan atau hipotek dari debitur sebagai peminjam dana (Habib  Adjie  &  Brian  Polly  Purbawisesa,  2018:  43-46).  Hak  Tanggungan  diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (yang  selanjutnya  disebut dengan UUHT). Pengertian hak tanggungan sesuai Pasal 1 ayat (1) UUHT adalah hak jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kaitannya dengan kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Dalam  praktiknya,  bank sebagai  kreditur  lebih memilih menggunakan hak tanggungan untuk dijadikan jaminan atas kredit karena harga tanah yang semakin hari semakin mengalami peningkatan harga. Sehingga bank akan merasa aman jika dikemudian hari debitur cidera janji. Sebagaimana Pasal 6 UUHT, yang menyatakan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama memiliki hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri serta mengambil inisiatif  dari  hasil  penjualan  tersebut.  Selanjutnya  dalam  Pasal  20  ayat  (1)  UUHT yang  menyatakan  bahwa  objek  hak  tanggungan  dijual  melalui  pelelangan  umum yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan pemegang hak tanggungan dengan hak pujian dari kreditur-kreditur lainnya (Supriadi, 2010: 200-201). Jadi tanah yang merupakan objek hak tanggungan pada dasarnya dapat beralih kepada pemilik lain karena pelelangan. Peralihan hak atas tanah itu sendiri dapat  diartikan  sebagai  beralihnya  atau  berpindahnya  hak  kepemilikan  sebidang tanah atau beberapa bidang tanah dari pemilik semula kepada pemilik yang baru karena sesuatu atau perbuatan hukum tertentu. Perbuatan hukum pemindahan hak bertujuan  untuk  memindahkan  hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain  untuk  selama- lamanya yang dalam hal ini hukumnya memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah (Irene Eka Sihombing, 2005: 56).
Menurut  Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah  ditegaskan  bahwa  Peralihan  hak  atas  tanah  dan  Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya  kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat dilakukan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Peralihan hak atas tanah yang akan dibahas dalam penelitian ini pada lagu hak atas tanah karena lelang. Pasal 41 PP No. 24/1997  menentukan  bahwa  untuk  memindahkan  hak  dengan  lelang  maka pemindahan  hak  tersebut  harus  dibuktikan  dengan  kutipan  Risalah  Lelang  yang oleh Pejabat Lelang. Setelah keluarnya risalah lelang, maka pemenang lelang dapat melakukan  pendaftaran  hak  atas  tanah  guna  mendapatkan  perlindungan  hukum dan  dapat  memanfaatkan  obyek  lelang  tersebut.  Namun  dalam  praktiknya pemenang  lelang  masih  belum  bisa  melakukan  hak  atas  tanah  objek  lelang  yang telah  dimenangkannya,  sehingga  perlindungan  hukum  bagi  pemenang  lelang  hak tanggungan dirasa belum maksimal. Hal ini terjadi di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo.
Berdasarkan penjelasan diatas, maka penulis tertarik untuk mengetahui dan meneliti lebih lanjut mengenai perlindungan hukum bagi pemenang lelang hak atas tanah  dalam  bentuk  penulisan  dengan  judul  “PERLIHAN  HUKUM  TERHADAP PEMENANG LELANG HAK TANGGUNGAN PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH KARENA LELANG”.

## Perumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  diatas  maka  penulis  merumuskan  2  (dua)  rumusan masalah sebagai berikut :
1.  Apakah  pengaturan  tentang  hak  tanggungan  sudah  perlindungan  hukum terhadap pemenang lelang dalam lagu hak atas tanah?
2.  Hambatan-hambatan  apa  saja  yang  terjadi  di  dalam  hak  atas  tanah  pada pemenang lelang di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo?

## B. METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif yang bersifat  preskriptif.  Jenis  bahan  hukum  yang  digunakan  adalah  bahan  hukum primer  dan  sekunder.  Dalam  penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  undang- undang  (Peter  Mahmud,  2014:  133).  Teknik  pengumpulan  data  dengan  studi pustaka  dan  klarifikasi  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Sukoharjo.  Selanjutnya menggunakan teknik Analisis yang bersifat deduksi.

## C. PEMBAHASAN
Pengaturan  Hak  Tanggungan  Dalam  Memberikan  Perlidungan  Hukum Terhadap Pemenang Lelang Dalam Peralihan Hak Atas Tanah 1.  Pengaturan tentang prosedur lelang hak tanggungan
Hak tanggungan merupakan suatu hak kebendaan yang dibuat dengan akta autentik  dan  merupakan  akta  penilaian  dan  eksekutorial,  yang  diberikan  oleh debitur  kreditur  sebagai  jaminan  atas  pembayaran  utang-utangnya  dengan berobjekkan tanah maupun segala sesuatu yang ada di atasnya, dan hak utama bagi pemegangnya untuk mendapat pembayaran terlebih dahulu dibandingkan kreditur lainnya, serta dapat dieksekusi melalui pelelangan umum atau bawah tangan atas tagihan-tagihan dari kreditur pemegang hak tanggungan, dan yang mengikuti objek jaminan kemanapun objek hak tanggungan tersebut dialihkan (Munir Fuady, 2002: 21-22) . Dengan demikian dapat dikatakan bahwa hak tanggungan merupakan suatu bentuk  hak  jaminan  dalam  pelunasan  utang  yang  diberikan  oleh  debitur  sebagai pemberi hak tanggungan kepada kreditur pemegang hak tanggungan yang dibuat dengan akta autentik dan pekerjaan, dengan objeknya berupa tanah maupun segala sesuatu yang ada di atas tanah tersebut , yang diikuti dengan hak menunjukkan atau memberikan kedudukan utama bagi kreditur tertentu daripada kreditur-kreditur lainnya  bilamana  debitur  cidera  janji  dalam  membayar  utang-utangnya,  serta memiliki  kekuatan  eksekutorial  bagi  kreditur  sebagai  pemegang  hak  tanggungan pertama untuk dijual melalui pelelangan umum.
Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor 27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  pada  Pasal  1  ayat  (1) menjelaskan tentang pengertian lelang yaitu penjualan barang yang terbuka untuk umum  dengan  penawaran  secara  tertulis  dan/atau  lisan  yang  meningkat  atau menurun  untuk  mencapai  harga  tertinggi,  yang  didahului  dengan  Pengumuman Lelang.  Selanjutnya  pada  Pasal  1  ayat  (22)  mengartikan  bahwa  pembeli  lelang adalah orang atau badan atau badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan telah disahkan sebagai pemenang lelang oleh Lelang. Dengan demikian lelang dapat diartikan sebagai pembeli lelang yang mengajukan penawaran tertinggi dan telah  disahkan  oleh  Pejabat  Lelang  sebagai  pemenang  lelang.  Ketentuan  Pasal  6 Undang-Undang Hak Tanggungan menjelaskan bahwa apabila debitor cidera janji, para pemegang Hak Tanggungan pertama memiliki hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil kendali berdasarkan hasil penjualan tersebut.
Hak menjual berdasarkan pada pemberian janji sebagaimana diatur dalam Pasal 11 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa dalam
Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji diantaranya adalah janji bahwa pemegang Hak Tanggungan memiliki hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri Hak Tanggungan apabila debitor cidera serta janji yang dijanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek tanggungan adalah haknya oleh pemberi hak tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan  umum.  Pada  hakekatnya  kreditur  diberikan  untuk  menjual  atas kekuasaan sendiri sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak  Tanggungan  (APHT)  untuk  dijual  melalui  pelelangan  umum  atau  bisa  juga dengan  memohon  kepada  pengadilan  untuk  mengeksekusi  Hak  Tanggungan berdasarkan sertifikat Hak Tanggungan (Andhyka Muchtar, 2014: 25 -26).
Dengan  demikian  maka  pelaksanaan  lelang  seperti  ini  merupakan  jenis lelang  eksekusi,  karena  beradasarkan  Pasal  1  ayat  (4)  PMK  Nomor 27/PMK.06/2016  menyatakan  bahwa  Lelang  Eksekusi  adalah  lelang  untuk melaksanakan penetapan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan  dengan  itu  ,  dan/  atau  melaksanakan  ketentuan  dalam  peraturan perundang-undangan. Adapun prosedur pelaksanaan lelang eksekusi yaitu sebagai berikut(https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/cl7020/prosedur- lelang-jaminan-kredit/, diakses pada tanggal 26 Juni 2021 pukul 20:15 WIB). a.  Pra lelang
Didahului dengan pengajuan penawaran eksekusi kepada Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), dalam hal ini Bank juga dapat meminta  penggunaan  jasa  Pra  Lelang  dari  Balai  Lelang  Swasta.  Selanjutnya KPKNL/Balai  Lelang  Swasta  akan  melakukan  pemeriksaan  kelengkapan dokumen lelang. Setelah dokumen-dokumen tersebut dipertimbangkan secara lengkap, maka KPKNL akan menetapkan jadwal lelang secara tertulis kepada Bank;
1)  Bank  melakukan  Pengumuman  Lelang.  Dengan  syarat  Jika  barang  yang dilelang  adalah  barang  tidak  bergerak  atau  barang  tidak  bergerak  yang dijual bersama-sama dengan barang bergerak, maka diumumkan sebanyak 2  kali,berselang  15  hari.  Pengumuman  pertama  dapat  dilakukan  melalui pengumuman  yang  dapat  dibaca  oleh  umum  atau  surat  kabar  harian. Namun  pengumuman  yang  kedua  harus  dilakukan  melalui  surat  kabar harian  dan  dilakukan  14  hari  sebelum  pelaksanaan  lelang.  Tetapi  Jika barang  yang  dilelang  adalah  barang  bergerak,  diumumkan  1  (satu)  kali melalui surat kabar harian paling singkat 6 (enam) hari kalender sebelum pelaksanaan  lelang,  kecuali  Lelang  Eksekusi  Benda  Sitaan  Pasal  45  Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
2)   Bankmelakukan pemberitahuan lelang kepada debitur.
b.   Pelaksanaan lelang
Pelaksanaan  lelang  dilakukan  oleh  pejabat  lelang,  penawar  yang tertinggi disahkan sebagai pemenang lelang pembeli (Sudikno Mertokusumo, 2010:  7).  Setiap  kali  pelaksanaan  potensi/pendaftaran  atau  bahkan  gugatan dari  debitur/tereksekusi,  maka  Bank  pada  prakteknya  akan  mengupayakan sebuah  alternatif  lelang  dengan  fiat  eksekusi  dari  Ketua  Pengadilan  Negeri. Dimana Pengadilan Negeri akan mengirimkan aanmaning kepada debitur agar debitur  datang  menghadap  pada  hari  yang  ditentukan  dan  melaksanakan
kewajibannya  pada  Bank,  jika  aanmaning  tidak  dipatuhi  oleh  debitur,  maka Pengadilan Negeri akan melakukan sita eksekusi atas jaminan debitur tersebut. Secara  hukum  pemenang  lelang  memiliki  kepastian  dan  perlindungan hukum  terhadap  objek  lelang  yang  sudah  dibelinya.  Hal  ini  dibuktikan  dengan diterbitkannya  risalah  lelang  sebagai  bukti  autentik  atas  lelang  tersebut. Sebagaimana  dijelaskan  pada  Pasal  1  ayat  (35)  Peraturan  Menteri  Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang bahwa  Risalah  Lelang  adalah  berita  acara  pelaksanaan  lelang  yang  dibuat  oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta autentik dan memiliki kekuatan pembuktian sempurna. Dalam hal ini risalah lelang merupakan suatu akta autentik yang dapat dipersamakan  dengan  akta  notaris  (Rachmadi  Usman,  2015:156).  Sehingga memenangkan lelang yang telah memenuhi kewajibannya yaitu membayar harga lelang, bea lelang, uang pelunasan dan pungutan lainnya serta pajak bea perolehan hak  atas  tanah  dan  Bangunan  (BPHTB),  maka  pemenang  lelang  memenangkan lelang. Selain kutipan risalah lelang, pemenang lelang juga mendapatkan kwitansi pembayaran. Berdasarkan ketentuan Pasal 4 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang menyatakan bahwa Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, tidak dapat dibatalkan.

## 2.  Pengaturan pendaftaran peralihan ha katas tanah karena lelang
Dengan  dasar  risalah  lelang  sebagai  alat  bukti  yang  sempurna,  maka pemenang  lelang  dapat  melaksanakan  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang  telah dimenangkan menjadi Hak Milik dari Pemenang Lelang. Pendaftaran tanah tersebut kemudian  diatur  lebih  lanjut  dengan  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 3 ayat (a) jo Pasal 4 ayat (1)  PP  No.  24/1997  menjelaskan  bahwa  untuk  memberikan  kepastian  suatu  dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, suatu rumah susun dan hak- hak lain yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah.
Berdasarkan  Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dijelaskan bahwa download hak atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  melalui  beli,  tukar  menukar, hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  hanya  dapat  dilakukan  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  sesuai  ketentuan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku. Dengan demikian setiap pendaftaran lagu hak atas tanah memiliki  prosedur  yang  berbeda-beda,  khususnya  pendaftaran  hak  atas  tanah karena  lelang.  Pasal  41  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan bahwa streaming hak melalui pemindahan hak dengan lelang dapat dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang. Pemenang lelang untuk memproses hak atas tanah tersebut harus melakukan  prosedur  pendaftaran  pemindahan  hak  atas  tanah  melalui  lelang  ke kantor  pertanahan  Kabupaten/Kota  yaitu:  Permintaan  Surat  Keterangan Pendaftaran  Tanah;  Pelaksanaan  lelang  Hak  atas  Tanah;  Permohonan  pedaftaran Pemindahan  Hak  melalui  Lelang;  Pencatatan  Pemindahan  hak  melalui  lelang; Penyerahan Sertifikat Hak atas tanah (Urip Santoso, 2014: 388).
Sebagaimana Pasal 41 PP No. 24/1997 dijelaskan bahwa hanya Peralihan hak lelang dapat didaftarkan jika dinyatakan dibuat dengan kutipan risalah lelang yang dilakukan oleh Pejabat Lelang. Lambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu  bidang  tanah  atau  unit  rumah  susun  baik  dalam  rangka  lelang  eksekusi maupun  lelang  non  eksekusi,  Kepala  Kantor  Lelang  wajib  meminta  keterangan mengenai data fisik, dan data yuridis yang tersimpan dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah dari kantor pertanahan. Keterangan mengenai status  tanah  yang  akan  dilelang  tersebut  dengan  Surat  Keterangan  Pendaftaran Tanah  (SKPT).  Maksud  SKPT  tersebut  adalah  untuk  menghindarkan  terjadinya pelelangan  umum  yang  tidak  jelas  obyeknya.  Dengan  kata  lain  SKPT  tersebut berfungsi  sebagai  sumber  informasi  yang  mutakhir  mengenai  tanah  yang  akan dilelang, SKPT ini sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan tentang  obyek  lelang.  Oleh  karena  itu  SKPT  tersebut  harus  tetap  diterbitkan, walaupun  tanah  yang  bersangkutan  sedang  dalam  sengketa  atau  dalam  status sitaan.  Kemudian  Kepala  Kantor  Pertanahan  mengeluarkan  SKPT  yang  dimaksud selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor  Lelang.  Setelah  itu,  untuk  pendaftaran  hak  yang  diperoleh  melalui  lelang harus disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan beberapa dokumen. Adapun dokumen-dokumen tersebut diantaranya:
a.  Kutipan risalah lelang yang bersangkutan;
b.  1)  Sertifikat  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  atau  hak  atas  tanah  yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah tercatat; atau
2) Dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang, surat keterangan  dari  Kepala  Kantor  Lelang  mengenai  alasan  tidak  diserahkannya sertifikat tersebut; atau
3) Jika tanah tersebut belum tercatat, maka bukti surat bukti tertulis mengenai tanah,  keterangan  saksi,  dan/atau  pernyataan  yang  bersangkutan  mengenai kepemilikan tanah yang akan dinilai oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dalam pendaftaran tanah secara sporadik, atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan mengenai kepemilikan tanah tersebut, dan Surat keterangan yang menyatakan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan;
c.  Bukti identitas pembeli lelang;
d.  Bukti pelunasan harga pembelian;
e.  Bukti  pelunasan  pembayaran  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB), dalam hal bea tersebut terutang;
f.   Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh), dalam hal pajak terutang tersebut.
Berdasarkan  data  yang  dihimpun  dari  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Sukoharjo,  menunjukkan  bahwa  beberapa  kasus  yang  menyebabkan  lelang  tidak dapat melakukan perbuatan hukum berupa hak atas tanah terhadap tanah lelang yang telah dimenangkan (wawancara dengan pegawai sub bagian sengketa Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo pada 7 Mei) 2021). Hal ini dikarenakan debitur tersebut telah mengajukan gugatan di Pengadilan Negeri Sukoharjo. Debitur telah tidak terjadi suatu tindakan melawan hukum terhadap pelaksanaan lelang tersebut karena menentukan harga lelang di bawah harga (wawancara dengan pegawai sub bagian sengketa Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo pada tanggal 7 Mei 2021).
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1365  KUHPerdata  disebutkan  bahwa  perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian pada orang lain, mewajibkan orang yang bersalah menimbulkan kerugian, mengganti keugian tersebut. Adanya gugatan ini menyebabkan tanah yang menjadi objek lelang tersebut berstatus sebagai tanah objek sengketa di Pengadilan. Hal tersebut mengakibatkan pemenang tidak dapat membuat hak atas tanah karena ketika akan melakukan pendaftaran hak, pengajuan tersebut ditolak oleh Kepala Kantor. Sebagaimana ketentuan pada Pasal 45 ayat (1) huruf e Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan bahwa Kepala  Kantor  Pertanahan  menolak  untuk  melakukan  pendaftaran  atau pembebanan  hak,  jika  tanah  yang  bersangkutan  merupakan  objek  sengketa  di Pengadilan.
Mantan  debitur  sebagai  pemilik  tanah  semula  juga  mengajukan  blokir terhadap tanah objek lelang tersebut kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo  (dengan  pegawai  sub  bagian  sengketa  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Sukoharjo  pada  tanggal  7  Mei  2021).  Mengacu  pada  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah, pada Pasal 126 menjelaskan bahwa pihak yang berkepentingan dapat dicatat dalam buku tanah suatu hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun akan dijadikan objek gugatan di pengadilan dengan menyampaikan surat gugatan yang bersangkutan. hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh) hari Catatan dari tanggal pencatatan atau jika pihak yang diminta untuk diminta sebelum waktu tersebut berakhir. Kemudian apabila hakim yang memeriksa perkara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Pasal 126 memerintahkan status quo atas hak atas tanah atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang  bersangkutan,  maka  perintah tersebut dicatat dalam buku tanah. Selanjutnya Catatan mengenai perintah sita quo tersebut  hapus  dengan  sendirinya  dalam  waktu  30  (tiga  puluh)  hari  kecuali  jika eksekusi  diikuti  dengan  putusan  sita  yang  menyatakan  bahwa  resmi  dan  berita acaranya disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Inilah Pencatatan yang dikenal dengan sebutan Pencatatan Blokir.
Pencatatan blokir telah diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  13  Tahun 2017  Tentang  Tata  Cara  Blokir  Dan  Sita.  Menurut  Pasal  1  ayat  (1),  blokir  atau pencatatan  blokir  adalah  tindakan  administrasi  Kepala  Kantor  Pertanahan  atau pejabat yang ditunjuk untuk menetapkan status quo (pembekuan) pada hak atas tanah  yang  bersifat  sementara  terhadap  perbuatan  hukum  dan  peristiwa  hukum atas tanah tersebut. Pasal 3 ayat (3) menjelaskan bahwa hak atas tanah yang buku tanahnya  terdapat  catatan  blokir  tidak  dapat  dilakukan  pemeliharaan  data pendaftaran  tanah.  Proses  pendaftaran  hak  atas  tanah  lelang  ditolak  oleh  Kantor Pertanahan belum dapat dilaksanakan proses balik nama. Dengan demikian apabila suatu buku tanah ada catatan blokir maka tidak dapat dilakukan pendaftaran tanah. Sesuai dengan ketentuan Pasal 4 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  13  Tahun  2017  Tentang Tata  Cara  Blokir  Dan  Sita,  permohonan  pencatatan  blokir  dapat  diajukan  oleh perorangan,  badan  hukum  atau  penegak  hukum  sepanjang  dalam  permohonan pencatatan  blokir  atas  alasan  yang  jelas  dan  dilakukan  pemeriksaan  atas permintaan  yang  dimaksud.  Sepanjang  syarat-syarat  dalam  mengajukan  blokir
lengkap dan berdasarkan alasan yang jelas dalam hal ini karena sengketa atas tanah objek  lelang  maka  pemblokiran  akan  tetap  dilakukan  oleh  Kantor  Pertanahan (wawancara dengan pegawai sub bagian sengketa Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo  pada  tanggal  7  Mei  2021)  .  Sehingga  pemenenang  lelang  masih  belum bisa membuat hak atas tanah karena adanya gugatan dan juga blokir terhadap objek lelang  yang  sudah  dimenangkan  tersebut.  Pemenang  lelang  harus  menunggu putusan  pengadilan  yang  inkracht/berkekuatan  hukum  tetap  agar  dapat mendownload hak atas tanah karena lelang.
Hambatan-Hambatan  Yang  Terjadi  Dalam  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Pada Pemenang Lelang Di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo
Beberapa tarikan lelang dalam lagu lagu hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo, yaitu:
a.  Adanya  suatu  gugatan  yang  diajukan  oleh  mantan  debitur  selaku  pemilik tanah  semula.  Alasan  ini  didasarkan  atas  rasa  ketidakadilan  atau  kerugian yang  dialaminya  karena  penetapan  harga  lelang,  yang  mana  harga  lelang tersebut  di  bawah  harga  pasar.  Dengan  adanya  tuntutan  ini  tentu  juga merugikan  pemenang  lelang  karena  selain  membutuhkan  waktu  yang  lama juga memerlukan biaya yang cukup besar untuk mengurusnya.
b.  Terjadinya pemblokiran tanah terhadap objek lelang yang dimenangkan oleh pemenang  lelang.  Adanya  pemblokiran  ini  membuat  pemenang  lelang terhambat  dalam  melakukan  suatu  perbuatan  hukum  berupa  lagu  hak  atas tanah.  Dengan  demikian  dapat  dikatakan  bahwa  secara  de  jure  maka pemenang lelang belum bisa menyanyikan hak atas tanah/ proses balik nama.
c.  Tidak  segeranya  mantan  debitur  sebagai  pemilik  tanah  semula  untuk mengosongkan objek lelang yang seharusnya sudah berpindah tangan kepada pihak  lain.  Jadi  dalam  hal  ini  debitur  masih  berada  dan  enggan  untuk meninggalkan objek lelang yang seharusnya bukan milik debitur lagi. Hal ini menyebabkan  pemenang  lelang  akan  mendaftar  serta  memanfaatkan  objek lelang yang telah dimenangkannya.

## D. SIMPULAN
Berdasarkan   hasil penelitian dan pembahasan yang telah dikaji, maka dapat dikatakan sebagai berikut:
a.   Pengaturan hak tanggungan belum sepenuhnya memberikan perlindungan hukum terhadap pelanggaran hak atas tanah yang dimenangkannya. Hal ini karena alasan tertentu berupa gugatan debitur sebagai pemilik tanah semula yang tidak menerima atas penjualan objek tanahnya dengan harga yang tidak sesuai  pasar.  Sehingga  permohonan  tersebut  menjadikan  objek  lelang berstatus  sebagai  tanah  sengketa.  Dengan  demikian  Kepala  Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran tanah yang akan menjadi objek  sengketa  di  Pengadilan.  Selain  itu  debitur  juga  mengajukan  blokir terhadap  tanah  objek  lelang  tersebut.  Sehingga  dalam  hal  ini  tanah  yang terdapat  catatan  blokir  tidak  dapat  dilakukan  perbuatan  hukum  berupa pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka dari itu, pemenang lelang tidak dapat  membuat  hak  atas  tanah  yang  sudah  dimenangkannya.  Pemenang lelang yang dibutuhkan untuk menunggu putusan pengadilan yang dikracht/
berkekuatan hukum tetap, setelah itu baru bisa pelaksanaan hak atas tanah atau balik nama.
b.  Hambatan yang terjadi dalam hak cipta atas tanah pada pemenang lelang di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo yaitu masih adanya gugatan yang diajukan  oleh  mantan  debitur  sebagai  pemilik  tanah  asli  atas  rasa ketidakadilan atau kerugian yang dialaminya karena penetapan harga lelang yang tidak sesuai dengan harga pasar. Kemudian diajukannya blokir tanah oleh  mantan  debitur  sebagai  pemilik  tanah  semula  terhadap  objek  lelang yang  telah  memenangkan  lelang  sehingga  menyebabkan  tidak  dapat melakukan hak atas tanah. Maka dapat dikatakan bahwa secara de jure maka pemenang lelang belum bisa menyanyikan hak atas tanah/ balik nama. Selain itu  juga  karena  enggannya  mantan  debitur  sebagai  pemilik  tanah  semula untuk  segera  mengosongkan/  meninggalkan  objek  lelang  yang  sudah berpindah  tangan  kepada  pihak  lain  yaitu  lelang.  Tentu  saja  hal  ini menyebabkan  pemenang  lelang  dapat  mendaftar  untuk  mendaftar  serta memanfaatkan objek lelang yang sudah dimenangkan tersebut.

## SARAN
Berdasarkan  hasil  penelitian  dan  pembahasan  yang  telah  dikaji,  maka rekomendasi rekomendasi sebagai berikut:
a.   Bagi  pemenang  lelang,  agar  menerapkan  prinsip  kehati-hatian  dalam mengikuti proses pelaksanaan pendaftaran tanah yang dimenangkan. Tanah yang  merupakan  objek  lelang  hak  tanggungan  termasuk  benda  yang  tidak bergerak yang rawan terjadi sengketa.
b.   Bagi  Kantor  Pertanahan,  agar  memberikan  ketertarikan  pada  waktu pemblokiran terhadap tanah objek lelang karena tidak ada batasan yang jelas dalam perpanjangan blokir setelah 30 hari berjalan. Ketidakjelasan ini dapat merugikan pemenang lelang. Sehingga peraturan tersebut menurut penulis perlu direvisi/disempurnakan kembali agar tidak ada masalah dalam proses terjadinya blokir tanah.
c.   Bagi  Pemerintah,  memberikan  penegasan  peraturan  yang  spesifik  terkait dengan  perlindungan  hukum  terhadap  pemenang  lelang.  Sebagai  lembaga legislatif memiliki yang aktif dalam membantu pemenang lelang yang tidak mendapatkan haknya dengan cara membuat atau melakukan kebijakan yang lebih baik yang dapat menjamin kepastian hukum bagi hukum lelang.

## DAFTAR REFERENSI Buku:
Florianus,  S.P  Sangsun,  2008, Tata  Cara  Mengurus  Sertifikat  Tanah, Visi  Media, Jakarta.
G.  kartasapoetra,  dkk,  1985, Hukum  Tanah  Jaminan  UUPA  Bagi  Keberhasilan Pendayagunaan Tanah, Bina Aksara, Jakarta.
Marzuki, Peter Mahmud, 2014, Penelitian Hukum, Prenada Media Group, Jakarta. Munir Fuady, 2002, Hukum Perkreditan Kontemporer, Citra Aditya Bakti, Bandung. Rachmadi Usman, 2015, Hukum Lelang, Sinar Grafika, Jakarta. Sihombing,  Irene  Eka,  2005, Segi-segi  Hukum  Tanah  Nasional  dalam  Pengadaan Tanah untuk Pembangunan, Universitas Trisakti, Jakarta.
Sudikno  Mertokusumo,  2010, Penemuan  Hukum  Sebuah  Pengantar, Universitas Atma Jaya Yogyakarta, Yogyakarta.
Supriadi, 2010, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta. Urip Santoso, 2014, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta.
Peraturan Perundang-Undangan Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir Dan Sita. Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

## Jurnal dan Publikasi Ilmiah
Andhyka  Muchtar, Eksistensi  dan  Kedudukan  Kreditur  Hak  Tangungan  dalam Kepailitan , Jurnal Repertorium, Edisi 2, 2014. Habib Adjie, Brian Polly Purbawisesa, Legal Protection For The Creditor Related To The Deed Of Unregistered Mortgage Rights, IOSR Journal of Humanities and
Social Science, Vol. 23, Issue 2, 2018. Internet/Website Maria Astri Yunita, Prosedur Lelang Jaminan Kredit , https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/cl7020/prose dur-lelang-jaminan-kredit/ , diakses pada tanggal 26 Juni 2021