## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
Analisis Yuridis Akibat Hukum Pembatalan Akta Jual Beli Tanah Oleh Hakim Dalam Putusan No. 73/Pdt.G/2013/PN.Btl

## Selma Azama Shibghatillah, Budi Santoso
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: Selmaazama21@gmail.com

## Abstract
Land as one of the important objects in human life can be made transitional, one of which is traded which must  be  preceded by  Deed.  The  practice of  buying  and  selling  land  in  fact  allows  for  a dispute  which results in Akta Jual Beli (AJB) that can be submitted for cancellation, one of which is AJB No.032 / 2012 with  Decision  No.  73  /  Pdt.G  /  2013  /  PN.Btl.  The  research  method  in  this  article  uses  the  normative juridical  method,  which  is  a  study  of  the  principles  of  positive  law  written  in  legislation  with  the technique  of  collecting  literature  study  data  from  secondary  data.  The  research  results  of  this  article include: first, the Judge's consideration of the cancellation of AJB No. 032/2012 because Defendant I was not known to exist and did not provide the remainder of the payment and fines to the Plaintiffs so that the Defendant  I  had  broken  its  promise  /  default.  Second,  the  legal  consequences  of  canceling  the  deed  of sale  and  purchase  of  land  no.  73  /  Pdt.G  /  2013  /  PN.Btl  can  be  seen  from  the  consequences  for  the parties, that is: for the Plaintiffs to get the return of SHM No.03763, for Defendant I could not own the plot  of  land  on  which  the  house  building  SHM  No.03763,  and  for  the  Defendant  II  submission  to  the Plaintiffs the documents, receipts for taking SHM No. 03763.
Key words: legal consequences; cancellation; deed of sale and purchase of land; judge.

## Abstrak
Tanah sebagai salah satu objek yang penting dalam kehidupan manusia dapat dilakukan peralihan, salah satunya  diperjual  belikan  yang  harus  didahului  dengan  Akta.  Praktik  jual  beli  tanah  kenyataanya memungkinkan  adanya  sengketa  yang  mengakibatkan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  bisa  diajukan  pembatalan, salah  satunya  AJB  No.032/2012  dengan  Putusan  No.  73/Pdt.G/2013/PN.Btl.  Metode  penelitian  dalam artikel ini menggunakan metode yuridis normatif yaitu penelitian terhadap asas-asas hukum positif yang tertulis  dalam  perundang-undangan  dengan  teknik  pengumpulan  data  studi  kepustakaan  dari  data sekunder.  Hasil penelitian dari artikel ini meliputi: pertama, Pertimbangan hakim atas  pembatalan AJB No.032/2012  karena  Tergugat  I  tidak  diketahui  keberadaannya  dan  tidak  memberikan  sisa  pembayaran serta denda kepada Penggugat dengan demikian Tergugat I telah ingkar janji/wanprestasi. Kedua, Akibat hukum pembatalan akta jual beli tanah putusan No. 73/Pdt.G/2013/PN.Btl dapat dilihat dari akibat  bagi para  pihak,  yaitu:  bagi  Penggugat  berhak  untuk  mendapatkan  pengembalian  SHM  No.03763,  bagi Tergugat I tidak bisa memiliki tanah pekarangan diatasnya berdiri bangunan rumah SHM No.03763, dan bagi Tergugat II penyerahan kepada Penggugat surat-surat, kwitansi untuk pengambilan SHM No.03763.
Kata kunci: akibat hukum; pembatalan; akta jual beli tanah; hakim.

## A. PENDAHULUAN
Tanah  adalah  sumber  daya  alam  yang  penting,  baik  untuk  kelangsungan  hidup,  kemakmuran umat manusia, serta sebagai pemelihara semua ekosistem darat. Namun, sekarang ini manusia menjadi semakin agresif dalam mengeksploitasi sumber daya tanah, sumber daya tanah kian terbatas sedangkan tuntutan  manusia  terhadapnya  tidak  terbatas.  Hal  ini  senada  dengan  pernyataan  Sri  Sudaryatmi  dan Sukirno yang menyebutkan “tanah merupakan pemegang faktor yang sangat penting dan menentukan, karena  dapat  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal,  tempat  hidup  dan  kelangsungan  hidup  serta  tempat dimana roh para leluhur masyarakat hukum adat ditanam” (Sudaryatmi, 2013).
Definisi  tanah  dapat  dilihat  dari  beberapa  literatur,  menurut  Owolabi  Babatunde  Oluwasey Tanah  merupakan  suatu zona yang meliputi semua  yang ada di  atas ataupun di bawah parasan bumi termasuk juga tanah lapang, air yang berada di bawah parasan tanah, iklim, cadangan air dan sedimen tanah, sumber daya hayati, pemukiman manusia serta infrastruktur sebagai hasil dari aktifitas manusia. (Oluwaseyi, 2018) Sedangkan menurut Shyamal Dutta mendefinisikan Tanah tidak hanya berarti tanah secara  harafiah namun juga keadaan bumi seperti endapan yang ada di ddasar  bumi,  iklim, air, serta populasi flora dan fauna yang merupakan hasil interaksi dari kondisi fisik bumi (Dutta, 2013).
Tanah  sebagai  salah  satu  objek  yang  penting  dalam  kehidupan  manusia  dapat  dilakukan peralihan,  salah  satunya  diperjual  belikan.  Menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (selanjutnya disebut KUHPer) jual beli harus didasarkan pada persetujuan yang mengikat antara satu pihak  yang  menyerahkan  barang  dan  pihak  lain  yang  membayar  harga  atas  barang  tersebut.  Hal  ini sesuai  dengan  Pasal  1458  KUHPer  yang  pada  intinya  mengungkapkan  bahwa  terjadinya  jual  beli antara para pihak adalah setelah adanya kesepakatan terkait harga dari para pihak tersebut, kedatipun barang  dan  uang  belum  dibayarkan  oleh  pihak  pembeli.  Selain  Pasal  1458  KUHPer  tersebut,  Pasal 1320  KUHPer  juga  menyebutkan  bahwa  jual  beli  dapat  dikatakan  sah  apabila  memenuhi  4  (empat) syarat, yaitu: kesepakatan, kecakapan, hal tertentu, dan sebab yang halal.
Peralihan  hak  dengan  adanya  jual  beli  sebagaimana  telah  dijelaskan  di  atas  harus  didahului dengan Akta. Pengertian Akta adalah suatu dokumen yang dibuat dengan maksud sebagai bukti yang harus  memenuhi  3  ketentuan,  yaitu  dibuat  dakam  sebuah  tulisan,  ditanda  tangani,  serta  digunakan untuk  pembuktian  di  persidangan  (Zamroni,  2019).  Akta  dapat  dibedekan  menjadi  dua,  yaitu  akta dibawah  tangan  (diciptakan  sendiri  para  pihak  terkait  tanpa  bantuan  pegawai  yang  berwenang)  dan akta otentik sebagaimana disebutkan dalam Pasal 165 Het Herzeine Indonesisch Reglement (HIR) dan Pasal 1868 KUHPer yang pada intinya akta otentik merupakan:
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
1. Surat atau akta yang dibuat yang ditentukan oleh undang-undang,
2. Dihadapan pejabat umum yang berwenang, dan
3. Sebagai bukti yang cukup bagi para pihak di dalamnya.
Khusus  perihal  peralihan  jual  beli  tanah,  akta  yang  dibuat  adalah  Akta  Jual  Beli  (selanjutnya disebut AJB) yang dilakukan oleh Pejabat Pemuat  Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT). Jual beli dilakukan  dengan  cara  penjual,  pembeli,  dan  saksi  menghadap  ke  PPAT  dengan  mengemukakan maksud dan tujuannya untuk melakukan jual beli dengan tujuannya membuat AJB. Sesuai dengan PP No.  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT,  Penjual  dalam  hal  ini  harus  membawa  semua surat  asli dan  fotokopi  yang  terkait dengan  tanah seperti sertifikat  (bila sudah  ada),  AJB  (bila  sudah ada), girik (pethok, kekitir), dan saksi (Syah, 2019).
Praktik  jual  beli  tanah  pada  kenyataanya  memungkinkan  adanya  sengketa  yang  memberikan dampak  AJB  tersebut  bisa  batal  demi  hukum  atau  dibatalkan.  Pembatalan  AJB  melalui  putusan pengadilan,  dapat  terjadi  karena  beberapa  alasan,  seperti  akibat  dari  kesalahan  atau  kelalaian  PPAT dalam  membuat  akta  maupun  kesalahan  atau  kelalaian  para  pihak  yang  saling  mengikatkan  dirinya dalam  sebuah  akta  terkait.  Adanya  kelalaian  yang  telah  tertulis  dalam  akta  tersebut  dapat mengakibatkan terjadinya gugatan baik dari pihak penjual maupun pihak pembeli. Apabila AJB yang dibuat  oleh  PPAT  dinyatakan  tidak  sah  dalam  sebuah  gugatan,  maka  harus  dibuktikan ketidakabsahannya dari berbagai  aspek, yaitu lahiriah, formal, dan materiil.
Gugatan yang dapat membuktikan keabsahan AJB mengakibatkan akta yang bersangkutan tetap sah dan mengikat bagi para pihak yang berkepentingan atas akta tersebut. hal ini berlaku sebaliknya, jika  ketidakabsahan  akta  dapat  dibuktikan  di  persidangan  yaitu  terdapat  salah  satu  aspek  yang menyebabkan cacatnya akta, maka akta tersebut dapat terjadi penurunan status menjadi akta dibawah tangan,  terlebih  menjadi  batal  demi  hukum.  Berdasarkan  Pasal  1870  KUHPer  mengenai  kekuatan pembuktian  mengikat dan sempurna, mengikat  memiliki arti bahwa hakim harus percaya  dan terikat mengenai akta tersebut selama tidak dibuktikan lain. Sedangkan sempurna yaitu akta merupakan bukti yang cukup tanpa diimbuhi alat bukti lainnya (Wardhani, 2017).
Diketahui  bersama  bahwa  dengan  dilakukannya  gugatan  pembatalan  AJB  nantinya  akan melahirkan  sebuah  putusan.  Hakim  sebagai  bagian  dari  pejabat  kekuasaan  kehakiman  yang menegakkan proses peradilan memiliki tanggung jawab yang besar terhadap lahirnya sebuat putusan. Pengaruh dari sebuah putusan yang dihasilkan dari proses peradilan sangat kuat terhadap masyarakat. Sehingga secara konseptual putusan tidak boleh melahirkan problem-problem baru di masa yang akan
dating.  Putusan  yang  dibuat oleh hakim  layaknya hanya  tertawan  pada peristiwa,  fakta, serta  kaedah hukum yang relevan (Wijayanta, 2014).
Salah  satu  AJB  yang  diajukan  pembatalan  adalah  AJB  No.032/2012  tanggal 23  Februari  2012 dengan  Putusan  Nomor  73/  Pdt.  G/  2013/  PN.  Btl  dengan  pihak-pihaknya  adalah  KLIWAT  sebagai Penggugat ” (P) melawan AHLIS MUHYIDIN sebagai Tergugat I (T-I) dan SUGI SIGIT MAHANANI ERNAWANTO, SH sebagai Tergugat II (T-II). Penelitian ini menggunakan dua teori, yaitu: pertama, teori condition sine qua non oleh Van Buri yang menyatakan bahwa suatu hal harus ditetapkan sebagai sebab  dari  sebuah  akibat.  Sehingga  timbulnya  sebuah  masalah  merupakan  akibat  dari  suatu  hal tertentu.  (Pangestu,  2019). Kedua, teori  tradisi  hukum  yang  dikemukakan  oleh  Gustav  Radbruch mendefinisikan gagasan hukum melalui tiga nilai dasar hukum, yaitu nilai keadilan, nilai kepastian dan nilai  kemanfaatan.  Pengertian  Keadilan  yang  tertua  dirumuskan para  ahli  hukum  dari  Romawi  yaitu “Justita  es  constans  et  perpetua  voluntas  jus  suum  cuique tribuendi ” yang  berarti  keadilan  adalah kemauan yang tetap dan kekal untuk memberikan kepada setiap orang apa yang semestinya.(Pramono, 2017).  Terkait  nilai  dasar  kepastian  hukum,  dapat  dikatakan  bahwa  dua  hal  yang  mendominasi kepastian  hukum  adalah  hukum  dalam  hal  konkret  dan  keamanan  hukum.  Hal  ini  berarti  sebelum seseorang mengambil langkah dalam memulai perkara dan perlindungan bagi pencari keadilan maka ia harus mengetahui hukum dasar dari hal tersebut. (Julyano, M & Sulistyawan, 2019)
Kepastian hukum juga memuat dua pengertian, yaitu: (a) ketentuan yang memiliki sifat general membuat  pribadi  mengetahui  apa  yang  tidak  boleh  dan  boleh  dilakukan;  (b)  dengan  aturan  yang bersifat  general  tersebut,  maka  pribadi-pribadi  dapat  menangkap  hal-hal  yang  boleh  dilakukan  oleh negara  terhadap  pribadi-pribadi  tersebut.  Konsistensi  putusan-putusan  hakim  dalam  perkara  yang serupa  merupakan  hal  yang  penting  dalam  kepastian  hukum,  bukan  hanya  pasal  dalam  peraturan saja.(Aprita,  2019)    Terakhir,  yang  dimaksud  dengan  kemanfaatan  dalam  hukum  yaitu  adanya kebahagiaan  bagi  setiap  orang  tanpa  melihat  baik  buruk  atau  adil  tidaknya  sebuah  hukum.  (Suadi, 2018)
Permasalahan  yang  timbul  dari  uraian  penelitian  ini  yaitu: pertama, apa  pertimbangan  hakim dalam  memutus  pembatalan  Akta  Jual  Beli  No.032/2012  tanggal  23  Februari  2012?  dan kedua, bagaimana akibat hukum pembatalan AJB tanah pada Putusan Putusan Nomor 73/ Pdt. G/ 2013/ PN. Btl.?
Berdasarkan  penelusuran,  penelitian  yang  memiliki  fokus  studi  untuk  membahas  Analisis Yuridis  Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta  Jual  Beli  Tanah  Oleh  Hakim  Dalam  Putusan  No.
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
73/Pdt.G/2013/PN.Btl sampai saat  ini belum dijumpai, namun demikian  terdapat beberapa  penelitian yang  memiliki  relevansi  dengan  penulisan  ini  yaitu: Pertama, penelitian  yang  membahas  akibat hukum  pembatalan  akta  jual  beli  dari  aspek  hukum  perjanjian  dan  hukum  tanah  nasional  serta tanggung  jawab  PPAT  terhadap  pembatalan  akta  jual  beli  yang  terfokus  pada  kasus  Putusan Mahkamah  Agung  Nomor  :  177  K/Pdt/2006  (Gusmi,  2011).  Unsur  kebaruan  dalam  artikel  terebut terdapat  pada  pembahasan  yang  memfokuskan  pada  akibat  hukum  dari  Putusan  Nomor  73/  Pdt.  G/ 2013/ PN. Btl terkait dengan jual beli tanah. Kedua, penelitian yang membahas mengenai konsekuensi hukum pembatalan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam praktek jual beli properti baik tanah maupun bangunan di Makassar dengan menggunakan kasus posisi Putusan No. 1511 K/Pdt/2011 (Amin,  2018).  Kebaruan  dalam  artikel  tersebut  adalah  terdapat  pada  objek  penelitiannya,  dimana dalam penelitian sebelumnya objek terkait pembatalan salah satu jual beli property berupa tanah dan bangunan  di  Makassar  sedangkan  dalam  artikel  ini  objeknya  salah  satu  jual  beli  tanah  di  Bantul.
Ketiga, penelitian  yang  membahas  mengenai  pertanggungjawaban  hukum  notaris  terhadap pengingkaran  akta  jual  beli  tanah  bersertipikat  oleh  pihak  yang  dirugikan  berdasarkan  Putusan Pengadilan Negeri Banda Aceh Nomor 8/Pdt.G/2015/PN-Bna. Penelitian ini lebih menekankan akibat hukum bagi notaris yang membuat AJB tersebut. (Muyassar, 2019). Unsur kebaruan dalam penelitian ini adalah penyebab pembatalan AJB No.032/2012 tanggal 23 Februari 2012 serta akibat hukum dari Putusan Nomor 73/ Pdt. G/ 2013/ PN. Btl terkait dengan jual beli tanah bagi para pihak.
Kebaruan  artikel  ini  yaitu  memfokuskan  pada  akibat  hukum  dari  Putusan  Nomor  73/  Pdt.  G/ 2013/  PN.  Btl  terkait  dengan  jual  beli  tanah  dengan  objek  tanah  dan  bangunan  rumah  yang bersertifikat Hak Milik (SHM) Nomor: 03763 atas nama pemilik KLIWAT/ P, Surat Ukur tanggal 22- 12-1999  Nomor:  00306  luas  308  m2  terletak  di  Dukuh  Pucung,  Desa  Pendowoharjo,  Kecamatan Sewon, Bantul, mengeatahui penyebab pembatalan AJB No.032/2012 tanggal 23 Februari 2012 serta akibat hukum dari Putusan Nomor 73/ Pdt. G/ 2013/ PN. Btl terkait dengan jual beli tanah bagi para pihak.

## B. METODE PENELITIAN
Suatu usaha  menetapkan,  menguraikan,  serta  mengevaluasi  keabsahan  sebuah  pandangan  yang dilakukan dengan  memanfaatkan  metode  ilmiah  dapat  disebut  metode  penelitian  (Sutrisno,  1979). Metode penelitian  dalam  artikel  ini  menggunakan  metode  yuridis  normatif  yaitu  penelitian  terhadap asas hukum yang terdapat dalam peraturan perundangan. Dapat dikatakan, penelitian hukum normatif

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
memiliki  tujuan  menyelami  serta  menghimpun  data  yang  didokumentasikan  yang  disebut  data sekunder.  Data  sekunder  pada  penelitian  dapat  dibedakan  menjadi  bahan  hukum  primer,  sekunder, serta tersier (Diantha, 2017). Teknik pengumpulan data dalam artikel ini adalah studi kepustakaan dari data sekunder. Seluruh data yang diperoleh pada akhirnya dianalisis dengan metode analisis kualitatif berupa Analisis Yuridis Akibat Hukum Pembatalan Akta Jual Beli Tanah Oleh Hakim dalam Putusan Nomor 73/ Pdt. G/ 2013/ PN. Btl.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Pertimbangan  Hakim  Atas  Pembatalan  Akta  Jual  Beli  No.032/2012  Tanggal  23  Februari 2012.
Jual beli merupakan perjanjian timbal balik yang lazim terjadi di masyarakat karena masing- masing  mempunyai  hak  dan  kewajiban  untuk  memenuhi  prestasi,  salah  satunya  adalah  jual  beli dengan objek tanah. Menurut Pasal 1457 KUH Perdata, perjanjian jual-beli menimbulkan tanggung- jawab  bagi  para  pihak.  Satu  pihak  berkewajiban  memberikan  barang  sedangkan  pihak  lain bertanggung-jawab  membayar  harga  yang  telah  disepakati.  Barang  yang  telah  dibeli  menjadi tanggungan  pembeli,  meskipun  penyerahannya  belum  dilakukan,  penjual  tetap    dapat  menuntut harga atas barang itu. Penjual dapat menuntut adanya pembatalan terhadap jual beli apabila pembeli tidak  melakukan  pembayaran  sebagaimana  telah  disepakati  bersama.  Secara  tegad  hal  tersebut dinyatakan Pasal 1460 KUHPerdata (Amin, 2018).
Jual  beli  sebagai  salah  satu  peralihan  hak  atas  tanah  harus  memenuhi  syarat,  yaitu  syarat materiil  dan  syarat  formil.  Syarat  materiil  merupakan  syarat  yang  paling  utama  dan  menentukan keabsahan  jual  beli  tanah  yang  meliputi  penjual  yang  memiliki  hak  untuk  menjual  tanahnya, pembeli  yang  memiliki  hak  membeli  tanah  tersebut,  serta  tanah  yang  diperjual  belikan  tersebut merupakan  tanah  yang  bebas  dari  sengketa  dan  boleh  dijual  belikan.  Sedangkan  syarat  formil sendiri dapat terlaksana apabila PPAT membuat AJB setelah syarat formil yang diatur Pasal 37 PP No.  24  Tahun 1997  telah  terpenuhi.  Sebagaimana diatur  Pasal  5 UUPA  yang menegaskan bahwa jual  beli  tetap  sah  dilakukan  tanpa  dihadapan  PPAT  karena  pada  dasarnya  berlandaskan  hukum adat, namun untuk mendapatkan kepastian dan perlindungan hukum dalam peralihan ha katas tanah diperlukanlah suatu akta yang dibuat dihadaoan dan oleh PPAT (Larasati, 2020).
Transaksi  jual-beli  tanah  yang  dilakukan  oleh  Kliwat  sebagai  Penjual  dan  Ahlis  Muhyidin terjadi pada tanggal 23 Februari 2012 dengan objek tanah dan bangunan  rumah yang bersertifikat
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
Hak Milik (SHM) Nomor: 03763 atas nama pemilik KLIWAT/ P, Surat Ukur tanggal 22-12-1999 Nomor:  00306  luas  308  m2  terletak  di  Dukuh  Pucung,  Desa  Pendowoharjo,  Kecamatan  Sewon, Bantul, yang memiliki batas sebagai berikut:
a. Utara : Jalan;
b. Timur : Tanah milik Bapak Prapto Sentono;
c. Selatan : Tanah milik Ibu Dimyati;
d. Barat : Jalan Pertolongan;
Transaksi  jual  beli  tanah  dan  bangunan  rumah  tersebut  dilaksanakan  dihadapan  Sugi  Sigit Mahanani Ernawanto, S.H. selaku PPAT/ T-II dengan AJB No.032/2012 tanggal 23 Februari 2012 dengan  harga  tercatat  Rp.  175.000.000,-.  Padahal  harga  tanah  dan  bangunan  tersebut  secara  riil adalah  sebesar  Rp.  260.000.000,-.  P  terkait  hal  ini  merupakan  orang  yang  awam  hukum  dan berpendidikan rendah sehingga ia awalnya tidak mengerti maksud dan tujuan penulisan harga tanah didalam AJB yang tidak sesuai dengan harga yang sebenarnya. Selain Akta Jual Beli No.032/2012 tanggal  23  Februari  2012  yang  dibuat  oleh T-II,  pada tanggal 03 Februari 2012  antara Penggugat dengan T-I pernah membuat perjanjian jual beli terhadap tanah dan bangunan rumah tersebut secara dibawah tangan yang pada intinya yaitu:
a) Pihak I dan Pihak II melakukan transaksi jual beli rumah dengan luas 308m2 dengan harga Rp. 260.000.000,- yang terdapat di Dusun Pucung Kabupaten Bantul;
b) Pihak I bersedia menerima pembayaran pertama senilai Rp. 190.000.000,- dengan perincian Rp. 160.000.000,- untuk pengambilan sertifikat, Rp. 30.000.000,- untuk Pak KLIWAT;
c) Pihak  I  sepakat  bahwa  setelah  mendapatkan  pembayaran  senilai  Rp.  190.000.000,,  ia  bersedia meninggalkan/mengosongkan  rumah  asalkan  kekurangannya  sebesar  Rp.  70.000.000,- dibayarkan maksimal 5 bulan dari tanggal penerimaan uang yang pertama;
d) Pihak I dan Pihak II sepakat jika 5 bulan dari penerimaan uang yang pertama tidak terbayarkan oleh Pihak II, maka:
1) Pihak I kembali menempati rumah tersebut;
2) Pihak II dikenakan denda sebesar 10% dari Rp. 70.000.000,- yaitu sebesar Rp. 7.000.000,-. Saat itu, T-I (Pembeli) telah memberikan uang senilai Rp. 190.000.000,- kepada P (Penjual),
jadi masih ada sisa kekurangan senilai Rp. 70.000.000,- sebagaimana tercantum di Surat Perjanjian tertanggal 03  Februari  2012. Setelah  Penggugat  menerima  uang  pembayaran  pertama  sebesar  Rp. 190.000.000,-  pada  tanggal  03  Februari  2012  kemudian  Penggugat  meninggalkan  rumah  tersebut
lalu mengontrak rumah kepada Ny. Piti di Karangmojo, Trirenggo, Bantul selama 15 tahun dengan harga  Rp  15.000.000,-.  Namun,  setelah  jangka  waktu berjalan  5  (lima)  bulan dan  sampai  dengan diajukannya  gugatan  ini  yaitu bulan  September  2013,  ternyata  T-I  tidak  memenuhi  kewajibannya untuk  membayar  kekurangan  harga  tanah  dan  bangunan  rumah  dan  juga  tidak  memenuhi kewajibannya  membayar  denda  terhitung  sejak  bulan  Agustus  2012  sampai  dengan  September 2013.  P  dalam  hal  ini  telah  berusaha  menghubungi  T-I  dan  meminta  T-I  untuk  memenuhi kewajibannya akan tetapi tidak berhasil.
Atas hal tersebut, P kemudian mengajukan gugatan pembatalan AJB No.032/2012 tanggal 23 Februari  2012  ke  Pengadilan  Negeri  Bantul  yang  mana  dalam  hal  ini  dikabulkan  oleh  Majelis Hakim dengan pertimbangan-pertimbangan hukum sebagai berikut:
a. Menimbang, bahwa berlandaskan  keterangan saksi  yang direkomendasikan P  dipertembungkan dengan  bukti  P-3  (bukti  surat)  yaitu  Surat  Perjanjian  antara  P  dan  T-I,  maka  Majelis  Hakim berpendapat  sebelum  dilakukannya  AJB  antara  P  dan  T-I  berdasarkan  bukti  P-2  (bukti  surat), yang merupakan AJB antara P dan T-I dihadapan T-II, telah ada perjanjian antara P dan T-I;
b. Menimbang, bahwa sesudah menilik objek dalam perjanjian tersebut, maka diperoleh fakta, yaitu perbedaan  dalam  bukti  surat  terkait  objek  kedua  perjanjian  tersebut  yaitu:  dalam  Perjanjian tertanggal 3  Pebruari  2012  tertulis Sertipikat  Nomor: 3402  serta  dalam AJB tertulis Hak  Milik Nomor: 03763;
c. Menimbang, bahwa untuk membenarkan objek sengketa, dilakukan PS (Pemeriksaan Setempat) yang  dihadiri  oleh  Aparat  Desa  Dukuh  Pucung  yaitu  DANANG  PRASETYO  dengan  hasil membenarkan objek sengketa tersebut;
d. Menimbang, bahwa setelah mengamati bukti surat tesebut, didapati adanya persamaan luas tanah dan batas-batas objek sengketa tersebut;
e. Menimbang, bahwa karena dari Aparat Desa telah membenarkan hasil PS terkait kesamaan luas dan batas-batas yang disebutkan, maka Majelis Hakim berpendapat objek perjanjian tertanggal 3 Februari  2012  dan  AJB  tersebut  adalah  sama  yaitu  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor: 03763/Pendowoharjo (bukti P-2);
f. Menimbang, bahwa dengan persamaan pada objek perkara dalam kedua perjanjian maka Majelis Hakim selanjutnya mempertimbangkan hubungan hukum kedua perjanjian tersebut;
g. Menimbang,  bahwa  setelah  mengamati  kedua  perjanjian  tersebut  terdapat  selisih  uang  yang diterima  oleh  P  dari T-I  dengan  jumlah uang yang disepakati oleh  mereka sebelumnya, selisih jumlah uang tersebut tidak disebutkan dalam AJB yang dibuat dihadapan T-II;
h. Menimbang,  bahwa  dipersidangan  T-II  yang  merupakan  pihak  dalam  perkara  ini  tidak  hadir meskipun telah dipanggil secara patut;
i. Menimbang,  bahwa  dengan  menghubungkan  adanya  selisih  harga  dengan  objek  perkara  yang sama  dalam  Perjanjian  tertanggal  3  Februari  2012  dan  AJB  yang  dibuat dihadapan  T-II,  maka menurut Majelis Hakim kedua perjanjian tersebut berlaku bagi P dan T-I;
j. Menimbang, bahwa selanjutnya dipertimbangkan perjanjian mna yang lebih kuat bagi P dan T-I;
k. Menimbang, bahwa setelah menilik  kedua perjanjian tersebut, diperoleh  fakta  yaitu atas  kedua perjanjian tersebut telah dilakukan prestasi atas Perjanjian tertanggal 3 Februari 2012 yaitu T-I
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
telah  melepaskan  uang  sejumlah  Rp.  190.000.000,-  kepada  P  dan  pada  AJB  tertanggal  23 Februari 2014, P telah memberian Sertifikat objek sengketa kepada T-I melalui T-II;
l. Menimbang,  bahwa  berlandaskan  fakta  tersebut  dan  mengamati  isi  dari  perjanjian  tertanggal  3 Februari  2012  dihubungkan  dengan  isi  perjanjian  dalam  AJB  tertanggal  23  Februari  2012 dihadapan PPAT, maka Majelis Hakim berpendapat AJB tertanggal 23 Februari 2012 merupakan lanjutan dari Perjanjian tertanggal 3 Pebruari 2012;
m. Menimbang,  Majelis  Hakim  berpendapat  prinsip  dasar  dalam  suatu  perjanjian  yaitu  adanya kesepakatan kedua belah pihak, meskipun kedua perjanjian tersebut dilakukan dengan cara yang berbeda.  Sehingga  Perjanjian  sebagaimana  dalam  AJB  yang  dibuat  dihadapan  T-II  tidak membatalkan  perjanjian  sebelumnya  yaitu  Perjanjian  di  bawah  tangan  yang  dibuat  P  dan  T-I tertanggal 3 Februari 2012;
n. Menimbang, bahwa karena prinsip dasar suatu perjanjian adalah adanya suatu kesepakatan kedua belah pihak serta AJB tertanggal 23 Februari 2012 merupakan lanjutan dari Perjanjian tertanggal 3  Februari  2012,  maka  Majelis  Hakim  berpendapat  isi  dalam  Perjanjian  antara  P  dengan  T-I tertanggal 3 Februari 2012 tetap mengikat dan berlaku bagi kedua belah pihak sampai sekarang;
o. Menimbang,  bahwa  dalam  point  4  klusula  Perjanjian  tertanggal  3  februari  2012  disebutkan terhitung 5 bulan dari penerimaan uang pertama apabila T-I tidak memberikan sisa pembayaran sebesar Rp. 70.000.000,- maka Pihak I (P) kembali menempati rumah tersebut dan T-I dikenakan denda sebesar 10% dari Rp. 70.000.000,- yaitu Rp. 7.000.000,-;
p. Menimbang, bahwa Majelis Hakim berpendapat T-I telah ingkar janji/wanprestasi karena sesuai dengan fakta dipersidangan sampai dengan sekarang tidak ada sisa pembayaran dan denda yang dibayarkan oleh T-I kepada P. Selain itu, T-I saat ini tidak diketahui lagi dimana berdomisili,;
q. Menimbang, bahwa Majelis  Hakim  berpendapat  oleh karena T-I  telah  ingkar janji/wanprestasi, maka perjanjian  antara  P dengan T-I sebagaimana dalam Perjanjian tertanggal 3 Februari 2012 dan AJB yang dibuat dihadapan PPAT tertanggal 23 Februari 2012 adalah tidak berlaku lagi bagi P dan T-I sehingga gugatan P sebagaimana dalam petitum 2 yang menyatakan “T-I telah ingkar janji tidak memenuhi…….”, dapat dikabulkan;
r. Menimbang,  bahwa  oleh  karena  T-I  dinyatakan  telah  ingkar  janji/wanprestasi  maka  gugatan  P sebagaimana  dalam  petitum  3  yang  menyatakan  “AJB  No.032/2012  tanggal  …..  dibatalkan”, dapat dikabulkan;
s. Menimbang, bahwa karena AJB  No.032/2012 tanggal  23  Februari  2012  yang  dibuat  oleh T-II, dan  Surat  Perjanjian  Jual  Beli  di  bawah  tangan  antara  P  dengan  T-I  tanggal  03  Februari  2012 dibatalkan, maka Majelis Hakim berpendapat gugatan Penggugat sebagaimana dalam petitum 4 yang menyatakan: “sebidang tanah pekarangan ….. adalah hak milik P”, dapat dikabulkan;
t. Menimbang, bahwa karena objek perkara dinyatakan milik P maka gugatan P sebagaimana dalam petitum  6  yang  menyatakan:  “menghukum  T-II  untuk  menyerahkan  kepada  P  …..”,  dapat dikabulkan;
u. Menimbang, bahwa karena AJB  No.032/2012 tanggal  23  Februari  2012  yang  dibuat  oleh T-II, dan  Surat  Perjanjian  Jual  Beli  di  bawah  tangan  antara  P  dengan  T-I  tanggal  03  Februari  2012 dibatalkan serta P dinyatakan sebagai yang berhak atas objek perkara dan yang menempati objek perkara saat ini adalah P maka gugatan P dalam petitum 5 yaitu: “Menghukum kepada T-I untuk membayar …., sama dengan Rp. 98.000.000”, adalah berlebihan dan haruslah ditolak;
v. Menimbang, bahwa oleh karena gugatan P dikabulkan sebagian dan Para T dinyatakan sebagai pihak yang kalah, maka segala biaya yang timbul dalam perkara ini dibebankan kepada Para T.

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Secara  umum,  terdapat  3  faktor  yang  mengakibatkan  batalnya  perjanjian  jual  beli,  yaitu:: pertama, terdapat kata sepakat untuk membatalkan perjanjian dari para pihak; kedua, terpenuhinya syarat  batal  dalam  klausul  perjanjian  jual  beli; ketiga, adanya  tuntutan  yang  mengakibatkan pembatalan dari pengadilan (Baswedan, 2014). Selanjutnya, Yulia Dewitasari menyebutkan hal-hal yang  harus  diperhatikan  sebagai  syarat  pembatalan  suatu  perjanjian  adalah  adanya  wanprestasi, yang dapat meminta dibatalkannya perjanjian oleh salah satu pihak yang merasa haknya dirugikan oleh  pihak  lainnya  (Dewitasari,  2015).  Wanprestasi  sendiri  merupakan  perbuatan  yang  tidak  atau lalai  dalam  memenuhi  suatu  kewajiban  yang  telah  ditentukan  oleh  para  pihak  dalam  suatu perjanjian.(Kuncoro, 2015) Wanprestasi dapat berupa empat hal, yaitu sama sekali tidak memenuhi prestasi/ kewajiban,  memenuhi tetapi terlambat,  memenuhi  tetapi tidak seperti yang diperjanjikan, serta memenuhi tetapi dengan sesuatu yang tidak boleh dilakukan menurut perjanjian (Nopriansyah, 2019).
Dikaitkan dengan teori Condition sine qua non oleh Van Buri yang menyatakan bahwa untuk memastikan  sesuatu  harus  dianggap  sebagai  sebab  dari  suatu  akibat,  gugatan  pembatalan  AJB No.032/2012 tanggal 23 Februari 2012 merupakan suatu akibat dari adanya sebab wanprestasi oleh Pembeli  (T-I).  Disini  pembeli  telah  melakukan  wanprestasi  dengan  tidak  memberikan  sisa pembayaran  senilai  Rp.  70.000.000,-  sebagaimana  telah  disepakati  sebelumnya  sehingga  penjual mengalami kerugian. Wanprestasi yang dilakukan oleh pembeli merupakan wanprestasi memenuhi tetapi  tidak  seperti  yang  diperjanjikan,  yang  mana  secara  definisi  pembeli  telah  menunaikan kewajiban/  prestasinya,  tetapi  yang  diterima  oleh  pihak  penjual  berbeda  dari  yang  telah diperjanjikan  sebelumnya.  Hal  ini  dapat  dilihat  karena  perjanjian  jual  beli  tanah  yang  di  sepakati adalah  sebesar  Rp.  260.000.000,-,  namun  pembeli  hanya  memberikan  prestasinya  dengan membayar  sebesar  Rp. 190.000.000,-  tanpa  memberikan  pelunasan  sisa  bayar  hingga  waktu  yang telah disepakati. Sehingga disini pembeli dianggap tidak berprestasi. AJB No.032/2012 tanggal 23 Februari  2012  yang  diputuskan  batal  dengan  adanya  Putusan  No.  73/Pdt.G/2013/PN.Btl.  dengan demikian  merupakan  peristiwa  hukum  yang  wajar  dilakukan  karena  telah  memenuhi  unsur-unsur sebab serta akibat dari teori Condition sine qua non oleh Van Buri.
2. Akibat Hukum Pembatalan Akta Jual Beli Tanah Putusan No. 73/PDT.G/2013/PN.BTL.
Akta merupakan tulisan yang memuat fakta, peristiwa, atau keadaan yang menjadi dasar dari suatu  hak  atau  perikatan  yang  ditandatangani  oleh para  pihak  yang  bersangkutan dengan  maksud
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
untuk menjadi bukti. Singkatnya akta adalah tulisan yang ditandatangani dan dibuat untuk menjadi bukti  (Dja’is,  2011).  Telah  dikatakan  dimuka  bahwa  peralihan  jual  beli  tanah  dilakukan  dengan pembuatan akta yang disebut Akta Jual Beli (AJB) yang dilakukan oleh Pejabat Pemuat Akta Tanah (PPAT). Akta Jual Beli (AJB) hanya dapat ditandatangani apabila telah dilakukan pelunasan harga jual beli ha katas tanah yang diperjual belikan. (Leliana, F. & Mashdurohatun, 2017) Hal ini senada dengan  yang  menyebutkan  bahwa  terdapat  jalan  lain  yang  dapat  ditempuh  sebelum  adanya  Akta Jual  Beli,  yaitu  Pengikatan  Perjanjian  Jual  Beli  (PPJB).  Lazimnya,  PPJB  ditempuh  berdasarkan pertimbangan sebagai berikut (Hartono, 2018) :
a. Pertama, ha  katas  tanah  yang  akan  diperjual  belikan  harus  berupa  ha  katas  tanah  yang  sah dimiliki  oleh  penjual  dengan  pembuktian  sertipikat  tanah  atau  tanda  bukti  sah  lainnya  tentang tanah tersebut dan objek tidak sedang mengalami atau  dalam sengketa.
b. Kedua ,  pihak  pembeli  harus  segera  melakukan  pelunasan  terhadap  harga  jual  beli  tanah  yang telah  disepakati.  Apabila  tidak  terpenuhi,  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  belum  dapat  dilakukan tanda tangan sebagai akibat belum terpenuhinya semua syarat tentang AJB.
Akta  Jual  Beli  (AJB)  Tanah  hakekatnya  dapat  dilakukan  pembatalan,  dasar  hukum pembatalan Akta Jual Beli (AJB) menurut hukum di Indonesia ada beberapa, yaitu: KUH Perdata, UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA), PP No. 24 Tahun 2006, Perpres No. 10 Tahun 2006, Permen Agraria/KBPN No. 3 tahun 1997, Permen Agraria/KBPN Nomor 9 tahun 1999,  PerKBPN  No.  3  tahun  2006,  PerKBPN  No.  3  tahun  2011.  Pembatalan  perjanjian  jual  beli tanah  yang  diikat  dengan  akta  jual  beli  yang  dikeluarkan  oleh  PPAT  dapat  dlatarbelakangi  oleh faktor-faktor sebagai berikut: a. persyaratan  yang ditetapkan oleh undang-undang (jenis perjanjian formil) tidak terpenuhi, b. syarat sah perjanjian tidak terpenuhi, c. syarat batal pada jenis perjanjian yang bersyarat terpenuhi, dan d. dasar actio paulina untuk melakukan pembatalan oleh pihak ketiga (Wardana, R. A. & Handayani, 2019).
Berdasarkan Yurisprudensi MARI, pembatalan perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan akta  jual  beli  yang  dikeluarkan  oleh  PPAT  dapat  dilator  belakangi  oleh  faktor-faktor  sebagai berikut:  a. tidak terpenuhinya  syarat  objektif sahnya perjanjian yaitu:  kesepakatan  para pihak, hal tertentu, dan sebab yang halal sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, b. hak membeli kembali objek dalam perjanjian jual beli, c.  penggunaan  surat  kuasa mutlak,  d. dilakukannya  jual beli harta bersama, e. Kebatalan perjanjian jual beli, f. terdapat keadaan darurat ( noodtoestand ), dan g. Kebatalan perjanjian mengenai hak atas tanah (Wardana, R. A. & Handayani, 2019) .

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Sebelum  menganalisis  lebih  lanjut  mengenai  akibat  hukum  pembatalan  Akta  Jual  Beli
No.032/2012 tanggal 23 Februari 2012, maka perlu dilihat amar putusan No. 73/PDT.G/2013/PN.BTL yang menyatakan bahwa:
1. Menyatakan  bahwa  T-I  dan T-II  yang  telah dipanggil  dengan  patut untuk  datang  menghadap dipersidangan tidak hadir;
2. Mengabulkan gugatan P sebagian dengan Verstek;
3. Menyatakan T-I telah ingkar janji tidak memenuhi kewajibannya membayar uang kekurangan jual  beli  tanah  dan  bangunan  rumah  SHM  No.03763  atas  nama  Pemilik  Kliwat  dan  tidak membayar uang denda kepada P;
4. Menyatakan  AJB  No.032/2012  tanggal  23  Februari  2012  yang  dibuat  oleh  T-II,  dan  Surat Perjanjian Jual Beli di bawah tangan antara P dengan T-I tanggal 03 Februari 2012 dibatalkan;
5. Menyatakan  sebidang  tanah pekarangan  diatasnya  berdiri  bangunan  rumah  SHM  No  :  03763 Surat Ukur Tanggal 22-12-1999 Nomor : 00306 Luas 308m2 terletak di Dukuh Pucung, Desa Pendowoharjo, Kecamatan Sewon, Kabupaten Bantul dengan batas-batas: Utara : Jalan; Timur: Tanah  milik  Prapto  Sentono;  Selatan:  Tanah  milik  Dimyati;  Barat:  Jalan  pertolongan;  adalah hak milik P;
6. Menghukum  kepada  T-II  untuk  menyerahkan  kepada  P  surat-surat,  kwitansi  untuk pengambilan SHM No.03763 atas Nama Pemilik KLIWAT;
7. Menolak gugatan P untuk selain dan selebihnya;
8. Menghukum T untuk membayar biaya perkara ini yang hingga kini diperhitungkan sebesar Rp. 1.895.000.
Akibat batalnya suatu akta dapat dibagi menjadi 3, yaitu batal demi hukum, dapa dibatalkan, serta non existent. Ketiganya  memiliki perbedaan  yang  dikemukakan pada tabel 1  sebagai berikut (Mulyoto, 2012) :
Tabel 1. Perbedaan Batal Demi Hukum, Dapat Dibatalkan, dan Non Exixtent
Pembeda Batal Demi Hukum Dapat Dibatalkan Non Existent Perbuatan hukum sejak batal Tidak memiliki akibat hukum Didasarkan oleh Putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap Tergantung pihak tertentu Tidak  adanya  perbuatan hukum  yang  dilakukan sehingga syarat essensial  dari  perjanjian tidak terpenuhi Implikasi terhadap akta Sudah  tidak  mengikat dan berlaku Masih  mengikat  dan berlaku  selama  belum terdapat putusan pengadilan Secara  dogmatis  tidak perlu  adanya  putusan pengadilan untuk batalnya perhanjian, tetapi dalam praktik implikasi  terhadap  akta
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
sama dengan batal demi hukum
Secara  yuridis,  akibat  hukum  dari  putusan  No.  73/PDT.G/2013/PN.BTL  dapat  dianalisis menggunakan Teori Tradisi Hukum Gustav Radbruch, yaitu:
a. Akibat  Hukum  Dari  Gugatan  Pembatalan  Yang  Diajukan  Oleh  Penjual  Sebagai  Penggugat: Dengan  adanya  putusan No.  73/PDT.G/2013/PN.BTL  maka  memenuhi aspek  kepastian hukum bagi P yaitu pembatalan Akta Jual Beli No.032/2012 tanggal 23 Februari 2012. Kejelasan norma yang terdapat dalam kepastian hukum dapat dijadikan pedoman bagi pihak yang terkena putusan tersebut  agar  tidak  menimbulkan  salah  tafsir  serta  untuk  mengerahui  kejelasan  akan  hak  dan kewajiban  terhadap  para  pihak.  (Suadi,  A  &  Candra,  2016)  Selanjutnya,  keadilan  dan kemanfaatan  terlihat  dengan  dikabulkannya  pengembalian  SHM  No.03763  atas  Nama  Pemilik KLIWAT.  Tujuan  kemanfaatan  adalah  sebuah  kebahagiaaan  sebesar-besarnya.  Baik-buruknya atau  adil  tidaknya  sesuatu  huku,  tergantung  pada  kebahagiaan  yang  diberikan  hukum  kepada setiap  individu.  (Sulfinadia,  2020)  Pengembalian  Sertifikat  Hak  Milik  No.03763  atas  Nama Pemilik  KLIWAT  kepada  pihak  penjual  merupakan  sesuatu  hal  yang  dapat  diterima  oleh  akal sehat, sebab pihak pembeli telah melakukan wanprestasi yang berakibat menimbulkan kerugian bagi penjual.
b. Akibat Hukum Bagi T-I/ Pembeli: bagi pembeli, putusan No. 73/PDT.G/2013/PN.BTL memberi dampak bahwa objek sebidang tanah tersebut tidak dapat dimilikinya karena AJB  No.032/2012 tanggal  23  Februari  2012  telah  dibatalkan  oleh  Pengadilan.  Namun  demikian,  putusan  No. 73/PDT.G/2013/PN.BTL  belumlah  mencerminkan  aspek  keadilan  dan  kemanfaatan  Gustav Radbruch karena tidak dipenuhinya tuntutan ganti kerugian, padahal penjual telah mendapatkan kerugian atas wanprestasi pembeli. Selain tidak mencerminkan keadilan serta kemanfaatan bagi penjual, putusan No. 73/PDT.G/2013/PN.BTL juga tidak mempertimbangkan Pasal 1243, 1244, dan 1365 KUH Perdata.
c. Akibat  hukum  bagi  T-II/  PPAT:  Penulis  berpendapat  bahwa  akibat  kesalahan  yang  dilakukan oleh  PPAT  baik  itu  karena  kesengajaan,  kelalaian,  maupun  ketidakcermatan  dalam  hal  ini menuliskan harga jual beli berbeda dari yang telah disepakati para pihak sebelumnya, maka T-II harus  bertanggungjawab.  Berdasarkan  hasil  putusan,  sanksi  yang  diterima  T-II  adalah penyerahan  kepada  P  surat-surat,  kwitansi  untuk  pengambilan  Sertifikat  Hak  Milik  No.03763

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
atas  Nama  Pemilik  KLIWAT  adalah  sudah  tepat  sesuai  dengan  tuntutan  yang  diajukan  oleh Penggugat namun belum memenuhi asas keadilan. (Haridhy, F. T., Ismail, I, 2019) PPAT yang kurang  berhati-hati  dalam  pembuatan  AJB  dengan  melanggar  ketentuan  PP  No.24  tahun  1997 tentang  dan  PP  No.  37  tahun  1998  dapat  diperkarakan  di  pengadilan  baik  secara  administratif maupun  pidana  dan  mengganti  kerugian  kepada  para  pihak  yang  dirugikan  oleh perbuatannya. Penegakan hukum yang adil  akan  tercapai apabila  hukum  yang  ditegakkan, begitu pula hukum yang  mengatur cara-cara  penegakan hukum adalah benar dan berkeadilan.  (Sujono,  I.,  Irawadi, S., Indradiyasa, 2020)

## D. SIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan analisis pada penelitian ini, maka dapat disimpulkan, Pertama, Pertimbangan  hakim  atas  pembatalan  Akta  Jual  Beli  No.032/2012  tanggal  23  Februari  2012  yaitu karena dalam fakta dipersidangan sampai dengan sekarang T-I tidak ada memberikan sisa pembayaran kepada P serta atas denda juga tidak ada diberikan T-I kepada P serta saat ini T-I tidak diketahui lagi dimana berdomisili, sehingga Majelis Hakim berpendapat T-I telah ingkar janji/wanprestasi yang pada akhirnya  mengabulkan  sebagian  dari  gugatan  yang  telah  diajukan  oleh  P  yaitu:  dibatalkannya  AJB No.032/2012  tanggal  23  Februari  2012,  dinayatakan  sebidang  tanah  pekarangan  diatasnya  berdiri bangunan  rumah  SHM  No  :  03763  Surat  Ukur  Tanggal  22-12-1999  Nomor  :  00306  Luas  308m2 adalah  hak milik P,  dan menghukum kepada T-II untuk  menyerahkan kepada  P  surat-surat, kwitansi untuk pengambilan SHM No.03763 atas Nama Pemilik KLIWAT. Kedua, Akibat hukum pembatalan akta jual beli tanah putusan No. 73/Pdt.G/2013/PN.Btl dapat dilihat dari akibat bagi para pihak yaitu: a.  Akibat  Hukum bagi  Penjual  (P):  berhak  untuk  mendapatkan  pengembalian  Sertifikat  Hak  Milik No.03763  atas Nama  Pemilik KLIWAT. b. Akibat  Hukum bagi Pembeli (T-I):  tidak  dapat memiliki objek  sebidang  tanah  pekarangan diatasnya  berdiri  bangunan  rumah  SHM  Nomor:  03763  atas  nama pemilik  KLIWAT.  c. Akibat  Hukum  bagi  PPAT  (T-II):  sanksi  kepada  PPAT  yang  bersangkutan berupa  penyerahan  kepada  Penggugat  surat-surat,  kwitansi  untuk  pengambilan  Sertifikat  Hak  Milik No.03763 atas Nama Pemilik KLIWAT.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Aprita,  S.  (2019). Penerapan  Ass  Kelangsunggan  Usaha  Menggunakan  Uji  Insolvensi .  Jember:  CV
Pustaka Abadi.
Diantha,  I.  M.  P.  (2017). Metodologi  Peneelitian  Hukum  Norrmatif  dalam  Justifikasi  Teori  Hukum . Jakarta: Kencana.
Dja’is, M. & K. (2011). Membaca dan Mengerti HIR Edisi Revisi . Semarang: Badan Penerbit Universitas Diponegoro.
Gusmi.  (2011). Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta  Ppat  Oleh  MA  (Studi  Kasus  Putusan  No :  177 K/Pdt/2006). Semarang: Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro.
Hartono, J. A. (2018). Aspek Hukum Peralihan HMSRS . Surabaya: Jakad Publishing.
Kuncoro, N. M. W. (2015). 97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti . Jakarta: Raih Asa Sukses.
Mulyoto.  (2012). Perjanjian  (Teknik,  cara  membuat,  &  hukum  perjanjian  yang  harus  dikuasai) . Yogyakarta: Cakrawala Media.
Nopriansyah, W. (2019). Hukum Bisnis di Indonesia-Dilengkapi dengan Hukum Bisnis dalam Prespektif Syariah . Jakarta: Kencana.
Pangestu, M. T. (2019). Pokok-Pokok Hukum Kontrak . Makassar: Social Politic Genius.
Pramono,  N.  &  S.  (2017). Hukum  Kepailitan  dan  Keadilan  Pancasila  Kajian  Filsafat  Hukum  atas Kepailitan Badan Hukum Perseroan Terbatas di Indonesia . Yogyakarta: ANDI.
Suadi, A & Candra, M. (2016). Politik Hukum . Jakarta: Kencana.
Suadi, A. (2018). Sosiologi Hukum: Penegakan, Realitas, dan Nilai Moralitas Hukum` . Jakarta: Kencana. Sudaryatmi,  S.  &  S.  (2013). Beberapa  Aspek  Hukum  Adat .  Semarang:  Badan  Penerbit  Universitas Diponegoro.
Sulfinadia, H. (2020). Meningkatkan Kesadaran Hukum Masyarakat- . Yogyakarta: Deepublish.
Sutrisno, H. (1979). Metode Research . Yogyakarta: UGM.
Syah.  (2019). Panduan  Mengurus  Sertifikat  dan  Penyelesaian  Sengketa  Tanah .  Jakarta:  Bhuana  Ilmu Populer.
Zamroni. (2019). Penafsiran Hakim dalam Sengketa Kontrak . Surabaya: Media Pustaka

## Artikel Jurnal
Amin,  M.  T.  (2018).  Konsekuensi Hukum  Pembatalan Akta  PPJB  Dalam  Praktek Jual Beli  Properti  Di Makassar. Jurnal Jurisprudentie .
Baswedan,  T.  (2014).  Kajian  Yuridis  Pembatalan  Akta  PPPJB  Tanah  Yang  Dibuat  Dihadapan  Notaris.
Premise Law Journal .

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
Dewitasari,  Y.  (2015).  Akibat  Hukuom  Terhadap  Para  Pihak  Dalam  Perjaanjian  Apabila  Terjdi Pembatalan Perjanjiian. Jurnal Kertha Semaya .
Dutta. (2013). Land Resources And People. International Journal of Current Research and Review .
Haridhy, F. T., Ismail, I, & D. (2019). Perindungan Hukum Bagi Pembeli Akibat Kelalaian PPAT Dalam Pembuatan AJB. Jurnal IUS .
Julyano,  M  &  Sulistyawan,  A.  Y.  (2019).  Pemahaman  Terhadap  Asas  Kepastian  Hukum  Melalui Konstruksi Penalaran Positivisme Hukum. Jurnal Crepido .
Larasati,  A.  &  R.  (2020).  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dengan  Perjanjian  Jual  Beli  Menurut  Hukum Pertanahan Indonesia. Zaaken Journal .
Leliana,  F.  &  Mashdurohatun,  A.  (2017).  Tnjauan  Hukoum  Terhadap  Permohonan  Pembatalan  AJB Dibuat Oleh Notaris/PPAT. Jurnal Akta .
Oluwaseyi. (2018). Assessment of Agricultural Practices on Residential Land use in Ondo State, Nigeria.
Enviromental Analysis & Ecology Studies .
Muyassar,  A.  &  S.  (2019).  Pertanggungjawaban  Hukum  Notaris  Terhadap  Pengingkaran  AJB  Tanah Bersertipikat Oleh Pihak Yang Dirugikan. Syiah Kuala Law Journal .
Sujono,  I.,  Irawadi,  S.,  Indradiyasa,  S.  (2020).  Pembatalan  Akta  Perjanjian  Ikatan  Jual  Beli  Tanah
Kavling. Jurnal Spektrum Hukum .
Wardana, R. A. & Handayani, I. G. A. K. R. (2019). Pembatalan Akta Jual Beli Ppat Yang Cacat Hukum Dengan  Putusan  Pengadilan  (Studi  Kasus  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Tanjungkarang  No. 17/Pdt.G/2012/PT. TK). Jurnal Repertorium .
Wardhani.  (2017).  Tanggung  Jawab  Notaris/PPAT  terhadap  Akta  yang  Dibatalkan  oleh  Pengadilan.
Jurnal Lex Renaissance .
Wijayanta. (2014). Asas Kepastian Hukum, Keadilan dan Kemanfaatan dalam Kaitannya dengan Putusan Kepailitan Pengadilan Niaga. Jurnal Dinamika Hukum .

## Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undnag-Undang Hukum Acara Perdata(KUHPerdata)
Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Herzien Inlandsch Reglement (HIR)
PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## Perpres No. 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Permen Agraria/KBPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Permen Agraria/KBPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Peraturan  KBPN  No.  3  Tahun  2006  tentang  Organisasi  dan  Tata  Kerja  Badan  Pertanahan  Nasional Republik Indonesia
Peraturan KBPN No. 3 tahun 2011 tentang Pengelolaan, Pengkajian, dan Penanganan Kasus Pertanahan