## PERAN PENILAI PEMERINTAH DALAM RANGKA PENGELOLAAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA ASET TETAP
Nurbiyanto Politeknik Keuangan Negara STAN nurbiyanto@pknstan.ac.id

## ABSTRACT
State-Owned Property (SOP) in the form of fixed assets were so large in quantity and values. In managing SOP, a SOP appraisal process is needed so it can certain the value. This study wants to reveal the role of appraisers in the management of SOP, especially fixed  assets.  The  study  uses  literature  studies  to  explore  the  role  of  Government Appraisers in the management of SOP. Literature from valuation theory is used to answer the urgency of appraisers in asset transactions. Regulatory literature to answer the SOP management  process  requires  an  appraisal.  Based  on  the  results  of  the  analysis  of property valuation theory, SOP valuation is necessary due to nature, and characteristics of SOP are goods for which the level of price information is low or difficult to obtain, so Government Appraiser assistance is needed to provide an estimated value. Based on the results of the regulatory analysis, it was found that there are three main roles for the Government Appraiser in the management of SOP, namely for recording financial reports in  the  balance  sheet,  transfer,  and  utilization  of  SOP.  The  role  of  the  Government Appraiser is to provide fair value information to the manager or user of the goods to make decisions regarding SOP management.
Keywords: Appraisal, Government Appraiser, State-Owned Property

## ABSTRAK
Barang Milik Negara (BMN) berupa  aset tetap sangat banyak jumlahnya dengan  nilai yang sangat besar. Dalam pengelolaan BMN diperlukan satu proses penilaian BMN agar asas kepastian nilai dapat terwujud. Kajian ini ingin mengungkapkan peran penilai dalam pengelolaan  BMN  khususnya  aset  tetap.  Studi  menggunakan  studi  literatur  atau kepustakaan  untuk  menggali  peran  Penilai  Pemerintah  dalam  pengelolaan  BMN. Literatur dari teori penilaian digunakan untuk menjawab urgensi penilai dalam transaksi aset.  Literatur  dari  regulasi  untuk  menjawab  pada  proses  mana  pengelolaan  BMN memerlukan peran Penilai Pemerintah. Berdasarkan hasil analisis teori penilaian properti, penilaian BMN diperlukan karena sifat dan karakteristik BMN merupakan barang yang level  informasi  harganya  rendah  atau  sulit  didapatkan  sehingga  diperlukan  bantuan Penilai Pemerintah untuk memberikan estimasi nilai. Berdasarkan hasil analisis regulasi didapatkan  tiga  peran utama  Penilai  Pemerintah  dalam  pengelolaan  BMN  yaitu  untuk pencatatan laporan keuangan dalam neraca, pemindahtanganan, dan pemanfaatan BMN. Peran Penilai Pemerintah adalah memberikan informasi nilai wajar kepada pengelola atau pengguna barang untuk mengambil keputusan terkait pengelolaan BMN.
Keywords: Penilaian, Penilai Pemerintah, Barang Milik Negara
Klasifikasi JEL: H82
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 104

## 1. PENDAHULUAN

## 1.1. Latar Belakang Masalah
Kekayaan  negara  adalah  semua bentuk  kekayaan  hayati  dan  non  hayati berupa  benda  berwujud  maupun  tidak berwujud,  baik  bergerak  maupun  tidak bergerak, yang dikuasai dan /atau dimiliki oleh  Negara.  Credit  Suisse  merilis  nilai kekayaan  Indonesia  sebesar  1,5  Triliun USD atau sekitar 21,7 Kuadriliun Rupiah (Suisse Group, 2018) .
Gambar 1 Kekayaan Negara Di Dunia Sumber: Credit Suisse (2018) Kekayaan negara meliputi kekayaan negara yang dimiliki, kekayaan negara  yang  dikuasai,  dan  kekayaan negara  yang  dipisahkan.  Kekayaan negara  yang  dimiliki  disebut  dengan Barang Milik Negara (BMN). Berdasarkan  peraturan  perundangan BMN  adalah  semua  barang  yang  dibeli atau  diperoleh  atas  beban  Anggaran Pendapatan  dan  Belanja  Negara  atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Berdasarkan data LKPP tahun 2021 yang sudah  audited  total  BMN  beruap  aset tetap  berjumlah  11.545  Triliun  Rupiah (LKPP  Audited  2021,  2022).  Kalau dilihat perkembangan peningkatan BMN berupa aset tetap sangat besar
dibandingkan  tahun-tahun  sebelumnya.
Hal ini dapat dilihat dari gambar berikut ini.
Gambar  2
Sumber: LKPP  (2021) Nilai  BMN  yang  sedemikian besar  perlu  dikelola  secara  efisien, efektif,  dan  akuntabel.  Sesuai  dengan amanat peraturan perundangan aset harus memberikan sebesar-besarnya kemakmuran kepada rakyat. Kesejahteraan rakyat berarti aset memberikan kontribusi untuk meningkatkan  taraf  hidup  masyarakat secara luas. Untuk itu, pengelolaan BMN harus  dikelola  dengan  asas  fungsional, kepastian  hukum,  transparansi  dan keterbukaan, efisiensi, akuntabilitas, dan kepastian nilai.
Pengelolaan  kekayaan  negara khususnya kekayaan negara berupa BMN mempunyai  siklus  yang  cukup  panjang. Siklus  pengelolaan  BMN  dimulai  dari perencanaan,  pengadaan,  penggunaan, pemanfaatan, pengamanan, pemeliharaan, penghapusan, pemindahtanganan, penatausahaan, pelaporan, penilaian, pembinaan, pengawasan, dan pengendalian
(Pemerintah  Republik  Indonesia,  2014). Tiap-tiap  siklus  harus  dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundangan dan dilaksanakan  sesuai  praktik  umum  yang baik.
Penilaian BMN merupakan salah satu  siklus  pengelolaan  BMN  yang diperlukan  dalam  rangka  menjaga  agar pengelolaan BMN kredibel dan akuntabel. Penilaian dimaksudkan untuk memberikan  estimasi  nilai  nominal tertentu dalam rangka mendukung proses
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 105
pengelolaan BMN. Nilai dapat dijadikan dasar  untuk  persetujuan  atau  penolakan dalam pengelolaan BMN. Penilaian juga membantu  pengelola  barang  untuk menentukan penatausahaan dan pengelolaan terbaik atas aset. Penilaian telah memberikan kontribusi  yang  sangat  besar  terhadap pencatatan aset negara khususnya BMN. Berdasarkan  Peraturan  Presiden  nomor 75 tahun 2017, pemerintah pusat maupun pemerintah  daerah  diamanatkan  untuk melakukan  penilaian  kembali  Barang Milik  Negara  dan  Barang  Milik  Daerah (Peraturan  Presiden  RI,  2017).  Menurut laporan dari Kementerian Keuangan c.q.
Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara penilaian Kembali BMN telah meningkatkan  nilai  BMN  dari  Rp1.931 triliun  di  tahun  2018  menjadi  Rp5.950 triliun di tahun  2019 (Retnowati, 2021). Kalau kita lihat dari Gambar 2 Nilai Aset Tetap  pada  LKPP  meningkat  dari Rp6.325 triliun menjadi Rp10.824 triliun. Salah satu penyebab peningkatan nilai di Neraca  LKPP  selain  penambahan  aset adalah  adanya  revaluasi  aset  yang dilaksanakan pada tahun 2017 dan 2017 berdasarkan  Peraturan  Presiden  Nomor 75  Tahun  2017  tentang  Penilaian Kembali  Barang  Milik  Negara/Daerah (LKPP Audited 2019, 2020).
BMN tidak hanya ditatausahakan namun  juga  perlu  dikelola  untuk memberikan manfaat yang optimal. Data LKPP Audited Tahun 2021, menyebutkan bahwa PNBP yang
bersumber  dari  pengelolaan  BMN  yang diakui sebagai PNBP lainnya tahun 2021 sebesar Rp1.013 miliar. Jumlah itu terdiri dari  pendapatan dari  pemanfaatan  BMN sebesar  Rp542  miliar,   pendapatan  atas pengelolaan  BMN  dan  kekayaan  negara dari Pengelola Barang sebesar Rp437   miliar,  pendapatan  penggunaan sarana dan pra sarana sesuai dengan tugas dan  fungsi    sebesar  Rp34  miliar  (LKPP
Audited  2021,  2022).  PNBP  dari pengelolaan  PNBP  tahun  2021  naik  6% dibandingkan dengan tahun 2020.
Berdasarkan  uraian  di  atas, penulis tertarik  untuk menulis  kajian  ini karena  beberapa  ada  hal  yang  menjadi masalah.  Pertama:  apa  peran  Penilai dalam  proses  pengelolaan  BMN  berupa Aset tetap?. Kedua: dalam siklus apa saja Penilai  Pemerintah  berperan  dalam pengelolaan  BMN  berupa  Aset  tetap?. penulis  akan  mengkaji  permasahalan tersebut  berdasarkan  teori  dan  peraturan perundangan yang ada saat ini.

## 1.2. Reviu Pustaka Mutakhir

## Penilai dan Penilaian
Penilai  adalah  seseorang  yang memiliki  kualifikasi,  kemampuan  dan pengalaman  dalam  melakukan  kegiatan praktek  penilaian  untuk  mendapatkan nilai  ekonomis  sesuai  dengan  bidang keahlian yang dimiliki (Komite Penyusun Standar  Penilaian  Indonesia  MAPPI, 2018).  Peraturan  Menteri  Keuangan nomor 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik  menyatakan  bahwa  penilaian adalah proses pekerjaan untuk
memberikan  opini  tertulis  atas  nilai ekonomi  suatu  objek  penilaian  sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia.
Penilaian dilakukan oleh seorang penilaian yang profesional (Kementerian Keuangan RI, 2014). Uniform Standards of  Professional  Appraisal  Practice mendefinisikan penilaian sebagai tindakan  atau  proses  mengembangkan opini  tentang  nilai  suatu  aset.  Penilaian dilakukan  oleh  seorang  penilai  yang mempunyai  kemampuan  yang  memadai dan  melakukan  penilaian  sesuai  dengan standar  dan  prosedur  yang  berlaku (Appraisal  Standard  Board,  2018).
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor  27 Tahun 2016, penilaian BMN
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 106
dilakukan  oleh  Penilai  Pemerintah  atau Penilai Publik.
Nilai Nilai  mempunyai  banyak  arti dalam  penilaian  properti.  Penerapan definisi nilai tergantung konteks penggunaanya (Appraisal Institute,
2013).  Pasar  umumnya  mendefinisikan nilai  sebagai  manfaat  ekonomi  yang mungkin  akan  diterima  di  masa  yang mendatang. Nilai sangat dipengaruhi oleh manfaat.  Semakin  besar  manfaat  yang akan  didapatkan  di  masa  depan  maka nilai yang dipersepsikan oleh pasar juga semakin  besar.  Jadi  nilai  adalah  konsep ekonomi  berupa  nilai  moneter  dari properti,  barang,  atau  jasa  untuk diperjualbelikan.
Nilai  properti  biasanya  tidak berdiri sendiri karena akan membingungkan  pengertian  atas  nilai tersebut.  Standar  Penilaian  Indonesia (SPI)  menyatakan  nilai  terdiri  dari  nilai pasar  dan  selain  nilai  pasar  (Komite Penyusun  Standar  Penilaian  Indonesia MAPPI,  2018).  Nilai  selain  pasar mempunyai  banyak  jenis  seperti:  nilai wajar,  nilai  likuidasi,  nilai  penggantian wajar,  nilai  penggunaan  yang  ada,  dan lain-lain. Penentuan jenis nilai yang akan disimpulkan oleh penilai tergantung dari permohonan dan tujuan penilaian. Tujuan dan jenis nilai juga berpengaruh terhadap metodologi  yang  akan  digunakan  dalam proses penilaian.
Walaupun  sebagian  masyarakat tidak membedakan antara nilai dan harga namun
dalam penilaian properti
membedakan  antara  konsep  nilai  dan harga.  Nilai  sifatnya  masih  konsep ekonomi  yang  akan  diterima  di  masa yang akan datang sedangkan harga lebih riil  karena  telah  terjadi  transaksi  antara pembeli  dan  penjual.  Nilai  bukan merupakan  kebenaran  mutlak  tapi  lebih merupakan sebuah opini yang didasarkan
pada  keahlian,  pengalaman,  dan  standar yang ditetapkan.

## Peran Penilai
Menurut  Bartke  dan  Schwarze (2021), dalam kegiatan ekonomi khususnya terkait pasar properti,
terbentuknya  nilai  pasar  tidak  hanya diakibatkan  terjadi  karena  interaksi penjual  dan  pembeli  semata  namun umumnya  ada  peran  penilai.      Peran penilai  diperlukan  pada  pasar  properti karena  pasar  properti  masuk  dalam kategori pasar yang mempunyai informasi  tidak  sempurna.  Pembeli  dan penjual  tidak  secara  pasti  mengetahui nilai  yang  seharusnya  mereka  terima (Bartke & Schwarze, 2021)
Dalam beberapa literatur maupun peraturan  bahwa  penilaian  diperlukan dalam  pengelolaan  aset.  Hal  ini  terjadi karena  tidak  semua  aset  dapat  diketahui informasi  harga  atau  nilainya.  Geltner sebagaimana  dikutip  Hindawan  dkk (2006),  menyatakan  bahwa  barang mempunyai yang
berbeda-beda (Hindawan dkk., 2006).  Level informasi dapat dibagi menjadi level tinggi sampai dengan rendah sebagaimana dapat dilihat pada Gambar 3.
Gambar 3. Bagan Level Informasi
Sumber: Hindawan dkk. (2006) Menurut  Geltner  dalam  Hindawan (2006),  kebutuhan  penilaian  aset  dapat dilihat  dari  level  informasi  yang dibutuhkan.  Barang  kebutuhan  sehari-
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 107
hari  tersedia  banyak  di  pasar  sehingga mudah  diperoleh  informasi  harga. Sebaliknya  komoditas  berupa  properti atau bahkan barang-barang langka seperti lukisan atau karya seni lain memerlukan tenaga  ahli  untuk  mengetahui  nilai wajarnya.
Berdasarkan level informasi tersebut  dapat  dijadikan  acuan  terkait perlu  tidaknya  aset  untuk  dilakukan penilaian. Semakin rendah level informasi maka informasi nilai akan sulit untuk  didapatkan  oleh  karena  itu  perlu dilakukan  penilaian.  Demikian  pula sebaiknya,  jika  level  informasi  lebih mudah  didapatkan  maka  kepentingan untuk  melakukan  penilaian  dapat ditiadakan.  Penilaian  berfungsi  untuk memberikan informasi atas estimasi nilai aset  yang  akan  digunakan  untuk keperluan tertentu terhadap aset tersebut.
Sementara  Bartke  dan  Schwarze menyusun  kerangka  pasar  properti  dan kaitannya  dengan  peran  penilai  sebagai berikut (Bartke & Schwarze, 2021).
Gambar 4. Rerangka Pasar properti
Sumber:  Stephan  Bartke  dan  Reimund Schwarze (2021)
Berdasarkan  gambar  tersebut,  penilai mempunyai  peran  sebagai  intermediasi antara  pembeli  dan  penjual  terkait informasi  nilai  yang  diperlukan  oleh kedua belah tersebut.

## Siklus Pengelolaan Aset
Menurut Siregar tahapan-tahapan dalam pengelolaan aset meliputi 5 (lima) tahapan  (Doli,  2004).  Tahapan  tersebut
meliputi:  inventarisasi  aset,  legal  audit, penilaian  aset,  optimalisasi  aset  dan pengawasan dan pengendalian.
Menurut  Giglio  dkk  (2018) manajemen  siklus  hidup  aset  sangat penting  dilakukan  untuk mendukung ekonomi. Dalam jangka panjang manajemen  aset  juga  akan  berperan dalam  menghemat  biaya  pemeliharaan
(Giglio  et  al.,  2018).  Manajemen  siklus hidup aset publik dimulai dari perencanaan, pengembangan, operasional,  pemeliharaan,  pelestarian, dan penghapusan. Gambar 5.
Manajemen Siklus Hidup Asset
Sumber: Giglio dkk. (2018)
Menurut  Peraturan  Pemerintah nomor 27 tahun 2020 pengelolaan Barang Milik  Negara  meliputi:  perencanaan kebutuhan dan penganggaran, pengadaan,  penggunaan,  pemanfaatan, pengamanan dan pemeliharaan, penilaian, pemindahtanganan, pemusnahan, penghapusan,
penatausahaan,  pembinaan,  pengawasan dan  pengendalian  (Pemerintah  Republik
Indonesia, 2014).

## Siklus Pengelolaan BMN
Berdasarkan Peraturan Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2016 pengelolaan BMN dilakukan sebagaimana Gambar 6. Gambar 6. Siklus Pengelolaan BMN
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 108
Sumber:  Bahan  Presentasi  pengelolaan BMN, DJKN Siklus  pengelolaan  BMN  terdiri  dari: perencanaan  kebutuhan,  penganggaran, pengadaan,  penggunaan,  pemanfaatan, pengamanan,  pemeliharaan,    penilaian, pemindahtanganan,
pemusnahan,
penghapusan, penatausahaan, dan pembinaan pengawasan pengendalian.

## 2. METODE PENELITIAN
Kajian  ini  merupakan  kajian kualitatif  dengan  menggunakan  studi literatur.  Studi  literatur/kepustakaan merupakan studi yang dilakukan berdasarkan  atas  karya  tulis  dan  hasil penelitian  baik  yang  sudah  maupun belum    dipublikasikan  (Melfianora, 2017).  Studi  literatur  diambil  baik  dari jurnal,  peraturan,  buku,  dan  tulisan  baik dari media cetak maupun internet. Penulis melakukan identifikasi
masalah berdasarkan  teori  tentang  peran  Penilai dan  regulasi  yang  mengatur  penilai maupun  penilaian  BMN.  Kajian  ini muncul  untuk  melihat  secara  teori  dan pengaturan peran penilai pemerintah.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Peran  Penilai  Pemerintah  Dalam Proses Pengelolaan BMN
Penjual  dan  pembeli  umumnya bersifat  rasional.  Penjual  akan  berusaha untuk menjual asetnya dengan harga yang tinggi, sebaliknya pembeli akan berusaha
untuk membeli barang dengan harga yang murah. Hal ini berarti pemerintah selaku penjual  akan  berusaha  untuk  menjual dengan  harga  yang  tinggi  sedangkan calon  pembeli  akan  menawar  harga serendah  mungkin.  Masalahnya  nilai yang tinggi tersebut belum tentu diterima oleh  pembeli  karena  pembeli  akan memilih  barang  substitusi  dengan  harga yang  lebih  murah.  Menurut  Hindawan, pembeli  tidak  akan  membayar  lebih terhadap  suatu  properti  dibandingkan dengan  biaya  pembelian  properti  lain yang  sejenis  (Hindawan  et  al.,  2006). Demikian  juga,  apabila  pemerintah menjual dengan harga murah maka akan merugikan negara demikian juga sebaliknya dengan calon pembeli.
Berdasarkan  perbedaan  kepentingan antara penjual dan pembeli tersebut maka diperlukan suatu  acuan  untuk nilai yang dapat  diakui  kedua  belah  pihak.  Di  sini peran  Penilai  Pemerintah  diperlukan.
Penilai Pemerintah harus dapat
memberikan  nilai  yang  wajar  sehingga nilai  yang  dihasilkan  tersebut  dapat diterima oleh penjual dan pembeli. Nilai wajar  dapat  menggambarkan  perkiraan nilai  yang  sesuai  dengan  harga  di  pasar aset tersebut sehingga dapat diterima baik oleh penjual maupun pembeli.
BMN  merupakan  aset  yang  dapat dikategorikan sebagai aset tetap dan aset lancar. Khusus untuk aset tetap umumnya diperlukan penilaian untuk mendapatkan estimasi  nilai  karena    informasi  nilai berupa aset tetap tidak mudah ditemukan di pasar. Kondisi ini berbeda dengan aset lancar  yang  dapat  dijumpai  dengan mudah  di  pasaran  seperti  barang-barang kebutuhan  sehari-hari.  Umumnya  aset lancar tidak memerlukan penilaian secara khusus.
Berdasarkan pendapat Geltner dalam Hindawan (2006), BMN berupa aset tetap merupakan  barang  dalam  kategori informasi  yang  tidak  tinggi  walaupun
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 109
dapat dibilang tidak rendah sekali. Dapat dikatakan bahwa BMN berupa aset tetap dapat  dikategorikan  sebagai  aset  yang perlu  diketahui  nilainya  berdasarkan perhitungan oleh seorang penilai.  Hal ini karena  informasi  aset  tetap  yang mempunyai  kondisi  dan  bentuk  yang sama persis susah untuk didapatkan data di pasar.
Demikian  juga  kalau  kita  melihat pendapatan  dari  Bartke  dan  Scwarze (2021) bahwa adanya informasi asimetris antara  pemerintah  dan  pihak  lain  yang akan memiliki atau memanfaatkan BMN maka  diperlukan  bantuan  penilai  untuk memberikan  estimasi  nilai  wajar  yang mencerminkan  pasar  aset  tersebut. Informasi  dari  penilai  juga  dapat dijadikan  acuan  oleh  kedua  belah  pihak dalam  menentukan negosiasi dan kesepakatan antara pemerintah dan pihak lain  sehingga  dapat  dicapai  satu kesepakatan.
Penilai  berperan  sebagai  pemberi informasi  kepada  pemohon  penilaian dalam  hal  ini  pemerintah.  Informasi tersebut berupa estimasi nilai. Nilai yang diberikan  oleh  penilai  dapat  dijadikan pertimbangan  oleh  pengelola  atau pengguna barang dalam langkah selanjutnya  dalam  pengelolaan  BMN. Nilai  bersifat  opini  atau  estimasi  oleh karena  itu  pengelola  atau  pengguna menggunakan  hasil  penilaian  sebagai pertimbangan dalam memutuskan pengelolaan BMN.
Penilaian Dalam Rangka Penatausahaan BMN
Pencatatan  BMN  dalam  neraca pemerintah  dapat  dilakukan  dengan  dua metode  yaitu  nilai  buku  dan  nilai  wajar hasil  penilaian  (Indonesia,  2016).  Nilai buku  dicatat  sebesar  nilai  perolehan dikurangi dengan  penyusutan untuk aset yang  mengalami  penyusutan  seperti bangunan,  peralatan  dan  mesin  dan
sebagainya.  Untuk  aset  yang  tidak mengalami  penyusutan  maka  dicatat sebesar  nilai  buku  tanpa  dikurangi dengan  nilai  penyusutan  misalnya  aset tetap  berupa  tanah.  Namun  demikian Peraturan  Pemerintah  nomor  71  tahun 2010 tentang Standar Akuntansi Pemerintah memperbolehkan aset dicatat sebesar  nilai  wajar.  Bahkan  Sukendar (2012)  menyatakan  standar  akuntansi yang baru  lebih menekankan konsep nilai wajar  dibandingan  dengan  konsep  nilai buku (Sukendar et al., 2012).
Nilai  Wajar  diperoleh  dari  hasil penilaian  BMN  yang  dilakukan  oleh Penilai  Pemerintah.  Untuk  mendapatkan nilai  wajar  BMN  perlu  dilakukan revaluasi BMN.
Revaluasi  Aset  adalah  penilaian kembali  aset  yang  dimiliki  suatu  entitas sehingga  mencerminkan  nilai  aset sekarang  (Martani,  2011).  Menurut Yuniarto, tujuan penilaian dalam rangka revaluasi aset BMN salah satunya adalah meningkatkan  keakuratan  nilai  BMN yang  disajikan  dalam  laporan  keuangan pemerintah  pusat  (Yuniarto,  2018). Walaupun selama ini tidak ada keraguan terkait  kesalahan  dalam  pencatatan  nilai BMN  namun  seiring  dengan  perubahan lingkungan sosial, ekonomi, dan bertambahnya  usia  maka  aset  akan mengalami  perubahan.  Perubahan  ini perlu  disinkronisasi  dengan  neraca sehingga aset yang tercatat menggambarkan  aset  yang  sebenarnya. Untuk  itu  perlu  adanya  penilaian  dalam pencatatan akuntansi di neraca.
Revaluasi BMN merupakan kegiatan penilaian  kembali  BMN.  Pada  rentang tahun  2017  dan  2018,  Pemerintah  pusat telah melakukan penilaian kembali BMN berupa aset sebanyak 945.460 item BMN (LKPP  Audited  2019,  2020).  Penilaian secara keseluruhan dilakukan oleh Penilai Pemerintah  yang  ada  seluruh  wilayah Indonesia.  Hasil  penilaian  digunakan
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 110
untuk memutakhirkan nilai BMN berupa aset  tetap  pada  neraca  pemerintah  pusat tahun 2019. Nilai aset tetap naik sebesar Rp4113  triliun.    Salah  satu  kenaikan terbesar berasal dari kenaikan nilai tanah mengingat  nilai  tanah  akan  meningkat secara  terus  menerus  seiring  dengan waktu  dan  tanah  tidak  mengalami penyusutan.
Selain  revaluasi  atas  BMN  yang sudah  tercatat  di  Neraca  Pemerintah Pusat,  penilaian  juga  dapat  dilakukan terhadap  BMN  yang  belum  tercatat  di neraca.  BMN  belum  tercatat  di  neraca terjadi karena berbagai alasan. Misalnya BMN  yang  didapat  dari  hibah  masuk yang belum mempunyai nilai perolehan. Selain  itu,  BMN  yang  baru  ditemukan setelah  penelusuran  fisik  dan  dokumen juga  dapat  dilakukan  penilaian  apabila diperlukan  nilai  wajar  untuk  pencatatan di neraca.
Berdasarkan  hal  tersebut  di  atas penilai berperan secara signifikan dalam pencatatan  aset  di  neraca  dalam  rangka menyajikan nilai aset sesuai dengan nilai wajarnya.
Penilaian Dalam Rangka Pemindahtanganan BMN Pemindahtanganan merupakan kegiatan  untuk  memindahkan  hak  atas BMN kepada pihak lain. Pemindahtanganan  dilakukan  dalam bentuk  penjualan,  tukar  menukar, penyertaan modal pemerintah dan hibah.
Pemindahtanganan  dalam  bentuk penjualan  dilakukan  dalam  rangka transaksi  jual  beli.  Ketika  Pemerintah akan menjual BMN maka dipersyaratkan adanya nilai limit. Nilai limit diperlukan untuk  memberikan patokan  bagi  pejabat penjual  dalam  menentukan  disetujui tidaknya  proses  transaksi  penjualan. Penjualan  BMN  akan  diterima  oleh pemerintah apabila transaksi lebih tinggi dibandingkan nilai limit yang ditetapkan.
Nilai limit ditetapkan oleh pengelola barang atau pengguna barang yang akan melakukan  penjualan  BMN.  Dasar penetapan nilai limit didasarkan atas hasil penilaian  yang  dilakukan  oleh  Penilai Pemerintah  atau  Penilai  Publik.  Penilai Pemerintah  akan  mengukur  menghitung besaran nilai berdasarkan data pasar yang ada,  sehingga  nilai  yang  dihasilkan merupakan  nilai  pasar  atau  dalam ketentuan pengelolaan BMN disebut nilai wajar.
Pengelola  atau  pengguna  barang dalam  proses  penjualan  BMN  sangat membutuhkan  estimasi  nilai  wajar  yang akan  digunakan  untuk  menetapkan  nilai limit. Ini merupakan praktik umum yang baik mengingat ada pembagian kewenangan antara pihak yang mengestimasi  nilai  dan  pihak  yang menetapkan  nilai  limit  dalam  rangka penjualan BMN. Pemindahtanganan  dalam  bentuk tukar menukar merupakan pemindahtanganan  kepemilikan  aset
BMN  yang dilakukan antara pemerintah pusat,  antar  pemerintah  pusat  dengan pemerintah  daerah,  pemerintah  pusat dengan  pihak  lain  dengan  menerima penggantian utama dalam bentuk barang dengan syarat paling sedikit dengan nilai seimbang.  Tukar  menukar  antara  BMN dengan  barang  punya  pihak  lain dipersyaratkan  mempunyai  nilai  paling sedikit  sama  dengan  nilai  BMN.  Untuk membandingkan antara BMN dan barang pengganti tentu diperlukan penilaian atas kedua barang tersebut.
Dalam  kegiatan  tukar  menukar, untuk  melihat  besaran  nilai  BMN  dan besaran nilai barang pengganti diperlukan estimasi  nilai  wajar.  Peran  Penilai Pemerintah  dalam  kegiatan  ini  meliputi penilaian  atas  BMN  yang  akan dipertukarkan dan barang pengganti milik pihak  lain  yang  akan  dipertukarkan. Penilai bertanggung jawab untuk
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 111
memberikan estimasi nilai sebagai acuan bagi  pihak  pengelola  barang  atau pengguna  barang  dalam  memutuskan menerima  atau  menolak  tukar  menukar atau  menyatakan  kekurangan  atau kelebihan barang yang akan dipertukarkan. Metode pemindahtanganan lain yang perlu dilakukan penilaian adalah penyertaan  modal.  Penyertaan  modal merupakan pengalihan kepemilikan BMN yang semula merupakan kekayaan yang  tidak  dapat  dipisahkan  menjadi kekayaan yang dipisahkan untuk diperhitungkan  sebagai  modal/saham pemerintah.  Penilai  berperan  untuk memberikan estimasi nilai guna menentukan  besaran  penyertaan  modal pada    Badan  Usaha  Milik  Negara (BUMN) atau badan hukum lainnya yang dimiliki negara.
Pemindahtanganan  dalam  bentuk hibah  tidak  memerlukan  estimasi  nilai sehingga  tidak  diperlukan  penilaian. Hibah  dari  negara/pemerintah  kepada pihak  lain  besarannya  berdasarkan catatan di neraca pemerintah. Pemerintah menghibahkan  BMN  sebesar  nilai  buku di  neraca  dan  pihak  penerima  mencatat hibah masuk sebesar nilai yang tercantum tersebut.
Penilaian Dalam Rangka Pemanfaatan

## BMN
Pemanfaatan BMN merupakan kegiatan  pendayagunaan  BMN  dengan tidak  mengubah  status  kepemilikan.
Pemanfaatan  dilakukan  dalam  bentuk sewa, pinjam pakai, Kerjasama
Pemanfaatan (KSP), Bangun Guna Serah (BGS)  dan  Bangun  Serah  Guna  (BSG), Kerjasama  Penyediaan  Infrastruktur (KSPI),  dan  Kerjasama  Terbatas  untuk Pembiayaan Infrastruktur (KETUPI). Sewa  merupakan  pemanfaatan BMN oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu  dan  menerima  imbalan  dalam
bentuk  uang  tunai.  Penentuan  besaran uang  yang  harus  dibayarkan  oleh penyewa  BMN  kepada  pemerintah didasarkan kesepakatan antara pengelola atau  pengguna  barang  dengan  calon penyewa.  Besaran  uang  sewa  yang dijadikan  acuan  oleh  pengguna  atau pengelola  barang  berdasarkan  pada  tarif tertentu  yang  sudah  di  tentukan  atau angka  nominal  yang  didasarkan  pada hasil penilaian.
Penilaian  BMN  dalam  rangka sewa  didasarkan  pada  nilai  wajar  sewa BMN.  Penilaian  sewa  wajar  BMN didasarkan pada data pasar sewa. Penilai akan  memberikan  analisis  nilai  wajar sewa  yang  tepat  terhadap  objek  sewa tertentu. Pengelola atau pengguna barang dapat  menggunakan  hasil  penilaian tersebut untuk menentukan besaran sewa wajarnya. Pinjam pakai merupakan
pemanfaatan  BMN  melalui  penyerahan penggunaan BMN dari Pemerintah Pusat ke  Pemerintah  Daerah  atau  Pemerintah Desa dalam Jangka Waktu tertentu tanpa menerima  imbalan  dan  setelah  jangka waktu  tersebut  berakhir,  diserahkan kembali kepada Pengelola Barang/Pengguna  Barang.  Pinjam  pakai tidak memerlukan penilaian karena pihak peminjam tidak perlu membayar kepada pemerintah.
Kerjasama  Pemanfaatan  (KSP) BMN  merupakan  salah  satu  bentuk pemanfaatan  BMN  sebagaimana  diatur dalam  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan BMN. KSP adalah
pemanfaatan BMN oleh pihak lain dalam jangka  waktu  tertentu  dalam  rangka peningkatan  penerimaan  negara  bukan pajak  (PNBP)  dan  sumber  pembiayaan lainnya.
Dalam  kegiatan  KSP  BMN Penilai Pemerintah melakukan dua tugas yaitu  penilaian  properti  atas  BMN  yang
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 112
akan  dikerjasamakan  dan  analisis kelayakan bisnis atas rencana kerjasama. Penilaian  BMN  dalam  kerjasama pemanfaatan  dimulai  dengan  penilaian BMN  dalam  rangka  menentukan  nilai wajar. Nilai wajar BMN akan digunakan untuk membuat analisis terhadap kontribusi  tetap  dan  pembagian  yang tepat  dengan  memperhatikan  kinerja keuangan  usaha  kerjasama,  mitra kerjasama, dan pendapatan pemerintah.
Kontribusi tetap merupakan sejumlah  uang  yang  harus  dibayarkan mitra  kepada  pemerintah  karena  telah menggunakan  BMN.  Kontribusi  tetap dibayar secara tahunan dengan kenaikan tarif  berdasarkan  pertimbangan  inflasi. Perhitungan  kontribusi  tetap  didasarkan atas nilai wajar hasil penilaian dikaliakan dengan  persentase  tertentu.  Pembagian Keuntungan  merupakan  sejumlah  uang yang harus dibayarkan kepada pemerintah  melalui  pengelola  atau pengguna  barang  yang  berasal  dari keuntungan  yang  didapatkan  atas  kerja sama pemanfaatan. Pembagian keuntungan didasarkan atas proporsi nilai BMN  pemerintah  dibandingkan  dengan proporsi nilai wajar aset mitra kerjasama. Penilaian dalam rangka pemanfaatan  dalam  bentuk  BGS  dan
BSG  hampir  sama  dengan  penilaian dalam  rangka  KSP.  Penilai  menentukan nilai  properti  dan  melakukan  analisis kelayakan bisnis BGS atau BSG. Model kerjasama  pemanfaatan  ini  memberikan kontribusi  tahunan  dan  hasil  kerjasama dalam bentuk BGS atau BSG.
Penilaian dalam rangka pemanfaatan  dalam  bentuk  KSPI  juga hampir  sama  dengan  penilaian  dalam rangka  KSP.  Penilai  menentukan  nilai properti dan melakukan analisis kelayakan bisnis KSPI. Model kerjasama pemanfaatan ini memberikan hasil KSPI dan pembagian atas kelebihan keuntungan ( clawback ).
KETUPI merupakan Pemanfaatan BMN  melalui  optimalisasi  BMN  untuk meningkatkan  fungsi  operasional  BMN guna  mendapatkan  pendanaan  untuk pembiayaan infrastruktur
lainnya Penilaian  dalam  rangka  pemanfaatan dalam bentuk KETUPI juga hampir sama dengan  penilaian  dalam  rangka  KSP. Model  kerjasama  pemanfaatan  ini memberikan  Pembayaran  dana  di  muka ( upfront  payment )  dan  Aset  hasil KETUPI.  Penilai  Pemerintah  berperan untuk  menentukan  besaran  pembayaran dana  di  muka  dan  estimasi  aset  hasil KETUPI.
Berdasarkan uraian di atas kajian dari peraturan perundangan yang ada dan berdasarkan studi literatur dapat disimpulkan  bahwa  peranan  penilaian dalam pengelolaan BMN dapat digambarkan sebagai berikut.
Tabel 1 Peran Penilai Dalam Pengelolaan BMN
Sumber: diolah Penulis

## 4. SIMPULAN, SARAN, DAN REKOMENDASI

## 4.1. Simpulan
1. Peran  Penilai  Pemerintah  dalam pengelolaan  BMN  adalah  untuk menjembatani antara pemilik/pengguna BMN (penjual) dan pihak  lain  (pembeli)  yang  akan
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114 Halaman 113 melakukan kegiatan transaksi sehingga  diperoleh  informasi  nilai yang dapat diterima oleh kedua belah pihak.
2. Peran Penilai Pemerintah dalam tahap penatausahaan  adalah  melakukan penilaian  dalam  rangka  estimasi  nilai wajar  BMN  untuk  disajikan  pada neraca. Nilai wajar akan memberikan gambaran yang sebenarnya dibandingkan dengan nilai buku. 3. Peran  Penilai  Pemerintah  pada  tahap pemindahtanganan adalah dalam rangka menentukan nilai wajar BMN.
Pengelola  atau  Pengguna  BMN berkepentingan atas nilai wajar untuk menentukan  nilai  limit  dalam  rangka penjualan, Nilai limit merupakan nilai minimal  yang  harus  dipenuhi  agar pemindahtanganan dapat dilakukan.
4. Peran  Penilai  Pemerintah  pada  tahap pemanfaatan  berupa  sewa  bertujuan untuk  menentukan  nilai  wajar  sewa. Pada  pemanfaatan  berupa  kerjasama pemanfaatan,  penilai  berperan  untuk menentukan  nilai  wajar  dan  besaran kontribusi  tetap  dan  pembagian keuntungan.  Pemanfaatan  berupa KSPI digunakan untuk pembagian atas kelebihan  keuntungan  ( clawback ). Pemanfaatan berupa BGS/BGS penilaian berperan untuk mengestimasi  kontribusi  tahunan  dan hasil  BGS/BSG,  dan pemanfaatan berupa  KETUPI  penilaian  diperlukan untuk  estimasi  pembayaran  dana  di muka ( upfront payment ) dan aset hasil KETUPI.
4.2. Saran dan Rekomendasi
1. Peran  penilai  sangat  banyak  dan penting  dalam  pengelolaan  BMN untuk  itu  diperlukan  peningkatan kapabilitas  dan  profesionalisme seorang Penilai Pemerintah.
2. Keluasan  lingkup  pekerjaan  yang dilakukan seorang Penilai Pemerintah sedemikan besar sehingga  diperlukan  payung  hukum yang  lebih  kuat  agar  pekerjaan Penilai Pemerintah dapat memberikan kepastian hukum
sehingga  dapat  mengurangi  risiko dikemudian hari.
Peran Penilai Pemerintah Dalam Rangka Pengelolaan Barang Milik Negara Berupa Aset Tetap
Nurbiyanto Jurnal Manajemen Keuangan Publik Vol. 6, No.2 (2022) Hal 103 - 114
Halaman 114

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Appraisal Institute. (2013). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Appraisal Institute.
Appraisal  Standard  Board.  (2018). Uniform  Standards  of  Professional  Appraisal Practice  (USPAP) . The Appraisal Foundation.
Bartke, S., & Schwarze, R. (2021). The economic role and emergence of professional valuers in real estate markets. Land , 10 (7). https://doi.org/10.3390/land10070683
Doli, D. S. (2004). Manajemen Aset. Jakarta. Satya Graha Tara .
Giglio,  J.  M.,  Friar,  J.  H.,  &  Crittenden,  W.  F.  (2018).  Integrating  lifecycle  asset management in the public sector. Business Horizons , 61 (4), 511–519.
Hindawan, I., Hariyono, A., & Atmoko, D. D. (2006). Fundamental of Valuation: Teori dan Aplikasi Penilaian Properti (Pertama). Lembaga Pengkajian Keuangan Publik dan Akuntansi Pemerintah.
Indonesia, R. (2016). Standar Akuntansi Pemerintahan. Peraturan Pemerintah , 71 .
Kementerian Keuangan RI. (2014). Peraturan Menteri Keuangan. In Pemerintah Republik Indonesia (101/PMK.01/2014).
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia MAPPI. (2018). KEPI & SPI (Edisi VII- 2018). Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
LKPP  Audited  2019.  (2020).  Laporan  Keuangan  Pemerintah  Pusat  Tahun  2019.  In Pemerintah Republik Indonesia . Pemerintah Republik Indonesia.
LKPP  Audited  2021.  (2022).  Laporan  Keuangan  Pemerintah  Pusat  Tahun  2021.  In Pemerintah Republik Indonesia .
Martani, D. (2011, November). Revaluasi Aset Tetap. BUMN Track , 106–107.
Melfianora, I. (2017). Penulisan Karya Ilmiah dengan Studi Literatur. Pekanbaru: UPT Balai Penyuluhan Pertanian .
Pemerintah Republik Indonesia. (2014). Peraturan Pemerintah. In 27 TAHUN 2014 (27 TAHUN 2014).
Peraturan Presiden RI , (2017) (testimony of Presiden Republik Indonesia).
Retnowati,  E.  (2021,  July). Nilai  Aset  Negara  Pada  LKPP  2020  Meningkat . Https://Www.Djkn.Kemenkeu.Go.Id/.
Suisse Group, C. A. (2018). Global Wealth Report 2018 .
Sukendar, H., Akuntansi, W. J., Ekonomi, F., & Bisnis, D. (2012). Konsep Nilai Wajar (Fair  Value)  Dalam  Standar  Akuntansi  Berbasis  IFRS  di  Indonesia  Apa  dan Bagaimana?
Yuniarto, A. (2018). Petan Strategis Penilai PBB-P2 Bagi Pemerintah Daerah. JURNAL PAJAK INDONESIA (Indonesian Tax Review) , 2 (1), 114–123.