## PEMBATALAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA DALAM JUAL BELI BIDANG TANAH YANG SAH (STUDI KASUS PUTUSAN
NOMOR 1644 K/PDT/2022)
Meilivia Winandra
Tetti Samosir*

## (*Corresponding Author)
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Pancasila (Email: meilivia.winandra@gmail.com)
Jalan Lenteng Agung Raya Nomor 56, Srengseng Sawah, Jagakarsa, Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta

## Abstrak
Perjanjian sewa menyewa pada dasarnya dilakukan untuk waktu tertentu dan  tidak  berakhir  dengan  dipindahtangankan  objek  sewa,  seperti  jual  beli. Apabila  di  atas  tanah  melekat  hak  sewa  kemudian  dijual  sebelum  berakhir waktunya,  maka  tidak  terputus  hak  kebendaannya  demikian  jual  beli  tidak menghapuskan  sewa  menyewa  yang  dipertegas  dalam  ketentuan  Pasal  1576 KUH Perdata. Dalam kenyataannya terjadi pembatalan perjanjian sewa menyewa dalam  jual  beli  bidang  tanah  yang l sah l sebagaimana l dalam l Putusan l Nomor l 1644 l K/Pdt/2022. l Penelitian l ini l menggunakan l metode l penelitian l hukum l normatif l bersifat l deskriptif l analitis. l Penelitian l dapat l disimpulkan bahwa perjanjian sewa menyewa dalam jual beli bidang tanah yang sah dapat  dibatalkan oleh pengadilan karena kekeliruan oleh yang menyewakan sehingga kesepakatan tidak sah berdasarkan Pasal 1321 KUH Perdata yang tidak lepas  dari  itikad  tidak  baik  oleh  penyewa.  Perlindungan  hukum  terhadap pembeli l yang l beritikad l baik l mendapat l perlindungan l hukum  represif dengan disahkan jual beli sebidang tanah karena telah l melakukan l jual l beli l atas l objek l tanah l dengan l prosedur l dan l dokumen l yang l sah , serta pihak yang  menyewakan  objek  jual  beli  sebelum  adanya  jual  beli  yang  pada  kasus
sekaligus  pihak  penjual  tidak  mengakui  perjanjian  sewa  menyewa  mendapat perlindungan hukum dengan dibatalkan perjanjian sewa menyewa tersebut.
Kata Kunci: Pembatalan, Perjanjian Sewa Menyewa, Jual Beli Bidang Tanah
Abstract
Rental  agreements  are  made  for  a  certain  period  and  do  not  end  with  the transfer  of  the  rental  object,  such  as  buying  and  selling.  If  a  leasehold  right  is attached  to  the  land  and  then  it  is  sold  before  the  end  of  the  term,  the  sale  and purchase does not cancel the lease. In reality, there was a cancellation of the rental agreement  in  the  sale  and  purchase  of  a  legal  plot  of  land  as  stated  in  Decision Number  1644  K/Pdt/2022.  This  research  uses  descriptive  analytical  normative legal research methods. The research can conclude that a legal lease agreement in the sale and purchase of a plot of land can be canceled by the court due to an error by the lessor which cannot  be separated from  not good faith of the lessee. Legal protection  for  buyers l who l have l good l intentions l receive  repressive  legal protection by legalizing the l sale l and l purchase l of l a l plot l of l land l because they  have  carried  out  the  sale l and l purchase l of l the l land l object l with l valid l procedures l and l documents l as l determined l by l statutory regulations and exercised caution about the land object agreed upon, as well as the party who rents  out  the l object l of sale l and l purchase l before l the l sale l and l purchase l takes  place,  in  cases  where  the  seller  does  not  recognize  the  rental agreement, receives legal protection by canceling the rental agreement.
Keywords: Cancellation, Rental Agreement, Sale and Purchase of Land

## PENDAHULUAN
Perikatan  merupakan  relasi  hukum  yang  terdapat  pada  2  (dua)  individu maupun  lebih  yang  menitikberatkan  pada  lapangan  harta  kekayaaan  yang  mana pihak satu  mempunyai hak terhadap pencapaian sementara pihak yang lain harus memenuhi  pencapaian  terkait.  Arti  dan  makna  dari  pendapat  Mariam  Darus Badrulzaman  tersebut  bahwa  perikatan  unsur  yang  menjalin  satu  individu
denganindividu  lainnya.  Aspek  yang  berkaitan  tersebut  berdasarkan  faktanya dapat berwujud tindakan, kejadian, atau kondisi. 1
Perjanjian yang dapat dilakukan manusia salah satunya berkaitan dengan tanah.    Tanah  merupakan  benda  yang  tidak  bergerak  menurut  sifatnya  yang diatur  Pasal  504  KUH  Perdata.  Hak  yang  memberi  kuasa  langsung  terhadap sebuah produk serta bisa dipertahankan  akan siapa saja ialah hak benda. 2 Salah satu karakteristik hak kebendaan yaitu droit de suit yang berarti sebuah hak yang senantiasa  ikut  dengan  pemilik  objek  maupun  hak  yang  ikut  benda  di  tangan sang pemilik. Jika sebuah hak benda terdapat hak benda lainnya selanjutnya hak benda  pertama  pindah  tangan,  maka  hak  benda  yang  terikat  atasnya  akan senantiasa mengikuti.
Demikian  berdesarkan  asas droit  de  suite pada  hak  kebendaaan  yang melekat  pada  objek  sewa  menyewanya  yaitu  meskipun  benda  yang  disewanya dijual  oleh  pemiliknya  atau  berpindah  tangan  hak  sewa  mengikuti  bendanya, bermakna hak sewa mengikuti kebendaan dimanapun sehingga tidak terputus hak kebendaanya  demikian  perbuatan  hukum  jual  beli  tidak  menghapuskan  sewa menyewa. 3
Sewa menyewa pada dasarnya dilakukan untuk  waktu  tertentu dan tidak berakhir  dengan  dipindahtangankan  objek  sewa.  Demikian  jual  beli  yang  lahir diatas  sewa  menyewa  dapat  dilakukan,  hal  ini  dipertegas  dalam  ketentuan  jual beli  tidak  menetapkan  mekanisme  penyewaan  sebagaimana  diatur  Pasal  1576 KUH  Perdata  bahwa  dengan  penjualan  produk  yang  disewakan  sebuah persewaan  yang  disusun  terdahulu,  tidak  diputuskan  terkecuali  jika  hal  tersebut sudah disepakati ketika memberikan sewa produk.
Berdasarkan  ketentuan  diatas,  arti  dan  makna  yaitu  melindungi  pihak penyewa  terhadap  perbuatan  mengalihkan  sebagai  pemilik  baru,  apabila  objek
1 Mariam  Darus  Badrulzaman,  dkk., Kompilasi  Hukum  Perikatan ,  (Bandung:  Citra Aditya Bakti, 2001), hlm. 1.
2 Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perdata  Indonesia.  ( Bandung:  Citra  Aditya,  2014), hlm. 136.
3 Abdul Rokhim, “Penerapan Azas Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa Dalam Kaitannya Dengan Hukum Perjanjian”, Focus UPMI (Vol. 6, No. 3, 2017), hlm. 101.
sewa  itu  dipindahkan  ke  lain  tangan  seperti  jual  beli. 4 Sehingga  sampai berakhirnya  sewa  menyewa  yang  sudah  ditetapkan,  ketentuan  Pasal  1576  KUH Perdata  tersebut  melindungi  hak  sewa  yang  masih  berjalan.  Demikian  p enyewa l memiliki l hak l untuk l menempatkan l objek l sewa l selama l jangka l waktu l yang l telah l diperjanjikan. l Hal l ini l juga l diatur l lebih l lanjut l berdasarkan l Pasal l 1550 l KUH l Perdata, l pemberi l sewa l wajib l untuk l memberi l hak l untuk l penyewa l dalam l memanfaatkan l produk l yang l disewakan l dengan l tenteram l selama l berlangsungnya l sewa.
Sebagai  suatu  perjanjian, sahnya perjanjian sewa menyewa dan jual beli yaitu  apabila  telah  sesuai  dengan  ketentuan  kesepakatan  sah  seperti  yang terdapat  pada  Pasal  1320  KUH  Perdata  yakni  syarat  subjektif  meliputi  aspek kesepakatan  para  pihak  dan  kecakapan  untuk  membuat  kesepakatan,  selain ketentuan obyektif mencakup sebuah hal tertentu serta alasan yang halal.
Syarat  batal  terdapat  hubungannya  dengan  ikatan  yang  muncul  dari kesepakatan.  Ikatan  bersyarat  senantiasa  mengarah  terhadap  maksud  dari kemunculan  maupun  keberlangsungan  sebuah  peristiwa  yang  dipengaruhi  oleh kejadian yang belum tentu dialami. Syarat batal jika terpenuhi bisa membatalkan ikatan  serta  membuat  seluruh  hal  kembali  seperti  awal,  selayaknya  tidak  ada ikatan sama sekali. Demikian berakibat l apa l yang l diperuntukkan l padanya l harus l dikembalikan. 5
Meskipun  demikian,  pada  kenyataannya  perjanjian  sewa  menyewa  dalam transaksi jual beli tanah yang sah dapat dibatalkan, seperti yang l terjadi l dalam l kasus l Putusan l Mahkamah l Agung l Republik l Indonesia l Nomor l 1644 K/Pdt/2022.  Hal  ini  terdapat  perbedaan  dengan  ketentuan  hak  sewa  mengikuti bendanya  sehingga  perbuatan  hukum  jual  beli  tidak  menghapuskan  sewa menyewa serta memberikan perlindungan bagi penyewa. Berdasarkan kasus pada penelitian  ini,  pembeli  tidak  dapat  menguasai  tanah  yang  dibeli  sepenuhnya dengan  aman  dan  tentram  karena  penjual  yang  juga  sebagai  pihak  yang
4 Subekti, Hukum Perjanjian , (Jakarta: Intermasa, 2014), hlm. 94.
5 Herlien  Budiono,  “ Perikatan  Bersyarat  dan  Beberapa  Permasalahannya”, Veritas  et Justitia, (Vol. 2, No. 1, 2016), hlm. 96.
p-ISSN 2302-7010 e-ISSN 2721-9801
menyewakan keliru  dalam pembubuhan persetujuan kesepakatan sewa menyewa. Kekeliruan  pihak  yang  menyewakan  tidak  lepas  dari  itikad  tidak  baik  dari penyewa yang memanfaatkan keadaan dirinya yang buta huruf.
Dengan  demikian,  peneliti  mengkaji  lebih  dalam  mengenai  mengapa perjanjian sewa menyewa dalam jual beli bidang tanah yang sah dapat dibatalkan oleh  pengadilan  dan  baagaimana  perlindungan l hukum l terhadap l pembeli l yang l beritikad l baik l dan  yang  menyewakan  objek  jual  beli  sebelum  adanya perjanjian jual beli sebagaimana dalam Putusan Nomor 1644 K/Pdt/2022.

## METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan pada peneliti ialah studi hukum l normatif  bersifat  penelitian  deskriptif  analitis,  yang  ditujukan  guna menghasilkan  informasi  yang  sedetail-detailnya  melalui  cara  mendeskripsikan data  dari  hasil  penelitian  berupa  penelahaan  data  sekunder  dan  memberikan analisis.  Penelitian  bersifat  deskriptif  diselingi  dengan  kesimpulan-kesimpulan yang  pada  hakekatnya  merupakan  reformulasi  dari  hasil  penemuan. 6 Pada penelitian ini studi dokumen dilakukan dengan pengumpulan bahan-bahan bacaan penting  berupa  keputusan  pengadilan  dan  peraturan  perundang-undangan. Penelitian  ini  memanfaatkan  teknik  analisa  kualitatif  yakni  suatu  studi  yang hasilnya dijelaskan dalam rangkaian kalimat yang terstruktur secara sistematis.

## PEMBAHASAN
A. Perjanjian  Sewa  Menyewa  dalam  Jual  Beli  Bidang  Tanah  yang  Sah Dapat Dibatalkan Oleh Pengadilan sebagaimana dalam Putusan Nomor 1644 K/Pdt/2022
Suatu perjanjian berdasarkan Pasal 1313 KUH Perdata merupakan sebuah tindakan  dimana  satu  individu  maupun  lebih mengikatkan  diri  atas  satu  individu lainnya maupun  lebih.
6 Bambang  Sunggono, Metodologi  Penelitian  Hukum ,  (Jakarta:  Raja  Grafindo  Persada, 2016), hlm. 36.
Menurut l Subekti, l perjanjian l adalah l suatu l peristiwa l di l mana l seseorang l berjanji l pada l seorang l lain l atau l dimana l dua l orang l itu l saling l berjanji l melaksanakan l sesuatu l hal. 7 l Selain l itu, l Abdulkadir l Muhammad l memberikan l pengertian l perjanjian l adalah l suatu l persetujuan l dengan l mana l dua l orang l pihak l atau l lebih l mengikat l diri l untuk l melaksanakan l suatu l hal l dalam l lapangan l harta l kekayaan. 8 Demikian dapat l dipahami l bahwa l perjanjian l adalah l suatu l perbuatan l di l mana l seorang l berjanji l kepada l orang l lain l atau l di l mana l dua l orang l itu l saling l berjanji l untuk l melaksanakan l sesuatu l hal dalam lapangan harta kekayaan.
Permasalahan  pada  kasus  yang  dikaji  ialah  terjadi  karena  pembeli  tidak dapat  menikmati  tanah  yang  telah  dibelinya  termasuk  objek  sengketa  karena dikuasai  oleh  penyewa.  Pembeli  (I  Nyoman  Guna)  telah  menanyakan  dan meminta  segera  meninggalkan  tanah  serta  memberikan  kompensasi  sisa  sewa, akan  tetapi  penyewa  (I  Made  Getas)  tidak  ingin  menyerahkan  tanah  yang dikuasainya karena telah membuat akta sewa menyewa.
Kajian  kasus  yang  diteliti  sebagaimana  terdapat  dalam  Putusan  Nomor 1644  K/Pdt/2022,  objek  sengketa  pada  kasus  merupakan  sebidang  tanah  seluas 60  m2  yang  terletak  di  Br.  Wanasari,  Desa  dan  Kecamatan  Kintamani, Kabupaten Bangli, Provinsi Bali. Objek sengketa tersebut terikat sewa menyewa pada tahun 2011, yang l merupakan l sebagian l dari sebidang tanah seluas 2340 m2  dengan  sertipikat l hak l milik l nomor l 686/Desa  Kintamani  yang  pada tahun 2017 dilakukan jual beli.
Pembatalan suatu perjanjian adalah akibat hukum dari tidak terpenuhinya syarat sah perjanjian sebagaimana diatur l dalam l Pasal l 1320 l KUH l Perdata. l Syarat l kesepakatan l adalah l persesuaian l pernyataan l kehendak l antara l satu l orang l atau l lebih l dengan l pihak l lainnya. l Para l pihak l yang l mengadakan l perjanjian l harus l seiya, l sekata, l setuju l dan l seia l mengenai l hal-hal l yang l pokok l dari l perjanjian l yang l diadakan l itu l apa l yang l dikehendaki l pihak l yang l satu, l juga l dikehendaki l oleh l pihak l yang l lain.
7 Subekti, Op.Cit ., hlm. 1.
8 Abdulkadir Muhammad, Op.Cit ., hlm. 78.
Suatu  kesepakatan  yang  dinyatakan  antara  kedua  belah  pihak  harus mempunyai  kebebasan kehendak dan kemauan dalam mengikatkan l diri. l Asas l kebebasan l berkontrak l tidaklah l bermakna l bebas l mutlak, l karena l terdapat l pembatasan l yang l diatur l ketentuan l Pasal l 1321 l KUH l Perdata l yang l dipahami l bahwa l tiada l kebebasan l dalam l perjumpaan l kehendak l yang l diberikan l karena l kekhilafan, l paksaan l atau l penipuan. 9
Pada  kasus  Putusan  Nomor  1644  K/Pdt/2022,  Turut  Termohon  Kasasi semula  Tergugat  1  selaku  penjual  sebidang  tanah  dengan  sertipikat  hak  milik nomor  686/Desa  Kintamani  yang  termasuk  objek  sengketa  tidak  mengakui melakukan sewa menyewa pada tahun 2011 seluas 60 m2 selama 40 tahun dengan Pemohon  Kasasi  semula  Tergugat  4.  Tergugat  1  mengakui  bahwa  hanya  pernah menyewakan  kepada  Pemohon  Kasasi  semula  Tergugat  3  secara  lisan  seluas  50 m2 dari tanah tersebut pada tahun 2010 selama 10 tahun.
Kesediaan Tergugat 1 pada tahun 2011 yang telah melakukan pembubuhan persetujuan  perjanjian  sewa  menyewa  tanah  Nomor  07  adalah  suatu  kekeliruan. Kekeliruan  atau  kekhilafan  tersebut  adalah  mengenai  objek  sewa,  jangka  waktu sewa,  dan  mengenai  pihak  penyewa.  Kehilafan  tersebut  mengenai  hal  yang penting  dari  apa  yang  diperjanjikan.  Kekhilafan  yang  terjadi  pada  Tergugat  1 tidak lepas dari  itikad tidak baik  dari  para penyewa atau pemohon  kasasi  semula Tergugat  3  dan  Tergugat  4  yang  memanfaatkan  keadaan  Tergugat  1  yang  buta huruf.
Demikian adanya kekeliruan dan pemanfaatan keadaan bukan merupakan kesepakatan  yang  sah.  Suatu  perjanjian  sewa  menyewa  yang  tidak  memenuhi kesepakatan sebagai syarat subjektif perjanjian maka berakibat hukum yaitu dapat dimintakan pembatalan ke pengadilan.
Akibat hukum apabila tidak sesuai dengan ketentuan subyektif yaitu bisa batal  serta  apabila  tidak  sesuai  ketentuan  objektif  berakibat  pembatalan  atas hukum.  Melalui  pemenuhan  ketentuan  kesepakatan  terkait,  maka  sebuah
9 Sigit Irianto, “Pemahaman tentang Pengertian Pasal 1321 KUHPerdata dalam Hukum Perjanjian” , Jurnal Spektrum Hukum, (Vol. 17, No. 1, 2020), hlm. 77.
kesepakatan  jadi  resmi  serta  mempunyai  unsur  hukum  untuk  pihak-pihak  yang menyusunnya. 10
Sebagaimana  ditegaskan  pada  Pasal l 1338 l ayat l (3) l KUH l Perdata, l suatu l perjanjian l harus l disertai l dengan l itikad l baik. l Itikad l baik l merupakan l salah l satu l asas l penting l dalam l perjanjian.  Berkaitan  hal tersebut  teori  asas itikad baik  sebagaimana dikemukakan  Purwahid  Patrik  bahwa dapat l dibedakan l menjadi l dua l macam, l yaitu l itikad l baik l yang l bersifat l subjektif l dan l itikad l baik l yang l bersifat l objektif. Itikad baik mengacu pada perilaku  pihak-pihak  dalam  perjanjian  yang  menepati  janji  mereka  sepenuhnya. tidak  menimbulkan  kerugian  bagi  pihak  lain  dengan  mengambil  keuntungan secara sepihak, dan jujur dalam memenuhi kewajibannya. 11
Konsep  pelaksanaan  itikad  baik  ini  ditujukan  kepada  pengadilan,  yang memberikan  wewenang  kepada l hakim l untuk l mengawasi l pelaksanaan perjanjian  dengan  mempertimbangkan  aspek  kepatutan  dan  keadilan.  Demikian dapat dipahami sengketa terkait itikad baik seringkali diselesaikan di pengadilan.
Pelaksanaan  itikad l baik l dalam l pengertian l subjektif l merupakan l sikap l batin l seseorang l pada l saat l dimulainya l suatu l hubungan l hukum l berupa l perkiraan l bahwa l syarat-syarat l yang l telah l diperlukan l telah l dipenuhi, l yang l artinya l adanya l sikap l jujur l dan l tidak l bermaksud l menyembunyikan l sesuatu l yang l buruk l yang l dapat l merugikan l pihak l lain. l Selain l itu, l segi l itikad l baik l dalam l pengertian l objektif l merupakan l tindakan l seseorang l dalam l melaksanakan l perjanjian l yaitu l pada l saat l melaksanakan l hak l dan l kewajiban l dalam l suatu l hubungan l hukum. l Artinya l bahwa l pelaksanaan l perjanjian l harus l berjalan l di l atas l ketentuan l yang l benar, l yaitu l mengindahkan l norma-norma l kepatutan l dan l kesusilaan.
Itikad  baik  merupakan  suatu  elemen  penting  dalam  perjanjian  yang mencerminkan kejujuran, kepatutan, kepercayaan, transparansi, ketaatan terhadap norma,  dan  tindakan  yang  dilakukan tanpa  paksaan.  Demikian  dalam  melakukan
10 Suharnoko, Hukum  Perjanjian:  Teori  dan  Analisa  Kasus, (Jakarta:  Kencana  Prenada Media, 2004), hlm. 1.
11 Ridwan  Khairandy, Itikad  Baik  dalam  Kebebasan  Berkontrak, (Jakarta:  Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2014), hlm. 130-133.
p-ISSN 2302-7010 e-ISSN 2721-9801
perjanjian  agar  tidak  terjadi  pembatalan  perlu  adanya  itikad  baik  seperti  tidak melakukan  pemanfaatan  keadaan  yang  akan  menyebabkan  kekeliruan  dalam membubuhkan persetujuan.
Berkaitan  dengan  kasus  yang  diteliti,  perbuatan  penyewa  yang memanfaatkan keadaan Tergugat 1 yang buta huruf adalah dengan tidak beritikad baik  demikian  termasuk  dalam  tidak  sesuai  itikad  baik  pengertian  subjektif  yang tidak  jujur  dan  menyembunyikan  sesuatu  yang  buruk  sehingga  merugikan  pihak lain.  Sehingga  dalam  kasus  ini  tidak  terpenuhinya  asas  itikad  baik  dalam  suatu perjanjian.
Dalam l perjanjian l sewa l menyewa, l harga l dan l jangka l waktu l sewa l menyewa l merupakan l salah l satu l unsur l essensialia l yaitu l unsur l penting l yang l harus l ada l dalam l perjanjian. l Unsur  essensialia  adalah  aspek  yang penting  pada  sebuah  kesepakatan,  maka  aspek  tersebut  secara  khusus  wajib dimasukkan dalam kesepakatan. 12 Pada kasus yang diteliti, sewa menyewa tanah seluas  60  m2  dengan  jangka  waktu  40  tahun.  Walaupun  tidak  ada  ketentuan mengenai  batas  jangka  waktu  hak  sewa,  yang  berarti  para  pihak  bebas menentukan dengan adanya kesepakatan.
Dalam  kasus  telah  dibahas  bahwa  tidak  adanya  kesepakatan  berdasarkan kehendak  bebas  pihak  yang  menyewakan.  Guna  menentukan  suatu  waktu  yang ditentukan patut atau tidak patut berkaitan dengan kebiasaan yang berlaku.
Dalam kasus objek sewa adalah sebidang tanah, untuk  kegunaan pribadi perorangan.  Hal  ini  bukan  untuk  suatu  usaha  seperti  tanaman  keras  yang diperlukan puluhan tahun, untuk  kegunaan hak atas tanah dengan jangka waktu lama  berupa  hak  guna  usaha  yang  dipergunakan  untuk  mengembangkan  usaha dalam hal kegiatan pertanian, peternakan, perkebunan ataupun keperluan pribadi untuk  kebutuhan  sehari-hari  di  atas  tanah.  Tanaman  keras  untuk  usaha perkebunan  yang  mempunyai  kebutuhan  masa  bersifat  puluhan  tahun  untuk menghasilkan  manfaat  dari  hasil  tanam.  Jangka  waktu  hak  guna  usaha  diatur ketentuan Pasal 22 Peraturan l Pemerintah l Nomor l 18 l Tahun l 2021 l tentang l
12 J. Satrio, Hukum Perikatan yang Lahir dari Perjanjian , (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001), hlm. 67.
Hak l Pengelolaan, l Hak l Atas l Tanah, l Satuan l Rumah l Susun, l dan l Pendaftaran l Tanah l yaitu l pemberian l paling l lama l 35 l tahun, l diperpanjang l jangka l waktu l paling lama 25 tahun, dan diperbaharui l untuk l jangka l waktu l paling l lama  35  tahun. Demikian  untuk  objek  sebidang tanah  yang  hanya  disewakan  kegunaan  pribadi  yang  telah  lebih  dari  hak  guna usaha  tersebut  yakni  selama  40  tahun dalam  kasus  objek  sewa  adalah  sebidang tanah tidak sesuai kepatutan dan kebiasaan.
Prinsip kepatutan diatur dalam Pasal 1339 KUH Perdata. Prinsip ini terkait dengan  persyaratan  mengenai  isi  perjanjian  yang  harus  sesuai  dengan  prinsip kepatutan berdasarkan sifat perjanjiannya. Prinsip ini seharusnya tetap ditegakkan, karena  melalui  prinsip  kepatutan  ini,  dapat  diidentifikasi  bagaimana  hubungan antara  para  pihak  pada  suatu  perjanjian  ditentukan  dan  sejalan  dengan  rasa keadilan yang berlaku dalam masyarakat.
Ketentuan  Pasal  1339  KUH  Perdata  menegaskan bahwa suatu  pengaturan bersifat  membatasi  bukan  hanya  terhadap  hal l yang l secara l jelas terilustrasikan  di  dalamnya,  namun  juga  terhadap  segala  sesuatu  yang  sesuai dengan  gagasan  pemahaman  dan  sesuai  dengan  standar  kepantasan,  adat  istiadat atau  peraturan.  Adat  dalam  tatanan  berarti  bahwa  tatanan  tidak  hanya  mengikat apa  yang  secara  eksplisit  diakomodasi  di  dalamnya,  tetapi  juga  semua  itu  sesuai dengan adat istiadat yang umumnya dianut. 13
Selain  itu  kepatutan  dan  kebiasaan  merupakan  hal  penting  dalam  suatu perjanjian,  kedua  unsur  tersebut  terdapat  dalam  Pasal  1339  KUH  Perdata.  Suatu perjanjian  yang  mengikat  para  pihak  tidak  hanya  berdasarkan  kesepakatan  yang diatur dalam perjanjian itu sendiri, melainkan juga dipengaruhi oleh pertimbangan kepatutan,  norma-norma  kebiasaan,  dan  ketentuan  hukum  yang  berlaku.  Dalam hal  ini,  suatu  perjanjian  ditentukan  oleh  perpaduan  antara  ketentuan  undang- undang  yang  bersifat  mengikat,  kesepakatan  para  pihak,  serta  norma-norma kebiasaan dan asas-asas kepatutan.
13 Mariam Darus Badrulzaman, Op.Cit., hlm. 89.
p-ISSN 2302-7010 e-ISSN 2721-9801
Pada  kasus  yang  dikaji  pada  penelitian  ini,  perjanjian  sewa  menyewa Nomor  7  dengan  pembubuhan  persetujuan  oleh  Turut  Termohon  Kasasi  semula Tergugat 1 merupakan kekeliruan karena penyewa yaitu Pemohon Kasasi semula Tergugat  4  berkolaborasi  dengan  Tergugat  3  telah  memanfaatkan  keadaan Tergugat 1 yang buta huruf.
Suatu  perbuatan l yang l tidak l sesuai l dengan l hukum l merupakan l perbuatan l melawan l hukum. l Perbuatan l melawan l hukum l tidak l hanya l diartikan l sebagai l bertentangan l dengan l kewajiban l yang l diatur l dalam l undang-undang l namun l juga l diartikan l secara l luas l yaitu l perbuatan l yang l bertentangan l dengan l hak l orang l lain. l Ketentuan l Pasal l 1365 l KUH l Perdata l mengatur l mengenai l perbuatan l melawan l hukum l dengan l unsur- unsur l yaitu l harus l ada l perbuatan, l yang l melawan l hukum, l harus l ada l hubungan l sebab l dan l akibat l antara l perbuatan l melawan l hukum l dengan l kerugian, l harus l ada l kesalahan, l dan l harus l ada l kerugian.
Tindakan Tergugat 1 selau pihak yang menyewakan, keliru menandatangani  perjanjian  sewa  menyewa,  hal  ini  tidak  lepas  dari  itikad  tidak baik  penyewa  yaitu  Tergugat  4  dengan  kolabarasi  Tergugat  3  memanfaatkan keadaan Tergugat 1 yang buta huruf merupakan perbuatan melawan hukum.
Pihak  yang  menyewakan  telah  melakukan  perbuatan  melawan  hukum. Unsur  perbuatan  yang  dilakukan  penyewa  adalah  karena  akibat  kekeliruannya dalam  menandatangani  akta  sewa  menyewa  nomor  07  tersebut  mengakibatkan penguasaan tanah yang dibeli pembeli menjadi tidak aman dan tenteram.
Perbuatan  yang  dilakukan  penyewa  tersebut  memenuhi  unsur  melawan hukum  karena  berkaitan  dengan  kewajiban  penjual.  Ketentuan l yang l diatur l secara l khusus l dalam l ketentuan l jual l beli l pada l Pasal l 1474 l KUH l Perdata, l penjual l memiliki l 3 l (tiga) l kewajiban l pokok l mulai l dari l sejak l jual l beli l terjadi l menurut l ketentuan l Pasal l 1458 l KUH l Perdata. l Menurut l ketentuan l tersebut, l secara l prinsip l penjual l memiliki l kewajiban l untuk l memelihara l dan l merawat l kebendaan l yang l akan l diserahkan l kepada l pembeli l hingga l saat l penyerahannya, l menyerahkan l kebendaan l yang l
dijual l pada l saat l yang l telah l ditentukan, l atau l jika l tidak l telah l ditentukan l saatnya, l atas l permintaan l pembeli, l menanggung l kebendaan l yang l dijual l tersebut.
Lebih  lanjut  ketentuan  Pasal  1491  KUH  Perdata  ditetapkan  bahwa  yang dimaksud dengan penanggungan l yang l menjadi l kewajiban l penjual l terhadap l pembeli l adalah l menjamin l dua l hal l yaitu l penguasaan l barang l yang l dijual l adalah l aman l dan l tentram l dan l tidak l ada l cacat l tersembunyi l pada l barang l tersebut l yang l sedemikian l rupa l sehingga l menimbulkan l alasan l untuk l pembatalan l pembelian.
Hal  ini  merugikan pihak lain  yaitu pembeli karena tidak dapat  menguasai hak atas tanahnya sepenuhnya dan tidak terpenuhi haknya pembeli, yakni berhak l atas l penyerahan l barang l yang l telah l dibelinya l dari l penjual l dengan aman dan  tenteram.  Perbuatannya  ada  unsur  hubungan  sebab  dan  akibat,  yaitu  karena kekeliruan  penjual  tidak  dapat  menikmati  hak  atas  tahanya  dengan  aman  dan tenteram.
Sedangkan  unsur  perbuatan  yang  dilakukan  penyewa  adalah  membuat perjanjian  sewa  menyewa  dengan  memanfaatkan  keadaan  Tergugat  1  yang  buta huruf mengenai sewa menyewa yang terjadi jangka waktu 10 tahun seluas 50 m2 dengan Tergugat 3. Padahal dalam akta yang dibuat adalah sewa menyewa jangka waktu 40 tahun seluas 60 m2 dengan Tergugat 4.
Perbuatan  yang  dilakukan  penyewa  tersebut  memenuhi  unsur  melawan hukum  karena  melanggar  ketentuan  undang-undang  mengenai  itikad  baik. Berdasarkan Pasal l 1338 l ayat l (3) l KUH l Perdata l bahwa l suatu l perjanjian l harus l dilaksanakan l dengan l itikad l baik. Sebagaimana dikemukakan Subekti bahwa  itikad  baik  mengacu  pada  perilaku  para  pihak  dalam  perjanjian  yang memegang  teguh  janji  sepenuhnya,  tidak  menimbulkan  kerugian  bagi  pihak  lain dengan  mengambil  keuntungan  secara  sepihak,  dan  jujur  dalam  memenuhi kewajibannya.
Menurut l Sudikno l Mertokusumo, l kepastian l hukum l adalah l jaminan l bahwa l hukum l dijalankan l dan l suatu l putusan l dapat l dilaksanakan l
sehingga l seseorang l akan l memperoleh l sesuatu l yang l diharapkan l dalam l keadaan l tertentu. 14 l    l Dengan l putusan l pengadilan l yang l telah l berkekuatan l hukum l tetap l pada l Putusan l Nomor l 1644  K/Pdt/2022 merupakan  kepastian  bahwa  telah  di  batalkanya  perjanjian  sewa  menyewa,  dan disahkannya  jual  beli.  Demikian  suatu  tindakan  dapat  dilaksanakan  melalui penetapan putusan, yaitu penyewa atau l siapa l saja l yang l mendapat l hak l dari l menyerahkan l objek l sengketa l kepada l Penggugat l dalam l keadaan l kosong. l Putusan l pengadilan l yang l ditetapkan l oleh l majelis l hakim l merupakan l penegakkan l hukum l yang l bertujuan l terwujudnya l kepastian l hukum. l Kepastian l hukum l yang l terdapat l dalam l putusan l pengadilan l merupakan l produk l penegak l hukum l berdasarkan l fakta-fakta l persidangan l yang l relevan l secara l yuridis l dari l hasil l proses l penyelesaian l perkara l dalam l persidangan.
B. Perlindungan Hukum terhadap Pembeli yang Beritikad Baik dan yang Menyewakan  Objek  Jual  Beli  Sebelum  Adanya  Jual  Beli  sebagaimana dalam Putusan Nomor 1644 K/Pdt/2022
Perlindungan l hukum l merupakan l perlindungan l yang l diberikan l oleh l hukum, l terkait l dengan l adanya l hak l dan l kewajiban l yang l dimiliki l oleh l manusia. l Satjipto l Raharjo l mengemukakan l pengertian  perlindungan hukum  ialah suatu l upaya l untuk l memberikan l perlindungan l terhadap l kepentingan  seseorang  dengan  cara  memberikan  hak  asasi  manusia  kepada  tiap- tiap individu masyarakat agar mempertahankan kepentingannya tersebut. 15
Berkaitan  dengan  kajian  kasus,  I  Nyoman  Sujindra  adalah  pihak  penjual yang  juga  selaku  pihak  yang  menyewakan.  Sedangkan  pihak  pembeli  adalah  I Nyoman Guna yang pada kasus sebagai Termohon Kasasi semula Penggugat.
Pihak yang menyewakan sekaligus penjual telah keliru dan tidak mengakui perjanjian sewa menyewa selama 40 tahun karena telah dimanfaatkan keadaannya
14 Sudikno  Mertokusumo, Mengenal  Hukum  Suatu  Pengantar ,  (Yogyakarta:  Liberty, 2007), hlm. 160.
15 Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum , (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014), hlm. 54.
yang  buta  huruf  oleh  pihak  penyewa.  Demikian  pihak  yang  menyewakan sekaligus  penjual  dalam  kajian  kasus  ini  dilindungi  dengan dibatalkan  perjanjian sewa  menyewa  dan  disahkan  nya  jual  beli  oleh  pengadilan.  Hal  ini  merupakan suatu  upaya  untuk  memberikan  perlindungan  terhadap  kepentingan  pihak  yang menyewakan  sekaligus  penjual  sehingga  dapat  mempertahankan  kepentingannya tersebut.
Pihak pembeli merupakan subjek yang berhak l atas l penyerahan l barang l yang l telah l dibelinya l dari l penjual.  Seorang  pembeli  yang  dapat  dikatakan sebagai  pembeli  beritikad  baik  adalah  seorang  pembeli  yang  jujur  dan  tidak mengetahui  cacat  cela  terhadap  barang  yang  dibeli.  Hal  tersebut  sebagaimana dikemukakan  pengertian  oleh  Subekti,  Ridwan  Khairandy  dan  Agus  Yudha Hernoko pembeli l beritikad l baik l yang l pada l umumnya l tidak l mengandung l perbedaan l signifikan, l semua l menekankan l pada l kejujuran, l ketidaktahuan l pembeli l terhadap l cacat l cela l barang l tersebut l dan l menganggap l bahwa l dia l berhadapan l dengan l orang l yang l sebenarnya l adalah l pemilik. 16
Sebagaimana  ditegaskan  pada  Pasal l 1338 l ayat l (3) l KUH l Perdata, l suatu l perjanjian l harus l disertai l dengan l itikad l baik. l Itikad l baik l merupakan l salah l satu l asas l penting l dalam l perjanjian. l Itikad l baik l artinya l dalam l melaksanakan l perjanjian l kejujuran l harus l berjalan l dalam l hati l sanubari l seorang l manusia. 17 Itikad  baik  pada  waktu  akan  mengadakan perjanjian  yaitu  melaksanakan l hak l dan l kewajiban l yang l timbul l dari l perjanjian l tersebut. 18
Pengertian  pembeli  beritikad  baik  juga  terdapat  yurisprudensi  Putusan MARI  Nomor  1230  K/Sip/1980,  bahwa  pembeli l beritikad l baik l sebagai l pembeli l yang l tidak l mengetahui l adanya l kekeliruan l dalam l proses l jual l beli.
16 Joko Sriwidodo dan Kristiawanto, Memahami Hukum Perikatan , (Yogyakarta: Kepel Press), hlm. 166.
17 Agus  Yudha  Hernoko, Hukum  Perjanjian:  Asas  Proporsionalitas  dalam  Kontrak Komersial , (Jakarta: Prenamedia Group, 2014), hlm. 139.
18 Wirjono Prodjodikoro, Asas-asas Hukum Perdata , Bandung: Sumur Bandung, 1979), hlm. 56.
Berdasarkan SEMA Nomor  7  Tahun  2012 tentang  Rumusan l Hukum l Hasil l Rapat l Pleno l Kamar l Mahkamah l Agung l sebagai l Pedoman l Pelaksanaan l Tugas l Bagi l Pengadilan l b utir l ke-IX l dirumuskan l bahwa l perlindungan l harus l diberikan l kepada l pembeli l yang l itikad l baik l sekalipun l kemudian l diketahui l bahwa l penjual l adalah l orang l yang l tidak l berhak, l serta l pemilik l asal l hanya l dapat l mengajukan l gugatan l ganti l rugi l kepada l penjual l yang l tidak l berhak. l Maka l meski l dikemudian l hari l diketahui l tanah l tersebut l dibeli l dari l penjual l yang l tidak l berhak, l maka l tanah l yang l sudah l dibeli l oleh l pembeli l yang l beritikad l baik l tidak l dapat l diganggu l gugat l oleh l siapapun.
K riteria l pembeli l beritikad l baik l yang l diatur l SEMA l 4 l Tahun l 2016 l tentang l Pemberlakuan l Rumusan l Hasil l Rapat l Pleno l Kamar l Mahkamah l Agung l Tahun l 2016 l sebagai l Pedoman l Pelaksanaan l Tugas l Bagi l Pengadilan, l bahwa l pembeli l m elakukan l jual l beli l atas l objek l tanah l tersebut l dengan l tata l cara/prosedur l dan l dokumen l yang l sah l sebagaimana l telah l ditentukan l peraturan l perundang-undangan. l Maksudnya l p embelian l tanah l melalui l pelelangan l umum l atau, l pembelian l tanah l dihadapan l Pejabat l Pembuat l Akta l Tanah l (selanjutnya l disebut l PPAT) l sesuai l dengan l ketentuan l PP l 24/1997. l Selain l itu l atau l pembelian l terhadap l tanah l milik l adat/yang l belum l terdaftar l yang l dilaksanakan l menurut l ketentuan l hukum l adat, l yang l dilakukan l secara l tunai l dan l terang l (dihadapan/diketahui l Kepala l Desa/Lurah l setempat), l serta l didahului l dengan l penelitian l mengenai l status l tanah l objek l jual l beli l dan l berdasarkan l penelitian l tersebut l menunjukkan l bahwa l tanah l objek l jual l beli l adalah l milik l penjual. l Selain l itu l pembelian l dilakukan l dengan l harga l yang l layak.
Jual  beli  tanah  yang  diterapkan  hukum  tanah  nasional  menerapkan konsep  keterbukaan  dalam  bertransaksi.  Maksud  keterbukaan  tersebut  berarti benar-benar terjadi oleh para pihak dan dilaksanakan di  hadapan pejabat  umum yang  memilki  wewenang.  Pejabat l yang l dimaksud l adalah l PPAT l diangkat l oleh l pemerintah, l dalam l hal l ini l Badan l Pertanahan l Nasional l
dengan l    l tugas l dan l kewenangan l tertentu l dalam l rangka l melayani l kebutuhan l masyarakat l terhadap l akta l pemindahan l hak l atas l tanah. 19 l Hak l perorangan l atas l tanah l adalah l hak l yang l memberi l wewenang l kepada l pemegang l haknya l untuk l menguasai l baik l menggunakan l maupun l mengambil l manfaat l atas l tanah tersebut. 20
Selain  itu,  m elakukan l kehati-hatian l dengan l meneliti l hal-hal l berkaitan l dengan l objek l tanah l yang l diperjanjikan. l Hal l ini l antara l lain l p enjual l adalah l orang l yang l berhak/memiliki l hak l atas l tanah l yang l menjadi l objek l jual l beli, l sesuai l dengan l bukti l kepemilikannya, l atau l tanah l sebagai l objek l yang l diperjualbelikan l tersebut l tidak l dalam l status l disita, l atau l anah l objek l yang l diperjualbelikan l tidak l dalam l status l jaminan/hak l tanggungan, l atau l terhadap l tanah l yang l bersertipikat, l telah l memperoleh l keterangan l dari l Badan l Pertanahan l Nasional l dan l riwayat l hubungan l hukum l antara l tanah l tersebut l dengan l pemegang l sertipikat.
Kemudian  mengkaji  yurisprudensi,  dalam  yurisprudensi  Putusan  MARI Nomor  2318  K/Pdt/2009  dan  Putusan  MARI  Nomor  176  K/Pdt/2011,  pembeli beritikad baik telah memenuhi ketentuan resmi untuk mengalihkan hak atas tanah, yaitu  pembeli  akan  dinilai  mempunyai  itikad  baik  saat  melakukan  pembelian objek yang sudah bersertipikat di hadapan PPAT.
Berkaitan  kasus  pada  penelitian  ini,  Termohon  Kasasi  semula  Penggugat selaku  pembeli  tanah  telah  membuat  akta  jual  beli  nomor  186/2017  dihadapan PPAT  yaitu  I  Made  Yoga  Gautama,  S.H.,  M.Kn.  serta  melakukan  balik  nama sehingga saat ini sertipikat hak milik atas nama Penggugat .
Peralihan  hak  atas  tanah  dengan  jual  beli  patut  melindungi  pembeli  yang beritikad  baik  untuk  menguasai  tanah  yang  dibelinya,  yaitu  telah  menghadap
19 Fikti  Miftakhul  Akbar  dan  Tetti  Samosir, “ Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemilik Hak  atas  Tanah  Akibat  Pemalsuan  Akta  Jual  Beli  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (studi kasus Putusan Nomor 1362/Pid.B/2019/PN Jkt.Utr) ” , Jurnal Imanot, (Vol. 2, No. 2, 2023), hlm. 553.
20 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah , (Jakarta: Kencana Prenada Media, 2019), hlm. 267.
pejabat  yang  berwenang  membuat  akta  serta  memenuhi  kewajiban  membayar sejumlah harga yang disepakati. 21
Demikian  telah  memenuhi  kriteria  pembeli  beritikad  baik  karena pembelian tanah dihadapan  PPAT  sesuai  dengan ketentuan  Pasal  37 PP  24/1997. Dengan telah membuat akta dihadapan PPAT merupakan l akta l autentik l yang l memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  baik  secara  lahiriah,  formil ataupun materiil.
Akta l jual l beli l merupakan l akta l PPAT l berbentuk l autentik l yang l membuktikan l adanya l peralihan l hak l atas l tanah l dari l pemilik l sebagai l penjual l kepada l pembeli l sebagai l pemilik l baru. l Akta l autentik l tersebut l artinya l kebenarannya l tidak l dapat l disangkal l kecuali l dapat l dibuktikan l sebaliknya. 22 l Dengan l suatu l perjanjian l dibuat l di l hadapan l pejabat l yang l berwenang l maka l terjaminnya l kebenaran l dan l kepastian l mengenai l tanggal, l tanda l tangan, l identitas l para l pihak l yang l hadir, l serta l tempat l dilaksanakan l pembuatan l akta. l Sehingga l berlaku l dan l dianggap l seperti l aslinya l sampai l ada l pembuktian l sebaliknya.
Akta autentik memiliki kekuatan pembuktian lahiriah yang berarti mampu membuktikan  keabsahannya  dan  keasliannya,  kekuatan  pembuktian  formil  yaitu yang  tercantum  dalam  akta  memang  diterangkan  oleh  para  pihak  dengan kebenaran  tanggal  dan  waktu  beserta  identitas  para  pihak,  serta  kekuatan pembuktian  materiil  artinya  yang  diucapkan  oleh  para  pihak  sesuai  dengan keadaan  yang  sebenarnya  dengan  para l pihak l tidak l hanya l sekedar l menghadap l dan  menerangkan  telah  melakukan  seperti  yang  tercantum  dalam l akta l sehingga l merupakan l pembuktian l yang l sah l terhadap l pihak-pihak l yang l membuat l akta l kecuali l ada l pembuktian l sebaliknya. 23
21 Laila M. Rasyid, “Penerapan Norma Adat Terang dan Tunai dalam Praktek Peradilan Perdata”, Jurnal Ilmu Hukum Reusam, (Vol. 7, No. 2, 2019), hlm. 5.
22 Andi Prajitno, Pengetahuan Praktis tentang Apa dan Siapa PPAT , (Surabaya: Perwira Media Nusantara, 2013), hlm. 91.
23 I  Ketut  Tjukup,  dkk,  “ Akta  Otentik  sebagai  Alat  Bukti  dalam  Persitiwa  Hukum Perdata” , Jurnal Acta Comitas, (Vol. 2, No. 2, 2016), hlm. 186.
Peralihan l hak l atas l tanah l melalui l jual l beli l mengandung l pengertian l yaitu l perbuatan l hukum l pemindahan l hak l selama-lamanya l dari l penjual l kepada l pembeli l dan l pembayaran l harga l baik l selurunya l maupun l sebagian l dari l pembeli l dilakukan l menurut hukum tanah nasional menerapkan syarat terang dan tunai.
Dengan pembuatan akta autentik dihadapan PPAT telah memenuhi syarat terang yang  merupakan l konsep l keterbukaan l dalam l bertransaksi. l Maksud l dari l sifat l terang l berarti l benar-benar l terjadi l oleh l para pihak dan dilakukan di  hadapan pejabat  umum yang berwenang, yakni PPAT dengan pembuatan akta autentik. Kemudian perbuatan l pemindahan l hak l dan l pembayaran l dilakukan l secara l serentak, l baik l dibayar l seluruhnya l atau l dibayar l sebagian l maka l telah l terpenuhinya l syarat l tunai.
Demikian  telah  terpenuhinya  syarat  formil  yaitu  formalitas l transaksi l dari l jual l beli l hak l atas l tanah. l Formalitas l yang l dimaksud l meliputi l akta l jual l beli l yang l dibuat l oleh l dan l di l hadapan l PPAT. Mengingat jual beli  tanah  yang  diatur  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  PP 24/1997 bahwa adanya syarat formil  dan  materiil  yang  perlu  dipenuhi.  Mengenai  syarat  materiil,  yaitu  baik penjual  maupun  pembeli  berhak  melakukan l jual l beli l serta l tanah l hak l yang l bersangkutan l boleh l diperjualbelikan l dan l tidak l dalam l sengketa.
Selain itu objek tanah tidak dalam sengketa dan dapat di jual beli sehingga telah melakukan l kehati-hatian l dengan l meneliti l hal-hal l berkaitan l dengan l objek l tanah l yang l diperjanjikan .  Demikian  pembeli  adalah  pembeli  yang beritikad baik yang telah l memeriksa l secara l seksama l fakta l material l yaitu l data l fisik l dan l keabsahan l peralihan l hak l yaitu l data l yuridis l atas l tanah l yang l dibelinya, l sebelum l dan l pada l saat l proses l peralihan l hak l atas l tanah.
Berdasarkan  ketentuan  yang  terdapat  dalam  Pasal  1457  KUH  Perdata, dapat  dipahami  penjual l berhak l atas l sejumlah l pembayaran l atas l barang l yang l telah l diserahkan l kepada l pembeli l sebagaimana l yang l telah l disepakati l bersama.  Demikian  sebaliknya  mengenai  kewajiban,  pembeli  wajib
membayar atas barang yang diserahkan. Disamping l itu l pembeli l berhak l atas l penyerahan l barang l yang l telah l dibelinya l dari l penjual. l Demikian  para pihak  dalam  jual  beli  mendapat  perlindungan  yaitu  pembeli  mendapat  telah membayar  dan  mendapat  kepemilikan,  sementara  penjual  memperoleh  uang  dan menyerahkan objek jual beli, dimana kedua belah pihak memenuhi prestasi.
Peralihan  hak  atas  tanah  dengan  jual  beli  patut  melindungi  pembeli  yang beritikad  baik  untuk  menguasai  tanah  yang  dibelinya,  yaitu  telah  menghadap pejabat  yang  berwenang  membuat  akta  serta  memenuhi  kewajiban  membayar sejumlah harga yang disepakati. Demikian dalam jual beli diatas sewa menyewa, dengan  penjual  sekaligus  yang  menyewakan  dilindungi  sahnya  jual  beli  dengan keduanya  memenuhi  prestasi  yaitu  penjual  menyerahkan  objek  jual  beli  dan memperoleh  uang  dari  pembeli,  sedangkan  pembeli  melakukan  pembayaran  dan mendapat perlindungan untuk menguasai objek jual beli.
Jual beli yang dibuat dengan bentuk akta autentik serta putusan pengadilan yang  menyatakan  sah  akta  jual  beli  merupakan  kepastian  hukum  bagi  pembeli untuk  menguasai  objek  jual  beli.  Akta  autentik  memuat  kesetaraan  dan keseimbangan para pihak sekaligus memberikan perlindungan hukum. Kepastian l hukum l mengenai l pemegang l hak l atas l tanah l mewujudkan l perlindungan l hukum l bagi l para pihak.
Menurut l Philipus l M. l Hadjon, l perlindungan l hukum l memberikan l adanya l pengakuan l terhadap l hak l asasi l manusia l yang l dimiliki l oleh l subjek l hukum. l Philipus l M. l Hadjon l membedakan l perlindungan l hukum l menjadi l dua l macam l yaitu l perlindungan l hukum l preventif l dan l perlindungan l hukum l represif.
Perlindungan l hukum l preventif l memberikan l kesempatan l untuk l mengajukan l suatu l pendapat l kepada l subjek l hukum l sebelum l diterbitkan l putusan, l bertujuan l untuk l mencegah l terjadinya l sengketa. l Sedangkan l
perlindungan l hukum l represif l bertujuan l untuk l menyelesaikan l suatu l sengketa. 24
Berkaitan  dengan  kasus  pada  penelitian  ini,  pembeli  yang  beritikad  baik mendapat  perlindungan  hukum  yaitu  dengan  menempuh  upaya  hukum  melalui gugatan  di  pengadilan  terkait  kerugian  pembeli  yang  tidak  dapat  menikmati kepemilikan  hak  atas  tanah  sepenuhnya.  Demikian  hal  ini  merupakan l perlindungan l hukum l represif l sebagaimana l menurut Philipus M. Hadjon juga bertujuan  untuk  menyelesaikan  sengketa.  Dalam l melindungi l pihak l yang l beritikad l baik l dalam l suatu l perjanjian l maka l dibutuhkan l mengajukan l upaya l hukum l melalui l lembaga l peradilan l bagi l pembeli l yang l merasa l dirugikan.

## KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  pembahasan  yang  telah  dilakukan,  maka  ditarik kesimpulan terkait permasalahan sebagai berikut:
1. Perjanjian  sewa  menyewa  dalam  jual  beli  atas  bidang  tanah  yang  sah  dapat dibatalkan  oleh  pengadilan  sebagaimana  dalam  Putusan  Nomor  1644 K/Pdt/2022  karena  terdapat  kekeliruan  oleh  yang  menyewakan  sehingga kesepakatan tidak sah berdasarkan Pasal  1321 KUH Perdata yang tidak lepas dari itikad tidak baik oleh penyewa.
2. Perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  yang  beritikad  baik  sebagaimana dalam  Putusan  Nomor  1644  K/Pdt/2022 adalah  mendapat  perlindungan hukum  represif  dengan  disahkan  jual  beli  sebidang  tanah  karena  telah melakukan l jual l beli l atas l objek l tanah l dengan l prosedur l dan l dokumen l yang l sah l sebagaimana l ditentukan l peraturan l perundang- undangan l dan l melakukan l kehati-hatian l dengan l meneliti l hal-hal l berkaitan l dengan l objek l tanah l yang l diperjanjikan ,  serta  pihak yang menyewakan objek jual beli sebelum adanya jual beli yang pada kasus diteliti
24 Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia , (Surabaya: Bina Ilmu, 1987), hlm. 25.
sekaligus  pihak  penjual  tidak  mengakui  perjanjian  sewa  menyewa  mendapat perlindungan hukum dengan dibatalkan perjanjian sewa menyewa tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
Badrulzaman,  Mariam  Darus,  dkk. Kompilasi  Hukum  Perikatan . (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001).
Hernoko, Agus Yudha. Hukum Perjanjian: Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial . (Jakarta: Prenamedia Group, 2014).
Khairandy, Ridwan. Itikad Baik dalam Kebebasan Berkontrak. (Jakarta: Program  Pascasarjana  Fakultas  Hukum  Universitas  Indonesia, 2014).
Mertokusumo, Sudikno. Mengenal Hukum Suatu Pengantar . (Yogyakarta: Liberty, 2007).
Muhammad,  Abdulkadir. Hukum  Perdata  Indonesia. (Bandung:  Citra Aditya, 2014).
Prajitno,  Andi. Pengetahuan  Praktis  tentang  Apa  dan  Siapa  PPAT . (Surabaya: Perwira Media Nusantara, 2013).
Prodjodikoro,  Wirjono. Asas-asas  Hukum  Perdata . ( Bandung:  Sumur Bandung, 1979).
Rahardjo, Satjipto. Ilmu Hukum . (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014).
Santoso,  Urip. Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  atas  Tanah .  (Jakarta: Kencana Prenada Media, 2019).
Satrio, J. Hukum Perikatan yang Lahir dari Perjanjian . (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001).
Sriwidodo,  Joko  dan  Kristiawanto. Memahami  Hukum  Perikatan . (Yogyakarta: Kepel Press).
Subekti. Hukum Perjanjian . (Jakarta: Intermasa, 2014).
Suharnoko. Hukum  Perjanjian:  Teori  dan  Analisa  Kasus. (Jakarta: Kencana Prenada Media, 2004).
Sunggono,  Bambang. Metodologi  Penelitian  Hukum .  (Jakarta:  Raja Grafindo Persada, 2016).

## B. Jurnal
Abdul  Rokhim. “ Penerapan  Azas  Jual  Beli  Tidak  Memutuskan  Sewa Menyewa  Dalam  Kaitannya  Dengan  Hukum  Perjanjian ” . Focus UPMI. (Vol. 6, No. 3, 2017).
Fikti  Miftakhul  Akbar  dan  Tetti  Samosir. “ Perlindungan  Hukum Terhadap Pemilik Hak atas Tanah Akibat Pemalsuan Akta Jual Beli oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (studi  kasus  Putusan  Nomor 1362/Pid.B/2019/PN Jkt.Utr) ” . Jurnal Imanot. (Vol. 2, No. 2, 2023). Herlien Budiono. “ Perikatan Bersyarat dan Beberapa
Permasalahannya ” . Veritas et Justitia. (Vol. 2, No. 1, 2016).
Laila  M.  Rasyid. “ Penerapan  Norma  Adat  Terang  dan  Tunai  dalam Praktek  Peradilan  Perdata ” . Jurnal  Ilmu  Hukum Reusam.  (Vol.  7, No. 2, 2019).
Sigit Irianto. “ Pemahaman tentang Pengertian Pasal 1321 KUHPerdata dalam Hukum Perjanjian ” . Jurnal  Spektrum  Hukum.  (Vol. 17, No.
1, 2020).

## C. Perundang-undangan
Indonesia. Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah (LN Tahun 1997 No. 59, TLN No. 3696).
. Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  tentang Hak Pengelolaan,  Hak  atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan Pendaftaran Tanah (LN Tahun 2021 No. 28, TLN No. 6630).
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (Burgerlijk  Wetboek).
Diterjemahkan  oleh  R.  Subekti.  dan  R.  Tjitrosudibio.  (Jakarta: Pradnya Paramita, 2020).

## D. Putusan
Indonesia.  Putusan Mahkamah Agung Nomor 1644 K/Pdt/2022.
. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah Agung  Tahun  2016  sebagai  Pedoman  Pelaksanaan  Tugas  Bagi Pengadilan.
. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 t entang Rumusan  Hukum  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
. Yurisprudensi  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1230
K/Sip/1980.
. Yurisprudensi  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  2318
K/Pdt/2009.
. Yurisprudensi  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  176 K/Pdt/2011.