Jurnal Hukum Prasada, Vol. 6, No. 1, Maret 2019, pp. 59-71 P ISSN: 2337-759X E ISSN: 2548-4524 https://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/prasada

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
Dewik Kusumawati
Magister Ilmu Hukum, Program Pascasarjana, Universitas Warmadewa, Denpasar, Bali-Indonesia dewiabby02@gmail.com
Published: 30/03/2019
How to cite (in APA style):
Raditya, I, P, M, K. (2019). Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia. Jurnal Hukum Prasada , 6(1), 59-71. doi: http://dx.doi.org/10.22225/jhp.6.1.1004.59-71

## Abstract
Investment / investment made by foreigners in Indonesia, requires the availability of land in the form of land for their business needs. The very limited availability of land and very high land requirements need  to  be  regulated  so  that  it  does not  cause  problems  in  the  future,  can  provide  legal certainty, justice, and benefit everyone and also foreigners who invest in Indonesia. This research aims to find out  and  analyze  the  regulations  regarding  the  legal  basis  regarding  Residence  Ownership  or Residential Functioning as a Usage Place according to Government Regulation Number 103 of 2015 concerning Housing or Residential Houses by Foreigners Domiciled in Indonesia. and to find out and analyze  the  regulation  of  sanctions  provisions  for  foreigners  who  violate  the  rules  regarding residential or residential housing in Indonesia. The research method used in this research is Juridical -Normative  research  method.  The  research  approach  used  by  the  author  is  a  legal  approach, conceptual approach, analytical approach, and philosophical approach. The results of this research are  the  conflicting  norms  /  norm  conflicts  regarding  the  Agreement  on  Separation  of  Property contained in PP 103/2015 in contravention of the existing regulations in the LoGA and Law No.1 of 1974  concerning  Marriage  (hereinafter  abbreviated  as  Marriage  Law),  as  well  as  norm  conflicts  / norm conflict regarding the period of use rights contained in PP 103/2015 with the provisions in PP 40/1996.  While  the  regulation  of  sanctions  for  foreign  nationals  who  violate  the  legal  provisions regarding  the  ownership  of  residential  or  residential  houses  in  Indonesia  is  regulated  in  Article  26 paragraph  (2)  of  the  LoGA.  The  Government  should  evaluate  the  policy  regarding  housing  for foreigners,  in  order  to  achieve  the  legal  objectives  of  justice,  benefit  and  legal  certainty  for  the community.
Keywords: Foreigner; Ownership; Home or Occupation

## Abstrak
Penanaman  Modal/Investasi  yang  dilakukan  oleh  WNA  di  Indonesia,  memerlukan  ketersediaan lahan  berupa  tanah  untuk  keperluan  usahanya.  Ketersediaan  tanah  yang  sangat  terbatas  dan kebutuhan tanah yang sangat tinggi perlu diatur agar tidak menimbulkan masalah dikemudian hari, dapat  memberikan  kepastian  hukum,  keadilan,  dan  bermanfaat  bagi  semua  orang  dan  juga  bagi Orang  Asing  yang  berinvestasi  di  Indonesia.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan menganalisis pengaturan mengenai dasar hukum mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian  difungsikan  sebagai  Tempat  Usahamenurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  tahun  2015 tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia.  serta  untuk  mengetahui  dan  menganalisis  pengaturan  ketentuan  sanksi  bagi  Warga Negara Asing yang melanggar aturan mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian di Indonesia. Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian Yuridis- Normative. Pendekatan Penelitian yang digunakan oleh penulis adalah pendekatan undang-undang, pendekatan  konsep,  pendekatan  analitis,  dan  pendekatan  filosofis.  Hasil  dari  penelitian  ini  adalah Pertentangan norma/konflik norma tersebut mengenai Perjanjian Pemisahan harta yang ada dalam PP  103/2015  bertentangan  dengan  pengaturan  yang  ada  pada  UUPA  dan  Undang-undang  No.1
Jurnal Hukum PRASADA E-ISSN 2548-4524 CC-BY-SA 4.0 License Page 59

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia

## PENDAHULUAN
Penanaman Modal/Investasi yang dilakukan oleh WNA di Indonesia, misalnya dalam bidang Industri, jelas akan memerlukan ketersediaan lahan berupa tanah untuk keperluan usahanya tersebut. Disamping lahan berupa tanah, WNA juga membutuhkan sarana dan prasarana  untuk  menjalankan  aktivitasnya  di  Indonesia,  seperti  sarana  perkantoran  dan tempat  tinggal.  Undang-undang  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok  Agraria  (selanjutnya  disingkat  UUPA)  mengatur  berbagai  macam  hak  atas  tanah, untuk Orang Asing diatur pada Pasal 9, Pasal 16, Pasal 19, Pasal 41, Pasal 42, dan Pasal 43  UUPA,  Pasal  9  ayat  (1)  UUPA,  dan  hanya  dapat  diberikan  Hak  Pakai (Sumardjono, 2005) .  Pemberian  kebijakan  Orang  Asing  sebagai  salah  satu  subjek  hukum  yang diperbolehkan memiliki hak atas tanah di Indonesia secara yuridis telah diatur dalam Pasal 42  UUPA,  yang menyatakan  bahwa  Orang  Asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  dapat memiliki hak atas tanah dengan dasar Hak Pakai.
Pasal 42 UUPA, menyebutkan bahwa:
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:
a)  Warga Negara Indonesia
b)  Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
c)  Badan  Hukum  yang  didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia.
d)  Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Terkait  dengan  Hak  Pakai  bagi  Orang  Asing,  terdapat  beberapa  ketentuan  yang terkait, yakni Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai  Atas  Tanah  (selanjutnya  disingkat  PP  40/1996)  dan Peraturan Pemerintah  Nomor  103  tahun  2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (selanjutnya disingkat PP 103/2015).
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  11  PP  103/2015,  maka  tata  cara  pemberian, pelepasan,  atau  pengalihan  hak  atas  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  oleh Orang  Asing  diatur  lebih  lanjut  dengan  Peraturan  Menteri/Kepala  Badan  yang menyelenggarakan  urusan  pemerintahan  di  bidang  Agraria.  Karna  itu,  Pemerintah menerbitkan  Peraturan  Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 29 tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak  Atas  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan di Indonesia (selanjutnya disingkat PERMEN ATR/BPN 29/2016).
Diberlakukannya  PP  103/2015  tersebut  sekaligus  mencabut  pemberlakuan  PP 40/1996  yang  sebelumnya  juga mengatur  terkait  tempat  tinggal  dan  hunian  Orang  Asing yang  berkedudukan  di  Indonesia.  Di  dalam  PP  103/2015  lebih  menekankan  pada  jenis rumah  yang  dapat  diperoleh,  perubahan  jangka  waktu,  dan  pewarisan  haknya,  dan besaran  nilai  jual  beli  rumah  tersebut.  Secara  garis  besar  dalam  aturan  baru  tersebut, Orang  Asing  diperbolehkan  memiliki  rumah  tinggal  atau  hunian  di  Negara  Kesatuan Republik Indonesia dengan dasar Hak berupa Hak Pakai dan dengan jangka waktu yang ditentukan (Amal, 2017).
Orang Asing yang berkunjung dan ingin menetap di Indonesia dapat dibagi menjadi dua golongan, yaitu Orang Asing yang tinggal dalam waktu tertentu serta Orang Asing yang
tahun 1974 tentang Perkawinan (selanjutnya disingkat UU Perkawinan), serta pertentangan norma/ konflik  norma  mengenai  jangka  waktu  Hak  Pakai  yang  terdapat  dalam  PP  103/2015  dengan ketentuan  yang  ada  pada  PP  40/1996.  Sedangkan  pengaturan  sanksi  bagi  Warga  Negara  Asing (WNA) yang melanggar ketentuan hukum mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian di Indonesia, diatur dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA. Hendaknya Pemerintah mengevaluasi kebijakan mengenai  rumah  tempat  tinggal  bagi  orang  asing,  demi  mencapai  tujuan  hukum  yaitu  keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum bagi masyarakat.
Kata kunci: Orang Asing; Pemilikan, Rumah atau Hunian

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
ingin menetap di Indonesia (Sumardjono, 2005) .
Pengertian  Orang  Asing  diatur  dalam  Pasal  1  angka  1  PP  103/2015,  yang menyebutkan bahwa:
“ Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia yang selanjutnya disebut Orang Asing adalah  orang  yang  bukan  Warga  Negara  Indonesia  yang  keberadaanya  memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. ”
Orang  Asing  menurut  Pasal  2  ayat  (1)  PP  103/2015  dapat  memiliki  rumah  tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai dengan jangka waktu tertentu. Hak pakai tersebut, menurut  Pasal  4  PP  103/2015,  selain  berupa  rumah  tinggal,  bisa  juga  berupa  satuan rumah susun yang berdiri diatas Hak Pakai (Amal, 2017) .
Beberapa  kebijakan  Pemerintah  mengenai  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian  bagi  Orang  Asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  menimbulkan  pertentangan norma/konflik norma, dan mengindikasikan adanya disharmonisasi bahkan tumpang tindih diantara  ketentuan-ketentuan  yang  satu  dengan  yang  lainnya.  Selain  itu,  dari  beberapa ketentuan Peraturan Pemerintah yang terkait dengan jangka waktu Hak Pakai bagi Orang Asing  juga  mengindikasikan  adanya  perbedaan  persepsi  terhadap  ketentuan  yang berbentuk Peraturan Pemerintah dalam hal kepastian hukum (Nur, 2015) .
Kepastian  hukum  sangat  penting  bagi  Orang  Asing  dan  Pemerintah  dalam pengambilan  keputusan.  Adanya  aturan  yang  tidak  secara  tegas  mengaturnya  tentunya akan terjadi keragu-raguan dan mungkin terjadi penyeludupan hukum. Meskipun Hak Pakai bagi  WNA  telah  diatur  dalam  PP  103/2015,  namun  Hak  Pakai  masih  dianggap  tidak mampu memberikan kepastian hukum bagi para WNA dan pasangan WNA dan WNI. Pada UU  Perkawinan,  WNA  dan  WNI  memiliki  hak  campur,  yaitu  harta  dimiliki  bersama.  Baik WNA  maupun  WNI  yang  menikah,  tidak  bisa  membeli  rumah  dengan  hak  milik  kecuali dengan  perjanjiian  pranikah/perjanjian  pemisahan  harta.  Perjanjian  ini  harus  dibuat  di hadapan notaris, sementara PP 103/2015 mencantumkan keduanya bisa membeli dengan hak  milik  tanpa  perjanjian  pemisahan  harta.  Artinya,  setelah  WNA  dan  WNI  menikah, mereka  bisa  membeli  properti  dengan  hak  milik  tanpa  perjanjian  pranikah  atau  pasca menikah.  Hal  ini  memunculkan  polemik  antara  PP  103/2015  dengan  UU  Perkawinan. Selain itu, ketentuan tersebut juga sangat diskriminatif terhadap WNI yang tidak melakukan perkawinan  campur  dengan  WNA,  karena  pemisahan  harta  bersama  untuk  perkawinan antar  WNI  hanya  dapat  dilakukan  dengan  perjanjian  perkawinan  yang  wajib  dilakukan sebelum  atau  pada  saat  perkawinan  dan  perjanjian  perkawinan  tersebut  wajib  disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan, terlepas apakah perjanjian perkawinan tersebut dibuat secara  bawah  tangan  atau  notarial.  Hak-hak  WNI  seharusnya  lebih  baik  atau  setidak- tidaknya seimbang dari hak-hak yang diberikan kepada WNA. Penyimpangan terhadap hal ini  atau  bahkan  diskriminasi  hak-hak  WNI  terhadap  hak  atas  tanah  adalah  pelanggaran terhadap  hak  konstitusional  WNI,  hak  asasi  WNI,  dan  hak-hak  setiap  dari  WNI sebagaimana  diatur  dalam  hukum  pertanahan  yang  berlaku  di  Indonesia.  Semestinya orang Indonesia diberikan jangka waktu yang lebih banyak, mengingat konsep menguasai Negara dan asas Nasionalitas.
Winadri  dan  Sulistyono  (2017) pada  penelitiannya  tentang  penguasaan  tanah  oleh orang asing dengan sistem pinjam nama menyimpulkan adanya batasan atas kepemilikan dan  penguasaan  tanah  bagi  orang  asing  sesuai  dengan  undang-undang  nomor  5  tahun 1960  yang  mengacu  terhadap  jenis-jenis  hak  tertentu  atas  tanah  di  Indonesia,  salah satunya Hak milik. Begitu juga dengan sesuai yang diatur dalam pasal 26 ayat (2) Undang- undang pokok agraria yang juga melarang pemindahan hak tanah warga negara indonesia kepada  pihak  manapun  baik  secara  langsung  maupun  tidak  langsung (Winardi  & Sulistyono,  2017) .  Harahap  (2018)  dalam  penelitiannya  tentang  Penerapan  ketentuan pasal 21 ayat (3) UUPA tentang kepemilikan tanah bagi wni dalam perkawinan campuran menunjukkan  bahwa  implementasi  dari  Pasal  21  ayat  (3)  UUPA,  di  mana  negara  warga negara  Indonesia  yang menikah  dengan  orang  asing  harus melepaskan  kepemilikan hak atas  tanahnya  dalam  jangka  waktu  satu  tahun,  dalam  peraktek  hal  ini  tidak  efektif.  Dari penelitian harahap  (2018) dapat  disimpulkan  bahwa  pengaturan  hukum  bagi  kepemilikan tanah  bagi  orang  asing  maupun  orang  asing  yang  sudah  menikah  dengan  WNA  masih

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
perlu dikaji ulang dan dipertegas.
Berdasarkan uraian dan mengkaji dari beberapa penelitian sebelumnya, penelitian ini terbatas  pada  bagaimanakah  pengaturan  hukum  mengenai  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal bagi Orang Asing menurut Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia  dan  pengaturan  sanksi  bagi  Warga  Negara  Asing  (WNA)  yang  melanggar ketentuan hukum mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian di Indonesia.

## METODE
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  penelitian Yuridis-Normative. Pendekatan Penelitian yang digunakan oleh penulis adalah pendekatan undang-undang, pendekatan konsep, pendekatan analitis, dan pendekatan filosofis. Teknik yang digunakan yaitu studi dokumen atau studi kepustakaan. Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan dengan prosedur inventarisasi mempelajari dan mendalami bahan-bahan hukum  primer,  sekunder  dan  tersier  yang  berkaitan  dengan  penelitian  ini.  Penelitian  ini difokuskan  untuk  mencermati  pertentangan  norma  hukum  (conflict  norm  of  law),  yaitu pertentangan norma/konflik norma antara PP 103/2015 dengan UUPA dan Undang-undang Nomor  1  tahun  1974  tentang  Perkawinan  mengenai  Perjanjian  Pemisahan  harta,  serta pertentangan  norma/konflik  norma  antara  PP  103/2015  dengan  PP  40/1996  mengenai jangka waktu Hak Pakai.

## PEMBAHASAN
Pengaturan  Hukum  Mengenai  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  Atau  Hunian  Bagi Orang  Asing  Menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  Tentang Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  Yang Berkedudukan Di Indonesia

## Pengaturan  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Bagi  Orang  Asing  yang Berkedudukan di Indonesia
Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia yakni Orang Asing yang memiliki izin tinggal  di  Indonesia.  Selain  itu,  izin  tinggal  bagi  Orang  Asing  ini  diperlukan  bagi  Orang Asing  yang  ingin  memiliki  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  berupa  rumah  tunggal  atau satuan  rumah  susun.  Hal  ini  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Izin tinggal ini dibagi menjadi lima izin tinggal,  yakni  izin  tinggal  diplomatik,  izin  tinggal  dinas,  izin  tinggal  kujungan,  izin  tinggal terbatas, dan izin tinggal tetap (Sutadi, 2009) .
Dalam Undang-Undang Darurat Nomor 9 Tahun 1955 tentang Kependudukan Orang Asing  yang  dibolehkan  tinggal  di  Indonesia  dibagi  menjadi  dua  golongan,  yaitu  yang pertama, mereka yang memperoleh izin masuk (admission) dengan memperoleh hak untuk tinggal  di  Indonesia  untuk  jangka  waktu  tertentu,  yang  kedua,  mereka  yang  dibolehkan untuk tinggal di Indonesia dan dipandang sebagai penduduk dengan dasar menetap atau gevestegd (Sumardjono, 2005).
Pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  bagi  Orang  Asing  ,  diatur  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  (selanjutnya  disebut  dengan  PP  40/1996  ) tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  serta  diterbitkannya Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  tentang  pemilikan  rumah  tempat  tinggal bagi  WNA  yang  berkedudukan  di  Indonesia  yang  kehadirannya  diharapkan  memberikan manfaat  atau  kontribusi  terhadap  pembangunan  nasional  berupa  investasi  atau penanaman modal.
Kebijakan  mengenai  Orang  Asing  dan  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian bagi  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia,  diatur  dalam  beberapa  Peraturan Perundang-undangan, antara lain (Azrianti, 2011):
1)  Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945/Pasal 33 Ayat (3).

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
2)  Undang-undang Darurat Nomor 9 Tahun 1955 tentang Kependudukan Orang Asing.
3)  Undang-undang Republik  Indonesia  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria.
4)  Undang-undang Republik Indonesia Nomor 12 tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia.
5)  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  23  tahun  2006  tentang  Administrasi Kependudukan.
6)  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  25  tahun  2007  tentang  Penanaman Modal.
7)  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  tahun  2011  tentang  Perumahan  dan Kawasan Pemukiman.
8)  Undang-undang Republik Indonesia Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun.
9)  Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai Atas Tanah.
10) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah  Tempat  Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia.
11) Keputusan  Presiden  Republik  Indonesia  Nomor  34  tahun  1992  tentang Pemanfaatan  Tanah  Hak  Guna  Usaha  dan  Hak  Guna  Bangunan  Untuk  Usaha Patungan Dalam Rangka Penanaman Modal Asing.
12) Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  16 tahun  1997  tentang  Perubahan  Hak  Milik  Menjadi  Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Pakai.
13) Peraturan  Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  29  tahun  2016  tentang  Tata  Cara  Pemberian,  Pelepasan  Atau  Pengalihan Hak  Atas  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Pengaturan  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Bagi  Orang  Asing  di  dalam Undang-undang  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (UUPA)
Mengenai pengaturan pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi Orang Asing yang  berkedudukan  di  Indonesia  berdasarkan  UUPA  dalam  Pasal  21  secara  garis  besar hanyalah  WNI  saja  yang  memiliki  hubungan  sepenuhnya  dengan  tanah  sebagai  bagian dari bumi, dan hubungan yang dimaksud adalah Hak Milik yang hanya dapat dipunyai oleh WNI tanpa diskriminasi antara sesama WNI ataupun perbedaan jenis kelamin, sedangkan bagi  WNI  yang  memperoleh  kewarganegaraan  asing  melalui  perkawinan,  tidak diperbolehkan lagi memiliki hak milik atas tanah di Indonesia.
Selain  itu,  ditegaskan  pula  larangan  dalam  Pasal  26  UUPA,  bahwa  tanah  yang berstatus  hak  milik  tidak  boleh  dialihkan  kepada  Orang  Asing  baik  secara  langsung maupun  tidak  langsung.  Apabila  ketentuan  ini  dilanggar  maka  dianggap “ Batal  Demi Hukum ”, dan  tanahnya  menjadi  milik  negara.  Namun,  berdasarkan  Pasal  41  UUPA ditegaskan  bahwa  UUPA  Indonesia  tidak  menutup  kemungkinan  bagi  Orang  Asing  yang berkedudukan  di  Indonesia  untuk memiliki  tempat  tinggal  di  Indonesia.  Kepemilikan  yang diberikan oleh Orang Asing ini sebatas hak sewa dan hak pakai (Sutrisna, 2017) .
Berdasarkan  ketentuan  yang  berlaku,  maka WNA  yang  berkedudukan  di  Indonesia atau  BHA  yang  memiliki  perwakilan  di  Indonesia  hanya  diberi  Hak  Pakai  (HP).  Dengan demikian  tidak  dibenarkan  WNA  atau  BHA  memiliki  tanah  dan  bangunan  dengan  status Hak  Milik  (HM).  Namun  demikian,  UUPA  tidak  menutup  sama  sekali  kesempatan  bagi WNA  dan  BHA  untuk  mempunyai  Ha  katas  Tanah  di  Indonesia. WNA  dapat mempunyai hak atas tanah di Indonesia, tetapi terbatas, yakni hanya boleh dengan status Hak Pakai. Sehingga  dari  prinsip  nasionalitas  ini,  semakin  jelas  kepentingan  WNI  diatas  segala- galanya  baik  dari  segi  ekonomi,  sosial,  politis  dan  malahan  dari  sudut  Hankamnas.

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
Meskipun  larangan  terhadap  WNA  dan  BHA  untuk  memiliki  Hak  Milik  atas  Tanah  sudah sangat jelas diatur dalam UUPA, namun dalam praktik, tidak sedikit WNA menguasai tanah yang  sebelumnya  berstatus  Hak  Milik  dengan  cara  melakukan  penyelundupan  hukum, dimana WNA melakukan kesepakatan atau perjanjian atau perikatan jual beli dengan WNI pemegang  hak  milik  atas  tanah  yang  diperjanjikan.  Ada  juga  dengan  modus  WNI memberikan  kewenangan  melalui ’ surat  kuasa ’ kepada  WNA  untuk  menguasai  dan melakukan perbuatan hukum di atas tanah hak milik tersebut.
Secara administratif tanah hak milik dimaksud terdaftar atas nama WNI, tetapi fakta di  lapangan  WNA  lah  yang  menguasai  dan  melakukan  aktifitas  di  atas  tanah  hak  milik tersebut.  Terhadap  tindakan  tersebut,  secara  yuridis  bertentangan  dengan  Undang- undang,  yaitu  bertentangan  dengan  pasal  26  ayat  (2)  UUPA.  Dan  konsekuensi  terhadap pelanggaran Pasal 26 ayat (2) UUPA tersebut adalah “ Batal Demi Hukum ”.

## Pengaturan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Bagi Orang Asing di dalam PP 40/1996
Berdasarkan  ketentuan  UUPA,  WNA  yang  berdomisili  di  Indonesia  diperbolehkan memiliki rumah tempat tinggal, bisa berupa rumah yang berdiri sendiri atau satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai.
Mengenai pengaturan pemilikan tempat tinggal atau hunian bagi Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia berdasarkan PP 40/1996 diatur dalam:
a) Pasal 39 PP 40/1996, menyebutkan :
Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah :
1)  Warga Negara Indonesia.
2)  Badan  hukum  yang  didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia.
3)  Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah.
4)  Badan-badan keagamaan dan sosial.
5)  Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia.
6)  Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
7)  Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.
b) Pasal 40 PP 40/1996, menyebutkan :
1)  Pemegang  Hak  Pakai  yang  tidak  lagi  memenuhi  syarat  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 39 dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi syarat.
2)  Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) haknya tidak dilepaskan  atau  dialihkan,  hak  tersebut  hapus  karena  hukum  dengan  ketentuan hak-hak pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap diperhatikan.
c)  Pasal 41 PP 40/1996, menyebutkan :
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah :
1)  Tanah Negara
2)  Tanah Hak Pengelolaan
3)  Tanah Hak Milik
d) Pasal 45 Ayat (1 & 2) PP 40/1996, menyebutkan :
1)  Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 diberikan untuk jangka waktu paling  lama  dua  puluh  lima  tahun  dan  dapat  diperpanjang  untuk  jangka  waktu paling  lama  dua  puluh  tahun  atau  diberikan  untuk  jangka  waktu  yang  tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
2)  Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam  ayat  (1)  habis,  kepada  pemegang  hak  dapat  diberikan  pembaharuan  Hak Pakai atas tanah yang sama.

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
e) Pasal 49 PP 40/1996, menyebutkan :
1)  Hak  Pakai  atas  tanah  Hak  Milik  diberikan  untuk  jangka  waktu  paling  lama  dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang.
2)  Atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dan  hak  tersebut wajib didaftarkan.

## Pengaturan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Bagi Orang Asing di dalam PP 103/2015
Mengenai pengaturan pemilikan tempat tinggal atau hunian bagi Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, dapat diuraikan sebagai berikut:
a) Pasal 1 PP 103/2015, menyebutkan:
1)  Orang  Asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  yang  selanjutnya  disebut  Orang Asing  adalah  orang  yang  bukan  Warga  Negara  Indonesia  yang  keberadaanya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.
2)  Rumah  Tunggal  adalah  rumah  yang  mempunyai  kavling  sendiri  dan  salah  satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kavling.
3)  Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit rumah susun yang  tujuan  utamanya  digunakan  secara  terpisah  dengan  fungsi  utama  sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
b) Pasal 2 PP 103/2015, menyebutkan:
1)  Orang  Asing  dapat  memiliki  rumah  untuk  tempat  tinggal  atau  hunian  dengan  Hak Pakai.
2)  Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1)  adalah  Orang  Asing  pemegang  izin  tinggal  di  Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
3)  Dalam  hal  Orang  Asing  meninggal  dunia,  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat diwariskan.
4)  Dalam  hal  ahli  waris  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (3)  merupakan  Orang Asing,  ahli  waris,  harus  mempunyai  izin  tinggal  di  Indonesia  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
c)  Pasal 4 PP 103/2015, menyebutkan :
Rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  yang  dapat  dimiliki  oleh  Orang  Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Ayat (1) merupakan :
1)  Rumah Tunggal di atas tanah, terdiri dari:
 Hak Pakai
 Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  yang  dikuasai  berdasarkan  perjanjian  pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2)  Sarusun  (satuan  rumah  susun)  yang  dibangun  di  atas  bidang  tanah  Hak  Pakai (Alexander, 2016).
3)  Pasal  5  PP  103/2015,  menyebutkan  : “ Orang  Asing  diberikan  Hak  Pakai  untuk rumah tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru ”.
Bertolak dari ketentuan di atas, terlihat dengan jelas mengenai penegasan batasan hak  yang  dimiliki  oleh  Orang  Asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  (WNA),  yaitu  untuk kepemilikan hunian dibatasi hanya satu buah rumah dan dibangun di atas tanah Hak Pakai atau  yang  dikuasai  berdasarkan  perjanjian,  dan  untuk  kepemilikan  satuan  rumah  susun

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
hanya yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara. Pembatasan ini bertujuan untuk  menjaga  agar  kesempatan  pemilikan  tersebut  tidak  menyimpang  dari  tujuannya, yaitu memberikan dukungan berupa fasilitas tempat tinggal bagi penanam modal asing. PP 103/2015  menyebutkan  bahwa  Orang  Asing  yang  bertempat  tinggal  di  indonesia  dapat memliliki  rumah  tinggal  atau  hunian  dengan  hak  pakai  selama  70  tahun  (termasuk pembaharuan  selama  30  tahun).  Yang  pada  PP  sebelumnya  yakni  PP  41/1996  jangka waktu  hak  pakai  hanya  50  tahun  (termasuk  pembaharuan  hak  pakai  selama  25  tahun). Dalam  ketentuan  PP  41/1996,  jangka  waktu  hak  pakai  maksimal  25  Tahun.  Hal  ini berpotensi memunculkan masalah dalam praktek jika terdapat beberapa aturan pelaksana yang tidak sinkron satu dengan lainnya, seperti yang di jelaskan diatas.
Dari  sisi  lain  semangat  PP  103/2015  diragukan  dari  segi  perlindungan  WNI  yang semakin hari sangat kesulitan mendapatkan akses rumah tinggal atau hunian yang layak dengan  harga  terjangkau.  Dengan  kata  lain  diberlakukannya  PP  103/2015  akan menjadikan  WNA  yang  mempunyai  kemampuan  modal  serta  akses  kapital  yang  tinggi yang tentu meninggalkan rakyat Indonesia dari segi kepemilian rumah tinggal atau hunian untuk hajat hidup.

## Akibat Hukum Berlakunya PP No 103/2015
PP 103/2015 ketika diterbitkan sesungguhnya tidak terlalu mendapat perhatian yang luas dari masyarakat. PP 103/2015 tersebut kemudian menjadi perhatian manakala yang menjadi  point  perubahan  adalah  jangka  waktu  hak  pakai  sebagaimana  yang  temuat  di dalam  pasal  6  dan  7  PP  103/2015  tersebut (Unger,  2008) .  PP  103/2015  terdiri  dari  13 pasal  yang  saling  kait-mengait  mengatur  tentang  pemilikan  properti  Orang  Asing  dengan dasar hak berupa Hak Pakai. Pasal yang paling inti dan menjadi ruh peraturan pemerintah ini serta pengaturan norma baru yang berbeda dari PP sebelumnya terdapat dalam Pasal 3, 6 dan Pasal 7.
Pasal 3 PP 103/2015 mengatur:
1)  Warga  Negara  Indonesia  yang  melaksanakan  perkawinan  dengan  Orang  Asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya.
2)  Hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1),  bukan  merupakan  harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris.
Ketentuan  ini  sekaligus  mensejajarkan  hak  WNI  yang  melakukan  perkawinan campuran  dengan  warga  negara  biasa,  namun  yang  menjadi  kendala  adalah  perjanjian pemisahan  harta  yang  di  syaratkan  ayat  (2)  pasal  3  diatas  jarang  dibuat  oleh  WNI  yang menikah  denga  WNA.  Ketiadaan  perjanjian  pemisahan  harta  mengakibatkan  WNI dipersamakan dengan WNA. Selanjutnya pada pasal 6 dan 7 memiliki muatan norma baru yang sekaligus mencabut keberlakuan norma sebelumnya dan menjadi sasaran kajian.
Pasal 6 PP 103/2015 berbunyi:
1)  Rumah  Tunggal  yang  diberikan  di  atas  tanah  Hak  Pakai  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 4 huruf aangka 1, diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
2)  Hak  Pakai  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dapat  diperpanjang  untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.
3)  Dalam  hal  jangka  waktu  perpanjangan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2) berakhir, Hak Pakai dapatdiperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
Sedangkan Pasal 7 PP 103/2015 menyebutkan bahwa :
1) Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  4  huruf  a  angka  2  diberikan  Hak Pakai untuk jangka waktu yang disepakati tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun.
2) Dalam  hal  jangka  waktu  sebagaimana  dimaksud pada ayat  (1)  berakhir,  Hak  Pakai dapat  diperpanjang  untuk  jangka  waktu  paling  lama  20  (dua  puluh)  tahun  sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.
3) Dalam  hal  jangka  waktu  perpanjangan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2)

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
berakhir,  Hak  Pakai  dapat  diperbaharui  untuk  jangka  waktu  paling  lama  30  (tiga puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.
Pasal  6  PP  103/2015  mengatur  rumah  tunggal  yang  diberikan  di  atas  tanah  Hak Pakai sedangkan Pasal 7 PP 103/2015 mengatur rumah tunggal di atas tanah hak pakai di atas hak milik  yang dikuasai berdasarkan perjanjian, yang kedua-duanya memiliki jangka waktu yang sama.
Apabila  kita  memeriksa  ketentuan  yang  ada  di  dalam  PP  40/1996,  maka  akan terdapat  perbedaan  yang  sangat  berpotensi  memunculkan  perdebatan.  Pasal  45  PP 40/1996 1996 menyebutkan bahwa :
1)  Hak  Pakai  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  42  diberikan  untuk  jangka  waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama  dua  puluh  tahun  atau  diberikan  untuk  jangka  waktu  yang  tidak  ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
2)  Sesudah  jangka  waktu  Hak  Pakai  atau  perpanjangannya  sebagaimana  dimaksud dalam  ayat  (1)  habis,  kepada  pemegang  hak  dapat  diberikan  pembaharuan  Hak Pakai atas tanah yang sama.
3)  Hak  Pakai  yang  diberikan  untuk  jangka  waktu  yang  tidak  ditentukan  selama dipergunakan  untuk  keperluan  tertentu  sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat  (1) diberikan kepada :
a)  Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
b)  Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional;
c)  Badan keagamaan dan badan sosial.
Sebenarnya jika kita merujuk kepada PP 41/1996 (yang kemudian digantikan dengan PP 103/2015) terdapat kesamaan dan pengaturan norma yang selaras dengan PP 40/ Pasal 5 PP 41/1996 menyebutkan :
1)  Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak lebih lama dari dua puluh lima tahun.
2)  Jangka  waktu  sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat  (1)  dapat  diperbaharui  untuk jangka  waktu  yang  tidak  lebih  lama  dari  dua  puluh  lima  tahun,  atas  dasar kesepakatan  yang  dituangkan  dalam  perjanjian  yang  baru,  sepanjang  Orang  Asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia.
Ada beberapa ketentuan baru pada PP 103/2015 yang sebelumnya tidak diatur oleh PP 41/1996, Antara lain :
WNA hanya dapat membeli rumah atau rusun (apartemen) unit baru.
Rumah yang dimiliki WNA wajib berdiri di atas:
Tanah Hak Pakai
Hak Pakai di atas Hak Milik
Sedangkan  apabila  WNA  ingin  memiliki  apartemen,  unit  apartemen  tersebut  harus berdiri di tanah Hak Pakai.
PP  103/2015  mengubah  durasi  Hak  Pakai  WNA  terhadap  rumah  atau  apartemen, menjadi :
Rumah di atas tanah Hak Pakai: masa Hak Pakai 30 tahun, dapat diperpanjang untuk 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun (total durasi Hak Pakai 80 tahun).
Rumah  di  atas  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik:  masa  Hak  Pakai  30  tahun,  dapat diperpanjang dan diperbaharui sesuai kesepakatan dengan pemilik tanah sampai dengan 30 tahun (total durasi Hak Pakai 60 tahun).
Apartemen: durasi Hak Pakai tidak diatur oleh PP 103/2015.
Rumah di atas tanah Hak Pakai: masa Hak Pakai 30 tahun, dapat diperpanjang untuk 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun (total durasi Hak Pakai 80 tahun).

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
Rumah  di  atas  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik:  masa  Hak  Pakai  30  tahun,  dapat diperpanjang dan diperbaharui sesuai kesepakatan dengan pemilik tanah sampai dengan 30 tahun (total durasi Hak Pakai 60 tahun).
Apartemen: durasi Hak Pakai tidak diatur oleh PP 103/2015.
Sebelumnya,  PP  41/1996  membatasi  durasi  Hak  Pakai  WNA  sampai  dengan  25 tahun  dan  dapat  diperpanjang  sampai  dengan  25  tahun,  tanpa  bisa  diperbaharui  (total durasi Hak Pakai 50 tahun).
WNA yang meninggal dunia dapat mewariskan hunianya kepada orang lain. Apabila ahli  warisnya  adalah WNA, maka  ahli  waris  tersebut  wajib  memiliki  izin  tinggal  yang  sah untuk  mewarisi  hunian  tersebut.  Apabila  tidak,  hunian  tersebut  harus  harus  dialihkan kepada  orang  yang  berhak  dalam  waktu  satu  tahun  untuk  menghindari  hunian  tersebut dilelang  oleh  negara  (apabila  dibangun  di  atas  tanah  negara)  atau  dikembalikan  kepada yang mempunyai Hak Milik atas tanah dan bangunan.
WNI  yang  kawin  dengan  WNA  tidak  serta  merta  kehilangan  haknya  untuk mempunyai  rumah  atau  tanah  dengan  Hak  Milik  atau  hak  lainnya.  Namun,  antara pasangan WNI dan WNA wajib memiliki perjanjian pemisahan harta antara suami dan isteri yang dibuat dengan akta notaris (Sidauruk, 2016).
Dapat  di  lihat  dari  kedua  peraturan  pemerintah  yang  di  buat  pada  tahun  1996  ini, telah memuat kesamaan norma dan sesuai dengan maksud dan isyarat UUPA.  Subtansi norma  yang  terkandung  di  dalam  PP  103/2015  terutama  di  dalam  pasal  6  dan  7  telah menimbulkan  ketidaksesuaian  yang  berakibat  pada  penerapan  norma  tersebut.  Jangka waktu  hak  pakai  yang  menjadi  core  norm  perubahandari  peraturan  pemerintah  tersebut telah membalikkan keadaan hukum di bidang pertanahan dan properti yang selama telah mapan  terbangun  dalam  bingkai  dua  peraturan  pemertintah  yakni  PP  40/1996  dan  PP 41/1996.  Selain  itu  PP  103/2015  terkesan  dipaksakan  pemberlakuannya  oleh  negara sehingga  akan  berdampak  pada  benturan  norma  yang  sudah  pasti  membuat  kegaduhan dan kebingungan dalam praktek.
Pengaturan  Sanksi  Bagi  Warga  Negara  Asing  (Wna)  Yang  Melanggar  Ketentuan Hukum Mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Di Indonesia

## Kriteria  Penyelundupan  Hukum  Oleh  Orang  Asing  Dalam  Rangka  Penguasaan Hak  Atas Tanah
Indonesia merupakan salah satu negara yang menjadi tujuan bagi Orang Asing yang hendak berwisata maupun berbisnis. Bisnis yang dijalankan sangat erat kaitannya dengan tanah dan bangunan yang dijadikan sebagai tempat usaha, kantor, pabrik ataupun rumah tempat  tinggal.  Dengan  demikian  Orang  Asing  yang  hendak  menanamkan  modalnya pastilah  berupaya  untuk  memiliki  legalitas  terhadap  kepemilikan  atau  penguasaan  atas tanah.
Permasalahan yang kerap kali timbul berkaitan dengan penguasaan hak atas tanah yaitu  dilarangnya  Orang  Asing  memiliki  tanah  dengan  status  Hak  Milik  sebagaimana berdasarkan  Pasal  21  ayat  (1)  UUPA.  Adanya  kecenderungan  seseorang  untuk  memiliki hak atas tanah yang berstatus hak milik karena merupakan hak yang terkuat dan terpenuh serta tidak ada kedaluwarsanya. Hal inilah yang menyebabkan seseorang akan berupaya mengambil  jalan  pintas  agar  dapat  menguasai  hak  milik  atas  tanah  dengan  suatu perbuatan  hukum  yang  bersifat  penyamaran (“ berkedok ”) dan  dikualifikasikan  sebagai penyelundupan  hukum. Hal  ini  jelas  mengabaikan  asas  itikad  baik  dan  nasionalitas  yang terkandung didalam UUPA (Octavianus, Patittingi, & Susyanti, 2017) .
Ada  kecenderungan  pemahaman  bahwa  yang  dilarang  adalah  memiliki  sedangkan menguasai  tidak  ada  larangan.  Sehingga  dibuatlah  suatu  perjanjian  pinjam  nama  yang dikenal dengan istilah perjanjian “ nominee ”. Nominee adalah perjanjian yang dibuat antara seseorang  yang  berdasarkan  hukum  tidak  dapat menjadi  subyek  hak atas  tanah  tertentu (dalam hal ini Hak Milik/Hak Guna Bangunan) yakni seorang WNA dengan seorang WNI, yang  dimaksudkan  agar  WNA  dapat  menguasai  tanah  Hak  Milik/Hak  Guna  Bangunan tersebut (secara de facto), namun secara legal formal (de jure) tanah bersangkutan di atas

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
namakan WNI.
Jika  dicermati  mengenai  upaya  yang  dilakukan  WNA  dalam  pembuatan  Perjanjian Nominee  tersebut  maka  menurut  peneliti  bahwa  upaya  yang  dilakukan  adalah  juga merupakan  penyelundupan  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  menyamarkan  dari perbuatan yang sebenarnya. Disamping itu Perjanjian Nominee tersebut di atas dibuat atas dasar  itikad  tidak  baik  karena  melanggar  larangan  dalam  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA. Perjanjian  Nominee  juga  berisi  klausula  yang  berat  sebelah,  yakni  memberikan  seluruh kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap tanah Hak Milik hanya kepada pihak  WNA  sehingga  dapat  dikatakan  bahwa  hak  atastanah  tersebuttelah  dikuasai  oleh WNA.

## Perjanjian Dalam Pemilikan Rumah Oleh Orang Asing di Indonesia
Perjanjian  yang melandasi  pemilikan  rumah  oleh  Orang  Asing  tentunya  dibuat  oleh Orang Asing dan WNI dimana perjanjian tersebut merupakan undang-undang bagi mereka yang harus dipenuhi prestasinya sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang diatur di dalam perjanjian yang telah dibuat tersebut.
Mengenai Perjanjian, diatur dalam Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disingkat KUHPerdata) yang menyebutkan bahwa:
“ Suatu  persetujuan  adalah  suatu  perbuatan  dimana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih ”.
Subyek  Perjanjian  dalam  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  bagi  Orang Asing adalah para pihak yang mengadakan perjanjian, dalam hal ini yaitu WNA dan WNI. Obyek  perjanjian  yang  terdapat  di  dalam  perjanjian  antara  WNA  dan  WNI  adalah  rumah atau  tanah  milik  WNI  yang  berada  di  Indonesia,  jadi  sudah  barang  tentu  hukum  yang melandasi perjanjian tersebut adalah hukum Indonesia. Perjanjian yang dibuat oleh WNA dan  WNI  merupakan  ketentuan  khusus  (lex  specialis)  sedangkan  KUHPerdata  buku  III tentang  perikatan  serta  Peraturan  Perundang-undangan  misalnya  yang  diterbitkan  oleh pemerintah  seperti  PP  103/2015  merupakan  ketentuan  umum  (lex  generalis)  (Kaseger, 2014).
Perjanjian  antara  kedua  belah  pihak  di  atas  menganut  asas  "lex  specialis",  yang artinya  adalah  ketentuan  khusus  mengesampingkan  ketentuan  umum.  Apabila  ada  2 ketentuan yang sama terdapat baik di dalam perjanjian maupun di dalam buku III tentang perikatan tersebut, maka yang berlaku bagi kedua belah pihak itu adalah perjanjian yang dibuat oleh mereka tersebut.
Perjanjian antara WNA dan WNI agar WNA dapat menguasai rumah secara fisik dan yuridis adalah perjanjian sewa bangun. Sedangkan perjanjian di mana WNA hanya dapat menguasai  rumah  secara  fisik  saja  yaitu  perjanjian  sewa-menyewa.  Di  dalam  perjanjian sewa-menyewa  ini  penyewa  yaitu  Orang  Asing  mempunyai  hak  untuk  menguasai  rumah dan menggunakannya secara fisik dalam jangka waktu yang panjang. Isi perjanjian sewa- menyewa  dapat  dibuat  dan  disepakati  bersama  oleh  kedua  belah  pihak  yaitu  pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Kemudian kedua belah pihak mendatangi notaris untuk  menandatangani  surat  perjanjian  tersebut  di  hadapan  notaris  dan  oleh  notaris perjanjian tersebut dilegalisir atau disahkan. Perjanjian ini dinamakan perjanjian di bawah tangan  karena  isi  perjanjian  dibuat  sendiri  oleh  kedua  belah  pihak  bukan  oleh  notaris (Kaseger,  2014). Perjanjian  sewa-menyewa  juga  dapat  dibuat  dengan  akta  notaris kemudian ditandatangani oleh notaris dan kedua belah pihak.
Perjanjian  yang  seringkali  diadakan  oleh  WNA  untuk  menempati  sebuah  rumah  di Indonesia  yaitu  perjanjian  sewa-menyewa  di  mana  perjanjian  ini  mengikat  WNA  untuk menguasai rumah secara fisik saja. Hal ini disebabkan peraturan tentang pemilikan rumah tempat  tinggal  bagi  Orang  Asing  di  Indonesia  itu  sendiri  baru  terbit  tahun  1996 sehingga mungkin  banyak  yang  belum  mengetahui  bahwa  Orang  Asing  sebenarnya  boleh menguasai rumah secara fisik dan yuridis di Indonesia.
Dalam  ketentuan  PP  No  40  Tahun  1996  Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, jangka waktu hak pakai maksimal 25 Tahun. Hal ini

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
berpotensi memunculkan masalah dalam praktek jika terdapat beberapa aturan pelaksana yang  tidak  sinkron  satu  dengan  lainnya,  seperti  yang  di  jelaskan  diatas.  Dari  sisi  lain semangat  PP  103/2015 diragukan  dari  segi  perlindungan WNI  yang  semakin  hari  sangat kesulitan mendapatkan akses properti yang layak dengan harga terjangkau. Dengan kata lain  diberlakukannya  PP  103/2015  akan menjadikan WNA  yang  mempunyai  kemampuan modal serta akses kapital yang tinggi yang tentu meninggalkan rakyat Indonesia dari segi kepemilian properti untuk hajat hidup.

## Akibat Hukum Penguasaan Hak Atas Tanah Terhadap Penyelundupan Hukum Oleh Orang Asing
Pembuatan  akta  otentik  yang  dilakukan  oleh  notaris  dapat  dijadikan  sebagai  alat pembuktian  dimuka  persidangan  apabila  terjadi  sengketa  diantara  para  pihak.  Dalam persengketaan  tersebut  tidak  menutup  kemungkinan  melibatkan  notaris  yang  membuat akta  otentik  dan  atas  keterlibatannya  itu  notaris  harus  ikut  bertanggung  jawab  atas  apa yang  telah  dilakukannya.  Hal  demikian  juga  berpotensi  menjadikan  seorang  notaris berposisi  sebagai  tergugat,  turut  tergugat  atau  sebagai  terdakwa  dalam  suatu  perkara  di sidang pengadilan (Octavianus et al., 2017) .
Sehubungan  dengan  hal  diatas  dapat  dikaitkan  dengan  ketentuan  Pasal  26  ayat  2 UUPA.
Pasal 26 ayat (2) UUPA, menyebutkan bahwa :
Setiap  jualbeli,  penukaran,  penghibahan,  pemberian  dengan  wasiat  dan  perbuatan- perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik  kepada  Orang  Asing,  kepada  seorang  warganegara  yang  disamping kewarganegaraan  Indonesia  mempunyai  kewarganegaraan  asing  atau  kepada  suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat 2, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa pihak-pihak  lain  yang  membebaninya  tetap  berlangsung  serta  semua  pembayaran  yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Hal ini tentu sangat merugikan Orang Asing yang telah mengeluarkan dananya untuk berinvestasi. Disisi lain, kedudukan hukum Orang Asing juga apat dipersoalkan sendiri oleh pihak  WNI  yang  dipinjam  namanya.  Meskipun  secara  nyata  WNI  tersebut  tidak mengeluarkan  uang  sepeserpun  untuk  melakukan  pembelian  tanah  tersebut,  namun secara  yuridis  formil  tanda  bukti  hak  berupa  sertipikat  adalah  tercatat  atas  nama  WNI. Sehingga WNI yang dipakai namanya-lah yang diakui sebagai pemilik/pemegang hak atas tanah hak milik berdasarkan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Permasalahan  hukum  yang  terjadi  diantara  para  pihak  (WNI  dan  WNA)  tersebut dapat terjadi jika salah satu pihak mengajukan tuntutan hukum terkait dengan pembuatan akta-akta  yang  melandasi  hubungan  hukum  diantara  mereka.  Namun  jika  diantara  WNI dan WNA tidak ada yang saling mempersoalkan maka konstruksi hukum yang dibuat akan berjalan  dengan  aman  sebagaimana  tujuan  dari  Orang  Asing  tersebut  yaitu  untuk menguasai atau memiliki tanah hak milik. Maka tercapailah maksud dari pembuatan akta- akta  yang  secara  teoritis  merupakan  sarana  untuk  menguasai  tanah  dengan  melakukan penyelundupan  hukum.  Sangat  jarangnya  persoalan  hukum  yang  timbul  di  masyarakat menjadikan kecenderungan bagi Orang Asing untuk melakukan upaya penguasaan tanah Hak Milik melalui cara-cara yang dapat dikualifikasikan sebagai penyelundupan hukum. Hal ini  disatu  sisi  merupakan  faktor  penunjang  maraknya  investasi  Orang  Asing  didaerah- daerah yang potensial untuk berkembang, baik dibidang pariwisata maupun bisnis. Namun disisi lain menjadi malapetaka bagi pembangunan semangat nasionalisme dan hak rakyat Indonesia terhadap tanah airnya.

## SIMPULAN
Pengaturan  hukum  mengenai  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  bagi Orang  Asing  menurut  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  tahun  2015  tentang  Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, menimbulkan  konflik  norma,  serta  memungkinkan  terjadinya  penyeludupan  hukum  dan

## Pengaturan Sanksi Hukum Terhadap Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia
dianggap  belum  mampu  memberikan  Kepastian  Hukum  bagi  masyarakat.  Hal  ini dikarenakan  adanya  Pertentangan  norma/konflik  norma  dan  mengindikasikan  adanya disharmonisasi  bahkan  tumpang  tindih  diantara  ketentuan-ketentuan  yang  satu  dengan yang  lainnya.  Pertentangan/konflik  norma  tersebut  antara  lain  bertentangan  dengan Undang-undang  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (UUPA)  dan  Undang-undang  Nomor  1  tahun  1974  tentang  Perkawinan,  yaitu  mengenai mengenai pengaturan “ Perjanjian Pemisahan Harta ”, serta bertentangan dengan Peraturan Pemerintah  Nomor  40  tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha  dan Hak Pakai Atas Tanah, yaitu mengenai pengaturan “ Jangka Waktu Hak Pakai ”.
Pengaturan  sanksi  bagi  Warga  Negara  Asing  (WNA)  yang  melanggar  ketentuan hukum mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian di Indonesia, telah diatur di dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA, dimana konsekuensinya adalah “ Batal Demi Hukum ” dan tanahnya  jatuh  kepada  Negara,  dengan  ketentuan,  bahwa  pihak-pihak  lain  yang membebaninya  tetap  berlangsung  serta  semua  pembayaran  yang  telah  diterima  oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

## DAFTAR PUSTAKA
Alexander, H. B. (2016). Akhirnya, Orang Asing Diizinkan Miliki Hunian di Indonesia. Amal,  B.  (2017). Pengantar  Hukum  Tanah  Nasional,  Sejarah,  Politik,  dan  Perkembangannya . Yogyakarta: Thafa Media.
Azrianti, S. (2011). Tinjauan Yuridis Kepemilikan SatuAn Rumah Susun Oleh Warga Negara Asing Di  Indonesia  (Menurut  Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011  Tentang  Rumah  Susun) . Universitas Riau.
Keputusan  Presiden  Republik  Indonesia  Nomor  34  tahun  1992  tentang  Pemanfaatan  Tanah  Hak Guna  Usaha  dan  Hak  Guna  Bangunan  Untuk  Usaha  Patungan  Dalam  Rangka  Penanaman Modal Asing.
Kaseger,  E.  V.  P.  (2014).  Pemilikan  Hunian  Oleh  Warga  Negara  Asing  Di  Indonesia. Lex  et Societatis , 2 (1). Nur,  M.  S.  (2015). Hukum  Sebagai  Persepsi,  Rangkang  Education  dan  Republik  Institute . Yogyakarta.
Octavianus, E., Patittingi, F., & Susyanti, N. (2017). Legal Offence Conducted By Foreigners In The Effort  To  Gain  Right  Of  Land  Ownership. Jurnal  Hukum,  Fakultas  Hukum  Universitas Hasanuddin .
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai Atas Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Sidauruk, R. (2016). Kepemilikan Properti oleh WNA Di Indonesia.
Sumardjono,  M.  S.  W.  (2005). Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi .  Jakarta: Buku Kompas. Sutadi, A. (2009). Tinjauan Hukum Pertanahan . Jakarta: Pradnya Paramitha. Sutrisna, D. A. (2017). Tinjauan Yuridis Tentang Pemilikan Rumah Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Jurnal Akta , 241.
Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945 Undang-Undang Darurat Nomor 9 tahun 1955 tentang Kependudukan Orang Asing.
Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria.
Unger, R. M. (2008). Teori Hukum Kritis (Cetakan ke). Bandung: Nusa Media.
Winardi,  M.,  &  Sulistyono,  A.  (2017).  Penguasaan  Tanah  Oleh  Warga  Negara  Asing  Dengan Perjanjian Pinjam Nama ( Nominee ) Di Wilayah Indonesia Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Jurnal Repertorium , 4 (1), 61 – 72.