e-ISSN 2622-500X, Vol. 19, No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167
AGORA : Jurnal Penelitian dan Karya Ilmiah Arsitektur Usakti https://e-journal.trisakti.ac.id/index.php/agora/

## ANALISIS STRATEGI PENGEMBANGAN REAL ESTAT BIDANG PERHOTELAN (STUDI KASUS HOTEL SUTAN RAJA SOREANG)
Analysis of Real Estate Development Strategy in the Fieldhospitality (Sutan Raja Soreang Hotel Case Study)
Yudhistyra Nugraha * , Lucy Yosita, Kunthi Herma Dwidayati Jurusan Arsitektur, Universitas Pendidikan Indonesia, Bandung, Jawa Barat
*penulis korespondensi: yudhistyranugraha@upi.edu.ac.id

## Sejarah Artikel
● Diterima Juli 2021 ● Revisi
September 2021 ● Disetujui
November 2021 ● Terbit Online Desember 2021

## ABSTRAK
Hotel memerlukan strategi real estat untuk pengembangan dan perencanaan. Persaingan yang ketat, menuntut  inovasi  hotel  dalam  memaksimalkan  pelayanan  dan  fasilitas  yang  tersedia.  Selain  itu, penambahan ornamen, suasana, dan penegasan tema hotel berguna untuk semakin menarik minat pengunjung. Brand Hotel Sutan Raja sudah terkenal di berbagai daerah dan kota di Indonesia. Masa pandemi  saat  ini  berdampak  kepada  dunia  properti,  termasuk  hotel.  Maka  diperlukan  strategi pengembangan  bagi  hotel  agar  dapat  bertahan  ditengah  kemorosotan  ekonomi.  Berdasarkan penelitian  perencanaan  dan  pengembangan  pada  kawasan  yaitu  diantaranya  minimarket  dan coworking space dapat memberikan pelayanan hotel pada hotel Sutan Raja Soreang lebih maksimal. Adanya  kebutuhan  sarana  prasarana  tersebut  dikarenakan  tautan  lingkungan  yang  cukup  jauh denganminimarket  terdekat  sehingga  harus  keluar  kawasan  hotel  dan  karena  hal  itu  pada perencanaan  desain  lebih  berpotensi  untuk  dibangun  minimarket.  Metode  penelitian  yang digunakan adalah analisis statistik deskriptif. Dari perumusan strategi ini, penulis dapat memberikan saran-saran  sebagai masukan bagi Hotel Sutan Raja Soreang sebagai strategi untuk pengembangan dan perencanaan ke depan pasca pandemi bagi hotel Sutan Raja.
Kata Kunci:
● hotel
● pengembangan
● perencanaan
● properti

## ABSTRACTS
Keywords:
● development
● hotel
● planning
● property
Hotels  require  a  real  estate  strategy  for  development  and  planning.  Intense  competition  demands hotel  innovation  in  maximizing  the  services  and  facilities  available.  In  addition,  the  addition  of ornaments, atmosphere, and affirmation of the hotel's theme is useful to attract more visitors. The Sutan Raja Hotel brand is well known in various regions and cities in Indonesia. The current pandemic has an impact on the property world, including hotels. So a development strategy is needed for hotels in  order  to  survive  in  the  midst  of  an  economic  downturn.  Based  on  planning  and  development research  in  the  area,  including  minimarkets  and  coworking  spaces,  it  can  provide  maximum  hotel services  at  the  Sutan  Raja  Soreang hotel.  The  existence  of  the  need  for  infrastructure  is  due  to  the environmental link being quite far from the nearest minimarket so that you have to leave the hotel area  and  because  of  that  in  the  design  planning  it  is  more  potential  to  build  a  minimarket.  The research method used is descriptive statistical analysis. From the formulation of this strategy, we can provide suggestions as input for the Sutan Raja Hotel Soreang as a strategy for future development and planning after the pandemic for the Sutan Raja hotel.

## Sitasi artikel ini:
Nugraha, Y., Yosita, L., Dwidayati, K., H. 2021. Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang). Agora : Jurnal Penelitian dan Karya Ilmiah Arsitektur Usakti. Vol. 19, No. 2, Halaman 149-167 DOI: https://doi.org/10.25105/agora.v19i2.9894
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894

## PENDAHULUAN
Hotel  merupakan  salah  satu  pendukung  pariwisata  yang  penting,  karena  banyak  orang  yang melakukan  perjalanan  wisata  lebih  dari  1  hari  maka  mereka  membutuhkan  sarana  akomodasi untuk  melengkapi  perjalanan  wisata  mereka.  Seperti  penjelasan  mengenai  akomodasi  sebagai faktor  pendukung  pariwisata  seperti  yang  di  tegaskan  oleh  Undang-undang  republik  Indonesia Nomor  10  Tahun  2011  berkenaan  kepariwisataan  adalah  sebagai  berikut  “Bahwasannya  usaha pariwisata ini terdiri dari kawasan wisata, daya tarik wisata jasa transportasi, makanan, minuman dan penyediaan akomodasi yang betujuan untuk kegiatan berekreasi, hiburan, insentif, konferensi dan  pameran”.  Menteri  pariwisata  Arif  Yahya  menargetkan  jumlah  pelancong  asing  sebanyak 20 juta pada tahun 2019, maka dari itu Indonesia perlu memperbaiki faktor pendukung pariwisata (Jurnal Kompas, 16 Februari 2018).
Berkembangnya pariwisata diIndonesia dimasa sekarang menjadikan pariwisata sebagai penghasil devisa terbesar kedua dengan jumlah pelancong asing sebanyak 7.8 juta orang. Dengan kekayaan alam dan kebudayaan di Indonesia yang berlimpah maka dapat berpotensi menjadikan  pariwisata di  Indonesia  menjadi  lebih  maju  dari  sekarang  ini.  Keanekaragaaman  kekayaan  budaya  di Indonesia  merupakan  potensi  utama  yang  menajadikan  modal  utama  dalam  memajukan kepariwisataan  yang  ada.  Selain  untuk  menggerakan  perekonomian  Indonesia  pariwisata  pun menjadi  alat  untuk  memperkenalkan  kebudayaan  dan  keindahan  Indonesia  kepada  seluruh masyarakat internasional.
Hotel  merupakan  salah  satu  akomodasi  komersil  yang  memegang  peran  penting  dalam  industri bisnis  melalui  layanan  jasa  penginapan,  penyedia  makanan  dan  minuman.  Dikarenakan  bisnis perhotelan  berhubungan  langsung  dengan  pengunjung,  maka  kualitas  pelayanan  merupakan salah satu faktor yang sangat  menentukan keberhasilan bisnis ini. Beberapa faktor lainnya yaitu karyawan,  teknologi,  sistem,  dan  keterlibatan  konsumen.  Untuk  mempertahankan  hotel  agar dapat  bertahan ditengah persaingan yang ketat, industri hotel semakin aktif untuk memberikan layanan  fasilitas  berupa  kolam  renang,  Wi-Fi,  laundry,  pusat  kebugaran,  dan  berbagai  fasilitas lainnya.  Selain  itu,  penambahan  ornamen,  suasana,  dan  penegasan  tema  hotel  berguna  untuk semakin menarik minat pengunjung.
Brand  Hotel  Sutan  Raja  sudah  terkenal  malang  melintang  di  berbagai  daerah  dan  kota  di Indonesia.  Hotel  dengan  klasifikasi  bintang  empat  ini  didirikan  oleh  Dr.  Sutan  Raja  Darianus Lungguk  Sitorus,  nama  sutan  raja  yang  digunakan  berasal  dari  nama  pemiliknya  sendiri.  Selama
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
berjalannya  waktu  tentunya  Hotel  Sutan  Raja  telah  mengalami  pasang  surut  dalam  bidang perhotelan yang salah satunya merupakan bagian dari Objek Real Estat itu sendiri.
Menurut  Endar  Sri  (1996),  suatu  bangunan  yang  dikelola  secara  komersial  guna  memberikan fasilitas  penginapan  kepada  masyarakat  umum  dengan  fasilitas  antara  lain  jasa  penginapan, pelayanan barang bawaan, pelayanan makanan dan minuman, penggunaan fasilitas perabot dan hiasan-hiasan yang ada didalamnya serta jasa pencucian pakaian. Menurut Lawson (1976), adalah sarana  tempat  tinggal  umum  untuk  wisatawan  dengan  memberikan  pelayanan  jasa  kamar, penyediaan  makanan  dan  minuman  serta  akomodasi  dengan  syarat  pembayaran.  Dari  ilmu penilaian, properti diartikan sebagai harta kekayaan.
Menurut Real Estat Handbook (1997), Properti didefinisikan sebagai the rights that one individual has  in  ;ands  or  goods  to  exclusion  of  all  others,  rights  gained  from  the  ownership  of  wealth . Sedangkan untuk real estat didefinisikan sebagai in law, tanah dan segala sesuatu yang melekat padanya. Kepemilikan tanah dan yang berdiri diatasnya. Dalam bisnis, kegiatan yang bersangkutan dengan kepemilikan dan penggunaan transfer properti fisik. Menurut Peter Tan Peng Khon (1994), Manajemen  properti  adalah strategic  ideas  formulated  and  scope  of  services  established  to manage  properties  to  meet  the  objectives  of  the  owner. Manajemen  properti  dalam  hal  ini bertugas  memformulasikan  suatu  kebijakan  dalam  bentuk  perencanaan  makro (strategic  plan) maupun perencanaan mikro (tactical plan) untuk memastikan keinginan investor bisa terwujud.
Tautan  lingkungan  yang  menarik  dan  dapat  di  kunjungi  wisatawan  atau  tamu,  terdapat  unsur- unsur  penting  yang  harus  di  perhatikan.  Unsur-unsur  tersebut  (menurut  Spillance,  1994  dalam Harjito,  1997)  yaitu attractions (hal-hal  yang  menarik  perhatian  para  wisatawan), facilities (fasilitas-fasilitas  yang  di  perlukan), infrastructure  ( insfrastuktur  dan  sarana  pendukung), transportation (jasa-jasa pengangkutan), dan hospitality (keramah-tamahan atau kesedian untuk menerima tamu.
1. Attractions (hal yang menarik perhatian)
Hotel Sutan Raja ini dekat dengan area wisata alam Ciwidey dan Pangalengan.
2. Facilities (fasilitas yang di perlukan)
Hotel ini dilengkapi dengan fasilitas yang lengkap dengan grade bintang 4.
3. Infrastructure (sarana pendukung)
Infrastruktur  dalam  kawasan  maupun  sekitar  kawasan  hotel  Sutan  Raja  ini  sudah  cukup memadai dengan beberapa perencanaan pengembangan pada tapak ini.
4. Transportasion (jasa-jasa pengangkutan),
Akses untuk menuju hotel ini cukup mudah karena berada di jalan kolektor antara Soreang- Kopose hingga sangat strategis dan mudah untuk dikunjungi.
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167
DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
5. Hospitality (keramah-tamahan)
Berdasarkan rate kepuasan pengunjung untuk pelayanan hotel Sutan Raja ini berada diangka 4,5 berdasarkan aplikasi travel.

## METODE
Hotel  Sutan  Raja memiliki cabang  di  berbagai  daerah,  dalam  penelitian kali  ini  studi  kasus  yang akan  diangkat  adalah  Hotel  Sutan  Raja  di  Soreang,  Kab.  Bandung.  Hotel  ini  merupakan  hotel bintang 4 pertama di Kab. Bandung (Gambar 1, 2, dan 3).
Gambar 1. Peta Situasi Hotel Sutan Raja
(Sumber : Google.maps) Nama :  Hotel Sutan Raja Arsitek :   Citra Asia Konsultan Pengelola :   PT. Panca Putra Ganda Group Fungsi :   Hotel Lokasi :   Jalan Raya Soreang KM.17 No.10, Cingcin, Soreang, Pamekaran, Bandung, Luas lahan :   3 hektar Fasilitas :   Penginapan, kolam renang, restoran, parkir, kafe, pusat kebugaran, taman, spa
Batas Wilayah  :   Jl. Raya Soreang (Utara)
Jl. Pasir Kencreng (Selatan)
Jl. Bojong Koneng (Timur) Jl. Kopo Bihbul (Barat)
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Gambar 2. Eksterior Hotel Sutan Raja (Sumber : www.tripadvisor.com )
Gambar 3. Interior Hotel Sutan Raja
(Sumber : www.tripadvisor.com )
Studi  literatur  merupakan  tahapan  untuk  memperoleh  data  sekunder.  Studi  literatur  yang dilakukan ialah mengumpulkan tinjauan manajemen properti Hotel Sutan Raja bangunan gedung sebagai  referensi  untuk  memahami  teori  lebih  lanjut  dan  sesuai  dengan  pendekatan  yang digunakan.  Sumber  referensi  yang  digunakan  berupa  buku,  jurnal  ilmiah,  dan  artikel  yang diperoleh secara konvensional maupun internet. Teori yang dicari dari referensi ialah teori yang terkait  dengan  lingkup  pembahasan  yang  sesuai  dengan  manajemen  properti  bangunan  dan pendekatan yang dipilih. Data yang terkumpul sesuai variabel dan indikator penelitian, kemudian diolah  dan  dianalisa  untuk  mendapatkan  strategi  pengembangan  real  estat  bidang  perhotelan pada bangunan Sutan Raja Hotel di Jalan Raya Soreang KM.17 No.10, Pamekaran, Kec. Soreang, Bandung.
Data  sekunder  yang  didapat  dari  studi  literatur  dan  survey  lapangan  kemudian  dikaji  untuk menentukan  analisis  strategi  pengembangan  real  estat  yang  tepat  pada  bangunan  Sutan  Raja Hotel.  Data  kondisi  dan  eksisting  bangunan  yang  telah  diidentifikasi  selanjutnya  dianalisis.
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Variabel  yang  digunakan  adalah  aspek  fisik  bangunan,  aspek  non  fisik,  dan  aspek  perencanaan, pengelolaan, dan pengembangan properti.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1. Kajian Isu
Membangun hotel berbintang Sutan Raja di kota berkembang, khususnya di Kabupaten Bandung bukanlah hal mudah. Karena di dalam pembangunan suatu hotel juga harus tetap memperhatikan kelayakan pembangunan hotel tersebut, baik dari aspek pasar, finansial, maupun teknisnya.  Jika pembangunan  hotel  di  kota  berkembang,  tentu  dibutuhkan  kajian  matang  untuk  menghindari keterlanjuran  penanaman  modal  yang  terlalu  besar  yang  ternyata  tidak  menguntungkan.  Studi kelayakan  yang  dilakukan  untuk  menilai  kelayakan  sebuah  proyek  yang  akan  dijalankan  disebut studi kelayakan proyek, sedangkan studi kelayakan yang dilakukan untuk menilai kelayakan dalam pengembangan  sebuah  usaha  disebut  studi  kelayakan  bisnis.  Pada  umumnya  studi  kelayakan menyangkut beberapa hal antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi.
Posisi  tapak  yang  strategis  berada  di  Ibu  kota  Kab.  Bandung  dan  terletak  di  Jalan  Arteri  yang menghubungkan  Kota  Bandung  dengan  Tempat  wisata  di  Daerah  Bandung  selatan  menjadikan tempat ini strategis dalam fungsi pariwisata. Hotel pertama bintang 4 di kawasan Bandung Selatan ini hanya beberapa kilo dari kawasan Wisata alam Ciwidey. Kira-kira jaraknya 17,3 KM. Hotel ini berdekatan  dengan  tempat  wisata  Pangalengan  maupun  Ciwidey  dan  kantor  pemda  Kabupaten Bandung.  Hotel  Sutan  Raja  &  Convention  Center  Soreang  ini  merupakan Chain Hotel  yang tergabung  dalam  Sutan  Raja  Group.  Berikut  ini  hotel  yang  termasuk  dalam  Grup  di  Sutan  Raja yang terdapat di berbagai daerah di Indonesia.
Hotel  ini  lokasinya  tak  jauh  dari  Kompleks  Pemerintahan  Daerah  Kab.  Bandung.  Hotel  ini  pun berada  dekat  Gedung  Kebudayaan  Sabilulungan  dan  Museum  Ilmu  ( Science  Center )  di  Jalan Al-Fathu.  Kemampuan,  pengalaman  panjang  serta branding Sutan  Raja  yang  telah  dikenal  di berbagai cabangnya di beberapa kota dalam bidang Real Estat perhotelan, mendorong konsumen untuk menjadikan sutan raja sebagai pilihan Real Estat dalam bidang penginapan dan wisata.
Dari  Kota  Bandung,  Hotel  Sutan  Raja  ini  bisa  ditempuh  dari  Gerbang  Tol  Kopo.  Dari  gerbang  ini hotel  ini  berjarak  sekitar  20  km.  Dengan  menggunakan  kendaraan  roda  empat  membutuhkan waktu 41 menit. Namun bila arus lalu lintas lancar di Jalan Kopo hingga Soreang, perjalanan akan bisa lebih cepat. Didukung dengan adanya tol Soreang maka jarak tempuh ke hotel ini bisa lebih
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
singkat  sekitar  3  KM.  Hotel  Sutan  Raja  Soreang  dalam  perjalanannya  selama  8  tahun  ini  telah berkembang pesat dengan berbagai tahap pengembangan baik dalam jumlah kamar dan fasilitas. Hal ini menunjukkan bahwa Hotel Sutan Raja dari tahun ke tahun mengalami potensi peningkatan yang dapat terus dikembangkan.

## 3.2. Aspek Fisik Bangunan
1. Ukuran lahan/bangunan
Alokasi lahan Hotel Sutan Raja Soreang ini sekitar 30.300 m2. Lahan pada kawasan ini cukup luas  sehingga  berpotensi  untuk  dilakukan  pengembangan  desain.  Pengembangan  desain berupa penambahan fasilitas-fasilitas maupun sarana prasarana.

## 2. Kepadatan bangunan dan regulasi
Berdasarkan  RTRW,  Pengembangan  WP  (Wilayah  Pengembangan)  di  Kabupaten  Bandung terdapat 8 WP diantaranya adalah WP Soreang, WP Baleendah, WP Banjaran, WP Majalaya, WP  Cicalengka,  WP  Cileunyi,  WP  Margahayu,  WP  Cimenyan.  Pengembangan  WP  Soreang dengan pusat kota Soreang diperuntukan sebagai kawasan pemerintahan, kawasan jasa dan perdagangan,  kawasan  permukiman,  kawasan  pertanian,  pariwisata,  dan  kawasan  industri non polutif.
Luasan  Tapak  ini  sekitar  lebih  kurang  30.000  m 2 atau  3  hektar.  RTRW  Kab.  Bandung  tahun 2013-2033  menetapkan  bahwa  peraturan  untuk  bangunan  pada  lokasi  tapak  ini  adalah Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60% dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sebesar 4. Sedangkan alokasi untuk Koefisien Dasar Hijau (KDH) sebesar 30% dari luas lahan.
Tabel 1. Rekap KDB tapak hotel Sutan Raja Soreang No Massa Bangunan Luas 1. Hotel dan Restoran 5.267 m 2 2. Convention Centre 1.880 m 2 3. Kolam Renang dan Olahraga 1.567 m 2 4. Gazebo 135 m 2 5. Olympic Sutan Raja 2.800 m 2 6. Resto/Ballroom 1.540 m 2 7. Bangunan ex 590 m 2 Total KDB 13.779 m 2 Proporsi KDB (%) 45,4752% (Sumber: Citra Asia Konsultan, 2020)
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Tabel 2. Rekap KLB tapak hotel Sutan Raja Soreang
No Massa Bangunan Luas 1. Hotel dan Restoran 15.742 m 2 2. Convention Centre 3.700 m 2 3. Kolam Renang dan Olahraga 1.567 m 2 4. Gazebo 135 m 2 5. Olympic Sutan Raja 3.800 m 2 6. Resto/Ballroom 1.540 m 2 7. Bangunan ex 590 m 2 Total KLB 27.074 m 2 (Sumber: Citra Asia Konsultan, 2020)
3. Fasilitas Hotel
Berikut ini yaitu fasilitas di Hotel Sutan Raja & Convention Center Soreang (Tabel 3)
a. Kamar Tidur (Bed Room)
 Type Superior Room
Mempunyai ukuran 2 single bed untuk Twin Room dan 1 double bed untuk One Queen Bed  Room Hotel  Sutan  Raja  &  Convention  Center  soreang,  menyediakan  akomodasi dengan fasilitas yang dilengkapi dengan AC, wifi, TV LED 42″, Minibar, Tea & Coffee Set , Safe Deposit Box, Standing Shower , working desk, telephone, 24 hours in room dining dan terdapat juga hair dryer di dalam kamar mandi.
 Type Deluxe Room
Mempunyai ukuran 2 single bed untuk Twin Room dan 1 double bed untuk One Queen Bed Room Hotel Sutan Raja & Convention Center Soreang, dengan ukuran kamar yang lebih  luas  dari  kamar  superior.  Dilengkapi  dengan  AC,  wifi,  hair  dryer,  TV  LED  42″,
Minibar,  Tea  &  Coffee  Set,  Safe  Deposit  Box,  Standing  Shower,  working  desk, telephone, 24 hours in room dining.
 Type Grand Deluxe Room
Mempunyai ukuran 2 single bed untuk Twin Room dan 1 double bed untuk One Queen Bed Room Hotel Sutan Raja Soreang, dengan ukuran kamar yang lebih luas dari kamar superior. Dilengkapi dengan AC, wifi, hair dryer , TV LED 42″, Minibar, Tea & Coffee Set, Safe Deposit Box, Standing Shower, working desk, telephone, 24 hours in room dining.
 Type Junior Suite Room
Mempunyai bed berukuran king  size ,  mempunyai living  room yang  terpisah  dengan kamar  dan  memiliki  meja  makan,  dengan  fasilitas jacuzzi di  kamar  mandi  selain  itu terdapat juga AC, wifi, hair dryer , TV LED 42″, Minibar, Tea & Coffee Set, Safe Deposit Box, working desk, telephone, 24 hours in room dining .
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Gambar 4. Mock up kamar hotel Sutan Raja Soreang
(Sumber: Citra Asia Konsultan, 2020)
Tabel 3. Rekap jumlah kamar hotel Sutan Raja Soreang Lantai S X T S X D J S R D X D D X T G D X D G D X T LT. 1 25 25 - - - - - LT. 2 9 9 2 12 12 2 2 LT. 3 9 9 2 12 12 2 2 LT. 4 9 9 2 12 12 2 2 Total 52 52 6 36 36 6 6 (Sumber: Hotel Sutan Raja, 2021) Keterangan: SXD : Superior Double Bed Room SXT : Superior Twin Bed Room DXD : Deluxe Twin Bed Room DXT : Grand Deluxe Double Bed Room
GDXD GDXT   : Grand Deluxe Twin Bed Room
JSR : Junior Suite Room
b. Ruang Meeting (Meeting Room)
Tabel 4 berisi daftar dari meeting room yang dimiliki Hotel Sultan Raja Soreang.
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Tabel 4. Daftar meeting room hotel Sutan Raja Soreang No Nama Ruangan Kapasitas 1. Brawijaya - U Shape 40 seats - Classroom 50seats - Theater 100 seats 2. Ballroom (Outdoor) - Standing 800 pax - Theater 600 seat - Classroom 350 seats - Double U shape 250 seats - Round Table 3. Mulawarman - U Shape 20 seats 4. Purnawarman - U Shape 20 seats 5.   Syailendra - U Shape 20 seats 6. Linggajaya - U Shape 10 seats 7. Airlangga - U Shape 10 seats 8. HayamWuruk - U Shape 10 seats 9. Sarjaya - U Shape 10 seats 10.  Dharmawangsa (VVIP) - U Shape 20 seats 11.  Sriwijaya - VVIP 12 seats 12.  Balitung - U Shape 10-12 seats 13.  Srijaya Naga - U Shape 40 seats - Classroom 50 seats 14.  DyataDewata - U Shape 40 seats - Classroom 50 seats 15.  Majapahit - U Shape 10-12 seats (Sumber: Hotel Sutan Raja, 2021)
c. Restoran
Hotel Sutan Raja & Convention Center soreang ini mempunyai 3 restoran yaitu Restoran Surya Kencana yang di buka untuk (makan pagi, makan siang dan makan malam) dengan menyediakan buffet menu,  Restoran  Wastu  Kencana  dengan  menu  khusus  makanan western yang disajikan dengan ala-carte style , dan Saung Raja yang khusus menyediakan makanan sunda.
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894

## d. Fasilitas Lainnya
Fasilitas  pelengkap  yang  ada  di  Hotel  Sutan  Raja  ini  diantaranya  adalah  Salon  and reflection, Mushola, Family karaoke, Library, Souvenir shop, Mini theater, Ballroom, Kids room,  Mini  golf,  Music  hall,  Jogging  track,  Large  parking  area,  Swimming  pool,  Tennis court, Fitness Center dan Room Service.

## 4. Kelengkapan Sistem dan Konsep Bangunan
Pendekatan  Sistem  tata  ruang  terbagi  menjadi  3,  yaitu  linear,  konsentris,  dan  kombinasi. Pada  Hotel  Sutan  Raja  ini  mempunyai  beberapa  tata  ruang  yaitu  konsentris  di  beberapa tempat dan linear untuk koridor. Sistem tata ruang pada hotel ini termasuk kedalam sistem tata ruang kombinasi.
Sistem  sirkulasi  bangunan  terbagi  menjadi  2,  yaitu  sirkulasi  horisontal  dan  vertikal.  Pada hotel  ini  terdapat  sirkulasi  horisontal  yaitu  koridor,  selasar,  hall,  ramp  (untuk  orang  cacat). Dan terdapat juga sirkulasi vertikal, yaitu lift, tangga, dan tangga darurat. Pendekatan Sistem Utilitas pada hotel ini mencakup toilet pria dan wanita (di luar kamar), Ruang AHU-AC, Shaft (sampah dan listrik), janitor, dan Ruang Security.
3.3. Aspek Non Fisik Bangunan
1. Biaya Operasional kegiatan perencanaan lingkungan dan bangunan (Tabel 5).

## Tabel 5. Rekap RAB Pembangunan Hotel Sutan Raja
No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) 1. Pembangunan Convention Center 11.964.398.819,64,- 2. Pembangunan Hotel 30.716.250.413,56,- 3. Pembangunan Café dan Fitness Center 2.703.291.172,36,- 4. Pembangunan Prasarana Hotel 4.560.084.367,71,- 5. Pekerjaan Mekanikal Elektrikal 18.599.507.433,83,- Total 68.543.532.207,10,- PPN 10 % 6.854.353.220,71,- (Sumber: Citra Asia Konsultan, 2013)
2. Harga sewa/jual produk properti
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Tabel 6. Pemasukan sewa kamar hotel Sutan Raja
No Jenis Produk Harga Sewa (Rp) 30% 50% Hari Kerja Hari Libur 1. Superior Room 600.000,-/malam 18.720.000 (x5) 31.200.000 (x2) 2. Deluxe Room 700.000,-/malam 15.120.000 (x5) 25.200.000 (x2) 3. Grand Deluxe Room 1.000.000,-/malam 3.600.000 (x5) 6.000.000 (x2) 4. Junior Suite Room 2.000.000,-/malam 3.600.000 (x5) 6.000.000 (x2) Total Pemasukan/Hari 205.200.000 136.800.000 Total Pemasukan/Bulan 820.800.000 547.200.000 (Sumber: Penulis, 2021)
Tabel 7. Pemasukan sewa meeting room hotel Sutan Raja No Nama Ruangan Kapasitas Harga Sewa (Rp) 1. Brawijaya - U Shape 40 seats - Classroom 50 seats - Theater 100 seats 3.000.000 3.750.000 5.000.000 2. Ballroom (Outdoor) - Standing 800 pax - Theater 600 seats - Classroom 350 seats
- Double U shape 250 seats - Round Table 40.000.000 30.000.000 17.500.000 12.500.000 10.000.000 3. Mulawarman - U Shape 20 seats 2.000.000 4. Purnawarman - U Shape 20 seats 2.000.000 5.   Syailendra - U Shape 20 seats 2.000.000 6. Linggajaya - U Shape 10 seats 2.000.000 7. Airlangga - U Shape 10 seats 2.000.000 8. HayamWuruk - U Shape 10 seats 2.000.000 9. Sarjaya - U Shape 10 seats 2.000.000 10.  Dharmawangsa (VVIP) - U Shape 20 seats 2.000.000 11.  Sriwijaya - VVIP 12 seats 1.200.000 12.  Balitung - U Shape 10-12 seats 1.200.000 13.  Srijaya Naga - U Shape 40 seats - Classroom 50 seats 3.000.000 3.750.000 14.  DyataDewata - U Shape 40 seats - Classroom 50 seats 3.000.000 3.750.000 15.  Majapahit - U Shape 10-12 seats 1.200.000 Total Pemasukan per Hari (Jumlah x 20 %) 30.970.000 Total Pemasukan Per Bulan (Total per Hari x 30) 929.100.000 (Sumber: Penulis, 2021)
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Tabel 8. Pemasukan sewa parkir hotel Sutan Raja
No Jenis Produk Harga Sewa (Rp) Kapasitas Harga Sewa 1. Mobil 600.000,-/malam 200 10.000 2. Motor 700.000,-/malam 500 5.000 Total Pemasukan per Hari x 40% 1.800.000 Total Pemasukan per Bulan (per Hari x 30) 54.000.000 (Sumber: Penulis, 2021)
Tabel 9. Pemasukan Sewa Kolam Umum Hotel Sutan Raja No Fasilitas Umum Kapasitas Harga Sewa 1. Kolam Umum 50 35.000 Total Pemasukan per Hari x 40% 1.750.000 Total Pemasukan per Bulan (per Hari x 30) 52.200.000 (Sumber: Penulis, 2021)
3. Kelompok/segmentasi pasar ( tenant dan pengguna)
Hotel Sutan Raja & Convention Center ini memiliki convention center dan lahan parkir yang luas  dengan  banyaknya  tamu  yang  datang  untuk  melakukan  perjalanan  bisnis  di  hotel  ini maka diklasifikasikan sebagai hotel bisnis dan MICE hotel. Type of plan yang digunakan oleh Hotel  Sutan  Raja  &  Convention  Center  Soreang  yaitu continental  plan yang  dimana  harga kamar  sudah  termasuk  makan  pagi.  Hotel  Sutan  Raja  &  Convention  Center  soreang mempunyai kamar 171 dan 13 Ruang Pertemuan, 1 Ballroom dan 1 Convention Center.
Dengan  begitu  maka  Hotel  Sutan  Raja  dan  Convention  Center  Soreang  di  kategorikan  sebagai hotel  besar  atau large  hotel .  Dengan  fasilitas  yang  dimiliki  oleh  Hotel  Sutan  Raja  &  Convention Center  soreang,  hotel  ini  mempunyai  fasilitas  yang  lengkap  berdasarkan  kepada  standar  hotel bintang  4  yang  lainnya  dengan  begitu  hotel  ini  dapat  dikategorikan  sebagai  hotel  bintang  4. Mayoritas  dari  tamu  yang  datang  di  Hotel  Sutan  Raja  &  Convention  Center  soreang,  menginap selama  sekitar  2  hingga  3  malam  sampai  dengan  1  minggu,  dengan  begitu  hotel  ini  dapat dikategorikan  sebagai Semi  Residential  Hotel .  Hotel  Sutan  Raja  &  Convention  Center  soreang dengan kategori bisnis hotel dikarenakan banyaknya tamu yang melakukan kegiatan Meeting di Hotel Sutan Raja & Convention Center Soreang.
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
3.4. Aspek Perencanaan, Pengelolaan, dan Pengembangan Properti
1. Perencanaan yang terkaitdenganpenambahanfasilitas di dalam tapak
Dengan  sisa  lahan  yang  masih  kosong  (KDB)  yang  cukup  besar  sekitar  +5000  m2,  Hotel  ini mempunyai potensi untuk dikembangkan untuk penambahan fasilitas sarana prasarana fisik. Dari branding hotel ini yaitu hotel bisnis, maka pengembangan pada hotel ini direncanakan akan  memanfaatkan  lahan  tersebut  untuk  membangun  minimarket,  coworking  space,  dan memaksimalkan elemen lanskap.
a. Minimarket
b. Coworking Space c. Best view lanskap
Gambar 5. Perencanaan pada kawasan hotel Sutan Raja
(Sumber: Penulis, 2021)
Minimarket dibangun dengan tujuan untuk memfasilitasi tamu dan pengunjung hotel untuk dapat membeli  keperluan  dasar  dengan  mudah  tanpa  harus  keluar  dari  area  hotel,  karena  tautan lingkungan  ke  minimarket  terdekat  cukup  jauh.  Sedangkan co-working dibangun  berdasarkan label hotel yang merupakan hotel bisnis, sehingga banyak pekerja kantoran, pegawai, pengusaha, dan  sebagainya  yang  menginap  untuk  keperluan  meeting  dan  bisnis.  Melihat  fasilitas  yang  ada, terdapat  beberapa  spot  tempat  untuk  mengerjakan  pekerjaan  di  area outdoor dengan memaksimalkan potensi view yang ada. Selain itu, hotel ini juga dekat dengan Pemkab Bandung dan  area  kantor  swasta  lainnya.  Oleh  karena  membangun co-working  space lebih  menjanjikan dengan mempertimbangkan potensi dari letak hotel ini.
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
2. Pengelolaan/manajemen dalam bangunan dan tapak Setiap  bangunan  mempunyai  daur  hidup (Building  Life  Circle) sehingga  pemeliharaan bangunan  sangat  diperlukan  untuk  memperpanjang  umur  dan  kegunaan  dari  gedung. Kerusakan  yang  tidak  mendapat  perbaikan  dengan  cepat  akan  merambat  pada  kerusakan lainnya dan menimbulkan biaya yang lebih besar.
Selain itu, pengelolaan bangunan diperuntukan untuk mempertahankan nilai kegunaan dari bangunan  tersebut.  Perawatan  ini  akan  dapat  menghambat  laju  penyusutan  (depresiasi) secara  fisik  sehingga  dapat  memperpanjang  kegunaan  dan  menambah  nilai  dari  bangunan tersebut. Pekerjaan pemeliharaan dikategorikan sebagai berikut:
a. Pencegahan (preventive) ,  seperti  penyediaan  fasilitas  pemadam  kebakaran  berupa smoke detector, hydrant, fire alarm, pemasangan alat untuk anti rayap, dan lain-lain.
b. Perbaikan (corrective), apabila  terjadi  kerusakan  pada  bagian  bangunan  harus  segera dilakukan  perbaikan  untuk  mencegah  kerusakan  lainnya  yang  lebih  meluas,  misalnya terjadi kebocoran pipa air, plafond yang terkena rembesan air, dan sebagainya.
c. Rutin (costudial), pekerjaan rutin yang merupakan pekerjaan harian seperti kebersihan ruangan, toilet, pengecatan secara periodik dan lain-lain.
d. Keadaan darurat (emergency), apabila terjadi kerusakan yang mendadak pada bangunan yang diakibatkan oleh kejadian-kejadian yang tak terduga seperti terkena gempa, terjadi kebakaran akibat adanya arus hubungan pendek dan sebagainya.
Gambar 6. Struktur organisasi manajemen hotel Sutan Raja
(Sumber : Hotel Sutan Raja, 2021)
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Berdasarkan  hasil  survei  lapangan  pada  Hotel  Sutan  Raja  ini,  semua  pekerjaan  dan pengelolaan diatas sudah terpenuhi. Hal ini bertujuan untuk:
a. Pemeliharaan untuk integritas fisik mempertahankan umur bangunan dikaitkan dengan nilai  ekonomi  bangunan  (umur  produktif)  seperti:  pedestrian,  jalan  mobil  dan  parkir, tapak  (site)  bangunan,  serambi,  tangga,  atap,  jendela,  interior  maupun  exterior bangunan.
b. Pemeliharaan  penampilan  fungsi  bangunan  seperti:  sistem  pendingin  ruangan  (AC), sistem  ventilasi,  sistem  pemipaan  (plumbing),  elevator,  lift,  escalator,  pembersihan tapak, laundry, gudang, kolam renang, dan fasilitas bangunan lainnya.
c. Pemeliharaan  untuk  visual  bangunan.  Hal  ini  berkaitan  dengan  daya  tarik  properti tersebut terhadap pengguna ataupun pengunjung. Desain bangunan yang menarik dan tidak  ketinggalan  jaman  akan  sangat  berpengaruh  terhadap  tingkat  hunian  dari bangunan tersebut.
Pengelolaan fisik dan non fisik pada bangunan dan tapak ini tidak terlepas dari manajemen hotel.  Dari  setiap  bangunan  mempunyai  departemen  tersendiri  sehingga  pengelolaan  dan pemeliharaan pada bangunan maupun tapak tetap efektif dan efisien demi menjaga kualitas dari hotel itu sendiri.
3. Pengembangan Fisik dan non fisik pada bangunan dan tapak Pengembangan desain berupa renovasi pengembangan fisik dan nonfisik dalam tapak untuk meningkatkan  kualitas  dan  daya  tarik  pengunjung  hotel  (Gambar  7).  Pengembangan  pada hotel ini antara lain berupa renovasi pedestrian atap yang direncanakan akan berbentuk sky bridge (2  tingkat).  Pedestrian  ini  digunakan  sebagai  sirkulasi  pejalan  kaki  dari convention center ke hotel maupun sebaliknya. Pengembangan pedestrian dengan atap ini berdasarkan pertimbangan  desain  yaitu  tamu  dari convention  center menuju  hotel  maupun  sebaliknya ketika hujan tidak membatasi mobilitas mereka.
Lalu  yang  diperlukan  pengembangan  yang  selanjutnya,  yaitu  E ntrance (gapura). Entrance pada  kawasan  hotel  ini  cukup  jauh  dengan  bangunannya.  Dan  juga  area entrance ini  tidak menarik  sehingga  butuh  pengembangan. Entrance suatu  kawasan  terutama  untuk  hotel difungsikan untuk pemikat bagi kawasan.
Pengembangan  desain  selanjutnya  adalah  kolam  umum.  Kolam  ini  difungsikan  untuk  area berenang  bagi  pengunjung  umum  (bukan  tamu  hotel).  Kawasan  ini  cukup  strategis  untuk dibangun area kolam renang yang diperuntukkan untuk umum. Pengembangan kolam umum
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
akan  berlanjut  kepada  pembangunan  kios-kios  kecil  atau  pujasera  di  sekitar  kolam  umum sebagai area komersil.
a. Sky bridge
b. Situasi jalan area depan hotel
c. Entrance gapura hotel
Gambar 7. Pengembangan sarana dan prasarana kawasan hotel Sutan Raja
(Sumber: Penulis, 2021)
Gambar 8. Hasil perencanaan dan pengembangan desain kawasan hotel Sutan Raja
(Sumber: Penulis, 2021)
d. Kolam umum
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894

## KESIMPULAN
Berdasarkan penelitian perencanaan dan pengembangan pada kawasan yaitu diantaranya:
a. Minimarket  dapat  memberikan  pelayanan  hotel  pada  hotel  Sutan  Raja  Soreang  lebih maksimal. Adanya kebutuhan sarana prasrana tersebut dikarenakan tautan lingkungan yang cukup jauh dengan minimarket terdekat sehingga harus keluar kawasan hotel dan karena hal itu pada perencanaan desain lebih berpotensi untuk dibangun minimarket.
b. Coworking space dibutuhkan karena hotel ini berlabel hotel bisnis dan juga belum ada area kerja outdoor dengan memanfaatkan view pada kawasan ini. Perencenaan coworking space lebih fungsionalitas dengan mempertimbangkan juga segmentasi pasar.
c. Sedangkan untuk pengembangan elemen lanskap, skybridge, dan kolam umum diperuntukan untuk meningkatkan kualitas pada pelayanan hotel. Hasil pada perbandingan site  lama dan site baru diharapkan meningkatkan tingkat kepuasan tamu atau pengunjung.

## DAFTAR PUSTAKA
Bagyono. (2012). Pariwisata dan Perhotelan. Bandung: Alfabeta Ciptono,  Wakhid.  (1999).  Organisasi  Bisnis  Properti  Indonesia  Abad  21.  The  Agile  Property Business. UGM.
Harris,  Jack.  Friedman,  Jack.  (1997).  Real  Estate  Handbook.  Barron  Educational  Series.  Inc.  New York.
John Downes, Jordan elliot Goodman. (1999). Kamus Istilah Keungan dan Investasi. PT. Elex Media Komputindo. Kelompok Gramedia. Jakarta
Kartika.  Widya.  (2009).  Analisis  lingkungan  dengan  perumusan  strategi  dalam  menghadapi lingkungan  yang  kompetitif  (Studi  Kasus  pada  Royal  Orchids  Garden  Hotel  & Condominiums, Batu Malang). Skripsi. Malang: Program Studi Sarjana Akuntansi Universitas Brawijaya.
Kasmir dan Jakfar. (2007). Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta: Rineka Cipta.
M. Amin, Z. Yahya, W. F. A. Ismayatim, S. Z. Nasharuddin, and E. Kassim. (2013). Service Quality Dimension and Customer Satisfaction: An Empirical Study in the Malaysian Hotel Industry. Serv. Mark. Q., 34(2), 115–125, Apr.
Maria Agustin, (2012). Analisis Dan Perancangan Sistem Informasi Reservasi Hotel, J. Prosesor , 3, 10-13.
Rangkuti,  Freddy. (2006). Analisis  SWOT  Teknik  Membedah  Kasus  Bisnis. Penerbit  PT.  Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Analisis Strategi Pengembangan Real Estat Bidang Perhotelan (Studi Kasus Hotel Sutan Raja Soreang) Nugraha, Yosita, Dwidayati e-ISSN 2622-500X, Vol. 19 No. 2, Desember 2021, Halaman 149-167 DOI: https://dx.doi.org/1025105/agora.v19i2.9894
Siregar,  Doli  (1999).  Pemahaman  Bisnis  Properti  sebagai  Titik  Tolak  Profesionalisme  dalam Manajemen Properti. Satyatama Graha Tara.
Siswanto, A B. (2014), Modul Kuliah Manajemen Konstruksi, Untag Semarang.
T.  Hidayat.  (2012),  Pembangunan  Sistem  Informasi  Manajemen  Front  Office  pada  Graha  Prima Hotel Pacitan. Speed-Sentra Penelit. Eng., 4(2), 14-21.
Y. Aprilian, (2015). Sistem Informasi Penyewaan Kamar pada Hotel Candra Kirana. J. Speed-Sentra Penelit. Eng. dan Edukasi , 7(2).
Yosita, Lucy (2019). Teori dan Strategi Aplikasi Perencanaan Perumahan Pada Era Kontemporer. Penerbit Manggu, Bandung.