## JURNAL PRASADA
Jurnal Prasada, Vol. 4, No. 2, September 2017, 80-89 Available Online at https://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/prasada DOI: 10.22225/jhp.4.2.147.80-89

## HAK TANGGUNGAN ATAS HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS TANAH HAK MILIK
I Wayan Suka Antara Yasa 1 I Made Suwitra 2 I Nyoman Alit Puspadma 3
Universitas Warmadewa suka.antarayasa@gmail.com
Abstrak Berdasarkan  pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai,  pemberian  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  dilakukan dengan Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, akan tetapi dalam prakteknya di Kota Denpasar didahului dengan pembuatan Akta Perjanjian dan Akta Kuasa di hadapan Notaris, sehingga muncul permasalahan terkait kepas- tian  hukum,  kemanfaatan  hukum  serta  keberlakuan  hukum  dari  akta-akta  tersebut  serta bagaimanakah perlindungan hukum bagi pemegang Hak Milik apabila Hak Guna Bangunan tersebut dibebankan  Hak  Tanggungan.  Penelitian  ini  dilakukan  secara  empiris  dengan  pendekatan  perun- dang-undangan, pendekatan kasus dan pendekatan analitik. Data yang digunakan bersumber dari data primer dan sekunder, dikumpulan dengan teknik studi dokumen dan wawancara. Data tersebut kemudian  dilakukan  analisis  secara  kualitiatif.  Berdasarkan  hasil  penelitian,  ditemukan  bahwa penggunaan  Akta  Perjanjian  dan  Akta  Kuasa  dalam  pemberian  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah Hak Milik di Kota Denpasar telah memenuhi aspek-aspek kepastian hukum, berlaku secara efektif di masyarakat  untuk  memberikan  manfaat  dan  perlindungan  hukum  baik  bagi  pemegang  hak  milik maupun  pemegang  hak  guna  bangunan.  Disamping  itu  hasil  penelitian  juga  menyatakan  bahwa secara  preventif  kedudukan  pemegang  hak  milik  kurang  mendapat  perlindungan  secara  hukum, akan tetapi secara refresif, kedudukan pemegang hak milik telah terlindungi secara hukum apabila Hak Guna Bangunan yang berdiri di atas Hak Miliknya, dibebani dengan Hak Tanggungan.
Kata Kunci: Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Tanggungan

## Abstract
Based on Government Regulation No. 40 of 1996 concerning the rights of cultivation, the rights of building and the rights of use,  it's known about the granting of the building rights on the land of own- ership rights, use a deed of issued by the PPAT. But in practice at the city of Denpasar, preceded by deed of agreement and deed of authority of issued by Notary Public. In this case, the problems arise of the how about the legal certainty, the legal enforceability, the legal protection and the usefulness of the law. And then how about the legal protection to the ownership holder when the building rights used as collateral of mortgage rights. The research was conducted empirically with the statute ap- proach, case and analytic approach. Data are obtained from primary and secondary data with docu- mentary studies and interviews. And then, the data analitical uses a qualitative analysis. Based on the results of the study, conclusions obtained the deed of agreement and the deed of authority in a granting of a building rights on the land of ownership rights in the city of Denpasar has fulfilled the aspects of legal certainty, to be effective in the people community for the benefit and legal protection both for ownership rights holders and building rights holders. Besides that, the study also conclude that the  ownership holders lack of preventive legal protection, but it, at the refresif legal protection, the ownership rights holders have been protected legally if the building rights on the land of his own- ership rights burdened with mortgage rights.
Keywords: Ownership Rights, Building Rights, Mortgage Rights

## PENDAHULUAN
Tanah  diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  seseorang  sesuai  dengan  hak-hak yang disediakan oleh UUPA adalah untuk digunakan atau dimanfaatkan, akan teta- pi  jika  kepemilikan  atau  pemanfaatan  tanah  tersebut  terbatas  hanya  pada  tanah sebagai permukaan bumi saja, maka kepemilikan itu menjadi tidak bermakna. Se- hingga  dalam  ayat  (2)  dinyatakan  bahwa  hak-hak  atas  tanah  bukan  hanya  mem- berikan wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu permukaan bumi yang bersangkutan yang disebut „tanah‟, tetapi juga tubuh bumi  yang ada di bawahnya dan air serta ruang yang ada di atasnya. 1
Disamping  itu  tanah  sebagai  modal  dasar  dalam  kegiatan  penanaman  modal, Arie Sukanthi Hutagalung mendefinisikan tanah sebagai berikut :
Tanah  adalah  asset  bangsa  Indonesia  yang  merupakan  modal  dasar  pem- bangunan  menuju  masyarakat adil dan makmur. Oleh karena itu, pemanfaa- tannya  haruslah  didasarkan  pada  prinsip-prinsip  yang  tumbuh  dan  berkem- bang  dalam  masyarakat  Indonesia.  Dalam  hal  ini  harus  dihindari  adanya upaya  menjadikan tanah sebagai barang dagangan, objek spekulasi  dan  hal lain  yang  bertentangan  dengan  prinsip-prinsip  yang  terkandung  dalam  pasal 33 ayat (3) UUD NRI 1945 2
Berdasarkan pada rumusan pasal di atas serta pendapat yang telah diuraikan di atas,  maka  dapat  ditarik  sebuah  kesimpulan  bahwasannya  tanah  merupakan  se- buah modal dasar yang dimiliki oleh bangsa indonesia yang dapat dikelola sebesar -besarnya  untuk  kesejahtraan  rakyat.  Akan  tetapi  dalam  hal  pengelolaan  tersebut wajib  memperhatikan  prinsip-prinsip  dasar  konstitusi  sehingga  dalam  hal  pengel- olaan tersebut haruslah dilakukan oleh Negara atas dasar hak menguasai yang di- miliki  oleh  Negara  sebagaimana  tertuang  dalam  rumusan  Pasal  2  UUPA  yang merumuskan bahwa bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam  yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
Berkaitan dengan tanah sebagai modal penggerak pembangungan, guna meng- gairahkan  iklim  investasi  pemerintah  memberikan  fasilitas  berupa  tanah  Negara kepada  investor  yang  berstatus  hak  guna  bangunan.  Akan  tetapi  dalam  perkem- bangan  investasi,  disamping  melakukan  permohonan  tanah  hak  guna  bangunan langsung  dari  tanah  Negara,  para  investor  juga  dapat  memohon  hak  guna bangunan  atas  tanah  milik  warga  perseorangan  untuk  jangka  waktu  tertentu, kemudian  oleh  investor  didirikan  bangunan  komersil.  Untuk  mendapatkan  kepas- tian hukum mengenai status penguasaan tanah tersebut, maka dalam hal ini inves- tor  akan  memohon  pemberian  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  kepada Kantor  Pertanahan  Nasional.  Dalam  hal  ini  sangat  penting  dipahami  mengenai proses pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik. Menjadi penting ka- rena dalam praktek pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, terdapat penggunaan akta perjanjian dan akta kuasa yang dibuat di hadapan Notaris. Selain menimbulkan pertanyaan seputar bagaimana bentuk akta perjanjian yang tepat un- tuk pemberian  Hak Guna Bangunan  atas tanah  Hak Milik, timbul pula pertanyaan seputar kepastian hukum serta manfaat dari perjanjian tersebut, mengingat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, dalam hal pemberian Hak Guna Bangunan
1 Boedi  Harsono,  2008, Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria.  Isi  dan  Pelaksa- naanya , Djambatan, Jakarta, h. 18
2 Arie  Sukanthie  Hutagalung  dan  Markus  Gunawan,  2008, Kewenangan  Pemerintah  di  Bidang  Pertanahan ,  Raja  Grafindo Persada, Jakarta, h. 83
atas  tanah  Hak  Milik  atas  tanah    hanya  merumuskan  mengenai  Akta  Pemberian Hak  Guna  Bangunan  di  atas  Hak  Milik  yang  dibuat  di  hadapan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah, sebagaimana dirumuskan dalam pasal 24 ayat (1) yang merumuskan sebagai berikut :
“Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  terjadi  dengan  pemberian  oleh pemegang  Hak  Milik  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah”
Sedangkan pada kenyataannya, terdapat ketidak sesuaian antara apa yang diru- muskan  dalam  peraturan  perundang-undangan (das  sollen) yang  merumuskan bahwa pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik dilakukan dengan Akta Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah dengan  penerapan  yang  terjadi  dimasyarakat (das  sein) yakni  penggunaan  Akta Perjanjian Pemberian Hak Guna Bangunan dan Akta Kuasa yang dibuat oleh Nota- ris.
Selanjutnya,  mengingat  bahwa  Hak  Guna  Bangunan  dapat  dijadikan  jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, sebagaimana diatur dalam Pasal 39 UU- PA jo Pasal 33 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, yang merumus- kan  bahwa  Hak  Guna  Bangunan  dapat  dijadikan  jaminan  utang  dengan  dibebani Hak  Tanggungan,  maka  terdapat  peluang  bagi  investor  untuk  menjadikan  Hak Guna  Bangunan  yang  dimilikinya  sebagai  jaminan  pelunasan  hutang  pada  Bank. Dalam hal ini, tentunya pemilik tanah perlu memahami perlindungan yang diberikan oleh Undang-Undang terhadap hak miliknya, baik selama hak guna bangunan ter- sebut masih  menjadi jaminan pelunasan hutang maupun apabila dikemudian hari, ketika pihak pemegang Hak Guna Bangunan tidak mampu melunasi hutangnya pa- da  pihak  Bank.  Pemahaman  terhadap  perlindungan  hukum  bagi  pemilik  tanah  ini penting  karena  dapat  mempengaruhi  kenyamanan  pihak  pemilik  tanah  selama jangka waktu tanahnya masih dibebani Hak Guna Bangunan.
Pembebanan  Hak  Tanggungan  pada  Hak  Guna  Bangunan  ini  sesuai  dengan apa ditetapkan oleh Pasal 4 Ayat (1) UU No 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggun- gan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan, di antaranya adalah Hak Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  Hak  Tanggungan  merupakan  amanat  dari  Pasal  51 UUPA, yang merumuskan bahwa:
“Hak Tanggungan yang dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan undang-undang”.
Pada  setiap  proses  penggunaan  hak  atas  tanah  sebagai  jaminan  utang,  tentu terdapat  resiko  ketika  terjadi  ketidaklancaran  dalam  pembayaran  utang  tersebut. Dalam  hal  ini  yang  menjadi  pertanyaan  adalah,  bagaimanakah  hak-hak  dari pemegang hak milik selama hak guna bangunan di atas tanah miliknya dibebankan hak tanggungan serta bagaimana perlindungan hukum baginya ketika utang terse- but macet.
Berdasarkan pada fenomena di atas, maka terdapat beberapa isu hukum  yang akan diteliti sebagai permasalahan penelitian, yaitu sebagai berikut :
1. Bagaimanakah proses pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik di Kota Denpasar?
2. Bagaimanakah  perlindungan  hukum  bagi  pemegang  Hak  Milik  atas  tanah  ter- hadap Hak Guna Bangunan yang dibebani Hak Tanggungan?

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  yang  digunakan  ialah  penelitian  hukum empiris karena penelitian ini merupakan penelitian yang berusaha untuk menemukan jawaban atas adanya perbedaan perumusan aturan dalam suatu peraturan perundang-undangan ( das  sollen )  dengan  praktek  yang  terjadi  di  masyarakat  ( das  sein ).  Adapun  pen- dekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  Pendekatan  Perundang- undangan ( the statute approach ),  yaitu pendekatan yang dilakukan dengan mene- laah  semua  undang-undang  yang  bersangkut  paut  dengan  masalah  hukum  yang sedang ditangani, 3 Pendekatan Kasus ( the case approach ) yaitu pendekatan yang dilakukan  dengan  cara  melakukan  telaah  terhadap  kasus-kasus  yang  berkaitan dengan masalah yang dihadapi, 4 dan Pendekatan Analitik ( analytic approach ) yaitu pendekatan  yang  dilakukan  melalui  dua  pemeriksaan,  Pertama,  sang  peneliti  be- rusaha  memperoleh  makna baru yang terkandung dalam aturan hukum  yang ber- sangkutan, Kedua, menguji istilah-istilah hukum tersebut dalam praktek melalui an- alisis terhadap putusan-putusan hakim. 5
Dalam penelitian ini, data diperoleh dari dua sumber yakni sumber pertama yaitu data primer yang diperoleh langsung dari sumber pertama yaitu Notaris/PPAT, Pe- jabat  dari  Kantor  Pertanahan  Kota  Denpasar,  dan  dari  pihak  Bank.  Sedangkan sumber kedua yakni data sekunder yang disebut dengan bahan hukum yang terdiri dari  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder  dan  bahan  hukum  tersier. Pengumpulan data dilakukan dengan teknik studi dokumen yang merupakan teknik awal  yang  digunakan  dalam  setiap  penelitian  ilmu  hukum,  baik  dalam  penelitian hukum  normatif  maupun  dalam  penelitian  hukum  empiris,  dan  teknik  wawancara ( interview ), yaitu suatu cara yang digunakan untuk mengumpulkan data guna men- cari informasi dengan cara mengadakan tanya jawab secara lisan dan tulisan yang diarahkan pada masalah tertentu dengan informan.
Untuk  mendapatkan  jawaban  atas  permasalahan  yang  tengah  diteliti,  maka keseluruhan  data  yang  telah  diperoleh  baik  bersumber  dari  data  primer  maupun data sekunder diolah dan dianalisis dari segi teori dan prakteknya. Dalam penelitian ini, metode analisis data yang digunakan adalah metode analisis kualitatif yakni an- alisis  data  yang  tidak  berbentuk  angka,  tetapi  lebih  banyak  berupa  narasi,  cerita, dokumen tertulis atau tidak tertulis serta bentuk-bentuk non angka lainnya. 6

## PEMBAHASAN

## Prosedur  Pendaftaran  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  di  Kota Denpasar
Terkait dengan pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, Pasal 37 ayat (2) UUPA merumuskan sebagai berikut :
“Hak  Guna  Bangunan  mengenai  tanah  milik  terjadi  karena  perjanjian  yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut”
Berdasarkan pada rumusan pasal tersebut, diketahui bahwa hak guna bangunan atas tanah hak milik diberikan atas dasar perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan. Selanjut-
3 Syamsudin, M, 2007, Operasionalisasi Penelitian Hukum , Raja Grafindo Persada, Jakarta, h. 58
4 Ibid 5 Johnny Ibrahim, 2008, Teori dan Metodelogi Penelitian Hukum Normatif , Bayumedia Publishing, Malang, Cetakan Keempat, h. 310
6 M. Syamsudin, 2007, op.cit , h.133
nya, dalam Pasal 24 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  Atas  Tanah (selanjutnya disebut PP Nomor 40 Tahun 1996), dirumuskan bahwa:
1. Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  terjadi  dengan  pemberian  oleh pemegang  Hak  Milik  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.
2. Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  sebagaimana  dimaksud dalam ayat (1) wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Berdasarkan  pada  rumusan  pasal  tersebut  khususnya  dalam  ayat  (1)  dapat diketahui  bahwa  perjanjian  otentik  yang  digunakan  dalam  pemberian  Hak  Guna Bangunan atas tanah Hak Milik adalah akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Ak- ta Tanah.
Selanjutnya, dalam ketentuan Pasal 24 ayat (2) PP Nomor 40 Tahun 1996 diten- tukan  bahwa  Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  wajib  didaftar pada  Kantor  Pertanahan.  Sehubungan  dengan  pendaftaran  tersebut,  telah  diatur dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah (selanjutnya disebut PP Nomor 24 Tahun  1997), dimana  dalam Pasal 44  ayat (1) telah dirumuskan bahwa :
“Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah  susun,  pembebanan  hak  guna  bangunan,  hak  pakai  dan  hak  sewa  untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”
Rumusan pasal tersebut, secara langsung lebih menegaskan bahwa pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dapat didaftarkan jika perbuatan hukum tersebut  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT.  Mengenai  ketentuan teknis  dan  syarat-syarat  pendaftarannya,  telah  diatus  dalam  Peraturan  Menteri Negara Agaria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut Permen Agraria Nomor 3 Tahun 1997.) Berdasarkan  pada  uraian  di  atas,  apabila  dilakukan  analisis  berdasarkan  pada teori  kepastian  hukum,  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  dalam  hal  prosedur  pem- berian  hak  guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik  telah  tercapai  suatu  kepastian hukum.  Kesimpulan  ini  didasarkan  pada  teori  kepastian  hukum  dari  Gustav  Rad- burch  yang  mengemukakan  bahwa  kepastian  hukum  tercapai  apabila  hukum  itu sebanyak-banyaknya hukum undang-undang, dalam undang-undang tersebut tidak ada ketentuan yang saling bertentangan, undang-undang tersebut dibuat berdasar- kan  kenyataan  dan  dalam  undang-undang  tersebut  tidak  ada  istilah  hukum  yang dapat ditafsirkan secara berlain-lainan. 7
Akan  tetapi  dalam  prakteknya  di  masyarakat,  berdasarkan  hasil  wawancara langsung dengan Notaris Ida Ayu Putu Suryatini pada tanggal 30 Juli 2016, dinya- takan bahwa dalam proses pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik di Kota  Denpasar,  harus  didahului  dengan  pembuatan  suatu  Perjanjian  di  hadapan Notaris  dengan  title  Perjanjian  Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak Milik (selanjutnya disebut akta perjanjian) serta diikuti dengan akta Kuasa. Adapun faktor-faktor penyebab digunakannya Akta Perjanjian  dan Akta Kuasa, adalah se-
7 E. Utrecht, 1959, Pengantar dalam Hukum Indonesia , Cetakan Ke Enam, P.T. Penerbitan dan Balai Buku Ichtia, Jakarta, h. 26.
bagai berikut :
1. Sebab yang timbul dari subjek hak atas tanah a. Pemegang Hak Milik tidak dapat menghadap PPAT;
b. Para  Pihak  belum  melunasi  pembayaran  Pajak  Bumi  dan  Bangunan,  Pajak Penghasilan, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dab Bangunan
2. Sebab yang timbul dari objek hak atas tanah
a. Sertipikat Hak Milik harus melalui proses penerbitan sertipikat pengganti baik karena  serpikat  tersebut  hilang,  maupun  karena  rusak  atau  karena  blanko yang  digunakan  sudah  tidak  sesuai  dengan  blanko  terbaru  dari  Kantor  Per- tanahan;
b. Sertipikat Hak Milik masuih dibebani Hak Tanggungan;
c.  Pemenuhan  Kelengkapan  Berkas  Pendaftaran  Akta  Pemberian  Hak  Guna Bangunan atas tanah Hak Milik pada Kantor Pertanahan.
Berdasarkan pada faktor-faktor di atas, apabila ditinjau berdasarkan teori kepas- tian  hukum,  penggunaan  akta  perjanjian  dalam  pemberian  Hak  Guna  Bangunan atas  tanah  Hak  Milik  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak.  Hal tersebut sesuai dengan pendapat Soehino yang menyatakan bahwa hukum menja- min  kepastian  pada  pihak  yang  satu  terhadap  pihak  yang  lain.  Dalam  peristiwa konkrit, hukum dapat memberikan kejelasan kedudukan bagi para pihak dalam per- janjian yang kepentingannya berseberangan.
Selanjutnya mengenai akta kuasa, berdasarkan pada hasil wawancara langsung kepada  Notaris  I  Made  Ngurah  Alit  tertanggal  30  Juli  2016,  diketahui  bahwa menurut Beliau dalam akta kuasa, pemegang hak milik memberikan secara umum hak-hak  kepengurusan  atas  tanah  tersebut  selama  belum  dibuatnya  Akta  Pem- berian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.  Hal  ini  diperlukan  mengingat  bahwa  adanya  kemungkinan  pemegang  hak milik tidak berada di tempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupa- kan  kewajibannya  tersebut.  Sehingga  nantinya  pada  saat  penandatanganan  akta pemberian  hak  guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik,  calon  pemegang  hak  guna bangunan dapat bertindak baik selaku wakil dari pemegang hak milik dan bertindak untuk dirinya sendiri. Kuasa yang diberikan oleh pemegang hak milik kepada calon pemegang  hak  guna  bangunan  tersebut  bersifat  kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik kembali  dan  kuasa  itu  baru  berlaku  apabila  seluruh  persyaratan  yang  disepakati dalam  perjanjian  pemberian  hak  guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik  terpenuhi. Setelah seluruh proses pembuatan akta perjanjian dan akta kuasa serta kelengka- pan  pembuatan  akta  pemberian  hak  guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik  ter- penuhi, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah segera membuat akta pemberian hak guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik  berdasarkan  pada  akta  perjanjian  dan  akta kuasa yang sebelumnya telah dibuat di hadapan Notaris.
Mengenai  dibuatnya  akta  pemberian  hak  guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik oleh  PPAT  berdasarkan  pada  akta  perjanjian  dan  akta  kuasa,  Notaris  Pande Nyoman Roy Widiarsana menyatakan bahwa penggunaan akta perjanjian sebagai dasar pembuatan akta pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik semata -mata  bertujuan  untuk  memenuhi  kebutuhan  konkrit  para  pihak  dalam  hal mewujudkan kepastian hukum dari tindakannya sebelum akta PPAT dapat dibuat. Dijelaskan  pula  bahwa  dalam  hal  ini  bahwa  Notaris  memiliki  wewenang  untuk membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan sebagaimana telah dirumuskan dalam Pasal 15 ayat 2 huruf f Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Ta-
hun 2004 Tentang Jabatan Notaris (selanjutnya disebut UU Nomor 2 Tahun 2014). Berdasarkan  pemaparan  tersebut,  maka  apabila  dilakukan  analisis  dari  aspek kepastian  hukum,  penggunaan  akta  Notaris  sebagai  dasar  dari  pembuatan  Akta PPAT  telah  memenuhi  aspek  kepastian  secara  hukum  karena  memiliki  dasar hukum  yang  kuat  meskipun  tidak  diatur  secara  tegas  dalam  Peraturan  Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997.
Mengenai  pendaftaran  hak  guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik,  sebagaimana telah  diuraikan  pada  bagian  sebelumnya  bahwa  rumusan  Pasal  120  Peraturan Menteri  Agraria  Nomor  3  Tahun  1997  telah  mengatur  tentang  pendaftaran  hak guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik,  maka  pada  bagian  ini  dibahas  mengenai teknis pendaftaran hak guna bangunan atas tanah hak milik di Kota Denpasar se- hingga kemudian dapat dilakukan analisis dari aspek keberlakuan hukum peraturan tersebut  serta  perlindungan  hukum  dari  pendaftaran  yang  diberikan  kepada  para pihak dalam pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik.
Menurut Kepala Sub Seksi Pendaftaran Hak dan  Informasi pada Kantor Badan Pertanahan  Kota  Denpasar,  I  Gede  Pudjana,  berdasarkan  hasil  wawancara  lang- sung  pada  tanggal  2  Agustus  2016,  pendaftaran  pemberian  hak  guna  bangunan atas tanah  hak milik di Kota Denpasar tentunya selalu berpedoman kepada pera- turan  perundang-undangan  yang  berlaku,  utamanya  adalam  PP  Nomor  24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997 serta dengan beberapa kebijakan-kebijakan teknis internal yang semata-mata bertujuan untuk mendukung kelancaran  dari  setiap  proses  pendaftaran  hak.  Secara  teknis  pendaftaran  hak guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Denpasar  dapat diuraikan sebagai berikut:
a. Pemeriksaan Kelengkapan Berkas b. Registrasi Pendaftaran Berkas
c.  Pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak
d. Tahap Pengolahan Data dan Pembukuan Hak
e. Penyerahan Sertifikat Hak Guna Bangunan
Berdasarkan  pada  uraian  tentang  pendaftaran  hak  guna  bangunan  ata  tanah hak  milik  di  atas,  apabila  dilakukan  analisis  menurut  teori  keberlakuan  hukum, maka  dalam  hal  pendaftaran  hak  guna  bangunan  atas  tanah  hak  milik  telah  me- menuhi  aspek  keberlakuan  hukum  secara  factual  karena  prosedur  pendaftaran yang  ditetapkan  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Meskipun dalam  pelaksanaannya  terdapat  juga  kebijakan-kebijakan  yang  bersifat  internal demi terselenggaranya proses pendaftaran yang baik.

## Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemegang  Hak  Milik  atas  tanah  terhadap  Hak Guna Bangunan yang dibebankan Hak Tanggungan
Secara preventif, pembebanan hak tanggungan pada hak guna bangunan yang berdiri di atas tanah hak milik, kedudukan pemegang hak milik haruslah mendapat perlindungan  selama  proses  pembebanan  hak  tanggungan  tersebut  berlangsung. Berdasarkan pada rumusan pasal 30 PP Nomor 40 Tahun 1996, diketahui bahwa tidak  terdapat  kewajiban  bagi  pemegang  hak  guna  bangunan  untuk  meminta persetujuan  tertulis  dari  pemegang  hak  milik  apabila  hendak  membebankan  hak guna  bangunan  tersebut  dengan  hak  tanggungan,  berbeda  dengan  pembebanan hak tanggungan pada hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan yang mana berdasarkan  Surat  Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  tertanggal 17  September  1998,  Nomor  630.1-3433,  perilah  Agunan  Sertipikat  di  atas  tanah
Hak Pengelolaan yang merumuskan bahwa :
“Dalam  Pasal  34  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  ditentukan bahwa  pengalihan  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Pengelolaan memerlukan  persetujuan  tertulis  dari  pemegang  Hak  Pengelolaan. Sehubungan  dengan  itu  mengingat  kemungkinan  dialihkan  Hak  Guna Bangunan  tersebut  dalam  rangka  eksekusi  Hak  Tanggungan,  maka pembebanan  Hak  Tanggungan  atas  Hak  Guna  Bangunan  itu  juga memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan yang akan berlaku sebagi persetujuan untuk pengalihannya apabila kemudian diperlukan dalam rangka eksekusi Hak Tanggungan.”
Berdasarkan  pada  rumusan  tersebut,  dapat  diketahui  bahwa  pemegang  Hak Pengelolaan, sejak awal pemebebanan Hak Tanggungan telah mengetahui adanya proses  tersebut  karena  tentunya  sebelum  memberikan  persetujuan  tertulis  pihak pemegang  Hak  Pengelolaan  telah  mengetahui  hal-hal  yang  berkaitan  dengan pembebanan  Hak  Tanggungan  tersebut  baik  mengenai  nilai  tanggungan  ataupun jangka waktu kredit yang diajukan oleh pemegang Hak Guna Bangunan.
Apabila  dikaji  dari  aspek  perlindungan  hukum  secara  preventif,  adanya kewajiban  dari  pemegang  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Pengelolaan sebagaimana diuraikan di atas, telah memberikan rasa aman bagi pemegang Hak Pengelolaan karena pihaknya mengetahui tindakan-tindakan yang terjadi pada hak atas tanah yang berdiri di atas haknya sebelum terjadi suatu masalah, sedangkan pada hak guna bangunan atas tanah hak milik, kedudukan pemegang hak milik ku- rang mendapat perlindungan secara preventif.
Demikian  pula  dalam  proses  pembebanan  hak  tanggungan,  dalam  penjelasan umum angka 7 UU Nomor 4 Tahun 1996 merumuskan bahwa:
“Proses  pembebanan  Hak  Tanggungan  dilaksanakan  melalui  dua  tahap kegiatan, yaitu :
1. tahap  pemberian  Hak  Tanggungan,  dengan  dibuatnya  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  untuk  selanjutnya  disebut PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;
2. Tahap  pendaftarannya  oleh  Kantor  Pertanahan,  yang  merupakan  saat  lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
Berdasarkan pada rumusan pasal tersebut diketahui bahwa terdapat tiga tahap dalam pembebanan hak tanggungan yakni pembuatan perjanjian kredit oleh Bank, pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh  PPAT,  dan  pendaftaran  hak tanggungan pada Kantor Pertanahan Kota Denpasar. Dalam ketiga tahap tersebut, pihak  pemegang  hak  milik  tidak  dilibatkan  dalam  pembebanan  hak  tanggungan, sehingga dalam perlindungan secara preventif kedudukan pemegang hak milik ku- rang mendapat perlindungan dalam pembebanan hak tanggungan.
Selanjutnya, secara represif dalam pembebanan hak tanggungan pada hak guna bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah  hak  milik,  kedudukan  dan  status  pemegang hak  milik  haruslah  mendapat  perlindungan  apabila  dilakukan  eksekusi  terhadap hak tanggungan yang membebani hak guna bangunan yang berdiri di atas haknya.
Mengenai  eksekusi  hak  tanggungan,  dalam  prakteknya  terdapat  3  (tiga)  cara yang ditempuh yakni sebagai berikut :
a. Melaksanakan  ketentuan  Pasal  6  UU  Nomor  4  Tahun  1996  yang  merumuskan bahwa :
“Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pele- langan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan ter- sebut.”
b. Melaksanakan eksekusi berdasarkan  ketentuan Pasal 14 ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996 yang merumuskan bahwa :
“Sertipikat  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA””
c.  Melakukan  eksekusi  di  bawah  tangan,  eksekusi  di  bawah  tangan  adalah penjualan  objek  hak  tanggungan  yang  dilakukan  oleh  pemberi  hak  tanggun- gan.
Perlindungan  hukum  secara  represif  juga  mengenai  kepastian  hukum  kem- balinya  hak  milik  pasca  eksekusi,  tentunya  perlu  dilakukan  kembali  studi kepustakaan terhadap peraturan perundang-undangan yang terkait. Pasal 30 huruf d  PP  Nomor  40  Tahun  1996  merumuskan  bahwa  pemegang  hak  guna  bangunan berkewajiban :
“menyerahkan  kembali  tanah  yang  diberikan  Hak  Guna  Bangunan  kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus”
Selanjutnya,  sebagaimana  telah  diuraikan  dalam  kerangka  konsep,  diketahui bahwa hal-hal yang menjadi sebab hapusnya Hak Guna Bangunan karena (a) be- rakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya, (b) dibatalkan oleh pejabat yang  berwenang  sebelum  jangka  waktunya  berakhir,  karena  tidak  dipenuhinya kewajiban-kewajiban  pemegang  hak,  (c)  dilepaskan  secara  sukarela  oleh pemegang  haknya  sebelum  jangka  waktu  berakhir,  (d)  ditelantarkan  atau,  (e) tanahnya musnah.
Apabila dikaitkan dengan ketentuan Pasal 36 ayat (3) PP Nomor 40 Tahun 1996 yang merumuskan bahwa :
“Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam  pasal  35  mengakibatkan  tanahnya  kembali  ke  dalam  penguasaan pemegang hak milik”
Maka, diketahui bahwa kembalinya penguasaan tanah oleh pemegang hak milik adalah  ketika  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  hapus,  bukan  beralih  karena  adanya eksekusi.  Oleh  sebab  itu,  tidak  terdapat  keterkaitan  antara  kembalinya  hak  milik dengan  eksekusi  hak  tanggungan,  akan  tetapi  dalam  hal  ini,  terdapat  2  (dua) kemungkinan, yakni sebagai berikut:
a. Apabila  pelaksanaan  eksekusi  dilaksanakan  ketika  jangka  waktu  Hak  Guna Bangunan  telah  berakhir,  maka  hak  guna  bangunan  tersebut  secara  otomatis hapus  karena  jangka  waktu  berakhir  sehingga  penguasaan  tanahnya  kembali kepada pemegang hak milik.
b. Apabila  pelaksaan  eksekusi  dilaksanakan  sebelum  jangka  waktu  Hak  Guna Bangunan  berakhir,  maka  hak  tersebut  akan  beralih  kepada  pihak  lain  sesuai dengan  hasil  eksekusi.  Akan  tetapi  hal  ini  tentu  sudah  mendapat  persetujuan dari pemegang hak milik.

## SIMPULAN
Berdasarkan pada hasil penelitian sebagaimana telah diuraikan pada bagian sebelumnya, maka dalam penelitian dapat ditarik simpulan diantaranya sebagai
berikut :
1. Meskipun penggunaan Akta Perjanjian dan Akta Kuasa yang dibuat di hadapan Notaris dalam proses pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik di Ko- ta Denpasar tidak diatur dalam UUPA, Peraturan Pemerintah  Nomor 40  Tahun 1996,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  dan  Peraturan  Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997, akan tetapi berdasarkan pada hasil analisa disim- pulkan bahwa :
a. Dari aspek kepastian hukum, penggunaan akta perjanjian dan akta kuasa se- bagai dasar pembuatan akta pemberian hak guna bangunan atas tanah  hak milik  didasarkan  pada  ketentuan  pasal  15  ayat  (2)  huruf  f  Undang-Undang Jabatan Notaris dan Pasal 101 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria No- mor 3 Tahun 1997.
b. Dari aspek kemanfaatan hukum, akta perjanjian dan akta kuasa memberikan manfaat  baik  bagi  pemegang  hak  milik  maupun  calon  pemegang  hak  guna bangunan  berupa  kepastian  hukum  bagi  kedudukannya  sebelum  akta  pem- berian hak guna bangunan atas tanah hak milik dibuat.
2. Terdapat perbedaan dalam hal perlindungan hukum secara preventif dan refresif bagi  pemegang  hak  milik  yang  dibebani  hak  guna  bangunan  dan  kemudian dibebani  hak  tanggungan,  dimana  secara  preventif  kedudukan  pemegang  hak milik tidak terlibat secara langsung dalam pemberian hak tanggungan, akan teta- pi  secara  refresif,  kedudukan  pemegang  hak  milik  dilindungi  oleh  undang- undang, sehingga dalam hal terjadinya eksekusi, diperlukan adanya persetujuan tertulis dari pemegang hak milik serta adanya kepastian hukum mengenai kem- balinya hak milik kepada pemegangnya pasca dilakukan eksekusi hak tanggun- gan.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengucapkan  terima  kasih  yang  sebesar  besarnya  kepada  reviewer  dan semua pihak yang telah membantu dalam pembuatan artikel ini baik dalam bentuk kritik ataupun masukan yang membangun untuk perbaikan artikel ini agar menjadi lebih baik.

## DAFTAR PUSTAKA
Arie  Sukanthie  Hutagalung  dan  Markus  Gunawan,  2008, Kewenangan  Pemerintah  di  Bi- dang Pertanahan , Raja Grafindo Persada, Jakarta Boedi  Harsono,  2008, Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok Agraria. Isi dan Pelaksanaanya , Djambatan, Jakarta E. Utrecht, 1959, Pengantar dalam Hukum Indonesia , Cetakan Ke Enam, P.T. Penerbitan dan Balai Buku Ichtia, Jakarta
Johnny Ibrahim, 2008, Teori dan Metodelogi Penelitian Hukum Normatif , Bayumedia Pub- lishing, Malang, Cetakan Keempat Syamsudin, M, 2007, Operasionalisasi Penelitian Hukum , Raja Grafindo Persada, Jakarta.