Abstrak—Seiring  dengan  bertambahnya  penduduk  dan berkembangnya  suatu  wilayah,  kebutuhan  akan  permukiman juga akan meningkat. Namun, harga lahan yang tinggi di pusat kota  besar membuat  jumlah lahan  permukiman  di  pusat  kota menjadi  tebatas.  Akibatnya,  penduduk  yang  bekerja  di  kota besar  akan  mencari  lokasi  tempat  tinggal  di  pinggiran  kota, tidak  terkecuali  Kecamatan  Pondok  Aren  dan  Kecamatan Ciputat  Timur  sebagai  wilayah  Kota  Tangerang  Selatan  yang berbatasan langsung dengan Provinsi DKI Jakarta. Terbaginya tipologi  permukiman  ke  dalam  beberapa  kelompok  dapat dijadikan  pertimbangan  untuk  mengambangkan  sarana  dan prasarana  yang  sesuai  dengan  karakteristik  dan  kebutuhan penduduk  di  suatu  kawasan.  Unit  analisis  dari  penelitian  ini adalah  28  klaster  permukiman  yang  terletak  di  Kecamatan Pondok  Aren  dan  Kecamatan Ciputat  Timur.  Metode  analisis yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  content  analysis untuk  menentukan  faktor-faktor  yang  menjadi  dasar penentuan  tipologi  permukiman,  dan  hierarchial  cluster analysis  untuk  merumuskan  tipologi  permukiman  di  kawasan pinggiran  Jakarta,  di  Kota  Tangerang  Selatan.  Berdasarkan hasil  penelitian,  diketahui  bahwa  terdapat  enam  faktor  yang menjadi dasar pembentukan tipologi permukiman di kawasan pinggiran kota di Kota Tangerang Selatan, yakni ketersediaan infrastruktur transportasi, jenis kawasan, pendapatan, tingkat pendidikan, jarak dengan pusat kegiatan, dan pola bangunan. Kemudian  berdasarkan  enam  faktor  tersebut,  terbentuklah empat tipe permukiman yang memiliki karakteristik fisik dan sosial yang berbeda-beda.
Kata Kunci—Tipologi Permukiman, Pinggiran Kota.

## I. PENDAHULUAN
ERKEMBANGAN permukiman di suatu wilayah terjadi karena permukiman baru dibangun sebagai wadah untuk menampung  pertambahan  penduduk  yang  berdampak  pada peningkatan  kebutuhan  perumahan,  industri  dan  aktivitas komersial  [1].  Bagi  wilayah  yang  letaknya  berbatasan langsung dengan kota metropolitan, perkembangan permukiman dapat dipengaruhi oleh pemekaran kota ( urban sprawl) .  Akibat  pembangunan  yang  pesat  serta  harga  lahan yang  mahal,  lahan  permukiman  di  pusat  kota  metropolitan menjadi sangat terbatas. Hal tersebut menyebabkan kota tidak mampu  lagi  untuk  menampung  kegiatan  penduduknya. Kemudian akibat wilayah administratif yang terbatas, maka terjadilah  perkembangan  wilayah  yang  menjalar  ke  daerah pinggiran  kota  atau  yang  disebut  juga  dengan urban  fringe [2].
Karakter morfologi wilayah pinggiran kota yang heterogen masih tergolong tidak lebih kompleks dibandingkan dengan morfologi  kawasan  perkotaan.  Namun,  dengan  adanya campuran  pendatang  dengan  penduduk  asli,  pemukim informal, pengusaha industri dan penduduk yang melakukan
perjalanan  komuter  ke  perkotaan  yang  bermukim  di  daerah pinggiran  kota,  timbul  berbagai  kepentingan,  praktik  dan persepsi  yang  saling  bersaing  yang  membuat  morfologi kawasan pinggiran kota semakin kompleks [3].
Kota Tangerang Selatan sebagai kota pinggiran merupakan sebuah kota baru yang resmi dibentuk pada tahun 2008.  Kota Tangerang Selatan digolongkan sebagai urban fringe karena menurut  salah  satu  ciri  dari  kawasan urban  fringe adalah kawasan  tersebut  menjadi  sasaran  para  pengembang  untuk dikembangkan,  dan  kawasan  tersebut  merupakan  daerah yang diinvasi oleh penduduk perkotaan yang juga berkarakter sosial perkotaan  [4]. Terbentuknya Kota Tangerang Selatan merupakan hasil dari pemekaran dari Kabupaten Tangerang. Namun  karena  letaknya  yang  berbatasan  langsung  dengan Provinsi  DKI  Jakarta,  Kota  Tangerang  Selatan  tumbuh menjadi salah satu kota penyangga DKI Jakarta. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan tahun 2011-2031,  tekanan  sosial-ekonomi  dan  urbanisasi  yang terjadi  di  Kota  Tangerang  Selatan  menciptakan  kawasan hunian  baru  yang  parsial.  Artinya,  munculnya  banyak kawasan  permukiman  baru  merupakan  salah  satu  dampak dari urban sprawl yang terjadi di DKI Jakarta.
Kecamatan  Pondok  Aren  dan  Ciputat  Timur  merupakan dua  kecamatan  yang  berbatasan  langsung  dengan  DKI Jakarta.  Perkembangan  permukiman  di  Kecamatan  Pondok Aren  dan  Ciputat  Timur  dipengaruhi  oleh  meningkatnya kebutuhan kalangan urban terhadap tempat tinggal di wilayah perkotaan.  Namun  akibat  keterbatasan  lahan  di  perkotaan, permukiman  banyak  dibangun  di  wilayah  pinggiran. Permukiman-permukiman  tersebut  berkembang  dalam berbagai  jenis  mulai  dari  hunian  yang  berbentuk  vertikal, maupun  rumah  tapak.  Adanya  empat developer besar  yang masuk  ke  Kota  Tangerang  Selatan  untuk  mengembangkan kawasan perkotaan baru, yakni Sinarmas Land Group sebagai pengembang  kawasan  Bumi  Serpong  Damai  (BSD), Summarecon Group sebagai pengembang kawasan Summarecon  Serpong,  Alam  Sutera  Realty  sebagai pengembang  kawasan  Alam  Sutera,  dan  PT  Jaya  Real Property  Tbk  sebagai  pengembang  kawasan  Bintaro  Jaya, juga memiliki andil yang besar dalam pesatnya perkembangan  permukiman  karena  keempat developer tersebut menguasai sebagian besar lahan di Kota Tangerang Selatan, yakni total hampir mencapai 9000 Ha. Dari keempat kawasan  tersebut,  kawasan  Bintaro  Jaya  lah  yang  termasuk dalam dua kecamatan yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta.
Salah satu jenis kawasan yang menjadi fokus paling utama untuk  dikembangkan  oleh  para developer ialah  kawasan

## Penentuan Tipologi Permukiman di Kawasan Pinggiran Jakarta (Studi Kasus: Kota Tangerang Selatan)
Diandra Artianti, dan Putu Rudy Satiawan Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : puturudy@yahoo.com
P
permukiman.  Dengan  perubahan  Kota  Tangerang  Selatan yang  sudah  mengalami  urbanisasi,  maka  tipe  kawasan permukiman  yang  dikembangkan  yakni  tipe  permukiman perkotaan,  dimana  bentuk  kawasan  permukiman  cenderung lebih teratur daripada permukiman perdesaan. Kehadiran real estate e  di  Tangerang  Selatan  (khususnya  di  Bintaro  Jaya) tidak  dapat  dipisahkan  dari  dampak  yang  ditimbulkan terhadap  permukiman  yang  ada  di  sekitarnya  maupun permukiman  baru  yang  nantinya  akan  berkembang  [5]. Regulasi  dan  kebijakan  yang  berlaku  saat  ini  lebih  banyak berfokus  untuk  mengatur  perencanaan  untuk real  estatee , sehingga pembangunan real estate cenderung lebih eksklusif dari  segi  keamanan,  maupun  citra  sosial.  Batas-batas  fisik yang  terbentuk  antara  kawasan  terencana,  yakni  kawasan yang  dikembangkan  oleh developer ,  dengan  kawasan  tidak terencana mempengaruhi tipologi aksesibilitas dari permukiman  di  kawasan  tidak  terencana  menuju  kawasan real estate .
Seiring  berjalannya  waktu,  perkembangan  kawasan permukiman  di  Kota  Tangerang  Selatan  juga  mengalami perubahan. Seperti salah satu contoh yaitu kawasan Bintaro
Jaya  yang  mengubah  konsep  “Kota  Taman”  menjadi  “ The Professional  City” .  Perubahan  konsep  kawasan  secara keseluruhan  tersebut  kemudian  berdampak  pada  perubahan bentuk-bentuk  klaster  perumahan  sebelum  dan  sesudah adanya  pergantian  konsep  tersebut.  Bentuk  klaster perumahan  yang  saat  masih  mengusung  konsep  “Kota Taman” yang lebih sederhana, kini dengan konsep baru maka bentuk klaster perumahan juga dibuat lebih modern. Adapula kawasan permukiman yang bukan dikembangkan oleh empat developer besar  tadi  juga  memiliki  ciri  dan  bentuk kawasannya tersendiri.
Ragam  jenis  bentuk  kawasan  permukiman  yang  ada  di Kota  Tangerang  Selatan  tentunya  dipengaruhi  oleh  banyak faktor.  Faktor-faktor  tersebut  dapat  berasal  dari  internal wilayah Kota Tangerang Selatan, maupun yang berasal dari eksternal wilayah kota. Tipologi suatu kawasan permukiman akan  berdampak  pada rencana  pengembangan  kota di  masa yang akan datang. Pembangunan perumahan dan permukiman  yang  dilakukan  oleh  perusahaan  pengembang swasta  dan  pemerintah  di  wilayah-wilayah  pinggiran umumnya  memiliki  tujuan  untuk  meningkatkan  mutu
Gambar 1. Peta Pembagian Klaster Permukiman.
Gambar 2. Rekapitulasi Intensitas Coding Keseluruhan.
Tabel 1.
Indikator dan Variabel Penelitian Indikator Variabel Karakteristik fisik perumahan Kondisi fisik bangunan Pola jaringan jalan Atribut lokasi Jarak dengan pusat kegiatan Infrastruktur jalan dan jalur akses transportasi Ketersediaan infrastruktur transportasi Karakteristik sosial dan ekonomi penduduk Pendapatan Tingkat pendidikan Jenis pekerjaan Kepadatan penduduk
Komposisi suku/ras Morfologi permukiman Penggunaan lahan Pola jaringan jalan Kepadatan bangunan Pola bangunan Tipologi permukiman Jenis kawasan (planned/unplanned) Tabel 2. Cluster Membership Indikator Variabel Klaster 1 A Klaster 2 A Klaster 3 A Klaster 4 B Klaster 5 C Klaster 6 A Klaster 7 A Klaster 8 A Klaster 9 A Klaster 10 A Klaster 11 A Klaster 12 D Klaster 13 C Klaster 14 B Klaster 15 A Klaster 16 C Klaster 17 A Klaster 18 A Klaster 19 A Klaster 20 C Klaster 21 C Klaster 22 C Klaster 23 C Klaster 24 C Klaster 25 C Klaster 26 B Klaster 27 B Klaster 28 D
lingkungan kehidupan, memberi arah pertumbuhan wilayah, memperluas  lapangan  kerja  serta  menggerakkan  kegiatan ekonomi khususnya peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat [6].
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  merumuskan  tipologi permukiman di kawasan pinggiran Jakarta, tepatnya di Kota Tangerang  Selatan,  yang  diharapkan  dapat  digunakan  oleh pemerintah  maupun  pengembang  untuk  merencanakan pengembangan kawasan permukiman dan penyediaan sarana prasarana  yang  sesuai  dengan  karakter  dan  kebutuhan masyarakat  di  berbagai  kawasan  permukiman  di  wilayah pinggiran Jakarta, tepatnya di Kota Tangerang Selatan. Salah satu  jenis  kawasan  yang  menjadi  fokus  paling  utama  untuk dikembangkan  oleh  para developer ialah  kawasan permukiman.  Dengan  perubahan  Kota  Tangerang  Selatan yang  sudah  mengalami  urbanisasi,  maka  tipe  kawasan permukiman  yang  dikembangkan  yakni  tipe  permukiman perkotaan,  dimana  bentuk  kawasan  permukiman  cenderung lebih  teratur  daripada  permukiman  perdesaan.  Ragam  jenis bentuk  kawasan  permukiman  yang  ada  di  Kota  Tangerang Selatan  tentunya  dipengaruhi  oleh  banyak  faktor.  Faktor-
faktor  tersebut  dapat  berasal  dari  internal  wilayah  Kota Tangerang  Selatan,  maupun  yang  berasal  dari  eksternal wilayah  kota.  Tipologi  suatu  kawasan  permukiman  akan berdampak pada rencana pengembangan kota di masa yang akan datang).

## II. METODE PENELITIAN

## A. Pendekatan dan Jenis Penelitian
Sebagai  dasar  penelitian,  dikumpulkan  terlebih  dahulu teori-teori  yang  berkaitan  dengan  tipologi  kawasan permukiman  yaitu  melalui  faktor-faktor  yang  berpengaruh terhadap terbentuknya tipologi-tipologi kawasan permukiman.  Kemudian  berdasarkan  kondisi  empiris  dan literatur  yang  ada,  dirumuskan  faktor-faktor  yang  menjadi dasar pembentukan tipologi kawasan permukiman pinggiran Jakarta  di  Kota  Tangerang  Selatan  yang  selanjutnya  akan digunakan  dalam  proses  analisis  penentuan  tipologi permukiman yang ada di kawasan pinggiran Jakarta, di Kota Tangerang  Selatan.  Penelitian  ini  termasuk  jenis  penelitian deskriptif. Jenis penelitian deskriptif yang digunakan adalah deskriptif kualitatif-kuantitatif. Deskriptif kualitatif digunakan untuk mengetahui faktor-faktor yang berpengaruh terhadap tipologi permukiman di kawasan pinggiran Jakarta, di Kota Tangeran Selatan. Sedangkan deskriptif kualitatif dan kuantitatif digunakan dalam penentuan tipologi permukiman di  kawasan  pinggiran  Jakarta,  di  Kota  Tangerang  Selatan berdasarkan faktor-faktor  yang sudah teridentifikasi sebelumnya.

## B. Indikator dan Variabel Penelitian
Dalam  penelitian  ini,  terdapat  enam  indikator  dan  tiga belas  variabel  yang  didapat  dari  tinjauan  pustaka  mengenai morfologi permukiman, tipologi permukiman, pola permukiman, dan permukiman pinggiran kota. Indikator dan variabel  penelitian  yang  digunakan  pada  analisis  untuk merumuskan faktor-faktor yang menjadi dasar pembentukan tipologi permukiman dapat dilihat pada Tabel 1.

## C. Merumuskan Faktor-Faktor yang Menjadi Dasar Pambentukan Tipologi Permukiman
Analisis  untuk  merumuskan  faktor-faktor  yang  menjadi dasar pembentukan tipologi permukiman dilakukan menggunakan  metode content  analysis . Content  Analysis yang  dilakukan  pada  penelitian  ini  didasarkan  pada  hasil wawancara  dengan  stakeholder  yang  sudah  ditentukan sebelumnya, yaitu Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan  Pertanahan  Kota  Tangerang  Selatan,  Akademisi,  dan Real Estat Indonesia. Setelah melakukan proses wawancara dengan  ketiga  responden,  seluruh  hasil  wawancara  akan diubah  ke  dalam  bentuk  transkrip  wawancara.  Kemudian, transkrip  wawancara  tersebut  akan  diolah  menggunakan software ATLAS.ti Versi 7.5.4.

## D. Merumuskan Tipologi Permukiman
Untuk  merumuskan  tipologi  permukiman,  dilakukan analisis  dengan  metode  kuantitatif,  yaitu Hierarchical Cluster  Analysis .  Analisis  klaster  yang  digunakan  adalah metode  hierarki,  karena  jumlah  data  sedikit,  dan  jumlah klaster  akan  terbentuk  berdasarkan  keragaman  karakteristik responden. Hierarchial  Cluster  Analysis digunakan  karena output  yang  dihasilkan  dari  penelitian  ini  berbentuk
Tabel 3. Tipologi Klaster Tipe Klaster Anggota Klaster Tipe A Klaster 1, Klaster 2, Klaster 3, Klaster 6, Klaster 7, Klaster 8, Klaster 9, Klaster 10, Klaster 11, Klaster 15, Klaster 17, Klaster 18, Klaster 19 Tipe B Klaster 4, Klaster 14, Klaster 26, Klaster 27 Tipe C Klaster 5, Klaster 13, Klaster 16, Klaster 20, Klaster 21, Klaster 22, Klaster 23, Klaster 24, Klaster 25 Tipe D Klaster 12, Klaster 28
Gambar 3. Peta Tipologi Klaster Permukiman.
kelompok-kelompok  tipologi  permukiman  yang  sesuai dengan  kesamaan  karakter  anggota  klaster  tersebut.  Proses pengolahan  data  menggunakan  metode Hierarchial  Cluster Analysis akan  menggunakan  bantuan software IBM  SPSS Statistics  23.  Sebelum  melakukan  proses  pengolahan  data menggunakan software SPSS,  seluruh  data  akan  dikonversi menjadi data nominal dan ordinal agar memudahkan dalam proses pengolahan data.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Gambar Umum Wilayah Penelitian
Wilayah  penelitian  terletak  di  Kecamatan  Pondok  Aren dan Kecamatan Ciputat Timur, yang terletak di bagian paling timur  wilayah  Kota  Tangerang  Selatan,  dan  berbatasan dengan  Kota  Jakarta  Selatan  pawa  bagian  timur  wilayah studi.
Penggunaan  lahan  di  Kecamatan  Pondok  Aren  dan Kecamatan Ciputat Timur didomunasi oleh lahan permukiman.  Kemudian,  kawasan  perdangan/jasa  dapat ditemukan di sepanjang jalan utama, di kawasan CBD Sektor 7  Bintaro  Jaya,  Kecamatan  Pondok  Aren  dan  di  Kelurahan Rempoa,  Kecamatan  Ciputat  Timur.  Terdapat  beberapa sarana transportasi yang terletak di Kecamatan Pondok Aren dan Ciputat Timur, antara lain:
1) Stasiun Kereta Api Pondok Ranji & Stasiun Kereta Api Jurang Mangu
Stasiun KA Pondok Ranji dan Stasiun Kereta Api Jurang Mangu melayani KRL Commuter Line menuju Stasiun Tanah Abang.  KRL  Commuter  Line  melayani  rute  komuter  di wilayah  DKI  Jakarta,  Kota  Depok,  Kota  Bogor,  Kabupaten Bogor,  Kota  Bekasi,  Kabupaten  Bekasi,  Kabupaten  Lebak, Kota Tangerang, dan Kota Tangerang Selatan.

## 2) Pintu Tol Pondok Aren
Pintu  Tol  Pondok  Aren  dapat  menjangkau  akses  menuju tol  Jakarta  Outer  Ring  Road  (JORR),  tol  bandara  menuju Bandara Soekarno-Hatta, tol menuju Banten, dan tol menuju Pelabuhan Merak.
3) Halte Transjakarta
Semenjak  diperluasnya  jangkauan  Bus  Transjakarta, terdapat  beberapa  rute  yang  melewati  Kecamatan  Pondok Aren dan Ciputat Timur, yakni S21 melayani rute Ciputat – Tosari, S22 melayani rute Ciputat – Kampung Rambutan, dan 8E melayani rute Bintaro – Blok M.

## B. Pembagian Klaster Permukiman
Unit  amatan  dalam  penelitian  ini  adalah  klaster permukiman  yang  terletak  di  13  kelurahan  yang  berada  di Kecamatan  Pondok  Aren  dan  Ciputat  Timur.  Penentuan pembagian klaster-klaster permukiman tersebut didasari oleh beberapa kriteria, yaitu:(1)Merupakan rumah tapak: (2)Berada pada jarak geografis yang berdekatan:(3)Memiliki karakteristik  fisik  yang  homogen  (karakteristik  fisik bangunan dan karakteristik fisik jalan).
Terdapat  28  klaster  perumahan  yang  telah  teridentifikasi berdasarkan kriteria yang telah ditentukan. Penentuan klaster didasarkan  pada  batas  yang  telah  ditentukan  oleh pengembang atau batas komplek perumahan yang sudah ada. Seperti  pada  kawasan  Bintaro  Jaya,  pengembang  telah menentukan  sendiri  klaster-klaster  perumahan  di  kawasan Bintaro Jaya yang diberi nama sektor. Terdapat 10 sektor di
kawasan Bintaro Jaya, namun hanya 9 sektor yang masuk ke dalam  wilayah  studi  penelitian.  Kemudian,  untuk  kawasan perumahan yang tidak memiliki batas wilayah komplek atau klaster  tersendiri,  pembagian  klaster  didasarkan  pada kesamaan  karakteristik  fisik  perumahan.  Satu  unit  amatan yang  berupa  klaster  tersebut  tediri  dari  beberapa  komplek perumahan,  atau  wilayah  perumahan  yang  memiliki  ciri serupa. Gambaran umum masing-masing klaster permukiman tersebut yakni:
1) Klaster 1:  Pondok Pucung Indah
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  satu  lantai,  dan  perkerasan jalan menggunakan aspal dan beton di beberapa ruas jalan. 2) Klaster 2: Bintaro Jaya Sektor 9
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk grid  dan  spinal,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
3) Klaster 3: Kebayoran Bintaro
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk grid  dan  spinal,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
4) Klaster 4: Taman Mangu Indah
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  satu  lantai,  dan  perkerasan jalan menggunakan beton.
5) Klaster 5: Pondok Aren
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk spinal  dan  grid  pada  jalan  lokal,  rata-rata  tinggi  bangunan satu lantai, dan perkerasan jalan menggunakan paving block. 6) Klaster 6: Menteng Bintaro
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk grid  dan  spinal,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
7) Klaster 7: Perumahan Nuri
Penggunaan  lahan  homogen,  yakni  permukiman,  pola jaringan  jalan  berbentuk  spinal  dan  grid,  rata-rata  tinggi bangunan  satu  sampai  dua  lantai,  dan  perkerasan  jalan menggunakan beton.
8) Klaster 8: Bintaro Jaya Sektor 8
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk grid  dan  spinal,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan aspal
9) Klaster 9: Bintaro Jaya Sektor 6
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk spinal  dan  radial,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
10) Klaster 10: Bintaro Jaya Sektor 5
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan  perkerasan jalan menggunakan paving block.
11) Klaster 11: Perumahan Pondok Jaya
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  satu  lantai,  dan  perkerasan jalan menggunakan aspal.
12) Klaster 12: Jurang Mangu
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk spinal  dan  grid  pada  jalan  lokal,  rata-rata  tinggi  bangunan satu lantai, dan perkerasan jalan menggunakan paving block. 13) Klaster 13: Cipadu
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk spinal  dan  grid  pada  jalan  lokal,  rata-rata  tinggi  bangunan satu  sampai  dua  lantai,  dan  perkerasan  jalan  menggunakan
paving block.
14) Klaster 14: Komplek Deplu
Penggunaan  lahan  homogen,  yakni  permukiman,  pola jaringan jalan berbentuk grid, rata-rata tinggi bangunan satu sampai dua lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal. 15) Klaster 15: Bintaro Jaya Sektor 4
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  satu  sampai  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan paving block.
16) Klaster 16: Gang Betung
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk spinal, rata-rata tinggi bangunan satu lantai, dan perkerasan jalan menggunakan beton.
17) Klaster 17: Bintaro Jaya Sektor 3
Penggunaan  lahan  213omogeny,  pola  jaringan  jalan berbentuk  grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
18) Klaster 18: Bintaro Jaya Sektor 3A
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk spinal  dan  grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
19) Klaster 19: Bintaro Jaya Sektor 2
Penggunaan lahan campuran, dan perdangangan/jasa, pola jaringan jalan berbentuk grid, rata-rata tinggi bangunan satu lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
20) Klaster 20: Menjangan
Penggunaan lahan campuran, dan perdangangan/jasa, pola jaringan jalan berbentuk spinal, rata-rata tinggi bangunan satu lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
21) Klaster 21: Komplek Pertamina
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  satu  lantai,  dan  perkerasan jalan menggunakan aspal.
22) Klaster 22: Cempaka
Penggunaan lahan campuran, dan perdangangan/jasa, pola jaringan jalan berbentuk spinal, rata-rata tinggi bangunan satu sampai dua lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal. 23) Klaster 23: Rempoa
Penggunaan lahan campuran, dan perdangangan/jasa, pola jaringan jalan berbentuk spinal, rata-rata tinggi bangunan satu sampai dua lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal 24) Klaster 24: UIN
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk spinal, rata-rata tinggi bangunan satu sampai dua lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
25) Klaster 25: Legoso
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk spinal  dan  grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  satu  sampai  dua lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal dan paving block.
26) Klaster 26: Bali View
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk spinal  dan  grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan perkerasan jalan menggunakan paving block.
27) Klaster 27: Villa Cinere Mas
Penggunaan lahan homogen, pola jaringan jalan berbentuk grid,  rata-rata  tinggi  bangunan  dua  lantai,  dan  perkerasan jalan menggunakan paving block.
28) Klaster 28: Gintung
Penggunaan lahan campuran, pola jaringan jalan berbentuk spinal, rata-rata tinggi bangunan satu sampai dua lantai, dan perkerasan jalan menggunakan aspal.
Pembagian klaster permukiman pada wilayah studi dapat dilihat pada Gambar 1.
C. Analisis Faktor-Faktor Yang Menjadi Dasar

## Pembentukan Tipologi Permukiman
Penentuan  faktor-faktor  sebagai  dasar  pembentukan tipologi permukiman di kawasan pinggiran Jakarta, di Kota Tangerang Selatan, yakni pada Kecamatan Pondok Aren dan Kecamatan  Ciputat  Timur,  dilakukan  dengan content analysis berdasarkan hasil wawancara dengan tiga responden yang  merupakan  expert  di  bidang  perumahan  dan permukiman serta mengetahui kondisi wilayah studi. Content analysis digunakan  untuk  melakukan  validasi  terhadap faktor-faktor yang akan menjadi dasar pembentukan tipologi. Oleh  karena  itu,  akan  terjadi  reduksi  terhadap  variabel- variabel yang dinilai tidak sesuai sebagai pembentuk tipologi permukiman berdasarkan pendapat dari tiga responden yang diwawancara.
Hasil  wawancara  kemudian  ditranskrip,  kemudian  diolah dengan menggunakan software Atlas.ti Versi 7.5.4. Software Altas  berfungsi  memudahkan  peneliti  dalam  menghitung intensitas variabel yang muncul dari ketiga hasil wawancara, berikut dengan kutipan yang mengacu pada variabel tersebut. Berikut  ini  adalah  data  seluruh  variabel  beserta  intensitas munculnya variabel dari total ketiga responden yang dihitung dengan software Atlas yang dapat dilihat pada Gambar 2. Pada  tabel Code  Manager dapat  dilihat  intensitas munculnya  variabel  pada  seluruh  hasil  wawancara  dengan ketiga  responden  pada  kolom grounded. Kemudian,  untuk menentukan  variabel  apa  saja  yang  akan  digunakan  untuk analisis  selanjutnya,  akan  dihitung  dari  rata-rata  intensitas munculnya  variabel,  yakni  4,5.  Kemudian,  variabel  yang memiliki  intensitas  muncul  diatas  4,5  ditetapkan  menjadi faktor-faktor  yang  menjadi  dasar  pembentukan  tipologi permukiman  dan  akan  digunakan  pada  analisis  selanjutnya. Faktor-faktor tersebut adalah
1) Ketersediaan infrastruktur transportasi (12 kali)
Ketersediaan  infrastruktur  transportasi  merupakan  hal utama  dalam  pemilihan  lokasi  tempat  tinggal,  maka ketersediaan  dan  kemudahan  akses  sarana  dan  prasarana transportasi  menjadi  hal  yang  sangat  penting.  Apalagi mengingat  masyarakat  yang  bermukim  di  pinggiran  Jakarta banyak  yang  bekerja  di  Jakarta  sehingga  harus  melakukan perjalanan komuter  ke  Jakarta  setiap  harinya.  Jarak  menuju infrastruktur transportasi juga kerap dijadikan sebagai ajang promosi pengembang untuk menjual sebuah komplek/klaster perumahan baru.

## 2) Jenis kawasan (9 kali)
Perbedaan  antar  klaster  secara  fisik  dapat  sangat  terlihat berdasarkan pihak yang mengembangkan kawasan tersebut. Karena  biasanya,  pengembang  (terutama  pengembang berskala besar) sudah memiliki ciri khas untuk kawasannya sendiri.  Ciri  ini  berkaitan  dengan  ciri  fisik  kawasan  yang meliputi penamaan jalan/klaster perumahan, pola penggunaan  lahan  kawasan,  dan  sebagainya.  Pengembang skala  kecil  cenderung  mengembangkan  klaster  perumahan dalam  skala  kecil  yakni  berupa  komplek-komplek perumahan.  Sedangkan  pengembang  besar  cenderung mengembangkan  kawasan  hunian  beserta  dengan  fasilitas umum  yang  mendukung  untuk  memenuhi  kebutuhan masyarakat.

## 3) Pendapatan (9 kali)
Pendapatan  penghuni  antar  klaster  perumahan  akan mempengaruhi  perbedaan  antar  klaster  karena  tingkat ekonomi  akan  mempengaruhi  seseorang  dalam menentukan lokasi tempat tinggal. Seseorang akan membeli rumah yang tentunya sesuai dengan kemampuan ekonominya. Masyarakat dengan pendapatan tinggi tentu akan cenderung memilih  lokasi  tempat  tinggal  yang  strategis  dengan  rumah yang mewah dan aksesibilitas yang mudah.
4) Tingkat pendidikan (6 kali)
Tingkat  pendidikan  berpengaruh  signifikan  terhadap tingkat  pendapatan  individu, dimana  semakin  tinggi  tingkat pendidikan,  tingkat  pendapatan  juga  akan  meningkat  [7]. Kemudian, mayoritas tenaga kerja profesional di DKI Jakarta merupakan  lulusan  perguruan  tinggi  [8].  Hal  ini  tentunya dapat  mempengaruhi  perbedaan  tingkat  ekonomi  antar masyarakat yang memiliki tingkat pendidikan berbeda.
5) Jarak dengan pusat kegiatan (6 kali)
Selain jarak dengan infrastruktur transportasi, jarak dengan pusat  kegiatan  juga  menjadi  salah  satu  faktor  yang menentukan  pemilihan  tempat  tinggal  bagi  seseorang. Menurut R3, orang dengan tingkat pendapatan berbeda akan memilih tempat tinggal sesuai dengan kelengkapan fasilitas yang  mereka  butuhkan,  tidak  perlu  ada  transportasi  umum karena  orang  dengan  pendapatan  yang  tinggi  cenderung memiliki  kendaraan  sendiri.  Mereka  lebih  memperhatikan jarak  dengan  pusat  perbelanjaan  yang  mewah,  tempat rekreasi, dan lainnya.
6) Pola bangunan (6 kali)
Saat ini, banyak pengembang yang menjual berbagai tipe perumahan  dan  mengelompokan  berdasarkan  luas  tanah. Luas  tanah  rumah  akan  mempengaruhi  harga  rumah. Beberapa  tipe  rumah  yang  umum  dipasarkan  saat  ini  yaitu tipe 36, 45, 60 untuk rumah sederhana, tipe 90 dan 120 untuk rumah  menengah,  dan  tipe  >120  yang  sudah  tergolong  ke dalam rumah mewah

## D. Analisis Rumusan Tipologi Permukiman
Untuk  merumuskan  tipologi  permukiman  di  kawasan pinggiran  Jakarta , di  wilayah Kota  Tangerang  Selatan, digunakan teknik cluster analysis atau analisis klaster. Proses analisis  dilakukan  setelah  proses  pengambilan  data  berupa penyebaran kuesioner secara online. Jumlah responden yang digunakan untuk analisis klaster yakni 112 responden dari 28 klaster  dengan  jumlah  4  responden  dari  masing-masing klaster. Selanjutnya, untuk mendapatkan data yang mewakili setiap klaster, akan diambil rata-rata dari keempat responden pada  tiap  masing-masing  klaster  untuk  data  numerik. Sedangkan,  untuk  data  non  numerik  akan  ditentukan berdasarkan modus.
Setelah  data  diubah  kedalam  bentuk  data  nominal  dan ordinal,  selanjutnya  data  diinput  ke software IBM  SPSS Statistics  23.  Proses  analisis  dengan hierarchial  cluster analysis menggunakan  Ward’s  Method  dengan  jumlah  tipe klaster  yakni  4  klaster.  Penentuan  4  tipe  klaster  didasarkan oleh rata-rata varian data dari keenam faktor yang digunakan yakni 4.
Berikut  ini  adalah  hasil  pengolahan  data  menggunakan SPSS  berupa  pembagian  tipe  klaster  dari  28  sampel  klaster yang  dapat  dilihat  pada  Tabel  2.  Untuk  memudahkan penamaan klaster, tipe klaster, Cluster 1 akan menjadi Tipe A, Cluster 2 menjadi Tipe B, Cluster 3 menjadi Tipe C, dan
Cluster  4  menjadi  Tipe  D.  Kemudian,  berikut  ini  adalah anggota dari keempat tipe klaster yang telah terbentuk, dapat dilihat  pada  Tabel  3.  Dari output pengolahan  data menggunakan SPSS, dapat dilihat bahwa:
1) Tipe A
Tipe  A  terdiri  dari  13  klaster  permukiman.  Karakteristik tingkat  pendidikan  rata-rata  penduduk  pada  Tipe  A  yakni S1/D4 dengan sebagian kecil merupakan S2, dan pendapatan rata-rata  >15.000.000.  Kemudian,  pola  bangunan  yang diwakilkan dengan luas tanah rata-rata anggota Tipe A adalah >180  m 2 .  Setiap  anggota  Tipe  A  merupakan  klaster-klaster yang  dikembangkan  oleh  pengembang.  Mayoritas  anggota klaster terletak di kawasan Bintaro Jaya yang artinya klaster- klaster tersebut dikembangkan oleh pengembang  besar, dan sebagian kecil dikembangkan oleh pengembang skala kecil.
Anggota Tipe A memiliki rata-rata jarak waktu tempuh 5- 10  menit  menuju  pusat  kegiatan  perdangangan,  jasa,  dan perkantoran. Infrastruktur transportasi tersedia dengan jarak waktu  tempuh  rata-rata  5-10  menit  dari  masing-masing klaster menuju Halte Transjakarta/Stasiun KA/Pintu Tol.

## 2) Tipe B
Tipe  B  terdiri  dari  4  klaster  permukiman.  Karakteristik tingkat pendidikan rata-rata penduduk pada Tipe B yakni S2, dan  pendapatan  rata-rata  >15.000.000.  Kemudian,  pola bangunan  yang  diwakilkan  dengan  luas  tanah  rata-rata anggota  Tipe  B  adalah  >180  m 2 .  Tiga  dari  empat  anggota Tipe  B  merupakan  klaster-klaster  yang  dikembangkan  oleh pengembang  skala  kecil,  sedangkan  satu  klaster  lainnya merupakan perumahan instansi pemerintah. Anggota Tipe B memiliki rata-rata jarak waktu tempuh 10-20 menit menuju pusat  kegiatan  perdangangan,  jasa,  dan  perkantoran. Infrastruktur transportasi tersedia dengan jarak waktu tempuh rata-rata  10-20  menit  dari  masing-masing  klaster  menuju Halte Transjakarta/Stasiun KA/Pintu Tol.

## 3) Tipe C
Tipe  C  terdiri  dari  9  klaster  permukiman.  Karakteristik tingkat  pendidikan  rata-rata  penduduk  pada  Tipe  C  yakni S1/D3 dengan sebagian kecil merupakan D3, dan pendapatan rata-rata  4.000.001  –  7.500.00.  Kemudian,  pola  bangunan yang diwakilkan dengan luas tanah rata-rata anggota Tipe C adalah  120  m 2 -  180  m 2 .  Mayoritas  anggota  Tipe  C merupakan  klaster-klaster  yang  tidak  dikembangkan  oleh pihak  tertentu/dibangun  oleh  masing-maisng  individu, sedangkan  satu  klaster  lainnya  merupakan  perumahan instansi pemerintah. Anggota Tipe C memiliki rata-rata jarak waktu  tempuh  5-10  menit  menuju  pusat  kegiatan perdangangan, jasa, dan perkantoran. Infrastruktur transportasi tersedia dengan jarak waktu tempuh rata-rata 5- 10 menit dan 10-20 menit dari masing-masing klaster menuju Halte Transjakarta/Stasiun KA/Pintu Tol.

## 4) Tipe D
Tipe  D  terdiri  dari  2  klaster  permukiman.  Karakteristik tingkat  pendidikan  rata-rata  penduduk  pada  Tipe  D  yakni SMA/SMK/MA,  dan  pendapatan  1.000.000-4.000.000  dan 7.500.000-10.000.000.  Kemudian,  pola  bangunan  yang diwakilkan dengan luas tanah rata-rata anggota Tipe D adalah 50  m 2 –  119  m 2 dan  >180  m 2 .  Anggota  Tipe  D  merupakan klaster-klaster  yang  tidak  dikembangkan  oleh  pihak tertentu/dibangun  oleh  masing-maisng  individu.  Anggota Tipe D memiliki jarak waktu tempuh 5-10 menit dan 10-20 menit  menuju  pusat  kegiatan  perdangangan,  jasa,  dan
perkantoran. Infrastruktur transportasi tersedia dengan jarak waktu  tempuh  10-20  menit  dari  masing-masing  klaster menuju Halte Transjakarta/Stasiun KA/Pintu Tol
Pemetaan  tipologi  klaster  permukiman  di  Kecamatan Pondok  Aren  dan  Kecamatan  Ciputat  Timur  dapat  dilihat pada Gambar 3.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil pembahasan dan analisis, beberapa poin yang dapat disimpulkan dari penelitian Tipologi Permukiman di Kawasan Pinggiran Jakarta, Studi Kasus: Kota Tangerang Selatan ini adalah: Dari total 13 variabel penelitian, terdapat 6 variabel yang digunakan sebagai faktor yang menjadi dasar pembentukan  tipologi  permukiman  di  Kecamatan  Pondok Aren  dan  Kecamatan  Ciputat  Timur.  Faktor-faktor  tersebut adalah ketersediaan infrastruktur transportasi, jenis kawasan, pendapatan, tingkat pendidikan, jarak dengan pusat kegiatan, dan  pola  bangunan.  Setelah  melakukan  proses  cluster analysis  dengan  menggunakan  software  SPSS,  tipologi klaster perumahan dibagi menjadi 4 tipe, yakni Tipe A, Tipe B,  Tipe  C,  dan  Tipe  D.  Pengklasteran  didasari  oleh  enam faktor  yang  didapat  dari  hasil  proses  analisis  sebelumnya. Pada Tipe A, dapat dilihat bahwa mayoritas klaster pada tipe ini merupakan klaster yang dikembangkan oleh pengembang besar dan masuk ke dalam wilayah Bintaro Jaya. Pendapatan dan  pola  bangunan  berada  pada  strata  yang  paling  tinggi, yakni  pendapatan  >15.000.000  dan  luas  tanah  >180  m2. Selain  itu,  kemudahan  akses  menuju  pusat  kegiatan perdagangan,  jasa,  dan  perkantoran  serta  infratsruktur transportasi  yang  tersedia  dekat  dengan  klaster-klaster  Tipe A  ditunjukan  dengan  waktu  tempuh  yang  cukup  singkat, yakni 5-10 menit. Pada Tipe B, rata-rata pendapatan dan pola bangunan sama dengan klaster A, namun yang membedakan adalah  waktu  tempuh  menuju  pusar  kegiatan  perdagangan, jasa,  dan  perkantoran  yang  lebih  lama,  yakni  10-20  menit. Infratruktur  transportasi  yang  tersedia  juga  membutuhkan
waktu  tempuh  selama  10-20  menit.  Pada  Tipe  C,  waktu tempuh  menuju  pusat  kegiatan  perdagangan,  jasa,  dan perkantoran  cukup  singkat  yakni  5-10  menit.  Namun  yang membedakan dari klaster lainnya adalah rata-rata pendapatan masyarakat  penghuni  klaster  Tipe  C  yakni  4.000.001  – 7.500.00.  Kemudian,  klaster  Tipe  C  merupakan  jenis kawasan yang tidak ada pengembang/dibangun sendiri oleh penghuni. Tipe D merupakan klaster dengan anggota paling sedikit, yakni 2 klaster. Hal yang paling membedakan Tipe D dengan  tipe  lainnya  adalah  tingkat  pendidikan  rata-rata masyarakat  penghuni  klaster  D  adalah  SMA/SMK/MA. Selain  itu,  waktu  tempuh  menuju  pusar  kegiatan perdagangan,  jasa,  dan  perkantoran  selama  10-20  menit. Untuk  menuju  infratruktur  transportasi  yang  tersedia, masyarakat  membutuhkan  waktu  tempuh  selama  10-20 menit.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  J.  T.  Hidajat,  S.  R.  P.  Sitorus, E. Rustiadi,  and  Machfud, “Dinamika pertumbuhan  dan  status  keberlanjutan  kawasan  permukiman  di pinggiran kota wilayah metropolitan jakarta,” Maj. Globe , vol. 15, no. 1, pp. 93–100, 2013.
[2]  F. Hanief and S. P. Dewi, “Pengaruh urban sprawl terhadap perubahan bentuk  kota  semarang  ditinjau  dari  perubahan  kondisi  fisik,” Universitas Diponogoro, Semarang, 2014.
[3]  P.  B.  Cobbinah,  E.  Gaisie,  and  L.  Owusu-Amponsah,  “Peri-urban morphology and indigenous livelihoods in ghana,” Habitat Int. , vol. 50, pp. 120–129, 2015, doi: 10.1016/j.habitatint.2015.08.002.
[4]  T.  Y.  Subroto, “Pola  perubahan  spasial daerah pinggiran kota  (urban fringe),” J.  i-lib  UGM ,  vol.  4,  1997,  [Online].  Available: https://repository.ugm.ac.id/22018/.
[5]  T.  Budi  Utami  and  B.  Susetyo,  “Typology  of  accessibility  between planned and unplanned settlement,” MATEC Web Conf. , vol. 101, no. 1, pp. 1–9, 2016, doi: 10.1051/matecconf/201710105026.
[6]  L.  Masitoh,  “Pengaruh  keberadaan  perumahan  terhadap  perubahan harga lahan di kecamatan ciledug ” Universitas Diponogoro, 2003.
[7]  D.  Julianto,  P.  A.  Utari,  J.  Sawahan,  N.  Simpang,  and  P.  S.  Barat, “Analisa pengaruh tingkat pendidikan terhadap pendapatan individu di sumatera barat,” Universitas Dharma Andalas, 2016.
[8]  P.  Suryono,  “Kesesuaian  tingkat  pendidikan  dan  jenis  pekerjaan pekerja di pulau jawa: Analisis Data Sakernas Tahun 2010,” vol. 21, no. June, p. 210, 2010