-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702

## PELAKSANAAN LELANG EKSEKUSI OBYEK HAK TANGGUNGAN DENGAN PERANTARAAN BALAI LELANG SWASTA

## Amelia Citra Lavinia, Agus Nurudin
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro
Email : amelia.citra.lavinia@gmail.com

## Abstract
The Private Auction Center (BLS) is not authorized to conduct an auction for the execution of objects of mortgages, but many creditors use BLS services rather than directly through the KPKNL, due to the large amount of pre-auction and / or post auction services conducted by BLS in accordance with the  agreement.  This  study  aims  to  determine  the  process  of  carrying  out the  auction  execution  of objects  of  mortgage  rights  between  the  Private  Auction  Hall  and  the  effectiveness  of  the  auction execution of objects of mortgage rights with the Private Auction Hall. The approach method used is normative juridical. The pre-auction services performed by the BLS are checking auction documents, submitting applications to the KPKNL, submitting notification of pre-auction processes, pre-auction notifications,  surveying  auction  objects,  photographing  auction  objects,  notifying  auction  dates  to creditors,  handling  auction  announcements,  taking  care  of  SKPT,  and  conducting  auction  object marketing.  .  The  post-auction  services  of  the  BLS  are  submitting  the  auction  object,  giving instructions to reverse the name, and giving advice to the buyer to immediately evacuate when the auction object is still inhabited. The use of BLS services in the auction of object mortgages execution is more time efficient, auctioning at optimal prices.

## Keywords:auction room; mortgage rights

## Abstrak
Balai Lelang Swasta (BLS) tidak berwenang melakukan lelang eksekusi obyek hak tanggungan, namun banyak kreditur yang menggunakan jasa BLS dibandingkan langsung melalui KPKNL, karena besarnya  imbalan  jasa  pralelang  dan/atau  pasca  lelang  yang  dilakukan  oleh  BLS  sesuai  dengan kesepakatan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  proses  pelaksanaan  lelang  eksekusi  obyek hak tanggungan dengan perantaraan Balai Lelang Swasta dan efektivitas pelaksanaan lelang eksekusi obyek hak tanggungan dengan perantaraan Balai Lelang Swasta. Metode pendekatan yang digunakan adalah  yuridis  normatif.  Jasa  pralelang  yang  dilakukan  BLS  adalah  memeriksa  dokumen  lelang, mengajukan  permohonan  kepada  KPKNL,  menyerahkan  surat  pemberitahuan  proses  pralelang, pemberitahuan  pralelang, survey obyek  lelang,  memfoto  obyek  lelang,  memberitahukan  tanggal lelang kepada kreditur, mengurus pengumuman lelang, mengurus SKPT, dan melakukan pemasaran obyek  lelang.  Jasa  pasca  lelang  BLS  yaitu  menyerahkan  obyek  lelang,  memberi  petunjuk  untuk melakukan balik nama, dan memberikan saran kepada pembeli untuk segera melakukan pengosongan ketika  obyek  lelang  masih  berpenghuni.  Penggunaan  jasa  BLS  pada  lelang  eksekusi  obyek  hak tanggungan lebih efisien waktu, lelang laku dengan harga yang optimal.

## Kata Kunci:balai lelang; hak tanggungan
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702

## A. Pendahuluan
Pemberian kredit tentunya diawali dengan adanya suatu perjanjian. Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji  untuk  melaksanakan  sesuatu  hal  (Subekti,  1983).  Perjanjian  kredit  adalah  perjanjian pokok (prinsipil) yang bersifat riil (Hermansyah, 2005). Pemberian kredit mengandung banyak resiko,  sehingga  hampir  semua  kreditur  meminta  jaminan.  Jaminan  dapat  berupa  jaminan perseorangan  dan  jaminan  kebendaan.  Jaminan  kebendaan  yaitu  gadai,  fidusia,  hipotik,  hak tanggungan, dan jaminan atas resi gudang (Purwahid Patrik dan Kashadi, 2009).
Penilaian yang telah dilakukan kreditur sebelum pemberian kredit tidak selamanya dapat menjamin  bahwa  debitur  menepati  janjinya  untuk  membayar  angsuran  utang  sesuai  dengan perjanjian  yang  telah  disepakati.  Kreditur  dapat  melakukan  upaya  hukum  untuk  mendapatkan piutangnya  kembali.  Upaya  hukum  terakhir  yang  dapat  ditempuh  adalah  eksekusi.  Eksekusi adalah  pelaksanaan  terhadap  putusan  hakim  baik  keputusan  yang  telah  mempunyai  kekuatan hukum tetap maupun yang belum mempunyai kekuatan hukum tetap (Sarwono, 2011). Apabila kredit  dijamin  dengan  hak  tanggungan,  eksekusi  dapat  dilaksanakan  sesuai  dengan  Pasal  20 Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Dalam  Pasal  20  ayat  (1)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  ditentukan  apabila  debitur cidera  janji,  maka  pemegang  hak  tanggungan  pertama  dapat  menjual  obyek  hak  tanggungan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  6.  Eksekusi  berdasarkan  Pasal  6  Undang-Undang  Hak Tanggungan  merupakan parate  eksekusi . Parate  eksekusi adalah  hak  kreditur  untuk melaksanakan  perikatan  bila  diketahui  debitur  melakukan  wanprestasi  secara  langsung  tanpa adanya vonis Pengadilan (Rocky Marbun, 2012). Eksekusi harus dilakukan melalui pelelangan umum.  Lelang  adalah  penjualan  barang  yang  terbuka  untuk  umum  dengan  penawaran  harga secara  tertulis  dan/atau  lisan  yang  semakin  meningkat  atau  menurun  untuk  mencapai  harga tertinggi,  yang  didahului  dengan  pengumuman  lelang(Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, 2016).
Penjualan  obyek  hak  tanggungan  dilakukan  secara  lelang  dan  tidak  membutuhkan  fiat eksekusi  dari  pengadilan.  Pelaksanaan  lelang  obyek  hak  tanggungan  wajib  dilakukan  oleh Pejabat Lelang  Kelas I. Lelang eksekusi obyek  hak tanggungan berdasarkan Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan dapat dilakukan langsung melalui KPKNL (Kantor Pelayanan Keuangan Negara dan Lelang) atau dengan perantaraan Balai Lelang Swasta (BLS).
Istilah  Balai  Lelang  Swasta  muncul  sejak  dikeluarkannya  Keputusan  Menteri  Keuangan Nomor  47/KMK.01/1996  Tentang  Balai  Lelang.  Balai  Lelang  adalah  badan  hukum  Indonesia
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
- 1702
berbentuk  perseroan  terbatas  (PT)  yang  khusus  didirikan  untuk  melakukan  kegiatan  usaha  di bidang  lelang(Peraturan  Menteri  keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  113/PMK.06/2019 Tentang  Balai  Lelang,  2019).  Penjual  pada  dasarnya  memerlukan  jasa  promosi,  menawarkan, dan mengirimkan barang, namun hal ini tidak dapat dilakukan oleh kantor lelang negara karena adanya keterbatasan-keterbatasan tertentu. Oleh karena itu, berdirinya Balai Lelang adalah untuk memenuhi berbagai unsur lelang yang tidak dapat dilakukan oleh kantor lelang negara. (Adwin Tista, 2013)
Pelaksanaan lelang eksekusi jaminan kredit macet yang dibebani hak tanggungan dengan perantaraan  Balai  Lelang  Swasta  dilakukan  dengan  beberapa  tahapan,  yaitu  pralelang, pelaksanaan lelang, dan pasca lelang. Balai Lelang Swasta tidak berwenang melakukan lelang eksekusi,  Balai  Lelang  Swasta  hanya  menjalankan  tahap  pralelang  eksekusi  dan  pasca  lelang eksekusi. Meskipun Balai Lelang Swasta tidak berwenang melakukan lelang eksekusi obyek hak tanggungan, namun banyak kreditur yang menggunakan jasa Balai Lelang Swasta dibandingkan langsung melalui KPKNL. Salah satu alasannya yaitu besarnya imbalan jasa pralelang dan/atau pasca  lelang  yang  dilakukan  oleh  Balai  Lelang  Swasta  sesuai  dengan  yang  disepakati  atau diperjanjikan.  Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  penulis  tertarik  untuk  meneliti  lebih  lanjut dengan judul Pelaksanaan Lelang Eksekusi Obyek Hak Tanggungan dengan Perantaraan Balai Lelang Swasta.
Penelitian ini menggunakan teori kepastian hukum dan teori efektivitas hukum. Kepastian hukum  sebagai  perlindungan yustisiabel terhadap  tindakan  sewenang-wenang,  yang  berarti bahwa  seseorang  akan  dapat  memperoleh  sesuatu  yang  diharapkan  dalam  keadaan tertentu(Sulardi  dan  Yohana  Puspitasari,  2015).  Menurut  Soerjono  Soekanto,  efektif  atau tidaknya suatu hukum ditentukan oleh lima faktor, yaitu faktor hukum sendiri, faktor penegak hukum, faktor sarana dan fasilitas yang mendukung penegakan hukum, faktor masyarakat, faktor kebudayaan(Sibuea, 2016).
Berdasarkan latar belakang diatas, maka permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini,  yaitu  bagaimana  proses  pelaksanaan  lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  dengan perantaraan  Balai  Lelang  Swasta    dan  efektivitas  pelaksanaan  lelang  eksekusi  obyek  hak tanggungan dengan perantaraan Balai Lelang Swasta.
Penelitian  ini  berbeda  dengan  penelitian  terdahulu  yang  berjudul  Peranan  Balai  Lelang Swasta  Terhadap  Pelaksanaan  Lelang  Obyek  Hak  Tanggungan  disusun  oleh  Walman  Siagian yang  lebih  berfokus  pada  peranan  balai  lelang  swasta terhadap  pelaksanaan  lelang  obyek  hak tanggungan, dan hambatan-hambatan dalam pelaksanaan lelang objek hak tanggungan melelui balai  lelang  swasta.  Lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  dalam  penelitian  ini  telah
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
menggunakan sistem online atau e-auction , sedangkan pada penelitian karya Walman Siagian, lelang dilakukan secara konvensional.

## B. Metode Penelitian
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif,  dengan  spesifikasi penelitiannya secara deskriptif analitis.  Sumber dan jenis datanya berupa data primer dan data sekunder,  lalu  teknik  pengumpulan  data  diperoleh  melalui  wawancara  dan  studi  kepustakaan. Teknik analisa data yang digunakan adalah analisis kualitatif.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Proses Pelaksanaan Lelang Eksekusi Obyek Hak Tanggungan dengan Perantaraan Balai Lelang Swasta
Kredit macet tidak dapat dihindari meskipun sebelum memberikan kredit kepada debitur, bank  selalu  menerapkan  prinsip  5C.  Prinsip  5C,  yaitu  c haracter (sifat  calon  debitur), capital (modal  dasar  calon  debitur), capacity (kemampuan  calon  debitur), collateral (jaminan  yang disediakan  calon  debitur)  dan condition  of  economy (kondisi  perekonomian)  (Djummhana, 2011). Kredit macet adalah suatu keadaan dimana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya (Supramono, 1995). Kreditur memberikan peringatan kepada debitur  mengenai pembayaran utang dan kewajibannya,  mengirimkan surat peringatan kepada debitur,  dan  melakukan  negosiasi  dengan  debitur  dalam  rangka  penyelesaian  utang.  Apabila negosiasi  antara  kreditur  dengan  debitur  tersebut  tidak  berhasil,  maka  kreditur  dapat menyelesaikan  kredit  macet  dengan  alternatif  terakhir,  yaitu  melelang  aset  debitur  yang  telah dijaminkan dengan hak tanggungan sesuai dengan Sertifikat Hak Tanggungan.
Lelang eksekusi hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Lelang Kelas I. Pejabat Lelang Kelas I berkedudukan di KPKNL. Kegiatan lelang eksekusi obyek hak tanggungan dengan perantaraan BLS terdiri dari tiga tahap, yaitu tahap pralelang, pelaksanaan lelang, dan pasca lelang.

## a. Pelaksanaan Tahap Pralelang
Tahap pralelang terdiri atas penyusunan perjanjian kerjasama, penerbitan surat perintah kerja, verifikasi dokumen  lelang,  menerbitkan  surat  pemberitahuan  proses  pralelang, pemberitahuan  pralelang, survey ,  dan  memfoto  obyek  hak  tanggungan,  mengajukan permohonan  lelang,  penetapan  tanggal  lelang,  penerbitan  pengumuman  lelang,  pengurusan SKPT, dan pemasaran obyek lelang
Berdasarkan Pasal 13 ayat (1), pemberian jasa pralelang oleh Balai Lelang sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  12  didasarkan  pada  perjanjian  antara  Balai  Lelang  dengan  pemilik barang (Peraturan Menteri keuangan Republik Indonesia Nomor 113/PMK.06/2019 Tentang Balai  Lelang,  2019).  BLS  mengadakan  perjanjian  dengan  kreditur  berupa  perjanjian
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
- 1702
kerjasama/PKS  mengenai  penggunaan  jasa  BLS  dalam  proses  pelaksanaan  lelang  eksekusi hak  tanggungan  pada  tahap  pralelang  dan  pasca  lelang.  Perjanjian  kerjasama  mengatur mengenai success  fee ,  hak  dan  kewajiban  para  pihak,  penyelesaian  apabila  terjadi permasalahan  (Indi  Vari,  2017). Success  fee diterima  BLS  setelah  obyek  lelang  terjual, sehingga BLS harus berusaha agar obyek lelang terjual supaya BLS mendapatkan success fee . Jika  terjadi  lelang  tidak  ada  penawaran,  maka  BLS  tidak  mendapatkan success  fee dari kreditur.  S uccess fee sebelum  lelang  dapat  diterima  BLS  ketika  debitur  melunasi  utangnya sebelum terjadi lelang eksekusi obyek hak tanggungan.
BLS menerima Surat Perintah Kerja dari kreditur dilengkapi dengan dokumen-dokumen yang  diperlukan  untuk  lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan.  Surat  Perintah  Kerja merupakan  perwujudan  kesepakatan  para  pihak  dalam  melakukan  penjualan  secara  lelang. BLS akan meminta seluruh dokumen mengenai aset yang akan dilelang kepada penjual karena dokumen aset tersebut menjadi dasar “ transfer of ownership ” (perpindahan kepemilikan)(Indi Vari, 2017).
Dokumen umum dan dokumen khusus  yang diterima oleh BLS selanjutnya diperiksa data dan aspek hukumnya. Tahap verifikasi dokumen lelang eksekusi obyek hak tanggungan dilakukan  oleh staf  legal pada  BLS  yang  bersangkutan.  Jika  dokumen  umum  maupun dokumen  khusus  tidak  lengkap,  BLS  akan  meminta  kepada  kreditur  untuk  melengkapi dokumen-dokumen yang belum lengkap.
BLS membuat surat pemberitahuan proses pralelang yang berisi pemberitahuan bahwa proses  penyelesaian  kredit  macet  debitur  telah  diserahkan  oleh  kreditur  kepada  BLS.  BLS mendatangi  debitur  untuk  memberikan  surat  pemberitahuan  proses  pralelang  sekaligus memberitahu  debitur  mengenai  proses  pralelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan. Pemberitahuan pralelang yang dilakukan BLS tidak dalam rangka melakukan penagihan agar debitur  melunasi  utangnya.  Jika  setelah  BLS  melakukan  pemberitahuan  pralelang  namun tidak  terdapat  kesepakatan  penyelesaian  kredit  macet,  maka  obyek  hak  tanggungan  akan dilelang untuk melunasi utang debitur kepada kreditur.
BLS  melakukan survey atas  obyek  hak  tanggungan  yang  dilelang  untuk  melakukan pengecekan  kondisi  obyek  hak  tanggungan. Survey tersebut  memudahkan  BLS  dalam menjaring pembeli atau peserta lelang.  BLS juga mengambil foto obyek hak tanggungan yang dilelang untuk diserahkan ke  KPKNL. Foto obyek hak tanggungan tersebut akan diunggah oleh KPKNL di www.lelangdjkn.kemenkeu.go.id.
Kreditur tidak  perlu  hadir  untuk  mengajukan  permohonan  lelang  pada  KPKNL.  BLS mewakili  kreditur  dengan  membawa  dokumen-dokumen  persyaratan  lelang  dan  surat
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
pengantar  permohonan  lelang  ke  KPKNL.  BLS  hanya  menjadi  perantara  antara  penjual dengan KPKNL. Setelah permohonan dan dokumen persyaratan lelang diterima oleh KPKNL, KPKNL  meneliti  kelengkapan  dokumen  persyaratan  lelang.  Pejabat  Lelang  tidak  boleh menolak permohonan lelang yang diajukan kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah  lengkap  dan  telah  memenuhi  legalitas  formal  subjek  dan  objek  lelang.(Pambudi  & Darori, 2017)
Setelah penjual menyerahkan permohonan lelang beserta dokumen umum dan dokumen khusus  yang  menjadi persyaratan  lelang eksekusi  obyek  hak tanggungan, seksi  lelang pada KPKNL akan menunjuk Pejabat Lelang Kelas I untuk melaksanakan lelang eksekusi obyek hak tanggungan tersebut. Setelah Pejabat Lelang Kelas I meneliti semua dokumen persyaratan lelang eksekusi obyek hak tanggungan dan semua persyaratan telah dipenuhi oleh pemohon lelang, Pejabat Lelang Kelas I menentukan jadwal pelaksanaan lelang(Feri Listianto, 2017). Setelah jadwal pelaksanaan lelang ditetapkan, BLS memberitahu kreditur mengenai tanggal pelaksanaan lelang.
Penjual wajib melakukan pengumuman lelang sebanyak dua kali. Apabila penjual tidak melakukan  pengumuman,  maka  lelang  dibatalkan.  Pada  prakteknya,  ketika  penjual menggunakan jasa BLS, penjual tidak perlu mengurus pengumuman lelang, karena BLS yang akan mengurus pengumuman lelang.
Berdasarkan Pasal 25 ayat (2), permintaan penerbitan SKT/SKPT kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat diajukan oleh  Kepala  KPKNL atau Pejabat Lelang  Kelas II(Peraturan Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang, 2016). Pasal 25 ayat (5) menentukan b iaya pengurusan SKT/SKPT atau Surat  Keterangan  Lurah/Kepala  Desa  menjadi  tanggung  jawab  penjual  (Peraturan  Menteri Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Lelang,  2016). BLS  mencari  kelengkapan  dokumen  yang  tidak  dimiliki  penjual,  yaitu SKPT(Kemal Setia Adjie, 2017).
BLS memiliki tugas melakukan pemasaran obyek hak tanggungan yang akan dilelang. Balai  Lelang  dituntut  untuk  mampu  membuat planing pemasaran  yang  baik,  dituntut  juga untuk mempunyai komunitas pembeli lelang yang potensial. Tanpa kegiatan ini, maka Balai Lelang akan sulit mengumpulkan peserta atau pembeli yang banyak dan potensial akibatnya lelang akan tidak laku atau harga menjadi tidak optimal (I Made Soewandi, 2005). Pemasaran tersebut dilakukan agar tidak terjadi lelang tidak ada penawaran. Lelang tidak ada penawaran akan  merugikan BLS karena BLS  harus  menanggung  biaya pengumuman  lelang ulang dan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
BLS tidak mendapatkan success fee . BLS melakukan pemasaran melalui iklan media massa, brosur, pemasangan spanduk. Selain itu, BLS juga melakukan pemasaran melalui :
1) Pembinaan  hubungan,  Balai  Lelang  Swasta  selalu  menjaga  hubungan  baik  dengan peserta-peserta lelang yang ikut dalam lelang yang diselenggarakan oleh perseroan;
2) Net  Working ,  untuk  menunjang  aktivitas  Balai  Lelang  Swasta,  perseroan  melakukan kerjasama dengan property agent (Dinalara Dermawati Butarbutar, SH., 2015)

## b. Pelaksanaan Lelang
Pelaksanaan  lelang  eksekusi hanya dapat  dilakukan oleh Pejabat Lelang Kelas I yang berkedudukan di KPKNL. Hal yang perlu diperhatikan dalam pelaksanaan lelang, yaitu tata cara lelang, peserta lelang, penawaran, pembatalan lelang, penetapan pemenang lelang, biaya lelang, risalah lelang.
Lelang dilaksanakan melalui aplikasi internet, sehingga peserta lelang tidak perlu hadir ketika  lelang. Peserta lelang dapat melakukan penawaran secara tertulis dengan  mengakses situs e-auction pada www.lelangdjkn.kemenkeu.go.id. Peserta lelang dapat mengikuti lelang dengan  tata  cara  pendaftaran  sebagai  peserta  lelang, email aktivasi, sign  in, peserta  lelang melengkapi  persyaratan  lelang  (nomor  rekening  bank,  nomor  Kartu  Tanda  Penduduk,  dan Nomor Pokok Wajib Pajak), pemeriksaan persyaratan lelang, peserta lelang mendapat kode token,  penawaran,  rekapitulasi,  peserta  lelang  dan  pemenang  lelang  memperoleh informasimengenai hak dan kewajibannya melalui email masing-masing.
Peserta lelang yang akan mengikuti lelang melalui internet, harus mengikuti persyaratan dan ketentuan yang telah ditetapkan di www.lelangdjkn.kemenkeu.go.id. Peserta lelang wajib menyetujui transaksi yang dilakukan melalui aplikasi lelang melalui internet. Peserta lelang bertanggung  jawab  penuh  atas  transaksi  elektronik  yang  dilakukan  dengan  menggunakan aplikasi  lelang  melalui  internet.  Peserta  lelang  wajib  menjaga  kerahasiaan userID dan password . Jika akun peserta lelang disalahgunakan oleh orang yang tidak bertanggung jawab, penyalahgunaan tersebut menjadi tanggung jawab pemilik akun.
Berdasarkan  Pasal  27  lelang  yang  akan  dilaksanakan  hanya  dapat  dibatalkan  dengan permintaan  penjual  atau  berdasarkan  penetapan  atau  putusan  dari  lembaga  peradilan (Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, 2016). Apabila lelang dibatalkan sebelum pelaksanaan lelang, KPKNL memberitahukan  kepada  peserta  lelang  melalui  aplikasi  lelang  melalui  internet, email , telepon, website,  short  message  service ,  dan/atau  papan  pengumuman  pada  penyelenggara lelang melalui internet.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
Peserta  lelang  yang  ditetapkan  sebagai  pembeli  oleh  Pejabat  Lelang  Kelas  I  adalah peserta lelang  yang  menawar paling tinggi  baik telah  mencapai atau  melampaui  nilai  limit. Nilai  limit  adalah  harga  minimal  barang  yang  akan dilelang  dan  ditetapkan  oleh penjual/pemilik  barang (Maria Stephannie Halim, 2018).  Apabila terdapat  beberapa peserta lelang  yang  mengajukan  penawaran  tertinggi  yang  sama,  maka  penawaran  tertinggi  yang diterima lebih dahulu akan disahkan sebagai pembeli.
Pembeli wajib melunasi sisa harga lelang dan bea lelang sesuai Peraturan Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  3  Tahun  2018  tentang  Jenis  dan  Tarif  Atau  Jenis  Penerimaan Negara  Bukan  Pajak  Yang  Berlaku  Pada  Kementerian  Keuangan  yang  dilakukan  paling lambat lima hari kerja setelah pelaksanaan lelang. Biaya lelang yang wajib dibayar pembeli diatur pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2018 tentang Jenis dan Tarif Atau Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Kementerian Keuangan. Pembeli  harus  membayar  bea  lelang  sebesar  2%  dari  pokok  lelang.  Pembeli  juga  harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Setelah pembeli melunasi kewajiban pembayaran, KPKNL mempunyai tugas menyetor hasil  lelang  kepada  kreditur  dan  menerbitkan  risalah  lelang  (Zainal  Arifin,  2017).  Risalah lelang merupakan suatu berita acara yang dibuat oleh pejabat lelang yang sudah berakhirnya proses pelaksanaan lelang, yang disempurnakan dengan akta otentik dan sudah mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak terutama bagi pemenang lelang, risalah lelang tersebut  juga  sudah  mempunyai  adanya  kekuatan  pembuktian  yang  sah  dan  sempurna terhadap para pihak, terutama  bagi pembeli atau pemenang  lelang atas objek  yang dilelang tersebut (Marziah, Rahayu, & Jauhari, 2019). Risalah lelang terdiri dari salinan risalah lelang, kutipan risalah lelang, dan minuta risalah lelang.

## c. Tahap pasca lelang
Tahap pasca lelang terdiri dari pengembalian uang jaminan, menyerahkan obyek lelang kepada pembeli, peralihan hak atas tanah, laporan dan invoice tagihan.
Setelah pemenang lelang ditentukan, uang jaminan akan dikembalikan kepada peserta lelang  yang  tidak  memenangkan  lelang.  Uang  jaminan  dikembalikan  seluruhnya  kepada peserta lelang yang tidak ditetapkan sebagai pemenang lelang, kecuali terdapat biaya transaksi yang  dikenakan  oleh  perbankan.  Pengembalian  uang  jaminan  merupakan  tanggung  jawab KPKNL, bukan BLS.
Obyek  lelang  akan  diserahkan  kepada  pembeli  apabila  pembeli  telah  melunasi kewajiban  pembayaran  lelang.  Balai  Lelang  PT.  Triagung  Lumintu  dan  PT.  Balai  Lelang
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
Tunjungan  memiliki  tugas  untuk  menyerahkan  obyek  lelang  kepada  pembeli  yang  telah melunasi kewajiban pembayaran lelang.
Peralihan hak atas tanah obyek hak tanggungan yang dilelang menjadi tanggung jawab pembeli.  Setelah  KPKNL  mengeluarkan  kutipan  risalah  lelang,  pembeli  dapat  mengambil dokumen  kepemilikan  yang  ada  pada  kreditur  untuk  proses  peralihan  hak  atas  tanah  pada BPN.  KPKNL  memberikan kutipan risalah  lelang kepada pembeli  yang  hendak  melakukan pengosongan  melalui  eksekusi  kepada  pengadilan.  Pemenang  lelang  dapat  membuat permohonan  kepada  pengadilan  untuk  mengeksekusi  atau  mengosongkan  jaminan  tersebut dari debitor atau pihak ketiga dengan menunjukkan risalah lelang yang dalam hal ini memiliki kekuatan  sama  dengan  putusan  pengadilan(Zaki,  2016).  KPKNL  akan  memberikan  surat keterangan  apabila  tereksekusi  tidak  mau  menyerahkan  sertifikat  obyek  lelang  kepada pembeli.
BLS  memiliki  kewajiban  untuk  memberikan  laporan  mengenai  proses  pralelang, pelaksanaan lelang, dan pasca lelang kepada kreditur. Laporan diberikan setiap minggu atau setiap  bulan,  tergantung  kesepakatan  antara  kreditur  dengan  BLS.  BLS  juga  memberikan tanda  terima  atau  bukti  fisik  kepada  kreditur  seperti  bukti  fisik  koran, flyer ,  pengumuman. BLS  memiliki  hak  untuk  menagih invoice tagihan  pada  kreditur  sesuai  dengan  perjanjian kerjasama yang telah disepakati.
Kreditur dapat mengajukan permohonan lelang eksekusi hak tanggungan secara langsung ke  KPKNL  atau  dengan  perantaraan  BLS.  Proses  pelaksanaan  lelang  eksekusi  dengan perantaraan BLS sebenarnya sama dengan proses pelaksanaan lelang eksekusi langsung melalui KPKNL.  Tetapi  jika  kreditur  menggunakan  jasa  BLS,  tugas-tugas  kreditur  dilaksanakan  oleh BLS.  BLS  akan  memeriksa  kelangkapan  dokumen  lelang,  kemudian  menyerahkan  semua dokumen  persyaratan  lelang  kepada  KPKNL  sebagai  permohonan  lelang.  Kreditur  yang menggunakan  jasa  pralelang  tidak  perlu  menyerahkan  surat  pemberitahuan  proses  pralelang, pemberitahuan pralelang dengan debitur, survey obyek lelang, memfoto obyek lelang, mengurus pengumuman  lelang,  dan  mengurus  SKPT  karena  hal  tersebut  termasuk  dalam  jasa  yang diberikan  BLS  pada  tahapan  pralelang  ekskusi  obyek  hak  tanggungan.  Selain  itu,  BLS  juga memberikan  jasa  pemasaran,  yang  bertujuan  obyek  lelang  dapat  terjual  dengan  harga  yang maksimal.
Pada tahap pelaksanaan lelang, BLS tidak memiliki kewenangan untuk melakukan lelang. Kewenangan  lelang  eksekusi  hanya  dimiliki  oleh  KPKNL.  Pada  proses  pelaksanaan  lelang eksekusi  obyek  hak  tanggungan,  BLS  hanya  sebagai  perantara  antara  kreditur/penjual  dengan KPKNL.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
BLS  memberikan  jasa  pasca  lelang,  yaitu  BLS  akan  menyerahkan  obyek  lelang  kepada pembeli  setelah  pembeli  melunasi  kewajiban  pembayaran  lelang,    memberi  petunjuk  kepada pembeli/pemenang  lelang  yang baru pertama kali  mengikuti  lelang eksekusi untuk melakukan balik nama. Selain itu, BLS memberikan petunjuk untuk segera melakukan pengosongan pada pembeli, ketika obyek lelang masih berpenghuni. Pengosongan obyek lelang menjadi tanggung jawab pembeli. Pada saat kewajiban BLS telah terlaksana, kreditur wajib membayar succsess fee kepada BLS.
Kreditur dapat memilih untuk menggunakan jasa BLS pada tahap pralelang eksekusi obyek hak tanggungan saja atau menggunakan jasa BLS pada tahap pralelang dan pasca lelang eksekusi obyek hak tanggungan.
Meskipun  ada  beberapa  aturan  dalam  Pemenkeu  Nomor  27/PMK.06/2016  tentang Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  yang  menghendaki  suatu  perbuatan  menjadi  tanggung  jawab penjual,  seperti  permohonan  lelang,  pengumuman,  biaya  pengurusan  SKPT,  namun  dalam prakteknya BLS diizinkan untuk mengurus keperluan kreditur pada proses lelang eksekusi obyek hak  tanggungan.  Penggunaan  jasa  BLS  dalam  pelaksanaan  lelang  eksekusi  obyek  hak tanggungan lebih memberikan kemudahan bagi kreditur yang ingin menyelesaikan kredit macet dan mengurangi terjadinya lelang tidak ada penawaran, sehingga kredit macet dapat selesai. 2. Efektivitas Pelaksanaan Lelang Eksekusi Obyek Hak Tanggungan Dengan Perantaraan Balai Lelang Swasta
Efektivitas  adalah  penilaian  yang  dibuat  sehubungan  dengan  prestasi  individu, kelompok,  dan  organisasi.  Makin  dekat  prestasi  mereka  terhadap  prestasi  yang  diharapkan, makin  lebih  efektif  pelaksanaan  penilaian  terhadap  mereka  (Gibson,  Ivancevich,  1989). Keefektifan  berasal  dari  kata  efektif.  Efektif  adalah  mempunyai  efek,  pengaruh  atau  akibat; memberikan  hasil  yang  memuaskan;  memanfaatkan  waktu  dan  cara  dengan  sebaik-baiknya (Badudu dan Sutan Mohammad, 1994). Kriteria keefektifan dalam jangka waktu yang singkat, yaitu  kemampuan  organisasi  menghasilkan  kualitas  bagi  lingkungan  sekitarnya,  perbandingan keuntungan  dengan  biaya/waktu  yang  digunakan,  pemenuhan  kebutuhan  karyawan, keadaptasian,dan  pengembangan.  Kreditur  memilih  menggunakan  jasa  BLS  karena  terdapat keuntungan  dibandingkan  kreditur  mengurus  secara  langsung  ke  KPKNL.  Berikut  merupakan keuntungan menggunakan jasa BLS dalam lelang eksekusi obyek hak tanggungan, yaitu :
a. Efisiensi waktu
BLS menjadi perantara kreditur dengan KPKNL dalam permohonan lelang eksekusi obyek  hak  tanggungan.  BLS  yang  akan  berkoordinasi  dengan  pembeli,  BPN,  dan perusahaan  media  massa,  agar  lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  dapat  berjalan
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
dengan lacar. Peran koordinatif yang dilakukan BLS sangat penting untuk efektivitas dari segi  waktu.  BLS  yang  aktif  berkoordinasi  dengan  pihak-pihak  tersebut,  akan  membuat lelang cepat selesai.
b. Keberhasilan lelang
Tingkat  keberhasilan  lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  dengan  perantaraan BLS lebih tinggi daripada kreditur langsung melalui KPKNL. Lelang eksekusi obyek hak tanggungan dengan perantaraan BLS, obyek  hak tanggungan dapat terjual dengan harga maksimal, sehingga kreditur memperoleh pelunasan piutangnya.
c. Pemasaran yang optimal
BLS memiliki tim pemasaran yang bertugas melakukan pemasaran ke masyarakat. Pemasaran  dilakukan  dengan  sarana  selebaran,  spanduk,  media  massa, flyer ,  bahkan website ,  sehingga  dapat  menjaring  pembeli  di  seluruh  wilayah  Indonesia.  Adanya  tim pemasaran diharapkan dapat mencapai tujuan BLS, yaitu lelang laku  dengan harga yang optimal.
Masyarakat biasanya enggan untuk membeli obyek lelang karena dapat digugat setiap saat,  baik  oleh  debitur  maupun  pihak  ketiga.  BLS  menjelaskan  kepada  calon  pembeli mengenai potensi gugatan  yang  bisa terjadi dikemudian hari dan  meyakinkan pembeli agar mau membeli obyek lelang. Berdasarkan uraian tersebut, kreditur lebih memilih melakukan lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  dengan  perantaraan  BLS  dibandingkan  langsung mengurus ke KPKNL. Kreditur menginginkan obyek lelang segera terjual dengan harga yang tinggi agar dapat memperoleh kembali biaya yang menjadi haknya dengan sekali lelang dan tidak mengeluarkan biaya operasional yang banyak.

## D. Simpulan
Pelaksanaan lelang eksekusi obyek hak tanggungan dengan perantaraan BLS, terdiri dari tiga tahap, yaitu tahap pralelang, tahap pelaksanaan lelang, dan tahap pasca lelang. Pada tahap pralelang  meliputi  penyusunan  perjanjian  kerjasama,  penerbitan  Surat  Perintah  Kerja  (SPK), verifikasi dokumen  lelang,  menerbitkan  surat  pemberitahuan  proses  pralelang,  pemberitahuan pralelang, survey ,  dan  memfoto  obyek  hak  tanggungan  yang  akan  dilelang;  mengajukan permohonan  lelang,  penetapan  tanggal  lelang,  penerbitan  pengumuman  lelang,  pengurusan SKPT ke BPN, pemasaran obyek lelang. BLS tidak memiliki wewenang pada tahap pelaksanaan lelang. Pada proses lelang eksekusi obyek hak tanggungan, BLS hanya sebagai perantara antara kreditur dengan  KPKNL. BLS tidak dapat  melakukan  lelang eksekusi obyek hak tanggungan. Tahap  pasca  lelang  terdiri  dari  tahap  pengembalian  uang  jaminan,  BLS  menyerahkan  obyek
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
lelang  kepada  pembeli,  peralihan  hak  atas  tanah,  laporan  dan invoice tagihan.  Sebenarnya  tata cara proses pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan dengan perantaraan BLS, sama dengan tata cara lelang eksekusi hak tanggungan langsung melalui KPKNL, namun tugas-tugas kreditur pada proses pelaksanaan lelang eksekusi obyek hak tanggungan dilaksanakan oleh BLS.
Penggunaan  jasa  BLS  pada  lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  lebih  efisien  waktu karena BLS  yang aktif  berkoordinasi dengan pihak-pihak  lain  seperti kreditur, KPKNL, BPN, dan media massa dapat menyebabkan lelang cepat selesai. BLM memiliki tim pemasaran untuk mencapai  tujuan  BLS,  yaitu  lelang  laku  dengan  harga  yang  optimal.  Oleh  karena  itu,  tingkat keberhasilan  lelang  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  dengan  perantaraan  BLS  lebih  tinggi daripada kreditur langsung melalui KPKNL. Keuntungan yang diperoleh dari penggunaan BLS jika kreditur yang menggunakan jasa BLS dalam menyelesaikan kredit macet, yaitu kredit macet terselesaikan dengan cepat, praktis dan ekonomis.

## Daftar Pustaka
Adwin Tista. (2013). Al’ Adl, Volume V Nomor 10, Juli-Desember 2013 ISSN 1979-4940 . V , 46–70. Badudu  dan  Sutan  Mohammad.  (1994). Kamus  Umum  Bahasa  Indonesia .  Jakarta:  Pustaka  Sinar Harapan.
Dinalara Dermawati Butarbutar, SH., M. (2015). Pakuan Law Review Volume 1, Nomor 1, Januari- Juni 2015 e-ISSN : 1 , 69–98.
Djummhana, M. (2011). Hukum Perbankan Di Indonesia . Bandung: Citra Aditya Bakti.
Feri Listianto. (2017). Pelaksanaan Lelang Eksekusi . Semarang.
Gibson, Ivancevich,  dan D. (1989). Organisasi . Jakarta: Erlangga.
Hermansyah. (2005). Hukum Perbankan Nasional Indonesia . Jakarta: kencana.
I  Made  Soewandi.  (2005). Kewenangan  Balai  Lelang  dalam  Penjualan  Jaminan  Kredit  Macet . Yogyakarta: Yayasan Gloria.
Indi Vari. (2017). Lelang Eksekusi Dengan Perantaraan Balai Lelang Swasta . Semarang.
Kemal Setia Adjie. (2017). Lelang Eksekusi Dengan Perantaraan Balai Lelang Swasta . Semarang. Maria  Stephannie  Halim.  (2018).  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemilik  Jaminan  Dalam  Lelang Eksekusi Hak Tanggungan. Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune , 1 (1), 98.
Marziah,  A.,  Rahayu,  S.  W.,  &  Jauhari,  I.  (2019). Pembuktian  Risalah  Lelang  Bagi  Pemenang Eksekusi  Hak  Tanggungan  Proof  The  Minutes  Of  Auction  For  The  Winner  Of  Execution  Of Mortgage Rights . 7 (2).
Pambudi,  E.  S.,  &  Darori,  M.  I.  (2017). TERHADAP  KEABSAHAN  DOKUMEN  DALAM PELELANGAN ( STUDI KPKNL MADIUN ) . IV (2).
Peraturan Menteri keuangan  Republik Indonesia  Nomor 113/PMK.06/2019  Tentang Balai  Lelang.
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
www.jdih.kemenkeu.go.id . , (2019).
Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang. www.jdih.kemenkeu.go.id . , (2016).
Purwahid  Patrik  dan  Kashadi.  (2009). Hukum  Jaminan .  Semarang:  Badan  Penerbit  Universitas Diponegoro.
Rocky Marbun,  dkk. (2012). Kamus Hukum Lengkap . Jakarta: Visimedia.
Sarwono. (2011). Hukum Acara Perdata Teori Dan Praktik . Jakarta: Sinar Grafika.
Sibuea, H. Y. P. (2016). Penegakan Hukum Pengaturan Minuman Beralkohol .
Subekti. (1983). Hukum Perjanjian . Jakarta: PT Intermasa.
Sulardi dan Yohana Puspitasari. (2015). Kepastian Hukum, Kemanfaatan, Dan Keadilan Terhadap Perkara Pidana Anak . 251–268.
Supramono, G. (1995). Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis . Jakarta: Djambatan. Zainal Arifin. (2017). Pelaksanaan Lelang Eksekusi . Semarang.
Zaki, B. F. (2016). Kepastian hukum dalam pelelangan objek hak tanggungan secara online . 10 (2), 371–386.