## JURNAL INTERPRETASI HUKUM
| ISSN: 2746-5047 Vol. 4 No 3 – Desember 2023, Hal. 691-698| Tersedia online di https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juinhum DOI: https://doi.org/10.55637/juinhum.5.1.8317.691-698

## KEABSAHAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DARI OBJEK TANAH WARISAN YANG BELUM DIBAGI BERDASARKAN KUHPERDATA
Alyssa Adelia 1 , Ridha Wahyuni 2
1,2 Fakultas Hukum, Universitas Pembangunan Nasional Veteran Jakarta, Negara Indonesia
1 2010611135@mahasiswa.upnvj.ac.id , 2 wahyuniridha@upnvj.ac.id

## ABSTRAK
Permasalahan kompleks sering kali terjadi dalam proses pengalihan harta warisan berupa hak atas tanah  waris. Sengketa hukum masih mungkin terjadi pada perjanjian jual beli tanah warisan  yang telah  mendapat Akta Jual Beli  yang  dibuat  oleh  PPAT  apabila  perjanjian  tersebut  tidak  mematuhi  persyaratan  sesuai  ketentuan  yang berlaku. Tujuan dilakukan penelitian ini adalah untuk menganalisis dan mengetahui konsekuensi dari keabsahan perjanjian jual beli tanah warisan yang belum dibagi berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata mengenai syarat sah perjanjian.  Metode  Penelitian  ini  menggunakan  penelitian  normatif  yang  dilakukan  dengan  studi  kepustakaan dan  menggunakan  sumber  data  sekunder  yang  meliputi  bahan-bahan  hukum  primer  berupa  Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, dan Undang- Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris.  Serta  bahan-bahan  hukum  sekunder  yaitu  literatur, artikel  ilmiah  yang  relevan,  dan  putusan  pengadilan.  Data  tersebut  kemudian  dianalisis  menggunakan  analisis kualitatif yaitu menganalisa bahan dengan teknik penulisan deskriptif dengan menjabarkan secara terperinci dan tersistematis terhadap penyelesaian masalah. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa keabsahan perjanjian Jual beli tanah warisan yang belum dibagi diantara para ahli waris almh WO adalah tidak sah karena salah satu persyaratan  perjanjian  yang  telah  diatur  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata  tidak  terpenuhi  dan  ahli  waris  yang haknya telah dirugikan dapat melakukan upaya hukum dengan mengajukan gugatan ataupun ganti rugi.
Kata Kunci : Keabsahan, Perjanjian Jual Beli, Tanah Warisan

## ABSTRACT
Complex  problems  often  occur  in  the  process  of  transferring  inherited  property  in  the  form  of  inherited  land rights. Legal disputes may still occur in the sale and purchase agreement of inherited land that has received a sale and purchase deed made by a PPAT if  the agreement  does not  meet the requirements in  accordance  with the provisions of the applicable laws and regulations. The purpose of this research is to analyze and find out the consequences  of  the  validity  of  the  sale  and  purchase  agreement  of  inherited  land  that  has  not  been  divided based on the legal requirements of the agreement as regulated in Article 1320 of the Civil Code. This research method  uses  normative  research  conducted  using  literature  studies  and  uses  secondary  data  sources,  which include  primary  legal  materials  in  the  form  of  the  Civil  Code,  Government  Regulation  Number  24  of  1997 concerning land registration, and Law Number 30 of 2004 concerning notary offices. As well as secondary legal materials,  namely  literature,  relevant  scientific  articles,  and  court  decisions. The  data  is  then  analyzed  using qualitative analysis, namely analyzing material with descriptive  writing  techniques by explaining in detail and systematically solving problems. The results of this study indicate that the validity of the agreement to sell and purchase undivided inherited land among the heirs of the late WO is invalid because one of the requirements of the  agreement  stipulated  in  Article  1320  of  the  Civil  Code  is  not fulfilled,  and  the legal  remedies  that  can  be taken by the heirs whose rights have been harmed are to file a lawsuit or receive compensation.
Keywords : Validity, Sale and Purchase Agreement, Land Inheritance

## I. PENDAHULUAN
Pelaksanaan  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  warisan  seharusnya  dilakukan  ketika  tanah  warisan tersebut  telah  dilakukan  pembagian.  Hal  ini  disebabkan  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada
perjanjian  dengan  tercapainya  seluruh  syarat  sah  perjanjian  serta  melindungi  pembeli  dari  penjual yang sewenang-wenang menjual tanpa mengikuti prosedur yang berlaku.
Salah  satu  fungsi  KUHPerdata  yang  mengatur  mengenai  harta  kekayaan,  termasuk  mengenai perbuatan-perbuatan  hukum  pengalihan  hak  yang  terkait  dengan  perjanjian  terdapat  dalam  Buku  III. Selain  itu,  terdapat  aspek  penting  yang  selalu  berkaitan  dengan  perjanjian,  yaitu  mengenai terpenuhinya persyaratan suatu perjanjian, di mana sudah disusun pada Pasal 1320 bahwa agar sebuah perjanjian  dianggap  sah maka  harus  mencapai  pemenuhan  empat  syarat , yakni :  1.  persetujuan  dari semua  pihak  yang  terlibat  dalam  perjanjian;  2.  kecakapan  hukum  dari  semua  pihak  yang  terlibat untuk membuat perjanjian yang mengikat; 3. adanya hal yang menjadi substansi perjanjian; 4. Suatu sebab yang tidak terlarang.
Berdasarkan  Pasal  1457  KUHPerdata,  Jual  beli  mengacu  pada  perjanjian  ketika  satu  pihak sepakat  untuk  memberikan  kepemilikan  suatu  benda  miliknya  sementara  pihak  lain  sepakat  untuk memberi pembayaran terhadap harganya (Miru & Pati, 2020).
Faktor  utama  demi  memperoleh  perlindungan  hukum  adalah  dengan  terpenuhinya  kepastian hukum terkait kepemilikan hak atas tanah (Silviana et al., 2020). Pendaftaran untuk mendapatkan hak- hak  atas  tanah  yang  bertujuan  untuk  memperoleh  kepastian  hukum,  dapat  bersifat rechtscadaster . Istilah Rechtscadaster hanya  mengacu  pada  kepemilikan  hak.  Maka,  dalam  hal  jual  beli  atas  suatu bidang  tanah,  untuk  menjamin  kepastian  serta  ketertiban  hukum  di  dalamnya  perlu  memenuhi persyaratan  formil.  Syarat  formil  ini  mencakup  bukti  kepemilikan  tanah  dan  prosedur  peralihannya (Elittrosint, 2020).
Oleh  karena  itu  prosedur  peralihannya  juga  harus  sesuai  dengan  ketentuan  hukum  yang diberlakukan.  Maka,  pendaftaran  berupa  peralihan  hak  atas  tanah  akibat  perjanjian  jual  beli  dan pembuatan  pembuktian  berupa  akta  peralihan  hak  hanya  dapat  dilakukan  oleh  PPAT  yang berkewenangan  untuk  melakukan  pembuatan  akta  otentik  (Junaidi  Haris,  2020).  Hal  tersebut  telah diatur pada Pasal 37 Ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 mengenai pendaftaran tanah.
Hak milik yang didapatkan karena pewarisan, peralihannya bisa melalui undang-undang maupun menurut wasiat. Dalam pewarisan, manusia bertindak sebagai subjek hukum atau pemangku hak dan kewajiban  (Poespasari  et  al.,  2020).  Meninggalnya  seseorang  mempunyai  akibat  terhadap perwarisannya.  Dengan  demikian,  hukum  pewarisan  dimulai  pada  saat  seseorang  telah  meninggal dunia (Suparman, 2022).
Namun, Berbagai permasalahan kerap terjadi dalam proses pengalihan harta warisan berupa hak atas  tanah  terhadap  ahli  warisnya  dari  pewaris.  Meskipun  prosedur  peralihan  hak  atas  tanah  telah dijalankan secara benar, tetapi kemudian hari dapat menimbulkan potensi digugat pihak-pihak lainnya yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut.
Hal  tersebut  berkaitan  dengan  konsep  kepemilikan  dalam  hal  objek  harta  warisan  yaitu kepemilikan  bersama  yang  terikat  atas  suatu  beda  atau gebonden  mede-eigendom. Kepemilikan  ini juga  dikenal  sebagai  persatuan  boedel  ( boedel  gemeenschap )  yang  berarti  satu  kesatuan  boedel kekayaan  termasuk  aktiva  dan  pasivanya.  Maka,  dapat  dikatakan  bahwa  warisan  yang  belum  dibagi adalah  milik  semua  ahli  waris  yang  lahir  sebagai  akibat  dari  peristiwa  hukum  tertentu,  khususnya kematian  pewaris  karena  warisan  yang  belum  dibagi  merupakan  kepemilikan  bersama  yang  terikat, maka harta warisan di dalamnya juga termasuk ke dalam harta bersama (Bachrudin, 2021).
Oleh  karena  itu,  meskipun  peralihan  hak  atas  tanah  telah  dilaksanakan  dengan  pembuatan  Akta Jual  Beli  oleh  PPAT,  sengketa  hukum  di  kemudian  hari  masih  mungkin  terjadi.  Hal  tersebut dikarenakan salah satu pihak yang merasa memiliki hak atas kepemilikan bersama terhadap suatu hak atas  tanah,  ditambah  lagi  adanya  unsur  ketidakcermatan  PPAT  dalam  membuat  akta,  atau  cacat hukum  pada  akta  yang  disebabkan  oleh  kesalahan  dalam  prosedur  pembuatan  atau penandatanganannya.
Selain  itu,  masalah  penting  yang  terkait  pada  peralihan  hak  atas  tanah  warisan  adalah  sertifikat yang dipegang oleh ahli waris dapat mengalami berbagai masalah, seperti munculnya sengketa hukum yang  melibatkan  harta  warisan  ketika  sertifikat  atas  tanah  warisan  telah  dijual  oleh  salah  satu  ahli waris  meskipun  belum  dilakukan  pembagian.  Permasalahan  ini  sebagaimana  yang  terjadi  di  dalam sengketa  diantara  para  ahli  waris  Sdr.  NT  dengan  para  ahli  waris  lainnya,  karena  Sdr.  NT  telah melakukan penjualan tanah itu terhadap pihak lain dengan tidak terdapat persetujuan ahli waris yang lain.
Kasus    tersebut,  bermula  dari  WO  yang  memiliki  harta  waris  (boedel)  berupa  sebidang  tanah seluas 26000 M2 yang terletak di desa Bigo, Kecamatan Kaidipang, Kabupaten Bolaang, Mongondow Utara.  WO  mempunyai  9  (Sembilan)  orang  ahli  waris  yaitu  EMT  (almh),  NT  (Tergugat  I),  TMT, MWT  (Penggugat),  CPT,  BYT  (Turut  Tergugat  III),  DDT  (Penggugat),  BT  (Penggugat),  CT (Penggugat).  Pada tahun 1986, dengan persetujuan dari Para Ahli Waris, telah diterbitkan Sertifikat Hak  Milik  atas  tanah  waris  itu  dengan  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  196/Bigo  atas  nama  NT. Kemudian pada tanggal 16 September 2014, NT bersama-sama dengan FF selaku anak NT dan BTY membuat  pernyataan  yang  dimuat  dalam  Akta  Notaris  No.  30  Tanggal  16  September  2014  yang intinya menyatakan bahwa Tanah Warisan dengan  Sertifikat Hak Milik No. 196/Bigo atas nama NT tersebut    merupakan  milik  bersama  sebagai  tanah  warisan  (boedel)  yang  belum  dibagi  waris  kepada saudara-saudara  kandungnya  atau  Para  Ahli  Waris  yang  lainnya.    Namun,  di  akhir  tahun  2018  dan awal  tahun  2019,  NT  tanpa  sepengetahuan  Ahli  Waris  lainnya  telah  melakukan  pengalihan  tanah warisan tersebut yaitu dengan menjual sebagian tanah (boedel) dan telah melakukan penerbitan Akta Jual  Beli  terhadap  tanah  warisan  tersebut  kepada  orang  lain  yaitu  JM,  GM,  SKA,  O,  SG,  DW,  dan NH.
Kasus  tersebut  juga  telah  mendapat  putusan  No:  32/PDT.G/2020/PN.KTG,    tertanggal  30 September  2020  yang  di  dalam  Putusannya,  majelis  hakim  telah  memenangkan  para  ahli  waris lainnya  selaku  Penggugat,  yang  dalam  pertimbangan  hukumnya  majelis  hakim  menilai  bahwa perbuatan Jual Beli yang dilakukan oleh NT terhadap Sertifikat Hak Milik No.196/Bigo adalah tidak sah  karena  tidak  mencapai  pemenuhan  salah  satu  syarat  materiil  mengenai  perjanjian  jual  beli  yakni bahwa  Penjual  baru  berhak  menjual  objek  tanah  warisan  adalah  semua  para  ahli  waris  secara bersama-sama,  karena  ahli  warisnya  lebih  dari  satu  orang.  Pengalihan  hak  atas  warisan  yang  belum dibagi  dalam  kasus  tersebut  tentu  akan  menimbulkan  akibat-akibat  hukum  dari  perspektif  hukum perdata khususnya mengenai status keabsahan perjanjian Jual beli atas tanahnya karena  status hukum tanahnya masih terikat dengan ahli waris lainnya.
Sesuai  dengan  uraian  kasus  di  atas,  rumusan  permasalahan  dalam  penelitian  ini  yaitu: “Bagaimana keabsahan Perjanjian Jual Beli tanah warisan yang belum dibagi diantara para ahli waris almh  WO  berdasarkan  syarat-syarat  sah  perjanjian  yang  diatur  di  dalam  Kitab  Undang-Undang Hukum  perdata  dan  bagaimana  upaya  hukum  yang  dapat  dilakukan  oleh  para  ahli  waris  untuk melindungi hak-haknya.”

## II. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  dilakukan  pada  studi  ini  adalah  penelitian  hukum  normatif  yang  mengacu pada  studi  pada  norma,  nilai,  serta  Peraturan  Perundang-Undangan.  Keterbatasan  dalam  metode penelitian  ini  terletak  pada  sumber-sumber  bahan  hukum  yang  sudah  tidak  relevan  dengan  keadaan sekarang.  Pendekatan  kasus  ( case  approach )  digunakan  untuk  menganalisis  kasus  yang  bersangkut- paut  terhadap  isu  yang  sedang  dibicarakan.  Digunakannya  pendekatan  ini  karena  penelitian  ini bertujuan  untuk  melihat  keabsahan  dari  perjanjian  jual  beli  dari  tanah  warisan  yang  belum  dibagi diantara para ahli waris almh WO. Terlebih, kasus tersebut juga telah mendapat suatu putusan hukum. Data dikumpulkan melalui studi kepustakaan ( library research ) dan menggunakan sumber data sekunder yang meliputi bahan-bahan hukum primer berupa Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, dan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Serta bahan-bahan hukum sekunder yaitu literatur, artikel ilmiah yang relevan, dan putusan pengadilan. Setelah  mengumpulkan  semua  sumber  hukum  yang  relevan,  langkah  selanjutnya  adalah menganalisisnya  menggunakan  pendekatan  kualitatif  serta  metode  analisis content  analysis atau teknik  penulisan  deskriptif.  Tujuan  dari  analisis  ini  adalah  untuk  memberikan  penjelasan  yang terperinci dan terstruktur mengenai pemecahan suatu masalah

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Keabsahan Perjanjian Jual Beli Tanah Warisan Yang Belum Dibagi Berdasarkan KUHperdata Buku  Ketiga  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  telah  mengatur  hal  yang  berkaitan  dengan perikatan  dan  telah  menjelaskan  bahwa  perikatan  timbul  dikarenakan  suatu  undang-undang  ataupun persetujuan.  Perikatan  yang  timbul  dari  persetujuan  antara  dua  pihak  yang  diantara  mereka  saling mengikatkan  diri  di  dalam  sebuah  perjanjian  (Wahyuni  &  Dalimunte,  2022).  Menurut  Pasal  1313 KUH  Perdata,  seseorang  mengikatkan  diri    terhadap  orang  lain  sehingga  mengakibatkan  salah  satu
pihak atau lebih mempunyai kewajiban atau prestasi kepada pihak lain yang harus dipenuhi.  Dalam pasal tersebut, dapat dicermati jika terjadinya perjanjian adalah pada saat kedua belah pihak atau lebih bersepakat untuk mengikatkan diri mengadakan perjanjian.(Rahim, 2022)
Dalam  membuat  perjanjian  yang  melibatkan  hak  atas  tanah,  harus  mematuhi  peraturan  hukum yang mengatur regulasi hak atas tanah ataupun harus selaras pada ketentuan hukumnya (Legawantara et  al.,  2020).  Dengan  demikian,  membuat  perjanjian  jual  beli  tanah  warisan  harus  memperhatikan ketentuan mengenai konsep kepemilikan harta warisan. Pasal 573 KUHPerdata telah mengatur bahwa peraturan mengenai pemisahan dan pembagian harta peninggalan dilakukan ketika kepemilikan suatu barang lebih dari satu orang (Adilla, 2022). Sehingga, dapat diketahui jika suatu benda dapat dimiliki lebih  dari  satu  orang,  bukan  hanya  dapat  dimiliki  oleh  satu  orang.  Benda  yang  dapat  dimiliki  oleh lebih dari satu orang tersebut dinamakan sebagai kepemilikan bersama.
Terdapat dua jenis kepemilikan bersama: kepemilikan bersama terikat dan kepemilikan bersama bebas.  Kepemilikan  bersama  terikat  merupakan  kepemilikan  bersama  atas  suatu  benda  oleh pemiliknya  yang  sifat  kepemilikannya  dibatasi  atau  diatur  oleh  hukum  yang  berbeda  atau  sebagai akibat dari perjanjian hukum sebelumnya. Sedangkan kepemilikan bersama bebas merupakan bentuk bersama  oleh  pemilik  yang  hanya  dimotivasi  oleh  keinginan  untuk  memiliki  secara  bersama-sama. Warisan yang belum dibagi, dengan demikian merupakan sebuah harta bersama para ahli waris. Oleh karena itu, untuk dapat mengalihkan warisan, harus dilakukan pembagian terlebih dahulu (Bachrudin, 2021).
Pasal 830 KUHPerdata telah menjelaskan bahwa pewarisan terjadi karena adanya kematian dari seorang  Pewaris.  Sedangkan  dalam  Pasal  832  KUHPerdata,  ahli  waris  ditentukan  oleh  undang- undang,  yaitu  keluarga  sedarah  mau  itu  sah  ataupun  luar  kawin  dan  suami  atau  istri  yang  hidup terlama atau dinamakan ahli waris ab intestato (Suparman, 2022).
Boedel  warisan  merupakan  harta  bersama  yang  terikat  sehingga  memiliki  sifat  yang  belum terbagi.  Untuk  membagi  boedel  warisan,  harus  terlebih  dahulu  melewati  proses  pemisahan  untuk menghilangkan  kepemilikan  Bersama  terikat  tersebut.  Pasal  128  ayat  (1)  KUHPerdata  telah memberikan  peraturan  mengenai  pemisahan  harta  benda  persatuan  (boedel)  yaitu  dengan  dibagi menjadi  dua  bagian,  baik  diantara  suami  dan  istri  atau  diantara  ahli  warisnya.  Setelah  dilakukan pemisahan, boedel warisan tersebut berubah menjadi harta warisan yang mana merupakan harta yang dibagikan kepada ahli waris (Bachrudin, 2021).
Hukum  waris  perdata  tidak  membedakan  pembagian  ahli  waris  seperti  yang  ditentukan  oleh hukum adat maupun hukum Islam. Dalam Pasal 852 KUHPerdata, status seseorang sebagai ahli waris dalam hukum waris perdata ditentukan oleh hubungan darah atau perkawinan. (Rogers et al., 2021).
Selain itu, pembagian harta warisan berupa tanah atau peralihan hak karena pewarisan juga telah diatur  pada  Pasal  4  PP  No.4  Tahun  1997  yang  menguraikan  bahwa  agar  mempermudah  proses pemindahan  kepemilikan  tanah  yang  terdaftar,  penting  untuk  menyampaikan  kepada  Kantor Pertanahan semua dokumen yang dibutuhkan, termasuk sertifikat tanah yang relevan, surat kematian pemilik yang sah, dan bukti tertulis wasiat yang menunjukkan klaim ahli waris atas aset tersebut. Jika hanya  ada  satu  ahli  waris,  pendaftaran  peralihan  hak  dilaksanakan  sesuai  dengan  Syarat  Keterangan Ahli  Waris  tetapi,  apabila  ada  lebih  dari  satu  ahli  waris  dilakukan  dengan  menyertakan  Akta Pembagian Harta Bersama (Palupi et al., 2020).
Masalah  yang sering muncul dalam jual beli  harta warisan adalah tidak terpenuhinya syarat sah perjanjian  khususnya  mengenai  objek  yang  diperjanjikan.  Apabila  satu  dari  syarat-syarat  yang dimaksud  tidak  tercapai  pemenuhannya,  berakibat  perjanjian  yang  dibuat  tidak  sah  dan  dapat dibatalkan  atau  dinyatakan  batal  secara  hukum.  Syarat  sah  atau  tidaknya  perjanjian  terbagi  atas  dua kategori, yakni syarat subyektif dan obyektif. Syarat subyektif mencakup para pihak yang bersepakat dan  kecakapannya,  sementara  syarat  obyektif  mencakup  keberadaan  hal  khusus  serta  sebuah  sebab yang halal (Yulistian et al., 2021).
Sesuai dengan Pasal 1320 KUHPerdata, syarat pertama perjanjian menjadi sah yaitu semua pihak yang  terlibat  harus  sepakat  atau  mencapai  kata  sepakat  tentang  pokok  perjanjian.  Dalam  Pasal  1321 KUHPerdata,  suatu  perjanjian  akan  batal  jika  dibuat  dengan  khilaf  atau  ada  sebuah  paksaan  dan penipuan (Yudityastri, 2020).
Kecakapan  untuk  melakukan  suatu  tindakan  adalah  syarat  kedua  untuk  menentukan  keabsahan suatu perjanjian. Pasal 1330 KUHPerdata telah menetapkan kondisi di mana seseorang dianggap tidak memiliki  kecakapan  dalam  mengadakan  perjanjian  apabila:  1.  Mereka  yang  belum  mencapai  usia
dewasa menurut hukum. 2. Mereka yang mendapatkan perlindungan hukum. 3. Perempuan yang telah menikah sesuai dengan perundangan. Namun, ketentuan ketiga tidak lagi berlaku setelah adanya Pasal 31  UU  No.  1  Tahun  1974  mengenai  Perkawinan  yang  menggariskan  bahwasanya  suami  dan  istri mempunyai hak dan kedudukan yang sejajar dan sama.
Suatu  hal  tertentu  sebagai  syarat  ketiga  telah  diatur  oleh  pasal  1332  dan  1333  KUHPerdata. Menurut  Pasal  1332,  yang  bisa  dikatakan  sebagai  pokok  perjanjian  yaitu  barang  yang  bisa diperdagangkan.  Sedangkan  Pasal  1333  telah  mengatur  bahwa  suatu  barang  sebagai  pokok  dalam perjanjian harus ditentukan jenis, jumlah (tidak perlu pasti) untuk ditetapkan atau dihitung.
Suatu  sebab  yang  halal  menjadi  syarat  terakhir.  Pasal  1335  dan  Pasal  1337  KUHPerdata  telah menyatakan  bahwa  suatu  sebab  dalam  perjanjian  menjadi  tidak  halal  atau  terlarang  apabila  tidak sejalan dengan undang-undang atau dengan norma etika dan ketertiban sosial sehingga perjanjian itu tidak sah dan tidak berkekuatan dalam hukum.
Perjanjian  dianggap  sah  jika  semua  persyaratan  tersebut    terpenuhi.  Pihak  yang  terlibat mempunyai  hak  untuk  mengajukan  pembatalan  perjanjian  apabila  syarat  subyektif  tidak  terpenuhi. Namun,  selama  hakim  tidak  membatalkan  perjanjian  atas  dasar  permintaan  salah  satu  pihak,    semua pihak  masih  terikat  dan  perjanjian  yang  telah  dibuat  masih  berlaku.  Sedangkan,  jika  syarat obyektifnya  tidak  tercapai,  perjanjian  dapat  dibatalkan  demi  hukum  dan  dianggap  tidak  pernah  ada (Sakti, 8 C.E.).
Obyek sengketa dari kasus perkara diantara para ahli  waris almh WO, yaitu  sertifikat hak  milik nomor  196  Desa  Bigo  tahun  1986  atas  nama  NT.  Sertifikat  Hak  Milik  tersebut  telah  dilakukan pemecahan menjadi beberapa sertifikat akibat terdapatnya Perjanjian jual beli terhadap hak atas tanah dari boedel warisan yang belum dibagi tersebut, yaitu menjadi sertifikat hak milik nomor. 00491/Desa Bigo  atas  nama  JM  berdasarkan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  No.  148/2018  Tanggal  30  November  2018, Sertifikat Hak Milik nomor 000493 Desa Bigo atas nama GM berdasarkan Akta Jual Beli (AJB) No. 150/2018 Tanggal 30 November 2018, Sertifikat Hak Milik Nomor 00495 Desa Bigo atas nama SKA berdasarkan AJB No. 149/2018 Tanggal 30 November 2018, Sertifikat Hak Milik nomor 00494 Desa Bigo dan Sertifikat Hak Milik nomor 00498 Desa Bigo atas nama O berdasarkan AJB No.  151/2018 Tanggal  30  November  2018,  Sertifikat  Hak  Milik  nomor  000492  Desa  Bigo  atas  nama  SG berdasarkan  AJB  No.  152/2018  Tanggal  30  November  2018,  Sertifikat  Hak  Milik  nomor  000496 Desa Bigo atas nama DW berdasarkan AJB No. 147/2018 Tanggal 30 November 2018, dan Sertifikat Hak Milik No. 00497/Desa Bigo Tanggal 23 Januari 2019 atas nama NH.
Meskipun  tanah  warisan  pewaris  telah  diterbitkan  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  196  Desa  Bigo dan dibuat dengan atas nama salah seorang ahli waris (NT), tetapi hak kepemilikan yang seharusnya NT  dapatkan  secara  penuh  telah  hapus  akibat  adanya  Akta  Notaris  Nomor 30  tanggal  16 September 2014  yang  berisikan  pernyataan  bersama-sama  para  ahli  waris  NT,  TMT,  MWT,  CPT,  BYT,  DDT, BT,  CT,  dan  ahli  waris  dari  EMT  (alm)  yang  di  dalam  surat    pernyataan  tersebut  berisikan  bahwa Tanah  Warisan  sertifikat  hak  milik  No.  196/1986  desa  Bigo  adalah  milik  bersama  sebagai  tanah warisan (boedel) yang belum dibagi waris kepada penghadap dan saudara-saudara kandungnya TMT, MWT, CPT, DDT, BT, CT, dan ahli waris dari EMT (alm).
Dalam Pasal 1870 KUHPerdata, Akta notaris berfungsi untuk alat bukti yang penuh, paling kuat, dan  sempurna  sehingga  tidak  hanya  menjamin  keamanan  hukum  tetapi  juga  berpotensi  mencegah terjadinya  sengketa  (Melinda  &  Djajaputra,  2021).  Sebagai  akta  otentik  yang  memiliki  kekuatan hukum  tetap,  akta  notaris  berperan  sebagai  alat  yang  mengikat  para  pihak  dalam  perjanjian  dan memungkinkan keduanya untuk secara sah memenuhi kewajiban yang mereka pegang (Darmawan et al., 2021).
Dengan  demikian,  dalam  konteks  hukum  perdata  tentang  pembuktian,  akta  notaris  berfungsi untuk  alat  bukti  otentik  yang  memiliki  kemampuan  untuk  membuktikan  secara  penuh.  Kemampuan pembuktian ini secara otomatis diberikan pada akta notaris setelah dibuat dilandasi oleh ketentuan UU No. 2 Tahun 2014 mengenai perubahan atas UU No. 30 Tahun 2004 mengenai Jabatan Notaris.
Berdasarkan  hal  tersebut,  akta  notaris  yang  berisikan  pernyataan  bersama  para  ahli  waris  yang telah dibuat dihadapan Notaris Hadijah, SH mempunyai kekuatan mengikat yang penuh dan sempurna sehingga  kepemilikan  terhadap  hak  atas  tanah  dengan  Sertifikat  nomor  196/1986  yang  berlokasi  di Desa  Bigo  masih  berstatus  kepemilikan  Bersama  terikat  milik  seluruh  para  ahli  waris  yaitu  EMT (almh), NT, TMT, MWT, CPT, BYT, DDT, BT, dan CT.
Karena  objek  dari  jual  beli  yang  dilakukan  NT  masih  berbentuk  boedel  warisan  dan  berstatus kepemilikan  Bersama  terikat,  sehingga  untuk  dapat  mengalihkan  tanah  warisan  tersebut,  harus membutuhkan  persetujuan  para  ahli  waris  lainnya.  Hal  tersebut  senada  dengan  Pasal  1066 KUHPerdata  yang  menguraikan  bahwa  tidak  ada  individu  yang  diwajibkan  untuk  menerima  harta warisan  yang  tidak  dibagi.  Permintaan  untuk  memisahkan  harta  warisan  dapat  diajukan  kapan  saja, tanpa memedulikan aturan yang mengatur sebaliknya. Walau begitu, masih mungkin untuk mencapai kesepakatan  untuk  menunda  pembagian  harta  warisan  hingga  waktu  tertentu.  Perjanjian  tersebut memiliki sifat kontraktual yang terbatas selama lima tahun, meskipun masih ada kemungkinan untuk diperbarui setiap kali masa berlaku berakhir.
Dengan  demikian  tindakan  NT  yang  melakukan  perjanjian  jual  beli  tanah  warisan  (berdasarkan sertifikat No. 196/1986 a.n. NT) yang belum dibagi antara NT (Tergugat 1) dengan JM (Tergugat 2), GM  (Tergugat  3),  SKA  (Tergugat  4),  O  (Tergugat  5),  SG  (Tergugat  6),  DW  (Tergugat  7),  dan  NH (Tergugat  8)  tidak  mencapai  pemenuhan  syarat  sah  perjanjian,  terutama  syarat  keempat,  yakni  suatu sebab yang halal dikarenakan perjanjian tersebut telah melanggar ketentuan Pasal 1066 KUHPerdata. Selain itu, tindakan NT menjual tanah itu dengan tidak adanya persetujuan para Ahli Waris yang lain telah melanggar ketentuan Pasal 1471 KUHPerdata yang menetapkan ketentuan dalam jual beli yang menyiratkan  bahwa  penjual  wajib  memiliki  kepemilikan  penuh  atas  barang  yang  dijual  (Assagaf  & Franciska,  2021).  Maka  dari  itu,  perjanjian  jual  beli  atas  Akta  Jual  Beli  tersebut  tidak  mencapai pemenuhan syarat Objektif sehingga harus dibatalkan demi hukum dan dianggap tidak pernah terjadi.
Hal  ini  diperkuat  dengan  adanya  Putusan  Nomor:  32/Pdt.G/2020/PN.KTG  yang  mana  hakim dalam  pertimbangan  hukumnya  menimbang  bahwa  perjanjian  yang  dilakukan  oleh  NT  dengan  JM, GM, SKA, O, DW, dan NH tidak sah karena syarat  materiil tidak terpenuhi yaitu mengenai jual beli yaitu penjual dari hak atas tanah harus pemilik yang sah.
Jika  hanya  ada  satu  pemilik  tanah,  dia  memiliki  hak  eksklusif  untuk  menjualnya.  Namun,  jika terdapat  dua  pemilik  atau  lebih,  penjualan  tanah  harus  dilakukan  secara  bersama-sama.  Sehingga, perjanjian  jual  beli  yang  dijalankan  tanpa  disetujui  oleh  para  ahli  waris  menjadi  tidak  sah  dan  tidak mengikat.  Sehingga  hakim  memutuskan  untuk  mengabulkan  gugatan  Para  Penggugat  dengan menyatakan  bahwa  tindakan  NT  yang  menjual  tanah  sengketa  kepada  JM,  GM,  SKA,  O,  DW,  dan NH tidak sah dan tidak mengikat karena tanah tersebut sebenarnya adalah kepemilikan JFT dan WO yang belum dibagi kepada para ahli warisnya.

## 3.2 Upaya Hukum Yang Dapat Dilakukan Oleh Para Ahli Waris Lainnya Untuk Melindungi Hak- Haknya Terhadap Tanah Objek Warisan Yang Belum Dibagi
Perlindungan  hukum  adalah  konsep  terpisah  dalam  peran  hukum,  yang  mencakup  prinsip  bahwa hukum  bertujuan  untuk  memberikan  keadilan,  ketertiban,  kepastian,  manfaat,  dan  ketenteraman (Bintaranny et al., 2020).
Berdasarkan  hukum,  ahli  waris  bisa  melakukan  penuntutan  apabila  haknya  telah  dirugikan. Meskipun  perjanjian  jual  beli  yang  dilaksanakan  oleh  NT  telah  menghasilkan  Akta  Jual  Beli  yang telah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan telah mengalami pemecahan sertifikat hak milik, para Ahli Waris yang merasa hak mereka telah dilanggar berhak membatalkan penjualan tanah warisan  tersebut  dengan  melakukan  penuntutan.  Hal  tersebut  sesuai  dengan  Pasal  834  KUHPerdata mengenai hereditatis  petitio ,  atau  hak  ahli  waris  untuk  mengajukan  tuntutan  hukum  demi mendapatkan hak mereka kembali yang telah dilanggar.
Perbuatan melawan hukum yang dijalankan NT membuat perjanjian jual beli tersebut batal demi hukum.  Maka  dari  itu,  menurut  Pasal  1265  KUHPerdata,  jika  sebuah  perikatan  batal  maka  akan menghapuskan perikatan di dalamnya dan keadaan akan kembali pada sebelum  terjadinya perjanjian. Maka, selanjutnya para ahli waris lainnya dapat segera melakukan pemecahan boedel waris agar dapat memperoleh  kepemilikan  atas  bagian  tanah  warisan  yang  telah  dibagi  tersebut  untuk  memberikan jaminan  perlindungan  hukum  dan  dapat  melakukan  perbuatan  hukum  atas  bagian  tanah  warisannya sebagaimana diatur dalam Pasal 1066 KUHPerdata.
Sementara itu, untuk memulihkan kerugian yang telah diderita oleh para ahli waris lainnya akibat perbuatan telah dilakukan oleh NT, maka dapat melakukan langkah yakni; melakukan tuntutan berupa penggantian  rugi  akibat  perbuatan  melawan  hukum  yang  dijalankan  oleh  NT  atas  tindakan  menjual tanah  warisan  yang  belum  dibagi  tersebut.  Mengenai  tuntutan  ganti  rugi  ini  sudah  ditetapkan  pada Pasal  1365  KUHPerdata  yang  menyatakan  tindakan  yang  bertentangan  dengan  hukum  sehingga
berakibat  pada  kerugian  bagi  pihak  lain,  maka  individu  tersebut  wajib  melakukan  penggantian kerugian.
Oleh karena itu, Ahli Waris yang merasa dirugikan oleh perbuatan melawan hukum berupa jual beli tanah warisan yang belum dibagi ini, dapat meminta ganti rugi sebagai upaya pemulihan atas hak- hak yang telah dilanggar dan dirugikan.

## IV. SIMPULAN DAN SARAN

## 4.1 Simpulan
1. Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata telah mengatur syarat sah perjanjian yaitu adanya  suatu  kesepakatan,  cakap  hukum,  suatu  hal  tertentu,  dan  suatu  sebab  yang  halal. Syarat suatu sebab yang halal mengatur bahwa sebab dalam perjanjian haruslah tidak dilarang oleh  Undang-Undang  yang  berlaku.  Perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  dari  Sertifikat  Hak Milik  No.196/  Desa  Bigo  antara  NT  dengan  JM,  GM,  SKA,  O,  SG,  DW,  dan  NH  yang dilakukan karena Sertifikat Hak Milik tersebut masih merupakan boedel warisan yang belum dibagi adalah tidak sah karena tidak mencapai pemenuhan syarat obyektif, yaitu syarat suatu sebab yang halal karena telah melanggar Pasal 1066 dan Pasal 1471 KUHPerdata. Pasal 1066 menyatakan  bahwa  tidak  ada  kewajiban  bagi  individu  untuk  menerima  harta  warisan  yang belum  dibagi,  sementara  Pasal  1471  menegaskan  bahwa  dalam  jual  beli,  penjual  harus memiliki  kepemilikan  penuh  atas  barang  yang  dijual.  Oleh  karena  itu,  perjanjian  tersebut harus dibatalkan demi hukum dan dianggap tidak pernah terjadi.
2. Upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh  para  ahli  waris  untuk  melindungi  haknya  terhadap  tanah objek  warisan  yang  belum  dibagi  antara  lain:  mengajukan  tuntutan  hukum  ke  pengadilan; melakukan  pemecahan  bodel  waris  agar  dapat  memperoleh  kepemilikan  atas  bagian  tanah warisan  untuk  memberikan  jaminan  perlindungan  hukum  dan  dapat  melakukan  perbuatan hukum atas bagian tanah warisannya; serta melakukan tuntutan berupa ganti rugi.

## 4.2 Saran
1. Kepada  masyarakat  umum  apabila  mengalami  hal  serupa  dalam  kasus  penelitian  ini, disarankan  agar  tidak  menunda  dan  segera  melakukan  pembagian  pada  boedel  warisan  atas harta  peninggalan  yang  telah  ditinggalkan.  Hal  tersebut  demi  tercapainya  kepastian  hukum dan  mencegah  timbulnya  sengketa  hukum.  Namun,  apabila  telah  terjadi  sengketa  hukum, pemulihan hak dapat dilakukan dengan menggugat ke pengadilan dan/atau meminta ganti rugi atas hak-hak yang telah dilanggar.
2. Proses  pembagian  boedel  warisan  bisa  dilakukan  dengan  pemisahan  boedel  terlebih  dahulu. Boedel warisan dipisahkan antara atau menjadi ½ bagian yang merupakan harta persatuan dan ½  bagian  yang  merupakan  harta  warisan.  Harta  warisan  ini  yang  akan  dibagikan  kepada seluruh ahli waris. Pembagian harta warisan kepada seluruh ahli  waris harus memperhatikan ketentuan  mengenai legitimatie  portie yaitu  bagian  yang  harus  diberikan  kepada  ahli  waris dalam  garis  lurus  menurut  undang-undang.  Selain  itu,  berbeda  dengan  hukum  adat  atau hukum  Islam,  hukum  perdata  tidak  membedakan  bagian  untuk  ahli  waris  laki-laki  ataupun perempuan

## DAFTAR PUSTAKA
Adilla, I. A. (2022). Keabsahan Akta Pernyataan Kepemilikan Bersama Atas Sebidang Tanah Berdasarkan Surat Kuasa  Khusus  Yang  DIlampaui  Oleh  Penerima  Kuasa  (Studi  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Yogyakarta  Nomor 72/PDT/2018/PT YYK). Indonesian Notary , 3 (36).
Assagaf, S. A., & Franciska, W. (2021). Perlindungan Hukum Bagi Ahli Waris Terhadap Harta Warisan Yang Beralih Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris. Imanot: Jurnal Kemahasiswaan Hukum  & Kenotariatan , 1 (1). Bachrudin. (2021). Kupas Tuntas Hukum Waris KUHPERDATA . PT Kanisius.
Bintaranny,  K.  M.,  Budiartha,  I.  N.  P.,  &  Arthanaya,  I.  W.  (2020).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditur  Bank Pada Perjanjian Kawin dalam Perkawinan Campuran. Jurnal Interpretasi Hukum , 1 (1).
Darmawan,  R.,  Dewi,  A.  A.  S.  L.,  &  Karma,  N.  M.  S.  (2021).  Perbandingan  Kekuatan  Hukum  Alat  Bukti Otentik  dan  Perjanjian  Bawah  Tangan  (Studi  Kasus  Perkara  Nomor:  939/Pdt.G/2018/PN  Dps). Jurnal Interpretasi Hukum , 2 (1).
Elittrosint, V. (2020). Pendaftaran Peralihan  Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Pengikata Perjanjian Jual Beli
di Kota Padang. ALHURRIYAH: Jurnal Hukum Islam , 5 (1). HS, S. (2016). Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) . RajaGrafindo Persada.
Junaidi  Haris.  (2020).  Aspek  Hukum  Pidana  Terhadap  Pemalsuan  Akta  Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  (Studi Putusan Mahkamah Agung R.I. Nomor 958K/Pid/2016). Jurnal Hukum Dan Kemasyarakatan Al-Hikmah , 1 (1).
Legawantara, M. E. K., Arini, D. G. D., & Suryani, L. P. (2020).  Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah. Jurnal Interpretasi Hukum , 1 (1).
Melinda,  S.,  &  Djajaputra,  G.  (2021).  Pembuatan  Akta  Notaris  Diluar  Wilayah  Jabatannya  Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia , 6 (7). Miru, A., & Pati, S. (2020). Hukum Perjanjian . Sinar Grafika.
Palupi, K. H. I., Widiati, I. A. P., & Arthanaya, I. W. (2020). Kedudukan Hak Atas Tanah Waris Warga Negara Indonesia Yang Berpindah Kewarganegaraan. Jurnal Interpretasi Hukum , 1 (1), 32. Poespasari, E. D., Soelistyowati, Agustin, E., & Moechthar, O. (2020). Kapita Selekta Hukum Waris Indonesia . Kencana.
Pribadi, R. W. (2022). Tinjauan Hukum Perdata dan Kompilasi Hukum Islam terhadap Hak Waris Anak dalam Kandungan. Jurnal Ahwal Al-Syakhsiyyah , 7 (1). Putusan Mahkamah Agung No: 32/PDT.G/2020/PN.KTG, (2020). Rahim, A. (2022). Dasar-Dasar Hukum Perjanjian: Perspektif Teori dan Praktik . Humanities Genius. Rogers,  M.,  Munte,  H.,  &  Jawak,  J.  E.  P.  (2021).  Analisis  Yuridis  Hak  Waris  Terhadap  Anak  Angkat  dalam Hukum Adat Batak Simalungun. Jurnal Rectum , 3 (2).
Sakti,  S.  T.  I.  (8  C.E.).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Para  Pihak  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah  Letter  C  di Bawah Tangan. Jurnal Private Law , 1 .
Silviana,  A.,  Anami,  K.,  &  Waloejo,  H.  D.  (2020).  Memahami  Pentingnya  Akta  Jual  Beli  (AJB)  dalam Transaksi  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah  karena  Jual  Beli  Tanah. Law,  Development  &  Justice  Review , 3 (2). Suparman, M. (2022). Hukum Waris Perdata . Sinar Grafika. Wahyuni,  R.,  &  Dalimunte,  S.  N.  I.  S.  (2022).  Kedudukan  Hukum  Perjanjian  Di  dalam  Pendirian  Perseroan Terbatas  Berbentuk  Badan  Usaha  Mikro  dan  Kecil  Berdasarkan  Undang-Undang  Cipta  Kerja. ACTA DIURNAL Jurnal Hukum Kenotariatan , 6 (1), 57.
Yudityastri,  A.  (2020).  Klausula  Baku  dalam  Perjanjian  Endorsment  Dikaitkan  dengan  Asas  Kebebasan Berkontrak. Jurnal Privat Law , 8 (2).
Yulistian, P. N., Budiartha, I. N. P., & Arthanaya, I. W. (2021).  Hak Waris yang Dilahirkan Melalui Perjanjian Surogasi. Jurnal Interpretasi Hukum , 2 (1).