Abstrak —Dalam  menentukan  besarnya  nilai  tanah  terdapat suatu  patokan  atau  dasar  yang  digunakan.  Patokan  atau  dasar ini  dibedakan  menjadi  NJOP  (Nilai  Jual  Objek  Pajak)  serta harga  pasar.  Namun,  kebanyakan  masyarakat  saat  ini  lebih cenderung  mengguuntuk  menentuka besarnya nili tnakan  harga pasar  sebagai  patokan  dalam  menentukan  besarnya  suatu  nilai tanah  ataupun  dalam  transaksi  jual  beli.  Pembuatan  peta  zona nilai  tanah  ini  dibedakan  antara  harga  pasar  dan  pemodelan harga  pasar.  Menentukan  nilai  tanah  dari  harga  pasar, dilakukan  dengan  wawancara  langsung  ke  warga  sekitar  untuk mendapatkan  data-data  yang  diperlukan.  Setelah  data  yang diperlukan  telah  didapatkan,  barulah  dibuat  peta  zonasi  nilai tanah sesuai data dasar yang digunakan. Dalam pembuatan peta zona nilai tanah ini menggunakan software pengolah data vektor untuk  digitasi  serta  ArcGIS  untuk  menampilkan  hasil. Pemodelan  regresi  linear  dilakukan  untuk  mendapatkan  suatu hasil  pemodelan nilai  tanah  yang mendekati keadaan sebenarnya.  Pada  harga  pasar  ini  didapatkan Y =  475193  + 381761 X 1 + 2149 X 2 + 317679 X 3 -157024 X 4 + 1531512 X 5 . Pengaruh variabel pada pemodelan harga pasar ini hanya sebesar 25,88%.
Kata  Kunci —  Harga  Pasar,  Peta  Zona  Nilai  Tanah,  Regresi Linear Berganda

## I. PENDAHULUAN
ERTUMBUHAN  kota-kota  besar  yang  sangat  pesat  saat ini  banyak  dipengaruhi  oleh  kompleksnya  fungsi  yang dijalankan  oleh  suatu  kota.  Perkembangan  suatu  kota  atau daerah  akan  selalu  diikuti  dengan  meningkatnya  permintaan tanah  [3].  Kebutuhan  tanah  yang  sangat  tinggi  ini  akan berdampak pada harga tanah di daerah tersebut.
Peningkatan  harga  tanah  di  suatu  daerah  akan  berbeda dengan  daerah  lainnya  dikarenakan  adanya  beberapa  faktor yang  dapat  menjadi  pemicu  dalam  peningkatan  suatu  harga tanah. Faktor-faktor tersebut antara lain faktor ekonomi, faktor sosial,  faktor  politik  dan  kebijakan  pemerintah,  faktor  fisik dan lingkungan [2]. Selain itu, meningkatnya nilai tanah dapat dipengaruhi  oleh  meningkatnya  pembangunan  di  daerah  atau kota tersebut [3].
Analisa  perbedaan  antara  zonasi  harga  pasar  dengan pemodelan  harga  pasar  dapat  dijadikan  perkiraan  harga  atau acuan  harga  yang akan digunakan dalam melakukan transaksi jual beli property di Kecamatan Gunung Anyar.

## II. METODOLOGI PENELITIAN

## A. Lokasi Penelitian
Lokasi  penelitian  dari  tugas  akhir  ini  adalah  Kecamatan Gunung  Anyar  yang  terbagi  menjadi  4  kelurahan  yakni, Kelurahan Gunung Anyar, Kelurahan Gunung Anyar Tambak, Kelurahan  Rungkut  Menanggal,  dan  Kelurahan  Rungkut Tengah.  Secara  geografis  Kecamatan  Gunung  Anyar  terletak pada 7°20'18"S  112°47'49"E dengan luas wilayah + 9,2 Km 2 . Sedangkan,  batas  wilayah  Kecamatan  Gunung  Anyar  adalah [1]:
 Utara    : Kecamatan Rungkut
 Timur   : Selat Madura
 Selatan  : Kabupaten Sidoarjo
 Barat    : Kecamatan Tenggilis Mejoyo
Gambar 1. Lokasi Penelitian Kecamatan Gunung Anyar, Surabaya
B. Alat dan Bahan
- Alat
Peralatan  yang  digunakan  pada  penelitian  tugas  akhir  ini terdiri dari:
a. Hardware i. Laptop Asus A450CC Intel ® Core™ i3-Ram 2,00 GB ii. GPS Handheld
b. Software
i. Microsoft Office 2007 ii. Software pengolah data statistik iii. Software pengolah data vektor iv. ArcGIS
- Bahan
Bahan (data) yang digunakan pada penelitian ini adalah:

## Kajian Nilai Tanah Berdasarkan Harga Pasar Menggunakan Metode Regresi Linear Berganda (Studi Kasus: Kecamatan Gunung Anyar, Surabaya)
Ratna Kusumawardhani, Udiana Wahyu D, dan Yanto Budisusanto Jurusan Teknik Geomatika, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia e-mail : yanto_b@geodesy.its.ac.id
P
a. Peta garis Kecamatan Gunung Anyar
b. Kuisioner pengumpulan data harga pasar
C. Metodologi Penelitian
a. Pengumpulan Data Harga Pasar
Pengumpulan  data  harga  pasar  dilakukan  dengan  cara wawancara  ke  warga  yang  berada  di  daerah  penelitian.  Data yang  dikumpulan  berupa  harga  jual,  variabel  penentu  yang telah  ditetapkan,  luas  bangunan  serta  luas  tanah  dari  rumah yang dijadikan sampel dalam penelitian ini. b. Pengolahan Data Harga Pasar
Data  harga  pasar  yang  telah  dikumpulkan  masih  berupa harga  untuk  bangunan  dan  tanah.  Jadi,  data  harga  pasar tersebut diolah terlebih dahulu untuk mendapatkan harga tanah per  meter  dari  setiap  bidang  yang  dijadikan  sampel  (Lihat tabel 1).
c. Identifikasi Variabel Penentu Nilai Tanah
Secara  umum,  variabel  penentu  nilai  tanah  dikelompokkan ke  dalam  3  kelompok,  yaitu  faktor  fisik,  karakteristik  legal serta  faktor  lokasi  dan  aksesibilitas.  Pada  penelitian  ini variabel yang digunakan adalah:
1. Jarak  tiap  zona  ke  CBD  ( Central  Business  District ) dalam hal ini Kantor Kecamatan,
2. Jarak  tiap  zona  ke  fasilitas  umum.  Fasilitas  umum  yang digunakan ialah pasar tingkat kecamatan,
3. Jarak tiap zona ke jalan MERR,
4. Seberapa  sering  daerah  tersebut  terkena  banjir  dalam setahun,
5. Sampel yang diambil merupakan daerah pemukiman atau perumahan.
d. Analisa Regresi Linear Berganda
Analisa regresi linear berganda dilakukan untuk mengetahui besarnya  pengaruh  suatu  variabel  terhadap  nilai  tanah  di daerah penelitian. Dari  hasil  regresi  linear  berganda  ini  dapat diketahui  apakah  dari  variabel  penentu  tersebut  mempunyai pengaruh  yang  bersifat  menambah  harga  tanah  atau sebaliknya, mengurangi harga tanah di daerah penelitian. e. Pemodelan Nilai Tanah
Untuk  dapat  melakukan  prediksi  nilai  tanah,  perlu  dibuat suatu  permodelan  terhadap  nilai  tanah  untuk  menentukan persamaan  matematisnya.  Umumnya  digunakan  persamaan regresi.  Persamaan  ini  dapat  menerangkan  hubungan  antara nilai tanah dengan karakteristik nilai tanah.
f. Hasil
Hasil  dari  penelitian  ini  adalah  peta  zonasi  nilai  tanah berdasarkan  harga  pasar,  serta  peta  pemodelan  nilai  tanah berdasarkan harga pasar.

## III. HASIL

## A. Hasil Data Nilai Tanah Terbaru
Data  nilai  tanah  terbaru  yang  digunakan  dalam  penelitian ini  ialah  data  harga  pasar.  Data  harga  pasar  ini  didapatkan dengan  cara  wawancara  langsung  ke  warga  sekitar  daerah penelitian.  Data  harga  pasar  yang  didapatkan  ialah  gabungan antara  harga  tanah  dan  bangunan.  Untuk  itu,  harga  pasar  ini perlu  diolah  agar  mendapatkan  harga  tanah  untuk  setiap  m 2 (lihat tabel 2).
Tabel 1. Aturan Appraisal dalam Menentukan Harga Bangunan per m 2 Sumber: MAPPI No Klasifikasi Harga 1 menengah-mewah /m 2 6341789 2 menengah /m 2 3769471 3 sederhana 2544672 4 gedung bertingkat spek 2 3341066 5 gudang 2678343 Tabel 2. Mengolah Data Harga Pasar Harga Jual (Rp) Luas Bangunan (m 2 ) Luas Tanah (m 2 ) Harga Bangunan (Rp) Harga Tanah (Rp) Total m 2 155000000 40 40 101786880 52213120 1330328

## B. Hasil Pemodelan Regresi
Pemodelan  regresi  ini  digunakan  untuk  mendapatkan persamaan atau pemodelan  yang paling  mendekati  nilai tanah sebenarnya  dengan  menggunakan  variabel  penentu.  Pada penelitian ini menggunakan taraf signifikansi (sig) sebesar 5% (0,05), dari pembacaan tabel distribusi F diperoleh F tabel = 4,11.
Tabel 3.
Anova Regresi Linear Berganda Berdasarkan Harga Pasar
Sumber: Pengolah data statistik, 2016 Source DF Adj SS Adj MS F- Value p- Value Regression 5 3,16981E+14 6,3963E+13 7,47 0,000 Error 107 9,07623E+14 8,48246E+12 Total 112 1,22460E+15
Tabel  3,  nilai  F=7,47  dengan  nilai  p-value  (sig)=0,000. Karena  nilai  p-value  <  0,05,  maka  model  regresi  yang dihasilkan  dapat  digunakan  untuk  memprediksi  perubahan nilai tanah. Hal ini dikarenakan model regresi yang dihasilkan memiliki taraf kepercayaan 95%.
Uji  normalitas  merupakan  suatu  uji  yang  digunakan  untuk mengetahui  apakah  model  regresi  yang  digunakan  memiliki nilai  residual  yang  terdistribusi  normal.  Setelah  dilakukan regresi  dapat  dilihat  dari  grafik  apakah  sudah  terdistribusi normal atau  belum. Jika plot dari titik-titik  mendekati  bentuk diagonal, maka dapat dikatakan bahwa data telah terdistribusi normal.
Gambar 2. Grafik Uji Distribusi Normal (Sumber: Pengolah data statistik, 2016)
Uji  koefisien  determinasi  (R-sq)  digunakan  untuk menunjukkan  seberapa  besar  persentase  (%)  variasi  variabel
bebas  yang  secara  bersama-sama  menjelaskan  dari  variabel tergantung.
Tabel 4. R-Square Regresi Linear Berganda Berdasarkan Harga Pasar Sumber: Pengolah data statistik, 2016 S R-sq R-sq (adj) R-sq (pred) 2912467 25,88% 22,42% 0,00%
Dari  penelitian  ini  didapatkan  nilai  koefisien  determinasi (R-sq)  sebesar  25,88%.  Jadi,  model  yang  dibuat  ini  dapat dijelaskan  oleh  variabel  bebas  sebesar  25,88%  sementara sisanya dijelaskan oleh variabel lain yang tidak diteliti.
Berdasarkan  hasil  pemodelan  nilai  tanah  dan  analisa  yang telah  dilakukan  terhadap  perubahan  nilai  dan  harga  tanah, terdapat  4  variabel  penentu  nilai  tanah  dapat  meningkatkan harga  nilai  tanah  di  daerah  penelitian.  Dari  semua  variabel yang  ada,  hanya  mempengaruhi  sebesar  25,88%.  Hasil pemodelan  nilai  tanah  yang  didapatkan  berdasarkan  harga pasar adalah sebagai berikut:
𝑌 = 475193 + 381761𝑋 𝑖 + 2149𝑋 2 + 317679𝑋 3 − 157024𝑋 4 + 1531512𝑋 5 (1)
dimana:
X 1 : Jarak ke Kantor Kecamatan (/Km) X 2 : Jarak ke MERR (/Km) X 3 : Jarak ke Pasar (/Km) X 4 : Banjir/tahun X 5 : Perumahan atau pemukiman
C. Peta Nilai Tanah
i. Berdasarkan Harga Pasar
Peta  nilai  tanah  yang  dibuat  berdasarkan  data  harga  pasar yang  didapatkan  dari  hasil  wawancara  ke  warga  sekitar. Berdasarkan data harga pasar tersebut, terdapat 13 zona  yang terbentuk (Lampiran 1).
ii. Berdasarkan Pemodelan Harga Pasar
Berdasarkan persamaan dari regresi linear harga pasar yang telah  didapatkan  sebelumnya,  kemudian  didapatlah  hasil perhitungan  berdasarkan  persamaan tersebut. Dari pemodelan ini, terdapat 13 zona yang terbentuk (Lampiran 2).

## IV. KESIMPULAN DAN SARAN

## A. Kesimpulan
Kesimpulan  yang  dapat  diambil  dari  penelitian  yang  telah dilakukan ialah sebagai berikut:
1. Hasil  pemodelan  regresi  linear  berganda  berdasarkan harga  pasar  ialah Y =  475193  +  381761 X 1 +  2149 X 2
+ 317679 X 3 -157024 X 4 + 1531512 X 5 ,  dengan  pengaruh variabel sebesar 25,88%
2. Berdasarkan  penelitian  yang  dilakukan,  dapat  diambil kesimpulan dari zonasi nilaitanah sebagai berikut:
a. Berdasarkan  harga  pasar,  terdapat  13  zona  nilai  tanah dengan  harga  terendah  yaitu  Rp    1.086.000  -  Rp 1.207.000 dan tertinggi Rp 9.250.000 – Rp 10.400.000
b. Berdasarkan  pemodelan  harga  pasar,  terdapat  13  zona nilai tanah dengan  harga terendah  yaitu Rp   1.655.000  - Rp 1.789.000 dan tertinggi Rp 5.350.000 – Rp 5.900.000

## B. Saran
Saran  yang  dapat  diberikan  dari  pelaksanaan  penelitian  ini yaitu:
1. Mencari  variabel  penentu  nilai  tanah  yang  sangat berpengaruh  di  daerah  penelitian  agar  tingkat  pengaruh variabel  semakin  tinggi.  Jika  tingkat  pengaruh  variabel semakin  tinggi,  maka  akan  menghasilkan  pemodelan regresi yang akan lebih mendekati keadaan sebenarnya.

## LAMPIRAN
Lampiran 1. Peta nilai tanah berdasarkan harga pasar Lampiran  2.  Peta  nilai  tanah  berdasarkan  pemodelan  harga pasar

## DAFTAR PUSTAKA
[1] BPS Surabaya. 2015. Kecamatan Gunung Anyar Dalam Angka. Surabaya. BPS Surabaya [2] Ernawati,  Ririn.  2005. Skripsi:  Studi  Pemodelan  Nilai  Tanah  di  Kota Tulungagung  Kabupaten  Tulungagung .  Malang:  Fakultas  Teknik Universitas Brawijaya.
[3] Nugroho,  Budiyono.  2012. Prediksi  Nilai  Tanah  Berdasarkan  Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) Tanah  Pada Zona Nilai Tanah (ZNT) dengan Menggunakan Metode Linear dan Non Liner Pada Kecamatan Rungkut. Surabaya: Universitas Pembangunan Veteran.

## Lampiran 1
Lampiran 2