## Jurnal Ilmu Sosial dan Pendidikan (JISIP)
Vol. 6 No. 4 November 2022 e-ISSN : 2656-6753, p-ISSN: 2598-9944 DOI: 10.36312/jisip.v6i4.3852/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index

## Keabsahan Penjualan Tanah Objek Hak Tanggungan Oleh Debitur Tanpa Pemberitahuan Kepada Kreditur Pemegang Hak Tanggungan
Muhammad Zaki Al Wafi 1 , Mohamad Fajri Mekka Putra 2
1 Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Indonesia,
2 Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Article Info Abstract Article history: Received 6 September 2022 Publish 13 November 2022 The activity of buying and selling land followed by the transfer of ownership assets to land is commonly carried out as a fulfillment of investment needs in the community. As with the existence of land which is an object of investment, land can be used to bring financial  benefits  through  sales,  rentals,  or  as  collateral  for  debts  and  receivables. Land as collateral for debts and receivables held through a mortgage agreement gives birth to rights and obligations that must be fulfilled between the owner of the house as the  debtor  and  the  holder  of  the  mortgage  as  the  creditor.  Even  though  it  has  been bound by a mortgage agreement, the existence of land that is still in the control of the debtor is often detrimental to the creditor, as is the case when the land is sold without the  knowledge  of  the  creditor.  Legal  research  with  this  normative  juridical  research method will examine the  validity of the sale and purchase agreement of the mortgage object  by  the  debtor  without  being  known  by  the  creditor.  Meanwhile,  through  this research, it will also examine the rights, obligations and responsibilities of the parties in a debt and credit agreement with a mortgage guarantee mechanism. Keywords:
Accounts  Payable,  Mortgage,  Sale and Purchase, Land
Info Artikel

## ABSTRAK
Article history:
Received 6 September 2022 Publish 13 November 2022 Kegiatan  jual beli  tanah  yang diikuti  dengan  pemindahan  aset  kepemilikan  atas  tanah lazim  dilakukan  sebagai  pemenuhan  kebutuhan  investasi  di  masyrakat.  Sebagaimana keberadaan  tanah  yang  merupakan  objek  investasi,  tanah  dapat  dimanfaatkan  untuk mendatangkan  keuntungan  finansial  melalui  penjualan,  penyewaan,  maupun  menjadi jaminan atas utang piutang. Tanah sebagai jaminan utang piutang yang diselenggarakan melalui perikatan hak tanggungan melahirkan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi diantara  pemilik  rumah  sebagai  debitur  dan  pemegang  hak  tanggungan  sebagai kreditur.  Sekalipun  telah  terikat  dengan  perjanjian  hak  tanggungan,  keberadaan  tanah yang  masih  dalam  penguasaan  debitur  tidak  jarang  justru  merugikan  pihak  kreditur, seperti  halnya  ketika  tanah  tersebut  dijual  tanpa  sepengetahuan  kreditur.  Penelitian hukum dengan metode penelitian yuridis normatif ini akan mengkaji terkait keabsahan perjanjian  jual  beli  tanah  objek  hak  tanggungan  oleh  debitur  tanpa  diketahui  oleh kreditur.  Adapun  melalui  penelitian  ini  pula  akan  dikaji  terkait  hak,  kewajiban  dan tanggung jawab para pihak dalam perikatan utang piutang dengan mekanisme jaminan hak tanggungan.
This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi- BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author: Muhammad Zaki Al Wafi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Indonesia, zakiwafi2017@gmail.com

## 1. PENDAHULUAN
Penyediaan kebutuhan dasar melalui usaha perdagangan di suatu Negara merupakan salah satu  elemen  penting  dalam  menunjang  perekonomian  negara.  Oleh  karena  pentingnya  usaha perdagangan,  khususnya  dalam  penyediaan  kebutuhan  pokok  masyarakat,  dibutuhkan  jaminan perlindungan  yang  efektif  agar  kegiatan  perdagangan  di  suatu  negara  dapat  berjalan  secara berkesinambungan ( R. Didi Djadjuli, 2018) . Adapun salah satu kebutuhan dasar masyarakat yang juga dapat digunakan sebagai instrumen investasi adalah tanah
Kebutuhan masyarakat akan penyediaan tanah dan rumah pada faktanya selalu mengalami peningkatan  yang  berbanding  lurus  dengan  peningkatan  penduduk  pada  satu  negara.  Tercatat bahwa  di  tahun  2020  kebutuhan  rumah  bersubsidi  mencapai  250  ribu  unit,  namun  Pemerintah
sendiri  hanya  dapat  membangun  sekitar  102.500  unit  rumah  ( Mahendra  Bungalan,  2022) . Kekurangan  penyediaan  rumah  bagi  masyarakat  tersebut  dapat  disiasati  melalui  kehadiran Perusahaan Penyedia Rumah ( developer ) yang kegiatan usahanya adalah penyediaan rumah bagi masyarakat.
Pada  perkembangannya  tanah  tidak  hanya  diperuntukan  sebagai  hunian  atau  tempat interaksi  sosial  antara  sesama  anggota  masyarakat.  Tanah  juga  tanah  juga  dapat  dijadikan sebagai  jaminan  untuk  suatu  pelunasan  utang  tertentu  yang  paling  diminati  oleh  lembaga keuangan  yang  memberikan  fasilitas  berupa  kredit.  Hal  tersebut  dikarenakan  tanah  secara ekonomis mudah dijual, harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak berupa sertipikat tanah,  serta  dapat  dibebani  hak  tanggugan  yang  memberikan  hak  istimewa  kepada  pemegang haknya  (kreditor)  ( Efendi  Perangin,  1991) .  Akibat  begitu  berharganya  tanah  bagi  kehidupan manusia maka seringkali tanah menjadi penyebab timbulnya sengketa dalam warga masyarakat. Adapun  yang  dimaksud  dengan  sengketa  adalah  perbedaan  nilai,  kepentingan,  pendapat  dan/ atau  persepsi  antara  orang  perorangan  dan/  atau  badan  hukum  (privat  atau  publik)  mengenai status  penguasaan  dan/  atau  status  kepemilikan  dan  atau  status  penggunaan  atau  pemanfaatan atas  bidang  tanah  tertentu  oleh  pihak  tertentu,  atau  status  keputusan  tata  usaha  negara menyangkut penguasaan, pemilikan dan penggunaan atau pemanfaatan atas bidang tanah tertentu ( Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, 2013) .
Sengketa  atas  tanah  juga  dapat  terjadi  dalam  kaitannya  dengan  pelaksanaan  perjanjian utang  piutang  dengan  objek  berupa  tanah.  Kendati  perjanjian  utang  piutang  dengan  jaminan berupa  tanah  telah  diatur  sebagai  perikatan  hak  tanggungan,  namun  penyimpangan  terhadap ketentuan  perjanjian  di  antara  pihak  dalam  perkembangannya  tetap  dapat  ditemui  di  dalam beberapa  kasus.  Adapun  salah  satu  bentuk  penyimpangan  dari  perjanjian  hak  tanggungan  yang dapat terjadi adalah penjualan objek tanah oleh debitur tanpa pemberitahuan kepada kreditur.
Praktik  perikatan  hak  tanggungan  dengan  jaminan  berupa  tanah  pada  konsepnya  tidak dapat dilepaskan dari keberadaan perjanjian utang piutang antara debitur sebagai pemilik rumah dan kreditur yang kemudian akan menjadi pemegang hak tanggungan ( Salim H.S, 2003) . Sebuah perjanjian  menurut  sistem  hukum  keperdataan  di  Indonesia  akan  selalu  dilandasi  oleh  prinsip kebebasan  berkontrak  diantara  para  pihaknya.  Adapun  melalui  prinsip  kebebasan  berkontrak tersebut  para  pihak  memiliki  kebebasan  yang  dijamin  oleh  hukum  untuk  mengikatkan  diri  ke dalam  suatu  perjanjian  dan  merumuskan  isi  perjanjian  dengan  tanpa  adanya  tekanan  atau paksaan dari pihak lainnya ( Ibid ).
Terkait  dengan  keberadaan  prinsip  kebebasan  berkontrak  yang  melandasi  adanya perjanjian  diantara  para  pihak  maka  hal  yang  sama  juga  berlaku  terhadap  perjanjian  jual  beli yang dilakukan oleh seorang pemilik tanah terhadap pihak pembeli lainnya. Lebih lanjut menjadi sebuah permasalahan ketika tanah hak milik yang dijual sebagai objek jual beli merupakan tanah yang  telah  dibebankan  oleh  hak  tanggungan  atas  dasar  keberadaan  perjanjian  utang  piutang antara  pemilik  tanah  dengan  pihak  pemegang  hak  tanggungan.  Oleh  karena  itu  di  dalam penelitian  ini  akan  dianalisis  terkait  keabsahan  perjanjian  jual  beli  atas  tanah  hak  tanggungan yang dilakukan oleh debitur dengan pihak pembeli tanpa pemberitahuan kepada kreditur.

## Rumusan Masalah
Penelitian ini akan mengangkat dua permasalahan hukum yang dapat dirumuskan sebagai berikut:
1) Bagaimanakah  keabsahan  perjanjian  jual  beli  atas  tanah  objek  hak  tanggungan  yang diperjanjikan tanpa pemberitahuan kepada pemegang hak tanggungan?
2) Bagaimanakah  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  tanah  objek  hak  tanggungan  atas keberadaan tanah yang merupakan objek hak tanggungan?

## 2. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1) Keabsahan  Perjanjian  Jual  Beli  Objek  Tanah  Hak  Tanggungan  Tanpa Sepengetahuan Kreditur
Pada  prinsipnya  dalam  menilai  keabsahan  sebuah  perjanjian  yang  dilakukan
berdasarkan hukum tidak dapat dilepaskan dari ketentuan Pasal 1320 KUHPdt. Ketuan pada Pasal  1320  KUHPdt.  yang  lazim  dikenal  sebagai  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  merupakan pedoman  pembentukan,  dasar  perlindungan  dan  awal  dari  implikasi  yuridis  atas  sebuah perjanjian  yang  harus  dibuat  berdasarkan  hukum  keperdataan  di  Indonesia  (Retna  Gumanti, 2012). Lebih lanjut dapat dikatakan bahwa Pasal 1320 KUHPdt. merupakan sistematika dasar penentuan  sah atau  tidaknya  suatu  perjanjian  yang  dibuat  oleh  seseorang  atau  badan  hukum yang tunduk terhadap pengaturan hukum di Indonesia.
Sebagaimana telah  diketahui  bahwa  berdasarkan  Pasal  1320  KUHPdt.  disebutkan bahwa  suatu  perjanjian  dapat  dinilai  sah  apabila  memenuhi  empat  syarat  yang  diantaranya ( Kitab Undang Undang Hukum Perdata, Pasal 1320) :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal;
Adapun  dengan  memenuhi  keempat  syarat  tersebut  suatu  perjanjian  diakui keabsahanannya  berdasarkan  hukum  yang  ditindai  dengan  adanya  perlindungan  hukum terhadap  para  pihak  yang  terlibat  di  dalam  perjanjian  yang  bersangkutan  ( Niru  Anita  Sinaga, 2019) .  Akan  tetapi  jika  dalam  praktik  terdapat  sebuah  perjanjian  yang  dibuat  dengan  tidak memenuhi  syarat-syarat  sebagaimana  yang  dimaksus  di  dalam  Pasal  1320  KUHPdt.  maka terdapat  konsekuensi  hukum  berupa  dapat  dibatalkannya  perjanjian  yang  bersangkutan  atau perjanjian tersebut dengan sendirinya batal demi hukum ( Ibid ).
Pada  praktik  jual  beli  tanah  dan/atau  rumah,  adanya  sebuah  perjanjian  yang dieksplisitkan  melalui  keberadaan  Akta  Jual  Beli  merupakan  elemen  penting  yang  dapat menyebutkan keberadan jual beli yang dimaksud. Atas dasar hal tersebut kekuatan mengikat sebuah  perjanjian  yang  tertulis  di  dalam  Akta  Jual  Beli  memiliki  kekuatan  mengikat  yang sama  dengan  peraturan  perundang-undangan  oleh  karena  di  dalamnya  termuat  hak  dan kewajiban  dari  para  pihak  yang  diakui  oleh  hukum  ( Niru  Anita  Sinaga,  2018) .  Hal  tersebut merupakan wujud dari realisasi asas pacta sunt servanda yang dapat dimaknai bahwa sebuah perjanjian berlaku sebagai hukum bagi para pihak yang mengikatkan diri di dalamnya ( Ibid ). Perjanjian  jual  beli  tanah  dan/atau  rumah  yang  termaktub  di  dalam  Akta  Jual  Beli sesungguhnya  dapat  memuat  poin-poin  kesepakatan  seperti  pemenuhan  kriteria  tertentu terkait  kondisi  tanah  dan/atau  rumah,  skema  pembayaran,  prestasi-prestasi  yang  harus dipenuhi para pihak, hingga besaran uang muka dan/atau cicilan pembayaran tanah dan/atau rumah  yang  bersangkutan.  Dalam  hal  inilah  kesepakatan  para  pihak  menjadi  dasar pembentukan hukum yang akan mengikat dua pihak pembuat perjanjian, yaitu pihak penjual dan pihak pembeli ( Sutan Remy Sjahdeini,1993) .
Beberapa  pengaturan  terkait  hubungan  hukum  yang  dapat  timbul  dari  objek  tanah, termasuk  di  dalamnya  jual  beli  tanah  menunjukan  bahwa  praktik  kepemilikan  tanah  di Indonesia  tidak  hanya  didasarkan  pada  sebuah  perjanjian  yang  mencakup  para  pihak  yang terlibat  namun  juga  memiliki  dimensi  publik  yang  menyangkut  hak-hak  masyarakat  luas ( Wirjono  Prodjodikoro,  1979) .  Oleh  karena  itu  secara  konseptual  perjanjian  para  pihak  yang menyangkut  kepemilikan  terhadap  tanah  tidak  boleh  dibuat  dengan  menyimpangi  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  di  Indonesia.  Lebih  lanjut  dapat  dikatakan bahwa  para  pihak  yang  mengikatkan  diri  dalam  suatu  perjanjian  yang  menyangkut kepemilikan tanah pada prinsipnya memiliki kebebasan untuk membuat ketentuan-ketentuan yang  disetujui  para  pihak  selama  tidak  bertentangan  dengan  pengaturan  di  dalam  peraturan perundang-undangan yang berlaku ( Ibid ).
Hal  serupa  juga  perlu  untuk  diperhatikan  dalam  kaitannya  dengan  objek  tanah  yang dibebankan dengan hak tanggungan. Adapun keberadaan tanah yang dibebankan dengan hak tanggungan  lahir  oleh  karena  adanya  praktik  perikatan  utang  piutang  yang  membutuhkan sebuah jaminan. Lebih lanjut demi menjamin terciptanya kepastian hukum dan keadilan bagi para  pihak  yang  terlibat  di  dalam  praktik  utang  piutang  dengan  jaminan  berupa  tanah  maka
lahirlah lembaga hak tanggungan yang diatur di dalam Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Pengertian hak tanggungan berdasarkan Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah (selanjutnya disebut Undang Undang Hak Tanggungan) merupakan;
“hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria, berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain .”
Pada  konsepnya,  hak  tanggungan  memberikan  hak  eksklusif  terhadap  pemegang  hak tanggungan  yang  dalam  hubungan  utang  piutang  merupakan  kreditor  terhadap  tanah  yang dimiliki  oleh  pemberi  hak  tanggungan  sebagai  debitor  (Tami  Rusli,  2008).  Hak  eksklusif tersebut  dapat  diperinci  di  dalam  ketentuan  pada  Undang  Undang  Hak  Tanggungan  yang diantaranya adalah:
a. Hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum apabila debitor cidera janji;
b. Hak melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan;
c. Hak untuk membatasi pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek tanggungan;
d. Hak  untuk  membatasi  pemberi  hak  tanggungan  untuk  mengubah  bentuk  atau  susunan obyek hak tanggungan;
e. Hak untuk memastikan bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek tanggungan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu;
f. Hak  untuk  mendapatkan  ganti  rugi  untuk  pelunasan  piutangnya  apabila  pemberi  hak tanggungan melepaskan haknya atas obyek hak tanggungan atau dicabut haknya atas dasar kepentingan umum;
g. Hak untuk menerima manfaat asuransi apabila obyek tanggungan tersebut diasuransikan;
h. Hak  untuk  memerintahkan  pemberi  hak  tanggungan  untuk  mengosongkan  objek  hak tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan;
Pada  kaitannya  dengan  praktik  penjualan  tanah  oleh  debitor  tanpa  sepengetahuan kreditor atas tanah yang telah dibebankan oleh hak tanggungan maka dapat dinilai bahwa hal tersebut  merupakan  bentuk  penyelundupan  hukum  dengan  itikad  yang  tidak  baik.  Pihak debitur  yang  melakukan  penjualan  atas  tanah  objek  hak  tanggungan,  atau  apapun  yang berhubungan  dengan  kesepakatan  yang  tertuang  pada  perjanjian  saat  pemberian  utang  sama sekali tidak dapat diterima oleh kreditor.
Apabila  seseorang  yang  mendapatkan  fasilitas  kredit  dengan  jaminan  berupa  tanah dengan sengaja dan tanpa memberitahukan atau mendapatkan izin secara tertulis dari kreditor untuk  menjual  atau  mengalihkan  pada  pihak  lain  maka  tindakan  tersebut  tergolong  sebagai tindakan  wanprestasi  ( Meike  Binsneyder  dan  Abraham  Ferry  Rosando,  2020) .  Wanprestasi tersebut dapat dimungkinkan apabila pihak kreditor dengan hak yang dimilikinya berdasarkan hukum  telah  mencantumkan  klausul  sebagaimana  yang  tertera  di  dalam  Pasal  11  ayat  (2) huruf  g  Undang  Undang  Hak  Tanggungan.  Adapun  dalam  kaitannya  apabila  kreditor menerapkan ketentuan pada Pasal 11 ayat (2) huruf g Undang Undang Hak Tanggungan maka debitor  telah  dengan  sengaja  menciderai  perjanjian  utang  piutang  yang  dilakukan  antara kreditor dan debitor dalam hubungan hukum hak tanggungan.
Wanprestasi atau cidera janji yang dilakukan oleh debitor atas perbuatan menjual objek hak  tanggungan  tanpa  sepengetahuan  kreditor  membawa  implikasi  hukum  tersendiri  bagi pihak ketiga dan kreditor tersendiri. Adapun segala tindakan penjualan hak tanggungan atau over  credit yang  dilakukan  debitur  tanpa  melibatkan  pihak  kreditur  tidak  mengikat  pihak ketiga meskipun antara pihak debitur dengan pihak ketiga telah melakukan perbuatan hukum berupa  jual  beli  tanah  (Ibid).  Selain  tidak  mengikatnya  hubungan  jual  beli  yang  dilakukan dengan  pihak  ketiga,  implikasi  lain  yang  dapat  timbul  dari  kondisi  ini  adalah  berupa
dibenarkannya Tindakan  kreditor  untuk menjual  secara  sepihak  objek tanah  hak  tanggungan tanpa persetujuan debitor ( Ibid ).
Berdasarkan  ketentuan  pada  Pasal  6  Undang  Undang  Hak  Tanggungan  disebutkan bahwa;
“Apabila  debitor  cidera  janji,  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak untuk  menjual  obyek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Perbuatan  debitor  yang  dapat  digolongkan  sebagai  cidera  janji  pada  prinsipnya memungkinkan kreditor untuk mengeksekusi objek hak tanggungan yang bersangkutan. Lebih lanjut eksekusi atau penjualan yang hanya dapat dilakukan oleh pihak kreditor adalah berupa pelelangan melalui balai lelang.
Lebih  dari  sekadar  wanprestasi  yang  dilakukan  antara  pihak  debitor  terhadap  kreditor dalam  penjualan  obyek  hak  tanggungan  yang  dilakukan  tanpa  sepengetahuan  kreditor, perjanjian  jual  beli  antara  debitor  dengan  pihak  ketiga  dapat  berpotensi  batal  demi  hukum oleh  karena  itikad  tidak  baik  yang  dilakukan  oleh  debitor.  Itikad  tidak  baik  yang berpotensi dilakukan  oleh  debitor  dalam  kasus  penjualan  objek  hak  tanggungan  tanpa  sepengetahuan kreditor  dapat  terjadi  dengan  cara  tidak  diberitahukannya  dengan  jelas  bahwa  tanah  yang bersangkutan merupakan objek hak tanggungan.
Sebagaimana  yang  telah  diatur  di  dalam  ketentuan  Pasal  10  ayat  (2)  Undang  Undang Hak Tanggungan bahwa pemberian hak tanggungan harus dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT. Adapun Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut sebagaimana ketentuan pada Pasal 13 ayat (1) Undang Undang Hak Tanggungan wajib untuk didaftarkan  pada  kantor  pertanahan  sesuai  keberadaan  objek  hak  tanggungan  yang bersangkutan.  Lebih  lanjut  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  14  ayat  (1)  Undang  Undang  Hak Tanggungan,  Kantor  Pertanahan  akan  menerbitkan  sertipikat  hak  tanggungan  sesuai  dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jual beli tanah objek hak tanggungan yang dilakukan oleh debitor tanpa sepengetahuan kreditor kuat dugaan dilakukan dengan tanpa menginformasikan status tanah tersebut kepada pihak  ketiga.  Hal  itu  sesungguhnya  menunjukan  bahwa  objek  perjanjian  jual  beli  tersebut tidak memenuhi unsur kejelasan sebagaimana syarat sahnya suatu perjanjian yaitu syarat hal tertentu  sesuai  dengan  Pasal  1320  KUHPdt.  Suatu  hal  tertentu  yang  dalam  ketentuan  Pasal 1333  KUHPdt  didefinisikan  sebagai  suatu  benda  ( zaak )  ditafsirkan  oleh  J.  Satrio  sebagai objek prestasi perjanjian (J. Satrio, 1995). Lebih lanjut isi prestasi tersebut harus tertentu atau paling sedikit dapat ditentukan jenisnya ( Ibid ).
Terkait  dengan  pemenuhan  syarat  objek yang  jelas  pada  perjanjian  jual  beli  objek  hak tanggungan tanpa sepengetahuan kreditur, maka dapat disimpulkan bahwa debitor tidak dapat memenuhi syarat objek yang jelas oleh karena objek tersebut tidak dalam kuasa debitor untuk dialihkan  kepemilikannya  (Dian  Pertiwi,  2017).  Adanya  larangan  pengalihan  hak  atas  tanah yang  dibebankan  hak  tanggungan  berdasarkan  Akta  Hak  Tanggungan  dan  Undang  Undang Hak  Tanggungan  membuat  keberadaan  objek  tanah  yang  hendak  dijual  menjadi  tidak  jelas dan tidak terukur ( Ibid ).
Selain  ketidak  jelasan  objek  jual  beli  tanah  hak  tanggungan  yang  dijual  oleh  debitor tanpa  sepengetahuan  kreditor,  perbuatan  debitor  juga  dapat  dikategorikan  sebagai  bentuk penyimpangan dari syarat sebab yang halal berdasarkan Pasal 1320 KUHPdt. Menurut Pasal 1335  KUHPdt.  dan  Pasal  1337  KUHPdt  suatu  kausa  dinyatakan  terlarang  jika  bertentangan dengan  undang-undang,  kesusilaan,  dan  ketertiban  umum.  Suatu  kausa  dikatakan bertentangan  dengan  Undang  Undang,  jika  kausa  di  dalam  perjanjian  yang  bersangkutan isinya bertentangan dengan Undang Undang yang berlaku. Pelanggaran yang dilakukan oleh debitor terhadap ketentuan-ketentuan di dalam Undang Undang Hak Tanggungan merupakan bentuk perwujudan debitor dalam membentuk perjanjian yang dilarang berdasarkan hukum.
Tidak  dipenuhinya  syarat  hal  tertentu  dan  sebab  yang  halal  berdasarkan  Pasal  1320 KUHPdt. membawa implikasi hukum tertentu dari perjanjian jual beli yang dilakukan pihak
debitor  dengan  pihak  ketiga.  Adapun  implikasi  hukum  yang  dimaksud  adalah  bahwa perjanjian  jual  beli  tersebut  menjadi  batal  demi  hukum.  Disebut  batal  demi  hukum  oleh karena  pembatalannya  merupakan  perintah  Undang  Undang  atas  dasar  tidak  terpenuhinya kewajiban-kewajiban tertentu yang disyaratkan oleh Undang Undang ( Nindyo Pramono, 2010) . Oleh  karena  itulah  perjanjian  jual  beli  tanah  hak  tanggungan  yang  dilakukan  debitor  tanpa sepengetahuan  kreditor  pada  hakikatnya  merupakan  perjanjian  yang  tidak  sah  berdasarkan ketentuan hukum perdata di Indonesia.

## 2) Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  yang  Beritikad  Baik  Untuk  Melunasi  Utang Penjual yang Sekaligus Debitur
Setelah  mengetahui  bahwa  pada  prinsipnya  tidak  dapat  dibenarkan  menurut  sistem hukum keperdataan di Indonesia kondisi dimana debitor menjual tanah yang telah dibebani oleh hak tanggungan tanpa persetujuan kreditor. Lebih lanjut, kondisi tersebut merupakan bentuk  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  debitor  dalam  praktik  utang  piutang  dengan jaminan  berupa  tanah  dan/atau  bangunan  di  atas  tanah  yang  bersangkutan  ( Yulia  Risa, 2017) .  Perbuatan  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  debitor  dapat  terlihat  dari  pelanggaran terhadap  ketentuan  perjanjian  di  dalam  Akta  Hak  Tanggungan  dimana  Kreditor  memiliki hak khusus yang didapatkan dari Undang Undang Hak Tanggungan.
Wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  debitor  karena  menjual  objek  hak  tanggungannya kepada  pihak  ketiga  membawa  implikasi  hukum  berupa  tidak  sahnya  perjanjian  jual  beli yang  dilakukan  antara  debitor  dan  pihak  ketiga.  Atas  dasar  dapat  dibuktikannya  bahwa telah terjadi penipuan yang dilakukan oleh debitor terhadap pihak ketiga dalam penjualan tanah  yang  tidak  menyertakan  informasi  terkait  status  tanah  yang  bersangkutan,  maka perjanjian jual beli tersebut dapat dibatalkan.
Penipuan  dalam  pembentukan  perjanjian  dapat  terjadi  apabila  salah  satu  pihak dengan  sengaja  memberikan  keterangan-keterangan  yang  palsu  atau  tidak  benar  disertai dengan tipu muslihat untuk membujuk pihak lawannya memberikan persetujuannya, pihak yang  menipu  bertindak  secara  aktif  untuk  menjerumuskan  pihak  lawannya  ( R.  Subekti, 1984) .  Penipuan  dalam  sebuah  perjanjian  menurut  Salim  H.S.  adalah  perbuatan  dengan sengaja  mengajukan  gambaran  atau  fakta  yang  salah  untuk  memasuki  hubungan  kontrak (Salim  H.S,  2003) .  Atas  Tindakan  penipuan  tersebut  pihak  yang  tidak  bersalah  harus bersandar pada gambaran yang salah dan secara finansial pihak yang merugikan pihak lain itu wajib membayar ganti rugi ( Ibid ).
Pada  perkembangannya  menurut  doktrin  dan  yurisprudensi,  perjanjian-perjanjian yang mengandung cacat sebagaimana yang dihasilkan dari sebuah penipuan tetap mengikat para  pihak,  hanya  saja,  pihak  yang  merasakan  telah  memberikan  pernyataan  yang mengandung  cacat  tersebut  dapat  memintakan  pembatalan  perjanjian  ( R.M.  Panggabean, 2010) . Terkait dengan pembatalan perjanjian tersebut, KUHPdt melalui ketentuannya pada Pasal  1321  telah  merumuskan  bahwa jika  di  dalam  suatu  perjanjian  terdapat  kekhilafan, paksaan  atau  penipuan,  maka  berarti  di  dalam  perjanjian  itu  terdapat  cacat  pada kesepakatan antar para pihak dan karenanya perjanjian itu dapat dibatalkan . Sesungguhnya upaya perlindungan hukum terhadap pihak ketiga atas perjanjian jual beli tanah  yang  dilakukan  secara  tidak  sah  antara  debitor  hak tanggungan  dengan dirinya telah  termaktub  di  dalam  sistem  hukum  di  Indonesia.  Selain  pihak  ketiga  dapat membatalkan  perjanjian  jual  beli  yang  dibuatnya  tersebut  atas  dasar  penipuan  yang dilakukan  penjual,  pihak  ketiga  juga  dapat  melakukan  upaya  gugatan  perbuatan melawan hukum  atas  dasar  penipuan  yang  dilakukan  oleh  pihak  penjual  yang  merupakan  debitor dalam perjanjian utang piutang dengan jaminan tanah.
Perbuatan  melawan  hukum  dalam  ketentuan  pada  Pasal  1365  KUHPdt.  adalah tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut . Adapun  perbuatan  melawan  hukum  berdasarkan  Pasal  1365  KUHPdt.  tersebut memiliki unsur-unsur seperti:
a. Adanya perbuatan yang melanggar hukum;
b. Adanya kesalahan;
c. Adanya kerugian; dan
d. Adanya hubungan kausal antara kesalahan dengan kerugian.
Pada  kondisi  dimana  debitor  hak  tanggungan  menjual  tanah  yang  menjadi  objek  hak tanggungan  kepada  pihak  ketiga  maka  dengan  sengaja  debitor  telah  melakukan  penipuan sebagaimana dilarang oleh hukum perdata terhadap pihak ketiga atas objek tanah dalam perjanjian jual  beli  tersebut.  Lebih  lanjut  dalam  kondisi  ketika  pihak  ketiga  telah  memenuhi  prestasi sebagaimana yang disyaratkan di dalam perjanjian jual beli tersebut, seperti pelunasan harga tanah, namun tidak kunjung menerima kontra posisi berupa pengalihan hak milik atas tanah tersebut, maka pihak  ketiga  dapat  mendalilkan  bahwa  telah  terjadi  kerugian  yang  diderita  oleh  pihak  ketiga. Kerugian  tersebut  tidak  lain  disebabkan  oleh  tindakan  yang  dilakukan  oleh  penjual  rumah  yang tidak  lain  merupakan  debitor  perjanjian  utang  piutang  dengan  jaminan  tanah,  yang  menjual  tanah kepada pihak ketiga dengan cara melawan hukum.
Implikasi  hukum  dari  gugatan  perbuatan  melawan  hukum  yang  digugat  oleh  pihak ketiga  terhadap  debitor  hak  tanggungan  yang  menjual  objek  hak  tanggungan  jika  pada akhirnya  dikabulkan  oleh  hakim  dalam  persidangan  adalah  bahwa  pihak  debitor  wajib mengganti kerugian yang diderita pihak ketiga, baik materiil maupun imateriil ( Indah Sari, 2020) .  Adapun  gugatan  materiil  adalah  gugatan  terhadap  kerugian  yang  diderita  karena hilangnya  manfaat  atas  suatu  benda  atau  sejumlah  nilai  tertentu  yang  dapat  diukur  (Heri Hartanto  dan  Anugrah  Adiastuti,  2017).  Sedangkan  gugatan  imateriil  dapat  berupa kerugian atau hilangnya manfaat yang terjadi dikemudian hari (Ibid).
Beberapa  upaya  hukum  yang  dapat  ditempuh  oleh  pihak  ketiga  terkait  dengan penjualan  rumah  objek  hak  tanggungan  oleh  pihak  debitor  menunjukan  bahwa  sistem hukum  di  Indonesia  pada  dasarnya  tidak  absen  dalam  melindungi  hak-hak  pihak  ketiga tersebut. Namun demikian, pengaturan mengenai gugatan perbuatan melawan hukum yang dapat  dikenakan atas tindakan  debitor  yang  merugikan  pihak  ketiga  merupakan  hak  yang lahir dari kehendak pribadi pihak ketiga. Dengan kata lain, gugatan tersebut dapat diajukan apabila pihak ketiga sebagai pihak yang menderita kerugian mengajukan gugatan tersebut ke Pengadilan dengan kehendaknya sendiri.
Kendati  sistem  hukum  keperdataan  di  Indonesia  menilai  perbuatan  yang  dilakukan oleh  debitor  dengan  menjual  tanah  yang  telah  dibebankan  hak  tanggungan  sebagai perbuatan  yang  dilarang  oleh  hukum  dan  perjanjian,  namun  pada  kenyataanya  terdapat mekanisme-mekanisme  lainnya  terkait  pengalihan  tanah  yang  telah  dibebankan  oleh  hak tanggungan  dengan  tujuan  pelunasan  utang  debitor.  Keberadaan  beberapa  mekanisme pengalihan  hak  tanggungan  atas  tanah  dilatarbelakangi  oleh  perkembangan  praktik  bisnis yang  mengakui  keberadaan  mekanisme over  credit atau cessie ( H.  Sjahruddin,  1978) . Adapun  dalam  mekanisme  pengalihan  hak  tanggungan  atas  tanah  tersebut  dilakukan dengan cara yang legal dan tidak didasari atas perbuatan yang melawan hukum.
Itikad  baik  sebagai  dasar  dari  pembentukan  suatu  perjanjian  merupakan  salah  satu elemen  terpenting  yang  harus  dipenuhi  oleh  para  pihak  yang  mengikatkan  diri  di  dalam suatu perjanjian. Secara sederhana itikad baik dapat digambarkan sebagai kondisi dimana para pihak yang mengikatkan diri di dalam suatu perjanjian akan melaksanakan ketentuan di  dalam  perjanjian  yang  bersangkutan  dengan  tidak  berniat  untuk  melakukan penyimpangan  terhadap  substansi  perjanjian  dan/atau  berniat  merugikan  pihak  yang lainnya  ( Endang  Suprapti  dan  Arihta  Esther  Tarigan,  2021) .  Pada  kasus-kasus  tertentu,  itikad baik  juga  dapat  muncul  dari  pihak  ketiga  yang  dengan  kehendaknya  sendiri  ingin membantu  pelunasan  utang  yang  dimiliki  seseorang  sebagai  debitor  dari  perjanjian  utang piutang  dengan  hak  tanggungan.  Adapun  salah  satu  caranya  adalah  dengan  cara  tururt melunasi utang debitor dengan jaminan tanah yang telah dibebankan hak tanggungan atau memperoleh manfaat dari piutang yang dimiliki oleh pihak kreditor.
Pada pengaturan di dalam hukum perdata di Indonesia dikenal berbagai mekanisme pengalihan  utang  piutang  dengan  jaminan  berupa  tanah  hak  tanggungan.  Beberapa mekanisme  tersebut,  diantaranya  adalah  subrogasi,  cessie,  dan  novasi.  Terkait  dengan pengertian  dan  pengaturan  mekanisme  pengalihan  utang  piutang  tersebut  dapat digambarkan melalui table di bawah ini;
Tabel 1. Pengalihan Perjanjian Utang Piutang Berdasarkan KUHPdt.
No. Jenis Pengalihan Pengaturan Bentuk Pengalihan Keterangan 1 Subrogasi 1400 KUHPdt. Pengalihan utang dari debitur lama kepada debitur baru Penggantian hak-hak kreditur kepada pihak ketiga yang melunasi hutang kepada kreditur 2 Cessie 613 KUHPdt. Pengalihan piutang dari kreditur lama kepada kreditur baru Peralihan  piutang  atas  nama  di mana  piutang  itu  dijual  oleh kreditur  lama  kepada  orang  yang nantinya  akan  menjadi  kreditur baru,  namun  hubungan  hukum utang  piutang  tersebut  tidak  serta merta  hapus  begitu  saja,  tetapi dalam keseluruhannya dipindahkan kepada kreditur baru 3 Novasi 1413 KUHPdt – 1424 KUHPdt. Pengalihan ketentuan utang piutang dalam perjanjian baru pembaruhan  hutang  atau  suatu perjanjian  yang  mengakibatkan hapusnya  perikatan  dalam  waktu yang sama menimbulkan perikatan lainnya yang ditempatkan  sebagai  pengganti perikatan sebelumnya.
Perlu  untuk  dipahami  bahwa  subrogasi,  cessie,  dan  novasi  merupakan  mekanisme pengalihan utang atau piutang yang diakui dalam sistem hukum keperdataan di Indonesia. Kendati  tiga  mekanisme  tersebut  diakui  melalui  dengan  keberadaan  pengaturan  pada KUHPdt.,  namun  pengalihan  yang  ada  tidak  dapat  dilakukan  hanya  berdasarkan kesepakatan para pihak belaka. Adapun terkait pengalihan perjanjian utang piutang dengan jaminan  tanah  sebagai  objek  hak  tanggungan  terdapat  beberapa  prosedur  yang  harus dipenuhi oleh para pihak yang terlibat di dalamnya.
Sebagaimana  yang  telah  dijelaskan  pada  sub-bab  sebelumnya  bahwa  eksekusi  atas objek  hak  tanggungan  hanya  dapat  dilakukan  oleh  kreditor  selaku  pemegang  hak tanggungan.  Jika  dikemudian  hari  debitur  wanprestasi,  maka  dalam  jaminan  kebendaan kreditur  memiliki  kedudukan  yang  diistimewakan  atau  didahulukan  ( preferen ) dibandingkan  kreditur-kreditur  lainnya.  Ciri-ciri  dari  jaminan  kebendaan,  yaitu  ( Dilva Muzdaliva Sawotong, 2014) :
a) Merupakan hak mutlak (absolute) atas suatu benda;
b) Kreditur mempunyai hubungan langsung dengan benda-benda tertentu milik kreditur;
c) Dapat dipertahankan terhadat tuntutan oleh siapa pun;
d) Selalu  mengikuti  bendanya  di  tangan  siapapun  benda  itu  berada  (droit  de suite/zaaksgevolg);
e) Mengandung  asas  prioritas,  yaitu  hak  kebendaan  yang  lebih  dulu  terjadi  akan  lebih diutamakan daripada yang terjadi kemudian (droit de preference);
f) Dapat diperalihkan seperti hipotek;
g) Bersifat perjanjian tambahan (accessoir);
Ketentuan yang mengistimewakan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan terutama dalam  kaitannya  dengan  pengalihan  hak  menunjukan  bahwa  mekanisme  pengalihan  hak
melalui  subrogasi,  cessie,  maupun  novasi  wajib  diketahui  dan  mendapat  persetujuan  dari pihak kreditur (Satrio, 1999). Pengalihan utang piutang melalui subrogasi, cessie, dan novasi yang  tidak  mendapatkan  persetujuan  dari  pihak  kreditur  sama  halnya  dengan  perbuatan wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  debitur  dalam  perjanjian  utang  piutang  dengan  pihak kreditur ( Ibid ).
Pada  pengaturannya  di  dalam  Pasal  1341  KUHPdt.  kreditur  selaku  pemegang  hak tanggungan dapat melakukan upaya menuntut pembatalan terhadap perjanjian yang diadakan oleh  debitur  dengan  pihak  ketiga  yang  sifatnya  merugikan  kreditur.  Adapun  upaya pembatalan tersebut dalam literatur hukum dikenal dengan istilah action pauliana . Ketentuan mengenai action pauliana pada pengaturannya disebutkan di dalam ketentuan Pasal 1341 ayat (1) KUHPdt. yang menyebutkan:
“Meskipun  demikian,  tiap  orang  berpiutang  boleh  mengajukan  batalnya  segala perbuatan yang tidak diwajibkan yang dilakukan oleh si berutang dengan nama apapun juga, yang merugikan orang-orang berpiutang, asal dibuktikan, bahwa ketika perbuatan dilakukan,  baik  si  berutang  maupun  orang  dengan  atau  untuk  siapa  si  berutan  itu berbuat, mengalami bahwa perbuatan itu membawa akibat yang merugikan orang-orang berpiutang.”
Adapun  oleh  karena  kerugian  yang  diderita  kreditur,  pembuktian  dalam  pelaksanaan action  pauliana dilakukan  dengan  cara  yang  sederhana  sebagaimana  diatur  di  dalam  Pasal 1341 ayat (3) KUHPdt yang menyebutkan;
“untuk  mengajukan  hal  batalnya  perbuatan-perbuatan  yang  dilakukan  dengan  cuma- cuma  oleh  si  berutang,  cukuplah  si  berpiutang  membuktikan  bahwa  si  berutang  pada waktu  melakukan  perbuatan  itu  tahu,  bahwa  ia  dengan  berbuat  demikian  merugikan orang-orang  yang  mengutangkan  padanya,  tak  peduli  apakah  orang  yang  menerima keuntungan juga mengetahuinya atau tidak”
Pada  prinsipnya  sistem  hukum  keperdataan  di  Indonesia  memberikan  ruang  kepada pihak  ketiga  yang  dengan  itikad  baik  berniat  untuk  membantu  pelunasan  utang  debitur terhadap  kreditur.  Akan  tetapi  itikad  baik  tersebut  haruslah  diwujudkan  dalam  suatu mekanisme yang sah sebagaimana diatur oleh hukum, yaitu melalui subrogasi, cessie, ataupun novasi.  Mekanisme  yang  sah  berdasarkan  hukum  itu  kemudian  akan  dilanjutkan  dengan perubahan  akta  hak  tanggungan  sebagaimana  diatur  di  dalam  Pasal  16  ayat  (3)  Undang Undang  Hak  Tanggungan.  Adapun  Pasal  16  ayat  (3)  Undang  Undang  Hak  Tanggungan menyebutkan;
“untuk  mengajukan  hal  batalnya  perbuatan-perbuatan  yang  dilakukan  dengan  Cuma- Cuma  oleh  si  berutang,  cukuplah  si  berpiutang  membuktikan  bahwa  si  berutang  pada waktu  melakukan  perbuatan  itu  tahu,  bahwa  ia  dengan  berbuat  demikian  merugikan orang-orang  yang  mengutangkan  padanya,  tak  peduli  apakah  orang  yang  menerima keuntungan juga mengetahuinya atau tidak”

## 3. KESIMPULAN
Pada  prinsipnya  dalam  menilai  keabsahan  sebuah  perjanjian  yang  dilakukan  berdasarkan hukum  tidak  dapat  dilepaskan  dari  ketentuan  Pasal  1320  KUHPdt.  Ketuan  pada  Pasal  1320 KUHPdt.  yang  lazim  dikenal  sebagai  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  merupakan  pedoman pembentukan,  dasar  perlindungan  dan  awal  dari  implikasi  yuridis  atas  sebuah  perjanjian  yang harus dibuat berdasarkan hukum keperdataan di Indonesia. Lebih lanjut  dapat dikatakan bahwa Pasal 1320 KUHPdt. merupakan sistematika dasar penentuan sah atau tidaknya suatu perjanjian yang  dibuat  oleh  seseorang  atau  badan  hukum  yang  tunduk  terhadap  pengaturan  hukum  di Indonesia.
Pada kaitannya dengan praktik penjualan tanah  oleh debitor tanpa sepengetahuan kreditor atas  tanah  yang  telah  dibebankan  oleh  hak  tanggungan  maka  dapat  dinilai  bahwa  hal  tersebut merupakan  bentuk  penyelundupan  hukum  dengan  itikad  yang  tidak  baik.  Pihak  debitur  yang melakukan  penjualan atas tanah  objek  hak  tanggungan,  atau  apapun  yang  berhubungan  dengan
kesepakatan yang tertuang pada perjanjian saat pemberian utang sama sekali tidak dapat diterima oleh kreditor.
Apabila seseorang yang mendapatkan fasilitas kredit dengan jaminan berupa tanah dengan sengaja  dan  tanpa  memberitahukan  atau  mendapatkan  izin  secara  tertulis  dari  kreditor  untuk menjual  atau  mengalihkan  pada  pihak  lain  maka  tindakan  tersebut  tergolong  sebagai  tindakan wanprestasi. Wanprestasi tersebut dapat dimungkinkan apabila pihak kreditor dengan hak yang dimilikinya berdasarkan hukum telah mencantumkan klausul sebagaimana yang tertera di dalam Pasal  11  ayat  (2)  huruf  g  Undang  Undang  Hak  Tanggungan.  Adapun  dalam  kaitannya  apabila kreditor menerapkan ketentuan pada Pasal 11 ayat (2) huruf g Undang Undang Hak Tanggungan maka  debitor  telah  dengan  sengaja  menciderai  perjanjian  utang  piutang  yang  dilakukan  antara kreditor dan debitor dalam hubungan hukum hak tanggungan.
Wanprestasi  atau  cidera  janji  yang  dilakukan  oleh  debitor  atas  perbuatan  menjual  objek hak tanggungan tanpa sepengetahuan kreditor membawa implikasi hukum tersendiri bagi pihak ketiga dan kreditor tersendiri. Adapun segala tindakan penjualan hak tanggungan atau over credit yang  dilakukan  debitur  tanpa  melibatkan  pihak  kreditur  tidak  mengikat  pihak  ketiga  meskipun antara  pihak  debitur  dengan  pihak  ketiga  telah  melakukan  perbuatan  hukum  berupa  jual  beli tanah.  Selain  tidak  mengikatnya  hubungan  jual  beli  yang  dilakukan  dengan  pihak  ketiga, implikasi lain yang dapat timbul dari kondisi ini  adalah berupa dibenarkannya tindakan kreditor untuk menjual secara sepihak objek tanah hak tanggungan tanpa persetujuan debitor.
Kendati  sistem  hukum  keperdataan  di  Indonesia  menilai  perbuatan  yang  dilakukan  oleh debitor  dengan  menjual  tanah  yang  telah  dibebankan  hak  tanggungan  sebagai  perbuatan  yang dilarang  oleh  hukum  dan  perjanjian,  namun  pada  kenyataanya  terdapat  mekanisme-mekanisme lainnya  terkait  pengalihan  tanah  yang  telah  dibebankan  oleh  hak  tanggungan  dengan  tujuan pelunasan utang debitor. Keberadaan beberapa mekanisme pengalihan hak tanggungan atas tanah dilatarbelakangi oleh perkembangan praktik bisnis yang mengakui keberadaan mekanisme over credit atau cessie .  Adapun  dalam  mekanisme  pengalihan  hak  tanggungan  atas  tanah  tersebut dilakukan dengan cara yang legal dan tidak didasari atas perbuatan yang melawan hukum.

## 4. DAFTAR PUSTAKA
A. Undang-Undang
Kitab Undang Undang Hukum Perdata
Undang  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

## B. Buku
Efendi Perangin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Rajawali Pers, 1991, Jakarta.
Erna  Sri  Wibawanti  dan  R.  Murjiyanto,  Hak  Atas  Tanah  Dan  Peralihannya,  Liberty Yogyakarta, Yogyakarta, 2013.
J. Satrio, Hukum Perikatan: Perikatan Yang Timbul dari Perjanjian, Bandung, Citra Adiyta Bakti, 1995.
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta, Intermasa, 1984.
Salim H.S., Hukum Kontrak, Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta, Sinar Grafika, 2003.
Satrio,  Cessie,  Subrogasi,  Novatie,  Kompensatie,  &  Pencampuran  Hutang,  Bandung Alumni, 1999.
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak  dalam  Perjanjian  Kredit  Perjanjian  Kredit  Bank  di  Indonesia,  Jakarta,  Institute Bankir Indonesia, 1993.
Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perdata, Bandung Sumur Bandung, 1979. Dian Pertiwi, “Perlindungan Hukum Pemegang Hak Tanggungan Yang Obyeknya Dikuasai Pihak  Ketiga  Berdasarkan  Perjanjian  Sewa  Menyewa”,  Calyptra:  Jurnal  Ilmiah Mahasiswa Universitas Surabaya, Vol. 2, No. 2, 2013.
Dilva  Muzdaliva  Sawotong,  “Jaminan  Kebendaan  Pada  PT.  Pegadaian  Terhadap  Barang Yang Digadaikan”, Jurnal Lex Privatum, Vol. II, No. 1, 2014.
Endang Suprapti dan Arihta Esther Tarigan, “Itikad Baik Dalam Perjanjian Suatu Perspektif Hukum Dan Keadilan”, Salam: Jurnal Sosial dan Budaya Syar-I, Vol. 8, No. 1, 2021. H.  Sjahruddin,  “Lembaga  Cessie  Jaminan  (Zekerheid  Cessie)”,  Jurnal  Hukum  dan Pembangunan, Vol. 8, No. 6, 1978.
Heri  Hartanto  dan  Anugrah  Adiastuti,  “Mekanisme  Penentuan  Ganti  Kerugian  Terhadap Kerusakan Lingkungan Hidup”, Jurnal Hukum Acara Perdata ADHAPER, Vol. 3, No. 2, 2017.
Indah  Sari,  “Perbuatan  Melawan  Hukum  (PMH)  Dalam  Hukum  Pidana  dan  Hukum Perdata”, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara, Vol. 11, No. 1, 2020.
C. Jurnal
Meike  Binsneyder  dan  Abraham  Ferry  Rosando,  “Akibat  Hukum  Pengalihan  Hak Tanggungan Tanpa Sepengetahuan Kreditur Dalam Tinjauan Asas Keseimbangan Dan Itikad Baik Dalam Putusan Pengadilan”, Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune, Vol. 3, No. 1, 2020
Nindyo  Pramono,  “Problematika  Putusan  Hakim  Dalam  Perkara  Pembatalan  Perjanjian”, Mimbar Hukum, Vol. 2, No. 2, 2010.
Niru  Anita  Sinaga,  “Implementasi  Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  Dalam  Hukum Perjanjian”, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara, Vol. 10, No. 1, 2019.
Niru  Anita  Sinaga,  “Peranan  Asas  -  Asas  Hukum  Perjanjian  Dalam  Mewujudkan  Tujuan Perjanjian”, Binamulia Hukum, Vol. 7, No. 2, 2018.
R.  Didi  Djadjuli,  “Peran  Pemerintah  Dalam  Pembangunan  Ekonomi  Daerah”,  Dinamika: Jurnal Ilmiah Ilmu Administrasi Negara, Vol. 5, No. 2, 2018.
R.M.  Panggabean,  “Keabsahan  Perjanjian  dengan  Klausul  Baku”,  Jurnal  Hukum,  Vol.  17, No. 4, 2010.
Retna Gumanti, “Syarat Sahnya Perjanjian Ditinjau Dari KUHPerdata”, Jurnal Pelangi Ilmu, Vol. 5, No. 1, 2012.
Tami Rusli, “Hak Tanggungan Hukum sebagai Lembaga Jaminan terhadap Hak Milik atas Tanah”, Pranata Hukum, Vol. 3, No. 2, 2008.
Yulia  Risa,  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditur  Atas  Wanprestasi  Debitur  Pada Perjanjian  Kredit  Dengan  Jaminan  Hak  Tanggungan”,  Jurnal  Ilmiah  Hukum Normative, Vol. 5, No. 2, (2017..
D. Internet
Mahendra  Bungalan,  “Pemerintah  Diminta  Prioritaskan  Kebutuhan  Rumah  Masyarakat Berpenghasilan Rendah”, https://www.suaramerdeka.com/politik/pr- 04123998/pemerintah-diminta-prioritaskan-kebutuhan-rumah-masyarakat- berpenghasilan-rendah?page=all, diakses 22 April 2022.