## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## Peran PPAT Terhadap Aspek Perpajakan Dalam Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan

## Muhamad Fadli Maghribi, Budi Ispriyarso
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : Muhammadfadli1329@gmail.com

## Abstract
Taxes defined by significant source of state income in economic development, one of which is land and building taxes. Land Deed Making Official is public official who is given the authority to make authentic deeds regarding certain legal actions regarding land rights or ownership rights over apartment units. In certain legal acts whose deeds are made by the PPAT, there are conditions, one of which is that the PBB of the last year has been paid. This provision has major effect in increasing orderly tax payments. Based on these things, the problems in this study are: What is the role of the Land Deed Making Official (PPAT) in  taxation  aspect  in  the  sale  and  purchase  of  land  and  buildings.  The  purpose  of  this  research  is  to determine how the role of PPAT in collecting tax aspects in buying and selling land and buildings. The methods  in  this  research  is  normative  juridical  approach  with  statutory  approach  and  conceptual approach. The research are reesulting; The role of PPAT in tax collection is very large for the state in order to increase the source of state revenue which is not the main authority of a PPAT itself.
Keywords: Tax; Land and building tax; Land deed making official.

## Abstrak
Pajak didefinisikan sebagai sumber pemasukan negara yang cukup penting dalam pembangunan ekonomi, salah satunya adalah Pajak Bumi dan Bangunan . Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Di dalam perbuatan hukum tertentu yang aktanya dibuat oleh PPAT terdapat syarat salah satunya bahwa PBB tahun terakhir sudah lunas. Ketentuan tersebut berpengaruh besar dalam meningkatkan tertib bayar pajak. Berdasarkan hal-hal tersebut maka permasalahan yang diteliti dalam  penelitian  ini  adalah  :  Bagaimana  peran  dari  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dalam  aspek perpajakan  dalam  transaksi  jual beli  tanah  dan bangunan.  Tujuan  penulisan  penelitian  ini  adalah  untuk mengetahui  bagaimana peran  dari PPAT  dalam  pemungutan  aspek perpajakan dalam transaksi jual  beli tanah  dan  bangunan.  Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  pendekatan  yuridis normatif  dengan  metode  pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan  konsep.  Penelitian  ini menghasilkan;  Peran  PPAT  dalam  pemungutan  pajak  sangatlah  besar  kepada  negara  dalam  rangka meningkatkan sumber penerimaan negara yang sebenarnya bukan merupakan kewenangan seorang PPAT itu sendiri.
Kata kunci: Pajak; PBB; PPAT.
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022) E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702

## A. PENDAHULUAN

## 1. Latar Belakang
Agar  suatu  negara  berlangsung  dengan  baik  kehidupannya,  anggaran  menjadi  tonggak utamanya  dengan pajak  sebagai  sumber  pendanaan  negara  yang  dapat  menjaga  keadaan ekonomi suatu negara. Dengan dibebankannya pajak kepada masyarakat, pajak tersebut akan kembali lagi pada masyarakat  berupa  pembangunan  sarana  dan  prasarana  serta  kesejahteraan  rakyat  yang  mana  hal tersebut  akan  memajukan  bangsa  tersebut,  yang  rencananya  di  atur  dalam  APBN  (Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara). Dana pendapatan negara yang berasal dari pajak memiliki jumlah yang sangat banyak, karena itulah pajak merupakan salah satu penyumbang dana terbesar yang dapat membangun ekonomi negara (pembangunan nasional).
Tanah merupakan sendi kehidupan masyarakat Indonesia, banyak manfaat yang didapat dari memanfaatkan  atau  menggunakan  media  ‘tanah’  untuk  kehidupan  sehari-hari.  Bahkan  di  zaman sekarang ini, investasi pada tanah menjadi investasi yang diminati oleh banyak orang. Sekarang ini, investasi tanah menjadi investasi yang stabil dan banyak diminati. Selain itu tanah juga merupakan hal yang patut disyukuri karena dengan tanah kita memiliki tempat berlindung, berusaha, dan juga dapat meraih keuntungan dengan memanfaatkan tanah (Widyaningsih, 2013)
Karena banyaknya manfaat yang dihasilkan oleh tanah, dikenakan pula pajak terhadap tanah. Dengan  berbagai  jenis  pajak  untuk  tanah  dan  bangunan,  hal  ini  dapat  membantu  membangun ekonomi suatu negara. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) membuat suatu perlakuan hukum dalam pelaksanaan transaski jual beli tanah juga bangunan yang mana didalamnya terkandung syarat-syarat yang memiliki sifat administrative yang mana dalam hal ini pajak ikut terlibat.  Karena itulah, regulasi yang terdapat di undang-undang yang  ada  maka pemerintah  membuat  kebijakan untuk memungut pajak PPAT dijadikan sebagai pernatara diantara pemerintah dan masyarakat.
Dengan  adanya  akta  yang  dikeluarkan  oleh  PPAT  (pejabat  yang  mendapat  wewenang  dari kementrian)  seseorang  dapat  mendaftarkan  pengalihan  terhadap  haknya  terhadap  tanah  tersebut dimana  hal  ini  juga  dimuat  dalam  regulasi,  yaitu  PP  No.24  Tahun  1997  PAsal  37  mengenai pendaftaran tanah. Dalam ketentuan umum PP No.37 Tahun 1998 Pasal 1 ayat (1) mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah,  menjelaskan pengertian dari PPAT itu adalah seorang pejabat umum dimana mempunyai  wewenang  dalam  mengeluarkan  akta  autentik  terhadap  tindakan  hukum  tertentu mengenai kepemilikan hak atas tanah atau rumah susun.  (Harsono, 2007)

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Kemudian termuat di PP No.37 tahun 1998 mengenai Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 2 ayat (2) disebutkan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah bertugas pokok melaksanakan sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  membuat  akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang didasari oleh perbuatan hukum tersebut (Harsono, 2007),
PPAT  disaat  bertugas  melakukan  pekerjaannya  memiliki  kedudukan  yang  penting  dalam aktivitas  mendaftarkan  tanah  dengan  mengeluarkan  akta  khusus  dimana  digunakan  untuk membuktikan secara sah mengenai kegiatan yang dilakukan oleh klien mereka atas pembaruan data- data menegnai tanah dan/atau bangunan yang berada dalam Kawasan pejabat tersebut. Yang mana telah mendapatkan wewenang dari Kepala Badan Pertanahan yang sifatnya mutlak yang berada di wilayah yang sama (Baharudin, 2008).
Sebagai pejabat yang berwenang berdasarkan hukum undang-undang, PPAT sebaiknya dapat menjadi Lembaga yang bermenang penjamin dari abash tidaknya suatu transaksi jual beli tanah dan bangunan, sehingga permasalahan-permasalahan yang mungkin muncul dimasa depan akan tehindar.
Dalam melakukan perjanjian jual beli ada baiknya demi menjamin keabsahannya dilaksanakan di  hadapan  pejabat  yang  berwenang  berdasarkan  hukum  undang-undang  yang  berlaku  untuk menghindari  masalah  atau  konflik  kedepannya,  dalam  hal  ini  yang  memiliki  kewenangan  adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan peraturan-peraturan yang yang diterbitkan oleh pemerintah,  maka  pemerintah  secara  tidak  langsung  memberi  wewenang  kepada  PPAT  selain mengelurkan akta, PPAT juga harus turut aktif untuk pemantauan para kliennya dalam membayar pajaknya yang merupakan akibat dari kegiatan yang dilakukannya yaitu transaksi jual beli tanah dan bangunan.
Segala  tindakan  hukum  mengenai  peralihan  hak  terhadap  tanah  dan  bangunan  memerlukan pembuatakta  yang  otentik  apabila  berkeinginan  untuk  memiliki  bukti  hukum  yang  kuat  dan  sah. Karena itulah Pejabat Pembuat Akta Tanah beserta notaris diperlukan untuk menerbitkan akta atas tanah dan bangunan dan hal-hal lain yang berkaitan denganya, selain itu juga pejabat tersebut diberi tugas  agar  aktif  untuk  meninjau  pelaksanaan  perpajakan  yang  timbul  atas  kegiatan  jual  beli  atau kegiatan lain yang berhubungan denga  tanah dan/atau bangunan (Notodisoerjo, 1982)
Walaupun bukan merupakan  wewenang  yang  diprioritaskan oleh PPAT, namun  PPAT yang diberi tugas agar memiliki kontribusi dalam meninjau ketertiban klien untuk membayar pajak secara
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
tertib.  Karena dalam  kegiatannya  PPAT  tidak  akan  lepas dari aspek  perpajakan.  Dengan tertibnya klien  PPAT  tersebut  dalam  membayar  pajak,  maka  kas  negara  yang  bersumber  dari  pajak  akan semakin meningkat.

## 2. Kerangka Teori
Dikutip  dalam  Ravianto  &  Purnawan  (2017)  yang  mentakan  bahwa  pajak  adalah  sumber terpenting  dalam  kas  negara,  dimana  diperuntukan  untuk  membangun  negara  Indonesia.  Dengan sifatnya yang wajib, pemungutan pajak dapat dipaksa. Untuk membangun suatu negara, bukan hanya tugas  dari  pemerintah,  namun  seluruh  aspek  dan  warga  negara  di  negara  tersebut.  Karena  itulah masyarakat  juga  berperan  untuk  membangun  negara  Indonesia  dengan  cara  memaksimalkan pemnbayaran  pajak  yang  dilakukan  masyarakat  terutama  mengupayakan  agar  masyarakat  sadar mengenai kewajibannya dalam membayar pajak.
Sebagai  sektor  yang  berpotensi  untuk  menyumbang  dan  ke  dalam  kas  negara  dalam membangun negara,  pemungutan  berbagai  jenis pajak akan sangat menguntungkan jika  dilakukan dengan  maksimal,  khususnya  pada  PBB  (Pajak  Bumi dan  Bangunan). Seorang pemilik  tanah  dan bangunan dengan memanfaatkan tanah dan bangunan secara optimal akan menghasilkan profit yang banyak, karena itulah wajar kiranya pajak dibebankan atas pemanfaatan tanah dan bangunan tersebut sehingga dapat membangun bangsa negara Indonesia.
Sifat dari tanah sangatlah bernilai juga bermanfaat, karena dengan menjadikan tanah sebagai media  dalam  menghasilkan,  memproduksi,  membuat  barang  dan  jasa  yang  dapat  mendatangkan keuntungan  dan  keuntungan  tersebut  bisa  meningkatkan  pendapatan  negara.  Melalui  warisan, hibahan, atau transaksi jual-beli, ha katas tanah akan dimiliki oleh seseorang yang menerimanya atau membelinya.
Perjanjian  jual  beli  adalah  perjanjian  bernama  yang  sedemikian  tercantum  dalam  ketentuan buku  ketiga bab  kelima  KUH Perdata  tentang perikatan Jual  beli.  Jual beli  merupakan suatu janji yang besifat timbal-balik dimana mengakibatkan adanya keharusan yang mengikatkan dirinya dan pihak kedua, dimana pihak yang menjual memiliki kewajiban untukmengalihkan kepemilikan barang yang dimilikinya  kepada pihak pembeli  yang  wajib  membayar atas  barang  yang  akan  dimilikinya sesuai harga yang telah disetujui oleh mereka. Adanya barang juga harga menjadi unsur pokok dalam sebuah  perjanjian  jual-beli,  yang  mana  diantara  kedua  belah  pihak  harus  ada  kesepakatan  antara barang serta harganya. Sifat konsensual dari perjanjian jual beli tersebut seperti yang disebutkan di dalam Pasal 1458 KUH Perdata dimana bunyinya adalah “jual beli dianggap telah terjadi diantara
kedua belah pihak seketika setelahnya orang-orang ini mencapai kata sepakat tentang kebenndaan tersebut dan harganya, maupun harganya belum dibayar.”
Selanjutnya  bersumber  pada  Pasal  1457  KUH  Perdata  mengungkapkan  pengertian  jual  beli merupakan suatu kesepakatan di mana salah satu pihak mengikatkan dirinya untuk memberikan suatu benda  miliknya  kepada  pihak  lainnya  dengan  pembayaran  dengan  harga  yang  telah ditetapkan.sedangkan PPAT berdasarkan PP No.37 Tahun 1998 adalah pejabat umum yang memiliki wewenang untuk membuat akta otentik terhadap tindakan hukum tertentu terkait hak atas tanah  atau hak  milik rumah susun. Setelah itu di Pasal 2 ayat (2) huruf a mengatakan salah satu kewenangan PPAT adalah untuk membuat akta jual beli. (Soimin, 2008)
Terdapat beberapa syarat serta ketentuan yang harus dipenuhi agar prosedur pembuatan akta perjanjian jual-beli dapat disahkan oleh PPAT, diantaranya:
a) Fotokopi identias para pihak baik KTP, KK, dan buku nikah untuk yang sudah menikah;
b) Sertipikat tanah asli untuk keperluan pengecekan dan balik nama ke Badan Pertanahan Nasional;
c) Bukti  setoran  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  dan  membayar  Pajak  penghasilan  (PPh)  bagi penjual dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi pembeli;
d) dan Nomor Pokok Wajib Pajak.
Dengan adanya peran PPAT yang mengeluarkan akta sah akan kepemilikan suatu tanah atau bangunan membantu membangun ekonomi negara Indonesia, karena pajak dapat secara sah dan tertib dibebankan kepada pemiliknya.

## 3. Permasalahan
Sesuai dengan paparan atas masalah yang melatar belakangi penulisan artikel ini serta dengan dilandasi oleh beberapa teori yang mendukung, agar membatasi pokok permasalahan yang dibahas maka penulis merumuskan permasalahannya menjadi “Bagaimana peran dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam aspek perpajakan dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan?”

## 4. Kebaruan/orisinalitas Hasil Penelitian
Dalam  penyusunan  artikel  ini  penulis  mengemukakan  bahwasanya  artikel  ini  adalah  hasil karnyanya sendiri yang diuraikan dari berbagai sumber tulisan yang menjadi dasar, spekulasi, dan kutipan  yang  masuk  akal.  Untuk  digunakan  sebagai  parameter  pemisahan,  penulis    membuat perbandingan terhadap tiga pemikiran dari artikel sebelumnya, diantaranya:
Jurnal  yang  ditulis oleh  Yuliana  Zamratul  Khusna  &  Lathifah  Hanim  yang  berjudul  “Peran Notaris Dan PPAT Dalam Mencegah Terjadinya Penyalahgunaan Kuasa Jual Untuk Penghindaran

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Pajak”  (Khusna  &  Hanim,  2017)  yang  membahas  tentang  kedudukan  Notaris  atau  PPAT  untuk mencegah penyalahgunaan kuasa jual dengan maksud pengelakan pajak, kemudian jurnal yang ditulis oleh Fanny Dewi Sukmawati, Abdul Rachman Budiono, & Nurdin yang berjudul “Pembayaran Pajak Penghasilan  (PPh)  Dan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Atau  Bangunan  (BPHTB)  Dalam Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan” (Fanny,Dewi Sukmawati; Budiono, Abdul Rachmad & Nurdin  2016)  yang  membahas  tentang  penerapan  ketentuan  penunaian  PPh  dan  BPHTB  sebelum ditandatanganinya akta jual beli atas hal tanah dan bangunan melalui prinsip pokok pemungutan pajak serta fungsi Notaris/PPAT dalam pelunasan PPh dan BPHTB tersebut, serta artikel Jurnal yang ditulis oleh Fahmi Alamsyah yang berjudul “Peran PPAT Dalam Penerapan Self Assessment System Pada Penghitungan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Pasca Terbitnya Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 / SE / IV / 2013 (studi di Kota Batu)” yang membahas tentang peran PPAT dalam implementasi sistem self assessment dalam penghitungan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). (Alamsyah, 2015)
Berdasarkan berbagai penelitian masa lalu yang dirinci diatas penulis menggunakannya untuk membandingkan penelitian terdahulu dengan artikel yang ditulis oleh penulis sendiri. Terlepas dari kenyataan bahwa penyusunan artikel terbaru dengan artikel lama yang lebih banyak berbicara tentang pengumpulan  pajak,  artikel  yang  ditulis  oleh  penulis  melihat  ke  dalam  hasil  yang  berbeda dibandingkan dengan artikels sebelumnya. Dalam jurnal yang ditulis penulis yang menjadi pembeda adalah isi pembahasan dan inti permasalahan lebih berfokus kepada peranan PPAT dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan dalam aspek perpajakan.

## B. METODE PENELITIAN
Metode atau methods berasal dari bahasa Yunani yang memiliki arti yaitu suatu cara atau suatu jalan mencapai. Sedangkan Ruslan mengatakan bahwa metode adalah aktivitas keilmuan yang berjalan dengan suatu langkah-langkah yang sistematis untuk mempelajari suatu objek atau subjek untuk mencari tahu jawabannya yang dapat dipertanggung jawabkan kebenarannya. (Ruslan, 2010). Hukum normatif digunakan oleh penulis dalam penelitian ini merupakan suatu cara dengan menggunakan hukum sebagai kaidah  atau  nilai  dalam  penelitian.  Pendekatan  yang  dijalankan  penulis  dalam  merancang  jurnal  ini adalah  melalui  pendekatan  undang-undang  (statute  approach)  dan  analitis  konsep  (analitical  concept approach). Kemudian sumber data atau bahan yang penenliti gunakan data primer dan sekinder. Sumber data atau bahan hukum primer dalam penelitian jurnal ini adalah Peraturan Pemerintah 37 Tahun 1998
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang perubahan Undang- undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Sedangkan sumber data atau bahan sekunder antara lain buku-buku terkait, karya ilmiah, jurnal, artikel dan browsing internet.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Peran  Dari  Pejabat  Pembuat Akta Tanah  (PPAT) Dalam  Aspek  Perpajakan  Dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan
Untuk  membangun  sektor  ekonomi  suatu  bangsa diperlukan pendapatan  yang  stabil,  salah satu penyumbang pendapatan yang stabil dalam membangun sektor ekonomi adalah pajak. Keberadaan pajak dapat  membantu  memdanai  rencana-rencana  pemerintah  yang  terprogram  dalam  suatu  ketentuan misalnya APBN. Karena itulah, pajak menjadi pendapatan yang potensial karena pendapatan dari pajak cukup besar dan stabil sehingga pemerintah dapat dengan mudah membiayai berbagai program ydalam pembangunan  nasional.    Tarif  progresif  dalam  pajak  sangat  bermanfaat  untuk  menjadi  penghubung antara  masyarakat  menengah  atas  dengan  masyarakat  menengah  kebawah  dalam  hal  pembangunan ekonomi. (Soemitro, 1988). Maka dari itu menjadi salah satu sektor yang menyumbang dana terbesar dalam APBN, pajak dapat mensejahterakan masayarakat melalui pembangunan nasionalk.
Bentuk iuran yang dibebankan pada masyarakat dimana bersifat memaksa dikarenakan dilandasi oleh  regulasi  atau  peraturan  perundang-undangan,  tidak  ada  balas  jasa  secara  langsung  yang  akan diterima oleh individu yang membayar pajak. Namun besaran pajak yang telah dibebankan digunakan untuk  membiayai  produksi  barang  dan  jasa  secara  kolektif  sehingga  dapat  mensejahterakan  banyak pihak. Pemungutan pajak merupakan hak yang dimiliki suatu negara yang sifatnya prerogratif, dimana besaran pajak tersebut dimaksudkan untuk pemenuhan belanja dan keluaran rutinan yang dilakukan oleh pemerintah,  bagi  mereka  yang  dipungut  tidak  akan  secara  langsung  menerima  balas  jasa  atas  pajak tersebut. Tetapi, pajak ini dimaksudkan untuk membangun suatu negara. Direktorat jendral pajak atau DJP dalam PMK No.184.01/2010 adalah suatu Lembaga yang naungannya dibawah Menteri keuangan dimana memiliki wewenang dalam pengelolaan pajak negara.
Dengan sifatnya yang memaksa maka masyarakat wajib membayar pajak yang telah dibebankan padanya  karena  pajak  tersebut  akan  menyumbang  dana  kepada  pendapatan  ekonomi  suatu  negara. Dengan adanya  peraturan yang mengatyr  bagimana hukum  dari pajak,  pengeak  dan pelindung  pajak maka  pemungutan  pajak  dapat  berlangsung  dengan  lancar.  Di  Indonesia  sendiri,  telah  diterbitkan berbagai  jenis  peraturan  yang  mengantur  jalannya  pajak  tersebut.  Diterbitkannya  peraturan  tersebut

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
tujuannya agar bentuk serta jumlah dari pajak lebih sederhana sehingga mudahuntuk diatur dan pungut, penyederhanaan alat hitung tarif pajak, prosedur pembayarannya, dan mendisiplinkan apparat pemungut dan pengatur pajak (Ahmadi, 2006)
Pajak yang dibayarkan oleh rakyat yang kemudian setorannya ditujukan pada kas negara, dimana pengelolaannya akan ditujukan untuk membiayai program dalam membangun negara, dengan kata lain dan  dari  pajak  tersebut  ditujukan  untuk  meningkatkan  kemakmuran  dan  kesejahteraan  masyarakat Indonesia.  Yang  mana  meningkatkan  kemakmuran  serta  kesejahteraan  masyarakat  Indonesia  telah menjadi  tujuan  dan  cita-cita  bangsa  sesuai  dengan  Pasal 2  ayat  (3)  UU  No.5  Tahun  1960  mengenai Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  dimana  berbunyi:  “Wewenang  yang  bersumber  pada  hak menguasai negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaaan, kesejahteraan, dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur.”
Salah satu objek pemungutan pajak yang cukup fundamental adalah tanah, dikarenakan manfaat serta nilai yang dihasilkan oleh tanah tentulah banyak. Tanah yang merupakan pemberian dari Tuhan YME patut kita syukuri karena dengan memanfaatkan tanah baik dalam keperluan rumah tangga, tempat tinggal, mata pencaharian atau lainnya seperti berinvestasi pada tanah tentu menguntungkan orang yang memilikinya  sehingga  tanah  menjadi  suatu  hal  yang  sangat  bernilai  dan  potensial  dalam  pemasukan negara  dalam  aspek  pajak.  Terdapat  beberapa  komponen  didalam  tanah  yang  mengakibatkan  tanah adalah hal yang bernilai, diantaranya:
1) Tanah  sangat  bermanfaat,  baik  untuk  pemiliknya  ataupun  orang  yang  memakainya,  dengan memanfaatkan  sumber  daya  dari  tanah  seseorang  akan  mendapatkan  keuntungan  juga  dapat memproduksi barang atau jasa,
2) Kurangnya  supply,  maksudnya  ialah  di  sisi  lain  tanah  bernilai  sangat  tinggi  namun  dikarenakan permintaan (demand) akan tanah  yang begitu tinggi, tetapi di sisi jumlah tanah (Supply) tidak sesuai dengan permintaannya maka dari itu tanah dapat sangat berharga nilainya,
3) Tanah memiliki nilai ekonomis.
Karena sifat-sifat  tanah tersebut  yang  menjadikan tanah  merupakan suatu benda atau  aset yang sangat berharga dan bernilai ekonomis. Untuk itu segala permasalahan yang menyangkut tentang arti pentingnya  tanah  bagi  kehidupan  dan  pembangunan  bangsa  Indonesia  haruslah  selalu  mendapat perhatian  dan  dikelola  dengan  sebaik-baiknya  demi  masa  depan  bangsa  Indonesia  yang  mana  ingin mewujudkan  keadilan dan  kemakmuran  bagi  masyarakatnya.  Untuk  mewujudkan  hal  tersebut  upaya

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
pemerintah untuk  mengelola  tanah dengan cara menciptakan produk-produk  aturan  berupa  peraturan perundang-undangan  yang  mengatur  mengenai  tanah  termasuk  regulasi  dalam  bidang  perpajakan tentang  tanah.  Melihat  betapa  berpotensinya  tanah  dalam  aspek  perpajakan,  pengaturan  mengenai pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan terdapat dalam UU No.12 Tahun 1985 mengenai Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diperbarui menjadi menjadi UU No.12 Tahun 1994.
Seseorang dapat melakukan jual beli, mendapat warisan atau hibahan, barter untuk memiliki atau memperoleh hak milik.  Dalam  aktivitas  kegiatan  bisnis  konvensional pada umumnya  tanah diperjual belikan oleh perorangan maupun perusahaan berbadan hukum. Definisi mengenai jual beli tanah diatur dalam Pasal 1457 KUH Perdata yang berbunyi suatu perjanjian dengan mana penjal mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli dan pembeli mengikatkan diri untuk membayar kepada penjual sesuai dengan harga yang telah disetujui.
Dalam melakukan proses pendaftaran di kantor badan pertanahan setempat untuk perubahan data dalam hal peralihan hak atau balik nama haruslah melalui akta otentik yaitu akta yang dalam penerbitan dan  kewenangannya  dimiliki  oleh  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah).  Pejabat  yang  tugasnya membuat  akta  otentik  terkait  tanah serta  bangunan  ialah  PPAT.  Setelah  diberlakukannya  PP  tentang Pendaftaran  Tanah No.10 tahun  1961, di  dalamnya diatur  bahwa  kegiatan hukum  peralihan hak  atas tanah dan bangunan dalam pendaftarannya haruslah dibuktikan dengan akta asli PPAT. (Sutedi, 2014) Setelah adanya undang-undang terbaru tentang pendaftaran tanah pun juga mengatakan bahwa segala kegiatan  tentang tanah dan  bangunan hanya diterima apabila pendaftarannya melampirkan  akta yang diterbitkan pejabat yang berwenang yaitu PPAT. (Harsono, 2007)
Berdasarkan PP. No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PPAT bertugas untuk kegiatan mendaftarkan  tanah  dengan  menerbitkan  akta  yang  menjadi  bukti  telah  dilaksanakannya  perbuatan hukum khusus terhadap hak atas tanah hak milik dan satuan rumah susun. Perbuatan hukum tersebut yaitu pemindahan kepemilikan tanah ialah satunya dapat diperoleh dengan jual beli yang aktanya yang dikeluarkan oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Pada saat dilangsungkannya perbutan pemindahan hak tanah yang disaksikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, dalam memindahkannya dan memperoleh akta tersebut terdapat ketentuan yang harus dilengkapi oleh para masing-masing pihak yang antara lain fotocopy identitas para pihak berupa KTP, KK (Kartu Keluarga), surat nikah (bagi mereka yang telah menikah), NPWP, Sertipikat tanah asli untuk proses pengecekan ke kantor pertanahan, dan bukti setoran PBB terakhir yang telah dilunasi.

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Persyaratan lainnya yang diperlukan dalam proses pemindahan hak atas tanah dan bangunan yang dilangsungkan  didepan  PPAT  itu  bersifat  administratif  yaitu  para  pihak    masing  –  masing  wajib membayarkan  pajak  dimana  timbul  diakibatkan  oleh  perbuatannya  tersebut,  diantaranya  pihak  yang menjual  dikenakan  PPh  (Pajak  Penghasilan)  dikarenakan  mendapat  sebuah  keuntungan  dari  hasil penjualan tanah dan bangunan miliknya, dan kepada pembeli terkena pajak BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  Dan  Bangunan)  berdasarkan  ketentuan  yang  ada.  BHPTB  dipungut  demi  kemandirian bangsa  untuk  membantu  pemasukkan  ekonomi  negara  yang  kemudian  dana  tersebut  digunakan pemerintah dalam tugasnya dalam hal pemerintahan negara dan pembangunan negara. (siahaan)
Pada  prosesnya  pembuatan  akta  jual  beli  didepan  PPAT  semua  pihak  diharuskan  untuk melaksanakan kewajibannya terlebih dahulu untuk melunasi pajak-pajak yang timbul tersebut sebelum ditandatanganinya  akta  jual  beli,  PPAT  haruslah  meminta  dan  memeriksa  bukti  pembayaran  surat setoran pajak yang dibayarkan bagi masing – masing pihak. Yang didasarkan oleh pasal 91 ayat 1 UU No.  28  Tahun  2009  mengenai  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah,  mengatakan  bahwa  :  “Pejabat Pembuat  Akta  Tanah/Notaris hanya  dapat menandatangani akta  pemindahan  hak atas  tanah dan/atau bangunan setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”.
Hal tersebut diatas dilakukan untuk memastikan bahwa para terutang/wajib pajak benar – benar membayarkan/melunasi pajaknya kepada  negara.  Pajak BPHTB merupakan  pajak  daerah  yang  dapat menumbuhkan pendapatan daerah, maka dari itu pajak tersebut harus dioptimalkan sedemikian mungkin dengan memalui memeriksa objek dan menerapkan standard operasional prosedur (SOP) penghitungan BPHTB. (Ikramullah et al., 2016) Pajak BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas diperolehnya tanah dan/atau bangunan terhadap orang atau badan hukum yang pengaturannya terdapat di Undang- undang Nomor 21 Tahun 2000 mengenai BPHTB. BPHTB dipungut dengan memanfaatkan system self assessment yang  mana  WP  (wajib  pajak)  diberikan  kewenangan  dalam  memperhitungkan  besarnya pajak harus dibayarkan oleh dirinya sendiri, menyetorkan hingga melaporkan pajak yang sudah disetor.
Pada pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan di depan PPAT biasanya dalam praktik juga sering ditemukan keadaan dimana para pihak meminta dan memberikan kuasa kepada PPAT untuk mengurus segala urusan perpajakan dari penghitungan besaran pajak, proses pembayaran hingga pemberitahuan setoran pajak atau validasi. Hal tersebut sah-sah saja dilakukan karena tidak ada peraturan perundang- undangan yang melarang dilakukannya hal tersebut. Maka disini terlihat peran PPAT dalam tugasnya disamping  membuat  akta  jual  beli  juga  mengawasi  dan  membantu  proses  perpajakan  agar  dapat memaksimalkan  pendapatan  negara.  PPAT  yang  saat  melakukan  tugasnya  dalam  membuat  akta
berhadapan  langsung  dengan  wajib  pajak  berperan  aktif  dalam  halnya  sebagai  perantara  antara pemerintah dan masyarakat dalam pemungutan pajak.
Dalam  praktiknya  dimana  para  pihak  memberikan  kuasa  kepada  PPAT  dalam  pengurusan perpajakan mulai dari penghitungan besaran pajak, penyetoran hingga laporan pajak memiliki dampak positif dalam aspek perpajakan antara lain :
1) Memudahkan bagi para klien PPAT yang masih awam dan kurang memahami prosedur perpajakan.
2) Menghindari penghitungan besaran pajak yang keliru atau tidak benar dari klien.
3) Menghindari pemalsuan bukti setoran pajak dari oknum klien yang tidak bertanggung jawab.
4) Dapat memaksimalkan pendapatan negara dengan efisiensi bantuan jasa perpajakan dari PPAT.
Seorang  notaris  yang  juga  menjabat  PPAT  juga  memiliki  tanggung  jawab  moral  dalam menyampaikan pengarahan sesuai dengan sistem peraturan yang ada. Sebagaimana diatur di dalam Pasal 15 ayat (2) huruf e undang-undang jabatan notaris, seorang notaris juga terdapat tanggung jawab untuk menyampaikan penyuluhan hukum terhadap kliennya sebagai bentuk dedikasi notaris terhadap bangsa dan juga membangkitkan kesadaran masyarakat akan aturan hukum. Karena merupakan suatu kesatuan yang  tidak  mungkin  terpisahkan,  pembuatan  akta  serta  penyuluhan  hukum  yang  pembuatannya dilakukan oleh PPAT/Notaris, pejabat terkait diharuskan memberikan penjelasan dari awal mengenai apa yang diwajibkan yang timbul atas pengalihan kepemilikan tersebut. Kewajiban-kewajiban tersebut diantarana pelunasan pajak, risiko yang ditimbulkan apabila pajak tersebut tidak dibayarkan. Dibutukan faktor moral yang utamanya karena penyuluhan hukum yang dilakukan ditujukan agar penyalahgunaan kewenangan  yang  telah  diperoleh  oleh  pejabat  tersebut  dapat  dihindari,  oleh  karena  itu  akan menghindarkan berbagai pihak dari adanya rugi, termasuk didalamnya pihak DJP (Direktorat Jenderal Pajak) (Ellryz & Suryandono, 2019).
Pada saat melakukan pekerjaan tersebut, Notaris sekaligus PPAT menyediakan penyuluhan hukum kepada  masyarakat  sesuai  yang  diatur  didalam  undang-undang  jabatan  notaris.  Pejabat  umum mempunyai artian yaitu sebagai jabatan yang diberikan pekerjaan atau kewenangan untuk membuat akta yang bersifat otentik untuk melayani kepentingan dan kebutuhan masyarakat, kewenangan itu dimiliki oleh notaris/PPAT. (Adjie, 2009) oleh karena itu, seorang Notaris selaku PPAT sebagai pejabat umum dalam  menjalankan  wewenangnya  diharapkan  untuk  berlaku  adil  dan  jujur  terhadap  semua  pihak, dengan  bertindak  untuk  memenuhi  keperluan  masyarakat  umum  tidak  untuk  kepentingan pribadinya belaka, dan juga bertanggung jawab akan segala akta-akta yang dibuatnya. Maka dari itu seorang Notaris dan  atau  PPAT  haruslah  berada  didalam  pengawasan  lembaga  yang  bersifat  berdaulat  dan  netral.

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Maksud  diterapkannya  pengawasan  tersebut  adalah  untuk  menuntut  seorang  Notaris  dan  atau  PPAT akan  benar-benar  terkualifikasi  memenuhi  persyaratan,  dan  melaksanakan  tugas  jabatannya  tanpa menyimpang menurut hukum atau undang-undang yang sedang berlaku dan sesuai kode etik profesinya demi keamanan kepentingan masyarakat.
Kemudian PPAT dalam menjalankan kewenangannya selain memperhatikan ketentuan hukum dan kode etik, PPAT juga harus berusaha menggali tentang kebenaran materiil terhadap akta yang dibuatnya tidak hanya kebenaran formil berdasarkan data tertulis atau keterangan dari para pihak. Hal ini dilakukan atas unsur kehati-hatian demi mencegah terjadinya kesalahan dan kebohongan dari para pihak, seperti dalam  hal  permainan  harga  dalam  transaksi  jual  beli  tanah  dan  bangunan  untuk  menghindari  pajak ataupun  menghindari  kekeliruan  dalam  penghitungan  pajak.  PPAT  memberikan  penyuluhan  hukum kepada  para  pihak  agar  tidak  mengurangi  nilai  transaksi  jual  beli  tanah  dan  bangunan  dan memberitahukan nilai transaksi sebenar-benarnya secara jujur untuk dicantumkan didalam akta jual beli yang  hendak dibuat.Seorang  PPAT dalam menjalankan kewenangannya  harus  berpegang  teguh pada moralitas  yang  tinggi  dan  tidak  mudah  terpengaruh  dari  berbagai  macam  godaan  dan  menjalankan tugasnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Karena PPAT merupakan pejabat umum yang dapat dipercaya masyarakat, maka dari itu PPAT dalam melaksanakan tugasnya harus selalu cermat dan teliti mengingat profesi PPAT adalah pejabat umum yang dapat dikenakan sanksi.
Dilihat dari  proses  pembuatan  akta  jual  beli  yang  dibuat Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) meliputi dari melengkapi persyaratan administrasi yang salah satunya bukti setoran PBB tahun terakhir si  penjual,  pemberian  pengarahan  dan  penyuluhan  akan  aturan  hukum  kepada  para  pihak  sebelum penandatanganan akta jual beli dilakukan para pihak memiliki kewajiban untuk membayarkan pajaknya antara lain PPh terhadap penjual dan BPHTB untuk pembeli, belum lagi PPAT memiliki peran untuk memicu terbitnya NPWP yang baru dibuat berdasarkan kedudukan wajib pajak, jika para pihak belum pernah  membuat  NPWP.  Diperlukannyai  NPWP  karena  di  dalam  surat  formulir  BPHTB  memuat identitas Objek Pajak juga perlu diisi identitas subjek pajak yang antara lain memuat nama, alamat dan Nomor Pokok Wajib Pajak, hingga penandatanganan akta, terlihat sekali disini posisi dan peranan dari seorang PPAT disini  untuk bidang perpajakan  negara  sangatlah membantu dan  memiliki  peran yang penting bagi pemerintah.

## D. SIMPULAN
PPAT  memiliki  peran  penting  dalam  aspek  perpajakan,  karena  keberadaannya  sangatlah membantu pemerintah dalam pemungutan pajak yang berkaitan dengan tanah dan bangunan dikarenakan sesuai  dalam peraturan  peraturan perundang-undangan  PPAT  adalah  pejabat umum  yang  berwenang dalam membuat akta otentik terkait hak atas tanah hak milik dan satuan rumah susun, hal ini tercantum dalam Pasal 1 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 dan dalam kewenangannya membuat akta terkait peralihan hak atas tanah dan bangunan yang salah satunya dapat ditempuh dengan cara transaksi jual beli, PPAT mempunyai  tugas  untuk  memberikan  penyuluhan  hukum  dan  menjelaskan  mengenai  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku  kepada  para  kliennya  yang  hendak  dibuatkan  aktanya  tentang kewajiban pelunasan pajak-pajak yang timbul akibat perbuatan hukum yang dilakukan. Seorang PPAT tidak akan menandatangani akta sebelum para pihak melakukan kewajibannya untuk melunasi pajak- pajaknya.  PPAT  dalam  kewenangannya  untuk  membuat  akta  autentik  yaitu  disini  terhadap  kegiatan transaksi jual beli tanah memiliki beberapa persyaratan administrasi yang berkaitan dengan pajak salah satunya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) si penjual sudah dilunasi satu tahun terakhirnya, ditambah lagi pajak-pajak lainnya yang timbul akibat transaksi tersebut yaitu seperti Pajak Penghasilan (PPh) yang dipungut terhadap penjual karena mendapat suatu pemasukan ekonomi dari hasil penjualan tersebut dan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  bagi pembeli  yang  pada prakteknya  PPAT diberikan kuasa dari kliennya untuk urusan perpajakan dari penghitungan, penyetoran hingga melapor bahwa pajak tersebut sudah dibayar. PPAT juga berperan dalam penekanan penerbitan NPWP baru bagi para pihak yang belum memiliki NPWP. Disini dapat dikatakan peranan PPAT dalam pemungutan pajak cukup signifikan padahal hal tersebut bukanlah kewenangan utama dari PPAT.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Adji,  H.  (2019). Sanksi  Perdata  dan  Administratif  Terhadap  Notaris  sebagai  Pejabat  Publik. Refika Aditama.
Ahmadi, W. (2006). Sunkronisasi Kebijakan Pengenaan PAjak Tanah dengan Kebijakan Pertanahan di Indonesia. Refika Aditama.
Anshori, A. G. (2009). Lembaga Kenotariatan Indonesia, Perspektif Hukum dan Etika . UII Press. Harsono, B. (2007). Hukum Agraria Indonesia,Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, isi
dan Pelaksanaanya jilid 1 Hukum Tanah Nasional . Djambatan.
Notodisoerjo, R. S. (1982). Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan . CV RAJAWALI.
Ruslan, R. (2010). Metodologi Penelitian . PT. Raja Grafindo Persada.
Soemitro, R. (1988). Asas dan Dasar Perpajakan I . Refika Aditama. Soimin, S. (2008). Status Hak dan Pembebasan Tanah . Sinar Grafika.
Sutedi, A. (2014). Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya
Widyaningsih, A. (2013). Hukum Pajak dan Perpajakan Dengan Pendekatan Mind Map . Alfabeta.

## Artikel Jurnal:
Alamsyah,  F.  (2015).  Peran  Ppat  Dalam  Penerapan  Self  Assessment  System  Pada  Penghitungan  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  (Bphtb)  Pasca  Terbitnya  Surat  Edaran  Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 / SE / IV / 2013 (studi di Kota Batu). Fakultas Hukum Brawijaya Baharudin.  (2008).  Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (Ppat)  Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah.
Fakultas Hukum Bandar Lampung .
Ellryz,  R.,  &  Suryandono,  W.  (2019).  Peran  Notaris  dalam  Mencegah  Wajib  Pajak  Melakukan  Tax Avoidance Melalui Manipulasi Hibah. Universitas Indonesia .
Fanny,  S.  dewi,  Budiono,  A.  R.,  &  Nurdin.  (2016).  Pembayaran  Pajak  Penghasilan  (PPH)  dan  Bea
Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  atau  Bangunan  (BPHTB)  dalam  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan. Fakultas Hukum Brawijaya .
Ikramullah,  Ismail,  I.,  &  Syahbandir,  M.  (2016).  Peranan  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan
Bangunan  untuk  Meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah  Kabupaten  Pidie. Kanun:  Jurnal  Ilmu Hukum , 18 (2), 299–318. https://doi.org/10.24815/kanun.v18i2.5912
Khusna, Y. Z., & Hanim, L. (2017). Peran Notaris dan PPAT dalam Mencegah Terjadinya Penyalahgunaan Kuasa Jual Untuk Penghindaran Pajak. Fakultas Hukum Unissula .
Ravianto, R., & Purnawan, A. (2017). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (Ppat) Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan Self  Assessment System. Fakultas Hukum Unissula .

## Peraturan Perundang-Undangan:
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Undang-undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas  Undang-undang  Nomor  30  Tahun  2004
tentang Jabatan Notaris
Undang-undang Nomor  12 Tahun 1994 tentang perubahan  atas Undang-undang Nomor  12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
Undang-undang Nomor 21 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah