## AKIBAT HUKUM PEMBATALAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI OLEH AHLI WARIS KARENA WANPRESTASI
Nur Afni Ahmad, Ahmadi Miru, Ratnawati Universitas Hasanuddin Email : nurafni2805@gmail.com

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  kedudukan  ahli  waris  dalam membatalkan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dimana  pembatalan  tersebut menimbulkan  akibat  hukum,  dan  alasan  (ratio  decidendi)  pertimbangan  hakim sampai  pada  putusannya  membatalkan  perjanjian  pengikatan  jual  beli.  Penelitian ini  merupakan  penelitian  normatif  yang  berfokus  pada  kajian  tertulis  seperti peraturan  perundang-undangan,  keputusan  pengadilan,  teori  hukum,  asas-asas hukum,  prinsip-prinsip  hukum  dan  dapat  berupa  hasil  karya  ilmiah  oleh  para sarjana hukum, sehingga penelitian ini sangat berkaitan dengan studi kepustakaan (library  research).  Pendekatan  dalam  penelitian  ini  adalah  menggunakan pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan  kasus.  Hasil  penelitian menunjukkan  bahwa  tindakan  wanprestasi  tergugat  yang  tidak  beritikad  baik untuk  melunasi  sisa  pembayaran  harga  tanah  sampai  jangka  waktu  yang  telah dijanjikan  sehingga  penggugat  meminta  pembatalan  perjanjian  yang  dimana menimbulkan  akibat  hukum  yaitu  memulihkan  keadaan  seperti  semula  sebelum terjadinya  perjanjian.  Pihak  yang  meminta  pembatalan  perjanjian  wajib mengembalikan  prestasi  yang  telah  dibayarkan  oleh  pembeli  dan  pihak  yang wanprestasi  dikenakan  denda  ganti  rugi  yang  besarnya  telah  disepakati  dari jumlah  yang  harus  dibayarkan  pembeli  kepada  penjual  untuk  tiap-tiap  hari keterlambatannya. Alasan hakim sampai pada putusannya membatalkan perjanjian pengikatan jual beli ialah tergugat melakukan tindakan wanprestasi yang dimana tidak  melunasi  sisa  pembayaran  harga  tanah  sampai  jangka  waktu  yang  telah diperjanjikan, serta tidak mempunyai itikad baik untuk menyelesaikan perjanjian. Kata Kunci: Ahli waris , Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Wanprestasi.

## Abstract
This  study  aims  to  analyze  the  position  of  the  heirs  in  canceling  the  sale  and purchase  binding  agreement  in  which  the  cancellation  has  legal  consequences, and  the  reasons  (ratio  decidendi)  of  Bakim's  consideration  until  his  decision  to cancel  the  sale  and  purchase  binding  agreement.  written  studies  such  as legislation, court decisions, legal theory, legal principles, legal principles and can be  in  the  form  of  scientific  work  by law scholars  so  that  this  research  is  closely related  to  library  research.  The  approach  in  this  research  is    using  a  statutory approach and a case approach. The results of the study show that the defendant's default action was not intended to pay off the remaining land price payment until the  promised  period,  so  that  the  plaintiff  requested  the  cancellation  of  the agreement.  Where  it  has  legal  consequences,  namely  restoring  the  situation  to
what it was before the agreement was made. The party requesting the cancellation of  the  agreement  is  obliged  to  return  the  performance that  has  been  paid  by the buyer and the party who defaults is subject to a compensation fine of the agreed amount of the amount that the buyer must pay to the seller for each day of delay. The reason the judge came to his decision to cancel the sale and purchase binding agreement was that the defendant committed an act of default which did not pay off the remaining payment of the land price until the agreed period, and did not have good faith to complete the agreement.
Keywords: Heirs, Binding sale and Purchase agreement, Default.

## A. Pendahuluan
Perjanjian  jual  beli  adalah  suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu mengikatkan  untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak  yang  lain  untuk membayar  haragbyang telah  dijanjikan. Berdasarkan  kesimpulan  bahwa jual  beli merupakan  suatu  bentuk  perjanjian  yang  melahirkan  kewajiban  atau  perikatan untuk memberi sesuatu. 1
Secara umum pengertian jual beli diatur dalam Pasal 1457 BW: “ Jual  beli  adalah  suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  suatu  barang  dan  pihak  yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.”
Jual  beli  dianggap  telah  terjadi  antar  kedua  belah  pihak,  seketika  setelah orang-orang  ini  mencapai  sepakat  tentang  kebendaan  tersebut  dan  harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Selanjutanya Pasal 1458 BW ini menjelaskanbahwa jual beli lahir pada saat tercapainya  kesepakatan  antara  pihak,  mengenai  barang  yang  akan  diserahkan oleh  penjual  dalam  jual  beli  tersebut  harga  yang  akan  dibayarkan  oleh  pembeli. Hal  ini  mengartikan  bahwa  perjanjian  jual  beli  tergolong  perjanjian  konsensual, yaitu perjajian yang lahir sejak terjadinya kesepakatan para pihak. 2
Tanah  sering  dijadikan  salah  satu  objek  perjanjian  oleh  manusia.  Hal  ini karena  tanah  merupakan  salah  satu  kebutuhan  manusia  yang  jumlahnya  sangat terbatas  dan  harganya  relatif  tinggi.  Suatu  perjanjian  akan  mempunyai  kekuatan mengikat  bagi  para  pihak  jika  perjanjian  tersebut  dibuat  secara  sah  menurut ketentuan yang berlaku seperti undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Pada  intinya  sahnya  perjanjian  apabila  memenuhi  syarat  subjektif  dan  obyektif sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1320 BW.
Pada  umumnya  perjanjan  dapat  dibuat  secara  bebas,  bebas  untuk menentukan  apakah ia akan melakukan  perjanjian atau  tidak,  bebas  mengadakan dengan  siapapun,  bebas  untuk  menentukan  syarat-syarat,  bebas  menentukan bentuk dari perjanjian itu baik dibuat secara tertulis maupun lisan, serta kebebasan lainnya  yang  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perundang-undang.  Hal  ini
1 R. Soeroso, Perjanjian Di bawah Tangan: Pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi Hukum, Sinar Grafika. Jakarta, 2011, Hal.4
2 Ahmadi Miru dan Sakka Pati, Hukum Perjanjian Penjelasan Makna Pasal-Pasal Perjanjian Bernama Dalam BW . UPT Unhas Press. Makassar, 2018, Hal.6
berdasarkan  Pasal  1338  ayat  (1)  BW  menyatakan  bahwa  semua  perjanjian  yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi merek ayng membuatnya. 3
Pasal  ini  mengandung  asas  kebebasan  berkontrak,  di  mana  setiap  orang bebas  membuat  suatu  perjanjian  berupa  apa  saja,  baik  bentuk  ,  isinya  dan  pada siapa perjanjian itu ditujukan. Jadi asas ini dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan  membuat  perjanjian  yang  berupa  dan  berisi  tentang  apa  saja  dan perjanjian itu mengikat mereka yang membuatnya seperti undang-undang.
Timbulnya hak dan kewajiban diantara para pihak melalui peristiwa hukum ini, muncul suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Pasal  1233  BW,  perikatan  dilahirkan  baik  karena  perjanjian  ataupun  undang- undang.  Selanjutnya  Pasal  1234  menyatakan  bahwa  tiap-tiap  perikatan  adalah untuk meberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu. 4
Di  dalam  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan,  para  pihak  sepakat  untuk saling  mengikatkan  diri  dengan  yang  lainnya.  Calon  penjual  terikat  menjual  hak atas  tanah  tersebut  kepada  calon  pembeli  dengan  syarat-syarat  antara  lain kesepakatan  mengenai  objek,  harga,  cara  pembayaran,  kuasa  yang  diberikan kepada  pembeli,  tanggung  jawab  ahli  waris  para  pihak  dan  janji-janji  lainnya. Berdasarkan  dari  kesepakatan  tersebut  pembeli  terikat  untuk  menyelesaikan  hal tersebut  setelah  mereka  mencapai  kata  sepakat  mengenai  apa  yang diperjualbelikan dan berapa harga yang harus dibayar.
Pemindahan hak atas tanah melalui mekanisme jual beli yang sering dibuat dalam  akta  autentik  yang  dikenal  dengan  sebutan  nama  Akta  Jual  Beli  (penulis singkat dengan AJB), yang dibuat di hadapan Pejabat Pembat Akta Tanah (penulis singkat  dengan  PPAT)  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  RI  Nomor  24  Tahun 2016  tentang  Perubahan  Atas  peraturan  Pemerintah  RI  Nomor  37  Tahun  1998 tentang  Peraturan  Pejabat  Pembuat  Akata  Tanah  yang  diatur  dalam  Pasal  37 Peraturan  Pemerintah  RI  Nomor    24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah bahwa :
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual  beli,  tukar  menukar,  hibah  pemasukan  dalam  perusahaan  dan perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Namun,  pada  kenyataannya  antar  pembeli  dan  penjual  sering  kali  belum pernah  memenuhi  syarat-syarat  untuk  melangsungkan  AJB  (  Akta  Jual  Beli  ) karena  suatu  sebab  tertentu  seperti  pembayaran  harga  belum  lunas,  belum dibayarkannnya  pajak-pajak  yang  timbul  karena  jual  beli  dan  sertifikat  masih dalam  pengurusan.  Oleh  karena  itu  agar  jual  beli  tetap  bisa  dilakukan  maka terlebih dahulu para pihak sepakat untuk melakukan suatu perjanjian pendahuluan atau lebih dikenal dengan istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
3 Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Rajawali Pers, Depok, 2018, Hal.4
4 Abel  Agustian, Pembatalan  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Akondominium Akibat Wanprestas i, Retikal Review, Vol. 2 No.2 Juli 2020, Hal.20
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah  perjanjian  bantuan  yang  berfungsi sebagai  perjanjian  pendahuluan  dari  maksud  utama  para  pihak  untuk  melakukan peralihan  hak  atas  tanah  yang  isi  perjanjian  tersebut  yang  mengandung  hak  dan kewajiban  yang  harus  dipenuhi  terlebih  dahulu  oleh  salah  satu  pihak  atau  para pihak  sebelum  melakukan  perjanjian  pokok  yang  merupakan  tujuan  akhir  para pihak. 5
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  menjadi  suatu  perbuatan  hukum  yang mendahului  proses  peralihan  hak  atas  tanah  yang  di  man  telah  diatur  dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disingkat dengan UUPA) yang bersumber pada hukum adat. 6 Peralihan  hak  tas  tanah  berdasarkan  prinsip  jual  beli  pada  hukum  adat  harus bersifat  “terang  dan  tunai”.  Terang  berarti  perbuatan  pemindahan  hak  tersebut harus  dilakukan  di  hadapan  kepala  adat,  yang  berperan  sebagai  pejabat  yang menanggung  keteraturan  dan  sahnya  perbuatan  pemindahan  tersebut  diketahui oleh  umum.  Tunai  maksudnya,  bahwa  perbuatan  pemindahan  hak  dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak.
Perjanjian  yang  sah  tidak  dapat  ditarik  kembali  secara  sepihak,  karena perjanjian tersebut telah mengikat para pihak dan tidak dapat ditarik kembali atau dibatalkan secara sepihak saja. Namun jika ada persetujuan dari kedua belah pihak atau  alasan-alasan  yang  cukup  berdasarkan  undang-undang,  perjanjian  dapat ditarik  kembali  atau  dibatalkan  secara  sepihak. 7 Hal  ini  sesuai  dengan  apa  yang tercantum pada Pasal 1338 Ayat (2) BW yang menyebutkan bahwa:
“Persetujuan-persetujuan  itu  tidak  dapat  ditarik  kembali  selain  dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.”
Syarat  harus  adanya  kecakapan  bagi  mereka  yang  membuatnya,  harus tercapainya kata sepakat, adanya hal tertentu, dan sebab yang halal menjadi dasar landasan  seseorang  dalam membuat  suatu  perjanjian.  Apabila  perjanjian  tersebut tidak  berjalan  sesuai  dengan  apa  yang  telah  disepakati  karena  salah  satu  syarat yang diinginkan tidak terpenunhi, maka perjanjian tersbut batal demi hukum atau dapat dimintakan pembatalan. 8
Perjanjian  juga  tidak  akan  berakhir  karena  salah  satu  pihak  meninggal dunia,  tetapi  hak-hak  dan  kewajiban-kewajiban  hukum  tersebut  beralih  kepada ahli warisnya masing-masing yang harus dipenuhi dikemudian hari. 9 Dalam Pasal 830 BW mengatur bahwa: “Pewarisan hanya terjadi karena kematian.” Ini berarti pewarisan  hanya  terjadi  jika  pewaris  sudah  meninggal  dunia  atau  harus  ada kematian  pewaris  sehingga  dapat  mengakibatkan  terjadinya  pewarisan. 10
5 Herlin  Budiono, Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  Dibidang Kenotariatan, Citra Adiyta Bakti , Depok, 2014, Hal. 270
6 Urip Santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana , Jakarta, 2015, Hal 359
7 R. Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata , PT. Intermasa, Jakarta, 2010, Hal 139
8 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian , Rajawali Pers, Depok, 2010 hal. 83
9 Abel Agustian, 2020, Loc.Cit, hal. 80
10 Padma  D.Liman  Hukum  Waris  Pewarisan  Ahli  Waris  AB-INTESTATO  Menurut BURGERLIJK  WETBOEK (BW) Edisi Revisi, Pustaka Pena Press, Makassar, 2016, Hal 15
Berdasarkan  Pasal  833  ayat  (1)  BW  bahwa:  “Para  ahli  waris,  dengan  sendirinya karena  hukum,mendapat  hak  milik  atas  semua  barang,  semua  hak,  dan  semua piutang orang yang meninggal.” Dalam artian bahwa apabila seseorang meninggal dunia,  maka  seketika  itu  juga  segala  hak  dan  kewajibannya  beralih  kepada  ahli warisnya.  Hal  ini  disebut,  mereka  (ahli  waris)  mempunyai  “saisine”.  Kata  itu diambil dari bahasa Perancis: “ le mort saisit le vif ”, artinya yang mati digantikan oleh  yang  hidup. 11 Maksudnya,  agar  dengan  meninggal  si  pewaris,  ahli  waris segera  menggantikan  hak-hak  dan  kewajiban  dari  pewaris  tanpa  memerlukan suatu  perbuatan  tertentu,  walaupun  mereka  (ahli  waris  )  tidak tahu  menahu  akan meninggalnya si peninggal pewarisan itu. 12

## B. Metode Penelitian
Penelitian  hukum  merupakan  suatu  kegiatan  yang  dilakukan  untuk memecahkan  isu  hukum  yang  dihadapi  dengan  tahapan  mulai  dari mengindentifikasi  masalah  hukum,  melakukan  penalaran  hukum,  menganalisis masalah  yang  dihadapi  dan  kemudian  memberikan  pemecahan  atas  masalah tersebut . 13
Metode  Penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  hukum normatif dan dianalisis secara kualitatif kemudian disajikan preskriptif, analisis ini dimaksudkan untuk memberikan argumentasi terhadap hasil penelitan yang telah dilakukan  untuk  memberikan  penilaian  mengenai  apa  yang  seharusnya  menurut hukum terhadap fakta atau peristiwa hukum dari hasil penelitian.
Penelitian  ini  berfokus  pada  kajian  tertulis  yang  menggunakan  data  primer dan sekunder seperti peraturan perundang-undangan, keputusan pengadilan, teori hukum,  asas  hukum,  prinsip-prinsip  hukum  dan  juga  dapat  berupa  hasil  karya ilmiah  oleh  para  sarjana  hukum  ( doktrin ),  sehingga  penelitian  ini  berkaitan  erat dengan studi kepustakaan ( library research ) 14
Terdapat  beberapa  pendekatan  dalam  penelitian  ini,  berupa  pendekatan perundang-undangan  ( statute  approach ),  pendekatan  kasus  ( case  approach ), pendekatan konseptual ( conceptual approach ).
Pendekatan  perundang-undangan  (statute  approach)  merupakan  jenis pendekatan  yang  menelaah  semua  undang-undang  dan  dan  regulasi  yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. Pendekatan perundang- undangan  dilakukan  denga    cara  menelaah  Burgerlijk  Wetboek  (BW)  atau KUHPerdata,  undang-undang,  putusan  pengadilan,  peraturan  pemerintah, peraturan presiden, dan peraturan suatu lembaga atau komisi.
11 Prawirohamidjojo R. Soetojo, Hukum Waris Kodifikasi, Airlangga Universitas Press, Surabaya, 2000,Hal.6
12 Oemar Moechtar, Kedudukan Negara Sebagai Pengelola Warisan Atas Harta Peninggalan Tak Terurus Menurut Sistem Waris BURGERLIJK WETBOEK , JUrnal Ilmu Hukum, Vol 32 No.2,2017, Hal.291
13 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2005, hal. 133
14 Irwansyah, Penelitian Hukum Pilihan metode & Praktik Penulisan Artikel, Mirra Buana Media, Yogyakarta, 2020, Hal. 21
Pendekatan  kasus  (case  approach)  merupakan  jenis  pendekatan  dengan mengkaji  terhadap  kasus-kasus  yang  berkaitan  dengan  isu  yang  dihadapi  yang telah menjadi putusan pengadilan tetap.
Pendekatan  konseptual  (conceptual  approach)    pendekatan  yang  beranjak dari  pandangan-pandangan  dan  doktrin-doktrin  yang  berkembang  dalam  ilmu hukum, peneliti akan menemukan ide-ide yang melahirkan pengertian-pengertian hukum,  konsep-konsep  hukum,  dan  asas-asas  hukum  yang  relevan  dengan  isu yang dihadapi.
C. Hasil dan Pembahasan
1. Akibat Hukum dari Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat Pewaris namun dibatalkan oleh Ahli Waris karena Wanprestasi. Akibat  hukum  pada  pembatalan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah pengembalian pada posisi semula sebagaimana halnya sebelum terjadi perjanjian yang diatur dalam Pasal 1451 dan 1452 BW. 15 Pihak yang merasa dirugikan atas pembatalan dapat menuntut penggantian biaya (kosten), ganti rugi (schaden), dan bunga  (interesten)  karena  tidak  terpenuhinya  suatu  perikatan.  Sedangkan  pihak lainnya  yang  telah  terlanjur  menerima  prestasi  dari  pihak  lain  wajib mengembalikannya.  Adapun  konsekuensi  lanjutan  dari  pembatalan  perjanjian adalah  apabila  setelah  pembatalan  salah  satu  pihak  tidak  melaksanakan kewajibannya untuk mengembalikan apa yang telah diperolehnya maka pihak lain dapat  mengajukan  gugatan.  Hal  ini  bertujuan  untuk  mengembalikan  keadaan seperti semula sebelum terjadinya perjanjian.
Berdasarkan  hasil  penelitian  penulis,  akibat-akibat  hukum  dari  pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual beli tanah:
1) Perjanjian  berakhir  dan  kedua  belah  pihak  melepaskan  diri  dari  apa ditetapkan dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267 BW.
2) Pihak penjual wajib untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh pihak  pembeli setelah dipotong beberapa persen dari harga harga jual  tanah  dan  bangunan  tersebut  sebagai  pengganti  biaya  yang  telah dikeluarkan oleh Pihak Penjual.
3) Pihak  pembeli  dikenakan  denda  yang  besarnya  telah  disepakati  dari jumlah yang harus dibayar kepada penjual, sekaligus biaya denda untuk tiap-tiap hari keterlambatan.
4) Pembeli  diwajibkan  membayar  ganti  kerugian  yang  telah  diderita  oleh penjual ( Pasal 1234 BW )
5) Pembeli wajib membayar seluruh biaya perkara yang timbul
2. Alasan  (Ratio  Decidendi)  Pertimbangan  Hakim  atas  Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibatalkan oleh Ahli Waris
Dalam menggunakan pendekatan kasus, yang perlu dipahami adalah  Ratio Decidendi,  yaitu alasan-alasan  hukum  yang  digunakan  oleh  hakim  untuk  sampai kepada  putusan-putusannya.  Dalam  sistem  common  law,,  putusan  hakim  yang terdahulu merupakan sumber hukum utama yang mutlak untuk dicermati apabila kita menghadapi suatu perkara yang serupa. Jadi, ada bagian deskriptif dari ratio
15 Agus  Yudha  Hermoko,  Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak Komersil, Kencana,Bandung, 2010
decidendi  itu  yang  harus  dilihat  dan  kemudian  diperbandingkan  antara  perkara terdahulu  dan  perkara  yang  tengah  dihadapi  sekarang.  Menurut  Goodheart, ratio decidendi dapat  diketemukan  dengan  memperhatikan  fakta  materiel  yang  berupa orang,  tempat,  waktu,  dan  segala  yang  menyertainya  asalkan  tidak  terbukti sebaliknya.  Perlunya  fakta  materiel  tersebut  diperhatikan  karena  baik  hakim maupun  para  pihak  akan  mencari  aturan  hukum  yang  tepat  untuk  diterapkan kepada fakta tersebut. 16
Berdasarkan  2  (dua)  putusan  pengadilan  yang  penulis  jadikan  sampel penelitian,  dimana  kedua  putusan  pengadilan  tersebut  membatalkan  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  atas  obyek  yang  menjadi  sengketa,  maka  pertimbangan hakim  terhadap  pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dijelaskan  sebagai berikut :
a. Pembeli  tidak  melunasi  sisa  pembayaran  harga  tanah  sampai  jangka waktu yang telah diperjanjikan
Perjanjian  pengikatan jual  beli  hak atas tanah,  dalam  klausul  perjanjiannya berisi  janji-janji  antara  pihak  penjual  selaku  yang  mempunyai  hak  atas  tanah maupun pihak pembeli tentang syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk mencapai tujuan  yaitu  agar  perjanjian  pokok  dapat  dibuat  dan  ditanda  tangani  di  hadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Namun,  dalam  prakteknya  perjanjian  jual beli  hak  atas  tanah  ini,  belum  sampai  pada  tingkat  pelunasan  pembayaran  oleh pembeli, sebagaimana yang telah disepakati dalam isi perjanjian.
Kasus Pertama Putusan Nomor 1030 K/Pdt/2007
Menimbang,  bahwa  setelah  mempelajari  dalil-dalil  gugatan  Penggugat  dan dalil-dalil jawaban Tergugat, Majelis Hakim menilai bahwa yang menjadi pokok dari  permasalahan  antara  Penggugat  dan  tergugat  dalam  perkara  a  quo  adalah tindakan  dari  tergugat  yang  belum  serta  menolak  melakukan  pelunasan  sisa pembayaran harga jual beli tanah dan rumah sesuai kesepakatan yang ada dalam surat  perjanjian  yang  telah  disepakati  oleh  suami  Penggugat  (  Pewaris)  dengan Tergugat.
Fakta menunjukkan bahwa tergugat melakukan tindakan  yang belum serta menolak  melakukan  pelunasan  sisa  pembayaran  harga  jual  beli  atas  sebidang tanah  dan  rumah  diatasnya  seluas  200  M 2 (dua  ratus  meter  persegi)  atas  nama Kasno  Sinaga  (suami  penggugat)  yang  terletak  di  Cikunir-Ceger,  Jalan  H.  Ilyas, Kelurahan  Jaka  Mulya,  Kecamatan  Bekasi  Selatan.  Alasan  dari  tergugat  tidak bersedia belum membayar dan menolak melunasi sisa harga pembayaran jua beli karena tidak sepakat dengan harga yang dipatok sendiri oleh Penggugat.
Oleh  karena  tindakan  dari  tergugat  yang  tidak  mau  melakukan  pelunasan sisa  harga  berarti  tergugat  dianggap  telah  melakukan  wanprestasi,  yaitu  tidak melaksanakan kewajibannya membayar sisa harga yang telah disepakati.
Kasus Kedua Putusan 2114 K/Pdt/2016 Menimbang,  bahwa  setelah  mempelajari  dalil-dalil  jawaban  Penggugat, Tergugat  dan  Turut  tergugat,  Majelis  Hakim  menilai  yang  menjadi  pokok permasalahan antara Penggugat dan tergugat dalam perkara a quo adalah tindakan Penggugat  di  mana  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli  bertindak  sebagai
16 Peter Mahmud Marzuki, 2005 , Op.cit , hal. 158
pembeli,  belum  menyelesaikan  kewajibannya  kepada  penjual  (pewaris)  yaitu membayar  sisa  harga  jual  beli  yang  disepakati  dalam  PPJB  No  20  tahun  1995. Namun menurut Majelis hakim bahwa sisa kewajiban atas pembayaran yang harus diselesaikan  oleh  Penggugat  itu  merupakan  prestasi  harus  dipenuhi  oleh Penggugat 20 tahun lalu pada saat setelah penerbitan Sertifikat tanah i.c Sertifikat Hak Milik Nomor 1710 dan Sertifikat Hak Milik Nomor 1722 pada tahun 1996.
Oleh karena tindakan dari Penggugat yang mengulur-ulur waktu pelunasan terhadap  si  Penjual  (pewaris)  yang  seharusnya  telah  diselesaikan  20  tahun  yang lalu  maka  Penggugat  dianggap  telah  melakukan  wanprestasi,  yaitu  tidak melaksanakan kewajibannya membayar sisa harga yang telah disepakati.
b. Pembeli tidak mempunyai itikad baik untuk menyelesaikan perjanjian Pada dasarnya perjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan dari  maksud  utama  para  pihak  untuk  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah.  Pada umumnya perjanjian pengikatan jual  beli memuat janji-janji yang harus dipenuhi terlebih  dahulu  oleh  salah  satu  pihak  atau  para  pihak  sebelum  melakukan perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  para pihak yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik sebagaimana berdasarkan  ketentuan  Pasal  1338  BW  bahwa  “Semua  perjanjian  yang  dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau  karena  alasan-alasan  yang  oleh  undang-undang  dinyatakan  cukup  untuk  itu. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik .
Berdasarkan  kedua  kasus  Putusan  Nomor  1030  K/Pdt/2007  dan  Putusan 2114  K/Pdt/2016  bahwa  tindakan  pembeli  yang  tidak  membayar  sisa  harga  atas tanah dinilai  tidak mempunyai itikad baik dalam menyelesaikan perjanjian. Telah jelas  bahwa  penjual  sudah  mengenyampingkan  ketentuan-ketentuan  yang  ada dalam isi perjanjian pengikatan jual beli, dimana pembeli sendiri sepakat dengan penjual  menentukan  batas  waktu  untuk  melunasi  sisa  harga  atas  tanah.  Namun pada  kenyataannya  sampai  batas  waktu  yang  telah  ditentukan  tersebut,  pembeli belum  juga  melaksanakan  kewajibannya  sampai  gugatan  ini  diajukan kepengadilan, pembeli belum juga melunasi sisa harga.
c. Tindakan wanprestasi
Wanprestasi  adalah  suatu  keadaan  tidak  memenuhi  atau  lalai  dalam melaksanakan  kewajiban  sebagaimana  yang  ditentukan  dalam  perjanjian  yang dibuat antara kreditur dan debitur.
Bentuk-bentuk wanprestasi yang sering terjadi dalam perjanjian pengikatan jual beli:
1) Pembeli  menunda-nunda  pembayaran  harga  tanah  yang    seharusnya sudah dibayar.
2) Pembeli  melakukan  pembayaran  tetapi  tidak  sebagaimana  yang  sudah diperjanjikan
3) Pembeli  tidak  membayar  denda  atas  keterlambatannnya  membayar harga tanah itu atau terlambat membayar denda itu.
Tindakan  wanprestasi  pembeli  berdasarkan  kasus  Putusan  Nomor  1030
K/Pdt/2007 yaitu Pembeli selalu berjanji, menunda-nunda dan menghindar untuk
ditemui,  bahkan  penjual  sudah  berulangkali  menegur  dan  menagih  sisa kekurangan pembayaran baik secara lisan maupun tertulis, baik langsung maupun melalui  kuasa,  namun  sampai  gugatan  ini  diajukan  pembeli  belum  juga melaksanakan  kewajibannya.  Bahkan  pembeli  menganggap  bahwa  pembayaran uang sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) sebagai pembayaran tanah. Hal ini sangat tidak mendasar dan bertentangan dengan apa yang telah disepakati dalam  isi  perjanjian.    Tindakan  wanprestasi  pada  kasus  Putusan  Nomor  2114 K/Pdt/2016 adalah pembeli menunda-nunda prestasi yang seharusnya dibayarkan 20  tahun  yang  lalu  hingga  si  Penjual  meninggal  dunia,  pembeli  belum  juga memenuhi  kewajibannya  untuk  melunasi  sisa  harga  sampai  batas  waktu  yang telah ditentukan dan disepakati.
Uraian  dari  pertimbangan  tersebut  jika  dikaitkan  dengan  pengertian mengenai  wanprestasi  sebagaimana  berdasarkan  kasus  Putusan  Nomor  1030 K/Pdt/2007 dan Putusan Nomor 2114 K/Pdt/2016 Majelis Hakim menilai bahwa pembeli  telah  bertindak  lalai  dalam  memenuhi  kewajibannya.  Pasal  1266  BW yang menyatakan: “Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang  timbal  balik,  manakala  salah  satu  pihak  tidak  memenuhi  kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan  kepada  Pengadilan.  Sebagaimana  sesuai  yang  tercantum  jelas  dalam klausula  perjanjian  pengikatan  jual  beli,  di  mana  isi  perjanjiannnya  bahwa “apabila  pembeli  tidak  mampu  atau  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya  sesuai tanggal  jatuh  tempo  yang  ditentukan,  maka  perjanjian  jual  beli  a  quo  dianggap batal dengan sendirinya dan tidak berlaku lagi, maka penjual selaku pihak pertama mengembalikan pembayaran pertama.

## D. Penutup
Berdasarkan  apa  yang  telah  dijabarkan  pada  bab-bab  sebelumnya,  maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
Akibat  hukum  pembatalan  perjanjian  pengikatan jual  beli  (PPJB)  oleh  ahli waris  karena  waprestasi  adalah  terciptanya  hak  untuk  memulihkan  keadaan  dari awal  seperti  semula  sebelum  terjadi  adanya  perjanjian.  Pihak  yang  meminta pembatalan  perjanjian  dan  menuntut  pemulihan  keadaan  merupakan  hak  bagi pihak  yang  merasa  dirugikan.  Pihak  yang  wanprestasi  dapat  dikenakan  dengan denda  ganti  rugi  yang  besarnya  telah  disepakati  dari  jumlah  yang  harus  dibayar pembeli  kepada  penjual  untuk  tiap-tiap  hari  keterlambatannya.  Pihak  penjual wajib  untuk  mengembalikan  prestasi  yang  telah  dibayarkan  oleh  pembeli  setelah dipotong  beberapa  persen  dari  harga  jual  tanah  dan  bangunan  tersebut  sebagai pengganti biaya yang dikeluarkan oleh pihak penjual.
Alasan    (ratio  decidendi)  pertimbangan  hakim  sehingga  sampai  pada putusannya  membatalkan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas  tanah  dan bangunan  pada  Putusan  Nomor  1030  K/Pdt/2007  Pengadilan  Negeri  Bekasi  dan Putusan  Nomor  2114  K/Pdt/2016,  yaitu  tindakan  tergugat  tidak  menyelesaikan sisa  pembayaran  harga  tanah  sampai  jangka  waktu  yang  telah  diperjanjikan, tergugat  tidak  beritikad  baik  untuk  menyelesaikan  perjanjian  dan  dikuatkan dengan keterangan saksi dari para penggugat dimana penggugat telah memberikan peringatan  kepada  tergugat  secara  lisan  maupun  tertulis  untuk  membayar
kekurangan  dari  transaksi  jual  beli  tanah,  tindakan  wanprestasi  yang  dilakukan dari tergugat yaitu tergugat melakukan pembayaran tetapi tidak seperti yang telah diperjanjikan, di mana nilai yang harusnya dibayar oleh tergugat tetapi tidak juga dibayarkan sesuai dengan apa yang telah disepakati dalam PPJB.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Agus Yudha Hermoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersil , Kencana:Bandung, 2010
Ahmadi Miru dan Sakka Pati, Hukum Perjanjian Penjelasan Makna Pasal-Pasal Perjanjian Bernama Dalam BW . UPT Unhas Press:Makassar, 2018 Ahmadi  Miru, Hukum  Kontrak  dan  Perancangan  Kontrak .  Rajawali Pers:Depok, 2018
Herlin  Budiono, Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  Dibidang Kenotariatan , Citra Adiyta Bakti:Depok, 2014
Irwansyah, Penelitian Hukum Pilihan metode & Praktik Penulisan Artikel , Mirra Buana Media:Yogyakarta, 2020
Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja, Perikatan  Yang  Lahir  Dari  Perjanjian , Rajawali Pers, Depok, 2010
Padma  D.Liman, Hukum  Waris  Pewarisan  Ahli  Waris  AB-INTESTATO  Menurut BURGERLIJK    WETBOEK  (BW), Edisi  Revisi,  Pustaka  Pena  Press, Makassar, 2016,
Peter  Mahmud  Marzuki,  Penelitian  Hukum,  Kencana,  Jakarta,  2005,  hal. 133
Prawirohamidjojo  R.  Soetojo,  Hukum  Waris  Kodifikasi,  Airlangga  Universitas Press, Surabaya, 2000,Hal.6
R.  Soeroso, Perjanjian  Di  bawah  Tangan:  Pedoman  Praktis  Pembuatan  dan Aplikasi Hukum, Sinar Grafika. Jakarta, 2011 Urip  Santoso ,  Pendaftaran  Dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah ,  Kencana, Jakarta, 2015
R. Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata , PT. Intermasa, Jakarta, 2010,

## Jurnal
Abel Agustian, Pembatalan Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) Akondominium Akibat Wanprestasi, Retikal Review, Vol. 2 No.2 Juli 2020.
Oemar  Moechtar,  Kedudukan  Negara  Sebagai  Pengelola  Warisan  Atas  Harta Peninggalan  Tak  Terurus  Menurut  Sistem  Waris  BURGERLIJK WETBOEK, JUrnal Ilmu Hukum, Vol 32 No.2, 2017.