-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-

## 1702

## ANALISIS PERKEMBANGAN PELAKSANAAN PEMBAYARAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BAGUNAN TERHADAP JUAL BELI TANAH

## Haedar Hakim Husainy, Budi Ispriyarso, Novira Maharani Sukma
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: haedarhakimhusainy@gmail.com

## Abstract
The  local  government  of  Pekalongan  City  in  collaboration  with  the  regional  bank  launched  an online  tax  payment  service  application  including  the  BPHTB  tax.  The  service  makes  taxpayers, PPAT, and BKD officers do not need to face-to-face, in order to prevent any leakage that has been experienced  so  far  because  several  parties  have  cooperated  so  that  the  paid  BPHTB  tax  becomes cheap  even  though  it  is  not  in  accordance  with  the  transaction  price  that  occurs  in  field.  This research  is  an  empirical  juridical  research.  The  research  specifications  in  this  study  are  analytical descriptive.  Data  sources  are  field  and  library  research.  The  development  of  BPHTB implementation on the sale and purchase of land and buildings in Pekalongan City, namely before the  E-BPHTB  service  is  available,  the  PPAT  must  come  to  the  office  of  the  regional  financial agency to arrange the files and payments, but after the E-BPHTB services make the process faster, easy, efficient and economical. The obstacles that occur in the implementation of E-BPHTB are the changing value benchmark rules,  validation takes a long time  if the proposed value is  rejected by BKD  and  there  are  still  dishonest  taxpayers  providing  information  about  the  actual  value  of  the transaction in the field.

## Keyword : tax; BPHTB; buy and sell

## Abstrak
Pemerintah  daerah  Kota  Pekalongan  bekerja  sama  dengan  bank  daerah  meluncurkan  aplikasi layanan  pembayaran  pajak  secara  online  termasuk  didalamnya  pajak  BPHTB.  Layanan  tersebut menjadikan  wajib  pajak,  PPAT,  dan  petugas  BKD  tidak  perlu  bertatap  muka  langsung,  guna mencegah adanya kebocoran yang selama ini di alami karena beberapa pihak melakukan suatu kerja sama  agar  pajak  BPHTB  yang  di  bayarkan  menjadi  murah  meskipun  tidak  sesuai  dengan  harga transaksi yang terjadi di lapangan. Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat yuridis empiris. Spesifikasi  penelitian  dalam  penelitian  ini  adalah  deskriptif  analitis.  Sumber  data  yaitu  penelitian lapangan dan pustaka. Perkembangan pelaksanaan BPHTB terhadap jual beli tanah dan bangunan di Kota  Pekalongan  yaitu  sebelum  adanya  layanan  E-BPHTB,  pihak  PPAT  harus  datang  ke  kantor badan  keuangan  daerah  untuk  melakukan  pengurusan  berkas  dan  pembayaran,  akan  tetapi  setelah adanya  layanan  E-BPHTB  menjadikan  prosesnya  menjadi  lebih  cepat,  mudah,  efisien  dan  hemat. Hambatan-hambatan  yang  terjadi  dalam  pelaksanaan  E-BPHTB  yaitu  aturan  patokan  nilai  yang berganti-ganti, validasi  menjadi lama apabila nilai  yang diajukan ditolak BKD serta masih adanya wajib  pajak  yang  tidak  jujur  memberikan  informasi  tentang  nilai  traksaksi  yang  sebenarnya  di lapangan.

## Kata kunci : Pajak ; BPHTB ; jual beli
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702

## A. Pendahuluan
Pada  era  globalisasi  yang  millenial  sekarang  ini,  pelaksanaan  pembangunan  nasional merupakan  salah  satu  cara  untuk  mencapai  terwujudnya  pelaksanaan  otonomi  dan meningkatkan  pertumbuhan  ekonomi  agar  diharapkan  semakin  meningkat,  serta  dapat mensejahterakan  penduduknya.  Salah  satunya  melalui  pajak,  Pajak  itu  sendiri  menurut Soeparman Soemahamidjaja merupakan iuran wajib, berupa uang atau barang  yang dpungut oleh penguasa berdasarkan norma-norma hukum guna menutup biaya produksi baran dan jasa kolektif  dalam  mencapai  kesejahteraan  umum.(Sutedi,  2008)  Semenjak  diberlakukannya undang-undang otonomi daerah yaitu yaitu undang-undang nomor 22 tahun 1999 jo undang- undang  nomor  32  tahun  2004  jo  Undang-undang  nomor  12  tahun  2008  jo  undang-undang nomor  23  tahun  2014  sebagaimana  telah  diubah  terakhir  Undang-Undang  Nomor  9  tahun 2015 tentang otonomi daerah.
Kewenangan  daerah  dalam  hal  fiskal  tersebut  diwujudkan  oleh  daerah  dengan memungut salah satu potensi pendapatan daerah yaitu berasal dari pajak daerah sebagaimana diatur  dalam  Undang-Undang  Nomor  28  tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah. Undangundang tersebut mengamanatkan bahwa salah satu jenis pajak kabupaten/kota adalah  Pajak  Bea  Perolehan  Hal  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB),  yang  menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebagai dasar pengenaan pajak tersebut.(Widayat, 2016)
Tujuan BPHTB adalah: “Perlunya diadakan pemungutan pajak atas Perolehan Hak Atas Tanah  dan  Bangunan,  sebagaimana  telah  pernah  dilaksanakan  dan  dilakukan  sebagai  upaya kemandirian  bangsa  untuk  memenuhi  pengeluaran  pemerintah  berkaitan  dengan  tugasnya dalam menyelenggarakan pemerintahan umum dan pembangunan”.(Siahaan, 2003)
Salah  satu  objek  pajak  BPHTB  yakni  dengan  pemindahan    hak    karena    adanya    jual beli.    Transaksi    jual    beli    tanah    dan/atau  bangunan    merupakan    suatu    aktivitas    yang dilakukan    oleh    masyarakat    yang    dapat  memberikan    pemasukan    berupa    pajak    dalam jumlah    yang    relatif    besar    bagi    daerah.  Karena    jual    beli    merupakan    suatu    perbuatan hukum  yang  dapat  menimbulkan  hutang pajak.(ispriyarso, 2005)
Di Kota Pekalongan,  BPHTB diatur dalam Peraturan Daerah Kota Pekalongan Nomor 08  Tahun  2010  tentang  BPHTB  dan  Peraturan  Walikota  Nomor  35  Tahun  2010  tentang sistem dan prosedur pemungutan BPHTB. BPHTB menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 tetang Pajak  Daerah  dan  Retribusi  daerah  dalah  pajak  yang  perolehan  hak  atas  tanah  dan  atau bangunan.    Menurut  ketentuan  Pasal  5  Peraturan  Daerah  Kota  Pekalongan  Nomor  8  Tahun 2010  mengatakan  bahwa  dasar  pengenaan  BPHTB  adalah  NPOP.  NPOP  (Nilai  Perolehan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Objek  Pajak)  tersebut  apabila  tidak  diketahui  atau  lebih  rendah  dari  NJOP  yang  digunakan dalam pengenaan PBB, maka dasar pengenaannya yang dipakai NJOP PBB, serta dalam Pasal 6 perda tersebut, menyebutkan tarif pengenaan BPHTB di tetapkan sebesar 5%.
Pada  Akhir  Tahun  2018,  Pemerintah  daerah  Kota  Pekalongan  dalam  hal  ini  Badan Keuangan  Daerah  bekerja  sama  dengan  Bank  Jateng  meluncurkan  sebuah  aplikasi  layanan pembayaran pajak secara online termasuk didalamnya pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.  Layanan  tersebut  menjadikan  wajib  pajak,  PPAT,  dan  petugas  BKD  tidak  perlu bertatap muka langsung, guna mencegah  adanya  kebocoran  yang selama ini  di  alami  karena beberapa  pihak  melakukan  suatu  kerja  sama  agar  pajak  BPHTB  yang  di  bayarkan  menjadi murah meskipun tidak sesuai dengan harga transaksi yang terjadi di lapangan.
Berkaitan dengan adanya sistem pembayaran BPHTB secara online tersebut, di perkuat dengan  adanya  Peraturan  Walikota  Pekalongan  Nomor  29  Tahun  2018  tentang  pelaksanaan sistem  online  pajak  daerah  Pasal  2  huruf  f  mengenai  jenis  pajak  yang  diatur  oleh  walikota yaitu BPHTB. Kewenangan dalam melakukan pengelolaan sistem online tersebut diatur oleh walikota  yang  selanjutnya  dilimpahkan  kepada  Kepala  Badan  Keuangan  Daerah,  sesuai dengan  Pasal  3  perwal  tersebut.akan  tetapi  dalam  pelaksanaannya  masih  tedapat  persoalan yang sama yang timbul di masyarakat,khususnya wajib pajak yakni mengenai hasil verifikasi BKD  dalam  menentukan  NPOP  atas  peralihan  hak  atas  tanah  akibat  perbuatan  hukum  jual beli  yang  mana  berdasarkan  harga  transaksi  atau  nilai  pasar.  Contohnya  banyaknya masyarakat yang ingin di turunkan nilai transaksi nya karena keberatan dengan hasil verifikasi BKD yang dianggap terlalu tinggi, dan mengakibatkan para pihak kerja sama dengan PPAT. Berdasarkan  hal  tersebut  artinya  bahwa  informasi  yang  di  sampaikan  kepada  BKD  tersebut datanya  bukanlah  data  yang  sebenarnya  yang  terjadi  di  lapangan.  Sehingga  mengakibatkan penerimaan pajak asli daerah menjadi kurang maksimal.
Berdasarkan  dari  uraian  dalam  latar  belakang  tersebut,  maka  dapat  dirumuskan  pokok permasalahan  yang  akan  menjadi  fokus  utama,  adalah  sebagai  berikut  :  Bagaimana perkembangan  pelaksanaan  pembayaran  BPHTB  terhadap  jual  beli  ha  katas  tanah  dan bangunan di Kota Pekalongan? Hambatan-hambatan apa saja yang timbul dari pelaksanaan E- BPHTB tersebut?

## Teori Kebijakan Publik
Pendefinisian  mengenai  kebijakan  diperlukan  agar  kita  dapat  menjaga  kejelasan pemikiran kita dalam pembahasan selanjutnya. Kebijakan adalah salah satu konsep dalam ilmu  politik.1  Kebijakan  (policy)  adalah  suatu  kumpulan  keputusan  yang  diambil  oleh
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
seorang  pelaku  atau  kelompok  politik,  dalam  usaha  memilih  tujuan  dan  cara  untuk mencapai  tujuan  itu.  Pada  prinsipnya,  pihak  yang  membuat  kebijakan-kebijakan  itu mempunyai kekuasaan untuk melaksanakan.(Budiardjo, 2009)
Harold  D.  Lasswell  dan  Abraham  Kaplan  mengartikan  kebijaksanaan  sebagai  a projecterd  program  of  goals,  values  and  practice  yang  artinya  adalah  suatu  program pencapaian tujuan, nilai-niai dan praktek-praktek yang terarah. Sedangkan penjelasan lain mengenai  kebijakan  publik  adalah  serangkaian  tindakan  yang  di  usulkan  seseorang, kelompok  atau  pemerintah  dalam  suatu  lingkungan  tertentu  dengan  menunjukkan hambatan-hambatan dan kesempatankesempatan terhadap pelaksanaan usulan kebijaksanaan tersebut dalam rangka mencapai tujuan tertentu.(Islamy, 2000)
Menurut  Woll,  Kebijakan  Publik  adalah  sejumlah  aktivitas  pemerintah  untuk memcahkan  masalah  di  masyarakat  baik  secara  langsung  mauPun  melalui  berbagai lembaga  yang  mempengaruhi  kehidupan  masyarakat.  Sedangkan  James  E.  Anderson memberikan  definisi  kebijakan  Publik  sebagai  kebijakan  –  kebijakan  yang  dibangun  oleh badan  –  badan  dan  pejabat  –  pejabat  pemerintah,  dimana  implikasi  dari  kebijakan  itu adalah : (Tangkilisan, 2003)
1. kebijakan  Publik  selalu  memPunyai  tujuan  tertentu  atau  memPunyai  tindakan  – tindakan yang berorientasi pada tujuan;
2. kebijakan Publik berisi tindakan pemerintah;
3. kebijakan  Publik  merupakan  apa  yang  benar  –  benar  dilakukan  oleh  pemerintah,  jadi bukan merupakan apa yang masih dimaksudkan untuk dilakukan;
4. kebijakan  Publik  yang  diambil  bisa  bersifat  positif  dalam  arti  merupakan  tindakan pemerintah  mengenai  segala  sesuatu  masalah  tertentu  atau  bersifat  negatif  dalam  arti merupakan kePutusan pemerintah untuk tidak melakukan sesuatu;
5. kebijakan  pemerintah  setidak  –  tidaknya  dalam  arti  yang  positif  didasarkan  pada peraturan perundangan yang bersifat mengikat dan memaksa.

## Teori Kepastian Hukum
Kepastian  adalah  perihal  (keadaan)  yang  pasti,  ketentuan  atau  ketetapan.  Hukum secara  hakiki  harus  pasti  dan  adil.  Pasti  sebagai  pedoman  kelakukan  dan  adil  karena pedoman  kelakuan  itu  harus  menunjang  suatu  tatanan  yang  dinilai  wajar.  Hanya  karena bersifat  adil  dan  dilaksanakan  dengan  pasti  hukum  dapat  menjalankan  fungsinya. Kepastian hukum merupakan pertanyaan  yang hanya bisa dijawab secara normatif, bukan sosiologi.(Rato, 2010)
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Menurut Kelsen, hukum adalah sebuah sistem norma. Norma adalah pernyataan yang menekankan aspek “seharusnya” atau das sollen, dengan menyertakan beberapa peraturan tentang  apa  yang  harus  dilakukan.  Norma-norma  adalah  produk  dan  aksi  manusia  yang deliberatif.  Undang-Undang  yang  berisi  aturan-aturan  yang  bersifat  umum  menjadi pedoman  bagi  individu  bertingkah  laku  dalam  bermasyarakat,  baik  dalam  hubungan dengan  sesama  individu  maupun  dalam  hubungannya  dengan  masyarakat.  Aturan-aturan itu menjadi batasan bagi masyarakat dalam membebani atau melakukan tindakan terhadap individu.  Adanya  aturan  itu  dan  pelaksanaan  aturan  tersebut  menimbulkan  kepastian hukum.(Marzuki, 2008)
Kepastian  hukum  secara  normatif  adalah  ketika  suatu  peraturan  dibuat  dan diundangkan secara pasti karena mengatur secara jelas dan logis. Jelas dalam artian tidak menimbulkan  keragu-raguan  (multi  tafsir)  dan  logis.  Jelas  dalam  artian  ia  menjadi  suatu sistem  norma  dengan  norma  lain  sehingga  tidak  berbenturan  atau  menimbulkan  konflik norma.  Kepastian  hukum  menunjuk  kepada  pemberlakuan  hukum  yang  jelas,  tetap, konsisten  dan  konsekuen  yang  pelaksanaannya  tidak  dapat  dipengaruhi  oleh  keadaan- keadaan yang sifatnya subjektif. Kepastian dan keadilan bukanlah sekedar tuntutan moral, melainkan secara factual mencirikan hukum. Suatu hukum yang tidak pasti dan tidak mau adil  bukan  sekedar  hukum  yang  buruk.(Cst  Kansil,  Christine  ,  S.T  Kansil,  Engelien  R, 2009)
Dalam  penulisan  ini,  belum  terlihat  adanya  kepastian  hukum  dalam  hal  penentuan harga  transaksi  jual  beli  dalam  pemungutan  BPHTB  yang  dilaporkan  secara  online  oleh para pihak yang telah sepakat melaksanakan jual beli kepada Badan Keuangan daerah Kota Pekalongan  ,  dan  apakah  verifikasi  yang  dilakukan  BKD  Kota  Pekalongan  secara  online itu bisa di pertanggung jawabkan kesesuaian data yang di sampaikan oleh para pihak.
a. Kebaruan/Orisinalitas Hasil Penelitian
1. Aspek  Perpajakan  dalam  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan karena Adanya    Transaksi    Jual    Beli.  Jurnal  ini  membahas  tentang  prosedur  pengalihan  ha katas  tanah  dan/atau  bangunan  karena  adanya  transaksi  jual  beli  di  lihat  dari  aspek perpajakannya yaitu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)(ispriyarso, 2005)
2. Analisis Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Proses Jual Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Di  Kabupaten  Kebumen.  Jurnal  ini  membahas  tentang pelaksanaan  pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  dalam  proses jual beli tanah dan bangunan di Kabupaten Kebumen ,kendala-kendala apa yang timbul
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
dalam  pelaksanaan  pemungutan  bea  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dan penyelesain terhadap kendala-kendala yang timbul dalam pelaksanaan pemungutan bea perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dalam  proses  jual  beli  tanah  dan  bangunan  di Kabupaten Kebumen.(Widayat, 2016)

## B. Metode Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  yang  bersifat  yuridis  empiris.  Pendekatan  yuridis empiris  yaitu  cara  prosedur  yang  dipergunakan  untuk  memecahkan  masalah  penelitian  dengan meneliti data sekunder terlebih dahulu untuk kemudian dilanjutkan dengan mengadakan penelitian terhadap  data  primer  di  lapangan(Soekanto,  1985).  Spesifikasi  penelitian  dalam  penelitian  ini adalah  deskriptif  analitis,  yaitu  penelitian  yang  bertujuan  untuk  menggambarkan  keadaan  dari suatu  obyek  atau  masalah  yang  akan  diteliti  secara  sistematis  tanpa  bermaksud  mengambil kesimpulan yang sifatnya umum.(Soemitro, 1988).

## C. Hasil Penelitian Dan Pembahasan
1. Perkembangan  Pelaksanaan  Pembayaran  BPHTB  terhadap  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah dan Bangunan di Kota Pekalongan
Pada  Akhir  Tahun  2018,  Pemerintah  daerah  Kota  Pekalongan  dalam  hal  ini  Badan Keuangan  Daerah  bekerja  sama  dengan  Bank  Jateng  meluncurkan  sebuah  aplikasi  layanan pembayaran pajak secara online termasuk didalamnya pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.  Layanan  tersebut  menjadikan  wajib  pajak,  PPAT,  dan  petugas  BKD  tidak  perlu bertatap muka langsung, guna mencegah  adanya  kebocoran  yang selama ini  di  alami  karena beberapa  pihak  melakukan  suatu  kerja  sama  agar  pajak  BPHTB  yang  di  bayarkan  menjadi murah  meskipun  tidak  sesuai  dengan  harga  transaksi  yang  terjadi  di  lapangan.  Sistem pembayaran  BPHTB  secara  online  tersebut,  di  perkuat  dengan  adanya  Peraturan  Walikota Pekalongan  Nomor  29  Tahun  2018  tentang  pelaksanaan  sistem  online  pajak  daerah  Pasal  2 huruf f mengenai jenis pajak yang diatur oleh walikota yaitu BPHTB.
Sebelum  Pelaksanaan  E-BPHTB,  para  responden  yang  penulis  simpulkan  berpendapat bahwa  pihak  PPAT  dalam  pengurusan  dan  pembayaran  BPHTB  harus  datang  ke  Kantor Badan  Keuangan  Daerah  Kota  Pekalongan,  yangmana  harus  mengantri  dan  menunggu, sehingga  menjadikan  prosesnya  menjadi  lama  dikarenakan  harus  pulang  pergi  apabila  nilai yang  diajukan  tidak  di  terima  oleh  pihak  BKD  yang  kemudian  balik  ke  kantor  PPAT  lagi guna memanggil wajib pajak untuk mendiskusikannya kembali. Serta dalam sisi biaya PPAT
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
harus  mengeluarkan  biaya  untuk  transportasi  sehingga  wajib  pajak  bayarnya  menjadi  lebih selain harus bayar BPHTB nya.
Berkaitan  dengan  pelaksanaan  E-BPHTB  terhadap  jual  beli  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  yaitu  pembayaran  BPHTB  secara  online  melalui  website.  Menurut  penulis  bahwa dalam  peraturan  walikota  nomer  29  tahun  2018  tersebut  tidak  terdapat  pasal  yang  berisi tentang yang dapat mengakses apakah hanya PPAT atau wajib pajak website E-BPHTB. Akan tetapi hanya orang yang sudah terdaftar saja yang bisa mengakses E-BPHTB ini, dalam hal ini yaitu  hanya  PPAT  saja.  Dilihat  dari  Peraturan  Walikota  Pekalongan  Nomor  35  Tahun  2010 tentang  Sistem  dan  Prosedur  Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan, yang  didalamnya  berisi  mengenai  wajib  pajak  mengurus  akta  pemindahan  hak  atas  tanah dan/atau bangunan melalui  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Pejabat  Lelang sesuai Peraturan  Perundangan.  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/Pejabat  Lelang  melakukan  penelitian atas objek pajak yang haknya dialihkan. Wajib pajak menghitung dan mengisi Surat Setoran Pajak  Daerah  BPHTB  yang  disiapkan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT). Berdasarkan  aturan  tersebut  bisa  dijadikan  alasan  mengapa  hanya  PPAT  saja  yang  dapat mengakses masuk ke website E-BPHTB tersebut.
Hal  tersebut  diatas  dibenarkan  oleh  Bapak  Aminuddin  S.H.  yang  mengatakan  bahwa setiap  notaris/PPAT  diberikan  nama  akun  beserta  Password  untuk  dapat  masuk  ke  website tersebut  dan  wajib  pajak  tidak  bisa  mengaksesnya  serta  dapat  mendaftar  bebas  seperti membuat  sebuah  akun  email.  Berdasarkan  hal  tersebut  wajib  pajak  tidak  bisa  mengurus pembayaran BPHTB secara mandiri dan harus dengan bantuan PPAT. Menurut penulis hal itu sudah  jauh  dari  kata  self  assessment  system,  dimana  wajib  pajak  diberi  kepercayaan  untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang.
Terlepas  dari  wajib  pajak  yang  tidak  bisa  mengurus  pembayaran  BPHTB  nya  sendiri, menurut  Bapak  Aminuddin  SH  mengatakan  bahwa  dengan  adanya  E-BPHTB  ini  PPAT sangat  dimudahkan,  lebih  efisien  waktu  pengurusannya,  tidak  perlu  datang  antri  ke  Kantor BKD  Kota  Pekalongan.  Selanjutnya  mengutip  dari  pendapat  dari  Ibu  Darosy  Ernya Meigafatma  S.H.  yang  mengatakan  bahwa  “Ya  saya  setuju  dengan  pendapat  pak  amin  dan teman-teman  notaris/PPAT  lainnya  bahwa  dengan  adanya  E-BPHTB  tersebut,  kita  merasa sangat dimudahkan karena tidak perlu capek-capek datang ke kantor BKD dengan membawa berkas  dan  tidak  perlu  mengantri  terlalu  lama  guna  menemui  pihak  terkait  yang  menangani BPHTB  ini”.  Dan  ditambahkan  lagi  oleh  Bapak  Muhammad  Sauki  SH  yang  mengatakan bahwa  “staf  kita  hanya  menginput  data  data  yang  di  perlukan  ke  dalam  bentuk soft  file ,
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
kemudian  setelah  itu  setelah  semua  data  terinput  semua  tinggal  menunggu  hasil  verifikasi yang dilakukan oleh pihak BKD”.
Berdasarkan  wawancara  dengan  beberapa  notaris/PPAT  di  Kota  Pekalongan,  penulis menyimpulkan  bahwa  dalam  pelaksanaan  E-BPHTB  para  notaris/PPAT  sangat  dimudahkan dan  menjadi  cepat  proses  pembayaran  BPHTB  nya.  Para  notaris/PPAT  tidak  perlu  datang langsung  ke  kantor  BKD  Kota  Pekalongan  dan  mengantri  lama  serta  terkadang  harus  bolak balik datang sampai semua selesai pembayarannya.
Menurut Bapak Aminuddin SH apabila perhitungan yang dilakukan oleh PPAT ditolak oleh  pihak  BKD  Kota  Pekalongan,  PPAT  harus  menanyakan  sebab  perhitungan  itu  ditolak dan  juga  mengundang  wajib  pajak  untuk  mendiskusikan  apakah  wajib  pajak  bersedia  dan menerima  hasil  verifikasi  dari  pihak  BKD  atau  tidak  serta  dilakukan  perhitungan  kembali mendekati hasil verifikasi dari pihak BKD.
Akan  tetapi  Beliau  juga  menceritakan  meskipun  sudah  mudah  dengan  adanya  E- BPHTB,  apabila  perhitungan  tersebut  ditolak  padahal  nilai  transaksi  yang  di  hitung  sudah sesuai  dengan  aturan  namun  pihak  BKD  terkadang  tidak  percaya  terhadap  nilai  transaksi tersebut. Beliau mencontohkan, ketika terjadi transaksi jual beli tanah senilai 2 miliar rupiah seharusnya  pajak  yang  dibayarkan  adalah  5  persen  dari  nilai  transaksi.  Namun  pihak  BKD terkadang  tidak  percaya  dan  menduga  nilainya  lebih  dari  itu.  Sebagai  PPAT  kan  tidak  etis mengintrogasi  penghadap  (wajib  pajak).  Terkadang  itu  yang  menjadi  kendala  PPAT  dalam prosesnya.
Menurut  Ibu  Darosy,  mengatakan  bahwa  dengan  perhitungan  yang  otomatis  itu membuat  PPAT  harus  membicarakan  dan  bahkan  membujuk  wajib  pajak  untuk  menyetujui nilai  yang  telah  dikeluarkan  oleh  pihak  BKD,  karena  apabila  nilai  yang  telah  di  verifikasi tersebut di tolak terus menerus akan berakibat menjadi lama proses pembayarannya.
Berdasarkan  pendapat  para  responden  yang  penulis  rangkum,  apabila  proses  verifikasi tidak kunjung selesai maka sangat merugikan para pihak dan satu hal yang paling fatal adalah jika  salah  satu  pihak  meninggal  dunia  sedangkan  para  pihak  belum  menandatangani  akta PPAT  sebagai  bukti  otentik  atas  peralihan  hak  tersebut.  Hal  tersebut  akan  menimbulkan permasalahan dikemudian hari terutama apabila ahli waris dari pihak yang meninggal tersebut tidak  sepakat  untuk  melanjutkan  perikatan  tersebut.  Dan  bagaimana  pula  dengan  uang penjualan  yang  telah  diterima  oleh  pihak  penjual  dari  pembeli  apabila  kesepakatan  tersebut tidak dilanjutkan oleh ahli waris para pihak
Sedangkan  Pelaksanaan  E-BPHTB  menurut  BKD  Kota  Pekalongan  sebagai  penyedia layanan  sistem  pengurusan  dan  pembayaran  BPHTB  secara  online.  Menurut  Kepala  BKD
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
Kota Pekalongan Bapak  Doyok mengatakan bahwa E-BPHTB dalam pelaksanaannya lancar dan memudahkan tugas  PPAT. Selain itu dengan adanya semua proses pembayaran BPHTB secara online tersebut, gunanya untuk mengurangi tatap muka secara langsung, agar tidak ada nego-nego nakal untuk mengakali harga pasar yang tidak sesuai dengan kenyataan dilapangan yang fungsinya agar pajak BPHTB yang dibayarkan menjadi lebih ringan.
Terkait  dengan  verifikasi  lapangannya  Bapak  Doyok  mengatakan  bahwa  untuk verifikasinya,BKD  setiap  tahun  berdasarkan  surat  keputusan  walikota  menggunakan  data Pajak  Bumi  dan  Bangunan  yang  ditambahkan  berapa  persen  atau  dengan  Zona  Nilai  Tanah milik  Kantor  Pertanahan  yang  kemudian  di  sesuaikan.  Untuk  besaran  berapa  persen  angka penyesuaian nya itu menunggu surat keputusan walikota setiap tahunnya.
Berdasarkan hal tersebut penulis menyimpulkan bahwa self assessment system itu tetap terjadi walaupun dilakukan oleh pihak PPAT. E-BPHTB juga meringankan tugas dari PPAT serta untuk mengantisipasi tidak terjadinya kerja sama antar para pihak atau nego-nego nakal yang  intinya  agar  pajak  BPHTB  yang  dibayarkan  menjadi  murah  tidak  sesuai  dengan  nilai transaksi yang terjadi di lapangan. E-BPHTB ini berbeda dengan prosedur pembayaran secara konvensional dengan datang langsung ke kantor BKD dan tidak harus mengantri lama dengan kata  lain  lebih  efisien  waktu,  tenaga,dan  biaya.  Selain  itu  juga  menjukkan  bahwa  hasil verifikasi dari BKD susah untuk bisa dinego lagi dengan sebab karena wajib pajak terkadang tidak  mencantumkan  nilai  transaksi  yang  riil,  dan  juga  agar  pendapatan  pajak  daerahnya meningkat,  serta  prosesnya  juga  menjadi  semakin  cepat.  Akan  tetapi  BKD  tetap  menerima keberatan  dari  wajib  pajak  apabila  perhitungannya  dan  surat  keberatan  yang  dikirim  secara online ditolak terus oleh pihak BKD, maka wajib pajak dipersilahkan datang sendiri ke kantor BKD Kota Pekalongan.
Pelaksanaan E-BPHTB terhadap jual beli hak atas tanah dan/atau bangunan dilihat dari pengamatan dan wawancara dengan beberapa narasumber memiliki kelebihan dan kekurangan tersediri dibanding secara konvensional. E-BPHTB ini memiliki kelebihan antara lain: a. Lebih mudah dan ringan mengurusnya
b. Modern dan mengikuti kemajuan global
c. Lebih efisien terhadap waktu tidak perlu lama mengantri dikantor BKD
d. Lebih hemat biaya
e. Meminimalilir  terjadi  nya  kecurangan  yang  dilakukan  oleh  wajib  pajak  dengan  tidak mencantumkan nilai riil
Sedangkan kekurangan dari E-BPHTB antara lain:
a. Wajib pajak tidak bisa mengakses sendiri website tersebut
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
b. nilai validasi yang tidak jelas patokannya
c. terkadang terjadi kesalahan terhadap sistemnya baik itu eror ataupun eror susah diakses
2. Hambatan-hambatan  apa  yang  timbul  dari  pelaksanaan  E-BPHTB  terhadap  jual  beli tanah dan bangunan di Kota Pekalongan
Pada  pelaksanaan  E-BPHTB  ini  tentu  saja  tidak  berjalan  mulus,  pasti  terdapat hambatan-hambatan dalam prosesnya. Baik hambatan yang timbul di pihak Badan Keuangan Daerah  Kota  Pekalongan  sebagai  penyedia  layanan  dan  yang  mendapat  mandat  untuk melakukan pemungutan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan sejak tahun 2010  sesuai  dengan  Peraturan  Daerah  Kota  Pekalongan  Nomor  8  Tahun  2010  Tentang  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  atau  Bangunan,  maupun  pihak  PPAT  yang  mewakili  wajib pajak dalam proses pengurusan dan pembayaran BPHTB.
a. Hambatan-Hambatan yang terjadi pada BKD Kota Pekalongan
Pertama , Ada beberapa aturan pelaksanaan yang bisa dikatakan kurang mendetail sehingga menimbulkan kebingungan, salah satunya dalam hal Verifikasi lapangan, pihak BKD juga belum  ada  SKPD  yang  berkompeten  dalam  menilai  nilai  Objek  Pajak  yang  terhutang BPHTB.
Kedua , terkait dengan data yang dimiliki sebagai penunjang BKD dalam menentukan nilai sebenarnya  dari  sebuah  objek  pajak  BPHTB  adalah  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  kota Pekalongan  yang  belum  pernah  diperbarui  sejak  tahun  2013.  Dalam  hal  ini  Zona  Nilai Tanah untuk memudahkan proses penilaian yang dilakukan oleh BKD untuk itu ZNT harus selalu di update data dan data tersebut bisa diakses secara online sehingga masyarakat bisa memperoleh validitas data yang up to date tentang Zona Nilai Tanah sehingga masyarakat akan memperoleh haknya dan memperoleh kepastian hukum.
Ketiga, Masih adanya ketidakjujuran dari masyarakat dalam mencantumkan nilai transaksi jual  beli  tanah  dan/atau  bangunan,  yang  terkadang  nilai  transaksinya  di  kurangi  yang fungsinya agar pembayaran BPHTB menjadi murah.
Keempat, data  yang  diberikan  oleh  Wajib  Pajak  mengenai  objek  pajak  yang  dilakukan proses pemindahan hak melalui jual beli yang menjadi piutang pajak BPHTB kerap tidak dinyatakan  seperti  yang  sebenarnya,  seperti  lokasi  tanah  dan  bangunan  yang  awalnya dilaporkan sebagai rumah gubuk dan tidak berada di bahu jalan atau tidak memiliki akses jalan padahal rumah tembok dan berada di bahu jalan raya, hambatan ini yang menyulitkan BKD  kota  Pekalongan  dalam  menilai  pajak  BPHTB  terhutang  sehingga  kerapkali membutuhkan proses verifikasi lapangan.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Kelima, Tidak  seluruh  SSPD  BPHTB  yang  telah tervalidasi  dibayar  oleh  wajib pajak, bahkan  ada  yang  sudah  melakukan  pembayaran  BPHTB  namun  wajib  pajak  batal melakukan  peralihan  hak  sehingga  wajib  pajak  memhon  restitusi  pajak  BPHTB  yang disetorkan,  sedangkan  UU  No.28  Tahun  2009  belum  mengatur  mengenai  restitusi  pajak BPHTB.
b. Hambatan-hambatan yang dialami oleh pihak PPAT
Berdasarkan  pengamatan  dan  wawancara  yang  dilakukan  oleh  penulis,  merangkum  apa saja hambatan-hambatan yang dialami oleh pihak PPAT dalam pelaksanaan E-BPHTB ini, antara lain:
Pertama ,  Patokan  sebagai  dasar  pehitungan  pembayaran  BPHTB  tidak  jelas  harus  tiap tahunnya menunggu berdasarkan surat keputusan dari walikota Pekalongan yang terkadang tiap tahun berubah ubah sehingga menimbulkan kebingungan dalam proses perhitungannya serta kepastian hukumnya juga menjadi tidak jelas. Apabila patokan atau dasar yang jelas, pihak PPAT tidak berulang kali melakukan perhitungan terus menerus apabila ditolak oleh BKD Kota Pekalongan.
Kedua ,  hambatan  yang  sering  dialami  oleh  PPAT  adalah  penghadap  ataupun  wajib  pajak terkadang  memberikan  informasi  tentang  nilai  transaksi  yang  tidak  seseuai  dengan  nilai yang  sebenarnya.  Rata-rata  para  penghadap  ini  menginginkan  pajak  BPHTB  ini  menjadi lebih  murah,  itulah  yang  menjadikan  PPAT  memerlukan  waktu  untuk  melakukan perhitungan apabila perhitunganmasih di tolak oleh pihak BKD Kota Pekalongan.
Ketiga, Harga  pasar  tanah  dan/atau  bangunan  kurang transparan
Keempat, Apabila  proses  verifikasi  tidak  kunjung  selesai  maka  sangat  merugikan  para pihak  dan  satu  hal  yang  paling  fatal  adalah  jika  salah  satu  pihak  meninggal  dunia sedangkan  para  pihak  belum  menandatangani  akta  PPAT  sebagai  bukti  otentik  atas peralihan  hak  tersebut.  Hal  tersebut  akan  menimbulkan  permasalahan  dikemudian  hari terutama  apabila  ahli  waris  dari  pihak  yang  meninggal  tersebut  tidak  sepakat  untuk melanjutkan  perikatan  tersebut.  Dan  bagaimana  pula  dengan  uang  penjualan  yang  telah diterima  oleh  pihak  penjual  dari  pembeli  apabila  kesepakatan  tersebut  tidak  dilanjutkan oleh ahli waris para pihak
c. Hambatan-hambatan lainnya
Hambatan lainnya yang terjadi dalam pelaksaannya antara lain:
Pertama ,  website  hanya  bisa  diakses  dan  yang  dapat  login  adalah  PPAT,  bukan  wajib pajak  itu  sendiri  guna  melakukan  pembayaran  BPHTB  secara  mandiri  dan  sesuai  dengan Self Assessment System.
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Kedua ,  validasi  yang  dilakukan  oleh  pihak  BKD  dasar  dan  ukurannya  tidak  jelas  apakah menggunakan ZNT dari BPN atau NJOP dari PBB.
Ketiga, dengan  sistem  online  ini  tidak  selamanya  lancar  dalam  mengaksesnya,  terkadang sistem  susah  untuk  diakses  dan  ataupun  eror,  serta  diperlukan  koneksi  yang  bagus  guna kelancaran dalam mengaksesnya.

## D. Simpulan
Pada Pelaksanaan E-BPHTB terhadap jual beli hak atas tanah dan/atau bangunan di Kota Pekalongan, pembayarannya dilakukan secara online melalui website https://bphtb.pekalongankota.go.id/  dengan dasar hukum Peraturan Walikota Pekalongan Nomor 29 Tahun 2018 tentang  pelaksanaan sistem online pajak daerah Pasal  2 huruf f mengenai  jenis pajak  yang  diatur  oleh  walikota  yaitu  BPHTB.  Prosedur  pembayaran  BPHTB  secara  online memiliki  beberapa  langkah  antara  lain  :  Login,  setiap  PPAT  yang  terdaftar  di  BKD  Kota Pekalongan  diberikan  akun  beserta  password  nya  untuk  mengaksesnya;  Pendaftaran  digunakan untuk  menginput  data  wajib  pajak;  Transaksi  digunakan  untuk  mengisi  data  transaksi  yang dilakukan  oleh  wajib  pajak;  Setelah  proses  diatas  selesai  kemudian  cetak  dan  dilakukan pembayaran di bank terkait.
Menurut  beberapa  responden  dalam  pelaksanaanny  E-BPHTB  ini  menjadi  lebih  cepat waktunya,  mudah  tanpa  perlu  datang  langsung  ke  Kantor  badan  keuangan  daerah  untuk melakukan  pengurusan,  dan  hemat  biaya  transportasi  dan  lain-lain,  sedangkan  sebelum  adanya layanan  ini  pihak  PPAT  harus  datang  langsung  ke  kantor  BKD  untuk  mengurus  proses pemenuhan  berkas,  pembayaran  serta  keberatan  terhadap  nilai  validasi  yang  di  berikan  oleh BKD  sehingga  memerlukan  banyak  waktu  untuk  mengantri,  pulang  pergi  apabila  nilai  yang diberikan tidak  sesuai  dengan  yang diajukan harus memanggil wajib pajak kembali,  dan bnyak biaya yang dikeluarkan seperti transportasi, dan lain-lain.
Pada  pelaksanaan  E-BPHTB  ini  tentu  saja  tidak  berjalan  mulus,  terdapat  hambatan- hambatan dalam prosesnya. Hambatan-hambatan tersebut yaitu :
a. Pada pihak BKD Kota Pekalongan hambatannya yaitu belum adanya aturan yang membahas secara mendetail mengenai nilai verifikasinya dan ketidakjujuran dari wajib pajak yang masih ada yang tidak memberikan nilai transaksi yang sesungguhnya.
b. Pada pihak PPAT di  Kota Pekalongan hambatannya  yaitu patokan sebagai  dasar pehitungan pembayaran  BPHTB  tidak  jelas  harus  tiap  tahunnya  menunggu  berdasarkan  surat  keputusan dari  walikota  Pekalongan  yang  terkadang  tiap  tahun  berubah  ubah  sehingga  menimbulkan kebingungan dalam proses perhitungannya serta kepastian hukumnya juga menjadi tidak jelas dan nilai transaksi  yang diberikan oleh wajib pajak masih ada yang tidak menunjukkan nilai
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
yang  sebenarnya  dilapangan,  serta  proses  nya  menjadi  lama  apabila  nilai  yang  diajukan ditolak oleh pihak BKD sehingga harus menghitung ulang kembali kemudian menunggu hasil verifikasinya.
c. Hambatan  lainnya  yang  terjadi  dalam  pelaksaannya  antara  lain:  website  hanya  bisa  diakses dan  yang  dapat  login  adalah  PPAT,  validasi  yang  dilakukan  oleh  pihak  BKD  dasar  dan ukurannya tidak jelas apakah menggunakan ZNT dari BPN atau NJOP dari PBB, dan dengan sistem online ini tidak selamanya lancar dalam mengaksesnya, terkadang sistem susah untuk diakses  dan  ataupun  eror,  serta  diperlukan  koneksi  yang  bagus  guna  kelancaran  dalam mengaksesnya.

## DAFTAR PUSTAKA

## 1. Buku:
Budiardjo,  M. (2009). Dasar-dasar Ilmu Politik. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka.
Cst  Kansil,  Christine  ,  S.T  Kansil,  Engelien  R,  P.  dan  G.  N.  M.  (2009).  Kamus  istilah  hukum.
Jakarta.
Islamy,  I. (2000). Prinsip – Prinsip Perumusan Kebijaksanaan Negara. Jakarta: Bumi Aksara. Marzuki, P.M. (2008). Pengantar Ilmu Hukum. Jakarta: Kencana.
Rato,  D.  (2010).  Filsafat  Hukum  Mencari:  Memahami  dan  Memahami  Hukum.  Yogyakarta: Laksbang Pressindo.
Siahaan,  M.P. (2003). Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Teori DanPraktek, Edisi 1. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada.
Soekanto,  S.  dan  S.  M.  (1985).  Penelitian  Hukum  Normatif  SuatuTinjauan  Singkat.  Jakarta: Rajawali Pers.
Soemitro, R. H. (1988). Metode Penelitian Hukum dan Jurumetri. Jakarta: Alumni.
Sutedi, A. (2008). Hukum Pajak dan Retribusi Daerah. Bogor: Ghalia Indonesia. Tangkilisan, H. N. (2003). Kebijakan Publik Yang Membumi. Yogyakarta: Lukman Offset.
Artikel Jurnal:
Ispriyarso, B. (2005). Aspek Perpajakan dalam Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan karena Adanya Transaksi Jual Beli. Masalah-Masalah Hukum, 34, 277.
Widayat,  A.  W.  (2016).  Analisis  Pengenaan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan Dalam  Proses  Jual  Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Di  Kabupaten  Kebumen.  Jurnal  Lex Renaissance. https://doi.org/10.20885/jlr.vol1.iss2.art3.
B.  Ispriyarso,  "Penggunaan  Peraturan  Bupati  Untuk  Mengatur  Harga  Tanah  Dalam  Pengenaan
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086 -
1702
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan,"  Administrative  Law  &  Governance Journal,  vol.  1,  no.  4,  pp.  363  -370,  Dec.  2018.  https://doi.org/10.14710/alj.v1i4.363  - 370

## Undang-undag dan Peraturan Perundang
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB
Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Undang-Undang Nomor 9 tahun 2015 tentang Otonomi Daerah.
Peraturan Daerah Kota Pekalongan Nomor 08 Tahun 2010 tentang BPHTB
Peraturan Walikota Nomor 35 Tahun 2010 tentang sistem dan prosedur pemungutan BPHTB Peraturan Walikota Pekalongan Nomor 29 Tahun 2018 tentang pelaksanaan sistem online pajak