## ANALISIS KELAYAKAN PENGEMBANGAN PROYEK APARTEMEN CITRA LIVING CITRA GARDEN CITY
Citra Sari Kusuma Wardhani Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara citra_pi87@yahoo.com

## Yanuar

## Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara
Abstract : Jakarta is experiencing a favourite residential growth due to the high level of urban migration to  Indonesia’s capital. Therefore, PT CD, through its subsidiary, PT CMG, KSO, tries to fulfill the increasing demand of residential housing by developing a ± 1 ha of land in the West of Jakarta. The development is called the Apartement Citra Living project. This paper is developed to determine the feasibility of the project through cash flow sensitivity analysis. There are 2 (two) assumptions used, which are : the normal, and optimistic assumptions. These assumptions  are  tested  through  4  (four)  calculation  methods:  Payback  Period,  Net  Present Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return (IRR)  and Profitability  Index  (PI).  The  results  of  the sensitivity analysis are as follows Payback periods for the project are 8 months for normal and, 3 months for optimistic; The NPV is positive for all assumptions; The IRR for the normal and optimistic assumptions are higher than the Weighted Average Cost of Capital (WACC) 10%. The PI for normal and optimistic assumptions are more than 1 (one). So, the project is feasible . Therefore,  based  on  the  results  of  the  sensitivity  analysis  of  the  project’s  cash  flow,  it  is concluded  that  the  Apartement  Citra  Living  project  is  a  profitable  business  decision.  To increase profitability level, the company should try to find other financing alternatives to lower the cost of capital.
Keywords : Payback period, Net Present Value, Internal Rate of Return, Profitability Index
Abstrak  : Perkembangan  penduduk  yang  pesat  di  Jakarta  karena  faktor  urbanisasi menyebabkan  permintaan  akan  kebutuhan  tempat  tinggal  meningkat.  Sehingga  situasi  ini dilihat  oleh  PT  CD  untuk  mengembangkan  bisnis  apartemen.  PT  CD  melalui  anak perusahaannya PT CMG, KSO mencoba mengembangkan suatu lahan kosong seluas ± 1 ha di wilayah Jakarta Barat dan lahan ini diberi nama Apartemen Citra Living. Sebelum melakukan pembangunan proyek, maka perlu dilakukan studi kelayakan dengan  perumusan strategi dan analisis  terhadap  faktor-faktor  yang  berpengaruh  dalam  perkembangan  perusahaan  baik internal  maupun  eksternal  sehingga  dapat  membuat  keputusan  yang  tepat.  Perlu  dilakukan peninjauan  dari  sisi  cashflow  perusahaan  untuk  melakukan  ekspansi.  Analisis  keputusan investasi dilakukan dengan melakukan uji sensitivity analisis, target penjualan dibuat menjadi 2  alternatif  yaitu  :  alternatif  Normal  dan  alternatif  Optimis.  Selanjutnya  analisis  keputusan investasi dilakukan dengan menggunakan 4 (empat) metode yaitu Payback Period , NPV ( Net Present Value ), IRR ( Internal Rate of Return ) dan PI ( Profitability Index). Dari hasil metode penelitian yang telah dilakukan diperoleh hasil payback period normal 8 bulan dan optimis 3 bulan;, Net Present Value (NPV) positif , Internal Rate of Return ( IRR) lebih besar dari WACC 10% , Profitability Index (PI) lebih dari satu maka proyek Apartemen Citra Living ini dianggap layak dan menguntungkan tidak hanya pihak developer tetapi juga konsumen yang membeli rumah  di  proyek  tersebut  untuk  dilaksanakan.  Dan  saran  dari  penulis  adalah  melakukan pengecekan  kembali  terhadap cashflow dengan  mempertimbangan  pencarian  alternatif pendanaan dengan pinjaman yang ditingkatkan sehingga cost of capital kecil.

## Kata kunci : Payback period,Net Present Value,Internal Rate of Return, Profitability Index

## PENDAHULUAN
Jakarta sebagai Ibukota Negara Indonesia dan merupakan kota metropolitan di Indonesia, dimana pusat bisnis, politik dan kebudayaan ada disini. Tingkat kebutuhan akan hunian yang semakin meningkat namun persediaan tanah yang terbatas, harga tanah yang cukup tinggi dan lokasi  tanah  yang  tidak  memungkinkan  untuk  pembangunan  rumah  besar,  sehingga memanfaatkan  tanah  yang  kecil  untuk  dipergunakan  seefektif  dan  seefisien  mungkin  untuk menyelesaikan  permasalahan  tersebut.  Penyelesaian  permasalahan  dengan  efisiensi pemanfaatan lahan yaitu dengan membangun tempat  tinggal (terdiri atas kamar tidur, kamar mandi, dapur, dan sebagainya) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat yang besar dan mewah, dilengkapi  dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko, dan sebagainya) yang dikenal dengan sebutan Apartemen.
Karena  permintaan  akan  kebutuhan  tempat  tinggal  yang  meningkat  di  jakarta  inilah penulis  dalam  tesis  ini  ingin  melakukan  suatu  analisis  awal,  dalam  rangka  pemenuhan kebutuhan  akan  tempat  tinggal  yang  dapat  membantu  pengambilan  keputusan  investasi dibidang  pengembangan  atau  pembangunan  kawasan  hunian  apartemen  kelas  menengah diwilayah  Jakarta  Barat.  Analisis  awal  ini  merupakan  suatu  studi  kelayakan  pengembangan kawasan yang menentukan apakah gagasan bisnis ini bisa dipertimbangkan dan layak untuk dilaksanakan.

## Pokok Masalah
Dalam tesis ini penulis akan mengulas mengenai strategi yang akan dilakukan oleh PT. CGC melalui anak perusahaannya PT. CMG, KSO dalam rangka pembukaan lahan baru seluas ±  1  ha  untuk  pengembangan  kawasan  hunian  beserta  fasilitas  pendukungnya  di  daerah Kalideres  di  Jakarta  Barat  sebagai  wujud  ekspansi  perusahaan  dalam  pengembangan  unit usahanya.  Proyek  ini  dinamakan  proyek  Apartemen  Citra  Living.  Dilihat  dari  kondisi lingkungan  dimana  lokasi  projek  berada  dikelilingi  oleh  banyak  kompetitor,  tentu  akan menyebabkan adanya suatu rencana dan strategi pengembangan proyek yang matang dari PT. CMG, KSO dalam menghadapi persaingan di bisnis pengembangan properti. Masalah yang akan dibahas dalam penulisan ini adalah:
a. Bagaimana  menyusun  analisis  aspek  keuangan (finansial) ,  sehingga  proyek  ini  layak untuk dilaksanakan ?

## Tujuan Penelitian
Dengan  latar  belakang  sebagaimana  telah  diuraikan  diatas,  maka  tujuan  penulisan  ini adalah untuk mengetahui lebih lanjut serta mengidentifikasi faktor-faktor yang penting yang mempengaruhi  kelayakan proyek, agar strategi yang dilakukan untuk pengembangan hunian baru ini bisa terwujud dengan cara :
a. Menyusun strategi manajemen proyek yang baku mulai dari tahap perencanaan proyek sampai  dengan  menyusun  peraturan  perusahaan  dan  sumber  daya  manusia  yang  akan terlibat dalam pengembangan proyek ini.
b. Melakukan  analisis  Pemasaran,  survey  kompetitor  dan area  target  market untuk mengetahui  prospek  dan  daya  beli  konsumen,  sehingga  produk  yang  akan  ditawarkan sesuai dengan kemampuan konsumen dalam menyerapnya.
c. Membuat  analisis  keuangan  mulai  dari  menentukan target  sales bulanan  dan  tahunan, membuat  arus  kas  ( cash  flow )  dan  hasilnya  dianalisis  untuk  mengetahui  kelayakan investasi  bisnis  yang  akan  dikembangkan,  tidak  hanya  pada  saat  pembangunan  tetapi juga saat dioperasionalkan secara rutin mampu mencapai keuntungan yang maksimal

## LANDASAN TEORI
Apartemen merupakan tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak satu lantai,  bangunan  bertingkat  yang  terbagi  atas  beberapa  tempat  tinggal.  (Kamus  Umum Indonesia,  1994,  p:69).  Ada  beberapa  hal  yang  membedakan  antara  apartemen  satu  dengan apartemen lain antara lain dapat dilihat dari tinggi bangunan, tampak depan bangunan, stuktur yang digunakan, fasilitas yang ditawarkan, letak lokasi dan kelas apartemen tersebut
Menurut  Kasmir  dan  Jakfar  (2010)  studi  kelayakan  bisnis  adalah  suatu  kegiatan  yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan atau usaha yang akan dijalankan,untuk menentukan layak atau tidaknya suatu bisnis dijalankan.
Dalam suatu perekonomian yang kompleks sekarang ini, orang harus mau menghadapi tantangan dan risiko untuk mengkombinasikan tenaga kerja, material, modal dan manajemen secara baik sebelum memasarkan suatu produk. Sebuah rencana investasi seharusnya diawali dengan suatu evaluasi kelayakan terhadap rencana investasi itu. Investasi yang memiliki resiko besar seharusnya didahului oleh suatu studi kelayakan.
Aspek-aspek Studi Kelayakan Bisnis Belum ada keseragaman mengenai apa saja yang harus dikaji tergantung dari jenis bisnis yang akan dikembangkan. Proses analisis setiap aspek saling  berketerkaitan  antara  satu  aspek  dengan  aspek  lainnya,  sehingga  hasil  analisis  aspek- aspek tersebut saling terintegrasi. Beberapa aspek kelayakan bisnis adalah aspek pasar, aspek pemasaran, aspek keuangan, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen, aspek SDM, aspek hukum.

## METODOLOGI PENELITIAN
Apartemen  Citra  Living  mengusung  konsep  green  urban  living.  Dimana  memakai material  yang  ramah  lingkungan  seperti  low energy  sun  glass  window yang  mampu menurunkan  suhu  dari  luar  dan  pemakaian  cat  dinding  dengan  green  label  dimana  mampu menahan  sinar  UV,  serta  sejalan  dengan  program  Eco  Culture  yang  dicanangkan  CR  untuk budaya  peduli  lingkungan  khususnya  penerapan  green  building.  Apartemen  Citra  Living termasuk kelas apartemen High-rise dimana akan dibangun 3 tower yaitu Tower A, Tower B dan Tower C dengan ketinggian diatas 10lantai. Dan untuk pembahasan jurnal ini yang di bahas adalah Tower C
Tower C akan dibangun 9lantai dengan jumlah unit 198unit dengan 3 tipe yaitu studio, 1bedroom,  dan  2bedroom.  Pemasaran  proyek  ini  diproyeksikan  untuk  2  tahun  yang  akan dimulai  bulan  Januari  2021  sampai  dengan  akhir  tahun  2022,  yang  dibagi  dalam  3  (tiga) kegiatan yaitu :
1. Pengurusan Perijinan, legalitas dan persiapan desain
2. Development (pembangunan sarana dan prasarana)
3. Construction (pembangunan unit apartemen)
Dalam rangka melakukan uji sensitivity analisis, target penjualan akan dibuat dengan dua alternatif :
1. Target penjualan Normal yaitu pada tahun 2021 sebesar 44%, tahun 2022 sebesar 56%.
2. Target Penjualan Optimis yaitu pada tahun 2021 sebesar 65%, tahun 2022 sebesar 35%.
Normal Modal 2020 2021 2022 Total Revenue 57,170,400,000 75,118,680,000 132,289,080,000 Cash Outflow 10,406,062,248 41,500,583,459 62,250,875,188 114,157,520,894 Surplus/Defisit (10,406,062,248) 15,669,816,541 12,867,804,812 18,131,559,106
Optimis Modal 2020 2021 2022 Total Revenue 83,995,200,000 46,952,640,000 130,947,840,000 Cash Outflow 10,406,062,248 40,979,871,859 61,469,807,788 112,855,741,894 Surplus/Defisit (10,406,062,248) 43,015,328,141 (14,517,167,788) 18,092,098,106
Tabel Proyeksi Cash Revenue Alternatif Normal dan Optimis
Dan biaya dalam pengembangan ini meliputi biaya Devcost sebesar Rp 15.148.488.854; Const Cost sebesar Rp 64.897.322.274 dan Overhead Cost (Marketing promotion 2%, Third party commision 3.5%, Overhead 4.5%)
Description Normal Optimis Cost Outflow Land Acquisition 26,457,816,000 26,189,568,000 Const. Cost 64,897,322,274 64,897,322,274 Dev. Cost 15,148,488,954 15,148,488,954 Overhead & Marketing Cost 4,346,666,667 3,346,666,667 Tax 3,307,227,000 3,273,696,000 Total Cost 114,157,520,894 112,855,741,894 Total Revenue 132,289,080,000 130,947,840,000 Total Profit 18,131,559,106 18,092,098,106 Profit 14% 14%
Tabel Profit untuk Alternatif Normal dan Optimis Proyek Apartemen Citra Living
Dari tabel summary diatas terlihat bahwa pengembangan Proyek memperoleh presentase profit yang besar yaitu alternatif 1 Normal 14%, dan alternatif 2 Optimis 14%
Proyek  Apartemen  Citra  Living  dianalisis  mengunakan  4  metode  penelitian  investasi yang dipakai yaitu Payback Period Method, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI)

## Payback Period Method
Dalam analisis ini, PT  CMG, KSO menetapkan selama 2tahun selama pembangunan proyek atau sampai pada penjualan seluruh produk. dari modal sendiri. Dengan perhitungan di atas, payback period untuk Alternatif 1 Normal ini adalah 8 bulan, untuk Alternatif 2 Optimis adalah  3  bulan.  Semua  hasil  ini  masih  lebih  kecil  dari  ketetapan  manajemen  yang  2  tahun, dengan demikian proyek ini layak diterima.

## Net Present Value (NPV)
Untuk menghitung NPV, penulis menggunakan asumsi tingkat bunga yang diperoleh dari Bank  sebesar  5%,  dan  tingkat  bunga  Kebijakan  pemegang  saham  terhadap  modal  sendiri sebesar  10%  maka  Weighted  Average  Cost  Of  Capital  (WACC)  yang  ditetapkan  pada perhitungan NPV sebesar 10% karena proyek ini 100% menggunakan modal sendiri. Sehingga didapat  Alternatif  1  Normal  =  Rp.  13,157,977,226,-  dan  Alternatif  2  Optimis  =  Rp. 15,182,838,353,-  Artinya  menurut  penilaian  NPV  bahwa  proyek  ini  dianggap  cukup  layak untuk  dilaksanakan  dengan  alternatif  terbaik  adalah  skenario  normal  dikarenakan  akan  ada kenaikan harga jual.

## Internal Rate of Return (IRR)
Metode  ini  digunakan  untuk  mencari  tingkat  bunga  yang  menyamakan  nilai  sekarang dari  arus  kas  yang  diharapkan  di  masa  datang,  atau  penerimaan  kas,  dengan  mengeluarkan investasi  awal.  Dari  hasil  nett  cashflow  yang  ada  didapat  IRR  untuk  Alternatif  1  Normal  = 110  %  dan  Alternatif  2  Optimis  =  276  %.  IRR  alternatif  1  dan  2  lebih  besar  dari  Weighted Average Cost Of Capital (WACC), sehingga layak dilaksanakan

## Profitability index (PI)
Profitability Index dapat dihitung dengan membandingkan antara PV kas masuk ( cash inflow ) dengan PV kas keluar ( cash outflow ). Maka perhitungan dari indeks kemampulabaan / profitability  index (PI)  untuk  Alternatif  Normal  =  1.16  dan  optimis  =  1.16  Hasil  di  atas menunjukkan bahwa semua PI lebih besar dari 1 (satu), hal ini berarti bahwa investasi  pada proyek ini layak untuk dilaksanakan.
Dari  beberapa  analisis  penilaian  investasi  dengan  perhitungan Payback  Periode,  Net Present  Value,  Internal  Rate  of  Return  dan  Profitability  Index ,  kesemuanya  menunjukkan bahwa  investasi  PT  CMG,  KSO  dalam  rangka  Pengembangan  Apartemen  Citra  Living  di wilayah Jakarta Barat ini dianggap sangat layak untuk dilaksanakan.

## SARAN
Dari aspek marketing perlu melakukan “ market survey ” untuk menentukan positioning proyek dan target market .
Dari aspek teknik, harus mampu memberikan nilai tambah pada produk bangunan yang dihasilkannya.
Dari  aspek  keuangan,  melakukan  pengecekan  kembali  terhadap cashflow yang  sudah dibuat disesuaikan dengan strategi pemasaran, pencarian alternatif pendanaan dan monitoring efisiensi pengeluaran biaya-biaya yang muncul selama proyek berjalan

## DAFTAR PUSTAKA
Suwarsono,  Suad  Husnan,  “Studi  Kelayakan  Proyek”,  Unit  Penerbit  dan  Percetakan  AMP
YKPN, Jogjakarta, 2000.
Umar, Husein, "Studi Kelayakan Bisnis - Teknik menganalisis kelayakan rencana bisnis secara komprehensif", 2nd edition, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2003.
Van Horne, James C., et al., "Prinsip-prinsip Manajemen Keuangan", 9th edition, terjemahan Heru Sutojo, Salemba Empat, Jakarta, 1997.
Akmal, Imelda, “Menata Apartemen” Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2007.
Martin, Scott Jr, “Basic Financial Management” 7 th edition, Prentice Hall International, Inc, New Jersey, 1999.
Garrison Noreen, Managerial Accounting, Tenth Edition, Mc Graw-Hill Irwin, 2003.