Abstrak —Apartemen  Bale  Hinggil  terletak  di  Jl.  Dr.  H. Soekarno  Surabaya.  Apartemen  ini  memiliki  pesaing  ketat  yang berjarak  350  meter,  menawarkan  fasilitas  dan  harga  sama. Berbeda dengan pesaingnya yang berada di  samping jalan raya, apartemen Bale Hinggil berdiri di bawah jembatan  dan tepat di samping  sungai.  Hal  ini  membuatnya  sulit  bersaing  di  pasar. Maka, perlu digunakan faktor harga supaya apartemen ini dapat kembali menarik minat pembeli. Penetapan harga jual dilakukan dengan  pendekatan  biaya  yang  menghasilkan  kurva  biaya, pendekatan  permintaan  dengan  kuesioner  yang  menghasilkan kurva  permintaan,  dan  pendekatan  marginal.  Berdasarkan metode  pendekatan  marginal  didapatkan  harga  jual  tiap  tipe, yaitu; Rp 187.546.645,- untuk tipe Studio, Rp 374.834.002,- untuk tipe 2 BR, dan Rp 546.020.938,- untuk tipe 3 BR.
Kata Kunci —harga,  apartemen,  kurva  biaya,  kurva permintaan, pendekatan marginal.

## I. PENDAHULUAN
Partemen  Bale  Hinggil  yang  terletak  di  Jl.  Dr.  H. Soekarno – MERR II C Surabaya adalah apartemen yang dikembangkan oleh PT Tlatah Gema Anugrah. Apartemen ini dibangun dengan fasilitas shopping center .
Apartemen ini menawarkan beberapa tipe unit hunian, yaitu tipe  Studio,  2  BR,  dan  3  BR.  Setiap  unit  tersebut  masing- masing  ditawarkan  dengan  harga  mulai  Rp  245.000.000,00, Rp 425.000.000,00, hingga Rp 685.000.000,00.
Dengan  kisaran  harga  dan  jenis  fasilitas  yang  sama, apartemen  Bale  Hinggil  memiliki  pesaing  yang  ketat,  berada 350 meter di seberang apartemen Bale Hinggil.
Dalam  segi  lokasi,  apartemen  pesaing  lebih  baik,  sehingga apabila apartemen Bale Hinggil ditawarkan dengan harga yang sama dengan apartemen Gunawangsa MERR, maka akan sulit untuk dapat menarik minat pasar.
Berdasarkan  permasalahan  di  atas,  perlu  dilakukan  suatu analisis mengenai harga jual unit apartemen Bale Hinggil yang sesuai supaya dapat bersaing dengan baik di pasar.
Penetapan  harga  atau Pricing adalah  proses  untuk menentukan apa yang akan diterima perusahaan sebagai imbal balik  dari  produknya.  Terdapat  dua  faktor  yang  berpengaruh dalam  penetapan  harga,  yaitu  faktor  internal  dan  eksternal. Faktor  internal  dapat  dianalisis  menggunakan  metode pendekatan  biaya,  dan  faktor  eksternal  dapat  dianalisis menggunakan metode pendekatan nilai permintaan.
Setelah  didapatkan  hasil  analisis  dari  dua  faktor  di  atas,
kemudian  dilakukan  analisis  pendekatan  marginal,  yaitu hubungan  biaya  marginal  dan  penerimaan  marginal,  sehingga didapatkan  harga  jual  unit  yang  dapat  diterima  oleh  pihak pengembang dan calon pembeli.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Hutomo  [1]  meneliti  tentang  penetapan  harga  jual  unit Apartemen  Bersubsidi  Puncak  Permai  di  Surabaya.  Tujuan penelitian  tersebut  untuk  mengetahui  apakah  pada  tingkat harga  bersubsidi  dapat  sesuai  harapan  margin  laba  dan  oleh masyarakat. Penetapan harga dilakukan dengan menggunakan pendekatan  biaya  dan  permintaan.  Dalam  analisis  digunakan metode Break Even Point pada margin laba yang direncanakan. Iswahyudi    [2]  meneliti  tentang  penetapan  harga  sewa  unit Apartemen  Gunawangsa  di  Surabaya.  Tujuan  penelitian tersebut  untuk  menetapkan  biaya  tetap  dan  variabel  dalam menghitung  biaya  sewa  bersadarkan  metode  titik  impas  dan melakukan analisis sensitivitas.
Damayanti  [3]  meneliti  tentang  penetapan  harga  pada  unit rumah di perumahan Royal Regency Lumajang. Metode yang digunakan yaitu pendekatan biaya dan pendekatan permintaan. Dengan  metode  marginal,  didapatkan  harga  jual  rumah  dan jumlah optimum.
Fahad [4] meneliti tentang penetapan harga jual unit rumah di  Soka  Park  Bangkalan.  Penelitian  dilakukan  dengan menetapkan  kurva  permintaan,  kurva  biaya,  dan  melakukan analisis  titik  impas  dan  analisis  marginalitas.  Dari  metode tersebut,  didapatkan  harga  jual  dan  jumlah  optimum  untuk masing-masing tipe rumah.
Wahyudhi  [5]  meneliti  tentang  analisis  investasi  pada proyek  pembangunan  Apartemen  Bale  Hinggil  Surabaya. Penelitian ini  juga menganalisis mengenai  alternatif pendapatan,  yaitu  sistem  jual,  sistem  sewa,  dan  sistem gabungan.  Dari  hasil  analisis,  investor  dapat  mengetahui tingkat  pengembalian  atas  modal  yang  dikeluarkan  dan  dapat memilih alternatif terbaik. Metode yang digunakan yaitu NPV, IRR, dan analisis sensitivitas.
Penelitian  yang  telah  dilakukan  oleh  Hutomo  [1], Damayanti  [3],  dan  Fahad  [4]  memiliki  kesamaan  metode; analisis  biaya  dan  analisis  pasar.  Iswahyudi  [2],  Hutomo  [1], dan  Wahyudhi  [5]  memiliki  objek  sejenis,  yaitu  apartemen, namun  ketiganya  meneliti  topik  yang  berbeda,  yaitu  harga sewa unit, harga jual unit, dan analisis investasi.

## Analisis Penetapan Harga Jual Unit Apartemen Bale Hinggil di Surabaya
Wahyu Ika Aprilia dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
A

## III. METODOLOGI

## A. Tahap Penelitian
Tahap penelitian disajikan pada Gambar 1.
Gambar 1. Diagram alir penelitian

## B. Data
Dalam  penulisan  tugas  akhir  ini  digunakan  dua  jenis  data; yaitu data primer data sekunder. Data primer diperoleh melalui wawancara  dengan  pihak  pengembang,  observasi  lapangan, dan  riset  survei  dengan  kuesioner  terhadap  calon  pembeli. Data sekunder diperoleh melalui brosur promosi dan internet.

## C. Analisis Pendekatan Biaya
Biaya  perusahaan  dan  produk  menetapkan  harga  batas bawah  yang  dapat  dikenakan  perusahaan  agar  perusahaan tidak  mengalami  kerugian.  Biaya  dibagi  menjadi  biaya  tetap dan  biaya  variabel;  biaya  tetap  tidak  berubah  mengikuti jumlah  unit  output,  biaya  variabel  berubah  sesuai  unit output.Biaya  total  (TC)  adalah  penjumlahan  dari  biaya variabel  total  (TVC)  dan  biaya  tetap  total  (TFC).  Biaya  total rata-rata (ATC) adalah biaya produksi yang dibebankan untuk setiap unit output [6].
Setelah  diketahui  persamaan  TFC,  TVC,  dan  TC,  dapat dibentuk kurva biaya.Kurva tersebut menunjukkan perbandingan  antara  jumlah  produksi  dengan  besarnya  biaya yang dibutuhkan dalam pembuatan produk [6].

## D. Analisis Pendekatan Permintaan
Nilai  dari  pembeli  merupakan  batas  atas  yang  dapat dikenakan perusahaan agar dapat menarik permintaan.Penetapan  harga  dimulai  dengan  menganalisis kebutuhan  pembeli  dan  persepsi  mereka,  dan  kemudian ditetapkan  harga  produk  untuk  menyamai  nilai  anggapan pembeli [6].
Untuk  mendapatkan  nilai  dari  pelanggan,  digunakan  riset survei  dengan  metode  kuesioner  terhadap  tiga  puluh responden,  sampel  yang  digunakan  yaitu  calon  pembeli potensial.Kuesioner berisi pertanyaan kesediaan pembeli pada unit apartemen dengan tingkatan harga yang bervariasi.
Kurva  permintaan  dapat  dibentuk  dengan  membandingkan jumlah  unit  yang  diminta  dengan  tingkatan  harga  yang ditawarkan.  Dengan  demikian  dapat  diketahui  persamaan harga(P) yang dapat diterima oleh pasar.

## E. Analisis Pendekatan Marginal
Biaya  marginal  ( marginal  cost )  adalah  pertambahan  atau pengurangan biaya total karena bertambahnya atau berkurangnya  satu  unit  output,  biaya  marginal  menurun sejalan  dengan  meningkatnya  volume  produksi  [7].  MC merupakan  penurunan  biaya  total  (TC)  terhadap  unit  output (Q).
Penerimaan  marginal  ( marginal  revenue )  adalah  kenaikan atau  penurunan  penerimaan  sebagai  akibat  dari  penambahan atau  pengurangan  satu  unit  output  [7].  MR  merupakan penurunan penerimaan total (TR) terhadap unit output (Q).
Kondisi  yang  diharapkan  perusahaan  adalah  saat  biaya marginal sama dengan penerimaan marginal (MC=MR).

## IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Analisis Pendekatan Biaya
Metode  pendekatan  biaya  berguna  untuk  menentukan besarnya  biaya  yang  dikeluarkan  untuk  memproduksi  unit output.Biaya konstruksi dalam proyek apartemen Bale Hinggil meliputi  total  25  lantai,  yaitu  2  lantai  gedung  parkir,  2  lantai
unit  komersial,  dan  dan  21  lantai  unit  hunian.  Hal  ini ditampilkan dalam Gambar 2.
Terdapat  tiga  tipe  unit  hunian  yang  ditawarkan,  yaitu  tipe Studio, 2 BR, dan 3 BR. Hal ini ditampilkan dalam Tabel 1.
Biaya  tetap  meliputi  biaya  pembelian  lahan,  biaya administrasi,  biaya  pemasaran,  biaya  pekerjaan  persiapan, biaya  pondasi  dan  atap,  biaya  kolam  renang,  biaya konstruksitaman,  sistem  air  bersih,  pengolahan  air  limbah, pemasangan  lift,  genset,  penangkal  petir,  biaya  pekerjaan struktur,  biaya  pekerjaan  ME,  dan  sebagian  pekerjaan arsitektur  lantai  1-25.Berdasarkan  analisis  dan  perhitungan, rekapitulasipekerjaan biaya tetap ditampilkan pada Tabel 2.
Biaya  variabel  adalah  biaya  yang  bertambah  besar  seiring dengan  bertambahnya  unit  output.  Dalam  proyek  apartemen
Tabel 1. Tipe Unit Apartemen Tipe Unit Luas Unit (m 2 ) Jumlah Unit Studio 23,55 1512 2 BR 47,10 377 3 BR 64,80 126 Jumlah 2015 Sumber: Data olahan penulis, 2014 Analisis faktor eksternal: Pendekatan permintaan Analisis faktor internal: Pendekatan biaya Tinjauan Pustaka
Pengumpulan Data-data Data Sekunder: Gambar proyek Identifikasi Masalah
Data Primer: Kuesioner
Penetapan harga dengan Pendekatan Marginal
Hasil dan Pembahasan Kesimpulan dan Saran
Bale  Hinggil  biaya  variabel  meliputi    pekerjaan  arsitektur untuk  unit  hunian.  Berdasarkan  analisis  dan  perhitungan,
rekapitulasi biaya variabelditampilkan pada Tabel 3.
Biaya  total  adalah  hasil  penjumlahan  dari  biaya  tetap  total dengan  biaya  variabel  total.  Berdasarkan  perhitungan  biaya tetap  dan  biaya  variabel  sebelumnya,  berikut  ini  rekapitulasi biaya total dalam Tabel 4.

## B. Analisis Pendekatan Permintaan
Salah  satu  metode  untuk  mendapatkan  nilai  permintaan adalah  dengan  meminta  pembeli  untuk  menyatakan  berapa
banyak unit yang akan mereka beli pada berbagai variasi harga yang diusulkan. Untuk menunjukkan kemungkinan pembelian pasar  terhadap  suatu  barang  dalam  berbagai  variasi  tingkatan harga  dapat  digunakan  kurva  permintaan,  kurva  tersebut menjumlahkan  reaksi  beberapa  individu  yang  memiliki kepekaan pasar yang beragam.
Kurva  permintaan  dibuat  menggunakan  data  yang dihasilkan  dari  riset  survei  yaitu  kuesioner,  dengan  sampel berjumlah 30 orang. Para responden merupakan calon pembeli potensial di lokasi kantor pemasaran Apartemen Bale Hinggil; Jalan Biliton 5 Surabaya dan Ruko MERR Icon 21 Surabaya.
Setiap responden diberikan penawaran yaitu masing-masing 1  unit  apartemen  untuk  1  variasi  harga.  Responden  dapat menjawab seberapa besar minatnya atas tawaran tersebut.Hasil kuesioner disajikan dalam Tabel 5, 6, dan 7.
Kemudian,  untuk  mendapatkan  nilai  permintaan  pasar, jumlah  unit  yang  menghasilkan  permintaan  tersebut  masing- masing  dikalikan  dengan  skala  probabilitas  yang  telah ditentukan,  yaitu:  pasti  membeli=1,  ingin  membeli=0,75, mungkin  membeli=0,5,  tidak  ingin  membeli=0,25,  dan  pasti tidak membeli=0
Tabel 2. Biaya Tetap Jenis Pekerjaan Biaya (Rp) Pembelian lahan Administrasi
Pemasaran Biaya pekerjaam struktur  lantai 1-25 Biaya pekerjaan ME  lantai 1-25 Arsitektur Lantai 1-2 Parkir Arsitektur Lantai 3-4 Komersial Arsitektur Lantai 5 (40%) Arsitektur Umum Lantai 6-25 Pekerjaan Persiapan Pondasi dan Atap Kolam Renang
Konstruksi Taman Ruang mesin dan power lift Sistem air bersih dan pengolahan air limbah Lift, Genset, Penangkal petir 58.303.800.000 2.607.842.104 3.650.978.945 146.593.418.651 54.279.758.963 1.195.051.634 3.913.355.188 910.512.120 657.404.253 1.010.440.000 3.379.825.231 1.673.600.000 66.206.718 24.555.010 784.314.488 4.662.587.608 Jumlah biaya tetap 296.204.331.715 Sumber: Data olahan penulis, 2014 Tabel 3. Biaya Variabel Jenis Pekerjaan Biaya (Rp) Arsitektur Hunian Lantai 5 (60%) Arsitektur Hunian Lantai 6-25 1.369.160.792 1.388.666.945 Sumber: Data olahan penulis, 2014 Gambar 2. Gedung apartemen Bale Hinggil Tabel 4. Biaya Total Lantai  Fixed Cost (Rp) Variable Cost Kumulatif (Rp) Total Cost (Rp) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 0 0 0 0 1.369.160.792 2.757.827.737 4.146.494.682 5.535.161.628 6.923.828.573 8.312.495.519 9.701.162.464 11.089.829.409 12.478.496.355 13.867.163.300 15.255.830.245 16.644.497.191 18.033.164.136 19.421.831.081 20.810.498.027 22.199.164.972 23.587.831.917 24.976.498.863 26.365.165.808 27.753.832.753 29.142.499.699 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 296.204.331.715 297.573.492.507 298.962.159.452 300.350.826.398 301.739.493.343 303.128.160.288 304.516.827.234 305.905.494.179 307.294.161.124 308.682.828.070 310.071.495.015 311.460.161.960 312.848.828.906 314.237.495.851 315.626.162.796 317.014.829.742 318.403.496.687 319.792.163.632 321.180.830.578 322.569.497.523 323.958.164.468 325.346.831.414 Sumber: Data olahan penulis, 2014
Dengan  demikian  dapat  dibuat  kurva  permintaan  yang menggambarkan  hubungan  antara  jumlah  unit  dengan  harga yang ditawarkan. Dari kurva permintaan (Gambar 3, 4, dan 5) ditarik persamaan harga yang sesuai dengan persepsi pasar.

## C. Analisis Pendekatan Marginal
Analisis  pendekatan  marginal  adalah  sebuah  metode  untuk mendapatkan  kondisi  dimana  biaya  marginal  sama  dengan penerimaan  marginal.Biaya  marginal  ( marginal  cost )  adalah penurunan dari total cost terhadap unit output dan penerimaan marginal  ( marginal  revenue )  adalah  penurunan  dari  total revenue terhadap unit output.
Total cost diketahui dari analisis sebelumnya, yaitu analisis pendekatan  biaya,  dan  total  revenue  adalah  hasil  dari  unit output  apartemen  dikalikan  dengan  besarnya  nilai  harga  P didapatkan dari analisis pendekatan nilai permintaan.
Kondisi  yang  diharapkan  perusahaan  adalah  ketika  setiap
bertambahnya  satu  unit  output  menghasilkan  tambahan penerimaan  sama  dengan  biaya  untuk  memproduksinya. Sehingga  dicari  titik  perpotongan  persamaan  garis  MC  dan MR.Setelah  titik  perpotongan  antara  persamaan  MC  dengan MR  ditemukan,  maka  harga  bisa  dicari  dengan  memasukkan nilai  perpotongan  tersebut  ke  dalam  persamaan  permintaan (P).

## 1. Penetapan harga unit Studio
Biaya  marginal  (MC)  adalah  kemiringan  kurva  biaya total,  yaitu  setiap  penambahan  biaya  untuk  satu  unit  output yang  diproduksi.  Sesuai  pada  Tabel  4  besarnya Total  Cost adalah 325.346.831.414. Berdasarkan analisis dan perhitungan,  berikut  ini  besarnya  nilai  TC  dan  MC  unit Studio.

## Tabel 6. Hasil Kuesioner Unit 2 BR
Harga Unit (Rp) Pasti Membeli Ingin Membeli Mungkin Membeli Tidak Ingin Membeli Pasti Tidak Membeli Jumlah 220.000.000 21 6 2 0 1 30 280.000.000 13 4 3 4 6 30 340.000.000 9 2 4 4 11 30 400.000.000 4 2 1 2 21 30 460.000.000 2 1 2 1 24 30 520.000.000 0 0 0 2 28 30
Sumber: Data olahan penulis, 2014
Tabel 7. Hasil Kuesioner Unit 3 BR Harga Unit (Rp) Pasti Membeli Ingin Membeli Mungkin Membeli Tidak Ingin Membeli Pasti Tidak Membeli Jumlah 410.000.000 18 5 2 1 4 30 480.000.000 10 4 4 4 8 30 550.000.000 8 3 2 5 12 30 620.000.000 5 2 1 1 21 30 690.000.000 3 1 1 1 24 30 760.000.000 0 0 0 0 30 30
Sumber: Data olahan penulis, 2014
Gambar 7. Kurva Permintaan Tipe 3 BR Tabel 8. Persamaan Kurva Permintaan Tipe Unit Unit Output Persamaan Kurva Permintaan (P) Studio Q 1 -6.272.727Q 1 + 250.568.181 2 BR Q 2 -11.276.355Q 2 + 500.617.787 3 BR Q 3 -15.595.213Q 3 + 749.399.538 Sumber: Data olahan penulis, 2014
Gambar 5. Kurva Permintaan Tipe Studio
Tabel 5. Hasil Kuesioner Unit Studio Harga Unit (Rp) Pasti Membeli Ingin Membeli Mungkin Membeli Tidak Ingin Membeli Pasti Tidak Membeli Jumlah 80.000.000 24 6 0 0 0 30 120.000.000 16 5 3 2 4 30 160.000.000 2 4 6 9 9 30 200.000.000 1 1 3 7 18 30 240.000.000 0 0 0 8 22 30 280.000.000 0 0 0 0
30
30
Sumber: Data olahan penulis, 2014
TC 1 = 124.525.109Q 1
MC 1 =124.525.109
Penerimaan  marginal  (MR)  adalah  penurunan  dari  total penerimaan (TR) terhadap unit output, yaitu: TR = P x Q. P 1 = -6.272.727Q 1 + 250.568.181 TR 1 = (-6.272.727Q 1 + 250.568.181) × Q 1
TR 1 = -6.272.727Q 1 2 + 250.568.181Q 1
MR 1 =-12.545.454Q 1 +250.568.181
Dengan  menggunakan  persamaan  MC  =  MR,  dapat diketahui titik perpotongan garisnya.
MC 1 = MR 1
124.525.109= (-12.545.454Q 1 ) + 250.568.181 12.545.454Q 1 = 126.043.073
Q 1 = 10,05
Kemudian,  harga  dicari  dengan  memasukkan  nilai  Q 1 ke dalam persamaan harga, yaitu P 1 = -6.272.727Q 1 + 250.568.181 P 1 = (-6.272.727 × 10,05) + 250.568.181
P 1 = 187.546.645
Jadi,  harga  berdasarkan  analisis  pendekatan  marginal untuk apartemen tipe studio adalah Rp 187.546.645,-.

## 2. Penetapan harga unit 2 BR
Biaya  marginal  (MC)  adalah  kemiringan  kurva  biaya total,  yaitu  setiap  penambahan  biaya  untuk  satu  unit  output yang  diproduksi.  Sesuai  pada  Tabel  4  besarnya Total  Cost adalah 325.346.831.414. Berdasarkan analisis dan perhitungan,  berikut  ini  besarnya  nilai  TC  dan  MC  unit  2 BR.
TC 2 = 249.050.218Q 2 MC 2 =249.050.218
Penerimaan  marginal  (MR)  adalah  penurunan  dari  total penerimaan (TR) terhadap unit output, yaitu: TR = P x Q. P 2 = -11.276.355Q 2 + 500.617.787
TR 2 = (-11.276.355Q 2 + 500.617.787) × Q 2
TR 2 = -11.276.356Q 2 2 + 500.617.787Q 2 MR 2 =-22.552.712Q 2 +500.617.787
Dengan  menggunakan  persamaan  MC  =  MR,  dapat diketahui titik perpotongan garisnya.
MC 2 = MR 2
249.050.218= -22.552.712Q 2 + 500.617.787
22.552.712Q 2 = 251.567.569
Q 2 = 11,15
Kemudian,  harga  dicari  dengan  memasukkan  nilai  Q 2 ke dalam persamaan harga, yaitu:
P 2 = -11.276.355Q 2 + 500.617.787 P 2 = (-11.276.355 × 11,15) + 500.617.787
P 2 = 374.834.002
Jadi,  harga  berdasarkan  analisis  pendekatan  marginal untuk apartemen tipe 2 BR adalah Rp 374.834.002,-
3. Penetapan harga Unit 3 BR
Biaya marginal (MC) adalah kemiringan kurva biaya total, yaitu  setiap  penambahan  biaya  untuk  satu  unit  output  yang diproduksi. Sesuai pada Tabel 4 besarnya Total Cost adalah 325.346.831.414.  Berdasarkan  analisis  dan  perhitungan, berikut ini besarnya nilai TC dan MC unit 2 BR.
TC 3 = 342.642.338Q 3 MC 3 =342.642.338
Penerimaan  marginal  (MR)  adalah  penurunan  dari  total penerimaan (TR) terhadap unit output, yaitu: TR = P x Q. P 3 = -15.595.213Q 3 + 749.399.538
TR 3 = (-15.595.213Q 3 + 749.399.538) × (Q 3 ) TR 3 = -15.595.213Q 3 2 + 749.399.538Q 3
MR 3 =-15.595.213Q 3 +749.399.538
Dengan  menggunakan  persamaan  MC  =  MR,  dapat diketahui titik perpotongan garisnya.
MC 3 = MR 3
342.642.338= -31.190.426Q 3 + 749.399.538
31.190.426Q 3 = 406.757.200
Q 3 = 13,04
Kemudian,  harga  dicari  dengan  memasukkan  nilai  Q 3 ke dalam persamaan harga, yaitu:
P 3 = -15.595.213Q 3 + 749.399.538 P 3 = (-15.595.213× 13,04) + 749.399.538 P 3 = 487.729.996
Jadi, harga berdasarkan analisis pendekatan marginal untuk apartemen tipe 3 BR adalah Rp 546.020.938,-.

## V. KESIMPULAN/RINGKASAN
Berdasarkan  analisis  yang  telah  dilakukan,  didapatkan kesimpulan sebagai berikut:
Berdasarkan  metode  pendekatan  marginal,  didapatkan harga jual untuk tiap unit apartemen Bale Hinggil, yaitu: tipe Studio  Rp  187.546.645,-,  tipe  2  BR  Rp  374.834.002,-,  dan tipe 3 BR Rp 546.020.938,-.
Gambar 6. Kurva Permintaan Tipe 2 BR

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Hutomo,  P.  2011. Analisis  Penetapan  Harga  Jual  Unit  Apartemen Puncak  Permai  Di  Surabaya .  Tugas  Akhir  Program  Studi  S1  Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh November Surabaya.
[2] Iswahyudi,  Y.  2012. Penetapan  Harga  Pokok  Sewa  Apartemen Gunawangsa  Surabaya .  Tugas  Akhir  Program  Studi  S1  Teknik  Sipil Institut Teknologi Sepuluh November Surabaya.
[3] Damayanti,  R.,  dan  Utomo,  C.  2014. “Analisis  Biaya  dan  Permintaan Pada  Penetapan  Harga  Marginal  Unit  Rumah  di  Perumahan  Royal Regency, Lumajang” . Jurnal Teknik POMITS Vol. 3 No.1 D:36-40.
[4] Fahad  dan  Utomo,  C.  2013. “Analisis  Penetapan  Harga  Jual  Unit Rumah pada Proyek Perumahan Soka Park Bangkalan” . Jurnal Teknik POMITS Vol.2 No.2 C:173-177.
[5] Wahyudhi,  O.,  dan  Utomo,  C.  2014. “Analisis  Investasi  pada  Proyek Pembangunan  Apartemen  Bale  Hinggil  Surabaya” .  Jurnal  Teknik POMITS Vol. 3 No.1 D:41-46.
[6] Amstrong, G., dan Kotler, P. 2008. Prinsip-prinsip Pemasaran, Edisi ke- 12 . Jakarta: Erlangga.
[7] Hirshleifer,  P.,  dan  Glazer,  A.,  dan  Hirshleifer,  D.  2005. Price  Theory and Applications . New York: Cambridge University Press.
Tabel 9. Persamaan Biaya Total (Unit Output: Studio (Q 1 ), 2 BR (Q 2 ), 3 BR (Q 3 )) Tipe Unit Biaya Tetap (Rp) Biaya Variabel (Rp) Persamaan Biaya Total (TC) Studio 41.427.660.059 82.156.230 41.427.660.059 +   82.156.230Q 1 2 BR 16.571.064.023 164.312.459 16.571.064.023 + 164.312.459Q 2 3 BR 11.399.203.277 226.060.454 11.399.203.277 + 226.060.454Q 3 Sumber: Data olahan penulis, 2014