Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia, 7 (7) E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398
Vol. 7, No. 7, Juli 2022

## PENCAPAIAN PROGRAM PANJARAN NOL RUPIAH DALAM MENGINDIKASIKAN SISTEM PENYEDIAAN PERUMAHAN YANG TERJANGKAU DAN BERKELANJUTAN DI PROVINSI DKI JAKARTA

## Nicita Meinanda Yudisti, Muslihudin, Yanto
Universitas Jenderal Soedirman Purwokerto, Indonesia Email: nicita.yudisti@mhs.unsoed.ac.id, muslihudin@unsoed.ac.id, yanto@unsoed.ac.id

## Abstrak
Fokus  penelitian  ini  untuk  mengevaluasi  komitmen  Pemerintah  Provinsi  DKI Jakarta  terhadap  pelaksanaan  program  DP  Nol  Rupiah.  Hasil  kajian  evaluasi berupa  identifikasi  persoalan-persoalan  yang  dihadapi  oleh stakeholders ,  serta pencapaian  pelaksanaan  program  Hunian  DP  Nol  Rupiah  tersebut.  Pada  akhir kajian,  peneliti  mengenalisis  kriteria  yang  mengindikasikan  kondisi  kepastian keberlanjutan  penyediaan  perumahan  Hunian  DP  Nol  Rupiah  di  Provinsi  DKI Jakarta.  Angka  realisasi  pembangunan  dan  penjualan  Hunian  DP  Nol  Rupiah, mulai dari tahun 2017 hingga pada Maret 2021, hanya mencapai 9,39% dari target terbangun.  Sedangkan  jumlah  Hunian  DP  Nol  Rupiah  yang  terbangun  tersebut hingga  Maret  2022  terjual  sebanyak  908  unit  yang  tersebar  pada  ketiga  lokasi program Hunian DP Nol Rupiah. Beberapa kendala pelaksanaan program Hunian DP Nol Rupiah antara lain karena terkendalanya pembangunan akibat pembebasan lahan,  dampak  pandemi  2020-2021,  langkanya  lahan  terbuka  di  Provinsi  DKI Jakarta  dan  pengaruhnya  terhadap  harga  jual  properti,  dinamika  revisi  peraturan mengenai  persyaratan  yang  memberatkan  calon  pembeli,  hingga  adanya  polemik temuan  korupsi  pada  September  2021.  Berdasarkan  hasil  ranking  akhir  kriteria penyediaan  perumahan  yang  mengindikasikan  keberlanjutan  program  Hunian  DP Nol Rupiah, kriteria komponen sosial-ekonomi yakni “Skema Pembiayaan dengan Harga  yang  Terjangkau  bagi  MBR”  dan  “Keterjaminan  terhadap  Status  Legal Hunian”  berada  pada  urutan  paling  diprioritaskan.  Sedangkan  kriteria-kriteria komponen  fisik  lingkungan  seperti  “Luas  Hunian  yang  Disediakan”  dan “Pembinaan  mengenai  Penggunaan  Sumber  Daya  Ramah  Lingkungan”  berada pada  urutan  akhir  yang  belum  terlalu  diprioritaskan  oleh stakeholders . Simpulannya,  kebutuhan  sosial-ekonomi  selalu  menjadi  komponen  utama  yang menjadi  perhatian  manusia.  Manusia  cenderung  mengesampingkan  faktor keberlanjutan  lingkungan  dibanding  kebutuhan  sosial-ekonominya  dalam mengambil keputusan pemenuhan kebutuhan.
Kata Kunci: program DP nol rupiah; pembangunan perumahan

## Abstract
The  focus  of  this  research  is  to  evaluate  the  commitment  of  the  DKI  Jakarta Provincial Government to the implementation of the Zero Rupiah  Down Payment
(DP)  Housing  program.  The  results  of  the  evaluation  study  were  identifying  the problems faced by stakeholders, and also the achievement of the implementation of the  Zero  Rupiah  DP  Housing  program.  At  the  end  of  the  study,  researcher recognized  criteria  that  indicated  the  condition  of  certainty  of  sustainability housing delivery system of the Zero Rupiah DP Housing in DKI Jakarta Province. The realization of the development and sale the Zero Rupiah DP Housing, starting from 2017 to March 2021, only reached 9.39% of the built-up target. Meanwhile, the  number  of  Zero  Rupiah  DP  Housing that  was  built  until  March  2022  sold  as many  as  908  units  spread  across  the  three  locations  of  the  the  Zero  Rupiah  DP Housing  program.  Some  of  the  obstacles  to  the  implementation  of  the  the  Zero Rupiah  DP  Housing  program  include  the  constrained  development  due  to  land acquisition,  the  impact  of  the  2020-2021  pandemic,  the  scarcity  of  open  land  in DKI Jakarta Province and its effect on the selling price of property, the dynamics of revision of regulations regarding requirements that burden prospective buyers, until  the  polemic  of  corruption  findings  in  September  2021.  Based  on  the  final ranking results of housing provision  criteria that indicate the sustainability of  the Zero Rupiah DP Housing program, the criteria for the socio-economic component, namely  "Financing  Scheme  with  Affordable  Prices  for  MBR"  and  "Visibility  to Legal Status of Occupancy" are in the most prioritized order. While the criteria for the  physical  components  of  the  environment  such  as  "Area  of  Occupancy Provided" and "Coaching on the Use of Environmentally Friendly Resources" are in  the  final  order  that  has  not  been  prioritized  by  stakeholders.  In  conclusion, socio-economic  needs  have  always  been  the  main  component  of  human  concern. Humans  tend  to  put  aside  environmental  sustainability  factors  over  socio- economic needs in making decisions to meet needs.

## Keywords: zero rupiah down payment program; housing development

## Pendahuluan
Tanah  adalah  kekayaan  bangsa  Indonesia  yang  harus  dimanfaatkan  sebesar- besarnya untuk rakyat, seperti yang telah tercantum dalam  Pasal 33 Ayat (3) Undang- Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945 (Majelis  Permusyawaratan Rakyat,  2000) .  Dalam  proses  pemanfaatan  tanah  untuk  kemakmuran  rakyat  tersebut perlu  dilaksanakan  sebuah  pengaturan  penguasaan  dan  penatagunaan  tanah  dan  hasil guna penggunaan tanah, serta menyelaraskan kepentingan individu dengan fungsi sosial tanah  dalam  rangka  pelaksanaaan  pembangunan  dan  juga  meningkatkan  peran  serta aktif para pemilik tanah dalam pembangunan dan upaya pemerataan hasil-hasilnya.
Jumlah  penduduk  yang  bertambah  dan  laju  urbanisasi  yang  terus  meningkat mengakibatkan  melonjaknya  kebutuhan  tempat  tinggal  penduduk  di  DKI  Jakarta. Pertambahan  populasi  ini  juga  mempengaruhi  kemampuan  lingkungan  (daya  dukung lingkungan/ carrying  capacity )  dalam  mendukung  sistem  kehidupan  perkotaan. Sayangnya,  penduduk  yang  membuka  lahan,  sebagian  kurang  memahami  prinsip ekologi dan tata ruang, sehingga pembangunan berpotensi menganggu ekosistem alami. Ekosistem  alami  yang  kian  terganggu  menyebabkan  penurunan  kualitas  lingkungan, sehingga tidak mampu lagi mendukung penyediaan hunian yang layak.
Ketersediaan  lahan  dengan  kualitas  lingkungan  yang  baik  mengalami kelangkaan,  sehingga  menyebabkan  peningkatan  harga  beli.  Penduduk  dengan  daya beli rendah atau masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) serta masyarakat pendatang kesulitan  memperoleh  hunian  yang  layak  dan  terjangkau  di  pusat  kota.  Berdasarkan hasil analisis data Survei Sosial Ekonomi Nasional tahun 2019 (BPS, 2019) , hanya 51% penduduk  di  Provinsi  DKI  Jakarta  yang  telah  memiliki  properti  hunian  pribadi. Penduduk  yang  tidak  memiliki  rumah  terkonsentrasi  pada  40%  masyarakat  miskin. Persentase tersebut menunjukkan bahwa DKI Jakarta masih kekurangan properti hunian sebanyak 302.319 unit.
Pada  tahun  2016,  bertepatan  dengan  momentum  Pemilihan  Gubernur  Provinsi DKI Jakarta, Anies Baswedan dan Sandiaga Uno mengikrarkan janji politik mengenai komitmen penyediaan pasar properti hunian yang berpihak kepada MBR (Baswedan & Uno,  2016) .  Hal  ini  didukung  fakta  bahwa  salah  satu  hambatan  yang  dihadapi  warga Jakarta  adalah  tingginya  panjaran/uang  muka/ down  payment (DP)  sebesar  20%-30% dari nilai properti tempat tinggal. Program Hunian Terjangkau ( affordable housing ) DP Nol  Rupiah  merupakan  program  yang  bertujuan  meringankan  biaya  hidup  kebutuhan pokok bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah (MBR) di Provinsi Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta. Hadirnya program DP Nol Rupiah dimaksudkan sebagai kredit murah berbasis tabungan bagi MBR. Program tersebut memastikan pembayaran kredit yang lebih dapat dipenuhi warga,  seperti konsistensi  proporsi saldo tabungan di bank dari nilai properti dalam jangka waktu 6 bulan terakhir, serta konsistensi perilaku menabung di bank selama jangka waktu 6-12 bulan terakhir.
Pembangunan perumahan di Provinsi DKI Jakarta cenderung berkembang pesat. Rumah  maupun  hunian  lainnya  cenderung  dibangun  tergesa-gesa  agar  menyeimbangi jumlah  penduduk  perkotaan  yang  terus  bertambah.  Sejalan  dengan  dicetuskannya program  DP  Nol  Rupiah  sebagai  upaya  perbaikan  lingkungan  permukiman,  kondisi fisik  lingkungan  ibu  kota  telah  memasuki  tahap  kritis  dimana  Indeks  Kualitas Lingkungan  Hidup  (IKLH)  nya  pada  tahun  2019  mencapai  42,84  menempati  urutan terakhir  dari  34  provinsi  di  Indonesia.  Berdasarkan  informasi  tersebut,  prioritas pembangunan masih diletakkan pada kuantitas daripada kualitas bangunan. Akibatnya, rumah  dibangun  tanpa  kenyamanan  dan  keamanan  yang  kurang  memperhatikan layanan  fasilitas  dasar,  seperti  sumber  daya  air  dan  listrik.  Kurangnya  perhatian terhadap  keadaan  sosial-budaya  dan  lingkungan  menyebabkan  persoalan  penyediaan perumahan semakin kompleks, seperti kurangnya perhatian terhadap fasad perumahan, membuang  sampah  ke  ekosistem  alami  sungai,  serta  penggunaan  sumber  daya  alam yang  belum  berkelanjutan.  Budaya  ini  memicu  kegagalan  fungsi  infrastruktur lingkungan  seperti  drainase  pada  musim  hujan  yang  berujung  pada  kerusakan lingkungan dan bencana ekologis perkotaan, misalnya banjir (KLHK, 2019) .
Untuk  mengatasi  kerusakan  lingkungan  dan  mencegah  bencana  ekologis  pada perkotaan,  diperlukan  suatu  rekomendasi  Sistem  Penyediaan  Perumahan  yang Terjangkau  dan  Berkelanjutan  atau Sustainable  and  Affordable  Housing  Delivery System (SAHDS)  dengan  memperhatikan  aspek-aspek  sosial-budaya,  ekonomi,  dan
lingkungan.  Berbagai  upaya  telah  dilakukan  Pemerintah  Indonesia  untuk  mengatasi masalah yang sedang berlangsung ini. Program Kampung Improvement Program (KIP) pernah dihadirkan dengan memberikan pinjaman khusus untuk MBR dalam memenuhi kebutuhan  tempat  tinggalnya.  Namun,  upaya  tersebut  belum  membuahkan  hasil  yang memuaskan. Program pembaruan perkotaan pada kenyataannya menghadapi tantangan yang  rumit  selama  proses  negosiasi  (yaitu  ketidaksepakatan  antara  konsumen, pemerintah, dan pengembang tentang kompensasi harga tanah, serta status kepemilikan tanah).  Ketidaksepakatan  ini  biasanya  mengarah  pada  penggusuran  paksa  kampung yang  akan  diperbaiki  kualitas  lingkungannya.  Masalah  lain  adalah  rendahnya  tingkat kedisiplinan  mengenai  angsuran  pinjaman  dan  pembayaran  fasilitas  khusus  yang diberikan kepada kelompok MBR.
Terpilihnya  Anies-Sandi  menjadi  tonggak  diwujudkannya  program  DP  Nol Rupiah.  Dalam  keberjalanan  program  DP  Nol  Rupiah,  proses  pembangunan  tidak mampu  menargetkan  hunian  untuk  MBR  dengan  pendapatan  di  bawah  4  juta,  namun lebih ditargetkan kepada penduduk dengan syarat minimal gaji Rp 4-7 juta yang tidak tergolong  MBR (Detik.com,  2021) .  Selain  itu,  skema  pembayaran  yang  panjang  juga menjadi bahan pertimbangan calon pembeli. Outbreaks pandemi COVID-19 pada awal tahun  2020  juga  ikut  berdampak  besar  terhadap  pasar  hunian  di  Indonesia.  Persoalan tersebut mempengaruhi minat pembeli untuk mengikuti program DP Nol Rupiah.
Untuk  mengatasi  sepinya  peminat  dan  kendala  pemasaran  hunian  akibat pandemi  COVID-19,  pada  tahun  2020,  Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  di  bawah kepemimpinan  Gubernur  Anies  Baswedan  dan  Wakil  Gubernur  Ahmad  Riza  Patria mengubah batas gaji yang bisa membeli rumah melalui program DP  Nol Rupiah, dari semula  Rp  7  juta  menjadi  14,8  juta.  Perubahan  kebijakan  ini  juga  telah  dituangkan dalam  perubahan  Rancangan  Rencana  Pembangunan  Jangka  Menengah  Daerah  2017- 2022 (Gubernur  DKI  Jakarta,  2016) .  Lebih  lanjut,  Peraturan  Gubernur  Nomor  14 Tahun  2020 (Gubernur  DKI  Jakarta,  2020c )  tidak  secara  spesifik  mengatur  Batasan Penghasilan  Tertinggi  MBR  maupun  Batasan  Harga  Jual  Rumah  Susun  Bagi  MBR  . Adapun  Batasan  Penghasilan  Tertinggi  MBR  Provinsi  DKI  Jakarta  diatur  pada Keputusan  Gubernur  Nomor  588  Tahun  2020 (Gubernur  DKI  Jakarta,  2020a) , sedangkan  Batasan  Harga  Jual  Rumah  Susun  Bagi  MBR  diatur  pada  Keputusan Gubernur  Nomor  606  Tahun  2020 (Gubernur  DKI  Jakarta,  2020b)  (Republika.co.id, 2021) .
Dalam penelitian ini, fokus kajian penulis pada evaluasi komitmen Pemerintah Provinsi  DKI  Jakarta  terhadap  pelaksanaan  program  DP  Nol  Rupiah.  Hasil  kajian evaluasi berupa identifikasi persoalan-persoalan yang dihadapi oleh stakeholders , serta pencapaian  menciptakan  hunian  yang  layak  dan  terjangkau  bagi  MBR  melalui pelaksanaan  program  DP  Nol  Rupiah  tersebut.  Pada  tahap  akhir  kajian,  peneliti menyusun  temuan  dan  rekomendasi  berupa  prioritasi  kriteria  penyediaan  perumahan yang  mengindikasikan  keberlanjutan  program  Hunian  DP  Nol  Rupiah  bagi  MBR  di Provinsi DKI Jakarta.
Tujuan  dari  penelitian  ini  mengkaji  pencapaian  program  Panjaran/ Down Payment Nol  Rupiah  dalam  mengindikasikan  pencapaian  Sistem  Penyediaan Perumahan  yang  Terjangkau  dan  Berkelanjutan  di  Provinsi  DKI  Jakarta.  Adapun sasaran-sasaran  penelitiannya  sebagai  berikut:  1).  Terevaluasinya  pencapaian pelaksanaan  program  DP  Nol  Rupiah  dalam  penyediaan  perumahan  bagi  MBR  di Provinsi DKI Jakarta; 2). Teridentifikasinya kendala atau persoalan yang dihadapi oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dalam pelaksanaan program DP Nol Rupiah; serta 3). Tersusunnya  skema  sistem  penyediaan  perumahan  yang  berkelanjutan  dan  terjangkau untuk Provinsi DKI Jakarta.

## Metode Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  jenis  penelitian  yang  menggunakan  pendekatan kuantitatif-kualitatif  (campuiran/ mixed-method ).  Metode mixed-method memandang bahwa  metode  merupakan  alat  penelitian  yang  harus  fleksibel  disesuaikan  dengan sasaran  penelitian  baik  subjek  maupun  objek  yang  diteliti (Bungin,  2020) .  Persoalan yang  tumpang-tindih  dalam  Sistem  Penyediaan  Perumahan  yang  Terjangkau  dan Berkelanjutan  di  Provinsi  DKI  Jakarta  harus  dijawab  dengan  metode  yang  sesuai. Sebagaimana dipahami, perbandingan akar filosofis metode kuantitatif adalah positivis, sedangkan  metode  kualitatif  adalah  fenomenologi. Mixed-method merupakan paradigma  baru  yang  menuntun  peneliti  mampu  menafsirkan  jawaban  sasaran penelitian  dan  menjelaskan  hasil  analisisnya  dengan  baik,  sehingga  menghasilkan novelty-novelty yang  bermanfaat  bagi  khasanah  ilmu  pengetahuan,  khususnya  dalam hal ini ilmu lingkungan.
Dalam  metode  campuran  ini,  waktu  penelitian  dapat  dilakukan  secara bersamaan  maupun  terpisah  (baik  kualitatif  telebih  dahulu  baru  kuantitatif  atau sebaliknya).  Terdapat  strategi-strategi  dalam  metode  penelitian,  yakni  (1)  strategi metode campuran sekuensial atau bertahap, yakni penelitian yang melaksanakan salah satu metode terlebih dahulu kemudian diikuti metode lain untuk melengkapi; serta (2) strategi  metode  campuran  konkuren  (sewaktu-waktu),  yakni  penelitian  yang menggabungkan antara data kuantitatif dan data kualitatif dalam satu waktu (Creswell, W. John & Creswell, 2018) .
Metode  campuran  sekuensial  terdiri  dari sequential  explanatory , sequential exploratory ,  dan sequential  transformative  strategy .  Metode  penelitian  kombinasi model sequential  explanatory , dicirikan  dengan  pengumpulan  data  dan  analisis  data kuantitatif  pada  tahap  pertama,  dan  diikuti  dengan  pengumpulan  dan  analisis  data kualitataif  pada  tahap  kedua,  guna  memperkuat  hasil  penelitian  kuantitatif  yang dilakukan  pada  tahap  pertama.  Sedangkan  pada  metode sequential  exploratory , hanya dibalik,  dimana  pada  metode  ini  pada tahap  awal  menggunakan  metode  kualitatif  dan tahap  berikutnya  menggunakan  metode  kuantitatif.  Bobot  metode  lebih  pada  metode tahap  pertama  yaitu  metode  kualitatif  dan  selanjutnya  dilengkapi  dengan  metode kuantitatif.  Kombinasi  data  kedua  metode  bersifat connecting (menyambung) hasil penelitian  tahap  pertama  (hasil  penelitian  kualitatif)  dan  tahap  berikutnya  (hasil
penelitian  kuantitatif).  Model sequential  transformative  strategy dilakukan  dalam  dua tahap  dengan  dipadu  oleh  teori  lensa  ( gender ,  ras,  ilmu  sosial)  pada  setiap  prosedur penelitiannya. Tahap pertama bisa menggunakan metode kuantitatif atau kualitatif dan dilanjutkan pada tahap berikutnya dengan metode kualitatif atau kuantitatif. Teori lensa dikemukakan  pada  bagian  pendahuluan  proposal  penelitian  untuk  memandu dirumuskannya pertanyaan penelitian untuk menggali masalah.
Pada metode konkuren terdiri dari concurrent triangulation strategy, concurrent embedded  strategy, dan concurrent  rent  transformative  strategy .  Model concurret triangulation  strategy merupakan  model  yang  paling  familiar  diantara  enam  model dalam  metode  campuran.  Dalam  model  ini  peneliti  menggunakan  metode  kuantitatif dan kualitatif secara bersama-sama, baik dalam pengumpulan data maupun analisisnya, kemudian  dapat  ditemukan  mana  data  yang  dapat  digabungkan  dan  dibedakan. Sedangkan  pada  model concurrent  embedded  strategy ,  penggunaan  metode  penelitian kuantitatif  dan  kualitatif  dikombinasikan  secara  bersama-sama  atau  sebaliknya,  tetapi bobot  metodenya  berbeda.  Pada  model  ini  ada  metode  yang  primer  dan  metode sekunder.  Metode  primer  digunakan  untuk  memperoleh  data  yang  utama,  dan  metode sekunder digunakan untuk memperoleh data guna mendukung data yang diperoleh dari metode  primer.  Model  terakhir  dari  metode  konkuren  ini  yaitu concurrent  rent transformative  strategy .  Metode  ini  merupakan  gabungan  antara  model triangulation dan embedded. Dua  metode  pengumpulan  data  dilakukan  pada  satu  tahap/fase penelitian  dan  pada  waktu  yang  sama.  Bobot  metode  dapat  berbeda  sesuai  teknik penggabungan datanya ( merging, connecting atau embedding ).
Strategi penelitian ini menggunakan penelitian kualitatif sequential exploratory yang  dilaksanakan  terlebih  dahulu  dan  selanjutnya  dilengkapi  dengan  metode kuantitatif.  Pada metode ini, pendekatan kualitatif digunakan untuk menganalisis hasil wawancara  kepada  penghuni  rumah  DP  Nol  Rupiah.  Hasil  wawancara  akan memberikan  gambaran  umum  mengenai  pencapaian  pelaksanaan  program  DP  Nol Rupiah  dalam  penyediaan  perumahan  bagi  MBR  di  Provinsi  DKI  Jakarta  menurut penghuni  hunian,  serta  untuk  mengidentifikasi  kendala  apa  saja  yang  dihadapi  dalam proses  pembelian  hunian.  Sedangkan  pendekatan  kuantitatif  digunakan  untuk menganalisa  hasil  pengisian  kuesioner  AHP  kepada  para  pemangku  kepentingan program  DP  Nol  Rupiah.  Hasil  pengisian  kuesioner  dapat  membantu  pengambilam keputusan oleh pemerintah untuk mendeskripsikan bagaimana solusi sistem penyediaan perumahan yang berkelanjutan dan terjangkau bagi MBR di Provinsi DKI Jakarta.

## Hasil Dan Pembahasan
Penelitian  ini  membahas  mengenai  hasil  kajian  pencapaian  program Panjaran/ Down  Payment Nol  Rupiah  dalam  mengindikasikan  pencapaian  Sistem Penyediaan  Perumahan  yang  Terjangkau  dan  Berkelanjutan  di  Provinsi  DKI  Jakarta. Hasil kajian dibagi dalam tiga subbab bahasan, yakni kondisi eksisting pencapaian yang menyajikan  hasil  evaluasi  pelaksanaan  program  DP  Nol  Rupiah,  hasil  identifikasi kendala  atau  persoalan  yang  dihadapi  oleh  Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  dalam
pelaksanaan program tersebut, serta hasil analisis penyusunan skema sistem penyediaan perumahan berkelanjutan dan terjangkau untuk Provinsi DKI Jakarta.

## Pencapaian Pelaksanaan Program DP Nol Rupiah
Berdasarkan  Keputusan  Gubernur  Nomor  588  Tahun  2020,  batas  penghasilan tertinggi  penerima manfaat  rumah  untuk masyarakat  berpenghasilan  rendah  (MBR)  di Provinsi  DKI  Jakarta  adalah  Rp  14.800.000,00.  Pada  periode  awal  kepemimpinan Anies-Sandi  telah  ditetapkan  bahwa  batas  penghasilan  tertinggi  adalah  Rp 4.000.000,00,  namun  untuk  kemudian  diubah  menjadi  Rp  7.000.000,00  setelah keberjalanan  program  penyediaan  rumah.  Hingga  saat  ini  batas  penghasilan  tertinggi Rp  7.000.000,00  tersebut  ditetapkan  sebesar  Rp  14.800.000,00.  Jika  dibandingkan dengan  acuan  upah  minimum  rata-rata  (UMR)  Provinsi  DKI  Jakarta  pada  tahun  2020 yaitu  Rp  4.267.349,00,  serta  UMR  pada  tahun  2021  sebesar  Rp  4.416.186,00,  maka perbandingan kenaikan nilai syarat batas penghasilan tertinggi penerima manfaat rumah untuk  MBR  telah  mengubah  sasaran  awal  penerima  manfaat  yang  seharusnya  untuk kalangan MBR. Hal ini menunjukkan bahwa pencapaian pelaksanaan program DP Nol Rupiah ini telah menutup kesempatan MBR di Provinsi DKI Jakarta untuk memperoleh hunian DP Nol Rupiah.
Dari  sisi  batas  harga  jual  tertinggi  rumah  susun  untuk  MBR  yang  telah ditetapkan  dalam  Keputusan  Gubernur  Nomor  606  Tahun  2020,  harga  jual  per  meter persegi  pada  tahun  2020  dan  2021,  Kota  Jakarta  Pusat  menempati  urutan  pertama dengan harga jual tertinggi, sedangkan harga jual terendah adalah Kota Jakarta Timur. Berikut ini merupakan batas harga jual tertinggi rumah susun untuk MBR yang menjadi acuan  Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  dalam  menyusun  skema  pembiayaan  program Hunian DP Nol Rupiah.

## Tabel 1 Batas Harga Jual Tertinggi Rusun untuk MBR
Wilayah Kota di Provinsi DKI Jakarta Harga Jual per Meter Persegi Tahun 2020 (Rp) Harga Jual per Meter Persegi Tahun 2021 (Rp) Jakarta Barat 11.194.333 11.550.089 Jakarta Selatan 11.308.561 11.667.947 Jakarta Timur 10.965.878 11.314.373 Jakarta Utara 11.080.105 11.432.231 Jakarta Pusat 11.422.789 11.785.805
Sumber: Keputusan Gubernur Nomor 606 Tahun 2020
Berdasarkan  acuan  tersebut,  maka  harga  jual  Hunian  DP  Nol  Rupiah  yakni Tower  Bunakan  Sentraland  Cengkareng  Timur  Jakarta  Barat  (1  tower),  Menara Samawa Nuansa Pondok Kelapa Jakarta Timur (6 tower), serta Blok A4 dan A5 Bandar Kemayoran Pademangan Jakarta Utara (1 tower), masih sesuai dengan aturan jual yang diberlakukan gubernur.
Untuk  mendukung  skema  pembiayaan  fasilitas  rumah  bagi  MBR,  Pemerintah Provinsi  DKI  Jakarta  menetapkan  syarat  calon  penerima  manfaat  Hunian  DP  Nol
Rupiah  dalam  Peraturan  Gubernur  Nomor  14  Tahun  2020  yang  mengubah  Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun 2018, antara lain sebagai berikut:
1) Calon penerima manfaat diharuskan ber-kartu tanda penduduk (KTP) dan memiliki kepala keluarga (KK) DKI Jakarta;
2) Belum  mempunyai  rumah  dengan  dibuktikan  melalui  surat  keterangan  yang diketahui oleh lurah setempat;
3) Calon penerima manfaat tidak sedang menerima subsidi perumahan dari Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah;
4) Memiliki surat nikah; serta
5) Memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP). Pada peraturan sebelumnya, prasyarat telah  tinggal  paling  sedikit  5  (lima)  tahun  di  Provinsi  DKI  Jakarta  dan  bukti  SPT tahunan PPh pribadi telah dihapuskan.
Perubahan kriteria calon penerima manfaat hunian DP Nol Rupiah dari Pergub 104/2018  menjadi  Pergub  14/2020  terletak  pada  dihapusnya  syarat  calon  penerima harus telah tinggal paling sedikit lima tahun di Provinsi DKI Jakarta dan memiliki SPT tahunan  PPh  pribadi.  Kedua  syarat  tersebut  dihapuskan  dalam  Pergub  104/2018 mempertimbangkan  agar  meringankan  pemenuhan  kriteria  calon  penerima  manfaat, sehingga diharapkan semakin banyak yang lolos memenuhi syarat.
Berdasarkan  informasi  hasil  wawancara  dengan  Pengelola  Hunian  DP  Nol Rupiah  dan  Pimpinan  Bank  DKI,  peneliti  menemukan  informasi  bahwa  dari kesepakatan  akhir  penetapan  kriteria  penerima  manfaat  hunian  DP  Nol  Rupiah  yang telah  tertuang  pada  Pergub  14/2020  tersebut  ditemukan  penyimpangan  di  lapangan, terutama pada kriteria nomor 4. Dalam Pergub telah ditetapkan bahwa calon penghuni harus  memiliki  surat  nikah  (sudah  menikah)  untuk  lolos  kriteria  sebagai  penerima manfaat,  namun  pada  pelaksanaan  di  lapangan  ternyata  ditemukan  banyak  pembeli hunian yang belum memiliki surat nikah (belum menikah). Hal ini menunjukkan bahwa calon  pembeli  yang  belum  menikah  diperbolehkan  membeli  hunian  DP  Nol  Rupiah yang  seharusnya  diperuntukkan  kepada  keluarga  MBR  yang  telah  menikah.  Untuk mengetahui  lebih  lanjut  mengenai  batasan  pelaksanaan  program,  subbab  selanjutnya membahas mengenai kendala pelaksanaannya.
Berdasarkan  data  dari  Dinas  Perumahan  Rakyat  dan  Kawasan  Permukiman Provinsi  DKI  Jakarta,  target  awal  jumlah  unit  Hunian  DP  Nol  Rupiah  yang  dibangun sebanyak  232.214  unit  rumah  susun  atau  senilai  alokasi  Rp  3,3  trilyun.  Selama keberjalanan  periode  Gubernur  2017-2022,  target  tersebut  diturunkan  menjadi  10.460 unit serta harus dicapai dalam kurun waktu 5 tahun.

## Tabel 2 Ketercapaian Target Penjulan Hunian
Hunian DP Nol Rupiah 2017-2022 Maret 2021 Maret 2022 Target Terjual (unit) Hunian Terjual (unit) Belum Terjual (unit) Hunian Terjual (unit) Belum Terjual (unit) Pondok Kelapa, 780 639 141 715 65
Jakarta Timur Pademangan, Jakarta Utara 38 38 0 38 0 Cengkareng, Jakarta Barat 164 46 118 155 9 Total 982 723 259 908 74 Sumber: Hasil analisis, 2022.
Pembangunan Rumah Susun (Menara Samawa Pondok Kelapa, Jakarta Timur) Hunian  DP  Nol  Rupiah  dilakukan  pada  2017  hingga  akhir  tahun  2018,  sehingga penjualan  mulai  dilakukan  pada  awal  tahun  2019.  Mulai  dari  tahun  2017  hingga  pada Maret  2021,  realisasi  pembangunan  ternyata  hanya  mencapai  982  unit  atau  hanya mencapai 9,39% saja dari target terbangun. Dari jumlah  Hunian DP Nol Rupiah  yang terbangun tersebut telah terjual sebanyak 723 unit hunian hingga Maret 2021.
Dalam  kurun  waktu  1  tahun  yakni  Maret  2021  hingga  Maret  2022  realisasi penjualan mengalami kenaikan sebanyak 185 unit, sehingga sampai saat ini total terjual sebanyak  908  unit  yang  tersebar  pada  ketiga  lokasi  program  Hunian  DP  Nol  Rupiah. Berikut merupakan tabel dan grafik ketercapaian target penjualan hunian.

## Gambar 1 Persentase Pencapaian Target Keterisian Hunian
Sumber: Hasil analisis, 2022.

## Kendala Pelaksanaan Program DP Nol Rupiah
Dalam  pencapaian  target  pembangunan  maupun  penjualan  Hunian  DP  Nol Rupiah mengalami beberapa kendala atau hambatan dalam pelaksanaannya. Berikut ini merupakan  kendala  terhimpun  yang  dihadapi  para  pemangku  kepentingan  program tersebut.
1) Terkendalanya  pembangunan  tower  Hunian  DP  Nol  Rupiah  akibat  pembebasan lahan  yang  akan  digunakan  Pemprov  DKI  Jakarta.  Dalam  sistem  penyediaan perumahan  maupun  kawasan  permukiman,  tahap  pembebasan  lahan  menjadi prioritas yang didahulukan sebelum proses pembangunan agar dapat berjalan secara legal  dan  lancer  sesuai  dengan  prosedur.  Oleh  karena  itu,  terkendalanya pembangunan  tower  hunian  akibat  sulitnya  pembebasan  lahan  di  DKI  Jakarta sangat mempengaruhi durasi waktu yang telah ditargetkan sebelumnya.
2) Pembangunan unit rumah susun Hunian DP Nol Rupiah terkendala akibat pandemi 2020-2021.  Sehingga,  hal  ini  juga  yang  berpengaruh  terhadap  pemasaran.  Calon pembeli menjadi kurang berminat mengikuti program tersebut.
3) Langkanya lahan terbuka di Provinsi DKI Jakarta menyulitkan proses survei lahan. Ketersediaan  lahan  berpengaruh  terhadap  harga  jual  properti.  Berdasarkan  skema pembiayaan  yang  telah  diperhitungkan  Pemprov  DKI,  batas  penghasilan  tertinggi syarat calon pembeli hunian pun menjadi berubah-ubah menyesuaikan dengan hasil akhir  pembiayaan  pembangunan  program.  Keterbatasan-keterbatasan  inilah  yang membuat  Pemprov  DKI  Jakarta  banyak  menyesuaikan  syarat  administrasi  calon pembeli Hunian DP Nol Rupiah, terutama dalam hal penentuan batas gaji tertinggi yang dapat lolos seleksi administrasi pendaftaran program.
4) Peminat  Hunian  DP  Nol  Rupiah  diharuskan  melalui  proses  pendaftaran  dalam website Pemprov  DKI.  Hasil  input  administrasi  diseleksi  oleh  Pemprov  DKI  dan Bank  DKI  selaku  bank  penyalur  proyek  hunian.  Dalam  proses  seleksi  tersebut, banyak  calon  pembeli  yang  tidak  lolos.  Sulitnya  menjaring  calon  pembeli  hunian berpengaruh pada terhambatnya angka penyerapan hunian yang terjual. Akibatnya, target  penjualan  dan  pembangunan  tower  baru  juga  tersendat.  Faktor  yang  paling sering  tidak  dapat  dipenuhi  oleh  peminat  adalah  golongan  MBR  yang  tidak memiliki KTP DKI Jakarta, gaji yang melebihi batas penghasilan tertinggi,  tinggal di  Jakarta  kurang  dari  lima  tahun,  serta  telah  memiliki  properti  hunian  pribadi sebelumnya.  Berdasarkan  informasi  yang  didapatkan  dari  Bank  DKI,  faktor-faktor tersebutlah  yang  kemudian  menjadi  pertimbangan  Pemprov  DKI  untuk  merevisi beberapa persyaratan yang memberatkan calon pembeli hunian dalam peraturan.
5) Kendala lainnya terkait dengan pelaksanaan program Hunian DP Nol Rupiah adalah adanya  polemik  temuan  Komisi  Pemberantasan  Korupsi  (KPK)  terhadap Perusahaan Umum Dearah (Perumda) Pembangunan Sarana Jaya dalam pengadaan tanah  untuk  program  penyediaan  hunian  MBR.  Temuan  KPK  disampaikan  pada September 2021. Beberapa  temuan KPK terhadap hal  ini adalah PT Pembangunan Sarana Jaya sebagai lembaga/badan usaha daerah menyurvei lahan melalui calo dan tidak tertulis secara legal, selain itu belum adanya kajian kelayakan terhadap objek tanah, serta adanya kesepakatan harga awal PT dengan pihak swasta yang menjual tanah tersebut. Menyikapi polemik tersebut, dilansir dari Metro TV News pada 22 September  2021,  Dewan  Perwakilan  Rakyat  Daerah  (DPRD)  DKI  Jakarta menegaskan  bahwa  program  Hunian  DP  Nol  Rupiah  selama  ini  sistemnya  tidak transparan,  terutama  dalam  hal  penyediaan  tanah.  Penyediaan  tanah  masih dicampuri  oleh  adanya  makelar/mafia  tanah.  Selain  itu,  usulan  pembiayaan  yang digelontorkan untuk program tersebut dinilai oleh DPRD terlalu bengkak/fantastis, padahal lahan belum jelas lokasinya dimana.

## Sistem Penyediaan Hunian DP Nol Rupiah yang Berkelanjutan
Validasi  hasil  observasi  lingkungan  mengacu  pada  perbandingan  kondisi eksisting  Menara  Samawa  dengan  kondisi  ideal  sesuai  SNI.  Walaupun  berdasarkan hasil  observasi  lingkungan,  baik  fasilitas  dalam  unit  hunian  maupun  fasilitas umum/sosial  Menara  Samawa  sudah  sesuai  dengan  ketentuan  SNI,  namun  skema pembiayaan  program  yang  dipilih  adalah  rusunami.  Hal  tersebut  bertentangan  dengan pedoman SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan yang seharusnya rumah susun untuk MBR menggunakan skema pembiayaan rusunawa.  Dengan  kepadatan  penduduk  sejumlah  16,704  jiwa  per  kilometer  persegi (tahun  2020),  DKI  Jakarta  termasuk  dalam  golongan  sangat  padat  (>400  jiwa  per hektar),  sehingga  fokus  solusi  seharusnya  pada  program  peremajaan  lingkungan permukiman kota.
Program  Hunian  DP  Nol  Rupiah  merupakan  program  yang  dikelola  oleh  Unit Pengelola Dana Perumahan (UPDP) sebagai investasi non permanen untuk mendukung dan  memberikan  kemudahan  dalam  penyediaan/pembiayaan  perolehan  rumah/hunian.
Program  Hunian  DP  Nol  Rupiah  berfungsi  menjawab  kebutuhan  ( demand )  untuk memfasilitasi  pembiayaan  perolehan  rumah  bagi  MBR.  Mekanisme  DP  Nol  Rupiah merupakan  fasilitas  pembiayaan  kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  tanpa  uang  muka. Berikut ini merupakan skema bisnis proses pendaftaran program.

## Gambar 2 Bisnis Proses Pendaftaran Program Hunian DP Nol Rupiah
Sumber: Hasil analisis, 2022.
Tahapan  seleksi  calon  penerima  manfaat  program  DP  Nol  Rupiah  meliputi seleksi  mandiri,  administratif,  dan  perbankan.  Pada  tahap  seleksi  mandiri,  calon penerima  manfaat  khusus  Tower  A  Samawa  Nuansa  Pondok  Kelapa  Jakarta  Timur menjawab  pertanyaan  pada  aplikasi  Samawa.  Setelah  itu  mengikuti  seleksi administratif  untuk  melengkapi  biodata,  KTP,  KK,  serta  NPWP.  Dalam  seleksi administratif  ini  juga  dilakukan  verifikasi  kependudukan  dan  perpajakan  (PBB  dan PKB).
Tahap  seleksi  terakhir  yaitu  seleksi  perbankan;  calon  penerima  manfaat  perlu memenuhi  syarat  KPR  yang  ditentukan  oleh  Bank  DKI,  memenuhi  syarat  kemauan membayar  melalui  OJK checking ,  serta  lolos  syarat  kemampuan  membayar  dengan penghitungan  DSR.  Setelah  penerima  manfaat  melakukan  serah-terima  kunci  unit hunian, kemudian Bank DKI menerbitkan surat permintaan pembayaran dana first party priority  requirement (FPPR)  yang  kemudian  diverifikasi  dan  diawasi  oleh  UPDP hingga  terbitnya  cek  dari  bank.  Berikut  ini  merupakan  mekanisme  pembayaran  dana FPPR program Hunian DP Nol Rupiah yang difasilitasi UPDP dan Bank DKI.
Gambar 3

## Mekanisme Pembayaran Dana FPPR Program Hunian DP Nol Rupiah
Sumber: Hasil analisis, 2022.
Mekanisme  pendaftaran  dan  pembayaran  Hunian  DP  Nol  Rupiah  yang dirancang  oleh  Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  dalam  jaringan  ( online )  memberikan kemudahan  akses  bagi  calon  penerima  manfaat.  Sistem  penyediaan  perumahan, khususnya dalam hal mekanisme fasilitasi pendaftaran dan pembayaran yang dibangun secara  transparan  dan  akuntabel  menunjukkan  keterjaminan  program  yang  disediakan oleh  lembaga  penyalur  program.  Penerima  manfaat  memberikan  informasi  bahwa sistem pendaftaran secara online memudahkan mereka dalam proses registrasi program Hunian DP Nol Rupiah.
Hasil  Analisis  Hierarki  Indikasi  Sistem  Penyediaan  Perumahan  Berkelanjutan pada Program Hunian DP Nol Rupiah
Terdapat  9  kriteria  (A-I)  yang  mengindikasikan  sebuah  sistem  penyediaan perumahan  dikatakan  berkelanjutan,  yaitu:  A)  Luas  Hunian;  B)  Penggunaan  Sumber Daya  Ramah Lingkungan;  C)  Fasilitas  yang  Terjamin;  D)  Harga  yang Terjangkau;  E) Status  Legal  Hunian;  F)  Variasi  Tipe  Hunian;  G)  Kesesuaian  Tata  Ruang;  H) Kesesuaian  Aturan  Pengelolaan  SDA;  serta  I)  Kesesuaian  Aturan  Tata  Bangunan  dan Lingkungan.  Antar  kriteria  tersebut  diperbandingkan  oleh  7  responden  ahli  kira-kira mana  yang  bobotnya  mempunyai  prioritas  lebih  tinggi  dalam  mengindikasikan  sistem penyediaan  perumahan  berkelanjutan  untuk  Hunian  DP  Nol  Rupiah  bagi  MBR  di Provinsi DKI Jakarta. Berikut ini merupakan karakteristik responden pengisi kuesioner AHP.

## Tabel 3

## Karakteristik Responden dan Keterangan Jumlah Isian Perbandingan Kriteria AHP yang Diisi
Responden Metadata Karakteristik Responden Keterangan Nama Umur Jabatan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Provinsi DKI Jakarta; Astri Nugraheni 39 tahun Staf Subbidang Bina Marga, Perumahan, dan Permukiman Mengisi 36 isian perbandingan kriteria AHP Badan Pembinaan Badan Usaha Milik Daerah Provinsi DKI Jakarta; Irna Susanta 53 tahun Subkoordinator Bidang Usaha Properti Mengisi 36 isian perbandingan kriteria AHP
Responden Metadata Karakteristik Responden Keterangan Nama Umur Jabatan PT Saranawisesa Properindo sebagai unit pengelola Menara Samawa Hunian DP Nol Rupiah; Musri 28 tahun Staf Rusunasi Menara Samawa Mengisi 36 isian perbandingan kriteria AHP Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Menara Samawa Kalimalang, Jakarta Timur; - 32 tahun Penerima Manfaat Program Hunian DP Nol Rupiah Mengisi 36 isian perbandingan kriteria AHP Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Bandar Kemayoran, Pademangan, Jakarta Utara; - 29 tahun Penerima Manfaat Program Hunian DP Nol Rupiah Mengisi 36 isian perbandingan kriteria AHP Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Sentraland Cengkareng, Cengkareng, Jakarta Barat; serta - 41 tahun Penerima Manfaat Program Hunian DP Nol Rupiah Mengisi 36 isian perbandingan kriteria AHP Calon Pembeli Hunian DP Nol Rupiah sebagai pihak yang menjadi target penerima manfaat program. - 27 tahun Target Penerima Program Hunian DP Nol Rupiah Mengisi 36 isian perbandingan kriteria AHP
Sumber: Hasil analisis, 2022.
Model  pendekatan  analisis  hierarki  ini  mampu  menjadi  masukan  bagi pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  dalam  memprioritaskan  kriteria  yang  paling mengindikasikan  sebuah  sistem  penyediaan  perumahan  dikatakan  berkelanjutan sekaligus  terjangkau  bagi  MBR  di  kota.  Selain  Pemprov,  seluruh  pemangku kepentingan  penyediaan  hunian  di  DKI  Jakarta  juga  dapat  bergotong  royong mengupayakan  aksi  terbaik  untuk  menambah  daya  tarik  konsumen  jika  hunian  telah didesain sesuai kriteria Sustainable and Affordable Housing Delivery System (SAHDS). Berikut merupakah tahapan Analytical Hierarchy Process (AHP) yang dilakukan:
a. Decomposition
Decomposition adalah memecah persoalan yang utuh menjadi unsur-unsurnya, sampai tidak mungkin dilakukan pemecahan lebih lanjut. Pada tahap ini,  dilakukan identifikasi komponen yang mengindikasikan sistem penyediaan perumahaan yang berkelanjutan,  untuk  kemudian  dilanjutkan  penyusunan  hierarki  sub  komponen penilaian. Analisis hierarki proses dimaksudkan untuk menganalisis kriteria-kriteria dominan yang paling mengindikasikan SAHDS.
Gambar 4
Hierarki Kriteria Keberlanjutan Sistem Penyediaan Perumahan pada Hunian Program DP Nol Rupiah Sumber: Hasil analisis, 2022.
Alat  untuk  membantu  pengukuran  nilai  tersebut  berupa  kuesioner  AHP. Variabel  AHP  disusun  berdasarkan  3  tingkatan  antara  lain:  1) Goal atau  tujuan model AHP penelitian; 2) Kriteria model AHP yang terdiri dari 9 kriteria (A-I) yang mengindikasikan  SAHDS;  serta  3)  Rumusan  alternatif/rekomendasi  sistem  terbaik untuk penyediaan hunian DP Nol Rupiah bagi MBR di Provinsi DKI Jakarta. Goal atau tujuan adalah level tertinggi dalam susunan hierarki model AHP. Tujuan dalam model  AHP  penelitian  ini  adalah  merumuskan  alternatif  terbaik  terhadap  kriteria yang  paling  mengindikasikan  SAHDS  dengan  ditunjukkan  berdasarkan  bobot penilaian  tertinggi  dari  responden  ahli.  Dengan  menggunakan AHP  Decision Analyst yang  dirancang  aplikasinya  oleh  Business  Performance  Management Singapore  (BPMSG) (Goepel,  2017) ,  maka  model  AHP  yang  sesuai  dengan  hasil identifikasi ilmiah penulis divisualisasikan sesuai Gambar 14.
b. Perbandingan Berpasangan (Pairwise Comparison)
Pairwise  comparison merupakan  tahap  pengambilan  keputusan  oleh responden  ahli  dengan  membandingkan  dua  kriteria  yang  berbeda  dengan menggunakan  skala  yang  bervariasi,  mulai  dari  “ equally  important ”  atau  sama penting,  sampai  dengan  “ extremely  more  important  than ”  atau  jauh  lebih  penting daripada. Penilaian ini dilakukan dengan memberikan pembobotan terhadap kriteria yang  mengindikasikan  SAHDS  yaitu  dengan  dengan  memberikan  angka  numerik dari  1  hingga  9  sebagai  acuan  dalam  mempertimbangkan  besaran  nilai.  Berikut skala penilaian dari perbandingan antar kriteria:
• Nilai 1 diberikan apabila indikator A dan B sama penting;
• Nilai 3 diberikan apabila indikator A sedikit lebih penting dari B;
• Nilai 5 diberikan apabila indikator A agak lebih penting dari B;
• Nilai 7 diberikan apabila indikator A jauh lebih penting dari B; dan
• Nilai 9 diberikan apabila indikator A mutlak lebih penting dari B.
Berdasarkan  hasil  pengumpulan  data  dengan  perangkat  kuesioner  kepada  7 ahli  program  terkait  Hunian  DP  Nol  Rupiah,  hasil  penilaian  kemudian  dilakukan analisis  pembobotan  dalam  matriks  A  berukuran  n  x  n  (matriks  perbandingan berpasangan).  Berikut  ini  merupakan  hasil  pembobotan  perbandingan  berpasangan masing-masing kriteria sesuai pendapat masing-masing 7 responden ahli.
c. Menentukan Prioritas Pilihan (Synthesis of Priority)
Untuk mendapatkan bobot nilai kriteria prioritas, dalam aljabar linier terdapat eigenvector  atau  bagian  khusus  dari  vektor  yang  berisi  sistem  persamaan  linier. Nilai  eigenvalues  dan  eigenvectors  dalam  analisis  transformasi  linier  pada diagonalisasi matriks, dalam hal ini matriks pairwise comparison AHP sebelumnya, berfungsi  menormalisasi  dan  mendekomposisi  vektor  hasil  matriks  n  x  n.  Matriks mewakili  sistem  persamaan  linier,  serta  eigenvector  yang  dinormalisasi  adalah eigenvector  yang  memiliki  panjang  satuan.  Matriks  AHP  yang  ditentukan  peneliti adalah  matriks  9  x  9.  Seluruh  proses  penentuan  eigenvectors  dikenal  sebagai dekomposisi  eigenvalue.  Hal  ini  hanya  dapat  ditemukan  dengan  membagi  setiap komponen vektor dengan panjang vektor berdasarkan rumus berikut:
Dalam  matriks  isian  AHP  9  x  9,  nilai  vektor  tidak  nol  x  pada  R 9 disebut dengan  eigenvector  dari  matriks  9  x  9.  Matriks  ini  merupakan  perkalian  skalar dengan x. Skalar   disebut nilai eigen dari matriks 9 x 9, dan x dinamakan vektor eigen yang berkorespondensi dengan  . Dengan demikian, nilai eigen menyatakan nilai karakteristik matriks 9 x 9 AHP. Dari tahapan perhitungan tersebut diperoleh hasil sebagai berikut.

## Tabel 4 Eigenvalue dan Eigenvector Matriks 9 x 9 Hasil Isian Responden
Responden Eigenvalue Eigenvector Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Provinsi DKI Jakarta; 10,073 Iterasi ke-6 (dari maksimal batas dapat diterima 20) dengan error sebesar 9,6E-8 Badan Pembinaan Badan Usaha Milik Daerah Provinsi DKI Jakarta; 9,890 Iterasi ke 6 (dari maksimal batas dapat diterima 20) dengan error sebesar 2,3E-9 PT Saranawisesa Properindo sebagai unit pengelola Menara Samawa Hunian DP Nol Rupiah; 10,074 Iterasi ke 6 (dari maksimal batas dapat diterima 20) dengan error sebesar 3,5E-9 Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Menara Samawa Kalimalang, Jakarta Timur; 9,724 Iterasi ke 6 (dari maksimal batas dapat diterima 20) dengan error sebesar 1,3E-8 Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah 10,046 Iterasi ke 5 (dari maksimal batas
Responden Eigenvalue Eigenvector Bandar Kemayoran, Pademangan, Jakarta Utara; dapat diterima 20) dengan error sebesar 5,4E-8 Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Sentraland Cengkareng, Cengkareng, Jakarta Barat; serta 10,021 Iterasi ke 6 (dari maksimal batas dapat diterima 20) dengan error sebesar 1,9E-8 Calon Pembeli Hunian DP Nol Rupiah sebagai pihak yang menjadi target penerima manfaat program. 9,961 Iterasi ke 5 (dari maksimal batas dapat diterima 20) dengan error sebesar 7,2E-8 Sumber: Hasil analisis, 2022.
Synthesis  of  priority merupakan  tahap  penentuan  prioritas  atas  alternatif terbaik  hasil  pembobotan  kriteria  yang  diperbandingkan  pada  tahap pairwise comparison .  Langkah  pertama  yaitu  menghitung  nilai  prioritas  dengan  melakukan bobot parsial sebagai berikut:
• Mengkalkulasikan  nilai  kriteria  dalam  kolom  tabel  sesuai  hasil  pengisian kuesioner;
• Membagi  tiap  nilai  kriteria  dalam  kolom  dengan  nilai  total  kalkulasi  per kolomnya;
• Menghitung nilai rata-rata baris dengan mengkalkulasikan nilai kriteria per baris dibagi jumlah kriteria (9 kriteria).
d. Rasio Konsistensi (CR/Consistency Ratio)
Consistency  ratio yaitu  tahap  akhir  analisis  hierarki  untuk  mengevaluasi tingkat  konsistensi  penilaian  yang  diberikan  oleh  responden  ahli  pada  tahap pairwise  comparison .  Jika  CR  <  0,1  maka  matriks  telah  konsisten,  namun apabila nilai  CR  lebih  besar  dari  0,1  maka  diperlukan  revisi  penilaian  oleh  responden. Langkah-langkah yang dilakukan adalah:
• Menentukan weighted sum vector dengan mengalikan hasil nilai rata-rata baris kriteria dengan tiap nilai bobot kriteria pada tabel pairwise comparison .
• Menentukan  nilai consistency  vector dengan  cara membagi  nilai weighted  sum vector dengan nilai rata-rata hasil consistency vector .
• Menghitung  nilai Consistency  Index (CI)  dan  lamda  pada  rumus  CI  sebagai berikut:
• Menghitung  nilai Consistency  Ratio (CR)  menggunakan  acuan  tabel Random Index (RI). Random  index merupakan  sebuah  fungsi  langsung  dari  jumlah alternatif kriteria terbaik yang sedang dipertimbangkan paling mengindikasikan SAHDS. Karena nilai orde matriksnya 9, maka nilai RI yang digunakan sebesar 1,45.
Berdasarkan  pada  Tabel  4  terdapat  beberapa  hasil  pengisian  kuesioner  AHP yang  inkonsistensi  pada  hasil  pengisian  Badan  Perencanaan  Pembangunan  Daerah Provinsi DKI Jakarta, Badan Pembinaan Badan Usaha Milik Daerah Provinsi DKI Jakarta,  serta  PT  Saranawisesa  Properindo . Untuk  itu  perlu  disesuaikan  pendapat mereka secara berulang ke dalam matriks hingga tercapai nilai CR yang konsisten. Inkonsistensi  wajar  ditemukan  seiring  dengan  besarnya  jumlah  kriteria  yang diperhitungkan, walaupun untuk mencapai kekonsistenan pendapat responden perlu mengorbankan waktu dan biaya lebih (Saaty & Vargas, 2012) .
Inkonsistensi  yang  berlebihan  membuat  penggunaan  data  original  menjadi tidak  valid.  Oleh  karena  itu,  berbagai  teknik  telah  diusulkan  untuk  menghadapi tantangan  ini.  Beberapa  ahli  telah  merekomendasikan  menggunakan bootstrap pemrograman  untuk memperbaiki  data  yang  tidak  konsisten (Basak,  2020) .  Untuk menjaga konsistensi pendapat responden dalam penelitian ini, penulis menggunakan metode bootstrap pada template aplikasi AHP  Decision  Analyst  BPMSG karya Goepel, 2017. Apabila hasil pengisian pertama responden masih menunjukkan  CR yang  inkonsistensi,  maka  secara  langsung  akan  diberikan  petunjuk  oleh  aplikasi pada  perbandingan  kriteria  mana  yang  tidak  konsisten  dan  harus  diperbaiki  oleh responden. Berikut ini merupakan hasil iterasinya.

## Tabel 5 Nilai CR yang Tervalidasi
Responden CR Keterangan Iterasi 1 Iterasi 2 Iterasi 3 Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Provinsi DKI Jakarta; 0.144 0.093 CR konsisten tervalidasi pada iterasi kedua Badan Pembinaan Badan Usaha Milik Daerah Provinsi DKI Jakarta; 0.302 0.183 0.077 CR konsisten tervalidasi pada iterasi ketiga PT Saranawisesa Properindo sebagai unit pengelola Menara Samawa Hunian DP Nol Rupiah; 0.182 0.16 0.093 CR konsisten tervalidasi pada iterasi ketiga Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Menara Samawa Kalimalang, Jakarta Timur; 0.063 CR konsisten tervalidasi pada iterasi pertama Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Bandar Kemayoran, Pademangan, Jakarta Utara; 0.09 CR konsisten tervalidasi pada iterasi pertama Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Sentraland Cengkareng, Cengkareng, Jakarta Barat; serta 0.088 CR konsisten tervalidasi pada iterasi pertama Calon Pembeli Hunian DP Nol Rupiah sebagai pihak yang menjadi target penerima manfaat program. 0.083 CR konsisten tervalidasi pada iterasi pertama
Sumber: Hasil analisis, 2022.

## Pencapaian Program Panjaran Nol Rupiah dalam Mengindikasikan Sistem Penyediaan
Perumahan yang Terjangkau dan Berkelanjutan di Provinsi DKI Jakarta
Setelah  didapatkan  semua  penilaian  responden/obyek  penelitian  telah konsisten,  kemudian  dilakukan  pembobotan  nilai  per  ranking  dalam  satu  kriteria sistem penyediaan perumahan. Aturan pembobotannya ditunjukkan pada Tabel 17. Setelah  diberi  bobot  nilai  per  ranking  dari  obyek  penelitian,  kemudian  hasil  nilai dalam satu kriteria dijumlahkan.

## Tabel 6
Pembobotan Nilai per Ranking dalam Satu Kriteria Ranking Kriteria 1  2  3 4  5  6  7  8  9 Bobot Penilaian pada Ranking Kriteria 9  8  7  6  5  4  3  2  1 Sumber: Hasil analisis, 2022.
Hasil jumlah pembobotan nilai per ranking dalam satu kriteria kemudian akan menghasilkan  ranking  akhir  kriteria.  Berdasarkan  analisis  ranking  akhir  kriteria, diperoleh  simpulan  pada  Tabel  18  bahwa  kriteria  “ Skema  Pembiayaan  dengan Harga  yang  Terjangkau  bagi  MBR ”  merupakan  kriteria  yang  paling mengindikasikan  keberlanjutan  sistem  penyediaan  perumahan  Hunian  DP  Nol Rupiah  di  Provinsi  DKI  Jakarta.  Sedangkan  kriteria  yang  menempati  prioritas terakhir  menurut  responden  yang  kurang  mengindikasikan  sistem  penyediaan perumahan  berkelanjutan  adalah  “ Penyediaan  Variasi  Tipe  Hunian ”. Berikut ini merupakan  ranking  akhir  9  kriteria  prioritas  penyediaan  perumahan  yang mengindikasikan keberlanjutan program Hunian DP Nol Rupiah.

## Tabel 7
Ranking Akhir Kriteria Penyediaan Perumahan yang Mengindikasikan
Keberlanjutan Program Hunian DP Nol Rupiah Ranking Akhir Kriteria Penyediaan Perumahan Komponen/Bidang 1 Skema Pembiayaan dengan Harga yang Terjangkau bagi MBR Kapasitas Sosial-Ekonomi 2 Terjaminnya Kesesuaian Aturan Tata Bangunan dan Lingkungan Kebijakan dan Tata Kelembagaan 3 Keterjaminan terhadap Status Legal Hunian Kapasitas Sosial-Ekonomi 4 Terjaminnya Kesesuaian Tata Ruang Kebijakan dan Tata Kelembagaan 5 Penyediaan, Pemeliharaan, dan Perbaikan Fasilitas yang Terjamin Fisik Lingkungan 6 Terjaminnya Kesesuaian Aturan Pengelolaan SDA Kebijakan dan Tata Kelembagaan 7 Luas Hunian yang Disediakan Fisik Lingkungan 8 Pembinaan mengenai Penggunaan Sumber Daya Ramah Lingkungan Fisik Lingkungan 9 Penyediaan Variasi Tipe Hunian Kapasitas Sosial-Ekonomi Sumber: Hasil analisis, 2022.
Berdasarkan  hasil  ranking  akhir  kriteria  penyediaan  perumahan  yang mengindikasikan  keberlanjutan  program  Hunian  DP  Nol  Rupiah,  kriteria  dari komponen/bidang  sosial-ekonomi  mendominasi  pada  posisi  ranking  3  teratas. Bertolak belakang dengan hal tersebut, kriteria-kriteria komponen fisik lingkungan berada  pada  posisi-posisi  akhir  yang  belum  diprioritaskan  oleh  para responden/pemangku kepentingan. Hasil expert judgment pengisian kuesioner AHP dari  responden  tersebut  mengindikasikan  kondisi  kepastian  keberlanjutan penyediaan  perumahan  Hunian  DP  Nol  Rupiah  di  Provinsi  DKI  Jakarta.  Hal  ini sesuai  dengan  hasil  kajian  teori  penulis  dimana  kebutuhan  sosial-ekonomi  selalu menjadi  komponen  utama  yang  menjadi  perhatian  manusia (Maslow,  1943) . Manusia  cenderung  mengesampingkan  faktor  keberlanjutan  lingkungan  dibanding kebutuhan sosial-ekonominya dalam mengambil keputusan pemenuhan kebutuhan.
Pencapaian Program Panjaran Nol Rupiah dalam Mengindikasikan Sistem Penyediaan Perumahan yang Terjangkau dan Berkelanjutan di Provinsi DKI Jakarta
Tabel 8
Hasil Pengukuran Kriteria Prioritas Penyediaan Perumahan untuk Program Hunian DP Nol Rupiah Berkelanjutan Obyek Penelitian/Respond en Kuesioner AHP HASIL KRITERIA PRIORITAS AHP 9 (A-I) Kriteria Penyediaan Perumahan dalam 3 Komponen Utama Hunian FISIK LINGKUNGAN KAPASITAS SOSIAL-EKONOMI KEBIJAKAN DAN TATA KELEMBAGAAN Luas Hunian yang Disediaka n Pembinaan mengenai Penggunaa n Sumber Daya Ramah Lingkunga n Penyediaan, Pemeliharaa n, dan Perbaikan Fasilitas yang Terjamin Skema Pembiayaa n dengan Harga yang Terjangka u bagi MBR Keterjamin an terhadap Status Legal Hunian Penyediaa n Variasi Tipe Hunian Terjaminn ya Kesesuaia n Tata Ruang Terjaminny a Kesesuaia n Aturan Pengelolaa n SDA Terjaminny a Kesesuaia n Aturan Tata Bangunan dan Lingkunga n A B C D E F G H I 1 Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Provinsi DKI Jakarta; 8 7 5 4 2 9 1 6 3 2 Badan Pembinaan Badan Usaha Milik Daerah Provinsi DKI Jakarta; 4 8 3 2 1 9 7 6 5 3 PT Saranawisesa Properindo (Unit Pengelola Menara Samawa Jaktim); 2 7 3 3 9 1 8 5 5 4 Perwakilan 7 9 6 5 4 8 2 2 1
Obyek Penelitian/Respond en Kuesioner AHP HASIL KRITERIA PRIORITAS AHP 9 (A-I) Kriteria Penyediaan Perumahan dalam 3 Komponen Utama Hunian FISIK LINGKUNGAN KAPASITAS SOSIAL-EKONOMI KEBIJAKAN DAN TATA KELEMBAGAAN Luas Hunian yang Disediaka n Pembinaan mengenai Penggunaa n Sumber Daya Ramah Lingkunga n Penyediaan, Pemeliharaa n, dan Perbaikan Fasilitas yang Terjamin Skema Pembiayaa n dengan Harga yang Terjangka u bagi MBR Keterjamin an terhadap Status Legal Hunian Penyediaa n Variasi Tipe Hunian Terjaminn ya Kesesuaia n Tata Ruang Terjaminny a Kesesuaia n Aturan Pengelolaa n SDA Terjaminny a Kesesuaia n Aturan Tata Bangunan dan Lingkunga n A B C D E F G H I penghuni unit DP Nol Rupiah Menara Samawa
Jaktim; 5 Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Bandar Kemayoran, Pademangan Jakut; 9 8 5 1 3 2 6 7 4 6 Perwakilan penghuni unit DP Nol Rupiah Sentraland Cengkareng, Cengkareng Jakbar; serta 3 2 6 1 5 9 7 7 4 7 Calon pembeli 8 3 9 6 1 7 4 5 2
Pencapaian Program Panjaran Nol Rupiah dalam Mengindikasikan Sistem Penyediaan Perumahan yang Terjangkau dan Berkelanjutan di Provinsi DKI Jakarta
Obyek Penelitian/Respond en Kuesioner AHP HASIL KRITERIA PRIORITAS AHP 9 (A-I) Kriteria Penyediaan Perumahan dalam 3 Komponen Utama Hunian FISIK LINGKUNGAN KAPASITAS SOSIAL-EKONOMI KEBIJAKAN DAN TATA KELEMBAGAAN Luas Hunian yang Disediaka n Pembinaan mengenai Penggunaa n Sumber Daya Ramah Lingkunga n Penyediaan, Pemeliharaa n, dan Perbaikan Fasilitas yang Terjamin Skema Pembiayaa n dengan Harga yang Terjangka u bagi MBR Keterjamin an terhadap Status Legal Hunian Penyediaa n Variasi Tipe Hunian Terjaminn ya Kesesuaia n Tata Ruang Terjaminny a Kesesuaia n Aturan Pengelolaa n SDA Terjaminny a Kesesuaia n Aturan Tata Bangunan dan Lingkunga n A B C D E F G H I hunian (target penerima manfaat Hunian DP Nol Rupiah). TOTAL BOBOT KRITERIA 29 26 33 48 45 25 35 32 46 RANKING AKHIR 9 KRITERIA 7 8 5 1 3 9 4 6 2 TOTAL BOBOT KOMPONEN 10 17 18 RANKING AKHIR KOMPONEN 3 2 1
Sumber: Hasil analisis, 2022.

## Kesimpulan
Laju  pertumbuhan  penduduk  dan  urbanisasi  yang  terus  berlangsung  dan  kian meningkat  mencirikan  persentase  kelompok  menengah  ke  bawah  masih  besar. Kebutuhan  perumahan  dengan  segmen  beragam  masih  tetap  diperlukan.  Program- program  perbaikan  perumahan  suatu  kawasan  harus  mempertimbangkan  sistem penyediaan perumahan dalam kota secara inklusif. Tanpa perubahan yang fundamental dari basic  elements dalam  pembangunan  perumahan,  dalam  hal  ini  tanah,  subsidi perbaikan  perumahan  suatu  kawasan  akan  menimbulkan  persoalan-persoalan  yang sama di lain tempat.
Berdasarkan  SNI  03-1733-2004  tentang  Tata  Cara  Perencanaan  Lingkungan Perumahan  di  Perkotaan  telah  diatur  bahwa  standar  golongan  hunian  bertingkat  atau rumah  susun  untuk  target  MBR  adalah  berupa  rumah  susun  sederhana  sewa (rusunawa).  Sedangkan  program  Hunian  DP  Nol  Rupiah  membangunan  rumah  susun golongan  kepemilikan  (rusunami)  yang  dalam  hal  ini  golongan  rusun  tersebut  dalam SNI  ditujukan  ke  kelas  pendapatan  menengah.  Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa program  Hunian  DP  Nol  Rupiah  tidak  tepat  skema  penyediaan  golongan  jenis  rumah susun  yang  dibangun,  seharusnya  jika  ingin  menargetkan  ke  kelas  MBR,  maka  yang dibangun adalah rusunawa bukan rusunami.
Lebih  lanjut,  menurut  hasil  analisis  pencapaian  pelaksanaan  program, perbandingan kenaikan nilai syarat batas penghasilan tertinggi penerima manfaat rumah untuk  MBR  telah  mengubah  sasaran  awal  penerima  manfaat  yang  seharusnya  untuk kalangan MBR. Hal ini menunjukkan bahwa pencapaian pelaksanaan program DP Nol Rupiah ini telah menutup kesempatan MBR di Provinsi DKI Jakarta untuk memperoleh hunian  DP  Nol  Rupiah.  Namun  di  lain  hal,  harga  jual  Hunian  DP  Nol  Rupiah  yakni Tower  Bunakan  Sentraland  Cengkareng  Timur  Jakarta  Barat  (1  tower),  Menara Samawa Nuansa Pondok Kelapa Jakarta Timur (6 tower), serta Blok A4 dan A5 Bandar Kemayoran Pademangan Jakarta Utara (1 tower), masih sesuai dengan aturan jual yang diberlakukan gubernur.
Untuk  memenuhi  pencapaian  maksimal  dari  target  penjualan,  dilakukan perubahan  kriteria  calon  penerima  manfaat  hunian  DP  Nol  Rupiah  dari  Pergub 104/2018  menjadi  Pergub  14/2020  yang  terletak  pada  dihapusnya  syarat  calon penerima  harus  telah  tinggal  paling  sedikit  lima  tahun  di  Provinsi  DKI  Jakarta  dan memiliki  SPT  tahunan  PPh  pribadi.  Kedua  syarat  tersebut  dihapuskan  dalam  Pergub 104/2018  mempertimbangkan  agar  meringankan  pemenuhan  kriteria  calon  penerima manfaat,  sehingga  diharapkan  semakin  banyak  yang  lolos  memenuhi  syarat.  Dalam pergub tersebut juga telah ditetapkan bahwa calon penghuni harus memiliki surat nikah (sudah  menikah)  untuk  lolos  kriteria  sebagai  penerima  manfaat,  namun  pada pelaksanaan  di  lapangan  ternyata  ditemukan  banyak  pembeli  hunian  yang  belum memiliki  surat  nikah  (belum  menikah).  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  calon  pembeli yang belum menikah diperbolehkan membeli hunian DP Nol Rupiah yang seharusnya diperuntukkan kepada keluarga MBR yang telah menikah.

## Pencapaian Program Panjaran Nol Rupiah dalam Mengindikasikan Sistem Penyediaan
Perumahan yang Terjangkau dan Berkelanjutan di Provinsi DKI Jakarta
Mengenai angka realisasi pembangunan dan penjualan Hunian DP Nol Rupiah, mulai dari tahun 2017 hingga pada Maret 2021, realisasi pembangunan ternyata hanya mencapai 982 unit atau hanya mencapai 9,39% saja dari target terbangun. Dari jumlah Hunian DP Nol Rupiah yang terbangun tersebut telah terjual sebanyak 723 unit hunian hingga Maret 2021. Dalam kurun waktu 1 tahun yakni Maret 2021 hingga Maret 2022 realisasi  penjualan  mengalami  kenaikan  sebanyak  185  unit,  sehingga  sampai  saat  ini total  terjual  sebanyak  908  unit  yang  tersebar  pada  ketiga  lokasi  program  Hunian  DP Nol Rupiah.
Beberapa  kendala  pelaksanaan  program Hunian  DP  Nol  Rupiah  antara  lain:  1) Terkendalanya  pembangunan  tower  Hunian  DP  Nol  Rupiah  akibat  pembebasan  lahan yang akan digunakan Pemprov DKI Jakarta; 2) Pembangunan unit rumah susun Hunian DP Nol Rupiah terkendala akibat pandemi 2020-2021; 3) Langkanya lahan terbuka di Provinsi  DKI  Jakarta  menyulitkan  proses  survei  lahan,  serta  ketersediaan  lahan berpengaruh  terhadap  harga  jual  properti;  4)  Dinamika  revisi  peraturan  daerah  dan persyaratan  yang  memberatkan  calon  pembeli  hunian  dalam  peraturan;  5)  Adanya polemik  temuan  Komisi  Pemberantasan  Korupsi  (KPK)  terhadap  Perusahaan  Umum Dearah  (Perumda)  Pembangunan  Sarana  Jaya  dalam  pengadaan  tanah  untuk  program penyediaan hunian MBR pada September 2021.
Berdasarkan  hasil  ranking  akhir  kriteria  penyediaan  perumahan  yang mengindikasikan  keberlanjutan  program  Hunian  DP  Nol  Rupiah,  kriteria  dari komponen/bidang  sosial-ekonomi  mendominasi  pada  posisi  ranking  3  teratas,  yakni kriteria  “Skema  Pembiayaan  dengan  Harga  yang  Terjangkau  bagi  MBR”  dan “Keterjaminan terhadap Status Legal Hunian”. Bertolak belakang dengan hal tersebut, kriteria-kriteria komponen fisik lingkungan seperti “Luas Hunian yang Disediakan” dan “Pembinaan  mengenai  Penggunaan  Sumber  Daya  Ramah  Lingkungan”  berada  pada posisi-posisi akhir yang menunjukkan bahwa kriteria tersebut belum diprioritaskan oleh responden/pemangku  kepentingan.  Hasil expert  judgment pengisian  kuesioner  AHP dari  responden  tersebut  mengindikasikan  kondisi  kepastian  keberlanjutan  penyediaan perumahan Hunian DP Nol Rupiah di Provinsi DKI Jakarta. Hal ini sesuai dengan hasil kajian teori penulis dimana kebutuhan sosial-ekonomi selalu menjadi komponen utama yang  menjadi  perhatian  manusia.  Manusia  cenderung  mengesampingkan  faktor keberlanjutan  lingkungan  dibanding  kebutuhan  sosial-ekonominya  dalam  mengambil keputusan pemenuhan kebutuhan.

## BIBLIOGRAFI
Astiko. (1996). Manajemen Perkreditan . Andi Offset.
Bappenas. (2021). Paparan Direktur Tata Ruang dan Penanganan Bencana, Bappenas “Dukungan  Penyediaan  Lahan  dalam  Penanganan  Kawasan  Kumuh  Perkotaan di Jakarta” Tanggal 11 Oktober 2021 . Bappenas.
Basak, I. (2020). Estimation of priority weights based on a resampling technique and a ranking method in analytic hierarchy process. Journal of Multi-Criteria Decision Analysis , 27 (1–2), 61–64. https://doi.org/10.1002/mcda.1664 Google Scholar
Baswedan, A., & Uno, S. S. (2016). Buku Kampanye Program Hunian Terjangkau dan DP Nol Rupiah Anies-Sandi .
BPS. (2019). Statistik Perumahan dan Permukiman Indonesia Tahun 2019 .
BPS,  S.  (2021). Persentase  Rumah  Tangga  Kumuh  Perkotaan  (40%  Ke  Bawah) menurut Provinsi Tahun 2015-2019 .
Bungin,  B.  (2020). Post-Qualitative  Social  Research  Methods:  Kuantitatif-Kualitatif- Mix  Methods;  Positivism-Postpositivism-Phenomenology-Postmodern;  Filsafat, Paradigma, Teori, Metode, dan Laporan . Kencana. Google Scholar
Burke, M., Moore, R. J., Lim, G. C., & Greenstein, J. (1987). Contracting Out: A Study of the Honduran Experience . NASPAA.
Creswell, W. John & Creswell, J. D. (2018). Research Design: Qualitative, Quantitative and  Mixed  Methods  Approaches.  In Journal  of  Chemical  Information  and Modeling (Vol. 53, Issue 9). SAGE Publications.
Detik.com. (2021). Batas Gaji Pemilik Rumah DP 0: Janji Anies Rp 7 Juta, Kini Jadi Rp  14  Juta .  https://news.detik.com/berita/d-5494985/batas-gaji-pemilik-rumah- dp-0-janji-anies-rp-7-juta-kini-jadi-rp-14-juta
Dowall, D. E. (1992). A second look at the Bangkok land and housing market. Urban Studies , 29 (1),  25–37.  https://doi.org/10.1080/00420989220080031 Google Scholar
Drakakis-Smith,  D.  W.  (1980). The  Changing  Economic  Role  of  A  Preliminary Reportfrom Zimbabwe . xviii (4), 1278–1292. Google Scholar
Eisenack,  K.,  Moser,  S.  C.,  Hoffman,  E.,  Klein,  R.  J.  T.,  Oberlack,  C.,  Pechan,  A., Rotter, M., & Termeer, C. J. A. M. (2014). Explaining and Overcoming Barriers to Climate Change Adaptation. Nature Climate Change , 4 . Google Scholar
Gandomani, T. J., Zulzalil, H., Ghani, A. A. A., Abu, A. B., & Sharif, K. Y. (2014). An
Exploratory  Study  on  Managing  Agile  Transition  and  Adoption. Advances  in Intelligent Systems and Computing , 265 AISC , 177–188. https://doi.org/10.1007/978-3-319-06538-0_18 Google Scholar
Glaser, B. G., & Strauss, A. L. (1965). The Discovery of Grounded Theory: Strategies for Qualitative Research. In Social Problems (Vol. 12, Issue 4). Google Scholar
Goepel,  K.  D.  (2017).  Implementation  of  an  Online  Software  Tool  for  the  Analytic Hierarchy Process-Challenges and Practical Experiences. International Journal of the Analytic Hierarchy Process , 10 (3), 469–487.
Gubernur  DKI  Jakarta.  (2016). Peraturan  Daerah  Nomor  1  Tahun  2016  tentang Rencana  Pembangunan  Jangka  Menengah  Provinsi  DKI  Jakarta  Tahun  2017- 2022 . Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.
Gubernur DKI Jakarta. (2020a). Keputusan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor  588  Tahun  2020  tentang  Batasan  Penghasilan  Tertinggi  Penerima Manfaat Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah . Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.
Gubernur DKI Jakarta. (2020b). Keputusan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor  606  Tahun  2020  tentang  Batasan  Harga  Jual  Rumah  Susun  bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah . Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.
Gubernur DKI Jakarta. (2020c). Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta Nomor 14 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Gubernur Nomor 104 Tahun  2018  tentang  Fasilitas  Pembiayaan  Perolehan  Rumah  bagi  Masyarakat Berpenghasilan Rendah . Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.
Irwan, Z. D. (2004). Irwan, Zoe’raini Djamal (2004) . CIDES.
Keraf,  S.  (2010). Etika  Lingkungan  Hidup .  PT  Kompas  Media  Nusantara. Google Scholar
KLHK. (2019). Indeks Kualitas Lingkungan Hidup. In Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan RI (Vol. 53, Issue 9).
Kosareva,  N.,  &  Struyk,  R.  (1993).  Housing  Privatization  in  the  Russian  Federation.
Housing Policy Debate , 4 (1), 81–100. https://doi.org/10.1080/10511482.1993.9521125 Google Scholar
Krippendoff,  K.,  &  Wajidi,  F.  (1993). Analisis  Isi:  Pengantar  Teori  dan  Metodologi .
Raja Grafindo Persada. Google Scholar
Larasati, D. (2007). Towards an integral approach of sustainable housing in Indonesia: with  an  analysis  of  current  practices  in  Java.  In Design  Academy  ,  Eindhovan . http://www.narcis.info/publication/RecordID/oai:tudelft.nl:uuid:d9e07749-9bcb-

## 4da6-beb2-e78823eaebae Google Scholar
Lebel, L., Anderies, J. M., Campbell, B., Folke, C., Hatfield-Dodds, S., Hughes, T. P., &  Wilson,  J.  (2006).  Governance  and  The  Capacity  to  Manage  Resilience  In Regional Social-Ecological Systems. Ecology and Society , 4. Google Scholar
Majelis  Permusyawaratan  Rakyat.  (2000). UUD  Negara  RI  Tahun  1945 .  1–28. https://www.mkri.id/index.php?page=web.PeraturanPIH&id=1&menu=6&status=
1
Maslow,  A.  H.  (1943). Hierarchy  of  Needs:  A  Theory  of  Human  Motivation . http://psychclassics.yorku.ca/Maslow/motivation.htm
Menteri  Pekerjaan  Umum.  (2007). Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Nomor 06/PRT/M/2007  tentang  Pedoman  Umum  Rencana  Tata  Bangunan  dan Lingkungan . Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia.
Menteri  PUPR.  (2018). Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat Republik  Indonesia  Nomor  07/PRT/M/2018  tentang  Bantuan  Stimulan Perumahan Swadaya . Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia.
Nenobais,  H.,  &  Asnawi.  (2021).  Analysis  of  Zero  Rupiah  Down  Payment  House Policy  Formulation  for  Low  Income  Communities  in  DKI  Jakarta. Moestopo International  Review  on  Social,  Humanities,  and  Sciences , 1 (2),  97–104. https://doi.org/10.32509/mirshus.v1i2.20 Google Scholar
Patton,  C.  V.,  Sawicki,  D.  S.,  &  Clark,  J.  J.  (2015).  Basic methods  of  policy  analysis and  planning.  In Basic  Methods  of  Policy  Analysis  and  Planning . https://doi.org/10.4324/9781315664736 Google Scholar
Pontoh,  N.  K.,  &  Kustiwan,  I.  (2009). Pengantar  Perencanaan  Perkotaan .  Penerbit ITB. Google Scholar
Presiden  RI.  (2007). Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  26  Tahun  2007 tentang Penataan Ruang . Presiden Republik Indonesia.
Presiden  RI.  (2009). Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  32  Tahun  2009 tentang  Perlindungan  dan  Pengelolaan  Lingkungan  Hidup .  Presiden  Republik Indonesia. https://doi.org/10.1038/132817a0
Presiden  RI.  (2011a). Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman . Presiden Republik Indonesia.
Presiden  RI.  (2011b). Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  20  Tahun  2011 tentang Rumah Susun . Presiden Republik Indonesia.
Presiden RI. (2016). Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 14 Tahun 2016
tentang  Penyelenggaraan  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman .  Presiden Republik Indonesia.
Priemus,  H.  (2005).  How  to  make  housing  sustainable?  The  Dutch  experience. Environment  and  Planning  B:  Planning  and  Design , 32 (1),  5–19. https://doi.org/10.1068/b3050 Google Scholar
Republika.co.id.  (2021). Batas  Penghasilan  Tertinggi  Skema  DP  Nol  Rupiah  Diubah . https://www.republika.co.id/berita/qq1vnm428/batas-penghasilan-tertinggi- skema-dp-nol-rupiah-diubah
Saaty, T. L., & Vargas, L. G. (2012). Models, Methods, Concepts & Applications of the Analytic  Hierarchy  Process  Second  Edition (F.  S.  Hillier,  C.  C.  Price,  &  S.  F. Austin  (eds.);  Second,  Vol.  175).  Springer.  https://doi.org/10.1007/978-1-4614- 3597-6 Google Scholar
Setiawan, B. B. (1993). Housing Delivery System di Kawasan Kali Code Yogyakarta. In Journal of Regional and City Planning (Vol. 4, Issue 9b, pp. 23–33).
Soeriaatmadja, R. E. (1997). Ilmu Lingkungan . Penerbut ITB.
Sukarmei, D. (2011). Pengaruh Metode Evaluasi Penawaran Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah  terhadap  Hasil  Pekerjaan  dengan  Pendekatan  Analytical  Hierarchy Process . Google Scholar
Tuckman,  J.,  &  Lavell,  M.  (1960).  Effect  of  removal  of  overcrowding  on  patient movement. Mental Hygiene , 44 (February), 269–273. Google Scholar
Wickham,  F.,  Kinch,  J.,  &  Lal,  P.  (2009). Institutional  capacity  within  Melanesian countries  to  effectively  respond  to  climate  change  impacts,  with  a  focus  on Vanuatu and the Solomon Islands . 1–84. Google Scholar
William Chang. (2001). Moral Lingkungan Hidup . PT Kanisius. Google Scholar
Zhang,  M.  (2021).  Social  capital  and  perceived  tenure  security  of  informal  housing:
Evidence from Beijing, China. Urban Studies , July .
https://doi.org/10.1177/00420980211033085 Google Scholar

## Copyright holder:
Nicita Meinanda Yudisti, Muslihudin, Yanto (2022)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: