Fakultas Hukum Universitas Majalengka

## VERIFIKASI PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KABUPATEN SUMEDANG
Oleh : Riky Pribadi 1

## Sari Oktaviyani

## ABSTRAK
Pembangunan  yang  meningkat  di  segala  bidang,  juga  menyebabkan  meningkatnya keperluan  akan  tersedianya  tanah  dan  atau  bangunan. Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB), adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Semenjak  diberlakukannya  Undang-Undang  Nomor  28  tahun  2009,  Pajak  BPHTB  menjadi Pajak  Daerah.  Dalam  pemungutan  BPHTB  diberlakukan  proses verifikasi yang  dimuat  dalam Peraturan  Bupati  Sumedang  Nomor  27  Tahun  2012.  Proses verifikasi dilakukan  sebelum penandatanganan akta jual beli.Berdasarkan hal tersebut di atas, maka permasalahan yang akan diteliti  dalam  penelitian  ini  adalah  :  Bagaimanakah  sistem  pelaksanaan verifikasi BPHTB dalam  transaksi  jual  beli  tanah  dan  /  atau  bangunan  di  Kabupaten  Sumedang,  Bagaimana Hambatan  yang  timbul  pelaksanaan  BPHTB  dan  apa  akibat  hukum  yang  timbul  dari  proses verifikasi BPHTB.
Metode  pendekatan  yang  digunakan  adalah  pendekatan  yuridis  empiris  dan  spesifikasi yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  bersifat  penelitian  deskriptif  analitis.  Penulis  juga melakukan wawancara dengan narasumber guna mendapatkan sampel data.
Berdasarkan  hasil  penelitian  dapat  disimpulkan,  bahwa verifikasi BPHTB  dalam pelaksanaannya  dilakukan  sebelum  proses  penandatanganan  akta  jual  beli,  Hambatan  yang timbul  dalam  proses verifikasi adalah  waktu  dan  juga  tidak  transparannya  tentang  nilai  harga pasar  yang  ada  di  Kabupaten  Sumedang,  sehingga  masyarakat  tidak  mengetahui  harga  pasar yang  ada  di  wilayahnya.  Akibat  hukum  yang  timbul  dalam  proses verifikasi BPHTB  dalam transaksi  jual  beli  adalah  Nilai  transaksi  harus  mendapat  persetujuan  harga  pasar  dari  dinas terkait.Dari  kesimpulan  yang  penulis  dapatkan  setelah  melakukan  penelitian,  bahwa  proses verifikasi BPHTB  sangat  diharapkan  bisa  lebih  cepat  prosesnya  sehingga  tidak  menghambat transaksi  jual  beli,  dengan  adanya  proses verifikasi BPHTB  online  juga  bisa  mempermudah proses verifikasi ,  juga  tersedianya  sumber  daya  manusia  yang  memadai  dalam  pelaksanaan proses verifikasi di dinas terkait.
Kata Kunci : Verifikasi Pajak BPHTB, Jual Beli
1 Dosen Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Fakultas Hukum Universitas Majalengka

## A. Latar Belakang Masalah
Tanah  mempunyai  peran  penting dalam  kehidupan  manusia,  karena  tanah mempunyai  fungsi  ganda,  yaitu  sebagai social asset dan capital asset . Sebagai social asset tanah  merupakan  sarana  pengikat kesatuan  sosial  dikalangan  masyarakat Indonesia  untuk  hidup  dan  kehidupan, sedangkan  sebagai capital  asset tanah  telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting  sekaligus  sebagai  bahan  perniagaan dan objek spekulasi. Di satu sisi tanah harus dipergunakan  dan  dimanfaatkan  untuk sebesar  –  besarnya  kesejahteraan  rakyat, secara  lahir,  batin,  adil  dan  merata. Sedangkan  disisi  lain  juga  harus  dijaga kelestariannya. 2
Salah  satu  hal  yang  terkait  dengan peralihan  hak  atas  tanah,  yang  lazim  di masyarakat  adalah  dengan  proses  Jual  Beli, di Indonesia sendiri peraturan yang mengatur  tentang  tanah  ada  dalam  Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA). Namun jual beli  tanah  sebagai  suatu  lembaga  hukum, tidak  secara  tegas  dan  terperinci  diatur dalam  UUPA.  Bahkan  sampai  sekarang belum  ada  peraturan  yang  mengatur  khusus mengenai  peraturan  jual  beli  tanah.  Dalam pasal  5  UUPA  terdapat  pernyataan  bahwa Hukum  Tanah  Nasional  kita  adalah  Hukum Adat,  berarti  kita  menggunakan  konsepsi, asas-asas,  lembaga  hukum  dan  sistem Hukum Adat. 3
2 Achmad  Rubaie, Hukum  Pengadaan  Tanah Untuk  Kepentingan  umum, Bayumedia,    Malang, 2007, hlm.1.
3 Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah dan  Pendaftarannya ,  Sinar  Grafika , Jakarta,  2007 hlm.71.
Verifikasi  Bea Perolehan  Hak  Atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  dilakukan sebelum  proses  Jual  Beli  dilaksanakan  dan merupakan  syarat  sebelum  pembayaran pajak Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB).
Penarikan  atau  pemungutan  pajak adalah suatu fungsi yang harus dilaksanakan oleh  negara  sebagai  suatu  fungsi  essensial. Salah  satu  usaha  untuk  mewujudkan kemandirian suatu bangsa atau negara dalam pembiayaan  pembangunan,  yaitu  dengan cara  menggali  sumber  dana  yang  berasal dari  dalam  negeri  berupa  pajak  yang digunakan  untuk  pembiayaan  pembangunan yang berguna bagi kepentingan bersama. 4
Semenjak  Undang-Undang  Republik Indonesia  Nomor  28  Tahun  2009  tentang Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  yang menggantikan  Undang-Undang  Republik Indonesia  Nomor  18  Tahun  1997  tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah sebagaimana  telah  diubah  dengan  Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  34 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  18 Tahun  1997  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi  Daerah,  terdapat  4  (empat)  jenis pajak  baru  yang  diberikan  wewenang sepenuhnya kepada daerah yaitu Pajak Bumi dan  Bangunan  Perdesaan  dan  Perkotaan (PBB-P2)  dan Bea Perolehan  Hak  atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  yang sebelumnya menjadi wewenang pusat.
Berdasarkan Undang-Undang
Republik  Indonesia  Nomor  28  Tahun  2009
4 Waluyo  dan  Wirawan  B.  Ilyas, Perpajakan Indonesia , Salemba Empat, Jakarta, 1999, hlm.1
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah tersebut,  maka  pengelolaan  BPHTB  dan PBB-P2  dialihkan  ke  pemerintah  Kota  atau Kabupaten. Setelah pengalihan ini, penerimaan  BPHTB  seluruhnya  masuk  ke kas daerah pemerintah Kota atau Kabupaten. Pengalihan  pengelolaan  BPHTB  dan  PBB- P2 dari pemerintah pusat kepada pemerintah daerah merupakan suatu bentuk tindak lanjut kebijakan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal.  Hal  ini  merupakan  titik  balik  dalam pengelolaan  BPHTB  dan  pengelolaan  PBB- P2.
Pengelolaan BPHTB diharapkan menjadi  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD) yang  akan  menunjang  dan  menopang berbagai  sektor  yang  ada  di setiap Kabupaten  atau  Kota,  sebagaimana  pajak menjadi  pendapatan  terbesar  di  Negara Indonesia,  Pajak  BPHTB  yang  dialihkan  ke daerah  sebagai  wujud  nyata  dari  otonomi daerah,  sehingga  sebagai  sumber  utama pajak  daerah  yang  mempu  menunjang berbagai  sektor  yang  ada  di  daerah  demi kamajuan daerah.
Pemungutan Bea Perolehan  Hak  Atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  merupakan bagian  yang  sangat  penting  dalam  proses peralihan  hak  atas  tanah  dan/bangunan (balik nama), karena sebelum ada pembayaran BPHTB, Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT)  atau  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  Sementara  (PPATS)  dalam  hal  ini adalah Camat, dilarang untuk
menandatangani Akta Peralihan Hak.
Selaras dengan perkembangan BPHTB menjadi  pajak  daerah  maka  ditindaklanjuti dengan  adanya  Surat  Edaran  Bersama Menteri  Keuangan,  Menteri  Dalam  Negeri dan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional
Nomor: SE-12/MK.07/2014, Nomor 593/2278/SJ,  Nomor  4/SE/V/2014  Tentang Petunjuk  Pemungutan Bea Perolehan  Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Kaitannya Dengan  Pendaftaran  Hak  Atas  Tanah  Atau Pendaftaran  Peralihan  Hak  Atas  Tanah. Bahwa  dalam  ketentuan  nomor  4  dan  5 secara  berturut-turut  berbunyi  “Sesuai  Pasal 101  ayat  (4)  Undang-Undang  Nomor  28 Tahun  2009,  dalam  rangka  pemungutan BPHTB, Kepala Daerah mengatur mengenai tata  cara  pembayaran,  penyetoran,  tempat pembayaran,  angsuran,  dan  penundaan pembayaraan pajak”. Berdasarkan ketentuan Pasal  101  ayat  (4)  Undang-Undang  Nomor 28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi  Daerah  tersebut,  Kepala  Daerah atau Pejabat yang ditunjuk dapat melakukan penelitian/ verifikasi atas  bukti  pembayaran BPHTB, dengan tujuan:
a.    Mencocokkan  NOP  yang  dicantumkan dalam SSPD BPHTB dengan NOP yang tercantum  dalam  fotokopi  SPPT  atau bukti pembayaran PBB lainnya.
b.   Mencocokkan  NJOP  bumi  per  meter persegi  yang  dicantumkan  dalam  SSPD BPHTB  dengan  NJOP  bumi  per  meter persegi pada basis data PBB.
c.    Mencocokkan  NJOP  Bangunan  per meter  persegi  yang  dicantumkan  dalam SSPD  BPHTB  dengan  NJOP  bangunan per meter persegi pada basis data PBB.
d.   Meneliti kebenaran penghitungan BPHTB  terutang  yang  meliputi  dasar pengenaan  (NPOP/NJOP),  NPOPTKP, tarif,  pengenaan  atas  objek  tertentu, BPHTB terutang/yang harus dibayar.
e.   Meneliti kebenaran penghitungan BPHTB yang disetor, termasuk besarnya  pengurangan  yang  dihitung
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
sendiri.
Kemudian  dilanjutkan  dengan  nomor 6  yaitu  “Bukti  pembayaran  BPHTB  wajib dilakukan penelitian ( verifikasi ) dan ditandatangani  oleh  Kepala  Daerah  atau Pejabat  yang  ditunjuk.  Adapun  proses pendaftaran  hak  atas  tanah  atau  pendaftaran peralihan hak atas tanah dilaksanakan sesuai dengan Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  5/SE/IV/2013 tentang  Pendaftaran  Hak  atas  Tanah  atau Pendaftaran Peralihan Hak atas tanah terkait dengan pelaksanaan Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.”
Kewajiban Verifikasi di  Kabupaten Sumedang  sendiri  diatur  dengan  Peraturan Bupati  Nomor  27  tahun  2012  Tentang Sistem  dan  Prosedur  Pemungutan Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan Kabupaten  Sumedang,  sehingga  sebelum pembuatan dan penandatangan akta Peralihan Hak, termasuk akta jual beli harus dilaksanakan verifikasi terlebih  dahulu  di
Kantor Badan Pendapatan Daerah Kabupaten  Sumedang  (BAPENDA),  setelah
BPHTB dirasa telah sesuai maka baru dapat dilakukan  penandatangan  akta  Peralihan Hak.

## B. Perumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  tersebut  di  atas, maka  penulis  membuat  rumusan  masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana sistem pelaksanaan Verifikasi Bea Perolehan  Hak  Atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  dalam transaksi  jual  beli  tanah  dan  /  atau bangunan di Kabupaten Sumedang?
2. Bagaimana  hambatan  yang  timbul dalam pelaksanaan verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan  (BPHTB)  dalam  transaksi Jual  Beli  tanah  dan  /  atau  bangunan  di Kabupaten Sumedang?
3. Bagimana  akibat  hukum  yang  timbul dari  kegiatan verifikasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB),  dalam  transaksi  jual  beli tanah dan / atau bangunan di Kabupaten Sumedang?

## C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan  rumusan  masalah  yang penulis  buat  di  atas,  maka  tujuan  dari penelitian tersebut adalah:
1. Untuk  mengetahui  bagaimana  sistem pelaksanaan verifikasi Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  dalam transaksi  jual  beli  tanah  dan  /  atau bangunan di Kabupaten Sumedang
2. Untuk  mengetahui  hambatan  apa  saja yang  timbul  pada  proses verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan  (BPHTB)  dalam  transaksi jual  beli  tanah  dan  /  atau  bangunan  di Kabupaten Sumedang
3. Untuk  mengetahui  akibat  yang  timbul dari  adanya  kewajiban verifikasi dalam proses  transaksi  jual  beli  tanah  dan  / atau bangunan di Kabupaten Sumedang

## D. Kerangka Pemikiran
Tanah  dalam  arti  hukum  memiliki peranan yang sangat penting dalam kehidupan manusia karena dapat menentukan  keberadaan  dan  kelangsungan
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 1 April 2019
hubungan  dan  perbuatan  hukum,  baik  dari segi  individu  maupun  dampak  bagi  orang lain.  Untuk  mencegah  masalah  tanah  tidak sampai  menimbulkan  konflik  kepentingan dalam  masyarakat,  diperlukan  pengaturan, penguasaan  dan  penggunaan  tanah  atau dengan  kata  lain  disebut  dengan  hukum tanah. 5
Pelaksanaan  ketentuan  tersebut,  maka diundangkanlah  Undang-Undang  Nomor  5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok
Agraria (UUPA). Dengan diundangkannya  UUPA,  berarti  sejak  saat itu Indonesia telah memiliki Hukum Agraria
Nasional yang merupakan warisan kemerdekaan  setelah  pemerintahan  kolonial Belanda. 6
Undang-undang pokok Agraria (Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960) diundangankan  pada  tanggal  24  September 1960  dalam  Lembaran  Negara  nomor  104 tahun  1960.  Sudah  lama  dicita-citakan  oleh pemerintah  untuk  merombak  seluruh  sistem dan filosifi keagrariaan di Indonesia. 7
Penguasaan  dan  penghakkan  atas tanah  terutama  tertuju  pada  perwujudan keadilan dan kemakmuran dalam pembangunan masyarakat.
Pada Negara kesatuan ada perwujudan distribution  of  powers antara  pemerintah pusat dengan pemerintah daerah dan sebagai konsekuensinya  terjadi  penyerahan  urusan pemerintah pusat kepada pemerintah
5 K.  Wantijk  Saleh, Hak  Anda  Atas  Tanah , Ghalia Indonesia, Jakarta, 1982, hlm. 7
6 Sudjito, Prona Pensertifikatan Tanah Secara Massal  dan  Penyelesaian  Sengketa  Tanah  yang bersifat Strategis ,Liberty, Yogyakarta,, 1987, hlm 1.
7 A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang- Undang  Pokok  Agraria, Mandar  Maju,  Bandung, 2008, hlm. 20
daerah 8 . Bea Perolehan  hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB)  menjadi  kewenangan daerah  semenjak  diundangkannya  Undang- Undang  Nomor  28 Tahun  2009,  merupakan bentuk dari otonomi daerah.
Undang-undang  dan  peraturan  tentang otonomi daerah sudah disusun sejak Indonesia  merdeka.  Hal  ini  menunjukan bahwa  para  pemimpin  Negara  dari  jaman Orde  Lama,  Orde  Baru  sampai  pemimpin Negara  saat  ini  sudah  memikirkan  betapa penting  otonomi  daerah  mengingat  wilayah Indonesia  yang demikian  luas  yang  menjadi tanggung  jawab  pemerintah.  Pemberian otonomi  kepada  daerah  pada  dasarnya merupakan  upaya  pemberdayaan  dalam rangka mengelola pembangunan di daerahnya.  Daerah  diharapkan  sedikit  demi sedikit mampu melepaskan ketergan- tungannya  terhadap  bantuan  pemerintah pusat dengan cara meningkatkan kreativitas, meningkatkan  inovasi  dan  meningkatkan kemandiriannya. 9
Bea Perolehan  Hak  Tas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB) merupakan penerimaan negara  yang  sebagian  besar  diserahkan kepada Pemerintah Daerah. 10 BPHTB adalah pajak  yang dikenakan atas perolehan hak  atas  tanah  dan  bangunan. 11 Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  adalah perbuatan  atau  peristiwa  hukum  yang
8 Sirajuddin, et.al ., Hukum  Administrasi Pemerintahan  Daerah, Setara  Pres,  Malang.  2016, hlm. 75.
9 M.  Rakhmat  , Dimensi  Korupsi  Dalam Pengelolaan  Keuangan  Daerah ,  Maulana  Media Grafika, Bandung, 2013, hlm. 15
10 Lanny  Kusumawati, Hukum  Pajak  Sebagai Suatu Pengantar , Laros, Sidoarjo, 2005, hlm. 101.
11 Ibid, hlm 102
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 1 April 2019
mengakibatkan  diperolehnya  hak  atas  tanah dan  bangunan  oleh  pribadi  atau  badan. 12 sedangkan  hak  atas  tanah  dan  bangunan adalah  hak  atas  tanah  termasuk  hak pengelolaan beserta bangunan diatasnya. 13
Dasar Hukum BPHTB adalah Undang-Undang  Nomor  21  Tahun  1997 sebagaimana  telah  diubah  dengan  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2000,  kemudian diubah  dengan  Undang-Undang  Nomor  28 Tahun  2009. Dalam  Pasal  101  Ayat  4 Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009 tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah berbunyi  “Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai tata  cara  pembayaran,  penyetoran,  tempat pembayaran,  angsuran,  dan  penundaan pembayaran  pajak  diatur  dengan  Peraturan Kepala Daerah.”
Kemudian  muncul  istilah Verifikasi atau Validasi ,  Istilah verifikasi merupakan istilah  baru  dalam  perpajakan  di  Indonesia yang  mulai  dikenal  sejak  tahun  2012. Verifikasi adalah serangkaian kegiatan pengujian  pemenuhan  kewajiban  subjektif dan objektif atau penghitungan dan pembayaran pajak, berdasarkan permohonan Wajib  Pajak  atau  berdasarkan  data  dan informasi  perpajakan  yang  dimiliki  atau diperoleh  Direktur  Jenderal  Pajak,  dalam rangka  menerbitkan  surat  ketetapan  pajak, menerbitkan/menghapus Nomor Pokok Wajib Pajak dan/atau mengukuhkan/
mencabut  pengukuhan  Pengusaha  Kena Pajak 14 , yang  kemudian  setiap  Daerah
Kabupaten atau Kota mengeluarkan
12 Ibid
13 Ibid 14 Peraturan Pemerintah Nomor 74 tahun 2011 Tentang Tata  Cara  Pelaksanaan  Hak  dan  Pemenuhan Kewajiban Perpajakan
Peraturan  Daerah  dalam  hal  ini  sumedang mengeluarkan  Peraturan  Bupati  Sumedang Nomor  27  Tahun  2012  tentang  Sistem  dan Prosedur  Pemungutan Bea Perolehan  Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) Kabupaten Sumedang, yang untuk tugas dan wewenang verifikasi diserahkan  kepada Badan  Pendapatan  Daerah  (BAPENDA) Kabupaten  Sumedang,  dimana  sebelum adanya  transaksi  Jual  Beli  Tanah  dan/atau bangunan di Kabupaten Sumedang diwajbkan terlebih dahulu dilakukan verifikasi .

## E. Metodelogi Penelitian
Metode penelitian yang penulis gunakan dalam penelitian ini adalah:

## 1. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi  penelitian  yang  penulis lakukan  adalah  penelitian yuridis  normative dengan  pertimbangan  bahwa  titik  tolak penelitian Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah  korelasinya  dengan verifikasi Pajak Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan, penelitian dilakukan untuk mengkaji  kaidah  dalam  hukum  agraria  serta bagaimana  proses verifikasi hingga  bisa dilakukannya  transaksi  jual  beli  yang  sah dan  dapat  dilakukan  proses  peralihan  hak (balik nama). Hal ini penulis tempuh dengan melakukan  penelitian  kepustakaan (library research) , atau biasa dikenal dengan sebutan studi  kepustakaan,  walaupun  penelitian  ini penulis  buat  tidak  lepas  dari  sumber  lain selain  studi  kepustakaan,  yakni  penelitian terhadap  bahan  media  massa  maupun internet.  Penulis  juga  menggunakan  metode
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 1 April 2019
pendekatan yuridis ,  dengan  mempelajari ketentuan  hukum  yang  berlaku  serta  apa kenyataan  yang  terjadi  di  dalam  kehidupan masyarakat.

## 2. Metode Pendekatan (approach)
Pendekatan  yang  penulis  lakukan adalah dengan cara:
a. Pendekatan Undang-Undang Pendekatan Undang-Undang
(statute  approach) dilakukan  dengan menelaah  semua  undang-undang  dan regulasi  yang  bersangkut  dengan  isi hukum yang sedang ditangani. 15
Perundang-undangan yang penulis telaah  yaitu  Undang-Undang  Nomor 28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  daerah dan  Retribusi  Daerah,  juga  Peraturan Bupati  Sumedang  Nomor  27  Tahun 2012  tentang  Sistem  dan  Prosedur Pemungutan Bea Perolehan  Hak  Atas
Tanah  dan  Bangunan  di  Kabupaten
Sumedang.
b. Pendekatan Konseptual
Pendekatan Konseptual
(conceptual  approach) beranjak  dari
pandangan-pandangan  dan  doktrin-
doktrin  yang  berkembang  di  dalam ilmu hukum. 16 Mendasar dari hak-hak kepemilikan  tanah,  peralihan  hak  atas tanah,  hukum  tentang  pajak,  dan
bagaimana  hak  dan  kewajiban  bagi  si penjual maupun pembeli.
c. Pendekatan Historikal Pendekatan  historical (historical approach) dilakukan dengan menelaah
15 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum,
Kharisma Putra Utama, Jakarta, 2014, hlm. 133
16 Ibid , hlm. 135
latar  belakang  yang  dipelajari  dan perkembangan  pengaturan  tentang  isu yang dihadapi. 17

## 3. Tahap Penelitian
Kegiatan  penelitian  merupakan  suatu proses untuk mendapatkan ataupun memperoleh pengetahuan atau  memecahkan masalah  yang  dihadapi,  dilakukan  secara ilmiah, sistematis, dan logis. Dalam penelitian dibidang apapun tahapan  itu pada umumnya  memiliki  kesamaan,  walaupun ada  beberapa  hal  yang  memang  perlu pemodifikasian  atau  penyesuaian  dalam  hal pelaksanaannya  sesuai  dengan  kondisi  yang dihadapi  penulis  dalam  hal  ini  tentunya dengan  tanpa  mengabaikan  prinsip-prinsip umum  yang  digunakan  dalam  proses penelitian hingga akhirnya dapat terselesaikan  proses  penulisan  penelitian hukum.

## 4. Teknik Pengumpulan Data
Dalam  hal  pengumpulan  data  penulis berdasar pada pedoman yang telah dipersiapkan  didalam  rancangan  penelitian. Data-data  yang  didapat  dalam  proses penelitian  dijadikan  dasar  dalam  menguji hipotesis  yang  diajukan  sehingga  tercipta penulisan hukum yang baik.

## 5. Alat Pengumpulan Data
Alat  pengumpulan  data  dilakukan dengan  cara  melakukan  wawancara  dengan narasumber,  yakni  dengan  empat  orang Notaris  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tana  di Kabupaten  Sumedang  juga  dengan  staf bagian  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  di

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 1 April 2019
Kecamatan  Tomo.  Wawancara penulis lakukan  dengan  wawancara  berstruktur  dan tidak  berstruktur, pertanyaan dan alternative jawaban yang diberikan kepada subyek telah ditetapkan  terlebih  dahulu  oleh  penulis selaku  pewawancara,  dan  juga  dengan wawancara tidak berstruktur bersifat informal.  Pertanyaan  tentang  pandangan, sikap,  keyakinan  subyek,  atau  keterangan lainnya  dapat  diajukan  secara  bebas  kepada subyek.

## 6. Analisis Data
Pengolahan  data  dilakukan  setelah semua  data  terkumpul  kemudian  penulis melakukan  analisis  data,  dan  hipotesi  yang diajukan diuji kebenarannya melalui analisis tersebut.  Jika  data  yang  dikumpulkan  berpa data  kualitatif,  maka  pengolahan  datanya dilakukan  dengan  cara  menarik  suatu kesimpulan  dedukatif-induktif,  namun  jika data  yang  dikumpulkan  berupa  jenis  data kuantitatif  atau  berupa  angka-angka  maka analisis  data  yang  digunakan  analisis kuantitatif  atau  statistik  sebelum  menarik kesimpulan secara kuantitatif.

## 7. Lokasi Penelitian
Lokasi  penelitian,  penulis  mengambil data  dari  transaksi  Jual  Beli  yang  terjadi  di Kantor  Notaris  Dwi  Sapta  Ningum,    selaku notaris  dan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  di Kabupaten Sumedang.

## F.  Pembahasan  Prosedur  Pelaksanaan
Verifikasi BPHTB dalam transaksi Jual Beli
1. Sistem  Pelaksanaan Verifikasi Bea
Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan  (Bphtb)  Dalam  Transaksi Jual  Beli  Tanah  Dan  / Atau  Bangunan Di Kabupaten Sumedang
Peraturan  Bupati  Sumedang  Nomor 27 Tahun 2012 tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan  Bangunan  Kabupaten  Sumedang  dalam Pasal  2  ayat  (5)  menyatakan  bahwa “Prosedur penelitian dan pemeriksaan SSPD BPHTB  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (2)  huruf  c  merupakan  prosedur verifikasi yang  dilakukan  Satuan  Kerja  Pengelola Keuangan Daerah (SKPKD) adalah kebenaran  dan  kelengkapan  SSPD  BPHTB dan  dokumen  pendukungnya”.  Dalam  pasal tersebut menyebutkan kata verifikasi . Menurut  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia verifikasi diartikan  sebagai  pemeriksaan tentang  kebenaran  laporan,  pernyataan perhitungan uang, dan sebagainya. 18 .
Jelas  dalam  Kamus  Besar  Bahasa Indonesia  menyebutkan  bahwa verifikasi adalah  proses  pemeriksaan  suatu  laporan atau  berkas.  Jadi  dalam  proses verifikasi BPHTB  adalah  proses  pemeriksaan  suatu bekas,  dalam  BPHTB  transaksi  jual  beli yang diperiksa adalah kelengkapan dokumen yang  berkaitan  dengan  proses  jual  beli seperti kuitansi jual beli.
Peraturan Bupati Sumedang Nomor 27 tahun  2012  tentang  Sistem  dan  Prosedur Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan  Bangunan  Kabupaten  Sumedang  pada bagian ketiga tentang penelitian dan pemeriksaan SSPD BPHTB Pasal 7 ayat (a) berbunyi  “  Bupati  melalui  bidang  yang
18 Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  online diakases pada tanggal 30 Mei 2017 pukul 14.35 WIB
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 1 April 2019
menangani  urusan  pajak  daerah  melakukan penelitian  dan  pemeriksaan  atau  validasi dokumen”.
Validasi  dalam  Kamus  Besar  Bahasa Indonesia  diartikan  sebagai  “pengesahan atau  pengujian  kebenaran  atas  sesuatu”. Sedangkan  menurut  Kamus  Besar  Bahasa Indonesia pemerikasaan suatu laporan disebut verifikasi bukan validasi.
Terdapat dua kata yang berbeda dalam Peraturan  Bupati  Sumedang  Nomor  27 Tahun  2012  tentang  Sistem  dan  Prosedur Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan  Bangunan  Kabupaten  Sumedang.  Pada Pasal  2  ayat  (5)  menyebutkan  bahwa penelitian  dan  pemeriksaan  itu  adalah verifikasi ,  sedang  dalam  pasal  selanjutnya yaitu  pada  Pasal  7  ayat  (1)  dan  (3) menyebutkan  kata      pemeriksaan  atau validasi  dokumen,  padahal  dalam  Kamus Besar  Bahasa  Indonesia  kedua  kata  itu mengandung  arti  yang  berbeda.  Kerancuan penyebutan pemeriksaan BPHTB di Kabupaten Sumedang mengakibatkan
munculnya  berbagi  persepsi  yang  berbeda tentang  proses  pemeriksaan  ini,  ada  pihak yang  menyebutnya  dengan  proses verifikasi namun  ada  juga  yang  mengenalnya  dengan istilah validasi, pada  awal  diterapkan peraturan tentang adanya pemeriksaan SSPD BPHTB, lebih dikenal dengan kata validasi, yaitu  pengesahan  suatu  dokumen,  dimana proses pemeriksaan SSPD BPHTB dilakukan  setelah  transaksi  jual  beli  terjadi atau akta jual beli telah selesai ditandatangani  oleh  para  pihak,  dan  pajak BPHTB  telah  dibayarkan  pada  Bank  yang ditunjuk.  Namun  kemudian  istilah  validasi berubah  menjadi verifikasi ,  karena  sekarang proses  pemeriksaan  SSPD  BPHTB  harus
dilakukan  sebelum  ditandatangani  atau dibuatnya  akta  jual  beli,  dan  pajak  BPHTB tidak dapat dibayarkan di Bank BJB sebagai bank  yang  ditunjuk  Bupati  Sumedang, karena pihak Banj BJB tidak mau menerima setoran  pajak  BPHTB  sebelum  adanya stempel dan tandatangan bukti telah diperiksanya
SSPD
BPHTB dari BAPPENDA.  Perbedaan  kata  validasi  dan verifikasi masih membingungkan mengingat kedua  kata  tersebut  mengandung  arti  yang berbeda,  karena  dalam  Peraturan  Bupati Sumedang  Nomor  27  tahun  2012  tentang Sistem  dan  Prosedur  Pemungutan Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan Kabupaten  Sumedang  menyamakan  antara validasi  dan verifikasi sebagai  suatu  proses pemeriksaan berkas.
2. Hambatan Yang Timbul Dalam Pelaksanaan Verifikasi Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan (Bphtb)  Dalam  Transaksi  Jual  Beli Tanah  Dan  /  Atau  Bangunan  Di Kabupaten Sumedang
Pelaksanaan  proses verifikasi Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan tentunya  ditemukan  berbagai  hambatan dilapangan.
Waktu  proses verifikasi pajak Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan tidak  dapat  ditentukan  yakni  belum  tentu selesai  dalam  satu  hari,  karena  tergantung dari ada ditempat atau tidaknya pejabat yang berwenang  untuk  menandatangani  formulir Surat  Setoran  Pajak  Daerah Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan,  proses verifikasi bisa  selesai  satu  hari  dan  bisa ditunggu  penyelesaiannya  apabila  pejabat yang  berwenang  menandatangani  ada  di

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
tempat,  jika  tidak  maka  proses verifikasi tidak  bisa  selesai  satu  hari,  namun  bisa beberapa hari, tanpa bisa ditentukan
waktunya; Mengenai harga pasar, yang ditentukan  oleh  Badan  Pengelolaan  dan Pendapatan  tidak  di  publikasi,  atau  tidak adanya standar harga pasar, seperti peraturan Bupati Sumedang tentang  harga dasar tanah menurut  zona  nilai  tanah,  sehingga  para pihak  ataupun  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah harus  mengecek  terlebih  dahulu  berapa harga  pasar  di  suatu  tempat,  selain  itu dengan  adanya  standar  harga  pasar  tanah, masyarakat  pun  tidak  mengetahui,  sehingga mereka  kebingungan  untuk  menentukan harga  pasar  yang  ada  di  daerah  mereka sendiri.
Dalam  hal  nilai  transaksi  atau  nilai pasar dalam Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan tidak  disetujui  atau  harus  ditinjau  ulang, tidak  ada  kepasatian  jangka  waktu  lamanya survei lapangan.
Dalam  hal  adanya  kekurangan  berkas dalam  proses verifikasi ,  maka  wajib  pajak harus  melengkapi,  dan  proses  itu  memakan waktu  karena  harus  bolak  balik  ke  Badan Pengelolaan Pendapatan Daerah.
3. Akibat  Hukum  Yang  Timbul  Dari Kegiatan Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  Dan  Bangunan  (Bphtb),
Dalam Transaksi Jual Beli Tanah Dan / Atau Bangunan Di Kabupaten Sumedang Pada  hakikatnya  adanya  proses
verifikasi diharapkan  mampu  menjadi  suatu pengawasan dalam pelaksanaan pembayaran pajak Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan
Bangunan,  sehingga  pembayaran  pajak Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan bisa menjadi maksimal.
Pengawasan pada dasarnya
diarahkan  sepenuhnya  untuk  menghindari adanya  kemungkinan  penyelewengan  atau penyimpangan  atas  tujuan  yang  akan dicapai. 19 Melalui  pengawasan  diharapkan dapat  membantu  melaksanakan  kebijakan yang telah ditetapkan untuk mencapai tujuan yang  telah  direncanakan  secara  efektif  dan efisien. 20
Pelaksanaan  proses verifikasi tentu ada  saja  pro  kontra  yang  timbul.  Dengan adanya Proses verifikasi Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan  Hak Atas  Tanah  dan Bangunan sebenarnya baik karena diharapkan dengan adanya verifikasi mampu meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah (PAD)  Kabupaten  Sumedang. 21 Namun selalu saja ada akibat yang timbul dari suatu kebijakan, seperti halnya kebijakan verifikasi Surat  Setoran  Pajak  Daerah Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan ini.  Dalam verifikasi Surat  Setoran  Pajak Daerah Bea Perolehan  Hak Atas  Tanah  dan Bangunan  di  Kabupaten  Sumedang,  untuk transaksi  jual  beli  masih  menggunakan standarisasi  harga  pasar,  karena  dinilai bahwa nilai yang tercantum dalam Nilai Jual Objek  Pajak  Pajak  Bumi  dan  Bangunan masih  terlalu  rendah  dengan  harga  pasar yang ada di Kabupaten Sumedang, juga satu dua  wajib  pajak  yang  masih  nakal  dalam mengisi  Surat  Setoran  Pajak  Daerah Bea
19 M. Rahkmat , Op.Cit . hlm. 238
20 Ibid
21 Wawancara  dengan  Ibu  Notaris  Urhamni Sanre,  tanggal  09  Mei  2017,  selaku  PPAT  di Kabupaten Sumedang

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 1 April 2019
Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan tidak  mencantumkan  harga  riil  transaksi guna menghindari pajak yang terlalu besar.
Pembayaran Pajak Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan  untuk  transaksi jual beli nilai transaksinya tergantung degan apa yang di verifikasi atau disetujui, sehingga tidak  murni  sesuai  dengan  harga  yang dinyatakan  atau  merupakan  kehendak  para pihak.
Padahal dalam Pasal 1320 KUHPerdata berbunyi “ Untuk sahnya suatu
perjanjian diperlukan empat syarat:
a. Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya;
b. Kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan;
c. Suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal”
Syarat  suatu  perjanjian  dianggap  sah adalah  adanya  kesepakatan  para  pihak, namun  dengan  adanya  penentuan  harga pasar,  dalam verifikasi ,  maka  para  pihak harus  tetap  memprtimbangkan  penentuan harga  pasar,  sehingga  tidak  lagi  murni menurut kesepakatan mereka saja. Meskipun sebenarnya  dalam  proses verifikasi jika terjadi harga transaksi lebih rendah dari nilai pasar,  dan  pihak verifikasi tidak  menyetujui nilai  transaksi  yang  diajukan,  para  pihak bisa  membuat  surat  pernyataan  yang menyatakan bahwa memang terjadi transaksi jual  beli  dengan  harga  sebenarnya  yang tercantum  dalam  SSPD  BPHTB,  atau  bisa juga dengan para pihak penjual dan pembeli datang  langsung  kebagian verifikasi atau bagian  yang  berwenang  dalam  pelaksanaan verifikasi untuk  menjelaskan  atau  berdialog langsung dengan mereka.
Meski  sebenarnya  banyak  jalan  yang bisa  dilakukan  untuk  menyelesaikan  proses
verifikasi jika  satu  dua  hal  terjadi  masalah, namun  hal  ini  mengakibatkan  masyarakat enggan  untuk  membuat  Akta  Jual  Beli mereka karena  menurut mereka proses yang dilalui  terlalu  berbelit  dan  akhirnya  hanya berakhir  di  kuitansi  jual  beli  saja  tanpa melanjutkan  ke  proses  pembuatan  serta penandatanganan akta jual beli.

## G. Kesimpulan
1. Sistem pelaksanaan verifikasi Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan  Bangunan (BPHTB)  dalam  transaksi  jual  beli  tanah dan/atau bangunan di Kabupaten
Sumedang, yaitu:
a. Wajib  pajak  selaku  penerima  hak menyiapkan dokumen pendukung yang  dibutuhkan  untuk  penelitian SSPD  BPHTB.  Dokumen  pendukung terdiri atas:
b. Wajib pajak mengisi formulir
penyampaian SSPD BPHTB; c. BAPPENDA menerima formulir penelitian SSPD BPHTB, dan
dokumen  pendukung  lainnya  dari wajib pajak; d. Fungsi pelayanan kemudian memeriksa kebenaran data yang tercantum  dalam  SSPD  BPHTB  dan dokumen  pendukung  SSPD  BPHTB berdasarkan  data  objek  pajak  dari fungsi pengolahan data dan  informasi. Dalam  kondisi  tertentu,  Bappenda berhak  melakukan penelitian  lapangan untuk mengecek kebenaran data secara riil. Mekanisme dan tata cara penelitian lapangan akan diatur tersendiri;

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
e. Setelah  semua  kebenaran  informasi objek  pajak  dalam  SSPD  BPHTB  dan kelengkapan dokumen terpenuhi, maka  fungsi pelayanan SSPD BPHTB (lembar 1,2,3 dan 4).
f. Fungsi  pelayanan  lalu  menyerahkan SSPD  BPHTB  (lembar  4)  sebagai dokumentasi.  Fungsi  pelayanan  lalu menyerahkan  SSPD  BPHTB  (lembar 1,2, dan 3) kepada wajib pajak;
g. Wajib  pajak  menerima  SSPD  BPHTB (lembar  1,2,  dan  3)  dari  fungsi pelayanan;
h. Setelah proses verifikasi SSPD BPHTB telah selesai terdapat cap atau stempel  dari  bappenda,  barulah  pajak
BPHTB  bisa  dibayarkan  kepada  Bank
BJB  cabang  Sumedang  sebagai  bank yang ditunjuk untuk tempat
penyetoran SSPD BPHTB;
i. Kemudian  setelah  membayar  pajak BPHTB,  wajib  pajak  dalam  hal  ini penjual  harus  membayar  Pajak  PPh, setelah  pajak  BPHTB  dan  PPh terbayar,  penandatanganan  Akta  Jual Beli baru bisa dilakukan.
2. Hambatan  yang  timbul  dalam  proses verifikasi pajak Bea Perolehan  Ha  katas Tanah dan Bangunan dalam transaksi jual beli  tanah  dan  /  atau  bangunan  di
Kabupaten Sumedang, yaitu:
a. Waktu  proses verifikasi pajak  BPHTB tidak dapat ditentukan formulir;
b. Tidak dipublikasinya harga pasar;
c. Waktu Survei Lapangan;
d. Dalam  hal  adanya  kekurangan  berkas dalam  proses verifikasi ,  maka  wajin pajak  harus  melengkapi,  dan  itu memakan  waktu  karena  harus  bolak balik ke Bappenda.
3. Akibat  hukum  yang  timbul  pada  proses verifikasi Pajak BPHTB dalam transaksi jual  beli  tanah  dan  /  atau  bangunan  di Kabupaten  Sumedang  adalah  transaksi jual  beli  untuk  nilai  transaksi,  nilainya tergantung  yang  di verifikasi atau disetujui  oleh  Bappenda,  sehingga  tidak murni sesuai dengan harga yang dinyatakan  atau  menurut  kehendak  para pihak,  padahal  menurut  Pasal  1320 KUHPerdata Dalam Pasal 1320 KUHPerdata  telah  disebutkan  tentang syarat  sahnya  suatu  perjanjian.  Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:.
a. Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya;
b. Kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan;
c. Suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal.
Jika  menurut  KUHPerdata  bahwa sebenarnya  dengan  empat  syarat  tersebut suatu  transaksi  jual  beli  sudah  dianggap sah,  namun  dalam  prosedur  pembuatan akta  masih  ada  proses verifikasi ,  yang dalam  hal  harga  transaksi  harus  menurut yang disetujui oleh pihak Bappenda.

## H. Saran
1. Dalam  hal  prosedur  atau  tata  cara verifikasi SSPD  BPHTB  dalam  transaksi jual  beli  tanah  dan  /  atau  bangunan  yang ada di kabupaten Sumedang perlu adanya sosialisasi  kembali  mengenai  tata  cara verifikasi mengingat  masih  banyak  wajib pajak  yang  belum  mengetahui  tentang adanya verifikasi pajak BPHTB, sehingga
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 1 April 2019
ketika  akan  melakukan  peralihan  hak ataupun  transaksi  jual  beli  para  pihak tidak  mengetahui  harus  adanya  proses verifikasi padahal  mereka  ingin  segera melakukan transaksi.
2. Hambatan  yang  timbul  dalam  proses verifikasi bisa  diminimalisir,  dan  segera direalisasikan verifikasi BPHTB  online, yang diharapkan akan semakin memudahkan  dan  melancarkan  proses verifikasi BPHTB.  Hal  teknis  lainnya yaitu:
a. Nilai pasar tahun berjalanbisa diketahui  masyarakat,  atau  adanya transparansi tentang nilai pasar,
sehingga masyarakat tidak lagi kesulitan  atau  meraba-raba  apakah niali  transasksi  mereka  dibawah  atau di atas harga pasar;
b. Dengan  adanya verifikasi BPHTB online maka diharapkan proses verifikasi tidak lagi tergantung dengan ada  atau  tidaknya  pejabat  yang berwenang untuk menandatangani SSPD BPHTB;
c. Tidak  terjadi  kehilangan  terselipnya dokumen atau data manual jika proses verifikasi  BPHTB  dilakukan  berbasis online;
d. Proses verifikasi BPHTB bisa
dilakukan  dan  dimonitor  kapan  saja dan  dimana  saja  oleh  pemohon sehingga  lebih  memberi  jaminan kepastian  hukum  pelayanan  kepada masyarakat.
Namun dengan adanya proses
verifikasi BPHTB  online  seperti  yang direncanakan, pihak harus tetap
memberikan  data  fisiknya  kapada  kantor
bappenda,  itu  tetap  saja  membuat  proses waktu  lebih  lama,  diharapkan  agar  tidak harus  memberikan  data  fisik  kepada bappenda.
Kemudian jika memang harus dilakukan pengecekan lapangan diharapkan agar adanya kepastian waktu, sehingga  tidak  menghambat  para  pihak yang ingin melakukan transaksi jual beli.
3. Akibat  hukum  dalam  proses verifikasi untuk nilai transaksi dalam jual beli tanah dan  atau  bangunan,  jika  memang  harga riil  yang tercantum dalam SSPD BPHTB menurut  para  pihak  memang  harga transaksi  adalah  yang  tercantum  dalam SSPD  BPHTB,  namun  masih  dibawah harga  pasar,  maka  adanya  jalan  keluar seperti  dibuatnya  surat  pernyataan  yang ditandatangani  diatas  meterai  bahwa memang  harga  transaksi  yang  riil  adalah sebagaimana  tercantum  dalam  SSPD BPHTB,  atau  dengan  memperbaiki  Nilai Jual Objek Pajak agar jika transaksi lebih rendah  maka  yang  dipakai  adalah  Nilai Jual Objek Pajak, dengan begitu masyarakat  pun  lebih  mengetahui  berapa standar  harga  pasar  yang  ada  di Kabupaten Sumedang.
Volume 1 Nomor 1 April 2019

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku:
A.P.  Parlindungan, Komentar  Atas  Undang- Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Bandung, 2008
Achmad  Rubaie, Hukum  Pengadaan  Tanah Untuk Kepentingan umum, Bayumedia,  Malang, 2007
Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah dan  Pendaftarannya ,  Sinar  Grafika , Jakarta, 2007 .
K.  Wantijk  Saleh, Hak  Anda  Atas  Tanah , Ghalia Indonesia, Jakarta, 1982.
Lanny  Kusumawati, Hukum  Pajak  Sebagai
Suatu  Pengantar ,  Laros,  Sidoarjo,
2005.
M.  Rakhmat  , Dimensi  Korupsi  Dalam Pengelolaan
Keuangan Daerah ,
Maulana  Media  Grafika,  Bandung,
2013.
Peter  Mahmud  Marzuki, Penelitian  Hukum,
Kharisma Putra Utama, Jakarta, 2014.
Ronny Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian
Hukum ,  Ghalia  Indonesia,  Jakarta,
1985
------------------------------,
Metodologi Penelitian  Hukum  dan  Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1990.
Sirajuddin, et.al ., Hukum  Administrasi Pemerintahan  Daerah, Setara  Pres,
Malang. 2016.
Sudjito, Prona Pensertifikatan Tanah Secara Massal  dan  Penyelesaian  Sengketa Tanah  yang  bersifat  Strategis ,Liberty, Yogyakarta,, 1987.
Waluyo  dan  Wirawan  B.  Ilyas, Perpajakan Indonesia ,  Salemba  Empat,  Jakarta,
1999.

## Peraturan Perundang-undangan:
Peraturan Pemerintah Nomor 74 Tahun 2011 Tentang  Tata  Cara  Pelaksanaan  Hak dan Pemenuhan Kewajiban Perpajakan