## ANALISIS VALUE ENGINEERING PADA PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMENT DI CIKARANG
oleh :
Aripurnomo Kartohardjono
Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Jakarta Email : a.kartohardjono@gmail.com

## Nuridin
Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Jakarta Email : nuridinidin27@yahoo.co.id
Abstrak :  Biaya  untuk  sebuah  pembangunan  suatu  proyek  sangatlah  penting  tetapi  kalau  dalam penggunaannya tidak ada pengendalian maka keuangan pemilik proyek akan rugi. Pada pembangunan proyek  apartemen  di  Cikarang  ini  pekerjaan  arsitektur  (pekerjaan  dinding,  pekerjaan precast  facade, pekerjaan  plafond,  pekerjaan  lantai,  pekerjaan  pintu  jendela,  pekerjaan  railing,  pekerjaan  sanitair) memakan biaya yang lebih besar dibanding pekerjaan lainnya. Value engineering merupakan salah satu cara  untuk  menekan  faktor  biaya  tersebut  karena  akan  mengidentifikasi  item  pekerjaan  apa  yang mungkin banyak mengeluarkan biaya dengan cara melalui tahap informasi, tahap kreatif, tahap analisa, dan tahap rekomendasi serta menggunakan metode paired comparason dalam menentukan faktor yang akan  digunakan  sebagai  desain  penggantinya.  Pengeluaran  biaya  pekerjaan  dinding eksisting sebesar Rp.10.189.035.186,  setelah  dilakukan  proses value  engineering dengan  alternatif  1  didapatkan  biaya sebesar Rp. 8.052.748.444 atau ada penghematan Rp.2.136.286.741 (20.97%). Dan dengan alternatif 2 didapatkan biaya sebesar Rp.8.134.383.474 atau ada penghematan Rp.2.054.651.711 (20.17%).
Kata Kunci : value engineering, tahap informasi, tahap kreatif, tahap analisa, tahap rekomendasi
Abstract : The cost for development a project is very important but if there is not control for its use than the project owner’s finansial loss. In the construction of an apartement project in Cikarang this architectural work (wall work, precast facade work, celling work, floor work, window work, railing work, sanitair work) cost more than other. Value engineering is one way to minimize the cost factor because it will identify what items  of  work  may  cost  a  lot  by  going  through  the information stage,  crative phase,  analisis  phase,  and recomendation stage and using paired comparason method in determining the factors to be used as design his successor. Expenditure of existing wall work costs Rp. 10.189.035.186, after the value engineering process with alternative 1, it was found that the cost of Rp. 8.052.748.444 or Rp.2.136.286.741 (20.97%). And with the alternative 2 obtained a cost of Rp.8.134.383.474 or there is savings Rp.2.054.651.711 (20.17%).
Keywords : Value engineering, information phase, creative phase, analysis phase, recomendation phase.

## Pendahuluan
Sebuah  pembangunan  pasti  memerlukan biaya  atau cost ,  dan  tentunya owner atau pemilik  bangunan  menginginkan  biaya seminimal  mungkin  tapi  dengan  hasil  atau output yang maksimal secara kualitas pada
bangunannya.  Pengendalian  biaya  proyek menjadi  kunci  penting  dalam  proses pengelolaan  biaya  proyek  karena  kegiatan suatu  proyek  bisa  terjadi  terdapat penggunaan  material  yang  belum  optimal, kurang  terampilnya  tenaga  kerja,  dan
penggunaan waktu yang tidak sesuai jadwal akan  menyebabkan  pembengkakan  biaya yang  menyimpang  dari  perencanaan  awal. Pada  pekerjaan  arsitektur  (pekerjaan dinding, pekerjaan plafond, pekerjaan lantai, pekerjaan  pintu  jendela,  pekerjaan  railing, pekerjaan  sanitair,  dan  lain-lain)  pada umumnya  menggunakan  porsi  anggaran yang  cukup  besar  dibanding  dengan pekerjaan  lainnya,  oleh  sebab  itu  perlu dipertimbangkan  lagi  apakah  desain  yang digunakan    sudah  optimal.  Hal  ini  bisa dilakukan dengan meninjau kembali desain proyek  tanpa  mengoreksi  kesalahan- kesalahan  yang  dibuat  perencana  ataupun mengoreksi  perhitungannya  namun  lebih mengarah kepada penghematan biaya yang akan  diperoleh  sehingga  memungkinkan untuk dilakukan penghematan biaya dengan cara mengidentifikasi dan mereduksi biaya- biaya  yang  tidak  perlu  tanpa  mengurangi batasan mutu, keandalan, dan fungsi proyek itu sendiiri.
Maka  dari  itu  diperlukan  suatu  cara penghematan,  dalam  ilmu  teknik  dikenal suatu  cabang  ilmu  mengenai  penghematan biaya  atau  mengefisiensikan  biaya  yaitu yang  dinamakan  Rekayasa  Nilai  ( Value Engineering ).
Sedangkan Value Engineering
(VE) merupakan  ilmu  yang  menggunakan pendekatan  kreatif  dan  terencana  guna mengidenfikasikan  dan  mengefisienkan biaya-biaya  sehingga  ada  dana  yang  dapat dihemat namun tidak memberikan pengaruh  yang  signifikan  pada  konstruksi. Penerapan Value  Engineering ini  dalam proyek  merupakan  suatu  keniscayaan karena ada manfaat dan kegunaannya yang besar  dalam  penekanan  biaya  yang  harus dikeluarkan oleh pemilik proyek atau owner . Namun  hal  yang  berkaitan  dengan  Value Engineering tersebut jangan sampai terjadi efisiensi  yang  dapat  menimbulkan  konflik
atau  sengketa  pada  pelaksanaannya,  yang tidak  sesuai  dengan  apa  yang  tercantum kontrak  yang  berlaku.  Seringkali  yang terjadi  adalah  perbedaan  pemikiran, pendapat  dan  keinginan  antar  pemangku kepentingan yang satu dengan yang lainnya. Perbedaan  ini  kemudian  menjadi  lahirnya konflik atau sengketa.
Pada bangunan apartemen yang berlokasi di Cikarang dengan luas 31.500 m 2 terdiri dari 19  lapis  (lantai), owner menghendaki adanya penghematan biaya. Oleh karena itu dilakukan  penelitian  ini  dengan  analisa Value  Engineering untuk  mendapatkan penghematan biaya sesuai yang dikehendaki oleh owner .

## Tinjauan Pustaka
Value  Engineering (VE)  merupakan  ilmu yang menggunakan pendekatan kreatif dan terencana  guna  mengidentifikasikan  dan mengefisiensikan biaya-biaya yang dianggap tidak memberikan  pengaruh yang signifikan  ataupun  tidak  perlu.  Sedangkan Value  Engineering (VE)  menurut  para  ahli adalah sebagai berikut:
1. Rekayasa Nilai adalah sebuah prosedur ketat  yang  diarahkan  pada  pencapaian fungsi  yang  dibutuhkan  dengan  biaya minimum  tanpa  mengurangi  mutu, tingkat kepercayaan, kinerja dan waktu penyerahan  ( delivery )  (Short, et.al., 2007)
2. Rekayasa  Nilai  adalah  aplikasi  metode nilai  ( value  methodology )  pada  sebuah proyek  atau  layanan  yang  sudah direncanakan  atau  dikonsepkan  untuk mencapai peningkatan nilai. Metodologi nilai  adalah  sebuah  proses  sistematis yang  digunakan  oleh  tim  multidisiplin untuk  meningkatkan  nilai  ( value )  dari sebuah proyek melalui analisis terhadap fungsi-fingsinya (SAVE, 2007; Berawi, 2006)
3. Rekayasa  Nilai  adalah  suatu  usaha kreatif  dalam  mencapai  suatu  tujuan dengan  mengoptimalkan  biaya  dan kinerjadari  suatu  fasilitas  atau  sistem (Abrar Husen, 2010)
Dalam  menerapkan Value  Engineering, pengembangan  gagasan  harus  bertumpu pada:
1. Penghematan biaya
2. Waktu
3. Bahan Rekayasa  Nilai  dalam  pengertiannya  tidak bermakna sebagai berikut:
a. Desain ulang
Mencari-cari  kesalahan  dan  melakukan perhitungan  ulang  yang    perencana  sudah kerjakan
b. Mengurangi biaya proses
Melakukan  penurunan  kualitas  melalui pemotongan biaya
c. Kontrol kualitas
Melakukan  pengontrolan  terhadap  mutu yang diusahakan selevel atau sama dengan yang  direncanakan  dimana  biaya  yang seminimal mungkin.
Tahapan  kerja Value  Engineering ini  untuk memudahkan kita dalam
proses pelaksanaan  sampai  penerapan  hasil  dari Value  Engineering tersebut.  Serta  sebagai tolak  ukur  keberhasilan  dari Value Engineering ini.
Tahapan-tahapan tersebut antara lain:
1. Tahap Informasi
Tahap  informasi  adalah  tahap  permulaan dalam  menyusun  rencana  kerja Value
Engineering yang bertujuan untuk mengumpulkan data-data
yang berhubungan  dengan  item-item  pekerjaan yang  akan  di  analisis,  untuk  memperoleh item  kerja  yang  akan  dilakukan Value Engineering dengan  cara  mendefinisikan fungsi item dalam proyek.
Ada 2 teknik breakdown, dan analisis fungsi:
1. Breakdown
Menurut  Dell’Isola  (1974) breakdown adalah suatu analisis untuk menggambarkan distribusi pemakaian biaya  dari  item-item  pekerjaan  suatu elemen  bangunan.  Jumlah  biaya  item pekerjaan tersebut kemudian diperbandingkan dengan total biaya proyek untuk  mendapatkan  prosentase  bobot pekerjaan.  Bila  memiliki  bobot  pekerjaan besar,  maka  item  pekerjaan  tersebut potensial untuk dianalisis VE.
Tabel 1. Breakdown Pekerjaan Item Pekerjaan Biaya Biaya 1. Pekerjaan A Rp. …………………… 2. Pekerjaan B Rp. …………………… 3. Pekerjaan C Rp. …………………… 4. Pekerjaan D Rp. …………………… 5. Pekerjaan E Rp. …………………… 6. Pekerjaan F Rp. …………………… Total Rp. M Biaya Total Proyek Keseluruhan Rp. N Persentase Rp. M / Rp. N Sember: Dell’Isola (1974) Keterangan:
• Pekerjaan  A-F  merupakan  item-item pekerjaan dari suatu elemen bangunan yang memiliki potensial untuk dilakukan  VE.  Item  pekerjaan  tersebut dipilih  karena  memiliki  biaya  yang besar dari elemen lainnya
• Untuk  mengetahui  item  pekerjaan tersebut  potensial  untuk  dilakukan  VE adalah  dengan  memperbandingkan jumlah item pekerjaan tersebut dengan biaya  total  proyek.  Bila  memiliki prosentase  besar,  maka  potensial dilakukan VE.
2. Analisis Fungsi
Analisis  fungsi  merupakan  basis  utama didalam value  engineering karena  analisis
inilah  yang  membedakan  VE  dari  teknik- teknik  penghematan  biaya  lainnya.  Fungsi diidentifikasi dengan menggunakan deskripsi  yang  terdiri  dari  dua  kata,  yaitu kata kerja dan kata benda. Kata kerja yang digunakan  adalah  kata  kerja  aktif  dan  kata benda  yang  digunakan  adalah  kata  benda yang  terukur.  Secara  umum  fungsi dibedakan menjadi fungsi primer dan fungsi sekunder.  Fungsi  primer  adalah  fungsi, tujuan  atau  prosedur  yang  merupakan tujuan  utama  dan  harus  dipenuhi  serta suatu  identitas  dari  suatu  produk  tersebut dan  tanpa  fungsi  tersebut  produk  tidak mempunyai  kegunaan  sama  sekali.  Fungsi sekunder  adalah  fungsi  pendukung  yang mungkin  dibutuhkan  untuk  melengkapi fungsi  dasar  agar  mempunyai  nilai  yang baik.
Analisis fungsi mempunyai tujuan sebagai:
• Mengidentifikasikan fungsi-fungsi utama  (sesuai  dengan  kebutuhan)  dan menghilangkan fungsi-fungsi yang tidak diperlukan • Agar perancang dapat mengidentifikasikan komponen- komponen dan menghasilkan komponen-komponen yang diperlukan. Tabel 2. Analisis Fungsi N o Kompo nen Fungsi Worth Cost Verb Noun Kind (Rp) (Rp) 1 A Menahan Beban P Rp…. Rp…. 2 B Menerus kan Beban S Rp…. Rp…. Jumlah ∑Rp W ∑Rp C
Sumber: Donomartono (1999)
Nilai cost / worth = ∑Rp C / ∑Rp W Keterangan tabel:
• Analisis  fungsi  hanya  menerangkan item pekerjaan yang akan dianalisis VE dan  definisi  fungsi  dari  kata  kerja  dan kata  benda.  Analisis  fungsi  selain digunakan  pada  tahap  informasi nantinya juga dimunculkan pada tahap analisis. A dan B merupakan komponen- komponen  dari  item  pekerjaan  yang akan dianalisis fungsinya.
• Pada kolom fungsi yang terdapat kolom verb , noun, dan kind merupakan identifikasi fungsi daripada komponen. Untuk verb merupakan identifikasi kata kerja  pada  komponen.  Untuk noun merupakan identifikasi dari kata benda daripada  komponen.  Untuk kind merupakan  identifikasi  fungsi  jenis daripada  komponen.  P  merupakan fungsi  primer  /  pokok,  sedangkan  S merupakan fungsi sekunder.
• Pada  kolom cost diisi  biaya  dari komponen  pekerjaan existing. Pada worth diisi  biaya  untuk  komponen pekerjaan  alternatif  setelah  dilakukan perhitungan biaya anggarannya.
• Nilai cost  /  worth hanya  menunjukan besarnya  efisiensi  penghematan  item pekerjaan  tersebut.  Bila  nila cost  / worth kurang  dari  1,  maka  tidak  ada penghematan,  sedangkan  lebih  dari  1 terjadi  penghematan.  Apabila  semakin besar  nilainya  lebih  dari  1,  maka semakin besar pula penghematan yang terjadi.
2. Tahap Kreatif
Tahap  ini  bertujuan  untuk  mendapatkan ide-ide  alternatif  sebanyak  mungkin  untuk dapat  memenuhi  fungsi  dasar  dari  item kerja  tersebut.  Pada  tahapan  ini  seluruh personel  yang  terlibat  dituntut  untuk berpikir  kreatif  sebanyak-banyaknya  dan akan membuat ide atau gagasan berkembang cepat. Tahapan ini juga hanya menampung ide-ide yang dikemukakan oleh
personelnya  tanpa  melalui  proses  analisa dari ide-ide tersebut.
3. Tahap Analisa Bertujuan  untuk  melakukan  evaluasi, pembenahan  dan  analisa  biaya  yang terdapat  dalam  ide    yang  dihasilkan  dan untuk  mendata  alternatif  yang  layak  serta berpotensi  dalam  menghasilkan  alternatif penghematan.
Dalam  tahap  ini  diadakan  analisa  terhadap masukan-masukan  ide  atau  alternatif.  Ide yang  kurang  baik  dihilangkan.  Alternatif atau  ide  yang  timbul  diformulasikan  dan dipertimbangkan keuntungan dan kerugiannya  yang  dipandang  dari  berbagai sudut, kemudian dibuatkan suatu peringkat hasil  penilaian.  Dalam  mengevaluasi  dapat menggunakan  teknik  diantaranya,  metode paired comparison.
Untuk  penjelasan  teknik-teknik  tersebut adalah sebagai berikut:
a. Metode Paired Comparison Metode paired comparison adalah merupakan  suatu  metode  penentuan  sikap atas  pemilihan  terbaik.  Fungsinya  sebagai pembobotan untuk menggambarkan
relative importance atau kepentingan relatif beberapa objek, yaitu semacam pembobotan yang
mengambarkan kepentingan beberapa objek.
Metode paired comparison adalah salah satu metode  pengambilan  keputusan  terhadap dua atau lebih kriteria. Penggunaan metode paired  comparison dikupas  tuntas  oleh seorang engineer bernama  Dr.  Roy Woodhead. Contoh metode paired comparison yang dikemukakan beliau yaitu:
Tabel 3. Metode Paired Comparison Indeks
B C Skor  Presenta se Deskrip si A  A2  C2 2 33 A B C2 0 0 B 4 67 C
TOTAL 6 100 1. Slight benefit
2. Moderate benefit
3. Major benefit
Keterangan:
• Dalam contoh ini terdapat tiga kriteria A,  B,  C  yang  akan  dibandingkan  mana yang terbaik
• Dari  contoh  diatas  A  lebih  penting dibanding B dengan tingkat kepentingan  moderate  oleh  karena  itu tertulis A2
• C  lebih  penting  dari  A  dengan  tingkat kepentingan moderate sehingga tertulis C2  begitupun  C  terhadap  B  sehingga tertulis C2
• Skor kemudian dijumlahkan. Pada tabel tertulis  A  memiliki  skor  A2  sehingga skornya  2.  C  memiliki  skor  C2  dan  C2 sehingga skornya 4.
• Skor tersebut kemudian dipresentasikan  sehingga  didapatlah  C =67%, A=33%, dan B= 0
• Skor tersebut nantinya akan dibawa ke matriks  analisis  fungsi  sebagai  indeks atau bobot.
Tabel 4. Metode Paired Comparison Bobot
B C D E F Skor Perse ntase Deskr ipsi A  A3  A3  A3  A3  A3 15 41 A B B3  B3  B3  B3 12 32 B C C2  C2  C2 6 16 C D D1  F1 2 5 D E E1 1 3 E 1 3 F TOTAL 37 100

## b. Matriks Evaluasi
Menurut Hutabarat (1995) matriks evaluasi adalah  suatu  cara  pengambilan  keputusan yang  dapat  menggabungkan  kriteria
kualitatif  (tidak  dapat  diukur)  dan  kriteria kuantitatif  (dapat  diukur).  Kriteria-kriteria pada  metode  ini  dapat  ditinjau  dari  aspek item  pekerjaan  yang  dipilih,  misalnya pembiayaan,  waktu  pelaksanaan,  jumlah tenaga, kondisi lapangan, berat struktur, dan sebagainya.  Cara  pelaksanaan  metode  ini adalah:
• Menetapkan  alternatif-alternatif  solusi yang mungkin
• Menetapkan kriteria-kriteria yang berpengaruh
• Memberikan  penilaian  untuk  setiap alternatif  terhadap  masing-masing kriteria
• Menghitung  nilai  total  untuk  masing- masing alternatif
• Memilih  alternatif  dengan  nilai  total terbesar
Dalam  menghitung  matriks  evaluasi menggunakan  dua  tabel,  yaitu  metode paired  comparison untuk  mencari  indeks dan  bobot.  Jadi  nantinya  metode paired comparison digunakan pada dua jenis tabel yaitu  untuk  mencari  bobot  pada  kriteria desain total dan indeks untuk setiap kriteria desain.  Kemudian  setelah  didapatkan  skor berupa  persentase  maka  angka  tersebut dimasukan ke dalam matriks analisis fungsi secara  rumus: Indeks  x  Bobot. Skor terbesar dari perkalian inilah yang  nantinya akan menjadi pilihan.
Tabel 5. Matriks analisis fungsi
No Fungsi Kriteria T o t a l 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Bobot B  B  B B B B B B B 1
A I I I I I I I I I ∑ Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y 2 B I I I I I I I I I ∑ Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y 3
C I I I I
I I I I I ∑ Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Dengan: B   = Bobot
I = Indeks
Y   = Bobot x Indeks ∑Y = Jumlah total pada baris Y Tabel tersebut dijelaskan sebagai berikut:
• A,  B,  C  adalah  item  pekerjaan  yang dianalisi VE
• Untuk  baris  kriteria  1  sampai  9 merupakan  asumsi  kriteria  dari  item pekerjaan yang dianalisis VE
• Untuk baris bobot diambil dari metode paired comparason tabel 2.4
• Untuk  indeks  diambil  dari  metode paired comparason tabel 2.3
• Untuk pekerjaan alternatif yang dipilih dilihat  dari  yang  memiliki  total  indeks dikali bobot (∑Y) te rbesar.
Dari tabel diatas nilai dari Y didapat dengan hasil  perkalian  indeks  dengan  bobot sementara.  Dan  hasil  total  dari  total  (∑Y) menjadi  bobot  kesemuanya  alternatif  yang berfungsi  menjadi  suatu  alat  untuk mengambil keputusan yang dapat menggabungkan  kriteria  kualitatif  (tidak dapat diukur) dan kriteria kuantitatif (dapat diukur).  Selain  itu  dengan  adanya pembobotan  dengan  cara  perbandingan nilai existing dan alternatif nanti bertujuan agar pembaca tahu bahwa dalam penganalisaan VE untuk suatu pembangunan konstruksi dengan
menghadirkan  alternatif-alternatif  tertentu ternyata  mempunyai  tingkat  kelemahan ataupun  kelebihan  yang  berbeda  dilihat dalam segi yang lain.
4. Tahap Rekomendasi Tahapan  ini  adalah  tahap  terakhir  dalam rencana  kerja Value  Engineering yang bertujuan untuk menawarkan atau memberikan  laporan  mengenai  seluruh tahap  sebelumnya  dalam  rencana Value Engineering kepada pihak manajemen atau pemberi  tugas  untuk  memutuskan  apakah
desain yang dipilih mampu dan baik untuk dilaksanakan. (Saptono, 2012).

## Pengertian Dinding
Dinding  adalah  pekerjaan  arsitektur  yang berfungsi sebagai pemisah / pembatas antar ruang. Dinding merupakan bagian bangunan yang  sangat penting bagi suatu konstruksi bangunan. Dinding  membentuk dan melindungi  seluruh  isi  bangunan  baik  dari segi  konstruksi  maupun  dari  segi  artistik bangunan.

## Jenis-jenis Dinding
a. Dinding Batu Bata Merah
b. Dinding Batu Bata Kapur
c. Dinding Batako
d. Dinding Bata Hebel atau Celcon
e. Dinding Beton Precast
Estimasi Biaya Konstruksi Estimasi biaya konstruksi adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan  untuk  bahan  dan  upah,  serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pembangunan  /  proyek  tersebut  (Ibrahim, 1994).

## Biaya Konstruksi
Biaya konstruksi terdiri dari: 1. Modal tetap ( fixed capital)
Biaya modal tetap dibagi menjadi:
a. Biaya langsung ( direct cost)
b. Biaya tak langsung ( indirect cost) Biaya tidak langsung antara lain:
- Gaji  dan  tunjangan  tim  manajemen, engineers, inspector
- Kendaraan  dan  peralatan  konstruksi, termasuk bahan dan suku cadang
- Keuntungan pelaksana, pajak, perijinan dan asuransi.
2. Modal kerja ( Working capital)
Merupakan  biaya  yang  diperlukan  untuk proyek  mulai  beroperasi  sampai  proyek selesai.

## Estimasi Biaya Rinci Pekerjaan Struktur Bangunan
Merupakan estimasi biaya yang didasarkan pada  perhitungan  rinci  item  pekerjaan struktur bawah maupun atas yang ada pada proyek  dan  menggunakan  analisis  harga satuan.
Harga Satuan Pekerjaan Struktur Bangunan Harga satuan pekerjaan meliputi: a. Biaya bahan / material
b. Biaya upah tenaga kerja
c. Biaya peralatan
d. Biaya lain-lain - Biaya subkontraktor - Biaya overhead proyek
- Biaya overhead umum

## Harga Pekerjaan Struktur Bangunan
Harga  struktur  bawah  maupun  atas didapatkan  dari  hasil  perkalian  antara volume pekerjaan struktur tersebut dengan harga satuan  pekerjaan.
HP  : Vol x HSP …………
Dimana : HP  : harga pekerjaan Vol  : volume tiap pekerjaan HSP  : harga satuan pekerjaan

## Metodologi Penelitian
Penelitian ini dilakukan di daerah Cibarusah yaitu  Apartemen  X,  Cikarang.  Penelitian dimulai dengan studi literatur baik melalui buku-buku  pustaka,  internet,  maupun bahan-bahan  lainnya  yang  dapat  dijadikan sebagai  bahan  referensi  dan  tambahan
pengetahuan, pengumpulan data-data, survey kondisi lapangan.

## Waktu Penelitian
Penelitian  berlangsung  selama  proses penyusunan  data  dan  survey  lapangan. Apabila  ada  kekurangan  data  yang  terkait dilapangan maka akan mengecek ulang dan meninjau  kondisi  lapangan  yang  berarti akan  menambah  atau  memperpanjang waktu penelitian ini.

## Jenis Penelitian
Jenis  penelitian  yang  di  lakukan  disini  ada dua, yaitu:
a. Studi kepustakaan
b. Studi lapangan

## Bentuk Penelitian
Bentuk  penelitian    yang  digunakan  untuk penelitian ini adalah dengan menggunakan bentuk penelitian deskriptif dengan analisis data kualitatif. Bentuk deskriptif merupakan bentuk penelitian yang memusatkan  perhatian  pada  masalah- masalah atau fenomena yang bersifat aktual pada  saat  penelitian  dilakukan,  kemudian menggambarkan fakta-fakta tentang masalah  yang  diselidiki  sebagaimana adanya  diiringi  dengan  interpretasi  yang rasional dan akurat. (Nawawi, 2005: 64).

## Tahap Persiapan
Dalam  tahap  persiapan  ini,  peneliti melakukan  diantaranya:  mengumpulkan data-data  proyek,  survey  lapangan  untuk mendapatkan  gambaran  umum  kondisi lapangan, studi pustaka baik melalui buku- buku  pustaka,  internet,  maupun  bahan- bahan lainnya yang dapat dijadikan sebagai bahan referensi dan tambahan
pengetahuan, pengumpulan data-data, survey kondisi lapangan.
Data Penelitian
a. Data Primer
Data  primer  adalah  sumber  data  yang diperoleh  langsung  dari  sumber  asli  (dari lapangan) atau data pokok yang digunakan dalam melakukan analisa Value Engineering. Data  primer  berupa  data  yang  dihasilkan melalui survey langsung dilapangan.
b. Data Sekunder
Data sekunder adalah data-data pendukung yang dapat dijadikan masukan dan referensi dalam melakukan analisa Value Engineering. Data sekunder, diantaranya sebagai berikut: gambar site lokasi,  denah  bangunan,  RKS, RAB, harga satuan.

## Penerapan  Rekayasa  Nilai  (Rencana Kerja)
Setelah  data-data  diperoleh  dan  dilakukan analisis  rekayasa  nilai  untuk  menghasilkan adanya suatu penghematan biaya atau cost saving. Dalam  melakukan  analisis  rekayasa nilai  dilakukan  melalui  empat  tahapan, antara lain:

## Tahap Informasi
Tahap  informasi  adalah  tahap  permulaan dalam  menyusun  rencana  kerja Value Engineering yang bertujuan untuk mengumpulkan data-data yang berhubungan  dengan  item-item  pekerjaan yang  akan  di  analisis,  untuk  memperoleh item  kerja  yang  akan  dilakukan Value Engineering dengan  cara  mendefinisikan fungsi item dalam proyek.
Langkah-langkah  penunjang  yang  biasa diterapkan  dalam  tahap  informasi  adalah sebagai berikut:
a. Pengumpulan desain informasi
• Gambar-gambar perencanaan
• Rencana Anggaran Biaya (RAB)
• Schedule kegiatan, dan lain-lain
Dalam  proses  evaluasi  selanjutnya,  data informasi tersebut dapat dijadikan kumpulan  data  yang  dibutuhkan  dan disusun dalam suatu deskripsi permasalahan dan tujuan penghematannya. b. Penentuan sasaran studi Untuk mengetahui sasaran studi dan berapa besar  perkiraan  target  penghematan  biaya didapat  dengan  membuat  struktur  biaya dari  keseluruhan  elemen  obyek  studi  yang memperlihatkan  dengan  jelas  bagian  dari keseluruhan  elemen  yang  ada  sebagai sasaran studi tersebut.
c. Pemilihan  elemen  dengan  potensi penghematan optimum

## Tahap Kreatif
Didalam Value  Engineering sangat  penting mengembangkan ide-ide untuk
memunculkan  alternatif-alternatif  dari elemen  yang  masih  memenuhi  fungsi tersebut, kemudian disusun secara sistematis.  Alternatif-alternatif  tersebut dapat  ditinjau  dari  berbagai  aspek,  antara lain:
a. Desain perencanaan
b. Bahan atau material
c. Cara atau metode pelaksanaan pekerjaan
d. Waktu pelaksanaan pekerjaan

## Tahap Analisis
Tujuan tahapan analisis ini adalah:
a. Mengadakan  evaluasi,  mengajukan kritik  dan  menguji  alternatif  yang muncul selama tahapan pengembangan ide/spekulatif
b. Memperkirakan nilai uang untuk setiap alternatif
c. Menentukan  alternatif  yang  akan memberikan  kemampuan  yang  paling besar untuk penghematan biaya.
Alternatif  yang  timbul  diformulasikan, kemudian melakukan eliminasi ide-ide yang kurang  praktis  dan  menilai  ide  kreatifitas tersebut  dari  segi  keuntungan  dan kelemahannya  dengan  mencari  potensi penghematan  biaya  untuk  setiap  ide  yang dievaluasi.

## Tahap Rekomendasi
Tahap rekomendasi merupakan tahap yang terakhir  dari  rencana  kerja  rekayasa  nilai. Tahap  ini  bertujuan  merekomendasikan mengusulkan alternatif terbaik yang dipilih sebagai pengganti desain aslinya.

## Pembahasan Dan Analisis
Tahap  ini  dilakukan  untuk  mendapatkan informasi  yang  akurat  terhadap  item pekerjaan  apa  yang  akan  dianalisis.  Dari data  yang  didapat  dari  narasumber,  maka perlu  diolah  dengan  memilah  item pekerjaan dengan batasan yang ditentukan yaitu  10  %  terhadap  biaya  total pembangunan  sebelum  pajak  (Ppn).  Maka dilakukan beberapa teknik identifikasi.

## Cost Model
Cost  model dilakukan  dengan  membuat suatu  tabel  pekerjaan  dikelompokkan menurut elemen pekerjaan masing-masing. Pada  tabel  tersebut  juga  dicantumkan rencana anggaran biaya tiap item pekerjaan. Cost  model ini  dibuat  untuk  memilih pekerjaan mana yang akan dilakukan Value Engineering dengan melihat tabel pekerjaan. Bisa  terlihat  perbedaan  biaya  tiap  elemen
pekerjaan yang dijadikan sebagai pedoman dalam analisis Value Engineering.
Rincian Biaya (Cost Breakdown)
Analisis dilakukan dengan mengidentifikasi pekerjaan  yang  akan  dilakukan Value Engineering pada  rincian  biaya  proyek pembangunan  apartemen  ini.  Terlihat  dari RAB  di  atas  bahwa  pekerjaan  arsitektur mempunyai rencana biaya yang terbesar di banding pekerjaan lainnya.
Tabel 6. Rincian Anggaran Biaya Pekerjaan
Arsitektur No Uraian Jumlah(Rp) % 1 Pek. Dinding & Finishing 15.350.436.708 13.18 2 Precast Façade 8.238.928.085 7.07 3 Pek. Pintu Jendela 9.993.175.794 8.58 4 Pek. Plafond 3.005.077.228 2.58 5 Pek. Lantai 6.406.050.635 5.5 6 Pek. Railing 1.442.449.592 1.25 7 Pek. Sanitary 1.784.385.965 1.53 8 Pek. Lai-lain 819.161.668 0.7 Sub Total 47.054.916.262 Total Sebelum Ppn 116.500.000.000

## Keterangan:
No Uraian Total (Rp) 1 PEKERJAAN PERSIAPAN 14.838.803.345 2 PEKERJAAN STRUKTUR 45.208.397.501 3 PEKERJAAN ARSITEKTUR 47.054.916.262 4 PEKERJAAN PLUMBING 6.605.920.804
5 PEKERJAAN PROVISIONAL SUM 1.587.091.440 6 PEKERJAAN TAMBAH KURANG 1.204.870.646 SUB TOTAL 116.500.000.000 PPN 10 % 11.650.000.000 TOTAL 128.150.000.000 DIBULATKAN 128.150.000.000
- Presentase  didapat  dari  jumlah  uraian pekerjaan  dibagi  total  keseluruhan biaya proyek sebelum ppn
Dari  tabel  diatas  sudah  terlihat  item pekerjaan yang akan dilakukan proses value engineering tapi harus melihat lagi batasan yang diberikan oleh owner yaitu sebesar 10 %  hal  ini  dimaksudkan  supaya  dalam melakukan  proses value  engineering mempunyai  kriteria  batasan  pekerjaan mana  sajakah  yang  bisa  dilakukan  proses tersebut,  maka  yang  masuk  kriteria  atau yang  akan  dilakukan  proses value engineering hanya pada pekerjaan dinding.

## Tahap Kreatif
Setelah  melakukan  tahap  informasi,  pada tahap  kreatif  ini  akan  dimunculkan alternatif-alternatif  desain  /  spek  yang digunakan sebagai pembanding dari desain /  spek  eksisting  untuk  dimungkinkan adanya reduksi atau  penghematan  biaya yang dikeluarkan owner dalam
pembangunan  proyek  apartemen  ini. Karena  item  pekerjaan  dinding  sangat banyak maka hanya akan diambil pekerjaan yang  dianggap  mempunyai  nilai  yang signifikan  atau  nilai  biaya  yang  mencolok yaitu  pekerjaan  bata  ringan  100  mm, pekerjaan  bata  ringan  75  mm,  pekerjaan plesteran, dan pekerjaan acian.

## Pekerjaan Dinding Eksisting
Tabel 7. Daftar desain / spek pekerjaan
dinding eksisting No  Item Pek Spek 1 Bata ringan 100 mm Broco, Lightbrick, setara 2 Bata ringan 75 mm Broco, Lightbrick, setara 3 Plesteran  Leichmix, S3, setara
4 Acian Leichmix, S3, setara

## Pekerjaan Dinding Alternatif 1
Tabel 8. Daftar desain / spek pekerjaan dinding alternatif 1 No  Item Pek Spek 1 Bata ringan 100 mm Thermoblock 2 Bata ringan 75 mm Thermoblock 3 Plesteran  Thermobond (TB801A) 4 Acian Thermobond (TB901A)

## Pekerjaan Dinding Alternatif 2
Tabel 9. Daftar desain / spek pekerjaan dinding alternatif 2 No Item Pek Spek 1 Bata ringan 100 mm Alpha 2 Bata ringan 75 mm Alpha
3 Plesteran  DryMix 4 Acian DryMix

## Perhitungan  Estimasi  Biaya  Pekerjaan
Eksisting No Item Pek Volume Harga Sat Total 1 Pek Dinding 100 mm 11.717,95  156.074 1.828.866.841 2 Pek Dinding 75 mm 27.201,64  117.316 3.191.187.707 3 Plesteran  74.459,53 47.886 3.565.569.098 4 Acian 74.459,53 21.534 1.603.411.539 Total 10.189.035.185

## Perhitungan  Estimasi  Biaya  Pekerjaan Alternatif 1
No Item Pek Volume Harga Sat Total 1 Pek Dinding 100 mm 11.717,95  133.589  1.565.388.806 2 Pek Dinding 75 mm 27.201,64 99.381  2.703.326.277 3 Plesteran 74.459,53 33.017  2.458.430.332 4 Acian 74.459,53 17.803  1.325.603.029 Total 8.052.748.444

## Perhitungan  Estimasi  Biaya  Pekerjaan Alternatif 2
No Item Pek Volume Harga Sat Total 1 Pek Dinding 100 mm 11.717,95  135.934  1.592.867.391 2 Pek Dinding 75 mm 27.201,64  101.194  2.752.642.852 3 Plesteran 74.459,53 33.11  2.465.355.069 4 Acian 74.459,53 17.775  1.323.518.162
Total 8.134.383.474
Perbandingan Harga / Cost Eksisting dan alternatif
Item Kerja Biaya / Cost Penghematan Dinding Eksisting Rp.10.189.035.185 Alternatif 1 Rp.8.052.748.444  Rp.2.136.286.741 Alternatif 2 Rp.8.134.383.474  Rp.2.054.651.711

## Analisis Fungsi Pekerjaan Dinding
Dalam
perhitungan analisa value engineering menggunakan  metode paired comparison, dengan urutan yang digunakan sebagai berikut:
- Membuat tabel analisa fungsi
- Membuat  list  kriteria  desain  dari masing-masing alternatif
- Metode paired  comparison mencari bobot
- Metode paired  comparison mencari indeks
- Matrik evaluasi
Tahap pertama sebelum melakukan analisa value engineering metode paired comparison adalah  membuat  tabel  analisa  fungsi pekerjaan  dinding  dari  mulai  dinding eksisting, alternatif 1 dan alternatif 2. Yang nantinya  akan  dibandingkan  antara  nilai cost dan worth. Nilai cost / worth yang paling besar  adalah  yang  lebih  baik  untuk  dipilih namun  itu  saja  baru  menilai  tingkat  biaya belum faktor lainnya.
Jadi, tabel analisa yang dibuat nantinya akan memberikan informasi mengenai perbandingan  biaya  saja  antara  pekerjaan desain eksisting, alternatif 1 dan alternarif 2. Tapi  tidak  mengindikasikan  apakah  desain tersebut sudah cukup pantas untuk diterima sebagai  pengganti  desain eksisting karena belum  membandingkan  dengan  faktor kriteria lain.

## Tabel 10. Analisis Fungsi Pekerjaan Dinding
No Uraian Kata Kerja F.K. Benda Jenis Cost Worth 1 Worth 2 1 P.
Dinding
Membatasi Ruang Primer 10.189.035. 185 8.052.748 .444 8.134.383. 474 Melindungi Penghuni Primer Memberikan Privasi Sekunder Total 10.189.035. 185 8.052.748 .444 8.134.383. 474 Cost / Worth 1 1.27 1.25
Keterangan dari tabel diatas:
• Untuk  kolom cost nilai  didapat  dari biaya  pekerjaan  dinding eksisting . Untuk  kolom worth 1  nilainya  didapat dari biaya pekerjaan alternatif 1. Untuk kolom worth 2  nilainya  didapat  dari biaya pekerjaan alternatif 2.
• Nilai cost / worth alternatif 1 ( worth 1) = 1.27
• Nilai cost / worth alternatif 2 ( worth 2 )
= 1.25
• Nilai cost  /  worth diatas  berarti menunjukan adanya penghematan, baik pada  pekerjaan  alternatif  1  maupun alternatif 2 karena nilainya lebih dari 1. Kemudian, tahap kedua sebelum melakukan analisa value engineering dengan menggunakan  metode paired  comparison
yaitu  dengan  membuat  kriteria  desain. Maksudnya  disini  adalah  dengan  membuat faktor-faktor  apa  saja  yang  mempengaruhi terlaksananya sebuah desain proyek. Setiap alternatif  desain  yang  dibuat  haruslah memperhatikan  berbagai  faktor  yang mempengaruhi  secara  positif  maupun negatif. Sehingga nantinya alternatif desain yang terpilih adalah desain yang paling tepat dan sesuai untuk dilaksanakan.
Tabel 11. Kriteria desain alternatif 1 dan
alternatif 2 Kriteria Desain Alternatif 1 Alternatif 2 Harga Produk Harga  lebih  murah Rp.510.000/m 3 Harga  lebih  mahal Rp.530.000/m 3 Berat  Normal Produk Lebih  ringan  600 kg/m 3 Lebih  berat  750 kg/m 3 Kekuatan Produk Kekuatan tekan ≥ 4.0 (N/mm 2 ) Kekuatan tekan ≥ 3.0 (N/mm 2 )
Fire Resistance Standar 2-4 jam Standar 2-4 jam
Kriteria  desain  diatas  juga  nantinya  akan digunakan  di  analisa  fungsi  sebagai  bobot setelah  dilakukan  analisa  dengan  metode paired  comparison. Kriteria  desain  yang dibuat  diatas  adalah  faktor-faktor  dari masing-masing  alternatif  desain  yang mungkin  akan  menghambat  ataupun meningkatkan kinerja dari alternatif desain tersebut.  Faktor-faktor  tersebut  adalah harga  produk,  berat  produk,  kekuatan produk, fire resistance .
Selanjutnya  setelah  kriteria  desain  dibuat, langkah selanjutnya adalah membuat bobot item kerja dengan metode paired comparison dan  hasilnya  adalah  sebagai berikut:
Tabel 12. Metode paired comparison bobot
B C D Skor Prese ntase Deskripsi
A A 2 A 2 A 2 6 50 A=Harga
B B 2 B2 4 33 B=Berat C C2 2 17 C= Kekuatan 0 0 D= Fire Resistance TOTAL 12 100 Keterangan tabel: • Terdapat  empat  ktriteria  desain  A=
Harga produk, B=Berat produk, C=Kekuatan  produk,  dan  D= Fire resistance (ketahanan  terhadap  api) kemudian  akan  dibandingkan  mana yang terbaik
• A  lebih  penting  dibanding  B  dengan tingkat  kepentingan  moderat  oleh karena itu ditulis A2
• A  lebih  penting  dibanding  C  dengan tingkat  kepentingan  moderat  oleh karena itu ditulis A2
• A  lebih  penting  dibanding  D  dengan tingkat  kepentingan  moderat  oleh karena itu ditulis A2
• B  lebih  penting  dibanding  C  dengan tingkat  kepentingan  moderat  oleh karena itu ditulis B2
• B  lebih  penting  dibanding  D  dengan tingkat  kepentingan  moderat  oleh karena itu ditulis B2
• C  lebih  penting  dibanding  D  dengan tingkat  kepentingan  moderat  oleh karena itu ditulis C2
• Skor 1 untuk slight
• Skor 2 untuk moderat
• Skor 3 untuk major
• Skor kemudian dijumlahkan. Pada tabel tertulis A memiliki skor A2, A2, dan A2 sehingga skornya 6. B memiliki skor B2, dan  B2  sehingga  memiliki  skor  4.  C memiliki skor C2 sehingga skornya 2. D tidak memiliki skor sehingga skornya 0.
• Skor tersebut kemudian dipresentasikan sehingga didapat
A=50%, B=33%, C=17%, dan D=0%
Setelah  seluruh  item  kerja  memiliki  bobot kerja,  maka  harus  membuat  indeks  item kerja  yang  berisi  perbandingan  antara desain eksisting, alternatif 1 dan alternatif 2, sehingga  nantinya  akan  diperoleh  sebuah indeks angka dari masing-masing item kerja yang  akan  dikalikan  dengan  bobot  item kerja.  Untuk  lebih  jelasnya  perhitungan indeks  item  kerja  dari  masing-masing desain dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 13. Metode paired comparison indeks harga
B C Skor  Presentase Deskripsi A  B2  A2 2 33 A= Eksisting
B B2 4 67 B=Alternatif 1 0 0 C=Alternatif 2 100
Keterangan tabel:
• Skor kemudian dijumlahkan. Pada tabel tertulis A tidak memiliki skor sehingga skornya 0. B memiliki skor B2, dan B2 sehingga skornya 4. C memiliki skor C2
sehingga skornya 2. • Skor tersebut kemudian dipresentasikan sehingga didapat A=0%, B=67%, C=33%
• Indeks harga produk eksisting : 0%
• Indeks harga produk alternatif 1: 67%
• Indeks harga produk alternatif 2: 33%
Tabel 14. Metode paired comparison indeks berat
B C Skor Presentase Deskripsi A  B2  A2 2 33 A= Eksisting B B2 4 67 B=Alternatif
1
0 0 C=Alternatif 2 100
Keterangan tabel:
• Skor kemudian dijumlahkan. Pada tabel tertulis  A  memiliki  skor  A2  sehingga skornya 2. B memiliki skor B2, dan B2 sehingga  skornya  4.  C  tidak  memiliki skor sehingga skornya 0.
• Skor tersebut kemudian dipresentasikan sehingga didapat
A=33%, B=67%, C=0%
• Indeks berat produk eksisting : 33%
• Indeks berat produk alternatif 1: 67%
• Indeks berat produk alternatif 2: 0%
Tabel 15. Metode paired comparison indeks kuat tekan
B C Skor Presen tase Deskripsi A  A2  A2 4 67 A= Eksisting B B2 2 33 B=Alternatif 1 0 0 C=Alternatif 2 100
Keterangan tabel:
• Skor kemudian dijumlahkan. Pada tabel tertulis  A  memiliki  skor  A2,dan  A2 sehingga skornya 4. B memiliki skor B2 sehingga  skornya  2.  C  tidak  memiliki skor sehingga skornya 0.
• Skor tersebut kemudian dipresentasikan sehingga didapat A=67%, B=33%, C=0%
• Indeks kekuatan produk eksisting : 67%
• Indeks  kekuatan  produk  alternatif  1: 33%
• Indeks  kekuatan  produk  alternatif  2: 0%
Tabel 16. Metode paired comparison indeks fire resistance
B C Skor Presen tase Deskripsi A  A2  A2 4 67 A= Eksisting B B2 2 33 B=Alternatif 1 0 0 C=Alternatif 2
100
Keterangan tabel:
• Skor kemudian dijumlahkan. Pada tabel tertulis  A  memiliki  skor  A2,dan  A2 sehingga skornya 4. B memiliki skor B2 sehingga  skornya  2.  C  tidak  memiliki skor sehingga skornya 0.
• Skor tersebut kemudian dipresentasikan sehingga didapat A=67%, B=33%, C=0%
• Indeks fire resistance produk eksisting : 67%
• Indeks fire resistance produk alternatif 1: 33%
• Indeks fire resistance produk alternatif 2: 0%
Setelah  membuat paired  comparison untuk indeks dan bobot, maka langkah selanjutnya adalah  dengan  memasukan  kedua  indeks tersebut  ke  dalam  matriks  evaluasi,  yaitu sebagai berikut:
Tabel 17. Matriks analisis fungsi
No Fungsi Kriteria Total Harga  Berat Kekuatan Fire. R Bobot 50 33 17 0
1 Indeks Eksisting 0 33 67 67 Indeks  x Bobot 0 11 11 0 22
2 Indeks Alternatif 1 67 67 33 33 Indeks  x Bobot 33 22 6 0 61 3 Indeks Alternatif 2 33 0 0 0 Indeks  x Bobot 17 0 0 0 17 Total 100

## Keterangan tabel:
• Terdapat  4  item  kerja  yang  masing- masing  memiliki  bobot  kerja  yaitu Harga  produk  (50%),  Berat  produk (33%),  Kekuatan  produk  (17%), Fire resistance (0%) • Pemberian nilai pada bobot berdasarkan kepentingan kriteria melalui  analisa  dengan  metode paired comparison
• Dari masing-masing item kerja dilakukan  pengalian  antara  indeks dengan bobot kerjanya
• Total hasil adalah jumlah dari (indeks x bobot), dan dengan hasil terbesar yaitu diangka  61%  yang  berada  pada pekerjaan  alternatif  1.  Serta  hasil  dari inilah  yang  akan  digunakan  sebagai pengganti  dari  desain eksisting yang mempertimbangkan  kriteria  harga produk, berat produk, kekuatan produk, dan Fire resistance .

## Tahap Rekomendasi
1. Desain / spek eksisting
Pada  desain  /  spek  awal  yang  digunakan dalam proyek apartemen ini adalah sebagai berikut:
Tabel 18. Daftar desain / spek pekerjaan
dinding eksisting No  Item Pek Spek 1 Bata ringan 100 mm Broco, Lightbrick, setara 2 Bata ringan 75 mm Broco, Lightbrick, setara 3 Plesteran  Leichmix, S3, setara
4 Acian Leichmix, S3, setara
2. Usulan alternaif spek
Setelah  melakukan  proses  analisa value engineering matriks  analisa  fungsi  terlihat pada  pekerjaan  alternatif  1,  dari  hasil perkalian  indeks  dengan  bobot  kemudian dijumlahkan hasilnya adalah angka 61% dan angka  inilah  sebagai  patokan  dalam menentukan  alternatif  1  sebagai  pengganti desain eksisting karena sudah mempertimbangkan  semua  aspek,  maka dengan  alternatif  1  untuk  menggantikan desain  atau  spek eksisting yang  adalah sebagai berikut:
Tabel 19. Daftar desain / spek pekerjaan dinding alternatif 1 (yang diusulkan)
3. Dasar pertimbangan penggunaan
desain / spek perhitungan alternatif
Terlihat  bahwa  dalam  menggunakan pekerjaan dinding alternatif 1  karena harga yang  lebih  rendah  yaitu  selisih  Rp. 81.635.030 dari pekerjaan dinding alternatif 2  (nilai  penghematan  alternatif  1 – nilai penghematan alternatf 2 = Rp.2.136.286.741 – Rp.2.054.651.711= Rp.81.635.030).  Serta  setelah  dilakukan matriks  analisa  fungsi  memperlihatkan kelebihan pada pekerjaan dinding alternatif 1 sebesar 61%.

## Kesimpulan
Dengan  meninjau  desain  /  spek  pekerjaan dinding eksisting kemudian  dibandingkan dengan  pekerjaan  dinding  alternatif  1  dan alternatif  2,  maka  di  dapat  kesimpulan sebagai berikut:
1. Pekerjaan  dinding  merupakan  paket pekerjaan  dengan    biaya  tinggi  di banding  pekerjaan  precast  façade, pekerjaan  pintu  &  jendela,  pekerjaan plafond,  pekerjaan  lantai,  pekerjaan railing, pekerjaan sanitair.
2. Biaya  pekerjaan  dinding eksisting (pekerjaan  pasangan  bata  100  mm, pekerjaan  pasangan  bata  75  mm, pekerjaan  plesteran,  pekerjaan  acian) adalah  sebesar  Rp.  10.189.035.186. Penerapan value  engineering alternatif 1  di  dapatkan  biaya Rp.  8.052.748.444 atau  ada  penghematan  sebesar  Rp. 2.136.286.741 (20,97%).
3. Penerapan value  engineering alternatif 2  di  dapatkan  biaya Rp.  8.134.383.474 atau  ada  penghematan  sebesar  Rp. 2.054.651.711 (20,17%).
4. Penurunan  biaya  dari  masing-masing alternatif lebih dari 20% No  Item Pek Spek 1 Bata ringan 100 mm Thermoblock 2 Bata ringan 75 mm Thermoblock 3 Plesteran  Thermobond (TB801A) 4 Acian Thermobond (TB901A)

## Daftar Pustaka
Asiyanto,  Ir.  MBA.  IPM.  2005. Manajemen Produksi untuk Jasa Konstruksi. Jakarta : PT. Pradnya Paramita Berawi,  Ali,  Muhammed.  Ph.D.  2015. Rekayasa Inovasi Mega Proyek Infrastruktur (Studi Kasus Jembatan Selat Sunda) . Jakarta : UI-Press
Donomartono, 1999. Aplikasi Value
Engineering  Guna  Mengoptimalkan  Biaya Pada Tahap Perencanaan Konstruksi Gedung Dengan Struktur Balok Beton Pratekan
Ervianto,  I,  Wulfram.  2002. Manajemen Proyek  Konstruksi. Yogyakarta  :  CV.  Andi Offset Husen,  Abrar.  Ir.MT.  2010. Manajemen Proyek  (Perencanaan,  Penjadwalan,  dan Pengendalian Proyek). Yogyakarta : CV. Andi Offset Pontoh,  Monica,  Magdalena.  2013. Aplikasi Rekayasa  Nilai  Pada  Proyek  Konstruksi Perumahan (Studi Kasus Perumahan Taman Sari Metropolitan), Manado Rumintang,  Anna.  2008. Analisa  Rekayasa Nilai  Pekerjaan  Struktur  Gedung  Teknik Informatika UPN “Veteran” , Jawa Timur. Sukma,  Bima.  2011.
Aplikasi  Value Engineering Dengan Metode
“Paired Comparation”  Pada  Struktur  Pelat  Beton (Studi  Kasus  Gedung  “X”  Empat  Lantai).
Jakarta.