Abstrak—Suatu  lahan  yang  diatasnya  telah  berdiri  bangunan yang tidak termanfaatkan lagi oleh pemiliknya terletak di Jalan Gatot  Subroto  Kota  Tangerang.  Lahan  tersebut  merupakan lahan  milik  PT.  Sabar  Subur  Makmur  Sentosa.  Berdasarkan berita  yang  diliput  pada  tanggal  13  Juli  2019  oleh CNNBANTEN.ID,  pemilik  properti  yang  telah  berdiri  sejak tahun  2000-an  tersebut  berencana  akan  menawarkan kepemilikan  lahan  kepada  Investor  yang  tertarik  untuk melakukan  akusisi.  Namun  lokasi  yang  strategis  saja  belum cukup  untuk  membuat  investor  tertarik  untuk  mengakusisi lahan  ini,  hal  ini  dibuktikan  dengan  belum  adanya  kegiatan baru yang terjadi di atas lahan tersebut selama lebih dari satu (1) tahun. Oleh karena itu diperlukan analisis lebih lanjut dan mendalam  untuk  mengetahui  alternatif  penggunaan  yang memberikan  nilai  lahan  tertinggi,  sehingga  investor  tertarik untuk  melakukan  akusisi.  Untuk  mendapatkan  nilai  lahan tertinggi  pada  lahan  di  Jalan  Gatot  Subroto,  Kota  Tangerang ini digunakan metode Highest and Best Use. Analisis ini meliputi aspek  legal,  aspek  fisik,  aspek  finansial  dan  produktivitas maksimum. Aspek legal menganalisis zoning dan building code; aspek  fisik  menganalisis  ukuran  dan  bentuk  tanah,  utilitas, aksesibilitas,  dan  desain  awal  alternatif;  aspek  finansial menganalisis biaya investasi, pendapatan properti, pengeluaran operasional  properti  dan  Net  Present  Value  (NPV);  dan produktivitas maksimum untuk menentukan alternatif properti yang  memberikan  nilai  lahan  tertinggi  tertinggi.  Dari  hasil analisis  yang  dilakukan  didapatkan  bahwa  ada  tiga  alternatif yang  memenuhi  aspek  legal,  aspek  fisik,  dan  aspek  finansial. Alternatif tersebut adalah apartemen, pusat perbelanjaan, dan pergudangan.  Dari  analisis  Highest  and  Best  Use  (HBU) didapatkan  alternatif  peruntukan  terbaik  yang  memberikan nilai  lahan  tertinggi  pada  lahan  di  jalan  Gatot  Subroto  Kota Tangerang  adalah  apartemen  dengan  penambahan  nilai  dari nilai  lahan  awal  sebesar  Rp.  7.500.000/m 2 menjadi  Rp. 17.996.615/m 2 atau  sebesar  Rp.  10.496.615/m 2 ,  yang  berarti pemanfaatan  lahan  untuk  apartemen  akan  memberikan produktifitas lahan sebesar 140%.
Kata Kunci—Highest and Best Use, Lahan, Properti.

## I. PENDAHULUAN
ERTUMBUHAN  perekonomian  penduduk  yang  terus meningkat di kota besar seperti Tangerang, menimbulkan daya  tarik  bagi  investor  untuk  masuk  dan  mengembangkan usahanya di Tangerang. Proyek konstruksi adalah salah satu ranah  favorit  bagi  para  penanam  modal.  Pertumbuhan ekonomi  kota  Tangerang  di  sektor  konstruksi  menempati peringkat  ketiga  yaitu  sebesar  7,2  %,  dibawah  sektor perdagangan  sebesar  8,68  %  di  posisi  pertama,  dan komunikasi sebesar 7,48 % di posisi kedua [1]. Peningkatan disektor  konstruksi  ini  merupakan  dampak  dari  permintaan yang besar oleh masyarakat akan properti, baik untuk hunian, maupun  untuk  berinvestasi.  Untuk  meningkatkan  efisensi pada  keterbatasan  lahan  yang  diakibatkan  oleh  jumlah
permintaan  masyarakat  yang  besar  maka,  perlu  dilakukan optimalisasi penggunaan lahan.
Salah  satu  lahan  yang  diatasnya  berdiri  bangunan  yang tidak  termanfaatkan  lagi  oleh  pemiliknya  terletak  di  Jalan Gatot  Subroto,  Kota  Tangerang.  Lahan  tersebut  merupakan milik PT. Sabar Subur Makmur Sentosa. Berdasarkan berita yang diliput pada tanggal 13 Juli 2019 oleh CNNBANTEN.ID, pemilik properti yang telah berdiri sejak tahun  2000-an  tersebut  berencana  akan  menawarkan kepemilikan  lahan  kepada  Investor  yang  tertarik  untuk melakukan  akusisi  .  Sampai  per  tanggal  16  Oktober  2020 kondisi  lahan  masih  dalam  kondisi  belum  terjual  yang  bisa dilihat di Gambar 1.
Menurut Andriani , kualitas serta lokasi suatu lahan akan berdampak pada nilai lahan wilayah tersebut [2]. Jika dilihat dari  lokasi  (Gambar  2.)  lahan  berada  di  jalan  utama  yang selalu  padat  dilalui  kendaraan,  dekat  dengan  akses  pintu keluar/  masuk  tol,  dan  berada  di  kawasan  industri.  Namun lokasi  yang  strategis  saja  belum  cukup  untuk  membuat investor  tertarik  untuk  mengakusisi  lahan  ini,  hal  ini dibuktikan dengan belum adanya kegiatan baru yang terjadi di atas lahan tersebut selama lebih dari (satu) 1 tahun. Salah satu  faktornya  adalah  umur  bangunan  yang  berdiri  diatas lahan  tersebut  dipekirakan  telah  melebihi  umur  manfaat bangunan yang ditetapkan UU nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan.
Oleh karena itu diperlukan analisis Highest and Best Use (HBU)  untuk  mengetahui  alternatif  penggunaan  yang

## Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan di Jalan Gatot Subroto Kota Tangerang
Lukas Adiputra, Retno Indryani, dan Christiono Utomo Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
P
Gambar 1. Kondisi Eksisting Bangunan.
memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik pada lahan yang dianggap  kosong  di  Jl.  Gatot  Subroto,  Kota  Tangerang, sehingga investor tertarik untuk melakukan akusisi.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Fitri  (2020)  ,  menganalisis  BMN Idle berupa  tanah  dan bangunan  rumah  negara  golongan  II  dengan  menggunakan Highest  and  Best  Use (HBU)  [3].  Dalam  penelitian  ini direncanakan  pengembangan  lahan  dengan  melakukan pembongkaran  bangunan existing .  Hasil  dari  penelitian  ini didapatkan  bahwa  alternatif  gedung  pertokoan  (ruko)  akan memberikan  kenaikan  nilai  lahan  sebesar  Rp.  5.500.465 dalam artian memberikan produktivitas lahan sebesar 26,7%.
Indriani  (2019),  menganalisis  lahan  bekas  gedung Convention Hall dengan menggunakan Highest and Best Use (HBU) [4]. Dalam penelitian ini direncanakan pengembangan lahan dengan melakukan perluasan bangunan existing sehingga  dilakukan  pembongkaran  terhadap  sisi bangunan  yang  akan  diperluas.  Hasil  dari  penelitian  ini didapat  bahwa  alternatif  berupa  perluasan convention  hall dan  hotel  bintang  3,  serta outdoor  exhibition akan memberikan kenaikan nilai lahan sebesar Rp. 28.365.482/ m 2 dalam artian memberikan produktivitas lahan sebesar 203%.
Laksmi  (2017),  menganalisis  lahan  bekas  pasar  Pucang Anom Surabaya dengan mengunakan Highest and Best Use
(HBU)[5]. Dalam penelitian ini direncanakan pengembangan lahan dengan melakukan  pembongkaran  bangunan existing . Hasil dari penelitian  ini didapat bahwa alternatif Mixed use pasar  dengan  apartemen  akan  memberikan  kenaikan  nilai lahan sebesar Rp. 17.828.030 sebesar 210%.
Akbar  (2017),  menganalisis  lahan  bekas  pergudangan milik  PT.  Bumi  Heulang  Mangkak  dengan  menggunakan Highest  and  Best  Use (HBU)  [6].  Dalam  penelitian  ini direncanakan  pengembangan  lahan  dengan  mengalihkan fungsi bangunan. Hasil dari penelitian ini didapatkan bahwa alternatif workshop baja  ringan  memberikan  kenaikan  nilai lahan yang tertinggi pada objek penelitian.
Ilmiahwan  (2016)  ,  menganalisis  lahan  bekas  bangunan Lamongan Plaza dengan menggunakan Highest and Best Use (HBU) [7].Dalam penelitian ini direncanakan pengembangan lahan dengan mengalihkan fungsikan   bangunan. Hasil dari penelitian ini didapat bahwa alternatif hotel akan memberikan kenaikan nilai lahan sebesar Rp. 7.550.000/ m 2 .
Afiata  (2016),  menganalisis  lahan  bekas  pasar  Blauran Surabaya dengan mengunakan Highest and Best Use (HBU)
Gambar 2. Lokasi Objek Penelitian.
Tabel 1. Variabel Penelitian
Aspek Variabel Aspek Legal
1. Zoning 2. Building Code
a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
c. Koefien Lantai Bangunan (KLB)
d. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
e. Ketinggian Maksimum Bangunan
Aspek Fisik
1. Ukuran dan Bentuk Tanah 2. Utilitas
3. Aksesibilitas Aspek Finansial 1. Biaya Investasi 2. Pendapatan
3.   Pengeluaran 4. Aliran Kas 5. Net Present Value (NPV)
Produktivitas Maksimum Nilai lahan
Gambar 3. Diagram Alir Penelitian.
[8]. Dalam penelitian ini direncanakan pengembangan lahan dengan  melakukan  pembongkaran  bangunan existing .  Hasil dari penelitian  ini didapat  bahwa  alternatif Mixed use pasar dengan perbelanjaan akan memberikan kenaikan nilai lahan sebesar Rp. 50.277.415 sebesar 236%.

## III. METODOLOGI
A. Konsep Penelitian
Highest and Best Use adalah sebuah analisis untuk mencari peruntukan  atau  kegunaan  lahan yang  tertinggi dan  terbaik. Analisis  HBU  terdiri  dari  4  aspek  pokok,  yaitu  diizinkan secara  hukum,  memungkinkan  secara  fisik,  layak  secara finansial, dan menghasilkan produktivitas maksimum.

## B. Objek Penelitian
Lahan  pada  objek  penelitian  ini  berupa  sebidang  lahan berikut  dengan  bangunan  di  atasnya  di  JL.  Gatot  Subroto, Kota  Tangerang  dengan  luas  4.003  m 2 .  Lokasi  objek penelitian dapat dilihat pada Gambar 2.

## C. Variabel Penelitian
Dalam sebuah penelitian dibutuhkan data-data untuk menunjang  penelitian  tersebut.  Hal  ini  bertujuan  untuk mempermudah pengerjaan analisis data. Rincian pengelompokkan data dapat dilihat pada Tabel 1.
D. Analisis Data
Analisis data dalam penelitian ini adalah analisis Highest and Best Use dengan menggunakan keempat aspek variabel yang telah ditentukan. Variabel tersebut akan diproses secara beruntun  mulai  dari  penentuan  alternatif  yang  didasari dengan analisa pasar lingkungan, aspek hukum, aspek fisik, kemudian  aspek  finansial,  dan  yang  terakhir  adalah produktivitas yang maksimum sesuai dengan Gambar 3.

## IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN
Hasil penelitian dari Analisa Highest and Best Use hingga didapatkan  alternatif  yang  dapat  memberikan  nilai  lahan tertinggi dan terbaik akan dijelaskan pada bab ini.
Tabel 2. Kapasitas Maksimum Uraian Pergudangan Pusat perbelanjaan Apartemen Luas lahan (m 2 ) 4.003 4.003 4.003 Luas lantai dasar (m 2 ) 1.601 1.601 1.601 Luas seluruh lantai bangunan (m 2 ) 12.810 24.018 24.018 Jumlah lantai 8 15 15 Luas lahan terbuka hijau (m 2 ) 2.402 2.402 2.402 Luas lahan parkir (m 2 ) 1.851 6.015 6.015 Luas produktif (m 2 ) 12.810 20405 20.405 Tabel 3. Preliminary Design Uraian Apartemen Pusat Perbelanjaan Pergudangan Luas lahan (m 2 ) 4.003 4.003 4.003 Luas dasar bangunan (m 2 ) 1.130 748 1200 Jumlah lantai 15 15 2 Tipe (m2) 5x7 6x7 2x3 4x5 10x15 10x30 Jumlah 119 179 180 240 2 4 Luas lahan terbuka hijau (m 2 ) 2.873 3.225 2.803 Luas lahan parkir (m 2 ) 900 2.805 425 Luas disewakan (m 2 ) 11.504 5.580 1.500 Tabel 4. Biaya Investasi (dalam rupiah) Alternatif Penggunaan Biaya Investasi Apartemen 255.611.646.871 Pusat perbelanjaan 190.288.110.679 Pergudangan 53.428.002.277 Tabel 5. Pendapatan (dalam rupiah) Tahun Apartemen Pusat Perbelanjaan Pergudangan 2021 19.257.696.000 18.824.967.000 5.068.800.000 2022 20.220.580.800 19.404.344.934 5.253.709.824 2023 21.231.609.840 20.005.693.649 5.445.532.163 2024 22.293.190.332 20.630.036.193 5.644.529.933 2025 23.407.849.849 21.278.450.324 5.850.976.167 2026 24.578.242.341 21.952.071.644 6.065.154.409 2027 25.807.154.458 22.652.096.929 6.287.359.124 2028 27.097.512.181 23.379.787.650 6.517.896.117 2029 28.452.387.790 24.136.473.707 6.757.082.975 2030 29.875.007.180 24.923.557.378 7.005.249.528

## A. Penentuan alternatif
Pada tahap ini alternatif penggunaan ditentukan dengan melakukan  analisa  pasar  lingkungan.  Analisa  pasar lingkungan  dilakukan  dengan  melihat  bagaimana  kondisi permintaan  pasar  terhadap  suatu  jenis  properti  yang menunjukkan properti yang apa yang paling diminati. Analisa pasar lingkungan berhubungan dengan tingkat kependudukan,  tingkat  pertumbuhan  ekonomi  kota,  dan tentunya  riwayat  perkembangan  properti.  Dari  hasil  analisa pasar  lingkungan  didapatkan  alternatif  penggunaan  yang dapat diperuntukkan pada objek penelitian adalah apartemen, pusat perbelanjaan dan pergudangan.

## B. Aspek Legal
Setelah  melakukan  pemilihan  alternatif,  maka  langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah melakukan analisa terhadap  aspek  legal.  Analisa  terhadap  aspek  legal  ini bertujuan untuk menemukan kapasitas maksimum penggunaan  lahan.  Hal-hal  yang  ditinjau  dalam  subbab  ini adalah zoning dan building code .

## 1) Zoning
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Nomor 06 Tahun  2012  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota Tangerang 2012-2032,  disebutkan  bahwa  pada  lokasi objek penelitian  di  Jalan  Gatot  Subroto,  Kelurahan  Jatake, Kecamatan Jatiuwung, Kota Tangerang, diatur bahwa lahan tersebut  diperuntukan  untuk  Kawasan  Industri,  Kawasan Perdagangan  dan  Jasa,  dan  Kawasan  Perumahan.  Tabel  2, menunjukkan  alternatif  properti  yang  terpilih  berdasarkan zoning .
2) Building code
a. Building code kawasan industri Adapun persyaratan building code untuk kawasan industri
adalah sebagai berikut:
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan 10 m.
2. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kanan 2 m.
3. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kiri 8 m.
4. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi belakang 2 m.
5. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah sebesar 60%.
6. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah sebesar 3,2.
7. Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah sebesar 10%.
8. Ketinggian maksimum bangunan adalah 8 lantai.
b. Building code kawasan pusat perdagangan dan jasa Adapun  persyaratan building  code untuk  kawasan  pusat perdagangan dan jasa adalah sebagai berikut:
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan 10 m.
2. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kanan 2 m.
3. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kiri 8 m.
4. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi belakang 2 m.
5. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah sebesar 60%.
6. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah sebesar 6.
7. Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah sebesar 10%.
8. Ketinggian maksimum bangunan adalah 15 lantai.
c. Building code kawasan perumahan Adapun  persyaratan building  code untuk  kawasan perumahan adalah sebagai berikut:
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan 10 m.
2. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kanan 2 m.
3. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi kiri 8 m.
4. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi belakang 2 m.
5. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah sebesar 60%.
6. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah sebesar 6.
7. Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah sebesar 10%.
8. Ketinggian maksimum bangunan adalah 15 lantai.
Tabel 6. Pengeluaran (dalam rupiah) Tahun Apartemen Pusat perbelanjaan Pergudangan 2021 3.092.768.911 5.098.609.710 1.064.448.000 2022 3.299.229.194 5.345.710.940 1.118.734.848 2023 3.521.738.386 5.608.783.323 1.176.869.675 2024 3.761.624.928 5.889.170.756 1.239.172.854 2025 4.020.407.478 6.190.024.434 1.305.992.942 2026 4.299.499.039 6.509.544.888 1.377.709.202 2027 4.600.676.520 6.851.144.902 1.454.734.347 2028 4.925.817.284 7.217.370.191 1.537.517.538 2029 5.276.885.774 7.609.332.215 1.626.547.644 2030 5.656.071.992 8.029.477.778 1.722.356.797 Tabel 7. Kelayakan Finansial (dalam rupiah) Uraian Apartemen Pusat Perbelanjaan Pergudangan Investasi -255.611.646.872 -190.288.110.679 -53.428.002.278 NOI 199.766.511.265 152.838.310.271 46.272.206.390 NPV 42.017.949.676 25.380.912.859 13.069.725.359 Pengujian Diterima Diterima Diterima Tabel 8. Produktivitas Maksimum (dalam rupiah) Uraian Apartemen Pusat Perbelanjaan Pergudangan Nilai Properti 297.629.596.548 215.669.023.538 66.497.727.637 Nilai Bangunan 225.589.146.872 160.265.610.679 23.405.502.278 Nilai Lahan 72.040.449.676 55.403.412.859 43.092.225.359 Nilai Lahan /m 2 17.996.615 13.840.473 10.764.983 Nilai Lahan Kosong /m 2 7.500.000 7.500.000 7.500.000 Peningkatan Nilai Lahan/ m 2 10.496.615 6.340.473 3.264.983 Produktifitas 140% 85% 44%

## 3) Kapasitas maksimum
Untuk  mendapatkan  kapasitas  maksimum  alternatif penggunaan  dapat  dilakukan  dua  (2)  cara,  yaitu  dengan memaksimalkan  luas  lantai  dasar  bangun  dan  dengan memaksimalkan  tinggi  bangunan.    Hasil  perhitungan kapasitas  maksimum  untuk  setiap  alternatif  penggunaan dapat dilihat pada Tabel 2.

## C. Aspek fisik
Aspek  berikutnya  yang  ditinjau  dalam  analisa  HBU  ini adalah analisa aspek fisik. Aspek fisik yang ditinjau meliputi luas  dan  bentuk  lahan,  kelengkapan  utilitas,  dan  juga aksesibilitas.  Pada  aspek  fisik  juga  dilakukan  perencanaan preliminary design .
1) Bentuk dan ukuran lahan
Lahan ini miliki luas 4.003 m 2 . Bentuk dari lahan ini cukup beraturan  karena  sebelumnya  sudah  ada  bangunan  yang didirikan  diatas  lahan  tersebut.  Bila  dilihat  dari site  plan , lahan ini menyerupai trapesium.
2) Aksesibilitas
Lahan ini terletak di jalan arteri primer yaitu Jalan Gatot Subroto. Jalan ini merupakan jalan utama yang menghubungkan  antara  Kabupaten  Tangerang  dan  Kota Tangerang, sehingga sering kali terjadi kepadatan kendaraan. Selain itu, lahan ini juga dekat dengan pintu masuk/keluar tol, sehingga  banyak  dilewati  oleh  transportasi  umum  maupun transportasi pribadi seperti motor dan sepeda motor.

## 3) Utilitas
Jika  dilihat  dari  segi  utilitas,  lahan  ini  memiliki kelengkapan  fasilitas  umum  yang  sangat  menunjang.  Di sekitar lahan ini sudah dilengkapi dengan sarana penunjang utama seperti air, listrik, dan sarana komunikasi.

## 4) Preliminary design
Hasil desain alternatif dari setiap penggunaan dapat dilihat pada Tabel 3.

## D. Aspek finansial
Setelah mengidentifikasi aspek legal dan fisik, selanjutnya dilakukan perhitungan terhadap aspek finansial. Hal-hal yang dibahas dalam analisis ini adalah biaya investasi, pendapatan, pengeluaran dan aliran kas.

## 1) Biaya Investasi
Biaya investasi terdiri dari biaya pembongkaran bangunan, biaya lahan, biaya standar dan biaya non-standar. Total biaya investasi  untuk  setiap  alternatif  penggunaan  dapat  dilihat pada Tabel 4.

## 2) Perencanaan pendapatan
Perencanaan pendapatan untuk tiap alternatif penggunaan terdiri dari pendapatan sewa, service charge , dan pendapatan parkir.  Total  pendapatan  tiap  alternatif  penggunaan  dapat dilihat pada Tabel 5.
3) Perencanaan pengeluaran
Perencanaan  pengeluaran  terdiri  dari  biaya  operasional, biaya pemeliharaan, dan biaya keamanan. Biaya operasional terdiri  dari  biaya  listrik,  biaya  air,  dan  gaji  pegawai.  Total pengeluaran tiap alternatif penggunaan dapat dilihat pada
Tabel 6.

## 4) Analisa arus kas
Analisa  arus  kas  dilakukan  dengan  melihat aliran  kas keluar  dan aliran  kas  masuk  tiap  tahun  yang  akan dijumlahkan sehingga didapatkan pedapatan bersih atau Net Operating Income (NOI) Setelah itu akan dicari Net Present Value (NPV) dengan cara menghitung selisih Present Value biaya investasi dengan Present Value Net Operating Income (NOI) di masa yang akan datang termasuk Present Value dari Terminal  Value . Terminal  Value adalah  estimasi  nilai properti  pada  akhir  periode  proyeksi  dengan  cara mengkapitalisasi NOI pada periode n+1.
Apabila  NPV  lebih  besar  daripada  0  maka  investasi dikatakan layak. Sebaliknya jika NPV lebih kecil daripada 0 maka  investasi  dikatakan  tidak  layak.  Dalam  penelitian  ini masa investasi direncanakan selama 10 tahun. Hasil analisa kelayakan finansial dapat dilihat pada Tabel 7.

## E. Produktivitas Maksimum
Alternatif  penggunaan  yang  layak  secara  legal,  fisik  dan finansial,  kemudian  dianalisa  produktivitasnya  untuk mendapatkan  alternatif  dengan  nilai  tertinggi.  Produktivitas lahan  merupakan  peningkatan  nilai  lahan  per  m 2 akibat pengembangan  bangunan  properti.  Nilai  lahan  didapatkan dengan  metode  penyisaan  tanah  dimana  nilai  lahan  adalah nilai  properti  dikurangi  dengan  nilai  bangunan.  Nilai bangunan  diperoleh  berdasarkan  hasil  perhitungan  biaya investasi  bangunan,  sedangkan  nilai  properti  adalah  jumlah Present Value dari Net Operating Income (NOI) di masa yang akan  datang  ditambah Present  Value dari Terminal Value. Produktivitas  maksimum  dari  tiap  alternatif  penggunaan dapat dilihat pada Tabel 8.
Berdasarkan Tabel 8. diketahui jika dengan pengembangan apartemen akan didapatkan penambahan nilai lahan dari nilai awal  sebesar  Rp.  10.496.615/m 2 ,  yang  berarti  penggunaan lahan untuk apartemen akan memberikan produktivitas lahan sebesar  140%.  Dengan  pengembangan  pusat  perbelanjaan akan  didapatkan  penambahan  nilai  lahan  sebesar  Rp. 6.340.473/m 2 ,  yang  berarti  penggunaan  lahan  untuk  pusat perbelanjaan  akan  memberikan  produktivitas  lahan  sebesar 85%. Dengan pengembangan pergudangan akan didapatkan penambahan  nilai  lahan  dari  nilai  awal  sebesar  Rp. 3.264.983/m 2 ,  yang  berarti  penggunaan  lahan  untuk apartemen  akan  memberikan  produktivitas  lahan  sebesar 44%.  Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  alternatif apartemen memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan analisis aspek legal, fisik dan finansial pada lahan  kosong  di  jalan  Gatot  Subroto,  Kota  Tangerang menghasilkan tiga alternatif pengembangan, yaitu apartemen, pusat perbelanjaan, dan pergudangan.
Berdasarkan  hasil  analisis Highest  and  Best  Use (HBU), diketahui bahwa dengan pengembangan apartemen memberikan penambahan nilai lahan tertinggi, yaitu sebesar Rp.  10.496.615/m 2 ,  yang  berarti  penggunaan  lahan  untuk apartemen  akan  memberikan  produktivitas  lahan  sebesar 140%.    untuk  lahan  kosong  di  jalan  Gatot  Subroto,  Kota Tangerang.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  B.  P.  S.  K.  Tangerang., PDRB  Kota  Tangerang  Atas  Dasar  Harga Konstan  Menurut  Lapangan  Usaha  Tahun  2018 .  Tagerang:  Badan Pusat Statistik Kota Tangerang.
[2]  P.  D.  I.  Sidoarjo,  “Model  Perkembangan  Harga  Lahan  Pasca Pembangunan  Jalan  Arteri  Porong  di  Sidoarjo,”  Institut  Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya, 2016.
[3]  R. Lailatul Fitri and D. Triono, “Analisis optimalisasi eks bmn idle,” Indones.  Rich  J. ,  vol.  1,  no.  1,  pp.  15–29,  Dec.  2020,  doi: 10.31092/IRJ.V1I1.4.
[4]  E. Indriani and R. Indryani, “Analisa highest and best use lahan gedung convention hall arief rahman hakim surabaya,” J. Tek. ITS , vol. 8, no. 2, pp. 1–6, 2019.
[5]  D.  P.  Laksmi  and  C.  Utomo,  “Analisis  produktivitas  maksimum penggunaan lahan pasar pucang anom surabaya dengan metode HBU (Highest  and  Best  Use),” J.  Tek.  ITS ,  vol.  6,  no.  2,  2017,  doi: 10.12962/j23373539.v6i2.25339.
[6]  A.  Akbar,  “Optimasi  Pemanfaatan  Aset  Gudang  milik  PT.  Bumi Heulang  Mangkak  di  Kota  Tasikmalaya,”  Manajemen,Universitas Padjadjaran, 2017.
[7]  K. G. Ilmiahwan, “Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Lamongan  Plaza,”  Institut  Teknologi  Sepuluh  Nopember  Surabaya, 2016.
[8]  M. Afiata and C. Utomo, “Alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan pasar blauran surabaya,” J. Tek. ITS , vol. 5, no. 2, pp. 128– 131, 2016, doi: 10.12962/j23373539.v5i2.17468.