## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM
Volume 8 Nomor 2, Agustus 2022 P-ISSN: 2356-4164, E-ISSN: 2407-4276 Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/jkh
Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum dan Ilmu Sosial Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja

## TINDAKAN  NOTARIS-PPAT  DALAM  MENANGANI  PERJANJIAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BERPOTENSI KONFLIK

## Sang Ayu Made Ary Kusumawardhani
Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra E-mail : arykusumawardhani21@gmail.com
Info Artikel Abstract
Masuk: 1 Juni 2022 Diterima: 12 Juli 2022
Terbit: 1 Agustus 2022 Keywords: Agreement,  Transfer  of Land Rights, Conflict The making of a deed of sale and purchase of land by a Notary / Land Deed Making Officer (PPAT) is not in accordance with the procedures for making a Land Deed Deed (PPAT). This is caused by the existence of situations  and  conditions  in  the  sale  and  purchase which causes the discrepancy seems to be done so that the transaction or process of buying and selling land can  take  place.  In  accordance  with  the  above bachground, the authors are interested in conducting further research with the little Notary-PPAT Action in Handling  Land  Rights  Transfer  Agreements  that Have The Potential to Conflict : 1. The formulation of the  problem  is  what  are  the  factors  that  cause  an agreement  to  transfer  land  rights  to  potential conflict. 2. What are the forms of action of a notary- PPAT in dealing with land rights transfer agreements that  have  the  potential  for  conflict.  This  type  of research is empirical legal research, namely research based on facts in the field and collected by processing certain  data.  The  problem  approach  used  is empirical-juridical, namely by examining the reality in the form of the case of the transfer of land rights agreement  and  then  linking  it  with  juridical  facts which  then  tries  to  find  solutions  to  the  gaps.  The conclusion  of  this  study  is  the  factors  causing  the occurrence  of  potentially  conflicting  agreements include: 1) There is a situation that requires the Land Deed  Maker  Official  (PPAT)  to  make  a  deed  of  sale and  purchase  that  is  not  in  accordance  with  the
procedures for making a PPAT deed, which is needed in order to save a sale and purchase transaction; 2)
There is a very high mutual trust between fellow Land Deed  Making  Officials  (PPAT)  and  between  the parties and the PPAT; 3) The time and busyness factor of the parties; 4) Reasons for time efficiency for the parties  due  to  the  making  of  the  deed  of  sale  and purchase; 5) The factor of the value of the sale and purchase transaction; 6) Relationship and friendship factors;  7)  Factors  caused  by  a  request  from  the parties.  The  forms  of  action  of  the  Notary-PPAT  in dealing  with  land  rights  transfer  agreements  that have  the  potential  to  conflict  are  a  process  in  the context  of  motivational  orientation  and  value orientation.  On  the  principle  of  motivational orientation  which  refers  to  individual  desires (Notary-PPAT)  which  acts  to  increase  satisfaction and reduce losses, four basic considerations are found as follows: 1) Basic considerations of success; 2) Value considerations;  3)  The  basis  for  consideration  of experience; 4) Rare opportunity considerations.

## Abstrak
Kata kunci:
Perjanjian, Peralihan Hak Atas Tanah, Konflik.

## Corresponding Author:
Sang Ayu Made Ary Kusumawardhani, e-mail : arykusumawardhani21@gmail
.com Pembuatan akta jual beli tanah oleh Notaris-Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  banyak  yang  tidak sesuai  dengan  tata  cara  pembuatan  akta  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Hal  ini  disebabkan oleh  adanya  situasi-situasi  dan  kondisi-kondisi dalam jual beli yang menyebabkan ketidaksesuaian tersebut sepertinya harus dilakukan agar transaksi atau  proses  jual  beli  tanah  bisa  dilangsungkan.
Sesuai dengan latar belakang diatas penulis tertarik untuk  mengadakan  penelitian  lebih  lanjut  dengan judul  Tindakan  Notaris-PPAT  dalam  Menganani Perjanjian  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  yang Berpotensi  Konflik.  Adapun  rumusan  masalahnya adalah  :  1.  Faktor-faktor  apa  saja  yang menyebabkan  suatu  perjanjian  peralihan  hak  atas tanah berpotensi konflik. 2. Bagaimanakah bentuk- bentuk  tindakan  Notaris-PPAT  dalam  menangani perjanjian peralihan hak atas tanah yang berpotensi konflik. Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum empiris,  yaitu  penelitian  berdasarkan  kenyataan- kenyataan  di  lapangan  dan  dikumpulkan  dengan pengolahan  data  tertentu.  Pendekatan  masalah yang  digunakan  adalah  bersifat  yuridis  empiris,
yaitu  dengan  cara  meneliti  kenyataan  berupa perkara  perjanjian  peralihan  hak  atas  tanah tersebut kemudian mengaitkan dengan fakta-fakta yuridis  yang  selanjutnya  berusaha  menemukan pemecahan atas kesenjangan-kesenjangan. Kesimpulan dari penelitian ini adalah faktor-faktor penyebab  terjadinya  perjanjian  berpotensi  konflik antara  lain:  1)  Adanya  suatu  situasi  yang mengharuskan PPAT untuk melakukan pembuatan akta  jual  beli  yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara pembuatan akta PPAT, yang diperlukan guna untuk menyelamatkan  suatu  transaksi  jual  beli;  2) Terdapat rasa saling percaya yang sangat tinggi di antara sesama  PPAT dan antara para pihak dengan PPAT;  3)  Faktor  waktu  dan  kesibukan  dari  para pihak;  4)  Alasan  untuk  efisiensi  waktu  bagi  para pihak  karena  pembuatan  akta  jual  beli;  5)  Faktor besarnya  nilai  transaksi  jual  beli;  6)  Faktor  relasi dan  pertemanan;  7)  Faktor  yang  disebabkan  oleh adanya permintaan dari para pihak. Bentuk-bentuk tindakan Notaris-PPAT dalam menangani perjanjian peralihan hak atas tanah yang berpotensi konflik  merupakan  sebuah  proses  dalam  konteks orientasi motivasional dan orientasi nilai. Pada asas orientasi  motivasional  yang  menunjuk  pada keinginan individu (Notaris-PPAT) yang bertindak untuk  memperbesar  kepuasan  dan  mengurangi kerugian,  ditemukan  empat  dasar  pertimbangan sebagai berikut: 1) Dasar pertimbangan sukses; 2) Dasar  pertimbangan  nilai;  3)  Dasar  pertimbangan pengalaman;  4)  Dasar  pertimbangan  kesempatan langka.
@Copyright 2022.

## PENDAHULUAN
Tanah merupakan salah satu sumber penghidupan dan mata pencarian bagi manusia  dan  masyarakat  sehingga  menjadi  kebutuhan  manusia  yang  paling mendasar dengan keyakinan betapa sangat dihargai dan bermanfaat bagi kehidupan manusia, bahkan tanah dan manusia tidak bisa di pisahkan karena manusia hidup dan  berkembang  serta  melakukan  aktifitas  di  atas  tanah  sehingga  setiap  saat manusia berhubungan dengan tanah (M.P Siahan, 2003:1).
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) merupakan amanat pelaksanaan Pasal 33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945 menentukan, bumi air dan kekayaan alam yang terkandung didalam nya dikuasai oleh negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat, yang kemudian  dalam  Pasal  19  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  pengaturan
pendaftaran tanah dilaksanakan oleh peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara berkesinambungan dan teratur.
Seseorang  atau  badan  hukum  yang  ingin  membuktikan  sebagai  empunya suatu bidang tanah maka perlu alat bukti, dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) dan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemeritah Nomor.24 Tahun 1997 ditentukan bahwa sertifikat berfungsi sebagai alat bukti hak atas tanah. Sertifikat  sebagai  alat  bukti  hak  atas  tanah  diterbitkan  oleh  kantor  pertanahan kabupaten/kota  melalui  suatu  proses  pendaftaran  tanah , apabila  suatu  bidang tanah belum dilaksanakan pendaftaran tanahnya maka atas bidang tanah tersebut tidak mempunyai sertifikat.
Akta dibawah tangan merupakan akta yang ditandatangani dibawah tangan, seperti surat-surat, register-register, surat-surat urusan rumah tangga, dan lain-lain tulisan yang dibuat tanpa perantara seorang pegawai umum, demikian bunyi Pasal 1874 KUHPerdata. Jadi, akta dibawah tangan merupakan akta yang sengaja dibuat oleh  pihak-pihak  sendiri  dan  tidak  dibuat  oleh  pejabat  umum  yang  mempunyai kewenangan membuat akta yang oleh para pihak dipergunakan sebagai alat bukti telah terjadinya suatu perbuatan hukum (Sang Ayu Made Ary Kusuma Wardhani, 2020:45-55)
Setiap bidang tanah yang ada di seluruh wilayah Indonesia seharusnya telah terdaftar pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat agar data tanah dapat tersedia  secara  lengkap  dan  menyeluruh  sehingga  hal  itu  akan  bermanfaat  bagi semua  pihak  baik  instansi  pemerintah  sendiri  maupun  perorangan  atau  swasta, terutama bagi pihak yang akan melakukan perbuatan hukum atau akan meletakkan hubungan  hukum  atas  suatu  bidang  tanah.  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota sebagai  institusi  yang  berwenang  melaksanakan  pendaftaran  tanah  telah melaksanakan  pendaftaran  tanah  pada  Tahun  1961  yaitu  sejak  berlakumya Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961,  tentang  pendaftaran  tanah  yang kemudian  dicabut  dan  dinyatakan  tidak  berlaku  dengan  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  tahun  1997  tentang  pendaftaran  tanah.  Salah  satu  alasan  penerbitan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  bahwa  ketentuan  hukum  yang  di jadikan dasar pelaksanaan pendaftaran tanah dirasakan belum cukup memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran tanah.
Jual beli tanah dimulai dengan proses negosiasi harga tanah dan sebagainya. Perjanjian jual beli merupakan perjanjian yang bersifat riil, maksudnya penyerahan barang yang diperjanjikan merupakan syarat yang mutlak dipenuhi untuk adanya sebuah perjanjian, dengan kata lain apabila telah diperjanjikan suatu hal akan tetapi dalam  prakteknya  belum  diserahkan  obyek  perjanjian  tersebut  maka  perjanjian tersebut dianggap tidak ada atau belum ada perjanjian.
Perlindungan  hukum  bagi  korban  kasus-kasus  pertanahan  akibat penyalahgunaan  kekuasaan  dapat  dilakukan  secara civil  liability (pertanggung jawaban  perdata).  Kepada  pihak  yang  dirugikan  (korban)  untuk  menuntut  agar yang  menjadi  haknya  dapat  dibayar  kembali,  selain  itu  dapat  dilakukan  dengan perlindungan  hukum  secara criminal  liability (pertanggung  jawaban  pidana). Pertanggung  jawaban  pidana  ini  dapat  dilakukan  dengan  menerapkan  ( penal) hukuman  dan non-penal (tidak  dengan  hukuman)  misalnya  dengan  menerapkan
Pasal 14 c Kitab Undang-Undang Pidana (KUHP), yaitu dengan sistem pembayaran bersyarat dalam pidana ganti rugi tanah (Bernhard Limbong, 2015:14).
Adanya  peralihan  hak  atas  tanah  antara  pemilik  tanah  dan  pembeli  harus membuat  akta  jual  beli  tanah,  pendaftaran  hak  milik  atas  tanah  dilakukan  untuk mendapatkan kepastian hukum kepemilikan tanah tersebut, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftran tanah sebagaimana  di  maksud  dalam  ketentuan  Pasal  95  ayat  (1)  huruf  a  Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997. Akta jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  tersebut bertujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah yang baru. Setelah akta jual beli diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) maka berkas akta jual beli tersebut diserahkan ke kantor pertanahan Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN),  untuk  keperluan  balik  nama  dalam  sertifikat kepada  pemilik  baru  dan  ketentuannya  selama  7  hari  semenjak  akta  tersebut  di tanda  tangani.  Adanya  sertifikat  ini  si  pemilik  tanah  telah  mendapatkan perlindungan  atas  tanahnya  secara  hukum,  dan  kedudukan  pemegang  hak  atas tanah.  Kekuatan  hukum  yang  dimiliki  oleh  sertifkat  sangatlah  kuat  dan  hakim berkewajiban mempertimbangkan sertifikat sebagai alat bukti yang sah disamping alat bukti yang lain (Lalu Burhani Hari, 2005:73).
Terjadinya  sengketa  terhadap  sertifikat  dan  akta  jual  beli  masih  bisa dibatalkan sebagai alat bukti penguasaan atau kepemilikan tanah sejauh alat bukti yang diajukan masih diakui kebenarannya. Alat bukti surat kepemilikan tanah bisa dibuktikan  melalui  alat  bukti  surat  yang  lebih  terdahulu  diterbitkan  sebelum lahirnya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yaitu berupa girik, surat izin garap yang  di  keluarkan  oleh  aparat  setempat  yang  berwenang,  dan  alat  bukti  berupa sertifikat hak atas tanah (Bachtiar Effendie, 1993:25)

## PERUMUSAN MASALAH
1. Faktor-faktor  apa  saja  yang  menyebabkan  suatu  perjanjian  peralihan  hak atas tanah berpotensi konflik?
2. Bagaimanakah  bentuk-bentuk  tindakan  Notaris-PPAT  dalam  menangani perjanjian peralihan hak atas tanah yang berpotensi konflik?

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  penelitian  hukum  empiris,  yaitu  penelitian berdasarkan  kenyataan-kenyataan  di  lapangan  dan  dikumpulkan  dengan pengolahan  data  tertentu.  Sifat  penelitian  ini  adalah  eksploratif  adalah  jenis penelitian yang memiliki tujuan untuk melakukan eksploratif atau  memperdalam pengetahuan  ataupun  mencari  ide-ide  baru  mengenai  suatu  hal  tertentu,  guna merumuskan permasalahan dengan secara lebih terperinci atau mengembangkan hipotesis  dan  bukanlah  untuk  menguji  hipotesis.  Jenis  sumber  data  yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah berupa data primer dan data sekunder. Dalam  penelitian  ini  pengumpulan  data  primer  dilakukan  dengan  cara  observasi dan interview dari informan yang dijadikan responden. Selain itu pengumpulan data sekunder juga dilakukan secara studi pustaka, yaitu untuk memperoleh informasi dengan  jalan  mencari,  membaca  dan  mencatat  secara  sistematis  fenomena- fenomena  yang  dibaca  dari  sumber  tertentu.  Data  yang  sudah  terkumpul selanjutnya  dilakukan  pengolahan  dengan  cara  kuantitatif  dan  kualitatif  serta
dianalisis dengan menggunakan cara deskriptif analitis untuk mendapatkan bahwa hukum  yang  benar  dan  akurat,  sesuai  dengan  karakter  yang  ditentukan  dalam bahan hukum normatif dengan menggunakan sistem kerja deduktif dalam bentuk skripsi.  Yang  dimaksud  dengan  deduktif  adalah  menilai  dengan  mengemukakan konsep-konsep  umum  yang  rasional  kemudian  barulah  ditarik  suatu  kesimpulan (Bambang Sunggono, 2001:129).

## PEMBAHASAN
Notaris merupakan  satu-satunya pejabat umum  yang berhak membuat akta otentik  sebagai  alat  pembuktian  yang  sempurna.  Notaris  adalah    perpanjangan tangan  Negara  dimana  ia  menunaikan  sebagian  tugas  negara  dibidang  hukum perdata.  Negara  dalam  rangka  memberikan  perlindungan  hukum  dalam  bidang hukum  privat  kepada  warga  negara  yang  telah  melimpahkan  sebagaian wewenangnya kepada Notaris untuk membuat akta otentik. Oleh karena itu, ketika menjalankan  tugasnya,  Notaris  wajib  diposisikan  sebagai  pejabat  umum  yang mengemban tugas (Dody Radjasa Waluyo,2001:63).
Menurut  Herlien  Budiono,  dalam  lalu  lintas  hubungan-hubungan  hukum privat, Notaris-PPAT menikmati kewenangan eksklusif untuk membuat  akta-akta otentik. Terhadap akta otentik tersebut diberikan kekuatan bukti yang kuat dalam perkara-perkara perdata, sehingga Notaris-PPAT yang berwenang membuat akta- akta otentik menempati kedudukan sangat penting dalam kehidupan hukum. Dalam banyak hal Notaris berkedudukan sebagai penasehat terpercaya dari orang-orang yang    memerlukan    bantuan    hukum,    dan    bagi    klien    dapat    berperan    sebagai penunjuk arah (Herlien Budiono, 2006:257).
Wewenang  utama  Notaris-PPAT  adalah  membuat  akta  otentik,  tapi  tidak semua pembuatan akta otentik menjadi wewenang Notaris-PPAT. Akta yang dibuat oleh  pejabat  lain,  bukan  merupakan  wewenang  Notaris,  seperti  akta  kelahiran, pernikahan, dan perceraian dibuat oleh pejabat selain Notaris.
Pengertian  peralihan  hak  atas  tanah  dapat  beralih  dan  dialihkan,  beralih dalam  arti  berpindahnya  ha  katas  tanah  karena  pewarisan,  sedangkan  dialihkan adalah berupa jual-beli, tukar menukar, penghibahan, dan hibah-wasiat (K. Wanjik Saleh, 2000:61).
Menurut Abdulkadir Muhammad, perjanjian jual beli adalah perjanjian dengan mana  penjual  memindahkan  atau  setuju  memindahkan  hak  milik  atas  barang kepada  pembeli  sebagai  imbalan  sejumlah  uang  yang  disebut  harga  (Abdulkadir, Muhammad, 2010:243).
Istilah hak selalu tidak dapat dipisahkan dengan istilah hukum. Sebagaimana diketahui bahwa hak itu adalah sebagai kepentingan yang diakui dan dilindungi oleh hukum.  Suatu  hak  itu  mengharuskan  kepada  orang  yang  terkena  hak  itu  untuk melakukan suatu perbuatan atau tidak melakukan sesuatu. Peralihan hak sebagai suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak atau barang atau benda bergerak atau tidak bergerak.
Perbuatan  yang  mengakibatkan  dialihkan  hak  atau  barang  atau  benda tersebut  antara  lain  dapat  berupa  jual-beli,  tukar-menukar,  hibah  yang  diatur dengan  peraturan  perundang-undangan  dan  memenuhi  syarat-syarat  yang ditentukan.  Dalam  hal  ini  yang  termasuk  “peralihan  hak  atas  tanah  tidak  hanya meliputi jual beli tetapi dapat juga terjadi karena hibah, tukar-menukar, pemberian
dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang bermaksud memindahkan hak pemilikan tanah” (Ali Ahmad Chomzah, 2002:15).
Dalam  melaksanakan  tugas  peralihan  hak  atas  tanah,  selama  dalam  suatu wilayah  kecamatan  belum  diangkat  seorang  PPAT,  maka  Kepala  Kecamatan  atau yang  setingkat  karena  jabatannya  ( ex  officio )  dapat  menjadi  PPAT  sementara  di wilayah kecamatan itu. Ketentuan ini berlaku pula dalam hal PPAT yang diangkat mempunyai  daerah  kerja  yang  meliputi  lebih  dari  satu  kecamatan.  Jika  untuk kecamatan tersebut telah diangkat PPAT, maka camat tersebut tetap menjadi PPAT sampai ia berhenti menjadi kepala kecamatan, sedangkan kepala kecamatan yang berikutnya dengan sendirinya bukan lagi sebagai PPAT.
Peralihan hak atas tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memang tidak ada sanksinya bagi para pihak, namu para pihak akan menemui kesulitan praktis yakni penerima hak tidak akan dapat mendaftarkan peralihan haknya sehingga tidak akan mendapatkan sertifikat atas namanya. Oleh karena  itu,  jalan  yang  dapat  ditempuh  adalah  mengulangi  prosedur  peralihan haknya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tetapi, cara ini tergantung dari kemauan para pihak. Kesulitan akan muncul manakala pihak pertama atau ahli warisnya  menolak  atau  telah  pindah  ke  tempat  lain  sehingga  pengulangan perbuatan hukum peralihannya tidak dapat dilakukan.
Segala  peralihan  hak  atas  tanah  Kepala  Kantor  Pendaftaran  Tanah  dapat menolak  apabila  pemohon  mendaftarkan  peralihan  haknya  tidak  memenuhi persyaratan  sesuai  dengan  Pasal  39  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  (PP)  No.  24
Tahun 1997. Hal semacam ini sangat diperlukan yaitu untuk menghindari/mencegah  agar  bagi  orang  yang  bukan  berhak  tidak  dapat mengalihkan hak atas tanah, sehingga masalah-masalah yang menyangkut tentang tanah dapat dikurangi.
Terdapat  berbagai  macam  faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  pembuatan akta peralihan hak atas tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sehingga menjadi  tidak  sesuai  atau  menyimpang  dari  tata  cara  pembuatan  akta  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Para Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  tersebut sebenarnya  juga  sadar  dan  mengetahui  bahwa  terdapat  konsekuensi  yang  serius terhadap apa yang mereka lakukan dalam hal pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), akan tetapi mereka tetap melakukan hal-hal tersebut oleh karena ada keyakinan bahwa seandainya  mereka  tidak  menerima  atau  tidak  mau  untuk  melakukan  perbuatan seperti itu mereka akan kehilangan klien, karena klien mereka akan berpindah dan mempergunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) lain. Faktor-faktor yang menyebabkan hal-hal tersebut di atas antara lain adalah:
1. Adanya suatu situasi yang mengharuskan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk melakukan pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  yang  diperlukan  guna untuk menyelamatkan suatu transaksi jual beli. Pembuatan akta jual beli seperti ini kelihatan dalam konstruksi transaksi jual
2. Terdapat  rasa  saling  percaya  yang  sangat  tinggi  di  antara  sesama  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dan  antara  para  pihak  dengan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT) , semacam “ esprit de corps ”, sehingga mereka percaya bahwa di antara sesama  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)akan saling melindungi
dan  tidak  akan  membuka  rahasia  yang  ada  di  antara  mereka  dan  di  antara mereka juga terdapat saling pengertian serta saling memahami.
3. Faktor  waktu  dan  kesibukan  dari  para  pihak  sehingga  menyebabkan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menyesuaikan diri dengan waktu dan kesibukan para  pihak.  Keadaan  seperti  ini  terlihat  dalam  konstruksi  jual  beli  dalam  hal mana penandatanganan akta jual beli dilakukan tidak di hadapan para pihak dan tidak secara bersamaan. Akta jual beli ditandatangani lebih dulu oleh salah satu phak dan setelah itu baru salah satu pihak yang lain menandatangani akta jual beli.
4. Alasan untuk efisiensi waktu bagi para pihak karena pembuatan akta jual beli kadangkala  untuk  pemeriksaan  atau  pengecekan  sertipikatnya  di  kantor pertanahan tidak bisa dipastikan sampai berapa lama waktu yang dibutuhkan. Hal  seperti  ini  terlihat  dari  konstruksi  jual  beli  dimana  akta  jual  beli ditandatangani  lebih  dulu  walaupun  pemeriksaan  atau  pengecekan  sertipikat belum selesai dilakukan.
5. Faktor besarnya nilai transaksi jual beli yang dilakukan oleh para pihak sehingga Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bersedia untuk mengikuti kemauan para pihak. Tidak dapat dipungkiri bahwa kesempatan untuk mendapatkan transaksi dalam  jumlah  besar  jarang  terjadi,  sehingga  kalau  ada  kesempatan  sedapat mungkin  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  akan  berusaha  untuk mendapatkannya.
6. Faktor relasi dan pertemanan juga dapat menjadi alasan bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk melakukan pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
7. Faktor  yang  disebabkan  oleh  adanya  permintaan  dari  para  pihak.  Adanya keinginan dari para pihak yang meminta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk  melakukan  pembuatan  akta  jual  beli  yang  berakibat  adanya  kerugian negara dalam hal penerimaan pajak.
Jenis perjanjian yang berpotensi konflik yang akan dipaparkan dalam bagian ini adalah kasus-kasus temuan di daerah penelitian. Semua kasus itu diklasifikasi berdasarkan jenis syarat-syarat yang secara hukum berpotensi konflik dalam suatu perjanjian  peralihan  hak  atas  tanah  yang  ditangani  oleh  Notaris-PPAT.  Jenis perjanjian yang berpotensi konflik ini antara lain disebabkan karena :
1. Syarat-syarat tertulis tidak terpenuhi
a. Sertifikat  Tanah  yang  Menjadi  Objek  Perjanjian  Sedang  Menjadi  Agunan Bank
b. Sertifikat  Tanah yang  Menjadi  Objek Perjanjian  Masih dalam Permohonan Hak
c. Sertifikat atas Nama Orang Lain dan Pembeli Belum Cukup Umur
d. Jual beli tanah sawah
e. Jual beli bangunan di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB)
2. Syarat-syarat Tidak Tertulis Tidak Terpenuhi
a. Jual  Beli  Tanah  Yang  Sedang  Dijadikan  Jaminan  Kredit  Di  Bank  Disertai Syarat Pernyataan Pemberi Utang Bersedia Menyerahkan Sisa Harga Tanah Setelah Dikurangi Utang Peminjam.
b. Jual  Beli  dengan  Pembayaran  Angsuran  berdasarkan  Kesepakatan  Para Pihak.
c. Jual  Beli  dengan  Pembayaran  Angsuran  di  mana  Sertifikat  Disimpan  di Kantor Notaris-PPAT sebagai Jaminan.
d. Jual  Beli  Tanah  Disertai  Surat  Pernyataan  Memberi  Hak  Pertama  kepada Penjual untuk Membeli kembali
e. Jual  Beli  Tanah  dan  Rumah  sebagai  Kompensasi  Utang  Penjual  kepada Pembeli. (Kartini Soedjendro, 2001:115).
Tindakan Notaris-PPAT dalam menangani perjanjian yang berpotensi konflik secara  garis  besar  dapat  dikelompokkan  menjadi  dua  bentuk,  yakni  (1) menggunakan  hukum,  dan  (2)  menyimpang hukum.  Pertimbangan  di  balik  suatu tindakan  yang  ditempuh,  menyiratkan  adanya  dasar  pertimbangan reward and punishment .  (Robert  B.  Seidman,  2007:35).  Makin  tinggi  imbalan  ( reward )  yang akan  diperoleh,  makin  besar  suatu  tindakan  ditempuh.  Main  tinggi  ancaman hukuman (kerugian) yang bakal diderita, makin kecil kemungkinan suatu ancaman hukuman (kerugian) yang bakal diderita, makin kecil kemungkinan suatu tindakan dipilih.  Pertimbangan  untung-rugi  tersebut  tidak  hanya  bersifat  ekonomis,  tetapi juga  ganjaran  intrinsik  berupa  menjaga  persahabatan,  memperoleh  pujian  dan penghormatan, serta mempertinggi harga diri/mempertahankan citra diri.
Menghadapi perjanjian yang berpotensi konflik dalam arti tidak terpenuhinya syarat-syarat  formal  (tertulis),  tidak  terpenuhinya  syarat-syarta  materiil  (tidak tertulis), dan tidak berhaknya para pihak melakukan perjanjian, maka Notaris-PPAT dapat  melakukan  bentuk-bentuk  tindakan  seperti  (1)  syarat-syarat  formal  suatu akta dijadikan sebagai syarat mutlak untuk dipenuhi para pihak sebelum akta jual beli  dibuat;  (2)  menghadapi  permohonan  pembuatan  akta  PPAT  terhadap  suatu perjanjian  yang  syarat-syarat  material  (tidak  tertulis)  tidak  terpenuhi;  (3) menghadapi permohonan pembuatan Akta PPAT di mana para pihak tidak berhak melakukan perjanjian.

## PENUTUP Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  pembahasan  dan  pemaparan  yang  diperoleh  dalam penelitian ini, maka dapat disimpulkan :
1. Faktor-faktor  penyebab  terjadinya  perjanjian  berpotensi  konflik  antara  lain terdapat kemungkinan adanya kombinasi dari beberapa faktor dan alasan dalam hal pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jadi terdapat kemungkinan satu transaksi jual beli, pembuatan aktanya dilakukan dengan  satu  atau  lebih  cara  yang  tidak sesuai  dengan  tata  cara pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Menurut  pendapat  penulis  hal-hal  di  atas  terjadi  karena  faktor  ketidak- profesionalan, rasa sungkan pada para pihak serta tingginya. Faktor persaingan antar sesama Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal pembuatan akta. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak mampu untuk menerangkan kepada para  pihak  tentang  tata  cara  pembuatan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) yang seharusnya, sehingga para pihak merasa bahwa pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan  cara  yang dikehendaki  para pihak tidak berpengaruh pada kepastian hukum hak atas tanah yang diperjualbelikan.
2. Bentuk-bentuk  tindakan  Notaris-PPAT dalam  menangani  perjanjian peralihan hak atas tanah yang berpotensi konflik merupakan sebuah proses dalam konteks
orientasi motivasional dan orientasi nilai. Pada asas orientasi motivasional yang menunjuk  pada  keinginan  individu  (Notaris-PPAT)  yang  bertindak  untuk memperbesar  kepuasan  dan  mengurangi  kerugian,  ditemukan  empat  dasar pertimbangan sebagai berikut:
1) Dasar pertimbangan sukses
Bagi  seorang  Notaris-PPAT,  semakin  teruji  suatu  tindakan  mampu memperoleh  imbalan  yang  menguntungkan,  maka  tindakan  tersebut cenderung dipilih atau dipertahankan.

## 2) Dasar pertimbangan nilai
Tindakan  Notaris-PPAT,  apakah  akan  dilandaskan  pada  peraturan  hukum atau tidak, ditentukan pula oleh pertimbangan nilai yang terkandung dalam tindakan yang ditempuh.
3) Dasar pertimbangan pengalaman Ketika  menempun  suatu  tindakan,  seorang  Notaris-PPAT  dapat  bertindak berdasarkan pengalamannya dalam berhubungan dengan klien.
4) Dasar pertimbangan kesempatan langka
Adakalanya  seorang  Notaris-PPAT  dihadapkan  pada  suatu  keadaan  yang dinilai tidak biasa. Keadaan yang serba baru ini dapat juga berupa objeknya atau para pihaknya.

## Rekomendasi

## 1. Untuk Notaris-PPAT
Sebagai Notaris-PPAT, hendaknya  dalam melakukan pembuatan akta jual beli selalu bersandar kepada ketentuan-ketentuan yang ada oleh karena yang akan dibuat  adalah  akta  otentik  yang  sangat  mempengaruhi  kepastian  hukum  atas peralihan hak atas tanah. Notaris-PPAT juga perlu lebih memahami ketentuan- ketentuan  yang  ada  untuk  menghindarkan  Notaris-PPAT  dari  sanksi pemberhentian  baik  dengan  hormat  maupun  dengan  tidak  hormat  maupun tuntutan ganti rugi dari para pihak. Notaris-PPAT dalam menjalankan tugasnya harus selalu berlandaskan pada moralitas dan integritas yang tinggi terhadap profesi dan jabatannya selaku Notaris-PPAT.
2. Untuk Warga Masyarapat.
Bagi  masyarakat  sebaiknya  menanyakan  kepada  Notaris-PPAT  tentang prosedur  pembuatan  akta  yang  benar  sehingga  terhindar  dari  kemungkinan terancamnya kepastian hak atas tanah yang diperoleh. Para pihak harus dapat bekerjasama  dengan  Notaris-PPAT  dalam  melaksanakan  pembuatan  akta  jual beli  sehingga  akta  yang  dihasilkan  dapat  menjamin  kepastian  hak  atas  tanah yang diperjualbelikan guna menghindari adanya konflik di kemudian hari.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku: Abdulkadir, Muhammad, 2010, Hukum Perjanjian, Penerbit: Alumni, Bandung Bachtiar Effendie, 1993, Pendaftataran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya , Penerbit : Alumni, Bandung
Bambang Sunggono, 2001, Metodologi Penelitian Hukum , PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta
Bernhard  Limbong,  2015, Pengadaan  Tanah  untuk  Pembangunan ,  Penerbit    : Margaretha Pustaka, Jakarta Selatan.
Chomzah, Ali Ahmad, 2002, Hukum Pertanahan I, Pemberian Hak atas Tanah Negara,
Penerbit: Prestasi Pustaka, Jakarta
Dody Radjasa Waluyo, Kewenangan Notaris Selaku Pejabat Umum , Media Notariat (Menor) Edisi Oktober-Desember 2001.
Herlien  Budiono,  2006, Asas  Keseimbangan  Bagi    Hukum    Perjanjian  Indonesia, Hukum Perjanjian  Berlandaskan  Asas-Asas  Wigati  Indonesia ,  Penerbit:  Citra Aditya Bakti, Bandung
K. Wanjik Saleh, 2000, Hak Anda Atas Tanah , Ghalia Indonesia, Jakarta, hlm. 61
Kartini  Soedjendro,  2001, Perjanjian  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  yang  Berpotensi Konflik , Penerbit: Kanisius, Yogyakarta
Lalu Burhani Hari, 2005, Perlindungan Hukum Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah , Penerbit : Alfa Beta, Bandung
M.P Siahan, 2003, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Teori dan Praktek , Jakarta : PT. RajaGrafindo Persada
Penjelasan Umum PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Robert B. Seidman, 2007, The State, Law, and Development , New York: St. Martin’s Press Inc

## Jurnal:
Made Gede Arthadana, Akibat Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli  Terhadap  Biaya  Yang  Ditimbulkan  Dihadapan  Notaris, Jurnal Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra Denpasar.
Sang Ayu Made  Ary Kusuma Wardhani, 2020,  Tanggung Jawab Notaris Terhadap Legalisasi Akta Dibawah Tangan, Jurnal Kerta Dyatmika Vol. 17 No. 2 (2020) , Fakultas Hukum, Universitas Dwijendra Denpasar.
Perundang-Undangan: Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang  perubahan  atas  Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah.