## JURNAL HUKUM dan KENOTARIATAN
p-ISSN : 2549-3361 e-ISSN : 2655-7789

## PROBLEMATIKA YURIDIS BELUM DITERBITKANNYA PERATURAN PEMERINTAH UU NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN

## Christie D.F Gumansing
Program Doktor Studi Ilmu Hukum Universitas Brawijaya Jl. Veteran Malang Email: critinedoktorub@gmail.com

## Abstrak
Kebutuhan  hukum  bisnis  dalam  hal  teknis  pembangunan  rumah susun  semakin  meningkat,  pembangunan  rumah  susun  yang  pada  dasarnya diperuntukkan  bagi  wilayah  yang  padat  penduduk  untuk  mengakomodir berkurangnnya lahan pemukiman. Tidak adanya penjelasan secara teknis di dalam  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun sehingga  mengakibatkan  adanya  permasalahan  hukum  yaitu  kekosongan norma. Metode yang digunakan dalam penelitian ini yaitu penelitian hukum yuridis  normatif  dengan  menggunakan  sumber  bahan  hukum  primer, sekunder  dan  tertier.  Adapun  hasil  dalam  penelitian  ini  yaitu:  politik perundang-undangan  merupakan  sebagian  dari  politik  hukum.  Politik perundang-undangan  berkenaan  dengan  pembangunan  materi  hukum, Negara  Republik  Indonesia  telah  meletakkan  dasar  politk  hukum  agrarian nasional  sebagaimana  yang  dimuat  dalam  ketentuan  Pasal  33  ayat  (3) Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia.  Adapun  implikasi hukum  akibat  belum  diterbitkannya  Peraturan  Pemerintah  Undang-Undang Nomor  20  Tahun  2011  dalah  dilema  yang  dialami  oleh  para  steakholder agar  diterbitkan  Peraturan  Pemerintah  sehingga  tidak  menghambat diterbitkannya peraturan pelaksana selanjtnya dalam pendirian rumah susun. Kata kunci: rumah susun, peraturan pemerintah, steakholder.

## Abstract
The need for business law in terms of technical development of flats is  increasing,  the  construction  of  flats  is  basically  intended  for  densely populated areas to accommodate the reduction of residential land. There is no  technical  explanation  in  Law  Number  20  of  2011  concerning  Flats, resulting in legal problems, namely the vacuum of norms. The method used in this study is normative juridical legal research using sources of primary, secondary  and  tertiary  legal  materials.  The  results  in  this  study  are:  the politics  of  legislation  is  part  of  legal  politics.  The  politics  of  legislation

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
regarding  the  development  of  legal  material,  the  State  of  the  Republic  of Indonesia has laid the political basis of national agrarian law as contained in  the  provisions  of  Article  33  paragraph  (3)  of  the  Constitution  of  the Republic of Indonesia. The legal implications of the issuance of Government Regulation No. 20 of 2011 are the dilemmas experienced by steakholders so that  the  Government  Regulation  is  issued  so  that  it  does  not  hinder  the issuance of the next implementing regulation in the establishment of flats.
Keywords: flats, government regulations, steakholders

## PENDAHULUAN
Aktifitas  ekonomi mendorong  pembangunan  semakin  maju,  dengan pertumbuhan inflasi yang terus meningkat peran negara adalah memecahkan problematik  yang  ada  demi  memberikan  pertumbuhan  ekonomi  yang seimbang.Dalam  sektor  pembangunan  khususnya  bidang  perumahan  dan kawasan pemukiman, pemanfaatan lahan yang semakin padat menghadirkan suatu  konsep  pengembangan  dengan  sistem  vertikal  atau  secara  yuridis normatif dikenal dengan istilah rumah susun.
Pembangunan  rumah  susun  pada  dasarnya  diperuntukkan  bagi wilayah  yang  padat  penduduk  sehingga  dapat  mengakomodir  kurangnya lahan  pemukiman.Berangkat  dari blue  print strategi  yang  diawali  dengan pembebasan  lahan  untuk  kemudian  dibangun  rumah  dengan  konsep bertingkat.  Adapun  berbagai  macam  peizinan  yang  mengikat  dan diwajibkan  pengurusannya  sebelum,  sementara  dan  sesudah  rumah  susun dibangun pada prakteknya terjadi macam-macam pelanggaran dalam proses pengurusan  izin  maupun  dalam  hal  hal  yang  berkaitan  dengan  perjanjian, perlindundan konsumen dan masih banyak lagi. Dari problematik yang ada terdapat perubahan kosep yang dicita-citakan oleh Undang-Undang dengan yang terjadi pada penyelenggaraanya.
Pada  saat  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  Tentang  Rumah Susun  diterbitkan,  saat  itulah  secara  formal  diperkenalkan  suatu  konsep hukum  baru  dalam  sistem  hukum  pertanahan  di  Indonesia.  Hal  ini  juga menjadi  perhatian  pembuat  Undang-Undang  Tentang  Rumah  Susun  yang diuraikan  di  dalam  penjelasan  umum  bahwa  hak  kepemilikan  atas  satuan rumah  susun  merupakan  kelembagaan  hukum  baru,  yang  perlu  diatur dengan  undang-undang,  dengan  memberikan  jaminan  kepastian  hukum kepada masyarakat Indonesia. 1
Suriansyah  Murhaini  menulis  Hukum  Rumah  Susun  dalam pendahuluan, bisnis properti kini menjadi trend yang diminati  banyak orang
1 Eddy  M.Leks, Panduan  Praktis  Hukum  Propert  (Memahami  Problematika Hukum Pertanahan, Perumahan, serta  Perkembangannya) , (Jakarta:  PT.Gramedia Pusaka Utama, 2016) hal. 4.
1

## PROBLEMATIKA YURIDIS BELUM DITERBITKANNYA PERATURAN PEMERINTAH UU NOMOR
20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (Christie D.F Gumansing)
sebagai  investasi  jangka  panjang.  Hal  ini  dibuktikan  dengan  pesatnya permintaan  jumlah  gedung  perkantoran,  pertokoan,  pembangunan perumahan, apartemen dan rumah susun yang terus melesat. Meningkatnya eksitensi  bisnis  properti  dan  kecenderungan  pemerintah  serta stake  holder mengembangkan  bangunan  vertikal  yaitu  rumah  susun  atau  apartemen menjadi  solusi  di  beberapa  wilayah  yang  mengalami  keterbatasan  lahan pemukiman  dikarenakan  meningkatnya  jumlah  penduduk  atau  populasi, sehingga diperlukan ketersediaan rumah susun sebagai tempat tinggal. 2
Dalam  hal  kepemilikan  rumah  susun  dikenal  dengan  istilah  bagian bersama,  benda  bersama  dan  tanah  bersama.Status  hak  atas  kepemilikan rumah  susun  menggunakan  istihah  sertifikat  hak  milik  atas  rumah  susun dikenal  dengan  istilah  SHMSRS.Berdasarkan  kekuatan  hukum  atas  hak milik tersebut memungkinkan  sertifikat  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun di jadikan obyek jaminan.“Hak Milik atas saturan rumah susun sebagai aset (kekayaan) bagi pemiliknya, yang dapat dinilai dengan uang sehingga dapat dijadikan  jaminan  utang.Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang Rumah Susun menetapkan 2 (dua) macam lembaga jaminan atas Hak Milik atas satuan rumah susun, yaitu hak tanggungan dan hak fidusia.” 3
Penting  untuk  mengkaji  apakah  kebutuhan  hak  hidup  masyarakat yang  lahannya  dialihfungsikan  tetap  berkelanjutan  manakala  penggusuran terjadi  sebagai  solusi  untuk  memaksimalkan  pemanfaatan  lahan  untuk alasan  kepentingan  umum  ataupun  alasan    peremajaan  pemukiman  kumuh yang  digunakan  sebagai  acuan  menggeser  masyarakat  yang  mendiami daerah  asal  kemudian  mencari  konsekuensi  logis  dari  tindakan  yang diambil.  Dalam  peremajaan  seperti  yang  diungkapkan  oleh  Parlindungan adalah  bertujuan  untuk  meningkatkan  suatu  kehidupan  dan  penghidupan, harkat,  derajat  dan  martabat  masyarakat  penghuni  pemukiman  kumuh terutama  golongan  masyarakat  berpenghasilan  rendah  dengan  memperoleh perumahan  yang  layak  dalam  lingkungan  pemukiman  yang  sehat  dan teratur. 4
Hal  yang  patut  dicermati  dalam  runtutan  konstitusi  pada  alinea  ke- empat  pembukaan  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia Tahun  1945  “Kemudian  dari  pada  itu,  membentuk  suatu  Pemerintahan Negara  Indonesia  yang  melindungi  segenap  bangsa  Indonesia  dan  seluruh tumpah  darah  Indonesia  dan  untuk  memajukan  kesejahteraan  umum,
2 Suriansyah  Murhaini,  , Hukum  Rumah  Susun  (Eksistensi,  Karakteristik,  dan Pengaturan), (Jawa Timur: LaksBang Grafika, 2015), hal. 1.
3 Urip  Santoso, Hak  Atas  Tanah,  Hak  Pengelolaan,  &  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun, ( Depok : Kencana, 2017), hal. 235.
4 A.P.Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan Dan Pemukiman & Undang-Undang Rumah Susun, (Bandung: CV.Mandar Maju, 1997), hal. 20.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
mencerdaskan  kehidupan  bangsa,  dan  ikut  melaksanakan  ketertiban  dunia yang berdasarkan kemerdekaan, perdamaian abadi dan keadilan sosial, maka disusunlah  Kemerdekaan  Kebangsaan  Indonesia  itu  dalam  suatu  susunan Negara  Republik  Indonesia  yang  berkedaulatan  rakyat  dengan  berdasar kepada:  Ketuhanan  yang  Maha  Esa,  Kemanusiaan  yang  adil  dan  beradab, Persatuan  Indonesia,  dan  Kerakyatan  yang  dipimpin  oleh  hikmat kebijaksanaan dalam permusyawaratan/perwakilan, serta untuk mewujudkan Keadilan  sosial  bagi  seluruh  rakyat  Indonesia”  yaitu  perlindungan  Negara terhadap warga negara untuk kesejahteraan dan keadilan sosial.
Pada  amandemen  tahap  ke-2  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik  Indonesia  Tahun  1945  memuat  pengaturan  perlindungan  tentang lingkungan  hidup.  Perlindungan  hukum  terhadap  lingkungan  hidup dimaksudkan  untuk  mewujudkan  lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat dijadikan hak setiap orang, dan tergolong dalam hak asasi manusia. Pasal 28 h  ayat  (1)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945 menyatakan  bahwa  “setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup  yang baik dan sehat serta  berhak  memperoleh  pelayanan  kesehatan”.  Dari  sana  dapat  kita  lihat bahwa  konstitusi  menjamin  dan  menegaskan  hak  warga  negara  dalam menikmati tempat tinggal dengan lingkungan hidup yang layak.
Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang  Rumah  Susun merupakan  hasil  perubahan  dari  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985 Tentang Rumah Susun dengan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang  Rumah  Susun.  Adapun  hal  teknis  yang  membutuhkan  penjelasan lebih  lanjut  dalam  pasal  penjelasan  di  sebutkan  cukup  jelas,  beberapa  hal yang  berkaitan  dengen  hal  teknis  contohnya  adalah  penetapan  penjelasaan kategori  masyrakat  berpenghasilan  rendah  yang  pantas  untuk  menerima rumah  susun  umum  dan  lokasi  pembangunan  rumah  susun  umum  yang merupakan  kewajiban  pengembang  untuk  membangun  rumah  susun  umum sekurang-kurangnya  20%  dari  rumah  susun  komersial  sesuai  dengan  bunyi pasal  21  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang  Rumah  Susun “pelaku pembangunan rumah susun komersial sebagaimana dimaksud pada ayat  (1)  wajib  menyediakan  rumah  susun  umum  sekurang-kurangnya  20% (dua  pulun  persen)  dari  total  luas  lantai  rumah  susun  komersial  yang dibangun”  walupun  terdapat  sanki  pidana  dan  larangan  yang  memiliki konsekuensi  bagi  para  pengembang  tapi  secara  teknis  tidak  dijalankan  dan kendala yang peneliti rasa patut dikaji lebih dalam adalah tidak lengkapnya penjelasan  dalam  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang  Rumah Susun  adalah  tidaknya  badan  atar  organ  yang  ditunjuk  dalam  pengawasan pembangunan  rumah  susun  sehingga  banyak  proyek  pelaksanaan pembangunan  rumah  susun  yang  memiliki  kompleksitas  permasalahan  dan

## PROBLEMATIKA YURIDIS BELUM DITERBITKANNYA PERATURAN PEMERINTAH UU NOMOR
20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (Christie D.F Gumansing)
lebin  banyak  ditemukan  pada  hal  teknis  sehingga  menurut  peneliti dibutuhkan  adanya  Peratutan  Pemerintah  sebagai  Peraturan  Pelaksana  dari Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang    Rumah  Susun  sebagai acuar teknis pelaksanan Undang-Undang.
Dengan formulasi dari Undang-Undang khususnya pada pasal-pasal tertentu  diharapkan  bisa  menghasilkan  produk  hukum  yang  kiranya  dapat melengkapi  kekurangan  dari  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011 Tentang  Rumah  Susun  dengan  hadirnya  Peraturan  Pelaksana  Tentang Rumah  Susun  namun  hingga  saat  ini  belum  kunjung  diterbitkannya sehingga  tidak  lagi  memunculkan  pertanyaan  “ quo  vadis Peraturan Pelaksana Undang-Undang Rumah Susun?”. Dasar Hukum Rumah Susun di Indonesia:
a. Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tenting  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria.
b. Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  Tentang  Rumah  Susun sebagimana telah dirubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.
c. Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan atas tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
d. Peraturan Pemerintah Nomor  4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.
e.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  Tentang  Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai Atas Tanah.
f. Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  Tentang  Pemilikan
Rumah  Tempat  Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  yang berkedudukan di Indonesia.
g. Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendataran
Tanah.
h. Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  3  Tahun  1992  Tentang
Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah Tentang Rumah Susun.
i. Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasioanal  (BPN)  Nomor  4
Tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah
Serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
j. Permen Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pmebatalan Hak Atas
Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Dari sudut filsafati, ketidakjelasan norma dan kekaburan norma juga dapat  menimbulkan  ketidakadilan.  Keadilan  merupakan  salah  satu  tujuan hukum yang paling banyak dibicarakan sepanjang perjalanan sejarah filsafat hukum.Keadilan  merupakan  tujuan  utama  diciptakannya  hukum.  Oleh karena  itu  pembentukan  suatu  norma  hukum  harus  menganut  prinsip keadilan.  Dengan  adanya  keadilan  maka  tercapailah  tujuan  hukum  yaitu

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
menciptakan  masyarakat  yang  adil  dan  makmur,  adil  dalam  kemakmuran dan makmur dalam keadilan.
Dalam  uraian  diatas  terdapat  beberapa  problematika  hukum  yang penulis cermati yaitu:
1. Probelmatika  Filosofis  yaitu  kekaburan  norma  ( vaque  of  norm )  dalam menjelaskan hal teknis dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.
2. Problematika  Yuridis  yaitu  adanya  berlum  terbitnya  Peraturan Pemerintah  yang  merupakan  peraturan  pelaksana  dari  Undang-Undang yang  berimplikasi  pada  timbulnya  ketidakadilan  dan  ketidak  pastian hukum.
3. Problematika Teoritis yaitu timbulnya ketidaksesuaian antara das sollen ( law  in  the  book )  dan das  sein ( law  in  action )  sehingga  peraturan perundang-undangan tidak berpihak pada kebutuhan masyarakat.
4. Problematika  Sosiologis  yaitu  terjadi  dominasi  kaum  menengah  keatas dalam  menikmati  rumah  susun  dan  tidak  adanya  pengawasan  dari pemrintah  terdadap  tidak  dilaksanakannya  pembangunan  untuk masyarakat  berpenghasilan  rendah  yang  merupakan  kewajiban  dari Pengembang.

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  yuridis  normatif. Penelitian yuridis normatif adalah penelitan hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan hukum pustaka atau data sekunder. 5
Pada  penelitian  ini  digunakan  pendekatan  perundang-undangan ( statute  approach ),  pendekatan  konsetual  ( conceptual  approach ),  dan pendekatan historis ( historical approach ).
Sumber-sumber  bahan  hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah  sumber  bahan  hukum  primer,  sekunder  dam  tersier.Bahan  hukum yang telah diperoleh terlebih dahulu direduksi untuk memilah kesasihannya sebagai  bahan  hukum  serta  kesesuaiannya  dengan  bahan  penulisan  ini. Bahan  hukum  yang  telah  sasih  dan  sesuai  langsung  dideskripsikan  dalam bentuk abstraksi Peraturan Perundang-Undangan dan bahan hukum lain.
Bahan  hukum  yang  terdeskripsikan  tersebut  kemudian  dianalisis untuk  menggali  hakikat  dan  informasi  yang  ada  sehingga  akan  didapatkan informasi yang berupa kepastian hukum dan akibat hukum dari suatu norma.
Analisa  yang  digunakan  dalam  membahas  penelitian  ini  yaitu dengan menggunakan analisis deskriptif kualitatif yang bersandar pada nilai keadilan, kepastian hukum dan kemanfaatan, dengan memperhatikan aspek filosofis, yuridis, sosiologis, dan historis,  yang  akhirnya ditarik kesimpulan
5 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI Press, 2012), hal,
43.
setelah terlebih dahulu diverifikasi dengan berbagai teori yang dikemukakan sebagai pisau analisisnya.

## PEMBAHASAN

## Politik Hukum Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun Di Indonesia
Menurut  Soedarto,  politik  hukum  adalah  kebijakan  dari  negara melalui badan- badan negara yang berwenang untuk menetapkan peraturan- peraturan  yang  dikehendaki,  yang  diperkirakan  akan  digunakan  untuk nengekspresikan  apa  yang  terkandung  dalam  masyarakat  dan  untuk mencapai apa yang dicita-citakan. 6
Satjipto  Rahardjo  mendefinisikan  politik  hukum  sebagai  aktivitas memilih  dan cara  yang  hendak  dipakai  untuk  mencapai  suatu  tujuan  sosial dan  hukum  tertentu  dalam  masyarakat. 7 Menurut  Abdul  Hakim  Garuda Nusantara,  politik  hukum  adalah  kebijakan  hukum  ( legal  policy )  yang hendak  diterapkan  atau  dilaksanakan  oleh  suatu  pemerintahan  negara tertentu.  Garuda  Nusantara  menjelaskan  pula  wilayah  kerja  politik  hukum dapat  meliputi  pelaksanaan  ketentuan  hukum  yang  telah  ada  secara konsisten,  proses  pembaruan  dan  pembuatan  hukum,  yang  mengarah  pada sikap  kritis  terhadap  hukum  yang  berdimensi ius  contitutum dan menciptakan  hukum  yang  berdimensi ius  constituendum, serta  pentingnya penegasan fungsi lembaga dan pembinaan para penegak hukum. 8
Setiap  kajian  tentang  hukum  dimensi  filosofis  dan  dimensi  politis akan selalu kita temukan dan harus dilihat sebagai dua hal yang tidak boleh diabaikan, yaitu :
a. Dimensi  politis  dalam  kajian  hukum  melihat  adanya  keterkaitan yang  erat  sekali    antara    hukum    dan    politik,    bahkan    ada    yang melihat law  as  a political instrument yang kemudian menjadi lebih berkembang  dan  melahirkan  satu  bidang  kajian  tersendiri  yang disebut  politik  hukum  yang  kelihatannya  dapat  mengarah  pada perlunya apa yang disebut political gelding van het recht atau dasar berlakunya hukum secara politik, disamping apa  yang ada sekarang yaitu landasan yuridis, landasan sosiologis dan landasan filosofis.
b. Dimensi  filosofis  dalam  kajian  hukum  melihat  sisi  lain  dari  hukum sebagai  seperangkat  ide-ide  yang  bersifat  abstrak  dan  merupakan
6 Ibid.
7 SatjiptoRaharjo,2000 ,IlmuHukum , (Bandung: CitraAdityaBakti),hal,35
8 Mahfud  MD,  2010, Membangun  Politik  Menegakkan  Konstitusi ,  (Jakarta: Rajawali Pers), hal, 15.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
penjabaran  lebih  jauh  dari  pemikiran  filosofis,  yaitu  apa  yang dinamakan filsafat hukum.
William Zevenbergen mengutarakan bahwa politik hukum mencoba menjawab  pertanyaan,  peraturan-peraturan  hukum  mana  yang  patut  untuk dijadikan  hukum. 9 Perundang-undangan    itu    sendiri    merupakan    bentuk dari  politik  hukum  ( legalpolicy ).
Pengertian legal  policy ,    mencakup    proses  pembuatan  dan pelaksanaan  hukum yang dapat menunjukkan sifat dan kearah mana hukum akan  dibangun.  Politik  hukum  memberikan  landasan  terhadap  proses pembentukan hukum yang lebih sesuai, situasi dan kondisi, kultur serta nilai yang  berkembang  di  masyarakat  dengan  memperhatikan  kebutuhan masyarakat terhadap hukum itu sendiri. 10
Berdasarkan pendapat ahli di atas, penulis menggunakan teori politik hukum  menurut    Padmo    Wahyono    yaitu    bahwa  politik    hukum    adalah kebijakan    dasar  penyelenggara  negara  dalam  bidang  hukum  yang  akan, sedang  dan  telah  berlaku,  yang  bersumber  dari  nilai-nilai  yang  berlaku  di masyarakat  untuk  mencapai  tujuan  negara  yang  dicita-citakan.  Kata kebijakan  di  atas  berkaitan  dengan  adanya  strategi  yang  sistematis, terperinci dan mendasar. Dalam merumuskan dan menetapkan hukum yang telah  dan  akan  dilakukan,  politik  hukum  menyerahkan  otoritas  legislasi kepada penyelenggara negara, tetapi dengan tetap memperhatikan nilai-nilai yang  berlaku  di  masyarakat,  semuanya  diarahkan  dalam  rangka  mencapai tujuan negara yang dicita-citakan. 11
Politik  hukum  satu  negara  berbeda  dengan  politik  hukum  negara yang lain. Perbedaan ini disebabkan karena adanya perbedaan latar belakang kesejarahan,  pandangan  dunia  ( world-view ),  sosio-kultural,  dan political will dari  masing-  masing  pemerintah.  Dengan  kata  lain,  politik  hukum bersifat lokal dan partikular (hanya berlaku dari dan  untuk negara tertentu saja),  bukan    universal.    Namun  bukan  berarti  bahwa  politik  hukum  suatu negara mengabaikan realitas dan politik hukum internasional.
Dalam      pembuatan      peraturan      perundang-undangan,      politik hukum      memiliki  peranan    sangat    penting.    Pertama,    sebagai    alasan mengapa  diperlukan pembentukan  suatu  peraturan  perundang-undangan. Kedua,    untuk    menentukan  apa  yang  hendak  diterjemahkan  ke  dalam kalimat  hukum  dan  menjadi  perumusan  pasal.  Dua  hal  ini  penting  karena
9 William Zevenbergen dalam Abdul Latif dan Hasbi Ali, Politik Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 2011), hal, 19
10 Mahfud, MD, Op. Cit . hal, 5.
11 Frans Magnis Suseno, Etika Politik:Prinsip-Prinsip Dasar Kenegaraan Modern , (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 1994), hal, 310-314.

## PROBLEMATIKA YURIDIS BELUM DITERBITKANNYA PERATURAN PEMERINTAH UU NOMOR
20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (Christie D.F Gumansing)
keberadaan peraturan perundang-undangan dan perumusan pasal merupakan jembatan antara politik hukum tersebut dalam tahap implementasi peraturan perundang-undangan.  Hal  ini  mengingat  antara  pelaksanaan  peraturan perundang-undangan  harus  ada  konsistensi  dan  korelasi  yang  erat  dengan apa yang ditetapkan sebagai politik.
Ketentuan  Penutup  Pasal  119  “Peraturan  perundang-undangan pelaksanaan  yang  diamanatkan  dalam  Undang-Undang  ini  diselesaikan paling  lambat  1  (satu)  tahun  terhitung  sejak  Undang-Undang  ini diundangkan.”  Pasal  120  “Undang-Undang  ini  mulai  berlaku  pada  tanggal diundangkan.Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan perundangan  Undang-Undang  ini  dengan  penempatannya  dalam  Lembaran Negara  Republik  Indonesia”.  Disahkan  pada  tanggal  10  November  2011 dengan  demikian  hal  jelas  bahwa  ada  tanggung  jawab  pemerintah  untuk melanjutkan  dengan  menerbitkan  peraturan  perundangan  yang  berupa peraturan  pemerintah  dari  Undang-Undang  Nomor  20  thaun  2011  tentang Rumah Susun.
Bergantinya  legislatif  dan  eksekutif  berpengaruh  pada  kebijakan yang  diambil  dan  dibentuk  oleh  pengusa.  Banyaknya  kepentingan  politk mempengaruhi  akan  politik  hukum  yang  berlaku  di  Indonesia.  Politik hukum  yang  dimaksud  sebagai  kebijkaan  yang  bersifat  publik  maupun privat yang bertujuan untuk mensejahterakan rakyat sangat tergantung pada muatan kepentingan politik.

## Implikasi Hukum Belum di terbitkannya Peraturan Pelaksana Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011
Jika  konstitusi  menjamin  agar  setiap  orang  berhak  memiliki  rumah dengan lingkungan yang baik dan sehat, maka tentunya rumah yang seperti itu menjadi kebutuhan primer yang banyak dibutuhkan oleh manusia.Rumah dalam makna  modern  sebagimana  disampaikan  sebelumnya  telah  memiliki perluasan makna yang semula hanya berupa hunian yang mendatar/horizontal  menjadi  hunian  yang  tak  hanya  mendatar  tapi  juga vertikal berapp rumah susun.
Steakholder  rumah  susun  menggalami  dilema  yang  sama  bahwa dimana pada setiap Focus Group Discussion (FGD) menggemukaan dengan belum  diterbitkannya  Peraturan  Pemerintah  menghambat  dikeluarkannya Peraturan  Propinsi  dan  seterusnya  kebawah  sesuai  berkaintan  dengan Perijinan  dan  runutannya.  Berdasarkan  jenis  dan  hierarki  Peraturan Perundang-undangan  ;  Hierarki  atau  tata  urutan  peraturan  perundang- undangan di Indonesia merujuk ke Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Nomor

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan  yang berbunyi: “Jenis dan hierarki Peraturan Perundang-undangan terdiri atas:
- Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
- Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat;
- Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang;
- Peraturan Pemerintah;
- Peraturan Presiden;
- Peraturan Daerah Provinsi; dan
- Peraturan Daerah Kabupaten/Kota.
Pemerintah  dan  pemerintah  daerah  sesuai  dengan  kewenangannya bertanggung jawab atas ketersediaan tanah untuk permbangunan perumahan dan  kawasan  pemukiman  yang  membedakan  adalah  pemerintah  provinsi mengorganisasikan pencadangan atau penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan  dan  pemukiman  bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendang (MBR).Tugas    pemerintah  kota/kabupaten  mencadangkan  tanah  untuk pembanguan  perumahan  dan  pemukiman  bagi  masyarakat  berpenghasilan rendah (MBR). Hal-hal yang perlu diperlu diperhatikan ;
1. Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara;
2. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah ;
3. Peralihan atau pelepasan ha katas tanah oleh pemilik tanah ;
4. Pemanfaatan  dan  pemindahtanganan  tanah  barang  milik  negara  atau milik daerah sesuai dengan peraturan perundang-undangan ;
5. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar ; dan/atau
6. Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

## KESIMPULAN
Politik  perundang-undangan  merupakan  sebagian  dari  politik hukum.Karena itu sebagai dasar, kebijaksanaan politik hukum berlaku bagi politik  perun-dang-undangan.  Politik  perundang-undangan  berkenaan dengan  pembangunan  materi  hukum  meliputi:  pertama,  pembentukan  dan pembaharuan  undang-undang;  kedua;  penginventarisasian  dan  penyesuaian unsur-unsur  tatanan  hukum    yang  berlaku  dengan  sistem  hukum  nasional. Negara  Republik  Indonesia  telah  meletakkan  dasar  politik  hukum  agraria nasional,  sebagaimana  dimuat  dalam  ketentuan  pasal  33  ayat  (3)  Undang- Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945,  yang  berbunyi: “Bumi, air, dan kekayaan yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan  dipergunakan    sebesar-besarnya  untuk  kemakmuran  rakyat”.  Dalam Penjelasan  Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik

## PROBLEMATIKA YURIDIS BELUM DITERBITKANNYA PERATURAN PEMERINTAH UU NOMOR
20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (Christie D.F Gumansing)
Indonesia sebelum amandemen dinya-takan bahwa: bumi, air, dan kekayaan yang  terkandung  di  dalamnya  adalah  pokok-pokok  kemakmuran  rakyat. Oleh kebab itu harus dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar- besarnya  kemakmuran  rakyat.  Banyaknya  kepentingan  politik  dari pemangku jabatan mengakibatkan pembangunan Rumah Susun di Indonesia lebih  bersifat  konsumtif  atau  pada  Undang-Undang  Rumah  Susun  dikenal dengan  istilah  Rumah  Susun  Komersial,  demi  terwujudnya  perlindungan dan  kepastian  hukum  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun,  maka  setiap pemangku  kepentingan  harus  taat  dan  mempedomani  ketentuan  peratuan perundang-undangan.  Informasi  yang  tidak  sesuai  dengan  apa  yang seharusnya  merupakan  bentuk  pelanggaran  perlindungan  konsumen. Birokrasi  yang  baik  akan  memerikan  iklim  investasi  yang  baik  sehingga politik  hukum  teknis  pembangunan  rumah  susun  di  Indonesia  berjalan sesuai  dengan  persyaratan  administratif,  persyaratan  teknis,  persyaratan ekologis.
Steakholder  rumah  susun  mengalami  dilema  yang  sama  bahwa dimana pada setiap Focus Group Discussion (FGD) menggemukaan dengan belum  diterbit-kannya  Peraturan  Pemerintah  menghambat  dikeluarkannya Peraturan  Propinsi  dan  seterusnya  kebawah  sesuai  berkaintan  dengan Perijinan  dan  runutannya.  Tindakan  pemerintah  yang  belum  menerbitkan Peraturan  Pemerintah  dari  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011 memberikan ketidakpastian dari beberapa aspek penting dalam pembangunan  Rumah  Susun,  pendistribusian  rumah  susun  untuk Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR)  mesih  belum  terealisasi sehingga mengakibatkan ketidakadilan   yang bersifat distributif. Developer sebagai partner pemerintah menyatakan bahwa kendala dalam pemnagunan dan  pengelolaan  rumah  susun  terdapat  pada  regulasi  dimana  banyak ketentuan pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 yang mengacu pada Peraturn Pemerintah sehingga terjadi multi tafsir pada ketentuan-ketentuan. Peraturan  Daerah  belum  ada  atau  tidak  optimal  karena  belum  ada  aturan yang lebih tinggi (Peraturan Pemerintah) sebagai acuan merupakan Impikasi Hukum terhadap belum diterbitkannya Peraturan Pemerintah sebagai acuan pelaksanaan Rumah Susun Di Indonesia
Dengan pertumbuhan populasi yang semakin tinggi dan terbatasnya lahan,  maka  rumah  susun  menjadi  sebuah  alternatif  solusi  untuk  itu permasalahan yang ada harus segera diselesaikan oleh para stakeholder.Sektor  Properti  merupakan  salah  satu  indikator  perekonomian suatu negara, maka dibutuhkan dukungan semua pihak agar sektor properti berada  dalam  kendisi  baik  dan  terjaga.  Peraturan  Pemerintah terkait aturan pelaksanaan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 harus segera disahkan dan  dilaksanakan,  agar  terdapat  kepastian  terhadap  aturan-aturan  dalam

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
penyelenggaraan Rumah Susun, dari Perencanaan, Perizinan, sampai dengan Pemilikan  serta  Pengelolaan.  Pembuat  regulasi  harus  melibatkan  semua stakeholder (pemerintah, pengembang,  penyedia jasa keuangan, masyarakat dan  akademisi)  agar  regulasi  bisa  diaplikasikan  dan  sesuai  dengan kebutuhan,  konstruksi  hukum  yang  memberikan  jaminan  bagi  semua strakholder  rumah  susun.  Pemerintah  wajib  melakukan  pengawasan perizinan rumah susun yang akan ditawarkan kupada masyarakat agar dapat menghindari konflik dikemudian hari.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul Latif dan Hasbi Ali, 2011, Politik Hukum, Jakarta: Sinar Grafika. A. P. Parlindungan, 1997, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan Dan Pemukiman  &  Undang-Undang  Rumah  Susun, Bandung  :
CV.Mandar Maju. Eddy  M.Leks,  2016, Panduan  Praktis  Hukum  Propert  (Memahami Problematika Hukum Pertanahan, Perumahan, serta Perkembangannya) , Jakarta: PT.Gramedia Pusaka Utama.
Frans  Magnis  Suseno,  1994, Etika  Politik:  Prinsip-Prinsip  Dasar Kenegaraan
Modern , Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. Mahfud  MD,  2010, Membangun  Politik  Menegakkan  Konstitusi ,  Jakarta: Rajawali Pers.
Satjipto Raharjo, 2000 , Ilmu Hukum , Bandung: Citra Aditya Bakti.
Soerjono Soekanto, 2012, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press. Urip Santoso, 2017, Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, & Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun, Depok: Kencana.