E-ISSN:
2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 7, No. 6, Juni 2022

## PENJUALAN  RUMAH  MELALUI  SISTEM  CESSIE  DAN  DAMPAKNYA TERHADAP AKTA CESSIE DAN PERJANJIAN JUAL BELI

## Natasya Fila Rais, Mohamad Fajri Mekka Putra
Fakultas Hukum, Universitas Indonesia, Indonesia Email: natasya.fila01@ui.ac.id, fajriputra@yahoo.com

## Abstrak
Tulisan  ini  membahas  mengenai  praktik  pembelian  rumah  melalui  sistem  Cessie yang  dilakukan  oleh  Bank  Tabungan  Negara  melalui  laman  Rumah  Murah  BTN. Praktik  ini  dilakukan  terhadap  aset-aset,  salah  satunya  adalah  rumah,  yang  mana pemiliknya tidak dapat memenuhi kewajiban pelunasan kredit yang diberikan oleh pihak bank. Sistem yang digunakan dalam praktik ini adalah dimana calon pembeli membayar  sejumlah  kewajiban  kredit  yang  masih  harus  dibayarkan  oleh  pemilik rumah  yang  lama.  dengan  dilakukannya  pembayaran  ini,  maka  pembeli  akan mendapatkan  sertipikat  rumah  yang masih  mengatasnamakan  pemilik  rumah  yang lama  dan  Akta  Cessie.  Akan  tetapi,  untuk  pembelian  rumah  dari  pihak  pemilik rumah yang lama harus dilakukan perjanjian jual beli dan pembayaran yang harus dilakukan  untuk  membeli  rumah  tersebut  sepenuhnya.  Selain  itu,  pembelian  dari rumah  sepenuhnya  dapat  dilakukan  agar  sertipikat  rumah  tersebut  dapat dimohonkan balik nama. Sehingga, dengan adanya praktik ini, Penulis menganalisis dampak  praktik  pembelian  rumah  melalui  sistem  Cessie  terhadap  akta-akta perjanjian  yang  dibuat  dalam  perbuatan  hukum  ini,  seperti  Akta  Cessie  dan  Akta Jual  Beli.  Selain  itu,  penulis  menganalisis  dampaknya  terhadap  sertipikat  yang masih  mengatasnamakan  pemilik  rumah  yang  lama,  apabila  calon  pembeli  ingin membeli  rumah  tersebut  sepenuhnya.  Penulis  juga  memaparkan  teori-teori penunjang,  diantaranya  terkait  Hukum  Jaminan,  Perjanjian  Kredit,  Cessie  dan lelang eksekusi Hak Tanggungan. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif,  dimana  penelitian  dilakukan  terhadap  data-data  sekunder,  seperti peraturan  perundang-undangan,  buku,  jurnal  dan  artikel-artikel  internet. Diharapkan, tulisan ini dapat dijadikan acuan akademis terkait praktik Cessie dalam jual beli rumah dan dampaknya terhadap Akta-Akta Notaris terkait.
Kata Kunci : akta; cesssie; jual beli; lelang; rumah

## Abstract
This  paper  discusses  the  practice  of  buying  houses  through  the  Cessie  system carried  out  by  the  State  Savings  Bank  through  the  BTN  Cheap  House  page.  This practice  is  carried  out  on  assets,  one  of  which  is  a  house,  where  the  owner  is unable  to  fulfill  the  loan  repayment  obligations  provided  by the  bank.  The  system used  in  this  practice  is  where  the  prospective  buyer  pays  a  number  of  credit obligations  that  still  have  to  be  paid  by  the  old  home  owner.  By  making  this payment, the buyer will get a house certificate which is still in the name of the old home owner and the Cessie Deed. However, for the purchase of a house from the
old homeowner, a sale and purchase agreement must be made and payment must be made to fully purchase the house. In addition, the purchase from the house can be completely  done  so  that  the  certificate  of  the  house  can  be  applied  for  change  of name.  So,  with  this  practice,  the  author  analyzes  the  impact  of  the  practice  of buying  a  house  through  the  Cessie  system  on  the  agreement  deeds  made  in  this legal act, such as the Cessie Deed and the Sale and Purchase Deed. In addition, the author analyzes the impact on certificates that are still in the name of the old home owner, if the prospective buyer wants to buy the house completely. The author also describes  supporting  theories,  including  those  related  to  Guarantee  Law,  Credit Agreements, Cessie and Mortgage Execution auctions. The research method used is normative juridical, where research is conducted on secondary data, such as laws and  regulations,  books,  journals  and  internet  articles.  It  is  hoped  that  this  paper can  be  used  as  an  academic  reference  regarding  Cessie's  practice  in  buying  and selling houses and its impact on related Notary Deeds.

## Keywords: deed; cesssie; buy and sell; auction; House

## Pendahuluan
Kebutuan akan tempat tinggal merupakan kebutuhan yang primer bagi kehidupan manusia.  Manusia  membutuhkan  suatu  tempat  tinggal  yang  layak  untuk  melakukan kegiatan sehari-hari dan beristirahat. Berbagai cara dapat dilakukan untuk memperoleh suatu  rumah  layak  huni.  Kini,  bisnis  properti  dan  para  pengembang  berlomba-lomba untuk  menawarkan  hunian  yang  berada  di  wilayah  yang  kaya  fasilitas,  strategis, memiliki  ukuran  memadai  dan  harga  yang  terjangkau.  Akan  tetapi,  dalam  beberapa kasus pun, tidak semua orang dapat membeli rumah baru, terlebih dengan naiknya harga tanah dan keadaan perekonomian yang tidak menentu.
Sehingga,  calon  pembeli  rumah  pun  mencari  alternatif-alternatif  hunian  yang murah,  namun  masih  dapat  ditinggali.  Beberapa  alternatif  pun  bermunculan,  dimulai dari adanya fasilitas kredit bank yang memudahkan pembeli untuk membayar angsuran rumah per bulannya dan masih dapat menikmati tempat tinggal yang dibeli. Selain itu, ada  pula  yang  memperoleh  hunian  dari  proses  lelang  eksekusi,  yang  sebelumnya merupakan  benda  jaminan.  Salah  satu  solusi  yang  akhir-akhir  ini  baru  dikembangkan adalah  pembelian  rumah  melalui Cessie, dimana  pembeli  dipersyaratkan  menanggung pembayaran sisa kredit rumah tersebut dengan nantinya dapat memiliki hunian tersebut.
Berdasarkan  hal-hal  yang  telah  disebutkan  sebelumnya,  maka  melalui  tulisan ilmiah  ini,  Penulis  meneliti  mengenai  bagaimana  mekanisme  dari  penjualan  rumah melalui Cessie. Selain itu, Penulis mengidentifikasi dampak-dampaknya terhadap Akta- Akta penunjang dari tindakan-tindakan hukum yang dilakukan, diantaranya Akta Cessie dan  Akta  Jual  Beli.  Dengan  begitu,  maka  didapatkan  suatu  analisis  mengenai  apakah praktik  penjualan  rumah  melalui Cessie sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku dan ketentuan-ketentuan pembuatan Akta Cessie dan Akta Jual Beli yang sudah ada. Selain itu, Penulis menganalisis dampaknya terhadap sertipikat rumah yang diperjualbelikan, serta status kepemilikan rumah setelah Cessie telah terpenuhi.
Teori-teori yang dibahas dalam tulisan ini antara lain mengenai Hukum Jaminan, Perjanjian  Kredit, Cessie dan  lelang  eksekusi  Hak  Tanggungan.  Metode  penelitian yuridis  normatif  dilakukan  dalam  penelitian  ini,  dengan  dilakukannya  penelitian terhadap  data-data  sekunder,  seperti  peraturan  perundang-undangan,  buku,  jurnal  dan artikel-artikel  internet.  Diharapkan,  tulisan  ini  dapat  dijadikan  referensi  terkait  praktik Cessie dalam jual beli rumah dan dampaknya terhadap Akta-Akta Notaris terkait.

## Metode Penelitian
Dalam  mengkaji  suatu  permasalahan  yang  sedang  diteliti  dalam  penelitian  ini, peneliti  menggunakan  metode  penelitian  yuridis  normatif.  Metode  penelitian  ini merupakan  unsur  yang  mutlak  harus  ada  dalam  suatu  penelitian  yang  memiliki  suatu fungsi  untuk  mengembangkan  ilmu  pengetahuan (Soerjono  Soekanto,  1989 ).  Serta penelitian  ini  bertujuan  untuk  dapat  menjelaskan  seluruh  pertanyaan  terhadap permasalahan  yang  dibahas  dalam  penelitian  ini. Penelitian  hukum  menurut  Soerjono Soekanto  yaitu  suatu  kegiatan  ilmiah  yang  didasarkan  terhadap  sistematika,  metode yang ada terhadap pemikiran tertentu. Memiliki tujuan untuk mempelajari satu satu atau beberapa  gejala  hukum  dengan cara menganalisanya.  Kecuali  itu,  maka  juga  diadakan pemeriksaan  yang  mendalam  terhadap  fakta  hukum  tersebut,  untuk  kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan permasalahan yang timbul didalam gejala  yang  bersangkutan (Mamudji,  1979) .  Menggunakan  bentuk  penelitian  ini, diharapkan  dapat  menjawab  permasalahan  yang  terdapat  dalam  penelitian  ini  yaitu Penjualan  Rumah  Melalui  Sistem  Cessie  Dan  Dampaknya  Terhadap  Akta  Cessie  Dan Perjanjian  Jual  Beli  yang  mana  apakah  praktik  penjualan  rumah  melalui Cessie sesuai dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan  ketentuan-ketentuan pembuatan  Akta Cessie dan  Akta  Jual  Beli  yang  sudah  ada.  Kemudian  juga  terkait dampak  terhadap  sertipikat  rumah  yang  diperjualbelikan,  serta  status  kepemilikan rumah  setelah Cessie telah  terpenuhi  yang  akan  dikaji  dengan  menggunakan  bahan hukum  yang  sesuai  dengan  asas-asas  hukum  yang  ada,  hukum  positif  terkait permasalahan dan beberapa pendukung lainnya.

## Hasil dan Pembahasan

## a) Perjanjian Jual Beli
Perjanjian  jual  beli,  berdasarkan  Pasal  1457  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  (KUHPerdata)  adalah  suatu  perjanjian,  dengan  mana  pihak  yang  satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Jual-beli dianggap telah terjadi antara kedua belah  pihak,  berdasarkan  Pasal  1458  KUHPerdata,  seketika  setelahnya  orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu  belum  diserahkan,  maupun  harganya  belum  dibayar.  Pasal  1459  KUHPerdata mengatur pula bahwa hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada si pembeli,  selama  penyerahannya  belum  dilakukan  menurut  Pasal  612,  613  dan  616. Unsur-unsur pokok dari perjanjian jual beli adalah barang dan harga (Subekti, 1995) .
Lahirnya  perjanjian  jual  beli  adalah  pada  detik  tercapainya  kata  sepakat  terkait barang  dan  harga.  Pasal  1458  KUHPerdata  mengatur  juga  bahwa  jual-beli  itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum  diserahkan,  maupun  harganya  belum  dibayar.  Asas  kesepakatan  yang  dianut dalam  perjanjian  jual  beli  adalah  asas  konsensualisme,  berdasarkan  syarat  sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Dalam  perjanjian  jual  beli,  diatur  hak  dan  kewajiban  si  penjual  dan  pembeli yang  mengikatkan  diri  dalam  perjanjian  tersebut.  Berdasarkan  Pasal  1473 KUHPedata,  si  penjual  diwajibkan  menyatakan  dengan  tegas  untuk  apa  ia mengikatkan  dirinya;  segala  janji  yang  tidak  terang  dan  dapat  diberikan  berbagai pengertian,  harus  ditafsirkan  untuk  kerugiannya.  Kewajiban  utama  penjual, berdasarkan  Pasal  1474  KUHPerdata,  adalah  menyerahkan  barangnya  dan menanggungnya.  Si  penjual  tidak  diwajibkan  menyerahkan  barangnya,  jika  si pembeli  belum  membayar  harganya,  sedangkan  si  penjual  tidak  telah  mengizinkan penundaan  pembayaran  kepadanya,  berdsarkan  Pasal  1478  KUHPerdata.  Terkait dengan kewajiban penanggungan penjual, Pasal 1491 KUHPerdata mengatur bahwa penanggungan yang menjadi kewajiban si penjual terhadap si pembeli, adalah untuk menjamin  dua  hal,  yaitu  pertama  penguasaan  benda  yang  dijual  secara  aman  dan tenteram; kedua terhadap adanya cacat-cacat barang tersebut yang tersembunyi, atau yang sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan untuk pembatalan pembeliannya.
Kewajiban  utama  pembeli  dalam  perjanjian  jual  beli,  berdasarkan  Pasal  1513 KUHPerdata,  adalah  membayar  harga  pembelian,  pada  waktu  dan  di  tempat sebagaimana  ditetapkan  menurut  perjanjian.  Jika  pada  waktu  membuat  perjanjian tidak  ditetapkan  tentang  itu,  Pasal  1514  KUHPerdata  mengatur  bahwa  si  pembeli harus  membayar  di  tempat  dan  pada  waktu  dimana  penyerahan  harus  dilakukan. Kewajiban  membayar  bunga  diatur  dalam  Pasal  1515,  dimana  si  pembeli,  biarpun tidak ada suatu janji yang tegas, diwajibkan membayar bunga dari harga pembelian, jika barang yang dijual dan diserahkan memberi  hasil atau lain pendapatan. Apabila pembeli  tidak  membayar  harga  pembelian,  si  penjual,  sesuai  dengan  Pasal  1517 KUHPerdata, dapat menuntut pembatalan pembelian.

## b) Hukum Jaminan
Meskipun tidak ada definisi resmi mengenai apa yang dimaksud dengan Hukum Jaminan, namun terdapat pasal-pasal yang merujuk pada rumusan mengenai jaminan itu sendiri, yaitu dalam Pasal 1131 dan 1132 KUHPerdata, dimana mempersyaratkan bahwa  tanpa  diperjanjikan  pun  seluruh  harta  kekayaan  debitur  merupakan  jaminan bagi  pelunasan  utangnya (Husni,  2009) .  Beberapa  pakar  hukum  mendefinisikan hukum  jaminan,  diantaranya  Mariam  Darus  Badrulzaman  merumuskan  jaminan sebagai  suatu  tanggungan  yang  diberikan  oleh  seorang  debitur  atau  pihak  ketiga kepada kreditur untuk menjamin kewajibannya dalam suatu perikatan (Husni, 2009) . Selain itu, J. Satrio berpendapat bahwa hukum jaminan adalah peraturan hukum yang
mengatur tentang jaminan-jaminan piutang seorang kreditur terhadap seorang debitur (Husni, 2009) .
Perjanjian  jaminan  bersifat accessoir, dimana  perjanjian  tersebut  merupakan perjanjian  tambahan  yang  bergantung  pada  perjanjian  pokoknya (Husni,  2009) . Perjanjian  pokok  dari  perjanjian  jaminan  diantaranya  perjanjian  pinjam  meminjam, maupun  hutang  piutang  yang  diikuti  dengan  perjanjian  tambahan  sebagai  jaminan. Akibat-akibat  dari  sifat accessoir ini  antara  lain  bahwa  adanya  dan  hapusnya perjanjian  tambahan  tergantung  pada  perjanjian  pokok,  jika  perjanjian  pokok  batal maka perjanjian tambahan juga batal, jika perjanjian pokok beralih maka perjanjian tambahan  ikut  beralih,  dan  jika  perjanjian  pokok  beralih  karena cessie,  subrogatie maka perjanjian tambahan juga beralih tanpa penyerahan khusus (Husni, 2009) .
Secara  umum,  jaminan  dinilai  kurang  cukup  dan  kurang  aman.  Hal  ini dikarenakan kekayaan yang dimiliki si berutang bisa saja habis sewaktu-waktu, dan jaminan  secara  umum  berlaku  untuk  semua  kreditor,  sehingga  jika  terdapat  banyak kreditor, terdapat kemungkinan bahwa beberapa diantara mereka tidak mendapatkan bagian. Maka dari itu, seorang kreditor minta diberikan jaminan khusus dan jaminan khusus,  yang  dapat  berupa  jaminan  kebendaan  berupa  hipotek,  gadai  dan  fidusia, serta  dapat  juga  berupa  jaminan  perorangan  yang  dinamakan  penanggungan  utang atau borgtocht atau guaranty. Jika  hipotek,  gadai  dan  fidusia  telah  diletakkan  suatu ikatan kebendaan, dimana kreditor memperoleh suatu hak atas benda-benda tertentu, maka dalam hal penanggungan ini tercipta suatu ikatan perorangan (Subekti, 1995) . Macam-macam jaminan diantaranya adalah jaminan umum dan jaminan khusus. Jaminan umum, berdasarkan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 1131 dan 1132  KUHPerdata  adalah  jaminan  yang  diberikan  bagi  kepentingan  semua  kreditur dan  menyangkut  semua  harta  kekayaan  debitur,  sehingga  benda  jaminan  tidak diperuntukkan bagi kreditur tertentu dan dari hasil penjualannya dibagi diantara para kreditur  seimbang  dengan  piutang-piutangnya  masing-masing (Husni,  2009) . Jaminan  umum  memiliki  ciri-ciri,  diantaranya:  a)  para  kreditur  mempunyai kedudukan  yang  sama  atau  seimbang,  artinya  tidak  ada  yang  lebih  didahulukan dalam  pemenuhan  piutangnya  dan  disebut  sebagai  kreditur  yang  konkuren;  b) ditinjau  dari  sudut  haknya,  para  kreditur  konkuren  mempunyai  hak  yng  bersifat perorangan,  yaitu  hak  yang  hanya  dapat dipertahankan terhadap  orang  tertentu;  dan c)  jaminan  umum  timbul  karena  undang-undang,  artinya  antara  para  pihak  tidak diperjanjikan  terlebih  dahulu,  maka  para  kreditur  konkuren  secara  bersama-sama memperoleh jaminan umum berdasarkan undang-undang (Husni, 2009) .
Jaminan  khusus  diatur  secara  tersirat  dalam  Pasal  1132  KUHPerdata  yang klausulanya berbunyi “… kecuali di antara para kreditur ada alasan-alasan yang sah untuk  didahulukan.”  Dimana  berdasarkan  pasal  ini,  para  pihak  diberi  kesempatan untuk  menyimpang  dari  perjanjian,  dimana  ada  kreditur  yang  didahulukan kedudukannya dalam pelunasan utangnya dibandingkan para kreditur lainnya (Husni, 2009) .  Pasal  1133  KUHPerdata  mengatur  lebih  lanjut  mengenai  hak  untuk didahulukan,  dimana  diantaranya  orang-orang  berpiutang  terbit  dari  hak  istimewa,
dari  gadai,  dan  dari  hipotik.  Sehingga  hak  untuk  didahulukan  dapat  terjadi  karena ketentuan  perundang-undangan,  maupun  kesepakatan  para  pihak.  Jaminan  khusus terdiri  atas  jaminan  perorangan  dan  jaminan  kebendaan.  Jaminan  perorangan menurut  Soebekti  adalah  suatu  perjanjian  antara  seorang  berpiutang  atau  kreditur dengan  seorang  ketiga  yang  menjamin  dipenuhinya  kewajiban-kewajiban  si berhutang  atau  debitur.  Jaminan  perorangan  menimbulkan  hubungan  langsung dengan  pihak  ketiga,  dimana  timbul  penanggungan  berdasarkan  Pasal  1820 KUHPerdata,  yaitu  suatu  perjanjian  dengan  mana  seorang  pihak  ketiga,  guna kepentingan  si  berutang,  mengikatkan  diri  untuk  memenuhi  perikatan  si  berutang manakalah orang ini sendiri tidak memenuhinya. Ciri-ciri jaminan perorangan antara lain:  a)  mempunyai  hubungan  langsung  dengan  orang  tertentu;  b)  hanya  dapat dipertahankan  terhadap  debitur  tertentu;  c)  seluruh  harta  kekayaan  debitur  menjadi jaminan  pelunasan  utang,  misalkan borgtocht ;  d)  menimbulkan  hak  perseorangan yang  mengandung  asas  kesamaan  atau  keseimbangan  (konkuren)  artinya  tidak membedakan mana piutang yang terjadi lebih dahulu dan mana piutang yang terjadi kemudian; dan e) jika suatu saat terjadi kepaiitan, maka hasil penjualan dari benda- benda  jaminan  dibagi  di  antara  para  kreditur  seimbang  dengan  besarnya  piutang masing-masing berdasarkan Pasal 1136 KUHPerdata (Husni, 2009) .
Jaminan kebendaan adalah jaminan yang memberikan kepada kreditur atas suatu kebendaan  milik  debitur  hak  untuk  memanfaatkan  benda  tersebut  jika  debitur melakukan  wanprestasi (Husni,  2009) .  Benda  yang  dijaminkan  dapat  berupa  benda bergerak maupun benda tidak bergerak. Ciri-ciri dari jaminan kebendaan antara lain: a)  merupakan  hak  mutlak  (absolut)  atas  suatu  benda;  a)  merupakan  hak  mutlak (absolut)  atas  suatu  benda;  b),  kreditur  mempunyai  hubungan  langsung  dengan benda-benda  tertentu  milik  debitur;  c)  dapat  dipertahankan  terhadap  tuntutan  oleh siapapun; d) selalu mengikuti bendanya di tangan siapapun bend aitu berada (droit de suite/zaaksgevolg); e)  mengandung  asas  prioritas,  yaitu  hak  kebendaan  yang  lebih dahulu  terjadi  akan  lebih  diutamakan  daripada  yang  terjadi  kemudian (droit  de preference); f) dapat diperalihkan seperti hipotik; dan g) bersifat perjanjian tambahan (accessoir) (Husni, 2009) .

## c) Perjanjian Kredit
Dalam  suatu  perjanjian  kredit,  pihak  kreditur  dan  debitur  sepakat  atas  syarat- syarat  dan  jangka  waktu  pemenuhan  kewajiban  oleh  debitur.  Kesepakatan  dalam perjanjian  kredit  dibuat  berdasarkan  asas  kepercayaan.  Kemudian,  pihak  debitur menyerahkan  suatu  objek  yang  dapat  dijadikan  sebagai  jaminan  kepada  kreditur. Objek  yang  dijadikan  jaminan  tersebut  akan  dikembalikan  setelah  pemenuhan kewajiban,  dalam  hal  ini  pembayaran  utang,  dapat  terpenuhi.  Pasal  1  angka  11 Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan mengatur bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan  pinjam-meminjam  antara  bank  dengan  pihak  lain  yang  mewajibkan pihak  peminjam  untuk  melunasi  utangnya  setelah  jangka  waktu  tertentu  dengan
pemberian bunga. Sehingga, perjanjian kredit dapat didefinisikan sebagai perjanjian pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk  melunasi  utangnya  setelah  jangka  waktu  tertentu  dengan  pemberian  bunga. Dalam  hal  ini,  pihak  bank  berperan  sebagai  kreditur  dan  peminjam  merupakan debitur. Perjanjian dibuat secara tertulis, sehingga dapat digunakan sebagai alat bukti yang  sempurna.  Perjanjian  kredit  bersifat  baku,  karena  bentuk  perjanjiannya  telah disediakan oleh kreditur sehingga debitur tinggal mepelajarinya.
Pengaturan  mengenai  Akta  Perjanjian  Kredit  mengikuti  ketentuan  tentang perjanjian  dalam  Buku  III  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPerdata). Syarat-syarat  sah  perjanjian  diatur  dalam  KUHPerdata,  yaitu  pada  Pasal  1320 KUHPerdata,  diantaranya:  1)  sepakat  mereka  yang  mengikatkan  dirinya;  2) kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3) suatu hal tertentu; 4) suatu sebab yang halal,  serta  ketentuan-ketentuan  lainnya  dalam  Pasal  1321  hingga  1337.  Selain  itu, berdasarkan  Pasal  1338  KUHPerdata,  diatur  bahwa  semua  perjanjian  yang  dibuat secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Subjek dari  perjanjian  kredit  adalah  para  pihak  yang  mengikatkan  diri  terhadap  perjanjian tersebut.  Sedangkan  berdasarkan  Pasal  1  angka  11  dan  12  Undang-Undang  Nomor 10  Tahun  1998,  objek  dari  perjanjian  kredit  adalah  uang atau tagihan,  serta apabila berkaitan  dengan  pembelian  barang  seperti  rumah  dan  kendaraan  bermotor,  kredit yang  diberikan  bertujuan  untuk  membeli  barang  tersebut.  Isi  dari  perjanjian  kredit meliputi jumlah utang yang merupakan jumlah maksimum kredit yang diberikan oleh kreditur,  besar  bunga,  jangka  waktu  pelunasan,  cara  pembayaran  klausula opeisbaarheid (mengenai  kehilangan  hak  debitur  untuk  mengurus  kekayaannya, barang  jaminan  dan  kelalaian  debitur  atas  pemenuhan  kewajiban)  dan  barang  yang menjadi jaminan. Selain itu, dicantumkan pula syarat-syarat lainnya serta biaya akta dan penagihan utang.
Pasal  1131  KUHPerdata  mengatur  mengenai  asas  umum  hak  seorang  kreditur terhadap  debiturnya  dan  ditentukan  bahwa  segala  kebendaan  si  berutang,  baik  yang bergerak  maupun  tak  bergerak,  baik  yang  sudah  ada  maupun  yang  baru  akan  ada dikemudian  hari,  menjadi  tannggungan  untuk  segala  perikatannya  perseorangan.” Berdasarkan  ketentuan  ini,  maka  hak-hak  tagihan  seorang  kreditur  dijamin  dengan semua  barang-barang  debitur  yang  sudah  ada  pada  saat  utang  dibuat.  Selain  itu, semua barang yang akan ada dan akan dimiliki oleh debitur juga menjadi bagian dari hak-hak  tersebut.  Hak-hak  tagihan  seorang  kreditur  juga  meliputi  barang  bergerak dan  tidak  bergerak.  Berdasarkan  ketentuan  ini,  maka  piutang  kreditur  menindih seluruh  harta  debitur  tanpa  pengecualian (Satrio,  1996) .  Asas  hubungan  ekstern kreditur  berdasarkan  pasal  1131  KUHPerdata  meliputi  wewenang  kreditur  yang dapat  mengambil  pelunasan  dari  setiap  harta  kekayaan  debitur,  setiap  kekayaan debitur  dapat  dijual  guna  pelunasan  dan hak  tagihan  kreditur  hanya  dijamin  dengan harta  benda  debitur  saja,  bukan  debitur  sebagai  orang  pribadi.  Penjualan  harta kekayaan  debitur  hanya  dilakukan  apabila  debitur  dinyatakan  pailit  dan  dalam penerimaan boedel dengan hak utama untuk mengadakan pencatatan (Satrio, 1996) .
Pada  prinsipnya,  debitur  tidak  dapat  menawar  harta  kekayaan  apa  saja  yang  disita, kecuali  telah  ditetapkan  sebelumnya.  Sebagai  contoh,  pada  1200  KUHPerdata, apabila  ada  beberapa  persil  milik  debitur  yang  dibebani  hipotik  untuk  keuntungan kreditur dan dapat menutup utang debitur.
Terkait  dengan  hubungan  intern  para  kreditur,  Pasal  1132  KUHPerdata mengatur  bahwa  kebendaan  tersebut  menjadi  jaminan  bersama-sama  bagi  semua orang  yang  menghutangkan  kepadanya;  pendapatan  penjualan  benda-benda  itu dibagi-bagi  menurut  keseimbangan,  yaitu  menurut  besar  kecilnya  tagihan  masing- masing,  kecuali  apabila  di  antara  para  berpiutang  itu  ada  alasan-alasan  yang  sah untuk  didahulukan (Satrio,  1996) .  Berdasarkan  ketentuan  ini,  dapat  disimpulkan bahwa  antara  para  kreditur  terhadap  debitur  memiliki  persamaan  hak  dan keistimewaan,  serta  tidak  ada  yang  diistimewakan.  Para  kreditur  yang  haknya dipenuhi  pun  memiliki  kedudukan  yang  sama  antara  satu  sama  lain.  Akan  tetapi, dalam  pemenuhan  kewajiban  debitur,  dapat  dibuat  suatu  pengecualian,  sebagai contoh  apabila  debitur  membayar  sebagian  utangnya,  kreditur  tidak  akan melelangkan barang-barang tertentu (Satrio, 1996) .
Hak  jaminan  kebendaan  memberikan  kreditur  kedudukan  yang  lebih  baik.  Hal ini  dikarenakan  kreditur  didahulukan  dan  dimudahkan  dalam  mengambil  pelunasan atas  tagihannya  atas  hasil  penjualan  benda  tertentu  atau  sekelompok  benda  tertentu milik debitur dan/atau ada benda tertentu milik debitur yang dipegang oleh kreditur yang berharga bagi debitur dan dapat memberikan suatu tekanan pisiologis terhadap debitur untuk memenuhi kewajibannya dengan baik terhadap kreditur (Satrio, 1996) . Sehingga,  terdapat  semacam  tekanan  psikologis  kepada  debitur  untuk  melunasi utang-utangnya,  adalah  karena  benda  yang  dipakai  sebagai  jaminan  umumnya merupakan barang yang berharga baginya (Satrio, 1996) .
d) Cessie
Pasal  613  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPerdata)  mengatur mengenai penyerahan  piutang-piutng atas nama dan kebendaan, dimana penyerahan akan  piutang-piutang  atas  nama  dan  kebendaan  tak  bertubuh  lainnya,  dilakukan dengan jalan membuat sebuah akta otentik atau di bawah tangan, dengan mana hak- hak  atas  kebendaan  itu  dilimpahkan  kepada  orang  lain.  Selain  itu,  pasal  tersebut mengatur  pula  bahwa  penyerahan  yang  demikian  bagi  di  berutang  tiada  akibatnya, melainkan  setelah  penyerahan  itu  diberitahukan  kepadanya,  atau  secara  tertulis disetujui  dan  diakuinya.  Penyerahan  tiap-tiap  piutang  karena  surat  bawa  dilakukan dengan  penyerahan  surat  itu;  penyerahan  tiap-tiap  piutang  karena  surat  tunjuk dilakukan dengan penyerahan surat disertai dengan endosemen.
Cessie, menurut  R.  Subekti  dalam  bukunya, Pokok-Pokok  Hukum  Perdata, didefinisikan  sebagai  suatu  perbuatan  pemindahan  suatu  piutang  kepada  seorang yang  telah  membeli  piutang  itu (Subekti,  1995) . Cessie merupakan  suatu  cara pemindahan  piutang  atas  nama  dimana  piutang  itu  dijual  oleh  kreditur  lama  kepada orang  yang  nantinya  menjadi  kreditur  baru,  namun  hubungan  hukum  utang  piutang tersebut  tidak  hapus  sedetik  pun,  tetapi  dalam  keseluruhannya  dipindahkan  kepada
kreditur baru. Tagihan atas nama dimaksud adalah tagihan yang krediturnya tertentu serta  diketahui  oleh  debitur  dengan  baik.  Meskipun  pada  umumnya  tagihan  atas sejumlah  uang,  namun  tagihan  yang  dirujuk  berupa  tagihan  atas  prestasi  dari  suatu perikatan,  yang  mana  merupakan  benda  tidak  berwujud.  Berdasarkan  Pasal  1602g KUHPerdata, terdapat tagihan-tagihan yang tidak dapat dijadikan objek cessie , yang mana  dalam  peraturan  perundang-undangan  dinyatakan  tidak  dapat  dipindahkan karena  sifatnya  yang  tidak  dapat  dialihkan  (hak  alimentasi  dan  hak  pensiun,  serta tagihan yang bersifat pribadi, dimana mengikat pada pribadi si debitur. Akan tetapi, karena  perpindahan  tersebut  memiliki  akibat  hukum  terhadap  debitur,  maka  setelah melakukan pengalihan piutang, peristiwa hukum tersebut harus diberitahukan kepada debitur atau secara tertulis disetujui atau diakui oleh debitur yang bersangkutan.
Dalam cessie, pihak-pihak  yang  terlibat  diantaranya  adalah:  1)  pihak  yang menyerahkan  tagihan  atas  nama  atau  kreditur  asal,  yang  dikenal  sebagai cedent; 2) pihak  yang  menerima  penyerahan  atau  kreditur  baru,  yaitu cessionaris, serta;  3) pihak  yang  memiliki  utang  atau  debitur,  yaitu cessus.  Cessie dapat  dilaksanakan tanpa  sepengetahuan  dan  persetujuan  dari  debitur,  berdasarkan  Pasal  613 KUHPerdata,  serta  dapat  dilakukan  oleh  kreditur  asal  dan  kreditur  baru.  Dengan ditandatanganinya  akta cessie, maka cessie pun  selesai,  dimana  hak  milik  atas tagihan atas nama sudah berpindah kepemilikannya kepada kreditur baru.
e) Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan  diatur  dalam  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  atau  Undang-Undang  Hak  Tanggungan (UUHT).  Pasal  20  UUHT  menjelaskan  bahwa  terdapat  tiga  cara  yang  dapat dilakukan  untuk  melaksanakan  eksekusi  Hak  Tanggungan,  antara  lain  eksekusi berdasarkan  Pasal  6  UUHT,  eksekusi  berdasarkan  titel  eksekutorial  dan  atas kesepakatan.
Eksekusi  berdasarkan  Pasal  6  UUHT,  yakni  apabila  debitur  cidera  janji,  maka berdasarkan  hak  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  untuk  menjual  obyek  Hak Tanggungan (vide Pasal 20 ayat (1) huruf (a) UUHT). Pasal 6 jo. 20 ayat 1 huruf (a) UUHT  memgatur  bahwa  pelaksanaan  eksekusi  Hak  Tanggungan  dapat  dilakukan oleh  pemegang  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum. Kewenangan  pelaksanaan  lelang  berdasarkan  pasal  tersebut  diberikan  oleh  undang- undang (ex  lege) kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  terhadap  aset  yang menjadi  jaminan  jika  debitur  cidera  janji.  Kreditur  diberikan  kewenangan  oleh undang-undang  untuk  melaksanakan  eksekusi  Hak  Tanggungan  tanpa  persetujuan pihak manapun.
Terkait  dengan  eksekusi  hipotek,  eksekusi  (parate  eksekusi)  harus  didasarkan pada  janji  untuk  menjual  atas  kekuasaan  sendiri  berdasarkan  Pasal  1178  ayat  (2) KUHPerdata,  sehingga  eksekusi  merupakan  pelaksanaan  dari  perjanjian  dan dilengkapi  grosse  akta  hipotek,  yang  dibuat  oleh  Notaris,  dengan  irah-irah  “Demi Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Maha  Esa.”  Berdasarkan  Pasal  14  ayat  (3) UUHT.  Karena  janji  menjual  dengan  kekuasaan  sendiri  harus  diperjanjikan terlebih
dahulu maka sudah sepatutnya eksekusi dalam hipotek berdasarkan 1178 BW harus dipimpin  oleh  Ketua  Pengadilan.  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia Nomor 27/PMK.06.2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang mengatur pula bahwa jenis  lelang  yang  dimaksud  adalah  Lelang  Eksekusi  Pasal  6  UUHT  bukan  Lelang Hak  Tanggungan.  Untuk  melaksanakan  lelang,  dokumen-dokumen  yang  harus disediakan oleh kreditur sebagai penjual sebagai syarat yaitu Perjanjian Kredit, Akta Hak  Tanggungan,  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  dan  pernyataan wanprestasi.
Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  27/PMK.06.2016 tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  (PMK  Nomor  27  Tahun  2016)  mengatur mengenai  pelaksanaan  lelang  eksekusi.  Pasal  1  angka  4  mendefinisikan  Lelang Eksekusi  sebagai  lelang  untuk  melaksanakan  putusan  atau  penetapan  pengadilan, dokumen-dokumen  lain  yang  dipersamakan  dengan  itu,  dan/atau  melaksanakan ketentuan  dalam  peraturan  perundang-undangan.  Lelang  eksekusi  Pasal  6  UUHT tidak  dapat  dilaksanakan  apabila  terdapat  gugatan  sebelum  pelaksanaan  lelang terhadap  objek  Hak  Tanggungan  dari  pihak  lain  selain  debitur/tereksekusi,  suami atau  istri  debitur/tereksekusi  yang  terkait  kepemilikan,  berdasarkan  Pasal  14.  Pasal 30 mengatur mengenai pembatalan lelang sebelum pelaksanaan lelang dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal terdapat gugatan atas rencana pelaksanaan Lelang Eksekusi Pasal  6  UUHT  dari  pihak  lain  selain  debitur/tereksekusi,  suami  atau  istri debitur/tereksekusi  yang  terkait  dengan  kepemilikan  objek  lelang.  Nilai  limit  dari Lelang Eksekusi Pasal 6 UUHT berdasarkan Pasal 45 adalah Rp 1.000.000.000 dan bank kreditur akan ikut menjadi peserta lelang.
f) Praktik Pembelian Rumah Melalui Sistem Cessie
Praktik pembelian rumah melalui sistem Cessie ditemukan dalam laman Rumah Murah  BTN  yang  dimiliki  oleh  Bank  Tabungan  Negara  (Bank  BTN),  yang  dapat diakses  melalui  https://rumahmurahbtn.co.id/.  Laman  Rumah  Murah  BTN  ini menampilkan  portofolio  atau  agunan  yang  siap  dijual  atau  lelang,  maupun  melalui mekanisme  penjualan  lainnya.  Dalam  laman  ini,  objek-objek  yang  tersedia  untuk dibeli  meliputi  Rumah  Bekas  yang  dapat  dijual  secara  sukarela  dan  Rumah  Lelang yang  dijual  melalui  prosedur  lelang  di  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan Lelang  (KPKNL).  Jenis-jenis  aset  yang  ditawarkan  dalam  laman  ini  pun  meliputi rumah,  tanah,  apartemen,  perumahan  dan  bentuk-bentuk  aset  lainnya,  seperti  lahan sawah dan rumah kantor atau ruko. Beberapa diantaranya dapat dibeli melalui sistem Cessie ,  dimana  dalam  rinciannya  tertera  kata  “CESSIE”  pada  kolom  Keterangan Penjualan.
Gambar 1.1. Kolom Keterangan Penjualan
(Sumber: https://rumahmurahbtn.co.id/btn/detail/36783/tpi-220201/)
Jumlah  yang  harus  dibayarkan  dalam  setiap  aset,  diantaranya  rumah,  untuk melanjutkan  proses  jual  beli  pun  beragam,  bahkan  rumah  dapat  dibeli  dengan  harta serendah Rp 17.000.000. Aset rumah yang dipatok dengan harga Rp 17.000.000 ini berlokasi di Bekasi, Jawa Barat dengan luas tanah 60 m 2 dan luas bangunan 22 m 2 . Dahulu, sistem Cessie yang digunakan dalam proses pembelian rumah adalah dengan melakukan pembayaran terhadap sisa utang pemilik aset tersebut. Akan tetapi, dalam sistem yang digunakan dalam praktik ini adalah calon pembeli membayar sisa kredit atau  utang  bank  dari  rumah  yang  ditawarkan (over  credit). Sehingga,  bagi  pembeli yang  berminat  untuk  membeli  rumah  dalam  program  Rumah  Murah  BTN  dapat membeli rumah tersebut dengan membayarkan sisa kredit pemilik rumah terdahulu.
Dalam  praktiknya,  setelah  calon  pembeli  rumah  melunasi  jumlah  utang  yang merupakan  sisa  utang  dari  pemilik  rumah  yang  lama,  maka  calon  pembeli  dapat memiliki  rumah  tersebut.  Calon  pembeli  dari  rumah  tersebut  akan  mendapatkan sertipikat rumah, akta cessie, dan dokumen perumahan lainnya. Melalui berita yang dilansir  oleh  Detik,  dimana  Penulis  menghubungi  pihak Customer  Service dari Rumah  Murah  BTN,  cara  yang  direkomendasikan  untuk  membeli  rumah  tersebut adalah  jika  melunasi  utang  pemilik  sebelumnya  sejumlah  yang  tertera  dalam  laman secara  tunai,  kemudian  pembeli  rumah  akan  memegang  sertipikat  rumah  dan  Akta Cessie ,  serta  dokumen  lainnya.  Akan  tetapi,  sertipikat  rumah  yang  didapatkan, meskipun  telah  diberikan  kepada  pembeli  rumah,  masih  mengatasnamakan  pemilik rumah lama, sehingga tidak serta merta langsung berubah menjadi atas nama pemilik rumah  yang  baru,  yang  telah  melunasi  kredit  pemilik  rumah  yang  lama.  Sehingga, pembeli  rumah  yang  baru  tersebut  harus  menghubungi  pemilik  rumah  lama  untuk melakukan balik nama dari sertipikat rumah yang dibeli.
Proses balik nama sertipikat antara pembeli baru dan pemilik rumah yang lama dilakukan  secara  pribadi  dan  dalam  proses  ini,  pemilik  rumah  lama  akan  meminta pembayaran  sebagai  harga  pembelian  rumah,  karena  pada  awalnya  pemilik  rumah lama  telah  membayar  kredit  rumah  tersebut  meskipun  masih  ada  kewajiban  yang harus  dibayarkan.  Untuk  penetapan  jumlah  nominal  harga  untuk  pembelian  rumah berdasarkan  kesepakatan  pembeli  dan  pemilik  rumah,  sehingga  misalkan  dalam kasus  pembelian  rumah  seharga  Rp  17.000.000  di  atas,  pembayaran  Rp  17.000.000 merupakan pemenuhan skema Cessie -nya saja, akan tetapi pembeli rumah tetap harus membayarkan  harga  pembelian  rumah  dari  pemilik  yang  lama.  Setelah  kesepakatan
harga  pembelian  rumah  didapatkan,  jual  beli  rumah  pun  dilakukan  dan  kemudian sertipikat  rumah  tersebut  akan  diurus.  Jika  pemilik  rumah  yang  lama  menolak rumahnya  untuk  dibayarkan  oleh  pembeli,  pemilik  rumah  lama  harus  memenuhi kewajibannya  untuk  membayar  sisa  utangnya  yang  sebelumnya  dijadikan  harga Cessie kepada  pembeli  baru  ditambah  dengan  bunga  yang  harus  dibayarkan. Sehingga, pembeli baru tetap mendapatkan keuntungan dari bunga yang dibayarkan meskipun tidak mendapatkan rumah tersebut. Apabila tidak terdapat kesepakatan dari dua cara yang telah dijelaskan, maka pembeli baru dapat melakukan lelang terhadap rumah dan mendapat keuntungan dari hasil lelang tersebut.
g) Analisis  Penjualan  Rumah  Melalui  Sistem  Cessie  dan  Dampaknya  Terhadap Akta Cessie dan Perjanjian Jual Beli
Berdasarkan pemaparan materi di atas, dapat diketahui bahwa antara perjanjian- perjanjian mengenai Cessie dan jual beli merupakan perjanjian-perjanjian yang tidak saling berkaitan. Hal ini dikarenakan perjanjian Cessie yang dituangkan dalam Akta Cessie yang  merupakan  perjanjian  yang  bersifat accessoir dengan  perjanjian  kredit antara  kreditur  yang  merupakan  pihak  bank  dan  pemilik  rumah  yang  lama  sebagai debitur.  Akan  tetapi,  hal  yang  menarik  yang  dapat  diperhatikan  dari  praktik  ini adalah pihak yang merupakan Cessor, yang merupakan pihak pembeli, baru muncul apabila terjadi transaksi antara pihak pembeli tersebut dengan bank. Hal ini menarik karena  ketentuan  mengenai Cessie apabila  debitur  tidak  sanggup  memenuhi kewajibannya baru disepakati jauh setelah perjanjian kredit dibuat dan pihaknya pun baru diketahui setelah sudah ada kesepakatan. Dalam proses balik nama rumah over credit , pembelian rumah dilakukan pada masa cicilan atau KPR yang masih berjalan dan  biaya  KPR  yang  belum  dilunaskan  oleh  pemilik  rumah  lama  akan  dialihkan kepada pembeli baru.
Selain itu, berdasarkan praktik ini, didapati bahwa tindakan hukum untuk Cessor (calon  pembeli)  melunasi  kewajiban  pembayaran  dan  jual  beli  rumah  antara  calon pembeli  dan  pihak  pemilik  rumah  yang  lama  adalah  dua  hal  yang  berbeda,  dimana pihak  bank  sebagai  kreditur  hanya  campur  tangan  sebatas  pemenuhan  pembayaran kredit  telah  diselesaikan  oleh  calon  pembeli  rumah.  Hal  ini  seakan  menjadi  dua informasi yang berbeda, dimana berdasarkan praktik yang dijelaskan pertama adalah bahwa  calon  pembeli  dapat  membeli  aset  rumah  dengan  harga  rumah,  akan  tetapi pembayaran  dengan  nominal  yang  dipromosikan  tersebut  merupakan  nominal pemenuhan  pembayaran  kredit.  Sehingga,  untuk  membeli  rumah  tersebut  secara penuh,  biaya  yang  telah  dikeluarkan  oleh  calon  pembeli  sebagai  pihak  yang melakukan Cessie tidaklah termasuk sebagai pemenuhan pembayaran jual beli rumah dan  kedua  transaksi  tersebut  merupakan  transaksi  yang  berbeda.  Meskipun  begitu, dalam  lama  Rumah  Murah  BTN  juga  terdapat  aset-aset  yang  diperjualbelikan  tidak melalui Cessie. Meskipun begitu, praktik Cessie yang dilakukan dalam laman Rumah Murah  BTN  tetap  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  613  KUHPerdata,  karena penyerahan  akan  piutang-piutang  atas  nama  dan  kebendaan  tak  bertubuh  lainnya  – dalam  hal  ini  piutang  terhadap  kewajiban  pembayaran  kredit  rumah  –  dilakukan
dengan jalan membuat sebuah akta otentik atau di bawah tangan, dengan mana hak- hak atas kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain.
Hal  lainnya  yang  dapat  diteliti  terkait  penyerahan  sertipikat  rumah  atas  nama pemilik  lama  setelah  dibayarkannya  sisa  kewajiban  kredit  atas  rumah  tersebut  oleh calon pembeli. Pasal 1459 KUHPerdata mengatur bahwa hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan 616. Pasal 613 KUHPerdata mengatur mengenai proses Cessie dan  Pasal  616  KUHPerdata  mengatur  terkait  penyerahan  atau  penunjukan akan  kebendaan  tak  bergerak  dilakukan  dengan  pengumuman  akan  akta  yang bersangkutan.  Karena  sertipikat  rumah  tersebut  merupakan  objek  yang  dijaminkan, maka akan diserahkan setelah pembayaran kredit dilunasi. Nama dalam sertipikat itu juga  tidak  berubah  selama  tidak  dilakukan  proses  balik  nama  sertipikat  di  Kantor Badan Pertanahan Nasional, sehingga pada tahap pemenuhan kewajiban pembayaran kredit,  rumah  tersebut  masih  merupakan  milik  pemilik  rumah  yang  lama.  Proses balik nama juga dilakukan setelah proses jual beli telah dilakukan dan calon pembeli benar-benar  membeli  rumah  tersebut  dan  melakukan  pembayaran  terhadap  rumah tersebut  kepada  pemilik  rumah  yang  lama.  Untuk  melakukan  balik  nama  sertipikat rumah,  maka  persyaratan  dokumen-dokumen  yang  harus  disediakan  antara  lain:  a) formular  permohonan  yang  sudah  ditandatangani  di  atas  materai;  b)  surat  kuasa;  c) fotokopi  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP)  dan  Kartu  Keluarga  (KK)  pemohon  dan kuasa; d) sertipikat asli; e) Akta Jual Beli; f) izin pemindahan hak; g) Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPP) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahunan yang telah tervalidasi.

## Kesimpulan
Berdasarkan  pemaparan  materi  terkait  dan  analisis  pada  bagian-bagian sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa perjanjian-perjanjian mengenai Cessie dan jual beli merupakan perjanjian-perjanjian yang tidak saling berkaitan karena perjanjian Cessie yang  dituangkan  dalam  Akta Cessie yang  merupakan  perjanjian  yang  bersifat accessoir dengan  perjanjian  kredit  antara  kreditur  yang  merupakan  pihak  bank  dan pemilik  rumah  yang  lama  sebagai  debitur.  Selain  itu,  praktik Cessie yang  dilakukan dalam laman Rumah Murah BTN tetap sesuai dengan ketentuan Pasal 613 KUHPerdata, karena  masih  terdapat  proses  penyerahan  akan  piutang-piutang  melalui  sebuah  akta otentik  atau  di  bawah  tangan,  serta  hak-hak  atas  kebendaan  itu  dilimpahkan  kepada orang  lain.  Dengan  dibayarkannya  sisa  kredit  rumah  tersebut  oleh  calon  pembeli, kepemilikan  rumah  belum  diserahkan  karena  nama  dalam  sertipikat  rumah  tersebut masih mengatasnamakan pemilik rumah yang lama.

## BIBLIOGRAFI
Husni, Hasbullah Frieda. (2009). Hukum Kebendaan Perdata (Hak-hak Yang Memberi Jaminan) Jilid 2. IND HILL CO, Jakarta .
Mamudji, Soerjono Soekanto dan Sri. (1979). Peran dan Penggunaan Perpustakaan di dalam Penelitian Hukum . Jakarta: PDHUI.
Satrio,  John.  (1996). Hukum  jaminan,  hak-hak  jaminan  pribadi  penanggungan (borgtocht),  dan  perikatan  tanggung-menanggung .  Penerbit  PT.  Citra  Aditya Bakti.
Soerjono Soekanto. (1989). Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: UI Press.
Subekti, R. (1995). Aneka Perjanjian (Cet. 10). Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.

## Copyright holder:
Natasya Fila Rais, Mohamad Fajri Mekka Putra (2022)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: