AKIBAT PERBUATAN HUKUM ANAK DIBAWAH UMUR DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI ATAS AKTA NOTARIS (Studi Putusan Perkara Perdata Nomor 07/Pdt.G/2010/PN-Kis Tentang Perjanjian Bangun Bagi)
Kurniasih BR Bangun Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatra Utara
Email : Kurniasih_bangun@yahoo.co.id
RINGKASAN - Kecakapan  merupakan  salah  satu  syarat  sahnya  perjanjian. Dalam hukum perjanjian salah satu unsur kecakapan adalah dengan melihat usia atau  umur  seseorang.  Batasan  usia    kemudian  menjadi  suatu  yang  menimbulkan ketidak  pastian  hukum  karena  batasannya  berbeda-beda  di  beberapa  peraturan perundang-undangan.  Suatu  perjanjian  sah  menurut  hukum,  apabila  para  pihak yang  melakukan  perjanjian  itu  telah  cukup  berumur  21  tahun  dan/atau  telah kawin. Jenis penelitian yang digunakan adalah metode penelitian hukum normatif. Pembuatan akta Notaris atau perbuatan hukum yaitu menurut Pasal 330 dan 1320 KUH perdata. Akibat perbuatan hukum anak dibawah umur terhadap akta notaris berakibatkan  menjadikan  akta tersebut  dapat  dibatalkan.  Majelis  Hakim Pengadilan  Negeri  Kisaran  memutuskan  perkara  nomor  07/Pdt.G/2010/PN-Kis menyatakan perjanjian bangun bagi  yang dibuat oleh Jamiluddin S dengan Segar selaku  Direktur  C.V.  Putra  Mandiri  adalah  batal  demi  hukum,  karena pada  saat melakukan  perjanjian  bangun  bagi  minut  aktenya  dibuat  dihadapan  notaris  di Kisaran umur Jamiluddin belum 21 tahun dan belum cakap melakukan perbuatan hukum.
Kata  Kunci: Akibat Perbuatan Hukum Anak dibawah Umur, Perjanjian Bangun Bagi, Akta Notaris.

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  kebutuhan  manusia  yang  sangat  mendasar.  Manusia hidup serta melakukan aktivitas di atas tanah, sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan  dengan  tanah.  Dapat  dikatakan  hampir  semua  kegiatan  hidup manusia  baik  secara  langsung  maupun  tidak  langsung  selalu  memerlukan  tanah (Subekti, 2004 :79).
Bentuk  peralihan  hak  atas  tanah  yang  paling  sering  dilakukan  saat  ini adalah melalui perbuatan hukum jual beli. Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak  yang satu mengikat dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang  telah  dijanjikan (Affan
Mukti :2006, 109 – 110).
Permintaan akan hunian dan pengembangan hunian terus meningkat setiap tahunnya, hal ini disebabkan oleh faktor-faktor berikut yaitu :
1. Tingginya tingkat kelahiran anak;
2. Urbanisasi yang tak terbendung di kawasan perkotaan;
3. Terlalu banyak manfaat seperti perumahan;
4. Fungsi rumah itu sendiri telah berubah. Misal: rumah yang digunakan untuk kantor, dompet, sarang burung, dll.
Perjanjian  bangun  tersebut  timbul  karena  dua  atau  lebih  peserta  ingin saling  bekerjasama  untuk  suatu  kegiatan  usaha,  dan  kemungkinan  hasil  operasi dari  kegiatan  usaha  tersebut  dibagikan  sesuai  kesepakatan  antar  peserta  yang terlibat dalam perjanjian. Perjanjian konstruksi belum diatur secara khusus. Oleh karena  itu,  perjanjian  konstruksi  untuk  tujuan  ini  harus  mengikuti  ketentuan umum  klaim  KUH  Perdata,  khususnya  ketentuan  ketenagakerjaan  dalam  KUH Perdata jilid ketiga (Hamzah : 1990, 27).
KUH Perdata kitab ketiga juga mengatur hubungan hukum antar manusia (hak  individu),  meskipun  objek  juga  merupakan  objek.  Hubungan  ini  tercipta karena "perbuatan hukum (recchtshandeling)". Hubungan hukum yang dimaksud adalah  bahwa  para  pihak  mencapai  kesepakatan  dengan  secara  otomatis menetapkan  hak  dan  kewajiban  antara  kedua  belah  pihak. Hak  dan  kewajiban yang timbul diantara kedua belah pihak bersifat timbal balik dimana hak pemilik tanah merupakan kewajiban pihak pengembang begitu juga sebaliknya (Subekti : 1982, 123).
Menurut  konsep  hukum  perdata  terdapat  dua  jenis  kedewasaan  yaitu kedewasaan  penuh  dan  kedewasaan  suatu  perbuatan  hukum  tertentu  (terbatas). Keduanya  harus  memenuhi  persyaratan  hukum.  Untuk  situasi  yang  sepenuhnya matang, kondisi ini telah digunakan sepenuhnya selama 20 tahun. Pada saat yang sama,  karena  keterbatasan  usia,  syaratnya  adalah  berusia  di  atas  18  tahun  (Pasal 421 dan 426 KUH Perdata).
Ada  juga  perbedaan  pendapat  dalam  KUH  Perdata  Pasal  330  KUH Perdata.  Anak  di  bawah  umur  berusia  di  bawah  21  tahun  dan  belum  pernah menikah. Jika mereka yang menikah sebelum usia 21 tahun bercerai, mereka tidak
akan  kembali  dalam  keadaan  belum  dewasa,  bahkan  jika  pernikahan  tersebut putus sebelum orang  yang menikah mencapai usia 21 tahun, pernikahan  tersebut akan menjadi dewasa dan terus menjadi dewasa. tahun.
Permasalahan  yang  muncul  selama  implementasi  perjanjian  bangun  tidur yang  dimulai  dengan  Jameel  Din  Simangonson  dan  Segal  (CV  Mandiri  (Putra Mandiri)  akan  seluas  3.389  meter  persegi  (3.389  meter  persegi),  3.364  meter persegi), 3.364 meter persegi dan 21.530 meter persegi (2.353 meter) tanah untuk membangun rumah di alun-alun) berlokasi di Kitsaran.
Jamiluddin Simangunsong dan Segar menjabat sebagai direktur CV sesuai dengan  Perjanjian  Mandiri  No.  30  tanggal  20  Januari  2010.  Penindakan  tersebut dilakukan  di  hadapan  notaris  X  Kisaran,  dan  pada  saat  perjanjian  tersebut Ditandatangani Jamaluddin Simangunsong masih belum dewasa, atau dia masih di bawah  umur  dan  tidak  pernah  menikah.  Jamaluddin  Simangunsong  lahir  pada tanggal  22  Desember  1989,  artinya  pada  saat  ditandatanganinya  perjanjian  di hadapan  notaris  pada  tanggal  20  Januari  2010,  umurnya  sudah  20  tahun  28  hari (atau  bahkan  kurang  dari  21  tahun),  di  lain  pihak  kata-kata,  dia  belum  dewasa, Belum pernah menikah.
Pendapat  majelis  hakim  Pengadilan  Negeri  Kitsalam  didasarkan  pada persidangan  dan  persidangan  perkara  sesuai  dengan  Pasal  1320  ayat  (2)  KUH Perdata,  yang  mengatur  bahwa  kebebasan  untuk  bersepakat  dibatasi  oleh keterampilan.
Hukum  Indonesia  memiliki berbagai  peraturan  tentang  kemampuan individu  untuk  melakukan  perbuatan  hukum.  Hal-hal  seperti  ini  membuat  sulit untuk  menentukan  kapan  harus  menyatakan  seseorang  memenuhi  syarat  untuk tindakan hukum. Proses hukum selalu membutuhkan pernyataan bahwa seseorang memenuhi syarat untuk menjalankan proses hukum.
Berdasarkan  uraian  di  atas  tersebut,  maka  dapat  ditafsirkan  bahwa  orang yang  cakap  untuk  membuat  suatu  perjanjian  adalah  orang-orang  yang  telah dewasa,  tidak  berada  dibawah  pengampuan  yang  telah  ditetapkan  oleh  undang- undang.
Pada Pasal 330 KUH Perdata juga menjelaskan tentang kebelumdewasaan yang  menyatakan  bahwa  “belum  dewasa  adalah  mereka  yang  belum  mencapai
umur genap dua puluh satu tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin (Subekti dan Tjitrosudibio, 1999: 90).
Pertimbangan  Majelis  Hakim  dalam  perkara  perdata  dibawah  registrasi nomor : 07/Pdt.g/2010/PN-Kis tanggal 7 April 2010 tersebut mengenyampingkan atau  mengabaikan  amanat  Pasal  39  Ayat  (1)  huruf  a  Undang-undang  nomor  2 Tahun  2014  tentang  perubahan  Undang-undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang Jabatan  Notaris  yang  menyatakan  bahwa  “Penghadap  harus  memenuhi  syarat paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah”.
Mengenai  perbedaan  terkait  batas  usia  yang  digunakan  dalam  perjanjian atau kontrak  yang  digunakan  oleh  notaris,  Pasal  330  KUH  Perdata  mengatur bahwa  usia  dewasa  seseorang  mengacu  pada  usia  21  tahun  atau  sudah  menikah, sedangkan  Pasal  330  KUH  Perdata  adalah  Pasal  330  KUH  Perdata.  Kode.  330 artikel. Terkait artikel. KUH Perdata 1320 yang ditetapkan sebagai orang dewasa mengatur bahwa orang tersebut memiliki kemampuan untuk melakukan perbuatan hukum  sebagai  syarat  berlakunya  perjanjian.  Namun  demikian,  dalam  Pasal  39 ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  Republik  Indonesia,  perubahan tersebut  terkait  dengan  perubahan  atas  Keputusan  Nomor  30  Tahun  2004,  yang menyangkut kedudukan notaris, yaitu rapat dengan notaris. Tujuan orang tersebut adalah setidaknya berusia 18 tahun atau sudah menikah.
Berdasarkan latar belakang dan kasus di atas, sehingga adanya ketertarikan untuk  membuat  penelitian  dan  penulisan  tesis  dengan  judul  “Akibat  Perbuatan Hukum Anak Di Bawah Umur Dalam Perjanjian Bangun Bagi Atas Akta Notaris (Studi  Putusan  Perkara  Perdata  Nomor  07/Pdt.G/PN-Kis  Tentang  Perjanjian Bangun Bagi).

## METODE PENELITIAN
Dalam penyusunan laporan penelitian ini, menurut rumusan masalah, jenis penelitian  yang digunakan adalah analisis deskriptif. Penelitian ini menggunakan regulasi  yang  terkait  dengan  teori  hukum  sebagai  objek  penelitian  (Marzuki  : 2009, 3).
Teknologi  pengumpulan  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini diperoleh  melalui  studi  pustaka  dan  penelitian  lapangan  untuk  memperoleh  data
pendukung dalam penelitian ini, sehingga hasil penelitian yang diperoleh melalui wawancara dengan narasumber dan responden akurat.
Alat pengumpulan data yang dipergunakan adalah :
a. Penelitian  kepustakaan,  yaitu  alat  pengumpul  data  penelitian  yang  diperoleh dengan  menganalisis  bahan  pustaka.  Melalui  pembacaan,  penelitian, penelitian,  identifikasi  dan  analisis  informasi  hukum,  melakukan  penelitian kepustakaan untuk memperoleh data penunjang.
b. Panduan wawancara terdiri dari serangkaian pertanyaan dan dapat digunakan sebagai  panduan  untuk  mewawancarai  informan.  Panduan  wawancara digunakan untuk wawancara dengan notaris / notaris / PPAT Medan dan juri.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Legalitas Perbuatan Hukum Dalam Perjanjian Bangun Bagi Dibuat Oleh Anak Yang Dinyatakan Belum Dewasa
Perjanjian  minor  secara  formal  melanggar  ketentuan  subyektif,  sehingga perjanjian tersebut dapat dibatalkan, yang artinya salah satu pihak dapat meminta pembatalan. Perjanjian itu sendiri mengikat kedua belah pihak, selama perjanjian tersebut  belum  dibatalkan  (oleh  hakim)  oleh  pihak  yang  berhak  meminta pembatalan.  Selain  itu,  notaris harus  menyatakan  bahwa  partai  yang  mereka hadapi  masih  di  bawah  umur.  Berdasarkan  hasil  penelitian  di  atas,  terlihat  jelas bahwa  peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia  telah  mengatur  usia penandatanganan akta notaris. Memang dalam batas usia tersebut, undang-undang terbagi dalam pelaksanaan perbuatan hukum (seperti notaris).
Mengingat  jika  kita  memahami  batasan  usia  21  tahun  (dua  puluh  satu) orang  dewasa  dari  Pasal  330  KUH  Perdata,  maka  pasal  ini  sebenarnya  tidak mengatur  tentang  batasan  umur  orang  dewasa,  tetapi  mengatur  batasan  umur. orang  dewasa.  Anak  di  bawah  umur  dikatakan  berusia  kurang  dari  21  tahun  (2 tahun) dan 21 tahun serta belum pernah menikah. Dalam hal ini, "KUH Perdata" mengatur semua konsekuensi hukum dari situasi yang belum matang.
Batas usia dewasa digunakan sebagai pedoman dan merupakan salah satu persyaratan untuk menyusun semua kontrak (kontrak notaris dan kontrak PPAT), dan  batas  usia  untuk  proses  hukum  adalah  21  (dua  puluh  satu)  tahun.  Padahal,
sesuai  dengan  nomor  UUJN.  Pada  Februari 2014,  batas  usia  dewasa  adalah  18 (delapan belas tahun), dan anak di bawah umur tidak berhak melakukan tindakan hukum,  seperti  mencapai  kesepakatan  dalam  bentuk  kesepakatan  atau  bentuk lainnya.  Bagian  kedua  dari  "Kode  Sipil"  menetapkan  kondisi  yang  diperlukan untuk berlakunya perjanjian berdasarkan Pasal 1320, ayat 2.
Pasal 1320 ayat 2 KUH Perdata tersebut menyatakan bahwa untuk sahnya suatu  perjanjian,  maka  para  pihak  yang  melakukan  suatu  perjanjian  haruslah memiliki  kecakapan  untuk  membuat  suatu  perikatan.  Selain  dikarenakan  adanya kesepakatan dengan suatu hal tertentu berdasarkan suatu sebab yang halal.
Tidak cakap menurut Pasal 1330 KUH Perdata adalah :
1. Orang-orang yang belum dewasa;
2. Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan; dan
3. Orang-orang  perempuan,  dalam  hal-hal  yang  ditetapkan  oleh  Undang- undang,  dan  pada  umumnya  semua  orang  kepada  siapa  undang-undang telah  melarang  membuat  perjanjian-perjanjian  tertentu (Subekti  dan Tjitrosudibio, 1999: 339).
Kesepakatan bangun merupakan kesepakatan yang bermula dari kebiasaan masyarakat  bekerja  sama  untuk  memenuhi  kebutuhan  sehari-hari.  Akibat kebiasaan  berbagi  keuntungan  di  masyarakat,  lambat  laun  muncul  fenomena kebangkitan  konsensus  di  masyarakat.  Perjanjian  bagi  hasil  dimulai  dengan keinginan dua atau lebih peserta untuk saling bekerjasama dalam kegiatan usaha, kemudian membagi hasil usaha sesuai kesepakatan antar peserta dalam perjanjian.
Menurut  Pasal  1330  KUH  Perdata,  orang  yang  tidak  kompeten  bukan hanya  orang  yang  berusia  di  bawah  21  (dua  puluh  satu)  tahun  tetapi  juga  orang yang belum menikah di bawah usia 21 (dua puluh satu) tahun. Inkompetensi juga mencakup orang dan wanita yang dilarang oleh hukum, dan secara umum, setiap orang yang dilarang oleh hukum tidak dapat mencapai kesepakatan tertentu.
2.  Akibat  Hukum  yang  dilakukan  oleh  Anak  Dibawah  Umur  dalam

## Perjanjian Bangun Bagi Terhadap Akta Notaris
Akibat hukum adalah “hasil perbuatan yang dilakukan untuk memperoleh hasil  yang  diharapkan  dan  dikendalikan  oleh  hukum.  Perbuatan  yang
dilakukannya merupakan perbuatan hukum, yaitu perbuatan yang dilakukan untuk memperoleh hasil yang diharapkan oleh hukum (Soeroso, 2009: 209).
Dalam perjanjian ini antara para pihak saling terikat kepada akibat hukum yang  muncul  karena  kehendaknya  sendiri.  Hal  ini  bila  disandingkan  dengan pekerja anak dibawah umur tentunya melanggar ketentuan yang ada, karena dalam suatu perjanjian ada syarat-syarat yang harus dipenuhi sebagaimana tertera dalam Pasal 1320 KUH Perdata, sebagai berikut :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; kata sepakat harus benar-benar dilandasi  dengan  kesadaran  penuh  sesorang  untuk  melakukan  perjanjian, sehingga tidak ada keterpaksaan satu sama lain yang akan merugikan satu sama  lainnya.  Karena  tidak  ada  suatu  kesepakatan  yang  sah  apabila diberikan karena kekhilafan, atau diberinya dengan paksaan atau penipuan. Terhadap  perjanjian  yang  dibuat  atas  dasar  sepakat  berdasarkan  alasan- alasan tersebut, maka dapat diajukan pembatalan.
2. Kecakapan  untuk  membuat  suatu  perikatan;  kata  cakap  dapat  dikatakan sudah  memenuhi  persyaratan  untuk  melakukan  perbuatan  hukum.  Dalam Pasal  1330  KUH  Perdata  menentukan  yang  tidak  cakap  untuk  membuat perikatan.
a. Anak yang belum dewasa;
b. Orang yang ditaruh dibawah pengampuan;
c. Permpuan  yang  telah  kawin  dalam  hal  yang  ditentukan  undang- undang,  dan pada  umumnya  semua  orang  yang  oleh  undang-undang dilarang untuk melakukan persetuan tertentu.
3. Suatu  pokok  persoalan  tertentu;  dalam  hal  ini  sesuatu  yang  diperjanjikan haruslah  jelas,  setidak-tidaknya  dapat  ditentukan.  Jadi  tidak  boleh  samar- samar.  Hal  ini penting  untuk  memberikan  jaminan  atau  kepastian  kepada pihak-pihak dan mencegah timbulnya perjanjian fiktif.
4. Suatu  sebab  yang  halal;  Sahnya  dari  suatu  sebab  yang  halal  dari  suatu perjanjian  ditentukan  pada  saat  perjanjian  dibuat  perjanjian  tanpa  sebab yang halal adalah batal demi hukum, kecuali ditentukan lain oleh undang- undang.
Salah satu syarat dari suatu perjanjian adalah kecakapan pihak-pihak untuk membuat  suatu  perjanjian,  dimana  dalam  pembuatan  perjanjian  yang  dilakukan oleh anak dibawah umur haruslah diwakili oleh orang tuanya. Berdasarkan Pasal 1330  KUH  Perdata  dikatakan  bahwa  “ketidakcakapan  dalam  pembuatan  suatu perjanjian adalah orang-orang yang belum dewasa, mereka yang ditaruh dibawah pengampuan, orang-orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang- undang pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat perstujuan- persetujuan tertentu”.
Kesepakatan yang dicapai oleh anak di bawah umur sesuai dengan hukum harus  diwakili  oleh  orang  tua  mereka.  Menurut  "KUH  Perdata",  konsekuensi hukum  yang  disebabkan  oleh  ketidakmampuan  atau  anak  di  bawah  umur  dapat dihilangkan.  Jika  pihak  terkait  tidak  meminta  pembatalan,  selama  pihak  terkait tidak  menolak.  Perjanjian  tersebut  masih  berlaku  untuk  semua  pihak  yang berpartisipasi dalam perjanjian (Wawancara Faisal)
Berdasarkan  hasil  penelitian,  ditemukan  beberapa  akibat  hukum  orang- orang yang belum dewasa atau dibawah umur. Adapun akibat hukumnya sebagai berikut :
a. Berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetboek).
Adapun  akibat  dari  perbuatan  hukum  orang-orang  yang  belum  dewasa adalah  dapat  dibatalkan.  Menurut  Pasal  330  ayat  (1)  yang  menyatakan  bahwa  : “Apabila peraturan undang -undang memakai istilah belum dewasa, maka sekadar mengenai  bangsa  Indonesia  dengan  istilah itu  yang  dimaksudkan  segala  orang yang  belum  mencapai  umur  genap  21  (dua  puluh  satu)  tahun  dan  tidak  dahulu telah kawin”.
Anak  di  bawah  umur  adalah  anak  yang  berusia  di  bawah  21  (dua  puluh satu) tahun atau belum pernah kawin. Dalam hukum perdata Indonesia yang aktif, undang-undang  mengklasifikasikan  anak  di  bawah  umur  sebagai  anak  di  bawah umur dan tidak dapat mengambil tindakan hukum.
Karena  kesepakatan  yang  dicapai  antara  Jamaluddin  dan  Segara  alias Jamin Segar merupakan perbuatan hukum, dan Jamiluddin masih berusia 20 (dua puluh) dan 28 (dua puluh) tahun ketika menandatangani perjanjian pembangunan perumahan  atau  perjanjian  bangun  tidur  di  perempatan  Empat  Kisaran.  8  hari)
yang  berarti  bahwa  Jamaluddin  berumur  kurang  dari  21  tahun  (dua  puluh  satu tahun) dan  belum  menikah  dini,  maka  Jamiluddin  belum  dewasa  sehingga mempunyai  kemampuan  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  sesuai  dengan ketentuan  pasal.  1320  dan  Pasal  330  KUH  Perdata.  Berdasarkan  uraian  di  atas maka akta perjanjian yang ditandatangani oleh notaris di Kisaran dapat dibatalkan. b. Berdasarkan  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014 Tentang  Perubahan  Atas  Undang-undang  Nomor  30  Tahun  2004  Tentang Jabatan Notaris.
Undang-undang  Republik  ndonesia  Nomor  2  Tahun  2014  tentang perubahan  atas  Undang-undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris, tidak  ada  mengatur  tentang  usia  dewasa  dalam  melakukan  perbuatan  hukum. Akan  tetapi  menyatakan  bahwa  penghadap  adalah  orang  perorang  yang  berusia paling  sedikit  berumur  18  (delapan  belas)  tahun.  Ketentuan  ini  dinyatakan  oleh Pasal 39 ayat 1.
Dari  ketentuan  tersebut  dapat  ditarik  suatu  kesimpulan  bahwa  seseorang hanya  dapat  melakukan  perbuatan  hukum  di  hadapan  Notaris,  apabila  telah berusia  18  (delapan  belas)  tahun.  Melakukan  perbuatan  hukum,  menurut  hukum hanya diperbolehkan kepada orang  yang telah dewasa. Dengan demikian, berarti usia  dewasa  menurut  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014 Tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris adalah 18 (delapan belas) tahun (Soeroso : 2009, 209).
Penghadap  yang  disebut  juga  pihak  yang  akan  menjadi  subjek  hukum dalam akta, disini subjek hukum harus memenuhi 3 syarat yang meliputi :
1) Notaris  selaku  pejabat  yang  berwenang  harus  berhati-hati  agar  kekuatan hukum  dari  akte  perjanjian  tersebut  nantinya  dapat  mewujudkan  kepastian hukum  di  masyarakat  yang  harus  dipatuhi  oleh  para  pihak.  Untuk mewujudkan  kepastian  hukum  dari  suatu  akta  maka  notaris  harus  meneliti terlebih dahulu antara lain :
a. Umur paling sedikit 18 tahun atau telah menikah.
b. Cakap melakukan perbuatan hukum.
c. Harus  dikenal  oleh  notaris  dengan  menunjukkan  identitas  dari  subjek hukum atau diperkenalkan oleh notaris.
d. Mengerti bahasa Indonesia.
e. Ada 2 orang saksi.
2) Saksi,  saksi  disini  adalah  orang  yang  menjadi  saksi  pengenal,  seperti  yang diatur dalam Pasal 39 ayat 2 dari UUJN, ditentukan syarat yang akan menjadi saksi dalam akta yaitu :
a. Umur 18 tahun.
b. Cakap melakukan perbuatan hukum.
c. Mengerti bahasa Indonesia.
d. Harus menandatangani akte.
Akta  perjanjian  yang  dibuat dengan  saham  yang  jelas  secara  hukum  sah karena dibuat di hadapan pejabat yang berwenang (yaitu, notaris). Undang-undang yang  terkait  dengan  perjanjian  bersifat  terbuka  dan  sistematis,  artinya  dalam undang-undang  perjanjian  sepanjang  tidak  melanggar  hukum dan  ketertiban umum  dapat  memberikan  kebebasan  sebesar-besarnya  bagi  subjek  hukum  yang memiliki perjanjian dengan siapa pun. kandungan. Syarat hukum perjanjian yang melanggar  etika  dan  etika  Pasal  1320  KUH  Perdata  harus  bisa  disepakati.  Pasal 1330 KUH Perdata menetapkan bahwa orang yang tidak memenuhi syarat hukum menurut  KUH  Perdata  Pasal  330  KUH  Perdata  Artikel  adalah  seseorang  yang belum menikah atau di bawah usia 21 tahun atau di bawah usia 21 tahun.
Menurut  uraian  di  atas,  setiap  kesepakatan  yang  dicapai  oleh  seseorang yang  berusia  di  bawah  18  (delapan  belas)  tahun  atau  di  bawah  usia  18  tahun sehingga perjanjian atau kontrak tersebut dapat dibatalkan, silakan ke pengadilan negeri setempat.
3.  Analisis  Penyelesaian  Kasus  Perjanjian  Bangun  Bagi  Yang  Dilakukan Oleh  Anak  Dibawah  Umur  Dihadapan  Notaris  di  Pengadilan  Negeri Kisaran
Majelis  Hakim  pada  Pengadilan  Negeri  Kisaran  yang  memeriksa  dan mengadili  serta  memutuskan  perkara  nomor  07/Pdt.G/2010/PN-Kis,  dalam pertimbangan  hukumnya  berpendapat  bahwa  maksud  dan  tujuan  gugatan  yang telah  diajukan  Amiruddin  Simangunsong  yang  disebut  sebagai  Penggugat  pada tanggal  7  April  2010  terhadap  C.V.  Putra  Mandiri,  Segar  dalam  kapasitasnya sebagai  Direktur  C.V.  Putra  Mandiri,  Notaris  di  Kisaran  masing-masing
berkedudukan  sebagai  Tergugat  I,  Tergugat  II  dan  Tergugat  III  adalah  suapaya Pengadilan Negeri Kisaran menyatakan bahwa perjanjian antara Tergugat  I  yang diwakili  Tergugat  II  dengan  Jamaluddin  yang  belum  dewasa  dan  belum  pernah kawin  yang  minut  aktanya  diperbuat  dihadapan  Tergugat  III  tersebut  batal  demi hukum.
Gugatan  Penggugat  tersebut  didasarkan  kepada  dalil  bahwa  anak Penggugat  bernama  Jamaluddin  Simangunsong  pada  tanggal  20  Januari  2010 telah  membuat  kesepakatan  dengan  tergugat  I  yang  diwakili  Tergugat  II  untuk membangun  perumahan  di  Desa  Simpang  Empat  dengan  bebagai  tipe  dengan sistem  bangun  bagi.  Dan  ketika  kesepakatan  diperbuat  dan  ditandatangani, Jamiluddin masih berusia 20 (dua puluh) tahun 28 (dua puluh delapan) hari.
Ketentuan  hukum  yang  dimuat  dalam  Bab  ke  lima  belas  tentang kebelumdewasaan dan perwalian bagian ke satu  tentang kebelumdewasaan Pasal 330  paragraf  pertama  menyatakan,  bahwa  :  ”Belum  dewasa  adalah  mereka  yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun dan tidak dahulu telah kawin.”
Berdasarkan ketentuan  hukum  sebagaimana  uraian  diatas  tersebut,  maka keadaan  umur  Jamaluddin  yang  masih  20  (dua  puluh)  tahun  28  (dua  puluh delapan)  hari  pastilah  belum  dapat  dikatakan  sebagai  orang  yang  telah  dewasa. Karena,  masih  belum  genap  berumur  21  (dua  puluh  satu)  tahun  dan  belum menikah.
Perjanjian  bangun  bagi  yang  dibuat  dan  ditandatangani  oleh  Jamaluddin dengan  Tergugat  I  yang  diwakili  oleh  Tergugat  II  dihadapan  Tergugat  II  tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata yang menetapkan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 (empat) syarat, yaitu :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal.
Pasal  1330  KUH Perdata  menegaskan  bahwa  tak  cakap  membuat persetujuan adalah :
1. Orang-orang yang belum dewasa;
2. Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan; dan
3. Orang-orang  perempuan  dalam  hal-hal  yang  tetapkan  oleh  undang- undang dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat persetujuan-persetujuan tertentu.
Suatu  perjanjian  yang  bertentangan  atau  tidak  sesuai  dengan  ketentuan Pasal 1320 dan Pasal 1330 KUHPerdata berakibat dapat dibatalkan.
Berdasarkan  uraian  diatas  tersebut,  maka  dapat  dipastikan  bahwa  Majelis Hakim  pada  Pengadilan  Negeri  Kisaran  yang  memeriksa  dan  mengadili  perkara nomor 07/pdt.G/2010/PN-Kis  mengenai  kecakapan  Jamaluddin  dalam  perjanjian bangun  bagi  dengan  C.V.  Putra  Mandiri  yang  diwakili  oleh  Segar  yang  minut aktanya diperbuat dihadapan Notaris di Kisaran nomor 30 tanggal 20 Januari 2010 telah  mengambil  keputusan  yang  didasarkan  pada  ketentuan  Pasal  330,  Pasal 1320, Pasal 1330 dan Pasal 1446 KUH Perdata.
Jamaluddin  menjabat  sebagai  CV  Mandiri  (Putra  Mandiri)  hanya  dalam usia 20 (dua puluh) tahun dan 28 (dua puluh delapan) hari. Dibandingkan dengan ketentuan  Pasal  330  KUH  Perdata,  mereka  bahkan  belum  berusia  21  tahun,  dan tidak menikah terlebih dahulu, maka dapat ditentukan bahwa Jamiluddin masih di bawah  umur  dan  menandatangani  serta  menandatangani  perjanjian  bangun  tidur Putra Mandiri saat menjabat sebagai direktur CV dengan Segar.
Karena  Jamiluddin  adalah  direktur  baru  C.V.  ketika  dia  bertugas  dan menandatangani perjanjian bangun tidur. Putra Mandiri belum dewasa atau tidak mampu  menempuh  jalur  hukum,  maka  menurut  Pasal  1446  KUH  Perdata: Menurut  hukum.  Oleh  karena  itu,  setelah  memeriksa  dan  mengadili  perkara tersebut, majelis hakim Pengadilan Negeri Kissalan menyatakan bahwa perjanjian pembangunan  tersebut  ditandatangani  oleh  Jameel  Dedin  dan  orang  yang menjabat sebagai direktur CV Segar. Akta Putra Mandiri tahun 2010 telah dibuat di hadapan notaris. di Kisaran pada tanggal 20 Januari lembar ke-30 tidak valid.
Putusan Majelis Hakim  pada Pengadilan Negeri  Kisaran  yang memeriksa dan  mengadili  serta  memutuskan  perkara  kecakapan  Jamiluddin  Simangunsong melakukan  perjanjian  bangun  bagi  dengan  segar  selaku  Direktur  C.V.  Putra Mandiri tersebut sudah tepat, sesuai dengan ketentuan hukum.
Hal  tersebut  dikarenakan  bahwa  ketentuan  khusus  mengenyampingkan ketentuan  umum  (lex  specialist  derograt  lex  generalis) yang  melekat  pada  Pasal 39  aya  1  huruf  a  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014 Jabatan  Notaris  yang  menyatakan  :  ‘Penghadap  berumur  paling  sedikit  18 (delapan  belas)  tahun,  atau  telah  menikah”  tidak  berlaku  dalam  perikatan  atau perjanjian.
Kekhususan  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014 tentang  Jabatan  Notaris  (lex  specialis)  hanyalah  mengenai  penghadap  semata- mata,  atau  para  pihak  (komparisi).  Tidak  semua  penghadap  yang  mengahadap Notaris  melakukan  perjanjian  bangun  bagi.  Meskipun  tidak  masuk  dalam pertimbangan  Majelis  Hakim,  akan  tetapi  pemahaman  sepanjang  klausula penghadap ini perlu pula diperhatiakan secara seksama.
Ada  kalanya  penghadap  menghadap  Notaris  untuk  membuat  suatu pernyataan  yang  tidak  membutuhkan  adanya  keterlibatan  orang  lain,  seperti halnya  dalam  membuat  suatu  perikatan  atau  perjanjian.  Dalam  membuat pernyataaan  pengakuan  hutang,  misalnya.  Seseorang  yang  membuat  pernyataan pengakuan  hutang  dihadapan  Notaris  tidak  harus  tunduk  pada  ketentuan  Pasal 1320, Pasal 1330 atau Pasal 330 KUH Perdata.
Penerapan hukum haruslah disesuaikan dengan jenis dan bentuk perbuatan hukum  yang  hendak  atau  telah  dilakukan,  begitupun  dengan  penerapan  Pasal  39 ayat  (1)  huruf  a  Undang-undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Jabatan Notaris, selain  itu  harus  dibedakan  antara  Notaris  dengan  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta Tanah).  Ada  kalanya  orang  menganggap  bahwa  jual  beli  benda  tidak  bergerak dilakukan  dihadapan  atau  oleh  Notaris,  padahal  yang  berkompeten  untuk mengaktakan  jual  beli  terhadap  benda  tidak  bergerak  adalah  PPAT  (Pejabat Pembuat  Akta  Tanah).  Tidak  semua  Notaris  adalah  PPAT  (Pejabat  Pembuat Akta), begitu juga sebaliknya. Tidak semua PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) adalah Notaris.
Dalam  penanganan  kasus  ini  didapat  bahwa  untuk sahnya  perjanjian dilakukan 4 (empat) syarat yaitu :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal (vide pasal 1320 KUHPerdata).
Sedangkan  menurut  Pasal  1330  KUHPerdata  tak cakap  untuk  membuat persetujuan adalah :
1. Orang-orang yang belum dewasa;
2. Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan; dan
3. Orang-orang perempuan dalam hal-hal yang tetapkan oleh undang-undang dan pada  umumnya  semua  orang  kepada  siapa  undang-undang  telah  melarang membuat persetujuan-persetujuan tertentu.
Bahwa  sedangkan  perjanjian  nomor  30  tanggal  20  Januari  2010  yang dilakukan  antara  Tergugat  I  yang  diwakili  oleh  Tergugat  II  dengan  Jamiluddin (Anak  Penggugat)  yang  masih  belum  dewasa  berarti  tidak  cakap  maka  menurut hukum perjanjian tersebut batal demi hukum (vide pasal 1446 KUHPerdata).
Berdasarkan  uraian-uraian  tersebut  diatas  dimohonkan  agar  Pengadilan Negeri  Kisaran  memanggil  para  pihak  yang  berperkara  serta  menentukan  suatu hari persidangan seraya memberikan putusan sebagai berikut :
1. Mengabulkan gugatan penggugat untuk seluruhnya.
2. Menyatakan  perjanjian  Nomor  30  tanggal  20  Januari  2010  antara  tergugat  I yang  diwakili  oleh  tergugat  II  dengan  Jamiluddin  (Anak  Penggugat)  yang belum dewasa dan belum pernah kawin yang minut aktanya dibuat dihadapan tergugat II adalah batal demi hukum.
3. Menghukum  tergugat-tergugat  secara  tanggung  menanggung  (tanggung renteng) untuk membayar biaya-biaya yang timbul dalam perkara ini.
Berdasarkan pembahasan Putusan No. 07 / Pdt.G / 2010 / PN-Kis di atas, orang  dewasa  yang  dimaknai  sebagai  orang  yang  memiliki  kemandirian  sosial diartikan  sebagai  orang  yang  mampu  memenuhi  kebutuhannya  sendiri  akan pangan, pangan dan sandang, serta cenderung Berdasarkan batasan usia 21 tahun, diyakini  bahwa  dalam  menerapkan  undang-undang,  para  pihak  harus memperhatikan  rumusan  dan  peraturan  perundang-undangan  yang  digunakan. Tindakan hukum seperti perikatan atau perjanjian harus mematuhi dan mematuhi ketentuan  KUH  Perdata,  namun  tidak  semua  aktor  yang  hadir  di notaris  harus mematuhi KUH Perdata.

## SIMPULAN
1. Bagi  anak  di  bawah  umur  dan  belum  pernah  menikah,  tindakan  hukum dalam perjanjian seadanya adalah legal. Peraturan perundang-undangan di Indonesia  mengatur  usia  di  mana  kedua  belah  pihak  dapat  membuat  akta notaris. Menurut ketentuan Pasal 1320 dan Pasal 1330 KUH Perdata, akta notaris  dianggap  sebagai  suatu  perbuatan  hukum  dan  harus  diselesaikan oleh orang dewasa atau orang yang berkekuatan hukum, dan orang dewasa harus memiliki usia sandi dewasa. berusia 21 tahun ke bawah.
2. Anak  di  bawah  umur  melakukan  tindakan  hukum  terhadap  akta  notaris, akta tersebut dapat dibatalkan. Pembatalan itu sendiri tidak terjadi, karena pihak-pihak  yang  terlibat  harus  dibatalkan  oleh  hakim.  Jika  hakim  tidak diwajibkan untuk membatalkan perjanjian dalam waktu lima tahun setelah akta  ditandatangani,  perjanjian  itu  mengikat,  dan  perjanjian  itu membutuhkan  permintaan  untuk  membatalkan  perjanjian,  dan  orang tersebut  tidak  melakukannya.  Keterampilan  ini  akan  berakhir.  Dapat dipahami  dari  ungkapan  Pasal  330  (1)  KUH  Perdata  bahwa  ini  berarti orang  yang berusia di bawah 21 tahun dan orang yang belum menikah di bawah  usia  21  tahun  yang  belum  menikah  dapat  mengambil  tindakan hukum.
3. Setelah memeriksa, mengadili dan memutus perkara No. 07 / Pdt.G / 2010 /  PN-Kis  tanggal  7  April  2010,  majelis  hakim  PN  Kisaran  menunjuk Jameeddin  dan  Segar  sebagai  direktur  konstruksi  CV.  persetujuan.  Putra Mandiri dapat dibatalkan karena Jamiluddin masih berusia 20 (dua puluh) tahun dan 28 (dua puluh delapan) hari sejak perjanjian bangun dibuat dan ditandatangani bagi mereka yang menyusun kontrak di hadapan notaris X dalam rentang usia Jamiluddin. , Bahkan kurang dari 21 (dua puluh) tahun, sehingga dinilai belum cukup untuk melakukan tindakan hukum.

## DAFTAR PUSTAKA
Dharma,  Agustinus  Danan  Suka.  2015. Keberagaman  Pengaturan  Batas  Usia DewasaSeseorang  untuk  melakukan  Perbuatan  Hukum  dalam Peraturan  Perundang-Undangan  di  Indonesia, Jurnal  Repertorium,
ISSN: 23566-2646, Volume II No. 2 Juli – Desember 2015, Surakarta: Universitas Sebelas Maret.
Furchan, Arif. 1997. Pengaturan Metode Penelitian Kualitatif, Surabaya: Usaha Nasional.
Hamzah, Andi. 1990. Dasar-dasar Hukum Perumahan, Jakarta: Rineka Cipta. Harahap, M. Yahya. 1986. Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni.
Marzuki,  Peter  Mahmud.  2009. Penelitian  Hukuni, Jakarta:  Kencana  Pranada Media Group.
Moleong,  Lexy  J.  2006. Metode  Penelitian  Kualitatif, Bandung:  Remaja Rosdakarya.
Mukti, Affan. 2006. Pokok-pokok Bahasan Hukum Agraria, Medan: USU-Press.
Soeroso,  R.  2009. Pengantar  Ilmu  Hukum, Cet.  Kesebelas,  Jakarta:  Sinar Grafika.
Subekti. 2004. Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa.
Subekti, R.1982. Pokok-Pokok Hukum Perdata, Bandung: PT. Intermasa.
Tjitrosudibio,  R.  Subekti  dan  R.  1999.Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,
Edisi Revisi, Jakarta: P.T. Paradnya Paramita.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang  Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang  Jabatan Notaris. Putusan  Pengadilan  Negeri  Kisaran  Nomor  07/Pdt.G/2010/PN-Kis  tanggal  14 Desember 2014.