## Mekanisme Pengenaan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB)
Pada Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Indra Lestari, Rosmidah Badan  Pertanahan Nasional Kabupaten Batang Hari Jl. Jenderal Sudirman, Rengas Condrong, Kecamatan Muara Bulian, Kabupaten Batang Hari E-mail : lestariindra761@gmail.com

## Abstract
The  purpose  of  this  study  is  to  find  out  and  analyze  imposition  of  land  and  building  rights (BPHTB)  acquisition  fees  on  the  complete  systematic  land  registration  program  (PTSL). Second,  mechanism  for  the  Transfer  of  complete  systematic  land  registration  (PTSL) certificates  of  ownership  to  mortgage  rights  if  the  certificate  of  ownership  is  pledged  as collateral  to  the  Bank.  Therefore,  from  these  objectives,  2  problem  formulations  were formulated in this research, namely: First, How is the imposition of land and building rights (BPHTB)  acquisition  fees  on  the  complete  systematic  land  registration  program  (PTSL)? Second,  How  is  the  mechanism  for  the  Transfer  of  complete  systematic  land  registration (PTSL) certificates of ownership to mortgage rights if the certificate of ownership is pledged as collateral to the Bank? The theories used in this research are the theory of legal certainty, and the theory of authority. In this study using a normative juridical research method (legal research)
Keywords: complete  systematic  land registration  (PTSL), acquisition  of  rights  on  Hak  Land and Building (BPHTB)

## Abstrak
Tujuan penelitian ini untuk mengetahui dan menganalisis Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pada program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) dan Mekanisme Peralihan Sertipikat Hak Milik Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) menjadi  Hak  Tanggungan  apabila  Sertipikat  Hak  Milik  diagunkan  ke  Bank.  Rumusan Masalah,  Bagaimana  Pengenaan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) pada  program  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  (PTSL)?  Dan  Mekanisme  Peralihan Sertipikat Hak Milik Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) menjadi Hak Tanggungan apabila Sertipikat Hak Milik diagunkan ke Bank? Menggunakan teori kepastian hukum, dan teori kewenangan.
Kata  Kunci: Pendaftaran  Sistematis  Lengkap  (PTSL),  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB)

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  hal  yang  sangat  penting  dalam  kehidupan  masyarakat  di Indonesia.  Faktanya  pertama  yang  dapat  diajukan  sebagai  pendukung  kebenaran pernyataan  tersebut  adalah  banyaknya  masyarakat  yang  menggantungkan  penghidupan sehari-harinya  pada  tanah,  baik  untuk  bertani,  berkebun,  maupun  usaha-usaha  lainnya dengan  memanfaatkan  tanah  yang  dimiliki.  Fakta  kedua,  cukup  banyak  pula  orang  yang menggantungkan  nasib  hari  depannya  bahkan  sampai  kehidupan  anak  cucunya  dengan menjadikan  tanah  sebagai  asset  investasi.  Alasannya  sederhana  yaitu  harga  tanah  akan terus melambung akibat meningkatnya kebutuhan terhadap ketersediaan tanah, sementara luasan tanah yang tersedia tidak pernah bertambah bahkan cenderung berkurang.
Peranan  tanah  bagi  pemenuhan  berbagai  keperluan  akan   meningkat,  baik  sebagai tempat  bermukim  (perumahan)  maupun  untuk   kegiatan  usaha.  Sehubungan  dengan  itu akan  meningkat  pula  kebutuhan  akan dukungan  berupa  kepastian  hukum  dibidang pertanahan. Kepastian  hukum  dibidang  pertanahan,  dapat  ditempuh  melalui pendaftaran tanah  sebagai  suatu proses  yang  diakhiri  dengan  penerbitan sertipikat  atas  nama  pemilik sebagai bukti kepemilikkan atau penguasaan hak.
Akibat  dari  bidang  pertanahan  ikut  berperan,  untuk  itu  dibutuhkan  status  hukum, kepastian  hukum  dari  tanah  tersebut  serta  kepemilikan  secara  hukum  sebagaimana disebutkan dalam Pasal 19 UUPA ayat 1 yaitu bahwa: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh  pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Republik  Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.” 1
1 Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  UUPA  dan  Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta, 2003, hlm 555.
Penjelasan  dari  Pasal  19  UUPA  ayat  1  tersebut  ditujukan  kepada  pemerintah  untuk menyelenggarakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Indonesia.  Para  pemegang  hak- hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  berhak  mendaftarkan  tanahnya  masing-masing  dalam rangka memperoleh surat tanda bukti hak atas tanah yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat pemegang hak atas tanah. 2
Pendaftaran yang dimaksud dalam ketentuan ini adalah ketentuan pendaftaran tanah yang  bersifat recht  cadaster yang  kegiatannya  meliputi:  1.  Pendaftaran,  pemetaan  dan pembukuan tanah, 2. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak, dan 3. Pemberian surat tanda bukti hak. 3
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tetap  meletakkan   landasan  bagi pelaksanaan  UUPA  dalam  menjalankan  tata  laksana Pendaftaran  Tanah  yang  diperlukan baik oleh masyarakat maupun pejabat yang berkaitan dengan pendaftaran tanah.
Pengertian  mengenai  pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan oleh  Pemerintah  secara  terus  menerus,  berkesinambungan  dan  teratur,  meliputi pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta  pemeliharaan  data  fisik  dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya (Pasal 1 angka 1 PP No. 24 Tahun 1997).
Pendaftaran  tanah  merupakan  kegiatan  penting  dan  pokok  dalam  pengelolaan pertanahan.  Untuk  itu, sejumlah  ketentuan  dan  kebijakan  terkait  pendaftaran  tanah  telah diterbitkan,  namun  realitasnya  masih  banyak  persoalan  dalam  pendaftaran  tanah.  Untuk
2 Bachtiar  Effendy, Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia  dan  Pelaksanaannya ,  (Bandung:  Alumni,1993).hlm 10.
3 AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia , (Bandung: Mandar Maju,1990).hlm 8
menyempurnakan  ketatalaksanaan  pendaftaran  tanah,  Pemerintah  mengganti  Peraturan Pemerintah Nomor 10  Tahun 1961 dengan Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah  (PP  24/1997).  Penyempurnaan  ketatalaksaan  pendaftaran tanah dimaksud  meliputi asas penyelenggaraan, penyederhanaan  prosedur,  pengumpulan data,  pengumuman,  pemanfaatan  teknologi  baru  dalam  pengukuran  dan  pemetaan, digunakannya  lembaga  ajudikasi,  dimungkinkan  pembukuan  bidang-bidang  tanah  yang datanya  belum  lengkap,  dan  lain-lainnya.  Namun  kenyataannya,  program  percepatan pendaftaran  tanah  berdasarkan  PP  inipun  belum  sepenuhnya  dapat  mewujudkan  amanat Pasal 19 UUPA. 4
Dalam  rangka  mendukung  pertumbuhan  ekonomi,  menciptakan  kepastian  hukum atas  tanah  serta  menghindari  konflik  pertanahan,  Kementerian  ATR/BPN  melakukan program  Pemetaan,  Registrasi  dan  Sertifikasi.  Berdasar  kenyataan  tersebut  diatas,  telah dilakukan  rekonstruksi  kebijakan  pelaksanaan  pendaftaran tanah  berbasis  percepatan dengan target seluruh wilayah terdaftar melalui pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (selanjutnya disebut PTSL).
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik Indonesia pertama yang mengatur terkait pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis  Lengkap  adalah  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  /  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  36  Tahun  2016  tentang  Percepatan Pelaksanaan  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  sebagaimana  telah  diubah  dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
4 I Gusti Nyoman Guntur, Suharno, Therezia Supriyanti, dkk . Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap: Proses dan Evaluasi Program Prioritas (Hasil Penelitian Sistematis 2017), STPN Press. Yogyakarta, 2017. hlm 13.
Indonesia Nomor 1 tahun 2017 tentang perubahan atas Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  35  tahun  2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap.
Dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2018 terdapat tujuan dari Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap yang terdapat dalam pasal 2 ayat ke (2) yaitu:
“Tujuan  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  adalah  mewujudkan  pemberian kepastian hukum dan perlindungan hukum Hak atas Tanah masyarakat berlandaskan asas sederhana,  cepat,  lancar,  aman,  adil,  merata  dan  terbuka  serta  akuntabel,  sehingga  dapat meningkatkan  kesejahteraan  dan  kemakmuran  masyarakat  dan  ekonomi  negara,  serta mengurangi dan mencegah sengketa dan konflik pertanahan.” 5
Pada  dasarnya  keseluruhan  dari  proses  pendaftaran  tanah  tidaklah  murni kewenangan dari Badan Pertanahan Nasional, karena adanya keterkaitan dengan instansi lain  seperti  Kementrian  Keuangan  dalam  hal  Pajak  Penghasilan  (PPh)  dan  Pemerintahan Daerah  dalam  hal  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  serta PPAT/Notaris untuk pembuatan akta sebagai syarat untuk mengeluarkan sertipikat. Syarat adanya biaya PPh, BPHTB, dan pembuatan akta adalah salah satu faktor utama penghambat dalam  pendaftaran  tanah.  Selama  ini  kesan  masyarakat  untuk  mengurus  sertipikat  itu mahal,  lama,  dan  berbelit-belit.  Biaya  mahal  tersebut  karena  harus  membayar  akta,  PPh, dan  BPHTB,  prosesnya  lama  disebabkan  butuh  waktu  harus  mengurus  akta,  membayar pajak, dan proses adminitrasi yang harus dilakukan di Kantor Pertanahan. 6
5 Republik Indonesia . “Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018” . hlm 7.
6 DA.  Mujiburohman , “Researchgate”,  “Potensi Permasalahan  Pendaftaran  Tanah  Sistematik  Lengkap
Permohonan  hak  baru  atas  tanah  dan/atau  bangunan  yang  belum  bersertipikat (pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali),  untuk  memohon  sertipikat  pada  Kantor Pertanahan dikenai PPh Final Pengalihan Hak atas tanah dan Bangunan (PPh F PHTB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Bila tanah dan/atau bangunan yang dimohon/didaftarkan telah memperoleh sertifikat, maka kepada pemohon (pemilik tanah) diwajibkan membayar terlebih dahulu PPh F PHTB dan BPHTB. Pembayaran PPh F PHTB dan BPHTB ini  merupakan salah satu syarat sebelum diterbitkannya sertipikat  atas nama pemohon (pemegang hak/pemilik). 7
Bila  tanah  dan/atau  bangunan  yang  baru  dimohon/didaftar  tersebut  telah memperoleh  sertifikat,  kemudian  tanah  tersebut  dijual  atau  dialihkan  kepada  pihak  lain, pengalihan  hak  atas  tanah  tersebut  juga  dikenai  PPh  F  PHTB  dan  BPHTB.  Dalam  hukum jual-beli,  PHTB  (Pengalihan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan)  pihak  yang  mengalihkan (penjual)  wajib  dikenakan  PPh  F  PHTB  dan  pihak  yang  menerima  pengalihan  tersebut (pembeli) wajib dikenakan BPHTB. 8
Demi mempercepat program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap pemasalahan PPh dan BPHTB diatur secara khusus dalam Pasal 33 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  6  Tahun  2018 Tentang  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap.  Dalam  isi  pasal  tersebut  memberikan ruang  kemudahan  dalam  pelaksanaan  program  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap yang secara lengkap menyatakan:
(PTSL) ISSN 2442-6954” , Bhumi, 2018, hlm.91 7 Yusniaman Harefa , “Premise Law Jurnal”  “Pengenaan PPh Final  dan BPHTB Terhadap Permohonan Hak  baru  Atas  Tanah  dan/atau  bangunan  yang  Belum  Bersertifikat  yang  Dialihkan  setelah  Bersertipikat  di  Kota Binjai Vol.3” , Universitas Sumatera Utara, 2016, hlm.2 8 Ibid
1) Dalam  hal  penerima  Sertipikat  Hak  atas  Tanah  tidak  atau  belum  mampu  membayar BPHTB dan/atau  masih  adanya  tunggakan  pembayaran  PPh  oleh  pihak  lain  atas  tanah yang bersangkutan maka tetap dapat diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah.
2) Dalam  hal  peserta  PTSL  tidak  atau  belum  mampu  membayar  BPHTB  maka  yang bersangkutan harus membuat surat pernyataan BPHTB terhutang.
3) Dalam hal bidang tanah berasal dari hasil jual beli di masa lampau dan pembeli sekarang tidak  mempunyai  bukti  pembayaran  PPh  dari  pihak  penjual  di  masa  lalu,  maka  yang bersangkutan harus membuat surat keterangan PPh terhutang.
4) Materi muatan surat pernyataan BPHTB terhutang dan surat keterangan PPh terhutang sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) dimuat dalam Keputusan Pemberian Hak  atas  Tanah  dan  BPHTB  terhutang  dari  pemilik  tanah  yang  bersangkutan  atau  PPh terhutang oleh penjual tanah atau yang bersangkutan.
5) Penerbitan  sertipikat  kepada  penerima  hak  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) dilaksanakan dengan ketentuan:
a. penerima hak menyerahkan surat-surat bukti kepemilikan yang asli; dan
b. penerima  hak  membuat  Surat  Pernyataan  BPHTB  Terhutang  dan/atau  Surat Keterangan PPh terhutang, sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3), yang menjadi warkah Hak atas Tanah yang bersangkutan.
6) Kepala Kantor Pertanahan wajib menyampaikan daftar BPHTB terhutang dan/atau PPh terhutang  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (4)  secara  periodik  dalam  waktu  3  (tiga) bulan  kepada  Bupati/Walikota  setempat  untuk  PPh,  yang  memuat  identitas  peserta (NIK),  letak  tanah  luas  tanah,  tanggal  dan  nomor  sertipikat  serta  Nilai  Jual  Objek Pajak/surat keterangan pajak.
7) Daftar BPHTB dan PPh Terhutang sebagaimana dimaksud pada ayat (4) didasarkan pada aplikasi KKP.
8) Peralihan  hak  atau  perubahan  atas  Buku  Tanah  dan  Sertipikat  Ha  katas  Tanah  hanya dapat  dilakukan  setelah  yang  bersangkutan  dapat  membuktikan  bahwa  BPHTB terhutang  dan/atau  PPh  terhutang  tersebut  sudah  dilunasi  oleh  masing-masing  wajib pajak.
9) Surat  Pernyataan  BPHTB  Terhutang,  Surat  Keterangan  PPh  terhutang  dengan  format pengisian  BPHTB/PPh  Terhutang  dibuat  sesuai  dengan  format  pengisian  BPHTB/PPh Terhutang  dibuat  sesuai  dengan  format  sebagaimana  tercantum  dalam  Lampiran  VIII, Lampiran IX dan Lampiran X yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Namun  ketentuan  dalam  Pasal  33  ini  masih  memerlukan  penjelasan  lebih  lanjut, bagaimana  mekanisme  penagihannya  dan  sampai  kapan  harus  dibayarkan  karena ketentuan  peraturan  perundang-undangan  belum  mengatur  mengenai  PPh  dan  BPHTB terutang  mengenai  pajak  tanah.  Walaupun  Pasal  33  tersebut  menjelaskan  Kepala  Kantor Pertanahan  wajib  menyampaikan  daftar  BPHTB  terutang  dan/atau  PPh  terutang  secara periodik  dalam  waktu  3  (tiga)  bulan  kepada  Bupati/Walikota  setempat  dan  jika  ada Peralihan hak atau perubahan atas Buku Tanah dan Sertifikat Hak atas Tanah hanya dapat dilakukan setelah yang bersangkutan melunasi PPh dan BPHTB terutang. 9
Berdasarkan  latar  belakang  diatas,  maka  permasalahan  yang  akan  dibahas  dalam penelitian ini adalah :
1. Bagaimana  Pengenaan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  pada
9 Satria  Nurul  Suci , “Pemberian  Sertipikat  Tanah  pada  program  pendaftaran  tanah  sistematis  lengkap (PTSL) yang pajak tanahnya masih terhutang” , Universitas Hasanudin, Makasar, 2021, hlm.9.
Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)?
2. Bagaimana  Mekanisme  Peraihan  Sertipikat  Hak  Milik  Pendaftaran  Tanah  Sistematis Lengkap  (PTSL)  menjadi  Hak  Tanggungan  apabila  Sertipikat  Hak  Milik  diagunkan  Ke Bank?

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pengenaan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  pada  Program

## Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Peralihan hak atas tanah dan bangunan berkaitan erat dengan kepastian hukum dan ditandai oleh adanya bukti atas peralihan  hak tersebut.  Untuk memberikan kekuatan  dan kepastian hukum pemilikan tanah dan bangunan setiap peralihan hak atas tanah dan atau bangunan harus dilakukan sesuai dengan hukum yang mengaturnya. Perolehan hak sebagai hasil  peralihan  hak  harus  dilakukan  secara  tertulis  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  pejabat yang  berwenang,  serta  wajib  didaftarkan  pada  instansi  yang  berwenang,  yaitu  kantor pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat.  Dengan  demikian,  hak  atas  tanah  dan  bangunan secara  sah  ada  pada  pihak  yang  memperoleh  hak  tersebut  dan  dapat  dipertahankan terhadap semua pihak. 10
Peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  menimbulkan  adanya  hak  dan  kewajiban bagi  pihak  yang  mengalihkan  maupun  pihak  yang  menerima  peralihan  hak.  Pemerintah telah mengatur dalam peraturan perundang- undangan yang berlaku, dimana setiap orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan wajib membayar pajak
10 Siahaan, Marihot Pahala, 2003, Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan,  Teori  dan  Praktik , Edisi Revisi, Rajawali Pers, Jakarta, hlm. 5.
bea  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  yang  dikenal  dengan  nama  BPHTB.  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  merupakan  salah satu  sumber potensi  pajak  yang  patut  digali  sesuai  situasi  dan  kondisi  perekonomian  serta perkembangan pembangunan bangsa sekarang ini. 11
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  sebelum  diberlakukannya  Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  merupakan pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat. Dengan adanya era otonomi daerah dan sejak diundangkannya  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi  Daerah  maka  telah  terjadi  pembaruan  di  bidang  pajak  daerah.  BPHTB  menjadi pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.
Proses peralihan hak atas tanah dan atau bangunan hanya dapat dilakukan apabila wajib  pajak  telah  menyerahkan  bukti  setor  pembayaran  pajak.  Hal  ini  ditegaskan  dalam Pasal  91  ayat  (1)  Undang-undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah yang menyatakan:
”Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/Notaris  hanya  dapat  menandatangani  akta pemindahan  Hak  atas Tanah  dan/atau  Bangunan  setelah  Wajib Pajak  menyerahkan  bukti pembayaran pajak”.
Tujuan  terbesar  pengalihan  BPHTB  berdasarkan  Undang-undang  Nomor 28 Tahun 2009 tidak lain adalah untuk meningkatkan  local taxing power Kabupaten dan Kota yang selama  ini  belum  berjalan  secara  maksimal,  walaupun  lokalitas  objek  Pajak  Bumi  dan Bangunan  Perdesaan  dan  Perkotaan dan  BPHTB  berlokasi  di  daerah  kabupaten dan  kota. Pengalihan pemungutan BPHTB dari Pusat ke Daerah tidak hanya sebatas pemungutan atau
11 Ibid ., hlm. 6.
penagihan  saja,  melainkan  juga  pada  pendataan,  penilaian,  penetapan,  pelayanan  yang menyeluruh disamping pengadministrasian yang harus dilaksanakan daerah.
Dalam  ketentuan  UU  No.  28  Tahun  2009  salah  satu  jenis  pajak  yang  dialihkan kewenangan  pemungutannya  dari  pemerintah  pusat  ke  pemerintah  daerah  adalah  pajak BPHTB.  Sebelum diundangkannya  UU  No.  28  Tahun  2009,  BPHTB merupakan  pajak  yang dipungut oleh pemerintah pusat dan sebagian besar penerimaannya dibagihasilkan kepada kabupaten/kota  dan  termasuk  dalam  kelompok  dana  perimbangan.  Hal  ini  tentunya berdampak  pada  pemerintah  daerah  dalam  menyelenggarakan  pemerintahannya  serta memberikan  pelayanan  terhadap  masyarakat.  Berdasarkan  ketentuan  Pasal  2  ayat  (2) huruf k UU No. 28 Tahun 2009 dirumuskan bahwa salah satu jenis pajak kabupaten/kota adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Tentunya berdasarkan atas ketentuan  tersebut  pajak  BPHTB  yang  awalnya  dipungut  dan  dikelola  oleh  pemerintah pusat saat ini dipungut dan dikelola sendiri oleh pemerintah kabupaten/kota.
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap meliputi seluruh objek pendaftaran tanah di seluruh  Republik  Indonesia.  Objek  PTSL  meliputi  seluruh  bidang  tanah  tanpa  terkecuali, baik bidang tanah yang belum ada hak atas tanahnya maupun bidang tanah yang memiliki hak dalam rangka memperbaiki kualitas data pendaftran tanah.
Objek  PTSL  meliputi  bidang  tanah  yang  sudah  ada  tanda  batasnya  maupun  yang akan  ditetapkan  tanda  batasnya  dalam  pelaksanaan  kegiatan  PTSL.  Pelaksanaan  kegiatan PTSL dilakukan dengan tahapan :
“Perencanaan,  penetapan  lokasi,  persiapan,  pembentukan  dan  penetapan  panitia ajudikasi  PTSL  dan  satuan  tugas,  penyuluhan,pengumpulan  data  fisik  dan  data  yuridis, penelitian  data  yuridis  untuk  pembuktian  hak,  pengumuman  data  fisik  dan  data  yuridis
serta pengesahannya, penegasan konversi, pengakuan hak dan pemberian hak, pembukuan hak, penerbitan sertifikat hak atas tanah, pendokumentasian dan penyerahan hasil kegiatan dan pelaporan”. 12
Untuk  mempercepat  program  PTSL  khususnya  untuk  permasalahan  BPHTB  diatur secara  khusus  dalam  Pasal  33  Permen  PTSL.  Dalam  isi  Pasal  tersebut  memberikan  ruang kemudahan dalam pelaksanaan program PTSL. Namun ketentuan dalam Pasal 33 ini masih memerlukan  penjelasan  lebih  lanjut,  bagaimana  mekanisme  penagihannya  dan  sampai kapan  harus  dibayarkan  karena  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  belum mengatur  mengenai  BPHTB  terutang  mengenai  pajak  tanah.  Walaupun  Pasal  33  tersebut menjelaskan  Kepala  Kantor  Pertanahan  wajib  menyampaikan  daftar  BPHTB  terhutang secara periodik dalam waktu 3 (tiga) bulan kepada Bupati/Walikota setempat dan jika ada Peralihan hak atau perubahan atas Buku Tanah dan Sertipikat Hak atas Tanah hanya dapat dilakukan setelah yang bersangkutan melunasi dan BPHTB terhutang.
Bagi masyarakat yang tidak atau belum mampu membayar BPHTB dapat membuat surat  pernyataan  BPHTB  terutang.  Penentuan  BPHTB  terutang  adalah  penting,  karena menjadi  dasar  bagi  ketetapan  yang  lain  seperti  berakhirnya  masa  pembayaran  BPHTB, sanksi  dan  lain-lain.  Dalam  isi  Permen  PTSL  tersebut  mendorong  pemerintah  untuk memfasilitasi  BPHTB  khusus  pendaftaran  tanah  pertama  kali  dalam  pelaksanaan  PTSL dalam ( zero tax ) atau pajak nol persen, sebagai suatu bentuk keseriusan pemerintah dalam melaksanakan kewajiban pendaftaran tanah di seluruh Indonesia. 13
12 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2018 BAB III Pasal 4
13 Darmawan, “Identifikasi  Masalah  dan  Catatan  Kritis:  Pengalaman  Pelaksanan  Pendaftaran  Tanah Sistematis Lengkap di Sidoarjo”, Yogyakarta: Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, 2017, hlm. 31
Mekanisme  Peralihan  Sertipikat  Hak  Milik  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap (PTSL) menjadi Hak Tanggungan apabila Sertipikat Hak Milik diagunkan ke Bank
Salah  satu  manfaat  pendaftaran  tanah  sistematis  lengkap  (PTSL)  adalah sertipikatnya  bisa  dijadikan  agunan  dibank  guna  mendapatkan  pinjaman  modal  usaha mereka sehingga terjadi peningkatan perekonomian keluarga.
Bank  dalam  memberikan  pinjaman atau  menyalurkan  kredit  menggunakan  prinsip kehati-hatian  demi  menjaga  kualitas.  Prinsip  kehati-hatian  ( Prudential  Banking  Principle) adalah  suatu  asas  atau  prinsip  yang  menyatakan  bahwa  bank  dalam  menjalankan  fungsi dan  kegiatan  usahanya  wajib  bersikap  hati-hati  ( Prudent) dalam  rangka  melindungi  dana masyarakat yang dipercayakan padanya. 14 Secara umum, dikenal kriteria 5C yang menjadi basis penilaian kriteria yang harus dipenuhi oleh calon debitur. 5C ini terdiri dari character (karakter  calon  debitur), capacity (kemampuan  calon  debitur  untuk  mengembalikan), capital (kondisi  finansial  calon  debitur), collateral (barang  jaminan),  dan condition  of economy (kondisi ekonomi).
Syarat  yang  tertuang  dalam  Prinsip  5C  ini  merupakan  satu  kesatuan  yang  tak  bisa dipisahkan  dalam  proses  pembiayaan.  Salah  satu  Prinsip  5C  adalah collateral (barang jaminan)  atau  biasa  disebut  agunan.  Agunan  adalah  aset  atau  barang  berharga  yang dititipkan oleh peminjam dana (debitur) ke pemberi pinjaman (kreditur) sebagai jaminan. Agunan  ini  dapat  berpindah  hak  kepemilikannya  kepada  pemberi  pinjaman  apabila peminjam gagal memenuhi kewajibannya dalam membayar pinjamannya sesuai perjanjian
14 Rachmadi  Usman, Aspek-Aspek  Hukum  Perbankan  di  Indonesia, (Jakarta:  PT.  Gramedia  Pustaka Utama, 2001), hlm.18.
(penyitaan). Pinjaman dengan agunan biasanya memiliki bunga yang lebih rendah daripada pinjaman tanpa agunan karena kreditur memiliki risiko kerugian yang lebih rendah.
Mengenai  pentingnya  suatu  jaminan  oleh  kreditur  (bank)  atas  suatu  pemberian kredit tidak lain adalah karena jaminan merupakan salah satu upaya untuk mengantisipasi resiko  yang  mungkin  timbul  dalam  tenggang  waktu  antara  pelepasan  dan  pelunasan kredit. 15 Tidak semua aset bisa menjadi agunan, aset haruslah memiliki beberapa kriteria. Kriteria-kriteria tersebut di  antaranya adalah berharga dan memiliki nilai ekonomis. Aset harus  dapat  dinilai  dengan  uang  dan  dapat  ditukar  dengan  uang.  Dapat  diperjualbelikan, kepemilikan  barang  dapat  dipindahtangankan  ke  pihak  lain.  Memiliki  nilai  yuridis,  yaitu dapat  diikat  secara  sempurna  berdasarkan  ketentuan  dan  perundang-undangan  yang berlaku. 16 Sehingga dari hasil likuidasi aset tersebut bank memiliki hak didahulukan. Salah satu bentuk agunan yang sering diberikan adalah tanah dan/atau bangunan.
Bukti  kepemilikan  tanah  dan/atau  bangunan  yang  dijadikan  agunan  dapat  berupa sertipikat  hak  atas  tanah  maupun  surat  keterangan  tanah  yang  dikeluarkan  oleh pemerintah daerah setempat. Namun dalam praktiknya pemberian kredit atau pembiayaan dengan  agunan  berupa  sertipikat  tanah  lebih  tinggi  dinilai  oleh  pihak  bank  dibandingkan dengan surat keterangan tanah yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat.
Sebagai  tindak  lanjut  prinsip  5C,  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  menjadi  agunan, harus  dibebankan  dengan  Hak  Tanggungan.  Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda- benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-
15 H. Budi Untung, Kredit Perbankan di Indonesia, (Yogyakarta: Andi Yogyakarta, 2000), hlm.57.
16 Dikutip dari https://kamus.tokopedia.com/a/agunan/
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. 17 Objek Hak Tanggungan adalah: Hak–hak  atas  tanah  yaitu  Hak  Milik  (HM),  Hak  Guna  Bangunan  (HGB),  Hak  Guna  Usaha (HGU), Hak Pakai (HP) dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS).
Hak  Tanggungan  mempunyai  sifat  tidak  dapat  dibagi-bagi. 18 Artinya  bahwa  Hak Tanggungan  membebani  secara  utuh  obyek  Hak  Tanggungan  dan  setiap  bagian  dari padanya.  Telah  dilunasinya  sebagian  dari  utang  yang  dijamin  tidak  berarti  terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan tetap  membebani  seluruh  obyek  Hak  Tanggungan  untuk  sisi  utang  yang  belum  dilunasi. Asas ini diambil dari asas yang berlaku bagi Hipotik sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1163 KUHPerdata. Berdasarkan sifatnya tidak bisa dibagi-bagi, roya parsial terhadap Hak Tanggungan tidak mungkin dilakukan. Namun demikian apabila para pihak menghendaki, maka  sifat  tidak  dapat  dibagi-baginya  Hak  Tanggungan  dapat  kesampingkan  dengan mempertegas dalam klausul perjanjian didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Untuk mendaftarkan Hak Tanggungan, pemberian pembiayaan harus diikat dengan Perjanjian  Pembiayaan  selaku  Perjanjian  Pokok  dan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), adalah pejabat umum yang diberi  wewenang  untuk  membuat  akta-akta  otentik  mengenai  perbuatan  hukum  tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. APHT yang dibuat oleh notaris harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan mana lokasi tanah berada.
17 Pasal 1 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
18 Pasal 2 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Menurut  Pasal  104A  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Dalam  hal  Hak  Atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  dibebani  Hak Tanggungan maka dalam pendaftaran peralihan haknya wajib melampirkan:
a. Surat  persetujuan  tertulis  dari  pemegang  Hak  Tanggungan  dan  diketahui  oleh penerima peralihan hak; dan/atau
b. Surat perjanjian pengakuan utang.
(2) Persetujuan  tertulis  dari  pemegang  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada ayat (1) huruf a menjadi syarat sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah melaksanakan pembuatan akta peralihan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
(3) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tetap melekat pada Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dibebani Hak Tanggungan.
Menurut Pasal 114 dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Untuk  pendaftaran  Hak  Tanggungan  yang  objeknya  berupa  Hak  Atas  Tanah  atau Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang  sudah  terdaftar  atas  nama  pemberi  Hak Tanggungan,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang  membuat  Akta  Pemberian  Hak
Tanggungan  wajib  menyampaikan  kepada  Kantor  Pertanahan  paling  lama  7  (tujuh) hari kerja setelah penandatangan akta.
(2) Penyampaian  akta  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dilakukan  secara  elektronik dengan mengunggah dokumen persyaratan meliputi:
a. identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
b. Akta Pemberian Hak Tanggungan;
c. Sertipikat  asli  Hak  Atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang menjadi objek Hak Tanggungan; dan
d. Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan,  apabila  pemberian  Hak  Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
(3) Pendaftaran  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dilakukan  oleh Kantor  Pertanahan  dengan  mendaftar  Hak  Tanggungan  yang  bersangkutan  dengan menerbitkan  Sertipikat  Hak  Tanggungan  secara  elektronik  paling  lama  7  (tujuh)  hari kalender  setelah  dokumen  yang  diperlukan  untuk  pendaftaran  Hak  Tanggungan dinyatakan memenuhi syarat.
(4) Pendaftaran Hak Tanggungan secara elektronik dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan  perundang-undangan  mengenai  pelayanan  hak  tanggungan  terintegrasi secara elektronik.

## KESIMPULAN
1. Pengenaan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  Dan  Bangunan  (BPHTB)  pada  program Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  (PTSL)  diatur  didalam  Peraturan  Menteri Agrarian  Dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  nomor  6  tahun  2018
Pasal 33 ayat 2 bahwa Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) dalam hal peserta Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap tidak atau belum mampu membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) maka yang bersangkutan akan membuat  surat  pernyataan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) terhutang  hingga  waktu  yang  tidak  ditentukan  kapan  BPHTB  tersebut  akan  dilunasi sepanjang  penerima  sertipikat  belum  mengalihkan  hak  sertipikat  dan  menjadikan sertipikat  tersebut  menjadi  hak  tanggungan  dan  dalam  hal  penerimaan  sertipikat  ha katas  tanah  tidak  atau  belum  mampu  membayar  BPHTB  dan  atau  masih  adanya tunggakan pembayaran Pph oleh pihak lain atas tanah yang bersangkutan maka akan diterbitkan sertipikat hak atas tanah.
2. Mekanisme Peralihan Hak Milik Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) menjadi Hak Tanggungan apabila Sertipikat Hak Milik diagunkan ke Bank. Untuk mendaftarkan Hak  Tanggungan,  pemberian  pemberian  pembiayaan  harus  diikat  dengan  Perjanjian Pembiayaan  selaku  Perjanjian  Pokok  dan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT) yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  adalah  pejabat  umum  yang diberi  wewenang  untuk  membuat  akta-akta  otentik  mengenai  perbuatan  hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. APHT yang dibuat oleh notaris harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan mana lokasi tanah berada. Untuk  pendaftaran  Hak  Tanggungan  yang  objeknya  berupa  Hak  Atas  Tanah  atau Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang  sudah  terdaftar  atas  nama  pemberi  Hak Tanggungan,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang  membuat  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  wajib  menyampaikan  kepada  Kantor  Pertanahan  paling  lama  7  (tujuh) hari kerja setelah penandatangan akta.

## Saran
1. Hendaknya  Pemerintah  membuat  aturan  tambahan  terkait  dengan  BPHTB  terhutang dalam  program  PTSL  bagi  masyarakat  yang  tidak  mampu  atau  belum  membayar BPHTB agar tidak ada yang namanya BPHTB terhutang didalam penerimaan sertipikat.
2. Hendaknya  Badan  Pertanahan  Nasional  ketika  melakukan  program  PTSL  sekaligus memberikan  penyuluhan  hukum  tentang  PTSL  agar  setelah  masyarakat  mendapat sertipikat yang terbit diperoleh pada saat program PTSL masyarakat segera membayar BPHTB  dan  PPh  agar  tertib  administrasi  tentang  pendaftaran  tanah  meskipun  telah mendapat  keringanan  dari  pemerintah  yang  terdapat  pada  pasal  33  peraturan pemerintah nomor 16 tahun 2018 tentang PTSL.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia , (Bandung: Mandar Maju,1990)
Bachtiar  Effendy, Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia  dan  Pelaksanaannya ,  (Bandung: Alumni,1993)
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA dan Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta, 2003
DA.  Mujiburohman , “Researchgate”,  “Potensi  Permasalahan  Pendaftaran  Tanah  Sistematik Lengkap (PTSL) ISSN 2442-6954” , Bhumi, 2018
Darmawan, “Identifikasi  Masalah  dan  Catatan  Kritis:  Pengalaman  Pelaksanan  Pendaftaran Tanah  Sistematis  Lengkap  di  Sidoarjo”, Yogyakarta:  Sekolah  Tinggi  Pertanahan Nasional, 2017
H. Budi Untung, Kredit Perbankan di Indonesia, (Yogyakarta: Andi Yogyakarta, 2000)
I  Gusti  Nyoman  Guntur,  Suharno,  Therezia  Supriyanti,  dkk . Pendaftaran  Tanah  Sistematis Lengkap:  Proses  dan  Evaluasi  Program  Prioritas  (Hasil  Penelitian  Sistematis  2017), STPN Press. Yogyakarta, 2017.
Rachmadi  Usman, Aspek-Aspek  Hukum  Perbankan  di  Indonesia, (Jakarta:  PT.  Gramedia Pustaka Utama, 2001).
Satria Nurul Suci , “Pemberian Sertipikat Tanah pada program pendaftaran tanah sistematis lengkap  (PTSL)  yang  pajak  tanahnya  masih  terhutang” ,  Universitas  Hasanudin, Makasar, 2021.
Siahaan, Marihot Pahala, 2003, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Teori dan Praktik , Edisi Revisi, Rajawali Pers, Jakarta.

## Jurnal
Yusniaman  Harefa , “Premise  Law  Jurnal”  “Pengenaan  PPh  Final  dan  BPHTB  Terhadap Permohonan Hak baru Atas Tanah dan/atau bangunan yang Belum Bersertifikat yang Dialihkan setelah Bersertipikat di Kota Binjai Vol.3” , Universitas Sumatera Utara, 2016.

## Internet
Dikutip dari https://kamus.tokopedia.com/a/agunan/

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Peraturan  Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2018 tentang Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap