## PERANAN KONTRAK SEBAGAI FONDASI PEMBANGUN

## HUBUNGAN SEWA-MENYEWA DENGAN TENANT PADA PUSAT PERBELANJAAN DI KOTA BATAM

## Lu Sudirman
Fakultas Ilmu Hukum, Universitas Internasional Batam, Indonesia E-mail : dirman_lu@yahoo.com

## Eny
Fakultas Ilmu Hukum, Universitas Internasional Batam, Indonesia E-mail : enylee18@gmail.com

## ABSTRAK
Pembuatan kontrak menjadi bagian terpenting dalam menjalani hubungan bisnis, sehingga kontrak memiliki peranan yang sangat penting yang perlu diperhatikan oleh para pelaku usaha sebelum menjalani hubungan bisnis. Penelitian ini bertujuan untuk menguji secara empiris terkait dengan implementasi dan peranan dari sebuah kontrak dalam  membangun  hubungan  kerjasama  sewa  menyewa  di  pusat  perbelanjaan  kota Batam.  Pada  penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  empiris,  dengan  2  data pendukung  yaitu  yang  pertama  data  primer  untuk  melakukan  wawancara  dengan menggunakan  sample  penelitian  pada  pihak-  pihak  yang  bekerja  pada  suatu  pusat perbelanjaan, dan yang kedua menggunakan data sekunder dengan memperoleh data kepustakaan, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Peraturan Menteri Perdagangan RI,  dan  Peraturan  Daerah  Kota  Batam  Nomor  10  Tahun  2009.  Hasil  penelitian  ini menunjukkan bahwa dalam kontrak kegiatan sewa menyewa dapat diterapkan sebagai jembatan bagi pihak tenant dan pihak pengelola pusat perbelanjaan,dengan peranan sebagai  alat  bukti  dan  media  untuk  membangun  hubungan  kerjasama,  dan  kontrak dalam  bentuk  perjanjian tertulis yang dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak. Dengan kehadiran  kontrak  yang  berfungsi  sebagai  pengikat  bagi  para  pihak, maka dengan ini kegiatan sewa menyewa dapat berjalan dengan baik.
Kata Kunci : Pusat Perbelanjaan, Kontrak, Sewa, Batam

## ABSTRACT
Contract making is the most important part of having a business relationship, so the contract has a very important role that business actors need to pay attention to before entering into a business relationship. This study aims to test empirically related to  the  implementation  and  role  of  a  contract  in  building  a  rental  cooperation relationship in a shopping center in Batam city. In this study using empirical research methods, with 2 supporting data, namely the first primary data to conduct interviews using research samples on parties who work in a shopping center, and the second uses secondary data by obtaining library data, the Book of Laws. Civil Law, Regulation of

## Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha Vol. 9 No. 3 (September, 2021)
the Minister of Trade of the Republic of Indonesia, and Regional Regulation of Batam City Number 10 of 2009. The results of this study indicate that in the rental activity contract it can be applied as a bridge for tenants and shopping center managers, with a role as evidence and media to build cooperative relationships, and contracts in the form of written agreements that can provide legal certainty for the parties. With the presence of a contract that functions as a binder for the parties, then with this leasing activity can run well.
Keywords : Shopping Center, Contract, Rent, Batam

## PENDAHULUAN
Pusat perbelanjaan merupakan suatu tempat untuk bertemunya penjual dan pembeli, yang memiliki peranan penting di dalam kehidupan masyarakat, diantaranya: 1. Sebagai tempat untuk memenuhi  kebutuhan hidup;  2.  Sebagai  tempat  untuk  membuka  sebuah  bisnis  dalam  kategori menengah;  3.  Sebagai  tempat  untuk  menciptakan  lapangan  pekerjaan;  4.  Sebagai  tempat pemasukan devisa yang dapat diperoleh dari turis-turis yang datang untuk berbelanja; 5. Sebagai tempat hiburan.
Semakin  berkembangnya  zaman,  maka  tuntutan  masyarakat  untuk  memenuhi  kebutuhan mereka juga akan semakin tinggi, hal tersebut akan disambut dengan baik oleh para pelaku usaha untuk  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  dengan  mengikuti  perkembangan  zaman.  Salah  satu faktor yang menjadi peranan terpenting dalam sebuah bisnis adalah pemilihan lokasi yang dapat dikategorikan  sebagai  tempat  yang  strategis  untuk  dijadikan  sebagai  tempat  usaha.  Melalui pemilihan lokasi yang tepat untuk memasarkan suatu produk, maka hal tersebut akan menjadi salah satu alternatif pendukung bagi para pelaku usaha untuk mengurangi biaya promosi, oleh karena pembeli akan lebih mudah untuk mengunjungi lokasi tersebut dan memperoleh barang dan/atau jasa  yang  diinginkan. 1 Pemenuhan  kebutuhan  dan  gaya  hidup  masyarakat  konsumtif  seiring dengan  perkembangan  zaman,  memunculkan  pengelompokkan  terhadap  pasar  sebagai  lokasi untuk pemasaran suatu produk.
Ketentuan Pasal 4 Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 10 tahun 2009 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar di Kota Batam, membagi pasar menjadi beberapa golongan, antara lain: 2 1. Pasar menurut kepemilikannya terdiri dari: a. Pasar milik Pemerintah Kota, dan b. Pasar milik swasta; 2. Pasar menurut pelayanannya terdiri dari: a. Pasar Tradisional, b. Pusat perbelanjaan, dan c. Toko Modern; 3. Pusat perbelanjaan sebagaimana yang dimaksud pada ayat 2 dapat  terbagi menjadi: a. Mall, b . Plaza, c. Pertokoan, dan d. Pusat perdagangan.
Pemasaran suatu produk tentunya perlu mencari lokasi yang strategis dan ramai dikunjungi dengan melakukan analisa terhadap kondisi social ekonomi seperti  yang tercantum pada Pasal 4
1 Luh A.Y.S, Nyoman S.D, “Tanggung Jawab Mall yang Mengadakan Renovasi Bangunan  Terhadap Penyewa ( Tenant ) Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa”, Jurnal Kertha Semaya, Vol. 3 (01), Januari 2015, 1-6, hal. 2.
2 Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 10 Tahun 2009 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar di Kota Batam Bab 2 Pasal 4 ayat (1)-(4).

## Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha Vol. 9 No. 3 (September, 2021)
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
Peraturan  Menteri  Perdagangan  RI  Nomor  7/M-DAG/PER/12/2013. 3 Salah  satu  langkah  yang dapat diambil agar lebih mudah menarik minat masyarakat untuk membeli suatu produk seperti pada mall.  Mall merupakan  bagian  dari  pusat  perbelanjaan  yang  menjadi  sarana  kegiatan perdagangan dengan menyediakan lokasi bagi pelaku usaha untuk memasarkan produk mereka, dengan  memperhatikan  prinsip  penataan  ruang  yang  memperhitungkan  kondisi  sosial  ekonomi masyarakat. 4
Pada pemasaran produk, para pelaku usaha tentunya memerlukan sebuah lokasi yang dapat disewakan dengan terintegrasi pada pusat perbelanjaan sebagaimana yang telah tercantum didalam Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 7/M-DAG/PER/12/2013 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjann, dan Toko Modern
Kegiatan  sewa  menyewa  sebagaimana  yang  telah  tercantum  di  dalam  Pasal  1548  KUH Perdata  salah  satunya  terdiri  atas  objek  yang  disewakan  kepada  pihak  penyewa,  maka  pihak pengelola pusat perbelanjaan memiliki kewajiban seperti yang tertera di dalam Pasal 1550 ayat 1 hingga 3 KUH Perdata sebagai berikut: 5 1. Menyerahkan objek yang disewakan kepada pihak tenant ; 2. Memelihara objek yang akan disewakan, sehingga objek tersebut dapat dipergunakan dalam jangka waktu yang panjang; dan 3. Memberikan hak kepada penyewa agar dapat menikmati objek yang disewa.
Para pelaku usaha yang melakukan kegiatan sewa menyewa dengan pihak pengelola pusat perbelanjaan untuk sebuah lokasi dapat disebut sebagai tenant. Kata tenant diambil dari bahasa inggris  yang  memiliki  arti  sebagai  penyewa,  baik  dalam  bentuk  badan  perusahaan  ataupun perorangan. Tenant merupakan  bagian  penyusun  utama  dari  sebuah  pusat  perbelanjaan,  yang dimana dalam hubungan kerjasama tersebut diharapkan dapat berjalan untuk jangka waktu yang panjang. 6 Pada kategori penyewaan lokasi di mall terbagi menjadi 3 yaitu: 1. anchor tenant , 2. mini tenant , dan 3. speciality tenant .
Membangun  roda  perputaran  ekonomi  di  pusat  perbelanjaan  agar  dapat  terus  meningkat tentunya membutuhkan strategi pemasaran yang baik juga, seperti membangun hubungan dengan para tenant untuk memberikan titik fokus pada hubungan bisnis. 7 Hubungan bisnis yang terjalin antara kedua belah pihak merupakan hubungan yang terbangun dalam bentuk  kerjasama  untuk memberikan  keuntungan  timbal  balik  bagi  kedua  belah  pihak  dari  kegiatan  menyewakan ruang/lokasi  bagi  para tenant ,  dan  keuntungan  yang  didapat  oleh  pihak tenant dari  adanya penyediaan  tempat  untuk  memasarkan  produk  dagangan  mereka,  sebagaimana  yang  telah tercantum dalam  Pasal  1548  KUH  Perdata dengan menyebutkan “Sewa  menyewa  adalah  suatu perjanjian  yang  dimana  satu  pihak  mengikatkan  dirinya  dengan  pihak  lain,  atas  suatu  barang
3 Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 7/M-DAG/PER/12/2013 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjann, dan Toko Modern.
4 Hasan.B., “Implementasi Kebijakan Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern di Kota Palembang”, Jurnal Administrasi Publik, Vol. 23 (02), Juli 2019, 37-50, hlm. 44.
5 Miranda.T., “Kajian Yuridis Sewa Tentang Menyewa Sebagai Perjanjian Konsensuil Berdasarkan Pasal 1548 KUHPerdata”, Jurnal Lex Privatum, Vol. VI (7), September 2018, 54-61, hlm. 56.
6 Felicia.J.S., “Relationship Management Tenant Relations Mal XYZ”, Jurnal E- Komunikasi, Vol. 02 (3), 2014, 01-10, hlm. 2.
7 Susanti  Adikusumo,  “Analisa  Pengaruh  Kualitas  Hubungan  Bisnis  Antara  Tenaga  Penjualan  dan  Retailer Terhadap Efektifitas Penjualan”, Jurnal Sains Pemasaran Indonesia, Vol. II (3), Desember 2003, 247-264, hal. 247.
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
dengan  adanya  pembayaran  yang  dilakukan  untuk  dapat  menikmati  barang  tersebut.  Indonesia merupakan negara hukum, sehingga dalam hubungan kerjasama juga membutuhkan hukum yang dapat berdiri sebagai kaki penegaknya agar dalam hubungan kerjasama tersebut dapat membangun konsistensi dianatara para pihak, agar tidak ada pihak yang dirugikan dalam hubungan kerjasama tersebut. Hukum yang dapat di bangun antara tenant dan pemilik lokasi adalah dengan membuat kontrak perjanjian sewa menyewa yang mengikat secara hukum, seperti yang tercantum didalam Pasal 1320 KUH Perdata menyebutkan bahwa syarat sahnya suatu perjanjian yaitu adanya kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal. 8
Pada  setiap  kontrak  perjanjian  sewa-menyewa,  sewa  antara  pengelola  pusat  perbelanjaan dengan tenant dapat terjadi dikarenakan adanya suatu perjanjian dan persetujuan yang dibuat oleh para pihak sehingga menimbilkan perikatan, yang dapat memberikan akibat hukum, dikarenakan para pihak telah mengikatkan diri dalam perjanjian. R Subekti berpendapat bahwa perikatan adalah sebuah hubungan hukum yang melibatkan keduabelah pihak, yang membahas mengenai hak dan kewajiban para pihak. 9
Perjanjian yang berfungsi sebagai pengikat para pihak agar tidak melanggar batasan- batasan setiap pihak, dalam pembuatan perjanjian terdapat tahapan-tahapan sebagai berikut: 10 1. Tahap Pracontractual , pada tahapan ini sebelum melanjutkan pada proses sewa menyewa ruang, pihak pengelola  pusat  perbelanjaan  tentunya  harus  memberikan  penawaran  yang  terdiri  dari  luasan lokasi, periode sewa meyewa, harga dasar sewa yang ditawarkan dan perincian biaya-biaya yang harus  dibayarkan  setiap  bulannya,  kemudian  apabila  pihak calon tenant telah  menyepakati hal tersebut maka proses sewa meyewa dapat dilanjutkan ke tahap berikutnya; 2. Tahap Contractual , berdasarkan penawaran yang diberikan oleh pihak pengelola kepada calon tenant, apabila terdapat ketidaksepakatan  terhadap  objek  yang  ditawarkan,  maka  pihak  calon tenant dapat menyampaikannya  agar  dapat  disesuaikan  pernyataan  kehendak  antara  pengelola  pusat perbelanjaan  dengan  calon tenant; 3.  Tahap Post Contractual ,  apabila  setiap  objek  yang  akan diperjanjikan telah disepakati oleh para pihak maka perjanjian tersebut dapat dilaksanakan.

## PERUMUSAN MASALAH
Beradasarkan  pemaparan  latar  belakang  diatas,  maka  yang  menjadi  permasalahan  yang diteliti adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana  unsur-unsur  yang  terkandung  dalam  sebuah  kontrak  sewa-menyewa  ruang  di pusat perbelanjaan?
2. Bagaimana  struktur  sebuah  kontrak  dalam  perjanjian  sewa-menyewa  ruang  di  pusat perbelanjaan?
3. Bagaimana  implementasi  dan  peranan  kontrak  dalam  hubungan  sewa-menyewa  dengan tenant di pusat perbelanjaan?
8 Cindi Kondo, “Tanggung Jawab Hukum dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko)”, Jurnal Lex Privatum, vol. I (3), Juli 2013, 145- 154.hal.145.
9 Loc.it
10 Siti  C,  “Tinjauan  Yuridis  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Bangunan  Toko  Dalam  Bentuk  Tidak  Tertulis”  Jurnal Diponegoro Law, Vol. 5 (4), 2016, 197-208, hal.198.

## METODE PENELITIAN
Metode  penulisan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  empiris dengan  menggunakan  data  pendukung  yaitu  data  primer  dan  data  sekunder  dalam  proses penelitiannya.  Penelitian  hukum  empiris  merupakan  salah  satu  bentuk  penelitian  yang  dilakukan secara langsung dengan memperhatikan pola di dalam masyarakat itu sendiri. Dalam penelitian ini menggunakan data primer yang diperoleh melalui teknik wawancara dengan pengambilan sample baik yang dilakukan langsung secara bertatap muka maupun melalui media online dengan pihak terkait,  dan  dalam  penelitian  ini  juga  menggunakan  data  sekunder  yang  diperoleh  dari  data kepustakaan untuk mendapatkan landasan teori dan himpunan peraturan perundang-unangan yang berkaitan  dengan  pokok  permasalahan  yang  dibahas.  Penelitian  ini  dengan  menggunakan penelitian hukum empiris dikonsepkan seperti apa yang tercantum dalam peraturan perundang- undangan sebagai norma yang digunakan untuk cerminan berperilaku manusia dalam kehidupan bermasyarakat.

## PEMBAHASAN

## A.  Unsur-Unsur  yang  Terkandung  dalam  Kontrak  Sewa  Menyewa  Ruang  di  Pusat Perbelanjaan
Hubungan kerjasama antara pihak tenant dan pihak pengelola pusat perbelanjaan merupakan hubungan kerjasama timbal balik yang dapat memberikan keuntungan bagi kedua belah pihak. Dalam hubungan kerjasama tersebut tentunya memerlukan yang namanya kontrak. Tanpa adanya kontrak maka tidak ada jembatan penghubung yang berfungsi dalam mengatur dan mengikat para pihak dalam hubungan bisnis. Pada Pasal 1313 BW menyebutkan bahwa “kontrak sebagai suatu perbuatan  hukum  yang  terjadi  karena  satu  pihak  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  kepada  pihak lain.”  Perikatan  yang  timbul  diantara  para  pihaktertera  dalam  Pasal  1233  KUH  Perdata  yang menyebutkan bahwa “Setiap perikatan yang muncul dikarenakan adanya kata sepakat antara pihak dan  karena  undang-undang.”  Setelah  tercapainya  kata  sepakat  antara  pihak  pengelola  pusat perbelanjaan dengan pihak tenant terkait sewa menyewa ruang maka kontrak atau perjanjian dapat dibuat sebagai suatu landasan bagi para pihak untuk transaksi bisnis dan memberikan perlindungan hukum  bagi  para  pihak.  maka  dengan  ini  semua  perjanjian  yang  tertera  dalam  kontrak  atau perjanjian berlaku secara sah bagi para pihak dengan berdasarkan pada asas pacta sunt servanda. 11
Kontrak  atau  perjanjian  berperan  penting  sebagai  penghubung  kedua  pihak  dalam  suatu hubungan  bisnis,  antara  lain: 12 1.  Menurut  hukum  dapat  menunjukkan  karakter  pribadi; 2.Pembatasan  hubungan  kerjasama  antara  kedua  pihak  akan  berakibat hukum;  3.  Ciptakan  hak material di lokasi yang disewakan; 4. Hak yang dihasilkan hanya berlaku untuk pihak yang terikat kontrak; 5. Pilih hukum yang berlaku untuk para pihak; 6. Memberikan keamanan dan kepastian
11 I Gst.A.R.D., “Pelaksanaan Perancangan Kontrak dalam Pembuatan Struktur Kontrak Bisnis”, Jurnal Hukum Kenotariatan, Vol. 3 (3), 03 Desember 2018, 549-560, hlm. 552.
12 Anak.A.A. P; Marwanto., “Kontrak Sebagai Kerangka Dasar Dalam Bisnis di Indonesia”, Jurnal Kertha Semaya, Voll 1(4), Juni 2013, 1-5, hlm. 3.
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
hukum dalam persekutuan sewa; 7. Memberikan jaminan hukum untuk memastikan bahwa tidak ada hak yang dilanggar.
Dalam merancang suatu kontrak atau perjanjian untuk membangun hubungan bisnis antara pihak tenant dan pihak pengelola pusat perbelanjaan tentunya harus memperhatikan unsur-unsur yang  terkandung  di  dalam  seebuah  kontrak  sebagai  berikut: 13 1.  Unsur  Esensilia;  2.  Unsur Naturalia; 3. Unsur Accidentalia.
Pertama,  unsur  esensilia  merupakan  unsur  utama  yang  harus  tercantum  dalam  sebuah kontrak atau perjanjian yang merupakan syarat sahnya sebuah perjanjian, dan apabila syarat ini tidak  dicantumkan  maka  kontrak  atau  perjanjian  tersebut  dikatakan  tidak  sempurna.  Misalnya dalam perjanjian sewa menyewa ruang di pusat perbelanjaan, maka yang menjadi unsur pokok yang  harus  dicantumkan  dalam  perjanjian  tersebut  adalah  lokasi  ruang  dan  ukuran  ruang  yang kemudian dapat disepakati oleh para pihak dengan adanya harga sewa terhadap ruang yang akan disewakan untuk kegiatan berbisnis. Dalam sebuah kontrak sewa menyewa terdapat unsur pokok yang wajib tercantum adalah harga sewa lokasi, apabila belum adanya kesepakatan terhadap harga sewa yang di tentukan oleh pihak pengelola pusat perbelanjaan, maka perjanjian sewa menyewa tidak akan berjalan, hal tersebut dikarenakan perlu adanya kesepakatan antara para pihak barulah kerjasama tersebut dapat dijalankan. 14
Kedua, unsur naturalia merupakan unsur yang selalu dicantumkan di dalam perjanjian tanpa diperjanjikan secara khusus, dalam arti unsur ini mencantumkan hal-hal yang perlu diperjanjikan berdasarkan  pengaturan  yang  ada  pada  undang-undang,  akan  tetapi  para  pihak  dapat menghilangkan atau menggantikannya. 15 Misalnya dalam proses sewa menyewa ruang di pusat perbelanjaan, bila tidak diatur syarat bahwa kalau penyewa harus menanggung segala kekurangan yang  merupakan  cacat  pada  ruang  setelah  masa  sewa  berakhir.  Maka  sesuai  yang  tercantum didalam  Pasal  1552  KUH  Perdata,  yang  mengatur  bahwa  walaupun  pihak tenant tidak mengetahuinya  pada  saat  dibuat  kesepakatan  sewa  menyewa,  akan  tetapi  hal  tersebut  dapat menyebabkan kerugian pada pihak pengelola, maka pihak tenant wajib memberikan ganti rugi. 16
Ketiga, Unsur accidentalia merupakan unsur yang akan ditambahkan dan diperjanjikan oleh para  pihak  yang  sifatnya  wajib  dan  dinyatakan  secara  tegas.  Misalnya  dalam  kegiatan  sewa menyewa  ruang  di  pusat  perbelanjaan,  maka  pihak  pengelola  dalam  perjanjian  sewa  menyewa wajib mencantumkan bagaimana carapembayaran, bagaimana prosedur apabila ingin mengganti merek dagang, dan cara penyelesaian sengketa yang terjadi antara para pihak. 17

## B.  Struktur  Sebuah  Kontrak  dalam  Perjanjian  Sewa-Menyewa  Ruang  di  Pusat Perbelanjaan
13 Muhammad  N,  “Penerapan  Prinsip-Prinsip  Hukum  Perikatan  dalam  Pembuatan  Kontrak”  Jurnal  Pemikiran Hukum Islam, Vol. 14 (1), Juni 2015, 89-96, hal. 93.
14 Ibid hal. 56
15 Ibid hal. 552
16 I Putu.G.Y. P; I Nyoman.M., “Perlindungan Hukum Terhadap Lessee dalam Hal Objek Leasing Mengandung Cacat Tersembunyi”, Jurnal Kertha Semaya, Vol.6(1), Desember 2017, 1-6, hlm. 3.
17 Ibid. hlm. 93

## Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha Vol. 9 No. 3 (September, 2021)
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
Dalam Pasal 1320 KUH Perdata, terdapat 4 syarat utama yang harus dipenuhi ketika ingin membuat sebuah kontrak atau perjanjian, diantaranya:1. kesepakatan antara pihak, yang dimemuat yang termuat dalam suatu kontrak atau perjanjian dapat dibuat apabila para pihak telah mencapai kehendak masing masing yang berdasarkan keinginan dari para pihak; 18 2. Kecakapan para pihak, yaitu kemampuan dan wewenang yang telah dimiliki oleh para pihak untuk melakukan perbuatan hukum, sehingga apabila terjadi suatu pelanggaran maka akibat hukumnya dapat ditanggung oleh masing-masing pihak, berdasarkan pada pasal 1330 KUH Perdata orang yang tidak cakap dapat dinyatakan sebagai berikut: a. Belum dewasa dalam arti belum berumur 21 tahun; b. Berada di bawah pengapuan sesuai dengan penjelasan yang tercantum di dalam Pasal 433 KUH Perdata; 19 3.  Objek Perjanjian,  dengan  adanya  objek  perjanjian  yang  dapat  di  dagangkan  sehingga  dapat mencantumkan pokok perjanjian dalam perjanjian sewa menyewa ruang sesuai yang telah diatur di  dalam  Pasal  1332-1334  KUH  Perdata. 20 4.  Tujuan Perjanjian,  suatu  perjanjian  dapat  dibuat apabila memiliki tujuan yang hendak dicapai tanpa bertentangan dengan hukum yang berlaku di Indonesia. Dalam hubungan bisnis penyewaan property di pusat perbelanjaan dapat melibatkan dua pihak, yaitu: a. Pengelola Pusat Perbelanjaan disebut sebagai Pihak Pertama yang tercantum dalam  kontrak  perjanjian  kerjasama  sewa menyewa;  b.  Penyewa  Lokasi  di  Pusat  Perbelanjaan disebut sebagai Pihak Kedua yang tercantum dalam kontrak perjanjian kerjasama sewa menyewa.
Dalam  hal  ini  penyewa  lokasi  tersebut  dapat  bersifat  perorangan  ataupun  badan  yang mengatas namakan perusahaan. Hubungan bisnis tersebut dapat berjalan apabila memiliki tujuan untuk  mecapai  kata  sepakat,  dalam  hubungan  kerjasama  sewa  menyewa  tersebut  berawal  dari adanya  perpedaan  kepentingan  dari  setiap  pihak.  Pengelola  pusat  perbelanjaan  tentunya menginginkan lokasi yang ada di pusat perbelanjaan tersebut dapat terisi oleh penyewa sehingga dapat  memperoleh  keuntungan  dan  penyewa  menginginkan  lokasi  yang  strategis  untuk memasarkan barang ataupun jasanya tersebut. Maka dari hal itu kedua belah pihak ketika ingin melakukan kerjasama bisnis, tentunya harus dilakukan pembuatan kontrak yang dapat mengikat para pihak dalam sebuah perjanjian sewa menyewa. 21
Hubungan kerjasama antara tenant dengan pengelola pusat perbelanjaan dapat dicantumkan dengan jelas dalam sebuah kontrak agar tidak ada pihak yang  melakukantindakan  wanprestasi. Kontrak  yang  dibuat  untuk  mengikat  para  pihak  harus  dibuat  dengan  memperhatikan  bagian- bagian  sebagai  berikut:  1.  Memahami  latar  belakang  dari  sebuah transaksi,  2.  Memahami  para pihak yang terikat di dalam kontrak, 3. Memahami objek transaksi, 4. Memahami dasar hukum yang akan digunakan dalam perjanjian atas transaksi tersebut, 5. Menyusun garis besar sebagai pokok pembahasan, 6. Menyusun pokok-pokok transaksi.
18 Rio  Ch.R.,  “Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Menurut  Pasal  1548  KUH Perdata”, Jurnal Lex Crimen, Vol.VII (6), Agustus 2018, 5-12, hlm. 6.
19 Ni Nyoman. E. S; A A. Sagung. W. D; I Ketut.W., “Kecakapan Berdasarkan Batasan Usia Dalam Membuat Perjanjian Dihadapan Notaris”, Jurnal Kertha Semaya, Vol.5(1), Februari 2016,1-5, hlm. 3.
20 Novi. R. S “Komparasi Syarat Sahnya Perjanjian Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Hukum Islam”, Jurnal Repertorium, Vol.IV(2), Desember 2017,79-86, hlm. 83.
21 I Gst.A R.D.,” Pelaksanaan Perancangan Kontrak dalam Pembuatan Struktur Kontrak Bisnis”, Jurnal Hukum Kenotariatan, Vol.3(3), Desember 2018, 549-560, hlm. 552.
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
C. Implementasi dan Peranan Kontrak dalam Hubungan Sewa-Menyewa dengan Tenant di Pusat Perbelanjaan
Perjanjian hubungan kerjasama sewa menyewa, tentunya kontrak menjadi bagian terpenting yang  berfungsi  sebagai  jembatan  penghubung  antara  pihak tenant dan  pihak  pengelola  pusat perbelanjaan. Sebuah perjanjian sewa menyewa tentunya harus didasari pada perencanaan yang mengacu pada aturan tertentu agar dapat mencapai tujuan  bersama. Urgensi  dalam  pengaturan sebuah  kontrak  untuk  hubungan  kerjasama  adalah  sebagai  suatu  jaminan  untuk  melakukan pertukaran kepentingan antar para pihak, dalam hal tersebut pihak tenant memiliki kepentingan untuk  memperoleh  lokasi  yang  strategis  dalam  memasarkan  produknya  dan  pihak  pengelola mendapatkan penghasilan dari kegiatan sewa menyewa tersebut. 22
Pembuatan sebuah kontrak dalam membangun hubungan sewa menyewa tidak dapat berdiri tanpa adanya landasan berpikir yang menjadi suatu alasan kontrak tersebut dibuat. Sebuah kontrak dibuat  berdasarkan  asas-asas  sebagai  berikut: 23 1.  Asas  kebebasan  berkontrak (Freedom  of Contract); 2. Asas  konsensualisme (Concensualism); 3. Asas  kepastian  hukum (Pacta  Sunt Servanda); 4. Asas itikad baik (Good Faith); dan 5. Asas kepribadian (Personality).
Setelah  semua  asas-asas  tersebut  tercantum  dalam  perjanjian  untuk  di  implementasikan dalam  kegiatan  sewa  menyewa  sebagai  penghubung  antara  para  pihak.  Dalam  kegiatan  sewa menyewa tersebut kontrak dapat di implementasikan pada objek yang disewakan sebagai berikut: 1. Pencantuman masa sewa yang disepakati Pada proses sewa menyewa masa sewa merupakan bagian  yang  terpenting,  yang  harus diketahui oleh pihak tenant . Hal tersebut dikarenakan pada bagian  masa  sewa  pengelola  pusat  perbelanjaan  yang  menentukan  berapa  lama  jangka  waktu penyewaan atas sebuah ruang. Dalam hal tersebut kontrak menjadi landasan untuk disepakati dan diketahui  oleh  para  pihak; 24 2.  Pencantuman  harga  yang  dihitung  berdasarkan  luasan  terhadap lokasi; 3. Pada proses negosiasi tentunya terdapat perbedaan harga sewa menyewa yang terjadi antara pihak tenant dan pihak pengelola pusat perbelanjaan, dan setelah memperoleh harga yang disepakati maka kontrak menjadi landasan bukti bagi para pihak atas harga yang sepakati; 25 Hak dan kewajiban masing-masing pihak; 4. Dalam sebuah kontrak harus mencantumkan hak-hak yang harus  dilaksananakan  oleh  pihak tenant maupun  pihak  pengelola  pusat  perbelanjaan,  dan kewajiban yang harus terpenuhi bagi masing-masing pihak, seperti yang tercantum di dalam Pasal 1338  KUH  Perdata  dengan  memenuhi  syarat-syarat  sahnya  perjanjian  sebagai  berikut: 26 a. Kesepakatan yang menimbulkan perikatan; b. Kecakapan dalam membangun hubungan perikatan; c.  Adanya  pokok  persoalan  yang  diperjanjikan;  dan  d.  Sebab  yang  tidak  terlaran.  5.  Cara pembayaran yang disepakati Dalam sebuah kontrak harus mencantumkan tahap-tahap pembayaran sewa lokasi dalam jangka masa sewa yang harus dipenuhi oleh pihak tenant ; 6. Kesepakatan yang disepakati apabila terjadi pembatalan sewa Dalam sebuah kontrak harus mencantumkan pokok-
22 Ibid Hal. 550.
23 Niru.A.S.,  “Peranan  Asas  Keseimbangan  Dalam  Mewujudkan  Tujuan  Perjanjian”,  Jurnal  Ilmiah  Hukum Dirgantara, Vol.8(1),2017, 38-56, hlm. 40.
24 Loc.it
25 Loc.it
26 Reinhard.P., “Pemenuhan Hak dan Kewajiban Sesuai Dengan Kesepakatan Para Pihak Dalam Kontrak di Tinjau dari Kita Undang-Undang Hukum Perdata”, Jurnal Lex Crimen, Vol.VI (3), Mei 2017, 136-143, hlm. 138.
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
pokok mengenai apabila terjadinya pembatalan dalam masa sewa yang masih berlangsung, baik itu alasan force majeur maupun dikarenakan kelalaian dari pihak tenant sendiri, sehingga dalam sebuah  kontrak  perlu  mencantumkan  mengenai  konsekuensi  terhadap  pembatalan  sewa  dalam masa sewa berlangsung, seperti memberikan penalty dengan tidak dikembalikannya uang deposit atau sebagainya, yang diketahui dan disepakati oleh pihak tenant. 27
Sebuah  kontrak  dapat  di  implementasikan  untuk  mengikat  para  pihak  atas  objek  sewa menyewa  yang  disepakati  oleh  para  pihak,  diantaranya:  1.  Landasan  alat  bukti,Kontrak  dapat menjadi sebuah penegak dan alat bukti yang disepakati oleh kedua belah pihak, sehingga apabila terjadi wanprestasi maka para pihak dapat menggunakan kontrak sebagai landasan alat bukti yang telah  diperjanjikan  sejak  awal.  Hal  tersebut  dikarenakan  menurut  Pasal  1338  BW,  sebuah perjanjian dapat dianggap sebagai undang-undang bagi para pihak yang dapat dipakau secara luas sebagai  hukum  yang  objektif,  sehingga  pokok-pokok  yang  diperjanjikan  dengan  konkret; 28 2. Media  Kerjasama,  Kontrak  merupak  sebuah  landasan  yang  digunakan  dalam  perjanjian  sewa menyewa, sehingga kontrak memiliki peranan sebagai media kerjasama  bagi pihak tenant dan pihak  pengelola  pusat  perbelanjaan,  dikarenakan  sifatnya  yang  saling  mengikatkan  diri  atas penyewaan suatu objek; dan 29 3. Memberikan kepastian hukum, Kontrak merupakan wujud dari kesepakatan antara para pihak yang telah tercantum dan disepakati, sehingga segala sesuatu yang diperjanjikan harus diatur dengan tegas sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. 30

## PENUTUP

## Kesimpulan
Pusat perbelanjaan merupakan obyek perputaran ekonomi, yang memiliki pengaruh yang besar,  dan  membawa  manfaat  bagi  pengusaha  dan  pengelola  pusat  perbelanjaan.  Tingkat permintaan konsumen yang terus meningkat mendorong pengusaha untuk berinovasipada barang atau  jasa  yang  mereka  sediakan  untuk  menarik  perhatian  konsumen.  Tentunya  selain  mencari inovasi terbaru, pengusaha juga perlu mencari posisi yang tepat denganmaksud dan tujuan yang diharapkan  pengusaha.  Sebelum  memasarkan  barang  atau  jasatersebut,  para  pengusaha  harus mempertimbangkan  dengan  cermat  kondisi  pasar  dan  lokasi  yang  benar.  Apabila  pemasaran barang  atau  jasa  tidak  tepat  maka  hubungan  bisnis  yang  terjalin  dengan  pihak  lain  tidak  akan berjalan dengan baik.
Untuk menarik perhatian konsumen dan mendapatkan manfaat yang maksimal, pengusaha dapat  menggunakan  tempat  persewaan  yang  ada  di  pusat  perbelanjaan.  Pengusaha  yang  ingin mengembangkan penjualan barang atau jasa tersebut dapat bekerjasama dengan pengelola pusat
27 Reinhard.P.,  “Hak  dan  Kewajiban  Sesuai  dengan  Kesepakatan  Para  Pihak  dalam  Kontrak  Menurut  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata”, Jurnal Lex Privatum, Vol.IX(3), April 2017, 237-245, hlm. 246.
28 Fernando.U.,  “Pembuatan  Kontrak  yang  Sah  Menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata”,  Jurnal  Et Societatis, Vol. VII (4), April 2019, 66-72, hlm. 70.
29 Loc.it
30 Ibid, hlm. 68.
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
perbelanjaan dengan cara menyewakan ruangan yang ada di dalam pusat perbelanjaan, dalam hal ini tentunya sudah terjalin hubungan kerjasama antara kedua pihak.
Atas hubungan kerjasama tersebut tentunya perlu yang adanya kontrak  atau perjanjian yang dapat mengikat para pihak selama hubungan kerjasama tersebut berjalan, hal tersebut dikarenakan agar dalam proses berjalannya hubungan kerjasama tersebut terdapat konsistensi yang dibangun oleh  para  pihak.  Dalam  pembuatan  kontrak  tentunya  perlu  memberhatikan  beberapa  hal diantaranya: 1. Unsur – unsur dalam sebuah kontak, Unsur – unsur yang harus terkandung di dalam kontrak sewa menyewa ruang terbagi menjadi: a. Unsur Essensilia; b. Unsur Naturalia; c. Unsur Accidentalia; 2. 4 syarat sahnya sebuah perjanjian yang terbagi menjadi: a. Kesepakatan pihak; b. Kecakapan pihak; c. Objek yang diperjanjikan; d. Tujuan yang hendak dicapai
Dalam  perwujudan  tujuan  dari  masing-masing  pihak  juga  perlu  memperatikan  asas-asas sebagai berikut:
• Asas Kebebasan Berkontrak (Freedom of Contract);
• Asas Konsensualisme (Concensualism);
• Asas Kepastian Hukum (Pacta Sunt Servanda);
• Asas Itikad Baik (Good Faith);
• Asas Kepribadian (Personality).
Mengenai persewaan ruang di pusat perbelanjaan, tentunya sebelum kerjasama dilakukan kedua pihak telah menyepakati beberapa hal besar, antara lain: 1. Barang yang disepakati dalam bentuk  harta  bergerak  atau  tidak  bergerak (materi  hukum).  2.  Harga  sewa  sebagai  kompensasi penggunaan pihak pertama (pengelola pusat perbelanjaan). 3. Jangka waktu sewa adalah jangka waktu yang disepakati agar pihak kedua (penyewa) dapat menggunakan ruang untuk memasarkan produknya,  dan  jika  sewa  akan  dibatalkan  selama  jangka  waktu  tersebut  maka  akan  ada konsekuensi dan tanggung jawab yang disepakati harus ditanggung.
Sehingga melalui penelitian ini dapat disimpulkan bahwa kontrak dalam sebuah perjanjian sewa  menyewa  terhadap  sebuah  lokasi  di  pusat  perbelanjaan  diterapkan  dalam  bentuk pencantuman  pokok-pokok  yang  telah  disepakati  oleh  para  pihak,  dan  tidak  hanya  sekedar pencantuman hak-hak dan kewajiban setiap pihak diatas hitam dan putih saja, melainkan kontrak juga memiliki peranan yang terpenting dalam kegiatan sewa menyewa sebagai jembatan ataupun media kerjasama bagi para pihak, sehingga apabila terjadi tindakan wanprestasi oleh salah satu pihak, maka kontrak dapat menjadi landasan alat pembukti bagi pihak yang merasa dirugikan.

## Saran
Hubungan bisnis mengacu pada hubungan di mana semua pihak berpartisipasi dengan tujuan utama mereka, yaitu mencari keuntungan terbesar. Tanpa pendukung lain, hubungan ini tidak bisa berdiri sendiri. Dibangun dan didirikan sebuah shopping pusat perbelanjaan yang tujuan utamanya adalah  untuk  menyewakan  lokasi  yang  ada  di  gedung shopping  mall tersebut  kepada  para pengusaha untuk mengembangkan usahanya. Tentunya dalam proses leasing, kedua belah pihak perlu  mencapai  kesepakatan  yang  dapat  menimbulkan  konsekuensi hukum.  Untuk  mendukung terjalinnya  hubungan  kerjasama  yang  baik  antara  kedua  belah  pihak,  tentunya  hal  ini  juga
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
membutuhkan adanya undang-undang sebagai pelaksana antara kedua belah pihak, sehingga baik pengelola mal maupun penyewa  tidak akan melanggar batas antara kedua pihak tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA

## Jurnal
Luh  A.Y.S,  Nyoman  S.D,  “Tanggung  Jawab  Mall  yang  Mengadakan  Renovasi  Bangunan Terhadap Penyewa ( Tenant ) Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa”, Jurnal Kertha Semaya, Vol. 3 (01), Januari 2015, 1-6, hal.2.
Rio Ch.R., “Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Menurut Pasal 1548 KUH Perdata”, Jurnal Lex Crimen, Vol.VII (6), Agustus 2018, 5-12, hlm.6.
Ni Nyoman.E. S; AA. Sagung. W. D; I Ketut.W., “Kecakapan Berdasarkan Batasan Usia Dalam Membuat Perjanjian Dihadapan Notaris”, Jurnal Kertha Semaya, Vol.5(1), Februari 2016,1- 5, hlm.3.
Novi.R. S “Komparasi Syarat Sahnya Perjanjian Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Hukum Islam”, Jurnal Repertorium, Vol.IV(2), Desember 2017,79-86, hlm.83.
Fernando.U., “Pembuatan Kontrak yang Sah Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata”, Jurnal Et Societatis, Vol.VII (4), April 2019, 66-72, hlm.70.
I  Gst.A  R.D.,”  Pelaksanaan  Perancangan  Kontrak  dalam  Pembuatan  Struktur  Kontrak  Bisnis”, Jurnal Hukum Kenotariatan, Vol.3(3), Desember 2018, 549-560, hlm.552.
Reinhard.P., “Hak dan Kewajiban Sesuai dengan Kesepakatan Para Pihak dalam Kontrak Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata”, Jurnal Lex Privatum, Vol.IX(3), April 2017, 237- 245, hlm.246.
Hasan.B.,  “Implementasi  Kebijakan  Penataan  dan  Pembinaan  Pasar  Tradisional,  Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern di Kota Palembang”, Jurnal Administrasi Publik, Vol. 23 (02), Juli 2019, 37-50, hlm.44.
Miranda.T., “Kajian Yuridis Sewa Tentang Menyewa Sebagai Perjanjian Konsensuil Berdasarkan Pasal 1548 KUHPerdata”, Jurnal Lex Privatum, Vol. VI (7), September 2018, 54-
61, hlm.56.
Felicia.J.S., “Relationship Management Tenant Relations Mal XYZ”, Jurnal E- Komunikasi, Vol. 02 (3), 2014, 01-10, hlm.2.
Susanti Adikusumo, “Analisa Pengaruh Kualitas Hubungan Bisnis Antara Tenaga Penjualan dan Retailer  Terhadap  Efektifitas  Penjualan”,  Jurnal  Sains  Pemasaran  Indonesia,  Vol.  II  (3), Desember 2003, 247-264, hal.247.
Cindi Kondo, “Tanggung Jawab Hukum dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko)”, Jurnal Lex Privatum, vol. I (3), Juli 2013, 145- 154.hal.145.
Siti  C,  “Tinjauan  Yuridis  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Bangunan  Toko  Dalam  Bentuk  Tidak Tertulis” Jurnal Diponegoro Law, Vol. 5 (4), 2016, 197-208, hal.198.
I  Gst.A.R.D.,  “Pelaksanaan  Perancangan  Kontrak  dalam  Pembuatan  Struktur  Kontrak  Bisnis”, Jurnal Hukum Kenotariatan, Vol. 3 (3), 03 Desember 2018, 549-560, hlm.552.
I Putu.G.Y.P; I Nyoman.M., “Perlindungan Hukum Terhadap Lessee dalam Hal Objek Leasing Mengandung  Cacat  Tersembunyi”,  Jurnal  Kertha  Semaya,  Vol.6(1),  Desember  2017,  1-6, hlm.3.
Reinhard.P.,  “Pemenuhan  Hak  dan  Kewajiban  Sesuai  Dengan  Kesepakatan  Para  Pihak  Dalam Kontrak di Tinjau dari Kita Undang-Undang Hukum Perdata”, Jurnal Lex Crimen, Vol.VI (3), Mei 2017, 136-143, hlm.138.
Anak.A.A. P; Marwanto., “Kontrak Sebagai Kerangka Dasar Dalam Bisnis di Indonesia”, Jurnal Kertha Semaya, Voll 1(4), Juni 2013, 1-5, hlm.3.
Muhammad N, “Penerapan Prinsip-Prinsip Hukum Perikatan dalam Pembuatan Kontrak” Jurnal Pemikiran Hukum Islam, Vol. 14 (1), Juni 2015, 89-96, hal.93.

## Undang-Undang, Peraturan dan Regulasi
Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 10 Tahun 2009 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar di Kota Batam.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Buku 3 tentang Perikatan.
Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 7/M-DAG/PER/12/2013 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjann, dan Toko Modern.