Soebandono, B. (2024). Analisis Kelayakan Investasi pada Proyek Perumahan Sederhana Tipe 31/60 M2. Syntax Literate . (9)3. http://dx.doi.org/10.36418/syntax-literate.v9i3 E-ISSN: 2548-1398
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398
Vol. 9, No. 3, Maret 2024

## ANALISIS  KELAYAKAN  INVESTASI  PADA  PROYEK  PERUMAHAN SEDERHANA TIPE 31/60 M2

## Bagus Soebandono
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta, Yogyakarta, Indonesia Email: bagus_soebandono@umy.ac.id

## Abstrak
Kebutuhan  perumahan  semakin  meningkat  seiring  dengan  laju  pertumbuhan  penduduk. Perumahan  sederhana  layak  huni  menjadi  pilihan  untuk  masyarakat  dengan  penghasilan rendah sesuai dengan upah minimum regional. Dalam melakukan investasi untuk membuat perumahan  memerlukan  analisis  kelayakan  sehingga  dapat  menilai  sesuai  dengan kemampuan  keuangan  perusahaan  agar  perusahaan  tidak  mengalami  kerugian  dan memperoleh keuntungan setelah menginvestasikan dana yang cukup besar. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa kelayakan investasi pada proyek pembangunan perumahan sederhana MPR 2 Tipe 31/60 m2 di wilayah kabupaten semarang yang ditinjau dari segi finansial dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Benefit Cost Ratio (BCR). Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dapat diambil kesimpulan dari segi kelayakan investasinya pembangunan rumah subsidi tipe 31/60 pada perumahan MPR 2 ini adalah layak. Hal ini dapat dilihat dari hasil  analisis  dengan  metode  NPV  positif  sebesar  Rp.127.933.335,12  >  1,  hasil  analisis dengan metode IRR sebesar 9,79% > 5% (MARR), hasil analisis dengan metode PP, maka menunjukkan jangka waktu pengembalian investasi terjadi selama 1 tahun 4 hari, dan hasil analisis dengan metode BCR sebesar 1,018 > 1.
Kata kunci: Investasi, Perumahan, NPV, IRR, BCR

## Abstract
The need for housing is increasing along with the rate of population growth. Simple livable housing is an option for low-income communities in accordance with the regional minimum wage. In making investments to make housing requires a feasibility analysis so that it can assess in accordance with the company's financial capabilities so that the company does not experience losses and make profits after investing large enough funds. This study aims to  analyze  the  feasibility  of  investing  in  the  MPR  2  Type  31/60  m2  simple  housing development  project  in  the  Semarang  Regency  area  which  is  viewed  from  a  financial perspective using the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), and Benefit Cost Ratio (BCR) methods. Based on the research that has been done,  it  can  be  concluded  in  terms  of  the  feasibility  of  investing  in  the  construction  of subsidized houses type 31/60 in MPR 2 housing is feasible. This can be seen from the results of the analysis with the positive NPV method of Rp.127,933,335.12 > 1, the results of the analysis with the IRR method of 9.79% > 5% (MARR), the results of the analysis with the PP method, it shows that the period of return on investment occurs for 1 year 4 days, and the results of the analysis with the BCR method of 1.018 > 1.
Keywords: Investment, Housing, NPV, IRR, BCR.

## Pendahuluan
Peningkatan jumlah penduduk menyebabkan kebutuhan rumah tinggal semakin meningkat  pula.  Langkah  penanganan  yang  dapat  dilakukan  untuk  mengatasi  masalah tersebut adalah dengan melakukan pembangunan perumahan. Properti merupakan aset yang memiliki nilai investasi yang tinggi, dan dinilai cukup aman dan stabil (Sururi & Agustapraja,  2020).  Pengembang  berinvestasi  dalam  menyediakan  perumahan  yang terjangkau  bagi  masyarakat,  sehingga  masyarakat  dengan  golongan  ekonomi  apapun dapat memiliki properti perumahan ini.
Bisnis properti perumahan adalah usaha yang dilakukan oleh suatu pengembang dengan  tujuan  untuk  memperoleh  keuntungan  atas  investasi  yang  ditanamkan  (Yanto, 2019).  Dalam  pengembangan  bisnis  perumahan  ini,  ada  dua  fungsi  yang  harus diperhatikan oleh pengembang, yaitu fungsi finansial dan fungsi teknis. Fungsi finansial memiliki  arti  bahwa  setiap  pengeluaran  akan  memenuhi  setiap  pendapatan  ataupun keuntungan, demikian pula sebaliknya.
Fungsi  teknis  berarti  pengembang  harus  membangun  rumah-rumah  beserta fasilitasnya  bagi  konsumen.  Kedua  fungsi  tersebut  saling  berinteraksi  dan  berkaitan sangat erat, karena kelancaran fungsi teknis akan mendukung kelancaran fungsi finansial, misalnya pembangunan yang selesai tepat waktu (teknis), akan memperoleh pendapatan dari  hasil  penjualan  rumah  tersebut  sesuai  dengan  jadwal  yang  telah  direncanakan (finansial), demikian pula sebaliknya.
Kabupaten Semarang merupakan kawasan yang sedang berkembang, termasuk di kawasan  Kecamatan  Tuntang.  Didukung  dengan  infrastruktur  yang  baik  dan  memiliki daearah  sekitar  yang  merupakan  kawasan  industri  pariwisata,  sehingga  membuat  para developer memilih lokasi tersebut untuk mengembangkan bisnis perumahan. Salah satu developer  yang  mengembangkan  bisnis  perumahan  didaerah  tersebut  adalah  PT  BCS dengan proyek pembangunan perumahan MPR 2 Tipe 31/60 m2.
Proyek investasi perumahan memerlukan dana yang cukup besar sehingga akan mempengaruhi keuangan perusahaan dalam jangka waktu yang cukup panjang, karena itu perlu  adanya  analisa  kelayakan  yang  dilakukan  dengan  cermat  agar  perusahaan  tidak mengalami kerugian dan memperoleh keuntungan setelah menginvestasikan dana yang cukup  besar  (Pandulu,  2015).  Analisa  kelayakan  investasi  tersebut  dilakukan  dengan memperhatikan  aliran  dana  (arus  kas)  dalam  proses  perencanaan,  pelaksanaan,  hingga pemasarannya. Berdasarkan latarbelakang tersebut, peneliti bertujuan melakukan analisa kelayakan investasi pada proyek pembangunan perumahan pada Perumahan MPR 2 yang ditinjau  dari  segi  finansial  dengan  menggunakan  metode  Net  Present  Value  (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Benefit Cost Ratio (BCR).
Pembangunan nasional dapat dipahami sebagai rangkaian upaya nasional untuk pembangunan jangka panjang yang dilakukan secara bertahap, dimana tujuan dari setiap tahap pembangunan adalah untuk meningkatkan taraf hidup dan kebahagiaan masyarakat serta menciptakan landasan yang kokoh bagi tahap pembangunan selanjutnya (Hasan & Azis,  2018).  Salah  satu  aspek  dari  bentuk  pembangunan  nasional  ini  adalah mengusahakan  bahwa  orang  dapat  menempati  rumah  mereka  secara  layak.  Bermukim
pada hakikatnya adalah hidup bersama, sehingga fungsi rumah dalam kehidupan manusia adalah  sebagai  tempat  tinggal  dan  serta  merupakan  pusat  kebudayaan  manusia  untuk mencapai tujuan hidup dan pemenuhannya.
Menurut  Alinda  (2021)  Perumahan  adalah  sekelompok  rumah  atau  bangunan lainnya  yang  dibangun  bersamaan  sebagai  sebuah  pengembangan  tunggal.  Bentuknya bervariasi  di  negara-negara  manapun.  Perumahan  biasanya  dibangun  oleh  seorang kontraktor  tunggal  dengan  hanya  beberapa  gaya  rancangan  rumah  atau  bangunan, sehingga penampilannya menjadi seragam.
Sedangkan  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  No.  12  Tahun  2021  Perumahan adalah  kumpulan  rumah  sebagai  bagian  dari  Permukiman,  baik  perkotaan  maupun perdesaan,  yang  dilengkapi  dengan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  sebagai  hasil upaya  pemenuhan  rumah  yang  layak  huni  (Fitriyani  et  al.,  2021).  Permukiman  adalah bagian dari Lingkungan Hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai  prasarana,  sarana,  utilitas  umum,  serta  mempunyai  penunjang  kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
Tiap manusia membutuhkan rumah untuk tempat berlindung dan sebagai tempat berkumpul  dan  berlangsungnya  aktivitas  keluarga.  Sekaligus  sebagai  sarana  investasi. Fungsi  rumah  juga  telah  berubah,  dari  yang  semula  hanya  sekedar  sebagai  tempat berlindung.  Kini  sebuah  rumah  tak  cukup  hanya  untuk  berteduh  namun  juga  dituntut untuk mengakomodir kebutuhan dan keinginan pemiliknya. Seperti lokasi yang stategis, bangunan yang bagus dan kokoh, serta lingkungannya yang nyaman. Dengan kata lain tak cukup hanya asal untuk berteduh namun juga harus bisa menjadi tempat tinggal yang layak (Yusra, 2019).
Menurut Giatman dalam Rori (2020) Investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu disadari dari awal bahwa investasi  akan  diikuti  oleh  sejumlah  pengeluaran  lain  yang  secara  periodik  perlu disiapkan.  Pengeluaran  tersebut  terdiri  dari  biaya  operasional  (operation  cost),  biaya perawatan (maintaenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Disamping pengeluaran, investasi akan menghasilkan keuntungan atau manfaat, mungkin dalam  bentuk  penjualan-penjualan  produk  benda  atau  jasa  atau  penyewaan  fasilitas. Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak dikelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non- keuangan  atau  kombinasi  dari  kedua-duanya.  Sebagai  contoh  manfaat  non-keuangan adalah  penciptaan  lapangan  kerja  baru,  peningkatan  eksport,  subsidi  impor,  ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah.
Menurut  Fatihudin  (2019)  investasi  adalah  pengeluaran  yang  disediakan  untuk meningkatkan atau mempertahankan komponen-komponen barang modal. Barang modal (capital stock) itu terdiri dari pabrik, mesin, kantor, dan produk-produk tahan lama yang digunakan  dalam  proses  produksi.  Dalam  neraca  pendapatan  nasional,  pengeluaran investasi terdiri dari pengeluaran untuk pabrik dan peralatan baru, investasi persediaan, dan pembangunan rumah tinggal.
Menurut  Fatihudin  (2019)  Investasi  dapat  diartikan  sebagai  pengeluaran  atau penanaman  modal  bagi  perusahaan  untuk  membeli  barang  modal  dan  perlengkapan produksi  untuk  menambah  kemampuan  produksi  barang/jasa  dalam  perekonomian. Pertambahan jumlah barang modal memungkinkan perekonomian tersebut menghasilkan lebih  banyak  barang/jasa  di  masa  akan  datang.  Faktor-faktor  utama  yang  menentukan tingkat investasi adalah:
1. suku bunga,
2. ekspektasi mengenai kegiatan ekonomi di masa depan, dan
3. kemajuan teknologi.
Ada 2 (dua) jenis investasi, Investasi keuangan (finansial investment); investasi di pasar uang, pasar modal. Investasi properti (real investment); tanah, rumah, apartemen, pabrik, perkebunan, peternakan, dan komoditas lainnya. Perbedaannya jika aset keuangan jauh lebih mudah untuk diubah menjadi uang sedangkan aset riil memerlukan waktu agak panjang. Untuk kepentingan jangka pendek investor, likuiditas aset finansial jauh lebih baik dibanding aset riil (Fatihudin, 2019).
Menurut Fatihudin (2019) pada dasarnya kriteria investasi merupakan alat analisis untuk menentukan apakah suatu proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan atau harus ditunda. Proyek dapat dilaksanakan jika dalam analisis investasi diketahui manfaat bersih (benefit  netto)  lebih  besar  dari  manfaat  bersih  marginal  (marginal  benefit  netto)  dari proyek tersebut, demikian pula jika sebaliknya.
Ada dua faktor utama yang memengaruhi volume investasi yaitu suku bunga (the rate of interest) dan besarnya keuntungan yang akan diperoleh dengan ditanamnya modal (marginal efficiency of capital), seberapa besar keuntungan yang akan diperoleh dengan ditanamnya modal. Suku bunga adalah tingkat harga dari uang, seberapa persenkah akan dikembalikan/dibayarkan  karena  dipakainya  uang.  Dua  kekuatan  ini  akan  terjadi  tarik menarik serta saling berpengaruh dalam menentukan volume investasi (Fatihudin, 2019).
Evaluasi terhadap kelayakan investasi sebuah proyek perumahan didasarkan pada 2  (dua)  aspek,  yaitu  aspek  teknis  dan  aspek  finansial.  Menurut  Natasasmita  (2018) penentuan kelayakan teknis atau operasi perusahaan menyangkut hal-hal yang berkaitan dengan teknis/operasi, sehingga apabila tidak dianalisis dengan baik, maka akan berakibat fatal  bagi  perusahaan  dalam  perjalanannya  di  kemudian  hari.  Jadi,  analisis  dari  aspek teknis bertujuan untuk menilai kesiapan perusahaan dalam menjalankan usahanya dengan menilai  ketepatan  lokasi,  luas  produksi,  dan  layout  serta  kesiagaan  mesin-mesin  yang akan digunakan.
Analisis  dari  aspek  finansial  bertujuan  untuk  memperkirakan  dampak  investasi terhadap tingkat pendapatan antara rencana pembangunan dengan realisasi selama proyek dilaksanakan.  Analisis  aspek  finansial  berperan  penting  dalam  memperkirakan  sebuah proyek  pembangunan  akan  menguntungkan  atau  tidak.  Analisis  aspek  finansial memperhatikan modal awal yang diinvestasikan.
Investasi  pada  bisnis  properti  perumahan  sangat  menjanjikan  namun  juga mempunyai  resiko  yang  tinggi.  Resiko  tersebut  muncul  dikarenakan  modal  yang digunakan  untuk  investasi  pembangunan  perumahan  cukup  besar,  disamping  itu  harus
memperhatikan pergerakan harga-harga dari bahan bangunan dan kondisi lingkungan saat itu  maupun  yang  akan  datang.  Sesuai  dengan  sifatnya  yang  komersial,  investor  baik institusional maupun perseorangan menginginkan adanya timbal balik yang memadai dari setiap rupiah modal yang telah diinvestasikan pada proyek perumahan. Dengan demikian keputusan  finansial  harus  dilandaskan  pada  evaluasi  kelayakan  investasi  yang  cukup mendalam (Rori et al., 2020).

## Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) adalah selisih antara Present Value dari investasi dengan nilai  sekarang  dari  penerimaan  kas  bersih  (aliran  kas  operasional  maupun  aliran  kas terminal) di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat  bunga  yang  relevan  (Hartanu  &  Firdausy,  2018).  Secara  matematis  rumus menghitung nilai NPV adalah sebagai berikut:
NPV = PWB – PWC
(1)
PWB =   ∑ Cb ) * )+, - . / , i, n3 (2)
PWC =   ∑ Cc ) * )+, - . / , i, n3 (3)
(P/F, I, n) = 1 / (1 + n) n
(4)
Keterangan: NPV = Net Present Value PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost Cb     = Cash flow Benefit Cc     = Cash flow Cost t        = Umur investasi (P/F, i, n) = Faktor bunga present n = Periode waktu Pada metode NPV, tolak ukur yang digunakan adalah sebagai berikut : • NPV > 0, proyek menguntungkan dan layak dilanjutkan
• NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan
Internal Rate of Return (IRR)
Untuk menghitung nilai Internal Rate of Return (IRR) digunakan metode coba- coba  (trial  and  error).  Metode  trial  and  error  adalah  metode  yang  digunakan  untuk menghitung  nilai  NPV  dengan  menggunakan  suku  bunga  yang  dicoba  sampai mendapatkan suku bunga saat nilai NPV sama dengan nol. Apabila dengan suku bunga yang dicoba menghasilkan nilai NPV positif, maka IRR lebih besar daripada suku bunga yang  dicoba.  Untuk  percobaan  selanjutnya  gunakan  suku  bunga  yang  lebih  beasr  dari sebelumnya, apabila didapat nilai NPV negatif, maka IRR berada diantara suku bunga yang  dicoba  (Rori  et  al.,  2020).  Untuk  menghitung  nilai  IRR  diperoleh  dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
𝐼𝑅𝑅  =   𝑖 8 + :;< = :;< = >:;< ? (𝑖 A − 𝑖 8 ) ………. (5)
Keterangan:
NPV1  = Net Present Value dengan hasil positif NPV2  = Net Present Value dengan hasil negative 𝑖 1 = Suku bunga yang menghasilkan NPV positif 𝑖 2 = Suku bunga yang menghasilkan NPV negatif
Menganalisis usulan proyek dengan IRR, memberikan indikasi sebagai berikut: • IRR ≥ MARR maka proyek menguntungkan/layak.
• IRR < MARR maka proyek tidak menguntungkan/layak.
Menurut  Handoyo  (2020)  Minimum  Attractive  Rate  of  Return  (MARR) merupakan  jumlah  suku  bunga  minimum  yang  nantinya  dipilih  untuk  menjalankan investasi  berdasarkan  indikator  yang  telah  ditetapkan.  MARR  dapat  diartikan  sebagai nilai  Suku  Bunga  (i)  dalam  nilai  waktu  uang,  baik  nilai  Present,  Future,  Annual,  dan Gradient.
MARR  biasanya  digunakan  oleh  investor  agar  mendapatkan  keuntungan pendapatan  dari  investasinya  dapat  melampaui  nilai  dimasa  depan  dengan memperhitungkan nilai di atas persentase perkiraan inflasi ataupun suku bunga acuan. Beberapa hal sebagai pertimbangan dalam menentukan nilai MARR, diantaranya yaitu: 1) Biaya Modal (Cost of Capital). 2) Biaya Hilangnya Kesempatan (Cost of Opportunity Loss). 3) Risiko Investasi (Risk Investment)

## Payback Period (PP)
Payback  Period  adalah  suatu  periode  yang  diperlukan  untuk  menutup  kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas (Hartanu & Firdausy, 2018). Menurut Putri (2019) Pada metode Payback Period (PP), tolak ukur yang  digunakan  adalah  sebagai  berikut:  a)  Jika  Payback  period  lebih  kecil  dibanding dengan target kembalinya investasi, maka proyek investasi layak. b) Jika Payback Period lebih besar dibanding dengan target kembalinya investasi, maka proyek tidak layak.
Payback Period (PP) dapat dicari menggunakan 2 (dua) cara, yaitu:
1) Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah,
𝑃𝑃 = 𝑛  + F>G H>G ……………………………… (6)
Keterangan: n = tahun terakhir dimana arus kas masih belum bisa menutupi initial investment a = jumlah initial investment b = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke- n c = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke- n+1 2. Bila aliran kas tiap tahun sama
𝑃𝑃 = IJKLMNFMO PQFR PSTM UFM 𝑥 1 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛 ………………………………. (7)

## Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode  menghitung  perbandingan  antara  benefit  terhadap  cost  dalam  suatu proyek  investasi.  Pada  proyek-proyek  swasta,  benefit  umumnya  berupa  pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi sedangkan cost adalah biaya pertama (Rori et al., 2020).
Adapun rumus yang digunakan sebagai berikut:
𝐵𝐶𝑅  = ;^_ ;^` …………………………………………. (8)
Keterangan: PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost Jika • Nilai BCR > 1 maka proyek tersebut layak untuk dilanjutkan. • Nilai BCR < 1 maka proyek tersebut tidak layak atau merugi.

## Metode Penelitian
Metode penelitian  yang digunakan adalah kualitatif diskiptif dengan melakukan penelitian  langsung  dilokasi  proyek,  setelah  itu  mengolah  data-data  yang  didapat dilapangan hingga mendapat hasil atau kesimpulan dari objek permasalahan yang di teliti. Penelitian  dilakukan  dengan  melakukan  observasi  langsung  di  lokasi  proyek pembangunan  perumahan  sederhana  MPR  2  Tipe  31/60  m2  di  wilayah  Kabupaten Semarang.  Data-data  yang  diperoleh  dari  observasi  lapangan  kemudian  diolah  dan dianalisis untuk mendapatkan hasil atau kesimpulan terkait kelayakan investasi proyek tersebut. Analisis data dilakukan dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Benefit Cost Ratio (BCR) untuk mengevaluasi  aspek  finansial  dari  proyek.  Dengan  demikian,  metode  penelitian  ini memberikan  gambaran  komprehensif  tentang  kelayakan  investasi  pada  proyek pembangunan perumahan sederhana di wilayah tersebut.

## Hasil dan Pembahasan Analisis Net Present Value
Dari  proyeksi  arus  kas  didapatkan  arus  kas  bersih  atau  net  cash  flow  yang digunakan untuk analisis NPV. Dengan suku bunga ditentukan berdasarkan rata-rata dari Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) pada Akhir bulan Juni 2022 sebesar 8%, hasil analisis NPV  didapat  hasil  positif  sebesar  Rp  127.933.335,12.  Nilai  positif  yang  didapat menunjukan  bahwa  proyek  layak  untuk  dilaksanakan.  Perhitungan  NPV  proyek pembangunan Mutiara Tlogo Regency 2 dapat dilihat pada Tabel 1.

## Tabel 1 Analisis Investasi dengan Metode NPV
Dari  hasil  perhitungan  diketahui  nilai  NPV  sebesar  Rp.127.933.335,12  >  0, sehingga proyek menguntungkan/layak dilaksanakan.
Tahun Cash flow (Rp) DF 8% Presen Value Cash Inflow (Rp) Awal (3,888,000,000.00) 1 (3,888,000,000.00) 2021 49,368,176.00 0.9259 45,711,274.08 2022 4,630,867,012.00 0.8573 3,970,222,061.04 Total PVCI (NPV) 127,933,335.12

## Analisis Internal Rate of Return
Analisis IRR pada percobaan pertama menggunakan suku bunga 9% per tahun, selanjutnya pada percobaan kedua digunakan suku bunga 11% per tahun. Sehingga dari hasil  perhitungan  berdasarkan  analisis  IRR,  didapat  nilai  sebesar  9,79%.  Angka persentase  yang  diperoleh  menunjukan  bahwa  proyek  pembangunan  Mutiara  Tlogo Regency 2 layak untuk dilaksanakan karena memberikan hasil yang lebih besar dari suku bunga  MARR  yang  ditentukan  dari  Pembanguna  yaitu  sebesar  5%.  Perhitungan  IRR proyek Pembangunan Mutiara Tlogo Regency 2 dapat dilihat pada Tabel 2.

## Tabel 2 Analisis Investasi dengan Metode IRR
Setelah dihitung memakai kedua tingkat suku bunga, dihasilkan nilai NPV positif dan negatif pada suku bunga 9% dan 11%. Untuk mendapatkan nilai NPV=0 dilakukan perhitungan interpolasi antara suku bunga 9% dan 11%.
𝐼𝑅𝑅 = 9% +
𝑅𝑝. 55.000.020,07 𝑅𝑝. 55.000.020,07 + 𝑅𝑝. 85.008.613,46 (11% − 9%)
= 9 % + 0.79 % = 9,79 %
Dari  hasil  perhitungan  IRR  diketahui  nilai  IRR  sebesar  9,79  >  5%  ,  sehingga proyek menguntungkan/layak dilaksanakan.

## Analisis Payback Period
Dari perhitungan didapat hasil yaitu waktu pengembalian / payback period untuk proyek pembangunan Mutiara Tlogo Regency 2 adalah 1 tahun dan 4 hari. Perhitungan payback period proyek pembangunan Mutiara Tlogo Regency 2 disajikan berikut ini.

## Tabel 3 Analisis Investasi dengan Metode Payback Period
Dari Tabel 3 di atas dapat dilihat pengembalian investasi terjadi di antara tahun 2021 dan 2022 kemudian dilakukan perhitungan interpolasi linear untuk mendapatkan nilai Payback Period sebagai berikut
Tahun Cash flow (Rp) DF 9% NPV + (Rp.) DF 11% NPV - (Rp.) Awal (3,888,000,000.00) 1 (3,888,000,000.00) 1 (3,888,000,000.00) 2021 49,368,176.00 0.9174 45,291,904.59 0.9009 44,475,834.23 2022 4,630,867,012.00 0.8417 3,897,708,115.48 0.8116 3,758,515,552.31 Total PVCI (NPV) 55,000,020.07 (85,008,613.46)
Awal (3,888,000,000.00) 1 (3,888,000,000.00) 2021 49,368,176.00 0.9259 45,711,274.08 2022 4,630,867,012.00 0.8573 3,970,222,061.04
𝑃𝑃 = 1 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛 + 𝑅𝑝. 45.711.274,07 𝑅𝑝. 4.630867.012,00 𝑥 360 ℎ𝑎𝑟𝑖
= 1 + 0.01 = 1.01 tahun = 1 tahun 4 hari Analisis Benefit Cost Ratio
Dari  hasil  perhitungan  berdasarkan  analisis  BCR,  didapat  nilai  sebesar  1,02. Angka yang diperoleh menunjukan bahwa proyek pembangunan Mutiara Tlogo Regency 2 layak untuk dilaksanakan karena memberikan hasil yang lebih besar dari syarat batas minimal nilai BCR. Dalam perhitungan BCR penelitian ini suku bunga digunakan adalah rata-rata  suku  bunga  pinjaman  bank  yaitu  8%  per  tahun.  Perhitungan  BCR  proyek pembangunan Mutiara Tlogo Regency 2 disajikan berikut ini.
Tabel 4 Analisis Investasi dengan Metode BCR
𝑃𝑃 = 𝑅𝑝. 7.052.536.100 𝑅𝑝. 6.924.783.816,45 = 1,018
Dari  hasil  perhitungan  BCR  diketahui  nilai  BCR  sebesar  1,018  >  1,  sehingga proyek menguntungkan/layak dilaksanakan.

## Kesimpulan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, diperoleh kesimpulan sebagai berikut: 1) Nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp.127.933.335,12. Hasil tersebut menunjukan nilai NPV > 0, maka proyek ini layak untuk dilaksanakan. 2) Nilai Internal Rate of Return (IRR)  =  9,79%  >  5%  (MARR),  nilai  tersebut  menunjukan  bahwa  investasi  proyek perumahan  menguntungkan  sehingga  layak  diterima  dan  dilaksanakan.  3)  Waktu pengembalian investasi dengan metode Payback Period (PP) diperoleh waktu selama 1 tahun 4 hari. 4) Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) = 1,018. Nilai perbandingan antara benefit terhadap cost lebih dari 1 maka proyek layak dilaksanakan.

## BIBLIOGRAFI
Alinda, S. N., Setiawan, A. Y., & Sudrajat, A. (2021). Alih Fungsi Lahan dari Sawah Menjadi Perumahan di Kampung Gumuruh Desa Nagrak Kecamatan Cangkuang Kabupaten Bandung. GEOAREA| Jurnal Geografi , 4 (2), 55–67.
Atvidi, A., Handoyo, H., Iriani, I., & Purnamawati, E. (2020). Studi Kelayakan Investasi Pembelian  Alat  Transportasi  Truk  untuk  Distribusi  dengan  Metode  NPV  (Net Present Value) dan MARR (Minimum Attractive Rate of Return) pada PT. XYZ. Tekmapro: Journal of Industrial Engineering and Management , 15 (2), 37–48.
Tahun Cash In (Rp.) Cash Out (Rp.) DF 8 % PWB (Rp.) PWC (Rp.) Awal - 3,888,000,000.00 1.00 - 3,888,000,000.00 2021 568,000,000.00 518,631,824.00 0.9259 525,911,200.00 480,201,205.84 2022 7,613,000,000.00 2,982,132,988.00 0.8573 6,526,624,900.00 2,556,582,610.61 Total PVCI (NPV) 7,052,536,100.00 6,924,783,816.45
Fatihudin, D. (2019). Membedah Investasi Manuai Geliat Ekonomi . Deepublish.
Fitriyani,  A.,  Asnur,  S.  F.,  &  Idris,  S.  (2021).  Implementasi  Sarana  dan  Prasarana Lingkungan  Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  12  Tahun  2021  Pada Perencanaan  Perumahan  Pekerja  PT.  COR  Kabupaten  Morowali  Utara. Jurnal Arsitektur Sulapa , 3 (2).
Hartanu, D. A., & Firdausy, C. M. (2018). Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan Perumahan  Subsidi  di  Kabupaten  Tangerang. Jurnal  Manajemen  Bisnis  Dan Kewirausahaan , 2 (1). Hasan, M., & Azis, M. (2018). Pembangunan Ekonomi & Pemberdayaan Masyarakat: Strategi Pembangunan Manusia dalam Perspektif Ekonomi Lokal . CV. Nur Lina Bekerjasama dengan Pustaka Taman Ilmu.
Natasasmita, G., Murtejo, T., Chayati, N., & Lutfi, M. (2018). Studi Kelayakan Investasi Finansial (Studi Kasus: Perumahan BIA Residence). Astonjadro , 7 (1), 1–7.
Oktavian, R. (2020). Analisis Nilai Investasi Proyek Perumahan. Device , 10 (1), 38-44.
Pandulu, G. W. (2015). Analisis kelayakan finansial investasi Pembangunan perumahan (studi kasus di pengembang CV. Ayogya Reka Cipta) . Universitas Islam Indonesia. Putri, R. P. (2019). Analisis kelayakan investasi proyek pembangunan Perumahan jakarta regency di samarinda. Kurva Mahasiswa , 1 (1), 858–865.
Rori, W. F., Malingkas, G. Y., & Inkiriwang, R. L. (2020). Evaluasi Kelayakan Finansial Proyek  Perumahan  Casa  De  Viola  Grand  Kawanua  Manado. Jurnal  Sipil  Statik , 8 (1).
Sururi, I., & Agustapraja, H. R. (2020). Evaluasi Investasi Properti Rumah Tipe 30/60 Pada  Perumahan  Insani  Regency  Lamongan. Jurnal  Teknik  Sipil  Dan  Teknologi Konstruksi , 6 (2), 70–78. Suryadi,  T.  D.  P.  (2022). Pelaksanaan  Pembangunan  Perumahan  Grand  Candi Residence  Di  Kabupaten  Sleman  Berdasarkan  Peraturan  Bupati  Kabupaten Sleman  Nomor  3  Tahun  2021  Tentang  Rencana  Detail  Tata  Ruang  Kawasan Sleman  Timur  Tahun  2021-2040 (Doctoral  dissertation,  Universitas  Atma  Jaya Yogyakarta).
Yanto, H. (2019). Analisis Investasi pada Pembangunan Perumahan Nuansa Beringin.
Jurnal Teknik , 13 (2), 120–127.
Yusra, M. (2019). Pengaruh Frekuensi Perdagangan, Trading Volume, Nilai Kapitalisasi Pasar, Harga Saham, Dan Trading Day Terhadap Return Saham Pada Perusahaan Kosmetik  Dan  Keperluan  Rumah  Tangga  Di  Bursa  Efek  Indonesia. Jurnal Akuntansi Dan Keuangan , 7 (1), 65–74.

## Copyright holder:
Bagus Soebandono (2024)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: