## LIFE CYCLE COST PADA GEDUNG BOARDING HOUSE DAERAH GLAGAHSARI, YOGYAKARTA

## Ia Nadira PUHESSTI
1 Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Atma Jaya Yogyakarta, Yogyakarta, Indonesia Email korespondensi: ianadira.p01@gmail.com
[diterima: 28 Maret 2021, disetujui: 10 Juni 2021]

## ABSTRACT
The  number  of  students'  interest  in  studying  in  the  city  of  Yogyakarta  is  directly  proportional  to  the demand for housing. To meet the demand for habitable residential buildings, the owner must think about the life time of the building and take care of the building, this has an impact on the costs incurred by the owner. By conducting a Life Cycle Cost analysis, a solution can be found so that the costs incurred by the owner  are  more  economical.  Life  Cycle  Cost  is  a  tool  to  control  costs  with  a  basic  estimate  from  the beginning of building planning and maintenance after construction is also calculated according to the life time  of  the  building.  To  be  able  to  calculate  the  Life  Cycle  Cost,  components  are  consisting  of  initial costs, maintenance costs, operational costs, replacement costs and changes in function, and salvage value. With these components, the costs to be incurred for each component or building element can be seen. Life Cycle Cost analysis is calculated over a period of 25 years. The study was conducted at a boarding house in Glagahsari,  Yogyakarta.  The estimation  of  the  overall  cost  of  the  building  using  the  Life  Cycle  Cost method carried out at the boarding house located in Glagahsari is divided into three groups of estimated costs,  namely  the  initial  cost  of  IDR  1,261,887,141  with  a  percentage  of  54.97%,  maintenance  cost  of IDR  427,879,959  with  a  percentage  of  18,64%,  and  operational  costs  of  Rp.  605,914,200  with  a percentage of 26.39%.
Key words: Life Cycle Cost, cost, life time building.

## INTISARI
Banyaknya minat pelajar untuk menuntut ilmu di Kota  Yogyakarta berbanding lurus dengan permintaan tempat  tinggal.  Untuk  memenuhi  permintaan  bangunan  tempat  tinggal  yang  layak  huni, owner harus memikirkan  tentang  usia  bangunan  dan  melakukan  perawatan  terhadap  bangunan.  Hal  ini  berdampak pada biaya yang akan dikeluarkan oleh owner. Dengan melakukan analisis Life Cycle Cost , dapat dicari solusi  agar  biaya  yang  akan  dikeluarkan  oleh owner lebih  ekonomis. Life  Cycle  Cost merupakan  alat untuk  mengontrol  biaya  dengan  estimasi  dasar  dari  awal  perencanaan  gedung  dan  pemeliharaan  pasca pembangunan  juga  dihitung  sesuai  usia  gedung.    Untuk  dapat  menghitung Life  Cycle  Cost, terdapat komponen  yang  terdiri  dari  biaya  awal,  biaya  perawatan,  biaya  operasional,  biaya  penggantian  dan perubahan  fungsi,  dan salvage  value. Dengan  adanya  komponen  tersebut,  dapat  diketahui  biaya  yang akan dikeluarkan untuk tiap komponen atau elemen bangunan. Life Cycle Cost Analysis dihitung dengan jangka  waktu  25  tahun.  Studi  dilakukan  pada  bangunan boarding  house yang  berada  di  Glagahsari, Yogyakarta.  Estimasi  biaya  keseluruhan  gedung  dengan  metode Life  Cycle  Cost yang  dilakukan  pada bangunan boarding  house yang  berlokasi  di  Glagahsari  terbagi  menjadi  tiga  kelompok  estimasi  biaya yaitu initial  cost sebesar  Rp.1.261.887.141  dengan  persentase  54,97%, maintanance  cost sebesar Rp.427.879.959  dengan  persentase  18,64%,  dan operational  cost sebesar  Rp.605.914.200  dengan persentase 26,39%.
Kata kunci: Life Cycle Cost , biaya, usia gedung.

## PENDAHULUAN
Tiap tahun Yogyakarta mengalami kenaikkan  jumlah  populasi  pelajar  yang  akan
melanjutkan  pendidikan.  Hal  ini  berbanding lurus dengan jumlah kebutuhan tempat tinggal di  Yogyakarta.  Untuk  memenuhi  permintaan
tempat  tinggal  di  Yogyakarta,  maka  banyak dibangun  bangunan  tempat  tinggal  berupa boarding  house atau  asrama  yang  ditujukan untuk  pelajar.  Bangunan  diharapkan  memiliki usia  pakai  yang  panjang,  maka  dibutuhkan perawatan  agar  fungsi  dari  bangunan  tetap berjalan dengan baik. Penting untuk mempertimbangkan desain yang efisien selama  bangunan  beroperasi  dan  tentunya ekonomis.  Bahan  bangunan  yang  digunakan juga  harus  tepat  agar  tidak  cepat  mengalami kerusakan  yang  mengakibatkan  pemeliharaan yang  lebih  rutin.  Semakin  rutin  melakukan pemeliharaan,  maka  tingkat  penggantian  dan perbaikan  akan sering dilakukan selama umur rencana bangunan.
Hal ini akan mengakibatkan
pembengkakan biaya pemeliharaan  dan  akan  mempengaruhi  biaya keseluruhan bangunan.
Untuk  mempertimbangkan  desain  yang efisien  dan  ekonomis  selama  umur  pakai bangunan, dapat digunakan metode Life Cycle Cost  (LCC). Biaya  siklus  hidup  atau (LCC) merupakan  alat  untuk  mengontrol  biaya dengan  perkiraan  pada  awal  perencanaan gedung yang akan dipakai untuk pemeliharaan sesuai  umur  gedung.  Untuk  menghitung Life Cycle  Cost (LCC)  perlu  memahami  bagian dari keseluruhan gedung yang akan dibangun. Hal  ini  agar  dapat  mengetahui  biaya  yang akan  dikeluarkan  untuk  tiap  komponen  atau elemen bangunan.
Tujuan  yang  ingin  dicapai  pada  studi adalah  mengetahui  apa  itu LCC atau  biaya siklus  hidup  dan  untuk  menghitung  biaya bangunan  dengan  jangka  waktu  25  tahun dengan  menggunakan  metode LCC .  Studi dilakukan  pada  bangunan  kos  yang  berada  di Glagahsari, Yogyakarta.

## PROYEK KONSTRUKSI
Proyek merupakan pekerjaan yang memiliki  sifat  biaya  yang  terbatas,  durasi pekerjaan  yang  telah  ditentukan,  aktifitas pekerjaan yang tidak berulang atau tidak rutin. Berdasarkan  konsep  dari Life  Cycle  Cost,
terdapat enam tahap dalam melakukan proyek konstruksi,  yaitu  sebagai  berikut  (Susilo, 2018):
1. Tahap perencanaan ( planning )
Tahap  perencanaan  merupakan  tahap manajemen  proyek  untuk  meletakkan dasar  tujuan  dan  sasaran  serta  mengatur semua  program  teknis  dan  administrasi, sehingga  dapat  diterapkan.  Perancangan merupakan  tahapan  yang  sangat  penting dalam proyek konstruksi. Suatu perancangan dikatakan baik ketika semua proses  kegiatan  dapat  diimplementasikan tepat  dengan  sasaran  dan  tujuan  yang sudah ditentukan.
2. Tahap perancangan ( design )
Setelah  melakukan  perencanaan,  tahap berikutnya  adalah  tahap  perancangan yang  terdiri  dari  rancangan  kawasan, sarana  dan  prasarana  yang  dibutuhkan pada  saat  pelaksanaan  konstruksi.  Ada dua  tahapan  dalam  perancangan,  yaitu tahap pra desain ( preliminary design ) dan tahap pengembangan desain ( development design ) atau desain rinci ( detail design ).
3. Tahap pengadaan / pelelangan
Tujuan  dari  tahap  pengadaan  atau pelelangan adalah untuk memilih kontraktor sebagai pelaksana dan sebagian sub-kontraktor yang
melaksanakan  konstruksi  di  lapangan. Beberapa  hal  yang  harus  diperhatikan dalam  tahapan  ini  adalah  prakualifikasi dan dokumen kontrak.
4. Tahap pelaksanaan ( construction ) Tahap pelaksanaan ( construction ) dilakukan  untuk  mewujudkan  bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek dan telah  dirancang  oleh  konsultan  perencana dengan  biaya  dan  waktu  yang  terbatas. Selain  itu,  mutu  atau kualitas dari proyek juga  harus  terpenuhi.  Kegiatan  yang  ada pada  tahap  pelaksanaan  ( construction ) adalah membuat rencana,
mengkoordinasikan, dan memegang
kendali semua opersaional di lapangan.
5. Tahap pemeliharaan Pemeliharaan  bertujuan  untuk  menjamin bangunan  yang  sudah  jadi  sesuai  dengan dokumen kontrak serta seluruh fasilitas di dalamnya berfungsi atau beroperasi sebagaimana  layaknya.  Dalam  tahap pemeliharaan,  kegiatan  yang  dilakukan adalah sebagai berikut:
a. Mempersiapkan semua data pelaksanaan dan gambar pelaksanaan.
b. Meneliti  bangunan  secara  tepat  dan cermat dan melakukan perbaikan jika ada kerusakan.
c. Mempersiapkan  tata  cara  operasional atau pelaksanaan serta mempersiapkan pedoman
pemeliharaan.
d. Melatih  staf  yang  akan  mengerjakan pemeliharaan.
6. Menganalisis Nilai Akhir Menganalisis  nilai  akhir  dari  suatu  aset adalah  memperhitungan  nilai  akhir  dari suatu  bangunan  dengan  tujuan  untuk memperhitungkan penggantian atau perombakan aset.

## BANGUNAN KOST
Bangunan kost atau sering dikenal sebagai rumah kost adalah  jasa  yang  menawarkan tempat tinggal berupa kamar dengan pembayaran  yang  biasanya  dilakukan  tiap bulan. Kost sendiri  dalam  bahasa  Belanda dapat  dijabarkan  menjadi In  de  kost, yang berarti  “makan  di  dalam”  atau  juga  bisa diartikan  dengan  “tinggal  dan  ikut  makan”  di dalam  rumah  yang  ditumpangi  (Rachmawati, 2017).
Bangunan kost merupakan  hunian  yang memfasilitasi  kamar  untuk  tinggal,  fasilitas yang  biasa  diberikan  merupakan  fasilitas standar  sebuah  kamar.  Biaya  listrik  biasanya diurus  oleh  pemilik  bangunan,  tetapi  tidak jarang  ditemukan  biaya  listrik  pada  kost dilimpahkan oleh penghuni kost .

## PEMELIHARAAN GEDUNG
Pemeliharaan  gedung  adalah  kegiatan yang  dilakukan  untuk  menjaga  fasilitas  pada gedung  agar  tetap  berfungsi  selama  umur pakai gedung. Tujuan utama dari pemeliharaan  gedung  adalah  sebagai  berikut (Kaming dan Yahya, 2019):
1. Untuk penambahan usia gedung.
2. Untuk memastikan keuntungan dari investasi maksimum.
3. Untuk  memastikan  keamanan  pengguna gedung.
4. Untuk  memastikan  kesiapan  operasional pada saat darurat.
Ervianto  (2007)  dalam  Kaming  dan Yahya  (2019)  mengatakan  bahwa  program pemeliharaan  gedung  harus  dipikirkan  secara terstruktur  dan  berkala  untuk  seluruh  fasilitas yang  ada  pada  gedung.  Contohnya  dengan mencatat  tanggal  penggantian  suatu  elemen bangunan.  Berdasarkan  hal  tersebut,  dapat diperkirakan umur dari masing-masing elemen bangunan.
Perencanaan  manajemen  pemeliharaan gedung didasarkan pada kondisi yang biasanya  terjadi  pada  gedung.  Pemilihan program  pemeliharaan  gedung  juga  dapat disesuaikan  dengan  karakteristik  dari  gedung itu  sendiri.  Semua  kelengkapan  elemen  pada bangunan  dan  fasilitas  perlu  dijaga  dengan baik, sehingga saat gedung tersebut digunakan,  operasional  gedung  dapat  berjalan dengan  semestinya  atau  berjalan  sesuai dengan fungsi gedung tersebut. Masa pemeliharaan dari bagian gedung berbeda satu sama  lain,  tergantung  dari  pada  siklus  hidup bagian  gedung  tersebut  (Kaming  dan  Yahya, 2019).

## KONSEP BIAYA
Biaya  memiliki  dua  istilah  yang  penting untuk diperhatikan, yaitu:
1. Biaya ( cost ) adalah sesuatu yang dikeluarkan  untuk  memenuhi  kebutuhan
untuk  mencapai  atau  mendapatkan  tujuan yang diukur dengan nilai uang.
2. Pengeluaran ( expence ) merupakan jumlah uang yang digunakan untuk  mendapatkan atau  mencapai  sesuatu  yang  diharapkan (Susilo, 2018).
Dari  biaya  tersebut  dapat  dikelompokkan lagi  menjadi  dua,  yaitu  biaya  modal  ( capital cost ) dan biaya tahunan ( annual cost ).
1. Biaya modal ( capital cost )
a. Biaya langsung ( direct cost ) merupakan  uang  yang  dibutuhkan untuk membangun suatu proyek. Biaya ini  nantinya  akan  ditwarkan  pada kontraktor,  biasanya  diberikan  oleh pemilik proyek ( owner ).
b. Biaya  tidak  langsung  ( indirect  cost ) merupakan  uang  yang  dikeluarkan untuk  manajemen  proyek  yang  terdiri dari  tiga  komponen,  yaitu  biaya  yang tidak  terduga  seperti  pajak, overhead (sewa  kantor,  komputer,  dan  kontigasi laba).  Selain  itu,  biaya  teknik  untuk pembuatan  desain,  biaya  perencanaan dan biaya pengawasan selama dilaksankan suatu proyek, gaji pegawai, gaji manajemen dan administrasi.  Terakhir  adalah  bunga ( intrest ),  biaya  langsung  dan  biaya pengawasan selama dilakukannya proses  pembangunan  diperhitungkan dengan mengikutsertakan bunga.
2. Biaya tahunan ( annual cost )
a. Depresiasi  adalah  penyusutan  dari harga  atau  nilai  kamar  yang  akan disewa.
b. Biaya  operasional  dan  pemeliharaan digunakan  untuk  memenuhi  umur suatau  proyek  sesuai  dengan  yang sudah direncanakan.
c. Bunga  merupakan  biaya  perubahan suatu  model  yang  dipengaruhi  oleh tingkat suku bunga selama usia proyek.
Giatman  (2011)  dalam  Susilo  (2018) mengatakan bahwa istilah -istilah dalam biaya
mengalami  perkembangan.  Sesuai  dengan kebutuhan dan tujuan, berikut adalah klasifikasi biaya:
1. Biaya  berdasarkan  waktunya;  adalah biaya  masa  lalu (hystorical  cost) ,  biaya perkiraan (predictive  cost) dan  biaya aktual (actual cost) . 2. Biaya berdasarkan karakter
penggunaannya;  adalah  biaya  investasi ( investment  cost ),  biaya operasional ( operational  cost )  dan  biaya  perawatan ( maintanance cost ).
3. Biaya  berdasarkan  produknya  adalah biaya  pabrikasi  ( factory  cost )  dan  biaya komersial ( commercial cost ).
4. Biaya  berdasarkan  volume  produk  adalah biaya  tetap  ( fixed  cost ),  biaya  variabel ( variabel cost ), biaya semi variabel (semi variabel cost ).

## LIFE CYCLE COST
Life  Cycle  Cost ( LCC )  merupakan  teknik atau  metode  penting  yang  digunakan  untuk memprediksi  dan  memperkirakan  kinerja biaya dari aset yang dibangun. Selain itu, LCC juga digunakan untuk menentukan apakah satu proyek  memenuhi  persyaratan  kinerja  dari klien. Flanagan (1988) dalam Heralova (2017) mengatakan  sejarah Life  Cycle  Cost dimulai pada  pertengahan  1960-an  di  Departemen Pertahanan  AS. The  Royal  Institution  of Chartered  Surveyors mengenalkan  metode pengumpulan data mengenai biaya operasional gedung  pada  tahun  1971.  Untuk  membangun proyek Life  Cycle  Cost , kerangka  untuk pengumpulan  data  diterbitkan  pada  tahun 1983. Konsep Life Cycle Cost menjadi standar Inggris  sejak  tahun  1992.  Pada  tahun  2000 dilakukan  revisi  terhadap  definisi Life  Cycle Cost dan  dimasukkan  dalam  ISO  15686 Heralova (2017).
Menurut  Floren  dkk.  (2019), Life  Cycle Cost adalah total dana yang digunakan semasa siklus hidup sebuah sistem yang berhubungan langsung  dengan  biaya  kepemilikan  selama
umur  ekonomis.  Junus  dan  Fitria  (2015) mengatakan  definisi Life  Cycle  Cost adalah metode  analisis  yang  digunakan  dalam menghitung  nilai  ekonomi  suatu  keputusan pendanaan  proyek  infrastruktur.  Metode LCC berguna  untuk  membantu  menentukan  pilihan perancangan dengan  menghitung semua biaya semasa umur pakai bangunan yang dinyatakan dalam  biaya  saat  perhitungan  itu  dilakukan atau present value .
Liano  (2019)  mengatakan  bahwa Life Cycle  Cost memperhitungkan  aspek  biaya, diantaranya adalah biaya awal, biaya oprasional  dan  pemeliharaan,  biaya  energi sumber  daya,  biaya  pajak,  gaji  dan  finansial. Jangka  waktu  pemakaian  maksimal  dari material yang digunakan mempengaruhi aspek waktu  yang  ditentukan  dari  umur  hidup gedung.  Tingkat  bunga  juga  diperhitungkan dalam  penggunaan  metode Life  Cycle  Cost yang dipengaruhi oleh tingkat inflasi.
Berdasarkan  Fuller  &  Petersen  (1996) dalam Junus dan Fitria (2015), Life Cycle Cost merupakan  total  biaya  diskon  dari  dolar  yang berasal  dari  kepemilikan,  pembangunan  atau penjualan  gedung,  operasi,  dan  pemeliharaan. Selain  itu, Life  Cycle  Cost sebagai  suatu metode  yang  dapat  melihat  keefektifan  biaya sepanjang umur pemakaian desain gedung dan infrastruktur  lain  (USDA Forest  Service , Technology and Development , 2013). Ashworth  dan  Hogg  (2007)  dalam  Putro  dan Raflis  (2019)  menyebutkan  bahwa LCC menilai  ulang  bermacam-macam  bahan  dan elemen  yang  akan  dipakai,  seperti  energi, konsumsi  air,  dan  kinerja  keseluruhan  aset. Menurut  Marliansyah  (2015), LCC adalah runtutan  kegiatan  desain  yang  berperan  untuk mengendalikan biaya awal dan biaya kedepannya  untuk  investasi.  Dalam  proses merencanakan Life  Cycle  Cost ,  diperlukan pengetahuan  tentang service  life atau  umur pakai  dari  elemen-elemen  bahan  bangunan yang  akan  digunakan.  Terdapat  beberapa faktor  yang  penting  dalam LCC, yaitu  umur bangunan  (fisik,  fungsional,  dan  ekonomi),
umur  komponen,  suku  bunga,  perpajakan, metode  desain,  dan  kualitas  dalam  konstruksi (Kamagi, 2013).

## Komponen Life Cycle Cost
Life  Cycle  Cost  Analysis dirumuskan sebagai berikut:
– LCC C M O R S = + + + (1)
C adalah  biaya  awal, M adalah  biaya perawatan, O merupakan  biaya  operasional yang  terdiri  dari  biaya  energi  dan  biaya  staf, sedangkan R merupakan  biaya  penggantian dan  perubahan  fungsi,  dan S adalah salvage value .
Komponen  yang  ada  didalam  Persamaan 1 tersebut terdiri dari:
1. Biaya Biaya yang diperhitungkan dalam melakukan analisa Life Cycle Cost adalah biaya awal (initial cost) , biaya operasi dan pemeliharaan, biaya penggantian ( replacement cost ), nilai sisa ( residual/salvage  value ),  biaya  sumber daya  (air,  gas,  listrik  dan  bahan  bakar), dan  biaya  lainnya  seperti  pajak,  gaji  dan biaya finansial lainnya.
2. Waktu
Periode  waktu  dapat  ditentukan  atau dianalisa  berdasarkan  umur  pakai  gedung dilihat dari jangka waktu atau umur bahan yang akan digunakan dalam pembangunan  gedung.  Selain  itu,  dapat menggunakan  periode  waktu  evaluasi yang dibutuhkan.
3. Discount rate Discount  rate adalah  tingkat  bunga  yang memperlihatkan  nilai  uang  investasi terhadap  waktu  dan  dapat  menentukan nilai saat ini dari biaya di masa depan.

## NET PRESENT VALUE (NPV)
Net  present  value merupakan  pendekatan yang  umum  dan  sesuai  untuk  menilai Life Cycle  Cost.  Cash  flow yang  didiskonto
digunakan  dalam  perhitungan Life  Cycle  Cost (Heralova, 2014). Cash flow pada proyek yang diperhitungkan  adalah  keseluruhan  biaya modal,  operasional,  produksi,  pemeliharaan, dan pengeluaran (Sugiyarto & Laksito, 2014).
NPV merupakan  jumlah  uang  bersih  dari proyek  dan  jumlah  kenaikan  bersih  dari pemasukan  yang  diskonto  dari  proyek.  NPV biasanya digunakan untuk menganalisis kelayakan  dari  investasi.  NPV dikenal  juga sebagai  metode present  value atau  nilai sekarang,  dengan  menghitung Present  Worth of  the  Revenue (PWR)  dan Present  Worth  of the  Cost (PWC). Net  present  value dapat bernilai  negatif  dan  positif  (Astuti,  et  al., 2017).  Suatu  proyek  dikatakan  mengalami keuntungan  jika  nilai  dari  NPV  adalah  positif pada tingkat bunganya.
Kriteria  dalam  menentukan  layak  atau tidak  layaknya  pelaksanaan  proyek  dapat didasarkan pada NPV. Jika NPV positif (> 0), maka  proyek  layak  untuk  dilaksanakan, sedangkan  jika  NPV  negatif  (<  0),  maka proyek tidak layak untuk dilaksanakan (Astuti, et  al.,  2017).  Berdasarkan  metode  NPV, analisis finansial diperoleh beberapa kelebihan, yaitu telah memasukkan faktor nilai waktu  dari  uang,  sudah  mempertimbangkan seluruh  aspek  aliran  kas  proyek  ( cash  flow ) dan  sudah  melakukan  perhitungan  besaran absolut atau bukan relatif (Sari, et al., 2018).

## PENERAPAN LIFE CYCLE COST
Penelitian analisis Life Cycle Cost pernah dilakukan  pada  bangunan  rumah  susun sederhana sewa di Daerah Istimewa Yogyakarta  oleh  Susilo  pada  tahun  2018. Penelitian  ini  menghitung  biaya  siklus  hidup bangunan,  mulai  dari  perencanaan  hingga umur  ekonomis  bangunan. LCC yang  terjadi selama  50  tahun  sebesar  Rp.113.963.999.873, meliputi biaya awal sebesar Rp.67.442.269.546,  biaya  operasional  sebesar Rp.36.136.099.432,  biaya  perawatan  dan penggantian  sebesar  Rp.9.797.552.532  dan biaya penghancuran sebesar Rp.603.514.329.
Penelitian  terkait  implementasi  metode Life Cycle Cost Analysis pada bangunan ruang kelas  di  kompleks  Gedung  Diklat  Kabupaten Muara  Enim  dilakukan  oleh  Liano  (2019). Penelitian  ini  mengidentifikasi  proporsi  biaya dan  membuat  rencana  jangka  panjang  selama 25  tahun  terhadap  siklus  biaya  hidup bangunan  ruang  kelas  Gedung  Diklat  Muara Enim.  Hasil  penelitian  menunjukkan initial cost of
construction sebesar Rp.3.695.914.329,91 dengan peresentase 40,65%. Maintenance cost sebesar Rp.2.586.476.375,88 dengan peresentase 28,40% dan Operational cost sebesar Rp.2.819.594.574,68 dengan peresentase sebesar 30,96%. Kaming, dkk. (2019) melakukan penelitian  tentang  adopsi Life  Cycle  Cost untuk  Bangunan  Gedung  Diklat  Muara  Enim. Serupa dengan penelitian sebelumnya, penelitian  ini melakukan estimasi biaya untuk periode  25  tahun  dengan  presentase  yang berbeda,  yaitu initial  cost  of  construction dengan  presentase  39,12%. Maintenance  and replacement  cost dengan  presentase  16,28% dan Operational  cost dengan  presentase sebesar 44,61%.
Study  on  life  cycle  costing:  a  case  of building  for  private  high  school  in  Jakarta dilakukan  oleh  Kaming  dan  Yahya  (2018). Penelitian  tersebut  mengidentifikasi  praktik pemeliharaan  Gedung.  Selain  itu,  tujuan penelitian  ini  adalah  mengidentifikasi  umur layanan  komponen  bangunan  dan  melakukan rencana biaya siklus hidup dengan periode 25 tahun. Hasil untuk rencana biaya siklus hidup adalah  biaya  konstruksi  sebesar  46%,  biaya operasional  sebesar  39%  serta  penggantian dan pemeliharaan sebesar 15%.
Penelitian  yang  berjudul  analisis  rencana Life Cycle Cost Gedung Hostel pada Kawasan Rumah Sakit Jimbun Medika Kediri dilakukan oleh Marliansyah (2015). Tujuan dari penelitian  tersebut  adalah  mengidentifikasi service  life komponen  material  bangunan gedung  hostel  yang  terletak  di  kawasan
Rumah  Sakit  Jimbun  Medika  Kediri  dan membuat  rencana  jangka  waktu  panjang dengan life  cycle  cost .  Hasil  penelitian tersebut  didapatkan  rencana  jangka  panjang life cycle cost didapat besar biaya pembangunan  Rp.7.150.000.000,00  dengan persentase
46%, biaya
operasional Rp.3.799.333.250,00  dengan  persentase  28%, biaya perawatan dan penggantian Rp.2.590.900.000,00 dengan persentase 26%.
Penelitian  dengan  judul  analisis Life Cycle  Cost pada  green  building  peringkat platinum  di  Indonesia oleh  Putro  dan  Raflis dilakukan pada tahun 2019. Penelitian tersebut bertujuan  untuk  mengetahui LCC pada green building dengan  tingkat  suku  bunga  6%  dan periode  analisis  17  tahun.  Hasil  yang didapatkan adalah Rp.1.554.041.286.554. Dengan  memasukkan  nilai  sisa  sebesar Rp.282.281.574.483,  total Life  Cycle  Cost menjadi sebesar Rp.1.271.759.712.070.
Studi  pengambilan  keputusan  investasi dengan menggunakan metode Life Cycle Cost Analysis pernah  dilakukan  oleh  Junus  dan Fitria  (2015).  Penelitian  ini  bertujuan  untuk memilih  suatu  material  yang  akan  dipakai berdasarkan aspek teknis dan biaya yang lebih hemat.  Material  yang  akan  menjadi  alternatif adalah  lampu  LED  dan  lampu  T5.  Hasil penelitian  menunjukkan  bahwa  penggunaan lampu  LED  lebih  hemat  50%  dibandingkan dengan  penggunaan  lampu  T5.  Penelitian  ini juga  menunjukkan  bahwa Life  Cycle  Cost Analysis dapat digunakan untuk
memperkirakan  alternatif  barang  atau  sistem yang lebih ekonomis.

## METODE PENELITIAN

## Pengumpulan Data dan Analisis
Proses  pengumpulan  data  diawali  dengan perumusan  masalah,  tujuan  dari  penelitian, mengumpulkan  data  yang  akan  diteliti  seperti RAB dari sebuah proyek. Selain itu, dilakukan juga  pengumpulan  data  dari  studi  literatur yang mendukung penelitian.
Setelah  data  sudah  dikumpulkan,  maka penelitian  harus  menentukan  umur  pakai  dari setiap  komponen  biaya,  serta  memperkirakan keadaan  pasar  di  masa  yang  akan  datang, seperti  memperkirakan  bunga  bank,  tingkat inflasi  dan  memperkirakan  resiko  yang  akan terjadi pada saat pembangunan.
Jika  semua  data  yang  dibutuhkan  telah terkumpul,  selanjutnya  adalah  melakukan analisis  data  dengan  perhitungan Life  Cycle Cost menggunakan bantuan MS-Excel .

## Objek Penelitian
Boarding  house yang  berlokasi  di Glagahsari  memiliki  luas  tanah  212,987  m 2 dengan jumlah lantai sebanyak  tiga  lantai dan sembilan  kamar.  Lantai  pertama  terdapat kamar yang dibagi menjadi dua tipe, yaitu dua kamar  tipe  A  dengan  luas  10  m 2 dan  dua kamar  tipe  B  dengan  luas  11  m 2 .  Selain  itu, terdapat  fasilitas  ruang  tamu  dengan  luas  21 m 2 ,  koridor  15  m 2 ,  dan  lima  kamar  mandi dengan  luas  masing-masing  2,5  m 2 .  Pada lantai kedua terdapat dua kamar tipe A dengan luas 10 m 2 dan tiga kamar tipe B  dengan luas 11  m 2 .  Lantai  kedua  juga  terdapat  fasilitas koridor 15 m 2 , dan lima kamar mandi dengan luas  masing-masing  2,5  m 2 .  Untuk  lantai ketiga  terdapat  fasilitas  ruang  jemur  dengan luas  22  m 2 .  Estimasi  menggunakan  metode Life  Cycle  Cost  Analysis dengan  jangka periode waktu 25 tahun.

## Model Metode Life Cycle Cost Analysis
Dalam Kaming dkk. (2019) yang berpedoman pada ISO 15686: 5 for LCC, ada tiga  komponen  yang  melengkapi  analisis Life Cycle Cost, yaitu:
1. Initial  Development  Cost atau  Biaya Pembangunan
Biaya  yang  meliputi  semua  biaya  awal konstruksi  termasuk  juga  biaya  yang dibayarkan  oleh  klien  sebagai  aset bangunan.
2. Maintenance Cost
Semua  biaya  penggantian,  pemeliharaan dan  adaptasi  aset  yang  dibangun,  salah satunya adalah biaya penggantian material yang  tidak  terduga,  sampai  dengan  biaya perawatan  atau  redekorasi  bangunan gedung. Untuk mengetahui biaya perawatan,  diperlukan  umur  rencana  tiap elemen-elemen dalam pembangunan yang perlu diganti.
3. Operation Cost
Biaya yang dikeluarkan untuk operasional gedung  dan  fasilitas  yang  ada  pada bangunan  tersebut.  Biaya  ini  muncul karena  adanya  kebutuhan  yang  ditujukan untuk  gedung  itu  sendiri  bukan  untuk kebutuhan  pemilik  gedung.  Contoh  dari biaya  operasi  adalah  biaya  gaji  staf ( cleaning  service  dan jasa  satpam),  dan biaya energi.
Gaji  staf  menurut  Sugiyarso  (2005) dalam  Susilo  (2018)  adalah  jumlah  uang yang  diberikan  kepada  pegawai  yang bertugas  mengurus  administrasi  dan manajemen  yang  jumlahnya  dibayarkan bulanan. Sedangkan upah adalah imbalan yang  diberikan  kepada  buruh  yang melakukan  pekerjaan  kasar  dan  lebih banyak mengandalkan fisik, upah biasanya dibayarkan harian.
Biaya  energi  (listrik)  merupakan  biaya pokok  pengoprasian  sebuah  gedung. Biaya listrik bergantung pada jumlah dan kapasitas  orang  yang  ada  pada  sebuah bangunan.

## HASIL dan PEMBAHASAN

## Analisis Data
Untuk  mengetahui  umur  pakai  dari komponen yang akan digunakan pada bangunan tersebut maka dapat dilihat dari data acuan literatur penelitian yang serupa dan dari klaim  produk  produsen.  Berikut  adalah  daftar umur pakai yang dapat dilihat pada Tabel 1.

## Perhitungan Life Cycle Cost
Initial  cost yang  diperoleh  dari  PT.
Rahayu Trade Contractor adalah Rp.1.261.887.140,  93.  Detail  dari  nilai  biaya pada setiap pekerjaan dapat dilihat pada Tabel 2.
Dari  Tabel  2.  biaya  pembangunan  yang memiliki persentase  terbesar  adalah pekerjaan struktur,  yaitu  sebesar  30,25  %  dengan  biaya Rp.383.601.612,19.  Nilai  persentase  terbesar kedua adalah pekerjaan pasangan dan plesteran  sebesar  27,83  %  dengan  biaya Rp.352.856.110,23 dan ketiga adalah pekerjaan mekanikal yang memiliki persentase sebesar 11,09
% dengan biaya Rp.140.666.569,90.
Pada  Tabel  2  juga  dapat  dilihat  tiga persentase  yang  paling  kecil  adalah  pekerjaan plafond yang memiliki nilai persentase 1,86 % dengan  biaya  Rp.23.568.462,00,  lalu  ada pekerjaan  lain  dengan  persentase  1,93  % dengan biaya Rp.24.510.000,00 dan pekerjaan tanah dan pasir dengan persentase 2,98 %.
Tabel 1. Daftar umur layan komponen bangunan
Kelompok  Komponen Bangunan Umur Pakai (tahun) Atap Streel Roof Frame 30 Roof Clay Tile 20 Gutter 15 Dinding Wall Paint 8 Aluminium Paint 12 Wood Paint 15 Frame Aluminium 15 Door Aluminium 15 Timber Frame 30 Timber Door 30 Timber Window 30 Door and Window Glass 20 Lantai Granit 20 Ceramic 20 Plafon Gypsum 15 GRC 18 Sanitasi Wastafel 8 Stainless Steel Sink 12 Water Crane 3 Water Closet 15 Shower 8
Floor Drain 8 PVC pipe 30 Asesori Slot Door  Window 10 HandleDoor Window 10 Hinge Door  Window 20 ME Lamp Standart 5 Lamp Down Light 5 Wall Stop Contact 20 Saclar Single 20 Saclar Multiple 20 Fitting 20 Lif 30 Fire Alaram 30 Telephon 15 CCTV 30 Water Heater 15 AC 15 (Sumber: Kaming, et al., 2019) Tabel 2. Biaya pembangunan No Jenis Pekerjaan Persentase Biaya 1 Pekerjaan Persiapan 3,65 % Rp.46.239.200,00 2 Pekerjaan Tanah dan Pasir 2,98 % Rp.37.751.604,97 3 Pekerjaan Struktur 30,25 %  Rp.383.601.612,1 9 4 Pekerjaan Pasangan dan Plesteran 27,83 %  Rp.352.856.110,2 3 5 Pekerjaan Pasangan 5,72 % Rp.72.508.303,21 6 Pekerjaan Plafond 1,86 % Rp.23.568.462,00 7 Pekerjaan Pintu dan Jendela 5,07 % Rp.64.334.000,00 8 Pekerjaan Pengecatan 4,88 % Rp.61.853.028,43 9 Pekerjaan Mekanikal 11,09 %  Rp.140.666.569,9 0 10  Pekerjaan Elektrikal 4,26 % Rp.53.998.250,00 11  Pekerjaan Lain-Lain 1,93 % Rp.24.510.000,00 Jumlah 100,00 %  Rp.1.261.887.14 0,0
Maintanance cost dihitung dengan jangka waktu  25  tahun  terhitung  dari  tahun  2019 hingga  2044.  Perhitungan Life  Cycle  Cost setiap pekerjaan penggantian dan pemeliharaan dapat dilihat pada Tabel 3. Hasil analisis yang diperoleh dengan mempertimbangkan  nilai  inflasi  6%  dan dengan nilai NPV Rp.427.879.959.

## Gambar 1. Proporsi biaya penggantian dan
pemeliharaan Tabel 3. Biaya maintenance Present Value Biaya Tahunan NPV Tahun ke-3 Rp.5.067.705 Rp.4.254.845 Tahun ke-5 Rp.20.605.200 Rp.15.398.266 Tahun ke-6 Rp.5.540.010 Rp.3.905.707 Tahun ke-7 Rp.0 Rp.0 Tahun ke-8 Rp.12.831.700 Rp.8.050.609 Tahun ke-9 Rp.7.186.695 Rp.4.253.805 Tahun ke-10 Rp.181.585.675 Rp.101.397.441 Tahun ke-12 Rp.8.599.355 Rp.4.273.879 Tahun ke-14 Rp.0 Rp.0 Tahun ke-15 Rp.290.903.093 Rp.121.393.861 Tahun ke-16 Rp.20.447.000 Rp.8.047.939 Tahun ke-18 Rp.12.143.770 Rp.4.253.963 Tahun ke-20 Rp.339.775.432 Rp.105.941.980 Tahun ke-21 Rp.14.467.000 Rp.4.256.191 Tahun ke-24 Rp.54.252.745 Rp.13.400.428 Tahun ke-25 Rp.124.682.600 Rp.29.051.046 Total Rp.427.879.959
Dilihat  dari  Gambar  1,  biaya  perawatan dan penggantian pekerjaan pengecatan merupakan  biaya  yang  paling  besar  yaitu sebesar  72,06%,  yang  kedua  adala  biaya pekerjaan pelapis lantai / dinding yaitu sebesar 47,84%,  dan  terbesar  ketiga  adalah  biaya
7.15% 13.69% 47.84% 27.53% 39.69% 72.06% 4.89% 22.97% PEKERJAAN ATAP PEKERJAAN
RAILING
PEKERJAAN
PELAPIS LANTAI/DINDING PEKERJAAN PLAFOND PEKERJAAN PINTU JENDELA
pekerjaan  pintu  jendela  yang  memiliki persentase  39,69%.  Biaya  operasional  gedung juga menggunakan nilai inflansi 6% mencapai nlai  sebesar  Rp.605.914.200.  Komponen  dari biaya  operasional  pada  gedung  ini  terdiri  dari penjaga  kos, cleaning  service ,  dan  utilitas biaya  energi  yang  terdiri  dari  listrik,  telepon dan internet. Detail dari perhitungan operasional dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4. Operational cost No  Kelompok Jumlah Harga Satuan Jumlah Harga 1  Penjaga Kost 1 Rp.1.500.0 00,- Rp.1.500.00 0,- 2  Cleaning Service 1 Rp.1.750.0 00,- Rp.1.750.00 0,- 3  Utilitas Biaya Energi -Listrik 1 Rp.200.000 ,- Rp.200.000, - Telp dan Internet 1 Rp.500.000 ,- Rp.500.000, - Total per bulan Rp.3.950.00 0,- Total per tahun Rp.47.400.0 00,- P / A i = 6 % 12,783 Total life cycle cost Rp.605.914 .200,
Setelah  menghitung  nilai initial  cost, maintanance  cost dan operational  cost didapatkan  jumlah  biaya  keseluruhan  sebesar Rp.2.295.681.300,00.  Total  perhitungan LCC 25  tahun  dapat  dilihat  pada  Tabel  5.  Dengan nilai  persentasi  untuk initial  cost sebesar 54,97% dengan jumlah harga Rp.1.261.887.141,00, maintanance cost sebesar 18,64% dengan jumlah harga Rp.427.879.959,00,  dan operational  cost sebesar 26,39% dengan jumlah harga Rp.605.914.200,00.  Persentase  dari  total life cycle cost terdapat pada Gambar 2.
Tabel 5. Total biaya LCC No Uraian Jumlah Harga 1 Biaya Pembangunan (Initial cost) Rp.1.261.887.141, 00
2 Biaya Penggantian dan pemeliharaan (Maintenance cost) Rp.427.879.959, 00 3 Operational cost Rp.605.914.200, 00
Total  Rp.2.138.747.606, 00
Gambar 2. Proporsi biaya total bangunan

## KESIMPULAN
Life  cycle  cost merupakan  alat  untuk mengontrol  biaya  dengan  estimasi  dasar  dari awal  perencanaan  gedung  dan  pemeliharaan pasca pembangunan. Life Cycle Cost menghitung  semua  aspek  biaya  yang  akan dikeluarkan  sepanjang  siklus  hidup  suatu bangunan,  termasuk  tingkat  suku  bunga  juga diperhitungkan dalam Life Cycle Cost.
Estimasi biaya keseluruhan gedung dengan  metode Life  Cycle  Cost yang dilakukan  pada  bangunan  kos  yang  berlokasi di  Glagahsari  dibagi  menjadi  tiga  kelompok estimasi  biaya,  yaitu initial  cost sebesar Rp.1.261.887.141  dengan  persentase  54,97%, maintanance  cost sebesar  Rp.427.879.959 dengan  persentase  18,64%,  dan operational cost sebesar Rp.605.914.200 dengan persentase 26,39%.
54.97% 18.64% 26.39% INITIAL COST MAINTENANCE COST OPERATIONAL COST

## REFERENSI
A,  H.  A.,  Sugiyarto,    Laksito,  B.  (2014). Analisis  Investasi  Bangunan  Gedung (Studi  Kasus  Pada  Proyek  Pembangunan Gedung  Rawat  Inap  RSUP  Dr.Kariadi Semarang. Matriks Teknik Sipil : 297-304.
Floren,  Kaming,  P.  F.,    Ervianto,  W.  I. (2019). Model
Pemeliharaan
Infrastruktur  Embung  Berbasis  Biaya Siklus Hidup Di Kabupaten Sleman DIY. Jurnal  Manajemen  Aset  Infrastruktur Fasilitas. 3: 13-22.
Heralova, R. S. (2017). Life Cycle Costing as an  Important  Contribution  to  Feasibility Study in Construction Projects. Procedia Engineering. 196: 565-570.
Heralova,  S.  R.  (2014).  Life  Cycle  Cost Optimization Within Decision Making on Alternative  Designs  of  Public  buildings. Procedia Engineering . 85: 454-463.
Junus, T. D.,  Fitria, D. (2015). Pengambilan Keputusan
Investasi dengan
Menggunakan  Metode  Life  Cycle  Cost Analysis. Green  Building  Engineers, Divisi Sustainability, PT Asdi Swasatya .
Kamagi,  G.  P.  (2013).  Analisis  Life  Cycle Cost  pada  Pembangunan  Gedung  (Studi Kasus:  Proyek  Bangunan  Rukun  Bahu Mall  Manado). Jurnal  Sipil  Statik .  1(8): 549-556.
Kaming, P. F.,  Yahya, O. A. (2019). Study on  Life  Cycle  Costing  :  A  Case  of Building  for  Private  High  School  in Jakarta. MATEC  Web  of  Conferences 258 . EDP Sciences, 1-8.
Kaming,  P.  F.,  Liano,  I.  H.,    Sigit,  W.  A. (2019). Adopsi Life Cycle Costing untuk Bangunan  Gedung  Diklat  Muara  Enim.
Jurnal  Rekayasa  Konstruksi  Mekanika
Sipil. 2(2): 121-131.
Liano, I. H. (2019). Implementasi Metode Life Cycle  Cost  Analysis  pada  Bangunan Ruang Kelas di Kompleks Gedung Diklat Kabupaten Muara Enim. Civil Enginering and Environmental Symposium .
Marliansyah, J. (2015). Analisis Rencana  Life
Cycle Cost Gedung Hostel pada
Kawasan  Rumah  Sakit  Jimbun  Medika Kediri. Yogyakarta:  Universitas  Atma Jaya Yogyakarta.
Putro,  R.  W.,    Raflis.  (2019).  Analisis  Life
Cycle Cost pada Green Building Peringkat Platinum Di Indonesia.
Prosiding  Seminar  Intelektual  Muda . Jakarta:  ISBN  :978-623-91368-0-2,  368- 373.
Rachmawati,
A. (2017). Membangun Informasi  Layanan  Umum  Rumah  Kos Melalui  Aplikasi  Berbasis  Web. Jurnal Ilmiah FIFO , 155-162.
Sari,  C.  F.,  Sawaki  ,  M.  E.,    Sabarofek,  M.
S.  (2018).  Pengaruh  Analisis  Investasi Terhadap Kelayakan Penambanganb Batu Mangan Di PT. Berkat Esa Mining. Journal Universitas Sarjanawiyata Tamansiswa. 4(1): 11-18.
Susilo,  E.  (2018). Analisis  Life  Cycle  Cost pada Bangunan Rumah Susun Sederhana Sewa  Di  Daerah  Istimewa  Yogyakarta. Yogyakarta:  Universitas  Islam  Indonesia Yogyakarta.
Astuti,  M.,  Sri  F.    Sugiyanto.  (2017).  Studi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci
Tangerang  Selatan. Matriks  Teknik  Sipil . 981-989.