Abstrak — Nilai  suatu  lahan  ditentukan  oleh  penggunaan properti pada lahan tersebut. Penggunaan properti yang tepat akan memberikan nilai lahan yang tinggi dan baik. Penentuan penggunaan  properti yang  akan  memberikan  nilai lahan yang tertinggi dan terbaik dapat  dilakukan  dengan  analisis  Highest and Best Use. Dalam penelitian ini, lahan yang akan dianalisis menggunakan  metode  Highest  and  Best  Use  terletak  di  Jalan Raya  Diponegoro  nomor  110-112  Surabaya.  Analisis  Highest and Best Use akan meminjau aspek legal dan aspek fisik lahan kosong yang ditinjau sehingga menghasilkan beberapa pilihan alternatif  penggunaan  properti.  Alternatif  penggunaan  yang ada  ditinjau  kelayakan  aspek  finansialnya.  Alternatif penggunaan  yang  dinyatakan  layak  secara  finansial  akan ditinjau  lagi  aspek  produktivitas  maksimumnya  sehingga menghasilkan  nilai  lahan  dari  alternatif  penggunaan  tersebut. Alternatif  penggunaan  yang  memiliki  nilai  lahan  tertinggi adalah  pilihan  pengunaan properti  yang dapat  dikembangkan di  lahan  kosong  tersebut.  Hasil  dari  penelitian  ini  diperoleh bahwa  alternatif  penggunaan  properti  berupa  perkantoran yang  cocok  untuk  dikembangkan  di  lahan  kosong  yang ditinjau dengan nilai lahan tertinggi sebesar Rp
80.627.669,383/m 2 .
Kata  kunci — HBU,  Lahan  Kosong,  Penggunaan  Tertinggi  dan Terbaik

## I. PENDAHULUAN
UMLAH  penduduk  Surabaya  yang  semakin  mengalami peningkatan.menyebabkan  kebutuhan  akan  penggunaan tanah  atau  lahan  juga  meningkat.  Penggunaan  lahan  yang dimaksud dapat berupa pembangunan perumahan, apartemen,  hotel,  gedung  perkantoran,  ataupun  kompleks pertokoan.  Salah  satu  kawasan  di  Surabaya  yang  memiliki lahan  kosong  yang  semakin  sedikit  adalah  Jalan  Raya Diponegoro  tepatnya  lahan  kosong  tersebut  berlokasi  di Jalan Raya Diponegoro Nomor 110-112 (Gambar 1). Lahan tersebut  memiliki  luas  sebesar  3.584  m 2 ,  terletak  di  antara bangunan,  dan  memiliki  status  tanah  sebagai  hak  guna bangunan.  Kawasan  ini  merupakan  kawasan  pemukiman penduduk  sekaligus  juga  perkantoran  dan  jasa  komersial lainnya.

## Gambar  1.  Lokasi  Lahan  Kosong  Di  Jalan  Raya  Diponegoro  Nomor  110- 112 Surabaya
Lahan  tersebut  dapat  memberikan  nilai  lebih  jika dikembangkan  menjadi  suatu  properti.    Nilai  yang dihasilkan  oleh  suatu  lahan  ditentukan  oleh  penggunaan properti  pada  lahan  tersebut.  Nilai  lahan  yang  tinggi  dan baik  dihasilkan  oleh  penggunaan  properti  yang  tepat. Pemilihan  properti  yang  tepat  dapat  dilakukan  melalui analisis Highest and Best Use . Analisis Highest  and  best  use (HBU)  merupakan  suatu analisis tentang penggunaan terbaik atau tertinggi dari suatu lahan kosong.  Analisis ini terdiri dari beberapa aspek yaitu, aspek  kelayakan  secara  legal,  aspek  kelayakan  secara  fisik, aspek  kelayakan  secara  finansial,  dan  aspek  produktivitas secara  maksimal.Sebuah  properti  dikatakan  memenuhi syarat  atau  kriteria  HBU  jika  secara  legal  diijinkan, memungkinkan  secara  fisik,  layak  secara  finansial,  dan dapat memberikan hasil yang maksimal.
Adapun  tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk mendapatkan  jenis  properti  komersial  yang  secara  legal diijinkan,  secara  fisik  memungkinkan,  secara  finansial menguntungkan  dan  dapat  memberikan  nilai  lahan  yang terbaik dan tertinggi.

## II. TINJAUAN PUSTAKA
A. Konsep Highest And Best Use
Highest  and  best  use atau  penggunaan  tertinggi  dan terbaik didefinisikan sebagai kemungkinan rasional dan sah penggunaan  tanah  atau  properti  yang  sudah  dikembangkan yang  secara  fisik  dimungkinkan,  mendapatkan  dukungan yang  cukup  dan  secara  finansial  layak  dan  menghasilkan nilai  yang  tertinggi  [1].  Aspek-aspek  yang  perlu dipertimbangkan  dalam  menganalisis  penggunaan  yang terbaik  dan  tertinggi  adalah  aspek  legal,  aspek  fisik,  aspek finansial, dan aspek produktivitas maksimum.
1. Aspek Legal

## Analisis Highest and Best Use Pada Lahan Kosong Di Jalan Raya Diponegoro Nomor 110-112 Surabaya
Yehezkiel Fridly Timang dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : yehezkiel.fridly@gmail.com
J
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 2 (2017), 2337-3520 (2301-928X Print)                                   C658
Aspek  legal  merupakan  hal-hal  yang  berkaitan  dengan hukum  atau  peraturan-peraturan  yang  berlaku  dalam pemerintahan.  Aspek  legal  harus  memenuhi  syarat-syarat peraturan  bangunan,  penataan  wilayah  kota,  dan  peraturan lingkungan [2]. 2. Aspek Fisik
Penggunaan  suatu  lahan  untuk  dijadikan  sebagai  tempat berdirinya  suatu  properti  harus  memperhatikan  kondisi lahan  tersebut.Ukuran,  bentuk,  daerah,  kemiringan  dan asesssibilitas  suatu  lahan  berdampak  pada  penggunaan pengembangan lahan.
3. Aspek Finansial
Dalam  menentukan  penggunaan  yang  terbaik  dari  suatu lahan,  hanya  alternatif  penggunaan  yang  memenuhi  kriteria aspek  fisik  dan  aspek  legal  yang  dapat  dipertimbangkan lebih  lanjut.  Alternatif  penggunaan  tersebut  akan  dikaji apakah dapat  mendatangkan  pendapatan atau pengembalian yang  seimbang  bahkan  lebih  tinggi  daripada  jumlah  yang dibutuhkan  untuk  menutup  biaya  pembangunan  dan operasional.
4. Aspek Produktivitas Maksimum
Dari  berbagai  alternatif  penggunaan  yang  layak  secara finansial,  alternatif  yang  menghasilkan  nilai  tanah  residual yang  tertinggi  dan  konsisten  dengan  tingkat  pengembalian yang  dijamin  oleh  pasar  adalah  alternatif  penggunaan  yang tertinggi  dan  terbaik.  Nilai  residual  tanah  dapat  ditemukan dengan  mengestimasi  nilai  alternatif  penggunaan  yang diusulkan  dan  menguranginya  dengan  nilai  bangunan alternatif.Nilai  bangunan  alternatif  diperoleh  berdasarkan hasil  perhitungan  biaya  investasi  bangunan  sedangkan  nilai alternatif  penggunaan  diperoleh  dengan  menggunakan metode  pendekatan  pendapatan  di  masa  mendatang  yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang.

## III. METODOLOGI PENELITIAN
Metode yang digunakan dalam penelitian ini dapat dilihat pada Gambar 2.
Gambar 2. Diagram Alir Metode Penelitian.

## IV. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN

## A. Analisis Aspek Legal
Peraturan  pemerintah  mengenai  tata  guna  lahan  di  Kota Surabaya  diatur  dalam  Peraturan  Daerah  Kota  Surabaya Nomor  12  Tahun  2014  tentang  Rencana  Tata  Ruang Wilayah  Kota  Surabaya  Tahun  2014-2034.  Berdasarkan lokasi objek penelitian, lahan kosong yang ditinjau termasuk dalam Kecamatan Wonokromo yang berada dalam naungan Unit  Pengembangan  VII  Wonokromo.Unit  Pengembangan VII Wonokromo memiliki fungsi pengembangan sebagai: 1. Pemukiman Penduduk
2. Perdagangan Barang dan Jasa
3. Kawasan Militer
Ditinjau  lebih  detail  lagi,  lokasi  objek  penelitian  yang terletak di Jalan Raya Diponegoro merupakan kawasan yang diperuntukan  untuk  fungsi  pengembangan  perdagangan barang  dan  jasa.  Properti  komerisal  yang  termasuk  dalam perdagangan  barang  dan  jasa meliputi,  pertokoan, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan hotel.

## B. Analisis Aspek Fisik
Aspek  fisik  meliputi  aspek  teknik  yang  berhubungan dengan  fisik  lahan.  Data  yang  dianalisis  meliputi  lokasi lahan,  ketersediaan  fasilitas  fasilitas  publik,  dan  kesesuaian dimensi lahan dengan alternatif penggunaan. Analisis aspek fisik terdiri dari:
1.   Analisis Aspek Fisik Berdasarkan Lokasi Lahan
2.   Analisis Aspek Fisik Berdasarkan Ketersediaan Fasilitas Publik
3.   Analisis  Aspek  Fisik  Berdasarkan  Ukuran  dan  Bentuk Lahan

## C. Perencanaan Bangunan
Berdasarkan  peraturan  pemerintah  setempat,  rencana bangunan  di  atas  lahan  objek  penelitian  perlu  mematuhi aturan-aturan  dalam  mendirikan  sebuah  bangunan  yang menyangkut sempadan, KDB, KLB, dan KDH [3]. 1. Persyaratan Garis Sempadan Bangunan
Garis  sempadan  bangunan  untuk  lahan  yang  ditinjau adalah sebagai berikut .
1. Sisi depan    : 6 meter
2. Sisi kanan    : 3 meter
3. Sisi kiri      : 3 meter
4. Sisi belakang  : 3 meter
2. Persyaratan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Untuk  lahan  ini,  KDB  yang  dijinkan  oleh  pemerintah sebesar  60%.  Luasan  yang  diijinkan  untuk  didirikan bangunan  pada  lahan  tersebut  adalah  luasan  lahan  yang telah  dikurangi  dengan  garis  sempadan  pada  masing- masing sisi.
Untuk  memenuhi  persyaratan  KDB  sebesar  60%,  maka luas  lantai  dasar  atau  luasan  yang  dapat  dibangun berubah menjadi 2.150 m 2 .
Perumusan Masalah Jenis properti komersial apa yang dapat memberikan nilai tertinggi dan terbaik pada lahan Jalan Raya Diponegoro Nomor 110-112
Tinjauan Pustaka
1. Konsep dasar Highest and best use 2. Jenis Properti
3. Penilaian Properti
4. Estimasi Nilai Tanah
Pengumpulan Data
1. Data Fisik Lokasi
2. Building Code dan Zoning
3. Biaya Utilitas
4.
Data Properti Pembanding
Highest and best use
1. Aspek Legal   : Zonning , Peraturan Pemerintah terkait
Bangunan.
2. Aspek Fisik    : Alternatif Penggunaan yang sesuai dengan luas lahan.
3. Aspek Finasial :Biaya Investasi, Pendapatan, Pengeluaran, Diskonto Arus Kas
4. Aspek Produktivitas Maksimum : Nilai Lahan per m 2

## Latar Belakang
1. Kebutuhan lahan di Surabaya meningkat sedangkan ketersediaan lahan terbatas.
2. Pengoptimalan penggunaan lahan di Jalan Diponegoro.

## Analisis Produktivitas Maksimum Mendapatkan alternatif yang memberikan nilai lahan tertinggi dan
terbaik

## Kesimpulan dan Saran
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 2 (2017), 2337-3520 (2301-928X Print)                                   C659
3. Persyaratan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan yang diijinkan pada lahan ini adalah  sebesar  420%.  Sehingga,  luasan  keseluruhan lantai yang dapat dibangun adalah sebagai berikut.
Luas Lantai    = Luas Lahan x 420% = 3584 x 420% = 15052.8 m 2
Jumlah  lantai  maksimum  yang  dapat  dibangun  adalah sebagai berikut.
Lantai 7 .001 7 2150 8 . 15052
Bangunan Dasar Lantai Luas Maksimum Bangunan Lantai Luas    Jadi, tinggi maksimum bangunan yang dapat direncanakan adalah tujuh lantai.
Dari hasil perhitungan tersebut, dapat direncanakan total luas  lantai  yang  direncanakan  melalui  perhitungan berikut.
Luas Total Lantai Rencana = Luas Lantai Dasar Bangunan x Jumlah Lantai = 2150 x 7 = 15050 m 2
4. Persyaratan Koefisien Dasar Hijau (KDH) Besaran  nilai  Koefisien  Dasar  Hijau  untuk  lahan  ini adalah sebesar 20%. Nilai KDH merupakan perbandingan  antara  luasan  lahan  tidak  terbangun dengan  luas  seluruh  lahan.  Perhitungan  KDH  dapat dilihat sebagai berikut.
Luas lahan sisa = Luas lahan – Luas Lantai Dasar Bangunan = 3584 – 2150
= 1434 m 2 ijin) KDH syarat (memenuhi 20% 40% 40% 100% 40 . 0 3584 1434 Lahan Luas Sisa Lahan Luas KDH      

## D. Aspek Finansial
1. Biaya Invstasi
Dalam perencanaan biaya investasi  terdiri dari biaya tanah  dan  biaya  konstruksi.    Biaya  tanah  diperoleh  dari metode perbandingan pasar sehingga diperoleh biaya tanah sesuai  dengan  karakteristik  tanah  yang  ditinjau.  Biaya konstruksi  diperoleh  dari  perhitungan  biaya  pembangunan gedung  [4].  Besar  total  biaya  investasi  tiap  aternatif penggunaan dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Biaya Investasi Alternatif Penggunaan Investasi Pertokoan Investasi Perkantoran Investasi Hotel 219,838,170,991.95 206,190,854,770.95 178,896,222,328.95

## Sumber: Hasil Olahan Penulis
2. Biaya Pendapatan
Perencanaan  biaya  pendapatan  berasal  dari  hasil penyewaan  properti,  pendapatan service  charge ,  dan pendapatan  parkir.  Besarnya  tarif  penyewaan  properti diperoleh  dari  pendekatan  pasar  beberapa  properti  sejenis. Biaya service  charge diperoleh  dari  20%  pendapatan  sewa properti  per  tahun  [5].  Sedangkan  pendapatan  parkir diperoleh  dari  harga  tarif  parkir  dikalikan  dengan  jumlah kendaraan  yang  dapat  ditampung.  Tiap  tahunnya  biaya pendapatan  mengalami  kenaikan  karena  adanya  kenaikan tarif  sewa  properti.  Contoh  hasil  perhitungan  biaya pendapatan dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2.

## Biaya Pendapatan Tiap Alternatif
Tahun Pendapatan Pertokoan Pendapatan Perkantoran Pendapatan Hotel
2017  30,261,579,264  50,747,027,760  37,160,647,603.20
Sumber: Hasil Olahan Penulis
3. Biaya Pengeluaran
Perencanaan  biaya  pengeluaran  terdiri  dari  biaya pengeluaran  air,  biaya  pengeluaran  listrik,  dan  biaya pemeliharaan. Setiap tahunnya biaya pengeluaran mengalami  kenaikan  karena  kenaikan  tarif  rencana  listrik tiap  tahun.  Contoh  biaya  pengeluaran  dapat  dilihat  pada Tabel 3.
Tabel 3. Biaya Pengeluaran Tiap Alternatif Tahun Pengeluaran Pertokoan Pengeluaran Perkantoran Pengeluaran Hotel 2017  7,162,577,305  8,173,925,341 1,997,838,361

## Sumber: Hasil Olahan Penulis
4. Analisis Arus Kas
Analisis  arus  kas  tiap  alternatif  penggunaan  dilakukan dengan  metode Net  Present  Value (NPV).  Metode  ini dilakukan  dengan  cara  mengurangi  pendapatan  dengan pengeluaran  tiap  tahun  selama  masa  investasi  sehingga diperoleh  aliran  kas  bersih.  Pada  akhir  masa  investasi, terdapat  nilai  sisa  bangunan  yang  nilainya  diperoleh  dari hasil  pembangian  umur  efektif  bangunan  dengan  umur manfaat  bangunan  dikalikan  biaya  konstruksinya.  Arus  kas bersih  kemudian  disesuaikan  dengan discount  factor yang besarnya  diperoleh  dari  rata-rata  tingkat  suku  bunga  ± tingkat  resiko  yang  diterima,  yakni  sebesar  12.72%.    Nilai NPV  bertanda  positif  mengidentifikasikan  bahwa  investasi tersebut  layak  dan  sebalikya.  Lama  investasi  yang direncanakan  adalah  sepuluh  tahun.Hasil  dari  perhitungan aliran  kas  tiap  alternatif  penggunaan  dapat  dilihat  pada Tabel 4.
Tabel 4. Hasil Perhitungan Aliran Kas Alternatif Penggunaan

## E. Analisis Produktivitas Maksimum
Alternatif penggunaan  yang layak  secara legal,  fisik, dan finansial, selanjutnya akan dianalisis produktifitas maksimum.  Analisis  penggunaan  maksimal  produktif bertujuan  untuk  mencari  nilai  lahan  dari  masing-masing alternatif.
Nilai  lahan  alternatif  penggunaan  diperoleh  dari  nilai properti  dikurangi  dengan  nilai  bangunan.  Nilai  properti diperoleh  dengan  menggunakan  pendekatan  pendapatan.. Pendekatan  pendapatan  dilakukan  dengan  cara  mengurangi pendapatan  dengan  pengeluaran  tiap  tahun  selama  masa investasi  sehingga  diperoleh  aliran  kas  bersih  tanpa memasukkan  biaya  investasi.  Kemudian,  besaran Net Operating  Income pada  akhir  masa  investasi  dibagi  dengan tingkat kapitalisasi sehingga diperoleh terminal value . Nilai
Uraian Alternatif Pertokoan Perkantoran Hotel Investasi 264,960,730,991.95 251,313,414,770.95 224,018,782,328.95 Pendapatan 30,261,579,264 50,747,027,760 37,160,647,603 Pengeluaran 7,162,577,305 8,173,925,340.84 1,997,838,360.54 NPV -41,661,912,075.79 87,309,250,610.40 66,130,179,267.84 Kesimpulan Tidak Layak Layak Layak
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 2 (2017), 2337-3520 (2301-928X Print)                                   C660
NPV  yang  diperoleh  dari  perhitungan  pendapatan  bersih kemudian  dipilih  menjadi  nilai  properti.    Nilai  bangunan sendiri  adalah  nilai  konstruksi  dari  alternatif  penggunaan. Nilai bangunan perkantoran adalah sebesar Rp 117.594.374.770  dan  nilai  bangunan  hotel  adalah    sebesar Rp 90.299.742.328.
Nilai properti pertokoan adalah sebesar Rp 406.563.94.841. Hasil perhitungan   nilai properti pertokoan dapat  dilihat  pada  Tabel  5.  Dengan  cara  yang  sama,  nilai properti hotel diperoleh sebesar Rp 345.071.820.301.
Tabel 5. Hasil Perhitungan Nilai Properti Pertokoan (dalam ribuan rupiah) Tahun ke 0 1 2 3 4 5 Investasi Outflow -8,173,925  -8,477,555  -8,782,605  -9,089,122 - 9,397,15 4 Inflow 50,747,027 52,417,372  54,143,006  55,925,758 57,767,5 18 Terminal Value Cap rate (12.27%) Net Cash Flow 42,573,102 43,939,817  45,360,400  46,836,635 48,370,3 64 Discount Rate (12.27%) 1 0.887 0.787 0.698 0.619 0.549 Net Present Value 37,768,898 34,582,492  31,671,887  29,012,274 26,581,1 92 Net Present Value Kumulatif 37,768,898 72,351,390 104,023,277 133,035,551 159,616, 744 NPV 406,563 ,941

## Sumber: Hasil Olahan Penulis
Untuk  mendapatkan  nilai  lahan  masing-masing  alternatif penggunaan,  maka  dilakukan  pengurangan  nilai  properti alternatif  penggunaan  terhadap  nilai  bangunan  alternatif penggunaan.  Hasil  perhitungan  nilai  lahan  masing-masing alternatif dapat dilihat pada Tabel 6.

## Tabel 6. Nilai Lahan Alternatif Penggunaan
Dari  dua  alternatif  penggunaan  yang  telah  dianalisis produtktivitas  maksimumnya,  alternatif  penggunaan  kantor yang mampu memberikan nilai lahan tertinggi yakni sebesar Rp 80.627.669/m 2 .

## V. KESIMPULAN
Dari  penelitian  ini  dapat  ditarik  beberapa  kesimpulan antara lain sebagai berikut :
1. Menurut analisis aspek legal, aspek fisik dan pemilihan alternatif,  properti  komersial  yang  dapat  diperuntukkan pada  lahan  kosong  di  Jalan  Raya  Diponegoro  Nomor 110-112    antara  lain  pertokoan,  perkantoran,  pusat perbelanjaan, dan hotel.
2. Dari  analisis  aspek  finansial,  alternatif  properti  yang dinyatakan layak adalah perkantoran dan hotel.
3. Dari analisis produktifitas maksimum dapat disimpulkan bahwa  pengembangan  lahan  sebagai  properti  komersial perkantoran  merupakan  alternatif  penggunaan  terbaik bagi  lahan  objek  penelitian  karena  memiliki  nilai  lahan sebesar Rp 80.627.669/m 2

## DAFTAR PUSTAKA
[1] A.  Prawoto, Teori  dan  Praktek  Penilaian  Propert  Edisi  III . Yogyakarta: BPFEE Universitas Gajah Mada, 2015.
[2] B.  Hidayawati,  W  dan  Harjanto, Konsep  Dasar  Penilaian Properti . Yogyakarta: BPFE Universitas Gajah Mada, 2003.
[3] P. Hartono, Utilitas Bangunan . Jakarta: Djambatan, 2002.
[4]
K. P. Umum, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 45/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara . Jakarta, 2007.
[5]           J. Jimmy S, Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan . Jakarta: Erlangga, 2005. Tahun ke 6 7 8 9 10 Investasi Outflow -9,968,258  -10,287,871  -10,609,213  -10,932,340  -11,257,312 Inflow 61,730,204  63,763,768  65,864,644  68,035,058  70,277,313 Terminal Value Cap rate (12.27%) 463,993,712 Net Cash Flow 51,761,945  53,475,896  55,255,430  57,102,717  523,013,713 Discount Rate (12.27%) 0.487521 0.432506999 0.383700318 0.340401276 0.301988357
Net
Present Value 25,235,081  23,128,699  21,201,526  19,437,837  157,944,051 Net
Present Value Kumulatif 184,851,826  207,980,525  229,182,052  248,619,889  406,563,941
NPV
No Uraian Perkantoran Hotel 1. Nilai Properti 406,563,941,841 345,071,820,301 2. Nilai Bangunan 117,594,374,770 90,299,742,328 3. Nilai Lahan 288,969,567,070 254,772,077,972 4. Nilai lahan/m 2 80,627,669 71,085,959