## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA

## ANALISIS SENSITIVITAS NILAI INVESTASI TERHADAP ANNUAL BENEFIT PROYEK PEMBANGUNAN PASAR DI INDRAMAYU
IbnuFajar 1,*) , Wachid Hasyim 2) , Nono
Suhana 3)
1 Program Studi Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Wiralodra wiralodrafajaribnu0011@gmail.com 2 Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Wiralodra
wachidhasyim@gmail.com 3 Program Studi Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Wiralodra nanosuhana@gmail.com

## ABSTRAK
Investasi merupakan kegiatan menempatkan modal
dengan tujuan
memperoleh  keuntungan  dalam  periode tertentu, Dalam hal ini pemerintah Kabupaten  Indramayu  akan  mendirikan bangunan  pasar  untuk  investasi  dan memberikan  wadah  bagi  para  pedagang. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui sensitivitas  nilai  investasi  terhadap  annual benefit. Data diperoleh dari hasil wawancara  dengan  kepala  pengurus  pasar dan  pihak  terkait,  metode  penelitian  yang digunakan berupa metode analisis deskriptif menggunakan analisis sensitivitas dengan  dua  alternatif.  Alternatif  disusun berdasarkan  nilai  investasi  dan  periode operasional  yaitu  alternatif  A  dengan modal  Rp,  39,782,240,911  dan  masa investasi selama 20 tahun, suku bunga 12% dan  alternatif  B  dengan  modal  Rp, 42,067,040,911  masa  investasi  selama  25 tahun, suku bunga 12%. Berdasarkan hasil analisis  dan  pembahasan  maka  dapat ditarik  kesimpulan  bahwa  alternatif  A memiliki beberapa nilai parameter insvestasi, yaitu NPV 43,960,356,295, BCR (Benefit  Cost  Ratio)  1.10  %,  IRR  (Internal
Rate  of  Return)  2.73  %,,  Payback  Period (PBP)  pada  tahun  ke  11,  sedangkan  pada Alternatif  B,  nilai  beberapa  parameter yaitu  NPV  50,056,649,833,  BCR  1.53  %, IRR  15.63  %,  PBP  terjadi  tahun  ke  11. Hasil  Analisis  nilai  investasi  terhadap annual benefit pada masing-masing alternatif  yaitu  sensitivitas  A  pada  angka Rp.  48,459,760,321,  sensitifitas  B  pada angka Rp. 53,277,732,244.
Kata  Kunci  :  Annual  Benefit,  NPV  (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), IRR  (Internal  Rate  of  Return),  Payback Period (PBP)

## ABSTRACT
Investment is the activity of placing capital with  the  aim  of  obtaining  profits  in  a certain  period;  in  this  case,  the  Indramayu Regency  government  will  build  a  market building for investment and provide a place for  traders.  This  study  aims  to  determine the sensitivity of investment value to annual benefits.  Data  obtained  from  interviews with  the  head  of  market  management  and related  parties.  The  research  method  used is  the  descriptive  analysis  method  using sensitivity  analysis  with  two  alternatives. Alternatives  are  arranged  based  on  the investment  value  and  operational  period, namely  alternative  A  with  a  capital  of  Rp. 39,782,240,911 and an investment period of 20  years,  an  interest  rate  of  12%,  and alternative  B  with  a  capital  of  Rp. 42,067,040,911 and an investment period of 25 years, an interest rate of 12%. Based on the results of the analysis and discussion, it can  be  concluded  that  alternative  A  has several investment parameter values, namely  NPV  43,960,356,295,  BCR  (Benefit Cost  Ratio)  1.10%,  IRR  (Internal  Rate  of Return) 2.73%, and Payback Period  (PBP) in year 11, while in alternative B, the value of  several  parameters,  namely  NPV 50,056,649,833,  BCR  1.53%,  IRR  15.63%, and PBP, occurs  in  year 11. The results  of the  analysis  of  the  investment  value  of  the

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
annual  benefit  of  each  alternative  are sensitivity  A  at  Rp.  48,459,760,321,  and sensitivity B at Rp. 53,277,732,244.
Keyword : Annual  Benefit ,  NPV  ( Net Present Value ), BCR ( Benefit Cost Ratio ), IRR  ( Internal  Rate  of  Return ), Payback Period (PBP)

## 1. PENDAHULUAN
Indramayu  merupakan  salah  satu wilayah  administratif  di  Provinsi  di  Jawa Barat  dengan  luas  wilayah  2.044  km2 (Dinas_Kominfo, 2024). Indramayu berkembang  cukup  pesat  baik  dalam  hal pembangunan maupun pertumbuhan jumlah penduduk,  Populasi  penduduk  di  suatu daerah sangat berpengaruh pada penyediaan sarana  perekonomian  di  wilayah  tersebut. Salah  satu  sarana  yang  sangat  dibutuhkan dalam  suatu  masyarakat  guna  untuk memenuhi  kebutuhan  hidup  sehari-hari ialah  pasar  (Azizah,  2019).  Kegiatan  di pasar  dapat  memberikan  gambaran  tentang keadaan  perekonomian  masyarakat  di daerah  tersebut.  Saat  ini,  keberadaan  pasar tradisional semakin terbatas semakin banyak pasar modern yang mudah ditemukan  dimana  saja.  Seiring  dengan kesan  pasar  tradisional  yang  selama  ini dikenal  kotor,  bau,  dan  minim  ruang, sehingga  semakin  mengurangi  keinginan masyarakat  untuk  berkunjung  ke  pasar tradisional,  untuk  menjaga  agar  pasar tradisional  tetap  hidup,  pemerintah  harus mengubah citra pasar tradisional  yang telah melekat  selama  ini  dengan  melakukan perbaikan atau pembangunan kembali pasar tradisional  yang  ada  agar  suasana  dan fasilitas-fasilitasnya  dapat  bersaing  dengan pasar-pasar  modern.  Salah  satunya  ialah dengan  membangun  kembali  Pasar  Baru Kabupaten Indramayu.
Menurut  Perpres  no.112,  tahun  2007 terkait  pasar  tradisional  adalah  pasar  yang dibangun  dan  dipelihara  oleh  negara, pemerintah  daerah,  swasta,  badan  usaha milik  negara,  dan  perusahaan  daerah, termasuk  kerjasama  antara  swasta  dan
kawasan  komersial  berupa  toko,  kios,  los, dan  tenda.  Masyarakat  atau  koperasi  yang dipimpin  oleh  pedagang  kecil,  menengah dan  swadaya  dengan  usaha  kecil,  modal kecil  dan  proses  jual  beli  barang  melalui musyawarah.
Dalam  penelitian  ini  akan  dilakukan analisis  atau  studi  kelayakan  pembangunan pasar  tradisional  di  Kabupaten  Indramayu Provinsi  Jawa  Barat  dengan  menyusun perencanaan investasi dengan dua alternatif. Alternatif tersebut dibedakan menurut besar nilai  investasi  dan  periode  operasional pasar. Pada alternatif A nilai investasi lebih rendah dengan periode operasional 20 tahun sedangkan alternatif B,  nilai  investasi lebih tinggi dengan periode operasional 25 tahun.
Penilaian  kelayakan  investasi  diukur dengan  nilai  parameter  berupa Net  Present Value (NPV), Internal  Rate  of  Return (IRR), Benefit  Cost  Ratio (BCR),  dan
Payback Period (PBP) (Hasyim &
Wardani,  2023)  (Wardana  et  al.,  2021). Adapun  tujuan  dari  penelitian  ini  adalah untuk  mengetahui  besarnya  nilai  BCR ( Benefit  Cost  Ratio ),  NPV  ( Net  Present Value ),  IRR  ( Internal  Rate  of  Return ), Payback Period
(PBP), dan untuk mengetahui  besarnya  nilai  sensitivitas  nilai investasi terhadap annual benefit .

## 1.1 Rumusan Masalah
Beberapa  masalah  penting  dalam peneltian  dapat  dinyatakan  dalam  rumusan masalah, seperti berikut :
1. Berapa  besar  nilai  BCR  ( Benefit  Cost Ratio ),  NPV  ( Net  Present  Value ),  IRR ( Internal Rate of Return ), dan Payback
Period (PBP)?
2. Berapa  besar  nilai  investasi  yang sensitif terhadap nilai annual benefit ?

## 1.2 Tujuan Penelitian
Berdasarkan  rumusan  masalah,  maka penelitian  ini  mempunyai  tujuan  sebagai berikut :
1. Untuk  mengetahui  besarnya  nilai  BCR ( Benefit  Cost  Ratio ), NPV ( Net  Present

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
Value ),  IRR  ( Internal  Rate  of  Return ), Payback Period (PBP).
2. Untuk mengetahui besarnya nilai
investasi  yang  sensitif  terhadap annual benefit .

## 2. METODE PENELITIAN
2.1 Teknik Pengumpulan Data
Teknik  pengumpulan  data  yang  akan digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah wawancara  dengan  pihak  penanggung jawab  Pasar  di  daerah  Indramayu    untuk mendapatkan informasi-informasi yang
berkaitan
dengan
penelitian, serta pengamatan langsung dilapangan. Selain itu juga  mencari  data  sekunder,  berupa  data yang  mengacu  dari  penelitian  yang  pernah dilakukan,  literatur-literatur,  internet,  dan berbagai sumber yang relevan dengan judul penelitian.

## 2.2 Tahap Penelitian dan Analisis Data
Tahapan dan prosedur penelitian adalah
sebagai betikut :
1. Tahap persiapan
2. Data lapangan
3. Tahap pengumpulan data
4. Tahap analisa data
5. Tahap pembahasan

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Data Investasi Proyek
Pasar  tradisional  merupakan  salahsatu tempat  tercipta  lapangan  pekerjaan  bagi warga sekitar (Melinda et al., 2023). Selain itu  pasar  dapat  menjadi  mitra  bagi pemerintahan di pedesaan dengan mengembangkan kerjasama dengan
BUMDes  (Arman  et  al.,  2019).  Kerjasama kemitraan tersebut diharapkan akan mampu memberikan kontribusi yang cukup terhadap  pendapatan  hasil  desa  serta memelihara  hasil-hasil  pembangunan  di pedesaan (Maulana, 2023).  Oleh karena itu
guna  mendukung  pendapatan  penghasilan, maka  pemerintah  daerah  harus  melakukan studi  kelayakan  investasi  pembangunan pasar  sehingga  pembangunan  pasar  dapat diwujudkan (Arief & Buraida, 2019).
Proyek pembangunan pasar direncanakan  akan  dilaksanakan  dalam beberapa tahap. Adapun tahapan pelaksanakan menyesuaikan
anggaran pemerintah  dengan  dana  bersumber  dari APBD Kabupaten Indramayu.
Gambar  1. Site  plan pasar  tradisional Indramayu
Kelayakan investasi pembangunan pasar  Indramayu  dinilai  dengan  dua alternatif    nilai  investasi  dan  periode operasional.  Pada  Alternatif  A,  biaya investasi direncanakan sebesar Rp, 39,782,240,911,-  dengan  periode  20  tahun, sedangkan pada Alternatif B, nilai investasi sebesar Rp, 42,067,040,911,- dengan periode  25  tahun.  Berikut  ini  uraian  biaya tetap ( Fixed Cost ) pada proyek seperti pada tabel 1 berikut.

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
Tabel 1. Perincian Fixed Cost Fixed Cost Jumlah Harga Peralatan Administrasi Rp32,400,000 Gaji Karyawan Rp303,744,000 Biaya Pelaksanaan Konstruksi Rp34,379,975,993 Urugan Tanah Tahap 1 Rp4,308,411,000 Urugan Tanah Tahap 2 Rp4,126,793,000 Biaya Fasilitas Pembangunan Pasar Rp2,218,000,000 Jalan Rp3,184,264,918 Listrik Rp25,920,000 Air Bersih (PDAM) Rp38,880,000 TOTAL Rp48,618,388,911

## 3.2 Hasil Data Lapangan
Proyek  pembangunan  pasar  Indramayu ini merupakan rencana pemerintah
Indramayu agar mampu memberikan pendapatan  hasil  daerah  dari  kelangsungan kegiatan  pasar  tradisional  Indramayu. Untuk  lebih  jelasnya  perincian  investasi modal  awal  proyek  pembangunan  pasar Indramayu  disajikan  dalam  dua  Alternatif, yaitu
Alternatif A sebesar Rp, 39,782,240,911  dan  Alternatif  B  sebesar
Rp, 42,067,040,000,

## 3.3 Pendapatan Pasar Tahunan
Pendapatan  pasar  tahunan  didapatkan dari  beberapa  biaya  variabel  seperti  biaya sewa ruko, pengelolaan parkir, dan retribusi.  Data-data  tersebut  didapatkan melalui wawancara kepada pengelola pasar. Berikut  adalah  tabel  perkiraan  pendapatan dari proyek pembangunan pasar Indramayu yang  diperkirakan  dengan  umur  investasi selama 20 tahun.

## Tabel 2. Pendapatan Pasar Pertahun Tiap Alternatif
Alternatif A No Tahun Jumlah 1 2023 Rp      3,608,784,000 2 2024 Rp      3,847,438,080 3 2025 Rp      4,114,730,650
Alternatif A No Tahun Jumlah 4 2026 Rp      4,414,098,328 5 2027 Rp      4,749,390,127 6 2028 Rp      5,124,916,942 7 2029 Rp      5,545,506,975 8 2030 Rp      6,016,567,812 9 2031 Rp      6,544,155,950 10 2032 Rp      7,135,054,664 11 2033 Rp      7,796,861,223 12 2034 Rp      8,538,084,570 13 2035 Rp      9,368,254,718 14 2036 Rp    10,298,045,285 15 2037 Rp    11,339,410,719 16 2038 Rp    12,505,740,005 17 2039 Rp    13,265,337,858 18 2040 Rp    14,662,778,401 19 2041 Rp    16,227,911,810 20 2042 Rp    17,980,861,227 Alternatif B No Tahun Jumlah 1 2023 Rp      3,608,784,000 2 2024 Rp      3,847,438,080 3 2025 Rp      4,114,730,650 4 2026 Rp      4,414,098,328 5 2027 Rp      4,749,390,127 6 2028 Rp      5,124,916,942 7 2029 Rp      5,545,506,975 8 2030 Rp      6,016,567,812 9 2031 Rp      6,544,155,950 10 2032 Rp      7,135,054,664 11 2033 Rp      7,796,861,223 12 2034 Rp      8,538,084,570 13 2035 Rp      9,368,254,718 14 2036 Rp    10,298,045,285 15 2037 Rp    11,339,410,719 16 2038 Rp    12,505,740,005 17 2039 Rp    13,265,337,858 18 2040 Rp    14,662,778,401 19 2041 Rp    16,227,911,810

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
Alternatif B No Tahun Jumlah 20 2042 Rp    17,980,861,227 21 2043 Rp    19,944,164,574 22 2044 Rp    22,143,064,323 23 2045 Rp    24,605,832,042 24 2046 Rp    27,364,131,887 25 2047 Rp    30,453,427,713 Dikarenakan  tidak  adanya  Pajak Penghasilan (PPh) atau pajak yang dikenakan  terhadap  subjek  pajak  (Wajib Pajak)  dengan  penghasilan  yang  diterima atau  diperoleh  dalam  tahun  pajak,  maka seluruh  penghasilan  dari  penyewaan  tiap unit  bangunan  ataupun  dari  retribusi sampah  dan  WC  umum  itu  masuk  ke  kas daerah  atau  langsung  disetorkan  ke  dinas terkait  yang  bertanggung  jawab  dari  pasar Indramayu.

## 3.4 Proyeksi Arus Kas Keluar
Berikut adalah tabel perkiraan pengeluaran  dari  proyek  pembangunan pasar  Indramayu  yang  diperkirakan  dengan umur investasi selama 20 tahun.
Tabel 3.

## Pengeluaran Pasar Pertahun
NO URAIAN VOL SAT JUMLAH/TH (Rp) I Biaya Kantor dan Fasilitas Umum 1 Peralatan Administrasi 3 bh 32,400,000 2 Listrik 6 bh 25,920,000 3 Air Bersih (PDAM) 6 bh 38,880,000 4 Biaya Angkut Sampah 3 truk 16,200,000 II Gaji Karyawan 1 Kepala UPTD Pasar 12 bln 45,840,000 2 Staf Administrasi Pasar 8 ASN 12 bln 257,904,000 TOTAL BIAYA 417,144,000,00

## 3.5 Analisis Kelayakan
A. Net Present Value (NPV)
Merupakan  analisis  yang  menghitung nilai  sekarang  dari  aliran  kas  masuk  bersih ( net  cash  flow )  di  masa  yang  akan  datang (selama  umur  ekonomis)  (Hasyim  & Wardani, 2023) (Oktavian, 2020) (Giatman, 2011).  Berikut  adalah  perhitungan  NPV selama  masa  investasi  dengan  menghitung pendapatan  dan  pengeluaran  selama  masa investasi:

## Tabel 4.

## Hasil Analisis NPV Pendapatan Investasi
Alternatif A TH TH Ke- Pendapatan (Cash In) (Rp) df PV Pendapatan (Rp) 2023 1 3,608,784,000 0.893 3,222,644,112 2024 2 3,847,438,080 0.797 3,066,408,150 2025 3 4,114,730,650 0.712 2,929,688,223 2026 4 4,414,098,328 0.636 2,807,366,536 2027 5 4,749,390,127 0.567 2,692,904,202 2028 6 5,124,916,942 0.507 2,598,332,890 2029 7 5,545,506,975 0.452 2,506,569,153 2030 8 6,016,567,812 0.404 2,430,693,396 2031 9 6,544,155,950 0.361 2,362,440,298 2032 10 7,135,054,664 0.322 2,297,487,602 2033 11 7,796,861,223 0.287 2,237,699,171 2034 12 8,538,084,570 0.257 2,194,287,734 2035 13 9,368,254,718 0.229 2,145,330,331 2036 14 10,298,045,285 0.205 2,111,099,283 2037 15 11,339,410,719 0.183 2,075,112,162 2038 16 12,505,740,005 0.163 2,038,435,621 2039 17 13,265,337,858 0.146 1,936,739,327 2040 18 14,662,778,401 0.130 1,906,161,192 2041 19 16,227,911,810 0.116 1,882,437,770 2042 20 17,980,861,227 0.104 1,870,009,568 Jumlah 47,311,846,719,22

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
Tabel 5.

## Hasil Analisis NPV Pengeluaran
Investasi Alternatif A
TH TH Ke- Pengeluaran (Cash Out) (Rp) df PV Pengeluaran (Rp) 2023 1 417,144,000 0.893 372,509,592 2024 2 420,384,000 0.797 335,046,048 2025 3 417,144,000 0.712 297,006,528 2026 4 417,144,000 0.636 265,303,584 2027 5 517,144,000 0.567 293,220,648 2028 6 417,144,000 0.507 211,492,008 2029 7 417,144,000 0.452 188,549,088 2030 8 417,144,000 0.404 168,526,176 2031 9 417,144,000 0.361 150,588,984 2032 10 617,144,000 0.322 198,720,368 2033 11 417,144,000 0.287 119,720,328 2034 12 417,144,000 0.257 107,206,008 2035 13 417,144,000 0.229 95,525,976 2036 14 417,144,000 0.205 85,514,520 2037 15 667,144,000 0.183 122,087,352 2038 16 417,144,000 0.163 67,994,472 2039 17 417,144,000 0.146 60,903,024 2040 18 417,144,000 0.130 54,228,720 2041 19 417,144,000 0.116 48,388,704 2042 20 717,144,000 0.104 74,582,976 Jumlah 3,317,115,104
Dari  hasil  tabel  diatas  nilai  NPV analisis sensitivitas A didapat:
NPV = PV pendapatan – PV pengeluaran NPV = 47,311,846,719,22 – 3,351,490,424 NPV = 43,960,356,295.
Maka dari perhitungan diatas, didapat Investasi  20  tahun  yaitu  43,960,356,295 dengan    menggunakan      tingkat      suku bunga   12%  maka Net  Present  Value dari proyek      pasar      tradisional      di      pasar Indramayu ini memperoleh nilai  yang lebih besar dari nol (NPV ≥ 0) yaitu sebesar Rp, 43,960,356,295.  Ini  menandakan    bahwa proyek    pasar    tradisional  di  Indramayu layak dijalankan .
Tabel 6.

## Hasil Analisis NPV Pendapatan Investasi
Alternatif B TH TH Ke- Pendapatan (Cash In) (Rp) df PV Pendapatan (Rp) 2023 1 3,608,784,000 0.893 3,222,644,112 2024 2 3,847,438,080 0.797 3,066,408,150 2025 3 4,114,730,650 0.712 2,929,688,223 2026 4 4,414,098,328 0.636 2,807,366,536 2027 5 4,749,390,127 0.567 2,692,904,202 2028 6 5,124,916,942 0.507 2,598,332,890 2029 7 5,545,506,975 0.452 2,506,569,153 2030 8 6,016,567,812 0.404 2,430,693,396 2031 9 6,544,155,950 0.361 2,362,440,298 2032 10 7,135,054,664 0.322 2,297,487,602 2033 11 7,796,861,223 0.287 2,237,699,171 2034 12 8,538,084,570 0.257 2,194,287,734 2035 13 9,368,254,718 0.229 2,145,330,331 2036 14 10,298,045,285 0.205 2,111,099,283 2037 15 11,339,410,719 0.183 2,075,112,162 2038 16 12,505,740,005 0.163 2,038,435,621 2039 17 13,265,337,858 0.146 1,936,739,327 2040 18 14,662,778,401 0.130 1,906,161,192 2041 19 16,227,911,810 0.116 1,882,437,770 2042 20 17,980,861,227 0.103 1,852,028,706 2043 21 19,944,164,574 0.093 1,854,807,305 2044 22 22,143,064,323 0.083 1,837,874,339 2045 23 24,605,832,042 0.074 1,820,831,571 2046 24 27,364,131,887 0.066 1,806,032,705 2047 25 30,453,427,713 0.059 1,796,752,235 Jumlah 56,410,164,012,83

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
Tabel 7.

## Hasil Analisis NPV Pengeluaran Investasi
Alternatif B TH TH Ke- Pengeluaran (Cash Out) (Rp) df PV Pengeluaran (Rp) 2023 1 440,544,000 0.893 393,405,792 2024 2 440,544,000 0.797 351,113,568 2025 3 440,544,000 0.712 313,667,328 2026 4 440,544,000 0.636 280,185,984 2027 5 540,544,000 0.567 306,488,448 2028 6 440,544,000 0.507 223,355,808 2029 7 440,544,000 0.452 199,125,888 2030 8 440,544,000 0.404 177,979,776 2031 9 440,544,000 0.361 159,036,384 2032 10 2,240,544,000 0.322 721,455,168 2033 11 440,544,000 0.287 126,436,128 2034 12 440,544,000 0.257 113,219,808 2035 13 440,544,000 0.229 100,884,576 2036 14 440,544,000 0.205 90,311,520 2037 15 3,440,544,000 0.183 629,619,552 2038 16 440,544,000 0.163 71,808,672 2039 17 440,544,000 0.146 64,319,424 2040 18 440,544,000 0.130 57,270,720 2041 19 440,544,000 0.116 51,103,104 2042 20 4,040,544,000 0.103 416,176,032 2043 21 440,544,000 0.093 40,970,592 2044 22 440,544,000 0.083 36,565,152 2045 23 440,544,000 0.074 32,600,256 2046 24 440,544,000 0.066 29,075,904 2047 25 4,640,544,000 0.059 273,792,096 Jumlah 5,259,967,680
Dari  hasil  tabel  diatas  nilai  NPV analisis sensitivitas B didapat:
NPV = PV pendapatan – PV pengeluaran NPV = 52,173,864,012,83 – 6,353,514,180 NPV =  50,056,649,833.
Maka dari perhitungan diatas, didapat Investasi  25  tahun  yaitu  50,056,649,833 dengan    menggunakan      tingkat      suku bunga   12%  maka Net  Present  Value dari proyek      pasar      tradisional      di      pasar Indramayu ini memperoleh nilai  yang lebih
besar dari nol (NPV ≥ 0) yaitu sebesar Rp, 50,056,649,833,  Ini  menandakan    bahwa proyek    pasar    tradisional  di  Indramayu layak dijalankan.

## B. Internal Rate Of Return
Analisis  ini  ditujukan  untuk  mencari tingkat  bunga  dengan  menyamakan  nilai sekarang  investasi  dengan  nilai  sekarang aliran kas bersih di masa yang akan datang (Giatman,  2011).  Pada  penelitian  ini  akan menaikkan tingkat suku bunga sampai NPV menunjukkan nilai negatif kemudian dihitung pada tingkat suku bunga ke berapa, NPV sama dengan Rp, 0,-. Internal Rate of Return alternatif  A  dari  proyek  pasar tradisional  di  Indramayu  adalah  2,73%, Sedangkan Rate  of  Return alternatif  B  dari proyek  pasar  tradisional  di  Indramayu adalah 15,63%. Hal ini menandakan bahwa proyek pasar tradisional di Indramayu layak dijalankan karena mempunyai Internal Rate of  Return lebih  tinggi  dari  tingkat  suku bunga.
C. PayBack Period (PBP)
Merupakan  metode  yang  digunakan  untuk menghitung  lama  periode  yang  diperlukan untuk  mengembalikan  uang  yang  telah diinvestasikan  dari  aliran  kas  masuk, dengan persamaan berikut (Giatman, 2011).
= ∑
> 0
Dimana :
k = Periode Pengembalian CF t = Cash Flow Periode ke t FBP   = Faktor Bunga Present Kriteria Investasi dikatakan layak jika k < d n dan sebaliknya,
k = jumlah periode pengembalian
n = umur investasi
berikut  adalah  perhitungan  dari payback period dari Alternatif A dan Alternatif B.
Tabel 8.
Hasil Analisis PayBack Period

## Alternatif A
NO PERIODE PBP 1 TAHUN KE-1 -   3,693,2426

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
NO PERIODE PBP 2 TAHUN KE-2 -  3,399,0177
3 TAHUN KE-3
-  3,090,9159
4 TAHUN KE-4
-  2,765,3330
5 TAHUN KE-5
-  2,417,7040
6 TAHUN KE-6 -  2,044,0024 7 TAHUN KE-7 -  1,639,2205 8 TAHUN KE-8 -  1,198,2638 9 TAHUN KE-9 -  715.3559 10 TAHUN KE-10 -  184.3009 11 TAHUN KE-11 401.7068
Berdasarkan  Tabel  8  diperoleh  nilai positif  pada  n  =  11  yaitu  401.7068.  Jadi, discounted payback period adalah 11 tahun. Karena,  k  <  dari  n,  maka  rencana  layak dilaksanakan.
Dengan demikian proyek pasar tradisional  di  Indramayu,  Provinsi  Jawa Barat  layak  diteruskan  karena  memiliki payback  period lebih  kecil  dari  masa investasi  yaitu  20  tahun  dimana payback period terjadi pada tahun ke-11 lebih cepat dari masa investasi.
Tabel 9. Hasil Analisis PayBack Period Alternatif B
NO PERIODE PBP 1 TAHUN KE-1 - 3,923,8119
2 TAHUN KE-2 - 3,630,9049 3 TAHUN KE-3 - 3,324,2379 4 TAHUN KE-4 - 2,999,8164 5 TAHUN KE-5 - 2,689,4992 6 TAHUN KE-6 - 2,280,7710 7 TAHUN KE-7 - 1,876,9011
8 TAHUN KE-8 - 1,436,7585
9 TAHUN KE-9 - 954,5776
10 TAHUN KE-10  - 1,441,2077
11 TAHUN KE-11    161.2564
Berdasarkan  Tabel  9  diperoleh  nilai positif  pada  n  =  11  yaitu  161.2564,  Jadi, discounted payback period adalah 11 tahun, Karena,  k  <  dari  n,  maka  rencana  layak dilaksanakan.
Dengan demikian proyek pasar tradisional  di  Indramayu,  Provinsi  Jawa Barat  layak  diteruskan  karena  memiliki payback  period  lebih  kecil  dari  masa
investasi  yaitu  25  tahun  dimana payback period terjadi pada tahun ke-11 lebih cepat dari masa investasi.

## D. Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit  Cost  Ratio merupakan  suatu analisa  pemilihan  proyek  yang  biasa dilakukan untuk perbandingan antara benefit  dengan  cost (Hasyim  &  Wardani, 2023)  (Giatman,  2011) . Berikut ini  adalah tabel perhitungan dari BCR.
Tabel 10. Hasil Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) Alternatif A

## Annual Benefit
47,331,846,719,22
Annual Cost
43,133,731,335,07
Berikut  adalah  perhitungannya: Benefit / cost
BCR =
BCR = 1.10 Berdasarkan  dari  rumus  BCR  untuk mengetahui  layak  atau  tidaknya  sebuah investasi  BCR  harus  lebih  dari  1,  dan setelah melakukan perhitungan diatas maka nilainya  lebih  dari  1,  maka  rencana investasi bisa dikatakan layak ( feasible ).
Tabel 11. Hasil Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) Alternatif B Annual Benefit
73,297,924,596,05
Annual Cost
47,914,159,051,07
Berikut  adalah  perhitungannya:  Benefit  / cost

## BCR =
BCR = 1.53
Berdasarkan  dari  rumus  BCR  untuk mengetahui  layak  atau  tidaknya  sebuah investasi  BCR  harus  lebih  dari  1,  dan setelah melakukan perhitungan diatas maka nilainya  lebih  dari  1,  maka  rencana investasi bisa dikatakan layak ( feasible ).
E. Analisis Sensitivitas Analisis  sensitivitas  merupakan  analisis yang  digunakan  untuk  mengukur  seberapa besar  perubahan  yang  terjadi  pada  suatu variabel  akibat  perubahan  variabel  lain dalam  sebuah  kesetimbangan  (Muanley  et al., 2022).
Pada  kelayakan  investasi,  variabel  yang mempengaruhi nilai investasi dapat berupa: annual  cost , annual  benefit ,  dan  suku bunga.
Pada  analisis  sensitivitas  pembangunan pasar,  suku  bunga  yang  direncanakan  pada investasi adalah suku bunga bank pemerintah  dengan  nilai  sebesar  12%. Adapun umur investasi direncanakan dalam dua alternatif yaitu 20 tahun dan 25 tahun.
Analisis  sensitivitas  dilakukan  dengan memperhatikan besar nilai investasi terhadap nilai annual benefit .
Berikut  tabel  rincian  investasi  dengan cash flow dibawah ini :
Tabel 12. Cash Flow Investasi Alternatif Keterangan Alternatif A Alternatif B Investasi 39,782,240,911  42,067,040,911 Annual Benefit 47,311,846,719  73,297,924,596 Annual Cost 43,133,731,335  47,914,159,051 Nilai Sisa 0 0 Umur Investasi 20 tahun 25 tahun Suku Bunga (i) 12.00% 12.00%

## 1. Analisis Sensitivitas Alternatif A
Jika yang dianalisis sensitivitas benefitnya : Sensitivitas investasi saat NPV = 0 atau
∑
(FBP) t = 0 NPV = -I + Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) - Ac (P/A,i,n)
0       = - 39,782,240,911 + Ab (P/A,12,20) + 0 (P/F,12.20) - 43,133,731,335 (P/A,12.20) 0       = - 39,782,240,911 + Ab (7.4694) + 0 (0.1037) - 43,133,731,335 (7.4694) -          Ab (7.4694) = - 39,782,240,911 + 0 (0.1037) - 43, 133,731,335 (7.4694)
Ab    = - 39,782,240,911 + 0 (0.1037) - 43,133,731,335  (7.4694) / (7.4694) Ab alternatif A = Rp,
48,459,760,321
Berdasarkan  hasil  analisis,  didapatkan bahwa Annual  Benefit akan  sensitif  pada angka 48,549,760,321, jika realisasi benefit lebih  kecil  dari  angka  tersebut,  maka investasi  menjadi  tidak feasible lagi.  Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp. 48,549,760,321.

## 2. Analisis Sensitivitas Alternatif B
Sensitivitas  investasi  saat  NPV  =  0  atau ∑
(FBP) t = 0
NPV  =  -I  +  Ab  (P/A,i,n)  +  S  (P/F,i,n)  -  Ac (P/A,i,n) 0       = - 42,067,040,911 + Ab (P/A,12.25) + 0 (P/F,12.25) – 73,297,924,596 (P/A,12.25) 0              =  -  42,067,040,911  +  Ab  (7.8431)  +  0
(0.0588) – 73,297,924,596 (7.8431) -           Ab  (7.8431)  =  -  42,067,040,911  +  0
(0.0588) – 73,297,924,596 (7.8431)
Ab        =  -  42,067,040,911  +  0  (0.0588)  – 73,297,924,596 (7.8431) / (7.8431) Ab alt,A = Rp, 53,277,732,244
Berdasarkan  hasil  perhitungan  bahwa Annual  Benefit akan  sensitif  pada  angka 53,277,732,224,  jika  realisasi  benefit  lebih kecil  dari  angka  tersebut,  maka  investasi menjadi tidak feasible lagi. Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp. 53,277,732,224.

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA

## 4. KESIMPULAN
Dari  hasil  analisis  dan  pembahasan diatas,  maka  dapat  diambil  kesimpulan sebagai berikut:
1,  Hasil  analisis  nilai  NPV  ( Net  Present Value ),  BCR  ( Benefit  Cost  Ratio ),  IRR ( Internal Rate of Return ), PBP ( Payback Periode )  pada  alternatif  A  yaitu  NPV yaitu 39,926,016,295, BCR ( Benefit Cost Ratio )  didapat  angka  12.91  %,  IRR ( Internal  Rate  of  Return )  didapat  angka
1.72  %, Payback  Period (PBP)  terjadi pada tahun ke-11, Pada alternatif B yaitu yaitu 50,056,649,833, BCR ( Benefit Cost Ratio )  didapat  angka  46.84  %,  IRR ( Internal  Rate  of  Return )  didapat  angka 15.72  %, Payback  Period (PBP)  terjadi pada tahun ke-11.
2,  Hasil  analisis  terhadap  annual  bennefit pada masing-masing alternatif yaitu pada sensitifitas A annual benefit akan sensitif pada  angka  Rp.  48,459,760,321,  Pada sensitivitas  B annual  benefit akan sensitif pada angka Rp, 53,277,732,244.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Arief,  M.,  &  Buraida,  N.  M.  (2019).
Kelayakan Investasi ( Invesment Feasibility  )  Pembangunan  Pasar Tradisional Rukoh Barona Kota Banda Aceh . 1 (2), 14–20.
Arman,  A.,  Marsuki,  M.,  &  Sulkipli,  S.
(2019).  Bumdes  Development  Model
Through College and Banking
Partnerships  [Model  Pengembangan Bumdes Melalui Kemitraan Perguruan
Tinggi  dan  Perbankan]. Proceeding  of Community  Development , 2 ,  520. https://doi.org/10.30874/comdev.2018. 148 Azizah, L. N. (2019). ANALISIS MANAJEMEN PENGELOLAAN PASAR TRADISIONAL GUNA MENINGKATKAN  PENDAPATAN PEDAGANG  KECIL  (Studi  Kasus Pasar  KIRINGAN  Desa  Kemlagilor Turi Lamongan). JURNAL MANAJEMEN , 4 (1), 823.
https://doi.org/10.30736/jpim.v4i1.224 Dinas_Kominfo. (2024). Pemerintah Kabupaten Indramayu . https://indramayukab.go.id/ Giatman,  M.  (2011). Ekonomi  Teknik . Rajawali Press.
Hasyim,  W.,  &  Wardani,  A.  K.  (2023).
Sensitivity Analysis Of Investment And Npv  Analysis  With  Monte  Carlo Simulation  In  Asphalt  Mixing  Plant  ( AMP  )  Industry . 12 (2),  218–227. https://jurnal.untirta.ac.id/index.php/jft /article/view/19784/11278
Maulana.  (2023). Kolaborasi  Multipihak Menjadi  Kunci  Sukses  BUM  Desa:
Menggerakkan  Perubahan  Melalui Sinergi yang Kokoh . https://blog.bumdes.id/kolaborasi- multipihak-menjadi-kunci-sukses-
bum-desa-menggerakkan-perubahan-
melalui-sinergi-yang-kokoh/ Melinda, N., Program, A. Y., Pembangunan,  S.  E.,  Ekonomi,  F., Bisnis, D., Lambung, U., & Banjarmasin,  M.  (2023).  Analisis Pengembangan  dan  Penataan  Pasar Tradisional (Studi Kasus Pasar Terminal Induk Handil Bakti Kabupaten Barito Kuala). JIEP: Jurnal Ilmu Ekonomi Dan Pembangunan , 6 (1), 363–371.
Muanley, Y. Y., Son, A. L., Mada, G. S., &
Dethan,  N.  K.  F.  (2022). Analisis Sensitivitas  Dalam  Metode  Analytic Hierarchy  Process  dan  Pengaruhnya Terhadap  Urutan  Prioritas  Pada Pemilihan  Smartphone  Android . 4 (3),
173–190. https://doi.org/10.35580/variansiunm3 2 Oktavian, R. (2020). Analisis Nilai Investasi  Proyek  Perumahan . 10 (1),
38–44.
Wardana,  F.  K.,  Qomaruddin,  M.,  &  Mas
Soeroto, W. (2021). ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DENGAN  PENDEKATAN  ASPEK FINANCIAL DAN STRATEGI PEMASARAN  PADA  PROGRAM

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
AYAM  PETELUR  DI  BUM  DESA BUMI  MAKMUR. Sebatik , 25 (2), 318–325. https://doi.org/10.46984/sebatik.v25i2. 1633
Copyright©  by  the  authors,  Licensee  Jurnal  Ilmiah MITSU,  Indonesia,  This  article  is  an  open  access article distributed under the terms and conditions of the Creative Commons Attribution-NonCommercial- ShareAlike (CC BY-NC-SA 4,0) license (https://creativecommons,org/licenses/by-nc-sa/4,0/)

## FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS WIRARAJA SUMENEP - MADURA
Halaman ini sengaja dikosongkan