Keabsahan Akta PPAT Yang Tidak Ditandatangani Para Saksi (Studi Putusan PN. No.16/Pdt.G/2015/Pn.Krg)
Valerio Xaverius Tjipto Magister Kenotariatan FH USU E-Mail : valerio.xaverius1995@gmail.com

## Abstrak
Akta  PPAT  adalah  akta  autentik  dalam  hal.  perbuatan  hukum  tertentu  khususnya dalam hal. peralihah hak atas tanah dari satu pihak ke pihak lain. Suatu akta autentik adalah  akya  yang  dibuat  oleh  pejabat  yang  berwenang  untuk  itu,  di  tempat  dimana akta  tersebut  dibuat  dan  format  nya  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku.  Akta  autentik  PPAT  wajib  dibacakan  dihadapan  para penghadap,  dan  ditandatangani  oleh  para  penghadap  saksi-saksi  dan  PPAT. Kedudukan  hukum  saksi  dalam  akta  autentik  PPAT  adalah  sebagai  saksi instrumentair yang menyaksikan dan mengetahui pembuatan akta PPAT tersebut dan juga sebagai alat bukti yang menguatkan telah terjadi pembuatan akta PPAT tersebut. Apabila  terjadi  permasalahan  hukum  terhadap  akta  PPAT  tersebut  maka  saksi instrumentair yang menandatangani akta PPAT tersebut dapat dimintai keterangannya berkaitan  dengan  pelaksanaan  pembuatan  akta  PPAT  tersebut,  termasuk  keterangan mengenai  kehadiran  para  penghadap  yang  menandatangani  akta  PPAT  tersebut dihadapan  PPAT  dan  para  saksi  tersebut.  Permasalahan  dalam  penelitian  ini  yaitu Bagaimana  pengaturan  hukum  tentang  saksi  dalam  akta  PPAT,  Bagaimana  akibat hukum terhadap akta PPAT yang penandatanganannya dilakukan tidak dihadapan dua orang  saksi  dan  Bagaimana  analisis  hukum  pertimbangan  Majelis  Hakim  dalam Putusan  Pengadilan  Negeri  Karanganyar  No.  16/Pdt.G/2015/PN.Krg.Jenis  penelitian ini  adalah  penelitian  yuridis  empiris,  dimana  pendekatan  terhadap  permasalahan dilakukan  dengan  mengkaji  pelaksanaan  kewajiban  PPAT  berdasarkan  peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam  hal. ini adalah Pasal 21 dan 22, PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang peraturan jabatan PPAT  dan  penelitian  ini  juga  didukung  dengan  melakukan  wawancara  secara langsung  dengan  3orang  PPAT  yang  wilayah  kerjanya  berada  di  Kota  Medan.Hasil penelitian  menyatakan  bahwa  pengaturan  hukum  tentang  saksi  dalam  akta  PPAT termuat di dalam Pasal 21 dan 22, PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas PP No.  37  Tahun  1998  tentang  peraturan  jabatan  PPAT,  Pasal  18  ayat  3,4  dan  5 peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 1  Tahun  2006  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, Pasal 1895-1912  KUH Perdata dalam uraian mengenai kriteria saksi yang diakui dalam pembuatan akta PPAT dan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, Akibat hukum terhadap akta PPAT yang  penandatanganannya  dilakukan  tidak  dihadapan  dua  orang  saksi  adalah  bahwa akta  PPAT  tersebut  terdegradasi  menjadi  akta  dibawah  tangan,  karena  mengandung cacat hukum secara  formal  dan  Analisis  hukum pertimbangan Majelis Hakim dalam Putusan  Pengadilan  Negeri  Karanganyar  No.  16/Pdt.G/2015/PN.Krg  yang menyatakan  bahwa  PPAT  telah  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  dan  akta autentik tersebut telah terdegradasi menjadi akta di bawah tangan.
Kata Kunci: Keabsahan, Akta PPAT.

## ABSTRACT
PPAT Deed is an authentic deed in the case of certain legal actions, especially in the case of transfer of land rights from one party to another party. An authentic deed is a deed made by an authorized official for that, in the place  where the deed  was made and  the  format  is  in  accordance  with  the  provisions  of  the  legislation  in  force.  The authentic PPAT deed must be read in front of the parties, and signed by the witnesses and  PPAT.  The  legal  standing  of  witness  in  the  PPAT  authentic  deed  is  as  an instrument witness who witnessed and knew the making of the PPAT deed and also as evidence to strengthen the PPAT deed was made. If there is a legal problem with the PPAT  deed,  the  instrumentair  witness  who  signed  the  PPAT  deed  can  be  asked  for information  relating  to the implementation  of  the PPAT deed, including  information about the presence of the parties who signed the PPAT deed before the PPAT and the witnesses. The problem in this research is how the legal arrangement of witnesses in the  PPAT  deed,  How  is  the  legal  effect  on  the  PPAT  deed  whose  signature  was carried out in the presence of two witnesses and How is the legal analysis considered by the Panel of Judges in the Karanganyar District Court Decision No. 16 / Pdt.G / 2015  /  PN.Krg.This  type  of  research  is  empirical  juridical  research,  in  which  the approach  to  the  problem  is  carried  out  by  reviewing  the  implementation  of  PPAT obligations based on the applicable laws and regulations in this case are Articles 21 and 22, PP No. 24 of 2016 concerning amendments to PP No. 37 of 1998 concerning PPAT position regulations and this research was also supported by conducting direct interviews  with  3  PPAT  people  whose  working  area  was  in  Medan  City. The results of the study stated that the legal arrangements regarding witnesses in the
PPAT  deed  contained  in  Articles  21  and  22,  PP  No.  24  of  2016  concerning amendments to PP No. 37 of 1998 concerning PPAT position regulations, Article 18 paragraphs  3,  4  and  5  of  the  regulation  of  the  State  Minister for  Agrarian  Affairs  / Head of  the National Land Agency (BPN) Number 1 of 2006 concerning  Provisions for  Implementing  Government  Regulation  Number  37  of  1998  concerning  PPAT Position Regulations, Article 1895-1912 Civil Code in the description of the criteria for witnesses recognized in making the PPAT deed and Article 37 PP No. 24 of 1997 concerning  land  registration,  the  legal  consequence  of  the  PPAT  deed  which  was signed before two  witnesses  was that the PPAT deed  was degraded to  a deed under the hand, because it contained a formal legal flaw and the legal analysis of the Judge Panel's  consideration  in  the  Karanganyar  District  Court  Decision  No.  16  /  Pdt.G  / 2015 / PN.Krg which states that the PPAT has committed acts against the law and the authentic deed has been degraded to a deed under the hand.
Keywords: PPAT Law, PPAT Deed, and the Witness Position.

## Pendahuluan
Peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  menurut  UUPA  No.5  Tahun  1960 adalah  proses  yang  dapat  menjadi  bukti  adanya  peralihan  hak  dari  penjual  kepada pembeli.  Prinsip  dasarnya  adalah  Terang  dan  Tunai,  yakni  dilakukan  di  hadapan pejabat  umum  yang  berwenang  dan  dibayarkan  secara  tunai.  Ini  artinya  jika  harga yang  dibayarkan  tidak  lunas  maka  proses  jual  beli  belum  dapat  dilakukan.Pejabat umum  yang  berwenang  dalam  membuat  akta  peralihan  hak  atas  tanah  dari  pihak penjual  kepada  pihak  pembeli  dalam  hal.  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli adalah  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  yang  diangkat  dan  diberhentikan    oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional RI. 1
Kewenangan PPAT dalam membuat akta autentik adalah meliputi pembuatan akta-akta  tertentu,  seperti  Akta  Jual  Beli,  Tukar  Menukar,  Hibah,  Pemberian  Hak Bangunan atas Tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan, Pemasukan ke dalam Perusahaan,  Pembagian  Hak  Bersama  dan  Pemberian  Hak  Pakai  atas  Tanah  Hak Milik. 2 Sebelum  melakukan  proses  jual  beli,  penjual  maupun  pembeli  harus memastikan  bahwa  tanah  tersebut  tidak  sedang  dalam  sengketa  atau  tanggungan  di
1 Herlin  Budiono, Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang  Kenotariatan, Citra  Aditya Bakti, Bandung, 2007, hal. 50.
2 Saputro, Jati  Diri  Notaris  di  Indonesia,  Dulu,  Sekarang,  dan  Dimasa  Mendatang. Gramedia Pustaka, Jakarta. 2009, hal. 121
Bank.  Jika  tanah  tersebut  sedang  dalam  permasalahan  maka  PPAT  dapat  menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan. Hal. ini sesuai dengan ketentuan Pasal 2 PP No.24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Pasal 1 PP No.24/2016. 3
PPAT  hanya  berwenang  untuk  membuat  akta-akta  PPAT  berdasarkan penunjukannya  sebagai  PPAT,  di  sesuatu  wilayah  dan  perbuatan-perbuatan  hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (2) PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tersebut. Sedangkan kewenangan PPAT khusus tersebut adalah pembuatan akta PPAT yang secara khusus ditentukan.
Pasal  21    ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  2016  disebutkan  bahwa  untuk  memenuhi syarat  autentiknya  suatu  akta,  maka  akta  PPAT  wajib  ditentukan  bentuknya  oleh Menteri dalam hal. ini adalah Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN.Pasal 22 ayat  1  PP  No.  24 Tahun  2016  bahwa  akta PPAT  harus  dibacakan/  dijelaskan  isinya kepada  para  pihak  dengan  dihadiri  oleh  sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi sebelum  ditanda  tangani  seketika  itu  juga  oleh  para  pihak,  saksi-saksi  dan  PPAT. Setiap  lembar akta PPAT asli  yang disimpan oleh PPAT harus dijilid sebulan sekali dan disetiap jilid terdiri dari lima puluh lembar akta dengan jilid terakhir setiap bulan memuat lembar-lembar akta sisanya. 4
Saksi  PPAT  harus  dikenal  oleh  PPAT  atau  diperkenalkan  kepada  PPAT  dan kewenangannya  kepada  PPAT  oleh  penghadap.Pengenalan  atau  pernyataan  tentang identitas  dan  kewenangan  saksi  dinyatakan  secara  tegas  dalam  akta.  Saksi ialahseseorang  yang dijadikan  alat bukti dapat  memperkuat pembuktian  bahwa telah ada  hubungan  hukum  yang  terjadi  dengan  dibuatnya  perjanjian  karena  perjanjian  di bawah tangan tidak sekuat akta autentik. 5
Saksi Atterterend atau  disebut  juga  dengan  saksi  pengenal,  yakni  saksi  yang memperkenalkan  penghadap  kepada  PPAT  dikarenakan  penghadap  tersebut  tidak bisa dikenal PPAT atau dikarenakan tidak  memiliki  identitas atau PPAT meragukan identitasnya,  maka  PPAT  minta  diperkenalkan  oleh  saksi  atterterend.  Pengenalan penghadap  tersebut  harus  dinyatakan  dalam  akta. 6 Pada  saat  penandatanganan  akta
3 Habib  Adjie, Hukum  Notaris  Indonesia,  Tafsir  Tematik  terhadap  Undang-Undang  No.  37 Tahun 1998 tentang Notaris. Refika Aditama, Surabaya. 2007, hal. 150.
4 Khairunisyah  Harahap, Problematika  Hukum  Sebagai  Camat  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah Sementara  (PPAT/S)  Dalam  Melaksanakan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Tanpa  Sertifikat. Tesis  MKn. 2014.
5 https://m.hukumonline.com
6 Irrenera Putri, Tinjauan Yuridis terhadap Perlindungan Karyawan PPAT sebagai Saksi dalam Pembuatan Akta, Erlangga, Surabaya, 2013, hal. 127.
seorang  saksi  atterterend  tidak  diharuskan  menandatangani,  namun  apabila  mereka tetap ingin membubuhkan tanda tangannya tidak ada larangan untuk hal. tersebut. 7 Saksi instrumen atau disebut juga saksi akta yaitu saksi dalam pembuatan akta PPAT  yang  membubuhkan  tanda  tangannya  sebagai  saksi  di  dalam  akta  PPAT tersebut  yang  memberikan  kesaksian  tentang  kebenaran  telah  dipenuhinya  syarat- syarat  formal  yang  diwajibkan  dalam  pelaksanaan  pembuatan  akta  autentik  PPAT sesuai  ketentuan  Pasal  22  ayat  1  PP  No.  24  Tahun  2016  dimana  saksi  instrument tersebut biasanya adalah karyawan PPAT tersebut. 8
Saksi  akta  (saksi instrumentair/instrumentaire  getuigen) adalah  saksi  yang mengetahui  semua  aspek  formalitas  pembuatan  akta  dilakukan  dikantor/dihadapan PPAT. Seharusnya saksi akta (saksi instrumentair/instrumentaire getuigen) karyawan kantor  PPAT  sendiri  karena  sudah  pasti  memahami/mengetahui  semua  aspek formalitas  pembuatan  akta  dilakukan  dikantor/dihadapan  PPAT.  Jika  ada  para penghadap  membawa  saksi  sendiri  tidak  perlu  namanya  dicantumkan/disebutkan pada bagian akhir akta sebagai saksi akta tapi kehadiran dan pencantuman/penyebutan  namanya  dapat  dilakukan  sebelum  akhir  akta  saja,  karena mereka berkedudukan sebagai saksi fakta untuk para pihak/penghadap. 9
Berdasarkan  Putusan  Pengadilan  No.  16/Pdt.G/2015/PN.Krg  tentang  sengketa keabsahan akta PPAT dimana penggugat DW mengajukan gugatan kepada WB, DS, DZAM, EB (PPAT). Kasus ini diawali dengan adanya hutang dari DW kepada Bank BPD  Jateng    sebesar  Rp  600.000.000,-  (enam  ratus  juta  rupiah)  dengan  jaminan sertipikat hak  miliki No. 113 dengan  luas tanah  +  324 m 2 atas nama DW terletak di Badranasri RT.02 RW.11 Kelurahan Cangakan, Kecamatan Karanganyar, Kabupaten Karanganyar, Jawa Tengah. Hutang DW tersebut diangsur rutin setiap bulan oleh DW hingga Maret 2006 dan masih tersisa total hutang DW Rp 473.275.100,- (empat ratus tujuh  puluh  tiga  juta  dua  ratus  tujuh  puluh  lima  ribu  seratus  rupiah).  WB  sebagai tergugat 1 (satu) menemui DW selaku penggugat dengan maksud memberi pinjaman kepada DW sebesar sisa hutang DW di BPD Jawa Tengah tersebut. DW menyetujui pemberian  pinjaman  dari  WB  sehingga  pada  Tanggal  3  April  2006  hutang  DW  di BPD  Jateng  sebesar  Rp  473.275.100,-  (empat  ratus  tujuh  puluh  tiga  juta  dua  ratus tujuh puluh lima ribu seratus rupiah) dilunasi secara tunai oleh WB yang merupakan
7 Chairul Naas, Nilai Keberadaan Saksi dalam Akta PPAT, Pradnya Paramitha, Jakarta, 2014, hal. 65.
8 H.M. Kamaluddin Lubis, Hukum Pembuktian Pidana dan Perdata Dalam Teori dan Praktek , Medan : 1992, hal. 18.
9 Ruslan Alamsyah, Kajian Yuridis terhadap PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, Erlangga, Jakarta, 2011, hal. 168
kakak  kandung  dari  DW  dan  ibu  dari  DS  selaku  tergugat  2  (dua)  serta  nenek  dari DZAM selaku tergugat 3 (tiga).
Sertipikat hak milik No. 1113 yang sebelumnya diagunkan dengan jaminan hak tanggungan  ke  BPD  Jateng  setelah  di  roya  diambil  oleh  WB.  Tahun  2009  DW terkejut  karena  adanya  rehab  bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah  miliknya  (objek sengketa)  tanpa  seizin  DW.  Pendirian  bangunan  di  atas  tanah  milik  DW  tersebut dilakukan  oleh  WB  yang  menyatakan  bahwa  tanah  seluas  324  m 2 dengan  sertipikat hak  milik  No.  1113  atas  nama  DW  telah  beralih  menjadi  atas  nama  DZAM.  WB bersama-sama  dengan  DS  dan  DZAM  yang  seolah  sebagai  pembeli  dengan  bantuan PPAT  EB  melakukan  jual  beli  objek  sengketa  kepada  DZAM  ataupun  kepada siapapun  juga.  Akibat  hukum  jual  beli  tersebut  maka  sertipikat  hak  milik  No.  1113 beralih nama dari nama DW kepada nama DZAM dengan menggunakan akta jual beli No. 526/2008 yang dibuat oleh PPAT EB.

## Metode Penelitian
Jenis  penelitian  ini  adalah  penelitian  yuridis  empiris.  Penelitian  ini  bersifat deskriptif  analitis,  yang  mengungkapkan  peraturan  perundang-undangan  yang berkaitan  dengan  teori-teori  hukum  yang  menjadi  objek  penelitian. 10 Deskriptif analitis  merupakan  metode  yang  dipakai  untuk  menggambarkan  suatu  kondisi  atau keadaan yang sedang terjadi atau berlangsung yang bertujuan agar dapat memberikan data seteliti  mungkin  mengenai objek penelitian sehingga  mampu  menggali  hal.-hal. yang  bersifat  ideal,  kemudian  dianalisis  berdasarkan  teori  hukum  atau  peraturan perundang-undangan yang berlaku. 11
Teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  cara  penelitian  kepustakaan (Library  Research) .  Studi  ini  dilakukan  dengan  jalan  meneliti  dokumen  yang  ada, yaitu  dengan  bahan  hukum  dan  informasi  baik  yang  berupa  buku,  karangan  ilmiah, peraturan  perundang-undangan  dan  bahan  tertulis  lainnya  yang  berkaitan  dengan penelitian  ini,  yaitu  dengan  mencari,  mempelajari  dan  mencatat  serta menginterpretasikan  hal.-hal.  yang  berkaitan  dengan  objek  penelitian  yaitu  tentang pembuatan  akta  autentik  PPAT  dengan  menggunakan  saksi-saksi  sesuai  ketentuan hukum yang termuat dalam Pasal 22 PP No. 24 Tahun 2016tentang Peraturan Jabatan PPAT. 12
10 Ronny  Hanitijo  Soemitro, Metodologi  Penelitian  Hukum  dan  Jurumateri, Jakarta,  Ghal.ia Indonesia, 1994, hal. 105.
11 Ibid, hal. 223. 12 Rony Hanitjo Soemitro, Op Cit, 225
Analisis  data  merupakan  proses  pengorganisasian  dan  mengurutkan  data  ke dalam  kategori-kategori  satuan  uraian  dasar,  sehingga  ditemukan  tema  dan  dapat dirumuskan hipotesis kerja, seperti yang disaran oleh data. 13 Analisis data yang akan dilakukan  secara  kualitatif.  Kegiatan  ini  diharapkan  akan  dapat  memudahkan  dalam menganalisis  permasalahan  yang  akan  dibahas,  menafsirkan  dan  kemudian  menarik kesimpulan.  Peraturan  perundang-undangan  dianalisis  secara  kualitatif  dengan menggunakan  logika  berfikir  dalam  menarik  kesimpulan  yang  dilakukan  secara deduktif. 14

## Pembahasan

## Pengaturan Hukum Tentang Saksi Dalam Akta PPAT
Akta  PPAT  di  bidang  peralihan  hak  atas  tanah  yang  telah  terdaftar  atau  yang telah  bersertipikat  merupakan  akta  autentik  yang  disamping  memberikan  kepastian hukum  terhadap  para  pihak  yang  melakukan  peralihan  hak    atas tanah,  juga  dipakai sebagai dasar untuk melakukan balik nama di kantor pertanahan tempat dimana tanah tersebut berada. 15
Saksi instrumentair dalam kedudukannya  sebagai  saksi dalam pembuatan  akta PPATtidak  menjabat  suatu  jabatan  atau  pekerjaan  sebagai  yang  dimaksud  dalam pasal  322  KUH  Pidana  tersebut  di  atas.  Oleh  karena  itu  apabila  saksi  instrumentair membocorkan  isi  dari  suatu  akta,  maka  perbuatan  tersebut  merupakan  suatu perbuatan  melawan  hukum  sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  Pasal  1365  KUH Perdata. 16
Dalam  pembuatan  suatu  akta  PPAT  keberadaan  saksi-saksi  adalah  mutlak. Jika  suatu  akta  PPAT tidak  melibatkan  saksi-saksi  maka  akta tersebut  adalah  bukan akta  autentik,  melainkan  suatu  akta  yang  berkekuatan  sebagai  akta  yang  dibuat dibawah tangan dan karena itu akta PPAT tersebut tidak sah secara hukum dalam  hal. peralihan  hak atas tanah  yang telah terdaftaftar atau  yang telah  bersertipikat.  PPAT dalam  peresmian  akta  di  bidang  pertanahan,  harus  membacakan  akta  tersebut  di
13 Lexy j. Moleong, Metodologi penelitian Kualitatif , Bandung; Remaja Rosdakarya. 2004, hal. 280.
14 Jhony Ibrahim, Op Cit, hal. 393. Penarikan kesimpulan yang dilakukan secara deduktif, yakni menarik  kesimpulan  dari  suatu  permasalahan  yang  bersifat  umum  terhadap  permasalahan  yang konkret.
15 Habib  Adjie, Meneropong  Khazanah  Notaris  dan  PPAT  Indonesia ,  PT  Citra  Aditya Bandung, Bandung, 2009 , hal. 100.
16 Purbacaraka,  Purnadi  dan  Ridwan  Hal.im, Hak  Milik  Keadilan  dan  Kemakmuran  Tinjauan Falsafah Hukum , Ghal.ia Indonesia, Jakarta.1982,hal. 117.
depan para penghadap dan para saksi, untuk kemudian ditandatangani oleh para pihak dan para saksi tersebut. 17
Para saksi instrumentair bukan berarti tidak mengerti sama sekali terhadap isi suatu akta yang dibuat oleh/dihadapan PPAT. Saksi instrumentair PPAT adalah juga merupakan  karyawan  PPAT  yang  seharusnyamengetahui  formalitas-formalitas  yang dilakukan  dalam  hal.  pembuatan  akta  tersebut.  Karyawan  PPATsebagai  saksi instrumentair  berperan  sejak  pengumpulan  data-data  pendukung  dari  akta  tersebut, pemba  aran  segala  biaya  -biaya  yang  berhubungan  dengan  pembuatan  akta,  bahkan sampai  dengan  pengetikan  dan  pen  yaksian  pembacaan  dan  penandatanganan  akta, para  saksi  instrumentair  ini  sangat  memahami  segala  sesuatu  yang  terdapat  dalam akta  itu. 18 Tapi  hal.  ini  tidak  menyebabkan  para  saksi  tersebut  menjadi bertanggungjawab  akan  segala  sesuatu  yang  nantinya  akan  terjadi  terhadap  akta. Karena  saksi  instrumentair  ini  hanya  menyaksikan  apakah  PPAT  telah  menjalankan syarat-syarat  formalitas  pembuatan  suatu  akta  pada  saat  pembuatan  akta  tersebut, Oleh  karena  itu  dapat  dikatakan  bahwa  dua  orang  saksi  instrumentair  dalam pembuatan  akta  autentik  PPAT  merupakan  alat  bukti  ysng  sah  yang  menyaksikan langsung  pembuatan  akta  autentik  PPAT  tersebut,  apabila  dikemudian  hari  akta PPAT tersebut mengalami permasalahan hukum. 19
Tugas  dan  kewenangan  pejabat  umum  yaitu  memberikan  pelayanan  kepada umum. Konsep umum pada definisi ini bukan pada semua bidang, tetapi hanya pada bidang-bidang  tertentu  dan  khusus,  seperti  pembuatan  akta.7  Oleh  karena  itu  PPAT berwenang  membuat  akta  dari  pada  perjanjian-perjanjian  yang  bermaksud memindahkan  hak  atas  tanah,  memberikan  sesuatu  hak  baru  atas  tanah  atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. 20
Berlakunya  UUPA  dan  atas  dasar  ketentuan  Pasal  19  PP  No.  10  Tahun  1961 sebagai  pelaksana  UUPA,  ditentukan  bahwa  “Setiap  perjanjian  yang  bermaksud mengalihkan  hak  atas  tanah  atau  meminjam  uang  dengan  hak  atas  tanah  sebagai tanggungan,  harus  dibuktikan  melalui  suatu  akte  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan penjabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria”. Akta yang dimaksud harus dibuat oleh dan  di  hadapan  pejabat  yang  ditunjuk  khusus  untuk  itu,  yaitu  PPAT. 21 Pengaturan hukum tentang saksi dalam akta PPAT diatur dalam Pasal 22 PP No. 24 Tahun 2016
17 SoerjonoSoekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta.1986,hal..35.
18 Saleh, K. Wantjik, Hak anda Atas Tanah , Ghal.ia Indonesia, Jakarta. 1985,hal. 50.
19 Suandra I Wayan, Hukum Pertanahan Indonesia , Rineka Cipta, Jakarta.1991,hal. 90.
20 Boedi  Harsono, Beberapa  Analisis  Tentang  Hukum  Agraria  II ,  Esa  Studi  Klub, Jakarta.1978,hal. 75.
21 Saleh, Wintjik. Hak Anda Atas Tanah . cet XXI. Jakarta: P.T. Intermasa, 1987, hal. 125.
tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang peraturan jabatan PPAT yang menyebutkan bahwa akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri sekurang-kurangnya oleh 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
Kewajiban  menggunakan  minimal  dua  orang  saksi  sebagaimana  asas  hukum yang  menyebutkan bahwa sunus testis nullus testis (satu saksi bukanlah saksi). Oleh karena  itu  penggunaan  dua  orang  saksi  dalam  pembuatan  akta  autentik  PPAT merupakan suatu syarat yang ditentukan oleh hukum pembuktian untuk sahnya suatu akta  PPAT.  Berdasarkan  uraian  tersebut  Notaris  PPAT  Kota  Medan  Helena,  SH, MKn  juga  menyatakan  bahwa  “ketentuan  hukum  tentang  jumlah  saksi  dalam pembuatan akta autentik PPAT minimal 2 orang saksi berasal dari pegawai PPAT itu sendiri, karena pada dasarnya sudah ada ketentuan penandatanganan akta PPAT harus dihadiri oleh dua orang saksi dan ini mengacu pada PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 22 yang menyebutkan bahwa Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi sebelum ditandatangani seketika oleh para pihak saksi-saksi dan PPAT”. 22
Berdasarkan  uraian  tersebut  di  atas  maka  dapat  dikatakan  bahwa  pengaturan hukum tentang saksi dalam akta PPAT termuat dalam ketentuan Pasal 22  PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998, tentang peraturan jabatan PPAT,  Pasal  18  ayat  3,4  dan  5    peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  (BPN)  Nom4  Tahun  1999  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT,  dan Pasal  1895-1912  KUH  Perdata  dalam  uraian  mengenai  kriteria  saksi  yang  diakui dalam pembuatan akta PPAT. 23

## Akibat  Hukum  Terhadap  Akta  PPAT  Yang  Penandatanganannya  Dilakukan Tidak Dihadapan Dua Orang Saksi
Akta  PPAT  yang  merupakan  akta  autentik  karena  akta  PPAT  di  bidang pertanahan  dan  satuan  rumah  susun  tersebut  hanya  diberikan  kewenangannya  oleh peraturan  perundang-undangan  dalam  hal.  ini  PP  No.24  Tahun  2016.    Konsep  akta autentik  berasal  dari  ketentuan  Pasal  1868 Burgelijk  Wetboek (BW/  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata)  yang  menyatakan  bahwa  “suatu  akta  autentik  adalah  suatu akta  yang  dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  undang-undang  dibuat  oleh  atau dihadapan pejabat umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta itu dibuat”.
22 Wawancara  dengan  Notaris  Kota  Medan  Helena,  SH,  MKn  Pada  Hari  Selasa  Pukul  14.00 WIB Di Ruang Kerjanya.
23 Mustofa. Tuntunan Pembuatan Akta-Akta PPAT . Yogyakarta: KaryaMedia. 2010, hal. 120.
Berdasarkan  pada  tanggungjawab  yang  dimiliki  oleh  PPAT  dalam  hal. pembuatan akta otentik, PPAT diharuskan harus mengambil sikap teliti atau  berhati- hati  dalam  menghadapi  setiap  kasus,  karena  seorang  PPAT  telah  mempunyai profesionalitas  secara teoritis  maupun praktis. Dengan  begitu apabila  seorang PPAT melakukan kesalahan dalam pembuatan akta, dan mengakibatkan akta tersebut  cacat hukum maka dapat dikatakan telah terjadi penyalahgunaan wewenang, karena PPAT bersangkutan  menyadari  bahwa  sebagai  pejabat  umum  yang  tugasnya  telah  diatur oleh undang-undang,  maka setiap PPAT dituntut untuk menangani suatu kasus yang berkaitan  dengan  wewenangnya,  dan  tidak  dapat  dilepaskan  dari  tuduhan  adanya penyalahgunaan wewenang.
Suatu  akta  autentik  PPAT  dikatakan  terdegradasi  kekuatan  pembuktiannya menjadi  akta  dibawah  tangan  apabila    ketentuan  hukum  tentang  prosedur    dan  tata cara pembuatan akta autentik PPAT tersebut tidak dipenuhi atau dilanggar oleh PPAT tersebut.Penandatangan  akta  PPAT  yang  dilakukan  tidak  dihadapan  PPAT, merupakan  suatu  perbuatan  melawan  hukum  yang  dilakukan  oleh  PPAT  terhadap ketentuan Pasal 22 PP No. 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT dan Pasal 18  ayat  3  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  No.4  Tahun  1999  tentang  peraturan pelaksana  PP    No  37  Tahun  1998  tentang  peraturan  jabatan  PPAT.  Hal.tersebut dipertegas oleh Binsar Simanjuntak, SH Notaris/PPAT Kota Medan yang menyatakan bahwa  “Akta  autentik  yang  tidak  ditandatangani  saksi-saksi  secara  bersamaan  akan mengakibatkan  akta  tersebut  menjadi  tidak  sah  (dibawah  tangan)  seperti  yang  telah ditentukan Undang-Undang PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 101 ayat 2 menyatakan pembuatan  Akta  PPAT  harus  disaksikan  oleh  sekurang-kurangnya  dua  orang  saksi yang  menurut  ketentuan  Peraturan  Perundang-Undangan  yang  berlaku  memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum yang memberikan kesaksian  antara  lain  kehadiran  para  pihak  atau  kuasanya,  keberadaan  dokumen- dokumen  yang  ditunjuk  dalam  pembuatan  akta  dan  telah  dilaksanakan  pembuatan hukum” 24 ,  sehingga  akibat  hukum  yang  akan  ditimbulkan  terhadap  akta  autentik PPAT  adalah  akta  autentik  PPAT  tersebut  akan  menjadi  cacat  hukum  dan  hanya memiliki kekuatan sebagai akta di bawah tangan. 25
Analisis  Hukum  Pertimbangan  Majelis  Hakim  Dalam  Putusan  Pengadilan Negeri Karanganyar No. 16/Pdt.G/2015/Pn.Krg
24 Wawancara dengan Notaris Kota Medan Binsar Simanjuntak, SH Notaris/PPAT Pada Hari Senin, Tanggal 28 April 2020, Pukul 16.00 di Ruang Kerjanya.
25 Muhammad,  Abdul  Kadir, Hukum  dan  Penelitian  Hukum ,  PT.  Citra  Aditya  Bakti  , Bandung.2004,hal. 91.
Berdasarkan  Putusan  Pengadilan  No.  16/Pdt.G/2015/PN.Krg  tentang  sengketa keabsahan  akta  PPAT  dimana  penggugat  DW  mengajukan  gugatan  kepada  WB sebagai  tergugat  1  (satu),  DS  sebagai  tergugat  2  (dua),  DZAM  sebagai  tergugat  3 (tiga),  EB  (PPAT)  sebagai  tergugat  4  (empat).  Kasus  ini  diawali  dengan  adanya hutang dari DW kepada Bank BPD Jateng  sebesar Rp 600.000.000,- (enam ratus juta rupiah) dengan jaminan sertipikat hak miliki No. 113 dengan luas tanah + 324 m 2 atas nama  DW  terletak  di  Badranasri  RT.02  RW.11  Kelurahan  Cangakan,  Kecamatan Karanganyar,  Kabupaten  Karanganyar,  Jawa  Tengah.  Hutang  DW  tersebut  diangsur rutin setiap bulan oleh DW hingga Maret 2006 dan masih tersisa total hutang DW Rp 473.275.100,-  (empat  ratus  tujuh  puluh  tiga  juta  dua  ratus  tujuh  puluh  lima  ribu seratus rupiah). WB sebagai tergugat 1 (satu) menemui DW selaku penggugat dengan maksud memberi pinjaman kepada DW sebesar sisa hutang DW di BPD Jawa Tengah tersebut.  DW  menyetujui  pemberian  pinjaman  dari  WB  sehingga  pada  Tanggal  3 April  2006  hutang  DW  di  BPD  Jateng  sebesar  Rp  473.275.100,-  (empat  ratus tujuh puluh  tiga  juta  dua  ratus  tujuh  puluh  lima  ribu  seratus  rupiah)  dilunasi  secara  tunai oleh WB yang merupakan kakak kandung dari DW dan ibu dari DS selaku tergugat 2 (dua) serta nenek dari DZAM selaku tergugat 3 (tiga).
Sertipikat hak milik No. 1113 yang sebelumnya diagunkan dengan jaminan hak tanggungan  ke  BPD  Jateng  setelah  di  roya  diambil  oleh  WB.  Tahun  2009  DW terkejut  karena  adanya  rehab  bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah  miliknya  (objek sengketa)  tanpa  seizin  DW.  Pendirian  bangunan  di  atas  tanah  milik  DW  tersebut dilakukan  oleh  WB  yang  menyatakan  bahwa  tanah  seluas  324  m 2 dengan  sertipikat hak  milik  No.  1113  atas  nama  DW  telah  beralih  menjadi  atas  nama  DZAM.  WB bersama-sama dengan DS  dan DZAM  yang seolah sebagai pembeli  bersama dengan PPAT  EB  melakukan  jual  beli  objek  sengketa  kepada  DZAM  ataupun  kepada siapapun  juga.  Akibat  hukum  jual  beli  tersebut  maka  sertipikat  hak  milik  No.  1113 beralih nama dari nama DW kepada nama DZAM dengan menggunakan akta jual beli No. 526/2008 yang dibuat oleh PPAT EB. 26
Berdasarkan  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  WB,  ES,  DZAM  dan  EB secara bersama-sama  mengakibatkan kerugian atas hak dan kepentingan DW karena telah kehilangan harta benda berupa hak milik atas tanah dengan SHM No. 1113 yang telah beralih nama dari nama DW menjadi nama DZAM tanpa sepengetahuan pemilik tanah  yang sah  yaitu DW. Berdasarkan  hal.  tersebut maka DW  mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Karanganyar dan berdasarkan putusan No.
26 Rahmat  Hidayat, Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Peranan  PPAT, Sumber  Media, Jakarta.2003,hal. 85.
16/Pdt.G/2015/PN.Krg  dalam  amar  putusannya  menyebutkan  mengabulkan  gugatan penggugat  DW  untuk  sebagian,  menyatakan  tergugat  empat  PPAT  EB  telah melakukan  perbuatan  melawan  hukum  karena  menjalankan  jabatan  sebagai Notaris/PPAT  secara tidak  sah  dan  bertentangan  dengan  kewajibannya  sebagaimana telah  ditetapkan  dalam  PP  No.  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Notaris. Menolak gugatan penggugat DW untuk selain dan selebihnya. 27
Majelis Hakim Pengadilan Negeri Karang Anyar dalam pertimbangan hukum nya  berpendapat  bahwa  perjanjian  jual  beli  sebidang  tanah  dan  bangunan  dengan Sertipikat  Hak  Milik  (SHM)  Nomor1113  antara  pihak  Pemilik  tanah  DW  selaku penggugat dengan pihak pembeli DZAM selaku pihak tergugat III yang diwakili oleh anaknya WB dan DS selaku Tergugat II adalah sah menurut hukum;
Mengenai  Akta  Jual  Beli  Nomor.  526/2008  yang  diterbitkan  oleh Notaris/PPAT  EB  selaku  Tergugat  IV  menurut  pertimbangan  hukum  majelis  hakim pengadilan negeri Karang Anyar telah dibuat dengan cara melawan hukum.Penggugat tidak  menyangkal  telah  bertandatangan  di  dalam  Akta  Jual  Beli  tersebut, tidak  juga menyatakan bahwa tanda tangan di atas nama dirinya yang ada dalam Akta Jual Beli tersebut  adalah  palsu,  hal.  tersebut  diperkuat  dengan  keterangan  dari  Saksi  Farid Danny  Setyawan  Penyidik  pada  Polres  Karanganyar,  yang  pernah  menyarankan untuk  membuat  laporan  telah  terjadi  pemalsuan  surat,  akan  tetapi  Penggugat  tidak mau.  Hal.  tersebut  telah  menjadi  petunjuk  yang  meyakinkan  bagi  Majelis  Hakim, bahwa  Penggugat  memang  benar  telah  bertanda  tangan  pada  Akta  Jual  Beli  Nomor 526/2008 tersebut. 28
Majelis  hakim  dalam  pertimbangan  hukumnya  berpendapat  bahwa penandatanganan yang dilakukan oleh pihak pemilik tanah/penjual di atas kertas akta jual-beli  hak  atas  tanah  PPAT  yang  masih  kosong  dan  tidak  disaksikan  oleh  dua orang saksi tersebut adalah tidak sah secara hukum, karena saksi dikedudukan hukum yang  secara  sah  bertugas  untuk  menyaksikan dan mengetahui apa  yang dia saksikan dalam pembuatan suatu akta jual beli serta dapat mempertanggungjawabkan apa yang dia  saksikan  dan  dilihat  pada  saat  penandatanganan  akta  dilangsungkan. 29 dan  akta tersebut  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  mengikat  dalam  pelaksanaan  peralihan  hak atas tanah melalui jual beli dengan menggunakan akta PPAT tersebut. Selain itu DW selaku  pihak  pemilik  tanah/penjual  dan  sebagaipenggugat    tidak  mengetahui  dan
27 Aldi  Subhan  Lubis. Tanggung  Jawab  Pejabat  Akta  Tanah  Yang  Melakukan  Perbuatan Melawan Hukum Dalam Pembuatan Akta. Jurnal. 2009.
28 Muhammad, Abdul Kadir. Hukum Perikatan , Bandung: Citra Aditya Bakti. 2014,hal. 53.
29 Wawancara  dengan  Notaris/PPAT  Holdin  Simbolon,  SH.,  MknNotaris/PPAT  pada  hari Rabu, 29 April 2020, Pukul 15.00 WIB di Ruang Kerjanya.
Vol. 2 No.2 Tahun 2020. E-ISSN: 2623-2928
memahami  tujuan  yang  sebenarnya  mengapa  penggugat  menandatangani  akta  jual beli hak atas tanah No.526/2008 yang masih kosong tersebut. 30
Akta  jual  beli  Nomor.526/2008  tersebut  cacat  secara  formil  dalam pembuatannya, sehingga sifat keontentikan dari akta tersebut hilang dan terdegradasi menjadi  akta  dibawah  tangan,  karena  tidak  lagi  mempunyai  kekuatan  pembuktian yang  sempurna.  Menimbang,  bahwa  berdasarkan  pertimbangan  tersebut  Hakim Anggota I  berpendapat  bahwa  Tergugat  IV  dalam  mengesahkan  dan  membuat  Akta Jual  Beli  akta  jual  beli  Nomor.  526/2008  tersebut  telah  melakukan  perbuatan melawan  hukum,  pertimbangan  hukum  majelis  hakim  menyatakan  bahwa  apabila suatu  akta  autentikterdegradasi  menjadi  akta  dibawah  tangan,  maka  tidak  serta merta/otomatis  meniadakan  isi  dari  perjanjian  tersebut,  Undang-Undang  tidak mengatur sah tidaknya  isi perjanjian,sehingga penilaian  mengenai keabsahan  isi dari perjanjian tersebut berada di tangan hakim.
Perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, bangunan dan satuan rumah susun yang  telah  terdaftar/bersertipikat  pada  prinsipnya  tidak  dapat  dilakukan  dengan menggunakan akta di bawah tangan atau akta PPAT yang sudah terdegradasi menjadi akta  di  bawah  tangan.  Oleh  karena  itu  akta  PPAT  yang  dibuat  dengan  tujuan  untuk melakukan perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah yang telah mengandung unsur cacat  formal  adalah  tidak  sah  dan  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  untuk  digunakan sebagai dasar peralihan hak atas tanah, bangunan dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar atau telah bersertipikat tersebut. 31
Putusan  Pengadilan  Negeri  Karang  Anyar  No.16./Pdt.G/2015/PN  Krg  yang dalam  amar  putusannya  menyatakan  bahwa  akta  jual  beli  no.526/2008  yang  dibuat oleh  Notaris/PPAT  EB tersebut   mengandung  unsur  cacat  formal  dan  Notaris/PPAT tersebut telah melakukan perbuatan melawan hukum dalam pembuatan akta jual beli hak atas tanah adalah sudah tepat dan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Namun demikian amar outusan pengadilan negeri karang anyar No.16/Pdt.G/2015/PN  Krg  tersebut  yang  menyatakan  bahwa  Akta  Jual  beli No.526/2008 yang telah mengandung cacat formal tetap dinyatakan sah sebagai dasar hukum  peralihan  hak  atas  tanah,  bangunan  dan  satuan  rumah  susun  yang  telah terdaftar/telah bersertipikat tersebut adalah kurang tepat. Apabila dasar peralihan hak atas  tanah  tersebut  dilakukan  berdasarkan  akta  PPAT  yang  telah  cacat  hukum  dan aktanya  telah  terdegradasi  menjadi  akta  di  bawah  tangan,  maka  pada  prinsipnya peralihan hak atas tanah,bangunan dan satuan rumah susun yang telah terdaftar/telah
30 Perangin-Angin, Effendi. Praktek Jual Beli Tanah , Jakarta: Rajawali Pers,1997,hal. 20.
31 Sutedi,  Ardian. Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya ,  Jakarta:  Sinar Grafika.2007,hal. 58.
bersertipikat  tersebut  adalah  cacat  hukum  juga. 32 Karena  itu  dapat  dikatakan  bahwa peralihan  hak  atas  tanah  dengan  dasar  hukum  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh Notaris/PPAT EB yang telah  mengandung unsur cacat hukum sehingga terdegradasi menjadi akta di bawah tangan adalah tidak berkekuatan hukum juga, karena peraturan perundang-undangan  sebagaimana  termuat  dalam  pasal  37  PP  No  24  Tahun  1997 tentang  pendaftaran  tanah  menyebutkan  bahwa  setiap  peralihan  hak  atas  tanah, bangunan dan  satuan rumah  susun  yang telah terdaftar/bersertipikat wajib dilakukan dengan menggunakan akta autentik PPAT. 33
WB sebagai pemilik tanah/penggugat dapat  mengajukan gugatan pembaralan sertipikat  hak  milik  No.113    ke  PTUN  dimana  hak  kepemilikan  atas  tanah  tersebut telah  beralih  dari  nama  DW  selaku  pemilik  tanah  asal  menjadi  nama  WB  sebagai pihak  pembeli  dengan  dasar  hukum  akta  jual  beli  No.526/2008  ysng  dibuat  oleh Notaris/PPAT  EB  dengan  cara  melawan  hukum  sehingga  mengandung  unsur  cacat hukum,  Oleh  karena  itu  akta  jual  beli  No.526/2008  yang  dibuat  oleh  Notaris/PPAT EB tersebut pada prinsipnys tidak dapat dijadikan dasar hukum dalam peralihan nama pemegang hak milik atas tanah dari nama DW menjadi Nama WB. 34

## Penutup Kesimpulan
1. Pengaturan hukum tentang saksi dalam akta PPAT termuat di dalam Pasal 21 dan 22, PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang  peraturan  jabatan  PPAT,  Pasal  18  ayat  3,4  dan  5    peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  Nomor  1  Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, Pasal 1895-1912 KUH Perdata dalam uraian  mengenai  kriteria  saksi  yang  diakui  dalam  pembuatan  akta PPAT  dan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
2. Akibat hukum terhadap akta PPAT yang penandatanganannya dilakukan tidak dihadapan  dua  orang  saksi  adalah  bahwa  akta  PPAT  tersebut  terdegradasi menjadi akta dibawah tangan, karena mengandung cacat hukum secara formal yaitu  tidak  sesuai  dengan  prosedur  dan  tata  cara  pembuatan  akta  autentik
32 Nelly  Sriwahyuni  Siregar. Tinjauan  Kedudukan Kuasa  Mutlak  Dalam  Peralihan  Hak  Atas Tanah oleh Notaris / PPAT. Jurnal. 2008.
33 Dona  Christin.  Analisis  Atas  Diketahuinya  Cacat  Yuridis Pada  Akta  Jual  Beli  Tanah  Dan Rumah Yang Dibuat Oleh Ppat (Putusan Mahkamah Agung No. 2333 K/PDT/2015). Jurnal. 2013.
34 Muhammad  Arfan.  Analisis  Yuridis  Peralihan  Hak  Tanah  Milik  Adat  Dengan  Akta  Jual Beli Yang Dibuat Oleh PPAT (Studi Kabupaten Aceh Besar). Jurnal. 2014.
PPAT  sebagaimana  telah  ditetapkan  di  dalam  Pasal  21  dan  22  PP  No.  37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT.
3. Analisis  hukum  pertimbangan  Majelis  Hakim  dalam  Putusan  Pengadilan Negeri  Karanganyar  No.  16/Pdt.G/2015/PN.Krg  yang  menyatakan  bahwa PPAT telah  melakukan perbuatan  melawan hukum dan akta autentik tersebut telah terdegradasi menjadi akta di bawah tangan adalah telah tepat dan sesuai dengan  peraturan  perundnag-undangan  yang  berlaku.  Namun  Putusan Pengadilan  negeri  Karanganyar  yang  menyebutkan  bahwa  Akta  PPAT mengenai  jual  beli  sebagaimana  termuat  di  dalam  akta  jual  beli  Nomor 526/2008, yang sudah terdegradasi menjadi akta dibawah tangan tersebut tetap memiliki  kekuatan  hukum  sebagai  dasar  pengalihan  hak  atas  tanah sebagaimana  termuat  dalam  sertipikat  Hak  Milik  Nomor  1113  yang  telah dilakukan proses hukum balik nama dari nama DW menjadi nama WB adalah kurang  tepat  karena  perbuatan  hukum  balik  nama  tersebut  dilaksanakan berdasarkan akta jual beli No. 526/2008 yang mengandung unsur cacat hukum formal dalam pelaksanaan pembuatannya sehingga proses hukum  balik nama tersebut  juga  mengandung  unsur  cacat  hukum,  sehingga  dapat  dilakukan upaya hukum gugatan pembatalan SHM No. 1113 tersebut oleh pemilik tanah yang  lama  ke  peradilan  tata  usaha  negara  (PTUN)  untuk  membatalkan peralihan hak milik atas tanah pada SHM No. 1113 tersebut.

## Saran
1. Hendaknya  PPAT  yang  melanggar  ketentuan  hukum  dalam  pembuatan  akta autentik  dijatuhi  sanksi  administratif,  perdata  maupun  pidana  berdasarkan Ketentuan  Pasal  13  dan  38  Peraturan  Menteri  Agraria/Tata  Ruang  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  No.  2  Tahun  2018  tentang  pembinaan  dan pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pasal 10 PP No. 24 Tahun 2016 tentang perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT.
2. Hendaknya  PPAT  tidak  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  dalam pembuatan  akta  autentik  PPAT  khususnya  dalam  hal.  akta  jual  beli  hak  atas tanah  agar  terhindar  dari  permasalahan  hukum  khususnya  tentang  gugatan ganti  rugi  terhadap  PPAT  tersebut  maupun  gugatan  pembatalan  akta  PPAT yang  mengandung unsur perbuatan  melawan hukum dalam pembuatannya ke Pengadilan Tata Usaha Negara.
3. Akta  PPAT  yang  mengandung  unsur  cacat  hukum  formal  dalam pembuatannya khususnya dalam hal. akta jual beli, hak atas tanah, tidak dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan peralihan  hak  milik atas tanah dan proses
balik nama di Kantor Pertanahan tempat dimana tanah tersebut berada, karena apabila  dasar  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut  mengandung  unsur  cacat hukum maka seluruh produk hukum yang dihasilkan dari dasar produk hukum yang  mengandung  unsur  cacat  hukum  tersebut  akan  menjadi  cacat  hukum pula,  sehingga  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  dan  dapat  digugat pembatalannya ke PTUN.

## Daftar Pustaka
Buku:
Adjie,  Habib, Kewenangan  PPAT  sebagai  Pejabat  Umum  Berdasarkan  PP  No.  37 Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT ,  Bandung,  RefikaAditama, 2008.
__________, Kebatalan  dan  Pembatalan  Akta  PPAT, Refika  Aditama,  Bandung, 2014.
__________, Saksi  Perdata  dan  Administratif  terhadap  PPAT  sebagai  Pejabat Publik, Refika Aditama, Bandung, 2014.
Alamsyah,  Ruslan, Kajian  Yuridis  terhadap  PP  No.  37  Tahun  1998  tentang Peraturan Jabatan PPAT, Erlangga, Jakarta, 2011.
Andasamista, Komar, PPAT Selayang Pandang , Bandung: Alumni, 1983. Arief  Sidharta,  Bernard, Refleksi  tentang  Struktur  Ilmu  Hukum, Bandung,  Mandar Madju, Cetakan Ke Tiga, 2009.
Asshidiqqie,  Jimly  dan  Safa’at,  M.  Ali, Teori  Hans  Kelsen  Tentang  Hukum , Konstitusi Press, Jakarta, 2006.
Budiono,  Herlin. Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang  Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2007.
Badrulzaman,  Mariam  Darus, Kompilasi  Hukum  Perikatan ,Bandung:  PT.  Citra Aditya Bakti, 2006.
Devi,  Irma, Kedudukan  Saksi  di  dalam  Akta  Autentik  PPAT, Rineka  Cipta,  Jakarta, 2014.
Dwi  Saputro,  Anke, Jati  Diri  PPAT  Indonesia,  Dulu,  Sekarang,  dan  Di  Masa Datang , Jakarta : PT.Gramedia Pustaka Utama, 2008.
Fuady,  Munir ,  Pertanggungjawaban  Hukum  Dalam  Teori  dan  Praktek ,  Armiko, Bandung, 2007.
Gusmawan, Donni, Perlindungan Hukum di Negara Pancasila , Liberty, Yogyakarta, 2007.
Hanitijo  Soemitro,  Ronny, Metodologi  Penelitian  Hukum  dan  Jurumateri, Jakarta,
Ghal.ia Indonesia, 1994.
Harahap,  M.  Yahya, Hukum  Acara  Perdata  tentang  Gugatan,  Persidangan, Penyitaan, Pembuktian dan Putusan Pengadilan, Sinar Grafika, Jakarta, 2015. HS,  Salim. Keabsahan  Saksi  dalam  Pelaksanaan  Pembuatan  Akta  Autentik  PPAT, Tarsito, Bandung, 2015.
Ibrahim,  Johny, Teori  dan  Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif, Surabaya, Bayumedia, 2008.
Kie  Tan  Thong. studi  Notariat,  Serba-serbi  Praktek  Notaris,  Ichtiar  Baru. Van Hoeve, Jakarta. 2007.
Koenjaraningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, Jakarta, Gramedia, 1990. Kohar , A. PPAT dan Persoalan Hukum , Surabaya : PT. Bina Indra Karya, 1985. Lubis, Kamaluddin, H.M. Hukum Pembuktian Pidana dan Perdata Dalam Teori dan Praktek , Medan. 1992.
Lubis, M. Solly, Filsafat Ilmu dan Penelitian , Mandar Maju, Bandung,1994.
M.  Hadjon,  Philipus ,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Rakyat  Indonesia ,  Bina  Ilmu, Surabaya, 2006.
Mertokusumo,  Sudikno. Hukum  Acara  Perdata  Indonesia. Liberty.  Yogyakarta, 2006.
Mahmud Marzuki, Peter, Penelitian Hukum, Jakarta, Kencana Persada Group, 2010. Moleong,  Lexy  J. Metodologi  penelitian  Kualitatif ,  Bandung;  Remaja  Rosdakarya. 2004.
Naas,  Chairul, Nilai  Keberadaan  Saksi  dalam  Akta  PPAT, Pradnya  Paramitha, Jakarta, 2014.
Notodisorjo,  Soegondo, Hukum  Notariat  di  Indonesia  (Suatu  Penjelasan) .  Raja Grafindo Persada, 2013.
Prayuda, Donni, Teori Pertanggungjawaban , Prenada Media, Jakarta, 2009. Purba,  Hasim, Sengketa  Pertanahan  dan  Alternatif  Pemecahan ,  Study  Kasus  Di Sumatera Utara, CV. Cahaya Ilmu, Medan 2006.
Putri,  Irrenera, Tinjauan  Yuridis  terhadap  Perlindungan  Karyawan  PPAT  sebagai Saksi dalam Pembuatan Akta, Erlangga, Surabaya, 2013.
Raharjo, Satjipto, Ilmu Hukum, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1991.
Rahim,  Abdul  dan  Lubis,  Yamin  Muhammad, Hukum  Pendaftaran  Tanah  Edisi Revisi, Mandar Maju, Bandung, 2010.
Rasmanto,  Gunawan, Teori  Pertanggungjawaban  Hukum  Menurut  Hans  Kelsen , Prenada Media, Jakarta, 2014.
Saputro, Jati  Diri  Notaris  di  Indonesia,  Dulu,  Sekarang,  dan  Dimasa  Mendatang.
Gramedia Pustaka, Jakarta. 2009.
Setia  Tunggal,  Hadi, Kajian  terhadap  Peraturan  Pemerintah  No.  37  Tahun  1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, Jakarta : Harvarindo, 2006. Sitepu, Runtung, Penelitian Evaluasi Produk-Produk Akta PPAT yang Menimbulkan Masalah  Pertanahan ,  Di  Medan,  Program  Magister  Kenotariatan  Program Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, 2010.
Sjaifurrachman,  Habib  Adjie, Aspek  Pertanggungjawaban  PPAT  dalam  pembuatan Akta , Bandung : Mandar Maju, 2011.
Soekanto,  Soerjono  dan  Mahmudji,  Sri, Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan Singkat, Jakarta. PT. Raja Grafindo Persada, 1996.
Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta, UI Press, 1986. __________, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta, UIPress, 1986. Soka,  Hasim, Perlindungan  Hukum  terhadap  Saksi  dalam  Akta  PPAT, Refika Aditama, Jakarta, 2015.
Solly Lubis, M. Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung, Bandar Maju, 1994.
Subekti  R.  dan  Tjitrosudibio,  R, Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata, Jakarta, Pradnya Paramita, 2008.

## Jurnal
Arfan,  Muhammad.  Analisis  Yuridis Peralihan Hak Tanah Milik  Adat Dengan  Akta Jual  Beli  Yang  Dibuat  Oleh  PPAT  (Studi  Kabupaten  Aceh  Besar).  Jurnal. 2014.
Christin, Dona. Analisis Atas Diketahuinya Cacat Yuridis Pada Akta Jual Beli Tanah Dan  Rumah  Yang  Dibuat  Oleh  Ppat  (Putusan  Mahkamah  Agung  No.  2333 K/PDT/2015). Jurnal. 2013.
Handryani,  Fine. Akibat  Hukum  dari  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Tanah  Bersertifikat Yang  Tidak  Sesuai  Dengan  Tata  Cara  Pembuatan  Akta  PPAT  (Studi  Pada PPAT di Kabupaten Langkat). Jurnal MKn. 2011. Harahap, Khairunisyah, Problematika Hukum Sebagai Camat Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPAT/S) Dalam Melaksanakan Peralihan Hak Atas Tanah Tanpa Sertifikat. Jurnal MKn. 2014.
Kosim,  Irham, Implementasi  Fungsi  Pembinaan  dan  Pengawasan  Kepada  Pejabat Pembuat Akta Tanah (Studi Kabupaten Deli Serdang). Jurnal MKn. 2017. Lubis,  Subhan  Aldi. Tanggung  Jawab  Pejabat  Akta  Tanah  Yang  Melakukan Perbuatan Melawan Hukum Dalam Pembuatan Akta. Jurnal MKn. 2009.
Ramadhan,  Hafni  Yulida. Perjanjian  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Yang  Dapat Menimbulkan Konflik. Jurnal MKn. 2006.
Siregar, Sriwahyuni Nelly. Tinjauan Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah oleh Notaris / PPAT. Jurnal MKn. 2008.
Situmorang, Pantas, Problematika Keotentikan AKTA PPAT. Jurnal MKn. 20008. Zebua,  Sherli  Rahmadani. Tinjauan  Yuridis  Penggunaan  Formulir  Akta  Jual  Beli Kapling Perumahan Oleh PPAT di Kota Medan. Jurnal MKn. 2012.

## Peraturan Perundang-Undangan
Peraturan Perundang-Undangan No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT Peraturan Menteri Agraria dan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997.