## ANALISIS KINERJA KEUANGAN PT CIPUTRA DEVELOPMENT TBK (CTRA) SETELAH PENERBITAN DANA INVESTASI REAL ESTAT (DIRE)
Martin Teguh Wibowo Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara martin.teguh@gmail.com
Abstract : Real Estate Investment Trust is known in Indonesian regulation as Dana Investasi Real Estat (DIRE). Many Indonesian listed developers are still not interested in  DIRE as one of financing alternatives. This research aims to analyze the 2017 financial performance of PT Ciputra  Development  Tbk  (CTRA)  as  a  result  of  issuance  of  DIRE  in  terms  of  (i)  funds received  from DIRE  issuance;(ii) dividend received from DIRE and  (iii)  its solvency ratios. The  result  of  the  research  can  be  useful  as  (i)  an  input  for  management  of  CTRA  that issuance of DIRE can be beneficial in terms of financial and (ii) a reference for investors for diversification  in  their  investments.  The  method  of  this  research  is  qualitative  descriptive. The research used 2017 audited financial data for recurring income and its related expenses, fair  value  of  recurring  assets  and  some  assumptions  such  as:  51%  ownership  of  CTRA  in DIRE, fees related to DIRE supporting institutions and issuance costs, as a basis for financial calculation of DIRE issuance. The result found that CTRA  have (i) fresh fund from issuance of  DIRE  of  Rp  3,7  trillion  ;  (ii)  dividend  from  DIRE  in  2017  of  Rp  242  billion;  and  (iii) healthier solvency ratios after DIRE issuance i.e. lower DER and Debt ratio. The conclusion of  this  research  is  that  CTRA  have  improved  financial  performance  i.e.  lowered  solvency ratios  and  steady  dividend  streaming  from  DIRE  every  year.  CTRA  will  have  room  for growth in the future to develop new projects.

## Abstrak:
Real Estate Investment Trust (REIT) dikenal di peraturan di Indonesia sebagai Dana Investasi Real Estat (DIRE). Banyak perusahaan pengembang yang terdaftar di Indonesia masih belum tertarik pada DIRE sebagai salah satu sumber alternatif pembiayaan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kinerja keuangan tahun 2017 atas PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dari penerbitan DIRE berupa (i) dana yang diterima dari penerbitan DIRE, (ii) dividen yang diterima dari DIRE dan (iii) rasio solvabilitasnya. Hasil penelitian dapat  berguna sebagai (i) input  untuk  manajemen  CTRA  bahwa  penerbitan  DIRE  dapat  menguntungkan  dalam  hal keuangan  dan  (ii)  referensi  bagi  investor  untuk  melakukan  diversifikasi  atas  investasinya. Metode penelitian ini adalah kualitatif deskriptif. Penelitian ini menggunakan data keuangan yang  diaudit  untuk  tahun  2017  untuk recurring  income dan  biaya-biaya  terkait,  nilai  wajar dari aset-aset recurring dan sejumlah asumsi yaitu kepemilikan CTRA di DIRE sebesar 51%, biaya-biaya  terkait  lembaga  penunjang  DIRE  dan  biaya  penerbitan,  sebagai  dasar  untuk melakukan perhitungan keuangan penerbitan DIRE. Hasilnya adalah CTRA mendapatkan (i) dana  segar  dari  penerbitan  DIRE  sebesar  Rp  3,7  triliun;  (ii)  dividen  dari  DIRE  sebesar  Rp 242  miliar  pada  tahun  2017;  dan  (iii)  rasio  solvabilitas  yang  lebih  sehat  setelah  penerbitan DIRE yaitu  menurunnya DER dan Debt  ratio. Kesimpulan dari penelitian  ini adalah CTRA memiliki  kinerja  keuangan  yang  meningkat  yaitu  menurunnya  rasio  solvabilitas  dan  arus dividen  yang  stabil  dari  DIRE  setiap  tahunnya.  CTRA  akan  memiliki  ruang  tumbuh  yang lebih besar di masa depan untuk mengembangkan proyek-proyek baru.
Keywords: Dana  Investasi  Real  Estat  (DIRE), Real  Estate  Investment  Trusts (REITs), Recurring income

## PENDAHULUAN
Kurang berkembangnya DIRE di Indonesia cukup disayangkan  mengingat instrumen investasi  ini  memiliki  beberapa  manfaat  dengan  melakukan  penerbitan  DIRE  seperti peningkatan  pembangunan  sektor  properti,  peningkatan  pembangunan  infrastruktur  serta pembangunan sektor pariwisata. Manfaat juga bisa didapatkan dari perusahaan yang menjual aset  melalui  penerbitan  DIRE  adalah  di  antaranya  (i) recycle  capital ,  yakni  dana  yang diperoleh  dari  DIRE  ini  dapat  digunakan  untuk  ekspansi  atau  membangun  properti selanjutnya  dan  (ii)  DIRE  juga  memperkuat  rasio-rasio  solvabilitas  yakni  dana  yang diperoleh  dari  DIRE  dapat  digunakan  untuk  melunasi  utang-utang  terkait  pembayaran properti.
Belum  banyaknya  penerbitan  DIRE  oleh  perusahaan  pengembang  di  Indonesia  dan pertanyaan  yang  mengusik  peneliti  adalah  apakah  karena  kinerja  keuangan  yang  diperoleh setelah  penerbitan  DIRE  dirasakan  kurang  cukup  untuk  meningkatkan  kinerja  keuangan perusahaan pengembang tersebut, membuat peneliti tertarik untuk melakukan penelitian atas penerbitan  DIRE  ini  mengenai  analisis  kinerja  keuangan  bagi  perusahaan  pengembang  atau property developer yang menerbitkan DIRE tersebut.
Penulis memilih salah satu emiten perusahaan pengembang papan atas yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia yaitu PT Ciputra Development Tbk (CTRA) untuk dilakukan analisis kinerja  keuangannya.  PT  Ciputra  Development  Tbk  (CTRA)  memiliki  banyak  aset  yang menghasilkan recurring income seperti mal, hotel, dan sewa perkantoran. Ini menjadi kriteria perusahaan  pengembang  yang  dapat  melakukan  penerbitan  DIRE  karena  memiliki  banyak aset  yang  menghasilkan recurring  income .  Berdasarkan  laporan  keuangan  audit  PT  Ciputra Development  Tbk  tahun  2017, recurring  income nya  berjumlah  Rp  1,7  triliun  terdiri  dari pendapatan dari mal, hotel, rumah sakit, sewa kantor, lapangan golf dan lainnya. Pendapatan yang  hampir  stabil  di  sekitar  Rp  1,7 triliun  ini  dapat  menjadi  potensi  besar  bagi  penerbitan DIRE. Dana dari penerbitan DIRE tersebut dapat digunakan untuk membayar pinjaman bank yang  dimiliki  Perusahaan  dan  atau  untuk  ekspansi  sehingga  dapat  meningkatkan  kinerja keuangan Perusahaan.

## TELAAH KEPUSTAKAAN
Pengertian Real  Estate  Investment  Trusts  (REITs) atau  Dana  Investasi  Real  Estat (DIRE)
Di  Indonesia,  REITs  dikenal  dengan  nama  Dana  Investasi  Real  Estat  (DIRE). Berdasarkan  Peraturan  Otoritas  Jasa  Keuangan  Nomor  19/POJK.04/2016  tentang  Pedoman Bagi  Manajer  Investasi  dan  Bank  Kustodian  Yang  Melakukan  Pengelolaan  Dana  Investasi Real  Estat  Berbentuk  Kontrak  Investasi  Kolektif  tanggal  16  Maret  2016,  pengertian  dana investasi  real  estat  (DIRE)  adalah  wadah  yang  dipergunakan  untuk  menghimpun  dana  dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan aset  yang berkaitan dengan real estat, dan/atau kas dan setara kas. Real estat adalah tanah  secara  fisik  dan  bangunan  yang  ada  di  atasnya.  Aset  yang  berkaitan  dengan  real  estat adalah  efek  perusahaan  real  estat  yang  tercatat  di  Bursa  Efek  dan/atau  diterbitkan  oleh perusahaan  real  estat.  DIRE  di  Indonesia  berbentuk  Kontrak  Investasi  Kolektif  (KIK). Pengertian Kontrak Investasi Kolektif (“KIK”) berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal adalah kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat  pemegang  unit  penyertaan  dimana  Manajer  Investasi  diberi  wewenang  untuk mengelola  portofolio  investasi  kolektif  dan  Bank  Kustodian  diberi  wewenang  untuk melaksanakan  penitipan  kolektif.  DIRE  berbentuk  Kontrak  Investasi  Kolektif  dapat
melakukan  penawaran  umum  atas  unit  penyertaannya  kepada  masyarakat  pemodal.  DIRE juga dapat mencatatkan unit penyertaannya di Bursa Efek.

## Skema Transaksi DIRE
DIRE  berbentuk  Kontrak  Investasi  Kolektif  dapat  menginvestasikan  dananya  pada real  estat  dengan  atau  tanpa  menggunakan Special  Purpose  Company .  Skema  tanpa menggunakan Special Purpose Company dikenal dengan nama skema kepemilikan langsung. Skema  transaksi  DIRE  tanpa  menggunakan Special  Purpose  Company atau  kepemilikan langsung belum dimungkinkan karena Kontrak Investasi Kolektif (KIK) tidak dapat memiliki tanah.  Berdasarkan  pasal  4  UU  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria hanya badan hukum dan perseorangan yang dapat memiliki tanah. Dalam hal skema transaksi  DIRE  menggunakan Special  Purpose  Company atau  kepemilikan  tidak  langsung maka Special Purpose Company wajib mendistribusikan seluruh hasil investasi kepada DIRE dan  pihak  lain  secara  proporsional.  Skema  transaksi  DIRE  dengan  kepemilikan  tidak langsung dapat digambarkan sebagai berikut:
Sumber: Otoritas Jasa Keuangan, Presentasi Dana Investasi Real Estat,

## 28 November 2016)

## Perkembangan DIRE di Indonesia
Perkembangan DIRE di Indonesia di Indonesia hanya baru ada satu DIRE yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (DIRE Ciptadana) dengan kode efek XCID dan dicatatkan di Bursa Efek Indonesia pada tanggal 1 Agustus 2013. Total unit penyertaan adalah sebanyak 4.000.000.000  unit.  Aset  portofolio  utama  DIRE  Ciptadana  ini  adalah  Solo  Grand  Mall (SGM), sebual mal retail yang berlokasi di kota Solo.

## METODOLOGI PENELITIAN
Data yang digunakan dalam penelitian ini merupakan data sekunder yang didapat dari berbagai  sumber  yaitu  website  PT  Ciputra  Development  Tbk,  laporan  tahunan  dan  laporan keuangan  yang diaudit untuk tahun 2017 PT Ciputra Development Tbk, website Bursa Efek Indonesia,  website  Bank  Indonesia,  prospektus  DIRE  Ciptadana  Properti  Ritel  Indonesia, berita-berita  baik  media  cetak  maupun  media  elektronik.  Periode  yang  akan  dilakukan penelitian adalah tahun buku 2017. Selain itu pengumpulan data dan informasi dari beberapa sumber  lainnya  seperti  buku-buku  yang  berhubungan  dengan  DIRE  atau  REITs  dan  juga berita-berita baik media cetak maupun media elektronik yang berhubungan dengan penelitian ini.  Data  yang  digunakan  adalah  data  keuangan  tahun  buku  2017  yang  telah  diaudit,  data
keuangan perihal Mal Ciputra Jakarta, Mal Ciputra Semarang, Mal Lotte Shopping Avenue, Hotel Ciputra Jakarta, Hotel Ciputra Semarang, Hotel Raffles dan perkantoran DBS Tower.
Metode  analisis  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  analisis  data secara  kualitatif  deskriptif.  Penelitian  ini  menggunakan  data  keuangan  yang  diaudit  tahun 2017  untuk  data recurring  income dan  biaya-biaya  terkaitnya,  nilai  pasar  atau  wajar  dari aset-aset yang dialihkan dari CTRA ke DIRE yang berasal dari Laporan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), dan sejumlah asumsi yang digunakan seperti (i) kepemilikan CTRA di DIRE sebesar 51%, (ii)  biaya-biaya terkait  lembaga penunjang DIRE  yaitu  manajer properti, bank kustodian dan manajer investasi, dan (iii) biaya-biaya terkait penerbitan DIRE, sebagai dasar untuk  melakukan  analisis  kinerja  keuangan  CTRA  setelah  penerbitan  DIRE.  Kinerja keuangan yang dianalisis adalah (i) berapa estimasi dana yang diperoleh oleh CTRA sebagai penerbit  DIRE  berbentuk  KIK  untuk  digunakan  oleh  Perusahaan  baik  untuk  ekspansi, membiayai  proyek  yang  sedang  berlangsung  atau  membayar  lunas  utang-utangnya,  (ii) berapa  besar  recurring  income  yang  akan  didapat  CTRA  dari  kepemilikannya  di  DIRE Ciputra dalam bentuk dividen; dan (iii) bagaimana rasio-rasio solvabilitas CTRA setelah IPO DIRE Ciputra.
Informasi,  data-data  dan  asumsi  yang  digunakan  dalam  analisis  ini  adalah  sebagai berikut:
 Data keuangan yang digunakan adalah angka keuangan yang telah diaudit untuk tahun 2017. DIRE-KIK untuk CTRA menggunakan nama DIRE Ciputra. Skema DIRE-KIK untuk CTRA menggunakan skema kepemilikan tidak langsung yaitu melalui Special Purpose Company . Tidak ada penamaan untuk Special Purpose Company ini.  Analisis  ini  akan  menyebut Special  Purpose  Company dengan SPC.
 Aset  yang  dialihkan  oleh  CTRA  ke  DIRE  Ciputra  melalui Special  Purpose Company terdiri dari 7 aset yaitu sebagai berikut : (i) aset pusat niaga yaitu Mal Ciputra  Jakarta,  Mal  Ciputra  Semarang  dan  Mal  Lotte  Shopping  Avenue;  (ii) aset  hotel  yaitu  Hotel  Ciputra  Jakarta,  Hotel  Ciputra  Semarang  dan  Hotel Raffles; (iii) aset kantor yaitu gedung perkantoran DBS Tower.
 Harga  transaksi  ketujuh  aset  tersebut  yang  dialihkan  ke  SPC/DIRE  Ciputra menggunakan  nilai  pasar  yang  wajar  dari  Kantor  Jasa  Penilai  Publik  (KJPP) yaitu sebesar Rp 9,4 Triliun.
 CTRA juga menjadi pemegang unit penyertaan di DIRE Ciputra sebanyak 51% dan  sisanya  49%  akan  dilepas  ke  masyarakat  atau  publik  melalui  mekanisme penawaran  umum.  CTRA  tetap  memegang  kontrol  atas  DIRE  Ciputra  dengan menjadi pemegang unit mayoritas.
 Besarnya  biaya  manajer  investasi,  bank  kustodian  dan  manajer  properti  akan menggunakan  benchmark  DIRE  Ciptadana  Properti  Ritel  Indonesia  karena  di Indonesia  baru ada satu DIRE. Oleh karena  itu, untuk kepentingan analisis  ini, penelitian  ini  akan  menggunakan  skema  biaya  untuk  ketiga  konsultan  tersebut sebagai berikut: (i) biaya manajer investasi terdiri dari:
biaya  tetap  per tahun sebesar 0,3% dari total  aset;  biaya kinerja  per tahun sebesar 3% dari net property income setelah pajak;  (ii)  biaya  bank  kustodian  per  tahun  sebesar 0,10%  dari  Nilai  Aktiva  Bersih  (NAB);  (iii)  biaya  manajer  properti  per  tahun sebesar 1% dari pendapatan real estat dikurangi dengan biaya-biaya real estat.
 Biaya initial public offering (IPO menggunakan estimasi 3% dari total dana IPO (porsi  49%  kepemilikan  masyarakat).  Biaya  ini  umumnya  terdiri  dari  biaya komisi  bank  atau  underwriter,  biaya  konsultan  seperti  jasa  akuntan  publik, penilai,  konsultan  hukum,  konsultan  pajak,  notaris,  biaya  pembuatan  dan distribusi prospektus, biaya registrasi dan lainnya. Modal kerja berupa dana kas di DIRE Ciputra disiapkan sebesar kurang lebih 0,1% dari harga transaksi.
 Tidak  ada  pinjaman  dalam  DIRE  Ciputra.  Dana  berasal  dari  51%  CTRA  dan 49% masyarakat tanpa pinjaman.
 Tarif  perpajakan  yang  berlaku  untuk  analisis  DIRE  Ciputra  ini  adalah  sebagai berikut: (i) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari harga transaksi; (ii) Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10% dari harga transaksi;  (iii)  Pajak  Penghasilan  atas  pengalihan  hak  atas  tanah  dan  atau bangunan (PPh Final) sebesar 0,5% dari harga transaksi.
Skema  keuangan  penerbitan  DIRE  Ciputra  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini tertuang dalam gambar di bawah sebagai berikut:

## ANALISIS DAN HASIL
Hasil pengolahan data adalah sebagai berikut:
PT Ciputra Development Tbk 51% 49% Publik Fee Fee
Manajer Investasi
Bank Kustodian Jasa pengelolaan Jasa kustodi 99,90% Mengalihkan aset Fee Jasa pengelolaan Dana penjualan aset Investor DIRE Ciputra DIRE Ciputra Special Purpose Company 1. Mal Ciputra Jakarta
2. Mal Ciputra Semarang 3. Mal Lotte Shopping Avenue 4. Hotel Ciputra Jakarta 5. Hotel Ciputra Semarang 6. Hotel Raffles 7. Perkantoran DBS Tower
Manajer Properti PT Ciputra Development Tbk
Data Keuangan - DIRE Ciputra (Dalam Jutaan Rupiah) Jumlah Net Property Income (NPI) setelah pajak 542.278 Biaya Manajer Investasi (49.055) Biaya Manajer Properti (6.244) Biaya Bank Kustodian (10.929) Distributable Income 476.051
Hasil  analisis  kinerja  keuangan  CTRA  dari  penerbitan  DIRE  Ciputra  ini  adalah  sebagai berikut:
 CTRA  memperoleh  Rp  9.4  Triliun  atas  pengalihan  aset-aset  tersebut.  Atas  hasil penjualan  tersebut  dikenakan  pajak  penghasilan  final  atas  pengalihan  hak  atas  tanah dan atau bangunan sebesar 0,5% dari  harga  jual tersebut  yaitu sebesar Rp 47 Miliar. CTRA  juga  harus  menyetor  modal  ke  DIRE  Ciputra  untuk  51%  unit  penyertaan sebesar  Rp  5.6  Triliun  sehingga  dana  bersih  yang  diterima  CTRA  setelah  dikurangi setoran  modal  ke  DIRE  Ciputra  dan  PPh  Final  atas  penjualan  aset  adalah  Rp  3.7 Triliun.
 Dividen  yang  diterima  oleh  CTRA  tiap  tahun  adalah  sebesar  51%  dari  distributable income.  Jika  menggunakan  angka  tahun  buku  2017,  maka  CTRA  akan  memperoleh dividen dari DIRE Ciputra sebesar Rp 242,7 Miliar (51% x Rp 476 Miliar).
 Rasio solvabilitas yang terdiri dari debt to equity ratio (DER) dan debt ratio menjadi lebih baik sesudah penerbitan DIRE Ciputra. Rasio ini dihitung dengan menggunakan asumsi  bahwa  seluruh  dana  bersih  yang  diterima  CTRA  sebesar  Rp  3,7  Triliun digunakan  untuk  melunasi  pinjamannya.  DER  dan Debt  Ratio dari  49%  dan  24% menjadi masing-masing 18% dan 11% sesudah penerbitan DIRE Ciputra.

## KESIMPULAN
Kinerja keuangan PT Ciputra Development Tbk (CTRA) menjadi semakin baik akibat dari penerbitan DIRE. Dana bersih yang didapat dari penerbitan DIRE tersebut adalah Rp 3.7 Triliun.  Dana  tersebut  dapat  digunakan  oleh  CTRA  untuk  ekspansi  dalam  membangun proyek-proyek lainnya dan atau untuk membayar seluruh atau sebagian pinjaman bank. Dana tersebut  jika  digunakan  untuk  melunasi  pinjaman  bank  maka  akan  membuat  rasio solvabilitias menjadi lebih sehat atau lebih baik. Rasio solvabilitas yang rendah menunjukkan kondisi  keuangan  CTRA  yang  sangat  sehat  dan  dapat  memiliki room  for  growth untuk proyek-proyek baru yang didanani dengan pinjaman baru.

## Penawaran Umum DIRE Ciputra
(Dalam jutaan Rupiah)
Sumber Rp % Penggunaan Rp % CTRA 5.657.855 51% Pembelian Aset 9.495.077 86% Masyarakat 5.435.978 49% BPHTB (5%) 474.754 4% PPN (10%) 949.508 9% Modal Kerja 9.495 0% Biaya IPO 165.000 1% Total 11.093.834 100% Total 11.093.834 100% (Dalam Jutaan Rupiah) Sebelum Pro-Forma Sesudah Audit 2017 Penyesuian Pro-Forma Total Aset 31.706.163 1.596.019 33.302.182 7.557.905 (3.789.746) 3.768.159 Ekuitas 15.450.765 5.385.766 20.836.531 - Rasio Solvabilitas DER 49% 18% Debt Ratio 24% 11% Pinjaman Bank, Obligasi dan Wesel Bayar

## DAFTAR PUSTAKA
Brueggeman, William B. and Fisher, Jeffrey D. (2016). Real Estate Finance and Investments. New York: McGraw-Hill Education.
Ciptadana Asset Management. (2012). Prospektus DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia. Hung, Chian Yat, Joinkey, So Chun-Kei and Sin, Tang Bo. (2008). Time-Varying Performance Of Four Asia-Pacific REITs. Journal of Property Investment & Finance, 26 (3), 210-231.
Jayaraman, Bobby. (2014). Building Wealth Through REITS. Singapore : Marshall
Cavendish Business.
Kelly, Stephanie Krewson and Thomas, R. Brad. (2016). The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth With Real Estate Investment Trusts. New Jersey: John Wiley & Sons, Inc.
Leong, Kaiwen, Tan, Wenyou, & Leong, Elaine. (2014). International REITS: How to Invest Overseas and Build An International Portfolio. Singapore : Marshall Cavendish Business.
Lim, Aileen. (2011). Peran Notaris Dalam Pelaksanaan REITs (Real Estate Investment Trust)/DIRE-KIK (Dana Investasi Real Estat – Kontrak Investasi Kolektif) di Indonesia. Tesis. Depok : Fakultas Hukum Universitas Indonesia Program Studi Magister Kenotariatan.
Ooi, Joseph T.L., Newell, Graeme and Sing, Tien-Foo. (2006). The Growth of REIT Markets in Asia. Journal of Real Estate Literature, 14 (2), 203-222.