## ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PENDIRIAN USAHA JASA PENGGILINGAN DAGING DI KABUPATEN JEMBER – JAWA TIMUR
¹Heri Istanto, ²Isti Fadah, ²Hadi Paramu ¹Mahasiswa Pasca Sarjana Universitas Jember ²Dosen Pasca Sarjana Universitas Jember
E-mail : sukarjo22@yahoo.co.id

## ABSTRACT
Every investor or businesses expect the investments made will benefit in the long term.  However,  often  such  investment  activity  are  faced  with  various  problems. One of them is the problem of the financial aspects. Financial aspects are basically related  to  funding  issues  and  issues  cash  refund  long  and  uncertain.  Therefore, before  taking  the  decision  to  invest,  one  important  requirement  is  to  conduct  a feasibility  study  of  the  financial  aspects  (financial)  using  several  methods  of analysis. NPV method produces a value of Rp80.206,00, DPP method is obtained payback period of 4 years and 4 months 5 days, methods IRR obtained a value of 32.05%, MIRR method values obtained 32.03% and Monte Carlo simulation 500 times  produce  Rp48.358.585,00  average  value,  standard  deviation  of Rp46.531.556,00 and P (NPV <0) of 14.93%. Based on the results of a calculation by  the  method  of  NPV,  IRR,  MIRR  and  Monte  Carlo  Simulation,  investment services  business  establishment  grinding  meat  in  Jember  feasible.  While  the analysis of the DPP method, the investment is not feasible.
Keywords: NPV, DPP, IRR, MIRR, Simulation Monte Carlo

## PENDAHULUAN
Pendirian  suatu  usaha,  baik berupa pengembangan usaha maupun pendirian  usaha  baru,  berhubungan erat dengan kegiatan investasi.
Tujuan pelaku usaha dalam melakukan  investasi  adalah  untuk memperoleh keuntungan
yang maksimal dan menjaga kelangsungan usaha ( going concern ). Disadari atau tidak,  dalam  menjalankan  suatu investasi, pelaku usaha akan dihadapkan dengan sejumlah masalah dan risiko investasi.
Permasalahan  dan  risiko  investasi
tersebut  diantaranya  dapat  berupa risiko  aspek  hukum,  risiko  aspek lingkungan,  risiko  aspek  pasar  dan pemasaran,  risiko  aspek  teknis  dan teknologi,  risiko  aspek  manajamen dan  sumber  daya  manusia  dan  risiko aspek keuangan.
Kabupaten  Jember  adalah sebuah  kabupaten  yang  berada  di Provinsi  Jawa  Timur  yang  memiliki potensi ekonomi sangat baik.
Kabupaten  Jember  memiliki  potensi jumlah penduduk yang banyak dengan  sebaran  kepadatan  yang merata. Menurut Badan Pusat
Statistik  Kabupaten  Jember  (2013), jumlah  penduduk  Kabupaten  Jember adalah +/- 2.362.179 jiwa.
Kabupaten  Jember  juga  memiliki potensi  geografi  yang  cukup  baik dengan  luas  wilayah  +/-  3.293,34 km².  Potensi  tersebut  menjadikan
Kabupaten  Jember  sebagai  daerah yang menarik khususnya bagi investor  untuk  melakukan  investasi pengembangan  usaha  atau  membuka usaha baru. Dengan jumlah penduduk yang banyak serta wilayah yang  luas,  memberikan  jaminan ketersediaan  sumber  daya  manusia sebagai  tenaga  kerja,  pangsa  pasar yang  baik  dan  wilayah  pemasaran yang luas.
Disamping  potensi  jumlah penduduk dan luas wilayah,
Kabupaten  Jember  adalah  salah  satu kabupaten  yang  memiliki  potensi populasi  peternakan  hewan  sapi  dan kerbau  yang  sangat  baik.  Menurut data  Badan  Pusat  Statistik  (2013), Kabupaten Jember termasuk dalam 5 wilayah  dominan  di  Provinsi  Jawa
Timur yang memiliki potensi populasi  ternak  hewan  pedaging.
Data  populasi  ternak  tersebut  dapat dilihat pada Tabel 1.1 berikut ini :
Tabel 1.1 Jumlah Populasi Sapi di 5 Wilayah Dominan di Provinsi Jawa Timur Wilayah Jumlah Produksi Sapi dan Kerbau (ekor) Sumenep 333.770 Tuban 253.135 Malang 240.117 Probolinggo 230.762 Jember 203.878 Sumber  :  BPS  Provinsi  Jawa  Timur (2013) Menurut tabel diatas, populasi  hewan  ternak  sapi  dan kerbau di Kabupaten Jember
menempati  posisi    5  (lima)  dari  5 (lima)  kabupaten  dominan  di  Jawa Timur.  Hasil  ternak  yang  diproduksi pada  tahun  2013  adalah  sebesar 203.878 ekor.
Berdasarkan data tabel diatas, menunjukan bahwa Kabupaten Jember  memiliki  potensi  peternakan sapi  dan  kerbau  yang  sangat  baik. Tidak mengherankan  jika  potensi  tersebut secara  tidak  langsung  berpengaruh terhadap tumbuh dan berkembangnya berbagai macam
usaha  yang berkaitan dengan potensi ternak  tersebut.  Berbagai  macam usaha  tersebut  diantaranya  adalah UMKM  yang  memanfaatkan  daging ternak  sebagai  bahan  baku.  Salah satu  pemanfaatan  daging  sebagai bahan  baku  makanan  adalah  dengan mengolah  daging  menjadi  daging olahan yang digunakan untuk membuat  bakso,  sosis  atau  cilok. Untuk  mendukung  usaha  makanan dari olahan daging tersebut,
diperlukan inovasi teknologi produksi  agar  proses  pengolahan daging lebih efisien dan menghasilkan  daging  olahan  yang berkualitas. Salah satu inovasi teknologi produksi untuk memproses olahan daging tersebut adalah pengolahan  daging  dengan  mesin penggiling. Penerapan  teknologi  mesin penggiling  daging  bertujuan  untuk mendukung, memperbaiki dan meningkatkan efisiensi dalam rangka menghasilkan  produk  olahan  daging yang  berkualitas.  Daging  olahan yang berkualitas adalah daging giling
dengan  kondisi  tekstur  yang  lembut, daging  giling  dengan  campuran bumbu  yang  pas,  serta  daging  giling yang  higienis.  Dua  faktor  penting yang  berpengaruh  dalam  mengolah daging  dari  daging  karkas  menjadi produk daging olahan yang berkualitas  adalah  alat  penggiling daging  yang  modern  dan  operator (sumber daya manusia) yang terampil.
Meskipun potensi jumlah penduduk  yang  banyak,  wilayah geografis yang luas, hasil peternakan yang  cukup  banyak  serta  pelaku usaha  makanan  dari  daging  olahan yang  cukup  banyak,  jumlah  pelaku usaha  jasa  penggilingan  daging  di
Kabupaten  Jember  masih  relatif sedikit.  Sebagai  gambaran,  wilayah Kecamatan Kaliwates yang merupakan pusat perekonomian Kabupaten  Jember,  hanya  terdapat  6 kios jasa penggilingan daging dengan pelaku  usaha  5  orang.  Kondisi  ini tentu tidak sebanding dengan potensi yang ada sehingga masih memberikan  peluang  bagi  pelaku usaha dan investor untuk mengembangkan usaha jasa penggilingan  daging  atau  bagi  calon pelaku  usaha  dan  calon  investor untuk  mencoba  melakukan  investasi usaha ini.
Setiap  investor  atau  pelaku usaha berharap investasi yang dilakukan akan mendapatkan keuntungan  dalam  jangka  panjang.
Akan  tetapi,  seringkali  kegiatan investasi tersebut dihadapkan dengan berbagai  masalah.  Salah  satunya adalah  masalah  aspek  keuangan. Masalah dari aspek keuangan biasanya berhubungan dengan masalah  pendanaan  dan  tingkat pengembalian  kas  yang  lama  dan tidak pasti. Oleh karena itu, sebelum mengambil keputusan untuk melakukan  investasi,  salah  satu syarat penting adalah mengkaji aspek keuangan ( financial ). Hal ini dilakukan bukan berarti mengabaikan  aspek  dan  risiko  yang lain (aspek hukum, aspek lingkungan, aspek pasar dan
pemasaran, aspek teknis dan teknologi,  aspek  manajemen  dan sumber daya manusia). Dasar pertimbangan  melakukan  analisis kelayakan  aspek  keuangan  adalah untuk  membatasi  masalah  dalam penelitian dan investasi yang menyangkut  sejumlah  dana  besar sering kali berdampak besar terhadap kelangsungan hidup suatu perusahaan yang mana sulit diidentifikasi, diprediksi dan dijalankan. Berdasarkan  latar  belakang masalah  di  atas,  perlu  dilakukan penelitian  kelayakan  investasi  untuk mengkaji  kelayakan  aspek  keuangan atas investasi usaha jasa penggilingan  daging  di  Kabupaten Jember, Jawa Timur. Dengan dilakukan penelitian kelayakan aspek keuangan  atas  investasi  pendirian usaha  jasa  penggilingan  daging  ini diharapkan dapat memberikan masukan  dan  gambaran  berupa kelayakan  finansial  kepada  pelaku usaha  dan  investor  yang  akan mengembangkan usahanya atau
calon  pelaku  usaha  dan  calon investor  yang  akan  menanamkan modalnya untuk membuka usaha jasa penggilingan  daging  di  Kabupaten Jember.

## Perumusan Masalah
Berdasarkan  penjelasan  latar belakang  masalah  diatas,  penelitian ini  diharapkan  dapat  mengetahui apakah investasi pendirian usaha jasa penggilingan  daging  di  Kabupaten Jember, Jawa Timur, layak atau tidak jika ditinjau dari aspek keuangan?

## Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah  tersebut  maka  penelitian  ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan investasi dari aspek
keuangan  pada  investasi  pendirian usaha  jasa  penggilingan  daging  di Kabupaten  Jember,  Jawa  Timur dengan  menggunakan  4  (empat) metode  analisis  data  yaitu  metode Net  Present  Value  (NPV) ,  metode Discounted  Payback  Period (DPP) , metode Internal  Rate  of  Return (IRR) ,  metode Modified  Internal Rate of Return (MIRR) dan melakukan simulasi dengan mengunakan simulasi Monte  Carlo untuk mengetahui
probabilitas
ketidakpastian Net  Present  Value
(NPV) dimasa depan.
Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan akan  memberikan  manfaat  kepada beberapa pihak, antara lain :
a. Pelaku Usaha dan Investor
Penelitian  ini  diharapkan  dapat memberikan masukan mengenai kelayakan  aspek  keuangan  atas investasi  usaha  jasa  penggilingan daging  sebagai  bahan  pertimbangan dalam  mengambil  keputusan  untuk mengembangkan usaha jasa penggilingan  daging  yang  telah dilakukan.
b. Calon  Pelaku  Usaha  dan  calon Investor
Penelitian  ini  diharapkan  dapat memberikan masukan mengenai kelayakan  aspek  keuangan  atas investasi  usaha  jasa  penggilingan daging  sebagai  bahan  pertimbangan dalam  mengambil  keputusan  untuk mendirikan  usaha  jasa  penggilingan daging di Kabupaten Jember.
c. Kreditur
(1). Penelitian ini diharapkan akan membuka wawasan baru kepada pihak kreditur mengenai  potensi  ekonomi pelaku usaha jasa penggilingan daging sehingga ke  depan  dapat  dijadikan target perluasan nasabah (debitur).
(2). Penelitian ini diharapkan memberikan gambaran potensi  ekonomi  usaha  jasa penggilingan daging sehingga dapat  memberikan  rasa  aman atas sejumlah dana yang akan atau telah dipinjamkan kepada  pelaku  usaha  jasa penggilingan daging tersebut.

## METODE PENELITIAN

## Rancangan Penelitian
Penelitian ini adalah penelitian  deskriptif  dengan  tujuan untuk  menganalisis  kelayakan  aspek finansial  atas  investasi  pendirian usaha  jasa  penggilingan  daging  di Kabupaten  Jember,  Jawa  Timur. Pemilihan Kabupaten Jember sebagai
lokasi  penelitian  ditentukan  dengan cara  sengaja (purphosive) dengan pertimbangan sebagai berikut :
a. Memiliki  potensi  ekonomi  yang sangat baik
b. Jumlah  penduduk  yang  padat  dan memiliki wilayah yang luas
c. Memiliki  potensi  hewan  ternak sapi dan kerbau yang cukup baik
d. Banyak  UMKM  makanan  dengan bahan  baku  daging  olahan  yang merupakan mitra usaha jasa penggilingan daging
e. Masih terbuka peluang usaha jasa penggilingan daging f. Belum pernah dilakukan
penelitian kelayakan investasi atas usaha jasa penggilingan daging.

## Populasi dan Sampel
Populasi  dalam  penelitian  ini adalah  seluruh  pelaku  usaha  jasa penggilingan  daging  yang  ada  di Kabupaten  Jember,  yang  tersebar  di
31  kecamatan.  Penentuan  sampel dalam penelitian ini dilakukan secara sengaja (purphosive) yaitu  semua pelaku usaha yang ada di Kecamatan
Kaliwates  yang  terdiri  dari  5  pelaku usaha.  Penentuan  sampel  tersebut dilakukan dengan beberapa pertimbangan dan kriteria yaitu : a. Menjalankan usaha jasa penggilingan  daging  lebih  dari  3 tahun
b. Memiliki jumlah pelanggan tetap
c. Berada  di  lokasi  yang  mudah dijangkau,  sehingga  menghemat waktu, tenaga dan biaya.

## Jenis dan Sumber Data
a. Jenis Data
Berikut  ini  beberapa  jenis data yang digunakan dalam
penelitian ini, antara lain:
(1) Data Primer
Data  primer  dalam  penelitian ini  berupa  profil  responden,  biaya investasi awal dan spesifikasi aktiva, dan laporan laba rugi  (penjualan dan biaya  operasional)  pada  Tahun  2012 dan Tahun 2013
(2) Data Sekunder Data sekunder dalam penelitian ini berupa informasi mengenai  harga  dan  spesifikasi mesin  penggiling  daging,  informasi mengenai  harga  dan  spesifikasi mesin  diesel,  dokumentasi  mesin penggilingan  daging,  dokumentasi mesin diesel, informasi data statistik tentang geografi dan kependudukan Kabupaten Jember, informasi tentang data  statistik  populasi  ternak,  data Upah  Minimum  Regional  (UMR) Kabupaten Jember.
b. Sumber Data
Data  primer  dalam  penelitian ini diperoleh dengan cara wawancara langsung  dengan  beberapa  pelaku usaha  yang  ada  di  Kecamatan Kaliwates, Kabupaten Jember.
Sedangkan  data  sekunder  diperoleh dari media internet, industri pembuat
mesin  penggiling  dan  pedagang mesin diesel.

## Metode Analisis Data
a. Metode Net Present Value (NPV)
Metode Net  Present  Value (NPV) , dilakukan dengan mendiskonto  arus  kas  selama  umur ekonomis dengan menggunakan tingkat discount rate/discount  factor sesuai  dengan  tingkat  bunga  yang disyaratkan oleh investor atau pelaku usaha.
b. Metode Discounted Payback Period (DPP)
Metode Discounted  Payback
Period  (DPP), dilakukan  dengan mendiskonto  arus  kas  selama  umur ekonomis  dengan  tingkat discount
rate/discount  factor sesuai  dengan tingkat  bunga  yang  disyaratkan  oleh investor atau pelaku usaha. Kemudian menghitung jangka waktu kembali modal dengan rumus Discounted  Payback  Period (DPP) yang telah ada.
c. Metode Internal  Rate  of  Return (IRR)
Langkah analisis dengan metode ini adalah dengan menghitung Net Present Value
(NPV) arus  kas  selama  umur
ekonomis  dengan  tingkat discount rate/discount  factor sesuai  dengan komposisi  biaya  modal.  Kemudian menghitung Net Present Value (NPV) untuk  menghasilkan NPV =0 dengan menggunakan tingkat discount  rate/discount  factor yang disyaratkan oleh investor atau pelaku usaha. Dari kedua tahap
penghitungan Net  Present  Value (NPV) tersebut,  dijadikan  dasar untuk menghitung IRR dengan menggunakan rumus yang berlaku.
d. Metode Modified  Internal  Rate of Return (MIRR)
Metode Modified  Internal Rate  of  Return  (MIRR) dilakukan dengan  menghitung  nilai  sekarang ( present value ) biaya investasi/pengeluaran dan nilai sekarang ( present value ) nilai terminal/nilai  akhir  dengan  tingkat discount  rate/discount  factor yang disyaratkan oleh investor atau pelaku usaha.  Kemudian  atas  biaya  modal akan digandakan dengan menggunakan rumus yang telah ada. e. Simulasi Monte Carlo Metode simulasi ini digunakan untuk melakukan penghitungan Net  Present  Value (NPV) arus  kas  selama  umur ekonomis pada kondisi ketidakpastian.  Proses  penghitungan dilakukan dengan penghitungan simulasi menggunakan program komputer (Microsoft Excel).
Dalam  penelitian  ini,  penulis menggunakan  program Microsoft Excel Tahun 2010. Adapun tahapannya sebagai berikut :
(1) Menentukan  unsur  acak  yang mempengaruhi NPV ,  kemudian mengestimasi
probabilitas distribusi dari unsur tersebut.
(2) Mengumpulkan  data  statistik dari  unsur  random  tersebut. Menurut Wolfram online, ketersediaan distribusi data statistik  dapat  dibagi  menjadi tiga kategori antara lain :
(a) Jika data yang tersedia
berjumlah  30  atau  lebih, dapat  menggunakan normal distribution dengan  formula MS. Excel sebagai berikut :
= NORMINV(RAND(),
harga rata-rata, Stdev)
(b) Jika data yang tersedia adalah harga maksimum, harga minimum dan harga rata-rata, namun  datanya  kurang  dari 30. Maka menggunakan triangular distribution dengan  formula MS.  Excel sebagai berikut : =
harga  min+(harga  max  – harga  min)  x  RAND()  + RAND()/2
(c) Jika  memiliki  data  yang terbatas  hanya  pada  harga maksimum dan harga minimum, maka menggunakan continous uniform dengan rumus sebagai berikut : =  harga  min+(harga  max  – harga min) x RAND()
(3) Setelah  menentukan  distribusi untuk setiap unsur acak, kemudian  program  komputer akan mengacak setiap unsur dan menghasilkan NPV .
(4) Proses diulang-ulang hingga diperoleh angka distribusi probabilitas yang baru.
(5) Selanjutnya  akan  diketahu  nilai rata-rata  dari  populasi  data, standar  deviasi  atau  simpangan baku yang menunjukkan sebaran statistik  populasi  data  seberapa jauh  dari  nilai  rata-rata  populasi dan P( NPV <0) merupakan probabilitas  atas  hasil  yang
bernilai  negatif  dalam  sebuah populasi data.
(6) Estimasi  risiko  dan  evaluasi Net Present Value (NPV).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil Penelitian
Rencana  Pendirian  Usaha  Jasa Penggilingan Daging
Rencana investasi ini termasuk ke dalam kategori investasi perluasan produk  baru  dan  wilayah  geografis baru  dengan  dana  investasi  sebagian besar  digunakan  untuk  pengadaan aktiva tetap dan pengadaan tanah dan bangunan.  Pengadaan  aktiva  tetap meliputi investasi utama dan investasi peralatan pendukung, sedangkan pengadaan tanah bangunan  meliputi  penyewaan  tanah dan bangunan.
Pada  penelitian  ini  mengambil 5  orang  pelaku  usaha  sebagai responden.  Pemilihan  5  responden dengan  tujuan  agar  mendapatkan gambaran investasi dan trend perkembangan  usaha  yang  lebih beragam.  Tiap  responden  memiliki karakter
dan  ciri  kas  dalam  pendanaan (sumber  dan  jumlah)  investasinya. Begitupula  laporan  keuangan  yang merupakan  gambaran  pengembalian kas,  memiliki  pos  rekening  yang tidak sama.
Setiap  rencana  investasi  suatu usaha  selalu  dihadapkan  dengan ketidakpastian  pengembalian  modal dimasa akan datang. Dengan mempertimbangkan  prinsip  kehati- hatian (conservatism) ,  maka untuk menghitung  pendanaan  investasi  dan proyeksi arus kas investasi,
digunakan  data  salah  satu  responden
yang  trend  perkembangan  usahanya paling pesimis (buruk). Dalam penelitian ini, data investasi responden  Hj.  Endang  Tegalbesar dipilih sebagai patokan untuk penghitungan analisis dengan mempertimbangkan beberapa penyesuaian.    Berikut  ini  adalah rincian biaya investasi dan alokasinya :
a. Perkiraan Biaya Investasi Awal
Investasi  awal  berupa  mesin penggiling  daging,  mesin  diesel, peralatan  pendukung  serta  tanah  dan bangunan.  Investasi  ini  diperkirakan
membutuhkan dana sebesar Rp97.650.000,-, dengan rincian dapat dilihat pada Tabel 4.11 berikut ini : Tabel 4.11 Estimasi Biaya Investasi Jenis Aktiva Tetap Unit Total (Rp) Investasi utama bukan tanah bangunan 2 45.000.000 Investasi pendukung 15 2.650.000 Tanah bangunan 1 50.000.000 JUMLAH 18 97.650.000 Ketiga  kelompok  investasi  tersebut dapat digambarkan sebagai berikut :
(1) Investasi  Utama  Bukan  Tanah Bangunan
Investasi  ini  dalam  bentuk  2 buah  mesin  yaitu  mesin  penggiling daging  dan  mesin  diesel.  Mesin penggiling  daging  dipilih  dengan kriteria  memiliki  kapasitas  giling daging  dibawah  5  kg.  Sedangkan mesin diesel dipilih dengan
spesifikasi 8,5 PK.
(2) Investasi Pendukung
Investasi  pendukung  dalam bentuk  peralatan  untuk  mendukung jalannya  usaha  jasa  penggilingan daging,  yang  terdiri  dari  :  pisau,
ember,  meja  dan  kursi,  dan  papan kayu.
(3) Investasi Tanah dan Bangunan Investasi  tanah dan bangunan
adalah  tanah  dan  bangunan  yang digunakan  sebagai  tempat  untuk menjalankan usaha. Pengadaan tanah dan  bangunan  direncanakan  dengan cara  sewa  (kontrak)  dengan  luas kurang lebih 50 m2.
b. Rencana Pembiayaan Investasi
Investasi  pendirian  usaha  ini menggunakan  dana  pribadi  sebagai modal  investasi  dan  diharapkan mencapai  titik  balik  modal  selama  4
(empat) tahun, dengan tingkat pengembalian  sebesar  32%  per tahun. c. Perkiraan (peramalan) Pendapatan Tahun 2014 – Tahun 2017 Penghitungan proyeksi pendapatan  selama  umur  ekonomis investasi berpatokan pada pertumbuhan  penjualan  2  tahun terakir  (Tahun  2012  dan  Tahun 2013)  pada  hasil  penelitian  terhadap responden. Tingkat pertumbuhan
penjualan dihitung berdasarkan selisih  penjualan  Tahun  2013  dan Tahun  2012  dibagi  penjualan  Tahun 2012. Berdasarkan penghitungan yang dilakukan, investasi ini diharapkan akan mengalami
kenaikan penjualan sebesar 20% tiap tahun.  Adapun  rumus  penghitungan kenaikan penjualan tersebut adalah:
= 20%
Data ramalan pendapatan Tahun  2014  -  Tahun  2017  dapat dilihat pada Tabel 4.12 berikut ini : Tabel 4.12 Ramalan Pendapatan Tahun 2014 – 2017 Tahun Ramalan Pendapatan (Rp) 2014 97.200.000 2015 116.640.000 2016 139.968.000 2017 167.961.600 d. Perkiraan Biaya Operasional Dalam investasi ini, diperkirakan beban yang dikeluarkan meliputi  biaya  variabel  dan  biaya tetap.  Biaya  variabel  terdiri  dari biaya  solar  dan  biaya  es  batu sedangkan  biaya  tetap  terdiri  dari biaya  gaji  pegawai,  biaya  oli,  biaya listrik  dan  air,  biaya  sewa  dan  biaya penyusutan aktiva.
(1) Biaya Gaji Pegawai Biaya  gaji  pegawai  adalah
upah  untuk  1  orang  karyawan.
Kebijakan  biaya  gaji  tiap  karyawan ditentukan  berdasarkan  UMR  yang berlaku di Kabupaten Jember. Kenaikan  gaji  tiap  tahun  dihitung berdasarkan rata-rata kenaikan UMR Kabupaten  Jember  selama  5  tahun yaitu  Tahun  2009–Tahun  2013.
(Daftar kenaikan UMR selama
Tahun  2009–Tahun  2013  dapat dilihat  pada  Lampiran  13).  Dari penghitungan  rata-rata  UMR  selama 5  tahun  diperoleh  rata-rata  kenaikan sebesar 9,32%.
(2) Biaya Oli Biaya oli diperkirakan mengalami  pertumbuhan  15%  setiap tahun. (3) Biaya Listrik dan Air
Biaya listrik dan air diperkirakan akan mengalami pertumbuhan sebesar 10% tiap tahun.
(4) Biaya Sewa
Biaya  sewa  adalah  biaya sewa  atas  tanah  dan  bangunan  yang nilainya telah ditentukan berdasarkan kontrak  dengan  pemiliki  tanah  dan bangunan.  Besaran  biaya  sewa  di perkirakan  sebesar  Rp50.000.000,00 selama  4  tahun  sesuai  masa  sewa yang  telah  disepakati,  sehingga perinciannya
adalah
Rp12.500.000,00 per tahun.
(5) Biaya Solar
Biaya  ini  termasuk  dalam kategori  biaya  variabel  yang  besar kecilnya  bergantung  dari  volume penjualan.  Biaya  solar  diperkirakan sebesar  20%  dari  pendapatan  dan diperkirakan akan mengalami
kenaikan  setiap  2  tahun  sekali.
Sehingga  di  tahun  ketiga  dan keempat  diperkirakan  akan  naik sebesar 15%.
(6) Biaya Es Batu Biaya  ini  termasuk  dalam biaya variabel yang besarnya dipengaruhi  oleh  volume  penjualan. Biaya  es  batu  diperkirakan  adalah 10%  dari  penjualan  dan    akan mengalami  kenaikan  sebesar  10% tiap tahun.
Ramalan  biaya  usaha  selama umur ekonomis proyek dapat digambarkan  dalam  Tabel  4.13 berikut ini : Tabel 4.13 Ramalan Biaya Operasional Tahun 2014 – 2017 Tahun Ramalan Biaya (Rp) 2014 66.187.033 2015 74.654.581 2016 87.693.154 2017 98.970.725
e. Ramalan Biaya Penyusutan Aktiva Tetap Untuk menghitung biaya penyusutan suatu aktiva, harus diketahui  umur  ekonomis  aktiva tersebut.  Umur  ekonomis  aktiva ditentukan  berdasarkan  pada  periode aktiva akan digunakan oleh
perusahaan.  Umur  ekonomis  dari suatu  aktiva  yang  dapat  disusutkan untuk  suatu  perusahaan  mungkin lebih  pendek  daripada  usia  fisiknya. Data  perkiraan  umur  ekonomis aktiva  tetap  dapat  dilihat  pada  Tabel 4.14 berikut ini :
Tabel 4.14 Estimasi Umur Ekonomis Jenis Aktiva Umur Ekonomis Mesin Diesel 4 Mesin Penggiling 6 Ember 4 Pisau 4 Meja dan Kursi 4 Papan Kayu 4 Penyusutan aktiva tetap dilakukan dengan menggunakan metode  garis  lurus  dan  mengabaikan nilai sisa buku. Data biaya penyusutan  aktiva  tetap  dengan metode garis lurus dapat dilihat pada Tabel 4.15 berikut ini :
Tabel 4.15 Penyusutan Aktiva Tetap
Jenis Aktiva Penyusutan Aktiva Aktiva tetap investasi utama 8.333.333 Aktiva tetap investasi pendukung 562.500 JUMLAH 8.895.833 f. Pajak Pajak  yang  dimaksud  dalam penelitian ini adalah pajak penghasilan  (PPh).  Besarnya  pajak penghasilan dihitung atas laba bersih sebelum  bunga  dan  pajak  (EBIT) dengan mengalikan tarif pajak sebesar 15%.
g. Perhitungan Laba Sebelum Bunga dan Pajak (EBIT)
Data penghitungan EBIT dapat
dilihat pada Tabel 4.16 berikut ini :
Tabel 4.16 Laba Sebelum Bungan dan Pajak (EBIT) Pos/Rek. Tahun 2014 2015 2016 2017 Penjualan 97.200.000 116.640.000 139.968.000 167.961.600 HPP - - - - Biaya Usaha 66.187.033 74.654.581 87.693.154 98.970.725 EBIT 31.012.967 41.985.419 52.274.846 68.990.875 h. Nilai Arus Kas Masuk Data  penghitungan  ramalan atau  proyeksi  arus  kas  dari  Tahun 2014  sampai  dengan  Tahun  2017 dapat dilihat pada Tabel 4.17 berikut ini : Tabel 4.17 Estimasi/Proyeksi Arus Kas Pos/Rek. 2014 2015 2016 2017 Penjualan 97.200.000  116.640.000  139.968.000 167.961.600 HPP - - - -
Biaya Usaha 66.187.033 74.654.581 87.693.154 98.970.725 EBIT 31.012.967 41.985.419 52.274.846 68.990.875 Bunga - - - - EBT 31.012.967 41.985.419 52.274.846 68.990.875 Pajak (15%) 4.651.945 6.297.813 7.841.227 10.348.631 EAT 26.361.022 35.687.606 44.433.619 58.642.244 Biaya Penyusutan 8.895.833 8.895.833 8.895.833 8.895.833 Cash in Flow 35.256.855 44.583.439 53.329.452 67.538.077 Analisis  Kelayakan  Investasi  Pada Kondisi Deterministik Berikut  ini  hasil  analisis
investasi tersebut, yaitu :
a. Metode Net Present Value (NPV)

## ∑
= (∑ (35.256.855) ÷  (1+32%)¹
+ (44.583.439) ÷ (1+32%)² + (53.329.452) ÷ (1+32%)³ + (67.538.077) ÷
(1+32%) ⁴ )) – 97.650.000 = 97.730.206 – 97.650.000 = 80.206
b. Metode Discounted Payback
Period (DPP) DPP  = 1 +  I0 – PVc

## PVd
= 1 + (97.650.000 -
23.187.041)
(22.246.053) = 1 +   74.462.959 22.246.053 = 1 + 3,35 Jadi Discounted Payback
Period  (DPP) investasi  ini  adalah  4
tahun 4 bulan 5 hari.
c. Metode Internal  Rate  of  Return
(IRR)

## ∑
=  (∑  (35.256.855)  ÷  (1+33%)¹ + (44.583.439) ÷ (1+33%)² +
(53.329.452) ÷ (1+33%)³ + (67.538.077) ÷
(1+33%) ⁴ )) – 97.650.000
= 95.965.415 – 97.650.000 = - 1.684.585
= 32% +          80.206                x (33%-32%)
80.206 – (- 1.684.585 )
= 32% + 0,05 x 1%
= 32% + 0,00045
= 32,05%
d. Metode Modified Internal Rate of
Return (MIRR)

## ∑
97.650.000  =    ∑  35.256.855  x (1+32%)³  +  44.583.439  x  (1+32%)²
+
53.329.452 x (1+32%)¹ + 67.538.077
x (1+32%)º)
(1 + MIRR) ⁴
97.650.000 =   296.04.776
(1 + MIRR) ⁴
(1 + MIRR) ⁴ =   296.04.776
97.650.000
= 3,0385
MIRR = 0,3203 atau 32,03%
Analisis  Kelayakan  Investasi  Pada Kondisi Ketidakpastian
Data  hasil  simulasi Monte
Carlo atas  komponen Net  Present
Value (NPV) sebanyak 500 kali dapat
dilihat pada Tabel 4.20 berikut ini : Tabel 4.20 Hasil Simulasi Monte Carlo Sebanyak 500 kali Simulasi Monte Carlo 500 kali ∑ NPV Rp24.179.292.678,00 E (NPV) Rp48.358.585,00 Standar Deviasi Rp46.531.556,00 P ( NPV < 0) 14.93%

## Pembahasan
Berdasarkan  hasil  penelitian dan  penghitungan  dengan  beberapa metode analisis, berikut  ini beberapa hasil penghitungan tersebut :
a. Metode Net Present Value ( NPV )
Berdasarkan penghitungan
dengan  metode Net  Present  Value
( NPV )  diperoleh  nilai  sekarang  arus
kas  masuk  selama  4  tahun  masa ekonomis  proyek  adalah  sebesar
Rp97.730.206,00.  Biaya  investasi proyek adalah sebesar Rp97.650.000,00,  sehingga  nilai Net
Present  Value ( NPV )  positif  sebesar Rp80.206,00. Oleh karena itu,
investasi pendirian usaha jasa
penggilingan  daging  di  Kabupaten Jember layak untuk dilakukan.
b. Metode Discounted Payback
Period (DP P)

## Penghitungan  dengan  metode
Discounted  Payback  Period (DPP)
diperoleh  jangka  waktu  kembali modal adalah 4 tahun 4 bulan 5 hari.
Berdasarkan hasil penghitungan
Discounted  Payback  Period  (DPP) ,
investasi  ini  tidak  layak  untuk dilakukan.
c. Metode Internal  Rate  of  Return

## (IRR)
Hasil  penghitungan  dengan metode Internal Rate of Return (IRR)
diperoleh  nilai IRR sebesar  32,05%.
Tingkat bunga yang disyaratkan oleh investor  adalah  32%.  Berdasarkan kriteria  kelayakan  investasi  menurut
metode Internal  Rate  of  Return (IRR), jika  nilai IRR lebih  besar  dari tingkat  bunga  yang  disyaratkan  oleh investor  atau  pelaku  usaha,  maka proyek  atau  investasi  layak  untuk dilakukan.
Dengan demikian investasi pendirian usaha jasa penggilingan  daging  di  Kabupaten Jember layak untuk dilakukan.
d. Metode Modified  Internal  Rate of

## Return (MIRR)
Berdasarkan penghitungan
dengan  metode Modified  Internal Rate  of  Return  (MIRR) diperoleh nilai  sebesar  32,03%.  Tingkat  bunga yang  diharapkan  atau  disyaratkan oleh  investor  adalah  32%.  Dengan
demikian proyek atau investasi pendirian usaha jasa
penggilingan  daging  di  Kabupaten
Jember layak untuk dilakukan.
e. Simulasi Monte Carlo
Simulasi Monte Carlo dilakukan  dengan  cara  melakukan simulasi NPV sebanyak  500  kali dengan  bantuan  progran  komputer. Simulasi  tersebut  menghasilkan  nilai rata-rata  Rp48.358.585,00,  standar
deviasi Rp46.531.556,00 dan P(NPV<0)  sebesar  14,93%.  Dengan tingkat pengembalian yang
disyaratkan  sebesar  32%  dan NPV
yang diharapkan kurang lebih
Rp48.358.585,00, proyek ini memiliki  risiko  menyimpang  dari
NPV yang  diharapkan  kurang  lebih Rp46.531.556,00 dan risiko
menghasilkan NPV negatif  kurang lebih 14,93%. Menurut peneliti, nilai simpangan  baku  dan  probabilitas NPV<0  tersebut,  termasuk  bernilai
kecil, sehingga investasi ini dianggap menguntungkan.

## Keterbatasan
Dalam  penelitian  ini  masih
terdapat beberapa keterbatasan, antara lain:
a. Responden tidak melakukan pembukuan  dan  pencatatan  atas
semua data historis biaya investasi awal dan laporan keuangan sehingga sangat sulit untuk mengetahui  nilai  investasi  yang sebenarnya  dan  menghitung  arus kas nya.
b. Penetapan pertumbuhan penjualan dalam penelitian ini hanya
berdasarkan  perkiraan  (estimasi) laporan  keuangan  selama  2  tahun terakir yaitu tahun 2012 dan tahun 2013.  Data  tersebut  tidak  cukup akurat jika dijadikan sebagai dasar untuk  menghitung  pertumbuhan
penjualan selama 4 tahun
kedepan.

## KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
a. Pengujian  Kelayakan  Investasi
Aspek  Keuangan  Pada  Kondisi Deterministik
Berdasarkan  hasil  analisis dengan  metode  diatas,  jika  ditinjau dari aspek keuangan, investasi pendirian  usaha  jasa  penggilingan daging  di  Kabupaten  Jember,  Jawa Timur  layak  untuk  dilakukan.  Akan tetapi,  investor  atau  pelaku  usaha, harus  lebih  berhati-hati,  karena
metode NPV, IRR, MIRR
menunjukkan  laba  usaha  yang  kecil.
Sedangkan metode DPP , menghasilkan jangka waktu
pengembalian  yang  lebih  lama  dari jangka  waktu  pengembalian  yang disyaratkan.
b. Pengujian  Kelayakan  Investasi
Pada Kondisi Ketidakpastian
Dengan tingkat pengembalian yang  disyaratkan  sebesar  32%  dan
NPV yang  diharapkan  kurang  lebih Rp48.358.585,00, proyek ini memiliki  risiko  menyimpang  dari NPV yang  diharapkan  kurang  lebih Rp46.531.556,00 dan risiko
menghasilkan NPV negatif  kurang lebih  14,93%.  Nilai  simpangan  baku dan  probabilitas  NPV<0  tersebut, menurut  peneliti  masih  relatif  kecil, sehingga  investasi  ini  dianggap menguntungkan.  Oleh  karena  itu, rencana pendirian usaha jasa penggilingan  daging  di  Kabupaten
Jember,  Jawa  Timur  layak  untuk dilakukan.

## Saran
Saran  yang  dapat  diberikan  pada beberapa pihak adalah sebagai
berikut :
a. Investor atau Pelaku Usaha
Berdasarkan  kesimpulan  di  atas, investor  atau  pelaku  usaha  dapat memanfaatkan  hasil  penelitian  ini
sebagai bahan masukan untuk mengembangkan  usaha  nya  atau membuka  usaha  baru  dilokasi  yang berbeda.
b. Calon  Investor  atau  Calon  Pelaku
Usaha
Berdasarkan  kesimpulan  di  atas, calon  investor  atau  calon  pelaku usaha  dapat  memanfaatkan  hasil penelitian ini sebagai bahan masukan untuk menanamkan modalnya
dibidang  usaha  jasa  penggilingan daging di wilayah Kabupaten
Jember.
c. Kreditur Berdasarkan  kesimpulan  diatas,
pihak  kreditur  dapat  memanfaatkan hasil  penelitian  ini  sebagai  bahan masukan untuk
mengambil
keputusan dalam hal perluasan
nasabah  dengan  menjadikan  pelaku usaha ini sebagai calon nasabah baru.
Namun demikian, sebaiknya investor  atau  pelaku  usaha,  calon investor atau calon pelaku usaha dan kreditur  harus  lebih  berhati-hati dalam memutuskan untuk melakukan investasi  ini  atau  menyalurkan  dana
kredit  kepada  pelaku  usaha  ini.
Hal  ini  dikarenakan,  hasil  analisis dengan metode NPV, IRR, MIRR dan
Simulasi Monte  Carlo menunjukkan
nilai laba usaha yang kecil.
Sedangkan  hasil  analisis  menurut
metode DPP , jangka waktu pengembalian  investasi  ini  lebih lama dari jangka waktu
pengembalian  yang  diharapkan  oleh investor atau pelaku usaha.

## DAFTAR PUSTAKA
Badan  Pusat  Statistik  Provinsi  Jawa
Timur. 2013.
Badan  Pusat  Statistik  Kabupaten Jember.  2013. Kabupaten  Jember dalam Angka .  Jember  :  Badan  Pusat Statistik Kabupaten Jember. 2013. ----------------------. 2013. Potret Usaha  Pertanian  Kabupaten  Jember Menurut Subsektor (Hasil Pencacahan Lengkap Sensus Pertanian 2013 dan Survey Pendapatan  Usaha  Rumah  Tangga Pertanian 2013) . Jember:
Badan  Pusat  Statistik  Kabupaten Jember. 2013.
Sartono,  Agus.  2012. Manajemen
Keuangan : Teori dan Aplikasi . Edisi
4 cetakan keenam,  Yogyakarta  :
BPFE-Universitas Gajah Mada.