## Prospek Usaha Bagi Hasil Penanaman Jati Unggul Nusantara
(Studi Kasus Pada Koperasi Perumahan Wanabhakti Nusantara di Kabupaten Bogor)
Business Prospects For Revenue Sharing of plants Jati Unggul Nusantara (A Case Study of Koperasi Perumahan Wanabhakti Nusantara in Bogor)
Muhammad Noor Efansyah* 1 , M. Hasjim Bintoro 2 dan W.H. Limbong 3
1 PT Forestcitra Sejahtera (Focus QE)
2 Departemen Agronomi dan Hortikultura, Fakultas Pertanian, Institut Pertanian Bogor
3 Departemen Manajemen, Fakultas Ekonomi Manajemen, Institut Pertanian Bogor

## ABSTRAK
Penanaman  klon  tanaman  Jati  Unggul  Nusantara  (JUN)  di  daerah  Kabupaten  Bogor,  adalah sebuah  model  bisnis  yang  dikembangkan  untuk  Koperasi  Perumahan  Wanabhakti  Nusantara  (UBH- KPWN),  yang  melibatkan  investor,  pemilik  lahan,  masyarakat  (petani)  dan  aparat  desa.  Kegiatan  ini bertujuan mendistribusikan modal kepada masyarakat, penggunaan lahan belum produktif, menyediakan sumber pasokan kayu jati untuk industri dan sebagai penyedia lapangan kerja bagi masyarakat. Investasi JUN di Desa Cogreg, Kecamatan Parung, Kabupaten Bogor, telah dilakukan sejak tiga tahun lalu (mulai 2007). tanaman JUN akan dipanen pada tahun kelima (tahun 2012), untuk lima pihak bagi hasil dari nilai penjualan  kayu  panen  JUN.  JUN  tiga  tahun  di  pabrik  Kabupaten  Bogor,  dengan  total  6075  pohon, pengukuran  potensial  dalam  contoh  tanaman  2,5%  dari  total  populasi.  Hasil  diameter  rataan  potensi tanaman 0,11 m/pohon dan tinggi cabang rataan 4,74 m/pohon, menghitung volume rataan 0,044 m 3 /ha atau  44  m 3 /pohon,  membawa  total  potensi  tanaman  tiga  tahun  266,28  m 3 .  Mengingat  potensi pertumbuhan  dan  risiko  kematian  tanaman,  volume  rataan  kenaikan  diproyeksikan  0,021  m 3 /tahun  atau 21  m 3 /ha/tahun.  Panen  prospek  di  tahun  kelima  dihitung  dalam  kisaran  86-100  m 3 /ha,  atau  rataan  91 m 3 /ha.  Berdasarkan  proyeksi  harga  jual  dasar  kayu  jati  (sortimen  A1  tipe  D  mutu  P  -  M),  pada  tahun kelima  didapatkan  Rp2.135.000-Rp2.408.000,  maka  prospek  penjualan  kayu  JUN  Rp988.630.584- Rp1.462.925.329,  atau  rataan  jual  Rp1.279.294.179.  Berdasarkan  prospek  untuk  panen  kayu  dan  nilai kayu penjualan JUN, maka analisis keuangan yang sesuai ( Net Present Value atau NPV, Internal Rate of Return atau IRR, dan Benefit/Cost atau B/C) adalah kegiatan bisnis yang sangat wajar dikelola. Dihitung nilai  hasil  masing-masing  pihak,  yaitu  rataan  pendapatan  (1)  Investor  Rp591.376.022,  (2)  Kepemilikan Tanah Rp147.844.005, (3) Petani Rp270.-037.076, (4) UBH Rp162.022.246 KPWN dan (5) Aparat Desa Rp108.014.830.
Kata kunci:  aparat desa, jati unggul nusantara, investor, pemilik lahan, petani, UBH

## ABSTRACT
Planting  crops  clones  Jati  Unggul  Nusantara  (JUN)  in  the  area  of  Bogor  Regency  is  a  business model  that  was  developed  for  the  Koperasi  Perumahan Wanabhakti  Nusantara  (UBH-KPWN),  involving investors,  landowners,  community  manager  of  the  plant  (farmers)  and  the  village  officials.  The  activity aims to distribute capital to the community, land use has not been productive, providing a source of teak wood supply for industry and as a provider of employment for the community. JUN investment in Cogreg Village,  Parung  District,  Bogor  regency,  has  been  carried  out  since  three  years  ago  (starting  in  2007). Offsetting JUN plants will be harvested in the fifth year (year 2012), promising to five parties, will receive revenue sharing from the sales value of timber harvest JUN. JUN three years old plant in Bogor regency, totaling 6.075 trees, potential measurements in a sampling plant 2.5% of the total population. The result of  the  potential  crop  average  diameter  of  0.11  m/tree  and  average  branch  free  height  4.74  m/tree, calculate the average volume of 0.044 m 3 /tree or 44 m3/ha, bringing the total potential of the plant three years  266.28  m 3 .  Appropriate  considering  the  growth  potential  and  risk  of death  of  plants,  the  projected average volume increment 0.021 m3/year or 21 m 3 /ha/year. Harvest prospects in the fifth year calculated in  the  range  86  up  to  100  m 3 /ha,  or  an  average  of  91  m 3 /ha.  Base  on  projection  teak  wood  basic  sale prices (sortiment A1 tipe D quality  P  - M), in the fifth year from Rp2,135,000 up to Rp2,408,000. So the prospect of selling the timber JUN between Rp988.630.584 up to Rp1.462.925.329, or an average selling of  Rp1.279.294.179.  Based  on  the  prospect  for  timber  harvest  and  JUN  timber  sale  values,  then  the appropriate  financial  analysis  (NPV,  IRR,  and  B/C)  is  very  reasonable  business  activities  are  managed.
_______________ *) Korespondensi: Jl. Gunung Salak I Blok DZ No. 12, Cibinong, Bogor 16913
Calculated  value  for  the  outcome  of  each  the  party,  according  to  the  average  revenue  outlook;  (1) Investors  Rp591.376.022,  (2)  Land  Owners  Rp147.844.005,  (3)  Farmers  Rp270.-037.076,  (4)  UBH KPWN Rp162.022.246, (5) Village Officials Rp108.014.830.
Keywords: investors, landowners, nusantara teakwood, UBH, village officials

## PENDAHULUAN
Potensi  jumlah  industri  perkayuan  sangat banyak  dan  lokasinya  tersebar  hampir  di  seluruh provinsi  di  Indonesia.  Jumlah  industri  perkayuan terbanyak  terdapat  di  Propinsi  Jawa  Tengah dengan jumlah industri 680 perusahaan (22,43%). Di  Jawa  Timur  ada  608  perusahaan  (20,05%), DKI  Jaya  131  perusahaan  (4,32%),  Kalimantan Barat  88  perusahaan  (2,90%),  Jambi  87  perusa- haan  (2,87%),  dan  sisanya  masing-masing terdapat di Propinsi Kaltim, Kalsel, Jabar, Sumsel, Sumut,  NTB,  Maluku  dan  Irian  Jaya  berjumlah kurang  dari  1%  dari  total  industri  (Ditjen  IKA, 2005).
Perkembangan  industri  pengolahan  kayu untuk  produk  furnitur,  kerajinan  dan  bahan bangunan  di  Pulau  Jawa  menuntut  kebutuhan bahan  baku  kayu  yang  besar.  Khusus  untuk produk industri berbahan baku kayu Jati, di Pulau Jawa  hampir  95%  pasokannya  bergantung  pada tegakan tanaman Perum Perhutani.
Perum Perhutani sebagai perusahaan negara  mendapat  hak  penanaman  pohon  Jati secara  luas  di  Pulau  Jawa.  Luas  lahan  kawasan tanaman  Jati  Perum  Perhutani  mencapai  sekitar 1,5  juta  hektar,  luas  tersebut  setara  dengan  11% dari  total  luas  Pulau  Jawa.  Model  pengelolaan tanaman  Jati  Perum  Perhutani  pada  umumnya memiliki  masa  panen  daur  panjang,  yang membutuhkan  waktu  rataan  masa  panen  40 tahun.  Model  tersebut  sebagai  kelanjutan  dari usaha  perkebunan  masa  pemerintah  Belanda sejak  lebih  seratus  tahun  yang  lalu  (Iskak et  al. , 2005)
Industri  pengolahan  kayu  Jati  sebagian besar  merupakan  perusahaan  swasta  berskala Kecil  dan  Menengah,  yang  pasokannya  sangat tergantung  dari  Perum  Perhutani.  Saat  ini, industri-industri  tersebut  menghadapi  berbagai kendala  produksi  dan  pemasaran,  yang  disebab- kan  semakin  berkurangnya  sumber  pasokan bahan  baku  dari  tanaman  produksi  Perum Perhutani.
Kondisi  tersebut  menjadi  kendala  siklus pasokan  produk  kayu  Jati  untuk  dipanen  secara kontinu dalam jumlah cukup.  Sementara kebutuh- an  industri  memerlukan  kontinuitas  pasokan  kayu Jati  dengan  jumlah  yang  terpenuhi.  Menurut Asosiasi  Industri  Mebel  dan  Kerajinan  Indonesia (ASMINDO),  perusahaan  mebel  dan  kerajinan Indonesia  membutuhkan  kontinuitas  pasokan bahan  baku  kayu  jati  rataan  2,5  juta  m 3 /tahun. Namun sekarang baru dipenuhi 750 ribu m 3 /tahun (Juanda, 2007).
Kebutuhan  pasokan  produk  berbahan  kayu jati  untuk  pasar  internasional  saat  sekarang  baru
bisa  dipenuhi  Indonesia  hanya  20%  dari  total kebutuhan  yang dapat dipasok Indonesia. Kondisi tersebut  karena  terbatasnya  jaminan  pasokan bahan baku kayu Jati (Juanda, 2007).
Kondisi  kekurangan  antara  jumlah  pasokan kayu Jati dari Perum Perhutani dengan kebutuhan kayu Jati untuk industri furnitur dan kerajinan kayu Jati, membutuhkan alternatif sumber pasokan lain secara  kontinu.  Kebutuhan  pola  usaha  tanaman jati  berdaur  pendek  di  lahan  masyarakat,  atau lahan non Perhutani, merupakan alternatif strategik  bagi  upaya  menjaga  kontinuitas  sumber pasokan  bahan  baku  kayu  Jati  untuk  industri furnitur dan kerajinan skala Kecil dan Menengah.
Upaya  pengembangan  tanaman  pohon  Jati ( Tectona grandis) masa panen daur pendek, telah lama  dilakukan  oleh  berbagai  peneliti.  Saat  ini telah  dilakukan  berbagai  hasil  penelitian  klon tanaman  Jati  untuk  menghasilkan  kayu  jati  masa panen  daur  pendek.  Klon  yang  telah  banyak dibudidayakan  adalah  tanaman  Jati  Emas  dari Thailand, Klon Jati Plus Perhutani (JPP) dari hasil pengembangan  Puslitbang  Perum  Perhutani,  dan klon  Jati  Unggul  Nusantara  (JUN)  yang  telah dikembangkan  PT  Setyamitra  Bhakti-persada bersama Koperasi Perumahan Wanabhakti Nusantara, Departemen Kehutanan.
Upaya  mendorong  keterlibatan  masyarakat dalam  program  penanaman  pohon  di  lahan masyarakat, di beberapa Kabupaten di Jawa telah disediakan  model  alternatif  pembiayaan  tanam. Diantaranya model pembiayaaan investasi penanaman pohon Jati unggul, Albazia dan pohon Mahoni.  Penanaman  tersebut  dilakukan  dilahan masyarakat  dan  dibiayai  oleh  pihak  investor  atau lembaga  swadaya  masyarakat.  Pola  usaha  tani bagi  hasil  dengan  model  pembiayaan  dari investor, telah banyak diminati masyarakat sekitar hutan untuk penanaman pohon Jati pola tumpang sari dengan tanaman semusim.
Secara  strategik  pola  usahatani  tersebut merupakan alternatif mendukung program pemerintah  dalam  melakukan  rehabilitasi  lahan, seperti  Gerakan  Nasional  Rehabilitasi  Lahan (GNRL).  Pola  usahatani  tersebut  juga  menyedia- kan  sumber  tegakan  kayu  Jati  daur  pendek  dan sebagai alternatif lapangan usaha masyarakat.
Model  usahatani  Unit  Usaha  Bagi  Hasil Koperasi  Perumahan  Wanabhakti  Nusantara (UBH-KPWN)  merupakan  pola  penanaman  dan pengelolaan  tanaman  JUN  yang  melibatkan  lima pihak,  yaitu pihak UBH-KPWN (pengelola usaha), Investor  (penyedia  modal  usaha),  petani  peng- garap,  pemilik,  atau  penyedia  lahan  dan  unsur perangkat Kelurahan. Setiap pihak akan mendapatkan  proporsi  bagi  hasil  setelah  masa panen lima tahun.
Program UBH-KPWN tersebut saat sekarang telah  memasuki  masa  tanam  tahun  ketiga  pada beberapa  lokasi  tanamnya.  Penanaman  tersebar pada  tujuh  kabupaten  yaitu  (1)  Kabupaten  Bogor, (2) Kabupaten Purwakarta, (3) Kabupaten Madiun,  (4)  Kabupaten  Ponorogo,  (5)  Kabupaten Ngawi, (6) Kabupaten Magetan, dan (7) Kabupaten Gunung Kidul. Pada Kabupaten Bogor lokasi  tanaman  di  wilayah  Kecamatan  Ciampea dan  Kecamatan  Parung.  Khusus  untuk  tanaman telah  berumur  tiga  tahun  berada  di  wilayah Kecamatan Parung.
Program  penanaman  di  Kecamatan  Parung Kabupaten  Bogor  telah  melibatkan  investor (perusahaan  dan  perorangan),  petani  penggarap (masyarakat  sekitar  lahan  tanam),  dan  pemilik lahan (milik lembaga dan perorangan). Para pihak tersebut  hingga  tahun  ketiga  sekarang,  masih belum  memiliki  data  kajian  prospek  nilai  panen mendekati  nilai  riil  pertumbuhan  tanaman  yang sudah berjalan.
Tujuan  dari  penelitian  ini  (1)  mengkaji  hasil pengukuran  potensi  riap  pertumbuhan  rataan kayu JUN pada lokasi tanam di Kabupaten Bogor, khususnya  tanaman  usia  tiga  tahun  untuk mengkaji prospek panen tanaman di tahun kelima; (2)  menganalisis  prospek  nilai  jual  kayu  Jati  usia lima tahun dan mutu kayu jati unggul daur pendek untuk  dimanfaatkan  pada  usia  tanam  lima  tahun; (3)  menganalisis  peluang  dan  strategi  usaha untuk  menjamin  keberlangsungan  model  usaha bagi  hasil  UBH-KPWN  ini;  (4)  menganalisis prospek  investasi,  sesuai  riap  pertumbuhan  dan nilai  harga  pasar  kayu  Jati  volume  kecil,  (5) menganalisis prospek pengembalian dana investasi  dan  proporsi  nilai  pendapatan  bagi  hasil masing-masing  pihak  (investor,  petani,  pemilik lahan,  UBH-KPWN  dan  pamong  desa)  dan  (6) menganalisis  persepsi  investor  terhadap  prospek usaha UBH-KPWN.

## METODOLOGI
Penelitian  dilaksanakan  pada  lokasi  pe- nanaman JUN UBH-KPWN di Wilayah Kabupaten Bogor,  Jawa  Barat.  Secara  khusus  pada  lokasi tanaman  yang  telah  berusia  tanam  tiga  tahun,  di Kelurahan  Cogrek,  Kecamatan  Parung,  Kabupa- ten Bogor.
Kelayakan  usaha  bagi  hasil  UBH-KPWN dianalisis  berdasarkan  data  sekunder  kelima  dan data  pembiayaan  dari  kegiatan  usaha  UBH- KPWN.  Analisis  finansial  dilakukan  dengan metode cash flow analysis . Menurut Rahardja dan Manurung (2008), metode tersebut untuk menganalisis  komponen  penerimaan  atau benefit ( inflow )  dan  komponen  biaya,  atau  pengeluaran ( outflow ). Selisih keduanya disebut manfaat bersih yang  seharusnya  diterima  masing-masing  pihak, yaitu  investor,  pemilik  lahan,  petani  penggarap, pamong desa dan UBH-KPWN.
Komponen  penerimaan  ( inflow )  diperhitung- kan dari estimasi nilai jual produk kayu JUN tahun kelima,  dikalikan  rata  harga  pasar  kayu  Jati. Komponen  pengeluaran  ( out  flow )  diperhitungkan dari  beberapa  komponen  biaya  yang  di  gunakan untuk  kegiatan  pengelolaan  penanaman  JUN hingga masa tebang ditahun kelima.
Sesuai  data  finansial  tersebut,  dilakukan analisis  kelayakan  usaha  kegiatan  UBH-KPWN dengan menggunakan instrumen analisis yaitu: 1.  perhitungan nilai Net Present Value (NPV)
2.  perhitungan Internal Rate Retun (IRR)
3.  perhitungan Benefit Cost Ratio (B/C)
Analisis  NVP  dilakukan  dengan  perhitungan aliran  kas  masuk  ( inflow) dari  pendapatan  hasil penjualan  kayu  JUN  ditahun  kelima,  dan  biaya keluar ( outflow ) dari pengeluaran biaya pengelola- an  tanaman  JUN  selama  lima  tahun.  Untuk melakukan perhitungan NPV menggunakan rumus Gittenger (Sambodho, 2009).
Nilai tingkat suku bunga yang akan diperoleh seandainya  unit  UBH  KPWN  menginvestasikan dananya  pada  instumen  investasi  lain  dengan tingkat  risiko  sama.  Dalam  analisis  tersebut digunakan  suku  bunga  danareksa  dan  suku bunga  bank  sesuai  data  bisnis  plan  UBH-KPWN 2007-2016  (UBH-KPWN,  2010).  Jika  nilai  NPV bernilai  lebih  dari  nol  (0)  maka  kegiatan  UBH- KPWN  layak  dilaksanakan  secara  finansial.  Jika nilai  NPV  maka  kegiatan  UBH-KPWN  tidak  layak secara finansial (Rahardja dan Manurung, 2008).
Analisis  IRR  untuk  mengevaluasi  nilai kelayakan  investasi  kegiatan  UBH-KPWN.  Untuk mendapatkan  perhitungan  nilai  IRR  dengan menggunakan  rumus  Zuhbie  (Sumbodo,  2009). Hasil nilai IRR menunjukkan nilai tingkat pengembalian  investasi  dari  kegiatan  UBH- KPWN.  Jika  nilai  IRR  lebih  dari  Nol,  maka  nilai investasi  pada  UBH-KPWN  lebih  menguntungkan dibandingkan berinvetasi pada skema perbankan.
Analisis B/C merupakan metode untuk meng- evaluasi  rasio  antara  nilai  yang  diinvestasikan untuk kegiatan UBH-KPWN dibandingkan dengan jumlah  biaya  pengelolaan  UBH-KPWN  yang dikeluarkan.  Perhitungan  B/C  terkait  erat  dengan nilai  NPV  yang  telah  dihitung  pada  tingkat  suku bunga dan periode waktu yang sama. Perhitungan B/C  menggunakan  rumus  Zuhbie  (Sumbodo, 2009).
Analisis  persepsi  investor  untuk  meng- evaluasi  persepsi  investor  terhadap  kelayakan usaha  yang  dilaksanakan  UBH-KPWN.  Evaluasi persepsi  investor  dengan  mengirimkan  kuesioner kepada semua investor yang telah menginvestasi- kan  dananya  pada  tanaman  JUN  berusia  tiga tahun di Kelurahan Cogreg.
Hasil pengisian data responden, sesuai skala Likert dianalisis  nilai  tingkat  kepuasan  persepsi investor  (skala  1-5)  dan  nilai  tingkat  kepentingan terhadap  kriteria  persepsi  tersebut  (skala  1-5). Hasil perhitungan skore dapat digambarkan dalam gugus kuadran Indeks Performance Analysis atau IPA (Santoso, 2009).
Sesuai hasil pengolahan data rataan persepsi  tersebut,  dibuat  grafik  sebaran  persepsi investor  yang  berada  pada  wilayah  kuadran  I sampai IV, dengan kesimpulan berikut: 1.  Jika  persepsi  investor  pada  Kuadran  I,  berarti investor merasa puas terhadap kinerja pengelolaan  UBH-KPWN  dan  kinerja  tersebut hal penting yang diharapkan investor.
2.  Jika  persepsi  investor  pada  Kuadran  II,  berarti investor merasa puas terhadap kinerja pengelolaan UBH-KPWN, namun kinerja tersebut  tidak  dianggap  penting  bagi  investor, dan pengelolaan dianggap tidak efisien.
3.  Jika persepsi investor pada Kuadran III, berarti investor  merasa  tidak  puas  terhadap  kinerja pengelolaan  UBH-KPWN  dan  kinerja  tersebut merupakan  hal  yang  tidak  penting  bagi  invest- tor,  maka  dapat  menjadi  pertimbangan  UBH- KPWN untuk mengubah strategi pengelolaan.
4.  Jika persepsi investor pada Kuadran IV, berarti investor  merasa  tidak  puas  terhadap  kinerja pengelolaan  UBH-KPWN,  tetapi  kinerja  ter- sebut  penting  bagi  investor,  maka  seharusnya menjadi  peringatan  penting  bagi  UBH-KPWN untuk  meningkatkan  kinerja  pengelolaannya guna  memenuhi  target  yang  dijanjikan  kepada investor.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Unit  Usaha  UBH-KPWN  dibentuk  berdasar- kan  Keputusan  Pengurus  Koperasi  Perumahan Wanabakti Nusantara (KPWN) No.62/Kpts/KPWN/ XII/2006  tanggal  21  Desember  2006,  dan  telah diperbaharui  melalui  Keputusan  Pengurus  KPWN No.45/Kpts/-KPWN/2007  tanggal  10  Mei  2007. Hal tersebut telah didaftarkan secara  legal sesuai Akta  Notaris  Sigitwanto  No.12  tanggal  24  Mei 2007.
UBH-KPWN  dikelola  oleh  para  pengurus unit usaha yang berpengalaman dalam pengelola- an  tanaman  Jati.  Kegiatan  usaha  dipimpin  oleh seorang Direktur Utama dan dibantu tiga Direktur, yaitu:
1.  Direktur Umum dan Pemasaran
2.  Direktur  Keuangan  merangkap  Wakil  Mana- jemen Sistem Mutu
3.  Direktur Perencanaan dan Penanaman
Setiap  Direktur  membawahi  dua  sampai  tiga Divisi,  setiap  divisi  dipimpin  seorang  kepala  divisi yang  membawahi  unit  aktivitas  dan  administrasi divisinya.
UBH-KPWN  berkantor  pusat  di  Gedung Manggala  Wanabhakti,  Blok  IV  Lantai  5  Jl.  Gatot Subroto  Jakarta.  Kegiatan  kantor  pusat  didukung tiga kantor perwakilan, yaitu:
1.  Kantor Perwakilan Pengelolaan Wilayah Madiun  yang  membawahi  wilayah  penanaman Kabupaten  Madiun,  Magetan,  Ngawi  dan Ponorogo.
2.  Kantor  Perwakilan  Penggelolaan  Bogor  yang membawahi  wilayah  penanaman  Kabupaten Bogor dan Kabupaten Puwakarta.
3.  Kantor  Perwakilan  Penggelolaan  Yogjakarta yang  membawahi  wilayah  penanaman  Kabu- paten Kulonprogo dan Yogjakarta
Kepala  Perwakilan  membawahi  beberapa Supervisor  untuk  melaksanakan  kegiatan  opera- sional  di  lapangan.  Setiap  supervisor  lapangan membawahi  enam  sampai  delapan  tenaga pendamping.  Setiap  tenaga  pendamping  bertang- gungjawab  mengelola  tanaman  sampai  20.000 pohon  JUN,  atau  setara  200  Ha  (UBH-KPWN, 2010)
Dalam  menjalankan  manajemen  usaha,  unit UBH-KPWN telah menerapkan sistem manajemen mutu  (SMM)  sesuai  standar  ISO  9001:2008. Dalam  penerapan  SMM  tersebut  mengharuskan semua  pengelola  unit  usaha  (Direktur  utama sampai  ketingkat pekerja),  mengacu  kepada  pan- duan  prosedur  kerja,  Instruksi  Kerja  dan  Format kerja yang telah ditetapkan manajemen usaha.

## Prospek Usaha Secara Finansial
Berdasarkan  hasil  potensi  panen  JUN  tahun kelima dan harga jual tersebut, dapat diperhitung- kan  prospek  usaha  secara  finansial.  Perhitungan prospek finansial sesuai potensi hasil pendapatan ( income )  yang  diraih  dari  penerimaan  dana investasi dan nilai penjualan kayu JUN tersebut.
Penerimaan  dana  investasi  diterima  pada tahun  pertama,  diperhitungkan  dari  penjualan harga  tanaman kepada  investor  Rp60.000/batang x  7021  bibit  tanaman  (dibeli  16  investor)  sebesar Rp421.400.000.  Penerimaan  tersebut  kemudian akan  ditambah  pendapatan  dari  penjualan  kayu pada tahun kelima.
Hasil  perhitungan  potensi  volume  kayu  JUN pada lokasi Kelurahan Cogreg pada tahun kelima, pada  rentang  potensi  463,06  m 3 sampai  dengan 607,53  m 3 ,  dengan  potensi  rataan  552.85  m 3 . Prospek  panen  tersebut  dapat  memberikan kontribusi pasokan kayu jati pada seluruh Industri Kecil  Menengah  (IKM)  di  Kabupaten  Bogor, mengingat kebutuhan industri di Kabupaten Bogor hanya  tiga  IKM  Furniture  yang  membutuhkan bahan  baku  kayu  Jati.  Prospek  juga  dipasarkan untuk  kebutuhan  industri  kayu  skala  kecil  mene- ngah  wilayah  Jabotabek  pada  pasar  kayu  di Klender, Jakarta Timur.
Sesuai  Proyeksi  harga  ditahun  kelima  pada rentang Rp2,135.000/m 3 sampai dengan Rp2.408. 000/m 3 dan  harga  rataan  Rp2.314.000/m 3 . Prospek  nilai  jual  atau  pendapatan  dari  hasil panen  kayu  JUN  ditahun  kelima,  pada  rentang Rp988.630.584/m 3 (risiko  23,31%  mati)  sampai dengan  nilai  jual  Rp1.463.532.856  (risiko  13,47% mati) dan prospek nilai jual rataan Rp1.279.294.179 (risiko 13,47% mati).
Pada  tahun  kelima  atau  tahun  2012,  UBH- KPWN  disamping  menerima  hasil  penjualan  kayu JUN  dari  lokasi  Kelurahan  Cogreg  Bogor,  juga
memiliki prospek penjualan kayu siap tebang (usia lima  tahun)  dari  wilayah  lokasi  tanam  lain,  di Kabupaten  Magetan  dan  di  Kebun  Observasi Madiun di Jawa Timur.
Potensi  panen  di  Kabupaten  Magetan sebanyak  26.751  pohon  ditambah  pada  Kebun Observasi  di  Madiun  44  pohon,  dengan  asumsi nilai  riap  sama,  maka  prospek  penerimaan  nilai jual dari Kabupaten Magetan dan Madiun lima kali lebih  besar,  jika  dibandingkan  prospek  dari Kabupaten  Bogor.  Prospek  Harga  Jual  Dasar (HJD)  kayu  jati  tipe  A  asal  wilayah  Jawa  Tengah akan  lebih  mahal  dari  harga  kayu  jati  tipe  D  asal Jawa Barat (UBH-KPWN, 2010).
Sebagai perbandingan untuk prospek pemanenan  Jati  emas  (jenis  unggul)  dengan potensi  tanaman  2000  pohon/Ha,  pada  tahun kelima  diproyeksikan  dapat  mencapai  rataan diameter  20  cm  dan  tinggi  12  m.  Pada  tahun kelima  dapat  dipanen  1000  pohon  Jati  emas dengan  potensi  panen  300  m 3 /ha,  maka  nilai penjualan  Jati  emas  300  m 3 x  Rp3.000.000/m 3 sama  dengan  Rp  1.500.000.000,  jenis  tersebut akan  dipanen  terakhir  pada  tahun  ke-15  dengan total potensi 1.470 m 3 (Darmadi, 2003).

## Analisis Nilai NPV
Untuk  menganalisis  kelayakan  finansial berdasarkan  nilai  prospek  pendapatan  tersebut, perlu  dihitung  nilai  NPV,  untuk  menilai  kelayakan usaha  penanaman  JUN  yang  dilaksanakan  UBH- KPWN.  Perhitungan  dilakukan  terhadap  nilai biaya investasi yang dikeluarkan ( outflow ) dengan prospek  nilai  pendapatan  (penerimaan  dana investasi  dan  nilai  penjualan  kayu  jati)  pada tingkat  suku  bunga  15%  dan  9,4%.  Tingkat  suku bunga  ditentukan  sesuai  bisnis plan UBH-KPWN, yaitu Discount Factor (DF) 15% suku bunga bank komersial  dan  DF  9,4%  sesuai  suku  bunga Danareksa (UBH-KPWN, 2007).
Hasil  perhitungan  nilai  NPV  untuk  prospek penerimaan  terkecil  dari  penjualan  hasil  panen kayu JUN pada tahun kelima, dengan suku bunga 15%  diperoleh  nilai  NPV  Rp351.970.000,  dan untuk  nilai  NPV  menggunakan  suku  bunga  9,4% diperoleh  Rp469.522.000.  Hasil  perhitungan  nilai NPV  sesuai  prospek  penerimaan  rataan  dari penjualan  hasil  panen  kayu  JUN  pada  tahun kelima,  dengan  suku  bunga  15%  diperoleh  nilai NPV  Rp496.482.000  dan  untuk  nilai  NPV  pada suku bunga 9,4% diperoleh nilai NPV Rp655.005.000.
Hasil  perhitungan  nilai  NPV  sesuai  prospek penerimaan  tertinggi  dari  penjualan  hasil  panen kayu JUN pada tahun kelima, dengan suku bunga 15%  diperoleh  nilai  NPV  Rp588.081.000,  dan untuk  nilai  NPV  dengan  suku  bunga  9,4% diperoleh nilai NPV Rp772.574.000.
Berdasarkan nilai NPV tersebut (nilai terendah  sampai  tertinggi)  pada  tingkat  suku bunga (DF)  yang  berbeda, semua nilai NPV  lebih besar dari nol, maka secara finansial UBH-KPWN tersebut layak untuk dijalankan.
Dibandingkan  data  Bisnis  Plan  UBH-KPWN selama  masa  10  tahun  (2007-2016),  dengan target penanaman 4,5 juta pohon, dan diproyeksikan akan menarik investasi dari investor sebesar Rp37,5 milyar, maka diperhitungkan pada tahun ke-10 nilai NPV 142.811.355.523, menunjukkan  usaha  tersebut  layak  dikelola (Rahardja dan Manurung, 2008).

## Analisis Nilai IRR
Analisis  IRR  untuk  menilai  tingkat  pengem- balian investasi dari usaha penanaman JUN yang dilaksanakan  UBH-KPWN.  Nilai  IRR  diperhitung- kan  sesuai  nilai  NPV  tersebut.  Untuk  menilai tingkat  pengembalian  tersebut,  IRR  seharusnya bernilai  sama  dengan  tingkat  suku  bunga  yang diharapkan  pada  UBH-KPWN,  atau  lebih  besar dari  tingkat  suku  bunga  investasi  lain  yang dianggap kompetitif.
Berdasarkan  hasil  perhitungan  IRR  tersebut pada  tingkat  suku  bunga  15%  dan  16%,  pada tingkat  pendapatan  dari  hasil  panen  kayu  JUN, diperoleh  nilai  IRR  pada  rentang  65,99%  (tingkat penerimaan  terkecil)  sampai  dengan  67,30% (tingkat  penerimaan  tertinggi)  dan  tingkat  IRR rataan  66,92%.  Sesuai  analisis  IRR  tersebut, maka  investasi  penanaman  JUN  pada  UBH- KPWN  tersebut  layak.  Artinya  persentasi  tingkat pengembalian  investasi  tersebut,  jika  dibanding- kan  dengan  suku  bunga  rataan  deposito  bank sebesar  6,47%,  maka  sangat  jauh  di  atas  rataan suku bunga tersebut.
Berdasarkan Bisnis Plan UBH-KPWN selama masa  10  tahun  (2007-2016),  dengan  target  pe- nanaman  4,5  juta  pohon  dan  diproyeksikan  akan menarik  investasi  dari  investor  Rp37,5  milyar, maka  diperhitungkan  pada  tahun  ke-10  nilai  IRR 134,09%  Nilai  IRR  sesuai  bisnis plan tersebut, hampir  sama  dengan  dua  kali  nilai  dari  nilai  IRR masa  investasi  lima  tahun,  yang  diperhitungkan dalam penelitian tersebut (UBH-KPWN, 2007).

## Analisis B/C
Analisis  B/C,  merupakan  analisis  untuk mengukur  rasio  atau  perbandingan  antara  biaya pengelolaan  JUN  UBH-KPWN  ( Cost )  yang  dike- luarkan dalam investasi penanaman JUN, dengan nilai  pendapatan  dan  investasi  yang  diterima. Berdasarkan perhitungan B/C tersebut diperoleh:
1.  Pada  prospek  penerimaan  terendah,  dengan tingkat  suku  bunga  15%  dihasilkan  nilai  B/C 2,6  dan  pada  tingkat  suku  bunga  9,4% dihasilkan nilai B/C 3,2.
2.  Pada  prospek  penerimaan  ratan,  dengan tingkat  suku  bunga  15%  dihasilkan  nilai  B/C 3,3  dan  pada  tingkat  suku  bunga  9,4% dihasilkan nilai B/C 4,0.
3.  Pada  prospek  penerimaan  tertinggi,  dengan tingkat  suku  bunga  15%  dihasilkan  nilai  B/C 3,7  dan  pada  tingkat  suku  bunga  9,4% dihasilkan nilai B/C 4,6.
Sesuai prospek dari nilai penerimaan tersebut,  nilai  B/C  diatas  nilai  satu.  Artinya investasi  yang  ditanam  pada  usaha  penanaman
JUN  tersebut  layak.  Dana  yang  diinvestasikan pada usaha tersebut pada tahun kelima diprediksi akan  meningkat  pada  rentang  2,6  kali  (nilai terkecil)  sampai  dengan  4,6  kali  (nilai  tertinggi) dari dana awal saat di investasikan.
Berdasarkan Bisnis Plan UBH-KPWN selama masa  10  tahun  (2007  s/d  2016),  dengan  target penanaman  4,5  juta  pohon  dan  diproyeksikan akan  menarik  investasi  dari  investor  Rp37,5 milyar, serta diperhitungkan B/C rasio pada tahun ke-10  meningkat  menjadi  2,34  kali  dari  dana semula  yang  diinvestasikan  (UBH-KWPN,  2007). Sesuai nilai B/C tersebut pada tingkat penerimaan terendah masa lima tahun, sudah lebih tinggi dari nilai  B/C  yang  diperhitungkan  dalam  bisnis  plan UBH-KPWN.
Analisis  finansial  pada  investasi  pengelolaan Jati  Emas,  saat  hasil  panen  usia  pohon  lima tahun,  diperhitungkan  pada  suku  bunga  12% dengan  nilai  NPV  Rp127.582.961,  nilai  IRR 57,37%  dan  nilai  B/C  rasio  5,19.  Perhitungan pada  suku  bunga  18%  dengan  nilai  NPV Rp91.634.091,  nilai  IRR  57,37%  dan  nilai  B/C rasio 4,04 (Darmadi, 2003).

## Pendapatan Bagi Hasil Masing-masing Pihak
Perhitungan nilai prospek bagi hasil diperoleh  dari  nilai  prospek  pendapatan  usaha, sesuai  hasil  penerimaan  penjualan  kayu  JUN pada  tahun  kelima.  Prospek  bagi  hasil  tersebut diperhitungkan  sesuai  hasil  penerimaan,  dari asumsi tingkat penerimaan terendah dan tertinggi.
Sesuai data hasil perhitungan tersebut, untuk masing-masing  pihak  akan  mendapat  dana  bagi hasil  dari  UBH-KPWN,  sesuai  proporsi  bagi  hasil yang  telah  disepakati  dan  tingkat  risiko  kematian tanaman  yang  telah  terjadi  dan  yang  diprediksi pada  tahun  kelima.  Sesuai  nilai  pendapatan tersebut,  maka  prospek  pendapatan  bagi  hasil masing-masing  pihak,  diperhitungkan  sesuai asumsi  nilai  jual  terendah  (sesuai  harga  jual terendah  dengan  resiko  kematian  tanaman tertinggi),  nilai  jual  rataan  (sesuai  harga  jual  rata- rata dengan risiko kematian tanaman terkecil) dan nilai  jual  tertinggi  (sesuai  harga  jual  tertinggi dengan risiko kematian tanaman terkecil).
Sesuai  asumsi  prospek  nilai  jual  panen terendah  Rp988.630.584  dan  prediksi  risiko tertinggi  kematian  tanaman  sampai  tahun  kelima 23,31%,  maka  prospek  bagi  hasil  masing-masing pihak adalah:
1.  Pihak  investor  akan  menerima  dana  bagi  hasil dengan proporsi 40% sebesar Rp515.650.324, tanpa  beban  risiko  kematian  tanaman.  Sesuai jumlah investor pada lokasi tanam di Kelurahan Cogreg  sebanyak  16  investor,  maka  setiap investor  akan  menerima  dana  bagi  hasil Rp32.228.145.
2.  Pihak pemilik lahan, akan menerima dana bagi hasil dengan proporsi 10% sebesar Rp128.912.581,  tanpa  beban  risiko  kematian, yang  akan  diterima  pihak  Yayasan  Universitas
Nusa  Bangsa  sebagai  pemilik  lokasi  tanam  di Kelurahan Cogreg.
3.  Pihak  petani  penggarap  akan  menerima  dana bagi  hasil  dengan  proporsi  13,35%  sebesar Rp172.033.839, setelah dikurangi risiko kematian  tanaman.  Sesuai  jumlah  petani  pada lokasi tanam di Kelurahan Cogreg sebanyak 24 petani,  maka  masing-masing  petani  akan mendapat dana bagi hasil Rp7.168.077.
4.  Pihak  UBH-KPWN  akan  menerima  dana  bagi hasil dengan proporsi 8,01% sebesar
Rp103.220.304, setelah dikurangi risiko kematian tanaman.
5.  Pihak Pamong Desa akan menerima dana bagi hasil dengan proporsi 5,34% sebesar
Rp68.813.536, setelah
dikurangi risiko kematian  tanaman,  yang  diterima  Kelurahan Cogreg.
Sesuai  dengan  asumsi  prospek  nilai  jual panen  rataan  Rp1.279.294.179,  dengan  risiko kematian  sampai  13,47%,  maka  prospek  bagi hasil masing-masing pihak, yaitu:
1.  Pihak  investor  akan  menerima  dana  bagi  hasil dengan proporsi 40% sebesar Rp591.376.022, tanpa  beban  risiko  kematian.  Sesuai  jumlah investor  pada  lokasi  tanam  di  Kelurahan Cogreg  sebanyak  16  investor,  maka  setiap investor  akan  menerima  dana  bagi  hasil Rp36.961.001.
2.  Pihak pemilik lahan, akan menerima dana bagi hasil dengan proporsi 10% sebesar Rp147.844.005,  tanpa  beban  risiko  kematian, yang  akan  diterima  pihak  Yayasan  Universitas Nusa  Bangsa,  sebagai  pemilik  lokasi  tanam  di Kelurahan Cogreg.
3.  Pihak  petani  penggarap  akan  menerima  dana bagi  hasil  dengan  proporsi  18,27%  sebesar Rp270.037.076, setelah dikurangi risiko kematian  tanaman.  Sesuai  jumlah  petani  pada lokasi tanam di Kelurahan Cogreg sebanyak 24 petani,  maka  masing-masing  petani  akan menerima dana bagi hasil Rp11.251.545.
4.  Pihak  UBH-KPWN  akan  menerima  dana  bagi hasil dengan proporsi 10,96% sebesar
Rp162.022.246, setelah dikurangi risiko kematian tanaman.
5.  Pihak Pamong Desa akan menerima dana bagi hasil dengan proporsi 7,31% sebesar Rp108.014.830,  setelah  dikurangi  risiko  kema- tian tanaman yang diterima Kelurahan Cogreg.
Sesuai  asumsi  prospek  nilai  jual  panen  ter- tinggi  Rp1.463.532.856,  maka  risiko  kematian terkecil  sampai  13,47%,  maka  prospek  bagi  hasil masing-masing pihak, yaitu:
1.  Pihak  investor  akan  menerima  dana  bagi  hasil dengan proporsi 40% sebesar Rp676.543.560, tanpa  beban  risiko  kematian.  Sesuai  jumlah investor  pada  lokasi  tanam  di  Kelurahan Cogreg  sebanyak  16  investor,  maka  setiap investor  akan  menerima  dana  bagi  hasil Rp42.283.973.
2.  Pihak pemilik lahan, akan menerima dana bagi hasil dengan proporsi 10% sebesar Rp169.135.890,  tanpa  beban  risiko  kematian, yang  akan  diterima  pihak  Yayasan  Universitas Nusa  Bangsa,  sebagai  pemilik  lokasi  tanam  di Kelurahan Cogreg.
3.  Pihak  petani  penggarap  akan  menerima  dana bagi  hasil  dengan  proporsi  18,27%  sebesar Rp308.926.703, setelah dikurangi risiko kematian  tanaman.  Sesuai  jumlah  petani  pada lokasi tanam di Kelurahan Cogreg sebanyak 24 petani,  maka  masing-masing  petani  akan menerima dana bagi hasil Rp12.871.946.
4.  Pihak  UBH-KPWN  akan  menerima  dana  bagi hasil dengan proporsi 10,96% sebesar Rp185.356.022, setelah dikurangi risiko kematian tanaman
5.  Pihak Pamong Desa akan menerima dana bagi hasil dengan proporsi 7,31% sebesar Rp123.570.681,  setelah  dikurangi  risiko  kema- tian tanaman yang diterima Kelurahan Cogreg

## Persepsi prospek usaha dari Investor
Kegiatan  usaha  penanaman  JUN  dengan pola  usaha  bagi  hasil  tersebut,  salah  satunya sangat  ditentukan  adanya  dana  yang  disediakan oleh  pihak  investor.  Pihak  investor  yang  bersedia menginvestasikan  dananya  dalam  masa  lima tahun,  tentunya  membutuhkan  keyakinan  dan jaminan  prospek  usaha  tersebut  dari  pihak  UBH- KPWN.  Disamping  pengetahuan  yang  cukup  bagi investor  untuk  meyakini  bahwa  prospek  usaha tersebut memberikan nilai tambah yang nyata.
Dalam  proses  menuju  masa  panen  JUN, atau  pada  saat  menerima  hasil  investasi,  UBH- KPWN  seharusnya  memiliki  upaya  untuk  meng- evaluasi  persepsi  investor  terhadap  tingkat keyakinannya  prospek  investasi  tersebut  ditahun kelima.
Evaluasi  persepsi  investor  pada  penelitian tersebut  untuk  mendukung  nilai  prospek  secara finansial, yang dijanjikan dari hasil kegiatan usaha tersebut. Hasil evaluasi persepsi investor terhadap kinerja UBH-KPWN tersebut, diharapkan dapat  menjadi  bahan  evaluasi  bagi  UBH-KPWN. Khususnya  terkait  kepada  pemenuhan  harapan investor  terhadap  nilai  manfaat  ( benefit )  yang akan  diraih,  disamping  nilai  keuntungan  ( profit ) yang dapat diraih ditahun kelima. Metode evaluasi persepsi  investor  tersebut  dilakukan  dengan menyampaikan  kuesioner  kepada  para  investor yang  menginvestasikan  dananya  pada  penanam- an  JUN  di  lokasi  tanam  pada  Kelurahan  Cogreg Kecamatan Parung, Bogor. Pada lokasi penanam- an tersebut melibatkan 16 orang pihak investor.
Pada  penelitian  tersebut  telah  disampaikan kuesioner  kepada  16  Investor,  melalui email , faximille dan  surat  tercatat.  Hasil  kuesioner  yang telah  diisi  dan  dikembalikan  oleh  investor sebanyak  tujuh  kuesioner,  atau  44%  dari  total kuesioner yang dikirim.
Hasil isian tersebut dianalisis dengan metode IPA,  atau  metode  analisis  tingkat  kepentingan
kinerja, yang diharapkan pelanggan atau investor. Hasil  analisis  tersebut  dari  18  kriteria  yang dievaluasi menunjukkan hasil berikut:
1.  Terdapat  empat  investor  yang  persepsinya pada  kuadran  I,  artinya  investor  menilai kegiatan usaha penanaman JUN yang dilaksanakan  UBH-KPWN,  telah  menunjukkan kinerja  yang  memuaskan  dan  kriteria  tersebut penting untuk dipenuhi.
2.  Terdapat satu orang investor yang persepsinya pada  kuadran  II,  artinya  persepsi  investor tersebut  menilai  kegiatan  usaha  penanaman JUN  yang  dilaksanakan  UBH-KPWN  me- nunjukkan  kinerja  yang  memuaskan,  namun kinerja tersebut menurut persepsinya dianggap tidak penting untuk dipenuhi (kurang efisien).
3.  Terdapat satu orang investor yang persepsinya pada  kuadran  III,  artinya  persepsi  investor tersebut  menilai  kegiatan  usaha  penanaman JUN  yang  dilaksanakan  UBH-KPWN  me- nunjukkan  kinerja  tidak  memuaskan,  atau dianggap  tidak  penting  untuk  dipenuhi,  karena dapat  digantikan  dengan  kriteria  lain  untuk bahan evaluasi kinerja UBH-KPWN.
4.  Terdapat satu orang investor yang persepsinya pada  kuadran  IV,  artinya  investor  menilai kegiatan usaha penanaman JUN yang dilaksa- nakan  UBH-KPWN  menunjukkan  kinerja  tidak memuaskan. Kinerja tersebut menurut persepsi investor dianggap penting untuk dipenuhi, atau jika  tidak  dipenuhi,  maka  investor  akan kecewa,  bahkan  akan  tidak  menaruh  keper- cayaan lagi terhadap usaha tersebut.
Sebagian  besar  investor  menilai  kinerja UBH-KPWN  memuaskan,  atau  memenuhi  harap- an investor, yang dianggap penting untuk terus di- kelola (berada pada kuadran I). Persepsi tersebut akan mendorong positif kegiatan UBH-KPWN.
Khusus  persepsi  investor  yang  berada  pada kuadran  IV,  merasa  tidak  puas,  padahal  kinerja tersebut  dianggap  penting,  maka  harus  diperhati- kan  manajemen  UBH-KPWN  untuk  memberikan pelayanan  dan  pemahaman  tentang  prospek usaha  tersebut.  Kondisi  tersebut  dapat  menjadi persepsi  yang  memberi  dampak  psikologis  bagi kelangsungan  usaha,  untuk memberikan keyakin- an  kepada  calon  investor  yang  ingin  berinvestasi pada  usaha  tersebut.  Hasil  analisis  persepsi investor disajikan dalam bentuk kuadran kepentingan dan tingkat kinerja pada Gambar 1.

## Nilai Manfaat Bagi Lingkungan dan Masyarakat
Usaha  penanaman  JUN  dengan  pola  bagi hasil  tersebut,  disamping  telah  menunjukkan prospek atau nilai manfaat secara ekonomis, juga dirasakan telah memberi nilai manfaat bagi upaya pengelolaan  dan  pelestarian  lingkungan,  serta nilai manfaat bagi sosial ekonomi masyarakat.
Nilai  manfaat  terhadap  lingkungan  dari kegiatan  usaha  tersebut,  secara  langsung  telah mendorong  kepada  pemanfaatan  lahan  atau tanah  yang  sebelumnya  tidak  dimanfaatkan  atau
bahkan  terlantar.  Lahan  yang  tidak  dimanfaatkan dapat  mendorong  penurunan  kualitas  lahan,  dan akan menjadi lahan kritis. Pada lahan lereng yang tidak  diolah  dan  tidak  tertutup  tanaman  akan berpotensi terjadinya tanah longsor dan penyebab banjir.
Pada  kegiatan  usaha  penanaman  JUN  di lokasi  Kelurahan  Cogreg  Kecamatan  Parung, telah memanfaatkan lahan kebun praktek mahasiswa Universitas Nusa Bangsa (UNB), yang semula  sebagian  besar  hanya  lahan  terlantar yang belum dimanfaatkan. Pada kegiatan penanaman  JUN  tersebut  telah  memanfaatkan lahan  +  7,5  ha  untuk  masa  tanam  tahun  2007. Pada  tahun  2008,  dilakukan  penanaman  kembali 1.800  pohon  JUN,  atau  seluas  +  2  ha,  sehingga hampir  seluruh  lahan  UNB  seluas  +  10  ha  telah dimanfaatkan untuk penanaman JUN.
Aktivitas  penanaman  tersebut  mendorong pemanfaatan  lahan  kosong  terbuka  menjadi memiliki  tanaman  atau  pohon  penutup  lantai tanah  yang  semula  tidak  terawat.  Hal  tersebut juga  telah  memberi  nilai  manfaat  bagi  kegiatan praktek  penanaman  pohon,  lokasi  penelitian terkait  sistem  budidaya  pohon  jati  dan  sistem kebun  tumpang  sari  dengan  tanaman  palawija dan tanaman obat-obatan bagi mahasiswa UNB.
Secara  ekonomis  pemanfaatan  lahan  ter- sebut dapat diperhitungkan dari nilai prospek bagi hasil  yang  akan  diterima  UNB  sebagai  pemilik lahan.  Prospek  pendapatan  bagi  hasil  yang diterima UNB pada tahun kelima Rp 128.912.581- Rp  169.135.890.  Jika  diasumsikan  sebagai  nilai sewa lahan, sesuai prospek pendapatan tersebut, maka  diperhitungkan  nilai  sewa  lahan  antara  Rp 297.995/Ha/bulan sampai dengan Rp 390.975/Ha/ bulan,  atau  rataan  nilai  sewa  lahan  tersebut Rp341.757/Ha/bulan.
Pemanfaatan  lahan  kawasan  hutan,  atau hutan  milik  negara  di  wilayah  Pulau  Jawa umumnya  untuk  disewakan  atau  dipinjamkan pada  kegiatan  hutan  rakyat,  kegiatan  per- kebunan, dan untuk lahan tanaman tumpang sari. Nilai  sewa  lahan  umumnya  diperhitungkan  dari kondisi  kesuburan  tanah,  kebijakan  daerah  lokasi lahan  dan  nilai  komoditas  tanaman  yang dibudidayakan (P2BN, 2006).
Menurut  pengakuan  masyarakat  sekitar tanaman,  adanya  tegakan  pohon  JUN  di  lokasi UNB  Kelurahan  Cogreg,  telah  menjadi  penyang- ga  udara  bersih  bagi  lingkungan  sekitar  kebun. Masyarakat  sekitar  lahan  tersebut,  sebagian besar  memanfaatkan  lahannya  untuk  kegiatan peternakan  ayam,  yang  berpotensi  menimbulkan cemaran  bau  dari  pakan  ayam.  Nilai  sewa  lahan tersebut  meskipun  relatif  lebih  murah  jika dimanfaatkan  untuk  sewa  lahan  ternak  ayam, namun dari aspek lingkungan menurut masyarakat lebih sehat.
Manfaat  lain  kegiatan  usaha  penanaman JUN  tersebut  dirasakan  penting  bagi  masyarakat, karena  telah  menyediakan  lapangan  kerja  bagi masyarakat  sekitar  tanaman  yang  bersedia menjadi petani penggarap, atau pengelola tanaman  JUN.  Secara  langsung  dengan  pola investasi  yang  melibatkan  investor  dari  luar Kelurahan Cogreg, bahkan dari luar wilayah Jawa Barat,  maka  kegiatan  UBH-KPWN  telah  dapat mendistribusikan  modal  investor  untuk  dinikmati masyarakat desa sekitar lokasi tanaman. Kegiatan tersebut  dapat  sebagai  model  perluasan  rantai modal  ekonomi  dari  kota  ke  desa.  Bagi  investor distribusi  modal  tersebut  disamping  sebagai usaha investasi, juga sekaligus untuk memberikan kontribusi  sosial  bagi  masyarakat  sekitar  yang menjadi  petani  penggarap,  untuk  mendapatkan lapangan pekerjaan (Syahyuti, 2009).
Gambar 1. Diagram kuadran kinerja dan tingkat kepentingan dari persepsi investor
Secara  ekonomis  bagi  masyarakat  sekitar kegiatan tersebut telah memberikan nilai pendapatan  bagi  petani  penggarap  dan  akan memberikan  sumbangan  dana  bagi  hasil  kepada pihak  kelurahan.  Nilai  manfaat  bagi  masyarakat yang  menjadi  petani  penggarap,  secara  langsung akan  mendapat  upah  borongan  pada  kegiatan penanaman  dan  pemeliharaan  khusus  tanaman, seperti kegiatan pemupukan dan kegiatan penyemprotan hama tanaman. Pendapatan lainnya  memanfaatkan  lahan  tanaman  JUN  untuk bercocok tanaman palawija dan tanaman semusim  lain  secara  tumpangsari,  serta  hasilnya dapat langsung dijual. Pada akhir masa pengelolaan ditahun kelima, petani akan mendapat  bagian  hasil  penjualan  kayu  Jati  25% (setelah dikurangi risiko).
Sesuai  informasi  UBH-KPWN,  rataan  petani penggarap  akan  mendapat  upah  penanaman Rp1000/tanaman,  atau  Rp7.120.000,  ditambah biaya pemeliharaan tanaman (pemupukan, penyulaman dan penyemprotan hama) Rp14.000.000  selama  masa  lima  tahun  pertama. Petani  juga  akan  memiliki  tambahan  penghasilan dari  menjual  hasil  tanaman  tumpang  sari  berupa palawija  dan  sayuran  setiap  empat  bulan  sekali, rataan  Rp1.500.000.  Pada  tahun  kelima  petani akan  menerima  prospek  hasil  penjualan  kayu JUN,  antara  Rp7.168.077  tiap  petani  sampai dengan Rp12.871.946 tiap petani.
Sesuai nilai pendapatan dari upah penanaman,  upah  masa  pemeliharaan  tanaman, hasil  tanaman  tumpang  sari  dan  prospek pendapatan bagi hasil tersebut, maka jika diperhi- tungkan  setiap  petani  selama  lima  tahun,  akan menerima  upah  antara  Rp732.746  per  bulan sampai  dengan  Rp827.810  perbulan.  Pendapat- an  bulanan  tersebut  jika  dibandingkan  dengan nilai  Upah  Minimum  Regional  (UMR)  Kabupaten Bogor,  masih  relatif  kecil  sebagai  pendapatan petani bersama keluarganya. Bersamaan sebagai penggarap  lahan  JUN,  setiap  petani  masih berkesempatan melaksanakan pekerjaan tambah- an lain, seperti sebagai peternak ayam, pembudidayaan  ikan  Lele  dan  jasa  pengojek, yang  umum  dijalankan  masyarakat  di  Kelurahan Cogreg, Kecamatan Parung Bogor.

## KESIMPULAN
1.  Hasil  pengukuran  Potensi  tanaman  JUN berusia  tiga  tahun  di  Kelurahan  Cogreg  rataan diameter  pohon  0,11  m,  rataan  tinggi  pohon 4,74  m,  sehingga  hasil  perhitungan  rata-rata volume  0,044  m 3 /pohon,  atau  rataan  potensi tanaman  44  m 3 /pohon.  Total  potensi  seluruh tanaman  JUN  berusia  tiga  tahun  di  kelurahan Cogreg 266,28 m 3 . 2.  Hasil  evaluasi  pertumbuhan  ( riap )  tanaman selama tiga tahun, hasil rataan diameter 0,027 m/tahun, rataan tinggi 2,60 m/tahun dan rataan volume  (riap)  0,021  m 3 /-tahun.  Sesuai  hasil
proyeksi  riap  sampai  tahun  kelima,  maka potensi  panen  tanaman  JUN  pada  rentang 0,086  m 3 /pohon  (86  m 3 /ha)  sampai  dengan 0,010  m 3 /pohon  (100  m 3 /ha).  Potensi  rataan panen 0.091 m 3 /pohon atau 91 m 3 /Ha.
3.  Hasil  perhitungan  prospek  pendapatan  hasil panen  kayu  JUN  ditahun  kelima  pada  rentang Rp988.630.584  (nilai  jual  terendah)  sampai dengan  Rp1.462.925.329  (nilai  jual  tertinggi), dengan  nilai  jual  rataan  Rp1.335.526.890, maka  prospek  keuntungan  pengelolaan  UBH- KPWN  antara  Rp770.461  (terendah)  sampai Rp1.245.363.000,  atau  keuntungan  rataan Rp1.061.125.
4.  Hasil  analisis  finansial  kegiatan  penanaman JUN  UBH-KPWN  menunjukkan  nilai  NPV Rp351.970.000-Rp588,081.000  dengan  DF 15%;  Nilai  IRR  65,99%-67,30%  (diatas  suku bunga  bank);  dan  Nilai  B/C  antara  2,6-4,6  kali dari  nilai  investasi  yang  ditanamkan,  sehingga kegiatan  UBH-KPWN  tersebut  sangat  layak dikelola.
5.  Sesuai  prospek  pendapatan  dari  nilai  jual terendah  panen  kayu  JUN  ditahun  kelima, setelah  dikurangi  proporsi  risiko  kematian tanaman,  maka  prospek  bagi  hasil  yang  akan diterima  masing-masing  pihak  yaitu;  Investor Rp515.650.324  (dibagi  16  investor),  pemilik lahan Rp128.912.581, petani pengelola Rp172.033.839 (dibagi 24 petani), UBH-KPWN Rp103.220.304 dan Pamong Desa Rp68.813.536.  Sesuai  prospek  pendapatan dari nilai jual tertinggi panen kayu JUN ditahun kelima,  setelah  dikurangi  proporsi  risiko kematian  tanaman,  maka  prospek  bagi  hasil yang  akan  diterima  masing-masing  pihak, yaitu;  investor  Rp676.262.720  (dibagi  16 investor),  pemilik  lahan  Rp169.065.680,  petani pengelola  Rp308.798.465  (dibagi  24  petani), UBH-KPWN  Rp185.279.079,  dan  Pamong Desa Rp123.519.386.
6.  Hasil  evaluasi  persepsi  investor  nilai  rata-rata antara  nilai  kinerja  UBH-KPWN  dengan persepsi  kepentingan  berada  pada  koordinat kuadran  X-Y  sama  dengan  4,1-4,2,  artinya memuaskan  sesuai  kriteria  yang  dianggap penting dalam kegiatan usaha.

## DAFTAR PUSTAKA
Darmadi,  W.G.D.  2003  Analisis  Investasi  Usaha Jati  Emas  di  Daerah  Istimewa  Yogjakarta (Studi Kasus Di PT Loka Prakarsa Wirawana Indonesia), Program Pascasarjana Universitas Gajah Mada (UGM). Jogjakarta.
Direktorat  Jenderal  Industri  Kimia  Agro  (Ditjen IKA).  2005.  Rencana  Strategi  Direk-torat Jenderal  Industri  Kimia  Agro  tahun  2004  - 2009 , Departemen Perindustrian, Jakarta.
Iskak,  M.,  S.  Siswamartana,  U.  Rosalina  dan  A. Wibowo.  2005.  Produktivitas  Tegakan  Jati
JPP  Intensif  Sampai  Umur  20  Tahun  Ke Depan,  Seperempat  Abad  Pemuliaan  Jati Perum Perhutani. Penerbit Pusat Pengembangan Sumber Daya Hutan
(P3SDH)  Perum  Perhutani  Jakarta,  halaman 143-153.
Juanda,  H.  S..  2007.  Perancangan  Arsitektur Srategik di  Perusahaan Furnitur  Panel Wood PT.  Cahaya  Sakti  Furintraco,  Program Magister Bisnis. Tesis Sekolah Pascasarjana IPB, Bogor.
Pusat  Pengembangan  Beras  Nasional  (P2BN).
2006.  Pemanfaatan  Lahan  Terlantar  Untuk Menunjang  Program  Peningkatan  Produksi Beras Nasional. Jurnal Ilmiah Pusat Pengembangan  Beras  Nasional  4  (1).  Balai Besar Penelitian Dan Pengembangan Sumberdaya  Lahan  Pertanian  (B2P2SLP), Bogor.
Sambodho,  S.  2009.  Ekonomi  dan  Manajemen Teknik  (Edisi  2).  Penerbit  Graha  Ilmu, Jogjakarta.
Santoso,  S.  2009.  SPSS  dan  Excel  untuk mengukur  sikap  dan  kepuasan  konsumen. Elexmedia Komputindo, Jakarta.
Syahyuti,  2009,  Bank  Syariah  dan  Bagi  Hasil  di sektor Pertanian, Jakarta, http://- www.bloggercompetition.kompasiana.com/27 Pebruari 2010. Download tanggal 20 Agustus 2010. Usaha Bagi Hasil Koperasi Perumahan Perumahan  Wanabhakti  Nusantara  (UBH- KPWN).  2007.  Rancangan  Rencana  Bisnis (Bisnis  Plan)  Unit  usaha  Bagi  Hasil  Koperasi Perumahan  Perumahan  Perumahan  Wana- bhakti Nusantara, tahun 2007 – 2016. Dalam Rangka Pengembangan Usahatani Jati Unggul  Nusantara  Pola  Bagi  Hasil.  Penerbit UBH-KPWN, Jakarta.
.  2010.  Laporan  Hasil  Evaluasi  Tanaman JUN  Di  Kabupaten  Bogor.  Penerbit  UBH- KPWN, Jakarta.