## MANIPULASI TERHADAP AKTA JUAL BELI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN (BERDASARKAN
PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 239 PK/PDT/2018)
Oleh: Muhammad Razaq 1)
Flora Dianti 2)
Universitas Indonesia, Depok 1,2)
E-mail:
muhammadrazaq64@gmail.com 1)
flo_di@yahoo.com 2)

## ABSTRACT
Land rights refer to the entitlement of an individual to use or benefit from a specific piece of land. The transfer of building use rights and land management rights from the developer to the  buyer  is  only  possible  if  the  buyer  fulfills  all necessary  requirements.  However,  a  study was  conducted  to  understand  the  legal  implications  of  manipulating  the  Deed  of  Sale  and Purchase  and  the  consequences  of  not  extending  land  use  rights.  The  research  used normative  methods  and  secondary  data  to  draw  conclusions.  The  study  revealed  that Defendants I and II committed an illegal act by deliberately infiltrating the Management of the Association of Residents of Flats, which violated the subjective rights of others and moral rules. The ownership status  of  the plaintiff's land  was lost due to  the change in  status from Building  Use  Right  to  Management  Rights,  which  is  a  right  of  use  owned  by  the  DKI Regional  Government.  The  study  emphasizes  the  importance  of  complying  with  legal requirements to avoid legal consequences.
Keywords : Transfer, Building Use Rights, Management Rights, Land Rights.

## 1. PENDAHULUAN
Hak atas tanah ialah hak  yang memberi wewenang kepada pemiliknya untuk mempergunakan  atau  mengambil  manfaat dari  tanah  yang  dihakinya  (Ningtyas, 2023).  Ciri khasnya ialah si empunya hak berwenang  untuk  mempergunakan  atau mengambil  manfaat  dari  tanah  yang dihakinya.    Tanah  merupakan  bagian  dari bumi yang disebut permukaan bumi. Tanah adalah  salaah  satu  objek  yang  diatur  oleh Hukum  Agraria.  Tanah  yang  diatur  oleh hukum  agraria  itu  bukanlah  tanah  dalam berbagai  aspeknya,  akan  tetapi  tanah  dari
aspek  yuridisnya  yaitu  yang  berkaitan langsung  dengan  haak  atas  tanah  yang merupakan  bagian  dari  permukaan  bumi sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat  (1) UUPA,  yang  menentukan  “Atas  dasar  hak menguasai dari Negara sebagaimana dimkasud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam  hak  atas  tanah  permukaan bumi,  yang  disebut  tanah  dapat  diberikan kepada  dan  dapat  dipunyai  oleh  orang- orang  baik  sendiri  maupun  bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum” (Lubis & Alamsyah, 2022).
Dialihkan artinya berpindahnya hak atas
tanah dari pemegang hak atas tanah kepada pihak  lain  karena  suatu  perbuatan  hukum. Contoh  perbuatan  hukum  adalah  jual-beli, hibah,  tukar-menukar,  pemasukan  dalam modal perusahaan (inbreng), lelang. Beberapa  waktu  yang  lalu  di  Pengadilan Tinggi  Jakarta  ada  kasus  sengketa  tanah antara  sebuah  PT.  DUTA  PERTIWI  Tbk tujuan  dan  untuk  memasarkan  unit  /  kios mal  yang  ada  pada  Rumah  Susun Campuran  Mal  Mangga  Dua  Jakarta  in casu,  maka  seperti  halnya  Developer lainnya,  Developer/Pengembang  Rumah Susun  Campuran  Mal  Mangga  Dua, melakukan berbagai cara dalam memasarkan kios mal tersebut dengan cara -  cara  yang  sangat  maksimal  dan  dengan segala daya upaya dan teknik marketing/penjualan pada umumnya, sehingga  seluruh  kios  mal  yang  ada  pada Rumah Susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta  in  casu,  terjual  habis  dengan memberikan jaminan dan kepastian hukum bahwa kios mal  yang dijual adalah dengan status  tanah  dan  bangunan  adalah  Strata Title  (Hak  Milik).  Penggugat  mendapat berita  yang  sangat  mengejutkan,  dimana tanah  tempat  berdirinya  unit  /  kios  mal yang telah Penggugat beli tersebut bukanlah milik bukan Hak Guna Bangunan yang  berdiri  di  atas  Hak  Pengelolaan (HPL) milik Pemda DKI Jakarta.
Hak  Guna  Bangunan  yang  berdiri  di
atas  Hak  Pengelolaan  selama  20  tahun, maka  Hak  Pengelolaan  harus  kembali  ke pemegang  Hak  Pengelolaan,  yaitu  Pemda DKI,  dan  itu  berarti  sebenarnya  penjualan unit  yang  dilakukan  oleh  Tergugat  I sebenarnya  hanya  untuk  jangka  waktu  20 tahun  dan  sama  halnya  dengan  hak  pakai, maka  oleh  karena  itu  status  tanah  Hak Pengelolaan  a  quo  sengaja  ditutup  -  tutupi dengan  tujuan  untuk  meningkatkan  nilai jual,  dan  dugaan  ini  diperkuat  dengan penyembuyian Perjanjian Kerjasama Nomor 6 Tahun 1984 tanggal 6 Juni 1984. Dengan cara rekayasa sengaja menyusupkan di Kepengurusan
Perhimpunan  Penghuni  Rumah  Susun (PPRS)  Campuran  Mal  Mangga  Dua Jakarta Pusat yang terdiri dari orang/karyawan  Tergugat  I  dan  II  yang tujuannya adalah demi kepentingan Tergugat  I  dan  II  untuk  menutup  -  nutupi status Hak Pengelolaan in casu. Maka dari pertimbangan dan latar belakang sebagaimana  yang  telah  disebutkan  diatas, maka  disusunlah  judul  penelitian  berupa “Manipulasi Terhadap Akta Jual Beli Atas Tanah Hak Guna Bangunan Di Atas Tanah Hak  Pengelolaan  (Berdasarkan  Putusan
Mahkamah
Agung Nomor 239
Pk/Pdt/2018)”.

## 2. TINJAUAN PUSTAKA
Dalam  UUPA  terkait  jual-beli  perihal
tentang  jual-beli  sendiri  sudah    dijabarkan di  dalam  Pasal  26  UUPA  Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  (Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  Pasal  26).  Dalam jual-beli  dibuat  dan  dilakukam  oleh masing-masing  para  pihak  di    hadapan Pejabat  yang  berwenang  yakni  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dikarena pejabat tersebut punya peranan tugas untuk pembuatan  akta.  Terkait    melakukannya dihadapan  pejabat  yang  berwenang  yakni PPAT jadi terpenuhinya ketentuan ataupun syarat berbuatan hukum yang benar (Ulfah, 2020).  Menurut  Pasal  1  ayat  (3)  Peraturan Menteri  Negara  Agraria  /  Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 Hak  Pengelolaan  adalah  hak  menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Sedangkan berdasarkan  Penjelasan  Pasal  2  ayat  (3) huruf  f  Undang-Undang  Nomor  21  Tahun 1997 Hak Pengelolaan adalah hak menguasai  dari  Negara  yang  kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada  pemegangnya,  antara  lain  berupa perencanaan dan peruntukan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan  tugasnya,  penyerahan  bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau  bekerjasama  dengan  pihak  ketiga. Bagian-bagian  tanah  Hak  Pengelolaan tersebut  dapat  diberikan  kepada  pihak  lain dengan  Hak  Milik,  Hak  Guna  Bangunan
atau  Hak  Pakai.  Pemberiannya  dilakukan oleh  Pejabat  Badan  Pertanahan  Nasional yang  berwenang,  atas  usul  pemegang  Hak Pengelolaan  yang  bersangkutan.    Dalam Pasal 67 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria  /  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  9  Tahun  1999  diatur mengenai  siapa  saja  yang  dapat  diberikan Hak  Pengelolaan  (Larasati,  Pattitingi,  & Paserangi, 2021).
Ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan  (HGB)  disebutkan  dalam  Pasal Pasal  16  ayat  (1)  huruf  c  UUPA  (salza Nastiti,  Darmawan,  Irawan,  &  Arifah, 2023). Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai Pasal 40 UUPA. Menurut Pasal 50 ayat  (2)  UUPA,  ketentuan  lebih  lanjut mengenai  HGB  diatur  dengan  peraturan perundangan.  Peraturan  perundangan  yang dimaksud di sini adalah Peraturan Pemerintah  dengan  Pasal  38.  Definisi  Hak Guna Bangunan (HGB) disebutkan didalam Pasal 35 UUPA, adalah hak untuk mendirikan  ataupun  mempunyai  bangunan di tanah tersebut bukan milik pribadi dalam waktu  30  tahun  paling  lama  dan  dapat diperbaharui selama 20 tahun (Sari, 2020).
Terkait  akibat  hapusnya  HGB  didalam Pasal  36  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  yakni  akibat  hapusnya  Hak Guna  Bangunan  di  atas  tanah  Negara otomatis  tanah  tersebut  akan  kembali  dan dikuasai  oleh  Negara  (Thomas,  2022). Perihal  hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  di
atas  tanah  Hak  Pengelolaan  otomatis  juga akan  kembali  tanah  tersebut  kembali dipegang  dan  dikuasai  oleh  pemilik  Hak Pengelolaan  (Thomas,  2022).  Penjelasan Pasal  2  ayat  (3)  huruf  f  Undang-Undang Nomor  21  Tahun  1997  Hak  Pengelolaan adalah  hak  menguasai  dari  Negara  yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan  kepada  pemegangnya,  antara lain  berupa  perencanaan  dan  peruntukan tanah,  penggunaan  tanah  untuk  keperluan pelaksanaan  tugasnya,  penyerahan  bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.
Hak  Guna  Bangunan  sebagaimana diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor 40  Tahun  1996  dan  Hak  Milik  Satuan Rumah  Susun  sebagaimana  diatur  dalam UU  Nomor  16  Tahun  1985,  Ketentuan mengenai  hak  guna  bangunan  yang diberikan  di  atas  tanah  negara  dan  tanah hak  pengelolaan,  diatur  lebih  lanjut  dalam ketentuan  Pasal  22  dan  Pasal  23  Peraturan Permerintah  Nomor  40  Tahun  1996. Ketentuan  jangka  waktu  berlakunya  hak guna bangunan baik yang diberikan di atas tanah  negara  maupun  di  atas  hak pengelolaan,  diatur  dalam  Pasal  25  hingga Pasal  29  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996.  Dalam  Pasal  33  (3)  UUD 1945  Pemerintah  mempunyai  kewajiban untuk  mengatur  pemanfaat  tanah  serta menjamin kepastian hukum dan
perlindungan  hukum  bagi  pemegang  hak atas  bidang  tanah  yang  dimilikinya, sehingga  tanah  bisa  berfungsi  secara optimal  untuk  meningkatkan  kemakmuran bagi rakyat sesuai dengan amanat (Sulistio, 2020).  Perbuatan  melawan  hukum  sudah mulai  muncul  sekitar  tahun  1993  yaitu ketika  pertama  kali  Tergugat  I  dan  II melakukan penjualan kios mal satuan pada rumah  susun  Campuran  Mal  Mangga  Dua Jakarta  dimana  yang  seharusnya  yang dijual  kios  mal  dengan  status  HGB  yang berdiri  di  atas  Hak  Pengelolaaan  milik Pemda  DKI  Jakarta,  akan  tetapi  agar  kios mai  a  quo  bisa  terjual,  Tergugat  I  dan  II sengaja  menutup–nutupi  dan  mengatakan bahwa  tanahnya  adalah  milik  Tergugat  I dan II sehingga dengan demikian Tergugat I  dan  II  gampang  menjual  kios  mal  a  quo terutama  dengan  harga  yang  sangat  mahal (Studi  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 239 PK/Pdt/2018).

## 3. METODE PENELITIAN
Penelitian ini menggunakan jenis penelitian normatif, ini merupakan penelitian  yang  mengkaji  studi  dokumen, yakni menggunakan berbagai data sekunder  seperti  peraturan  perundang- undangan,  teori  hukum  dan  dapat  berupa pendapat para ahli (Ulfah, 2020) .
Sifat  penelitian  yang  digunakan  yaitu penelitian  deskriptif  analisis  penelitian  ini
diharapkan  diperoleh  gambaran  secara sistematis dan terperinci tentang permasalahan  yang  diteliti  (Justiasari  & Muriani, 2021).
1. Cara Penarikan Kesimpulan
Cara penarikan kesimpulan dari pernyataan-pernyataan yang sifatnya umum  menjadi  kesimpulan  yang  bersifat khusus (Rachmadi  &  Poerwandari,  2020). Dalam hal pengambilan kesimpulan penulis  menggunakan  pola  pikir  deduktif, yaitu  berdasarkan  data  yang  besifat  umum dibandingkan  dengan  data  yang  bersifat umum  dibandingkan  dengan  data  yang bersifat  khusus,  kemduain  diperoleg  suatu kesimpulan.  Metode  ini  dilalukan  melalui cara analisis pengertian atau konsep umum, kajian  terhadap  konsep  yang  bersifat umum  tersebut  akan  dianalisis  secara mendalam  dari  aspek  Pasal  20  sampai  45 UUPA dapat disebut Hak Milik, Hak Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Pakai, Hak  Sewa  untuk  bangunan.  Dalam Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996 Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan,  dan  Hak  Pakai  atas  Tanah tentang Jabatan Notaris.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
a. Akibat  hukum  dari  Manipulasi  Akta
Jual  Beli  terhadap  Obyek  Jual  Beli  dan Subyek  Hukum  serta  Status  Yuridis kepemilikan  hak  atas  Obyek  Jual  Beli
yang terikat dalam Akta Jual Beli (Studi Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  239 PK/Pdt/2018)
Semua tanah yang ada di dalam wilayah Negara  Republik  Indonesia  adalah  tanah negara,  yaitu  tanah  yang  dikuasai  oleh Negara.  Didasarkan  pada  Pasal  2  ayat  (1) UUPA: “Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33  ayat  (3)  dan  hal-hal  sebagai  yang dimaksud  dalam  Pasal  1,  bumi,  air  dan ruang  angkasan  termasuk  kekayaan  alam yang  terkandung  didalamnya  itu  pada tingkatan  tertinggi  dikuasai  oleh  Negara, sebagai  organisasi  kekuasaan  seluruh rakyat.” Hak Pengelolaan menurut  Pasal  1 ayat  (3) Peraturan Menteri  Negara Agraria /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  3  Tahun  1999  Hak  Pengelolaan adalah  hak  menguasai  dari  Negara  yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Sedangkan berdasarkan  Penjelasan Pasal  2 ayat (3) huruf f Undang-Undang Nomor 21 Tahun  1997  Hak  Pengelolaan  adalah  hak menguasai  dari  Negara  yang  kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada  pemegangnya,  antara  lain  berupa perencanaan dan peruntukan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan  tugasnya,  penyerahan  bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau  bekerjasama  dengan  pihak  ketiga. Bagian-bagian  tanah  Hak  Pengelolaan tersebut  dapat  diberikan  kepada  pihak  lain
dengan  Hak  Milik,  Hak  Guna  Bangunan atau Hak Pakai.
Pasal  36  ayat  (1)  UUPA  menentukan bahwa  yang  dapat  mempunyai  hak  guna bangunan  adalah  warganegara  Indonesia dan  Badan  hukum  yang  didirikan  menurut hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia  (Undang-Undang  Nomor  5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria).  Pemberiannya  dilakukan  oleh Pejabat  Badan  Pertanahan  Nasional  yang berwenang,  atas  usul  pemegang  Hak Pengelolaan yang bersangkutan.
Pada  Pasal  67  ayat  (2)  ditambahkan ketentuan  pemberian  haknya  yaitu  : “Badan-badan hukum sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1)  dapat  diberikan Hak  Pengelolaan  sepanjang  sesuai  dengan tugas  pokok  dan  fungsinya  berkaitan dengan pengelolaan tanah.”
Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak Pengelolaan  Hak  Guna  Bangunan  ini terjadi  dengan  keputusan  pemberian  hak atas usul pemegang Hak Pengelolaan, yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional  berdasarkan  Pasal  4  Permen Agraria/Kepala  BPN  No.  3  Tahun  1999, yang diubah oleh Pasal 4 Peraturan Kepala Badan  Pertanahan    Nasional  Republik Indonesia  No.  1  Tahun  2011.  Prosedur terjadinya  HGB  ini  diatur  dalam  Permen Agraria/Kepala No. 9 Tahun 1999.
Perbuatan melawan hukum sudah mulai
muncul  sekitar  tahun  1993  yaitu  ketika pertama  kali  Tergugat  I  dan  II  melakukan penjualan  kios  mal  satuan  pada  rumah susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta dimana  yang  seharusnya  yang  dijual  kios mal  dengan  status  HGB  yang  berdiri  di atas  Hak  Pengelolaaan  milik  Pemda  DKI Jakarta,  akan  tetapi  agar  kios  mai  a  quo bisa  terjual,  Tergugat  I  dan  II  sengaja menutup  –  nutupi  dan  mengatakan  bahwa tanahnya  adalah  milik  Tergugat  I  dan  II sehingga  dengan  demikian  Tergugat  I  dan II  gampang  menjual  kios  mal  a  quo terutama  dengan  harga  yang  sangat  mahal (Studi  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 239 PK/Pdt/2018).
Berlaku  Peraturan  Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian
Pemberian  Hak  Atas  Bagian  Tanah  Hak Pengelolaan  Dan  Pendaftarannya,  dimana pada  Pasal  10  menyatakan  bahwa  setelah jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  atau Hak  Pakai  yang  diberikan  kepada  pihak ketiga  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal 2  dan  Pasal  7  berakhir,  maka  tanah  yang bersangkutan kembali ke dalam penguasaan  sepenuhnya  dari  pemegang Hak  Pengelolaan.  Berdasarkan  Pasal  10 Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  1 Tahun  1977  terlihat  jelas  bahwa  setelah jangka  waktu  perpanjangan  Hak  Guna Bangunan  yang  berdiri  di  atas  Hak
Pengelolaan  selama  20  tahun,  maka  Hak Pengelolaan  harus  kembali  ke  pemegang Hak  Pengelolaan,  yaitu  Pemda  DKI,  dan itu  berarti  sebenarnya  penjualan  unit  yang dilakukan  oleh  Tergugat  I  sebenarnya hanya  untuk  jangka  waktu  20  tahun  dan sama  halnya  dengan  hak  pakai,  maka  oleh karena  itu  status  tanah  Hak  Pengelolaan  a quo  sengaja  ditutup  -  tutupi  dengan  tujuan untuk meningkatkan nilai jual, dan dugaan ini diperkuat dengan penyembuyian Perjanjian  Kerjasama  Nomor  6  Tahun 1984 tanggal 6 Juni 1984 antara Tergugat I dan  II  dengan  Pemda  DKI  sehubungan dengan  Hak  Pengelolaan  a  quo  (Peraturan Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  1  Tahun 1977  Tentang  Tata  Cara  Permohonan  Dan Penyelesaian  Pemberian  Hak  Atas  Bagian
Tanah Hak Pengelolaan
Dan Pendaftarannya Pasal 10).
Pada  tahun  1998  keluar  Surat  Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional  tanggal  17  September  1998 Nomor  630.1  -  3433,  tentang  Pedoman Hak Tanggunan Atas Hak Guna Bangunan Di  Atas  Tanah  Hak  Pengelolaan,  yang menyatakan  bahwa  setiap  pembebanan Hak  Guna  Bangunan  yang  berdiri  di  atas Hak  Pengelolaan  Bahwa  selain  Akta  Jual Beli  a  quo,  pada  dokumen  -  dokumen  dan surat lainnya juga tidak satupun menunjukkan adanya status Hak
Pengelolaan.
b. Penyelesaian  terhadap  Perpanjangan
Tanah  Hak  Guna  Bangunan  di  atas Tanah  Hak  Pengelolaan  serta  dampak terhadap  Pemilik  apabila  tidak  terjadi perpanjangan  hak  dalam  Akta  Jual  Beli dikaitkan dengan Bagian Kedua Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021  Tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan Pendaftaram  Tanah  (Studi  Putusan
Mahkamah Agung Nomor 239
PK/Pdt/2018)?
Perbuatan melawan hukum yang dilakukan  oleh  Tergugat  I  dan  II  adalah Tergugat  I  dan  II  dengan  cara  rekayasa sengaja  menyusupkan  di  Kepengurusan Perhimpunan  Penghuni  Rumah  Susun (PPRS)  Campuran  Mal  Mangga  Dua Jakarta Pusat yang terdiri dari orang/karyawan  Tergugat  I  dan  II  yang tujuannya adalah demi kepentingan Tergugat  I  dan  II  untuk  menutup-nutupi status  Hak  Pengelolaan  in  casu,  apalagi mendapatkan  dokumen-dokumen  penting lainnya  seperti  Akta  Pemisahan,  Pertelaan dan uraian serta lampiran, Sertifikat Induk, Perjanjian Kerjasama antara Tergugat I dan II  dengan  Pihak  Pemda  DKI  Jakarta,  dsb, padahal  pada  dokumen  -  dokumen  a  quo dapat  dilihat  status  tanah  yang  sebenarnya yang menyangkut unit - unit / kios - kios in casu  dan  bagi  Pemilik  yang  tidak  bersedia mengakui dan membayar izin dan rekomendasi  tertulis  kepada  Pemda  DKI Jakarta  sebesar  16  kali  lipat  HGB  di  atas
tanah negara, maka diancam dengan denda sebesar Rp100.000,00 (seratus ribu perhari)  per  unit  semenjak  pembayaran perpanjangan  HGB  di  atas  HPL  a  quo, sehingga  banyak  dari  Para  Pemilik  yang merasa  terintimidasi  dan  takut,  harus membayar  uang  izin  dan  rekomendasi tertulis  kepada  Pemda  DKI  a  quo, meskipun  Para  pemilik  a  quo  tidak mengakui keberadaan HPL in casu; karena tujuan  pendaftaran  tanah  sebagaimana dimaksud  Pasal  19  (1)  Undang-Undang Nomor 5 - 1960 Tentang Undang - Undang Pokok  Agraria  juncto  Pasal  3  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  -  1997  Tentang Pendaftaran Tanah, adalah untuk mendapatkan kepastian hukum pelanggaran  undang-undang  dan  peraturan lainnya  (Studi  Putusan  Mahkamah  Agung Nomor 239 PK/Pdt/2018).
Akibat  status  kepemilikan  berubah menjadi  milik  Pemda  DKI  Jakarta  dengan status  Hak  Pengelolalaan  (HPL)  maka status tanah kepemilikan Penggugat menjadi  hilang  karena  yang  tadinya  Hak Guna  Bangunan  (HGB)  di  atas  tanah negara  beralih  status  menjadi  HGB  yang berdiri  di  atas  Hak  Pengelolaan  (HPL) yang  merupakan  hak  pakai,  hak  garap/hak sewa  karena  pemiliknya  adalah  pihak Pemda  DKI  dan  biaya  perpanjangan menjadi  melambung  tinggi  sampai  16  kali biaya HGB di atas tanah negara.
Pasal 1365 KUH Perdata yang menyatakan bahwa tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian  kepada  seorang  lain,  mewajibkan orang  yang  karena  salahnya  menerbitkan kerugian  itu,  mengganti  kerugian  tersebut. Maka  kerugian  yang  Penggugat  alami adalah:  Hal  mana  kerugian  sebesar Rp3.391.610.000,-  (tiga  miliar  tiga  ratus sembilan  puluh  satu  juta  enam  ratus sepuluh  ribu  rupiah)  Membatalkan  Akta Jual  Beli  Nomor  137/Sawah  Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997 antara Penggugat  Rekonvensi  dengan  Tergugat Rekonvensi; Melakukan Wanprestasi Pasal 1339  KUH  Perdata  yang  secara  tegas menyatakan  suatu  perjanjian  tidak  hanya mengikat  untuk  hal-hal  yang  dengan  tegas dinyatakan  namun  juga  segala  sesuatu yang  menurut  sifat  perjanjian,  diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undangundang.  Atas  hal  tersebut,  maka sesuai  Pasal  52  Ayat  (1)  PP  Nomor  4 Tahun  1988,  “  Sebelum  Hak  Guna Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas  tanah Negara  yang  di  atasnya  berdiri  rumah susun  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal 38  haknya  berakhir,  para  pemilik  melalui perhimpunan penghuni mengajukan permohonan perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang  berlaku.”  Pembatalan  Perjanjian
berdasarkan  Kerugian yang  Diderita. Bahwa  berdasarkan  ketentuan  Pasal  1266 KUH Perdata, syarat batal  dianggap selalu tercantum dalam suatu perjanjian bertimbal balik.  Adanya  wanprestasi  oleh  salah  satu pihak  sudah  merupakan  syarat  kebatalan suatu perjanjian.
Melanggar  kaidah  tata  susila  Mangga Dua,  sebagaimana  dalam  Akta  Jual-Beii Nomor  137/  Sawah  Besar/  1997,  tanggal 12  Desember  1997  (bukti  P-1  =  TI&II-1  - T.lli-1),  yaitu  dengan  cara  pada  waktu Tergugat I dan Tergugat ll hendak menjual kios kepadaPenggugat oleh Tergugat  I dan Tergugat  II  tidak  mengatakan/  tidak memberitahukan  bahwa  status  kios-kios tersebut  adakih  Hak  Milik  Satuan  Rumah Susun  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  diatas Hak Pengelolaan (HPL).

## 5. SIMPULAN
Penjualan  kios  mal  satuan  pada  rumah susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta oleh  Tergugat  I  dan  II  sudah  melanggar hukum  sejak  1993.  Kios  mal  yang semestinya  dijual  dengan  status  HGB  di atas  Hak  Pengelolaaan  milik  Pemda  DKI Jakarta dijual dengan status HPL agar bisa terjual.  Wanprestasi  dan  perubahan  status kepemilikan  menjadi  milik  Pemda  DKI Jakarta  menyebabkan  status  kepemilikan Penggugat  hilang  dan  biaya  perpanjangan tinggi.  Penjualan  ini  melanggar  kewajiban
hukum,  hak  subyektif  orang  lain,  dan kaidah tata susila Mangga Dua. Tergugat  I dan  II  tidak  memberitahukan  status  kios- kios  tersebut  saat  hendak  menjual  kepada Penggugat. Akta Jual-Beli Nomor 137/Sawah  Besar/1997  mengkonfirmasi hal ini.

## 6. DAFTAR PUSTAKA
Justiasari,  Intan,  &  Muriani,  Muriani.
(2021). Tinjauan Yuridis Anak Belum Dewasa  Sebagai  Turut  Tergugat Dalam Sengketa Waris (Studi Putusan Pengadilan Agama Sukabumi Nomor  0371/Pdt.  G/2017/Pa.  Smi). Reformasi Hukum Trisakti , 3 (1).
Larasati, Aminda Euginee Putri, Pattitingi,
Farida,  &  Paserangi,  Hasbir.  (2021). Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditor Terhadap  Eksekusi  Jaminan  Hak
Guna  Bangunan  Di  Atas Hak Pengelolaan Ketika Debitor
Wanprestasi. Jurnal  Justitia:  Jurnal Ilmu  Hukum  Dan  Humaniora , 8 (5),
1282–1291.
Lubis,  Muhammad  Dhobit  Azhary,  &
Alamsyah, Muhammad Fachri.
(2022). Akibat Hukum Akta Jual Beli Hak  Milik  Dibuat  Dihadapan  Ppat Tanpa  Mencantumkan  Harga. Justice For Law , 1 (1), 10–17.
Ningtyas,  Dina  Catur  Ayu.  (2023).  Hak
Atas Tanah Sebagai Dasar
Pembuktian  Bagi  Pemiliknya  Dalam
Hukum  Agraria  Yang  Di  Dasari Uupa. Court Review: Jurnal
Penelitian  Hukum  (E-Issn:  2776- 1916) , 3 (01), 28–35.
Rachmadi, Agung, & Poerwandari,
Elizabeth Kristi. (2020). Studi Kasus: Penggunaan Integrasi Cognitive Behavior Therapy (Cbt) Dan Expressive  Writing  Pada  Individu Dengan Persistent Complex
Bereavement Disorder (Pcbd). Jurnal
Ilmu Perilaku , 4 , 20–42.
Salza Nastiti, Althea, Darmawan,
Madeleine  Evania,  Irawan,  Deny,  & Arifah,  Nurmalita  Fajar.  (2023). Pembebanan  Hak  Tanggungan  Pada Hak  Guna  Bangunan  Diatas  Hak Milik. Al-Manhaj:  Jurnal  Hukum Dan Pranata Sosial Islam , 5 (1), 363– 372.
Sari,  Indah.  (2020).  Hak-Hak  Atas  Tanah Dalam  Sistem  Hukum  Pertanahan  Di Indonesia  Menurut  Undang-Undang Pokok  Agraria  (Uupa). Jurnal  Mitra Manajemen , 9 (1).
Sulistio, Meiliyana. (2020). Politik Hukum Pertanahan  Di  Indonesia. Jurnal Education  And  Development , 8 (2),
105.
Thomas,  Gloria.  (2022).  Penggunaan  Hak Prioritas  Terhadap  Pemegang  Hak Guna  Bangunan  Yang  Berakhir Jangka  Waktunya. Lex  Privatum ,
10 (4).
Ulfah,  Maydina.  (2020). Peralihan  Hak Guna  Bangunan  Di  Atas  Tanah  Hak Pengelolaan  Di  Kota  Medan  (Studi Di Kantor Badan Pertanahan
Nasional Kota Medan). Umsu.