DAMPAK KETENTUAN OMNIBUS LAW (RANCANGAN UNDANG-UNDANG CIPTA KERJA) TERHADAP KETENTUAN RUMAH SUSUN (THE IMPACT OF THE OMNIBUS LAW ON THE FLATS)
M Ilham Hermawan
Kolegium Jurist Institute, Jakarta
E-mail: ilham_hermawan@gmail.com
Febri Meutia, Fakultas Hukum Universitas Pancasila, Jakarta E-mail: f3br1.notary@gmail.com

## ABSTRAK
Pada tahun 2020 pemerintah merencanakan melakukan pembantukan Undang-Undang Cipta Kerja.  Atas  dasar  peningkatan  ekosistem  investasi  dan  kegiatan  berusaha  pemerintah merencanakan  merubah  beberapa  undang-undang.  Rancangan  Undang-Undang  Cipta  kerja berimplikasi  ke  Undang-Undang  Rumah  Susun.  Rancangan  Undang-Undang  Cipta  kerja mengubah  beberapa  materi  muatan  yang  ada  dalam  Undang-Undang  Rumah  Susun. Perubahan  Undang-Undang  Rumah  Susun  masuk  ke  dalam  kluster  “Penyederhanaan Perizinan  Berusaha”.  Implikasi  Undang-Undang  Cipta  Kerja  terhadap  Undang-Undang Rumah  Susun  tersebut  yang  menjadi  objek  penelitian  ini.  Kajian  yang  mencari  jawaban apakah perubahan tersebut memberikan dapat positif atau negatif bagi penyediaan rumah dan perumahan khsusunya  rumah susun.  Pokok permasalah dalam kajian ini adalah  Bagaimana dampak  ketentuan  ketentuan Omnibus  Law (Rancangan  Undang-Undang  Cipta  Kerja) Terhadap  ketentuan  Rumah  Susun?  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif, yaitu  dalam  penelitian  ini  data  diperoleh  dari  bahan-bahan  pustaka  (yang  disebut  juga  data sekunder). Penyederhanaan Perizinan Berusaha yang dirumuskan dalam Rancangan Undang- Undang  Cipta  Kerja  pada  sektor  perumahan  dan  kawasan  pemukiman,  tidak  seluruh  nya berdapak  positif  bagi  masyarakat.  Tidak  semunya  memberikan  perlindungan  terhadap  hak masyarakar  atas  kepemilikan  tempat  tinggal.  Rancangan  Undang-Undang  Cipta  kerja  pelu dikaji  lebih  mendalam  yang  melibatkan  para  akdemisi  dan  pratisi  di  bidang  rumah  susun serta  keterlibatan  masyarakat  secara  umum  guna  penataan  regulasi  disektor  perumahan khususnya Rumah Susun yang leibuh baik.
Kata Kunci: Omnibus Law, Rumah Susun, Cipta Kerja

## ABSTRACT
In 2020 the government plans to implement the Omnibus Law. On the basis of improving the investment  ecosystem  and  business  activities,  the  government  plans  to  change  several  laws. The draft Omnibus Law has implications for the Flat Law. The Omnibus Law changes some of the content contained in the Flat Law. The Amendment to the Apartment Law is included in  the "Simplification of Business  Licensing". The implications of the  Omnibus Law  on the Flat Law are the object  of this research. Studies that seek answers to whether these changes

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 3, No. 1, Desember 2020. P-ISSN 2654-8747
can provide positive or negative for the provision of houses and housing, especially flats. The main problem in this study is How the impact of Omnibus Law on the Flats? This research is a normative legal research, in which the data is obtained from library materials which are also called  secondary  data.  The  simplification  of  business  licensing  formulated  in  the  Draft  Job Creation in the housing sector and residential areas, not all of them have a positive impact on the community. Not all of them provide protection for community rights over ownership of a place to live. The Draft Work Creation Bill needs to be studied more deeply which involves academics and practitioners in the field of flats as well as general public involvement in order to organize regulations in the housing sector, especially the better flats.

## Keywords: Omnibus Law, Flats, Job Creation

## A. Latar Belakang
Kebutuhan  dasar  manusia  akan  rumah  merupakan  hak  yang  dijamin  oleh  Negara sebagaimana  tercantum  dalam  Pasal  28H  ayat  (1)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD NRI Tahun 1945) yakni “ Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak mendapatkan pelayanan kesehatan ”. Atas dasar itu, negara bertanggung jawab atas  penyelenggaraan  rumah  dan  perumahan  bagi  masyarakat.  Tanggungjawab  negara tersebut  dirumuskan dalam  Pasal  5 ayat  (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  (selanjutnya  disingkat  Undang-Undang  Perumahan dan  Kawasan  Permukiman).  Penyelenggaraan  rumah  dan  perumahan  tersebut  dilakukan untuk  peningkatan  dan  pemerataan  kesejahteraan  rakyat,  khsusunya  Masyarakat Berpengasilan Rendah (selanjutnya disingkat MBR). 1
Salah  satu  hambatan  dalam  pemenuhan  rumah  dan  peumahan  adalah  keterbatasan lahan,  terutama  di  kota-kota  besar. 2 Atas  dasar  itu,  rumah  susun  sebagai  salah  satu  bentuk rumah  menjadi  pilihan  program  pembangunan  di  kota-kota  besar.  Pembangunan  rumah susun ini merupakan salah satu upaya untuk mengatasi persoalan kebutuhan perumahan dan pemukiman  di  daerah  perkotaan  yang  jumlah  penduduknya  terus  meningkat.  Dibangunnya rumah  susun  akan  mengurangi  penggunaan  tanah  dan  membuat  ruang-ruang  terbuka  lebih lapang bagi daerah kumuh. Atas dasar itu dirumuskanlah Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011  tentang  Rumah  Susun  (selanjutnya  disingkat  Undang-Undang  Rumah  Susun). Ketentuan  rumah  susun  ini  lahir  dari  amanat  Pasal  46  Undang-Undang  Perumahan  dan Kawasan  Permukiman,  yang  mengamanatkan  “ ketentuan  mengenai  Rumah  susun  diatur sendiri dengan Undang-Undang ”. 3
Seiring  dengan  permbangan  hukum,  pada  tahun  2020  pemerintah  merencanakan melakukan  pembantukan  Undang-Undang  Cipta  Kerja.  Atas  dasar  peningkatan  ekosistem investasi  dan  kegiatan  berusaha  pemerintah  merencanakan  merubah  beberapa  undang- undang. Pemerintah berargumentasi bawah. Pertama, adanya persoalan yang mengakibatkan oleh iklim berusaha di Indonesia yang tidak kondusif dan investasi di Indonesia yang rendah dan tidak merata. Pada sisi lain, Indonesia memiliki banyak potensi yang bisa dimanfaatkan
1 Menurut A.P. Palindungan, prumahan merupakan kebutuhan dasar manusia dan mempunya peran yang sangat stratgeis dalam pembentukan watak dan kepribadian bangsa. Lihat dalam Urip Santoso, Hukum Perumahan , Cet. 1, (Jakarta: Kencana, 2014), hlm. 2.
2 Urip Santoso, Hak Atas Tanah, Hak Pengelolan & Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun , Cet. 1, (Jakarta: Kencana, 2017), hlm. 213.
3 Ibid ., hlm. 214.

## Jurnal Legal Reasoning
oleh  investor. 4 Kedua ,  rumit  atau  sulitnya  berinvestasi  di  Indonesia  berimplikasi  pada rendahnya  daya  saing  Indonesia  dibandingkan  negara  tetangga.  Kerumitan  atau  sulitnya berinvestasi,  salah  satunya  dapat  dilihat  dari  aspek  perizinan. 5 Ketiga,  rumit  atau  sulitnya melakukan usaha di Indonesia disebabkan karena begitu banyaknya regulasi ( over regulated ) di bidang perizinan yang substansinya tidak harmonis, tumpang tindih bahkan bertentangan satu  dengan  yang  lainnya.  Regulasi  yang  demikian  menciptakan  sistem  perizinan  yang panjang  dan  berbelit  sehingga  berakibat  pada  iklim  investasi  di  Indonesia  menjadi  tidak efektif, tidak efisien serta tidak memberikan kepastian hukum. 6
Argumentasi  tersebut  yang  menjadi  kerangka  berfikir  pemerintah  menyusun Rancangan  Undang-Undang  Cipta  Kerja.  Rancangan  udang-undang  tersebut  disusun mengunakan  teknis Omnibus  Law .  Teknis Omnibus  Law dijadikan  kiblat  oleh  pemerintah dengan pertimbangan dalam hal  proses deregulasi  saat  ini dilakukan secara biasa ( business as  usual )  yaitu  dengan  mengubah  satu  persatu  Undang-Undang,  maka  akan  sulit  untuk diselesaikan  secara  terintegrasi  dalam  waktu  cepat.  Oleh  karena  itu,  diperlukan  penerapan metode Omnibus Law , dengan membentuk 1 (satu) Undang-Undang tematik yang mengubah berbagai  ketentuan  yang  diatur  dalam  berbagai  undang-undang  lainnya. 7 Dengan menggunakan teknik Omnibus Law , persoalan dalam berbagai undang-undang tersebut dapat diselesaikan tanpa harus merevisi berbagai undang-undang yang substansinya terkait dengan perizinan,  melainkan  cukup  dengan  membuat  1  (satu)  undang-undang  baru  yang mengamandemen pasal dalam beberapa undang-undang. 8
Dengan  adanya Omnibus  Law, Pemerintah  maupun  Legislator  (DPR)  tidak  perlu melakukan  revisi  Undang-Undang  satu  per  satu,  melainkan  cukup  membuat  satu  Undang- Undang baru yang mengamandemen pasal-pasal dalam beberapa Undang-Undang sekaligus. Sepanjang  didahului  dengan  identifikasi  dan  pemetaan  permasalahan  yang  komprehensif, skema Omnibus  Law menciptakan  efisiensi  dan  efektifitas  karena  menggabungkan beberapa aturan yang substansi penganturannya berbeda menjadi suatu peraturan besar yang berfungsi sebagai payung hukum ( umbrella act ). 9
Politik  Hukum  Undang-Undang  Cipta  kerja  ini  pun  berimplikasi  ke  Undang-Undang Rumah  Susun.  Rancangan  Undang-Undang  Cipta  kerja  mengubah  beberapa  materi  muatan dalam  Undang-Undang  Rumah  Susun.  Perubahan  Undang-Undang  Rumah  Susun,  dalam Rancangan  Undang-Undang  Cipta  masuk  ke  dalam  kluster  “Penyederhanaan  Perizinan
4 BPHN, Naskah Akademis Rancangan Undang-Undang Cita Kerja , hlm. 6.
5 Ibid ., hlm. 11. 6 Ibid ., hlm. 16-17. 7 Ibid ., hlm. 24.
8 Omnibus  Law merupakan  metode  untuk  membuat  sebuah  regulasi  atau  Undang-Undang  yang  terdiri atas banyak subyek atau materi pokok untuk tujuan tertentu guna menyimpangi suatu norma peraturan. Omnibus berbeda  dengan  rancangan  peraturan  kebanyakan  dalam  hal  jumlah  materi  muatan  yang  dicakup,  banyaknya pasal  yang  diatur  (ukuran),  dan  terakhir  dari  sisi  kompleksitas.  Dalam  sebuah  Undang-  Undang  Omnibus mencakup hampir semua substansi materi yang berhubungan. Undang-Undang Omnibus mencerminkan sebuah integrasi, kodifikasi peraturan yang tujuan akhirnya adalah untuk mengefektifkan penerapan peraturan tersebut. Teknik legislasi omnibus law dari segi teoritis  maupun praktis  masih belum terlalu dikenal di Indonesia. Ibid ., hlm. 26.
9 Menurut,  Sulistiowati,  adanya Omnibus  Law merupakan  peluang  besar. Pertama ,  kemudahan, pemberdayaan,  dan  perlindungan  bagi  UMKM. Kedua ,  kemudahan  pendirian  badan  usaha. Ketiga ,  adanya kemudahan  dalam  proses.  Sulistiowati  juga  menjelaskan  bahwa  agar  dapat  menerapkan  Omnibus  Law, diperlukan  pula  harmonisasi  peraturan  Omnibus  Law  dengan  tiga  pilar  pembangunan  berkelanjutan,  yaitu ekonomi, sosial, dan lingkungan. Humas UGM, Omnibus Law, Terobosan Untuk Genjot Investasi di Tanah Air terdapat  di  <https:// www.ugm.ac.id/id/berita/19020-omnibus-law-terobosan-untuk-genjot-investasi-di-tanah- air> dikses tgl 9 Agustus 2020

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 3, No. 1, Desember 2020. P-ISSN 2654-8747
Berusaha”.  Sebagaimana  diketahui  RUU  Cipta  Kerja  dibagi  menjadi  10  Kluster  yakni:  1. Penyederhanaan  Perizinan  2.  Persyaratan  Investasi  3.  Ketenagakerjaan  4.  Kemudahan, Pemberdayaan,  dan  Perlindungan  UMK-M  5.  Kemudahan  Berusaha  6.  Dukungan  Riset  & Inovasi 7. Administrasi Pemerintahan 8. Pengenaan Sanksi 9. Pengadaan Lahan 10. Investasi dan Proyek Pemerintah 11. Kawasan Ekonomi.
Secara  umum  terhadap  pasal  atau  ayat  yang  diubah  atau  dihapus  Undang-Undang Rumah  Susun,  antara  lain: Pertama ,  pengaturan  kewajiban  pelaku  pembangunan  yang membangun  rumah  susun  komersial  untuk  menyediakan  rumah  susun  umum  sekurang- kurangnya 20% (dua puluh persen). Kedua , kewenangan pemerintah pusat untuk pengesahan gambar dan uraian. Ketiga , kewenangan pemerintah pusat untuk menyetujui rencana fungsi dan pemanfaatan. Keempat , kewenangan pemerintah pusat untuk menerbitkan Sertifikat Laik Fungsi  (SLF). Kelima perubahan  pengaturan  persyaratan  dapat  dilakukannya  Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB). Keenam , legalitas badan hukum pengelolaan rumah susun. Implikasi  Undang-Undang  Cipta  Kerja  terhadap  Undang-Undang  Rumah  Susun tersebut  yang  menjadi  objek  penelitian  ini.  Penelitian  yang  mencari  jawaban  apakah perubahan  tersebut  memberikan  dapat  positif  atau  negatif  bagi  penyediaan  rumah  dan perumahan khsusunya rumah susun.  Atas dasar itu, makalah ini  yang merupakan hasil dari penelitian  mengabil  tema  tentang  “DAMPAK  KETENTUAN  OMNIBUS  LAW (RANCANGAN  UNDANG-UNDANG  CIPTA  KERJA)  TERHADAP  KETENTUAN RUMAH SUSUN”

## B. Rumusan Masalah
Bagaimana dampak ketentuan ketentuan Omnibus Law (Rancangan Undang-Undang Cipta Kerja) Terhadap ketentuan Rumah Susun?

## C. Metode Penelitian
Untuk mengungkap suatu kebenaran dalam suatu penelitian ilmiah diperlukan metode penelitian  tertentu.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif,  yaitu  dalam penelitian  ini  data  diperoleh  dari  bahan-bahan  pustaka  (yang  disebut  juga  data  sekunder). Data sekunder yang akan diteliti bersumber dari:
1. Bahan  hukum  primer  yaitu  berupa  peraturan-peraturan  yang  berkaitan  dengan  materi penelitian, seperti:
1. Undang-undang Dasar1945 sebagaimana telah di amandemen.
2. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria.
3. Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
4. Rancangan Undang-Undang tentang Cipta Kerja.
2. Bahan  Hukum  sekunder  yaitu  buku-buku  literatur  yang  membantu  memahami  bahan hukum primer yang berkaitan dengan penelitian ini.
3. Bahan Hukum Tertier yaitu bahan hukum yang member petunjuk terhadap bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder seperti kamus hukum.
Penelitian  ini  bersifat  deskriptif  dengan  analisis  futuristik,  hal  ini  diperlukan  dalam rangka  menggambarkan  mengenai  masalah-masalah  hukum  yang  akan  timbul  dengan mengkaitkan  antara  teori-teori  dan  peraturan-peraturan  yang  berlaku  dan  Rancangan Peraturan yang belum di sahkan (futuristik), selanjutnya di analisis secara kualitatif, dan hasil dari penelitian ini dapat memberikan kontrubusi dan khasanah bagi perkembangan keilmuan di bidang hukum, khususnya hukum Pertanahan.

## D. PEMBAHASAN
1. Ketentuan Undang-Undang tentang Rumah Susun yang diubah dalam Rancangan Undang-Undang Cipta Kerja
Bidang  perumahan,  masuk  kedalam  kluster  kemudahan  perizinan  yakni  Perizinan Sektor Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Pada bidang perumahan terdapat 2 (dua) regulasi yang terdampak, yaitu: Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan  Undang-Undang  tentang  Rumah  Susun.  Pada  Undang-  Undang  tentang  Rumah  Susun Pasal-Pasal  yang  mengalami  Penyesuaian  Pasal  (Perubahan,  Penambahan,  dan  Penyisipan) dan Pencabutan yakni:
Bab V. Pasal 16, Pasal 24, Pasal 26, Pasal 28, Pasal 29, Pasal 31, Pasal 32, Pasal 39, Pasal 40, Pasal 43; Bab VII. Pasal 56; Bab XVII. Pasal 108; Bab  XVIII.  Pasal  109,  Pasal  110,  Pasal  112,  Pasal  113,  Pasal  114,  Pasal  119;  Bab  V. Pasal 30 dan Pasal 33
Secara garis besar terdapat 6 (enam) materi muatan yang mengalami perubahan dalam UU Rusun. Pertama , pengaturan kewajiban pelaku pembangunan  yang  membangun rumah susun  komersial  untuk  menyediakan  rumah  susun  umum  sekurang-  kurangnya  20%  (dua puluh  persen). Kedua ,  pengaturan  syarat  pembangunan  rumah  susun. Ketiga ,  gambar  dan uraian  rumah  susun. Keempat ,  rencana  fungsi  dan  pemanfaatan. Kelima ,  kewenangan pemerintah  pusat  untuk  menerbitkan  Sertifikat  Laik  Fungsi  (SLF). Keenam, perubahan pengaturan  persyaratan  dapat  dilakukannya  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  (PPJB). Ketujuh ,  legalitas  badan  hukum  pengelolaan  rumah  susun.  Seluruh  lingkup  perubahan terhadap  materi  muatan  tersebut,  dalam  RUU  Cipta  Kerja  dikelompok  ke  dalam  kluster “Penyederhanaan Perizinan Berusaha”
Jika  di  telisik  secara  lebih  mendalam,  konsep  pengaturan  berdasarkan  kerangka Omnibus  Law penyesuaian  terhadap  Undang-Undang  tentang  Rumah  Susun  dilakukan terhadap:
1. Pengaturan Umum dan Penyederhanaan penataan kewenangan;
2. Penyesuaian Nomenklatur;
3. Pengaturan Sanksi.
Pengaturan Umum dan Penyederhanaan penataan kewenangan tanpak pada penyesuaian proses bisnis penyelenggaraan Perumahan dilaksanakan sesuai dengan NSPK yang ditetapkan oleh  Pemerintah  Pusat.  Hak  ini  terlihat  dalam  Pasal  26  ayat  (3),  Pasal  29  ayat  (2),  Pasal  31 ayat  (1),  Pasal  39  ayat  (1),  dan  Pasal  56  ayat  (3)  Undang-  Undang  tentang  Rumah  Susun. Penyesuaian Nomenklatur terlihat  pada semua  yang berkaitan dengan proses Perizinan pada penyelenggaraan  Perumahan  menjadi  persetujuan  bangunan  Gedung  (PBG),  sebagaimana dirumuskan dalam Pasal  28, Pasal  39, dan Pasal 43, dan Pasal  114 Undang-Undang tentang Rumah  Susun.  Pengaturan  Sanksi  juga  terjadi  pada  ketntuan  pidana  yakni  tidak  ada pengaturan sanksi pidana dan Sanksi pidana dijadikan sanksi administratif.

## 2. Dampak  diubahnya  Undang-Undang  tentang  Rumah  Susun  dengan  Rancangan Undang-Undang Cipta Kerja
Permasalahan  perizinan  dalam  bidang  perumahan,  memang  selama  ini  menjadi lingkaran  permasalahan  yang  tidak  berhenti.  Ada  secara  normatif,  terumuskan  secara  jelas, tapi  secara  praktik  sangat  sulit  diurai.  Maka  permasalahan  yang  terjadi  saling  “menunjuk” yakni apakah permasalahan ada pada norma atau pada tataran implemtasi pelaksanaan. Para pengusaha  perumahan  yang  menyebut  dirinya  sebagai  pelaku  pembangunan,  memberikan klaim bahwa regulasi  yang ada menghambat proses usaha mereka. Disisi lain klaim bahwa

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 3, No. 1, Desember 2020. P-ISSN 2654-8747
permasalahan ada pada pelaksanaannya, juga dihadir oleh beberapa pihak lainnya.
Intinya  permasalahan  ini  sering  menjadi  peluang  yang  dapat  merugikan  masyarakat. Patut  diingat,  perizinan  ada  pada  proses  prakonstruksi  dan  konstruksi,  ada  pada  awalan pembangunan perumahan, ketika hal ini menjadi permasalahan maka akan berimplikasi pada tahap berikutnya yakni pascakonstruksi, ketika perumahan telah dihuni, ketika telah ada hak kepemilikan.  Gambaran  tersebut  lah,  menjadi  dasar  atas  pertanyaan  apakah  materi  muatan yang  dirumuskan  dalam  Rancangan  Undang-Undang  Cipta  Kerja  yang  merubah  Undang- Undang  Rumah  Susun  sudah  tepat?  Tepat  memiliki  arti  telah  melindungi  hak  kepentingan masyarakat.

## a. Kewajiban menyediakan Rusun Umum 20%
Undang-Undang Rusun mengatur bahwa pelaku pembangunan rumah susun komersial wajib  menyediakan  rumah  susun  umum  sekurang-kurangnya  20%  (dua  puluh persen)  dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Kewajiban tersebut  dapat  dilakukan di  luar lokasi  kawasan rumah susun  komersial pada kabupaten/kota  yang sama,  Kewajiban tersebut  diatur  dalam  Pasal  16  Undang-  Undang  Rusun.  Tujuan  adanya  konsep  ini,  adalah untuk  mengatasi  kebutuhan  pembangunan  tampat  tinggal  bagi  Masyarakat  Berpengasilan Rendah (MBR).
Pemenuhan  kewajiban  ini  menjadi  hal  yang  mengikat  bagi  Pelaku  Pembangunan, bahkan jika pelaku pembanguna tidak memenuhi kewajibannya UU Rusun mengatur adanya sanksi  baik  sanksi  adminitasi  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal 107 Undang-Undang Rumah Susun  dan  sanksi  pidana  sebagaiman  diatur  dalam  Pasal  109  sampa  dengan  Pasal  117 Undang-Undang Rumah Susun. Sanksi tertsebut hadir dalam rangka upaya penegakan hukum terhadap pelaksanaan hunian berimbang dan untuk memberikan efek jera agar badan hukum tidak  mengulangi  pelanggaran  tentang  ketentuan  hunian  berimbang.  Akan  tetapi, pelaksanaan kewajiban tersebut,  masih belum terlaksana dengan maksimal,  karena terdapat berbagai kendala,  seperti
(a)  Sulitnya  mendapatkan  atau  meperoleh  tanah  pada  lokasi  pada  kabupaten/kota  yang sama;  (b)  Sulitnya  jika  hanya  dilakukan  oleh  badan  hukum  yang  sama  dengan pembangunan  rumah  umum  dan  rumah  susun  umum;  (c)  Belum  adanya  peraturan  daerah yang mengatur tentang kewajiban tersebut; (d) Lemahnya penegakan hukum. Atas dasar itu Rancangan  Undang-Undang  Cipta  kerja  merubah  Pasal  16  Undang-Undang  Rusun. Ketentuan pembangunan perumahan  dengan  hunian berimbang tidak dalam satu hamparan, pembangunan  rumah  umum  yang  sebelumnya  harus  dilaksanakan  dalam  satu  daerah kabupaten/kota, diubah dalam  Rancangan Undang-Undang  Cipta  kerja  dapat  dilaksanakan dalam  satu  daerah  kabupaten/kota  yang  sama  atau  dilaksanakan  dalam  satu  daerah kabupaten/kota yang berbatasan. Hal ini tentu memiliki nilai postif dan negatif dalam rangka pemenuhan kebutuhan rumah bagi masyarakat.
Sisi  positifnya  Rancangan  Undang-Undang  Cipta  memberikan  solusi  atas permasalahan  tersebut  yakni  pelaku  pembangunan  dapat  membangun  dalam  lokasi  yang tidak sama dengan kawasan rumah susun komersilnya yakni dilaksanakan dalam satu daerah kabupaten/kota  yang  sama  atau  dilaksanakan  dalam  satu  daerah  kabupaten/kota  yang berbatasan.  Sisi  negatifnya,  jika  rumah  susun  umum  terpisah  dari  rumah  susun  komersial dan  ada  pada  kabupaten/kota  yang  berbatasan  akan  terjadi  pengelopokan  rumah-rumah susun  umum.  Artinya  kan  terjadi  kesenjangan  antara  masayarakat  golongan  kaya  dengan msayakat berpengasilan rendah. Konsep harus di bangun rumah susun umum di lokasi yang sama dengan rumah susun komersial adalah untuk meniadakan kesenjangan di masyarakat.
b. Standar pembangunan Rumah Susun

## Jurnal Legal Reasoning
Pasal  24  Undang-Undang  Rumah  Susun  mengatur  bahwa,  dalam  pembangunan rumah susun terdapat 3 (tiga) syarat yakni:
1) Persyaratan Teknis
Adapun dimaksud dengan “persyaratan teknis” adalah persyaratan yang berkaitan dengan struktur  bangunan,  keamanan  dan  keselamatan  bangunan,  kesehatan  lingkungan, kenyamanan,  dan  lain-lain  yang  berhubungan  dengan  rancang  bangun,  termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.
2) Pembangunan Rumah Susun. Persyaratan Administratif Adapun  yang  dimaksud  dengan  “persyaratan  administratif”  adalah  perizinan  yang diperlukan sebagai syarat untuk melakukan.
3) Persyaratan Ekologis
Adapun  yang  dimaksud  dengan  “persyaratan  ekologis”  adalah  persyaratan  yang memenuhi  analisis  dampak  lingkungan  dalam  hal  pembangunan  rumah  susun. persyaratan  ekologis  antara  lain  analisis  dampak  lingkungan  dalam  pembangunan perumahan.
Persyaratan teknis mencakup 2 (dua) hal yakni: Pertama tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta intensitas dan arsitektur bangunan diatur dalam Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2002  tentang  Bangunan  Gedung.  Persyaratan  peruntunkan  dan intensitas  bangunan  gedung  meliputi  persyaratan  peruntukan  lokasi,  kepadatan,  ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung  yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan. Kedua , keandalan  bangunan  yang  meliputi  persyaratan  keselamatan,  kesehatan,  kenyamanan,  dan kemudahan.
Status  hak  atas  tanah  yang  menjadi  persyaratan  administratif  dalam  pembangunan rumah susun,  dibuktikan  dengan sertipikat  hak atas  tanah sebagai  bukti  kepastian  hak  atas tanah tersebut. Tanah yang akan dipergunakan dalam pembangunan rumah susun harus telah diterbitkan  sertifikat  hak  atas  tanahnya  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.  Dengan  demikian,  status  terkait  hak  atas  tanah  yang  diatasnya  akan  dibangun rumah  susun  akan  menjadi  jelas.  Syarat  administratif  kedua  yakni  terkait  izin  mendirikan bangunan. Persyaratan ekologis  yang dimaksud adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan dalam hal pembangunan rumah susun. Dengan demikian, Pembangunan rumah  susun  yang  menimbulkan  dampak  penting  terhadap  lingkungan  harus  dilengkapi persyaratan  analisis  dampak  lingkungan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.
Rancangan Undang-Undang Cipta Kerja, meubah Peryaratan Rumah Susun menjadi Standar  Pembangunan.  Ketentuan  mengenai  standar  pembangunan  rumah  susun tersebut di delegasikan  pertaurannya lebih  lanjut  dengan  Peraturan Pemerintah.  Jika  dikaitkan  dengan bentuk  dari  ketiga  persyaratan  tersebut,  tampak  terjadi  inkosintensi  pengaturan.  Satu  sisi perysratan  dihapus  dan  kemudian  diganti  menjadi  standar,  tapi  bentuk-bentunya  stadart tersebut yang diatur pada pasal lainya masih mengunakan masih frasa “peryaratan”. Artinya tidak ada perubahan pengaturan pengenai standar tesebut.
Selain itu tanpak sebenarnya tujuan perumus Rancanga Undang-Undang Cipta Kerja, adalah untuk megapus IMB. Maka, sebenarnya tujuan utamannya adalah bukan penghapusan persyaratan  teknis,  administratif,  tata  ruang,  dan  ekologis  akan  tetapi  penghapusan  IMB. Penghapusan  IMB  tersebut  dilatar  belakangi  karena  IMB  dinilai  menghambat  iklim investasi.  Penerbitan  IMB  secara  normatif  menjadi  kewenangan  Pemerintah  Daerah,  dan selama  ini  pengurusanya  dinilai  memakan  waktu  yang  cukup  panjang.  Atas  dasar  itu, pembentuk  Rancanga  Undang-Undang  Cipta  Kerja,  menghapus  keberadaan  IMB  dan digantikan  dengan  standar.  Konsep  ini  dilatarbelakangi  atas  dasar  pemikiran  bahwa  izin

## Jurnal Legal Reasoning
hanya  diperuntukkan  bagi  yang  dianggap  membahayakan  keamanan,  keselamatan,  dan lingkungan.  IMB,  tidak  termasuk  dalam hal tersebut  maka tidak perlu izin. Diganti  dengan model risk  based ,  yakni  dengan  adanya  standar.  Secara  substansim  standar  tersebut  akan mengatur kriteria dalam mendirikan bangunan. Sementara pengawasan tetap ada yakni adanya lembaga yang mengawasi dan memiliki fungsi untuk meng- assist bangunan tersebut.
c. Pengesahan gambar dan uraian
Apa  yang  disebut  dengan  gambar  dan  uraian?  Undang-Undang  Rumah  Susun  tidak meberikan  batasan  difinisi  apa  yang  dimasud  dengan  gambar  dan  uaraian.  Pada  pratiknya gambar dan uraian ini pun memiliki permasalahan penafsiran, yakni atas pertanyaan apakah gambar dan uraian ini adalah pertelaan. Dalam Undang-Undang Rumah Susun diatur bahwa pelaku  pembangunan  wajib  memisahkan  rumah  susun  atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pemisahan tersebut untuk meberikan kejelasan:
1) batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik;
2) batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap sarusun; dan
3) batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap sarusun. Pemisahan yang dilakukan oleh pelaku pembangunan dituangkan kedalam gambar dan uraian  yang  dibuat  sebelum  pelaku  pembangunan  membanguan  rumah  susun.  Gambar  dan uraian  menjadi  dasar  untuk  menetapkan  NPP,  SHM  sarusun  atau  SKBG  sarusun,  dan perjanjian pengikatan jual beli. Gambar dan uraian dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang  disahkan  oleh  Gubernur/Bupati/Walikota.  Pengaturan  tersebut  diatur  dalam  Pasal  26 UU  Rusun,  dalam  ketentuan  tersebut  tidak  dijelaskan  apakah  yang  gambar  dan  uraian tersebut adalah pertelaan.
Apa  yang  menjadi  penting,  gambar  dan  uraian  disebut  dengan  pertelaan?  Dengan adanya  pertelaan  yang  bersisi  gambar  dan  uraian  yang  kemudian  disahkan  sebelum pembangunan rumah susun, dapat memberikan jaminan kepada konsumen atas rumah susun yang  dibelinya.  Akan  tetapi,  dalam  pratiknya  pelaku  pembangunan  tidak  pernah mengesahkan  pertelaan  sebelum  rumah  susun  dibangun.  Salah  satunya  karena  Undang- Undang  Rumah  Susun  tidak  secara  tegas  menyatakan  bahwa gambar  dan  uraian  tersebut adalah pertelaan.
Undang-Undang Cipta Kerja merubah Pasal 26 Undang-Undang Rumah Susun, yakni mengapus  pengaturan  gambar  dan  uraian  menjadi  dasar  untuk  menetapkan  NPP,  SHM sarusun  atau  SKBG  sarusun,  dan  perjanjian  pengikatan  jual  beli.  Selain  itu  juga  merubah kewenangan pengesahan akta pemisahan yakni sebelumnya disahkan oleh gubernur/bupati/walikota diubah menjadi disahkan oleh Pemerintah Pusat. Jika dilihat Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun, mengunakan frasa “pemisahan rumah susun”.
Dalam  rumah  susun  terdapat  pemisahan  antara  kepemilikan  bersama  dengan kepemilikan  perseorangan.  Kepemilihan  bersama  terpisah  atas  3  (tiga)  hal  yakni  benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama. Kepemilikan perseorangan yang dimiliki oleh pemilik  secara  perseorangan  yakni  satuan  rumah  susun.  Kepemilikan  seserang  terhadap kepemilikan  bersama  tersebut  terumuskan  dalam  Nilai  Perbandingan  Proposional  (NPP). Artinya, gambar dan uraian harus menjadi dasar penetapan NPP. Selain itu, karena berkaitan dengan  kepemilikan  maka  harus  tercantumkan  dalam  SHM  sarusun  atau  SKGB  sarusun. Pada Pasal 47 ayat (3) dan Pasal 48 ayat (2) Undang-Undang Rumah Susun mengatur bahwa salah satu bagian dari SHM Sarusun dan SKBG Sarusun adalah pertelaan yang menjelaskan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan atau  dengan kata lain NPP  yang dimiliki oleh pemilik. Oleh karena itu,

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 3, No. 1, Desember 2020. P-ISSN 2654-8747
pengapusan Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Rumah Susun tidaklah tepat.
Pasal  26  ayat  (3)  UU  Rusun  merumuskan  bahwa  gambar  dan  uraian  dibuat  sebelum pelaksanaan  pembangunan  dilaksanakan.  Hal  ini  bertujuan,  untuk  melindungi  kepentingan pembeli  -konsumen-.  Pembeli  harus  mengetahui  mana yang  menjadi  bagian  bersama  dan mana yang merupakan kepemilikan perseorangan. Hak kepemilikan bersama yang tentunya ditentukan berdasarkan NPP. Oleh karenanya ditekankan kembali bahwa gambar dan uraian tersebut  harus  menjadi  dasar  penetapan  NPP.  Ketika  terjadi  jual  beli  bukti  kepemilikan pembeli  adalah  SHM  Sarusun  atau  SKBG  Sarusun  yang  menetukan  batasan  kepemilikan dan  hak  bersama  atas  Rumah  Susun,  yang  tentunya  ditentukan  dengan  NPP.  Atas  dasar penguatan argumentasi di atas, maka pengapusan Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Rumah Susun tidaklah tepat. Hal ini jelas dapat merugikan kepentingan masyarakat.
d. Izin  Rencana  fungsi  dan  pemanfaatan  dan  Pengubahan  rencana  fungsi  dan pemanfaatan.
Pembangunan  rumah  susun  dan  lingkungannya  harus  sesuai  dengan  rencana  fungsi dam  pemanfaatannya  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  29  Undang-Undang  Rumah  Susun. Rencana fungsi dan pemanfaatan harus mendapatkan izin dari bupati/walikota (Khusus DKI dari  Gubernur).  Setelah  mendapatklan  izin  wajib  meminta  pengesahan  pertelaan  dari pemerintah  daerah.  Rancangan  Undang-Undang  Cipta  kerja  mengubah  yang  sebelumnya “rencana  fungsi  dan  pemanfaatan  harus  mendapatkan  izin  dari  bupati/walikota”  menjadi “Dalam hal pembangunan dilakukan oleh Pemerintah, mendapat persetujuan dari Pemerintah Pusat”.  Perubahan  tersebut  merubah  bentuk  izin  menjadi  persetujuan.  Padahal  secara konseptual  izin  dalam  arti  luas  berarti  suatu  “persetujuan”  dari  penguasa  berdasarkan peraturan  perundang-  undangan  untuk  memperbolehkan  melakukan  suatu  tindakan  atau perbuatan tertentu yang selama ini dilarang.
Selain  itu,  pada  pratiknya  izin  Rencana  Fungsi  dan  Pemanfatan,  belum  berjalan. Mengingat  Rencana  Fungsi  dan  Pemanfatan  sudah  terdapat  pada  IMB  dan  pertelaan,  maka dalam  pembangunan  rumah  susun  izin  Rencana  Fungsi  dan  Pemanfatan,  oleh  pemerintah daerah  sering  dianggap  telah  terpenuhi  ketika  mengurus  IMB.  Status  fungsi  rumah  susun terdapat  di  IMB,  sedangkan  pemanfatan  sudah  terdapat  pada  saat  pengurusan  izin pemnanfatan  dan  penggunanaan  tanah  atau  yang  di  kenal  dengan  SIPPT.  Atas  dasar  itu dalam pratiknya seringkali tidak dibutuhkan izin Rencana Fungsi dan Pemanfatan.
Atas  dasat  itu  kebijakan  yang  di  bangun  dalam  Rancangan  Undanh-Undang  Cipta kerja,  adalah  menggabung  pengurusan  izin  Rencana  Fungsi  dan  Pemanfatan  dengan IMB. Secara normatif kebijakan tersebut diwujudkan dengan mengapus Pasal 30  Undang-Undang  Rumah  Susun.  Jika  di  telisik  pengapusan  pasal  tersebut,  sebenarnya tidak  terdapat  korelasi  secara  tegas  bahwa  dengan  dihapusnya  Pasal  30  maka pengurusan izin  Rencana  Fungsi  dan  Pemanfatan  akan  bersamaan  dengan  IMB.  Pengapusan  pasal tersebut  malah  mengakibatkan  hilangnya  frasa  “pertelaan”,  yang  tentunya akan berbahaya bagi masyarakat. Karena pertelaan tersebutlah yang menjadi dasar kepemilikan.

## e. Sertifikat Laik Fungsi
Berdasarkan  Pasal  39  Undang-Undang  Rumah  Susun,  Pelaku  pembangunan  wajib mengajukan  permohonan  sertifikat  laik  fungsi  kepada  gubernur  setelah  menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rumah susun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB. Pemerintah  daerah  kemudian  mengadakan  pemeriksaan  kelaikan  fungsi  bangunan  rumah susun  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  (dalam  hal  ini  Undang- Undang  Bangunan  gedung).  Sertifikat  laik  fungsi  adalah  sertifikat  yang  diterbitkan  oleh pemerintah  daerah  untuk  menyatakan  kelaiakn  fungsi  suatu  bangunan  gedung  baik  secara administrasi,  maupun  teknis  sebelum  pemanfataanya.  Berdasarkan  penegrtian  tersebut,

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 3, No. 1, Desember 2020. P-ISSN 2654-8747
penerbitan SLF merupakan kewenangan Pemerintah Daerah.
Dalam Undang-Undang Cipta Kerja, kewenangan Pemerintah daerah tersebut, diubah menjadi  kewenangan  pemerintah  Pusat.  Undang-Undang  Cipta  Kerja  secara  tegas merumuskan  “Pemerintah  Pusat  menerbitkan  sertifikat  laik  fungsi  setelah  melakukan pemeriksaan  kelaikan  fungsi  bangunan  rumah  susun  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan”. Pertimbangan SLF menjadi kewenangan pusat, agar proses perizinan menjadi  lebih sederhana. Perubahan kewenangan  ini menjadi  hal  yang tidak mendesak, hal ini  mengingat  berdasarkan  Peraturan  Pemeritah  Nomor  24  Tahun  2018  tentang  Pelayanan Perizinan  Berusaha  Terintegrasi  Secara  Elektronik,  pengurusan  SLF  telah  mengunakan Sistem Online Single Submission (OSS) dan hanya memakan waktu 3 (tiga) hari kerja. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 75 sebagai berikut:
(1) Dalam rangka pengoperasian bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (1) huruf c pemilik bangunan gedung wajib memiliki sertifikat laik fungsi.
(2) Sertifikat  laik  fungsi  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  diterbitkan  oleh  Lembaga OSS berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung oleh profesi ahli bangunan gedung bersertifikat paling lama 3 (tiga) Hari.
Hal  in  ijuga  dipertegas  kembali  dalam  Permen  PUPR  No.  19/PRT/M/2018  tentang penyelenggaraan  Izin  Medirikan  Bangunan  Gedung  dan  Sertifikat  Laik  Fungsi  Bangunan Gedung Melalui Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik, waktu pengurusan SLF adalah 3 (tiga) hari kerja.

## f. Syarat Keterbangunan dalam melakukan PPJB
Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai berdasarkan Pasal 43 Rumah Susun dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris. Proses PPJB tersebut dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
1) status kepemilikan tanah;
2) kepemilikan IMB;
3) ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
4) keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
5) hal yang diperjanjikan.
Secara alamiah, suatu rumah ketika telah selesai dibangun baru dapat dilakukan jual beli.  Rumusan  Pasal  43  Undang-Undang  Rumah  Susun  merumuskan  pengecualian “dispensasi”  yakni  dalam  hal  rumah  susun  dalam  proses  pembangunan  “belum  selesai dibangun”  dapat  dilakukan  jual  beli.  Atas  dasar  analogi  tersebut,  maka  dirumuskanlah perlindungan  bagi  masyarakat  -pembeli-  yakni  beberapa  persyaratan  agar  dapat  dilakukan PPJB. Persyaratan tersebut merupakan proteksi bagi masyarakat, maka rumusan kedua pasal tersebut jelas bukan merupakan lingkup perizinan.
Rancangan  Undang-Undang  Cipta  Karya  mengubah  2  (dua)  syarat  untuk  dapat dilakukan  PPJB  yakni  syarat  IMB  diubah  dengan  “persetujuan  bangunan  gedung”  dan keterbangunan paling sedikit 20% diubah dengan menghilangkan frasa 20%. Hilangnya IMB merupakan konsekwesi yuridis dihapusnya IMB sebagaimana dijelaskan di atas. Sedangkan hilangnya  20%  merupakan  hal  yang  dapat  merugikan  konsumen.  Apa  yang  dimaksud dengan  ketebangunan  20%?  Undang-Undang  Rumah  Susun  memberikan  penjelasan  “yang dimaksud dengan keterbangunan paling sedikit  20% (dua puluh  persen)”  adalah 20% (dua puluh persen) dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan.

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 3, No. 1, Desember 2020. P-ISSN 2654-8747
Dari  pengertian  tersebut,  keterbangun  20%  bertujuan  agar  menyaratkan  pelaku pembangunan sudah melakukan proses pembangunan sebelum melakukan jual beli. Hal ini bertujuan untuk memberikan kepastian keterbangunan kepada pembeli. Hilangnya 20% tentu akan mengakibatkan ketidakpastian,  yang akan berakibat merugikan konsumen. Rancangan Undang-Undang Cipta Kerja memang mendelegaskan ke dalam Peraturan Pemerintah untuk menetukan  besaran  keterbangunan.  Akan  tetapi  hal  ini  dinilai  kurang  tepat.  Karena pengaturan  dalam  udang-undang  bertujuan  untuk  memberikan  proteksi  yang  lebih  bagi masyarakat dibandingkan dengan Peraturan Pemerintah.

## g. Izin Pengelolaan Rumah Susun
Kegiatan pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pasal 56 ayat (1) Undang- Undang  Rumah  Susun  meliputi  kegiatan  operasional,  pemeliharaan,  dan  perawatan  bagian bersama,  benda  bersama,  dan  tanah  bersama.  Kegiatan  pengelolaan  rumah  susun  harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun  khusus,  dan  rumah  susun  negara.  Sebelum  melakukan  kegiatan  pengelolaan  rumah susun,  Badan  hukum  tersebut  harus  mendaftar  dan  mendapatkan  izin  usaha  dari bupati/walikota.
Terkait  dengan  kegiatan  pengelolaan,  pengelola  berhak  menerima  sejumlah  biaya pengelolaan.  Biaya  pengelolaan  tersebut  dibebankan  kepada  pemilik  dan  penghuni  secara proporsional.  Besarnya  biaya  pengelolaan  dihitung  berdasarkan  kebutuhan  nyata  biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan. Disamping itu, dalam menjalankan kewajibannya pengelola  juga  dapat  bekerja  sama  dengan  orang  perseorangan  dan  badan  hukum. Rancangan Cipta kerja merubaah kewenangan mernerbitkan izin, yang sebelumnya ada pada pemerintah  daerah  menjadi  kewenangan  pemerintahan  pusat.  Perubahan  ini  tentu mempersulit pengawasan badan pengelola rumah susun.

## A. Simpulan
Pada  Undang-Undang  Rumah  Susun  Pasal-Pasal  yang  mengalami  Penyesuaian Pasal (Perubahan, Penambahan, dan Penyisipan) dan Pencabutan yakni: Bab V. Pasal 16, Pasal 24, Pasal 26, Pasal 28, Pasal 29, Pasal 31, Pasal 32, Pasal 39, Pasal 40, Pasal 43; Bab VII. Pasal 56; Bab XVII. Pasal 108; Bab XVIII. Pasal 109, Pasal 110, Pasal 112, Pasal 113, Pasal 114, Pasal 119; Bab V. Pasal 30 dan Pasal 33
Secara garis besar terdapat 6 (enam) materi muatan yang mengalami perubahan dalam Undang-Undang Rumah Susun. Pertama , pengaturan kewajiban pelaku pembangunan yang membangun  rumah  susun  komersial  untuk  menyediakan  rumah  susun  umum  sekurang- kurangnya  20%  (dua  puluh  persen). Kedua ,  pengaturan  syarat  pembangunan  rumah  susun. Ketiga , gambar dan uraian rumah susun. Keempat , rencana fungsi dan pemanfaatan. Kelima , kewenangan  pemerintah  pusat  untuk  menerbitkan  Sertifikat  Laik  Fungsi  (SLF). Keenam perubahan  pengaturan  persyaratan  dapat  dilakukannya Perjanjian  Pendahuluan Jual Beli  (PPJB). Ketujuan ,  legalitas  badan  hukum  pengelolaan  rumah  susun.  Seluruh  lingkup perubahan  terhadap  materi  muatan  tersebut,  dalam  Rancangan  Udang-Undang  Cipta  Kerja dikelompok ke dalam kluster “Penyederhanaan Perizinan Berusaha”
Jika  di  telisik  secara  lebih  mendalam,  konsep  pengaturan  berdasarkan  kerangka Omnibus Law penyesuaian  terhadap  Undang-Undang  Rumah  Susun  dilakukan  terhadap:  Pengaturan Umum  dan  Penyederhanaan  penataan  kewenangan,  Penyesuaian  Nomenklatur  dan Pengaturan  Sanksi.  Pengaturan  Umum  dan  Penyederhanaan  penataan  kewenangan  tanpak pada  Penyesuaian  proses  bisnis  penyelenggaraan  Perumahan  dilaksanakan  sesuai  dengan NSPK yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat. Hal ini terlihat dalam Pasal 26 ayat (3), Pasal 29  ayat  (2),  Pasal  31  ayat  (1),  Pasal  39  ayat  (1),  dan  Pasal  56  ayat  (3)  Undang-Undang

## Jurnal Legal Reasoning
Vol. 3, No. 1, Desember 2020. P-ISSN 2654-8747
Rumah Susun. Penyesuaian Nomenklatur terlihat pada semua yang berkaitan dengan proses Perizinan pada penyelenggaraan Perumahan menjadi persetujuan bangunan Gedung  (PBG), sebagaimana  dirumuskan  dalam  Pasal  28,  Pasal  39,  dan  Pasal  43,  dan  Pasal  114  Undang- Undang Rumah Susun. Pengaturan Sanksi juga terjadi pada ketntuan pidana yakni tidak ada pengaturan sanksi pidana dan Sanksi pidana dijadikan sanksi administratif.
“Penyederhanaan  Perizinan  Berusaha”  yang  dirumuskan  dalam  Rancangan  Undang- Undang  Cipta  Kerja  pada  sektor  perumahan  dan  kawasan  pemukiman,  tidak  seluruh  nya berdapak  positif  bagi  masyarakat.  Tidak  semunya  memberikan  perlindungan  terhadap  hak masyarakar atas kepemilikan tempat tinggal. Hal ini tampak dari (1) Dihapusnya persyaratan teknis,  administratif,  tata  ruang,  dan  ekologis  yang  merupakan  implikasi  dihapusnya  IMB. (2)  diubahnya  materi  muatan  pengesahan  gambar  dan  uraian.  (3)  diubahnya  materi  izin rencana fungsi dan pemanfatan. (4) diubahnya kewenangan penegsahan SLF. (5) perubahan persyaratan  dapat  dilakukannya  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  (PPJB).  (6).  Diubahnya pengesahan  pengelola  rumah  susun/  Akan  tetapi  nilai  postif  juga  ditemukan  dalam  RUU Cipta  Kerja  yakni  lokasi  dibangunnya  kewajiban  Pelaku  Pembangunan  yang  membangun rumah  susun  komersial  untuk  menyediakan  rumah  susun  umum  sekurang-  kurangnya  20% (dua puluh persen).

## B. Saran
Rumah  Susun  menjadi  suatu  kebutuhan  tempat  tinggal  bagi  masyarakat.  Oleh karena  itu,  penataan  regulasi  yang  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  dan  kemanfatan hukum  menjadi  hal  yang  sangat  penting.  Atas  dasar  itu,  dalam  penelitian ini  dirumuskan beberapa saran sebagai berikut:
1. Rancangan Undang-Undang Cipta kerja pelu dikaji lebih mendalam yang melibatkan para akdemisi  dan  pratisi  di  bidang  rumah  susun  serta  keterlibatan  masyarakat  secara  umum guna penataan regulasi disektor perumahan khususnya Rumah Susun yang leibuh baik.
2. Sejak di undangkannya Undang-Undang Rumah Susun pada tahun 2011, sampai saat  ini belum  terdapat  Peraturan  Pemerintah  sebagai  pelaksana  atas  Undang-Undang  Rumah Susun. Padahal Pasal 119 mengatur bahwa “Peraturan perundang-undangan pelaksanaan yang  diamanatkan  dalam  Undang-Undang  ini  diselesaikan  paling  lambat  1  (satu)  tahun terhitung  sejak  Undang-Undang  ini  diundangkan”.  Atas  dasar  itu,  pembentuakan  dan pengundangan  Peraturan  Pemerintah  sebagai  pelaksana  Undang-  Undang  Rumah  Susun menjadi hal yang penting.
3. Permasalahan  perizinan  penyelengaraan  rumah  susun,  banyak  terjadi  pada  saat prakonstruksi  yakni sebelum rumah susun  dibangun. Sebagian besar perizinan berkaitan dengan  Bagunan  Gedunag  dan  Lingkungan.  Perizinan  tersebut  tidak  diatur  dalam Undang-Undang  Rumah  Susun  Seperti  Analisis Dampak  Lalu  Lintas,  Izin  Lokasi, Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (Sippt), Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK), Izin Pemanfaatan  Ruang,  Bangunan  Gedung  Hijau,  Izin  Lingkungan  (Amdal  &  UKL-UPL). Atas dasar itu perlunya penataan perizan pada sektor lainnya yakni yang berkaitan dengan Bagunan Gedung, Pemanfatan Ruang dan Lingkungan.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku-Buku
Eddy, Richard, Aspek Legal Properti , ed 1, Yogyakarta; Refika Aditama, 1998.

## Jurnal Legal Reasoning
Lecks  &  Co, Hukum  Real  Estate , Bagian  1 , Hukum  Pertanahan,  Perumahan  dan  Rumah Susun , Bandung: Citra Adtya Bakti, 2013.
Hutagalung,  S  Arie, Condominium  dan  Permasalahannya ,  ed  1,  Depok;  Fakultas  Hukum Universitas Indonesia, 1998.
Harsono,  Boedi, Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaannya , cet 8, Jakarta; Djambatan, 1999.
Hermawan  M  Ilham  dalam  edisi  Buku  Perguran  Tinggi,  Omnibus  Law  Diskursus Pengadosiannya  Ke  Dalam  Sistem  Perundang-undangan  Nasional:  “Omnibus  Law Sektor  Perumahan  dan  kawasan  Pemukiman:  Tempat  Tinggal:  Hak  Versus Komoditas” Depok: Raja Grafindo Persada, 2020
Kurnia  Hendra  Putra  dalam  edisi  Buku  Perguran  Tinggi,  Omnibus  Law  Diskursus Pengadosiannya  Ke  Dalam  Sistem  Perundang-undangan  Nasional:  “ Problematika Penerapan  Omnibus  Law  Dalam  Pembentukan  Undnag-Yndang  Dalam  Sistem Peraturan Perundnag-undangan Indonesia” , Depok: Raja Grafindo Persada, 2020
Redi Ahmad, dalam edisi Buku Perguran Tinggi, Omnibus Law Diskursus Pengadosiannya Ke  Dalam  Sistem  Perundang-undangan  Nasional:  “ Omnibus  Law;  Metode  Sakti Mengatasi Kebuntuan Praktik Berhukum” , Depok: Raja Grafindo Persada, 2020
R Suharto, Sekapur Sirih Telaah Undang-Undang No.20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun,
Diponegoro Private Law Review, Vol.4. No.1 1 Februari2019.
Sumardjono,  Maria,  “ Beberapa  Kerancuan  Penerapan  Konsep  Rumah  Susun  dalam Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011  Tentang  rumah  Susun” (Makalah  yang disampaikan pada Seminar Nasional “Mengkritisi Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang  rumah  Susun  dari  Berbagai  Aspek,  diselenggarakan  Oleh  Forum  Pengkajian dan Konsultasi Pertanahan, Jakarta, 6 Juni 2012
Sutedi,  Adrian  , Hukum  Rumah  Sususn  &  Apartement ,  ed  1,  Jakarta;  CV  Andi,  2010.. Subaktiawan  Eko  dan  Luluk  Fauziah ,  Implementasi  Undang-Undang  No.20  Tahun 2011
Tentang  Rumah  Susun  di  Kabupaten  Sidoarjo ,  Jurnal  Kebijakan  Dan  Manajemen  Publik, 2017.
Santoso, Urip, Hukum Perumahan , ed 1, Jakarta; Kencana, 2014.
Hak Atas Tanah, Hak Peneglolaan, & Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun , cet-1, Depok: Kencana,2017.
Yamin Muhamat Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Kepemilikan Properti di Indonesia , ed 1, Bandung; Mandar Maju, 2013.

## Peraturan Perundang-Undangan
Indonesia. Undang-undang Dasar 1945
Undang-undang  Republik  Indonesia  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria No.5 Tahun 1960, LN No. 104 Tahun 1960,TLN No.2043.
Undang-undang  Republik  Indonesia  tentangRumah  Susun No.20  Tahun  2011,  LN No. 108 Tahun 2011, TLN No.5252.

## Media elektronik
Agnes  Fitryantica,” Harmonisasi  Peraturan  Perundang-Undangan  Indonesia  Melalui Konsep Omnibus La w” https://ejournal2.undip.ac.id,/Jurnal Gema Keadilan volume 6, Ed III 2019.
Ahmad Redi, Menelusuri asal-usul Konsep Omnibus Law https://projustisianews.id ,
Draft Resmi Omnibus Law RUU Cipta Kerja,https:// www.cnbcindonesia.com,