Jurnal Ekonomi dan Bisnis, Vol. 10. No. 1  April 2022 P - ISSN
: 2503-4413
E - ISSN : 2654-5837, Hal  403 -  414

## ANALISIS IMPLEMENTASI PENERAPAN PSAK 73 SEWA DAN ASPEK PERPAJAKANNYA TERHADAP LAPORAN KEUANGAN (STUDI EMPIRIS PADA PT
MAHABBAH REALTY)
Oleh : Amrulloh
Institut Bisnis dan Informatika Kesatuan, Bogor bigulloh@gmail.com
Jasmadeti Institut Bisnis dan Informatika Kesatuan, Bogor jasmadeti71@gmail.com Article Info Abstract Article History : Received  10 April - 2022 Accepted  24 April - 2022 Available Online 30 April - 2022 This study aims to determine whether the application of PSAK 73 Adopt IFRS 16 . This PSAK will replace several standards; including PSAK 30 regarding Leases, ISAK  23  concerning  Operating  Leases,  and  ISAK  25  concerning  Land  Rights whether  the  implementation  and  implementation  will  have  an  impact  on  the presentation, disclosure and taxation aspects of the financial statements. The data source  used  is  secondary  data.  The  research  method  that  uses  descriptive qualitative  is  to  analyze  and  then  describe  the  problem  of  this  phenomenon.  The results  showed  that  with  the  implementation  of  PSAK  73  which  took  effect  from January 1, 2020. Very impactful but not detrimental and has a good beneficial effect for  the  future.  With  the  implementation  of  PSAK  73,  there  will  be  a  temporary difference between accounting and tax. For transactions related to leases, complete documentation is required because there is no equal between the object of Income Tax Article 4 (2) and the recognized expense.
Keyword : PSAK  30,  PSAK  73,  Income Tax  on  Rent  and  financial statements

## 1. PENDAHULUAN
Pada tahun 2020 Indonesia sudah menerapkan PSAK 73 yang merupakan adopsi dari IFRS  16  mengatur  tentang  sewa.  PSAK  ini  akan menggantikan  beberapa  standar;  diantaranya PSAK  30  tentang  Sewa,  ISAK  23  tentang  Sewa Operasi,  dan  ISAK  25  tentang  Hak  atas  Tanah. Konvergensi  IFRS  tidak  hanya  berpengaruh terhadap dunia bisnis saja, tetapi juga dalam dunia Perpajakan.  Bahkan  petugas  pajak  sering  kali dibuat gagal paham dengan praktik akutansi  yang perubahannya  sangat  pesat  setiap  tahunnya. Standar baru ini akan mengubah secara substansial pembukuan  transaksi  sewa  dari  sisi  penyewa ( lessee ).  Ringkasnya,  berdasarkan  PSAK  73, korporasi  penyewa  mesti  membukukan  hampir semua  transaksi  sewanya  sebagai  sewa  finansial ( financial  lease ).  Pembukuan  sewa  operasi ( operating  lease )  hanya  boleh  dilakukan  atas
transaksi  sewa  yang  memenuhi  dua  syarat: berjangka pendek (di bawah 12 bulan) dan bernilai rendah.  Yang  masuk  kategori  ini  misalnya  sewa mobil,  ponsel,  laptop,  dan  sejenisnya.  Dengan diterapkannya  PSAK  73,  akan  memberikan dampak yang cukup signifikan berupa dihilangkannya pengakuan beban sewa pada proses sewa operasional sehingga memunculkan penambahan liabilitas, asset serta beban depresiasi pada  laporan  keuangan  yang  akan  dibuat  oleh perusahaan  di  Indonesia.    PSAK  73  ini memperkenalkan model akuntansi tunggal khususnya untuk penyewa ( lessee ) yang memberikan dampak substansial perlakuan akuntansi  atas  sewa  dan  mengharuskan  lessee untuk mencatat kontrak sewa dalam model tunggal sebagai  aset  hak  guna (right-of-use  asset) dan liabilitas sewa dalam laporan posisi keuangan.
Saat  ini  secara  ketetuan  perpajakan,  telah  ada peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur tentang  sewa  guna  usaha  yaitu  KMK  No.  1169 yang telah berlaku sejak 19 Januari 1991 dan masih berlaku  hingga  saat  ini.  Dalam  Pasal  2  ayat  (1) KMK 1169  aktivitas sewa dibedakan menjadi dua yaitu  sewa-guna-usaha  dengan  hak  opsi  ( finance lease )  dan  sewa-guna-usaha  tanpa  hak  opsi ( operating lease ), tergantung kesepakatan perjanjian  antara  lessee  dan  lessor.  Berdasarkan ketentuan  tersebut,  maka  akan  terjadi  perlakuan
yang  berbeda  antara  komersial  dan  fiscal  dimana secara komersial meskipun kegiatan sewa menurut PSAK 73 yang terbaru dianggap sebagai sewa guna usaha  dengan  hak  opsi  ( finance  lease ),  namun perlakuan  pajaknya  tetap  mengacu  kepada  sewa guna usaha tanpa hak opsi ( operating lease ), sesuai dengan  Penjelasan  Pasal  28  ayat  (7)  UU  KUP bahwa  apabila  terdapat  ketentuan  pajak  yang mengatur  maka  akan  mengikuti  ketentuan perpajakan.

## 2. KAJIAN PUSTAKA DAN PENGEMBANGAN HIPOTESIS
Pengaturan baru pada Akuntansi dan Pajak terkait PSAK 73 diantaranya adalah sebagai berikut:

## Akuntansi
1. Di  dalam  PSAK  73  di  antaranya  disebutkan sebagai berikut :
a. Model akuntansi sewa sebelumnya mensyaratkan  penyewa  (lessee)  dan pesewa  (lessor)  untuk  mengklasifikasikan sewanya  sebagai  sewa  pembiayaan  atau sewa  operasi  dan  mencatat  kedua  jenis sewa tersebut secara berbeda.
b. Model  di  atas  dikritisi  tidak  mampu memenuhi  kebutuhan  pengguna  laporan keuangan karena tidak selalu memberikan representasi  yang  tepat  atas  transaksi penyewaan.  Secara  khusus,  model  di  atas tidak mensyaratkan penyewa untuk mengakui  aset  dan  liabilitas  yang  timbul dari sewa operasi.
2. Berdasarkan pengaturan yang ada, saat ini para analis melakukan penyesuaian laporan keuangan  atas  transaksi  off-balance  sheet leases.  Berdasarkan  IFRS  6  (atau  PSAK  73), perusahaan-perusahaan  akan  memasukkan transaksi sewa tersebut ke dalam laporan posisi keuangan dengan menggunakan satu metodologi  yang  umum  (KPMG,  IFRS  6 Leases:  A  more  transparent  balance  sheet, 2016)

## Pajak
Ketetentuan perpajakan yang berlaku Sudah kita ketahui saat ini secara ketetuan perpajakan,  telah  ada  peraturan  perundang- undangan yang mengatur tentang sewa guna usaha yaitu KMK No. 1169 yang telah berlaku sejak 19
Januari  1991  dan  masih  berlaku  hingga  saat  ini. Dalam Pasal 2 ayat (1) KMK 1169  aktivitas sewa dibedakan  menjadi  dua  yaitu  sewa-guna-usaha dengan  hak  opsi  ( finance  lease )  dan  sewa-guna- usaha tanpa hak opsi ( operating lease ), tergantung kesepakatan perjanjian antara lessee dan lessor.
Berdasarkan  ketentuan  tersebut,  maka akan  terjadi  perlakuan  yang  berbeda  antara komersial  dan  fiscal  dimana  secara  komersial meskipun  kegiatan  sewa  menurut  PSAK  73  yang terbaru dianggap sebagai sewa guna usaha dengan hak  opsi  ( finance  lease ),  namun  perlakuan pajaknya  tetap  mengacu  kepada  sewa  guna  usaha tanpa  hak  opsi  ( operating  lease ),  sesuai  dengan Penjelasan  Pasal  28  ayat  (7)  UU  KUP  bahwa apabila  terdapat  ketentuan  pajak  yang  mengatur maka akan mengikuti ketentuan perpajakan.
1. PP No. 34/2017 tentang PPh atas Penghasilan dari  Persewaan  Tanah  dan/atau  Bangunan terbit untuk memberikan
a. kejelasan  mengenai  pembayaran  PPh  atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan dan
b. kepastian  hukum  mengenai  cakupan Bangunan,  serta  pembayaran  PPh  atas penghasilan  yang  diterima  atau  diperoleh pemegang  hak  atas  tanah  dari  Investor terkait perjanjian Bangun Guna Serah
2. Sebelum  terbit  PP  No.  34/2017,  pengaturan PPh tertuang di dalam PP No. 29/1996 s.t.d.d. PP  No.  5/2002  dan  pengaturan  tersebut merujuk pada Pasal 4 ayat 2 huruf d UU PPh.

## Sewa Dalam Laporan Keuangan Lessee Sewa Pembiayaan Pengakuan Awal
Pada awal masa sewa, lessee mensewakan  sewa  pembiayaan  sebagai  aset  dan
Aset Hak Guna
Liabilitas Sewa Pembayaran Sewa dibayar dimuka Biaya langsung awal Estimasi biaya pembongkaran dan restorasi
Insentif sewa
liabilitas  dalam  laporan  posisi  keuangan  sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Penilaian ditentukan pada awal  kontrak  sewa.  Tingkat  diskonto  yang digunakan  dalam  perhitungan  nilai  kini  dari pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika tidak, digunakan tingkat suku bunga  pinjaman  inkremental lessee .  Biaya langsung  awal  yang  dikeluarkan lessee ditambahkan  ke  dalam  jumlah  yang  diakui sebagai aset.

## Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Pembayaran  sewa  minimum  dipisahkan antara  bagian  yang  merupakan  beban  keuangan dan  bagian  yang  merupakan  pelunasan  liabilitas. Beban  keuangan  dialokasikan  ke  setiap  periode selama  masa  sewa  sedemikian  rupa  sehingga menghasilkan  suatu  tingkat  suku  bunga  periodik yang konstan atas saldo liabilitas. Rental kontinjen dibebankan pada periode terjadinya.
Dalam praktik, lessee dapat
mengalokasikan beban keuangan ke setiap periode selama masa sewa dengan menggunakan beberapa bentuk aproksimasi untuk memudahkan perhitungan.
Suatu  sewa  pembiayaan  menimbulkan beban  penyusutan  untuk  aset  yang  dapat disusutkan  dan  beban  keuangan  dalam  setiap periode  akuntansi.  Jika  tidak  ada  kepastian  yang memadai  bahwa lessee akan  mendapatkan  hak kepemilikan  pada  akhir  masa  sewa,  aset  sewaan disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang lebih  pendek  antara  periode  masa  sewa  dan  umur manfaatnya.
Jumlah  yang  dapat  disusutkan  dari  aset sewaan  dialokasikan  ke  setiap  periode  akuntansi selama  perkiraan  masa  penggunaan  dengan  dasar yang  sistematis  dan  konsisten  dengan  kebijakan penyusutan  aset  yang  dimiliki.  Jika  terdapat kepastian  yang  memadai  bahwa lessee akan mendapatkan  hak  kepemilikan  pada  akhir  masa sewa,  perkiraan  masa  penggunaan  aset  adalah umur  manfaat  aset  tersebut.  Jika  tidak,  maka  aset sewaan  disusutkan  selama  periode  yang  lebih pendek  antara  masa  sewa  dan  umur  manfaat  aset sewaan.
Jumlah  beban  penyusutan  aset  dan  beban keuangan  untuk  suatu  periode  sangat  jarang  akan
sama  nilainya  dengan  jumlah  pembayaran  utang sewa  untuk  periode  tersebut,  sehingga  tidak  tepat jika  pembayaran  utang  sewa  langsung  diakui sebagai beban. Oleh karena itu, kecil kemungkinan bahwa nilai aset akan  sama dengan nilai  liabilitas sewa setelah dimulainya masa sewa.
Untuk  menentukan  apakah  suatu  aset sewaan  mengalami  penurunan  nilai,  entitas menerapkan  PSAK  48  (revisi  2010): Penurunan Nilai Aset .

## Pengungkapan
Ketentuan  PSAK  60  :  Instrumen Keuangan: Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan  hal-hal  berikut  yang  berkaitan dengan sewa pembiayaan :
a. Jumlah neto jumlah tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal pelaporan;
b. Rekonsiliasi  antara  total  pembayaran  sewa minimum  di  masa  depan  pada  tanggal  pelaporan, dengan nilai kininya. Selain itu, entitas mengungkapkan total pembayaran sewa minimum di  masa  depan  pada  tanggal  pelaporan,  dan  nilai kininya, untuk setiap periode berikut:
- sampai dengan satu tahun;
- lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
- lebih dari lima tahun.
c. Rental  kontinjen  yang  diakui  sebagai  beban pada periode tersebut;
d. Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut di masa depan dari kontrak sewa-lanjut  yang  tidak  dapat  dibatalkan  ( non- cancellable subleases ) pada tanggal pelaporan.
e. Penjelasan  umum  isi  perjanjian  sewa  yang material, yang meliputi, tetapi tidak terbatas pada, halberikut:
- Dasar  penentuan  utang  rental  kontinjen  ;  ada tidaknya  klausul-klausul  yang  berkaitan  dengan opsi  perpanjangan  atau  pembelian  dan  eskalasi beserta syarat-syaratnya;dan
- Pembatasan-pembatasan  yang  ditetapkan  dalam perjanjian  sewa,  misalnya  yang  terkait  dengan dividen, tambahan utang, dan sewa-lanjut.
Persyaratan pengungkapan dalam PSAK 13  (revisi  2011):  Properti  Investasi,  PSAK  16 (revisi 2011): Aset Tetap, PSAK 19 (revisi 2010): Aset Tak berwujud, dan PSAK 48  (revisi 2010): Penurunan  Nilai  Aset  juga  berlaku  bagi lessee untuk aset sewaan dalam sewa pembiayaan.

## Penyajian
Laporan Posisi Keungan Laporan laba rugi dan penghasilankomprehensif lain Laporan Arus Kas Aset  hak  guna  secara  terpisah  dari asset lain (atau dalam pos yang sama untuk asset prndasar serupa) Beban  bunga  atas  liabilitas  sewa (komponen biaya pendanaan) Pembayaran kas untuk bagian pokok liabilitas sewa > Aktivitas pendanaan Liabilitas sewa Beban penyusutan asset hak guna Pembayaran kas untuk bagian bunga liabilitas  sewa  >  konsisten  dengan penyajian  untuk  pembayaran  bunga lainnya Pembayaran  sewa  jangka  pendek pembayaran  sewa  asset  bernilai rendah,  dan  pembayaran  sewa variable  yang  tidak  termasuk  dalam pengukuran liabilitas sewa >aktivitas operasi

## Sewa Operasi
Pembayaran  sewa  dalam  sewa  operasi diakui  sebagai  beban  dengan  dasar  garis  lurus selama  masa  sewa  kecuali  terdapat  dasar sistematis  lain  yang  dapat  lebih  mencerminkan pola  waktu  dari  manfaat  aset  yang  dinikmati pengguna.
Dalam  sewa  operasi,  pembayaran  sewa (tidak termasuk biaya jasa seperti biaya asuransi dan  pemeliharaan)  diakui  sebagai  beban  dengan dasar garis lurus kecuali terdapat dasar sistematis lain  yang  lebih  mencerminkan  pola  waktu  dari manfaat  yang  dinikmati  pengguna,  walaupun pembayaran dilakukan tidak atas dasar tersebut.

## Pengungkapan
Pengungkapan,
lessee juga
mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
a. Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan  untuk  setiap  periode  berikut  : sampai dengan satu tahun, lebih dari satu tahun  sampai  lima  tahun,  lebih  dari  lima tahun.
b. Total  perkiraan  penerimaan  pembayaran minimum  sewa-lanjut  di  masa  depan  dari kontrak  sewa-lanjut  yang  tidak  dapat dibatalkan  ( non-cancellable  subleases ) pada tanggal pelaporan.
c. Pembayaran  sewa  dan  sewa-lanjut  yang diakui  sebagai  beban  periode  berjalan, dengan  pengungkapan  terpisah  untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum  sewa,  rental  kontinjen,  dan pembayaransewa-lanjut : penjelasan umum  perjanjian  sewa  lessee  yang signifikan,  yang  meliputi,  namun  tidak terbatas, pada dasar penentuan utang rental kontinjen,  eksistensi  dan  persyaratan untuk  memperbarui  kembali  perjanjian sewa  atau  adanya  opsi  pembelian  dan klausul  eskalasi:  Pembatasan  yang  ada
dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan dividen, utang tambahan, dan selanjutan.

## Sewa Dalam Laporan Keuangan Lessor Sewa Pembiayaan Pengakuan Awal
Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset  berupa  piutang  sewa  pembiayaan  di  laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan investasi  sewa  neto  tersebut.  Pada  hakikatnya dalam sewa pembiayaan semua risiko dan manfaat yang  terkait  dengan  kepemilikan  legal  dialihkan oleh lessor kepada lessee , dan dengan demikianpenerimaan  piutang  sewa  diperlakukan oleh lessor sebagai  pembayaran  pokok  dan penghasilan  pembiayaan  yang  diterima lessor sebagai penggantian dan imbalan atas investasi dan jasanya.
Lessor sering  kali  mengeluarkan  biaya langsung  awal  yang  meliputi  antara  lain  komisi, biaya  legal,  dan  biaya  internal  yang  inkremental dan  dapat  diatribusikan  langsung  dengan  proses negosiasi  dan  pengaturan  suatu  sewa.  Biaya langsung awal tidak termasuk biaya umum seperti yang lazimnya dikeluarkan oleh tim penjualan dan pemasaran.  Untuk  sewa  pembiayaan,  selain  yang melibatkan lessor pabrikan  atau  dealer,  biaya langsung awal diperhitungkan sebagai bagian dari pengukuran  awal  piutang  sewa  pembiayaan  dan mengurangi penghasilan yang diakui selama masa sewa.Tingkat bunga implisit dalam sewa ditentukan  sedemikian  rupa  sehingga  biaya langsung  awal  secara  otomatis  sudah  termasuk  di dalam  piutang  sewa  pembiayaan;  sehingga  tidak diperlukan penjumlahan yang terpisah.Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer yang terkait  dengan  negosiasi  dan  pengaturan  suatu sewa tidak termasuk biaya langsung awal. Dengan demikian,  biaya  tersebut  tidak  termasuk  dalam investasi  sewa  neto  dan  diakui  sebagai  beban ketika  laba  penjualan  diakui,  dimana  untuk  sewa pembiayaan  umumnya  diakui  pada  masa  awal sewa.

## Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
Pengakuan
penghasilan pembiayaan didasarkan  pada  suatu  pola  yang  mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas  investasi  bersih  lessor  dalam  sewa pembiayaan. Lessor mengalokasikan penghasilan pembiayaan selama masa sewa dengan dasar yang sistematis  dan  rasional.Alokasi  penghasilan  ini
didasarkan  pada  suatu  pola  yang  mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas  investasi  bersih lessor dalam  sewa pembiayaan.Pembayaran  sewa  dalam  suatu periode, di luar biaya jasa diterapkan atas investasi sewa  bruto  untuk  mengurangi  pokok  dan penghasilan pembiayaan tangguhan.

## Pengungkapan
Pengungkapan  dalam  PSAK  60:  Instrumen Keuangan  : lessor mengungkapkan  hal  berikut untuk  sewa  pembiayaan  :  Rekonsiliasi, Penghasilan  pembiayaantangguhan,  Nilai  residu tidak dijamin yang diakru sebagai manfaat lessor , Akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran  sewa  minimum,  rental  kontinjen yang  diakui  sebagai  penghasilan  dalam  periode berjalan,  penjelasan  umum  isi  perjanjian  sewa lessor yang  material.  Indikator  pertumbuhan entitas  dapat  mengungkapkan  investasi  bruto dikurangi penghasilan yang belum diterima dalam bisnis  baru  yang  ditambahkan  selama  periode berjalan,  setelah  dikurangi  jumlah  relevan  sewa yang dibatalkan.

## Sewa Operasi
Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di laporan posisi keuangan sesuai sifat aset tersebut. Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan aset sewaan menurun.
Biaya  termasuk  biaya  penyusutan,  yang terjadi  untuk  memperoleh  pendapatan  sewa diakui  sebagai  beban.  Pendapatan  sewa  (tidak termasuk  penerimaan  dari  jasa  seperti  asuransi dan pemeliharaan) diakui dengan dasar garis lurus selama  masa  sewa  walaupun  penerimaan  sewa tidak  dengan  dasar  hal  tersebut,  kecuali  jika terdapat  dasar  sistematislain  yang  lebih mencerminkan  pola  waktu  dimana  manfaat penggunaan  dari  aset  sewaan  menurun.  Biaya langsung  awal  yang  dikeluarkan  oleh  lessor dalam  proses  negosiasi  dan  pengaturan  sewa operasi  ditambahkan  ke  jumlah  tercatat  aset
sewaan  dan  diakui  sebagai  beban  selama  masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa.
Lessor pabrikan  atau  dealer  tidak mengakui laba penjualan atas suatu sewa operasi karena transaksi tersebut tidak ekuivalen dengan penjualan.
Pengungkapan
Pengungkapan dalam PSAK 60:
Instrumen Keuangan : lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor . Persyaratan  pengungkapan  yang  diharuskan PSAK 13 (revisi 2011): Properti Investasi , PSAK 16  (revisi  2011):  Aset  Tetap,  PSAK  19  (revisi 2010):  Aset  Takberwujud,    dan  PSAK  48  (revisi 2010):  Penurunan  Nilai  Aset  juga  berlaku  bagi lessor untuk aset  sewaan dalam sewaoperasi.

## Transaksi Jual dan Sewa-Balik
Transaksi  jual  dan  sewa-balik  meliputi penjualan suatu aset dan penyewaan kembali aset yang  sama.  Pembayaran  sewa  dan  harga  jual biasanya  saling  terkait  karena keduanya dinegosiasikan  sebagai  suatu  paket.  Perlakuan akuntansi  untuk  transaksi  jual  dan  sewa-balik bergantung pada jenis sewanya.

## Kentetuan Transisi
Entitas  menilai  kembali  klasifikasi elemen tanah yang belum habis masa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan hak lainnya pada tanggal  Pernyataan  ini  diadopsi,  dengan mempertimbangkan informasi yang ada pada saat hak  tersebut  diperoleh.  Entitas  menerapkan reklasifikasi  tanah  tersebut  secara  retrospektif sesuai dengan PSAK 25 (revisi 2009): Kebijakan Akuntansi,  Perubahan  Estimasi  Akuntansi  dan Kesalahan antara tanggal efektif dan penarikan.
Liabilitas Sewa Nilai kini pembayaran sewa Nilai kini pembayaran ekspektasian pada akhir sewa Masa Sewa Pembayaran Sewa Tingkat Diskonto

## PSAK 73
Pernyataan  ini  menetapkan  prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan  sewa.  Tujuannya  adalah  untuk memastikan  bahwa  penyewa  dan  pesewa memberikan informasi relevan dengan cara yang mempresentasikan  dengan  tepat  transaksi tersebut.  Informasi  tersebut  memberikan  dasar bagi  pengguna  laporan  keuangan  untuk  menilai dampak  sewa  terhadap  posisi  keuangan,  kinerja keuangan,  dan  arus  kas  entitas.  Entitas mempertimbangkan syarat dan ketentuan kontrak dan seluruh fakta dan keadaan yang relevan ketika menerapkan  Pernyataan  ini.  Entitas  menerapkan Pernyataan  ini  secara  konsisten  untuk  kontrak dengan  karakteristik  serupa  dan  dalam  keadaan serupa antara lain :  ruang  lingkup, pengecualian pengakuan,  mengidentifikasi  sewa,  memisahkan komponen kontrak.
Paragraf  PP32–PP33  menetapkan  pedoman bagaimana  memisahkan  komponen  dari  suatu kontrak antara : penyewa, pesewa
Untuk  kontrak  yang  mengandung  komponen sewa  dan  tambahan  satu  atau  lebih  komponen sewa atau nonsewa, pesewa mengalokasi imbalan dalam kontrak dengan menerapkan DE PSAK 72: Pendapatan  dari  Kontrak  dengan  Pelanggan paragraf  73–90  antara  Masa  Sewa  (Paragraf PP34–PP41)
Berdasarkan  landasan  teori  di  atas  ,  maka dapat  digambarkan  rerangka  pemikiran  teoritis pada penelitian ini sebagai berikut:
3. METODE PENELITIAN
Penelitian ini merupakan penelitian kualitatif  berupa Penerapan  PSAK  73  Sewa  dan aspek perpajakannya Terhadap Laporan Keuangan . Penelitian  kualitatif  ini  menggunakan  studi literatur  yaitu  teknik  pengumpulan  data  dengan melakukan observasi/pencarian terhadap dokumen-dokumen, buku , artikel, jurnal atau arsip yang  berkaitan  dengan  menentukan  rumusan permasalahan sesuai dengan tema penelitian  yang dikaji.  Dan  hasil  penelitian  dengan  teknik  studi literatur  ini  berkaitan  dengan  Triangulasi  teori yaitu  hasil  penelitian  ini  berupa  sebuah  rumusan informasi  atau  pernyataan  tesis  yang  selanjutnya informasi  itu  dibandingkan  dengan  teori  yang relevan  untuk  meminimalkan  terjadinya  bias individual peneliti atas hasil dan kesimpulan yang didapat.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
Definisi  sewa  menurut  PSAK  73  adalah pada  tanggal  insepsi  kontrak,  entitas  menilai apakah  kontrak  merupakan,  atau  mengandung, sewa. Suatu kontrak merupakan, atau mengandung, sewa jika kontrak tersebut
memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan  aset  identifikasian  selama  suatu jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan. Dengan  mulai  diberlakukannya  PSAK  73  yang merupakan standar baru untuk sewa mulai tanggal 1  Januari  2020,  ada  beberapa  hal  yang  akan dihadapi PT Mahabbah Realty. Hal ini dikarenakan beberapa perbedaan diantara PSAK 30 dan PSAK 73.  Diantaranya  dalam  PSAK  30  ini  mengatur sewa operasi dan sewa pembiayaan. Untuk hal ini PT  Mahabbah  Realty  menggunakan  sewa  operasi yang  standar  pencatatanya  off  balance  sheet, sedangkan  sewa  pembiayaan  untuk  standarnya  di catat  on  balance  sheet.  Pada  PSAK  73  sewa memperkenalkan  model  akuntansi  tunggal  untuk penyewa  dan  mensyaratkan  agar  penyewa mengakui  aset  dan  liabilitas  untuk  seluruh  sewa dengan masa sewa lebih dari 12 bulan, kecuali aset pendasarnya bernilai-rendah.
Penyewa disyaratkan untuk mengakui aset hak-guna  yang  merepresentasikan  haknya  untuk menggunakan  aset  pendasar  sewaan  dan  liabilitas sewa yang merepresentasikan kewajibannya untuk membayar sewa.Penyewa mengukur aset hak-guna dengan  cara  yang  serupa  dengan  assetnon- keuangan  lain  (seperti  aset  tetap)  dan  liabilitas sewa  dengan  cara  yangserupa  dengan  liabilitas keuangan  lainnya.  Sebagai  konsekuensinya, penyewa mengakui penyusutan aset hak-guna dan bunga atas liabilitas sewa, dan juga mengklasifikasi  pembayaran  kas  untuk  liabilitas sewa menjadi bagian pokok dan bagian bunga. Penerapan PSAK 73 dan aspek perpajakannya pada Laporan Keuangan PT Mahabbah Realty Dalam  PSAK  73  untuk  Penyewa memperkenalkan  model  akuntansi  tunggal  yang mensyaratkan  agar  penyewa  mengakui  aset  dan liabilitas  untuk  seluruh  sewa  dengan  masa  sewa lebih  dari  12,  kecuali  aset  pendasarnya  bernilai rendah. Penyewa disyaratkan untuk mengakui aset hak  guna  yang  mempresentasikan  haknya  untuk menggunakan aset pendasar  sewaan dan  liabilitas sewa yang merepresentasikan kewajibannya untuk membayar sewa.
Sebagai  gambaran  umumnya  PSAK  73 mencatat  di  Neraca  sebagai  aset  hak  guna  dan kewajiban  sewa.  Sedangkan  untuk  Laba  rugi mencatat  depresiasi/impairment  aset  hak  guna  , beban  bunga  sewa,  pembayaran  sewa  tidak termasuk dalam kewajiban sewa.
Penyewa mengukur aset hak-guna dengan cara  yang  serupa  dengan  asset  non-keuangan  lain (seperti aset tetap) dan liabilitas sewa dengan cara yang  serupa  dengan  liabilitas  keuangan  lainnya. Sebagai  konsekuensinya,  penyewa  mengakui penyusutan aset hak-guna dan bunga atas liabilitas sewa,  dan  juga  mengklasifikasi  pembayaran  kas
untuk  liabilitas  sewa  menjadi  bagian  pokok  dan bagian  bunga  dan  menyajikannya  dalam  laporan arus  kas  dengan  menerapkan  PSAK  2:  Laporan Arus Kas.
Aset  dan  liabilitas  yang  timbul  dari  sewa pada  awalnya  diukur  berdasarkan  nilai  kini. Pengukuran  tersebut  termasuk  pembayaran  sewa yang tidak dapat dibatalkan (termasuk pembayaran terkait-inflasi),  dan  juga  termasuk  pembayaran yang  akan  dilakukan  pada  periode  opsional  jika penyewa  cukup  pasti  untuk  mengeksekusi  opsi perpanjangan  sewa  atau  tidak  mengeksekusi  opsi penghentian sewa.
Untuk  Akuntansi  bagi lessor accounting tetap  hampir  sama  dibawah  panduan  saat  ini. Ilustrasi  Penerapan  PSAK  73  pada  Laporan Keuangan  PT  Mahabbah  Realty  untuk  sewa Gedung kantor.
PT  Mahabbah  Realty  menyepakati  sewa Gedung  kantor  selama  5  tahun  dimulai  pada Januari 2019 dan berakhir dibulan Desember 2023, dengan sistem pembayaran setiap bulan Rp10.000.000,-.  Harga  tersebut  belum  termasuk PPN.  Pembayaran  sewa  dilakukan  setiap  awal tahun. Incremental rate 6% Nilai  sekarang  dari  pembiayaan  sewa  selama  5 tahun adalah sebagai berikut : PV = FV 1 (1 + r) n
Dimana : PV = Present Value FV = Future Value r = Rate of Return n = Number of Period
Jurnal yang dilakukan atas transaksi tersebut :
01 Januari 2020 Right of Use – Aset 446.400.000 Leased Liabilities 446.400.000 Pada saat pembayaran pertama januari 2019 Leased Liabilities 120.000.000 Finance Cost - Cash/Bank 120.000.000 Pada saat pembayaran kedua 2020 Leased Liabilities 106.800.000 Finance Cost 13.200.000 Cash/Bank 120.000.000 Pada saat pembayaran ketiga 2021 Leased Liabilities 110.400.000 Finance Cost 9.600.000 Cash/Bank 120.000.000 Pada saat pembayaran keempat 2022 Leased Liabilities 112.000.000 Finance Cost 7.200.000 Cash/Bank 120.000.000 Pada saat pembayaran kelima 2023 Leased Liabilities 116.400.000 Finance Cost 3.600.000 Periode Months Rent/Month Invoice amount PVIF Payment Interest  - Expense Principle Leased Liability 566,400,000 Jan-Des 2019 12 10,000,000 120,000,000 1 120,000,000 0 120,000,000 446,400,000 Jan-Des 2020 12 10,000,000 120,000,000 0.89 120,000,000 13,200,000 106,800,000 339,600,000 Jan-Des 2021 12 10,000,000 120,000,000 0.92 120,000,000 9,600,000 110,400,000 229,200,000 Jan-Des 2022 12 10,000,000 120,000,000 0.94 120,000,000 7,200,000 112,800,000 116,400,000 Jan-Des 2023 12 10,000,000 120,000,000 0.97 120,000,000 3,600,000 116,400,000 - 566,400,000 Defreciation 9,300,000 /month Jumlah
Cash/Bank 120.000.000 Dijurnal setiap akhir bulan selama masa kontrak Defreciation Expense 9.300.000 Right of Use – Aset 9.300.000
Aspek perpajakan atas transaksi tersebut :
 Beban sewa menurut pajak pada tahun 2020 sebesar 120.000.000 sedangkan menurut akuntansi sebesar 106.800.000 maka terdapat selisih perbedaan temporer.
 PPh  Pasal  4  (2)  atas  sewa  Gedung  kantor  akan  dipotong  dari  dasar  pengenaan  pajak  (DPP)  sebesar 120.000.000
 Atas transkasi tersebut diperlukan dokumentasi yang lengkap karena tidak equal antara obyek PPh Pasal 4 (2) dengan beban yang diakui.

## Laporan keuangan PT Mahabbah Realty Sebelum penerapan PSAK 73
PT MAHABBAH REALTY PT MAHABBAH REALTY LAPORAN POSISI KEUANGAN STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION Tanggal 01 Januari 2020 dan 31 Desember 2019 As of January 01, 2020 and December 31, 2019 (Disajikan dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain) (Expressed in Rupiah, unless otherwise stated ) 01 Januari 2020/ 31 Desember 2019/ January 01,2020 December 31,2019 ASET ASSETS ASET LANCAR CURRENT ASSETS Kas dan setara kas 15,165,627,794 15,165,627,794 Cash and cash equivalents Piutang lain-lain Others receivable Pihak berelasi - - Related parties Uang muka 41,212,774,703 41,212,774,703 Advances Biaya dibayar di muka 31,841,600 31,841,600 Prepaid expenses Pajak dibayar di muka 11,823,174,709 11,823,174,709 Prepaid tax Persediaan 240,318,272,788 240,318,272,788 Inventories Jumlah Aset Lancar 308,551,691,594 308,551,691,594 Total Current Assets ASET TIDAK LANCAR NON-CURRENT ASSETS Aset tetap Fixed Assets 857,338,601 857,338,601 Aset pajak tangguhan 158,068,544 158,068,544 Deferred tax assets Aset lain-lain 206,358,769,116 206,358,769,116 Other Assets Jumlah Aset Tidak Lancar 207,374,176,261 207,374,176,261 Total Non-Current Assets JUMLAH ASET 515,925,867,855 515,925,867,854 TOTAL ASSETS LIABILITAS DAN EKUITAS LIABILITIES AND EQUITY LIABILITAS JANGKA PENDEK CURRENT LIABILITIES Utang usaha Trade payables Pihak ketiga 59,794,283,799 59,794,283,799 Third parties Pihak berelasi 67,800,413,122 67,800,413,122 Related parties Utang lain-lain 548,917,919 548,917,919 Other payables Utang pajak 8,853,049,598 8,853,049,598 Tax payables Beban akrual 12,554,964,812 12,554,964,812 Accrued expenses Uang muka pelanggan 127,955,424,638 127,955,424,638 Advance from customers Utang jangka panjang - jatuh tempo satu tahun Current portion of long-term Sewa pembiayaan - - Finance lease liabilities Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 277,507,053,888 277,507,053,888 Total Current Liabilities LIABILITAS JANGKA PANJANG NON-CURRENT LIABILITIES Utang berelasi 185,247,848,714 185,247,848,714 Related parties liabilities Liabilitas imbalan pasca kerja 869,719,316 869,719,316 Employee benefits liabilities Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 186,117,568,030 186,117,568,030 Total Non-current Liabilities JUMLAH LIABILITAS 463,624,621,918 463,624,621,918 TOTAL LIABILITIES EKUITAS EQUITY Modal saham - Share capital - Nilai nominal Rp500.000 per saham Par value of Rp500,000 per share Modal ditempatkan dan disetor penuh- Issued and fully paid - 22.450 saham 11,225,000,000 11,225,000,000 Tambahan modal disetor 32,548,000,000 32,548,000,000 Additional paid in Capital Penghasilan komprehensif lain 459,655,073 459,655,073 Other comprehensive income Saldo laba 8,068,590,863 8,068,590,863 Retained earnings JUMLAH EKUITAS 52,301,245,936 52,301,245,936 TOTAL EQUITY JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 515,925,867,855 515,925,867,854 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY setelah dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp1.073.023.977 dan Rp685.486.755 masing-masing pada tanggal 31 Desember 2019
net of accumulated depreciation of
Rp1.073.023.977 and Rp685,486,755 as of June 30, 2020 and December 31, 2019, respectively
Setelah penerapan PSAK 73 atas laporan keuangan per 01 Januari 2020 penungkapan dan penyajian
PT MAHABBAH REALTY PT MAHABBAH REALTY LAPORAN POSISI KEUANGAN STATEMENTS OF FINANCIAL POSITION Tanggal 01 Januari 2020 dan 31 Desember 2019 As of January 01, 2020 and December 31, 2019 (Disajikan dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain) (Expressed in Rupiah, unless otherwise stated ) 01 Januari 2020/ 31 Desember 2019/ January 01,2020 December 31,2019 ASET ASSETS ASET LANCAR CURRENT ASSETS Kas dan setara kas 15,165,627,794 15,165,627,794 Cash and cash equivalents Piutang lain-lain Others receivable Pihak berelasi - - Related parties Uang muka 41,212,774,703 41,212,774,703 Advances Biaya dibayar di muka 31,841,600 31,841,600 Prepaid expenses Pajak dibayar di muka 11,823,174,709 11,823,174,709 Prepaid tax Persediaan 240,318,272,788 240,318,272,788 Inventories Jumlah Aset Lancar 308,551,691,594 308,551,691,594 Total Current Assets ASET TIDAK LANCAR NON-CURRENT ASSETS Aset tetap Fixed Assets 1,303,738,601 857,338,601 Aset pajak tangguhan 158,068,544 158,068,544 Deferred tax assets Aset lain-lain 206,358,769,116 206,358,769,116 Other Assets Jumlah Aset Tidak Lancar 207,820,576,261 207,374,176,261 Total Non-Current Assets JUMLAH ASET 516,372,267,855 515,925,867,854 TOTAL ASSETS LIABILITAS DAN EKUITAS LIABILITIES AND EQUITY LIABILITAS JANGKA PENDEK CURRENT LIABILITIES Utang usaha Trade payables Pihak ketiga 59,794,283,799 59,794,283,799 Third parties Pihak berelasi 67,800,413,122 67,800,413,122 Related parties Kewajiban Sewa 446,400,000 - Leased Liabilities Utang lain-lain 548,917,919 548,917,919 Other payables Utang pajak 8,853,049,598 8,853,049,598 Tax payables Beban akrual 12,554,964,812 12,554,964,812 Accrued expenses Uang muka pelanggan 127,955,424,638 127,955,424,638 Advance from customers Utang jangka panjang - jatuh tempo satu tahun Current portion of long-term Sewa pembiayaan - - Finance lease liabilities Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 277,953,453,888 277,507,053,888 Total Current Liabilities LIABILITAS JANGKA PANJANG NON-CURRENT LIABILITIES Utang berelasi 185,247,848,714 185,247,848,714 Related parties liabilities Liabilitas imbalan pasca kerja 869,719,316 869,719,316 Employee benefits liabilities Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 186,117,568,030 186,117,568,030 Total Non-current Liabilities JUMLAH LIABILITAS 464,071,021,918 463,624,621,918 TOTAL LIABILITIES EKUITAS EQUITY Modal saham - Share capital - Nilai nominal Rp500.000 per saham Par value of Rp500,000 per share Modal ditempatkan dan disetor penuh- Issued and fully paid - 22.450 saham 11,225,000,000 11,225,000,000 Tambahan modal disetor 32,548,000,000 32,548,000,000 Additional paid in Capital Penghasilan komprehensif lain 459,655,073 459,655,073 Other comprehensive income Saldo laba 8,068,590,863 8,068,590,863 Retained earnings JUMLAH EKUITAS 52,301,245,936 52,301,245,936 TOTAL EQUITY JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 516,372,267,855 515,925,867,854 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY setelah dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp1.073.023.977 dan Rp685.486.755 masing-masing pada tanggal 31 Desember 2019 dan penambahan aset atas sewa gedung kantor sebesar 446.400.000 net of accumulated depreciation of Rp1.073.023.977 and Rp685,486,755 as of June 30, 2020 and December 31, 2019, respectively
Dari  penerapan  PSAK  73  terhadap  laporan keuangan  per  01  januari  2020  dijelaskan  sebagai berikut :
Untuk  aset  naik  sebesar  446.400.000  sedangkan kewajiban  juga  naik  sebesar  446.400.000,  aspek perpajakan  atas  penerapan  PSAK  73  pada  PT Mahabbah  Realty  sesuai  undang  –  undang perpajakan yang berlaku yaitu pajak dipotong dan disetorkan ke kas negara disaat pembayaran.

## 5. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  penelitian  observasi  dan pembahasan masalah  yang telah diuraikan , dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :
a. PSAK  30  yang  sebelumnya  menggunakan basis  akuntansi  ganda,  berubah  menjadi tunggal  setelah  adanya  penerapan  PSAK  73. Adapun yang  dimaksud  adalah  dalam pencatatan  sewa  bahwa  perhitungan  sewa dengan dasar sewa operasi tidak diperkenankan  lagi.  Semua  sewa  diukur dengan pengukuran sewa pembiayaan. Kecuali untuk  sewa  jangka-pendek dan  sewa bernilai- rendah.
b. Dengan  diterapkannya  PSAK  73  pada  PT Mahabbah  Realty  berpengaruh  bertambahnya asset dan liabilitas
c. Pajak  memiliki  ketentuan  khusus,  mengikuti ketentuan pajak baikk untuk sewa dengan opsi, tanpa opsi dan sewa tanah dan bangunan.
d. Atas  transkasi  diperlukan  dokumentasi  yang lengkap  karena  tidak  equal  antara  obyek  PPh Pasal 4 (2) dengan beban yang diakui.
6. REFERENSI
Annissa  R.,  Triandi.  2015. Analisis Penerapan  PSAK  No.  30  (Revisi  2011)  Tentang Sewa  dan  Dampaknya  Terhadap  Laporan Keuangan  Lessor. Research  Gate  Conference Paper, Vol 6. No.1, Hal 01-15. https://www.researchgate.net/publication/ 329267295_EVALUASI_PENERAPAN_PSAK_ 30_REVISI_2011_TENTANG_SEWA_DAN_D AMPAKNYA_TERHADAP_LAPORAN_KEUA NGAN_LESSOR.  Diakses  tanggal  22  februari 2019.
FASB  No.  13. Accounting  For  Leasses . https://www.fasb.org/summary/stsum13.shtml . Diakses 26 Februari 2019.
Hery. 2014. Akuntansi Aset, Liabilitas, dan Ekuitas.  PT.  Gramedia  Widiasarana  Indonesia , Jakarta.
Ikatan  Akuntan  Indonesia.  2019. Standar Akuntansi Keuangan Efektif Per 2019, Jakarta.
Indriantoro,  Nur.,  Supomo,  Bambang. 2014. Metodologi  Penelitian  Bisnis  Untuk Akuntansi Dan Manajemen . BPFE, Yogyakarta. Jones, T., Pangemanan, S. S., Tangkuman, S.  J.  2018. Analisis  Penerapan  Operating  Lease Berdasarkan  PSAK  No.  30  Pada  PT.  Yosepha Manokwari. Jurnal  Riset  Akuntansi  Going Concern 13(2), Hal 422-431.
https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/gc/ article/view/19634/19219.  Diakses  tanggal  28 Maret 2019.
Kieso, D. E., Weygandt, J., Warfield, T. D. 2018. Akuntansi Keuangan Menengah . Volume 2. Edisi IFRS. Salemba Empat. Jakarta Makaluas, Jesella Lourina dan Pontoh, W. 2018. Ipteks Pengendalian Intern Aset Tetap pada PT  Lumbung  Berkat  Indonesia .  Jurnal  Ipteks Akuntansi  bagi  Masyarakat  (02/01)  Vol.  2  No. 1,
Hal 01-05. https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/emba/articl e/view/11604/11200. Diakses tanggal 12
November 2018 Muharani.  2017. Analisis  Penerapan Akuntansi  Sewa  Guna  Usaha  Berdasarkan  PSAK No.  30  (Penyesuaian  2014)  Pada  Penyajian Laporan Keuangan Perusahaan: Studi Kasus pada PT. Andalan Finance Indonesia Cabang
Pontianak .  Jurnal  Kajian  Ilmiah  Akuntansi Fakultas Ekonomi Vol. 6 No. 2. Hal 137-145.
http://jurnal.untan.ac.id/index.php/ejafe/ar ticle/view/19585. Diakses tanggal 28 Maret 2019.
Rosita, P., Tjandrakirana, R., Meirawati E. 2018. Penerapan PSAK No. 30 Tentang Akuntansi Sewa  Aset  Tetap  Pada  PT.  Rachmat  Kelantan Sakti. Jurnal UM Palembang Vol. 3 No. 1, Hal 348- 355. http://jurnal.um-
palembang.ac.id/balance/article/download/1160/9
93. Diakses tanggal 19 desember 2018.
Sugiyono. 2017. Metode Penelitian Pendidikan (Pendekatan Kuantitatf, Kualitatif dan R&D) . Alfabeta, Bandung.
Saerang,  D.  P.  E.,  Tulung,  J.  E.,  &  Ogi,  I.  W.  J. (2018). The influence of executives’ characteristics on  bank  performance:  The  case  of  emerging market . Journal of Governance & Regulation, 7(4), 13-18.
Tulung,  J.  E.,  &  Ramdani,  D.  (2018). Independence, size and performance of the board: An emerging market research . Corporate Ownership & Control, 15(2-1), 201-208.
Tulung, J. E., & Ramdani, D. (2015). The Influence of
Top Management Team Characteristics on BPD Performance.
International  Research  Journal  of  Business Studies, 8(3), 155-166.
Ahalik,  Perbandingan  Standar  Akuntansi Sewa  PSAK  30  Sebelum  dan  Sesudah  Adopsi IFRS  serta  PSAK  73, JURNAL  ASET
(AKUNTANSI RISET), 11(1), 2019, 169-178
Mahardika  Putra  Laksana  dan  Sudradjat, Analisis  Proyeksi  Laporan  Keuangan  Perusahaan Penerbangan  Saat  Transisi  PSAK  30  Menjadi PSAK 73,  Jurnal Ilmiah Akuntansi Kesatuan Vol. 7 No. 3, 2019 pg. 369-378 IBI Kesatuan ISSN 2337 – 7852
Brigita Carmelia Wowor 1 , Ventje Ilat 2 dan Sintje  Rondonuwu 3 ,    ANALISIS  PENERAPAN
PSAK NO. 30 TENTANG SEWA ASET TETAP PADA PT. NENGGAPRATAMA INTERNUSANTARA,  Jurnal EMBA Vol.7 No.3
Juli 2019, Hal. 2781 – 2790