Perlindungan Hukum Konsumen Akibat Pencabutan Izin Mendirikan Bangunan Apartemen ( Studi Kasus di Kota Bandung)

## Fauzan Aziman Alhamidy, Isis Ikhwansyah, Zainal Muttaqin
Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran Email: ikhwansyahisis@gmail.com , azimanfzn@gmail.com

## Abstrak
Saat  ini  banyak  masyarakat  yang  berminat  tinggal  di  apartemen.  Dalam pembangunannya  apartemen  memerlukan  izin  mendirikan  bangunan  (IMB).  Penghuni apartemen  dalam  hal  ini  disebut  sebagai  konsumen  mempunyai  hak  dan  kewajiban  terhadap pengembang  sebagai  pelaku  usaha  dan  begitu  pula  sebaliknya.  Dalam  hubungan  hokum antara  Pelaku  usaha  dan  Konsumen  setelah  terjadi  perjanjian,  maka  Konsumen  berhak memiliki  satuan  unit  apartemen  yang  layak  pakai  serta  berkewajiban  untuk  melakukan pembayaran  terhadap  pihak  pengembang.  Dalamkasus  di  kota  Bandung  masih  terdapat apartemen  yang  menyalahi  aturan  IMB.  Hal  tersebut  mengakibatkan  sanksi  yang  akan diberikan  kepada  pengembang  oleh  Pemerintah  Daerah  Kota.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  tanggungjawab  pengembang  terhadap    konsumen  jika  IMB  apartemen  dicabut serta untuk mengetahui cara perlindungan hukum terhadap konsumen apabila IMB apartemen dicabut  oleh  Pemerintah  Daerah  Kota.Berdasarkan  hasil  penelitian  dapat  dikemukakan Tanggung  jawab pengembang terhadap konsumen merupakan tanggung  jawab  mutlak ( strict liability )  dan  tanggung  jawab  yang  didasarkan  pada  perjanjian  ( contractual  liability ). Tanggung  jawab  mutlak  ( strict  liability )  yakni  pelaku  usaha  harus  bertanggung  jawab    atas kerugian  konsumen  tanpa  harus  membuktikan  ada  tidaknya  kesalahan  pada  pelaku usaha.Upaya  perlindungan  konsumen  terhadap  konsumen  yang  dirugikan  ketika  Izin Mendirikan Bangunan  Apartemen dicabut oleh Pemerintah  Kota Bandung dilakukan dengan menempuh  penyelesaian  sengketa  melalui  badan  penyelesaian  sengketa  konsumen  karena lebih cepat waktunya daripada penyelesaian sengketa di pengadilan yang memerlukan waktu yang lama, biaya perkara yang mahal dan pengadilan umumnya tidak responsif, Penyelesaian sengketa  di  BPSK  dibandingkan  dengan  melalui  jalur  pengadilan,  makalebih  fleksibel  dan dapat memilih cara penyelesaian sengketa secara mediasi, arbitrase atau konsiliasi serta lebih kompeten dalam menyelesaikan sengketa di bidang perlindungan konsumen.
Kata Kunci: Izin Mendirikan Bangunan, Pengembang, Pemerintah Kota Bandung

## Abstract
At  present  many people are interested in  living in apartments. In its construction, an apartment  requires  a  building  permit  (IMB).  Apartment  residents  in  this  case  referred  to  as consumers  have  rights  and  obligations  towards  the  developer  as  a  business  actor  and  vice versa. In the legal relationship between businesspersons and consumers after the agreement, the consumer has the right to have an apartment unit that is suitable for use and is obliged to make payments to the developer. In the case of the city of Bandung there are still apartments that violate the IMB rules. This resulted in sanctions that would be given to developers by the City  Government.  This  study  aims  to  determine  the  responsibility  of  the  developer  to
consumers  if  the  IMB  of  the  apartment  is  revoked  and  to  find  out  how  to  legal  protection against consumers if the IMB of the apartment is revoked by the Regional Government of the City. Based on the results of the study it can be stated that the developer's responsibility to the consumer is an absolute responsibility (strict liability) and responsibility responsibility based on  the  agreement  (contractual  liability).  Absolute  responsibility  (strict  liability)  that  is  the business actor must be responsible for consumer losses without having to prove the presence or absence of error on the business actor. Efforts to protect consumers from consumers who are  disadvantaged  when  the  Permit  for  Building  an  Apartment  is  revoked  by  the  Bandung City  Government  is  done  by  taking  a  dispute  resolution  through  the  consumer  dispute resolution  agency  because  it  is  faster  than  the  dispute  resolution  in  a  court  that  requires  a long  time,  expensive  court  fees  and  the  court  is  generally  not  responsive,  Settlement  of disputes at BPSK compared to through the courts, it is more flexible and can choose ways of resolving  disputes  in  mediation,  arbitration  or  conciliation  and  is  more  competent  in resolving  disputes  in  the  field  of  consumer  protection.Keywords:  Government,  Developers, Legal Protection of  Consumers

## Pendahuluan
Perumahan  merupakan  kebutuhan  dasar  di  samping  pangan  dan  sandang.  Oleh karenanya,  untuk  memenuhi  kebutuhan  akan  perumahan  yang  meningkat  bersamaan  dengan pertambahan  penduduk  yang  signifikan  diperlukan  penanganan  dengan  perencanaan  yang seksama  disertai  keikutsertaan  dana  dan  daya  yang  ada  dalam  masyarakat. 1 Setiap  manusia dihadapkan pada 3 (tiga) kebutuhan pokok, yaitu pangan (makanan), sandang (pakaian), dan papan (tempat tinggal). 2 Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian, baik di perkotaan  maupun  pedesaan  terus  meningkat  seiring  dengan  angka  pertambahan  penduduk yang  meningkat.  Pada  dasarnya,  pemenuhan  kebutuhan  akan  rumah  sebagai  tempat  tinggal atau  hunian  merupakan  tanggung  jawab  orang  pribadi  sebagai  masyarakat.  Namun, pemerintah  pusat,  pemerintah  daerah,  dan  perusahaan  swasta  yang  bergerak  dalam  bidang pembangunan perumahan pun didorong untuk dapat membantu masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian. 3
Perumahan  merupakan  kebutuhan  dasar  manusia  dan  mempunyai  peranan  yang strategis dalam pembentukan watak dan kepribadian bangsa, perlu dibina dan dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan penghidupan manusia. 4 Perumahan tidak hanya semata-mata menjadi  sarana pemenuhan kebutuhan dasar  manusia tetapi  lebih dari  itu dapat  menjadi  tempat  dalam  pembentukan  watak  dan  kepribadian  bagi  manusia  & peningkatan kehidupan dan penghidupan manusia. 5
1 C. Djemabut Blaang, Perumahan dan Pemukiman sebagai Kebutuhan Pokok , Jakarta: Yayasan Obor Indonesia, 1986, hlm. 4
2 Urip Santoso, Hukum Perumahan , Jakarta: Kencana, 2014, hlm. 2
3 Ibid .
4 A.P. Parlindungan, Komentaratas Undang-Undang Perumahan dan Permukiman & Undang-Undang Rumah Susun , Bandung: Mandar Maju, 1997, hlm. 30
5 Urip Santoso, Op. Cit, hlm. 4
Negara  bertanggungjawab  untuk  melindungi  segenap  bangsa  Indonesia  dan memajukan  kesejahteraan  umum  melalui  penyelenggaraan  pembangunan  perumahan  agar masyarakat mampu bertempat tinggal dan menghuni rumah yang layak dan terjangkau dalam lingkungan  yang  sehat,  aman,  harmonis,  dan  berkelanjutan  di  seluruh  wilayah  Negara Kesatuan  Republik  Indonesia.  Sebagai  salah  satu  kebutuhan  dasar  manusia,  idealnya  rumah harus dimiliki oleh setiap keluarga, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan masyarakat  yang  tinggal  di  wilayah  padat  penduduk  di  perkotaan.  Komarudin  menyatakan bahwa  perumahan  merupakan  salah  satu  kebutuhan  dasar  manusia  dan  faktor  penting  dalam peningkatan  harkat  dan  martabat  manusia.  Dalam  rangka  memenuhinya,  perlu  diperhatikan kebijaksanaan  umum  pembangunan  perumahan,  kelembagaan,  masalah  pertanahan, pembiayaaan, dan unsur-unsur penunjang pembangunan perumahan. 6
Masalah  pertanahan  menjadi  salah  satu  faktor  yang  harus  diperhatikan  dalam pembangunan perumahan oleh karena pada dasarnya perumahan dibangun atas tanah dengan status  tanah  tertentu.  Selain  itu,  pembangunan  perumahan  atau  hunian  haruslah memperhatikan  dampak  yang  akan  ditimbulkan  terhadap  lingkungan  sekitar  serta memperhatikan  tata  ruang  dan  juga  perencanaan  wilayah  kota  suatu  daerah.  Sebelum mendirikan  perumahan  atau  tempat  hunian  perlulah  dibuat  Izin  Mendirikan  Bangunan. Dimana izin tersebut membolehkan dibangunnya suatu bangunan dalam suatu tanah tertentu.
Di  Kota  Bandung  terdapat  beberapa  kasus  mengenai  Izin  Mendirikan  Bangunan diantaranya  kasus  Pullman  Bandung  City  Center  yang  ketinggiannya  melebihi  Izin Mendirikan  Bangunan  yang  dimilikinya  begitu  juga  kasus  Apartemen  Alpina  yang ketinggiannya  melebihi  Izin  Mendirikan  Bangunan  yang  dimilikinya.  Apartemen  Alpina berdiri  enam  lantai  padahal  izin  yang  dikeluarkan  hanya  untuk  empat  lantai.  Hal  tersebut mengakibatkan sanksi yang akan dikenakan oleh Pemerintah Daerah Kota Bandung terhadap kedua apartemen tersebut. Bukan  hanya pihak pengembang apartemen  saja  yang  mengalami kerugian jika dikenakan sanksi tetapi juga pihak konsumen apartemen tersebut.

## Permasalahan
1. Bagaimanakah  tanggungjawab  pihak  pengembang  terhadap  konsumen  jika  Izin Mendirikan Bangunan Apartemen dicabut oleh Pemerintah Kota?
2. Bagaimanakah  perlindungan  hukum  terhadap  konsumen  yang  dirugikan  ketika  Izin Mendirikan Bangunan Apartemen dicabut oleh Pemerintah Kota Bandung?

## Metode Penelitian
Metode  penelitian  merupakan  dasar  dalam  melakukan  penelitian.  Adapun  metode  penelitian yang dipergunakan dalam penelitian ini terdiri dari:
1. Spesifikasi Penelitian
Dalam  hal ini, spesifikasi penelitian yang digunakan adalah deskriptif analitis. Bersifat  deskriptif  analitis  karena  penelitian  ini  dimaksudkan  untuk  memberikan
6 Komarudin, Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman , Jakarta: Yayasan REI Rakasindo, 1997, hlm. 46
gambaran  secara  rinci,  sistematis,  dan  menyeluruh  mengenai  segala  sesuatu  baik perundang-undangan maupun teori-teori hukum. 7

## 2. Metode Pendekatan
Dalam  penelitian  ini  akan  digunakan  metode  pendekatan  dengan  pendekatan yuridis  normative  artinya  penelitian  di  titik  beratkan pada penggunaan  bahan pustaka atau data sekunder, yang mungkin mencakup bahan hukum primer, sekunder, maupun tersier. 8 Penelitian  hokum  normatif,  mencakup  penelitian  terhadap  asas-asas  hukum, sistematika  hukum,  dan  sinkronisasi  hukum. 9 Penelitian  yang  akan  lebih  ditekankan adalah  pada  sinkronisasi  hukum.  Pendekatan  yuridis  yaitu  cara  meneliti  masalah dengan  mendasarkan  pada  peraturan-peraturan  yang  berlaku  di  Indonesia,  sedangkan pendekatan  normative  yaitu cara  meneliti  masalah dengan  melihat apakah  sesuatu  itu baik atau tidak, dan benar atau tidak menurut norma yang berlaku.

## Pembahasan

## Tanggung  Jawab  Pihak  Pengembang  Terhadap  Konsumen  Jika  Izin  Mendirikan Bangunan Apartemen Dicabut Oleh Pemerintah Kota
Perjanjian  merupakan  suatu  peristiwa  dimana  seseorang  berjanji  kepada  orang  lain atau  dapat  dikatakan  peristiwa  dimana  dua  orang  atau  lebih  saling  mengikrarkan  diri  untuk berbuat  sesuatu.  Definisi  perjanjian  batasannya  telah  diatur  dalam  Pasal  1313  BW  yang menyatakan  bahwa,  “Suatu  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”
Syarat umum terhadap sahnya suatu perjanjian adalah seperti yang diatur dalam Pasal 1320  BW  Indonesia,  yang  berlaku  untuk  semua  bentuk  dan  jenis  perjanjian,  yaitu  sebagai berikut:
a. Adanya kata sepakat antara pihak dalam perjanjian
b. Adanya kecakapan berbuat dari para pihak
c. Adanya perihal tertentu
d. Adanya kausa halal
Adanya  kata  sepakat  antara  pihak  dalam  perjanjian  mengandung  makna  bahwa  para pihak  yang  membuat  perjanjian  telah  sepakat  atau  ada  persesuaian  kemauan  atau  saling menyetujui  kehendak  masing-masing,  yang  dilahirkan  oleh  para  pihak  dengan  tidak  ada paksaan, kekeliruan dan penipuan.
Menurut  Subekti,  yang  dimaksud  dengan  kata  sepakat  adalah  persesuaian  kehendak antara dua pihak yaitu apa yang dikehendaki oleh pihak ke satu juga dikehendaki oleh pihak lain  dan  kedua  kehendak  tersebut  menghendaki  sesuatu  yang  sama  secara  timbal  balik. Dijelaskan  lebih  lanjut  bahwa  dengan  hanya  disebutkannya  "sepakat"  saja  tanpa  tuntutan sesuatu  bentuk  cara (formalitas)  apapun  sepertinya  tulisan,  pemberian  tanda  atau  panjer  dan
7 Soemitro dan Ronny Hanitijo, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1983, hlm. 10.
8 Ibid , hlm. 52.
9 Ibid, hlm. 51.
lain sebagainya, dapat disimpulkan  bahwa bilamana sudah tercapai sepakat  itu, maka  sahlah sudah  perjanjian  itu  atau  mengikatlah  perjanjian  itu  atau  berlakulah  ia  sebagai  Undang- Undang bagi mereka yang membuatnya.
Adanya  kecakapan  berbuat  dari  para  pihak  merupakan  syarat  umum  melakukan perbuatan  hukum  secara  sah  yaitu  harus  dewasa,  sehat  akal  dan  pikiran  dan  tidak  dilarang oleh suatu peraturan perundang-undangan untuk melakukan perbuatan tertentu.
Suatu  hal  tertentu  dalam  suatu  perjanjian  ialah  objek  perjanjian  Objek  perjanjian adalah  prestasi  yang  menjadi  pokok  perjanjian  yang  bersangkutan.  Prestasi  itu  sendiri  bisa berupa perbuatan untuk memberikan suatu, melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu. Menurut Pasal 1333 BW barang yang menjadi objek ini harus tertentu, setidak-tidaknya harus ditentukan  jenisnya,  sedangkan  jumlahnya  tidak  perlu  ditentukan,  asalkan  saja  kemudian dapat ditentukan atau diperhitungkan.
Adanya  kausa  halal  merupakan  syarat  yang  keempat  untuk  sahnya  perjanjian. Mengenai  syarat  ini  Pasal  1335  BW  menyatakan  bahwa  suatu  perjanjian  tanpa  sebab,  atau yang telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau terlarang tidak mempunyai kekuatan.
Pembebanan  mengenai  syarat  subyektif  dan  syarat  obyektif  itu  penting  artinya berkenaan  dengan  akibat  yang  terjadi  apabila  persyaratan  itu  tidak  terpenuhi.  Tidak terpenuhinya  syarat  subyektif  mengakibatkan  perjanjian  tersebut  merupakan  perjanjian  yang dapat  dimintakan  pembatalannya.  Dan  apabila  syarat  obyektif  tidak  terpenuhi,  maka perjanjian itu batal demi hukum, artinya dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan para pihak yang mengadakan perjanjian tersebut untuk  melahirkan  suatu  perikatan  hukum  adalah  gagal.  Maka  tiada  dasar  untuk  saling menuntut di depan hakim. Perjanjian seperti itu disebut null and void
Saat  ini  pembangunan  di  Indonesia  khususnya  di  wilayah  Kota  Bandung  semakin berkembang  dengan  pesat.  Bandung  terkenal  dengan  keasrian  kota,  pusat  perbelanjaan modern,  dan  tempat  pariwisata.  Hal  ini  menjadikan  Kota  Bandung  sebagai  salah  satu  kota yang  menarik  bukan  sekedar  dikunjungi  tapi  juga  untuk  tempat  tinggal  dan  mencari pekerjaan.  Berkaitan  dengan  hal  tersebut  Kota  Bandung  mengadakan  pembangunan  untuk memfasilitasi  permintaan  dan  kebutuhan  masyarakat.  Terdapat  banyaknya  pembangunan gedung,  pembangunan  kondominium,  dan  hotel.  Perkembangan  pembangunan  di  Kota Bandung,  perlu  mendapat  perhatian  secara  khusus  dan  mendalam  dari  akibat  yang  akan dan/atau  mungkin  saja  terjadi  pada  lingkungan,  serta  perlu  adanya  perhatian  akan keberlangsungan  lingkungan  serta  harmonisasi  antara  lingkungan  hidup  dan  makhluk  hidup yang  tinggal  di  dalam  dan  sekitarnya.  Berkaitan  dengan  pembangunan  Apartemen  terdapat kasus pencabutan Izin Mendirikan Bangunan Apartemen diantaranya:

## 1. Hotel Pullman Bandung City Center
Wali  Kota  Bandung,  Oded  M.  Danial  mengatakan  pendirian  Hotel  Pullman  itu  tidak sesuai  dengan  IMB  yang  sebelumnya  sudah  diterbitkan  Pemkot  Bandung,  melalui  Dinas Penanaman  Modal  dan  Pelayanan  Terpadu  Satu  Pintu  (DPMPTSP).  "Iya  IMB-nya  tidak sesuai  dengan  normatif  IMB,  jadi  antara  selisih  IMB  dengan  eksistingrealitas  bangunan  itu
lah  yang  disebut  kena  denda,"  ujar  Oded  kepada  Tempo  di  Pendopo  Kota  Bandung,  Jalan Dalem Kaum, Kota Bandung, Jumat, 8 Februari 2019. 10
Kepala  DPMPTSP  Kota  Bandung,  Arief  Syaifudin  mengatakan  manajemen  Hotel Pullman  itu  akan  dikenakan  sanksi  administratif  berupa  pemangkasan  lantai  bangunan  yang dianggap tidak sesuai dengan IMB yang telah diterbitkan. Selain itu, manajemen Pullman pun akan dikenakan dendauang. "Berdasarkan hasil  rapat  dengan  kementrian  ATR /  BPN bahwa Hotel  Pullman  akan  dikenakan  sanksi  administrative  terhadap  pelanggaran  Koefisien  Luas Bangunan yaitu kelebihan lantai bangunan (2 lantai)," ujarnya.
1. Kasus Apartemen The Maj Collection
Apartemen  The  Majmen  dapat  penolakan  dari  masyarakat.  Kami  minta  diselesaikan persoalan sosialnya terkait getaran, bunyi saat proses pembangunan, dan lain-lain. Pemerintah kota Bandung hingga kini masih mengkaji izin pembangunan apartemen The MAJ Collection di  Jalan  Terusan  Dago,  Kota  Bandung.  Plt  Kepala  Dinas    Penanaman  Modal  dan  Pelayanan Terpadu  Satu  Pintu  (DPMPTSP)  Evi  S  Shaleha  mengatakan  saat  ini  pihaknya  masih melakukan  penelitian  teknis  untuk  selanjutnya  dilakukan  pemeriksaan  lapangan.  Menurut Evidari  hasil  pemeriksaan  sementara  fisik  bangunan  masih  sesuai  dengan  izin  yang dikeluarkan.  Terakhir,  kata  Evi,  dari  izin  23  lantai  kini  sudah  dibangun  21  lantai  plus  satu rooftop. 11
Disinggung  soal  proses  keluarnya  izin,  Evi  menyebut  saat  tahun  2013  lalu  pihak pengembang sudah  mengajukan sejumlah persyaratan mulai dari Amdal dan izin-izinlainnya. Sehingga Pemkot Bandung mengeluarkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Sementara yang dipermasalahkan  saat  ini  oleh  Kementerian  Lingkungan  Hidup  dan  Pemprov  Jabar  adalah keberadaan  bangunan  yang  berada  di  Kawasan  Bandung  Utara  (KBU),  sehingga  tidak seharusnya berdiri bangunan tersebut.
"Bisa  saja  nantinya  ada  pembatalan  IMB  tapi  ada  syarat-syaratnya.  Kalau  secara administrative tidak ada pelanggaran lalu dicabut, nanti kita  bisa di-PTUN-kan," kata Kementerian Lingkungan Hidup.
Dengan mengantongi izin IMB sejak tahun 2013, Pengembang terus mengembangkan konsep  dan  desain  bangunan  dengan  menempatikan  infinity  pool  di  atas  gedung  parker  dan bekerjasama  dengan  operator  hotel  bertaraf  internasional.  Pengembang  efektif  sudah memasarkan apartemen selama dua bulan dan telah meraih penjualan sebanyak 40% dari total unit  apartemen.  Hal  ini  menunjukkan  antusias  medan  sambutan  positif  dari  konsumen terhadap proyek The Maj Collections Hotel & Residences ini. (Januari 2015) Pengembang PT Dago Trisinergi Properti.
Berdasarkan  Pasal  37  Ayat  (4),(5)  dan  (8)  Undang-undang  No.26  Tahun  2007 Tentang Penataan Ruang mengatakan bahwa IMB harus mengikuti konsep perencanaan yang tertera pada Rencana Tata Ruang  Wilayah (RT RW) di  setiap daerah  dan apabila  diketahui
10 Aminudin, Kata Walikota Bandung Soal Kisruh Hotel Pullman , https://bisnis.tempo.co/read/1173701/kata-wali-kota-bandung-soal-kisruh-hotel-pullman/full&view=ok , diakses pada tanggal 30 Oktober 2019
11 Tri Ispranoto, Pemkot Bandung Hati-Hati soal CabutIzin the Maj Dago , https://news.detik.com/berita-jawa-barat/d-3645379/pemkot-bandung-hati-hati-soal-cabut-izin-the-maj-dago , diakses pada tanggal 30 Oktober 2019
IMB tersebut  melanggar RT  RW  maka harus dicabut  dan dimungkinkan adanya  pemberian ganti rugi atas pencabutan IMB tersebut.
2. Apartemen Alpina
Pemerintah  Kota  Bandung  menyegel  apartemen  Alpina  setinggi  enam  lantai  di kawasan  Ciumbuleuit,  Selasa  6  Oktober  2017  sore.  Pembangunan  apartemen  yang  sudah dihuni  60-an  mahasiswa  tersebut  terbukti  melakukan  banyak  pelanggaran,  mulai  dari ketinggian  hingga  fungsinya.  Apartemen  ini  dibangun  PT  Alpina  Kencana  Parahyangan  dan berlokasi di Jalan Bukit Indah  RT 01 RW 01, Kelurahan Hegarmanah,  Kecamatan  Cidadap, Kota Bandung. 12
Padatahun  2017  Wakil  Walikota  Bandung  Oded  M.  Danial  menyebutkan,  ada sedikitnya delapan pelanggaran oleh pemilik bangunan yang berada di tengah permukiman di seberang  kampus  Universitas  Parah  yang  anter  sebut.  Yang  paling  mencolok  adalah ketinggian  gedung  kembar  yang  mencapai  enam  lantai.  Padahal,  izin  dari  Pemerintah  Kota hanya untuk bangunan empat lantai.
Di  kota  Bandung  terdapat  berbagai  apartemen  yang  izinnya  bermasalah.  Beberapa diantaranya bermasalah pada Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Hal tersebut  mengakibatkan akan  terjadinya  pencabutan  Izin  Mendirikan  Bangunan  oieh  Pemerintah  Daerah  Kota Bandung. Dalam melakukan pencabutan Izin Mendirikan Bangunan Pemerintah Daerah Kota Bandung  harus  berhati-hati,  karena  jika  tidak  bisa  saja  Pemerintah  Daerah  Kota  Bandung digugat pihak pengembang apartemen ke pengadilan tata usaha negara (PTUN).
Pemerintahan  yang  baik  ( Good  Governance )  sebagai  norma  pemerintahan  adalah suatu  sasaran  yang  akan  dituju  dan  diwujudkan  dalam  pelaksanaan  pemerintahan  yang  baik dan  asas-asas  umum  pemerintahan  yang  layak  sebagai  norma  mengikat  yang  menuntun pemerintah  dalam  mewujudkan good  governance .  Kepala  Daerah  dalam  keputusannya  tidak memperhatikan  asas-asas  umum  pemerintahan  yang  baik  yaitu  asas  kepastian  hukum  dan tidak  melaksanakan  pemerintahan  yang  baik  dan  asas-asas  umum  pemerintahan  yang  layak maka  keputusan  Kepala  Daerah  tersebut  dapat  dibatalkan  oleh  hukum  ataupun  pengadilan yang  dalam  hal  ini  hakim  yang  berwenang  apabila  kepala  daerah  tersebut  terbukti  telah melanggar  asas-asas  umum  Pemerintahan  yang  baik  ( Good  Governance )  melanggar  Asas Kecermatan dan Asas Kepastian Hukum karena telah tidak cermat, tidak konsisten dan tidak profesional  dalam  mempertimbangkan  hal-hal  dan  fakta-fakta  yang  relevan  dan  juga  tidak memperhatikan kepentingan terkait dan menyalahgunakan wewenangnya.
Di  daerah  bandung  terdapat  beberapa  apartemen  yang  melanggar  ketinggian  izin mendirikan  bangunan  misalnya  saja  Pullman  Bandung  City  Center  yang  pembangunannya melebihi  dua  lantai  dari  izin  mendirikan  bangunan  yang  telah  dikeluarkan  serta  apartemen alpina  yang  dibangun  enam  lantai  padahal  izin  dari  pemerintah  kota  bandung  hanya  empat lantai. Mengenai ketidaksesuaian izin mendirikan bangunan (IMB) dengan bangunan gedung Pasal  44  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2002  tentang  Bangunan  Gedung  menyatakan sebagai berikut:
12 Dendi  Ramdhani, Langgar  Aturan,  Pemkot  Bandung  Segel  Apartemen  Tujuh  Lantai , https://regional.kompas.com/read/2017/10/07/13111511/langgar-aturan-pemkot-bandung-segel-apartemen- tujuh-lantai , diakses pada tanggal 30 Oktober 2019
“Setiap  pemilik  dan/atau  pengguna  yang  tidak  memenuhi  kewajiban  pemenuhan fungsi,  dan/atau  persyaratan,  dan/atau  penyelenggaraan bangunan  gedung sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini dikenai sanksi administratif dan/atau sanksi pidana.”
Tanggung  jawab  pelaku  usaha  atas  kerugian  konsumen  dalam  Undang-Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen diatur khusus dalam Bab VI, mulai  dari  Pasal  19  sampai  dengan  Pasal  28,  memperhatikan  substansi  Pasal  19  ayat  1 Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen,  dapat  diketahui bahwa tanggung jawab pelaku usaha meliputi :
1. Tanggungjawab ganti kerugian atas kerusakan,
2. Tanggungjawab ganti kerugian atas pencemaran,
3. Tanggungjawab ganti kerugian atas kerugian konsumen.
Berdasarkan  hal  ini  maka  adanya  produk  barang  dan/atau  jasa  yang  cacat  bukan merupakan  satu-satunya  dasar  pertanggungjawaban  pelaku  usaha.  Hal  ini  berarti,  bahwa tanggungjawab pelaku usaha meliputi segala kerugian yang dialami konsumen.
Secara  umum,  tuntutan  ganti  kerugian  yang  dialami  oleh  konsumen  sebagai  akibat penggunaan produk, baik  berupa ganti kerugian  materi,  fisik  maupun  jiwa, dapat didasarkan pada  beberapa  ketentuan  yang  telah  disebutkan,  yang  secara  garis  besarnya  hanya  ada  dua kategori,  yaitu  tuntutan  ganti  kerugian  berdasarkan  wanprestasi  dan  tuntutan  ganti  kerugian berdasarkan perbuatan melanggar hukum.
Berdasarkan  ketentuan  tersebut  di  atas,  dapat  diketahui  bahwa  pelaku  usaha (pengembang)  bertanggung  jawab  untuk  memberikan  ganti  rugi  kepada  konsumen  apabila konsumen  menderita  atau  mengalami  sesuatu  yang  tidak  menyenangkan  akibat mengkonsumsi barang dan atau jasa yang dibeli dari pelaku usaha. Ketentuan tersebut di atas sebenarnya  merupakan  ketentuan  yang  masih  bersifat  umum.  Tanggung  jawab  pengembang seharusnya  tidak  hanya  terbatas  pada  apa  yang  tercantum  dalam  perjanjian  pengikatan  jual beli apartemen, tetapi lebih dari itu pengembang juga harus bertanggung jawab terhadap cacat tersembunyi pada produk apartemennya seperti permasalahan pada izin mendirikan bangunan.

## Perlindungan  Hukum  terhadap  Konsumen  yang  Dirugikan  Berkaitan  dengan Pencabutan Izin Mendirikan Bangunan Apartemen oleh Pemerintah Kota Bandung
Perlindungan hukum dalam bidang publik, dalam perlindungan hukum terhadap rakyat dalam  ranah  publik  dimana,  tindakan  hukum  publik  yang  dilakukan  oleh  penguasa  dalam menjalankan  fungsinya sebagai pemerintahan adalah tindakan  yang dilakukan oleh penguasa dalam  bentuk  keputusan  maupun  ketetapan  dalam  instrument  pemerintah.  Keputusan  dan Ketetapan  sebagai  instrument  hukum  pemerintah  dalam  melakukan  tindakan  hukum  sepihak dapat menjadi penyebab terjadinya pelanggaran hukum terhadap warga negara apalagi dalam negara  hukum  modern  yang  memberikan  kewenangan  yang  luas  kepada  pemerintah  untuk mencampuri  kehidupan  warga  negara.  Oleh  karena  itu  diperlukan  perlindungan  hukum  bagi warga negara terhadap tindakan hukum pemerintah.
Berdasarkan  teori  kontrak  hubungan  antara  pengembang  dengan  konsumen  pada dasarnya  merupakan  hubungan  kontraktual,  dan  kewajiban  moral  pengembang  pada konsumen adalah seperti  yang diberikan dalam  hubungan kontraktual. Teori  ini  memberikan gambaran  bahwa  pengembang  memiliki  empat  kewajiban  moral  utama:  kewajiban  dasar untuk  mematuhi  isi  perjanjian  penjualan,  dan  kewajiban  untuk  memahami  sifat  produk, menghindari  misrepresentasi,  dan  menghindari  penggunaan  paksaan  atau  pengaruh.  Dengan bertindak  sesuai  kewajiban-kewajiban  tersebut,  pengembang  berarti  menghormati  hak konsumen  untuk  diperlakukan  sebagai  individu  yang  bebas  dan  sederajat  atau  dengan  kata lain,  sesuai  dengan  hak  mereka  untuk  memperoleh  perlakuan  yang  mereka  setuju  untuk dikenakan pada mereka.
Asas  hukum  yang  berbunyi point  d’interet,  point  d  action (tiada  kepentingan  maka tidak  ada  aksi)  menggambarkan  bahwa  gugatan  diajukan  untuk  mempertahankan  hak (kepentingan)  orang  atau  badan  hukum  yang  dilanggar.    Oleh  karena  itu,  apabila  seseorang tidak  mempunyai  kepentingan  maka  ia  tidak  dapat  mengajukan  gugatan.  Semestinya mengenai  kewajiban  para  pelaku  usaha  terhadap  konsumen  didasari  pada  gagasan  bahwa konsumen dan pelaku usaha atau penjual tidak berada dalam secara equal. Dalam kondisi ini kepentingan  konsumen  secara  khusus  sangat  rentan  untuk  disalahgunakan  oleh  para  pelaku usaha atau penjual. Di satu pihak para penjual memiliki pengetahuan dan keahlian mengenai barang  komoditi  yang  dijual,  sedangkan  pada  pihak  yang  lain  konsumen  tidak  memiliki pengetahuan dan keahlian mengenai produk yang akan mereka beli.
Konsumen  yang  dirugikan  dari  perjanjian  jual  beli  rumah  dapat  menggugat  pelaku usaha  melalui  lembaga  yang  bertugas  menyelesaikan  sengketa  antara  konsumen  dan  pelaku usaha.  Yakni  melalui  peradilan  yang  berada  di  lingkungan  peradilan  umum.  Dengan memperhatikan Pasal 48 Undang-Undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, penyelesaian sengketa konsumen melalui peradilan mengacu pada ketentuan tentang peradilan umum  yang  berlaku.  Dengan  demikian,  proses  penyelesaian  sengketa  melalui  pengadilan negeri,  dilakukan  seperti  halnya  mengajukan  gugatan  sengketa  perdata  biasa,  dengan mengajukan  tuntutan  ganti  kerugian  baik  berdasarkan  perbuatan  melawan  hukum,  gugatan ingkar janji/wanprestasi atau kelalain dari pelaku usaha/produsen yang menimbulkan kerugian bagi konsumen.

## Kesimpulan
Tanggung jawab pengembang terhadap konsumen merupakan tanggung jawab mutlak ( strict  liability )  dan  tanggung  jawab  yang  didasarkan  pada  perjanjian  ( contractual  liability ). Tanggung  jawab  mutlak  ( strict  liability )  yakni  pelaku  usaha  harus  bertanggung  jawab    atas kerugian  konsumen  tanpa  harus  membuktikan  ada  tidaknya  kesalahan  pada  pelaku  usaha. Tanggung  jawab  yang  didasarkan  pada  perjanjian  ( contractual  liability )  yakni  sebagai tanggung  jawab  perdata  atas  dasar  perjanjian  atau  kontrak  dari  pelaku  usaha  atas  kerugian yang  dialami  konsumen  akibat tindakan  menggunakan  barang  dan/atau  jasa  yang  dihasilkan atau  memanfaatkan  jasa  yang  diberikan  oleh  pelaku  usaha  dalam  hal  ini  pengembang perumahan.
Pihak pengembang dan konsumen disarankan untuk menempuh penyelesaian sengketa melalui  badan  penyelesaian  sengketa  konsumen  karena  lebih  cepat  waktunya  daripada penyelesaian sengketa di pengadilan yang memerlukan waktu yang lama, biaya perkara yang mahal  dan  pengadilan  umumnya  tidak  responsif,  berbeda  dengan  penyelesaian  sengketa  di BPSK lebih fleksibel dan dapat memilih cara penyelesaian sengketa secara mediasi, arbitrase atau  konsiliasi  serta  lebih  kompeten  dalam  menyelesaikan  sengketa  di  bidang  perlindungan konsumen.

## Daftar Pustaka
Aminudin, Kata Walikota Bandung Soal Kisruh Hotel Pullman ,
https://bisnis.tempo.co/read/1173701/kata-wali-kota-bandung-soal-kisruh-hotel- pullman/full&view=ok
Dendi  Ramdhani, Langgar  Aturan,  Pemkot  Bandung  Segel  Apartemen  Tujuh  Lantai , https://regional.kompas.com/read/2017/10/07/13111511/langgar-aturan-pemkot- bandung-segel-apartemen-tujuh-lantai
C.  Djemabut  Blaang, Perumahan  dan  Pemukiman  sebagai  Kebutuhan  Pokok ,  Jakarta: Yayasan Obor Indonesia, 1986
Komarudin, Menelusuri  Pembangunan  Perumahan  dan  Permukiman ,  Jakarta:  Yayasan  REI Rakasindo, 1997
Parlindungan,  A.  P., Komentar  atas  Undang-Undang  Perumahan  dan  Permukiman  & Undang-Undang Rumah Susun , Mandar Maju: Bandung, 1997
Soemitro  dan  Ronny  Hanitijo, Metodologi  Penelitian  Hukum  dan  Jurimetri ,  Jakarta:  Ghalia Indonesia, 1983
Tri  Ispranoto, Pemkot  Bandung  Hati-Hati  soal  Cabut  Izin  the  Maj  Dago , https://news.detik.com/berita-jawa-barat/d-3645379/pemkot-bandung-hati-hati-soal- cabut-izin-the-maj-dago
Urip Santoso, Hukum Perumahan , Jakarta: Kencana, 2014
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 5 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung
Peraturan  Daerah  Kota  Bandung  Nomor  12 Tahun  2011 tentang  Penyelenggaraan,  Retribusi Izin Mendirikan Bangunan dan Retribusi Penggantian Biaya Cetak Peta