Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Studi Tentang Pajak Bumi dan Bangunan di Kota Bogor
Saprudin 1) & Usep Mahmud 2)
1,2) dosen Sekolah Tinggi Ilmu Administrasi Menara Siswa, email: saprudin24bgr@menarasiswa.ac.id & usepmahmud@menarasiswa.ac.id
ARTICLES INFORMATION ABSTRACT JURNAL ILMIAH

## MANAJEMEN FORKAMMA
Vol.3, No.1, November 2019 Halaman  : 28 – 45 © LPPM & FORKAMMA
Prodi Magister Manajemen UNVERSITAS   PAMULANG
ISSN ( online )  : 2599-171X ISSN ( print )     : 2598-9545
Keyword : nilai tanah; pajak atas tanah dan nilai bangunan..

## JEL. classification :
M30, M31

## Contact Author :

## PRODI MAGISTER MANAJEMEN & FORKAMMA UNPAM
JL.Surya Kencana No.1 Pamulang Tangerang Selatan – Banten Telp. (021) 7412566, Fax (021) 7412491 Email : jurnalforkamma.unpam@gmail.com
Tujuan  penelitian  ini  adalah  membahas  hubungan antara  tingkat  pendapatan  wajib  pajak  dan  lokasi  objek  pajak dengan  nilai  pajak  tanah  dan  bangunan.  Untuk  hasil  terbaik, studi  lebih  lanjut  perlu  dilakukan  pada  faktor-faktor  lain  yang berkontribusi terhadap jumlah PBB (pajak bumi dan bangunan), dll. : (a) faktor kepadatan penduduk, jarak ke pusat kota, lebar jalan,  kondisi  jalan,  ketersediaan  transportasi  umum,  dan  yang terakhir  adalah  faktor  lingkungan  bebas  banjir  yang  sangat mempengaruhi  nilai  tanah  di  kota  Bogor  sebagai  lokasi  dari objek  penelitian.  (b)  faktor  kepadatan  penduduk  akan  memiliki pengaruh  positif  sebesar  0,209%,  faktor  jarak  ke  pusat  kota akan berpengaruh negatif terhadap nilai tanah sebesar -0,163% jika  jaraknya  meningkat  sebesar  1%.  Lebar  jalan  akan memberikan pengaruh positif pada nilai tanah 0,402% jika jalan meningkat  sebesar  1%.  Kondisi  jalan  akan  memiliki  pengaruh positif  pada  nilai  tanah  0,391%.  Faktor  ketersediaan  angkutan umum  memberikan  pengaruh  positif  terhadap  nilai  tanah sebesar  0,208%  jika  di  lokasi  objek  tersedia  angkutan  umum. Sedangkan faktor terakhir adalah lingkungan bebas banjir akan memberikan  pengaruh  positif  terhadap  nilai  tanah  sebesar 0,212% jika lokasi objek tidak terjadi banjir.
This article was studied only discusses the relationship between taxpayer income levels and the location of tax objects with the value of the land and build taxes. For the best results, further  studies  need  to  be  carried  out  on  other  factors  that contribute to the amount of PBB (land and build taxes),etc. : (a) factors of population density, distance to city center, road width, road conditions, availability of public transportation, and the last is a flood-free environmental factor that greatly affects the value of  land  in  the  city  of  Bogor  as  the  location  of  the  object  of research. (b) the factor of population density will have a positive influence of 0.209%, the distance factor to the center of the city will  negatively  influence  the  value  land  by  -0,163%  if  the distance  increases  by  1%.  The  width  of  the  road  will  give  a positive  influence  on  the  land  value  of  0.402%  if  the  road increases by 1%. Road conditions will have a positive influence on  land  values  of  0.391%.  The  availability  factor  of  public transportation  provides a positive influence on the value of land by  0.208%  if  at  the  location  of  the  object  available  public transportation  .  While  the  last  factor  is  flood-free  environment will give a positive  influence on the land value of 0.212% if the location of the object does not occur flooding.

## A. Pendahuluan
Dalam  konteks  pembangunan,  bangsa  Indonesia  sejak  lama  telah  mencanangkan suatu  gerakan  pembangunan  yang  dikenal  dengan  istilah  pembangunan  nasional. Pembangunan  nasional  adalah  kegiatan  yang  berlangsung  terus  menerus  dan berkesinambungan  yang  bertujuan  untuk  meningkatkan  kesejahteraan  rakyat  baik  yang bersifat  material  maupun  spiritual.  Untuk  mencapai  tujuan  tersebut    dibutuhkan  sumber- sumber  pendanaan  yang  memadai.  Salah  satu  usaha  untuk  mewujudkan  tujuan pembangunan adalah menggali sumber dana negeri berupa pajak. Pajak digunakan untuk membiayai  pembangunan  yang  berguna  bagi  kepentingan  bersama.  (Waluyo  dan Wirawan, 2001:1)
Pajak merupakan salah satu sumber penerimaan Negara yang sangat penting artinya bagi  pelaksanaan  dan  peningkatan  pembangunnan  nasional,  yang  merupakan pengamalan    pancasila  bertujuan  untuk  meningkatkan  kemakmuran  dan  kesejahteraan masyarakat.  Penerimaan  dari  pajak  yang  memberikan  kontribusi  cukup  besar  bagi penerimaan daerah adalah Pajak Bumi dan Bangunan.
Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  ini  diarahkan  untuk  menggali  dan  memperkuat potensi  sumber  penerimaan  daerah  yang  stabil  dan  dapat  diandalkan  untuk  membiayai pembangunan  daerah.  Stabil  dalam  arti  fluktuasi  hasil  penerimaan  relatif  tidak  begitu tinggi, dan dapat diandalkan karena kontribusi PBB dalam Anggaran Penerimaan Belanja Daerah (APBD),terutama APBD untuk Kabupaten dan Kota, relatif besar. Secara potensial PBB  dapat  memenuhi  tuntutan-tuntutan  dari  tujuan  tersebut.  Obyek  PBB  yang  berupa bumi  dan  atau  bangunan  tidak  pernah  berkurang,  bahkan  jumlah  bangunan  terus bertambah  seiring  dengan  pertumbuhan  ekonomi.  Nilai  jual  Obyek  PBB  menjadi  salah satu jenis pajak yang mendominasi bagi masing-masing daerah.
Sejak  diberlakukanya  Undang-Undang  No.  12  Tahun  1994  tentang  Pajak  Bumi  dan Bangunan,  Direktorat  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  terus  berupaya  melakukan penyempurnaan  -  penyempurnaan  khusunya  dalam  bidang    teknis  penentuan  Nilai  jula Obyek  Pajak  (NJOP).Penyempurnaan  dalam  menentukan  NJOP  perlu  terus  dilakukan karena NJOP merupakan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.
Apabila penentuan NJOP ini kurang baik dan benar akan berdampak pada ketepatan Pajak  Bumi  dan  Bangunan.    Besar  kecilnya  penerimaan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan sangat dipengaruhi oleh banyak faktor yang dapat diidentifikasi melalui variabel mikro dan variable  makro.  Variable  mikro  antara  lain  terdiri  dari:  kemampuan  manajeman  dan pengelolaanya,  kelembagaan  dan  organisasi  pelaksanaanya.  Serta  kemampuan  atau potensi  pajak  itu  sendiri.  Variable  makro  antara  lain  terdiri  dari  :  Produk  Dosmetik Regional Bruto (PDRB), pendapatan perkapita penduduk daerah yang bersangkutan, dan perkembangan harga-harga.
Penelitian sebelumnya yang dilakukan yang berkaitan dengan nilai tanah antara lain: Dunford  et  al.  (1985:  191-203)  meneliti  tentang  harga  tanah  perdesaan  dipinggiran  kota dan ekspektasi ke pembeli. Hasil penelitiannya menunjukan bahwa inflasi mempengaruhi keinginan  untuk  membeli  tanah  pinggiran  kota  Portland  Oregon.  Schmid  (1988:  25-31), meneliti  tentang  pengaruh  penduduk  pada  nilai  tanah  kapling  di  Amerika  Serikat.  Hasil penelitianya  menunjukan  bahwa  penduduk  mempengaruhi  nilai  tanah  kapling  yang dibangun  untuk  Single  Family  di  260  kota  di  Amerika  Serikat  pada  tahun  1950an. Mangkoesoebroto  (1992:  55-69),  meneliti  tentang  pengaruh  pajak  atas  harga  tanah.

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
Penelitianya  menunjukan  bahwa  dalam  jangka  panjang,  permintaan  akan  tanah senantiasa  bertambah  karena  berbagai  faktor,  misalnya  pertambahan  jumlah  penduduk, kenaikan  penghasilan  masyarakat,  dan  perubahan  selera.  Jadi  secara  alamiah  harga tanah  akan  mengalami  kecenderungan  untuk  naik,  kecuali  ada  faktor  eksternal  yang menyebabkan  kondisi  lingkungan  menjadi  tidak  menguntungkan.  Budi  Harjanto  dan  Edi Rianto  (1999:  31-39)  meneliti  tentang  pengaruh  faktor  lokasi  aksesibilitas  dalam mempengaruhi  nilai  tanah  menurut  penelitian  ini  nilai  tanah  di  pengaruhi  oleh  variable- variable  seperti,  jarak  ke  pusat  kota,  lebar    jalan,  jarak  ke  perguruan  tinggi,  dan  kondisi jalan aspal atau tidak.
Melihat beberapa hasil penelitian diatas  maka kami mencoba dalam penelitian   nilai tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak (NJOP) PBB yang ada di Kota Bogor dengan  menggunakan  variable-variable  seperti  :  kepadatan  penduduk,  Jarak  lokasi  ke pusat  kota,  lebar  jalan,  sarana  transportasi,  kondisi  jalan  dan  lingkungan  (bebas  banjir). Dari uraian diatas dapat diambil pokok permasalahanya yaitu: faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian nilai jual obyek pajak (NJOP) PBB di Kota Bogor.
Tujuan yang hendak dicapai dari penelitian ini untuk mengetahui :
1.  Pengaruh  Kepadatan penduduk  terhadap  nilai  tanah sebagai  dasar  penilaian nilai jual objek pajak di Kota Bogor.
2.  Pengaruh  Jarak  ke  pusat  kota  terhadap  nilai  tanah  sebagai  dasar  penilaian nilai jual objek pajak di Kota Bogor.
3.  Pengaruh  lebar  jalan  terhadap  nilai  tanah  sebagai  dasar  penilaian  nilai  jual objek pajak di Kota Bogor.
4.  Pengaruh  sarana  transportasi  terhadap  nilai  tanah  sebagai  dasar  penilaian nilai jual objek pajak di Kota Bogor.
5.  Pengaruh Kondisi jalan terhadap nilai tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak di Kota Bogor.
6.  Pengaruh  lingkungan  bebas  banjir  terhadap  nilai  tanah  sebagai  dasar penilaian nilai jual objek pajak di Kota Bogor.
Dalam  menentukan  dasar  Nilai  Jual  Obyek  Pajak    (NJOP)  dipengaruhi  oleh beberapa faktor, diantaranya kepadatan penduduk, jarak lokasi ke pusat kota, lebar jalan, sarana transportasi, kondisi jalan, dan lingkungan (bebas banjir).
Untuk itulah maka dalam menentukan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) perlu menilai faktor-faktor  apa  saja  yang  akan  mempengaruhi  Nilai  Jual  Obyek  Pajak  (NJOP),  dan apakah telah dipenuhinya.
Faktor-faktor  kepadatan  penduduk,  jarak  lokasi  ke  pusat  kota,  lebar  jalan,  sarana transportasi,  kondisi  jalan,  dan  lingkungan  (bebas  banjir)  akan  menjadi  acuan  utama dalam kerangka pemikiran penelitian ini, sebagaimana dapat dilihat pada gambar berikut :

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
FAKTOR-FAKTOR :
1.KEPADATAN PENDUDUK
2.JARAK KE PUSAT KOTA
3.LEBAR JALAN
4.KONDISI JALAN
5.ALAT TRANSPORTASI
6.LINGKUNGAN BEBAS  BANJIR
KEBIJAKAN PERPAJAKAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN / DISPENDA KOTA BOGOR
FAKTOR 2   LAIN.
NILAI  TANAH

## ISSUE DAN PERMASALAHAN
 Kebutuhan  akan  tanah  (Perumahan,Pertanian,Industri  dll)  mempunyai kecendrungan  yang  terus  meningkat  sementara  ruangan  yang  tersedia terbatas.
 Faktor External positif dan negatif turut mempengaruhi nilai tanah.
 Nilai tanah sebagai dasar penilaian NJOP.
 Kesetaraan antara pemungutan PBB dengan Penilaian Nilai Tanah.
 Kesesuaian  dalam  hal  penilaian  nilai  tanah  untuk  wilayah  yang  relative sama.
 Besarnya pengaruh faktor-faktor hedonic price terhadap nilai tanah di Kota Bogor.
MODEL ANALISA

## B.  Landasan Teori
Banyak  ahli  memberikan  batasan  tentang  pajak.  Pengertian  pajak  oleh  Adriani (1982:  2)  mengemukakan  pajak  adalah  iuran  kepada  Negara  yang  dapat  dipaksakan yang terutang oleh yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan, dengan tidak mendapat prestasi kembali, yang langsung dapat ditunjuk, dan gunanya untuk membiayai peneluaran-pengeluaran  umum  yang  berhubungan  dengan  tugas  Negara  untuk menyelenggarakan  pemerintahan.  Menurut  Suparmoko  (1987  :  94-97).  Pajak  ialah pembayaran oleh rakyat kepada pemerintah yang dapat dipaksakan dengan tanpa balas jasa  yang  secara  langsung  dapat  ditunjukan.  Menurut  Rocmat  Soemitro  (1988:5).  Pajak adalah iuran rakyat kepada kas Negara berdasarkan Undang-undang (yang dipaksakan) dengan  tidak  dapat  jasa  imbal  (kontraprestasi).  Yang  langsung  dapat  ditunjukan  dan digunakan  untuk  membayar  pengeluaran  umum.  Menurut  Musgrave  (1991:  205-443): bahwa  pajak-pajak  yang  dipungutkan  dikenakan  pada  sektor  swasta  tanpa  adanya tanggungjawab dari pemerintah kepada pihak yang membayar.  Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa ciri-ciri melekat pada pajak:
1.  Pajak dipungut berdasarkan Undang-undang serta peraturan pelaksanaanya yang sifatnya dapat di paksakan.
2.  Dalam  pembayaran  pajak  tidak  dapat  adanya  kontraprestasi  individual  oleh pemeritah.
3.  Pajak dipungut oleh Negara baik pemerintah pusat maupun pemerintah daerah.
4.  Pajak  diperuntukan  bagi  pengeluaran  pemertintah.  Yang  bila  dari  pemasukanya masih terdapat surplus, dipergunakan untuk membiayai publik investmen.
5.  Pajak mempunyai tujuan mengatur kebijaksanaan perpajakan.

## Prinsip Adam Smith
Prinsip  pokok  pungutan  pajak  yang  dikemukakan  oleh  Adam  Smith  dalam  buku “ANINQUIRI  INTO  THE    NATURE  NCAUSES  OF  THE  WEALTH  OF  NATIONS ”  yang dinamakan Smith Canon adalah sebagi berikut (Suparmoko 1987: 94-97) 1.  Prinsip  kesamaan  ( equity )  artinya  bahwa  beban  pajak  harus  sesuai  dengan kemampuan  relatif  dari  setiap  wajib  pajak.  Perbedaan  dalam  tingkat  penghasilan harus  digunakan  sebagai  dasar  dalam  distribusi  beban  pajak  tersebut.  Sehingga bukan  beban  pajak.  Dalam  arti  uang  yang  penting,  tetapi  beban  riil  dalam  arti kepuasan yang hilang.
2.  Prinsip  kepastian  ( certainty )  bahwa  pajak  hendaknya  tegas  ,  jelas  dan  pasti  bagi setiap  wajib  pajak  sehingga  mudah  di  mengerti  oleh  mereka  dan  akan memudahkan administrasi pemerintah sendiri.
3.  Prinsip  kecocokan  /  kelayakan  ( convenience ).  Pajak  jangan  sampai  terlalu menekan  si  wajib  pajak.  Sehingga  wajib  pajak  akan  suka  dan  senang  hati melakukan pembayaran pajak kepada pemertintah.
4.  Prinsip  ekonomi  ( economy )  pajak  hendaknya  menimbulkan  kerugian  yang minimal. Artinya jangan sampai biaya pemungutanya lebih besar dari pada jumlah penerimaan pajaknya.
Simth’s  Canon  ini  masih  dilengkapi  oleh  ahli  lainya  dengan  satu  prinsip  ketepatan ( adequate ).  Pajak  hendaknya  dipungut  tepat  waktunya  dan  jangan  sampai  mempersulit posisi  anggaran  belanja  pemerintah  Musgrave  (1991:  225-443).  Mengemukakan perlakuan khusus terhadap tanah (dibedakan dari kekayaan kena pajak dalam pengertian umum) yang dilakukan berdasarkan alasan efisiensi dan keadilan. Karena “penghasilan” dari  faktor  produksi  yang  mempunyai  penawaran  inelastic  (maka  pengenaan  pajak terhadap tanah  tidak  akan  menimbulkan  “kelebihan  beban”)  exsessburden  (.disamping itu,  pengenan  pajak  tanah  terutama  di  Negara-negara  sedang  berkembang,  dapat

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
digunakan  untuk  mendorong  utilisasi  (penggunaan)  faktor-faktor  produksi  secara  lebih intensif.

## Teori-teori Yang Berkaitan Dengan Nilai Tanah
Tanah  merupakan  sumber  daya  yang  menyediakan  ruang  ( space )  yang  dapat mendukung  semua  kebutuhan  mahluk  hidup.  Pada  dasarnya  ruangan  yang  disediakan sangat  terbatas,  sementara  itu  kebutuhan  akan  tanah  mempunyai  kecenderungan  yang terus  meningkat  dari  tahun  ke  tahun,  baik  untuk  kebutuhan  perumahan,  pertanian, industri, dan lain sebagainya. Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah.

## Nilai Tanah
Nilai  tanah  mempunyai  definisi  atau  pengertian  bermacam-macam  tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah  secara definisi diartikan sebagai    kekuatan  nilai  dari  tanah  untuk  dipertukarkan  dengan  barang  lain.  Sebagai contoh  tanah  yang  mempunyai  produktifitas  rendah  seperti  tanah  padang  rumput  relatif lebih  rendah  nilainnya  karena  keterbatasan  dalam  penggunaannya.  Sedangkan  nilai pasar  tanah    didefinisikan  sebagai  harga  (yang  diukur  dalam  satuan  uang)  yang dikehendaki  oleh  penjual  dan  pembeli  ( Shenknl  1988:  31 )  nilai  atas  sebidang  tanah dicerminkan oleh aliran-aliran keuntungan yang diterima atas pemakaian sebidang tanah tersebut.  Keuntungan-keuntungan tersebut berkaitan dengan pengaruh lingkungan yang dapat  dibedakan  sebagai  faktor  manusia  dan  non  manusia.  Faktor  manusia  berkenaan dengan perbuatan manusia untuk mempertinggi nilai tanah seperti mendirikan bangunan. Faktor  non  manusia  berkenaan  dengan  eksternalitas  yang  diterima  oleh  tanah  tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan  penduduk,  dan  adanya  sarana  jalan,  maka  tanah  akan  bernilai  tinggi  jika dibandingkan  dengan  tanah  yang  tidak  menerima  eksternalitas,  meskipun  luas  dan bentuk  tanah  itu  sama.  Jika  tanah  menerima  eksternalitas  yang  bersifat  negatif.  Seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat kota atau perekonomian , tidak bebas banjir, maka tanah bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negatif ( pearce and tuner 1990: 78 ).
Nilai  tanah dalam konteks pasar properti  adalah nilai pasar wajar yaitu nilai  yang ditentukan  atau  ditetapkan  oleh  pembeli  yang  ingin  membeli  sesuatu  dan  penjual  ingin menjual  sesuatu  berdasarkan  persetujuan  atau  kesepakatan  kedua  belah  pihak  dalam kondisi  wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar  ada proses tranksaksi jual beli sehingga terjadi  kemufakatan.  Pembeli  dan  penjual  mempunyai  tenggang  waktu  yang  cukup  atas properti  yang  diperjualbelikan  dan  bertindak untuk  kepentingan  sendiri.  Nilai  pasar  pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert  (1990:  151-180)  yang  menyebutkan  bahwa    nilai  merupakan  suatu  waktu  yang menggambarkan  harga  atau  nilai  uang  dari  properti,  barang  atau jasa  bagi  pembeli  dan penjual.  Dari  beberapa  pengertian  dapat  disimpulkan  bahwa  nilai  tanah  adalah  ukuran kemampuan  tanah  untuk  menghasilkan  atau  memproduksi  sesuatu  secara  langsung memberikan  keuntungan  ekonomis.  Dalam  konteks  pasar  properti  nilai  tanah  sama dengan harga pasar tanah maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.

## Teori Permintaan Tanah
Model  teori  permintaan  tanah  pertama  kali  dikembangkan  von  Thunen  (1826) merupakan suatu model sewa tanah pada sektor pertanian yang  menyatakan bahwa ada sebuah  tempat  sentral  (kota)  dengan  dikelilingi  oleh  dataran  luas,  dimana  kebutuhan makanan  untuk  kota  tersebut  disediakan  oleh  daerah  disekitarnya.  Anggapan-anggapan yang dipakai oleh model ini adalah :
1.  Hanya ada satu kota yang tidak mempunyai dan tidak cukup untuk pertanian.

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
2.  Tanah  disekitar    perkotaan  hanya  digunakan  untuk  pertanian  dan  mempunyai kurva penawaran yang inelastis sempurna.
3.  Biaya transportasi proporsional terhadap jarak dan kota.
4.  Produksi pertanian mempunyai hasil skala yang tetap.
Asumsi-asumsi  yang  ada  mengesampingkan  perbedaan  intensifitas  tanam,  biaya angkutan  permil  yang  menaik  atau  menurun  serta  kualitas  dan  kesuburan  tanah.  Jika melihat pada definisi sewa ekonomis ( economic rent ) yaitu perbedaan antara pendapatan total dan biaya yang dikeluarkan, maka petani akan memutuskan untuk menanami lahan tersebut atau tidak. Semua lahan yang ada akan menerima sewa ekonomis, tetapi lahan yang  lebih  dekat  dengan  pusat  kota  akan  menerima  keuntunngan  yang  lebih,  sehingga akan menaikan harga tanah di sekitar kota secara umum ada dua macam daya tarik pada suatu lokasi yaitu kemudahan dalam mencapai tempat kerja, belanja kesehatan, sekolah, rekreasi, dan ibadah. Lokasi lainnya memerlukan perjalanan dan keadaan lingkungan fisik dan  social  sperti,  fotografi,  kebersihan  air,  kebersihan  udara  dan  kenyamanan.  Von Thunen  (1826) membahas mengenai  hubungan  lokasi  yang  berada  jauh  dari  pusat  kota bernilai  sewa  tanah.  Maka  semakin  jauh  lokasi  dari  pusat  kegiatan  bisnis  akan menyebabkan  nilai  sewanya  semakin  murah.  Fungsi  biaya  transportasi  dan  fungsi  sewa tanah dapat dilihat dalam gambar 1.a dan gambar 1.b pada gambar 1.a terlihat bahwa U adalah jarak terhadap kota dan C(u) adalah biaya transportasi U Km (kilometer) dari kota gambar  1.b  terlihat  bahwa  U  adalah  jarak  terhadap  kota  dan  R(u)    adalah  sewa  tanah permeter U Km (kilometer) dari kota.
Adanya perbedaan sewa ekonomis pada tiap-tiap jarak, yaitu petani yang mempunyai lokasi tanah lebih dekat dengan pusat kota akan menerima lebih banyak kelebihan hasil penjualan  hasil  pertanian  atas  ongkos  angkut,  dan  mengakibatkan  terjadi  persaingan untuk  mendapatkan  lokasi  tanah  yang  dekat  dengan  pusat  kota  adanya  persaingan tersebut,  pemilik  tanah  akan  menetapkan  sewa  tanah  yang  relevan  dengan  jarak  lokasi pertanian  dengan  pusat  kota.  Sedangkan  pada  jarak  kritis  nilai  sewa  tanah  adalah  nol karena  tidak  ada  sewa  ekonomis  bagi  petani.  Kondisi  sewa  ekonomis  yang  positif merupakan  kondisi  yang  diharapkan  petani  dalam  mendapatkan  lokasi  tanah  pertanian dan ini akan menciptakan sewa tanah yang positif (Prasetyo Soepono 1998: 43-49)

## Pendekatan Penilaian Tanah
Penelitian  properti  merupakan  suatu  proses  penentuan  nilai,  baik  nilai  pasar,  nilai investasi,  nilai  ansuransi,  atau  jenis  nilai  lainnya,  dari  suatu  properti  pada  suatu  tanggal penilaian  tertentu.  Penentuan  nilai  suatu  properti  menurut  American  Institue  Of  Real Estate Appraiser (Wolcott, 1987 : 26-63) dan Ekert et.al (1991 : 151-180) dapat dilakukan melalui  tiga  pendekatan,  yaitu  pendekatan  perbandingan  data  pasar  ( market  data comparison approach ) dan pendekatan pendapatan ( income  apparoach ). Dalam kaitanya dengan  penginventarisasian  dan  penilaian  tanah-tanah  dan  bangunan  yang  berdiri diatasnya ini akan digunakan tiga pendekatan, yaiut pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.

## Ekonomi Tanah Pola Nilai Ekonomis Lahan Kota
Dalam  teori  ini,  nilai  ekonomis  lahan  akan  semakin  tinggi  jika  lokasinya  semakin mendekati  kawasan  pusat  kota.  Karena  pada  umumnya  semakin  mendekati  kawasan pusat  kota  akan  semakin  tinggi  tingkat  kemudahan  prsarana  dan  sarananya.  Sehingga semakin  strategis  dan  produktif  nilai  lahan  tersebut.  Sebaliknya  nilai  dan  harga  lahan akan semakin rendah tingkatanya jika lokasinya semakin menuju ke bagian luar kota. Hal ini  terjadi  karena  segala  kemudahan  relatif  semakin  berkurang  dengan  lokasi  semakin mengarah  ke  bagian  pinggiran  kota  atau  luar  kota,  sekalipun  dari  segi  kemampuan kualitas  lahan  semakin  tinggi.  Dengan  upaya-upaya  peningkatan  kemudahan

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
(aksessibilitas)  seperti  pembangunan  jalan  atau  prasarana  dan  saarana  lainnya,  maka harga lahan tersebut semakin naik.

## Teori Pemanfaatan Tanah
Menurut  Levy  (1985  :  64)  secara  umum  terdapat  tiga  teori  yang  menjelaskan mengenai  pola  pemanfaatan  tanah  di  perkotaan  yaitu  teori  ekologi  perkotaan,  teori ekonomi neo kalsik dan teori sturktural. Teori ekologi perkotaan sebagai dasar teori yang menjelaskan pola pengunaan lahan yang pertama kali dikembangkan di Chicago School of  Urban  Sosilogy tahun  1920.  Dalam  teori  ini  deikenal  tiga  macam  pola  penggunaan tanah di kota yaitu (1) model jalur konsentris, (2) model sektoral, dan (3) model pusat lipat ganda.

## Teori Tanah
Tanah arti lahan ( site ) adalah permukaan daratan dengan kekayaan benda padat, cair dan  gas,  sendangkan  tanah  ( Soil )  yang  dimaksud  dalam  hal  ini  adalah  benda  yang berwujud  padat,  cair  dan  gas  yang  tersusun  oleh  bahan  organik  dan  anorganik  yang terdapat  dalam  tanah.  Tanah  banyak  dijadikan  sebagai  barang  investasi  yang menguntungkan  dan  sekaligus  mendorong  untuk  melakukan  spekulasi  karena  disatu aspek  ketersediaan  lahan  tersebut,  sedangkan  diaspek  lain  pemerintah  akan  lahan semakin  bertambah  terus,  sehingga  mengakibatkan  nilai  tanah  menjadi  mahal  terutama bila  berdekatan  dengan  pusat-pusat  kota  tanah  mempunyai  kekuatan  ekonomis  dimana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek  penwaran  sanagat  inelastis,  ini  berarti  harga  tanah  pada  wilayah  tertentu  akan tergantung  pada  faktor  permintaan,  seperti  kepadatan  penduduk  dan  tingkat pertumbuhanya,  tingkat  kesempatan  kerja  dan  tingkat  pendapatan  masyarakat  serta kapasitas system transportasi dan tingkat suku bunga ( Eckert 1990 : 151-180 ) .

## Konsep Nilai dan Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Segala  aktifitas  manusia  memerlukan  ruang  sekalipun  harus  dibayar  mahal. Kebutuhan  ruang  yang berada diatas  tanah  tersebut menjadi  kebutuhan  dasar sehingga tanah menjadi komoditas ekonomi yang dapat dipertukarkan  melalui mekanisme tertentu. Hal ini menunjukan bahwa tanah mempunyai nilai.
Dalam  jurnal  American  Institut  of  Real  Estate  Appraisers  (Wolcott,  1987  :  22-63), mengemukakan empat faktor yang dapat mempengaruhi nilai harta tanah dan bangunan antara lain:
1.  Faktor ekonomi, ditunjukan dengan hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan  ekonomi  suatu  masyarakat  untuk  memenuhi  kebutuhan  dan keinginannya.  Variabel  permintaan  meliputi  jumlah  tenaga  kerja,  tingkat  upah, tingkat  pendapatan  dan  daya  beli,  tingkat  suku  bunga  dan  biaya  transsaksi variabel  penawaran  meliputi  jumlah  tanah  yang  tersedia,  biaya  perizinan,  pajak dan biaya overhead lainnya.
2.  Faktor  sosial,  ditunjukan  dengan  karakteristik  penduduk  yang  meliputi  jumlah penduduk, jumlah keluarga, jumlah tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain- lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
3.  Faktor  pemerintah,  seperti  halnya  berkaitan  dengan  ketentuan  perundang- undangan  dan  kebijakan  pemerintah  bidang  pengembangan  atau  penggunaan tanah ( zoning ). Penyediaan fasilitas dan  pelayanan oleh  pemerintah mempengaruhi  pola  penggunaan  tanah, misalnya  fasilitas  keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
4.  Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan tata letak atau lokasi dan ketersediaan fasilitas sosial.
Menurut Abd. Rahman M. Noor (1997 : 125): penilaian adalah suatu penaksiran dan pendapatan  atas  nilai  dari  suatu  harta  tanah  atau  kekayaan  oleh  seorang  penilai  yang
didasari  intrepretasi  dari  faktor-faktor  dan  keyakinan  pada  waktu  atau  tanggal  tertentu. Sedangkan  Wolcott  (1987  :  22-63)  mengemukakan  bahwa  konsep  nilai  ditimbulkan karena adanya faktor-faktor ekonomi sebagai berikut:
1.  Kegunaan  ( utility ),  yaitu  kemampuan  suatu  benda  untuk  memuaskan  keinginan, kebutuhan  dan  selera,  misalnya  tanah  yang  dapat  dibangun  rumah  di  atasnya sebagai  tempat  tinggal  manusia.  Kegunaan  suatu  properti  tergantung  pada karakterisitknya,  seperti  ukuran  (luas  tanah  atau  banguan),  design  bangunan, aksesibilitas,  lokasi,  hak  kepemilikan  dan  bentuk  lain  dari  kegunaan  yang berpengaruh pada nilai properti.
2.  Kelangkaan ( scarcity ), yaitu suatu barang yang tersedia dalam jumlah yang terbatas akan menjadikan benda tersebut bernilai atau dapat juga dikatakan ketersediaan atau penawaran suatu komoditas relatif terhadap permintaanya.
3.  Keinginan  ( desire/demand ),  bahwa  permintaan  tehadap  suatu  benda  menunjukan benda tersebut bernilai atau harapan pembeli terhadap suatu komoditas untuk dapat memuaskan kebutuhan hidupnya atau keinginan individunya.
4.  Daya beli efektif ( effective purchasing power ), adalah kemampuan seseorang secara individu  atau  kelompok  untuk  berpartisipasi  di  pasar  dalam  memperoleh  suatu komoditi,  ditukar  dengan  sejumlah  uang  tertentu  atau  barang  lain  yang  setara dengannya.
Interaksi  faktor-faktor  tersebut  diatas  menciptakan  nilai  yang  tercermin  dalam prinsip  ekonomi  permintaan dan  penawaran.  Pemerintah  suatu  komoditas  teripta  karena komoditas  tersebut  memmiliki  kegunaan  dan  keterbatasan  di  pasar.  Permintaan  juga dipengaruhi oleh keinginan untuk memuaskan kebutuhan tetapi dibatasi oleh kemampuan daya  beli.  Seperti  pada  permintaan,  penawaran  suatu  komditas  dipengaruhi  juga  oleh kegunaan  dan  keterbatasan  dipasar.  Suatu  komoditas  akan  disediakan  dipasar  apabila dapat memberikan kepuasan kepada pembelinya. Apabila daya beli masyarakat menurun maka  penawaran  suatu  komoditas  akan  berkurang,  sebaliknya  apabila  daya  beli masyarakat meningkat maka penawaran suatu komoditas akan meningkat pula.
Menurut  Eldred  (1987  :  4)  faktor-faktor  yang  menentukan  nilai  ekonomi  dari  suatu properti tanah adalah:
1.  Permintaan  yang  menunjukan  keinginan  dan  kemampuan  seseorang  untuk membeli atau menyewa suatu properti.
2.  Kegunaan  yang  menunjukan  manfaat  dari  properti  subyek  yang  dapat memberikan kepuasan pada konsumen.
3.  Kelangkaan  yang  menunjukan  kuantitas  dan  kualitas  dari  properti  lain  yang bersaingan dengan properti subyek yang bersangkutan.
4. Tranferbility yaitu,  menunjukan  pengalihan  hak-hak  properti  dari  satu  pihak  ke pihak lain melalui jual beli, sewa dan kontrak.

## C.  Metodologi
Penelitian ini merupakan studi kasus di Kota Bogor penelitian ini hanya meneliti obyek PBB  sektor  perkotaan  dan  tidak  mengacu  pada  obyek  pedesaan,  kehutanan, pertambangan  serta  perkebunan.  Data  yang  digunakan  adalah  data  primer  dan  data sekunder.  Data  primer  didapat  dengan  melakukan  wawancara  yang  dipandu  dengan kuisioner pada beberapa sample rumah tangga, sedangkan data sekunder diperoleh dari Kantor Dinas Pendapatan Kota Bogor, kantor pertanahan nasional kota Bogor  dan data pendukung  penelitian  yang  diambil  dan  diterbitkan  oleh  Badan  Pusat  Stastistik  Kota Bogor.

## Teknik Pengumpulan Data

## 1.  Populasi dan Sampel Penelitain
Teknik  pengambilan  sampel  di  lakukan dengan metode purposive  sampling artinya,  bahwa  populasi  yang  dijadikan  sampel  penelitian  adalah  populasi  yang memenuhi  kriteria  sampel  tertentu  sesuai  tujuan  penelitian  dan  apa  yang  harus diwakili tergantung pada penilaian atau pertimbangan dari peneliti.

## 2.  Instrumen Penelitian
Penelitian  ini  memerlukan  6  (enam)  instrumen  yang  digunakan  untuk mengumpulkan  data,  yaitu  :  (1)  instrumen  kepadatan  penduduk,  (2)  instrument jarak tanah ke pusat kota, (3) instruen lebar jalan, (4) instrument kondisi jalan, (5) instrument  ketersediaan  sarana  transportasi  umum,  (6)  instrument  nilai  tanah (rupiah).

## 3.  Teknik Pengumpulan Data
Sesuai dengan variabel penelitian yang telah disebutkan, maka ada 3 (tiga) jenis data yang akan dijaring dalam penelitian ini. Ketiga jenis tersebut adalah (1) data  tentang  penghasilan  wajib  pajak,  (2)  data  tentang  tata  letak/lokasi  obyek pajak, dan (3) data tentang besarnya PBB.

## Metode  Analisis
Teknik  analisis  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  pengembangan pendekatan  diatas,  dengan  mengenakan  salah  satu  metode  kuadrat  terkecil  biasa,  jika diterapkan dalam model regresi ganda akan diperoleh sebagai berikut:
Y
=  β0+ β1X1+ β2X2+ β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ei
Dimana ;
Y = Niali Tanah (rupiah) X1 = kepadatan Penduduk (orang) X2 = Jarak tanah ke pusat kota (km) X3 = lebar jalan (meter)
X4 = Variabel dummy kondisi jalan (Aspal/tidak) 1 jika ada, 0 jika tidak
X5 =  Variabel  dummy  ketersediaan  sarana  tranportasi  angkutan  umum bus/angkot    (ada/tidak) 1 jika ada. 0 jika tidak
X6 = Variabel dummy lingkungan bebas banjir 1 jika bebas banjir, 0 jika banjir B0 = Koefisien regresi / Konstanta
ei = Nilai variabel gangguan

## D. Hasil dan Pembahasan
Dalam  penelitian  ini  terdapat  tiga  hipotesis  dan  diuji  dengan  metode  statistic melalui  pengujian  korelasi  dan  regresi.  Data  yang  dipakai  dalam  pengujian  hipotesis  ini adalah  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 ),  tata  letak/lokasi  objek  pajak  (X 2 )  dan besarnya PBB (Y).

## 1.  Pengujian Regres
Data  yang  didapat  dengan  mengunakan  program  SPSS  versi  11  tentang  korelasi mempergunakan  rumus  regresi  sederhana  dan  rumus  untuk  regresi  berganda,  untuk lebih  lengkap  bagaimana  cara  perhitungannya  dalam  menghasilkan  angka-angka dapat dilihat pada lampiran.
a.  Hubungan  Antara  Tingkat  Penghasilan  Wajib  Pajak  (X 1 )  dengan  Besarnya PBB (Y)
Hubungan  antara  variabel  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 )  dengan  besarnya PBB  (Y)  terlebih  dahulu  dilakukan  dengan  teknik  statistic  analisis  regresi,  untuk
menguji  apakah  hubunganya  bersifat  linear.  Jika  bersifat  hubungannya  tidak lancar, maka teknik analisis regresi dan korelasi tidak dapat dilakukan.
Hubunngan  tigkat  penghasilna  wajib  pajak  dengan  besarnya  PBB  dinyatakan deng an persamaan regresi Ŷ = a + bX 1 , dengan mengunakan program SPSS versi 11  dapat  diperoleh  persamaan  regresi Ŷ = 36,100 = 0,199X 1 .  Hasil  analisis  linier sederhana  terdapat  data  penelitian  tersebut  menghasilakn  arah  regresi  sebesar 0,1999X 1 dan konstanta sebesar 36,100. Persamaan Ŷ = 36,100 = 0,199X 1 yang diperoleh  pperlu  diuji  dan  apakah  sesuai dengan data-data perhitungannya. Untuk itu perlu diuji kekeliruan dan ukuran tuna cocok.  Hasil  perhitungan  kelinearitas  persamaan  regresi  digunakan  tabel  analisis varians sebagai berikut :
Tabel 1. Tabel Uji Linearitas dan Uji Signifikansi Besarnya PBB (Y) atas Tk. Penghasilan Wajib Pajak (X 1 )
Ŷ = 36,100 = 0,199X 1 Sumber Varians dk JK RJK F hitung F tabel 0,05 0,01 Total 59 1921,933 Regresi (b/a) Sisa 1 58 106,602 1815,331 106,602 31,299 13,406* 4,006 7,093 Tuna Cocok Galat 9 49 23,246 82,072 2,583 3,137 2,835 ns 2,077 2,793
Sumber : Data Penelitian Yang Diolah
sementara  itu  F hitung diperoleh  harga  13,406.  Dengan  demikian  F hitung >  F tabel sehingga  persamaan  regresi  pada  taraf  kepercayaan  95%  dan  99%  dapat disimpulkan  sangat  signifikan  dan  dapat  dikatakan  regresi  liniear  dapat  diterima, maka  hubungan  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 )  dengan  besarnya  PBB  (Y) dapat dilakukan pengujian hipotesis dengan korelasi.
Untuk  melihat  apakah  terdapat  hubungan  positif  antara  tingkat  penghasilan  waj pajak  (X 1 ),  dengan  besarnya  PBB  (Y)  digunakan  analisa  korelasi  sederhana. Rangkuman hasil perhitungan korelasi dan uji keberartian korelasi tersebut dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2. Rangkuman Hasil Perhitungan Korelasi dan Uji t Tk. Penghasilan Wajib Pajak (X 1 ) dengan Besarnya PBB (Y) Koefisien Korelasi (r) Koefisi en Determinan (r 2 ) Signifikan
t hitung t tabel 0,0 5 0,01 0,236 0,055 3,84 6 2.0 00 2.660

## Sumber : Data Penelitian Yang Diolah
Berdasrkan  perhitungan  pada  tabel  di  atas  memperlihatkan  bahwa  koefisien korelasi  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 )  dengan  besarnya  PBB  (Y)  adalah positif dengan koefisien korelasi r = 0,236. keberartian nilai korelasi ini diuji dengan pengujian  t  dari  perhitungan  harga  t hitung =  3,846.  Sementara  harga  t tabel untuk harga α = 0,01 adalah 2.660 dan α = 0,05 adalah 2.000. Jadi t hitung > t tabel sehingga

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
korelasi  significan  pada  taraf  kepercayaan  95%  dan  99%.  Dengan  demikian terdapat  hubungan  positif  antara  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 )  dan besarnya PBB (Y).
Besarnya  faktor  determinasi  hubungan  antara  variable  tingkat  penghasilan  wajib pajak  dengan  variabel  besarnya  PBB  adalah  r  =  0,236  atau  23,60%.  Artinya kenaikan  dan  penurunan  jumlah  besarnya  PBB  dapat  ditentukan  oleh  variable tingkat penghasilan wajib pajak sebesar 23,60%.
b.  Hubungan antara Tata Letak / Lokasi Objek Pajak (X 2 ) dengan Besarnya PBB (Y)
Hubungan  antara  variabel  tata  letak/lokasi  objek  pajak  (X 2 )  dengan  variabel besarnya  PBB  (Y)  terlebih  dahulu  dilakukan  dengan  teknikk  stataistik  analisis regresi,  untuk  menguji  apakah  hubunganya  bersifat  linear.  Jika  sifat  hubunganya tidak lancar, maka teknik analisis regresi dan korelasi tidak dapat dilakukan. Hubungan  variabel  tata  letak/lokasi  objek  pajak  dengan  variabel  besarnyaPBB dinyatakan  dersamaan  regrei  Ŷ  =  a  +  bX 2 ,  diperoleh  persamaan  regresi Ŷ  = 20,750  +  0,550X 2 .  Hasil  analisis  linear  sederhana  terhadap  data  penelitian tersebut penghasilan arah regresi sebesar 0,550X 2 dan konstan sebesar 20,750. Persamaan Ŷ = 20,750 + 0,550X 2 yang diperoleh perlu diuji apakah sesuai dengan data-data perhitungannya. Untuk itu perlu diuji kekeriluan dan ukuran tuna cocok. Hasil perhitungan kelenaritas persamaan regresi digunakan tabel analisis varians sebagai berikut :
Tabel 3. Tabel Uji Linearitas dan Uji Tatafikansi Besarnya PBB (Y) atas Tata Letak/Lokasi Objek Pajak (X 2 ) Ŷ = 20,750 + 0,550X 2 Sumber Varians d k JK R JK F
hitung
F tabel 0,05 0,01 Total 5 9 192 1,933 Regresi (b/a) Sisa 1 5 8 701, 550 122 0,383 7 01,550 2 1,041 3 3,342** 4, 006 7,0 93 Tuna Cocok Galat 1 1 4 7 38,8 18 66,7 08 5 ,966 3 ,529 2, 741 ns 1, 999 2,6 50

## Sumber : Data Penelitian Yang Diolah
Catatan :     **=Regresi sangat signifikanfikan ( F hitung =33,342 > F tabel =4,006) ns = Regresi berbentuk linear ( F hitung =2,741 < F tabel =1,999) JK    = Jumlah Kuadrat Dk   = Derajat Kebebasan KT   = Kuardrat Tengah F h = Nilai F Hitung F t =  Nilai F Tabel Berdasrkan  hasil  perhitungan  pengujian  signifikanfikan  regresi  diperoleh  F tabel dengan dk 1,58 pada α = 0,01 adalah 7,093 dan α = 0,05 adalah 4,006, sementara itu  F hitung diperoleh  harga  33,342.  Dengan  demikian    F hitung >  F tabel ,  sehingga persamaan  regresi  pada  taraf  kepercayaan  95%  dan  99%  dapat  disimpulkan

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
sangat  signifikanfikan  dan  dapat  dikatakan  regresi  linear  dapat  diterima,  maka hubungan  tata  letak/lokasi  objek  pajak  (X 2 )  dengan  besarnya  PBB  (Y)  dapat dilakukan pengujian hipotesis dengan korelasi.\
Untuk melihata  apakah  terdapat  hubungan positif  antara variabel  tata  letak/lokasi objek  pajak  (X 2 )  dengan  variabel  besarnya  PBB  (Y)  digunakan  analisis  korelasi sederhana.  Rangkuman  hasil  perhitungan  korelasi  dan  uji  keberartian  korelasi tersebut dapat dilihat pada tabel 13.
Tabel 4. Rangkuman Hasil Perhitungan Korelasi dan Uji t Tata Letak/Lokasi Objek Pajak (X 2 ) dengan Besarnya PBB (Y)
Koefi sien Korelasi (r) Koefisien Determinan (r 2 ) Signifikan
t hitung t tabel 0,0 5 0,01 0,604 0,365 5,77 4 2.0 00 2.66 0
Sumber : Data Penelitian Yang Diolah
Berdasarakan  perhitungan  pada  tabel  di  atas  memperlihatkan  bahwa  koefisien korelasi  variabel  tata  letak/lokasi  objek  pajak  (X 2 )  dengan variabel  besarnya PBB (Y) adalah positif dengan koefisien korelasi r = 0,604. Keberartian nilai korelasi ini diuji  dengan  pengujian  t  dari  perhitungan  harga  t hitung =  5,774.  Sementara  harga t tabel untuk α  =  0,01  adalah  2,660  dan  α  =  0,05  adalah  2.000.  Jadi  t hitung >  t tabel sehingga  korelasi  signifikan  pada  taraf  kepercayaan  95%  dan  99%.  Dengan demikian terdapat hubungan positif antara variable tata letal/lokasi objek pajak (X 2 ) dan variable besarnya PBB (Y).
Besarnya faktor determinasi hubungan antara tata letak/lokasi objek pajak dengan variable  besarnya  PBB  adalah  r  =  0,604  atau  60,40%.  Artinya  kenaikan  dan penurunan  jumlah  besarnya  PBB  dapat  ditentukan  oleh  variable  tata  letak/lokasi objek pajak sebesar 60,40%.
c.  Hubungan  anatara  Tk.  Penghasilan  Wajib  Pajak  (X 1 )  dan  Tata  Letak/Lokasi Objek Pajak (X 2 ) dengan Besarnya PBB (Y) Hubungan dan besarnya sumbangan variable tingkat penghasilan wajib pajak (X 1 ) dan  variabel  tata  letak/lokasi  objek  pajak  (X 2 )  secara  bersama-sama  dengan variable  besarnya  PBB  (Y)  dapat  diketahui  dengan  mempergunakan  analisis regresi  berganda,  sedangkan  regresi  berganda  ini  dipergunakan  dengan  tujuan untuk mengetahui apakah hubungan itu berarti atau tidak. Hubungan anatara variable tingkat penghasilan wajib pajak (X 1 ) dan variabel tata letak/loakasi  objek  pajak  (X 2 )  secara  bersama-sama  dengan  variable  besarnya PBB  (Y)  terlebih  dahulu  dilakukan  dengan  teknik  stataistik  analisis  regresi,  untuk menguji apakah hubungannya bersifat linear. Jika sifat hubungannya tidak lancar, maka teknik analisis regresi dan korelasi tidak dapat dilakukasn Hubungan  variabel  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  dan  variabel  tata  letak/lokasi objek  pajak  secara bersama-sama dengan variabel  besarnya  PBB.  Hasil  analisis linear berganda terhadap data penelitian tersebut tidak dapat digunakan karena X 1 tidak signifikan.
Hasil perhitungan kelinearitas persamaan regresi digunakan tabel analisis varians sebagai berikut :

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
Tabel Uji Linearitas dan Uji Signifikansi Besarnya PBB (Y) atas Tk. Penghasilan Wajib Pajak (X 1 ) dan Tata Letak/Lokasi Objek Pajak (X 2 ) Sumb er Varians d k JK R
JK
F hit ung F tabel 0,0 5 0,0 1 Regre si Sisa 2 5 7 71 9,669 39, 129 3 59,834 1, 058 17, 060** 3, 158 4, 998 Total 5 9 19 21,933 Sumber : Data Penelitian Yang Diolah
Catatan :     **=Regresi sangat signifikan ( F hitung =17,060 > F tabel =3,158) (regresi linear dapat diterima) RJK =rata-rata jumlah kuadrat JK    =Jumlah Kuadrat dk   =Derajat Kebebasan Berdasrkan hasil perhitungan pengujian signifikansi regresi diperoleh F tabel dengan dk 2,57 pada α = 0,01 adalah 4,998 dan v = 0,05 adalah 3,159 sementara itu F hitung diperoleh  harga  17,060.  Dengan  demikian  F hitung >  F taebl sehingga  persamaan regresi taraf kepercayaan 95% dan 99% dapat disimpulkan dengan signifikan dan dapat  dikatakan  regresi  linear  dapat  diterima,  maka  hubungan  variabel  tingkat penghasilan wajib pajak (X 1 ) dan variabel tata letak/lokasi objek pajak (X 2 ) secara bersama-sama  atas  variabel  besarnya  PBB  (Y)  dapat  dilakukan  pengujian hipotesis dengan korelasi.
Untuk  melihat  apakah  terdapat  hubungan  positif  antara  variabel  tingkat penghasilan wajib pajak (X 1 ) dan variabel tata letak/lokasi objek pajak (X 2 ) secara bersama-sama  atas  variabel  besaranya  PBB9  (Y)  digunakan  analisis  korelasi sederhana.  Rangkuman  hasil  perhitungan  korelasi  dan  uji  keberartian  korelasi tersebut dapat dilihat pada taebl 15.
Tabel 6. Rangkuman Hasil Perhitungan Korelasi dan Uji t Tk. Penghasilan Wajib Pajak (X 1 ) dan Tata Letak/Lokasi Objek Pajak (X 2 ) atas besarnya PBB (Y)
Sumber : Data Penelitian Yang Diolah
Catatan :
a untuk total skor variabel X 1
b utnuk total skor variabel X 2
Koefisie n Korelasi
(R y.12 )
Koefis ien Determinan (R y.12 ) 2
Signifikan t hitung t tabel 0,05 0,01 0,612 0,374 2,92 7 a
5,39 1 b 2.00 0 2.66 0

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
Bedasrkan  perhitungan  pada  tabel  di  atas  memperlihatkan  bahwa  koefisien korelasi variabel tingkat penghasilan wajib pajak (X 1 ) dan variabel tata letak/lokasi objek  pajak  (X 2 )  secara  bersama-sama  atas  variabel  besarnya  PBB  (Y)  adalah positif  dengan  koefisien  korelasi  R y.12 =  0,612.  keberartian  nilai  korelasi  ini  diuji dengan pengujian t dari perhitungan harga t hitung untuk X 1 =2,927 dan harga t hutang untuk X 2 =5,931. sementar harga t tabel utnuk α = 0,01 adalah 2,660 dan α = adalah 2.000. Jadi t hutang > t tabe; secara bersam-samaX 1 dan X 2 sehingga korelasi signifikan pada  taraf  kepercayaan  95%  dan  99%.  Dengan  demikian  terdapat  hubungan positif  antara  variabel  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 )  dan  variabel  tata letak/lokasi  objek  pajak  (X 2 )  secara  bersama-sama  atas  variabel  besarnya  PBB (Y).
Besarnya  faktor  determinasi  hubungan  antara  variabel  tingkat  penghasilan  wajib pajak  dan  variabel  tata  letak/lokasi  objek  pajak  dengan  variabel  besarnya  PBB adalah  R y.12 =  0,612  atau  61,20%.  Artinya  kenaikan  dan  penurunan  jumlah besarnya PBB dapat ditentukan oleh variabel tingkat penghasilan wajib pajak dan tata letak/lokasi objek pajak sebesar 61,20%.

## 2.  Pengujian Korelasi
Data  yang  didapat  dengan  mengunakan  program  SPSS  versi  11  tentang  korelasi mempergunakan  rumus Pearson  Correlation  Product  Moment ,  untuk  n  =  60  dari  r tabel didapat angka sebesar 0,254. Dengan acuan r hitung < 0,254 berarti  instrumen tersebut kuat.  Pada  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 )  dengan  besarnya  PBB  (Y)  dengan mengunakan  rumus  r hitung =  0,236  yang  menggambarkan  atau  mengatakan  bahwa adanaya hubungan searah dan kurang kuat/lemah dikarenakan r hitung yang diperoleh dibawah dari 0,254.
Pada  variabel  tata  letak/lokasi  objek  pajak  (X 2 )  dengan  besarnya  PBB  (Y)  dengan mengunakan  rumus  diperoleh  r hitung =  0,604  yang  menggambarkan  atau  mengatakan bahwa  adanya hubungan  yang  searah  dan  kuat dikarenakan  r hitung yang  diperoleh diatas dari0,254.

## a.  Uji Korelasi Parsial
Dari hasil analisis data dan pengujian hipotesis diperoleh temuan bahwa terdapat hubungan positif antara tingkat penghasilan wajib pajak dan tataletak/lokasi objek pajak  dengan  besarnya  PBB.  Hasil  ini  menunjukan  bahwa  ketiga  hipotesis penelitian  dapat  diterima.  Berarti  asumsi-asumsi  yang  mendasari  pengkajian teoritis ternyata didukung oleh data empirik yang diperoleh dari responden.
1)  Hubungan antara Tingkat Penghasilan  Wajib  Pajak  (X 1 )  dengan  Besarnya PBB (Y)
Pengertian  penghasilan/pendapatan  bagi  wajib  pajak  adalah  kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh wajib pajak, baik yang berasal dari dala negeri  maupun  dari  luar  negeri  yang  dapat  dipakai  untuk  konsumsi  atau menambah kekayaan wajib pajak yang bersangkutan dengan nama dan dalam bentuk  apa  pun.  Jadi  penghasilan/pendapatan  bagi  wajib  pajak  sangalah penting  guna  membiayai  kehidupan  sehari-hari,  smeakin  tinggi  tingkat penghasilan (X 1 ) yang diperoleh atau didapatkan oleh wajib pajak semakin baik pula  kehidupan  ekonominya  sehari-hari.  Dengan  kehidupan  ekonomi  wajib pajak lebih baik (pendapatan lebih tinggi) mengakibatkan semakin mampu dan lancar bagi wajib pajak untuk melunasi kewajibanya membayar Pajak Bumi dan Bangunan  ke  Kantor  Pelayanan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  yang  terdekat dimana wajib pajak tinggal.
Berdasrkan uraian di atas penerimaan PBB yang diterima KPBB (Kantor Pajak Bumi  dan  Bangunan)  berhubungan  dnegan  penghaisilan  wajib  pajak  (X 1 ).

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X
Semakin  rendah  penghasilan/pendapatan  wajib  pajak  (X 1 )  berakibat  semakin meningkat  jumlah  PBB  terhutang  dan  semakin  tinggi  wajib  pajak  (X 1 )  akan semakin sedikit jumlah PBB terhutang. Dengan demikian, sangatlah jelas sekali ada hubungan  positif  antara  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  dengan  besarnya PBB yang diterima dengan korelasi sebesar 0,236.
2)  Hubungan  antara  Tata  Letak/Lokasi  Objek  Pajak  (X 2 )  dengan  Besarnya PBB (Y)
Sesuai  dengan  sifat  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  yang  mempunyai  sifat kebendaan, maka pada prinsipnya Pajak Bumi dan Bangunan  memperhatikan tata  letak/lokasi  objek  pajak,  sebagai  dasr  pengenaanya  yang  dikenai  sesuai dengan  Niali  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)-nya  apakah  besar  atau  kecil.  Besar kecilnya PBB yang didapatkan sebagai pencerminan peran serta dan kegotong royongan  masyarakat  dalam  membiayai  pembangunan  di  daerha-daerah. Semakin  strategi  lokasi  dan  mempunyai  daya  jual  tinggi  akan  mengakibatkan harga Nilai Jual Objek Pajak semakin tinggi dan besar pajak terutang semakin besar pula.
Berdasrkan uraian di atas penerimaan PBB yang diterima KPBB berhubungan dengan tataaa letak/lokasi objek pajak (X 2 ), semakin tak ada artinya tanah/bumi dan bangunan akibat tata letaknya kurang baik akan mengakibatkan NJOP-nya semakin kecil pula, semakin kecil penerimaan PBB (Y) yang terhutang. Begitu sebaliknya  semakin  berarti  dan  setratergisnya  letak  Bumi  dan  Bangunan  yang dipunyai  wajib  pajak  akan  mengakibatkan  NJOP-nya  tinggi  pula  apakah  wajib pajak  mampu  untuk  membayarnya.  Oleh  karena  itu  terdapat  hubungan  positif antara  tata  letak/lokasi  objek  pajak  dengan  besarnya  PBB  ditandai  dengan korelasi sebesar 0,604.
3)  Hubungan antara Tk. Penghasikan Wajib Pajak (X 1 ) dan Tata Letak/Lokasi Objek Pajak (X 2 ) secara bersama-sama dengan Besarnya PBB (Y) Tingkat  penghasilan  wajib  pajak  (X 1 )  sangat mempengaruhi  akan kemampuan dari  wajib pajak itu sendiri untuk melaksanakan kewajibannya yaitu membayar pajak atas Bumi dan Bangunan ke KPBB yang terdekat.
Begitu pula tat letak/lokasi objek pajak yang strategis dan mempunyai daya jual yang  tinggi  akan  berdampak  tingginya  jumlah  pajak  terutang  yang  harus dibayar.
Tingkat penghasilan  wajib pajak (X 1 ) dan tat  letak/lokasi objek pajak (X 2 ) tidak signifikan sehingga persamaan regresinya tidak dapat digunakan.

## 3. Keterbatasn Penelitian
Penelitian  ini  telah  dilaksanakan  dengan  mengunakan  metode  dan  prosedur  yang sistematik,  untuk  mendapatkan  hasil  yang  objektif.  Untuk  mendaptakna  hasil  yang smepurna  sangatlah  sulit,  karena  keterbatasan  pelaksanaan  penelitian.  Keterbatasan dalam penelitian ini yang memungkinkan dapat mengurangi kesempurnaan tesis ini. Penelitian  ini  hanya  membahas  hubungan  tingkat  penghasilan  wajib  pajak  dan  tata letak/lokasi  objek  pajak  dengan  besarnya  PBB.  Untuk  mendapatkan  hasil  yang  lebih baik  perlu  diadakan  studi  lebih  lanjut  tentang  fktor-faktor  lain  yang  memberikan konstribusi terhadap jumlah besarnya PBB.

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X

## E. Kesimpulan dan Saran
Kesimpulan
a.  Faktor  kepadatan  penduduk,  jarak  ke  pusat  kota,  lebar  jalan,  kondisi  jalan, ketersediaan  sarana  transportasi  angkutan  umum  bus/angkot,  dan  yang  terakhir adalah faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh terhadap nilai tanah di Kota Bogor  sebagai lokasi obyek penelitian.
b.  Faktor  kepadatan  penduduk  akan  memberikan    pengaruh  positif  sebesar  0,209%, faktor  jarak  ke  pusat  kota  akan  memberikan  pengaruh  negatif  terhadap  nilai  tanah sebesar  -0,163%  bila  jarak  tersebut  bertambah  1%.  Lebar  jalan  akan  memberikan pengaruh  positif  terhadap  nilai  tanah  sebesar  0,402%  bila  jalan  tersebut  bertambah 1%. Kondisi jalan akan member pengaruh positif terhadap nilai tanah sebesar 0,391%. Faktor  ketersediaan  sarana  transportasi  angkutan  umum  bus/angkot  memberikan pengaruh  positif  terhadap  nilai  tanah  sebesar  0,208%  bila  di  lokasi  obyek  tersedia sarana  transportasi  angkutan  umum  bus/angkot.  Sedangkan  yang  terakhir  faktor lingkungan  bebas    banjir  akan  memberikan  pengaruh  positif  terhadap  nilai  tanah sebesar 0,212% jika di lokasi obyek tidak terjadi banjir.
Berdasarkan hasil dari penelitian ini, maka dapat diberikan saran sebagai berikut:
a.  Untuk penelitian yang akan datang diharapkan dapat dilakukan pada obyek penelitian yang  berada  selain  nilai  tanah  dengan  jumlah  sampel  yang  lebih  banyak  pula.  Perlu juga pengkaijan bangunan yang kemungkinan akan mempengaruhi nilai tanah.
b.  Untuk  penelitian  yang  akan  datang  berkaitan  dengan  nilai  tanah,  diperlukan  juga memasukan  variabel  keamanan  yang  kemungkinan  akan  berpengaruh  pada  nilai tanah.
c.  Penelitian  ini  dilakukan  terhadap  data cross section ,  oleh  karena  itu  terdapat kemungkinan  peluasan  penelitian  dengan  menguji  apakah  variabel-varabel  yang berpengaruh  terhadap  statistik  signifikan  dalam  penelitian  ini  tetap  konsisten  dalam waktu yang berbeda.
Adapun keterbatasan-keterbatasan dalam penelitian ini  adalah:
a.  Variabel-variabel  bebas  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  terbatas  hanya  pada faktor-faktor kepadatan penduduk, lebar jalan, jarak ke pusat kota, ketersediaan sarana transportasi, dan bebas banjir.
b.  Obyek  penelitian  ini  hanya  mengkaji  nilai  tanah  belum  memasukan  nilai  bangunan yang berada diatas properti tanah yang kemungkinan akan mempengaruhi nilai tanah.
c.  Penelitian  ini dilakukan hanya di enam kecamatan. Untuk penelitian mendatang, agar mendapatkan  hasil  yang  lebih  baik  hendaknya  memperbanyak  lokasi  penelitian dengan wilayah yang beragam dan dapat mewakili segala aspek penelitian.
.

## ISSN ( print ) : 2598-9545 & ISSN (online) : 2599-171X

## Daftar Pustaka
Anonim,  2000, Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  12  Tahun  1994  Perubahan atas  Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  12  Tahun  1985  tentang Pajak Bumi dan Bangunan , Sinar Grafika, Jakarta.
Anonim, 2001 , Propenas Tahun 1999-2004 , Eko Jaya, Jakarta.
Budi, Harjanto dan Rianto Edi. R, 1999, Analisis LPM Terhadap Pengaruh Faktor Lokasi aksesibilitas  dalam  mempengaruhi  nilai  tanah, Jurnal  Survai  dan  Penilaian Properti , Vol.014,p.31-39.
Damayanti,  A.  dan  Syah  Alfian,  1998.  Upaya  Mengendalikan  Harga  Tanah  Melalui Pendekatan Spesial, Jurnal Survei dan Penelitian Properti, Vol. 011.p.29.
Damodar,  Gujarati,  1995, Ekometrika  Dasar, Alih  Bahasa  Sumarno  Zain,  Erlangga, Jakarta.
Dunford,R.W. Marti and R.C. Mitlehammer, 1985, A Case  Study of Rural Land Prices at The  Urban  Fringe  Including  Subjective  by  Expectation, Land  Economics, Vol.61.No.61.p.191-203.
Eckert,  J.K,  1990, Properti  Appraisal  and  Assessment  Administration ,  IAAO,  Chicago Illinois.p.151-180.
Eldred,  Gary,  1987, Real  Estate  Analysis  and  Strategy, Haper  &  Row,  Publisher Newyork.p.4.