Abstrak― Seiring  dengan  bertambahnya  jumlah  penduduk  di Indonesia  khususnya  di  kabupaten  Lamongan,  maka kebutuhan  masyarakat  akan  tersedianya  sebuah  tempat tinggal  semakin  meningkat.  Hal  tersebut  berdampak  pada semakin  banyaknya  kegiatan  konstruksi  hunian,  terutama perumahan.  Makalah  ini  memaparkan penetapan  harga jual unit  rumah.  Studi  kasus  yang  digunakan  adalah  unit  rumah pada  perumahan  Griya  Agung  Permata,  Lamongan. Penetapan  harga  jual  dilakukan  dengan  metode  analisa  titik impas  yang  mempertemukan  kurva  biaya  dan  kurva pendapatan.  Kurva  biaya  diperoleh  dari  perhitungan  biaya tetap dan biaya variabel yang dibutuhkan. Kurva pendapatan diperoleh dari kurva permintaan yang diperoleh berdasarkan survey  ke  masyarakat.  Berdasarkan  analisa  tersebut  didapat harga jual  Rp. 157.719.976 untuk tipe 40 dengan jumlah unit optimum  56  unit,  Rp.  182.967.719  untuk  tipe  50  dengan jumlah  unit  optimum  65  unit,    dan    Rp.  298.743.102  untuk tipe 70 dengan jumlah unit optimum 52 unit.
Kata  Kunci: analisa  titik  impas, griya  agung  permata, penetapan harga jual

## I. PENDAHULUAN
EIRING  dengan  bertambahnya  jumlah  penduduk  di Indonesia  khususnya  di  kabupaten  Lamongan,  maka kebutuhan  masyarakat  akan  tersedianya  tempat  tinggal semakin meningkat. Hal tersebut berdampak pada semakin banyaknya kegiatan konstruksi hunian, terutama perumahan.
Perumahan  Griya  Agung  Permata  terletak  di  wilayah kecamatan Babat, kabupaten Lamongan dan dikembangkan oleh  PT.  Karya  Usaha  Mandiri  Pratama.  Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalis ini dibangun di atas  lahan  seluas  kurang  lebih  3,6  hektar,  serta  berada  di kawasan  bebas  banjir.  Perumahan  Griya  Agung  Permata menawarkan produk berupa rumah tinggal tipe 40, tipe 50, dan tipe 70.
Dalam  penentuan  harga  jual  unit  rumah  pihak pengembang  memiliki  peranan  yang  penting.  Sebelum menetapkan  harga  jual  unit  rumah,  pihak  pengembang perlu  menghitung  dengan  cermat  agar  semua  unit  rumah pada  perumahan  laku  terjual.  Selain  itu,  harga  jual  unit rumah  yang  ditetapkan  dapat  diterima  oleh  pengembang melebihi  biaya-biaya  yang  dikeluarkan  dan  harga  tersebut juga  dapat  diterima  oleh  konsumen.  Oleh  sebab  itu,  harga jual  adalah  faktor  utama  yang  wajib  diperhatikan  pihak pengembang  karena  harga  jual  rumah  merupakan  acuan pertimbangan  pemilihan  rumah  oleh  pembeli,  disamping
berbagai  fasilitas  yang  ditawarkan.  Berdasarkan  latar belakang  tersebut  maka  perlu  dilakukan  analisa  penetapan harga  jual  unit  rumah  tipe  40,  tipe  50,  dan  tipe  70  di perumahan  Griya  Agung  Permata  berdasarkan  analisa biaya dan permintaan pasar.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Analisa  penetapan  harga  jual  unit  rumah  di  perumahan Taman  Tasik  Madu  Indah,  Malang.  Dalam  menetapkan harga  jual  unit  rumah  menggunakan  dua  metode pendekatan,  yaitu  biaya  dan  permintaan.  Dalam  analisa data untuk pendekatan biaya digunakan metode analisa titik impas, sedangkan untuk pendekatan permintaan menggunakan  metode  survei  dengan  cara  pendekatan kuesioner [1].
Untuk  mengetahui  harga  jual  unit  rumah  pada  proyek Perumahan Soka Park, Bangkalan. Metode yang digunakan adalah  analisa  titik  impas  ( Break  Even  Point )  yang mempertemukan kurva permintaan dan kurva biaya. Kurva biaya  diperoleh  dari  perhitungan  biaya  tetap  dan  biaya variabel,  sedangkan  kurva  permintaan  diperoleh  dari kuesioner terhadap calon pembeli [2].
Untuk  menganalisa  biaya  dan  permintaan  pada penetapan harga marginal unit rumah di Perumahan Royal Regency, Lumajang. Perhitungan yang digunakan berdasarkan biaya-biaya yang telah dikeluarkan, yaitu biaya tetap  dan  biaya  variabel.  Metode  yang  digunakan  adalah metode analisa marginal [3].

## III.  METODOLOGI

## A. Langkah Penelitian
Diagram alir penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.

## Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah di Perumahan Griya Agung Permata, Lamongan
Muchamad Faridz Hidayat dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : christiono@ce.its.ac.id
S Rumusan Masalah Studi Pustaka Pengumpulan Data Data Primer: Kuesioner Data Sekunder: Biaya tetap Biaya variabel Latar Belakang

## B. Data
Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  jenis  data  yang  akan digunakan, dua jenis data tersebut yaitu:
1. Data Primer
Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh  melalui sumber-sumber  asli,  sumber  asli  disini  diartikan sebagai  sumber  pertama  dari  mana  data  tersebut diperoleh.  Pada  penelitian  ini  data  primer  diperoleh melalui survei terhadap masyarakat.
2. Data Sekunder Data  sekunder  terdiri  dari  data-data  mengenai  biaya pembangunan perumahan Griya Agung Permata.

## C. Kurva Biaya
Untuk membuat kurva biaya, perlu dilakukan identifikasi biaya-biaya  yang  diperlukan  dalam  proyek  pembangunan perumahan  Griya  Agung  Permata,  setelah  itu  dapat  dibuat sebuah kurva biaya seperti pada Gambar 2.

## D. Kurva Permintaan
Kurva permintaan diperoleh dengan survei menggunakan  kuesioner.  Kuesioner  digunakan  untuk mengetahui seberapa besar permintaan masyarakat terhadap unit rumah di perumahan Griya Agung Permata.

## E. Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas
Dalam  menetapkan  harga,  digunakan  metode  analisa titik  impas  dan  analisa  marginalitas,  yang  menggunakan persamaan  MC=MR  untuk  mencari  Q.  MR  ( marginal revenue )  adalah  perubahan  pendapatan  untuk  perubahan satu  unit  yang  terjual,  merupakan  turunan  dari  TR. Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q. MC ( marginal cost )  adalah  perubahan  biaya  yang  disebabkan  perubahan satu unit rumah yang terjual [5].

## IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A.  Kurva Biaya
Kurva biaya dibentuk dari 2 komponen kurva yaitu kurva biaya  tetap  dan  kurva biaya variabel. Yang termasuk biaya variabel  adalah  biaya  tanah  untuk  kavling  rumah,  biaya konstruksi  rumah,  biaya  perizinan,  dan  biaya  sertifikasi tanah, sedangkan yang termasuk biaya tetap adalah :
1. Biaya tanah untuk fasilitas umum
2. Biaya konstruksi jalan
3. Biaya konstruksi Daerah Hijau (Taman)
4. Biaya penerangan jalan umum
5. Biaya pemasaran
Berdasarkan  analisa  dan  perhitungan,  persamaan  biaya total per tipe  rumah dapat dilihat pada  Tabel 1, sedangkan kurva biaya total per tipe rumah dapat dilihat pada Gambar 3 s/d Gambar 5.
Tabel 1. Persamaan Biaya Total Tip e Variabel Biaya Tetap Biaya Variabel Persamaan Unit (Rp) (Rp) Biaya Total 40 Q1 5.606.034.319,35 66.027.000 5.606.034.319,35 +  66.027.000 Q1 50 Q2 3.693.898.582,52 74.226.000 3.693.898.582,52 +  74.226.000 Q2 70 Q3 2.172.881.519,13 114.073.000 2.172.881.519,13
+  114.073..000Q3
Gambar 3. Kurva Biaya Total Tipe 40
VC TC=FC+VC biaya FC volume Gambar 2. Kurva Biaya  [4] Menetapkan kurva permintaan Menetapkan kurva biaya Gambar 1 Diagram Alir Penelitian Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas (MC = MR) Hasil dan Pembahasan Kesimpulan dan Saran
Gambar 5. Kurva Biaya Total Tipe 70

## B.  Kurva Permintaan
Untuk  mengetahui  kesediaan  para  responden  dalam membeli  rumah  pada  proyek  perumahan  Griya  Agung Permata  dalam  tingkatan  harga  tertentu,  maka  dilakukan survei. Hasil survei dapat dilihat pada Tabel 2 s/d Tabel 4.
Tabel 2. Hasil Kuesioner Tipe 40 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 189000000 29 9 2 0 0 40 199000000 14 19 6 1 0 40 209000000 5 18 13 4 0 40 219000000 0 6 26 5 3 40 229000000 0 3 13 16 8 40 239000000 0 0 7 14 19 40 249000000 0 0 0 6 34 40
Tabel 3. Hasil Kuesioner Tipe 50 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 230000000 28 10 2 0 0 40 240000000 18 17 4 1 0 40 250000000 2 25 10 3 0 40 260000000 0 8 26 4 2 40 270000000 0 3 16 15 6 40 280000000 0 0 11 13 16 40 290000000 0 0 2 7 31 40
Tabel 4. Hasil Kuesioner Tipe 70 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 385000000 18 8 6 7 1
40 395000000 14 9 6 9 2
40 405000000 7 16
2 10
5 40 415000000 3 17
4 10 6 40 425000000 0 14
10 8 8
40 435000000 0 8
13 11 8 40 445000000 0 5 9 16 10 40
Agar dapat dijadikan kurva permintaan yang menggambarkan  hubungan  harga  yang  ditetapkan  pada berbagai  tingkatan  dan  tingkat  permintaan,  hasil  survei perlu  diolah  kembali.  Pengolahan  data  hasil  survei dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan dilakukan untuk  mendapatkan  jumlah  permintaan  menurut  tingkat
harga.  Pembobotan  merupakan  proses  perkalian  antara jumlah  kesediaan  responden  pada  masing-masing  tingkat permintaan dengan nilai probabilitasnya. Nilai probabilitas untuk  masing  tingkat permintaan yaitu: Pasti membeli (1), Ingin membeli (0,75), Mungkin membeli (0,5), Tidak ingin membeli  (0,25),  Pasti  tidak  membeli  (0).  Berdasarkan perhitungan, maka jumlah permintaan per tipe rumah dapat dilihat pada Tabel 5 s/d Tabel 7.
Tabel 5. Jumlah Permintaan Tipe 40 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 189000000 29 6,75 1 0 0 36,75
199000000 14 14,25 3 0,25 0 31,5 209000000 5 13,5 6,5 1 0 26
219000000 0 4,5 13 1,25 0 18,75
229000000 0 2,25 6,5 4 0 12,75 239000000 0 0 3,5 3,5 0 7
249000000 0 0 0 1,5 0 1,5
Tabel 6. Jumlah Permintaan Tipe 50 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 230000000 28 7,5 1 0 0 36,5
240000000 18 12,75 2 0,25 0 33 250000000 2 18,75 5 0,75 0 26,5
260000000 0 6 13 1 0 20 270000000 0 2,25 8 3,75 0 14
280000000 0 0 5,5 3,25 0 8,75 290000000 0 0 1 1,75 0 2,75
Tabel 7. Jumlah Permintaan Tipe 70 Harga Pasti Ingin Mungkin Tidak Ingin Pasti Tidak Total (Rp) Membeli Membeli Membeli Membeli Membeli 385000000 18 6 3 1,75 0 28,75 395000000 14 6,75 3 2,25 0 26
405000000 7 12 1 2,5 0 22,5
415000000 3 12,75 2 2,5 0 20,25 425000000 0 10,5 5 2 0 17,5
435000000 0 6 6,5 2,75 0 15,25 445000000 0 3,75 4,5 4 0 12,25
Hubungan  antara  tingkat  harga  dan  jumlah  permintaan menghasilkan kurva seperti Gambar 6 s/d Gambar 8
Gambar 7. Kurva Permintaan Rumah Tipe 50
Gambar 8. Kurva Permintaan Rumah Tipe 70
Dari kurva permintaan dapat diperoleh persamaan harga jual  dari  setiap  rumah  yang  ada  pada  proyek  perumahan Griya Agung Permata, yaitu:
1. Tipe 40, P = -1.664.249Q1 + 250.917.920
2. Tipe 50, P = -1.720.019Q2 + 294.768.954
3. Tipe 70, P = -3.674.033Q3 + 489.792.818

## C.  Penetapan Harga
Dalam  menetapkan  harga,  penelitian  ini  menggunakan metode  analisa  titik  impas,  yang  mempertemukan  antara kurva  permintaan  dan  kurva  biaya.  Persamaan  MR=MC digunakan  untuk  mencari  volume  atau  Q  untuk mendapatkan keuntungan maksimum.(Gaspersz,2001) MR atau Marginal Revenue adalah perubahan pendapatan  untuk  perubahan  satu  unit  yang  terjual, merupakan turunan dari TR. TR atau Total Revenue adalah total pendapatan yang diperoleh dari hasil perkalian antara harga jual dan volume.
MC  atau  Marginal  Cost  adalah  perubahan  biaya  yang disebabkan  oleh  perubahan  satu  unit  rumah  yang  terjual, merupakan  turunan  dari  TC.  TC  atau  Total  Cost  adalah biaya  total  yang  dibutuhkan  untuk  membuat  seluruh  unit rumah.
1. Penetapan Harga Tipe 40
Dari  perhitungan  kurva  permintaan  pada  subbab  3.B, diperoleh persamaan harga jual untuk tipe 40 adalah: P = -1.664.249Q1 +  250.917.920 Dimana  P  adalah  Harga  Jual,  dan  Q1  adalah  jumlah  unit terjual untuk rumah tipe 40.
Dengan  demikian  dapat  ditentukan  persamaan  pendapatan total (TR) sebagai berikut:
TR  = P x Q1 = (-1.664.249Q1 + 250.917.920) x Q1 = -1.664.249Q1 2 + 250.917.920Q1
Keuntungan maksimum tercapai apabila: MR = MC
MR  adalah  turunan  dari  persamaan  pendapatan  total  (TR) terhadap jumlah unit terjual, sehingga MR dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut:
MR  =  TR/  Q1 MR  = -3.328.498Q1 + 250.917.920
MC  adalah  turunan  dari  persamaan  biaya  total  (TC) terhadap  jumlah  unit  terjual,  sehingga  MC  dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut:
MC  =  TC/  Q1
Persamaan  biaya  total  (TC)  sesuai  dengan  perhitungan yang terdapat pada Tabel 4 adalah: TC   = 5.606.034.319,35 + 66.027.000Q1 Sehingga MC dapat dihitung sebagai berikut: MC  =  TC/  Q1 MC  = 66.027.000
Volume untuk mencapai keuntungan maksimum adalah: MR   = MC -3.328.498Q1 + 250.917.920     = 66.027.000 Q1 = 56 unit Berdasarkan  jumlah  unit  untuk  mencapai  keuntungan maksimum  tersebut,  dapat  dihitung  harga  jual  sebagai berikut:
P = -1.664.249Q1 + 250.917.920 P = -1.664.249 (56) + 250.917.920 P = Rp. 157.719.976,00 Dengan  demikian  harga  jual  unit  rumah  tipe  40 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp. 157.719.976,00 per unit dengan jumlah unit terjual optimum 56 unit.
2. Penetapan Harga Tipe 50
Dari  perhitungan  kurva  permintaan  pada  subbab  3.B, diperoleh persamaan harga jual untuk tipe 50 adalah: P = -1.720.019Q2 + 294.768.954
Dengan  demikian  dapat  ditentukan  persamaan  pendapatan total (TR) sebagai berikut:
TR  = P x Q2 = (-1.720.019Q2 + 294.768.954) x Q2 = -1.720.019Q2 2 + 294.768.954Q2
Keuntungan maksimum tercapai apabila: MR = MC
MR dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MR  =  TR/  Q2 MR  = -3.440.038Q2 + 294.768.954
MC dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MC  =  TC/  Q2
Persamaan  biaya  total  (TC)  sesuai  dengan  perhitungan yang terdapat pada Tabel 4 adalah: TC   = 3.693.898.582,52 + 74.226.000Q2 Sehingga MC dapat dihitung sebagai berikut: MC  =  TC/  Q2 MC  = 74.226.000
Volume untuk mencapai keuntungan maksimum adalah: MR = MC -3.440.038Q2 + 294.768.954     = 74.226.000 Q2 = 65 unit Berdasarkan  jumlah  unit  untuk  mencapai  keuntungan maksimum  tersebut,  dapat  dihitung  harga  jual  sebagai berikut:
P = -1.720.019Q2 + 294.768.954 P = -1.720.019 (65) + 294.768.954 P = Rp. 182.967.719,00 Dengan  demikian  harga  jual  unit  rumah  tipe  50 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp. 182.967.719,00 per unit dengan Q optimum 65 unit.
3. Penetapan Harga Tipe 70
Dari  perhitungan  kurva  permintaan  pada  subbab  3.B, diperoleh persamaan harga jual untuk tipe 70 adalah: P = -3.674.033Q3 + 489.792.818
Dengan  demikian  dapat  ditentukan  persamaan  pendapatan total (TR) sebagai berikut: TR  = P x Q3 = (-3.674.033Q3 + 489.792.818) x Q3 = -3.674.033Q3 2 + 489.792.818Q3
Keuntungan maksimum tercapai apabila: MR = MC
MR dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MR  =  TR/  Q3 MR  = -7.348.066Q3 + 489.792.818 MC dapat ditentukan melalui perhitungan sebagai berikut: MC  =  TC/  Q3
Persamaan  biaya  total  (TC)  sesuai  dengan  perhitungan yang terdapat pada Tabel 4 adalah: TC   = 2.172.881.519,13 + 114.073.000Q3 Sehingga MC dapat dihitung sebagai berikut:
MC  =  TC/  Q3 MC  = 114.073.000
Volume untuk mencapai keuntungan maksimum adalah: MR   = MC -7.348.066Q3 + 489.792.818     = 114.073.000 Q3 = 52 unit
Berdasarkan  jumlah  unit  untuk  mencapai  keuntungan maksimum  tersebut,  dapat  dihitung  harga  jual  sebagai berikut:
P = -3.674.033Q3 + 489.792.818 P = -3.674.033 (52) + 489.792.818 P = Rp. 298.743.102,00
Dengan  demikian  harga  jual  unit  rumah  tipe  70 berdasarkan analisa titik impas untuk mendapat keuntungan maksimum adalah Rp  298.743.102,00 per unit dengan Q optimum 52 unit.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisa  dapat  disimpulkan  bahwa harga jual unit rumah yang sesuai dengan analisa biaya dan analisa permintaan pasar yaitu :
1. Harga  Jual  Tipe  40  adalah  Rp.  157.719.976,00  dengan jumlah unit rumah optimum 56 unit.
2. Harga  Jual  Tipe  50  adalah  Rp.  182.967.719,00  dengan jumlah unit rumah optimum 65 unit.
3. Harga  Jual  Tipe  70  adalah  Rp.  298.743.102,00  dengan jumlah unit rumah optimum 52 unit.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Wardani.  2011. Analisa  Penetapan  Harga  Jual  Unit  Rumah  di Perumahan  Taman  Tasik  Madu  Indah,  Malang .  Tugas  Akhir Jurusan Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
[2] Fahad  dan Christiono Utomo (2013). Analisa Penetapan Harga Jual Unit  Rumah  pada  Proyek  Perumahan  Soka  Park,  Bangkalan . Jurnal Teknik ITS Vol. 2 No. 2 Hal. C173-C177.
[3] Damayanti  dan  Christiono  Utomo  (2014). Analisa  Biaya  dan Permintaan  pada  Penetapan  Harga  Marginal  Unit  Rumah  di Perumahan  Royal  Regency,  Lumajang .  Jurnal  Teknik  ITS  Vol.  3 No. 1 Hal. D36-D40.
[4] I Nyoman Pujawan. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya: Guna Widya [5] Vincent Gaspersz. 2001. Ekonomi Manajerial Pembuatan Keputusan Bisnis . Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama.