## EKSISTENSI HAK TANGGUNGAN SEBAGAI LEMBAGA JAMINAN  HAK ATAS TANAH (TINJAUAN FILOSOFIS)
St. Nurjannah Universitas Islam Negeri (UIN) Alauddin Makassar
Email: adzan_amjah@yahoo.co.id

## Abstract
Responsibility  rights  is  charged  against  by  guarantee  rights  is  land  right as  referred  to  in  Law  of  No.5  Year  1960  about  Regulation  Of  Base  Specifics  of Agraria. Existence of guarantee institute (responsibility rights) very supporting in era development of economics. Especially from entrepreneur requiring credit for the  development  of  effort  him.  Growth  of  commerce  and  economics  followed  by growth  of  requirement  of  credit and  giving  of  credit facility will  need guarantee for the shake of security [gift/ giving] of credit
Keyword : Rights Responsibility, Institute Guarantee Land right

## Abstrak
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang  No.5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria.  Keberadaan  lembaga  jaminan  (hak tanggungan)  sangat  menunjang  dalam  era  pembangunan  ekonomi,  terutama  dari pengusaha  yang  membutuhkan  kredit  untuk  pengembangan  usahanya. Perkembangan  ekonomi  dan  perdagangan  yang  diikuti  oleh  perkembangan kebutuhan  akan  kredit  dan  pemberian  fasilitas  kredit  memerlukan  jaminan  demi keamanan pemberian kredit.
Kata Kunci : Hak Tanggungan, Lembaga Jaminan Hak Atas Tanah

## PENDAHULUAN
anah menempati posisi yang sangat penting dalam kerangka pembangunan sehingga tanah ditempatkan sebagai modal pembangunan.  Kompleksnya masalah pertanahan yang dihadapi sekarang ini dapat menghambat proses pembangunan  yang  sedang  berjalan,  sehingga  pembaruan  dalam  hukum pertanahan  nasional  kita  sangat  diperlukan.  Lahirnya  Undang-Undang  Hak Tanggungan  (UUHT) yaitu UU No.4 Tahun 1996 dengan judul “Undang-Undang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan Tanah”    merupakan  contoh    produk  hukum  dalam  rangka  pembaharuan  hukum pertanahan  Indonesia  serta  untuk  mewujudkan  unifikasi  hukum  tanah  nasional. Sebagaimana  pendapat  dari  Boedi  Harsono  bahwa  karena  hak  jaminan  yang dikenal dalam UUPA adalah hak tanggungan, maka konversi hak hipotik tentunya menjadi  hak  tanggungan  pula. 1 Hal  ini  menunjukkan,  bahwa  lembaga  jaminan atas  tanah  juga  mengalami  unifikasi.  Anggapan  bahwa  hipotik  sebagai  lembaga yang  berasal  dari  hukum  tanah  barat  dan credietverband sebagai  lembaga  yang bergerak  dalam  suasana  hukum  adat  masih  tetap  ada  dan  berlaku,  maka  berarti membiarkan  tetap  berlangsungnya  dualisme  dan  perkembangan  jaminan  atas tanah, hal mana terang akan bertentangan dengan tujuan utama UUPA.
Keberadaan  UUHT  tersebut  merupakan  bagian  yang  tak  terpisahkan  dari pelaksanaan pasal 51  Undang_undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA),  dimana  disebutkan  bahwa  hak  tanggungan  yang dapat    dibebankan    pada  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha  dan  Hak  Guna  Bangunan tersebut  dalam  pasal  25,  33  dan  39  diatur  dengan  Undang-Undang’.  Disini  telah diamanahkan  lembaga  hak  jaminan  yang  kuat  yang  dapat  dibebankan  pada  hak atas  tanah  sebagai  pengganti  lembaga  Hipotik  dan Creditverband .  Keberadaan lembaga  hipotik  dan creditverband yang  merupakan  produk  zaman  kolonial Belanda dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perbankan khususnya dalam bidang perkreditan dan jaminan kredit . dan  juga  dengan  berlakunya  UUHT  maka  ketentuan  mengenai  hipotik  dan crdeitverband sebagaimana  tersebut  dalam  Buku  II  BW  sepanjang  mengenai pembebanan  hak  tanggungan  pada  hak  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang berkaitan  dengan  tanah  dinyatakan  tidak  berlaku  lagi.  Khusus  mengenai  hipotik
1 M.Jafar.  2001. Kepemilikan  Atas  Satuan  Rumah  Susun  Sebagai  Obyek  Hak Tanggungan. Jurnal  Hukum  Toposantaro.  Vo.2  No.5.  Fakultas  Hukum-Universitas  Tadulako,  H.
42
T
yang  tidak  berlaku  lagi  hanya  yang  menyangkut  pembebanan    hipotik  atas  hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
Dalam UUPA  yang ditunjuk sebagai hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan kredit dengan dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha dan  hak  guna  bangunan,  sebagai  hak  yang  wajib  didaftar  dan  menurut  sifatnya dapat  dipindahtangankan.    Terhadap  hak  pakai  dalam  UUPA  tidak  ditunjuk sebagai    objek  hak  tanggungan  karena  hak  pakai  tidak  termasuk  dalam  hak-hak yang  wajib  didaftarkan  sehingga  tidak  memenuhi  asas  publisitas  untuk  dapat dijadikan  jaminan  utang.  Namun  dalam  perkembangannya  dengan  UUHT    hak pakai  atas tanah negarapun dapat  didaftarkan dan hak pakai  yang didaftarkan itu menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindahtangankan.
UUPA  berdasarkan  atas  hukum  adat  maka  keberadaan  UUHT  pun didasarkan  atas  hukum  adat.  Salah  satu  asas  yang  terkandung  dalam  UUHT adalah  asas  pemisahan  horizontal.  Terhadap  berlakunya  hukum  adat  ini disyaratkan dalam pasal 5 UUPA  yaitu hukum agraria yang berlaku atas bumi,air dan  ruang  angkasa  ialah  hukum  adat  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan kepentingan nasional dan negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa dengan sosialisme  Indonesia  serta  dengan  peraturan  yang  tercantum  dalam  undang- undang  ini  dan  dengan  peraturan  lainnya,  segala  sesuatu  dengan  mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.
Prinsip pemisahan horizontal  inilah yang membedakan  dengan hukum agraria  dengan  hukum  perdata  (BW)  yang  pada  dasarnya  menganut  asas perlekatan      yang  memandang  bahwa  bangunan-bangunan  dan/atau  tanaman- tanaman  yang  tertancap  di  atas  tanah  merupakan  bagian  daripada  tanah  (Pasal 571,  1165  BW).  Hukum  tanah  nasional  yang  berdasar  hukum  adat  (asas horizontal) maka segala benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dibebani  hak  tanggungan  itu  tidak  dengan  sendirinya  dibebani  pula  dengan  hak tanggungan  yang  dibebankan  atas  tanah  tersebut.  UUHT  dalam  penerapan hukumnya  tidak  menerapkan  asas  pemisahan  horizontal  secara  mutlak Sebagaimana  pendapat  dari  Sutan  Remi  Sjahdeni  bahwa  pembebanan  hak tanggungan  atas  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  dengan  tanah  hanya  terjadi bila  dengan  tegas  dinyatakan  dalam  Akta  Pemberian  hak  tanggungan  yang bersangkutan. 2 Bila hal itu tidak dinyatakan dengan tegas (secara eksplisit), maka hak tanggungan hanya terjadi atas tanahnya saja.
2 Sutan Remi Syahdeini. 1996. Hak Tanggungan, Asas-Asas Ketentuan Pokok Dan Masalah-Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai UUHT) . Airlangga University Press, Surabaya, H. 47
Sehubungan dengan kebutuhan akan modal guna melaksanakan kegiatan usaha  maka  lembaga  perkreditan  berperan  penting  dalam  pembangunan  begitu pula  dana  yang  disediakan    adalah  milik  masyarakat,  maka  pemberian  kredit tersebut  perlu  dilindungi.    Untuk  menghindari  pengembalian  dana  yang  macet sangat  dibutuhkan    adanya  lembaga  jaminan  yang  kuat  yang  dapat  memberikan kepastian  bagi  pelunasan  utang  debitur  (penerima  kredit).  Oleh  Maria S.W.Sumardjono,  dinyatakan  bahwa  karena  kegiatan  perkreditan    tersangkut berbagai  pihak  maka  dalam  UU  ini  kepentingan  berbagai  pihak  tersebut diperhatikan  dan  memperoleh  keseimbangan  dalam  perlindungan  serta  kepastian hukumnya. 3
Lembaga  perkreditan  seperti  bank  cenderung  lebih  menerima  jaminan kebendaan  maupun jaminan perorangan ( personal  guaranty ), karena merupakan jaminan  yang  paling  disukai  dan  menguntungkan  kreditur    adalah  jaminan  hak tanggungan  (dahulu  hipotik)  oleh  karena  di  dalam  perjanjian  ditentukan  benda tertentu yang diikat perjanjian, dan obyek jaminan yang diutamakan adalah tanah sebab nilai tanah tidak pernah berkurang.

## PEMBAHASAN

## A. Pengertian Hak Tanggungan
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang  No.5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang tertentu  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu terhadap  kreditur-kreditur  lain.  Adapun  beberapa  unsur  pokok  dari  hak tanggungan adalah:
1. hak yaitu hak jaminan;
2. yang dibebankan atas tanah sebagai yang dimaksud oleh UUPA;
3. berikut  atau  tidak  berikut  dengan  benda-benda  yang  merupakan  satu kesatuan dengan tanah itu;
4. untuk pelunasan utang tertentu;
5. memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu terhadap kreditur yang lain.
3 Maria.S.W.Sumardjono.  1997 .  Prinsip  Dasar  dan  Isyu  Di  Seputar  UUHT .  Jurnal Hukum Bisnis. Vol.1. Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta, H. 37
Hal di atas bila dibandingkan berbeda dengan hak hipotik, yang obyeknya tidak  hanya  tanah  melainkan  juga  benda-benda  yang  tak  bergerak  atau  tetap. Definisi hipotik dalam pasal 1162 BW  yaitu hipotik adalah suatu hak kebendaan atas  benda-benda  tak  bergerak,  untuk  mengambil  penggantian  daripadanya  bagi pelunasan suatu perikatan. Unsur-unsur hipotik yaitu:
1. hipotik adalah suatu hak kebendaan;
2. obyek hipotik adalah benda-benda tak bergerak;
3. untuk pelunasan suatu perikatan.
Jadi,  hak  tanggungan  merupakan  jaminan  atas  tanah  untuk  pelunasan utang  tertentu,  yang  memberi  kedudukan  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu terhadap kreditor-kreditor lainnya. Maksud dari kreditor diutamakan dari kreditor lainnya  yaitu  apabila  debitor  cidera  janji,  kreditor  pemegang  hak  tanggungan dapat  menjual  barang  agunan  melalui  pelelangan  umum  untuk  pelunasan  utang debitor.  Kedudukan  diutamakan  tersebut  tentu  tidak  mempengaruhi  pelunasan utang  debitor  terhadap  kreditor-kreditor  lainnya.  Hukum  mengenai  perkreditan modern yang dijamin dengan hak tanggungan mengatur perjanjian  dan hubungan utang-piutang  tertentu  antara  kreditor  dan  debitor,  yang  meliputi  hak  kreditor untuk    menjual  lelang  harta  kekayaan  tertentu  yang  ditunjuk  secara  khusus sebagai  jaminan  (obyek  hak  tanggungan)    dan  mengambil  pelunasan  piutangnya dari  hasil  penjualan  tersebut  jika  debitor  cidera  janji.  Kreditor  pemegang  hak tanggungan  mempunyai  hak  mendahulu  daripada  kreditor-kreditor  yang  lain (“ droit  de  preference ”)  untuk  mengambil  pelunasan  dari  penjualan  tersebut.
Kemudian  hak  tanggungan  juga  tetap  membebani  obyek  hak  tanggungan ditangan  siapapun  benda  itu  berada,  ini  berarti  bahwa  kreditor  pemegang  hak tanggungan  tetap  berhak  menjual  lelang  benda  tersebut,  biarpun  sudah dipindahkan  haknya  kepada  pihak  lain  (“ droit  de  suite” )  ( Boedi  Harsono , 1999:402).
Hak-hak atas tanah yang ditunjuk oleh UUHT sebagai hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan. Selain hak-hak tersebut hak pakai atas  tanah  negara  yang  sebelumnya  dalam  UUPA  bukan  merupakan  obyek  hak tanggungan.  Dengan  keluarnya  UUHT  No.4/1996  maka  hak  pakai  wajib didaftarkan  dan  menurut  sifatnya  dapat  dipindahtangankan  dapat  juga  dibebani hak  tanggungan.  Selain  itu  rumah  susun  berikut  tanah  dan  benda-benda  yang merupakan satu kesatuan dengan bangunan juga dapat dibebani hak tanggungan.
B. Ciri-Ciri dan Sifat Hak Tanggungan
Adapun ciri-ciri hak tanggungan adalah:
1. droit de prefenrence (pasal 1 angka 1 dan pasal 20 ayat (1) UUHT).
2. droit de suite (pasal 7 UUHT)
3. memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas.
Asas  spesialitas  yaitu  asas  yang  mewajibkan  dalam  muatan  akta pemberian  hak  tanggungan  harus  mencantumkan  ketentuan- ketentuan seperti ditegaskan dalam pasal 11 UUHT. Sedangkan asas publisitas  yaitu  asas  yang  mewajibkan  didaftarkannya  hak tanggungan pada kantor pertanahan setempat (pasal 13 UUHT).
4. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya;
5. objek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel kepailitan pemberi hak  tanggungan  sebelum  kreditor  pemegang  hak  tanggungan mengambil  pelunasan  dari  hasil  penjualan  obyek  hak  tanggungan (pasal 21 UUHT).
Sedang sifat-sifat hak tanggungan antara lain:
1. Tidak dapat dibagi-bagi (pasal 2 UUHT)
Meskipun  sifat  hak  tanggungan  tidak  dapat  dibagi-bagi,  artinya  hak tanggungan  membenani  obyek  secara  utuh,  namun  sifat  ini  tidak  berlaku mutlak  dengan  pengecualian  dimungkinkan  roya  parsial,  sepanjang diperjanjikan dalam Akta  Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
2. bersifat  accesoir  atau  perjanjian  buntutan/ikutan,  maksudnya  perjanjian jaminan  utang  atas  hak  tanggungan  tidak  berdiri  sendiri  karena  ikut  pada perjanjian pokok  yaitu perjanjian utang-piutang,  apabila perjanjian pokok hapus atau batal, maka otomatis perjanjian accesoir menjadi hapus pula. Hak  tanggungan  tidak  dapat  berdiri  sendiri  tanpa  didukung  oleh  suatu perjanjian  (perjanjian  kredit)  antara  debitor  dan  kreditor.  Dalam  perjanjian  itu diatur  tentang  hubungan  hukum  antara  kreditor  dan  debitor,  baik  menyangkut besarnya  jumlah  kredit  yang  diterima  oleh  debitor,  jangka  waktu  pengembalian kredit, maupun jaminan yang nantinya akan diikat dengan hak tanggungan. Oleh karena  hak  tanggungan  tidak  dapat  dilepaskan  dari  perjanjian  kredit,  itulah sebabnya  maka  hak  tanggungan  dikatakan  accessoir  (mengikuti)  perjanjian pokoknya.  Dalam  menjalankan  suatu  perjanjian  khususnya  dalam  perjanjian kredit,  para  pihak  (debitor,  kreditor)  selalu  dibebani  dua  hal  yaitu  hak  dan kewajiban Oleh Subekti (1979:29) mengatakan  suatu perikatan yang dilahirkan oleh  suatu  perjanjian,  mempunyai  dua  sudut:  sudut  kewajiban-kewajiban (obligations) yang dipikul oleh suatu pihak dan sudut hak-hak atau manfaat, yang
diperoleh  oleh  lain  pihak,  yaitu  hak-hak  menurut  dilaksanakannya  sesuatu  yang disanggupi dalam perjanjian itu.
Kredit  yang  diberikan  oleh  kreditor  mengandung  resiko,  maka  dalam setiap  pemberian  kredit,  bank  tidak  diperkenankan  memberikan  kredit  tanpa  ada suatu  perjanjian  tertulis.  Itu  sebabnya  diperlukan  suatu  jaminan  kredit  dengan disertai  keyakinan  akan  kemampuan  debitor  melunasi  utangnya.  Hal  ini  sesuai dengan  ketentuan  pasal  8  UU  Perbankan  No.7/1992  yang  menyatakan  dalam memberikan  kredit,  bank  umum  wajib  mempunyai  keyakinan  atas  kemampuan dan kesanggupan debitor untuk melunasi hutangnya sesuai yang diperjanjikan. Objek Hak Tanggungan
Objek  hak  tanggungan  adalah  hak-hak  atas  tanah  yang  diatur  dalam UUPA.    Benda-benda  (tanah)  akan  dijadikan  jaminan  atas  suatu  utang  dengan dibebani hak tanggungan harus memenuhi syarat sebagai berikut:
1. dapat dinilai dengan uang;
2. harus memenuhi syarat publisitas;
3. mempunyai sifat droit de suite apabila debitor cidera janji;
4. memerlukan penunjukkan menurut UU.
Berkaitan  dengan  hal  tersebut  di  atas  yang  dapat  dijadikan  obyek  hak tanggungan adalah:
1. hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah:
a. hak milik
b. hak guna usaha
c. hak guna bangunan
2. hak  pakai  atas  tanah  Negara  yang  menurut  ketentuan  wajib  didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.  Dijadikannya  hak  pakai  sebagai  obyek  hak  tanggungan merupakan  langkah  maju  dalam  hukum  pertanahan  kita  juga    bagi warga  Negara  asing  menjadi  pemegang  hak  pakai  atas  tanah  Negara yang  bila  hak  tersebut  akan  dijadikan  jaminan  disertai  persyaratan bahwa  modal  yang  diperoleh  harus  dipergunakan  untuk  kegiatan pembangunan  di  Indonesia.  Pengawasan  pemerintah  terhadap  WNA dalam  pencapaian  tujuan  tersebut  masih  susah  untuk  dilaksanakan karena  memang  tidak  ada  penjabaran  lebih  lanjut  dari  maksud ketentuan persyaratan tersebut.
Menurut UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pada pasal 12 ayat (1)    ditegaskan  “Rumah  susun  berikut  tanah  tempat  bangunan  itu  berdiri  serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dpat dijadikan jaminan utang dengan:
a. dibebani hipotik, jika tanahnya tanah milik atau hak guna bangunan.
b. Dibebani  fiducia,  jika  tanahnya  hak  pakai  atau  tanah  Negara,  namun dengan  keluarnya  UUHT  maka  hak  pakai  tidak  lagi  dibebankan dengan fiducia  tetapi dengan hak tanggungan (pasal 27 UUHT).
Selain  obyek  hak  tanggungan  seperti  tersebut  di  atas,  UUHT  juga membuka kemungkinan pembebanan hak tanggungan atas tanah berikut bangunan dan  tanaman  yang  ada  diatasnya  (pasal  4  ayat  (4)),  sepanjang  memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. bangunan  dan  tanah  yang  bersangkutan  merupakan  satu  kesatuan dengan  tanahnya  dan  bangunan  tersebut  melekat  pada  tanah  yang bersangkutan.
b. pembebanannya  dinyatakan  dengan  tegas  oleh  pihak-pihak  yang bersangkutan  dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Ketentuan pasal 4 ayat (4) UUHT tersebut di atas sebagai konsekuensi dari penerapan  asas  pemilikan  secara  horizontal  yang  diambil  dari  hukum  adat. Pemisahan  tanah  dengan  benda-benda  yang  ada  di  atas  tanah  melalui  asas pemisahan  horizontal  dapat  dilakukan  melalui  pendaftaran.  Oleh Mariam  D. Badrulzaman (1997:34)  dikatakan  dengan    pendaftaran  bangunan  (publikasi) maka  benda  itu  dapat  dijadikan  obyek  perikatan  yang  dilepaskan  dari  tanahnya. Arti yuridis dari pendaftaran di sini adalah ialah menciptakan hak kebendaan (real right)  dan  tidak  dipergunakan  dalam  arti  administrasi.  Jika  pemilik  benda  yang sudah  terdaftar  itu  ingin  melakukan  perikatan  terhadap  bangunannya,  dia  tidak membutuhkan  campur  tangan  dari  pemilik  tanah  untuk  ikut  serta  di  dalam perjanjian  yang  diadakannya  ataupun  minta  ijin  dari  pemilik  tanah.  Kemudian dalam pasal 4 ayat (5) UUHT dinyatakan apabila bangunan , tanaman, hasil karya sebagaimana  dimaksud  ayat  (4)  tidak  dimiliki  oleh  pemegang  hak  atas  tanah, pembebanan  hak  tanggungan  atas  benda-benda  tersebut  hanya  dapat  dilakukan dengan  penandatanganan  serta  pada  akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  yang bersangkutan oleh pemilik atau  yang diberi  kuasa untuk  itu olehnya dengan akta otentik.
Dalam  kondisi  demikian  penerapan  pasal  4  ayat  (5)  mungkin  akan mengalami hambatan dalam pelaksanaannya, namun itulah yang dimaksud dalam penjelasan  umum  UUHT  angka  6  yang  memungkinkan  penerapan  asas pemisahan  horizontal  mengikuti  perkembangan.  Seperti  yang  dikemukakan  oleh Maria S.W.Sumardjono (2001:125) “sesuai dengan perkembangan keadaan dan kebutuhan masyarakat sebagaimana nampak dalam praktek sehari-hari penerapan asas horizontal mengalami perkembangan”.
Nilai  tambah  dari  asas  horizontal  bila  dikaitkan  besarnya  jumlah  kredit adalah  perhitungan  nilai  benda  yang  dijaminkan  tidak  semata-mata  diukur  dari harga  tanahnya  saja,  tetapi  juga  bangunan  atau  benda  atau  tanaman  yang  ada diatasnya  yang  dapat  dinilai  sehingga  dapat  meningkatkan  nilai  kredit.  Khusus untuk  tanah  hak  milik  yang  menurut  sifat  dan  tujuannya  tidak  dapat dipindahtangankan  misalnya  tanah  yang  sudah  diwakafkan    dan  tanah  untuk keperluan peribadatan, walaupun didaftar namun karena sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan, maka tidak dapat menjadi obyek hak tanggungan. Suatu obyek  hak  tanggungan  dapat  dibebani  lebih  dari  satu  hak  tanggungan  guna menjamin pelunasan utang.  Benda  yang dibebani hak tanggungan lebih dari satu ini melahirkan pemegang hak tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua dan seterusnya.  Apabila debitor wanprestasi,  maka hak untuk  memperoleh pelunasan utang  debitor  diberikan  lebih  dahulu  pada  kreditor  peringkat  pertama  kemudian kedua  dan  seterusnya.  Peringkat  kreditor  ditentukan  berdasarkan  tanggal pendaftarannya pada kantor pertanahan.
C. Tata Cara Pembebanan Hak Tanggungan
Tata cara pembebanan hak tanggungan terdiri atas dua tahap yaitu:
1. Tahap  pemberian  hak  tanggungan  yang  dilakukan  dihadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang didahului dengan perjanjian utang piutang yang dijamin akta otentik yang dibuat oleh PPAT, pada tahap ini  ada  dua  yaitu  akta  perjanjian  utang  piutang  sebagai  perjanjian pokok  dan  pembebanan  jaminan  (hak  tanggungan)  atas  hak-hak  atas tanah. Perjanjian ini accesoir.
2. Tahap pendaftaran yang dilakukan di kantor pertanahan kabupaten/kotamadya  setempat.  Pendaftaran  dimaksudkan  untuk memenuhi  syarat  publisitas    dengan  tujuan  agar  masyarakat mengetahui bahwa sebidang tanah telah dijadikan obyek jaminan atas hak tanggungan.
Hapusnya hak tanggungan dalam pasal 18 UUHT karena hal-hal berikut:
a. hapusnya piutang yang dijamin dengan hak tanggungan;
b. dilepaskannya  hak  tanggungan  oleh  kreditor  pemegang  hak tanggungan.
c. pembersihan  hak  tanggungan  berdasarkan  penetapan  Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek hak tanggungan, jika  hasil  penjualan  obyek  hak  tanggungan  tidak  cukup  untuk melunasi semua utang debitor. Jika tidak diadakan pembersihan, hak tanggungan  yang  bersangkutan  akan  tetap  membebani  obyek  yang dibeli.
Hapusnya  hak  atas  tanah  yang  dijadikan  jaminan.Sebagaimana  sifat accessoir dari hak tanggungan sebagai jaminan atas tanah, maka apabila perjanjian utang  yang  dijamin  dengan  hak  tanggungan  sebagai  perjanjian  pokok  batal, dengan sendirinya hak tanggungan sangat tergantung adanya piutang yang dijamin  pelunasannya.  Apabila  piutang  telah  dilunasi  atau  hapus  karena  sebab- sebab lain, maka seketika hak tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus pula. Hapusnya  hak  tanggungan  berdasarkan  penetapan  Ketua  Pengadilan  Negeri  atas permohonan  pembeli  obyek  hak  tanggungan,  jika  hasil  penjualan  obyek  hak tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua utang debitor. Jika tidak diadakan pembersihan,  hak  tanggungan  yang  bersangkutan  akan  tetap  membebani  obyek yang  dibeli.  Hapusnya  hak  tanggungan  karena  hapusnya  hak  atas  tanah  yang dibebani tidak menyebabkan hapusnya piutang yang dijamin. Dalam hal hak atas tanah  yang  dibebani  berakhir    berakhir  jangka  waktunya  (pasal  27  UUPA mengenai  hapusnya  hak  milik,  pasal  34    UUPA  mengenai  hapusnya  hak  guna usaha  dan  pasal  40    UUPA  mengenai  hapusnya  hak  guna  bangunan)  dan kemudian diperpanjang, hak tanggungan yang bersangkutan tidak menjadi hapus, karena  hak  atas  tanah  yang  dibebani  tetap  berlangsung  selama  jangka  waktu perpanjangan.  Beda  halnya  jika  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  diperbaharui, karena hak atas tanah yang semula memang hapus. Kalau obyeknya semula tetap akan dijadikan jaminan harus dilakukan pembebanan hak tanggungan baru.

## PENUTUP
Keberadaan  lembaga  jaminan  (hak  tanggungan)  sangat  menunjang  dalam era  pembangunan  ekonomi,  terutama  dari  pengusaha  yang  membutuhkan  kredit untuk pengembangan usahanya  . Perkembangan ekonomi dan perdagangan yang diikuti  oleh  perkembangan  kebutuhan  akan  kredit  dan  pemberian  fasilitas  kredit memerlukan  jaminan  demi  keamanan  pemberian  kredit.  Oleh  karena  itu keberadaan  hak  tanggungan  sebagai  lembaga  jaminan  hak  sangat  mendukung, apalagi  dengan  masuknya  investor  asing  ke  Indonesia    serta  terbukanya kemungkinan  bagi  WNA/badan  hukum  asing  untuk  mendapat  hak  pakai  atas tanah  Negara  dan  menjadikannya  sebagai  jaminan  untuk  memperoleh modal/kredit di Indonesia guna menunjang kegiatan perekonomian di Indonesia.
.

## DAFTAR PUSTAKA
Boedi  Harsono.  1999. Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang- Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Djambatan, Jakarta.
M.Jafar.  2001. Kepemilikan  Atas  Satuan  Rumah  Susun  Sebagai  Obyek  Hak Tanggungan. Jurnal  Hukum  Toposantaro.  Vo.2  No.5.  Fakultas  Hukum- Universitas Tadulako.
Mariam  D.Badrulzaman.  1997. Posisi  Hak  Tanggungan  Dalam  Hukum  Jaminan Nasional .Jurnal Hukum Bisnis. Vol.1. Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis,
Jakarta.
Maria.S.W.Sumardjono.  1997 .  Prinsip  Dasar  dan  Isyu  Di  Seputar  UUHT .  Jurnal Hukum Bisnis. Vol.1. Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta.
__________________. 2001. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan
Implementasi . Buku Kompas, Jakarta.
Subekti. 1979 . Hukum Perjanjian . Cetakan VI. PT.Intermasa, Jakarta.
Sutan  Remi  Syahdeini.  1996. Hak  Tanggungan,  Asas-Asas  Ketentuan  Pokok  Dan Masalah-Masalah  Yang  Dihadapi  Oleh  Perbankan  (Suatu  Kajian  Mengenai UUHT) . Airlangga University Press, Surabaya.