## IMPLIKASI HABISNYA JANGKA WAKTU SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN BAGI KREDITOR UNTUK MELAKSANAKAN EKSEKUSI
Nuryati, Siti Malikhatun Badriyah, Fifiana Wisnaeni Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro E-mail: nuryati0505@yahoo.com

## Abstract
HT institutions are intended to provide protection and legal certainty for creditors and debtors as well as HT grantor. The essence of making SKMHT is the delegation of the authority of the debtor or the owner of the HAT to the creditor, so that the creditor does not exceed the authority that already exists in the power of attorney agreement. The purpose of this research is  to  study  and  analyze  the  implications  of  the  expiration  of  the  SKMHT  period  in  credit agreements for creditors and to find out legal protection for creditors in terms of granting new HT  to  the  making  of  default  SKMHT  debtors.  The  empirical  juridical  approach  method  is based  on  the  applicable  law  in  the  community  and  based  on  reality  in  practice  and  on  the effectiveness  of  the  law  in  which  the  law  operates  within  the  joints  of  people's  lives.  The implications  of  the  expiration  of  the  SKMHT  term  in  the  credit agreement,  debtor  defaults, the position of the creditor to be the preferred creditor if the SKMHT has not been followed by APHT, then the creditor cannot execute the HT, an effort that can be done by the creditor in  conducting  a  lawsuit.  The  credit  agreement,  whose  binding  guarantee  is  preceded  by SKMHT, is not followed by APHT, making HT never existed and creditors could not execute HT.  Legal  protection  for  creditors  in  terms  of  granting  new  HT  to  the  making  of  SKMHT consists  of  two  forms,  namely  preventive  and  repressive.  In  Article  1  the  UUHT  gives  a priority or position to the HT holder (droit de preference).
Keywords: Credit Guarantee; Legal Protection, Creditors.

## ABSTRAK
Lembaga  HT  dimaksudkan  memberikan  perlindungan  dan  kepastian  hukum  bagi  kreditor maupun  debitor  serta  pemberi  HT.  Esensi  dibuatnya  SKMHT  merupakan  pelimpahan kewenangan  debitor  atau  pemilik  HAT  kepada  kreditor,agar  kreditor  tidak  melampaui kewenangan  yang ada dalam perjanjian pemberian kuasa. Tujuan penelitian untuk mengkaji dan  menganalisis  mengenai  implikasi  habisnya  jangka  waktu  SKMHT  dalam  perjanjian kredit bagi kreditor dan mengetahui perlindungan hukum bagi kreditor dalam hal pemberian HT  baru  sampai  pembuatan  SKMHT  debitor  wanprestasi.  Metode  pendekatan  yang digunakan  yuridis  empiris  berdasarkan  hukum  yang  berlaku  dimasyarakat  dan  berdasarkan kenyataan dalam praktik serta terhadap efektivitas hukum dimana hukum tersebut beroperasi didalam  sendi  kehidupan  masyarakat.  Implikasi  habisnya  jangka  waktu  SKMHT  dalam perjanjian  kredit,  debitor  wanprestasi,  kedudukan  kreditor  menjadi  kreditor preferen apabila SKMHT  belum  dilanjutkan  dengan  APHT,  maka  kreditor  tidak  bisa  melakukan  eksekusi terhadap HT tersebut,upaya yang dapat dilakukan kreditor melakukan gugatan kepengadilan. Perjanjian  kredit  yang  pengikatan  jaminannya  didahului  SKMHT  tidak  dilanjutkan  dengan APHT  menjadikan  HT  tidak  pernah  ada  dan  kreditor  tidak  dapat  melakukan  eksekusi terhadap  HT  tersebut.  Perlindungan  hukum  bagi  kreditor  dalam  hal  pemberian  HT  baru
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                           ISSN: 2086-1702 -
sampai  pembuatan  SKMHT  terdapat  dua  bentuk  yaitu  secara preventif dan  secara represif . Dalam  Pasal  1  UUHT  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  atau  didahulukan  kepada pemegang HT ( droit de preference ).
Kata Kunci: Jaminan Kredit; Perlindungan Hukum, Kreditor.

## A. Pendahuluan
Di Indonesia lembaga yang bertujuan menunjang pelaksanaan pembangunan  nasional dalam  rangka  meningkatkan  pemerataan,  pertumbuhan  konomi  dan  stabi-litas nasionalkearah peningkatan kesejahteraan rakyat salah satunya lembaga perbankan  yang memiliki  misi  dan  fungsi  sebagai  agen  pem-bangunan  ( agen  of  development ).Dana perkreditan dalam proses pembangunan sangatlah penting, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit, serta pihak lain yang terkait mendapat  perlin-dungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan (Sutedi,2012).
Arti pentingnya lembaga jami-nan termasuk  hak tanggungan adalah untuk menjamin pelunasan utang tertentu. Dengan demikian kreditor akan mempunyai keya-kinan bahwa debitor akan melaksanakan prestasi sesuai dengan perjanjian  yang telah dibuat oleh para pihak  (Badriyah,  2016).  Berda-sarkan  asas  konsendualisme  seperti  yang  dianut  oleh hukum perjanjian di Indonesia, perjanjian itu lahir pada saat terjadinya kesepakatan antara para  pihak  dalam  suatu  perjanjian.  Dengan  demikian  untuk  terjadinya  perjanjian  cukup apabila perjanjian memenuhi syarat pertama dari Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu sepakat mereka  yang  mengikatkan  dirinya  sedangkan  untuk  sahnya  perjanjian  keempat  syarat yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH Perdata harus terpenuhi ( Ibid , hlm. 17).
Perjanjian  kredit  merupakan  salah  satu  aspek  yang  sangat  penting  dalam  pemberian kredit, dan perjanjian kredit biasanya diikuti dengan perjanjian jaminan. Perjanjian kredit yang  dibuat  merupakan  perjanjian  pokok  ( prin-sipil )  yang  bersifat  riil  sedangkan perjanjian jaminan merupakan assesor nya oleh karenanya perjan-jian jaminan bergantung pada perjanjian pokok.
Perjanjian  kredit  menurut    Pasal  1754  KUH  Perdata  menye-butkan  bahwa  Pinjam meminjam adalah:Persetujuan dengan mana pihak  yang satu mem-berikan kepada pihak lain  suatu  jumlah  tertentu  barang-barang  yang  meng-habis  karena  pemakaian,  dengan syarat  bahwa  pihak  yang  belakangan  ini  akan  mengembalikan  sejumlah  yang  sama  dari macam dan keadaan yang sama pula.
Jaminan kredit adalah segala  sesuatu yang mempunyai nilai mudah untuk diuangkan yang  diikat  dengan  janji  sebagai  jami-nan  untuk  pembayaran  dari  hutang  debitor berdasarkan  perjan-jian  kredit  yang  dibuat  kreditor  dan  debitor  tujuannya  untuk  meng- hindari adanya resiko debitor tidak membayar hutangnya.  Fungsi jaminan secara yuridis adalah  sarana  perlindungan  bagi  keama-nan  kreditor,  yaitu  kepastian  akan  pelunasan hutang  debitor  atau  pelaksanaan  suatu  prestasi  oleh  debitor  atau  oleh  penjamin  debitor (Handoko, 2006).
Pasal  1  angka  23  UU  Per-bankan  mengartikanAgunan  ada-lah  jaminan  tambahan yang  diserahkan  nasabah  debitor  kepada  bank  dalam  rangka  pemberian  fasilitas  kredit atau  pembiayaan  berdasarkan  prinsip  syariah.  Jami-nan  tambahan  ini  berupa  jaminan materiil (berwujud) yang berupa barang-barang bergerak atau benda tetap atau jaminan in materiil (tak berwujud).
Jaminan  yang  berupa  benda  tetap  yaitu  Tanah  yang  dapat  dilakukan  pengikatan pembebanan  terhadap  jaminan  melalui    lembaga  hak  tanggungan  yang  diatur  dalam UUHT  dan  tidak  terlepas  dengan  Pasal  51  UUPA  yang  didalamnya  mengatur  tentang Tanah, dengan berlakunya UUPA pada tanggal 24 September 1960 mengenai jaminanatas Tanah disebut Hak Tanggungan (Usman, 2008).
Hak  tanggungan  (Harsono,  2003)  adalah  Penguasaan  hak  atas  tanah,  berisi kewenangan bagi kreditor untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan, tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan melainkan untuk menjualnya jika debitor  cedera  janji  dan  mengambil  dari  hasilnya  seluruhnya  atau  sebagian  sebagai pembayaran lunas hutang debitor kepadanya.
Peristiwa  lahirnya  hak  tanggungan  merupakan  peristiwa  yang  penting  sekali sehubungan dengan munculnya hak tagih preferent dari kreditor, menentukan tingkat atau kedudukan  kreditor  terhadap  sesama  kreditor preferent dan  menentukan  posisi  kreditor dalam hal sita jaminan ( conservatoir beslag ) atas benda jaminan.
Pemberian  hak  Tanggungan  wajib  memenuhi  syarat  yang  ditetapkan  dalam  UUHT, yaitu:
1. Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai  jaminan  pelunasan  utang  tertentu  yang  dituangkan  didalam  dan  merupakan bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  perjanjian  kredit  atau  perjanjian  lainnya  yang menimbulkan utang tersebut.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                           ISSN: 2086-1702 -
2. Pemberian  hak  tanggungan  wajib  memenuhi  syarat  spesialitas  yang  meliputi  nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili para pihak, pemegang dan  pemberi  hak  tanggungan,  penunjukan  secara  jelas  utang  atau  utang-utang  yang dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan.
3. Pemberian  hak  tanggungan  wajib  memenuhi  persyaratan  publisitas  melalui pendaftaran hak tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/Kabupaten).
4. Sertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan memuat titel eksekutorial  dengan  kata-kata  "Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Maha Esa".
5. Batal  demi  hukum,  jika  diperjanjikan  bahwa  pemegang  hak  tanggungan  akan memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi).
6. Tata  cara  pembebanan  hak  tanggungan  dimulai  dengan  tahap  pemberian  hak tanggungan  dihadapan  PPAT  yang  berwenang  dan  dibuktikan  dengan  APHT  dan diakhiri dengan tahap pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
7. Pada asasnya pemberi hak tanggungan (debitor atau pihak lain) wajib hadir sendiri di Kantor PPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya (daerah kerjanya adalah per kecamatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah hak ditunjuk sebagai objek hak tanggungan). Didalam APHT disebutkan syarat-syarat spesialitas,  jumlah  pinjaman,  penunjukan  objek  hak  tanggungan,  dan  hal-hal  yang diperjanjikan  (Pasal  11  Ayat  (2)  UUHT)  oleh  kreditor  dan  debitor,  termasuk  janji Roya Partial (Pasal 2 Ayat (2) UUHT) dan janji  penjualan obyek hak tanggungan di bawah tangan (Pasal 20 UUHT).
Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan membuatAPHT dan wajib dihadiri oleh pemberi  hak  tanggungan,  kreditor  sebagai  penerima  hak  tanggungan  dan  dua  orang saksi(Adjie,  2000).Namun  apabila  benar-benar  diperlukan  dan  berhalangan,  maka kehadirannya  untuk  memberikan  hak  tanggungan  dan  menandatangani  APHTdapat dikuasakan  kepada  pihak  lain  (Boedi  Harsono, Op,  Cit ,  hlm.  444).  Pemberian  kuasa kepada  pihak  lain  dibuat  dalam  bentuk  SKMHT  yang  wajib  dibuat  dengan  akta  otentik yaitu Notaris atau PPAT.
SKMHTmerupakan salah satu bentuk perjanjian secara tertulis dari pihak pemberi hak tanggungan  kepada  penerima  hak  tanggungan  untuk  membebankan  hak  tanggungan.
SKMHT  harus  diberikan  langsung  oleh  pemberihak  tanggungan  dan  harus  memenuhi persyaratan  mengenai  muatannya,  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  15  UUHT. Persyaratan mengenai muatanSKMHT,apabila tidak dipenuhi mengakibatkan surat kuasa yang  bersangkutan  batal  demi  hukum,  yang  berarti  bahwa  surat  kuasa  tersebut    tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatanAPHT (Usman, 1999).
Tujuan  dibuatnya  SKMHT  agar  efisiensi,  dan  memberikan  kemudahan  pelayanan bagi  masyakarat,  sedangkan  yang  menjadi  esensi  SKMHT  adalah  suatu  pelimpahan kewenangan  dari  debitor  dan  atau  pemberi  hak  tanggungan  kepada  kreditor  berupa pemberian  kuasa  untuk  mengikat  jaminan  sebagai  jaminan  kebendaan,  agar  kreditor sebagai  pemegang  jaminan  kebendaan  tidak  melampaui  kewenangan  yang  telah  ada dalam perjanjian pemberian kuasa tersebut.
Berdasarkan  asas  kebebasan  berkontrak,  orang  boleh  memperjanjikan  apa  saja,  asal tidak  bertentangan  dengan  hukum  yang  bersifat  memaksa,  ketertiban  umum,  kesusilaan dan  kepatuhan,  oleh  karenanya  SKMHT  dapat  dibatasi  jangka  waktunya  agar  tidak dibiarkan tetap dalam kuasa dan hak tanggungan benar-benar dilaksanakan, agar terdapat kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum  antara  debitor  dan  kreditor.  Dalam  SKMHT terdapat dua aspek yang harus diperhatikan, yaitu:
a. Pembatasan Isi/Muatan dalam SKMHT harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
1) Tidak  memuat  kuasa  untuk  melakukan  pembuatan  hukum  lain  dari  pada membebankan Hak Tangungan;
2) Tidak memuat kuasa subtitusi;
3) Mencantumkan secara jelas obyek hak tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas  kreditor,  nama  dan  identitas  debitor  apabila  debitor  bukan  pemberi  hak tanggungan.
b. Pembatasan Jangka Waktu SKMHT
Batas waktu penggunaan SKMHT ditentukan dalam Pasa 15 ayat (3) dan (4) UUHT, jika yang dijadikan obyek hak tanggungan hak atas tanah yang sudah didaftar, dalam jangka waktu selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan pembuatan  APHT.  Untuk  obyek  hak  tanggguan  berupa  hak  atas  tanah  yang pensertipikatannya  sedang  dalam  pengurusan,  berlaku  sampai  dengan  terbitnya sertipikat hak atas tanah ditambah tiga bulan (Hasbullah, 2009).
Kashadi  menyebutkan  bahwa  SKMHT  yang  tidak  diikuti  dengan  pembuatan  APHT dalam  jangka  waktu  yang  ditentukan  tersebut,  maka  batal  demi  hukum.  Jangka  waktu  3
(tiga)  bulan  berlaku  juga  terhadap  tanah  yang  sudah  bersertipikat,  tetapi  belum  dibalik nama keatas nama pemberi Hak Tanggungan (Kashadi, 2009).
Terkait  dengan  jangka  waktu  SKMHT  yang  diatur  dalam  Pasal  15  Ayat  (3)  dan  (4) UUHT  dinama  jangka  waktu  yang  ditetapkan  terlalu  pendek  dan  dapat  membahayakan kepentingan  kreditor,  oleh  karenanya  sering  terjadi  SKMHT  telah  berakhir  jangka waktunya, namun belum dilanjutkan dengan pembuatan APHT.
Kebiasaan  pembuatan  SKMHT  yang  tidak  segera  diikuti  dengan  APHT  tidak memberikan  keamanan  bagikreditorkarena  dengan  membuat  SKMHT  berarti  hak tangguan  belum  lahir,  sehingga  kreditorbelum  memiliki  hak preferent terhadap  jaminan tersebut  dan  akan  timbul  suatu  permasalahan  hukum  atas  penggunaanSKMHT,  oleh karenanya  perlu  adanya  perlindungan    hukum  bagi  kreditor  sebagai  pemegang  hak tanggungan, apabila akan dilakukan eksekusi terhadap barang jaminan.
Apabila  kreditor  ingin  mengeksekusi  jaminan  dan  dapat  dilaksanakan  serta memberikan  kedudukan  mendahului  ( preferent )  bagi  kreditor,  maka  SKMHT  harus dilanjutkan  dengan  pembuatan  APHT  kemudian  diterbitkan  Sertipikat  Hak  Tanggungan oleh Kantor Pertanahan yang menjadi dasar kekuatan hukum eksekutorial bagi kreditor.
Eksekusi  hak  tanggungan  terjadi  apabila  debitor  cidera  janji,  sehingga  objek  hak tanggungan  dapat  dijual melalui  pelelangan  umum  menurut  cara  yang  ditentukan dalam peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan  pemegang  hak  tanggungan  berhak mengambil  seluruh  atau  sebagian  dari  hasilnya  untuk  pelunasan  piutangnya  dengan  hak mendahului dari pada kreditor-kreditor lain ( Op. Cit, Habib Ajie, hlm. 22).
Dari  uraian  tersebut  diatas  pentinglah  kiranya  diteliti  mengenai  implikasi  habisnya jangka  waktu  SKMHT  dalam  perjanjian  kredit  bagi  kreditor  dan  perlindungan  hukum bagi  Kreditor  dalam  hal  pemberian  hak  tanggungan  baru  sampai  pembuatan  SKMHT debitor  wanprestasi,  sehingga  penulis  terdorong  untuk  melakukan  penelitian  terhadap implikasi  habisnya  jangka  waktu  SKMHT  dengan  judul:  Implikasi  Habisnya  Jangka Waktusurat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  Bagi  Kreditor  Untuk Melaksanakan Eksekusi.

## B. Metode Penelitian
Metode  pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  pendekatan yuridis  empiris  yaitu  pendekatan  yang  berdasarkan  hukum  yang  berlaku  dimasyarakat  dan berdasarkan  kenyataan  dalam  praktik  dan  juga  terhadap  efektifitas  hukum  dimana  hukum tersebut beroperasi didalam sendi kehidupan masyarakat (Ali, 2011).
Pendekatan  yuridis  adalah  pendekatan  hukum  dengan  mengkaji  peraturan-peraturan mengenai Perjanjian Kredit, Hak Tanggungan dan SKMHT. Pendekatan empiris digunakan untuk  menganalisis  hukum  yang  dilihat  dari  perilaku  masyarakat  yang  mempola  dalam kehidupan  para  praktisi  hukum,  khususnya  Pihak  Badan  Pertanahan  Nasional  dan  Notaris atau PPAT, dalam hal temuan dilapangan yang bersifat individual atau kelompok yang akan dijadikan bahan utama dalam mengungkapkan permasalah yang diteliti.
Dalam  hal  ini  pendekatan  secara  empiris,  undang-undang  belum  mengatur  bentuk perlindungan  hukum  bagi  kreditor  apabila  debitor  wanprestasi,  padahal  jaminan  kredit pembebananya  baru  sampai  SKMHT.  Penelitain  kualitatif  lebih  bersifat  pemahaman terhadap  fenomena  atau  gejala  sosial  masyarakat  sebagai  subyek.  Sedangkan  penelitian kuantitatif  lebih  bersifat explanation (menerangkan  atau  menjelaskan)  masyarakat  sebagai obyek. Dalam melakukan suatu penelitian ada 2 (dua) macam data, yaitu data kualitatif dan data kuantitatif (Suteki dan Galang Taufani, 2018).
Data  kualitatif  yaitu  data  yang  tidak  berbentuk  angka  yang  dapat  diperoleh  dari rekaman,  pengamatan,  wawancara  atau  bahan  tertulis  (Undang-undang,  dokumen,  buku- buku  dan  sebagainya)  yang  berupa  ungkapan-ungkapan  verbal.  Data  kuantitatif  yaitu  data yang  terbentuk  angka  yang  dapat  diperoleh  dari  hasil  penjumlahan  atau  pengukuran  suatu variable . Dapat diperoleh dengan cara angket/skala, tes dan observasi.

## C. Hasil Dan Pembahasan
Unsur esensial dalam pemberian kredit adalah kepercayaan dari bank sebagai kreditor terhadap  peminjam  sebagai  debitor  dengan  dilandasi  adanya  kesepakatan  pinjam meminjam.Kepercayaan  merupakan  dasar  dari  setiap  perikatan  yang  memiliki  elemen adanya  dua  pihak,  kesepakatan  pinjam-meminjam,  kepercayaan,  prestasi,  imbalan  dan jangka waktu tertentu.
Proses  pemberian  kredit  pada  PT.  Bank  Tabungan  Neraga  (Persero)  Tbk  (Wawancara dengan  Pujo  Basuki  selaku  Branch  Manager  PT.  Bank  Tabungan  Negara  (Persero)  Tbk Kantor  Cabang  Jakarta  Harmoni)  (selanjutnya  disebut  Bank  BTN)  dibedakan  menurut produk  yang ditawarkan yaitu  Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut  KPR) BTN Bersubsidi atau  KPR  BTN Sejahtera  FLPP (Fasilitas  Likuidasi  Pembiayaan Perumahan) dan KPR Platinum. KPR BTN Platinum merupakan fasilitas kredit yang digunakan untuk membeli  hunian  non  subsidi.  Hunian  tersebut  dapat  dibeli  dari  developer  maupun  non developer, baik rumah baru, rumah bekas atau indent maupun take over kredit dari bank lain.
Hubungan  antara  debitor  dengan  bank  atau  kreditor  ditinjau  dari  segi  yuridis  terdiri dari dua bentuk yaitu hubungan kontraktual dan hubungan non kontraktual (Munir Fuady, Op,  Cit ,  hlm.  102)  Hubungan  utama  antara  bank  atau  kreditor  dengan  debitor  adalah hubungan  kontraktual.  Hubungan  tersebut  berdasarkan  suatu  kontrak  yang  dibuat antara bank  atau  kreditor  dengan  debitor.  Hubungan  demikian  bersumber  dari  ketentuan  Buku III  KUH  Perdata.  Hubungan  hukum  antara  bank  atau  kreditor  dengan  debitor  pada asasnya  merupakan  hubungan  kepercayaan  ( fiduciary  relation ),  hubungan  kerahasiaan ( confidential relation ) dan hubungan kehati-hatian ( prudential relation ).
Dalam  Perjanjian  Kredit  akan  memuat  ketentuan  jumlah  maksimal  kredit,  cara penarikan  kredit  serta  ketentuan-ketentuan  lain  yang  tidak  kalah  pentingnya  seperti ketentuan  mengenai  jaminan  atas  kredit  atau  dikenal  juga  istilah  agunan  ( Ibid ,  hlm.73) Hartono  Hadisoeprapto  berpendapat  bahwa  jaminan  adalah  sesuatu  yang  diberikan kepada kreditor untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitor akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan ( Ibid , hlm. 22)
Perjanjian  pinjam  meminjam  antara  kreditor  dalam  hal  ini  bank  dengan  peminjam atau  debitor  diikat  dengan  hak  jaminan.  Perjanjian  jaminan  yang  dibuat  antara  kreditor dengan  debitor  membuat  suatu  janji  dengan  mengikatkan  benda  tertentu  atau kesanggupan  pihak  debitor,  dengan  tujuan  memberikan  keamanan  dan  kepastian  hukum pengembalian kredit atau pelaksanaan perjanjian pokok jaminan.
Pengikatan  obyek  jaminan  kredit  dengan  hak  tanggungan  dilakukan  apabila  seorang debitor  mendapatkan  kredit  dari  bank,  menjadikan  barang  tidak  bergerak  yang  berupa tanah (hak atas tanah) berikut atau tidak berikut benda-benda yang tidak berkaitan dengan tanah  tersebut  (misalnya  bangunan,  tanaman,  patung  dan  sebagainya)  sebagai  jaminan tanpa  debitor  menyerahkan  barang  jaminan  tersebut  secara  fisik  kepada  kreditor  atau bank.
Barang  jamian  secara  fisik  tetap  dikuasai  debitor  atau  pemilik  hak  atas  tanah,  tetapi karena  dijadikan  jaminan  utang  dengan  perjanjian  hak  tanggungan,  maka  kewenangan pemberi hak tanggungan untuk melaksanakan perbuatan hukum dengan pihak ketiga atau perbuatan  lain  yang  mengakibatkan  turunnya  nilai  jaminan  dibatasi  dengan  hak tanggungan yang dimiliki oleh kreditor sebagai pemegang hak tanggungan.
Dalam  praktik  pemberian  hak  tanggungan  yang  didahului  dengan  SKMHT prosesnya  lama  dapat  disebabkan sertipikat hak atas tanah yang menjadi jaminan kredit belum  dapat  diikat  sempurna  dengan  APHT,  karena  proses  administrasi  yang  dilakukan
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                           ISSN: 2086-1702 -
pada  kantor  pertanahan  seperti  adanya  proses  Roya,  Pemecahan/ splitzing ,  Pemisahan, Penggabungan,  Ganti  Blangko,  Peralihan  Hak  (Balik  Nama  Sertipikat),  perubahan  hak atas tanah yang memakan waktu lama, sehingga habis jangka waktunya dan APHT belum dilakukan.
Jangka  waktu  yang  ditentukan  oleh  UUHTrelatif  terlalu  singkat  maka  harus dipergunakan  oleh  Notaris  atau  PPAT  untuk  memaksimalkan  agar  SKMHT  tersebut jangka  waktunya  tidak  berakhir.  Apabila  proses  pengurusan  sertipikat  hak  atas  tanah tersebut  belum  selesai  tidak  menutup  kemungkinan  bahwa  penandatanganan  SKMHT dilakukan  beberapa  kali  untuk  dapat  dilakukan  penandatangan  APHT.  Setelah  semua persyaratan  untuk  dapat  dilakukan  penandatanganan  APHT  dapat  terpenuhi,  maka berdasarkan SKMHT kreditor dapat melakukan penandatanganan APHT.
Untuk  mencegah  berlarut-larutanya  pemberian  kuasa  dan  demi  tercapai  kepastian hukum  maka  SKMHT  dibatasijangka  waktunya.  Jika  persyaratan  tentang  jangka  waktu tersebut  di  atas  tidak  dipenuhi,  maka  SKMHT  menjadi  batal  demi  hukum  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  15  Ayat  (4)  UUHT.  Hal  ini  menegaskan  agar  pemberian  hak tanggunganbenar-benar  dilaksanakan,  dengan  demikian  dapatmemberikan  kepastian hukumbaikbagi pemegangmaupunbagipemberihak tanggungan.
Pembebanan  hak  tanggungan  yang  didahului  pemberian  SKMHT  juga  memiliki beberapa  kelemahan,  diantaranya  adanya  batas  waktu  SKMHT  untuk  ditindak  lanjuti menjadi APHT sebelum menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan. SKMHT sebagai salah satu  sarana  yang  memiliki  dasar  hukum  dalam  mewujudkan  kelancaran  pelaksanaan perjanjian kredit para pihak khususnya antara bank atau kreditor dengan debitor. Apabila dalam  batas  waktu  tertentu  kreditor  berdasarkan  SKMHT  tidak  segera  diikuti  dengan pembuatan  APHT,  maka  SKMHT  yang  telah  dibuat  oleh  undang-undang  dinyatakan gugur/batal demi hukum.
Gugur/batalnya SKMHT menyebabkan kreditor atau bank atau pemegangagunan atau jaminan kredit tidak dapat mendaftarkan hak tanggungan atas obyek hak atas tanah yang merupakan agunan atau jaminan kredit. Konsekuensinya bank atau kreditor ataupun pihak terakhir yang memegang agunan kredit tidak dapat mengeksekusi berdasarkan ketentuan Pasal 6 junto Pasal 14 Ayat(1), (2) dan (3) dan Pasal 20 (1) dan (2) UUHT.
Dengan  batalnya  SKMHT  tersebut  tidak  menutup  kemungkinan  dibuatnya  SKMHT yang  baru  sepanjang  pemberi  hak  tanggungan  bersedia  menandatangani  SKMHT  baru tersebut.  Jika  pemberi  hak  tanggungan  tidak  bersedia  menandatangani  SKMHT  baru,
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                           ISSN: 2086-1702 -
maka  akan  menyulitkan  kreditor  bila  suatu  saat  akan  melakukan  pembebanan  hak tanggungan kreditor kehilangan hak preferent atas obyek hak tanggungan tersebut.
Implikasi  habisnya  jangka  waktu  SKMHT  dalam  perjanjian  kredit  apabila  debitor wanprestasi,  maka  kedudukan  kreditor  menjadi  kreditor konkuren ,  untuk  mendapatkan piutang  kreditor  kembali  dapat  mengajukan  guguatan  wanprestasi  kepengadilan  negeri atas  dasar  perjanjian  kredit  yang  dibuat  antara  debitor  dan  kreditor  yang  sudah ditandatangani pada saat akad kredit.
Faktor-faktor  penghambat  pada  proses  penggunaan  SKMHT  menjadi  APHT  adalah biaya  yang mahal serta jangka waktu yang  singkat. Dalam mengatasi hambatan tersebut dilakukan  upaya  dengan  memperbaharui  kembali  SKMHT  yang  telah  habis  masa berlakunya sesuai dengan peraturan perundang-undangan serta menindaklanjuti SKMHT menjadi APHT.
Hambatan  ditemukan  pada  pengurusan  secara  administratif  yaitu  pada  proses penggunaan SKMHT menjadi APHT  Kendala yang ditemui antara lain tidak dipatuhinya ketentuan Peraturan Pemerintah nomor 145 tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
Bank  BTN  selaku  kreditor  sebagai  pemegang  hak  tanggungan,  apabila  terjadi  hal tersebut  diatas,  akan  segera  memberikan  surat  teguran  kepada  Notaris  dan  atau  PPAT rekanan  yang  mendapat  tugas  untuk  memproses  ikat  jaminan  tersebut  dan menyelesaikannya  serta  Notaris  dan  atau  PPAT  rekanan  tersebut  harus  membuat  surat keterangan  ( covernote )  tentang  perpanjangan  SKMHT  akan  penyelesaian  proses pemberian  hak  tanggungan  atas  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  menjadi  jaminan  dan segera didaftarkan hak tanggungannya pada kantor pertanahan setempat untuk diterbitkan sertipikat hak tanggungan.
Fungsi  SKMHT  terkait  jaminan  kredit  tertentu  menengaskan  bahwa  undang-undang tidak  memberikan  aturan  baru  terkait  pelunasan  kredit  dari  suatu  jaminan  atau  hak eksekutorial  atas  suatu  jaminan  di  bank.  Undang-undang  hanya  memberikan  jembatan agar  masyarakat  tidak  terbebani  biaya  yang  terlalu  besar  pada  saat  mengajukan  suatu kredit  di  bank.  Dengan  demikian  perjanjian  kredit  yang  pengikatan  jaminannya  diikat terlebih dahulu dengan SKMHT dan tidak dilanjutkan dengan APHT oleh karena debitor wanprestasi,  menjadikan  hak  tanggungan  tidak  pernah ada  dan  pihak  bank atau  kreditor tidak dapat melakukan eksekusi terhadap hak tanggungan tersebut.
Menurut  Pandhu  Winata  SKMHT  adalah  Surat  kuasa  yang  diberikan  oleh  pemberi jaminan  kepada  pihak  lain  (biasanya  diberikan  kepada  bank)  untuk  membebankan  hak tanggungan  atau  APHT  (Winata,  SKMHT  dan  APHT,  http://katabank.com/skmht-dan- apht/),    Menurut  M.  Yahya  Harahap,  SKMHT  memberi  kuasa  istimewa  hanya  terbatas untuk tindakan tertentu yang sangat penting.  SKMHT adalah memberikan kuasa kepada kreditor  khusus  untuk  membebankan  hak  tanggungan,  surat  kuasa  yang  diberikan pemberi hak tanggungan (pemilik benda jaminan) kepada kreditor  sebagai penerima hak tanggungan  untuk  membebankan  hak  tanggungan  atas  obyek  hak  tanggungan  (Harahap, 2006).
Pejabat  yang  berwenang  membuat  SKMHT  adalah  Notaris  dan/atau  PPAT.  Subyek dalam SKMHT adalah pemberi kuasa dan penerima kuasa sedangkan obyek  yang  diatur yaitu pemberian kekuasaan kepada penerima kuasa untuk membebankan hak tanggungan. Perbuatan  meletakkan  atau  membebankan  hak  atas  barang  bergerak  seperti  hipotik  atau hak tanggungan yang hanya dapat dilakukan oleh seorang pemili (Meiliala, 2008).
Penerapan  perlindungan  hukum  pada  pelaksanaan  SKMHT  untuk  memberikan perlindungan bagi para pihak kreditor dan debitor pada saat penandatanganan perjanjian kredit  dengan  jaminan  hak  atas  tanah.  Fungsi  jaminan  secara  yuridis  adalah  sarana perlindungan  hukum  bagi  keamanan  kreditor,  yaitu  kepastian  akan  pelunasan  hutang debitor  atau  pelaksanaan  suatu  prestasi  oleh  debitor  atau  oleh  penjamin  debitor. Sebenarnya  KUH  Perdata  telah  memberikan  perlindungan  kepada  para  kreditor  melalui jaminan secara umum yang tercantum dalam Pasal 1131 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:Tiap-tiap benda baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang masih akan ada, akan dijadikan jaminan atas perikatan yang dibuat oleh pemiliknya.
Apabila  debitor  wanprestasi  sementara  kreditnya  belum  lunas,  maka  perlindungan hukum bagi kreditor yang diberikan menurut ketentuan UUHT adalah:
1. Memberikan  Kedudukan  yang  diutamakan  atau  didahulukan  kepada  pemegang  Hak Tanggungan atau Kreditur (droit de preference) . Hak-hak Kreditor yang didahulukan ini  merupakan  salah  satu  wujud  perlindungan  hukum  yang  diberikan  bagi  pihak kreditor  apabila  terjadi  wanprestasi  dari  debitor,  khususnya  dalam  pengambilan pelunasan piutangnya. Pengaturan hak-hak privilege Kreditur ini terdapat dalam Buku II  Bab  XIX  tentang  Piutang  yang  diistimewakan,  yakni  mulai  Pasal  1131  sampai dengan  Pasal  1149  KUH  Perdata.  Bab  tersebut  terdiri  dari  3  (tiga)  bagian  yang
mengatur  tentang  hal-hal  sebagai  berikut:  (a)  Piutang-piutang  yang  diistimewakan pada umumnya; (b)  Hak-hak istimewa mengenai benda-benda tertentu; dan (c) Hak- hak istimewa atas semua benda bergerak dan tidak bergerak.
2. Pasal 6, Pasal 14 ayat (1), (2), dan (3), serta Pasal 20 ayat (2) dan (3) tentang eksekusi hak  tanggungan.  Salah  satu  ciri  hak  tanggungan  sebagai  lembaga  hak  jaminan  atas tanah yang kuat, yaitu mudah dan pasti dalam pelaksanaannya sehingga hak eksekusi objek hak tanggungan berada di tangan kreditor. Eksekusi atas objek hak tanggungan ini  juga  merupakan  perlindungan  hukum  bagi  kreditor  khususnya  apabila  terjadi wanprestasi  debitor,  yang  ketentuannya  diatur  dalam  Pasal  6,  Pasal  14  ayat  (1),  (2), dan  (3)  serta  Pasal  20  ayat  (2)  dan  (3),  dimana  berdasarkan  ketentuan-ketentuan tersebut  dapat  dijelaskan  bahwa  pelaksanaan  eksekusi  dapat  dibedakan  menjadi  3 (tiga) macam, yaitu:
a. Pasal 6 UUHT: Parate Executie atau Lelang atas kekuasaan sendiri tanpa melalui Pengadilan;
b. Pasal  14  ayat  (1),  (2)  UUHT,  dan  (3)  UUHT:  Eksekusi  atau  Lelang  dengan mengajukan  permohonan  kepada  Pengadilan  Negeri  setempat,  berdasarkan  irah- irah yang tercantum dalam sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap;
c. Pasal  20  ayat  (2)  dan  (3)  UUHT:  Penjualan  di  bawah  tangan  yang  dilakukan berdasarkan kesepakatan antara pemberi dan penerima Hak Tanggungan.
3. Janji-Janji yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan.
4. Asas droit de suite (Hak Tanggungan selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapapun objek itu berada).
Bentuk perlindungan hukum preventif bagi kreditor apabila pengikatan jaminan kredit baru  sampai  pada  SKMHT  belum  dilanjutkan  dengan  APHT  yaitu  kreditor  dapat mengajukan pembuatan SKMHT baru kepada Notaris/PPAT dengan cara menandatangani  SKMHT  baru  dihadapan  Notaris/PPAT,    apabila  barang  jaminan sertipkat hak atas tanah masih dalam proses seperti Roya/penghapusan Hak Tanggungan, Balik  Nama,  splitzing/Pemecahan  sertipikat  dan  kegiatan  sebelum  dilakukan  pengikatan jaminan,  maka  kreditor  melalui  Notaris/PPAT  dapat  mengajukan  percepatan  proses tersebut pada kantor pertanahan setempat.
Pada  Bank  BTN  penyelesaian  kredit  macet  melalui  pengadilan  merupakan  jalan terakhir  yang  biasanya  ditempuh  bank.  Perlindungan  hukum  yang  dilakukan  Bank  BTN apabila terjadi kredit macet sebelum 21 bulan, yaitu:
a. Pihak  kreditor  akan  memberikan  peringatan-peringatan  kepada  debitor  atas  keadaan kreditnya  (somasi).  Upaya  ini  dilakukan  sebelum  melakukan  tindakanhukum  lebih lanjut. Somasi ini penting sekali untuk lebih mengukuhkan bahwa debitor benar-benar telah melakukan wanprestasi.
b. Secara  Musyawarah  antara  kreditor  dengan  debitor  adalah  suatu  cara  penyelesaian berdasarkan rasa kekeluargaan. Penyelesaian melalui cara ini merupakan usaha bank agar  kredit  yang  macet  dapat  kembali  digunakan  dengan  baik  oleh  debitor. Penyelesaian masalah secara musyawarah juga tergantung pada sifat kemacatan kredit itu,  artinya  kredit  itu  macet  karena  factor  disengaja  atau  tidak  disengaja.  Bilamana oleh  pihak  bank  dinilai  bahwa  kemacetan  kredit  disebabkan  oleh  hal-hal  yang  tidak disengaja,  biasanya  pihak  bank  memberikan  atau  menentukan  langkah-langkah kebijaksanaan  yangdapat  meringankan  beban  debitor,  dengan  maksud  agar kemacetaan  itu  dapatdiatasi  oleh  debitor,  setelah  diberikan  kebijaksanaan  yang ditempuh melalui musyawarah.
c. Menyarankan kepada debitor untuk melakukan sendiri penjualan barang jaminan.
Bentuk  Perlindungan  hukum Represif berfungsi  untuk  menyelesaikan  apabila  terjadi sengketa.  Dalam  hal  Perlindungan  bagi  kreditor  apabila  SKMHT  belum  dilanjutkan dengan  penandatanganan  APHT  kemudian  debitor  wanprestasi  maka  kreditor  dapat mengajukan gugatan terhadap debitor wanprestasi kepengadilan Negeri, dengan demikian kedudukan  kreditor  menjadi  kreditor konkuren .    Oleh  karenanya  SKMHT  harus  segera dilanjutkan dengan APHT untuk didaftarkan ke kantor pertanahan untuk diterbitkan SHT, hal  ini  merupakan  salah  satu  upaya  pemerintah  untuk  menanggulangi  kredit  macet  agar kreditor dapat melaksanakan eksekusi terhadap bagarang jaminan.
Di  satu  sisi  cukup  melegakan  bagi  pihak  kreditor  agar  nantinya  mendapatkan kedudukan preferen atas harta kekayaan debitor yang dijaminkan, namun disisi lain juga mengandung  kelemahan  karena  dengan  adanya  pembatasan  waktu  yang  ketat  atas berlakunya SKMHT serta adanya kewajiban untuk segera menindaklanjuti SKMHT yang akan ada ke dalam APHT mengakibatkan inefisiensi/tidak efisien.
Berdasarkan  Penjelasan  Pasal  10  UUHT  dijelaskan  bahwa  perjanjian  yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang ini dapat dibuat secara tertulis baik dalam
bentuk  akta  di  bawah  tangan  maupun  akta  otentik,  tergantung  pada  ketentuan  hukum yang mengatur materi perjanjian itu.
Menurut  penulis  yang  lebih  menjamin  hak  kreditor  dalam  memperoleh  kembali piutangnya ketika debitor wanprestasi adalah pada perjanjian kredit dengan akta otentik. Akta otentik ini memiliki kelebihan dengan dimintakan Grosse Akta Pengakuan Hutang yang  memiliki  kekuatan  eksekutorial  dan  menjadi  dasar  untuk  pelaksanaan  eksekusi. Berdasarkan  Penjelasan  Umum  Angka  9  dan  Penjelasan  Pasal  14  ayat  (2)  UUHT  telah diterbitkan Sertipikat Hak Atas Tanah sebagai pengganti Grosse Akta Pengakuan Hutang yang memiliki fungsi yang sama.
Akta  otentik  yang  dibuat  oleh  para  pihak  di  hadapan  pejabat  yang  berwenang Notaris/PPAT melalui proses pengikatan perjanjian kredit dengan jaminan pemberian hak tanggungan  terlebih  dahulu,  kemudian  dibuatkan  APHT  oleh  PPAT  yang  memuat  janji- janji  guna  menjamin  hak  kreditor  dalam  memperoleh    pelunasan  piutangnya  dan membatasi kewenangan debitor, dan dilakukan tahap berikutnya yaitu proses pembebanan hak  tanggungan  melalui tahap  pendaftaran  hak  tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  dan sebagai  Bukti  adanya  Hak  Tanggungan  diterbitkannya  SHT  yang  memiliki  irah-irah “Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Maha  Esa”,  dimana  SHT  menjadi landasan  atau  dasar  pelaksanaan  eksekusi  apabila  debitor  mengingkari  untuk  melunasi hutangnya di kemudian hari.
Dalam  rangka  memperoleh  kepastian  mengenai  kedudukan  yang  diutamakan  bagi kreditor pemegang hak tanggungan, ditentukan pula bahwa APHT beserta surat-surat lain yang diperlukan bagi pendaftarannya, wajib dikirim oleh PPAT kepada kantor pertanahan setempat  selambat-lambtanya  7  hari  kerja  setelah  penandatangan  APHT.  Demikian  pula pelaksanaan SKMHT yang dimaksud diatas ditetapkan batas waktunya.
Eksekusi hak tanggungan diatur dalam Pasal 20 ayat (1) UUHT, menyatakan apabila debitor  cidera  janji,  maka  berdasarkan:  Hak  pemegang  hak  tanggungan  pertama  untuk menjual  obyek  hak  tanggungan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  6  atau; Title eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal  14  ayat  (2),  obyek  hak  tanggungan  dijual  melalui  pelelangan  umum  menurut  tata cara  yang  ditentukan  dalam  peraturan  perundang-undangan  untuk  pelunasan  piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor lainnya.
Dalam  praktik,  eksekusi  hak  tanggungan  dapat  dilakukan  dengan  dua  cara yaitu:(Purnamasari,2011)
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                           ISSN: 2086-1702 -

## 1) Secara Suka rela Melalui Penjualan Dibawah Tangan
Penjualan  atas  tanah  yang  dijadikan  jaminan  dan  dibebani  dengan  hak  tanggungan oleh  kreditor  sendiri  secara  langsung  kepada  orang  atau  pihak  lain  yang  berminat, tetapi  dibantu  juga  oleh  pihak  pemilik  tanah  dan  bangunan  dimaksud.  Pelaksanaan penjualan  jaminan  dibawah  tangan  harus  didahului  dengan  pemberitahuan  kepada pihak-pihak  terkait  dan  diumumkan  dalam  2  (dua)  surat  kabar  yang  terbit  didaerah lokasi tanah dan bangunan berada. Apabila tidak dilakukan, penjualan dapat dikatakan batal demi hukum sesuai dengan ketentuan Pasal 20 UUHT.
2) Melalui proses lelang
Dalam pelaksanaannya, lelang dilakukan dengan dua cara,  yaitu  Lelang Terbuka dan Lelang Tertutup.
Rumusan  Pasal  20  UUHT  pada  prinsipnya  eksekusi  atau  penjualan  hak  atas  tanah yang  dibebankan  hak  tanggungan  dapat  dilaksanakan  melalui  dua  macam  cara,  yaitu: (Usman,  2008)  Berdasarkan Parate  Eksekusi ( Parate  Executie )  Pasal  6  UUHT;  dan Berdasarkan title  eksekutorial yang  terdapat  dalam  sertipikat  hak  tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) UUHT.
Sertipikat  hak  tanggungan  dapat  menjadi  dasar  pelaksanaan  eksekusi  hak tanggungandengan  menggunakan title  eksekutorial yang  termuat  dalam  sertipikat  hak tanggungan, bila debitor (pemberi hak tanggungan) cedera janji, maka debitor pemegang hak  tanggungan  (pertama)  dapat  melakukan  penjualan  obyek  hak  tanggungan  yang bersangkutan  untuk  mengambil  pelunasan  piutang  dari  hasil  penjualan  obyek  hak tanggungan tersebut.

## D. Kesimpulan
Implikasi  habisnya  jangka  waktu  SKMHT  dalam  perjanjian  kreditapabila  debitor wanprestasi,kreditor  belum  menjadi  kreditor preferen atau  kreditor  yang  dapat didahulukan  jika  SKMHT  belum  dilanjutkan  dengan  APHT  untuk  didaftarkan  hak tanggungannya  pada  kantor  pertanahan.  Kreditor  tidak  dapat  melakukan  eksekusi terhadap  barang  jaminan.Upaya  yang  dapat  dilakukan  kreditor  dengan  melakukan gugatan  kepengadilan.  Pengaturan  jaminan  dalam  arti  yuridis  materiil  berarti  jaminan berfungsi sebagai tindakan prefentif bagi pelunasan hutang.
Perlindungan  hukum  bagi  kreditor  dalam  hal  pemberian  hak  tangungan  baru  sampai pembuatan SKMHT terdapat dua bentuk perlindungan hukum secara preventif (pencegahan)  dapat  dilakukan  dengan  cara  melakukan  musyawarah  dengan
debitor,membuat  SKMHT  baru  dengan  menghadirkan  debitor  untuk  menghadap  kepada Notaris/PPAT  untuk  menandatangani  SKMHT  sedangkan  perlindungan  hukum  secara represif (pemaksaan)  dapat  dilakukan  dengan  cara  kreditor  dapat  mengajukan  gugatan terhadap  debitor  wanprestasi  kepengadilan  Negeri,    apabila  SKMHT  belum  dilanjutkan dengan  penandatanganan  APHT  dengan  demikian  kreditor  hanya  berkedudukan  sebagai kreditor konkuren .  Lembaga  jaminan  yang  dianggap  efektif  dan  aman  oleh  lembaga perbankan  adalah  hak  tanggungan,  hal  ini  disebabkan  karena  mudah  dalam mengidentifikasi  objek  hak  tanggungan  serta  jelas  dan  mudah  dalam  pelaksanaan eksekusi,  serta  harus  dibayar  lebih  dahulu  dari  tagihan  lainnya  dengan  uang  hasil pelelangan  objek  hak  tanggungan,  dan  sertifikat  hak  tanggungan  mempunyai  kekuatan eksekutorial  dengan  demikian  perlindungan  hukum  diberikan  kepada  kreditur  dengan memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  atau  didahulukan  kepada  pemegang  hak tanggungan ( droit de preference ).
Kreditordiharapkan  dalam  memberikan  kredit  kepada  debitor  yangpengikatan jaminannya  didahului  dengan  menandatangani  SKMHT,  pencairan  dananya  tidak dilakukan secara keseluruhan, tetapi dengan cara dicairkan secara bertahap atau setengah dari dana yang dipinjamkan terlebih dahulu dan sisanya diberikan setelah proses jaminan yang  diberikan  debitor  sudah  mengikat  kepada  bank,  agar  bank  memiliki  rasa  aman dalam memberikan pinjaman kepada debitor.
Notaris/PPAT  rekanan  bank  dan  kreditor  sebaiknya  SKMHT  yang  sudah ditandatangani dilanjutkan dengan penandatanganan APHT untuk segera didaftarkan hak tanggungan  pada  kantor  pertanahan  untuk  diterbitkan  Sertipikat  Hak  tanggungan  untuk memberikan  perlindungan  kepada  kreditor,apabila  debitor  wanprestasi,  maka  kreditor dapat melakukan eksekusi terhadap benda jaminan.   Kantor Pertanahan diharapkan dapat bekerja  dengan  lebih  cepat  sesuai  dengan  waktu  yang  telah  ditentukan  dan  kantor pertanahan  dapat  melakukan  perubahan  yang  lebih  baik  dan  lebih  cepat  dalam  pelayani masyarakat.

## DAFTAR PUSTAKA
AdjieHabib, Hak  Tanggungan  Sebagai  Lembaga  Jaminan  Atas  Tanah ,  Bandung:  Mandar Maju, 2000.
Ali Zainudin, Metode Penelitian Hukum , Jakarta: Sinar Grafika, 2011.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                           ISSN: 2086-1702 -
HarsonoBoedi, Hukum  Agraria  Indonesia  –  Sejarah  Pembentukan  UUPA  Isi  dan Pelaksanaannya , Jilid 1 Jakarta: Djambatan, 2003. HandokoPriyo, Menakar  Jaminan  Atas  Tanah  Sebagai  Pengaman  Kredit  Bank ,  Jember: Center for Society Studies, 2006.
Husni HasbullahFrieda, Hukum Kebendaan Perdata, Jakarta: PT. Ind Hill Co, 2009.
Kashadi, Hukum Jaminan , Jakarta: Ringkasan Kuliah, 2009.
S  MeilialaDjaja, Penuntut  Praktis  Perjanjian  Pemberian  Kuasa  Menurut  Kitab  Undang- undang Hukum Perdata , Bandung: Nuansa Alulia, 2008.
SutediDjaja, Hukum Hak Tanggungan , Jakarta: Sinar Graafika, 2012.
Suteki  dan  Galang  Taufani, Metodelogi  Penelitian  Hukum  (Filsafat,  Teori  dan  Praktik) , Rajawali Pers, Depok, 2018.
UsmanRachmadi, Pasal-pasal  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Jakarta:  Djambatan, 2008.
UsmanRachmadi, Pasal-Pasal  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah ,  Jakarta:  Djambatan, 1999.
Yahya M. Harahap, Hukum Acara Perdata , cetakan keempat, Jakarta: Sinar Grafika, 2006. Malikhatun  Siti  Badriyah, Problematika  Pembebanan  Hak  Tanggungan  Dengan  Obyek Tanah Yang Belum Bersertipikat , (Masalah-Masalah Hukum), Volume 45 No. 3, Juli 2016.
Pandhu Winata, SKMHT dan APHT, http://katabank.com/skmht-dan-apht/ ,