## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN ATAS
SERTIFIKAT TANAH KAVLING DALAM HALPENGEMBANG TELAH DINYATAKAN PAILIT
Oleh :

## Sutrisno
Email : surya.adilaraya@gmail.com

## Abstract
The population that continues to increase and the limited land area causes a lot of land issues in  the  community,  the  Rungkut  area  of  Surabaya  is  one  example  of  a  region  that  has  many land problems. When the land buyer paid off the installments, there was a problem on the part of  the  developer  that  resulted  in  the  master  certificate  being  destroyed  /  lost,  the  poor financial  condition  caused  the  company  to  go  bankrupt  and  eventually  become  bankrupt because it had a lot of debt in the bank.In resolving land disputes, two routes can be taken, namely  out  of  court  (non-litigation)  such  as  conducting  consensus  /  mediation  /  arbitration and  through  court  proceedings  (litigation)  if  the  settlement  with  mediation  or  deliberation reaches no agreement and peace.
Keywords : default, mediation, court.

## PENDAHULUAN

## 1.1.  Latar Belakang Masalah
Rumah  merupakan  salah  satu  ke- butuhan  pokok  hidup  manusia  dengan jumlah  penduduk  yang  terus  meningkat serta  luas  tanah  yang  terbatas  banyak  me- nimbulkan  banyak  persoalan  di  kalangan masyarakat  pada  umumnya.  Kegiatan bisnis  yang  berbentuk  badan  hukum  yang sering kita jumpai pada sekarang ini adaah suatu  perusahaan  pembangun  perumahan disebut  juga  dengan  pengembang  properti atau property  devopler. Pengembang properti  atau property  devopler akan melakukan pembangunan disektor properti seperti  perumahan,  apartemen  dan  rumah susun  yang  nantinya  akan  dipasarkan  di masyarakat.  Karena  pertumbuhan  disektor penduduk  yang  sangat  padat  inilah,  maka kebutuhan  akan  tempat  tinggal  semakin meningkat  dengan  persediaan  tanah  yang sangat  terbatas.  Menurut  Pasal  5  ayat  (1) Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  No.  5 Tahun  1974  tentang  Ketentuan-Ketentuan Mengenai  Penyediaan  dan  Pemberi  Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.
Perusahaan  pembangun  perumahan (pengembang)  adalah  suatu  perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan  dari  berbagai  jenis  dalam jumlah yang besar, diatas suatu areal tanah yang  akan  merupakan  suatu  kesatuan lingkungan  pemukiman,  yang  dilengkapi
dengan  prasarana-prasarana  lingkungan dan  fasilitas-fasilitas  sosial  yang  diperlu- kan  oleh  masyarakat  yang  menghuninya. Pengembang (developer) dalam melakukan kegiatan  usaha  di  bidang  penyelenggaraan rusun dapat melakukan kegiatan antara lain kegiatan perencanaan, pembangunan, penguasaan dan pemanfaatan, pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, pengendalian kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan. 1
Salah  satu  permasalahan  terhadap konsumen  akibat  pengembang  ( developer) terkena Pailit di kawasan Rungkut Surabaya  merupakan  salah  satu  contoh kawasan  yang  mempunyai  banyak  per- masalahan Tanah. Permasalahan ini berawal  Pada  tahun  2006  dimana  terjadi sebuah  kesepakatan  antara  kuasa  penjual ( developer) dengan  pembeli  dengan  surat Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB), dengan  pembayaran  disepakati  dilakukan diangsur  setiap  bulan  sampai  lunas  dan akan dilakukan proses pengurusan setifikat setelah  lunas,  saat  pembeli  tanah  sudah melunasi  angsurannya  sesuai  perjanjian kemudian  terjadi  permasalahan  dipihak developer  yaitu  adanya  kebakaran  pada kantor  developer  yang  mengakibatkan sertifikat  induk  musnah  atau  hilang,
1 Indonesia,  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun 2011  tentang  Rumah  Susun  (Lembaran  Negara Republik  Indonesia  Tahun  2011  Nomor.  108. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor. 5232), Pasal 1 Ayat (2).
kondisi  keuangan  yang  samgat  buruk menyebabkan perusahaan menjadi bangkrut  dan  pada akhirnya  menjadi  pailit karena banyak mempunyai hutang di bank.

## 1.2.Perumusan Masalah
Berdasarkan  latar  belakang  yang telah dipaparkan diatas, maka per- masalahan  yang  akan diteliti dapat dirumuskan sebagai berikut :
1. Apa  akibat  hukum  yang  diterima developer  terhadap  putusan  pailit  yang dikeluarkan oleh Pengadilan Niaga ?
2. Bagaimana proses penyelesaian sengketa  kepailitan  terkait  dengan sertifikat  tanah  kavling  dalam  hal pengembang telah dinyatakan pailit ?

## METODE PENELITIAN
Tulisan  ini  menggunakan  metode penelitian  hukum  normatif,  yaitu  meneliti hukum  dari  perspektif  internal  dengan objek  penelitiannya  adalah  norma  hukum.
Dengan  kata  lain  penelitian  hukum  yang meletakkan hukum sebagai sebuah bangunan  sistem  norma.  Sistem  norma yang  dimaksud  adalah  mengenai  asas- asas,  norma,  kaidah  dari  peraturan  perun- dangan,  putusan  pengadilan,  perjanjian serta doktrin (ajaran). 2
Pendekatan  yang  digunakan  adalah pendekatan perundang-undangan dan
2 I  Made  Pasek  Diantha,  2016,  Metodologi Penelitian  Hukum  Normatif  dalam  Justifikasi Teori Hukum (Jakarta: Prenada Media Grup).
Hlm.12
pendekatan konseptual. Pendekatan perundang-undangan atau statute approach digunakan jika permasalahan penelitiannya mempermasalahkan  konflik  norma  yang terjadi  secara  vertikal  maupun  horizontal. Dalam  setiap  penelitian  atau  survei terhadap  sesuatu  masalah  dapatlah  di- gunakan  bermacam-macam  cara  atau metode  seperti  melakukan  penelitian  atau survei  secara  kepustakaan,  melakukan interview dan sebagainya.
Pendekatan konseptual atau conceptual approach beranjak dari pandangan-pandangan  dan  doktrin-doktrin yang  berkembang  di  dalam  ilmu  hukum, sehingga  dapat  menemukan  ide-ide  yang melahirkan  pengertian-pengertian  hukum, konsep-konsep  hukum,  dan  asas-asas hukum  yang  relevan  dengan  isu  yang dihadapi. 3

## PEMBAHASAN
3.1. Akibat Hukum Yang Diterima Oleh Developer  Terhadap  Putusan  Pailit Yang  Dikeluarkan  Oleh  Pengadilan Niaga
Perlindungan hukum terhadap konsumenterbagi  menjadi  2  (dua)  antara lain  :  perlindungan  hukum  yang  bersifat Preventif dan perlindungan hukum bersifat Represif.  Bentuk  perlindungan  hukum
3 Ibid, hlm. 159
yang bersifat Preventif yaitu, perlindungan yang  bersifat  pencegahan.  Perlindungan hukum bersifat Represif  yaitu, dibuat oleh pemerintah dalam bentuk peraturan perundang-undangan. 4
Sengketa  pertanahan  adalah  per- selisihan  pertanahan  antara  orang  perse- orangan,  badan  hukum  ataulembaga  yang tidak  berdampak  luas  secara  sosio-politis. Sengketa  tanah  dapat  berupa  sengketa administratif,  sengketaperdata,  sengketa pidana terkait dengan pemilikan, transaksi, pendaftaran, penjaminan, pemanfaatan, pe- nguasaan dan sengketa hak ulayat. Dari ke- dua  pendapatdiatas  bisa  ditarik  suatu  ke- simpulan,  bahwa  sengketa  tanah  adalah masalah antara dua orang atau lebihdimana keduanya saling memper-masalahkan suatu  objek  tertentu  (tanah),  hal  ini  terjadi dikarenakan kesalah pahaman, wanprestasi atau  perbuatan  melawan  hukum  yang menimbulkan  kerugian  salah  satu  pihak yang kemudian menimbulkan akibat hukum  bagi  keduanya. 5 Sengketa  terjadi karena  tidak  adanya  titik  temu  antara pihak-pihak  yangbersengketa,  sebab-sebab yang menimbulkan sengketa antara lain 6 :
4 H. Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani,2013, Penerapan  Teori  Hukum  Pada  Penelitian  Tesis dan  Disertasi,  Cetakan  ke  –  1,  (  Jakarta  :  Raja Grafindo Persada) hlm. 264
5 Adrian  Sutedi,  2009,  Peralihan  Hak  atas  Tanah dan  Penalarannya,Jakarta  :Sinar  Grafika,  hlm. 33
6 Ali Achmad, 2004, Hukum Agraria (Pertanahan  Indonesia),    jilid  1,  Jakarta  : Prestasi Pustaka,hlm.55
a. Adanya Wanprestasi
Tidak  memenuhi  kewajiban  sama sekali, atau terlambatmemenuhi kewajiban, atau memenuhi kewajibanya  tetapi  tidak  seperti  apa yang telahdi perjanjikan.
b. Adanya Perbuatan Melawan Hukum
Perbuatan  Melawan  Hukum  bukan hanya  untuk  pelanggaran  terhadap undang-  undang  tertulis  saja,  melaikan pelanggaran  kesusilaanatau  kepantasan dalam pergaulan hidup masyarakat.
c. Adanya pihak yang dirugikan.
Adanya  unsur  yang  merugikan dalam  Hukum  Perdatayang  bersumber adanya  Wanprestasi  dan  Perbuatan Melawan Hukum.
Pailit  merupakan  suatu  keadaaan  di mana  debitor  tidak  mampu  untuk  me- lakukan pembayaran-pembayaran terhadap utang-utang dari pada kreditornya. Keadaan tidak mampu membayar lazimnya disebabkan karena kesulitan kondisi keuangan (financialdistres) dari  usaha debitor  yang  telah  mengalami  suatu kemunduran.    Pengertian  pailit  dapat dilihat  pada  pasal  1  angka  1  Undang- Undang  Nomor  37  Tahun  2004  tentang Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban Pembayaran  Utang  (PKPU),  “Kepailitan adalah  sita  umum  atas  semua  kekayaan debitor  pailit  yang  pengurusan  dan pemberesannya  dilakukan  oleh  kurator  di bawah  pengawasan  hakim  pengawas
sebagaimana  diatur  dalam  undang-undang ini.
Sedangkan  Kepailitan  merupakan putusan  pengadilan  yang  mengakibatkan sita  umum  atas  seluruh  kekayaan  debitor pailit,  baik  yang  telah  ada  maupun  yang akan ada di kemudian hari.
Suatu hal yang tidak dapat dipungkiri bahwa  suatu  perusahaan  manapun  dapat dinyatakan  pailit  sebagaimana  ketentuan yang diatur di dalam peraturan perundang- undangan  yang  berlaku,  termasuk  dalam jual  beli  tanah  kavling  tersebut.  Akan tetapi  tanpa  disadari,  putusan  pailit  suatu perusahan  pengembang  atau  biasa  yang disebut  dengan  developer  memberikan suatu  akibat  hukum  yang  besar  dari konsumen terhadap pembelian  tanah tersebut.  Konsumen  membayar  hingga lunas  agar  bisa  secepatnya  dengan  tujuan cepat mendapatkan sebuah sertipikat tanah tersebut,  akan  tetapi  developer tidak  dapat menepati janjinya sampai akhirnya mempunyai hutang kepada kreditor lainnya dan  dinyatakan  Pailit  oleh  Pengadilan Niaga.  Putusan  pailit  mengakibatkan seuruh  aset  perusahaan  yang  dinyatakan pailit  tersebut  diawasi,  diambil  alih  dan disita  untuk  kepentingan  pelunasan  atau pembayaran utang kepada para kreditor.
Terhadap tindakan pengembang (developer) yang sangat tidak bertanggung jawab iniah, konsumen sangatlah dirugikan,  karena  tidak  terpenuhinya  hak-
hak  konsumen.  Konsumen  selaku  pembeli kemudian  menuntut  adanya  suatu  ganti rugi  atas  tindakan  debitur  pailit  tersebut. Konsumen  atau  peembeli  biasanya  di dalam  hukum  kepailitan  disebut  juga sebagai kreditur konkuren. Kreditur konkuren  di  dalam  hukum  kepailitan mempunyai  suatu  kedudukan  yang  sangat merugikan konsumen, karena mereka akan ditempatkan  sebagai  urutan  yang  terakhir penerima  pelunasan  piutangnya  setelah kreditur preferen. 7
Pailit  dapat  dijadikan  sebagai  jalan keluar  yang  mudah  apabila  pengembang (developer)  berada  dalam  suatu  keadaan finansial  yang  sulit.  Pasal  2  UU  No.  37 Tahun  2004  syarat  untuk  mengajukan Kepailitan  dan  PKPU  adalah  adanya  2 (dua)  atau  lebih  kreditor  dan  utangnya tersebut  telah  jatuh  tempo  dan  dapat ditagih.  Dalam  hal  ini  Pengembang (developer)  langsung  mengajukan  sebuah PKPU agar usahanya masih bisa berkembang  atau  langsung  mengajukan kepailitan  untuk  menghindari  tanggung jawab  penyelesaian  utangnya.  Akibat adanya  kepailitan  tersebut  maka  me- nempatkan  seluruh  harta  berada  di  bawah pengawasan kurator.
7 Hilda  B  Alexander,  “Kasus  Kemanggisan Residence,  Potret  Lemahnya  Posisi  Tawar Menawar Konsumen“ http://properti.kompas.com/read/201 4/02/19/182941/KasusKemanggisanResidenceP otretLemahnyaPosisiTawarKonsumen ,  diakses 6 Agustus 2019
Dalam ketentuan Pasal 37 Ayat (1)
Undang  -  Undang  Nomor  37  Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban  Utang  (UU  Kepailitan  dan PKPU) dijelaskan bahwa: “Apabila dalam perjanjian  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan  dengan  suatu  jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan  benda  tersebut  sebelum penyerahan  dilaksanakan  dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan  pailit,  dan  dalam  hal  pihak lawan  dirugikan  karena  penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukandiri sebagaikreditorkonkuren untuk mendapatkan ganti rugi.”
Pengembang (developer) yang bangkrut  atau  tidak  bisa  meneruskan usahanya,  maka  tidak  dapat  menerbitkan akta  Jual  Beli,namun  pembeli  tanah  dapat melakukan tuntutan dengan menuntut ganti rugi kepada pihak pengembang (developer) seperti  yang  tercantum  dalam Pasal  115 Ayat  (1)  UU  Kepailitan  dan  PKPU“ Semua Kreditor wajib menyerahkan piutangnya  masing-masing  kepadaKurator disertai acuan perhitungan yang menunjuk- kan  sifat  dan  jumlah  piutang,  disertai dengan  surat  bukti  atausalinannya,  dan suatu  pernyataan  ada  atau  tidaknya Kreditor  mempunyaisuatu  hak  istimewa
diantaranya,  hak  gadai,  jaminan  fidusia, hak  tanggungan,  hipotek,  hak  agunan  atas kebendaan  lainnya,  atau hak  untuk menahan benda”.
Dikenalnya suatu prinsip pari passu prorate  parte dalam  kepailitan  yang artinya  bahwa  harta  kekayaan  merupakan jaminan  bersama  untuk  para  kreditor tersebut  dan  hasilnya  harus  dibagikan secara  proposional. 8 Pembagian  secara proposional terkesan adil namun perbuatan pengembang  yang  tidak  beritikad  baik telah  merugikan  konsumen  dalam  jumlah yang  besar.  Adanya  ketidakpastian  hukum bagi  konsumen.  Lain  halnya  dengan pengembang yang merupakan suatu Pelaku Usaha.  Pelaku  Usaha  dalam  hukum kepaiitan  disebut  juga  sebagai  debitur. Debitur  adalah  orang  yang  mempunyai hutang karena adanya perjanjian.
Menurut ketentuan pasal 72 Undang- Undang  No.  37  tahun  2004  yang menyebutkan  “Kurator  bertanggung  jawab terhadap  kesalahan  atau  kelalaiannya dalam  melaksanakan  tugas  pengurusan dan/  atau  pemberesan  yang  menyebabkan kerugian  terhadap  harta  pailit”,  hal  ini dimaksudkan  apabila  terjadi  permasalahan hukum antara para Pemohon dan Termohon  permasalahan  tersebut  dapat masuk  dalam  sengketa  keperdataan  yakni,
8 M.  Hadi  Shubhan,  2015,  Hukum  Kepailitan Prinsip,  Norma,  dan  Praktik  di  Peradilan, Cetakan  ke  –  5,  Jakarta  :  Kencana  Prenada Media Group, hlm. 29
perbuatan  melawan  hukum  atau  perkara pidanapenggelapan  dan  yang  menjadi wewenang  dari  Pengadilan  Negeri.  Bagi pengembang  (developer)  sudah  dinayata- kan pailit oleh pengadilan. Maka pengadilan  menunjuk  seorang  Kurator untuk menyelesaikan piutang atau kewajiban pengembang yang pailit, langkah  berikutnya  pembeli  tanah  segera menghubungi  kurator  yang  telah  ditunjuk pengadilan kemudian untuk segera mengajukan  pendaftaran  permasalahannya di  kantor  kurator  selanjutnya  untuk dilakukan proses pengurusan Akta jual beli yang  merupakan  syarat  untuk  penerbitan sertifikat  hak  milik.  Bagi  pengembang telah diputus pailit, pengembang (developer) tersebut sudah tidak mempunyai  hak  untuk  menandatangani akte  jual  beli.  Dengan  demikian,  bila seluruh  kondisi  dan  persyaratan  yang ditentukan telah terpenuhi, kuratorlah yang akan  menandatangani  Akta  Jual  Beli tersebut.
3.2.  Proses  Penyelesaian  Sengeketa
Kepailitan  Terkait  Dengan  Sertifikat
Tanah Kavling Dalam Hal

## Pengembang Telah Pailit
Saat  ini,  semakin  banyak  pe- ngembang yang tidak mampu me- nyelesaikan pembangunan berbagai proyek perumahan,  apartemen  atau  rumah  susun. Tidak  mampu  membayar  tersebut  di- karenakan  terdapat  beberapa  alasan  salah
satu  secara  administratif  belum  me- nyelesaiakan kewajiban dan tiba-tiba sudah dipailitkan  oleh  Pemohon  Pailit.  Pemohon Pailit yang juga bertindak selaku konsumen atau pembeli suatu properti dari pengembang, seringkali beranggapan bahwa  dengan  mempailitkan  pengembang (developer)  maka  konsumen  mendapatkan suatu  ganti  kerugian  dan  pengembalian uang akibat dari perbuatan yang dilakukan oleh pengembang.
Permasalahan  tidak  sampai  disitu saja,  akan  tetapi  pembeli  suatu  properti (konsumen) selaku pemohon pailit tidaklah memikirkan  dampak  buruk  suatu  putusan pailit  dari  Pengadilan  Niaga  kepada  suatu perseroan tidaklah dapat beroperasi kembali.  Sehingga  pengembang  tidak dapat melanjutkan keberlangsungan usaha. Selain  itu  akibat  adanya  suatu  putusan pailit,  maka  berkurangnya  suatu  tenaga kerja  yang  setiap  harinya  bekerja  dikantor pengembang  (developer).  Perlu  kita  telaah dan  dicermati  lagi,  bahwa  akibat  adanya putusan  pailit  yang  sangat  merugikan pengembang  dan  masyarakat  sekitar  juga mengigat  peran  merekalah  sangat  penting dalam  pembagunan  di  bidang  property yang  nantinya  pun  juga  dapat  dinikmati oleh masyarakat sekitar.
Jual  beli  tanah  dan  bangunan  adalah secara  terang  dan  tunai.  Artinya  bahwa pelunasan  terjadi  dan  barang  yang  dibeli menjadi  milik  konsumen  yakni  dalam  hal
ini selaku pembeli. Namun kenyataan yang terjadi  di  lapangan,  bahwa  unit  properti yang dibeli telah dikuasai oleh pengembang.  Secara  yuridis  perbuatan tersebut tidak dapat diterima, karena belum terjadi  suatu  lavering.  Proses  balik  nama pembeli  juga  sangat  memerlukan  waktu yang  tidak  sebentar  atau  instan,  akibatnya kepemilikan  tanah  masih  di  tangan perusahaan atau pengembang.
Dalam  suatu  peristiwa  lavering terdapat dua macam unsur, yaitu penyerahan  nyata  ( feiterlijke  levering )  dan penyerahan  yuridis  ( juridische  levering ).
Levering  dinyatakan  sah  apabila  kedua unsur  tersebut  terjadi.  Terkait  dengan adanya lavering tersebut maka penyerahan benda  bergerak  dan  benda  tidak  bergerak terdapat  perbedaan.  Benda  bergerak  jika diserahkan  seketika  itu  pula  penyerahan nyata  dan  penyerahan  yuridis  secara bersamaan  tanpa  dilihat  tahapan  antara kedua  unsur  tersebut.  Sebaliknya  kalau penyerahan    benda  tidak  bergerak  umum- nya antara feiterlijke levering dan juridische  levering peristiwanya  tampak terjadi pemisahan. Unsur esensial perjanjian  jual  beli  adalah  benda  dan harga.  Menurut  Pasal  1458  KUH  Perdata menuturkan  bahwa  perjanjian  jual  beli sudah  lahir  sejak  para  pihak  sepakat
tentang  benda  dan  harga. 9 Pemindahan suatu  alas  Hak  Milik  jual  beli  antara pembeli  dengan  penjual  terkait  dengan sebuah properti maka harus dibuatlah suatu pembuatan  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) agar mempunyai suatu legalitas di depan hukum dan dapat dipertanggungjawabkan sebagai- mana  mestinya. 10 Selanjutnya,  perbuatan hukum  pemindahan  hak  tersebut  agar mengikat pihak ketiga dan untuk memenuhi  asas  publisitas,  maka  akta PPAT tersebut wajib didaftarkan di kantor pertanahan setempat dan dilakukan pencatatan  peralihan  haknya  dalam  buku tanah  dan  sertifikat.  Setelah  itu  di- lakukannya  perubahan  nama  pemegang haknya  dari  pengembang  (developer) kepada pemilik baru. Selanjutnya Sertipikat  Hak  Milik  tersebut  yang bersangkutan  diserahkan  kepada  pem- belinya sebagai pemegang hak yang baru.
Apabila terjadi kepailitan pada pengembang yang pembelinya telah melunasi harganya namun belum dilakukan  Jual  Beli  di  hadapan  PPAT (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  yang berwenang  maka  aset  (unit-unit  properti) yang  telah  dibeli  dan  dibayar  lunas  oleh pembeli  atau  konsumen  sebuah  properti
9 Moch.  Isnaeni.  2016,  Hukum  Benda  dalam Burgelijk Wetboek, Surabaya : PT. Revka Petra Media, hlm.39
10 Arie  S.  Hutagalung,    2007,  Kondominium  dan Permasalahannya,  Jakarta  :  Badan  Penerbit  FH UI, hlm.47
tersebut  masih  tercatat  sebagai  milik pengembang. Sehingga dihitung dan dimasukkan dalam budel pailit perusahaan pengembang  yang  dipailitkan.  Tidaklah mengherankan jika sebagaian besar konsumen  pembeli  dan  penghuni  yang tidak  pro  pada  pemohon  pailit  akan meminta  upaya  lain  selain  pailit  tersebut. Selanjutnya  secara  yuridis,  posisi  hukum pembeli  properti  tersebut  yang  telah melunasi pembayarannya, berdasarkan PPJB  (Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli) berubah menjadi kreditur konkuren ( unsecured  creditor )  yang  artinya  bukan sebagai  pemilik  properti,  karena  hak kepemilikan properti tersebut masih ditangan  pengembang.  Akibat  hukumnya, pembeli  properti  tersebut  yang  telah melunasi  harganya  mengalami  kerugian mengingat  kedudukannya  sebagai  kreditur konkuren yang tidak dijamin pelunasannya oleh  pengembang  secara  penuh.  Perlu dipertimbangkan  lagi  oleh  Majelis  Hakim pemeriksa permohonan pailit untuk mengarahkan kepada mekanisme
Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang (PKPU)  atau  upaya  mediasi  sebagai alternatif  penyelesaian  sengketa  yang terlebih  menguntungkan  kedua  belah pihak. 11
11 Frans  Hendra  Winarta,  2011,    Hukum Penyelesaian Sengketa, Jakarta : Sinar Grafika
Harta  kekayaan  debitor  yang  masuk harta  pailit  merupakan  sitaan  umum ( public  attanchment,  gerechtelijk  beslag ) beserta apa yang diperoleh selama kepailitan. Hal ini sebagaimana didefinisikan dalam undang-undang mengenai  arti  kepaillitan.  Dalam  Pasal  21 Undang-Undang Kepailitan, bahwa kepailitan  meliputi  seluruh  kekayaan debitor pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan  serta  segala  sesuatu  yang diperoleh selama kepailitan.
Hakikat  dari  sitaan  umum  terhadap harta  kekayaan  debitor  bahwa  maksud adanya kepailitan adalah untuk menghenti- kan  aksi  terhadap  perbuatan  harta  pailit oleh para kreditornya serta untuk menghentikan lalu lintas transaksi terhadap harta pailit oleh debitur yang kemungkinan akan  merugikan  para  krediturnya.  Dengan adanya  sitaan  umum  tersebut,  maka  harta paiit  dalam  status  dihentikan  dari  segala macam  transaksi  dan  perbuatan  hukum lainnya  sampai  harta  pailit  tersebut  diurus oleh kurator.
Dalam kepailitan, Kurator me- megang  peran  yang  sangat  penting  karena Kurator  bertanggung  jawab  langsung terhadap  tujuan  kepailitan.  Terkait  hal  ini, Jerry  Hoff  menulis  “Tujuan  Kepailitan adalah  untuk  membayar  hak  para  kreditor yang  seharusnya  mereka  peroleh  sesuai dengan tingkat urutan tuntutan mereka, dan karenanya  Kurator  harus  bertindak  untuk
kepentingan  yang  terbaik  bagi  Kreditor serta  memperhatikan  kepentingan  Debitor yang pailit. Kurator mempunyai kekuasaan atas  kekayaan  milik  Debitur.  Kurator bukanlah  organ  korporasi  dari  Debitur Perusahaan,  ia  tidak  tunduk  pada  undang- undang  perseroan  terbatas  Indonesia. Meskipun  demikian,  jika  Kurator  me- neruskan  usaha  Debitur,  ia  mempunyai kewajiban  untuk  mempersiapkan,  me- nyimpan serta menerbitkan laporan keuangan tahunan.” 12
Fungsi  Kurator  dalam  kepailitan adalah  untuk  membereskan  harta  pailit sesuai  dengan  Undang-Undang  No.  37 Tahun  2004.  Arti  kata  “pemberesan” dalam konteks hukum kepailitan berdasarkan  Undang-Undang  No.  37 Tahun  2004  adalah  melakukan  likuidasi atas  harta  pailit.  Kurator  dalam  proses pemberesan  harta  pailit  berpatokan  pada prinsip cash  is  the  king, dimana  Kurator harus  melikuidasi  harta  pailit  dalam  arti menjual seluruh harta pailit, untuk kemudian  dibagikan  kepada  Kreditur sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Likuidasi  atau  pencairan  harta  pailit dilakukan  oleh  Kurator  dengan  cara menjual  harta  pailit.  Penjualan  harta  pailit
12 Jerry Hoff, 2000. Undang-Undang Kepailitan di Indonesia.  Diterjemahkan  dari  buku  asli berjudul  :  “Indoonesian  Bankruptcy  Law”, Penerjemah  :  Kartini  Muljadi,  Jakarta  :  Tata Nusa, hlm. 66
terbagi  menjadi  2  (dua),  yaitu  sebagai berikut :
a. Penjualan  di  muka  umum,  melalui lelang pada Kantor Pelayanan
Kekayaan Negara dan Lelang
(KPKNL),  sesuai  dengan  ketentuan Pasal  185  ayat  (1)  UU  No.  37  Tahun 2004. Ketentuan khusus terkait penjualan  benda  di muka  umum  diatur dalam  Peraturan  Menteri  Keuangan Republik  Indonesia  Nomor  :  27  / PMK.06  /  2016  tentang  Petunjuk Pelaksana Lelang (disingkat PPL) ;
b. Penjualan  di  bawah  tangan  apabila lelang  tidak  menemukan  pembeli, sesuai  dengan  ketentuan    Pasal  185 ayat  (1)  UU  No.  37  Tahun  2004. Penjualan  di  bawah  tangan  atas  harta pailit  harus  dilakukan  berdasarkan penetapan  Hakim  Pengawas,  apabila penjualan di muka umum tidak tercapai (dalam  arti  harta  paillit  tidak  berhasil dijual).  Penjualan  di  bawah  tangan dilakukan melalui suatu tulisan dibawah tangan, dimana menurut Pasal 1874  KUH  Perdata  yang  dianggap sebagai tulisan di bawah tangan adalah akta  yang  ditandatangani  di  bawah tangan,  surat,  daftar,  surat  urusan rumah  tangga,  dan  tulisan-tulisan  yang lain  tanpa  perantara  seorang  pejabat umum.
Penjualan  di  bawah  tangan  bisa dilakukan  oleh  Kurator  terhadap  seluruh
harta  pailit,  kecuali  harta  paillit  yang berupa hak atas tanah atau bangunan  yang harus  dijua  di  hadapan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah.
Akibat  hukum  yang  paling  utama dari  putusan  pernyataan  pailit  adalah debitur demi hukum kehilangan hak untuk menguasai  dan  /  atau  mengurus  seluruh harta  kekayaannya.  Dasar  hukum  dari hilangnya  hak  debitur  untuk  menguasai dan  /  atau  mengurus  seluruh  harta kekayaannya  yang  temasuk  harta  pailit adalah :
a. Pasal 21 UU No. 37 Tahun 2004, yang berbunyi : “Kepailitan meliputi seluruh kekayaan  debitur  pada  saat  putusan pernyataan  pailit  diucapkan  sertab segala  sesuatu  yang  pernah  diperoleh selama kepailitan.”
b. Pasal  24  ayat  (  1  )  UU  No.  37  Tahun 2004,  yang  berbunyi  :  “Debitur  demi hukum kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit, sejak tanggal  putusan  pernyataan  pailit diucapkan”.
Hilangnya hak debitur untuk menguasai  dan  mengurus  kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit merupakan konsekuensi logis dari berlakunya sita umum yang dideklarasikan oleh pengadilan melalui putusan pernyataan pailit. Oleh karena debitur telah kehilangan  hak  untuk  menguasai  dan
mengurus  kekayaannya  yang  termasuk dalam  harta  pailit. 13 Pengadilan  harus menunjuk  Kurator  dan  Hakim  Pengawas dalam putusan pernyataan pailit.
Berdasarkan  Pasal  16  ayat  (1)  UU No.  37  Tahun  2004,  Kurator  berwenang melaksanakan  tugas  pengurusan  dan/atau pemberesan harta pailit diucapkan meskipun terhadap putusan tersebut diajukan  kasasi  atau  peninjauan  kembali. Dengan demikian sejak putusan pernyataan pailit diucapkan, hak untuk menguasai dan mengurus  harta  kekayaan  yang  termasuk harta  pailit  beralih  secara  hukum  dari debitur kepada Kurator. 14
Undang-Undang Kepailitan mengecualikan  beberapa  hal  yang  tidak termasuk dalam harta pailit, yakni :
a. Benda,  termasuk  hewan  yang  benar- benar dibutuhkan oleh debitur sehubungan dengan pekerjaannya, perlengkapannya,  alat-alat  medis  yang digunakan  untuk  kesehatan,  tempat tidur dan perlengkapannya yang digunakan oleh debitur dan keluarganya, dan bahan makanan untuk 30  (tiga  puluh)  hari  bagi  debitor  dan keluarganya;  yang  terdapat  di  tempat itu ;
b. Segala  sesuatu  yang  diperoleh  debitor dari  pekerjaannya  sendiri  sebagai
13 H.  Eries  Jonifianto,  2018,  Kompetensi  Profesi Kurator  &  Pengurus,  Jakarta  :  Sinar  Grafika, hlm.18
14 Ibid, hlm. 20
penggajian dari suatu jabatan atau jasa, sebagai  upah,  pensiun,  uang  tunggu atau  uang  tunjangan,  sejauh  yang ditentukan oleh hakim pengawas; atau
c. Uang  yang  diberikan  kepada  debitor untuk  memenuhi  suatu  kewajiban memberi  nafkah  menurut  undang- undang ;
Kententuan  pengecualian  harta  yang dimasukkan  dalam  harta  pailit  tersebut harus  dibaca  sepanjang  debitor  pailitnya adalah  orang  dan  bukan  badan  hukum. Jika,  si  pailit  adalah  sebuah  perseroan terbatas  maka  pengecualian  harta  pailit  ini tidak dapat diterapkan, bahkan gaji seorang direktur  perseroan  terbatas  malah  menjadi utang  harta  pailit  yang  harus  dibayar kepada direktur tersebut.

## KESIMPULAN
1. Pailit  merupakan  suatu  keadaaan  di mana  debitor  tidak  mampu  untuk melakukan pembayaran-pembayaran
terhadap utang-utang dari pada kreditornya.  Keadaan  tidak  mampu membayar lazimnya disebabkan karena kesulitan kondisi keuangan (financialdistres) dari  usaha  debitor yang telah mengalami suatu kemunduran.  Pailit  dapat  dijadikan sebagai  jalan  keluar  yang  mudah apabila pengembang (developer) berada  dalam  suatu  keadaan  finansial
yang  sulit.  Pasal  2  UU  No.  37  Tahun 2004 syarat untuk mengajukan Kepailitan  dan  PKPU  adalah  adanya  2 (dua)  atau  lebih  kreditor  dan  utangnya tersebut  telah  jatuh  tempo  dan  dapat ditagih.  Dalam  hal  ini  Pengembang (developer) langsung mengajukan sebuah  PKPU  agar  usahanya  masih bisa berkembang atau langsung mengajukan kepailitan untuk menghindari tanggung jawab penyelesaian  utangnya.  Akibat  adanya kepailitan tersebut maka menempatkan seluruh harta berada di bawah pengawasan kurator.
2. Pemindahan  suatu  alas  Hak  Milik  jual beli  antara  pembeli  dengan  penjual terkait  dengan  sebuah  properti  maka harus  dibuatlah  suatu  pembuatan  akta jual  beli  yang  dibuat  oleh  PPAT (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  agar mempunyai  suatu  legalitas  di  depan hukum  dan  dapat  dipertanggung- jawabkan ebagaimana mestinya. Selanjutnya, perbuatan hukum pemindahan hak tersebut agar mengikat  pihak  ketiga  dan  untuk memenuhi  asas  publisitas,  maka  akta PPAT  tersebut  wajib  didaftarkan  di kantor pertanahan setempat dan dilakukan  pencatatan  peralihan  haknya dalam  buku  tanah  dan  sertifikat. Setelah  itu  dilakukannya  perubahan nama pemegang haknya dari
pengembang (developer) kepada pemilik  baru.  Selanjutnya  Sertipikat Hak  Milik  tersebut  yang  bersangkutan diserahkan  kepada  pembelinya  sebagai pemegang  hak  yang  baru.  Apabila terjadi  kepailitan  pada  pengembang yang pembelinya telah melunasi harganya  namun  belum  dilakukan  Jual Beli  di  hadapan    PPAT  (Pejabat Pembuat Akta Tanah)  yang berwenang maka  aset  (unit-unit  properti)  yang telah  dibeli  dan  dibayar  lunas  oleh pembeli atau konsumen sebuah
properti tersebut masih tercatat sebagai milik  pengembang.  Apabila  setelah pelaksanaan  Jual  Beli  selesai,  pihak pengembang tidak mengembalikan
Sertifikat  tersebut  kepada  Pembeli, maka dapat dikatakan bahwa Pengembang  tidak  mempunyai  suatu itikad  baik  dan  telah  melakukan perbuatan melawan hukum.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian  Sutedi,  2009, Peralihan  Hak  atas Tanah  dan  Penalarannya, Jakarta: Sinar Grafika,
Ali  Achmad,    2004, Hukum  Agraria (Pertanahan  Indonesia),    jilid  1 ,
Jakarta : Prestasi Pustaka.
Arie  S.  Hutagalung,    2007, Kondominium dan Permasalahannya, Jakarta:
Badan Penerbit FH UI
Frans  Hendra  Winarta,  2011, Hukum
Penyelesaian Sengketa, Jakarta:
Sinar Grafika
H.  Eries  Jonifianto,  2018, Kompetensi
Profesi Kurator & Pengurus,

## Jakarta: Sinar Grafika
H.  Salim  HS  dan  Erlies  Septiana Nurbani,2013, Penerapan  Teori Hukum  Pada  Penelitian  Tesis  dan Disertasi,  Cetakan  ke  –  1, Jakarta  :
Raja Grafindo Persada Jerry Hoff, 2000. Undang-Undang Kepailitan di Indonesia. Diterjemahkan dari buku asli
berjudul :  “Indonesian  Bankruptcy Law”, Penerjemah : Kartini Muljadi ,
Jakarta : Tata Nusa.
I Made Pasek Diantha, 2016, Metodologi Penelitian  Hukum  Normatif  dalam Justifikasi  Teori    Hukum (Jakarta: Prenada Media Grup).
Moch.  Isnaeni.  2016, Hukum  Benda dalam Burgelijk Wetboek ,
Surabaya : PT. Revka Petra Media M. Hadi Shubhan, 2015, Hukum
Kepailitan  Prinsip,  Norma,  dan Praktik di Peradilan, Cetakan ke – 5,
Jakarta  :  Kencana  Prenada  Media
Group

## Perundang -undangan :
Kitab Undang – Undang Hukum Perdata
Undang-Undang  No.  37  Tahun  2004 tentang Kepailitan & PKPU
Undang-Undang  No.  30  Tahun  1999 tentang Alternatif Penyelesaian
Sengketa
Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik Indonesia  Nomor  :  27  /  PMK.06  / 2016  tentang  Petunjuk  Pelaksana
Lelang;

## BIODATA SINGKAT PENULIS
SUTRISNO adalah Aparatur Sipil Negara di Pemerintah Kota Surabaya. Beralamat di Jl.  Putra  Bangsa  3D  No.  31  A  Surabaya. Menyelesaikan pendidikan Sarjana Hukum (SH)  pada  Fakultas  Hukum  Universitas Narotama Surabaya pada tahun 2018. Pada saat  ini  sedang  menyelesaikan  program pendidikan  S2  pada  Fakultas  Hukum Universitas Narotama Surabaya.