Abstrak  - Dalam  era  globalisasi  ini  banyak  bermunculan pasar-pasar  modern  yang  dibangun  dengan  segala  kelebihan dan  fasilitasnya.  Munculnya  pasar-pasar  modern  membuat keberadaan  pasar  tradisional  tersudut,  tidak  terkecuali  Pasar Gubeng  Masjid  Surabaya.  Namun  keberadaan  pasar  yang strategis  yaitu  dekat  dengan  perkantoran,  hotel  dan  pusat perbelanjaan, serta stasiun kereta api membuat pasar tersebut memiliki  potensi  untuk  dikembangkan  menjadi  properti  yang memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik. Oleh karena itu, perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) yang dapat memberikan masukan untuk melakukan investasi terbaik.
Analisa  HBU  ini  menggunakan  empat  kriteria  yaitu  secara fisik  dimungkinkan,  secara  legal  diizinkan,  secara  finansial layak, dan  memiliki produktivitas  maksimum. Alternatif yang memiliki  produktivitas  maksimum  tersebut  dapat  dijadikan sebagai  nilai  lahan  tertinggi  dan  terbaik  pada  lahan  Pasar Gubeng Masjid Surabaya.
Dari hasil penelitian didapatkan alternatif yang
menghasilkan nilai lahan tertinggi dan produktivitas maksimum  adalah  alternatif  pengembangan  mix  use  pasar dengan  pusat  perbelanjaan..  Nilai  lahan  yang  didapatkan  Rp 46.946.524,- /m 2 dengan produktivitas meningkat sebesar 312%.
Kata kunci- lahan, highest and best use, pasar Gubeng Masjid Surabaya , properti komersial

## I. LATAR BELAKANG
EBERADAAN  pasar  modern  semakin  pesat  di Indonesia.  Di  beberapa  kota  seperti  Surabaya  sudah banyak  terdapat  mini  market,  supermarket  bahkan hypermarket.  Keadaan  ini  membuat  pasar  tradisional mengalami  penurunan  karena  kalah  bersaing  dengan  pasar modern yang memiliki fasilitas yang memadai. Oleh karena itu,  saat  ini  banyak  masyarakat  lebih  memilih  berbelanja  di pasar  modern,  terutama  masyarakat  di  ekonomi  menengah keatas. Tidak terkecuali pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya yang terletak di Jalan Gubeng Masjid Surabaya.
Kemunculan  pasar-pasar  modern  membuat  keberadaan pasar  tradisional  tersudut,  tidak  terkecuali  Pasar  Gubeng Masjid  Surabaya.  Namun  keberadaan  pasar  yang  strategis yaitu dekat dengan perkantoran, hotel dan pusat perbelanjaan, serta  stasiun  kereta  api  membuat  pasar  tersebut  memiliki potensi  untuk  dikembangkan  menjadi  properti  yang memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik.
Oleh karena itu, perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU),  yaitu penggunaan dari suatu tanah kosong  atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan, secara  legal  diijinkan,  layak  secara  finansial  dan  memiliki produktifitas maksimum [1].
II. PENELITIAN TERDAHULU Penelitian  [2]  dan  memiliki  persamaan  berupa  objek penelitian  yang  merupakan  objek  dengan  lahan  telah difungsikan  menjadi  bangunan  terminal  Gadang  di  kota Malang lalu dianalisa untuk mengetahui penggunaan terbaik dan  tertinggi  dari  lahan  yang  telah  digunakan.  Sedangkan pada penelitian [3] mengambil objek lahan yang sudah tidak difungsikan  lagi  sebagai  SPBU  Biliton  dan  dianalisa  untuk dijadikan  properti  komersil.  Penelitian  [4]    dan  [5] mengambil  objek  penelitian  lahan  kosong.  Lahan  tersebut dianalisa penggunaannya untuk dijadikan properti komersil. Penelitian tersebut hanya berbeda pada lokasi lahan.
Berdasarkan  beberapa  penelitian  terdahulu  terdapat perbedaan dan persamaan dengan paper ini. Persamaan paper ini  dengan  penelitian  [2]  dan  [3]  adalah  berupa  objek penelitian  yang  telah  difungsikan  menjadi  suatu  bangunan, namun  perbedaannya  terletak  pada  objek  penelitian  tugas akhir ini berupa lahan  Pasar Gubeng Masjid Surabaya. Pada penelitian paper ini lahan diasumsikan sebagai lahan kosong karena kondisi fisik bangunan yang kurang memadai.

## III. METODOLOGI
Penelitian  ini  menggunakan  konsep Highest  Best  Use (HBU)  untuk  menganalisa  pemanfaatan  lahan  pada    Pasar Gubeng  Masjid  Surabaya  yang  memiliki  luas  lahan  seluas 3448 𝑚 2 agar dapat diketahui  jenis alternatif pengembangan yang  menghasilkan  nilai  lahan  tertinggi  dan  terbaik berdasarkan  aspek  legal,  aspek  fisik,  aspek  finansial,  serta produktivitas maksimum.
Tabel 1. Pengelompokkan Indikator dan Jenis Data No Variabel Klasifikasi Tipe data Sumber Data 1 Penentuan Alternatif Alternatif penggunaan lahan Wawancara dan Kuisioner 2 Legal a. Zoning b. Building code , yaitu GSB,KDB, KDH Sekunder Badan Perencanaan
Pembangunan Kota
Surabaya (BAPEKO) dan
Pemerintah Kota
Surabaya 3 Fisik a. Ukuran Lahan b. Bentuk Lahan c. Aksesbilitas Primer 1. Pengamatan langsung
2. Stakeholder lahan

## Analisa Alternatif Revitalisasi Pasar Gubeng Masjid Surabaya Dengan Metode Highest and Best Use
Marsha Swalia Mustika dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
email : christiono@ce.its.ac.id
K
d. Utilitas 4 Finansial a. Biaya Investasi b. Pendapatan c. Pengeluaran d. Aliran Kas Sekunder 1. Data pembanding 2. Perhitungan 5 Produktivitas Maksimum Nilai lahan Hasil analisa finansial

## A. Data Penelitian
Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  sumber  data  yaitu  data primer dan data sekunder. Rincian pengelompokan data dapat dilihat pada Tabel 1. Data yang diperoleh tersebut kemudian dilakukan analisis HBU sesuai aspek fisik, aspek legal, aspek finansial dan produktifitas maksimum.

## B. Analisa Data
Dari  data  yang  terkumpul,  dilakukan  analisa Highest and Best Use (HBU) yang meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek finansial, dan produktivitas maksimum.
Dalam  Analisa  legal  ,  alternatif  pengembangan  properti akan  dianalisa  kesesuaiannya  menurut  hukum  meliputi analisa  penggunaan  properti  sesuai  dengan  peruntukkan lahan  ( zoning )  dan  peraturan  pemerintah  mengenai bangunan,  yaitu  GSB,  KDB,  KLB,  KDH,  dan  ketinggian bangunan.
Sedangkan analisa aspek fisik meliputi bentuk dan ukuran lahan, aksesibilitas dan sara publik, serta ketersediaan utilitas.
Alternatif  yang  dinyatakan  lulus  berdasarkan  analisa kelayakan  fisik,  selanjutnya  akan  dianalisa  kelayakan finansialnya.  Pada  analisa  kelayakan  finansial  ini  akan ditentukan  lingkup  pada  masing-masing  alternatif  properti agar  dapat  diestimasi  dan  sisi  investasi,  pendapatan, pengeluaran, dan Net Present Value (NPV).
Setelah melakukan analisa finansial selanjutnya dilakukan analisa  untuk  mengetahui  produktivitas  maksimum  dari ketiga  alternatif  pengembangan.  Metode  yang  digunakan untuk  menganalisa  produktifitas  maksimal  adalah  melalui pendekatan  pendapatan (Income  Approach) pendekatan tersebut  dipergunakan karena  penilaian  dilaksanakan terhadap properti yang dapat rnenghasilkan pendapatan.

## IV. ANALISA DATA

## A.  Penetapan Alternatif Pengembangan
Dari  hasil  wawancara  dan  pengisian  kuisioner  diperoleh alternatif pengembangan single use dan multi use. Alternatif pengembangan single  use yaitu  berupa  revitalisasi  pasar, dimana  lahan  tetap  dijadikan  pasar  namun  dengan  konsep yang  berbeda  yaitu  pasar  lebih  modern  serta  lebih  nyaman sehingga dapat menarik minat pembeli. Sedangkan alternatif multi  use  yaitu  penggabungan  pasar  dengan  pusat perbelanjaan/ Trade Centre serta penggabungan Pasar dengan perkantoran. Dalam hal ini fungsi pasar masih tetap ada dan dipertahankan yaitu dengan prosentase 40% dan 60% sisanya untuk perkantoran ataupun pusat perbelanjaan .

## B. Analisa Aspek Legal
Berdasarkan  persyaratan  Rencana  Tata  Ruang  Kota Surabaya pada lokasi obyek penelitian peruntukan lahan pada daerah  tersebut  adalah  untuk  perdagangan  atau  komersial, memiliki ketinggian bangunan maksimum 5 lantai, GSB 3m,
KDB 60%, KLB 280%, dan KDH 20%. Berdasarkan analisa maka  pada  lahan  Pasar  Gubeng  Masjid  Surabaya  dapat digunakan sebagai bangunan komersial 5 lantai dengan luas lantai  dasar  sebesar  1961,5 𝑚 2 .  dan  luas  lantai  bangunan maksimum  sebesar 9654,4  𝑚 2 untuk  memaksimalkan ketinggian bangunan.

## C. Analisa Aspek Fisik
Berdasarkan  hasil  analisa  dan  pembahasan  dari  beberapa segi  pada  aspek  fisik    diperoleh  kesimpulan  bahwa  lahan penelitian terletak pada wilayah yang cukup strategis karena memiliki  aksesibilitas  yang  mudah  dijangkau  dan  utilitas umum yang memadai. Selain itu, lahan berada pada kawasan perdagangan  dan  fasilitas  umum  sehingga  memungkinkan untuk dilakukan pengembangan.

## D. Analisa Aspek Finansial
Kelayakan secara finansial dilakukan melalui analisa aliran kas,  yaitu  biaya  investasi,  pendapatan  dan  pengeluaran. Dikarenakan lahan Pasar Gubeng Masjid terdapat bangunan diatasnya dan diasumsikan sebagai lahan kosong maka perlu adanya biaya pembongkaran bangunan.
1) Biaya Investasi
Perencanaan  biaya  investasi  yang  diperlukan  dalam perencanaan  bangunan  ini  diperhitungkan  dengan melakukan pendekatan (perencanaan biaya secara kasar) untuk  memberikan  gambaran  biaya  yang  harus dikeluarkan untuk pembangunan. Adapun rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat pada Tabel 2
Tabel 2.
Perencanaan Biaya Investasi
No Jenis Biaya Alternatif Pengembangan Pasar (Rp) Pasar dan Perbelanjaan (Rp) Pasar dan Perkantoran (Rp) 1 Biaya Pembongkaran 112,855,575.00 112,855,575.00 112,855,575.00 2 Biaya Tanah 39,301,506,710.4 39,301,506,710.4 39,301,506,710.42 3 Biaya Konstruksi 25,747,901,368.5 49,518,518,876.9 56,255,318,570.3 4 Biaya Jasa Profesi 772,437,041.06 1,485,555,566.31    1,687,659,557.11 5 Biaya Administrasi 257,479,013.69 495,185,188.77 562,553,185.70 6 Biaya Lain- lain 1,287,395,068.43 2,475,925,943.85    2,812,765,928.52 Total Biaya Investasi 67,366,719,202.0 93,276,692,286.2 100,619,803,952.
2) Pendapatan
Perencanaan pendapatan kotor bersumber dari penjualan atau  penyewaan, service  charge dan  pendapatan tambahan  tergantung  dari  jenis  propertinya.  Sedangkan pendapatan  efektif  dilakukan  dengan  mengurangi pendapatan  kotor  dengan  tingkat  kekosongan  pada masing-masing  alternatif.  Tingkat  kekosongan  dihitung dengan  mengalikan  prosentase  tingkat  kekosongan dengan pendapatan kotor.
3) Pengeluaran
Biaya  yang  dikeluarkan  pada  tiap  alternatif  digunakan untuk  membiayai  biaya  listrik,  biaya  air,  biaya  gaji pegawai dan biaya pemeliharaan bangunan. biaya listrik
dan air disesuaikan dengan tarif dasar listrik dan tarif air yang berlaku di Surabaya [6]
4) Aliran Kas
Alternatif  properti  dikatan  layak  apabila  memiliki  nilai NPV  lebih  besar  dari  nol.  Dari  hasil  analisa  aspek finansial  diperoleh  alternatif  property  yang  layak  yaitu pasar dengan nilai NPV sebesar Rp. 30.217.134.141,43.- pasar  dan  pusat  perbelanjaan  dengan  NPV  sebesar Rp.158.270.794.239,09.-  serta  pasar  dan  perkantoran dengan NPV Rp. 92.965.922.520

## E. Produktifitas Maksimum
Setelah  perhitungan  aspek  finansial,  tahapan  selanjutnya adalah  menghitung  produktivitas  maksimum  pada  masing- masing  alternatif  pengembangan.  Berikut  ini  adalah produktivitas  maksimum  dari  masing-masing  alternatif pengembangan :
Tabel 3.
Produktifitas Lahan untuk Setiap Penggunaan Alternatif
Kode Uraian Alternatif Pasar (Rp) Pasar dan Perbelanjaan (Rp) Pasar dan Perkantoran (Rp) 1 Nilai Properti 59,318,217, 324 215,846,799, 591 156,920,966, 912 2 Nilai Investasi 67,366,719, 202 93,276,692,2 86 100,619,803, 952 3 Biaya Tanah 39,301,506, 710 39,301,506,7 10 39,301,506,7 10 4 Nilai Bangunan 28,065,212, 492 53,975,185,5 76 61,318,297,2 42 5 Nilai Lahan 31,253,004, 832 161,871,614, 015 95,602,669,6 70 6 Nilai Lahan /m 2 9,064,097 46,946,524 27,726,992 7 Harga Lahan Awal /m 2 11,398,349 11,398,349 11,398,349 8 Produktifitas -20% 312% 143%
Berdasarkan  perhitungan  nilai  lahan  pada  Tabel  3,  nilai lahan tertinggi didapat dari alternatif pengembangan berupa pasar  dan  pusat  perbelanjaan  sebesar  Rp  46.946.524/m 2 dengan produktivitas meningkat sebesar 312%.

## V. KESIMPULAN
Dari  analisa Highest  and  Best  Use yang  dilakukan  pada Pasar Gubeng Masjid Surabaya diperoleh kesimpulan bahwa pasar  yang  memiliki  luas  lahan  sebesar  3448  m 2 ini  dapat dikembangkan  menjadi  bangunan  komersial  dengan  jumlah lantai maksimum 5 lantai dengan luas dasar bangunan sebesar 1961,5 𝑚 2 .
Ketiga jenis alternatif pengembangan , yaitu Pasar dengan konsep  modern (single  use )  ,  dan  alternatif  pengembangan multi use berupa Pasar dan Perkantoran, serta Pasar dan Pusat Perbelanjaan  memenuhi  aspek  legal,  fisik  dan  finansial. Dengan  hasil  akhir  bahwa  alternatif  pengembangan  lahan sebagai  Pasar  dan  Pusat  Perbelanjaan  merupakan  alternatif penggunaan  terbaik  karena  memiliki  nilai  lahan  sebesar  Rp 46.946.524,-/m 2 dari nilai lahan awal Rp 11.398.349,-/m 2 .
DAFTAR PUSTAKA
[1] B. Harianto and W. Hidayati, Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama, Yogyakarta: BPFE, 2003.
[2] K.  P.  Negara,  Analisa  Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Tugas Akhir Program Studi Teknik Sipil, Surabaya: FTSP - ITS, 2010.
[3] T.  D.  A.  Rasyid  and  C.  Utomo,  "Analisa  Highest  and  Best  Use (HBU) pada Lahan Bekas SPBU Biliton, Surabaya," Jurnal Teknis ITS, vol. 2, no. 2, pp. D181-D185, 2013.
[4] B.  Anggarawati  and  C.  Utomo,  "Analisa  Penggunaan  Lahan Kawasan  Komersial  Perumahan  Citra  Raya,  Surabaya  dengan Metode Highest and Best Use," Jurnal Teknik ITS, vol. II, no. 2, pp. D39-D41, 2013.
[5] F. V. Faradiany and C. Utomo, "Analisa Highest and Best Use pada Lahan Kosong di Jemur Gayungan II, Surabaya," Jurnal Teknik ITS, vol. III, no. 2, pp. C61-C63, 2014.
[6] H. Poerbo, Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Jakarta: Djambatan, 1998.