Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2021 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## PENGALIHAN SERTIFIKAT OBYEK SENGKETA DENGAN AKTA NOTARIS YANG DILAKUKAN SECARA TIDAK SAH DAN MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI TANGERANG NOMOR 664/PDT.G/2019/PN.TNG)
Nanda Ahimsa Dwiputra 1 , Isyana Wisnuwardhani Sadjarwo 2 1,2 Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia nandahimsa@gmail.com 1
Naskah diterima: 27 April 2022; revisi: 30 Mei 2022; disetujui: 18 Juni 2022

## Abstract
The  making  of  the  sale  and  purchase  deed  is  carried  out  by  the  parties,  but  in  its implementation,  problems  arise  when  one  of  the  parties  feels  aggrieved,  causing  a dispute.  The  purpose  of this  study  is  the  certificate  of  the  object  of  the  dispute  which was  carried  out  illegally  and  against  the  law  (Study  of  Putusan  Pengadilan  Negeri Tangerang  Nomor  664/pdt.g/2019/PN.TNG).  This  research  uses  juridical  normative research. The results of the study indicate that legal rights to land can only be carried out  with  a  deed  made  before  the  PPAT  officers  to  then  start  with  the  National  Land Agency (BPN). If a land is found to be disputed in court (the object of the lawsuit), then the  BPN  through  the  PPAT  is  required  not  to  continue  making  deed  in  writing  to  the interested  parties.  This  is  in  accordance  with  Government  Regulation  No.  24  of  1997 concerning  Land  Registration  Article  39  paragraph  (1)  letter  f.  The  form  of  civil sanctions  against  notaries  is  compensation,  and  default  can  also  be  against  acts  that violate  the  law.  The  types  of  administrative  sanctions  are  verbal  warning,  written warning, temporary dismissal, respectful dismissal, dishonorable discharge. Regarding the  crime  of  forging  letters,  namely  Article  263,  Article  264,  and  Article  266  of  the Criminal Code
Keywords: Notary; Dispute; Notarial Deed
 Alamat korespondensi:
Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia E-mail: nandahimsa@gmail.com
ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## LATAR BELAKANG
Notaris merupakan pejabat umum yang memiliki wewenang untuk membuat akta otentik yang  berkaitan  dengan  perbuatan  hukum  sepanjang  wewenang  tersebut  tidak  diberikan kepada  pejabat  lain.  Notaris  memperoleh  predikat  sebagai  pejabat  umum  karena  Notaris diangkat  dan  diberhentikan  oleh  Negara  (dalam  hal  ini  diwakili  oleh  Pemerintah  melalui Menteri  yang  bidang  tugas  dan  tanggung  jawabnya  meliputi  bidang  kenotariatan,  untuk kabinet  sekarang  ini  Menteri  Hukum  dan  HAM). 1 Berdasarkan  Pasal  1  angka  1  Undang- Undang  nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris  menjelaskan  bahwa  notaris  sebagai Pejabat  Umum  yang  memiliki  wewenang  untuk  membuat  akta  otentik  dan  kewenangan lainnya. Artinya akta otentik diterbitkan oleh Notaris memberikan jaminan kepastian hukum dan sebagai alat bukti yang sah di mata Hukum sesuai dengan Undang-Undang Dasar Negara Republik  Indonesia  Tahun  1945  menentukan  secara  tegas  bahwa  negara  Indonesia merupakan  negara  hukum.  Prinsip  dari  negara  hukum  akan  digunakan  untuk  menjamin kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum yang memiliki inti kebenaran dan keadilan.
Tugas  utama  Notaris  dalam  membuat  akta-akta  autentik  guna  memenuhi  kebutuhan masyarakat  yang  membutuhkan  jasanya  sebagai  penghadap  agar  dalam  pelaksanaan perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  masyarakat  pengguna  jasa  notaris  tersebut  dapat memperoleh  suatu  kepastian  hukum  dalam  pelaksanaan  hak  dan  kewajiban  masing-masing pihak sesuai klausul yang termuat dalam akta autentik notaris tersebut. 2
Selanjutnya  dijelaskan  dalam  Pasal  15  ayat  (1)  UUJN  yang  berbunti  bahwa  “Notaris berwenang  membuat  Akta  Autentik  mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan  penetapan yang  diharuskan  oleh  Peraturan  Perundang-undangan  dan/atau  yang  dikehendaki  oleh  yang berkepentingan  untuk  dinyatakan  dalam  Akta  Autentik,  menjamin  kepastian  tanggal pembuatan  Akta,  menyimpan  Akta,  memberikan grosse ,  salinan  dan  kutipan  Akta, semuannya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat  lain  atau  orang  lain  yang  ditetapkan  oleh  undang-undang.” 3 Maka  dari  itu,  seorang notaris  dalam membuat akta harus sesuai  dengan tanggung jawab dan peran sebagai  notaris harus  sesuai  dengan  Undang-Undang  yang  berlaku  di  Indonesia.  Tanggung  jawab  notaris menurut  pendapat  Valerina  J.K  Kriekhoff  ada  3  yang  harus  dipegang  oleh  seorang  yang menjabat sebagai Pejabat Umum, yaitu :
1. Dapat dipercaya;
2. Merupakan Kehormatan;
3. Merupakan Amanah Pejabat Umum. 4
Dalam  menjalankan  jabatannya,  seorang  notaris  harus  bertindak  sebagaimana  sifat berikut: 5 mandiri  ( autonomous ),  tidak  memihak  siapa  pun  ( impartial ),  tidak  tergantung kepada siapa pun ( independent ), dalam menjalankan tugas jabatannya tidak dapat dicampuri oleh pihak yang mengangkatnya atau oleh pihak lain, tidak menerima gaji atau pensiun dari yang  mengangkatnya,  Notaris  meskipun  diangkat  dan  diberhentikan  oleh  pemerintah  tetapi tidak  menerima  gaji  maupun  uang  pensiun  dari  pemerintah.  Notaris  hanya  menerima honorarium dari masyarakat yang telah atau dapat memberikan pelayanan cuma-cuma untuk mereka  yang  tidak  mampu,  akuntabilitas  atas  pekerjaan  notaris  kepada  masyarakat.  Notaris sebagai  pejabat  umum  ( openbaar  ambtenaar )  yang  berwenang  membuat  akta  otentik  dapat
1 Sultan  Rachmat,  Perlindungan  Hukum  terhadap  Notaris  Berdasarkan  UUJN  No.  30  tahun  2004,  Pustaka  Ilmu,  Jakarta, 2009, hal. 53.
2 R. Soetanto, Tugas, Kewajiban, dan Hak-Hak Notaris, Wakil Notaris, Pradnya Paramita, Jakarta, 1982, hal. 75.
3 Habib Adjie “Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN) Sebagai Unifikasi Hukum Pengaturan Notaris”, RENVOI, Nomor 28. Th. III, 3 September 2005, hal. 13
4 Valerine J.L. Kriekhoff, Tanggung Jawab Profesi, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2007, hal. 2.
5 Ellise  T.  Sulastini  dan  Aditya  Wahyu,  Pertanggungjawaban  Notaris  Terhadap  Akta  yang  Berindikasi  Pidana,  Refika Aditama, Bandung, 2010, hal. 19.
ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
dibebani  tanggung  jawab  atas  perbuatannya  sehubungan  dengan  pekerjaannya  dalam membuat akta autentik tersebut.
Tetapi,  apabila  suatu  saat  seorang  Notaris  dalam  membuatan  Akta  tidak  sesuai  dengan undang-undang  dan  dapat  merugikan  pihak  lain,  bahwa  Profesinya  sebagai  Pejabat  Umum juga  dapat  dirugikan.  Maka,  perbuatan  melawan  hukum  seperti  ini  telah  diatur  dalam  Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi “setiap orang yang melalukan perbuatan melanggar hukum diwajibkan  untuk  megganti  kerugian  yang  timbul  dari  kesalahannya  tersebut”,  jadi  notaris dapat  dikatakan  telah  melalukan  perbuatan  melawan  hukum  dan  akibtanya  dari  melawan hukum  tersebut  notaris  akan  menimbulkan  kerugikan  pada  pihak  yang  berkepentingan dengan  akta  autentik  tersebut.  Notaris  wajib  membayar  ganti  kerugian  yang  ditimbulkan bahkan apabila ternyata kebenaran akan Akta Autentik yang dibuat salah dimata hukum akan dinyatakan batal demi hukum, dan akta dapat dibatalkan serta notarisnya dapat diberhentikan secara hormat oleh Pemerintah.
Sesuai  dengan  kasus  yang  akan  kita  bahas  yaitu  “Pembatalan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan Karena Pembebanan Hak Tanggungan Atas Seluruh  Sertifikat Obyek Sengketa dilakukan  Secara  Tidak  Sah  dan  Melawan  Hukum  (Studi  Putusan  Pengadilan  Negeri Tangerang  Nomor  664/PDT.G/2019/PN”.  Dimana  berawal  dari  pembuatan  Akta  Jual  Beli yang  dilakukan  oleh  para  pihak,  namun  dalam  pelaksanannya  permasalah  timbul permasalahan  ketika  salah  satu  pihak  merasa  dirugikan,  sehingga  menimbulkan  sengketa. Karena  kelaiaiannya  seorang  Notaris/PPAT  pun  turut  menjadi  tergugat  dalam  kasus  ini menjadi  Tergugat  IV  dimana  penggugat  mengatakan  bahwa  dirinya  ahli  waris  yang  sah dimata  hukum  dari  pemilik  tanah  sengketa  sebagaimana  dibuktikan  berdasarkan  Surat Kematian  Almh  pewaris  No.  469/28-Kel.  Jur.Bar  tanggal  28  Februari  2017  (Bukti  P-1)  jo Surat Keterangan Waris tanggal 9 Maret 2017 (Bukti P-2). Sementara Notaris terlibat karena dianggap  tidak  melakukan  uji  tuntas  ( legal  due  diligent )  atas  kepemilikan  yang  sebenarnya terkait  obyek  sengketa,  sehingga  dalam  pelaksanaan  pembuatan  Akta  yang  dibuatnya  tidak dilakukan  secara  sah  dan  melanggar  hukum.  Terkait  dengan  perbuatan  yang  dilakukan  oleh Notaris  dalam  putusan  ini  memunculkan  sebuah  pertanyaan  bagaimana  akibat  hukum terhadap  notaris  dalam  pengalihan  obyek  sengekta  yang  dilakukan  secara  tidak  sah  dan melawan  hukum  pada  nomor  664/PDT.G/2019/PN.TNG?  pertanyaan  berikutnya  bagaimana tanggung  jawab  Notaris  sebagai  pejabat  umum  atas  pengalihak  obyek  sengketa  yang dilakukan secara tidak sah dan melawan hukum?
Untuk  menjawab  pertanyaan  di  atas,  maka  perlu  menganalisis  secara  seksama bagaimana  pengaturan  pengalihan  hak  tanggungan  yang  sah  dan  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan  dan  bagaimana  tanggungjawab  notaris  terkait  akta  yang  dibuatnya apabila  dianggap  tidak  sah  dan  melawan  hukum  sebagai  upaya  pencegahan  tidak  terjadi kelalaian yang dilakukan oleh notaris dikemudian hari.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  normatif  (yuridis-normatif),  yakni menggunakan  berbagai  data  sekunder  seperti  peraturan  perundang-undangan,  teori  hukum dan  dapat  berupa  pendapat  para  ahli.  Data  sekunder  merupakan  data  yang  diperoleh  dari sumber yang telah dikumpulkan olah para pihak lainnya, bersumber buku-buku dan undang- undang yang berhubungan dengan obyek yang diteliti. Data sekunder dapat diperoleh melalui proses  kepustakaan. 6 Objek  penelitian  berisi  tentang  kaidah-kaidah  hukum  yang  bersumber dari  data  sekunder.  Data  sekunder  diperoleh  melalui  sebuah  studi  kepustakaan  dimana  data
6 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum (Jakarta: Universitas Indonesia, 2014) hal. 53
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2022 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
tersebut berisi bahan hukum primer, sekunder dan bahan hukum tersier. 7 Data sekunder yang digunakan  adalah  berkaitan  dengan  buku-buku,  jurnal-jurnal,  pendapat  para  ahli  yang berkaitan dengan kode etik notaris, Undang-Undang Jabatan Notaris, serta hasil penelusuran melalui  internet  yang  berkaitan  dengan  obyek  penelitian  serta  sumber  lainnya  yang berhubungan dengan masalah yang diteliti.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Akibat  Hukum  Terhadap  Notaris  dalam  Pengalihan  Obyek  Sengketa  yang  dilakukan Secara  Tidak  Sah  dan  Melawan  Hukum.  Pembuatan  akta  terkait  Hak  Tanggungan  wajib dilakukan  dengan  akta  otentik.  Akta  otentik  sendiri  diatur  dalam  Pasal  1868  KUHPerdata, dimana  sebuah  akta  otentik  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pejabat  yang  berwenang  untuk  itu yang  disebut  dengan  Pejabat  umum.  Kemudian  dilanjutkan  dalam  pasal  1869  KUHPerdata apabila yang membuat pejabat yang tidak cakap hukum dan tidak berwenang atau berbentuk cacat  maka  Akta  tersebut  tidak  sah  dan  tidak  memenuhi  syarat  Formil  sebagai  akta  otentik atau  disebut  juga  Akta  Otentik,  namun  apabila  akta  itu  mempunyai  nilai  kekuatan  dibawah tangan dengan syarat harus ditandatangani para pihak yang terkait.
Menurut Prof. Sudikno Mertokusumo, secara teoritis akta otentik adalah surat atau akta yang sejak semula dengan sengaja secara resmi dibuat untuk pembuktian. Tujuannya adalah pembuktian  dikemudian  hari  jika  terjadi  sengketa. 8 Syarat  Sah  Akta  Otentik  (yang  bersifat partai) terbagi menjadi 2 (dua) macam yaitu syarat formil dan syarat materiil. 9 Syarat formil dalam melahirkan Akta yang sah adalah harus bersifat kumulatif bukan alternatif. Jadi, semua syarat  formil  harus  terpenuhi  apabila  salah  satu  tidak  terpenuhi  maka  berlawanan  dengan hukum  dan  cacat  demi  hukum  artinya  akta  tersebut  dianggap  batal  demi hukum.  Akibatnya tidak  memiliki  kekutan  pembuktian  untuk  membuktikan  perkara  jika  terjadi  sengketa dikemudian hari. Sementara itu syarat formil antara lain;
1. Setiap akta terdiri atas:
a. awal akta atau kepala akta;
b. badan akta; dan
c. akhir atau penutup akta.
2. Awal akta atau kepala akta memuat:
a. judul akta;
b. nomor akta;
c. jam, hari, tanggal, bulan, dan tahun; dan
d. nama lengkap dan tempat kedudukan notaris.
3. Badan akta memuat:
a. nama  lengkap,  tempat  dan  tanggal  lahir,  kewarganegaraan,  pekerjaan,  jabatan, kedudukan, tempat tinggal para penghadap dan/atau orang yang mereka wakili;
b. keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap;
c. isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan dari pihak yang berkepentingan; dan
d. nama  lengkap,  tempat  dan  tanggal  lahir,  serta  pekerjaan,  jabatan,  kedudukan,  dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi pengenal.
4. Akhir atau penutup akta memuat:
a. uraian tentang pembacaan akta;
7 Johny Ibrahim, Teori dan Metode Penelitian Hukum Normatif , cet.2, (Malang: Bayumedia Publishing, 2005), hal. 31
8 Sudikno Mertokusumo , Hukum Acara Perdata Indonesia , Liberty, Yogyakarta, cet 6, 2002, hal 145.
9 M.  Yahya  Harahap,  Hukum  Acara  Perdata  Tentang  Gugatan,  Persidangan,  Penyitaan,  Pembuktian,  dan Putusan Pengadilan, (Jakarta: Sinar Grafika, 2005), hal.574.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2022 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
b. uraian  tentang  penandatanganan  dan  tempat  penandatanganan  atau  penerjemahan akta jika ada;
c. nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi akta; dan
d. uraian  tentang  tidak  adanya  perubahan  yang  terjadi  dalam  pembuatan  akta  atau uraian tentang adanya perubahan yang dapat berupa penambahan, pencoretan, atau penggantian serta jumlah perubahannya.
Notaris  yang  dibuktikan  telah  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  dalam menjalankan  tugasnya  wajib  mempertanggungjawabkan  perbuatannya  tersebut.  Pada perbuatan  hukum  yang  dilakukan  notaris  maka  sanksi  yang  dijatuhkan  harus  memenuhi beberapa  syarat,  yaitu  memenuhi  rumusan  perbuatan  itu  dilarang  oleh  undang-undang, adanya  kerugian  yang  ditimbulkan  dari  perbuatan  tersebut  serta  perbuatan  tersebut  harus bersifat  melawan  hukum,  baik  formil  maupun  materiil.  Formal  dalam  arti  sudah  memenuhi rumusan dalam undang-undang, materiil memenuhi pengujian dengan kode etik dan UUJN. 10 Aspek  batasan  dalam  hal  pelanggaran  oleh  notaris  diukur  berdasarkan  UUJN.  Ancaman sanksi  atas  pelanggaran  oleh  notaris  diberikan  berdasarkan  UUJN  agar  dalam  menjalankan tugas  dan  jabatannya,  seorang  notaris  dituntut  untuk  dapat  bertanggungjawab  terhadap  diri, klien,  dan  juga  kepada  Tuhan  Yang  Maha  Esa. 11 Tanggung  jawab  hukum  seorang  notaris dalam menjalankan profesinya digolongkan sebagai berikut:
a. Pertanggungjawaban  secara  hukum  perdata,  dimana  dikenakan  pada  notaris  apabila melakukan  kesalahan  karena  ingkar  janji  sebagaimana  yang  telah  ditentukan  dalam ketentuan  Pasal  1234  KUHPerdata  atau  perbuatan  melanggar  hukum  sebagaimana  yang ditentukan  dalam  ketentuan  Pasal  1365  KUHPerdata.  Akibat  perbuatannya  selanjutnya menimbulkan kerugian pihak klien atau pihak lain.
b. Pertanggungjawaban secara hukum pidana, apabila diketahui notaris sengaja maupun lalai melakukan  melawan  hukum  yang  dilarang  atau  tidak  sesuai  oleh  undang-undang selanjutnya  menimbulkan  kerugian  pihak  lain.  Biasanya  pasal-pasal  yang  sering digunakan  untuk  menuntut  notaris  dalam  pelaksanaan  tugas  jabatan  adalah  pasal-pasal yang mengatur mengenai  tindak pidana pemalsuan surat,  yaitu Pasal  263, Pasal  264, dan Pasal  266  KUHPidana. 12 Berdasarkan  atas  penjelasan  yang  telah  dikemukakan,  ternyata notaris  selaku  pejabat  umum  juga  dapat  dikenakan  tuntutan  pidana,  baik  berdasarkan pasal-pasal  tentang  pemalsuan  surat  maupun  pasal-pasal  yang  berkaitan  dengan  tugas jabatannya sebagai notaris, bahkan dapat juga dijatuhi hukum pidana penjara asalkan saja perbuatan  itu  memenuhi  unsur-unsur  dari  perbuatan  pidana  yang  tertuang  dalam  pasal- pasal yang dituduhkan. 13
c. Pertanggungjawaban administrasi dan kode etik jabatan notaris
Tanggung  jawab  administrasi,  perdata  dan  kode  etik  notaris  dikenai  sanksi  yang mengarah  pada  perbuatan  yang  dilakukan  oleh  yang  bersangkutan,  sedangkan pertanggungjawaban pidana yang dikenai sanksi pidana menyasar pada pelaku (orang) yang melakukan tindakan hukum tersebut. Sanksi administratif dan sanksi perdata bersifat korektif artinya untuk  memperbaiki  suatu  keadaan  agar  tidak dilakukan  lagi oleh  yang bersangkutan
10 Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004 tentang Jabatan Notaris.
11 Rifa’i,  Ahmad,  and  Anik  Iftitah.  2018.  "Bentuk-Bentuk  Pelanggaran  Hukum  dalam  Pelaksanaan  Jabatan Notaris." Supremasi, Volume 8, Nomor 2, September 38-49.
12 Narsudin, Udin. 2022. QnA Subtansi Notaris dan PPAT dalam Praktik. Yogyakarta: Nas Media Pustaka, Hal. 361
13 Lengkong,  Mario  Randy.  2017.  "Perbuatan  Melawan  Hukum  oleh  Notaris  dalam  Akta  Perjanjian  yang Memberikan Keterangan Palsu." Lex Administratum, Vol. V/No. 4/Jun 79-89.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2022 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
ataupun  oleh  notaris  lain.  Regresif  berarti  segala  sesuatunya  dikembalikan  kepada  suatu keadaan  ketika  sebelum  terjadinya  pelanggaran.  Dalam  aturan  hukum  tertentu,  disamping dijatuhi sanksi adminstratif, juga dapat dijatuhi sanksi pidana secara komulatif) yang bersifat comdemnatoir (punitif)  atau  menghukum,  dalam  kaitan  ini  UUJN  tidak  mengatur  sanksi pidana untuk Notaris yang melanggar UUJN.
Jika  terjadi  hal  seperti  itu  maka  terhadap  notaris  tunduk  kepada  tindak  pidana  umum. Mengingat  Notaris  dalam  menjalankan  tugas  dan  jabatannya  tunduk  dan  patuh  pada  UUJN maka  apabila  melakukan  pelanggaran  dalam  melaksanakan  tugas  dan  jabatannya,  Notaris diancam  sanksi  sebagaimana  tertuang  dalam  UUJN.  Sanksi  terhadap  notaris  dikategorikan menjadi  2  (dua),  yaitu  sanksi  perdata  berupa  penggantian  biaya,  ganti  rugi,  dan  bunga merupaka  akibat  yang  akan  diterima  notaris  atas  tuntutan  para  penghadap  jika  akta  yang bersangkutan hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau akta menjadi  batal  demi  hukum,  sebagaimana  ditentukan  dalam  Pasal  41  UUJN.  Selain  sanksi perdata,  juga  ditentukan  sanksi  adminstrasi  yaitu  berupa  teguran  lisan,  teguran  tertulis, pemberhentian  sementara,  pemberhentian  dengan  hormat,  sampai  pemberhentian  dengan tidak hormat, sebagaimana ditentukan dalam pasal-pasal dalam UU perubahan atas UUJN.
Selain  itu,  Notaris  juga  masih  harus  menghadapi  ancaman  sanksi  berupa  sanksi  etika jika  Notaris  melakukan  pelanggaran  terhadap  kode  etik  jabatan  Notaris,  dan  bahkan  dapat dijatuhi sanksi  pidana. Namun  demikian, sanksi pidana terhadap notaris  harus dilihat dalam rangka menjalankan tugas jabatannya, dan tunduk pada ketentuan pidana umum yaitu KUHP, UUJN dan UU perubahan atas UUJN tidak mengatur mengenai tindak pidana khusus untuk notaris.

## Larangan Peralihan Hak Atas Tanah Sengketa
Peralihan hak atas tanah secara yuridis hanya dapat dilakukan dengan akta yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk selanjutnya didaftarkan pada  Badan Pertanahan Nasional (BPN), hal ini sebagaimana ditegaskan di dalam PP No. 24 Tahun 1997 sebagai berikut: 14
Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual  beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Atas  kewenangannya  tersebut,  PPAT  harus  melakukan  penelitian  atas  data  fisik  dan data  yuridis  atas  bidang  tanah  tersebut,  salah  satunya  adalah  PPAT  berkewajiban  meneliti apakah tanah tersebut bersih dari sengketa atau masih dalam sengketa, jika berstatus sebagai tanah  sengketa,  maka  PPAT  wajib  untuk  menolak  pembuatan  akta  peralihan  hak  atas  tanah tersebut sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f sebagai berikut: 15
PPAT  menolak  untuk  membuat  akta,  jika  obyek  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya.
Oleh  karena  itu,  apabila  suatu  tanah  diketahui  masih  menjadi  sengketa  di  pengadilan (objek gugatan), maka pihak BPN melalui PPAT diwajibkan untuk tidak menerima atau tidak melanjutkan pembuatan akta peralihan tanah tersebut secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya. 16
14 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 37 ayat (1)
15 Ibid , Pasal 39 ayat (1) huruf f
16 Pugung,  Solahudin.  2021. Perihal  Tanah  dan  Hukum  Jual  Belinya  serta  Tanggung  Jawab  PPAT  Terhadap Akta yangMengandung Cacat Perspektif Negara Hukum. Yogyakarta: CV. Budi Utama, Hal. 115
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2022 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Sertifikat merupakan suatu tanda bukti adanya hak milik yang berlaku, yang digunakan sebagai  pembukti  yang  sah,  atas  hak  tanah,  hak  pengelolaan,  tanah  wakaf,  hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang secara umum telah dibukukan dalam buku  tanah  yang  bersangkutan. 17 Tujuan  utama  adanya  perintah  penerbitan  sertifikat  yaitu sebagai bentuk hak yang dimiliki oleh pemilik objek dalam kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Sertifikat  sebagai  alat  bukti  hak  kepemilikan  yang  sah  dan  valid  untuk  digunakan sebagaimana  hak  yang  tertulis  dalam  peraturan  yang  ada  dan  memberi  kepastian  hak  atas tanah yang  dimiliki.  Bidang tanah yang diketahui  memiliki sertifikat, maka orang lain yang menginginkan tanah tersebut harus melalui proses transaksi jual-beli yang sah dimata hukum. Pemerintah, seharusnya juga mengatur mengenai  pemberian sertifikat yang telah diterbitkan harus  diberikan  kepada  hak  atau  kuasanya  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  31  ayat  (2)  PP Pendaftaran Tanah yang menyatakan bahwa  sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang  namanya  tercantum  dalam  buku  tanah  yang  bersangkutan  sebagai  pemegang  hak  atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
Pada Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, menjelaskan bahwa dilakukan pemberian surat- surat  tanda  bukti  hak  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat. 18 Pasal  23,  32  dan  38 UUPA  menjelaskan  pembuktian  yang  valid  dan  sah  ditunjukan  dari  surat  sertifikat  yang sudah  didaftarkan.  Selanjutnya,  perlu  diketahui  adanya  aturan  mengenai  prosedur pengumpulan,  pengolahan,  penyimpanan  dan  penyajian  data  fisik  serta  data  yuridis  yang dapat  dipertanggungjawabkan  secara  hukum.  Objek  sengketa  dalam  kasus  ini  adalah  tanah Sertifikat Hak Milik. Hak Milik diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA yang mencakup pengertian, jangka waktu hingga hapusnya Hak Milik. Hak Milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan  Pasal  4  UUPA, 19 dimana  hak-hak  atas  tanah  yang  dimaksud  yaitu  memberi wewenang  untuk  mempergunakan  tanah  yang  bersangkutan  demikian  pula  tubuh  bumi  dan air  serta  ruang  yang  ada  diatasnya,  sekedar  diperlukan  untuk  kepentingan  yang  langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
Hak  milik  sebagai  hak  atas  tanah  yang  diberikan  oleh  negara  dengan  jangka waktu yang tidak terbatas mewajibkan pemegangnya adalah warga negara Indonesia. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 21 ayat (1) UUPA yaitu “Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.” Dalam hal terjadinya penguasaan tanah dengan status hak milik oleh  subyek  hukum  selain  yang  di  dalam  Pasal  21  ayat  (2)  UUPA  maka  subyek  pemegang hak tersebut harus segera melepaskan tanahnya tersebut sebagaimana ketentuan Pasal 21 ayat (3) UUPA yang berbunyi: 20
Orang  asing  yang  sesudah  berlakunya  undang-undang  ini  memperoleh  hak  milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara  Indonesia  yang  mempunyai  hak  milik  dan  setelah  berlakunya  undang-undang ini  kehilangan  kewarganegaraannya  wajib  melepaskan  hak  itu  di  dalam  jangka  waktu  satu tahun  sejak  diperolehnya  hak  tersebut  atau  hilangnya  kewarganegaraan  itu.  Jika  sesudah jangka  waktu  tersebut  lampau  hak  milik  itu  tidak  dilepaskan,  maka  hak  tersebut  hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
17 Ibid , Pasal 1
18 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 19 ayat (2)
19 Ibid , Pasal 4 ayat (2)
20 Ibid , Pasal 21 ayat (3)
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2022 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Selain  ketentuan  tersebut  di  atas,  UUPA  juga  mengatur  dalam  terjadi pemindahan  atau  peralihan  tanah  hak  milik  yang  melanggar  ketentuan  Pasal  21  ayat (2) dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA yang berbunyi: 21
Setiap  jual-beli,  penukaran,  penghibahan,  pemberian  dengan  wasiat  dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang di samping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan  oleh  Pemerintah  termaksud  dalam  pasal  21  ayat  2,  adalah  batal karena  hukum  dan  tanahnya  jatuh  kepada  Negara,  dengan  ketentuan,  bahwa pihak-pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Pemegang  Hak  Milik  memiliki  wewenang  dalam  mengggunakan  atau  menunjukan fungsi  sosial  lainnya  sesuai  dengan  kebutuhan  pribadi.  Apabila  terdapat  keinginan  untuk melimpahkan hak milik tersebut, maka pemilik sertifikat sah harus melakukan transaksi jual beli  yang  sah  secara  hukum  melalui  mewariskan  kepada  Ahli  Waris,  memberikan  hak  baru (Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Sewa) di atas tanah  Hak  Milik  kepada  pihak  lain,  menunjuk  sebagai  jaminan  hutang  dengan membebani tanah dengan Hak Tanggungan, serta mewakafkan Hak Milik. Tindakan  tersebut  disebut  sebagai  peralihan  hak  atau  pemindahan  hak  milik  dengan perbuatan  hukum  yang  valid  dan  diperbolehkan.  Pengalihan  hak  sertifikat  harus  sesuai dengan tujuan pemindahan hak milik yang telah diatur bukan sertifikat palsu maupun adanya indikasi melawan hukum.
Perbuatan  hukum  pengalihan  sertifikat  yang  disetujui  oleh  notaris  akan  menimbulkan akibat  hukum  bagi  pihak  yang  melakukan  pelanggaran  tersebut,  bahkan  notaris  yang melakukan pengesahan pada akta tanah atau sertipikit yang bukan aslinya. Pemindahkan hak atas tanah yang dimiliki kepada orang lain dapat dilakukan dengan cara jual beli, hibah, hibah wasiat ( legaat ), dan pelepasan hak atas tanah. Salah satu peralihan hak atau pemindahan hak atas  tanah  dapat  ditempuh  melalui  jual  beli,  yang  diatur  dalam  Pasal  1457  KUHPerdata. Menurut  Boedi  Harsono,  jual  beli  tanah  adalah  perbuatan  hukum  yang  berupa  penyerahan hak  milik  oleh  penjual  kepada  pembeli,  yang  pada  saat  itu  juga  pembeli  menyerahkan harganya  kepada  penjual.  Dengan  kata  lain,  jual  beli  mengakibatkan  beralihnya  hak  milik atas  tanah  dari  penjual  kepada  pembeli.  Jual  beli  yang  mengakibatkan  beralihnya  hak  milik atas  tanah  dari  penjual  kepada  pembeli  itu  termasuk  dalam  hukum  agraria  atau  hukum tanah. 22
Peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  mengandung  pengertian  yaitu perbuatan  hukum  pemindahan  hak  selama-lamanya  dari  si  penjual  kepada  pembeli dan  pembayaran  harga  baik  seluruhnya  maupun  sebagian  dari  pembeli  dilakukan dengan syarat terang dan tunai. Syarat terang berarti bahwa perjanjian jual beli tersebut harus dilakukan di  hadapan pejabat  yang berwenang membuat  Akta Jual  Belinya yaitu PPAT dan disaksikan  oleh  dua  orang  saksi.  Syarat  tunai  berarti  adanya  dua  perbuatan  yang  dilakukan secara bersamaan yaitu pemindahan hak dari si penjual kepada si pembeli  dan  pembayaran  harga  baik  sebagian  maupun  seluruhnya  dari  pembeli kepada  penjual.  Pembayaran  harga  jual  beli  bisa  dibayarkan  seluruhnya  maupun sebagian. 23
21 Ibid , Pasal 26 ayat (2)
22 Pugung, Op.Cit .,hal. 110
23 Suyanto. 2020. Hapusnya Hak Atas Tanah: Akibat Penitipan Ganti Kerugian dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Surabaya: CV. Jakad Publishing, Hal. 158
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2022 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Apa  yang  telah  dibayarkan  secara  tunai  menjadikan  hak  tanah  menjadi  valid  dan  sah apabila dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah,  dipenuhi  syarat  terang  (bukan  perbuatan  hukum  yang  cenderung  melakukan pelanggaran  dan  tidak  sesuai  prosedur  hukum  atau  yang  dilakukan  secara  sembunyi- sembunyi). Akta yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata perbuatan hukum transaksi jual-beli yang dilakukan. Dengan demikian ketiga sifat jual-beli, yaitu tunai terang dan riil, dipenuhi.
Adanya  akibat  dari  syarat  sah  dan  tunai  menjadikan  jual  beli  tanah tidak  dapat  dibatalkan,  karena  perbuatan  jual  beli  tanah  merupakan  perbuatan  hukum pemindahan  penguasaan  secara  yuridis  atas  tanah,  sehingga  menjadi  tanggung  jawab  pihak yang telah menerima secara langsung sertifikat tanah dari ahli waris sah. Untuk memperoleh surat  bukti  yang  kuat  dan  luas  daya  pembuktiannya,  perbuatan  hukum  peralihan  hak  harus didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan  untuk  dicatatkan  pada  buku  tanah  dan  sertifikat  yang bersangkutan. Dengan dicatatkan peralihan hak pada sertifikatnya, diperoleh surat tanda bukti yang  kuat.  Syarat  jual  beli  tanah  ada  dua,  yaitu  syarat  materiil  dan  syarat  formil.  Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, yang di antaranya adalah (i) pembeli  berhak  membeli  tanah  yang  bersangkutan,  dimana  pembeli  sebagai  penerima  hak harus memenuhi persyaratan untuk memiliki tanah yang akan dibelinya, berhak atau tidaknya si  pembeli  untuk  menerima  hak  dimaksud  dapat  dilihat  dari  jenis  hak  atas  tanah  yang dibelinya  karena  terdapat  perbedaan  antara  pembeli  berkewarganegaraan  Indonesia  dan pembeli  yang  berkewarganegaraan  asing;  (ii)  penjual  berhak  menjual  tanah  yang bersangkutan  secara  hukum;  dan  (iii)  tanah  hak  yang  bersangkutan  boleh  diperjualbelikan dan  tidak  dalam  sengketa.  Setelah  semua  persyaratan  materiil  diatas  terpenuhi  maka  PPAT akan  membuat  akta  jual  beli  yang  mana  menurut  Pasal  37  PP  Pendaftaran  Tanah  harus dibuat  oleh  PPAT,  yang  termasuk  ke  dalam  syarat  formil  untuk  melaksanakan  jual beli.  Hal  demikian  bertujuan  untuk  mewujudkan  suatu  kepastian  hukum  dalam peralihan hak atas tanah dimaksud. 24

## KESIMPULAN
Peralihan hak atas tanah secara yuridis hanya dapat dilakukan dengan akta yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk selanjutnya didaftarkan pada Badan Pertanahan  Nasional  (BPN).  Apabila  suatu  tanah  diketahui  masih  menjadi  sengketa  di pengadilan  (objek  gugatan),  maka  pihak  BPN  melalui  PPAT  diwajibkan  untuk  tidak menerima  atau  tidak  melanjutkan  pembuatan  akta  peralihan  tanah  tersebut  secara  tertulis kepada  pihak-pihak  yang  bersangkutan  disertai  alasannya.  Hal  tersebut  sesuai  dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 39 ayat (1) huruf f.
Sementara,  bentuk  pertanggungjawaban  notaris  pada  perbuatan  pengalihan  sertifikat obyek  sengketa  dengan  akta  notaris  yang  dilakukan  secara  tidak  sah  dan  melawan  hukum yaitu  berupa  sanksi  keperdataan  terhadap  notaris  adalah  ganti,  dan  wanprestasi  dapat  juga terhadap perbuatan melanggar hukum. Jenis sanksi administratif yaitu teguran lisan, teguran tertulis,  pemberhentian  sementara,  pemberhentian  dengan  hormat,  pemberhentian  tidak hormat. Mengenai tindak pidana pemalsuan surat, yaitu Pasal 263, Pasal 264, dan Pasal 266 KUHPidana.  Berdasarkan  temuan  penelitian  ini,  maka  dapat  diberikan  saran  bagi  profesi Notaris  agar  selalu  menjalankan  profesi  maupun  tugasnya  dengan  seksama  dan  menimbang segala  prasyarat  dalam  pembuatan  akta,  apakah  akta  tersebut  dapat  dipertanggungjawabkan
24 Basyarudin. 2021. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Pihak Ketiga yang Membeli Tanah dan Bangunan yang Telah dibebani Hak Tanggungan. Surabaya: Jakad Media Publishing, Hal. 15
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VI, No. 1, Juni 2022 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
secara hukum, dan menghindari perbuatan melawan hukum serta guna menghindari kerugian bagi berbagi pihak atas sengketa akibat dari adanya keraguan kebenaran akta tanah tersebut.

## REFERENSI
Adjie,  Habib.  2005. Undang-Undang  Jabatan  Notaris  (UUJN)  Sebagai  Unifikasi  Hukum Pengaturan  Notaris  Renvoi,  Nomor  28.  Th.  III,  3  September. Bandung:  Refika Aditama.
Basyarudin.  2021. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Pihak  Ketiga  yang  Membeli Tanah  dan  Bangunan  yang  Telah  dibebani  Hak  Tanggungan. Surabaya:  Jakad  Media Publishing.
Harahap,  M.  Yahya.  2005. Hukum  Acara  Perdata  Tentang  Gugatan,  Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan. Jakarta: Sinar Grafika. Ibrahim,  Johny.  2005. Teori  dan  Metode  Penelitian  Hukum  Normatif  Cetakan  2. Malang: Bayumedia Publishing.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
Kriekhoff,  Valerine  J.L.  2007. Tanggung  Jawab  Profesi,  Fakultas  Hukum  Universitas Indonesia. Jakarta: UI.
Lengkong,  Mario  Randy.  2017.  "Perbuatan  Melawan  Hukum  oleh  Notaris  dalam  Akta Perjanjian yang Memberikan Keterangan Palsu." Lex Administratum, Vol. V/No. 4/Jun 79-89.
Mertokusumo, Sudikno. 2002. Hukum Acara Perdata Indonesia. Liberty: Yogyakarta.
Narsudin,  Udin.  2022. QnA  Subtansi  Notaris  dan  PPAT  dalam  Praktik. Yogyakarta:  Nas Media Pustaka.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pugung,  Solahudin.  2021. Perihal  Tanah  dan  Hukum  Jual  Belinya  serta  Tanggung  Jawab PPAT Terhadap Akta yang Mengandung Cacat Perspektif Negara Hukum. Yogyakarta: CV. Budi Utama.
Rachmat,  Sultan.  2009. Perlindungan  Hukum  terhadap  Notaris  Berdasarkan  UUJN  No.  30 tahun 2004. Jakarta: Pustaka Ilmu. Rifa’i,  Ahmad,  and  Anik  Iftitah.  2018.  "Bentuk-Bentuk  Pelanggaran  Hukum  dalam Pelaksanaan Jabatan Notaris." Supremasi, Volume 8, Nomor 2, September 38-49. Soekanto, Soerjono. 2014. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: Universitas Indonesia.
Soetanto,  R.  1982. Tugas,  Kewajiban,  dan  Hak-Hak  Notaris,  Wakil  Notaris,  Pradnya Paramita. Jakarta: Gramedia.
Sulastini,  Ellise  T.,  and  Aditya  Wahyu.  2010. Pertanggungjawaban  Notaris  Terhadap  Akta yang Berindikasi Pidana. Bandung: Refika Aditama. Suyanto.  2020. Hapusnya  Hak  Atas  Tanah:  Akibat  Penitipan  Ganti  Kerugian  dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Surabaya: CV. Jakad Publishing. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30
Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.