INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 3 Tahun 2024 Page 8989-8996 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative

## Tinjauan Yuridis Terjadinya Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa Kamar Kos yang Dilakukan oleh Mahasiswa Akibat Keterlambatan Pembayaran Berdasarkan Hukum Perdata
Ameliya Harahap 1 ✉ , Delila Maya Sari Siregar 2 , Pebriana Asina Panjaitan 3 , Nabila Amanda Pulungan 4 , Yosua Gabe Maruli Sijabat 5 , Parlaungan Gabriel Siahaan 6 , Sri Hadiningrum 7
Universitas Negeri Medan
Email: ameliyaharahap393@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Dalam sewa kamar kos, terbentuk suatu perjanjian antara pemilik kos dan mahasiswa yang menyewa. Walaupun sudah dibentuk perjanjian, dalam pelaksanaannya tidak menutup kemungkinan terjadinya ketidak sesuaian dengan perjanjian yang telah dibuat pada saat hendak membayar kamar kos. Seperti tidak membayar uang sewa kamar kos, meninggalkan barang setelah masa sewa habis, merusak fasilitas kos yang telah disediakan. Oleh sebab itu, tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui tindakan hukum berdasarkan KUHPerdata bagi mahasiswa yang telah melakukan wanprestasi terhadap keterlambatan pembayaran uang sewa kamar kos dan bagaimana tindakan yang dilakukan oleh pemilik kamar kos tersebut.  Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  menggunakan  metode normatif empiris dengan pendekatan deskriptif kualitatif, normatif empiris adalah suatu penggabungan antara  pendekatan  hukum  normatif  ditambah  dengan  unsur-unsur  empiris.  Sedangkan  deskriptif kualitatif adalah pendekatan penelitian yang memiliki representasi deskriptif seperti menjelaskan suatu peristiwa.  Berdasarkan  hasil  penelitian  yang  telah  dilakukan  bahwa  wanprestasi  keterlambatan pembayaran uang sewa kamar kos diakibatkan karena kelalaian mahasiswa dan perbuatan tersebut telah  melanggar  Pasal  1243  KUHPerdata  dan  Pasal  1244  KUHPerdata  tentang  Pengantian  Biaya, Kerugian dan Bunga Karena Tidak Dipenuhinya Suatu Perikatan.
Kata Kunci: Perjanjian Sewa Kamar Kos, Mahasiswa, Wanprestasi

## Abstract
In renting a boarding room, an agreement is formed between the owner of the boarding house and the student who rents. Although an agreement has been formed, in its implementation it does not rule out the possibility of non-compliance with the agreement that has been made at the time of paying for the boarding room. Such as not paying the rent of the boarding room, leaving goods after the rental period expires,  damaging  the  boarding  facilities  that  have  been  provided.  Therefore,  the  purpose  of  this research is to find out the legal actions based on the Civil Code for students who have made defaults on late payment of boarding room rent and how the actions taken by the owner of the boarding room. The research method used in this research is to use normative empirical methods with a qualitative descriptive approach, normative empirical is a combination of normative legal approaches coupled with empirical  elements.  While  descriptive  qualitative  is  a  research  approach  that  has  a  descriptive representation such as explaining an event. Based on the results of the research that has been carried out, the default of late payment of boarding room rent is caused by student negligence and these actions have violated Article 1243 of the Civil Code and Article 1244 of the Civil Code concerning the Replacement of Costs, Losses and Interest Due to Non-Fulfillment of an Obligation.
Keywords: Boarding Room Rental Agreement, Student, Default

## PENDAHULUAN
Pendidikan adalah  indikator penting  dalam memajukan sumber  daya manusia dan meningkatkan kemajuan bangsa. Diperlukan kualitas pendidikan yang baik supaya tujuan bangsa  yang  tertuang  dalam  Undang-Undang  Dasar,  yaitu  mencerdaskan  kehidupan bangsa  dapat  terlaksana  dengan  baik  (Aziizu,  2015).  Pendidikan  pada  dasarnya  terbagi menjadi  dua bagian, yaitu sekolah dasar hingga menengah  dan perguruan tinggi. Pada perguruan  tinggi  para  peserta  didik  disebut  dengan  mahasiswa.  Mahasiswa  merupakan seseorang yang sedang menempuh pendidikan tinggi di perguruan tinggi atau universitas. Berbeda dengan pendidikan dasar ataupun pendidikan menengah yang pada umumnya para peserta didiknya memiliki domisili tempat tinggal yang berdekatan dengan sekolah mereka. Pada perguruan tinggi atau universitas para mahasiswa tidak jarang ditemukan memiliki tempat tinggal yang berbeda daerah dengan universitas mereka. Oleh sebab itu, bagi  mahasiswa  yang  tidak  berdomisili  di  daerah  sekitar  universitas  tempat  mereka menjalankan pendidikan akan menyewa tempat tinggal atau sering disebut dengan kamar kos  yang  berdekatan  dengan  universitas  untuk  menjadikan  tempat  tinggal  sementara mereka dalam menjalankan pendidikan di universitas tersebut.
Dalam sistem penyewaan kamar kos, terjadi perikatan perjanjian antara pemilik kamar kos  dan  mahasiswa  yang  akan  menyewa  kamar  kos  tersebut.  Pada  dasarnya  perikatan
dengan perjanjian memiliki hubungan, yaitu dari perjanjian tersebut menerbitkan perikatan. Dengan  kata  lain,  perjanjian  adalah  sumber  perikatan.  Perjanjian  juga  dinamakan persetujuan,  karena  dua  pihak  setuju  untuk  melakukan  sesuatu  (Setiawan,  2014).  Pada perjanjian  penyewaan  kamar  kos  berisi  tentang  aktivitas  rencana  pembayaran  yang mencakup  waktu  pembayaran  dan  kesepakatan  harga  yang  akan  dibayar.  Perjanjian tersebut  merupakan  hal  utama  dan  terpenting  dalam  melakukan  aktivitas  penyewaan khususnya  penyewaan  kamar  kos.  Selain  itu,  dalam  perjanjian  sewa  kamar  kos  juga membuat kesepakatan dalam melakukan pembayaran kamar kos dengan tepat waktu.
Namun, walaupun sudah dibentuk perjanjian ataupun kesepakatan antara pemilik kos dan penyewa kamar kos (mahasiswa). Pada fenomena yang terjadi dalam pelaksanaannya tidak  menutup  kemungkinan  terjadinya  ketidaksesuaian  dengan  kesepakatan  yang  telah dibuat pada saat hendak membayar kamar kos. Seperti tidak membayar uang sewa kamar kos,  meninggalkan  barang  setelah  masa  sewa  habis,  merusak  fasilitas  kos  yang  telah disediakan  (Nimah  &  Purwitasari,  2023).  Hal  tersebut  terjadi  pada  umumnya  karena kurangnya kekuatan sistem perjanjian yang dilakukan pada saat penyewaan kamar kos. Jika dilihat  Kembali,  perjanjian  tersebut  sudah  memiliki  hubungan  hukum  antara  dua  belah pihak.
Dari fenomena tersebut, maka mahasiswa yang menyewa kamar kos telah melakukan ingkar  janji  dengan  tidak  mematuhi  yang  telah  disepakatin  (Wanprestasi).  Wanprestasi merupakan tindakan yang tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan debitur (Nola & Sri, 2020). Menurut Yahya, wanprestasi dapat dimaksudkan juga sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilaksanakan tidak selayaknya (Adati, 2018). Di dalam KUHPerdata  diatur  mengenai  wanprestasi,  Dalam  Pasal  1238  KUHPerdata  yang  berisi “Debitur  dinyatakan  lalai  dengan  surat  perintah,  atau  dengan  akta  sejenis  itu,  atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang di tentukan.
Oleh  sebab  itu,  tujuan  dari  penulisan  ini  untuk  mengetahui  tindakan  hukum  bagi mahasiswa  (debitur)  yang  telah  melakukan  wanprestasi  terhadap  keterlambatan pembayaran uang sewa kamar kos dan bagaimana tindakan yang dilakukan oleh pemilik kamar kos tersebut (kreditur).

## METODE PENELITIAN
Metode Penelitian merupakan langkah yang penting dalam suatu penelitian Metode penelitian  mencakup  prosedur  dan  teknik  penelitian.  Adapun  metode  yang  digunakan dalam penelitian ini adalah Metode normatif-empiris, normatif-empiris pada dasarnya suatu penggabungan antara pendekatan hukum normatif ditambah dengan unsur-unsur empiris. Metode  penelitian  normatif  empiris  juga  merupakan  metode  penelitian  hukum  yang berfungsi untuk melihat hukum dalam artiannya nyata serta meneliti bagaimana kerjanya hukum di Masyarakat dalam suatu permasalahan tertentu (Syahrum 2022). Jenis data yang digunakan pada penelitian ini adalah data kualitatif. Penelitian kualitatif adalah penelitian yang bersifat deskriptif dan cenderung menggunakan analisis. Dalam penelitian ini yang menjadi subjek penelitian adalah pemilik kos di Jl. Jalur Hijau, Kec. Percut Sei Tuan, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Faktor penyebab terjadinya wanprestasi dalam pembayaran uang sewa kamar kos Dari penelitian yang kami lakukan, Berdasarkan hasil wawancara dengan Ibu Dame Sinaga selaku salah satu pemilik kos di Jl. Jalur Hijau, Kec. Percut Sei Tuan, Kab. Deli Serdang, Sumatera Utara, menjelaskan bahwa faktor yang menjadi penyebab terjadinya wanprestasi dalam pembayaran uang sewa  kamar kos, dilatar belakangi karena: Pertama, mahasiswa menggunakan sebagian besar uang yang dimilikinya untuk memesan barang dan makanan online  sehingga  telah  melanggar  kesepakatan  dengan  berdasarkan  kelalaian  untuk membayar uang sewa kamar kos yang telah disepakati . Kedua, mahasiswa menggunakan sebagian besar uang yang dimilikinya untuk berfoya-foya bersama temannya, hal ini dapat dinyatakan  lalai  dengan  tanggung  jawabnya  dalam  memenuhi  kewajiban  mahasiswa tersebut untuk membayar uang sewa kamar kos.
Sebagaimana  hal  ini  didukung  oleh  teori  dari  Pohan  &  Hidayani  (2020)  yang menyatakan bahwa untuk menentukan apakah seorang (debitur) itu bersalah karena telah melakukan  wanprestasi,  perlu  ditentukan  dalam  keadaan  bagaimana  seseorang  itu dikatakan  lalai  atau  alpa  tidak  memenuhi  prestasi.  Sebagaimana  biasanya  akibat  tidak dilakukannya suatu prestasi oleh salah satu pihak dalam perjanjian, maka pihak lain akan mengalami kerugian. Dalam undang-undang hukum perdata juga diterangkan mengenai wanprestasi yaitu pada Pasal 1238 KUHPerdata yang menyatakan kondisi di mana debitur dinyatakan  lalai  dengan  surat  perintah,  atau  dengan  akta  sejenis  itu,  atau  berdasarkan
kekuatan  dari  perikatan  sendiri,  yaitu  bila  perikatan  ini  mengakibatkan  debitur  harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.
Penyelesaian hukum terhadap mahasiswa yang telah melakukan wanprestasi pembayaran uang sewa kamar kos
Dalam penyelesaian hukum terhadap mahasiswa yang telah melakukan wanprestasi di atur dalam Pasal 1243 KUHPerdata yang menyatakan penggantian biaya, kerugian dan bunga  karena  tak  dipenuhinya  suatu  perikatan  mulai  diwajibkan,  bila  debitur,  walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
Pada  Pasal  1244  KUHPerdata  juga  menyatakan  debitur  harus  dihukum  untuk mengganti biaya, kerugian, dan bunga. Bila ia tidak dapat membuktikannya bahwa tidak dilaksanakannya perikatan itu atau tidak tepatnya waktu dalam melaksanakan perikatan itu disebabkan  oleh  sesuatu  hal  yang  tak  terduga,  yang  tak  dapat  dipertanggungkan kepadanya.
Dalam penyelesaian hukum terhadap mahasiswa yang telah melakukan wanprestasi juga diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang arbitrase dan alternatif penyelesaian  sengketa,  dalam pasal 1  ayat (1)  yaitu “Arbitrase  adalah cara penyelesaian suatu perkara perdata  diluar  pengadilan umumnya berdasarkan pada  perjajian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersangkutan.
Tindakan pemilik kos terhadap mahasiswa yang melakukan wanprestasi  pembayaran uang sewa kamar kos
Menurut  Novigawati  &  Djatmiko  (20220),  bahwa  pihak  yang  menyewakan  bukan hanya melihat kepentingan pribadinya sendiri melainkan juga kepentingan para pihak lain atau dalam hal ini adalah penyewa. Salah satu klausula dalam perjanjian sewa menyatakan bahwa jika terjadi kelalaian yang dilakukan salah satu pihak, hal itu dapat mengakibatkan pemutusan kontrak menurut ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yang mana jika salah satu syarat subyektif dan juga obyektif tidak terpenuhi, perjanjian sewa dapat dibatalkan oleh pihak-pihak yang membuat perjanjian. Apabila mahasiswa melakukan tindakan wanprestasi pembayaran  uang  sewa  kamar  kos,  terdapat  beberapa  tindakan  yang  diambil  yaitu: Pertama, Pihak yang menyewakan berhak atas pandbeslag, yaitu penyitaan yang dilakukan oleh pengadilan atas permohonan yang menyewakan seperti mengenai perabot-perabot rumah yang berada dirumah yang disewakan dalam hal penyewa menunggak uang sewa
rumah untuk dilelang dalam hal penyewa tidak membayar lunas tunggakan uang sewa itu. Kedua, Pihak yang menyewakan berhak meminta pembatalan perjanjian dan ganti rugi.
Jika dikaitkan dengan teori tersebut, berdasarkan hasil wawancara dengan Ibu Dame Sinaga selaku salah satu pemilik kos di Jl. Jalur Hijau, Kec. Percut Sei Tuan, Kab. Deli Serdang, Sumatera  Utara,  menjelaskan  bahwa  tindakan  yang  diambil  terhadap  mahasiswa  yang melakukan wanprestasi pembayaran uang sewa kamar kos, yaitu: Pertama: Menghubungi mahasiswa  yang  bersangkutan  untuk  menagih  kesepakatan  yang  disepakati. Kedua: Menghubungi  orang  tua  mahasiwa  yang  bersangkutan  karena  tidak  ada  respon  dari mahasiswa  terkait  kesepakatan  yang  telah  dijanjikan. Ketiga:  melakukan  pengosongan kamar  kos  mahasiswa  tersebut  sebagai  bentuk  wanprestasi  karena  tidak  ada respon/tindakan lanjut dari mahasiswa tersebut.

## SIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang peneliti lakukan terkait Tinjauan Yuridis Terjadinya Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Kamar Kos Yang Dilakukan Oleh Mahasiswa  Akibat  Keterlambatan  Pembayaran  Berdasarkan  Hukum  Perdata  bahwa seorang mahasiswa yang melakukan wanprestasi terhadap keterlambatan pembayaran uang sewa kos disebabkan karena kelalaian yang dipicu dari memiliki pengeluaran yang berlebihan yang dimana seharusnya digunakan untuk membayar uang sewa kamar kos. Pemilik  kos  juga  telah  memberikan  peringatan  namun  tidak  ada  respon  sama  sekali sehingga melakukan tindakan pengosongan kamar kos mahasiswa tersebut yang telah melanggar  kesepakatan  dalam  hal  ini  disebut  wanprestasi  karena  tidak  ada respon/tindakan lanjut dari mahasiswa tersebut.
Menurut  Pasal  1243  KUHPerdata  juga  menyatakan  bahwa  penggantian  biaya, kerugian  dan  bunga  karena  tak  dipenuhinya  suatu  perikatan  mulai  diwajibkan,  bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau  dilakukannya  hanya  dapat  diberikan  atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan. Dan pada Pasal 1244  KUHPerdata  juga  menyatakan  debitur  harus  dihukum  untuk  mengganti  biaya, kerugian, dan bunga. Bila ia tidak dapat membuktikannya bahwa tidak dilaksanakannya perikatan itu atau tidak tepatnya waktu dalam melaksanakan perikatan itu disebabkan oleh sesuatu hal yang tak terduga, yang tak dapat dipertanggungkan kepadanya.
DAFTAR PUSTAKA
Adati, M. A. (2018). Wanprestasi dalam Perjanjian yang Dapat di Pidana Menurut Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. Lex Privatum, 6(4), 5 – 15.
Ambarita,  L.  M.  et  al  (2022,  April).  ASPEK  HUKUM  PERDATA  TENTANG  SAHNYA PERJANJIAN  SEWA  MENYEWA  KAMAR  KOST  YANG  DILAKUKAN  SECARA  LISAN DAN NOTA BON PEMBAYARAN. Jurnal MORALITA, 3(1), 38-52.
Aziizu, B. Y. A. (2015). Tujuan Besar Pendidikan Adalah Tindakan. Prosiding Penelitian dan Pengabdian kepada Masyarakat, 2(2), 295 – 300. https://doi.org/10.24198/jppm.v2i2.13540
Fatmawati,  N.  A.  (2023,  Oktober).  Pertanggungjawaban  Pemilik  Kos  Terhadap Wanprestasi Yang Dilakukan  Dari Perjanjian Sewa Menyewa Secara Lisan . Jurnal Sains Student Research , 1(1), 1080-1086.
Kotijah, S., & Kuspraningrum, E. (2022). BUKU AJAR HUKUM PERDATA Buku 1 tentang KUHPerdata dan Perkembangannya (1 ed.). (F. D. Navisa, Ed.) Yogyakarta.
Nimah, I., & Purwitasari, N. A. (2023, Oktober ). PENYELESAIAN TERHADAP TINDAKAN WANPRESTASI  ANTARA  PEMILIK  KOS  DENGAN  PENGHUNI  KOS. Jurnal  Sains Student Research, 1(1), 1038-1043.
Ninu,  S.  M.,  Candra,  M.  et  al  (2023,  Juni  ).  Akibat  Hukum  Terkait  Wanprestasi  Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Gedung. Jurnal Ilmu Hukum, 1(2), 117-134.
Novigawati, D., & Djatmiko, A. A. (2024, Januari ). Perjanjian Sewa Menyewa Rusunawa UBHI PGRI Ditinjau Dari Aspek Hukum Perjanjian. YUSTITIABELEN, 10(1), 1-13.
Nurmalasari,  Y.,  &  Erdiantoro,  R.  (2020).  Perencanaan  Dan  Keputusan  Karier:  Konsep
Krusial Dalam Layanan BK Karier. Quanta, 4(1), 44 – 51. https://doi.org/10.22460/q.v1i1p1-10.497
Pohan, M. N., & Hidayani. (2020, Juni). ASPEK HUKUM TERHADAP WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN  SEWA  MENYEWAMENURUT  KITAB  UNDANG-UNDANG  HUKUM PERDATA. JURNAL PERSPEKTIF HUKUM, 1(1), 45-58.
Rohanda, G. (2020). Pengaruh Current Ratio (CR), Debt to Asset Ratio (DAR), Total Asset Turnover (TATO) Net Profit Margin (NPM) dan Earning Per Share (EPS) Terhadap Harga  Saham  Pada  Sektor  Industri  Peralatan  Rumah  Tangga  Periode  2013-2017. Science  of  Management  and  Students  Research  Journal  (SMS),  2(3),  148 – 158. https://doi.org/10.33087/sms.v2i3.82
Setiawan, K. O. (2014). Hukum Perdata Mengenai Perikatan. Bumi Aksara.
Sirait, M.D., Kosasih, et al. (2020). Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah
Kantor. Jurnal Analogi Hukum, 2(2), 221 – 227.
Syahrum, M. (2022). Pengantar Metodologi Penelitian Hukum Kajian Normatif, Empiris, Penulisan Proposal, Skripsi, dan Tesis (I. Mahrani (ed.)). DOTPLUS Publisher.