Volume : 22, Nomor : 2 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255
Analisis Yuridis Perjanjian Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dengan Hak Membeli Kembali (Studi Putusan Mahkamah Agung NO. 925 PK/PDT/2019)
Efrilla Azizah Pasaribu*

## Efrillaazizah@gmail.com
Saidin
Rosnidar Sembiring
Zaidar

## Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

## Abstract
An  authentic  deed  has  complete evidentiary  power  which  contains  the  legal actions  of  the  parties  as  the  embodiment  of the  will  of  the  parties.  The  existence  of  a discrepancy  between  the  will  and  the statement can cause legal uncertainty for the parties,  especially  in  sale  and  purchase where  the  will  of  debt  and  receivables  is converted  into  a  sale  and  purchase.    In  this case, the  sale  and  purchase  agreement  with the right to repurchase is commonly  used in the  community  to  cover  a  debt  and  often causes  problems.  Based  on  this,  the problems  raised  in  this  thesis  research  are how  the  legal  position  of  the  Sale  and Purchase  Binding  Deed  with  the  right  to repurchase  which  is  covered  by  a  account receivables  correlation,  how  is  the  legal analysis  of  the  judges’  considerations  in  this decisions  at  each  level  of  justice  and  what are  the  legal  consequences  and  liability  of the  notary  to  the  Sale  an  Purchase  Binding Deed  with  the  right  to  repurchase  which  he made  is  canceled  by  the  court  because  it contained elements of an unlawful act.
This  research  employs  normative juridical  research  method  using  a  qualitative approach  and  descriptive  analysis.  The  data used to answer  the problems in this research are primary data and secondary data derived from document studies and interview guidelines.
The research results show that legal position of  the  Sale  and  Purchase  Binding  Deed accompanied by  an  agreement with the right to repurchase which is shrouded in a account payable  correlation  is  invalid  and  has  no binding  legal  force  so  that  is  null  and  void because  it  is  considered  a  quast/simulation agreement  where  there  is  a  conflict  between the will and the parties agreement. The legal consequence  of  a  deed  that  has  been canceled  by  the  court  because  it  contains elements  of  an  unlawful  act  is  that  the  deed has  no  binding  legal  force  and  is  degraded into  an  underhand  deed  so  that  the  notary must be responsible for the mistake. Notaries should  apply  the  precoutionary  principle  to minimize  mistakes  in  making  the  Deed, especially  regarding  sale  and  purchase agreements  with  the  right  to  repurchase which  have  a  high  risk  of  legal  smuggling. Notaries  must  have  honesty,  act  carefully, ptotect  the  interests  of  the  parties  and provide legal counseling for those who come to  them  as  mandated  in  the  Law  of  Notary Positions.
Keyword  : agreements,  sale  and  purchase of land, the rights to repurchase

## Abstrak
Akta  autentik  memiliki  kekuatan pembuktian lengkap yang memuat perbuatan hukum  para  pihak  sebagai  perwujudan kehendak
para pihak. Adanya ketidaksesuaian antara antara kehendak dan pernyataan
dapat menimbulkan ketidakpastian  hukum  bagi  para  pihak terutama  dalam  jual  beli  dimana  kehendak utang  piutang  diubah  menjadi  jual  beli. Dalam  hal  ini  perjanjian  jual  beli  dengan  hak membeli kembali kerap digunakan di masyarakat untuk menyelubungi suatu utang piutang dan sering menimbulkan permasalahan.  Berdasarkan  hal  tersebut maka  permasalahan  yang  diangkat  dalam penelitian  tesis  ini  adalah    bagaimana kedudukan  hukum  akta  Pengikatan  Jual  Beli dengan hak membeli kembali yang diselubungi hubungan utang piutang, bagaimana  analisis  hukum  pertimbangan majelis  hakim  dalam  putusan  pada  tiap tingkat  peradilan  dan  bagaimana  akibat hukum  dan  pertanggungjawaban  notaris terhadap  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  dengan
hak membeli kembali yang dibuatnya dibatalkan oleh pengadilan karena
mengandung  unsur  perbuatan  melawan hukum.
Metode  penelitian  dalam    tesis  ini menggunakan  penelitian  yuridis  normatif yang menggunakan pendekatan kualitatif dan bersifat deskriptif analisis. Data yang digunakan  untuk  menjawab  permasalahan dalam  penelitian  ini  adalah  data  primer  dan data  sekunder  yang  berasal  dari  studi dokumen dan pedoman wawancara.
Hasil penelitian ini bahwa kedudukan hukum  terhadap  akta  Pengikatan  Jual  Beli disertai  perjanjian  dengan  hak  membeli kembali  yang  diselubungi  hubungan  utang piutang adalah tidak sah dan tidak mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat sehingga batal demi hukum karena dianggap sebagai  perjanjian  semu/simulasi  dimana terdapat  pertentangan  antara  kehendak  dan kesepakatan  para  pihak.  Akibat  hukum terhadap  akta  yang  telah  dibatalkan  oleh pengadilan karena mengandung unsur perbuatan  melawan  hukum  ialah  aktanya tidak memiliki kekuatan hukum mengikat dan terdegradasi  menjadi  akta  dibawah  tangan sehingga  notaris  wajib  bertanggung  jawab atas  kesalahannya  tersebut.  Hendaknya notaris  menerapkan  prinsip  kehati-hatian untuk meminimalisir kesalahan dalam pembuatan  aktanya  terutama  mengenai perjanjian  jual  beli  dengan  hak  membeli kembali  yang  memiliki  risiko  tinggi  terhadap penyelundupan hukum. Notaris dalam melaksanakakan  tugas  dan  kewajibannya harus memiliki kejujuran, bertindak saksama, menjaga  kepentingan  para  pihak  serta memberikan penyuluhan hukum bagi penghadap yang datang kepadanya sebagaimana  diamanatkan  dalam  Undang- Undang Jabatan Notaris.
Kata  Kunci  : perjanjian,  jual  beli  tanah,  hak membeli kembali.

## I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Akta autentik memiliki kekuatan pembuktian lengkap yang memuat perbuatan hukum  para  pihak  sebagai  perwujudan kehendak  para  pihak  yang  diejawantahkan
dalam  pernyataan. 1 Adanya  ketidaksesuaian antara  antara  kehendak  dan  pernyataan dapat  menimbulkan  ketidakpastian  hukum bagi para pihak yang mengadakan perjanjian,  seperti  kehendak  mengadakan perjanjian  utang  piutang  dengan  jaminan kebendaan  atau  pengakuan  utang,  tetapi dituangkan  kedalam  perjanjian  jual  beli. Permasalahan  yang  akan  dibahas  dalam penelitian  ini  mengacu  pada  kasus  dalam Putusan  No.  925  PK/Pdt/2019  mengenai perjanjian  jual  beli  dengan  hak  membeli kembali yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT APB. Kasus ini berawal dari hubungan utang piutang/pinjam  meminjam  uang  yang  dibuat seolah-olah dalam bentuk perjanjian jual beli.
Kasus  ini  berawal  dari  HR  yang hendak  mencari  pinjaman  dana  untuk menebus  sertifikat  miliknya  SHGB  No. 84/Sukagalih,  sebuah  ruko  yang  merupakan kediamannya  yang  akan  dilelang  oleh  Bank Panin  sekitar  Februari  2014.  Kuasa  hukum HR  menginformasikan  ada  calon  pendana yang  bersedia untuk  memberikan HR pinjaman dan hendak melakukan pertemuan. Pertemuan  tersebut  diadakan  pada  tanggal 26 Februari 2014 dan dihadiri oleh HR, Tuan Hadi,  Tuan  Yopi  serta  Notaris  APB  yang mengaku bahwa  dirinya adalah notaris calon pendana yaitu Tuan B, yang tidak dapat hadir dalam  pertemuan  tersebut  karena  berada diluar kota.
Notaris  APB  menjelaskan  bahwa  HR akan  diberikan  pinjaman  sebesar  Rp.  1. 000.000.000,- (satu milyar rupiah) dan dalam waktu 4 (empat) bulan HR harus
1 Dona Berisa, Pieter Everhadus Lautementen,  Daly  Erni,  “Perjanjian  Simulasi  dan Penyalahgunaan  Keadaan  Sebagai  Alasan  Pembatalan Berdasarkan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Mataram Nomor  234/dt.  G/2020/PN.  MTR)”,  Jurnal  Magister Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  Indonenesia, Vo. 4 No. 1, 2022, hlm. 822.
mengembalikan  uang  Tuan  B  sebesar  Rp. 1.500.000.000,-  (satu  milyar  lima  ratus  juta rupiah)  dengan  jaminan  sertifikat  miliknya. Setelah  itu,  Notaris  APB  menyodorkan  4 lembar  kertas  kosong  untuk  ditandatangani oleh HR agar proses  pencairan dana segera terlaksana  dan  berjanji  akan  memberikan salinan  akta-akta  tersebut  kepada  HR  jika sudah  selesai  dikonsep.  Akan  tetapi,  hingga tiba  masa  jatuh  tempo  HR  tidak  bisa mengembalikan pinjaman tersebut.
Bahwa  pada  tanggal  30  Maret  2015, HR menerima surat panggilan dari Polrestabes  Bandung  karena  diduga  telah melakukan  tindak  pidana  menempati  ruko SHGB  No.  84/Sukagalih  atas  nama  Tuan  B. Akibat  terbitnya  sertifikat  atas  nama  Tuan  B tersebut membuat HR merasa telah dirugikan karena  ia  tidak  pernah  mengetahui  proses peralihannya  serta  salinan  dari  akta-akta yang  telah  dijanjikan  oleh  Notaris  APB  tidak pernah  diberikan  sehingga  ia  mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Bandung.
Berdasarkan  dalil  Penggugat,  pihak Tergugat  I/  Tuan  B  beralasan  jika  hubungan hukum yang terjadi adalah jual beli dan tidak dibuat  dalam  blangko  kosong.  Oleh  karena Sertifikat  tersebut  masih  dalam  jaminan  hak tanggungan pada bank, maka disepakati jual beli  atas  tanah  dan  bangunan  tersebut dituangkan  dalam  Akta  Pengikatan  Jual  Beli No. 23 dan Akta Kuasa Menjual No. 24 yang dibuat  dihadapan  Notaris  APB  tanggal  26 Februari  2014.  Setelah  dilakukan  jual  beli, HR menyampaikan kepada HR keinginannya untuk  membeli  kembali  tanah  dan  bangunan SHGB  No.  84/Sukagalih  dalam  waktu  4 (empat) bulan dengan harga yang ditawarkan sebesar  Rp.  1.500.000.000,-  (satu  milyar lima  ratus  juta  rupiah)  yang  kemudian
disetujui  oleh  Tuan  B  yang  dituangkan kedalam  Akta  Pernyataan  Bersama  No.  25 tanggal  26  Februari  2014. Akan  tetapi, setelah  tiba  batas waktu  yang  telah disepakati  oleh  para  pihak,  HR  terbukti  telah wanprestasi.
Dalam putusan Pengadilan Negeri No. 13/Pdt/G/2016/PN.  Bdg  hakim  menyatakan sah  dan  mempunyai  kekuatan  hukum mengikat  terhadap  Akta  PJB  No.  23,  Akta Kuasa  Menjual  No.  24  dan  Akta  Pernyataan Bersama  No.  25  yang  ketiganya  dibuat dihadapan  Notaris  APB  serta  Akta  Jual  Beli No.  46/2014  tertanggal  17  November  2014 yang  dibuat  dihadapan  PPAT  APB.  Tidak terima  dengan  putusan  Pengadilan  Negeri, HR  pun  mengajukan  permohonan  banding. Dalam  putusan  Pengadilan  Tinggi  Bandung No. 46/PDT/2017/PT.Bdg hakim menguatkan putusan  Pengadilan  Negeri  Bandung  karena pertimbangan hukum Hakim Tingkat Pertama telah  tepat  dan  benar.  Karena  terus mengalami  kekalahan  pada  tingkat  pertama dan banding, HR pun mengajukan permohonan kasasi.
Dalam  tingkat  Kasasi  berdasarkan
Putusan No. 2281 K/Pdt/2017 Hakim
Mahkamah Agung telah membatalkan Putusan  Pengadilan  Tinggi  Bandung  yang menguatkan  Putusan  PN  Bandung  dan mengabulkan  permohonan  kasasi    HR. Merasa  tidak  puas  dengan  putusan  kasasi, Tuan B mengajukan upaya hukum Peninjauan  Kembali  ke  Mahkamah  Agung. Akan  tetapi,  dalam  tingkat  Peninjauan Kembali  berdasarkan  putusan  Mahkamah Agung No. 925 PK/Pdt/2019 hakim menyatakan  menolak  peninjauan  kembali dari Tuan B.
Jual beli dengan hak membeli kembali
terdapat  dalam  Pasal  1519  KUH  Perdata yang  menyatakan  kekuasaan  untuk  membeli kembali  barang  yang  telah  dijual  (“ recht  van wederinkoop ”,  “ right  to  repurchase ”)  terjadi dimana  penjual  diberi  hak  untuk  membeli kembali  barang  yang  telah  dijual  kepada pembeli  dengan  mengembalikan  harga  asal dari  benda  yang  bersangkutan  ditambah biaya-biaya  yang  telah  dikeluarkan  oleh pembeli  yang  menyebabkan  bertambahnya harga    benda  tersebut  begitu  pula  biaya- biaya pembelian serta penyerahannya.
Dalam suatu perjanjian dengan  hak membeli kembali  si  pembeli  telah  memperoleh  hak milik  atas  barang  yang  telah  dibelinya tersebut  dan  memikul  kewajiban  dalam jangka  waktu  yang  telah  diperjanjikan  untuk menyerahkan kembali barang tersebut kepada  penjual.  Oleh  karena  itu  selama jangka  waktu  yang  telah  diperjanjikan tersebut  si  pembeli  tidak  akan  menjual  lagi barang tersebut kepada orang lain.
Berdasarkan pengertian diatas, kekuasaan  untuk  membeli  kembali  barang yang  telah  dijual  terbit  dari  suatu  janji  yang memang sebelumnya telah diperjanjikan saat dibuatnya  perjanjian  jual  beli.  Hak  penjual untuk  membeli  kembali  dibatasi  oleh  suatu jangka waktu tertentu tidak boleh lebih dari 5 (lima) tahun. Dengan demikian, apabila pihak penjual  lalai  dalam  menggunakan  haknya untuk  membeli  kembali,  maka  barang  yang dijual  menjadi  milik  pembeli  sebagaimana dalam Pasal 1520 KUH Perdata.
Dalam  Hukum  Islam  jual  beli  dengan hak  membeli  kembali/ Bai’  al-wafa’ diakui secara  sah.  Dalam  Pasal  20  ayat  (42)
Kompilasi Hukum Ekonomi
Syariah
(selanjutnya  disebut  KHES) Bai’  al-wafa’ /jual beli dengan hak membeli kembali adalah jual
beli  yang  dilangsungkan  dengan  syarat bahwa  barang  yang  dijual  tersebut  dapat dibeli  kembali  oleh  penjual  apabila  tenggang waktu  yang  disepakati  telah  tiba.  Ulama Hanafiyah  menganggap bai’  al-wafa’ adalah sah  dan  tidak  termasuk  kedalam  larangan Rasulullah  SAW  yang  melarang  jual  beli dibarengi  dengan  syarat. 2 Tujuan  akad bai’ al- wafa’ adalah  untuk menghindari terjadinya praktek  riba  dalam  suatu  perjanjian  dan menolong  kaum  golongan  lemah  yang memerlukan  uang  serta  bermanfaat  untuk meringankan kesulitan orang lain.
Jual beli dengan hak membeli kembali merupakan  salah  satu  bentuk  kebebasan berkontrak dalam jual beli. Terdapat kebebasan  berkontrak  atau contractvrijheid ini  merupakan  asas  yang  demikian  penting dalam hukum perjanjian. 3 Kebebasan berkontrak  berpangkal  pada  kedudukan kedua  belah  pihak  yang  sama  kuatnya, memiliki  posisi  tawar  ( bargaining  position ) yang  sama,  sehingga  masing-masing  pihak berkedudukan sebagai mitra kontrak. 4
Dengan  demikian  apabila  dalam  suatu perjanjian  terdapat  ketiga  unsur  tersebut maka kesepakatan para pihak dalam perjanjian  tersebut  menjadi  tidak  sempurna atau terdapat
cacat
kehendak ( willsgebreken ).
Dalam kasus ini telah terjadi hubungan hukum  utang  piutang  yang  dikemas  menjadi hubungan jual beli antara HR dengan Tuan B
2 Suhardi,  “Bai’  Al-Wafa’  Studi  Komparatif Antara  Ulama  Hanafiyah  dan  Ulama  Syafi’iyah  Serta Implementasinya di Indonesia”, Universitas Muhammadiyah  Sumatera  Barat,  Jurnal  Ensiklopedia Vol. 2 No. 1 Edisi 1 Oktober 2019, hlm. 118
3 I. G. Rai Widjaya, Merancang Suatu Kontrak (Contract  Drafting), Katalog  Dalam  Terbitan,  Jakarta, 2007, hlm. 35.
4 Muhammad Arifin, “Penyalahgunaan Keadaan Sebagai Faktor Pembatas Kebebasan Berkontrak”, Jurnal Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara, Vol. 3, No. 2, Oktober 2017, hlm. 66
yang  dituangkan  oleh  notaris  melalui  akta PJB. Dalam  pembuatan  akta  autentik, notaris  harus  memformulasikan  keinginan para  pihak  untuk  dituangkan  ke  dalam  akta dan menjamin kebenaran materiil serta formil kedalam  akta  PJB.  Tanpa  kehadiran  kedua belah  pihak  yaitu  pihak  pemilik  tanah  (calon penjual)  dan  pihak  calon  pembeli  dihadapan notaris  maka  pembuatan  akta  PJB  tidak dapat dilaksanakan. 5
Perjanjian jual beli dengan hak membeli  kembali  sebagaimana  dalam  Pasal 1519  KUH  Perdata  adalah  sah  saja sepanjang  memenuhi  syarat-syarat  sahnya perjanjian  yang  diatur  dalam  Pasal  1320 KUH Perdata. 6 Akan tetapi, implementasinya di masyarakat perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali ini lahir sebagai cikal bakal pinjam meminjam uang/utang piutang dengan  tanah  sebagai  jaminannya  yang seharusnya diikat dengan Hak Tanggungan 7 .
Apabila  perjanjian  jual  beli  dengan  hak membeli kembali digunakan untuk menghindari atau menyelundupi suatu prinsip dalam  hukum  jaminan,  tentu  saja  patut dipertanyakan  legalitasnya. 8 Kendala  yang sering terjadi untuk mengungkap kebenarannya  ialah  dalam  pembuktian 9 .
5 G.H.S  Lumban  Tobing, Peraturan  Jabatan Notaris , Publisher Erlangga, Jakarta, 2010, hal.146 6 Suharnoko, Hukum  Perjanjian  Teori  dan Analisa Kasus , Kencana, Jakarta, 2004, hlm. 27.
7 Pasal  51  UUPA  mengatakan  bahwa  “Hak Tanggungan  yang  dapat  dibebankan  pada  Hak  Milik, Hak  Guna  Usaha  dan  Hak  Guna  Bangunan  tersebut dalam  Pasal  25,  33    dan  39  diatur  dengan  Undang- Undang.  Pengertian  Hak  tanggungan  dalam  Pasal  1 ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang Hak  Tanggungan  disebutkan  bahwa  Hak  Tanggungan adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas tanah,  sebagaimana  dimaksud  dalam  UUPA,  berikut atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
8 Suharnoko , Loc. Cit. 9 Menurut  Sudikno  Mertokusumo  (Hukum Acara  Perdata,  1988:101)  Pembuktian  adalah  cara meyakinkan  hakim  akan  kebenaran  peristiwa  yang
Bahwa perjanjian yang disebutkan merupakan  kausa  yang  palsu  karena  kausa yang  sesungguhnya  berbeda  daripada  yang sebenarnya  yaitu  jual  beli  dengan  hak membeli kembali tetapi kausa yang sebenarnya adalah hutang piutang. 10
Perjanjian  demikian  sering  dijumpai pada saat ini yang disebut dengan perjanjian simulasi dalam bentuk akta notaris.
Perjanjian simulasi adalah perjanjian di mana para  pihak  menyatakan  keadaan  yang berbeda dengan perjanjian yang diadakannya  sebelumnya. 11 Dapat  dikatakan bahwa  diantara  para  pihak  telah  terjadi persekongkolan untuk secara diam-diam dan secara  sadar  melakukan  suatu  tindakan hukum  yang  menyimpang  dari  apa    yang seharusnya  terjadi. 12 Hal  ini  tentunya bertentangan  dengan  ketentuan  perundang- undangan  yang  dapat  mengakibatkan  akta tersebut menjadi cacat hukum.
Notaris  di  dalam  menjalankan  tugas kewenangannya dalam membuat akta autentik wajib bersifat mandiri serta bertindak tidak  berpihak  (independen)  terhadap  para penghadap agar akta yang  dibuatnya tersebut  terhindar  dari  permasalahan  hukum yaitu  gugatan  pembatalan  akta  autentik. Apabila  Notaris  berpihak  kepada  salah  satu penghadap,  maka  akta  tersebut  dapat terdegradasi  menjadi  akta  dibawah  tangan dan akta tersebut dapat digugat ke
sebenarnya.  Karena  kebenaran  peristiwa  inilah  yang akan menjadi dasar bagi hakim memeriksa perkara yang bersangkutan guna memberi kepastian tentang kebenaran peristiwa yang diajukan.
10 J. Satrio, Hukum Perjanjian Perjanjian Pada Umumnya , Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995,  hlm. 326- 329.
11 Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Perdata di  bidang  Kenotariatan ,  Bandung,    Citra  Aditya  Bhakti,
2008, hlm. 377
12 Herlien  Budiono, Ajaran  Umum  Hukum Perjanjian  dan  Penerapannya  di  Bidang  Kenotariatan , Bandung, Citra Aditya, 2010, hlm. 86
pengadilan  untuk  dimintakan  pembatalan oleh pihak yang telah dirugikan.
Pada  kasus  ini,  Notaris  APB  telah bersekongkol  dengan  Tuan  B  sehingga menimbulkan  kerugian  bagi  HR  dimana Notaris  telah  membuat  suatu  hubungan utang piutang dan dikemas menjadi hubungan  jual  beli  dengan  menggunakan akta  PJB  disertai  kuasa  menjual  dan  Akta
Pernyataan Bersama
yang berisi kesepakatan  untuk  dapat  membeli  kembali. Pembuatan akta-akta tersebut menggunakan blangko  kosong  yang  telah  ditandatangani oleh HR tanpa diketahui apa judul dan isinya merupakan suatu perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh notaris. Pembuatan akta autentik  yang tidak sesuai dengan ketentuan yang  termuat  di  dalam  UU  No.  30  Tahun 2004  jo.  UU  No.  2  Tahun  2014  tentang Jabatan  Notaris  (selanjutnya  disebut  UUJN) mengakibatkan  akta  tersebut  menjadi  cacat hukum  sehingga  tidak  memiliki  kekuatan hukum di dalam pembuktiannya dan terdegradasi  menjadi  akta  dibawah  tangan.
Akibat kesalahan maupun kelalaiannya tersebut,  notaris  juga  wajib  bertanggung jawab  terhadap  kerugian  yang  ditimbulkan oleh  akta  yang  dibuatnya  tersebut  dengan cara  mengganti  rugi  berikut  bunga  kepada para pihak yang dirugikan tersebut.
Penelitian ini difokuskan pada kedudukan  hukum  Akta  PJB  dengan  hak membeli kembali yang diselubungi hubungan utang  piutang.    Berdasarkan  kasus  tersebut juga  akan  kita  peroleh  alasan  mengapa notaris lebih memilih membuat perjanjian hak membeli  kembali  ini  menggunakan  akta  PJB serta bagaimana seharusnya tindakan notaris jika penghadap yang datang kepadanya meminta untuk membuat
perjanjian  dengan  hak  membeli  kembali namun yang diselubungi utang piutang.
Dalam  memutus  suatu  perkara,  hakim harus  memberikan  kepastian  hukum  dan keadilan  bagi  para  pihak.  Oleh  sebab  itu, penelitian  dalam  tesis  ini  difokuskan  untuk menganalisis  apakah  putusan  hakim  dalam kasus  ini  pada  tiap  tingkat  peradilan  yaitu dari Tingkat Pengadilan Negeri No.
13/Pdt/G/2016/PN. Bdg, Banding No. 46/PDT/2017/PT.Bdg, Kasasi No. 2281 K/Pdt/2017  hingga  Peninjauan  Kembali  No. 925  PK/Pdt/2019  telah  tepat  serta  telah memberikan  kepastian  hukum  dan  keadilan bagi  para  pihak  yang  berperkara.  Penelitian dalam  tesis  ini  juga  difokuskan  pada  akibat hukum  dan  pertanggungjawaban  Notaris terhadap  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  dengan hak membeli kembali yang dibuatnya dibatalkan oleh pengadilan karena mengandung  unsur  perbuatan  melawan hukum  sehingga  dapat  ditelusuri  bagaimana pertanggungjawaban  notaris  serta  sanksi yang diperolehnya.
Berkaitan  dengan  pemaparan  tersebut diatas,  maka  menarik  untuk  membahasnya ke  dalam  suatu  karya  ilmiah  yang  dengan judul “ Analisis Yuridis Jual Beli Tanah dan Bangunan  Dengan  Hak  Membeli  Kembali yang Diselubungi Hubungan Utang
Piutang (Studi Putusan Mahkamah  Agung Nomor 925 PK/Pdt/2019) ”.

## B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan  diatas,  adapun  yang  menjadi permasalahan dalam penelitian ini dirumuskan sebagai berikut:
1.  Bagaimana kedudukan hukum Akta
Pengikatan  Jual  Beli  dengan  hak membeli  kembali  yang  diselubungi
hubungan utang piutang? 2.  Bagaimana analisis
hukum pertimbangan  majelis  hakim  dalam putusan  tingkat  Pengadilan  Negeri No. 13/Pdt/G/2016/PN. Bdg, tingkat Banding  No.  46/PDT/2017/PT.Bdg, tingkat Kasasi No. 2281 K/Pdt/2017 hingga  tingkat  Peninjauan  Kembali No. 925 PK/Pdt/2019?
3.  Bagaimana  akibat  hukum  dan pertanggungjawaban
Notaris terhadap  Akta Pengikatan  Jual  Beli dengan  hak  membeli  kembali  yang dibuatnya dibatalkan oleh pengadilan  karena  mengandung unsur perbuatan melawan hukum?

## II. PEMBAHASAN
A. Kedudukan Hukum Akta Pengikatan Jual  Beli  Dengan  Hak  Membeli Kembali Yang Diselubungi

## Hubungan Utang Piutang
Pengertian  jual  beli  dengan  hak membeli  kembali  sebagaimana  dalam  Pasal 1519  KUH  Perdata  ialah  kekuasaan  untuk membeli  kembali  barang  yang  telah  dijual diterbitkan  dari  suatu  janji  dimana  si  penjual diberikan  hak  untuk  mengambil  kembali barangnya
yang dijual dengan mengembalikan harga pembelian asal dengan disertai penggantian yang disebutkan dengan  pasal  1532  KUH  Perdata.  Perjanjian jual  beli  dengan  hak  membeli  mengandung arti  bahwa  si  pembeli  selama  jangka  waktu yang  telah  diperjanjikan  tidak  akan  menjual lagi  barangnya  kepada  orang  lain,  karena  ia sewaktu-waktu dapat diminta untuk menyerahkan kembali barang tersebut kepada  si  penjual.  Jika  ditinjau  benar-benar perjanjian  jual  beli  dengan  janji  membeli
kembali  ini,  maka  sebenarnya  perjanjian tersebut  merupakan  suatu  perjanjian  dimana pihak  penjual  diberikan  kekuasaan  untuk secara sepihak (dan diluar hakim) membatalkan  perjanjiannya  dan  menuntut kembali barang  yang dimilikinya. 13 Perjanjian ini  merupakan  perjanjian obligatoir karena pihak  yang  terlibat  dalam  perjanjian  tersebut saling mempunyai hak dan kewajiban.
Ketentuan  dalam  Pasal  1519  KUH Perdata telah menyinggung tentang kepastian  hukum  mengenai  pemilikan  suatu benda  yang  telah  diperjualbelikan,  sebab peralihan  barang  yang  telah  dijual  kepada pembeli  mengakibatkan  hak  atas  barang tersebut  juga  telah  beralih  dan  pembeli sudah  berkedudukan  sebagai  pemilik  yang sempurna.  Dalam  Pasal  20  UUPA  juga disebutkan bahwa hak milik adalah hak yang terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai orang  atas  tanah,  sehingga  pemilik  dapat berbuat  bebas  atas  barang  yang  menjadi miliknya. 14
Dalam  perjanjian  jual  beli  dengan  hak membeli  kembali,  sifat  bebas  atas  barang yang dimiliki oleh pembeli menjadi berkurang, karena pembeli selain memperoleh  hak  milik  atas  barang  yang dibelinya  itu  juga  memikul  kewajiban  untuk sewaktu-waktu  (sesuai  jangka  waktu  yang diperjanjikan) menyerahkan barangnya kepada  si  penjual.  Apabila  jangka  waktu yang  diperjanjikan  tersebut  telah  lewat, barulah si pembeli akan menjadi pemilik yang mutlak.  Akan  tetapi,  selama  si  penjual  tidak menggunakan  hak  untuk  membeli  kembali, maka si pembeli diperlakukan seperti pemilik
13 R.  Subekti, Pokok-Pokok  Hukum  Perdata . Intermasa, Jakarta, 2010, hlm. 29
14 A.P.  Parlindungan, Pendaftaran  Tanah  Di Indonesia . Mandar Maju,  Bandung, 1997, hlm. 65
sejati  oleh  hukum.  Si  pembeli  dapat meminjamkan dan menyewakan benda tersebut,  namun  hak  penjual  pertama  masih melekat  pada  benda  tersebut  karena  ia masih dapat membeli kembali bendanya.
Pada praktiknya di masyarakat, lembaga  jual  beli  dengan  hak  membeli kembali yang terdapat dalam KUH perdata ini telah  menjadi  cikal  bakal  adanya  hubungan pinjam meminjam uang/utang piutang, dimana  dalam  perjanjian  ini,  pihak  pembeli selaku  kreditur  seolah-olah  membeli  barang jaminan  milik  penjual  selaku  debitur  dengan cara dilakukan jual beli, dimana debitur diberi hak untuk membeli kembali jaminan tersebut. Apabila  ingin  mengetahui  apakah  perjanjian jual  beli  dengan  hak  membeli  kembali  itu hanya  merupakan  upaya  terselubung  dari pinjam  uang  dengan  jaminan  barang,  dapat diketahui dari pelaksanaannya dalam praktik. Misalnya,  harga  barang  yang  jauh  dibawah harga  pasar,  siapa  yang  menguasai  barang, batas waktu yang mungkin terus diperpanjang,
pembayaran pajak diperjanjikan  tetap  dibayar  oleh  penjual,  dan sebagainya. 15
Perjanjian jual beli dengan hak
membeli kembali
ini juga
dibuat menggunakan akta autentik dihadapan notaris  sebagai  alternatif  pinjam  meminjam uang  secara  pribadi  oleh  masyarakat karena dirasa  jauh  lebih  mudah  dan  efisien  dalam mendapatkan  dana  pinjaman  uang  karena prosesnya tidak sesulit mengajukan pinjaman ke  bank. 16 Disinilah  terdapat  peran  notaris dalam  kegiatan  masyarakat  mengenai  utang
15 I. G. Rai Widjaya, Op. Cit. , hlm. 163 16 Wawancara  dengan  Dr.  Suprayitno,  S.H, M.Kn,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  30  Maret  2022, pukul 14.00 WIB.
piutang  yang  membutuhkan  akta  autentik untuk  menciptakan  kepastian  hukum  bagi para pihak.
Sehubungan  dengan  akta  autentik  itu mempunyai  kekuatan  pembuktian  mengikat dan  sempurna  maka  hal  terpenting  dalam masalah  kekuatan  pembuktian  suatu  akta adalah kekuatan pembuktiannya yang lengkap. 17 Bukti  lengkap  adalah  bukti  yang secara  lahiriah,  formil  dan  materiil  dapat dibuktikan  lewat  akta  itu  sendiri.  Pada  Pasal 1870  KUH  Perdata  telah  dijelaskan  bahwa akta  notaris  adalah  akta  autentik  merupakan alat  bukti  tertulis  yang  mempunyai  kekuatan pembuktian  yang  sempurna,  oleh  sebab  itu maka  produk  yang  dihasilkan  notaris  berupa akta dapat dijadikan sebagai alat bukti dalam persidangan.
Dalam  UUJN  maupun  Kode  Etik Notaris merumuskan agar notaris memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan  pembuatan  akta  sebagaimana  yang tertuang  dalam  Pasal  15  ayat  (2)  huruf  e UUJN.  Notaris  mempunyai  peranan  untuk menentukan suatu tindakan dapat dituangkan  dalam  bentuk  akta  atau  tidak, sehingga  pelaksanaan  asas  kecermatan (kehati-hatian)  wajib  dilakukan  dalam  proses pembuatan akta dengan:
a.  Melakukan pengenalan terhadap penghadap berdasarkan  identitasnya  yang diperlihatkan kepada notaris.
b.  Menanyakan, kemudian mendengarkan  dan  mencermati keinginan  atau  kehendak  para pihak tersebut.
c.  Memeriksa  bukti  surat  yang berkaitan dengan keinginan atau kehendak para pihak tersebut.
d.  Memberikan saran dan membuat  kerangka  akta  untuk
17 Setiawan, Aneka  Masalah  Hukum  dan Hukum  Acara  Perdata ,  Alumni,  Bandung,  1992,    hlm. 405
memenuhi keinginan atau kehendak para pihak tersebut. e.  Memenuhi segala teknik administratif  pembuatan  akta notaris, seperti pembacaan,
penandatanganan,  memberikan salinan  dan  pemberkasan  untuk minuta.
f. Melakukan  kewajiban  yang  lain yang berkaitan dengan pelaksanaan tugas jabatan notaris. 18
Pada  kenyataannya  ada  juga  notaris yang membuat akta autentik secara bentuknya saja,
namun
proses pembuatannya  hingga  menjadi  akta  autentik tersebut  tidak  sesuai  dengan  tata  cara  yang ditentukan oleh undang-undang. Dapat dikatakan  bahwa  notaris  dalam  menjalankan jabatannya  dapat  juga  merugikan  orang  lain. Akan  tetapi,  tidak  semua  kesalahan  yang terjadi pada akta notaris merupakan kesalahan  notaris,  karena  notaris  hanya menuliskan apa yang menjadi kehendak para pihak. 19
Implementasi lembaga jual beli dengan hak  membeli  kembali  yang  rawan  akan terjadinya  praktik  utang  piutang  terselubung membuat  notaris  lebih  berhati  hati  dalam membuat  perjanjian  ini,  sebab  terkadang notaris  tidak  mengetahui  bahwa  penghadap yang  datang  kepadanya  tersebut  memang sedang terikat utang piutang dengan jaminan tanah  dan  menggunakan  lembaga  jual  beli dengan  hak  membeli  kembali  yang  terdapat dalam  KUH  Perdata  dan  tidak  jarang menimbulkan permasalahan dikemudian hari. Padahal, notaris hanya mengkonstatir
18 Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administrasi  Terhadap  Notaris  Sebagai  Pejabat  Publik , Refika Aditama, Bandung, 2017, hlm. 86
19 Triyanti  Sukanty  Arkiang,  Kedudukan  Akta Notaris  Sebagai  Alat  Bukti  Dalam  Proses  Pemeriksaan Perkara  Pidana,  Dosen  Luar  Biasa  Fakultas  Hukum Universitas  Purwakarta,  Jurnal  Keadilan  Progresif  ,  Vol. 2 No 2 September, 2011, hlm 197.
keinginan
para penghadap tanpa memengaruhi
atau memaksakan kehendaknya terhadap para pihak.
Pada  kasus  ini,  hakim  menemukan bahwa  hubungan  hukum  antara  HR  dan Tuan  B  adalah  adalah  pinjam  meminjam uang/utang  piutang  yang  dibuat  oleh  Notaris APB  yang  dikemas  dengan  jual  beli.  Akta PJB  merupakan  formalitas  yang  dibuat  oleh notaris  untuk  mengelabui  perjanjian  utang piutang yang seharusnya dibuat menggunakan akta Perjanjian Utang  Piutang dan  kuasa  menjual  bertujuan  untuk memberi kuasa kepada kreditur agar dapat mengalihkan  atau  menjual  hak  atas  tanah milik debitur apabila debitur wanprestasi.
Akta  PJB  adalah  suatu  perbuatan hukum  yang  dilakukan  pihak  penjual  dan pihak  pembeli  di  mana masing-masing  pihak dituntut  untuk  melakukan  satu  atau  lebih prestasi  sebelum  dilakukannya  jual  beli dikarenakan  ada  unsur-unsur  yang  belum terpenuhi. 20 Unsur-unsur  tersebut  seperti Pembayaran  terhadap  objek  jual  beli  belum dapat  dilunaskan,  surat-surat  atau  dokumen tanah  masih  dalam  proses/belum  lengkap, obyek  atau  bidang  tanah  belum  dapat dikuasai  oleh  para  pihak,  pihak  penjual ataupun  pihak  pembeli,  dalam  hal  ini  pemilik asal  ataupun  pemilik  baru  serta  besaran obyek  jual  beli  masih  dalam  pertimbangan para  pihak.  Akta  PJB  lunas  biasanya  selalu diikuti oleh akta kuasa menjual.
Untuk  perjanjian  pengikatan  jual  beli biasanya  pemberian  kuasanya  dilakukan secara khusus oleh penjual yaitu memberikan  kekuasaan  kepada  pembeli
20 Lisca  Vontya  Arifin, Kuasa  Menjual  Notariil yang  Digunakan  Sebagai  Dasar  Pembuatan  Akta  Jual Beli (AJB) Hak Atas Tanah , Tesis Magister Kenotariatan Universitas Islam Indonesia Yogyakarta, 2020, hlm. 52
untuk mewakilinya
apabila semua persyaratan  tentang  jual  beli  telah  terpenuhi, sehingga  pemindahan  hak  dapat  dilakukan dan  tidak  terhambat  dengan  tidak  adanya pihak penjual untuk melakukan penandatanganan  terhadap  akta  jual  beli yang  telah  dibuat. 21 Kuasa  yang  mengikuti akta  PJB  bersifat  mutlak  untuk  penerima kuasanya,  sehingga  kuasa  tersebut  hanya dapat  digunakan  penerima  kuasa  untuk dirinya  sendiri  dan  tidak  dapat  digunakan untuk menjual kembali kepada pihak ketiga. 22
Alasan  notaris  lebih  memilih  untuk membuat  akta  PJB  disertai  kuasa  menjual untuk  jaminan  utang  piutang  terhadap  tanah adalah  karena  lebih  mudah  dan  efisien, waktu  yang  diperlukan  sangat  cepat,  serta prosesnya  singkat  dibandingkan  dengan pemasangan  Hak  Tanggungan 23 .  Dalam UUHT, kreditur tidak dapat menguasai benda yang dijaminkan karena benda tersebut tetap berada  ditangan  debitur,  sehingga  debitur tidak  kehilangan  kewenangannya  terhadap benda  tersebut.  Dapat  dikatakan  bahwa kuasa  menjual  tersebut  digunakan  sebagai jaminan  eksekusi  terhadap  objek  yang diperjualbelikan,  karena  si  penjual  tidak
21 Galuh  Hapsari,  “Kedudukan  Hukum Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  dalam  Hal Terjadi  Sengketa”,  Tesis  Magister  Kenotariatan Universitas Islam Indonesia Yogyakarta, 2018, hlm. 87.
22 Wawancara dengan Endang Jaya Surbakti, S.  H.  M.Kn.,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  14  Maret 2022 pukul 10.00 WIB.
23 Proses  pembebanan  Hak  Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu: a.  Tahap  pemberian  Hak  Tanggungan, dengan  dibuatnya  Akta  Pemberian Hak  Tanggungan  oleh  PPAT  yang didahului  dengan  perjanjian  utang- piutang yang dijamin; b.  Tahap  pendaftarannya  oleh  Kantor Pertanahan,  yang  merupakan  saat lahirnya  Hak  Tanggungan  yang dibebankan.
dapat  membeli  kembali  barang  yang  telah dijualnya kepada pembeli. 24 Dalam
persidangan, Tuan B menyatakan  bahwa  hubungan  hukum  antara ia  dengan  HR  adalah  jual  beli,  akan  tetapi dalam  persidangan,  baik  Tuan  B  maupun Notaris APB tidak mengajukan bukti ataupun saksi yang mampu membuktikan bahwa akta tersebut telah ada tulisannya dan tidak dibuat dalam  keadaan  blangko  kosong  sehingga telah  terbukti  dan  oleh  karena  itu, maka  dalil Penggugat mengenai penandatanganan dalam  blangko  kosong  yang  diperintahkan notaris kepada dirinya telah terbukti.
Hubungan  hukum  antara  Tergugat  I  dengan Penggugat  adalah hubungan  hutang  piutang maka  ketika  perbuatan  hutang  piutang dengan  jaminan  tanah  menjadi  hubungan jual beli tanah sedangkan perubahan hubungan  hukum  tersebut  tidak  dikehendaki oleh Penggugat (debitur).
Berdasarkan  pertimbangan  tersebut diatas  adanya  kehendak  yang  bebas  untuk melakukan  kesepakatan  tidak  terpenuhi dalam  perbuatan  hukum  ini.  Akan  tetapi, pada  kenyataannya  kebebasan  berkontrak dapat  menimbulkan  ketidakadilan  sehingga mengakibatkan adanya penyalahgunaan keadaan  dalam  perjanjian.  Penyalahgunaan keadaan  atau misbruik  van  omstandigheden ( undue  influence )  adalah  suatu  perbuatan sedemikian  rupa  yang  dilakukan  oleh  salah satu  pihak  terhadap  pihak  lain  yang  terikat dalam  perjanjian  dengan  memanfaatkan posisi  yang  tidak  seimbang  salah  satu  pihak
24 Wawancara  dengan  Dr.  Suprayitno,  S.H, M.Kn,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  30  Maret  2022, pukul 14.00 WIB.
dengan tujuan mengambil keuntungan ekonomis semata. 25
Menurut  Van  Dunne  penyalahgunaan keadaan  dapat  timbul  karena  2  (dua)  sifat perbuatan,  yakni  adanya  penyalahgunaan keunggulan ekonomis dan adanya penyalahgunaan keunggulan kejiwaan. 26 Pada penyalahgunaan keunggulan
ekonomis, seseorang yang memiliki keunggulan posisi tawar ( bargaining position ) akan mendominasi dan mempengaruhi kehendak  pihak  lain  dalam  suatu  perjanjian, sehingga  pihak  lain  tersebut  terpaksa mengadakan  perjanjian.  Oleh  pihak  yang merasa unggul dalam ekonominya mempergunakan kesempatan ini untuk mendapatkan keuntungan bagi dirinya sendiri,  misalnya  menerapkan  bunga  yang tinggi  atau  memiliki  barang  yang  digunakan sebagai  jaminan  utang  apabila  debitur wanprestasi.  Jika  terjadi  hal-hal  tersebut, maka kesepakatan itu menjadi tidak sah dan perjanjian  yang  dibuat  menjadi  perjanjian yang cacat ( defective agreement ). 27
Manakala  suatu  kata  sepakat  diperoleh karena  adanya  atau  disebabkan  suatu keadaan  tidak  bebas,  maka  didalamnya terdapat  keadaan  tidak  seimbang  atau penyalahgunaan keadaan. 28
25 Sutedjo  Bomantoro,  “Implementasi  Doktrin Penyalahgunaan  Keadaan  Dalam  Perjanjian  Dalam Praktik Peradilan Indonesia”, Tesis Magister Ilmu Hukum Universitas Islam Indonesia Yogyakarta, 2004, hlm. 4.
26 Nabyla  Risfa  Izzati,  “Penerapan  Doktrin Penyalahgunaan  Keadaan  (Undue  Influence)  Seabagai Alasan  Pembatalan  Perjanjian  Kerja  di  Pengadilan Hubungan Industrial”, Jurnal Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Jilid 49 No. 2, April 2020, hlm. 182.
27 I. G. Rai Widjaya, Op. Cit ., hlm. 47. 28 Selamat  Lumban  Gaol,  “Keabsahan  Akta
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Sebagai  Dasar Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Tanah  Dalam  Rangka Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Penyalahgunaan Keadaan ( Misbruik Van Omstandigheden )”, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara, Fakultas Hukum Universitas Dirgantara    Marsekal  Suryadarma,  Volume  11  No.  1, September 2020, hlm. 98.
Penyelundupan ini misalnya berbentuk perjanjian  jual  beli  dengan  hak  membeli kembali. 29
Adanya  akta  PJB  dan  kuasa  menjual adalah  formalitas  yang  dibuat  oleh  Notaris APB  sebagai  eksekusi  terhadap  jaminan utang  piutang  apabila  HR  wanprestasi  yang merupakan  janji  milik  beding.  Milik  beding maksudnya adalah memiliki secara langsung barang  jaminan  atas  utang.  Larangan  milik beding  berarti  adanya  larangan  terhadap suatu pihak (kreditur) karena tidak dapat atau tidak  berwenang  untuk  memiliki  benda jaminan  seseorang  (debitur)  secara  otomatis sebagaimana  dalam  Pasal  1178  KUH Perdata. 30
Sesuai dengan asas kebebasan berkontrak  pada  prinsipnya  semua  pihak diperbolehkan  untuk  membuat  perjanjian termasuk  jual  beli  dengan  hak  membeli kembali  asalkan  perjanjian  tersebut  berasal dari  sepakat,  cakap  hukum,  suatu  hal tertentu  dan  memuat  kausa  yang  halal sebagaimana  dalam  Pasal  1320  KUH Perdata.  Kesepakatan  mengandung  makna bahwa  para  pihak  yang  membuat  perjanjian telah sepakat atau ada persesuaian kemauan  atau  saling  menyetujui  kehendak masing-masing  yang  dilahirkan  oleh  pihak dengan  tiada  paksaan,  kekeliruan  dan penipuan. 31 Sedangkan  kausa  yang  halal maksudnya adalah kausa yang tidak
29 H. Ruhulessin, Segenggam Catatan Mengenai  Pinjam  Meminjam  Dengan  Bunga  yang Diperjanjikan , artikel
http://jhp.ui.ac.id/index.php/home/article/viewFile/982/90
5 , hlm. 434.
30 Amelia  Linati,  “Kuasa  Menjual  Dengan Kausa  Pengakuan  Utang  Sebagai  Dasar  Peralihan  Hak Milik  Atas  Tanah  (Studi  Putusan  Mahkamah  Agung  No.
1416  K/Pdt/2020)”,  Jurnal  Fakultas  Hukum  Magister Kenotariatan  Universitas  Indonesia,  Vol.  4  No.  1,  2022, hlm. 554.
31 Ridwan  Syahran, Seluk  Beluk  dan  Asas- Asas Hukum Perdata , Bandung, Alumni, 2000, hlm. 214.
bertentangan  dengan  peraturan  perundang- undangan,  kesusilaan  dan  ketertiban  umum. Akibat jika suatu persetujuan dibuat berdasarkan  sebab  yang  palsu  atau  yang terlarang  adalah  tidak  mempunyai  kekuatan hukum  yang  mengikat  sebagaimana  dalam Pasal 1335 KUH Perdata.
Dalam kaidah hukum Putusan Mahkamah Agung (Perkara PK)
No.78/PK/Pdt/1984  tanggal  9  April  1987  Jo Putusan  MA  RI.  No.2650K/Sip/1982  tanggal 29  September  1983  Jo.  Putusan  PT.  DI Joyakarta  No.86/1981/Pdt  tanggal  29  januari 1982)  yang  berbunyi “ Akta  Notaris  yang dibuat dengan Materi suatu perjanjian hutang piutang  dengan  jaminan  tanah/rumah yang dibungkus  sebagai  suatu  perjanjian  jual  beli tanah  dengan  hak  membeli  kembali dengan tujuan  digunakan  untuk melakukan peralihan hak  atas  tanah  debitur  kepada  kreditur bilamana  debitur  wanprestasi,  maka  hal demikian  itu  adalah  suatu perjanjian  semu atau  pura-pura dan  harus  dinilai  sebagai perjanjian hutang piutang” .
Suatu  perjanjian  dikatakan  perjanjian semu  atau  simulasi  apabila  perjanjian  yang dibuat berbeda dari pelaksanaanya. 32 Bentuk perjanjian  simulasi  ini  dapat  terjadi  dalam satu  persetujuan  yang  dituangkan  dalam akta,  dimana  kausa  dalam  persetujuan  itu adalah palsu bukan kausa yang sebenarnya. 33 Kausa yang sebenarnya dapat merupakan  kausa  yang  terlarang  dan  dapat juga  merupakan  kausa  yang  tidak  terlarang. Bentuk  perjanjian  simulasi  yang  bisa  terjadi
32 Rosnidar  Sembiring, Hukum  Pertanahan Adat , Depok, Rajawali Pers, 2017, hlm. 138.
33 Pieter  Latumeten, Bentuk  Dan  Substansi Perjanjian  Simulasi  Melalui  Media  Akta  Notaris , http://magister- kenotariatan.blogspot.com/2012/08/bentuk-dan- substansi-perjanjian.html,  diakses  pada  1  Mei  2022, Pukul 20.00 WIB.
melalui  media  akta  notaris  adalah  sebagai berikut:
a.  Sebagai  kelanjutan  akta  jual beli yaitu perjanjian pengosongan  dengan  ganti rugi,  dimana  akta  jual  beli merupakan akta asli sedangkan perjanjian pengosongan adalah akta lanjutan sebagai perjanjian simulasi  dan  disembunyikan atau  dirahasiakan  dari  pihak ketiga atau pihak luar.
b.  Pengikatan  jual  beli  dengan kausa  pengakuan  utang,  yaitu perjanjian simulasi
ketidaksesuaian antara kehendak  dengan  pernyataan, kemudian  disembunyikan  atau dirahasiakan dari
pihak ketiga. 34
Berdasarkan uraian diatas maka hubungan  hukum  antara  Tergugat  I  dengan Penggugat  adalah  hubungan  hutang  piutang maka  ketika  perbuatan  hutang  piutang dengan  jaminan  tanah  menjadi  hubungan jual beli tanah sedangkan perubahan hubungan  hukum  tersebut  tidak  dikehendaki oleh  Penggugat  (debitur)  maka  perbuatan hukum  tersebut  tidak  memenuhi  kausa  yang halal.
Dalam  suatu  perjanjian  jika  tidak memenuhi  syarat  subyektif  maka  perjanjian tersebut  dapat  dibatalkan  dan  jika  tidak memenuhi  syarat  obyektif  maka  perjanjian tersebut  batal  demi  hukum.  Pada  kasus  ini, oleh karena kedua unsur subyektif dan unsur obyektif  tidak  terpenuhi  dalam  perjanjian  jual beli  tanah  dan  bangunan  dengan  hak membeli  kembali  antara  Penggugat  dengan Tergugat I sebagaimana dalam akta PJB No. 23 jo. Kuasa menjual No. 24, serta perjanjian tersebut  dibuat  dengan  melawan  hukum karena dibuat dengan menggunakan blangko
34 Dona Berisa,
Pieter Everhadus
Lautementen, Daly Erni, Op. Cit ., hlm. 831.
kosong,  maka  peralihan  hak  atas  tanah SHGB  No.  84/Sukagalih  berdasarkan  AJB Nomor  46/2014  harus  dinyatakan batal  demi hukum.
Dalam dalilnya, HR menyatakan bahwa  dirinya  tidak mengetahui  judul  dan  isi akta tersebut karena kertas tersebut memang kosong  sebab  itu  tidak  pernah  dibacakan oleh  notaris,  bahkan  hingga  beralihnya kepemilikan  atas  SHGB  No.  84/Sukagalih atas  nama  HR  kepada  Tuan  B  salinan  akta tidak  pernah  diserahkan  kepada  HR.  Dalam kasus ini, perjanjian utang piutang antara HR dengan Tuan B disembunyikan dan terkesan bahwa yang dibuat adalah perjanjian jual beli dengan  dibuatnya  akta  PJB  dan  Kuasa Menjual  antara  HR  dengan  Tuan  B.  Majelis hakim  Mahkamah  Agung  dalam  tingkat Kasasi  dalam  amar  putusannya  menyatakan batal  demi  hukum  dan  tidak  memiliki kekuatan  hukum  mengikat  terhadap  Akta PJB  No.  23  tanggal  26  Februari  2014  serta Akta  Jual  Beli  No.  46/2014  tanggal  17 November  2014.  Pembatalan  akta  tersebut didasari pertimbangan hakim yang mengklasifikasikan  perbuatan  Tergugat  I, Tergugat  II  dan  Turut  Tergugat/  sebagai perbuatan melawan hukum.
Kedudukan  hukum  akta  PJB  disertai perjanjian dengan hak membeli kembali yang diselubungi  hubungan  utang  piutang  adalah tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  yang mengikat sehingga batal demi hukum karena akta notaris yang dibuat dengan materi suatu perjanjian  hutang  piutang  dengan  jaminan tanah yang dibungkus sebagai suatu perjanjian  jual  beli  tanah  dengan  hak membeli  kembali dengan  tujuan  digunakan untuk  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah debitur  kepada  kreditur  bilamana  debitur
wanprestasi, merupakan perjanjian semu/simulasi dan  harus  dinilai  sebagai perjanjian  hutang  piutang.  Oleh  karena terdapat  ketidaksesuaian  kehendak  antara para  pihak  dimana  terjadi  penyalahgunaan keadaan  yang  secara  nyata  tidak  memenuhi syarat  subjektif  dan  objektif  mengenai sepakat  dan  sebab  yang  halal  sebagaimana dalam  Pasal  1320  KUH  Perdata,  sehingga akta tersebut batal demi hukum.
Perbuatan Notaris APB tersebut merupakan perbuatan melawan hukum karena  telah  melanggar  ketentuan  dalam Pasal  16  ayat  (1)  huruf  a  UUJN  dimana disebutkan  bahwa  notaris  wajib  bertindak jujur  dan  tidak  berpihak,  akan  tetapi  Notaris APB  bertindak  dengan  tidak  jujur  karena telah  berpihak  pada  Tuan  B  dimana  telah bersekongkol untuk mengelabui HR.
Perbuatan  notaris  pada  kasus  tersebut  juga telah  melanggar  ketentuan  dalam  Pasal  16 ayat  (1)  huruf  d  UUJN  dimana  seharusnya notaris  menyerahkan  salinan  akta  kepada para pihak, namun salinan akta-akta tersebut tidak  pernah  diberikan  kepada  HR.  Notaris APB  juga  telah  melanggar  ketentuan  pada Pasal  16  ayat  (1)  huruf  m  UUJN  mengenai pembacaan  akta  yang  seharusnya  dilakukan dihadapan  penghadap  dengan  dihadiri  oleh paling  sedikit  2  (dua)  orang  saksi  namun tidak  dilakukan  oleh  notaris.  Prosedur pembuatan  akta  autentik  yang  tidak  sesuai dengan  ketentuan  dalam  UUJN  tersebut mengakibatkan  aktanya  menjadi  batal  demi hukum  dan  terdegradasi  menjadi  akta dibawah tangan.
B. Analisis Hukum Pertimbangan Majelis Hakim Dalam Putusan Tingkat Pengadilan Negeri No.
13/Pdt/G/2016/PN. Bdg, Tingkat
Banding  No.  46/PDT/2017/PT.Bdg, Tingkat  Kasasi  No.  2281  K/Pdt/2017 Hingga  Tingkat  Peninjauan  Kembali
No. 925 PK/Pdt/2019 Bahwa Penggugat
mendalilkan
Tergugat  bahwa  Akta  PJB  No.  23  yang dibuat Notaris APB batal demi hukum karena tandatangan Penggugat ditulis dikertas kosong dan perbuatan hukum yang seharusnya dimaksud adalah Akta Perjanjian Hutang. Dimana  yang  terjadi  sebenarnya ialah  dirinya  telah  meminjam  uang  kepada Tuan  B  sebesar  Rp.  1.000.000.000,-  (satu milyar  rupiah)  dimana  Notaris  APB  yang membuat  aktanya.  HR  menyatakan  bahwa Notaris  APB  telah  menyodorkan  kertas kosong dan memintanya untuk menandatanganinya,  namun  menurut  bukti- bukti  yang  diajukan  Penggugat  tidak  ada bukti  telah  ada  perjanjian  meminjam  uang sebesar  Rp.  1.000.000.000,-  (satu  milyar rupiah).  Berdasarkan  pertimbangan  hakim PN  No.  13/Pdt/G/2016/PN.  Bdg,  menurut kebiasaan yang ada ditengah-tengah masyarakat tidak  pernah  ada  pinjaman  uang sebesar  Rp.  1.000.000.000,-  (satu  milyar rupiah)  tanpa  ada  agunan  karena  uang sebesar  itu  lebih  baik  disimpan  di  bank  dan apabila dideposito mendapatkan bunga  yang lumayan.
Berdasarkan pertimbangan hakim, hubungan hukum yang terjadi antara Penggugat  dan  Tergugat  ialah  jual  beli dengan hak membeli kembali dan Penggugat terbukti telah wanprestasi karena tidak dapat membeli
kembali
tanah tersebut
sebagaimana
jangka
waktu yang
diperjanjikan.  Oleh  karena  itu,  berdasarkan
Akta Kuasa Menjual, Tergugat yang
melaksanakan AJB dihadapan PPAT,
sehingga  jual  beli  tersebut  adalah  sah  dan mempunyai kekuatan hukum mengikat sesuai  dengan  Pasal  1320  KUH  Perdata yang  dihubungkan  dengan  Pasal  37  Jo. Pasal  38  PP  No.  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah.
Berdasarkan hal tersebut diatas, maka Akta PJB No. 23 jo. Akta Kuasa No. 24 tidak dibuat  dengan  blanko  kosong  karena  tidak ada bukti-bukti yang diajukan terjadi perjanjian pinjam uang demikian juga keterangan  saksi-saksi  Penggugat  tidak  bisa membuktikan  terjadi  pinjam  meminjam  uang antara  HR  dengan  Tuan  B. Majelis  Hakim berpendapat  perjanjian-perjanjian  yang  telah dibuat oleh Penggugat dengan Para Tergugat  tersebut  telah  memenuhi  unsur yang  dikehendaki  Pasal  1320  KUH  Perdata. Perjanjian-perjanjian  tersebut  adalah  sah menurut hukum dan sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata.
Berdasarkan  pertimbangan  tersebut maka  hakim  tingkat  Pengadilan  Negeri Bandung menyatakan  Akta  Pengikatan  Jual Beli No. 23, Akta Kuasa Menjual No. 24, Akta Penyataan  Bersama  No.  25  tertanggal  26 Februari  2014  adalah  sah  dan  mempunyai kekuatan hukum mengikat serta menyatakan jual beli atas tanah dan bangunan SHGB No. 84/Sukagalih  yang  dilakukan penjual  dengan pembeli dengan Akta PJB No. 23 adalah sah dan  mempunyai  kekuatan  hukum  mengikat. Berdasarkan  pertimbangan  Hakim  dalam Putusan Nomor 46/Pdt/2017/PT. Bdg.,
Pengadilan Tinggi dapat menyetujui
pertimbangan  hukum  dan  putusan  Majelis Hakim Tingkat Pertama,
karena pertimbangan tersebut telah tepat dan benar. Berdasarkan  analisis  hukum, Putusan
Pengadilan Tinggi Bandung maupun
Pengadilan  Negeri  Bandung  perkara  No.
46/Pdt/2017/PT. Bdg
jo.
No. 13/Pdt/G/2016/PN.  Bdg.  dinilai  tidak  objektif dan  telah  memihak  salah  satu  pihak sehingga belum mencerminkan nilai kepastian  hukum  dan  keadilan  bagi  pihak yang  haknya  terlanggar.  Setidaknya  tidak dapat  disangkal  oleh  para  pihak  bahwa antara Penggugat dan Tergugat I tidak saling mengenal  sebelumnya  dan  Tergugat  I menyerahkan segala urusan kepada Tergugat  II  karena  tidak  dapat  hadir  pada saat pembuatan akta.
Tergugat  I  menyangkal  bahwa  akta PJB tidak berasal dari blangko kosong, maka seharusnya  ada  saksi-saksi  yang  melihat pembuatan akta tersebut. Akan tetapi, dalam pembuktian  di  persidangan  baik  Tergugat  I maupun  Tergugat  II  tidak  ada  mengajukan bukti ataupun saksi yang mampu membuktikan  bahwa  akta  tersebut  telah  ada tulisannya  dan  tidak  dibuat  dalam  keadaan blangko  kosong.  Salinan  dari  akta-akta tersebut  juga  tidak  pernah  diberikan  kepada HR  hingga  saat  diajukannya  gugatan  ke pengadilan  sehingga  telah  terbukti  dan  oleh karena  itu,  maka  dalil  Penggugat  mengenai penandatanganan  dalam  blangko  kosong yang diperintahkan notaris telah terbukti.
Berdasarkan pertimbangan hukum hakim  MA  dalam  tingkat  kasasi No.  2281 K/Pdt/2017/PT.  Bdg.,  Pengadilan  Tinggi Bandung  yang  menguatkan  putusan  PN Bandung  telah  salah  menerapkan  hukum dengan  pertimbangan  bahwa pada dasarnya hubungan  hukum  antara  para  pihak  adalah pinjam  meminjam  uang  bukanlah  jual  beli. Dalam  putusannya  hakim  menyatakan  batal demi  hukum  terhadap  Akta  PJB  Nomor  23 yang dibuat oleh Tergugat II, yang
Penggugat  tandatangani  di  kertas  kosong pada  tanggal  26  Februari  2014,  menyatakan cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum  mengikat  terhadap  AJB  No.  46/2014 tanggal 17 November 2014  yang dibuat oleh Tergugat  II, sehingga  peralihan  hak  sertifikat dari  Penggugat  kepada  Tergugat  I  adalah batal demi hukum.
Jika ditelusuri, bentuk jaminan  dengan menggunakan  lembaga  jual  beli  dengan  hak membeli  kembali  ini  telah  bertentangan dengan undang-undang karena tidak memenuhi  prosedur  penjaminan  terhadap tanah  dan  bangunan  yang  seharusnya  telah menjamin  kepastian  hukum  para  pihak  dan mencerminkan  kekuatan  lembaga  jaminan yaitu  baik  dari  dilihat  segi  perjanjian obligatoirnya,  pembebanannya  ( specialitet ), maupun
dari
segi pendaftarannya ( publisitet ). 35 Hal  ini  tentu  dapat  merugikan salah  satu  pihak  dalam  perjanjian  jual  beli dengan  hak  membeli  kembali  ini,  dimana apabila penjual (debitur) tidak dapat membeli kembali tanah dan bangunan tersebut dalam jangka  waktu  yang  telah  diperjanjikan,  maka pembeli  (kreditur)  dapat  memiliki  tanah tersebut seutuhnya dan dapat mendaftarkannya  ke  kantor  pertanahan setempat.
Dalam  pembuktian  di  persidangan, berdasarkan  keterangan  saksi  Tergugat  I hakim memperoleh persangkaan yang cukup bahwa  hubungan  hukum  antara  Penggugat dan  Tergugat  I  adalah  hutang  piutang  yang dibungkus  dalam  hubungan  jual  beli  dengan hak  membeli  kembali    dimana  terdapat penambahan harga beli kembali sebesar Rp. 500.000.000  (lima  ratus  juta  rupiah)  yang
35 Wawancara  dengan  Endang  Jaya  Surbakti, S.  H.  M.Kn.,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  14  Maret 2022 pukul 10.00 WIB.
merupakan bunga  atas pinjaman dari Tergugat  I  kepada  Penggugat.  Berdasarkan pertimbangan  hakim  dalam  tingkat  kasasi, perjanjian  jual  beli  dengan  hak  membeli kembali  tidak  dibenarkan  apalagi  dengan harga  ½  kali  lipat  dalam  waktu  4  (empat) bulan  termasuk  perjanjian  riba  yang  dilarang undang  undang,  seharusnya  objek  sengketa tetap  menjadi  jaminan  dan  dapat  dijual ditaksir harga.
Perjanjian jual beli dengan hak membeli  kembali  ini  sebenarnya  rawan dengan  praktik  rentenir  karena  mengandung sifat riba.  Dalam kasus  ini  dapat  dilihat pada harga  pembelian  kembali  dimana  terdapat pertambahan  nilai  yang  sangat  besar  dan tidak wajar yang dapat dikategorikan sebagai penyalahgunaan keadaan ekonomis.
Beberapa  elemen  penting  untuk  melihat suatu bunga yang terlampau tinggi adalah:
1. Adanya  ketidakseimbangan  yang sangat  menyolok  antara  prestasi dan kontra prestasi.
2. Harus  ada  penyalahgunaan  atas kecerobohan,  kurang  pengalaman dan  keadaan  terdesak  pihak  lawan janjinya.
3. Mendapatkan keuntungan
kekayaan yang luar biasa melampaui nilai prestasinya sendiri, sehingga menimbulkan suatu perbandingan  yang  sangat  pincang dan  mencolok  antara  prestasi  dan kontraprestasinya. 36
Oleh  karena  hubungan  hukum  antara Tergugat  I  dengan  Penggugat  adalah hubungan  hutang  piutang  maka  ketika perbuatan  hutang  piutang  dengan  jaminan tanah  menjadi  hubungan  jual  beli  tanah sedangkan  perubahan  hubungan  hukum tersebut  tidak  dikehendaki  oleh  Penggugat
36 Woeker Ordonantie 1938 Jilid
I, https://m.hukumonline.com/berita/baca/.lt5ad447eb6fe1f/ iwoeker-ordonantie-j-1938-jilid-i/ diakses pada Sabtu, 16 Oktober 2021, pukul 21.46 WIB.
(debitur)  maka  perbuatan  hukum  tersebut telah  melanggar  ketentuan  syarat  sahnya perjanjian yaitu sebab yang halal.
Pembuatan  akta  PJB  disertai  kuasa  menjual digunakan  untuk  menghindari  prinsip  dalam hukum  jaminan,  dimana  cara  seperti  ini dilakukan  oleh  notaris  karena  lebih  efektif, cepat  dan  biaya  yang  murah  serta  eksekusi terhadap objek tersebut berjalan singkat tidak seperti proses pembebanan hak tanggungan. 37
Adanya  akta  PJB  dan  kuasa  menjual adalah  formalitas  yang  dibuat  oleh  Notaris APB  sebagai  eksekusi  terhadap  jaminan utang  piutang  apabila  HR  wanprestasi. 38
Pembuatan  akta  PJB  disertai  kuasa  menjual digunakan  untuk  menghindari  prinsip  dalam hukum  jaminan,  dimana  cara  seperti  ini dilakukan  oleh  notaris  karena  lebih  efektif, cepat  dan  biaya  yang  murah  serta  eksekusi terhadap objek tersebut berjalan singkat tidak seperti proses pembebanan hak tanggungan. 39 Pembatalan  akta  PJB  dan kuasa menjual yang dibuat oleh Notaris APB serta  AJB  yang  dibuat  oleh  PPAT  APB adalah  benar  dan  tepat.  Hanya  saja,  dalam putusannya hakim tidak menyatakan perbuatan  hukum  Tergugat  I  memenuhi klasifikasi sebagai  Penyalahgunaan keadaan ( misbruik  van  omstandigheden )  sedangkan perbuatan  hukum  yang  telah  dilakukan  oleh Tergugat  I dan Tergugat  II terdapat penyalahgunaan  keadaan  karena  memenuhi syarat:
37 Wawancara  dengan  Dr.  Suprayitno,  S.H, M.Kn,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  30  Maret  2022, pukul 14.00 WIB.
38 Wawancara  dengan  Endang  Jaya  Surbakti, S.  H.  M.Kn.,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  14  Maret 2022 pukul 10.00 WIB.
39 Wawancara  dengan  Dr.  Suprayitno,  S.H, M.Kn,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  30  Maret  2022, pukul 14.00 WIB.
1.  Dari  aspek  formulasi  perjanjian, prestasi  dan  kontra  prestasi  yang dibebankan  kepada  para  pihak  tidak berimbang  secara  mencolok  dan bahkan tidak patut, serta
2.  Dari  aspek  ditutupnya  perjanjian,  hal itu  terjadi  dikarenakan  adanya  pihak yang menyalahgunakan keadaan sebagai  akibat  memiliki  posisi  tawar yang  lebih  tinggi,  berupa  kelebihan secara ekonomi.
Pada  tingkat  Peninjauan  Kembali  No.
925 PK/Pdt/2019, Mahkamah Agung berpendapat judex  juris tidak  khilaf  ataupun tidak  terdapat  kekeliruan  yang  nyata  dalam pertimbangan  hukumnya  serta  mengadili menolak  permohonan  peninjauan  kembali dari  pemohon  peninjauan  kembali  Tuan  B dengan  pertimbangan  bahwa  antara  HR  dan Tuan  B  telah  melakukan  perjanjian  jual  beli tanah  dengan  hak  membeli  kembali  SHGB No.  84/Sukagalih  dalam  jangka  waktu  4 (empat) bulan dengan harga Rp. 1.500.000.000,-  (satu  milyar  lima  ratus  juta rupiah) sebagaimana dituangkan dalam Akta Pernyataan  Bersama  No.  25.  Perjanjian  jual beli  dengan  hak  membeli  kembali  pada dasarnya  adalah  perjanjian  terselubung pinjam  meminjam  uang  dengan  jaminan tanah  yang  dilarang,  karena  apabila  orang yang berhutang tidak dapat membeli kembali, tanah  beralih  menjadi  milik  orang  yang memberi  hutang  dan  hal  itu  merupakan perjanjian milik beding yang dilarang berdasarkan Pasal 1178 KUH Perdata.
Larangan  klausul  milik  beding  dibuat untuk memberikan perlindungan bagi debitur/pemberi  gadai  dalam  hal  untuk mengantisipasi  jika  nilai  kebendaan  yang digadaikan  ternyata  melebihi  nilai  utangnya
yang  mana  apabila  benda  jaminan  tersebut dijual maka sisanya dapat dilakukan penyerahan  kepada  debitur/pemberi  gadai tersebut. 40 Meskipun  demikian  tidak  ada larangan  apabila  kreditur/penerima  gadai turut  serta  sebagai  pembeli  benda  yang dijaminkan kepadanya dengan syarat pembelian tersebut melalui suatu pelelangan umum.  Ketentuan  larangan  milik  beding  ini adalah  solusi  yang  tepat  untuk  melindungi kepentingan debitur sebagai pemberi jaminan  agar  debitur  tidak  dirugikan  dalam suatu  perjanjian.  Hal  ini  karena  posisinya debitur  lemah  dan  terjepit  oleh  suatu keaadaan  dimana  ia  terpaksa  menerima persyaratan yang berat karena membutuhkan  uang,  terlebih  lagi  jika  nilai objek jaminan jauh melebihi utangnya.
Mengingat  objek  jaminan  berupa  hak milik  atas  tanah  maka  lebih  tepat  digunakan adalah lembaga Hak Tanggungan.
Perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  Tuan B  yang  notabenenya  sebagai  kreditur  yang memegang  objek  jaminan  milik  HR  dan Notaris  APB  yang  mengubah  hubungan utang  piutang  menjadi  jual  beli  dengan  hak membeli  kembali  sebagai  alternatif  untuk menghindari prinsip hukum jaminan hak atas tanah  yaitu  Hak  Tanggungan,  termasuk kedalam suatu penyalahgunaan keadaan.
Dari  uraian  diatas,  putusan  hakim pada  tingkat  Peninjauan  Kembali  No.  925 PK/Pdt/2019 jo. Putusan No. 2281
K/Pdt/2017/PT. Bdg. telah memberikan kepastian  hukum  bagi  pihak  yang  haknya terlanggar,  akan  tetapi  belum  mencerminkan keadilan bagi pihak Tuan B. Dalam putusannya  terdapat  ketentuan  mengenai pengembalian dalam keadaan semula
40 Amelia Linati, Op. Cit , hlm 555.
terhadap objek yang dipersengketakan dengan menyerahkan tanah tersebut kepada HR  tanpa  syarat  apapun.  Seharusnya,  HR juga  wajib  mengembalikan  kepada  Tuan  B uang  pinjaman  sebesar  Rp.  1.000.000.000,- (satu milyar rupiah). Hal tersebut dikarenakan  Tuan  B  juga  telah  mengalami kerugian  karena  sempat  melunaskan  utang HR di bank dengan uang yang dipinjamkannya tersebut kepada HR sehingga  sertifikat  SHGB  No.  84/Sukagalih yang  akan  dilelang  oleh  bank  dibatalkan. Putusan hakim mengenai  hal tersebut belum mencerminkan  keadilan  bagi  Tuan  B  yang juga telah dirugikan akibat batalnya perjanjian tersebut. C. Akibat Hukum Dan Pertanggungjawaban Notaris Terhadap  Akta  Pengikatan  Jual  Beli Dengan  Hak  Membeli  Kembali  Yang Dibuatnya Dibatalkan Oleh Pengadilan Karena Mengandung

## Unsur Perbuatan Melawan Hukum
Notaris  melaksanakan  tugas  jabatan dan  kewenangannya  tidaklah  semata-mata untuk  kepentingan  pribadi,  melainkan  juga untuk kepentingan masyarakat, serta mempunyai kewajiban untuk menjamin kebenaran  dari  akta-akta  yang  dibuatnya. Pentingnya peranan notaris dalam membantu  menciptakan  kepastian  hukum serta  perlindungan  hukum  bagi  masyarakat bersifat  preventif  yaitu  bersifat  pencegahan dengan  cara  menerbitkan  akta autentik  yang dibuatnya  dihadapannya  terkait  dengan status hukum, hak dan krewajiban seseorang dalam  hukum  yang  berfungsi  sebagai  alat bukti  yang  paling  sempurna  di  pengadilan apabila  terjadi  sengketa  atas  hak  dan
kewajiban terkait. 41
Kewenangan  notaris  untuk  membuat akta  autentik  telah  disebutkan  dalam  Pasal 15  ayat  (1)  UUJN  yang  mengatakan  bahwa “ Notaris  berwenang  membuat  akta  otentik mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan ketetapan  yang  diharuskan  oleh  peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki  oleh yang  berkepentingan untuk dinyatakan  dalam  akta  otentik,  menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan  dan  kutipan  akta,  semuanya  itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain  atau  orang  lain  yang  ditetapkan  oleh undang-undang ”.
Selain  daripada  yang  diuraikan  diatas, kewenangan  notaris  yang  lainnya  juga terdapat  dalam  Pasal  15  ayat  (2)  UUJN, antara lain:
a.  mengesahkan  tanda  tangan  dan menetapkan  kepastian  tanggal  surat di  bawah  tangan  dengan  mendaftar dalam buku khusus;
b.  membukukan  surat-surat  di  bawah tangan  dengan  mendaftar  dalam buku khusus;
c.  membuat kopi  dari  asli  surat-surat  di bawah  tangan  berupa  salinan  yang memuat  uraian  sebagaimana  ditulis dan  digambarkan  dalam  surat  yang bersangkutan;
d.  melakukan  pengesahan  kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
e.  memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan Akta;
41 Sjaifurrahman  dan  Habib  Adjie, Aspek Pertanggungjawaban  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akta , CV. Mandar Maju, Bandung, 2011, hlm 7
f.  membuat Akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
g.  membuat Akta risalah lelang.
Notaris  sebagai  pejabat  umum  yang memiliki  kewenangan  dalam  membuat  akta harus  peka,  tanggap,  mempunyai  ketajaman berfikir  dan  mampu  memberikan  analisis yang tepat terhadap setiap fenomena hukum dan fenomena sosial  yang  muncul, sehingga dengan  begitu  akan  menumbuhkan  sikap keberanian dalam mengambil tindakan dalam mengambil tindakan yang
tepat. 42
Keberanian  dalam  hal  ini  ialah  dengan melakukan  perbuatan  hukum  yang  sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku  dalam  membuat  akta  serta  menolak pembuatan  akta  yang  bertentangan  dengan hukum.
Akta  autentik  sebagaimana  dalam Pasal 1868 KUH Perdata adalah “ suatu akta yang  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum  yang  berwenang  untuk  itu  ditempat akta  itu  dibuat ”.  Oleh  karena  itu,  dapat ditentukan  syarat-syarat  agar  suatu  akta disebut sebagai akta autentik, yaitu:
a.  Akta  itu  harus  dibuat  oleh  ( door ) atau  dihadapan  ( ten  overstaan ) seorang pejabat umum;
b.  Akta  itu  harus  dibuat  dalam  bentuk
yang ditentukan oleh undangundang; dan
c.  Pejabat umum oleh atau di hadapan  siapa  akta  itu  dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta tersebut.
Dapat disimpulkan, bahwa akta
42 Nawaaf Abdullah, “Kedudukan  dan Kewenangan  Notaris  dalam  Membuat Akta  Otentik”,
Jurnal  Magister  Kenotariatan  Universitas  Islam  Sultan Agung, Vol. 4 No. 4 Desember (2017) . , hlm. 656.
autentik sekurang-kurangnya mempunyai tiga fungsi yaitu:
1. Sebagai  bukti  bahwa  para  pihak yang bersangkutan telah mengadakan perjanjian tertentu;
2. Sebagai  bukti  bagi  para  pihak bahwa  apa  yang  tertulis  dalam perjanjian  adalah  menjadi  tujuan dan keinginan para pihak;
3. Sebagai bukti kepada pihak ketiga bahwa  pada  tanggal  tertentu kecuali apabila ditentukan sebaliknya para pihak telah mengadakan perjanjian dan bahwa isi perjanjian adalah sesuai dengan kehendak para pihak. 43
Memahami  syarat-syarat  otentisitas  dan sebab-sebab  kebatalan  suatu  akta  notaris, sangat  penting  untuk  menghindari  secara preventif  adanya  cacat  yuridis  yang  dapat mengakibatkan  hilangnya  otentisitas  dan batalnya  akta  notaris  itu,  serta  memudahkan setiap  notaris  dalam  membuat  akta-akta notaris  sesuai  dengan  UUJN  dan  aturan- aturan  hukum  lainnya yang  berlaku. 44
Cacatnya  akta  notaris  dapat  menimbulkan kebatalan  dan  mengakibatkan  perbuatan hukum  tersebut  menjadi  tidak  mengikat. Faktor-faktor yang dapat menyebabkan suatu akta notaris dapat dibatalkan atau dinyatakan tidak berkekuatan hukum adalah ketidakcakapan dan ketidakwenangan dalam bertindak,  cacat  dalam  kehendak,  serta bertentangan  dengan  undang-undang  dan ketertiban umum. 45
Kesalahan  materiil  dalam  suatu  akta yang dibuat notaris biasanya terjadi dikarenakan adanya pihak yang menyelundupkan perbuatan melawan hukum yang  mengakibatkan  akta  tersebut  tidak
43 Sjaifurrachman  dan  Habib  Adjie, Aspek Pertanggungjawaban  Notaris  dalam  Pembuatan  Akta , CV Mandar Maju, Bandung, 2011, hlm.114-115.
44 Pieter  E.  Latumeten, Cacat  Yuridis  Akta Notaris  Dalam  Peristiwa  Hukum  Konkrit  dan  Implikasi Hukumnya , Tuma Press, Jakarta, 2011, hlm. 31
45 Herlien Budiono, Op.Cit. , hlm. 375.
mempunyai  kekuatan  pembuktian  secara materil walaupun secara lahiriah dan formalnya  sudah  sesuai  dengan  ketentuan yang  sudah  ditentukan  oleh  undang-undang maka akta yang mempunyai salah satu unsur kesalahan  tersebut  langsung  dapat  batal secara  hukum. 46 Kesalahan  mengenai  akta yang  dibuat  oleh  notaris  ditentu  kan  oleh hakim  pada  saat  akta  tersebut  diajukan  ke pengadilan sebagai alat bukti. Hakim berwenang  dalam  menyatakan  suatu  akta notaris  tersebut  batal  demi  hukum,  dapat dibatalkan sehingga tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat.
Dalam  hal  suatu  akta  notaris  dibatalkan oleh putusan pengadilan, maka jika menimbulkan  kerugian  bagi  para  pihak  yang berkepentingan,  notaris  dapat  dituntut  untuk memberikan ganti rugi sepanjang hal tersebut  terjadi  disebabkan  oleh  karena kesalahan notaris, namun dalam hal pembatalan  akta  notaris  oleh  pengadilan tidak merugikan para pihak yang berkepentingan  maka  notaris  tidak  dapat dituntut untuk memberikan ganti rugi walaupun kehilangan nama baik. 47 Disamping notaris
menjalankan kewenangannya untuk membuat akta autentik  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku,  tetapi tidak  menutup  kemungkinan  seorang  notaris juga melakukan kesalahan dalam pembuatan akta  yang  merugikan  para  pihak  sehingga notaris tersebut dapat dimintakan pertanggungjawaban atas kesalahannya
46 An  Nisa  Lubis,  “Analisis  Yuridis  Kesalahan Materil  Akta  Notaris  dan  Akibat  Hukumnya”,  Tesis Magister  Kenotariatan  Universitas  Sumatera  Utara, 2016, hlm. 19
47 Didi  Santoso,  “Tanggung  Jawab  Notaris dalam  Pembuatan  Akta  yang  Memuat  Dua  Perbuatan Hukum  (Analisis  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 1440.K/PDT/1996)”, Tesis Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro, Semarang, 2009, hlm. 53.
tersebut.  Pihak  yang  telah  dirugikan  dapat menuntut notaris dengan mengajukan gugatan  ke  pengadilan  karena  kesalahan notaris tersebut. Pengajuan gugatan tersebut didasarkan  pada  Pasal  1365  KUH  Perdata yang  menyebutkan  bahwa,  " Tiap  perbuatan yang  melanggar  hukum  yang  membawa kerugian  kepada  orang  lain,  mewajibkan kepada orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu mengganti kerugian tersebut ".  Perbuatan  melawan  hukum  yang dilakukan notaris mengakibatkan akta tersebut  menjadi  batal  demi  hukum  oleh pengadilan.  Berdasarkan  Pasal  1365  KUH Perdata notaris dapat dimintakan pertanggungjawabannya secara perdata yakni ganti rugi atau biaya/bunga. Pihak yang telah  dirugikan  juga  dapat  membuat  laporan ke Majelis
Pengawas
Notaris.
Pertanggungjawaban  yang  dapat  dimintakan adalah  berupa  pengenaan  sanksi  yaitu sanksi  perdata  dan  sanksi  administratif sebagaimana  dalam  Pasal  84  dan  85  UUJN serta  sanksi  moral  berdasarkan  Kode  Etik Notaris.
Pembatalan Akta PJB yang dibuat atas dasar  perjanjian  jual  beli  dengan  hak membeli  kembali  oleh  pengadilan  yang dibuat  oleh  notaris  terjadi  karena  adanya gugatan  dari  pihak  yang  merasa  dirugikan atas  terbitnya  PJB  tersebut.  Akta  PJB  yang dibuat  oleh  notaris terindikasi adanya perbuatan  melawan  hukum  yang  dilakukan oleh notaris karena dibuat tanpa sepengetahuan HR. Perbuatan yang dilakukan  oleh  Notaris  APB  dan  Tergugat I/Tuan  B  jelas  telah  menyalahi  ketentuan dalam  Pasal  1320  KUH  Perdata  yaitu mengenai  sepakat  dan  sebab  yang  halal. Dapat  disimpulkan  bahwa  akta  PJB  tersebut
tidak  memenuhi  syarat  subjektif  dimana terdapat  cacat  kehendak  pada  saat  lahirnya perjanjian  serta  tidak  memenuhi  syarat objektif  suatu  perjanjian  karena  dibuat dengan kausa yang palsu.
Perbuatan Notaris APB tersebut merupakan perbuatan melawan hukum karena  telah  melanggar  ketentuan  dalam Pasal  16  ayat  (1)  huruf  a  UUJN  dimana disebutkan  bahwa  notaris  wajib  bertindak jujur  dan  tidak  berpihak,  akan  tetapi  Notaris APB  bertindak  dengan  tidak  jujur  karena telah  berpihak  pada  Tuan  B  dimana  telah bersekongkol untuk mengelabui HR. Perbuatan  notaris  pada  kasus  tersebut  juga telah  melanggar  ketentuan  dalam  Pasal  16 ayat  (1)  huruf  d  UUJN  dimana  seharusnya notaris  menyerahkan  salinan  akta  kepada para pihak, namun salinan akta-akta tersebut tidak  pernah  diberikan  kepada  HR.  Notaris APB  juga  telah  melanggar  ketentuan  pada Pasal  16  ayat  (1)  huruf  m  UUJN  mengenai pembacaan  akta  yang  seharusnya  dilakukan dihadapan  penghadap  dengan  dihadiri  oleh paling  sedikit  2  (dua)  orang  saksi  namun tidak  dilakukan  oleh  notaris.  Prosedur pembuatan  akta  autentik  yang  tidak  sesuai dengan  ketentuan  dalam  UUJN  tersebut mengakibatkan  aktanya  menjadi  batal  demi hukum  dan  terdegradasi  menjadi  akta dibawah tangan.
Akibat  perbuatannya  tersebut,  notaris wajib bertanggung jawab berdasarkan putusan  pengadilan  yang  telah  berkekuatan hukum  tetap  dan  dapat  dikenai  sanksi  atas kesalahan dan kelalaian yang ditimbulkannya kepada  pihak  yang  telah  dirugikan. 48 Notaris atas  kesalahannya  yang  mengakibatkan
48 Wawancara  dengan  Endang  Jaya  Surbakti, S.  H.  M.Kn.,  Notaris/PPAT  Kota  Medan  pada  14  Maret 2022 pukul 10.00 WIB.
suatu akta terdegradasi menjadi akta dibawah  tangan  termuat  dalam    Pasal  84 UUJN  dimana  tindakan  pelanggaran  yang dilakukan oleh notaris yang telah mengakibatkan  pihak  lain  atas  penerbitan akta  autentik  yang  dibuatnya  tersebut mengalami  kerugian  yaitu  harus  melalui proses gugatan perdata di pengadilan umum. Pihak yang telah menderita kerugian tersebut menggugat  notaris  secara  perdata  serta penggugat  wajib  untuk  membuktikan  aspek lahiriah,  formal  atau  material  yang  telah dilanggar  oleh  notaris  dan  gugatan  tersebut disertai  dengan  tuntutan  penggantian  biaya, ganti  rugi  dan  bunga  kepada  notaris sebagaimana  dalam  Pasal  1365  KUH perdata.  Sanksi  ini  disebut  sanksi  perdata dan bersifat eksternal, karena sanksi dijatuhkan berkaitan dengan pihak lain.
Notaris  yang  melakukan  pelanggaran ketentuan  UUJN  mengenai  pembuatan  akta autentik tersebut akan dikenakan sanksi oleh Majelis Pengawas sebagaimana dalam Pasal 85  UUJN.  Sanksi  tersebut  berupa  teguran lisan dan tertulis yang sifatnya final dijatuhkan  oleh  Majelis  Pengawas  Wilayah, dan  sanksi  pemberhentian  sementara  dari jabatannya dijatuhkan oleh Majelis
Pengawas  Pusat.  Sanksi  ini  disebut  sanksi administratif  dan  bersifat  Internal,  karena sanksi  dijatuhkan  oleh  Majelis  Pengawas Notaris. Sanksi yang lainnya, yaitu pemberhentian  dengan  tidak  hormat  dari jabatan  Notaris  dan  pemberhentian  dengan hormat  dari  jabatan  Notaris  hanya  dapat dilakukan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia  setelah  memperoleh  usulan  dari Majelis Pengawas Pusat.

## III. KESIMPULAN

## A. Kesimpulan
Adapun kesimpulan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Kedudukan  hukum  terhadap  akta  PJB disertai  perjanjian  dengan  hak  membeli kembali  yang  diselubungi  hubungan utang piutang adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat  sehingga  batal  demi  hukum karena  pembuatan  akta  yang  memuat materi mengenai perjanjian utang piutang  dengan  jaminan  tanah  yang dibungkus  sebagai  perjanjian  jual  beli dengan  hak  membeli  kembali  yang diikuti  kuasa  mutlak  guna  peralihan  hak atas  tanah  dari  debitur  kepada  kreditur apabila  debitur  wanprestasi  merupakan perjanjian semu/simulasi. Perjanjian dengan  kuasa  mutlak  tersebut  juga merupakan  perjanjian  milik beding yang dilarang  berdasarkan  Pasal  1178  KUH Perdata.  Perbuatan  Notaris  yang  telah membuat perjanjian simulasi merupakan perbuatan melawan hukum karena telah melanggar  ketentuan  pada  Pasal  1320 KUH  Perdata  mengenai  syarat  subjektif suatu  perjanjian  serta  ketentuan  dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a, Pasal 16 ayat (1)  huruf    d,  Pasal  16  ayat  (1)  huruf  m UU  No.  2  Tahun  2014  tentang  Jabatan Notaris.
2. Putusan  hakim  pada  tingkat  Pengadilan Negeri  No.  13/Pdt/G/2016/PN.  Bdg  jo. Putusan No. 46/PDT/2017/PT.Bdg belum  memberikan  kepastian  hukum dan  keadilan  bagi  pihak  yang  haknya terlanggar sebab putusan tersebut dinilai tidak  objektif  karena  telah  memihak salah satu pihak. Seharusnya, peralihan hak  atas  tanah  yang  berasal  dari
perjanjian  jual  beli  dengan  hak  membeli kembali  yang  diselubungi  hubungan utang  piutang  karena  dibuat  dengan kausa  palsu  adalah  batal  demi  hukum. Sedangkan,  pada  Putusan  Kasasi  No. 2281  K/Pdt/2017/PT.  Bdg.  jo.  Putusan No.  925  PK/Pdt/2019  telah  memberikan kepastian  hukum  bagi  pihak  yang haknya  terlanggar  dan  keadilan  bagi para  pihak  karena  telah  membatalkan peralihan  hak  atas  tanah  yang  berasal dari  perjanjian  semu/simulasi,  akan tetapi  belum  mencerminkan  keadilan bagi  pihak  Tuan  B  yang  juga  telah dirugikan  akibat  batalnya  perjanjian tersebut.  Seharusnya,  HR  juga  wajib mengembalikan  kepada  Tuan  B  uang pinjaman  sebesar  Rp.  1.000.000.000,- (satu  milyar  rupiah)  yang  digunakan sebagai  pembayaran  pelunasan  utang HR di bank.
3. Akibat hukum terhadap  akta Pengikatan Jual  Beli  dengan  hak  membeli  kembali yang  dibuatnya  telah  dibatalkan  oleh pengadilan  karena  mengandung  unsur perbuatan melawan hukum ialah aktanya  tidak  memiliki  kekuatan  hukum mengikat dan terdegradasi menjadi akta dibawah  tangan.  Perbuatan  Notaris yang  telah  membuat  perjanjian  dengan kausa  palsu  dengan  menyalahgunakan blangko  kosong  merupakan  perbuatan melawan  hukum.  Akibat  perbuatannya, notaris  wajib  bertanggung  jawab  atas kesalahannya sebagaimana dalam
Pasal 84 UUJN. Notaris yang melakukan pelanggaran ketentuan pada UUJN mengenai pembuatan akta autentik  juga  akan  dikenakan  sanksi administrasi  sebagaimana  dalam  Pasal
85  UUJN  berupa  teguran  lisan,  teguran tertulis, pemberhentian sementara,
pemberhentian  dengan  hormat  hingga pemberhentian dengan tidak hormat .
B. Saran
Adapun kesimpulan dari penelitian ini adalah
sebagai berikut:
1. Hendaknya notaris menerapkan prinsip kehati-hatian untuk meminimalisir kesalahan dalam pembuatan aktanya terutama mengenai  perjanjian  jual  beli  dengan hak  membeli  kembali  yang  memiliki risiko  tinggi  terhadap  penyelundupan hukum. Hendaknya agar Notaris sebelum  membuat  akta  senantiasa memastikan  kebenaran  formal  dari para  pihak  serta  bertindak  netral dengan  menuangkan  isi  akta  sesuai dengan  kehendak  para  pihak  agar tidak menimbulkan kerugian dikemudian  hari.  Sebaiknya  terhadap
perjanjian utang piutang secara pribadi yang
menjaminkan tanah dan bangunan  sebagai  agunannya  diikat dengan hak tanggungan bukan melalui perbuatan  hukum  jual  beli  demi menjaga  kepastian  dan  perlindungan hukum bagi para pihak.
2. Hendaknya  hakim  dalam  memutus suatu  perkara  harus    berlaku  objektif, adil dengan memberikan pertimbangan hukumnya dengan memadukan ketentuan  perundang-undangan  yang ada,  fakta  di  persidangan  dan  hukum yang  masih  hidup  di  masyarakat  demi untuk  memberikan  suatu  perlindungan hukum  dan  kepastian  hukum  bagi pihak  pemilik  tanah  yang  hak-haknya telah  dirugikan  dengan  diterbitkannya
PJB  yang  mengandung  perbuatan melawan hukum tersebut dan memberikan sanksi yang tegas kepada pihak-pihak yang
melakukan perbuatan  melawan  hukum  perdata tersebut.
3. Hendaknya  kepada  Notaris  dalam melaksanakakan
tugas dan kewajibannya harus memiliki kejujuran, bertindak saksama, menjaga
kepentingan para pihak serta memberikan  penyuluhan  hukum  bagi penghadap  yang  datang  kepadanya sebagaimana diamanatkan dalam UUJN serta tidak melakukan perbuatan  yang  bertentangan  dengan hukum  karena  dapat  mengakibatkan kerugian bagi beberapa pihak sehingga mengakibatkan akta tersebut dibatalkan oleh pengadilan.

## DAFTAR PUSTAKA

## A.  Buku
Adjie,  Habib. Sanksi  Perdata  dan Administrasi  Terhadap  Notaris Sebagai  Pejabat  Publik .  2017. Bandung: Refika Aditama
___________,  Sjaifurrahman. Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam  Pembuatan  Akta .  2011. Bandung: CV. Mandar Maju
Syahran,Ridwan. Seluk Beluk dan Asas- Asas Hukum Perdata . 2000. Bandung: Alumni Budiono,  Herlien. Ajaran  Umum  Hukum Perjanjian  dan  Penerapannya  di Bidang Kenotariatan . 2010. Bandung: Citra Aditya
_______________. Kumpulan  Tulisan Perdata  di  bidang  Kenotariatan . 2008.  Bandung:  Citra  Aditya Bhakti
Latumeten, Pieter E., Cacat Yuridis Akta Notaris  Dalam  Peristiwa  Hukum Konkrit  dan  Implikasi  Hukumnya .
2011. Jakarta: Tuma Press
Parlindungan,  A.  P.. Pendaftaran Tanah Di  Indonesia .  1997.  Bandung: Mandar Maju
Satrio,  J.. Hukum  Perjanjian  (Perjanjian Pada Umumnya) . 1995. Bandung: Citra Aditya Bakti
Setiawan. Aneka  Masalah  Hukum  dan Hukum  Acara  Perdata .  1992. Bandung: Alumni Sembiring, Rosnidar, Hukum Pertanahan  Adat .  2017.  Depok: Rajawali Pers
Subekti, R. Pokok-Pokok Hukum
Perdata . 2010. Jakarta: Intermasa
Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa  Kasus .  2004.  Jakarta: Kencana
Tobing, G.H.S Lumban. Peraturan Jabatan  Notaris .  2010.  Jakarta: Publisher Erlangga
Widjaya,  I.  G.  Rai, Merancang  Suatu Kontrak  (Contract  Drafting). 2007. Jakarta: Katalog Dalam Terbitan

## B.  Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang  Nomor    5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria.
Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang Hak Tanggungan.
Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014 tentang  Perubahan  Atas  Undang-
Undang  Nomor  30  Tahun  2004 tentang Jabatan Notaris.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia  Nomor  24  Tahun  2016 tentang  Perubahan  Atas  Peraturan
Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah.
C.  Internet
Pieter Latumeten, Bentuk Dan Substansi Perjanjian Simulasi Melalui Media Akta Notaris , http://magister- kenotariatan.blogspot.com/2012/08/
bentuk-dan-substansi-
perjanjian.html, diakses pada 1 Mei 2022, Pukul 20.00 WIB. Woeker Ordonantie 1938 Jilid I, https://m.hukumonline.com/berita/b aca/.lt5ad447eb6fe1f/iwoeker-
ordonantie-j-1938-jilid-i/ diakses pada  Sabtu,  16  Oktober  2021, pukul 21.46 WIB.

## D.  Tesis
An  Nisa  Lubis,  “Analisis  Yuridis Kesalahan Materil Akta Notaris dan Akibat  Hukumnya”,  Tesis  Magister Kenotariatan  Universitas  Sumatera
Utara. 2016.
Didi Santoso, “Tanggung Jawab Notaris dalam Pembuatan Akta yang Memuat  Dua  Perbuatan  Hukum (Analisis Putusan Mahkamah Agung  Nomor  1440.K/PDT/1996)”, Tesis Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro, Semarang,
2009.
Galuh  Hapsari, Kedudukan  Hukum Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) dalam Hal Terjadi Sengketa , Tesis Magister Kenotariatan Universitas Islam Indonesia Yogyakarta. 2018.
Lisca  Vontya  Arifin ,  Kuasa  Menjual Notariil  yang  Digunakan  Sebagai Dasar  Pembuatan  Akta  Jual  Beli (AJB)  Hak  Atas  Tanah ,  Tesis Magister  Kenotariatan  Universitas Islam Indonesia Yogyakarta. 2020.
Sutedjo Bomantoro, Implementasi Doktrin  Penyalahgunaan  Keadaan Dalam  Perjanjian  Dalam  Praktek Peradilan , Tesis Magister Kenotariatan Universitas Islam Indonesia Yogyakarta. 2004

## E.  Artikel
H.  Ruhulessin,  Segenggam  Catatan Mengenai Pijam Meminjam Dengan Bunga  yang  Diperjanjikan,  artikel
http://jhp.ui.ac.id/index.php/home/ar ticle/viewFile/982/905

## F.  Jurnal
Amelia  Linati,  “Kuasa  Menjual  Dengan Kausa Pengakuan Utang Sebagai Dasar  Peralihan  Hak  Milik  Atas
Tanah  (Studi  Putusan  Mahkamah
Agung  No.  1416  K/Pdt/2020)”,
Jurnal  Fakultas  Hukum  Magister Kenotariatan Universitas Indonesia, Vol. 4 No. 1, (2022) Dona Berisa, Pieter Everhadus Lautementen, Daly Erni, “Perjanjian Simulasi dan Penyalahgunaan Keadaan Sebagai Alasan Pembatalan Berdasarkan  Putusan  Pengadilan Negeri  Mataram  Nomor  234/dt. G/2020/PN. MTR)”, Jurnal Magister  Kenotariatan  Fakultas Hukum  Universitas  Indonenesia, Vo. 4 No. 1, (2022) Muhammad  Arifin,  “Penyalahgunaan Keadaan Sebagai Faktor Pembatas Kebebasan Berkontrak”,  Jurnal  Universitas Muhammadiyah  Sumatera  Utara,
Vol. 3, No. 2 (2017)
Nabyla  Risfa  Izzati,  “Penerapan  Doktrin
Penyalahgu naan Keadaan ( Undue Influence ) Seabagai Alasan  Pembatalan Perjanjian
Kerja  di  Pengadilan  Hubungan Industrial”, Jurnal Fakultas Hukum Universitas Gadjah  Mada, Jilid 49 No. 2, April (2020)
Nawaaf  Abdullah,  “Kedudukan  dan
Kewenangan Notaris
dalam
Membuat  Akta  Otentik”,  Jurnal
Magister  Kenotariatan  Universitas Islam  Sultan  Agung,  Vol.  4  No.  4 Desember (2017)
Selamat  Lumban  Gaol,  “Keabsahan
Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli Tanah Sebagai Dasar Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Tanah Dalam  Rangka  Peralihan  Hak Atas  Tanah  dan  Penyalahgunaan Keadaan ( Misbruik Van Omstandigheden )”,  Jurnal  Ilmiah Hukum Dirgantara, Fakultas Hukum Universitas Dirgantara
Marsekal Suryadarma, Volume 11
No. 1 (2020)
Suhardi, “Bai’ Al-Wafa’ Studi Komparatif
Antara  Ulama  Hanafiyah  dan Ulama Syafi’iyah Serta Implementasinya  di  Indonesia”, Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat, Jurnal Ensiklopedia Vol. 2 No. 1 (2019) Triyanti  Sukanty  Arkiang,  Kedudukan Akta  Notaris  Sebagai  Alat  Bukti Dalam Proses Pemeriksaan Perkara  Pidana,  Dosen  Luar Biasa Fakultas Hukum Universitas Purwakarta, Jurnal Keadilan Progresif , Vol. 2 No 2 September (2011)