## OPEN ACCESS

## PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN BAGIAN BARAT URBAN FRINGE KOTA SURAKARTA
Nabila Anindita 1 , Winny Astuti 1 , Ana Hardiana 1 1 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret

## Abstrak
Perkembangan  Kota  Surakarta  menjadikanya  memiliki  daya  tarik  yang  kuat  bagi  pendatang.  Hal  tersebut  menjadi  pendorong berkembangnya daerah di sekitarnya. Perkembangan yang pesat, ramai, dan padat meminimalkan ketersediaan lahan serta menjadikan Kota Surakarta tidak lagi sesuai untuk menjadi lokasi tempat tinggal. Urban fringe merupakan daerah perbatasan antara kota dan desa yang memiliki sifat mirip dengan perkotaan. Sejalan dengan perkembangan Kota  Surakarta yang mempunyai berbagai aktivitas  yang kompleks, urban fringe berfungsi sebagai penyangga yang secara langsung mendapat dampak terhadap perkembangan Kota Surakarta. Kebutuhan  tempat  tinggal  merupakan  permasalahan  yang  berkaitan  dengan  aktivitas  kependudukan.  Semakin  banyaknya  penduduk, semakin  banyak  pula  kebutuhan  akan  rumah.  Minimnya  ketersediaan  lahan  di  Kota  Surakarta  untuk  memenuhi  kebutuhan  tempat tinggal,  dan  kondisi  bagian  barat  urban  fringe  Kota  Surakarta  yang  ternyata  mempunyai  kriteria  sebagai  lokasi  yang  sesuai  sebagai daerah perumahan dan permukiman, mendorong munculnya perumahan-perumahan baru. Sebagai dampaknya perumahan baru yang dibangun di bagian barat urban fringe Kota Surakarta antara lain  Perumahan Permata Buana, Perumahan Puri Angkasa, Perumahan The  Aleya,  dan  lainnya.  Penelitian  ini  dilakukan  untuk  mengetahui  faktor  prioritas  yang  mempengaruhi  pemilihan  lokasi  perumahan bagian  barat  urban  fringe  Kota  Surakarta  menggunakan  analisis  AHP.  Berdasarkan  hasil  analisis,  ditemukan  bahwa  faktor  prioritas secara  berurutan  yaitu  kenyamanan  lingkungan  perumahan,  kemudahan  dalam  aksesibilitas,  ketersediaan  sarana  &  prasarana penunjang perumahan, kondisi lingkungan fisik & sosial, kebijakan & hukum pendirian perumahan, dan harga kawasan perumahan.
Kata kunci: AHP; pemilihan lokasi perumahan; perumahan urban fringe

## Abstract
The development of Surakarta City makes it a strong attraction for migrants. This growth stimulates the development of the surrounding area. Rapid, crowded and congested developments minimize the availability of land and make Surakarta City no longer suitable  for its residents  to  live.  Urban  fringe  is  a  border  area  between  cities  and  villages  that  has  similar  characteristics  to  cities.  In  line  with  the development of Surakarta City which has a variety of complex activities, urban fringe serves as a buffer that is directly affected by  the development of Surakarta City. Housing needs are problems that related to population activities. The bigger number of  population, the higher demand for housing will emerge.. Currently, of the  available land in Surakarta City to meet residential needs is lacking, while the western part of the urban fringe  of Surakarta City turns out to have an appropriate criteria as for residentiallocation. As a result, new housing developments emerged in the western part of the urban fringe in Surakarta City such as Housing Permata Buana, Puri Angkasa Housing,  The  Aleya  Housing,  and  others.  This  study  was  conducted  to  determine  the  priority  factors  that  influence  the  selection  of residential locations in the western part of the urban fringe of Surakarta City using AHP analysis. Based on the results of the analysis, it was found that the priority factors in sequence were the comfort of the housing environment, ease of accessibility, availability of facilities & infrastructure to support housing, physical & social environmental conditions, policy & legal housing establishment, and housing area prices.
Keywords: AHP; housing location selection; urban fringe housing

## 1. PENDAHULUAN
Perkembangan Kota Surakarta dari segi penduduk dan fasilitas menjadikan Kota Surakarta memiliki daya tarik yang kuat bagi pendatang dari berbagai daerah. Hal tersebut menjadi pendorong berkembangnya daerah di sekitarnya. Perkembangan
Kota Surakarta yang pesat, ramai, dan padat dalam segala hal seperti padat penduduk, bangunan, dan transportasi semakin meminimalkan ketersediaan lahan serta menjadikan Kota Surakarta tidak lagi sesuai untuk menjadi lokasi bertempat tinggal.
Urban fringe merupakan daerah perbatasan antara kota dan desa yang memiliki sifat yang mirip dengan daerah wilayah perkotaan. Urban  fringe merupakan  daerah  pinggiran  kota  yang  berada  dalam  proses  transisi  dari  daerah  perdesaan menjadi  daerah  perkotaan.  Sejalan  dengan  perkembangan  Kota  Surakarta  yang  mempunyai  berbagai  aktivitas  yang kompleks,  kawasan  pinggiran  ( urban  fringe )  berfungsi  sebagai  penyangga  yang  secara  langsung  mendapat  dampak terhadap  perkembangan  Kota  Surakarta.  Fakta  lapangan  dan  data  pada  dokumen  Kecamatan  Colomadu  Dalam  Angka, bagian barat urban  fringe Kota  Surakarta  mengalami  perubahan  guna  lahan secara  perlahan  dari  daerah  non  terbangun menjadi terbangun.
Kebutuhan  tempat  tinggal  merupakan  permasalahan  yang  berkaitan  dengan  aktivitas  kependudukan.  Semakin banyaknya penduduk, semakin banyak pula kebutuhan akan rumah. Akibat minimnya ketersediaan lahan di Kota Surakarta untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal, fenomena bagian barat urban fringe Kota Surakarta mempunyai kriteria sebagai lokasi  yang  sesuai  sebagai  daerah  perumahan  dan  permukiman.  Ditambah  lagi  kebijakan  pemerintah  yang  melakukan peninjauan bagian barat urban fringe Kota Surakarta terkait kesesuaian lokasinya sebagai permukiman baru bagi penduduk limpahan  Kota  Surakarta  sehingga  dilakukan  kerjasama  antar stakeholder yang  berkaitan  dengan  pembangunan perumahan.
Pemilihan  lokasi  perumahan  adalah  hal  yang  penting,  karena  dengan  lokasi  yang  sesuai,  aktivitas  perumahan  akan berjalan dengan baik. Menurut Catanese & Snyder (1989), terdapat beberapa kriteria dalam memilih lokasi perumahan yaitu kemudahan dalam aksesibilitas, kondisi lingkungan fisik & sosial, ketersediaan sarana & prasarana penunjang perumahan, harga  kawasan  perumahan,  dan  kebijakan  &  hukum  pendirian  perumahan.  Lebih  detail  menurut  Szelenyi  dan  Pichler Milanovich  dalam  Kahrik  &  Tammaru  (2008),  (Turner,  1976),  (Budiharjo,  1998)  menyatakan  bahwa  di urban  fringe mempunyai karakteristik perumahan yang berbeda yaitu tersedianya kenyamanan lingkungan perumahan. Kriteria-kriteria tersebut dapat ditemukan di bagian barat urban fringe Kota Surakarta, sehingga terjadi pembangunan perumahan baru di bagian barat urban fringe Kota Surakarta seperti Perumahan Permata Buana, Perumahan Puri Angkasa, Perumahan The Aleya,  dan  masih  banyak  lagi.  Hal  ini  menimbulkan  pertanyaan  penelitian  yaitu  faktor-faktor  apa  yang  mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan menurut stakeholder (pemerintah dan developer ) di bagian barat urban fringe Kota Surakarta.

## 2. KAJIAN PUSTAKA

## 2.1 PENGERTIAN DAN KOMPONEN PERUMAHAN
Pengertian  perumahan  berdasarkan  UU  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman menjelaskan  bahwa  perumahan  adalah  kumpulan  rumah  sebagai  bagian  dari  permukiman,  baik  perkotaan  maupun perdesaan yang dilengkapi dengan sarana, prasarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.  Perumahan  tidak  hanya  sebuah  bangunan  fisik  yang  memberi  nauangan  yang  bertempat  tinggal,  namun  juga dipergunakan  untuk  melayani  berbagai  kebutuhan  di  dalam  maupun  di  lingkunganya  dan  menciptakan  suatu  lingkungan perumahan yang layak serta dapat mengakomodiasi berbagai kebutuhan adalah hal yang penting.
Komponen  perumahan  merupakan  suatu  sistem  yang  terdiri  dari  unsur  alam  mencakup  sumber  daya,  topografi, hidrologi,  tanah,  iklim,  unsur  hayati,  manusia  yang  melangsungkan  kegiatan,  tempat  dimana  manusia  melangsungkan kegiatanya, dan jaringan yang merupakan sistem alami dan buatan manusia yang menunjang fungsi lingkungan perumahan seperti jaringan jalan, air bersih, dan sebagainya (Bayuprima et.al, 2016). Unsur-unsur dalam komponen perumahan lainnya dijabarkan  oleh  Blaang  (1986)  yaitu  secara  ringkas  seperti  lingkungan  yang  alami,  keberadaan  kegiatan  sosial  manusia, bangunan rumah tinggal, ketersediaan sarana dan prasarana. Selain itu, penjelasan mengenai komponen dan parameter perumahan yang baik dari Sinulingga (1999) dalam (Lollyanti, Normelani, & Adyatma, 2017) mempunyai empat komponen inti  yaitu  nilai  lahan/tanah  yang  berpengaruh  pada  harga,  prasarana  penunjang,  kondisi  perumahan  yang  dibangun,  dan fasilitas umum hingga khusus di area perumahan.

## 2.2 FAKTOR PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN

## 2.2.1 Kemudahan dalam Aksesibilitas
Aksesibilitas adalah derajat kemudahan yang dicapai oleh seseorang terhadap suatu obyek, pelayanan, dan lingkungan. Aksesibilitas  merupakan  ukuran  kemudahan  lokasi  untuk  dijangkau  dari  lokasi  lainya melalui  sistem  transportasi.  Ukuran keterjangkauan  aksesibilitas  meliputi  kemudahan  dalam  waktu,  biaya,  dan  usaha  dalam  melakukan  perpindahan. Aksesibilitas merupakan jangkauan jarak yang dapat meminimalkan perjalanan ke berbagai fasilitas dan adanya penyediaan transportasi  umum  (Drabkin,  1980).  Daya  tarik  suatu  lokasi  perumahan  ditentukan  oleh  aksesibilitas.  Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi perumahan dikarenakan dapat memperoleh kemudahan dalam pencapaian dari berbagai pusat kegiatan (Luhst, 1997). Selanjutnya teori dari Catanese & Snyder (1989) mengatakan bahwa dalam memilih lokasi perumahan  mempertimbangkan  lokasi  yang  strategis,  aksesibilitas  baik,  dilewati  transportasi  umum  dan  mudah  untuk dilewati pejalan kaki. Bourne (1975) dan Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Dinas Pekerjaam Umum (1997)  juga  mengedepankan  faktor  aksesibilitas  yang  meliputi  keterjangkauan  dengan  berbagai  fasilitas.  Kemudahan transportasi  dilihat  seperti  halnya  kedekatan  menuju  ke  pusat  kota  dan  ketersediaan  angkutan  umum  lokal  sehingga memudahkan  mencapai  suatu  lokasi  penting.  Terdapat  hubungan  erat  antara  ketersediaan  angkutan  umum  dengan pertumbuhan  perumahan.  Adanya  pelayanan  angkutan  umum  maka  memudahkan  dalam  mencapai  lokasi  perumahan sehingga  semakin  baik  pelayanan  transportasinya  mempengaruhi  suatu  pertumbuhan  perumahan  dan  permukiman (Koestoer, 2001) dalam (Asteriani, 2010).

## 2.2.2 Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial
Aca  Sugandi  (2005)  dalam  (Asteriani,  2010)  mengatakan  bahwa  kebijakan  Pemerintah  dalam  penyelenggaraan perumahan diarahkan agar mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat, keamanan, harmonis, dan berkelanjutan sehingga pemenuhan ini sebagai pemenuhan kebutuhan lingkungan yang sehat dan  konsepsional.  Menurut  Rencana  Kawasan  Perumahan  Kota  yang  disusun  oleh  Dinas  Pekerjaam  Umum  (1997) mengatakan juga tentang fleksibilitas yaitu pertumbuhan fisik kawasan perumahan dengan kondisi lingkungan fisiknya. Luhst (1997)  dalam  (Asteriani,  2010)  menyebutkan  bahwa  salah  satu  daya  tarik  suatu  lokasi  perumahan  ditentukan  oleh lingkungan. Lingkungan yaitu sebagai suatu wilayah yang secara geografis dibatasi dengan batas nyata, mengandung unsur fisik dan sosial yang menimbulkan suatu kegiatan.
Karakteristik fisik dan lingkungan alam hingga keadaan lingkungan sosial, demografi, dan sosial ekonomi masyarakat menjadi salah satu faktor dalam memilih lokasi perumahan (Bourne, 1975) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013). Kawasan  yang  digunakan  untuk  lokasi  perumahan  mempunyai  keadaan  tanah  dan  topografi  yang  baik  dan  cocok  untuk didirikan  suatu  bangunan.  Kawasan  yang  digunakan  untuk  perumahan  mempertimbangkan  juga  dampak  pembangunan terhadap masyarakat di sekitarnya (Catanese & Snyder, 1989). Kemudian dari Drabkin (1980) dalam (Kalesaran, Mandagi, &  Waney,  2013)  mengemukakan  bahwa  faktor  yang  mempengaruhi  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  adalah memperhatikan aspek lingkungan fisik yang berupa keadaan alam, geografis, topografinya, kondisi tanah, lingkungan sosial berupa kondisi masyarakat di sekitarnya yang menghuni kawasan tersebut, kebisingan, polusi, dan kenyamanan lingkungan. Ada  beberapa  hal  juga  yang  perlu  diperhatikan  dalam  memilih  lokasi  perumahan  yaitu  bukan  daerah  rawan  bencana, tanahnya  baik  sehingga  konstruksi  bangunan  dapat  berdiri,  tidak  merusak  lingkungan,  mempertahankan  tanah  yang berfungsi sebagai reservoir air tanah (Budiharjo, 1998).

## 2.2.3 Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan
Kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai fasilitas prasarana yang lengkap seperti jaringan listrik, telepon, drainase, air bersih, sanitasi, dan alarm bahaya (Catanese & Snyder, 1989).  Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Dinas Pekerjaan Umum (1997) mengatakan bahwa lokasi perumahan harus menyediakan sarana dan prasarana  penunjang  perumahan  untuk  mendukung  aktifitas  di  dalamnya.  Drabkin  (1980)  dalam  (Kalesaran,  Mandagi,  & Waney, 2013) juga mengemukakan lokasi perumahan mempunyai tingkat pelayanan dalam hal sarana prasarana yang baik seperti tersedia dan berfungsinya prasarana penunjang perumahan (jaringan listrik, drainase, air bersih, sanitasi, telepon) dan terlayani oleh sarana umum. Ada beberapa hal juga yang perlu diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan menurut
Budiharjo (1998) yaitu mudah mendapatkan sumber air bersih, listrik, pembuangan air limbah, sekolah, pasar, puskesmas, dan kebutuhan manusia di dalamnya.

## 2.2.4 Harga Lahan/Kawasan Perumahan
Pengukuran nilai lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan  strategi  ekonomis.  Sedangkan  harga  lahan/kawasan  adalah  penilaian  atas  lahan  yang  diukur  berdasarkan  harga nominal  dalam  satuan  uang  untuk  satu  satuan  luas  tertentu  (Yunus,  2000:89).  Catanese  &  Snyder  (1989)  mengatakan tentang  kawasan  yang  digunakan  untuk  lokasi  perumahan  mempunyai  harga  lahan  yang  relatif  terjangkau.  Selain terjangkau, lahan tersebut juga mempunyai berbagai keuntungan yang dapat dihasilkan di lokasi perumahan tersebut. Sama halnya dengan kriteria dalam pemilihan perumahan rumah menurut Hapsarinity (2013) dalam (Putra & Rahayu, 2015) .

## 2.2.5 Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan
Catanese & Snyder (1989) mengatakan bahwa kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai izin dalam mendirikan bangunan, lokasi tidak termasuk dalam kawasan lindung, lokasinya memenuhi persyaratan lingkungan, dan tidak berada  di  kawasan  yang  rawan  bencana.  Diperkuat  lagi  dengan  SNI  03-1733-2004  tentang  tata  cara  perencanaan lingkungan  perumahan,  lokasi  perumahan  harus  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  (RTRW)  setempat  atau dokumen perencanaan tata ruang lainya yang ditetapkan dengan  Peraturan Daerah setempat dan memenuhi persyaratan lokasi perumahan tidak berada pada kawasan lindung.

## 2.3 Pengertian dan Karakteristik Urban Fringe
Konsep urban  fringe digunakan  untuk  mengidentifikasi  suatu  wilayah  yang  ditandai  oleh  adanya  percampuran  yang sangat intens mengenai kegiatan pertanian dan non pertanian (McGee, 1991, dalam Giyarsih, 2009). Daerah urban fringe merupakan daerah peralihan atau transisi antara kenampakan perkotaan dan perdesaan. Hal ini menjadikan kawasan urban fringe memiliki ciri perkotaan maupun perdesaan terutama pada penggunaan lahan. Dirjen Penataan Ruang menjelaskan kawasan urban  fringe memiliki  karakteristik  yang  berbeda  jika  dibandingkan  dengan  perkotaan.  Wilayah urban  fringe memiliki kriteria kawasan dengan adanya permukiman berskala kecil dan besar dengan kepadatan campuran, mempunyai harga lahan yang relatif rendah, belum maksimalnya aksesibilitas jaringan jalan yang memudahkan menuju pusat kota.
Ada  empat  karakter  yang  dapat  digunakan  untuk  membedakan  daerah urban  fringe yaitu  daerah  ini  sebelumnya merupakan  daerah  perdesaan  dengan  dominasi  guna  lahan  sebagai  pertanian  mempunyai  kondisi  sosial  komunitas masyarakat masih menunjung tinggi kebudayaan desa. Setelah adanya serbuan penduduk kota menuju urban fringe , daerah urban  fringe menjadi  daerah  yang  diinvasi  oleh  penduduk  dari  perkotaan  sehingga  kondisi  sosialnya  perlahan  berubah menjadi  kekotaan.  Semakin  kekotaannya  daerah  ini,  muncul  beragam konflik  berbagai pihak  di dalamnya,  salah satunya adalah banyak terjadi ajang spekulasi tanah bagi developer (Russwurnm, 1986, dalam Giyarsih, 2009) .

## 2.4 Karakteristik Perumahan di Urban Fringe
Urban fringe merupakan daerah perbatasan antara kota dan desa yang memiliki sifat mirip dengan wilayah perkotaan (Yunus, 2008). Wilayah urban fringe yang awalnya bersifat pedesaan mengalami transisi menjadi perkotaan dikarenakan aktifitas kependudukan. Akibat minimnya ketersediaan lahan di kota untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal, maka urban fringe menjadi pilihan yang tepat dalam pengadaan kebutuhan tempat tinggal. Perumahan & permukiman di wilayah urban fringe mempunyai karakter yang berbeda dengan di perkotaan. Berikut merupakan pemahaman dari beberapa pakar terkait karakteristik perumahan & permukiman di wilayah urban fringe.

## 2.4.1 Kenyamanan Lingkungan Perumahan
Menurut Szelenyi dalam (Kahrik & Tammaru, 2008) menyebutkan bahwa bermigrasi untuk bertempat tinggal ke urban fringe karena  faktor  kenyamanan  dan  keadaan  lingkungan  yang  baik.  Segi  kenyamanan  di  wilayah urban  fringe adalah lingkungan  perumahan  yang  jauh  dari  kebisingan,  polusi  udara,  dan  hiruk  pikuk  perkotaan  diungkapkan  oleh  Pichler- Milanovich  dalam  (Kahrik  &  Tammaru,  2008).  Faktor  kenyamanan  memang  menjadi  titik  berat  di  wilayah urban  fringe
dikarenakan hal itulah yang membedakan perumahan di urban fringe dengan yang berada di perkotaan. Urban fringe masih memiliki kawasan yang guna lahan nya pertanian sehingga dari sana dapat diciptakan ruang kenyamanan bagi perumahan yang berlokasi di urban fringe (Turner, 1976). Ada beberapa hal juga yang diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan di urban fringe yaitu adalah jauh dari aktifitas yang dapat mengganggu kenyamanan perumahan seperti aktifitas pabrik yang dapat  mendatangkan  berbagai  macam  masalah  seperti  debu  pabrik,  buangan  sampah,  limbah  pabrik,  dan  kebisingan (Budiharjo, 1998).

## 2.4.2 Kemudahan Dalam Aksesibilitas
Aksesibilitas adalah derajat kemudahan yang dicapai oleh seseorang terhadap suatu obyek, pelayanan, dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan ukuran kemudahan lokasi untuk dijangkau dari lokasi lainnya melalui sistem transportasi. Ukuran keterjangkauan aksesibilitas meliputi kemudahan dalam waktu, biaya, dan usaha dalam melakukan perpindahan. Teori dari Pichler-Milanovich  dalam  (Kahrik  &  Tammaru,  2008)  menyebutkan  bahwa  memilih  perumahan  di urban  fringe karena adanya  penyebaran  jalur  transportasi  yang  dapat  memudahkan  pergerakan  manusia.  Penduduk  yang  berada  di  wilayah urban fringe dapat juga menggunakan sarana transportasi berupa bus dan angkutan umum yang melintasi sepanjang jalan dari urban  fringe hingga ke  pusat  kota.  Aksesibilitas  yang baik  di  wilayah urban  fringe menjadi  salah  satu  penarik  untuk mendatangkan penduduk dan mempermudah penduduk dalam pergerakannya (Wardana, 2007).

## 2.4.3 Harga Lahan/Kawasan Perumahan
Pengukuran nilai lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan  strategi  ekonomis.  Sedangkan  harga  lahan/kawasan  adalah  penilaian  atas  lahan  yang  diukur  berdasarkan  harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu (Yunus, 2000). Nilai lahan sangat berkaitan dengan harga lahan/ kawasan dikarenakan harga lahan ada karena nilai lahannya ada. Harga lahan/kawasan di urban fringe dinilai lebih murah dengan nilai lahan yang baik dibandingkan dengan daerah perkotaan. Dengan keadaan seperti ini, para developer berlomba untuk membeli lahan di urban fringe dengan tujuan meraih keuntungan untuk dijadikan property yang menguntungkan.
Dirjen  Penataan  Ruang  mengatakan  bahwa  daerah urban  fringe memiliki  harga  lahan  yang  relatif  rendah  daripada perkotaan.  Apalagi  ditambah dengan  hal  yang  penting  dalam  memilih  lokasi perumahan urban  fringe adalah  mempunyai lokasi  dengan  biaya  lahan  yang  relatif  terjangkau  dengan  kemampuan  lahan  yang  baik  (Turner,  1976).  Maka  dalam praktiknya, developer menganggap tanah sebagai suatu komoditi untuk dibeli dengan harga rendah dan dijual dengan harga tinggi.
Dalam  menentukan  faktor  pemilihan  lokasi  perumahan  di urban  fringe digunakan  sintesa  teori  yang  diambil  dari beberapa  ahli/pakar  mengenai  teori  terkait.  Hasil  sintesa  teori  tersebut  akan  menjadi  variabel  dalam  penelitian.  Berikut merupakan variabel yang diambil dalam penelitian yaitu adalah kemudahan dalam aksesibilitas, kondisi lingkungan fisik & sosial, ketersediaan sarana & prasarana penunjang perumahan, harga kawasan perumahan, kebijakan & hukum pendirian perumahan, dan kenyamanan lingkungan perumahan.

## 3. METODE PENELITIAN

## 3.1 KAWASAN PENELITIAN
Kawasan  dalam  penelitian  ini  yaitu  wilayah  bagian  barat urban  fringe Kota  Surakarta  yang  terletak  di  Kecamatan Colomadu,  Kabupaten  Karanganyar  (Gambar  1).  Letaknya  secara  geografis  terpisah  dari  kecamatan-kecamatan  lainnya yang  ada  di  Kabupaten  Karanganyar.  Kawasan  penelitian  mempunyai  batas-batas  kawasan  yaitu  sebelah  barat  dan utaranya adalah Kabupaten Boyolali, sebelah timurnya adalah Kota Surakarta, dan sebelah selatannya adalah Kabupaten Sukoharjo.  Bagian  barat urban  fringe Kota  Surakarta  mempunyai  keunikan  yaitu  seperti  kondisi  fisik  yang  mendukung pembangunan,  tersedianya  aksesibilitas  jalan  yang  memudahkan  hubungan  antara  lokasi  penelitian  dengan  pusat  Kota Surakarta dan adanya sarana & prasarana yang menjadi pemicu pembangunan yang bergeser ke bagian barat urban fringe Kota Surakarta.
Kawasan penelitian yang telah dilakukan delineasi hingga akhirnya ditetapkan adalah sebagian Kelurahan/Desa Bolon, sebagian Kelurahan/Desa Malangjiwan,  Kelurahan/Desa Paulan, Kelurahan/Desa Gajahan, dan Kelurahan/Desa  Blulukan yang  berada  di  Kecamatan  Colomadu,  Kabupaten  Karanganyar  dengan  total  sebaran  perumahan  di  kawasan  penelitian sebanyak 38 perumahan. Gambar 1 adalah peta delineasi yang digunakan sebagai kawasan penelitian bagian barat urban fringe Kota Surakarta.
Gambar 1. Peta Kawasan Penelitian

## 3.2 PENDEKATAN DAN JENIS PENELITIAN
Penelitian  yang  mempunyai  tujuan  untuk  mengetahui  faktor  dan  prioritas  faktor  yang  mempengaruhi  pemilihan  lokasi perumahan  bagian  barat urban  fringe Kota  Surakarta  menggunakan  cara  deduktif,  yaitu  menempatkan  masalah  dalam kerangka berpikir teoritis. Jenis penelitian yang dilakukan adalah penelitian kuantitatif yang dari awal telah diketahui variabel dan data yang akan diukur. Penelitian ini menggunakan teknik Analytical Hierarchy Process (AHP) yang merupakan metode untuk memecahkan suatu situasi yang kompleks tidak terstuktur ke dalam beberapa komponen dalam susunan yang hierarki dengan memberi nilai tentang pentingnya setiap variabel.

## 3.3 TEKNIK PENGUMPULAN DATA
Teknik pengumpulan data yang dilakukan dalam penelitian ini adalah teknik pengumpulan data primer dan pengumpulan data sekunder. Teknik pengumpulan data primer yaitu observasi lapangan, wawancara, dan kuesioner yang dilakukan untuk mengetahui keadaan/kondisi perumahan formal yang menjadi obyek dalam penelitian ini dan kuesioner AHP yang ditujukan untuk  narasumber  yang  mempunyai  bidang  keahlian  dan  kepentingan  dalam  penelitian.  Dilanjutkan  teknik  pengumpulan data sekuder yaitu pengumpulan data yang dilakukan dari data tertulis seperti studi literatur, dokumen, aturan perundangan, dan lainnya yang disusun oleh pihak yang berkepentingan seperti Pemerintah atau penelitian sebelumnya.
Tabel 1. Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Urban Fringe Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Karakteristik Lokasi Perumahan Di Urban Fringe Variabel Terpilih Indikator Kemudahan Dalam Aksesibilitas Kemudahan Dalam Aksesibilitas Kemudahan Dalam Aksesibilitas - Ketersediaan jaringan transportasi - Ketersediaan moda transportasi - Ketersediaan halte Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial - Kondisi kemiringan tanah - Jenis tanah - Batas fisik - Kondisi sosial masyarakat Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan - Ketersediaan sarana penunjang - Ketersediaan prasarana penunjang Harga Kawasan Perumahan Harga Kawasan Perumahan Harga Kawasan Perumahan - Harga lahan/ kawasan perumahan Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan - Kebijaan RTRW Kabupaten - Izin pendirian bangunan Kenyamanan Lingkungan Perumahan Kenyamanan Lingkungan Perumahan - Tingkat kebisingan - Tingkat polusi udara
Sumber:  (Hapsarinity,  2013),  (Aca  Sugandi,  2005),  (Luhst,  1997),  (Koestoer,  2011),  (Catanese  &  Snyder,  1989),  (Bourne,  1975), (Drabkin  (1980),  Budiharjo  (1998),  (Szelenyi  dalam  Kahrik  &  Tammaru,  2008),  (Pichler  Milanovich  dalam  Kahrik  &  Tammaru,  2008), (Wardana, 2007), (Turner, 1976), (Budiharjo, 1998), (Yunus, 2000), SNI 03-1733-2004

## 3.4 TEKNIK ANALISIS DATA
Pada  penelitian  ini  menggunakan  teknik  Analisis Analytical  Hierarchy  Process (AHP)  untuk  membantu  pengambilan keputusan  yang  komprehensif  untuk  menangani  masalah  yang  kompleks.  AHP  memiliki  tiga  prinsip  dalam  membantu memecahkan persoalan dan menentukan alternatif pilihan yaitu hierarki, penetapan prioritas, dan konsistensi logis (Saaty, 2008).  Hasil  dari  analisis  AHP  digunakan  untuk  menentukan  faktor  prioritas  apa  saja  yang  paling  menentukan  pemilihan lokasi  perumahan  bagian  barat urban  fringe Kota  Surakarta.  Berdasarkan  faktor  yang  ada,  akan  dibuat  kuesioner  yang dibagikan  kepada stakeholder antara  lain  pemerintah/instansional  (Dinas  Pekerjaan  Umum,  Dinas  Tata  Ruang,  Dinas Perumahan  dan  Permukiman,  BAPPEDA,  Dinas  Perhubungan,  Kepala  Kecamatan,  Kepala  Kelurahan), developer perumahan, dan akademisi (tata ruang dan perumahan) dengan memberikan nilai untuk masing-masing faktornya.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 4.1 PERUMAHAN BAGIAN BARAT URBAN FRINGE KOTA SURAKARTA
Perkembangan lahan terbangun salah satunya didominasi oleh perumahan-perumahan baru di bagian barat urban fringe Kota  Surakarta.  Persebarannya  dapat  dilihat  pada  Gambar  1.  Pembangunan  perumahan-perumahan  baru  tersebut  terus bermunculan dan selalu bertambah kuantitasnya.
Tabel 2. Daftar Perumahan di Lokasi Penelitian Kelurahan/Desa Nomor Perumahan Nama Perumahan Malangjiwan 1 Mahkota Klegen 2 Aleya 3 Grand Baituna 4 Puri Malangjiwan Indah 2 5 Cempaka Asri 2 6 Puri Malangjiwan Indah 3 7 Tirtamaya Town House 8 Taman Pratama 9 Puri Alam Asri 3 Bolon 10 Kopassus Bolon 11 Indra Indah
Kelurahan/Desa Nomor Perumahan Nama Perumahan 12 Puri Bolon Indah 13 Bolon Hijau 14 Griya Padma Bolon 15 Bolon Permai 1 16 Puri Angkasa Bolon 17 Bolon Indah Paulan 18 Taman Paulan Indah 19 Prima Mandiri Residence 20 Sangir Town House 21 Rahman Hafiz 22 Paulan Nirwana Regency 23 Paulan Asri 24 Mutiara Regency 25 Taman Pandan Blulukan 26 Graha Sriti 27 Permata Puri 2 28 Habitat Estate 29 Cempaka Asri 4 30 Blulukan Regency 2 31 Blulukan Indah 32 Blulukan Regency 1 33 Flamboyan Indah 4 34 Gilang Residence 35 Permata Buana Gajahan 36 Griya Pesona 37 Puri Permata 38 Grand Permata TOTAL: 38 PERUMAHAN

## 4.2 IDENTIFIKASI FAKTOR PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN URBAN FRINGE

## 4.2.1 Faktor Kemudahan Dalam Aksesibilitas
Kemudahan dalam aksesibilitas sangat menguntungkan untuk para konsumen perumahan di kawasan penelitian. Dilihat pada indikator ketersediaan jaringan transportasi, jalan di kawasan memiliki kondisi yang baik, beraspal, dan beberapa jalan perumahan menggunakan paving block . Untuk indikator ketersediaan moda transportasi pada kawasan penelitian memiliki pelayanan moda transportasi umum yaitu adanya jalur trayek BST koridor 4 dan koridor 8, sedangkan untuk trayek angkutan umum ada pada  jalur  02,  08,  dan  09  yang semuanya  telah  didukung  dengan  adanya  halte/pangkalan moda  transportasi umum.
Hasil  survey  dan  analisis  oleh  peneliti,  keterjangkauan  angkutan  umum  di  kawasan  penelitian  untuk  angkutan  umum dapat  menjangkau  hampir  semua  perumahan  yang  ada  di  kawasan  penelitian  (Gambar  2).  Namun,  ada  beberapa perumahan yang terlihat belum dapat terjangkau dari angkutan umum yaitu Perumahan Taman Paulan Indah, Perumahan Sangir  Town  House,  Perumahan  Prima  Mandiri,  dan  Perumahan  Griya  Paulan  Asri  yang  berada  di  Desa  Paulan  dan Perumahan Blulukan Regency 2 yang berada di Desa Blulukan.

## Gambar 2. Peta Jangkauan Pelayanan Angkutan Umum di Kawasan Penelitian

## 4.2.2 Faktor Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial
Lingkungan fisik di kawasan penelitian mempunyai rata-rata ketinggian sekitar 140 mdpl. Dikatakan daerah yang datar (tidak bergelombang) dengan kelerengan 0-8% yang berarti cocok untuk dikembangkan sebagai kawasan budidaya. Jenis tanah yang ada di kawasan penelitian adalah tanah regosol kelabu dan mempunyai pH 6-7. Menurut RPJMD Kabupaten Karanganyar, kawasan penelitian tidak tergolong daerah yang rawan oleh bencana. Batas fisik merupakan batas-batas yang berdampingan  langsung  dengan  perumahan  di  kawasan  penelitian.  Hasil  pengamatan,  ditemukan  bahwa  batas  fisik perumahan  di  kawasan  penelitian  seperti  persawahan,  perumahan  lainnya,  sarana  umum  jangkauan  kecil,  dan  lain sebagainya.
Masyarakat  yang  bermukim  kebanyakan  adalah  sebagai  komuter.  Sebagai urban  fringe Kota  Surakarta,  kawasan penelitian memiliki banyak warga yang menjadi komuter terutama ke Kota Surakarta. Kondisi masyarakat di area perumahan permukiman  terlihat  tidak  terjadi  konflik.  Berdasarkan  hasil  wawancara  yang  telah  dilakukan,  ditemukan  juga  beberapa kegiatan  kemasyarakatan  yang  dapat  mengeratkan kesosialan  masyarakat  disana,  antara  lain  PKK,  Arisan  RT,  KSP  per RW, Kerja Bakti, dan Karang Taruna baik per RT maupun RW. Hasil survey dan analisis oleh peneliti, kondisi lingkungan fisik dan sosial di kawasan penelitian dapat mendukung pembangunan perumahan baru yang baik dan ideal.

## 4.2.3 Faktor Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan
Sarana dan prasarana merupakan hal yang sangat penting dalam menunjang kawasan perumahan. Dalam lingkungan perumahan, dibutuhkan sarana dan prasarana yang memadai dan nantinya akan menunjang aktifitas di dalamnya. Hal ini didukung oleh pemerintah yang mengeluarkan dan mengesahkan peraturan tentang pembangunan sarana dan prasarana penunjang perumahan.

## 4.2.3.1 Sarana Penunjang Perumahan
Menurut  KBBI,  sarana  adalah  segala  sesuatu  yang  dapat  dapat  dipakai  sebagai  alat  dalam  mencapai  maksud  dan tujuan.  Sarana  penunjang  perumahan  yaitu  sarana  pemerintahan,  sarana  pendidikan,  kesehatan,  peribadatan, perdagangan, dan RTH. Sarana-sarana ini nantinya dapat mendukung aktifitas kawasan perumahan. Tabel 3 merupakan sarana yang tersedia di kawasan penelitian.
Tabel 3. Sarana di Kawasan Penelitian No. Sarana Keterangan 1. Sarana Pemerintahan dan Pelayanan Umum Kawasan  penelitian  sudah  memiliki  berbagai  sarana  pemerintahan  dan  pelayanan  umum. Sudah  terlihat  beberapa  sarana  yang  berada  di  kawasan  penelitian.  Sarana  pemerintahan tersebut  berupa  kantor  kecamatan  dan  kantor  kelurahan.  Sarana  pelayanan  umum  tersebut berupa Kantor Bea Cukai, Kantor Imigrasi, dan Polsek Colomadu. 2. Sarana Pendidikan
Kawasan  penelitian  sudah  memiliki  sarana  pendidikan  dari  TK,  SD,  SMP,  SMA,  hingga perguruan tinggi dan mereka saling terintegrasi.
3. Sarana Kesehatan
Kawasan penelitian sudah memiliki sarana kesehatan dari posyandu hingga rumah sakit, namun ada  beberapa  desa  yang  belum  mempunyai  sarana  kesehatan.  Sarana  kesehatan  tersebut berupa Poliklinik, Puskesmas, Pustu, dan Rumah Sakit. 4. Sarana Peribadatan Kawasan penelitian sudah mempunyai sarana peribadatan yang tersebar di seluruh desa dan terintegrasi bagi warga masyarakat. Sarana peribadatan tersebut berupa masjid dan gereja.
5. Sarana Perekonomian
Kawasan  penelitian  mempunyai  persebaran  sarana  perekonomian  di  kawasan  yang kebanyakan  berada  di  Jl.  Adisucipto  dan  Jl.  Adisumarmo.  Sarana  perekonomian  tersebut berupa minimarket dan toko-toko yang berbentuk ruko ritel. 6. Sarana RTH
Kawasan penelitian sudah mempunyai RTH yang memadai sehingga dapa dikatakan kawasan ini merupakan kawasan yang nyaman dan sejuk. RTH tersebut berupa lapangan, lahan hijau, dan persawahan.
Hasil  survey  dan  analisis  oleh  peneliti,  menunjukkan  bahwa  beberapa  sarana  telah  dapat  menjangkau  semua perumahan yang ada di kawasan penelitian.

## 4.2.3.2 Prasarana Penunjang Perumahan
Prasarana  adalah  segala  sesuatu  yang  merupakan  penunjang  utama  terselenggaranya  suatu  proses.  Prasarana penunjang  perumahan  seperti  halnya  jaringan  listrik,  telekomunikasi,  sanitasi,  air  bersih,  drainase,  dan  persampahan. Berikut merupakan ulasan singkat mengenai prasarana:
 Jaringan drainase: jaringan drainase di kawasan mempunyai 3 drainase yaitu drainase primer (berupa saluran alam yaitu S.  Pepe,  S.  Tempuran,  dan  S.  Maduh),  drainase  sekunder  (drainase  ini  berada  di  sepanjang  koridor  jalan  arteri  dan kolektor yang mempunyai lebar sekitar 1-2 m dan kedalaman sekitar 0.8 m), dan drainase tersier (drainase ini berada di sepanjang koridor jalan lokal dan lingkungan mempunyai lebar sekitar 0.5-0.9 m dan kedalaman sekitar 0.5 m).
 Jaringan  air  bersih:  pemenuhan  air  bersih  di  kawasan  penelitian  memanfaatkan  air  tanah  (sumur  pompa)  dan  air permukaan (dikelola oleh PDAM dan didistribusikan ke seluruh wilayah kawasan penelitian). Selain itu juga pemenuhan air bersih melalui pembuatan sumur dangkal, namun ini hanya di beberapa lokasi saja.
 Jaringan air limbah/sanitasi: masyarakat menggunakan sumur resapan untuk membuang air cucian (limbah deterjen) ke sumur resapan yang dibuat secara pribadi maupun berkelompok sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
 Jaringan  persampahan:  sistem  jaringan  persampahan  di  kawasan  penelitian  dikelola  oleh  Dinas  Lingkungan  Hidup Kabupaten  Karanganyar  dan  masyarakat.  Berdasarkan  kondisi  eksisting,  terdapat  2  jenis  pengelolaan  sampah  yaitu dibakar dan diambil oleh petugas lalu dibuang pada TPS di Kecamatan Colomadu dan pada akhirnya diangkut ke TPA Sukosari di Kecamatan Jumapolo, Kabupaten Karanganyar.
 Jaringan listrik: pemenuhan energi listrik di kawasan penelitian dipenuhi seluruhnya oleh PLN UPJ Kartasura. Jaringan listrik  di  kawasan  penelitian  berasal  dari  gardu  induk  jajar,  untuk  selanjutnya  disalurkan  ke  gardu  listrik  dengan menggunakan saluran listrik tegangan tinggi (150KV) mengikuti jaringan jalan. Dari gardu distribusi, tegangan diturunkan sesuai kebutuhan dan disalurkan ke rumah-rumah.
 Jaringan  telekomunikasi:  jaringan  telekomunikasi  masyarakat  di  kawasan  penelitian  dipenuhi  seluruhnya  oleh  PT. Telkom dan menggunakan tower BTS untuk mendapatkan sinyal telepon genggam.
Hasil survey dan analisis oleh peneliti, menunjukkan bahwa prasarana telah dapat menjangkau semua perumahan yang ada  di  kawasan penelitian  walaupun ditemukan  beberapa  masalah  seperti  aliran yang kurang  lancar, terdapat  tumpukan sampah di saluran, ada yang kering dan terdapat endapan pasir.

## 4.2.4 Faktor Harga Lahan/Kawasan Perumahan
Aktifitas pengembangan sejumlah proyek memicu kenaikan harga lahan/kawasan penelitian. Kenaikan harga lahan yang terjadi di kawasan bagian barat urban fringe dewasa ini disebabkan oleh segala kelengkapan fasilitas yang dibutuhkan telah tersedia  dan booming- nya  pembangunan property dan  fasilitas  jalan.  Menurut  hasil  survey  dari  BPN  Kabupaten Karanganyar, didapatkan data mengenai harga lahan kawasan perumahan antara tahun 2009-2018 (Tabel 4).
Tabel 4. Kisaran Harga Lahan di Kawasan Penelitian Wilayah Perumahan Harga rata-rata Blulukan Berkisar dimulai 641.000 – 3.768.000 / m2 Bolon Berkisar dimulai dari 1.023.000 keatas / m2 Paulan Berkisar dimulai dari 641.000 keatas / m2 Malangjiwan Berkisar dimulai dari 2.390.000 keatas / m2 Gajahan Berkisar dimulai dari 1.526.000 keatas / m2 Sumber : BPN Kabupaten Karanganyar, 2019
Gambar 3. Peta Kesesuaian Lokasi Perumahan dengan Peruntukan sesuai RTRW Kabupaten Karanganyar

## 4.2.5 Faktor Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan
Menurut  RTRW  Kabupaten  Karanganyar  Tahun  2013-2032  dijelaskan  bahwa  kawasan  penelitian  mempunyai  arahan pengembangan  yang  ditetapkan  sebagai  kawasan  perumahan  permukiman  perkotaan.  Setelah  dilakukan  survey  dan analisis, ditemukan perumahan di kawasan penelitian sebagian besar sudah sesuai dengan lokasi peruntukkanya. Namun, ada beberapa perumahan yang berlokasi di kawasan yang bukan di peruntukkan untuk permukiman (Gambar 3) yaitu di
Desa Bolon (Puri Bolon Indah dan Griya Padma Bolon), Desa Malangjiwan (Grand Baituna, Puri Malangjiwan Indah, Puri Malangjiwan  3,  dan  Tirtamaya  Town  House),  Desa  Gajahan  (Grand  Permata),  dan  di  Desa  Blulukan  (Blulukan  Indah, Blulukan Regency 2, Habitate Estate, dan Flamboyan Indah 4). Menurut ketentuan UU yang berlaku yaitu pasal 8 ayat (1) UU No 28 Tahun 2002 tentang bangunan harus memenuhi persyarakatan administratif yang meliputi status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan, dan izin mendirikan bangunan. Setelah dilakukan survey oleh peneliti, didapatkan bahwa per bangunan  perumahan-perumahan  dikawasan  penelitian,  telah  memiliki  IMB  yang  dikantongi  oleh  masing-masing  pemilik rumah.

## 4.2.6 Faktor Kenyamanan Lingkungan Perumahan
Fakta lapangan dan survey data dari Dinas Lingkungan Hidup Kabupaten Karanganyar di dapatkan tingkat kebisingan yaitu sebesar 56 dB dan substansi polusi udara di kawasan penelitian yaitu SO2, NO2, 03, H2S, NH3, TSP/debu, Pb, CO. Hal-hal  di  lapangan  yang sekiranya  dapat  mengganggu  kenyamanan  lingkungan  perumahan  adalah  polusi  udara  karena kendaraan bermotor, polusi udara yang disebabkan oleh pembakaran sampah hasil aktifitas rumah tangga, dan kebisingan yang  disebabkan  oleh  transportasi  di  jalan  utama  kawasan  penelitian.  Berdasarkan  fakta  yang  terjadi  di  lapangan  dan analisis, Dinas Lingkungan Hidup Kabupaten Karanganyar memaparkan untuk kawasan penelitian dianggap masih aman, normal, dan dapat ditolerir sebagai kawasan perumahan yang tidak mengganggu aktifitas di dalamnya.

## 4.3 ANALISIS DAN PEMBAHASAN FAKTOR PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN BAGIAN BARAT URBAN FRINGE KOTA SURAKARTA
Analisis  faktor yang  mempengaruhi pemilihan  lokasi  perumahan dilakukan  dengan Analytic  Hierarchy  Process (AHP). AHP  merupakan metode  untuk  memecahan  suatu  situasi yang  kompleks  tidak  terstruktur  ke  dalam  beberapa komponen dalam susunan hierarki dengan memberi nilai tentang pentingnya setiap variabel. Analisis ini menggunakan penilaiain dari beberapa  ahli  sesuai  dengan  bidang  keahliannya.  Analisis  AHP  menggunakan software Expert  Choice  11  untuk memasukkan  data  kuesioner  dan  kemudian  mendapatkan  hasil  faktor  yang  paling  berpengaruh  dalam  pemilihan  lokasi perumahan  bagian  barat urban  fringe Kota  Surakarta.  Gambar  5  merupakan  rincian  grafik  tingkatan  faktor  yang mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta.
Gambar 5. Grafik Prioritas Matriks AHP Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Bagian Barat Urban Fringe Kota Surakarta

## 4.3.1 Prioritas I: Kenymanan Lingkungan Perumahan
Kenyamanan  adalah  rasa  yang  timbul  karena  situasi  dan  kondisi  yang  sesuai  sehingga  seseorang  dapat  merasakan kepuasan. Faktor kenyamanan yang dibahas adalah tingkat kebisingan dan tingkat polusi udara untuk kawasan perumahan. Faktor  ini  didukung  pendapat  dari  Szelenyi  dan  Pichler Milanovich  dalam  Kahrik  &  Tammaru  (2008),  Turner  (1976), dan Budiharjo  (1998) yang  menyatakan  bahwa  kenyamanan  merupakan  faktor  yang  mempengaruhi  dalam  pemilihan  lokasi perumahan di urban fringe.
Kenyamanan  lingkungan  perumahan  menjadi  faktor  prioritas  I  (utama)  yang  paling  mempengaruhi  pemilihan  lokasi perumahan  bagian barat urban  fringe Kota  Surakarta.  Dalam  menentukan  lokasi  perumahan  di urban  fringe , stakeholder mempertimbangkan  kenyamanan  yang  ditawarkan  di  lokasi  tersebut  dahulu.  Hal  ini  didukung  dengan  kondisi  lapangan dimana kenyamanan di lokasi penelitian memang cukup baik. Kenyamanan di lokasi penelitian dilihat dari kebisingan dan
polusi  udara.  Kebisingan  dengan  data  lapangan  bahwa  perumahan  terbilang  jauh  dari  kebisingan.  DLH  Kabupaten Karanganyar mendapatkan data tingkat kebisingan di kawasan penelitian sebesar 56 dB yang menunjukkan  ke normalan sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. KEP-48/MENLH/11/1996. Sedangkan polusi udara dengan data lapangan bahwa substansi polusi udara di kawasan penelitian yaitu SO2, NO2, 03, H2S, NH3, TSP/debu, Pb, CO yang berasal dari polusi udara kendaraan bermotor dan polusi udara hasil dari pembakaran sampah-sampah rumah tangga di kawasan penelitian. DLH Kabupaten Karanganyar mengatakan bahwa kawasan penelitian menurut aturan Kep. Gubernur Jateng  No.  8  Tahun  2001  menunjukkan  bahwa  kawasan  penelitian  memiliki  substansi  kimia  dengan  batas  normal. Berdasarkan data lapangan, DLH memaparkan untuk kawasan penelitian dianggap masih aman, normal, dan dapat ditolerir sebagai kawasan perumahan yang tidak mengganggu aktifitas di dalamnya.

## 4.3.2 Prioritas II: Kemudahan Dalam Aksesibilitas
Kemudahan  dalam  aksesibilitas  adalah  faktor  yang  mempengaruhi  pemilihan  lokasi  perumahan urban  fringe yang didukung oleh pendapat dari Pichler Milanovich dalam Kahrik & Tammaru (2008), Wardana (2007), Luhst (1997), Koestoers (2011),  Catanese  &  Snyder  (1989),  Bourne  (1975),  dan  Drabkin  (1980).  Pakar-pakar  tersebut  menyatakan  bahwa  lokasi yang  mudah  dijangkau  oleh  transportasi  umum  dapat  memudahkan  dalam  pergerakan,  baik  dari  segi  manusia  maupun barang.
Kemudahan dalam aksesibilitas sangat menguntungkan untuk para konsumen perumahan di kawasan penelitian. Dilihat pada indikator ketersediaan jaringan transportasi, jalan di kawasan memiliki kondisi yang baik, beraspal, dan beberapa jalan perumahan menggunakan paving block . Untuk indikator ketersediaan moda transportasi pada kawasan penelitian memiliki pelayanan moda transportasi umum yaitu adanya jalur trayek BST koridor 4 dan koridor 8, sedangkan untuk trayek angkutan umum ada pada  jalur  02,  08,  dan  09  yang semuanya  telah  didukung  dengan  adanya  halte/pangkalan moda  transportasi umum.
Hasil data dan analisis yang telah dilakukan, kawasan penelitian yang berada di pinggiran kota Surakarta dengan segala aktifitas yang kompleks mengharuskan pergerakan menuju/ keluar pusat kota didukung dengan jaringan jalan yang baik, lengkapnya  moda  transportasi,  dan  halte  sebagai  pendukung  aksesibilitas  yang  memudahkan  pergerakan.  Maka, kemudahan dalam aksesibilitas memang sesuai sebagai prioritas II faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta.

## 4.3.3 Prioritas III: Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan
Ketersediaan sarana dan prasarana merupakan hal yang penting untuk penunjang kawasan perumahan. Ketersediaan sarana  seperti  sarana  pendidikan,  kesehatan,  RTH,  perekonomian,  pemerintahan  dan  pelayanan  umum.  Ketersediaan prasarana seperti jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan persampahan, jaringan telekomunikasi, jaringan sanitasi, dan jaringan drainase. Faktor ini didukung oleh pendapat beberapa pakar seperti Catanese & Snyder (1989), Drabkin (1980), dan Budiharjo (1998).
Hasil data dan analisis yang telah dilakukan, faktor ketersediaan sarana dan prasarana penunjang permukiman ternyata masih kurang prioritas dibandingkan dengan faktor kenyamanan (prioritas I) dan kemudahan dalam aksesibilitas (prioritas II). Hal ini dikarenakan prioritas I dan II sangat penting di dalam memilih lokasi perumahan di urban fringe . Masyarakat dari kota yang menganggap bahwa kota sudah penuh, sesak, dan padat dari berbagai aktifitas mengakibatkan keinginan berpindah ke kawasan urban fringe. Keinginan mendapatkan kehidupan yang nyaman dengan bertempat tinggal di daerah urban fringe memang tidak diragukan lagi. Dengan kondisi yang asri, ditemukan banyak lahan hijau yang membentang, minimnya polusi udara,  dan  kebisingan  yang  menjadikan  kawasan  pinggiran  nyaman  digunakan  sebagai  pembangunan  perumahan. Ditambah lagi, ketika masyarakat ingin menuju/keluar pusat kota inti, sangat dimudahkan dengan adanya jaringan, moda, dan  halte  transportasi  yang  menjadikan  kawasan  pinggiran  mudah  dilalui  dan  dijangkau.  Adanya  jaringan  jalan/koneksi menuju pusat, menyebabkan perpindahan manusia dan barang menjadi semakin mudah dan dengan berjalannya waktu ada pengembangan seperti pembangunan property-property baru di kawasan yang mudah dilalui. Maka, dengan ini ketersediaan sarana  dan  prasarana  penunjang  perumahan  memang  sesuai  sebagai  prioritas  III  faktor  yang  mempengaruhi  pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta.

## 4.3.4 Prioritas IV: Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial
Kondisi lingkungan fisik dan sosial menjadi salah satu faktor pada penelitian ini. Lingkungan fisik yang dibahas adalah topografi, jenis tanah, dan batas fisik sedangkan lingkungan sosial adalah keadaan sosial masyarakat yang ada di kawasan perumahan. Kedua hal tersebut merupakan penunjang suatu kawasan perumahan dan menjadi faktor yang mempengaruhi dalam  pemilihan  lokasi  perumahan urban  fringe dengan  dukungan  pendapat  beberapa  pakar  yaitu  Aca  Sugandi  (2005), Luhst (1997), Catanese & Snyder (1989), Bourne (1975), Drabkin (1980), dan Budiharjo (1998).
Hasil data dan analisis yang telah dilakukan menunjukkan kondisi lingkungan fisik dan sosial menjadi faktor prioritas IV yang  mempengaruhi  pemilihan  lokasi  perumahan  bagian  barat urban  fringe Kota  Surakarta.  Faktor  ini  dianggap  kurang penting dibandingkan dengan faktor-faktor prioritas I, II, dan III. Prioritas faktor kondisi lingkungan fisik dan sosial ini kurang penting  dari  sebelumnya  karena  jika  dilihat  dari  kemiringan  tanah  di  kawasan  penelitian  adalah  datar,  mempunyai  jenis tanah mudah untuk pembangunan, dan beberapa batas fisik yang secara garis besar dapat ditemukan di daerah perkotaan tanpa  harus  mencari  lokasi  di  pinggiran  kota.  Kondisi  sosial  masyarakat  juga  mulai  menyerupai  kondisi  masyarakat kekotaan.  Masyarakat  banyak  bekerja  di  pusat  Kota  Surakarta  (komuter)  apalagi  dengan  aktifitas  pekerjaan,  tentu menghabiskan waktu penghuni perumahan bekerja di Kota Surakarta. Hal ini mengakibatkan aktifitas mereka jarang berada di  perumahan  dan  menjadikan  hubungan  konektivitas  penghuni  perumahan  dengan  masyarakat  di  sekitarnya  pun  tidak terlalu  kuat.  Sehingga,  dengan  hasil  paparan  di  atas,  disimpulkan  tidak  begitu  banyak  pembeda  antara  perumahan  di pinggiran dan di perkotaan dari segi kondisi lingkungan fisik dan sosial ini. Dengan alasan itu, faktor kondisi lingkungan fisik dan  sosial  dinilai  rendah  (prioritas  ke  IV)  oleh stakeholder dalam  memilih  prioritas  faktor  yang  mempengaruhi  pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta.

## 4.3.5 Prioritas V: Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan
Kebijakan  dan  hukum  pendirian  perumahan  yang  dibahas  adalah  kebijakan  RTRW  Kabupaten  yang  mengarahkan daerah  tersebut  sesuai  dengan  peruntukkan  dan  dokumen  kepemilikan  bangunan  yaitu  IMB  per  bangunan  perumahan. Kedua  hal tersebut  merupakan  penunjang suatu  kawasan perumahan  dan menjadi  faktor  yang mempengaruhi  pemilihan lokasi perumahan urban fringe dengan dukungan pendapat dari pakar Catanese & Snyder (1989) dan SNI 03-1733-2004.
Faktor  ini  terkalahkan  dari  faktor  I,  II,  III,  dan  IV.  Dari  data  lapangan  dan  hasil  analisis,  faktor  kebijakan  dan  hukum menjadi  faktor  yang  hampir  tidak  penting  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  bagian  barat urban  fringe Kota  Surakarta. Faktor  ini  dikatakan  hampir  tidak  penting  karena  kebijakan  dapat  diubah  seperti  alih  fungsi  lahan  pertanian  menjadi permukiman yang sebelumnya telah di paparkan di atas. Hal ini terbukti pada 11 perumahan yang tidak sesuai pada zona permukiman. Developer memilih  daerah urban  fringe untuk  kawasan  perumahan  karena  lokasinya  yang  dianggap mempunyai  banyak  keuntungan  dan  masih  banyak  lahan  (walaupun  lahan  hijau)  yang  bisa  dibangun  dengan pengalihfungsian lahan. Kesimpulan yang dapat ditarik adalah kebijakan bisa diubah sesuai dengan syarat dan ketentuan yang telah disepakati oleh pihak yang  terlibat. Kebijakan pada permasalahan ini tidak mengikat sehingga dapat merubah suatu fungsi lahan pada zona peruntukkan. Ditambah lagi bahwa kebijakan RTRW Kabupaten yang selalu melakukan revisi sesuai  dengan  kondisi  yang  berkembang  pada  tahun  sekarang  hingga  mendatang  sangat  memudahkan developer menggunakan lahan tersebut yang awalnya bukan untuk perumahan menjadi untuk perumahan. Berdasarkan teori beberapa pakar dan kondisi lapangan, dapat disimpulkan bahwa kebijakan dan hukum pendirian perumahan sesuai dengan segala penjelasan yang didapatkan untuk diberikan di tingkat prioritas ke V dalam pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta.

## 4.3.6 Prioritas VI: Harga Kawasan Perumahan
Harga lahan/kawasan perumahan menjadi salah satu faktor dalam memilih lokasi untuk pembangunan perumahan baru di urban  fringe dengan  didukung  pendapat  pakar  yaitu  Catanese  &  Snyder  (1989)  dan  Hapsarinity  (2013).  Harga  lahan/ kawasan  dihitung  dan  dianalisis  keuntungan  yang  didapatkan  jika  perumahan  diletakkan  di  lokasi  sesuai  dengan  harga lahan/kawasan yang telah ditetapkan.
Faktor ini merupakan yang tidak diprioritaskan dibandingkan dengan semua faktor yang telah dipaparkan sebelumnya dalam pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta. Faktor ini dikatakan tidak diprioritaskan karena
menurut data di lapangan, perumahan yang berada di kawasan penelitian sebagian besar merupakan high-middle housing dengan  keadaan  konsumen  yang high-middle  income. Hal  ini  yang  menjadikan  harga  lahan/kawasan  bukan  sebagai  hal yang diprioritaskan untuk pembangunan perumahan di bagian barat urban fringe Kota Surakarta karena developer meyakini selalu ada konsumen dengan high-middle income yang memilih tempat tinggalnya di kawasan tersebut dan tidak terbebani dengan harga yang cukup mahal. Konsumen high-middle income biasanya mencari perumahan dengan kenyamanan yang baik  dan  aksesibilitas  yang  memudahkan  konsumen  menuju  ke  tempat  penting.  Sehingga  dengan  adanya  hal  ini,  calon konsumen perumahan di kawasan penelitian lebih memprioritaskan faktor kenyamanan dan kemudahan dalam aksesibilitas. Berdasarkan teori pakar dan kondisi di lapangan, harga lahan/kawasan sesuai dengan segala alasan yang didapatkan untuk diberikan di tingkat prioritas ke VI atau faktor paling tidak penting dalam pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta.

## 5. KESIMPULAN
Perumahan  di urban  fringe menjadi  salah  satu  akibat  dari  perkembangan  wilayah  perkotaan  yang  meluas  hingga pinggiran. Kebutuhan perumahan merupakan permasalahan yang saling berkaitan dengan aktivitas kependudukan. Semakin banyaknya penduduk yang ada, maka semakin banyak pula kebutuhan perumahan. Fenomena bagian barat urban fringe Kota  Surakarta  mempunyai  kriteria  sebagai  lokasi  yang  sesuai  sebagai  daerah  perumahan  dan  permukiman.  Faktor pemilihan lokasi perumahan dapat dilihat dari berbagai hal yang terdapat teori menurut beberapa pakar, sehingga ditemukan faktor-faktor yang berpengaruh dalam pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta.
Faktor prioritas I yang paling berpengaruh dalam pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta adalah  kenyamanan  lingkungan  perumahan.  Kenyamanan  lingkungan  perumahan  meliputi  tingkat  kebisingan  dan  tingkat polusi  udara  di  kawasan  perumahan.  Faktor  prioritas  II  yang  berpengaruh  adalah  kemudahan  dalam  aksesibilitas. Kemudahan  dalam  aksesibilitas  ini  meliputi  ketersediaan  jaringan  transportasi,  ketersediaan  moda  transportasi,  dan ketersediaan halte di kawasan perumahan. Faktor prioritas III yang berpengaruh adalah ketersediaan sarana dan prasarana penunjang perumahan. Ketersediaan sarana seperti sarana pendidikan, kesehatan, RTH, perekonomian, pemerintahan dan pelayanan  umum.  Ketersediaan  prasarana  seperti  jaringan  air  bersih,  jaringan  listrik,  jaringan  persampahan,  jaringan telekomunikasi,  jaringan  sanitasi,  dan  jaringan  drainase.  Faktor  pemilihan  lokasi  perumahan  yang  kurang  berpengaruh adalah faktor prioritas IV yaitu kondisi lingkungan fisik dan sosial. Lingkungan fisik meliputi topografi, jenis tanah, dan batas fisik sedangkan lingkungan sosial meliputi keadaan sosial masyarakat yang ada di kawasan perumahan. Faktor prioritas V yang  kurang  berpengaruh  adalah  kebijakan  dan  hukum  pendirian  perumahan.  Kebijakan  dan  hukum  meliputi  kebijakan RTRW  Kabupaten  yang  mengarahkan  daerah  tersebut  sesuai  dengan  peruntukkan  dan  dokumen  kepemilikan  bangunan yaitu IMB per bangunan perumahan. Faktor ini terkalahkan dari faktor I, II, III, dan IV. Dari data lapangan dan hasil analisis, faktor kebijakan dan hukum menjadi faktor yang hampir tidak penting dalam pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta. Faktor yang paling tidak mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan bagian barat urban fringe Kota Surakarta adalah harga lahan/kawasan perumahan.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengucapkan  banyak  terimakasih  kepada  segenap  keluarga  besar  Prodi  Perencanaan  Wilayah  dan  Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret yang telah mendukung dalam penyusunan jurnal ini.

## DAFTAR PUSTAKA
Asteriani,  F.  (2010).  Preferensi  Penghuni  Perumahan  di  Kota  Pekanbaru. Ekonomi  Pembangunan , 12 (1),  77-91. DOI: 10.23917/jep.v12i1.207
Bayuprima,  I.,  Sutarja,  &  Yansen,  I.  (2016).  Pengaruh  Ketersediaan  Faislitas  Umum  Terhadap  Harga  Jual  Perumahan  di  Kawasan Mangapura. Jurnal Spektran, 4 (2), 9-17. DOI: 10.24843/SPEKTRAN.2016.v04.i02.p02 Blaang, C. (1986). Perumahan dan Permukiman Sebagai Kebutuhan Pokok. Jakarta: Yayasan Obor Indonesia.
Bourne, L. (1975). Internal Structure Of The City. Oxford: Oxford University Press. Budiharjo, E. (1998). Percikan Masalah Arsitektur Perumahan Perkotaan. Yogyakarta: Gajah Mada University Press.
Catanese, A.J. & Snyder, J.C. (1989). Perencanaan Kota. Jakarta: Erlangga. Dinas Pekerjaan Umum (DPU). (1997). Rencana Kawasan Perumahan Perkotaan. Jakarta: KemenPUPR. Drabkin, H. (1980). Land Policy and Urban Growth. Great Britain: Pergamen Press. Giyarsih, S.R. (2009). Transformasi Wilayah . Disertasi Tidak Diterbitkan . Fakultas Geografi, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. Kahrik,  A.,  &  Tammaru,  T.  (2008).  Population  Composition  in  New  Suburban  Settlements  Of  The  Tallinn  Metropolitan  Area. Urban Studies , 45 (5-6), 1055-1078. DOI: 10.1177/0042098008089853
Kalesaran, R., Mandagi, & Waney, E. (2013). Analisa Faktor Faktor Yang Mempengaruhi Keputusan Konsumen Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan  Di  Kota  Manado. Jurnal  Ilmiah  Media  Engineering , 3 (3),  170-184.
Diakses  dari
https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/jime/article/view/4278
Keputusan  Menteri  Negara  Lingkungan  Hidup  No.  KEP-48/MENLH/11/1996  tentang  Baku  Tingkat  Kebisingan.  Diakses  dari https://baristandsamarinda.kemenperin.go.id/download/KepMenLH48(1996)-Baku_Tingkat_Kebisingan.pdf
Lollyanti,  V.,  Normelani,  E.,  &  Adyatma,  S.  (2017).  Faktor  Penyebab  Pengembang  Memilih  Lokasi  Perumahan  di  Kecamatan  Sungai Tabuk Kabupaten Banjar. Jurnal Pendidikan Geografi , 4 (1), 19-26. DOI: 10.20527/jpg.v4i1.3025 Luhst, K.M. (1997). Real Estate Valuation. USA: Principles Aplication Press.
Putra,  B.Z.,  &  Rahayu,  S.  (2015).  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Pemilihan  Perumahan  dan  Tipe  Rumah  di  Perumahan  Bukit Emerald. Jurnal Teknik PWK, 4 (4), 681-691. Diakses dari https://ejournal3.undip.ac.id/index.php/pwk/article/view/10077 RPJMD  Kabupaten  Karanganyar  Tahun  2018-2023.  Diakses  dari  http://opendata.karanganyarkab.go.id/dataset/5cdc38f2-5b9c-4436- 8f9c-f5bc0338b07a/resource/9fb77ae2-f749-4ec0-a2da-e125816c4884/download/bd044-rpjmd-karanganyar-2018-2023.pdf RTRW Kabupaten Karanganyar Tahun 2013-2023. Diakses dari https://www.karanganyarkab.go.id/wp-content/uploads/2013/07/PERDA- NO-1-TH-2013.pdf Saaty, T.L. (2008). Decision Makin with The Analytic Hierarchy Process . Pennsylvania, USA: University of Pittsburg.
SNI  03-1733-2004  tentang  Tata  Cara  Perencanaan  Lingkungan  Perumahan  di  Perkotaan.  Diakses  dari http://sni.litbang.pu.go.id/index.php?r=/sni/new/sni/detail/id/694
Turner, J.F.C. (1976). Housing By People Towards Autonomy In Building Environments. London: Marion Boyars Publishers.
Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Diakses dari https://www.bphn.go.id/data/documents/11uu001.pdf
Wardana,  W.  (2007). Perilaku  Pengembang  Dalam  Pemilihan  Lokasi  dan  Pembebasan  Lahan  untuk  Pembangunan  Perumahan Sederhana. Yogyakarta: Andi Offset.
Yunus, H.S. (2000). Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar. Yunus, H.S. (2008). Dinamika Wilayah Peri-Urban Determinan Masa Depan Kota . Yogyakarta: Pustaka Pelajar