Abstrak- Menurut  RTRW  Kabupaten  Sidoarjo  Tahun  2009- 2029 dalam arahan pemanfaatan ruang disebutkan  bahwa salah satu indikasi program di sektor pekerjaan umum adalah adanya proyek pembangunan Jalan Arteri Porong. Terbangunnya Jalan Arteri  Porong  mendorong  meningkatnya  tingkat  aksesibilitas yang  berpengaruh  terhadap  nilai  lahan  kawasan.  Hal  tersebut juga berpengaruh juga terhadap peningkatan harga lahan sebesar 50% untuk tanah kering dan 317% untuk tanah sawah.. Kenaikan harga lahan tersebut merupakan kenaikan yang tidak wajar. Jika dibiarkan secara terus menerus, akan dapat menghambat rencana pengembangan  kawasan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  pola  perkembangan  harga  lahan  di  koridor  Jalan Arteri  Porong  Sidoarjo.  Teknik  analisis  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  teknik  interpolasi  dengan  menggunakan aplikasi Surfer  10 .  Hasil  penelitian  ini  menghasilkan  peta  pola persebaran  harga  lahan  3  tahun  terakhir  (2013-2015). Berdasarkan  pemetaan  persebaran  harga  lahan  yang  telah dilakukan  dapat  diketahui  bahwa  pada  tahun  2013-2015  telah terjadi  perkembangan  harga  lahan  di  wilayah  penelitian.  Pada tahun  2013  ke  tahun  2014,  harga  lahan  di  wilayah  penelitian berkembang  di  sekitar  Kelurahan  Juwet  Kenongo  dan  Porong yang merupakan pusat kegiatan. Dalam perkembangannya, dapat terlihat  dalam  peta  bahwa  harga  lahan  yang  memiliki  kisaran cukup tinggi semakin meluas di antara kedua kelurahan tersebut. Harga tertinggi pada tahun 2013 ke tahun 2014 berselisih sebesar 120.000  hingga  200.000  rupiah.  Tahun  2015  harga  lahan mengalami  perembetan  perkembangan  yang  semakin  meluas  di sekitar  pusat  kegiatan  dan  muncul  perkembangan  harga  lahan yang cukup tinggi di sepanjang koridor Jalan Arteri.
Kata  Kunci —harga  lahan,  kawasan  koridor  Jalan  Arteri Porong, pola perkembangan

## I. PENDAHULUAN
EIRING  dengan  berjalannya  waktu,  kota  mengalami perkembangan  lahan  sebagai  akibat  dari  pertambahan penduduk,  perubahan  sosio-ekonomi  dan  budayanya  serta interaksinya  dengan  kota-kota  lain  dan  daerah  di  sekitarnya. Dari  waktu  ke  waktu,  kota  sebagai  perwujudan  spasial cenderung  mengalami  perubahan  baik  fisik  maupun  nonfisik, begitu  juga dengan fungsi-fungsi perkotaan [1]. Setiap bentuk perubahan pemanfaatan lahan pada suatu bidang tertentu akan berpotensi  mempengaruhi  bidang  penggunaan  lahan  di dekatnya [2]. Salah  satu penyebab terjadinya perubahan suatu guna  lahan  adalah  jaringan  infrastruktur  terutama  jaringan transportasi [3]. Adanya jaringan transportasi akan mempengaruhi tinggi rendahnya tingkat aksesibilitas. Semakin
banyak sistem jaringan yang tersedia pada daerah tersebut maka semakin  mudah  aksesibilitas  yang  didapat  begitu  pula sebaliknya  semakin  rendah  tingkat  aksesibilitas  yang  didapat maka  semakin  sulit  daerah  itu  dijangkau  dari  daerah  lainnya. Faktor  aksesibilitas  merupakan  salah  satu  faktor  yang berpengaruh terhadap nilai lahan di suatu kawasan. Hal tersebut juga  akan  berpengaruh  terhadap  harga  lahan  di  kawasan tersebut,  karena  harga  lahan  dan  nilai  lahan  memiliki keterkaitan  fungsional  dalam  pengertiannya,  di  mana  harga lahan  umumnya  ditentukan  oleh  nilai  lahan  atau  harga  lahan akan mencerminkan tinggi rendahnya nilai lahan [4].
Dalam  arahan  pemanfaatan  ruang  disebutkan  bahwa  salah satu indikasi program di sektor pekerjaan umum adalah adanya proyek  pembangunan  Jalan  Arteri  Porong  [5].  Dalam melancarkan  kegiatan  antar  wilayah  terutama  yang  melintasi Jalan  Raya  Porong,  Badan  Penanggulangan  Lumpur  Sidoarjo (BPLS)  menjadi penanggung  jawab utama untuk membangun jalan  tersebut  sebagai  strategi  dalam  mengatasi  kemacetan  di Jalan Raya Porong yang disebabkan karena kondisi jalan yang kurang  baik  akibat  bencana  lumpur  LAPINDO.  Hal  tersebut menyebabkan  jalan  tersebut  tidak  dapat  berfungsi  secara optimal.  Terbangunnya  Jalan  Arteri  Porong  Sidoarjo  akan meningkatkan tingkat aksesibilitas di sekitar kawasan. Adanya kemudahan aksesibilitas yang ada akan mendorong meningkatnya  harga  lahan  di  sekitar  jalan  tersebut,  karena letaknya  yang  strategis.  Peningkatan  harga  lahan  di  kawasan tersebut  berkisar  sebesar  317%  untuk  tanah  sawah  dan  50% untuk tanah kering [6]. Kondisi faktual tersebut menunjukkan adanya  perbedaan  harga  lahan  yang  diyakini  akan  terus berlangsung  sepanjang  koridor  Jalan  Arteri  Porong.  Hal  ini disebabkan  karena  kawasan  koridor  jalan  memiliki  tingkat aksesibilitas  yang  tinggi,  sehingga  sangat  berpotensi  untuk pengembangan  lahan.  Adanya  pengembangan  lahan  yang intensif dapat mempengaruhi harga lahan [7].
Kenaikan harga lahan yang terjadi di kawasan koridor Jalan Arteri  Porong  merupakan  kenaikan  yang  tidak  wajar.  Jika dibiarkan  secara  terus  menerus,  akan  dapat  menghambat rencana  pengembangan  kawasan.  Oleh  karena  itu,  dalam mendukung kegiatan pengembangan lahan di sekitar kawasan, perlu  diketahui  pola  perkembangan  harga  lahannya  guna membantu  dalam  proses  perencanaan  ataupun  pengambilan keputusan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  pola perkembangan  harga  lahan  di  koridor  Jalan  Arteri  Porong Sidoarjo.  Ruang  lingkup  wilayah  penelitian  ini  adalah  di

## Pola Perkembangan Harga Lahan di Kawasan Koridor Jalan Arteri Porong Sidoarjo
Nur Fitriah Andriani dan Ardy Maulidy Navastara Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan,
Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia e-mail : ardy.navastara@urplan.its.ac.id
S
sepanjang  koridor  Jalan  Arteri  Porong,  di  mana  terdapat  6 kelurahan/desa  yang  berbatasan  langsung  dengan  jalan  arteri dan  masih  terkena  pengaruh  adanya  pusat  kegiatan. Kelurahan/desa  tersebut  diantaranya,  Desa  Pamotan,  Desa Kesambi,  Kelurahan  Gedang,  Kelurahan  Juwet  Kenongo, Kelurahan  Porong,  dan  Desa  Kebonagung.  Selain  itu,  pada kelurahan/desa tersebut juga dilalui oleh jalan kolektor primer yang  menghubungkan  langsung  ke  Jalan  Arteri  Porong. Sehingga,  hal  tersebut  menyebabkan  kawasan  sekitar  jalan tersebut  juga  berpotensi  mendapatkan  pengaruh  dari keberadaan Jalan Arteri Porong.

## II. METODE PENELITIAN
Pendekatan  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  adalah pendekatan  peneltian  kuantitatif  yang  berdasarkan  paradigma positivisme. Penelitian ini bersifat deskriptif kuantitatif. Dalam pengumpulan  datanya  menggunakan  survei  primer,  yaitu wawancara  kepada  penduduk  setempat  untuk  mendapatkan informasi  harga  lahan  di  wilayah  penelitian  pada  3  tahun terakhir  (2013-2015).  Untuk  memetakan  persebaran  harga lahan,  populasinya  adalah  seluruh  jumlah  persil  kawasan terbangun  di  wilayah  penelitian.  Untuk  menghitung  jumlah persil  dilakukan  digitasi  pada  peta  wilayah  penelitian  dengan menggunakan software ArcGIS 10.1. Sampel  yang digunakan merupakan  sampel  probabilistik.  Teknik  sampling  yang digunakan  adalah  simple  random  sampling,  karena  mayoritas karakteristik  wilayah  penelitian  adalah  sejenis  yaitu  berupa permukiman  dan  persawahan.  Berdasarkan  perhitungan populasi melalui digitasi persil terbangun yang dibantu dengan aplikasi ArcGIS 10.1, jumlah populasi dari persil bangunan di wilayah  penelitian  adalah  9393  persil  dan  setelah  dihitung menggunakan  rumus  Slovin,  sampel  dari  penelitian  ini berjumlah 384 persil.
Setelah didapatkan jumlah sampel sebesar 384 sampel, maka sebelum  dilakukan  survey  kuisioner  dilakukan  pengacakan populasi  menggunakan  salah  satu  fungsi  di  Microsoft  Excel untuk  mendapatkan  jumlah  sampel  acak.  Adapun  langkah- langkahnya sebagai berikut:
Gambar 1. Langkah-Langkah Pengacakan Sampel Menggunakan Microsoft Excel
Sumber: Penulis, 2016
Dari  langkah-langkah  di  atas,  sehingga  didapatkan  sampel sebanyak 384 dan sudah acak di wilayah penelitian.  Langkah- langkah analisis selanjutnya adalah sebagai berikut:
1. Dari hasil sampel acak tersebut, lalu dipetakan ke  dalam peta titik-titik sampel survey harga lahan.
2. Untuk  keperluan  analisis,  ditambahkan  beberapa  titik tambahan di luar wilayah penelitian yang bertujuan agar pada saat  akan  memperoleh  memetakan  pola  harga  lahan,  wilayah yang berada di luar wilayah penelitian tidak dianggap memiliki harga lahan sama dengan 0.
3. Dari  peta  persebaran  titik-titik  sampel  tersebut,  lalu dilakukan survey kuisioner-semi wawancara kepada responden yang berada di persil bangunan yang telah diacak.

## Gambar 2. Titik Sampel Sebaran Harga Lahan
Sumber:Penulis, 2016
4. Untuk  memperoleh  data  harga  lahan  yang  benar-benar menggambarkan  data  harga  lahan  di  wilayah  penelitian  pada tahun-tahun yang telah ditentukan, pada saat survey kuisioner juga dilakukan wawancara sebagai tahap konfirmasi kebenaran informasi yang diberikan oleh responden. Selain itu, informasi harga  lahan  pada  tahun  2014  yang  diperoleh  dari  responden juga  dikomparasikan  dengan  informasi  Zona  Nilai  Tanah (ZNT) yang dimiliki oleh BPN dan setelah dihitung, hasil rata- ratanya menunjukkan sesuai dengan ZNT.
5. Informasi  harga  lahan  yang  telah  diperoleh  dari  survey kuisioner  selanjutnya  direkapitulasi  ke  dalam  Ms.  excel  yang kemudian  dimasukkan  ke  software  ArcGIS  sesuai  dengan koordinat titik-titik wilayah penelitiannya.
6. Menyalin data harga lahan beserta koordinatnya dari data attribute  table di  ArcGIS  ke  Ms.  Excel  dan  memberi  nama kolom harga lahan sebagai ‘Z’.
7. Langkah selanjutnya yaitu melakukan analisis menggunakan teknik interpolasi dengan bantuan aplikasi Surfer 10 untuk menghasilkan peta kontur harga lahan per tahunnya. Peta  kontur  tersebut  akan  menunjukkan  sebaran  tinggi rendahnya harga lahan di wilayah penelitian.

## III. ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Berdasarkan  hasil  analisis  menggunakan  teknik  interpolasi dengan  menggunakan  aplikasi  Surfer  10,  dihasilkan  peta sebaran harga lahan tahun 2013-2015 (lihat gambar 3, 4, dan 5 ).
Gambar 3. Peta Kontur Harga Lahan Tahun 2013 Sumber: Hasil Analisis, 2016
Gambar 4. Peta Kontur Harga Lahan Tahun 2014 Sumber: Hasil Analisis, 2016
Gambar 5. Peta Kontur Harga Lahan 2015 Sumber: Hasil Analisis, 2016
Dari peta persebaran harga lahan pada 3 tahun terakhir, yaitu pada  tahun  2013-2015  terlihat  ada  perkembangan  di  setiap tahunnya.  Pada  tahun  2013,  harga  lahan  terendah  di  wilayah penelitian berkisar sebesar 180.000 rupiah yang berada di Desa Pamotan.  Sedangkan,  harga  tertingginya  berkisar  antara
850.000-1.100.000  rupiah  yang  berada  di  Kelurahan  Juwet Kenongo  yang  merupakan  pusat  kegiatan  dan  Kelurahan Porong  yang  dekat  dengan  pusat  kegiatan.    Lalu,  pada  tahun 2014  harga  terendahnya  berkisar  antara  210.000-410.000 rupiah  dan  harga  tertingginya  berkisar  antara  970.000- 1.300.000 rupiah. Pada gambar 4 menjelaskan perkembangan harga  lahan  yang  terjadi  pada  tahun  2014  adalah  berada  di sekitar Kelurahan Juwet Kenongo dan Porong.
Dalam  perkembangannya,  dapat  terlihat  dalam  peta  bahwa harga  lahan  yang  memiliki  kisaran  cukup  tinggi  semakin meluas  di  antara  kedua  kelurahan  tersebut.  Pada  tahun  2015 harga terendahnya berkisar antara 350.000-580.000 rupiah dan harga tertingginya berkisar antara 1.100.000-1.500.000 rupiah. Perkembangan  yang  terjadi  dari  tahun  2014  ke  tahun  2015 dapat terlihat dalam gambar 4 dan 5 bahwa harga  lahan pada tahun  2015  mengalami  perembetan  perkembangan  di  sekitar pusat kegiatan dan koridor Jalan Arteri.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan  pemetaan  persebaran  harga  lahan  yang  telah dilakukan dapat diketahui  bahwa pada tahun 2013-2015 telah terjadi  perkembangan  pola  harga  lahan  di  wilayah  penelitian. Pada  tahun  2013  ke  tahun  2014,  harga  lahan  di  wilayah penelitian  berkembang  di  sekitar  Kelurahan  Juwet  Kenongo dan  Porong  yang  merupakan  pusat  kegiatan.  Dalam perkembangannya, dapat terlihat dalam peta bahwa harga lahan yang  memiliki kisaran cukup tinggi  semakin  meluas di  antara kedua  kelurahan  tersebut,  sehingga  pola  harga  lahannya memusat di pusat kegiatan. Harga tertinggi pada tahun 2013 ke tahun 2014 berselisih sebesar 120.000 hingga 200.000 rupiah. Pada  tahun  2015  harga  lahan  mengalami  perembetan  pola perkembangan  yang semakin  meluas di sekitar pusat kegiatan dan mulai timbul perkembangan harga lahan yang cukup tinggi di  sepanjang  koridor  Jalan  Arteri,  sehingga  pada  tahun  2015 pola perkembangannya cenderung mengarah ke pusat kegiatan tepatnya di perpotongan jalan arteri dan jalan kolektor, serta di sepanjang  koridor  jalan  arteri.  Dari  hasil  tersebut  dapat disimpulkan  bahwa  terdapat  titik-titik  utama  yang  menjadi penyebab  perkembangan  harga  lahan,  yaitu  Jalan  Arteri  dan pusat kegiatan.
UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  N.F.A.  mengucapkan  terima  kasih  kepada  dosen pembimbing  penelitian,  Ardy  Maulidy  Navastara,  ST.,  MT yang  telah  banyak  memberikan  kritik  dan  saran  membangun demi terselesaikannya penelitian ini dengan baik dan maksimal. Penulis  juga  mengucapkan  terima  kasih  kepada  pihak-pihak terkait  yang  menjadi  sumber  dan/atau  responden  yang membantu menyukseskan penelitian ini.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Koestoer, Raldi Hendro. 2007. Perspektif Lingkungan Desa-Kota: Teori dan Kasus . Jakarta: UI Press.
[2] Yunus,  Hadi  Sabari.  2008. Dinamika  Wilayah  Peri-Urban  Determinan Masa Depan Kota . Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
[3] Wicaksono, Tangguh. 2011. Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Perubahan  Pemanfaatan  Perumahan  Untuk  Tujuan  Komersial  di Kawasan  TLogosari  Kulon,  Semarang. Skripsi,  Fakultas  Ekonomi Universitas Diponegoro. Semarang.
[4] Yunus,  Hadi  Sabari.  1999. Struktur  Tata  Ruang  Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
[5] Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kabupaten Sidoarjo. 2009. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sidoarjo 2009-2029 . Bapedda
Kabupaten Sidoarjo. Sidoarjo.
[6] Anonim. http://rumahdijual.com/surabaya/714568-miliki-segera- sebelum-kehabisan-kavlingan-di-lokasi- strategis.html?from=http%3A%2F%2Frumah.trovit.co.id%2Findex.php %2Fcod.frame%2Furl.http%25253A%25252F%25252Frumahdijual.co m%25252Fsurabaya%25252F714568-miliki-segera-sebelum- kehabisan-kavlingan-di-lokasi-strategis.html%2Fid_ad.- 1l3F1PCKR%2Fwhat_d.tanah%2520porong%2520sidoarjo%2Ftype.1 %2Forigin.2%2Fsection.1%2Fsection_type.1%2Fpop.1 (Diakses  pada tanggal 13 Maret 2015 pada pukul 19.00 WIB)
[7] Navastara, Ardy M., dan Navitas, Prananda. 2012. Impact of Residential Development Towards Land Price Dynamics in Surabaya. ResearchGate Publication.