## IDENTIFIKASI KARAKTERISTIK PERUMAHAN RAKYAT MELALUI ANALISIS TRIANGULASI
Putri Arumsari 1 , Sofia W. Alisjahbana 2 , Ayomi Dita Rarasati 3 , dan Hendrik Sulistio 4
1 Program Studi Doktor Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No. 1, Jakarta, Indonesia putri.328202002@stu.untar.ac.id
2 Program Studi Teknik Sipil, Universitas Bakrie, Jl. H.R. Rasuna Said Kav. C22. Jakarta, Indonesia sofia.alisjahbana@bakrie.ac.id
3 Departemen Teknik Sipil, Universitas Indonesia, Depok, Indonesia ayomi@eng.ui.ac.id
4 Program Studi Doktor Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No. 1, Jakarta, Indonesia hendriks@ft.untar.ac.id
Masuk: 24-01-2024, revisi: 13-03-2024, diterima untuk diterbitkan: 06-06-2024

## ABSTRACT
Public-rented flats,  which are intended for low-income society, have characteristics which are different from other type  of  public  housing.  Based  on  past  literatures,  there  are  9  characteristics  which  are  public-housing/residential unit’s  specifications,  supporting  facilities,  public  facilities,  surrounding  facilities,  social  environment,  household character, location, owner, and funding which are associated with the residents’ satisfaction towards public housing. Other  than  the  issue  of  public-rented  flats’  characteristics,  some  researches  have  also  suggested  changing  the institutional and financial scheme of management unit of public-rented flats (MUPRF), especially the ones in DKI Jakarta Province. Therefore this initial research is conducted to identify the characteristic variables of public-rented flats  that  affect  the  choice  of  changing  the  institutional  and  financial  scheme  for  the  MUPRF.  This  research  is  a qualitative research using triangulation analysis based on 3 sources of data which are past literatures, regulations and  interviews.  According  to  the  triangulation  analysis  the  characteristics  that  affects  the  choice  of  changing  the institutional and financial scheme for the MUPRF are public facilities, surrounding facilities, household character, and funding.
Keywords: Characteristic; public-rented flats; qualitative; triangulation; variables

## ABSTRAK
Rumah  susun  sederhana  sewa  (rusunawa)  yang  diperuntukan  untuk  masyarakat  berpenghasilan  rendah  (MBR) memiliki  karakteristik  yang  berbeda  dengan  unit  hunian  perumahan  rakyat  lainnya.  Berdasarkan  studi  literatur terdapat  9  variabel  karakteristik  perumahan  rakyat  yaitu  spesifikasi  perumahan  rakyat/unit  rumah  tinggal,  fasilitas pendukung,  fasilitas  umum,  fasilitas  lingkungan,  lingkungan  sosial,  karakter  rumah  tangga,  lokasi,  pemilik  dan pembiayaan yang diasosiasikan terhadap kepuasan penghuni pada perumahan rakyat. Selain isu terkait karakteristik perumahan  rakyat,  terdapat  beberapa  literatur  yang  mengusulkan  perubahan  kelembagaan  dan  finansial  pada  unit pengelola  rumah  susun  (UPRS),  khususnya  di  Provinsi  DKI  Jakarta.  Oleh  karena  itu  penelitian  awal  ini  akan mengidentifikasi variabel-variabel karakteristik yang dapat mempengaruhi pemilihan skema-skema kelembagaan dan finansial pada UPRS. Penelitian  ini  merupakan penelitian kualitatif dengan  menggunakan analisis  triangulasi  yang diperoleh dari 3 sumber data yaitu dari studi literatur, perundang-undangan dan wawancara. Berdasarkan hasil analisis triangulasi  didapatkan  variabel  karakteristik  perumahan  rakyat  yang  mempengaruhi  pemilihan  skema-skema kelembagaan  dan  finansial  pada  UPRS  adalah  fasilitas  umum,  fasilitas  lingkungan,  karakter  rumah  tangga  dan pembiayaan pembangunan.
Kata kunci: Karakteristik; kualitatif; rusunawa; triangulasi; variabel

## 1. PENDAHULUAN
Rumah susun sederhana sewa (rusunawa)  yang  merupakan  jenis perumahan rakyat di Indonesia diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Rusunawa memiliki karakteristik yang berbeda dengan unit hunian lainnya yang termasuk dalam kategori perumahan rakyat. Karakteristik merupakan sebuah fitur khusus yang menggambarkan seseorang,  sebuah  tempat  atau  barang.  Sedangkan  karakteristik  perumahan  rakyat  (rumah  susun)  berdasarkan
beberapa penelitian terdahulu adalah spesifikasi perumahan rakyat/unit rumah tinggal, fasilitas pendukung, fasilitas umum,  fasilitas  lingkungan,  lingkungan  sosial,  karakter  rumah  tangga,  lokasi,  pemilik  dan  pembiayaan  yang diasosiasikan  terhadap  kepuasan  penghuni  pada  perumahan  rakyat  (Organisation  for  Economic  Co-operation  and Development, 2021; Tanaphoom & Bart, 2015; Huang & Du, 2015; Mohit & Nazyddah, 2011; Purnamasari  et al., 2020).
Anggaran  untuk  operasional,  pemeliharaan  dan  perawatan  rusunawa  berasal  semua  dari  anggaran  pendapatan  dan belanja  daerah  (APBD)  Provinsi  DKI  Jakarta,  dan  pemasukan  rusunawa  berasal  dari  uang  sewa  unit  usaha,  ruang serbaguna  dan  unit  hunian.  Namun  dengan  semua  pemasukan  dan  pengeluaran  yang  terjadi  di  rusunawa,  masih terdapat beberapa masalah yang dihadapi. Berdasarkan hasil uraian rich picture pada analisis soft system methodology (Arumsari  et  al.,  2022)  permasalahan  yang  terjadi  di  rusunawa  Provinsi  DKI  Jakarta  adalah  adanya  penunggakan (Aprilia et al., 2015), kualitas bangunan gedung yang menurun (Arumsari & Rarasati, 2017) dan kesiapan penggunaan anggaran untuk kegiatan pemeliharaan dan perawatan bangunan rusunawa (Arumsari & Rarasati, 2017; Surat Edaran Nomor 35/SE/2020).
Pada  analisis  CATWOE  (Arumsari  et  al.,  2022),  transformasi  yang  diperlukan  untuk  rusunawa  adalah  agar  dapat mengelola  keuangannya  secara  mandiri  sehingga  penghuni  juga  dapat  meningkat  kualitas  hidupnya.  Pengelo laan keuangan secara mandiri juga diharapkan dapat mengurangi ketergantungan terhadap APBD Provinsi DKI Jakarta. Pemeliharaan dan perawatan merupakan kegiatan yang penting dalam mempertahankan kualitas dari bangunan dan juga untuk  meningkatkan kualitas hidup. Oleh karena  itu  sebuah  model konseptual telah diusulkan untuk merubah skema kelembagaan dan finansial dari UPRS.
Beberapa penelitian terdahulu telah mengusulkan perubahan skema kelembagaan pengelolaan rusunawa dari skema unit  pengelolaan  rumah  susun  (UPRS)  menjadi  badan  layanan  umum  daerah  (BLUD)  (Kurniawati  et  al.,  2020; Lumbantoruan  &  Ritohardoyo,  2014;  Salmiah,  et  al.,  2019;  Sutanto,  2018).  Serta  di  beberapa  negara  usulan penggunaan model kerjasama pemerintah badan usaha (KPBU) untuk perumahan rakyat (Bilal et al., 2019) dan model bisnis hybrid asosiasi perumahan yang menggabungkan sisi komersial dan sisi sosial (Morrison, 2016). Pengelolaan bangunan rusunawa juga dapat dikelola oleh perhimpunan pemilik penghuni satuan rumah susun (PPPSRS) (Zachman & Fauzia, 2021).
Penelitian ini merupakan rangkaian penelitian yang akan meneliti terkait dengan alternatif skema kelembagaan dan finansial  yang  dapat  diterapkan  untuk  kegiatan  pengelolaan  bangunan  rusunawa.  Karakteristik-karakteristik perumahan  rakyat  yang  telah  disebutkan  merupakan  karakteristik  yang  dinilai  secara  objektif.  Namun  tujuan  pada penelitian ini adalah untuk mengidentifikasi karakteristik-karakteristik perumahan rakyat, terutama untuk rusunawa, yang berpengaruh terhadap pemilihan alternatif skema kelembagaan dan finansial untuk kegiatan pemeliharaan dan perawatan rusunawa di Provinsi DKI Jakarta. Sehingga rumusan  masalah pada penelitian  ini adalah “Karakteristik rusunawa apa yang mempengaruhi pemilihan skema kelembagaan dan finansial untuk kegiatan pengelolaan bangunan rusunawa?”.  Salah  satu  pendekatan  yang  digunakan  dalam  mengidentifikasi  variabel  karakteristik  adalah  melalui analisis triangulasi.

## 2. METODE PENELITIAN
Pada penelitian sosial,  triangulasi adalah observasi permasalahan penelitian dari paling sedikitnya dari 2 titik  yang berbeda  (Flick  et  al.,  2004).  Berdasarkan  Patton  (2002), triangulasi  merupakan  penggunaan  beberapa  metode  atau sumber data pada penelitian kualitatif untuk mengembangkan sebuah pemahaman yang komprehensif terkait sebuah fenomena  (Carter  et  al.,  2014).  Triangulasi  merupakan  metode  yang  digunakan  bagi  peneliti  kualitatif  untuk memeriksa dan memastikan validitas dari penelitian mereka (Guion, 2002).
Berdasarkan Denzin (1978) terdapat 4 tipe triangulasi yaitu:
 Triangulasi data; kombinasi data yang diperoleh melalui sumber yang berbeda-beda dan pada waktu yang berbeda, di tempat yang berbeda atau dari orang yang berbeda. Pengumpulan data yang dapat dipakai bisa berupa data verbal (wawancara dan diskusi kelompok), data visual (pengamatan, video dan foto) dan data elektronik.
 Triangulasi investigator; memiliki karakteristik dimana menggunakan pengamat atau responden wawancara yang berbeda untuk mendapatkan informasi yang subjektif.
 Triangulasi teori; pendekatan dengan menggunakan berbagai macam perspektif dan hipotesis.
 Triangulasi metodologi; melibatkan proses yang rumit dalam menyandingkan satu metode dengan metode lainnya untuk memaksimalkan validitas informasi (Flick, von Kardorff, & Steinke, 2004).
Triangulasi  dapat  memberikan  peneliti  beberapa  peluang  yang  penting.  Pertama,  triangulasi  dapat  menumbuhkan kepercayaan diri terhadap hasil yang diperoleh oleh peneliti. Triangulasi juga dapat menstimulasi penciptaan metode yang  inventif,  cara  baru  dalam  metode  perolehan  data.  Dapat  juga  membantu  menemukan  penyimpangan  dalam
sebuah  fenomena  yang dapat berasal dari  sisi pandang  yang berbeda dengan teori  yang ada. Penggunaan  beberapa metode juga dapat menuju pada integrase teori-teori. Terakhir, triangulasi juga dapat berperan sebagai alat uji untuk teori-teori yang sudah ada (Jick, 1979).
Triangulasi yang digunakan pada penelitian ini adalah tipe triangulasi data. Terdapat 3 sumber data yang digunakan yaitu  sumber  data  dari  studi  literatur,  perundang-undangan  dan  hasil  wawancara  responden.  Variabel  karakteristik rusunawa akan dianalisis melalui triangulasi dari 3 sumber data tersebut seperti yang dapat dilihat pada diagram alir penelitian pada Gambar 1. Target responden wawancara merupakan ahli yang sudah bergerak dibidang perumahan selama kurang lebih 10 tahun atau lebih. Terdapat 3 narasumber yang menjadi responden pada penelitian ini. Pada Tabel 1.

## MULAI
Identifikasi Masalah:
 Transformasi  rusunawa agar dapat mengelola keuangannya secara mandiri untuk meningkatkan kualitas hidup penghuni.
 Usulan-usulan perubahan skema kelembagaan dan finansial UPRS

## Rumusan Masalah:
Karakteristik  rusunawa  apa  yang  mempengaruhi  pemilihan  skema kelembagaan  dan  finansial  untuk  kegiatan  pengelolaan  bangunan rusunawa?
Data: Studi Literatur Proses: Triangulasi data
Karakteristik rusunawa yang mempengaruhi pemilihan skema kelembagaan  &  finansial  untuk  kegiatan pengelolaan bangunan rusunawa Data: Perundang-undangan Data: Wawancara SELESAI Gambar 1. Diagram alir penelitian Tabel 1. Daftar pertanyaan wawancara No. Pertanyaan
1 Apa saja karakteristrik bangunan rusunawa berdasarkan pengalaman Bapak/Ibu?
2
Sekiranya apabila bentuk kelembagaan dan finansial UPRS berubah dalam mengelola bangunan rusunawa terutama pada kegiatan pemeliharaan dan perawatan, karakteristik rusunawa apa yang dapat mempengaruhi pemilihan skema-skema kelembagaan dan finansial tersebut?

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Pada  analisis  triangulasi,  masing-masing  variabel  karakteristik  rusunawa  dijabarkan  secara  terperinci  berdasarkan masing-masing  sumber  data  yang  diperoleh.  Berdasarkan  sumber  data  tersebut  hanya  variabel  karakteristik  yang teridentifikasi dari 3 sumber data yang selanjutnya akan menjadi variabel lanjutan pada penelitian ini untuk menjawab rumusan  masalah  penelitian.  Berikut  ini  merupakan  uraian  data  variabel  karakteristik  rusunawa  yang  diperoleh melalui 3 sumber data yaitu studi literatur, perundang-undangan, dan hasil wawancara responden.

## Studi literatur
a. Spesifikasi perumahan rakyat/unit rumah tinggal
Spesifikasi  perumahan  rakyat/unit  rumah  tinggal  meliputi  beberapa  indikator  seperti  ukuran  unit (Organisation for Economic Co-operation and Development, 2021), jumlah kamar tidur dan kamar mandi, adanya ruang tamu, ruang makan dan dapur, serta tarif sewa (Tanaphoom & Bart, 2015; Huang & Du, 2015; Mohit & Nazyddah, 2011; Purnamasari et al., 2020). Tipe ukuran unit pada rumah susun sederhana sewa (rusunawa) di Provinsi DKI Jakarta bervariasi dari unit hunian tipe 18, 21, 24, 30, 32, 36 dan 54. Luas unit hunian rusunawa di Provinsi DKI Jakarta sangat bervariasi, namun bangunan rusunawa yang dibangun mulai dari tahun 2013 keatas lebih seragam dengan luas unit hunian tipe 36 (SIRUKIM). Masing-masing tipe unit tersebut sudah memiliki elemen ruangan dasar seperti kamar tidur, kamar mandi, ruang tamu, ruang makan dan dapur. Ketersedian elemen ruangan dasar ini sangat mempengaruhi aspek fisik yang dapat berdampak kepada  kualitas  hidup  penghuninya.  Berdasarkan  Otorisasi  Perumahan  Nasional  ( National  Housing Authority )  di  Thailand,  standar  luas  minimum  perumahan  rakyat  yang  diterbitkan  adalah  30.59  m 2 (Wongbumru & Dewancker, 2020).
Besaran  tarif  sewa  unit  hunian  rusunawa  sangat  bergantung  pada target  penghuni  dari  rusunawa  tersebut. Untuk rusunawa yang ditargetkan untuk MBR dan masyarakat berpenghasilan menengah bawah (MBMB), besaran  tarif  sewa  yang  dikenakan  mendapatkan  subsidi  dari  pemerintah.  Sedangkan  untuk  rusunawa komersial,  besaran  tarif  sewa  dihitung  berdasarkan  kebutuhan  operasional,  pemeliharaan  dan  perawatan bangunan  rusunawa  tersebut  (Purnamasari,  Soemitro,  &  Suprayitno,  2020).  Di  beberapa  negara  lain, tarif sewa  untuk  perumahan  rakyat  dapat  berdasarkan  pasar,  biaya  pengeluaran,  pendapatan  penghuni,  dan ketersediaan fasilitas (Organisation for Economic Co-operation and Development, 2021).
b. Fasilitas pendukung
Fasilitas  pendukung  yang  biasanya  tersedia  pada  perumahan  rakyat  adalah  adanya  tangga,  pembuangan sampah,  lorong,  system  pemadam  kebakaran,  lorong  dan  sistem  drainase  (Mohit  &  Nazyddah,  2011; Organisation for Economic Co-operation and Development, 2021). Setiap rusunawa di Provinsi DKI Jakarta memiliki lorong yang biasanya digunakan sebagai area bersama antar penghuni. Untuk tipe rusunawa blok akses untuk menuju lantai atas hanya terdapat akses tangga, namun untuk tipe rusunawa tower terdapat akses melalui  lift  dan  tangga.  Fasilitas  pendukung  lainnya  sudah  merupakan  fasilitas  standar  dari  bangunan rusunawa.
c. Fasilitas umum
Fasilitas umum merupakan tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama yang dimiliki oleh rusunawa seperti  contohnya  area  bermain,  ruang  terbuka  hijau,  ruang  serbaguna,  tempat  parkir,  area  pejalan  kaki, tempat  beribadah  dan  kios-kios  (Mohit  &  Nazyddah,  2011;  Purnamasari  et  al.,  2020;  Organisation  for Economic  Co-operation  and  Development,  2021).  Fasilitas  seperti  posyandu,  pendidikan  anak  usia  dini (PAUD), ruang serbaguna dan mushola dimiliki oleh Rusunawa di Surabaya seperti Rusunawa Penjaringan Sari  dan  Rusunawa  Warugunung  yang  dikelola  oleh  unit  pengelola  tekniks  (UPT)  dinas  pengelolaan bangunan. Sedangkan Rusunawa Siwalankerto memiliki fasilitas yang lebih banyak lagi seperti adanya klinik kesehatan, pasar kering, minimarket, PAUD, ruang serbaguna, masjid, food court, gedung pendopo, lapangan olahraga,  dan  kios  komersial.  Rusunawa  Siwalankerto  dikelola  oleh  PT  JGU  yang  merupakan  BUMD Pemerintah Provinsi Jawa Timur (Purnamasari et al., 2020).
d. Fasilitas lingkungan
Fasilitas  lingkungan  merupakan  kedekatan  bangunan  rusunawa  terhadap  pusat  kota,  kantor  polisi, perpustakaan  umum,  pasar,  perbankan,  rumah  sakit,  pusat  perbelanjaan  dan  sekolah  (Organisation  for Economic  Co-operation  and  Development,  2021; Huang  &  Du,  2015;  Purnamasari  et  al.,  2020;  Mohit  & Nazyddah,  2011).  Kedekatan  jarak  antara  rusunawa  dengan  beberapa  fasilitas  lingkungan  ini  sangat meningkatkan kenyamanan bagi penghuni rusunawa
e. Lingkungan sosial
Bangunan  rusunawa  merupakan  bangunan  yang  padat  akan  penghuninya.  Sebagai  contohnya  Rusunawa Daan  Mogot  yang  memiliki  total  1180  unit  dan  sudah  terisi  semua  unit  tersebut  (SIRUKIM),  sehingga karakteristik  dari  lingkungan  sosial  sangat  kental  pada  kawasan  padat  penduduk  seperti  ini.  Karakteristik lingkungan sosial rusunawa  meliputi terjadinya kebisingan, kejahatan, kecelakaan dan  interaksi  hubungan antar warga (Mohit & Nazyddah, 2011; Huang & Du, 2015).
f. Karakter rumah tangga
Tujuan  pembangunan  rusunawa  diperuntukan  untuk  MBR  dan  MBMB  sehingga  mayoritas  penghuni memiliki penghasilan upah minimum pemeritah (UMP) atau kurang. Dengan tipe masyarakat seperti MBR dan  MBMB,  karakter  rumah  tangga  menjadi  salah  satu  karakteristik  dari  perumahan  rakyat  sendiri. Karakteristik tersebut meliputi umur, jenis kelamin,  jumlah anggota keluarga serta penghasilan (Huang & Du, 2015; Purnamasari, Soemitro, & Suprayitno, 2020).
Karakter rumah tangga penghuni rusunawa juga dapat dibedakan dari kategorinya, yaitu penghuni relokasi atau  penghuni  umum.  Penghuni  relokasi  merupakan  penghuni  yang  sebelumnya  pernah  digusur, direlokasikan karena banjir, tanggal di bantaran sungai atau korban kebakaran (Ramadhan & Manaf, 2017). Karakteristik MBR dan MBMB dapat dilihat dari jenis pekerjaan yang mereka lakukan. Jenis pekerjaan yang dilakukan oleh penghuni rusunawa dapat dikategorikan sebagai  berikut:  wiraswasta, pedagang, karyawan, buruh industri, nelayan dan lainnya (Ramadhan & Manaf, 2017; MZ et al., 2020).
g. Lokasi
Karakteristik  lokasi  bangunan perumahan rakyat dipakai oleh beberapa negara sebagai penentu tarif  sewa (Organisation  for  Economic  Co-operation  and  Development,  2021).  Hampir  50%  dari  jumlah  bangunan rusunawa di DKI Jakarta berada di lokasi Jakarta Timur.
h. Pemilik
Pemilik bangunan rusunawa bisa dimiliki oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Provinsi maupun Pemerintah Kota (Purnamasari et al., 2020). Untuk bangunan rusunawa yang berada di Provinsi DKI Jakarta, kepemilikan sebagian besar merupakan milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Namun ada beberapa bangunan rusunawa yang merupakan milik Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat seperti Rusunawa Komarudin yang akhirnya diserahterimakan kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta untuk di kelola.
i. Pembiayaan
Pembiayaan  pembangunan  bangunan  rusunawa  dapat  berasal  dari  alokasi  APBN/APBD  maupun  KPBU. Salah  satu  contoh  kerjasama  KPBU  dengan  Pemerintah  adalah  pembangunan  Rusunawa  Warugunung Surabaya. Skema KPBU yang digunakan adalah skema Bangun, Serah, Kelola. Dengan pembiayaan melalui KPBU Pemerintah Kota Surabaya perlu mengembalikan biaya investasi kepada Perumnas. Target penghuni dari  Rusunawa  Warugunung  adalah  MBMB  sehingga  tarif  sewanya  lebih  mahal  dibandingkan  dengan rusunawa yang memiliki target penghuni MBR (Purnamasari et al., 2020).

## Perundang-undangan
a. Spesifikasi perumahan rakyat/unit rumah tinggal
Satuan  rumah  susun  (sarusun)  adalah  unit  rumah  susun  yang  berfungsi  sebagai  tempat  hunian  dan mempunyai  sarana  penghubungan  ke  jalan  umum.  Salah  satu  indikator  spesifikasi  perumahan  rakyat/unit rumah tanggal adalah tarif sewa dari unit hunian. Berdasarkan Pasal 21 No. 4 dalam Undang-Undang No 20 Tahun  2011  dan  Pasal  23  No.  5  dalam  Peraturan  Pemerintah  No.  13  Tahun  2021  menyatakan  bahwa Pemerintah menjamin keterjangkauan harga jual sarusun umum dengan menetapkan tarif sewa untuk MBR. Tarif  sewa  dari  unit  hunian  rusunawa  di  Provinsi  DKI  Jakarta  diatur  melalui  Peraturan  Daerah  Provinsi Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  3  Tahun  2012  tentang  Retribusi  Daerah  dan  Peraturan  Gubernur Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  55  Tahun  2018  tentang  Penyesuaian  Tarif  Retribusi Pelayanan  Perumahan.  Besaran  tarif  sewa  dibagi  menjadi  beberapa  kategori  penghuni  yaitu  terprogram ( target  group ),  umum,  Pegawai  Negari  Sipil  (PNS)  dan  buruh.  Kisaran  tarif  sewa  unit  hunian  rusunawa bervariasi dari  mulai  Rp 30.000 sampai dengan Rp 765.000, sesuai dengan kategori penghuni dan ukuran unit hunian.
Terdapat 2 jenis bangunan rusunawa di DKI Jakarta, yaitu tipe bangunan blok dan bangunan tower. Untuk tipe bangunan blok, tarif sewa bervariasi antara Rp 30.000 – Rp 350.000 untuk penghuni terprogram dan Rp 300.000 – Rp 600.000 untuk penghuni umum. Untuk tipe bangunan tower, tarif sewa terendah bagi penghuni terprogram untuk unit hunian tipe 30 adalah Rp 300.000 per bulan dan unit hunian tipe 36 adalah Rp 505.000 per bulan. Sedangkan tarif sewa terendah bagi penghuni umum untuk unit hunian tipe 30 adalah Rp 460.000 per bulan dan unit hunian tipe 36 adalah Rp 765.000 per bulan (Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 3 Tahun 2012; Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 55  Tahun  2018).  Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Nomor 01/PRT/M/2018 Pasal 27 menyatakan bahwa penetapan pengelola terhadap uang sewa sarusun tidak lebih besar  dari  satu  per tiga  dari  upah  minimum  provinsi,  dan  serta  penetapannya  harus  memperhatikan  dasar perhitungan tarif, komponen perhitungan tarif dan struktur perhitungan tarif.
b. Fasilitas pendukung, Fasilitas umum dan Fasilitas Lingkungan
Fasilitas  pendukung  merupakan  tanah  bersama,  bagian  bersama  dan  fasilitas  umum  merupakan  benda bersama  yang telah dituliskan pada Undang-Undang Republik Indonesia  No. 20 Tahun 2011 pasal 1 dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 13 Tahun 2021. Tanah bersama didefinisikan sebagai sebidang tanah atau tanah sewa untuk bangunan  yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah  yang digunakan untuk mendirikan rumah susun. Bagian bersama didefinisikan sebagai bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Benda bersama didefinisikan sebagai benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan yang  dimiliki  bersama  secara  tidak  terpisah  untuk  pemakaian  bersama.  Rumah  susun  diwajibkan  untuk dilengkapi  dengan  prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum  oleh  pelaku  pembangunan  dengan
mempertimbangkan kemudahan dan keserasian dalam kegiatan sehari-hari, serta pengamanan dan kekuatan struktur bangunannya.
Berdasarkan Pasal 33 pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 13 Tahun 2021, jenis pelayanan dasar yang menjadi target pelayanan pada rumah susun adalah adanya:
 Jaringan  jalan,  saluran  pembuangan  air  limbah,  saluran  pembuangan  air  hujan,  dan  tempat pembuangan sampah;
 Sarana  perniagaan/perbelanjaan,  sarana  pelayanan  umum  dan  pemerintahan,  sarana  pendidikan, sarana  kesehatan,  sarana  peribadatan,  saran  rekreasi  dan  olahraga,  sarana  pemakaman,  sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau, dan sarana parkir;
 Jaringan air  bersih,  jaringan  listrik,  jaringan telpon,  jaringan gas,  jaringan transportasi, pemadam kebakaran, dan sarana penerangan jasa umum.
Berdasarkan Pasal 4 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 14 Tahun 2007 menyatakan jenis prasarana, sarana dan utilitas yang harus dimiliki oleh bangunan rusunawa dengan uraian sebagai berikut:
 Prasarana terdiri dari jalan, tangga, selasar, drainase, sistem air limbah, persampahan dan air bersih.
 Sarana terdiri dari sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan dan olahraga.
 Utilitas  terdiri  dari  jaringan  listrik,  jaringan  gas,  jaringan  telpon,  dan  perlengkapan  pemadam kebakaran.
Pemanfaatan fisik bangunan rusunawa terdiri dari pemanfaatan ruang hunian dan ruang bukan hunian. Sesuai dengan Pasal 6 Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 14 Tahun 2007 bahwa satuan bukan hunian hanya dapat  dipergunakan  untuk  kegiatan  ekonomi  dan  sosial.  Pemanfaatan  ruang  lantai  dasar  dapat  digunakan sebagai tempat usaha dan sarana sosial  sesuai dengan ketetapan badan pengelola. Salah satu ruang bukan hunian  yang  dapat  dimanfaatkan  adalah  ruang  serbaguna,  yang  dapat  dipergunakan  bagi  lansia  dan penyandang cacat.
c. Karakter rumah tangga
Rusunawa  yang  dikelola  oleh  UPRS  Provinsi  DKI  Jakarta  merupakan  rumah  susun  umum  yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR sesuai dengan Pasal 1 pada Undang Undang Republik Indonesia No. 20 Tahun 2011 dan Pasal 1 pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 13 Tahun 2021. Pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No 01 Tahun 2018 Pasal 6 menyatakan bahwa penerima manfaat pembangunan rumah susun umum adalah untuk MBR. Kategori penghuni rusunawa juga dibagi menjadi 2, yaitu kategori terprogram dan umum. Hal ini diatur di dalam Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2012 tentang Retribusi Daerah dan Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus  Ibukota  Jakarta  No.  55  Tahun  2018  tentang  Penyesuaian  Tarif  Retribusi  Pelayanan  Perumahan (Pemerintah  Daerah  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta,  2012;  Pemerintah  Daerah  Provinsi  Daerah Khusus Ibukota Jakarta, 2018). Berdasarkan kategori ini, tarif yang dikenakan kepada penghuni juga berbeda. Tarif sewa untuk warga umum akan lebih mahal dibandingkan dengan warga relokasi.
d. Pembiayaan
Pada  Pasal  92  di  Undang  Undang  Republik  Indonesia  No  20  Tahun  2011  mengatur  mengenai  sumber pendanaan  pemenuhan  kebutuhan  rumah  susun  yang  dapat  berasal  dari  APBN/APBD  serta  sumber  dana lainnya. Selain itu sistem pembiayaannya juga perlu dikembangkan untuk terselenggarakannya rumah susun. Pada Pasal 95, sumber biaya yang diperoleh selain dipergunakan untuk pembangunan rumah susun namun juga dipakai untuk pemeliharaan dan perawatan rumah susun.

## Wawancara
Pada sesi wawancara, terdapat 3 responden yang merupakan pejabat-pejabat di Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta  yang sudah  memiliki pengalaman  lebih dari 10 tahun dalam  bidang perumahan rakyat. Responden 1 adalah A. Darmintoro yang diwawancarai pada 31 Januari 2023, responden 2 dan 3 adalah V. Nurviatin dan Suharyanti yang diwawancarai pada 4 Mei 2023.
a. Spesifikasi perumahan rakyat/unit rumah tanggal Kekeluargaan di Indonesia memiliki konsep relative family , dimana dalam 1 rumah tangga bisa terdiri lebih dari 1 kepala keluarga. Ini pun yang terjadi di rusunawa di Provinsi DKI Jakarta. Dengan konsep ini maka dirasa ukuran unit yang cocok untuk di rusunawa untuk unit yang sudah berkeluarga adalah ukuran 36 keatas. Namun  untuk  unit  lajang,  masih  bisa  tinggal  di  unit  berukuran  dibawah  ukuran  36  m 2 ( Darmintoro,  A.). Terdapat  rusunawa  yang  berbentuk  blok  dan  juga  tower.  Baik  rusunawa  blok  dan  tower  masing-masing memerlukan  biaya  pemeliharaan  dan  perawatan  yang  tinggi.  Pada  contohnya  rusunawa  blok  merupakan bangunan-bangunan yang sudah lama, sehingga sering sekali kondisinya sudah menurun dan banyak titik- titik kebocoran. Sedangkan untuk rusunawa tower, pengeluaran pemeliharaan dan perawatan lift yang perlu dikeluarkan (Nurviatin, V.).
b. Fasilitas pendukung, fasilitas umum dan fasilitas lingkungan
Rusunawa Marunda memiliki fasiltas lingkungan berupa sarana pendidikan seperti dekat dengan TK sampai dengan  perguruan  tinggi.  Jarak  rusunawa  yang  dekat  dari  pusat  perkotaan,  sarana  pendidikan  dan  sarana kesehatan  dapat  mempengaruhi  ketertarikan  masyarakat  untuk  tinggal  di  rusunawa ( Darmintoro,  A.  dan Nurviatin, V.). Fasilitas pendukung dan umum seperti area parkir, bank sampah, pasar, kantor pos dan taman sebagai tempat berinteraksi dengan warga lainnya (Suharyanti  dan  Nurviatin, V.). Selain  itu terdapat  juga Kampung Sakinah Maliha Marhamas, sebuah lembaga ekonomi kreatif yang sudah berkembang di Rusunawa Marunda. Selain di Rusunawa Marunda, Rusunawa Pulo Gebang juga sudah berkembang ekonomi kreatif melalui kegiatan membatik ( Darmintoro, A.). Peningkatan fasilitas di lingkungan rusunawa juga sudah mulai dilakukan di tahun 2022 dan untuk bangunan rusunawa-rusunawa yang baru dibangun, seperti menambahkan fasilitas kolam renang dan area-area terbuka yang lebih besar. Harapannya adalah agar pengelola UPRS dapat menjadikan area tersebut sebagai pemasukannya sendiri (Suharyanti).
Rusunawa-rusunawa  memiliki  beberapa  potensi  yang  bisa  dijadikan  pemasukan  bagi  pemerintah  daerah, sepertinya rusunawa yang memiliki masjid, ruang serbaguna, lahan yang luas dan kios-kios. Potensi-potensi tersebut dapat disewakan ke pihak ketiga yang selanjutnya akan dinilai terlebih dahulu oleh Badan Pengelola Aset  Daerah  (BPAD)  untuk  penerapan  nilai  uang  sewanya  (Nurviatin,  V.).  Contohnya  seperti  ketika Telkomsel membangun tower untuk penguat sinyal (Suharyanti).
c. Lingkungan sosial Terdapat  beberapa  kegiatan Corporate  Social  Responsibility (CSR)  di  Rusunawa  Marunda,  salah  satunya adalah Dream  Program yang  diperuntukan  untuk  anak  berumur  6  sampai  dengan  12  tahun.  Program  ini bertujuan  untuk  membimbing  anak-anak  untuk  meraih  mimpinya.  Contoh  seorang  anak  bernama  Rangga yang merupakan anak jalanan, sekarang dia bisa menjadi top scorer bola pada timnya ( Darmintoro, A.). Terdapat  juga  koperasi  di  Rusunawa  Marunda  yang  dapat  membantu  warga  dalam  mengembangkan perekonomiannya. Contohnya Pak Satyatus yang merupakan seorang pengangguran yang memiliki hutang sekitar 20 juta. Dengan  modal koperasi  yang Pak Satyatus pinjam, dia  memulai usaha pembibitan ikan di area Rusunawa Marunda dan berhasil melunasi hutangnya kurang dari 2 tahun. Lokasi Rusunawa Marunda juga  berdekatan  dengan  Pasar  Embrio  yang  dikelola  oleh  PD  Pasar  Jaya,  dimana  terdapat  kerjasama penyaluran pangan bersubsidi kepada penghuni rusunawa Marunda ( Darmintoro, A.).
Pemberdayaan  masyarakat  banyak  dibantu  oleh  kolaborator-kolaborator  dari  sesame  instansi  pemerintah daerah  Provinsi  DKI  Jakarta,  seperti  dari  Pusat  Pelatihan  Kerja  Daerah  (PPKD)  Dinas  Tenaga  Kerja, Transmigrasi  dan  Energi  (Disnakertransgi),  Dinas  Perindustrian  Perdagangan  Koperasi  Usaha  Kecil  dan Menengah (PPKUKM) dan Dinas Ketahanan Pangan, Kelautan, dan Pertanian (KPKP). Pemberdayaan ini dalam  bentuk pemberian pelatihan-pelatihan kepada warga rusunawa secara gratis. Terdapat  juga  bantuan CSR  yang  berasal  dari  BUMD  yaitu  berupa  gerai  pangan  murah  oleh  Perumda  Sarana  Jaya.  Dimana rusunawa yang menyiapkan kiosnya dan bahan-bahan makanan murah dijual di kios tersebut (Nurviatin, V.).
d. Karakter rumah tangga
Konsep pembangunan rusunawa pada awalnya memang ditujukan untuk masyarakat yang terkena dampak, yaitu  masyarakat  terprogram  sehingga  orientasinya  rusunawa  adalah non-profit .  Namun  berdasarkan Peraturan Gubernur No. 111 Tahun 2014, tipe penghuni di rusunawa dibagi menjadi 2 yaitu terprogram dan tidak terprogram (umum) untuk memenuhi backlog perumahan di Provinsi DKI Jakarta ( Darmintoro, A.). Masyarakat  terprogram  dan  tidak  terprogram  (umum)  sama-sama  merupakan  MBR,  namun  yang membedakan adalah masyarakat terprogram merupakan masyakarakat relokasi sedangkan masyarakat umum adalah  masyarakat  yang  memilih  untuk  tinggal  di  rusunawa.  Baik  masyarakat  terprogram  maupun  tidak, mereka  memiliki  peraturan  dan  kewajiban  yang  sama,  yang  membedakan  hanya  tarif  sewanya  saja. Tarif sewa masyarakat tidak terprogram (umum) lebih tinggi dibandingkan masyarakat terprogram (Nurviatin, V.). Kebanyakan  permasalahan  tunggakan  di  rusunawa  berasal  dari  warga  terprogram  yang  tidak  membayar sewa, karena mereka merasa tidak minta untuk direlokasikan ke rusunawa. Sedangkan MBR umum, mereka masih bisa menaati aturan yang berlaku di rusunawa terkait dengan pembayaran sewa. Seperti contohnya di Rusunawa  Marunda,  Pulo  Gebang  dan  Jatinegara  Barat,  hampir  80%  warga  rusunawa  adalah  masyarakat terprogram  dan  kebanyakan  bekerja  di  sektor  informal,  dan  mereka  biasanya  resisten  terhadap  kebijakan pemerintah daerah (Nurviatin, V.).
Dengan adanya variasi tipe penghuni di rusunawa, karakteristik penghuninya pun berbeda-beda. Penghuni relokasi  perlu  penyesuaian  ketika  harus  tinggal  di  rusunawa.  Kurangnya  rasa  kepemilikan  bagi  penghuni rusunawa  dalam  memelihara  dan  merawat  rusunawa  yang  merupakan  benda  dan  barang  bersama  karena menganggap bahwa tinggal di rusunawa merupakan sebuah paksaan. Di tempat tinggal sebelumnya mereka tidak perlu  membayar  iuran  sewa,  listrik dan air, dan ketika  masuk ke rusunawa  mereka  harus  mengikuti semua kebijakan yang berlaku. Seperti contohnya terjadi kerusakan pada lift yang disengaja, dan beberapa kondisi kebersihan lingkungan rusunawa yang perlu diperhatikan ( Darmintoro, A. dan Suharyanti). Sehingga
perlu ada intervensi juga dari Bidang Pembinaan dan Peran serta Masyarakat (P2M) dalam memberdayakan masyarakat.
Namun terdapat juga di rusunawa Marunda yang sudah memiliki bank sampah, dimana sekarang anggotanya sudah mencapai 600 anggota, sehingga penghuni sadar akan kebersihan lingkungan rusunawa. Terdapat juga pembuatan ecoenzym yang sudah mulai berjalan saat pandemi lalu. Membangun suatu peradaban baru juga tidak  kalah  pentingnya  dalam  mensejahterakan  lingkungan  rusunawa  secara  keseluruhan  sehingga  tidak adalah lagi tunggakan ( Darmintoro, A.).
Karakter  rumah  tangga  masyarakat  juga  dipengaruhi  oleh  penghasilan  mereka ( Darmintoro,  A.  dan Nurviatin,  V.).  Tingkat  penghasilan  seseorang  juga  akan  mempengaruhi housing  career mereka.  Ketika tingkat  penghasilan  seseorang  naik  begitu  juga housing  career mereka,  dan  sebaliknya  apabila  tingkat penghasilan  seseorang  menurun  itu  juga  akan  berdampak  negatif  terhadap  housing  career  seseorang ( Darmintoro,  A.).  Oleh  karena  itu  terdapat  beberapa  pemberdayaan  yang  diberikan  oleh  instansi-instansi pemerintah  daerah  agar  warga  penghuni  rusunawa  memiliki  keterampilan  sehingga  tetap  memiliki penghasilan. Jumlah  anggota keluarga pada 1 unit hunian  juga bisa  melebihi dari 1  Kartu Keluarga (KK) karena kekeluargaan di Indonesia memiliki konsep relative family ( Darmintoro, A.).
e. Pembiayaan
Pembiayaan  untuk  pembangunan  rusunawa  dapat  berasal  dari  APBD,  APBN  maupun  kewajiban pengembang. Seperti contohnya Rusunawa Rawa Bebek ( Darmintoro, A.) dan Rusunawa Jatinegara Barat (Nurviatin, V.) yang dibangun oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat namun setelah itu diserahkan kepada DPRKP Provinsi DKI Jakarta untuk pengelolaannya. Untuk Kampung Susun Akuarium, Kampung  Susun  Produktif  Cakung  dan  Kampung  Susun  Kunir  merupakan  pembangunan  rusunawa  yang berasal  dari  kewajiban  pengembang  melalui  Surat  Persetujuan  Prinsip  Pembebasan  sebuah  Lokasi/Lahan (SP3L) (Suharyanti).

## Variabel karakteristik perumahan rakyat
Pada Tabel 2 merupakan hasil rangkuman dari triangulasi antara analisis studi literatur, dokumen perundang-undangan dan wawancara responden. Berdasarkan rangkuman pada Tabel 2 dapat dilihat bahwa tidak semua variabel diperoleh dari 3 sumber data. Seperti contohnya pada indikator “ukuran unit” yang hanya ditemukan dalam sumber data studi literatur dan hasil wawancara responden. Sehingga indikator “ukuran unit” tidak dapat dijadikan variabel karakteristik rusunawa. Sedangkan untuk indikator “ruang terbuka” ditemukan dalam 3 sumber data, sehingga indikator ini dapat dijadikan variable penelitian ini. Variabel-variabel yang menjadi variabel karakteristik rusunawa yang mempengaruhi pemilihan skema kelembagaan dan finansial dari hasil analisis triangulasi sumber data dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 2. Analisis triangulasi karakteristik rusunawa No. Variabel Indikator Referensi Studi Literatur Peraturan Wawancara 1 Spesifikasi perumahan rakyat / unit rumah tinggal Ukuran unit v v Jumlah kamar tidur v Kamar mandi v Ruang tamu v Ruang makan v Kondisi struktural perumahan v Tarif v v 2 Fasilitas pendukung Tanah bersama, bagian bersama v Lorong v v Tangga v v Jalan v Pembuangan sampah v v Sistem drainase air bersih & kotor v v Jaringan listrik v Sistem pemadam kebakaran v v Lift v

## Tabel 2 (lanjutan). Analisis triangulasi karakteristik rusunawa
No. Variabel Indikator Referensi Studi Literatur Peraturan Wawancara 3 Fasilitas umum Ruang terbuka v v v Tempat bermain v v Tempat parkir v v v Tempat ibadah v v v Ruang serbaguna v v v Area pejalan kaki v v Kios-kios v v v 4 Fasilitas lingkungan Jarak ke pusat perkotaan v v v Sekolah v v v Kantor polisi v Rumah sakit v v v Pasar v v v Pusat perbelanjaan v v Perbankan v v Perpustakaan umum v v Masjid v v LRT v Stasiun bis & taksi v 5 Lingkungan sosial Kebisingan v Kejahatan v 6 Karakter rumah tangga Umur v Jenis kelamin v Jumlah anggota keluarga v Penghasilan (MBR, MBMB atau umum) v v v Tipe pekerjaan v v Kategori penghuni (relokasi/umum) v v v 7 Lokasi v 8 Pemilik v 9 Pembiayaan pembangunan v v v Tabel 3. Variabel karakteristik perumahan rakyat No. Variabel Indikator 1 Fasilitas umum Ruang terbuka Tempat parkir Tempat ibadah Ruang serbaguna Kios-kios 2 Fasilitas lingkungan Jarak ke pusat perkotaan Sekolah Rumah sakit Pasar 3 Karakter rumah tangga Penghasilan (MBR, MBMB atau umum) Kategori penghuni (relokasi/umum) 4 Pembiayaan pembangunan
Tiga sumber data tersebut di analisis secara bersamaan sehingga ditemukan kesamaan persepsi dari sumber-sumber tersebut.  Berikut  merupakan  analisis  gabungan  antara  3  sumber  data  dari  4  variabel  utama  yang  menjadi  variabel karakteristik rusunawa yang mempengaruhi pemilihan skema kelembagaan dan finansial:
Fasilitas  umum  seperti  ruang  serbaguna,  kios-kios,  tempat  parkir,  ruang  terbuka  dan  tempat  ibadah  (Mohit  & Nazyddah,  2011;  Organisation  for  Economic  Co-operation  and  Development,  2021;  Purnamasari,  Soemitro,  & Suprayitno, 2020) semua dimiliki oleh rusunawa-rusunawa yang dikelola oleh UPRS Provinsi DKI Jakarta. Adanya ruang  terbuka,  tempat  parkir,  tempat  beribadah,  ruang  serbaguna  dan  kios-kios  dapat  digali  potensi-potensinya sehingga bisa menjadi sumber pemasukan bagi rusunawa (Suharyanti dan Nurviatin, V.).
Jarak rusunawa ke pusat perkotaan, serta tersedianya sekolah/perguruan tinggi, rumah sakit dan pasar yang berdekatan dengan  rusunawa  menjadi  daya  tarik  tersendiri  bagi  masyarakat  untuk  menempati  rusunawa ( Darmintoro,  A.  dan Nurviatin, V.) dan meningkatkan kenyamanan bagi penghuni rusunawa (Organisation for Economic Co-operation and Development, 2021; Huang & Du, 2015; Purnamasari et al., 2020; Mohit & Nazyddah, 2011). Ketersediaan fasilitas- fasilitas umum dan lingkungan ini juga telah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 14 Tahun 2007.
Tujuan utama bangunan rusunawa adalah untuk MBR dan MBMB, sehingga penghasilan mereka pun UMP ataupun kurang (Huang & Du, 2015; Purnamasari et al., 2020). Selain itu penghuni rusunawa ada yang merupakan penghuni relokasi  dan  ada  yang  penghuni  umum  (Ramadhan  &  Manaf,  2017).  Permasalahan  yang  dihadapi  di  rusunawa terhadap MBR yang juga merupakan warga relokasi adalah resistensi mereka terhadap berbagai peraturan pemerintah daerah  sangat tinggi.  Tunggakan  uang  sewa  banyak  berasal  dari  warga  relokasi  (Nurviatin,  V.).  Rasa  kepemilikan bangunan rusunawa oleh warga relokasi juga masih rendah ( Darmintoro, A. dan Suharyanti).
Variabel-variabel karakteristik sepertinya tersedianya fasilitas umum dan fasilitas lingkungan di bangunan rusunawa dapat menjadi hal positif serta potensi yang dapat dikembangkan apabila skema kelembagaan dan finansial rusunawa mengalami perubahan. Namun dengan variabel karakter rumah tangga yang berada di rusunawa, hal ini dapat menjadi hal  negatif  atau  hal  yang  perlu  menjadi  pertimbangan  apabila  rusunawa  ingin  mengubah  skema  kelembagaan  dan finansialnya.  Sedangkan  dari  sisi  sumber  pembiayaan  pembangunan,  ini  akan  mengatur  kepemilikan  bangunan rusunawa yang akhirnya akan menentukan juga pihak pengelolanya.

## 4. KESIMPULAN
Pada kesimpulan penelitian ini, melalui analisis triangulasi telah diidentifikasikan variabel karakteristik perumahan rakyat  yang  mempengaruhi  pemilihan  pada  perubahan  skema-skema  kelembagaan  dan  finansial.  Variabel-variabel karakteristik  tersebut  adalah  fasilitas  umum,  fasilitas  lingkungan,  karakter  rumah  tangga,  dan  pembiayaan pembangunan.  Variabel-variabel  ini  akan  selanjutnya  dipakai  untuk  penelitian  lanjutan  dalam  menentukan  skema kelembagaan dan finansial yang cocok untuk masing-masing UPRS sesuai dengan karakteristik masing-masing.

## DAFTAR PUSTAKA
Aprilia,  Y.  A.,  Suryaningsih,  M.,  &  Djumiarti,  T.  (2015).  Modal  sosial  masyarakat  dalam  pemenuhan  kebutuhan rumah  layak  huni  (studi  kasus  program  peremajaan  perumahan  di  kawasan-kawasan  kumuh  melalui pengembangan perumahan secara vertikal di Kelurahan Kaligawe, Kecamatan Gayamsari, Kota Semarang). Journal of Public Policy and Management Review, 4 (4), 113-124. https://doi.org/10.14710/jppmr.v4i4.9326 Arumsari, P., & Rarasati, A. D. (2017). Maintenance strategy for public-rented residential building: a case study in Jakarta, Indonesia. Built Environment Project and Asset Management, 7 (1), 99-110. https://doi.org/10.1108/BEPAM-11-2015-0067
Arumsari, P., Alisjahbana, S. M., & Rarasati, A. D. (2022). Analisis kelembagaan dan finansial untuk pemeliharaan dan perawatan rusunawa berdasarkan soft system methodology. JMTS: Jurnal Mitra Teknik Sipil , 5 (4), 907- 918.
Bilal, M., Meera, A. K., & Razak, D. A. (2019). Issues and challenges  in contemporary affordable public  housing schemes  in  Malaysia  (Developing  an  alternative  model). International  Journal  of  Housing  Markets  and Analysis, 12 (6), 1004-1027. https://doi.org/10.1108/IJHMA-11-2018-0091
Carter, N., Bryant-Lukosius, D., DiCenso, A., Blythe, J., & Neville, A. J. (2014). The use of triangulation in qualitative research. Oncology Nursing Forum , 41 , pp. 545-547. Denzin, N. K. (1978). He research act: A theoretical introduction to. McGraw-Hill. Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Prov. DKI Jakarta. (2021, Agustus 23). Data rusunawa . Sistem Informasi Perumahan dan Permukiman DKI Jakarta (SIRUKIM).
Flick, U., von Kardorff, E., & Steinke, I. (2004). A companion to qualitative research (Edisi ke 1). SAGE Publications Inc.
Guion, L. A. (2002). Triangulation: Establishing the validity of qualitative studies. University of Florida.
Huang, Z., & Du, X. (2015). Assessment and determinants of residential satisfaction with public housing in Hanzhou,
China. Habibat International, 47 , 218-230. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2015.01.025
Jick,  T.  D.  (1979).  Mixing  qualitative  and  quantitative  methods:  Triangulation  in  action. Administrative  Science Quarterly, 24 (4), 602-611. https://doi.org/10.2307/2392366 Kementerian  Negara  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia.  (2007). Pengelolaan  rumah  susun  sederhana  sewa (Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 14/PERMEN/M/2007).
Kementerian  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia.  (2018). Bantuan  pembangunan  dan pengelolaan rumah susun (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 01/PRT/M/2018).
Kementerian Pekerjaan Umum Republik Indonesia. (2008). Pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 Tanggal 30 Desember 2008).
Kurniawati , R., Adianto, J., & Barus, L. S. (2020). Public service agency for institutional form of social housing in Jakarta. 2nd  International  Conference  on  Sustainable  Design,  Engineering,  Management  and  Science (ICSDEMS 2020), 161 , 107-114. https://doi.org/10.1007/978-981-16-2329-5_13
Lumbantoruan,  R.  P.,  &  Ritohardoyo,  S.  (2014).  Persepsi  penghuni  terhadap  sistem  pengelolaan  Rusunawa Mukakuning di Kota Batam. Jurnal Bumi Indonesia, 3 (4).
Mohit, M. A., & Nazyddah, N. (2011). Social housing programme of Selangor Zakat Board of Malaysia and housing satisfaction. Journal  Housing  and the Built  Environment,  26 (2),  143-164.  https://doi.org/10.1007/s10901- 011-9216-y
Morrison, N. (2016). Institutional logics and organisastion hybridity: English housing associations' diversification into the private rented sector. Housing Studies, 31 (8), 897-915. https://doi.org/10.1080/02673037.2016.1150428 MZ,  S.  F.,  Ariastita,  P.  G.,  &  Septanaya,  I.  M.  (2020). Tipologi  rumah  susun  sederhana  sewa  (rusunawa)  di  kota Surabaya. Jurnal Teknik ITS, 9 (2), 93-98. http://dx.doi.org/10.12962/j23373539.v9i2.54718
Organisation  for  Economic  Co-operation  and  Development.  (2021). Key  characteristics  of  social  rental  housing. https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://www.oecd.org/els/fami ly/PH4-3-Characteristics-of-social-rental-housing.pdf&ved=2ahUKEwjIjuK7tMaGAxVMyzgGHUH2C- UQFnoECBUQAQ&usg=AOvVaw0TCKRDV0v5ZIR4G1RNrvcA
Pasar Jaya. (2021). Pasar Jaya . Diakses 10 Oktober 2021, dari http://pasarjaya.co.id/about/detail/Tentang-Kami Patton, M. Q. (2002). Qualitative research and evaluation methods. SAGE. Pemerintah  Daerah  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta.  (2012). Retribusi  daerah (Peraturan Daerah  Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 3 Tahun 2012). Pemerintah  Daerah  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta.  (2018). Penyesuaian  tarif  retribusi  pelayanan perumahan (Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 55 Tahun 2018).
Pemerintah Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta. (2020). Percepatan penyesuaian anggaran pendapatan dan  belanja  daerah  tahun  2020  dalam  rangka  penanganan  Corona  Virus  disease  2019  (Covid-19)  serta pengamanan daya beli masyarakat dan perekonomian nasional (Surat Edaran Nomor 35/SE/2020). Pemerintah Republik Indonesia. (2003). Badan usaha milik negara (Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2003).
Pemerintah Republik Indonesia. (2011). Rumah susun (Undang Undang Republik Indonesia No. 20 Tahun 2011). Pemerintah Republik Indonesia. (2012). Perkoperasian (Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2012). Pemerintah Republik Indonesia. (2017). Badan usaha milik daerah (Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 2017).
Pemerintah Republik Indonesia. (2021). Penyelenggaraan  rumah susun (Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021).
Perumnas. (2021). Perumnas . Diakses pada 15 Oktober 2021, dari https://perumnas.co.id/residensial Purnamasari, A. W., Soemitro, R. A., & Suprayitno, H. (2020). Perbandingan pengelola rusunawa: Pemilik, penghuni, pengelola, pembiayaan, luas unit, tarif dan fasilitas. Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas, 4 (2), 167-182. http://dx.doi.org/10.12962/j26151847.v4i2.6889
Ramadhan, J., & Manaf, A. (2017). Preferensi penghuni terhadap lingkungan tempat tinggal di Rusunawa Marunda, Kecamatan Cilincing Jakarta Utara. Jurnal Pembangunan Wilayah & Kota, 13 (4), 425-437. Salmiah, N., Oemar, F., & Farwitawati. (2019). Accounting system design for the operation of rental flats and sports venue of Riau Province. Jurnal Niara, 12 (1), 29-34. https://doi.org/10.31849/nia.v12i1.2633 Sutanto, S. H. (2018). Posisi  strategis dan arah pengembangan unit pelaksana teknis dinas  (UPTD) menjadi  badan layanan umum daerah (BLUD) di Pemerintah Provinsi Jawa Timur. Journal of Public Sector Innovations, 2 (2), 72-81. https://doi.org/10.26740/jpsi.v2n2.p72-81
Tanaphoom, W., & Bart, D. (2015). An overview of public housing characteristics and living satisfactions: old and new  public  housing  project  in  Bangkok. Procedia  Environmental  Sciences , 28 ,  689-697. https://doi.org/10.1016/j.proenv.2015.07.081
Wongbumru, T., & Dewancker, B. (2020). Investigating low-income public housing management and maintenance cost. BUILT, 16 , 55-72.
Zachman,  N.,  &  Fauzia,  N.  (2021). Eksistensi  perhimpunan  pemilik  dan  penghuni  satuan  rumah  susun  (PPPSRS) dalam kewenangan pengelolaan rumah susun sewa. Wajah Hukum , 5 (1), 409-417.