## PROSES PERTIMBANGAN HAKIM DALAM MEMUTUS PEMBATALAN SENGKETA JUAL BELI TANAH DI PENGADILAN NEGERI SINGARAJA KELAS 1B (STUDI KASUS PUTUSAN PENGADILAN NOMOR : 228/PDT.G/2015/PN.SGR.)
I Kadek Lelo Adnyana 1 , Dewa Gede Sudika Mangku 2 , Ketut Sudiatmaka 3
Jurusan Hukum Dan Kewarganegaraan Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja, Indonesia
e-mail : { adnyanalelo02@gmail.com , dewamangku.undiksha@gmail.com , ketutsudiatmaka.undiksha@gmail.com }

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  (1)  proses  pertimbangan  Hakim  dalam  memutus pembatalan  Sengketa  Jual  Beli  Tanah  di  Pengadilan  Negeri  Singaraja  Kelas  1B,  (2)  hambatan  yang terjadi dalam Hakim memutus pembatalan Sengketa Jual Beli Tanah Di Pengadilan Negeri Singaraja Kelas 1B. Jenis Penelitian ini dengan menggunakan metode yuridis empiris. Teknik penentuan sampel menggunakan purposive  sampling. Subjek  penelitian  ini  adalah  Majelis  Hakim  Di  Kantor  Pengadilan Negeri  Singaraja  Kelas  1B  serta  lokasi  penelitian  pada  skripsi  ini  adalah  di  Pengadilan  Negeri Singaraja Kelas  1B. Teknik  yang digunakan dalam penelitian  ini  adalah teknik studi dokumen, teknik wawancara (interview) dan  teknik  observasi.  Data  yang  dikumpulkan  dianalisis  secara  dekriptif kualitatif.  Hasil  penelitian  menunjukan.  (1)  dasar  pertimbangan  hakim  dalam  jual  beli  tanah  ada  dua asas yaitu : Asas Terang dan Asas Tunai, (2) akibat hukum jika pihak dikalahkan tidak mau lalai untuk memenuhi  isi  keputusan  itu  dengan  damai,  maka  pihak  yang  menang  memasukan  permintaan,  lisan maupun dengan surat  kepada pihak yang kalah.
Kata Kunci : Jual-beli, Sengketa tanah, Pertimbangan Hakim,

## ABSTRACT
This study aims to determine (1) the process of consideration of Judges in deciding the cancellation of Land  Purchase  Disputes  in  Singaraja  District  Court  Class  1B,  (2)  the  obstacles  that  occur  in  Judges deciding the cancellation of Land Purchase Disputes in Singaraja District Court Class 1B. This type of research  uses  empirical  juridical  methods.  The  technique  of  determining  the  sample  using  purposive sampling. The subject of this research was the Panel of Judges at Singaraja District Court Office Class 1B  and  the  research  location  in  this  thesis  was  at  the  Singaraja  District  Court  Class  1B.  The techniques  used  in  this  research  are  document  study  techniques,  interview  techniques  and observation  techniques.  The  data  collected  was  analyzed  descriptively  qualitatively.  The  results showed.  (1)  the  basis  of  the  judge's  consideration  in  the  sale  and  purchase  of  land  there  are  two principles,  namely:  the  Light  Principle  and  the  Cash  Principle,  (2)  the  legal  consequences  if  the defeated  party  does  not  want  to  neglect  to  fulfill  the  contents  of  the  decision  peacefully,  then  the winning party submits the request, verbally or by letter to the losing party.
Keywords: Buying and selling, Land disputes, Judge Considerations.

## PENDAHULUAN
Tanah  sebagai  bagian  permukaan bumi, mempunyai arti yang sangat penting dalam  kehidupan  manusia,  baik  sebagai tempat  atau  ruang  kehidupan  dengan segala  kegiatannya,  sebagai sumber kehidupan,  bahkan  sebagai  suatu  bangsa
tanah  merupakan  unsur  wilayah  dalam kedaulatan  negara.  Oleh  karena  itu  tanah bagi bangsa Indonesia mempunyai hubungan  abadi  dan  bersifat  magic religius,  yang  harus  dijaga,  dikelola,  dan dimanfaatkan  dengan  baik  (Sarkawi,  2014 : 1).

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
Pemberian  jaminan  kepastian  hukum di  bidang  pertanahan,  pertama-  tama memerlukan  persediaan  perangkat  hukum yang  tertulis,  lengkap  dan  jelas,  yang dilaksanakan  secara  konsisten  sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan- ketentuanya. Selain itu dalam menghadapi kasus-kasus konkrit diperlukan juga terselenggaranya pendaftaran tanah, yang memungkinkan  bagi  para  pemegang  hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikan  haknya  atas  tanah  yang dikuasainya  dan  bagi  para  pihak  yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditor, untuk memperoleh keterangan  yang  diperlukan  mengenai tanah  yang  menjadi  obyek  perbuatan hukum  yang  akan  dilakukan  serta  bagi pemerintah untuk melaksanakan
kebijaksanaan pertanahannya.
Sehubungan  dengan  Undang-Undang  No. 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  atau  lebih  dikenal dengan  Undang-Undang  Pokok  Agraria (selanjutnya disingkat UUPA) memerintahkan diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian  hukum  sebagaimana  dimaksud di atas. Ketentuan
untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah disebut dalam pasal 19 ayat 1 UUPA yang menyatakan  :  “bahwa  untuk  menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan  pendaftaran  tanah  diseluruh Wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan peraturan  pemerintah”.  Pelaksanaan  dari ketentuan pasal 19 ayat 1 UUPA  tersebut diatur lebih lanjut dalam peraturan pemerintah  No.  10  Tahun  1961  Tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diganti dengan  PP  No.  24  Tahun  1997  tentang pendaftaran  tanah,  yang  sampai  kini menjadi dasar kegiatan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia (Effendi, 1960 : 15).
Semakin bertambahnya tahun perkembangan  jumlah  manusia  semakin meningkat, sedangkan tanah tidak bertambah  dan  relatif  tetap,  sehingga mengakibatkan  keterbatasan  persediaan tanah, maka masalah-masalah akan bermunculan  sebagai  akibat  kebutuhan tanah  yang  semakin  meningkat.  Hal  ini
akan menimbulkan keresahan dan ketegangan dalam masyarakat yang dapat menghambat  pembangunan  selanjutnya. Oleh karena itu perlu adanya perlindungan dan  jaminan  hukum  oleh  pemerintah. Undang-Undang  Dasar  1945,  Pasal  33 ayat (3) menyatakan bahwa bumi, air serta kekayaan  alam  yang  terkandung  di dalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran  rakyat.  Penjelasan  UUD  RI 1945  tidak  menjelaskan  mengenai  lingkup hak menguasai  dari  negara,  yang meliputi bumi,  air  dan  kekayaan  yang  terkandung di dalamnya (Boedi Harsono, 2005: 38).
Pelaksanaan pendaftaran tanah seperti  yang  diatur  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997  yaitu meliputi  kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk pertama  kali  dan  pemeliharaan  data pendaftaran  tanah.  Pendaftaran  tanah pertama  kali  meliputi  pengumpulan  dan pengolahan data fisik, pembuktian hak dan pembukuannya, penerbitan sertifikat, penyajian  data  fisik  dan  data  yuridis, penyimpanan  daftar  umum  dan  dokumen,
Sedangkan
pemeliharaan data pendaftaran  tanah  meliputi  pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran tanah lainnya. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis  obyek  pendaftaran  tanah  yang telah  terdaftar.  Pemegang  hak  yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan  atas  data  tanah  tersebut kepada Kantor Pertanahan sebagai pelaksana pendaftaran tanah. Para pemegang hak atas tanah harus taat pada kewajiban atau keharusan untuk mendaftarakan haknya kepada yang berwenang,  baik  demi  kepentingan  masa kini 4 maupun
masa datang
(keturunannya). (Setiady, 1991: 133 -134.) Konflik/sengketa  tanah  merupakan persoalan  yang  bersifat  klasik,  dan  selalu ada  dimana-mana.  Konflik  atau  sengketa yang berhubungan tanah senantiasa berlangsung  secara terusmenerus, karena setiap  orang  pasti  memiliki  kepentingan yang berkaitan dengan tanah. Perkembangan  konflik/sengketa  tanah, selalu  mengalami  peningkatan.  Faktor
penyebab  utama  munculnya  konflik  tanah adalah  luas  tanah  yang  tetap,  sementara jumlah  manusia  yang  memerlukan  tanah untuk  memenuhi  kebutuhannya  selalu bertambah (Sarjita, 2005: 1)
Semakin meningkatnya jumlah
penduduk  maka  akan  berbanding  lurus terhadap  meningkatnya  jumlah  kebutuhan orang  akan  tanah  yang  akan  dijadikan sebagai  hunian/tempat  tinggal  mereka. Namun  pada  masa  sekarang  ini  untuk mendapatkan tanah  guna  memenuhi kebutuhan  hidup  juga  bukanlah  suatu  hal yang mudah. Berbagai cara dapat dilakukan oleh seseorang dalam upayanya untuk  mendapatkan  hak  atas  tanah tersebut,  salah  satunya yang  lazim dilakukan adalah dengan melakukan perbuatan jual beli. Melalui proses jual beli inilah  seseorang  yang  membutuhkan dapat  memiliki  hak  atas  tanah,  dari  hasil jual  beli  tersebut  maka  kepemilikan  hak atas tanah dapat beralih/berpindah tangan dari  satu  pihak  ke  pihak  yang  lain. Pengertian  jual  beli  itu  sendiri  telah  diatur dalam  Pasal  1457  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata  adalah  “Jual-beli  adalah suatu  perjanjian  dengan  mana  pihak  yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak yang  lain  untuk  membayar  harga  yang telah dijanjikan.” Biasanya sebelum tercapai  kesepakatan,  dalam  proses  jual- beli  dapat  didahului  dengan  perbuatan tawar-menawar,  yang  berfungsi  sebagai penentu sejak kapan terjadinya kesepakatan tetap. Sejak terjadinya kesepakatan tetap tersebut maka perjanjian  jual  beli  baru  dinyatakan  sah dan mengikat sehingga wajib dilaksanakan oleh  penjual  dan  pembeli.  (Abdulkadir, 2010 :317)
Terang  maksudnya  yaitu  obyek  jual beli  harus  benda  tertentu  atau  dapat ditentukan  baik  bentuk,  jenis,  jumlah, maupun  harganya  serta  benda  yang diperjual  belikan  itu  tidak  dilarang  oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.  Selain  itu  benda  tersebut  harus jelas  statusnya,  sah  menurut  hukum. Sehingga penjual harus memberikan informasi  sedetail  mungkin  serta  tidak boleh  ada  yang  ditutupi/disembunyikan terkait  dengan  kondisi  barang  yang  akan
dijual kepada pembeli, penyerahan barang yang  dijual  kepada  pembeli  harus  sesuai dengan  yang  diperjanjikan.  Sedangkan tunai  artinya  bersamaan  pada  saat penyerahan barang tersebut juga dilakukan  pembayarannya  dari  pembeli kepada penjual (Subekti, 1998 : 29).
Suatu  perjanjian  tidak  selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang  diinginkan  oleh  para  pihak.  Proses jual beli tanah dapat menimbulkan sengketa karena karena adanya perbedaan  nilai,  kepentingan,  pendapat dan atau persepsi antara orang perorangan  dan  atau  badan  hukum mengenai  status  penguasaan  dan  atau status  kepemilikan dan atau status penggunaan atau pemanfaatan atas bidang  tanah  tertentu  oleh  pihak  tertentu (Murjiyanto. 2013: 7).
Untuk  mempertahankan  hak  dan kewajibannya,  orang  harus  bertindak berdasarkan  peraturan  hukum  yang  telah ditetapkan. Apabila pihak yang bersangkutan  tidak  dapat  menyelesaikan sendiri  tuntutannya  secara  damai,  maka pihak  yang  merasa  dirugikan  dapat membawa ke pengadilan untuk penyelesaian sengketanya.
Cara penyelesaian  melalui  hakim  ini  diatur dalam  hukum  acara  perdata.  Proses penyelesaian sengketa melalui pengadilan bertujuan untuk memulihkan hak seseorang  yang  telah  dirugikan  atau terganggu, mengembalikan suasana seperti  dalam  keadaan  semula  bahwa setiap  orang  harus  mematuhi  peraturan hukum  perdata,  supaya  peraturan  hukum perdata  berjalan  sebagaimana  mestinya.
(Abdulkadir, 2010 : 15).
Peraturan peraturan yang mengatur  mengenai  pertanahan  tersebut antara  lain  adalah  Pasal  33  ayat  (3)  UUD 1945  yang  mengatakan  bahwa  Bumi  dan air  dan  dan  kekayaan  alam  yang terkandung  didalamnya  dikuasai  oleh negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar- sebesar  kemakmuran  rakyat.  Hukum tanah  yang  berlaku  di  Indonesia  sejak  24 September  1960.  Dimuat  dalam  Undang-

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok  -  pokok  Agraria,  atau  yang  telah dikenal  dengan  dengan  sebutan  Undang- undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  Undang undang  Pokok  Agraria  berpedoman  pada suatu prinsip bahwa untuk menuju cita cita yang  diamanahkan  oleh  Pasal  33  ayat  3 UUD  1945  itu  tidak  perlu  dan  tidak  pada tempatnya apabila Negara (sebagai
organisasi kekuasaan dari seluruh indonesia)  menjadi  pemilik  dalam  arti keperdataan  atas  bumi,  air  dan  kekayaan alam  lainnya,  tetapi  yang  tepat  adalah negara sebagai Badan penguasa demikian pengertian  yang  harus  dipahami  oleh pelaksana  kekuasaan  negara  dan  aparat- aparatnya serta seluruh masyarakat mengenai  arti  kata  negara  dan  aparat- aparatnya  serta  seluruh  masyarakat  uang mengenai  arti  kata  Negara-negara  dalam ketentuan  pasal  2  ayat  (1)  UUPA, “Bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam  yang  terkandung  didalamnya,  pada tingkatan  yang  tertinggi  dikuasai  oleh Negara” Sehingga dengan demikian pengertian  dikuasai  dalam  pasal  tersebut tidak  boleh  diartikan  dimiliki,  tetapi  harus diartikan sebagai kewenangan yang diberikan kepada negara sebagai organisasi kekuasaan tertinggi dari bangsa Indonesia. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan
pemeliharaannya,
Menentukan dan
mengatur hak-hak yang dapat dipunyai/dimiliki atas (bagian 4 dari) bumi, air  dan  ruang  angkasa.  Menentukan  dan mengatur  hubungan  hukum  antara  orang- orang  dan  perbuatan-perbuatan  hukum yang  mengenai  bumi,  air  dan  ruang angkasa. Pendaftaran tanah juga sama hal pentingnya  dalam  kepemilikan  hak  atas tanah.

## RUMUSAN MASALAH
1.  Bagaimana Proses Pertimbangan Hakim  Dalam  Memutus  Pembatalan Sengketa Jual Beli Tanah Di Pengadilan Negeri Singaraja Kelas 1B ? 2.  Bagaiamana akibat hukum dari Putusan
228/Pdt.G/2015/Pn.Sgr Terhadap  Pembatalan  Sengketa  Jual
Beli  Tanah  Di  Pengadilan  Negeri Singaraja?

## METODE PENELITIAN
Jenis penelitian ini digunakan adalah jenis  penelitian  atau  metode  pendekatan yuridis empiris, penelitian efektivitas hukum  tertulis  maupun  hukum  kebiasaan yang tercatat yang merupakan kesenjangan  antara  norma  (  das  sollen  ) dengan realitas hukum (das sein). Penelitian ini
bersifat deskritif.Adapun  tujuan  dari  penelitian  ini adalah  untuk  mendiskripsikan  persepsi terhadap Kepala Pengadilan Negeri Singaraja  yang  berada  di  di  Wilayah Kabupaten  Buleleng  untuk  memberikan informasi  terkait  Proses  Pertimbangan Hakim  Dalam  Memutus    Pembatalan Sengketa  Jual  Beli  Tanah  Di  Pengadilan Negeri  Singaraja  Kelas  1b  (Studi  Kasus Putusan Pengadilan Nomor : 228/Pdt.G/2015/Pn.Sgr.) serta Mendeskripsikan Persepsi Terhadap kepala  ketua  pengadilan  negeri  singaraja Terhadap Sengketa Yang Terjadi Mengenai tanah di desa bulian. Data yang digunakan dalam penyusunan atau penulisan skripsi ini ialah Data  Primer  dan  Data  Skunder.  Pada penelitian  ini  akan  menyasar  kepada Kepala  mediator  di  pengadilan  negeri singaraja  yang  mengetahui  terjadinya sengketa  tersebut.  Data  sekunder  terdiri dari  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder,    dan  bahan  hukum  tersier. Teknik  pengumpulan  data  menggunakan teknik wawancara dan studi dokumentasi.
Berdasarkan kebutuhan dalam penelitian  ini  peneliti  memerlukan  subyek yaitu  Kepala  pengadilan  negeri  singaraja Wilayah Kabpaten Buleleng bagian mediator.  Sedangkan  Objek  Penelitian Penelitian  ini  adalah  Putusan  pengadilan serta  tanah  sengketa  di  desa  bulian  dan dikaitkan  ke  dalam  Proses  Pertimbangan Hakim Dalam Memutus Pembatalan
Sengketa  Jual  Beli  Tanah  Di  Pengadilan Negeri  Singaraja  Kelas  1B.  Pengolahan data  yang  dilakukan  dengan  model analisis kualitatif dengan mengambil kesimpulan  berdasarkan  pemikiran  yang logis  dari  hasil  wawancara  dengan  para informan maupun dari data yang diperoleh
dari  studi  keputusan  dan  analisis  dalam bentuk desktriptif.
Penelitian ini
menggunakan beberapa  tahapan  tahapan  ,  tahapan  ini adalah  dapat  dijelaskan  sebagai  berikut  : 1.  Data  yang  dikumpulkan  baik  primer maupun  skunder  diolah  berdasarkan  pola dan  tema,  2.  Selanjutnya  diklasifikasikan antara  data  yang  satu  dengan  data  yang lainnya. 3. Melakukan interprestasi dilakukan  penafsiran  menurut  peneliti, untuk  memahami  isi  data  keseluruhan.  4. Disajikan  secara  deskriptif  kualitatif  dan sistematis.

## PEMBAHASAN
Proses  Pertimbangan  Hakim  Dalam Memutus  Pembatalan  Sengketa  Jual –
Beli Tanah Di Pngadilan Negeri

## Singaraja Kelas 1B
Jual  beli  tanah  sebagai  suatu  lembaga hukum  tidak  secara  tegas  dan  terperinci diatur  dalam  UUPA,  bahkan  sampai sekarang  belum  ada  peraturan  yang mengatur  khusus  mengenai  pelaksanaan jual  beli  tanah.  Walaupun  dalam  UUPA tidak  ada  diartikan  mengenai  pengertian jual  beli,  namun  secara  tersirat  dapat dilihat  dalam  Pasal  26  Undang  Undang Pokok Agraria yang menyebutkan :
1.  Jual beli, penukaran, penghibahan,
pemberian
dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan  perbuatan  lain  yang dimaksudkan  untuk  memindahkan hak  milik  serta  pengawasannya diatur dengan peraturan pemerintah. 2.  Setiap jual beli, penukaran, penghibahan,  pemberian  dengan wasiat  dan  perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau  tidak langsung memindahkan  hak  milik  kepada orang asing, kepada seorang warga  negara  yang  disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing  atau  kepada  suatu  badan hukum,  kecuali  yang  ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah
termaksud dalam Pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum
tanahnya jatuh pada negara dengan  ketentuan,  bahwa  hak-hak pihak  lain  yang  membebaninya tetap  berlangsung  serta  semua pembayaran  yang  telah  diterima oleh  pemilik  tidak  dapat  dituntut kembali.
Dalam KUHPerdata, jual beli adalah  suatu  persetujuan  dengan  mana pihak  yang  satu  mengikatkan  diri  untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak yang  lain  untuk  pembayaran  harga  yang telah  dijanjikan.45  Dalam  hukum  perdata jual  beli  diatur  dalam  KUHPerdata  pada Pasal  1457,  Pasal  1458,  Pasal  1459  dan Pasal 1457 KUHPerdata yang mendefenisikan  jual  beli  adalah  suatu persetujuan, dengan mana yang mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lainuntuk membayar  harga  yang  telah  dijanjikan. Titik  persamaan  antara  hukum  adat dengan  hukum  perdata  dalam  perihal  jual beli  ialah  bahwa  jual  beli  mengandung tujuan  perekonomian  yang  tertentu  yaitu memindahkan  hak  milik  atas  sesuatu barang  dari  seseorang  tertentu  kepada orang lain. (Saragih, 1980 : 10)
Pengadilan  negeri  singaraja  dalam pertimbangan hakim menyatakan perbuatan hukum jual beli dalam peralihan hak  atas  tanah  merupakan  penyerahan tanah  dari  pihak  penjual  kepada  pihak pembeli untuk selamanya pada saat mana pihak  pembeli  menyerahkan,  hal  ini bergantung  pada  subyek  hukum  dan obyek  hukumnya.  Subyek  hukum  adalah status  hukum  adalah  status  hukum  orang yang  akan  membelinya,  sedangkan  obyek hukum  adalah  hak  apa  yang  ada  pada tanahnya.  Misalnya  menurut  UUPA  yang dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah hanya warga negara Indonesia dan badan- badan  hukum  yang  ditetapkan  oleh peraturan  perundang-undangan.  Apabila hal  ini  dilanggar  maka  jual  beli  batal  demi hukum  dan  tanah  jatuh  kepada  Negara, dengan  ketentuan  bahwa  hak-hak  pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung  serta  semua  pembayaran yang  telah  diterima  oleh  pemilik  tidak dapat dituntut kembali. Peralihan hak atas
tanah  melalui  jual  beli,  istilah  hak  selalu tidak  dapat  dipisahkan  dengan  istilah hukum. Sebagamana diketahui bahwa hak itu  adalah  sebagai  kepentingan  yang diakui dan dilindungi oleh hukum. Menurut Lili  Rasjidi,  “  bahwa  suatu  hak  itu mengharuskan kepada orang yang terkena hak  itu  untuk  melakukan  suatu  perbuatan atau  tidak  melakukan  sesuatu”.  Dapat diartikan  peralihan  hak  sebagai  suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak atau barang atau benda bergerak  atau  tidak  bergerak.  Perbuatan yang  mengakibatkan  dialihkan  hak  atau barang  atau  benda  tersebut  antara  lain dapat  berupa  jual  beli,  tukar  menukar, hibah  yang  diatur  dengan  peraturan perundang-undangan dan memenuhi syarat-syarat  yang  ditentukan.  Dalam  hal ini  yang  termasuk  hak  atas  tanah  tidak hanya  meliputi  jual  beli  tetapi  dapat  juga terjadi  karena  hibah  tukar  menukar, pemberian  dengan  wasiat  dan  perbuatan perbuatan lain yang bermaksud memindahkan  hak  pemilikan  tanah.  Pada umumnya  peralihan  hak  atas  tanah dengan  jual  beli.  Peralihan  hak  atas adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya  semula  dan  menjadi  hak pihak  lain.  Sejak  berlakunya  UUPA, peralihan  hak  atas  tanah  dapat  dilakukan melalui jual beli , penukaran, penghibahan, pemberian  dengan  wasiat,  pemberian menurut  adat  dan  perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan  hak  milik  atas  milik  atas tanah.  Dalam  hal  pelaksanaan  dari peralihan  hak  atas  tanah  tersebut  para pihak  harus  melakukannya  dihadapan pejabat  yang  berwenang  dalam  hal  ini adalah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Hal ini  sesuai  dengan  Pasal  29  ayat  1  dan  2 Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  tahun 1998, yang menyebutkan bahwa
1.  PPAT bertugas pokok melaksanakan  sebagian  kegiatan pendaftaran
tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya  perbuatan  hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau  hak milik  atas  satuan  rumah
susun  yang  akan  dijadikan  dasar bagi  pendaftaran  perubahan  data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum ini.
2.  Perbuatan  hukum  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1)  adalah jual  beli,  tukur  menukar,  hibah, pemasukan  hak  guna  bangunan atau  hak  pakai  atas  tanah  hak milik, pemberian
hak
tangguangan,  pemberian  kuasa membebankan hak tanggungan
Selanjutnya  berdasarkan  Pasal  37 ayat  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997,  ditegaskan  bahwa  peralihan hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar menukar, hibah, pemasukan dataperusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut  dialihkan,  maka  harus  dibuktikan dengan  suatu  akta  yang  dibuat  oleh  dan dihadapan PPAT yaitu  akta jual beli yang kemudian akan dijadikan dasar pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam ketentuan  Pasal  95  ayat  1  huruf  a Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun 1997. Akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT tersebut bertujuan untuk memberikan  kepastian  hukum  kepada pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah (pembeli tanah).
Adapun pertimbangan hakim di tingkat banding adalah dalam permohonan banding  yang  diajukan  dengan  semua pembanding  dengan  demikian  pengadilan tinggi  (PT)  Denpasar  setelah  memeriksa dan  meneliti  secara  seksama  terhadap berkas perkara Putusan Pengadilan Negeri  Nomor  228/pdt.g/2015/PN  Sgr. Selanjutnya pertimbangan
lainnya pembanding  1  (Nyoman  Ardana  Yasa) adalah  merupakan  pembeli  yang  memiliki etikad baik sehingga pembanding dinyatakan  tidak  melakukan  perbuatan
melanggar hukum atas terjadinya sengketa jual beli antara penggugat 1 dan tergugat  1  Selanjutnya  dalam  objek sengketa terhadap jual beli tanah ini belum terselesaikan baik nilai harga yang disepakati  maupun  pembayaran  secara lunas,  adapun  akta  autentik  tersebut dalam bukti yang isinya mengenai akta jual beli antara penggugat (terbanding) dengan tergugat  1  (pembanding)  walaupun  akta autentik  akan  tetapi  tidak  adanya  yang melandasi jual beli yang cacat yakni belum adanya kesepakatan trasaksi, dalam kesimpulannya  pertimbangan  hakim  di tingkat pertama (Pengadilan Negeri
Singaraja) dalam putusanya yang
mengabulkan guggatan penggugat seluruhnya atau sebagian
telah berdasarkan  alasan  tepat  dan  benar,  oleh karena itu dapat dijadikan sebagai pertimbangan  hakim  tingkat  banding  dan putusan  hakim  tingkat  pertama  tersebut dapat dikuatkan.
Selanjutnya  dalam  objek  sengketa terhadap  jual  beli  tanah  ini  belum terselesaikan baik nilai harga yang disepakati  maupun  pembayaran  secara lunas,  adapun  akta  autentik  tersebut dalam bukti yang isinya mengenai akta jual beli antara penggugat (terbanding) dengan tergugat  1  (pembanding)  walaupun  akta autentik  akan  tetapi  tidak  adanya  yang melandasi jual beli yang cacat yakni belum adanya kesepakatan trasaksi, dalam kesimpulannya  pertimbangan  hakim  di tingkat pertama (Pengadilan Negeri Singaraja) dalam putusanya yang
mengabulkan guggatan penggugat seluruhnya atau sebagian telah berdasarkan  alasan  tepat  dan  benar,  oleh karena itu dapat dijadikan sebagai pertimbangan  hakim  tingkat  banding  dan putusan  hakim  tingkat  pertama  tersebut dapat dikuatkan
Pertimbangan  hakim  dalam  tingkat kasasi  yang  menyatakan  bahwa  dalam permohonan kasasi beserta alasan-alasan telah diberitahukan kepada lawan. Selanjutnya  dalam  memori  kasasi  yang diterima  pada  tanggal  15  Juni  2017  yang merupakan bagian yang tidak bisa dipisahkan
dari
putusan-putusan sebelumnya  dalam  hal  tersebut  pada tanggal  28  Agustus  2017  memori  kasasi
yang diajukan oleh termohon telah diterima.
Setelah  meneliti  secara  bersama sama memori kasasi tanggal 15 Juni 2017, kontra  memori  kasasi  tanggal  28  Agustus 2017  dihubungkan  dengan  pertimbangkan ( Judex  Facti )  dalam  hal  ini  Pengadilan Negeri  Singaraja  atau  Pengadilan  Tinggi Denpasar tidak salah memberikan pertimbangan sebagai berikut:
a)  Fakta  dalam  objek  sengketa adalah  milik  penggugat  yang merupakan  warisan  orang  tua penggugat.
b)  Dalam  jual  beli  antara  penggugat dengan  tergugat  1  dihadapan tergugat  II  tanggal  15  April  2014 adalah  tidak  sah  dikarenakan harga belum disepakati dan harga belum dibayar.
c)  Meskipun belum ada pembayaran atas objek sengketa oleh tergugat 1,  tergugat  1  telah  membalik nama  SHM  (objek  sengketa) menjadi atas namanya dan menjaminkan objek sengketa kepada  bank  dan  perbuatan tergugat 1 tersebut jelas
merupakan perbuatan yang beritikad tidak baik.
Dalam  jual  beli  antara  tergugat  1  kepada tergugat  III,  dimana  objek  sengketa masih dalam  sengketa  antara  penggugat  dan tergugat 1, maka telah dapat pertimbangan Judex  Facti, jual  beli  dalam perkara  ini  tidak  sah  dan  pembeli  dapat perlindungan hukum karena bukan pembeli yang beritikad baik Kesimpulan dalam pertimbangan kasasi ini  adalah  berdasarkan  pertimbangan diatas,  ternyata  bahwa  putusan  Judex Facti/Pengadilan  Tinggi  Denpasar  dalam perkara  ini  tidak  bertentangan  dengan hukum  dan  atau  undang  undang,  maka permohonan  kasasi  yang  diajukan  pleh Pemohon  Kasasi  Made  Suma  Wijaya, S.PD.,M.Si., tersebut harus ditolak.
Bahwa hakim
dalam
mempertimbangkan suatu perkara jual beli tanah  tidak  luput  dari  adanya  hambatan hambatan merupakan suatu permasalahan yang dialami oleh seseorang agar mempersulit  suatu  permasalahan  adapun

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
hambatan  hambatan  yang  dialami  oleh hakim dalam pertimbangan hakim terhadap sengketa jual beli dengan Nomor Perkara  228/PDT.G/2015/PN.SGR  adalah sebagai berikut:
1.  Masyarakat  dalam  pengetahuan jual beli tanah belum mengerti
2.  Banyaknya  aturan  aturan  yang belum terealisasikan ke masyarakat atau ke desa desa
3.  Dalam  pelaksanaan  jual  beli tanah  masih  dilakukan  dibawah tangan
4.  Didalam  pembuatan  perjanjian dihadapan  Notaris  kedua  belah pihak kebanyakan tidak membawa saksi 5.  Dalam  perjanjian  jual  beli  tanah yang  akan  dilakukan  dikantor Notaris para pihak tidak membaca syarat  sahnya  perjajian  yang  ada di  Sema  No  7  Tahun  2017 Tentang  Syarat  Sahnya  Jual  Beli Tanah Akibat Hukum Dari Putusan 228/Pdt.G/2015/Pn.Sgr Terhadap Pembatalan  Sengketa  Jual  Beli  Tanah Di Pengadilan Negeri Singaraja Berdasarkan hasil wawancara terhadap Bapak Dipa Rudiana,
S.E,S.H.,M.H  menyatakan  bahwa  adapun akibat  dari  pembatalan  jual  beli  tanah tersebut  yang  dilakukan  oleh  pihak Penggugat  dengan  Tergugat  I,II,III  bahwa dalam pembelian jual beli tersebut penggugat  sudah  menganggap  pihak tergugat  sebagai  seorang  saudara  dalam hal  tersebut  pihak  penggugat  dengan begitu  dari  pihak  penggugat  memberikan harga  tanah  sebesar  Rp.  50.0000.000,00 dan  tergugat  meminta  kepada  pihak penggugat  untuk  memecah  tanahnya sebelumnya.  Dan  pada  bulan  april  pihak tergugat  mensertifitkan  2  sertifikat,  dalam hal tersebut pihak tergugat sudah memiliki etika  tidak  baik  kepada  pihak  penggugat karena dari pihak tergugat sudah mensertifitkatkan menjadi 2 sertifikat tanah milik penggugat tersebut.
Bahwa  menurut  penelitian  dan  dari pihak  informan  dalam  hal  tersebut  pihak
tergugat  bisa  jerat  pasal  196  HIR  yang menyebutkan :
“  jika pihak  dikalahkan  tidak  mau  lalai untuk  memenuhi  isi  keputusan  itu dengan  damai,  maka  pihak  yang menang memasukan permintaan, lisan  maupun  dengan  surat    kepada pihak yang kalah “
Dalam  hal  tersebut  dimana  dalam tergugat  II  mensertifitkatkan  tanah  dari pihak  penggugat  tersebut  dan  tanah  yang dimiliki  oleh  pihak  penggugat  tersebut ingin  dikuasi  oleh  pihak  tergugat  dimana dalam  pidana jika tanah ingin dikuasi oleh pihak  orang  lain  maka  pihak  terugat terseut  dinyatakan  sebagai  perampasan atau nisa juga dinyatakan sebagai penggelapan  terhadap  tanah  yang  dimiliki oleh pihak penggugat
tersebut.
Adapun  solusi  dari  BPN  untuk Bendesa Adat, Kepala Desa Desa Temukus  dan  Juga  masyarakat  desa temukus  atas  kendala  kendala  yang dihadapi  dalam  mendaftarkan  tanahnya yaitu segera melaksanakan paruman desa dari  bendesa  dat  ,  wakil  bendesa, bendahara  dan  seluruh anggota  dari  desa pakraman  temukus  untuk  menemukan kata  kata  sepakat  bahwa  tanah  desa pakraman  harus  disertifikatkan  agar  jelas seperti di ketentuan ketentuan dari
Keputusan  Menteri  Agraria  Dan  Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 276/Kep-19.2/X/2017 yaitu  agar  jelas  dan  objek  hak  siapa pemiliknya,  siapa  yang  menempati  batas batas  ,  berapa    luas  dan  berapa  bidang tanah yang akan didaftarkan, desa pakraman  juga  harus  memiliki  peta  desa lengkap  sehingga  memudahkan  untuk perencanaan kegiatan yang akan dilaksanakan  di  desa  pakraman  temukus tersebut,  buatkan  awig  awig  dari  desa pakraman bagi masyarakat yang menempati tanah desa pakraman tersebut dan  pada  saat  pauman  desa  pakraman sehingga  kedudukan  desa  pakraman semakin kuat dan diakui secara nasional. Akibat  dari  hal  tersebut kecurigaan penggugat  menjadi  kenyataan  mendapat kabar  dari  orang  orang  bahwa  tergugat telah  membayar  lunas  tanah  tersebu, kemudian  penggugat  konfirmasi  langsung ke  berita  bahwa  tergugat  I  dengan
hebatnya tergugat menyatakan telah membayar  secara  lunas  tanah  yang dibelinya padahal dalam hal tersebut pihak penggugat belum pernah menandatangani akta jual beli tersebut.

## SIMPULAN DAN SARAN
1.  Pertimbangan
hakim dalam
pembatalan    sengketa  jual  beli  tanah adalah  hal  hal  yang  menjadi  dasar atau  yang  dipertimbangkan  hakim dalam  memutus  suatu  perkara  terkait kasus  kasus  perdata,  pidana,  maupun internasional, dalam pertimbangan hakim dalam memutus perkara Nomor:228/PDT.G/2015/PN.SGR. menurut  hasil  wawancara  dengan bapak  dipa  dengan  jabatan  sebagai hakim  di  Pengadilan  Negeri  Singaraja adalah  dasar  pertimbangan  hakim dalam  jual  beli  tanah  ada  dua  asas yaitu, Asas Terang dan Asas Tunai.
2.  Dalam  sengketa  terhadap  jual  beli  ini pertimbangan  hakim  ini  terdapat  tiga pertimbangan, dikarenakan dalam proses atau jenjang persidangan memiliki tahap adapun jenjang
persidangan  yang  dikatakan  dengan bapak  dipa  selaku  hakim  dipengadilan adalah sebagai berikut: Tingkat Banding,  Tingkat  Kasasi,  Tingkat  PK (Peninjauan Kembali).
3.  Akibat  hukum  yang  terjadi  yaitu  tidak terjadinya  peralihan  hak  atas  tanah dan/atau  tidak  sahnya  peralihan  hak atas  tanah  dan  tidak  adanya  jaminan kepastian  hukum  serta  perlindungan hukum. Sebagaimana yang ditegaskan dalam  ketentuan  pasal  23  ayat  (2), yang berbunyi, “pendaftaran termaksud  dalam  ayat  (1)  merupakan alat  pembuktian  yang  kuat  mengenai hapusnya  hak  milik  serta  sahnya peralihan dan pembebanan hak
tersebut.”
Berdasarkan  simpulan  tersebut  maka dapat diberikan saran di antaranya,
Bagi Ketua Pengadilan Negeri Singaraja Kelas 1B agar segera mensosialisasikan  aturan  aturan  yang berlaku  dalam  jual  beli  tanah  ke  tiap  tiap
desa  yang  berada  di  Kabupaten  Buleleng sehingga dalam melakukan jual beli tanah tersebut  dalam  sengketa  bisa  mengurangi jumlah  angka  persengketaan  yang  ada saat ini di kawasan Kabupaten Buleleng

## DAFTAR PUSTAKA
Buku : A.Setiady,  1991. HukumTanah  Jaminan UUPA bagi Keberhasilan Pendayagunaan  Tanah (Jakarta  : Ringka Cipta,)
Djaren  Saragih,  1980, Pengantar  Hukum Adat Indonesia , Bandung : Tarsito
Sarkawi, 2014. Hukum Pembebasan Tanah  Hak  Milik  Adat  untuk Pembangunan Kepentingan Umum , (Yogyakarta: Graha Ilmu,)
R.  Subekti,  1998, Aspek-Aspek  Hukum Perikatan  Nasional ,  Bandung  :  PT
Citra Aditya Bakti
Adrian  Sutedi,  2010. Peralihan  Hak  Atas Tanah  Dan  Pendaftarannya ,  Cet-4 Jakarta: Sinar Grafika,
Harsono  Boedi,  2005. Hukum  Agraria Indonesia,  Sejarah  Pembentukan Undang-Undang  Pokok  Agraria,Isi dan  Pelaksanaannya (Jakarta  : Djambatan,)
Sarjita, 2005, Teknik dan Strategi Penyelesaian  Sengketa  Konflik , Yogyakarta: Tugujogja Pustaka
Abdulkadir  Muhammad,  2010, Hukum Perdata  Indonesia,  Bandung :  PT Citra
R.Murjiyanto.  2013. Hak  Atas  Tanah  dan Peralihannya . Yogyakarta: Liberty

## Peraturan Perundang-Undangan :
UU  No  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria
Pelaksanaan PP 24/1997 Tentang Pendaftaran Tanah

## Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  BPN
Nomor  3  Tahun  1997  Tentang Ketentuan