ANALISIS SISTEM DAN PERANAN KELEMBAGAAN SEKTOR PERUMAHAN DI KABUPATEN JEMBER: PARADIGMA NEW INSTITUTIONAL ECONOMICS (NIE)

## Gigih Pratomo
Sony Kristiyanto
Universitas Wijaya Kusuma Surabaya, Jl. Dukuh Kupang XXV No 54 Surabaya e-mail: gigih.pratomo@gmail.com

## Abstract
New  Institutional  Economics  showed  that  institutions  are  not  only  focused on the institutions but the rules of the game in economic activity between actors in the  Real  estate    sector,  both  formal  and  informal  institutions.  This  study  aims  to determine the role of the institutional system and the real estate  industry in Jember District.  Key  informants  were  selected  using  the  snowball  method.  The  data analysis  technique  use  the  Analysis  Hierarchy  Process  (AHP).  This  study  shows that the institutional system of the Real estate  industry in Jember is dominated by institutional  formal  than informal  institutions.  Formal  institutions  providing  legal protection  and  means  of  coordination  for  all  developers  with  other  developers, government and society as a prospective buyer. Formal institutions play a greater role than in the informal institutional entire activity in the real estate   industry in Jember.
Key words : New Institutional Economics, System, Role, Real Estate Industry

## PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Perumahan  menurut  Appraisal  Institute  (2002:313)  merupakan  tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau disediakan untuk tempat  tinggal.  Perumahan  merupakan  salah  satu  kebutuhan  masyarakat  yang menjadi  fokus  dalam  kebijakan  pemerintah  sebagai  upaya  peningkatan kesejahteraan  masyarakat.  Hal  ini  disebabkan  masyarakat  membutuhkan  rumah sebagai sarana dan prasarana tempat tinggal serta lokasi untuk beraktivitas ekonomi dan  sosial  serta  strata  sosial  dalam  kehidupan  bermasyarakat  (Harvey,  1994; Pramono, 2005).
Perumahan Indonesia berfokus pada konsep real estate Amerika (Hidayati dan  Harjanto,  2003). Real  estate menurut  Wurtzebach  (1991:7)  adalah  sesuatu yang dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya  yang melekat  secara  permanen.  Jenis Real  estate yang  mempunyai  hubungan  dengan kebutuhan  masyarakat  adalah residential  real  estate . R e sidential  real  estate adalah  rumah  yang  mencakup  milik  pribadi  atau  pemerintah  atau  sektor  swasta yang  berfungsi  sebagai  kebutuhan  primer  dari  masyarakat  sebagai  tempat  tinggal. Residential  real  estate merupakan  perumahan  yang  mencakup  milik  pribadi  atau pemerintah  atau  sektor  swasta  yang  berfungsi  sebagai  kebutuhan  primer  dari masyarakat sebagai tempat tinggal.
Kabupaten  Jember  merupakan  daerah  potensial  dalam  pengembangan perumahan.  Hal  ini  didasarkan  dari  berbagai  faktor  potensi  seperti  luas  daerah, lokasi,  jumlah  penduduk,  status  kepemilikan  rumah  dan  jumlah  pengembang perumahan  (BPS,  2012).  Kabupaten  Jember  juga  merupakan  wilayah  yang merupakan  jalur  penghubung  Surabaya  dan  Bali.  Dalam  ranah  demografi, Kabupaten  Jember  mempunyai  penduduk  sebesar  2,3  juta  jiwa  dengan  laju pertumbuhan penduduk sebesar 0,31 %. Di sisi lain, berdasarkan data REI (2013) jumlah  pengembang  perumahan  di  Kabupaten  Jember  mencapai  23  pengembang pada  tahun  2013  dengan  suatu  kelembagaan  formal  yaitu  REI.  Namun,  status kepemilkan  rumah  sendiri  mengalami  penurunan  yang  pada  tahun  2010  sebesar 88,93  %  menjadi  88,37  %  yang  pada  tahun  2011.  Uraian  diatas  menunjukkan bahwa  Kabupaten  Jember  mempunyai  potensi  dalam  sektor  perumahan  dengan adanya suatu lembaga formal pengembang perumahan.
Kinerja  dalam  sektor  perumahan  secara  langsung  maupun  tidak  langsung akan  berkaitan  dengan  kelembagaan.  Dalam  ranah  teoritis,  kelembagaan  akan berpengaruh terhadap sebuah perilaku aktor dalam aktivitas sektor perumahan yang
Equilibrium, volume 11, Nomor 1, April 2013, hlm. 42-56
terefleksi  dari  kesejahteraan  pelaku  ekonomi.  Kelembagaan  akan  berpengaruh terhadap  sebuah  perilaku  aktor  dalam  aktivitas  sektor  perumahan  yang  terefleksi dari  kesejahteraan  pelaku  ekonomi.  Kelembagaan  merupakan rules  of  the  game yang  mempunyai  peranan  penting  dalam  mengalokasikan  sumber  daya  secara efisien,  merata,  dan  berkelanjutan  (Furubotn  dan  Richter,  2001;  North,  1990; Williamson,  1985).  Kelembagaan  akan  menentukan  kebijakan  dan  pola  perilaku pelaku ekonomi dalam sektor perumahan.
Kelembagaan  dalam  sektor  perumahan  secara  umum  dikaitkan  dengan lembaga  formal  seperti  Real  Estat  Indonesia  (REI)  dan  APERSI.  Namun,  dalam ranah New  Institutional  Economics kelembagaan  tidak  hanya  ditekankan  pada lembaga  namun  aturan  main  dalam  aktivitas  ekonomi  antar  aktor  dalam  sektor perumahan  baik  kelembagaan  formal  maupun  informal.  Oleh  karena  itu,  urgensi penelitian  ini  adalah  untuk  menganalisis  system  dan  peranan  kelembagaan  sektor perumahan di Kabupaten Jember dalam paradigma New Institutional Economics .

## Rumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  diatas  maka  dapat  dirumuskan  beberapa  permasalahan penelitian  yaitu  bagaimana  sistem  dan  pernanan  kelembagaan  dalam  industri perumahan di Kabupaten Jember.

## Manfaat Penelitian
Penelitian  ini  diharapkan  mempunyai  manfaat  bagi  masyarakat, pengembang perumahan dan pemerintah daerah sebagai sumber referensi akademis dan  empiris  untuk  meningkatkan  pengetahuan  dan  wawasan  terkait  sistem  dan peranan kelembagaan dalam sektor perumahan di Kabupaten Jember.

## TELAAH PUSTAKA

## New Institutional Economics (NIE)
New  Institutional  Economics  (NIE) atau  Ekonomi  kelembagaan  baru merupakan  salah  satu  evolusi  dari  teori-teori  ekonomi  (Hodgson,1998:175). Individu merupakan kunci dalam transaksi ekonomi karena mempunyai preferensi mengenai  pemikiran  yang  akan  diterapkan  dalam  ekonomi.  Preferensi  akan berubah  sesuai  dengan  kebutuhannya  yang  mampu  digunakan  sebagai pertimbangan  dalam  menemukan  solusi  dalam  menyelesaikan  permasalahan kebutuhannya.  Preferensi  dan  perilaku  para  pelaku  ekonomi  akan  membentuk sebuah  kelembagaan  yang  mencermintakan  preferensi  agregat  seluruh  individu
sebagai pusat informasi dalam pemenuhan kebutuhan untuk masyarakat. Fenomena ini  dalam  realitanya  menghasilkan  sebuah  sistem  ekonomi  yang  mengakibatkan pelaku  ekonomi  menghasilkan  barang  dan  jasa  untuk  memenuhi  kebutuhan masyarakat melalui transaksi ekonomi.
Kelembagaan  merupakan  aturan  main  yang  mempunyai  peranan  penting dalam  mengalokasikan  sumber  daya  secara  efisien,  merata,  dan  berkelanjutan (Yustika,  2008).  Kelembagaan  mempunyai  karakteristik  antara  lain  (Hodgson, 1998) 1) kelembagaan memasukkan interaksi pelaku dengan adanya umpan balik; 2)  kelembagaan  memiliki  satuan  karakteristik,  konsep  dan  rutinitas  secara  umum;
3)  Kelembagaan  mempunyai  keberlanjutan  dan  ekspektasi  terhadap  konsep;  4) Kelembagaan tidak abadi, namun kelembagaan mempunyai kemampuan bertahan, pemaksaan,  dan  kualitas;  5)  kelembagaan  memasukkan  nilai  dan  proses  evaluasi secara normatif; dan 6) kelembagaan memberikan proses legitimasi moral.
NIE  menunjukka  bahwa  terdapat  dua  tujuan  koordinasi  dalam  pasar. Koordinasi melalui transaksi melalui sistem pasar, dimana harga menjadi panduan dalam  mengkoordinasikan  alokasi  sumberdaya  tersebut.  Oleh  karena  itu,  harga mempunyai  peranan  sebagai  informasi  yang  mampu  mengatur  koordinasi  alokasi sumberdaya  dari  pembeli  dan  penjual.  Di  sisi  lain,  koordinasi  transaksi  melalui sistem organisasi yang berhirarki di luar sistem pasar dimana wewenang kekuasaan berperan sebagai koordinator dalam mengatur alokasi sumberdaya tersebut.

## Biaya Transaksi
Menurut  Williamson  (1985)  biaya  transaksi  adalah  biaya  yang  ditetapkan dan untuk menguatkan kontrak yang mendasari pertukaran barang dan jasa.  Biaya transaksi  adalah  biaya  yang  digunakan  dalam  pertukaran  hak  kepemilikan,  serta biaya  dalam  membuat  dan  melakukan  kontrak.  Furubotn  dan  Richter  (2000) mendefinisikan  biaya  transaksi  sebagai  biaya  yang  diperlukan  dalam  penggunaan sumber  daya  untuk  penciptaan,  pemeliharaan,  penggunaan,  perubahan  dan sebagainya  pada  suatu  institusi  dan  organisasi.  Menurut  Yustika  (2008)  biaya transaksi  adalah  biaya  untuk  melakukan  negosiasi,  mengukur  dan  memaksakan pertukaran.
Yustika  (2008)  menyatakan  bahwa  biaya  transaksi  dapat  dikelompokkan secara lebih  rinci  biaya  transaksi  pasar  ( market  transaction  cost )  yang  mencakup; 1)  biaya  untuk  menyiapkan  kontrak  (secara  sempit  dapat  diartikan  sebagai  biaya untuk  pencarian    dan  informasi;  2)  biaya  untuk  mengeksekusi  kontrak/ concluding contracts (biaya  negosiasi  dan  pengambilan  keputusan);  3)  biaya  pengawasan ( monitoring ) dan pemaksaan kewajiban yang tertuang dalam kontrak (enforcing the contractual  obligations).  Biaya  transaksi  manajerial  yang  meliputi;  1)  biaya
Equilibrium, volume 11, Nomor 1, April 2013, hlm. 42-56
penyusunan  ( setting  up ),  pemeliharaan  atau  perubahan  desain  organisasi;  2)  biaya menjalankan  organisasi,  yang  kemudian  dapat  dipilah  dalam  dua  subkategori:  a) biaya informasi; b) biaya yang diasosiasikan dengan transfer fisik barang dan jasa yang  divisinya  terpisah  ( across  a  separable  interface); c)  biaya  politik  ( political transaction cost ), biaya politik ini tidak lain adalah biaya penawaran barang publik yang  dilakukan  melalui  tindakan  kolektif  ( collective  action )  dan  dapat  dianggap sebagai analogi dari biaya transaksi manajerial.

## METODA PENELITIAN

## Populasi dan Sampel
Populasi  dalam  penelitian  ini  adalah  seluruh  komponen  pelaku  ekonomi dalam  sektor  perumahan  di  Kabupaten  Jember  yang  mencakup  pengembang, aparatur pemerintahan, akademisi, perbankan,  pengamat ekonomi dan perumahan serta  masyarakat  umum  yang  mengetahui  benar  permasalahan  dalam  penelitian. Sampel  penelitian  atau  informan  kunci  dalam  penelitian  dipilih  menggunakan metode snowball .  Pengambilan  sampel  untuk  para  ahli  dibidang  perumahan  akan dilakukan dengan rekomendasi atau runtutan melalui wawancara terhadap para ahli. Snowball adalah  metode  pemilihan  responden  dengan  menggunakan  karakteristik tertentu  dalam  menetapkan  responden  kunci,  pengembangan  jumlah  responden dalam  jumlah  tertentu,  dan  seterusnya  (Pasolong,  2012:108).    Informan  inti  yang tepilih  dalam  penelitian  sebebsar  27  orang  dengan  metode snow  ball yang  terdiri dari  pengembang,  aparatur  pemerintahan,  akademisi,  perbankan,    pengamat ekonomi dan perumahan serta masyarakat umum.

## Definisi Operasional Variabel
Penelitian  in  menggunakan  beberapa  indikator  dalam  menentukan  sistem dan peranan kelembagaan dalam sektor perumahan di Kabupaten Jember. Definisi dalam masing masing indikator antara lain adalah:
1. Kelembagaan  Formal.  Kelembagaan  formal  yang  dimaksud  adalah kelembagaan  yang  mempunyai  legalitas  atau  payung  hukum  untuk  para pengembang  di  Kabupaten  Jember.  Kelembagaan  formal  mencakup  REI, APERSI dan APINDO.
2. Kelembagaan  Informal.  Kelembagaan  informal  yang  dimaksud  adalah kelembagaan  yang  tidak  mempunyai  legalitas  atau  payung  hukum  untuk  para pengembang di Kabupaten Jember. Kelembagaan informal mencakup kegiatan
informal  yang  dilakukan  seperti  arisan,  pengajian,  rapat  informal,  hingga hubungan kekerabatan.
3. Koordinasi.  Koordinasi  merupakan  dampak  dari  peranan  kelembagaan  dari sektor  perumahan.  Peranan  kelembagaan  dalam  koordinasi  antar  pengembang maupun pengembang dengan masyarakat ataupun pemertintah dalam bertukuta informasi, perkembangan pasarm maupun diskusi terkait perkembangan sektor perumahan di Kabupaten Jember secara komperhensif. 4. Legalitas.  Legalitas  merupakan  dampak dari  peranan  kelembagaan  dari  sektor perumahan.  Peranan  kelembagaan  dalam  memberikan  legalitas  atau  payung hukum  para  pengembang  dalam  menjalankan  usaha  dan  pembangunan  sektor perumahan secara komperhensif pada perekonomian Kabupaten Jember.
5. Eksistensi. Eksistensi merupakan dampak dari peranan kelembagaan dari sektor perumahan.  Peranan  kelembagaan  sebagai  eskstensi  pengembang  perumahan dalam  menunjukkan  kualitas  dan  kinerja  perusahaan  dalam  pengembangan sektor perumahan secara komperhensif pada perekonomian Kabupaten Jember.
6. Kewajiban.  Kewajiban  merupakan  dampak  dari  peranan  kelembagaan  dari sektor  perumahan.  Peranan  kelembagaan  sebagai  kewajiban  pengembang perumahan  dalam  menjalankan  bisnisnya  dalam  sektor  perumahan    secara komperhensif pada perekonomian Kabupaten Jember.
7. Kerjasama.  Kerjasama  merupakan  dampak  dari  peranan  kelembagaan  dari sektor  perumahan.  Peranan  kelembagaan  sebagai  sarana  dan  prasaran kerjasama  antar  pengembang  dalam  pembangunan  sektor  perumahan  di Kabupaten Jember.

## Teknik Analisis Data
Penelitian ini menggunakan dua pendekatan yaitu kuantitatif dan kualitatif. Pendekatan  kuantitatif  digunakan  untuk  menjawab  beberapa  pertanyaan  empiris yang  sifatnya  probabilistik  dengan  mengetengahkan  angka-angka  sebagai  hasil akhir.  Sedangkan,  pendekatan  kualitatif  digunakan  untuk  mengungkap  dan memahami  sesuatu  di  balik  fenomena  yang  sedikit  pun  belum  diketahui.  Metode ini  dapat  juga  digunakan  untuk  mendapatkan  wawasan  tentang  sesuatu  yang  baru sedikit  diketahui.  Demikian  pula  metode  kualitatif  dapat  memberi  rincian  yang kompleks tentang fenomena yang sulit diungkapkan oleh metode kuantitatif.
Teknis  analisis  data  yang  digunakan  adalah Analysis  Hierarchi  Process (AHP). Analytic  Hierarchy  Process (AHP)  merupakan  metode  pengambilan keputusan dengan menggunakan peralatan utamanya  yaitu sebuah hirarki. Dengan hirarki  ini,  suatu  masalah  yang  kompleks  dan  tidak  terstruktur  dipecah, dikelompokkan  dan  diatur  menjadi  suatu  bentuk  hirarki  (Jamli,  1999).  AHP
Equilibrium, volume 11, Nomor 1, April 2013, hlm. 42-56
digunakan pada keputusan untuk banyak kriteria, perencanaan, alokasi sumberdaya dan  penentuan  prioritas  dari  strategi  yang  dimiliki  pemain  dalam  situasi  konflik (Saaty,  1980).  AHP  digunakan  dalam  pengambilan  keputusan  dengan  pendekatan sistem, dimana pengambil keputusan berusaha memahami suatu kondisi sistem dan membantu melakukan prediksi dalam mengambil keputusan.

## Gambar 1.Hirarki Sistem dan Peranan Kelembagaan Sektor Perumahan Kabupaten Jember
Dalam  penelitian  ini  digunakan  spesifikasi  model  dengan  menggunakan hirarki  untuk  mencapai  tujuan  penelitian  terkait  dengan  sistem  dan  peranan kelembagaan  dalam  sektor  perumahan  di  Kabupaten  Jember. Goal dalam  hirarki adalah  diketahuinya  system  kelembagaan  dan  peranan  dominan  kelembagaan dalam mementukan pola perilaku dan kebijakan dalam sector perumahan.

## ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Industri perumahan Kabupaten Jember dibentuk dari dua jenis kelembagaan yaitu  kelembagaan  formal  dan  kelembagaan  informal.  Kelembagaan  formal dibentuk  melalui  organisasi  Real  Estat  Indonesia  (REI)  Komisariat  Jember sedangkan  kelembagaan  informal  dibentuk  dengan  hubungan  emosional  antar pengembang  melalui  pertemuan  informal,  arisan  dan  hubungan  kolega  bisnis. Kelembagaan  baik  formal  maupun  informal  mendasari  arah  dan  kebijakan pembangunan perumahan yang layak huni untuk masyarakat di Kabupaten Jember. Pengembang  cenderung  menggunakan  kedua  jenis  kelembagaan  tersebut  dengan intensitas yang berbeda beda. Hal ini disebabkan beragamnya motif dan jenis usaha
Sistem dan Peranan Kelembagaan Sektor Perumahan Kabupaten Jember Kelembagaan Formal Kelembagaan Informal Koordinasi Kewajiban
Legalitas Eksistensi
Kerjasama
yang  dimiliki  oleh  para  pengembang  di  Kabupaten  Jember  yang  pada  tahun  2014 berjumlah 23 pengembang (REI Komisariat Jember, 2014).
Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember  dalam  menjalin  hubungan  dan komunikasi  dengan  para  pengembang  perumahan  selalu  melakukan  koordinasi dengan wadah lembaga pengembang yaitu REI Komisariat Jember terkait program pemerintah dan himbauan mengenai peraturan yang harus ditaati oleh pengembang yang  bersifat  umum.  Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember  mempunyai  mindset bahwa  dengan  tidak  adanya  RTRW  maka  cara  yang  paling  efektif  untuk berkoordinasi  dengan  para  pengembang  adalah  melalui  REI.  Komunikasi  dan koordinasi yang dijalin oleh pemerintah daerah Kabupaten Jember sebagai bentuk pengawasan  informal  terhadap  pengembang  melalui  hubungan  dengan  REI Komisariat Jember yang merupakan wadah formal. Namun pemerintah daerah juga melakukan pendekatan melalui kelembagaan informal dengan hubungan emosional dengan  beberapa  pengembang  untuk  memperoleh  informasi  mengenai perkembangan  industri  perumahan  di  Kabupaten  Jember.  Pemerintah  melakukan koordinasi  dengan  tidak  terjadwal  sehingga  dapat  dilakukan  setiap  waktu  untuk memperoleh informasi yang dapat digunakan untuk merumuskan kebijakan dalam pengelolaan industri perumahan di Kabupaten Jember.
Keberadaan  kelembagaan  memberikan  berbagai  manfaat  kepada  seluruh pelaku dalam industri perumahan di Kabupaten Jember. Pengembang memperoleh manfaat  baik  dari  kelembagaan  formal  maupun  kelembagaan  informal  untuk memperoleh informasi yang berkaitan dengan bisnis perumahan, hubungan dengan birokrasi  hingga  bantuan  pendanaan  dari  pihak  perbankan.  Pemerintah  Daerah memperoleh  manfat  dari  adanya  kelembagaan  sebagai  bentuk  upaya  komunikasi dan koordinasi dengan pengembang dalam upaya pembangunan perumahan untuk masyarakat  di  Kabupaten  Jember.  Pemerintah  Daerah  mendapatkan  manfaat  dari ketidaktersediaan  regulasi  yang  terkait  perumahan  dengan  pengawasan  melalui kelembagaan.
Berdasarkah  hasil  analisis  diketahui  bahwa  kelembagaan  formal  lebih dominan  dan  berperan  dalam  industri  perumahan  apabila  dibandingkan  dengan kelembagaan  informal  di  Kabupaten  Jember.  Hal  ini  ditunjukkan  dengan  nilai bobot  pertama  mengenai  peranan  kelembagaan  dalam  industri  perumahan  di Kabupaten  Jember  pada  ranah  kelembagaan  formal  sebesar  65,4  %  sedangkan kelembagaan  informal  sebesar  34,6  %.  Fenomena  ini  menunjukkan  bahwa kelembagaan  formal  lebih  mempunyai  peran  dalam  hubungan  antar  pelaku  bisnis dalam industri perumahan di Kabupaten Jember.
Kelembagaan formal dibentuk melalui sebuah organisasi  yang mempunyai payung  hukum  sebagai  dasar  pelaksanaaan  kegiatan  para  anggotanya  yang
Equilibrium, volume 11, Nomor 1, April 2013, hlm. 42-56
tergabung dalam REI. Peranan REI Komisariat Jember sebagai wadah dalam ranah koordinasi  para  anggotanya  yang  merupakan  pengembang  dalam  bertukar informasi  dalam  melaksanakan  pembangunan  kawasan  perumahan  di  Kabupaten Jember.  REI  Komisariat  Jember  juga  memberikan  aspek  legalitas  kepada  seluruh anggotanya  sebagai  pengembang  yang  mempunyai  kredibilitas  dan  kualifikasi sesuai  dengan  bidangnya  dalam  pelaksanaan  bisnisnya  di  Kabupaten  Jember. Pengembang  memperoleh  eksistensi  perusahaanya  dalam  REI  melalui  kompetisi yang  sehat  dengan  pengembang  lain  dalam  membangun  kawasan  perumahan. Anggota REI juga memperoleh kewenangan dalam menjalankan bisnisnya melalui perolehan  hak  yang  terdapat  dalam  nilai-nilai  untuk  seluruh  anggotanya.  REI merupakan wadah yang mampu memberikan kemampuan kepada perusahaan untuk saling bekerja sama dalam bidang perumahan.

## Indeks Konsistensi: 0.00
Gambar 2. Bobot Level Pertama Sistem Kelembagaan Sektor Perumahan
Kelembagaan  formal  dipandang  oleh  masyarakat  sebagai  wadah  formal yang  mempunyai  legalitas  dalam  memberikan  perlindungan  hukum  bagi  para pengembang dan mampu mengakomodasi kepentingan publik dalam menyediakan perumahan  yang  layak  huni. Key-informan sepakat  bahwa  kelembagaan  formal lebih  utama  dibandingkan  kelembagaan  informal  dalam  memberikan  informasi mengenai  perkembangan  industri  perumahan  di  Kabupaten  Jember.  Hal  ini dimaksudkan  bahwa  masyarakat  cenderung  akan  memilih  menggunakan  lembaga yang  mempunyai  payung  hukum  yang  jelas  sebagai  dasar  memilih  lokasi perumahan yang dibangun oleh pengembang. Masyarakat mempunyai
kepercayaaan bahwa dengan kelembagaan formal maka kinerja industri perumahan akan  semakin  efisien  melalui  seluruh  kegiatan  dan  program  dari  REI  yang diimplementasikan  dalam  pembangunan  perumahan  yang  sesuai  dengan  program pemerintahan.
Masyarakat  mempunyai  harapan  pada  kelembagaan  formal  dalam  hal  ini REI, sebagai wadah yang mampu mengakomodasi seluruh kepentingan tidak hanya para pengembang namun juga pemerintah dan masyarakat. Masyarakat tidak hanya merespon  positif  namun  juga  mendukung  peranan  REI  dalam  mengkoordinasi seluruh  pengembang  untuk  menyediakan  perumahan  yang  layak  huni  sebagai tujuan  pembangunan  daerah  di  Kabupaten  Jember.  Masyarakat  mempunyai kepercayaan  dengan  adanya  REI  maka  pengembang  akan  mampu  membatasi seluruh  kegiatannya  untuk  tidak  merugikan  salah  satu  pihak  karena  adanya informasi  yang  tidak  sempurna  akibat bounded  rationality dari  salah  satu  pelaku pasar.
Masyarakat  mempunyai  harapan  terhadap  kinerja  REI  dalam  merumuskan kebijakan bersama pemerintah daerah dalam mengatur pembangunan perumahan di Kabupaten  Jember  untuk  menciptakan  persaingan  yang  sehat  dan  memberikan perumahan  yang  layak  huni.  Implementasi  ini  dilakukan  dengan  melakukan koordinasi, rapat hingga pertemuan untuk sosialisasi program yang akan diberikan para  pengembang  kepada  masyarakat  serta  pemerintah  daerah  untuk  mendorong pertumbuhan ekonomi.
Di  sisi  lain,  masyarakat  juga  mempunyai  harapan  terhadap  kelembagaan informal.  Hal  ini  dimaksudkan  bahwa  dengan  tidak  memandang  sebelah  mata keberadaan kelembagaan informal dengan adanya REI sebagai kelembagaan formal apda  industri  perumahan  maka  kinerja  industri  tersebut  dapat  lebih  efektif. Kelembagaan  informal  dibutuhkan  oleh  masyarakat  untuk  memperoleh  informasi mengenai  kebijakan  pembangunan  perumahan  yang  berkaitan  dengan  kegiatan ekonomi dan sosialnya di Kabupaten Jember. Hal ini diwujudkan dengan hubungan emosional  antara  beberapa  pengembang  dengan  tokoh  masyarakat,  akdemisi, birokrat  pada  pemerintah  daerah  hingga  masyarakat  yang  menjadi  calon  pembeli. Hubungan  emosional  ini  akan  memunculkan  aturan  main  dalam  industri perumahan  yang  dapat  memberikan  keuntungan  bagi  para  pelaku  pasar  yang terlibat dalam industri tersebut.
Kelembagaan  informal  menjadikan  formasi  kelembagaan  pada  industri perumahan  menjadi  beragam  melalui  berbagai  kegiatan  seminar,  pameran,  arisan, pagutuban  hingga  pertemuan  informal  antar  pengembang  dan  pemerintah. Kelembagaan  informal  memberikan  berbagai  manfaat  kepada  para  pengembang dalam  membangun  perumahan  di  Kabupaten  Jember.  Kelembagaan  informal
Equilibrium, volume 11, Nomor 1, April 2013, hlm. 42-56
memberikan manfaat dalam mendekatkan hubungan emosional antar pelaku dalam industri  perumahan  untuk  memperoleh  informasi  yang  berkaitan  dengan pembangunan  perumahan  di  Kabupaten  Jember.  Kelembagaan  informal  yang dibangun  mampu  membangun  hubungan  yang  erat  yang  tidak  hanya  pada  aspek formal namun juga informal diluar bisnis perumahan. Kelembagaan informal tidak hanya melibatkan pengembang namun juga pemerintah dan masyarakat umum.
Berdasarkan  hasil  analisis  diketahui  bahwa  kelembagaan  formal mempunyai peranan sebagai wadah yang mempunyai legalitas untuk pengembang dalam menjalankan bisnisnya dalam industri perumahan di Kabupaten Jember. Hal ini  ditunjukkan  dari  nilai  bobot  level  kedua  terkait  peranan  kelembagaan  formal terhadap  kebijakan  pembangunan  perumahan  di  Kabupaten  Jember  dalam  aspek legalitas sebesar 36,8 %, aspek koordinasi sebesar 21,8 %, aspek kerjasama sebesar 18,6  %,  aspek  kewenangan  sebesar  11,5  %  dan  aspek  eksistensi  sebesar  11,3  %. Fenomena  ini  menunjukkan  bahwa  kelembagaan  formal  mempunyai  peranan penting  dalam  memberikan  legalitas  kepada  seluruh  pengembang  dalam menjalankan bisnisnya untuk membangun perumahan bagi masyarakat.

## Tabel 1. Bobot Level Kedua Peranan Kelembagaan Formal Industri Perumahan
Kabupaten Jember Peranan Kelembagaan Formal Bobot Level Peringkat Koordinasi 0.218 2 Legalitas 0.368 1 Eksistensi 0.113 5 Kewenangan 0.115 4 Kerjasama 0.186 3 Indeks Konsistensi: 0.0059
Key-informan memandang  bahwa  peranan  kelembagaan  formal  pada dasarnya adalah memperkuat aspek legalitas pada entitas bisnis dalam membangun perumahan  yang  layak  huni.  Dengan  adanya  legalitas  maka  para  pengembang mampu  menjalankan  bisnisnya  sesuai  dengan  peraturan  pemerintah  tanpa  adanya penyimpangan  dalam  mnyukseskan  program  pemerintah  dalam  menyediakan perumahan  yang  layak  huni  bagi  masyarakat.  Legalitas  diperoleh  dari  payung hukum  yang  melekar  pada  organisasi  Real  Estat  Indonesia  (REI)  pada  skala nasional  yang  mempunyai  perwakilan  di  Kabupaten  Jember.  REI  Komisariat Jember  memberikan  suatu  naungan  dalam  melakukan  bisnis  secara  legal  dengan suatu  prinsip  persaingan  sehat  dalam  industri  perumahan  untuk  meniadakan praktek monopoli maupun bisnis yang dapat merugikan masyarakat.
Kelembagaan  formal  juga  mempunyai  peranan  dalam  menciptakan koordinasi  antara  pengembang,  pemerintah  daerah,  dan  masyarakat.  REI Komisariat  memberikan  kebebasan  dalam  anggotanya  untuk  saling  bertukar informasi  untuk  melaksanakan  pembangunan  perumahan  di  Kabupaten  Jember. Pengembang  banyak  memperoleh  informasi  mengenai  perkembangan  dalam program  pemerintah  terkait  perumahan,  regulasi  hingga  himbauan  yang  harus ditaati  oleh  seluruh  pengembang.  REI  berperan  dalam  mendekatkan  pengembang untuk  selalu  berkoordinasi  dengan  pemerintah  untuk  melaksanakan  pembangunan perumahan.  REI  memberikan  fasilitas  dalam  koordinasi  dengan  pemerintah mengenai  alur  administratif  terkait  perijinan,  bantuan  pembangunan  infrastruktur hingga  lokasi  perumahan.  Kelembagaan  formal  memberikan  peluang  pada pengembang  untuk  saling  bekerjasama  terkait  masalah  permodalan,  peralatan hingga proyek pembangunan perumahan di Kabupaten Jember.

## Tabel 2 Bobot Level Kedua Peranan Kelembagaan Informal Industri Perumahan
Kabupaten Jember Peranan Kelembagaan Informal Bobot Level Peringkat Koordinasi 0.41 1 Legalitas 0.137 4 Eksistensi 0.139 3 Kewenangan 0.136 5 Kerjasama 0.178 2 Indeks Konsistensi: 0.00045
Berdasarkan  hasil  analisis  diketahui  bahwa  peranan  kelembagaan  informal dalam  kebijakan  pada  industri  perumahan  di  Kabupaten  Jember  didominasi  oleh aspek koordinasi. Dominasi ini ditunjukkan dalam nilai bobot level kedua peranan kelembagaan  informal  pada  kebijakan  industri  perumahan  di  Kabupaten  Jember pada  aspek  koordinasi  sebesar  41  %  yang  lebih  tinggi  dibandingkan  aspek  lain seperti  aspek  kerjasama  sebesar  17,8  %,  aspek  eksistensi  sebesar  13,9  %,  aspek legalitas  sebesar  13,7  %  dan  aspek  kewenangan  sebesar  13,6  %.  Hasil  penelitian menunjukkan  bahwa  kelembagaan  informal  hanya  mampu  memberikan  manfaat pada  perilaku  koordinasi  antara  pengembang,  pemerintah,  dan  masyarakat  pada teknis  operasional  pembangunan  perumahan  di  Kabupaten  Jember.  Masyarakat mempunyai  harapan  besar  bagi  kelembagaan  formal  untuk  dapat  menjadi  sarana koordinasi  dalam  industri  perumahan  untuk  mewujudkan  perumahan  yang  layak huni.
Equilibrium, volume 11, Nomor 1, April 2013, hlm. 42-56
Kelembagan  informal  yang  dibentuk  dari  hubungan  emosional  seperti arisan, pertemuan antar pengembang, dan hubungan kekerabatan menjadikan para pelaku  pasar  memanfaatkan  sebagai  sarana  untuk  memperoleh  informasi  yang terkait  perumahan  yang  tidak  diperoleh  dari  kelembagaan  formal.  Kelembagaan informal  dijalin  oleh  para  pengembang  melalui  berbagai  hal  antara  lain  hubungan saudara,  hubungan  kolega,  hubungan  politik  hingga  hubungan  bisnis  yang  saling menguntungkan  yang  tidak  hanya  untuk  para  pengembang  namun  juga  untuk birokrat  dan  masyarakat  tertentu.  Pengembang  menggunakan  kelembagaan informal  untuk  melakukan lobby dengan  pemerintah  daerah  dalam  pelaksanaan pembangunan perumahan terkait perijinan, site plan hingga bantuan pendanaan dari pemerintah  pusat.  Hal  ini  dilakukan  dengan  hubungan  keeratan  emosional  antar pelaku  bisnis  untuk  mencapai  tujuannya  dalam  industri  perumahan  di  Kabupaten Jember.

## SIMPULAN DAN SARAN

## Simpulan
Sistem  kelembagaan  industri  perumahan  di  Kabupaten  Jember  didominasi oleh  kelembagaan  formal  melalui  Real  Estat  Indonesia  (REI)  dibandingkan kelembagaan informal. Kelembagaan formal memberikan perlindungan hukum dan sarana  koordinasi  bagi  seluruh  pengembang  dengan  pengembang  lain,  pemerintah dan  masyarakat  sebagai  calon  pembeli.  Kelembagaan  formal  lebih  berperan dibandingkan  kelembagaan  informal  dalam  seluruh  kegiatan  pada  industri perumahan di Kabupaten Jember. Hal ini diwujudkan dalam peranan kelembagaan formal  sebagai  payung  hukum  legalitas  organisasi  yang  menaungi  seluruh pengembang.  Kelembagaan  formal  juga  memberikan  manfaat  dalam  melakukan koordinasi  dengan  pemerintah  daerah  dan  masyarakat  terkait  pembangunan perumahan.  Kelembagaan  formal  juga  memberikan  peluang  adanya  kerjasama antar  pengembang  dan  pemerintah  dalam  membangun  perumahan  di  Kabupaten Jember. Sedangkan, kelembagaan informal memberikan manfaat pada pengembang dalam  melakukan  koordinasi  dengan  pengembang  lain,pemerintah  daerah  serta masyarakat  yang  dilakukan  secara  informal  untuk  memperoleh  informasi perkembangan industri perumahan.

## Saran
Pengembang  diharapkan  mampu  memanfaatkan  dan  mengoptimalkan keberadaan kelembagaan formal dan informal secara seimbang dan
berkesinambungan  agar  informasi  yang  diperoleh  semakin  berkualitas  untuk perkembangan industri perumahan di Kabupaten Jember. Pengembang diharapkan mampu  memanfaatkan  kelembagaan  informal  yang  selama  ini  cenderung  hanya dilakukan oleh beberapa pengembang agar terjalin sebuah suasana kondusif dalam membangun  perumahan.  Pemerintah  diharapkan  segera  merumuskan  regulasi terkait  pembangunan  perumahan  di  Kabupaten  Jember  terutama  RTRW  yang menjadi  dasar  tata  ruang  wilayah  agar  pembangunan  perumahan  tidak menimbulkan  dampak  negatif.  Peran  aktif  pemerintah  daerah  dalam  melakukan pengawasan dan pendampingan dengan kelembagaan formal maupun kelembagaan informal  pengembang  dalam  membangun  perumahan  akan  meningkatkan  kualitas perumahan yang layak huni di Kabupaten Jember.

## DAFTAR PUSTAKA
Appraisal  Institute.  1993. The  Dictionary  of  Real  estate    Appraisal .  Appraisal Institute. Illinois.
BPS. 2012. Perumahan dan Konsumsi Rumah Tangga di Jawa Timur 2010-2011 . BPS Provinsi Jawa Timur. Surabaya.
Furubotn,  E.  G.,  and  Richter  R.  2001 .  Institutions  and  Economic  Theory :’  The Contribution  Of  The  New  Institutional  Economics’.U.S.The  University  of Michigan Press.
Harvey, J. 1994. Urban Land Economic . Macmillan. Hants. Hidayati,  W.  dan  Harjanto,  B.  2003. Konsep  Dasar  Penilaian  Properti . BPFE.
Yogyakarta.
Hodgson,  G.M.  1998.  ‘The  Approach  of  Institutional  Economics’, Journal  of Economic Literature, 36:  pp. 166–192.
Jamli., et al., 1999. ’Konflik Indonesia-Jepang di Dalam Pasar Otomotif: Penerapan Analytic  Hierarchy  Process  (AHP)  dan  Game  Theory’ . Buletin  Ekonomi Moneter dan Perbankan , 14(3). North,  D.  1990. Institution,  Institutional  Change  and  Economic  Performance . Cambridge University Press. New York.
Pasolong,  H.  2010.  2012. Metode  Penelitian  Administrasi  Publik .  Alfabeta. Bandung.
Pramono, J. 2005. ‘Evaluasi Kebijakan  Pembangunan Kawasan Perumahan (Studi Tentang Kualitas dan Internalitas Lingkungan Perumahan Gumpang Baru Di Desa  Gumpang  Kecamatan  Kartasura  Kabupaten  Sukoharjo)’, Spirit  Publik ,
1(2):121-131.
Equilibrium, volume 11, Nomor 1, April 2013, hlm. 42-56
Saaty,  T.L.  1980. The  Analytic  Hierarchy  Process .  McGraw  Hill.  International. New York.
Wallis, J.J and North,C.D. 1986. ‘Measuring the transaction sector in the American Economy, 1870 – 1970’ Dalam Stanley L. Engerman dan Robert E. Gallman. Longterm  factors  in  American  Economic  Growth. Vol.  51.  Chicago University Press. USA.
Wurtzebach,  C.  H.,  Milles,  M,  Cannon,  S.E.  1991. Modern  Real  estate .  John Waley and Sons, Inc. USA.
Williamson,  O.  E.  1985. The  Economic  Instituions  of  Capitalism:  Firms,  Markets, Relational Contracting . Free Press. New York. Yustika,  A.  E.  2008. Ekonomi  Kelembagaan :  ‘Definisi,  Teori  dan  Strategi’. Bayumedia Publishing. Malang.