## Analisis Life Cycle Cost pada Bangunan Sekolah SMP Islam Al Azhar 17 Pontianak
ADMIRAL HAZEL RABBANI 1* , HENRICUS PRIYOSULISTYO 2
1 Mahasiswa Program Studi Magister Teknik Sipil, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, Indonesia 2 Dosen Program Studi Magister Teknik Sipil, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, Indonesia Email: admiralhazelrabbani@mail.ugm.ac.id

## ABSTRAK
Dalam rangka mendukung program wajib belajar 12 tahun  yang telah  diterapkan  Pemerintah Indonesia,  bangunan  sekolah  membutuhkan  metode  yang  baik  dalam  pemeliharaannya  agar selalu dalam kondisi yang layak guna. Salah satu metode pemeliharaan yang dapat digunakan adalah metode Life Cycle Cost yang mengacu pada ISO 15686:5. Komponen biaya pada Metode LCC yang digunakan pada penelitian ini adalah analisis biaya konstruksi awal, biaya operasional dan  biaya  pemeliharaan  dan  penggantian.  Untuk  mendukung  penggunaan  LCC,  dilakukan perhitungan  indeks  kondisi  bangunan  agar  dapat  menentukan  kondisi  bangungan  saat  ini. Sedangkan untuk kelayakan dari segi investasi, dilakukan perhitungan Net Present Value. Dari hasil penelitian yang direncanakan untuk 25 tahun ke depan, didapatkan nilai biaya konstruksi sebesar Rp7.344.650.553 (39,91%), biaya operasional sebesar Rp7.520.911.599 (40,86%), dan biaya pemeliharaan sebesar Rp3.538.849.941 (19,23%). Total Life Cycle Cost bangunan sekolah adalah  sebesar  Rp18.404.412.094  (100%).  Untuk  nilai  indeks  kondisi  bangunan  saat  ini, didapatkan  nilai  sebesar  91,054.  Yang  berarti  bangunan  masih  dalam  kondisi  baik  sekali  dan belum membutuhkan penanganan segera. Sedangkan untuk perhitungan NPV bangunan untuk 25  tahun  ke  depan,  didapatkan  nilai  positif  sebesar  Rp29.336.060.666.  Hasil  tersebut  dapat diartikan bahwa investasi bangunan dinyatakan layak atau menguntungkan.
Kata kunci: biaya siklus hidup, indeks kondisi bangunan, pemeliharaan bangunan, NPV

## ABSTRACT
In order to support the 12-year compulsory education program implemented by the Indonesian Government,  school  buildings  require  good  maintenance  so  that  they  are  always  in  a  usable condition. One maintenance method that can be used is the Life Cycle Cost method which refers to ISO 15686:5. The cost components of the LCC method used in this research are analysis of initial construction costs, operational costs, and maintenance and replacement costs. To support the use of LCC, a building condition index is calculated to determine the current condition of the building. Meanwhile, for feasibility in terms of investment, Net Present Value is calculated. From the  results  of  research  planned  for  the  next  25  years,  construction  costs  amounted  to  IDR 7,344,650,553  (39.91%),  operational  costs  amounted  to  IDR  7,520,911,599  (40.86%),  and maintenance costs amounted to IDR 3,538,849,941. (19.23%). ). Total Life Cycle Cost of school buildings is IDR 18,404,412,094 (100%). For the current building condition index value, a value of 91.054 was obtained. This means that the building is still in very good condition and does not require immediate maintenance. Meanwhile, for calculating the building's NPV for the next 25 years, a positive value of IDR 29,336,060,666 was obtained. These results can be interpreted as meaning that building investment is declared feasible or profitable.
Keywords: life cycle cost, building condition index, building maintenance, NPV

## Admiral Hazel Rabbani, Henricus Priyosulistyo

## 1. PENDAHULUAN
Pemerintah Indonesia melalui Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan, berupaya memenuhi hak dan kebutuhan pendidikan warga negaranya dengan meluncurkan program Wajib Belajar 12 Tahun yang tercantum dalam Peraturan Menteri Pendidikan dan Kebudayaan No. 80 Tahun 2013.  Untuk  mendukung  program  tersebut,  salah  satu  cara  yang  dapat  dilakukan  adalah dengan melakukan pemeliharaan pada bangunan sekolah yang telah disediakan. Salah satu metode  yang  dapat  digunakan  dalam  perencanaan  biaya  pengelolaan  dan  pemeliharaan bangunan adalah Metode Life Cycle Cost (LCC) atau biaya biklus hidup.
Tujuan dari LCC adalah untuk menghitung biaya siklus hidup yang dapat digunakan sebagai pertimbangan  dalam  proses  pengambilan  keputusan  atau  proses  evaluasi  [1].  Sebagai tambahan  dalam  analisis  LCC,  menurut  Graham  Ive,  biaya  operasional  yang  ditambahkan dengan biaya pemeliharaan sebuah bangunan untuk 25 tahun ke depan, akan menghasilkan biaya 1,5 kali lebih besar daripada biaya konstruksi [4].
Dalam  mendukung  penerapan  LCC,  dilakukan  analisis  Indeks  Kondisi  Bangunan  (IKB)  dan analisis Net Present Value (NPV). Analisis IKB dapat berguna untuk menggambarkan kondisi bangunan  saat  ini.  Sedangkan  untuk  analisis  NPV,  metode  NPV  direkomendasikan  untuk diterapkan dalam ISO 15686-5 sebagai metode evaluasi ekonomi LCC [11].

## 2. LANDASAN TEORI

## 2.1 Metode Life Cycle Cost
Pengertian Life Cycle Cost adalah metodologi untuk evaluasi ekonomi sistematis dari biaya siklus  hidup  selama  periode  analisis.  Biaya-biaya  yang  termasuk  dalam  LCC  adalah  biaya konstruksi, operasional, pemeliharaan, dan biaya akhir siklus hidup [1].

## 2.2 Analisis Indeks Kondisi Bangunan (IKB)
Perumusan  indeks  kondisi  gabungan  sebuah  bangunan  ( Composite  Condition  Index)  [10] dapat menggunakan Persamaan 1 berikut.
𝐶𝐼 = ∑ (𝑊 𝑖 𝑥 𝐶 𝑖 ) 𝑛 𝑖=1
…(1)
dengan:
𝐶𝐼 =  indeks kondisi gabungan,
𝑊
=  bobot komponen,
𝐶 =  nilai kondisi komponen,
𝑖 =  1 = komponen ke-1 (satu),
𝑛 =  banyaknya komponen.
Tabel  1  menunjukkan  skala  nilai  indeks  kondisi  bangunan  [10].  Untuk  menentukan  bobot komponen, dilakukan dengan menggunakan metode Analytical Hierarchy Process (AHP), yaitu dengan  melakukan  penyebaran  kuesioner  penilaian  perbandingan  berpasangan  antar komponen. Tabel 2 menunjukkan skala penilaian perbandingan menurut [10].

## Analisis Life Cycle Cost pada Bangunan Sekolah SMP Islam Al Azhar 17 Pontianak

## Tabel 1. Skala Indeks Kondisi Bangunan [10]
Zona Indeks Kondisi Uraian Kondisi Tindakan Penanganan 1 85 - 100 Baik Sekali: Tidak terlihat kerusakan Penanganan segera belum diperlukan 70 - 84 Baik: Hanya terjadi kerusakan kecil 2 55 - 69 Sedang: Mulai terjadi kerusakan namun tidak mempengaruhi fungsi struktur bangunan secara keseluruhan Analisis ekonomi terhadap alternatif perbaikan dianjurkan untuk menentukan tindakan yang tepat. 40 - 54 Cukup: Terjadi kerusakan tetapi bangunan masih cukup berfungsi 3 25 - 39 Buruk: Terjadi keruskan yang cukup kritis sehingga fungsi bangunan terganggu Evaluasi terperinci diperlukan untuk menentukan tindakan perbaikan, rehabilitasi, atau rekonstruksi. Evaluasi keselamatan dianjurkan. 10 - 24 Sangat buruk: Kerusakan parah dan bangunan hampir tidak berfungsi 0 - 9 Runtuh: komponen utama bangunan terjadi keruntuhan

## Tabel 2. Skala Perbandingan Pasangan [10]
Intensitas Kepentingan Keterangan Penjumlahan 1 Kedua elemen sama pentingnya Kedua elemen mempunyai pengaruh yang sama besar terhadap tujuan 3 Elemen yang satu sedikit lebih penting daripada elemen yang lainnya Pengalaman dan penilaian sedikit menyokong satu elemen dibandingkan elemen lainnya 5 Elemen yang satu lebih penting daripada elemen yang lainnya Pengalaman dan penilaian sedikit menyokong satu elemen diabandingkan elemen lainnya 7 Satu elemen jelas  lebih mutlak penting daripada elemen yang lainnya Satu elemen yang kuat disokong dan dominan terlihat dalam praktik 9 Satu elemen mutlak penting daripada elemen yang lainnya Bukti yang mendukung elemen yang satu terhadap elemen yang lain memiliki tingkat oebegasan tertinggi yang mungkin menguatkan 2,4,6,8 Nilai-nilai antara dua nilai pertimbangan yang berdekatan Nilai ini diberikan bila ada kompromi diantara dua nilai pilihan Kebalikan
Jika aktivitas i mendapat satu angka dibanding dengan aktivitas j, maka j memiliki nilai kebalikannya dibandingkan dengan i
Untuk menghitung rata-rata dari hasil kuesioner, metode yang digunakan dengan mencari nilai geometric mean. Penggunaan Geometric Mean (GM) dapat digunakan apabila data yang ada terdistributif  dengan  kemiringan  positif  [8].  Perhitungan  rata-rata  geometrik  dapat menggunakan Persamaan 2 berikut.
𝐺𝑀 = √𝑋 1 × 𝑋 2 × … × 𝑋 𝑛 𝑛
…(2)
dengan:
𝐺𝑀 = Geometric Mean (rata-rata geometrik),
𝑋 =  nilai jawaban dari responden,
𝑛 =  jumlah responden.
Nilai-nilai  GM  yang  telah  didapat,  kemudian  dituliskan  dalam  matriks  untuk  dilakukan perbandingan  berpasangan  untuk  mencari  bobot  masing-masing  komponen.  Dalam perhitungannya, dibutuhkan nilai faktor koreksi (FK) dan nilai pengurang (NP) berdasarkan tingkat kerusakannya. Nilai FK [10] disajikan pada Tabel 3.
Sedangkan untuk besaran NP [6] adalah sebagai berikut:
a. Kerusakan ringan (>0% – 15%), Nilai Pengurang = 25
b. Kerusakan sedang (>15% - 35%), Nilai Pengurang = 50
c. Kerusakan berat (>35% – 65%), Nilai Pengurang = 75
d. Kerusakan tidak layak fungsi (>65%), Nilai Pengurang = 100
Tabel 3. Nilai Faktor Koreksi untuk Kombinasi Kerusakan [10]
No Jumlah Kombinasi Kerusakan Prioritas Bahaya Kerusakan Fakor Koreksi F(t,d) 1 2 I 0,8 – 0,7 – 0,6 II 0,2 – 0,3 – 0,4 2 3 I 0,5 – 0,6
II
0,3 – 0,4 III 0,1 – 0,2

## 2.3 Net Present Value (NPV)
NPV adalah selisih antara pemasukan di masa depan yang dinilai di masa sekarang dengan pengeluaran investasi di masa sekarang [12]. Persamaan 3 berikut untuk menghitung NPV [12].
𝑁𝑃𝑉 =   ∑ (𝐵 𝑡 −𝐶 𝑡 ) (1+𝑖) 𝑡 𝑡=𝑛 𝑡=1 …(3) dengan:
𝐵 𝑡 =  keuntungan ( benefit) setiap tahunnya;
𝐶 𝑡 =  pengeluaran atau biaya (cost) setiap tahunnya;
𝑡 =  tahun ke-1,2,3 dan seterusnya;
𝑛 =  jumlah tahun;
𝑖 =  tingkat suku bunga.

## 3. METODE PENELITIAN

## 3.1 Lokasi Penelitian
Bangunan yang digunakan pada penelitian ini adalah SMP Islam Al Azhar 17 Kota Pontianak.

## 3.2 Metode Pengumpulan Data
Data  dalam  penelitian  ini  dibagi  menjadi  2  yaitu  data  primer  dan  sekunder.  Data  primer didapatkan  dengan  survey  lapangan  dan  wawancara  yang  menghasilkan  data  seperti dokumentasi, as built drawing, dan data biaya LCC. Sedangkan untuk data sekunder yang digunakan adalah jurnal penelitian terdahulu, peraturan pemerintah, dan buku-buku literatur.

## 3.3 Analisis Data
Analisis data LCC pada penelitian ini dilakukan dengan mengacu pada ISO 15686:5 (2017) [1], yaitu dengan menjumlahkan komponen biaya untuk kondisi biaya saat ini ( present value) dari biaya  konstruksi  awal,  biaya  operasional,  dan  biaya  pemeliharaan  (termasuk  penggantian komponen). Tahun acuan (tahun ke 0) yang digunakan adalah tahun 2023 dan periode analisis dilakukan untuk 25 tahun kedepan. Periode bangunan sekolah baru dapat bertahan minimal 20 tahun [5]. Nilai inflasi yang digunakan sebesar 3,25% dan nilai discount rate sebesar 5%. Untuk  mendukung  analisis  LCC,  dilakukan  analisis  indeks  kondisi  bangunan  (IKB)  yang bertujuan untuk mengetahui kondisi bangunan saat ini dan analisis Net Present Value (NPV) dengan tujuan untuk mengevaluasi kelayakan bangunan dalam segi ekonomi. Semua analisis dalam penelitian ini dilakukan dengan menggunakan bantuan software Microsoft Excel.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 4.1 Biaya Konstruksi Awal ( Construction Cost)
Biaya konstruksi di tahun 2004 sebesar Rp4.000.000.000 akan dikonversikan ke tahun 2023 menggunakan rumus Future Value dengan nilai inflasi 3,25%. Maka, didapatkan untuk biaya konstruksi di tahun 2023 adalah sebesar Rp7.344.650.553.
𝐹𝑉 Biaya Konstruksi 2023 = Rp4.000.000.000 × ((1 + 3,25%) (2023−2004) ) = Rp7.344.650.553

## 4.2 Biaya Operasional ( Operational Cost)
Biaya  operasional  meliputi  biaya  petugas  [7],  kebersihan,  energi  dan  asuransi  bangunan seperti tersaji pada Tabel 4.

## Analisis Life Cycle Cost pada Bangunan Sekolah SMP Islam Al Azhar 17 Pontianak
Tabel 4. Biaya Operasional Tahun 2023
Komponen Item Jumlah Satuan Biaya Total Bulanan Total Tahun 2023 Petugas Kebersihan dan keamanan 8 Orang/bulan Rp2.750.645 Rp22.005.156 Rp264.061.877 Kebersihan Alat Kebersihan 1 per tahun Rp4.333.333 Rp361.111 Rp4.333.333 Energi Listrik 1 per bulan Rp4.568.025 Rp4.568.025 Rp54.816.300 Air 1 per bulan Rp349.787 Rp349.787 Rp4.197.444 Telepon dan Internet 1 per bulan Rp3.577.339 Rp3.577.339 Rp42.928.071 Total Biaya Energi Rp8.495.151 Rp101.941.816 Asuransi Asuransi Bangunan 1 per tahun Rp1.228.667 Rp102.389 Rp1.228.667 Total Biaya Operasional per Tahun Rp371.565692
Didapatkan  biaya  operasional  pada  tahun  2023  sebesar  Rp371.565.692  dan  akan dikonversikan ke setiap tahunnya hingga 25 tahun seperti tersaji pada Tabel 5. Berikut ini contoh perhitungan konversi biaya asuransi:
𝐹𝑉 Biaya Asuransi 2024 = 𝑅𝑝1.228.667 × ((1 + 3,25%) (2.024−2.023) ) = 𝑅𝑝1.268.598

## Tabel 5. Biaya Operasional 25 Tahun Ke Depan
2024 2025 2026 … 2048 Total Biaya Operasional 1 2 3 … 25 Petugas Rp272.643.888 Rp281.504.814 Rp290.653.721 … Rp587.431.477 Rp10.273.203.443 Kebersihan Rp4.474.167 Rp4.619.577 Rp4.769.713 … Rp9.639.924 Rp168.586.301 Energi Rp105.254.925 Rp108.675.710 Rp112.207.670 … Rp226.779.541 Rp3.965.998.517 Asuransi Rp1.268.598 Rp1.309.828 Rp1.352.397 … Rp2.733.289 Rp47.800.700 Total per tahun Rp383.641.577 Rp396.109.929 Rp408.983.501 … Rp826.584.231 Rp14.455.588.961
Didapatkan total biaya operasional (FV) selama 25 tahun kedepan sebesar Rp14.455.588.961.

## 4.3 Biaya Pemeliharaan ( Maintenance Cost)
Biaya pemeliharaan terbagi menjadi biaya perbaikan dan biaya penggantian rutin komponen.

## 4.3.1 Bobot Komponen Bangunan
Untuk mencari bobot  komponen bangunan  [9], yaitu dengan menyebarkan kuesioner yang diisi menggunakan metode AHP. Untuk menghitung hasil kuesioner dilakukan dengan mencari nilai rata-rata geometriknya seperti tersaji pada Tabel 6. Komponen yang dilakukan penilaian, hanya komponen yang mengalami kerusakan pada saat survey lapangan, yaitu komponen cat dinding (CD), handle & kunci pintu (HP), engsel pintu (EP), cat pintu (CP), cat jendela (CJ), cat ventilasi (CV), keramik lantai (KL), keramik dinding (KD), papan plafond (PL), cat plafond (CF), kran air (KA), lampu (LP), saklar (SL), dan stop kontak (SK). Berikut ini adalah contoh perhitungan GM kerusakan cat dinding:
𝐺𝑀 {Cat Dinding (𝐶𝐷) − 𝐻andle & Kunci Pintu (𝐻𝑃)} =   √1 3
⁄ × 1 6 ⁄ × 1 5 ⁄ × 1 5 ⁄ × 1 3 ⁄ 5 = 0,24

## Tabel 6. Rata-rata Geometrik Kerusakan Cat Dinding
Perbandingan Kerusakan Responden Geometric Mean Perbandingan Kerusakan 1 2 3 4 5 Cat Dinding 1/3 1/6 1/5 1/5 1/3 0,24 Handle & Kunci Pintu Cat Dinding 1/3 1/5 1/4 1/2 1/3 0,31 Engsel Pintu Cat Dinding 3 1/2 2 1 2 1,43 Cat Pintu Cat Dinding 1 2 3 1 1 1,43 Cat Jendela Cat Dinding 1 3 3 2 3 2,22 Cat Ventilasi Cat Dinding 2 1/3 2 1/2 3 1,15 Keramik Lantai Cat Dinding 3 4 3 5 5 3,90 Keramik Dinding Cat Dinding 1/5 1/5 1/7 1/4 1/5 0,20 Papan Plafond Cat Dinding 1 3 1 2 3 1,78 Cat Plafond Cat Dinding 1/5 1/4 1/7 1/5 1/5 0,20 Kran Air Cat Dinding 1/3 1/2 1/5 1/4 1/5 0,28 Lampu Cat Dinding 1/3 1/4 1/2 1/2 1/3 0,37 Saklar Cat Dinding 1/3 1/5 1/2 1/2 1/3 0,35 Stop Kontak
Nilai  GM  yang  didapat,  akan  dilakukan  perbandingan  berpasangan  dalam  matriks  14  x  14 seperti tersaji pada Gambar 1.

## Gambar 1. Matriks Perbandingan Kerusakan Komponen
Setelah  itu  mencari  nilai  vektor  prioritas  untuk  setiap  baris  menggunakan  Persamaan  4 berikut.
𝑊 𝑖 =   √𝑎 11 × 𝑎 12 × … × 𝑎 1𝑛 𝑛 …(4) dengan:
𝑊 𝑖
=  vektor priotitas,
𝑎 11 =  nilai matriks perbaikan dari ke-11,
𝑛 =  jumlah komponen.
Contoh perhitungan vektor prioritas cat dinding:
𝑊 𝑖 =   √1 × 0,24 × 0,31 × 1,43 × 1,43 × 2,22 × 1,15 × 3,90 × 0,2 × 0,28 × 0,37 × 0,35 14
= 0,67
Selanjutnya  menghitung  bobot  dari  kerusakan  komponen  menggunakan  Persamaan  5 berikut.
𝑋 𝑖 = 𝑊 𝑖 Σ𝑊𝑖 …(5)
dengan:
𝑋 𝑖 =  eigenvektor (yang menunjukkan bobot masing-masing elemen),
𝑊 𝑖 =  nilai rata-rata geometrik tiap baris,
Σ𝑊 𝑖 =  nilai jumlah rata-rata geometrik tiap baris.
Contoh perhitungan eigenvektor cat dinding:
𝑋 𝑖 = 0,67 19,16 = 0,035
Kemudian melakukan perhitungan eigen maksimum ( 𝜆 𝑚𝑎𝑘𝑠 ) menggunakan bantuan software microsoft excel menggunakan rumus MMULT, yaitu dengan mengalikan masing-masing baris matriks perbandingan kerusakan ( array 1) dengan kolom Xi atau bobot (array 2).
Tabel  7  dan  Gambar  2  di  bawah  ini  akan  memperlihatkan  hasil  perhitungan 𝑊 𝑖 , 𝑋 𝑖 ,  dan 𝜆 𝑚𝑎𝑘𝑠 .
Setelah mendapat nilai 𝜆 𝑚𝑎𝑘𝑠 , kemudian melakukan perhitungan indeks konsistensi (CI) dan rasio konsistensi (CR) yang dipengaruhi RI (Tabel 8). Syarat pada metode AHP ini adalah nilai CR<0,1.
CD HP EP CP CJ CV KL KD PL CF KA LP SL SK CD 1 0.24 0.31 1.43 1.43 2.22 1.15 3.90 0.20 1.78 0.20 0.28 0.37 0.35 HP 4.23 1 3.25 4.28 4.62 5.72 2.35 3.90 0.17 3.73 0.40 2.35 3.37 3.73 EP 3.25 0.31 1 2.55 3.18 2.83 0.26 2.55 0.18 0.34 0.21 0.26 0.34 0.28 CP 0.70 0.23 0.39 1 1.32 1.32 0.24 2.70 0.19 1.00 0.19 0.19 0.34 0.25 CJ 0.70 0.22 0.31 0.76 1 1.15 0.21 0.39 0.16 0.87 0.20 0.19 0.26 0.22 CV 0.45 0.17 0.35 0.76 0.87 1 0.23 0.28 0.17 0.76 0.18 0.22 0.33 0.23 KL 0.87 0.43 3.90 4.17 4.68 4.36 1 3.90 0.29 4.13 0.37 0.40 3.90 3.37 KD 0.26 0.26 0.39 0.37 2.55 3.57 0.26 1 0.20 0.43 0.23 0.24 0.34 0.25 PL 5.11 5.72 5.55 5.35 6.35 5.75 3.44 4.96 1 3.90 2.93 2.93 5.93 5.14 CF 0.56 0.27 2.93 1.00 1.15 1.32 0.24 2.35 0.26 1 0.21 0.22 0.74 0.28 KA 5.11 2.49 4.86 5.35 4.96 5.47 2.70 4.32 0.34 4.83 1 2.55 3.52 3.00 LP 3.59 0.43 3.90 5.16 5.38 4.64 2.49 4.13 0.34 4.62 0.39 1 4.99 3.52 SL 2.70 0.30 2.93 2.93 3.90 3.06 0.26 2.93 0.17 1.35 0.20 0.20 1 0.66 SK 2.83 0.27 3.52 3.95 4.48 4.32 0.30 3.98 0.19 3.57 0.33 0.28 1.52 1

## Analisis Life Cycle Cost pada Bangunan Sekolah SMP Islam Al Azhar 17 Pontianak
𝐶𝐼 = Σ𝜆 𝑚𝑎𝑘𝑠 − 𝑛 𝑛 − 1 = 15,80 − 14 14 − 1 = 0,138
Tabel 7. Bobot Masing-Masing Komponen No. Komponen 𝑾 𝒊 𝑿 𝒊 Bobot 1 Cat Dinding 0,67 X1 0,035 2 Handle Pintu 2,29 X2 0,119 3 Engsel Pintu 0,68 X3 0,036 4 Cat Pintu 0,49 X4 0,025 5 Cat Jendela 0,37 X5 0,019 6 Cat Ventilasi 0,35 X6 0,018 7 Keramik Lantai 1,65 X7 0,086 8 Keramik Dinding 0,44 X8 0,023 9 Plafond 4,21 X9 0,219 10 Cat Plafond 0,61 X10 0,032 11 Kran Air 2,99 X11 0,156 12 Lampu 2,25 X12 0,117 13 Saklar 0,93 X13 0,049 14 Stop Kontak 1,25 X14 0,065 Total 19,19 - 1
Gambar 2. Perhitungan Nilai Eigen Maksimum ( 𝝀 𝒎𝒂𝒌𝒔 )
Setelah mendapat nilai 𝜆 𝑚𝑎𝑘𝑠 , kemudian melakukan perhitungan indeks konsistensi (CI) dan rasio konsistensi (CR) yang dipengaruhi RI (Tabel 8). Syarat pada metode AHP ini adalah nilai CR<0,1.
𝐶𝐼 = Σ𝜆 𝑚𝑎𝑘𝑠 − 𝑛 𝑛 − 1 = 15,80 − 14 14 − 1 = 0,138
Tabel 8. Nilai Random Consistency Index (RI) [6]
n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
RI 0 0 0,58 0,90 1,12 1,24 1,32 1,41 1,45 1,49 1,51 1,48 1,56 1,57 1,59
𝐶𝑅 = 𝐶𝐼 𝑅𝐼 = 0,138 1,57 = 0,088 (memenuhi syarat)
Maka nilai CR telah memenuhi syarat dengan nilai sebesar 0,088 < 0,1.

## 4.3.2 Indeks Kondisi Bangunan
Dalam menganalisis indeks kondisi bangunan, perhitungan dimulai dengan menghitung nilai indeks  kondisi  sub  elemen  (IKSE)  seperti  tersaji  pada  Tabel  9.  Selanjutnya  dilakukan perhitungan indeks kondisi elemen (IKE), yaitu dengan mengalikan nilai IKSE dengan bobot elemen yang telah didapatkan sebelumnya. Berikut ini contoh perhitungan IKSE dan IKE cat dinding:
𝐼𝐾𝑆𝐸 cat dinding = 100 − ∑ ∑ 𝛼 (𝑇 𝑗 , 𝑆 𝑗 , 𝐷 𝑖𝑗 ) × 𝐹(𝑡, 𝑑) 𝑚 𝑗=1 = 100 − {(0,7 × 25) + (0,3 × 25)} = 75 𝑝 𝑖=1
𝐼𝐾𝐸 cat dinding = 𝐼𝐾𝑆𝐸 cat dinding × bobot elemen cat dinding = 75 × 0,035 = 2,62

## Tabel 9. Perhitungan Indeks Kondisi Sub Elemen (IKSE)
Sub Elemen Jenis Kerusakan Volume Kerusakan FK NP IKSE Cat Dinding Terkelupas 0,71% 0.7 25 75 Warna Pudar 10,95% 0.3 25 Kunci & Handle Kunci Rusak 0% 0 0 75 Handle Lepas 4,88% 1 25 Engsel Pintu Lepas 3,57% 0,7 25 75 Macet 3,06% 0,3 25 Cat Pintu Terkelupas 0% 0 0 50 Warna Pudar 33,95% 1 50 Cat Jendela Terkelupas 0% 0 0 25 Warna Pudar 55,78% 1 75 Cat Ventilasi Terkelupas 0% 0 0 50 Warna Pudar 25,00% 1 50 Keramik Lantai Retak 0,53% 0,3 25 75 Pecah 0,31% 0.7 25 Keramik Dinding Retak 1,19% 0,3 25 75 Pecah 0,04% 0,7 25 Papan Plafond Lendut 0% 0 0 75 Lapuk 0.38% 1 25 Cat Plafond Terkelupas 0% 0 0 75 Warna Pudar 6,30% 1 25 Kran Air Rusak 7,69% 1 25 75 Lepas 0% 0 0 Lampu Buram 2,44% 0.4 25 75 Putus 13,01% 0,6 25 Saklar Pecah 6,25% 1 25
75 Lepas 0% 0 0 Stop Kontak Pecah 5,08% 0,6 25 75 Lepas 1,69% 0,4 25
Setelah mendapatkan nilai indeks kondisi elemen, perhitungan langsung dilanjutkan ke tahap akhir, yaitu dengan menghitung nilai indeks kondisi kerusakan bangunan (Tabel 10).

## Tabel 10. Perhitungan Indeks IKE dan Indeks Kondisi Kerusakan Bangunan
Elemen IKSE Bobot Elemen Indeks Kondisi Elemen Indeks Kondisi Kerusakan Bangunan A B C D = B x C E = C x D Cat Dinding 75 0,035 2,62 0,091 Handle Pintu 75 0,119 8,97 1,069 Engsel Pintu 75 0,036 2,67 0,095 Cat Pintu 50 0,025 1,27 0,032 Cat Jendela 25 0,019 0,49 0,009 Cat Ventilasi 50 0,018 0,46 0,017 Keramik Lantai 75 0,086 6,46 0,555 Keramik Dinding 75 0,023 1,74 0,039 Plafond 75 0,219 16,48 3,610 Cat Plafond 75 0,032 2,37 0,075 Kran Air 75 0,156 11,63 1,825 Lampu 75 0,117 7,02 1,031 Saklar 75 0,049 2,43 0,177 Stop Kontak 75 0,065 3,90 0,320 Indeks Kondisi Kerusakan Bangunan 8,946
Didapatkan  nilai  indeks  kondisi  kerusakan  bangunan  sebesar  8,946.  Langkah  selanjutnya adalah mencari nilai indeks kondisi bangunan.

## 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠 𝐾𝑜𝑛𝑑𝑖𝑠𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 = 100 − 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠 𝐾𝑜𝑛𝑑𝑖𝑠𝑖 𝐾𝑒𝑟𝑢𝑠𝑎𝑘𝑎𝑛 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛
= 100 − 8,946 = 91,054
Maka didapatkan nilai indeks kondisi bangunan sebesar 91,054 yang berarti kondisi bangunan berada dalam kondisi baik sekali dan belum membutuhkan penanganan dalam waktu dekat.

## Analisis Life Cycle Cost pada Bangunan Sekolah SMP Islam Al Azhar 17 Pontianak

## 4.3.3 Perbaikan Kerusakan Berdasarkan Indeks Kondisi Kerusakan Bangunan
Analisis penggantian komponen yang rusak ini dilakukan pada tahun ke-1 dalam periode 25 tahun LCC, yang bertujuan agar komponen berada dalam kondisi 100% saat penggantian rutin dilakukan. Untuk harga satuan komponen akan mengacu pada Peraturan Wali Kota Pontianak [7]. Gambar 3 menunjukkan perhitungan biaya perbaikan kerusakan komponen tahun 2023. Berikut ini contoh perhitungan biaya perbaikan kerusakan cat dinding:
Biaya perbaikan cat dinding = Rp43.981.138 × (1 + 3,25%) 2024−2023 = Rp45.410.525
Gambar 3. Perhitungan Biaya Perbaikan Kerusakan Komponen di Tahun 2023
Tabel 11. Kebutuhan Biaya Perbaikan Kerusakan Komponen Tahun 2024
Komponen
2023 2024
0 1 Cat Dinding Rp45.410.525
Handle Pintu Rp1..426.956 Engsel Pintu
Rp2.765.762 Cat Pintu Rp9.185.798 Cat Jendela Rp23.808.970
Cat Ventilasi
Rp632.811
Keramik Lantai
Rp7.166.316
Keramik Dinding
Rp2.293.787 Plafond Rp967.840
Cat Plafond
Rp15.973.505 Kran Air Rp473.040
Lampu Rp2.942.625
Saklar Rp121.876
Stop Kontak Rp227.150 Total Biaya Perbaikan
Rp113.396.961
Total  biaya  perbaikan  kerusakan  di  tahun  2024  (Tabel  11)  membutuhkan  biaya  sebesar Rp113.396.961.

## 4.3.4 Penggantian Rutin Komponen Bangunan
Selanjutnya dilakukan perhitungan untuk penggantian rutin komponen yang akan dimulai pada tahun ke 2 analisis. Prediksi umur layan komponen [3].
Gambar 4. Analisis Penggantian Rutin Komponen Bangunan di Tahun 2023

## Gambar 5. Analisis Penggantian Rutin Komponen Bangunan di Tahun 2023
Total biaya  penggantian rutin komponen untuk 25 tahun adalah sebesar Rp8.354.101.529. Maka total biaya pemeliharaan adalah dengan menambahkan total biaya perbaikan kerusakan komponen (Tabel 11) dengan total biaya penggantian rutin komponen (Gambar 5).
Biaya Pemeliharaan =   Rp113.396.961 +  Rp8.354.101.529 =  Rp8,467,498,490

## Analisis Life Cycle Cost pada Bangunan Sekolah SMP Islam Al Azhar 17 Pontianak
Didapatkan total biaya pemeliharaan bangunan untuk 25 tahun sebesar Rp8.467.498.490.

## 4.4 Rekapitulasi Life Cycle Cost di Tahun 2023
Langkah selanjutnya yaitu mengkonversi biaya dari masa depan ke nilai biaya saat ini ( present value) dengan menggunakan discount rate sebesar 5%.
Tabel 12. Biaya LCC selama 25 tahun dalam Present Value (2023)
Tahun PV Biaya Konstruksi Biaya Operasional Biaya Pemeliharaan PV LCC/tahun FV PV FV PV 2023 Rp7.344.650.553 Rp   - Rp   - Rp   - Rp   - Rp7.344.650.553 2024 Rp383.641.577 Rp365.372.931 Rp113.396.961 Rp107.997.105 Rp473.370.036 2025 Rp396.109.929 Rp359.283.382 Rp25.585.350 Rp23.206.667 Rp382.490.049 2026 Rp408.983.501 Rp353.295.326 Rp26.416.874 Rp22.819.889 Rp376.115.215 .. .. .. .. .. .. … 2047 Rp800.565.841 Rp248.229.777 Rp51.709.780 Rp16.033.543 Rp264.263.321 2048 Rp826.584.231 Rp244.092.615 Rp1.343.674.254 Rp396.790.732 Rp640.883.346 Total Rp7.344.650.553 Rp14.455.588.961 Rp7.520.911.599 Rp7.520.911.599 Rp3.538.849.941 Rp18.404.412.094
Dari Tabel 12 di atas didapatkan biaya saat ini ( present value) untuk biaya konstruksi sebesar Rp7.344.650.553,  biaya  operasional  sebesar  Rp7.520.911.599  dan  biaya  pemeliharaan sebesar Rp3.538.849.941. Maka, rekapitulasi biaya siklus hidup dari bangunan SMP Islam Al Azhar 17 Pontianak tersaji pada Tabel 13 berikut:

## Tabel 13. Rekapitulasi Life Cycle Cost Bangunan Sekolah di Tahun 2023
Biaya Konstruksi  Biaya Operasional  Biaya Pemeliharaan Total LCC Rp7.344,650.553 Rp7.520.911.599 Rp3.538.849.941 Rp18.404.412.094 39,91% 40,86% 19,23% 100%
Didapatkan  persentase masing-masing komponen biaya siklus hidup bangunan yaitu, biaya konstruksi sebesar Rp7.344.650.553 (39,91%), biaya operasional Rp7.520.911.599 (40,86%), dan biaya pemeliharaan Rp3.538.849.941 (19,23%). Sedangkan untuk total biaya LCC untuk 25 tahun ke depan adalah sebesar Rp18.404.412.094 (100%).
Biaya operasional ditambah dengan biaya pemeliharaan dan penggantian akan mencapai 1,5 kali lipat lebih besar dari biaya konstruksi awal (biaya pembangunan) [4].
Biaya Operasional + Biaya Pemeliharaan Biaya Konstruksi Awal = Rp7.520.911.599 + Rp3.538.849.941 Rp7.344.650.553 = 1,506
Perhitungan  diatas  menunjukkan  bahwa  biaya  operasional  ditambah  biaya  pemeliharaan, menghasilkan biaya 1,506 kali lebih besar dari biaya konstruksi. Hasil ini membuktikan bahwa pendapat yang diberikan oleh Graham Ive adalah benar.

## 4.5 Net Present Value (NPV)
Perhitungan NPV akan mencari selisih biaya saat ini dari pemasukan dan pengeluaran. Untuk biaya pengeluaran tahunan akan menggunakan biaya LCC, sedangkan untuk biaya pemasukan akan  menggunakan  rata-rata  biaya  yang  dibayarkan  siswa  seperti  biaya  masuk  sebesar Rp.8.000.000, biaya SPP per bulan Rp750.000, dan biaya daftar ulang sebesar Rp2.370.000.

## Tabel 14. Rata-rata Biaya Pemasukan Bangunan Sekolah di Tahun 2023
Tahun Ajaran Jumlah Siswa Biaya Masuk Siswa Baru Biaya SPP Biaya Daftar Ulang Total Pemasukan Siswa Baru Siswa Lama Total 2018/2019 59 97 156 Rp472.000.000 Rp1.287.000.000 Rp229.890.000 Rp1.988.890.000 2019/2020 68 110 178 Rp544.000.000 Rp1.468.500.000 Rp260.700.000 Rp2.273.200.000 2020/2021 71 103 174 Rp568.000.000 Rp1.435.500.000 Rp244.110.000 Rp2.247.610.000 2021/2022 66 121 187 Rp528.000.000 Rp1.542.750.000 Rp286.770.000 Rp2.357.520.000 2022/2023 77 120 197 Rp616.000.000 Rp1.625.250.000 Rp284.400.000 Rp2.525.650.000 2023/2024 75 145 220 Rp600.000.000 Rp1.815.000.000 Rp343.650.000 Rp2.758.650.000 Rata-rata Pemasukan per Tahun Rp554.666.667 Rp1.529.000.000 Rp274.920.000 Rp2.358.586.667

## Admiral Hazel Rabbani, Henricus Priyosulistyo
Dari  Tabel  14  didapatkan  rata-rata  pemasukan  sekolah  sebesar  Rp2.358.586.667.  Nilai tersebut akan dijadikan acuan di tahun 2023 yang selanjutnya dilakukan perhitungan present value (PV) dari pemasukan selama 25 tahun ke depan dengan mempertimbangkan discount rate sebesar 5%.
Tabel 15. Rekapitulasi Perhitungan Pemasukan Hingga Tahun 2048 Tahun FV PV 0 2023 Rp   - Rp   - 1 2024 Rp2,435,240,733 Rp2,319,276,889 2 2025 Rp2,514,386,057 Rp2,280,622,274 3 2026 Rp2,596,103,604 Rp2,242,611,903 … … … … 24 2047 Rp5,081,749,896 Rp1,668,462,798 25 2048 Rp5,246,906,768 Rp1,644,570,730
Total Pemasukan  Rp91,759,707,834  Rp47,740,472,759
Hasil dari Tabel 15 didapatkan nilai saat ini ( present value) untuk biaya pemasukan bangunan adalah sebesar Rp47.740.472.759. Perhitungan selanjutnya adalah mencari nilai NPV, yaitu dengan membandingkan nilai PV pemasukan dan PV pengeluaran.
Tabel 16. Perhitungan NPV Investasi Bangunan
Tahun PV Pengeluaran Kumulatif PV Pemasukan Kumulatif NPV A B C D E = D-B 0 2023 Rp7,344,650,553 Rp7,344,650,553 Rp- Rp- -Rp7,344,650,553 1 2024 Rp473,370,036 Rp7,818,020,589    Rp2,319,276,889    Rp2,319,276,889 -Rp5,498,743,701 2 2025 Rp382,490,049 Rp8,200,510,638    Rp2,280,622,274    Rp4,599,899,163 -Rp3,600,611,475 3 2026 Rp376,115,215 Rp8,576,625,853    Rp2,242,611,903    Rp6,842,511,066 -Rp1,734,114,787 4 2027 Rp375,629,512 Rp8,952,255,365    Rp2,205,235,038    Rp9,047,746,104 Rp95,490,739 5 2028 Rp363,682,517 Rp9,315,937,882    Rp2,168,481,120    Rp11,216,227,224    Rp1,900,289,342 .. .. .. .. .. .. .. 24 2047 Rp264,263,321 Rp17,763,528,748    Rp1,575,687,571    Rp46,191,046,648    Rp28,427,517,900 25 2048 Rp640,883,346 Rp18,404,412,094    Rp1,549,426,111    Rp47,740,472,759    Rp29,336,060,666
Dari Tabel 16 di atas menghasilkan nilai NPV positif pada akhir periode penelitian dengan nilai sebesar Rp29.336.060.666, yang berarti investasi dinyatakan layak atau menguntungkan.

## 5. KESIMPULAN
Analisis Life Cycle Cost pada bangunan sekolah SMP Islam Al Azhar 17 Kota Pontianak untuk 25  tahun  kedepan  menghasilkan  total  biaya  sebesar  Rp18.404.412.094  (100%)  dengan pembagian biaya konstruksi sebesar Rp7.344.650.553 (39,91%), biaya operasional sebesar Rp7.520.911.599 (40,86%), dan biaya pemeliharaan sebesar Rp3.538.849.941 (19,23%).
Hasil  dari  analisis  LCC  ini  juga  menghasilkan  biaya  operasional  ditambah  dengan  biaya pemeliharaan 1,506 kali lebih besar daripada biaya konstruksi. Hal ini mengkonfirmasi bahwa biaya biaya operasional ditambah dengan biaya pemeliharaan 1,5 kali lebih besar daripada biaya konstruksi [2].
Untuk hasil analisis indeks kondisi bangunan, menunjukkan angka sebesar 91,054. Halmana menurut Tabel 2 [10], hasil tersebut menunjukkan bangunan dalam kondisi yang baik sekali dan belum membutuhkan tindakan penanganan.
Sedangkan untuk hasil analisis Net Present Value (NPV), menghasilkan nilai NPV positif pada akhir periode analisis (25 tahun) dengan nilai sebesar Rp29.336.060.666. Nilai ini berarti telah memenuhi syarat untuk investasi dinyatakan layak atau menguntungkan (NPV>0).

## DAFTAR RUJUKAN
[1]  Internasional  Organization  for  Standardization.  (2017). ISO  15686-5:2017  Building  and constructed  assets:  Service-life  planning  Part  5:  Life-cycle  costing.  Geneva: Internasional Organization for Standardization - ISO.
[2] Ive, G. (2006). Re-examining the costs and value ratios of owning and occupying buildings. Building Research & Information, 34(3), 230-245.
[3] Kaming, J. &. (2016). Implementation of Life Cycle Costing: A Case of Hostel Building in Kediri, Eastern Jawa, Indonesia. Applied Mechanics and Materials, 845(__), 326-331.
[4]  Kaming,  P.  L.  (2019).  Adopsi  Life  Cycle  Costing  untuk  Bangunan Gedung  DIklat  Muara Enim. Jurnal Rekayasa Konstruksi Mekanika Sipil (JRKMS), 2(2), 121-132.
[5]  Kementerian  Pendidikan  dan  Kebudayaan.  (2007). Permendiknas  No.  24  Tahun  2007 tentang  Standar  Sarana  dan  Prasarana  Untuk  Sekolah  Dasar/Madrasah  Ibtidaiyah (SI/MI), Sekolah Menengah Pertama/Madrasah Tsanawiyah (SMP/MTS), dan Sekolah Menengah  Atas/Madrasah  Aliyah  (SMA/MA).  Jakarta:  Kementerian  Pendidikan  dan Kebudayaan.
[6] Kusnadi, E. (2011). Sistem Pendukung Keputusan Pemeliharaan Bangunan Sekolah Negeri (Studi  Kasus  di  Kecamatan  Tigaraksa  Kabupaten  Tangerang).  Tesis.  Surakarta: Magister Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret.
[7] Pemerintah Kota Pontianak. (2023). PERWALI Kota Pontianak No. 1 Tahun 2003 Standar Harga  Satuan  Dasar  Upah  dan  Bahan  Konstruksi  Untuk  Kegiatan  Pembangunan Pemerintah  Kota  Pontianak  Tahun  Anggaran  2023.  Pontianak:  Pemerintah  Kota Pontianak.
[8]  Perdana,  S.  (2018).  Penduga  rataan  geometrik  pada  sampel  himpunan  terurut  untuk distribusi normal. Jurnal Gantang, 3(1), 9-16.
[9]  Setiawan,  B.  H.  (2021).  Analisis  Skala  Prioritas  Pemeliharaan  Bangunan  Gedung Menggunakan Metode AHP (Analitycal Hierarchy Process). Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Agregat, 1(2), 85-101.
[10] Suparjo, I. P. (2009). Perhitungan Indeks Kondisi Bangunan dan Analisis Biaya Perbaikan Gedung  Akademi  Keperawatan  Panti  Rapih  Pasca  Gempa  (Studi  Kasus  :  Bencana Gempa 27 Mei 2006). Civil Engineering Forum Teknik SIpil, 19(1), 987-998.
[11] Xie, H. C. (2022). Net Present Value Method: A Method Recommended by ISO 15686-5 for Economic Evaluation of Building Life Cycle Costs. World Journal of Engineering and Technology, 10(2), 224-229.
[12] Zainuri. (2021). Ekonomi Teknik. Padang: CV Jasa Surya.