## ANALISIS IMPLEMENTASI AKAD ISTISHNA PEMBIAYAAN RUMAH (STUDI KASUS DEVELOPER PROPERTY SYARIAH BOGOR)
Muhammad Rizki Hidayah ¹ , Kholil Nawawi², Suyud Arif³ Universitas Ibn Khaldun Bogor mhidayaturizky@gmail.com ¹, kholilnawawi@fai.uika-bogor.ac.id ² suyudarif@fai.uika-bogor.ac.id ³

## ABSTRACT
This  study  aims  to  determine  the  implementation  of  istishna  in  application  home  financing Developer  Property  Sharia  Bogor.  This  research  using  descriptive  qualitative  research  to according This type of research was descriptive qualitative research with illustrative for solving problem.. The result of this research is akad or transaction that applied by Developer Property Sharia using istishna without interest, without penalty, unguaranteed of goods belong to buyer, and price credit is fixed until paid off .

## Keywords. Home Financing, Istishna, Implementation

## ABSTRAK
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahu bagaimana praktek akad istishna yang diterapkan oleh Developer  Property  Syariah  Bogor.  Jenis  penelitian  ini  adalah  peneltian  kualitatif  deskriptif dengan  pemaparan  yang  berkaitan  dengan  pemecahan  masalah  yang  ada.  Hasil  penelitian  ini bahwa  akad  yang  digunakan  adalah  akad  istihna  dengan  terbebas  dari  riba/bunga,  Juga, menganut  konsep  tidak  menerapkan  suku  bunga  atau  riba,  tidak  ada  denda,  tidak  menjamin barang yang bukan milik pembeli, dan  harga kredit yang ditentukan berlaku tetap hingga lunas, jaminan yang diterapkan berupa jaminan barang (rahn).
Kata Pengunci. Pembiayaan Rumah, Akad Istishna, Implementasi

## Pendahuluan
Setiap  manusia  pastinya  menginginkan  hidup  yang  layak,  kebutuhan  dapat  terpenuhi,  tidak hanya  pangan  dan  pakaian  yang  dibutuhkan  tetapi  rumah  juga.  Rumah  sebagai  tempat  berlindung manusia,  tempat  berteduh  dari  matahari  ataupun  hujan,  tempat  berkumpul  dengan  keluarga  dan  juga tempat  beristirahat  setelah  aktivitas  diluar  rumah  (Sapi’i  dan  Agus  Setiawan,  Jurnal  Al-Tijary  2016, p17-18).
Pembiayaan  merupakan  aktivitas  bank  syariah  dalam  menyalurkan  dana  kepada  pihak  lain selain bank berdasarkan  prinsip  syariah. Penyaluran dana dalam bentuk  pembiayaan didasarkan pada kepercayaan  yang  diberikan  oleh  pemilik  dana  kepada  pengguna  dana.  Pemilik  dana  percaya  kepada penerima  dana,  bahwa  dana  dalam  bentuk  pembiayaan  yang  diberikan  pasti  akan  terbayar.  Penerima pembiayaan  mendapakan  kepercayaan  diri  pemberi  pembaiyaan    sehingga  penerima  pembiayaan berkewajiban  untuk  mengembalikan  pembiyaan  yang  telah  diterimanya  sesuai  dengan  jangka  waktu yang telah diperjanjikan dalam akad pembiayaan (Ismail, 2011, p105-106).
Dengan  semakin  bertumbuhnya  populasi  manusia,  semakin  tinggi  pula  kebutuhan  terhadap rumah maka pemerintah dan pengembang harus mampu memenuhi kebutuhan rakyatnya. Di Indonesia pertumbuhan  penduduk  saat  ini  mencapai  1,49%  per  tahun.  Kebutuhan  rumah  setiap  tahunnya mencapai  800.000  sampai  satu  juta  unit.  di  mana  pemerintah  dan  pengembang  hanya  mampu memenehui  di  angka  400.000  unit  per  tahun.  Padahal  rata-rata  pertumbuhan  penduduk      Indonesia saat   ini   mencapai   1,49%   per   tahun. Apabila kemampuan penyediaan rumah terus di angka yang sama,  maka  kesenjangan  ( backlog) perumahan  akan  terus  meningkat  (Badan  Pusat  Statistik  dalam Kemenkeu, 2015).
Masalah lain yang muncul adalah sulitnya akses mendapatkan rumah hunian yang layak. Dimana nasabah mengajukan pembiayaan lebih terfokus kepada garansi apa yang menunjukan bahwa nasabah mampu  mebayar,  maka  bank  meminta  jaminan  tersebut,  Dalam  angsuran  pembayaran  menetapkan jumlah margin tidak flat karena rujukan adalah suku bunga pada saat itu, berbeda dengan bank syariah yang  menetapkan  asas  kesepakatan  margin  dengan  penentuan  pada  awal  akad  dan  tidak  berubah selama  periode  akad.  Dengan  kata  lain,  sistem  kredit  perumahan  rakyat  yang  ditawarkan  oleh perbankan  konvensional  jelas  tidak  sesuai  dengan    syariah    karena    mengandung    unsur  riba    yang diharamkan (Solihin, 2008, p. 100-103).
Sebagai agama yang sempurna, Islam mengharuskan setiap muslim menunaikan kewajibannya sambil   berusaha   sebaik   mungkin menjauhi larangan-Nya  semata-mata  dalam  rangka  ketaatan
Available at : http://journal.uhamka.ac.id/index.php/jei
kepada-Nya. Seorang muslim  harus sadar  terhadap keharaman riba dan gagalkan aktivitas riba, salah satunya dengan tidak mengambil bank konvensional untuk  memenuhi kebutuhan pembiayaan rumah. Bank  syariah  yang  dikenal  sebagai  lembaga  keuangan  non-ribawi  dan  sesuai    dengan  prinsip-prinsip syariah telah mencoba menjawab melalui produk pembiayaan rumah hunian atau dikenal dengan KPR syariah (KPRS) (Sapi’i dan Agus Setiawan, Jurnal Al-Tijary 2016, p. 18).
Perbedaan  antara  KPR  konvensional  dan  KPR  Syariah  adalah  dari  sisi  akad  yang  ditawarkan. Jika  KPR  konvensional  menggunakan  sistem  bunga,  maka  KPR  syariah  tidak  boleh  menggunakan instrumen  bunga  dalam  perhitungan  angsuran.  Di  dalam  transaksi  bank  syariah  tidak  dikenal  istilah bunga  atau interest  fee, akan  tetapi  menggunakan  sistem  bagi  hasil,  karena  dalam  syariah  bunga dianggap riba. Untuk produk KPR syariah, nasabah juga diuntungkan.  Ketika nasabah ingin melunasi angsuran  sebelum  masa  kontrak  berakhir  maka  bank  syariah  tidak  akan  mengenakan  pinalti  pada pembiayaan  rumah.  Karena  harga  KPR  sudah  ditetapkan  sejak  awal  ( fixed  rate ).  Hal  ini  berbeda dengan KPR konvensional yang menggunakan sistem bunga yang menyebabkan cicilan terus berubah (Adrian, 2009, p. 95).
Prinsip  inilah  yang  dijadikan  sebagai  pijakan  atau  landasan  untuk  mengembangkan  produk- produk  syariah,  KPR  syariah  merupakan  salah  satu  alternatif  bagi  masyarakat  untuk  mendapatkan segala  kebutuhan  yang  berkaitan  dengan  perumahan  dengan  akad  syariah.  Hal  ini  sejalan  dengan prinsip bank syariah yang dalam menjalakan akad dan transaksinya menggunakan prinsip syariah atau hukum  Islam.  Dimana  dalam  kegiatan  perbankan,  peyimpanan  dana  dan  atau  pembiayaan  kegiatan usaha  berdasarkan  fatwa  yang  dikeluarkan  oleh  Lembaga  Dewan  Syariah  Nasional  (DSN)  yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa dibidang Syariah (Sewa KPR, www.MuamalatBank.com, 15 Januari 2018).
Skema pembiayaan/ kredit rumah di bank syariah pada umumnya, melibatkan tiga pihak, dimana developer  sebagai  pembuat  rumah,  nasabah  sebagai  pihak  yang  memesan    rumah    dan  bank  sebagai perantara.  Namun  saat  ini  terdapat  pula  skema  pembiayaan/  kredit  rumah  syariah  tanpa  melibatkan bank.  Skema  ini  hanya  melibatkan  pihak  developer  dan    konsumen    saja.    Salah    satu    yang menawarkan  skema  ini  adalah Developer Property Syariah (DPS) dengan perumahan bernama Abbi Garden.
DPS  adalah  salah  satu  wadah  bagi  developer  yang  sadar  akan  kemurnian  bertransaksi  secara syariah.  Salah  satu  produk  perumahan  atau real  estate yang  dikembangkan  oleh  DPS  adalah  proyek perumahan  Abbi  Garden.  Transaksi  dan  akad    yang  digunakan    yaitu  akad  istishna.  Karena  akad  ini adalah akad yang paling relevan pada saat ini untuk digunakan dalam pembiayaan rumah oleh DPS.
Dalam melaksanakan transaksi dan akad dalam pembiayaan rumah, DPS tidak menggunakan jasa perbankan,  akan  tetapi  DPS  menerapkan  akad  dan  transaksi  seperti  halnya  di  bank  yang  tidak
Available at : http://journal.uhamka.ac.id/index.php/jei
menerapkan denda, sita dan tidak melibatkan pihak asuransi. Skema ini bisa menjadi solusi alternatif bagi  masyarakat  muslim  yang  ingin  memenuhi  kebutuhan  kepemilikan  rumah  yang  sesuai  dengan prinsip syariah.
Oleh karena itu penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana implementasi akad istishna dalam pembiayaan rumah tanpa bank studi kasus Developer Property Syariah  Bogor.

## KAJIAN KEPUSTAKAAN

## Pengertian Istishna’
Menurut  bahasa  berasal    dari  kata عنص ( shana'a) yang  artinya  membuat    kemudian  ditambah huruf alif,  sin dan ta’ menjadi عنصتسا ( istashna'a) yang  berarti    meminta    dibuatkan    sesuatu. Transaksi    jual    beli istishna ’  merupakan    kontrak    penjualan    antara mustashni’ (pembeli  )  dan shani’ (pembuat barang/penjual). Dalam kontrak ini shani’ menerima pesanan dari mustashni’. Shani’ lalu berusaha sendiri ataupun melalui orang  lain  untuk  membuat mashnu’ (pokok  kontrak)  menurut spesifikasi  yang  telah  disepakati  dan  menjualnya    kepada mustashni’ .  Kedua  belah  pihak  bersepakat atas harga serta sistem pembayaran (Antonio, 2001, p.145).
Secara  istilah,  istishna’  adalah  suatu  akad  yang  dilakukan  seorang  produsen  dengan  seorang pemesan  untuk  mengerjakan  sesuatu  yang  dinyatakan  dalam  perjanjian,  yakni  pemesan  membeli sesuatu yang dibuat oleh seorang produsen dan barang serta pekerjaan dari pihak produsen (Azzuhaili, Alfiqhi Alislamiyatu wa Adilatuhu , p.3642).
Dalam literature fiqih klasik, masalah istishna’ mulai mencuat setelah menjadi bahasan Madzhab Hanafi . Akademi Fiqih Islami pun menjadikan masalah ini sebagai salah satu bahasan khusus. Karena itu, kajian akad bai’ al-istishna’ ini didasarkan pada ketentuan yang dikembangkan oleh fiqih Hanafi, dan perkembangan fiqih selanjutnya dilakukan fuqoha kontemporer (Huda dan Haikal, 2010, p.54).
Salah  satu  produk  yang  juga  populer  digunakan  dalam  perbankan  syariah  adalah  produk isitshna’ .  Akad istishna’ ini  hukumnya  boleh  ( jawaz )  dan  telah  dilakukan  oleh  masyarakat  Muslim sejak masa awal tanpa ada pihak (ulama) yang mengingkarinya (Karim, 2004, p.125).
Akad isitshna’ biasanya  dipraktikan  pada  pembiayaan  perbankan  syariah  dalam  proyek konstruksi, maka hal ini sangat cocok dengam kebutuhan nasabah untuk membangun suatu kontruksi salah satunya membangun rumah (Usma, 2009, p.197).
Dari  beberapa  uraian  tentang  akad istishna’ diatas  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  keterlibatan dalam transaksi seorang produsen dengan seorang pemesan untuk mengerjakan sesuatu yakni pemesan membeli sesuatu  yang dibuat oleh seorang produsen dan barang serta pekerjaan dari pihak produsen. Pada  praktiknya  akad  istishna’  dilakukan    dipraktikan  pada  pembiayaan  perbankan  syariah  dalam proyek konstruksi.
Available at : http://journal.uhamka.ac.id/index.php/jei

## Landasan Hukum Istishna

## 1. Al- Qur’an
ُهوُبُت ۡكٱَف ى ّٗ مَسُّم  ٖلَجَأ  َٰٓ ىَلِإ ٍنۡيَدِب مُتنَياَدَت اَذِإ ْا َٰٓوُنَماَء َنيِذَّلٱ اَهُّيَأَٰٓ َي
“Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermu´amalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya…. (QS. Al – Baqarah : 282)
2. Hadis
ْرَأ َمَّلَس َو ِهْيَلَع ُ َّللَّا ىَّلَص َّيِبَّنلا َّنَأ ُهْنَع ُ َّللَّا َي ِض َر ٍلْهَس  ْنَع
ْبَع ي ِرُم اَهَل َلاَق  ٌراَّجَن ٌم َلَُغ اَهَل َناَك َو َني ِر ِجاَهُمْلا  ْنِم ٍةَأ َرْما ىَلِإ َلَس ِِ َد
ا ًرَبْنِم ُهَل َعَنَصَف ِءاَف ْرَّطلا  ْنِم َعَطَقَف  َبَهَذَف اَهَدْبَع  ْت َرَمَأَف  ِرَبْنِمْلا َدا َوْعَأ اَنَل ْلَمْعَيْلَف
“Dari Sahal bahwa Nabi shallallahu alaihi wasallam menyuruh seorang wanita Muhajirin yang memiliki  seorang  budak  tukang  kayu.  Beliau  berkata  kepadanya;  "Perintahkanlah  budakmu  agar membuatkan  mimbar  untuk  kami".  Maka  wanita  itu  memerintahkan  budaknya.  Maka  ghulam  itu pergi mencari kayu di hutan lalu dia membuat mimbar untuk beliau. “ (HR. Bukhari) 3. Ijma’
Dalam fatwa DSN-MUI (Dewan Syariah Nasional- Majelis Ulama Indonesia), dijelaskan bahwa jual beli istishna’ adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu yang disepakati antara pemesan (pemesan, mustashni’) dan penjual (pembuat, shani’) (Karim, 2006, p.126).
Adapun menurut MUI Dalam fatwa DSN- MUI (Dewan Syariah Nasional- Majelis Ulama Indonesia) nomor 06/DSN-MUI /IV / 2000 menjelaskan bahwa ada 3 (tiga) ketentuan dibolehkan:
a. Ketentuan  tentang  Pembayaran,  dimana  alat  bayar  harus  diketahui  jumlah  dan  bentuknya,  baik berupa  uang,  barang,  atau  manfaat,  pembayaran  yang    dilakukan  sesuai  dengan  kesepakatan,dan tidak boleh dalam bentuk pembebasan hutang.
b. Ketentuan  tentang  Barang,  harus  jelas  ciri-cirinya  dan  dapat  diakui  sebagai  hutang,  dapat dijelaskan spesifikasinya, penyerahan barang dilakukan kemudian, waktu dan tempat penyerahan barang  harus  ditetapkan  berdasarkan  kesepakatan,  pembeli  (mustashni’)  tidak  boleh  menjual barang sebelum menerimanya, tidak boleh menukar barang, kecuali dengan barang sejenis sesuai kesepakatan, dam dalam hal terdapat cacat atau barang tidak sesuai dengan kesepakatan,  pemesan memiliki hak khiyar (hak memilih) untuk melanjutkan atau membatalkan akad
c. Ketentuan Lain yaitu: Dalam hal pesanan sudah dikerjakan sesuai dengan kesepakatan, hukumnya mengikat, semua ketentuan dalam jual beli salam yang tidak disebutkan di atas berlaku pula pada jual  beli  istishna’,  jika  salah  satu  pihak  tidak  menunaikan  kewajibannya  atau  jika  terjadi perselisihan  di  antara  kedua  belah  pihak,  maka  penyelesaiannya  dilakukan  melalui  Badan Arbitrase Syari’ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah.
Available at : http://journal.uhamka.ac.id/index.php/jei

## Pembiayaan
Dalam  arti  luas  pembiyaan  yaitu  financing  (pembelanjaan),  yaitu  pendanaan  yang  dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan baik dilakukan sendiri atau dijalankan oleh orang lain.  Dalam  arti  sempit  pembiyaan  dipakai  untuk  mendefinisikan    pendanaan  yang  dilakukan  oleh lembaga pembiayan seperti bank syariah kepada nasabah (Muhammad, 2005, P.260).
Secara  bahasa  pembiayaan  berasal  dari  kata  biaya,  yaitu  uang  yang  dikeluarkan  untuk mengadakan, mendiririkan, melakukan sesuatu.  Dan secara istilah pengertian dari beberapa pendapat menurut  Syafi’i  Antonio  pembiayaan  adalah  pemberian  penyediaan  fasilitas  dana  untuk  memenuhi kebutuhan yang merupakan defisit unit (Antonio, 2006, P. 160).
Menurut Veithzal Rifa’i dan Arviyan Arifin istilah pembiayaan pada intinya berarti I Believe, I Trust, ‘saya  percaya’  atau  ‘saya  menaruh  kepercayaan’.  Perkataan  pembiayaan  yang  artinya kepercayaan (trust), berarti  lembaga  pembiayaan  selaku Shahibul  mal menaruh  kepercayaan  kepada seseorang  untuk  melaksanakan  amanah  yang  diberikan.  Pembiayaan  pada  dasarnya  diberikan  atas dasar kepercayaan. Dengan demikian, pemberian pembiayaan adalah pemberian kepercayaan. Hal ini berarti  prestasi  yang  diberikan  benar-benar  harus  diyakini  dapat  dikembalikan  oleh  penerima pembiyaan sesuai waktu dan syarat-syarat yang telah disepakati bersama (Rifa’i dan Arifin, 2008, p.3).
Adapun  menurut  UU  No.  10  tahun  1998    tentang  Perbankan  bahwa  pembiayaan  berdasarkan prinsip  syariah  adalah  penyediaan  uang  atau  tagihan  yang  dipersamakan  dengan  itu  berdasarkan persetujuan  atau  kesepakatan  antara  bank  dengan  pihak  lain  yang  mewajibkan  pihak  yang  dibiayai untuk  mengembalikan  uang  atau  tagihan  tersebut  setelah  jangka  waktu  tertentu  dengan  imbalan  atau bagi hasil (Kasmir, 2014, p.85).
Dari  beberapa  pengertian  diatas  maka  dapat  diambil  kesimpulan  bahwa  pembiayaan  adalah pemberian fasilitas dana atau pinjaman bagi nasabah yang mengajukan pembiyaan dengan kesepakatan antara pihak Bank Syariah atau lembaga lain dengan pihak kedua (nasabah)  yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.

## METODE
Ditinjau dari data yang digunakan, maka pendekatan penelitian yang digunakan dalam penelitian ini  adalah  pendekatan  kualitatif.  Adapun  yang  dimaksud  kualitatif  yaitu  penelitian  untuk  memahami fenomena  tentang  apa  yang  dialami  oleh  subjek  penelitian,  dan  dengan  cara  deskripsi  dalam  bentuk kata-kata dan bahasa (Lexy J dan Moleong, 2005 p. 6)
Jenis pendekatan penelitian ini adalah deskriptif. Dengan menggunakan penelitian lapangan yang mempelajari  secara  intensif  tentang  latar  belakang  keadaan  sekarang,  dan  interaksi  suatu  sosial, individu,  kelompok,  lembaga  dan  masyarakat  (Usman  dkk,  2006,  p.5).    penelitian  lapangan  ini  guna mengungkapkan,  menggambarkan  dan  menguraikan  suatu  masalah  dalam  implementasi  akad murabahah dan istishna pada  pembiayaan  rumah.  Dengan  tempat  penelitian  di  kantor  Developer Property Syariah yang terletak di jalan K.S. Tubun, kelurahan Cibuluh, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor.  metode  pengumpulan  data  dengan  cara  melakukan  wawancara,  catatan  observasi,  catatan harian, dan dokumen yang dilaksanakan pada bulan Februari 2018 sampai dengan Maret 2018.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Konsep  pembiayaan  rumah  Abbi  Garden  yang  diterapkan  mulai  dari  awal  hingga  akhir menggunakan  akad  dan  transaksi  berdasarkan  prinsip  syariah.  Program  ini  dibuat  karena  banyak peminat dari kalangan masyarakat yang memiliki kemampuan finansial untuk mengambil pembiayaan rumah, namun belum ada lembaga/badan keuangan yang memenuhi syarat syariah.
Dalam  prakteknya  Abbi  Garden  adalah  suatu  unit  usaha  yang  bergerak  di  bidang  penjualan rumah (developer) yang sesuai dengan prinsip syariah yaitu menggunakan akad istishna’ yang hampir sama dengan murabahah muajjal dimana perbedaannya terletak pada penyerahan barangnya saja yang diserahkan  di  awal,  menurut  penjelasan  dari  narasumber  yang  menerangkan  bahwa  “Dari  awal  Abbi Garden  sudah  menjelaskan  tentang  akad  yang  digunakan  dalam  pembiayaan  rumah  ini  yaitu  akad istishna ” (Kholis, Wawancara, Februari 2018).
Sistem  dan  konsep  yang  digunakan  oleh  Abbi  Garden  di  dalam  mengimplementasikan pembiayaan    rumah  yaitu  berdasarkan  prinsip  syariah  yang  harus  sesuai  dengan  ketentuan  Al-Quran dan Hadist dalam permasalahan muamalah yang berkaitan dengan ekonomi Islam. Adapun sistem dan konsep dalam pembiayaan rumah syariah di Abbi Garden diantaranya:
Abbi Garden dalam  implementasi pembiayaan rumah, tidak menerapkan suku bunga atau riba, tidak ada denda, tidak ada sita dan  tidak menjamin barang yang bukan milik membeli (Abbi Garden, Brosur  p.1).  Selain  itu,  pembayaran    harga  pembiayaan  yang  ditentukan  oleh  Abbi  Garden  berlaku tetap dan tidak berubah setelah akad dan pembayaran DP ( Down Payment ) dengan jangka waktu jelas atau  sudah  memenuhi  syarat  lunas  DP  tersebut,  meskipun  harga  rumah  dan  nilai  biaya  pembiayaan mengalami peningkatan harga. hal ini juga sesuai penjelasan  bapak Kholis bahwa ”Pihak Abbi Garden tidak menerapkan harga sesuai suku bunga atau riba, sehingga harga jualnya tidak berubah sejak dari akad” (Kholis, Wawancara, 29 Maret 2018).
Kemudian,  aspek  jaminan  yang  diterapkan  oleh  Griya  Ar-Roya  terdiri  dari  dua  bentuk  yaitu yang pertama adalaha jaminan orang (kafalah) dan yang kedua adalah jaminan barang (rahn). Jaminan
Available at : http://journal.uhamka.ac.id/index.php/jei
orang berupa orang yang dikenal nasabah  yang mampu secara finansial untuk memenuhi kekurangan yang belum dibayarkan oleh nasabah sendiri ketika tidak melakukan apa yang tidak sebagaimana yang dijanjikan, atau melakukan apa yang dijanjikanya tetapi terlambat, dan melakukan sesuatu yang tidak boleh dilakukannya.
Sedangkan  agunan  (jaminan)  berupa  barang  berharga  atau  surat  berharga  seperti  surat  tanah (bukan surat  tanah dan   rumah  yang sedang diangsur pada  Abbi  Garden)  yang di tukar dengan surat berharga  lain,  jika  tidak  ada  agunan  maka  surat  tanah  dan  bangunan  tersebut  yang  sedang  diangsur dititipkan ke notaris  sebagai  antisipasi  ketika nasabah melakukan pembayaran bermasalah  atau  gagal pembayaran. Dikatakan  oleh  bapak Kholis bahwa “Ketika rumah sudah  jadi  maka kami memberikan surat  tanah dan rumah dengan catatan surat  tersebut  ditukar dengan surat  berharga lain, jika nasabah tidak  memiliki    surat  berharga  maka  surat  tanah  dan  rumah  tersebut  di  titipkan  ke  notaris  ”  (Kholis, Wawancara, 29 Maret 2018).
Adapun  nasabah  yang  sudah  tidak  bisa  lagi  melanjutkan  pembayaran  atau  gagal  bayar    pada pembiayaan rumah di Abbi Garden maka termasuk di dalam kategori nasabah pembiayaan bermasalah (Kholis,  Wawancara,  29  Maret  2018).  Di  dalam  Pembiayaan  secara    kualitas  pembayaran    berada dalam 3 kategori, yaitu:
a. Pembiayaan tidak lancar
b. Pembiayaan diragukan
c. Pembiayaan macet
Adapun mekanisme pembiayaan rumah Abbi Garden terdiri dari beberapa proses yaitu:
1. Pembeli/klien mengajukan permohonan.
Langkah awal dalam mekanisme pembiayaan rumah Abbi Garden yaitu: calon pembeli/klien mengajukan  permohonan  pembiayaan  rumah  kepada  pihak  Abbi  Garden.  Nasabah  yang  telah mengajukan Pembiayaan tidak lantas diterima, karena Abbi Garden memiliki ketentuan pembeli/klien yang ditetapkan yaitu: diutamakan calon pembeli/klien yang beragama Islam, cara calon pembeli/klien berinteraksi  dengan  keluarganya,  cara  calon  pembeli/klien  bersosial  dengan  masyarakat,  diutamakan calon pembeli/klien yang telah memiliki penghasilan  tetap.Diutamakan calon pembeli/klien yang telah dikenal baik atau memiliki rekomendasi dari tokoh masyarakat.
2. Abbi Garden menjelaskan akad, spesifikasi rumah dan harga.
Implementasi  PPR  Syariah  pada  Griya  Ar-Roya,  sesuai  namanya  dan  konsepnya menerapkan  sistem  pembelian  rumah  dengan  pembiayaan  sesuai  dengan  kesepakatan  kedua  belah pihak.  Walaupun  penerapan  pembayaran  dilakukan  secara  angsuran,  akan  tetapi  jika  konsumen memiliki  kemampuan  untuk  membayar  dengan  kontan  (cash)  juga  dibolehkan.  Pembayaran  yang
Available at : http://journal.uhamka.ac.id/index.php/jei
dilakukan  dengan  cara cash memiliki  nilai  nominal  yang  keseluruhan  lebih  rendah  dibanding membayar secara angsur yang nominalnya lebih besar, hal ini karena membayar secara angsur memliki waktu pembayaran yang lebih lama .
Ketentuan  mengenai  harga  penerapan  Pembiayaan  Rumah  pada  Abbi  Garden  secara  lebih jelas dapat dilihat gambar di bawah ini:

## Tabel 1Harga Penerapan Pembiayaan Rumah
Catatan & keterangan Abbi Garden:
a. Harga sewaktu-waktu dapat berubah
b. Harga belum termasuk kelebihan tanah
c. Harga kelebihan tanah permeter Rp. 2,800,000
d. Uang Muka (DP) dapat dicicil hingga 6 kali
e. Harga sudah termasuk IMB dan SHMc. Pembeli/klien membayar  DP
Setelah  pembeli/klien  telah  memenuhi  kriteria  menjadi  debitur/user  dan  telah  mengetahui akad,  spesifikasi  rumah  dan  harga  pembiayaan  rumah  Abbi  Garden,  kemudian  pembeli/klien membayar  uang  pengunci  harga  atau  kapling  sebagai  bentuk  keyakinan  di  dalam  pengajuan pembiayaan rumah.
3. Pembeli/klient mulai melakukan pembayaran hingga lunas
Setelah  pembeli/klient  membayar  DP  dan  secara  otomatis  telah  memiliki  rumah    tersebut, langkah berikutnya pembeli/klient mulai membayar pembiayaan sesuai dengan harga tipe yang dibeli oleh  pembeli/klient.  Rumah  yang  diangsur  tersebut  dibayar  dengan  tata  cara  pembayaran  yang  tetap hingga jatuh tempo pada waktu yang telah disepakati kedua belah pihak yaitu pembeli/klient dan Abbi Garden sebagai lembaga pemberi pembiayaan.

## 4. Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah pada Abbi Garden
Pihak  Abbi  Garden  membuat  kebijakan  pembiayaan  bermasalah  bagi  pembeli/klien. Kebijakannya  dimana  ketika  pembeli/klien  setelah  melakukan  akad  dan  transaksi  untuk  melakukan pembiayaan  rumah  dan  terjadi  penunggakan  pembayaran,  maka  pihak  Abbi  Garden  menyesuaikan tunggakan pembayaran pembiayaan sesuai kategori yang telah ditetapkan oleh Abbi Garden. Adapun kategori pembiayaan bermasalah tersebut, yaitu :
a. Pembiayaan  tidak  lancar,  yaitu  pembeli/klien  telah  menunggak  pembayaran  selama  2  (dua) bulan dan tidak ada informasi sebelumnya.
NO Luas Bangunan & Tanah Harga Cash Harga Cash Bertahap 12 bulan Harga Kredit 5 tahun DP
Harga Kredit 10 Tahun
DP Angsuran 1 36 72 360,000,000 30,000,000 460,800,000 108,000,000 561,600,000 108,000,000 3,780,000 2 45 90 440,000,000 36,700,000 564,000,000 132,000,000 686,400,000 132,000,000 4,620,000
b. Pembiayaan  diragukan,  yaitu  pembeli/klien  telah  menunggak  pembayaran  selama  4(empat) bulan dan tidak ada pemberitahuan sebelumnya.
c. Pembiayaan  macet,  yaitu  pembeli/klien  telah  menunggak  pembayaran  selama  6  (enam)  bulan dan tidak ada pemberitahuan sebelumnya.
Dari ketiga kategori permasalahan diatas pihak Abbi Garden menetapkan kebijakan , yaitu:
a. Pembiayaan tidak lancar
Ketika pembiayaan tidak lancar, maka membayar 2 (dua) bulan  yang tertunggak pada bulan ketiga  sehingga  pembeli  membayar  3  (tiga)  sekaligus  dalam  satu  waktu,  tentunya  ada pemberitahuan dari pihak Abbi Garden kepada pembeli.
b. Pembiayaan diragukan
Pada  kategori  kedua  ini  pihak  Abbi  Garden  sedikit  lebih  tegas  kepada  pembeli.  Tindakan yang  dilakukan  oleh  pihak  Abbi  Gardden  adalah  mendatangi  langsung  pembeli/klien,  dengan mencari  alasan  dan  solusi  terbaik  bagi  kedua  belah  pihak.  Apabila  pembeli/klien  masih  tetap membutuhkan  waktu  untuk  mengumpulkan  biaya  agar  dapat  membayar  angsuran  pembiayaan rumah Abbi Garden, maka Reschedule (penjadwalan kembali)
c. Pembiayaan macet
Pada kategori ketiga ini, pembeli/klien telah dianggap mengalami gagal bayar, sehingga akad terputus dan tidak berlaku lagi. Tindakan yang dilakukan oleh pihak Abbi Garden yaitu meminta pertanggung jawaban pembeli/klien dengan mengeksekusi barang jaminan milik pembeli yang di pegang oleh pihak Abbi Garden atau pihak notaris dengan sepengetahuan pembeli/klien. Apabila harga  jaminan  terdapat  kelabihan  dari  hutang  pembeli/klien,  maka  sisanya  akan  dikembalikan kepada pihak pembeli/klien.
Adapun  bagi  pembeli/klien  yang  meninggal  dunia  atau  wafat,  maka  Abbi  Garden  akan meminta  pertanggung  jawaban  ahli  waris  dari  pembeli/klien.  Ahli  waris  akan  melanjutkan pembayaran  pembiayaan  rumah  pembeli/klien  yang  telah  wafat  hingga  jatuh  tempo  atau  lunas. Akan  tetapi  ketika  debitur/user  tidak  mempunyai  ahli  waris  atau  ahli  warisnya  tidak  mampu membayar  utang  debitur/user,  maka  kebijakan  dari  Abbi  Garden  adalah  memutihkan  hutang pembeli/klien tersebut.

## SIMPULAN
Berdasarkan hasil dari penelitian ini dapat disimpulkan, Dalam prakteknya Abbi Garden adalah suatu  unit  usaha  yang  bergerak  di  bidang  penjualan  rumah  (developer)  yang  sesuai  dengan  prinsip syariah  yaitu  menggunakan  akad istishna’. Dalam  mengimplementasikan  pembiayaan  rumah,  Abbi Garden  tidak  menerapkan  suku  bunga  atau  riba,  tidak  ada  denda,  tidak  ada  sita  dan  tidak  menjamin
barang  yang  bukan  milik  membeli.  Adapun  agunan  (jaminan)  berupa  barang  berharga  atau  surat berharga seperti surat tanah (bukan surat tanah dan rumah  yang sedang diangsur pada  Abbi Garden) yang  di  tukar  dengan  surat  berharga  lain,  jika  tidak  ada  agunan  maka  surat  tanah  dan  bangunan tersebut  yang  sedang  diangsur  dititipkan  ke  notaris  sebagai  antisipasi  ketika  nasabah  melakukan pembayaran bermasalah atau gagal membayar.
Pihak  pembeli/klien  di  dalam  pelaksanaannya  terjadi  pembiayaan  tidak  lancar,  maka pembeli/klien  membayar  2  (dua)  bulan  yang  tertunggak  pada  bulan  ketiga  sehingga  pembeli membayar 3 (tiga) sekaligus dalam satu waktu, tentunya ada pemberitahuan dari pihak Abbi Garden kepada pembeli. Jika diketemukan pembiayaan yang diragukan maka pihak Abbi Garden mendatangi langsung  pembeli/klien  dengan  mencarikan  solusi  terbaik  bagi  kedua  belah  pihak  dengan  cara menjadwal  ulang  atau reschedule pembiayaan.  Adapun  jika  terdapat  pembeli/klien  yang  telah dianggap  mengalami  gagal  bayar  maka  tindakan  yang  dilakukan  oleh  pihak  Abbi  Garden  yaitu meminta  pertanggung  jawaban  pembeli/klien  dengan  mengeksekusi  barang  jaminan  milik  pembeli yang  di  pegang  oleh  pihak  Abbi  Garden  atau  pihak  notaris  dengan  sepengetahuan  pembeli/klien. Apabila harga jaminan terdapat kelabihan dari hutang pembeli/klien, maka sisanya akan dikembalikan kepada  pihak  pembeli/klien,  bagi  pembeli/klien  yang  meninggal  dunia  atau  wafat,  maka  ahli  waris akan melanjutkan pembayaran pembiayaan  rumah  pembeli/klien  yang telah wafat  hingga lunas.  Jika tidak mempunyai ahli waris atau ahli warisnya tidak mampu membayar angsurannya, maka kebijakan dari Abbi Garden adalah memutihkan hutangnya tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Al-Quran dan Terjemah
Al-Hadis
Azzuhaili Wahbah, Alfiqhi Alislamiyatu wa Adilatuhu
Badan Pusat Statistik dalam DJA Kemenkeu (2015)
Dokumen (Brosur) Abbi Garden.
Hasil Wawancara dengan Bagian Pelakasanaan dan Perencanaan yaitu Bapak Kholis di kantor DPS Huda  Nurul  dan    Haikal  Muhammad, Lembaga  Keuangan  Islam, Jakarta:  PT  Fajat  Interpratama Mandiri, 2010
Husaini Usman dkk, Metodologi Penelitian Sosial, Jakarta, PT. Bumi Aksara, 2006,h. 5 Ismail, “Perbankan Syariah” , Jakarta: Kenacana Prenada Media Group, 2011
Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, Jakarta: PT Raja Garfindo Persada, 2014 Lexy  J  dan  Moleong, Metode  Penelitian  Kualitatif  Edisi  Revisi, Bandung:  PT.  Remaja  Rosdakarya, 2005
Muhammad, Manajemen Dana Bank Syariah Yogyakarta: Ekonosia, 2005, hal. 260
Rifa’I  Veithzal  dan  Arviyan  Arifin, Islamic  Financial  Management, Jakarta:  PT  Raja  Grafindo Persada, 2008
Sapi’I,  Agus  Setiawan,  Pemilihan  Pembiayaan  KPR  (Kredit  Pemilikan  Rumah)  Dengan    Akad Murabahah    (Studi  Kasus  Di    Bank    Muamalat  Tbk  Cabang    Pembantu  Samarinda  Seberang) jurnal Al-Tijary
Solihin Ifham A, “Ini Lho, Bank Syariah!” Jakarta: PT Grafindo Media Pratama, 2008 Sapi’I,  Agus  Setiawan. Pemilihan  Pembiayaan  KPR  (Kredit  Pemilikan  Rumah)  Dengan    Akad Murabahah    (Studi  Kasus  Di    Bank    Muamalat  Tbk  Cabang  Pembantu  Samarinda  Seberang) , jurnal Al-Tijary, Desember 2016
Sutedi, Adrian. Perbankan Syariah, Tinjauan beberpa segi hukum , Jakarta: Ghalia Indonesia, 2009 Sugiyono, Metode  Penelitian  Kuantitatif  Penelitian  Kuantitatif,  Kualitatif  dan  R&D, Bandung  : Alfabeta, 2013
Subandi, Deskriptif Kulaitatif Sebagai Satu Metode Dalam Penelitian Pertunjukan, Jurnal Harmonia, 2011.
Syafi’i Antonio Muhammad , Bank Syariah dari Teori ke Praktek , Jakarta: Gema Insani, 2001 Usma  Rachamadi, Produk  dan  Akad  Perbankan  Syraiah  di  Indonesia, Bandung  PT  Citra  Aditya Bakti, 2009
www.MuamalatBank.com/home/produk/sewa_KPR, tanggal akses 15 januari 2018