licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/jhls/

## Penyelesaian  Sengketa  Rumah  Susun  Yang  Masih  Terikat  PPJB  Oleh Pengembang Nakal Yang Melakukan Wanprestasi
Tri Ayu Mulyaningsih 1 , Devi Siti Hamzah Marpaung 2
1 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Singaperbangsa Karawang, triayupbg@gmail.com 2 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Singaperbangsa Karawang

## ABSTRACT
The  high  demand  for  housing  and  the  lack  of  human  income  causes  the  construction  of  flats to increase, because  the  cost  is  cheaper  and  usually  many  buyers  can  only  afford  a  down  payment  or  down  payment. Because  the  purchase  cannot  be  carried  out,  the  party  can  make  a binding  agreement  as  a  preliminary agreement for the sale of flats. PPJB is carried out in a condition where the building is not completely finished, which is 20%. Sales through PPJB cause many laws that harm prospective buyers, one of the problems is facing the sale and purchase binding deed because the developer is in default. It is said to be in default because the developer  did  not  heed  the  agreement.  To  minimize  the  loss  of  potential  buyers,  there must be clear and definite law enforcement that can provide justice and legal protection. The purpose of this legal research is to determine the protection aspect of land law due to default. This study uses a normative juridical legal research method with a conceptual and legal application approach to fulfill views and doctrines as the basis for legal arguments on legal issues that must be investigated. Results Based on the research, it is known that the making of PPJB for Houses/Condos made by a notary based on PERMENPUPR Preliminary System for Sale and Purchase of Houses/Sarrusun Reflects as legal certainty and the Notary is obliged to make a PPJB deed in accordance with  what  has  been  determined  in  PERMENPUPR  Preliminary  Agreement  System  for  Sale  and  Purchase  of Houses/Sarusun, with still refer to Article 38 of the Law on the Position of Notary and its Amendments.
Keywords
Flats; Default; PPJB Cite This Paper Mulyaningsih, T. A., & Marpaung, D. S. (2022). Penyelesaian Sengketa Rumah Susun Yang Masih Terikat PPJB Oleh Pengembang Nakal Yang Melakukan Wanprestasi. Legal Spirit, 6 (2).

## PENDAHULUAN
Dalam  menjalankan  kehidupan,  manusia  tidak  dapat  hidup  sendiri  walaupun  ia memiliki peran serta kekayaan. Tuhan menciptakan manusia dengan sifat bergantung pada orang lain, suka tolong menolong, saling berinteraksi, dan saling membutuhkan. Interaksi antar manusia melahirkan sesuatu akad, akad terjalin sebab terdapatnya sesuatu perjanjian antara 2 pihak ataupun lebih yang mengikatkan diri dalam akad itu. Penafsiran akad sendiri diatur dipasal 1313 BW, mengatakan kalau“ sesuatu persetujuan merupakan sesuatu aksi dimana  satu  orang  ataupun  lebih  mengikatkan  dirinya  kepada  satu  orang  lain  ataupun lebih”. Abdul Kadir Muhammad beranggapan kalau akad merupakan sesuatu  persetujuan dengan mana 2 orang ataupun lebih silih mengikatkan diri buat melakukan suatu perihal dalam lingkungan harta kekayaan 1 .
1 Abdul Kadir Muhammad, Hukum perikatan, ( Bandung : Citra Aditya Bakti, 1992 ) hal.7
Akad menganut sistem terbuka yang maksudnya hukum akad membagikan independensi seluas-luasnya pada warga buat melaksanakan akad. Contoh perjanjian dalam kehidupan manusia  yang  sering  terjadi  adalah  perjanjian  jual  beli  rumah  susun,  karena  rumah merupakan  hal  penting  dalam  melangsungkan  hidup,  banyak  orang  yang  berkeinginan tinggal dirumah  susun  karena  merasa  harga  tanah  mahal  dan  naik  terus.  Akan  tetapi tidak  semua orang dapat melunasi harga jual rumah susun itu, kebanyakan orang dalam jual beli akan membayar setengah harga terlebih dahulu atau uang muka, yang kemudian akan dilunasinya dikemudian hari setelah merasa  cukup uang. Dalam  pembelian rumah susun sendiri jika membayar uang muka terlebih dahulu akan dilakukan perjanjian antara pembeli  dan  penjual  rumah  susun,  yaitu  perjanjian  pendahuluan  jual  beli  rumah  susun yang mana  dilakukan apabila  rumah  belum  jadi  yaitu  20%.
Akta  pengikatan  jual  beli  ini  dilakukan  dihadapan notaris . Sistem kata pengantar jual beli diatur dalam Artikel 42 UU Perumahan serta Area Kawasan tinggal, yang setelah itu diatur  lebih  lanjut  dalam  PERMENPUPR  Nomor.  11  atau  PRT  atau  Meter  atau  2019 mengenai Sistem Akad Kata pengantar Jual Beli Rumah atau Rusun selaku petunjuk pada notaris serta warga dalam melakukan pembuatan akta PPJB rumah atau rusun. pemasaran lewat  ppjb  banyak  memunculkan  permasalahan  hukum  yang  mudarat  calon  konsumen, salah satunya hal pembatalan akta akad pengikatan jual beli, dibatalkan secara sepihak atau kesepakatan  kedua  belah  pihak.  Dibatalkannya  akte  perjanjian  tersebut  akan  membuat masalah  hukum  diantaranya  adalah  wanprestasi,  Wanprestasi merupakan tidak penuhi ataupun lupa melakukan peranan begitu juga yang didetetapkan dalam akad. Seseorang debitur  dibilang  lupa  bila  beliau  tidak  penuhi  kewajibannya  ataupun  telanjur memenuhinya namun tidak semacam yang sudah diperjanjikan. 2
Bagi Ahmadi Miru Wanprestasi itu bisa berbentuk aksi:
1. Serupa sekali tidak penuhi prestasi
2. Hasil yang dicoba tidak sempurna
3. Telanjur penuhi prestasi
4. Melaksanakan apa yang dalam akad dilarang buat dilakukan 3
Ada  pula  pemicu  wanprestasi  terdapat  2  mungkin.  Keduanya  merupakan  dalam kondisi  memforsir  ataupun  force  mejeur  serta  sebab  terdapat  kekeliruan  debitur  bagus terencana  ataupun  lupa.  Dalam  permasalahan  wanprestasi,  kehadiran  somasi  ataupun pesan  perintah  amat  berarti,  sesuatu  aksi  terkini  dapat  diucap  wanprestasi  bila  sudah terdapat somasi dari kreditur yang diarahkan pada debitur. Berikutnya hendak diulas lebih lanjut  hal  proteksi  hukum  kepada  pengembang  rumah  pangkat  yang  melaksanakan wanprestasi. Kehampaan norma hukum dalam Hukum No 20 Tahun 2011 mengenai rumah pangkat menyebabkan tidak terdapatnya daya hukum yang kokoh buat mencegah pelanggan dari kehilangan dampak wanprestasi yang dicoba oleh pihak pengembang

## METODE
Tipe riset yang dipakai ini memakai pendekatan yuridis normatif. Penelitian yuridis normatif  ialah  riset  hukum  yang  dicoba  dengan  metode  mempelajari  materi  pustaka ataupun  informasi  inferior  selaku  materi  bawah  buat  diawasi  dengan  metode melangsungkan pencarian kepada peraturan- peraturan serta literatur- kesusastraan yang berhubungan  dengan  kasus  yang  diawasi. 4 Pangkal  informasi  yang  dipakai  dalam  riset normatif  merupakan  informasi  inferior  yang  terbagi  atas  materi  hukum  pokok,  materi hukum inferior, ataupun informasi tersier. 5
2 Subekti, Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdat a, (Jakarta : PT. Arga Printing, 2007) hal.146
3 Ahmad Miru, Hukum Kontrak dan Perencanangan Kontrak, (Jakarta : Rajawali Pers, 2007) hal.74
4 Soerjono Soekanto & Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat) , Rajawali Pers, Jakarta, 2014, hlm. 13-14
5 Amiruddin & Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum , PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2014, hlm. 118
Riset hukum ini memakai tata cara pendekatan ialah 6 :
1. Pendekatan perundang-undangan.

## 2. Pendekatan konseptual

## HASIL DAN PEMBAHASAN Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Susun
Orang dalam penuhi kebutuhannya menginginkan dorongan orang lain, dorongan itu menimbulkan  keterikatnya  dampingi  pihak.  Habitat  merupakan  sesuatu  ikatan  hukum antara 2 orang ataupun 2 pihak lain, alhasil mencuat dampak hukum dengan mana pihak yang satu berkuasa menuntut pihak yang lain, serta  pihak yang lain bertanggung jawab buat penuhi desakan itu. 5 Sesuatu habitat bisa berasal dari undang–undang ataupun akad, Habitat yang lahir dari hukum diatur serta diresmikan bedasarkan undang–undang di luar kemauan dari pihak yang berhubungan. Akad didefinisikan dalam Artikel 1313 BW yang kesimpulan nya dituturkan kalau“ sesuatu akad merupakan sesuatu aksi dengan mana satu orang, ataupun lebih mengikatkan dirinya kepada satu orang ataupun lebih”.
Ketentuan  dalam  Novel  III  BW  menganut  sistem  terbuka,  arti  dari  sistem  terbuka dalam novel III BW ialah pembuat hukum membagikan independensi atau kebebasan pada tiap  orang  buat  membuat  akad  yang  cocok  dengan  ketentuan  serta  tidak  melanggar kedisiplinan biasa serta kesusilaan. Akad melahirkan dampak hukum dari para pihak buat melakukan hak serta  peranan  dalam akad itu. Hal energi ikat akad diatur dalam Artikel 1338  BW  yang  diformulasikan  kalau“  Seluruh  persetujuan  yang  terbuat  cocok  dengan hukum legal selaku hukum untuk mereka yang buatnya”,  ketentuan ini menganut dasar hukum  pacta  sunt  servanda.  Supaya  akad  jual  beli  legal  bagi  peraturan  perundang- undangan  hingga  akad  harus  penuhi  faktor  Artikel  1320  BW  ialah:  Sistem  PPJB  Rumah diatur  dalam  Perarturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  No. 11/PRT/M/2019,  pengaturan  ini  untuk  optimalkan  pasal  43 undang-undang  Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dan digunakan dalam pelaksanaan ketentuan didalam artikel  42  bagian(  3)  Hukum  No  1  Tahun  2011  mengenai  perumahan  serta  area pemukiman.  Akad  kata  pengantar  jual  beli  merupakan  perjanjian  antara  pelakon pembangunan  serta  konsumen  buat  melaksanakan  proses  jual  beli  rumah  sebelum pembangunan  rumah  atau  dalam  pembangunan  rumah.  Pembuatan  PPJB  mempunyai tujuan mengamankan kepentingan pengembang dan pembeli, sedangkan penyelenggaraan Rumah Susun bertujuan untuk : 7
1. Menjamin  terwujudnya  rumah  pangkat  yang  pantas  mendiami  serta  terjangkau dalam  area  yang  segar,  nyaman,  serasi,  serta  berkepanjangan  dan  menghasilkan pemukiman  yang  terstruktur  untuk  membuat  daya  tahan  ekonomi,  sosial,  serta budaya
2. Tingkatkan kemampuan serta daya guna eksploitasi ruang serta tanah, dan sediakan ruang terbuka hijau dikawasan perkotaan dalam menghasilkan area kawasan tinggal yang komplit dan asri serta balance dengan mencermati prinsip pembangunan serta berkepanjangan serta berwawasan lingkungan
3. Kurangi luasan serta menghindari tampaknya perumahan serta pemukiman cemar.
4. Memusatkan pengembangan area perkotaan yang asri, balance, berdaya guna, serta produktif
5. Penuhi keinginan sosial serta ekonomi yang mendukung kehidupan penunggu serta warga dengan senantiasa mengutamakan tujuan pelampiasan keinginan perumahan serta pemukiman yang pantas, paling utama untuk MBR,
6. Memberdayakan para pengelola kebutuhan dibidang pembangunan rumah susun
6 Ibrahim, Johny, Teori, Metode dan Penelitian Hukum Normatif , Cet.4, Malang, Bayumedia Publishing, 2011, hal. 30
7 Arif Sulasdiono, Kebijakan Pembangunan Rumah Susun (Rusun ), (Tangerang : INDOCAMP,2019), hal. 11-1
7. Menjamin  terpenuhinya  keinginan  rumah  pangkat  yang  pantas  serta  terjangkau, paling  utama  untuk  MBR  dalam  area  yang  segar,  nyaman,  serasi,  serta berkepanjangan dalam sesuatu sistem aturan mengurus perumahan serta kawasan tinggal yang terpadu
8. Membagikan kejelasan hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengurusan, serta kepemilikan rumah pangkat.
Jual  beli  Rumah  Susun  biasanya  terjadi  apabila  adanya  permintaan  dari  pembeli untuk  membeli  rumah  susun  yang  belum  selesai  dibangun  oleh  developer.  Biasanya dilakukan melalui  cara  pemesanan  lebih  dahulu  kemudian  dibuatlah  perjanjian pengikatan  jual  beli.  Supaya  akad  jual  beli  legal  bagi  peraturan  perundang-  undangan hingga akad harus penuhi faktor Artikel 1320 BW ialah:
1. Sepakat
Para pihak mau buat mengikatkan dirinya dalam akad jual beli
2. Cakap
Cakap yakni kalau seorang itu sanggup dengan cara raga serta rohani. Dalam BW diatur hal situasi seorang yang tidak cakap buat membuat akad :
 anak yang belum dewasa (Pasal 47 UU No 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan)
 orang yang di bawah pengampuan (Pasal 433 BW)
3. Suatu hal tertentu Subjek akad, kalau obyek yang bisa diperjanjikan ialah subjek yang berharga ekonomi serta wajib diterangkan dengan cara nyata dalam klausul akad
4. Sebab yang diperbolehkan
Obyek yang diperjanjikan dalam klausul akad ialah obyek yang bisa diperjualbelikan bagi hukum.
Sebelum  dilakukan  pembuatan  PPJB  biasanya  dilakukan  pemberian  pra-PPJB  dari pihak  pemasaran  kepada  konsumen,  Pra-PPJB  berisi  perjanjian  saat  pengembang memasarkan  unit  condominiumnya.  Penjualan,  Penjualan  merupakan  aktivitas  yang direncanakan  pelakon  pembangunan  buat  memberitahukan,  menawarkan,  memastikan harga  serta  memberitahukan  data  mengenai  rumah  ataupun  perumahan  dasar  rumah pangkat. Artikel 42 bagian( 2) UURS menginstruksikan pada tiap developer yang hendak menjual  atau  menjual  rumah  pangkat  yang  belum  berakhir  dibentuk  dengan  ketentuan mempunyai sedikitnya keadaan selaku selanjutnya:
a. kejelasan jadikan ruang;
b. kejelasan hak atas tanah;
c. kejelasan status kemampuan rumah pangkat;
d. perizinan pembangunan rumah pangkat; dan
e. agunan atas pembangunan rumah pangkat dari badan penanggung. Persyaratan yang  lain, dalam pamasaran  ataupun pemasaran itu wajib  dituangkan dalam PPJB yang  terbuat oleh notaris.  Berikutnya, Artikel 43 bagian( 2) UURS meminta supaya dalam pemasaran lewat PPJB penuhi kejelasan atas  :
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan infrastruktur, alat, serta faedah biasa;
d. keterbangunan sangat sedikit 20%( 2 puluh persen); dan
e. perihal yang diperjanjikan (dalam PPJB).
Tidak hanya itu dalam ppjb muat sebagian modul antara lain selaku selanjutnya :
1. Kepala Akta
Muat  kepala  karangan,  no,  jam,  hari,  bertepatan  pada,  bulan,  tahun,  julukan komplit, serta tempat peran notaris
2. Identitas Para Pihak
Julukan  komplit,  tempat  serta  bertepatan  pada  lahir,  kebangsaan,  profesi, kedudukan, peran, serta tempat bermukim para pihak yang melaksanakan akad.
3. Uraian objek PPJB
Muat subjek yang hendak diperjanjikan berbentuk rumah, dengan menarangkan :
a. Mengenai data fisik
b. Letak
c. Lokasi
4. Harga Rumah dan Tata Cara Pembayaran
Muat  harga  pemasaran  rumah,  aturan  metode  pembayaran,  durasi pembayaran, serta biaya- biaya yang mencuat dari akad. pelakon pembangunan tidak bisa menarik anggaran lebih dari 80% pada konsumen sebeleum penuhi persyaratan PPJB
5. Jaminan pelaku pembangunan
Muat  agunan  pelakon  pembangunan  kepada  kesahan  kepemilikan  hendak  rumah  tidak dalam bentrokan, agunan buki kepemilikan atas rumah berbentuk hak untuk gedung, hak gunakan, ataupun hak kepunyaan.
6. Hak dan kewajiban para pihak
7. Waktu serah terima bangunan Serah  dapat  dicoba  oleh  pelakon  pembangunan  kepada  bagian  rumah  yang  sudah tersadar, dilengkapi :
a. Berita acara serah terima kunci
b. Akta jual beli atau sertifikat hak milik/ sertifikat hak milik rumah
8. Pemeliharaan bangunan
9. Pengunaan bangunan
10. Pengalihan hak
11. Pembatalan dan berakhirnya PPJB
12. Penyelesaian sengketa
13. Penutup Akad  ialah  pangkal  habitat  yang  diatur  dalam  novel  III  BW,  dasar–  dasar  hukum diaplikasikan dalam novel III BW selaku Akad terbuat bedasarkan asas- asas hukum antara lain:
a. Dasar akad atau kontrak selaku hukum menata, ialah peraturanperaturan hukum yang legal untuk poin hukum. Dalam perihal ini para pihak dalam sesuatu kontrak.
b. Dasar independensi berkontrak, perihal ini ialah akibat dari berlakunya dasar kontrak selaku  hukum  menata.  Dalam  sesuatu  kontrak  para  pihak  pada  prinsipnya  leluasa buat  membuat  ataupun  tidak  membuat  kontrak,  begitu  pula  kebebasannya  buat menata sendiri isi kontrak itu.
c. Dasar Kenyataan Sunt Servanda, merupakan akad itu mengikat, kalau sesuatu kontrak terbuat dengan cara legal oleh para pihak mengikat para pihak itu dengan cara penuh cocok isi kontrak itu.
d. Dasar konsensual, kalau bila sesuatu kontrak telah terbuat, hingga ia sudah legal serta mengikat dengan cara penuh, apalagi pada prinsipnya persyaratan tertulispun tidak disyaratkan  oleh  hukum,  melainkan  buat  sebagian  tipe  kontrak  khusus,  yang memanglah dipersyaratkan buat tercatat.
e. Dasar  obligatoir,  ialah  bila  sesuatu  kontrak  telah  terbuat,  hingga  para  pihak  sudah terikat,  namun  keterikatannya  itu  cuma  hingga  tampaknya  hak  serta  peranan sekedar. Akad menimbulkan ketertarikan para pihak yang harus dipadati, tetapi ada sebagian karena yang menimbulkan tidak bisa dipenuhinya hasil ataupun bisa diucap wanprestasi,  arti  Wanprestasi  merupakan  tidak  bisa  penuhi  ataupun  melakukan peranan  begitu  juga  yangditentukan  dalam  akad  yang  terbuat  antara  para  pihak.
Sebagian aksi yang bisa dibilang selaku aksi wanprestasi itu bisa berbentuk:
1. Tidak penuhi peranan serupa sekali
2. Telanjur melakukan peranan atau presatsi.
3. Penuhi hasil namun tidak cocok ataupun galat yang diperjanjikan.
Berhubungan dengan akad PPJB, PERMENPUPR Sistem Akad Kata pengantar Jual Beli Rumah atau rusun menata sebagian pemicu tidak bisa dipenuhinya hasil dalam PPJB begitu juga dalam Artikel 9 ialah:
a) Bila pelakon upaya lupa penuhi agenda begitu juga dalam Artikel 7 bagian 2 hingga  calon  konsumen  bisa  menghapuskan  pembelian  rumah  atau  rusun,  hingga pembayaran itu harus buat dikembalikan seluruhnya pada calon pembeli
b) Bila calon konsumen menghapuskan bukan diakibatkan kelengahan pelakon upaya  hingga  pelakon  upaya  mengembalikan  pembayaran  dengan  bisa  memotong 10%  dari  pembayaran  yang  sudah  diperoleh  ditambah  bayaran  pajak  yang  sudah diperhitungkan( bagian 3)
Atas wanprestasi yang dicoba oleh pihak konsumen ataupun pedagang, hingga aka bunyi  dampak  hukum  yang  dijamin  pihak  yang  wanprestasi.  Artikel  13  PERMENPUPR Sistem Akad Kata pengantar Jual Beli Rumah atau rusun, menata dampak hukum atas aksi wanprestasi dengan ijmal selaku selanjutnya:
1. Bila  pembatalan  PPJB  dicoba  oleh  pelakon  pembangunan  sebab  lupa  hingga  semua pembayaran yang sudah diperoleh wajib dikembalikan pada konsumen( bagian 1)
2. Bila  konsumen  lupa  penuhi  isi  akta  PPJB  hingga  pelakon  pembangunan  bisa menyambut hak pembayaran dengan determinasi selaku berikut:
a. Bila  pembayaran  sudah  dicoba  konsumen  sangat  besar  10%(  10  persen)  dari  harga bisnis totalitas pembayaran jadi hak pelakon pembangunan; atau
b. Bila pembayaran sudah dicoba konsumen lebih dari 10%( 10 persen) dari harga bisnis, pelakon pembangunan berkuasa memotong 10%( 10 persen) dari harga transaksi.

## 2. Upaya Hukum Yang Dapat Ditempuh
Buat  memohon  pertanggungjawaban  hukum  selaku  dampak  dari  PPJB  yang  isinya berlawanan  dengan  hukum,  terdapat  sebagian  usaha  hukum  yang  bisa  ditempuh  calon konsumen, ialah lewat penanganan bentrokan di luar peradilan biasa( non litigasi) serta lewat cara peradilan biasa( litigasi).
1. Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan (ADR ) Penanganan bentrokan di luar majelis hukum Pengganti Dispute Resolution( ADR) ialah  penanganan  bentrokan  awas  atas  bawah  itikad  bagus  dengan  melepaskan penanganan dengan cara litigasi. Bagi Suyud Margono, penanganan lewat ADR dicoba lewat diskusi, perundingan, perantaraan, konsiliasi, arbitrase, good offices, kecil trial, summary jury trial, rent a judge serta med arb( Ros Angesti Anas Kapindha, Salvatia Dwi Meter, and Winda Rizky Febrina, 2014: 7). Sebaliknya bagi Jacqueline Meter. Nolan- Haley begitu juga diambil Marwah Diah,“ ADR is an umbrella term which refers generally to alternatives to court  adjudication  of  dispute  such  as  negotiation,  mediation,  arbitration,  kecil  trial  and summary jury trial”( Jacqueline Meter. Nolan- Haley, 2016: 116). Penanganan lewat ADR diatur oleh UndangUndang Nomor. 30 Tahun 1999 mengenai Arbitrase Serta Pengganti Penanganan Bentrokan( Pengganti Dispute Resolution atau ADR). Penanganan bentrokan lewat ADR searah dengan Permen PUPR Nomor. 11 atau 2019 mengenai Sistem Pengikatan Jual Beli yang menata penanganan bentrokan PPJB lewat metode arbitrase.
Usaha  hukum  lain  yang  bisa  ditempuh  oleh  calon  konsumen  berbentuk  aduan  ke Tubuh Penanganan Bentrokan Pelanggan( BPSK). Dengan memakai instrumen Artikel 16 serta  Artikel  18  Hukum  Nomor.  8  Tahun  1999  mengenai  Proteksi  Pelanggan,  calon konsumen bisa menuntut hak- haknya selaku pelanggan rumah pangkat. Bersumber pada Artikel 16 UUPK developer selaku salah satu pelakon upaya yang menawarkan benda serta
atau ataupun pelayanan lewat antaran dilarang buat tidak memenuhi antaran serta atau ataupun perjanjian durasi penanganan cocok dengan yang dijanjikan serta dilarang buat tidak  memenuhi  akad  atas  sesuatu  jasa  serta  atau  ataupun  hasil.  Pemakaian  Artikel  18 bagian(  1)  UUPK  selaku  bawah  informasi  ke  BPSK  didasarkan  pada  akar  PPJB  yang biasanya muat klausula dasar yang pada dasarnya menjauhi tanggung jawab dari developer berlaku  seperti  pelakon  upaya.  Artikel  18  bagian(  1)  UUPK  muat  ketentuan  mengenai pantangan untuk pelakon upaya membuat serta atau ataupun memuat klausula dasar pada tiap akta serta atau ataupun akad.

## 2. Penyelesaian Secara Litigasi
Tidak hanya memperjuangkan cara non litigasi, pelanggan rumah pangkat pula bisa melaksanakan usaha litigasi untuk mendapatkan hak- haknya begitu juga tertuang dalam PPJB. Cara litigasi yang ditempuh bisa dicoba lewat 2 metode, ialah  :

## a. Penyelesaian Secara Perdata
1) Gugatan Wanprestasi
Umumnya,  pengembang  hendak  menghapuskan  akad  kala  calon  konsumen  tidak penuhi kewajiban- kewajibannya. Pergi dari pengaturan ganjaran dalam PPJB, developer melaksanakan pembatalan  akad tanpa  terdapat  peranan buat mengembalikan duit yang sudah  dibayarkan  oleh  calon  konsumen.  Tetapi,  tidak  begitu  bila  yang  melaksanakan pelanggaran merupakan pihak developer. Lewat pencantuman klausula dasar, developer berusaha menjauhi pertanggungjawaban dengan cara awas kala janji- janji yang ada dalam PPJB  tidak  bisa  direalisasikan.  Bersembunyi  dari  berlakunya  determinasi  Artikel  1338 bagian(  1)  KUHPerdata  mengenai“  dasar  independensi  berkontrak”  serta“  dasar  daya mengikat” dari akad, para developer berupaya menjauhi tanggung jawabnya dalam penuhi hasil  ataupun  kewajiban-  kewajibannya  dalam  PPJB  tercantum  menjauhi tanggungjawabnya dalam melunasi ubah cedera. Para  developer senantiasa  melaporkan kalau mereka tidak melaksanakan wanprestasi serta tidak bisa dikenai ganjaran awas. Pada satu  2  permasalahan,  ditemui  pembuatan  PPJB  dengan  rasa  AJB.  Perihal  ini  dicoba developer  biar  calon  konsumen  percaya  kalau  sudah  terjalin  aksi  hukum  jual  belinya, sementara itu yang terjalin terkini aksi hukum hendak jual beli. Aksi hukum jual belinya terkini terjalin sehabis gedung rumah pangkat yang berhubungan berakhir dibentuk serta telah  diterbitkan  sertipikat  HMSRS,  diterbitkan  akte  pertelaannya  dan  sertipikat  layak guna( sertipikat  pantas guna) serta lembaga terpaut. Tidak hanya itu  aksi ketetapannya wajib dituangkan dalam AJB yang terbuat oleh PPAT. Perihal ini berlainan dengan PPJB yang aktanya terbuat oleh notaris. Selaku aksi hukum hendak jual beli, hingga pemasaran lewat  PPJB  belum  memindahkan  hak  kepemilikan  atas  dasar  rumah  pangkat  yang berhubungan dari developer pada konsumen. Buat menjauhi kenakalan, akal- akal ataupun itikad  tidak  bagus  dari  developer,  calon  konsumen  bisa  menempuh  usaha  hukum  awas lewat petisi wanprestasi. Tahap hukum ini pula bisa ditempuh oleh calon konsumen bila pihak  pengembang  tidak  penuhi  kewajiban-  kewajibannya  dalam  PPJB  semacam  tidak menuntaskan  pembangunan  rumah  pangkat,  tidak  memberikan  raga  gedung,  tidak membuatkan  AJB  ataupun  tidak  menerbitkan  sertipikat  HMSRS.  Sesungguhnya  tahap hukum ini telah diduga serta diperkirakan oleh developer. Dengan kalkulasi, dari demikian banyak calon konsumen( pelanggan rumah pangkat), cuma sebagian saja yang mengerti serta  ketahui  langkah-  langkah  hukum  apa  yang  wajib  ditempuh  kala  developer melaksanakan  ingkar  akad(  wanprestasi.  Sebaliknya  lebihnya  yang  jumlahnya  lumayan besar banyak yang tidak ketahui serta tidak mengerti atas aturan- aturan hukum yang legal. Akhirnya developer yang bandel senantiasa mengulangi serta melaksanakan perihal yang seragam di posisi yang berlainan.
Dalam  usaha  mendapatkankan  hak-  haknya,  calon  konsumen  bisa  memilah  buat memforsir pihak yang lain buat penuhi akad, bila perihal itu sedang bisa dicoba, ataupun menuntut pembatalan akad, dengan penukaran bayaran, kehilangan serta bunga. Dengan begitu,  calon  konsumen  memiliki  hak  buat  menuntut  dengan  kombinasi-  kombinasi
pelampiasan( nakoming), ubah cedera( vervangede vergoeding), pembubaran, pemutusan, ataupun  pembatalan(  ontbinding),  pelampiasan  ditambah  ubah  cedera  aksesoris( nakoming  en  anvvullend  vergoeding),  ataupun  pembubaran  ditambah  ubah  cedera aksesoris(  ontbinding  en  anvvullend  vergoeding(  Agus  Yudha  Hernoko  dalam  Yahman, 2014: 86- 87). Dengan memakai determinasi Artikel 1267 KUHPerdata, calon konsumen menuntut  developer  dalam  wujud  pelampiasan  hasil  dari  developer,  ubah  cedera, pembatalan akad, pelampiasan hasil diiringi ubah cedera ataupun pembatalan akad diiringi ubah cedera.
2) Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
Petisi aksi melawan hukum bisa ditempuh calon konsumen dalam menuntut haknya buat  mendapatkan  ubah  cedera  bila  dalam  PPJB  dicantumkan  pasal-  pasal  akad  yang berlawanan  melanggar  undng-  undang.  Misalnya  saja  mengenai  pencantuman  klausula dasar serta klausula yang isinya melalaikan atau menjauhi berlakunya determinasi Artikel 43 bagian( 2) UURS. Walaupun PPJB sudah ditandatangani para pihak serta mempunyai daya hukum mengikat, aksi developer yang dengan cara terencana menjauhi pasal- pasal imperatif dari UURS ataupun UUPK bisa dikategorikan selaku aksi melawan hukum( PMH). Bersumber  pada  Arrest  CohenLindenbaum  31  Januari  1919,  sesuatu  aksi  dibilang melanggar hukum bila melanggar sesuatu hak, aksi itu berlawanan dengan peranan yang didetetapkan dalam hukum serta bertentang dengan hukum tidak tercatat yang legal dalam kehidupan warga. Dalam banyak permasalahan, pencantuman pasal- pasal pengabaian atas determinasi  Artikel  43  bagian(  2)  UURS  dalam  PPJB  ialah  usaha  developer  buat meminimalisir kehilangan, sebab pembangunan rumah pangkat itu belum mempunyai IMB apalagi tanahnya belum dipahami dengan cara sah ataupun sertipikat hak atas tanah belum didapat,  ataupun  tanahnya  dijadikan  agunan  pinjaman  dengan  dibebani  hak  amanah. Walaupun  pencantuman  klausula  itu  dicoba  buat  menjauhi  berlakunya  ketentuan kepemilikan sertipikat, IMB serta keterbangunan 20% dan buat meminimalisir kehilangan sebab properti yang dibentuk tidak laris dijual, alibi itu senantiasa tidak bisa diperoleh. Petisi  awas  atas  bawah  aksi  melawan  hukum  pula  bisa  ditempuh  bila  dalam  PPJB dicantumkan klausula dasar. Aksi developer yang dengan terencana yang meminimalisir apalagi  menjauhi  tanggung  jawabnya  lewat  pencantuman  klausula  dasar  pula  bisa dikategorikan  selaku  aksi  yang  berlawanan  dengan  hukum(  dalam  maksud  besar)  serta tidak sekedar cuma melanggar hukum saja. Pemakaian artikel aksi melawan selaku bawah gugtan calon konsumen janganlah dimengerti seakan aksi itu cumalah aksi yang melanggar undang-  undang  saja.  Hendak  namun,  uraian  hendak  aksi  melawan  hukum  wajib ditafsirkan dengan cara besar dalam maksud aksi developer tidak cuma melanggar hukum saja tetapi pula melanggaran hak orang lain, berlawanan dengan peranan ketetapannya, dan  berlawanan  dengan  kesusilaan  serta  kehati-  hatian  ataupun  keharusan  dalam pergaulan warga( Munir Fuady, 2005: 6- 7). Oleh sebab itu, buat mencegah calon konsumen ataupun pelanggan rumah pangkat dari itikad tidak bagus ataupun aksi sekehendak hati pihak developer, bisa dipakai determinasi Artikel 1365 KUHPerdata selaku bawah untuk menuntut ubah cedera.
b. Pengenaan Sanksi Pidana Buat membagikan dampak kapok serta tidak diulanginya aksi, calon konsumen bisa memakai  metode  hukum  kejahatan  dalam  mendapatkan  kesamarataan  serta  kejelasan hukum. Tidak hanya bisa dikenai ganjaran  awas serta ganjaran administratif, developer pula  bisa  dikenai  kejahatan.  Dari  determinasi  yang  terdapat  dalam  UURS,  pencantuman artikel pengabaian atas Artikel 43 bagian( 2) UURS ialah aksi yang melanggar Artikel 98 UURS yang mencegah developer buat menjualan rumah pangkat yang tidak cocok dengan yang  dipromosikan  ataupun  melaksanakan  pemasaran  yang  tidak  penuhi  persyaratan kejelasan  begitu  juga  diartikan  dalam  Artikel  43  bagian(  2)  UURS.  Ganjaran  atas pelanggaran Artikel 98 UURS bisa dikenai ganjaran yang pengaturannya ada dalam Artikel 110 UURS berbentuk kejahatan bui sangat lama 4( 4) tahun ataupun kompensasi sangat
banyak Rp. 4. 000. 000. 000, 00( 4 miliyar rupiah). Perihal yang serupa pula legal untuk developer yang melanggar Artikel 18 graf c, d, serta gram UUPK. Bagi determinasi Artikel 62 bagian( 1) UUPK, pelanggaran atas Artikel 18 bisa dikenai ganjaran kejahatan berbentuk kejahatan bui sangat lama 5( 5) tahun ataupun kompensasi sangat banyak Rp. 2. 000. 000. 000, 00( 2 milyar rupiah).
Pengenaan ganjaran kejahatan yang ada dalam 110 UURS ataupun Artikel 62 bagian( 1) UUPK tidak dapat dilepaskan dari aplikasi hukum kejahatan selaku ultimum remidium ialah instrumen hukum kejahatan selaku obat  terakhir bila instrumen hukum awas serta administratif  tidak  tidak  berikan  dampak  kapok.  Yusuf  Shofie  melaporkan,  pemidanaan lewat  instrumen  hukum  kejahatan  administratif(  administrative  penal  law)  dicoba  atas bawah kebutuhan warga serta tidak bersumber pada tingkatan kekeliruan individual sang pelakon  perbuatan  kejahatan(  Yusuf  Shofie,  2002:  55).  Selaku  hukum  kejahatan administratif( adminisitratif penal law), ganjaran kejahatan yang terdapat dalam UURS serta UUPK  ialah  hukum  kejahatan  yang  karakternya  spesial  yang  dalam  pelaksanaannya  pula dalam keadaan yang spesial. Andi Hamzah menerangkan kalau sesungguhnya tidak terdapat perbandingan  pokok  antara  ganjaran  administratif  serta  ganjaran  hukum  kejahatan. Melainkan  bila  aksi  yang  dicoba  jelas-  jelas  melanggar  hukum(  onrecht-  matig)(  Andi Hamzah, 2016: daya muat). Mengambil opini De Ross, Andi Hamzah pula melaporkan kalau aplikasi hukum kejahatan dalam penafsiran ultimum remidium ialah opsi yang mana yang profitabel serta mudarat dalam bermacam perlengkapan penguatan hukum.

## PENUTUP
Pembuatan  PPJB  Rumah  atau  Sarusun  yang  terbuat  oleh  notaris  bedasarkan PERMENPUPR Sistem Akad Kata pengantar Jual Beli Rumah atau Sarusun memantulkan dasar  kejelasan  hukum  dengan  tujuan  mencegah  hak  konsumen  ataupun  pelakon pembangunan rumah atau sarusun dan berperan selaku perlengkapan fakta yang kokoh bila terjalin bentrokan di setelah itu hari.
Notaris  harus  membuat  akta  PPJB  cocok  dengan  yang  sudah  didetetapkan  dalam PERMENPUPR Sistem Akad Kata pengantar Jual Beli Rumah atau sarusun, dengan senantiasa merujuk pada Artikel 38 UU Kedudukan Notaris serta Perubahannya.

## DAFTAR PUSTAKA Buku
Abdul Kadir Muhammad, Hukum perikatan, ( Bandung : Citra Aditya Bakti, 1992 ) hal.7 Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), (Jakarta : 2008) hal.180
Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdat a, (Jakarta : PT. Arga Printing, 2007) hal.146 Ahmad  Miru, Hukum  Kontrak  dan  Perencanangan  Kontrak,  (Jakarta  :  Rajawali Pers, 2007) hal.74
Soerjono  Soekanto  &  Sri  Mamudji, Penelitian  Hukum  Normatif  (Suatu  Tinjauan  Singkat) , Rajawali Pers, Jakarta, 2014, hlm. 13-14
Amiruddin & Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum , PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2014, hlm. 118
Ibrahim,  Johny, Teori,  Metode  dan  Penelitian  Hukum  Normatif ,  Cet.4,  Malang,  Bayumedia Publishing,

## Perarturan Perundang-undangan
Indonesia.  Undang-Undang  No.  8 Tahun  1999 tentang  Perlindungan  Konsumen Indonesia. Undang-Undang  No.  20 Tahun  2011 tentang  Rumah  Susun Indonesia.  Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah011, hal. 30.

## Jurnal
Safira  Riza  R,  Johny,  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah/Rumah  Susun  Sebagai Perlindungan Hukum Bagi Penjual Dan Pembeli, Jurnal Supremasi 10(1),5
Rio Y,  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Oleh Para Pihak Menurut Undang-Undang Nomer 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, Lex Privatum IV(10)