## Legalitas

## RUMAH SUSUN KOMERSIAL YANG KOMPREHENSIF DENGAN PRINSIF PENGELOLAAN YANG IDEAL YANG MEMBERIKAN PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMILIK DAN PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN
Oleh: Nuraini Zachman 

## ABSTRAK
Pembangunan  Rumah  Susun  merupakan  salah  satu  alternatif  pemecahan  masalah  kebutuhan  perumahan dan  pemukiman  terutama  di  daerah  perkotaan  yang  jumlah  penduduknya  terus  meningkat,  dan pembangunan rumah  susun dapat mengurangi penggunaan  tanah, membuat  ruang-ruang  kota yang lebih lega  dan  dapat  digunakan  sebagai  suatu  cara  untuk  peremajaan  kota  bagi  daerah  yang  kumuh.  Banyak rumah susun dibangun dan ribuan orang tinggal di dalamnya. Akan tetapi tidak semua orang mengetahui aspek Hukum tinggal di rumah susun. Sayangnya eskalasi pembangunan rumah susun juga diikuti dengan eskalasi  konflik  antara  penyelenggara  rumah  susun  dan  pemilik/penghuni,  khususnya  yang  berkaitan dengan pengelolaan rumah susun.  Apakah ini berarti pengaturan perundang-undangan  yang telah dibuat Pemerintah  dan  DPR  belum  mampu  mengakomodir  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak, dikarenakan  minimnya  akses  terhadap  aturan-aturan  yang  diperuntukkan  bagi  keduabelah  pihak (penyelenggara  rumah  susun  dan  pemilik/penghuni  rumah  susun).  permasalahan  yang  timbul  dalam Pengelolaan  Rumah  Susun  yang  penulis  teliti  dari  rumah  susun  komersial,  dikarenakan  pembangunan rumah  susun  komersial  yang  marak  berlangsung  saat  ini  menimbulkan  eskalasi  konflik  dibidang pengelolaan rumah susun, dan tampak jelas tidak memberikan perlindungan hukum kepada Perhimpunan Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  yang  merupakan  entitas  yang  penting  dan memiliki peran yang besar dalam sebuah rumah susun.
Kata Kunci : Perlindungan Hukum, Pemilik, Penghuni, Rumah Susun

## A. Pendahuluan
Rumah  atau  tempat  tinggal  merupakan  pintu  masuk  ke  dunia  yang  menjanjikan pemenuhan kebutuhan dasar lainnya, sebagai landasan konstitusional dibidang Perumahan yang berdasarkan Pasal 28 H ayat (1) Undang-Undang Dasar Republik Indonesia 1945 menyebutkan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan bathin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan  yang  baik  dan  sehat  yang  merupakan  kebutuhan  dasar  manusia,  dan  mempunyai peranan  strategis  dalam  pembentukan  watak  dan  kepribadian  bangsa  serta  sebagai  upaya membangun  manusia  Indonesia  seutuhnya,  berjati  diri,  mandiri,  dan  produktif.  Oleh  karena  itu
 Pengajar Program Magister Ilmu Hukum UNBARI
berdasarkan Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Pemukiman,  dalam  pertimbangan,  huruf  a  dan  b  bahwa negara  bertanggung  jawab  untuk  menjamin pemenuhan  hak  akan  tempat  tinggal  dalam  bentuk  rumah  yang  layak  dan  terjangkau  di  dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan diseluruh wilayah Indonesia.
Pembangunan  Rumah  Susun  merupakan  salah  satu  alternatif  pemecahan  masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, dan pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi  daerah  yang  kumuh.  Sekarang  ini  rumah  susun  telah  menjadi  salah  satu  pilihan  tempat tinggal yang paling popular.
Banyak  rumah susun dibangun dan ribuan orang tinggal di dalamnya. Akan tetapi tidak semua  orang  mengetahui  aspek  Hukum  tinggal  di  rumah  susun.  Sayangnya  eskalasi pembangunan  rumah  susun  juga  diikuti  dengan  eskalasi  konflik  antara  penyelenggara  rumah susun  dan  pemilik/penghuni,  khususnya  yang  berkaitan  dengan  pengelolaan  rumah  susun. Apakah  ini  berarti  pengaturan  perundang-undangan  yang  telah  dibuat  Pemerintah  dan  DPR belum mampu mengakomodir hak dan kewajiban masing-masing pihak, dikarenakan minimnya akses  terhadap  aturan-aturan  yang  diperuntukkan  bagi  keduabelah  pihak  (penyelenggara  rumah susun dan pemilik/penghuni rumah susun).
Bisa  jadi  hal  tersebut  terjadi  karena  selama  ini  hanya  sikap  pasif  masyarakat  sendiri untuk  mendapatkannya,  atau  bisa  juga  kurangnya  sosialisasi  peraturan  yang  semestinya  intens dilakukan  pemerintah.  Sulit  untuk  menemukan  siapa  yang  berada  dalam  posisi  pasif. 3 Ataukah ada hal lain. Oleh karena itu penulis melakukan penelitian yang berkaitan dengan permasalahan yang  timbul  dalam  Pengelolaan  Rumah  Susun  yang  penulis  teliti  dari  rumah  susun  komersial, dikarenakan  pembangunan  rumah  susun  komersial  yang  marak  berlangsung  saat  ini menimbulkan  eskalasi  konflik  dibidang  pengelolaan  rumah  susun,  dan  tampak  jelas  tidak memberikan  perlindungan  hukum  kepada  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah Susun  (PPPSRS)  yang  merupakan  entitas  yang  penting  dan  memiliki  peran  yang  besar  dalam sebuah  rumah  susun.  Landasan  hukum  dari  pada  pembangunan  Rumah  Susun  adalah  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  yang  merupakan  pembaharuan  Undang-
3 Erwin  Kallo,  Panduan  Hukum  Untuk  Pemilik/Penghuni  Rumah  Susun  (Kondominium,  Apartemen  dan Rusunami) (Jakarta: Minerva Athena Pressindo, Agustus 2008), hal. 1.
Undang  Nomor  16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun  yang  dianggap  sudah  tidak  lagi  sesuai dengan  perkembangan  hukum,  kebutuhan  setiap  orang,  partisipasi  masyarakat  serta  tanggung jawab.
Diharapkan Undang-Undang baru ini dapat menciptakan dasar hukum yang tegas sesuai dengan tujuan penyelenggaraan rumah susun yang berdasarkan asas kesejahteraan, keadilan dan pemerataan,  kenasionalan,  keterjangkauan  dan  kemudahan,  keefisienan  dan  kemanfaatan, kemandirian  dan  kebersamaan,  kemitraan,  keserasian  dan  keseimbangan,  keterpaduan, kesehatan,  kelestarian  dan  berkelanjutan,  keselamatan,  kenyamanan  serta  keamanan,  ketertiban dan  keteraturan  dengan  peraturan  pelaksanaannya  yang  belum  diganti  yaitu  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988,  tentang  Rumah  Susun  yang  telah  diundangkan  pada  tanggal 26 April 1988 dan peraturan lainnya yang berkaitan dengan penyelenggaraan Rumah Susun.
Pembangunan  rumah  susun  salah  satu  langkah  revitalisasi  kawasan  kumuh  sekaligus memberikan  solusi  penyediaan  tanah  bagi  hunian  vertikal.  Setiap  peremajaan  kawasan  kumuh seluas  1  hektar  untuk  hunian  vertikal  akan  mampu  mengatasi  kawasan  kumuh  seluas  4  hektar. Program  perumahan  di  perkotaan  menjadi  penting  mengingat  pada  Tahun  2030  sekitar  70% penduduk Indonesia akan tinggal di perkotaan. Pembangunan hunian vertikal di kota-kota besar akan mengatasi problem transportasi perkotaan yang pelik, masyarakat berpenghasilan rendah di dekatkan  kelokasi  kerja  sehingga  tidak  menghabiskan  pendapatan  untuk  ongkos  transportasi. Disisi lain perlu ada sinergi antara pemerintah pusat dan daerah untuk tata ruang yang jelas dan transparan.  Pembangunan  Rumah  Susun  dewasa  ini  merupakan  respon  terhadap  kebutuhan rumah bagi masyarakat dan menjadi alternatif pilihan untuk penyediaan hunian yang ideal bagi negara-negara  berkembang.Daerah  yang  mempunyai  tingkat  kepadatan  penduduk  yang  tinggi memiliki  permasalahan  pada  kurangnya  ketersediaan  hunian,  ketidak  layakan  hunian  dan keterbatasan  lahan.  Hal  ini  membutuhkan  suatu  konsep  perencanaan  pembangunan  yang  tepat agar permasalahan hunian dapat terselesaikan.
Pada  prakteknya  pembangunan  Rumah  Susun  yang  marak  berkembang  saat  ini diselenggarakan oleh pihak Swasta, belum se ideal tujuannya, para pengembang atau developer lebih  mementingkan  segi  keuntungannya  daripada  tujuan  untuk  memenuhi  kebutuhan  rakyat yang  berpenghasilan  menengah  kebawah  yang  dalam  Undang  Undang  Nomor  20  Tahun  2011 disebut MBR (Masyarakat  Berpenghasilan Rendah). Artinya “target user” bagi undang-undang tersebut sebenarnya adalah masyarakat berpenghasilan rendah, maka wajar jika undang-undang
tersebut dibuat dengan menyesuaikan kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah. Kenyataan yang  berkembang  lebih  dahulu  adalah  pembangunan  Rumah  Susun  untuk  masyarakat berpenghasilan menengah ke atas.
Berbanding  terbalik  dengan  Pembangunan  Rumah  Susun  Umum,  Rumah  Susun Khusus, Rumah Susun Negarayang peruntukkannya sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang mana pada kenyataannya Penyelenggara  Rumah  Susun  dan  penyedia  modal/perbankan  lebih  banyak  melakukan pembangunan  Rumah  Susun  Komersial  yaitu  rumah  susun  yang  diselenggarakan  untuk mendapatkan  keuntungan.  Dalam  perkembangannya  Pembangunan  Rumah  Susun  Komersial yang  dikenal  dengan  sebutan  Apartemen  di  tengah  kota  banyak  diminati  oleh  para  pelaku pembangunan  dikarenakan  lebih  memberikan  keuntungan  yang  besar  ( Profit  Oriented ),  oleh karena itu pembangunan Rumah Susun Komersial/Apartemen tersebut menjadi parameter untuk mengukur  tujuan  para  pengembang  sebenarnya  yang  tidak  lagi  menyediakan  pembangunan Rumah  Susun  untuk  rakyat  menengah  ke  bawah atau  MBR  seperti  yang  diatur  dalam  Undang- Undang,  tetapi  lebih  banyak  pembangunan  dilangsungkan  untuk  masyarakat  tingkat  menengah atas,  baik  selaku  investor  ataupun  pemilik/ owner ,  sehingga  tujuan  untuk  mengentaskan kekumuhan yang berarti kemiskinan senyatanya tidak tercapai. Pola perilaku penyelenggara dan pemilik  Rumah  Susun  komersial/Apartemen  dan  perbankan  membentuk  budaya  baru  bagi masyarakat  rumah  susun  pada  umumnya  yang  akhirnya  menimbulkan  domino  effek  berupa permasalahan  yang  amat  beragam,  seperti  Pengelolaan  Rumah  Susun/Apartemen  yang  banyak timbul  kepermukaan  publik  antara  lain  berhubungan  dengan  pungutan  biaya  pengelolaan  yang dinamakan service charge dan sinking fund, perubahan perilaku masyarakat terhadap lingkungan tempat  tinggal  baru  dan  budaya  hukum  para  penyelenggara  dan  pemilik/penghuni  rumah susun/apartemen, lokasi yang tidak sesuai dengan kelayakan untuk bertempat tinggal (misalnya dekat  dengan  lapangan  terbang),  status  tanah  apartemen  yang  tidak  transparan  (misalnya Apartemen  di  Kemayoran  yang  berstatus  tanah  HGB  di  atas  HPL),  perbedaan  luas  bangunan, pungutan biaya parkir  yang dilakukan yang melanggar Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988.
Permasalahan  Pengelolaan  Rumah  Susun  sering  terjadi  terkait  dengan  Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (untuk selanjutnya disebut PPPSRS). Hal demikian sehubungan  dengan  ketentuan  Pasal  59  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  yang
menyatakan  bahwa  “Pelaku  pembangunan  yang  membangun  rumah  susun  milik  dan  rumah susun  komersial  dalam  masa  transisi  sebelum  terbentuknya  PPPSRS  wajib  mengelola  rumah susun”.

## B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian yang dikemukakan diatas, maka tertarik dengan permasalahan yaitu bagaimanakan  mekanisme  pengelolaan  rumah  susun  komersial  yang  Komprehensif  dengan Prinsif  Pengelolaan  yang  Ideal  dan  memberikan  Perlindungan  Hukum  bagi  Pemilik  dan Penghuni Satuan Rumah Susun ?

## C. Mekanisme  Pengelolaan  Rumah  Susun  Komersial  yang  Komprehensif  dengan  Prinsif Pengelolaan  yang  Ideal  yang  memberikan  Perlindungan  Hukum  bagi  Pemilik  dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
Pengelolaan Rumah Susun telah diatur dalam Bab VII tentang Pengelolaan Pasal 56, 57, 58, 59 dan 60 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dan Pasal 62, 63, 64,  65,  66,  67,  68,  dan  69  serta  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang  Rumah Susun,  yang  merupakan  peraturan  yang  digunakan  sebagai  landasan  hukum  bagi  Pengelolaan rumah  susun  yang  dilakukan  oleh  Badan  Hukum  Pengelola  yaitu  PPPSRS  yang  diberi kedudukan  sebagai  badan  hukum  berdasarkan  Pasal  74  ayat  (3)  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun.  Pengelolaan  rumah  susun  meliputi  kegiatan-kegiatan operasional yang berupa pemeliharaan, perbaikan, dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas  sosial,  bagian  bersama,    benda  bersama,  dan  tanah  bersama.  Badan  Pengelola  yang ditunjuk  oleh  Perhimpunan  Penghuni  harus  mempunyai  status  badan  hukum  dan  profesional. Penyelenggara  pembangunan  ditentukan  kewajibanya  untuk  mengelola  Rumah  Susun  yang dibangunnya dengan jangka waktu sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan dan paling lama satu tahun sejak terbentuknya PPPSRS atas biaya penyelenggara pembangunan”.
Seiring  perkembangan  pembangunan  rumah  susun,  banyaknya  timbul  permasalahan yang amat beragam, seperti permasalahan yang bukan Pengelolaan, yaitu sebagai berikut :
1.   Lokasi pembangunan rumah susun yang tidak sesuai dengan kelayakan untuk bertempat tinggal (misalnya Apartemen Patria Park di Halim Perdana Kusuma yang dekat dengan lapangan terbang) ;
2.   Status  tanah  apartemen  yang  tidak  dijelaskan  terlebih  dahulu  kepada  konsumen  secara transparan (misalnya Apartemen di Kemayoran yang berstatus tanah HGB diatas HPL) ; 3.   Janji-janji  Developer  yang  berhubungan  dengan  cara  bayar  dan  cara  penyerahan  unit sarusun (seperti di Apartemen CBD Pluit dan Royal Mediterania Garden) ;
4.   Perbedaan luas bangunan tiap-tiap unit yang sangat signifikan yang merugikan pemilik ;
5.   Pungutan  biaya  parkir  yang  dilakukan  yang  melanggar  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun 2011 dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988. Yang menyatakan bahwa benda bersama tidak boleh dikomersialkan ;
6.   Pembangunan  rumah  susun  yang  tidak  tepat  sasaran  seperti  banyaknya  kepemilikkan Rumah  Susun  bersubsidi  yang  bukan  dimiliki  oleh  orang  yang  seharusnya  memiliki, seperti  Rusunami  yang  diperuntukkan  untuk  masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah sekarang banyak dimiliki oleh kalangan berpunya di Jakarta, tujuannya untuk investasi, dan  yang  menjadi  incaran  adalah  rusunami  bersubsidi  di  kawasan  perkantoran  atau perdagangan dengan prospek bagus untuk ditinggali (disewakan atau diperjual belikan) dan  berbisnis.  Seperti  Rusunami  Gading  Nias,  Kebagusan  City,  dan  Kalimalang Residences ;
7.   Pembangunan  rumah  susun  yang  tidak  memenuhi  syarat  teknis  yaitu  tidak  memenuhi tata  bangunan  meliputi  persyaratan  peruntukan  lokasi  serta  intensitas  dan  arsitektur bangunan ; dan keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan.
Sedangkan permasalahan dibidang Pengelolaan yaitu sebagai berikut :
1.   Iuran pengelolaan berupa service charge dan sinking fund yang tinggi dan tidak wajar, tidak transparan dan dipisahkan menjadi asset PPPSRS ;
2.   Pengelola  rumah  susun  adalah  penyelenggara  pembangunan  rumah  susun/Developer dengan membentuk badan pengelola sendiri, seperti PT.KAS  Agung Podomoro Group, dan  menempatkan  karyawan-karyawan  penyelenggara  sendiri  kedalam  pembentukan PPPSRS ;
3.   Pada  waktu  melakukan  Rapat  Umum  Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan Rumah  Susun  (PPPSRS),  kepemilikan  Developer  atas  rumah  susun  tersebut  masih melebihi  50%  (belum  seluruhnya  laku  terjual),  sehingga  ketika  perhitungan  suara
PPPSRS  yang  merupakan  pemilik  sebenarnya  kalah  suara,  karena  perhitungan  suara berdasarkan suara terbanyak ;
4.   Adanya  dua  interpretasi  ketentuan  Pasal  77ayat  (1)  dan  ayat  (2)  tentang  Hak  Suara, yaitu disebutkan dalam ayat (1) bahwa “Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak  yang  sama  dengan  NPP”.;dalam  ayat  (2)  disebutkan  bahwa  “Dalam  hal  PPPSRS memutuskan  sesuatu  yang  berkaitan  dengan  kepentingan  penghunian  rumah  susun, setiap   anggota berhak memberikan satu suara”.
Permasalahannya  :  Developer  memakai  ayat  (1)  karena  lebih  menguntungkan Developer,  sedangkan  PPPSRS  memakai  ayat  (2)  karena  “setiap  anggota  hanya  berhak  satu suara”  one man one vote, menurut PPPSRS sangatlah tidak fair jika dihitung dari NPP, karena sudah  pasti  Developer  selaku  pemilik  unit  terbanyak  akan  selalu  memenangi  suara  dan  berhak atas Pengelolaan.
Pada prakteknya pengelolaan rumah susun dimonopoli oleh penyelenggara secara terus menerus  dengan  berbagai  alasan  dan  cara-cara  yang  sampai  memakai  rekayasa  untuk  menjadi pengelola,  padahal  seharusnya  pengelolaan  diurus  dan  diserahkan  kepada  PPPRS  (Persatuan Perhimpunan  Penghuni  Rumah  Susun)  sebagaimana  yang  telah  diatur  dalam  Pasal  75  Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 ini.  Dan sampai dengan saat ini tidak ada satupun tuntutan dari para  PPPSRS  sampai  ke  Pengadilan,  dikarenakan  Penegak  hukumpun  ragu  untuk mengidentifikasikan pelanggaran dan penyimpangan yang dilakukan Developer tersebut sebagai tindakan  melawan  hukum,  dikarenakan  tidak  diaturnya  sanksi-sanksi  dalam  pengaturan pengelolaan  rumah  susun,  sehingga  akhirnya  konflik-konflik  permasalahan  pengelolaan  hanya diselesaikan  secara internal  saja,    keberpihakan  para  penegak  hukum  kepada  developer  tampak sangatlah  memihak  dengan  tidak  diprosesnya  lebih  lanjut  konflik-konflik  yang  terjadi  dalam pengelolaan rumah susun.
Melihat karakter sebagian besar Badan Pengelola Rumah Susun  yang dimonopoli oleh developer  atau  oleh  PPPSRS  yang  dibentuk  oleh  developer  atau  PPPSRS  yang  terdiri  dari karyawan-karyawan  developer,  jelas  terlihat  adanya  pelanggaran  terhadap  hak-hak  Konsumen dalam  hal  ini  adalah  Pemilik/penghuni  rumah  susun,  dan  Penyelenggara  Pembangunan  Rusun sebagai  Produsen.Seperti  diketahui  hubungan  produsen  dan  konsumen  memiliki  tingkat
ketergantungan  yang  cukup  tinggi. 4 Hubungan  hukum  antara  produsen  dan  konsumen  telah terjadi sejak proses produksi, distribusi, pemasaran dan penawaran. 5
Di Barat, perlindungan konsumen semakin mendapat pengakuan yang kuat pascaJhon F Kennedy  menyampaikan  consumen  message  dihadapan  Kongres  Amerika  Serikat  pada  Tahun 1962, ia mengemukakan bahwa ada 4 (empat) hak konsumen yang harus dilindungi, yaitu: 6 1. Hak memperoleh keamanan ( the right to safety )
Aspek ini ditujukan pada perlindungan konsumen dari pemasaran barang dan/atau jasa yang  membahayakan  keselamatan  konsumen.Pada  posisi  ini,  intervensi,  tanggung  jawab  dan peranan  pemerintah  dalam  rangka  menjamin  keselamatan  dan  keamana  konsumen  sangat penting.  Karena  itu  pula,  pengaturan  dan  regulasi  perlindungan  konsumen  sangat  dibutuhkan untuk  menjaga  konsumen  dari  perilaku  produsen  yang  nantinya  dapat  merugikan  dan membahayakan keselamatan konsumen.
2. Hak memilih ( the right to choose )
Bagi  konsumen,  hak  memilih  merupakan  hak  prerogatif  konsumen  apakah  ia  akan membeli atau tidak membeli suatu barang dan/atau jasa. Oleh karena itu tanpa ditunjang oleh hak untuk  mendapatkan  informasi  yang  jujur,  tingkat  pendidikan  yang  patut,  dan  penghasilan  yang memadai,  maka  hak  ini  tidak  akan  banyak  artinya.  Apalagi  dengan  meningkatnya  teknik penggunaan  pasar,  terutama  lewat  iklan,  maka  hak  untuk  memilih  ini  lebih  banyak  ditentukan oleh faktor-faktor di luar diri konsumen.
3. Hak mendapat informasi ( the right to be informed )
Hak ini mempunyai arti yang sangat fundamental bagi konsumen bila dilihat dari sudut kepentingan dan kehidupan ekonominya. Setiap keterangan mengenai sesuatu barang yang akan dibelinya atau akan mengikat dirinya, haruslah diberikan selengkap mungkin dan dengan penuh kejujuran.  Informasi  baik  secara  umum  melalui  berbagai  media  komunikasi  seharusnya disepakati bersama agar tidak menyesatkan konsumen.
4. Hak untuk didengar (the right to be heard).
Hak  ini  dimaksudkan  untuk  menjamin  konsumen  bahwa  kepentingannya  harus diperhatikan  dan  tercermin  dalam  kebijaksanaan  pemerintah,  termasuk  turut  didengar  dalam
4 Sudaryatmo, Masalah Perlindungan Konsumen di Indonesia , Jakarta, 1996, hal 23.
5 Basu Swastia, Manajemen Modern Yogyakarta:Liberty,1997 hal 25.
6 Vernon A.Mosselman dan John H Jackson, Introduction to Modern Business , diterjemahkan Kusma Widiadisastra Jakarta: Erlangga, 1992, hal. 294-295
pembentukan kebijakan tersebut. Selain itu konsumen juga harus didengar setiap keluhannya dan harapannya dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dipasarkan produsen.
YLKI  menambahkan  satu  hak  dasar  lagi  sebagai  pelengkap  empat  dasar  hak  dasar konsumen yang dikemukakan yang dikemukakan oleh John F.Kennedy, yaitu hak mendapatkan lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat.Sehingga  keseluruhannya  dikenal  sebagai  “Panca  Hak Konsumen”.
Sebagian besar dari Pemilik/penghuni Rumah Susun pada waktu awal membeli rumah susun  hanya  diberikan  selembar  surat  pemesanan  yang  harus  ditandatangani,  dalam  surat pemesanan tersebut diatur mengenai cara pembayaran dan besarnya down payment, selanjutnya setelah  pembangunan  rumah  susun  rampung  20%  minilal  maka  antara  penyelenggara  dengan pembeli  menandatangani  Perjanjian  pendahuluan  yang  disebut  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli, dimana  dalam  perjanjian  tersebut  terdapat  perikatan  antara  Penjual  dan  Pembeli  dengan ketentuan-ketentuan yang pembeli tidak bisa merubahnya, karena perusahaan didalam membuat perjanjian bersandarkan pada klausula baku yang pasti menguntungkan pihak penjual.
Teori  due  care  tentang  kewajiban  perusahaan  terhadap  konsumen  didasarkan  pada gagasan,  bahwa  pembeli  dan  konsumen  tidak  saling  sejajar,  dan  kepentingan  konsumen  sangat rentan terhadap tujuan perusahaan yang memiliki pengetahuan dan keahlian yang tidak dimiliki konsumen.
Kenapa peneliti memasukan Undang-Undang Perlindungan Konsumen dalam Disertasi ini?  Secara  Yuridis  sangat  beralasan,  Rumah  susun  komersial  atau  rumah  susun  umum  adalah produk  dari  penyelenggara  pembangunan  rumah  susun.  Ketika  produknya  dijual  atau  dialihkan berarti  seluruh  hak-hak  dan  kewajiban-kewajiban  dari  Penjual  telah  beralih  kepada  Pembeli selaku  konsumen.  Pengelolaan  yang  dilakukan  oleh  developer  selama  3  bulan  atau  selambat- lambatnya  satu  tahun  dengan  segala  pengeluaran  ditanggung  oleh  developer.  Didalam jual  beli tanah dan bangunan itu dapat diartikan sebagai garansi atas pembangunan yang diselenggarakan developer.  Konsumen  mempunyai  hak  untuk  mengekpresikan  apa  yang  menjadi  pendapat  dan keluhannya  terhadap  barang  yang  dijual  termasuk  menuntut  hak-haknya  konsumen  atas pengelolaan rumah susun sebagaimana telah diatur dalam Undang-Undang Rumah Susun Nomor 20  Tahun  2011  dalam  pasal-pasal  tersebut  diatas.  Penulis  mencoba  untuk  melakukan pengintegrasian  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  kedalam  UURS  Nomor  20  Tahun 2011.  Agar  perlindungan  terhadap  hak-hak  konsumen  tidak  lagi  dilaksanakan  secara  parsial,
namun  dilaksanakan  dengan  pendekatan  terpadu,  utuh,  dan  universal  dengan  peraturan perundang-undangan lainnya sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perlindungan Konsumen yang bertujuan untuk:
1. Meningkatkan  kesadaran,  kemampuan,  dan  kemandirian  konsumen  untuk  melindungi diri.
2. Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara menghindarkan konsumen dari ekses negatif pemakaian barang dan/atau jasa.
3. Meningkatkan  pemberdayaan  konsumen  dalam  memilih,  menentuukan,  dan  menuntut hak-haknya sebagai konsumen
4. Menciptakan  sistem  perlindungan  konsumen  yang  mengandung  unsure  kepastian hukum dan keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan informasi.
5. Menumbuhkan  kesadaran  pelaku  usaha  mengenai  pentingnya  perlindungan  konsumen sehingga tumbuh sikap yang jujur dan bertanggung jawab dalam berusaha.
6. Meningkatkan  kualitas  barang  dan/atau  jasa  yang  menjamin  kelangsungan  usaha produksi  barang  dan/atau  jasa,  kesehatan,  kenyamanan,  keamanan  dan  keselamatan konsumen.
Ketentuan  tersebut  diselenggarakan  sebagai  usaha  bersama  berdasarkan  5  asas  yang relevan dalam pembangunan nasional, yaitu:
1. Asas  manfaat,  dimaksudkan  untuk  mengamanatkan  bahwa  segala  upaya  dalam penyelenggaraan  perlindungan  konsumen  harus  memberikan  manfaat  sebesar-besarnya bagi kepentingan konsumen dan pelaku usaha secara keseluruhan.
2. Asas  Keadilan  dimaksudkan  agar  partisipasi  seluruh  rakyat  dapat  diwujudkan  secara maksimal  damn  memberikan  kesempatan  kepada  konsumen  dan  pelaku  usaha  untuk memperoleh haknya dan melaksanakan kewajibannya secara adil.
3. Asas Keseimbangan dimaksudkan untuk memberikan keseimbangan antara kepentingan konsumen, pelaku usaha, dan pemerintah dalam arti materiel ataupun spiritual.
4. Asas  Keamanan  dan  keselamatan  konsumen  dimaksudkan  untuk  memberikan  jaminan atas keamanan dan keselamatan kepada konsumen dalam penggunaaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang dikonsumsi atau digunakan.

## Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah Susun
5. Asas  Kepastian  Hukum  dimaksudkan  agar  baik  pelaku  usaha  maupun  konsumen mentaati  hukum  dan  memperoleh  keadilan  dalam  penyelenggaraan  perlindungan konsumen, serta Negara menjamin kepastian hukum.
Setelah  penulis  meninjau  permasalahan  pengelolaan  dari  konsep  Undang-Undang Perlindungan  konsumen  yang  tepat  digunakan  sebagai  landasan  bagi  perlindungan  hukum terhadap konsumen dalam hal ini pemilik satuan rumah susun, penulis juga menelaah beberapa permasalahan yang timbul dari ketidak tegasan peraturan perundang-undangan yaitu pengaturan pengelolaan  pada  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, yang mana ketidak tegasan peraturan menyebabkan peraturan tidak efektif.
Di  Indonesia,  untuk  melindungi  kepentingan  konsumen  dalam  mengkonsumsi  barang dan/atau jasa, maka Pemerintah mengeluarkan kebijakan pengaturan hak-hak konsumen melalui Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Pembentukan Undang- Undang  tersebut  merupakan  bagian  dari  implementasi  sebagai  negara  kesejahteraan,  karena Undang-Undang  Dasar  1945  disamping  sebagai  konstitusi  politik  juga  dapat  disebut  sebagai konstitusi ekonomi yang mengadung ide negara kesejahteraan.
Beberapa argumentasi penting tentang pentingnya intervensi pemerintah terkait dengan perlindungan  konsumen,  yakni  : Pertama ,  dalam  masyarakat  modern,  produsen  menawarkan berbagai  jenis  produk  yang  diproduksi  secara  massal  (mass  production  and  consumption), Kedua, hasil  produksi  dengan  cara  massal  dan  teknologi  canggih,  potensial  bagi  munculnya resiko  produk  cacat,  tidak  memenuhi  standar  (substandard),  dan  bahkan  berbahaya  (hazardous product)  yang  merugikan  konsumen. Ketiga, hubungan  antara  konsumen  dan  produsen  berada pada  posisi  yang  tidak  seimbang, Keempat, persaingan  yang  sempurna  perfect  competition) sebagai pendukung consumer sovereignti theory dalam praktiknya jarang terjadi.
Sesungguhnya  setiap  perusahaan  harus  memiliki  tanggung  jawab  sosial  (corporate social responsibility).
Intervensi  pemerintah  sangat  dibutuhkan  dalam  pembangunan  ekonomi, 7 Untuk menetapkan  dan  menegakkan  peraturan  perundang-undangan  dalam  bidang  ekonomi,  termasuk pengaturan konsumen. Namun jika tidak ada intervensi Pemerintah dalam bidang ekonomi, maka
7 Bismar Nasution, Mengkaji Ulang Hukum sebagi landasan Pembangunan Ekonomi , Medan: Universitas Sumatera Utara,2004, hal 4
hal ini dapat menimbulkan distorsi ekomoni. 8 Pandangan ini berpendapat bahwa ekonomi hanya berfungsi  bila  ada  kerangka  hukum  yang  melandasinya.  Melalui  Undang-Undang  Nomor  8 Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen,  Pemerintah  mengatur  hak-hak  konsumen  yang harus  dilindungi.  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  bukanlah  anti  terhadap  produsen, namun  sebaliknya  malah  merupakan  apresiasi  terhadap  hak-hak  konsumen  secara  universal. Produsen  dalam  Islam  berkaitan  erat  dengan  pekerjaan,  yaitu  suatu  aktivitas  yang  dilakukan seseorang  dengan  mengeluarkan  seluruh  potensinya  untuk  mencapai  tujuan  tertentu.  Karena produksi  terkait  dengan  proses  memberi  nilai  tambah  bagi  manusia,  maka  produksi  yang dilakukan  harus  berdasarkan  amal  kebaikan.  Oleh  karena  itu,  produksi  dalam  ekonomi  Islam tidak  sekedar  untuk  meningkatkan  material  saja  dengan  tujuan  duniawi,  tetapi  juga  untuk meningkatkan moral sebagi sarana untuk mencapai tujuan ukhawi. Islam tidak mengatur hak-hak konsumen  berurutan  seperti  dalam  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen.  Namun  Islam melindungi  hak-hak  konsumen  dari  perbuatan  curang  dan  informasi  yang  menyesatkan,  serta memberikan  hak  atas  keselamatan  dan  kesehatan,  hak  untuk  memilih,  hak  untuk  mendapatkan lingkungan  yang  sehat,  hak  untuk  mendapatkan  advokasi  dan  penyelesaian  sengketa,  dan  hak untuk mendapatkan ganti rugi.
Pada  hakikatnya,  tanggung  jawab  sosial  Perusahaan  terhadap  konsumen  merupakan kepentingan  perusahaan  itu  sendiri  guna  merebut  kepercayaan  publik  yang  kemudian  bergerak kearah  pemetikan  hasil  dari  kepercayaan  publik  tersebut.  Pengaturan  perlindungan  konsumen tidak dimaksudkan untuk mematikan atau melemahkan usaha dan aktivitas pelaku usaha, tetapi justru  sebaliknya,  sebab,  perlindungan  konsumen  diharapkan  mampu  mendorong  iklim  dan persaingan  usaha  yang  sehat.  Dengan  demikian,  diharapkan  dapat  melahirkan  perusahaan  yang tangguh  dalam  menghadapi  persaingan  sehat  melalui  penyediaan  barang  dan/atau  jasa  yang berkualitas.  Hubungan  Hukum  antara  Produsen  dan  Konsumen  telah  mengalami  perubahan konstruksi hukum, yakni hubungan  yang  semula dibangun atas prinsip”caveat emptor”  berubah menjadi”capeat venditor”
Undang-Undang  Konsumen    dengan  Pengelolaan  rumah  susun  sangat  tepat  untuk diintegrasikan dalam setiap permasalahannya. Pelaku pembangunan bertanggung jawab atas apa yang diproduksinya dalam hal ini rumah susun, yang telah dialihkannya haknya kepada Pemilik
8 Didik J.Rachbini, Ekonomi Politik, Paradigma, Teori Pilihan Publik , Jakarta: Ghalia Indonesia,2002, hal 106
dan  penghuni  Satuan  rumah  susun,  sehingga  ketika  terjadi  penyimpangan  dan  pelanggaran terhadap hak-hak yang dimiliki oleh Pemilik dan Penghuni rumah susun atas Pengelolaan yang seharusnya  menjadi  kewenangan  PPPSRS,  maka  Pelaku  Pembangunan  dapat  dikenakan  Pasal- Pasal  yang  diatur  dalam  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen,  dimana  dalam  Undaang- Undang tersebut norma-norma yang dilanggar semuanya berdampak pidana.
Agar  norma-norma  yang  ada  dalam  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  menjadi efektif,  maka  harus  dilakukan  perubahan  dengan  memasukan  sanksi-sanksi  dan mengintegrasikan  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  di  dalam  implementasinya menghadapi permasalahan yang terjadi dalam rumah susun termasuk masalah pengelolaan. Dan didalam  membuat  perubahan  hendaknya  memakai  pandangan  tentang  efektivitas  hukum  yang dikemukakan  oleh  Clearence  J.  Dias,  Howard  dan  Mummers.  Clearence  J.  Dians  yaitu  lima syarat bagi efektif tidaknya suatu sistem hukum. Kelima syarat itu, meliputi:
1) Mudah tidaknya makna atau isi aturan-aturan hukum itu ditanggapi;
2) Luas  tidaknya  kalangan  di  dalam  masyarakat  yang  mengetahui  isi  aturan-aturan  yang bersangkutan;
3) Efisien  dan  efektif  tidaknya  mobilisasi  aturan-aturan  hukum  yang  dicapai  dengan bantuan:
a) Aparat  administrasi  yang  menyadari  kewajibannya  untuk  melibatkan  dirinya  ke dalam usaha mobilisasi yang demikian;
b) Para warga masyarakat yang merasa terlibat dan merasa harus berpartisipasi di dalam proses mobilisasi hukum;
4) Adanya  mekanisme  penyelesaian  sengketa  yang  tidak  hanya  harus  mudah  dihubungi dan  dimasuki  oleh  setiap  warga  masyarakat,  akan  tetapi  juga  harus  cukup  efektif menyelesaikan sengketa; dan
5) Adanya  anggapan  dan  pengakuan  yang  merata  di  kalangan  warga  masyarakat,  bahwa aturan-aturan  dan  pranata-pranata  hukum  itu  memang  sesungguhnya  berbeda  mampu efektif. 9
9 Marcus Priyo Gunarto, Kriminalisasi dan Penalisasi Dalam Rangka Fungsionalisasi Perda Pajak dan Retribusi , Semarang : Program Dokter Ilmu Hukum Universitas Diponogoro, 2008, hal. 71-72.
Pendapat  yang  lain  tentang  efektivitas  hukum  dikemukakan  oleh  Howard  dan Mummers.  Kedua  ahli  itu  mengemukakan  delapan  syarat  agar  hukum  dapat  berlaku  secara efektif.Kedelapan syarat itu, disajikan berikut ini.
(1)  Undang-Undang  harus  dirancang  dengan  baik,  kaidah-kaidah  yang  mematoki  harus dirumuskan dengan jelas dan dapat dipahami dengan, penuh kepastian. Tanpa patokan- patokan  yang  jelas  seperti  itu,  orang  sulit  untuk  mengetahui  apa  yang  seseungguhnya diharuskan, sehingga undang-undang tidak akan efektif.
(2)  Undang-Undang  itu,  seyogyanya  bersifat  melarang,  dan  bukannya  bersifat mengharuskan.  Dapat  dikatakan  bahwa  hukum prohibitur itu  pada  umumnya  lebih mudah dilaksanakan ketimbang hukum mandatur.
(3) Sanksi yang diancamkan dalam undang-undang itu harus  ada korelasinya  dengan sifat undang-undang  yang  dilanggar.  Suatu  sanksi  yang  mungkin  tepat  untuk  suatu  tujuan tertentu, mungkin saja akan dianggap tidak tepat untuk tujuan lain.
(4)  Berat  sanksi  yang  diancamkan  pada  si  pelanggar  tidaklah  terlalu  berat.  Sanksi  yang terlalu  berat  dan  tak  seimbang  dengan  macam  pelanggarannya  akan  menimbulkan keengganan  dalam  hati  para  penegak  hukum  (khususnya  para  juri)  untuk  menerapkan sanksi itu secara konsekuensi terhadap orang-orang golongan tertentu.
(5)  Kemungkinan  untuk  mengamati  dan  menyidik  perbuatan-perbuatan  yang  dikaidahi dalam  undang-undanag  harus  ada.  Hukum  yang  dibuat  untuk  melarang  perbuatan- perbuatan  yang  sulit  dideteksi,  tentulah  tidak  mungkin  efektif.  Itulah  sebabnya  hukum berkehendak  mengontrol  kepercayaan-kepercayaan  atau  keyakinan-keyakinan  orang tidak mungkin akan efektif.
(6) Hukum yang mengandung larangan-larangan moral akan jauh efektif ketimbang hukum yang  tak  selaras  dengan  kaidah-kaidah  moral,  atau  yang  netral.  Seringkali  kita menjumpai  hukum  yang  demikian  efektifnya,  sehingga  seolah-olah  kehadirannya  tak diperlukan  lagi,  karena  perbuatan-perbuatan  yang  tak  dikehendaki  itu  juga  sudah dicegah oleh daya kekuatan moral dan norma sosial. Akan tetapi, ada juga hukum yang mencoba  melarang  perbuatan-perbuatan  tertentu  sekalipun  kaidah-kaidah  moral  tak berbicara  apa-apa  tentang  perbuatan  itu,  misalnya  larangan  menunggak  pajak.  Hukum seperti  itu  jelas  kalah  efektif  jika  dibandingkan  dengan  hukum  yang  mengandung paham dan pandangan moral di dalamnya.
(7)  Agar  hukum  itu  bisa  berlaku  secara  efektif,  mereka  yang  bekerja  sebagai  pelaksana- pelaksana  hukum  harus  memenuhui  tugas  dengan  baik.  Mereka  harus  mengumumkan undang-undang  secara  luas.Meraka  harus  menafsirkannya  secara  seragam  dan konsisten,  serta  sedapat  mungkin  senapas  atau  senada  dengan  bunyi  penafsiran  yang mungkin  juga  dicoba  dilakukan  oleh  warga  masyarakat  yang  terkena.  Aparat-aparat penegak  hukum  harus  juga  bekerja  keras  tanpa  mengenal  jemu  untuk  menyidik  dan menuntut pelanggar-pelanggar.
(8)  Akhirnya  agar  suatu  undang-undang  dapat  efektif,  suatu  standar  hidup  sosio-ekonomi yang minimal harus ada di dalam masyarakat. Pula, di dalam masyarakat ini, ketertiban umum sedikit atau banyak harus mudah terjaga. 10
Dari  delapan  syarat  itu,  maka  dapat  dipilih  menjadi  tiga  syarat  supaya  aturan  hukum dikatakan efektif. Ketiga syarat itu, meliputi:
(a)   Undang-Undangnya;
(b)   Adanya pelaksana hukum; dan
(c)   Kondisi sosio-ekonomi masyarakat.
Undang-Undang yang dibuat dan ditetapkan harus:
I Dirancang dengan baik;
II    Substansinya, meliputi:
A.   Bersifat melarang;
B.   Mengandung sanksinya. Sanksinya tidak terlalu berat;
C.   Mengandung moralitas.
Pelaksana  hukum  adalah  aparat  yang  melaksanakan  hukum  itu  sendiri,  seperti kepolisian, kejaksaan, KPK, dan pengadilan. Pelaksana hukum ini harus melaksanakan tugasnya dengan baik. Efektivitas hukum harus dilihat pada kondisi sosio-ekonomi masyarakat. Semakin baik  ekonomi  masyarakat,  maka  semakin  efektif  undang-undang  tersebut,  hal  ini  disebabkan masyarakat  yang  bersangkutan  tidak  ada  yang  akan  melakukan  pelanggaran  hukum.  Semakin rendah  ekonomi  masyarakat,  maka  semakin  banyak  terjadi  pelanggaran  hukum.  Hal  ini  dapat dilihat dalam masyarakat, yang ekonominya rendah, maka  tingkat pencurian menjadi meningkat jumlahnya.
10 Ibid , hal. 69-90.
Berpedoman  pada  teori  ini  diharapkan  aktor-aktor  yang  terlibat  dalam  penelitian  ini seperti  Badan  Hukum  Pengelolaan  bentukan  Pengembang/Developer,  PPPSRS,  masyarakat pemerhati Rumah Susun, para penegak hukum dan para ahli semakin memahami permasalahan yang  terjadi  dalam  bidang  Pengelolaan  Rumah  Susun,  sehingga  didapatkan  solusi  yang berkeadilan bagi semua stakeholder, dengan tetap memberikan perlindungan hukum kepada para pemilik/penghuni Rumah Susun yang sangat berperan di dalam pembangunan Rumah Susun dan menjadi  landasan  serta  motivasi  bagi  para  penegak  hukum  untuk  melaksanakan  sanksi  yang tegas atas subjek hukum yang melakukan pelanggaran, sehingga terwujudnya:
1. Peranan Hukum dalam Penyelesaian Sengketa Pengelolaan Rumah Susun;
2. Perlindungan Hukum bagi para pelaku pengelolaan dan penghuni Satuan Rumah Susun. Dari  hasil  penelitian  empiris  penulis  ke  lokasi  rumah  susun  yang  ada  konflik pengelolaan,  dan  dari  teori-teori  mengenai  Budaya  Hukum  dari  Lawrence  M.Friedman  dan efektivitas  hukum  sebagaimana  yang  telah  diuraikan,  sangat  jelas  bahwa  pengaturan  rumah susun  yang  dilakukan  oleh  penyelenggara  rumah  susun  tidak  efektif  sebagaimana  disebutkan dalam  Pasal  59  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun, disebutkan bahwa “Pelaku Pembangunan yang membangun rumah susun milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS (Persatuan Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun) wajib mengelola rumah susun”.
Kegagalan  pelaksanaan  pengaturan  pengelolaan  tersebut  dikarenakan  pasal  tersebut mempunyai peluang bagi penyelenggara untuk melanggengkan kepentingannya terhadap rumah susun  yang  dibangunnya,  pengertian  masa  transisi  tersebut  berpijak  pada  penyerahan  rumah susun  pertama  kali  yang  menurut  Pasal  60  Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2011  ini  diatur dengan  Peraturan  Pemerintah  sampai  dengan  saat  ini  belum  ada  Peraturan  Pemerintah  yang relevan  dengan  ketentuan  Pasal  60  ini,  dan  harusnya  Developer  telah  memperhitungkan  waktu penyerahan  unit  tersebut  secara  tegas  pada  saat  unit  di  pesan  oleh  pembeli,  janji  pengembang untuk menyerahkan itu harus dituangkan kedalam Perjanjian awal antara Developer dan pembeli, sehingga  langkah  selanjutnya  seperti  pengertian  MASA  TRANSISI  yang  diatur  dalam ayat  (2) dapat  diketahui  waktunya  kapan  terjadi  pengelolaan  yang  dibentuk  PPPSRS  terlaksana sebagaimana pengertian dalam Pasal 59 ayat (2), masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.
Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah ditetapkan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.Pengelolaan rumah susun (rusun) dan apartemen bukanlah suatu hal yang mudah.Oleh karena itu, penyelesaian 'konflik' pengelolaan rusun lewat aturan main yang jelas, sudah menjadi kebutuhan yang tak bisa ditunda-tunda lagi.
Pemerintah  harusnya  melakukan  pengawasan  yang  intensif  kepada  penyelenggara rumah  susun,  sehingga  pembangunan  yang  dilakukannya  juga  memenuhi  asas  keadilan  guna mensejahterakan  rakyat,  para  pengembang  tidak  hanya  mencari  keuntungan  tetapi  juga  harus memperhatikan  kemanfaatannya.  Sekarang  ini  penyelenggara  rumah  susun  hanya  melihat  dari segi bisnis saja  yaitu mencari keuntungan  yang sebesar-besarnya, jika bisa keuntungan selama- lamanya, pengusaha mau mendapatkan untung yang besar dari penjualan unit-unit rumah susun dan  akhirnya  melebar mencari  keuntungan  dari  peluang  pelaksanaan  pengelolaan  rumah  susun. Kolaburasi antara penyelenggara dan pemberi izin lahan dan tata ruangpun marak terjadi, terjadi simbiosis  mutualistis  antara  mereka,  dan  para  penegak  hukum  tidak  berbuat  apa-apa  atas penyimpangan-penyimpangan  tersebut.  Sebaiknya  pengaturan  pengelolaan  rumah  susun  dalam Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  ditambahkan  dengan  sanksi- sanksi  atas  pelanggaran/penyimpangan  yang  dilakukan  penyelenggara  pembangunan  ataupun PPPSRS.  Agar  adil  keduanya  harus  duduk  bersama  untuk  mencari  solusi  yang  memungkinkan win-win solution.
Atas  pengaturan  pengelolaan  yang  telah  ada,  hendaknya  PPPSRS  diberi  kemudahan untuk  membentuk  badan  hukum  Pengelolaan  rumah  susun  asalkan  profesional,  tranparan,  dan bertanggung jawab.Terhadap hambatan yang sering terjadi mengenai masalah dokumentasi yang tidak  dilengkapi  oleh  Penyelenggara  Pembangunan  untuk  menghambat  pembentukan  badan hukum  oleh  PPPSRS,  perlunya  pemerintah    mengeluarkan  aturan  yang  tegas  kepada Penyelenggara  Pembangunan  untuk  menyerahkan  dokumentasi  legalitas  dan  perizinan  kepada PPPSRS  dengan  memberikan  batas  jangka  waktu  jangka  waktu  penyerahan,  jika  lewat  jangka waktu  tersebut  maka  Penyelenggara  Pembangunan  dikenakan  denda  atas  setiap  hari keterlambatan  penyerahannya.  Dengan  demikian  pengaturan  pengelolaan  akan  efektif  berjalan sesuai  dengan  ketentuan  dalam  Undang-Undang  yang  ada  dengan  penambahan  pada  Peraturan Pemerintah atau Peraturan Menteri yang didasarkan hal-hal tersebut.
Bagaimanapun  rumitnya  konflik  di  bidang  pengelolaan  rumah  susun,  tetap  bahwa pembangunan adalah penting dan wajib berkesinambungan, tidak ada satu negarapun yang tidak
menyelenggarakan  pembangunan,  termasuk  pembangunan  perumahan  bagi  rakyat.  Menyadari kondisi  ini  hendaknya  pemerintah  berusaha  mencari  formulasi  kebijakan  yang  tepat  di  bidang Pengelolaan  rumah  susun,  sehingga  dalam  penyelenggaraan  perumahan  dapat  memenuhi keadilan, memberi manfaat yang optimal, serta memberikan jaminan kesejahteraan dan kepatian hukum  sesuai  dengan  tujuannya 11 yaitu  untuk  mengendalikan  lajunya  pembangunan  rumah- rumah  biasa  yang  banyak  memakan  lahan.  Penulis  mengingatkan  akan  adanya  dua  perspektif yang  dapat  dilihat  dalam  merespon  realitas  atau  fenomena  tersebut,  pertama  perspektif internal ( internal  perspective )  dan  kedua  perspektif  eksternal  ( external  perspective ).  Dilihat  dari perspektif  internal,  memang  tidak  tampak  adanya  hal-hal  yang  penting  untuk  dipermasalahkan atas  realitas  empiris  dimana  para  penegak  hukum  tidak  menerapkan  ketentuan  yang menempatkan  Badan  Hukum  Pengelola  rusun  yang  tidak  transparan  dalam  penggunaan  dana pengelolaan  yang  dipungut  dari  sinking  fund  dan  service  charge  sebagai  subjek  hukum  tindak pidana penggelapan. Artinya sah-sah saja dan tidak ada larangan bagi para penegak hukum tidak menerapkan  ketentuan  tersebut  meskipun  fakta-fakta  merujuk  kearah  itu.Hal  ini  merupakan ranah  kewenangan  dan  kebebasan  para  penegak  hukum  dalam  menempatkan  subjek  hukum tindak  pidana  penggelapan  apakah  perorangan  ataukah  korporasi.dan  penegak  hukum  tidak keliru dalam batas-batas koridor hukum yang benar.
Sementara itu, perspektif ekternal hukum melihat bahwa bekerjanya hukum tidak hanya terbatas  pada  hanya  dipenuhinya  prosedur  formal  semata.  Bekerjanya  hukum,  pertama-tama memang  ditentukan  dan  dibatasi  oleh  patokan-patokan  formal  yang  dapat  diketahui  dari perumusan-perumusan  dalam  berbagai  peraturan  hukum.  Dalam  konteks  tersebut Lawrence  M. Friedman  menyatakan  bahwa  berhasil  atau  tidaknya  penegakan  hukum  bergantung  pada: “substansi hukum, struktur hukum/pranata hukum dan budaya hukum”. Substansi Hukum adalah bagian  substansial  yang  menentukan  bisa  atau  tidaknya  hukum  itu  dilaksanakan.Substansi  juga berarti  produk  yang  dihasilkan  oleh  orang  yang  berada  dalam  sistem  hukum  yang  mencakup keputusan yang mereka keluarkan, atau aturan baru yang mereka susun.Substansi juga mencakup hukum yang hidup ( living law ), bukan hanya aturan yang ada dalam kitab undang-undang.
Untuk  mewujudkan  mekanisme  Pengelolaan  Rumah  Susun  Komersial  yang  ideal  dan komprehensif serta memberikan perlindungan hukum bagi Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah
11 Fungsi sosial Hak Atas Tanah Dalam Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum (DR. Lieke Lianadevi Tukgali, SH, MH, Mkn, hal. 4
Susun  Komersial berkaitan dengan Pengelolaan sebagaimana termuat dalamBAB  VII  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  dan  ketentuan  Pengelolaan  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang  Pengelolaan  Rumah  Susun,  maka diperlukannya pengaturan sebagai berikut :
1. Sebaiknya  untuk  pengelolaan  rumah  susun  komersial  di  Indonesia  khususnya  di  kota- kota besar seperti Jakarta, menunjuk Badan Hukum dibidang Pengelolaan Rumah Susun yang  Independen  seperti  di  negara  Singapore  lepas  dari  pengaruh  Penyelenggara Pembangunan  dan  lepas  dari  pengaruh  PPPSRS,  Badan  Pengelola  tersebut  haru bertanggung  jawab  kepada  Badan  Pengawas  (Surveyor)  yang  bertanggung  jawab langsung  kepada  Kementerian  di  Bidang  Pembangunan,  dengan  mana  antara Penyelenggara  Pembangunan,  PPPSRS  dan  Badan  Pengelola  membuat  suatu Perjanjian/Kontrak Pengelolaan dengan klausula yang jelas  yang menerapkan Hak dan Kewajiban  Para  Pihak  serta  sanksi-sanksi  atas  pelanggarannya.  Sanksi  harus  berupa pidana dan perdata, sebagai alat pemaksa untuk tertib hukum. Dan sanksi tersebut wajib dilaksanakan  oleh  Para  Penegak  Hukum  tanpa  celah  negosiasi,  sehingga  memberikan Perlindungan bagi PPPSRS.
2. Jika tetap ingin mempertahankan Pengelolaan sesuai dengan ketentuan dalam Bab VII Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, maka sebaiknya aturan tersebut di evaluasi kembali dan dituangkan khusus dalam Peraturan Pemerintah tentang Pengelolaan  Rumah  Susun  secara  komprehensif  dan  antisipatif  terhadap  aturan  dan ketentuan serta sanksi-sanksi bagi setiap pelanggaran yang terjadi di bidang Pengelolaan Rumah Susun yang dilakukan oleh badan pengelola.
3. Dalam Pengelolaan sebaiknya Pelaku Pembangunan dan PPPSRS duduk bersama untuk menyumbangkan pikiran, pendapat dan langkah-langkah pembentukan penyelenggaraan pengelolaan  rumah  susun  yang  ideal  dan  menguntungkan  keduabelah  pihak,  yaitu menguntungkan  pihak  penyelenggara  pembangunan  yang  behubungan  dengan  image dan  trust/kepercayaan  daripada  konsumen  dan  calon  konsumen  untuk  produk  seller selanjutnya guna kesinambungan pembangunan. Disamping itu memberikan kedaulatan yang  bertanggung  jawab  dan  tranparan  kepada  PPPSRS  untuk  melaksanakan  kegiatan pengelolaan dengan membentuk badan pengelola yang terdiri dari PPPSRS atau Badan Pengelola yang independen yang berkompeten dan bertanggung jawab.

## D. Kesimpulan
Mekanisme pengaturan rumah susun  di Indonesia telah memiliki perundang-undangan yang berlaku diartikan bahwa Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan  yang masing-masing dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah,  terutama  untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi dengan  bagian  bersama,  benda  bersama,  dan  tanah  bersama.  Satuan  rumah  susun  merupakan milik  perseorangan  yang  dikelola  sendiri  oleh  pemiliknya,  sedangkan  bagian  bersama,  benda bersama  dan tanah  bersama  merupakan milik  bersama  yang  dikelola  bersama  oleh  pemilik  dan penghuni  rumah  susun  yang  dinamakan  PPPSRS  (Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Rumah Susun),  yang  berdasarkan  Pasal  74  ayat  (3)  Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2011  tentang Rumah  Susun,  diberi  kedudukan  sebagai  Badan  Hukum,  yang  berkewajiban  mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benada bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian.

## E. Daftar Pustaka
Erwin  Kallo, Panduan  Hukum  Untuk  Pemilik/Penghuni  Rumah  Susun  (Kondominium, Apartemen dan Rusunami , Jakarta: Minerva Athena Pressindo, 2008 Sudaryatmo, Masalah Perlindungan Konsumen di Indonesia , Jakarta, 1996 Basu Swastia, Manajemen Modern , Yogyakarta:Liberty, 1997
Vernon A.Mosselman dan John H Jackson, Introduction to Modern Business , penerjemah Kusma Widiadisastra, Jakarta: Erlangga, 1992
Inosentisu Samsul Perlindungan Konsumen Kemungkinan Penerapan Tanggung Jawab Mutlak , Jakarta : Universitas Indonesia, 2004
Bismar Nasution, Keterbukaan dalam Pasar Modal , Jakarta: Program Pasca Sarjana Universitas Indonesia, 2001
Mariam Darus Badrul Zaman, Pembentukan Hukum Nasional dan Permasalahannya , Bandung: 1981
Arif  Budiman, Corporate  Social  Responsibility ,  Jawaban  bagi  Model  Pembangunan  Indonesia Masa Kini, Jakarta : ICSD, 2002.
Bismar  Nasution, Mengkaji  Ulang  Hukum  sebagi  landasan  Pembangunan  Ekonomi Medan: Universitas Sumatera Utara, 2004.
Didik J.Rachbini, Ekonomi Politik, Paradigma, Teori Pilihan Publik, Jakarta: Ghalia Indonesia, 2002
A.Sony Keraf, Pasar Bebas, Keadilan dan Peranan Pemerintah , Jakarta, 1996
Yusuf Sofie, Perlindungan Konsumen dan Instrumen-instrumen Hukumnya , Bandung, Citra
Monzer Kahf, Ekonomi Islam , Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 1995. Marcus  Priyo  Gunarto, Kriminalisasi  dan  Penalisasi  Dalam  Rangka  Fungsionalisasi  Perda Pajak dan Retribusi , Semarang : Program Dokter Ilmu Hukum Universitas Diponogoro, 2008.
Esmi Warassih, Pranata Hukum (Sebuah Telaah Sosiologis ), Semarang: PT. Suryandaru Utama, 2005.