## EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GREEN TERRACE DITINJAU PADA ASPEK KEUANGAN
Amin Ilyas, Marcellino Jackobus Wagey UniSadhuGuna Business School Email: amin.ilyas@ubs-usg.ac.id, inojackobus@gmail.com
Abstrak Pendahuluan : Tingkat pertumbuhan penduduk Indonesia cukup tinggi terutama di  wilayah  Jabodetabek  (Jakarta,  Bogor,  Depok,  Tangerang,  Bekasi).  Hal  ini mengakibatkan meningkatnya permintaan untuk rumah. Proyek Perumahan Green Terrace  yang  berlokasi  di  jalan  Mukti,  Jati  Asih,  Bekasi,  yang  selesai  dibangun pada tahun 2013, berkontribusi terhadap peningkatan permintaan rumah.
Tujuan  : Pembiayaan  proyek  adalah  informasi  yang  dapat  membantu  investor untuk  mengidentifikasi  kelayakan  suatu  proyek.  Salah  satu  alat  yang  digunakan dalam analisis keuangan adalah penganggaran modal.
Metode : Dengan metode perhitungan menggunakan NPV, IRR, dan PI. Peneliti menggunakan  data  sekunder  dari  PT  Ritma  Panca  Gemilang,  dalam  bentuk  arus kas selama proyek dalam jangka waktu tertentu, dari 2009 hingga 2013.
Hasil : Hasil penelitian ditinjau pada aspek keuangan melalui metode perhitungan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitability Index (PI).  Hasil  perhitungan  Ketiga  menunjukkan  hasil  yang  baik,  sehingga  evaluasi penganggaran  modal  pembangunan  perumahan  Green  Terrace  layak.  Hasil penelitian  ditinjau  melalui  aspek  keuangan  metode  penganggaran  modal memunculkan  Net  Present  Value  (NPV)  Rp  7.286.398.008,25,  Internal  Rate  of Return (IRR) dengan persentase 25%, dan Profitability Index (PI) 2,86.
Kesimpulan : Hasil perhitungan menunjukkan hasil yang ideal, sehingga evaluasi penganggaran modal pembangunan perumahan Green Terrace prope.
Kata kunci : Studi Kelayakan; Penganggaran Modal

## Abstract
Introduction: Indonesia's  population  growth  rate  is  quite  high,  especially  in jabodetabek  (Jakarta,  Bogor,  Depok,  Tangerang,  Bekasi).  This  has  led  to increased  demand  for  homes.  Green  Terrace  Housing  Project  located  on  Mukti street, Jati Asih, Bekasi, which was completed in 2013, contributed to the increase in demand for homes.
Objective: Project financing is information that can help investors to identify the feasibility  of  a  project.  One  of  the  tools  used  in  financial  analysis  is  capital budgeting.
Method: With  calculation  methods  using  NPV,  IRR,  and  PI.  Researchers  used secondary data from PT Ritma Panca Gemilang, in the form of cash flow during the project within a certain period of time, from 2009 to 2013.
Results: The  results  of  the  study  are  reviewed  on  financial  aspects  through  the method  of  calculating  Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR), and  Profitability  Index  (PI).  The  results  of  the  Third  calculation  showed  good results,  so  the  evaluation  of  capital  budgeting  of  green  terrace  housing development  is  feasible.  The  results  of  the  study  reviewed  through  the  financial
Evaluasi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Green Terrace Ditinjau pada Aspek Keuangan
aspects of capital budgeting methods gave rise to Net Present Value (NPV) of Rp 7,286,398,008.25,  Internal  Rate  of  Return  (IRR)  with  a  percentage  of  25%,  and Profitability Index (PI) of 2.86.
Conclusion: The  results  of  the  calculation  showed  ideal  results,  so  that  the evaluation of capital budgeting of green terrace prope housing development.
Keywords : Feasibility Study; Capital Budgeting

## Pendahuluan
Pada  masa  lalu,  rumah  berfungsi  sebagai  tempat  berlindung  untuk  mendapatkan keamanan  dan  kenyamanan,  terhindar  dari  cuaca  buruk,  hewan  buas,  serta  tempat beristirahat.  Tetapi  sekarang  ini  definisi  rumah  telah  meluas.  Rumah,  apalagi  yang berada  di  pusat  kota  merupakan  sumber  investasi  yang  aman  selain  daripada  fungsi utamanya tempat tinggal (Dewi & Darma, 2019). Saat ini banyak rumah yang dibeli lalu disewakan dalam jangka waktu tertentu atau bahkan dijual kembali dengan harga yang jauh  lebih  tinggi  dan  semakin  meningkat  (Hidayat,  2014).  Peningkatan  investasi properti  mulai  terlihat  secara  fisik  di  kota-kota  besar  seperti  Jakarta,  Bandung, Yogyakarta, Surabaya dan Medan.
Berdasarkan  pemaparan  (Santoso,  2019)  pengembangan  kawasan  pusat perbelanjaan,  apartemen  dan  perumahan  gencar  dilakukan  pihak  developer,  untuk mengikuti  pertumbuhan  permintaan  pasar  diiringi  semakin  membaiknya  daya  beli masyarakat. Berinvestasi di sektor properti selain berpeluang untuk dapat memperoleh keuntungan dari apresiasi atau peningkatan nilai jual properti, kita juga dapat menikmati keuntungan  dari  penyewaan  properti  yang  bersangkutan  (Putri,  2016).  Berinvestasi dengan membeli properti rumah tinggal yang memiliki harga sewa dan nilai jual yang tinggi dapat menguntungkan sepanjang permintaan pasar sewa rumah tinggal di daerah tersebut  masih  cukup  tinggi  dan  terjamin  tidak  ada  faktor-faktor  yang  dapat menurunkan  nilai  jual  dan  tingkat  harga  sewa  properti  rumah  tinggal  tersebut  (Arifin, 2011).
Menurut  Senior  Associate  Director  Research  and  Advisory  Cushman  and Wakefield  Indonesia,  Arief  N.  Rahardjo,  Tangerang  dan  Bekasi  merupakan  dua kawasan  yang  paling  aktif  dalam  pembangunan  properti,  terutama  perumahan, ketimbang  kawasan  lainnya  di  Jadebotabek  (Fardiansyah,  2017).  Pasokan  hunian selama  semester  satu  2014,  didominasi  kedua  kawasan  tersebut,  masing-masing Tangerang sebanyak 53 persen atau 2.430 unit dari total pasokan 9.283 unit. Sementara Bekasi memasok rumah baru sebanyak 268 unit yang berasal dari tiga perumahan yakni kota  Jababeka,  kota  Harapan  Indah,  dan  Lippo  Cikarang.  Secara  kumulatif,  Bekasi  di tempat kedua sebanyak 25 persen dengan angka 81.691 unit dibawah Tangerang. Harga rumah di kawasan bekasi dengan populasi sekitar 6 juta jiwa terus mengalami lonjakan tiap tahun, rata-rata 9 persen selama enam bulan pertama 2014. Sementara Tangerang hanya 7 persen. Bekasi juga unggul dalam hal kenaikan harga tanah yakni sebesar 15 persen.  Lonjakan  harga  tanah  ini  terjadi  di  perumahan  utama  seperti  Summarecon Bekasi yang saat ini dibanderol seharga Rp 9 juta per meter persegi untuk lahan hunian. Sedangkan Tangerang hanya mencatat pertumbuhan harga tanah sekitar 6 persen. Harga lahan  tertinggi  saat  ini  ada  di  kawasan  Alam  Sutera  yakni  berkisar  antara  Rp  10  juta hingga Rp 15 juta per meter persegi.
Menurut  (Mahardini  &  Woyanti,  2012)  keadaan  tersebut  mencerminkan  tingkat permintaan yang cukup tinggi, tentu hal ini tidak disia-siakan oleh banyak investor lokal
untuk melakukan investasi membangun perumahan. Berdasarkan (Dengah, Rumate, & Niode,  2014)  dalam  melakukan  investasi  tersebut  perlu  diperhatikan  beberapa  aspek penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang optimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut layak atau tidak melalui aspek–aspek tertentu (Arishandi, 2015). Dalam penelitian  ini,  penulis  fokus  menggunakan  aspek  keuangan  sebagai  tolak  ukur kelayakan. Dalam suatu proyek investasi pembangunan properti peruhaman umumnya memiliki batas waktu artinya proyek harus diselesaikan sebelum atau tepat pada waktu yang telah ditentukan. Hal ini berkaitan dengan kepuasan konsumen, modal kerja dan biaya operasional yang digunakan selama pembangunan (Harahap, 2013).
Pembangunan yang semakin lama tentu memakan biaya lebih banyak, apalagi jika melewati batas yang telah ditetapkan di awal rencana kerja. Berkaitan dengan masalah hal  tersebut  maka  optimalisasi  keuangan  dalam  hal  ini  modal  kerja  penting  untuk diperhitungkan  dan  direncanakan  secara  matang.  Yang  pada  akhirnya  pelaksanaan sebuah  proyek  pembangunan,  terselesakan  tepat  pada  waktunya  dengan  modal  yang sesuai perhitungan awal, apalagi bila bisa ditekan menjadi lebih kecil. Demi kelancaran jalannya  sebuah  proyek  dibutuhkan  perencanaan  keuangan  yang  matang,  sehingga investasi  perusahaan  berjalan  lancar  dan  menguntungkan  (Triyani,  2003).  Investasi merupakan  hal  yang  penting  bagi  perusahaan  karena  dengan  melakukan  investasi perusahaan  mampu  meningkatkan  profit  serta  pada  akhirnya  turut  membantu mensejahterakan para pegawai dan pemilik perusahaan (Lestari, 2012).
Seperti telah disebutkan diatas, penelitian hanya fokus pada aspek keuangan yang mengedepankan  nilai  profit  dari  suatu  proyek,  kriteria  penilaian  investasi  layak  atau tidaknya melalui metode penganggaran modal (Capital Budgeting) ada banyak metode didalamnya,  namun  peniliti  hanya  menggunanakan  tiga  metode  yakni Profitability Index (PI) merupakan rasio nilai sekarang arus kas bersih proyek dimasa depan terhadap arus keluar kas awal; Net Present Value (NPV) metode yang menghitung selisih antara nilai  sekarang  investasi  dengan  nilai  sekarang  penerimaan-penerimaan  kas  bersih dimasa yang akan datang; dan Internal Rate of Return (IRR) metode yang menghitung tingkat  bunga  yang  menyamakan  nilai  sekarang  investasi  dengan  nilai  sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang.
Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  evaluasi  dari  proyek investasi  pembangunan  perumahan  Green  Terrace  ditinjau  dari  aspek  keuangan. Menggunakan metode capital budgeting (studi kelayakan), melalui perhitungan;
a. IRR ( Internal Rate of Return )
b. NPV ( Net Present Value )

## c. PI ( Profitability Index )
Harapannya  dengan mengetahui  ketiga  hal  tersebut  penulis  dan  perusahaan  dapat mengetahui  hasil  yang  tepat  bilamana  metode capital  budgeting diterapkan  pada  proyek tersebut.  Dengan  diketahui  hasil  perhitungan  tersebut,  secara  tidak  langsung  penulis  akan mengetahui  optimalisasi  apa  yang  dilakukan  perusahaan  dalam  rangka menekan  biaya investasi sehingga perusahaan mendapatkan keuntungan berlipat ganda

## Metode Penelitian
Dalam  penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  deskriptif  dengan  metode kualitatif (Sugiyono,  2012). Menurut  (Sunyoto  & Admojo,  2014)  penelitian  deskriptif
Evaluasi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Green Terrace Ditinjau pada Aspek Keuangan Keuanga yaitu  tipe  penelitian  yang  bertujuan  untuk  mendreskripsikan  tentang  fenomena  sosial tertentu  termasuk  tentang  hubungan  kegiatan,  sikap,  pandangan,  serta  proses  yang sedang  berlangsung  dan  pengaruh  dari  suatu  fenomena  secara  terperinci.  Penelitian deskriptif menurut (Soendari, 2012) bersifat paparan ditujukan untuk mendreskripsikan masalah-masalah dalam penelitian.
Sumber  data  yang  diperoleh  bersifat  data  sekunder,  yaitu  data  penelitian  yang didapat  secara  tidak  langsung  dan  teknik  pengumpulan  data  dilakukan  melalui  studi literatur  dengan  membaca  dan  memahami  literatur,  buku,  karya  ilmiah,  yang berhubungan dengan masalah yang akan di teliti. Tujuan dari kegiatan studi literatur ini adalah  untuk  mendapatkan  konsep-konsep  teoritis  mengenai  masalah-masalah  yang relevan dengan masalah yang akan dibahas.

## Hasil dan Pembahasan
Pengambilan  secondary  data  berupa  laporan  arus  kas  5  tahun  kebelakang,  data keuangan hasil penjualan, dan proyeksi keuangan awal proyek didapatkan tabel sebagai berikut.
Tabel 1

## Arus Kas Pembangunan Perumahan
a. Perhitungan NPV
Untuk  menganalisa  investasi  dengan  metode  Net  Present  Value  yaitu dengan memperhitungkan bunga deposito (Opportunity Cost) bank dalam hal ini
bank BTN kurang lebih sebesar 4% pada tahun 2009 lalu. Arus kas diambil dari saldo  kas  akhir  pada  tabel  1  Dengan  umur  investasi  4  tahun.  Dengan  hasil perhitungan sebagai berikut:
Tabel 2 Hasil perhitungan NPV dengan suku bunga deposito 4% Tahun Casf flow 0,04 PV 0 (2.468.000.000) 1,0000 (2.468.000.000,00) 1 476.150.000 0,9615 457.836.538,46 2 887.815.000 0,9246 820.834.874,26 3 3.665.041.500 0,8890 3.258.208.547,88 4 6.103.758.150 0,8548 5.217.518.047,65 NPV 7.286.398.008,25 Sumber: Penulis, 2015
Net  Present  Value proyek  ini  dengan Discount  Factor 4%/  tahun  adalah Rp.  7.286.398.008,25  sehingga  proyek  ini  layak  karena  nilai  sekarang (present value) dari aliran kas bersih masa mendatang bernilai positif.
b. Perhitungan IRR
Untuk  menghitung  Internal  Rate  of  Return,  terlebih  dahulu  harus menghitung  net  present  value  secara  trial  and  error.  Dalam  hal  ini  karena  telah didapatkan  hasil  perhitungan  net  present  valueyang  positif  yaitu  sebesar  Rp. 7.286.398.008,25.  Angka  tersebut  digunakan  sebagai  net  present  value  satu (NPV1)  dari  perhitungan  dengan  tingkat  suku  bunga4%,  selanjutnyamaka digunakan tingkat suku bunga 30% dengan umur investasi 4 tahun untuk mencari net presen value dua (NPV 2) yang negatif dari Cashflow sebagai berikut :
Tabel 3 Perhitungan NPV ke 2 Tahun  Casf flow 0,3 PV 0  (2.468.000.000)  1,0000 (2.468.000.000,00) 1 476.150.000  0,7692 366.269.230,77 2 887.815.000  0,5917 525.334.319,53 3  3.665.041.500  0,4552 1.668.202.776,51 4  6.103.758.150  0,3501 2.137.095.392,32 NPV2 (321.098.280,87) Sumber: Penulis, 2015 IRR = PI-CIX = P2-P1 C2-C1 = 4% - 7.286.398.008,25 X 30% - 4%
= - 321.098.280,87 - 7.006.151.931,01
Setelah  di  hitung  perhitungan  IRR  didapat  hasil  sebesar  25%.  Bila  di bandingkan dengan bunga deposito pada tahun awa proyek dimulai 2009 sebesar 4%, maka dengan ini dapat di simpulkan bahwa investasi pembangunan ruko ini
Evaluasi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Green Terrace Ditinjau pada Aspek Keuangan Keuanga
layak di laksanakan dimana 25% > 4%. Persentase 4% merupakan perkiraan suku bunga deposito bank BTN pada tahun 2009.
c. Perhitungan PI
Untuk  menganalisis  investasi  dengan  Metode  Profitability  Index,  akan dihitung  perbandingan  antara  present  value  dari  penerimaan  (cashflow)  dengan present value dari investasi.
PI = 7.286.398.008 2.550.000.000 PI = 2,857410984 PI = 2,86
Hasil  perhitungan  Profitability  Index  dari  proyek  ini  adalah  sebesar  2,86. Angka  tersebut  lebih  besar  dari  nilai  1  yang  ditetapkan,  sehingga  dapat disimpulkan bahwa proyek ini sangat layak untuk dilaksanakan.
Perusahaan sebelumnya juga telah membuat proyeksi awal keuangan tanpa memasukkan  unsur  capital  budgeting  yang  umum  dipelajari.  Dalam  proyeksi tersebut  diharapkan  keuntungan  sebesar  Rp  7.592.100.000  dengan  asumsi  RPG mendapatkan  65%  RP  4.934.865.000  dan  Pemilik  Tanah  35%  sebesar  Rp 2.657.235.000. Hasil ini tidak berbeda jauh dengan perhitungan capital budgeting penulis.
Dari hasil perhitungan pada bagian 4, jelas terlihat bahwa hasil NPV positif, tercermin bahwa perusahaan menghasilkan keuntungan yang cukup tinggi sebesar RP 7.286.398.008,25. Diikuti nilai IRR 25%, persentase tersebut lebih besar dari suku  bunga  deposito  yang  di  tetapkan  sebesar  4%.  Terakhir  pada  Profitability index  dengan  hasil  2,86  angka  tersebut  melebihi  1.  sebagai  syarat  proyek  layak dijalankan.  Ketiga  hasil  perhitungan  menunjukkan  hasil  yang  positif  dan  sesuai dengan syarat kelayakan suatu proyek.

## Tabel 4 Proyeksi Keuangan Awal PT Ritma Panca Gemilang
Bila  di  bandingkan  dengan  proyeksi  awal  perusahaan,dengan  evaluasi  yang peneliti lakukan hasilnya cukup menarik. Dimana proyeksi awal perusahaan yang tidak menggunakan  metode  capital  budgeting  hanya  mendapat  surplus  sebanyak  Rp 7.592.100.000  sedan  peneliti  mendapat  hasil  NPV  RP  7.286.398.008,25.  Antara proyeksi  dengan  hasil  capital  budgeting  tidak  berbeda  jauh,  namun  pada  hasil  real didapatkeuntungan  Rp.  11.214.764.650,0.  Ini  berarti  perusahaan  dalam  usahanya selama  masa  proyek  berlangsung  telah  mengoptimalkan  berbagai  kemungkinan  untuk mendapat profit yang tinggi.
Hasil  proyek  dan  capital  budgeting  umumnya  digunakan  sebagai  tolak  ukur keuntungan/  kerugian  yang  akan  diperoleh  di  masa  depan,  pada  akhirnya  usaha  dan kerja  keras  perusahaan  yang  akan  menentukan  hasil  akhir  pendapatan  dari  proyek tersebut. Salah satu contoh sederhana yakni dengan bekerja sama melalui bank dan tuan tanah  untuk  meminimalkan  pengeluaran,  dengan  mengoptimalkan  berbagai  bentuk perjanjian  antara  lain,  tanah  yang  belum  berpindah  tangan  ke  perusahaan  dijaminkan kepada  lembaga  keuangan  dalam  hal  ini  bank,  dengan  imbalan  tuan  tanah  akan mendapat  bagi  hasil  di  akhir  masa  proyek  sebesar  35%  dari  keuntungan  bersih  selain pembayaran akan tanah yang dibeli perusahaan untuk membangun perumahan.
Evaluasi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Green Terrace Ditinjau pada Aspek Keuangan Keuanga

## Kesimpulan
Penelitian ini memperoleh kesimpulan bahwa hasil perhitungan menggunakan Net  Present  Value  berjumlah  RP  7.286.398.008,25.  Angka  tersebut  menunjukkan hasil  positif  dan  sesuai  dengan  syarat  kelayakan  investasi. Internal  Rate  of  Return sebesar  25%.  Persentase  tersebut  melebihi  bunga  deposito  rata-rata  tahun  2009 sebesar  4%.  Peneliti  menyimpulkan  bahwa  perusahaan  akan  jauh  lebih menguntungkan  untuk  mengolah  modal  usaha  melalui  proyek  pembangunan perumahan  Green  Terrace.  Dibanding  menaruh  modal  tersebut  di  bank  sebagai deposito. Profitability Index dengan perolehan 2,86. Dengan angka tersebut peneliti menyimpulkan  bawah  rasio/  perbandingan net  present  value dengan  modal  usaha sangat layak dikarenakan nilainya melebihi 1 sesuai yang di syaratkan dalam rumus perhitungan profilatability index. Peneliti menyimpulkan bawah semakin tinggi dan semakin  optimalnya  perusahaan  menggunakan  dana  dalam  biaya  operasional  akan menunjukkan peningkatan yang semakin tinggi pada nominal profitability index.

## DAFTAR PUSTAKA
Arifin,  Muhammad  Yani.  (2011). Analisis  Tingkat  Kapitalisasi  Nilai  Properti Perumahan Di Kabupaten Klaten . UNS (Sebelas Maret University). Arishandi,  Aldy.  (2015). Pemilihan  Prioritas  Aspek  Penunjang  Keberlanjutan  Usaha Pada  Industri  Kreatif  Kerajinan  Daur  Ulang  Kertas  Koran  Dengan  Metode  Ahp (Studi Kasus: Cv. Bina Usaha Mandiri) . Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Dengah,  Stefandy,  Rumate,  Vecky,  &  Niode,  Audie.  (2014).  Analisis  Pengaruh Pendapatan Perkapita dan Jumlah Penduduk terhadap Permintaan Perumahan Kota Manado Tahun 2003-2012. Jurnal Berkala Ilmiah Efisiensi , 14 (3).
Dewi,  Ni  Ketut  Yunita  Wulan,  &  Darma,  Gede  Sri.  (2019).  Strategi  Investasi  &
Manajemen Resiko Rumah Sakit Swasta di Bali. Jurnal Manajemen Bisnis , 16 (2),
110–127.
Fardiansyah, Didi. (2017). Analisa preferensi, motivasi dan persepsi masyarakat dalam menghuni  apartemen  di  Kota  Bekasi .  Jakarta:  Fakultas  Ekonomi  dan  Bisnis  UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.
Harahap,  Fitri  Ramdhani.  (2013). Dampak  urbanisasi  bagi  perkembangan  kota  di Indonesia .
Hidayat, Rony Wahyu. (2014). Peluang dan Tantangan Investasi Properti di Indonesia.
Jurnal Akuntansi UNESA , 2 (2), 1–18. Lestari,  Suci  Ayu.  (2012). Analisis  Pengaruh  Modal  Kerja  Dan  Aset  Tetap  Terhadap Profitabilitas PT. XYZ Periode 2007-2010 . STIE Indonesia Banking School. Mahardini,  Ismi,  &  Woyanti,  Nenik.  (2012).  Analisis  Pengaruh  Harga,  Pendapatan, Lokasi,  Dan  Fasilitas  Terhadap  Permintaan  Rumah  Sederhana  (Studi  Kasus Perumahan  Puri  Dinar  Mas  Semarang). Diponegoro  Journal  of  Economics , 1 (1), 14–24. Putri,  Della  Affesia.  (2016). Pengambilan  Keputusan  Konsumen  untuk  Berinvestasi pada  Apartemen  dan  Perumahan  di  Surabaya  Timur .  Institut  Teknologi  Sepuluh Nopember.
Santoso, Edwin. (2019). Small Stock Big Profit . Elex Media Komputindo. Soendari,  Tjutju.  (2012).  Metode  Penelitian  Deskriptif. Bandung,  UPI.  Stuss, Magdalena & Herdan, Agnieszka , 17 .
Sugiyono. (2012). Memahami Penelitian Kualitatif . Bandung: CV. Alfabeta. Sunyoto, Danang, & Admojo, Tri. (2014). Konsep dasar riset pemasaran dan perilaku konsumen . Triyani,  Lelly.  (2003). Analisis  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  tingkat  investasi sektor properti di Jawa Tengah tahun 1982-2001 .