## ANALISIS NILAI INVESTASI PROYEK PERUMAHAN
Rendy Oktavian 1)
1) Universitas Sains Al-Qur’an Email : rendyokta36@gmail.com 1)

## ABSTRAK
Seiring  dengan  pertumbuhan  jumlah  penduduk  yang  terus  meningkat,  mengakibatkan  kebutuhan rumah tinggal yang semakin tinggi, salah satu cara untuk memenuhi kebutuhan rumah tinggal adalah dengan membangun sebuah perumahan, dengan begitu bisnis propertipun  juga semakin meningkat khususnya untuk pembangunan  perumahan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisa  kelayakan  investasi  pada  proyek perumahan,  karena  semakin  meningkatnya  bisnis  properti  yang  ada  di  daerah  kabupaten  Temanggung, Wonosobo  yaitu    dan  juga  Banjarnegara,  pembangunan  perumahan  tersebut  harus  memenuhi  kelayakan berdasarkan    aspek financial  metode  yang  digunakan  adalah  Benefit  Cost  Ratio  (BCR),  Net  Present  Value (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  PaybackPeriode  (PP)  dan  Break  Event  Point  (BEP).  Dalam pembangunan suatu proyek ,terutama proyek perumahan memerlukan modal yang cukup besar dan sumber pendanaan yang jelas, sebelum proyek dilaksanakan perlu dilakukan studi kelayakan proyek yang ditinjau dari beberapa aspek, salah satunya adalah aspek financial (keuangan). Berdasarkan hasil perhitungan untuk proyek perumahan  PuncaHaagen  Temanggung  dengan  umur  investasi  10  tahun  berkesimpulan  proyek  dinyatakan layak berdasarkan aspek financial.
Kata Kunci : Study Kelayakan, Investasi, Perumahan

## ABSTRACT
Along with the population growth which continues to increase, resulting in higher demand for housing, one  way  to  meet  residential  needs  is  to  build  housing,  so  that  the  property  business  is  also  increasing, especially for housing construction. This study aims to analyze the feasibility of investing in a housing project, because  the  increasing  business  property  in  the  Temanggung  district,  Wonosobo  district,  namely Banjarnegara,  and  also  Banjarnegara,  the  housing  development  must  meet  the  feasibility  based  on  the financial aspects of the methods used are Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) and Break Event Point (BEP). In the construction of a project, especially a  housing  project  requires  a  large  enough  capital  and  a  clear  source  of  funding,  before  the  project  is implemented, it is necessary to conduct a project feasibility study in terms of several aspects, one of which is the financial aspect. Based on the results of calculations for the PuncaHaagen Temanggung housing project with an investment age of 10 years, the conclusion is that the project is feasible based on financial aspects.
Keywords: Feasibility Study, Investation, Housing

## 1. PENDAHULUAN
Rumah merupakan  salah  satu  kebutuhan dasar  manusia,  disamping  pendidikan  dan kesehatan.  Pertambahan  jumlah  penduduk yang sangat pesat dan semakin meningkatnya taraf  hidup,  akan  mengakibatkan  kebutuhan rumah tinggal semakin tinggi. Dengan adanya permintaan rumah tinggal yang banyak, maka bisnis propertipun semakin meningkat khususnya pembangunan perumahan. ( Utami, 2015)
Untuk  memulai  sebuah  bisnis  atau menjalankan sebuah proyek dibutuhkan modal yang  besar,  oleh  karena  itu  perlu  dilakukan analisis investasi dengan teliti, sebelum suatu proyek  dilaksanakan,  perlu  dilakukan  studi kelayakan  terlebih  dahulu  dengan  meninjau beberapa  aspek,  diantaranya  adalah  aspek finansial.  Aspek  finansial  dalam  studi kelayakan  proyek  adalah  untuk  mengetahui apakah  investasi  pada  proyek  tersebut menguntungkan atau tidak. (Manopo, 2013)
Pada  umumnya  masalah  finansial mencakup  periode  yang  cukup  lama,  dimana faktor  waktu  sangat  penting  hubungannya dengan nilai mata uang. Dalam penelitian ini, aspek  finansial  dilakukan  untuk  menilai tentang biaya-biaya yang terkait pada proyek. Kriteria  penilaian  yang  akan  digunakan  yaitu NPV (Net Present Value) , BCR (Benefit Cost Ratio) ,  IRR (Internal  Rate  of  Return), PP (Payback Period) . (Diwantari, 2016)
2. METODE
Pada penelitian ini metode yang digunakan  adalah  Observasi  dan  survey dilapangan,  wawancara  langsung  dengan pihak  developer,  permintaan  data  yang diperlukan  selanjutnya  melakukan  studi pustaka  dan  pengolahan  data  ,  menganalisis data yang sudah diperoleh. Adapun data yang diperoleh adalah :
a. Estimasi Biaya Proyek
b. Price List Perumahan
c. Site plan perumahan
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1. Deskripsi data penelitian

## 1. Proyek perumahan punca haagen
Proyek  Pembangunan  Perumahan  Punca Haagen. berlokasi Proyek Jln Raya Nguwet – Pare, Dusun Paingan, Kranggan, Temanggung. Luas  Tanah  Rencana  :  82.472  m2  (8,48  Ha) Jumlah  Rencana  Hunian:    740  unit.  Type Bangunan 100/60, 110/60, 54/72, 36/60, 30/60 dan  dibagi  kedalam  25  blok.  Developer PT.BERKAT  PUNCA  MAKMUR  Rencana Pembangunan tahun 2019
Tabel 1 Estimasi Biaya Proyek No Keterangan Jenis Jumlah 1 Perolehan Tanah 41.137.720.453,50 Rp 2 Perijinan 1.553.545.000,00 Rp 3 fasum & fasos 2.893.725.000,00 Rp 4 Infrastruktur 5.925.113.060,10 Rp
type 100 7.264.375.000,00 Rp type 110 11.176.375.000,00 Rp type54 12.917.715.000,00 Rp type 36 47.562.390.000,00 Rp type 30 6.164.345.000,00 Rp 8 Manajemen Properti 5.168.439.497,84 Rp 9 PPh 2% 3.445.626.331,90 Rp 145.209.369.343,34 Rp

## MASTER BUDGET
7 Konstruksi Rumah

## TOTAL

## Sumber  : Data Proyek
2. Proyek Perumahan Graha Permai
Perumahan Graha Permai berlokasi di Jln Raya Kalibenda  Km.5  Banjarnegara  Luas  Tanah Rencana  :  95.042  m2  (9,50  Ha)  Jumlah Rencana  Hunian:    318  unit.Type  Bangunan 100/270,  76/225,  56/120  dibagi  menjadi  15 blok  Developer      PT.PELITA  SATRIA PERKASA  Rencana  Pembangunan    tahun 2019
Tabel 2 Estimasi Biaya Proyek
No Keterangan Jenis Jumlah 1 Perolehan Tanah 82.536.550.925,00 Rp 2 Perijinan 1.317.206.775,00 Rp 3 fasum & fasos 9.703.364.300,00 Rp 4 Infrastruktur
8.365.284.085,00 Rp type 100
5.664.825.000,00 Rp type 76 30.811.185.000,00 Rp type 56 41.788.180.000,00 Rp 8 Manajemen Properti 6.656.130.000,00 Rp 9 PPh 2% 4.437.420.000,00 Rp 191.280.146.085,00 Rp MASTER BUDGET 7 Konstruksi Rumah TOTAL

## Sumber  : Data Proyek
3. Proyek Perumahan Tata Bumi

## Residence
Proyek  Pembangunan  Perumahan  Tata  Bumi Residence  Lokasi  Proyek  Jln  Tata  Bumi,
Singkir,  Wonosobo.  Luas  Tanah  Rencana  : 6.741  m2  Jumlah  Rencana  Hunian:    318  unit dibagi  menjadi  6  blok.  Type  Bangunan
100/270, 76/225, 56/120.
Developer
PT.KREASI PRATAMA MANDIRI .Rencana Pembangunan : tahun 2019 Tabel 3 Estimasi Biaya Proyek No Keterangan Jenis Jumlah 1 Perolehan Tanah
2.364.977.008,00
Rp
2 Perijinan 1.498.545.000,00 Rp 3 fasum & fasos 95.000.000,00
Rp
4 Infrastruktur 318.067.250,00 Rp
TYPE 36 653.300.000,00
Rp TYPE 32 1.401.600.000,00 Rp TYPE 45 867.150.000,00 Rp TYPE 70 740.500.000,00 Rp TYPE 90 379.000.000,00 Rp 8 Manajemen Properti 324.060.000,00 Rp 9 PPh 2% 216.040.000,00 Rp 8.858.239.258,00 Rp MASTER BUDGET 7 Konstruksi Rumah TOTAL Sumber  : Data Proyek

## 3.2. Sumber Dana
Penetapan  sumber  pembiayaan  ( cost  of capital )  proyek  perumahan  berdasarkan asumsi  dan  keterangan  dari  developer, dimana sumber pendanaan berasal dari modal sendiri dan pinjaman

## 3.3. Pendapatan
Pendapatan  dari  proyek  diperoleh  dari rencana  penjualan  unit  rumah  berdasarkan interview dengan pihak developer.

## 3.4. Suku Bunga dan Pengembalian
Modal pinjaman bank akan dikenakan bunga, diasumsikan  sebesar  10.5%  mengacu  pada suku  bunga  dari  bank  BTN  (bank  tabungan negara)  yang  berlaku  karena  sebagian  besar developer  perumahan  bekerjasama  dengan bank  tersebut  untuk  peminjaman  modal konstruksi,  besaran  pinjaman  diasumsikan akan dikembalikan selama 1 tahun mulai dari periode  waktu  yang  telah  ditentukan berdasarkan umur investasi.

## 3.5. MARR
Pada  penelitian  ini  nilai  MARR  ditetapkan dari discount  rate atau  tingkat  suku  bunga bank  yang  berlaku  sebesar  10.5%,  karena
return dari investasi yang dilakukan minimal harus menutupi biaya modal yang digunakan.

## 3.6. Analisis Cash Flow
Cash Flow merupakan aliran tata uang yang menunjukan informasi mengenai  pemasukan dan pengeluaran suatu usaha selama periode waktu yang ditetapkan. (Pratasis, 2013)
1. cash  flow royek  perumahan  Punca Haagen, periode waktu investasi diasumsikan selama 10 tahun
Tabel 4 Analisis CashFlow
Sumber : hasil olah penulis
2. cash  flow proyek  perumahan  Graha Permai,
Tabel 5 Analisis CashFlow
Sumber : hasil olah penulis
3. c ash flow proyek perumahan Tata Bumi Residence, periode waktu investasi diasumsikan selama 4 tahun
Tabel 6 Analisis CashFlow

## Sumber : hasil olah penulis
3.7. Analisis Kelayakan Investasi
3.7.1. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit  Cost  Ratio merupakan  perbandingan antara  aspek  manfaat  ( benefit )  yang  akan diperoleh  dengan  aspek  biaya  kerugian  yang akan ditanggung ( cost ). (Rukmana, 2017)
1. Benefit  Cost  Ratio ( BCR )  Perumahan Punca Haagen Total biaya pemasukan   = Rp, 317.490.685.938
Total biaya pengeluaran  = Rp, 284.685.696.444
BCR = 317.490.685.938 284.685.696.444 = 1.12
2. Benefit Cost Ratio ( BCR ) Perumahan Graha Permai Total biaya pemasukan  = Rp, 413.151.146.085 Total biaya pengeluaran  = Rp, 341.659.194.224
BCR = 413.151.146.085 361.779.831.675 = 1.14
3. Benefit Cost Ratio ( BCR ) Perumahan Tata Bumi Residence Total biaya pemasukan = Rp, 19.660.239.258 Total biaya pengeluaran = Rp, 15.937.451.602
BCR = 19.660.239.258 15.937.451.602
= 1.23
Kriteria  Penilaian  :  BCR  >  1  (proyek dinyatakan layak atau memberikan manfaat)

## 3.7.2. Metode Net Present Value (NPV)
Merupakan  selisih  nilai  sekarang  dari pendapatan  dan  pengeluaran  yang  telah diperhitungkanan  dengan  tingkat  diskon yang  sudah  ditentukan  pada  periode  waktu investasi.
NPV = PV pendapatan – PV pengeluaran
1. NPV perumahan Punca Haagen NPV = 205.449.766.774 – 197.259.115.874 = 8.190.650.900
2. NPV perumahan Graha Permai
NPV = 266.105.980.680 – 262.917.291.041
= 3.188.689.638
3. NPV perumahan Tata Bumi
NPV = 16.814.683.368 – 14.262.316.125  = 2.552.367.243
Kriteria  penilaian  :  NPV  >  0  (proyek  layak dijalankan atau memberi manfaat)

## 3.7.3. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Untuk mengetahui tungkat suku bunga dimana nilai  NPV    =  0,  Rumus  yang  digunakan, perhitungan  menggunakan  metode  trial  and error karena nilai i belum diketahui.
1. IRR perumahan Punca Haagen
i  = 10,5 % nilai NPV = 8.190.650.900 i  = 13 % nilai NPV = 4.727.480.954
IRR = 10.5% +
8.190.650.900 8.190.650.900−4.727.480.954 ×
( 13% − 10.5%) = 16,41%
2. IRR perumahan Graha Permai i  = 10,5 % nilai NPV = 3.188.689.638 i = 13 % nilai NPV = -3.286.398.81
IRR = 10.5% + 3.188.689.638 3.286.398.811−3.188.689.638 × ( 13% − 10.5%) = 11,73 %
3. IRR perumahan Tata Bumi Residence
i  = 10,5 % nilai NPV = 2.552.367.243 i  = 13 % nilai NPV = 2.324.990.506 IRR = 10.5% + 2.552.367.243 2.552.367.243−2.324.990.506 × ( 13% − 10.5%) = 39 %
Kriteria Penilaian : IRR > MARR
3.7.4. Metode Payback Periode (PP)
Payback  periode  merupakan  lamanya  waktu yang dibutuhkan untuk untuk mengembalikan biaya  investasi,  karena  nilai  dari  cash  folw setiap  tahun  berbeda  rumus  yang  yang digunakan adalah :
PP = n + a − b c − b × 1 tahun
1. Payback  periode Perumahan  Punca
Haagen
Tabel 7 Arus Kas Komulatif
Sumber : hasil olah penulis Perhitungan PP = 7
+ 11.672.807.198 − 11.099.027.867 21.580.542.580 − 11.090.027.867
× 1 = 4,827
2. Payback  Periode Perumahan  Graha
Permai Tabel 8 Arus kas komulatif
Sumber : hasil olah penulis
Perhitungan

## PP
= 8
+ 21.004.438.910 − 28.609.783.760 51.371.314.410 − 28.609.783.760 × 1 = 5,82
3. Payback  Periode Perumahan  Graha Permai
Tabel 9 Arus kas komulatif
Sumber : hasil olah penulis
Berdasarkan  tabel  periode  pengembalian menunjukan  bahwa  waktu  pengembalian investasi terjadi ditahun kedua
Kriteria Penilaian : PP > umur investasi

## 3.7.5. Metode Break Event Point (BEP)
Perhitungan  BEP  adalah  untuk  mencari  titik impas  dimana  biaya  total  produksi  sama dengan biaya pengeluaran, perhitungan berdasarkan dari hubungan jumlah pendapatan dan pengeluaran, untuk mengetahui nilai BEP berdasarkan dari grafik antara cash in dan cash out, kemudian  dihitung  menggunakan  rumus subsitusi
1. BEP perumahan Punca Haagen
Grafik 1 BEP perumahan Sumber : hasil olah penulis - 20.000.000.000 40.000.000.000 60.000.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 BEP proyek perumahan Punca Haagen Series1 Series2
Dari  grafik  hubungan  cash  in  dan  cash  flow kemudian  dihitung  menggunakan  rumus subsitusi
Dari  hasil perhitungan diketahui  BEP terjadi pada tahun ke 3 bulan ke 4 dengan nilai sebesar Rp, 37.652.679.322

## 2. BEP perumahan Graha Permai
Grafik 2 BEP perumahan Sumber : hasil olah penulis
Dari  grafik  hubungan  cash  in  dan  cash  flow kemudian  dihitung  menggunakan  rumus subsitusi  Perumahan  Graha  Permai  BEP terjadi pada tahun ke 4 bulan ke 5 dengan nilai sebesar Rp, 38.055.161.132

## 3. BEP perumahan Tata Bumi
Dari  grafik  hubungan  cash  in  dan  cash  flow kemudian  dihitung  menggunakan  rumus subsitusi  Tata  Bumi  Residence  BEP  terjadi pada  tahun  ke  1  bulan  ke  6  dengan  nilai  Rp, 4.381.086.405
Berdasarkan  hasil  perhitungan  untuk  proyek perumahan
PuncaHaagen Temanggung
dengan  umur  investasi  10  tahun  didapat  nilai BCR  sebesar  1,12,    NPV  sebesar  Rp,
8.190.650.900, IRR sebesar 16,41 %, Payback periode pada tahun ke 5, dan BEP tahun ke 3 bulan  ke  4,  untuk  proyek  Graha  Permai Banjarnegara dengan umur investasi 10 tahun didapat nilai BCR sebesar 1,14,  NPV sebesar Rp,  3.188.689.638,  IRR  sebesar  11,73  %, Payback  periode  pada  tahun  ke  6,  dan  BEP tahun ke 4 bulan ke 3, untuk proyek Tata Bumi Residence Wonosobo dengan umur investasi 4 tahun,  didapat  nilai  BCR  sebesar  1,23,    NPV sebesar Rp, 2.552.367.243, IRR sebesar 39 %, Payback  periode  pada  tahun  ke  2,  dan  BEP tahun  ke  2.  Berdasarkan  kriteria  penilaian tersebut  maka  proyek  dinyatakan  layak berdasarkan aspek financial.

## 4. PENUTUP

## 4.1. Kesimpulan
Dari  hasil  analisis  dan  perhitungan kelayakan  investasi  yang  telah  dilakukan dalam penelitian ini maka dapat  disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
1. Study  kelayakan  proyek  berdasarkan aspek  financial  dianalisis  menggunakan metode  NPV (Net  Present  Value) ,  BCR (Benefit Cost   Ratio) , IRR (Internal Rate of Return) , PP (payback Period)
2. Analisis  kelayakan  investasi  dari  ketiga proyek  perumahan  dinyatakan  layak  dari segi ekonomi, berdasarkan hasil perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present  Value  (NPV) , Internal  Rate  of Return  (IRR) karena  mendapatkan  hasil yang  positif  sehingga  dapat  dijadikan bahan  pertimbangan  untuk  pengambilan keputusan

## 4.2. Saran
Dalam  analisis  investasi    penyusunan arus kas (cash flow) sangat menentukan dalam dasar  perhitungan,  untuk  itu  diharapkan ketelitian dalam mengestimasi pendapatan dan
- 20.000.000.000 40.000.000.000 60.000.000.000 80.000.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 BEP proyek perumahan Graha Permai Series1 Series2 - 1.000.000.000 2.000.000.000 3.000.000.000 4.000.000.000 5.000.000.000 6.000.000.000 7.000.000.000 1 2 3 4 BEP proyek perumahan Tata Bumi Series1 Series2
biaya  pengeluaran  pada  investasi  yang  akan direncanakan, study kelayakan proyek sebaiknya perlu dilakukan penelitian lebih luas lagi yang mencangkup aspek lain seperti aspek hukum,  aspek  manajemen,  aspek  pasar  dan aspek  teknis,  agar  mendapatkan  hasil  yang lebih akurat.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Utami,  A.  B.,  Hamid,  F.  Z.,  &  Onida,  M.
(2015). Pengaruh Harga, Pendapatan dan
Lokasi  Terhadap  Keputusan  Pembelian Rumah  Di  D’kranji  Residence  Tahap  II
Bekasi Barat . Epigram, 12(2).
Manopo, S. F. J., Tjakra, J., Mandagi, R. J., & Sibi,  M.  (2013). Analisis  biaya  investasi pada  perumahan  griya  paniki  indah .
Jurnal Sipil Statik, 1(5).
DIWANTARI,  W.  P.  (2016). ANALISIS
Ekonomi  Teknik  Investasi  Proyek (Studi
Kasus Pada Hotel Zodiak Lampung).
Pratasis,  P.  A.  K.  (2013 ).  PENGENDALIAN BIAYA  DENGAN  CASH  FLOW  STUDI KASUS PADA PROYEK PEMBANGUNAN  GEDUNG  KANTOR UNIVERSITAS X . TEKNO, 10(57).
Rukmana,  S.  H.  (2017). Sistem  pendukung keputusan  tender  proyek  menggunakan metode  Benefit  Cost  Ratio. JST  (Jurnal Sains dan Teknologi), 5(2).