Abstrak —Pertumbuhan  Ekonomi  Indonesia  kuartal  kedua tahun 2016 menunjukkan tren yang positif. Berdasarkan data dari Badan Pusat S tatistik (BPS ) angka pertumbuhan Produk Domestik  Bruto (PDB) meningkat sebesar 5,18 persen tahun ke tahun. S ecara nilai, Produk Domestik Bruto (PDB) kuartal II  tahun  2016  mencapai  Rp2.353,2  triliun  dan  berdasarkan ADHB  (Atas  Dasar  Harga  Berlaku)  mencapai  Rp3.086,6 triliun.  Berkaitan  dengan  sektor  properti,  optimisme perkembangan  industri  di sektor ini pun dinilai cukup baik, hal  ini  dapat  terlihat  dari  angka  penanam  modal  yang dilakukan oleh investor asing yang pada tahun 2016 kuartal II mencapai Rp151,6 triliun lebih tinggi sekitar 12,3 persen jika dibandingkan  dengan  kuartal   yang  sama  di  tahun  2015. Kendati  memiliki  optimisme  yang  tinggi,  ternyata  tingkat penyerapan  properti  pada  beberapa  jenis  properti  tidak semuanya  berjalan  dengan  baik. ada beberapa jenis properti yang  justru  kurang  diminati  bahkan  ada  beberapa  yang mencapai titik terendah. Contohnya seperti sektor perkantoran,  permintaan  sewa  kantor  di  wilayah  Central Business  District  (CBD)  Jakarta  mengalami  penurunan permintaan,  tercatat  sepanjang  kuartal  II  2016  permintaan sewa  kantor  menjadi  85,6  persen, jika dibandingkan dengan periode  yang  sama di tahun sebel umnya yang mencapai 93,7 persen.  Begitu  juga  untuk  di  sektor  apartemen, permintaan akan  hunian  vertikal  tersebut  masih  belum  menujukkan gairah  yang  positif,  tercatat sepanjang kuartal II tahun 2016 pertumbuhan  permintaaan  akan  apartemen  hanya  tumbuh dibawah  satu  persen  jika  dibandingkan  dengan  kuartal sebelumnya  di  tahun  yang  sama  .  Menurunnya  permintaan ini,  akhirnya  membuat harga apartemen menjadi melambat, tercatat  saat  ini  harga  apartemen hanya tumbuh sebesar 4,6 persen pada kuartal III. Disisi lain, penggunaan internet yang semakin  tinggi  di  Indonesia,  membawa  dampak  tersendiri bagi perkemangan industry property. Kemudahan mengakses informasi  semakin  di  rasakan  oleh  masyarakat.  Hal  ini dimanfaatkan  oleh  beberapa  orang  yang  memang  jeli mengetahui  peluang  ini.  Dari  peluang  tersebut, muncul -lah platform  online  property.  Pada  penelitian  kali  ini  akan membahas  bisnis  model  yang  dimiliki  oleh  suatu  online property.  Nilai  apa  saja  yang diberikan dari platform online property bagi penggunanya.
Kata  Kunci — Online  Property,  Real-Estate,  Platform  Online Properrty.

## I. PENDAHULUAN
ENURUT  data  dari  Badan  Koordinasi  Penanaman Modal  (BPKM),  Penanaman  Modal  Dalam  Negeri
(PMDN)  dan  Penanaman  Modal  Asing  (PMA)  triwulan pertama  meningkat  13,8%  dibandingkan  dengan  triwulan yang  sama  tahun  2016.  Capaian  realisasi  investasi  triwulan pertama  2017  ini  menggambarkan  minat  investasi  di Indonesia masih tetap tinggi [1].
Data  menunjukkan  bahwa  minat  investasi  memang masih tinggi, namun lain halnya jika dilihat dari sektor properti, ada beberapa  jenis  properti  yang  justru kurang diminati. Seperti contohnya  ialah  permintaan  hunian  vertikal  (apartemen) yang belum menunjukkan indikasi positif. Hal tersebut sesuai dengan  catatan  pada  kuartal  ke  II  tahun  2016  bahwa pertumbuhan permintaan apartemen tumbuh dibawah 1% jika di bandingan di kuartal I tahun 2016 [2].
Dilain  sisi,  pertumbuhan  internet  di  dunia  terus berkembang.  Hasil  analisa  statistik  bulan  Januari  2017 menunjukkan dari 7.476 juta total populasi di dunia, 3.773 juta merupakan  pengguna  internet  aktif.  Angka  tersebut meningkat  10%  dari  tahun  2016  [3]  Dengan  melemahnya sektor  properti  di  Indonesia,  dan  tinggi  nya  pertumbuhan Internet  di  Indonesia,  menjadikan  wadah  baru  bagi  para investor  yang  jeli  melihat  peluang  ini.  Peluang  ini dimanfaatkan  oleh  para  investor  yaitu  dengan  membuat platform  online  untuk  meningkatkan  penjualan  properti. Dengan  adanya  platform  online  property  ini,  diharapkan dapat  mempertemukan  penjual  dan  pencari  property, sehingga dapat menaikkan penjualan properti.
Di  Indonesia,  sudah  terdapat  berbagai  macam  platform online property yang menjalankan bisnisnya. Setiap platform memiliki  keunggulan  masing-masing,  dan  memberikan  nilai tersendiri bagi penggunanya. Namun, hingga saat ini, masih belum ada penelitian yang membahas dan memetakan model bisnis  seperti  apa  yang  digunakan  oleh  platform  online property.
Fokus  dari  penelitian  ini  ialah  memetakan  model  bisnis yang  digunaan suatu platform online property di Indonesia. Penelitian  ini  dapat  digunakan  utnuk  mengetahui  siapakah orientasi  dari  suatu  platform  online  property .  Selain  itu penelitian  ini  juga  dapat  digunakan  oleh  pemilik  platform online  property  untuk  mengetahui  nilai  tambah  apa  yang harus  diberikan  dari  suatu  platform  agar  menarik  minat pemasar.  Sebelumnya  belum  ada penelitian yang membahas pemetaan  model  bisnis  pada  platform  online  property . Penelitian  lain  mengenai  platform  online  property  adalah memodelkan  dan  mensimulasikan  informasi  pintar  pada platform  online  property[4]  Dari  pencarian  penelitian terdahulu,  belum  ada  yang  membahas  mengenai bagaimana model bisnis yang digunakan suatu platform online property dan orientasi dari suatu platform online property.

## Analisis Pemetaan Model Bisnis Platform Online Property di Indonesia dengan Menggunakan Platform Design Toolkit
Nuzulia Rachma dan Arif Wibisono
Departemen Sistem Informasi, Fakultas Teknologi Informasi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail : erma@its.sby.edu
Analisis  dan  perbandingan  penelitian  ini  menggunakan pemodelan bisnis Platform Design Toolk it . Platform Design Toolk it ini mempunyai 9 perspektif yang dapat memudahkan dalam  penelitian.  Perspektif  tersebut  ialah Platform  owner, platform  stak eholder,  Peers,  Partners,  Channel  and Context, Transaction, Service, Value Propositions,
Infrastructure and Core Components [5] Penulis menggunakan framework ini dikarenakan framework ini dapat memetakan komponen-komponen model bisnis  di  dalam  sebuah  platform  online  property .  Dari  hasil pemetaan  komponen-  komponen  yang  sudah  disebutkan, maka akan dapat dibandingkan antara satu platfrom dengan platform lainnya. Dengan menggunakan framework  platform design  toolk it, akan  dapat  dilihat  siapakah  orientasi  dari masing-masing platform  online  property ,  lebih  terhadap partner,  consumer, atau producer. Selain  itu  juga  dapat melihat value yang di tawarkan oleh masing-masing platform online property .

## II. DASAR TEORI
A. Platform
Platform merupakan  struktur  tata  kelola  yang  dapat menentukan aktor siapa saja yang berpartisipasi, peran aktor yang  dimainkan,  bagaimana  cara  setaip  aktor  berinteraksi, dan bagaimana menyelesaikan masalah dan untuk memfasilitasi hubungan, koordinasi dan kolaborasi[6] Dalam  penelitian  ini, platform merupakan  sebuah  model bisnis  yang  menjadikan producers dan consumers dapat berinteraksi  dengan  sebuah  infrastuktur  yang  dapat menjembatani hubungan antar keduanya[7]
B. Platform Design Toolk it
Platform  Design  Toolk it merupakan hasil modifikasi dari Business  Model  Canvas buatan  Alexander  Ostwalder  yang dilakukan oleh Simon Cirero pada tahun 2013.  Modifikasi ini dilakukan  karena Business Model Canvas dirasa terlalu luas dalam  menjabarkan  suatu  model  bisnis. Platform  Design Toolk it ini dapat digunakan oleh beberapa pengguna, seperti corporate intrapreneur yang  ingin  menaklukkan  pasar dan merancang  organisasi  agar  menjadi  lebih  baik.  Pengguna selanjutnya  ialah  pendiri start  up yang  ingin  mengetahui model  bisnis  yang  akan  dibangun.  Selain  itu,  dapat digunakan  bagi  para  konsultan  untuk  membantu  inovasi desain  klien  dan  yang  terakhir  ialah  bagi  siapa  pun  yang ingin  memahami  bagaimna platform bekerja.  Tujuan  dari Platform  Design  Toolk it ialah  sebagai  bahasa  yang mendeskripsikan  dan  memanipulasi  model  supaya  dapat memikirkan alternatif strategi untuk suatu platform. Platform Design Toolk it Platform Design Toolk it memiliki 9 perspektif antara lain:
a. Platform Owner
Perspektif  ini  memiliki  entitas  yang mempunyai tanggung jawab dan visi atas adanya platform yang terealisasi di pasar dan  juga  bertanggungjawab  atas  keberadaan  platform tersebut.  Biasanya,  entitas  ini  berisi  organisasi  non-profit, foundation ataupun organisasi yang terstruktur. b. Platform Stakeholder Platform  Stak eholder berisi  entitas  yang  mengatur  hasil dari platform dan  hubungan platform dengan  eksternal. Berisi pula entitas yang memiliki kepentingan tertentu dalam
kegagalan maupun kesuksesan platform. Entitas yang berada di  perspektif  ini  biasanya  terkena  dampak  secara  langsung dari platform baik dampak positif maupun dampak negatif. c. Peers
Pada  perspektif  ini  berisi  entitas  yang  memiliki  tujuan khusus  dengan value  proposition dari  sebuah platform. Dalam  perspektif  ini,  dikategorikan  2  macam  yang termasuk peers, yaitu peers  consumer dan peers  producers.  Peers Producers :  memiliki  entitas  yang  menambahkan  atau menciptakan  value  bersama  dengan  sebuah platform . Biasanya  entitas  ini  akan  mencari  kesempatan  untuk meningkatkan  profesionalitas. Peers  Consumer  : memiliki entitas yang tertarik dalam menggunakan, mengonsumsi, dan memanfaatkan value dari sebuah platform . d. Partners
Pada  prespektif  ini  berisi  entitas  yang  profesional, sehingga dapat menciptakan value yang lebih maksimal untu suatu platform.
e. Channel and Context
Pada  perspektif  ini,  merupakan  tempat  dilakukannya pertukaran  dan  bagaimana  penyampaian value ke peers consumer .  Dalam  menyampaikan value terdapat  dua  cara yaitu dengan cara yang sudah didesain (channel) dan yang kedua ialah cara informal (context) .
f. Transaction
Perspektif ini merupakan kegiatan bertukar atau pemindahan  antara peers ataupun partners .  Aktivitas tersebut  dapat  dilakukan  aabila  terdapat  nilai  yang  dibuat, disediakan,  ataupun  ditransfer  antara  satu  entitas  dengan entitas lain.
g. Services
Perspektif  ini  berisi  layanan  yang  berguna  untuk mengembangkan  pengguna  dalam  menikmati platform. Terdapat 3 services , yaitu enabling services yang membantu partners dalam  menghasilkan  value. Empowering  services yang  membantu peers  producer melakukan  transaksi.  Serta yang  terakhir  ialah Other  Services yang  menjadi pelengkap saat value tersampaikan. h. Value Proposition
Pada  perspektif  ini  beris i  tentang  paket  produk  atau layanan yang akan diberikan kepada peers . Ada 2 jenis value proposition , yaitu core value propositions yang merupakan value utama dari sebuah platform . Tujuan utama dari adanya platform tersebut  terdapat didalam value proposition . Jenis kedua  ialah ancillary  value  proposition yang  merupakan value sekunder  dari  sebuah  platform. Core  value proposition biasanya tertuju pada peer  consumer , sedangkan  untuk ancillary  value  proposition tertuju  pada peer producers . i. Infrastucture and Core Component
Pada  perspektif  ini,  berisikan  aset  yang  dikelola  dan dimiliki  oleh platforms  owners .  Aset  dapat berupa tangible (dapat  diukur)  dan intangible (tidak  dapat  diukur).  Aset yang  dikelola  ini,  memastikan  bahwa platform berjalan dengan baik dan dapat dipakai oleh ecosystem .

## III. METODOLOGI

## A. Studi Literatur
Tahapan  awal yang dilakukan ialah mencari studi literatur mengenai platform online properti yang ada di Indonesia.
Gambar 1. Platform Design Canvas Rumah.
Gambar 2 Platform Design Canvas Rumahku.
Gambar 3 Platform Design Canvas Rumah123.
Gambar 4 Platform Design Cnvas Lamudi.
Gambar 5 Platform Design Canvas UrbanIndo.
Gambar 6 Platform Design Canvas dotProperty .
Literatur  disini  adalah  penjelasan  konsep-konsep  atau penelitian terdahulu yang pernah dilakukan  terkait permasalahan.  Literatur  dapat  berasal  dari  dokumentasi dalam  bentuk  buku,  jurnal, maupun website. Pada tahap ini, menghasilkan pemahaman mengenai definisi dan teori terkait dengan Platform online properti, serta penelitian-penelitian yang  pernah  dilakukan  sebelumnya  mengenai Platform online properti.

## B. Metode Pemilihan Platform Online Property
Dalam  tahap  ini,  ditentukan  metode  untuk  pemilihan Platform  online  properti .  Metode  ini  bertujuan  untuk menentukan Platform online property yang akan diteliti dan digunakan  dalam  tugas  akhir  .  Dalam  pemilihan Platform online  properti dilakukan  dengan  cara,  melihat  platform yang memiliki kemiripan dalam hal online property , yang ada di Alexa.com. Hasil dari tahapan ini berupa 9 platform online property ..

## C. Identifik asi Platform Online Property
Pada tahap ini, akan dilakukan identifikasi dari kesembilan platform online properti yang ingin dibandingkan. Hal yang akan diidentifikasi antara lain ialah peringkat setiap platform, fasilitas  yang  diberikan  dari  setiap platform, dan  lain-lain. Tahap  identifikasi  ini  dilakukan  dengan  cara  melakukan observasi  aktif  dan  pasif,  melihat web  review ,  dan  mencari white  paper. Dengan  hasil  identifikasi  yang  sudah didapatkan, penulis dapat melakukan analisis dan perbandingan yang akan menjawab permasalah.
T abel 2.

## Pemetaan Platform Owners

## D. Persiapan Instrumentasi dan Pengambilan Data
Pada tahap ini, akan dilakukan persiapan dalam melakukan pengambilan data. Pengambilan data berupa kuisioner, materi interview  dengan  narasumber,  studi dokumen, dan lain -lain. Hasil  dari  tahapan  ini,  ialah  perangkat-perangkat  yang digunakan dalam pengambilan data.

## E. Pengambilan Data
Pada  tahap  ini,  akan  dilaukan pencarian data yang belum ditemukan dalam tahap identifikasi Platform Online Properti . Data  yang  dicari,  akan  mengacu  pada Platform  Design Toolk it. Dengan  data-data  yang  telah  didapatkan  tersebut, langkah selanjutnya ialah memetakan dalam platform design toolk it .

## F. Pemetaan Hasil Pengambilan Data dengan Platform Design Took it
Dari  hasil  tahap  sebelumnya,  yaitu  pengambilan  dat a, tahap selanjutnya ialah memetakan hasil dari masing -masing platform  online  property ke  dalam platform design toolk it . Hasil  pemetaan  dari platform  design  toolk it akan  dianalisa dan dibandingkan untuk menjawab permasalahan yang telah ditentukan sebelumnya.
G. Analisis Hasil Pemetaan dan Perbandingan Model
Tahap  ini  merupakan  tahapan  dalam  menyusun platform design toolk it dari masing-masing platform online property menggunakan  data-data  yang  telah  didapatkan  dari  tahap sebelumnya. Analisis
dilakukan
dengan
cara membandingkan  dari  data-data  yang  sudah  didapatkan beserta  model  bisnisnya.  Dengan  melakukan  tahap  analisis ini  diharapkan  akan  mendapatkan  kesimpulan  dan  solusi untuk menyelesaikan permasalahan.

## H. Analisis Hasil Pemetaan dan Perbandingan Model
Tahap  ini  merupakan  tahap  yang  menjadi  hasil  dari penelitian.  Pada  tahap  ini,  dilakukan pembuatan kesimpulan dari  hasil  analisis.  Melalui  kesimpulan  tersebut,  akan
didapatkan  teori mengenai perbandingan keunggulan antara satu platform  online property satu dengan platform online property lainnya  yang  dilihat  dari  sudut  pandang platform design toolk it .

## IV. MODEL DAN IMPLEMENTASI
A. Identifik asi Platform Online Property
Pada  sub-bab  ini,  berisi Platform  Online  Property yang digunakan untuk penelitian. Untuk mengidentifikasi platform online  property yang  digunakan,  penulis  menggunakan ranking pada Alexa Web Series. Angka ranking yang diambil ialah angka ranking dunia dan di Indonesia. Angka peringkat tersebut  didapatkan  dari  rata-rata  pengunjung  website tersebut  dalam  satu  hari. Sehingga, apabila angka peringkat suatu platform ,  maka  semakin  tinggi  pula  popularitas  dari platform tersebut.
B. Pengambilan Data
Peneliti mengirimkan permintaan untuk melakukan observasi  dan  wawancara  mengenai platform untuk mendapatkan  informasi  mengenai  perspektif  yang  ada  di dalam Platform Design Toolkit. Namun, semua platform tidak merespon  dalam  memberikan  informasi  tersebut,  sehingga peneliti  melakukan  observasi  secara  langsung  dan  tidak langsung.
Observasi  secara  langsung  dilakukan  dengan  cara menggunakan platform dari  mendaftar  hingga  mencoba layanan-layanan  yang  diberikan  oleh platform .  Observasi tidak  langsung  dilakukan  dengan  cara  mencari  informasi pada  halaman-halaman  berita  yang  berkaitan  dengan platform . (Gambar 1-6)
V. PEMETAAN DAN ANALISIS HASIL
Setelah  mendapatkan  informasi-informasi terkait platform , peneliti mengkategorikan informasi-informasi tersebut berdasarkan Platform  Design  Toolk it .  Lalu  dilakukan pemetaan  berdasarkan  kategor  yang  ada.  Dari  hasil  ini, didapatkan  peta  model  bisnis dan platform online property dari  kategori-kategori  berdasarkan Platform Design Toolk it. (Tabel 1-6)
T abel 3. Pemetaan T he Partner
T abel 4. Pemetaan T he Peers

## VI. KESIMPULAN/RINGKASAN
Kesimpulan yang didapatkan berdasarkan hasil penelitian tugas akhir ini adalah :
1. Dari perspektif platform owners :
 Ditemukan  bahwa  mayoritas  jenis  perusahaan platform  online  property di  Indonesia  ialah Perseroan Terbatas  Dapat  disimpulkan  bahwa  mayoritas platform online  property di  Indonesia  tedapat  kepemilikian perusahaan luar negeri  Meskipun  telah  beroperasi  di  Indonesia  cukup lama, namun tidak menandakan bahwa banyak listing property yang ada pada suatu platform .  Ditemukan  bahwa  usia  beroperasi  suatu platform tidak  mengindikasikan platform tersebut  menjadi pemain besar di Indonesia. 2. Dari perspektif Stak eholder :
 Dapat disimpulkan bahwa, platform  online property di Indonesia bersifat tertutup.  Hampir  seluruh platform  online  property di Indonesia,  belum  bergabung  dengan asosiasi platform online , seperti ideA. 3. Dari perspektif the partner :
 Hampir  semua platform  online  property di Indonesia bekerjasama dengan bank, untuk memudahkan pengguna dalam pengajuan KPR.  Seluruh platform  online  property di  Indonesia bekerja  sama  dengan online  news dan  menyediakan artikel/blog/jurnal.
T abel 5 T abel 6 Pemetaan T he T ransactions
4. Dari perspektif the peers :
 Dapat  disimpulkan  bahwa  semua platform  online property di  Indonesia  memiliki peer  producers yaitu agen corporate .
 Rumah123  menjadi  satu-satu  nya platform  online property di  Indonesia  yang  menyediakan  akun berbayar bagi pengguna peer producer -nya. 5. Dari persperktif services :
 Dapat  disimpulkan  bahwa mayoritas partner yang bergabung dengan platform online property, mendapat  layanan  yaitu  link  langsung  ke  website partner .  Dapat  disimpulkan  bahwa  mayoritas  layanan yang  diberikan  kepada peers producers ialah  dapat melihat  daftar  iklan  property,  kotak  pesan,  dan feedback.
 Dapat  disimpulkan  bahwa  layanan  yang  pasti ada  disetiap platform ialah  pencarian  cepat,  favorit, history property ,  dan  kalkulator  KPR.  Selain itu juga terdapat blog/artikel, feedback, dan FAQ .
6. Dari perspektif transaction :
 Transaksi  yang  pasti  dapat  dilakukan  oleh peers ialah berkomunikasi dengan pembeli/penjual, memberikan feedback ,  dan  mencari property. Selain itu,  juga  dapat  menambah  favorit,  melihat history property , dan membaca artikel tentang property . 7. Dari perspektif Channel and Context :
 Dapat  disimpulkan  bahwa  mayoritas platform online  property memberikan Dashboard untuk memudahkan pengguna.
8. Dari perspektif Infrastucture and core component :
 Dapat  disimpulkan  bahwa  mayoritas platform online property sudah meyediakan mobile application .
9. Dari perspektif Value proposition :
Core value target yang diciptakan platform berbeda- beda. Platform yang menargetkan value nya pada peer consumers ialah  UrbanIndo,  Lamudi  Indonesia,  dan dotProperty. Platform yang  menargetkan value nya pada peer producers , ialah rumahku.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] B.  Koordinasi,  P.  Modal,  and  R.  Indonesia,  “Realisasi Penanaman Modal Pmdn - Pma,” no. April, 2016.
[2] C.  Quarterly,  “Jakarta  property  market  report,”  no.  April, 2017.
[3] S.  Kemps,  “Digital  In  2017 :  Global  Overview,” We  Are Social , 2017. [Online]. Available:
ttps://wearesocial.com/sg/blog/2017/01/digital-in-2017- global-overview. [Accessed: 26-Sep-2017].
[4] S.  Hu  and  Q.  Li,  “Modeling  and  simulating  a  smart information-based  real  estate  online  platform,” Procedia Com put. Sci. , vol. 111, no. 2015, pp. 339 –347, 2017.
[5] S. Cicero, The User Guide : Platform Design Toolkit . 2009.
[6] M.  Boncheck  and  S.  Paul  Choudary,  “T hree  Elements  of  a Successful  Platform  Strategy,”  2013.  [Online].  Available: https://hbr.org/2013/01/three-elements-of-asuccessful- platform. [Accessed: 26-Sep-2017].
[7] J.  Hagel,  “Edge Perspectives with John Hagel: Platforms Are
Not  Created  Equal:  Harnessing  the  Full  Potential  of Platforms,” 2014. [Online]. Available:
http://edgeperspectives.typepad.com/edge_perspectives%0A/ 2014/08/platforms-are-not-created-equal-harnessingthe-full- potential-of-platforms.html. [Accessed: 27-Sep-2017].