## JIUBJ
Jurnal Ilmiah Universitas Batanghari Jambi, 19(3), Oktober 2019, pp.509-515 DOI 10.33087/jiubj.v19i3.736
ISSN 1411-8939 (Online) | ISSN 2549-4236 (Print)
Supeno, M. Ansori

## Pengembangan Perumahan Berbasis Syariah dan Permasalahannya di Propinsi Jambi
Supeno 1 , M. Ansori 2
1,2 Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jambi Jalan Slamet Riyadi Broni Jambi Correspondence email: msasyabani@gmail.com
Abstrak. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui konsep dan pola yang dikembangkan oleh pengembang perumahan berbasis syariah di Propinsi Jambi serta mendeteksi permasalahan yang dihadapi, penelitian menggunakan tipe penelitian empiris dengan cara mewawancari secara langsung direktur perusahaan pengembang dan bagian pemasaran, dari hasil penelitian dapat diperoleh informasi bahwa konsep yang digunakan oleh para pengembang perumahan berbasis syariah adalah konsep bebas dari transaksi riba  dan  bebas  dari  kedzaliman  berupa  bebas  dari  denda  keterlambatan  dan  bebas  dari  penyitaan  oleh  bank  konvensional,  pola yang  dikembangkan  dapat  berupa  pembelian  langsung  kepada  pengembang  atau  bank  syariah  membeli  rumah  kepada pengembang  secara  kontan  kemudian  bank  syariah  menjualnya  kepada  konsumen  secara  kredit.  Hamabtan  yang  dihadapi  oleh para  pengembang  adalah  masih  rendahnya  tingkat  pemahaman  masyarakat  tentang  konsep  perumahan  berbasis  syariah  dan masih  adanya  praktik  yang  menghambat  proses  perizinan  yang  dilakukan  oleh  oknum-oknum  tertentu.  Perlu  adanya  peran  serta pemerintah  daerah  untuk  ikut  mengkampanyekan  masyarakat  bebas  riba  serta  melakukan  pengawasan  serta  ketat  terhadap proses perizinan pengembangan perumahan berbasis syariah dari tindakan oknum yang tidak bertanggung jawab.

## Kata kunci : Perumahan; konsep syariah
Abstract.  This  study  aims  to  determine  the  concepts  and  patterns  developed  by  sharia-based  housing  developers  in  Jambi Province and detect problems faced, the research uses empirical research types by directly interviewing the development company directors  and  marketing  department,  the  research  results  can  be  obtained  that  the  concept  used  by  sharia-based  housing developers  is the  concept  of free  from  usury transactions  and  free from  tyranny  in the  form  of  free  from  late fines  and  free  from confiscation by conventional banks, the developed pattern can be in the form of direct purchases to developers or Islamic banks to buy houses to developers in cash then banks Sharia sells it to consumers on credit. Hamabtan faced by the developers is the low level  of  public  understanding  of  the  concept  of  sharia-based  housing  and  the  existence  of  practices  that  hinder  the  licensing process carried out by certain elements. There is a need for the participation of local governments to participate in campaigning for usury-free communities and to supervise and strictly process the licensing of sharia-based housing development from unscrupulous acts.

## Keywords: Housing; sharia concept

## PENDAHULUAN
Memiliki  tempat  tinggal  merupakan  hak  dasar yang  dimiliki  oleh  setiap  warganegara  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  28H  Ayat  1  Undang-Undang  Dasar 1945  “setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan batin,  bertempat  tinggal,  dan  mendapatkan  lingkungan hidup  yang  baik  dan  sehat  serta  berhak  memperoleh pelayanan  kesehatan. 1 Rumah  merupakan  kebutuhan dasar  bagi  manusia,  sebagai  makhluk  yang  beradab manusia  menempatkan  rumah  tidak  hanya  sekedar sebagai  tempat  tinggal  saja  akan  tetapi  rumah  menjadi tempat pusat peribadatan keluarga (aspek religi), tempat terjadinya interaksi anggota keluarga (aspek sosiologis), tempat  berlangsungnya  proses  pendidikan  anggota keluarga  (aspek  edukatif),  rumah  sebagai  tempat  untuk istirahat dan untuk mendapatkan ketenangan, kenyamanan  dan  ketenangan  (aspek  psikologi)  dan rumah  juga  dapat  menjadi  pusat  kegiatan  ekonomi keluarga  (aspek  ekonomis).  Dengan  begitu  pesatnya pertumbuhan  masyarakat,  maka  kesempatan  untuk memperoleh  rumah  juga  semakin  terbatas,  untuk kawasan  perkotaan  praktis  sangat  sedikit  sekali masyarakat  yang  memiliki lahan  sendiri untuk  membuat rumah  terutama  bagi  masyarakat  yang  berasal  dari daerah lain dan masyarakat yang tidak mampu.
1 Pasal 28H Ayat 1 Undang-Undang Dasar 1945.
Propinsi  Jambi  memiliki  total  luas  53435,72  km2, luas daratan 53010,22 km2, jumlah kabupaten 9, kota 2 kecamatan 128 dan kelurahan 1.132. 2 Berdasarkan data dari  Badan  Pusat  Statistik  Propinsi  Jambi  tahun  2017, pada  tahun  2017  jumlah  penduduk  Propinsi  Jambi adalah 3.515.017 jiwa 3 , berdasarkan data kependudukan dari Badan Koordinasi Keluarga Berencana  (BKKBN)  Propinsi  Jambi  jumlah  penduduk Propinsi  yang  beragam  Islam  adalah  sebanyak 3.000.000  jiwa 4 Menurut  data  dari  Badan  Pusat Statistik  (BPS)  Kota  Jambi  jumlah  penduduk  miskin  di Kota  Jambi  tahun  2016  berjumlah  51.61  ribu  angka  ini lebih kecil dibandingkan tahun 2015 sejumlah 55.51 ribu. Hampir  80  %  penduduk  Propinsi  Jambi  adalah pendatang, tingginya angka imigrasi ini turut mempengaruhi  laju  pertumbuhan  penduduk  di  Jambi yaitu  2,55  %  atau  diatas  rata-rata  nasional  1,49  % berdasarkan  Sensus  Penduduk  Tahun  2010. 5 Dari beberapa  kota/kabupaten  dalam  Propinsi  Jambi,  Kota Jambi  merupakan  sasaran  utama  para  pendatang dengan  berbagai  macam  motif  terutama  mencari pekerjaan,  melanjutkan  pendidikan,  ikut  keluarga  dan
2 http://id.m.wikipedia.org , diakses tanggal 28 Desember 2018.
3 Jambikota.go.id, diakses tanggal 21 Februari 2018.
4 www.kependudukanjambi.org ,  diakses  tanggal  28  Desember 2018.
5 Suara Pembaharuan, diakses tanggal 22 Februari 2018.
sebagainya,  tercatat  hingga  Juni  2014  ada  2.737 pendatang  baru  di  Kota  Jambi  dan  data  per  Juni  2015 sudah  mencapai  3.411  jiwa  sehingga  ada  peningkatan jumlah  pendatang  sebanyak  674  jiwa. 6 Pertumbuhan ekonomi Propinsi Jambi secara kumulatif pada semester I-2018  mencapai  4,66  persen  lebih  cepat  dibandingkan semester I-2017 yang mencapai 4,62 persen. 7
Melihat  data  dan  angka  di  atas  dapat  diprediksi akan adanya peningkatan masyarakat yang membutuhkan  hunian  berupa  rumah,  fenomena  dalam suatu  kota  untuk  tempat  hunian  yang  memungkinkan adalah  dalam  kawasan  perumahan,  dengan  alasan karena  keterbatasan  lahan,  terjangkau  oleh  kondisi ekonomi  masyarakat  ,  akses  lebih  dekat  dengan  pusat kota  dan  perbelanjaan,    Badan  Pusat  Statistik  Provinsi Jambi mencatat sektor pembangunan property mengalami  pertumbuhan  tertinggi  di  Provinsi  Jambi,  hal ini  disebabkan  tingginya  permintaan  konsumen  atas perumahan  sederhana  maupun  perumahan  mewah sebagaimana  dilansir  oleh  Tribunnews  tanggal  6 Nopember  2012,  sebagai  contoh  pada  tahun  2008 rumah  yang  sudah  dibangun  oleh  masyarakat, perumnas  ataupun  oleh  pengembang  di  Kota  Jambi berjumlah 72.348 unit rumah, 8 diprediksi angka ini akan semakin  meningkat  pada  masa  yang  akan  datang karena tingginya tingkat pertumbuhan penduduk berupa pembentukan keluarga baru dan pendatang baru di Kota Jambi.  Propinsi  Jambi  mulai  menjadi  incaran  para pengembang  untuk  membangun  perumahan  berkelas dari developer local maupun developer sekelas Ciputra, sebagai  bukti  telah  dibukanya  areal  perumahan  Citra Raya City yang memiliki lahan seluas 1.000 hektar.
Penelitian  tentang    Bank  Syariah  dalam  skala nasional  sudah  dirintis  oleh  beberapa  peneliti,  dalam konteks  penelitian  ini  lebih  menekankan  kepada  Kredit Kepemilikan  Rumah  (KPR)  sederhana  yang merupakan kebutuhan utama masyarakat yang memiliki kemampuan  ekonomi  terbatas,  hal  ini  merupakan pangsa  pasar  yang  memiliki  multi-fungsi, pertama menjalankan  fungsi  sosial  yaitu  dapat  membantu kepemilikan  rumah  bagi  masyarakat  yang  memiliki keterbatasan  secara  ekonomi, kedua menjalankan fungsi  ekonomi  yaitu  dapat  meningkatkan  input-finance bagi  bank  syariah  itu  sendiri.  Selain  itu  hal  ini  memiliki multi-efek, pertama dapat  meningkatkan  kepercayaan yang  besar  masyarakat  terhadap  bank  syariah, kedua mampu  meningkatkan  daya  saing  perbankan  syariah dalam  pelayanan  pemiliki  rumah  sederhana, ketiga dapat  membantu  program  pemerintah  terutama  bagi Kementerian  Pemukiman  dan  Perumahan  dalam  upaya penyediaan rumah bagi warganegara secara menyeluruh.
Eksistensi  bank  syariah  untuk  memerankan peranan  di  bidang  pengadaan  rumah  sederhana  dan masih kalah dengan bank-bank konvensional, sebenarnya  bank  syariah  memiliki  kesempatan  yang lebih  besar  dibandingkan  dengan  bank  konvensional karena tingkat kesadaran masyarakat untuk menggunakan  bank  syariah  sebagai  mitra  semakin
6 www.jambiupdate.com , diakses tanggal 22 Februari 2018.
7 http://jambi.bps.go.id , diakses tanggal 28 Desember 2018.
8 Arif  Rahman,  Pertumbuhan  Perumahan  di  Kota  Jambi,  Tesis, 2010.
besar, akan tetapi menuurut Edwin Dwidjajanto Direktur Consumer  Banking  and  Distribution  BSM  mencatat bahwa  selama  periode  Januari  sampai  Agustus  2015 pencairan  pembiayaan  hunian  BSM  mencapai  1,85 Triliun, sedangkan menurut Kukuh Raharjo Kepala Divisi Konsumer  BNI  Syariah,  BNI  Syariah  telah  menorehkan kinerja  bagus  di  pembiayaan  perumahan,  posisi outstanding pembiayaan perumahan telah mencapai 7,6 Triliun,  angka  ini  tumbuh  15%  dibandingkan  periode yang sama tahun lalu. 9 Walaupun demikian pertumbuhan  trandaksi  KPR  perumahan  berbasis syariah  masih  kalah  dibandingkan  transaksi  KPR konvensional,  beberapa    permasalahannya  adalah pemahaman masyarakat terhadap produk KPR berbasis syariah  masih  rendah,  konsumen  kurang  teliti  memilih developer. 10 Sedangkan menurut Heliantopo Direktur PT Sarana Multi Finansial (Persero) bahwa penyaluran KPR konvensional per 31 Juli 2017 sebesar Rp.370,29 triliun, sedangkan  penyaluran  melalui  KPR  Syariah  hanya Rp.56,16  triliun,  sangat  kontras  dengan  jumlah penduduk muslim Indonesia yang mencapai 90%, hal ini disebabkan  oleh  faktor  harga,  menurut  Ardiansyah Rakhmadi  Ketua  Pengembangan  Produk  Syariah Asosiasi  Bank  Syariah  Indonesia  (ASBISINDO)  menilai pembiayaan  rumah  yang  ditawarkan  oleh  bank  syariah lebih  tinggi  dibandingkan  yang  ditawarkan  bank konvensional. 11
Berdasarkan Visi Roadmap Pengembangan Keuangan  Syariah  Indonesia  2017-2019  yaitu  untuk mewujudkan  industri  jasa  keuangan  syariah  yang tumbuh dan berkelanjutan, berkeadilan, serta memberikan kontribusi bagi perekonomian nasional dan stabilitas sistem keuangan menuju terwujudnya Indonesia sebagai pusat keuangan syariah dunia, untuk mencapai  visi  tersebut  maka  visi  yang  akan  dilakukan dalam periode 2017-2019 adalah:
1.  Meningkatkan kapasitas kelembagaan dan ketersediaan  produk  industri  keuangan  syariah  yang lebih kompetitif dan efisien;
2.  Memperluas  akses  terhadap  produk  dan  layanan keuangan  syariah  untuk  memenuhi  kebutuhan masyarakat; dan
3.  Meningkatkan  inklusi  produk  keuangan  syariah  dan koordinasi  dengan  pemangku  kepentingan  untuk memperbesar pangsa pasar keuangan syariah.
Di Propinsi Jambi juga mulai tumbuh pengembangan  perumahan  yang  berbasis  syariah  non- bank  yang  menawarkan  transaksi  jual  beli  perumahan secara  langsung  dengan  developer,  pertumbuhan perumahan  secara  langsung  atau  non-bank  ini  juga masih  menghadapi  berbagai  macam  kendala  dan permasalahan walaupun potensi dan prospek pengembangan  perumahan  berbasis  syariah  ini  sangat besar  karena  penduduk  Propinsi  Jambi  mayoritas beragama  Islam  yaitu  sebesar  96,5%  sebagaimana dilansir oleh Wikipedia.
Alhamdulillah  saat  ini  di  Propinsi  Jambi  telah berdiri  perusahaan  pengembang  perumahan  yang berbasis  syariah,  yang  perlu  didukung  agar  tetap  eksis dan  berkembang  sebagai  bentuk  solusi  yang  sangat
9 Tribun.com, diakses tanggal 28 Desember 2018
10 Economy.okezone.com, diakses tanggal 28 Desember 2018.
11 Dream.com, diakses tanggal 28 Desember 2018.
baik  bagi  masyarakat  yang  beragama  Islam  untuk memperoleh  rumah  bebas  dari  praktik  riba  dan sejenisnya,  walaupun  demikian  dalam  melaksanakan usahanya  masih  ditemukan  berbagai  macam  kendala dan  permasalahan  yang  perlu  segera  diselesaikan, Berdasarkan  data  dan  fakta  yang  telah  diungkapkan  di atas,  maka  dapat  disusun  rumusan  masalah  sebagai berikut:
1.  Bagaimana konsep dan pola pengembangan perumahan berbasis syariah di Propinsi Jambi?
2.  Permasalahan  apa  saja  yang  dihadapi  oleh  para pengembang perumahan berbasis syariah di propinsi Jambi?

## METODE PENELITIAN

## Tipe Penelitian
Sebagai  konsekuensi  pemilihan  topik  yang  akan dikaji dalam penelitian yang objeknya adalah permasalahan  tentang  pengembangan  perumahan berbasis syariah di Propinsi Jambi,  maka tipe penelitian yang  digunakan  adalah  penelitian  empiris,  yakni penelitian  yang  difokuskan  untuk  mengkaji  secara langsung  kepada  objek  penelitian  yaitu  para  pihak pengembang perumahan yang berbasis syariah.

## Sumber data
Dalam melakukan penelitian ini sumber data yang dipergunakan  adalah  terdiri  atas  2  (dua)  sumber  data yaitu:
a.  Penelitian lapangan (field research)
Yaitu dengan cara melakukan penelitian langsung ke objek  penelitian  yaitu  para  pengembang  perumahan yang  telah  menerapkan  system  syariah,  dengan demikian  akan  diperoleh  informasi  yang  akurat  dan objektif  berbagai  macam  kendala  dan  permasalahan yang  dihadapi  oleh  para  pengembang  dalam menjalankan bisnisnya.
b.  Penelitian kepustakaan (library research)
Penelitian  kepustkaan  dimaksudkan  agar  penelitian lapangan  yang  telah  dilakukan  dapat  diperkuat  oleh arguen-argumen hukum dan teori oleh para ahli yaitu dengan  cara  menelaah  peraturan  perundang- undangan  maupun  berbagai  macam  sumber  buku yang  memiliki  keterkaitan  dengan  penelitian  yang dilakukan.

## Teknik penarikan sampel
Dalam  penelitian  ini  teknik  pengumpulan  data yang  dilakukan  adalah  secara Purposive  sampling yaitu dengan menentukan para pihak pengembang perumahan  yang  menerapkan  syariah  diantaranya adalah Direktur Utama PT. Amanah Umat Sukses (AUS) dan  bagian  pemasaran  PT.  Amanah  Umat  Sukses, Direktur PT.Mitra Inspira Madani dan bagian pemasaran PT.Mitra Inspira Madani.

## Teknik pengumpulan data
Teknik  pengumpulan  data  yang  dilakukan  adalah dengan  cara  wawancara  langsung  dengan  pemilik perusahaan  pengembang  perumahan  berbasis  syariah, dengan  mempersiapkan  berbagai  macam  pertanyaan yang  ditujuakn  untuk  memperoleh  jawaban-  jawaban atas  permasalahan  yang  dihadapi  para  pengembang
dalam melaksanakan pengembangan perumahan berbasis  syariah,  data  yang  telah  diperoleh  akan diseleksi  dan  ada  hubungan  dengan  permasalahan tersebut diklasifikasi sesuai dengan tingkat relevansinya.

## Analisis data
Data  yang  diperoleh  kemudian  dianalisis  dan dikaji dan menarik kesimpulan dari semua permasalahan  yang  dibahas  secara  induktif,  kajian dilakukan  sedemikian  rupa  sehingga  menggambarkan permasalahan  dan  pemecahannya  secara  jelas  dan komprehensif.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Konsep dan pola pengembangan perumahan berbasis syariah di Propinsi Jambi
Sebelum  membahas  tentang  konsep  dan  pola pengembangan perumahan berbasis syariah di Propinsi Jambi,  sekilas  dibahas  tentang  konsep  perumahan syariah  menurut  para  ahli  dan  hasil  penelitian. Muhammad Arifin Badri dalam bukunya Panduan Praktis Fikih  Perniagaan  Islam  menyatakan  bahwa  “syariat Islam  selalu  mengajar  kemuliaan  dan  mengajurkannya kepada  seluruh  umatnya,  bukan  hanya  mengajarkan dan  menganjurkan  kemuliaan,  Islam  juga  melarang umatnya  dari  segala  bentuk  kehinaan  dan  segala  hal yang  dapat  mendatangkan  kehinaan, 12 salah  satu bentuk  kehinaan  dalam  Islam  adalah  praktik  pemberian bunga  (riba)  yang  diterapkan  oleh  bank  konvensional, yang secara jelas adanya larangan baik dalam Al- Qur’an maupun  As- Sunnah.”tidak  asing lagi  bahwa  riba  adalah salah  satu  hal  yang  diharamkam  dalam  Islam.  Sangat banyak  dalil  yang  menunjukkan  akan  keharaman  riba dan berbagai sarana terjadinya riba.” 13 Menurut Erwandi Tarmizi  “tidak  seorang  muslimpun  yang  menyangkal haramn ya  hukum  riba.  Teks  Alqur’an  begitu  jelas menyatakan  bahwa  Allah  telah  mengharamkan  riba.” 14 Diantaranya  secara  tegas  diatur  dalam  Surah  Al- Baqarah:278, Surah Al-Baqarah:279.
Edukasi  terhadap  masyarakat  tentang  transaksi syariah  dewasa  ini  menunjukan  intensitas  yang cenderung  meningkat,  kesadaran  masyarakat  Muslim Indonesia  terhadap  transaksi  yang  dibolehkan  dan dilarang  semakin  mengemuka,  kesadaran  masyarakat akan  haramnya  hukum  riba  semakin  baik  pula,  secara perlahan-lahan  masyarakat  mulai  meninggalkan  praktik riba. Efek positifnya adalah semakin banyak masyarakat yang  membuka  rekening  di  bank-bank  syariah,  hal  ini merupakan  kondisi  yang  perlu  disyukuri  bersama  dan menjadi peluang dan tugas yang besar bagi pemerintah dan pemegang kepentingan untuk membuka akses yang seluas-luasnya  pelayanan  bank  syariah  agar  kesadaran dan perwujudannya dapat berjalan secara seimbang.
Bank  Islam  menurut  Veithzal  Rivai  adalah  “bank yang  beroperasi  dengan  tidak  mengandalkan  pada bunga,  bank  Islam  disebut  pula  dengan  bank  tanpa bunga  adalah  lembaga  keuangan/perbankan  yang operasional  dan  produknya  dikembangkan  berdasarkan
12 Muhammad  Arifin  Badri, Panduan  Praktis  Fikih  Perniagaan Islam, Darul Haq, Jakarta, 2015, hal.1.
13 Muhammad  Arifin  Badri, Riba  dan  Perbankan  Syariah , Pustaka Al-Furqon, Gresik, 2015, hal. 2.
14 Erwandi  Tarmizi, Harta  Haram  Muammalat  Kontemporer , Berkat Mulia Insani, Bogor, 2016, hal. 387.
pada  Al- Qur’an  dan  Hadist. 15 Sehingga  ciri  utama  dari bank syariah adalah bebas dari praktik-praktik riba yang sangat  dilarang  dan  akan  mengakibatkan  dosa  bagi pelakunya  dan  secara  finansial  akan  merugikan  para nasabah yang meminjam uang di bank-bank konvensional.
Dasar  hukum  perbankan  syariah adalah  Undang- Undang  Nomor  21  Tahun  2008  Tentang  Perbankan Syariah,  perbankan  syariah  didirikan  bertujuan  untuk menunjang  pelaksanaan  pembangunan  nasional  dalam rangka  meningkatkan  keadilan,  kebersamaan,  dan pemerataan  kesejahteraan  rakyat  (Pasal  3).  Bank Syariah  mengemban  tugas  yang  mulia  yaitu  untuk mencapai  kesejahteraan  rakyat,  masyarakat  berharap agar  bank  syariah  dapat  mengemban  tugas  tersebut dengan  baik  dan  benar-benar  dapat  meningkatkan kesejahteraan  rakyat  termasuk  memenuhi  kebutuhan dasar manusia yaitu tempat tinggal (rumah).
Rosyida (2013) dalam laporan hesil penelitiannya menyatakan  bahwa  bagi  masyarakat  yang  memiliki kemampuan  dalam  keuangan,  membeli  sebuah  rumah secara  tunai  bukanlah  sebuah  kendala.  Namun  bagi masyarakat yang memiliki keterbatasan dalam keuangan, membeli rumah secara tunai menjadi sebuah kendala.  Sehingga  banyak  masyarakat  yang  memilih membeli  rumah  secara  kredit.  Hal  ini  disebabkan pembayaran  secara  kredit  dianggap  lebih  ringan dibandingkan  pembayaran  secara  tunai.  Banyaknya kebutuhan  masyarakat  akan  kredit  rumah  membuat bank  mengeluarkan  produk-produk pembiayaan,  seperti Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Produk KPR  merupakan produk yang dikeluarkan oleh  kalangan  perbankan  dalam  rangka  membantu masyarakat  memenuhi  kebutuhan  perumahan  mereka. Keikutsertaan  kalangan  perbankan  dalam  membantu pengadaan perumahan bagi masyarakat sangat penting karena  merupakan  bagian  dari  program  pemerintah untuk membantu pengadaan perumahan bagi masyarakat. Sedemikian pentingnya masalah perumahan  tersebut  membuat  pemerintah  bersama DPR  telah  mengeluarkan  UU  No  4  tahun  1992  yang menegaskan  dalam  Bab  1  Pasal  1:  ”rumah  adalah bangunan  yang  berrfungsi  sebagai  tempat  tinggal  atau hunian  dan  sarana  pembinaan  keluarga.”Dalam  dunia perbankan,  produk  ini  biasa  dinamakan  dengan  Kredit Pemilikan Rumah atau biasa dikenal dengan nama KPR. Dalam  KPR  yang  biasa  dijalankan  oleh  perbankan konvensional  produk  tersebut  dapat  dipastikan  tidak akan  lepas  dari  bunga  yang  merupakan  ciri  utama  dari bank  konvensional.  Dalam  KPR  konvensional  biasa terlibat  berbagai  unit-unit  lain  seperti  pihak  perseroan terbatas yang akan menyediakan lokasi yang dipergunakan  dalam  kegiatan  pembangunan  rumah. Selain  itu  juga  terdapat  hal  lain  yang  terdapat  dalam KPR  konvensional  diantaranya  adalah  harga  jual  yang bersifat  kontan,  uang  muka  dan  suku  bunga  angsuran yang  harus  dibayarkan  oleh  nasabah  serta  berbagai barang  dan  juga  keperluan  lain  yang  harus  dibayarkan oleh pihak debitur. KPR sendiri dibagi menjadi dua, yaitu KPR  subsidi  dan  KPR  non  subsidi.  Yang  dimaksud dengan  KPR  subsidi  adalah  KPR  yang  diperuntukkan
15 Veithzal  Rivai  dan  Rifki  Ismail, Islamic  Risk  Management  for Islamic Bank , Kompas Gramedia, Jakarta, 2013, hal. 24.
untuk  masyarakat  yang  memiliki  kemampuan  ekonomi yang  lemah.  Sedangkan  yang  dimaksudkan  dengan KPR  non  subsidi  adalah  KPR  yang  diperuntukkan  bagi seluruh  masyarakat  tanpa  adanya  campur  tangan  dari pihak pemerintah.
Konsep  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  yang  ada pada perbankan syariah pada dasarnya berbeda dengan Konsep  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  yang  ada  di perbankan  konvensional.  Perbedaan  ini  dapat  terjadi karena  terdapat  perbedaan  prinsip  antara  perbankan syariah dengan perbankan konvensional. Dalam perbankan  syariah  biasa  dikenal  konsep  berbasis  bagi hasil  dan  juga  perdagangan.  Sedangkan  dalam perbankan  konvensional  dikenal  sistem  yang  berbasis bunga.  Dalam  produk  yang  biasa  dikenal  dengan  nama Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  syariah  ini  terdapat beberapa  karakteristik  yang  berbeda,  di  antaranya adalah  tidak  adanya  pemberlakuan  sistem  kredit  yang ada  pada  perbankan  konvensional.  Sementara  pada perbankan  syariah  dikenal  sistem  murabahah  yang berbasis  margin, musyarakah  mutanaqisah yang memiliki ciri khas partisipasi kepemilikan.
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) syariah dapat juga menggunakan  akad  murabahah  yang  berbasis  jual  beli. Dalam  kebiasaan  yang  ada  pada  perbankan  syariah konsep  murabahah  merupakan  konsep  perdagangan berbasis  jual  beli  yang  pembayarannnya  dilakukan secara tangguh  atau  cicilan.  Dalam  akad ini  pihak  bank syariah bertindak sebagai penjual yang akan melakukan penjualan aset kepada nasabahnya secara tangguh atau dengan  cicilan.  Dalam  akad  murabahah  pihak  bank syariah  akan  melakukan  penjualan  barang  dagangan kepada  para  nasabahnya  dengan  keuntungan  yang telah  disepakati  oleh  kedua  belah  pihak.  Akad  KPR syariah yang menggunakan sistem murabahah membuat  pihak  bank  syariah  harusmemberitahukan kepada  pihak  nasabahnya  berkaitan  dengan  harga perolehan rumah yang diperoleh bank syariah dari pihak developer .  Kemudian  bank  syariah  dengan  harga tersebut  lalu  menetapkan  keuntungan  yang  akan diambilnya  di  mana  margin  keuntungan  tersebut disepakati oleh kedua belah pihak.
PT.  Mitra  Inspira  Madanai  (MMI)  adalah  salah satu  perusahaan  pengembang  perumahan  yang  ada  di Propinsi  Jambi,  perusahaan  yang  digawangi  oleh Muchdian, ST ini telah membangun perumahan dengan konsep  syariah  di  Jalan  Bluru  Desar  Mekar  Jaya Kabupaten  Muaro  Jambi  dan  di  beberapa  tempat  di wilayah  Kota  Jambi,  sudah  ada  rencana  untuk membangun perumahan di Desa Sungai Duren, sampai saat  ini  PT.  Mitra  Inspira  Madanai  (MMI)  telah membangun  dan  memasarkan  sebanyak  67  unit rumah. 16 Konsep  syariah  yang  dikembangkan  oleh perusahaan  sebagaimana  konsep  transaksi  syariah menurut Islam yaitu transaksi jual beli tidak mengandung riba,  rumah  sudah  dibangun  terlebih  dahulu  kemudian baru  dipasarkan,  tidak  ada  denda  keterlambatan,  jika konsumen  tidak  mampu  untuk  melanjutkan  kreditnya maka  perusahaan  memfasilitasi  konsumen  untuk  dijual kepada  pihak  lain,  hasil  penjualan  akan  dilunasi  sisa kredit dan sisianya menjadi milik konsumen.
16 Hasil  Wawancara  dengan  Muchdian,  ST  pada  tanggal  14 Agustus 2019.
Jika  disimak  dengan  teliti  konsep  pengembangan perumahan  berbasis  syariah  oleh  PT.  Mitra  Inspira Madanai  (MMI)  sangat  membantu  masyarakat  yang belum  memiliki  rumah  terutama  bagi  masyarakat  yang tidak  mampu,  betapa  tidak  praktik ini  akan menghindari kedua  belah  pihak  pihak  terlibat  dalam  parktik  riba sehingga  terhindar  dari  perbuatan  dosa,  akibat  dari transaksi  riba  yang  dikembangkan  oleh  transaksi  ribawi dengan  adanya  pertambahan  dan  denda  keterlembatan dimana  konsumen  tidak  mampu  lagi  untuk  membayar tidak  sedikit  dari  masyarakat  yang  harus  kehilangan uang  yang  sudah  disetor  dan  kehilangan  rumah  yang sudah  dibeli,  karena  itu  sudah  menjadi  pemandangan yang  biasa  hampir  di  setiap  perumahan  yang menggunakan konsep ribawi ada rumah yang disita oleh bank.
Dalam  konsep  syariah  jika  terjadi  sengketa maka akan  diupayakan  dulu  melalui  jalur  musyawarah,  jika tidak  dapat  diselesaikan  secara  musyawarah  maka dapat  diselesaikan  melalui  jalur  hukum  sebagaimana yang  tertuang  di  dalam  surat  perjanjian  yang ditandatangani  oleh  kedua  belah  pihak,  menurut Muchdian,  ST  sampai  saat  ini  tidak  ada  sengketa  yang terjadi antara kedua belah pihak. 17 Diakui bahwa konsep perumahan berbasis syariah merupakan model transaksi yang  jauh  dari  timbulnya  perselisihan  karena  kedua belah pihak memiliki itikad baik dan saling menguntungkan  dan  tidak  ada  praktik  kedzaiman  di antara kedua belah pihak.
Tentang  pola  yang  dikembangkan  oleh  para pengembang  perumahan  berbasis  syariah  di  Propinsi Jambi  dalam  memasarkan  produk  perumahan  syariah perlu  disimak  penuturan  Irfandi  Mardi  Putra 18 dalam penelitiannya menyatakan bahwa barang yang diperjualbelikan, harga dan keuntungan telah disepakati oleh  kedua  belah  pihak  dengan  mekanisme  pemilik barang  bertransaksi  dengan  calon  nasabah  yang bertindak  selaku  kuasa  bank  dengan  membeli  barang tersebut. Selanjutnya setelah secara prinsip kepemilikan berpindah  pada  bank,  bank  (penjual  II)  akan  menjual barang tersebut pada nasabah.
Dalam transaksi perumahan berbasis syariah, ada beberapa  pola  yang  dikembangkan  oleh  PT.  Mitra Inspira Madanai (MMI) yaitu:
a.  Pembelian  secara  langsung  antara  pengembang dengan  konsumen  yang  dapat  dilakukan  secara kontan maupun secara kredit;
b.  Pembelian melalui bank syariah, di mana pengembang  menjual  perumahan  kepada  bank syariah  selanjutnya  bank  syariah  menjual  kepada konsumen  yang  dapat  dilakukan  secara  kontan maupun secara kredit
Perumahan  berbasis  syariah  yang  dibangun  oleh PT.  Amanah  Umat  Sukses  (AUS)  Kredit  Syar’i  juga mengemban  misi  untuk  memperkenalkan  konsep perumahan  syariah  terutama  untuk  menghilangkan praktik riba, dan kedzaliman berupa denda dan sita. PT. Amanah  Umat  Sukses  (AUS)  hadir  untuk  memberikan
17 Hasil  Wawancara  dengan  Muchdian,  ST  pada  tanggal  14 Agustus 2019.
18 Irfandi  Mardi Putra, Strategi  pembiayaan  kepemilikan rumah Bank Syariah Studi Kasus PT. BNI Syariah Surabaya Dharmawangsa, Jurnal Ilmu dan Riset manajemen Volume 3 Nomor 12 Tahun 2014.
solusi  bagi  masyarakat  yang ingin  memiliki  rumah  yang terbebas  dari  riba,  pada  saat  ini  PT.  Amanah  Umat Sukses  (AUS)  sudah  menyediakan  24  (dua  puluh empat)  kavling  tanah  perumahan  siap  bangun  di  Desa Mendalo Darat Kabupaten Muaro Jambi. 19
Konsep  pengembangan  yang  dilakukan  oleh  PT. Amanah  Umat  Sukses  (AUS)  Kredit  Syar’i  konsumen membeli  secara langsung  kepada  pengembang  dengan pola  kontan  dan  kredit,  ada  dua  bentuk  transaksi  yaitu pertama  dapat  membeli  tanah  kavlingnya  saja  atau kedua  dibangunkan  rumah  oleh  pengembang,  untuk bentuk  yang  pertama  jika  akan  membangun  rumah sendiri  bagian  depan  rumah  harus  seragam  dengan konsep rumah yang dibangun oleh pengembang. 20
Terlihat bahwa konsep pengembangan perumahan  berbasis  syariah  ini  adalah pertama untuk menghidupkan  konsep  transaksi  yang  dihalalkan  oleh Allah  yaitu  bebas  dari  transaksi  riba,  bebas  dari kedzaliman  yaitu  bebas  dari  denda  dan  bebas  dari penyitaan  oleh  bank, kedua memberikan  solusi  kepada masyarakat  yang  ingin  memiliki  rumah  secara  kredit dengan harga terjangkau dimana selama ini masyarakat hanya  tahu  bahwa  untuk  memiliki  rumah  harus berhubungan  dengan  bank  konvensional,  yang  selama ini  masyarakat  banyak  yang  menjadi  korban  pada  saat mereka  tidak  mampu  lagi  untuk  menyicil rumah  mereka sehingga  banyak  diantara  rumah  mereka  disita  oleh bank.

## Permasalahan yang dihadapi oleh para pengembang perumahan berbasis syariah di propinsi Jambi
Bahwa  dari  11  bank  umum  syariah  yang  ada  di Indonesia  6  di  antaranya  memiliki  pembiayaan  untuk KPR  syariah  meskipun  dengan  jumlah  yang  fluktuatif. Berfluktuasinya  KPR  syariah  yang  dikeluarkan  oleh perbankan syariah lebih banyak disebabkan pemahaman  masyarakat  yang  belum  benar  tentang konsep  KPR  syariah  tersebut.  Penelitian  awal  yang dilakukan  di  PT  Bank  Muamalat  menunjukkan  hasil bahwa  perlu  adanya  pengembangan  yang  dilakukan agar  produk  KPR  syariah  dapat  lebih  mudah  dipahami oleh  para  calon  nasabah.  Sementara  dari  data  yang diperoleh  mengenai  perkembangan  KPR  syariah  yang dmiliki  oleh  PT  BTN  syariah,  dapat  dilihat  bahwa  naik turunnya  jumlah  KPR  syariah  yang  dapat  direalisasikan menunjukkan  bahwa  KPR  syariah  di  bank  tersebut belum  dapat  dijadikan  sebagai  produk  unggulan  dari bank itu. Penelitian lanjutan perlu dilakukan dengan data yang lebih banyak, sehingga simpulan mengenai tingkat pemahaman KPR syariah ini bisa diperoleh secara lebih komprehensif.  Penelitian  tentang    Bank  Syariah  dalam skala  nasional  sudah  dirintis  oleh  beberapa  peneliti, dalam  konteks  penelitian  ini  lebih  menekankan  kepada Kredit  Kepemilikan  Rumah  (KPR)  sederhana  yang merupakan kebutuhan utama  masyarakat yang memiliki kemampuan  ekonomi  terbatas,  hal  ini  merupakan pangsa  pasar  yang  memiliki  multi-fungsi, pertama menjalankan  fungsi  sosial  yaitu  dapat  membantu
19 Hasil  wawancara  dengan  Ahmad  Rupandi  selaku  bagian pemasaran PT. Amanah Umat Sukses (AUS) pada tanggal 14 Agustus 2019.
20 Wawancara  by  phone  dengan  Hasbi  Munawar,  S.T  selaku Direktur PT. Amanah Umat Sukses (AUS) Kredit Syar’i.
kepemilikan  rumah  bagi  masyarakat  yang  memiliki keterbatasan  secara  ekonomi, kedua menjalankan fungsi  ekonomi  yaitu  dapat  meningkatkan  input-finance bagi  bank  syariah  itu  sendiri.  Selain  itu  hal  ini  memiliki multi-efek, pertama dapat  meningkatkan  kepercayaan yang  besar  masyarakat  terhadap  bank  syariah, kedua mampu  meningkatkan  daya  saing  perbankan  syariah dalam  pelayanan  pemiliki  rumah  sederhana, ketiga dapat  membantu  program  pemerintah  terutama  bagi Kementerian  Pemukiman  dan  Perumahan  dalam  upaya penyediaan rumah bagi warganegara secara menyeluruh. 21
Ketidakjelasan  informasi  tentang  bank  syariah, jaringan  kantor  yang  terbatas,  dan  tidak  tahu  tentang produk  bank  syariah  merupakan  alasan  utama  kenapa mereka  belum  berhubungan  dengan  bank  syariah. Menunjukkan  masih  banyaknya  pekerjaan  rumah  Bank Indonesia  (BI)  untuk  lebih  memasyarakatkan  bank syariah  karena  kurangnya  informasi  dari  pemangku kepentingan mengakibatkan persepsi masyarakat terhadap  bank  syariah  masih  simpang  siur,  akses  yang sangat  terbatas  dari  bank  syariah  yang  sulit  terjangkau oleh  masyarakat,  bahkan  hasil  pantauan  penulis  di Propinsi  Jambi  masih  ada  di  ibukota  kabupaten  tidak ada  bank  syariah  hal  ini  merupakan  ironi  yang menyedihkan, dengan keterbatasan tersebut mengakibatkan  masyarakat  tidak  mengetahui  produk- produk yang ada di bank syariah. 22 Dari beberapa hasil penelitian di atas menunjukkan  bahwa  kesadaran  masyarakat  Indonesia yang  merupakan  mayoritas  beragama  Islam  untuk meninggalkan  praktik  riba  di  bank-bank  konvensional masih  rendah,  karena  berbagai  faktor  sebagaimana yang telah diutarakan di atas, masih ditemukan berbagai macam  permasalahan  seperti  kurangnya  akses  bank syariah di tengah-tengah masyarakat sehingga pengetahuan  masyarakat  tentang  bank  syariah  dan produk-produknya  masih  minim,  sehingga  masyarakat “terpaksa” masih berhubungan dengan bank konvensional termasuk dalam upaya untuk memperoleh rumah  sederhana,  padahal  objek  garapan  yang  satu  ini merupakan  objek  garapan  yang  sangat  menjanjikan dengan  asumsi  masyarakat  dapat  dipastikan  ingin memiliki rumah.
S ecara  umum  di  Jambi  dibandingkan  antara masyarakat yang menyadari tentang larangan bertransaksi  riba  dengan  masyarakat  yang  sudah memahaminya  masih  timpang  jumlahnya,  yaitu  lebih dominan  yang  belum  memahami  bahaya  riba,  oleh karena  itu  jika  perumahan  yang  ditawarkan  kepada masyarakat umum mereka lebih percaya dengan rumah subsidi  yang  disediakan  oleh  pemerintah.  Oleh  karena itu  konsumen  yang  membeli perumahan  yang  dibangun Mitra  Inspirasi  Madani  adalah  mereka  yang  sudah mengenal dan memahami konsep syariah. 23
21 Muhammad  Heykal, Analisis  Tingkat  Pemahaman  KPR Syariah  pada  Bank  Syariah  di  Indonesia:  Studi  Pendahuluan ,  Binus Bussines Review Vol. 5 Nomor 2 November 2014.
22 Harif Amali Rivai, et. al. Identifikasi faktor penentu keputusan konsumen  dalam  memilih  jasa  perbankan:  Bank  Syariah  vs  Bank Konvensional ,  Kerjasama  Bank  Indonesia  dan  Center  for  Banking Research Universitas Andalas.
23 Hasil  Wawancara  dengan  Sugiantoro,  Staf  Pemasaran  PT. Mitra Inspira Madani,  pada tanggal 14 Agustus 2019.
Permasalahan lain yang dihadapi oleh PT. Mitra Inspira Madani  dalam  mengembangkan  perumahan  berbasis syariah  adalah  pada  saat  mengurus  berbagai  macam perizinan,  yaitu  masih  ada  praktik  menghambat perizinan  yang  dilakukan  oleh  oknum-oknum  tertentu, akan tetapi PT. Mitra Inspira Madani tetapi melaksanakan  prosedur  yang  ditetapkan  dan  tidak melayani  berbagai  macam  upaya  untuk  melakukan rasuah walaupun akibatnya surat izin relatif lebih lama. 24 Sejauh  ini  secara  umum  permasalahan  yang dihadapi PT. Amanah Umat Sukses (AUS) Kredit Syar’i adalah tingkat pemahaman masyarakat masih cenderung memilih perumahan dengan konsep konvensional, belum begitu memahami konsep perumahan syariah, oleh karena itu mayoritas konsumen yang  membeli  tanah  kavling  dan  perumahan    PT. Amanah  Umat  Sukses  (AUS)  Kredit  Syar’i  adalah masyarakat  dalam  komunitas  terbatas  yang  telah memahami konsep perumahan syariah. 25 Dalam masalah  pengurusan  perizinan  PT.  Amanah  Umat Sukses  (AUS)  Kredit  Syar’i  belum  menemukan hambatan  dan  permasalahan  yang  berarti  karena  pada saat  ini  baru  hanya  terbatas  pada  pembelian  objek perumahan  dan  belum  pada  tahap  pembangunan perumahan.
Dengan  demikian  secara  umum  kendala  yang dihadapi oleh para pengembang dalam mengembangkan perumahan berbasis syariah ini tingkat pengetahuan  dan  kesadaran  masyarakat  terhadap konsep  syariah  masih  rendah  hal  ini  bisa  dilihat  masih minimnya  minat  masyarakat  umum  yang  membeli perumahan  berbasis  syariah,  dan  pada  umumnya  yang membeli rumah adalah mereka yang telah memiliki ilmu syar’i  sehingga  hanya  dalam  komunitas  yang  terbatas. Sedangkan  permasalahan  yang  dihadapi  adalah  masih adanya  upaya  yang  dilakukan  oleh  oknum  oknum tertentu  yang  menghambat  dalam  proses  perizinan dengan  berbagai  macam  trik  sehingga  menghambat terbitnya  berbagai  macam  perizinan  yang  harus  dimiliki pengembang.

## SIMPULAN
1.  Bahwa  konsep  yang  dikembangkan  oleh  para pengembang  perumahan  berbasis  syariah  adalah konsep  perumahan  bebas  dari  riba  dan  kedzaliman berupa bebas denda dan bebas  penyitaan dari bank konvensional,  konsep  ini  sesuai  dengan  tuntunan ajaran  Islam,  pola  yang  dikembangkan  berupa pembelian  secara  langsung  dengan  pengembang atau  pihak  bank  syariah  membeli  unit  perumahan secara  kontan  kepada  pengembang  dan  pihak  bank syariah menjualnya kepada konsumen secara kredit. 2.  Hambatan  yang  dihadapi  oleh  para  pengembang adalah  masih  rendahnya  pemahaman  masyarakat tentang konsep perumahan berbasis syariah sehingga  konsumen  yang  membeli  masih  terbatas dari  komunitas  yang  sudah  memahami  dengan  baik konsep  perumahan  berbasis  syariah  sesuai  dengan
24 Hasil  Wawancara  dengan  Muchdian,  ST  pada  tanggal  14 Agustus 2019.
25 Hasil Wawancara  dengan Ahmad Rupandi, Staf Pemasaran PT.Amanah  Umat  Sukses  (AUS)  Kredit  Syar’i,    pada  tanggal  14 Agustus 2019.
ajaran Islam, permasalahan yang dihadapi oleh para pengembang  adalah  masih  ada  oknum-oknum tertentu yang menghambat proses perizinan perumahan berbasis syariah

## Rekomendasi
1.  Diharapkan  kepada  Pemerintah  Propinsi  Jambi  dan Pemeintah  Kota  dan  Kabaupaten  untuk  dapat membantu  mengkampanyekan  kepada  masyarakat tentang  bahaya  riba  dengan  menggunakan  media- media  yang  dimiliki  oleh  pemerintah  agar  kesadaran masyarakat Propinsi Jambi tentang bahaya riba akan semakin  baik  sehingga  kesejahteraan  masyarakat akan  semakin  meningkat  dan  diperoleh  sesuai dengan ajaran Islam.
2.  Diharapkan  kepada  Pemerintah  Propinsi  Jambi maupun  Pemerintah  Kota  dan  Kabupaten  untuk melakukan  pengawasan  yang  lebih  ketat  terhadap tindakan  oknum-oknum  tertentu  yang  menghambat pengurusan  izin  perumahan  berbasis  syariah  di Propinsi Jambi.

## DAFTAR PUSTAKA Buku-buku
A. Wangsawidjaja  Z, Pembiayaan  Bank  Syariah ,
Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2012.
Erwandi Tarmizi, Harta Haram Muammalat Kontemporer , Berkat Mulia Insani, Bogor, 2016 Muhammad  Arifin  Badri, Panduan  Praktis  Fikih Perniagaan Islam, Darul Haq, Jakarta, 2015 ____________________, Riba dan Perbankan Syariah , Pustaka Al-Furqon, Gresik, 2015 Viethal  Rivai, Islamic  Risk  Management  for  Islamic Bank , Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2013. Zainuddin Ali, Hukum Islam: Pengantar Ilmu Hukum Islam di Indonesia , Sinar Grafika, Jakarta, 2015.

## Jurnal Ilmiah
Harif  Amali  Rivai,  et.  al. Identifikasi  faktor  penentu keputusan konsumen dalam memilih jasa perbankan:  Bank  Syariah  vs  Bank  Konvensional , Kerjasama  Bank  Indonesia  dan  Center  for Banking Research Universitas
Irfandi  Mardi  Putra,  Strategi  pembiayaan  kepemilikan rumah Bank Syariah Studi Kasus PT. BNI Syariah Surabaya  Dharmawangsa,  Jurnal  Ilmu  dan  Riset manajemen Volume 3 Nomor 12 Tahun 2014. Muhammad  Heykal, Analisis  Tingkat  Pemahaman  KPR Syariah  pada  Bank  Syariah  di  Indonesia:  Studi Pendahuluan ,  Binus  Bussines  Review  Vol.  5 Nomor 2 November 2014.