Nur Nafa Maulida Atlanta, Bayu Dwi Anggono, Fendi Setyawan (2022) Pengelolaan Ruang Bawah Tanah Dalam Reformasi Hukum Pertanahan Di Indonesia, (4) 12, https://doi.org/10.36418/syntax- idea.v3i6.1227 E-ISSN: 2684-883X Published by:
Ridwan Institute
Syntax Idea: p–ISSN: 2684-6853 e-ISSN: 2684-883X Vol. 4, No. 12, Desember 2022

## PENGELOLAAN  RUANG  BAWAH  TANAH  DALAM  REFORMASI  HUKUM PERTANAHAN DI INDONESIA

## Nur Nafa Maulida Atlanta, Bayu Dwi Anggono, Fendi Setyawan
Fakultas Hukum Universitas Jember, Indonesia Email: nurnafafhunej@gmail.com, bayu_fhunej@yahoo.co.id, fendisetyawan.fh@unej.ac.id

## Abstrak
Kondisi  sulitnya  memperoleh  ataupun  memakai  bidang  permukaan  bumi  di wilayah  perkotaan  mengakibatkan  masyarakat  mulai  mencari  sejumlah  bidang tanah  di  bawah  permukaan  bumi.  Maka,  diperlukan  sebuah  inovasi  terobosan pembangunan yang bisa mengatasi perkembangan kebutuhan masyarakat itu yakni ruang  di  bawah  permukaan  bumi.  Pemanfaatan  ruang  bawah  tanah,  yakni  UUPA, secara  otomatis  mengacu  pada  hak  milik  dalam  pembahasan  pemanfaatan  ruang bawah tanah. Tujuan, untuk menemukan sistem pemberian hak atas tanah atau hak pengelolaan pada ruang bawah tanah dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria  dan  Undang-Undang  Nomor  11 Tahun  2022  tentang  Cipta  Kerja  terhadap  perseorangan.  Penelitian  ini  merupakan penelitian  yuridis  normatif  dengan  teknik  pengumpulan  dari  kepustakaan  yang terdiri dari bahan hukum primer dan sekunder. Hasil dari penelitian ini yaitu Sistem pemberian hak atas tanah ataupun hak pengelolaan pada ruang bawah tanah dalam UUPA  melalui  melandaskan  terhadap  ketetapan  Pasal  2  ayat  (2)  UUPA,  istilah menguasai  ditafsirkan  “mengatur”  serta  “menyelenggarakan”.  Undang-Undang Cipta  Kerja  kepada  perseorangan  ataupun  badan  hukum  diberikan  HGB  serta  HP dengan jangka waktu sebagaimana yang terdapat konsep pengelolaan ruang bawah tanah pada pasal 146 ayat (1) hingga (5) UUCK yaitu ayat (1) Tanah ataupun ruang yang  terbentuk  di  ruang  atas  maupun  bawah  tanah  serta  dipakai  kegiatan  tertentu bisa diberikan HGB, HP, atau HPL. Kesimpulan, Wewenang Negara itu berkaitan terhadap (a) penggunaan dan/atau peruntukan, persediaan, serta pemeliharaan atas bumi, air, ruang angkasa maupun kekayaan alam di wilayah NKRI; (b) penentuan maupun  pengaturan  macam  hak  atas  tanah;  (c)  penentuan  maupun  pengaturan beberapa  hubungan  hukum  antar  orang  maupun  badan  hukum  yang  berobjekkan tanah.
.
Kata kunci : Pengelolaan, Ruang bawah tanah, Reformasi hukum pertanahan

## Abstract
The difficulty of obtaining or using the earth's surface in urban areas has resulted in  people starting to  look for  a number of  plots of  land  below the earth's surface. Thus,  a  development  breakthrough  innovation  is  needed  that  can  address  the
development of community needs, namely the space below the earth's surface. The use  of  basements,  namely  UUPA,  automatically  refers  to  property  rights  in discussing the use of basements. The aim is to find a system for granting land rights or  management  rights  to  basements  in  Law  Number  5  of  1960  concerning  Basic Agrarian  Regulations  and  Law  Number  11  of  2022  concerning  Job  Creation  for individuals.  This  research  is  a  normative  juridical  research  with  collection techniques  from  the  literature  which  consists  of  primary  and  secondary  legal materials.  The  results  of  this  study  are  the  system  of  granting  land  rights  or management  rights  to  basements  in  the  BAL  by  basing  it  on  the  provisions  of Article 2 paragraph (2) of the BAL, the term "management" and "organizes". The Job Creation Law is for individuals or legal entities that are given HGB and HP for a  period  of  time  as  contained  in  the  concept  of  basement  management  in  Article 146  paragraph  (1)  to  (5)  of  the  UUCK,  namely  paragraph  (1)  The  land  or  space formed  in  the  upper  room  or  underground  and  used  for  certain  activities  can  be given  HGB,  HP,  or  HPL.  In  conclusion,  the  State  Authority  relates  to  (a)  the  use and/or  allotment,  supply  and  maintenance  of  the  earth,  air,  space  and  natural resources in the territory of the Republic of Indonesia; (b) payment or arrangement of  types  of  land  rights;  (c)  paying  or  arranging  several  legal  relations  between people and legal entities with land as objects.
Keywords: Management; Basement; Land law reform.

## Pendahuluan
Tanah  adalah  karunia  sang  pencipta  yang  merupakan  salah  satu  sumber  utama kelangsungan  hidup  dan  penghidupan  seluruh  rakyat.  Bangsa  Indonesia  berfalsafah bahwa tanah dipergunakan tanah untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dan dibagi secara  adil  dan  merata (Wardani,  2019) .  Guna  mencegah  terjadinya  kekosongan  yang peraturan (recht vacuum), seraya menunggu hal itu maka ditetapkan Pasal II Peraturan Peralihan  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  1945  (yang  selanjurnya disebut  UUD  NRI  1945),  yaitu  menjelaskan  menggunakan  peraturan  pertanahannya sebelumnya  yang  sudah  digunakanselama  masih  belum  ada  peraturan  baru  yang mengatur" (Hayati, 2015) . Aturan Peralihan merupakan cikal bakal Indonesia mengatur secara  keseluruhan  regulasi  tentang  pengelolaan  tanah  secara  mandiri  selain  itu  juga wilayah Indonesia yang mencakup atas laut, udara serta darat termasuk ruang angkasa.
Regulasi  persolaan  pengelolaan  tanah  diatur  pada  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun  1960  terkait  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (yang  selanjutnya  disebut UUPA).  Tanah  adalah  bagian  kesatuan  dari  keberadaan  kehidupan  manusia.  Seperti yang dikemukakan oleh (Harsono, 1994) , regulasi pertanahan adalah sebuah kerangka. Selain    pengaturan  pertanahan  merupakan  bidang  yang  berdiri  sendiri  sebagai  bagian dari ilmu pengetahuan secara ketentuan peraturan yang memiliki kedudukannya sendiri dalam  masyarakat  secara  keseluruhan  seperangkat  hukum  yang  substansinya  adalah keseluruhan  pengaturan  hukum  yang  tersusun  dan  tidak  tertulis  dan  dalam  perspektif hak-hak  istimewa  penggunaan  tanah  sebagai  lembaga  yang  diakui  oleh  hukum  dan suatu  hubungan  yang  substansial,  dengan  sudut  publik  maupun  umum,  yang  bisa dikumpulkan  serta  dikonsentrasikan  dengan  efisien  sehingga  keseluruhan  berubah
menjadi  satu  kesatuan (Harsono,  1994) .  Pasal  33  ayat  (3)  UUD  RI  Tahun  1945 mengemukakan bahwa “bumi dan air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya akan  dikuasai  dan  dimanfaatkan  oleh  negara,  untuk  berhasilnya  tujuan  makmurnya masyarakat  indonesia.”  Pedoman  untuk  persoalanan  agraria  di  Indonesia  dilakukan pengaturan  pada  UUPA.    Dengan  demikian,  pedoman  ketentuan  pengaturan  agraria harus dimulai dengan pengaturan pasal  33 yang mengemukakan bahwa “bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, digunakan untuk kemakmuran masyarakat indonesia.”
Sejalan  dengan  hal  diatas  adapun  permasalahan  lain  yang  saat  ini  dihadapi  yaitu ketersediaan  lahan  menjadi  kendala  pada  penyelenggaraan  pembangunan  mengingat luas  lahan  yang  tidak  bertambah  akan  tetapi  kebutuhan  akan  lahan  terus  mengalami peningkatan baik untuk mata pencaharian, bisnis maupun kebutuhan yang lain misalnya infrastruktur (Fajriany,  2017) .  Pada  beberapa  kota  dimana  tingkat  kepadatan penduduknya  makin  padat  serta  kemampuan  untuk  menyediakan  tanah  telah  makin terbatas maka ketergantungan akan hasil rekayasa akan makin tinggi. Pemakaian ruang di bawah tanah pastinya akan membawa pengaruh kepada pengaturan lembaga hak-hak atas  tanah  yang  sudah  ada  yang  bila  tidak  segera  diadakan  sejumlah  pemikiran  yang mendalam akan bisa mempunyai akibat atas munculnya sejumlah permasalahan hukum serta sosial yang akan menjadi kendala pada kelancaran pembangunan. Begitu pula akan timbul  tuntutan  yuridis  terkait  hak  atas  tanah  apa  yang  bisa  diberikan  serta  sampai sejauh  apa  batas  kewenangan  dari  pemegang  hak  atas  tanah  penggunaan  tanahnya melalui  terdapatnya  fasilitas  lainnya  yang  ada  di  bawah  hak  atas  tanahnya  dan perlindungan  hukum  yang  bisa  didapatkannya  jika  nanti  pada  kemudian  hari  muncul sengketa (Adhim, 2019) .
Secara  resmi telah dicanangkan Undang-Undang  Nomor. 11 Tahun 2020  tentang Cipta  Kerja  (selanjutnya  disebut  UUCK).    Maka  selanjutnya  segala  pengaturan  yang berkaitan  atas  tanah  digunakannya  UUCK  sebagai  dasar.  namun  saat  ini  UUPA  yang masih  digunakan  juga  dalam  hal  pengaturan  tanah,  UUPA  sendiri  masih  menjadi undang-undang  khusus  (lex  spesialis)  yang  mengatur  segala  bentuk  pengelolaan  tanah serta  hak-hak  atas  tanah  di  Indonesia,  tujuan  diundangkannya  UUCK  satu  diantaranya untuk  meningkatkan  taraf  perekonomian  Indonesia  namun  disisi  lain  menimbulkan permasalahan  lainnya  yang  kaitannya  dengan  sistem  pengelolaan  hak  atas  tanah, disamping  itu  pula  bagaimana  prosedur  pemberian  hak  tanah  pada  ruang  bawah  tanah dalam  UUCK  juga  harus  dijelaskan  secara  detail,  setidaknya  dengan  diundangkannya UUCK masih relevan atau berjalan beriringan juga dengan tujuan hukum pertanahan di Indonesia  bukan  hanya  sekedar  melihat  nilai  investasinya  saja  tetapi  melihat  kepada tujuan  regulasi  atas  tanah  di  Indonesia,  melalui  diberikannya  kemudahan    hak pengelolaan  atas  tanah  kepada  investor,  sehingga  tidak  merugikan  warga  negara Indonesia selaku pemilik atas tanah dipermukaan maupun dibawah bumi di Indonesia.
Peraturan  hukum  yang  ada  tidak  secara  tegas  mengatur  pemanfaatan  dan pemanfaatan  ruang  di  atas  tanah  dan  ruang  bawah  tanah,  sehingga  menimbulkan perbedaan  interpretasi  kasus  pemanfaatan  dan  pemanfaatan  ruang,  pembangunan  dan
kemajuan ekonomi. Misalnya, instrumen status hak basement sama dengan dasar hak di atasnya.  Oleh  karena  itu,  peraturan  perundang-undangan  yang  ada  tidak mempertimbangkan  perkembangan  dan  kemajuan  teknologi.  Sehingga  tidak  dapat menjawab  pertanyaan  yang  ada  terkait  penggunaan  dan  pengembangan  ruang  atas  dan bawah tanah (Sakti, n.d.) .
Oleh  karena  itu,  perlu  adanya  inovasi  pengembangan  yang  melampaui pengembangan  ruang  bawah  permukaan  (basement)  yang  menjadi  kebutuhan masyarakat.  Namun  terobosan  maupun  inovasi  itu  pastinya  memerlukan  dukungan hukum.  Hal  ini  memastikan  bahwa  pelaksanaannya  membawa  kepastian  hukum  serta keadilan  untuk  semua  lapisan  masyarakat.  Pada  perihal  ini,  tentu  saja  harus  kembali berdasarkan hukum pertanahan, yakni UUPA.

## Metode Penelitian
Tipe  penelitian pada penulisan tesis  ini adalah Yuridis  Normatif (legal  research) yaitu  mencari  serta  menemukan  suatu  kebenaran  yang  koherensi  melalui  cara  dengan mencari  adakah  aturan  hukum  yang  telah  sesuai  dengan  norma  hukum  dan  adakah norma berupa sebuah perintah maupun larangan tersebut telah sesuai prinsip hukum dan apakah  seseorang  bertindak  menurut  norma  hukum (Marzuki,  2005) .  Penelitian  ini dilaksanakan  dengan  cara  menganalisis  beberapa  norma  hukum  yang  sifatnya  formil, seperti undang-undang, peraturan lain yang berakaitan dan literatur lain yang berisikan konsep teoritis, dan kemudian dikaitkan dengan masalah yang dibahas dalam karya tulis berupa tesis (Ciputat, 2020) . Penelitian ini menggunakan pendekatan, yaitu pendekatan perundang-undangan  (statute  approach),  pendekatan  konseptual  (conceptual  approach) dan pendekatan sejarah (Histori approach).

## Hasil dan Pembahasan
Umumnya  kepemilikan  tanah  di  Indonesia  dilakukan  pengaturan  pada  Pasal  33 ayat  (3)  UUD  1945  Pasal  2  Pasal  4  Ayat  (2)  UU  No.  5  Tahun  1960  terkait  UUPA, artinya, negara menguasai bumi dan air serta kekayaan alam yang dikandungnya, negara menetapkan  jenis-jenis  hak  atas  permukaan  bumi,  dan  negara  menetapkan  hak  atas tanah itu kepada rakyat secara sepihak atau kepada orang lain dan badan hukum lainnya apabila  yang  bersangkutan  memiliki  hak  menggunakan  tanah  maupun  air  dan  ruang yang  terdapat  diatasnya,  dibutuhkan  hanya  untuk  kepentingan  yang  berhubungan langsung  terhadap  pemakaian  tanah  tersebut.  Pasal  33(3)  UUD  1945,  Pasal  2  dan  4 UUPA dengan tegas hanya memberikan dasar bagi hak atas tanah di atas permukaan.
Mengenai penggunaan dan pengembangan ruang bawah tanah, masalah hukum di sini  bisa  menjadi  rumit  dengan  masalah  peraturan  dan  hukum  pada  bidang  lainnya misalnya  penataan  ruang (Wahid  &  SH,  2016) .  Pengadaan  tanah  untuk  pembangunan guna  kepentingan  umum,  pertambangan,  kehutanan,  perkebunan,  sumber  daya  air, perumahan  maupun  kawasan  permukiman,  ketenagalistrikan,  rumah  susun, perlindungan  sumber  daya  alam  hayati  maupun  ekosistemnya,  pengelolaan  wilayah
pesisir  maupun  sejumlah  pulau  kecilnya,  wakaf  serta  masyarakat  adat (Hermawan  & Hananto, 2021) .
Mengacu  pada  sudut  pandang  teori  kepastian  hukum  berlandaskan  Utrecht mempunyai  kandungan  dua  definisi,  yakni  pertama,  terdapatnya  aturan-aturan  umum yang  memberitahukan  kepada  individu-individu  tindakan  yang  bisa  dan  tidak  bisa dilakukan, serta kedua,  berupa persamaan hukum  bagi  orang perseorangan, persamaan hukum  bagi  orang  perseorangan,  dengan  penyelewengan,  dapat  dipaksakan  atau dilaksanakan oleh negara terhadap individu (Yanto, 2020) . Maka sehingga Negara harus memiliki  landasan  dasar  atas  pengelolaan  atas  hak  atas  ruang  bawah  tanah.  Maka berdasarkan  teori  diatas  setiap  gejala  kehidupan  dimasyarakat  maka  harus  berpegang teguh  atas  peraturan  yang  telah  disepakati,  Melalui  pemakaian  interpretasi  ekstensif Pasal  4  ayat  (2)  UUPA,  RUU  Pertanahan,  mengingat  ruang  bawah  tanah  terpisah  dari penggunaan  hak  atas  tanah,  ada  dua  alternatif  pertimbangan  terkait  konstruksi yuridisnya. Di satu sisi,  undang-undang hukum yang berbeda (dari badan hukum yang berbeda)  dapat  ditetapkan  untuk  penggunaan  ruang  di  atas  maupun  di  bawah  tanah, termasuk  status  hak  atas  tanah  dengan  sebutan  tambahan:  HGB  (bawah  tanah),  HP (bawah  tanah)  serta  hak  lainnya.  Setiap  orang  lain  yang  yurisdiksinya  berlaku  mutatis mutandis  terhadap yurisdiksi atas hak atas tanah menurut ketetapan aturan perundang- undangan (Hermawan & Hananto, 2021) .
Sejalan  dengan  itu  dalam  ketetapan  Pasal  2  ayat  (2)  UUPA,  diksi  menguasai ditafsirkan “mengatur” serta “menyelenggarakan” yang selanjutnya  oleh MK (Putusan MK  RI  No.  35/PUU-X/2012;  Putusan  MK  RI  No.  50/PUUX/2012;  serta  Putusan  MK RI  No.  3/PUU-VIII/2010)  diberi  ketegasan  akan  makna  dari  “menguasai”  yakni melakukan perumusan  ataupun melakukan pembuatan kebijakan, mengatur, mengurus, melakukan  pengelolaan  serta  melakukan  pengawasan.  Kekuasaan  negara  berkaitan terhadap
(a) penggunaan dan peruntukan, penyediaan dan pemeliharaan bumi, air, ruang angkasa serta sumber daya alam dalam wilayah kedaulatan negara kesatuan RI;
(b) menentukan serta mengatur jenis-jenis hak atas tanah;
(c) menentukan  maupun  mengatur  hubungan  hukum  antara  orang  perseorangan dan/atau badan hukum dengan objek real estat; Singkatnya, kekuasaan negara harus mempunyai  tujuan  guna  mencapai  sebesar-besarnya  kemakmuran  masyarakatnya. Sehingga  melalui  diskursus  sekitar  tahun  1991,  pembagian  hak  atas  tanah  yang sumbernya  dari  hak  milik  negara  diperkenalkan  oleh  para  ahli  agraria  berdasarkan Pasal 4 UUPA.
Hak  atas  tanah  berlandaskan  UUPA  objeknya  ialah  hak  milik  yang  berada  di permukaan bumi ataupun tertutup air sampai batas tertentu. Jika sertifikat hak atas tanah ada di sungai, laut, danau serta diberikan kepada orang pribadi atau badan hukum tanpa izin  pemerintah,  air  laut,  danau,  sungai,  dan  tanah  di  bawah  danau  dianggap  sebagai tanah  berdasarkan  UUPA  untuk  haknyaa.  Pelanggaran  hukum  yang  termasuk  dalam peraturan atau hukum administrasi pidana.
Tanah  disebut  tanah  apabila  hak  dan  kegunaannya  adalah  penggunaan  tanah  di atas  tanah,  badan  tanah  atau  penggunaan  tanah  secara  konkrit  masih  berkaitan  dengan penggunaan tanah di atas tanah (Mustofa, SH, & Suratman, 2022) . Garasi parkir bawah tanah  dan  pemakaian  ruang  udara  gedung  100  lantai  masih  tergolong  overburden. Artinya pemegang HGB/HP/HPL  dapat  membangun gedung dengan 5 lantai  di  bawah tanah dan sampai dengan 100 lantai, tetapi ruang di bawah lantai dasar dan di atas 100 lantai  bukan  lagi  haknya.  Definisi  pasca  UUCK  tentang  tanah  telah  diperluas  untuk mencakup ruang di  atas  tanah serta bawah tanah  sesuai  dengan PP No. 18 tahun 2021 berdasarkan Pasal 146 ayat (1). Tanah ataupun daerah yang terbentuk di atas maupun di bawah  tanah  serta  dipakai  guna  kegiatan  tertentu  bisa  diberi  hak  guna,  guna  ataupun pengelolaan suatu bangunan. Proposisi Pasal 146 ayat (1) PP No. 18 Tahun 2021 juncto UUCK  hak  atas  tanah  dapat  diberikan  atas  permukaan,  ruang-ruang  tanah  dan  ruang- ruang bawah tanah dari harta benda yang isinya adalah UUPA Pasal 16 hak atas tanah. Bahasa Pasal 16 UUPA jelas membedakan konsep kepemilikan dari konsep pemisahan dan pemisahan ruang yang muncul dari Pasal 16 ayat 1 dan ayat 2 UUPA.
Diundang-undangkannya UU No. 11 tahun 2020 terkait Cipta Kerja (selanjutnya disebut UUCK) salah satunya merupakan perbelakuannya hukum pertanahan yang tidak lagi mengacu lagi kepada UUPA melainkan pada UUCK. Namun UUCK telah diputus Inkonstitusional Bersyarat oleh MK lewat Putusan MK Tahun 2020 pada 25 November 2021. Dalam putusan nya, MK menilai pembentukan UUCK tidak  dilandaskan kepada cara  maupun  metode  yang  baku,  standar,  pasti  dan  sistematika  pembentukan  undang- undang, disamping itu berlangsung perubahan penulisan pada sejumlah substansi pasca persetujuan  DPR  maupun  Presiden  dan  berlawnana  terhadap  sejumlah  asas pembentukan  aturan  perundang-undangan  sehingga  MK  mengemukakan  bahwasannya proses pembentukan dari UU No. 11 Tahun 2020 yakni tidak memenuhi ketetapan UUD 1945 sehinga harus dikatakan “Cacat Formil”. Putusan terkait inkonsitusional bersyarat tersebut  diambil  karena  MK  harus  melakukan  penyeimbangan  diantara  pembentukan UU  yang  harus  dipenuhi  selaku  persyaratan  formil  sehingga  memperoleh  UU  yang memenuhi unsur kepastian hukum, kemanfatan maupun keadilan dan mempertimbangkan  pula  tujuan  strategis  dari  dari  dibentuknya  UUCK.  Mahkamah konstitusi memberikan perintah supaya segera disusun dasar hukum yang baku sehingga bisa  menjadi  pedoman  untuk  penyusunan  UU  dengan  memaki  metode  Omnibus  Law (Corputty,  2020) .  UUCK  dilangsungkan  perbaikan  untuk  memenuhi  cara  ataupun metode  yang  baku,  standar,  pasti  dan  memenuhi  sejumlah  asas  penyusunan  UU khususnya  yakni  asas  keterbukaan  melalui  cara  menyertakan  partisipasi  warga  yang optimal (Negara, 2015) .
Hak atas tanah dalam perihal hukum agraria, Adapun PP, sebelum omnibus law. No.  24  Tahun  1997  24  tahun  1997  adalah  properti  yang  terdaftar  atau  disertifikasi berdasarkan  Pasal  16  UUPA.  Apabila  mengacu  pada  PP  Nomor  18  Tahun  2021  jo Permen  ATR/BPN  Nomor  18  Undang-Undang  pasca  omnibus  Tahun  2021,  maka  hal ini timbul karena adanya hubungan hukum diantara pemegang hak dengan harga benda, termasuk  ruang  tanah.  Ruang  di  atas  tanah  maupun  bawah  tanah  timbul  untuk
mengelola,  memiliki,  menggunakan,  memanfaatkan,  dan  memelihara  tanah  maupun ruang bawah tanah (Alrip, 2012) . Definisi hak atas tanah yang ditetapkan oleh Omnibus Act  memasukkan  kata  “inklusif”  pada  pengertiannya.  Jadi,  secara  harfiah,  pemegang hak  atas  tanah  adalah  mutatis  mutandis  pemilik  tanah,  pemilik  basement. Kesalahpahaman akibat pengertian hak atas tanah dalam model-model seperti itu dapat muncul ketika kata “termasuk” dikaitkan dengan tanah dan ruang, tetapi arti sebenarnya adalah bahwa pemegang HGB atas bidang tanah berbeda dengan ruang milik pemegang HGB, berbeda dengan pemilik basement.
Konsep  pengelolaan  ruang  bawah  tanah  diamanatkan  pada  Pasal  146  ayat  (1) hingga  (5)  UUCK  yakni  “ayat  (1)  Tanah  ataupun  ruang  yang  terbentuk  di  ruang  atas maupun bawah tanah serta dipakai untuk aktivitas tertentu bisa diberi HGB, HP ataupun hak pengelolaan, ayat (2) Batas kepemilikan tanah di ruang atas tanah oleh pemilik hak atas tanah diberikan sesuai terhadap koefisien dasar bangunan maupun lantai bangunan, serta  rencana  tata  ruang  yang  dilakukan  penetapan  berdasarkan  ketetapan  aturan perundang-undangan,  ayat  (3)  Batas  kepemilikan  tanah  di  ruang  bawah  tanah  oleh pemilik  hak  atas  tanah  diberikan  sesuai  terhadap  batas  kedalaman  pemanfaatan  yang dilakukan  pengaturan  sesuai  terhadap  ketetapan  aturan  perundang  undangan,  ayat  (4) Penggunaan  maupun  pemanfaatan  tanah  di  ruang  atas  maupun  bawah  tanah  oleh pemilik  hak  yang  berbeda  bisa  diberi  HGB,  HP  ataupun  hak  pengelolaan,  ayat  (5) Ketetapan  lebih  lanjut  terkait  pemakaian  tanah  di  ruang  atas  maupun  bawah  tanah seperti  halnya  yang  dimaksudkan  dalam  ayat  1  hingga  4  dilakukan  pengaturan  pada Perpres.” (Boy & Maiyestati, 2022) .
Pengeolaan  ruang  bawah  tanah  tudak  terlepas  hak  atas  tanah  melekat  serta  tidak bisa terpisahkan dalam hukum agraria Indonesia (Satriani, 2016) . Hak atas tanah bukan hanya  istilah  hukum,  tetapi  juga  konsep  hukum  dengan  pernyataan  hukum.  Hak  atas tanah  selaku  konsep  hukum  bisa  dipahami  dari  tiga  perspektif  hukum-hukum administrasi, perdata serta agrarian (Gunanegara, 2022) . Dengan mengacu pada PP No. 24  Tahun  1997,  hak  atas  tanah  dalam  konteks  pra-undang-undang  pertanian  adalah bidang  tanah  yang  terdaftarkan  ataupun  mempunyai  sertifikat  seperti  halnya  yang dimaksudkan dalam Pasal 16 UUPA. Bila mengacu pada PP Nomor 18 Tahun 2021 jo Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 berdasarkan Omnibus Law, maka hubungan hukum antara pemegang hak dengan harta benda, termasuk ruang tanah menggunakan, memanfaatkan,  dan  memelihara  hak  ruang  bawah  tanah,  tanah,  permukaan,  ruang bawah  tanah  yang  timbul  dari  hubungan  tersebut.  Definisi  hak  atas  tanah  yang  dibuat oleh Omnibus Act memasukkan kata “termasuk” dalam definisinya. Ini berarti bahwa, seperti  surat  yang  dibaca,  pemilik  tanah,  dengan  modifikasi  yang  diperlukan,  pemilik tanah,  pemilik  tanah  di  atas  pemilik  ruang  bawah  tanah.  Kesalahpahaman  karena definisi  hak  atas  tanah  dalam  model  seperti  itu  dapat  muncul  ketika  kata  "termasuk" dikaitkan  dengan  tanah  atau  ruang  yang  memiliki  properti  di  atasnya,  tidak  seperti pemilik ruang bawah tanah (Sutedi, 2020) .
Penggunaan  dan  pemanfaatan  tanah  pada  ruang  atas  dan/atau  bawah  tanah  oleh pemegang hak yang berbeda, dapat  diberikan hak guna bangunan, hak pakai,  atau hak pengelolaan (Rongiyati, 2016) . Ketentuan lebih lanjut mengenai penggunaan tanah pada ruang  atas  tanah  diatur  dengan  peraturan  Presiden.  Ketentuan  di  atas  mengandung
makna bahwa ruang atas tanah atau ruang bawah tanah yang digunakan untuk kegiatan pembangunan,  penggunaan  dan  pemanfaatan  tanahnya  terpisah  dari  penggunaan  dan pemanfaatan yang ada di atas tanah (permukaan bumi). Dapat ditafsirkan dalam konsep UU  CK,  pemegang  hak  atas  tanah  dipermukaan  bumi  berbeda  dengan  pemegang  hak atas tanah di  ruang bawah tanah atau pemegang hak  ruang  atas tanah, kemudian tidak ada bagian bersama dan benda bersama sehingga berbeda dengan konsep rumah susun. Maka  perlu  diatur  bagaimana  dengan  tangga  dan  lift,  siapakah  pemegang  hak  nya, apakah pemegang hak tanah di permukaan bumi atau pemegang hak atas ruang bawah tanah. Perlu diatur juga jika kedepannya ruang bawah tanah terdiri dari beberapa lapis atau level, bagaimana pengaturan lapis kedua, ketiga dan seterusnya, apakah pemberian haknya  juga  mutatis  mutandis  dengan  pemberian  hak  atas  tanah  di  permukaan  bumi. Sampai berapa level pemberian hak terhadap ruang bawah tanah, apakah di bawah hak ruang  bawah  tanah  dimungkinkan  diberikan  hak  ruang  bawah  tanah  lagi,  atau  seperti bentuk  rumah  susun  ke  bawah,  kemungkinan  ini  bisa  saja  terjadi  mengingat perkembangan  teknologi  sangat  pesat.  Jika  dijadikan  hak  tanggungan,  bagaimana kedudukan  hak  tanggungan  ruang  bawah  tanah  lapis  kedua,  ketiga  dan  selanjutnya. Kemudian bagaimana hubungan antara hak  atas tanah di  permukaan bumi dengan hak atas  ruang  atas  tanah  atau  ruang  bawah  tanah,  apakah  ada  yang  bersifat  primer  dan sekunder  atau  keduanya  bersifat  primer.  Selanjutnya  terhadap  ruang  atas  tanah  perlu ditetapkan  batas  maksimal  yang  dapat  diberikan  haknya,  tidak  hanya  mengacu  kepada koefisien dasar bangunan atau koefisien lantai bangunan untuk memberi kepastian batas ruang atas tanah yang dapat dimanfaatkan. Selain itu, adanya pemberian hak atas ruang bawah  tanah  dan  ruang  atas  tanah  harus  diikuti  dengan  modernisasi  pemetaannya dengan  tiga  dimensi  meliputi  permukaan  bumi,  di  atas  permukaan  bumi  dan  di  bawah permukaan bumi (Sakti, n.d.) .
Pada  ketentuan  Pasal  146  UUCK  memberikan  prinsip-prinsip  penguasaan  hak atas ruang bawah tanah. Dengan adanya ketentuan pasal ini Negara dapat memberikan hak pengelolaan atas ruang bawah tanah. Ada beberapa pedoman dari berbagai otoritas mengenai  memakai  ruang  di  atas  maupun  di  bawah  tanah.  Kementrian  PUPR  sudah mengeluarkan aturan tentang penggunaan ruang  bumi. Pemerintah DKI setempat  telah mengeluarkan  perintah  gubernur  terkait  ruang  bawah  tanah.  Peraturan  ini  hanya melakukan  pengaturan  mengenai  pemakaian  ruang  bawah  tanah  guna  pembangunan MRT.  Penataan  ruang  membutuhkan  upaya  harmonisasi  dan  koordinasi  yang  lebih efektif.  Dalam  konteks  ini,  perlu  penguatan  integrasi  pengelolaan  ruang  angkasa pemerintah  dengan  pengaturan  ruang  di  atas  maupun  di  bawah  tanah.  Untuk  bisa memasukan  ruang  di  atas  tanah  maupun  ruang  bawah  tanah  secara  paralel  dengan desain permukaan, pengelolaan tata ruang wilayah juga harus dikembangkan secara tiga dimensi. Harmonisasi kesepakatan tidak hanya menyangkut penataan ruang, tetapi juga bidang hukum lainnya seperti hukum kelautan, kehutanan, konstruksi serta lingkungan. Hal  tersebut  juga berkaitan terhadap kenyataan bahwa ruang di  atas maupun di  bawah tanah  membutuhkan  pemanfaatan  teknologi  guna  mendukung  keberadaan  serta pemanfaatannya (Sakti, n.d.) .
Hak  Pengelolaan  yang  dilakukan  pengaturan  di  sejumlah  peraturan  pemerintah maupun  perundang-undangan  tersebut.  UU  Cipta  Kerja  dan  aturan  pelaksanaannya yakni PP 18 Tahun 2021. Penguatan perihal Hak Pengelolaan secara tegas diatur dalam Bagian Keempat Pertanahan Paragraf 2 Pasal  136 sampai dengan Pasal  142 UU Cipta Kerja. Mengacu pada konsep bahwasannya hak pengelolaan ialah hak menguasai negara atas  tanah  yang  dapat  diberikan  pada  sebuah  badan  penguasa  yang  digunakan  untuk pelaksanaan  tugasnya  masing-masing  dimana  kewenangan  pelaksanaannya  sebagian dilimpahkan pada pemegang haknya (Hajati, Winarsi, Sekarmadji, & Moechtar, 2020) . Hak menguasai dari negara terhadap tanah tersebut merupakan sumber dari hak bangsa Indonesia  terhadap  tanah  yang  secara  hakikatnya  ialah  penugasan  penyelenggaraan tugas  kewenangan  bangsa  Indonesia  dengan  kandungan  unsur  publik  didalamnya (Santoso, 2012) .  Konsep dari  Hak Pengelolaan yang ialah pelimpahan “sebagian” dari kewenangan  negara  tersebut  secara  prinsip  hanya  dapat  terjadi  diatas  tanah  negara (Safitri,  2015) .  Ratio  legis  dari  prinsip  ini  adalah  oleh  sebab  hak  pengelolaan  ialah kewenangan  dari  hak  menguasai  negara  maka  dari  hak  menguasai  negara  tersebut memberikan batasan bahwa tanah yang diberikan adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara yang diberikan kepada subjek hak tertentu (Hajati et al., 2020) .
HGU,  HGB,  HP  dalam  kebijakan  negara  yang  mengatur  jangka  waktu  hak  atas tanah  dalam  peraturan  pra-UUCK  dan  pasca-UUCK.  Pengaturan  hak  atas  tanah  pra- UUCK  dimulai  dengan  titik  tolak  yang  ditetapkan  oleh  UUPA  terkait  Peraturan Pemerintah  Nomor.  40  Tahun  1996  tentang  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan  dan hak  pakai  atas  tanah.  menggabungkan  peraturan  pemerintah  nomor  24  tahun  1997 tentang  pendaftaran  tanah  dengan  peraturan  menteri  nomor.  3  tahun  1997  tentang ketentuan  pelaksanaan  peraturan  nomor  24  tahun  1997  tentang  pendaftaran  tanah, peraturan menteri nomor.9 tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah negara dan hak pengelolaan serta dibandingkan terhadap peraturan  hak atas tanah  pasca  UUCK  junct  Permen  ATR/BPN  No.  16  Tahun  2021,  juncto  PP  No.  18 Tahun  2021  juncto  Peraturan  Menteri  ATR/BPN  No.  18/2021  Pada  saat  yang  sama, HGU  memiliki  Putusan  Mahkamah  Konstitusi  No.  21-22/PUU-V/2007  dalam  hal permohonan pengujian UU No. 25/2007 terkait Penanaman Modal.
Pertimbangan  hukum  pengadilan  sederhana  ketika  berurusan  dengan  lembaga yang  diatur  oleh  undang-undang  penanaman  modal.  Instansi-instansi  ini  memberikan pelayanan sederhana untuk memperoleh sertifikat tanah berupa HGU selama 95 tahun, 60 tahun ke depan, terbarukan 35 tahun,
Pengaturan  hak  atas  tanah  melalui  metode  hukum  normatif  oleh  UUCK  dan UUPA  telah  menimbulkan  kontradiksi  dan  anomali  normatif  dalam  kedua  undang- undang  tersebut.  Abnormalitas  antar  hukum  dan  konflik  antar  norma  muncul  tidak hanya  pada  tataran  norma,  kalimat,  dan  konsep,  tetapi  juga  pada  tataran  kebijakan hukum (legal thinking) yang dianut oleh masing-masing undang-undang, yaitu masalah terminologi. dan pemahaman tentang hak atas tanah. Kedua, persoalan pengurusan hak milik,  perpanjangan  hak  milik,  dan  jangka  waktu  hak  atas  tanah  milik  perseorangan sampai tiga generasi. Ketiga, kerancuan penyusunan UU UUCK yang secara bersyarat
dinyatakan inkonstitusional  oleh pengadilan, akan menimbulkan ketidakpastian hukum dalam  pengaturan  hak  atas  tanah.  Ketidakpastian  hukum  pertama  berdampak  kepada terganggunya sistem perlindungan hukum negara bagi pemilik hak atas tanah.
Argumentasi  hukum  dipertimbangkan  oleh  penulis.  Pertama,  timbulnya  dua  UU yang  melakukan  pengaturan  terkait  masalah  hukum  yang  serupa,  seharusnya berdasarkan  teoritis  tidak  boleh  dua  peraturan  berbeda  melakukan  pengaturan  berbeda terhadpa isu hukum yang sama. Kedua, jika UUCK tidak berlaku efektif nota bene (nota kesepahaman)  akan  tetap  berlaku,  dan  UUPA  sendiri  akan  menyatakan  bahwa  negara (secara  hipotetis)  tidak  berdaya  dan  bahwa  ketimpangan  tanah  di  antara  anak-anak bangsa.  Masalahnya,  masalah  mafia  tanah,  masalah  konflik  pertanahan  inheren didalamnya  permasalahan  tumpang  tindih  serta  sertifikat  berganda.  Ketiga,  masalah tataran konstitusional (Gunanegara, 2022) .
Sehingga  sistem  pemberian  hak  atas  tanah  ataupun  hak  pengelolaan  pada  ruang bawah  tanah  dalam  UUPA  melalui  melandaskan  terhadap  ketetapan  Pasal  2  ayat  (2) UUPA,  istilah  menguasai  ditafsirkan  “mengatur”  serta  “menyelenggarakan”  yang selanjutnya  oleh  MK  (Putusan  MK  RI  No.  35/PUU-X/2012;  Putusan  Putusan  MK  RI No.  50/PUUX/2012;  serta  Putusan  MK  RI  No.  3/PUU-VIII/2010).  Wewenang  Negara itu  berkaitan  terhadap  (a)  penggunaan  dan/atau  peruntukan,  persediaan,  serta pemeliharaan atas  bumi, air,  ruang  angkasa maupun kekayaan  alam di  wilayah NKRI; (b)  penentuan  maupun  pengaturan  macam  hak  atas  tanah;  (c)  penentuan  maupun pengaturan  beberapa  hubungan  hukum  antar  orang  maupun  badan  hukum  yang berobjekkan  tanah.  Kewenangan  yang  dimiliki  oleh  Negara  itu  wajib  ditujukan  untuk upaya  guna  mencapai  kemakmuran  masyarakat  secara  maksimal.  Sehingga  melalui diskursus  pemberian  hak  atas  ruang  bawah  tanah  sebagaimana  diderivasikan  dari  Hak milik  negara  di  mana  berbasiskan  kepada  Pasal  4  UUPA.  Namun  dalam  Undang- Undang  Cipta  Kerja  kepada  perseorangan  ataupun  badan  hukum  diberikan  HGB  serta HP dengan jangka waktu sebagaimana yang terdapat Konsep pengelolaan ruang bawah tanah  diamanatkan  pada  Pasal  146  ayat  (1)  hingga  (5)  UUCK  yaitu  ayat  (1)  Tanah ataupun ruang yang terbentuk di ruang atas maupun bawah tanah serta dipakai kegiatan tertentu  bisa  diberikan  HGB,  HP,  atau  HPL.  Pada  ketentuan  Pasal  146  memberikan prinsip-prinsip penguasaan hak atas ruang bawah tanah. Dengan adanya ketentuan pasal ini Negara dapat memberikan hak pengelolaan atas ruang bawah tanah. Sehingga dapat meminimalisir  terjadinya  konflik  sosial  reforma  pertanahan  di  Indonesia  demi terciptanya keadilan bagi warga negara dan terjaminnya kepastian hukum.

## Kesimpulan
Sistem  pemberian  hak  atas  tanah  ataupun  hak  pengelolaan  pada  ruang  bawah tanah  dalam  UUPA  melalui  melandaskan  terhadap  ketetapan  Pasal  2  ayat  (2)  UUPA, istilah  menguasai  ditafsirkan  “mengatur”  serta  “menyelenggarakan”  yang  selanjutnya oleh  MK  (Putusan  MK  RI  No.  35/PUU-X/2012;  Putusan  Putusan  MK  RI  No. 50/PUUX/2012;  serta  Putusan  MK  RI  No.  3/PUU-VIII/2010).  Wewenang  Negara  itu berkaitan terhadap (a) penggunaan dan/atau peruntukan, persediaan, serta pemeliharaan
atas bumi, air, ruang angkasa maupun kekayaan alam di wilayah NKRI; (b) penentuan maupun pengaturan macam hak atas tanah; (c) penentuan maupun pengaturan beberapa hubungan  hukum  antar  orang  maupun  badan  hukum  yang  berobjekkan  tanah. Kewenangan yang dimiliki oleh Negara itu wajib ditujukan untuk upaya guna mencapai kemakmuran  masyarakat  secara  maksimal.  Sehingga  melalui  diskursus  pemberian  hak atas  ruang  bawah  tanah  sebagaimana  diderivasikan  dari  Hak  milik  negara  di  mana berbasiskan kepada Pasal 4 UUPA. Namun dalam Undang-Undang Cipta Kerja kepada perseorangan  ataupun  badan  hukum  diberikan  HGB  serta  HP  dengan  jangka  waktu sebagaimana  yang  terdapat  Konsep  pengelolaan  ruang  bawah  tanah  diamanatkan  pada Pasal 146 ayat (1) hingga (5) UUCK yaitu ayat (1) Tanah ataupun ruang yang terbentuk di ruang atas maupun bawah tanah serta dipakai kegiatan tertentu bisa diberikan HGB, HP,  atau  HPL.  Pada  ketentuan  pasal  146  memberikan  prinsip-prinsip  penguasaan  hak atas ruang bawah tanah. Dengan adanya ketentuan pasal ini Negara dapat memberikan hak pengelolaan atas ruang bawah tanah.

## Bibliografi
Adhim, Nur. (2019). Penggunaan Ruang Bawah Tanah Dilema Antara Kebutuhan Dan Pengaturan. Diponegoro Private Law Review , 4 (3). Google Sholar
Alrip,  Ismail.  (2012). Pengaturan  Pemanfaatan  Ruang  Bawah  Tanah  Underground Space Utilization Settings . Universitas Hasanuddin. Google Sholar
Boy,  Yendra  Tamin,  &  Maiyestati,  Maiyestati.  (2022). Perbandingan  Pemutusan Hubungan  Kerja  Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  13  Tahun  2003  Tentang Ketenagakerjaan  Dengan  Undang-Undang  Nomor  11  Tahun  2020  Tentang  Cipta Kerja . Universitas Bung Hatta. Google Sholar
Ciputat, Jl K. H. Ahmad Dahlan Cirendeu. (2020). Paradigma Undang-Undang Dengan Konsep  Omnibus  Law  Berkaitan  Dengan  Norma  Hukum  Yang  Berlaku  Di Indonesia. Volume 9 Nomor 1, April 2020 , 9 (1), 143. Google Sholar
Corputty,  Patrick.  (2020).  Omnibus  Law  Sebagai  Alternatif  Penyembuh  Obesitas Regulasi Sektoral. Jurnal Saniri , 1 (1), 44–61. Google Sholar
Fajriany,  Nur  Isra.  (2017). Analisis  Faktor-Faktor  Yang  Memengaruhi  Alih  Fungsi Lahan  Pertanian  Di  Kabupaten  Pangkep .  Universitas  Islam  Negeri  Alauddin Makassar. Google Sholar
Gunanegara, Gunanegara. (2022). Kebijakan Negara Pada Pengaturan Hak Atas Tanah Pasca  Undang-Undang  Cipta  Kerja. Refleksi  Hukum:  Jurnal  Ilmu  Hukum , 6 (2),
161–184. Google Sholar
Hajati,  Sri,  Winarsi,  Sri,  Sekarmadji,  Agus,  &  Moechtar,  Oemar.  (2020). Buku  Ajar Politik Hukum Pertanahan . Airlangga University Press. Google Sholar
Harsono,  Boedi.  (1994). Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang- Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya . Djambatan. Google Sholar
Hayati, Tri. (2015). Era Baru Hukum Pertambangan: Di Bawah Rezim Uu No. 4 Tahun 2009 . Yayasan Pustaka Obor Indonesia. Google Sholar
Hermawan,  Sapto,  &  Hananto,  Supid  Arso.  (2021).  Pengaturan  Ruang  Bawah  Tanah Berdasarkan Prinsip Agraria Nasional. Pandecta Research Law Journal , 16 (1), 27– 44. Google Sholar
Marzuki, Peter Mahmud. (2005). Penelitian Hukum, Kencana . Jakarta. Google Sholar
Mustofa, H., Sh, M. Si, & Suratman, S. H. (2022). Penggunaan Hak Atas Tanah Untuk Industri . Bumi Aksara. Google Sholar
Negara,  Prodi  Hukum  Administrasi.  (2015). Pelaksanaan  Pelayanan  Surat  Izin Mengemudi  (Sim)  Di  Wilayah  Hukum  Polres  Tana  Toraja  Untuk  Mewujudkan Pelayanan Publik Yang Optimal . Google Sholar
Rongiyati, Sulasi. (2016). Pemanfaatan Hak Pengelolaan Atas Tanah Oleh Pihak Ketiga (Land  Use  Rights  Management  By  A  Third  Party). Negara  Hukum:  Membangun Hukum Untuk Keadilan Dan Kesejahteraan , 5 (1), 77–89. Google Sholar
Safitri,  Myrna  A.  (2015).  Meninjau  Kembali  Hak  Pengelolaan  Dalam  Rancangan Undang-Undang  Pertanahan. Jurnal  Hukum  Dan  Bisnis  (Selisik) , 1 (2),  103–122.
Google Sholar
Sakti,  Trie.  (N.D.). Aspek  Yuridis  Dan  Implikasi  Hak  Guna  Ruang  Atas  Dan  Bawah Tanah . Google Sholar
Santoso,  U.  (2012).  Hukum  Agraria,  Kajian  Komprehensif.  Jakarta:  Kencana Pernadamedia Group. Schlager, E., & Otsrom, E.(1992). Property-Rights Regimes And Natural Resources: A Conceptual Analysis. Land Economics , 68 (3), 249–262.
Google Sholar
Satriani,  Satriani.  (2016). Urgensi  Pendaftaran  Tanah  Dalam  Menjamin  Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah Di Kabupaten Bulukumba. Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar. Google Sholar
Sutedi, Adrian. (2020). Implementasi Prinsip Kepentingan Umum Di Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan . Sinar Grafika (Bumi Aksara). Google Sholar
Wahid,  A.  M.  Yunus,  &  Sh,  M.  Si.  (2016). Pengantar  Hukum  Tata  Ruang .  Prenada Media. Google Sholar
Wardani, Irwan Haryo. (2019). Perlindungan Hak Atas Penguasaan Tanah Transmigrasi Di Lahan Usaha Ii Upt Seunaam Iv Provinsi Aceh. Jurnal Hukum Responsif , 7 (7), 145–157. Google Sholar
Yanto,  Oksidelfa.  (2020). Negara  Hukum  Kepastian,  Keadilan,  Dan  Kemanfaatan Hukum . Google Sholar

## Copyright holder:
Nur Nafa Maulida Atlanta, Bayu Dwi Anggono, Fendi Setyawan (2022)
First publication right:

## Syntax Idea
This article is licensed under: