JURNAL INTERPRETASI HUKUM | ISSN: 2746-5047 Vol. 4 No 3 – Desember 2023, Hal.  653-662| Tersedia online di https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juinhum DOI: https://doi.org/10.55637/juinhum.4.3.8289.653-662

## PERTANGGUNGJAWABAN PT MAHKOTA SENTOSA UTAMA AKIBAT WANPRESTASI DALAM JUAL BELI APARTEMEN MELALUI SISTEM PRE- PROJECT SELLING
Ayu Husna Nanda 1 , Sulastri 2
1,2 Fakultas Hukum, Universitas Pembangunan Nasional “ Veteran ” Jakarta, Jakarta, Indonesia 1 ayuhusna.ah@gmail.com, 2 sulastri@upnvj.ac.id

## Abstrak
Pertumbuhan penduduk yang tinggi menyebabkan ketersediaan lahan bertempat tinggal semakin sedikit sehingga membuat masyarakat beralih ke hunian vertikal. Hal tersebut memberikan kesempatan bagi pengembang properti untuk melakukan usaha dan menarik konsumen dengan penjualan sistem pre project selling atau properti yang dipasarkan baru berupa rancangan. Namun, masih terdapat pengembang belum memenuhi persyaratan Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, sehingga calon konsumen berada di situasi yang berisiko dan  menyebabkan  terjadinya  wanprestasi  seperti  yang  dilakukan  PT  Mahkota  Sentosa  Utama.  Penelitian  ini bertujuan untuk membahas mengenai penjualan properti melalui pre project selling yang dilakukan PT Mahkota Sentosa Utama telah sesuai dengan hukum positif yang berlaku di Indonesia atau belum serta membahas bentuk tanggung  jawab  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  atas  wanprestasi  dan  kerugian  terhadap  konsumen  terkait  unit apartemen  yang  telah  dibangun  maupun  yang  belum  dibangun.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah penelitian  yuridis  normative  yang  mengacu  kepada  asas  dan  norma  hukum  yang  ditelaah  melalui  pendekatan perundang-undangan  dengan  menganalisis  regulasi  yang  berkaitan  sebagai  dasar  analisis  penulis,  pendekatan konseptual  sebagai  dasar  dalam  penyusunan  argumentasi  hukum,  pendekatan  kasus  dengan  menelaah  suatu permasalahan  spesifik  melalui  pengkajian  data  secara  mendalam  yang  bertujuan  untuk  menemukan  suatu kebenaran terhadap permasalahan hukum yang dikaji. Hasil dari penelitian menjelaskan bahwa penjualan properti oleh PT Mahkota Sentosa Utama melalui sistem pre-project selling belum mematuhi ketentuan hukum positif di Indonesia dan termasuk ketidakpatuhan terhadap persyaratan administratif dan perizinan, serta syarat-syarat untuk perjanjian pengikatan jual beli sehingga akibat dari tidak mematuhi ketentuan hukum adalah bahwa perjanjian pengikatan jual beli antara PT Mahkota Sentosa Utama dan konsumen dianggap batal demi hukum. Upaya untuk menyelesaikan masalah wanprestasi adalah pembayaran biaya ganti kerugian dan perjanjian homologasi. Selain itu, penting bagi pengembang untuk menjalin hubungan yang transparan dengan konsumen.
Kata Kunci: Konsumen, Pre-Project Selling , Wanprestasi

## Abstract
High population growth causes the availability of residential land to be less and less, making people switch to vertical housing. This provides an opportunity for property developers to conduct business and attract consumers with a pre-project selling system or properties that are marketed in the form of new designs. However, there are still developers who have not fulfilled the requirements of Law Number 20 of 2011 concerning Flat Houses, so that potential customers are in a risky situation and cause defaults such as those made by PT Mahkota Sentosa Utama. This research aims to discuss the sale of property through pre-project selling conducted by PT Mahkota Sentosa Utama has been in accordance with the positive law in force in Indonesia or not and discuss the form of PT Mahkota Sentosa Utama's responsibility for default and losses to consumers related to apartment units that have been built or not yet built. The research method used is normative juridical research, which refers to legal principles and norms  that are examined through a statutory approach by analyzing  related regulations as the basis for the author's analysis, a conceptual approach as a basis for preparing legal arguments, a case approach by examining a specific problem through in-depth data review which aims to find the truth about the legal issues studied. The results of the research explain that the sale of property by PT Mahkota Sentosa Utama through the pre-project selling system has not complied with the provisions of positive law in Indonesia and includes non- compliance with administrative and licensing requirements, as well as the conditions for the sale and purchase
binding agreement so that the result of not complying with legal provisions is that the sale and purchase binding agreement between PT Mahkota Sentosa Utama and consumers is considered null and void. Efforts to resolve default problems are payment of compensation costs and homologation agreements. In addition, it is important for developers to establish a transparent relationship with consumers.

## Keywords: Consumer, Pre-Project Selling, Default

## I. PENDAHULUAN
Pertumbuhan  penduduk  yang  tinggi  menyebabkan  kebutuhan  dasar  manusia  semakin  tinggi  namun ketersediaan tanah sebagai lahan bertempat tinggal semakin sedikit (Yudhantaka, 2017). Terbatasnya lahan  dan  ketersediaan  tanah  di  daerah  perkotaan  membuat  masyarakat  beralih  dari  perumahan  ke hunian vertikal. Kebutuhan dasar terhadap bangunan rumah menciptakan peluang bagi badan usaha di bidang  properti.  Properti  merupakan  sebuah  aset  berbentuk  tanah  atau  bangunan  yang  kemudian menjadi satu kesatuan dengan kepemilikannya atau sesuatu yang dapat dimiliki (Rimbawa, 2021). Hal ini menimbulkan persaingan yang ketat antar pengembang untuk menarik konsumen, maka muncullah cara  yang  efisien  untuk  memasarkan  properti  melalui pre  project  selling ,  di  mana  pengembang melakukan promosi pemasaran sebelum pembangunan properti, sehingga apa yang ditawarkan kepada calon pembeli oleh pengembang masih berupa ilustrasi maupun rancangan.
Penjualan  properti  melalui pre  project  selling tidaklah  dilarang  dan  tidak  ilegal.  Namun,  masih terdapat  pengembang  yang  melakukan  penjualan  melalui pre  project  selling belum  memenuhi persyaratan  dalam  UU  No.  20/2011  tentang  Rumah  Susun,  pengembang  diharuskan  memenuhi kualifikasi ketentuan sebagaimana tertuang di Undang-Undang Rumah Susun yang telah diamanatkan dalam Pasal 28 “dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi: a. status hak atas; dan b. izin mendirikan bangunan (IMB)”. Izin mendirikan bangunan merupakan produk hukum yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat yang memuat izin mengenai kegiatan pembangunan kepada pengembang.
Dalam proyek apartemen Meikarta, pembangunannya dilakukan oleh PT Mahkota Sentosa Utama dibawah  naungan  Lippo  Group  yang  penjualannya  melalui pre  project  selling diduga  melanggar ketentuan  yang  tercantum  dalam  UU  Rumah  Susun.  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  diduga  belum mendapatkan perizinan yang harus dilengkapi untuk mengembangkan tata ruang dan tata lingkungan terkait pembangunan sebuah kawasan, belum memenuhi syarat administrasi karena belum mendapatkan izin  mendirikan  bangunan  dari  Pemerintah  Kab.  Bekasi,  namun  hunian  apartemen  telah  dipasarkan secara terbuka karena pengembang menganggap pemasaran tersebut sebagai tes pasar yang bertujuan untuk mengetahui reaksi konsumen terhadap objek real estate yang dipasarkan. Dengan pengharapan nantinya dapat menjual sebanyak serta secepat mungkin produk properti tersebut (Purbandari, 2012). Tentu saja, hal ini melanggar undang-undang terkait syarat-syarat kualifikasi yang harus dipenuhi oleh pengembang,  dan  berpotensi  terjadinya  wanprestasi  kepada  calon  konsumen  yang  kemudian menjerumuskan ke dalam situasi yang sangat berisiko.
Pemasaran yang dilakukan PT Mahkota Sentosa Utama diduga melanggar ketentuan dalam Pasal 42 ayat (2) dan Pasal 43 UU Rumah Susun mengenai perizinan administratif pembangunan yang belum dilengkapi  dan  melanggar  mengenai  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang  harus  dibuat  di hadapan  notaris  akibat  dari pre  project  selling .  Ditetapkan  bahwa  PPJB  harus  memenuhi  salah  satu syarat terkait kepastian ketersediaan bangunan paling sedikit 20%. Kedudukan PPJB sebagai kontrak pendahuluan memperkuat kontrak utama yang memuat ketentuan yang telah disepakati untuk tujuan mengikat  para  pihak  sebelum  objek  yang  bersangkutan  dibangun.  Dalam  hal  ketentuan  PPJB  yang ditawarkan PT MSU kepada konsumen merupakan klausula baku yang seringkali merugikan konsumen.
PPJB yang dibuat bersama  notaris atau pejabat terkait yang berwenang merupakan akta otentik yang peraturannya diatur dalam Pasal 1868 KUH Perdata. Sementara di dalam Pasal 1870 KUH Perdata ditegaskan  “bahwa  akta  yang  dibuat  di  hadapan  notaris  mempunyai  kekuatan  pembuktian  yang sempurna”.  Sehingga,  calon  pembeli  harus  menciptakan  dan  membuat  PPJB  bersama  notaris  atau pejabat pembuat akta tanah, untuk menghindari kesalahpahaman antara pembeli dan penjual sehingga menimbulkan sifat saling keterbukaan serta menghindari kecurigaan dan kerugian salah satu pihak.
Hubungan hukum tercipta antara pengembang dan konsumen berdasarkan PPJB, sebagai akibat adanya  hubungan  hukum,  sehingga  timbul  akibat  hukum  manakala  pihak  satu  tidak  melaksanakan kewajiban semestinya. Prinsip dasar hukum menyatakan bahwa setiap perbuatan hukum akan peristiwa hukum,  sehingga  peristiwa  hukum  berimplikasi  pada  munculnya  akibat  hukum  (Putra  et  al.,  2022).
Manakala peristiwa itu muncul, pihak yang dirasa rugi dapat mengajukan komplain. Kasus hukum yang terjadi antara konsumen dengan pelaku usaha memungkinkan memunculkan kesalahpahaman maupun sengketa konsumen (Trijana et al., 2023).
Konsekuensi dari tindakan wanprestasi adalah munculnya hak dari pihak yang rugi untuk menuntut pihak yang telah melakukan wanprestasi agar memberikan ganti kerugian.  Namun, wanprestasi pada umumnya  berbeda  dengan  tindakan  melawan  hukum  (Indrayana  et  al.,  2021).  PT  Mahkota  Sentosa Utama  dapat  dikatakan  telah  wanprestasi  kepada  konsumen  dalam  hal  terlaksana  tetapi  tidak  tepat waktu (terlambat) dalam proses pembangunan apartemen Meikarta dan serah terima apartemen yang tidak  sesuai  dengan  kesepakatan,  namun  dalam  hal  tersebut  beberapa  konsumen  yang  dirugikan mendapatkan  ganti  kerugian  berupa  uang.  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  juga  dikatakan  wanprestasi karena permasalahan lainnya yakni dalam pembangunan apartemen hingga saat ini masih banyak unit yang belum dibangun.
Mengacu pada konfirmasi pemesanan unit, seharusnya telah dilakukan serah terima unit kepada konsumen oleh PT Mahkota Sentosa Utama pada pertengahan tahun 2019 dan 2020, namun sejauh ini masih  banyak  konsumen  yang  unitnya  belum  jadi  atau  bahkan  belum  dibangun  (CNN,  2023). Kemudian,  Perkumpulan  Komunitas  Peduli  Konsumen  Meikarta  (PKPKM)  yang  terdiri  dari  131 anggota telah melakukan upaya untuk mendapatkan haknya kembali, seperti menggelar aksi di halaman Bank Nobu selaku pihak yang menyediakan pembiayaan dalam pembelian unit apartemen Meikarta. Komunitas tersebut juga telah menegaskan dalam rapat dengar pendapat di DPR untuk meminta refund atau pengembalian dana, Badan Perlindungan Konsumen Nasional juga telah diminta oleh DPR untuk melindungi  penyelesaian  kepentingan  konsumen  Meikarta  terkait  haknya  sebagai  konsumen  yang dirugikan.
Penelitian terdahulu yang berelasi dengan penelitian ini, antara lain penelitian Dewi Rara Pertiwi (Pertiwi,  2019)  mengkaji  mengenai pre  project  selling yang  seringkali  dilaksanakan  tanpa  melihat prosedur yang telah ditetapkan dan ketidakjelasan informasi mengenai perjanjian dalam hal PPJB antara pengembang dan konsumen yang diberikan kepada konsumen tidak terbuka. Penelitian diatas terbatas mengkaji keterbukaan informasi pelaku usaha dan batasan sistem pemasaran pre project selling , tidak mengkaji  mengenai  bentuk  wanprestasi  pengembang.  Penelitian  Angra  Mansyah  dan  Faiz  Mufidi (Mansyah & Mufidi, 2019) menjelaskan pengembang proyek Meikarta belum memenuhi persyaratan administratif  mengenai  aspek  legalitas  karena  tidak  memenuhi  ketentuan  Undang-Undang  Rumah Susun.  Penelitian  tersebut  tidak  mengkaji  lebih  lengkap  mengenai  persyaratan  administratif  dalam Undang-Undang  Rumah  Susun.  Penelitian Ahmad  Syauqi  Robbi  (Robbi,  2019)  menjelaskan  bahwa pihak  pengembang  belum  memenuhi  syarat  administratif  dalam  penjualan  apartemen  dengan pre project selling , yang mana tanah untuk pembangunan apartemen masih berupa objek sengketa karena belum  memperoleh  kepastian  status  hak  atas  tanah,  dan  mengkaji  jika  salah  satu  pihak  melakukan wanprestasi  maka  harus  mengganti  kerugian.  Penelitian  tersebut  tidak  membahas  mengenai  syarat administratif lainnya dan bentuk kesalahan pihak yang melakukan wanprestasi.
Didasarkan  pada  permasalahan  diatas,  tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  melengkapi penelitian sebelumnya yang hanya membahas ketidakterbukaan pengembang, namun tidak menjelaskan bentuk  wanprestasi  serta  tanggungjawab  pengembang.  Maka,  Penulis  tertarik  untuk  mengetahui bagaimana  penjualan  properti  melalui pre  project  selling yang  dilakukan  oleh  PT  Mahkota  Sentosa Utama  telah  sesuai  dengan  hukum  positif  yang  berlaku  di  Indonesia  atau  belum  serta  membahas mengenai bentuk tanggung jawab PT Mahkota Sentosa Utama atas wanprestasi dan kerugian terhadap konsumen  terkait  unit  apartemen  yang  sudah  dibangun  maupun  unit  apartemen  yang  belum  selesai dibangun.

## II. METODE PENELITIAN
Dengan adanya uraian dan permasalahan di atas, dapat diartikan penelitian ini  merupakan penelitian yuridis  normatif  yang  mengacu  kepada  asas  dan  norma  hukum  yang  terkandung  dalam  ketentuan perundang-undangan  atau  diluar  ketentuan  perundang-undangan  yang  ditelaah  melalui  pendekatan perundang-undangan ( statute approach ) dengan menganalisis perundang-undangan dan regulasi yang berkaitan  sebagai  dasar  analisis  penulis  untuk  menganalisis  berbagai  ketentuan  pembangunan apartemen melalui sistem pre project selling , pendekatan konseptual ( conceptual approach ) menjadi sarana  penemuan  gagasan  maupun  ide  yang  melahirkan  konsep  asas  hukum  serta  pengertian  yang berkaitan  sebagai  dasar  dalam  penyusunan  argumentasi  hukum,  pendekatan  kasus  ( case  approach )
dengan  menelaah  suatu  permasalahan  spesifik  melalui  pengkajian  data  secara  mendalam,  penulis mengkaji kasus apartemen Meikarta yang melakukan wanprestasi dimana pengembangnya adalah PT Mahkota Sentosa Utama, pendekatan ini bertujuan untuk menemukan suatu kebenaran dan solusi yang paling efektif terhadap permasalahan hukum  yang dikaji. Oleh karena itu, nantinya diketahui  secara gamblang bagaimana penjualan properti melalui pre project selling yang dilakukan oleh PT Mahkota Sentosa Utama telah sesuai dengan hukum positif yang berlaku di Indonesia atau belum serta membahas mengenai bentuk tanggung jawab PT Mahkota Sentosa Utama atas wanprestasi dan kerugian terhadap konsumen  terkait  unit  apartemen  yang  sudah  dibangun  maupun  unit  apartemen  yang  belum  selesai dibangun.
Bahan hukum yang digunakan dalam pengumpulan data adalah bahan hukum primer yaitu Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata,  UU  Nomor  1  Tahun  2011  Tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman, UU Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia  Nomor 16 Tahun  2021 Tentang  Pelaksanaan  Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli Untuk Rumah Umum Dan Satuan Rumah Susun  Umum,  PP  Nomor  13  Tahun  2021  tentang  Rumah  Susun.  Adapun  bahan  hukum  sekunder menggunakan  hasil  penelitian  hukum  seperti  literatur  terkait  jurnal  ilmiah,  buku,  situs  internet  yang terpercaya yang berkaitan dengan penelitian yaitu pembangunan apartemen dengan pre project selling . Teknis analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis data kualitatif dengan memilah data  yang  dikelola  secara  sistematis  dengan  penarikan  kesimpulan  melalui  metode  induktif  yang bertujuan menghasilkan kesimpulan yang bersifat khusus menuju umum terkait permasalahan jual beli apartemen melalui pre project selling .

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1   Penjualan  Properti  melalui  Pre-Project  Selling  yang dilakukan PT  Mahkota  Sentosa  Utama menurut Hukum Positif di Indonesia
Properti merupakan bangunan berkonstruksi horizontal atau vertikal (bertingkat) yang digunakan untuk rumah bertempat tinggal (hunian), atau bangunan yang digunakan untuk tempat usaha dan lainnya (non- hunian)  (Yamin  &  Lubis,  2013). Pre  project  selling merupakan  sistem  penjualan  sebelum  proyek dibangun secara keseluruhan, dimana properti yang dipasarkan tersebut dalam kondisi bangunan fisik belum terbangun seutuhnya atau masih berupa rancangan konsep ilustrasi (Purbandari, 2012).
Penelitian ini mengungkapkan bahwa PT Mahkota Sentosa Utama melakukan pre-project selling tanpa  memiliki  izin  mendirikan  bangunan  yang  lengkap,  yang  melanggar  Undang-Undang  Rumah Susun.  Saran  pertama  adalah  untuk  memastikan  bahwa  pengembang  mematuhi  ketentuan  perizinan sebelum memasarkan properti kepada calon konsumen. Pihak berwenang, seperti pemerintah daerah, harus memastikan izin proyek sesuai sebelum iklan dan pemasaran dimulai.  Berdasarkan Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan “tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian, baik karena undang- undang”(Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata).  Dalam  suatu  perikatan  yang  timbul  karena  suatu perjanjian, para pihak dengan sengaja melakukan kesepakatan untuk saling mengikatkan diri bersama dalam suatu perjanjian, sehingga timbul hak dan kewajiban yang harus dilakukan para pihak. Perjanjian yang mengikat pembeli dan pengembang selama pre project selling adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Berdasarkan  Pasal  28  UU  Rumah  Susun  menjelaskan  bahwa  “dalam  melakukan  pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi: a. status hak atas tanah; dan b. izin mendirikan bangunan (IMB).” Berdasarkan Pasal 29 (1) UU Rumah Susun menjelaskan “pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya”, dalam Pasal 29 (2) menyatakan “rencana fungsi dan pemanfaatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mendapatkan izin dari bupati/walikota”. Pihak Lippo Group telah memasukan permohonan Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah (IPPT) kepada Pemerintah Kab. Bekasi dengan permohonan luas lahan 447 hektare pada April tahun 2017, namun, Pemerintah Kab. Bekasi  hanya  menganjurkan  kawasan  pembangunan  seluas  143  hektare  kepada  Pemerintah  Provinsi Jawa Barat (Prabowo, 2018), namun mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kab. Bekasi hanya memberikan  izin  seluas  ±  846.356  M²  atau  84,6  hektare.  Lippo  Group  baru  mengajukan  surat pembahasan dokumen Kerangka Acuan Analisis Dampak  Lingkungan dalam kegiatan pembangunan apartemen  Meikarta  kepada  Dinas  Lingkungan  Hidup  Kab.  Bekasi  pada  12  Juli  2017.  Namun,
pemasaran  proyek  apartemen  Meikarta  sudah  dilakukan  sejak  17  Agustus  2017  padahal  saat  itu perizinan belum dilengkapi seluruhnya.
Pihak Lippo Group seharusnya tidak melakukan marketing disaat persyaratan administratif belum dilengkapi, dan pihak Lippo Group dalam melakukan promosi harus menyesuaikan dengan fakta yang ada seperti keterangan baru memiliki Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah (IPPT) seluas 84,6 hektare. Setelah  dilakukan  negosiasi  antara  Pemerintah  Kab.  Bekasi  dengan  pihak  Lippo,  Kepala  Dinas Lingkungan Hidup Pemerintah Kab. Bekasi pada 22 Mei 2018 mengeluarkan Keputusan Kepala Dinas tentang  dokumen  evaluasi  lingkungan  hidup  yang  menjelaskan  bahwa  terdapat  delapan  belas  tower yang telah dilakukan pembangunan struktur yang berupa podium lantai satu sampai dengan lantai tiga dan  akan  dilanjutkan  setelah  perizinan  dipenuhi  (Kumparannews,  2018).  Mengenai  Izin  Mendirikan Bangunan (IMB), baru dua puluh empat menara yang telah mengantongi IMB, sementara untuk dua puluh sembilan  IMB lainnya dalam tahap final dan hanya harus ditandatangani. Seluruh persyaratan dua puluh sembilan IMB tersebut sudah terpenuhi dan prosesnya selesai pada Oktober 2018 (Prabowo, 2018).
Sesuai dengan UU Rumah Susun Pasal 42 (1) “Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum  pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan”.  Namun,  menurut  Pasal  42  (2)  “Dalam  hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki: a. kepastian peruntukan ruang; b. kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rumah susun; d. perizinan pembangunan rumah susun; dan e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin”. Berasaskan Pasal 42 (1)  dan  (2)  Undang-Undang  Rumah  Susun,  pengembang  diperbolehkan  melakukan  promosi  iklan sebagai bentuk pemasaran asalkan telah mendapatkan kepastian izin mendirikan bangunan, sedangkan pihak Lippo belum mengantongi sepenuhnya mengenai izin mendirikan bangunan dari Pemerintah Kab. Bekasi. Belum lengkapnya  izin proyek apartemen Meikarta dikatakan melanggar UU Rumah  Susun yang  mengharuskan  melengkapi  perizinan  dalam  pembangunan  rumah  susun  sebelum  dipasarkan kepada  calon  konsumen.  Pengembang  memiliki  konsekuensi  berupa  sanksi  administratif  jika  nekat terus  melanjutkan  pembangunan  apartemen  Meikarta,  sehingga  sudah  seharusnya  tidak  dapat melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara pengembang dengan calon pembeli.
Pemasaran memang diperbolehkan untuk dilangsungkan sebelum konstruksi apartemen dibangun oleh  pengembang,  namun  yang  harus  diperhatikan  adalah  pengembang  harus  memiliki:  kepastian mengenai  peruntukan  ruang,  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  hanya  memperoleh  Izin  Peruntukkan Penggunaan Tanah (IPPT) dengan luas 84,6 hektare bukan 447 hektare, sehingga dikatakan peruntukan ruang  untuk  pembangunan  apartemen  Meikarta  belum  pasti.  Mengenai  kepastian  hak  atas  tanah, Direktur Jenderal Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah Kementerian Agraria dan Tata  Ruang  menyatakan  “dari  500  hektare  kawasan  pembangunan  apartemen  Meikarta  belum sepenuhnya dimiliki Lippo Group, karena berdasarkan fakta  yang ada, masih banyak hak atas tanah disana  hampir  30%  yang  terdiri  dari  perkampungan  dan  sawah,  sehingga  sebelum  dilakukan pembangunan dan pemasaran, pengembang harus menyelesaikan seluruh lahan tanah tersebut, namun menurut Kepala Dinas Lingkungan Hidup Kab. Bekasi, menyatakan lahan yang akan dikembangkan untuk  pembangunan  seluruhnya  milik  Lippo  Group  dan  masih  dalam  ruang  lingkup  Lippo  Group, namun  kepemilikannya  masih  terbagi  di  antara  berbagai  pihak”  (Sugianto,  2017).  Kepastian  status penguasaan  rumah  susun,  sebagaimana  penjelasan  sebelumnya,  bahwa  PT  Mahkota  Sentosa  Utama belum  memenuhi  persyaratan  administratif  seluruhnya,  akibat  dari  izin  mendirikan  bangunan  yang belum sepenuhnya dimiliki oleh pengembang, maka dengan otomatis pengembang apartemen Meikarta tidak  mempunyai  kepastian  terhadap  status  penguasaan  apartemen  yang  nantinya  akan  dibangun. Mengenai  perizinan  pembangunan  rumah  susun,  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  hanya  diberikan  IPPT dengan luas 84,6 hektare, yang kemudian harus menyelesaikan izin kerangka acuan analisis dampak lingkungan, izin lingkungan dan izin mendirikan bangunan, jika seluruh perizinan tersebut selesai, baru dapat dilakukan pembangunan apartemen. Mengenai jaminan terhadap pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin, PT Bank Negara Indonesia (BNI) memverifikasi “bahwa pihak Bank BNI tetap akan memproses  penyaluran  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  untuk  mega  proyek  apartemen  Meikarta, namun bank tersebut tetap memegang prinsip kehati-hatian antara pengembang dan calon konsumen dalam penjualan dengan sistem pre project selling , pihak bank juga berharap pengembang sebagai pihak pemohon untuk segera menyelesaikan seluruh legalitas dokumen  yang diperlukan”  (Ardhian, 2017). Dalam hal masih terdapat persyaratan pemasaran yang belum lengkap dan belum sesuai dengan Pasal
42 (1) UU Rumah Susun, maka calon konsumen harus lebih berhati-hati kembali dan mencari informasi sebanyak-banyaknya jika ingin melakukan pembelian dan melakukan perjanjian pengikatan jual beli.
PPJB adalah dokumen yang sangat penting dalam penjualan properti. Penelitian ini menunjukkan pentingnya PPJB dalam mengatur hubungan antara pengembang dan konsumen. Saran kedua adalah untuk memastikan bahwa semua aspek yang berkaitan dengan PPJB ditaati dan disahkan oleh notaris sesuai  dengan  peraturan  yang  berlaku.  Perjanjian  pendahuluan  jual  beli  dapat  dilakukan  apabila pengembang telah memenuhi syarat-syarat untuk melakukan PPJB yang diatur di dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang mana Pasal 42 ayat (1) menjelaskan “Rumah  tunggal,  rumah  deret,  dan/atau  rumah  susun  yang  masih  dalam  tahap  proses  pembangunan dapat  dipasarkan  melalui  sistem  perjanjian  pendahuluan  jual  beli  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan”.(Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  Tentang  Perumahan  Dan  Kawasan Permukiman, 2011) Syarat-syarat untuk melakukan perjanjian pendahuluan jual beli diatur di dalam Pasal  42  ayat  (2)  yang  menerangkan  “Perjanjian  pendahuluan  jual  beli  sebagaimana  dimaksud  pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas: a. status pemilikan tanah; b. hal yang diperjanjikan; c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas  umum;  dan  e.  keterbangunan  perumahan  paling  sedikit  20%  (dua  puluh  persen).”(Undang- Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman, 2011)
Status pemilikan tanah, sebagaimana yang telah diuraikan bahwasanya lahan yang luasnya hampir 500  hektare  yang  dipasarkan  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  belum  menjadi  miliknya  seluruhnya, melainkan baru 84,6 hektare. Maka PT Mahkota Sentosa Utama sebelum melakukan pembangunan dan komersialisasi harus menuntaskan pembebasan lahan tanah. Mengenai  hal  yang diatur di  perjanjian, seperti terkait kondisi apartemen yang akan dijual dan dibangun kepada calon konsumen yang sedang dipasarkan  baik  melalui  media  promosi  seperti  iklan  yang  memuat  lokasi  dan  gambaran  apartemen, spesifikasi dan harga bangunan apartemen, sarana, prasarana dan utilitas umum, dan waktu mengenai serah  terima  apartemen.  Mengenai  kepemilikan  izin  mendirikan  bangunan  induk,  berdasarkan Keputusan  Kepala  Dinas  Lingkungan  Hidup  Pemerintah  Kab.  Bekasi  menerangkan  bahwa  sudah delapan  belas  tower  yang  telah  dilakukan  pembangunan  struktur  berupa  podium  lantai  satu  sampai dengan lantai tiga dan akan dilanjutkan setelah seluruh legalitas perizinan dipenuhi, dalam hal ini izin mendirikan bangunan PT Mahkota Sentosa Utama belum lengkap sepenuhnya.
Ketersediaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum,  dalam  hal  prasarana  apartemen  Meikarta terletak  sangat  strategis  karena  berada  persis  di  pinggir  tol  Jakarta-Cikampek,  pembangunan infrastruktur  jalan  oleh  pemerintah  seperti  Kereta  Cepat  Jakarta-Bandung,  LRT,  Tol  Layang  juga membuat  mobilitas  semakin  cepat  dan  berkembang.  Dalam  hal  sarana,  “pelaku  pembangunan  harus menyediakan jaringan jalan, saluran pembuangan air limbah, drainase, sarana perniagaan, kesehatan, ibadah, pendidikan, ruang terbuka hijau, parkir, jaringan listrik, air, telepon, pemadam, dan jasa umum”. Keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen), Lippo Group telah melakukan pemasangan atap bangunan  apartemen  Meikarta  pada  pada  29  Oktober  2017,  sebagai  simbol  telah  selesai  pekerjaan konstruksi kepada dua tower (Yasmin, 2017) dari dua puluh empat tower, dapat dikatakan pada saat itu volume  pembangunan  apartemen  Meikarta  belum  mencapai  20%  (dua  puluh  persen)  dari  yang dipasarkan.  PPJB  tidak  dapat  dilakukan  apabila  pengembang  tidak  dapat  memenuhi  persyaratan tersebut.  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  sebagai  pengembang  apartemen  Meikarta  tidak  memenuhi ketentuan  keterbangunan  konstruksi  20%  dan  tetap  melakukan  pemasaran,  maka  pengembang melanggar  ketentuan  yang  tercantum  dalam  Pasal  97  UU  Rumah  Susun  yang  menjelaskan  “Setiap pelaku pembangunan rumah susun komersial dilarang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah  susun  umum  sekurang-kurangnya  20%  (dua  puluh  persen)  dari  total  luas  lantai  rumah  susun komersial yang dibangun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 ayat (2) UU Rumah Susun”.
Pada dasarnya, isi dari PPJB adalah pernyataan memberi dan/atau berbuat sesuatu kepada pihak lain mengenai suatu objek sebelum beralih kepemilikan dari penjual kepada pembeli. PPJB berfungsi untuk mempersiapkan perjanjian pokok yang bersifat sebagai perjanjian pendahuluan (Amasangsa & Priyanto, 2019). PPJB kedua pihak dalam keadaan atau sebab tertentu juga dapat diadakan melalui akta dibawah tangan (Selly & Ukas, 2021). Dengan adanya PPJB belum mengakibatkan terjadinya proses pemindahan hak atas tanah, namun dengan dipenuhinya prestasi dari PPJB itu sendiri para pihak bisa melanjutkan proses pemindahan hak atas tanah melalui Akta Jual Beli yang diciptakan di PPAT (Arjaya &  Paramita,  2023).  PPJB  memiliki  maksud  untuk  mengikat  antara  pelaku  usaha  dan  pembeli,  yang
mayoritas dilakukan pihak pengembang guna mempermudah prosesi transaksi jual beli properti (Iksir et al., 2023).
Pengikatan Jual Beli Untuk Rumah Umum Dan Satuan Rumah Susun Umum dalam Pasal 1 angka 5 menjelaskan “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris” (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia  Nomor 16 Tahun  2021 Tentang  Pelaksanaan  Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli Untuk Rumah Umum Dan Satuan Rumah Susun  Umum,  2021).  Pasal  diatas  menjelaskan  PPJB  merupakan  kesepakatan  antara  pengembang dengan konsumen yang dinyatakan dalam akta notaris. Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menjadi dasar hukum  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  menjelaskan  “kontrak  (perjanjian)  dibuat  secara  sah berlaku  sebagai  undang-undang  untuk  mereka  yang  membuatnya”,  yang  artinya  keberlakuan  PPJB adalah adanya asas kebebasan berkontrak yang memberikan kebebasan yang sebesar-besarnya terhadap pengembang dan konsumen untuk membuat perjanjian yang memuat apapun dan dalam bentuk apapun, namun tidak melanggar peraturan perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan.

## 3.2   Bentuk  Tanggung  Jawab  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  Atas  Wanprestasi  Dan  Kerugian Terhadap Konsumen Terkait Unit Apartemen Yang Sudah Dibangun Maupun Unit Apartemen Yang Belum Selesai Dibangun
Prinsip pertanggungjawaban berdasarkan kesalahan yang diartikan bahwa seseorang harus bertanggung jawab dan memiliki itikad baik karena telah melakukan kesalahan, baik berupa kelalaian atau kesalahan dalam berbuat sesuatu yang terbukti merugikan orang lain. Penuntutan ganti rugi karena wanprestasi diatur dalam “Pasal 1236 KUHPerdata Debitur wajib memberi ganti biaya, kerugian dan bunga kepada kreditur bila ia menjadikan dirinya tidak mampu untuk menyerahkan barang itu atau tidak merawatnya dengan sebaik-baiknya untuk menyelamatkannya”, pasal tersebut menjadi prinsip pertanggungjawaban bagi pihak bersalah atas dasar melakukan kesalahan. Wanprestasi merupakan tidak dipenuhinya prestasi atau kewajiban dalam suatu perjanjian.
Bagi  pihak  yang  rugi  dapat  melakukan  penuntutan  ganti  rugi  atas  biaya  yang  dikeluarkannya, menuntut ganti rugi terhadap barang yang menjadi miliknya, dan menuntut ganti rugi atas barang yang seharusnya  menjadi  keuntungannya  yang  sebelumnya  diperhitungkan  besaran  untungnya  karena  hal diatas  merupakan  akibat  dari  tidak  dilaksanakannya  perikatan  sesuai  kesepakatan.  “Pasal  1267 KUHPerdata  mengatur  bahwa  Pihak  yang  terhadapnya  perikatan  tidak  dipenuhi,  dapat  memilih; memaksa  pihak  yang  lain  untuk  memenuhi  persetujuan,  jika  hal  itu  masih  dapat  dilakukan,  atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”. Sehingga apabila terjadi wanprestasi maka kreditur dapat memilih di antara kemungkinan tuntutan kepada debitur seperti: pemenuhan  perjanjian,  pemenuhan  perikatan  dengan  pembayaran  kerugian,  hanya  pemenuhan  ganti kerugian, pembatalan perjanjian dan pembatalan perjanjian dengan pembayaran kerugian (Widjaja et al., 2019).
Pada perjanjian jual beli apartemen Meikarta yang terbukti wanprestasi adalah pihak pengembang yaitu PT Mahkota Sentosa Utama. Pengembang dapat dikatakan telah melakukan perbuatan wanprestasi kepada konsumen dalam hal terlaksana tetapi tidak tepat waktu atau terlambat. Mulai pertengahan 2019 hingga 2020 PT Mahkota Sentosa Utama diperkirakan akan melakukan serah terima apartemen kepada konsumen, namun konsumen diminta oleh PT Mahkota Sentosa Utama untuk menunggu masa tenggang atau grace period selama 6 bulan hingga 18 bulan yang faktanya tidak tercantum di dalam perjanjian, namun  hingga grace  period berakhir  pembangunan  apartemen  tidak  berjalan  dan  sejauh  ini  masih banyak konsumen yang apartemennya belum selesai dibangun atau bahkan belum dibangun. Tetapi ada beberapa konsumen yang unitnya sudah dibangun dan diserahkan kepada konsumen pada tahun 2020 dan PT Mahkota Sentosa Utama telah memberikan ganti kerugian atas keterlambatan penyerahan unit.
PT Mahkota Sentosa Utama sendiri telah digugat sebanyak 17 kali di Pengadilan Negeri Cikarang, klasifikasi  perkara  gugatannya  adalah  perbuatan  melawan  hukum  dan  wanprestasi,  konsumen  yang melakukan  gugatan  meminta  kepada  PT  Mahkota  Sentosa  Utama  untuk  mengembalikan  uang pembayaran pemesanan unit apartemen Meikarta dan denda keterlambatan (CNN, 2023). Dalam hal banyak konsumen yang protes terkait tidak mendapatkan haknya, maka terjadi kesepakatan antara PT Mahkota  Sentosa  Utama  dan  konsumen  di  dalam  Putusan  Sidang  PKPU  atas  PT  Mahkota  Sentosa
Utama, “Amar Putusan Nomor 328/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst tanggal 18 Desember 2020: Menyatakan  sah  dan  mengikat  secara  hukum  Proposal  Perdamaian  Mahkota  Sentosa  Utama  (dalam PKPU) tertanggal 15 Desember 2020 beserta lampirannya yang telah ditandatangani Presiden Direktur dan  Direktur  PT  Mahkota  Sentosa  Utama;  Menyatakan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang (PKPU) Termohon PKPU MSU demi hukum berakhir; Menghukum Termohon PKPU MSU dan seluruh kreditor-kreditornya  untuk  tunduk  dan  mematuhi  serta  melaksanakan  isi  proposal  perdamaian; Menghukum Termohon PKPU MSU untuk membayar biaya kepengurusan dan imbalan jasa pengurus yang  besarannya  ditetapkan  dalam  Penetapan  tersendiri;  Menghukum Termohon  PKPU MSU  untuk membayar biaya perkara yang akan ditetapkan kemudian. Putusan tersebut berkekuatan hukum tetap pada 26 Juli 2021” (Pengadilan Niaga Jakarta Pusat, 2020).
Mengenai  pembangunan  unit  apartemen  yang  terkendala  maka  proses  Penundaan  Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) tersebut berlanjut ke perjanjian homologasi yang merupakan pengesahan rencana  perdamaian.  Perjanjian  Homologasi  adalah  persetujuan  antara  debitur  dan  kreditur  untuk mengakhiri  kepailitan.  Dalam  hal  ini  proposal  perdamaian  berkaitan  dengan  PT  Mahkota  Sentosa Utama  yang  berstatus  penundaan  kewajiban  pembayaran  utang  sejak  tanggal  9  November  2020 (Pengadilan Niaga Jakarta Pusat, 2020). Status PKPU dari PT Mahkota Sentosa Utama telah berakhir dan PT Mahkota Sentosa Utama dipastikan bebas dari pailit dikarenakan telah disahkannya proposal perdamaian tersebut (KlikLegal, 2021). Veronika Sitepu sebagai Corporate Secretary Lippo Cikarang mengatakan  konsumen  yang  belum  menerima  unit  atau  unitnya  belum  dibangun,  berdasarkan  hasil putusan  homologasi  tersebut  sudah  dilakukan  dalam  bentuk  serah  terima  dan  mengklaim  sudah melakukan penyerahan 1.800 unit secara bertahap sejak 2021. Putusan homologasi menyatakan bahwa apartemen akan diserahterimakan secara bertahap hingga 2027. PT Mahkota Sentosa Utama dalam hal mengenai  batas  waktu  yang  telah  ditentukan  dalam  putusan  homologasi,  sehingga  mengupayakan komitmen untuk menyerahkan unit apartemen secara bertahap (CNN, 2022) dan PT Mahkota Sentosa Utama berkomitmen akan melanjutkan proyek dan menyelesaikan pembangunan unit apartemen.
Terkait unit yang belum dibangun, Perkumpulan Komunitas Peduli Konsumen Meikarta (PKPKM) menganggap PT Mahkota Sentosa Utama terindikasi tidak beritikad baik dalam membangun apartemen, melakukan pengembalian dana kepada konsumen, atau memberikan kompensasi terkait ganti rugi yang diderita konsumen. Anggota komunitas sebanyak 131 orang, pada 18 Januari 2023 menjelaskan surat mereka  yang  meminta  kepada  DPR  untuk  menolong  korban  Meikarta  untuk  mendapatkan  haknya sebagai konsumen yang telah diabaikan oleh PT Mahkota Sentosa Utama. Ketua PKPKM Aep Mulyana mengklaim “bahwa anggota komunitas tersebut satu pun belum ada yang melakukan serah terima unit yang terdiri dari distrik  satu sampai dengan  distrik tiga”  (Yanwardhana, 2022). Konsumen Meikarta kemudian melakukan rapat dengar pendapat dengan Komisi VI DPR memohon untuk mengembalikan hak-hak konsumen dengan bentuk refund atau pengembalian dana.
Komisi VI DPR juga menyatakan upaya advokasi DPR terhadap konsumen apartemen Meikarta berhasil karena dari anggota komunitas tersebut telah mendapatkan haknya mengenai pembelian unit Meikarta, hak konsumen yang diberikan pengembang kepada konsumen seperti metode titip jual berupa pengembalian  dana  dan  relokasi  unit. Anggota  perkumpulan  konsumen  Meikarta  yang  mengadukan nasib ke DPR RI, sudah 114 orang yang mendapatkan refund melalui mekanisme titip jual dan 13 orang yang  sudah  mendapatkan  unit  pada  14  Maret  2023. Anggota  komunitas  tersebut  seluruhnya  sudah mendapat pengembalian dana dan memiliki deposit dana di bank sesuai dengan tipe apartemen yang dibeli,  dan  total  dana  yang  tersimpan  di  bank  mencapai  Rp  32  M  yang  mana  uang  tersebut  milik komunitas  Perkumpulan  Komunitas  Peduli  Konsumen  Meikarta.  Terkait  konsumen  yang  memilih penyerahan unit untuk saat ini masih proses serah terima dan unit yang diberikan haknya sesuai dengan yang dibelinya yaitu di distrik satu dan batas waktu penyerahan unit maksimal akhir tahun 2023.

## IV. KESIMPULAN DAN SARAN

## 4.1 Kesimpulan
Artikel penelitian ini memberikan kesimpulan yang kuat bahwa penjualan properti oleh PT Mahkota Sentosa  Utama  melalui  sistem pre-project  selling belum  mematuhi  ketentuan  hukum  positif  di Indonesia. Ini termasuk ketidakpatuhan terhadap persyaratan administratif dan perizinan, serta syarat- syarat untuk perjanjian pengikatan jual beli. Penelitian ini juga menyimpulkan bahwa akibat dari tidak mematuhi ketentuan hukum adalah bahwa perjanjian pengikatan jual beli antara PT Mahkota Sentosa Utama  dan  konsumen  dianggap  batal  demi  hukum.  Hal  ini  menggarisbawahi  pentingnya  mematuhi
hukum  dalam  bisnis  properti. Artikel  ini  menunjukkan  bahwa  upaya  untuk  menyelesaikan  masalah wanprestasi termasuk pembayaran biaya ganti kerugian dan perjanjian homologasi. Ini mencerminkan pentingnya penyelesaian yang adil untuk konsumen yang mungkin terdampak oleh wanprestasi.

## 4.2 Saran
Pengembang properti, seperti PT Mahkota Sentosa Utama, perlu mengutamakan kepatuhan terhadap peraturan  perizinan  yang  berlaku.  Mereka  harus  memastikan  bahwa  semua  dokumen  dan  izin  yang diperlukan  telah  diperoleh  sebelum  memulai  pemasaran  properti.  Hal  ini  akan  menghindari  potensi masalah hukum di masa depan. Penting bagi pengembang untuk menjalin hubungan yang transparan dengan konsumen. Informasi mengenai status perizinan dan perkembangan proyek harus disampaikan dengan  jelas  sejujur-jujurnya  kepada  calon  konsumen.  Ini  akan  membantu  konsumen  membuat keputusan yang lebih bijak dan meminimalkan risiko. Konsumen juga memiliki peran penting dalam menjaga  hak-hak  mereka.  Mereka  sebaiknya  melakukan  penelitian  mendalam  tentang  pengembang, mencari informasi terkait rekam jejak proyek sebelumnya, dan memastikan bahwa mereka memahami dengan baik isi dari perjanjian pengikatan jual beli. Kesadaran ini akan membantu mereka menghindari risiko kerugian.

## DAFTAR PUSTAKA
Amasangsa, M. A. D. A., & Priyanto, I. M. D. (2019). Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan. Kertha Semaya , 8 (1), 9. Ardhian,  M.  (2017). Izin  Meikarta  Belum  Beres,  BNI  Tetap  Salurkan  KPR .  Katadata.Id. https://katadata.co.id/amp/safrezifitra/finansial/5e9a5631c6f45/izin-meikarta-belum-beres-bni-tetap- salurkan-kpr
Arjaya, I. M., & Paramita, N. K. M. G. (2023). Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Jurnal Ilmu Komunikasi, Sosial Dan Humaniora , 1 (2), 15–26. CNN, I. (2022). Lippo  Janji Serahkan Apartemen Pembeli Meikarta  Bertahap  Hingga 2027 . CNN Indonesia. https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20221210144435-92-885632/lippo-janji-serahkan-apartemen- pembeli-meikarta-bertahap-hingga-2027/amp
CNN,  I.  (2023). Fakta-fakta  Meikarta:  Iklan  Jor-joran  hingga  Konsumen  Digugat  Rp56  M .  CNN  Indonesia. https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20230124150922-92-904273/fakta-fakta-meikarta-iklan-jor- joran-hingga-konsumen-digugat-rp56-m/amp
CNN, I. (2023). PT MSU Digugat 17 Kali di Pengadilan Negeri  Cikarang Terkait Meikarta . CNN Indonesia. https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20230216174033-92-914093/pt-msu-digugat-17-kali-di- pengadilan-negeri-cikarang-terkait-meikarta/amp
Iksir,  A.  S.,  Pratama,  A.  P.,  &  Istighfarrin,  S.  (2023).  Kedudukan  Perjanjian  "Penegasan  dan  Persetujuan Pemesanan  Unit  (PPPU)  Meikarta  dalam  Penyelenggaraan  Jual  Beli  Rumah  Susun  (Studi  Putusan Pengadilan Negeri Cikarang Nomor 162/Pdt.G/2020/PN CKR). Unes Law Review , 5 (4), 3486–3508. Indrayana, I. P. D., Budiartha, I. N. P., & Senastri, N. M. J. (2021). Perlindungan Hukum Bagi Pelaku Usaha Online Jika Terjadi Wanprestasi Yang Dilakukan Oleh Pemberi Jasa Endorse. Jurnal Interpretasi Hukum , 2 (2), 435–439.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau  Perjanjian Pengikatan Jual Beli untuk Rumah Umum dan Satuan Rumah Susun Umum, (2021).
KlikLegal. (2021). Proposal Perdamaian Disahkan, Status PKPU Developer Meikarta Berakhir . Kliklegal.Com. https://kliklegal.com/proposal-perdamaian-disahkan-status-pkpu-developer-meikarta-berakhir/
Kumparannews.
(2018). 6 “Borok” Perizinan Proyek Meikarta . Kumparannews. https://m.kumparan.com/amp/kumparannews/6-borok-perizinan-proyek-meikarta-1545270747474587397 Mansyah,  A.,  &  Mufidi,  F.  (2019). Pengaturan  Jual  Beli  Apartemen  dengan  Cara  Penjualan  Sebelum  Proyek dibangun oleh Lippo dalam Proyek Meikarta dihubungkan dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun JO Buku ke Tiga BW tentang Perikatan. Prosiding Ilmu Hukum , 5 (2), 780–786. Pengadilan Niaga Jakarta Pusat. (2020). Putusan Sidang PKPU atas PT Mahkota Sentosa Utama (MSU) Nomor 328/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst.
Pertiwi, D. R. (2019). Keterbukaan Informasi Pelaku Usaha Dalam Perjanjian Jual Beli Apartemen Secara Pre Project  Selling  (Analisis  Putusan  No.224/Pdt.G/2017/Pn.Jkt.Sel) .  Universitas  Islam  Negeri  Syarif Hidayatullah Jakarta.
Prabowo,  D.  (2018). Kasus  Meikarta,  Potret  Rumitnya  Perizinan  di  Indonesia .  Kompas.Com. https://properti.kompas.com/read/2018/10/22/170926621/kasus-meikarta-potret-rumitnya-perizinan-di- indonesia
Purbandari. (2012). Kepastian dan Perlindungan  Hukum Pada Pemasaran Properti Dengan Sistem Pre Project Selling. Jurnal Ilmiah Widya , 29 (320), 12–18.
Putra, I. M. A. D. M., Budiarta, I. N. P., & Subamia, I. N. (2022). Penyelesaian Sengketa Konsumen Melalui Perdamaian Consumer Dispute Resolution Through Peace. Jurnal Interpretasi Hukum , 3 (3), 358–364. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, (2011). Rimbawa,  I.  M.  A.  (2021).  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Konsumen  Properti  Sistem  Pre  Project  Selling Berdasarkan  Prinsip  Perlindungan  Konsumen  Dalam  UU  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan Konsumen. Vyahara Duta , XVI (2), 137–148.
Robbi, A. S. (2019). Keabsahan Transaksi Jual Beli Properti Menggunakan Sistem Pre Project Selling Ditinjau dari  Hukum  Perjanjian  (Studi  Kasus  Proyek  Meikarta  Cikarang  Kabupaten  Bekasi) .  Universitas  Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Selly, & Ukas. (2021). Analisis Yuridis Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Atas Sistem Pre Project Selling. Scientia Journal: Jurnal Ilmiah Mahasiswa , 3 (3). Sugianto,  D.  (2017). Benarkah  Grup  Lippo  Belum  Sepenuhnya  Kuasai  Lahan  Meikarta? DetikFinance. https://finance.detik.com/properti/d-3609693/benarkah-grup-lippo-belum-sepenuhnya-kuasai-lahan- meikarta
Trijana, A., Dewi, A. A. S. L., & Suryani, L. P. (2023). Upaya Penyelesaian Ganti Kerugian Atas Kehilangan yang Diderita Konsumen di UD Dhevosi. Jurnal Interpretasi Hukum , 4 (1), 1–6.
Widjaja,  G.,  Sumantri,  V.  K.,  Felicia,  S.,  &  Manikam,  R.  A.  (2019).  Wanprestasi,  Kegagalan  Transaksi  dan Perlindungan Konsumen dalam Transaksi Elektronik. Cross-Border , 2 (1). Yamin, M., & Lubis, A. R. (2013). Kepemilikan Properti di Indonesia (Cet. 1). Penerbit Bandar Maju. Yanwardhana, E. (2022). Proyek Meikarta Diamuk Pembeli di DPR, Ternyata Ini Pemicunya . CNBC Indonesia. https://www.cnbcindonesia.com/news/20221206072512-4-394044/proyek-meikarta-diamuk-pembeli-di- dpr-ternyata-ini-pemicunya/amp
Yasmin,  P.  A.  (2017). Dihadiri  Luhut,  Lippo  Lakukan  Topping  Off  2  Tower  Meikarta .  DetikFinance. https://finance.detik.com/properti/d-3704439/dihadiri-luhut-lippo-lakukan-topping-off-2-tower-meikarta Yudhantaka, L. (2017). Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun Dengan Sistem Pre Project Selling. Yuridika , 32 (1), 84–104. https://doi.org/https://doi.org/10.20473/ydk.v32i1.4793