Al Maal : Journal of Islamic Economics and Banking http://jurnal.umt.ac.id/index.php/jieb E-ISSN
Vol Hlm DOI : : : :
2580 - 3816 1 No 1 Bulan Juli  Tahun 2019 79 - 88
10.31000/almaal.v1i1.1775

## Telaah Kritis Akad Musyarakah Mutanaqisah
Muh Turizal Husein 1,*
1 Universitas Muhammadiyah Tangerang, Indonesia * Email : abiturizal68@gmail.com,

## A BSTRACT
Since the opening of the MEA door in 2015 to 2020, it will be colored by a strategy competition and a tighter level of financial services business competition. Sharia Banking products based on partnerships with "profit-loss sharing" such as Musyarakah currently have not shown significant growth like other products. One of the musyarakah derivative contracts that has the potential to be practiced as an innovation product in Islamic banking is the musyarakah mutanaqisa contract. This study examines the need for living space for customers by using musyarakah mutanaqisa agreement  and  musyarakah  mutanaqisa  practice  in  Indonesia.  This  study  uses  a  qualitative approach with descriptive analysis design. In Indonesia, only a few Sharia Banks have offered financing  products  with  mutanaqisa  musyarakah  contracts,  namely  Sharia  Maybank,  Panin Sharia Bank, Mega Syariah Bank and Bank Muamalat. Of the four BUSs, the products they offer have ownership of assets namely home ownership and vehicles. But in their practice they still give customers the choice in choosing, which contract they will use. such as murabahah contracts in home ownership products and vehicles.
Keywords: Musyarakah; Mutanaqisa; Profit; Banks

## A BSTRAK
Sejak dibukanya pintu MEA pada 2015 sampai 2020 nanti, akan diwarnai oleh adu strategi dan tingkat kompetisi bisnis jasa keuangan yang semakin ketat. Produk perbankan Syariah berbasis kemitraan  dengan  “profit-loss  sharing”  seperti  Musyarakah  saat  ini  belum  menunjukkan pertumbuhan yang signifikan seperti produk lain. Salah satu kontrak derivatif musyarakah yang berpotensi  dipraktekkan  sebagai  produk  inovasi  dalam  perbankan  Islam  adalah  kontrak musyarakah mutanaqisa. Studi ini meneliti tentang kebutuhan tempat tingal bagi nasabah dengan menggunakan akad musyarakah mutanaqisa dan praktek musyarakah mutanaqisa di Indonesia. Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif dengan desain analisis deskriptif. Di Indonesia baru  sedikit  Bank  Syariah  yang  menawarkan  produk  pembiayaan  dengan  akad  musyarakah mutanaqisa,  yaitu  Maybank  Syariah,  Panin  Bank  Syariah,  Bank  Mega  Syariah  dan  Bank Muamalat. Dari Keempat BUS tersebut produk yang mereka tawarkan kepemilikan aset yakni kepemilikan rumah dan kendaraan. Namun dalam perakteknya mereka masih memberi pilihan kepada nasabah dalam menenukan pilihan, akad mana yang akan mereka gunakan. seperti akad murabahah dalam produk kepemilikan rumah dan kendaraan.
Kata kunci: Musyarakah; Mutanaqisa; Profit; Bank

## P ENDAHULUAN
Daya  tarik  masyarakat  dewasa  ini  terhadap  perbankan  syariah  mengalami peningkatan,  hal  ini  tampak  dari  bertambahnya  segmen  dan  jumlah  nasabah.  Seiring meningkatnya  animo  masyarakat  akan  perbankan  syariah,  maka  hal  ini  mendorong lembaga  syariah  ini  untuk  terus  melakukan  pengembangan  dan  inovasi  produk  yang ditawarkan  agar  mampu  semakin  menarik  minat  masyarakat,  serta  mampu  menjawab kebutuhan  masyarakat  saat  ini.  Disamping  itu,  perbankan  syariah  harus  memastikan bahwa  produk  yang  ditawarkan  telah  sesuai  dengan  prinsip  syariah,  karena  inilah  hal pokok yang membedakan bank syariah dan bank konvensional.
Produk berbasis kemitraan dengan bagi hasil seperti musyarakah sebagai produk unggulan  kompetitif  perbankan  syariah  belum  mengalami  pertumbuhan  sebagaimana produk  lainnya.  Kurangnya  pengembangan  produk  berbasis  kemitraan  diperbankan syariah  yang  lebih  fleksibel  jangka  waktunya,  terutama  pembiayaan  jangka  panjang menyebabkan  perbankan  syariah  lebih  banyak  produknya  didasari  oleh  pembiayaan dengan  pendapatan  tetap  yang  memiliki  kemiripan  dengan  pola  konvensional  yang menggunakan struktur pendapatan yang tetap  (fixed income) dan  cenderung berjangka waktu  pendek  dan  menengah.  Bank-bank  syariah  harus  memiliki  standar  produk  yang memadai  untuk  menjamin  kepastian  ketentuan  operasional  yang  prudent  dan perlindungan  konsumen  serta  platform  bagi  pengembangan  dan  inovasi  produk  yang semakin beragam agar bisa berkembang dengan baik. Upaya ini mutlak dilakukan karena bank  syariah  akhir-akhir  ini  cenderung  mengalami  pelambatan  pertumbuhan  bahkan penurunan market share secara dinamis dibanding konvensional. Standarisasi dan inovasi produk perbankan syariah adalah sebuah keniscayaan, agar perbankan syariah bertumbuh secara wajar, seimbang dan berkelanjutan serta mampu bersaing dengan perbankan lain.
Produk berbasis kemitraan dengan bagi hasil seperti musyarakah sebagai produk unggulan  kompetitif  perbankan  syariah  belum  mengalami  pertumbuhan  sebagaimana produk  lainnya.  Kurangnya  pengembangan  produk  berbasis  kemitraan  diperbankan syariah  yang  lebih  fleksibel  jangka  waktunya,  terutama  pembiayaan  jangka  panjang menyebabkan  perbankan  syariah  lebih  banyak  produknya  didasari  oleh  pembiayaan dengan  pendapatan  tetap  yang  memiliki  kemiripan  dengan  pola  konvensional  yang menggunakan struktur pendapatan yang tetap (fixed income) dan  cenderung berjangka waktu  pendek  dan  menengah.  Bank-bank  syariah  harus  memiliki  standar  produk  yang memadai  untuk  menjamin  kepastian  ketentuan  operasional  yang  prudent  dan perlindungan  konsumen  serta  platform  bagi  pengembangan  dan  inovasi  produk  yang semakin beragam agar bisa berkembang dengan baik. Upaya ini mutlak dilakukan karena bank  syariah  akhir-akhir  ini  cenderung  mengalami  pelambatan  pertumbuhan  bahkan penurunan market share secara dinamis dibanding konvensional. Standarisasi dan inovasi produk perbankan syariah adalah sebuah keniscayaan, agar perbankan syariah bertumbuh secara wajar, seimbang dan berkelanjutan serta mampu bersaing dengan perbankan lain.
Diantara Produk berbasis kemitraan dengan bagi hasil seperti musyarakah sebagai produk unggulan kompetitif perbankan syariah adalah Produk Kredit Pemilikan Rumah yang  nantinya  akan  di  sebut  (KPR).  Produk  ini  bisa  menjadi  sebuah  solusi  untuk masyarakat  yang  ingin  memiliki  rumah  namun  tidak  memiliki  banyak  dan  untuk membelinya  secara  tunai.  Umumnya  perbankan  konvensional  dalam  memberikan fasilitas KPRnya mengunakan sistem bunga yang identik dengan riba yang sudah jelas- jelas keharamannya dalam hukum Islam. Di sisi yang lain kebutuhan masyarakat untuk
memiliki sebuah rumah semakin meningkat tiap tahunya, menurut data yang dikeluarkan oleh  Badan  Pusat  Statistik  (BPS)  pada  tahun  2015,  diperkirakan  jumlah  supply pembangunan rumah pertahun hanya sekitar 400  sampai 500 ribu unit rumah. Padahal kebutuhan rumah bagi masyarakat per tahun sekitar 800 ribu unit rumah dan kekurangan kebutuhan (backlog) perumahan saat ini sudah mengalami penurunan dari 13,5 juta unit menjadi  sekitar  11,4  juta  unit  rumah  (www.bps.go.idو  2015).  Dari  data  di  atas menunjukan bahwa minat masyarakat akan kepemilikan rumah semakin meningkat tiap tahunya,  bahkan  pembangunan  yang  dilakukan  saat  ini  masih  belum  bisa  memenuhi permintaan  dari  masyarakat  yang  tiap  tahunya  mengalami  peningkatan  terlebih  lagi menjadi perhatian khusus yaitu ketika seseorang yang ingin memiliki sebuah rumah tidak mampu untuk membelinya secara kontan karena keterbatasan dana yang tidak di miliki.

## KAJIAN LITERATUR
Musyarakah  Mutanaqisah  berasal  dari  dua  kata  Musyarakah  dan  Mutanaqisah. Musyarakah (syaraka-yusriku-syarkan-syarikan-syirkatan-syirkah), yang berarti bekerja sama,  berkongsi,  berserikat,  atau  bermitra  (cooperation,  partnership)  dan  Mutanaqisah (yatanaqishu-tanaqishan-mutanaqishun)  berarti  mengurangi  secara  bertahap  (to diminish). Musyarakah mutanaqisah adalah musyarakah atau syirkah yang kepemilikan asset  (barang)  atau  modal  salah  satu  pihak  (syarik)  berkurang  disebabkan  pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya.
Produk berbasis kemitraan dengan bagi hasil seperti musyarakah sebagai produk unggulan  kompetitif  perbankan  syariah  belum  mengalami  pertumbuhan  sebagaimana produk  lainnya.  Diantara  Produk  berbasis  kemitraan  dengan  bagi  hasil  seperti musyarakah sebagai produk unggulan kompetitif perbankan syariah adalah Produk Kredit Pemilikan Rumah yang nantinya akan di sebut (KPR). Produk ini bisa menjadi sebuah solusi untuk masyarakat yang ingin memiliki rumah namun tidak memiliki banyak dan untuk membelinya secara tunai. Umumnya perbankan konvensional dalam memberikan fasilitas KPRnya mengunakan sistem bunga yang identik dengan riba yang sudah jelas- jelas keharamannya dalam hukum Islam.
Pembiayaan kepemilikan rumah yang merupakan salah satu pembiayaan favorit pada Bank Syariah Indonesia, saat ini menggunakan akad murabahah. Akad musyarakah mutanaqisa (MMQ) bisa menjadi alternative untuk diterapkan pada produk pembiayaan kepemilikan rumah atau kendaraan. Mengingat kebutuhan akan kepemilikan rumah dan kendaraan memang kebutuhan dasar semua masyrakat, sehingga pangsa pasarnya luas. Pada Bank Muamalat,  KPR Muamalat  iB dengan akad musyarakah mutanaqisa sangat diminati  oleh  masyarakat.  Sejak  diedarkanya  surat  dari  BI  pada  tanggal  27  November 2012 dalam penerapan akad MMQ di Bank Syariah membuat perkembangan akad MMQ berkembang  pesat  dalam  pembiayaan  kepemilikan  rumah  yang  berada  di  Indonesia, terakhir saat ini portfolio MMQ Bank Muamalat untuk KPR iB telah menembus 6,12% pada tahun 2014 meningkat menjadi 14,52% dibanding tahun 2013 yang mencapai 5,34 Trilyun (Harsanto,.2012). Portfolio MMQ di  2014 tersebut  menempati  share  financing 36,63% dari pembiayaan musyarakah di Bank Muamalat, dan mencapai share financing 17,59% dari seluruh pembiayaan di Bank Muamalat.
Oleh  karena  itu,  pengembangan  produk  bank  syariah  dengan  akad  musyarakah mutanaqisa  perlu  didorong.  Pengetahuan  dan  pemahaman  masyarakat  mengenai  akad yang terkategori masih asing ini perlu lebih diperhatikan kembali. Melalui berbagai acara

## Muh Turizal Husein
seperti  Focus  Group  Discution,  seminar,  atau  sosialisasi  bahkan  dengan  cara  menulis atikel seperti ini bisa menjadi sarana penyampaian pengetahuan dan pemahaman kepada masyarakat.  Sehingga  penulis  berpikir  untuk  mendeskripsikan  mengenai  akad musyarakah  mutanaqisa  ini.  Apabila  ini  terus  dilakukan,  maka  perkembangan  produk kepemilikan rumah akan semakin meningkat. Ini didukung oleh data (OJK, 2014).

## M ETODE P ENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  kualitatif  dengan  menggunakan pendekatan studi kasus (case study). Lokasi penelitian ini dilakukan di Muamalat institute yang  terletak  di  Tj.  Duren  Raya  Raya  No.  No.7  ABC,  RT.1/RW.6,  Tj.  Duren  Utara, Grogol  petamburan,  Kota  Jakarta  Barat,  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  11470. Penetapan  informan  sebagai  sumber  data  menggunakan  teknik  purposive  sampling. Pengumpulan  data  menggunakan  metode  kualitatif  dilakukan  dengan  wawancara mendalam, observasi dan dokumentasi untuk mengembangkan model kerja sama link and match untuk meningkatkan kesiapan kerja, Analisis data kualitatif: reduksi data, paparan data,  dan  penarikan  kesimpulan  data.  Pendekatan  studi  kasus  merupakan  penelitian analisis  deskriptif,  yang  mana  penelitiannya  berfokus  pada  suatu  kasus  tertentu  yang diamati dan dianalisis secara cermat. Penelitian ini memusatkan diri terhadap kebutuhan tempat  tingal  bagi  nasabah  dengan  menggunakan  akad musyarakah  mutanaqisa dan praktek musyarakah mutanaqisa di Indonesia.

## H ASIL DAN P EMBAHASAN

## Musyarakah Mutanaqisa
Musyarakah  Mutanaqisah  berasal  dari  dua  kata  Musyarakah  dan  Mutanaqisah. Musyarakah (syaraka-yusriku-syarkan-syarikan-syirkatan-syirkah), yang berarti bekerja sama,  berkongsi,  berserikat,  atau  bermitra  (cooperation,  partnership)  dan  Mutanaqisah (yatanaqishu-tanaqishan-mutanaqishun)  berarti  mengurangi  secara  bertahap  (to diminish).  Jadi  Musyarakah  Mutanaqisah  merupakan  suatu  akad  kemitraan/kerjasama untuk memiliki suatu barang secara bersama-sama dimana kepemilikan salah satu pihak akan  berkurang  dan  pindah  kepada  rekanannya  secara  bertahap  sampai  menjadi  utuh dimiliki satu pihak (edoc.musyarakah-mutanaqisah,  2015).
Hal  ini  sesuai  dengan  definisi  yang  diberikan  oleh  Fatwa      Dewan      Syari’ah Nasional      No.73/DSN-MUI/XI/2008  pengertian  Musyarakah  mutanaqisah  adalah musyarakah atau syirkah yang kepemilikan asset  (barang) atau modal salah satu  pihak (syarik) berkurang disebabkan pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya. Keputusan Dewan      Syari‟ah      Nasional      No:      01/DSN-MUI/XI/2013      Tentang      Pedoman Implementasi  Musyarakah  Mutanaqisah  Dalam  Produk  Pembiayaan,  Definisi  Produk: “Pembiayaan  Musyarakah      Mutanaqishah  adalah  produk  pembiayaan  berdasarkan prinsip musyarakah, yaitu syirkatul 'inan, yang porsi (hishshah) modal salah satu syarik (Bank Syariah/LKS) berkurang disebabkan pengalihan komersial secara bertahap (naqlul hishshah bil'iwadh mutanaqishah) kepada syarik yang lain (nasabah).”
Musyarakah  Mutanaqisah  (decreasing  participation)  adalah  nasabah  dan  bank berkongsi  dalam  pengadaan  suatu  barang  (biasanya  rumah  atau  kendaraan)  yang kepemilikannya  bersama  dimana  semula  kepemilikan  Bank  lebih  besar  dari  Nasabah lama-kelamaan  pemilikan  Bank  akan  berkurang  dan  Nasabah  akan  bertambah  atau disebut juga perkongsian yang mengecil.

## Gambar. 1 Skema Alur Transaksi Musyarakah Mutanaqisa (Aris, 2012)
Analisis  Perbandingan  Manfaat  Pembiayaan  Musyarakah  Mutanaqisah  dan Murabahah Dalam Pembiayaan Perumahan
Perbandingan  antara  akad  Musyarakah  Muatanaqisah  dengan  akad  Murabahah dalam  dua  fokus  perbandingan,  yaitu  pertama  mengenai  karakteristik  pembeda  yang dimiliki  masing-masing  akad  dan  kedua  mengenai  kelebihan  dan  kekurangan  dari masing-masing  Akad.  Perbedaan  antara  Akad  Musyarakah  Mutanaqisah  dengan  Akad Murabahah dapat dirincikan sebagai berikut:
a) Pengalihan hak tanda kepemilikan (levering)
Pada pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah, hak tanda kepemilikan Bank baru  beralih  total  kepada  Nasabah  setelah  habis  masa  pembayaran  sesuai kontrak  karena  porsi  kepemilikan  Bank  berkurang  sesuai  dengan  besar angsuran  pembelian  oleh  Nasabah.  Sedangkan  pada  pembiayaan  Murabahah hak  tanda  kepemilikan  (titles)  beralih  seketika  dari  Bank  kepada  Nasabah ditandai dengan pembuatan akta jual beli dengan nama Nasabah tercantum di dalamnya.
b) Karakteristik Perjanjian
Pada  pembiayaan  perumahan  dengan  menggunakan  akad  Musyarakah Mutanaqisah, terdiri dari tiga jenis akad: akad Musyarakah/ Syirkah, akad jual beli  tangguh  (Bai’),  dan  akad  sewa  (Ijarah).  Pada  pembiayaan  perumahan dengan  akad  Murabahah  hanya  terdiri  dari  akad  jual-beli  (bai’)  saja  dengan cara pembayaran angsuran.
c) Nilai Bagi Hasil
Akad  Musyarakah  Mutanaqisah  dan  Murabahah  sama-sama  termasuk kedalam  jenis  akad  tijarah,  yakni  akad  yang  ditujukan  untuk  mencari keuntungan (profit). Jika dilihat berdasarkan tingkat kepastian dari bagi hasil yang  diperolehnya,  maka  keduanya  berlainan  golongan.  Akad  Musyarakah

## Muh Turizal Husein
Mutanaqisah termasuk kedalam golongan akad Natural Uncertainty Contract (NUC),  yakni  menawarkan  return  yang  tidak  pasti  atau  tidak  tetap.  Dasar perhitungan bagi hasil semata-mata ditentukan pada tarif sewa (Ijarah). Dalam arti,  akad ini jika dipakai  pada rumah yang uang sewanya lebih tinggi  maka akan  menguntungkan  bank  dan  Nasabah  dan  terhadap  rumah  yang  uang sewanya kecil maka keuntungan kedua pihak juga kecil dengan demikian bagi hasil menjadi tidak menentu besarnya, apalagi nilai sewa dapat dievaluasi.
Sementara  akad  Murabahah  masuk  dalam  golongan  akad  Natural  Certainty Contract (NCC), yakni memberikan return pasti dan tetap. Penentuan margin keuntungan Bank adalah nilai prosentase keuntungan terhadap harga agregat barang, yakni harga bank membeli barang secara tunai  ditambah dengan biaya perolehan atas aset tersebut  yang dikeluarkan  oleh  Bank.  Dalam  akad  Musyarakah  Mutanaqisah,  margin  bank  tidak ditentukan oleh modal awal yang diberikan oleh bank maupun jangka waktu dari akad. Margin  didasarkan  pada  nilai  sewa  rumah  yang  berlaku  sehingga  semakin  lama  masa pembiayaan  akan  semakin  lama  pula  masa  penyewaan  dan  akhirnya  keuntungan  bank juga semakin besar. Berbeda dengan akad Musyarakah Mutanaqisah, pada pembiayaan Murabahah Bank menentukan margin keuntungan berdasarkan harga beli dari developer ditambah dengan segala biaya yang dikeluarkan Bank dalam rangka memperoleh barang tersebut, seperti biaya pengiriman, pajak, dan sebagainya. Harga yang sudah dipengaruhi biaya-biaya  ini  dinamakan  harga  agregat  yang  kemudian  menjadi  penentu  margin keuntungan Bank. Dalam teori, margin sebenarnya ditentukan dengan berpaku pada harga sewa pasar. Namun, Bank menginginkan sewa adalah rate margin yang dapat mengcover biaya-biaya dan risiko-risiko yang timbul akibat dari pembiayaan. Di samping itu, Bank perlu memperhatikan cost of fund dari bagi hasil dana pihak ketiga.
d) Angsuran
Angsuran pada pembiayaan rumah dengan akad Musyarakah Mutanaqisah dapat  dilakukan  evaluasi  tiap  tahun  atau  beberapa  tahun  sesuai  dengan kesepakatan sementara pada akad Murabahah, angsuran bersifat tetap selama jangka waktu pembiayaan. Pada pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah, total pembayaran  sesuai  dengan  jumlah  pembiayaan  oleh  bank,  dengan  kata  lain total  cicilan  yang  diterima  oleh  bank  sama  dengan  jumlah  pembiayaan  dari bank.
Seandainya  Nasabah  ingin  memiliki  rumah  tersebut  sebelum  jatuh  tempo, Nasabah tidak akan dikenakan biaya tambahan, maksudnya Nasabah cukup melunasi sisa uang cicilan yang ada. Sedangkan pada pembiayaan Murabahah, total pembayaran cicilan didasarkan  pada  harga  beli  bank  atas  rumah  dan  margin  keuntungan  yang  diinginkan Bank.  Kedua  komponen  ini  tidak  dapat  dipisahkan  yang  mana  harus  dibayar  oleh Nasabah  sampai  masa  kontrak  selesai.  Dengan  kata  lain,  nasabah  membayar  angsuran perbulan  berupa  uang  angsuran  pokok  untuk  harga  pembelian  bank  (harga  beli  Bank dibagi periode cicilan) ditambah angsuran keuntungan (margin rate bank dikali harga beli kemudian dibagi periode cicilan bank). Terhadap Nasabah yang ingin memiliki  rumah tersebut  sebelum  jatuh  tempo,  maka  nasabah  akan  dikenakan  biaya  tambahan  berupa keuntungan bank berikut uang cicilan yang tersisa.

## Risiko yang timbul dalam Musyarakah Mutanaqishah
Dalam  pembiayaan  akad  musyarakah  mutanaqishah  (Abubakar,  Handayani, 2017),  posisi  kepemilikan  barang  masih  menjadi  milik  bersama  (co-ownership)  antara
pihak  bank  syariah  dan  nasabah.  Hal  ini  merupakan  konsekuensi  dari  pembiayaan musyarakah mutanaqishah, dimana kedua belah pihak ikut menyertakan dananya untuk membeli barang. Oleh karena itu, terkait objek musyarakah mutanaqishah berupa Tanah dan  Rumah,  maka  pengalihan  kepemilikan  merupakan  perjanjian  formal,  yang  harus dibuktikan dengan sertifikat.
Kedudukan  Bank  dan  nasabah  adalah  mitra  (partner),  sehingga  tidak  tepat menggunakan mekanisme jaminan, khususnya Hak Tanggungan yang memberikan hak pada kreditor untuk mengeksekusi objek MMQ apabila Objek dijadikan objek jaminan. Diperlukan bantuan pranata hukum lain untuk mendukung penggunaan Hak Tanggungan, seperti  kuasa  atau  perwakilan,  mengingat  hubungan  Bank  dan  Nasabah  bukanlah hubungan kreditor dan debitur dalam Hak Tanggungan (Abubakar & Handayani, 2017).
Jika terjadinya pembiayaan berstatus  macet,  dan  dilakukan penjualan  atas asset musyarakah  (rumah),  maka  hasil  penjualan  dilakukan  penyelesaian  sebagai  berikut (Harsanto, 2015) :
Jika  harga  jual  rumah  lebih  besar  dari  sisa  outstanding  pokok  (sisa  porsi  yang dimilikiBank) maka hasil penjualan digunakan untuk menutup sisa outstanding terlebih dahulu, kemudian sisanya diberikan kepada nasabah. Hal ini bertentangan dengan prinsip bagi  hasil dan bagi  rugi  dalam musyarakah. Dengan dasar prinsip  musyarakah dimana para mitra memperoleh  keuntungan berdasarkan  nisbah yang disepakat pada saat  akad dan  menanggung  kerugian  sesuai  proporsi  modal  (Fatwa  DSN-MUI  No.73/DSN- MUI/XI/2008)  , maka dengan kondisi penjualan asset ini, dilakukan sebagai berikut:
a) Hasil  penjualan  tetap  didahulukan  untuk  menutupi  outstanding  pokok  (porsi bank)
b) Setelah  itu  sisanya  yang  merupakan  profit  penjualan  asset,  tidak  seluruhnya diberikan kepada nasabah, tetapi harus dibagi hasilakn sesuai dengan proporsi nisab bagi hasil yang disepakait pada saat akad.
Jika  harga  jual  rumah  lebih  kecil  dari  sisa  outstanding  pokok  (sisa  porsi  yang dimiliki  Bank)  maka  hasil  penjualan  seluruhnya  digunakan  untuk  menutup  sisa outstanding, jika outstanding masih tersisa maka nasabah harus membayar kekurangan itu atau jika tidak mampu maka menjadi beban Bank. Hal ini juga bertentangan dengan prinsip  bagi  hasil  dan  bagi  rugi  dalam  musyarakah.  Dengan  dasar  prinsip  musyarakah dimana para mitra memperoleh keuntungan berdasarkan nisbah yang disepakati pada saat akad dan menanggung kerugian sesuai proporsi modal, maka dengan kondisi penjualan asset ini, dilakukan sebagai berikut (DSN-MUI No.73/DSN-MUI/XI/2008) :
a) Hasil  penjualan  tetap  didahulukan  untuk  menutupi  outstanding  pokok  (porsi bank)
b) Sisa  outstanding  yang  tidak  tertutupi  dari  hasil  penjual  harus  dibagirugikan terhadap kedua pihak yaitu Bank dan Nasabah sesuai dengan porsi kepemilikan sebelum dilakukan penjualan agunan (porsi terakhir).
Adapun mengenai masalah pajak maka seharusnya dipahami bahwa musyarakah mutanaqisah adalah skim pembiayaan yang berbentuk akad gabungan (hybrid contracts) untuk pembiyaan. Dengan demikian ijarah yang terdapat di dalamnya adalah ijarah yang bersifat  pembiayaan  (financial  lease),  bukan  operating  lease,  karena  itu  dalam musyarakah mutanaqisah tidak boleh ada pajak (Umar, 2012).

## Praktik Musyarakah Mutanaqisa di Indonesia
Dalam aktivitas pembiayaan menggunakan Produk Musyarakah dan Musyarakah Mutanaqishah, perbankan syariah haruslah memastikan bahwa pelaksanaan pembiayaan sesuai dengan kepatuhan Syariah sebagaimana telah ditetapkan dalam berbagai ketentuan hukum Islam termasuk fatwa DSN. Namun seringkali timbul beberapa permasalahan dan isu  terkait  dengan  kepatuhan  syariah  tersebut.  Beberapa  isu  terkait  penerapan  produk Musyarakah  dan  Musyarakah  Mutanaqishah  di  perbankan  syariah  di  Indonesia  yang terbagi  dalam  tiga  isu  permasalahan  yaitu  isu  syariah,  isu  legal,  dan  isu  operasional. Beberapa permasalahan tersebut antara lain . Pertama isu syariah terkait prinsip "dua akad dalam satu barang" ketika akad sewa dan beli disepakati dalam waktu yang sama. Kedua isu legal terkait  perbedaan aturan fiqih dengan hukum positif Indonesia terkait pencatatan sertifikat  kepemilikan.  Ketiga,  isu  operasional  terkait  Isu  independensi  harga  ketika pembiayaan musyarakah yang disertai pengalihan kepemilikan.
Musyarakah Mutanaqishah memiliki karakteristik khusus yang membedakannya dari  model  pembiayaan  lainnya  pada  perbankan  syariah.  Karakter  utama  produk Musyarakah Mutanaqishah adalah sebagai berikut:
a) Hishshah,  yaitu  modal  usaha  para  pihak  harus  dinyatakan  dalam  bentuk hishshah yang terbagi menjadi sejumlah unit hishshah.
b) Konstan,  yaitu  jumlah  total  nominal  modal  usaha  yang  dinyatakan  dalam hishshah tersebut tidak boleh berkurang selama akad berlaku secara efektif.
c) Wa'd.  yaitu  bank  syariah  berjanji  untuk  mengalihkan  secara  komersial  dan bertahap seluruh hishshahnya kepada nasabah.
d) Intiqal al milkiyyah, yaitu setiap penyetoran uang oleh nasabah kepada bank syariah,  maka  nilai  yang  jumlahnya  sama  dengan  nilai  unit  hishshah,  secara syariah  dinyatakan  sebagai  pengalihan  unit  hishshah  bank  syariah  secara komersial,  sedangkan  nilai  yang  jumlahnya  lebih  dari  nilai  unit  hishshah tersebut, dinyatakan sebagai bagi hasil yang menjadi hak bank syariah.
Produk musyarakah mutanaqisah dapat diaplikasikan dalam bentuk pembiayaan yang bersifat produktif maupun konsumtif. Di Indonesia (Divisi Pengembangan Produk dan  Edukasi  Departemen  Perbankan  Syariah,  2016),  jenis  pembiayaan  ini  dapat diaplikasikan  pada  pembiayaan  kendaraan  (KKB),  maupun  pembiayaan  properti  atau rumah (KPR). Standar produk MMQ yang diuraikan dalam review ini masih terbatas pada pembiayaan  MMQ  untuk  kepemilikan  properti,  khususnya  rumah  (KPR  iB)  dengan pertimbangan kebutuhan dan praktik di pasar industri perbankan syariah (Otoritas Jasa Keuangan, 2017)
Bank Syariah di Indonesia masih sedikit yang menawarkan produk dengan akad musyarakah  mutanaqisa.  Dari  hasil  peneusuran  penulis  melalui  website  dari  13  Bank Umum Syariah di Indonesia, ditemukan bahwa ada empat BUS yang menawarkan produk dengan akad musyarakah mutanaqisa, yakni  Bank Muamalat,  Maybank Syariah, Panin Bank  Syariah  dan  Bank  Mega  Syariah.  Keempat  BUS  tersebut  menawarkan  produk kepemilikan  aset  yakni  kepemiikan  rumah  dan  kendaraan.  Dimana  pada  empat  BUS tersebut,  mereka  juga  menawarkan  kepemilikan  asset  menggunakan  akad  murabahah. Sehingga nasabah bisa menenukan pilihan, akad mana yang akan mereka gunakan. BUS lainnya masih menggunakan hanya akad murabahah dalam produk kepemilikan rumah dan kendaraan.
Fatwa yang mengatur mengenai akad musyarakah dan musyarakah mutanaqisa di Indonesia  adalah  Fatwa  DSN  Nomor.  08/DSN-MUI/  IV/2000  dan  fatwa  DSN  Nomor: 73/DSN-MUI/ XI/2008. Dalam aturan tersebut dikatakan bahwa kepemilikan aset dapat dilakukan dengan cara menggunakan akad musyarakah mutanaqisa. Pada transaksi akad musyarakah  mutanaqisa,  pihak  pertama  (syarik)  wajib  berjanji  untuk  menjual  seluruh hishshah (porsi) nya secara bertahap dan pihak kedua (syarik) wajib membelinya. Setelah selesai  pelunasan  penjualan,  seluruh  hishshah  LKS  beralih  kepada  syarik  lainnya (nasabah). Aset musyarakah mutanaqisa dapat di-ijarah-kan kepada syarik ata pihak lain. Apabila  aset  musyarakah  menjadi  objekijarah,  maka  syarik  (nasabah)  dapat  menyewa asset tersebut dengan nilai ujrah yang disepakati. Keuntungan yang diperoleh dari ujrah tersebut  dibagi  sesuai  dengan  nisbah  yang  telah  disepkati  dalam  akad,  sedangkan kerugian harus berdasarkan proporsi kepemilikan. Nisbah keuntungan dapat  mengikuti perubahan proporsi kepemilikan sesuai kesepakatan para syarik.

## KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelusuran dan pembahasan tentang analisis akad musyarakah mutanaqisah,  dapat  ditarik  bahwa  akad  musyarakah  mutanaqisah  adalah  syirkah  yang kepemilikan asset (barang) atau modal salah satu pihak (syarik) berkurang disebabkan pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya, memiliki rukun dan syarat yang hampir sama  dengan  musyarakah  pada  umumnya,  namun  memiliki  kehendak  memindahkan kepemilikan porsi asset. Syirkah ini yang dijadikan obyek ialah porsi kepemilikan asset. Praktik  musyarkah  mutanaqisah  dalam  perjalanannya  nampaknya  sudah  menggunakan pedoman DSN-MUI, bahkan sebagian lebih diatur secara rinci dan benar.
Akad ini menjadi inovasi baru bagi Bank Syariah di Indonesia dalam memenuhi kebutuhan masyarakat. Akad ini lebih baik jika dibandingkan dengan conventiona lease yang  secara  sepintas  seolah  tampak  sama  dengan  akad  musyarakah  mutanaqisa.  Akad musyarakah  mutanaqisa  mengguakan  PSAK  106  tentang  musyrakah  dalam  perlakuan akuntansinya.  Fatwa  Fatwa  DSN  Nomor.  08/DSN-MUI/  IV/2000  tentang  musyarakah dan Fatwa DSN Nomor: 73/DSN-  MUI/XI/2008 tentang akad musyarakah mutanaqisa memperbolehkan akad ini berlangsung. Di Indonesia, empat dari 13 Bank Umum Syariah menawarkan  produk  dengan  akad  musyarakah  mutanaqisa,  yakni  pada  pembiayaan kepemilikan rumah dan kendaraan. Selain di Indonesia, juga telah banyak bank syariah yang menerapkan akad ini

## REFERENSI
Abubakar,  Lastuti,  Tri  Handayani.  2017. Telaah  Yuridis  terhadap  Pembiayaan Perumahan Melalui Akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) Sebagai Alternatif Pembiyaan  Perumahan  dalam  Upaya  Pengemabangan  Produk  Perbankan Syariah . Jurnal Hukum Ekonomi Islam, Vol. 1, No. 1. hlm. 17
Aris, Nooraslinda Abdul, dkk. 2012 . Islamic House Financing: Comparison between Bai Bithamin Ajil (BBA) and Musyarakah Mutanaqisah (MM) . African Journal Of Business Management, Vol. 6, No. 1, pp. 269
Divisi  Pengembangan  Produk  dan  Edukasi  Departemen  Perbankan  Syariah.  2016. Standar Produk Perbankan Syariah Musyarakah Mutanaqishah . Otoritas Jasa Keuangan: Jakarta

## Muh Turizal Husein
Faizin,  Mu’adil.  2017. Keabsahan  Klausula  Eksonerasi  Perjanjian  Baku  Dalam Perspektif Hukum Islam . Istinbath, Vol 14 No 1
Heykal,  Mohamad  &  Nurul  Huda.  2010. Lembaga  Keuangan  Islam  Tinjauan  Teoritis Dan Praktis , Jakarta: Kencana
Fatwa DSN-MUI Nomor: 08/DSN-MUI/ XI/2000
Fatwa DSN-MUI Nomor: 73/DSN-MUI/ XI/2008
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
Umar, Ridwan. Implementasi Musyarakah Mutanaqisah sebagai Alternatif Pembiayaan Murabahah di Perbankan Syariah Indonesia . Medan: Fakultas Syariah Institut Studi Islam Darussalam (ISID) Gontor