Abstrak — Saat  ini  sedang  dikembangkan  pembangunan perumahan  “Green  Semanggi  Mangrove”  di  Surabaya  Timur. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  kelayakan  proyek pembangunan Perumahan Green Semanggi  Mangrove terhadap segi  finansial  dengan  kriteria  kelayakan  investasi  yaitu  NPV, IRR,  dan  PI  kemudian  diuji  tingkat  sensitivitasnya  untuk mengetahui  kelayakan  proyek  pembangunan tersebut. Dari  segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 5 tahun dapat  terpenuhi  dengan  IRR  23%  atau  12%  lebih  besar  dari MARR.  Dengan  nilai  investasi  sebesar  Rp.  77,097,749,601,- dihasilkan  NPV  sebesar  Rp.  6,548,706,541,-  didasarkan  pada tingkat  okupansi  35%.  Dari  hasil  perhitungan  analisa sensitivitas,  dapat  dilihat  bahwa  investasi  proyek  Perumahan Green  Semanggi  Mangrove  akan  tetap  bisa  diterima  sampai batas maksimum biaya investasi bertambah hingga 25%.
Kata Kunci — Perumahan, investasi, kelayakan.

## I. PENDAHULUAN
ERUMAHAN merupakan  salah  satu  kebutuhan  dasar manusia,  disamping  pendidikan  dan  kesehatan.  Dengan pertambahan jumlah penduduk yang sangat pesat dan semakin meningkatnya  taraf    hidup,  akan  mengakibatkan  kebutuhan rumah  tinggal    semakin  tinggi.  Sedangkan  lingkungan perumahan  yang  diharapkan  masyarakat  adalah  perumahan yang lengkap dengan fasilitas-fasilitas penunjang, diantaranya adalah  adanya  sarana  pendidikan,  sarana  ibadah,  sarana berbelanja, sarana olahraga, dan sarana bermain [1, 4].
Perumahan  “Green  Semanggi  Mangrove”  di  Surabaya Timur  terletak  dekat  dengan  lokasi  Ekowisata  Mangrove. Disini developer berharap dengan mengembangkan perumahan  disekitar  kawasan  wisata  akan  menarik  minat pembeli.  Selain  menjadi  peluang  investasi  bagi  developer karena letaknya dekat dengan kawasan wisata, tetapi juga akan menjadi  sebuah  tantangan  karena  dilihat  dari  lokasi  yang kurang  strategis  dan  banyaknya  perumahan  sejenis  lainnya yang lebih strategis.
II. DASAR TEORI A. Metode NPV (Net Present Value)
Kriteria NPV (Net Present Value) didasarkan pada konsep mendiskonto aliran kas kenilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama
umur  investasi,  kemudian  menghitung  nilai  bersihnya,  maka akan  diketahui  selisihnya  dengan  memakai  dasar  yang  sama yaitu nilai sekarang.
Dengan demikian, faktor nilai waktu dari uang ( time value of  money )  dan  selisih  aliran  kas  masuk  dan  keluar  telah diperhatikan,  sehingga  sangat  membantu  pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan [1, 4-8, 10].

## Dimana :
NPV = Nilai sekarang bersih Kt = merupakan capital yang digunakan pada periode investasi b 1 , b 2 …b n = penerimaan pada tahun ke-1 sampai dengan tahun ke-n c 1 , c 2 …c n = pengeluaran pada tahun ke-1 sampai dengan tahun ke-n i = tingkat Discount Rate Adapun  kriteria  diterima  atau  tidaknya  suatu  usulan investasi dengan  menggunakan NPV  adalah bahwa  jika  NPV positif,  maka  proyek/usulan  investasi  diterima,  sedangkan apabila NPV negatif maka usulan investasi ditolak.
NPV  >  0 maka proyek dikatakan layak. NPV  <  0 maka proyek dikatakan tidak layak.

## B. Metode IRR (Internal Rate of Return)
Internal rate of return adalah untuk mencari suatu tingkat bunga  yang  akan  menyamakan  jumlah  nilai  sekarang  dari penerimaan yang diharapkan diterima (present value of future proeed) dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran untuk investasi.  Dengan  kata  lain,  IRR  adalah  discount  rate  yang menjadikan NPV sama dengan nol [1, 4-8, 10].
Dimana : IRR  = Arus pengembalian internal (C)t  = Aliran kas masuk tahun ke-t
(C0)t  = Aliran kas keluar tahun ke-t n = Umur investasi i = Discount Rate t = Tahun
Apabila  IRR  >  tingkat  pengembalian  (i),  maka  usulan diterima.
Apabila  IRR  <  tingkat  pengembalian  (i),  maka  usulan ditolak.
Andini Prastiwi, Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id

## Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya
P

## C. Metode PI (Profitability Indeks)
Profitability  indeks  merupakan  cara  lain  lagi  untuk mengukur  profitability  rencana  investasi  proyek.  Dalam metode  ini  profitabilitas  dicari  dengan  cara  membandingkan jumlah  seluruh  Present  Value  Net  Cash  Flow  dan  Salvage Value  dengan  nilai  investasi  proyek      [1,  4-8,  10],  secara sistematis  Profitability  indeks  (PI)  dapat  dicari  dengan menggunakan rumus :
Jika PI > 1, maka investasi diterima. Jika PI < 1, maka investasi ditolak.

## D. Analisa Sensitivitas
Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan  akan  cukup  kuat  berhadapan  dengan  perubahan faktor-faktor  atau  parameter-parameter  yang  mempengaruhi. Analisa  sensitivitas  dilakukan  dengan  mengubah  nilai  dari suatu  parameter  pada  suatu  saat  untuk  selanjutnya  dilihat bagaimana  pengaruhnya  terhadap  akseptabilitas  suatu investasi.  Parameter-parameter  yang  biasanya  berubah  dan perubahannya  bisa  mempengaruhi  keputusan  dalam  studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat  bunga,  tingkat  pajak,  tingkat  hunian,  dan  lain-lain  [1, 4-8, 10].

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Analisa Aspek Finansial
Aspek finansial yang dianalisa dalam penelitian ini adalah identifikasi biaya awal (investasi), identifikasi arus kas masuk, identifikasi  arus  kas  keluar,  perhitungan  Net  Present  Value (NPV),  perhitungan  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  dan Profitability Index (PI) [1].

## B. Konsep Pengembangan Perumahan
Perumahan  green  semanggi  mangrove  dibangun  pada lahan  seluas  ±4  hektar  yang  dimana  dibagi  menjadi  3  tipe yaitu 38,45, dan 97. Konsep pengembangan pada  Perumahan Green  Semanggi  Mangrove  direncanakan  menjadi    5  tahap yaitu tahap pertama pada tahun ke 0, tahap kedua pada tahun ke 1, tahap ketiga pada tahun ke 2, tahap keempat pada tahun ke 3, dan tahap kelima pada tahun ke 4. Untuk strategi bisnis yang  akan  dijual  terlebih  dahulu  adalah  tipe  38,  tipe  45,  dan tipe  97  yang  berada  di  belakang  supaya  harga  rumah  yang berada  didepan  bisa  meningkat.  Untuk  strategi  pemasaran diberikan  fasilitas-fasilitas  umum  untuk    menarik  minat pembeli  salah  satunya  adalah  playground.  Rincian  konsep pengembangan yaitu sebagai berikut:
a. Tahap Pertama Untuk  tahap  pertama  yang  dilakukan  oleh  developer adalah pembelian lahan seluas ±4 hektar yang berlokasi di dekat ekowisata mangrove, dengan harga Rp.700.000,-/m 2 (properti.tempo.co).  Kemudian  dilakukan  pembangunan infrastruktur  seperti  pagar  keliling,  jalan  paving,  gorong- gorong, dan pintu gerbang.
b. Tahap Kedua
Untuk  tahap  kedua  yang  dilakukan  oleh  developer  adalah tahap  perencanaan,  pembangunan  fasilitas  umum  dan pembangunan rumah yang direncanakan sebesar 20%. c. Tahap Ketiga Untuk tahap ketiga  yang dilakukan oleh developer adalah tahap  perencanaan,  pembangunan  fasilitas  umum  dan pembangunan rumah yang direncanakan sebesar 30%. d. Tahap Keempat Untuk  tahap  keempat  yang  dilakukan  oleh  developer adalah  tahap  perencanaan,  pembangunan  fasilitas  umum dan pembangunan rumah yang direncanakan sebesar 30%. e. Tahap Kelima Untuk tahap kelima yang dilakukan oleh developer adalah tahap  perencanaan,  pembangunan  fasilitas  umum  dan pembangunan  rumah  yang  direncanakan  sebesar  20%. (Lihat Gambar 1).

## f. Identifikasi Arus Kas Masuk (Pendapatan)
Perumahan Green Semanggi Mangrove memiliki  327 unit (terdiri    dari    tipe  38,  tipe  45,  dan  tipe  97).  Pendapatan perumahan  ini  diperoleh  dari  penjualan  unit  perumahan. Perumahan  Semanggi  Mangrove    memiliki  harga  yang berbeda  dari tiap unitnya,  harga  tersebut ditentukan oleh  tipe rumah, dan luas bangunan. Harga perumahan sudah termasuk izin mendirikan bangunan (IMB), listrik dan instalasi (telepon, PLN, PDAM), serta SHGB.
Penjualan unit perumahan dilakukan dengan cara angsuran 30%  sebagai  uang  muka  dan  dibayarkan  pada  tahun  awal pengambilan  rumah  kemudian  70%  sisanya  dilunasi  pada tahun  berikutnya  dengan  target  tahun  ke-4  atau  tahun  2017 semua  unit  sudah  terjual.  Untuk  penjualan  unit  perumahan disesuaikan  dengan  konsep  pengembangan  perumahan.  Dari hasil  perhitungan  diperoleh  nilai  pendapatan  dari  penjualan perumahan pada tahun ke-1 senilai Rp. 7,005,000,-, tahun ke-2 Rp.  26,762,500,-,  tahun  ke-3  Rp.  34,725,000,-,  tahun  ke-4 sebesar Rp. 31,222,500,-, dan terakhir tahun ke-5 sebesar Rp. 16,135,000,-. Rincian penjualan unit perumahan selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 1. Permintaan terhadap tingkat hunian tersebut  diasumsikan  berdasarkan  minat  pembeli  perumahan yang lebih banyak memilih tipe 38. Dari pendapatan penjualan unit  rumah  pertahunnya  diperoleh  nilai  pendapatan  tahunan dari penjualan rumah.

## g. Identifikasi Arus Kas Keluar (Pengeluaran)
1) Biaya Operasional Perumahan Green Semanggi Mangrove
a. Perhitungan Biaya Listrik Perumahan Green Semanggi Mangrove [1].
1. Kebutuhan daya untuk pencahayaan Perhitungan  daya  dikonversi  dari  satuan  watt  ke  kWh, serta  untuk  perhitungan  daya  listrik  yang  digunakan setiap bulannya maka dikalikan 30 hari (1 bulan).
2. Pencahayaan Ruang Kantor Manajemen Kantor  manajemen perumahan berada  di ruangan seluas 110 m 2 dimana tiap  meter perseginya  memerlukan daya 0.03 kWh. (Lihat Tabel 2).
(a) (b)
b. Perhitungan  Biaya  Air  Perumahan  Green  Semanggi Mangrove [1].
Perhitungan  Biaya  Air  Perumahan  Green  Semanggi Mangrove  pengeluarannya  terdiri  dari  2  toilet  kantor dengan kebutuhan air 120 L/hari/toilet. Maka perhitungan kebutuhan  airnya  berdasarkan    jumlah  toilet,  perumahan ini    membutuhkan    air  sebanyak  7.2  m 3 setiap  bulannya. (Lihat Tabel 3).
(c)
Gambar 1. (a, b dan c ) Konsep Pengembangan
Tabel 1. Rencana Penjualan Rumah Type Jumlah Tahun-1 Tahun-2 Tahun-3 Tahun-4 38 187 38 56 56 37 45 120 24 36 36 24 97 20 4 6 6 4 Total 327 66 98 98 65
Sumber: Hasil Perhitungan Tabel 2. Perhitungan Biaya Listrik No Keterangan Pemakaian (kwh/bulan) Tarif air (Rp/kwh/bulan) Total (Rp) 1 Kantor 990 1,600 1,584,000 Tabel 3. Perhitungan Biaya Tetap Kebutuhan Air No Keterangan Pemakaian (m3) Tarif air (Rp/m3) Total (Rp) 1 Toilet 37.5 9,500 4,275,000 Sumber: Hasil Perhitungan
c. Perhitungan Gaji Karyawan Pengelola Perumahan
Biaya gaji karyawan ini didapat dari hasil perhitungan berdasarkan  pada  UMR  (upah  minimum  regional)  dan melakukan  pendekatan  dari  biaya  gaji  karyawan  dari perumahan sejenis lainnya. Berikut adalah data besarnya gaji  karyawan  pengelola  yang  akan  dikeluarkan  tiap bulannya  oleh  pihak  manajemen  pengelola  [1].  (Lihat Tabel 4)
FASUM FASUM 7.0 7.0 7.4 1 1 .4 1 1 .9 1 2 .6 9 .0 8 .0 8 .0 9 .0 1 4 .1 1 3 .1 16.0 13.0 7 .0 7 .0 7 .0 7 .0 7 .0 1 2 .7 1 9 .1 38.6 10.2 29.0 1 0 .0 16.0 13.0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 8 .0 16.0 7 .0 7 .0 7 .0 6 .0 6 .0 6 .0 6 .0 6 .0 6 .0 6 .0 6 .0 6 .0 7 .0 5 .2 13.0 24.6 7.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 7.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 2 4 .0 1 2 .0 1 2 .0 12.0 12.0 7 .0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 1 2 .0 1 2 .0 1 2 .0 1 2 .0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 1 2 .0 1 2 .0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 1 2 .0 1 2 .0 7.0 7.0 1 2 .0 1 2 .0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 1 2 .0 1 2 .0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 1 2 .0 1 2 .0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 1 2 .0 1 2 .0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 1 2 .0 1 2 .0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 1 2 .0 1 2 .0 7 .0 7.0 7.0 7.0 7 .0 7 .0 7 .0 7 .0 7 .0 7.0 7.0 7.0 7.0 BLOK A 16.0 13.0 BLOK A BLOK B BLOK B1 BLOK C BLOK C1 BLOK D BLOK D1 BLOK E BLOK E1 BLOK F BLOK F1 BLOK G BLOK G1 BLOK H 1 2 .0 1 2 .0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 1 3 .2 1 3 .7 1 4 .0 1 4 .3 1 4 .7 1 5 .0 1 5 .3 1 5 .5 1 5 .6 1 5 .8 1 5 .7 1 5 .7 1 5 .7 1 5 .6 1 5 .6 1 5 .5 1 5 .0 1 4 .5 1 4 .0 1 3 .4 1 3 .0 1 2 .6 1 2 .3 7.0 F:\arsitek\My Documents\GRAHA AGUNG KENCANA\WONOREJO BARU (SEMANGGI MANGROVE)\LOGO\LOGO MANGROVE.jpg TAHAP  1 FASUM FASUM 7.0 7.0 7.4 11.4 11.9 12.6 9.0 8.0 8.0 9.0 14.1 13.1 16.0 13.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 12.7 19.1 38.6 10.2 29.0 10.0 16.0 13.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 16.0 7.0 7.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 5.2 13.0 24.6 7.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 7.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 24.0 12.0 12.0 12.0 12.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 12.0 12.0 12.0 12.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 12.0 12.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 12.0 12.0 7.0 7.0 12.0 12.0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 12.0 12.0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 12.0 12.0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 12.0 12.0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 12.0 12.0 8.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 8.0 12.0 12.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 BLOK A 16.0 13.0 BLOK A BLOK B BLOK B1 BLOK C BLOK C1 BLOK D BLOK D1 BLOK E BLOK E1 BLOK F BLOK F1 BLOK G BLOK G1 BLOK H 12.0 12.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 6.0 7.0 13.2 13.7 14.0 14.3 14.7 15.0 15.3 15.5 15.6 15.8 15.7 15.7 15.7 15.6 15.6 15.5 15.0 14.5 14.0 13.4 13.0 12.6 12.3 7.0 TAHAP  2 TAHAP  3 TAHAP  4 TAH AP  5
Tabel 4. Rekapitulasi Gaji No Keterangan Jumlah Harga Satuan Total Gaji per Bulan (Rp) 1 Manager 1 3,250,000 3,250,000 2 Staf Admin 4 1,100,000 4,400,000 3 Staf Marketing 3 1,100,000 3,300,000 4 Security 2 1,500,000 3,000,000 5 Cleaning Service Kantor 2 800,000 1,600,000 Total 15,550,000 Sumber: Hasil Perhitungan Tabel 5. Perhitungan Beban Pemasaran No Tahun Beban Pemasaran per Tahun (Rp) 1 2014 350,250,000 2 2015 1,338,125,000 3 2016 1,736,250,000 4 2017 1,561,125,000 Sumber: Hasil Perhitungan Tabel 6. Perhitungan Biaya Estate Management No Tahun Total Biaya Estat Management per Tahun (Rp) 1 2014 17,512,500
2 2015 66,906,250 3 2016 86,812,500 4 2017 78,056,250 5 2018 40,337,500 Sumber: Hasil Perhitungan Tabel 7. Rekapitulasi Operasional Perumahan No Tahun Biaya O/M per Tahun (Rp) 1 2014 577,919,100 2 2015 1,615,187,850 3 2016 2,033,219,100 4 2017 1,849,337,850 5 2018 250,494,100 Sumber: Hasil Perhitungan Tabel 9. Perhitungan Perubahan Biaya Investasi NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan (22,384,186,091) 107,936,849,441 bertambah 40% (11,534,351,354) 96,372,187,001 bertambah 25% 0 84,077,909,428 NPV=0 6,548,706,541 77,097,749,601 biaya investasi awal 24,631,764,435 57,823,312,200 berkurang 25% 31,960,701,125 46,258,649,760 berkurang 40% Sumber: Hasil Perhitungan Tabel 10. Perhitungan Perubahan Tingkat Suku Bunga NPV (Rp) Tingkat Suku Bunga Keterangan (849,221,853) 25% bertambah 90% 0 23% NPV=0 3,742,211,904 15% bertambah 25% 4,734,824,350 14% biaya investasi awal 6,548,706,541 8,587,955,186 11% 8% suku bunga awal berkurang 25% 9,933,935,849 7% berkurang 40% Sumber: Hasil Perhitungan

## 2) Beban Pemasaran
Beban  pemasaran  di  asumsikan  sebesar  5%  dari pendapatan  tahunan,  yang  terdiri  dari  pameran,  brosur,  dan karyawan pemasaran [1]. (Lihat tabel 5)

## 3) Biaya Estate Management
Biaya estate management di asumsikan sebesar 0.25% dari pendapatan  tahunan  [3],  yang  terdiri  dari  perawatan infrastruktur, perawatan taman, listrik dan PJU. (Lihat tabel 6)

## 4) Rekapitulasi Biaya Operasional Perumahan
Untuk perhitungan aliran kas, agar lebih jelas dapat dilihat pada Tabel 7 tentang biaya operasional per tahun.

## h. Analisa Aliran Kas
Penilaian investasi diketahui dengan menghitung aliran kas masuk  dan  aliran  kas  keluar  yang  telah  dihitung  kemudian digunakan untuk membuat cash flow proyek [7]. Suku bunga didapat  dari  rata-rata  suku  bunga  lima  bank  terbesar  di Indonesia. Perhitungan MARR Equity : Safe Rate +   6.00% Resiko Investasi +   6.00%     + Total MARR Equity =   + 12.0  % MARR Investasi = MARR Equity + MARR Loan
= ( 0.35  x 12%) + (0.65 x 10%) = 4.20 % + 6.50% = 10.07% ≈ 11% Perhitungan  cash  flow  tersebut  menggunakan  besaran Minimum  Attractive  Rate  of  Return (MARR)  sebesar  11%, serta  penilaian  investasi  selama  5  tahun.  Kriteria  yang digunakan  untuk  menilai  kelayakan  investasi  proyek Perumahan Green Semanggi Mangrove dengan menggunakan metode  NPV,  IRR,  dan  PI  serta  dilanjutkan  dengan  analisa sensitivitas. Dalam pembangunan Perumahan Green Semanggi Mangrove  menghabiskan  dana  investasi  sebesar  Rp. 77,097,749,601,- dengan  masa  investasi  5  tahun.  Dengan mengurangkan  biaya  pengeluaran  (investasi,  operasional) terhadap pemasukan (penjualan unit perumahan), investasi ini dapat  menghasilkan  NPV  sebesar  Rp.  6,548,706,541,-  (Lihat Tabel 8).

## i. Analisa Sensitivitas
Analisa  sensitifitas  untuk  Perumahan  Green  Semanggi Mangrove terdiri atas [1, 5, 7]:

## 1) Perubahan Biaya Investasi
Bila  besarnya  biaya  investasi  awal  diubah  pada  interval ±40%  maka  nilai-nilai  NPV  akan  menjadi  sebagai  berikut: (dapat dilihat pada Tabel 9)
Dari  perubahan  biaya  investasi  yang  ada  didapatkan pengaruh  sebsesar  9%,  artinya  keputusan  tersebut  akan menjadi  tidak  layak  bila  perubahan  nilai  investasi  awal menyebabkan nilai NPV berubah menjadi lebih kecil dari nol.
Jadi  investasi  tersebut  menjadi  tidak  layak  bila  investasi yang  dibutuhkan  lebih  dari  Rp.  84,077,909,428,-    atau meningkat sebesar 25% dari investasi awal yang diestimasikan sebesar Rp. 77,097,749,601,-.
Tabel 8. Aliran Kas 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tahun ke- 0 1 2 3 4 5 Biaya Investasi (32,551,960,701) (8,909,157,779.88)  (13,363,736,670)  (13,363,736,670) (8,909,157,780) Pinjaman 21,158,774,456 5,790,952,557 8,686,428,835 8,686,428,835 5,790,952,557 Pembayaran Pinjaman (13,219,951,124)  (13,219,951,124)  (13,219,951,124)  (13,219,951,124)  (13,219,951,124) Pendapatan 7,005,000,000 26,762,500,000 34,725,000,000 31,222,500,000 16,135,000,000 Pengeluaran (577,645,500) (1,614,914,250) (2,032,945,500) (1,849,064,250) (250,220,500) Net Cash Flow B/T (11,393,186,245) (9,910,801,847) 7,250,326,792 14,794,795,542 13,035,279,403 2,664,828,376 Discount Factor ( i ) 1 0.900900901 0.811622433 0.731191381 0.658730974 0.593451328 Discounted Cash Flow (PV) (11,393,186,245) (8,928,650,313) 5,884,527,872 10,817,826,988 8,586,742,299 1,581,445,939 NPV 6,548,706,541 IRR 23% PI 1.08
Sumber: Hasil Perhitungan Tabel 11. Perhitungan Perubahan Pendapatan Tahunan (PPT) NPV PPT Keterangan 12,761,063,372 9,807,000,000 Bertambah 40% 10,431,429,560 8,756,250,000 Bertambah 25% 6,548,706,541 7,005,000,000 Pendapatan Awal 2,665,983,521 5,253,750,000 Berkurang 25% 336,349,709 4,203,000,000 Berkurang 40% - 4,071,554,216 NPV = 0 (1,456,122,928) 3,502,500,000 Berkurang 50%

## Sumber: Hasil Perhitungan

## 2) Perubahan Tingkat Suku Bunga
Bila tingkat  suku bunga berubah sampai  ± 40% dari suku bunga  yang  diestimasikan  maka  nilai  NPVnya  dapat  dilihat pada Tabel 10.
Dari  perubahan  biaya  investasi  yang  ada  didapatkan pengaruh  sebesar  53  %,  artinya  keputusan  akan  berubah  dari layak  menjadi tidak layak bila  NPV  yang dihasilkan berubah menjadi  negatif.  Batas  perubahan  ini  akan  diperoleh  dengan menghitung  nilai  MARR  yaitu  dimana  suatu  tingkat  bunga yang menyebabkan NPV bernilai 0.
Jadi keputusan akan berubah bila i menjadi lebih besar dari 15%  atau  bila  meningkat  sekitar  90%  dari  nilai  i  awal  yang ditetapkan sebesar 11%.

## 3) Perubahan Tingkat Pendapatan
Bila pendapatan tahunan berubah pada interval ±40 % maka akibatnya  NPV  akan  terlihat  seperti  pada  perhitungan  beberapa titik sampel berikut: (dapat dilihat pada Tabel 11). Jadi keputusan diatas  akan  menjadi  tidak  layak  bila  pendapatan  tahunan  turun sampai  dibawah  Rp.  4,200,000,000,-  pertahun  atau  bila  terjadi penurunan sekitar 50 %.

## IV. KESIMPULAN
Setelah  dilakukan  analisa  aspek  finansial  yang  telah diuraikan  pada  bagian  hasil  dan  pembahasan,  maka  dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:
1.  Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur  5  tahun  dapat  dipenuhi  dengan  IRR  23%.  Dengan nilai  investasi  sebesar  Rp.  77,097,749,601,-  dihasilkan NPV sebesar Rp. 6,548,706,541,- dengan  PI sebesar 1.08. 2.  Dari hasil perhitungan analisa  sensitivitas,  dapat  dilihat bahwa  investasi  proyek  Perumahan  Green  Semanggi Mangrove  akan  menjadi    tidak  layak  dari  aspek  finansial jika:
a. Biaya Investasi bertambah hingga 25%,
b. Tingkat Suku Bunga berubah naik hingga 90%,
c. Penentuan Pendapatan Tahunan berkurang hingga 50%.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  berterima  kasih  kepada  PT  Graha  Agung  Kencana Group  selaku  developer  dari  Perumahan  Green  Semanggi Mangrove.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]. Aditya,  P.,  (2012). Analisa  Kelayakan  Investasi  Apartemen My  Home Ciputra  World  Jakarta .  Tugas  Akhir,  ITS.  Tidak  dipublikasikan. Surabaya.
[2]. Husnan, S., dan Muhammad, S., (2008). Studi Kelayakan Proyek , Edisi ke-4. UPP STIM YKPN.
[3]. Kyle, R.C. dan Baird, F.M., (1995) . Property Management , Edisi ke-5. Real Estate Education Company. Amerika Serikat.
[4]. Labombang, M., (2007), Analisa Investasi Proyek Perumahan Taman Sidorejo Kabupaten Sidoarjo , Vol. 5, No. 1, SMARTek.
[5]. Pamadya,  O.,  (2002). Analisa  Kelayakan  Investasi  Perumahan  Alam Pesona Sidoarjo berdasarkan Aspek Pasar dan Finansial . Tugas Akhir, ITS. Tidak dipublikasikan Surabaya.
[6]. Prasetyo,  A.,  (2002). Analisa  Studi Kelayakan  Investasi  yang ditinjau dari aspek pasar dan keuangan pada pembangunan Graha Candi Mas . Tugas Akhir, ITS. Tidak dipublikasikan. Surabaya.
[7]. Pujawan,  I.,  N.,  (1997). Ekonomi  Teknik ,  Edisi  ke-2.  Guna  Widya. Surabaya.
[8]. Soeharto,  I.,  (1997). Manajemen  Proyek:  Dari  Konsep  Sampai Operasional . Erlangga. Jakarta.
[9]. Sumani,  S.,  (2006). Ekonomi  &  Manajemen  Proyek .  Graha  Ilmu. Jakarta.
[10]. Sunatha, I., G., N., (2012), Analisis Investasi Rumah Type 45 (Mutiara) pada  Perumahan  “X”  di Pecatu,  Badung,  Bali .  Vol.  1,  No.  1,  Kurva Teknik. Denpasar.