## Akibat Hukum Jual Beli Tanah Kredit Perumahan Rakyat Melalui Oper Kredit

## Rendiyan Ramadhan, Sukirno
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro E-mail: rendiyanscs@gmail.com

## Abstract
An underhand sale and purchase agreement can harm the buyer if the seller does not have the good faith to  carry  out  his  obligations,  causing  a  lawsuit.  The  problem  in  this  journal  is  how  the  legal  power  of buying and selling under the hands of land and KPR-BTN buildings in the Housing Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon and what the legal consequences are for the acquisition of land rights after the District Court's decision was issued. The method used is juridical empirical. The results of this journal's research are, first, before the verdict  was made, the power of law regarding buying and selling under the hands was  not  strong  and  unsafe  because  it  did  not  cause  the  transfer  of  land  rights,  while  after  the  Cirebon District  Court  decision  No.  then  the  sale  and  purchase  under  the  hand  is  legally  binding  and  strong, secondly, BTN must submit the certificate of land and building to the buyer to reverse the name on behalf of the buyer, who has transferred the rights to the land. The conclusion is that the judge's decision is in accordance  with  the  exception  of  Article  1457  of  the  Civil  Code  as  a  consideration  because  after  the existence of the UUPA, book II of the Civil Code is no longer valid and the sale and purchase relating to land uses the UUPA. Meanwhile, buying and selling in general uses Article 1457 of the Civil Code . Keywords: buying and selling; credit oper; underhand

## Abstrak
Perjanjian jual-beli dibawah tangan dapat merugikan pihak pembeli apabila pihak penjual tidak memiliki itikad  baik  untuk  melaksanakan  kewajibannya  sehingga  menimbulkan  gugatan.  Permasalahan  dalam jurnal ini yaitu  bagaimana kekuatan hukum jual beli di bawah tangan tanah dan bangunan KPR-BTN di Perumahan Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon dan  bagaimana akibat hukum terhadap perolehan hak atas tanah  pasca  putusan  Pengadilan  Negeri  tersebut  dikeluarkan.  Metode  yang  digunakan  yaitu  yuridis empiris.  Hasil  penelitian  jurnal  ini  yaitu  pertama  sebelum  adanya  putusan,  kekuatan  hukum  mengenai jual-beli dibawah tangan tidak kuat dan tidak aman karena tidak menyebabkan beralihnya hak atas tanah sedangkan setelah adanya putusan PN Cirebon No.38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn, maka jual-beli dibawah tangan tersebut  adalah  sah  memiliki  kekuatan  hukum  yang  mengikat  dan  kuat,  kedua  yaitu  BTN  harus menyerahkan  sertipikat  tanah  dan  bangunan  tersebut  kepada  pembeli  untuk  dibalik  nama  atas  nama pembeli,  yang  telah  beralih  hak  atas  tanahnya.  Simpulan  bahwa  keputusan  hakim  telah  sesuai  kecuali Pasal  l457 KUHPerdata sebagai pertimbangan karena setelah adanya UUPA  maka buku II KUHPerdata sudah tidak berlaku dan jual-beli yang berkaitan dengan tanah menggunakan UUPA. Sedangkan jual-beli secara umum menggunakan Pasal l457 KUHPerdata.
Kata kunci: dibawah tangan; jual beli; oper kredit

## A. PENDAHULUAN

## 1. Latar Belakang Permasalahan
Sebutan  tanah  dalam  bahasa  kita  dapat  dipakai  dalam  berbagai  arti  dan  berbagai  makna. Maka untuk pemakiannya atau penggunaan perlu diberi batasan, agar dapat diketahui dalam arti apa  istilah  tersebut  digunakan.  Menurutngeologis-agronomis,  pengertian  tanah  adalah  lapisan lepas permukaan bumi paling atas yang dapat dimanfaatkan untuk menanami tumbuhan disebut tanah  garapan,  tanah  pekarangan,  tanah  pertanian,  dan  tanah  perkebunan.  Sedangkan  tanah bangunan digunakan untuk menegakkan rumah (Parlindungan, 1973).
Berdasarkan hukum tanah kata “tanah” dipakai dalam arti yuridis sebagai suatu pengertian yang  telah  diberi  batasan  resmi  oleh  UUPA.  Pasal  4  UUPA  dinyatakan,  bahwa  Atas  dasar  hak menguasai  dari  Negara  ditentukan  adanya  macam-macam  hak  atas  permukaan  bumi,  yang disebut  tanah,  yang  dapat  diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orang-orang  dengan  demikian tanah  dalam  artian  yuridis  adalah  permukaan  bumi  (Harsono,  2005).  Tanah  merupakan
kebutuhan  hidup bagi  manusia  yang sangat mendasar. Manusia tumbuh serta melakukan segala aktivitas  selalu  diatas  tanah,  hal  tersebut  dapat  diketahui  bahwa  manusia  selalu  berhubungan dengan  tanah  dan  semua  kegiatan  hidup  manusia  baik  secara  langsung  maupun  tidak  langsung selalu memerlukan tanah, selain berfungsi sebagai tempat tinggal manusia, tanah juga dijadikan sebagai  salah  satu  bentuk  investasi  yang  menjanjikan  hal  ini  dikarenakan  semakin  banyaknya populasi manusia yang tidak diimbangi dengan luas lahan yang ada (Pupi, 2012).
Tanah  mempunyai  nilai  yang  sangat  penting  karena  mempunyai  3  komponen  yang melekat, yaitu : (Cahyo, 1983)
1. Tanah  mempunyai  manfaat  bagi  pemilik  atau  pemakainya,  sumber  daya  tanah  mempunyai harapan  di  masa  depan  untuk  menghasilkan  pendapatan  dan  kepuasan  serta  mempunyai produksi dan jasa.
2. Komponen kedua adalah supply, maksudnya di satu pihak tanah berharga sangat tinggi karena permintaannya, tetapi di lain pihak jumlah tanah tidak sesuai dengan penawaran.
3. Komponen  ketiga  adalah  tanah  mempunyai  nilai  ekonomis,  suatu  barang  (dalam  hal  ini adalah tanah) harus layak untuk dimiliki dan ditransfer.
Masyarakat di Indonesia untuk dapat memiliki tanah, seseorang perlu memperoleh hak atas tanah  terhadap  tanah  yang  diinginkannya.  Perolehan  hak  atas  tanah  lebih  sering  dilakukan dengan  pemilikan  hak,  yaitu  dengan  melalui  jual  beli.  Jual  beli  dalam  pengertian  sehari-hari dapat diartikan seseorang melepaskan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki secara sukarela.  Pasal  l457  KUHPerdata  menjelaskan  bahwa  yang  dimaksud  dengan  jual  beli  adalah suatu  perjanjian  dengan  mana  pihak  penjual  mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  suatu kebendaan, dan pihak pembeli untuk membayar harga yang telah dijanjikan (Supomo, 1980).
Perjanjian  jual  beli  saja  tidak  lantas  menyebabkan  beralihnya  hak  milik  atas  barang  dari tangan  penjual  ke  tangan  pembeli  sebelum  dilakukan  penyerahan (levering) .  Pada  hakekatnya perjanjian  jual  beli  itu  dilakukan  dalam  dua  tahap  yaitu  tahap  kesepakatan  kedua  belah  pihak mengenai  barang dan harga  yang ditandai dengan kata sepakat (jual  beli) dan  yang kedua yaitu tahap  penyerahan (levering) benda  yang  menjadi  obyek  perjanjian,  dengan  tujuan  untuk mengalihkan  hak  milik  dari  benda  tersebut.  Namun  dalam  Pasal  l457  KUHPerdata,  sedangkan sepanjang mengenai tanah maka hal tersebut tidak berlaku lagi setelah adanya UUPA dan dalam hal  ini  yang  berlaku  adalah  sistem  hukum  adat  mengenai  tanah  sebagaimana  tercantum  dalam pasal 5 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) (Harsono, 2004).
Jual  beli  dapat  dilakukan  secara  otentik  maupun  secara  dibawah  tangan.  Jual  beli  yang secara tertulis yaitu jual beli yang dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yang dalam hal ini  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Jual  beli  yang  dilakukan  dibawah  tangan  yaitu jual beli yang dilakukan oleh penjual dan pembeli yang dalam transaksi jual beli tersebut pihak penjual  dan  pembeli  hanya  mengadakan  perjanjian  dan  kesepakatan  yang  sederhana  mengenai obyek tanah yang akan dijual dan harga serta cara pembayarannya tanpa dihadapkan dihadapan pejabat  yang  berwenang.  Perjanjian  dibawah  tangan  membutuhkan  pengakuan  kebenaran  atas perjanjian yang telah dibuat oleh para pihak.
Kaitannya  dengan  peralihan  hak,  mengenai  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  dengan  oper kredit  dibawah  tangan  yang  telah  diajukan  gugatan  di  Pengadilan  Negeri  Cirebon  dan melahirkan  sebuah  putusan  (Nomor  38/pdt.G/20l6/PN  Cbn).  Kasus  yang  terjadi  bahwa  pemilik
awal  terhadap  sebidang  tanah  seluas  55m²  berikut  bangunan  rumah  KPR  BTN  yang  berdiri diatasnya yang terletak di Perumahan Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon, yang terurai dalam Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 6l9/Klayan tercatat atas nama Rahmat Hidayat seharga  Rp.l.500.000  (satu  juta  lima  ratus  ribu  rupiah)  dengan  Jual  beli  terhadap  rumah  yang masih  dalam  masa  angsuran  kepada  BTN  antara  Rahmat  Hidayat  dan  Yudi  Irianto  dilakukan dibawah  tangan.  Apabila  angsuran  telah  lunas  maka  Rahmat  Hidayat  bersedia  melakukan transaksi dihadapan pejabat yang berwenang (Putusan Pengadilan Negeri Cirebon: 20l6).
Setelah proses jual beli antara Rahmat Hidayat dengan Yudi Irianto maka tanah dan rumah dikuasai/ditempati  oleh  Yudi  Irianto  dan  semua  angsuran  rumah  termasuk  pembayar  fasilitas rumah menjadi kewajiban dan tanggungjawab Yudi Irianto, Ketika angsuran telah dibayar lunas oleh Yudi Irianto sebagaimana setoran pelunasan dan Yudi Irianto ingin bermaksud memproses balik  nama  sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  selaku  pemilik  yang  sah  terhadap  rumah  dan bangunan KPR-BTN, ketika Yudi Irianto meminta sertipikat Hak Guna Bangunan kepada pihak BTN akan tetapi pihak BTN menolak dengan alasan sertipikat tersebut masih tercatat atas nama Rahmat Hidayat (pemilik lama).
Yudi Irianto mencari keberadaan Rahmat Hidayat untuk mengambil sertipikat yang ada di BTN  sekaligus  melakukan  proses  jual  beli  dan  balik  nama  di  hadapan  PPAT  namun  Rahmat Hidayat  tidak  diketahui  pasti  keberadaannya  sehingga  Yudi  Irianto  merasa  dirugikan.  Pada tanggal  20  Februari  20l6,  Yudi  Irianto  mengirimkan  surat  gugatan  dan  mendaftarkan  perkara perdata  gugatannya  ke  Pengadilan  Negeri  Cirebon  dengan  Perkara  Perdata  Gugatan  No. 38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn.  Pada  tanggal  3  Januari  20l7,  Pengadilan  Negeri  Cirebon  memutus perkara perdata gugatan Yudi Irianto selaku Penggugat, yang amar putusannya berbunyi sebagai berikut :
1) Menyatakan Tergugat dan Turut Tergugat telah dipanggil dengan patut tetapi tidak hadir;
2) Mengabulkan gugatan Para Penggugat sebagian dengan verstek ;
3) Menyatakan  bahwa  jual  beli  di  bawah  tangan  yang  dilakukan  antara  Tergugat  dan  Para Penggugat  pada  tanggal  l5  Juli  l995  atas  tanah  obyek  berupa  sebidang  tanah  seluas  55  m 2 berikut bangunan rumah KPR-BTN yang berdiri di atasnya yang terletak di Perumahan Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon yang terurai dalam Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No.6l9/Klayan  tercatat  atas  nama:  Rahmat  Hidayat  (Tergugat)  adalah  sah  dan  mempunyai kekuatan hukum;
4) Menyatakan  Para  Penggugat  adalah  pembeli  yang  beritikad  baik  atas  obyek  sengketa tersebut;
5) Menyatakan  bahwa Para Penggugat adalah pemilik  yang sah atas sebidang tanah seluas 55 m 2 berikut bangunan rumah  KPR-BTN  yang berdiri di atasnya  yang terletak di Perumahan Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon  yang  terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan (SHGB) No.6l9/Klayan;
6) Memerintah  kepada  Turut  Tergugat  untuk  menyerahkan  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan (SHGB)  No.6l9/Klayan  tercatat  atas  nama  Rahmat  Hidayat  (Tergugat)  kepada  Para Penggugat;
7) Memberikan  kuasa  kepada  Para  Penggugat  untuk  dan  atas  nama  Tergugat  menghadap Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  guna  melaksanakan  transaksi  Akta  Jual  Beli  atas
sebidang  tanah  seluas  55  m 2 berikut  bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di  atasnya yang  terletak  di  Perumahan  Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon  yang  terurai  dalam Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB)  No.6l9/Klayan  untuk  dibaliknamakan  atas  nama Para Penggugat pada Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.
Dengan telah diputusnya perkara perdata gugatan tersebut, maka Penggugat adalah pemilik yang  sah  atas  sebidang  tanah  seluas  55  m 2 berikut  bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di atasnya  yang  terletak  di  Perumahan  Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon  yang  terurai  dalam Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No.6l9/Klayan dan menyatakan jual beli dibawah tangan tersebut adalah sah dan  mempunyai kekuatan hukum. Dalam penyelesaian sengketa terdapat dua macam  penyelesaian  yaitu  melalui  jalur  litigasi  (peradilan)  dan  non  litigasi  ( alternative  dispute resolution ) (Witanto, 2012). Jalur litigasi merupakan the last resort atau ultimum remidium, yaitu sebagai  upaya  terakhir  jika  penyelesaian  sengketa  secara  kekeluargaan  atau  perdamaian  diluar pengadilan  ternyata  tidak  menemukan  titik  temu  atau  jalan  keluar.  Putusan  pengadilan  tentu menimbulkan  akibat  hukum  yang  menjadikan  konsekuensi-konsekuensi  bagi  para  pihak  yang berperkara  baik  konsekuensi  yang  menguntungkan  atau  merugikan  juga  mengakibatkan konsekuensi terhadap objek gugatan tersebut.

## 2. Kerangka Teori
Teori  yang  digunakan  dalam  jurnal  ini  yaitu  Teori  Kepastian  Hukum.  Menurut  Sudikno Mertokusumo  memberikan  pengertian  mengenai  kepastian  hukum  yaitu  jaminan  bahwa  hukum dijalankan,  bahwa  yang  berhak  menurut  hukum  dapat  memperoleh  haknya  dan  bahwa  putusan dapat  dilaksanakan.  Walaupun  kepastian  hukum  erat  kaitannya  dengan  keadilan,  namun  hukum tidak  identik  dengan  keadilan  (Mertokusumo,  2007).  Unsur  dari  kepastian  hukum  itu  sendiri diantaranya adanya kejelasan, tidak menimbulkan multitafsir, tidak menimbulkan kontradiktif, dan dapat dilaksanakan. Hukum itu sendiri harus berlaku tegas di dalam masyarakat dan mengandung keterbukaan, sehingga siapapun dapat memahami makna atas suatu ketentuan hukum.

## 3. Permasalahan
Dari  latar  belakang  tersebut  akan  dirumuskan  beberapa  permasalahan  yakni  Bagaimana kekuatan  hukum  jual  beli  di  bawah  tangan  tanah  dan  bangunan  KPR-BTN  di  Perumahan  Villa Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon,  lalu  yang  selanjutnya  Bagaimana  akibat  hukum  terhadap perolehan hak atas tanah pasca putusan Pengadilan Negeri tersebut dikeluarkan.

## 4. Orisinalitas Hasil Penelitian
Penelitian  tentang  Akibat  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Kredit  Perumahan  Rakyat  Melalui  Oper Kredit  Di  Bawah  Tangan  merupakan  penelitian  yang  asli  dan  dapat  dipertanggungjawabkan, peneliti  telah  membandingkan  dengan  beberapa  penelitian  sebelumnya  yang  juga  membahas tentang jual beli tanah KPR di bawah tangan. Adapun penelitian yang sama dengan penelitian ini tetapi memiliki substansi yang berbeda yaitu penelitian yang dilakukan oleh peneliti yang bernama Israbeta  Putrisani  dimana  judul  penelitiannya  adalah  “Analisis  Pengalihan  Kredit  Pemilikan Rumah  Di  Bawah  Tangan”.  Didalam  penelitiannya  lebih  memfokuskan  dalam  hal  permasalahan pada pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah (KPR) (Putrisani, 2019).
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  peneliti  yang  bernama  Dody  Arifiawan  Wibisono  dengan judul penelitiannya “Perjanjian Pengoperan Kredit Pemilikan Rumah Yang Masih Dalam Jaminan (Studi Di PT BTN Cabang Malang)”. Didalam penelitiannya lebih memfokuskan dalam hal status
hukum  pada  pihak  ketiga  tentang  pengoperan  kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  (Wibisono,  2011). Penelitian  yang  dilakukan  oleh  peneliti  yang  bernama  Mahfudzotin  Nikmah  dengan  judul penelitiannya  “Akibat  Hukum  Perjanjian  Jual  Beli  Rumah  Melalui  Kredit  Pemilikan  Rumah Secara  Over  Credit  Di  Bawah  Tangan”.  Didalam  penelitiannya  lebih  memfokuskan  dalam  hal proses jual beli dan juga solusi kredit pemilikan rumah (KPR) yang dapat ditempuh dengan over credit di bawah tangan (Nikmah, 2020).
Jurnal  yang  ditulis  oleh  penulis  ini  mempunyai  perbedaan  dengan  jurnal  atau  penelitian- penelitian diatas. Jurnal  yang ditulis oleh penulis  ini  membahas  mengenai kekuatan hukum  serta kekuatan  hukum  dalam  jual  beli  kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  melalui  oper  kredit  dibawah tangan yang mengacu pada putusan pengadilan.

## B. METODE PENELITIAN
Metode  Penelitian  merupakan  suatau  cara  yang  digunakan  dalam  mengumpulkan  data penelitian dan membandingkan dengan standar ukuran yang telah ditentukan (Arikunto, 2002). Jurnal ini menggunakan pendekatan yuridis empiris. Metode yuridis empiris adalah jenis penelitian hukum sosiologis  dan  dapat  disebut  pula  dengan  penelitian  lapangan  dengan  mengkaji  ketentuan  hukum yang  berlaku  serta  apa  yang  terjadi  dalam  kenyataan  di  masyarakat  (Subagyo,  1991).  Atau  dengan kata lain yaitu suatu penelitian yang dilakukan terhadap keadaan sebenarnya atau keadaan nyata yang terjadi  di  masyarakat  dengan  maksud  untuk  mengetahui  dan  menemukan  fakta-fakta  dan  data  yang dibutuhkan,  setelah  data  dibutuhkan  terkumpul  kemudian  menuju  kepada  identifikasi  masalah  pada akhirnya  menuju  pada  penyelesaian  masalah  (Waluyo,  2002).  Sumber  data  yang  digunakan dibedakan  menjadi  dua  yaitu  sumber  data  primer  dan  sumber  data  sekunder.  Data  primer  ini diperoleh  dengan  cara  wawancara  langsung  kepada  Pegawai  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional Kabupaten  Cirebon  dan  Notaris  dan  PPAT  di  Kabupaten  Cirebon.  Data  sekunder  adalah  data  yang diperoleh  antara  lain  mencangkup  dokumen-dokumen  resmi,  buku-buku,  hasil-hasil  penelitian  yang berwujud laporan, buku harian, dan seterusnya (Soekanto, 1986).

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Kekuatan  Dan  Akibat  Hukum  Jual  Beli  Di  Bawah  Tangan  Tanah  Dan  Bangunan  KPR- BTN di Perumahan Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon
Kasus yang terjadi terkait peralihan hak mengenai perbuatan hukum jual beli tanah dengan oper  kredit  di  bawah  tangan  yaitu  yang  dialami  oleh  Yudi  Irianto  (selaku  Penggugat)  dengan Rahmat Hidayat (selaku Tergugat) dan Bank BTN (selaku Turut Tergugat). Pada tanggal l5 Juli l995,  Rahmat  Hidayat  selaku  penjual  telah  melakukan  jual  beli  tanah  dan  bangunan  di  bawah tangan  dengan  Yudi  Irianto  selaku  pembeli.  Rahmat  Hidayat  adalah  sebagai  pemilik  awal terhadap sebidang tanah seluas 55m² berikut bangunan rumah KPR BTN yang berdiri di atasnya yang terletak di Perumahan Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon, yang terurai dalam Sertipikat Hak  Guna  Bangunan  (SHGB)  Nomor  6l9/Klayan  tercatat  atas  nama  Rahmat  Hidayat  telah melakukan jual beli di bawah tangan.
Jual  beli  terhadap  rumah  yang  masih  dalam  masa  angsuran  kepada  BTN  antara  Rahmat Hidayat dan Yudi Irianto dilakukan dibawah tangan. Apabila angsuran telah lunas maka Rahmat
Hidayat  bersedia  melakukan  transaksi  dihadapan  pejabat  yang  berwenang.  Setelah  proses  jual beli antara Rahmat Hidayat dengan Yudi Irianto maka tanah dan rumah dikuasai atau ditempati oleh  Yudi  Irianto  dan  semua  angsuran  rumah  termasuk  pembayar  fasilitas  rumah  menjadi kewajiban  dan  tanggungjawab  Yudi  Irianto.  Ketika  angsuran  telah  dibayar  lunas  oleh  Yudi Irianto sebagaimana setoran pelunasan dan Yudi Irianto ingin bermaksud memproses balik nama Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  selaku  pemilik  yang  sah  terhadap  rumah  dan  bangunan  KPR- BTN, ketika Yudi Irianto meminta Sertipikat Hak Guna Bangunan kepada pihak BTN akan tetapi pihak BTN menolak dengan alasan Sertipikat tersebut masih tercatat atas nama Rahmat Hidayat (pemilik lama).
Yudi Irianto mencari keberadaan Rahmat Hidayat untuk mengambil sertipikat yang ada di BTN  sekaligus  melakukan  proses  jual  beli  dan  balik  nama  di  hadapan  PPAT  namun  Rahmat Hidayat  tidak  diketahui  pasti  keberadaannya  sehingga  merasa  dirugikan.  Pada  tanggal  20 Februari  20l6,  Yudi  Irianto  mengirimkan  surat  gugatan  dan  mendaftarkan  perkara  perdata gugatannya  ke  Pengadilan  Negeri  Cirebon  dengan  Perkara  Perdata  Gugatan  No.38/Pdt.G/20l6/ PN.Cbn. Analisa Kasus Hukum Jual Beli Di Bawah Tangan Tanah Dan Bangunan KPR-BTN di Perumahan  Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon.  Jual  beli  dapat  dibuat  dengan  akta  otentik maupun dibawah tangan. Jual beli yang dibuat dengan akta otentik yaitu jual beli yang dilakukan dihadapan  pejabat  yang  berwenang  yang  dalam  hal  ini  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT).  Menurut  Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  l997  bahwa  setiap  peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang  dalam  hal  ini  adalah  PPAT.  Jual  beli  yang  dilakukan  di  bawah  tangan  tidak memberikan  kepastian  hukum  terhadap  obyek  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut  dikarenakan perjanjian tersebut tidak dibuat dengan akta otentik dan tidak didaftarkan ke kantor pertanahan.
Perjanjian  kredit  dilakukan  antara  nasabah  peminjam  dana  sebagai  debitor  dan  bank sebagai  kreditor,  dengan  dasar  kepercayaan  dari  kreditor  bahwa  debitor  akan  mengembalikan prestasi pada waktu tertentu. Salah satu cara  yang dilakukan debitor dalam  hal kredit pemilikan rumah  (KPR)  untuk  menghindari  wanprestasi  dalam  pembayaran  angsuran  adalah  dengan mengalihkan hak kreditnya kepada debitor yang baru. Menurut ketentuan bank pengalihan kredit seharusnya  dilakukan  dengan  cara  alih  debitor  yaitu  memproses  ulang  kembali  sisa  pinjaman kredit  pada  bank  tetapi  dalam  hal  ini  banyak  jual  beli  yang  dilakukan  oleh  penjual  kepada pembeli dengan cara di bawah tangan karena hanya berlandaskan kepercayaan, sehingga banyak juga dijumpai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian dibawah tangan tersebut dan menimbulkan gugatan dari pihak-pihak yang merasa dirugikan.
Pihak  ketiga  yang  meneruskan  cicilan  dan  pada  saat  cicilan  lunas,  pihak  ketiga  ingin mengambil sertipikat, bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama sementara pihak pertama entah  di  mana  keberadaannya.  Perjanjian  jual  beli  hanya  berdasarkan  kuitansi  saja  membuat kepastian hukum pada pihak ketiga sangatlah lemah. Seringkali terjadi masalah berupa sengketa tanah  karena  peralihan  hak.  Kaitannya  dengan  peralihan  hak,  mengenai  perbuatan  hukum  jual beli  tanah  dengan  oper  kredit  di  bawah  tangan  yang  telah  disengketakan  di  Pengadilan  Negeri Cirebon  dan  melahirkan  sebuah  putusan.  Pada  kasus  Yudi  Iriyanto  (Penggugat),  Ilah  Sailah (Penggugat)  dan  Rahmat  Hidayat  (Tergugat).  Pada  tanggal  l5  Juli  l995  Para  Penggugat  telah membeli dari Tergugat atas sebidang tanah seluas 55 m 2 (lima puluh lima meter persegi) berikut
bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di  atasnya  yang  terletak  di  Perumahan  Villa  Intan  III Blok  P.7  No.7  Cirebon,  yang  terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB) No.6l9/Klayan  tercatat  atas  nama  Rahmat  Hidayat  (Tergugat)  seharga  Rp.l.500.000  (satu  juta lima ratus ribu rupiah) (UUPA, 1960).
Setelah  Para  Penggugat  selesai  melunasi  angsuran  rumah,  Para  Penggugat  bermaksud memproses  balik  nama  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB)  atas  tanah  dan  rumah  tersebut menurut Hukum menjadi atas nama Para Penggugat selaku pemilik yang sah dan kemudian Para Penggugat  bermaksud  mengambil  asli  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  dan  rumah tersebut dari PT.BTN Cabang Cirebon (Turut Tergugat) untuk kemudian dilakukan proses balik nama  menurut  hukum  atas  nama  Para  Penggugat  selaku  pemilik  yang  sah,  akan  tetapi  maksud Para  Penggugat  tersebut  telah  ditolak  oleh  Pihak  PT.BTN  Cabang  Cirebon  (Turut  Tergugat) dengan  alasan  Sertipikat tersebut  masih  tercatat  atas  nama  Tergugat  (Rahmat  Hidayat).  Dengan segala  usaha  yang  ditempuh  oleh  para  penggugat  untuk  mencari  keberadaan  tergugat  namun upaya  para  penggugat  untuk  mencari  tergugat  tidak  membawa  hasil  dan  dan  tidak  diketahui dengan pasti keberadaannya.
Pada tanggal 25 Juli 20l6 Para Penggugat mengajukan gugatan kepada Tergugat dan Turut Tergugat, yang telah ditelah diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Cirebon pada tanggal 26 Juli 20l6 dalam Register Nomor : 38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn. Pada tanggal 6 Januari 20l7, Putusan Perkara Perdata No.38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn telah di beritahukan kepada Para Pihak. Dalam  putusan  tersebut,  Majelis  Hakim  menyatakan  bahwa  jual  beli  di  bawah  tangan  yang dilakukan  antara  Tergugat  dan  Penggugat  pada tanggal  l5  Juli  l996  atas obyek  berupa  sebidang tanah  seluas  55  m 2 berikut  bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  diatasnya  yang  terletak  di Perumahan  Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon,  yang  terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna Bangunan (SHGB) No.6l9/Klayan tercatat atas nama Rahmat Hidayat adalah sah dan mempunyai kekuatan  hukum.  Dalam  jual  beli  di  bawah  tangan  tersebut,  Para  Penggungat  adalah  pembeli yang beritikad baik atas obyek sengketa tersebut.
Berdasarkan  jangka  waktu  dan  formalitas  panggilan  menurut  hukum  telah  diindahkan dengan sepatutnya serta gugatan tersebut tidak melawan hukum dan beralasan maka Tergugat dan Turut  Tergugat  yang  telah  dipanggil  dengan  patut  akan  tetapi  tidak  datang  menghadap dipersidangan  dan  tidak  menyuruh  orang  lain  menghadap  sebagai  wakilnya,  maka  harus dinyatakan tidak hadir dan gugatan tersebut dikabulkan dengan verstek sebagian. Putusan Verstek atau in absentia dalam Pasal l25 HIR adalah putusan tidak hadirnya tergugat dalam suatu perkara setelah  dipanggil  oleh  pengadilan  dengan  patut tidak  pernah  hadir  dalam  persidangan  dan  tidak menyuruh wakilnya atau kuasa hukumnya untuk menghadiri dalam persidangan.
Dengan diputusnya perkara gugatan Para Penggugat terhadap Tergugat dan Turut Tergugat oleh Majelis Hakim, maka jual beli yang dilakukan di bawah tangan tersebut ditetapkan Majelis Hakim  untuk  kemudian  dilakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanahnya,  agar  peralihan  hak atas atas tanahnya tersebut memiliki kepastian hukum. Dalam kondisi seperti kasus di atas, maka kedudukan  selaku  pembeli  belum  kuat  dan  tidak  aman  apabila  penjual  beritikad  buruk dikemudian  hari.  Dalam perjanjian  jual  beli terdapat 2 (dua) akta yaitu akta otentik dan akta di bawah  tangan.  Akta  otentik  merupakan  dokumen  yang  sah  dan  dapat  menjadi  alat  bukti  yang sempurna.  Sempurna  di  sini  berarti  hakim  menganggap  semua  yang  tertera  dalam  akta
merupakan hal yang benar, kecuali ada akta lain yang dapat membuktikan bahwa isi akta pertama tersebut salah. Memiliki akta otentik berarti kita memiliki bukti atau landasan yang kuat di mata hukum. Ada beberapa alasan yang menunjang kekuatan hukum sebuah akta otentik. Akta otentik dibuat di hadapan seorang pejabat umum negara sehingga legalitasnya dapat dipastikan, ditambah lagi  bahwa  seorang  pejabat  umum  negara  tidak  memiliki  keberpihakan  dalam  pembuatan  akta (Koesoemawati  &  Rijan,  2009).  Selain  akta  otentik,  jenis  akta  lainnya  adalah  akta  di  bawah tangan.
Akta  bawah  tangan  adalah  akta  yang  dibuat  bukan  di  hadapan  notaris.  Biasanya  akta  ini dibuat  karena  para  pembuat  perjanjian  tidak  mau  repot  dan  sudah  saling  memiliki  kepercayaan satu  sama  lain  (Koesoemawati  &  Rijan,  2009).  Akta  di  bawah  tangan  yang  aktanya  dibuat sendiri,  meskipun  disaksikan  pihak  ketiga,  tetapi  hal  itu  tidak  dapat  menjadi  sebuah  jaminan. Dapat saja pihak-pihak  yang terlibat pembuatan akta menyangkal keterlibatannya. Hal  ini dapat saja  terjadi  karena  mereka  mempunyai  kepentingan  sendiri-sendiri  (Koesoemawati  &  Rijan, 2009). Perbuatan hukum oper kredit yang dilakukan oleh para pihak seharusnya disertai dengan pemberitahuan baik lisan maupun tulisan dengan menyerahkan kuitansi yang telah ditandatangani kepada  bank.  Jika  tidak  melaporkan  ke  bank,  sampai  kapanpun  bank  akan  menganggap  debitor mereka  adalah  penjual,  walaupun  kenyataannya  angsuran  di  bayar  atau  dilunasi  oleh  pihak penerima  oper  kredit  dalam  kasus  ini  Yudi  Irianto,  kemudian  setelah  Yudi  Irianto  melunasi angsuran  kepada  BTN  dan  ia  hendak  mengambil  sertipikat  dan  dokumen  lainnya,  walau menunjukkan kuasa, pihak bank tetap tidak akan menyerahkannya, dikarenakan segala dokumen pelunasan dan sebagainya, tetap harus ditandatangani oleh orang yang namanya tercantum dalam database bank, orang yang mereka ketahui sebagai debitor mereka, yaitu  penjual tersebut.
Dari  Putusan  Pengadilan  memperkuat  kedudukan  hukum  Yudi  Irianto  selaku  pembeli meskipun  jual  beli  tersebut  dilakukan  di  bawah  tangan,  jual  beli  tersebut  adalah  sah  dan mempunyai kekuatan hukum. Isi putusan Pengadilan Negeri tersebut adalah:
a. Menyatakan  bahwa  jual  beli  di  bawah  tangan  yang  dilakukan  antara  Tergugat  dan  Para Penggugat  pada  tanggal  l5  Juli  l995  atas  tanah  obyek  berupa  sebidang  tanah  seluas  55  m 2 berikut  bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di  atasnya  yang  terletak  di  Perumahan  Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon  yang teruarai dalam Sertipikat Hak Guna  Bangunan (SHGB) No.6l9/Klayan  tercatat  atas  nama:  Rahmat  Hidayat  (Tergugat)  adalah  sah  dan  mempunyai kekuatan hukum.
b. Menyatakan bahwa Para Penggugat adalah pemilik yang sah atas sebidang tanah seluas 55 m 2 berikut  bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di  atasnya  yang  terletak  di  Perumahan  Vila Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon  yang  terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB) No.6l9/Klayan.
c. Memberikan kuasa kepada Para Penggugat untuk dan atas nama Tergugat menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) guna melaksanakan transaksi Akta Jual Beli atas sebidang tanah seluas  55  m 2 berikut  bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di  atasnya  yang  terletak  di Perumahan  Vila  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon  yang  terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna Bangunan  (SHGB)  No.6l9/Klayan  untuk  dibaliknamakan  atas  nama  Para  Penggugat  pada Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.
Dengan adanya kasus tersebut diatas, jual beli yang dilakukan di bawah tangan, apalagi jual beli  tanah  dan  bangunan  di  bawah  tangan  yang  masih  berstatus  KPR  sangat  tidak  melindungi pembeli.  Jika  penjual  tidak  memiliki  itikad  baik  dan  sulit  untuk  dihubungi  disaat  pembeli  akan meminta sertipikat tersebut di bank maka pembeli akan kesulitan untuk mengambil sertipikat yang masih atas nama penjual di bank tersebut. Pihak bank hanya akan memberikan bukti kepemilikan kepada yang namanya tertera dalam bukti kepemilikan tersebut.
Penjelasan  Akibat Hukum Jual  Beli Di Bawah Tangan Tanah dan  Bangunan  KPR-BTN di Perumahan Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon. Akibat hukum adalah akibat yang ditimbulkan oleh  peristiwa  hukum.  Karena  suatu  peristiwa  hukum  disebabkan  oleh  perbuatan  hukum, sedangkan  suatu  perbuatan  hukum  juga  dapat  melahirkan  suatu  hubungan  hukum,  maka  akibat hukum  juga  dapat  dimaknai  sebagai  suatu  akibat  yang  ditimbulkan  oleh  adanya  suatu  perbuatan hukum dan atau hubungan hukum.
Kasus  posisi  dalam  perkara  perdata  Putusan  Pengadilan  Negeri  Cirebon  Nomor 38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn  yang  telah  memiliki  kekuatan  hukum  dan  menyatakan  bahwa  jual  beli  di bawah tangan yang dilakukan oleh Para Penggugat dan Tergugat tanpa sepengetahuan Bank BTN Cirebon  adalah  sah,  maka  memiliki  akibat  hukum  bagi  Para  Penggugat,  Tergugat  dan  Turut Tergugat.
Akibat  hukum  untuk  Para  Penggugat  setelah  diputusnya  perkara  gugatan  nomor 38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn  yaitu Para Penggugat adalah pemilik  yang sah atas sebidang tanah  seluas 55  m 2 berikut  bangunan    rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di  atasnya  yang  terletak  di  Perumahan Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon,  maka  Turut  Tergugat  dalam  hal  ini  adalah  BTN  wajib untuk  menyerahkan  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB)  No.6l9/Klayan  tercatat  atas  nama Rahmat  Hidayat  (Tergugat)  kepada  Para  Penggugat  dan  sebagai  Turut  Tergugat  (BTN)  agar tunduk  dan  taat  terhadap  putusan  hakim,  hal  ini  sesuai  dengan  putusan  Mahkamah  Agung No.l642K/Pdt/2005  (Putusan  Pengadilan  Negeri  Cirebon:  20l6).  Selanjutnya  dalam  hal  ini,  Para Penggugat  diberi  kuasa  untuk  dan  atas  nama  tergugat  menghadap  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  untuk  melaksanakan  transaksi  Akta  Jual  Beli  atas  sebidang  tanah  seluas  55  m 2 berikut bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri  di  atasnya  yang  terletak  di  Perumahan  Villa  Intan  III Blok  P.7  No.7  Cirebon  yang  terurai  dalam  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB)  No.6l9/ Klayan  untuk  dibaliknamakan  atas  nama  Para  Penggugat  pada  kantor  pertanahan  di  Kabupaten Cirebon.
Dengan  adanya  putusan  pengadilan  maka  ada  kepastian  hak  dan  kepastian  hukum  tentang sesuatu  persoalan  dalam  perkara  yang  telah  diputuskan  itu.  Putusan  pengadilan  yang  tertuang dalam  bentuk  tertulis  ini  merupakan  akta  otentik,  yang  dapat  digunakan  sebagai  alat  bukti  oleh pihak-pihak yang berperkara, baik dalam pelaksanaan upaya hukum (banding, kasasi, peninjauan kembali)  ataupun  dalam  pelaksanaannya.  Terhadap  bukti  kepemilikan  tersebut  apabila  terjadi penyerobotan  terhadap  aset  maupun  tanah  yang  dimiliki,  maka  pemilik  hak  atas  tanah  dapat melaporkan yang bersangkutan kepada aparat kepolisian untuk dapat diproses lebih lanjut.
2. Kesesuaian Putusan Perkara Perdata Gugatan Nomor 38/Pdt.G/20l6/PN Cbn Sudah Sesuai Dengan Undang-Undang Atau Peraturan Hukum Yang Berlaku
Suatu  putusan  hakim  merupakan  suatu  pernyataan  yang  dibuat  secara  tertulis  oleh  hakim sebagai  pejabat  Negara  yang  diberi  wewenang  untuk  itu  yang  diucapkan  dimuka  persidangan sesuai  dengan  perundangan  yang  ada  yang  menjadi  hukum  bagi  para  pihak  yang mengandung perintah kepada suatu pihak supaya melakukan suatu perbuatan atau supaya  jangan melakukan  suatu  perbuatan  yang  harus  ditaati.  Agar  keputusan  yang  dibuat tidak  terdapat cacat hukum, maka putusan tersebut harus memuat dasar alasan yang jelas dan rinci. Berdasarkan pertimbangan yang jelas dan cukup, memuat dasar-dasar putusan, serta menampilkan Pasal dalam peraturan Undang-Undang tertentu yang berhubungan dengan perkara yang diputus.
Kaitannya  dengan  perkara  ini  terdapat  beberapa  peraturan  yang  menjadi  dasar  putusan Pengadilan Negeri Cirebon, yakni :

## 1) Pasal l320 KUHPerdata
Pasal  l320  menyatakan  bahwa  oleh  karena  perjanjian  jual  beli  tanah  dan  bangunan tersebut sudah disepakati antara para penggugat selaku pembeli dengan tergugat selaku penjual dan  telah  memenuhi  syarat  perjanjian  sebagaimana  tersebut  dalam  pasal  l320  KUHPerdata (Subekti & Tjitrosudibio, 1914).

## 2) Pasal l338 KUHPerdata
Pasal  l338 KUHPerdata  berbunyi  :  “Semua  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Suatu  perjanjian  tidak  dapat  ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang- undang  dinyatakan  cukup  untuk  itu.  suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik” (Subekti & Tjitrosudibio, 1914).
Dalam  proses  jual  beli  yang  dilakukan  oleh  Pihak  Penggugat  dan  Pihak  Tergugat  telah terjadi  kesepakatan  pada  tanggal  l5  Juli  l995,  Pihak  Peggugat  membeli  sebidang  tanah  seluas 55  m2  (lima  puluh  lima  meter  persegi)  berikut  bangunan  rumah  KPR-BTN  yang  berdiri diatasnya  yang  terletak  di  Perumahan  Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  yang  terurai  dalam Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB)  No.6l9/Klayan  tercatat  atas  nama  Rahmat  Hidayat (Tergugat) seharga Rp.l.500.000 (satu juta lima ratus ribu rupiah) (UUPA, 1960).
Jual beli tersebut dilakukan di bawah tangan karena saling percaya, mengingat tanah dan rumah  tersebut  masih  dalam  masa  angsuran  pada  Turut  Tergugat  (Bank  BTN),  dengan  janji menurut  Tergugat  apabila  angsuran  telah  lunas  maka  Tergugat  bersedia  untuk  melakukan transaksi  di  hadapan  Pejabat  yang  berwenang.  Setelah  proses  jual  beli  atau  Alih  debitor tersebut  maka  tanah  dan  bangunan  (fisik  bangunan)  dikuasai  atau  ditempati  Para  Penggugat dan  semua  angsuran  rumah  termasuk  pembayaran  fasilitas  rumah  tersebut  menjadi  kewajiban dan tanggung jawab Para Penggugat dalam setiap bulannya. Pihak Penggugat telah memenuhi kewajibannya  untuk  membayar  angsuran  rumah  tersebut  setiap  bulannya  sampai  setoran pelunasan pada tanggal 22 April 2009.
Para  Penggugat  tidak  mengerti  prosedur  untuk  melakukan  balik  nama  atas  tanah  dan rumah tersebut, sehingga Para Penggugat tidak mengurus atau mengambil asli Sertipikat yang masih  tersimpan  di  PT.BTN  Cabang  Cirebon  (Turut  Tergugat).  Selanjutnya  Para  Penggugat bermaksud  memproses  balik  nama  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB)  atas  tanah  dan bangunan tersebut menurut hukum menjadi atas nama Para Penggugat selaku pemilik yang sah. Akan tetapi maksud Para Penggugat tersebut telah ditolak oleh Pihak PT. BTN Cabang Cirebon
(Turut  Tergugat)  dengan  alasan  Sertipikat  tersebut  masih  tecatat  atas  nama  Tergugat  yaitu Rahmat  Hidayat.  Pihak  pembeli  berusaha  mencari  keberadaan  pihak  penjual,  namun  pihak pembeli tidak dapat menemukan pihak penjual. Pihak Pembeli  melakukan upaya  hukum  yaitu dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Cirebon, namun selama proses persidangan, pihak Penggugat dan Turut Tergugat sama sekali tidak pernah hadir untuk memenuhi panggilan persidangan.
Dengan  adanya  bukt-bukti  dan  saksi  terkait  jual  beli  tanah  dan  bangunan  serta  adanya itikad  baik  pihak penggugat yang telah  melunasi  pembayaran pembelian tanah dan  bangunan, maka  hakim  memberi  putusan vertsek karena  pihak  tergugat  tidak  pernah  hadir  dalam persidangan ataupun menyuruh orang lain menghadap sebagai wakil meskipun telah dipanggil secara  patut  dan  jual  beli  di  bawah  tangan  yang  terjadi  diantara  pihak  pembeli  dan  penjual adalah  sah  dan  memiliki  kekuatan  hukum.  Selanjutnya  dengan  adanya  putusan  Pengadilan Negeri  Cirebon  No.38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn,  Putusan  pengadilan  yang  telah  dikeluarkan  oleh Pengadilan  Negeri  Cirebon  tersebut  menurut  penulis  sudah  sesuai  dengan  Pasal  l338 KUHPerdata karena Pasal tersebut mengakui perjanjian yang berlandaskan dengan itikad baik.
Selain  itu  juga  penulis  berpendapat  seharusnya  hakim  di  Pengadilan  Negeri  Cirebon menggunakan  Pasal  l386  KUHPerdata  sebagai  dasar  pertimbangan  putusan  yang  menyatakan bahwa “pembayaran yang dengan itikad baik, dilakukan kepada seorang yang memegang surat piutangnya  adalah  sah,  juga  apabila  surat  piutang  tersebut  kemudian  karena  suatu penghukuman untuk menyerahkan kepada orang lain, diambil dari penguasaan orang tersebut”. Yang  dalam  hal  ini  setelah  adanya  putusan  maka  selanjutnya  pihak  BTN  berkewajiban  untuk menyerahkan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) kepada Yudi Irianto selaku Penggugat.
3) Pasal l457 KUHPerdata
Jual  Beli dalam  Pasal  l457  KUHPerdata  adalah  suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan (levering) suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan, selanjutnya dalam Pasal l458 KUHPerdata jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan  itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar (Subekti & Tjitrosudibio, 1914).
Jual  beli  yang  dilakukan  oleh  Yudi  Irianto  dengan  Rahmat  Hidayat  proses pembayarannya  yaitu  bersifat  tunai.  Pembeli  membeli  dan  membayar  tanah  dan  bangunan  di Perumahan  Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon  sesuai  dengan  harga  yang  telah  disepakati yaitu dengan memberikan uang muka  sejumlah Rp l.500.000 (satu juta lima ratus ribu rupiah) pada  saat  kesepakatan  jual  beli  tersebut terjadi  dan  pembeli  setiap  bulan  membayar  angsuran kredit rumah serta pembeli  memiliki  itikad baik dengan  melaksanakan kewajibannya terhadap pembayaran pajak PBB, listrik dan pembayaran yang lain atas tanah dan bangunan tersebut.
4) Pasal l25 HIR
Putusan Verstek atau in  absentia dalam  Pasal  l25  HIR  adalah  putusan  tidak  hadirnya tergugat dalam suatu perkara setelah dipanggil oleh pengadilan dengan patut tidak pernah hadir dalam  persidangan  dan  tidak  menyuruh  wakilnya  atau  kuasa  hukumnya  untuk  menghadiri dalam persidangan. Menurut Sudikno, putusan verstek ini dijatuhkan jika tergugat tidak datang
pada  sidang  pertama.  Jika  ia  hadir  dalam  sidang  pertama,  kemudian  tidak  pernah  hadir  lagi pada sidang berikutnya, maka perkaranya diperiksa secara contradictoir (Supomo, 1980).
Terkait  putusan vertsek ,  menurut  narasumber  putusan verstek telah  sesuai  dengan  pasal l25  ayat  (l)  HIR  yang  berbunyi  :  “Jika  Tergugat  tidak  menghadap  pada  hari  persidangan meskipun  telah  dipanggil  dengan  patut,  atau  tidak  menyuruh  orang  lain  untuk  menghadap, maka  gugatan  diputus  dengan verstek ,  kecuali  jika  menurut  pengadilan  gugatan  itu  melawan hukum atau tidak beralasan” (Supomo, 1980).
Pada  hari  sidang  yang  telah  ditentukan,  Para  Penggugat  telah  datang  menghadap  di persidangan,  akan  tetapi  Tergugat  dan  Turut  Tergugat  tidak  datang  menghadap  ataupun menyuruh  orang  lain  menghadap  untuk  mewakilinya  meskipun  berdasarkan  risalah  panggilan sidang tanggal 4 Agustus 20l6, tanggal 24 Agustus 20l6, dan tanggal l5 September 20l6 melalui panggilan umum di kantor Pemerintahan Kota Cirebon telah dipanggil dengan patut, sedangkan tidak hadir kembali ternyata bahwa tidak datangnya itu disebabkan oleh sesuatu halangan yang sah  dan  untuk  Turut  Tergugat  tidak  datang  menghadap  ataupun  menyuruh  orang  lain menghadap untuk mewakilinya,meskipun berdasarkan risalah panggilan sidang tanggal 29 Juli 20l6,  tanggal  24  Agustus  20l6  dan  tanggal  l5  September  20l6  telah  dipanggil  dengan  patut tetapi tidak datang, bahwa tidak datangnya itu disebabkan oleh sesuatu halangan yang sah.
Oleh karena para pihak yang berpekara tidak pernah hadir secara lengkap yaitu Tergugat dan Turut Tergugat tidak pernah hadir,  maka perdamaian  melalui  mediasi  sebagaimana diatur dalam  Perma  No.l  Tahun  20l6  tidak  dapat  dilaksanakan  dan  pemeriksaan  dilanjutkan  dengan membacakan surat gugatan Para Penggugat, atas pembacaan mana Para Penggugat menyatakan tidak ada perubahan dan tetap pada gugatannya.

## D. SIMPULAN
Kesimpulan  yang  didapat  dalam  penulisan  hukum  ini  yaitu  ;  (l)  kekuatan  hukum  dalam  jual beli di bawah tangan tanah dan bangunan di Perumahan Villa Intan III Blok P.7 No.7 Cirebon setelah adanya  Putusan  Pengadilan  Negeri  Cirebon  No.38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn  adalah  kuat  dan  mengikat meskipun gugatan Para Penggugat dikabulkan sebagian dengan verstek, dan (2) putusan Pengadilan Negeri  No.38/Pdt.G/20l6/PN.Cbn  terkait  gugatan  jual  beli  tanah  dan  bangunan  di  bawah  tangan  di Villa  Intan  III  Blok  P.7  No.7  Cirebon  sudah  sesuai  dengan  Peraturan  Perundang-undangan  yang berlaku,  tetapi  ada  salah  satu  dasar  hukum  putusan  Pengadilan  yakni  Pasal  l457  KUHPerdata  yang tidak  sesuai,  dimana  pasal  ini  semenjak  lahirnya  UUPA  KUHPerdata  mengenai  jual  beli  tentang tanah sudah tidak berlaku, adapun jual beli secara umum masih berlaku.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Arikunto, S. (2002). Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek . Jakarta: Rhineka Cipta. Cahyo, T. B. (1983). Ekonomi Pertanahan . Yogyakarta: Liberty.
Harsono, B. (2004). Hukum Agraria Indonesia Himpunan Peraturan-peraturan tentang Hukum Tanah . Jakarta: Penerbit Djambatan.
Harsono, B. (2005). Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi
dan Pelaksanaannya . Jakarta: Penerbit Djambatan.
Koesoemawati, I., & Rijan, Y. (2009). Ke Notaris . Jakarta: Raih Asa Sukses.
Mertokusumo, S. (2007). Mengenal Hukum Suatu Pengantar . Yogyakarta: Liberty. Parlindungan, A. . (1973). Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA . Bandung: Alumni.
Soekanto, S. (1986). Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: UI Press.
Subagyo, J. (1991). Metode Penelitian Dalam Teori dan Praktek . Jakarta: Rhineka Cipta.
Subekti, R., & Tjitrosudibio, R. (1914). Kitab Undang-undang Hukum Perdata .
Supomo. (1980). Hukum Acara Perdata Pengadilan Negeri . Jakarta: Pradnya Paramita.
UUPA. (1960). Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) .
Waluyo, B. (2002). Penelitian Hukum Dalam Praktek . Jakarta: Sinar Grafika.
Wibisono, D. A. (2011). Perjanjian Pengoperan Kredit Pemilikan Rumah Yang Masih Dalam Jaminan (Studi Di PT BTN Cabang Malang). Jurnal Fakultas Hukum Magister Kenotariatan Universitas Brawijaya .
Witanto, D. . (2012). Hukum Acara Mediasi (Dalam Perkara Perdata dilingkungan Peradilan Umum dan Peradilan Agama menurut PERMA No.1 tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi Di Peradilan) Cetakan Kesatu . Bandung: CV. Alfabeta.

## Artikel Jurnal:
Nikmah, M. (2020). Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Rumah Melalui Kredit Pemilikan Rumah Secara Over Credit Di Bawah Tangan. Jurnal Cendekia Hukum , Vol 6 (1).
Pupi, E. R. W. (2012). Arti Penting Pendaftaran Tanah Dalam Rangka Perlindungan Hukum Kepemilikan Sertipikat Hak Atas Tanah Bagi Pemilik Tanah, (Studi di Desa Kalicilik Kabupaten Demak). Diponegoro Law Review , Vol 1 (4), 3.
Putrisani, I. (2019). Analisis Pengaliha Kredit Pemilikan Rumah Di Bawah Tangan. Jurnal Mimbar Keadilan , Vol 14 (28).

## Peraturan Perundang-Undangan:
UUPA.  (l960). Undang-undang  Nomor  5  Tahun  l960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria (UUPA) .
Subekti, R., & Tjitrosudibio, R. (l9l4). Kitab Undang-undang Hukum Perdata .
Sumber Online:
Putusan Pengadilan Negeri Cirebon Nomor 38/Pdt.G/2016/PN.Cbn. (n.d.).