E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 106-114
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3493
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR DALAM PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN OBJEK YANG BELUM TERDAFTAR
Tria Agustia,Yulia Mirwati, Busyra Azheri
Magister Kenotariatan, Universitas Andalas, Jalan Pancasila Nomor 10, Kota Padang, Provinsi Sumatera Barat, Indonesia Email: qinarahma21@gmail.com , yuliamirwati@gmail.com , busyra@law.unand.ac.id ,

## Abstrak
Penelitian  ini  dilakukan  di  daerah  Kabupaten  Tulang  Bawang  Provinsi  Lampung,  dimana ditemukan  masih  sangat  banyak  masyarakat  yang  hanya  memiliki  Surat  Keterangan  Tanah (SKT) atau Surat Pernyataan Pemilikan dan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) sebagai bukti kepemilikan tanah dan mereka ingin mendapatkan fasilitas kredit dengan menjaminkan Surat Keterangan Tanah (SKT) atau Surat Pernyataan Pemilikan dan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) tersebut. Pokok permasalahan yang dikaji adalah perlindungan hukum dalam pembebanan  hak  tanggungan  objek  yang  belum  terdaftar  yang  dijadikan  jaminan.  Jenis penelitian adalah penelitian empiris. Hasil penelitian  menunjukan  bahwa perlindungan hukum terhadap  kreditur  dalam  pembebanan  hak  tanggungan  terhadap  objek  yang  belum  terdaftar adalah  berpegang  pada  perjanjian  kredit  yang  berkedudukan  sebagai  perjanjian  pokok  yang mengikat  para  pihak  yang  membuatnya  dan  pada  akta  kuasa  menjual  barang  jaminan  yang ditandatangani pada saat penandatangan perjanjian kredit.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum Kreditur, Hak Tanggungan, Kepemilikan.

## Abstract
This research was conducted in the area of Tulang Bawang Regency, Lampung Province, where it was found that there were still very many people who only had a Land Certificate (SKT) or a Statement  of  Physical  Ownership  and  Control  of  a  Land  Sector  (Sporadic)  as  proof  of  land ownership and they wanted to get credit facilities by guaranteeing Land Certificate (SKT) or Statement of Ownership and Physical Control of the Land Sector (Sporadic). The subject matter examined is the legal protection in the imposition of mortgage rights of objects that have not been registered as collateral. This type of research is empirical research. The results showed that the legal protection of creditors in the imposition of mortgage rights for objects that have not  been  registered  is  holding  on  a  credit  agreement  that  is  domiciled  as  the  principal agreement that binds the parties that made it and on the power of attorney to sell the collateral that was signed when signing the credit agreement.
Keywords: Legal Protection of Creditors, Morgatge Right, Ownership.

## PENDAHULUAN
Pembangunan  nasional  di  bidang  ekonomi  dan  dunia  usaha  memerlukan  dukungan modal  yang  cukup  besar.  Modal  tersebut  dapat  diperoleh  dari  berbagai  sumber,  yang  salah satunya adalah berasal dari fasilitas pinjaman atau kredit yang diberikan oleh bank. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkan kepada  masyarakat  dalam  bentuk  kredit  dan  atau  bentuk-bentuk  lainnya  dalam  rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak (Zainal Asikin, 2015: h. 28).
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Bank  yang  dapat  menyalurkan  kredit  tidak  hanya  Bank  Umum  saja,   melainkan juga Bank  Perkreditan  Rakyat  (BPR).  Hal  ini  sejalan  dengan  pendapat    Hermansyah,  yang menyatakan sebagai berikut, Usaha BPR hanya meliputi :
a. Menghimpun  dana  dari  masyarakat  dalam  bentuk  simpanan  berupa    deposito  berjangka, tabungan, dan/atau bentuk kegiatan yang dipersamakan dengan itu.
b. Memberikan kredit
c. Menyediakan  pembiayaan  dan  kesempatan  dana  berdasarkan  Prinsip  Syariah  sesuai ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
d. Menempatkan dananya dalam bentuk Sertipikat Bank Indonesia (SBI),  deposito berjangka, sertipikat deposito dan/atau tabungan pada bank lain (Hermansyah, 2013: h. 24)
Setiap  proses  pemberian  kredit  oleh  bank  harus  didahului    dengan    penelitian  dan analisis  yang  mendalam  dari  berbagai  aspek,  baik  aspek  ekonomi  maupun  aspek  hukum. Ketentuan  Pasal  8  dan  Pasal  15  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perbankan menegaskan  bahwa  dalam  pemberian  kredit  bank  wajib  mempunyai  keyakinan  berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi  utangnya  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan.  Dengan  demikian  diperlukan  analisis yang  mendalam  sebelum  bank  memutuskan  menyetujui  permohonan  kredit  dari  si  debitur. Sesuai dengan penjelasan Pasal 8 UU Perbankan maka analisis tersebut mencakup penilaian- penilaian terhadap 5C ( the five C’s prinsiples ),  yaitu: Character (kejujuran atau itikat baik), Capacity (kemampuan); Capital (modal); Condition  of  Economic (kondisi  ekonomi); Collateral (agunan dan jaminan) (Muhammad Djumhana, 1997: h. 394).
Pemberian kredit oleh bank selaku Kreditur kepada Debitur diawali dengan perjanjian kredit,  yang  pada  intinya  merupakan  proses  pemberian    “jaminan  atau  agunan”  dari  pihak Debitur sebagai peminjam dana. Agunan adalah  sesuatu yang diberikan kepada Kreditur untuk menimbulkan  keyakinan  bahwa  Debitur  akan  memenuhi  kewajiban  yang  timbul  dari  suatu perikatan (Hermansyah, 2013: h. 24). Atau bUndang-Undangdisebut juga jaminan atau agunan merupakan barang bergerak ataupun yang tidak bergerak yang diserahkan  oleh debitur untuk menjamin ketepatan dan pembayaran kembali kredit yang diberikan oleh Bank kepada Debitur, yang suatu saat dapat dipergunakan oleh Bank sebagai sumber pelunasan pembayaran kembali pinjaman  debitur  apabila  karena  suatu  hal  debitur  tidak  dapat  melaksanakan  pembayaran kembali pinjaman kepada Bank dengan baik. Salah satu benda yang sering dijadikan agunan adalah tanah, karena tanah memiliki nilai ekonomi yang tinggi dibandingkan dengan kendaraan bermotor.
Tanah-tanah yang dapat dibebani dengan hak tanggungan ada yang telah bersertipikat namun  ada  pula  yang belum  bersertipikat.  Sertipikat  merupakan  surat  tanda  bukti  hak,  yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan sesuai ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1960, Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  203)  untuk  selanjutnya  ditulis  PP 24/1997.  Sedangkan  hak  atas  tanah  yang  belum  bersertipikat  merupakan  tanah  yang  belum terdaftar pada Kantor Pertanahan setempat. Dalam Pasal 10 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan bahwa apabila obyek hak tanggungan berupa
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
hak  atas  tanah  yang  berasal  dari  konversi  hak  lama  yang  telah  memenuhi  syarat  untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
Jadi pada saat penandatanganan perjanjian kredit diserahkan juga dokumen-dokumen keperluan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya sehingga setelah sertipikat hak atas tanah terbit bisa langsung  diproses  pendaftaran  pembebanan  hak  tanggungannya  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT).
Walaupun dalam Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang  Berkaitan  dengan  Tanah  dan  dalam  SK  Direksi  Bank  Indonesia  Nomor 23/69/KEP/DIR/1991  Tentang  Jaminan  Pemberian  Kredit  menyebutkan  bahwa  tanah–tanah yang  belum  terdaftar  tidak  dilarang  untuk  dijadikan  sebagai  jaminan  atau  agunan  pada perbankan  namun  pada  kenyataannya  tidak  semua  bank  mau  menerima  jaminan  tanah  yang belum  terdaftar  ini.  Banyak  bank  yang  menolak  jaminan  terhadap  objek  tanah  yang  belum terdaftar  dengan  alasan  untuk  keamanan  bank.  Bank  tersebut  takut  jika  mereka  menerima jaminan  berupa  objek  tanah  yang  belum  terdaftar  dan  dalam  rentang  waktu  pengurusan sertipikat atas objek tanah yang belum terdaftar tersebut memakan waktu yang cukup lama, dan debitur  melakukan  suatu  wanprestasi  maka  pihak  Bank  atau  lembaga  pembiayaan  tidak memiliki pegangan yang kuat untuk dapat mengeksekusi barang jaminan yaitu objek tanah yang belum  terdaftar  tersebut.  Ini  disebabkan  karena  proses  pemasangan  Akta  Pembebanan  Hak Tanggungan (APHT) belum terlaksana disebabkan tanah masih dalam proses pendaftaran. Dan hal ini tentunya berpotensi merugikan pihak Bank sebagai kreditur.
Sebagian  besar  masyarakat  di  Kabupaten  Tulang  Bawang  Provinsi  Lampung  masih banyak  yang  belum  mendaftarkan  tanah-tanah  yang  dimilikinya.  Sebagian  besar  adalah masyarakat yang ada di pedalaman yang akses jalannya tidak bagus dan membutuhkan waktu yang  lama  jika  ingin  ke  pusat  kota  dimana  pusat  pemerintahan  berjalan.  Pada  umumnya masyarakat  disana  hanya  memiliki  Surat  Keterangan  Tanah  (SKT)  atau  Surat  Pernyataan Pemilikan dan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) saja.
Walaupun  mereka  hanya  memiliki  Surat  Keterangan  Tanah  (SKT)  atau  Surat Pernyataan  Pemilikan  dan  Penguasaan  Fisik  Bidang  Tanah  (Sporadik)  mereka  juga  bisa mendapatkan  fasilitas  kredit  karena  disalah  satu  BPR  di  Kabupaten  Tulang  Bawang  dapat menerimanya sebagai jaminan kredit. Seperti contoh kasus Debitur dengan inisial ST pada salah satu  BPR  di  Kabupaten  Tulang  Bawang  yang  menjaminkan  Surat  Keterangan  Tanah  (SKT) atau  Surat  Pernyataan  Pemilikan  dan  Penguasaan  Fisik  Bidang  Tanah  (Sporadik)  untuk mendapatkan fasilitas kredit dan dalam perjalanan masa kredit tersebut 2 (dua) bulan menjelang jangka  waktu  kredit  habis  Debitur  tersebut  menunggak  pembayaran  dan  ketika  kredit  jatuh tempo Debitur menolak melunasi utangnya dengan alasan sertipikat atas tanahnya belum selesai didaftarkan, karena ternyata proses pendaftaran pertama kali untuk sertipikat hak memerlukan waktu yang cukup lama. Dari kasus tersebut maka perlindungan hukum harus diberikan kepada kreditur yang jaminan kreditnya atas tanah yang belum terdaftar karena pada saat rentang waktu proses  penerbitan  sertipikat  itu  debitur  wanprestasi  hak-hak  kreditur  dapat  terlindungi  dan supaya  apabila  nantinya  terbit  sertipikat  dapat  segera  dipasang  Akta  Pemberian  Hak
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 106-114 DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3493
Tanggungan (APHT) dan diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan (SHT), sehingga kedudukan kreditur dapat sebagai kreditur preferent .
Berdasarkan uraian di atas yang menjadi pokok permasalahan yang akan dibahas yaitu perlindungan  hukum  terhadap  kreditur  dalam  pembebanan  objek  Hak  Tanggungan  belum terdaftar yang dijadikan jaminan.

## METODE PENELITIAN
Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini, adalah penelitian empiris yaitu pendekatan  terhadap  masalah  yang  ada  dengan  jalan  memahami  atau  mempelajari  hukum positif  dari  suatu  objek  penelitian  dan  bagaimana  kenyataan  atau  prakteknya  dilapangan. Penulis mewawancarai pihak-pihak yang terkait dengan objek penelitian Penulis, diantaranya yaitu:  pegawai  bank  dan  Notaris/PPAT  rekanan  Bank  yang  berada  di  Kabupaten  Tulang Bawang.  Analisis  data  dilakukan  dengan  data  yang  dianalisis  secara  kualitatif,  (Soerjono Soekanto, 2008: h. 250) yaitu data sekunder yang berupa teori, definisi dan substansinya dari berbagai  literatur,  dan  peraturan  perundang-undangan,  serta  data  primer  yang  diperoleh  dari wawancara,  kemudian  dianalisis  dengan  teori  dan  pendapat  pakar  yang  relevan,  sehingga didapat kesimpulan.

## PEMBAHASAN DAN ANALISIS

## Konsep Jaminan
Istilah  jaminan  berasal  dari  terjemahan  bahasa  Belanda  yaitu  “ zeherheid” . Zeherheid mencakup  bagaimana  cara  kreditur  menjamin  dipenuhinya  tagihannya  disamping penanggungan jawab umum debitur terhadap barang-barangnya (Salim HS, 2004,  h. 21). M. Bahsan mendefinisikan jaminan adalah segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu piutang dalam masyarakat. (Muhammad Bahsa, 2002, h. 148).
Jaminan  merupakan  sesuatu  yang  diberikan  kepada  kreditur  untuk  menimbulkan keyakinan  bahwa  debitur  akan  memenuhi  kewajiban  yang  dapat  dinilai  dengan  uang  yang timbul dari suatu perikatan. Dalam praktek perbankan terdapat dua istilah yang dipergunakan untuk  menjelaskan  adalah  jaminan  yaitu  jaminan  dan  agunan.  Jaminan  dimaksud  sebagai kepercayaan  yang  diberikan  oleh  kreditur  bank  atas  itikad  baik  dan  kemampuan  membayar utang  atau  kewajiban  debitur,  sedangkan  agunan  dimaksudkan  dengan  barang-barang kebendaan milik debitur yang dijadikan jaminan untuk melunasi utangny (Surhaningsih, 2011, h. 19). Jaminan kebendaan dibagi menjadi 2 (dua), yaitu jaminan kebendaan untuk benda tidak bergerak dan jaminan kebendaan bergerak. Pembedaan benda bergerak dan tidak bergerak ini penting  untuk  penguasaan (bezit), penyerahan (levering) ,  pembebanan (bezwaring) dan kadaluarsa (verjaring) (Rachmadi Usman, 2008: h. 48).
Untuk jaminan benda tidak bergerak yaitu tanah, maka lembaga jaminannya adalah hak tanggungan  dan  tunduk  pada  Undang-Undang  Hak  Tanggungan.  Jaminan  kebendaan  benda bergerak  tunduk  pada  lembaga  jaminan  fidusia  dan  gadai.  Jaminan  fidusia  diatur  dalam Undang-undang Jaminan Fidusia, sedangkan lembaga jaminan gadai diatur dalam Pasal 1150 KUH Perdata yang mengatur tentang gadai.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 106-114
DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3493

## Definisi Hak Tanggungan
Berdasarkan  Pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  merumuskan  definisi Hak Tanggungan. Definisi hak tanggungan tersebut adalah sebagaimana berikut:
Hak  Tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah,  yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda benda lain yang merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditur- kreditur lain.
Boedi Harsono mendefinisikan hak tanggungan sebagai penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan, tetapi bukan  untuk  dikuasai  secara  fisik  dan  digunakan,  melainkan  untuk  menjualnya  jika  debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas debitur kepadanya (Salim HS, 2004, hal. 97). Hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir artinya disampingnya ada perjanjian pokok yang berwujud perjanjian pinjam-meminjam uang. Sifat  hak  tanggungan  yang  merupakan  perjanjian  assesoir  maka  adanya  tergantung  pada perjanjian  pokok,  dan  akan  hapus  dengan  hapusnya  perjanjian  pokok  (Titik  Triwulan  Tutik, 2008, h. 182).

## Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Dalam Pembebanan Objek Hak Tanggungan Belum Terdaftar yang Dijadikan Jaminan
Perlindungan  hukum  merupakan  bentuk  bekerjanya  fungsi  hukum  untuk  mewujudkan tujuan  hukum,  yaitu  keadilan,  kemanfaatan  dan  kepastian  hukum.  Satjipto  Raharjo mendefinisikan  perlindungan  hukum  adalah  memberikan  pengayoman  kepada  hak-hak  asasi manusia yang dirugikan oleh orang lain dan perlindungan tersebut diberikan kepada masyarakat agar mereka dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hukum (Satjipto Rahardjo, 1993. h. 34).
Sengketa yang terjadi di masyarakat harus diselesaikan berdasarkan hukum yang berlaku untuk mencegah tindakan main hakim sendiri oleh masyarakat. Hukum memiliki fungsi untuk mengatur hubungan antara negara dengan masyarakat dan hubungan antara masyarakat dengan sesama masyarakat, agar terciptanya kehidupan masyarakat yang tertib. Hal tersebut menuntut hukum agar menciptakan suatu kepastian hukum dan keadilan dalam kehidupan masyarakat.
Kepastian  hukum  mengharuskan  terciptanya  suasana  yang  aman  dan  tentram  dalam masyarakat, maka kaidah dimaksud harus ditegakkan serta dilaksanakan dengan tegas. Dengan adanya suatu kepastian hukum maka akan tercipta suatu perlindungan hukum bagi masyarakat, karena  masyarakat  telah  mendapatkan  kepastian  hukum  tentang  bagaimana  masyarakat menyelesaikan suatu persoalan hukum yang mereka hadapi.
Dari kasus Debitur ST penyelesaian pendaftaran sertipikat hak miliknya baru selesai pada tanggal 02 Juni 2016 dari awal tanggal fasilitas kreditnya tanggal 22 September 2014 hampir memakan  waktu  2  (dua)  tahun  baru  sertipikat  hak  milik  Bapak  ST  tersebut  selesai.  Dan  ini sungguh  sangat  membuat  baik  pihak  Bank  maupun  Notaris/PPAT  sedikit  kerepotan  karena jangka  waktu  fasilitas  kredit  Debitur  ST yang  hanya  1  (satu)  tahun  yang  berarti  ketika  pada tanggal 22 September 2015 kredit Debitur ST jatuh tempo untuk dilunasi sedangkan sertipikat
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
hak  miliknya  belum  juga  selesai  padahal  dia  telah  membayar  cukup  mahal  untuk  itu  secara lunas, hal ini menimbulkan sedikit kekecewaan pada Debitur ST sehingga ia menolak untuk melunasi  hutangnya  dan  meminta  perpanjangan  waktu  kreditnya.  Dan  hal  inipun  membuat pihak  Bank  sedikit  dilema  karena  pada  saat  jatuh  tempo  tersebut  posisi  kredit  Debitur  ST menunggak  cicilan  bunga  selama  2  (dua)  bulan  menurut  si  Debitur  ini  disebabkan  karena produksi sawit dan harga sawit turun dratis dipasaran sehingga sedikit mengganggu pemasukan usaha Debitur itu sendiri.
Eksistensi  hukum  di  dalam  masyarakat  pada  dasarnya  berfungsi  untuk  melindungi kepentingan  manusia  (Munir  Fuady,  2013:  h.  8).  Tanah  yang  telah  terdaftar  dan  memiliki sertipikat lembaga jaminannya adalah Hak Tanggungan, sedangkan tanah yang belum terdaftar sampai saat ini belum ada lembaga jaminannya. Berdasarkan wawancara dengan Direktur salah satu BPR di Kabupaten Tulang Bawang,  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  yang belum dapat didaftarkan karena proses penerbitan sertipikat hak atas tanahnya yang belum selesai tidak akan menimbulkan persoalan apabila Debitur tidak melakukan wanprestasi. Baru akan  menjadi masalah apabila Debitur wanprestasi karena Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)  yang belum dapat  didaftarkan sehingga  tidak memiliki  kekuatan eksekutorial  (Data wawancara Herman, Direktur BPR Kabupaten Tulang Bawang, Tanggal 24 April 2019 ) . Aspek yang  paling  penting  dari  sifat  hak  tanggungan  bagi  Kreditur  kredit  perbankan  adalah memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  Kreditur  pemegang  hak  tanggungan sebagaimana ketentuan  Pasal  1 angka 1  Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Kemudian  Pasal 20  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah  menentukan  bahwa  apabila  Debitur cidera  janji  maka  Kreditur  pemegang  hak  tanggungan  berhak  untuk  menjual  obyek  yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahului dari pada Kreditur lain yang bukan pemegang hak tanggungan atau Kreditur pemegang hak tanggungan dengan peringkat  yang lebih rendah. Hak istimewa ini tentu saja tidak dipunyai oleh  Kreditur bukan pemegang hak tanggungan.
Akibat  hukum  dari  belum  dapat  didaftarkannya  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan ( APHT)  terhadap  perjanjian  kredit perbankan yang dibuat oleh Kreditur dan Debitur tersebut adalah  perjanjian  kredit  tersebut  tetap  sah  sepanjang  memenuhi  ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata.  Perjanjian  kredit  perbankan  yang  dibuat  tersebut  berkedudukan  sebagai  perjanjian pokok yang mengikat para pihak yang membuatnya. Disini berlaku asas pacta sunt servada , perjanjian tersebut menjadi undang-undang bagi pihak yang membuatnya.
Mengenai  perjanjian  kredit  dengan  jaminan  Hak  Tanggungan,  pada  umumnya  juga mengacu  pada  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Undang-Undang ini menyebutkan bahwa perjanjian  jaminan  Hak  Tanggungan  mengikuti  perjanjian  dasar  atau  perjanjian  pokoknya terhadap  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Sehingga, bila debitur lalai membayar
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
hutangnya, bank sebagai kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual jaminan  dan lebih  diutamakan  untuk  mendapatkan  pelunasan  hutang  dari  penjualan  jaminan tersebut.
Berdasarkan  Pasal  20  ayat  (1)  b  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah dapat dipahami, bahwa apabila debitur cidera janji, maka Titel Eksekutorial pada Sertipikat Hak Tanggungan yakni “DEMI  KEADILAN  YANG  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG  MAHA ESA” menjadi  alas  hak  bagi  bank  untuk  melakukan  penjualan  barang  tidak  bergerak  milik debitur yang menjadi objek Hak Tanggungan di muka umum  dengan bantuan pejabat lelang dan  hasil  penjualan  ini  diambil  bank  sebagai  pelunasan  utang  debitur,  sedangkan  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang belum dapat didaftarkan karena proses penerbitan sertipikatnya  yang  belum  selesai,  konsekuensinya  tidak  memenuhi  asas  publisitas  dan  asas preferensi,  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal 13 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah. Perlindungan hukum bagi Kreditur dalam hal Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang belum bisa didaftarkan sebenarnya sangatlah lemah.
Bank  hanya  dapat  mengupayakan  penyelesaian  secara  musyawarah  jika  terjadi  kredit macet dan berharap si debitur akan beritikad baik dengan sukarela menyerahkan jaminannya untuk dieksekusi oleh pihak Bank. Akan tetapi Bank juga dapat melakukan antisipasi dengan menandatangani  akta  kuasa  untuk menjual atas  benda  jaminan  dari  Debitur  kepada  Kreditur dihadapan Notaris/PPAT. Sehingga jika Debitur melakukan wanprestasi sebelum sertipikat hak tanggunngannya  terbit  maka  Kreditur  memiliki  pegangan  yang  cukup  kuat  untuk  dapat melelang  barang  jaminan  dari  pihak  Debitur  yang  melakukan  wanprestasi  tersebut.  Jadi perlindungan hukum preventif yang dapat dilakukan oleh kreditur dalam hal Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) belum dapat didaftarkan karena objek jaminan yang belum selesai proses pendaftarannya adalah dengan membuat akta kuasa jual atas benda jaminan dari Debitur kepada Kreditur dan lebih baik dalam bentuk akta otentik agar pembuktiannya lebih sempurna dan  kuat,  sedangkan  perlindungan  hukum  represifnya  setelah  Sertipikat  Hak  Tanggungan (SHT)  terbit  sehingga  menjadikan  kedudukan  kreditur  sebagai  kreditur preferent sehingga dengan  Titel  Eksekutorial  pada  Sertipikat  Hak  Tanggungan  (SHT)  kreditur  dapat  menjual barang jaminan Debitur jika Debitur tersebut terbukti wanprestasi.

## KESIMPULAN
Perlindungan  hukum  terhadap  kreditur  dalam  pembebanan  hak  tanggungan  terhadap objek yang belum terdaftar adalah berpegang pada perjanjian kredit yang telah ditandatangani oleh kedua belah pihak yang berkedudukan sebagai perjanjian pokok yang mengikat para pihak yang membuatnya dan berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak tersebut. Perlindungan hukum bagi Kreditur dalam hal Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)  yang belum bisa didaftarkan  dapat  dilakukan  dengan  menandatangani  akta  kuasa  untuk  menjual  atas  benda jaminan  dari  Debitur  kepada  Kreditur  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan Notaris/PPAT.  Sehingga  jika  Debitur  melakukan  wanprestasi  sebelum  sertipikat  hak tanggunngannya  terbit  maka  Kreditur  memiliki  pegangan  yang  cukup  kuat  untuk  dapat
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
melelang barang jaminan dari pihak Debitur yang melakukan wanprestasi tersebut dengan alat pembuktiannya akta otentikl dari Notari/PPAT yang telah dibuat tersebut.

## SARAN
Hendaknya  kreditur  agar  mendapatkan  kekuatan  hukum  dan    perlindungan    hukum  dalam mengeksekusi jaminan terhadap jaminan objek yang belum terdaftar jika si debitur wanprestasi, maka  pemberian    Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  harus  segera dilanjutkan  dengan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  untuk  selanjutnya  diterbitkan Sertipikat  Hak  Tanggungan(SHT)  sehingga  kreditur    dapat  digolongkan  sebagai  kreditur preferen dan  dapat  mengeksekusi  jaminan  debitur  sebagai  pengembalian  utang  kredit  oleh Debitur yang wanprestasi.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 106-114 DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3493
DAFTAR PUSTAKA
Arba, HM. (2015). Hukum Agraria Nasional . Jakarta: Sinar Grafika
Asikin,  Zainal.  (2015). Pengantar  Hukum  Perbankan  Indonesia .  Jakarta:  PT  Raja  Grafindo Persada
Djumhana, Muhammad. (1997). Hukum Perbankan Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti, Fuady, Munir. (2013). Hukum Jaminan Hutang . Jakarta: Erlangga Hermansyah. (2013). Hukum  Perbankan  Nasional Indonesia . Jakarta: Kencana
Indri  Hadisiswati  (2014),  Kepastian  Hukum  dan  Perlindungan  Hukum  Hak  atas  Tanah, AHKAM, Volume 2, Nomor 1, 01 Juli 2014.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Per).
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  22  Tahun  2017  Tentang  Penetapan Batas  Waktu  Penggunaan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Satjipto  Rahardjo  (1993), Penyelenggaraan  Keadilan  Dalam  Masyarakat  Yang  Sedang Berubah , Jurnal Masalah Hukum, (selanjutnya disebut Satcipto Raharjo II) Simun Ismaya. (2011). Pengantar Hukum Agraria . Yogyakarta: Graha Ilmu SK Direksi Bank Indonesia Nomor 23/69/KEP/DIR/ 1991 Tentang Jaminan Soerjono Soekanto (2008), Pengantar Penelitian Hukum , UI Press, Jakarta
Sri  Handayani. (2015). Pendaftaran  Hak  AtasTanah  Asal  Leter  C,  Girik  dan  Petuk  D Sebagai  Alat  Bukti  Permulaan  Di  Kabupaten  Sleman  Daerah  Istimewa Yogyakarta.” Jurnal Repertorium . Surakarta: UNS Pers. Edisi 2. Juli-Desember. Tahun II.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria.