## T HE S TRATEGY M ANAGEMENT

## OF R ENTAL F LAT S ESEP M ADU ON P ALANGKA R AYA C ITY

## S TRATEGI P ENGELOLAAN R USUNAWA S ESEP M ADU D I K OTA P ALANGKARAYA
Giris Ngini 1
1) Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Palangka Raya, Kampus Unpar Tunjung Nyaho Jl. Yos Sudarso, Palangka Raya 73111A
e-mail: giris.ngini@yahoo.com

## ABSTRACT
This  Research  provides  results  of  a  study  on  the  conditions  of  the  rental  flats  on  Palangka Raya Study Case of Sesepmadu. Here, conditions of a facility are the facility’s states of being capable of performing its intended functions. As a fundamental step in the study, this part of research  provides  information  that  should  enable  further  steps  to  solving  problems hampering the facilities’ full utilisation. The single block of the building consists of 96 type-21 flats. Despite being inhabited only 4 years ago, the facility has already shown decreases in its conditions. Those are related among others to the sanitary system, security, and maintenance system.  Further,  with  the  occupancy  level  being  disturbingly  low,  its  relation  to  the  current conditions has been hypothesised.
Perception of the residents is that there are some conditions of facilities flat are still far from expectations,  the  smoothness  of  the  access  roads  around  the  neighborhood  flat,  area residential  units  flat,  facilities  clothes  line  rental  public  housing,  clean  water  facilities  flat, waste  water  disposal  flat,  means  landfills  flat,  the  services  of  the  management  and  the participation  of  government  in  terms  of  management  and  maintenance  of  rental  public housing  facilities.  It  is  therefore  important  for  a  future  research  to  examine  the  supposed relationship and to develop an approach to improving the conditions.
Keywords: Facility, Rental flat, Perceptions, Importance Performance Analysis (IPA)

## ABSTRAK
Penelitian ini adalah penelitian tentang kondisi flat sewa di Palangka Raya dengan Studi Kasus Sesepmadu.  Ketidaknyamanan  muncul  disebabkan  karena  kondisi  Rusunawa  Sesep  Madu yang  telah  4  tahun  dihuni  mulai  menunjukkan  kualitas  hunian  yang  buruk.  Tingkat  hunian Rusunawa  Sesep  Madu  ini  terbilang  rendah  akibat  kualitas  bangunan  yang  rendah, diantaranya di lihat dari adanya kebocoran air, paving block banyak yang rusak, rolling door macet,  cat  mengelupas  dan  sebagainya.Begitu  pula  terhadap  sistem  kebersihan  lingkungan, sistem  keamanan  serta  sistem  pemeliharaan  dan  perbaikan  kerusakan  bangunan  dinilai kurang  memadai.  Hal  ini  sangat  berpengaruh  terhadap  minat  masyarakat  untuk  tinggal  dan menyewa di bangunan rusunawa tersebut yang di nilai sangat kurang.
Persepsi  penghuni  adalah  bahwa  terdapat  beberapa  kondisi  fasilitas  rusunawa  yang  masih jauh  dari  harapan,  yaitu  kelancaran  akses  jalan  di  sekitar  lingkungan  rusunawa,  luasan  unit hunian  rusunawa,  fasilitas  jemuran  pakaian  rusunawa,  fasilitas  air  bersih  rusunawa,  sarana pembuangan air limbah rusunawa, sarana tempat pembuangan sampah rusunawa, pelayanan dari  pengelola  dalam  hal  operasional  dan  pengelolaan  fasilitas  rusunawa  dan  peran  serta pemerintah daerah dalam hal pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas rusunawa. Oleh karena itu  Perlunya  studi  lanjutan  tentang  dampak  yang  muncul  dari  kesenjangan  antara  persepsi dan  harapan  penghuni  rusunawa  dari  sudut  pandang  ekonomi  dan  sosial,  serta  dari  aspek finansial pengelolaan fasilitas yang bersangkutan.
Kata Kunci : fasilitas, rusunawa, persepsi, Importance Performance Analysis (IPA)
PENDAHULUAN Rusunawa merupakan alternatif solusi penanganan  dan  pemenuhan  kebutuhan  rumah sebagai  tempat  tinggal  di  perkotaan  bagi  masyarakat berpenghasilan  rendah  (MBR).  Rusunawa  sebaiknya memenuhi  standar  dan  kriteria  layak  huni  agar tercipta  keamanan  dan  kenyamanan  penghuninya, misalnya  dari  sisi  kesehatan,  keamanan,  cukup ruangan,  dan  cukup  akses  dikemukakan  oleh Pamungkas  (2010).  Pembangunan  rusunawa  bisa dikatakan  berhasil  apabila  penghuninya  merasa  puas tinggal  di  dalamnya  dan  bisa  berkembang  dalam meningkatkan  kondisi  sosial  ekonominya  (quality  of life).
Di  Kota  Palangka  Raya  terdapat  satu  buah rusunawa yang berada di Jalan Sesep Madu Km.1,5 Jl. Tjilik  Riwut  Palangka  Raya  bangunan  ini  di  tempati oleh  penghuni  yang  rata-rata  berasal  dari  sektor informal.  Permasalahan  di  lapangan  pembangunan rusunawa  ini  belum  cukup  memenuhi  kebutuhan sesuai  dengan  harapan  perencanaan  semula  sebagai tempat hunian yang nyaman huni.
Ketidaknyamanan  muncul  disebabkan  karena kondisi  Rusunawa  Sesep  Madu  yang  telah  4  tahun dihuni mulai menunjukkan kualitas hunian yang buruk. Tingkat  hunian  Rusunawa  Sesep  Madu  ini  terbilang rendah  akibat  kualitas  bangunan  yang  rendah, diantaranya  di  lihat  dari  adanya  kebocoran  air,  batu paving  block  banyak  yang  rusak,  rolling  door  macet, cat mengelupas dan sebagainya. Begitu pula terhadap sistem kebersihan lingkungan, sistem keamanan serta sistem  pemeliharaan  dan  perbaikan  kerusakan bangunan  dinilai  kurang  memadai.  Hal  ini  sangat berpengaruh terhadap minat masyarakat untuk tinggal dan menyewa di bangunan rusunawa tersebut yang di nilai sangat kurang.
Akibat  dari  faktor  penurunan  dari  kualitas hunian  bangunan  Rusunawa  Sesep  Madu,  sehingga rusunawa  tidak  menimbulkan  efek  dan  manfaat  yang baik  terhadap  penghuninya  dan  respon  mereka merasa  kurang  nyamannya  tinggal  di  dalamnya. Beberapa penghuni mengeluhkan terhadap sempitnya hunian,  buruknya  sanitasi,  kurangnya  ketersedian ruang  terbuka,  kurangnya  kebersihan  lingkungan, sistem  keamanan  serta  sistem  pemeliharaan  dan perbaikan  kerusakan  bangunan  di  nilai  kurang memadai.
Dengan mengevaluasi lebih dahulu aspek-aspek yang  berpengaruh  misalnya  luas  hunian  yang  layak diperlukan,  kebutuhan  ruang  utama,  fasilitas  yang perlu  disediakan  bagi  calon  penghuni  sebelum melakukan perancangan akan membantu penyelesaian  masalah  yang  akan  terjadi  dan merupakan  kunci  berhasilnya  pengadaan  rumah susun.  Karena  rendahnya  kualitas  hunian  dari bangunan  rusunawa  Sesep  Madu  Kota  Palangka  Raya maka  perlu  di  lakukan  penelitian  untuk  mengetahui
bagaimana  persepsi  dari  masyarakat  tentang  kualitas fasilitas rusunawa sebagai upaya evaluasi dari fasilitas bangunan  rusunawa  yang  sesuai  dengan  kebutuhan penghuni.
Hasil penelitian yang diharapkan berupa kriteria kepuasan/kenyamanan  tinggal  berdasarkan  persepsi dari  masyarakat  terhadap  kondisi  kualitas  fasilitas rusunawa  di  kota  Palangka  Raya.  Sementara  itu diasumsikan  persepsi  masyarakat  sebagian  besar dipengaruhi  oleh  kondisi  kualitas  fasilitas  rusunawa serta hal-hal lain yang bersifat intrinsik dari pengguna maupun masyarakat di luar pengguna.
Dengan  demikian  melalui  persepsi  maka  dapat diketahui  seperti  apa  kondisi  kualitas  fasilitas  yang  di perlukan  oleh  masyarakat  di  dalam  rusunawa. Kemudian dengan mengatur kualitas fasilitas yang ada di  rusunawa  diharapkan  akan  terbentuknya  suatu persepsi  yang  sesuai  dengan  keinginan  dari masyarakat

## KAJIAN TEORI
Menurut  UU  No.16  Tahun  1985  dan  PP  No.4 Tahun 1998 tentang Rumah Susun, disebutkan bahwa Rumah  Susun  adalah  gedung  bertingkat  yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara  fungsional dalam  arah  horizontal  maupun  vertikal  dan merupakan  satuan-satuan  yang  masing-masing  dapat dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah,  terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian- bagian  bersama,  benda  bersama  dan  tanah  bersama. Sedangkan  yang  dimaksud  rumah  susun  sederhana sewa adalah rumah susun sederhana yang kepemilikannya dengan sistem sewa.
Dalam  rumah  susun  dan  lingkungannya  harus disediakan  ruangan-ruangan  atau  bangunan  untuk tempat  berkumpul,  melakukan  kegiatan  masyarakat, tempat  bermain  bagi  anak-anak,  dan  kontak  sosial lainnya,  sesuai  dengan  standar  yang  berlaku.  Rumah susun  harus  direncanakan  dan  dibangun  dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan  yang  memenuhi  persyaratan  konstruksi sesuai  dengan  standar  yang  berlaku.  Struktur, komponen,  dan  penggunaan  bahan  bangunan  rumah susun
Kepadatan  bangunan  dalam  lingkungan  harus memperhitungkan  dapat  dicapainya  optimasi  daya guna  dan  hasil  guna  tanah,  sesuai  dengan  fungsinya, dengan  memperhatikan  keserasian  dan  keselamatan lingkungan sekitarnya, berdasarkan peraturan perundang-undangan  yang  berlaku.  Satuan  rumah susun  harus  mempunyai  ukuran  standar  yang  dapat dipertanggungjawabkan,  dan  memenuhi  persyaratan sehubungan  dengan  fungsi  dan  penggunaannya  serta harus  disusun,  diatur,  dan  dikoordinasikan  untuk dapat  mewujudkan  suatu  keadaan  yang  dapat menunjang  kesejahteraan  dan  kelancaran  bagi
penghuni  dalam  menjalankan  kegiatan  sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar.
Pengelolaan  rumah  susun  meliputi  kegiatan- kegiatan  operasional  yang  berupa:  pemeliharaan, perbaikan,  dan  pembangunan  prasarana  lingkungan, serta  fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama, dan  tanah  bersama.  Badan  pengelola  mempunyai tugas  melaksanakan  pemeriksaan,  pemeliharaan, kebersihan  dan  perbaikan  rumah  susun  dan lingkungannya  pada  bagian bersama,  benda bersama, dan tanah bersama.
Mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni serta  penggunaan  bagian  bersama,  benda  bersama, dan  tanah  bersama  sesuai  dengan  peruntukannya secara berkala memberikan laporan kepada perhimpunan  penghuni  disertai  permasalahan  dan usulan pemecahannya.
Menurut  Peraturan  Pemerintah  RI  No.4  tahun 1988  tentang  Rumah  Susun,  pembangunannya diprioritaskan  pada  lokasi  di  atas  bekas  kampung kumuh  dan  sasaran  utamanya  adalah  penghuni kampung  kumuh  itu  sendiri  yang  mayoritas penduduknya berpenghasilan rendah. Mereka diprioritaskan  untuk  dapat  membeli  atau  menyewa rumah  susun  tersebut  secara  kredit  atau  angsuran ringan.
Menurut  peta  hasil  pembangunan  Rusunawa Kementerian Pekerjaan Umum TA 2003-2011 di Pulau Kalimantan,  Rusunawa  Sesep  Madu  di  bangun  pada masa  TA  2007-2008.  Setelah  selesai  kemudian diresmikan  pada  tahun  2010  oleh  Walikota  Palangka Raya.  Bangunan  ini  merupakan  rusunawa  tipe  21 terdiri  dari  1  buah  Twin  Blok  dengan  96  Unit  kamar pada Gambar 2.1. Rusunawa ini berada di Jalan Sesep Madu  Km.1,5  Jalan  Tjilik  Riwut  Palangka  Raya, bangunan  ini  ditempati  oleh  penghuni  yang  rata-rata berasal dari sektor informal.
Kondisi  Rusunawa  Sesep  Madu  yang  telah  6 tahun dihuni mulai menunjukkan kualitas hunian yang memprihatinkan.  Tingkat  hunian  Rusunawa  Sesep Madu  ini  terbilang  rendah  akibat  kualitas  bangunan yang  rendah,  diantaranya  dilihat  dari  adanya kebocoran  air,  batu  paving  block  banyak  yang  rusak, rolling  door  macet,  cat  mengelupas  dan  sebagainya. Begitu  pula  terhadap  sistem  kebersihan  lingkungan, sistem  keamanan  serta  sistem  pemeliharaan  dan perbaikan  kerusakan  bangunan  dinilai  kurang memadai.
Hal  tersebut  sangat  berpengaruh  terhadap minat  masyarakat  untuk  tinggal  dan  menyewa  di bangunan  rusunawa  tersebut  yang  di  nilai  sangat kurang. Berdasarkan data di lapangan sejak diresmikan pada  tahun  2010  dari  96  kamar  yang  dimiliki,  terisi hingga 70 unit hunian. Setelah 6 tahun berjalan hingga saat  ini  hanya  37  ruangan  yang  masih  terisi  sisanya pindah  atau  keluar  dengan  alasan  mendapat  tempat tinggal  baru  yang  dengan  status  hak  milik  dan
sebagian  lagi  pindah  tanpa  pemberitahuan/alasan yang  jelas.  Dari  37  kamar  yang  masih  berpenghuni yang  rutin  membayar  hanya  20  kamar,  sedangkan lainnya  masih  menunggak.  Hal  tersebut  sangat berpengaruh  terhadap  pengelolaan  dan  operasional rusunawa.

## METODE PENELITIAN
Pendekatan  yang  diambil  untuk  menjawab pertanyaan penelitian adalah dengan melalui persepsi. Persepsi  yang  di  maksud  adalah  persepsi  dari pengguna  rusunawa.  Hal  tersebut  dapat  ditempuh dengan  penelitian  bahwa  respon  dan  harapan  dari penghuni  di  dalam  menggunakan  atau  memilih menggunakan  fasilitas  yang  dimaksud  di  indikasikan oleh persepsi.
Sementara  itu  diasumsikan  persepsi  penghuni sebagian  besar  di  pengaruhi  oleh  kondisi  kualitas fasilitas  rusunawa.  Dalam  penelitian  ini  kualitas fasilitas  yang  di  amati  adalah  kualitas  lokasi,  kualitas unit hunian, kualitas sarana dan prasarana lingkungan, maupun kualitas pelayanan dan manejerial rusunawa, serta hal-hal lain yang bersifat intrinsik dari pengguna maupun masyarakat di luar pengguna.
Dengan  demikian  melalui  persepsi  maka  dapat diketahui  seperti  apa  kondisi  kualitas  fasilitas  yang  di perlukan  oleh  masyarakat  di  dalam  rusunawa. Kemudian dengan mengatur kualitas fasilitas yang ada di  rusunawa  diharapkan  akan  terbentuknya  suatu persepsi  yang  sesuai  dengan  keinginan  dari masyarakat.
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian ini  adalah  metode  gabungan  ( mixed  method research ).  Dalam  penelitian  metode  gabungan peneliti  menggunakan  strategi  kuantitatif  pada  satu tahapan dan strategi kualitatif pada tahapan lain, atau sebaliknya.  Kombinasi  ini  dilakukan  untuk  menjawab pertanyaan-pertanyaan penelitian yang tidak sepenuhnya  dapat  dijawab  dengan  pendekatan kualitatif ataupun kuantitatif.
Analisa  deskriptif  Analisa  deskriptif  digunakan untuk  mendapatkan  gambaran  tentang  kondisi eksisting  rusunawa  dan  pihak  yang  terkait  dengan rusunawa termasuk penghuni dan pengelola rusunawa.  Hasil  pengamatan  dan  data  sekunder disajikan  dengan  statistik  deskriptif,  yaitu  statistik yang  berfungsi  untuk  mendeskripsikan  atau  memberi gambaran  terhadap  objek  yang  diteliti  melalui  data sampel  atau  populasi  sebagaimana  adanya,  tanpa melakukan  analisa  dan  membuat  kesimpulan  secara umum. (Sugiyono, 2006).
Uji validitas dan reliabilitas pengujian dilakukan untuk  mengukur  tingkat  validitas  dan  tingkat reliabilitas  data  hasil  survei  kuesioner  serta  sejauh mana suatu hasil pengukuran relatif konsisten apabila pengukuran diulang dua kali atau lebih.
Importance Performance Analysis (IPA), Analisis persepsi dan harapan penghuni terhadap kondisi yang
ada menggunakan data dari kuesioner. Kuesioner yang diajukan kepada responden diberikan pilihan jawaban dengan  menggunakan  skala  lima  tingkat  (Semantik Diferensial).  Dalam  analisis  ini  terdapat  dua  buah variabel  yang  diwakili  oleh  huruf  X  dan  Y,  dimana  X adalah  persepsi  atau  kepuasan  dari  responden sedangkan Y adalah tingkat kepentingan atau harapan responden.  Dalam  penelitian  ini,  responden  diberi  2 pertanyaan  yang  berhubungan  dengan  25  indikator variabel penelitian, yaitu
1. Bagaimana  kondisi  fasilitas  rusunawa  yang  ada sekarang? (persepsi atau kepuasan)
2. Seberapa  pentingkah  fasilitas  rusunawa  ini  dalam menunjang  aktivitas  penghuni?  (kepentingan  atau harapan)
Pertanyaan  sampel  disajikan  dengan  menggunakan item lima poin dalam skala semantik diferensial. Skala semantik  diferensial  adalah  jumlah  dari  tanggapan pada beberapa item semantik diferensial. Format item tingkat  semantik  diferensial  yang  digunakan  dalam penelitian ini adalah Variabel persepsi atau kepuasan Variabel kepentingan atau harapan Sangat tidak baik (STB) Tidak baik (TB)
Cukup baik (CB)
Baik (B)
Sangat baik (SB)
Sangat tidak penting (STP)
Tidak penting (TP) Cukup penting (CP) Penting (P) Sangat penting (SP)
Skoring dan analisis dilakukan setelah kuisioner selesai,  setiap  item  dapat  dianalisis  secara  terpisah atau  dalam  beberapa  kasus  respon  item  yang  dapat dijumlahkan  untuk  membuat  skor  untuk  sekelompok item. Interpretasi skor skala semantik diferensial tidak dapat  dilakukan  secara  langsung,  tetapi  harus dibandingkan dengan skor kelompok normatifnya.
Analisis  IPA  digambarkan  dalam  bentuk  Kuadran  2 dimensi yang bersifat grafis dan mudah diinterpretasi. Berikut  bentuk  kuadran  yang  di  pakai,  dapat  dilihat dalam Gambar di bawah ini

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Analisis  terhadap  Persepsi  Penghuni,  Kondisi fisik  dan  pelayanan  rusunawa  akan  mempengaruhi respon  kepuasan  dari  penghuni,  mulai  dari  tata  letak bangunan,  jalur  aksesibilitas,  kondisi  jalan  lingkungan hingga  jarak  rusunawa  menuju  pusat  aktivitas penghuni.  Berikut  ini  respon  kepuasan  penghuni rusunawa sesepmadu terhadap kualitas dan pelayanan rusunawa. Dalam pemberian skor pada setiap jawaban maka  skor  tertinggi  =  5,  diberikan  pada  jawaban sangat tidak puas, disebabkan analisis dilakukan untuk menilai  tingkat  kepuasan  penghuni  terhadap  kualitas fasilitas rusunawa Sesep Madu di kota Palangka Raya. Analisis terhadap Harapan Penghuni, Sebagai stimulus dari  respon  kepuasan  dari  penghuni,  mulai  dari  tata
letak  bangunan,  jalur  aksesibilitas,  kondisi  jalan lingkungan  hingga  jarak  rusunawa  menuju  pusat aktivitas  penghuni  hal  tersebut  diatas  akan memancing  munculnya  harapan  dari  penghuni rusunawa sesepmadu terhadap kualitas dan pelayanan rusunawa.
Analisis Importance Performance Analysis (IPA) Analisa  persepsi  dan  harapan  penghuni  terhadap kondisi  yang  ada  menggunakan  data  dari  kuesioner. Kuesioner  yang  diajukan  kepada  responden  diberikan pilihan  jawaban  dengan  menggunakan  skala  lima tingkat  (likert).  Penilaian  skor  berdasarkan  pada  skor rata  rata  dan  nilai  median.  Total  Skor  Penilaian Responden  terhadap  Tingkat  Kepuasan  serta  Tingkat Kepentingan Penghuni Rusunawa Sesep Madu
Butir Variabel Skor Mean Persepsi atau Kepuasan (X) Skor Medium Persepsi atau Kepuasan (X) Skor Mean Kepentingan atau Harapan (Y) Skor Medium Kepentingan atau Harapan (Y) 1 1.97 2.00 4.08 4.00 2 1.83 2.00 4.54 4.00 3 2.18 2.00 3.56 3.00 4 2.27 2.00 3.78 4.00 5 2.10 2.00 3.18 3.00 6 2.29 2.00 3.78 4.00 7 1.51 1.00 4.51 5.00 8 2.37 2.00 4.02 5.00 9 1.94 2.00 4.18 4.50 10 2.29 2.00 3.72 4.00 11 2.64 3.00 3.56 3.50 12 2.62 3.00 3.16 3.00 13 2.67 3.00 3.37 4.00 14 2.51 2.00 3.40 3.00 15 2.97 2.00 3.10 3.00 16 2.72 2.00 3.16 3.00 17 2.54 2.00 3.05 3.00 18 2.86 2.00 3.05 3.00 19 2.10 2.00 3.10 3.00 20 1.94 2.00 4.10 4.00 21 1.89 2.00 4.08 4.00 22 2.21 2.00 3.35 4.00 23 2.00 2.00 3.91 4.00 24 1.70 2.00 3.40 4.00 25 1.67 1.00 3.97 4.00 C-Line 2.23 2.04 3.68 3.76
Analisis  Importance  Performance  Analysis  (IPA) menggunakan skor rata-rata (Mean)
Setelah  mendapatkan  skor  rata-rata  (Mean), kemudian  data  skor  Mean  tersebut  digambarkan dalam bentuk kuadran sehingga dapat dilihat indikator atau  variabel  apa  saja  dalam  fasilitas  rusunawa sesepmadu, yang termasuk kedalam kuadran prioritas
utama  penanganan  yang  memerlukan  peningkatan kinerja.
Pembagian Kuadran Importance Performance Analysis Berdasarkan  Fasilitas  Rusunawa  Sesep  Madu  dengan menggunakan  Skor  Mean  dapat  dilihat  pada  gambar dibawah ini
Berdasarkan  hasil  pembagian  kuadran  IPA dengan  menggunakan  nilai  rata-rata  (Mean)  maka
dapat  disimpulkan  variabel  mana  yang  dikategorikan dalam  kategori:  A.  Concentrate  Here  (Kuadran
prioritas  utama),  B.  Keep  Up  with  the  Good  Work (Kuadran  pertahankan),  C.  Low  Priority  (Kuadran
prioritas  rendah)  dan  D.  Possibly  Overkill  (Kuadran berlebihan). Dapat dilihat dalam tabel Berikut ini;
Kuadran A Kuadran B Kuadran C Kuadran D (1) Kelancaran akses Jalan di sekitar lingkungan Rusunawa
(2) Luas hunian perkamar rusunawa (7) Fasilitas jemuran pakaian yang memadai (9) Fasilitas air bersih (20) Sarana pembuangan air limbah dalam lingkungan hunian rusunawa (21) Sarana tempat pembuangan sampah dalam rusunawa (24) Pelayanan dari pengelola dalam hal operasional dan pengelolaan fasilitas rusunawa (25) Peran serta
pemerintah daerah dalam hal pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas
rusunawa
(4) Penghawaan ruangan yang cukup (6) Fasilitas kamar mandi/WC yang baik (8) Failitas listrik yang memadai (10) Failitas parkir dalam lingkungan hunian rusunawa (18) Sarana koridor dalam lingkungan hunian rusunawa (3) Pencahayaan ruangan yang cukup (5) Failitas dapur yang baik
(13) Fasilitas ruang tempat berkumpul (zona komunal) dalam lingkungan hunian rusunawa (19) Sarana pagar pengaman dalam lingkungan hunian rusunawa
(22) Besarnya tariff sewa rusunawa (23) Persyaratan dan aturan penyewaan rusunawa (11) Fasilitas ruang komersial dalam lingkungan hunian rusunawa
(12) Fasilitas taman bermain dalam lingkungan hunian rusunawa (14) Fasilitas olahraga dalam lingkungan hunian rusunawa (15) Fasilitas ruang jaga malam dalam lingkungan hunian rusunawa (16) Fasilitas pemadam kebakaran dalam lingkungan hunian rusunawa (17) Sarana tangga bangunan dalam lingkungan hunian rusunawa Variabel  yang  terletak  pada  kuadran  A merupakan  prioritas  untuk  ditingkatkan  agar  dapat memberikan kepuasan untuk penghuni serta mendorong  minat  dari  masyarakat  diluar  penghuni untuk  dapat  menggunakan  fasilitas  rusunawa  ini nantinya.  Dan  variabel  dalam  kuadran  ini  adalah sebagai  berikut:  (1)  Kelancaran  akses  Jalan  di  sekitar lingkungan  Rusunawa,  (2)  Luas  hunian  perkamar rusunawa,  (7)  Fasilitas  jemuran  pakaian  yang memadai,  (9)  Fasilitas  air  bersih,  (20)  Sarana pembuangan  air  limbah  dalam  lingkungan  hunian rusunawa,  (21)  Sarana  tempat  pembuangan  sampah dalam rusunawa, (24) Pelayanan dari pengelola dalam hal  operasional  dan  pengelolaan  fasilitas  rusunawa dan  (25)  Peran  serta  pemerintah  daerah  dalam  hal pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas rusunawa.
Analisis  Importance  Performance  Analysis  (IPA) menggunakan skor nilai tengah (Median)
Setelah mendapatkan skor rata-rata (Mean),
kemudian dilanjutkan dengan menggambarkan kuadran  dengan  skor  Median.  Sehingga  dapat dibandingkan  hasil  penggambaran  kuadran  dengan dua  skor  tersebut.  Data  skor  Median  tersebut digambarkan  dalam  bentuk  kuadran  sehingga  dapat dilihat  variabel  dalam  fasilitas  rusunawa  sesepmadu, yang  termasuk  kedalam  kuadran  prioritas  utama penanganan  yang  memerlukan  peningkatan  kinerja. Pembagian Kuadran Importance Performance Analysis Berdasarkan  Fasilitas  Rusunawa  Sesep  Madu  dengan menggunakan Skor Median dapat dilihat pada gambar dibawah ini
Berdasarkan  hasil  pembagian  kuadran  IPA dengan  menggunakan  nilai  tengah  (Median)  ada beberapa variabel yang bertanda       tidak terdeteksi dalam  pembagian  kuadran  IPA  dengan  menggunakan nilai Mean, maka perlu di validasi melalui pengamatan langsung. Kemudian dapat disimpulkan Variabel mana yang  dikategorikan  dalam  kategori:  A.  Concentrate Here  (Kuadran  prioritas  utama),  B.  Keep  Up  with  the Good  Work  (Kuadran  pertahankan),  C.  Low  Priority (Kuadran  prioritas  rendah)  dan  D.  Possibly  Overkill (Kuadran berlebihan).
Faktor-faktor  yang  terletak  pada  kuadran  A merupakan  prioritas  untuk  ditingkatkan  agar  dapat memberikan kepuasan untuk penghuni serta mendorong  minat  dari  masyarakat  diluar  penghuni untuk  dapat  menggunakan  fasilitas  rusunawa  ini nantinya.  Dan  variabel  dalam  kuadran  ini  adalah sebagai  berikut:  (1)  Kelancaran  akses  Jalan  di  sekitar lingkungan  Rusunawa,  (2)  Luas  hunian  perkamar rusunawa,  (4)  Penghawaan  ruangan  yang  cukup,  (7) Fasilitas  jemuran  pakaian  yang  memadai,  (8)  Fasilitas listrik  yang  memadai,  (9)  Fasilitas  air  bersih,  (10) Fasilitas  parkir  dalam  lingkungan  hunian  rusunawa, (18)  Sarana  koridor  dalam  lingkungan  hunian rusunawa,  (20)  Sarana  pembuangan  air  limbah  dalam lingkungan  hunian  rusunawa,  (21)  Sarana  tempat pembuangan  sampah  dalam  rusunawa,  (22)  Besarnya tarif  sewa  rusunawa,  (23)  Persyaratan  dan  aturan penyewaan  rusunawa,  (24)  Pelayanan  dari  pengelola dalam  hal  operasional  dan  pengelolaan  fasilitas rusunawa,  (25) Peran  serta  pemerintah daerah  dalam hal pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas rusunawa.
Berdasarkan  hasil  analisis  kuadran  IPA  dengan menggunakan  skor  Mean  dan  Median  di  atas  dapat disimpulkan, bahwa adanya beberapa perbedaan pada hasil  pembagian  kuadran.  Terutama  terjadi  pada Kuadran  A,  di  mana  terjadi  peningkatan  jumlah  yang cukup signifikan pada hasil analisis dengan
menggunakan  skor  Median.  Ada  beberapa  variabel yang sebelumnya ketika di analisis menggunakan skor Mean  termasuk  kedalam  kuadran  B  dan  C,  pada Analisis  menggunakan  skor  Median  kemudian  justru termasuk kedalam kuadran A.
Untuk  menentukan  strategi  pengelolaan  dan peningkatan  kualitas  fasilitas  rusunawa  sesepmadu, akan  digunakan  hasil  analisis  kuadran  IPA  dengan menggunakan Skor Mean dengan tetap mempertimbangkan hasil analisis kuadran IPA dengan menggunakan  Skor  Median  dan  hasil  wawancara terhadap  penghuni  yang  telah  dilakukan  sebelumnya. Dalam  pembagian  kuadran  Importance  Performance Analysis  menggunakan  Skor  Mean  sebelumnya  telah disimpulkan bahwa ada beberapa faktor yang menjadi prioritas  utama  yang  butuh  penanganan  dan peningkatan  kinerja,  Faktor-faktor  yang  terletak  pada kuadran  A  ini  merupakan  faktor  yang  sangat  penting. Namun  kondisi  pada  saat  ini  belum  memuaskan  bagi penghuni  Rusunawa  Sesep  Madu  Palangka  Raya, sehingga  pihak  pengelola  harus  mengupayakan sumber  daya  yang  memadai  untuk  meningkatkan kinerja  pada  berbagai  faktor  tersebut.  Faktor-faktor yang  terletak  pada  kuadran  ini  merupakan  prioritas untuk  ditingkatkan  agar  dapat  memberikan  kepuasan untuk  penghuni  serta  mendorong  minat  dari masyarakat diluar penghuni untuk dapat menggunakan fasilitas rusunawa ini nantinya.

## KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Berdasarkan  analisis  yang  dilakukan  dalam penelitian  ini  dapat  disimpulkan  bahwa  persoalan kondisi  fasilitas  Rusunawa  Sesepmadu,  memunculkan persepsi  dan  harapan  yang  beragam  dari  penghuni. Sehingga  kesimpulan  yang  dapat  ditarik  adalah sebagai berikut.
1. Kondisi  rusunawa  sesepmadu  yang  ada  sekarang adalah
a.  Kondisi  fasilitas  fisik  bangunan  rusunawa  yang mengalami  penurunan  kualitas  menyebabkan produktivitas  dan  aktivitas  kerja  sehari-hari penghuni  menurun.  Hal  ini  juga  berakibat terhadap menurunnya minat masyarakat di luar penghuni untuk tinggal di rusunawa.
b.  Kondisi  jalur  aksesibilitas  dari  dan  menuju lokasi,  cukup  ideal  karena  berada  di  dekat pusat niaga pasar kahayan Kota Palangka Raya.
c.  Kondisi pedestrian yang sempit cukup
menyulitkan  bagi  penghuni  untuk  beraktifitas dari dan menuju rusunawa.
d.  Kondisi  interior  unit  hunian  rusunawa  dinilai belum  memenuhi  kriteria  standar,  karena ruangannya  merupakan  blok  terbuka  maka akses untuk tidur, mandi, buang hajat, mencuci, menjemur,  memasak,  makan,  menerima  tamu dan  lain-lain  akan  tergabung  menjadi  satu bagian.
e.  Kondisi  areal  komunal  pada  rusunawa,  yang masih berfungsi hanya areal publik yang berada di  lantai  dua  bangunan  rusunawa.  Fasilitas bersama  yang  tidak  termanfaatkan  secara optimal  berdampak  pada  konflik  sosial  antar penghuni.
e.  Karakteristik  penghuni  Rusunawa  Sesepmadu, dari 96 unit hunian hanya 37 penghuni tetap di Rusunawa  dimana  50%  berprofesi  sebagai pedagang  dengan  status  pendidikan  terakhir 66,6% adalah lulusan SD dan SMP sederajat.
f.  Pengelolaan  rusunawa  yang  tidak  memenuhi kepentingan penghuni berdampak pada ketidakpedulian  penghuni  terhadap  aturan hunian yang telah ditetapkan.
g.  Lemahnya  peran  serta  Pemerintah  Daerah dalam  hal  pengelolaan  rusunawa,  merupakan salahsatu  faktor  penting  terjadinya  penurunan kualitas fisik rusunawa.
2. Persepsi  penghuni  adalah  bahwa  terdapat beberapa  kondisi  fasilitas  rusunawa  yang  masih jauh  dari  harapan,  yaitu  kelancaran  akses  jalan  di sekitar  lingkungan  rusunawa,  luasan  unit  hunian rusunawa,  fasilitas  jemuran  pakaian  rusunawa, fasilitas  air  bersih  rusunawa,  sarana  pembuangan air  limbah  rusunawa,  sarana  tempat  pembuangan sampah rusunawa, pelayanan dari pengelola dalam hal operasional dan pengelolaan fasilitas rusunawa dan  peran  serta  pemerintah  daerah  dalam  hal pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas rusunawa.
3. Langkah-langkah penyelesaian permasalahan kondisi  fasilitas  rusunawa  sesepmadu  sehingga dapat  sesuai  dengan  harapan  penghuni,  langkah- langkah  ini  merupakan  strategi  dari  pengelolaan rusunawa selanjutnya
a. Menyediakan  akses  jalan  lingkungan  dan pedestrian  yang  mudah  dan  aman  bagi  para penghuni rusunawa beraktifitas sehari-hari.
b. Mencukupi kebutuhan air bersih yang berkualitas,  layak  konsumsi  dan  bermanfaat bagi penghuni dan lingkungan tinggalnya.
c. Menjamin berfungsinya sistem pembuangan air hujan  dan  air  limbah  yang  bermanfaat  bagi penghuni.
d. Memberikan  pelayanan  dan  pengelolaan sampah yang memadai dan terkoordinasi untuk meningkatkan  kebersihan  dan  kesehatan lingkungan tinggal.
e. Memenuhi  kebutuhan  energi  listrik  untuk mendukung aktivitas penghuni.
f. Memenuhi  kebutuhan  ruang  yang  dapat mendukung  aktivitas  penghuni  yang  dilengkapi dengan  pembagian  ruang  sesuai  dengan fungsinya.
g. Merencanakan unit hunian yang mempertimbangkan penghawaan dan pencahayaan  yang  cukup  sehingga  dapat melindungi  penghuninya  dari  pengaruh  cuaca buruk.
h. Mengoptimalkan  fungsi  selasar  sebagai  ruang penghubung  dan  ruang  bersama  yang  tidak mengganggu  kepentingan  privasi  dan  saling toleransi dalam penggunaannya.
i. Menyediakan ruang jemur yang memadai guna memudahkan  aktivitas  menjemur  rumah tangga.
j. Menyediakan fasilitas bermain anak yang aman dan memadai serta mudah dalam pengawasannya.
k. Menyediakan  ruang  parkir  yang  memadai untuk menjamin keamanan
l. Pengelolaan operasional rusunawa yang transparan  dan  respon  atas  permasalahan hunian  yang  sesuai  dengan  aturan  yang  telah disepakati bersama.
m. Pemerintah  daerah  agar  melakukan  langkah- langkah  terkait  pengelolaan  dan  pemasaran rusunawa baik melalui kelembagaan yakni Unit Pelaksana Teknis (UPT) dan apabila tidak efektif pelaksanaannya, maka bisa diserahkan ke pihak ketiga maupun ke perusda.
Rekomendasi  yang  dihasilkan  dari  hasil  penelitian  ini adalah
1.   Perlunya  studi  lanjutan  tentang  dampak  yang muncul  dari  kesenjangan  antara  persepsi  dan harapan  penghuni  rusunawa  dari  sudut  pandang ekonomi  dan  sosial,  serta  dari  aspek  finansial pengelolaan fasilitas yang bersangkutan.
2.  Metode Penelitian Importance Performance Analysis (IPA) yang diterapkan disini menggunakan skor  nilai  rata-rata  ( mean )  dan  skor  nilai  tengah
( median ). Untuk  penelitian selanjutnya hendaknya peneliti dapat mempertimbangkan untuk menggunakan  skor  nilai  tengah  ( median )  sebagai
pendukung  dalam  menggunakan Importance Performance Analysis (IPA) .

## DAFTAR PUSTAKA
Andi.  2000. Dasar-Dasar  Hukum  Perumahan .  Jakarta. Rineka Cipta.
Azwar. 2007. Sikap Manusia, Teori dan Pengukurannya . Yogyakarta. Pustaka Pelajar.
Bappenas.  2010. Rencana  Pembangunan  Jangka Menengah  Nasional  2010  –  2014  tentang Rencana  Pembangunan  Rusunawa .  Jakarta. Bappenas. Budihardjo.  1994. Percikan  Masalah  Arsitektur, Perumahan  Perkotaan .  Yogyakarta.  Gajah Mada University Press. Dirjen  Cipta  Karya  PU.  2011. Rusunawa  komitmen bersama  penanganan  Permukiman  Kumuh. Jakarta. Kementerian PUPR. Hakim.  2011. Flat  House  Pecinan  Semarang . Semarang. Skripsi UII. Hendaryono.  2010. Evaluasi  Pengelolaan  Rusun  Pekunden dan Bandarharjo Semarang . Semarang. Tesis Undip. Hidayat, Soesilo, Marta. 2012. Evaluasi Rusunawa Kota Banda  Aceh .  Surabaya.  Prosiding  Seminar Nasional ATPW. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat RI. 1992. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.  60  tahun  1992.  tentang  Persayaratan  Teknis
Pembangunan Rumah Susun. Jakarta. Kementerian PUPR
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat RI.  2011. Buku  Saku  Kemenpera  Tentang
Rusunawa . Jakarta. Kementerian PUPR. Komarudin. 1997. Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman . Jakarta. Rakasindo. Laurens. 2004. Arsitektur dan Perilaku Manusia . Jakarta. PT. Gramedia. Okterina.  2008. Pengaruh  Gaya  Hidup  Modern  dan Persepsi Penghuni Terhadap Karakter Fisik Perumahan Cluster. Semarang. Tesis Undip. Pamungkas.  2010. Kriteria Kepuasan Tinggal berdasarkan Respon  Penghuni  Rusunawa  Cokrodirjan  Kota Yogyakarta . Semarang. Tesis Undip. Pemerintah  Republik  Indonesia.  1985. UU  RI  No.  16 Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun .  Jakarta. Sekretariat Negara. Pemerintah  Republik  Indonesia.  2011. UU  RI  No.1 Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman . Jakarta. Sekretariat Negara. Pemerintah  Republik  Indonesia.  1988. Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  No.  4  tahun 1988 tentang Rumah Susun. Jakarta. Sekretariat Negara. Subkhan.  2008. Pengelolaan  Rumah  Susun  Sederhana Sewa  di  Cengkareng  Jakarta  Barat .  Semarang. Tesis Undip.