INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 2 Tahun 2024 Page 8663-8674 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative
Pengaturan Hukum Peran Kepala Desa dalam Jual Beli Tanah yang Berlum Bersertifikat Di Desa Klambir V Hamparan Perak Deli Serdang
Ariefin Hidayat 1 ✉ , JE. Melky Purba 2
Universitas Pembangunan Panca Budi Email: Arifinhidayat1707@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui peran Kepala Desa dalam pelaksanaan jual beli tanah di Desa Klambir V Kecamatan Hamparan Perak Deli Serdang dan mencari tahu keabsahan proses jual beli tanah yang dilakukan di hadapan Kepala Desa sekaligus memberikan sosialisasi kepada masyarakat tentang proses jual beli tanah yang sesuai dengan aturan perundang-undangan yang berlaku. Jenis penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yang bertempat di Desa Klambir V Kecamatan Hamparan Perak Deli  Serdang.  Sumber  data  yang  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  terdiri  dari  data  primer  berupa wawancara  dan  kuisioner  dan  data  sekunder  berupa  bahan-bahan  hukum  yang  dapat  menunjang keakuratan  penelitian  yang  kemudian  dianalisis  menggunakan  teknik  analisis  kualitatif.  Metode pendekatan yang digunakan ialah yuridis sosiologis. Berdasarkan hasil penelitian bahwa peran Kepala Desa dalam jual beli tanah yang belum bersertifikat yang terjadi di Desa Klambir V Kecamatan Hamparan Perak Deli Serdang yaitu sebagai pihak yang mengetahui telah terjadinya jual beli tanah diantara penjual dan pembeli. Dalam pelaksanaannya dilakukan dengan cara yang sangat sederhana yaitu dibuatkannya perjanjian jual beli di atas kertas yang bermeterai cukup. Dalam surat perjanjian jual beli tersebut hanya terdapat beberapa point yang dicantumkan di dalamnya yaitu identitas para pihak, luas tanah, batas- batas tanah dan harga jual beli. Keabsahan jual beli tanah yang dilakukan di hadapan Kepala Desa dapat dilihat  dari  2  (dua)  aspek  yaitu  :  Secara  materil,  jual  beli  yang  dilakukan  di  hadapan  Kepala  Desa dianggap telah sah walaupun dilakukan bukan dihadapan pejabat yang berwenang untuk itu karena pada  dasarnya  UUPA  yang  masih  berlaku  hingga  saat  ini  merupakan  hukum  adat  yang  telah dinasionalkan oleh pembuatnya. Secara formil, jual beli yang dilakukan selain di hadapan pejabat yang berwenang  dalam  hal  ini  PPAT  tidak  bisa  dilanjutkan  proses  peralihan  haknya  karena  tidak  bisa didaftarkan di Kantor Pertanahan. Berkaitan dengan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tidak mengurangi keabsahan jual belinya sehingga tetap dikatakan telah sah. Tanah dalam  peranannya  sebagai  sumber  daya  tidak  hanya  dibutuhkan  sebagai  tempat  tinggal  ataupun
kegiatan  pertanian  dan  peternakan  saja,  tetapi  secara  lebih  luas  tanah  sering  menjadi  objek  yang diperjualbelikan oleh masyarakat karena memiliki nilai jual yang tinggi. Dalam perbuatan hukum jual beli tanah, maka akan terjadi peralihan hak milik atas tanah tersebut yang  awalnya adalah hak milik penjual kemudian beralih menjadi hak milik pembeli. Peralihan hak milik atas tanah dengan jual beli akan sulit dilakukan jika penjual tidak memiliki sertifikat atas bidang tanah yang akan dijualnya.
Kata Kunci: Jual Beli Tanah, Kepala Desa, Belum Bersertifikat

## Abstract
This research aims to determine the role of the Village Head in the implementation of land buying and selling in Klambir V Village, Hamparan Perak Deli Serdang District and find out the validity of the land buying and selling process carried out in the presence of the Village Head as well as provide socialization to  the  community  about  the  land  buying  and  selling  process  in  accordance  with  the  rules.  current regulation. This type of research is empirical legal research taking place in Klambir V Village, Hamparan Perak Deli Serdang District. The data sources used in this research consist of primary data in the form of interviews and questionnaires and secondary data in the form of legal materials that can support the accuracy of the research which is then analyzed using qualitative analysis techniques. The approach method used is sociological juridical. Based on the research results, the role of the Village Head in the sale and purchase of uncertified land that occurred in Klambir V Village, Hamparan Perak District, Deli Serdang, was as the party who knew that the sale and purchase of land had occurred between the seller and the buyer. In its implementation, it is carried out in a very simple way, namely by making a sale and purchase agreement on paper with sufficient stamp duty. In the sale and purchase agreement, only a few points are included in it, namely the identity of the parties, land area, land boundaries and sale and purchase price. The legality of land sales and purchases carried out in the presence of the Village Head can be seen from 2 (two) aspects, namely: Materially, sales and purchases carried out in the presence of the Village Head are considered valid even though they are not carried out in the presence of officials authorized to do so because basically the UUPA is still in effect. Until now, it is customary law that has been nationalized by its creator. Formally, sales and purchases carried out other than in the presence of an authorized official, in this case the PPAT, cannot continue with the process of transferring rights because they cannot be registered at the Land Office. In connection with Article 37 paragraph (1) PP No. 24 of 1997 concerning Land Registration does not reduce the validity of the sale and purchase so it is still said to be valid. Land, in its role as a resource, is not only needed as a place to live or for agricultural and  livestock  activities,  but  more  broadly,  land  is  often  an  object  that  is  bought  and  sold  by  the community because it has a high selling value. In the legal act of buying and selling land, there will be a transfer of ownership rights to the land, which initially belongs to the seller and then changes to become the buyer's property rights. Transferring ownership rights to land by buying and selling will be difficult if the seller does not have a certificate for the plot of land he or she is selling.
Keywords: Sale and Purchase of Land, Village Head, Not Yet Certified

## PENDAHULUAN
Tanah merupakan salah  satu objek yang selain dibutuhkan sebagai tempat  tinggal ataupun tempat masyarakat melangsungkan aktivitasnya, juga menjadi objek yang dapat diperjualbelikan  serta  hak  miliknya  dialihkan.  Dalam  hal  peralihan  hak  milik  atas  tanah, peralihan tersebut dapat terjadi karena beberapa hal, yaiti karena perbuatan hukum jual beli tanah, hibah, dan juga waris. Tetapi, peralihan hak atas tanah yang sering terjadi dan sering dilakukan  oleh  masyarakat  adalah  peralihan  hak  dengan  jual  beli.  Menurut  Pasal  1457 KUHPerdata, pada pokoknya menyatakan bahwa jual beli tanah merupakan suatu perjanjian antara penjual dan pembeli, yang mana penjual mengikatkan diri untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli,  sementara pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar sejumlah harga yang telah disepakati kepada penjual (Thendean 2017). Sebidang tanah boleh diperjualbelikan apabila tanah tersebut adalah benar-benar milik si penjual, hal tersebut karena seseorang tidak dibenarkan untuk menjual tanah yang bukan haknya.  Kepemilikan  seseorang  terhadap  sebidang  tanah  dibuktikan  secara  sah  dengan sertifikat  hak  atas  tanah  yang  dikeluarkan  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional.  Berkaitan dengan pendaftaran hak serta pendaftaran peralihan hak atas tanah dibedakan menjadi 2, yakni meliputi (1) Pendaftaran hak atas tanah untuk pertama kalinya, dan (2) Pendaftaran peralihan hak atas tanah, artinya pendaftaran untuk peralihan hak yang dapat meliputi jual beli,  waris,  ataupun  hibah.  Selesainya  proses  pendaftaran  hak  atas  tanah  dan  juga pendaftaran  peralihan  hak  akan  ditandai  dengan  dikeluarkannya  sertifikat  oleh  kantor pertanahan nasional atau badan pertanahan nasional (BPN).
Sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang sah sangat penting untuk melindungi dan menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak sehingga timbul rasa aman atas tanah yang ia kuasai. Jika seseorang yang memiliki sebidang tanah namun tidak mendaftarkan tanahnya pada  kantor  pertanahan,  maka  atas  tanah  tersebut  rentan  terjadi  sengketa.  Meskipun sertifikat  hak  atas  tanah  sangatlah  penting,  tetapi  pada  kenyataannya  masih  banyak masyarakat yang belum mendaftarkan tanahnya atau tidak bersertifikat dengan berbagai alasan, misalnya sudah memiliki bukti kepemilikan zaman dulu yang hanya berupa letter C, biaya  pengurusan  yang  mahal  dan  proses  pengurusannya  yang  pada  umumnya  dinilai berbelit oleh masyarakat. Seseorang yang memiliki bidang tanah tetapi tidak bersertifikat, maka tidak terdapat kepastian hukum yang  sah atas bidang tanah tersebut, dan rentan memperoleh gangguan-gangguan dari pihak luar yang tidak berhak, karena si pemilik asli tidak memiliki bukti kepemilikan yang sah, dalam hal ini adalah sertifikat hak atas tanah. Selain itu, jika masyarakat ingin melakukan peralihan hak milik atas tanah dengan jual beli,
hal  tersebut  cenderung  mengalami  kesulitan  saat  peralihan  hak  milik  jika  pada  awalnya tanah tersebut tidak bersertifikat.
Dewasa ini, masih banyak masyarakat yang tanahnya tidak bersertifikat tetapi telah diperjualbelikan. Hal tersebut dibuktikan dengan masih banyaknya sengketa jual beli tanah pada  tanah  yang  tidak  bersertifikat.  Berdasarkan  uraian  tersebut,  maka  artikel  ini  akan membahas bagaimana keabsahan dari jual beli tanah atas tanah yang tidak bersertifikat, akibat hukumnya dan tata cara peralihan hak milik atas tanah dengan jual beli pada tanah yang sebelumnya tidak bersertifikat.

## METODE PENELITIAN
Adapun jenis penelitian yang digunakan oleh penulis dalam penyusunan artikel yang berkaitan dengan keabsahan jual beli tanah yang belum bersertifikat ini adalah penelitian hukum  normatif.  Penelitian  hukum  normatif  dimaknai  sebagai  suatu  penelitian  yang pelaksanaannya dengan cara meneliti atau menelaah bahan pustaka (disebut juga dengan data sekunder).(Ardana and Swardhana, n.d.) Pada penelitian ini, adapun pendekatan yang digunakan  ialah  pendekatan  perundang-undangan  serta  pendekatan  konsep  dengan memperoleh sumber bahan hukum dari sumber kepustakaan (data sekunder), yang mana data  sekunder  tersebut  terdiri  atas  bahan  hukum  primer  dan  bahan  hukum  sekunder. Adapun  untuk  teknik  pengumpulan  bahan  hukum  yang  digunakan  adalah  teknik  studi dokumen, yakni menelaah peraturan-peraturan hukum, buku-buku, dan juga artikel-artikel yang berkaitan dengan jual beli tanah pada tanah yang belum bersertifikat. Bahan hukum tersebut  kemudian  dilakukan  interpretasi,  argumentasi  dan  selanjutya  dibahas  secara deskriptif pada artikel ini.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Keberadaan desa telah dikenal lama dalam tatanan pemerintahan di Indonesia bahkan jauh  sebelum  Indonesia  merdeka.  Masyarakat  di  Indonesia  secara  tradisional  dan  turun temurun  hidup  dalam  suatu  kelompok  masyarakat  yang  disebut  dengan  desa.  Dalam perkembangannya  desa  kemudian  tetap  dikenal  dalam  tata  pemerintahan  di  Indonesia sebagai  tingkat  pemerintahan  yang  paling  bawah  dan  merupakan  ujung  tombak pemerintahan  dan  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan.  Desa  adalah  kesatuan masyarakat hukum yang memiliki kewenangan untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat berdasarkan asal-usul dan adat-istiadat setempat yang diakui dalam sistem Pemerintahan Nasional dan berada di daerah Kabupaten. (Setiadi 2011)
Pada Pasal 20 ayat (2) UUPA menentukan yakni Hak Milik bisa beralih serta dialihkan. Beralih  yakni  Hak  Milik  berpindah  pada  seseorang  kepada  orang  lainnya  dikarenakan peristiwa hukum yaitu pemegang Hak Milik meninggal dunia. Hak Milik dialihkan memiliki arti berpindahnya Hak Milik dari seseorang kepada orang lain karena perbuatan hukum, yaitu antara lain melalui jual beli, tukar- menukar dan hibah. Tanda bukti hak atas tanah yang terkuat ialah sertifikat, Dalam. Sertifikat bisa terlihat siapa yang berhak atas bidang tanah  tertentu,  yang  surat  ukur/  gambar  situasinya  terdapat  dalam  sertifikat  itu.  Untuk mendapatkan  sertifikat  harus  melakukan  pendaftaran  tanah,  Pendaftaran  tanah  sangat penting dilakukan karena untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum dan dilakukan untuk kepentingan masyarakat dan pemerintah. (Luthfi and Khisni 2017)
Pengaturan Mengenai Jual Beli Tanah Berkaitan dengan jual beli tanah, salah satu ahli hukum yang Bernama Adrian Sutedi mengemukakan bahwa jual beli tanah menurut hukum merupakan pemindahan hak yang mana sifatnya adalah tunai, rill  dan juga  terang. Sifat tunai  mengandung  makna  bahwa  penyerahan  hak  dan  pembayaran  terhadap  tanah tersebut dilakukan pada waktu yang sama. Sifat rill mengandung makna bahwa jual beli belum dikatakan terjadi jika hanya mengucapkan kata-kata saja, tetapi jual beli baru dapat dianggap  telah  terjadi  jika  dilakukan  oleh  para  pihak  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  yang  bertugas  dalam  membuat  aktanya  (ketentuan  ini  berlaku  sejak diberlakukan  PP  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  pendaftaran  tanah).  Ketika  jual  beli dilakukan  dihadapan  PPAT,  maka  syarat  terang  dalam  jual  beli  sudah  terpenuhi,  karena perbuatan tersebut sudah dinilai bukan perbuatan hukum yang gelap atau dilakukan secara sembunyi-sembunyi.  Secara  kesimpulan,  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  PPAT  dan ditandatangani oleh para pihak telah membuktikan terjadinya pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli yang selanjutnya dilakukan pembayaran oleh pembeli dengan sejumlah harga yang telah disepakati, sehingga perbuatan tersebut telah memenuhi syarat tunai sekaligus menunjukkan secara nyata (rill) bahwa perbuatan hukum jual beli diantara para pihak telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa memang benar pembeli sudah menjadi pemegang hak yang baru atas sebidang tanah yang diperjualbelikan. Selain syarat yang telah diuraikan tersebut, dalam hal jual beli tanah juga terdapat syarat materiil dan syarat formil. Syarat materiil merupakan syarat yang sangat menentukan terkait sah dan tidaknya  perbuatan  jual  beli  tanah  tersebut.  Adapun  yang  meliputi  syarat  materiil  ialah: (Soekanto 2007)
a. Pembeli  adalah  pihak  yang  memang  berhak  untuk  membeli  tanah  bersangkutan. Makna dari syarat ini ialah, pembeli sebagai penerima hak haruslah pihak-pihak yang memang  berhak  untuk  melakukan  transaksi  jual  beli.  Untuk  menentukan  apakah
seseorang  berhak  atau  tidak  untuk  memperoleh  hak  atas  tanah,  hal  tersebut  juga tergantung  pada  hak  yang  ada  pada  tanah  tersebut,  apakah  hak  pakai,  hak  guna bangunan ataukah hak milik. Syarat ini menjadi syarat yang sangat penting jika objek tanah yang diperjualbelikan adalah tanah hak milik, hal tersebut karena sesuai dengan yang diamanatkan pada pasal 21 UUPA yang menerangkan bahwa hanya WNI serta badan-badan  hukum  yang  ditetapkan  pemerintah  saja  yang  diperbolehkan  untuk memiliki hak milik atas tanah di Indonesia. 4 Artinya, pembeli dalam perbuatan hukum jual beli tanah khususnya tanah dengan hak milik tidak diperbolehkan untuk warga negara  asing.  Jika  ketentuan  dalam  pasal  21  UUPA  tersebut  tidak  diindahkan  dan terjadi perbuatan hukum jual beli tanah dengan WNA sebagai pembeli, maka sesuai dengan UUPA Pasal 26, jual beli tersebut dinyatakan batal demi hukum, sedangkan tanah yang bersangkutan akan jatuh kepada negara.
b. Penjual adalah pihak yang memang berhak untuk menjual tanah bersangkutan Syarat ini  menyatakan  bahwa  yang  berhak  untuk  menjual  suatu  bidang  tanah  hanya  lah pemegang hak yang sah atas tanah tersebut atau si pemilik. Jika pemilik hanya satu orang, maka ia memiliki hak untuk menjual sendiri tanah tersebut. Tetapi, jika pemilik tanah lebih dari satu orang, yang berhak menjual tanah tersebut adalah semua pemilik secara bersama-sama dan tidak dibenarkan jika salah satu pemilik bertindak sebagai penjual dengan sendirian.
c. Tanah yang bersangkutan memang boleh diperjualbelikan dan tidak dalam sengketa. Tanah  yang  boleh  diperjualbelikan  menurut  hukum  ialah  tanah  dengan  hak  milik (diatur  dalam  pasal  20  UUPA),  hak  guna  usaha  diatur  dakan  pasal  28,  hak  guna bangunan dalam pasal 35 dan juga hak pakai diatur dalam pasal 41. Selain itu, syarat berikutnya adalah tanah yang  diperjualbelikan tidak dalam  sengketa, artinya  tanah tersebut sedang tidak dipermasalahkan hak kepemilikannya oleh pihak lain.
Apabila salah satu dari syarat materiil ini tidak terpenuhi, atau dalam artian penjual bukan  orang  yang  berhak  atas  tanah  yang  dijual,  atau  pembeli  bukanlah  warga  negara Indonesia atau badan hukum yang ditetapkan pemerintah, atau jika tanah sebagai objek yang  dijual  merupakan  tanah  yang  tidak  boleh  diperjualbelikan  atau  sedang  dalam sengketa, maka jual beli terhadap tanah tersebut dianggap tidak sah, sedangkan jika jual beli tersebut dilakukan oleh orang yang tidak berhak, misalnya penjual bukan pemilik yang sebenarnya  atau  pembeli  adalah  WNA,  maka  jual  beli  tersebut  dinyatakan  batal  demi hukum.
Ketika semua syarat materiil telah terpenuhi, maka selanjutnya PPAT akan membuat akta  jual  beli  atas  tanah  yang  diperjualbelikan  (sebagai  syarat  formal).  Berdasarkan
ketentuan PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu tepatnya pada Pasal 37, dinyatakan  bahwa  yang  berhak  dan  berwenang  untuk  membuat  akta  jual  beli  adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT. Jika seseorang melakukan transaksi jual beli tanah tetapi tidak dilakukan dihadapan PPAT, transaksi tersebut tetap dianggap sah. Akan tetapi saat akan dilakukan peralihan hak milik atau proses balik nama sertifikat dari atas nama penjual ke pembeli, maka harus menggunakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT, dan jika tidak ada akta jual beli maka Badan Pertanahan Nasional tidak dapat melakukan proses balik nama sertifikat tersebut.
Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Pada Tanah Yang Belum Bersertifikat Pada saat dilakukannya perbuatan hukum jual beli tanah, yaitu pembeli sudah membayar secara penuh dan penjual telah menyerrahkan secara fisik tanah miliknya, maka pada saat tersebut belum  terjadi  perubahan  apapun  pada  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan,  hal  tersebut karena hak atas tanah yang sudah dijual baru akan berpindah kepada pembeli ketika penjual telah menyerahkan haknya secara yuridis. Perjanjian jual beli terhadap sebidang tanah, yang dibeli  bukanlah  tanahnya  akan  tetapi  hak  yang  melekat  pada  tanah  tersebut.  Untuk membuktikan  bahwa  memang  benar  telah  terjadi  peralihan  hak  atas  tanah  dari  penjual menjadi hak pembeli, maka hal tersebut harus dapat dibuktikan dengan akta jual beli yanag dibuat oleh PPAT dan ditandatangani oleh pihak yang bersangkutan dihadapan PPAT pula. AKta jual beli tersebut nantinya akan dijadikan sebagai dasar untuk pendaftaran proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional.(Larasati and Raffles 2020)
Untuk  jual  beli  atas  tanah  yang  haknya  yang  belum  didaftarkan  atau  belum bersertifikat,  maka  tentu  saja  belum  dapat  didaftarkan  balik  nama  di  BPN,  hal  tersebut karena di Badan Pertanahan Nasional atas objek tanah tersebut juga belum terdapat buku tanahnya.  Oleh  karena  itu,  ketika  akta  jual  beli  telah  dibuat,  tahap  pertama  yang  harus dilakukan adalah memohon kepada Badan Pertanahan Nasional untuk dilakukan konversi hak atas tanah yang dijual tersebut dan dibuatkan sertifikatnya atas nama penjual terlebih dahulu, lalu setelah sertifikat tersebut keluar barulah dilakukan pendaftaran kembali untuk balik nama ke pembeli dengan menyertakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT.
Untuk melakukan perjanjian jual beli atas objek tanah yang belum bersertifikat, adapun beberapa prosedur yang harus ditempuh ialah sebagai berikut : Sebelum dibuatnya akta peralihan hak atas tanah (akta jual beli), terlebih dahulu harus dipenuhi beberapa syarat yaitu : 1) pembuatan akta tersebut tidak terlarang, 2) Meminta keterangan dari BPN bahwa atas objek tanah yang bersangkutan memang benar belum terdaftar atau belum terdapat sertifikatnya, 3) memeriksa bukti-bukti kepemilikan dari penjual yang dapat menunjukkan bahwa memang benar objek tanah tersebut adalah kepemilikannya, bukti-bukti tersebut
dapat  berupa  surat  segel,  girik/petok  dan  lainnya,  4)  Membayar  biaya  oendaftaran,  5) Selanjutnya adalah dibuatkan akta jual beli oleh PPAT. Sebelum dilakukan balik nama, tahap selanjutnya  adalah  diadakan  pengumuman  di  kantor  kepala  desa  dan  juga  kantor kecamatan dengan tenggat waktu dua bulan. Maksud dari diadakannya pengumuman di kantor  kepala  desa  dan  kantor  kecamatan  adalah  untuk  memberikan  kemungkinan  jika terdapat pihak yang menyanggah kebenaran kepemilikan yang akan mengalihkan hak atas tanah  tersebut.  Setelah  dua  bulan  sejak  pengumuman  dan  tidak  ada  pihak  yang mengajukan keberatan atas pemilikan tanah tersebut, barulah diadakan balik nama.
Keabsahan  Jual  Beli  Tanah  Pada  Tanah  Yang  Belum  Bersertifikat  Dari  pembahasan sebelumnya yang berkaitan dengan pengaturan jual beli tanah dan peralihan hak atas tanah dengan jual beli pada tanah yang belum bersertifikat, dapat diketahui bahwa jual beli pada tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dilakukan dan sah menurut hukum jika telah terpenuhi syarat dalam jual beli tanah, yakni meliputi syarat tunai, rill, terang, dan juga syarat materiil  dan  syarat  formal.  Jual  beli  pada  tanah  yang  belum  bersertifikat  tetap  dapat dilakukan jika penjual dapat menunjukkan buktibukti yang membenarkan bahwa atas tanah yang bersangkutan memang benar adalah miliknya. Untuk jual beli pada tanah yang belum bersertifikat, pada saat transaksi jual belinya lebih baik dilakukan dihadapan PPAT sehingga PPAT akan membuatkan akta jual beli yang dapat mmenjamin dan memberikan kepastian hukum terkait peralihan hak atas tanah tersebut. Pada saat penandatanganan akta jual beli diantara  penjual  dan  pembeli  yang  dilakukan  dihadapan  PPAT,  terlebih  dahulu  blanko tersebut akan diisi dengan nama PPAT yang bersangkutan dan juga dengan saksi-saksi dari PPAT. (Indonesia 1960)
Kemudian, akta tersebut akan dibacakan oleh PPAT kepada para pihak agar para pihak mengerti dan mengetahui isi dalam akta jual beli tersebut. Jika para pihak telah mengerti, maka selanjutnya akan dilakukan penandatanganan. Dengan demikian, peralihan hak atas tanah dengan jual beli pada tanah yang belum bersertifikat memiliki kekuatan hukum yang sama  dengan  tanah  yang  sudah  bersertifikat.  Sehingga  secara  kesimpulan,  tanah  yang belum  bersertifikat  dapat  diperjualbelikan  sepanjang  syarat-syarat  dalam  jual  beli  tanah telah terpenuhi, hanya saja setelah dilakukan penandatanganan akta jual beli, pembeli tidak langsung memperoleh sertifikat hak milik atas namanya, karena atas objek tanah tersebut harus diajukan permohonan konversi terlebih dahulu ke Badan Pertanahan Nasional, setelah tanah tersebut terdaftar di Badan Pertanahan atau memiliki sertifikat atas nama penjual terlebih dahulu, baru lah proses pendaftaran (balik nama) menjadi atas nama pembeli dapat dilakukan yakni dengan menggunakan akta jual beli yang telah dilakukan di hadapan PPAT.
Akta  tersebut  menjadi  cikal  bakal  diterbitkannya  sertifikat  hak  milik  menjadi  atas  nama pembeli oleh BPN.
Akibat  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Yang  Belum  Bersertifikat  Sebidang  tanah  yang diperjualbelikan  tanpa  memiliki  sertifikat  hak  atas  tanah  seringkali  menimbulkan kekhawatiran,  khususnya  bagi  pembeli  yang  secara  yuridis  belum  memiliki  kejelasan. Terhadap  sebidang  tanah  yang  belum  bersertifikat,  tidak  ada  alat  bukti  yang  kuat  atas kepemilikan tanah tersebut yang dapat membuktikan kepemilikan dan juga kejelasan luas serta  batas-batasnya.  Selain  memiliki  akibat  pada  pembeli,  jual  beli  tanah  yang  belum bersertifikat juga dapat merugikan pihak pemilik tanah atau penjual, misalnya jika terjadi sengketa atas objek tanah yang bersangkutan bisa saja jual beli tersebut dapat dibatalkan karena pemilik tidak memiliki alat bukti yang sah berupa sertifikat hak milik.(Indonesia 1960)
Meskipun di masyarakat banyak terjadi jual beli atas tanah yang belum bersertifikat, pada dasarnya tanah-tanah yang diperjualbelikan tersebut walaupun belum terdaftar pada Badan  Pertanahan  Nasional  tetapi  tetap  memiliki  keabsahan  untuk  diperjualbelikan.  Hal tersebut didasari dengan makna tersirat yang terdapat pada ketentuan Pasal 19 PP No 24 Tahun  1997  yang  pada  intinya  menyatakan  bahwa  setiap  perjanjian  dengan  maksud memindahkan hak atas tanah, maka harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat berwenang, dalam hal ini adalah PPAT. Sehingga, dari ketentuan tersebut terdapat makna tersirat yang dapat dijadikan dasar bahwa dalam hal pemindahan hak atas tanah tidak harus mutlak bersertifikat, tetapi cukup dengan keabsahan jual beli tanah yang ditandai dengan campur tangan dari PPAT yang memiliki kewenangan untuk membuat akta peralihan hak tanah (Yazid 2020) sehingga, perjanjian jual beli tanah tanpa adanya sertifikat atas tanah yang bersangkutan tetaplah sah sepanjang syarat jual beli tanah telah terpenuhi dan penjual mampu menunjukkan bukti-bukti yang membenarkan kepemilikannya atas tanah tersebut.
Berkaitan dengan dilakukannya jual beli tidak dihadapan PPAT, maka jual beli tersebut juga tetaplah sah jika syarat materiil telah terpenuhi. Hal tersebut karena dilakukannya jual beli dihadapan PPAT bukan menjadi syarat sahnya jual beli, tetapi sebagai syarat formal untuk mendapatkan akta sebagai bukti yang kuat atas perbuatan hukum jual beli tersebut (Indonesia  1960).  Jika  jual  beli  tanah  dikaitkan  dengan  asas  konsensual  dalam  hukum perdata yang menyatakan bahwa lahirnya suatu perjanjian adalah karena persesuaian para pihak,  maka  ketika  kedua  belah  telah  menandatangani  surat  perjanjian  telah  dianggap terdapat kesepakatan. Jadi, sepanjang penjual dan pembeli telah bersepakat, maka transaksi jual beli tanah tersebut sah menurut hukum. Sehingga, walaupun perjanjian jual beli tidak dilakukan dihadapan PPAT, hal tersebut tidak mengurangi unsur sahnya perjanjian jual beli. Sehingga, dapat disimpulkan bahwa akibat hukum yang timbul dari peralihan hak atas tanah
dengan jual beli terhadap tanah yang belum bersertifikat adalah tetap sah menurut hukum jika syarat materiil jual beli tanah dan juga syarat terang dan tunai telah terpenuhi. Namun, penting pula untuk digaris bawahi bahwa peralihan hak atas tanah baru dikatakan terjadi pemindahan hak saat pemilik tanah menyerahkan hak nya secara yuridis. Artinya, perjanjian jual beli tersebut memang tetap sah meskipun tidak dilakukan di hadapan PPAT, tetapi pada saat tersebut belum dapat  dikatakan terjadi pemindahan hak atas  tanah, karena  pemilik belum  menyerahkan  secara  yuridis  (dibuktikan  dengan  akta  jual  beli  dan  balik  nama sertifikat hak milik). (Hajati et al. 2018)
Seperti  yang  telah  dipaparkan  sebelumnya,  bahwa  terdapat  akibat  lain  yang  akan menyulitkan pihak pembeli jika proses jual beli atas tanah yang belum bersertifikat tidak dilakukan dihadapan PPAT, yakni tanpa akta PPAT, maka Kepala Badan Pertanahan Nasional tidak  akan  bersedia  untuk  mendaftarkan  peralihan  hak  atas  jual  beli  tersebut,  sehingga dalam hal ini pembeli tidak memiliki bukti yang kuat terhadap kepemilikannya, hal tersebut karena  sesuai  dengan  PP  Nomor  24  Tahun  1997,  telah  dinyatakan  dengan  jelas  bahwa sertifikat  adalah  alat  pembuktian  yang  sah  dan  kuat.  Perbuatan  hukum  jual  beli  tanah terhadap  tanah  yang  belum  bersertifikat  juga  menimbulkan  akibat  hukum  yang  lainnya apabila jual beli tersebut tidak dilakukan dihadapan PPAT. (Waskito 2019) Akibat hukum tersebut ialah kerugian bagi pembeli karena tidak ada jaminan kepastian hukum atas objek yang dibelinha, sehingga pihak pembeli hanya menguasai tanah yang bersangkutan secara fisik,  tetapi  belum  dapat  membuktikan  kepemilikan  atas  tanah  tersebut  secara  yuridis. Tetapi, jika jual beli tersebut dilakukan dihadapan PPAT, maka pihak yang bersangkutan akan memiliki akta jual beli yang akan menjadi cikal bakal dalam pendaftaran (balik nama) sertifikat menjadi atas nama pembeli yang sebelumnya telah diajukan permohonan konversi terlebih dahulu ke Badan Pertanahan Nasional. Meskipun prosedur yang harus ditempuh cukup panjang dan memerlukan waktu yang cukup lama, tetapi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli akan menjadi jelas dan pembeli memiliki bukti kepemilikan yang sah  atas  tanah  tersebut  berupa  sertifikat  hak  milik.  Pendaftaran  tanah  bertujuan memberikan jaminan kepastian hukum dikenal dengan sebutan recht cadaster atau legal Cadester jaminan kepastian hukum yang hendak diwujudkan dalam pendaftaran tanah ini meliputi kepastian status hak yang didaftarkan kepastian subjek dan kapasien objek hak. Pendaftaran  tanah  ini  menghasilkan  sertifikat  sebagai  tanda  buktinya  kebalikan  dari pendaftaran tanah yang reh kadaster adalah fiskal kadaster yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan  untuk  menetapkan  siapa  yang  wajib  membayar  pajak  atas  tanah  pendaftaran tanah  ini  menghasilkan  surat  tanda  bukti  pembayaran  pajak  atas  tanah  yang  sekarang
dikenal dengan sebutan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi Dan Bangunan (SPPT PBB). (Urip Santoso 2019).

## SIMPULAN
Berkaitan  dengan  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  terhadap  tanah  yang  belum bersertifikat, maka jual beli tersebut tetap dapat dilakukan dan dianggap sah menurut hukum selama syarat-syarat jual beli yang meliputi syarat tunai, rill, terang, syarat materiil dan syarat formil telah terpenuhi. Selain itu, jika seorang pemilik atas sebidang tanah yang belum  bersertifikat  tetapi  ingin  mengalihkan  hak  milik  dengan  jual  beli,  maka  orang tersebut  harus  mampu  menunjukkan  bukti-bukti  yang  membenarkan  atas kepemilikannya. Bukti-bukti tersebut dapat berupa surat segel, petok/girik, keterangan kepala  desa  atau  yang  lainnya.  Untuk  jual  beli  atas  tanah  yang  haknya  yang  belum didaftarkan atau belum bersertifikat, maka tentu saja belum dapat didaftarkan balik nama di BPN, hal tersebut karena di Badan Pertanahan Nasional atas objek tanah tersebut juga belum terdapat buku tanahnya. Oleh karena itu, ketika akta jual beli telah dibuat, tahap pertama  yang  harus  dilakukan  adalah  memohon  kepada  Badan  Pertanahan  Nasional untuk dilakukan konversi hak atas tanah yang dijual tersebut dan dibuatkan sertifikatnya atas nama penjual terlebih dahulu, lalu setelah sertifikat tersebut keluar barulah dilakukan pendaftaran  kembali untuk balik nama ke  pembeli  dengan menyertakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT.
Adapun akibat hukum dari jual beli tanah yang belum bersertifikat jika ditinjau dari PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah sah menurut hukum jika telah memenuhi syarat materiil jual beli tanah. Akan tetapi, yang perlu digaris bawahi ialah peralihan hak atas tanah baru dikatakan terjadi pemindahan hak saat pemilik tanah menyerahkan hak nya secara yuridis. Jika proses jual beli tidak dilakukan dihadapan PPAT, perjanjian jual beli tersebut tetaplah sah, namun Kepala Badan Pertanahan Nasional tidak akan bersedia untuk mendaftarkan peralihan hak dengan jual beli tersebut jika tidak terdapat akta peralihan yang dikeluarkan oleh  PPAT. Tetapi, jika jual beli  tersebut dilakukan dihadapan PPAT, maka pihak yang bersangkutan  akan  memiliki  akta  jual  beli  yang  akan  menjadi  cikal  bakal  dalam pendaftaran  (balik  nama)  sertifikat  menjadi  atas  nama  pembeli  di  Badan  Pertanahan Nasional.

## DAFTAR PUSTAKA
Ardana, I Made, and Gde Made Swardhana. n.d. “PERAN POLMAS DALAM PENYELESAIAN TINDAK  PIDANA  RINGAN  DENGAN  MENGGUNAKAN  PENDEKATAN  KEADILAN RESTORATIF (Studi Kasus Di Polres Badung) Oleh.”
Hajati, Sri, Sri Winarsi, Agus Sekarmadji, and Oemae Moechthar. 2018. “Buku Ajar Politik Hukum Pertanahan (Surabaya.” Airlangga University Press.
Indonesia.  1960. Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria. Vol. 144. Ganung Lawu.
Larasati, Ayu, and Raffles Raffles. 2020. “Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Pertanahan Indonesia.” Zaaken: Journal of Civil and Business Law 1, no. 1: 127 – 44.
Luthfi, M Adib, and Akhmad Khisni. 2017. “Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Lunas Pembayarannya.” Jurnal Akta 5, no. 1: 65 – 74.
Setiadi, Elly M. 2011. “Pengantar Sosiologi: Pemahaman Fakta Dan Gejala Permasalahan
So sial: Teori, Aplikasi, Dan Pemecahannya.”
Soekanto, Soerjono. 2007. “Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat.”
Thendean,  Hendryan.  2017.  “Keabsahan  Jual  Beli  Tanah  Yang  Dilakukan  Tanpa  Akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah Menurut Pasal 1457 Kuhperdata .” Lex Privatum 5, no.
2.
Urip Santoso, S H. 2019. Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah. Prenada Media.
Waskito, M Si. 2019. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Di Indonesia. Kencana.
Yazid, Fadhil. 2020. “Pengantar Hukum Agraria.” UNDHAR PRESS.