Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020

## ANALISIS YURIDIS TENTANG JASA PERANTARA MAKELAR TANAH DIKAITKAN DENGAN PERATURAN MENTERI PERDAGANGAN NOMOR 51 TAHUN 2017 TENTANG PERUSAHAAN PERANTARA PERDAGANGAN PROPERTI DI DESA MEKARJAYA KECAMATAN KERTAJATI KABUPATEN MAJALENGKA
Oleh : Otto Restu Fadjar 1

## Muhamad Jupri

## ABSTRAK
Jasa  perantara  makelar  tanah adalah  perantara  antara  pemilik  tanah  dan pihak  pembeli  namun  pada  kenyataan  banyak  terjadi  praktik  yang  merugikan pihak  penjual  atau  pembeli tanah.Masalah  yang  terjadi  pada makelar tanah  yaitu ingin mendapatkanhasilsebanyak-banyaknya, sehingga terjadi kasus memberatkan pada  pihak  Penjual  maupun  Pembeli,  dan  kasus-kasus  lain  yang  sering  juga menimbulkan  konflik. Dalam  kehidupan  manusia  saat  ini  hampir  setiap  hari terlibat  dalam  hubungan  jual  beli , Jual  beli  menjadi  salah  satu  bentuk  perjanjian yang sangat dibutuhkan manusia untuk memenuhi kebutuhan hidup, jasa perantara diberikan  kewenangan  oleh  prinsipal  agar  mewakili  perbuatan  hokum  atau hubungaan  hokum  dengan  pihak  ketiga, oleh  karnanya  timbul  pertanyaan  serta tujuan  dalam  penelitian  ini  yaitu  bagaimana  proses  pelaksanaan  jual  beli  yang menggunakan    jasa  perantara  makelar  tanah  dan  berapa  keuntungan  atau  komisi yang  didapat  makelar  tanah  dari  hasil  transaksi  jual  beli  berdasarkan  Peraturan Menteri  Perdagangan  Nomor  51  Tahun  2017  Tentang  Perusahaan  Perantara PerdaganganProperti
Metode  Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  yuridis  normative  yaitu penelitian  terhadap  data  sekunder  serta  metode  pendekatan  dalam  bentuk wawancara  atau  interview,  penelitian  yang  dilakukan  ialah  ditujukan  hanya kepada  peraturan-peraturan  tertulis  atau  bahan-bahan  hokum  lainnya  dan  yang terjadi  dilapangan.  Dengan  menggunakan  data  sekunder  dan  observasi  lapangan yang  kemudian  dianalisis  dengan  menggunakan  metode  kualitatif  yaitu  untuk menggambarkan secara jelas dan sesuai dengan fakta dilapangan.
Hasil  penelitian  ini  menunjukan  bahwa  jasa  perantara  makelar  tanah menggunakan  perjanjian  dalam  ruang  lingkup  sistem  pekerjaan,  dan  tata  cara perjanjian  antara  Penjual  dengan  makelar  tanah.  Kesimpulan  dari  jasa  perantara makelar  tanah  dalam  proses  pelaksanaan  jual  beli  yaitu  perjanjian  baku  atau tertulis yang telah dibuat sebelumnya oleh makelar tanah. Namun demikian tetap mengacu pada ketentuan kaidah hukum yang berlaku, dalam arti pelaksanaan jual beli  yaitu  memverifikasi  data-data  tanah  dan  membuat  perjanjian  tertulis  antara pihak  yang  terkait  dan  keuntungan  atau komisi    yang  didapatkanya  itu  dari  nilai persentase dan sukses fee penjual dan pembeli tanah.
Kata Kunci :Jasa Perantara, Tanah, Perdagangan Properti
1 Dosen Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020

## A. Latar Belakang Masalah
M akelaradalahpedagangperantara  yang  berfungsi  menjualkan  barang orang lain dengan mengambil upah tanpa menanggung  risiko, dengan kata lain makelar  ialah  penengah  antara  penjual  dan  pembeli  untuk  memudahkan  jual beli. Makelar  mengadakan  perjanjian-perjanjian  atas  nama  mereka  dalam penjualan atau pembelian suatu barang. 2 Makelar tanah adalah perantara antara pemilik tanah dan pihak pembeli, namun pada kenyataan banyak terjadi praktik yang  merugikan  pihak  penjual  atau  pembeli  tanah.Masalah  yang  terjadi  jika makelar  tanah  ingin  mendapatkan  hasil  sebanyak-banyaknya,  sehingga  sering terjadi  kasus  memberatkan  baik terhadap  pihak  Penjual  maupun  Pembeli,  dan kasus-kasus lain yang sering juga menimbulkan konflik.
Makelartanahialahpedagang  yang  diangkat  oleh  Gubernur  Jenderal (dalam  hal  ini  Presiden)  atau  oleh  penguasa  yang  oleh  Presiden  dinyatakan berwenang  untuk  itu.  Mereka  menyelenggarakan  perusahaan  tersebut  dengan melakukan  pekerjaan  seperti  yang  dimaksud  atas  bidangnya,  sebelum diperbolehkan  melakukan  pekerjaan  mereka  harus  disumpah  di  depan pengadilan  dimana  ia  termasuk  dalam  daerah  hukumnya,  bahwa  mereka akan menunaikan  kewajiban  yang  dibebankan dengan  jujur. Perantara  Perdagangan Properti (Permendag Nomor 51/2017) adalah orang  yang memiliki keahlian di bidang  perantara  perdagangan  properti  yang  dibuktikan  dengan  sertifikat kompetensi perantara perdagangan properti. 3 Sedangkan yang dimaksud dengan perusahaan  perantara  perdagangan  properti  adalah  badan  usaha  yang menjalankan  kegiatan  sebagai  perantara  jual  beli,  penelitian  dan  pengkajian, pemasaran,  serta  konsultasi  dan  penyebaran  informasi  yang  berkaitan  dengan properti  berdasarkan  perintah  pemberi  tugas  yang  diatur  dalam  perjanjian tertulis. 4
Peraturanmenteriperdagangantentang  broker  properti  ini  mengatur beberapa  hal  diantaranya  mengenai  ruang  lingkup  kegiatan  perusahaan  atau agen  perusahaan,  struktur  badan  usaha,  penetapan  isi  perjanjian  minimum antara pengguna dan penyedia jasa, besaran komisi, perijinan usaha, dan lain- lain. Selain itu terdapat pula beberapa sanksi bagi mereka yang tidak mematuhi Peraturan  menteri  perdagangan  ini,  serta ketentuan  tentang  pembinaan  pelaku usaha  yang  dilakukan  oleh  Pemerintah  (dalam  hal  ini  Kementerian Perdagangan) dimana pelaksanaannya dapat bekerja sama dengan Asosiasi dan instansi  terkait. 5 suatu  hal  yang  bersifat  netral  dalam  peraturan  perundang- undangan, dapat disimpangi lain oleh para pihak lewat perjanjian yang mereka buat  dan  sepakati.  Karena  sepanjang  hal  itu  tidak  membawa  dampak  negatif bagi  pihak  ketiga,  maka  hal  yang  diatur dalam  perjanjian  dapat  menyimpangi
2 A. Budi Rafitas, Kiat sukses Bisnis Broker Properti, Bumi Akssara, Jakarta, 2006, hlm. 6
3 Peraturan  Menteri  Perdagangan  Republik  Indonesia  Nomor  :  51/M-DAG/PER/7/2017 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti
4 Ibid, Hlm. 24
5 https://finance.detik.com/berita-ekonomi-bisnis/d-995258/kegiatan-broker-properti- diatur-permendag di akses pada tanggal 04/11/2018 jam 12.00 wib

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  ada.Demikianlah  kriteria ketentuan  hukum  yang  dapat  disimpangi  oleh  para  pihak  dalam  mengikatkan diri  dalam  perjanjian,  akibat  persetujuan  atau  kesepakatan  maka  terbit perjanjian,  karena  itu  perjanjian  tersebut  membawa  lahirnya  perikatan  bagi para pihak yang mengadakan persetujuan.

## B. Rumusan Masalah
Dari uraian di atas, penulis membuat identifikasi masalah sebagai berikut
1. Bagaimana  Proses  Pelaksanaan  Jual  beli  Tanah  di  Desa  Mekarjaya Kecamatan Kertajati Kabupaten Majalengka ?
2. Bagaimana  Jasa  Perantara  Makelar  Tanah  di  Desa  Mekarjaya  Kecamatan Kertajati  Kabupaten  Majalengka  Mendapatkan  Keuntungan  atau  Komisi dalam  Tranksaksi  Jual  beli  jika  dikaitkan  dengan  Peraturan  Menteri Perdagangan Nomor 51 tahun 2017 ?

## C. TujuanPenelitian
Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk  mengetahui  Bagaimana  Proses  Pelaksanaan  Jual  beli Tanah  di  Desa Mekarjaya Kecamatan Kertajati Kabupaten Majalengka.
2. Untuk  mengetahui  Bagaimana  Jasa  Perantara  Makelar  Tanah  di  Desa Mekarjaya  Kecamatan  Kertajati  Kabupaten  Majalengka  Mendapatkan Keuntungan  atau  Komisi  dalam Tranksaksi  Jual  beli  jika  dikaitkan  dengan Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51 tahun 2017

## D. KerangkaPemikiran
Perkembangan  pembangunan  wilayah    khususnya  di  Desa  Mekarjaya Kecamatan  Kertajati  Kabupaten  Majalengka,  membutuhkan  lahan  untuk pembangunan infrastruktur, perumahan, fasilitas umum, sarana dan prasarana, Pedagang  Perantara  merupakan  unsur  yang  penting  dalam  saluran  distribusi, karena  adanya  perantara  dalam  saluran  distribusi  akan  membantu  mengatasi kesenjangan  waktu  antara  proses  produksi,  perantara  turut  memberikan  andil dalam  menjalankan  fungsi  saluran  kemanfaat  dalam  distribusi,  perantara perdagangan  properti  yang  selanjutnya  disebut  tenaga  ahli  adalah  seseorang yang  memiliki keahlian  khusus  di  bidang  properti  yang  dibuktikan  dengan sertifikat  yang  diterbitkan  oleh  lembaga sertifikasi  yang  terakreditasi. 6 Landasan utama dari kegiatan pedagang perantara adalah Perikatan, Perjanjian, Asas  kebebasan  berkontrak  dan Asas  pacta  sunt  servanda  atau  asas  kepastian hukum dalam perjanjian yaitu para pihak dalam perjanjian memiliki kepastian hukum,  sesungguhnya  banyak  sekali  dampak  negatif  dari  ketidak  pastian hukum, ketidak pastian hukum muncul akibat tidak terpenuhinya syarat-syarat kepastian  hukum.  Dalam  Pasal  28  D  ayat  1  Undang-Undang  Dasar  1945
6 Keputusan  Menteri  perindustrian  dan  perdagangan  No.  23/MPM/Kep/1998  Tentang Lembaga – lembaga Usaha Perdagangan.
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
berbunyi  :  Setiap  orang  berhak  atas  pengakuan,  jaminan,  perlindungan,  dan kepastian  hukum  yang  adil  serta  perlakuan  yang  sama  di  hadapan  hukum. 7
Penting  dalam  dunia  bisnis  khususnya  Jasa  Perantara,  investor  dan  pihak terkait  didalamnya.  Di  dalam  Peraturan  Menteri  perantara  perdagangan properti  berdasarkan  Pasal  1  yang  berbunyi  :  Peraturan  Menteri  Perdagangan RI  No.  51/M-DAG/PER/7/2017  Tentang  Perusahaan  Perantara  Perdagangan Properti  (Permendag  No  51/2017)  adalah  Perusahaan  Perantara  Perdagangan Properti yang selanjutnya disingkat P4 adalah badan usaha baik yang berbadan hukum  maupun  tidak  berbadan  hukum  yang  didirikan  dan  berkedudukan  di wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia yang melakukan kegiatan usaha  perantaraan  jual  beli,  perantaraan  sewa  menyewa,  penelitian  dan pengkajian,  pemasaran,  serta  konsultasi  dan  penyebaran  informasi  yang berkaitan  dengan  properti  berdasarkan  perintah  Pengguna  Jasa  yang  diatur dalam perjanjian tertulis. Properti adalah harta berupa tanah dan/atau bangunan serta  sarana  dan  prasarana  lain  yang  merupakan  bagian tidak  terpisahkan  dari tanah dan/atau bangunan tersebut. 8
Di  dalam  Pasal  1338  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata menyebutkan  bahwa  Semua  persetujuan  yang  dibuat  sesuai  dengan  undang- undang  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya. 9 Dalam melakukan pembahasan terkait dengan permasalahan yang akan di teliti, penulis mencoba mengacu kepada beberapa teori, seperti :
1. TeoriPerjanjian itu pada umumnya tidak terikat pada suatu bentuk tertentu, maka  perjanjian  juga  hubungan  hukum  antara  dua  pihak  atau  lebih  yang berdasarkan  kesepakatan  dibuat  secara  lisan  dan  andaikata  dibuat  tertulis maka  perjanjian  bersifat  sebagai  alat  pembuktian  apabila  terjadi perselishan. 10
2. Teori  Jual  beli  adalah  persetujuan  saling  mengikat  antara  penjual,  yakni pihak  yg  menyerahkan  barang,  dan  pembeli  sebagi  pihak  yang  membayar harga barang yang dijual, yaitu proses menukar barang dengan uang dengan cara melepas hak milik  suatu orang ke orang lain. 11
3. Peinsip  dan  Kode  Etik  dalam  Dunia  Makelar  adalah  salah  satu  point-point penting  dan  sudah  disepakati  menjadi  keharusan  bahkan  sudah  umum dilakukan oleh para jasa makelar tanah dalam melakukan pekerjaannya. 12

## E. MetodePenelitian
Metodologi berasal dari kata metodos dan logos yang berarti kejalan dan ilmu .  Seorang  peneliti  yang  tidak  menggunakan  metodologi  tidak  akan
7 Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 28 D ayat 1
8 Peraturan  Menteri  Perdagangan  Republik  Indonesia  Nomor  :  51/M-DAG/PER/7/2017 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti
9 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
10 Richard  eddy, Asepek  Legal  Properti  Teori,  Contoh,  dan  aplikasi ,  CV. Andi  Offset, yogyakarta, 2010, Hlm. 45
11 http://www.kbbi.co.id/arti-kata/jual+beli  di  aksespadatanggal  07/12/2018  jam  22.30 wib
12 bisnisjasa.id kode-etik-dalam-dunia-makelar-broker.html
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
mungkin  mampu  untuk  menemukan,  merumuskan,  dan  menganalisis  suatu masalah  tertentu  untuk  mengungkapkan  suatu  kebenaran. 13 Sementara  itu definisi penelitian adalah suatu kegiatan ilmiah yang berkaitan dengan analisa dan  konstruktif  yang  dilakukan  secara  metodologi,  sistematis  dan  konsisten. 14 Metodelogi berarti sesuai dengan metode atau cara-cara tertentu agar apa yang menjadi  bahan  penelitian  teratur.  Sistematis  artinya  berdasarkan  suatu  sistem yang digunakan dalam peerapannya, sedangkan konsisten berarti tidak adanya hal-hal  yang  bertentangan  dengan  suatu  kerangka  tertentu.  Penelitian  adalah suatu  usaha  untuk  menemukan,  mengembangkan  dan  memahami  suatu pengetahuan. sebelum seseorang melakukan penelitian ia dituntut untuk dapat menguasai dan menerapkan metodologi dengan baik.
1. Spesifikasi Penelitian
Dalam  penulisan  proposal  ini  penulis  menggunakan  metode  deskriptif analisis yaitu menggambarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang selanjutnya dianalisis dengan teori ilmu hukum dikaitkan dengan suatu keadaan atau objek penelitian secara faktual.
2. Metode Pendekatan
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  yuridis  normatif, yaitu  merupakan  penelitian  kepustakaan,  atau  penelitian  terhadap  data sekunder serta metode pendekatan dalam bentuk wawancara atau interview, penelitian yang dilakukan ialah ditujukan hanya kepada peraturan-peraturan tertulis atau bahan-bahan hukum lainnya dan yang terjadi dilapangan.
3. Tahapan Penelitian
a. Studi  pustaka,  Mencari  referensi  terhadap  bahan-bahan  hukum  yang diperlukan,  melakukan  pencatatan  dan  pembuatan  data  ikhtisar  yang berisikan  berbagai  pengertian  dan  pendapat  para  ahli  tentang  penulisan skripsi ini.
b. Penelitian  lapangan,  Mencari  data-data  di  lapangan  untuk  memperoleh informasi  yang  dibutuhkan  dalam  pembuatan  skripsi  ini.  Data  yang diperoleh dari lapangan berupa data dari tokoh maupun dari masyarakat.
4. Teknik Pengumpulan Data
a. Data sekunder, yaitu data yang diperoleh secara langsung melalui kajian pustaka.
b. Observasi langsung, yaitu observasi yang dilakukan terhadap objek yang di teliti.
c. Studi kepustakaan, dipergunakan untuk memperoleh data teoritis maupun hasil-hasil  penelitian  guna  mempertajam  analisis  mengenai  masalah penelitian.  Teknik  ini  juga  digunakan  untuk  memberi  arahan  dengan mempelajari  masalah  yang  diteliti  dari  buku-buku,  majalah-majalah, surat  kabar  dan  internet  yang  ada  hubungannya  dengan  masalah  yang diteliti.
13 Soerjono soekanto , pengentar penelitian hukum, UI Press , Jakart a, 1992 , hlm 6
14 Ibid , hlm. 7
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020

## 5. Alat Pengumpulan Data
Alat  pengumpulan  data  yang  digunakan  penulis  adalah  wawancara, mendatangi  intansi  atau  perusahaan  Makelar  Tanah  yang  terkait  untuk mendapatkan  data  secara  langsung  dari  responden  yang  terkait  dengan permasalahan yang akan dibahas.

## 6. Analisis Data
Analisis  data  dan  penarikan  kesimpulan  yang  digunakan  dalam  penelitian ini adalah analisis secara kualitatif. Hal ini bertujuan untuk menggambarkan bagaimana  proses  pelaksanaan  jual  beli    menggunakan  Jasa  Perantara Makelar Tanah  dan  bagaimana  Jasa  Perantara  Makelar  tanah  mendapatkan keuntungannya  atau  komisi  dalam  transaksi  jual  beli  yang  dihubungkan dengan  Peraturan  Menteri  Perdagangan  Nomor  51  Tahun  2017  tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Proferti.

## F.  Pembahasan  Proses  Pelaksanaan  Tansaksi  Jual  Beli  Tanah  di  Desa Mekarjaya Kecamatan Kertajati Kabupaten Majalengka
Ketentuan  dalam  Peraturan  menteri  Perdagangan  diantaranya,  Pasal  1 dalam  Peraturan  menteri  Perdaganagn  nomor  51  tahun  2017  tentang Perusahaan  perantaraPerdaganganProperti  yang  sesudah  di  amandemen berbunyi  :  Perusahaan  Perantara  Perdagangan  Properti  yang  selanjutnya disingkat  P4  adalah  badan  usaha  baik  yang  berbadan  hukum  maupun  tidak berbadan hukum  yang  di  dirikan  dan  berkedudukan  di  wilayah  hukum Negara.
Kesatuan  Republik  Indonesia  yang  melakukan  kegiatan  usaha perantaraan  jual  beli,  perantaraan  sewa  menyewa,  penelitian  dan  pengkajian, pemasaran,  serta  konsultasi  dan  penyebaran  informasi  yang  berkaitan  dengan property  berdasarkan  perintah  PenggunaJasa  yang  diatur  dalam  perjanjian tertulis.  Pasal  7  Sesudah  di  amandemen  berbunyi  :  Jasa  jual  beli  Properti sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  6  huruf  a  meliputi  menerima  dan melaksanakan  pekerjaan  menjual  dan/atau  membeli  Properti  dalam  jangka waktu  tertentu,  sesuai  dengan  perjanjian tertulis  antara  Pengguna  Jasa  dengan P4.
Pekerjaan  menjual  dan/atau  membeli  Properti  sebagaimana  dimaksud pada ayat (1) berupa kegiatan :
1. Melakukan  pendataan  kelengkapan  dokumen  dan  verifikasi dokumen  terkait  dengan  Properti  yang  menjadi  objek  transaksi  jual beli untuk diperlihatkan kepada calon pembeli;
2. Mengumpulkan  data  dan  dokumen  yang  diperlukan  untuk  transaksi jual beli dari para pihak;
3. Melakukan  promosi  dan  pemasaran  melalui  media  cetak,  media elektronik, dan media lainnya;m

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
4. Memberikan saran kepada Pengguna Jasa terkait calon pembeli atau penjual, harga, dan kondisi Properti;
5. Memberikan  informasi  mengenai  kegiatan  pemasaran  kepada Pengguna Jasa;
6. melakukan negosiasi dengan calon pembeli atau calon penjual
7. menyiapkan perjanjian pendahuluan transaksi (ikatan jual beli);
8. menerima  tanda  jadi  atau  uang  muka  transaksi  jual  beli  dari  calon pembeli atas persetujuan Pengguna Jasa;
9. menyiapkan  dokumen  yang  dibutuhkan  untuk  mengurus  transaksi jual  beli  antara  calon  pembeli  dan  pemilik  Properti  ke Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
10. membantu  pencarian  sumber  pendanaan  dari  lembaga  keuangan; kegiatan lain yang diperlukan dalam jasa jual beli.
Perjanjian  jual  beli  melalui  Jasa  Perantara  Makelar  Tanah  tersebut menggunakan Asas-asas Hukum Perjanjian, yaitu :
1. Asas  kebebasan  Berkontak,  Setiap  orang  yang  hendak  membuat perjanjian, diberikan kebebasan untuk menentukan dengan siapa saja ia  mengadakan  janji  dan  mengenai  hal  apa  saja  yang  hendak diperjanjikan  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  perundang- undangan,  ketertiban  umum  dan  kesusilaan.  Dengan  adanya  asas kebebasan berkontrak, para pihak diperbolehkan membuat perjanjian baik dalam bentuk lisan maupun tulisan.
2. Asas  konsensualisme,  Asas  ini  dapat  disimpulkan  dari  Pasal  1320
KUHPerdata  yang mensyaratkan  untuk sahnya dari suatu perjanjian ialah  sepakat  mereka  yang  mengikatkan  dirinya.  suatu  persetujuan pada  hakekatnya  sudah  dianggap  terjadi dengan  adanya  persetujuan belaka  (konsensus)  dari  kedua  belah  pihak.  Dengan  adanya  asas konsensualisme  maka  perjanjian  tersebut  dapat  dibuat  secara  lisan atau  dapat  juga  dituangkan  dalam  bentuk  tulisan  berupa  akta  dalam hal  ini  kedua  belah  pihak  menghendaki  sebagai  alat  bukti  sesuai dengan keinginan para pihak pembuatnya. 15
3. Asas itikad baik, Ketentuan mengenai asas ini terdapat dalam  Pasal 1338 ayat (3) yang menegaskan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan  itikad  yang  baik.  Artinya  bahwa  untuk  menjamin  adanya itikad  baik,  maka  hakim  pengadilan  perdata  memiliki  kewenangan diskresioner  untuk  mengawasi  pelaksanaan  suatu  kontrak  dan menjamin adanya itikad baik demikian dengan menggunakan prinsip keadilan  dan  kemasuk  akalan. 16 Dalam  hukum  perdata  khususnya hukum  perjanjan,  perjanjian  lisan  maupun  perjanjian  tertulis  sama- sama  diakui  keberadaannya  dan  sah  secara  hukum  sehingga menimbulkan  akibat  hukum.    Hal  ini  dipertegas    oleh  pendapat  Sri
15 Wirjono Prodjodikoro, Azas-azas Hukum Perjanjian , Penerbit Mandar Maju, Bandung 2000, hlm. 164
16 Rosa  Agustina.dkk, Hukum  Perikatan ,  Pustaka  Larasan,  Denpasar  Bali , 2012, Hlm.81
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
Soedewi  Masjchoen  Sofwan,  sebagai  berikut  :  “Pada  galibnya perjanjian-perjanjian  itu  tidak  terikat  pada  suatu  bentuk,  perjanjian dapat dibuat secara lisan, dan jika dibuat dalam suatu tulisan maka ia hanya  bersifat  sebagai  alat  pembuktian. 17 Sebab  perjanjian  secara lisan juga telah memiliki kekuatan hukum.  hal tersebut sebagaimana diungkapkan  oleh  Abdulkadir  Muhammad,  bahwa  :  Perjanjian  itu dapat  dibuat  secara  lisan,  artinya  dengan  kata-kata  yang  jelas maksud  dan  tujuannya  yang  dipahami  oleh  pihak  pihak,  itu  sudah cukup. 18 Maka berdasarkan rumusan tersebut dapat dilihat bahwa jual beli merupakan  suatu  bentuk  perjanjian  yang  melahirkan  kewajiban untuk  menyerahkan  sesuatu.  Jual  beli  memililki  dua  sisi  hukum, yaitu  hukum  kebendaan  dan  hukum  perkikatan.  Karana  pada  sisi hukum keabendaan jual beli melahirakan hak bagi kedua belah pihak atas  tagihan,  yang  berupa  penyerahan  suatu  kebendaan  pada  satu pihak  dan  pembayaran  harga  jual  pada  pihak  lainnya.  Sedangkan pada  sisi  perikatan,  jual  beli  memrupakan  suatu  bentuk  perjanjian yang  melahirkan  kewajiban  dalam  bentuk  penyerahan  kebendaan yang dijual oleh penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual. 19
Dalam  menjalankan  kegiatannya,  perusahaan  perantara  perdagangan proferti  wajib  membuat  kontrak/perjanjian  tertulis  dengan  pemberi  tugas, perjanjian tertulis tersebut paling sedikit harus memuat : Pasal 3:
(1) P4  dalam  menjalankan  kegiatan  usahanya  wajib  membuat perjanjian tertulis dengan Pengguna Jasa.
(2) Perjanjian  tertulis  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1),  paling sedikit memuat :
a. lingkup kegiatan yang ditugaskan; b. obyek Properti;
c. hak dan kewajiban para pihak;
d. nilai atau persentase dan tata cara pembayaran komisi;
e. jangka waktu perjanjian; dan
f. penyelesaian perselisihan.

## Pasal 4
(1) P4 wajibmemiliki paling sedikit2 (dua) orang TenagaAhli.
(2) Kantor Cabang P4 wajibmemiliki paling sedikit 1 (satu) orang Tenaga Ahli.
17 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perutangan Bagian B , Seksi Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas  Gajah Mada Yogyakarta, 2001, hlm 1.
18 Abdulkadir  Muhammad, HukumPerikatan ,  ,  PT.Citra  Aditya  Bakti,  Bandung,  2002, hlm. 81
19 Gunawan  Widjaja  dan  Kartini  Muljadi ,  Jual  Beli ,  Raja  Grafindo  Persada,  Jakarta 2003, hlm. 7
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
Pasal 5
(1) Tenaga  Ahli  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  4,  keahliannya harus  dibuktikan  dengan  Sertifikat  Kompetensi  Perantara Perdagangan Properti.
(2) Tenaga  Ahli  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  4  dilarang bekerja pada P4 dan/atau Kantor Cabang P4 lain.
Adapun  wawancara  dengan  Jasa  Perantara  Makelar  tanah  dalam melakukan  Proses  Pelaksanaan  Jual  beli  di  Desa  Mekarjaya  Kecamatan Kertajati Kabupaten Majalengka, sebagai berikut :
1. Wawancara pada tanggal 10 Desember 2018 Nama : Sutrisno Umur : 37 tahun TTL : Majalengka, 15 mei 1981
Sebagai : Calo Personal
Menjelaskan  dalam  dunia  pemakelaran  menurut  beliau  bahwa,  proses yang  dilakukan  dalam  transaksi  jual  beli  tanah,  beliau  mendatangi  terlebih dahulu investor (bos atau yeng mempunyai modal) jika hendak ingin membeli sebidang  tanah,  beliau  mendatangi  yang  punya  tanah  tersebut  stelah  itu membujuk  yang  mempunyai  tanah  untuk  menjual  tanahnya  dan  jika  sepakat lalu  membuat  perjanjian  lisan  dan  perjanjian  tertulis  berupa  perjanjian  harga tanah  yang  akan  dijual  misalnya  penjual  ingin  permeter  itu  100.000  maka broker  atau  calo  langsung  membuat  perjanjian  tertulis  diatas  materai  atas kesepakatan itu, setelah deal maka beliau mengumpulkan data-data lahan yang mau dijual dan persyaratan-persyaratan yang dibutuhkan, pada dasarnya semua makelar tanah (calo) itu sama ingin mendapatkan keuntungan  yang  sebanyak- banyaknya  entah  itu  dari  penjual  (pemilik  tanah  atau  lahan)  dan  pembeli (investor yang mempunyai modal) ataupun dari keduanya, beliau menjelaskan tentang  komisi  yang  didapatkan  selama  menjadi  makelar  tanah  (calo)  beliau mengatakan  yaitu,  jika  ada  tanah  atau  lahan  yang  hendak  dijual  oleh  penjual misalkan si penjual menjual 100.000 permeter maka oleh beliau harga 100.000 itu  sudah  di  tunggungi  100.000  lagi  tanpa  sepengetahuan  pihak  pembeli  dan penjual  jadi  jumlah  permeternya  200.000,  untuk  komisi  sukses  fee  beliau dapatkan  lagi  dari  pembeli  sebesar  30%  yaitu  bonus  sampai  pelunasan  yang diatas 1 miliyar.
2. Berikut  adalah  wawancara  pada  perusahaan  perantara  makelar  tanah,  dalam melakukan Proses Jual beli, yaitu : Wawancara pada tanga 12 Desember 2018
Nama : Nur Fajar Umur : 36 tahun TTL : Majalengka, 20 februari 1982 Sebagai : Dirut PT. Kertajati Putra Mandiri
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
Kami  sebagai  putra  daerah  yang  terkena  dampak  oleh  adanya  Project Bandara  International  Jawa  Barat  (BIJB),  maka  kami  ingin  turut  serta mengikuti  bisnis  dalam  rangka  jasa  penyedia  lahan  (transaksi  jual  beli  tanah) dengan point-point sebagai berikut :
a. Kami  menyediakan  lahan  yang  diperlukan  oleh  investor  (perusahaan pribadi) yang disesuaikan sesuai dengan tata ruang (setplan).
b. Setelah  penetapan  lokasi  yang  dibutuhkan  oleh  investor  maka  kami memperifikasi data dari para pemilik untuk keabsahan.
c. Kami selalu melakukan negosiasi dengan investor umtuk menentukan harga yang akan dibebaskan.
d. Setelah mendapat harga dari investor maka pihak kami melakukan negosiasi kembali kepada para pemilik tanah agar kami provite (keuntungan).
e. Setelah dari pihak pembeli dan dari pihak penjual sudah di angap singkron maka  kami  membawa  data-data  tanah  untuk  di  transaksi  di  notaris  atau PPAT kecamatan.
f. Selain  kami  mendapat  keuntungan  (provite)  dari  harga  yang  sudah ditentukan kami juga mendapat 5% dari nilai rupiah yang ditransaksikan.
Dalam  Proses  pelaksanaan  transaksi  jual  beli  yang  dilakukan  oleh  jasa perantara  makelar  tanah  di  Desa  Mekarjaya  Kecamatan  Kertajati  Kabupaten Majalengka bahwa, hampir semua makelar tanah dalam proses yang dilakukan dalam transaksi jual beli tanah relatif sama ialah, seperti :
a. Melakukan  perjanjian  lisan  dengan  cara  melakukan  negosiasi  para  pihak yang  didalamnya  menyangkut  hak  dan  kewajiban  para  pihak,  selanjutnya dibuat tertulis diatas materai.
b. Kewajiban  makelar  mencarikan  lokasi  yang  dibutuhkan  oleh  investor, selanjutnya mengumpulkan data-data yang dibutuhkan.
c. Setelah  itu  terjadi  kesepakatan  dari  pihak-pihak  terkait  dan  mekelar  tanah menyelesaikan  administrasi  kepada  Notaris  dan  PPAT,  selanjutnya pelunasan dan pembagian komisi.
G. Keuntungan atau Komisi yang di dapat Jasa Perantara Makelar Tanah di Desa  Mekarjaya  Kecamatan  Kertajati  Kabupaten  Majalengka  dalam Transaksi  Jual  beli  jika  Dikaitkan  dengan  Peraturan  Menteri Perdagangan Nomor
51 Tahun 2017 Tentang Perusahaan
PerantaraPerdagangan Properti
Perusahaan  perantaraperdaganganprofertiberhak  menerima  imbalan  jasa (fee) dari  pemberi  tugas  atas  jasa  yang  diberikan,  terkait  dengan  ketentuan masa aktif dan masa pasif. Masa aktif merupakan batas akhir suatu perjanjian, masa pasif merupakan tambahan waktu tertentu setelah berakhirnya masa aktif, terkait  dengan  komisi  dan  keuntungan  makelar  tanah  diatur  dalam  peraturan menteri perdagangan nomor 51 tahun 2017 yaitu :

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
(1) P4 berhak menerima imbal jasa berupa komisi dari Pengguna Jasa atas jasa yang diberikan.
(2) Dalam  hal  P4  melaksanakan  jasa  jual  beli  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 6 huruf a, P4 berhak menerima komisi yang  besarnya paling sedikit 2% (dua persen) dan paling banyak 5% (lima persen) dari  nilai  transaksi  dan  disesuaikan  dengan  ingkup  jasa  yang diberikan kepada Pengguna Jasa. (3) Dalam  hal  P4  melaksanakan  jasa  sewa-menyewa  Properti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf b, P4 berhak menerima komisi  dari  Pengguna  Jasa  paling  sedikit  5%  (lima  persen)  dan paling banyak 8% (delapan persen) dari nilai transaksi.
Adapun  wawancara  dengan  jasa  makelar  tanah  di  Desa  Mekarjaya Kecamatan  Kertajati  Kabupaten  Majalengka  jika  dikaitkan  dengan  Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51 Tahun 2017 dalam mendapatkan keuntungan atau komisi terhadap transaksi jual beli, yaitu :
1. Nama : Sutrisno Umur : 37 tahun TTL : Majalengka, 15 mei 1981 Sebagai : Calo Personal
Komisi  yang  didapatkan  selama  menjadi  makelar  tanah  (calo)  beliau mengatakan  yaitu,  jika  ada  tanah  atau  lahan  yang  hendak  dijual  oleh  penjual misalkan si penjual menjual 100.000 permeter maka oleh beliau harga 100.000 itu  sudah  di  tunggungi  100.000  lagi  tanpa  sepengetahuan  pihak  pembeli  dan penjual  jadi  jumlah  permeternya  200.000,  untuk  komisi  sukses  fee  beliau dapatkan  lagi  dari  pembeli  sebesar  30%  yaitu  bonus  sampai  pelunasan  yang diatas 1 miliyar.
2. Nama : Ato Suharto Umur : 35 tahun TTL : Majalengka, 26 februari 1983 Sebagai : Calo Personal
Selanjutnyabeliaumenjelaskantentang  komisi  untuk  penjualan  tanah tersebut misalakn penjual matok harga 150.000 permeter saya sudah menaruh 50.000  untuk  penjualan  tanah  tersebut  sehingga  saya  jual  ke  pembeli  tanah

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
tersebut  200.000  permeter    tanpa  sepengetahuan  penjual  dan  pembeli,  untuk sukses  fee  beliau  mendapatkan  2,5%  dari  pelunasan  yaitu  dari  pembli (investor) dan biasanya beliaupun mendapat komisi dari penjual sebesar 1%.
3. Nama : Tarman Abdullah Umur : 38 tahun TTL : Majalengka, 20 januari 1980 Sebagai : Calo Personal
Perolehankomisitergantungdari  kesepakatan  yang  kita  buat  tetapi  beliau mengambil  keuntungannya  itu  dari  penjual  25.000,  pembeli  100.000,  dan sukese fee beliau mendapatkan sebesar 2,5%.
4. Nama : Nur Fajar Umur : 36 tahun TTL : Majalengka, 20 februari 1982 Sebagai : Dirut PT. Kertajati Putra Mandiri Selain  kami  mendapat  keuntungan  (provite)  dari  harga  yang  sudah ditentukan  kami  juga  mendapat  5%  dari  nilai  rupiah  yang  ditransaksikan. Rumus  /  hitungan  keuntungan  transaksi  tanah  persentase  yang  dipeoleh  oleh perusahaan  yaitu,  Rp.200.000  x  10.000  m 2 =  1  hektar  =  2.000.000.000 komitmen fee 5% = 100.000.000 / hektar. Keterangan : jadi niali dari transaksi Rp.  2.000.000.000  kami  mendapatkan  keuntungan  Rp.  100.000.000.  Ektimasi transaksi jual beli tanah yang dilakukan oleh perusahan tersebut, harga pembeli Rp.  200.000/  m 2 harga  penjual  Rp.  170.000  /  m 2 ,  keuntungan  kami  maka 30.000 /m 2. Contoh hitungan dalam 1 hektar (10.000 m 2 )
200.000 x 10.000 m 2 – harga pembeli = Rp. 2.000.000.000 170.000 x 10.000 m 2 – harga penjual =  Rp. 1.700.000.000 Maka keuntungan kami Rp. 300.000.000 30.000 x 10.000 m 2 keuntungan Rp. 300.000.000 5. Nama : Riki Subagja Umur : 25 tahun TTL : Majalengka, 21 juni 1993 Sebagai : Calo Personal
Beliau menjelaskan bahwa perolehan komisi tergantung dari kesepakatan yang kita buat tetapi beliau mengambil keuntungannya itu dari penjual 40.000 permeter,dan sukese fee untuk sukses fee beliau mendapatkan sebesar 4%.
Dalam  uraian  di  atas  Keselarasan  hasil  penelitian  di  Desa  Mekerjaya Kecamatan  Kertajati  Kabupaten  Majalengka  dengan Peraturan  Menteri Perdagangan  Nomor  51  tahun  2017  terkait  keuntungan  atau  komisi  yang didapatkan  oleh  jasa  perantar  makelar  tanah  masih  belum  mencapai keselarasan, adapun selisih angka nominal  yang cukup besar dalam perolehan keuntungan  atau  komisi  jasa  perantara  makelar  tanah  di  Desa  Mekaarjaya Kecamatan Kertajati Kabupaten Majalengka,  yaitu  :  Hasil penelitian lapangan
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
makelar mendapatkan keuntungan atau komisi sebesar 1%, 2,5%, 4%, 5% dan 30%  dari  hasil  transaksi  jual  beli,  didalam  Peraturan  Menteri  Perdagangan Nomor  51 Tahun  2017  sebesar  2%  sampai  5%  dalam  melaksanakan  jual  beli. Dalam permasalahan komisi memang mengacu juga kepada perjanjian tertulis tetapi  di  Desa  Mekarjaya  Kecamatan  Kertajati  Kabupaten  Majalengka  masih banyak  keuntungan  yang  didapatkan  seperti  nilai  Persentase  dan  lain sebagainya.

## H. KESIMPULAN
1. Proses  Pelaksanaan    Jual  beli  yang  menggunakan  Jasa  Perantra  Makelar Tanah  Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Perdagangan  Nomor  51  tahun  2017 yaitu :
a. Makelar  melakukan  perjanjian  lisan  dalam  hal  Negosiasi kesepakatan kerja dan komisi, selanjutnya dibuat secara tertulis yaitu perjanjian dibawah tangan dan diatas materai.
b. Makelar  menetapankan  lokasi  yang  dibutuhkan  oleh  investor, selanjutnya  memperifikasi  data  dari  para  pemilik  tanah  untuk keabsahan.
c. Makelar  melakukan  Negosiasi  dengan  investor  untuk  menentukan harga yang akan dibebaskan.
d. Setelah  dianggap  sinkron  terhadap  kesepakatan  dari  pihak  pembeli dan pihak penjual maka makelar membawa data-data tanah untuk di transaksi di Notaris dan PPAT.
e. Pembayaran upah atau komisi dan pelunasan sesuai perjanjian awal.
2. Jasa  Perantara  Makelar  Tanah  dalam  mendapatkan  keuntungan  atau  komisi dalam transaksi jual beli yang terkait dengan Peraturan Menteri Perdagangan nomor 51 tahun 2017, yaitu :
a. Keuntungan  yang  didapat  dari  nilai  Persentase  yaitu  harga  awal ditumpangi dengan harga kedua 2,5% sampai 5%.
b. Keuntungan  dari  nilai  transaksi  sukses  fee  dan  bonus  dari  penjual dan pembeli 1% sampai 30%.

## I.  SARAN
1. Dalam  melakukan  proses  pelaksanaan  jual  beli  tanah  yang  menggunakan Jasa Perantara Makelar Tanah Berdasarkan Peraturan Menteri  Perdagangan Nomor  51  tahun  2017,  yaitu  :  setiap  perbuatan  hukum  dalam  hal  jual  beli tentu melahirkan kewajiban dan hak  untuk pihak-pihak terkait, maka untuk para  pihak  penjual  tanah  yang  melalui  makelar  tanah  agar  membaca  isi subtansi  perjanjian  tertulis  dan  jangan  takut  berbuat  hukum  dalam  hal  jual beli,  karena  Negara  Indonesia  adalah  negara  hukum  yaitu  semuanya berdasarkan aturan lang berlaku.

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
2. Dalam  memperoleh  keuntungan  atau  komisi  jasa  perantara  makelar  tanah dalam  transaksi  jual  beli  berdasarkan  Peraturan  Menteri  Perdagangan Nomor  51  tahun  2017,  yaitu  :  solusinya  disebutkan  bahwa  setiap  makelar tanah boleh mengambil keuntungan sebesar paling sedikit 2% paling banyak 5%  untuk  transaksi  jual  beli  tanah,  jika  dalam  perolehan  makelar  tanah mendapatkan  sampai  30%    itu  terjadi  kecurangan  dalam  hal  ini  bisa menuntut  bagi  pihak  yang  dirugikan  contoh,  dalam  Pasal  106  Undang- undang Nomor 7 tahun 2014 Tentang Perdagangan.
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020

## DAFTAR PUSTAKA
Sumber Buku :
A. Budi Rafitas, Kiat sukses Bisnis Broker Properti, BumiAkssara, Jakarta, 2006.
Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perikatan ,  ,PT.  Citra  Aditya  Bakti,  Bandung, 2002.
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi , Jual Beli , Raja Grafindo Persada, Jakarta 2003.
Richard eddy, Asepek Legal PropertiTeori,Contoh, dan aplikasi , CV. Andi Offset, yogyakarta, 2010.
Rosa Agustina.dkk, Hukum Perikatan , Pustaka Larasan, Denpasar Bali , 2012.
Soerjono soekanto , pengentar penelitian hukum, UI Press , Jakart a, 1992 .
Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan, Hukum  Perutangan  Bagian  B ,  Seksi  Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada Yogyakarta, 2001.
Wirjono  Prodjodikoro, Azas-azas  Hukum  Perjanjian ,  Penerbit  Mandar  Maju, Bandung 2000.
Sumber Perundang-Undangan :
Undang-Undang Dasar 1945
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor : 51/M-DAG/ PER/7/
2017 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti
Keputusan  Menteri  perindustrian  dan  perdagangan  No.  23/MPM/Kep/1998 Tentang Lembaga – lembaga Usaha Perdagangan.
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 1 Nomor 2 Tahun 2019 Oktober-April 2020
Sumber Internet :
bisnisjasa.id kode-etik-dalam-dunia-makelar-broker.html
http://www.kbbi.co.id/arti-kata/jual+beli  di  akses  pada  tanggal  07/12/2018  jam 22.30 wib
https://finance.detik.com/berita-ekonomi-bisnis/d-995258/kegiatan-broker- properti-diatur-permendag di akses pada tanggal 04/11/2018 jam 12.00 wib