Jurnal Tunas Agraria Vol. 2 No. 1 Januari 2019 e - ISSN 2622 - 9714

## STATUS HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN
Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional
Jl. Tata Bumi No. 5 PO BOX 1216 Kode Pos 55293 Yogyakarta
Abstract: Certificates of land rights can be imposed on Hak Tanggungan . Based on Article 2 of Law 4, 1996, Hak Tanggungan is intact and indivisible unless agreed in Akta Pemberian Hak Tanggun- gan (APHT). In fact many developers impose Hak Tanggungan on land rights but the rights to the land are divided into several parcels of land  without agreed in APHT. Therefore, problems arise regarding the legal status of the parcels of land that have been divided.The results of this research that there is a contradiction regulations regarding mortgage. Lower regulation should not contra- dict higher laws. In fact the lower regulations are used by the Pematangsiantar City Land Office. As a result of the law, mortgage remain attached to the rights to the land that has been divided. In addition, the creditor can not execute the right to land if the landowner does breach of contract. Keyword: splitting of land rights certificate, mortgage, requesting mortgage deeds, APHT, pema- tangsiantar city
Intisari: Sertipikat  hak  atas  tanah  dapat  di  bebankan  hak  tanggungan.  Berdasarkan  Pasal  2  Un- dang - Undang  Nomor  4  Tahun  1996,  hak  tanggungan  bersifat  utuh  dan  tidak  dapat  dibagi - bagi kecuali  jika  diperjanjikan  di  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT).  Faktanya  banyak pengembang membebankan hak tanggungan terhadap hak atas tanah namun hak atas tanah terse- but  dipecah  menjadi  beberapa  bidang  tanah  tanpa  diperjanjikan  dalam  APHT.  Oleh  karena  itu, timbul  permasalahan  mengenai  status  hukum  bidang - bidang  tanah  yang  telah  dipecah  tersebut. Hasil  penelitian  ini  yaitu  terjadi  pertentangan  peraturan  mengenai  hak  tanggungan.  Peraturan lebih  rendah  seharusnya  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  yang  lebih  tinggi.  Faktanya  pera- turan yang lebih rendah tersebut digunakan  oleh Kantor Pertanahan Kota Pematangsiantar. Aki- bat  hukumnya,  hak  tanggungan  tetap  melekat  pada  hak  atas  tanah  yang  telah  dipecah.  Di samping  itu,  pihak  kreditur  tidak  dapat  mengeksekusi  hak  atas  tanah  apabila  pemilik  tanah melakukan wanprestasi.
Kata kunci : pemecahan sertipikat hak atas tanah, hak tanggungan, APHT, kota pematangsiantar.

## A. Pedahuluan
Tanah  tidak  hanya  semata - mata  dipandang  sebagai  komoditas  yang  bernilai ekonomis,  tetapi  hubungan  tanah  dengan  pemiliknya  mengandung  nilai - nilai  budaya, adat, ekonomis, dan spiritual. Menurut Effendi Perangin (1991, 9) bahwa tanah merupa- kan  barang  jaminan  untuk  pembayaran  utang  yang  paling  disukai  oleh  lembaga  ke - uangan  yang  memberikan  fasilitas  kredit,  karena  pada  umumnya  tanah  mudah  dijual, harganya  terus  meningkat,  mempunyai  tanda  bukti  hak,  sulit  digelapkan  dan  dapat dibebani hak tanggungan yang memberikan hak istimewa kepada kreditur.
Proses  pemberian  kredit  sering  terjadi  bahwa  pihak  kreditur  dirugikan  ketika pihak debitur melakukan wanprestasi, sehingga diperlukan suatu aturan hukum dalam pelaksanaan pembebanan hak tanggungan yang tertuang dalam suatu perjanjian kredit,
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 197 yang bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi pihak - pihak terkait, khususnya bagi pihak kreditur apabila debitur wanprestasi atau tidak memenuhi kewajibannya.  Pemberian  kredit  kepada  masyarakat,  Bank  harus  merasa  yakin  bahwa dana  yang  dipinjamkan  dapat  dikembalikan  tepat  waktu  beserta  bunganya  dengan syarat - syarat  yang  telah  disepakati.  Menurut  Munir  Fuady  dalam  Adrian  Sutedi (2010,14) bahwa, untuk mengetahui kemampuan dan kemauan nasabah mengembalikan pinjaman  dengan  tepat  waktu,  di  dalam  permohonan  kredit,  bank  perlu  mengkaji permohonan  kredit  yaitu  dikenal  dengan  formula  5C ’ s,  yaitu character (kepribadian), capacity (kemampuan), capital (modal), collateral (agunan),  dan condition  of  economy (kondisi ekonomi). Dengan demikian dalam membuat perjanjian kredit, bank tidak akan memberikan  kredit  begitu  saja  tanpa  memperhatikan  jaminan  yang  diberikan  debitur untuk menjamin kredit yang diperolehnya.
Hak  Tanggungan  mempunyai  sifat  tidak  dapat  dibagi - bagi  kecuali  diperjanjikan dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (selanjutnya  disingkat  APHT),  sehingga sekalipun  utang  sudah  dibayar  sebagian  Hak  Tanggungan  tetap  membebani  seluruh obyek  Hak  Tanggungan.  Namun  bila  Hak  Tanggungan  dibebankan  kepada  beberapa obyek,  dapat  diperjanjikan  bahwa  pelunasan  angsuran  utang  yang  besarnya  sama dengan  nilai  masing - masing  obyek  akan  membebaskan  obyek  tersebut  dari  Hak Tanggungan.  Oleh  sebab  itu  Hak  Tanggungan  hanya  membebani  sisanya  saja.  Sejalan dengan pemberian kredit tersebut bagi pengembang ( developer ) erat sekali hubungannya dengan  hak - hak  atas  tanah  dijadikan  jaminan.  Untuk  pengembalian  dana  bank,  maka oleh  bank  hak  atas  tanah  tersebut  dipasang  hak  tanggungan.  Sebaliknya  untuk  ke - pentingan  pengembang  adakalanya  hak  atas  tanah  tersebut  diperlukan  pemecahan ( splitzing ) bidang tanahnya.
Bertalian dengan splitzing yang dimaksud diatas pada hakekatnya sertipikat induk dipecah dari satu menjadi beberapa bagian, yang proses dan prosedurnya dilakukan me- lalui Kantor Pertanahan di wilayah tanah berada. Pemecahan bidang tanah diatur dalam pasal  48  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  (selanjutnya  disingkat  PP  No.24 Tahun 1997) dan pasal 133 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah Nomor 24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  (selanjutnya disingkat  PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
PP  No.  24  Tahun  1997  maupun  PMNA/KBPN  No.  3  Tahun  1997  tidak menyebutkan secara jelas pengertian dari pemecahan bidang tanah. Namun, berdasarkan ketentuan  dalam  Pasal  48  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997,  dapat  diartikan  bahwa pemecahan  bidang  tanah  adalah  pemecahan  satu  bidang  tanah  yang  sudah  didaftar

## 198 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
menjadi  beberapa  bagian  atas  permintaan  pemegang  hak  yang  bersangkutan. Berdasarkan  Pasal  1  angka  2  PP  No.  24  Tahun  1997,  bidang  tanah  adalah  bagian permukaan  bumi  yang  merupakan  satuan  bidang  yang  terbatas.  Akibat  hukum  dari pemecahan bidang tanah adalah masing - masing bagian tanah merupakan satuan bidang baru  dengan  status  hukum  yang  sama  dengan  bidang  tanah  semula.  Konsekuensi  dari pemecahan terhadap sertipikat asal menjadi tidak berlaku lagi, sebagaimana telah diatur dalam  Pasal  133  ayat  (5)  PMNA/KBPN  No.  3  Tahun  1997,  sedangkan  terhadap  Hak Tanggungan secara tegas dan tertulis tidak diatur ketidakberlakuannya dalam pasal ini.
Kendala  dalampraktek  terhadap  hak  tanggungan  harus dipasang kembali  sebagai konsekuensi  pemecahan  sertipikat,  yang  seharusnya  secara  otomatis  hak  tanggungan yang sudah tercatat dalam buku tanah dan sertipikat asal tetap mengikuti dan terpasang hak  tanggungannya  pada  sertipikat  yang  baru  (sertipikat  yang  telah  dipecah),  se- bagaimana berdasarkan Pasal 133 ayat (4) PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997, yaitu catatan mengenai  adanya  hak  tanggungan  dan  beban  lain  yang  ada  pada  buku  tanah  dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru.
Kasus  yang  terjadi  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Pematangsiantar  yaitu  menerima permohonan  pemecahan  sertipikat  hak  atas  tanah  dengan  status  Hak  Milik  atas  nama perorangan,  sertipikat  tersebut  telah  dibebani  Hak  Tanggungan  oleh  Bank  BTN  yaitu bank  yang  memberikan kredit  kepada  nasabah  selaku developer guna  menunjang  usaha dalam  pembangunan  rumah - rumah  dengan  jaminan  sertipikat  hak  atas  tanah  tersebut, sehingga dilakukan pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kota Pema- tangsiantar  dan  terbit  Sertipikat  Hak  Tanggungan.  Seiring  berjalannya  waktu,  debitur mendaftarkan permohonan pemecahan terhadap bidang tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan  tanpa  melakukan  pelunasan  utang  terlebih  dahulu dan  pihak  bank  selaku kreditur menyetujui permohonan debitur dan terjadilah pemecahan bidang tanah.
Saat proses pemberian Hak Tanggungan disebutkan bahwa obyek Hak Tanggung - an yang dijadikan jaminan akan dilakukan pemecahan tanpa memperjanjikan nilai mas- ing - masing Hak Tanggungan pada bidang - bidang tanah hasil pemecahan. Tentu hal ini bertentangan dengan ketentuan Pasal 2 UUHT, karena sifat Hak Tanggungan tidak dapat dibagi - bagi.Di dalam ketentuan Pasal 2 UUHT harus ada memuat klausula roya parsial yang secara tegas dan jelas disebutkan dalam APHT.
Pemberian kredit, bank tidak serta merta memberikan kredit kepada nasabah, kare- na  nasabah  ( developer )  harus  memberikan  jaminan  berupa  sertipikat  Hak  Milik  Atas Tanah  kepada  bank  kemudian  diikat  dengan  perjanjian  jaminan  yaitu  Hak  Tanggun- gan.Perjanjian kredit di Bank BTN dilakukan secara tertulis yang dituangkan dalam ben- tuk formulir yang dinamakan formulir perjanjian kredit.Isi perjanjian kredit telah diten- tukan terlebih dahulu dalam suatu bentuk tertentu.
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 199
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis mengenai pengaturan hukum  dan  akibat  hukum  terhadap  pemecahan  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  sedang terikat  hak  tanggungan,  yang  nantinya  akan  memberikan  pemahaman,  kontribusidan manfaat bagi Kementerian ATR/BPN dan masyarakat Indonesia.
Metode  penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  hukum  normatif  bersifat analisis  deskriptif,  didukung  wawancara  dengan  narasumber  maupun  in- forman.Penelitian  ini  merupakan  penelitian  kepustakaan  atau  studi  dokumen.  Bahan pustaka yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  bahan  hukum  hukum  primer  dan bahan hukum sekunder.
Pasal 1 ayat (1) UUHT dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggun- gan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahului, dengan ob- jek (jaminan)nya berupa hak - hak atas tanah yang diatur dalam UUPA. Hak Tanggungan yang  diatur  dalam  undang - undang  ini  pada  dasarnya  adalah  Hak  Tanggungan  yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannya seringkali terdapat adanya ben- da - benda  berupa  bangunan,  tanaman  dan  hasil  karya,  yang  secara  tetap  merupakan kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan tersebut.Sebagaimana diketahui Hukum Tanah Nasional didasarkan pada hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan hori- zontal. Obyek hak tanggungan adalah hak atas tanah, namun tidak semua hak atas tanah dapat dibebani hak tanggungan.Pasal 4 UUHT, menyebutkan secara tegas hak atas tanah yang  dapat  dijadikan  jaminan  hak  tanggungan  antara  lain:  Hak  atas  tanah  yang  dapat dibebani  Hak  Tanggungan  adalah:  a)  Hak  Milik;  b)  Hak  Guna  Usaha;  c)  Hak  Guna Bangunan. Yang dimaksud dengan subyek dalam hal ini adalah pemberi Hak Tanggun- gan dan pemegang Hak Tanggungan. Asas - asas Hak Tanggungan adalah asas publisitas, asas  spesialitas dan asas  tidak dapat  dibagi - bagi. Fungsi  hak  tanggungan adalah  untuk menjamin  utang  yang  besarnya  diperjanjikan  dalam  perjanjian  kredit  atau  perjanjian utang.
Menurut  Kashadi  dalam  Jefri  Tambunan  (2016,  44)  proses  pemberian  Hak Tanggungan diatur dalam ketentuan Pasal 10 dan 15 UUHT. Ketentuan Pasal 10 menga- tur tata cara pemberian Hak Tanggungan secara langsung, sedangkan Pasal 15 mengatur tentang  pemberian  kuasa  pembebanan  hak  tanggungan  oleh  pemberi  Hak  Tanggungan kepada penerima kuasa. Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu:
1. Tahap  pemberian  Hak  Tanggungan,  dengan  dibuatnya  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  untuk  selanjutnya  disebut  PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang - piutang yang dijamin;
200 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
2. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan  yang  dibebankanPembebanan  hak  tanggungan  dapat  dikaitkan dengan  teori  kepastian  hukum.  Dalam  proses  pemberian  kredit  dengan  jaminan hak  atas  tanah,  hal  ini  disebabkan  agar  para  pihak  mendapatkan  kepastian  akan kedudukannya dalam hukum mengenai hak dan kewajiban yang diperoleh.
Hak  Tanggungan  dinyatakan  lahir  pada  tanggal  buku  tanah  hak tanggungan yaitu  pada  hari  ketujuh  setelah  Kantor  Pertanahan  menerima  secara lengkap surat - surat yang diperlukan bagi pendaftaran dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya. Hari dan tanggal lahirnya hak  tanggungan  menandai  atau  membuktikan  lahirnya  hak preferent atau    hak    diuta- makan    bagi    kreditur    sebagai    pemegang    hak  tanggungan    sehingga    kreditur    yang memegang  hak  tanggungan  memiliki kedudukan yang diutamakan atas jaminan yang dipegangnya.  Pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk  diberi  Hak Tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  utang  tertentu  yang  dituangkan  dalam  APHT. APHT ini dibuat oleh PPAT yang berwenang dan ditunjuk untuk membuat akta pemin- dahan hak atas tanah dan akta perbuatan hukum lainnya mengenai hak atas tanah yang terletak didalam daerah kerjanya.
Pemecahan  bidang  tanah  tidak  boleh  merugikan  kepentingan  kreditor  pemegang hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu pemecahan tanah hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor.Dalam hal hak terse- but dibebani hak tanggungan, yang bersangkutan tetap membebani bidang - bidang hasil pemecahan.Berdasarkan  Muhammad  Yamin  Lubis  (2010,  372)  bahwa,  dalam  Sertipikat yang  akan  dipecah  untuk  tiap  bidangnya  harus  dibuatkan  surat  ukur,  buku  tanah  dan sertipikat  untuk  menggantikan  surat  ukur,  buku  tanah  dan  sertipikat  asalnya.  Apabila tanah  yang  ingin  dipecah  tersebut  dibebankan  hak  tanggungan,  dan  atau  beban - beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertipikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang ber- wenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.  Catatan mengenai adanya Hak  Tanggungan  dan  beban  lain yang  ada  pada  buku  tanah dan  sertipikat  asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru.

## B. Pengaturan Hukum Pemecahan Sertipikat yang Sedang Terikat Hak Tanggungan
1. Prosedur Pemecahan Sertipikat
Pemecahan  bidang  tanah  diatur  dalam  Pasal  48  PP  No.  24  Tahun  1997  dan  Pasal 133 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997. Dijelaskan dalam pasal tersebut bahwa pemecahan
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 201 bidang tanah dilakukan atas dasar permintaan pemegang hak, artinya bidang tanah yang sudah terdaftar (sudah bersertipikat) dapat dipecah sempurna menjadi beberapa bagian sesuai keinginan pemegang hak tersebut. Dan bidang - bidang tanah hasil pemecahan ter- sebut  status  hukumnya  sama  dengan  bidang  tanah  semula  (Induk),  untuk  tiap  bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya (induk). Beda halnya dengan bidang tanah yang bersangku- tan bila dibebani hak tanggungan, dan atau beban - beban lain yang terdaftar, pemecahan bidang tanah boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan (kreditur) untuk menyetujui penghapusan beban tersebut.
Pemecahan  bidang  tanah  yang  dilaksanakan  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Pema- tangsiantar  berdasarkan  dengan  mekanisme  yang  diatur  dalam  Perkaban  No.  1/2010. Peneliti menjabarkannya sebagai berikut:
a. Pemohon  menyerahkan  berkas  permohonan  pemecahan  hak  atas  tanah  kepada petugas loket  pelayanan  pendaftaran. Adapun  beberapa  berkas  persyarayan  yang dilampirkan diantaranya; blanko permohonan pengukuran, Asli sertipikat hak atas tanah,  Foto  copy  indentitas  pemohon  (KTP)  yang  dilegalisir,  Gambar  site  plan, beserta  foto  copy  KTP  yang  bersangkutan,  Surat  pernyataan  pemasangan  dan penetapan tanda batas, Surat penyataan beda luas, Surat persetujuan dari Bank ka- rena hak atas tanah tersebut sedang dibebani Hak Tanggungan. Berkas selanjutnya diserahkan  kepada  petugas  loket  pendaftaran,  dan  dilakukan  entri  kedalam  KKP Web  sehingga  dapat  dihitung  biayanya.Kemudian  dilanjutkan  dengan  mencetak Surat Tanda Terima Dokumen (STTD) dan Surat Perintah Setor (SPS).
b. Pemohon melakukan pembayaran di Loket 3 sesuai jumlah yang tertera dalam SPS. Petugas  loket  melakukan  pembukuan  Daftar  Isian  301,  302,  305  dan  306.  Setelah pemohon  membayar  lunas  biaya  kegiatan  tersebut,  kemudian  dilakukan  pence- takan kwitansi.
c. Berkas permohonan pengukuran tersebut kemudian diteruskan ke Pelaksana Sub- seksi  Pengukuran  dan  Pemetaan,  dan  dilakukan  pengecekan  dokumen.  Berkas yang sudah di cek kemudian dicatat pada buku register untuk selanjutnya diterus- kan kepada Kepala Subseksi Pengukuran dan Pemetaan.
d. Kepala Subseksi  Pengkuran  dan  Pemetaan menerima  berkas  pengukuran  tersebut kemudian  melakukan  penentuan  tanggal  pengukuran,  penunjukan  koordinator ukur dan menunjuk petugas ukur. Penunjukan petugas ukur di Kantor Pertanahan Kota  Pematangsiantar  dilakukan  oleh  Kepala  Seksi  Survei,  Pengukuran  dan Pemetaan.
202 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
e. Berkas  yang  telah  diterima  dan  diperiksa  Kepala  Subseksi  Pengkuran  dan Pemetaan  tersebut  diteruskan  kepada  Kepala  Seksi  Pengendalian  dan  Pem- berdayaan  Pertanahan,  selanjutnya  dilakukan  indentifikasi  lapangan.  Dari  hasil identifikasi  lapangan  dikeluarkanlah  ijin  Pertimbangan  Aspek  Pengendalian  Per- tanahan  untuk  Pemecahan  Hak  Atas  Tanah.  Kemudian  berkas  serta  ijin  Pertim- bangan  Aspek  tersebut  diserahkan  kepada  Kepala  Sub - seksi  Pengukuran  dan Pemetaan.
f. Berdasarkan penunjukan tersebut pada poin 4, kemudian Pelaksana Subseksi Pen- gukuran dan Pemetaan mencetak Surat Tugas Pengukuran (STP).
g. Berkas serta STP yang telah dicetak lalu diteruskan ke Kepala Subseksi Pengukuran dan Pemetaan untuk dibubuhkan paraf persetujuan.
h. Berkas  pengukuran  diteruskan  ke  Petugas  Ukur  sesuai  dengan  STP  yang  dibuat. Kemudian  Petugas  Ukur  berkoordinasi  dengan  pemilik  tanah  untuk  melakukan pengukuran batas bidang tanah. Sebelum dilaksanakan pengukuran bidang tanah, pemegang hak atas tanah harus memasang tanda batas pada titik - titik sudut batas serta harus ada penetapan batasnya terlebih dahulu.
i. Setelah Petugas Ukur mencantumkan tanggal selesai pengukuran di aplikasi KKP Web,  kemudian  berkas  diteruskan  ke  Petugas  Pemetaan.  Pada  proses  validasi  bi- dang  tanah  ini,  Petugas  Pemetaan  membubuhkan  Nomor  Indentifikasi  Bidang (melalui  aplikasi)  yang  dituangkan  dalam  Daftar  Isian  203,  Nomor  Indentifikasi Bidang  Tanah  (NIB)  adalah  tanda  pengenal  khusus  yang  diberikan  untuk  bidang tanah yang bersifat unik atau tunggal untuk setiap bidang tanah di seluruh Indone- sia. Setelah bidang tanah tervalidasi, dilanjutkan pencetakan Surat Ukur.
j. Setelah  pencetakan  Surat  Ukur  diteruskan  kepada  Kepala  Subseksi  Pengukuran dan Pemetaan untuk diperiksa dan dilakukan persetujuan.
k. Berkas  dikirimkan  kepada  Kepala  Seksi  SPP  untuk  diperiksa  kembali.  Setelah  di- periksa  dilanjutkan  dengan  penandatanganan  Peta  Bidang  dan  Surat  Ukur  oleh Kepala Seksi SPP.
l. Setelah  pekerjaan  pengukuran  selesai,  maka  Pelaksana  Subseksi  Pengukuran  dan Pemetaan  melakukan  pembukuan  penyelesaian  pekerjaan  dalam  DI  307.  Untuk pekerjaan  pengukuran  yang  akan  ditindaklanjuti  dnegan  pendaftaran  haknya, maka dilakukan ekspedisi berkas menuju Pelaksana Subseksi Pendaftaran Hak.
m. Berkas/dokumen  dari  pelaksana  Subseksi  SPP  diterima  pelaksana  subseksi  Pen- daftaran Hak dilanjutkan dengan input calon pemilik, dan pembukuan pada Buku Tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah.
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 203
n. Selanjutnya oleh pelaksana subseksi Pendaftaran Hak dilakukan pencatatan dalam sertipikat dan Buku Tanah.
o. Berkas  dikirim  ke  Kasubsi  Pendaftaran  Hak  untuk  dimintakan  pemeriksaan  dan persetujuan  pada  Buku  Tanah  dan  dibubuhi  paraf,  berkas  selanjutnya  dikirim  ke Kepala  Seksi  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftaran  Tanah  (HTPT)  untuk  dimintakan pemeriksaan dan persetujuan pada buku tanah dengan dibubuhi paraf.
p. Berkas dikirim ke  Kepala  Kantor  untuk dimintakan  pemeriksaan dan  persetujuan Surat Ukur dan Buku Tanah dengan membubuhkan tanda tangan pada buku tanah dan sertipikat induk dan hasil pemecahan.
Berdasarkan uraian yang pada poin 5 di atas, semata - mata bertujuan untuk menge- tahui penguasaan fisik dikuasai oleh siapa, penggunaan tanah saat itu bagaimana, sesuai apa tidaknya dengan RTRW. Sehingga dari indentifikasi lapangan dapat diketahui bah- wa  tanah  yang  dimohon  untuk  dilakukan  pemecahan  tersebut  tidak  bertentangan dengan asas - asas kepentingan pemerintah, penggunaan tanah sesuai dengan peruntukan RTRW,  tidak  sedang  silang  sengketa. Dan  berdasarkan  berkas  permohonan  pemecahan hak atas tanah tersebut dapat diketahui bahwa akan dipecah menjadi 27 bidang, rencana dan  tujuan  pemecahan  hak  atas  tanah  itu  adalah  untuk  dialihkan  kepada  pihak  lain. Dengan demikian tanah hasil pemecahan tersebut harus dialihkan kepada pihak lain da- lam  jangka  waktu  1  (satu)  tahun  sehingga  pemohon  tidak  memiliki  lebih  dari  5  (lima) bidang tanah dengan luas lebih dari 5000 M². Mekanisme dari pada permohonan pemec- ahan dan pengukuran bidang menurut Perkaban No. 1/2010 dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 1. Mekanisme Pemecahan Bidang Tanah

## 204 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
Konsekuensi  dari  pada  pemecahan  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  sedang  terikat hak  tanggungan  diataranya  adalah  hak  tanggungan  yang  sudah  tercatat  dalam  buku tanah  dan  sertipikat  asal  (sertipikat  induk)  tetap  mengikuti  dan  dipasang  kembali  hak tanggungan  pada  sertipikat  yang  baru,  sebagaimana  pada  Pasal  133  angka  4  PMNA/ KBPN No. 3 Tahun 1997, catatan mengenai adanya hak tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat yang ba- ru.  Konsekuensi lain  dari  pelaksanaan kegiatan  tersebut  adalah  terhadap  sertipikat asal menjadi tidak berlaku lagi karena telah dilakukan pemecahan sempurna terhadap bidang tanah yang menjadi obyek hak tanggungan dan dibubuhkan catatan mengenai telah di- adakannya pemecahan tersebut.
Pemecahan  bidang  tanah  tidak  boleh  merugikan  kepentingan  kreditur  yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu pemecahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditur atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan.
Dalam  praktiknya,  biasanya  dalam  perjanjian  hak  tanggungan  dicantumkan klau- sula  bahwa  apabil  terjadi  pemecahan  bidang  tanah  maka  seluruh  pemecahannya  akan terbebani  hak  tanggunggan.  Namun  apabila  tidak  diperjanjikan  dari  awal  maka  hak tanggungannya dihapus terlebih dahulu, setelah itu baru dibebani hak tanggungan ulang terhadap bidang - bidang tanah dari hasil pemecahan tersebut.Pemecahan sertipikat induk tersebut  menyebabkan  Hak  Tanggungan  yang  dibebankan  sertipikat  induk  menjadi gugur.  Setelah  dilakukan  pemecahan  sertipikat  induk  tersebut  maka  sertipikat  hasil pemecahan  kemudian  dibebani  Hak  Tanggungan  ulang  termasuk  sertipikat  untuk kepentingan kredit konrtuksi maupun sertipikat untuk kredit pemilikan rumah.

## 2. Upaya Perlindungan Bank Akibat Pemecahan Sertipikat
Berdasarkan  Pasal  1338  KUH  Perdata  tentang  akibat  persetujuan  bahwa,  semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang - undang berlaku sebagai undang - undang bagi  mereka  yang  membuatnya.  Persetujuan  itu  tidak  dapat  ditarik  kembali  selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan - alasan yang ditentukan oleh undang - undang.Persetujuan harus dilaksanankan dengan itikad baik.
Syarat  terjadinya  suatu  persetujuan  yang  sah  harus  memenuhi  4  (empat)  syarat sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1320  KUH  Perdata,  yakni  :  a)  adanya  kata  sepakat  di - antara mereka yang mengikatkan dirinya; b) kecakapan untuk membuat suatu perikatan; c) suatu poko persoalan tertentu dan d) suatu sebab halal.
Kasus  yang  terjadi  di  Kantor  Pertanahan,  yaitu  tanah  yang  merupakan  barang jaminan  untuk  pembayaran  utang  tersebut  sertipikat  Hak  Milik  Nomor  4083/Pondok
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 205
Sayur atas nama Arman Pasaribu, luas tanah 3.345 m2 dibebani Hak Tanggungan sebesar Rp. 2.648.300.000, - (dua milyar enam ratus empat puluh delapan juta tiga ratus ribu rupi- ah) oleh PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Medan. Bahwa dengan memberikan tanah  sebagai  jaminan  untuk  pemberian  kredit,  akan  menjadikan  posisi  bank  semakin aman, karena tanah tidak dapat dipindah - pindah dan mempunyai tanda bukti hak yang sulit untuk digelapkan dan telah memberikan kedudukan kreditur yang diutamakan un- tuk  mendapatkan  pelunasan  hutang  jika  terjadi  kredit  macet.  Berdasarkan  Pasal  1131 KUHP  menyebutkan “ segala  benda  pihak  yang  berutang,  baik  yang  bergerak  maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi  tanggungan  untuk  segala  perikatannya  perseorangan. ” Undang - Undang  mem- berikan perlindungan bagi semua kreditur dalam kedudukan yang sama.

## C. Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan

## 1. Alasan Pemecahan Sertipikat
Prosedur menurut aturan bila mana sertipikat hak atas tanah yang sedang dibebani hak tanggungan kemudian akan dipecah harus permintaan pemegang hak dan harus ada persetujuan dari pihak Bank selaku kreditur maka boleh dilakukan pemecahan. Hal yang berbeda  yang  terjadi  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Pematangsiantar  terhadap  kasus  ini adalah menerima permohonan pemecahan sertipikat hak atas tanah yang sedang dibeba- ni  hak  tanggungan  tanpa  adanya  pelunasan  utang  terlebih  dahulu.Baik  itu  pelunasan utang sebagian ataupun keseluran, belum ada dilakukan oleh debitur. Pemecahan yang dilakukan itu adalah pemecahan sempurna (dipecah habis) dari satu bidang tanah seluas 3.345 m2 menjadi 27 bidang tanah, dimana alasan dilakukannya pemecahan tersebut un- tuk dialihkan kepada pihak lain, dan hasil pemecahan tersebut atas nama pribadi yaitu Arman Pasaribu.
Menurut hasil wawancara dengan narasumber Dr. Ir. Tjahjo Arianto, S.H., M.Hum, Aktifis Pertanahan dan ahli Hukum Pertanahan juga dosen STPN, jika ingin dijual atau dialihkan  kepada  pihak  lain  dilakukan  pemecahan  sebagian,  sehingga  beban  hak tanggungan  yang  melekat  pada  sertipikat  induk  tetap  ada.  Pemecahan  yang  dilakukan terlebih  dahulu  lalu  dibebani  Hak  Tanggungan  ini  merupakan  hal  lama  yang  bisa  me- nyebabkan debitur menjadi wanprestasi, karena debitur bisa saja menjual dan memasar- kan  bidang - bidang  tanah  yang  telah  dipecah  tersebut  kepada  pihak  ketiga  (pembeli) yang tidak mengetahui bahwa bidang tanah tersebut sedang dibebani hak tanggungan.

## 206 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
Kenyataannya  yang  terjadi  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Pematangsiantar  telah menerima  permohonan  dari  pada  Arman  Pasaribu  (pengembang)  yang  telah  mem- bebankan  hak  tanggungan  terhadap  tanahnya  yaitu  Hak  Milik  Nomor  4083/Pondok Sayur  pada  tanggal  11  Agustus  2015  dengan  nilai  hak  tanggungan  Rp.  2.648.300.000, - (dua milyar enam ratus empat puluh delapan juta tiga ratus ribu rupiah) oleh PT. Bank Tabungan  Nagara  yang  berkedudukan  di Jakarta  Kantor  Cabang  Kota  Medan,  dan  ter- jadilah pendaftaran hak tanggungan peringkat I (pertama) pada tanggal 2 Oktober 2015. Selanjutnya,  setelah  memeriksa  berkas  pemohon  dan  dinyatakan  lengkap  Kantor  Per- tanahan  Kota  Pematangsiantar  memproses  permohonan  tersebut  sesuai  Standar  Pela- yanan  dan  Penataan  Pertanahan  Nomor 1  Tahun  2010, dan  tanggal 9  Oktober  2015 dil- akukan pembukuan baik pada Sertipikat Hak Milik Nomor 4083/Pondok Sayur maupun Buku  Tanah  Hak  Milik  tersebut,  begitu  juga  pada  Sertipikat  Hak  Tanggungan  Nomor 1097/2015  dan  Buku  Tanah  Hak  Tanggungan  yang  ditandatangani  oleh  Kepala  Kantor Pertanahan Kota Pematangsiantar.
Kemudian  berselang  lima  bulan  dari  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  peringkat  I (pertama), Arman Pasaribu melakukan permohonan pemecahan bidang tanah sebanyak 27 bidang sesuai Setplan yang telah dibuat oleh pemohon terhadap Sertipikat Hak Milik Nomor 4083/Pondok Sayur yang masih terikat/dibebani Hak Tanggungan. Arman Pasa- ribu  juga  telah  mendapatkan  persetujuan  tertulis  dari  pihak  bank  untuk  melakukan Pemecahan Sertipikat sesuai dengan surat PT. Bank tabungan Negara (Persero) Tbk, Kan- tor Cabang Medan Nomor: 113/MDN/CSMLU/II/2016 tanggal 23 Februari 2016. Pemeca- han  Sertipikat  ini  sebenarnya  telah  diperjanjikan  didalam  APHT  tanggal  11  Agustus 2015,  bahwa  akan  dilakukan  pemecahan  terhadap  obyek  Hak  Tanggungan.  Dengan demikian Hak Tanggungan membebani beberapa hak atas tanah, Debitur (Arman Pasa- ribu) dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing - masing hak atas tanah tersebut, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan. Sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Nilai masing - masing hak atas tanah tersebut telah ditentukan berdasarkan kesepa- katan antara pihak pengembang (Arman Pasaribu) dan pihak kreditur (Bank BTN). Nilai masing - masing hak atas tanah tersebut adalah sebesar Rp. 98.085.185, - (Sembilan puluh delapan  juta delapan  puluh lima  ribu  seratus  delapan  puluh lima  rupiah),  seperti yang dijelaskan dalam Berita Acara Kesepakatan Perubahan Hak Tanggungan Nomor 24/2015 tanggal 11 Agustus 2015 pada tanggal 23 Februari 2016. Adapun bidang tanah dari hasil pemecahan tersebut, dapat dilihat pada tabel 1.
Tabel 1. Daftar bidang tanah pemecahan Sertipikat Hak Milik 4083
Sumber: Hasil Olahan data oleh Peneliti Tahun 2018
No Hak Milik NIB Luas  ( M² ) Nilai Hak Tanggungan (Rp) 1 4189 02.03.03.2.03139 91 98.085.185, - 2 4190 02.03.03.2.03140 75 98.085.185, - 3 4191 02.03.03.2.03141 75 98.085.185, - 4 4192 02.03.03.2.03142 75 98.085.185, - 5 4193 02.03.03.2.03143 75 98.085.185, - 6 4194 02.03.03.2.03144 120 98.085.185, - 7 4195 02.03.03.2.03145 85 98.085.185, - 8 4196 02.03.03.2.03146 75 98.085.185, - 9 4197 02.03.03.2.03147 75 98.085.185, - 10 4198 02.03.03.2.03148 75 98.085.185, - 11 4199 02.03.03.2.03149 75 98.085.185, - 12 4200 02.03.03.2.03150 93 98.085.185, - 13 4201 02.03.03.2.03151 84 98.085.185, - 14 4202 02.03.03.2.03152 75 98.085.185, - 15 4203 02.03.03.2.03153 75 98.085.185, - 16 4204 02.03.03.2.03154 75 98.085.185, - 17 4205 02.03.03.2.03155 83 98.085.185, - 18 4206 02.03.03.2.03156 177 98.085.185, - 19 4207 02.03.03.2.03157 105 98.085.185, - 20 4208 02.03.03.2.03158 182 98.085.185, - 21 4209 02.03.03.2.03159 181 98.085.185, - 22 4210 02.03.03.2.03160 75 98.085.185, - 23 4211 02.03.03.2.03161 75 98.085.185, - 24 4212 (sdh dijual) 02.03.03.2.03162 93 98.085.185, - 25 4213 02.03.03.2.03163 105 98.085.185, - 26 4214 02.03.03.2.03164 97 98.085.185, - 27 4215 02.03.03.2.03165 117 98.085.185, - 2.588 2.648.300.000, - Total

## 208 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
Berdasarkan tabel 1 dapat diketahui bahwa luas tanah pada masing - masing bidang berbeda - beda dan bahkan perbedaannya itu sangat jauh perbedaannya, luas terkecil seki- tar  75 - 85  m²  dan  luas  terbesar  ada  pada  105 - 182  m².Namun  pembebanan  nilai  Hak Tanggungan pada setiap bidang tanah dipukul rata atau disama ratakan. Dari hasil wa- wancara dengan Kepala Bidang Kredit Bank BTN (tidak setuju namanya disebut) tanggal 2  Mei  2018,  bahwa  terkait  pembebanan nilai  Hak Tanggungan  pada  bidang  tanah  hasil pemecahan  yang  dibagi  rata  dari  nilai  Hak  Tanggungan  Sertipikat  induk  berdasarkan kesepakatan dari kedua pihak. Sehingan jika dari jumlah bidang tanah dikalikan dengan nilai  Hak  Tanggungan  yang  telah  dibagi - bagi  maka  akan  sesuai  dengan  nilai  Hak Tanggungan sertipikat induk, dengan kata lain 27 bidang x 98.085.185 = 2.648.300.000.
Menurut peneliti, debitur seharusnya terlebih dahulu melakukan pelunasan utang terhadap  obyek  yang  dijadikan  jaminan  utang,  kemudian  dilakukan  pemecahan sertipikat, sehingga bidang - bidang tanah hasil pemecahan tidak dibebani Hak Tanggun- gan  dan  proses  pengalihan  kepada  pihak  ketiga  (calon  pembeli)  juga  mudah  dan  tidak berbelit - belit.  Apabila  yang  terjadi  adalah  pemecahan  sempurna  maka  sertipikat  induk menjadi tidak berlaku lagi, lalu bagaimana Hak Tanggungan telah dibebankan terhadap sertipikat  tersebut.Dari  pengamatan  peneliti  boleh  dikatakan  bahwa  Hak  Tanggungan tersebut telah hapus tanpa dilakukan pelunasan utang oleh debitur.
Berdasarkan  Pasal  36  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997,  bahwa “ pemeliharaan  data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran  tanah  yang  telah  terdaftar ”, sehingga  pemegang  hak  wajib  mendaftarkan perubahan  tersebut  pada  Kantor  Pertanahan.Dari  hasil  pendaftaran  perubahan  tersebut diatas,  maka  dilakukan  pemeliharaan  data  atas  pendaftaran  pemecahan  sertipikat  ter- hadap sertipikat induk dan dibubuhi suatu kalimat yang berkaitan dengan kegiatan yang dilakukan. Untuk lebih jelas dapat dilihat gambar 2.
Gambar 2. Pemeliharaan Data Pemecahan pada Sertipikat Induk
Sumber: Hasil olahan data oleh Peneliti Tahun 2018
Gambar 2 diatas adalah buku tanah Hak Milik 4083 halaman 3.Pencatatan tersebut menunjukan bahwa adanya Hak Tanggungan Peringkat I dan adanya catatan mengenai pemecahan sempurna. Sehingga dibubuhkan kalimat:
“ Tidak  berlaku  lagi  karena  haknya  telah  dibukukan  menjadi  hak  atas  bidang - bidang tanah  hasil  pemecahan  sempurna  yakni Hak  Milik Nomor 4189, 4190,  4190,  4191,  4192, 4193,  4194,  4195,  4196,  4197,  4198,  4199,  4200,  4201,  4202,  4203,  4204,  4205,  4206,  4207, 4208, 4209, 4210, 4211, 4212, 4213, 4214, dan 4215/ Pondok Sayur (Lihat buku tanah Hak Milik Nomor 4189, 4190, 4190, 4191, 4192, 4193, 4194, 4195, 4196, 4197, 4198, 4199, 4200, 4201, 4202, 4203, 4204, 4205, 4206, 4207, 4208, 4209, 4210, 4211, 4212, 4213, 4214, dan 4215/ Pondok Sayur), kekurangan luasan seluas 757 m2 dipergunakan untuk jalan.

## 210 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
Berdasarkan hal tersebut diketahui bahwa sertipikat tersebut tidak berlaku lagi ka- rena  telah dilakukan  pemecahan  sempurna,  namun  terhadap catatan yang  menyatakan adanya Hak Tanggungan pada sertipikat tersebut tidak secara jelas disebutkan. Oleh ka- rena  itu,  dalam  hal  ini  terdapat  kekosongan  hukum  terhadap  aturan  yang  mengatur pemecahan sertipikat yang masih terikat Hak Tanggungan. Yang mana seharusnya ada aturan pelaksanaan dari Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 karena dalam ketentuan Pasal  133  PMNA/KBPN  No.  3  Tahun  1997  juga  tidak  mengatur  secara  jelas  mengenai catatan Hak Tanggungan ini. Dengan demikian Kantor Pertanahan Kota Pematangsian- tar seharusnya membuat catatan pada sertipikat bersangkutan, yang menunjukkan bah- wa  dengan adanya  pemecahan  sertipikat  bukan  berarti  Hak  Tanggungan  yang melekat tidak serta merta hapus, akan tetapi tetap melekat pada setiap bidang tanah hasil pemec- ahan (sertipikat baru).
Demikian juga halnya dengan Surat Ukur yang dinyatakan tidak berlaku lagi kare- na telah dilakukan pemecahan bidang. Lebih jelas dapat dilihat pada gambar 3.
Gambar 3. Surat Ukur Nomor 56/Pondok Sayur hal. 1 - 2
Sumber: Hasil olahan data oleh Peneliti Tahun 2018
Gambar  3  menunjukan  bahwa  surat  ukur  tersebut  tidak  berlaku  lagi  dan  diberi catatan  berwarna  merah  bertuliskan “ SU ini  telah dipecah menjadi  SU  No. 25 - 51/2016”. Gambar 7 Surat Ukur halaman 2 menunjukan bidang tanah yang akan dipecah dan telah disesuaikan site plan yang diajukan pemohon.
Status  dari  seluruh  hak  atas  tanah  yang  baru  ini  adalah  sama  dengan  status  hak atas tanah sebelum pemecahan dilakukan, yang selanjutnya hapus demi hukum tersebut. Sehingga  dapat  diketahui  bahwa  pemecahan  hak  atas  tanah  tersebut  demi  hukum menghapuskan  Hak  Tanggungan  yang  dibebankan  di  atasnya.Sifat  yang  tidak  dapat
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 211 dipisah - pisahkan  Hak Tanggungan  atas  masing - masing  bidang  tanah  tetap  dipertahan- kan. Atas bidang tanah dengan hak atas tanah baru hasil pemecahan tersebut harus dibu- at  kembali  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  yang  baru  dan  selanjutnya  didaftarkan kembali  dan  diterbitkan  kembali  Sertipikat  Hak  Tanggungan  untuk  masing - masing  bi- dang tanah dengan hak atas tanah baru hasil pemecahan tersebut.
Dalam  melakukan  pemecahan  hak  atas  tanah  yang  berhak  adalah  pemegang  Hak Tanggungan  yaitu  PT. BTN,  dan  sertipikat  bidang - bidang  tanah  hasil  pemecahan  terse- but  harus  diserahkan  kepada  pihak  Bank.  Berdasarkan  Surat  Persetujuan  Pemecahan Sertipikat  dari  Bank  BTN  tanggal  23 Februari  2106,  disebutkan  bahwa  Hak  Tanggungn atas  sertipikat  induk  Hak  Milik  4083/Pondok  Sayur  agar  melekat  kepada  sertipikat pecahan  masing - masing  dan  bilamana  pelaksanaan  pemecahan  telah  selesai  dilakukan, agar  Kantor  Pertanahan  Kota  Pematangsiantar  menyerahkan  kembali  seluruh  sertipikat haasil  pemecahan  tersebut  kepada  PT.  Bank  Tabungan  Negara  (Persero)  Tbk  up.  Kan- capem Pematangsiantar, karena seluruh sertipikat tersebut merupakan agunan kredit di Bank  BTN  Kantor  Cabang  Medan.  Dalam  hal  ini,  dapat  diketahui  terjadi  pelimpahan kewenangan  dari  Bank  BTN  Kantor  Cabang  Medan  dengan  Kantor  Cabang  Pembantu Pematangsiantar, hal ini peneliti tidak mempertanyakan hal tersebut apakah telah terjadi kesepakatan atau kerja sama antar kedua Bank. Peneliti menganggap tidak ada masalah karena dalam Bank yang sama. Pemecahan sertipikah hak atas tanah tersebut diperoleh hasil Surat Ukur yang baru disesuaikan dengan site plan dari pemohon, salah satu dari Surat Ukur hasil pemecahan sebagai contoh dapat dilihat pada gambar 4.
Gambar 4. Surat Ukur Nomor 25/Pondok Sayur hal. 1 - 2

## 212 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
Mengenai  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  telah  dibebani  Hak  Tanggungan  dalam hal ini Sertipikat Hak Milik 4083/Pondok Sayur, tidak akan dapat dieksekusi oleh Bank karena Sertipikat tersebut telah hapus atau tidak berlaku lagi akibat adanya pemecahan sempurna,  karena  perikatan  yang  dilakukan  di  dalam  APHT  adalah  satu  bidang  tanah yang utuh atau sertipikat Hak Milik Nomor 4083, yang kini telah dipecah - pecah menjadi 27 bidang tanah. Oleh karena itu pihak Bank selaku kreditur akan kesulitan melakukan eksekusi terhadap salah satu atau beberapa orang yang telah memiliki bidang tanah ter- sebut  mengalami  wanprestasi.  Dan  hal  ini  merupakan  akibat  hukum  pemecahan sertipikat yang sedang terikat hak tanggungan.

## 2. Hapusnya dan Pencoretan Hak Tanggungan
Berdasarkan  UUHT  Pasal 18 ayat  (1)  dalam  Adrian  Sutedi  (2010:79) mengemuka- kan bahwa Hak Tanggungan berakhir atau hapus karena beberapa hal sebagai berikut:
a. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, hapusnya utang tersebut mengakibatkan  Hak  Tanggungan  sebagai  hak accessoir menjadi  hapus.  Hal ini  ter- jadi  karena  adanya  Hak  Tanggungan  tersebut  untuk  menjamin  pelunasan  dari utang  debitur  yang  menjadi  perjanjian  pokoknya.  Dengan  demikian,  hapusnya utang tersebut juga mengakibatkan hapusnya hak tanggungan.
b. Dilepaskannya  Hak  Tanggungan  tersebut  oleh  pemegang  Hak  Tanggungan.  Dil- akukan  dengan  pemberian  pernyataan  tertulis  mengenai  dilepaskannya  Hak Tanggungan  tersebut  oleh  pemegang  Hak  Tanggungan  kepada  pemberi  Hak Tanggungan.
c. Hapusnya  Hak  Tanggungan  karena  pembersihan  Hak  Tanggungan  berdasarkan penetapan  Ketua  Pengadilan Negeri  terjadi  karena  permohonan  pembeli  hak  atas tanah  yang  bebani  Hak  Tanggungan  tersebut  agar  hak  atas  tanah  yang  dibelinya itu  dibersihkan  dari  beban  Hak  Tanggungan  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  19 UUHT.
d. Hak Tanggungan hapus karena hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan ha- pus.Hapusnya  hak  atas  tanah  ini  tidak  menyebabkan  hapusnya  pula  utang  yang dijamin pelunasannya oleh debitur.
Dengan demikian jika Hak Tanggungan hapus karena hukum, apabila karena pe- lunasan  atau  pemecahan  sertipikat,  piutang yang  dijaminnya menjadi  hapus.Dalam  hal ini  pencatatan  hapusnya  Hak  Tanggungan  yang  bersangkutan  cukup  didasarkan  pada pernyataan tertulis dari kreditor, bahwa piutang yang dijaminnya hapus.
Hapusnya  Hak  Tanggungan  menunjukkan  bahwa  debitur  telah  memenuhi kewajibannya untuk melakukan pelunasan utang sebagaimana yang telah disepakati da-
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 213 lam  perjanjian  kreditnya.  Sesuai  dengan  Pasal  1388  KUH  Perdata  disebutkan,  pem- bayaran yang dilakukan  oleh  seorang  debitur kepada  seorang kreditur,  meskipun  telah dilakukan  penyitaan  atau  suatu  perlawanan,  adalah  tak  sah  bagi  kreditur  yang  telah melakukan penyitaan.
Pada  buku  tanah  Hak  Tanggungan  dibubuhkan  catatan  mengenai  hapusnya  hak tersebut, sedangkan sertipikatnya ditiadakan.Pencatatan yang serupa disebut pencoretan atau  lebih  dikenal  sebagai “ Roya ”. Dilakukan  juga  pada  buku  tanah  dan  sertipikat  hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan.Sertipikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya.
Berdasarkan hasil pemecahan sertipikat hak atas tanah yang masih terikat dengan hak  tanggungan  tersebut  dari  gambar  dibawah  ini  dapat  dilihat  bagaimana  pencatatan pemeliharaan  data  terkait  kegiatan  yang  telah  dilakukan  Kantor  Petanahahan  Kota Pematangsiantar.
Gambar 5. Buku Tanah Hak Milik No. 4212 hal.2

## 214 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
Gambar  5  diatas  adalah  buku  tanah  Hak  Milik  4212  yang  merupakan  salah  satu sertipikat  hasil  pemecahan  dari  Hak  Milik  4083  yang  telah  dialihkan  kepada  pihak  ke - tiga.  Pencoretan  tersebut  menunjukkan  bahwa  pemegang  Hak  Milik  pada  pendaftaran pemecahan  bidang  (Arman  Pasaribu)  tidak  lagi  mempunyai  hubungan  hukum  karena kepemilikan  hak  atas  tanah  beralih  kepada  pihak  ketiga  (pembeli)  yang  dapat  dilihat pada  gambar  buku  tanah  halaman  3.Apabila  Hak  Milik  tersebut  belum  terjual,  maka pemegang  hak  milik  tetap  Arman  Pasaribu.  Untuk  lebih  jelasnya  dapat  dilihat  pada gambar 6.
Gambar 6. Buku Tanah Hak Milik No. 4212 hal.3
Sumber: Hasil olahan data oleh Peneliti Tahun 2018
Gambar 6 menunjukan bahwa adanya catatan pendaftaran Hak Tanggungan yang merupakan akibat dari pemecahan sertipikat hak atas tanah yang sedang dibebani Hak Tanggungan, sebagaimana telah dijelaskan pada Bab V skripsi ini dimana Hak Tanggun- gan pada sertipikat Hak Milik 4083 tetap membebani bidang tanah hasil pemecahan.
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 215
Selain menunjukkan adanya catatan Hak Tanggungan juga menunjukkan telah dil- akukan  roya  (penghapusan  Hak  Tanggungan)  tanggal  27  Juli  2016,  dan  menunjukkan telah  adanya  suatu  perbuatan  hukum  yakni  Jual  Beli  berdasarkan  Akta  No.  176/2016 tanggal  9  Agustus  2016,  diperbuat  oleh  Rachmansyah  Purba,  S.H.,  M.Kn  PPAT  Kota Pematangsiantar, sehingga pemegang haknya telah beralih kepada pembeli yaitu Yunus Maulinthon Sinaga.
Pencoretan  pendaftaran  Hak  Tanggungan  adalah  suatu  perbuatan  perdata  yang mengikuti  hapusnya  Hak  Tanggungan.  Dalam  rumusan  ketentuan  Pasal  22  ayat  (1) UUHT secara jelas disebutkan:
“ Setelah  Hak  Tanggungan  hapus  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  18,  Kantor  Per- tanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku - buku hak atas tanah dan sertifikatnya ”
Oleh  karena  Hak  Tanggungan  hapus,  maka  perlu  dilakukan  roya  (pencoretan) artinya  adanya  penghapusan  beban  Hak  Tanggungan  tersebut  pada  buku  tanah  dan sertipikat  hak  atas  tanah.  Jika  tidak  demikian,  khalayak  umum  tidak  akan  mengetahui bahwa telah dilakukan penghapusan Hak Tanggungan tersebut, sehingga terdapat kesu- litan untuk mengalihkan atau membebani kembali tanah tersebut.
Menurut  Sutan  Remy  Sjahdeini  (1999,  148),  bahwa  keberadaan  roya  tidak  dapat dipisahkan  dengan  hak  tanggungan,  hal  tersebut  disebabkan  karena  hak  tanggungan yang merupakan hak kebendaan yaitu suatu hak yang dapat dituntut oleh pemegangnya dari  pihak  ketiga  yang  menguasai  atau  memiliki  obyek  hak  tanggungan  itu  apabila obyek hak tanggungan itu kemudian dialihkan oleh pemberi hak tanggungan.
Artinya  Hak  Tanggungan  yang  merupakan  hak  kebendaan  maka  terhadap  ha- pusnya hak tanggungan harus pula disertai dengan penghapusan pencatatannya dalam buku tanah dan sertipikat yang menjadi obyek hak tanggungan. Karena apabila hal terse- but  tidak  dilakukan  maka  pihak  ketiga  tidak  akan  pernah  mengetahui  bahwa  hak tanggungan tersebut telah hapus, sehingga tidak lagi mengikat terhadap pihak ketiga.
Terhadap APHT yang didalamnya terdapat beberapa obyek Hak Tanggungan yang dijaminkan,  maka  dalam  akta  tersebut  perlu  dicantumkan  pula  perjanjian  roya (pencoretan) untuk sebagian (partial) obyek Hak Tanggungan yang telah dilunasi pem- bayaran  hutangnya.  Pencantuman  perjanjian  inilah  sebenarnya  yang  menjadi  dasar diberlakukannya roya partial dalam sertipikat Hak Tanggungan oleh kantor pertanahan. Karena  apabila  tidak  diperjanjikan  maka  yang  akan  berlaku  adalah  ketentuan  pelaksa- naan roya secara keseluruhan, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (1) UUHT.
Untuk melaksanakan roya partial terhadap sebuah Hak Tanggungan maka dalam APHT  harus  diperjanjikan  bahwa  pelunasan  utang  yang  dijamin  dapat  dilakukan
216 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa
dengan cara angsuran  yang  besarnya  sama dengan  nilai masing - masing  hak atas  tanah yang  merupakan  bagian  dari  obyek  Hak  Tanggungan,  yang  akan  dibebaskan  dari  Hak Tanggungan  tersebut,  sehingga  kemudian  Hak  Tanggungan  itu  hanya  membebani  sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Sampai  batas  penelitian  dilakukan,  telah  dilakukan  pendaftaran  roya  partial  ter- hadap bidang - bidang tanah hasil pemecahan tersebut. Dalam pelaksanaannya dilakukan bertahap yakni, tahap pertama didaftarkan roya partial terhadap Hak Milik Nomor 4197 dan 4212/ Pondok Sayur berdasarkan Surat Roya Hak Tanggunga dari Bank BTN Nomor 546/Mdn.Ut/KCP - PMS/LS/VII/2016, tanggal 27 Juli 2016. Tahap kedua, didaftarkan roya hak tanggungan terdahap Hak Milik Nomor 4192/Pondok Sayur, berdasarkan Surat Roya Hak  Tanggungan  Bank  BTN  Nomor  450/Mdn.Ut/KCP - PMS/CLS/VIII/2016,  tanggal  4 Agustus 2016. Selanjutnya tahap terakhir didaftarkan roya terhadap 25 Hak Milik yakni Hak  Milik  Nomor  4189,  4190,  4190,  4191,  4193,  4194,  4195,  4196,  4198,  4199,  4200,  4201, 4202,  4203,  4204,  4205,  4206,  4207,  4208,  4209,  4210,  4211,  4213,  4214,  dan  4215/  Pondok Sayur,  berdasarkan  Surat  Roya  Hak  Tanggungan  Bank  BTN  Nomor  844/  Mdn.Ut/KCP - PMS/CLS/VIII/2016 tanggal 26 Agustus 2016, dan Kantor Pertanahan Kota Pematangsian- tar melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan pada sertipikat maupun buku tanah. Sehingga Hak Tanggungan Peringkat I Nomor 1097/2015 dinyatakan hapus.

## E. Penutup

## 1. Kesimpulan
Pengaturan  hukum  yang  dilakukan  Kantor  Pertanahan  Kota  Pematangsiantar mengenai  pemecahan  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  sedang  terikat  Hak  Tanggungan berdasarkan  Pasal  48  PP  No.  24  Tahun  1997  dan  Pasal  133  PMNA/KBPN  No.  3  Tahun 1997 untuk hal pemecahan sertipikat, dan Pasal 124 ayat (2) PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997  untuk  penghapusan  Hak  Tanggungan  atas  sebagian  obyek  Hak  Tanggungan.  Na- mun Pasal 124 ayat (2) PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997 justru bertentangan dengan ke- tentuan Pasal 2 UUHT bahwa Hak Tanggungan tidak dapat dibagi - bagi, kecuali jika di- perjanjikan  dalam  APHT.  Dimana  pada  Pasal  2  ayat  (2)  UUHT  mengharuskan  adanya klausul roya partial di dalam APHT, sedangkan pada Pasal 124 ayat (2) dapat dilakukan pemecahan obyek Hak Tanggungan walaupun tidak diatur klausul roya partial di dalam APHT. Hasil penelitian ini yaitu terjadi pertentangan peraturan mengenai hak tanggun- gan. Peraturan lebih rendah seharusnya tidak bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi diatasnya. Faktanya peraturan yang lebih rendah tersebut digunakan oleh Kantor Pertanahan  Kota  Pematangsiantar.  Mengatasi  hal  tersebut  diterbitkan  kebijakan  yaitu,
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 217
pemohon  harus  membuat  Surat  Pernyataan  yang  menyatakan  bahwa  tanah  yang  telah dipecah tersebut akan dialihkan kepada pihak ketiga (pembeli) dalam jangka waktu satu tahun,  bilamana  dalam  satu  tahun  tidak  dialihkan  maka  tanah  tersebut  menjadi  tanah obyek redistribusi. Kantor Pertanahan Kota Pematangsiantar juga menyurati para pihak yang bersangkutan untuk merempoi atau melakukan perbaikan APHT.
Akibat hukum dari pemecahan sertipikat hak atas tanah yang sedang terikat Hak Tangungan  yaitu,  hak  tanggungan  tetap  melekat  pada  hak - hak  atas  tanah  yang  telah dipecah (tetap melekat pada sertipikat baru). Di samping itu, pihak kreditur tidak dapat mengeksekusi hak atas tanah apabila pemilik tanah melakukan wanprestasi.

## 2. Saran
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional membuat suatu peraturan  pelaksanaan  terhadap  Undang - Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan,  supaya  pelaksanaan  pemecahan  hak  atas  tanah  yang  sedang  terikat  hak tanggungan  tidak  melanggar  peraturan  perundang - undangan  yang  berlaku.  Sehingga, satuan kerja yang ada pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Na- sional berpedoman terhadap peraturan tersebut.
Pihak  bank  selaku  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan,  sebelum  pelaksanaan permohonan pemecahan sertipikat induk perlu mengantisipasi kemungkinan hambatan yang akan timbul pasca pemecahan sertipikat tersebut, misalnya dengan membuat suatu surat pernyataan dari debitor, perjanjian yang melindung kepentingan pihak bank. Per- janjian  tersebut  lebih  baik  dilakukan  pada  saat  penandatanganan  perjanjian  kredit kontruksi. Karena biasanya dalam keadaan demikian debitor lebih mudah diajak berne- goisasi dan bersedia menandatangani surat pernyataan, ataupun perjanjian tersebut.
Sebelum  pelaksanaan  perjanjian  konstruksi  yang  melibatkan  pihak  bank  dan pengembang, sebaiknya dilakukan pengukuran dan pemecahan secara seksama terlebih dahulu pada obyek hak atas tanah yang akan dibebani Hak Tangungan, agar dalam pem- bebanan  Hak  Tanggungannya  telah  jelas  atas  obyek  Hak Tanggungan yang  terdiri  dari beberapa hak atas tanah dan kemungkinan hapusnya sebagian Hak Tanggungan karena pelunasan sebagian utang tersebut diperjanjikan dalam APHT.

## 218 Tiomarida Sinaga, Sri Kistiyah, Akur Nurasa

## DAFTAR PUSTAKA
Chandra,  S  2005, Sertipikat  kepemilikan  hak  atas  tanah,  persyaratan  permohonan  di  kantor pertanahan , Gramedia Widia Sarana Indonesi, Jakarta.
Chomzah, AA 2002, Hukum pertanahan , Prestasi Pustaka, Jakarta.
Chomzah,  AA  2003, Hukum pertanahan seri hukum pertanahan iii penyelesaian sengketa hak atas  tanah  dan  seri  hukum  pertanahan  iv  pengadaan  tanah  instansi  pemerintah , Prestasi Pustaka, Jakarta.
Chusna,  A  2015,  'Pelaksanaan  Putusan  Pengadilan  Dalam  Perkara  Tindak  Pidana Korupsi  Terhadap  Tanah  Yang  Obyeknya  Telah  Diagungkan  Dengan  Hak Tanggungan',  Skripsi  pada  Program  Diploma  IV,  Sekolah  Tinggi  Pertanahan Nasional.
Effendi, B 1993, Kumpulan tulisan tentang hukum tanah , Alumni, Bandung.
Fajar,  M.,  &  Yulianto,  A  2010, Dualisme penelitian hukum normatif dan empiris ,  Pustaka Pelajar, Yogyakarta.
Hutagalung,  AS  1997, Implikasi hak tanggungan bagi bank dan pengembang dalam pemberian kredit properti, News Letter, Jakarta.
Ibrahim, J 2007, Teori & metodologi penelitian hukum normatif, Bayumedia, Malang.
Kashadi 2000, Hak tanggungan dan jaminan fiduasi, Badan Penerbit Universitas Dipone- goro, Semarang.
Lubis, AR, & Lubis, MY 2010, Hukum pendaftaran tanah, Mandar Maju, Bandung.
Mamudji,  S  &  Soekanto,  S  1994, Penelitian hukum normatif, PT  Raja  Grafindo  Persada,
Jakarta.
Marjuki,  PM  2015, Penelitian  hukum  edisi  revisi  cetakan  ke - 10 ,  Prenada  Media  Group, Jakarta.
Muhammad, A 1993, Jaminan dan fungsinya, Gema Insani Press, Bandung.
Parlindungan,  A  1996, Komentar  Undang - Undang  tentang  hak  tanggungan  dan  sejarah terbentuknya , Mandar Maju, Bandung.
Parlindungan, A 1999, Pendaftaran tanah Indonesia . Mandar Maju, Bandung.
Perangin, E 1991, Praktek penggunaan tanah sebagai jaminan kredit . Rajawali Press, Jakarta.
Poesoko, H 2000, Parate executie obyek hak tanggungan, Mandar Maju, Bandung.
Rachmadi, & Usman 2009, Hukum jaminan keperdataan , Sinar Grafika, Jakarta.
Santoso, U 2010, Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah , Kencana Prenada, Jakarta.
Satrio,  J  1998, Hukum  jaminan,  hak  jaminan  kebendaan,  hak  tanggungan  buku  dua ,  Citra Aditya Bakti, Bandung
Satrio, J 2002, Hukum jaminan, hak - hak jaminan kebendaan , Citra Aditya Bakti, Bandung.
Satrio,  J  2001, Hukum  perikatan,  perikatan  yang  lahir  dari  perjanjian ,  Citra  Aditya  Bakti, Bandung.
Status Hukum Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah yang Sedang Terikat Hak Tanggungan 219
Sidharta,  BA  2013, Tentang  pengembangan  hukum,  ilmu  hukum,  teori  hukum  dan  filsafat hukum . PT. Refika Aditama, Bandung.
Sjahdeini,  SR  1999,  H ak  tanggungan  asas - asas,  ketentuan - ketentuan  pokok  dan  masalah yang dihadapi  oleh  perbankan  (suatu  kajian  mengenai  undang - undang  hak  tanggungan),
Alumni, Bandung.
Sumardjono,  MS 1997,  ‘ Kredit  Perbankan  Permasalahannya  dalam  Kaitannya  dengan Berlakunya Undang - Undang Hak Tanggungan ’ , Jurnal Hukum , Yogyakarta.
Susantio, R 1997, Hukum acara perdata dalam teori dan praktek , Mandar Maju, Bandung.
Sutedi, A 2010, Hukum hak tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta.
Tambunan, JT 2016, Kewajiban Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan Oleh Pe- jabat  Pembuat  Akta  Tanah,  Skripsi  pada  Program  Diploma  IV,  Sekolah  Tinggi Pertanahan Nasional.
Widjaja, G & Muljadi, K 2005, Hak tanggunga n, Prenada Media, Jakarta.
Widjaja, G & Muljadi, K 2008, Hak - hak atas tanah , Prenada Media, Jakarta.
Peraturan Perundang - undangan
Undang - Undang Dasar Tahun 1945.
Kitab Undang - Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie)
Undang - Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria.
Undang - Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Undang - Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan  Atas  Undang - Undang  No- mor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Peraturan Pemerintah Pengganti Undang - Undang Nomor 56 Tahun 1960 tentang Peneta- pan Luas Tanah Pertanian.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan
Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pela- yanan dan Pengaturan Pertanahan.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah.
Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor 38  Tahun  2016  tentang  Organisasi  dan  Tata  Kerja  Kantor  Wilayah  Badan  Per- tanahan Nasional dan Kantor Pertanahan.
Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun
1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.