## Evaluasi Finansial pada Proyek Peningkatan Rumah Sakit Umum Cibabat Cimahi

## Anita Ariesty
Program Studi Teknik Sipil, Politeknik Sukabumi Jl. Babakan Sirna No. 25 Kota Sukabumi, Indonesia anitaerwin20@gmail.com

## Abstrak
Guna memenuhi tuntutan masyarakat akan pelayanan kesehatan yang terus meningkat dan meningkatkan daya saing dalam bisnis pelayanan  kesehatan serta  untuk  mendukung  pembangunan Kota Cimahi,  Pemerintah Kota  Cimahi  telah mempersiapkan  pengembangan  RSU  Cibabat  menjadi  Rumah  Sakit  mandiri  dengan  penataan  yang  lebih  modern, kapasitas  pelayanan  lebih  banyak,  tata  letak  gedung  yang  lebih  sehat,  orientasi  bisnis  pada  pelayanan-pelayanan unggulan diseluruh kegiatan rumah sakit, bersaing dengan pelayanan rumah sakit swasta dengan tarif yang terjangkau serta mengembangkan segmen pasar pada ekonomi menengah ke atas dalam bentuk proyek peningkatan RSU Cibabat Cimahi.  Rencana  strategi  RSU  Cibabat  diarahkan  kepada bussiness  plan dengan  tidak  menghilangkan  fungsi  sosial rumah sakit, diantaranya dengan membangun Hospital Mall . Hasil analisis finansial dengan pendapatan sewa-jual mall selama masa investasi 20 tahun, didapat Nilai Bersih Sekarang sebesar Rp. 201.798.922.842 dengan tingkat suku bunga pinjaman 4%. Tingkat Bunga Pengembalian diperoleh sebesar 12,44% dengan Periode Pengembalian terjadi pada tahun ke-11 bulan ke-1. Hasil analisis finansial tanpa pendapatan sewa-jual mall selama masa investasi 20 tahun, didapat Nilai Bersih  Sekarang  sebesar  Rp.  30.676.376.671  dengan  tingkat  suku  bunga  pinjaman  4%.  Tingkat  Bunga  Pengembalian sebesar 6,21% dengan Periode Pengembalian terjadi pada tahun ke-17 bulan ke-8.
Kata kunci: analisis finansial, rumah sakit, manajemen proyek, manfaat, investasi

## Abstract
In  order  to  fulfill  the  public  demand  for  health  services  that  increases  and  to  improve  the  competitiveness  in  the business of health services and to support the development of Cimahi City, Cimahi City Government has prepared the development of Cibabat Hospital into self-contained Hospital with a more modern arrangement, more service capacity, layout healthier buildings, bussines orientation on superior services throughout the hospital's activities, compete with private hospital services at affordable rates and develop market segments in the upper middle economy in the form of Improvement Project Cibabat Cimahi RSU. Cibabat RSU strategy plan is directed to bussiness plan by not eliminating the social function of the hospital, such as by building Hospital Mall. The result of financial analysis with rental-sale of mall during 20 years investment, obtained Net Value Now Rp. 201,798,922,842 with a loan interest rate of 4%. Rate of Return of 12.44% with Return Period occurs in the 11th year of the 1st month. The result of financial analysis without rental-sale of mall during 20 years investment, obtained Net Value Now Rp. 30,676,376,671 with a loan interest rate of 4%. Rate of Return of 6.21% with The Return Period occurs in the 17th year of the 8th month.
Keywords: financial analysis, hospital, manajement project, benefit, investment

## I. P ENDAHULUAN
Rumah  Sakit  Umum  (RSU)  Cibabat  merupakan rumah  sakit  swadana  daerah  kelas  C  sejak  tahun 1996.  Dengan  status  swadana  ini,  RSU  Cibabat diperbolehkan mempergunakan pendapatan fungsionalnya  secara  langsung  sehingga  dapat mengembangkan kegiatan yang inovatif dan kreatif
serta  dapat  segera  mengantisipasi  kebutuhan  akan pelayanan kesehatan masyarakat.
Untuk mengantisipasi pelaksanaan desentralisasi, era globalisasi, dan tuntutan masyarakat  yang  semakin  tinggi,  diperlukan perencanaan  strategis  rumah  sakit  yang  meliputi manajemen  keuangan  yang  baik,  perencanan bangunan  fisik  yang  representatif,  pengembangan pelayanan,  peningkatan  SDM,  dan  penambahan
peralatan  canggih.  Rencana  strategi  RSU  Cibabat ini  diperlukan  sebagai  langkah  antisipatif  untuk mempertahankan  kelangsungan  hidup  rumah  sakit yang diarahkan kepada bussiness plan dengan tidak menghilangkan  fungsi  sosial  rumah  sakit,  yaitu dengan  orientasi  bisnis  pada  pelayanan-pelayanan unggulan  diseluruh  kegiatan  rumah  sakit,  bersaing dengan  pelayanan  rumah  sakit  swasta  dengan  tarif yang terjangkau dan mengembangkan segmen pasar pada  ekonomi  menengah  ke  atas.  Tujuan  dari penelitian  ini  adalah  untuk  mengevaluasi  tingkat kelayakan  Proyek  Peningkatan  RSU  Cibabat Cimahi ditinjau dari segi finansial.
Mengingat luasnya pembahasan mengenai evaluasi finansial proyek, maka dalam penyusunan, permasalahan  yang  akan  dibahas  dibatasi  sebagai berikut: (1) pendapatan dan biaya dari unit kegiatan pelayanan  rumah  sakit  telah  diketahui;  (2)  biaya pembebasan  tanah  tidak  diperhitungkan  dalam analisis biaya investasi; (3) evaluasi yang dilakukan hanya  ditinjau  dari  segi  finansial;  (4)  dipakai metode Nilai Bersih Sekarang (Net Present Value), Tingkat  Bunga  Pengembalian (Internal  Rate  of Return), dan  Periode  Pengembalian (Payback Period).

## II. T INJAUAN P USTAKA

## A. Definisi Proyek
Proyek  adalah  kegiatan-kegiatan  yang  dapat direncanakan  dan  dilaksanakan  dalam  satu  bentuk kesatuan  dengan  mempergunakan  sumber-sumber untuk  mendapatkan  benefit.  Kegiatan–kegiatan tersebut  dapat  berbentuk  investasi  baru  seperti pembangunan  pabrik,  pembuatan  jalan  raya  atau kereta  api,  irigasi,  bendungan,  pendirian  gedung- gedung  sekolah  atau  rumah  sakit,  perluasan  atau perbaikan  program-program  yang  sedang  berjalan, dan sebagainya [1].
Suatu  proyek  dapat  diselenggarakan  oleh instansi  pemerintah,  badanbadan  swasta,  atau organisasi-organisasi  sosial  maupun  perorangan. Sumber-sumber yang dipergunakan dalam pelaksanaan  proyek  dapat berbentuk  barang-barang modal,  tanah,  bahan  bahan  setengah  jadi,  bahan- bahan  mentah,  tenaga  kerja,  dan  waktu.  Sumber- sumber  tersebut,  sebagian  atau  seluruhnya,  dapat dianggap  sebagai  barang  atau  jasa  konsumsi  dari penggunaan  masa  sekarang  untuk  memperoleh benefit yang lebih besar di masa yang akan datang.
Benefit tersebut dapat berbentuk tingkat konsumsi yang lebih besar, penambahan kesempatan  kerja,  perbaikan  tingkat  pendidikan atau kesehatan, dan perubahan atau perbaikan suatu sistem atau struktur. Suatu proyek dapat dinyatakan
berakhir  bila  sudah  pasti  atau  diduga  tidak memberikan benefit lagi.
Kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan berarti bahwa baik sumber-sumber yang  dipergunakan  dalam  satu  proyek  maupun hasilhasil  proyek  tersebut  dapat  dipisahkan  dari sumber  sumber  yang  dipergunakan  dan  hasil-hasil dari kegiatan yang lain.
Kegiatan yang dapat direncanakan berarti bahwa baik  biaya  maupun  hasil-hasil  pokok  dari  proyek dapat  dihitung  atau  diperkirakan,  kegiatan-kegiatan dapat  disusun  sedemikian  rupa  sehingga  dengan penggunaan  sumber-sumber  yang  terbatas  dapat diperoleh benefit yang sebesar mungkin.

## B. Siklus Proyek
Berdasarkan  [2],  siklus  sebuah  proyek  memiliki tiga tahap,  yaitu Tahap Konseptual, Tahap  Definisi atau  Tahap  Perencanaan  dan  Pemantapan,  serta Tahap  Operasi  atau  Utilisasi.  Analisis  pasar  secara keseluruhan  mencakup  lingkup  yang  amat  luas, tetapi untuk usulan suatu proyek ditekankan kepada analisis masalah-masalah berikut: prakiraan penawaran  dan  permintaan  produk,  pangsa  pasar, dan strategi pemasaran.
Bagi usulan suatu proyek, terutama yang bersifat komersial,  mengkaji  aspek  pasar  harus  dimulai paling  awal  karena  ada  tidaknya  pasar  yang  cukup menarik  dari  produk  yang  dihasilkan  atau  servis yang  ditawarkan  merupakan  faktor  pokok  dalam menentukan keputusan proyek.
Dari  berbagai  peluang  investasi  yang  terbuka dengan  tingkat  keuntungan  atau  kemanfaatan  yang berbeda,  baik  pengusaha  swasta  maupun  instansi pemerintah akan memilih proyek yang memberikan keuntungan  atau  kemanfaatan  yang  paling  besar dari sudut pandangannya.

## C. Tujuan Analisis Proyek
Tujuan dari analisis proyek adalah untuk [3]:  mengetahui  tingkat  keuntungan  yang  dapat dicapai melalui investasi dalam suatu proyek.
 menghindari  pemborosan  sumber-sumber,  yaitu dengan  menghindari  pelaksanaan  proyek  yang tidak menguntungkan.
 mengadakan penilaian terhadap peluang investasi  yang  ada  sehingga  kita  dapat  memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan.
 menentukan prioritas investasi.
Untuk  mengetahui  tingkat  keuntungan  suatu calon proyek, perlu dihitung benefit dan biaya yang diperlukan  sepanjang  umur  proyek.  Suatu  proyek dapat dianjurkan untuk dilaksanakan atau tidak, dan dapat  dinyatakan  terbaik  untuk  dipilih  diantara berbagai  alternatif,  hanyalah  bila  hasil-hasil  yang
diperoleh  dari  proyek  tersebut  dapat  dibandingkan dengan sumber-sumber yang diperlukan.
Terdapat  berbagai  macam  kriteria  investasi berupa  indeks  keuntungan  proyek  yang  mendasari keputusan-keputusan  tersebut.  Tiga  kriteria  yang penggunaannya lebih umum dan dapat dipertanggungjawabkan adalah:
1) Net  Present  Value (NVP)  yang  merupakan selisih present  value dari  arus  benefit  dan  biaya dihitung berdasarkan discount rate tertentu;
2) Internal  Rate  of  Return (IRR)  yang merupakan  tingkat discount  rate yang  menjadikan NVP suatu proyek sama dengan nol;
3) Net  Benefit-Cost  Ratio ( Net B/C)  yang merupakan  angka  perbandingan present  value dari arus  benefit  dan  arus  biaya  berdasarkan  discount rate tertentu.

## D. Benefit dan Biaya Proyek
Peninjauan  terhadap  benefit  dan  biaya  proyek dapat berdasarkan aspek finansial dan Aspek Sosial Ekonomi (ASE) [4].
Berdasarkan  aspek  finansial,  dapat  dilihat apakah proyek yang diusulkan akan dapat memikul kewajiban membayar kembali dana yang digunakan dan memenuhi tingkat keuntungan yang diharapkan, atau  lebih  spesifik,  peninjauan  dikaitkan  dengan tujuan  finansial  suatu  usaha  sektor  swasta  yang menginginkan  peningkatan  kekayaan  perusahaan yang dicerminkan oleh kenaikan saham ekuitas.
Peninjauan  dari  aspek  sosial  ekonomi  (ASE), didasarkan  pada  landasan  yang  lebih  luas,  yaitu melihat  biaya  dan  manfaat  proyek  dari  sudut kepentingan sosial atau masyarakat secara menyeluruh.  Karena  lingkup  dan  tujuannya  adalah kepentingan  sosial  atau  masyarakat  yang  dapat diasosiasikan  dengan  kepentingan  nasional  suatu negara, maka mudah dimengerti bahwa pendekatannya akan penuh dengan implikasi politik dan filosofi.
ASE  terutama  digunakan  untuk  mengkaji kelayakan  proyek-proyek  publik  ( public  project ) yang  umumnya  disponsori  pemerintah,  seperti pembuatan  bendungan,  saluran  irigasi,  jalan, jembatan, perbaikan rumah sakit, lingkungan hidup, dan lain-lain.
Benefit  adalah  segala  bentuk  keuntungan  atau manfaat yang diterima oleh masyarakat. Sedangkan biaya  adalah  pengeluaran  yang  harus  diadakan untuk pelaksanaan proyek, operasi, serta pemeliharaan instalasi hasil proyek.
Biaya  Investasi  untuk  Proyek  Peningkatan Rumah  Sakit  Umum  Daerah  Cibabat-Cimahi merupakan jumlah biaya total dari: Biaya Peralatan Medis, Biaya Pembangunan, serta Biaya Desain dan Pra-Operasi
Biaya merupakan jumlah total biaya operasional dan  pemeliharaan  ditambah  dengan  jumlah  total pinjaman. Pendapatan didapat sejak awal pengoperasian  RSU  Cibabat-Cimahi,  yaitu  pada tahun  2004.  Pendapatan  total  didapat  dari pendapatan yang diperoleh dari kegiatan – kegiatan pelayanan Rumah Sakit ditambah dengan pendapatan  sewa  jual  Hospital  Mall  (Gedung  A). Selain  itu  juga  ditambah  dengan  pendapatan  dari bunga Bank.
Pinjaman  dengan  tingkat  suku  bunga  sebesar  4% per  tahun  ( Flat  Interest )  disertai grace  periode selama 5 tahun.
Asumsi  pendapatan  sewa-jual  mall  berdasarkan asumsi  optimis  bahwa  setelah  selesai  dibangun, seluruh  toko  dan mall pada  gedung  A  ( Hospital Mall )  telah  disewa  dan  pada  setiap  tahunnya terdapat kenaikan harga sewa sebesar 10%.

## III. S TUDI K ASUS
Isu-isu  pengembangan  yang  dapat  dijadikan bahan  pemikiran  dalam  rencana  strategik  rumah sakit untuk dapat bersaing dimasa yang akan datang adalah:
 Pola tarif per jasa pelayanan medik di luar RSU Cibabat cukup tinggi dan mahal
 Sistem  pelayanan  dalam  menangani  pasien  RS swasta lebih cepat
 Ruangan rawat inap di rumah sakit pesaing lebih canggih
 Daerah Cimahi merupakan daerah pengembangan Real Estate
 Ada  beberapa  laboratorium  swasta  di  sekitar Cimahi yang biaya pemeriksaannya cukup tinggi
 Kunjungan  pasien  rawat  inap  maupun  rawat jalan ke RSU Cibabat terus meningkat
 Banyak  perusahaan  yang  ingin  bekerja  sama dalam  bidang  pelayanan  rawat  jalan  dan  rawat inap
 Tenaga  spesialis  yang  dimiliki  RSU  Cibabat cukup banyak (23 orang)
 Fungsi IGD belum optimal
 Lokasi  RSU  Cibabat  mudah  dijangkau  oleh pelanggan
 Peralatan yang dimiliki belum canggih
 UU No. 22/25 tahun 1999,  dimana  subsidi dana pengembangan RS dari pusat tidak ada
Berdasarkan isu-isu pengembangan di atas, RSU Cibabat  perlu  menembus  jaringan  bisnis  melalui persaingan yang ketat dengan rumah sakit lain.
Strategi yang perlu diterapkan dalam menghadapi  era  globalisasi,  desentralisasi  dan persaingan dengan rumah sakit lain adalah:
 Pengembangan  bangunan  rumah  sakit  dan melengkapi sarana serta alatsesuai standar
 Pengembangan pelayanan IGD
 Pengembangan bangunan poliklinik yang representatif
 Meningkatkan pelayanan spesialistik
 Peningkatan pelayanan penunjang rumah sakit
 Pengembangan  komputerisasi  sistem  informasi manajemen  rumah  sakit  Tingkat  hunian  pasien di  RSU  Cibabat  Cimahi  berkisar  antara  75- 100%.
Hal  ini  dapat  berakibat  jumlah  rujukan  keluar yang  semakin  besar  yang  disebabkan  tidak tersedianya  tempat  tidur  (penuh)  pada  saat  ini. Disamping  itu  RSU  Cibabat  Cimahi  mempunyai suatu  prospek  peningkatan  pendapatan  yang  cukup menjanjikan,  yaitu  pengelolaan  kesehatan  di kawasan industri sekitar rumah sakit. Jumlah pabrik di  sekitar  rumah  sakit  sejumlah  3000  buah,  yang sudah  dilayani  oleh  RSU  Cibabat  Cimahi  baru  25 pabrik  (1,2%).  Kedua  hal  tersebut  di  atas menyebabkan  prioritas  pengembangan  rumah  sakit yang utama adalah pembangunan/penataan/ penambahan tempat tidur.
Hal  yang  juga  amat  menentukan  pentingnya penataan  kembali  RSU  Cibabat  Cimahi  adalah struktur  bangunan  lama  yang  tumpang  tindih  dari pola  tumbuh  kembang  yang  diterapkan  selama  ini pada  bangunan  yang  tidak  direncanakan  sebagai rumah  sakit  (tumbuh  kembang  dari  suatu  rumah tinggal  peninggalan  Belanda).  Struktur  bangunan lama  rumah  sakit  ini  tidak  memenuhi  syarat-syarat rumah  sakit  modern  dan  kurang  mampu  bersaing dalam era globalisasi ini dengan rumah sakit swasta dirasakan  perlu  untuk  merubah  Block  Plant  rumah sakit  menjadi  bangunan  bertingkat  5  atau  6  terdiri dari bangunan 4 gedung utama, selanjutnya disebut gedung  A,  B,  C,  dan  D.  Ketiga  hal  tersebut  di  atas menimbulkan  gagasan  untuk  menata  ulang  seluruh bangunan  rumah  sakit  yang  ada  menjadi  rumah sakit baru yang modern dan lebih menjanjikan bagi persaingan  sehat  dengan  rumah  sakit  lain  dengan harapan  suatu  saat  RSU  Cibabat  Cimahi  bisa menjadi  suatu  enterprise  yang  mandiri  dalam mengelola  kesehatan  di  daerahnya,  apakah  itu
dalam  bentuk  BUMD  atau  bentuk  badan  lain  yang menjanjikan keleluasaan dalam pengelolaan, sehingga  dapat  mengurangi  beban  pemerintah dalam  pengelolaan  bidang  kesehatan.  Sebagai rumah sakit daerah maka RSU Cibabat Cimahi bila ingin  mandiri  berbeda  dengan  rumah  sakit  lainnya, masih  mempunyai  beban  dalam  bentuk  misi  sosial untuk  masyarakat  tidak  mampu.  Bagian  ini merupakan  suatu  kendala  dalam  pengembangan rumah sakit daerah.
Untuk  mengatasi  hal  tersebut  di  atas,  maka rumah  sakit  daerah  harus  dapat  mencari  sumber dana/peluang  bisnis  yang  lain  untuk  dapat membiayai “ Cost Centre ” tadi. Peluang bisnis yang ada  di  Rumah  Sakit  Umum  Cibabat  Cimahi  antara lain:
 Pengelolaan  kesehatan  sektor  industri  di  sekitar RSU Cibabat Cimahi.
 Pengelolaan kesehatan bagi masyarakat golongan menengah ke atas.
 Pengelolaan bisnis non kesehatan.
Dengan pengelolaan RSU Cibabat Cimahi sesuai dengan  peluang  bisnis  yang  ada  maka  diharapkan RSU  Cibabat  Cimahi  dapat  menghidupi  dirinya sendiri  (termasuk  membayar  gaji  karyawan  yang layak)  dan  membantu  masyarakat  miskin  sekitar bahkan  bila  mungkin  pada  akhirnya  mampu menyumbangkan  untuk  PAD  (Pendapatan  Asli Daerah).

## IV. A NALISIS M ASALAH

## A. Hubungan Uang dengan Waktu
Nilai uang pada saat ini tidak sama dengan nilai uang  pada  waktu  yang  akan  datang  [2].  Perubahan nilai  uang  yang  sangat  dipengaruhi  oleh  waktu tersebut.  Perlu  diekivalensikan  terhadap  faktor waktu agar nilainya tetap sama. Mengekivalensikan nilai uang terhadap waktu disebut mendiskonto.
Metode untuk  menghitung  perubahan nilai uang terhadap waktu terdiri dari :
 Nilai Sekarang (Present Value)
 Nilai Mendatang (Present Future)
Gambar 1. Cash flow diagram proyek peningkatan RSU Cibabat Cimahi dengan pendapatan sewa-jual mall
Gambar 2. Cash flow diagram proyek peningkatan RSU Cibabat Cimahi tanpa pendapatan sewa-jual mall
Pada  Gambar  1  dapat  dilihat cash  flow diagram untuk  Proyek  Peningkatan  RSUD  Cibabat-Cimahi dengan  pendapatan  sewa-jual mall sedangkan  pada Gambar  2  dapat  dilihat cash  flow diagram  untuk Proyek  Peningkatan  RSUD  Cibabat-Cimahi  tanpa pendapatan sewa-jual mall.
Investasi : PV (I)  = I   ( F/P, 4%, n ) Benefit : PV (B) = B ( P/F, 4%, n ) Cost : PV (C) = C ( P/F, 4%,n ) dimana: PV   = Nilai Bersih ( Present Value ) I      = Investasi awal / Biaya Awal ( Investment ) B   = Pendapatan tiap tahun selama periode investasi ( Benefit )
C    = Biaya tiap tahun selama periode investasi ( Cost ) i       = Tingkat suku bunga ( Interest )
Nilai  Bersih  Sekarang  merupakan  selisih  antara jumlah  kas  yang  masuk  ke  dalam  dana  proyek  dan kas yang keluar dari dana Proyek Peningkatan RSU Cibabat-Cimahi.  Pada  perhitungan  ini  digunakan tingkat suku bunga pinjaman 4%.
Pajak pendapatan dihitung berdasarkan Undang- Undang  Pajak  Pendapatan  Tahun  2001,  Pasal  17 ayat 7.2.
Ketentuan  pajak  pendapatan  untuk  perusahaan adalah sebagai berikut:
 10% untuk pendapatan 0-50 juta
 15% untuk pendapatan >50-100 juta
 30% untuk pendapatan >100 juta
Laba  kotor  adalah  pendapatan  total  dikurangi dengan  total  pengeluaran  untuk  biaya  operasional dan pemeliharaan.
Pada  metode  nilai  sekarang,  nilai  uang  di  masa datang  dikonversikan  menjadi  nilai  uang  sekarang.
Persamaan  untuk  nilai  sekarang  adalah  sebagai berikut:
( ⁄        )    [  (     ) ⁄ ] (1)
dengan:
P   = nilai uang sekarang F   = nilai mendatang
i = tingkat bunga (%)
n = periode
Pada metode nilai mendatang, nilai uang di masa sekarang dikonversikan menjadi nilai uang di masa yang akan datang. Persamaan untuk nilai mendatang adalah sebagai berikut:
( ⁄        )    (     ) (2)
Nilai  Bersih  Sekarang  atau Net  Present  Value ( NPV) didapat  dari  selisih  antara  jumlah  kas  yang masuk  ke  dalam  dana  proyek  dan  kas  yang  keluar dari  dana  proyek,  dengan  satu  tingkat  bunga  yang telah  ditentukan  dan  dikonversikan  ke  waktu sekarang.  Tingkat  bunga  yang  dipergunakan  untuk mengekivalenkan nilai uang dapat diperoleh dengan melihat  tingkat  bunga  pinjaman  jangka  panjang yang  berlaku  di  pasaran  (bank).  Secara  matematis dapat ditulis sebagai berikut:
(     )( ) ⁄ (3)
dengan:
B   = keuntungan C   = biaya i = tingkat bunga
n = periode
Apabila  dalam  perhitungan  untuk  kurun  waktu tertentu  diperoleh  nilai  NPV  positif  atau  NPV  =  0, maka  proyek  yang  bersangkutan  layak  untuk dikerjakan. Nilai NPV negatif menunjukkan bahwa proyek tersebut tidak memenuhi tingkat pengembalian  yang  diinginkan  dalam  kurun  waktu yang diharapkan.
Tingkat Bunga Pengembalian atau Internal Rate of  Return  (IRR) adalah  tingkat  suku  bunga  yang menghasilkan nilai penerimaan bersih sama dengan nilai biayanya. Pada dasarnya IRR menggambarkan tingkat bunga yang membuat selisih akhir dari suatu investasi adalah sama dengan nol.
Metode  ini  memberi  solusi  untuk  tingkat  bunga yang  menunjukkan  persamaan  dari  nilai  ekivalen dari  arus  kas  masuk  (penerimaan)  pada  nilai ekivalen  arus  kas  keluar  (pengeluaran,  termasuk investasi).
Untuk menghitung besarnya tingkat pengembalian,  maka  seluruh  penerimaan  dan pengeluaran  yang  berhubungan  dengan  investasi tersebut  harus  dirubah  terlebih  dahulu  menjadi aliran  uang.  Setelah  aliran  uang  diketahui,
selanjutnya dilakukan perhitungan dengan menggunakan persamaan, sebagai berikut:
PWkeuntungan PWbiaya = 0 ∑ ( ∑ ( ⁄        ) ⁄ )
(4) dengan:
Pk   = nilai sekarang keuntungan untuk tahun ke-n Pb   = nilai sekarang biaya untuk tahun ke-n n = periode i*%  = tingkat pengembalian yang dicari ( IRR ) Perhitungan untuk mencari nilai i*% menggunakan  persamaan  2.4,  setelah  diperoleh hasilnya  akan  dibandingkan  dengan  suatu  nilai pembanding, untuk menentukan apakah proyek atau alternatif tersebut dapat diterima. Pembanding yang sering  digunakan  adalah  MARR.  Jika  i*%  lebih besar  dari  MARR  maka  alternatif  dapat  diterima dan sebaliknya.

## B. Periode Pengembalian
Nilai Periode Pengembalian menyatakan lamanya  suatu  investasi  mulai  menghasilkan  laba. Semakin lama periode pengembalian labanya maka proyek  tersebut  tidak  mendapatkan  keuntungan, berarti  faktor  resiko  lebih  besar  [2].  Analisis Periode Pengembalian menghasilkan lamanya suatu investasi  mulai  menghasilkan  laba  atau  nilai  bersih sekarang  mulai  lebih  besar  dari  nol.  Analisis  ini dilakukan pada tingkat suku bunga pinjaman 4%.
Analisis
Tingkat Bunga Pengembalian digunakan  untuk  menentukan  tingkat  suku  bunga yang menghasilkan Nilai Sekarang manfaat [PV(B)] sama dengan Nilai Sekarang biaya [PV(C)].
Dari  perhitungan Analisis  Tingkat  Bunga Pengembalian  Dengan  Pendapatan  Sewa–Jual  Mall didapat  nilai  IRR  sebesar  12,44%.  Nilai  IRR tersebut  lebih  besar  daripada  tingkat  suku  bunga pinjaman sebesar 4%, maka proyek ini layak untuk dilaksanakan.
Dari  perhitungan  Analisis  Tingkat  Bunga Pengembalian  Tanpa  Pendapatan  Sewa–Jual  Mall didapat nilai IRR sebesar 6,21%. Nilai IRR tersebut lebih  besar  daripada  tingkat  suku  bunga  pinjaman sebesar  4%,  maka  proyek  ini  layak  untuk dilaksanakan.
Nilai Periode Pengembalian menyatakan lamanya  suatu  investasi  mulai  menghasilkan  laba. Semakin lama periode pengembalian labanya maka proyek  tersebut  tidak  mendapatkan  keuntungan, berarti faktor resiko lebih besar.
Periode Pengembalian (PP) atau Payback Period terutama  ditujukan  untuk  mengetahui  tingkat likuiditas dari suatu investasi, secara umum metode ini  digunakan  untuk  mengukur  tingkat  resiko  dari
suatu  investasi  karena  likwiditas  berkaitan  dengan berapa  lama  suatu  modal  akan  kembali,  tentunya waktu  pengembalian  modal  yang  cepat  lebih disukai.  Periode  Pengembalian  adalah  suatu jangka waktu  yang  diperlukan  bagi  keuntungan  suatu investasi  untuk  menjadi  seimbang  dengan  biaya investasi.  Nilai  Periode  Pengembalian  menyatakan lamanya  suatu  investasi  mulai  menghasilkan  laba. Semakin lama periode pengembalian labanya maka proyek  tersebut  tidak  mendapatkan  keuntungan, berarti faktor resiko lebih besar.
Persamaan yang dipergunakan untuk menghitung  periode  pengembalian  adalah  sebagai berikut:
∑ ( ⁄        ) (5)
dengan:
NCF1   =  perkiraan  aliran  uang  bersih  ditiap  akhir tahun P          = investasi awal np         = periode pengembalian (tahun) t           = 1,2,3,…,n i %       = tingkat bunga (%)
Persamaan  tersebut  menjelaskan  bahwa  setelah np  tahun,  maka  aliran  uang  yang  terjadi  akan menutup  investasi  pada  tingkat  pengembalian  i  % investasi  dalam  kenyataannya  akan  memberikan pengembalian  yang  lebih  panjang  daripada  np sehingga  keuntungan  yang  lebih  besar  akan diperoleh.  Jika  pengembalian  harus  dilakukan dalam  waktu  yang  lebih pendek  daripada  np,  maka investasi  tersebut  merugi.  Tahun  2019  S/d  2023 tingkat pengembalian sebesar 10 % per tahun
Pada  Proyek  Peningkatan  RSU  Cibabat-Cimahi, selama masa investasi 20 tahun dengan pendapatan sewa-jual  mall,  periode  pengembalian  yang  terjadi pada  tahun  2015,  yaitu  tahun  ke-11  bulan  ke-1. Pada  Proyek  Peningkatan  RSU  Cibabat-Cimahi, selama  masa  investasi  20  tahun  tanpa  pendapatan sewa-jual  mall,  periode  pengembalian  yang  terjadi pada tahun 2021, yaitu tahun ke-17 bulan ke-8.

## V. K ESIMPULAN
Dari evaluasi finansial proyek peningkatan RSU Cibabat  Cimahi  diperoleh  beberapa  kesimpulan sebagai berikut:
 Nilai Bersih Sekarang dengan pendapatan sewa- jual  mall  sebesar  Rp.  201.798.922.842.  Karena Nilai  Bersih  Sekarang  bernilai  positif,  maka proyek ini layak untuk dilaksanakan.
 Nilai  Bersih  Sekarang  tanpa  pendapatan  sewa- jual  mall  sebesar  Rp.  30.676.376.671.  Karena Nilai  Bersih  Sekarang  bernilai  positif,  maka proyek ini layak untuk dilaksanakan.
 Tingkat Bunga Pengembalian dengan pendapatan sewa-jual mall sebesar 12,44% lebih besar  daripada  tingkat  suku  bunga  pinjaman sebesar  4%,  maka  proyek  ini  layak  untuk dilaksanakan.
 Tingkat  Bunga  Pengembalian  tanpa  pendapatan sewa-jual  mall  sebesar  6,21%  lebih  besar daripada  tingkat  suku  bunga  pinjaman  sebesar 4%, maka proyek ini layak untuk dilaksanakan.
 Periode Pengembalian dengan pendapatan sewa- jual mall terjadi pada tahun 2015, yaitu tahun ke- 11 bulan ke-1.
 Periode  Pengembalian  tanpa  pendapatan  sewa- jual mall terjadi pada tahun 2021, yaitu tahun ke- 17 bulan ke-8.
 Investasi  Proyek  Peningkatan  RSU  Cibabat Cimahi  dengan pendapatan  sewa-jual  mall  lebih menarik bagi investor daripada tanpa pendapatan sewa-jual  mall  karena periode  pengembaliannya lebih cepat dan masa menikmatinya lebih lama.

## R EFERENSI
[1]  Gray,  Clive.,  Simanjuntak,  P.,  Sabur,  Lien  K., Maspaitella,  P.F.L.,  Varley,  R.C.G.,  Edisi  Kedua, Pengantar  Evaluasi  Proyek ,  Penerbit  Gramedia, Jakarta, 1997
[2]  De  Garmo,  E.  Paul.,  Sullivan,  William  G., Bontadelli,  James  A.,  Wicks,  Elin  M., Ekonomi Teknik ,  Jilid  1,  Terjemahan  Setyono,  Joseph,  Ir., M.Eng.Sc.,  &  Sutanto,  Hadi,  Ir.,  M.Eng.,  Penerbit Prenhallindo, Jakarta,1997
[3]   De  Garmo,  E.  Paul.,  Sullivan,  William  G., Bontadelli,  James  A.,  Wicks,  Elin  M., Ekonomi Teknik ,  Jilid  2,  Terjemahan  Setyono,  Joseph,  Ir., M.Eng.Sc.,  &  Sutanto,  Hadi,  Ir.,  M.Eng.,  Penerbit Prenhallindo, Jakarta, 1997
[4]  Soeharto,  Iman, Manajemen  Proyek ,  Cetakan Ketiga, Penerbit Erlangga, Jakarta, 1997