## IDENTIFIKASI DAN ANALISIS FAKTOR RISIKO KEGAGALAN PENYEDIAAN PRASARANA DAN SARANA UMUM (PSU) PERUMAHAN SUBSIDI DI INDONESIA
(Identification and Analysis of Failure Risk Factors in Public Infrastructure and Facilities Provision of Subsidized Housing in Indonesia)
Meiky Susanto 1
1 Program Studi Magister Manajemen Proyek Konstruksi Universitas Katolik Parahyangan Email: gunadharma152@gmail.com
Diterima 18 Februari 2020, Disetujui 9 April 2020

## ABSTRAK
Pada tahun 2017  sebanyak  36,42%  perumahan  subsidi  belum dihuni oleh debitur. Dari jumlah tersebut 45,02% disebabkan oleh kondisi Prasarana dan Sarana Umum (PSU)  yang buruk. Penelitian ini didedikasikan untuk menganalisis akar permasalahan dan besarnya pengaruh faktor-faktor kegagalan penyediaan PSU yang berimplikasi kepada penghunian perumahan subsidi, sehingga masing-masing stakeholder memeroleh informasi untuk merencanakan bentuk mitigasi risiko masing-masing faktor. Pendekatan penelitian dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Hasilnya menunjukkan bahwa faktor dengan nilai risk rating tertinggi meliputi: profitabilitas pengembang tidak sesuai rencana; terlambat akad; pengembang kehabisan modal di periode awal proyek; dan lokasi perumahan memiliki daya tampung <100 unit.  Harapan ke depan, adanya kajian tentang hubungan dan nilai optimum antara harga jual rumah, besaran bantuan PSU yang dapat diberikan, dan nilai profit yang wajar serta adanya solusi dan inovasi kebijakan bantuan PSU yang menjaring kelompok pengembang dengan realisasi kecil secara proporsional.
Kata Kunci: perumahan subsidi, pengembang, manajemen risiko, Prasarana dan Sarana Umum (PSU)

## ABSTRACT
In 2017, 36.42% of subsidized housing was not yet occupied by debtors. For this amount 45.02% was caused by poor public infrastructure and facilities (PIF) conditions. This study is dedicated to analyzing the root of the problem and how much its influence of the failure factors in PIF provision that implicated to subsidized housing occupancy, so that each stakeholder gets information to plan the mitigation form to each factor. This research approach doing by qualitatively and quantitatively. The results show that the factors with the highest risk rating are: developer profitability not according to plan; contract late; the developer runs out of capital in project initial period; and housing area has a capacity  <100 units. For the next, we need a study of the relationship and optimum value between price of houses, amount of PIF assistance that can be given, and the reasonable profit value as well as the solution and innovation of the PIF assistance policy that attracts developer groups with proportional small realization.
Keywords: subsidized housing, developer, risk management, Public Infrastructure and Facilities (PIF)

## PENDAHULUAN
Sebanyak 60—70% backlog perumahan adalah Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).  Untuk mengatasi backlog MBR,  pemerintah  telah meluncurkan subsidi pembiayaan perumahan, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, Subsidi Selisih Bunga, dan Subsidi Bantuan Uang Muka.  Keberhasilannya diukur dari  penurunan backlog dan  terpenuhinya aspek penghunian.  Hasil  monev  periode  Januari—Agustus 2017  secara Nasional  menunjukkan  sebanyak  36,42% perumahan  tapak  bersubsidi  (perumahan subsidi) belum dihuni oleh debitur.  Dari jumlah tersebut 45,02% disebabkan kondisi Prasarana dan Sarana Umum (PSU) yang buruk (Direktorat Evaluasi Bantuan Pembiayaan Perumahan, 2017).
Kebijakan bantuan penyediaan PSU untuk  perumahan subsidi  sejatinya  banyak mengalami perubahan sejak dikeluarkannya Peraturan Menteri PUPR nomor 35 tahun 2018 (Lihat Tabel 1 ).
Tabel 1 . Perubahan substansi kebijakan bantuan PSU.
Bentuk Kebijakan Ketentuan Lama (< tahun 2015) Ketentuan Baru Komponen bantuan Jalan; sanitasi; air minum; ruang terbuka non hijau; rumah ibadah; jaringan listrik; dan PJU Jalan; TPS3R; jaringan air bersih. Kriteria Administrasi Mengacu pada usulan rumah terbangun 30% dari daya tampung perumahan . Jumlah unit minimal terbangun 50 unit dari total minimal 100 unit Kriteria teknis Tidak mensyaratkan kenyamanan rumah yang dapat dibantu. Mensyaratkan kenyamanan rumah, paling sedikit  plafon harus terpasang, dinding diplester, lantai diaci. Kriteria lokasi Tidak mengatur harga jual rumah yang dapat dibantu. Tidak mengutamakan rumah KPR subsidi. Rumah yang dapat dibantu memiliki harga jual untuk MBR. Diutamakan bagi lokasi KPR bersubsidi. Alur pengajuan Perlu usulan gubernur dan bupati/walikota Tidak perlu usulan dari pemda Sumber: Direktorat RUK Kementerian PUPR.
Salah satu dampak perubahan kebijakan tersebut adalah ketidaksiapan pengembang perumahan subsidi mengalokasikan anggaran yang cukup untuk menyelesaikan pembangunan PSU sesuai dengan  yang dijanjikan kepada konsumen.
Besarnya  kontribusi  risiko kegagalan penyediaan  PSU terhadap penghunian menjadi  hal menarik untuk dikaji, mengingat  fenomena ini terjadi hampir di seluruh lokasi realisasi pembangunan dengan preferensi penghunian dan faktor pengaruh PSU sebanyak 30—45%. Penelitian ini didedikasikan untuk:
a.  menganalisis  akar permasalahan dan faktor-faktor kegagalan penyediaan PSU yang berimplikasi kepada penghunian perumahan subsidi;
b.  mengidentifikasi probabilitas  dan  besar dampak- dampak faktor tersebut terhadap ketersediaan PSU; c.  merumuskan mitigasi risiko masing-masing faktor.
Hal-hal tersebut di atas tidak terlepas dari hubungan peran dan tanggung jawab  antar stakeholder yang terlibat  serta  bagaimana  mekanisme penyediaan sarana PSU  perumahan  subsidi, aspek-aspek penentu dan risiko-risiko yang muncul dalam proses tersebut.

## Peran Pemerintah
Sebagai inisiator, pemerintah berperan menstimulasi dan menciptakan institusi, iklim hukum, dan kebijakan yang kondusif bagi swasta untuk berperan aktif dalam pembiayaan dan penyediaan perumahan melalui pemberian subsidi perolehan rumah; insentif  perpajakan; asuransi dan penjaminan; sertifikasi tanah; dan bantuan PSU.  Pemerintah  juga  mendorong tersedianya beragam opsi rumah terjangkau dari sisi ukuran, harga, kualitas dan lokasi untuk berbagai segmen penghasilan serta memastikan opsi–opsi yang ada memenuhi produk– produk pembiayaan perumahan.  Dalam  implementasi, pemerintah  juga  melakukan dialog kebijakan antara lembaga keuangan, kontraktor,  pengembang, dan pemerintah  daerah untuk mendapatkan masukan atas kendala yang dihadapi  (Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan, 2015).

## Peran Pemerintah Daerah
Sebagai mitra implementasi kebijakan pemerintah, pemda  bertanggung jawab menjamin terlaksananya Lingkungan Hunian Berimbang  dan menyiapkan zonasi rumah untuk MBR (Permenpera No.10, 2012), menyusun RP3KP (PP No.88,  2014);  menerapkan Sertifikat Laik Fungsi dan kemudahan  perizinan  perumahan MBR  (PP No.64,  2016);  menyiapkan infrastruktur regional dan sarana dasar;  memastikan mutu bangunan perumahan memenuhi kriteria layak huni;  memastikan ketersediaan instalasi listrik, air bersih, dan fasilitas umum  (UU No.1, 2011); dan memfasilitasi serah terima PSU dari pengembang (Permendagri No.9, 2009).

## Peran Pengembang Perumahan
Sebagai mitra pembangunan, pengembang  berperan dalam mewujudkan pembangunan rumah murah layak huni  dan layak fungsi; menerapkan pola pembangunan hunian berimbang, menyediakan jalan  akses menuju lokasi perumahan jika tidak dalam satu hamparan, dan melengkapi fasilitas PSU perumahan dengan membangun PSU.

## Kendala Pengembangan Perumahan
Pola membangun pengembang perumahan subsidi berbeda dengan pengembang perumahan komersial. Pengembang perumahan subsidi lebih memprioritaskan pembangunan unit-unit  rumah,  sedangkan  pengembang perumahan komersial lebih memprioritaskan pembangunan PSU guna menarik pembeli.  Perputaran kas  yang cepat dengan kapasitas yang besar, membuat pengembang perumahan subsidi berani  bermain di level marjin  antara 10—15% dari harga jual, sedangkan pengembang perumahan komersial di level marjin minimum 25%. Namun, keduanya menghadapi sejumlah
kendala  yang sama dalam hal (Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman, dan Pengembangan Infrastruktur Wilayah , 2016): i.  Penyediaan  lahan  dan lokasi, meliputi harga tanah mentah untuk pengembangan  yang  tidak terjangkau; infrastruktur dan utilitas dasar yang kurang layak; legalitas tanah bermasalah.
ii.  Keuangan,  yaitu  profitabilitas tidak sesuai rencana; start up cost yang tinggi; dan modal yang kecil. iii.  Tahapan proses bisnis, meliputi short cuts proses yang tidak dijalankan oleh pengembang; kelemahan pada studi kelayakan; kelemahan pada perencanaan dan pengelolaan proyek. iv.  Kompetensi, yaitu lemahnya soft skill yang berdampak kepada pelanggaran integritas; dan kelemahan hard skill yang sering terjadi pada pengembang baru yang belum berpengalaman dan pengembang lama yang tidak memperhatikan pengembangan bisnis sesuai tuntutan pasar. v.  Manajemen risiko, yaitu minimnya pengetahuan mengidentifikasi risiko proyek serta cara mengalihkan risiko tersebut agar  bisa diminimalisir.

## Penyediaan PSU Perumahan Subsidi
Penyediaan PSU perumahan subsidi adalah tanggung jawab pengembang. Akad  bisa  dilaksanakan jika jalan lingkungan  berupa perkerasan tanah telah selesai dan berfungsi, dan lapisan atas selesai paling lambat 3 (tiga) bulan sejak akad  kredit.  Pengembang  menyerahkan jaminan kepada Bank berupa dana retensi  minimum  2 (dua)  kali nilai jalan lingkungan yang belum selesai berdasarkan penilaian Bank  (Permen PUPR No. 21, 2016). Guna meningkatan kinerja program pembangunan satu juta rumah, pemerintah memberi bantuan PSU yang bersifat stimulan. Komponen,  tahapan, mekanisme pelaksanaan, dan kriteria penerima bantuan PSU mengacu pada Permen PUPR nomor 35 tahun 2018.

## Manajemen Risiko
Semua proyek  memiliki kompleksitas tinggi dan berisiko karena adanya batasan, asumsi, serta harus memenuhi harapan stakeholder yang mungkin saling bertentangan dan berubah. Untuk itu, manajemen risiko diperlukan untuk  mengidentifikasi dan mengelola risiko yang tidak ditangani oleh proses manajemen proyek lainnya. Tahapan  manajemen risiko meliputi: perencanaan manajemen risiko; identifikasi risiko; analisis risiko kualitatif; analisis risiko kuantitatif; perencanaan respons risiko; pelaksanaan respons risiko dan pemantauan risiko (Project Management Institute, 2017).

## METODE
Perumusan masalah Analisis Kualitatif dan Kuantitatif Simpulan Penentuan metode Pengumpulan Data Studi Literatur Daftar lingkup dan membangun konteks Pengumpulan data Data Primer • Brainstorming • Wawancara kepada stakeholder Data Sekunder • Studi literatur • Data administrasi, teknis, keuangan proyek Validasi
Gambar 1. Diagram alur penelitian.
Berdasarkan Gambar 1. identifikasi risiko dalam penelitian ini dilakukan melalui beberapa pendekatan:

## Brainstorming
Brainstorming adalah pendekatan konseptual untuk menghasilkan gagasan dari sekelompok peserta, guna menghasilkan sejumlah besar gagasan dalam waktu singkat  (US Army Corps of Engineers , 2018).  Berbeda dengan diskusi, dimana gagasan dari seseorang dapat ditanggapi (didukung  atau tidak disepakati) oleh peserta lain, pada brainstorming pendapat orang lain tidak untuk ditanggapi  (Sutikno & Faturrahman, 2007). Dalam kasus ini, brainstorming dilakukan dengan diskusi  bersama pengembang dan asosiasi pengembang berpengalaman untuk mengumpulkan sejumlah faktor dan even risiko dalam konteks penyediaan PSU perumahan subsidi.

## Wawancara
Wawancara  bertujuan  untuk memeroleh kontribusi jujur dan tidak bias serta menggali informasi yang lebih rahasia. Wawancara lebih efektif jika dilakukan secara terpisah dengan individu-individu yang memiliki otoritas tinggi dalam sebuah organisasi. Dalam kasus ini, cara ini diterapkan  kepada pengembang dengan realisasi terbesar, manajer Subsidiary Mortgage Division , dan Kepala Sub Direktorat Bantuan Rumah Umum, guna menggali informasi-informasi tambahan seputar kegagalan penyediaan PSU perumahan subsidi.

## Studi Literatur
Yaitu dengan mengelaborasi dan mengadopsi jenis-jenis risiko yang relevan dari tulisan, jurnal, dan penelitian– penelitian sebelumnya.

## Observasi
Observasi merupakan teknik pengumpulan data yang memiliki ciri spesifik dibandingkan dengan kuesioner dan wawancara. Observasi tidak terbatas pada orang saja
tetapi juga objek fisik (Sugiyono, 2012). Observasi dalam penelitian ini adalah observasi partisipan dengan bertanya langsung kepada pengembang terkait proses dan riwayat pembangunan perumahan subsidi beserta PSU-nya ditinjau dari aspek  administrasi, teknis, dan keuangan proyek.

## Validasi
Validasi dilakukan setelah sejumlah faktor-faktor risiko dikumpulkan untuk kemudian dinilai oleh masing-masing stakeholder yang berpengalaman, yang terdiri dari 18 pengembang perumahan subsidi, 3 personil Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP), 3 personil perbankan, 3 personil Direktorat Rumah Umum dan Komersial, dan 4 personil Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Analisis Risiko dengan Pendekatan Kualitatif
Analisis kualitatif adalah  pengukuran risiko atau aset secara relatif berdasarkan peringkat / pengelompokan ke dalam kategori deskriptif misalnya rendah, sedang, tinggi; tidak penting, penting, sangat penting, atau dalam skala 1 sampai 10 (WebFinance. Inc, 2014).

## a. Diagram Pengaruh
Diagram  pengaruh digunakan untuk mengidentifikasi semua faktor pendorong dan menyusun struktur sebab- akibat untuk membedakan pengetahuan dan ketidakpastian  yang  muncul  karena  informasi yang tidak lengkap  (Condamin, Louisot, & Naïm, 2007).  Dalam
penelitian ini, diagram pengaruh menguraikan faktor yang memengaruhi  ketersediaan PSU perumahan subsidi, urutan proses dan hubungan antar faktor. Faktor-faktor kebijakan bantuan PSU, verifikasi usulan, dan persyaratan dokumen legal dikelompokkan sebagai aspek keputusan / ketetapan ( certainty );  sedangkan faktor  lainnya dikelompokkan sebagai kesempatan  / ketidakpastian ( uncertainty ). Adapun tingkat penghunian adalah konsekuensi akhir ( payoff ) atas sejumlah faktor di bawah kondisi pasti dan tidak pasti yang berpengaruh langsung  atau  tidak langsung terhadap ketersediaan PSU perumahan subsidi (Lihat Gambar 2)

## b. Analisis Akar Permasalahan
Cause and effect diagrams digunakan untuk menggambarkan  akar permasalahan dengan jelas, proses identifikasi bisa sangat cepat—sehingga mencegah munculnya faktor penyebab yang sama dalam satu atau lebih kategori, dan memungkinkan stakeholder melihat semua faktor secara bersamaan  (Firican, 2018). Brainstorming yang dilakukan dengan beberapa pengembang  terbatas pada isu-isu krusial yang menjadi hambatan  dalam pengadaan PSU. Tidak semua penyebab memiliki kontribusi sama terhadap permasalahan. Untuk itu, masing-masing penyebab divalidasi  langsung  agar diketahui seberapa besar kontribusi penyebab tersebut.  Hasilnya dikelompokkan  6 aspek utama yang berpengaruh terhadap ketersediaan PSU perumahan subsidi yaitu, aspek administrasi, aspek legal, aspek  teknis, aspek finansial, aspek waktu, dan aspek lokasi (Lihat Gambar 3 )
Tingkat Penghunian Dokumen legal dari pemerintah setempat Pengeluaran Pemenuhan persyaratan administrasi Profitabilitas Dukungan bank Tahapan dan proses bisnis Pembangunan PSU oleh Pengembang Verifikasi pra konsruksi Start Up Cost Lingkungan proyek Kontinuitas proyek Pemenuhan persyaratan lokasi Pemenuhan persyaratan teknis Bantuan PSU pemerintah Kebijakan bantuan PSU Ketersediaan PSU
Gambar 2. Diagram pengaruh antar faktor ketersediaan PSU perumahan subsidi.
Gambar 3. Root cause analysis ketersediaan PSU perumahan subsidi.

## c. Daftar Risiko
Daftar risiko digunakan  untuk mengidentifikasi, menilai, dan mengelola risiko hingga level yang dapat diterima oleh organisasi. Ada beberapa hal penting yang dimuat dalam daftar risiko (Axelos, Ltd., 2017):
i. Risk Category , ada di bagian mana dalam sebuah proyek berupa lingkup, biaya, mutu, atau waktu;
ii. Risk Breakdown Structure (RBS); iii. Risk Description , yaitu deskripsi singkat tentang risiko yang akan dihadapi;
iv. Impact (dampak risiko);
v. Likelihood (probabilitas risiko);
vi. Risk Rank , yaitu seberapa parah risiko tersebut; vii. Risk Trigger (apa saja pemicu risiko);
viii. Risk Preventive / Treatment Plan , yaitu bagaimana cara mencegah agar risiko tidak terjadi;
ix. Risk Contingency Plan , yaitu bagaimana cara meminimalkan dampak risiko jika terjadi;
x. Risk Owner / Responsibility , yaitu siapa saja yang terlibat/terdampak dari risiko;
xi. Residual Risk , yaitu seberapa besar sisa risiko setelah risiko ditangani.
Secara  umum,  penyediaan PSU dipengaruhi aspek pemenuhan untuk memeroleh  bantuan PSU  dan aspek kesiapan alokasi dana PSU dari pengembang. Jenis risiko kegagalan penyediaan PSU perumahan subsidi dibagi ke dalam kategori administrasi, legal, lokasi, waktu, teknis, dan finansial  (Lihat Tabel 2. ).  Adapun skala dan ukuran  probabilitas  serta  dampak risiko menggunakan  skala likert 1—4. Modifikasi skala dilakukan guna menjaring hasil penelitian yang lebih akurat dengan meniadakan jawaban undiceden yang dapat menimbulkan central tendency effect (Hadi, 1991), dan memudahkan responden memahami skala penilaian. Hasilnya adalah pembulatan rata-rata nilai dari responden (Lihat Gambar 4 ).
Gambar 4. Hubungan probabilitas dan dampak risiko.
Gambar 5. Strategi penanganan risiko
Pendekatan analisis kualitatif dalam manajemen risiko adalah dasar untuk melakukan pendekatan analisis kuantitatif dan untuk menentukan prioritas penanganan risiko. Penanganan / respon risiko dapat dilakukan dengan mengurangi tingkat probabilitas dan atau mengurangi tingkat dampak risiko. Gambar 5 menjelaskan bagaimana strategi penanganan risiko melalui monitor atau review , baik  secara kontinyu maupun periodik (Hamilton, 2009).
WAKTU LEGAL Rumah yang dibangun belum ada plafon, perkerasan lantai, atau belum diplester Pengembang kehabisan modal di periode awal proyek Lokasi perumahan memiliki daya tampung <100 unit Rumah terbangun >1 tahun pada saat usulan TEKNIS FINANSIAL Site plan belum fixed Tidak mendapat dukungan serah - terima aset PSU dari Pemerintah Daerah LOKASI Sebagian lahan dalam site plan belum clear Tidak mendapat dukungan KPR dari Bank Lambatnya penjualan unit rumah Lokasi perumahan memiliki daya tampung <200 unit Terlambat akad Keterbangunan rumah tidak sesuai dengan usulan, baik jumlah, wujud, dan spesifikasinya Profitabilitas tidak sesuai rencana PSU TIDAK TERSEDIA ADMINISTRASI Dokumen izin lokasi, IMB induk tidak dapat dikeluarkan Lahan untuk pembangunan PSU belum siap / clean Dampak Besar 4 8 12 16 Sedang 3 6 9 12 Kecil 2 4 6 8 Sangat Kecil 1 2 3 4 Sangat Jarang
Jarang Kadang- kadang Sering Probabilitas
Dampak Besar 4 8
12 16 Sedang 3 6 9 12 Kecil 2 4 6 8 Sangat Kecil 1 2 3 4 Sangat Jarang
Jarang Kadang- kadang Sering Probabilitas Review Monitor Reaktif 4 Review secara periodik
3 Monitor secara periodik 1 Review secara kontinyu
2 Monitor secara kontinyu Proaktif
Tabel 2. Daftar faktor-faktor risiko kegagalan penyediaan PSU perumahan subsidi di Indonesia.
No. Faktor Risiko Kategori Risiko Deskripsi Risiko Dampak Risiko Risk Rating Awal Risk Treatment Mitigasi Residual Risk L I S
L I S
A Aspek Pemenuhan untuk Bantuan PSU
1 Tidak memiliki SDM yang kompeten mendesain site plan Administrasi Site plan belum fixed Volume kebutuhan PSU tidak dapat diukur 4 3  12 Risk Reduce Meng- hired pegawai tidak tetap berpengalaman di bidang perencanaan site plan 2 3 6
2 Batas lahan belum rampung 3 3 9 Risk Reduce Menyelesaikan batas lahan dengan lahan tetangga 2 3 6 3 Syarat minimum dokumen tidak lengkap
Administrasi Tidak mendapat dukungan KPR dari Bank Tidak memenuhi persyaratan administrasi bantuan PSU
2 4 8 Risk Reduce Melengkapi persyaratan administrasi 1 4 4 4 Tidak terdaftar sebagai anggota asosiasi pengembang
2 4 8 Risk Reduce Bergabung dengan asosiasi pengembang 1 4 4
5 Susunan organisasi perusahaan tidak jelas atau salah satu personilnya bermasalah 2 4 8
Risk Reduce Reorganisasi dan perubahan akta perusahaan
1 4 4
6 Kinerja keuangan kurang baik 2 4 8 Risk Accept Memakai 100 persen modal sendiri atau melalui pemodal 1 4 4
7 Dokumen perencanaan (RAB, spesifikasi teknis,
dan skedul pelaksanaan) tidak lengkap
2 4 8
Risk Reduce Menyiapkan tim pengelola teknis untuk melengkapi dokumen perencanaan 1 4 4 8 Dokumen RP3KP belum tersusun Legal
Pemerintah daerah tidak mendukung serah terima aset PSU PSU terbangun tidak berfungsi maksimal dan tidak sesuai umur rencana/tidak dirawat 3 4  12 Risk Sharing Pendampingan pemerintah pada Dinas yang membidangi 1 4 4
9 Perangkat daerah yang membidangi belum siap secara kelembagaan, kewenangan, dan payung hukumnya 2 4 8 Risk Accept 2 4 8
10 Pemerintah daerah tidak menyiapkan dana perawatan dan pembangunan PSU pendukung perumahan lainnya 3 4  12
Risk
Reduce Menyampaikan aspirasi aktif secara kelembagaan melalui asosiasi pengembang / badan perwakilan 2 3 6
11 Aspek teknis penataan bangunan dan lingkungan tidak terpenuhi Legal Dokumen izin lokasi, IMB induk tidak dapat dikeluarkan Pelanggaran hukum akibat kerugian negara bila bantuan PSU tetap diberikan 3 4  12 Risk Avoid Cross check informasi dari instansi terkait sebelum dilakukan verifikasi 1 4 4 12 Terdapat bagian yang tidak sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang 3 4  12 1 4 4 13 Mahalnya harga tanah terutama yang dekat dengan pusat kota Lokasi Lokasi perumahan memiliki daya tampung <100 unit Tidak mendapat bantuan PSU dan pengembang tetap harus menyediakan jalan akses ke lokasi perumahan dan PSU dalam perumahan 4 4  16 Risk Avoid Memperkecil scope proyek 2 4 8 14 Ketersediaan tanah murah terutama di dekat pusat kota terbatas 4 4  16 Risk Avoid Mencari alternatif dan membuat penilaian dalam memilih lokasi 2 4 8 15 Rumah yang dibangun tidak dalam satu hamparan menurut ketentuan hunian berimbang 3 4  12 Risk Avoid Mencari alternatif dan membuat penilaian dalam memilih lokasi 2 4 8 16 Mahalnya harga tanah yang dekat dengan pusat kota Lokasi Lokasi perumahan memiliki daya tampung <200 unit Bantuan PSU persampahan TPS3R tidak dapat diberikan, rumah berpotensi tidak dihuni bila pemda /
pengembang tidak menyediakannya
4 2 8 Risk Reduce Memperkecil scope proyek 2 2 4 17 Ketersediaan tanah murah di dekat pusat kota terbatas
4 2 8 Risk Reduce Membuat alternatif dan penilaian dalam memilih lokasi 2 2 4
18 Tanah dalam kondisi sengketa
Lokasi Sebagian lahan sebagaimana dalam site plan belum clear Anggaran bantuan PSU tidak dapat direalisasikan dan tidak dapat
diajukan kembali
2 4 8 Risk Avoid
Melakukan mediasi, rembug antar pihak yang bersengketa
1 4 4
No. Faktor Risiko Kategori Risiko Deskripsi Risiko Dampak Risiko Risk Rating Awal Risk Treatment Mitigasi Residual Risk L I S
L I S
19 Sebagian tanah belum dibebaskan / dibayar oleh pengembang kepada pemilik tanah (cedera janji) Lokasi Sebagian lahan sebagaimana dalam site plan belum clear Anggaran bantuan PSU tidak dapat direalisasikan dan tidak dapat diajukan kembali 3 4  12 Risk Reduce Sebelum melanjutkan proses akad lainnya, meninjau kembali apakah pengembang sudah memenuhi janjinya kepada pemilik tanah 2 4 8 20 Terlambat mengajukan
proposal bantuan Waktu Rumah terbangun >1 tahun pada saat usulan Anggaran bantuan PSU tidak dapat direalisasikan dan tidak dapat diajukan kembali 3 4  12 Risk Avoid Mengalokasikan waktu dan personil khusus untuk memproses proposal di tahun yang sama dengan pelaksanaan konstruksi 1 4 4 21 Sudah mengajukan proposal secara online, tapi SK Penetapan bantuan PSU terlambat
2 4 8 Risk Avoid Proses verifikasi dilakukan T-1 sebelum penetapan, yaitu di tahun proposal masuk
1 4 4 22 Pasca IMB terbit, tidak adanya kontrol dan
pembinaan lapangan dari Dinas yang berwenang sebelum usulan PSU diajukan
Teknis
Keterbangunan rumah tidak sesuai dengan usulan, baik jumlah, wujud,
dan spesifikasi Pemborosan biaya survey dan tim verifikasi 4 3  12 Risk Transfer Menyiapkan anggaran untuk meningkatkan peran Pemda dalam fungsi WASDAL pasca IMB terbit 2 3 6
23 Kesalahan metode membangun
Teknis
Lahan untuk pembangunan PSU belum siap / clean SK bantuan PSU dapat ditetapkan, tapi pembangunan bantuan PSU tertunda sampai dengan lahan
untuk PSU  siap 3 3 9 Risk Reduce Membuat sequence (alur/urutan) membangun dan mengikuti  target yang telah dibuat 2 3 6
24 Pengembang melakukan shortcuts dalam tahapan pelaksanaan proyek Teknis Rumah yang dibangun belum ada plafon, perkerasan lantai, belum diplester SK bantuan PSU dapat ditetapkan, tapi bantuan PSU tertunda hingga unit rumah on progress selesai 4 3  12 Risk Sharing Penerapan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) untuk menjamin mutu rumah dan melindungi hak-hak konsumen 2 3 6
B. Aspek Kesiapan Alokasi Dana PSU dari Pengembang
25 Sertifikat splitzing dan IMB splitzing terlambat
pada periode awal proyek Waktu Terlambat akad Proyek rumah subsidi gagal 4 4  16 Risk Avoid Pembenahan internal dan peningkatan kontrol proses dokumen legal 2 4 8 26 Start up cost yang tinggi Finansial Kehabisan modal di periode awal proyek Proyek rumah subsidi gagal 4 4  16 Risk Reduce Menertibkan administrasi keuangan 1 4 4 27 Pembayaraan material tidak dapat ditangguhkan Risk Avoid Kerjasama yang baik dengan toko material di sekitar kawasan pembangunan 28 Biaya-biaya "koordinasi" dengan warga sekitar proyek yang sangat besar Finansial Beban start up cost yang terlalu tinggi Cashflow minus 4 3  12 Risk Avoid Pendekatan dengan tokoh masyarakat setempat 1 3 3 29 Besaran Uang Muka maksimum yang dikeluarkan debitur untuk rumah subsidi yang telah ditetapkan pemerintah terlalu kecil 4 3  12 Risk Avoid Sinkronisasi kebijakan untuk menjaga keberlangsungan usaha properti rumah subsidi 2 3 6
30 Pengembang tidak menerima uang muka cash yang proporsional dari debitur karena sebagian besar Subsidi
Bantuan Uang Muka dari pemerintah 4 3  12
Risk
Avoid Sinkronisasi kebijakan, dimana SBUM sebaiknya diberikan kepada pengembang sebelum akad dilaksanakan 2 3 6
31 Biaya persiapan dan pematangan lahan yang tinggi akibat jalan akses yang buruk Finansial Beban start up cost yang terlalu tinggi Cashflow minus 4 3  12 Risk Avoid Dukungan pembangunan  jalan akses oleh Pemda
3 2 6
No. Faktor Risiko Kategori Risiko Deskripsi Risiko Dampak Risiko Risk Rating Awal Risk Treatment Mitigasi Residual Risk L I S
L I S
32 Kualitas dan desain rumah kurang menarik (Nuciferani, Harianto, Aulady, & Abdullah, 2017) Finansial Lambatnya penjualan unit rumah Cashflow minus 4 3  12 Risk Reduce Meng- hired pegawai tidak tetap yang ahli & bersertifikat di bidang arsitektur
1 4 4
33  Kesalahan strategi pemasaran
4 3  12 Risk Reduce Merekrut personil berpengalaman dalam marketing property, komunikasi dan negosiasi dengan calon debitur. Kerjasama promosi kepada pegawai di lingkungan pemda, polres, kodam. 1 4 4 34 Pengembang tidak mendapat dukungan KYG dari Bank 2 3 6 Risk Reduce Pemenuhan atas semua ketentuan perbankan 1 3 3 35 Pemerintah tidak memberi bantuan PSU Finansial Profitabilitas tidak sesuai rencana Pengembang sulit menyelesaikan pembangunan PSU
4 4 16 Risk
Reduce
Sinkronisasi antara kebijakan  bantuan PSU dengan batasan harga jual rumah 2 4 8 36 Kenaikan harga material konstruksi (Nuciferani, Harianto, Aulady, & Abdullah, 2017) 2 4 8 Risk
Transfer Menekan kualitas finishing rumah 1 4 4 37 Munculnya biaya-biaya tak terduga yang sangat besar selama pelaksanaan 3 4  12 Risk
Transfer Menyiapkan dan memperhitungkan biaya kontingensi yang cukup 2 4 8 38 Kehilangan material karena pencurian
(Nuciferani, Harianto, Aulady, & Abdullah, 2017) 3 4  12 Risk
Sharing Memberdayakan warga sekitar proyek untuk mengamankan lokasi proyek 1 4 4 39 Banyaknya komplain dari debitur setelah akad (Nuciferani, Harianto, Aulady, & Abdullah, 2017) 3 4  12 Risk
Transfer Mensubkan pekerjaan finishing 2 4 8 40 Gangguan alam dan faktor cuaca (Nuciferani, Harianto, Aulady, & Abdullah, 2017) 1 4 4 Risk Ignoring 1 4 4

## Analisis Risiko dengan Pendekatan Kuantitatif
Analisis risiko kuantitatif adalah cara untuk mengidentifikasi risiko kemungkinan kegagalan suatu proses dan memprediksi besarnya kerugian yang dikaitkan dengan nilai finansial  (Poerwanto, 2013). Karena pertimbangan waktu dan biaya  penelitian,  maka disusun  sejumlah  informasi  dari  hasil  wawancara dan observasi dengan beberapa  pengembang perumahan subsidi  untuk kemudian disimulasikan ke dalam perhitungan arus kas.  Nilai-niai yang tercantum adalah nilai perkiraan rata-rata di beberapa lokasi di Indonesia di tahun 2016 dan bukan  hasil  dari  penelitian-penelitian sebelumnya.  Beberapa tools yang akan digunakan antara lain sensitivity analysis, decision tree , dan expected monetary value analysis.

## a. Analisis Arus Kas Pengembang
Tujuannya  analisis ini adalah untuk mengetahui proses- proses yang terjadi serta mengurai komponen-komponen biaya dan sumber-sumber revenue dalam proyek perumahan subsidi terkait  target dan realisasi durasi proyek.

## Daftar Informasi
Beberapa informasi yang dijadikan perhitungan arus kas meliputi sebagai berikut:
i.  Jumlah rumah yang dibangun sebanyak  100 unit dengan tipe dan luas lahan yang sama.
ii.  Pembebasan lahan dan perizinan rampung di periode T-1, proyek dimulai pelaksanaannya di  awal tahun berjalan dan ditargetkan habis terjual dalam  18 bulan sejak proyek dimulai.
iii.  Untuk  membangun proyek perumahan,  pengembang memiliki modal berupa sertifikat tanah induk yang sudah dibebaskan. Luas tanah tersebut  cukup untuk menampung 100 unit rumah, dan sudah sesuai dengan ketentuan Lingkungan Hunian Berimbang, bahwa  perbandingan antara total luas kapling berbanding  luas area bebas (untuk PSU, RTH) minimal 40:60. Diasumsikan luas total lahan perumahan untuk menampung 100 unit rumah seluas 22.500 m 2 . iv.  Izin Lokasi dan IMB, diberikan jika unit luas Tanah Kapling minimum 90 m 2 dan Luas Bangunan minimum 36 m 2 . v.  Biaya perolehan tanah sebesar Rp200.000 / m 2 . vi.  Tanah  induk  diagunkan oleh pengembang untuk mendapatkan modal Kredit Yasa Griya (KYG) sebagai modal kerja awal dengan tingkat suku bunga sebesar 1% per bulan. Pihak Bank hanya membiayai 80% dari nilai total agunan yang diperkirakan sama dengan harga beli tanah.
vii.  Pencairan dana KYG bersifat milestone , progres 0% dibayar 20%, progres 50% dibayar 30%, progres 80% dibayar 30%, saat 100% dibayar sisanya. Pada setiap pencairan, retensi sebesar 5% pada setiap akad untuk mengantisipasi komplain debitur. Pencairan
retensi baru bisa direalisasikan jika dalam waktu 3 bulan sejak akad jika tidak ada komplain debitur. viii.  Proses pemecahan sertifikat tetap  dilaksanakan meskipun belum mendapat kepastian (uang muka tunai)  dari calon debitur,  karena akad tidak  dapat dilaksanakan bila pemecahan sertifikat belum selesai. Pengembang dilarang membangun rumah KPR indent dan akad baru  bisa dilaksanakan bila progres rumah terbangun minimal 80%. Risiko yang muncul akibat start  up cost pengurusan pemecahan sertifikat ditanggung pengembang.
ix.  Uang muka dari debitur maksimum  5% dari nilai rumah, sebagian uang muka dibantu pemerintah sebesar Rp4 juta dan dicairkan sebulan setelah akad. Harga Jual rumah subsidi di tahun 2016  ditetapkan pemerintah Rp116,5 juta per unit.
x.  Bantuan PSU  dapat diberikan jika  usulan masuk paling lambat akhr Juni, verifikasi dilaksanakan  di bulan Agustus, dan SK penetapan bantuan PSU  di bulan September. Bantuan PSU  diberikan jika saat verifikasi jumlah unit terbangun minimal 50 unit. Jumlah bantuan maksimum yang diberikan sebesar 30% dari daya tampung (30 unit), pembayaran dengan sistem reimburse sebesar  Rp6 juta per unit sampai dengan akhir Desember. xi.  Biaya overhead diperkirakan Rp15 juta per bulan.
xii.  Biaya  nyata  pembangunan rumah per meter persegi di umumnya berkisar Rp2,2 juta per unit. Kemampuan membangun diperkirakan 8 unit rumah / bulan, dengan kebutuhan tukang sebanyak 16 orang per unit rumah.
xiii.  Untuk dapat terdaftar dalam sistem informasi dan registrasi asosiasi pengembang, maka pengembang harus berbadan hukum dan tidak boleh memiliki lahan SHM.  Meski  awalnya pengembang membeli tanah dengan status SHM, dalam prosesnya pengembang harus menurunkan statusnya menjadi SHGB. Selanjutnya  tanah dijual  ke debitur dengan status SHBG. Yang sering terjadi, pengembang menjual rumah subsidi dengan memakai nama pengurus agar debitur dapat membeli rumah tersebut dengan status tanah SHM alasannya karena permintaan dari debitur, sehingga tarif PPh yang digunakan adalah 2,5% (bukan 1%) meskipun yang dijual adalah rumah subsidi. Dengan skema tersebut, berpeluang dikenakan  PPN jika omzet melebihi Rp4,8 Milyar, karena perorangan yang usaha pokoknya bukan mengalihkan hak atas tanah dan atau bangunan.
Berdasar pada informasi-informasi di atas, disimulasikan arus kas pelaksanaan proyek perumahan subsidi  (Lihat Gambar 6 dan Gambar 7 )
Gambar 6. Grafik simulasi arus kas pengembang perumahan subsidi tanpa bantuan PSU.
Gambar 7. Grafik simulasi arus kas pengembang perumahan subsidi dengan bantuan PSU.
-1.000,00 - 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00 6.000,00 7.000,00 0 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agt Sep Okt NovDes Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agt Rupiah (dalam juta) Bulan Cash Flow Cash Akhir Bulan -1.000,00 - 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00 6.000,00 7.000,00 0 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agt Sep Okt NovDes Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agt Rupiah (dalam juta) Bulan
Simulasi arus kas di atas dalam kondisi ideal, di mana tidak terjadi keterlambatan, mulai dari proses pengurusan izin, pemecahan sertifikat, pembangunan, sampai dengan proses pencairan / akad. Pembayaran material proyek minimal harus bisa ditangguhkan paling cepat satu bulan setelah pembangunan unit rumah selesai, karena jika tidak—mengakibatkan ketersediaan cash di akhir bulan minus (proyek gagal di awal periode). Keberhasilan periode awal proyek juga sangat ditentukan oleh kecepatan proses akad dan pencairan dana KPR pertama dari Bank kepada pengembang yang diikuti dengan pencairan dana SBUM. Proses akad pertama selambat–lambatnya harus dilaksanakan di bulan Maret untuk  sebagian rumah yang sudah selesai terbangun. Cash di akhir bulan sangat dipengaruhi oleh seberapa besar arus kas yang dihasilkan. Persentase pencapaian profit dirumuskan sebagai berikut:

## di akhir bulan -Biaya pembelian lahan
x100%
Profit minimum yang diharapkan Cash
Persentase negatif menyatakan bahwa modal awal pengembang belum kembali (belum mendapat profit). Persentase positif menyatakan bahwa modal awal pengembang sudah kembali (sudah mendapat profit).
Gambar 6 mengindikasikan pada akhir tahun, pengembang belum mendapat pengembalian modal. Pengembang baru akan mendapat profit yang diinginkan pada bulan Maret tahun berikutnya dengan tingkat ketercapaian profit sebesar 106,67%, ini dapat menyebabkan pengembang memutuskan tidak menyelesaikan sisa pekerjaan PSU meskipun konsekuensinya kehilangan sisa dana retensi yang belum diambil, sebab bila dilanjutkan sampai dengan PSU selesai 100% ketercapaian profit hanya 78,5%. Dampaknya  yaitu akan ada 25% PSU yang tidak dikerjakan.
Gambar 7 mengindikasikan di akhir tahun, pengembang sudah mendapat pengembalian modal dengan capaian profit sebesar 9,78%. Jumlah tersebut akan terus meningkat sampai dengan bulan Maret tahun berikutnya lalu sedikit menurun sampai dengan akhir periode proyek dengan tingkat ketercapaian profit sebesar 93,95% jika PSU diselesaikan 100%.

## b. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas adalah  metode  untuk mengetahui akibat dari perubahan parameter-parameter produksi terhadap perubahan kinerja dalam menghasilkan keuntungan. Dengan analisis sensitivitas maka akibat yang mungkin terjadi dari perubahan-perubahan tersebut dapat diketahui dan diantisipasi sebelumnya.  Analisis sensitivitas  dipakai  untuk menganalisis perubahan- perubahan sebagai berikut:
i.  Adanya cost overrun , yaitu kenaikan biaya-biaya, seperti biaya konstruksi, biaya material, upah; ii.  Penurunan produksi rumah; iii.  Mundurnya jadwal pelaksanaan proyek; iv.  Terlambatnya pencairan dana KPR untuk pengembang.
Setelah  dianalisis, maka  dapat diketahui faktor-faktor yang berpengaruh besar terhadap proyek sehingga perlu diperhatikan agar tidak berakibat fatal bagi keberlangsungan proyek. Dalam kasus ini,  parameter utama keberhasilan tersedianya PSU adalah kemampuan modal  /  kas pengembang di akhir bulannya yang dipengaruhi oleh arus kas. Gambar 6 dan Gambar 7 menggambarkan  posisi cash minimum terjadi di bulan Februari dengan nilai sebesar Rp398,08 juta dengan posisi  pengeluaran terbesar  pula yaitu  Rp200 juta. Selanjutnya, penilaian diambil pada titik di mana semua komponen biaya berada dalam satu kejadian  atau  satu waktu  dan  bersifat kontinu. Komponen–komponen biaya tidak tetap ( variabel cost ) dan biaya tetap ( fixed  cost ) diuji dengan analisis sensitivitas (Lihat Tabel 3 )
Tabel 3. Daftar komponen biaya analisis sensitivitas.
Arus Kas Skenario Sifat  Toleransi Min Base Maks Cash In 0 978,6 978,6 Pencairan setelah akad (95%) 0 885,40   885,40 Var. + 10% Pencairan retensi (5%) 0 46,60 46,60 Var. + 10% Uang muka dari debitur 0 14,60 14,60 Var. + 10% Subsidi Bantuan Uang Muka 0 32,00 32,00 Var. + 10% Cash Out 728,44   801,64 874,84 Beban bunga 36,00 36,00 36,00 Fixed Upah (untuk rumah) 63,36 70,40 77,44 Var. + 10% Material (untuk rumah) 427,68   475,20   522,72 Var. + 10% Biaya pembangunan sanitasi / air minum dan listrik 41,94 46,60 51,26 Var. + 10% Biaya pembangunan PSU ( by Developer ) 83,88 93,20   102,52 Var. + 10% Overhead 15,00 15,00 15,00 Fixed Biaya pematangan lahan (termasuk perkerasan) 16,78 18,64 20,50 Var. + 10% Biaya pemecahan IMB dan sertifikat 16,78 18,64 20,50 Var. + 10% Biaya kontingensi 8,39 9,32 10,25 Var. + 10% Biaya PPh 18,64 18,64 18,64 Fixed Cash Flow -728,44   176,96 103,76
Pengujian  dilakukan dengan menggunakan  piranti lunak Palisade Decision Tools 5.5 dengan parameter pengaturan: model data distribusi normal dengan deviasi nilai dasar ( base value ) sebesar +10%;  metode input dilakukan  sebanyak 5 tahap; multiple running 2 kali; multi–way–what–if analysis 5 tahap;  dan  asumsi dasar bahwa masing–masing faktor adalah independen (tidak berkorelasi); software ini memberikan hasil sebagai berikut (Lihat Tabel 4 )
Tabel 4. Perubahan cash flow proyek rumah subsidi dan komponen pengaruhnya.
What-If Analysis Summary for Output Cash Flow
Top 10 Inputs Ranked By Percent Change Rank Input Name Minimum Maximum Output Input Output Input Value Change (%) Value Value Change (%) Value 1 Pencairan setelah Akad (95%) (D5) 128,41 -27,43%  836,85   225,51 27,43%  933,95 2 Material (untuk rumah) (D13) 150,91 -14,72%  501,25   203,01 14,72%  449,15 3 Biaya Pembangunan PSU (by Developer) (D15) 171,85 -2,89% 98,31   182,07 2,89% 88,09 4 Upah (untuk rumah) (D12) 173,10 -2,18% 74,26   180,82 2,18% 66,54 5 Pencairan retensi (5%) (D6) 174,40 -1,44% 44,04   179,52 1,44% 49,16 6 Biaya Pembangunan Sanitasi/Air Minum dan Listrik (D14) 174,40 -1,44% 49,16   179,52 1,44% 44,04 7 Beban Bunga / Base Value (D11) 174,99 -1,12% 37,97   178,93 1,12% 34,03 8 Subsidi Bantuan Uang Muka (D8) 175,21 -0,99% 30,25   178,71 0,99% 33,75 9 Biaya Pematangan Lahan (termasuk perkerasan) (D17) 175,94 -0,58% 19,66   177,98 0,58% 17,62 10 Biaya Pemecahan IMB dan Sertifikat (D18) 175,94 -0,58% 19,66   177,98 0,58% 17,62
Gambar 8. Tornado diagram hasil uji sensitivitas.
Gambar 9. Spider diagram hasil uji sensitivitas
Gambar 8 dan Tabel 4 menunjukkan bahwa faktor yang berpengaruh terbesar terhadap cash flow pengembang adalah pencairan setelah akad, harga material, biaya pembangunan PSU oleh pengembang, upah, dst. Hasil analisis menunjukkan beban bunga, biaya pematangan lahan, biaya pengurusan dokumen, dan SBUM berpengaruh kecil terhadap biaya, namun keterlambatan pengurusan dokumen berdampak sangat besar terhadap waktu dan bisa menyebabkan proyek gagal karena telambat akad yang berimplikasi pada kekosongan cash pengembang di awal proyek.
Uang muka debitur, pajak, biaya kontingensi, dan biaya overhead sama sekali tidak berpengaruh terhadap cash
flow pengembang, namun akan berbeda kondisinya pada periode awal proyek ketika akad pertama belum dilaksanakan, modal untuk konstruksi rumah akan tergerus jika pengembang  tidak berhasil menggandeng pembeli lebih dari 3 bulan sejak proyek dimulai. Biaya kotingensi meskipun kecil, pengaruhnya sangat besar untuk mengatasi gangguan dari lingkungan sekitar proyek  agar proyek tidak terhenti dan berimplikasi kepada kegagalan proyek.

## c. Decision Tree
Pada bagian ini akan dibahas metode pengambilan keputusan terhadap salah satu resiko dan dampak yang terbesar terhadap ketersediaan PSU perumahan subsidi,
-30.00% -20.00%
-10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% Pencairan setelah Akad (95%) (D5) Material (untuk rumah) (D13) Biaya Pembangunan PSU (by Developer) (D15) Upah (untuk rumah) (D12) Pencairan retensi (5%) (D6)
Biaya Pembangunan Sanitasi / Air Minum dan Listrik… Beban Bunga / Base Value (D11)
Subsidi Bantuan Uang Muka (D8)
Biaya Pematangan Lahan (termasuk perkerasan) (D17)
Biaya Pemecahan IMB dan Sertifikat (D18) Percent Change in Cash Flow Tornado Graph of Cash Flow Impact by Input -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% -8% -6% -4% -2%
0% 2% 4% 6% 8% Out put % C ha ng e Input % Change Spider Graph of Cash Flow Pencairan setelah Akad (9 (D5) Pencairan retensi (5%) (D6) Subsidi Bantuan Uang Muka (D8)
Beban Bunga / Base Value (D11) Upah (untuk rumah) (D12) Material (untuk rumah) (D13) Biaya Pembangunan Sanitas (D14) Biaya Pembangunan PSU (by (D15) Biaya Pematangan Lahan (t (D17) Biaya Pemecahan IMB dan S (D18)
yaitu profitabilitas tidak sesuai rencana karena pemerintah tidak memberi bantuan PSU. Sejauh ini, belum ada penelitian dan evaluasi terhadap efektivitas pemberian bantuan PSU yang diberikan oleh pemerintah terkait dengan pemberian subsidi rumah bagi debitur yang disebabkan belum terintegrasinya sistem monev antar instansi. Di satu sisi, pemberian bantuan  PSU dalam jumlah besar tentu akan membebani fiskal pemerintah, di sisi lain pengaruh PSU terhadap aspek penghunian juga tidak bisa diabaikan. Rumah subsidi yang tidak dihuni dapat dikatakan sebagai bentuk kerugian negara. Untuk menilai manfaat bantuan PSU terhadap peningkatan penghunian rumah subsidi ditinjau dari ketersediaan PSU–nya, maka pendekatan decision tree dapat digunakan untuk  memberi gambaran apakah ke depan bantuan PSU perlu ditingkatkan atau dikurangi. Adapun prinsip penilaian decision tree yaitu jika yang dinilai adalah pendapatan / manfaat, maka diambil nilai terbesar, dan jika yang dinilai adalah pengeluaran / biaya, maka diambil nilai terkecil  (Lihat Gambar 10. )

## Daftar Informasi
i.  Subsidi Selisih Bunga yang diberikan pemerintah untuk MBR adalah sebesar 7% per tahun (asumsi: Bunga Pasar 12% - Bunga Tetap 5%). ii.  Bantuan Uang Muka = Rp4.000.000
iii.  Harga Jual Rumah = Rp116.500.000 iv.  Bantuan PSU = Rp6.000.000/unit
v.  Jumlah rumah
= 100 unit vi.  Maksimum bantuan PSU  = 30% vii.  Diperkirakan  pengaruh ketersediaan PSU terhadap rumah tidak dihuni secara umum 45% dan jumlah rumah subsidi yang tidak dihuni sekitar 30%. Jika tanpa bantuan PSU, kemungkinan pengembang tidak menyelesaikan PSU adalah sebesar 25%, artinya kemungkinan 25% dari 30% rumah  tidak dihuni yang disebabkan oleh tidak tersedianya PSU. Sedangkan  jika diberi bantuan PSU kemungkinan rumah tidak dihuni karena PSU adalah 0% (diasumsikan pengembang sudah memenuhi kewajibannya minimal membangun 70% PSU). Sehingga, total subsidi untuk 1 unit rumah per tahun
=   Bantuan Uang Muka + (Harga Jual Rumah x SSB per tahun)
=   4.000.000 + (116.500.000 x 7%) =   12.155.000 Total subsidi untuk 100 unit rumah per tahun =   1.215.500.000

## Tanpa Bantuan PSU
Jika tanpa bantuan PSU kemungkinan 25% x 30% x 100 unit rumah tidak dihuni, berarti ada kemungkinan 75% x 30% x 100 unit rumah tidak dihuni karena faktor lain, sehingga potensi kerugian negara sebesar:
EMV A kerugian:
=   [25% x 30% x 100 x 12.155.000] + [75% x 30% x 100 x 12.155.000]
=   91.162.500 + 273.487.500
=  364.650.000

## Dengan Bantuan PSU
Jika diberi bantuan PSU sebanyak 30 unit maka kemungkinan 45% x 30% x 100 unit rumah dihuni atau masih ada kemungkinan tidak dihuni karena faktor lain sebesar 55% x 30% x 100 unit rumah. Jadi kemungkinan kerugian negara adalah sebesar:
EMV B kerugian:
=  30% x bantuan PSU per unit rumah x 100 – 45% x 30 % x 100 x [Bantuan Uang Muka + (Harga Jual Rumah) x SSB per tahun)] + 55% x 30 % x 100 x [Bantuan Uang Muka + (Harga Jual Rumah x SSB per tahun)]
=  30 x 6.000.000 -  0,45 x 0,3 x 100 x [4.000.000 + (116.500.000) x 0,07)] + 0,55 x 0,3 x 100 x [4.000.000 + (116.500.000) x 0,07)]
=   180.000.000 – 164.092.500 + 200.557.500
=  216.465.000
EMV  = min (EMV A kerugian; EMV B kerugian) = 216.465.000
Hasil perhitungan menunjukkan bahwa nilai kerugian negara akibat rumah subsidi tidak dihuni akan semakin kecil  ketika adanya bantuan PSU dari pemerintah.
0,75 (0,75 x 12.155.000) Bantuan PSU -0,45 (-0,45 x 12.155.000 x 100) Tidak dihuni karena PSU 0,25 (0,25 x 12.155.000) 0,3 (0,3 x 6.000.000 x 100) A (Tidak) Tidak dihuni karena PSU 0,55 (0,55 x 12.155.000 x 100) Tidak dihuni karena lainnya B (Ya) Tidak dihuni karena lainnya

## KESIMPULAN
Pembangunan PSU adalah kewajiban pengembang, faktanya banyak pengembang yang sengaja menunda– nunda hingga tidak menyelesaikan pembangunan PSU yang berimplikasi kepada penghunian rumah subsidi pasca akad kredit.
Melalui brainstorming , wawancara kepada stakeholder , dan studi literatur diperoleh nilai risk rating tertinggi dalam penyediaan PSU perumahan subsidi yaitu: Profitabilitas pengembang tidak sesuai rencana, yang menyebabkan pengembang tidak meneruskan sisa pembangunan PSU; Terlambat akad, yang berimplikasi kepada kekosongan kas proyek khususnya pada periode awal pembangunan;  Pengembang kehabisan modal di periode  awal proyek yang berimplikasi pada kegagalan proyek; dan Lokasi perumahan memiliki daya tampung <100 unit, mengakibatkan pengembang tidak mendapat bantuan PSU di samping tetap menyediakan PSU di dalam perumahan juga jalan akses menuju lokasi perumahan jika tidak berada pada satu hamparan—di mana  risiko  ini biasanya dialami oleh pengembang kecil yang sulit memeroleh tanah yang luas di kawasan perkotaan.
Berdasarkan hasil ini, penulis memandang perlu  kajian lebih lanjut tentang hubungan dan nilai optimum antara harga jual rumah, besaran bantuan PSU yang dapat diberikan, dengan profit yang wajar menurut pengembang perumahan subsidi, serta solusi / inovasi kebijakan bantuan PSU guna menjaring pengembang dengan realisasi kecil secara proporsional, mengingat besarnya gap laju pembangunan perumahan subsidi dengan dukungan PSU dari pemerintah / pemda.

## REFERENSI
Axelos, Ltd. (2017). Managing Successful Projects with Prince2 (6th ed.). London: The Stationery Office. Condamin, L., Louisot, J. P., &  Naïm, P. (2007). Risk Quantification: Management, Diagnosis and Hedging. Chichester: John Wiley & Sons.
Direktorat Evaluasi Bantuan Pembiayaan Perumahan. (2017). Evaluasi dan Analisis Pelaksanaan Bantuan Pembiayaan Perumahan Wilayah II. Jakarta: Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan. (2015). Peranan APBN dalam Mengatasi Backlog Perumahan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Jakarta: Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
Firican, G. (2018). How to use the fishbone diagram to determine data quality root causes . Dipetik 11 03, 2019, dari http://www.lightsondata.com/how-to- fishbone-diagram-data-quality-root-causes/
Hadi, S. (1991). Analisis Butir untuk Instrumen Angket, Tes, dan Skala Nilai. Yogyakarta: FP UGM. Hamilton, S. G. (2009, Agustus 31). Dipetik 11 03, 2019, dari https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Risk_matrix_ with_simple_quadrant_strategy.jpg
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. (2016). Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat . Dalam Kemudahan dan atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi MBR (hal. 49-53). Jakarta: Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
Nuciferani, F. T., Harianto, F., Aulady, M. F., & Abdullah. (2017). Analisis Risiko Pengembang Perumahan di Wilayah Surabaya. Seminar Nasional Sains dan Teknologi Terapan V 2017 , 49-54. Poerwanto, H. (2013). Referensi Manajemen Operasi . Dipetik 11 03, 2019, dari https://sites.google.com/site/operasiproduksi/manajem en-resiko-proyek
Project Management Institute. (2017). A Guide to The Project Management Body of Knowledge (6th ed.). Newtown Square: Project Management Institute. Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman, dan Pengembangan Infrastruktur Wilayah . (2016). Proses Pembangunan Perumahan dalam Perspektif Pembiayaan. Bandung: Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia. Sugiyono. (2010). Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D (10th ed.). Bandung : CV. Alfabeta.
Sutikno, M. S., & Faturrahman, P. (2007). Strategi Belajar Mengajar Melalui Penanaman Konsep Umum dan Konsep Islam. Bandung: Rafika Aditama. US Army Corps of Engineers . (2018, July 03). www.iwr.usace.army.mil. Dipetik 10 28, 2019, dari https://www.iwr.usace.army.mil/Portals/70/docs/risk/Ri sk_Assessment_Qualitative_Methods_dft.pdf?ver=20 18-07-03-134517-720
WebFinance. Inc. (2014). Business Dictionary . Dipetik 11 03, 2019, dari http://www.businessdictionary.com/definition/qualitativ e-risk-analysis.html