## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga

## Efektivitas Perjanjian Buyback Guarantee Bagi Para Pihak Sebagai Akibat Wanprestasi oleh Debitur

## Prima Riza Aulianur, Gunardi Lie
Fakultas Hukum Universitas Tarumanagara prima.207222017@stu.untar.ac.id gunardi@fh.untar.ac.id

## ABSTRACT
This paper aims to analyze and understand the position of the Developer towards the Bank  as  the  provider  of  mortgage  facilities  in  the  implementation  of  buyback  guarantee. Additionally, it is hoped that this paper can provide additional understanding and information for  academics,  especially  in  the  field  of  property,  and  understand  how  the  buyback arrangement  applied  by  the  Developer  with  the  Bank.  The  research  method  used  in  this discussion  is  empirical  juridical  research  by  looking  at  articles  that  regulate  the  right  to repurchase sold goods based on Article 1519 of the Civil Code using the Conceptual Approach and Statute Approach. The types and sources of law used include primary and secondary data by analyzing based on regulations applicable in Indonesia. The data collection techniques used are observation and  interviews. The analysis technique  used  is qualitative analysis. From the agreements  made  by  the  parties,  referring  to  Article  1338  of  the  Civil  Code,  the  Cooperation Agreement gives birth to rights and obligations for both the Developer and the Bank, both of which  have  balanced  positions.  Additional  provisions  agreed  upon  by  the  Developer  and  the Bank are the Buyback Guarantee Agreement, which is a condition where the Developer acts as a Guarantor for the repayment of the Debtor's debt in the event of the Debtor's default in the obligation to pay installments or debts. The effectiveness of the buyback agreement can be seen from the realization data of buyback found in Developer X towards Bank A.
Keywords: Buyback Guarantee Agreement, Repurchase, Position of Developer and Bank

## ABSTRAK
Penulisan ini bertujuan untuk menganalisis dan memahami bagaimana kedudukan dari pihak Developer terhadap Bank sebagai pemberi fasilitas KPR dalam penerapan buyback guarantee .  Serta,  penulisan  ini  diharapkan  dapat  memberikan  tambahan  pemahaman  dan informasi bagi para akademisi khususnya pada bidang property serta mengetahui bagaimana pengaturan buyback yang diterapkan oleh Developer dengan Bank. Metode penelitian yang digunakan  dalam  pembahasan  ini  adalah  jenis  penelitian  yuridis  empiris  dengan  melihat pasal  yang  mengatur  mengenai  hak  untuk  membeli  kembali  barang  yang  sudah  dijual berdasarkan  Pasal  1519  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  dengan  menggunakan Pendekatan penelitian yang digunakan yaitu pendekatan konseptual ( Conceptual Approach ) dan  pendekatan  perundang-undangan  ( Statute  Approach ),  Jenis  dan  sumber  hukum  yang digunakan meliputi data primer dan sekunder dengan menganalisis berdasarkan peraturan- peraturan  yang  berlaku  di  Indonesia.  Teknik  pengumpulan  data  yang  digunakan  yaitu dengan  cara  observasi  dan  wawancara.  Dan  Teknik  analisis  yang  digunakan  yaitu  analisis kualitatif.  Dari  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  mengacu  pada  Pasal  1338  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Perjanjian  Kerja  Sama  tersebut  melahirkan  hak  dan kewajiban  bagi  pihak  Developer  dan  Bank  yang  keduanya  memiliki  kedudukan  yang seimbang.  Ketentuan  tambahan  yang  disepakati  oleh  Developer  dan  Bank  yaitu  Perjanjian Buyback Guarantee , yaitu kondisi di mana Developer sebagai Penjamin atas pelunasan utang Debitur  dalam  hal  Debitur  lalai  dalam  kewajiban  pembayaran  angsuran  atau  utangnya.

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
Efektivitas  dari  perjanjian  buyback  dapat  dilihat  dari  data  realisasi buyback yang  terdapat pada Developer X terhadap Bank A.
Kata kunci: Perjanjian Buyback Guarantee, Membeli Kembali, Kedudukan Developer dan Bank

## PENDAHULUAN
Indonesia  merupakan  salah  satu  negara  yang  masih  terus  berkembang dalam  sektor  pertanahan  dan property .  Semakin  tingginya  tingkat  pembangunan perumahan  di  Indonesia  membuat  Masyarakat  terus  berusaha  untuk  memiliki hunian rumah. Bank memberikan kemudahan bagi Masyarakat yang ingin memiliki hunian dengan cara mengangsur. Pemberian bantuan pembiayaan oleh pihak Bank ini dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut dengan KPR). KPR merupakan  fasilitas  yang  diberikan  oleh  Bank  kepada  Debitur  untuk  digunakan membeli  unit  rumah  dengan  maksud  dimiliki  oleh  Debitur  (sebagai  Konsumen), dalam kondisi unit rumah sudah jadi. Beragam program yang ditawarkan oleh pihak bank  dalam  kegiatan  Jual-Beli  dengan  karakteristiknya  masing-masing.  Menurut Pasal  1457  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  Jual-Beli  merupakan  salah  satu bentuk  perjanjian  di  mana  para  pihak  saling  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan suatu barang atau benda, dan pihak lainnya memiliki kewajiban untuk membayar harga sesuai dengan kesepakatan sebelumnya.
Di  samping  kemudahan  yang  diberikan,  ada  beberapa  resiko  yang  dapat terjadi apabila Debitur atau Konsumen melakukan wanprestasi dalam pembayaran angsuran  atau  pelunasan  utang.  Sehubungan  dengan  wanprestasi  yang  dilakukan, terdapat  kerugian  yang  harus  ditanggung  oleh  pihak  Bank  selaku  pihak  pemberi kredit, serta Developer.
Sebelumnya,  pihak  Bank  memiliki  Perjanjian  Kerja  Sama  yang  dibuat bersama dengan Pihak Developer. Dalam perjanjian itu disebutkan bahwa para pihak saling  mengikatkan  dirinya  untuk  memenuhi  suatu  prestasi.  Dari  perjanjian  itu melahirkan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak.
Selain Perjanjian Kerja Sama, ada perjanjian tambahan yang disepakati oleh Pihak  Bank  dan  Developer  untuk  melindung  hak  dari  para  pihak,  yang  dikenal dengan Perjanjian Buyback Guarantee . Buyback Guarantee merupakan suatu bentuk jaminan dari Pihak Developer kepada Pihak Bank untuk melunasi kewajiban Debitur yang tertunggak kepada Pihak Bank, dalam hal Debitur melakukan kelalaian dalam pembayaran  fasilitas  KPR  berdasarkan  Perjanjian  Kredit  kepada  Pihak  Bank, sebelum dilakukannya penandatanganan Akta Jual Beli (selanjutnya disebut dengan AJB).
Perjanjian buyback atau  perjanjian  membeli  kembali  ini  sering  ditemui dalam kehidupan Masyarakat. Hal ini diatur dalam Pasal 1519 Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata  yang  menjelaskan  bahwa  kekuasaan  dalam  membeli  kembali merupakan  hak  yang  diberikan  kepada  seseorang  untuk  membeli  kembali  barang yang sudah dijual,  dengan demikian harga yang telah dibayarkan sebelumnya oleh pembeli  dapat  dikembalikan,  dan  disertai  dengan  penggantian  sebagai  bentuk pemulihan keadaan.

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Perbankan  melalui  fungsi  intermediasinya  harus  dapat  menciptakan keadilan  antara  pihak  Debitur  dengan  Bank.  Peraturan  Perbankan  harus  dapat mencegah  adanya  kesewenang-wenangan  pihak  bank  sehingga  dapat  menciptakan proses  yang  berkeadilan  dan  Debitur  dapat  memenuhi  kebutuhan  dalam bertransaksi dimulai dari awal hingga akhir kegiatan transaksi.
Pada dasarnya Perjanjian Buyback ini memiliki tujuan yang baik, yaitu untuk memberikan perlindungan hukum bagi para pihak dalam hal terjadinya wanprestasi atau  kelalaian.  Kelalaian  yang  dimaksud  dapat  berupa  tidak  memenuhi  suatu prestasi,  terlambat  dalam  melakukan  prestasi,  serta  berprestasi  selain  apa  yang sudah diperjanjikan.
Pernyataan lalai harus disampaikan secara tertulis oleh pihak Bank kepada Debitur,  sebagaimana  yang  tercantum  dalam  Pasal  1238  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata  yang  menyebutkan  apabila  terjadainya  wanprestasi  oleh  debitur, maka surat peringatan atau somasi harus disampaikan dalam bentuk tertulis.
Pada  umumnya,  sebelum  bank  memberikan  surat  pemberitahuan  untuk perintah buyback kepada  Developer,  bank  akan  memberikan  surat  peringatan kepada debitur dengan tembusan kepada Developer sebanyak 3 (tiga) kali berturut- turut  karena  keterlambatan  debitur  dalam  membayar,  yang  biasanya  ditandai dengan keterlambatan membayar dalam 90 (sembilan puluh) hari dari jatuh tempo. Selain dampak positif, adapun dampak negatif yang akan terjadi bagi Debitur
apabila buyback dilakukan salah satunya adalah Debitur atau Konsumen kehilangan hak  atas  rumah  (objek  jaminan)  yang  dibelinya  dengan  cara  bayar  KPR  tersebut, dengan  seluruh  biaya  yang  dikeluarkan  kepada  Bank  dan  Developer  tidak  dapat dikembalikan. Hal itu membuat kedudukan Debitur atau Konsumen menjadi lemah. Adapun beberapa kendala yang dapat terjadi sehingga berpotensi merugikan
Developer, antara lain.
a. Keterlambatan  pembayaran  oleh  pihak  Debitur/Konsumen  sehingga mengakibatkan  kerugian  pada  Developer  sehubungan  dengan  Perjanjian Kerja Sama dengan Pihak Bank;
b. Pembatalan transaksi pembelian dari Pihak Konsumen yang disebabkan oleh berbagai hal;
c. Pembatalan transaksi jual-beli yang dilakukan oleh  pemilik lahan, sehingga hal  tersebut  dapat  merugikan  Developer  karena  harus  melakukan pengembalian dana kepada Konsumen, ditambah dengan adanya denda dan bunga.
Pada  perjanjian payment  guarantee sebenarnya  dapat  menimbulkan  akibat hukum  bagi  para  pihak  yang  objeknya  merupakan  pemenuhan  suatu  prestasi berdasarkan  Pasal  1234  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  yang  dapat berbentuk  memberikan  atau  menyerahkan  sesuatu,  berbuat  sesuatu  dan  tidak berbuat  sesuatu,  maka  Developer  sebagai  Penjamin  memiliki  tanggung  gugat  yang sama  seperti  Debitur  yakni  membayar  angsuran  sesuai  kesepakatan  dengan  Pihak Bank  atau  melakukan buyback terhadap  objek  jaminan  apabila  Debitur  terjadi wanprestasi atau lalai.

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
Dalam penerapan KPR merupakan suatu perjanjian utang-piutang yang pada praktiknya selalu ditemukan suatu keadaan yang tidak seimbang. Di mana salah satu pihak  tidak  memiliki  kebebasan  dalam  menentukan  keinginan  pribadinya,  serta dapat  dikatakan  juga  sebagai  penyalahgunaan  kesempatan  dalam  kekuasaan ekonomis.

## METODE PENELITIAN
Dalam  penelitian ini, metode  yang  akan  digunakan  dengan  jenis  penelitian yuridis empiris dengan melihat pasal yang mengatur mengenai hak untuk membeli kembali  barang  yang  sudah  dijual  berdasarkan  Pasal  1519  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata.  Pendekatan  penelitian  yang  digunakan  yaitu  pendekatan konseptual  ( Conceptual  Approach) dan  pendekatan  perundang-undangan  ( Statute Approach). Jenis  dan  sumber  hukum  yang  digunakan  meliputi  data  primer  dan sekunder  dengan  menganalisis  berdasarkan  peraturan-peraturan  yang  berlaku  di Indonesia  untuk  mempertajam  analisis  dalam  pembahasan  penelitian  ini.  Teknik pengumpulan  data  yang  digunakan  yaitu  dengan  cara  menganalisis  data  yang ditemukan pada hasil observasi dan wawancara yang dilakukan pada Developer X di wilayah Bekasi. Sedangkan Teknik analisis yang digunakan yaitu analisis kualitatif.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Kedudukan  pihak  Developer  Terhadap  Bank  dalam  perjanjian buyback guarantee
Pihak  Bank  selaku  Kreditur  merupakan  pihak  yang  melakukan  pencairan dana  kepada  Developer  untuk  membiayai  KPR  yang  diajukan  oleh  Debitur,  selain mengikat  Developer  dengan  Perjanjian  Kerja  Sama,  Bank  juga  membuat  akta Perjanjian Kredit antara Bank dengan Debitur.
Developer  dan  Bank  memiliki  Perjanjian  Kerja  Sama  yang  mengakibatkan saling  terikatnya  masing-masing  pihak  sehingga  melahirkan  hak  dan  kewajiban. Antara  pihak  Bank,  Penjual  dan  Pembeli  memiliki  kedudukan  yang  sama,  serta menciptakan  hak  dan  kewajiban  dari  para  pihak  yang  menjadi  patokan  dalam bertindak. Secara garis besar ketentuan mengenai hak dan kewajiban antara Pihak Developer dengan Pihak Bank memiliki unsur yang hampir sama. Adapun hak dan kewajiban  yang  terdapat  pada  Pihak  Developer,  sebagaimana  diatur  dalam Perjanjian Kerja Sama antara Developer X dengan Bank A, dengan Akta Nomor 16 Tahun 12 Desember 2006, sebagai berikut.
1) Pihak Developer menjamin bahwa Tanah dan Bangunan yang dijual kepada Pihak Pembeli dalam rangka kerja sama berdasarkan Perjanjian Kerja Sama tidak tersangkut dalam suatu sengketa/perkara.
2) Pihak  Developer  dengan  ini  berjanji  dan  mengikat  diri  serta  menurut kewajibannya  atas  beban  dan  biayanya  sendiri  untuk  mengurus  dan melakukan proses pemecahan sertifikat ke atas nama Pihak Developer atas Tanah  dan  Bangunan  yang  dibiayai  Fasilitas  KPR  serta  menyerahkan  asli Sertifikat  kepada  Pihak  Bank/Notaris  yang  ditunjuk  oleh  Pihak  Bank selambat-lambatnya dalam jangka waktu 18 (delapan belas) bulan terhitung

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
sejak penandatanganan Perjanjian Kredit antara Pihak Bank dengan masing- masing Pembeli.
3) Apabila  setelah  lewat  jangka  waktu  sebagaimana  ditentukan  dalam  ayat  di atas,  Pihak  Developer  belum  juga  menyerahkan  asli  sertifikat  atas  nama Pihak Developer serta belum dilakukan penandatanganen Akta Jual Beli dan Pemberian Hak Tanggungan pada Notaris yang telah disepakati Pihak Bank maka  untuk  setiap  heri  keteriambatan  tersebut  Pihak  Developer  wajlb membayar  denda  keterlambatan  kepada  Pihak  Bank  sebesar  Rp.  100.000.- (seratus  ribu  rupiah)  kecuali  keterlambatan  disebabkan  oleh  Pembeli  yang tidak  menandatangani  Akta  Jual  Beli  walaupun  telah  diundang  secara tertulis.
4) Pihak  Developer  wajib  membantu  Pihak  Bank  menghadirkan Pembeli/Debitur  untuk  menandatangani  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (APHT) atas Tanah dan Bangunan yang dibiayai Fasilitas KPR yang dilakukan pada  tanggal  yang  sama  dengan  tanggal  penandatanganan  Akta  Jual  Beli antara  Pihak  Developer  dan  Pembeli.  Untuk  keperluan  tersebut  Pihak Developer  wajib  memberitahukan  Pihak  Bank  mengenai  tanggal penandatanganan  Akta  Jual  Beli,  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja (hari dimana kantor pihak Bank dibuka untuk menyelenggarakan pelayanan umum)  sebelum  pelaksanaan  penandatanganan  Akta  Jual  Beli,  dan  Pihak Developer  tidak  akan  melakukan  penandatanganan  Akta  Jual  Beli  tanpa kehadiran  Pihak  Bank  atau  untuk  melaksanakan  penandatanganan  Akta Pemberian Hak Tanggungan. Bilamana Pihak Developer lalai memberitahukan  waktu  penandatanganan  kepada  Pihak  Bank  dan  atau penandatanganan Akta Jual Beli dilakukan tanpa kehadiran Pihak Bank atau kuasanya, sehingga penandatanganen Akta Pemberian Hak Tanggungan tidak dapat  dilaksanakan,  maka  jaminan  yang  diberikan  Pihak  Developer  akan tetap  berlaku  sampai  Pembeli  menandatangani  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan.
5) Kewajiban untuk menyelesaikan pengurusan proses pecahan dan membantu dalam proses balik nama sertifikat atas Tanah dan Bangunan ke atas nama Pembeli  merupakan  tanggung  jawab  Pihak  Developer  dan  oleh  karenanya Pibak  Developer  membebaskan  Pihak  Bank  dari  segala  tuntutan  dan/atau gugatan yang timbul sehubungan dengan pengurusan pemecahan dan balik nama sertifikat atas Tanah dan Bangunan tersebut.
6) Pihak  Developer  wajib  menyelesaikan  bangunan  rumah  atas  Tanah  dan Bangunan  yang  dibiayai  Fasilitas  KPR  yang  diberikan  Pihak  Bank  kepada Pihak  Pembeli  sampai  sekurang-kurangnya  naik  atap,  selambat-lambatnya dalam  jangka  waktu  18  (delapan  belas)  bulan  sejak  tanggal penandatanganan  Perjanjian  Kredit  antara  masing-masing  Pembeli  dengan Pihak Bank.
7) Apabila  setelah  lewat  jangka  waktu  sebagaimana  ditentukan  dalam  ayat  6 tersebut di atas. Pihak Developer belum juga menyelesaikan bangunan atas Tanah dan Bangunan yang dibiayai Fasilitas KPR yang diberikan Pihak Bank

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
kepada Pihak Pembeli, maka untuk setiap hari keterlambatan tersebut Pihak Developer wajib membayar denda keterlambatan kepada Pibak Bank sebesar Rp. 100.000,-(seratus ribu rupiah).
8) Pihak  Developer  wajib  menyerahkan  kepada  Pihak  Bank  Surat  Pernyataan yang berkenaan dengan masing-masing Pembeli, yang menyatakan bahwa :
a. Pihak  Developer  akan  menyelesaikan  bangunan  rumah  atas  Tanah dan Bangunan yang dibiayai Fasilitas KPR selambat-lambatnya dalam jangka  waktu  18  (delapan  belas)  bulan  sejak  penandatanganan Perjanjian Kredit antara masing-masing Pembeli dengan Pihak Bank. b. Pihak Developer akan menyelesaikan proses pemecahan sertifikat ke atas nama Pihak Developer selambat-lambatnya dalam jangka waktu 18  (delapan  belas  bulan  sejak  penandatanganan  Perjanjian  Kredit antara masing-masing pembeli dengan Pihak Bank.
Disamping  kewajiban  Developer  tersebut  diatas,  pada  Pasal  6  Perjanjian Kerja  Sama  tersebut  diatur  juga  mengenai  jaminan  dari  Pihak  Developer.  Selama Tanah dan Bangunan yang dibeli oleh Pembeli belum ditandatangani Akta Jual Beli dan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  serta  Pilak  Developer  belum  menyerahkan asli  sertifikat  atas  nama  Pihak  Developer  kepada  Pihak  Bank  atau  Notaris  yang ditunjuk  Pihak  Bank,  maka  Pihak  Developer  bersedia  memberikan  Jaminan Perusahaan  ( borgtocht )  dengan  bertindak,  sebagai  Penjamin  atas  utang  setiap Pembeli kepada Pihak Bank berdasarkan Perjanjian Kredit.
Pemberian  Jaminan  Perusahaan  ini  merupakan  salah  satu  syarat pelaksanaan  kerja  sama dan  merupakan  bagian  yang  terpenting,  yang  akan  diatur lebih lanjut dalam suatu akta tersendiri yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian Kerja Sama maupun Perjanjian Kredit.
Pemberian  Jaminan  Perusahaan  tersebut  demikian  pentingnya,  sehingga tanpa adanya Pemberian Jaminan Perusahaan dari Pihak Developer tersebut maka tidak akan diadakan kerjasama ini dan Fasilitas KPR tidak akan diberikan oleh Pihak Kedua kepada Pembeli, karena itu selama Hak Tanggungan belum dibebankan atas Tanah  dan  Bangunan  yang  dibiayai  Fasilitas  KPR  dan  Pihak  Developer  belum menyerahkan  Sertifikat  kepada  Pihak  Bank,  maka Pemberian  Jaminan  Perusahaan tersebut tidak dapat dicabut kembali oleh Pihak Developer dan tidak akan batal atau dibatalkan karena sebab apapun.
Secara  garis  besar  hubungan  hukum  antara  pihak  Developer,  Bank  dan Konsumen dapat disimpulkan sebagai berikut.
1) Hubungan  hukum  antara  Debitur  dengan  Developer  adalah  hubungan  jual- beli;
2) Hubungan  hukum  antara  Debitur  dengan  Bank  adalah  pinjam-meminjam; dan
3) Hubungan  hukum  antara  Developer  dengan  Bank  adalah  penanggungan (jaminan pembayaran).

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812

## Efektivitas Dalam Pengaturan Buyback
Pada Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatur mengenai kebebasan  para  pihak  untuk  menentukan  ketentuan-ketentuan  yang  disesuaikan dengan kebutuhan dari para pihak, pada pasal ini juga mewajibkan para pihak untuk beritikad baik. Termasuk dalam pembuatan Perjanjian Kerja Sama, Perjanjian Kredit serta perjanjian tambahan seperti buyback guarantee .
Dalam  perjanjian  yang  dibuat  harus  memiliki  itikad  baik  dalam pelaksanaannya, sehingga menciptakan rasa keadilan bagi para pihak. Adil memiliki arti yang sama seperti “sebanding”, yaitu seseorang harus mengambil sesuatu atau bagian dengan sebagaimana mestinya, sehingga bagian itu menjadi proporsional.
Berdasarkan Perjanjian Kerja Sama antara Pihak Developer X dengan Bank A, terdapat peraturan tambahan yang tercantum dalam Akta Nomor 17 Tanggal 12 Desember  2006  tentang  Akta  Jaminan  Perusahaan  yang  mengatur  mengenai buyback guarantee . Terdapat beberapa penjelasan mengenai hal pembelian kembali bagi Piahk Developer, sebagai berikut.
a) Pihak  Developer  atau  Penjamin  bersedia  untuk  memberikan  Jaminan Perusahaan  ( borgtocht )  kepada  Pihak  Bank  dengan  bertindak  sebagai Penjamin  atas  utang-utang  Debitur  kepada  Bank  yang  timbul  sehubungan dengan  fasilitas  KPR  yang  diberikan  oleh  Bank  kepada  Debitur,  setinggi- tingginya  sesuai  dengan  jumlah plafond awal  fasilitas  KPR  yang  diberikan oleh  Bank  sebagaimana  tercantum  dalam  Perjanjian  Kerja  Sama.  Penjamin wajib  menerbitkan  surat  penegasan/konfirmasi  kepada  Bank  mengenai berlakunya  Pemberian  Jaminan  ini  terhadap  setiap  Debitur,  dalam  bentuk sesuai  lampiran  yang  dilekatkan  pada  akta  Pemberian  Jaminan  ini,  segera setelah penandatanganan Perjanjian Kredit.
b) Ketentuan-ketentuan  dalam  Perjanjian  Jaminan  akan  berlaku  secara  terus- menerus dan memiliki kekuatan hukum yang mengikat terhadap Penjamin, yakni sejak ditandatanganinya Perjanjian Kredit oleh masing-masing Debitur dan  Bank,  dan  akan  berakhir  pada  saat  Penjamin  telah  menyerahkan  asli sertifikat atas tanah dan bangunan yang telah terdaftar atass nama Penjamin kepada Bank atau Notaris yang ditunjuk oleh Bank dan Akta Jual Beli serta Akta Pemberian Hak Tanggungan telah ditandatangani oleh Debitur.
c) Jaminan  ini  meliputi  semua  dan  setiap  jumlah  uang  yang  berdasarkan Perjanjian Kredit terutang dan wajib dibayar oleh Debitur kepada Bank, baik utang  pokok,  bunga,  denda,  provisi  dan  biaya  lain-lain  atau  sisanya  yang masih belum terbayar lunas dengan jumlah maksimum sebesar fasilitas KPR awal yang diperoleh Debitur dari Bank dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Bilamana  Debitur  tidak  membayar  angsuran  fasilitas  KPR  selama  3 (tiga)  bulan  terturut-turut  kepada  Bank  maka  Penjamin  wajib membayar  utang  secara  seketika  dan  sekaligus  lunas,  dalam  jangka waktu  14  (empat  belas)  hari  kerja  setelah  menerima  surat pemberitahuan atau tagihan dari Bank.
2) Bilamana  ternyata  Penjamin  lalai  untuk  membayar  kewajibannya tersebut  di  atas,  kelalaian  mana  cukup  dibuktikan  dengan  lewatnya

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
jangka  waktu  tersebut,  maka  Penjamin  untuk  setiap  harinya keterlambatan  tersebut  dikenakan  denda  keterlambatan  sebesar Rp.100.000,- (seratus ribu rupiah) kepada Bank.
d) Pengambilalihan  tagihan Bank  kepada  Pembeli atau  Debitur  oleh  Penjamin berdasarkan  perjanjian  ini  akan  dilaksanakan  dengan  cara  Bank  dan Penjamin  menandatangani  Akta  Subrogasi  yang  dibuat  di  hadapan  Notaris dengan Biaya Notaris ditanggung bersama antara Bank dan Penjamin.
e) Pemberian Jaminan ini merupakan salah satu syarat pelaksanaan Perjanjian Kerja  Sama  dan  merupakan  bagian  yang  penting  dan  tidak  terpisah  dari Perjanjian Kerja Sama maupun Perjanjian Kredit, sehingga Perjanjian Kerja Sama maupun Perjanjian Kredit tidak akan dibuat dan ditandatangani, serta fasilitas  KPR  tidak  akan  diberikan  oleh  Bank  kepada  Debitur  tanpa ditandatanganinya  akta  Pemberian  Jaminan,  oleh  karena  itu  Pemberian Jaminan  tidka  dapat  ditarik  kembali  dan/atau  dibatalkan  dengan  alasan apapun juga selama masih terdapat utang yang belum terbayar.
f) Jaminan ini diberikan oleh Pejamin kepada Bank dengan melepaskan semua dan  setiap  hak  serta  hak-hak  utama  yang  menurut  peraturan  hukum  yang berlaku  diberikan  kepada  seorang  penjamin  ( borg ),  antara  lain  akan  tetapi tidak terbatas pada:
1) hak  untuk  meminta  kepada  Bank  supaya  harta  benda  dari  Debitur disita dan digunakan terlebih dahulu untuk melunasi utang tersebut;
2) Hak  untuk  meminta  kepada  Bank  supaya  utang  tersebut  dibagi antara para penjamin; 3) Dan  hak-hak  yang  membebaskan  kewajiban  penjamin  sebagaimana disebut  dalam  pasal-pasal  1430,  1831,  1833,  1837,  1843,  1847 sampai dengan 1849 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dalam kurun waktu tahun 2023 hingga Juni 2024, terdapat 3 (tiga) unit yang dilakukan buyback dengan rincian sebagai berikut.
Tabel 1. Realisasi Buyback Pada Developer X terhadap Bank A Nama Konsumen Tgl Buyback Harga Pengikatan Plafond Total Buyback Tuan M 27-Nov-23    2.817.879.300     2.536.091.370     2.536.091.370 Tuan N 27-Dec-23 832.654.545        748.181.818        549.594.291 Tuan O 23-Feb-24 2.448.999.682     2.204.099.714     2.120.000.000 Total 6.099.533.527 5.488.372.902 5.205.685.661 Pada tahun 2023 hingga Mei 2024 terdapat 838 unit
rumah/ruko/rukan/kavling  tanah  yang  telah  terjual  oleh  Developer  X.  Terdapat kurang lebih 177 unit rumah yang menggunakan cara bayar KPR Bank A. Dan pada rentang waktu tahun 2023 hingga Juni 2024 terdapat 3 unit yang dilakukan buyback . Pada  tahun  2023  objek  jaminan  Tuan  M  dan  Tuan  N  harus  dilakukan pengeksekusian buyback oleh  Developer  X  berdasarkan  Perjanjian  Kerja  Sama

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
dengan  Pihak  Bank  A  dengan  total  nilai buyback senilai  Rp.  3.085.685.661,-  (tiga miliar delapan puluh lima juta enam ratus delapan puluh lima ribu enam ratus enam puluh satu rupiah). Sedangkan pada bulan Januari hingga Juni 2024 terdapat 1 unit rumah  yang  dilakukan buyback oleh  Developer  dengan  nilai buyback yang  harus dibayarkan  oleh  Developer  sebesar  Rp.  2.120.000.000,-  (dua  miliar  seratus  dua puluh juta rupiah).
Total dari nilai buyback yang harus dibayarkan oleh pihak Developer selama jangka waktu tahun 2023 hingga Juni 2024 yaitu sebesar Rp. 5.205.685.661,- (lima miliar  dua  ratus  lima  juta  enam  ratus  delapan  puluh  lima  ribu  enam  ratus  enam puluh satu rupiah).
Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Pihak  Developer  X  khususnya  pada bagian KPR dan buyback, perjanjian buyback guarantee ini cukup efektif dan efisien dalam penerapannya, karena Debitur atau Konsumen menjadi lebih berhati-hati dan cenderung  beritikad  baik  dalam melakukan  angsuran  atau  penyelesaian  utangnya. Sehingga  Konsumen  memiliki  rasa  kekhawatiran  apabila  kewajibannya  dalam pembayaran angsuran atau utang tidak dilakukan, yang dapat mengakibatkan objek jaminan (unit rumah) miliknya dibeli kembali oleh pihak Developer sebagai Pejamin dari  Debitur  apabila  terjadi  kelalaian  atau  wanprestasi.  Dalam  hukum  perikatan apabila  seseorang  tidak  melakukan  apa  yang  sudah  diperjanjikan,  maka  dapat dikatakan  sebagai  ingkar  janji  atau  wanprestasi,  hal  ini  berdasarkan  pada  Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Di  samping  itu,  Pihak  Bank  A  juga  memiliki  kompetensi  dalam pemberitahuan  atau  mengimbau  para  Debiturnya  untuk  melaksanakan  kewajiban angsurannya,  termasuk  dalam  penandatanganan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  dan  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Dengan telah ditandatanganinya AJB dan APHT, objek jaminan Debitur tidak dapat  dilakukan buyback oleh  Developer,  karena dengan  sudah  ditandatanganinya AJB  maka  sertifikat  sudah  resmi  dibalik  nama  ke  atas  nama  Debitur/Konsumen. Sehingga  hak  kepemilikan  sudah  sepenuhnya  beralih  ke  atas  nama Debitur/Konsumen. Namun, apabila Notaris sudah memproses balik nama sertifikat ke  BPN,  sertifikat  tidak  akan  diserahkan  kepada  Debitur  melainkan  diserahkan kepada  Pihak  Bank,  yang  sebelumnya  sudah  dilakukan  pemasangan  Hak Tanggungan (dengan terbitnya Sertifikat Hak Tanggungan).
Menurut teori efektivitas hukum berdasarkan pendapat Soerjono Soekanto yaitu hukum dinilai sebagai suatu kaidah yang menjadikan manusia dalam bertindak atau melakukan suatu perbuatan dengan sebagaimana mestinya. Terdapat beberapa pihak  yang  berpikir  bahwa  hukum  merupakan  suatu  tindakan  yang  ajeg.  Cara berpikir  demikian  dikenal  dengan  metode  berpikir  induktif-empiris  yang  menilai hukum  sebagai  tindakan  yang  berulang,  teratur  dan  tidak  berubah  serta  memiliki suatu  tujuan  yang  hendak  dicapai.  Suatu  aturan  dapat  efektif  apabila  masyarakat dapat  mematuhi  peraturan  yang  dibuat  oleh  pembuat  peraturan,  sehingga peraturan  tersebut  diharapkan  dapat  menciptakan  suatu  keadilan,  kepastian  dan kedamaian  bagi  masyarakat.  Dari  peraturan  yang  dibuat  juga  berpotensi  adanya pelanggaran yang dilakukan oleh pihak-pihak yang menentang suatu tertib hukum.

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
Oleh karena itu biasanya hukum disertai dengan sanksi-sanksi. Buyback merupakan salah  satu  bentuk  sanksi  dalam  hal  perlindungan  pihak  Bank  selaku  pemberi fasilitas kredit terhadap Debitur dalam pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah.
Terdapat 4 (empat) faktor yang dapat memengaruhi efektivitas serta fungsi dari hukum yang dibuat, sebagai berikut.
a. Kaidah hukum itu sendiri
Pada teori ilmu hukum dijelaskan bahwa kaidah hukum itu terdiri atas kaidah hukum yang berlaku secara yuridis, sosiologis dan filosofis. Agar hukum dapat berfungsi  sesuai  dengan  apa  yang  dicita-citakan,  maka  hukum  harus mengandung  ketiga  kaidah  hukum  tersebut.  Karena  apabila  hukum  hanya berlaku  secara  yuridis  maka  hukum  tersebut  menjadi  kaidah  yang  mati, sedangkan  jika  hukum  hanya  berlaku  secara  sosiologis  maka  hukum  tersebut dinilai  hanya  sebagai  aturan  yang  memaksa,  dan  jika  hukum  hanya  dilihat secara  filosofis  maka  hukum  akan  dijadikan  sebagai  cita-cita (ius constituendum).
b. Penegak hukum
Dalam  penegakan  hukum  ada  yang  berhubungan  langsung  dengan hukum dan ada juga yang tidak langsung berhubungan dengan hukum. Dalam pembahasan ini terbatas pada penegakan hukum yang berhubungan langsung dalam  bidang  hukum  yaitu  mereka  yang  terlibat  dalam  penegakan  hukum khususnya  pada  instansi  kehakiman,  kejaksaan,  advokat,  kepolisian,  serta lembaga Masyarakat.
Menurut Soerjono Soekanto bahwa penegakan hukum secara sosiologis melihat dari sisi penegak hukum yang memiliki kedudukan serta peran tertentu. Dalam hal ini penegak  hukum harus mampu untuk melakukan ikhtiar dengan berpikir secara logis, bertindak secara ethis dan estetis.
c. Sarana atau Fasilitas
Salah  satu  faktor  pendukung  dalam  efektivitas  hukum  adalah  sarana atau  fasilitas  terutama  pada  fasilitas  fisik.  Misalnya  seperti  dalam  pembuatan perjanjian, apabila tidak terdapat perjanjian hitam di atas putih yang dalam hal ini  tidak  dilengkapi  dengan  kertas,  serta  tidak  adanya  komputer  atau  sarana email/internet, maka bagaimana caranya para pihak dapat membuat perjanjian yang  dibuat  secara  tertulis  agar  dapat  menguatkan  alat  pembuktian  apabila suatu hari terjadinya kelalaian dari salah satu pihak.
Fasilitas pendukung juga harus mendapatkan pemeliharaan agar dapat digunakan  secara  terus-menerus  karena  tujuan  utama  dari  digunakannya fasilitas  atau  sarana  sebagai  alat  pendukung  yaitu  agar  dapat  memperlancar serta menunjang kegiatan yang dilakukan.
d. Masyarakat
Suatu  peraturan  dapat  dikatakan  efektif  apabila  masyarakat  memiliki kesadaran  dalam  mematuhi  peraturan  yang  diberlakukan.  Kesadaran masyarakat  menjadi  salah  satu  indikator  yang  paling  memengaruhi berfungsinya hukum dalam masyarakat. Sebagai salah satu contoh yaitu tertib berlalu lintas, apabila lampu lalu lintas berwarna merah maka para pengendara

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
Volume 6 Nomor 2 (2024)   1947 - 1959 E-ISSN 2656-8152 P-ISSN 2656-4807 DOI: 10.47476/assyari.v6i2.6812
diharapkan  akan  memberhentikan  laju  kendaraannya.  Disinilah  kesadaran Masyarakat  diperlukan  dalam  hal  mematuhi  lalu  lintas.  Jika  pengendara melakukan  penerobosan  lalu  lintas  maka  banyak  terjadinya  pelanggaran- pelanggaran. Hal tersebut dinilai hukum tidak berlaku efektif.
Kesadaran  Debitur  dalam  pembayaran  pelunasan  utang  terhadap Kreditur  menjadi  faktor  utama  dalam  menghindari buyback .  Sehubungan dengan  hal  tersebut,  pihak  bank  juga  turut  mengambil  andil  dalam menganalisis latar belakang dari calon Debitur, dimulai dari penerapan 5 C serta mengetahui hal-hal yang berkaitan dengan cash flow calon Debitur.
Keempat  faktor  tersebut  turut  mengambil  andil  dalam  efektivitas  hukum, bahwa  kata  “efektif”  memiliki  acuan  sejauh  mana  seseorang  dapat  mencapai tujuannya.  Hukum  dapat  dimaknai  efektif  jika  eksistensi  dari  hukum  mampu berfungsi dengan baik. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa efektivitas hukum dapat  tercapai  apabila  perilaku  masyarakat  sudah  sesuai  dengan  apa  yang dikehendaki oleh hukum.
Pada  awalnya  memang  perjanjian buyback  guarantee tidak  dikenal  dalam praktik  jaminan  pada  lembaga  perbankan,  baik  sebelum  ataupun  sesudah berlakukan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Seiring dengan  perkembangan  zaman  khususnya  pada  praktik  jaminan  dalam  lembaga perbankan,  walaupun  telah  dilakukannya  pengikatan  jaminan  di  hadapan Notaris/PPAT  yang  memiliki  kekuatan  eksekutorial,  namun  pihak  Bank  masih mengkehendaki adanya penjaminan yang dinilai lebih efektif dan efisien.

## KESIMPULAN
Kedudukan hukum antara Developer terhadap Bank diatur dalam Perjanjian Kerja Sama yang dibuat berdasarkan pada Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata  yang  menimbulkan  hak  dan  kewajiban.  Developer  memiliki  kewajiban antara lain dalam penyelesaian bangunan apabila masih dalam tahap pembangunan atau bangunan tersebut masih indent , melakukan proses pemecahan sertifikat, IMB, dan  PBB  ke  atas  nama  Developer,  melakukan  balik  nama  sertifikat  ke  atas  nama Konsumen/Debitur, mengundang
Konsumen/Debitur untuk melakukan penandatanganan AJB dan APHT, serta memberikan jaminan pada pihak Bank dalam hal Developer lalai dalam melakukan kewajibannya.
Suatu peraturan dapat dikatakan efektif apabila memenuhi 4 (empat) aspek efektivitas  yaitu  mengenai  kaidah  hukum  itu  sendiri,  penegak hukum,  sarana  atau fasilitas dan kesadaran masyarakat.

## SARAN
1. Bagi Konsumen:
Konsumen/debitur harus memiliki kesadaraan dalam melaksanakan kewajibannya  termasuk  dalam  melakukan  balik  nama  sertifikat  dan melakukan  penandatanganan  akta  jual  beli,  sehingga  konsumen  memiliki hak  sepenuhnya  atas  tanah  dan  bangunan  dari  unit  rumah  yang  dibelinya

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga
dari developer. di samping itu konsumen harus melakukan pembayaran atas angsuran  unit  rumah/ruko/rukan/kavling  yang  dibeli  dari  developer  atas bantuan fasilitas kredit dari pihak bank
2. Bagi Developer:
Developer  berkewajiban  dalam  mengundang  konsumen/debitur dalam  pelaksanaan  balik  nama  sertifikat  dan  penandatanganan  Akta  Jual Beli  se-segera  mungkin,  sehingga  dapat  menghindari  buyback  dikemudian hari.
3. Bagi Bank:
a. Bank  juga  harus  turut  mengambil  andil  dalam  memberikan pemberitahuan kepada debiturnya untuk segera melakukan balik nama sertifikat dan akta jual beli.
b. Dalam  pelaksanaan  ajb  dan  balik  nama  sertifikat  terdapat  biaya  yang harus  dibayarkan  oleh  debitur/konsumen,  salah  satunya  yaitu  biaya BPHTB.  untuk  biaya  BPHTB  yang  ditagihkan  oleh  developer  kepada debitur/konsumen relatif tinggi (berdasarkan harga transaksi unit yang dibeli) sehingga konsumen memiliki kendala pada biaya yang dinilainya cukup  besar.  di  sini  lah  bank  dapat  membantu  konsumen  dengan menawarkan  program-program  perbankan  yang  dapat  menarik debitur/konsumen  dalam  pembayaran  BPHTB  tersebut,  sehingga debitur/konsumen  dapat  segera  melakukan  AJB  dan  balik  nama sertifikat.

## As-Syar’i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU
Ali, Zainuddin. Filsafat Hukum. Cet. I; Jakarta: Sinar Grafika Offset. 2006. Darmohardjo, Dardji dan Shidarta. Pokok-pokok Filsafat Hukum: Apa dan Bagaimana Filsafat Hukum Indonesia . .Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. 2006.
Hernoko,  Agus  Yudha. Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak Komersial . Jakarta: Prenadamedia Group. 2010.
Purbacaraka,  Purnadi  dan  Soerjono  Soekanto.  Pendekatan  Sosiologis  Terhadap Hukum. Jakarta: Bina Aksara. 1980.
Soekanto, Soerjono. Beberapa Permasalahan Hukum Dalam Kerangka Pembangunan di Indonesia . Jakarta: Universitas Indonesia. 1976.
Soekanto, Soerjono. Fungsi Hukum Dan Perubahan Sosial . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. 1989.

## JURNAL
Dewi,  Ni  Made  Trisna.  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Developer  Yang  Melakukan Pengikatan Jual Beli Lahan yang Belum Dilunasi”. Jurnal Hukum Potium Vol.5, No.2 (2020).
Dewi,  Yasinta  Vitra  Rahma.  “Prinsip  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Debitur  Yang Telah Lunas Kredit”. Jurnal Ilmu Hukum Vol.7 No.1 (2023).
Djaenab. “Efektivitas Dan Berfungsinya Hukum Dalam Masyarakat”. Ash-Shahabah: Jurnal Pendidikan dan Studi Islam . Vol. 4 No. 2, (2018).
Dominika,  Retno  Wahyurini  dan  Endang  Sri  Kawuryan.  “Perjanjian  Beli  Kembali (Buy  Back  Guarantee)  Yang  Dibuat  Antara  Pengembang  Dan  Bank  Dalam Penyelesaian  Masalah  Kredit  Macet”. Transparansi  Hukum Vol.  1  No.  1 (2018).
Handayani,  Wahyu  Deny.  “Pengambilalihan  Objek  Oleh  Developer  Akibat Wanprestasi  Konsumen  Dalam  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah”. Jurnal Akta Notaris Vol. 1 No. 1, (2022).
Kaharap,  Gramiko.  “Tanggung  Jawab  Pengembang  dalam  Akta  Payment  Guarantee terkait  Pemberian  Fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah”. Notary  Law  Journal Vol 2 No. 3 (2023).
Karisma,  Dona  Budi.  “Buy  Back  Guarantee  Dan  Perkembangan  Hukum  Jaminan Kontemporer Di Indonesia”. Privat Law Vol. 3, no. 2 (201 6 ).
Wulandari, Nina. “Perlindungan Hukum Bagi Debitur Bank Dalam Perjanjian KRedit Pemilikan Rumah”. Jurnal Globalisasi Hukum Vol.1 No. 1 (2024) .

## SKRIPSI
Bahtiar, Gladys Valentina. “ Efektivitas Pengaturan Sanksi Pidana Di Dalam Peraturan Daerah  No  16  Tahun  2015  Tentang  Penanggulangan  Penyakit  Masyarakat Dalam Upaya Penanggulangan Pengemis Di Kabupaten Banyumas ”. (Skripsi) Universitas Atma Jaya Yogyakarta, 2018.