-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702

## PELAKSANAAN VERIFIKASI PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)  DI KABUPATEN BOGOR

## Dina Erlinda, Fifiana, Wiesnaeni, Novira Maharani Sukma
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : erlinadina2121@gmail.com

## Abstract
Bogor  Regency  DPKAD  policy  in  conducting  verification  and  validation  to  determine  the  market value of the tax object, this is related to legal certainty in the case of transfer of rights to land and buildings. Problems in this study: How is Juridical Analysis of the Determination of Transaction Price of  Transition  of  Rights  in  Verification  of  Obligation  of  Acquisition  of  Land  and  Building  Rights (BPHTB) in Bogor Regency? and What are the obstacles in determining the transaction price of the transfer  of  land  and  building  rights  in  the  BPHTB  Verification  towards  the  smooth  running  of community services?. The method used is the Empirical Juridical approach. Sources and types of data used are divided into two, namely primary data and secondary data. There are two data collection techniques;  field  study  and  literature  study.  Analysis  of  the  data  used  is  qualitative  analysis.  The results of this study are: 1) The Implementation of The Transitional Transaction Price Determination in BPHTB Verification in Bogor Regency is based on the value of the transaction that occurred over the sale and purchase of land rights. SSPD BPHTB is far from the value of the transaction price.

## Keywords: Policy; DPKAD; BPHTB.

## ABSTRAK
Kebijakan  DPKAD  Kabupaten  Bogor  dalam melakukan verifikasi dan validasi  untuk  menentukan nilai pasar dari obyek pajak, hal ini berkaitan dengan kepastian hukum dalam hal peralihan hak atas tanah  dan  bangunan.  Permasalahan  dalam  penelitian  ini:  Bagaimana  Analisis  Yuridis  Terhadap Penentuan  Harga  Transaksi  Peralihan  Hak  Dalam  Verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan  (BPHTB)  Di  Kabupaten  Bogor?  dan  Bagaimana  kendala  penentuan  harga  transaksi peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dalam  Verifikasi  BPHTB  terhadap  terhadap  kelancaran pelayanan  masyarakat?.  Metode  pendekatan  yang  digunakan  adalah  pendekatan Yuridis  Empiris . Sumber dan jenis data yang dipergunakan dibagi menjadi dua, yaitu data primer dan data sekunder. Teknik  pengumpulan  data  ada  dua;  studi  lapangan  dan  studi  kepustakaan.  Analisa  data  yang digunakan adalah analisa Kualitatif. Hasil dari penelitian ini adalah 1) Pelaksanaan Penentuan Harga Transaksi  Peralihan  Hak  Dalam  Verifikasi  BPHTB  di  Kabupaten  Bogor  adalah  berdasarkan  nilai transaksi yang terjadi atas jual beli hak atas tanah.2) Kendala Penentuan Harga Transaksi Peralihan Hak Dalam Verifikasi BPHTB yaitu nilai yang digunakan pada saat pengisian SSPD BPHTB jauh dari pada nilai harga transaksi.
Kata Kunci : Kebijakan; DPKAD; Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702

## A. Pendahuluan
Pajak  merupakan  sumber  penerimaan  negara  yang  sangat  penting  dalam  menopang pembiayaan  pembangunan  yang  bersumber  dari  dalam  negeri.  Pemerintah  dalam melaksanakan  pemungutan  pajak  harus  berdasarkan  keadilan  serta  memberikan  kepastian hukum bagi pembayar pajak tanpa memandang pajak sebagai beban melainkan sebagai suatu kewajiban kenegaraan  yang harus dipenuhi sebagai anggota masyarakat yang mendapatkan pelayanan dari pemerintah (Siahaan, 2004). Besar kecilnya pajak akan menentukan kapasitas anggaran negara dalam membiayai pengeluaran negara, baik untuk pembiayaan pembangunan maupun untuk pembiayaan anggaran rutin.
Secara  umum  dapat  dikatakan  bahwa  pajak  adalah  pungutan  dari  masyarakat  kepada negara  (pemerintah)  berdasarkan  Undang-Undang  yang  bersifat  dapat  dipaksakan  dan terutang  oleh  yang  wajib  membayarnya  dengan  tidak  mendapat  prestasi  kembali  (kontra prestasi/balas jasa) secara langsung yang hasilnya digunakan untuk membiayai pengeluaran negara dalam penyelenggaraan pemerintahan dan pembangunan.
Dalam pasal itu ditegaskan bahwa pengenaan dan pemungutan pajak (termasuk bea dan cukai)  untuk  keperluan  negara  hanya  boleh  terjadi  berdasarkan  Undang-Undang  (Bohari, 2008). Pajak tidak memberikan imbalan yang secara langsung dapat ditunjuk. Bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh karena itu bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajib menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada negara melalui pembayaran pajak, yang dalam hal ini Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) (Rusjdi, 2005).
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang  selanjutnya  disebut  pajak.  Dengan  demikian  objek  pajak  BPHTB  adalah  tanah, bangunan serta tanah yang disertai bangunan. (Damayanti, 2005) Seiring dengan pelaksanaan otonomi  daerah  ,  BPHTB  yang  sebelumnya  dikelola  oleh  Pemerintah  Pusat,  berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PBDR) khususnya  Pasal  85  s.d  Pasal  93  dilimpahkan  menjadi  kewenangan  daerah.  Pengalihan BPHTB  dari  pajak  pusat  menjadi  pajak  daerah  merupakan  langkah  strategis  dalam pelaksanaan  desentralisasi fiscal di  Indonesia.  Disamping  memiliki  justifikasi  teknis, pengalihan BPHTB menjadi pajak daerah akan dapat meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) sebagai salah satu sarana untuk meningkatkan kualitas belanja daerah ( local spending quality ).  (Kementerian  Keuangan  Republik  Indonesia,  Direktorat  Jenderal  Perimbangan Keuangan, 2011)
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
BPHTB  pada  hakikatnya  merupakan  salah  satu  pajak  objektif  atau  pajak  kebendaan dimana  pajak  terutang  didasarkan  pertama-tama  pada  apa  yang  menjadi  objek  pajak  baru kemudian memerhatikan siapa yang menjadi objek pajak baru kemudian memerhatikan siapa yang menjadi subjek pajak. Pemungutan BPHTB salah satunya dapat dilakukan dengan cara self assessment system , Self assessment system adalah sistem perpajakan yang inisiatif untuk memenuhi  kewajiban  perpajakan  berada  di  Wajib  Pajak,  (Nurmana,  2003)  pada pelaksanaanya wajib pajak diberikan kepercayaan untuk menghitung sendiri serta membayar sendiri pajak yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSPD BPHTB) meskipun pada prakteknya, yang melakukan perhitungan  adalah  Notaris  selaku  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Sistem self assessment yang  diterapkan  di  Indonesia  dalam  meningkatkan  penerimaan  pajak  tidaklah mudah  dan  mengandung  banyak  kelemahan.  Salah  satunya  adalah  sangat  tergantung  pada kejujuran wajib pajak, apabila wajib pajak tidak jujur, maka tidak mudah bagi petugas pajak untuk menghitung pajak yang terutang sehingga benar.
Kerangka  teori  merupakan  teori  yang  dibuat  untuk  memberikan  gambaran  yang sistematis  mengenai  masalah  yang  diteliti.  Teori  ini  masih  bersifat  sementara  yang  akan dibuktikan  kebenarannya  dengan  cara  meneliti  dalam  realitas.  Dalam  penelitian  hukum, adanya kerangka konsepsional dan kerangka teoritis menjadi syarat  yang penting. Didalam kerangka  teoritis  diuraikan  segala  sesuatu  yang  terdapat  dalam  teori  sebagai  suatu  sistem aneka ajaran yang dalam bahasa Belanda disebut leerstelling.(Soekanto dan Mamudji, 2003) Teori   merupakan   rangkaian   asumsi,   konsep,   definisi, untuk mengembangkan, menekankan serta menerangkan suatu gejala sosial secara sistematis. Pada prinsipnya suatu teori adalah hubungan antara dua fakta atau lebih, atau pengaturan fakta menurut cara-cara tertentu fakta tersebut merupakan suatu  yang dapat diamati dan pada umumnya dapat diuji secara empiris, oleh sebab itu dalam bentuknya yang paling sederhana, suatu teori merupakan hubungan antara dua variabel atau lebih yang telah diuji kebenarannya. (Soekamto, 2001)
Teori-teori  dan pendapat para ahli sangat  dibutuhkan dalam menjawab permasalahan dalam penulisan ini. Teori-teori dan pendapat para ahli tersebut antara lain :
a. Teori dan Sistem Pemungutan Pajak
Timbulnya  utang  pajak  dalam  hukum  pajak  didasarkan  pada  dua  ajaran  yang berbeda, yaitu ajaran Material dan ajaran Formal.
1) Ajaran Material
Menurut ajaran Material, utang pajak (perikatan pajak) timbul karena Undang-Undang pada saat dipenuhi tatbestand (keadaan, peristiwa, perbuatan). Jadi menurut ajaran ini
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
apabila tatbestand itu  sudah  dipenuhi,  maka  dengan  sendirinya  timbul  utang  pajak, walaupun belum ada surat ketetapan.

## 2) Ajaran Formal
Ajaran Formal mengatakan bahwa utang pajak baru timbul pada saat dikeluarkannya Surat  Ketetapan  Pajak  (SKP).  Jadi  selama  belum  ada  SKP,  belum  ada  utang  pajak walaupun tatbestand sudah dipenuhi.
Sistem pemungutan yang dapat digunakan ada 3 (tiga),   yaitu: (Munawir, 1992)
1) Official Assessment System, y aitu suatu sistem pemungutan pajak dimana wewenang untuk  menentukan  besarnya  pajak  yang  terutang  oleh  seseorang  berada  pada Pemungut  Pajak  (Fiskus).  Dalam  sistem  ini  masyarakat  Wajib  Pajak  bersifat  pasif menunggu ketetapan dari Aparatur Pajak atau Pemungut Pajak.
2) Self  Assessment  System, yaitu suatu  sistem  pemungutan  pajak  yang  memberikan wewenang  kepada  Wajib  Pajak  untuk  menentukan  sendiri  besarnya  pajak  yang terutang.
3) With Holding System, yaitu suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang kepada pihak ketiga (bukan fiskus dan bukan Wajib Pajak yang bersangkutan).untuk menentukan  besarnya  pajak  yang  terhutang  oleh  Wajib  Pajak.  Contoh  pihak  ketiga yang  dimaksud  dalam  sistem  ini  misalnya:  konsultan  pajak,  akuntan  publik,  Wajib Pungut atau Wajib Potong dan sebagainya.
Teori  Sistem  Pemungutan  Pajak  dapat  digunakan  untuk  menganalisa  terhadap penentuan harga transaksi peralihan hak dalam verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Bogor. (Marzuki, 2008)

## b. Teori Kebijakan
Kebijakan menurut Friedrich dalam Winarno (Budi, 2007), adalah sebagai suatu arah  tindakan  yang  diusulkan  oleh  seseorang,  kelompok  atau  pemerintah  dalam  suatu lingkungan tertentu yang memberikan hambatan-hambatan dan peluang-peluang terhadap kebijakan  yang  diusulkan  untuk  menggunakan  dan  mengatasi  dalam  rangka  mencapai suatu tujuan atau merealisasikan suatu sasaran atau suatu maksud tertentu.
Menurut  James  E.  Anderson  dalam  Lubis  (Solly,  2014),  kebijakan  adalah serangkaian tindakan yang mempunyai tujuan tertentu yang diikuti dan dilaksanakan oleh seorang pelaku atau sekelompok pelaku guna memecahkan suatu masalah tertentu.
Self  assessment  system yang  dianut  Undang-Undang  perpajakan  Indonesia memberi  kepercayaan  penuh  terhadap  wajib  pajak  untuk  menghitung,  menyetor  dan melaporkan  sendiri  kewajiban  perpajaknnya  kepada  pemungut  pajak  (fiskus)  dengan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
menggunakan dokumen Surat Pemberitahuan (SPT), dengan kata lain bahwa wajib pajak aktif  mulai  menghitung,  memperhitungkan,  menyetor  dan  melaporkan  pajak  yang terutang  sendiri  dan  fiskus  pada  system  ini  bersifat  pasif,  yaitu  hanya  memberikan pelayanan, penerangan, pengawasan dan pemeriksanaan.
Teori  Kebijakan  dapat  digunakan  untuk  menganalisa  penentuan  harga  transaksi peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dalam  Verifikasi  BPHTB  terhadap  terhadap kelancaran pelayanan masyarakat. (Sudirman, 2007)
Adapun pokok pembahasannya lebih menyoroti tentang bagaimana perolehan hak atas tanah dan bangunan di  Kabupaten  Bogor. Hal  ini bertujuan untuk mengetahui pelaksanaan penentuan harga transaksi peralihan hak dalam verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Bogor. Dari uraian-uraian dan latar belakang masalah yang telah penulis uraikan diatas maka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut: 1) Bagaimana pelaksanaan  penentuan  harga  transaksi  peralihan  hak  dalam  verifikasi  Bea  Perolehan  Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Bogor? 2) Bagaimana kendala penetuan harga transaksi peralihan hak dalam verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) serta solusi penyelesainnya?
Penelitian  ini  merupakan  hasil  karya  sendiri.  Peneliti  mendapatkan  sumber  dari  studi kepustakaan  yang  menjadi  rujukan,  acuan,  pemahaman  teori  dan  pengutipan  yang  dapat dinyatakan  kebenarannya.  Peneliti  melakukan  perbandingan  terhadap  tiga  penelitian  yang dilakukan sebelumnya yang termuat dan dirumuskan sebagai berikut:
Kepastian  Nilai  Dasar  Penghitungan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan (BPHTB)  (Murjiyanto,  dan  Ismaya,  2015).  Permasalahan  dalam  penelitian  ini  adalah bagaimanakah  kepastian  nilai  perhitungan  BPHTB  dalam  peralihan  hak  atas  tanah? Penggunaan nilai transaksi sebagai dasar perhitungan BPHTB menimbulkan ketidakpastian, baik  nilai  transaksinya  yang  bisa  berubah,  perhitungan  maupun  jumlah  pajak  yang  harus dibayar oleh wajib pajak, setelah hasil validasi yang dilakukan oleh dinas pengelola BPHTB, disamping  keharusan  validasi  melalui  proses  yang  memakan  waktu  dan  berakibat menghambat proses pendaftaran peralihan hak atas tanah.
Penentuan  Harga  Jual  Beli  Tanah  Dalam  Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah Dan Bangunan Di Kota Pekanbaru (Alwi, dan Yuslim, 2018). Permasalahan dalam penelitian ini  adalah  bagaimana  penentuan  harga  jual  beli  tanah  dalam  pemungutan  BPHTB  di  Kota Pekanbaru? Penentuan harga jual beli tanah dan bangunan oleh BAPENDA Kota Pekanbaru dalam pemungutan BPHTB terutang dilakukan dengan cara melakukan penyesuaian terhadap
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
SPPT PBB tahun saat pelaporan SSPD BPHTB dengan ketetapan besarnya NJOP PBB yang telah disesuaikan berdasarkan Keputusan Walikota Pekanbaru untuk periode setiap tahunnya.
Mekanisme  Dalam  Menentukan  Nilai  Pasar  Pada  Pemungutan  BPHTB  Atas  Waris  Di Kota Surabaya Oleh Dinas Pendapatan Dan Pengelolaan Keuangan Kota Surabaya (Maulidah, 2015). Permasalahan dalam penelitian ini adalah bagaimana mekanisme dalam menentukan nilai pasar pada pemungutan BPHTB atas waris di kota Surabaya oleh Dinas Pendapatan dan Pengelolaan  Keuangan  kota  Surabaya  ?  Mekanisme  dalam  menentukan  nilai  pasar  pada pemungutan BPHTB atas waris di kota Surabaya yang dilakukan oleh DPKAD kota Surabaya yaitu  pertama,  orang  bagian  Survey  mensurvey  atau  datang  ke  lokasi  untuk  melakukan pendataan setelah berkas BPHTB atas waris yang diajukan oleh Wajib Pajak (WP) ke DPKAD kota Surabaya.

## B. Metode Penelitian
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  penelitian  yuridis  empiris. Yuridis mengandung  makna  bahwa  penelitian  ini  dianalisis  menggunakan  berbagai  buku-buku, peraturan perundang-undangan di bidang kenotariatan sebagai data sekunder. Penelitian yang akan dilakukan  menggunakan  metode  penelitian  hukum  sosiologis  atau  empiris.(Amiruddin,  dan Asikin, 2004) Metode yuridis empiris dalam penelitian ini meninjau dan melihat serta menganalisa permasalahan yang menjadi objek penelitian yaitu mengenai penentuan harga hransaksi peralihan hak  dalam  verifikasi  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  (BPHTB)  di  Kabupaten Bogor.  Spesifikasi  penelitian  ini  adalah  penelitian  adalah Deskriptif  Analitis .  Sumber  dan  jenis data  yang  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  dibagi  menjadi  dua,  yaitu  data  primer  dan  data sekunder.  Dalam  penelitian  ini  teknik  pengumpulan  data  ada  dua;  studi  lapangan  dan  studi kepustakaan. Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisa Kualitatif.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Pelaksanaan Penentuan Harga Transaksi Peralihan Hak Dalam Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Di Kabupaten Bogor
a. Seting Sosial Pengelolaan Pajak dan Pendapatan Daerah di Kabupaten Bogor
Penyelenggaraan  Otonomi  Daerah  sejak  berlakunya  Undang-undang  Nomor  32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dilaksanakan dengan memberikan kewenangan yang luas, nyata dan bertanggung jawab kepada Daerah. Pemberian kewenangan tersebut tidak  semata-mata  pelimpahan  kekuasaan  saja,  melainkan  juga  adanya  perubahan  pola hubungan keuangan antara pusat dan daerah sebagaimana tertuang dalam Undang-undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah. Sebagai  konsekwensinya  Pemerintah  daerah  harus  memperhatikan  satu  aspek  yang
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
berkaitan  dengan  pengelolaan  keuangan  daerah  dalam  rangka  menjalankan  fungsinya memberikan  pelayanan  kepada  masyarakat.  Pemerintah  Kabupaten  Bogor,  dalam  rangka melaksanakan Otonomi Daerah membentuk Dinas Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah Kabupaten  Bogor  atau  yang  lebih  dikenal  DPKAD  Kabupaten  Bogor,  yang  merupakan organisasi baru hasil penggabungan Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten Bogor (Dipenda) dengan Bagian Keuangan Setda Kabupaten Bogor.
Sektor pendapatan daerah memegang peranan yang sangat penting, karena melalui sektor ini dapat dilihat sejauh mana suatu daerah dapat membiayai kegiatan pemerintah dan pembangunan  daerahnya  sendiri.  Daerah  dituntut  untuk  berperan  aktif  dalam mengoptimalkan  penerimaan  pendapatan  daerahnya.  Hal  tersebut  sebagai  upaya  untuk menggali pendanaan dalam pelaksanaan otoda (otonomi daerah) sebagai perwujudan asas desentralisasi.
b. Kebijakan  Dinas  Pengelolaan  Keuangan  dan  Aset  Daerah  (DPKAD)  Kabupaten  Bogor dalam Penentuan Nilai Jual atas Tanah dalam Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Salah satu kebijakan yaitu terkait perpajakan, berdasarkan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 yang telah mengalami dua kali perubahan, yaitu perubahan pertama Undang- Undang  Nomor  10  Tahun  1994  dan  perubahan  kedua  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun 2000  tentang  Ketentuan  Umum  dan  Tata  Cara  Perpajakan,  diketahui  bahwa  sistem pemungutan  pajak  di  Indonesia  menganut self  assessment  system menggantikan  system pemungutan pajak official assessment system.
Self assessment system yang dianut Undang-Undang perpajakan Indonesia memberi kepercayaan  penuh  terhadap  wajib  pajak  untuk  menghitung,  menyetor  dan  melaporkan sendiri  kewajiban  perpajaknnya  kepada  pemungut  pajak  (fiskus)  dengan  menggunakan dokumen  Surat  Pemberitahuan  (SPT),  dengan  kata  lain  bahwa  wajib  pajak  aktif  mulai menghitung, memperhitungkan, menyetor dan melaporkan pajak yang terutang sendiri dan fiskus  pada  system  ini  bersifat  pasif,  yaitu  hanya  memberikan  pelayanan,  penerangan, pengawasan dan pemeriksanaan.
Teori  Kebijakan  dapat  digunakan  untuk  menganalisa  penentuan  harga  transaksi peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dalam  Verifikasi  BPHTB  terhadap  terhadap kelancaran pelayanan masyarakat. Sumber-sumber penerimaan daerah dalam pelaksanaan otonomi  daerah  menurut  Undang-Undang  Nomor  32  Tahun  2004  dan  Undang-Undang Nomor  33  Tahun  2004  pasal  5  ayat  (2)  terdiri  dari  pendapatan  asli  daerah,  dana perimbangan,  dan  lain-lain  pendapatan  asli  daerah  yang  sah.  Dalam  penerimaan  dana
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
perimbangan,  salah  satunya  merupakan  penerimaan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB). Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak ditentukan oleh keadaan nilai jual objek pajak yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak. Kemudian dengan dikeluarkannya Peraturan Bupati Bogor Nomor 37 Tahun 2008 tentang Penjabaran Tugas dan Fungsi Dinas Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah Kabupaten Bogor. Diharapkan mampu meningkatkan pendapatan daerah. (Harsono, 2007)
Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  dikenakan  bagi  pihak    baik perseorangan  maupun  badan  hukum  yang  memperole    hak  atas  tanah    dan  bangunan. Seseorang atau badan hukum dapat memperoleh hak atas tanah dan bangunan dapat berasal dari beberapa sebab, antara lain karena jual beli,  hibah, warisan, tukar menukar dan lain- lain. Jual-beli sebagai salah satu sebab seseorang memperoleh hak atas tanah dan bangunan pada hakekatnya sebagai  perbuatan pengalihan hak kepada pihak/orang lain dari  penjual kepada  pembeli.(Rashid, 1987)
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  merupakan  salah  satu sumber  potensi  pajak  yang  patut  digali  sesuai  situasi  dan  kondisi  perekonomian  serta perkembangan pembangunan bangsa sekarang ini.(Pahala, 2003) Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebelum diberlakukannya  ( Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah ,  t.t.)  merupakan  pajak  yang  dipungut  oleh pemerintah pusat. Dengan adanya era otonomi daerah dan sejak diundangkannya Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  maka  telah terjadi  pembaruan  di  bidang  pajak  daerah.  BPHTB  menjadi  pajak  daerah  yang  dipungut oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.
Lahirnya  ( Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  28  Tahun  2009  Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah , t.t.), merupakan implementasi atas lahirnya otonomi daerah  yang  diselenggarakan  di  Indonesia.  Pajak  daerah  sebagai  salah  satu  sumber Pendapatan Asli Daerah, merupakan sumber keuangan riil bagi pemerintah daerah. Suatu daerah  mempunyai  hak  untuk  mengatur,  mendapatkan,  dan  memelihara  aspek  sumber Pendapatan Asli Daerahnya yang hasilnya 100% (seratus persen) dikelola oleh pemerintah daerah itu sendiri. Penerapan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 Tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  telah  mengubah  sistem  pengelolaan  Pajak Bumi dan Bangunan khususnya sektor Perdesaan dan Perkotaan. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) yang awalnya merupakan pajak pusat kini menjadi pajak
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
daerah. Pengalihan pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB- P2) dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah ini merupakan suatu bentuk tindak lanjut kebijakan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal yang ada. Hasil dari pengelolaan pajak tersebut 100% (seratus persen) masuk ke kas daerah setempat, sehingga tidak akan ada lagi bagi hasil pajak kepada pemerintah pusat.
Menyikapi  pelaksanaan  ( Undang-undang  Nomor  28  Tahun  2009,  Pemerintah Daerah  Kabupaten  Bogor  telah  mengeluarkan  Peraturan  Daerah  Nomor  2  Tahun  2011 Tentang  Bea  Peralihan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) ,  t.t.).  Dengan  adanya pelimpahan  wewenang  tersebut  Pemerintah  Kabupaten  Bogor  berusaha  membuat kebijakan-kebijakan  untuk  mencapai  target  yang  telah  ditetapkan.  Kebijakan  yang ditetapkan Pemerintah Kabupaten Bogor antara lain adalah menetapkan target-target yang harus dicapai oleh daerah dalam rangka pelaksanaan pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah  dan  Bangunan.  Dengan  terbitnya  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Bogor  Nomor  2 Tahun 2014 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Daerah Kota Bogor Nomor 4 Tahun 2011  tentang  Pajak  Daerah,  maka  fungsi  pelaksanaan  verifikasi  dan  pengesahan pembayaran BPHTB menjadi tugas Unit Pelayanan Pajak Daerah (UPPD), tepatnya Seksi Pendataan dan Pelayanan.
Verifikasi terhadap penerimaan BPHTB oleh DPKAD dilakukan setelah Wajib Pajak melakukan  pembayaran  di  Kas  Daerah  atau  tempat  pembayaran  lain  yang  ditunjuk. Verifikasi disini dimaksudkan untuk memonitor kebenaran Wajib Pajak dalam menghitung pajaknya.
Kegiatan peningkatan kualitas berupa membuat laporan dari hasil penelitian di lapan- gan tentang harga pasar, kondisi objek pajak seperti kualitas objek pajak, maupun fasilitas yang  ada  dari  bangunan  tersebut.  Kegiatan  ini  sudah  cukup  baik  apabila  dilaksanakan dengan baik. Dengan melihat kondisi yang sesungguhnya, maka untuk menentukan besar BPHTB yang harus dibayarkan sesuai dengan teori pemungutan pajak.
Menurut  Mardiasmo,(Mardiasmo,  2002)  pemungutan  pajak  harus  memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Pemungutan pajak harus adil (syarat keadilan);
2. Pemungutan pajak harus berdasarkan undang-undang (syarat yuridis);
3. Tidak mengganggu perekonomian (syarat ekonomis);
4. Pemungutan pajak harus efesien (syarat finansial);
5. Sistem pemungutan pajak harus sederhana.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Persyaratan-persyaratan  dalam  pemungutan  pajak  tersebut  sudah  selayaknya diperhatikan oleh pengambil kebijakan, agar dalam melaksanakan pemungutan pajak tidak membebani  masyarakat.  Kebijakan-kebijakan  yang  diambil  oleh  pemerintah  daerah  juga selayaknya memperhatikan keadilan dan kemanfaatan bagi warganya. Irfan Islamy (Irfan, 2000) mengatakan  bahwa  setiap  kebijakan  yang  telah  dibuat  dan  dilaksanakan  akan membawa  dampak  tertentu  terhadap  kelompok  sasaran,  baik  yang  positif  ( intended ) maupun  yang  negatif  ( unintended ).  Untuk  itu  tinjauan  efektifitas  kebijakan,  selain pencapaian  tujuan  harus  diupayakan  pula  untuk  meminimalisir  ketidakpuasan ( dissatisfaction ) dari seluruh stakeholder.
2. Kendala Penentuan Harga Transaksi Peralihan Hak Dalam Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Serta Solusi Penyelesaiannya
Dalam  rangka  pelaksanaan  Peraturan  Daerah  Nomor  2  Tahun  2011  tentang  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD),  maka  perlu  adanya  pengamanan  penerimaan  BPHTB  mulai  dari  pendataan,  verifikasi hingga pemberian surat tagihan kurang bayar BPHTB.
Dinas  Pengelolaan  Keuangan  dan  Aset  Daerah  Kabupaten  Bogor  setelah  melakukan verifikasi terhadap kelengkapan dokumen dan kebenaran data terkait objek pajak yang tercantum dalam SSPD BPHTB kemudian menetapkan Surat Tagihan Pajak Daerah BPHTB untuk BPHTB yang menurut DPKAD tidak/kurang dibayar, salah tulis, salah hitung dan kena bunga atau denda.
Sehubungan  dengan  hal  tersebut  maka  Badan  Pertanahan  Nasional  menerbitkan  Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik  Indonesia Nomor. 5/SE/IV/2013 tentang Pendaftaran  Hak  Atas  Tanah  Atau  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Terkait  Dengan  Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, dengan tidak mempersyaratkannya proses validasi atau pengecekan tanda bukti setoran BPHTB di  DPKAD sehingga surat edaran ini dikeluarkan untuk percepatan dalam hal validasi.
Berdasarkan  penelitian,  ada  beberapa  hal  yang  menjadi  kendala  dalam  realisasi pemungutan atau penerimaan Pajak BPHTB dalam  pelaksanaan  perolehan hak atas tanah dan bangunan  lebih  dari  satu  kali  dalam  tahun  yang  sama  sehingga  mempengaruhi  kelancaran pelayanan kepada masyarakat. Kendala-kendala tersebut antara lain :
a. Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) berbeda dengan jenis Pajak Daerah  yang  lain.  Pajak  Daerah  selain  BPHTB  dapat  diperhitungkan  jumlah  potensinya secara terus menerus dan berkesinambungan, sedangkan pajak BPHTB sangat bergantung dari transaksi yang terjadi. Apabila tidak terjadi peralihan tanah dan bangunan maka tidak akan ada pemungutan pajak BPHTB.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
b. Ditiadakannya validasi BPHTB dalam setiap transaksi jual beli mempengaruhi jumlah pajak yang harus dibayarkan oleh Wajib Pajak. Faktor kejujuran dari wajib pajak sangat diperlukan dalam  membayar  BPHTB  sesuai  harga  transaksi  agar  realisasi  pendapatan  daerah  dari BPHTB dapat memenuhi target yang telah ditetapkan.
c. Kurangnya  jumlah  personil  yang  ahli  di  DPKAD.  Jumlah  personil  yang  kurang mengakibatkan  terbatasnya  sosialisasi  yang  dilakukan  dan  mengakibatkan  dalam pelaksanaan tugas sehari- hari tidak bisa fokus dan maksimal.
d. Transaksi yang dilaporkan pada saat pengisian SSPD BPHTB tidak sesuai harga transaksi yang riil tetapi sesuai dengan Nilai Jual Objek Pajak yang tertera pada SPPT PBB, padahal Nilai Jual Objek Pajak yang tertera pada SPPT PBB biasanya lebih kecil dari nilai transaksi yang riil.
Berdasarkan data yang diperoleh dari responden, kendala-kendala yang mempengaruhi kelancaran pelayanan kepada masyarakat, antara lain :
a. Minimnya  sosialisasi  pembayaran  BPHTB  oleh  instansi  terkait,  sehingga  mengakibatkan masyarakat mempercayakan kepada Notaris/PPAT dalam pembayaran BPHTB.
b. Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% (lima persen) dari harga transaksi dirasa terlalu tinggi bagi masyarakat.
c. Adanya pungutan yang tinggi dari pihak kelurahan apabila dimintai surat kelengkapan bukti fisik dalam hal tanahnya belum bersertipikat.
Pada praktiknya, sistem Self Assessment ini masih terbentur dengan beberapa kendala, diantaranya sebagai berikut :
1. Kepercayaan yang diberikan oleh pemerintah kepada masyarakat untuk menghitung/memperhitungkan,  membayar  dan  melaporkan  pajaknya  sendiri  masih diragukan kebenarannya, oleh karena itu dapat menimbulkan terjadinya penyeludupan pajak karena yang mengetahui kebenaran SPT yang dilaporkan Wajib Pajak hanya Wajib Pajak itu sendiri.
2. Masih banyaknya Wajib Pajak yang kesulitan untuk menghitung/memperhitungkan pajak yang terutang, karena di dalam undang-undang tidak dijelaskan secara terinci  bagaimana menghitung pajak terutang untuk berbagai jenis usaha, sehingga banyak perusahaan yang akhirnya  melakukan  kesalahan  dalam  menghitung  pajak  terutangnya.  Lain  halnya  ketika Wajib  Pajak  harus  melakukan  rekonsiliasi  laporan  keuangan  komersial  sesuai  dengan ketentuan  peraturan  perundang-undangan  perpajakan  menjadi  laporan  keuangan  fiskal. Seperti yang dilakukan di Belanda, dimana laporan keuangan fiskal merupakan by product dari akuntansi komersial.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
3. Kendala juga tidak terjadi di pihak Wajib Pajak, di pihak fiskus juga terjadi masalah yaitu terbatasnya akses data Wajib Pajak yang dimiliki oleh pihak ketiga sehingga mempersulit Dirjen Pajak untuk mendeteksi kebenaran isi SPT yang dilaporkan Wajib Pajak, sehingga pengawasan belum dapat dilakukan secara optimal.
Selama ini pengukuran keberhasilan maupun kegagalan dari instansi pemerintah dalam menjalankan  tugas  pokok  dan  fungsinya  sulit  untuk  dilakukan  secara  objektif.  Pengukuran kinerja  suatu  instansi  hanya  lebih  ditekankan  kepada  kemampuan  instansi  tersebut  dalam menyerap  anggaran  atau  mengerjakan  tugas-tugas  pokok  yang  telah  digariskan.  Untuk  dapat mengetahui  tingkat  keberhasilan  suatu  instansi  pemerintah,  maka  seluruh  aktivitas  instansi tersebut harus dapat diukur yang meliputi input (masukan), output (keluaran), outcomes (hasil), benefits (manfaat) dan impact. (Mahsun, 2006)
Implementasi kebijakan akan berhasil jika ada dukungan dari masyarakat langsung dalam hal ini Wajib Pajak BPHTB. Dukungan publik adalah kemampuan masyarakat untuk mendukung atau tidak mendukung terhadap adanya kegiatan yang diselenggarakan oleh Dinas Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah. Dukungan publik dapat diartikan sebagai partisipasi masyarakat atau wajib pajak dalam implementasi kebijakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

## D. Simpulan
Pelaksanaan  Penentuan  Harga  Transaksi  Peralihan  Hak  Dalam  Verifikasi  Bea  Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Bogor adalah berdasarkan nilai transaksi yang terjadi  atas jual beli sesuai  dengan kwitansi atau sebagaimana tercantum dalam Akta Jual Beli atau sesuai bukti otentik lainnya yang dapat dipertanggungjawabkan oleh Wajib Pajak. Pada prakteknya  apabila  nilai  transaksi  lebih  rendah  dari  NJOP  maka  nilai  NJOP  tersebut  yang digunakan sebagai dasar penetapan pajak. Sebaliknya apabila nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP maka  harga  transaksi  tersebut  lah  yang  digunakan  sebagai  dasar  penetapan  pajak.  Berkaitan dengan  verifikasi  terhadap  penerimaan  BPHTB  oleh  DPKAD  dilakukan  setelah  Wajib  Pajak melakukan  pembayaran  di  Kas  Daerah  atau  tempat  pembayaran  lain  yang  ditunjuk.  Verifikasi disini dimaksudkan untuk memonitor kebenaran Wajib Pajak dalam menghitung pajaknya. Proses verifikasi  terhadap  penerimaan  BPHTB  dan  penerbitan  Surat  Keputusan  Pajak  Daerah  (SKPD) kurang bayar BPHTB/kurang bayar tambahan BPHTB oleh DPKAD ini seringkali menimbulkan masalah  bagi  pelaksanaan  pendaftaran  peralihan  hak  karena  jual  beli,  karena  dengan  adanya penentuan  besaran  BPHTB  yang  harus  dibayarkan  ini  DPKAD  dianggap  menghambat  proses transaksi  jual  beli  dan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah.  Jual  beli  pada  dasarnya  adalah kesepakatan para pihak, sedang dengan adanya verifikasi mengenai NJOP-BPHTB akan membuat
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
- 1702 perjanjian  jual  beli  tersebut  dibuat  bukan  karena  adanya  kesepakatan  para  pihak  akan  tetapi paksaan dari instansi pemerintah.
Kendala  Penentuan  Harga  Transaksi  Peralihan  Hak  Dalam  Verifikasi  Bea  Perolehan  Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Serta Solusi Penyelesaiannya yaitu: ditiadakannya validasi BPHTB dalam setiap transaksi jual beli mempengaruhi jumlah pajak yang harus dibayarkan oleh Wajib Pajak, faktor kejujuran dari wajib pajak sangat diperlukan dalam membayar BPHTB sesuai harga transaksi agar realisasi pendapatan daerah dari BPHTB dapat memenuhi target yang telah ditetapkan,  kurangnya  jumlah  personil  yang  ahli  di  DPKAD.  Jumlah  personil  yang  kurang mengakibatkan  terbatasnya  sosialisasi  yang  dilakukan  dan  mengakibatkan  dalam  pelaksanaan tugas sehari- hari tidak bisa fokus dan maksimal, transaksi yang dilaporkan pada saat pengisian SSPD BPHTB tidak sesuai harga transaksi yang riil tetapi sesuai dengan Nilai Jual Objek Pajak yang  tertera  pada  SPPT  PBB,  padahal  Nilai  Jual  Objek  Pajak  yang  tertera  pada  SPPT  PBB biasanya lebih kecil dari nilai transaksi yang riil. Pemerintah Kabupaten Bogor jika ditinjau dari segi pelayanan, maka sebagai instansi yang memberikan pelayanan dalam hal pembayaran pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, maka diukur dari segi pelayanan yang dihasilkan. Pengukuran  keberhasilan  pelayanan  dapat  dilakukan  dengan  berbagai  macam  parameter. Implementasi kebijakan akan berhasil jika ada dukungan dari masyarakat langsung dalam hal ini Wajib Pajak BPHTB. Dukungan publik adalah kemampuan masyarakat  untuk  mendukung atau tidak  mendukung  terhadap  adanya  kegiatan  yang  diselenggarakan  oleh  Dinas  Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah. Dukungan publik dapat diartikan sebagai partisipasi masyarakat atau wajib pajak dalam kebijakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

## DAFTAR PUSTAKA

## 1. Buku
Amiruddin,  dan  Zainal  Asikin,.  2004. Pengantar  Metode  Penelitian  Hukum .  Jakarta:  Raja Grafindo Persada.
Bohari, H. 2008. Pengantar Hukum Pajak, ed. revisi . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. Budi, Winarno. 2007. Kebijakan Publik Teori dan Proses . Yogyakarta: Media Pressindo. Damayanti, Supramono dan Theresia Woro. 2005. Perpajakan Indonesia – Mekanisme dan Penghitungan, Ed. 1, . Yogyakarta: Andi.
Harsono, Budi. 2007. Hukum Agraria Indonesia . Jakarta: Djambatan.
Irfan,  Islamy,  M.  2000. Prinsip-Prinsip  Perumusan  Kebijaksanaan  Negara .  Jakarta:  Bumi Aksara.
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
Kementerian  Keuangan  Republik  Indonesia,  Direktorat  Jenderal  Perimbangan  Keuangan,.
2011. Tinjauan  Pelaksanaan  Pengalihan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB) Menjadi Pajak Daerah . Jakarta.
Mahsun, Mohammad. 2006. Pengukuran Kinerja Sektor Publik . Yogyakarta: BPFF.
Mardiasmo,. 2002. Perpajakan . Yogyakarta: Andi.
Marzuki, Peter Mahmud. 2008. Pengantar Ilmu Hukum . Jakarta: Kencana.
Munawir,. 1992. S. Perpajakan. Ed. 4. Cet. 1 . Yogyakarta: Liberty.
Nurmana, Safri. 2003. Pengantar Perpajakan . Jakarta: Obor Indonesia.
Pahala, Siahaan, Marihot. 2003. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Teori dan Praktik, Edisi Revisi . Jakarta: Rajawali Pers.
Rahardjo,  Satjipto.  2009. Sisi-Sisi  Lain  dari  Hukum  di  Indonesia, .  Jakarta:  Kompas  Media Nusantara.
Rashid, Harun Al. 1987. Sekilas tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-peraturannya) . Jakarta: Ghalia Indonesia.
Rusjdi, Muhammad. 2005. PBB, BPHTB, & Bea Materai . Jakarta: PT Indeks.
Siahaan, Marihot Pahala. 2004. Utang Pajak, Pemenuhan Kewajiban dan Penagihan Pajak dengan Surat Paksa, cet. 1 . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Soekamto, Soerjono. 2001. Sosiologi Suatu Pengantar . Jakarta: Raja Gravindo Persada. Soekanto,  Soerjono,  dan  Sri  Mamudji,.  2003. Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan Singkat . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Solly, Lubis. 2014. Politik Hukum dan Kebijakan Publik . Bandung: Mandar Maju.
Sudirman,. 2007. Hati nurani hakim dan putusannya, suatu pendekatan dari perspektif ilmu hukum  perilaku  (behavioral  jurisprudence):  Kasus  hakim  Bismar  Siregar . Bandung: Citra Aditya Bakti

## 2. Artikel Jurnal
Alwi,  Eka  Yulianti,  dan  Yuslim,.  2018.  “Penentuan  Harga  Jual  Beli  Tanah  Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kota Pekanbaru.”
Fakultas Hukum, Universitas Andalas .
Maulidah,  Zahrotul.  2015.  “Mekanisme  Dalam  Menentukan  Nilai  Pasar  Pada  Pemungutan Bphtb  Atas  Waris  Di  Kota  Surabaya  Oleh  Dinas  Pendapatan  Dan  Pengelolaan Keuangan  Kota  Surabaya.” FAKULTAS  HUKUM  UNIVERSITAS  BRAWIJAYA MALANG .
-
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086 -
1702
Murjiyanto,  R.,  dan  Samun  Ismaya,.  2015.  “Kepastian  Nilai  Dasar  Penghitungan  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).” Fakultas Hukum Universitas Janabadra .

## 3. Undang-undang
Undang-undang  Nomor  28  Tahun  2009,  Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Bogor  telah mengeluarkan Peraturan Daerah Nomor 2 Tahun 2011 Tentang Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). t.t.
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. t.t.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah. t.t.