## PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUKO AKIBAT WANPRESTASI
Varah Aisyah Octariani a, Antarin Prasanthi Sigit b , Arsin Lukman c
a Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Email: varah.aisyah@ui.ac.id
b Magister Hukum Universitas Indonesia, Email: antarin.prasanthi@ui.ac.id
c Notaris dan PPAT Kota Jakarta Barat, Email: fx_arsin@yahoo.com
Naskah diterima: 23 Agustus; revisi: 5 September; disetujui: 3 November 2021 DOI: 10.28946/rpt.v10i2.1452

## Abstrak:
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  tanah  dalam  praktiknya  sering  dibuat  dalam  bentuk  akta autentik  yang  dilakukan  di  hadapan  Notaris.  Oleh  karena  itu    Akta  PPJB  merupakan  akta  autentik yang  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  guna  memberikan  perlindungan  dan  kepastian hukum  bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Namun  demikian  dalam  kenyataannya  suatu  perjanjian tidak selalu sesuai dengan kesepakatan awal yang sudah disetujui oleh para pihak. Sebagai akibatnya, suatu perjanjian dapat mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun atas perintah pengadilan.  Permasalahan  yang  diangkat  dalam  penelitian  ini  adalah  mengenai  akibat  hukum  dari pembatalan  akta  PPJB  yang  disebabkan  karena  wanprestasi.  Selain  juga  pertimbangan  hukum  yang diberikan oleh hakim yang menjadi dasar dalam mengambil keputusan untuk membatalkan akta PPJB sebagaimana  ditemukan  dalam  Putusan  Pengadilan  Negeri  Bekasi  Nomor  39/Pdt.G/2019/PN  Bks. Penelitian yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan dan kasus ini menggunakan data sekunder  yang  dianalisis  secara  kualitatif.  Adapun  hasil  analisisnya  adalah  bahwa  para  pihak  harus memenuhi  kewajibannya  terlebih  dahulu  sebagaimana  yang  telah  diperjanjikan,  yaitu  dengan mengembalikan  pembayaran  yang  telah  diterima,  dan  membayar  denda,  sedangkan  akta  PPJB  tidak lagi  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat.  Berikutnya,  terkait  pertimbangan  hakim,  dapat dinyatakan bahwa Hakim Pengadilan Negeri Bekasi dalam putusanan Nomor 39/Pdt.G/2019/PN Bks tidak  memperhatikan  iktikad  baik  pembeli  yang  akan  melunasi  secara  Kredit  Pemilikan  Rumah dengan sudah melunasi pembayaran uang muka.
Kata kunci : Perjanjian; Pembatalan PPJB; Jual Beli Tanah
Abstract :
The binding sale and purchase agreement of land in practice is often made in the form of an authentic deed which is carried out before a notary, so that the deed of binding sale and purchase agreement is an  authentic  deed  that  has  perfect  evidentiary  power  in  order  to  provide  legal  protection  and certainty for the parties who make it. However, im reality an agreement is not always in accordance with the initial agreement that has been agreed by the parties, so that an agreement can be canceled, either canceled by the parties or by court order. The main problem raised in this study is regarding the legal consequences of the cancellation of the Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) deed cause by default. In addition to the legal considerations given by the judge which became the basis for making the decision to cancel the Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) deed as found in the Bekasi  District  Court  Decision  Number  39/Pdt.G/2019/PN  Bks.  This  normative  juridical  research with a statutory and case approach uses secondary data which is analyzed qualitatively. The results of the analysis are that the parties must fulfill their obligations first as agreed, namely by returning the payments that have been received, and paying fines, while the PPJB deed no longer has binding legal force. Next regarding the judge’s considerations, it can be stated that the Bekasi District Court
Judge  in  his  decision  Number  39/Pdt.G /2019/PN  Bks  did  not  pay  attention to the good faith of the buyer who will pay off the mortgage by already paying the down payment.
Keywords: Agreement; Cancellation of PPJB; Sale of Land

## LATAR BELAKANG
Keseharian  manusia  tidak  terlepas  dari  tanah,  dikarenakan  tanah  merupakan  sumber  daya yang  penting  dalam  kehidupannya,  tidak  terkecuali  bagi  bangsa  Indonesia.  Sebagai  negara agraris,  sebagian  besar  rakyat  Indonesia  menggantungkan  hidupnya  dari  tanah.  Sedemikian pentingnya  arti  tanah  bagi  bangsa  Indonesia  maka  dalam  Konstitusi  Negara  Republik Indonesia,  dituliskan  tujuan  pembangunan  nasional  yakni  guna  mewujudkan  kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata. Adapun salah satu unsur pokok  kesejahteraan  rakyat  adalah  terpenuhinya  kebutuhan  akan  perumahan,  yang merupakan  kebutuhan  dasar  bagi  setiap  warga  negara  Indonesia  dan  keluarganya  sesuai dengan  harkat  dan  martabatnya  sebagai  manusia. 1 Namun  karena  luasan  tanah  tidak  pernah bertambah  sedangkan  pertumbuhan  penduduk  yang  membutuhkan  tanah  meningkat  dengan sangat pesat maka sering kali muncul sengketa tanah dalam perolehan sumber daya tersebut seperti yang ditemukan dalam peristiwa jual beli tanah.
Pada umumnya suatu perjanjian didasarkan pada adanya suatu itikad baik dari kedua belah  pihak,  seperti  yang  dituliskan  dalam  ketentuan  di  Pasal  1338  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata  (KUHPER)  bahwa: 2 “Semua  persetujuan  yang  dibuat  secara  sah  berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”
Berdasarkan  pasal  tersebut  adanya  kalimat  “semua  persetujuan”  yang  artinya mengakui  adanya  kebebasan  berkontrak  dengan  pembayaran  bahwa  perjanjian  yang  dibuat tidak  boleh  bertentangan  dengan  spesifikasi  standar  hukum  dalam  perundang-undangan  dan harus  didasarkan  dengan  itikad  baik  para  pihak  yang  akan  membuat  perjanjian  dan  dalam pasal tersebut menyatakan bahwa perjanjian  yang dibuat secara sah sesuai ketentuan hukum yang  ada  maka  perjanjian  tersebut  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang membuatnya. 3
Jual  beli  tanah  merupakan  suatu  perjanjian  secara  timbal-balik  yang  menyangkut  2 (dua) pihak yaitu penjual dan pembeli. Kedua belah pihak yang membuat perjanjian masing- masing  punya  hak  dan  kewajiban  untuk  melaksanakan  isi  perjanjian  yang  mereka  buat sebagaimana kesepakatan yang telah disetujui oleh kedua pihak. Isi janji yang dimaksudkan itu  adalah  di  mana  salah  satu  pihak  melaksanakan  kewajibannya,  sedangkan  pihak  lainnya mengakuinya atau janji untuk memberikan ganti rugi apabila terjadi pelanggaran terhadap isi kontrak. 4 Terkait Perjanjian Jual Beli (PJB), Subekti mengartikannya sebagai perjanjian yang dilakukan  oleh  kedua  belah  pihak  sebelum  melaksanakan  jual  beli  atau  sebelum penandatanganan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  yang  dikarenakan  ada  unsur-unsur  yang  harus dipenuhi  terlebih  dahulu  dalam  jual  beli  tersebut,  diantaranya  sertipikat  yang  masih  dalam
1 Nurwulan.  (2015).  "Aspek  Hukum  Transaksi  Jual  Beli  Rumah  Susun  /  Apartemen  Di  Daerah  Istimewa Yogyakarta  Kaitannya  Dengan  Peran  Notaris-PPAT."  Jurnal  Hukum  IUS  QUIA  IUSTUM.  4  (22),  hal  674  – 697.
2 R.  Subekti  dan  R.  Tjitrosudibio, Kitab  Undang  -  Undang  Hukum  Perdata  (Burgerlijk  Wetboek  voor Indonesie) , Jakarta: Pradnya Paramita, 2006.
3 Damew.  2020.  Analisis  Yuridis  Persetujuan  Tindakan  Medik  di  Unit  Pelaksanaan  Teknis  Puskesmas  Manis Jaya Kota Tangerang." Rechtsregel: Jurnal Ilmu Hukum . 3 (1).
4 Permana.  (2017).  "Tanggung  Jawab  Notaris  Dalam  Penyimpanan  Sertifikat  Hak  Atas  Tanah  Pada  Perikatan Jual Beli Bertahap." Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan. 5 (3).
proses  ataupun  ada  pembayaran  yang  belum  dibayarkan  secara  lunas. 5 Perjanjian  jual  beli juga menganut  asas  terang dan tunai,  yaitu terang  adalah dilakukan dihadapan pejabat  yang berwenang  membuat  akta  jual  belinya  yaitu  notaris  dan  atau  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  dan  disaksikan  oleh  2  (dua)  orang  saksi,  sedangkan  tunai  yaitu  pemindahan  hak untuk  selama-lamanya  dari  penjual  ke  pembeli  dan  jual  beli  selesai  pada  saat  tanda  tangan Akta Jual Beli (AJB). 6 Akan tetapi mengacu pada blanko AJB Perkaban No. 8 Tahun 2012, dimana  terdapat  premis  yang  menegaskan  bahwa  Penjual  telah  menerima  sepenuhnya  uang harga jual beli dari Pembeli, artinya, Perkaban tersebut mensyaratkan bahwa AJB baru dapat dibuat ketika pembayaran jual beli telah lunas. 7
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (selanjutnya  dituliskan  sebagai  PPJB)  tanah  dalam praktiknya  sering  dibuat  dalam  bentuk  akta  autentik  yang  dilakukan  dihadapan  notaris. 8 Dengan  demikian  akta  PPJB  merupakan  akta  autentik  yang  memilki  kekuatan  pembuktian yang sempurna. 9 Hal ini dimaksudkan oleh para pihak untuk lebih memberikan perlindungan dan  kepastian  hukum  bagi  pihak-pihak  yang  membuatnya. 10 Maka  dari  itu  notaris  sangat berperan  penting  dalam  pembuatan  akta,  dalam  hal  ini  akta  perjanjian,  dimana  notaris bertindak sebagai pejabat umum dan memiliki tugas untuk membuat alat bukti tertulis yakni berupa akta autentik, 11 sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia ( Staatblad 1860 Nomor 3). 12
Dalam  pembuatan  akta  PPJB,  para  pihak  akan  mendapatkan  bantuan  dari  notaris dalam merumuskan hal-hal yang nantinya disepakati bersama. 13 Akan tetapi suatu perjanjian tidak  selalu  berjalan  lancar  atau  sesuai  dengan  kesepakatan  awal  yang  sudah  disetujui  para pihak. Dalam kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal, yang berakibat suatu perjanjian  mengalami  pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh  para  pihak  maupun  atas  perintah pengadilan. 14 Dibatalkannya  PPJB  dapat  dilakukan  apabila  salah  satu  pihak  tidak melaksanakan  apa  yang  menjadi  kewajibannya,  dalam  hal  ini  yang  dimaksud  adalah wanprestasi yaitu keadaan apabila salah satu pihak dalam perjanjian: 15
1. Tidak mengerjakan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
5 Damew.  2020.  Analisis  Yuridis  Persetujuan  Tindakan  Medik  di  Unit  Pelaksanaan  Teknis  Puskesmas  Manis Jaya Kota Tangerang." Rechtsregel: Jurnal Ilmu Hukum . 3 (1).
6 Chaerunnisa. 2020. "Legal Problematics Differences in Land & Building Transactions with Validation of Cost of  Obtaining  Rights  to  Land  &  Building  (Perda  No.  2  of  2011  In  Kendari  City)." Sultan  Agung  Notary  Law Review. 2 (4).
7 Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah  Presiden Republik Indonesia.
8 Manuaba.  (2018).  "Prinsip  Kehati  -  Hatian  Notaris  Dalam  Membuat  Akta  Autentik." Acta  Comita: Jurnal Ilmiah Prodi Magister Konatariatan" 2 (4), hal 59–74.
9 Chaerunnisa. 2020. "Legal Problematics Differences in Land & Building Transactions with Validation of Cost of  Obtaining  Rights  to  Land  &  Building  (Perda  No.  2  of  2011  In  Kendari  City)." Sultan  Agung  Notary  Law Review. 2 (4).
10 Parmitasari. (2016). "Hubungan Hukum Antara Pemilik Kendaraan Dengan Pengelola Parkir" Junral Yuridis. 3 (1), hal 20–36.
11 Aman. 2019. "Perlindungan Hukum Notaris Dalam Melaksanakan Rahasia Jabatan." Recital Review" . 1 (2), hal 59–71.
12 Manuaba.  (2018).  "Prinsip  Kehati  -  Hatian  Notaris  Dalam  Membuat  Akta  Autentik." Acta  Comita: Jurnal Ilmiah Prodi Magister Konatariatan" 2 (4), hal 59–74.
13 Undang  -  Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas  Undang  -  Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
14 R.  Subekti  dan  R.  Tjitrosudibio, Kitab  Undang  -  Undang  Hukum  Perdata  (Burgerlijk  Wetboek  voor Indonesie) , Jakarta: Pradnya Paramita, 2006.
15 Damew. 2020. Analisis  Yuridis Persetujuan Tindakan Medik di Unit Pelaksanaan Teknis Puskesmas Manis Jaya Kota Tangerang." Rechtsregel: Jurnal Ilmu Hukum . 3 (1).
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak seperti yang dijanjikan;
3. Melaksanakan apa yang dijanjikan tetapi tidak tepat waktu;
4. Melaksanakan sesuatu yang menurut perjanjian dilarang untuk dilakukan.
Dibatalkannya  suatu  perjanjian  yang  dibuat  secara  autentik  dapat  menimbulkan konsekuensi  hukum  tertentu.  Dimana  hal  tersebut  akan  berdampak  kepada  para  pihak maupun akta yang bersangkutan. Berdasarkan uraian yang telah dikemukakan diambil suatu contoh  kasus  dari  Putusan  Pengadilan  Negeri  Nomor  39/  Pdt.G/2019/PN  Bks,  sebagai berikut:
Bermula  dari  perjanjian  jual  beli  tanah  dan  bangunan  Ruko  “Ruko  D’smart Perumahan  Telaga  Bekasi”  seharga  Rp.  560.000.000,-  yang  dilakukan  oleh  SH  selaku Penggugat  dengan  PT.  Acgs  sebagai  Developer  Real  Estate  selaku  pihak  Tergugat  dengan membuat akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli nomor 098/ACGS/PPJB-Ruko/Legal/VII/2013 yang ditandatangani pada tanggal 11 Juli 2013, dikarenakan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  atas  sebidang  Tanah  Hak  Guna Bangunan (HGB) dan 1 (satu) unit Bangunan Ruko yang akan diperjualbelikan pada saat ini belum  dapat  dilakukan  karena  belum  ada  pelunasan  pembayaran  karena  Penggugat  ingin melakukan  pembayaran  dengan  cara  kredit  secara  KPR  selama  15  (lima  belas)  s/d  20  (dua puluh)  tahun,  maka  Para  Pihak  dengan  ini  sepakat  untuk  terlebih  dahulu  mengikatkan  diri dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Pihak Penggugat sudah membayar uang muka sebesar Rp.  168.000.000,-  akan  tetapi  setelah  melunasi  harga  pengikatan  dan  menandatangani  surat perjanjian,  Pihak  Penjual  (Tergugat)  sampai  dengan  gugatan  ini  diajukan  tidak  pernah membantu  Pembeli  untuk  menghubungkan  dan  menyampaikan  kelengkapan  administrasi kepada  Bank  yang  bersangkutan  guna  mendapatkan  fasilitas  KPR  dikarenakan  sudah tercantum  dalam  Pasal  2  ayat  (2)  perjanjian  pengikatan  tersebut  bahwa  Pihak  Penjual membantu  Pihak  Pembeli  untuk  menghubungkan  dan  menyampaikan  kelengkapan administrasi kepada Bank yang bersangkutan maka dari itu Penggugat belum dapat melunasi sisa  pembayaran  jual  beli  tersebut.  Kemudian  2  (dua)  tahun  kemudian  pada  tanggal  27 Oktober  2016  pihak  Penggugat  di  panggil  oleh  Pihak  Ruko  atau  Developer  (Pihak  Penjual) D’Smart. Di dalam pemanggilan atau pertemuan tersebut pada intinya Pihak Penjual meminta Pihak  Pembeli  untuk  membayar  uang  pembelian  Ruko  D’Smart  sebesar  Rp.  659.000.000,- Hal ini membuat Pihak Pembeli berkeberatan dengan naiknya harga pembelian ruko D’Smart diluar harga yang melekat serta disepakati bersama di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli nomor  098/ACGS/PPJB-Ruko/Legal/VII/2013.  Berdasarkan  kondisi  di  atas  Penggugat meminta  kepada  Pengadilan  untuk  menyatakan  perbuatan  Tergugat  adalah  wanprestasi  dan menghukum,  memerintahkan  Tergugat  untuk  membayar  kerugian  imateril,  kemudian  dalam hal  ini  hakim  memutus  perkara  dengan  membatalkan  akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli. Berdasarkan latar belakang di atas maka penulis tertarik mengadakan penelitian lebih lanjut tentang  hal  tersebut.  Dengan  demikian  judul  penelitian  ini  adalah  “Pembatalan  Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Ruko D’smart Perumahan Telaga Bekasi Akibat Wanprestasi (Studi Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor 39/Pdt.G/2019/PN Bks)”
Berdasarkan  penjelasan  kasus  yang  diuraikan  sebelumnya,  maka  penulis  tertarik untuk  meneliti  dan  mengkaji  lebih  dalam  mengenai  akibat  hukum  dalam  pembatalan  akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah terhadap kasus tersebut serta bagaimana pertimbangan hakim  yang  dijadikan  sebagai  dasar  dalam  mengambil  keputusan  untuk  membatalkan  akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut.

## METODE
Metode Metode penelitian yang digunakan dalam riset ini adalah yuridis normatif. 16 Adapun pendekatan  yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan dan  pendekatan  kasus.  Menurut  Johny  Ibrahim,  pendekatan  perundang-undangan  adalah pendekatan  dengan  menelaah  seluruh  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan berkaitan  dengan  masalah  hukum  penelitian. 17 Sedangkan  yang  dimaksudkan  dengan pendekatan kasus  adalah mengkaji norma hukum yang berlaku dalam suatu putusan dengan menelaah pertimbangan hakim. 18
Dalam  penelitian  yuridis  normatif,  data  yang  digunakan  adalah  bersifat  sekunder. Data  semacam  ini  diperoleh  dari  studi  kepustakaan  yaitu  dengan  cara  membaca  berbagai literatur  sebagai  referensi  dan  menganalisisnya.  Selain  itu  juga  menginventarisir  sejumlah ketentuan  perundang-undangan  yang  relevan  dengan  permasalahan  utama  yang  diangkat dalam  penelitian  ini.  Selanjutnya  dilakukan  analisis  terhadap  ketentuan-ketentuan  di  dalam perundang-undangan tersebut.
Analisis  data  dalam  penelitian  ini  dilakukan  secara  kualitatif,  yaitu  upaya  yang dilakukan  dengan  jalan  bekerja  dengan  data,  mengorganisasikan  data,  memilah-milahnya menjadi  satu  kesatuan  yang  dapat  dikelola,  mensintesiskannya,  mencari  dan  menemukan pola, menemukan apa yang penting dan apa yang dipelajari dan memutuskan apa yang dapat diceritakan  kepada  orang  lain. 19 Dengan  tujuan  untuk  memperoleh  simpulan  yang  benar sesuai dengan permasalahan yang menjadi kepedulian studi ini.

## ANALISIS DAN DISKUSI
Akibat  Hukum  dari  Pembatalan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang

## Disebabkan karena Wanprestasi
Dalam  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  (KUHPer)  dikenal  berbagai  perjanjian,  salah satunya yang paling sering dijumpai dalam kegiatan sehari-hari adalah perjanjian jual beli. 20 Dalam  hal  melaksanakan  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  oleh  parai  pihak  terdapat kesepakatan bahwa peralihan hak atas tanah, baru dapat bisa dijalankan apabila sertipikat hak atas  tanahi  telah  selesai  proses  pengurusannya,  atau  harga  yang  dijanjikan  sudah  dilunasi sesuai  dengan  kesepakatan  yang  disetujui  bersama  sebagaimana  yang  dimaksud  dalam pengertian  terang  dan  tunai. 21 Untuk  mempertahankan  agar  kesepakatan  tetap  dapat terlaksana sesuai dengan perjanjian dan sisa persyaratan lainnya bisa tetap di urus, maka para pihak  menuangkan  kesepakatan  awal  tersebut  dalam  bentuk  perjanjian  yang  kemudian dikenal  sebagai  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  Dalam  hal  melakukan  suatu
16 Zulfikar. 2017. Formulasi Kebijakan Pendirian Lembaga Peradilan Khusus Hubungan Industrial di Kabupaten Bekasi." JAP: Jurnal Administrasi Publik. 8 (2), hal 103–132.
17 Fajar. 2014. "Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Merek Terhadap Perbuatan Pelanggan Merek." Mimbar Keadilan: Jurnal Ilmu Hukum . hal 97 - 108
18 Undang  -  Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas  Undang  -  Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
19 Sidiq dan Choiri, Metode Penelitian Kualitatif di Bidang Pendidikan, Ponorogo: Penerbit Nata Karya, 2019, hal 115.
20 R.  Subekti  dan  R.  Tjitrosudibio, Kitab  Undang  -  Undang  Hukum  Perdata  (Burgerlijk  Wetboek  voor Indonesie) , Jakarta: Pradnya Paramita, 2006.
21 Chaerunnisa. 2020. "Legal Problematics Differences in Land & Building Transactions with Validation of Cost of  Obtaining  Rights  to  Land  &  Building  (Perda  No.  2  of  2011  In  Kendari  City)." Sultan  Agung  Notary  Law Review. 2 (4).
perjanjian para pihak harus memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPer yaitu adanya kesepakatan, cakap hukum, suatu pokok persoalan tertentu, dan suatu sebab yang halal. 22
Pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) wajib dilaksanakan dihadapan penjabat  umum  yang  berwenang.  Akta  PPJB  yang  dibuat  oleh  notaris  pada  dasarnya merupakan  akta  autentik  yang  memiliki  jaminan  dan  kepastian  hukum  yang  kuat  dan  tidak akan disengketakan apabila tidak ada pihak yang merasa dirugikan. Akta autentik merupakan alat bukti yang sempurna, sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1870 KUHPer, maka dari itu akta autentik  memiliki  kekuatan pembuktian  baik  lahiriah, formil  maupun materil. Akan tetapi  tidak  dapat  dipungkiri  bahwa  seringkali  dalam  hal  ini  timbul  suatu  permasalahan karena  salah  satu  pihak  merasa  dirugikan  oleh  pihak  lainnya.  Adapun  isi  kontrak  atau perjanjian  yang  harus  diperhatikan  secara  rinci  adalah  mengenai  hak  dan  kewajiban  antara penjual  dan  pembeli,  harga  obyek  jual  beli  dan  tata  cara  pembayaran.  Kemudian  klausul tentang  perumusan  jangka  waktu  harus  disebutkan  mengenai  kapan  pembeli  akan  melunasi dengan jangka waktu yang telah tertulis di dalam akta, dan juga mengenai waktu kelengkapan persyaratan  yang  harus  dilengkapi  sebelum  akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) dibuat. Dengan adanya klausul tersebut diharapkan dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak setelah menghadap ke notaris.
Mengenai  perlindungan  hukum  terhadap  pihak  penjual  yaitu  dengan  dicantumkannya beberapa  persyaratan,  seperti  meminta  kepada  pihak  pembeli  untuk  menyelesaikan pembayaran  sesuai  dengan  kesepakatan  dengan  diikuti  syarat  batal  ataupun  sanksi  denda apabila  pembayarannya  melebihi  waktu  yang  telah  ditentukan.  Kebijakan  yang  dibuat  oleh penjual  tersebut  adalah  salah  satu  sanksi  yang  diberikan  kepada  calon  pembeli  bahwa  dia tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya, 23 begitupun  sebaliknya  terhadap  perlindungan  baik pihak  pembeli  yakni  apabila  pembeli  sudah  memenuhi  segala  kesepakatan  yang  tercantum dalam PPJB, maka objek dari perjanjian telah menjadi milik pembeli dan penjual tidak dapat menjual lagi kepada pihak lain.
Dalam  kasus  ini  telah  disepakati  bahwa  pembayaran  booking  dan  pembayaran  uang muka sebesar Rp. 168.000.000,- (seratus enam puluh delapan juta rupiah) adalah sebanyak 4 kali, yaitu sebagai berikut:
a. Tanggal  11  April  2013  adalah  Pembayaran  Booking  sebesar  Rp.10.000.000,-  (sepuluh Juta Rupiah).
b. Tanggal  11  Mei  2013  adalah  Pembayaran  Uang  Muka/  DP  I  (pertama)  sebesar  Rp. 52.666.666,-  (Lima  puluh  dua  juta  enam  ratus  enam  puluh  enam  ribu  enam  ratus  enam puluh enam rupiah),
c. Tanggal  11  Juni  2013  adalah  Pembayaran  Uang  Muka/  DP  II  (kedua)  sebesar  Rp. 52.666.666,-  (Lima  puluh  dua  juta  enam  ratus  enam  puluh  enam  ribu  enam  ratus  enam puluh enam rupiah),
d. Tanggal  11  Juli  2013  adalah  Pelunasan  Uang  Muka/  DP  III  (ketiga)  sebesar  Rp. 52.666.666,-  (Lima  puluh  dua  juta  enam  ratus  enam  pluh  enam  ribu  enam  ratus  enam puluh enam rupiah).
22 Undang  -  Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas  Undang  -  Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
23 Dewi.  2020.  "Akibat  Hukum  Pembatalan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Terhadap  Biaya  yang Ditimbulkan di Hadapan Notaris." Jurnal Komunikasi Hukum (JKH) . 6 (2), hal 427–439.
Namun  faktanya  penggugat  tidak  menepati  ketentuan  Surat  Pemesanan  No.  0198 tertanggal  11  April  2013  (Ingkar  Janji/Wanprestasi)  yaitu  Penggugat  baru  dapat  melunasi uang  muka  yang  telah  disepakati  pada  tanggal  29  September  2014,  yang  seharusnya  paling lambat tanggal 11 Juli 2013. Dikarenakan kelalaian yang dilakukan oleh penggugat dimana ia tidak melaksanakan kewajibannya maka hal tersebut merugikan pihak tergugat. Sebagaimana perincian cicilan yang telah dibayarkan oleh penggugat adalah sebagai berikut :
Tanggal Pembayaran Keterangan Jumlah Pembayaran 11 April 2013 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 0657 Rp. 10.000.000,- 11 Mei 2013 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 0707 Rp. 20.000.000,- 11-11-2013 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1041 Rp. 25.000.000,- 12-11-2013 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1046 Rp. 20.000.000,- 05-12-2013 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1102 Rp. 11.000.000,- 05-12-2013 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1103 Rp. 4.000.000,- 01 Maret 2014 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1318 Rp. 10.000.000,- 28 Maret 2014 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1373 Rp. 10.000.000,- 28 April 2014 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1453 Rp. 10.000.000,- 05 Juli 2014 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1597 Rp. 8.000.000,- 28-08-2014 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1688 Rp. 10.000.000,- 29-09-2014 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1748 Rp. 10.000.000,- 29-09-2014 Sesuai:  Tanda  Terima Sementara No. 1749 Rp. 20.000.000,- TOTAL Rp.168.000.000
Sumber: Putusan Pengadilan Negeri Nomor 39/Pdt.G/2019/PN Bks
Namun setelah penggugat selesai melunasi harga pengikatan dan menandatangani surat perjanjian,  pihak  penggugat  tidak  mendapatkan  kabar  lebih  lanjut  tentang  sisa  pelunasan Ruko D’Smart Blok H/ Nomor 17 secara KPR Bank, yang dijanjikan dapat dicicil selama 15 (lima belas) s/d 20 (dua puluh) tahun. Akan tetapi 2 (dua) tahun kemudian tepatnya tanggal 27 Oktober 2016 pihak Penggugat di panggil oleh pihak tergugat yang pada intinya meminta pihak penggugat untuk membayar uang pembelian Ruko D’smart sebesar Rp. 659.000.000,- (enam ratus lima puluh sembilan juta rupiah) dengan rincian sebagai berikut :
Sisa Pokok :  Rp. 392.000.000,- Denda :  Rp. 228.545.455,- Biaya Surat :  Rp. 16.000.000,-
Biaya BPHTB : Rp. 22.454.545,- ________________________ -Total Keseluruhan : Rp. 659.000.000,-
Dalam akta PPJB yang diadakan oleh kedua belah pihak yang hadir di hadapan notaris, dijelaskan  bahwa  pelunasan  uang  booking  dan  uang  muka  yaitu  tanggal  11  Juli  2013,  akan tetapi pihak penggugat baru melunasi pembayaran tersebut pada tanggal 29 September 2014, maka  hal  tersebut  tidak  sesuai  dengan  masa  pembayaran  yang  tercantum  dalam  PPJB 098/ACGS/PPJB-Ruko/Legal/VII/2013 yang penggugat dan tergugat telah sepakati bersama, namun  meskipun  pihak  Penggugat  melakukan  pembayarannya  tidak  sesuai  dengan  waktu yang disepakati, akan tetapi pihak tergugat tetap menerimanya dan tidak mempermasalahkan keterlambatan  tersebut  pada  saat  itu  maka  Tergugat  dianggap  telah  menerimanya  dengan baik.  Maka  menurut  penulis  dalam  hal  ini  yang  dilakukan  oleh  pembeli  bukanlah  suatu  hal yang dapat menyebabkan batalnya PPJB dikarenakan pada tanggal jatuh tempo yang tertera dalam  surat  pemesanan  yaitu  tanggal  11  Juli  2013  dan  pada  saat  itu  merupakan  tanggal penandatanganannya PPJB nomor 098/ACGS/PPJB-Ruko/Legal/VII/2013 yang mana bahwa tergugat  mengetahui  bahwa  pembayaran  uang  muka  yang  dilakukan  oleh  penggugat  belum lunas akan tetapi masih diterima dengan baik dan tidak dipermasalahkan oleh pihak tergugat. Sebagaimana  Dalam  Pasal  1267  KUHPer  menjelaskan  atau  menerangkan  bahwa  dapat memilih  yaitu  memaksa  pihak  yang  lain  untuk  memenuhi  persetujuan,  jika  hal  itu  masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan  bunga.  Oleh  karena  itu  pihak  Tergugat  tetap  memberi  kesempatan  kepada  penggugat untuk  melunaskan  uang  muka  dengan  tidak  mengajukan  proses  pemohonan  batal  ke Pengadilan  maupun  ke  pihak  penggugat.  Wanprestasi  secara  senantiasa  dianggap  sebagai syarat batal dalam suatu perjanjian supaya pihak yang merasa dirugikan oleh pihak lain yang melakukan  ingkar  janji,  bisa  melakukan  pembatalan  perjanjian  melewati  pengadilan,  baik dikarenakan  keingkaran  tersebut  dinyatakan  sebagai  kondisi  batal  didalam  perjanjian  atau tidak ada di perjanjian, jika kondisi dibatalkan tidak dimasukkan dalam perjanjian itu, hakim dapat  memberikan  kesempatan  kepada  pihak  yang  ingkar  janji  agar  terus  memenuhi perjanjian dan memberi tempo waktu yang tidak lebih dari satu bulan.
Berdasarkan klausul yang tercantum dalam PPJB Pasal 2 ayat 2 menyatakan:
“Bahwa Pihak Pembeli dapat menggunakan fasilitas KPR Bank, apabila Pihak Pembeli menggunakan  fasilitas  KPR  Bank,  maka  Pihak  Penjual  hanya  membantu  Pihak  Pembeli untuk  menghubungkan  dan  menyampaikan  kelengkapan  administrasi  kepada  bank  yang bersangkutan, sedangkan pengurusan, persetujuan serta pelaksanaan pinjaman Bank tersebut selanjutnya merupakan tanggung jawab Pihak Pembeli sepenuhnya”.
Dan dalam Pasal 2 ayat 3 menyatakan:
“Bahwa Apabila pembelian unit Ruko menggunakan fasilitas KPR Bank, maka selama menunggu proses persetujuan pemberian kredit dari bank, penandatanganan akad kredit dan pelunasan melalui KPR tersebut terealisasi, pihak pembeli tetap mempunyai kewajiban untuk melunasi  harga  pengikatan  untuk  melunasi  Harga  Pengikatan  sesuai  jadwal  dan  cara pembayaran  yang  telah  ditentukan  dalam  Pasal  2  ayat  1  di  atas”.  Dalam  hal  ini  penggugat menyatakan  bahwa  ia  tidak  melakukan  pelunasan  sebesar  Rp.  392.000.002,-  (tiga  ratus sembilan  puluh  dua  juta  dua  rupiah),  karena  tergugat  tidak  memberikan  kabar  dan  tidak membantu  pihak  pembeli  untuk  menghubungkan  dan  menyampaikan  kelengkapan administrasi kepada pihak Bank yang bersangkutan guna mendapatkan fasilitas KPR. Dalam
hal  ini  penggugat  mengatakan  bahwa  ia  dijanjikan  dapat  melakukan  penyicilan  KPR  Bank dalam  melunasi  sisa  hutang  pembelian  Ruko  D’Smart  selama  15  (lima  belas)  s/d  20  (dua puliuh) tahun, namun penggugat tidak dapat membuktikan secara tertulis maupun bukti saksi untuk dalil tersebut. Maka seharusnya dalam pembuatan PPJB seharusnya notaris harus dapat menuangkan  secara  jelas  perbuatan  hukum  apa  yang  akan  dilakukan  oleh  para  pihak,  apa yang  ingin  dibuktikan  dan  diketahui  dari  akta  yang  dibuat.  Akta  yang  dibuat  oleh  notaris jangan  sampai  memuat  rumusan-rumusan  yang  dapat  menimbulkan  sengketa  karena  tidak lengkap  dan  jelas.  Pada  prinsipnya  akta  dibuat  sebagai  alat  bukti  yang  fungsinya  untuk menjamin  kebenarannya  bahwa  telah  terjadi  suatu  perbuatan  hukum  tentang  apa  yang dilakukan oleh pihak-pihak dalam akta tersebut. Meskipun yang dituangkan dalam perjanjian di akta tersebut ditentukan oleh para pihak penghadap, tetapi notaris/PPAT tetap bisa menjadi penentu  apabila  ada  keinginan  dari  para  pihak  tersebut  yang  bertentangan/melanggar peraturan  yang  berlaku,  serta  memperjelas  kepada  para  pihak  dan  kewajibannya  masing- masing.
Berdasarkan  penjelasan  yang  diuraikan  sebelumnya,  penggugat  tetap  memiliki kewajiban untuk  melunasi  harga, akan tetapi  hal  ini tidak dilakukan oleh  penggugat  sampai dengan  perkara  ini  disidangkan.  Maka  dalam  hal  ini  penggugat  telah  memenuhi  kriteria wanprestasi  yaitu  tidak  mengerjakan  apa  yang  disanggupi  akan  dilakukannya.  Maka konsekuensi  hukumnya  adalah  dapat  dimintakan  pembatalan  terhadap  perjanjian  yang berkaitan  dengan  wanprestasi  tersebut.  Dalam  hal  dibatalkannya  PPJB,  tentu  hal  ini  akan membawa  akibat  hukum  terhadap  akta  PPJB  tersebut.  Selain  itu  yang  harus  diperhatikan adalah  mengenai  perlindungan  hukum  ketika  pembeli  yang  membatalkan  PPJB  ataupun sebaliknya, yaitu misal sanksi administrasi. Sanski administrasi adalah tindakan yang diambil oleh Pemerintah untuk mengakhiri situasi yang dilarang oleh kaidah hukum administrasi atau melakukan  pelanggaran  hukum. 24 Jika  para  pihak  baik  developer  ataupun  pihak  pembeli yakni  SH  atas  pembelian  Ruko  D’Smart  memilih  menyelesaikan  suatu  sengketa  di pengadilan,  maka  jika  SH  yang  mengajukan  gugatan,  harus  sebisa  mungkin  membuktikan bahwa  pihak  tergugat  yakni  pihak  developer  tersebut  telah  melakukan  wanprestasi. Begitupun sebaliknya pihak developer harus dapat meyakinkan hakim jika kesalahan tersebut bukan  terletak  padanya,  melainkan  kelalaian  pihak  pembeli  yakni  SH.  Terhadap  kelalaian atau kealpaan si berutang, terdapat akibat atau hukuman yaitu: 25
1. Membayar  kerugian  yang  diderita  oleh  kreditur  atau  dengan  singkat  dinamakan  ganti- rugi.
2. Pembatalan perjanjian atau juga dinamakan pemecahan perjanjian.
3. Peralihan risiko.
4. Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan didepan hakim.
Dalam  suatu  PPJB  harus  secara  jelas  menyebutkan  sanksi  apa  yang  akan  dijatuhkan jika  salah  satu  pihak  dinyatakan  wanprestasi.  Hal  ini  digunakan  sebagai  Tindakan  preventif untuk mencegah perselisihan antara para pihak dikemudian hari. Oleh karena itu, akibat dari pembatalan PPJB yang dibuat dihadapan Notaris karena wanprestasi adalah:
1. Denda  yang  harus  dibayarkan  oleh  pihak  yang  lalai  atau  yang  melakukan  tindakan wanprestasi.
24 Nasution.  2020.  "Penerapan  Sanksi  Administratif  Sebagai  Sarana  Pengendali  Pembatasan  Terhadap Kebebasan Bertindak Bagi Notaris." Recital Review. 2 (1), hal 1–13.
25 Yusmita.  2019.  "Perlindungan  Hukum  Terhadap  Debitur  dan  Kreditur  Dalam  Melakukan  Perjanjian  Baru." Dih: Jurnal Ilmu Hukum . 15 (1).
2. Akta PPJB menjadi  dapat  dibatalkan apabila tidak memenuhi  unsur subyektif atau batal demi hukum apabila tidak memenuhi unsur obyektif.
3. Membayar  biaya  perkara  apabila  pembatalan  PPJB  tersebut  dilakukan  dimuka Pengadilan.
Akibat  dari  pembatalan  perjanjian  juga  di  atur  dalam  Pasal  1451  dan  1452  KUHPer, dimana  akibat  hukumnya  adalah  mengembalikan  keadaan  pada  posisi  semula  sebagaimana halnya  sebelum  terjadi  perjanjian. 26 Hak  untuk  membatalkan  perjanjian,  meminta  untuk mengembalikan  atau  bahkan  meminta  penggantian  merupakan  hak  bagi  para  pihak  yang merasa  dirugikan  dan  pihak  lain  yang  telah  menerima  prestasi  dari  pihak  lain  wajib menyerahkan kembali. Sedangkan akibat hukum terhadap perjanjian yang batal atau bahkan perjanjian  dianggap  tidak  ada  dan  tidak  pernah  terjadi  dari  awal.  Kemudian  apabila  setelah pendaftaran dan salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibannya yaitu mengembalikan apa yang  telah  diperolehnya  maka  pihak  lain  dapat  mengambil  tindakan  hukum  yakni mengajukan  gugatan.  Hal  ini  merupakan  upaya  agar  tujuan  pembatalan  dapat  terlaksanakan sebagaimana  mestinya  yaitu  mengembalikan  keadaan  sebagaimana  semula  sebelum  adanya perjanjian tersebut.
1. Pertimbangan  Hakim  yang  Dijadikan  Dasar  Mengambil  Keputusan  untuk Membatalkan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  dalam  Putusan  Nomor 39/Pdt.G/2019/PN Bks
Terkait dengan Putusan Pengadilan Negeri Bekasi Nomor: 39/Pdt.G/2019/PN Bks, yang amar putusannya  adalah  menyatakan  perbuatan  tergugat  Rekonvensi/Penggugat  Konvensi  yakni SH  adalah  Wanprestasi,  menyatakan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  tanah  dan  bangungan ruko  yaitu  “Ruko  D’Smart  Perumahan  Telaga  Bekasi”  Nomor:  098/ACGS/PPJB- Ruko/Legal/VII/2013,  tertanggal  11  Juli  2013  adalah  batal  dan  menghukum  Penggugat Rekovensi/Tergugat Konvensi yakni PT. Acgs untuk mengembalikan uang muka seluruhnya sebesar  Rp.  158.000.000,-  (seratus  lima  puluh  delapan  juta  rupiah)  kepada  Tergugat Rekonvensi/Penggugat  Konvensi  yakni  SH  dalam  waktu  1  (satu)  bulan  setelah  putusan  ini mempunyai kekuatan hukum tetap.
Dalam  memutus  perkara  ini,  Hakim  memiliki  pertimbangan  hukum  yaitu  bahwa mengenai  pembayaran  yang  tidak  sesuai  dengan  waktu  yang  ditentukan  atau  disepakati, Majelis  Hakim  berpendapat  bahwa  sampai  pada  saat  pembayaran  tersebut  dilakukan  oleh penggugat  dan  diterima  oleh  tergugat  walaupun  tidak  sesuai  dengan  waktu  yang  disepakati namun  pihak  tergugat  tetap  menerimanya  dan  tidak  mempermasalahkan  keterlambatan tersebut pada saat itu maka tergugat dianggap telah menerimanya dengan baik.
Kemudian  Hakim  berpendapat  bahwa  terkait  dengan  tuntutan  penggugat  tersebut dengan  dalil  tidak  bisa  melakukan  pembayaran  cicilan  dengan  alasan  tidak  dibantu  oleh tergugat  dalam  menghubungkan  penggugat  dengan  pihak  Bank  adalah  tidak  bisa  dijadikan dasar  untuk  menyatakan  tergugat  telah  Wanprestasi,  oleh  karena  menurut  hukum  proses pengajuan  pinjaman  kredit  kepada  Bank  adalah  urusan  dan  tanggung  jawab  sendiri  dari penggugat dan dalam Pasal 2 ayat 3 telah disepakati bahwa selama proses dan sebelum kredit terealisasi, penggugat tetap dibebani kewajiban untuk membayar cicilan atas pembayaran sisa harga Ruko yaitu Rp. 392.000.000,- (tiga ratus sembilan pulu dua juta rupiah), oleh karena itu Hakim  menyatakan  bahwa  perbuatan  penggugat  adalah  wanprestasi  sehingga  PPJB  tersebut
26 Harianto.  (2016).  "Asas  Kebebasan  Berkontrak:  Problematika  Penerapannya  Dalam  Kontrak  Baku  Antara Konsumen Dengan Pelaku Usaha." Jurnal Hukum Samudera Keadilan. 11 (2).
dibatalkan  oleh  Hakim.  Menurut  penulis  mengenai  putusan  tersebut  yakni  merupakan putusan  yang  kurang  lengkap  atau  kurang  cukup  di  pertimbangkan  dikarenakan  ada  itikad baik  dari  pembeli  untuk  melakukan  pelunasan  pembayaran  secara  KPR  dengan  meminta bantuan  untuk  menghubungkan  dan  menyampaikan  kelengkapan  administrasi  kepada  Bank sebagaimana  yang  tertulis  dalam  Pasal  2  ayat  2  PPJB,  dalam  hal  ini  pembeli  telah menyerahkan  serta  mengumpulkan  data  yang  diperlukan  guna  mendapatkan  fasilitas  KPR kepada  Bank  yang  bersangkutan,  serta  adanya  Surat  Pemberitahuan  Pengumpulan  Data Nomor 007/IV/AGS- D’Smart/2014 yang ditanda tangani oleh GSR (Pimpinan Divisi KPR) untuk  menerangkan bahwa penggugat  ingin  melakukan pelunasan ruko  melalui KPR, selain itu  bahwa  pembeli  telah  membayar  secara  lunas  uang  muka  sebesar  yang  disepakati  dalam PPJB dan pada 2 Oktober 2018 dan 15 Oktober 2018 pihak pembeli mengirimkan surat yang pada  intinya  sama  menanyakan  bagaimana  kelanjutan  dalam  memproses  pelunasan  melalui kredit secara KPR,  hal ini merupakan itikad baik dari pembeli yaitu sebagai tanda keseriusan pembelian  ruko  tersebut.  Maka  dalam  hal  ini  hakim  seharusnya  dapat  mempertimbangkan asas itikad baik. Inti dari itikad baik adalah keadilan. Keadilan adalah tujuan tertinggi hukum.
Mengenai tuntutan ganti rugi yang diajukan oleh tergugat yakni pihak developer, bila hal  tersebut  dikatakan  sebagai  kerugian  maka  penulis  melihat  belum  adanya  satu  hal  pun yang  dapat  dinikmati  oleh  pembeli  yaitu  antara  lain  tanah  yang  menjadi  obyek  sengketa belum  dikuasai  dan  dimanfaatkan  oleh  pembeli,  sertipikat  tanah  sebagai  obyek  perjanjian tidak berada dalam kekuasaan pembeli, bahkan seharusnya masih dapat dimungkinan setelah pembeli  membayar  pelunasan  uang  muka  dapat  menikmati  Ruko  D’Smart  tersebut berdasarkan  pasal  di  dalam  perjanjian  jual-beli  Ruko  D’Smart  Pasal  3  ayat  (1)  yang  pada intinya  menyatakan  penyerahan  unit  Ruko  akan  dilakukan  oleh  pihak  penjual (termohon/tergugat)  kepada  pihak  pembeli  (pemohon/penggugat)  selambat-lambatnya  24 (dua  puluh  empat)  Bulan  setelah  penandatanganan  perjanjian  pengikatan  tersebut,  dengan tidak  menutup  kemungkinan  atas  pertimbangan  pihak  penjual  (termohon/tergugat)  untuk menunda penyerahan unit Ruko tersebut. Sehingga penulis sependapat dengan putusan hakim yang  menghukum  pihak  penjual  yakni  developer  untuk  mengembalikan  uang  muka seluruhnya sebesar Rp. 158.000.000,- (seratus lima puluh delapan juta rupiah) kepada pihak pembeli  atas  pertimbangan  hakim  bahwa  pihak  penjual  telah  menikmati  atau  telah menggunakan uang tersebut sejak ia menerimanya hingga sekarang sehingga kewajian untuk membayar denda oleh pihak pembeli ditiadakan.

## KESIMPULAN

## 1. Kesimpulan
Dari  hasil  penelitian  tersebut,  dapat  diberikan  beberapa  kesimpulan  dari  hasil pembahasan mengenai pokok-pokok permasalahan yang ada, yaitu:
Akibat  hukum  terhadap  pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  beli  (PPJB)  adalah para  pihak  wajib  untuk  memenuhi  kewajibannya  terlebih  dahulu  sesuai  kesepakatan  yang disepakati oleh para pihak, apabila salah satu pihak tidak menjalankan sebagaimana mestinya yang  terdapat  di  dalam  perjanjian,  pihak  yang  merasa  dirugikan  dapat  mengajukan pembatalan  serta  menuntut  pemulihan  bahkan  dapat  menuntut  ganti  rugi,  sedangkan  pihak lainya  yang  telah  terlanjur  menerima  prestasi  dari  pihak  lain  wajib  mengembalikanya.
Perjanjian  akan  tetap  mengikat  para  pihak  apabila  tidak  dibatalkan  oleh  hakim  atas permintaan  pihak  yang  berhak  meminta  pembatalan.  Kemudian  dalam  hal  dibatalkannya PPJB  yang  diterbitkan  oleh  notaris  tersebut  akan  menjadi  cacat  hukum  dan  tidak  lagi mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat  serta  pihak  yang  melakukan  wanprestasi  atau yang menimbulkan kerugian dihukum untuk membayar biaya perkara.
Pengertian  pembatalan  di  sini  bukanlah  pembatalan  karena  tidak  memenuhi  syarat dalam perjanjian, tetapi karena debitur telah melakukan wanprestasi. 27 Yaitu salah satu pihak tidak memenuhi prestasi yang sesuai dengan kesepakatan para pihak dalam perjanjian, dalam hal  ini  dapat  dilakukan  upaya  hukum  untuk  pihak  yang  dirugikan  agar  bisa  melakukan gugatan  kepada  pihak  yang  lalai  atau  pihak  yang  bersangkutan  melalui  pengadilan.
Wanprestasi  merupakan  syarat  batal  dalam  suatu  perjanjian.  Apabila  hakim  dalam putusannya  memutus  membatalkan  perjanjian,  maka  hubungan  hukum  antara  para  pihak menjadi batal, sehingga kedua belah pihak tidak perlu lagi memenuhi prestasinya. 28
Dalam  hal  pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  oleh  Hakim  dalam  Putusan Pengadilan Nomor 39/Pdt.G/2019/PN Bks, menurut penulis putusan tersebut kurang lengkap atau  kurang  cukup  di  pertimbangkan  dikarenakan  ada  itikad  baik  dari  pembeli  untuk melakukan  pelunasan  pembayaran  secara  KPR  dengan  meminta  bantuan  untuk menghubungkan  dan  menyampaikan  kelengkapan  administrasi  kepada  Bank  sebagaimana yang  tertulis  dalam  Pasal  2  ayat  2  PPJB,  selain  itu  bahwa  pembeli  telah  membayar  secara lunas  uang  muka  sebesar  yang  disepakati  dalam  PPJB.  Nyatanya  seringkali  kreditor  secara sepihak  membatalkan  kontrak  tanpa  melihat  atau  mempertimbangkan  faktor-faktor  yang menyebabkan terjadinya wanprestasi, padahal adakalanya wanprestasi yang dilakukan debitor juga disebabkan oleh kesalahan kreditor. Dalam keadaan demikian, hakim seharusnya dalam memutuskan  pembatalan  tersebut  mempertimbangkan  asas  itikad  baik. 29 Menurut  Subekti, bahwa  tidak  ada  keraguan  dalam  undang-undang,  yaitu  kelalaian  si  debitor  adalah  suatu syarat  batal  berdasarkan  suatu  kekeliruan.  Bukan  kelalaian  atau  wanprestasi  debitor  yang membatalkan  perjanjian,  tetapi  putusan  hakim.  Putusan  hakim  itu  tidak  bersifat  deklaratoir tetapi konstitutif, yaitu secara aktif membatalkan perjanjian itu. 30
27 Subair. (2019). "Efektifitas Hukum Pelaksanaan Peraturan Daerah Kota Palopo Nomor 8 Tahun 2013 Tentang Penyelenggaran  Administrasi  Kependudukan  (Studi  Hak  Anak  Memperoleh  Akta  Kelahiran)."  Jurnal  Ilmu Syariah dan Hukum. 19 (1), hal 1–2.
28 Parmitasari. (2016). "Hubungan Hukum Antara Pemilik Kendaraan Dengan Pengelola Parkir" Junral Yuridis. 3 (1), hal 20–36.
29 Parmitasari. (2016). "Hubungan Hukum Antara Pemilik Kendaraan Dengan Pengelola Parkir" Junral Yuridis. 3 (1), hal 20–36.
30 Damew. 2020. Analisis  Yuridis Persetujuan Tindakan Medik di Unit Pelaksanaan Teknis Puskesmas Manis Jaya Kota Tangerang." Rechtsregel: Jurnal Ilmu Hukum . 3 (1).

## 2. Saran
Para  pihak  yang  membuat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  diharapkan  dapat memahami setiap klausul yang ada dalam perjanjian awal dan juga akta PPJB yang dibuatnya bahwa  perjanjian  tersebut  mengikat  para  pihak,  serta  notaris  diharapkan  dapat  merumuskan secara rinci mengenai isi akta yang telah dibuat dan menjelaskan serta membacakan maksud dari isi akta tersebut, sehingga apabila suatu saat terjadinya suatu sangketa atau perselisihan, permasalahan  tersebut  dapat  diminimalisir  dengan  baik.  Dalam  hal  ini  Hakim  diharapkan dapat  membuat  putusan  yang  seadil-adilnya  dan  juga  dalam  memberikan  putusan  mengenai pembatalan akta PPJB tersebut dapat lebih mempertimbangkan asas itikad baik.

## DAFTAR PUSTAKA
Yusmita. 2019. "Perlindungan Hukum Terhadap Debitur dan Kreditur Dalam Melakukan Perjanjian Baru." Dih: Jurnal Ilmu Hukum . 15 (1).
Chaerunnisa. 2020. "Legal Problematics Differences in Land & Building Transactions with Validation of Cost of Obtaining Rights to Land & Building (Perda No . 2 of 2011 In Kendari City)." Sultan Agung Notary Law Review. 2 (4).
Damew. 2020. Analisis Yuridis Persetujuan Tindakan Medik di Unit Pelaksanaan Teknis Puskesmas Manis Jaya Kota Tangerang." Rechtsregel: Jurnal Ilmu Hukum . 3 (1). R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang - Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie) , Jakarta: Pradnya Paramita, 2006.
Fajar. 2014. "Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Merek Terhadap Perbuatan Pelanggan Merek." Mimbar Keadilan: Jurnal Ilmu Hukum . Hal 97 - 108.
Harianto. (2016). "Asas Kebebasan Berkontrak: Problematika Penerapannya Dalam Kontrak Baku Antara Konsumen Dengan Pelaku Usaha." Jurnal Hukum Samudera Keadilan. 11 (2).
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Presiden Republik Indonesia.
Aman. 2019. "Perlindungan Hukum Notaris Dalam Melaksanakan Rahasia Jabatan." Recital Review" . 1 (2), hal 59–71.
Zulfikar. 2017. "Formulasi Kebijakan Pendirian Lembaga Peradilan Khusus Hubungan Industrial di Kabupaten Bekasi." JAP: Jurnal Administrasi Publik. 8 (2), hal 103–132. Nasution. 2020. "Penerapan Sanksi Administratif Sebagai Sarana Pengendali Pembatasan Terhadap Kebebasan Bertindak Bagi Notaris." Recital Review. 2 (1), hal 1–13. Dewi. 2020. "Akibat Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Terhadap Biaya yang Ditimbulkan di Hadapan Notaris." Jurnal Komunikasi Hukum (JKH) . 6 (2), hal 427–439.
Undang - Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang - Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Nurwulan. (2015). "Aspek Hukum Transaksi Jual Beli Rumah Susun / Apartemen Di Daerah Istimewa Yogyakarta Kaitannya Dengan Peran Notaris-PPAT." Jurnal Hukum IUS QUIA IUSTUM. 4 (22), hal 674 – 697.
Parmitasari. (2016). "Hubungan Hukum Antara Pemilik Kendaraan Dengan Pengelola Parkir" Junral Yuridis. 3 (1), hal 20–36.
Permana. (2017). "Tanggung Jawab Notaris Dalam Penyimpanan Sertifikat Hak Atas Tanah Pada Perikatan Jual Beli Bertahap." Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan. 5 (3). Sidiq dan Choiri, Metode Penelitian Kualitatif di Bidang Pendidikan, Ponorogo: Penerbit Nata Karya, 2019, hal 115.
Manuaba. (2018). "Prinsip Kehati - Hatian Notaris Dalam Membuat Akta Autentik." Acta Comita: Jurnal Ilmiah Prodi Magister Konatariatan" 2 (4), hal 59–74. Subair. (2019). " Efektifitas Hukum Pelaksanaan Peraturan Daerah Kota Palopo Nomor 8 Tahun 2013 Tentang Penyelenggaran Administrasi Kependudukan (Studi Hak Anak Memperoleh Akta Kelahiran)." Jurnal Ilmu Syariah dan Hukum . 19 (1) , hal 1–2.