## Peran Administrasi Pertanahan dalam Perkembangan Wilayah Kota Tangerang Selatan

## The Role of Land Administration in the Regional Development of South Tangerang City
Ni Luh Made Dwi Ratna 1* , Budi Mulyanto 2 , & Khursatul Munibah 2
1 Magister Program Studi Ilmu Perencanaan Wilayah, Sekolah Pascasarjana, Institut Pertanian Bogor, Jalan Meranti, Kampus IPB Dramaga, Bogor, Jawa Barat, 16680, Indonesia; 2 Departemen Ilmu Tanah dan Sumberdaya Lahan, Fakultas Pertanian, Institut Pertanian Bogor, Jalan Meranti, Kampus IPB Dramaga,
Bogor, Jawa Barat, 16680, Indonesia; * Penulis korespondensi. e-mail : nlmdwiratna@gmail.com (Diterima: 18 September 2022; Disetujui: 5 Februari 2023)

## ABSTRACT
South  Tangerang  City  is  experiencing  a  process  of  suburbanization,  where  the  increase  in population causes an increase in the need for space for development. If development activities are not controlled, it will reduce the quality of the environment and people's lives. Land management is an activity that aims to support development programs by utilizing the capacity of land resources. This  study  aims  to  analyze  the  level  of  regional  development  and  analyze  the  influence  of  land administration in supporting regional development in South Tangerang City in 2016 and 2019. The level of regional development is analyzed weighted scalogram with modification of physical, social and economic variables. The relationship between the Y variable (Urban village development index- IPWK)  and  the  X  variable  (Land  administration)  was  modeled  using  Geographically  Weighted Regression  (GWR).  The  results  of  the  regional  hierarchy  analysis  show  that  the  urban  village  in South Tangerang City are dominant in Hierarchy 3 with an average IPWK value result 46.25 (2016) and 45.38 (2019), as a hinterland for DKI Jakarta. Land administration activities can have different positive and negative effects locally on the level of development of the urban village area.
Keywords: GWR, land administration, scalogram

## ABSTRAK
Kota  Tangerang  Selatan  mengalami  proses  suburbanisasi,  dimana  peningkatan  jumlah penduduk  menyebabkan  peningkatan  kebutuhan  ruang  untuk  pembangunan.  Apabila  kegiatan pembangunan  tidak  terkendali  maka  akan  menurunkan  kualitas  lingkungan  dan  hidup masyarakatnya.  Pengelolaan  pertanahan  merupakan  kegiatan  yang  bertujuan  untuk  mendukung program pembangunan dengan memanfaatkan kapasitas sumber daya tanah. Penelitian ini bertujuan untuk  menganalisis  tingkat  perkembangan  wilayah  dan  menganalisis  pengaruh  administrasi pertanahan dalam mendukung pengembangan wilayah di Kota Tangerang Selatan tahun 2016 dan 2019.  Tingkat  perkembangan  wilayah  dianalisis  skalogram  berbobot  dengan  modifikasi  variabel fisik,  sosial  dan  ekonomi.  Hubungan  antara  variabel  Y  (indeks  perkembangan  wilayah  kelurahan IPWK)  dan  variabel  X  (administrasi  pertanahan)  dimodelkan  dengan Geographically  Weighted Regression (GWR).  Hasil  analisis  hierarki  wilayah  menunjukkan  kelurahan  di  Kota  Tangerang Selatan dominan pada Hierarki 3 dengan rata-rata nilai IPWK 46.25 (2016) dan 45.38 (2019), sebagai daerah  penyangga  DKI  Jakarta.  Kegiatan  administrasi  pertanahan  dapat  memberikan  pengaruh positif dan negatif yang berbeda-beda secara lokal pada tingkat perkembangan wilayah kelurahan.
Kata kunci: administrasi pertanahan, GWR, skalogram

## PENDAHULUAN
Tanah  memiliki  kedudukan  sentral  bagi bangsa Indonesia, sebagai sumber daya produksi maupun dalam pengembangan daerah pemukiman. Tanah dapat dikuasai dan diusahakan  baik  secara  individu  maupun kelompok  yang  memiliki  keterkaitan  dengan bermacam perspektif, yaitu perspektif ekonomi, budaya,  sosial,  dan  politik  (Sugiyanto et  al ., 2008).  Tanah  juga  memiliki  nilai  sosial  yang penggunaannya harus memperhatikan kepentingan  bersama,  serta  tidak  merugikan orang  lain.  Oleh  karena  itu,  tanah  wajib diberdayagunakan serta dikelola supaya memberikan  manfaat  sebesar-besarnya  untuk kemakmuran  dan  kesejahteraan  masyarakat sebagaimana  yang  tertuang  pada  Pasal  33  ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Tahun 1945.
Fungsi  tanah  mengalami  perubahan sejalan  dengan  meningkatnya  kebutuhan  tanah yang semakin beragam. Peningkatan
pertumbuhan  penduduk,  laju  urbanisasi,  dan teknologi menyebabkan peningkatan kebutuhan lahan untuk pemukiman, pembangunan infrastruktur dan industri. Namun kondisi luasan tanah yang tetap dan terbatas dapat menimbulkan ketimpangan, konflik, dan sengketa  penguasaan  hak  atas  tanah.  Untuk itu sistem  pengelolaan  pertanahan  yang  baik dibutuhkan dalam penyelesaian dan pengurangan  kasus,  sengketa  pertanahan  yang terjadi  (PPN/Bappenas  2013).  Suatu  aturan sebagai  perlindungan  hukum  untuk  subjek  hak atas  tanah  dapat  mencegah  terjadinya  masalah yang  semakin  kompleks  (Istiqamah,  2018; Wahyuningsih et  al. ,  2012).  Dalam  hal  ini Negara  dapat  mengatur  kepemilikan  dan penggunaan  hak  atas  tanah  untuk  upaya meningkatkan  kepastian  hukum  serta  kondisi sosial  ekonomi  masyarakat  dengan  kegiatan sertipikasi hak atas tanah (Ayu, 2019; Mardiana et al ., 2016; Sirait et al ., 2020).
Dalam  Rencana  Pembangunan  Jangka Menengah  Nasional  (RPJMN)  2020  hingga 2024,  pengelolaan  tanah  dan  ruang  menjadi salah  satu  prioritas  dalam  pembangunan kewilayahan  untuk  mengurangi  kemiskinan.
Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan Pertanahan  Nasional  (ATR/BPN)  sebagai instansi yang melaksanakan tugas dan fungsi di bidang  pertanahan  (agraria)  dan  tata  ruang melalui  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota, berusaha menyelenggarakan pengelolaan pertanahan dan ruang yang berkepastian hukum, adil,  aman,  produktif,  dan  berkelanjutan. Sasaran  strategis  yang  ingin  dicapai  oleh ATR/BPN  di  antaranya:  penyediaan  informasi kadastral, pendaftaran tanah, penyajian informasi nilai tanah, pengintegrasian
penggunaan  tanah  dan  pemanfaatan  ruang, pengembangan  pertanahan  untuk  pelaksanaan pengadaan  tanah  bagi  kepentingan  umum (ATR/BPN 2020).
Penyelenggaraan  pendaftaran  tanah  saat ini merupakan salah satu usaha ATR/BPN untuk mewujudkan  tertib  administrasi  di  bidang pertanahan yang dilaksanakan secara elektronik melalui  program  Pendaftaran  Tanah  Sistematis Lengkap  (PTSL)  (Ardani,  2019).  Program prioritas  nasional  tersebut  dilakukan  sebagai upaya  pemerintah  dalam  membangun  data bidang  tanah  di  seluruh  wilayah  Indonesia. Administrasi pertanahan memiliki peran penting dalam ketersediaan informasi mengenai pemilikan,  pemanfaatan,  penggunaan  hingga informasi  nilai  tanah  (Pinuji,  2016).  Menurut Williamson et  al. (2010)  bahwa  administrasi pertanahan  merupakan  suatu  sistem  yang menyediakan  berbagai  infrastruktur  untuk menerapkan  kebijakan  pertanahan  dan  strategi pengelolaannya.  Hasil  pengelolaan  data  dan informasi  pertanahan  tersebut  dapat  digunakan oleh  pihak-pihak  yang  berkepentingan  untuk mendukung  pertumbuhan  ekonomi,  kehidupan sosial  masyarakat,  serta  menjaga  sumber  daya lingkungannya
dalam pengembangan berkelanjutan suatu wilayah. Sistem administrasi pertanahan tidak hanya
menekankan  pada  pendaftaran  dan  pemetaan lengkap bidang tanah, namun juga menekankan pada  perencanaan  wilayah  dan  evaluasi pengendalian penggunaan tanah (Pinuji, 2020).
Kota Tangerang Selatan merupakan salah satu  daerah  penerima  efek  limpahan  ( spillover effect ) aktivitas  ekonomi  dari  DKI  Jakarta.
Pertumbuhan PDRB (atas dasar harga konstan) pada tahun 2015 sampai 2019 mencapai 7.20%, lebih  tinggi  dibandingkan  rata-rata  Provinsi Banten  hanya  mencapai  5.73%,  dengan  sektor basis pada kelompok sektor tersier yaitu: sektor real  estat ;  informasi  dan  komunikasi;  jasa pendidikan; jasa kesehatan dan kegiatan sosial; serta lapangan usaha konstruksi yang distribusi persentasenya mencapai 57.74% (BPS Provinsi Banten 2020). Selain pertumbuhan ekonomi ada pula  dampak  sosial  lain  yang  diterima  Kota Tangerang Selatan, dimana terjadi peningkatan jumlah penduduk sebesar 13.29% dari 1.54 juta jiwa (2015) menjadi 1.75 juta jiwa (2019) (BPS Kota Tangerang Selatan 2020).
Namun  pertumbuhan  tersebut  tidak sejalan  dengan  salah  satu  isu  yang  menjadi perhatian dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) 2016 hingga 2021 Kota  Tangerang  Selatan,  yaitu  pertumbuhan ekonomi yang belum sepenuhnya meningkatkan daya beli masyarakat khususnya yang berpenghasilan  rendah.  Masyarakat  mengalami ketimpangan  dalam  kepemilikan  aset,  dimana masih  cenderung  mementingkan  nilai  ekonomi dan peningkatan investasi, tanpa memperhatikan  aspek  lingkungan.  Tingginya permintaan lahan untuk tempat tinggal menyebabkan penduduk lokal cenderung menjual tanah produksinya kepada pengembang untuk membangun kawasan perumahan.
Hal  tersebut  di  atas  berkaitan  dengan pengelolaan  pertanahan  dan  ruang  yang dilakukan  oleh  Kantor  Pertanahan.  Dari pelaksanaan pendaftaran tanah diperoleh informasi  sebaran  spasial  tanah  terdaftar.  Di Kabupaten  Takalar,  Provinsi  Sulawesi  Selatan menunjukkan  bahwa  dinamika  spasial  tanah terdaftar  diiringi  dengan  perubahan  transaksi tanah, nilai tanah, dan implikasi akses terhadap lembaga  keuangan  (Amir et  al. ,  2020). Pemanfaatan  sertifikat  oleh  masyarakat  untuk memperoleh  modal  usaha  sehingga  dapat meningkatkan pendapatannya serta mengurangi kemiskinan  di  wilayah tersebut  (Irawadi et  al. , 2020).  Bidang  tanah  yang  diberikan  hak tanggungan memiliki pola sebaran mengelompok  dan  berada  pada  wilayah  yang
memiliki  perkembangan  pesat  di  Kabupaten Bandung Barat khususnya pada sektor perumahan,  jasa,  perdagangan,  dan  industri (Samudra  &  Winarso  2020).  Bahwa  terdapat relasi  secara  spasial  tingkat  perkembangan wilayah dengan transaksi tanah, dimana wilayah yang memiliki jumlah dan nilai transaksi besar merupakan  wilayah  yang  berkembang  dan sangat berkembang (Marzuki et al. , 2018).
Dampak  ikutan  yang  muncul  dari pelaksanaan pendaftaran tanah yaitu peningkatan nilai atas tanah yang dapat memicu pemisahan  atau  pemecahan  lahan,  selanjutnya terjadi  konversi  lahan  pertanian,  ruang  terbuka menjadi lahan terbangun (Nugraha et al ., 2021). Isu  ini  menjadi  penting  karena  semakin menurunnya  kualitas  lingkungan,  yang  salah satu penyebabnya karena perubahan pemanfaatan  ruang  yang  tidak  sesuai. Menurut Cahyani et al. (2019) dinamika kebutuhan ruang untuk pembangunan di Kota Tangerang Selatan, menyebabkan  penggunaan  lahan  yang  tidak sesuai  dengan  rencana  pola  ruang  mencapai sebesar 21.10% dan perubahan didominasi pada kawasan perdagangan dan jasa.
Pembangunan yang tidak terkendali dapat mengakibatkan  terlampauinya  daya  dukung, tekanan  terhadap  lingkungan,  dan  penurunan kualitas  hidup  masyarakat.  Menurut  Apriyanto et  al. (2015a)  Kota  Tangerang  Selatan  belum menjadi kota berkelanjutan namun masih dalam tahapan memulai, ditunjukkan dengan pertumbuhan  ekonomi  dan  sosial  masyarakat yang relatif cukup baik, namun berbeda dengan kualitas  lingkungan  yang  rentan  mengalami penurunan.
Pemerintah bersama dengan pihak swasta dan  masyarakat  perlu  mendukung  program terkait  pengembangan  kota  yang  berkelanjutan melalui  peningkatan  investasi,  pengintegrasian infrastruktur,  serta  pengelolaan  lingkungan (Apriyanto et  al. ,  2015a).  Pengembangan  kota berkelanjutan  menjadi  penting  karena  adanya rentang  ruang  dan  waktu.  Ketika  selalu  terjadi dinamika  dalam  penggunaan  dan  pemanfaatan tanah,  serta  subjek  hak  dan  objek  hak  atas bidang tanah sehingga membutuhkan pengelolaan  dengan  baik.  Salah  satu  kegiatan
Juni 2023, 7 (2): 215-234
untuk  mendukung  program  pembangunan tersebut  dengan  melaksanakan  pengelolaan pertanahan  dan  ruang  dengan  baik.  Untuk  itu maka  perlu  dilakukan  penelitian  terhadap pelaksanaan administrasi oleh Kantor Pertanahan dalam rangka pelayanan pertanahan dan tata ruang untuk mendukung perkembangan wilayah Kota Tangerang Selatan. Penelitian ini mempunyai  tujuan  untuk  menganalisis  tingkat perkembangan wilayah berdasarkan aspek fisik, sosial, dan ekonomi di Kota Tangerang Selatan tahun  2016  dan  2019,  serta  menganalisis pengaruh administrasi pertanahan dalam mendukung pengembangan wilayah
berdasarkan aspek fisik, sosial, dan ekonomi di Kota  Tangerang  Selatan. Ruang  lingkup penelitian  ini  mengukur  hubungan  kegiatan layanan pertanahan yang sesuai dalam Peraturan Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1 Tahun  2010  dengan  tingkat  perkembangan wilayah  masing-masing  kelurahan  di  Kota Tangerang  Selatan  untuk  tahun  2016  (sebelum program  PTSL)  dan  2019  (sesudah  program PTSL),  yang  tentunya  terjadi  perubahan  atau dinamika  kegiatan  layanan  pertanahan  di antaranya:  layanan  pendaftaran  tanah  pertama kali,  layanan  pemberian  pertimbangan  teknis pertanahan, layanan peralihan hak jual beli, dan layanan pendaftaran hak tanggungan.

## METODOLOGI
Penelitian dilakukan di wilayah administrasi  Kota  Tangerang  Selatan,  Provinsi Banten.  Kota  Tangerang  Selatan  merupakan pemekaran  dari  Kabupaten  Tangerang  pada tahun  2008  dengan  luas  wilayah  mencapai 164.85  km 2 yang  meliputi  tujuh  kecamatan yaitu:  Serpong,  Serpong  Utara,  Pondok  Aren, Ciputat,  Ciputat  Timur,  Pamulang,  dan  Setu. Cakupan  wilayah  penelitian  adalah  seluruh kelurahan sebanyak 54 kelurahan [Gambar 1].
Data yang digunakan dalam penelitian ini yaitu  data  sekunder  (tahun  2016  hingga  2019) seperti: data pelaksanaan pelayanan pertanahan; peta neraca penatagunaan tanah; peta zona nilai tanah;  data  nilai  jual  objek  pajak;  data  jumlah penduduk  kurang  sejahtera;  peta  administrasi; peta  pola  ruang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah (RTRW)  tahun  2011  dan  2019;  data  gambaran umum  wilayah  baik  fisik  dan  sosial  ekonomi dari  Kecamatan  Dalam  Angka  (KDA)  2016, 2019;  serta  data  Potensi  Desa  (Podes)  tahun 2014  dan  2019.  Data  sekunder  tersebut diperoleh  dari berbagai  instansi  terkait  di  Kota Tangerang  Selatan,  yaitu  Kantor  Pertanahan, Badan Pendapatan Daerah, Dinas Sosial, Badan Perencanaan Pembangunan Daerah, dan Badan Pusat  Statistik  Kota  Tangerang  Selatan. Peralatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini terdiri dari perangkat lunak ( software ) Microsoft Office , ArcGIS 10.5, aplikasi SPSS Statistic 26,
dan aplikasi GWR4.
Gambar 1. Peta lokasi penelitian Kota Tangerang Selatan Sumber: Bappeda Kota Tangerang Selatan, 2019

## Metode Penelitian
1. Analisis  Tingkat  Perkembangan  Wilayah berdasarkan  Aspek  Fisik,  Sosial,  dan Ekonomi di Kota Tangerang Selatan.
Penentuan hierarki perkembangan wilayah menggunakan model skalogram berbobot.  Skalogram  adalah  alat analisis  untuk mengidentifikasi  peranan  suatu  desa/kelurahan berdasarkan  pada  kemampuan  masing-masing wilayah  dalam  memberikan  layanan  kepada masyarakat.  Hierarki  wilayah  ditentukan  oleh tingkat  kapasitas  pelayanan  wilayah  secara keseluruhan,  meliputi  kapasitas  infrastruktur, kapasitas  kelembagaan,  sumber  daya  manusia, dan  kapasitas  perekonomian  suatu  wilayah ( Rustiadi et al., 2009).
Teknik skalogram berbobot atau modifikasi  adalah  pengembangan  dari  analisis skalogram  sederhana  sebelumnya  dimana analisis tidak hanya mempertimbangkan jumlah dan  jenis  fasilitas  tapi  juga  kapasitas  layanan (pembagian  jumlah  fasilitas  dengan  jumlah penduduk)  dan  invers  jarak  menuju  fasilitas pelayanan  (Panuju  &  Rustiadi,  2013).  Unit wilayah  yang  memiliki  fasilitas  dengan
kuantitas yang lebih banyak dan jenis yang lebih kompleks  memiliki  tingkat  hierarki  yang  lebih tinggi.  Metode  skalogram  berbobot  ini  dapat dilakukan  modifikasi  dengan  menggunakan variabel-variabel yang dapat mengukur hierarki tingkat  perkembangan  wilayah  dari  aspek  fisik (infrastruktur, aksesibilitas), sosial, dan ekonomi.
Saat  ini  pembangunan  wilayah  tidak hanya  berfokus  pada  pertumbuhan  ekonomi, namun  juga  aspek  keberlanjutannya.  Beberapa faktor yang dapat mengukur tingkat pembangunan ekonomi berwawasan lingkungan di  antaranya  tingkat  aksesibilitas  infrastruktur dasar  dan  tingkat  pengentasan  kemiskinan, tingkat perkembangan dan infrastruktur ekonomi,  serta  tingkat  kualitas  lingkungan hidup  (Wasudewa,  2022).  Selain  itu  kota  dan permukiman  yang  berkelanjutan  merupakan salah  satu  tujuan  pembangunan  berkelanjutan. Indikator  kawasan  metropolitan  berkelanjutan menurut  Kusuma  (2019)  terdiri  atas  tiga  pilar yaitu:  sosial,  lingkungan,  dan  ekonomi. Perkembangan  suatu  wilayah  memerlukan keterpaduan antara penggunaan lahan ( land use )
Juni 2023, 7 (2): 215-234
dengan kebijakan pemanfaatan dalam penataan ruang  (Muryono et  al .,  2018;  Sutaryono  & Dewi,  2020),  selain  itu  diperlukan  integrasi informasi terkait pemilikan lahan ( land tenure ), nilai  lahan  ( land  value )  yang  dikelola  dengan suatu  sistem  administrasi  pertanahan  ( land administration  system )  (Williamson et  al ., 2010).  Rincian  variabel  fisik,  sosial,  dan ekonomi  yang  digunakan  dalam  penelitian disajikan pada Tabel 1.

## Tabel  1.  Data  yang  digunakan  dalam  analisis skalogram berbobot
Indikator Variabel yang digunakan Fisik - jumlah sarana pendidikan: TK, SD, SMP, SMU, SMK, akademi/perguruan tinggi - jumlah  sarana  kesehatan:  rumah sakit, rumah sakit bersalin,
puskesmas  rawat  inap,  puskesmas pembantu, poliklinik, praktek dokter, apotik
- jumlah sarana perdagangan- ekonomi:  pasar  dengan  bangunan, minimarket, toko kelontong, restoran/rumah makan, hotel, penginapan, koperasi simpan
pinjam,  bank  pemerintah,  bank swasta - aksesibilitas  kelurahan:  jarak  dari kelurahan  ke  ibukota  kecamatan,
jarak  dari  kelurahan  ke  ibukota kota/walikota - jumlah kelurahan mengalami bencana  alam:  kejadian  bencana tanah  longsor,  kejadian  bencana banjir - %  luas  penggunaan  tanah  yang sesuai  dengan  pemanfaatan  dalam rencana tata ruang Sosial - jumlah penduduk - kepadatan penduduk
- jumlah penduduk kurang sejahtera (40% terendah)
- jumlah keluarga permukiman kumuh - tingkat kejadian perkelahian massal Ekonomi - rata-rata  nilai  tanah:  nilai  tanah berdasarkan NJOP, ZNT
Sumber:  Kusuma  (2019)  dan  (Apriyanto et  al ., 2015b) dengan modifikasi
Tahapan analisis skalogram  berbobot  ini meliputi  beberapa  tahap  yaitu  (Panuju  & Rustiadi, 2013):
a. Memilih  variabel  yang  digunakan  sebagai penyusun  indeks  tingkat  perkembangan wilayah;
b. Memisahkan data jumlah penduduk masing- masing wilayah dengan variabel lainnya;
c. Menghitung  bobot  dari  masing-masing variabel  dengan  membagi  nilai  masing- masing  variabel  dengan  bobot  pembagian antara  jumlah  wilayah  dan  jumlah  variabel (kecuali  jumlah  penduduk)  menggunakan rumus:
𝐼 𝑖𝑗 = 𝑋 𝑖𝑗 𝑛 𝑋 𝑗 𝑎 𝑗
Keterangan: 𝐼 𝑖𝑗 :  bobot  indeks  penciri  perkembangan wilayah untuk kelurahan-i dan variabel-j
𝑋 𝑖𝑗 𝑛 :  jumlah total wilayah
𝑋 𝑗 𝑎 𝑗 :  jumlah variabel
d. Standarisasi  data  nilai  semua  variabel (pembakuan)  indeks  sehingga  satuannya sama, menggunakan rumus:
𝐾 𝑖𝑗 = (𝐼 𝑖𝑗 − 𝑚𝑖𝑛(𝐼 𝑗 )) 𝑆 𝑗
Keterangan: 𝐾 𝑖𝑗 :  nilai  baku  indeks  hierarki  perkembangan wilayah  ke-i  dari  ciri  ke-j  (Indeks Perkembangan  Wilayah  Kelurahan  atau IPWK)
𝐼 𝑖𝑗 :  nilai bobot indeks penciri wilayah ke-i dari ciri ke-j 𝑚𝑖𝑛(𝐼 𝑗 ) : nilai minimum indeks pada ciri ke-j 𝑆 𝑗 :  nilai standar deviasi.
e. Menghitung dan menyusun tingkat perkembangan  wilayah  kelurahan  dengan mengelompokkannya  berdasarkan  kriteria yang telah ditetapkan, yaitu: - Wilayah Hierarki I (tingkat
perkembangan  wilayah  tinggi)  adalah wilayah yang nilai jumlah indeks bakunya paling  tidak  sama  dengan  nilai  rataan ditambah  dengan  standar  deviasi  atau (IPWK > ( Stdev + Average )) - Wilayah Hierarki II (tingkat
perkembangan  wilayah  sedang)  adalah wilayah  dengan  nilai  indeks  hierarki paling  tidak  sama  dengan  nilai  rataan indeksnya (IPWK >= Average ) - Wilayah Hierarki III (tingkat perkembangan  wilayah  rendah)  adalah
wilayah  dengan  nilai  indeks  hierarki kurang dari nilai rataan indeks di seluruh wilayah atau (IPWK < Average ).
2. Analisis  Pengaruh  Administrasi  Pertanahan dalam  Mendukung  Perkembangan  Wilayah berdasarkan  Aspek  Fisik,  Sosial,  dan Ekonomi di Kota Tangerang Selatan
Keterkaitan  antara  banyaknya  layanan penataan  pertanahan,  tanah  terdaftar,  tingkat transaksi  tanah  pada  suatu  unit  wilayah  desa/ kelurahan  dalam  mendukung  perkembangan suatu  wilayah  (tingkat  wilayah)  dianalisis dengan model Geographically Weighted Regression (GWR). Dalam analisis ini menggunakan data pelaksanaan layanan administrasi  pertanahan  tahun  2016  dan  2019 (sebelum  dan  sesudah  program  PTSL)  yang menjadi variabel bebas atau variabel independen (X)  yaitu: jumlah  layanan  pertimbangan  teknis pertanahan  (X PTP ),  jumlah  tanah  terdaftar (X TanDaf ),  jumlah  pemberian  hak  tanggungan (X HT ), dan jumlah peralihan hak jual-beli (X AJB ); sedangkan  variabel  terikat  atau  variabel dependen  (Y)  adalah  Indeks  Perkembangan Wilayah  Kelurahan  (IPWK)  untuk  masing- masing tahun tersebut.
Hasil  model  GWR  menunjukkan  bahwa model  lebih  baik  dibandingkan  dengan  model regresi  linier.  Analisis  regresi  linier  berganda secara  umum  bersifat  global,  dimana  estimasi parameternya bernilai sama untuk semua lokasi pengamatan.  Namun  antara  lokasi  satu  dengan lokasi  lainnya  memiliki  kondisi  yang  berbeda akibat efek keragaman spasial, sehingga model analisis regresi akan mengakibatkan hasil yang diperoleh  kurang  sesuai.  Penelitian  mengenai faktor yang mempengaruhi permukiman kumuh di  Kota  Bekasi  dan  Kabupaten  Tangerang dengan menggunakan model GWR, menunjukkan  tingkat  pengaruh  yang  berbeda untuk setiap lokasi amatan dan waktu (Adiputra et al ., 2022; Wijayanti et al ., 2020).
Geographically  Weighted  Regression (GWR)  adalah  salah  satu  metode  yang digunakan  dalam  menganalisis  keragaman spasial  yang  menggunakan  matriks  pembobot yang besarnya tergantung pada kedekatan antar
lokasi  serta  menghasilkan  estimasi  parameter model  yang  bersifat  lokal  untuk  setiap  lokasi dan berbeda dengan lokasi lainnya (Fotheringham et al. , 2002). Dalam analisis ini menggunakan  fungsi  pembobot fixed  kernel gaussian (semua  lokasi  pengamatan  memiliki nilai bandwidth yang sama) karena menghasilkan nilai AIC terkecil (Agustina et al ., 2015;  Pratiwi et  al .,  2019).  Analisis  GWR menghasilkan  penduga  parameter  model  yang bersifat  lokal  untuk  setiap  lokasi  pengamatan (Fuadina et  al .,  2021;  Hadistian et  al .,  2021). Secara umum formula GWR sebagai berikut:
𝑌 𝑖 = 𝛽 0 (𝑢 𝑖 , 𝑣 𝑖 ) +  ∑ 𝛽 0 (𝑢 𝑖 , 𝑣 𝑖 )𝑥 𝑖𝑘 𝑝 𝑘=1 + 𝜀 𝑖 , 𝑖 = 1,2, … , 𝑛 Keterangan: 𝑌 𝑖 :  nilai observasi variabel dependen ke-i; 𝑥 𝑖𝑘 :  nilai observasi variabel independen ke-
k di lokasi pengamatan ke-i;
𝛽 0 (𝑢 𝑖 , 𝑣 𝑖 ) :  konstanta/ intercept pada  pengamatan ke-i;
(𝑢 𝑖 , 𝑣 𝑖 ) :  menyatakan  titik  koordinat  letak geografis lokasi pengamatan ke-i; 𝛽 𝑘 (𝑢 𝑖 , 𝑣 𝑖 ) :  koefisien  regresi  variabel  independen ke-k di lokasi pengamatan ke-i;
𝜀 𝑖 : eror pengamatan  ke-i  diasumsikan identik,  independen,  dan  berdistribusi normal  dengan mean nol  dan  varian konstanta 𝜎 2 .
Model  GWR  akan  memperoleh  model  bagi masing-masing kelurahan sebagai berikut: 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠 𝑃𝑒𝑟𝑘𝑒𝑚𝑏𝑎𝑛𝑔𝑎𝑛 𝑊𝑖𝑙𝑎𝑦𝑎ℎ 𝐾𝑒𝑙𝑢𝑟𝑎ℎ𝑎𝑛(𝐼𝑃𝑊𝐾) = 𝛽 0 + 𝛽 1 𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖𝑚𝑏𝑎𝑛𝑔𝑎𝑛 𝑡𝑒𝑘𝑛𝑖𝑠 𝑝𝑒𝑟𝑡𝑎𝑛𝑖𝑎𝑛 + 𝛽 2 𝑡𝑎𝑛𝑎ℎ 𝑡𝑒𝑟𝑑𝑎𝑓𝑡𝑎𝑟 + 𝛽 3 𝑝𝑒𝑚𝑏𝑒𝑟𝑖𝑎𝑛 ℎ𝑎𝑘 𝑡𝑎𝑛𝑔𝑔𝑢𝑛𝑔𝑎𝑛 + 𝛽 4 𝑝𝑒𝑟𝑎𝑙𝑖ℎ𝑎𝑛 ℎ𝑎𝑘 𝑗𝑢𝑎𝑙 𝑏𝑒𝑙𝑖 + ε
Nilai  lokal  R 2 akan  menunjukkan kemampuan  model  untuk  menggambarkan faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan  suatu  wilayah  dalam  hal  ini pelayanan  pertanahan  yang  dilakukan  yaitu: pertimbangan teknis pertanahan, tanah terdaftar, pemberian  hak  tanggungan,  dan  peralihan  hak jual  beli.  Penelitian  Sukanto et  al .  (2019) menunjukkan  bahwa  aspek  spasial  tidak  dapat diabaikan  untuk  mendukung  pembangunan daerah  khususnya  penurunan  kemiskinan, dimana  setiap  wilayah  memiliki  variabel  yang berbeda  sehingga  akan  memudahkan  dalam
Juni 2023, 7 (2): 215-234
penyusunan program pengentasannya.
Selanjutnya  hasil  analisis  disajikan  dalam bentuk  peta  yang  menggambarkan  sebaran spasial perkembangan
wilayah yang
dipengaruhi oleh dinamika administrasi pertanahan,  sebagai  dasar  penetapan  kebijakan agar lebih tepat sasaran.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Tingkat Perkembangan Wilayah Kota Tangerang Selatan
Tingkat  perkembangan  suatu  wilayah diidentifikasi  berdasarkan  hierarki  wilayah. Hierarki pusat-pusat kegiatan wilayah terbentuk dikarenakan  perbedaan  suatu  wilayah  dalam memberikan  layanan  kepada  penduduknya. Suatu  wilayah  dengan  tingkat  penyediaan fasilitas  yang  lebih  tinggi  atau  lengkap  maka
wilayah  tersebut  sebagai  inti  atau  pusat pelayanan,  sebaliknya  semakin  sedikit  jumlah sarana  dan  jenis  sarana  prasarana  pelayanan maka  wilayah  tersebut  dikategorikan  hierarki lebih rendah atau wilayah pendukung (Rustiadi et  al. ,  2009).  Penentuan  hierarki  wilayah berdasarkan nilai Indeks Perkembangan
Wilayah  Kelurahan  (IPWK)  yaitu  hasil penjumlahan  dari  indeks  seluruh  variabel  yang sudah  terboboti  dan  terstandarisasi  nilainya  di setiap kelurahan. Semakin besar nilai indeksnya maka  kelurahan  tersebut  semakin  berkembang dan sebaliknya semakin rendah nilai indeksnya maka  wilayah  tersebut  kurang  berkembang (Murtadho et  al. ,  2018).  Rentang  nilai  Indeks Perkembangan  Wilayah  Kelurahan  (IPWK)  di Kota  Tangerang  Selatan  tahun  2016  dan  2019 hasil analisis disajikan pada Tabel 2.
Tabel 2. Rentang nilai Indeks Perkembangan Wilayah Kelurahan (IPWK) berdasarkan aspek fisik, sosial, dan ekonomi di Kota Tangerang Selatan tahun 2016 dan 2019
Tingkat Perkembangan Tahun 2016 Tahun 2019 IPWK Kelurahan IPWK Kelurahan ∑ % ∑ % Hierarki 1 (Tinggi) 86.96 hingga 57.86 10 18.52% 82.70 hingga 60.23 10 18.52% Hierarki 2 (Sedang) 56.72 hingga 49.80 9 16.67% 59.30 hingga 45.67 12 22.22% Hierarki 3 (Rendah) 46.12 hingga 29.67 35 64.81% 43.80 hingga 24.72 32 59.26% Rata-Rata IPWK 46.25 45.38 Sumber: Hasil analisis data, 2022
Wilayah  di  Kota  Tangerang  Selatan memiliki  tingkat  perkembangan  wilayah  yang beragam.  Dari  54  kelurahan  yang  merupakan bagian wilayah administrasinya dikelompokkan menjadi  tiga  kelas  urutan  tingkatan.  Hasil analisis  tahun  2016  dan  2019  untuk  masing- masing  kategori  secara  berurutan  dari  nilai indeks tertinggi sebagaimana pada Tabel 3.
Hasil  analisis  skalogram  menunjukkan bahwa  sebagian  besar  kelurahan  di  Kota Tangerang Selatan berada pada tingkat perkembangan wilayah rendah atau Hierarki 3, dengan  persentase  mencapai  60%  dari  total wilayah  keseluruhan.  Sebaran  kelurahan  yang memiliki  tingkat  perkembangan  wilayah  lebih rendah (Hierarki 3) cenderung tersebar di bagian
timur Kota Tangerang Selatan yang berbatasan langsung  dengan  Kota  Administrasi  Jakarta Selatan  [Gambar  2].  Daerah  pinggiran  kota  ini mengalami peningkatan jumlah penduduk yang diikuti  dengan  peningkatan  kebutuhan  sarana dan prasarana baik jumlah dan jenisnya. Namun ketersedian  fasilitas  relatif  sedang  sehingga belum mampu memenuhi kebutuhan
penduduknya.  Dani et  al .  (2017)  menyatakan bahwa jumlah penduduk sangat mempengaruhi nilai  indeks  perkembangan  wilayah,  dimana ibukota  kabupaten  dengan  total  dan  jenis fasilitas  yang  lebih  baik  dibandingkan  dengan kecamatan  lainnya  namun  masyarakat  yang dilayani  lebih  banyak  sehingga  berada  di Hierarki 3.
Tabel 3.  Hierarki perkembangan wilayah kelurahan Kota Tangerang Selatan tahun 2016 dan 2019
Hierarki Wilayah Kelurahan Tahun 2016 Tahun 2019 Hierarki 1 Pondok  Jaya,  Cilenggang,  Lengkong Karya, Lengkong Wetan, Ciputat, Pakulonan,  Rawa  Mekar  Jaya,  Pondok Cabe Udik, Rawa Buntu, Babakan Lengkong Karya, Pondok Jaya, Cilenggang,  Babakan,  Lengkong  Wetan, Lengkong  Gudang,  Lengkong  Gudang Timur, Pakulonan, Muncul, Pakualam Hierarki 2 Pakualam, Lengkong Gudang, Parigi Lama, Serpong,  Cempaka  Putih,  Kranggan,  Setu, Pamulang Barat, Lengkong Gudang Timur Cempaka Putih, Ciputat, Setu, Rawa Mekar Jaya,  Rawa  Buntu,  Pondok  Cabe  Udik, Serpong,  Pamulang  Barat,  Parigi  Lama, Cireundeu, Kranggan, Ciater Hierarki 3 Parigi  Baru,  Muncul,  Buaran,  Pondok Jagung,  Cireundeu,  Cipayung,  Serua, Benda Baru, Serua Indah, Pondok Kacang Barat,  Bambu  Apus,  Jombang,  Pondok
Pucung,  Rengas,  Jurang  Mangu  Timur, Pakujaya,  Ciater,  Pondok  Karya,  Pondok Benda,  Sawah  Baru,  Sawah  Lama, Rempoa,  Pisangan,  Pondok  Aren,  Pondok Kacang  Timur,  Bhakti  Jaya,  Jelupang,
Pondok  Jagung  Timur,  Jurang  Mangu Barat,  Pondok  Ranji,  Kedaung,  Pondok Cabe  Ilir,  Kademangan,  Pamulang  Timur, Pondok Betung Buaran,  Parigi  Baru,  Pondok  Jagung,
Rengas,  Serua  Indah,  Serua,  Cipayung, Pondok  Ranji,  Bhakti  Jaya,  Sawah  Baru, Pondok  Karya,  Sawah  Lama,  Pisangan, Benda  Baru,  Pondok  Pucung,  Pondok Kacang  Barat,  Pakujaya,  Pondok  Jagung Timur,  Pondok  Aren,  Pondok  Cabe  Ilir, Pondok  Kacang  Timur,  Jurang  Mangu Timur,  Kademangan,  Jombang,  Bambu Apus, Rempoa, Kedaung, Jelupang, Pondok  Benda,  Pondok  Betung,  Jurang Mangu Barat, Pamulang Timur
Sumber: Hasil analisis data, 2022
Sedangkan kelurahan dengan nilai IPWK tinggi  dan  sedang  cenderung  lebih  banyak berada di wilayah bagian barat yaitu: Kecamatan Serpong yang berada dekat dengan lokasi pusat bisnis  CBD  BSD  City,  Kecamatan  Serpong Utara  yaitu  kawasan  Alam  Sutra,  dan Kecamatan  Setu  yaitu  kawasan  Puspiptek. Kawasan-kawasan tersebut merupakan kawasan terpadu dimana ketersediaan tempat permukiman,  bisnis,  perdagangan  dan  jasa, pendidikan, kesehatan, serta perkantoran dibangun pengelola untuk memenuhi kebutuhan layanan  umum  penduduknya.  Sejalan  dengan hasil penelitian Rismawati et al . (2021), dimana wilayah  dengan  hierarki  tinggi  menunjukkan bahwa  infrastruktur  yang  tersedia  di  wilayah tersebut mampu melayani kebutuhan masyarakat  sekitar  dengan  aksesibilitas  yang lebih  terjangkau  dibandingkan  dengan  wilayah lainnya.
Hasil analisis kedua tahun juga menunjukkan terjadinya penurunan dan peningkatan hierarki wilayah. Persentase kelurahan yang mengalami peningkatan sebesar 11.11% (sebanyak 6 kelurahan) dan mengalami penurunan sebesar 7.41% (sebanyak 4 kelurahan).  Kecamatan  Serpong  mengalami paling  banyak  peningkatan  dan  penurunan hierarki. Wilayah yang mengalami peningkatan hierarki  adalah  Kelurahan  Lengkong  Gudang, Lengkong Gudang Timur, dan Ciater. Sedangkan kelurahan yang mengalami penurunan  tingkat  perkembangan  wilayah adalah Kelurahan Rawa Mekar Jaya dan Rawa Buntu.  Perubahan  kelas  hierarki  wilayah tersebut  dikarenakan  terjadinya  dinamika pembangunan. Adanya pemerataan pengembangan infrastruktur, kemudahan
aksesibilitas pelayanan di wilayah lain (Sitorus et  al. ,  2012),  selain  pertambahan  jumlah penduduk yang menjadi faktor utamanya.
Gambar 2. Sebaran tingkat hierarki perkembangan wilayah kelurahan di Kota Tangerang Selatan tahun 2016 (a) dan 2019 (b)
Sumber: Hasil analisis data, 2022
Pengaruh Administrasi Pertanahan dalam Mendukung Perkembangan Wilayah Kota Tangerang Selatan Layanan administrasi pertanahan memiliki  hubungan  dan  pengaruh  terhadap perkembangan  suatu  wilayah.  Administrasi pertanahan yang dilaksanakan Kantor Pertanahan sebagai variabel bebas yaitu jumlah layanan pertimbangan teknis pertanahan (X PTP ), jumlah  tanah  terdaftar  (X TanDaf ),  jumlah pemberian  hak  tanggungan  (X HT )  dan  jumlah peralihan  hak  jual-beli  (X AJB ),  berpengaruh terhadap  Indeks  Perkembangan  Wilayah  pada masing-masing  kelurahan  di  Kota  Tangerang Selatan (IPWK) (Y). Hasil analisis model GWR akan  menghasilkan  persamaan  regresi  yang bersifat lokal dan bervariasi di setiap kelurahan.
Model GWR menghasilkan lebih dari satu nilai  yaitu Local R 2 dimana  masing-masing kelurahan  memiliki  nilai  koefisien  yang berbeda. Secara lokal nilai R 2 tertinggi berwarna cokelat  gelap  berada  pada kelurahan-kelurahan di bagian atas sisi barat laut. Keragaman tingkat perkembangan wilayah pada Kecamatan Serpong Utara, Kelurahan Pondok Kacang Barat [Gambar  3],  dan  Kelurahan  Pondok  Kacang
Timur  [Gambar  4]  mampu  dijelaskan  oleh model  dengan  baik  sebesar  33.20%  hingga 35.36%  pada  tahun  2016  dan  sebesar  53.67% hingga 58.16% pada tahun 2019. Kelas gradasi warna  kedua  berada  pada  bagian  utara Kecamatan Serpong dan bagian barat
Kecamatan  Pondok  Aren  adalah  merupakan lokasi  pengembangan  kawasan  BSD  City  dan kawasan Bintaro Jaya.
Kawasan  terpadu  tersebut  merupakan wilayah  yang  memiliki  kuantitas  dan  kualitas layanan  fasilitas  umum  lebih  baik,  sehingga banyak  kegiatan  pengembangan  dan  peluang investasi  lebih  baik  di  wilayah  tersebut. Pengembangan wilayah memungkinkan adanya perubahan penggunaan tanah yang membutuhkan  layanan  pertimbangan  teknis pertanahan, selanjutnya proses tersebut membutuhkan  modal  sehingga  masyarakat mengagunkan bidang tanah hak miliknya. Selain itu  Kecamatan  Serpong  Utara,  Kecamatan Serpong dan Kecamatan Pondok Aren merupakan  wilayah  dengan  rata-rata  nilai tanahnya dominan kelas 1 dan 2. Hal ini sejalan dengan  penelitian  Sudibyanung et  al .  (2017) menjelaskan bahwa wilayah dengan nilai tanah
tinggi  cenderung  berada  di  bagian  pinggiran kota yang berhubungan dengan akses masuk dan
keluar  dari  ke  kota  tersebut,  serta  infrastruktur yang lebih baik.
Gambar 3. Sebaran nilai Local R 2 hasil analisis model GWR tahun 2016 Sumber: Hasil analisis data, 2022.
Gambar 4. Sebaran nilai Local R 2 hasil analisis model GWR tahun 2019 Sumber: Hasil analisis data, 2022
Juni 2023, 7 (2): 215-234
Hasil GWR menunjukkan adanya variasi pengaruh  setiap  variabel  independen  layanan administrasi pertanahan terhadap tingkat perkembangan  wilayah  pada  masing-masing kelurahan  di  Kota  Tangerang  Selatan.  Variasi pengaruh  variabel  X PTP dan  X HT tahun  2016 dengan  nilai  koefisien  positif  menunjukan peningkatan  jumlah  pelayanan  pertimbangan teknis pertanahan dan pemberian hak tanggungan  pada  tiap  kelurahan  berbanding lurus dengan peningkatan tingkat perkembangan kelurahan.  Nilai  koefisien  variabel  X PTP antara 1.25  hingga  1.89  dan  X HT antara  0.80  hingga 1.51.  Sementara  variabel  tanah  terdaftar  dan peralihan hak jual beli memiliki pengaruh yang negatif  terhadap  peningkatan  perkembangan wilayah kelurahan, dengan nilai koefisien X AJB16 -2.90  hingga  -2.62;  X AJB19 -1.85  hingga  -1.42; dan X TanDaf19 -3.98 hingga -3.17.
Kelurahan-kelurahan pada bagian
tenggara  dengan  warna  cokelat  gelap  [Gambar 5], adalah lokasi dimana faktor jumlah kegiatan pertimbangan teknis pertanahan  terhadap peningkatan  tingkat  perkembangan  wilayah kelurahan  berpengaruh  paling  besar.  Wilayah tersebut  berada  pada  pola  ruang  kawasan peruntukan  perumahan  yang  sesuai  dengan
karakteristik  permintaan  masyarakat  terhadap layanan  pertimbangan  teknis  pertanahan  yaitu rencana penggunaan perumahan, lahan terbangun  dan  fasilitas  lainnya.  Pelaksanaan pertimbangan  teknis  pertanahan  selain  untuk mendukung  kegiatan  penanaman  modal  dan berusaha,  juga  salah  satu  cara  pengendalian pemanfaatan lahan sesuai dengan pola ruangnya (Habibah et al ., 2019; Wahidin et al ., 2019).
Wilayah  bagian  selatan  dengan  warna cokelat gelap [Gambar 6], adalah lokasi dimana faktor jumlah layanan pemberian hak tanggungan  terhadap  peningkatan  tingkat perkembangan  wilayah  kelurahan  berpengaruh paling  besar,  dan  semakin  ke  atas  berkurang pengaruhnya. Banyaknya pemanfaatan sertifikat yang  dimiliki  masyarakat  untuk  agunan menunjukkan  adanya  investasi  sehingga  dapat meningkatkan  tingkat  perkembangan  wilayah kelurahan  di  Kota  Tangerang  Selatan.  Kondisi ini  juga  dijelaskan  Laily  &  Rudiarto  (2019) bahwa  perkembangan  fisik  wilayah  perkotaan dilihat dengan adanya pengembangan perumahan  baru,  peningkatan  akses  jalan sebagai  hasil  kontribusi  dari  banyaknya pemberian hak tanggungan serta nilainya.
Gambar 6. Keragaman spasial nilai koefisien pada variabel pemberian hak tanggungan hasil analisis GWR tahun 2016
Sumber: Hasil analisis data, 2022
Gambar 7. Keragaman spasial nilai koefisien pada variabel peralihan hak jual beli hasil analisis GWR tahun 2016 Sumber: Hasil analisis data, 2022
Juni 2023, 7 (2): 215-234
Berbeda dengan dua variabel sebelumnya yang  bernilai  koefisien  positif,  variabel  X TanDaf dan  X AJB memiliki  nilai  koefisien  negatif, dimana  variabel  jumlah  tanah  terdaftar  dan peralihan  hak  jual  beli  cenderung  berpengaruh dalam penurunan tingkat perkembangan wilayah  kelurahan  di  Kota  Tangerang  Selatan. Kelurahan-kelurahan pada bagian tenggara dan selatan dengan warna cokelat gelap [Gambar 7, Gambar 8, dan Gambar 9], adalah lokasi dimana faktor jumlah tanah terdaftar dan peralihan hak jual beli terhadap penurunan tingkat perkembangan  wilayah  kelurahan  berpengaruh paling besar. Asumsi bahwa tanah yang telah terdaftar memiliki
hubungan positif dengan
pembangunan  infrastruktur,  serta  berdampak pada  peningkatan  nilai  tanah  namun  pada penelitian  ini  diperoleh  hasil  yang  berbeda. Fenomena yang terjadi pada sebagian Kecamatan  Ciputat  dan  Kecamatan  Pamulang yang  berbatasan  langsung  dengan  DKI  Jakarta bahwa  kegiatan  pendaftaran  tanah  cenderung akan  mendorong  terjadinya  peralihan  fungsi lahan untuk pembangunan perumahan dan lahan terbangun lainnya. Peningkatan kegiatan pendaftaran  tanah  pada  wilayah  dengan kepadatan penduduk tinggi ini, juga
menyebabkan  terjadinya  transaksi  jual  beli tanah  oleh  masyarakat  lokal  ke  para  investor untuk  pengembangan  pemukiman.  Kegiatan spekulan  tersebut  tidak  seimbang  dengan penyediaan  layanan  fasilitas  oleh  pengembang sehingga akan menurunkan tingkat perkembangan wilayah daerah tersebut. Sisi  lain  pelaksanaan  pendaftaran  tanah diharapkan  untuk  kepastian  hukum  dan kemakmuran masyarakat namun terdapat beberapa  kendala  yang  dihadapi  seperti kepemilikan bidang tanah yang letaknya bukan di tempat domisili pemiliknya (tanah absentee ) dan  kecenderungan  terjadi  tanah  terlantar  bila tidak  dimanfaatkan  langsung  oleh  pemiliknya. Hal  tersebut  sejalan  dengan  hasil  penelitian Mujiburohman (2018), bahwa kegiatan pendaftaran tanah dalam hal ini program PTSL dapat  menimbulkan  beberapa  potensi  masalah, konflik, dan sengketa pertanahan jika sasarannya  hanya  berorientasi  kuantitas  atau jumlah  bidang  tanah  terdaftar  bukan  dengan kualitas  data  bidang  tanah  terdaftar.  Kegiatan inventarisasi data subjek dan objek tanah perlu dilakukan  sebagai  salah  satu  usaha  untuk identifikasi tahap awal dalam penertiban bidang tanah absente dan tanah terlantar tersebut.
Gambar 8. Keragaman spasial nilai koefisien pada variabel tanah terdaftar hasil analisis GWR tahun 2019
Gambar 9. Keragaman spasial nilai koefisien pada variabel peralihan hak jual beli hasil analisis GWR tahun 2019 Sumber: Hasil analisis data, 2022
Model GWR berbeda di setiap kelurahan, namun  kelurahan  yang  memiliki  kesamaan signifikansi  variabel  pelayanan  pertanahan terhadap  perkembangan  wilayah  kelurahan dapat  dikelompokkan.  Hal  tersebut  merupakan salah  satu  keunggulan  model  GWR  lainnya yaitu  adanya  variasi  wilayah  berdasarkan pengelompokan kemiripan variabel yang berpengaruh. Pengelompokan berdasarkan hasil uji-T  (uji  Parsial)  bahwa  variabel  yang berpengaruh  dan  signifikan,  jika  nilai  t- value masing-masing  variabel  tersebut  lebih  besar dibandingkan dengan nilai T tabel . Dari perbandingan dengan nilai T tabel(0,1;49;α<20%) =1,29 tersebut  menghasilkan  3  kelompok  wilayah [Tabel 4] dan sebaran spasialnya pada Gambar 10. Wilayah yang berdekatan memiliki kesamaan  variabel  yang  signifikan  dapat menjelaskan  adanya  pengaruh  spasial  dalam pemodelan  tingkat  perkembangan  wilayah kelurahan Kota Tangerang Selatan. Pengembangan  wilayah  pada  bagian  bawah Kota  Tangerang  Selatan  yang  ditunjukkan dengan  warna  cokelat  gelap  dipengaruhi  oleh
seluruh  layanan  pertanahan;  wilayah  berwarna cokelat  muda  dipengaruhi  oleh  layanan pemberian  aspek  pertanahan,  tanah  terdaftar, dan  peralihan  hak  jual  beli;  serta  kelompok wilayah  yang  berada  di  Kecamatan  Serpong Utara  dipengaruhi  oleh  layanan  pendaftaran tanah dan peralihan hak jual beli.
Adanya  interaksi  spasial antar  kelurahan dan wilayah di sekitar Kota Tangerang Selatan, menyebabkan  perbedaan  permintaan  layanan pertanahan  diantaranya:  layanan  permintaan pertimbangan teknis pertanahan dan pemberian hak  tanggungan  dengan  amatan  tinggi  pada kelurahan dengan akses yang mudah dan jumlah penduduk  tinggi  khususnya  untuk  kawasan perumahan; jumlah bidang tanah terdaftar tinggi namun  layanan  fasilitas  umum  wilayahnya rendah yang cenderung diikuti layanan peralihan  hak  jual  beli  khususnya  di  wilayah perbatasan bagian timur; serta kelurahan dengan jumlah  bidang  tanah  terdaftar  rendah  yang berada  dekat  dengan  kawasan  terpadu.  Usaha untuk  membangun  data  pertanahan  yang  baik salah  satunya  dengan  mewujudkan  kebijakan
Juni 2023, 7 (2): 215-234
satu  peta  ( one  map  policy )  di  Kota  Tangerang
Selatan, yang membutuhkan partisipasi Pemerintah  Daerah,  Masyarakat,  dan  Kantor Pertanahan  dengan  melaksanakan  program
PTSL. Selain itu dalam peningkatan pembangunan dan pemerataan sarana prasarana serta fasilitas umum selalu berpedoman dengan Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  (RTRW)  dan Rencana  Detail  Tata  Ruang  (RDTR)  Kota Tangerang  Selatan.  Dalam  hal  ini  layanan pertimbangan teknis pertanahan menjadi sangat penting  untuk  mewujudkan  pembangunan berkelanjutan di Kota Tangerang Selatan
Peran Pemerintah Daerah dalam memperhatikan wilayah-wilayah dengan tingkat pendaftaran tanah yang tinggi dengan peralihan hak  jual  beli  tinggi  (spekulan  tanah),  serta wilayah-wilayah  dengan  tingkat  pendaftaran
yang masih rendah dengan mekanisme disinsentif  dan  insentif.  Pemerintah  dapat menerapkan  mekanisme  disinsentif  dengan menaikkan  tarif  pajak  dalam  pengurusan perizinan  oleh  pengembang  individu  maupun korporasi yang membeli tanah masyarakat lokal untuk  pengembangan  kawasan  perumahan maupun  perdagangan  dan  jasa  namun  tidak dimanfaatkan  atau  tidak  dilengkapi  dengan pembangunan fasilitas layanan umum pendukungnya.  Sebaliknya  Pemerintah  Daerah melaksanakan  mekanisme  pemberian  insentif untuk wilayah-wilayah berkembang (Hierarki 1) dengan  kualitas  dan  jumlah  fasilitas  layanan lebih  baik  namun  dengan  jumlah  layanan pendaftaran  tanah  dan  layanan  pemberian  hak tanggungan yang masih sedikit, sehingga terjadi peningkatan kegiatan investasi.
Tabel 4.  Pengelompokan  variabel  layanan  pertanahan  yang  berpengaruh  signifikan  terhadap  perkembangan wilayah kelurahan
Model Variabel Signifikan Kelurahan 1 X PTP X TanDaf X HT X AJB
Cipayung,  Ciputat,  Serua,  Serua  Indah,  Pisangan,  Bambu  Apus,  Benda  Baru, Kedaung,  Pamulang  Barat,  Pamulang  Timur,  Pondok  Benda,  Pondok  Cabe  Ilir, Pondok Cabe Udik, Buaran, Ciater, Cilenggang, Rawa Buntu, Rawa Mekar Jaya, Serpong, Babakan, Bhakti Jaya, Kademangan, Kranggan, Muncul, Setu 2 X PTP X TanDaf X AJB Jombang,  Sawah  Baru,  Sawah  Lama,  Cempaka  Putih,  Cirendeu,  Pondok  Ranji, Rempoa,  Rengas,  Jurangmangu  Barat,  Jurangmangu  Timur,  Parigi  Baru,  Parigi Lama, Pondok Aren, Pondok Betung, Pondok Jaya, Pondok Kacang Barat, Pondok Kacang  Timur,  Pondok  Karya,  Pondok  Pucung,  Lengkong  Gudang,  Lengkong Gudang Timur, Lengkong Wetan, Jelupang, Lengkong Karya, Pakujaya, Pondok Jagung, Pondok Jagung Timur
3 X TanDaf X AJB
Pakualam, Pakulonan
Sumber: Hasil analisis data, 2022
Gambar 10. Sebaran pengelompokan variabel layanan pertanahan yang berpengaruh signifikan terhadap perkembangan wilayah kelurahan di Kota Tangerang Selatan
Sumber: Hasil analisis data, 2022
KESIMPULAN DAN SARAN Tingkat perkembangan wilayah
kelurahan di Kota Tangerang
Selatan berdasarkan  aspek  fisik,  sosial,  dan  ekonomi didominasi wilayah-wilayah
memiliki karakteristik sebagai daerah penyangga (Hierarki  3).  Kegiatan  administrasi  pertanahan yang memberi pengaruh positif bagi perkembangan wilayah kelurahan adalah kegiatan layanan pertimbangan teknis pertanahan  dan  layanan  pemberian  hak tanggungan yang menunjukkan adanya aktivitas ekonomi oleh masyarakat. Sedangkan peningkatan pelaksanaan pendaftaran tanah dan peralihan  hak  jual  beli  akibat  pertambahan penduduk di Kota Tangerang Selatan jika tidak sebanding  dengan  penyediaan  layanan  fasilitas dapat mereduksi tingkat perkembangan wilayahnya.
Perkembangan  wilayah  dalam  penelitian ini  menggunakan  pendekatan  jumlah  sarana prasarana yang tersedia di setiap kelurahan yang dimodifikasi  dengan  beberapa  aspek  fisik, sosial,  dan  ekonomi.  Hal  ini  tentunya  belum
menggambarkan secara nyata dari perkembangan  wilayah  yang  terjadi  di  Kota Tangerang  Selatan.  Dalam  upaya  peningkatan dan pemerataan tingkat perkembangan wilayah di  Kota  Tangerang  Selatan  perlu  dilakukan berbagai analisis lanjutan mengenai perkembangan wilayah dengan berbagai
pendekatan lainnya.
Pemerintah Kota
Tangerang  Selatan  dan  Kantor  Pertanahan diharapkan dapat berkolaborasi untuk memperhatikan  dan  mengendalikan  dampak perkembangan  wilayah  yang  terjadi  agar penggunaan  lahan  sesuai  dengan  pemanfaatan ruangnya  (pola  ruang)  terutama  pada  wilayah dengan bidang tanah terdaftar tinggi.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  mengucapkan  terima  kasih kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional,  Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan, Pemerintah Daerah  Kota  Tangerang  Selatan  yang  telah memberikan kemudahan dalam mengakses data yang  menunjang  penelitian  ini.  Ucapan  terima
Juni 2023, 7 (2): 215-234
kasih juga penulis sampaikan kepada Beasiswa Pusat  Pembinaan,  Pendidikan,  dan  Pelatihan Perencana (Pusbindiklatren-Bappenas).

## DAFTAR PUSTAKA
[ATR/BPN] Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional.  (2020). Rencana  Strategis  Kementerian  Agraria  dan Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional Tahun 2020-2024 .
[BPS] Badan Pusat Statistik Kota Tangerang Selatan. (2020). Kota Tangerang Selatan Dalam Angka 2020 . [BPS] Badan Pusat Statistik Provinsi Banten. (2020). Provinsi Banten Dalam Angka 2020 . [PPN/Bappenas]
Kementerian Perencanaan Pembangunan  Nasional/Badan  Perencanaan
Pembangunan  Nasional.  (2013). Kebijakan Pengelolaan Pertanahan Nasional . Adiputra,  M.  S.,  Rustiadi,  E.,  &  Pravitasari,  A.  E. (2022).  Pola  sebaran  permukiman  kumuh  di Kabupaten  Tangerang  dan  keragaman  spasial faktor  yang  mempengaruhinya. Journal  of
Regional  and  Rural  Development  Planning , 6 (2), 146–164. https://doi.org/10.29244/jp2wd.2022.6.2.146-
164
Agustina,  M.  F.,  Wasono,  R.,  &  Darsyah,  M.  Y.
(2015).  Pemodelan  geographically  weighted regression (GWR) pada tingkat kemiskinan di Provinsi Jawa Tengah. Statistika , 3 (2), 67–74. Amir,  R.  A.,  Barus,  B.,  &  Soetarto,  E.  (2020). Dinamika spasial tanah terdaftar dan implikasinya  terhadap  sistem  penghidupan masyarakat  lokal  di  Kabupaten  Takalar. Journal  of  Regional  and  Rural  Development Planning , 4 (2), 134–153. https://doi.org/10.29244/jp2wd.2020.4.2.134-
153
Apriyanto, H., Eriyanto, Rustiadi, E., & Mawardi, I. (2015a). Model kebijakan pengembangan Kota Tangerang Selatan menuju kota berkelanjutan. Jurnal Sosial Ekonomi Pekerjaan Umum , 7 (2), 91–103.
Apriyanto, H., Eriyanto, Rustiadi, E., & Mawardi, I. (2015b). Status berkelanjutan Kota Tangerang Selatan-Banten  dengan  menggunakan  key performance  indicators. Jurnal  Manusia  Dan Lingkungan , 22 (2), 260–270.
Ardani,  M.  N.  (2019).  Penyelenggaraan  tertib administrasi bidang pertanahan untuk menunjang  pelaksanaan  kewenangan,  tugas dan  fungsi  Badan  Pertanahan  Nasional.
Administrative Law and Governance Journal ,
2 (3),
476–492. https://doi.org/10.14710/alj.v2i3.476-492
Ayu,  I.  K.  (2019).  Kepastian  hukum  penguasaan tanah  melalui  pendaftaran  tanah  sistematis lengkap  di  Kota  Batu. MIMBAR  HUKUM , 31 (3), 338–351. https://doi.org/10.22219/jihl.v27i1.8956 Cahyani, D. T., Munibah, K., & Mulyanto, B. (2019).
Spatial  utilization  control  for  supporting development acceleration: Case study in South
Tangerang  city,  Banten  Indonesia. IOP Conference  Series:  Earth  and  Environmental Science , 393 (1).  https://doi.org/10.1088/1755-
1315/393/1/012070
Dani, E. T., Sitorus, S. R. P., & Munibah, K. (2017).
Analisis  penggunaan  lahan  dan  arahan pengendalian pemanfaatan ruang di Kabupaten Bogor. Tataloka , 19 (1), 40. https://doi.org/10.14710/tataloka.19.1.40-52 Fotheringham, A. S., Brunsdon, C., & Charlton, M. (2002). Geographically Weighted Regression: The Analysis of Spatially Varying Relationships . John Wiley & Sons Ltd,. Fuadina,  L.  N.,  Rustiadi,  E.,  &  Pravitasari,  A.  E. (2021). Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi  urban  sprawl  di  Kawasan
Cekungan Bandung. Tataloka , 23 (1), 105–114.
https://doi.org/10.14710/tataloka.23.1.105-114
Habibah, H. R. W. N., Suharno, S., & Muryono, S.
(2019).  Aspek  tata  guna  tanah  dalam pertimbangan teknis pertanahan untuk mewujudkan  pembangunan  berkelanjutan. Tunas Agraria , 2 (1), 70–94. https://doi.org/10.31292/jta.v2i1.18
Hadistian,  Setiawan,  C.,  &  Munandar,  A.  (2021).
Analisis faktor-faktor konversi lahan pertanian di Kabupaten Tangerang dengan menggunakan geographically  weighted  regression. Majalah Geografi Indonesia , 35 (2), 123. https://doi.org/10.22146/mgi.55226
Irawadi,  A.,  Juanda,  B.,  &  Munibah,  K.  (2020).
Analisis  kemiskinan  spasial  dan  kaitannya dengan  sertifikasi  dan  penggunaan  lahan pertanian  di  Kabupaten  Mamuju. Tataloka , 22 (1),
70–82. https://doi.org/10.14710/tataloka.22.1.70-82 Istiqamah.  (2018).  Tinjauan  hukum  legalisasi  aset melalui  pendaftaran  tanah  sistematis  lengkap (PTSL) terhadap kepemilikan tanah.
JURISPRUDENTIE , 5 (1), 226–235. https://doi.org/10.24252/jurisprudentie.v5i2.5 814 Kusuma,  M.  E.  (2019).  Indikator  kawasan metropolitan berkelanjutan. Seminar Nasional Pembangunan Wilayah Dan Kota Berkelanjutan , 84–89. https://doi.org/10.25105/pwkb.v1i1.5264 Kusumastuti, A. C., M. Kolopaking, L., & Barus, B. (2018). Faktor yang mempengaruhi alih fungsi lahan pertanian pangan di Kabupaten
Pandeglang. Sodality: Jurnal Sosiologi Pedesaan , 6 (2), 131–136.
Laily, N. V., & Rudiarto, I. (2019). Pola spasial hak tanggungan  dalam  perkembangan  perkotaan Purwokerto. Majalah  Geografi  Indonesia , 33 (1),
57–67. https://doi.org/10.22146/mgi.38813
Mardiana,  Y.  S.,  Siregar,  H.,  &  Juanda,  B.  (2016). Pengaruh sertifikasi tanah terhadap nilai tanah dan kondisi ekonomi masyarakat di Kabupaten Sukoharjo. Jurnal  Aplikasi  Bisnis  Dan
Manajemen , 2 (3), 304–311. https://doi.org/10.17358/jabm.2.3.304
Marzuki,  A.,  Sitorus,  S.  R.  P.,  &  Soma,  S.  (2018). Hubungan  spasial  transaksi  tanah  dengan perkembangan wilayah di Kabupaten Cirebon, Jawa Barat. Tataloka , 21 (4), 589–602.
Mujiburohman, D. A. (2018). Potensi permasalahan pendaftaran tanah sistematik lengkap (PTSL). BHUMI:  Jurnal  Agraria  Dan  Pertanahan , 4 (1),
90–103. https://doi.org/10.31292/jb.v4i1.217 Murtadho, A., Wulandari, S., Wahid, M., & Rustiadi,
E.  (2018).  Perkembangan  wilayah  dan perubahan  tutupan  lahan  di  Kabupaten Purwakarta  sebagai  dampak  dari  proses konurbasi Jakarta-Bandung. Journal of
Regional  and  Rural  Development  Planning , 2 (2), 195–208. https://doi.org/10.29244/jp2wd.2018.2.2.195- 208 Muryono,  S.,  Bimasena,  A.  N.,  &  Dewi,  A.  R.
(2018).  Optimalisasi  pemanfaatan  neraca penatagunaan tanah dalam penyusunan rencana tata ruang wilayah di Daerah Istimewa Yogyakarta. BHUMI:  Jurnal  Agraria  Dan Pertanahan , 4 (2), 224–248.
Nugraha,  P.,  Mulyanto,  B.,  &  Munibah,  K.  (2021). Peran administrasi pertanahan dalam pengendalian  pemanfaatan  kawasan  pertanian lahan  basah  Kabupaten  Bogor. Journal  of
Regional  and  Rural  Development  Planning ,
5 (1),
28–43. https://doi.org/10.29244/jp2wd.2021.5.1.28- 43 Panuju, D. R., & Rustiadi, E. (2013). Teknik Analisis Perencanaan Pengembangan Wilayah . Departemen  Ilmu  Tanah  dan  Sumberdaya Lahan, Fakultas Pertanian - IPB.
Pinuji,  S.  (2016).  Integrasi  sistem  informasi pertanahan dan infrastruktur data spasial dalam rangka  perwujudan  one  map  policy. BHUMI: Jurnal Agraria Dan Pertanahan , 2 (1), 48–64. https://doi.org/10.31292/jb.v2i1.31
Pinuji, S. (2020). Perubahan iklim, pengelolaan lahan berkelanjutan  dan  tata  kelola  lahan  yang bertanggung  jawab. BHUMI:  Jurnal  Agraria Dan Pertanahan , 6 (2), 188–200.
Pratiwi,  Y.  D.,  Mariani,  S.,  &  Hendikawati,  P. (2019). Weighted regression dengan pembobot fixed  kernel  gaussian. UNNES  Journal  of Mathematics , 8 (1), 72–81.
Rismawati,  I.,  Sitorus,  S.  R.  .,  &  Darmawan,  D. (2021).  Perkembangan  wilayah,  keselarasan penggunaan  lahan  dengan  pola  ruang,  dan arahan rencana pengembangan wilayah Kabupaten Tangerang. Tataloka , 23 (1), 80–94. https://doi.org/10.14710/tataloka.23.1.80-94 Rustiadi,  E.,  Saefulhakim,  S.,  &  Panuju,  D.  R.
(2009). Perencanaan  dan  Pengembangan Wilayah . Yayasan Pustaka Obor Indonesia. Samudra,  W.  B.,  &  Winarso,  H.  (2020). Legalisasi lahan  dan  pengaruhnya  pada  jumlah  hak tanggungan di Kabupaten Bandung Barat .
Sirait,  S.  Y.,  Nazer,  M.,  &  Azheri,  B.  (2020).
Sertifikasi  tanah  program  pendaftaran  tanah sistematis lengkap: deskripsi  dan  manfaatnya. BHUMI:  Jurnal  Agraria  Dan  Pertanahan , 6 (2), 236–248.
Sitorus,  S.  R.  P.,  Leonataris,  C.,  &  Panuju,  D.  R. (2012).  Analisis  pola  perubahan  penggunaan lahan  dan  perkembangan  wilayah  di  Kota Bekasi,  Provinsi  Jawa  Barat. Jurnal  Ilmu Tanah Dan Lingkungan , 14 (1), 21–28. Sudibyanung, Dewi, A. R., & Wulansari, H. (2017). Pola  keruangan  nilai  tanah  di  Kota  Madiun menggunakan  perspektif  ekonomi. BHUMI: Jurnal  Agraria  Dan  Pertanahan , 3 (2),  201– 216.
Sugiyanto,  Siregar,  H.,  &  Soetarto,  E.  (2008). Analisis dampak pendaftaran  tanah sistematik terhadap kondisi sosial ekonomi masyarakat di Kota  Depok.  In Jurnal  Manajemen  dan Agribisnis (Vol. 5, Issue 2, pp. 64–72).
Sukanto,  Juanda,  B.,  Fauzi,  A.,  &  Mulatsih,  S.
(2019).  Analisis  spasial  kemiskinan  dengan pendekatan geographically weighted
regression: studi kasus Kabupaten Pandeglang dan  Lebak. Tataloka , 21 (4),  669–677. https://doi.org/10.14710/tataloka.21.4.669-677 Sutaryono,  &  Dewi,  A.  R.  (2020).  Pemanfaatan neraca  penatagunaan  tanah  untuk  percepatan penyusunan  RDTR-PZ. Jurnal  Pertanahan , 10 (1), 25–38. Wahidin, A. A., Sutaryono, S., & Riyadi, R. (2019). Pertimbangan  teknis  pertanahan  sebagai instrumen pengendalian pemanfaatan ruang di Kantor Pertanahan Kabupaten Mamuju. Tunas
Agraria , 2 (2), 100–116.
https://doi.org/10.31292/jta.v2i2.31
Wahyuningsih, P. E. R., Silvia, A., & Widanarti, H. (2012).  Arti  penting  pendaftaran  tanah  dalam rangka  perlindungan  hukum  kepemilikan sertifikat  hak  atas  tanah  bagi  pemilik  tanah (studi  di  Desa  Kalicilik  Kabupaten  Demak).
Diponegoro Law Review , 1 (4), 1–7.
Wasudewa, A. A. N. G. (2022). Indeks pembangunan ekonomi  inklusif  berwawasan  lingkungan  di Indonesia. Journal  of  Regional  and  Rural Development Planning , 6 (3), 262–275.
Wijayanti,  R.,  Sutandi,  A.,  &  Pravitasari,  A.  E.
(2020).  Identifikasi  spasial  faktor-faktor  yang mempengaruhi  permukiman  kumuh  di  Kota Bekasi.
Tataloka , 22 (4), 573–585.
https://doi.org/10.14710/tataloka.22.4.573-585
Williamson,  I.,  Enemark,  S.,  Wallace,  J.,  &
Rajabifard, A. (2010). Land administration for sustainable  development. FIG  International Congress 2010 , April , 1–16.