JUAL  BELI  RUMAH  DINAS  PT.  PLN  (PERSERO) DIHUBUNGKAN DENGAN ASAS KEPASTIAN

## HUKUM

## BUYING  AND  SELLING  HOUSE  OFFICE  PT.  PLN (PERSERO)  IS  LINKED  TO  THE  PRINCIPLE  OF  LEGAL CERTAINTY
Henggar Budi Prasetyo; a R. Kartikasari; b Yani Pujiwati c

## ABSTRAK
Penghuni sebagai pembeli perlu memperoleh kepastian atas penyerahan hak milik rumah dinas sebagai kewajiban PT PLN (Persero) berdasarkan perjanjian  sewa  beli.  Hal  tersebut  karena  telah  disepakati  dalam perjanjian  sewa  beli  dan  telah  diatur  dalam  peraturan  perundang- undangan bahwa hak milik rumah dinas wajib diserahkan setelah harga dibayar  oleh  penghuni  kepada  PT  PLN  (Persero.  Berdasarkan  hal-hal tersebut,  maka  dapat  diidentifikasi  permasalahan  sebagai  berikut: Bagaimana  pelaksanaan  jual  beli  rumah  dinas  milik  PT  PLN  (Persero) dihubungkan  dengan  asas  kepastian  hukum?  dan  Bagaimana perlindungan bagi pembeli atas penyerahan hak milik rumah dinas PT PLN (Persero) dihubungkan dengan asas kepastian hukum? Penelitian ini merupakan penelitian deskriptif analitis dengan pendekatan yuridis normatif. Data-data dalam penelitian ini berupa bahan hukum primer, sekunder  dan  tersier.  Di  dalam  penelitian  ini  digunakan  analisa  data dilaksanakan  dengan  metode  normatif  kualitatif.  Hasil  penelitian menunjukkan  bahwa  jual  beli  rumah  dinas  dilaksanakan  berdasarkan perjanjian  yang  dibuat  berdasarkan  perundang-undangan.  Pembeli  PT
PLN  (Persero)  memiliki  jaminan  kepastian  penyerahan  hak  milik berdasarkan  alas  hak  yang  timbul  dengan  telah  dilaksanakannya pembayaran harga rumah dinas.
Kata kunci: jual beli; kepastian hukum; rumah dinas

## ABSTRACT
Legal occupants as buyers need to obtain certainty over the transfer of ownership rights to the official residence as an obligation of PT PLN (Persero) based on the lease and purchase agreement. This is because it has been agreed in the lease and purchase agreement and has been regulated in the laws and regulations that the property rights of the official residence must be submitted after the price is paid
a Magister  Ilmu  Hukum  Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Banda  No.  42  Bandung,  email: niaganjar@yahoo.com.
b Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jalan  Raya  Bandung  Sumedang  KM.  21  Jatinangor,  email: kartikasari@unpad.ac.id
c Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jalan  Raya  Bandung  Sumedang  KM.  21  Jatinangor,  email: y.pujiwati@unpad.ac.id

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN
P-ISSN: 2715-7202
E-ISSN: 2715-9418 Artikel diterbitkan: 30 November 2020
DOI: https://doi.org/10.23920/jphp .v2i1.42 Halaman Publikasi: http://jurnal.fh.unpad.ac.id/i ndex.php/JPHP/issue/archive
Diterbitkan oleh: Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran
by the legal occupants to PT PLN (Persero. Based on these things, the following problems can be identified: How the implementation of the sale and purchase of official houses owned by PT PLN (Persero) is connected with the principle of legal certainty? and How is the protection for buyers of the transfer of property rights to the official residence of PT PLN (Persero) related to the principle of legal certainty? This research is a descriptive-analytical study with a normative juridical approach. The data in this study are in the form of primary,  secondary,  and  tertiary  legal  materials.  In  this  study,  data  analysis  is  carried  out  using  a qualitative normative method. The results show that the sale and purchase of official houses are carried out based on agreements made based on legislation. PT PLN (Persero) has a guarantee of certainty of transfer of ownership rights based on rights arising from the payment of official housing prices.
Keywords: legal certainty; official residence; sales

## PENDAHULUAN
Negara  memiliki  tanggung  jawab  terhadap  pemenuhan  kebutuhan  rumah  bagi setiap warga negara. 1 Hal tersebut ditegaskan dalam Pasal 28 H Undang-Undang Dasar 1945 bahwa rumah merupakan hak setiap warga negara. 2 Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman menjadi bentuk tanggung jawab negara dalam penyediaan kebutuhan rumah bagi setiap warga negara. 3
Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman  berlaku  sebagai  dasar  penyelenggaraan  perumahan  dan  kawasan permukiman.  Penyelenggaraan  perumahan  dan  kawasan  permukiman  berdasarkan Pasal  1  Angka  6  UU  No  1  Tahun  2011  diartikan  sebagai  kegiatan  perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk di dalamnya pengembangan kelembagaan,  pendanaan  dansistem  pembiayaan,  serta  peran  masyarakat  yang terkoordinasi dan terpadu. Penyelenggaraan perumahan berdasarkan Pasal 19 UU No 1 Tahun 2011 dapat dilaksanakan oleh pemerintah, pemerintah daerah dan/ atau setiap orang.
Badan  Usaha  Milik  Negara  atau  BUMN  dapat  turut  terlibat  dalam penyelenggaraan  perumahan  dan  kawasan  permukiman.  Keterlibatan  tersebut terwujud dalam kebijakan penyediaan perumahan yang disebut dengan istilah rumah dinas.  Rumah  dinas  berdasarkan  Pasal  1  Angka  20  Peraturan  Menteri  Badan  Usaha Milik  Negara  Nomor  Per-02/MBU/2010  tentang  Tata  Cara  Penghapusbukuan  dan
1 Halim, (2001), Hukum Pemukiman, Perumahan dan Rumah Susun , Jakarta: Doa& Karma, hlm. 42.
2 Santoso, (2014), Hukum Perumahan, Jakarta : Kencana, hlm. 2.
3 Kurniati.  (2014) ,  “Pemenuhan  Hak  atas  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  yang  Layak  dan  Penerapannya Menurut Kovenan Internasional tetang Hak-Hak Ekonomi, So sial dan Budaya di Indonesia”, Padjadjaran Jurnal Ilmu Hukum , Vol. 1 No. 1, hlm. 80.
Pemindahtanganan  Aktiva  Tetap  Badan  Usaha  Milik  Negara  selanjutnya  disebut Permen BUMN Per-02/MBU/2010 diartikan sebagai rumah milik BUMN.
Penyediaan  rumah  dinas  dilaksanakan  dengan  berpedoman  pada  ketentuan rumah  negara  sebagaimana  dimuat  dalam  UU  No  1  Tahun  2011.  Rumah  negara berdasarkan  Pasal  1  Nomor  12  UU  No  1  Tahun  2011  diartikan  sebagai  rumah  yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga  serta  penunjang  pelaksanaan  tugas  pejabat  dan/atau  pegawai  negeri. Ketentuan  lebih  lanjut  berkaitan  dengan  rumah  negara  dimuat  dalam  Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1994  tentang  Rumah  Negara  dan  perubahan  dalam Peraturan Pemerintah Nomor 31 Tahun 2005 selanjutnya disebut PP No 40 Tahun 1994.
Penyediaan  rumah  dinas  diperuntukan  sebagai  tempat  tinggal  bagi  karyawan BUMN yang bersangkutan. Istilah penghuni selanjutnya disebut penghuni berdasarkan Pasal  1  Angka  22  Permen  BUMN  Per-02/MBU/2010  digunakan  untuk  penyebutan karyawan  BUMN  yang ditunjuk  serta  diberikan  izin  dari  BUMN  yang bersangkutan atau instansi yang berwenang untuk menghuni rumah dinas. Rumah dinas berdasarkan Pasal 51 ayat (2) UU No 1 Tahun 2011 dapat dihuni selama jangka waktu penugasan yang diberikan oleh BUMN yang bersangkutan.
BUMN tidak sepenuhnya terikat ketentuan rumah negara sebagaimana dimuat dalam UU No 1 Tahun 2011. 4 Hal tersebut karena berdasarkan Pasal 21 ayat (8) UU No 1  Tahun  2011  ketentuan  rumah  negara  hanya  berlaku  bagi  pemerintah  dan/  atau pemerintah  daerah  tidak  termasuk  BUMN. 5 Ketentuan  rumah  negara  dapat  berlaku pada BUMN sepanjang tidak diatur dalam Permen BUMN Per-02/MBU/2010 dan telah diakomodir  dalam  penyediaan  rumah  dinas  oleh  BUMN  yang  bersangkutan.  Hal tersebut karena persamaan dalam hal tujuan penghunian antara rumah dinas dengan rumah negara sebagai pendukung tugas-tugas kedinasan.
Rumah dinas sebagai kekayaan atau aset berdasarkan konsideran Permen BUMN Per-02/MBU/2010 dituntut untuk dapat dikelola oleh BUMN yang bersangkutan guna meningkatkan produktivitas serta menciptakan nilai tambah. 6 Pengelolaan rumah dinas berdasarkan  Pasal  19  Permen  BUMN  Per-02/MBU/2010  dapat  dilaksanakan  sesuai
4 Hartini, (2017), BUMN Persero : Konsep Keuangan Negara dan Hukum Kepailitan di Indonesia , Setara Press: Malang, hlm.
69.
5 Rokfa,  (2020) ,  “Kedudukan  Hukum  Kekayaan  BUMN  P ersero  dalam  Pelaksanaan  Sita  Umum  sebagai  Akibat Terjadinya Kepailitan”, Jurnal Ilmu Kenotariatan , Volume 1 Issue 1, hlm.  46.
6 Adhari, (2015) , “Eksistensi BUMN sebagai Korporasi yang Dikuasai Negara”, Dialogia Iuridica , Volume 7 Nomor 1, hlm.
35.
dengan peruntukan sebagai perumahan ataupun dapat didayagunakan dalam bentuk lain guna memberikan keuntungan bagi perusahaan yang bersangkutan. Rumah dinas dapat dihapus dari daftar aset dan dialihkan dalam hal tidak lagi dibutuhkan dan tidak prospektif untuk dikembangkan oleh BUMN yang bersangkutan.
Rumah  dinas  diprioritaskan  dialihkan  oleh  BUMN  yang  bersangkutan  kepada penghuni. Hal tersebut diatur dalam Pasal 20 ayat (1) Permen BUMN Per-02/MBU/2010 bahwa  rumah  dinas  ditawarkan  terlebih  dahulu  kepada  penghuni. 7 Penghuni berdasarkan Pasal 20 ayat (2) diberikan waktu 30 (tiga puluh) hari untuk menyatakan kesediaan untuk membeli rumah dinas dari BUMN yang bersangkutan.
Rumah dinas dapat dialihkan setelah diperoleh persetujuan dari pengurus yang berwenang pada BUMN yang bersangkutan. Persetujuan tersebut berdasarkan Pasal 15 Permen  BUMN  Per-02/MBU/2010  diberikan  oleh  Dewan  Pengawas  atau  Dewan Komisaris  atau  Menteri  BUMN/RUPS  sesuai  dengan  anggaran  dasar  BUMN  yang bersangkutan. 8 Persetujuan tersebut diberikan berdasarkan usulan pengalihan rumah dinas yang diajukan oleh BUMN yang bersangkutan. 9
Rumah dinas dialihkan oleh BUMN kepada penghuni dengan cara penjualan. Hal tersebut dilaksanakan berdasarkan Pasal  9 Permen BUMN Per-02/MBU/2010 bahwa pengalihan  rumah  dinas  dilaksanakan  dengan  penjualan  dengan  cara  penunjukan langsung.  Penunjukan  langsung  berdasarkan  Pasal  1  Nomor  19  Permen  BUMN  Per- 02/MBU/2010  diartikan  sebagai  penjualan  Aktiva  Tetap  yang  dilakukan  secara langsung kepada satu calon pembeli.
Jual beli rumah dinas secara umum dilaksanakan oleh BUMN yang bersangkutan berdasarkan  ketentuan  jual  beli  yang  dimuat  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata selanjutnya disebut KUHPerdata. Jual beli berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata diartikan  sebagai  suatu persetujuan  atau  kesepakatan  dengan  mana  pihak  yang  satu mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  suatu  barang  dan  pihak  yang  lain  untuk membayar harga yang dijanjikan. 10 BUMN dan penghuni sebagai pihak dalam jual beli rumah  dinas  dengan  mempertimbangkan  perundang-undangan  memiliki  keleluasan
7 G.M. Intan et.al, (2019) , “Kepemilikan Rumah Dinas oleh Purnawirawan TNI Berdasarkan Perundang - Undangan”, Law Review , Vol. XIX, No. 1, hlm. 101.
8 M.I.B Barnok, (2011) , “ Tanggung Jawab Direksi dalam Pelepasan Aset Tidak Bergerak pada Badan Usaha Milik Negara ,” Tes is. Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, hlm. 146.
9 Kusmono,  (2016) ,  “Pembelaan  melalui  Prinsip -Prinsip  Business  Judgement  Rule  Bagi  Direksi  BUMN  Persero  Bila Terjadi Kerugian”, Ilmu Artha , Vol. 3, hlm. 39.
10 Subekti, (2014), Hukum Perjanjian , Jakarta: Intermasa, hlm. 80
dalam pelaksanaan jual beli dengan berlakunya asas kebebasan berkontrak berdasarkan Pasal  1338  KUHPerdata.  Secara  khusus  penjualan  rumah  dinas  dilaksanakan berdasarkan  Pasal  31  ayat  (1)  Permen  BUMN  Per-02/MBU/2010  ditetapkan dilaksanakan  dengan  pembayaran  tunai.  Selanjutnya,  penyerahan  hak  milik dilaksanakan sekaligus pada hari pembayaran harga rumah dinas.  Berdasarkan Pasal 31 ayat (2) Permen BUMN Per-02/MBU/2010 Menteri BUMN/RUPS dapat menetapkan mekanisme pembayaran selain tunai berdasarkan usulan dari Direksi.
Jual beli sebagai perbuatan hukum berdasarkan peraturan perundang-undangan menimbulkan akibat berupa perikatan bagi para pihak. Perikatan pokok dalam jual beli berupa  penyerahan  dan  pembayaran  harga  rumah  dinas.  BUMN  sebagai  penjual dibebankan  kewajiban  penyerahan  hak  milik  kepada  penghuni  sedangkan  penghuni sebagai pembeli dibebankan kewajiban pembayaran harga kepada penjual.
Kebijakan pengalihan rumah dinas pada BUMN salah satunya dilaksanakan oleh PT  PLN  (Persero).  PT  PLN  (Persero)  merupakan  Badan  Usaha  yang  dibentuk  oleh negara melalui Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 1994 tentang Pengalihan Bentuk Perusahaan Umum (Perum) Listrik Negara menjadi Perusahaan Perseroan (Persero). PT PLN  (Persero)  berdasarkan  Pasal  2  PP  No  23  Tahun  1994  memiliki  tugas  untuk menyediakan  tenaga  listrik  bagi  kepentingan  umum  dan  sekaligus  memupuk keuntungan berdasarkan prinsip pengelolaan Perusahaan;
Rumah dinas milik PT PLN (Persero) dialihkan kepada penghuni dengan cara jual beli.  Jual  beli  rumah  dinas  antara  PT  PLN  (Persero)  dengan  penghuni  disepakati digunakan mekanisme sewa beli. 11 Hal tersebut serupa dengan cara pengalihan rumah negara sebagaimana diatur dalam Pasal 18 PP No 40 Tahun 1994.
Sewa beli berdasarkan Pasal 22 ayat (3) PP No 40 Tahun 1994 merupakan jual beli dengan  pembayaran  yang  dilaksanakan  dengan  cara  diangsur.  Selain  itu,  setiap pembayaran  angsuran  harga  rumah  dinas  juga  diperhitungkan  sebagai  pembayaran sewa  rumah dinas yang telah dikuasai  atau dihuni  oleh penghuni. 12 Penyerahan hak milik rumah dinas berdasarkan disepakati oleh PT PLN (Persero) dan penghuniPasal 1478 KUHPerdata dilaksanakan setelah harga dibayar oleh penghuni kepada PT PLN
11 Kurniati,  (2014) ,  “Pemenuhan  Hak  atas  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  yang  Layak  dan  Penerapannya Menurut Kovenan Internasional tetang Hak- Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya di Indonesia”, Padjadjaran Jurnal Ilmu Hukum , Vol. 1 No. 1, hlm. 80.
12 Bawarodi, (2014) , “Penerapan Perjanjian Sewa Beli di Indonesia dan Akibat Hukumnya”, Lex Privatum , Vol. II, No. 3, hlm. 13.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 2, Nomor 1, November 2020
(Persero). 13 Selain  itu,  diatur  dalam  Pasal  1478  KUHPerdata  bahwa  kewajiban penyerahan  hak  milik  timbul  ketika  telah  terlaksana  pembayaran  harga  sesuai kesepakatan.
PT PLN (Persero) memiliki kewajiban untuk menyerahan hak milik rumah dinas baik berupa tanah dan bangunan gedung sebagai satu kesatuan dengan disertai bukti- bukti hak milik kepada penghuni dengan telah dipenuhinya pembayaran harga. 14
Penyerahan hak milik rumah dinas berdasarkan Pasal 1459 KUHPerdata menjadi syarat bagi penghuni untuk memperoleh hak milik. Hal tersebut karena hak milik tidak serta merta diperoleh penghuni dengan pembayaran pelunasan harga rumah dinas. 15
Hak milik diperoleh setelah dilaksanakan penyerahan dari PT PLN (Persero) kepada penghuni berdasarkan perundang-undangan. 16
Penyerahan hak milik rumah dilaksanakan dengan pembuatan perjanjian oleh PT PLN (Persero) dan penghuni. Perjanjian penyerahan dibuat sebagai tindak lanjut atas perjanjian  sewa  beli  rumah  dinas  yang  telah  disepakati  oleh  PT  PLN  (Persero)  dan penghuni.  Hal tersebut diatur dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  selanjutnya  disebut  PP  No  24  Tahun  1997  sebagai peraturan pelaksana UU No 5 Tahun 1960 bahwa penyerahan hak milik rumah dinas dilaksanakan  dengan  pembuatan  akta  atau  perjanjian  dihadapan  PPAT. 17 Perjanjian penyerahan hak milik rumah dinas dibuat setelah dicapai kesepakatan antara PT PLN (Persero) dan penghuni. Hal  tersebut karena perjanjian penyerahan hak milik rumah dinas  merupakan  perjanjian  baru  terlepas  adanya  keterkaitan  sebagai  tindak  lanjut perjanjian sewa beli yang telah disepakati oleh PT PLN (Persero) dan penghuni.
Persyaratan  kesepakatan  dalam  pembuatan  perjanjian  penyerahan  hak  milik rumah dinas berakibat timbulnya ketidakpastian terutama bagi penghuni. Hal tersebut karena apabila persyaratan kesepakatan belum terpenuhi berakibat pada tertundanya penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  dari  PT  PLN  (Persero)  kepada  penghuni. Perlindungan hukum diperlukan bagi penghuni atas kondisi tersebut karena yang telah
13 Paramita et.al, (2016) , “Wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tahap dan Bangunan (Studi Pene litian pada Pengembang Kota Semarang)”, Diponegoro Law Journal , Volume 5 Nomo 3, hlm. 19.
14 A.P.D  Amalia,  “ Analisis  Yuridis  Terhadap  Perjanjian  Sewa  Beli  Rumah  Negara  di  Kota  Medan ,”  Tesis,  Fakultas  Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, hlm. 101
15 Agus tina, (2017), “ Kedudukan Hukum Sewa Beli dalam Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan Studi atas Sewa Beli antara PT PLN (Persero) Wilayah Sumbagut dengan Karyawan ,” Tesis, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Medan, hlm. 110.
16 A.R  Rifan  et.al,  (2017), “Kesadaran  Hukum  Masyarakat  dalam  Jual  Beli  Tanah  dengan  Akta  PPAT  di  Kecamatan Tinanggea Kabupaten Konawe Sulawesi Tenggara”, Jurnal Akta , Vol. 4 No. 3, hlm. 428.
17 Muhammad (1982), Hukum Perikatan , Bandung: Alumni, hlm. 107.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 2, Nomor 1, November 2020
dipenuhinya kewajiban pembayaran harga rumah dinas. 18 Perjanjian yang dibuat antara PT  PLN  (Persero)  dengan  penghuni  seharusnya  memberikan  kepastian  terhadap pelaksanaan sewa beli rumah dinas sesuai Pasal 1338 KUHPerdata. 19 Hal-hal yang telah diuraikan di atas menjadi dasar penelitian tentang pengalihan rumah dinas oleh PT PLN (Persero) kepada penghuni dengan cara sewa beli.
Adapun rumusan permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana  pelaksanaan  penjualan  rumah  dinas  PT  PLN  (Persero)  dihubungkan dengan asas kepastian hukum?
2. Bagaimana  perlindungan  terhadap  hak  pembeli  rumah  dinas  PT  PLN  (Persero) dihubungkan dengan asas kepastian hukum?

## METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif atau penelitian hukum yang dilaksanakan dengan penelitian kepustakaan. 20 Spesifikasi penelitian  ini  adalah  deskriptif  analitis  dilaksanakan  dengan  menggambarkan  fakta- fakta  untuk  guna  memperoleh  gambaran  yang  menyeluruh  dan  sistematis  tentang pengalihan rumah dinas PT PLN (Persero) dengan cara sewa beli. 21 Sumber data yang digunakan dalam penelitian adalah data sekunder. Data sekunder tersebut dibedakan dalam  3  (tiga)  golongan  terdiri  dari:  bahan-bahan  hukum  primer  berupa  peraturan perundang-undangan, bahan-bahan hukum sekunder berupa doktrin (pendapat para ahli hukum), serta bahan-bahan hukum tersier berupa kamus hukum atau ensiklopedia. Alat pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah studi dokumen. Studi  dokumen  dilaksanakan  dengan  penelaahanbahan-bahan  kepustakaan  yang meliputi  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder  dan  bahan  hukum  tersier. Analisa  data  dalam  penelitian  ini  dilaksanakan  dengan  metode  normatif  kualitatif. 22 Normatif karena penelitian ini bertitik tolak dari peraturan perundang-undangan yang ada sebagai hukum positif. Kualitatif karena merupakan analisis dan penelaahan yang
18 Angelina, (2012) , “ Tinjauan Yuridis Terhadap Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang Dibuat oleh Notaris yang  Telah  Sesuai  dengan  Wilayah  Kewenangannya  (Studi  Kasus  Putusan  Pengadilan  Negeri  Jakarta  utara  nomor 260/PDT.G/2002/PN.JKT.PST ,” Tesis. Fakultas Hukum Universi tas Indonesia.Depok., hlm. 70.
19 Salman  et.al,  (2013), Kumpulan  Karya  Tulis  Mochtar  Kusumaatmaja  tentang  konsep-konsep  hukum  dalam  pembangun , Bandung: Alumni, hlm. 4.
20 Soekanto,  (2010), Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat ,  Jakarta:  Raja  Grafindo  Persada, hlm. 23.
21 Sugiyono, (2009), Metode Penelitian Kualitatif , Bandung: Alfabeta, hlm. 29.
22 Zainudin Ali, (2011), Metode Penelitian Hukum , Jakarta, Sinar Grafika, hlm 105.
mendalam, yang tidak hanya berpegang pada statistik, namun lebih menitikberatkan pada perilaku dan interaksi dari nilai-nilai dalam suatu proses realita sosial.

## PEMBAHASAN
Penjualan  Rumah  Dinas  PT  PLN  (Persero)  kepada  Penghuni  Dihubungkan  Asas Kepastian Hukum
BUMN sebagai pelaku ua memiliki orientasi untuk mengejar keuntungan. 23 Hal tersebut diatur dalam Pasal 2 ayat (1) UU No 19 Tahun 2003 sebagai salah satu maksud dan tujuan pendirian BUMN. Keuntungan diperoleh BUMN melalui partisipasi dalam penyelenggaraan kegiatan perekonomian berupa penyediaan barang dan/ atau jasa.
Keuntungan yang diperoleh BUMN erat kaitannya dengan pengelolaan kekayaan atau aset. Aset merupakan modal bagi  BUMN dalam pelaksanaan suatu kegiatan ua tertentu.  Berdasarkan  Permen  BUMN  Per-02/MBU/2010  ditegaskan  bahwa  melalui pengelolaan  aset,  BUMN  dituntut  untuk  dapat  meningkatkan  produktivitas  serta menciptakan nilai tambah. Aset dapat dipindahtangankan atau dialihkan apabila tidak dapat dimanfaatkan oleh BUMN yang bersangkutan. Hal tersebut dapat dilaksanakan oleh BUMN yang bersangkutan berdasarkan Permen BUMN Per-02/MBU/2010 sebagai bentuk kebijakan bisnis berdasarkan bussiness judgement rule . 24
PT  PLN  (Persero)  sebagai  salah  BUMN  telah  melaksanakan  pengalihan  aset berupa  rumah  dinas.  Rumah  dinas  merupakan  salah  satu  jenis  aset  pada  BUMN sebagaimana diatur dalam Permen BUMN Per-02/MBU/2010. Aset rumah dinas terdiri dari tanah dan bangunan gedung dengan fungsi sebagai tempat tinggal bagi karyawan yang ditunjuk oleh PT PLN (Persero) sebagai penghuni. 25 Selain itu, berdasarkan Pasal 19  ayat  (2)  Permen  BUMN  Per-02/MBU/2010  dapat  dikembangkan  atau didayagunakan oleh PT PLN (Persero) guna memberikan pendapatan tambahan.
Pengalihan rumah dinas oleh PT PLN (Persero) dilaksanakan dengan berpedoman pada Pasal 19 ayat (1) Permen BUMN Per-02/MBU/2010. Rumah dinas dapat dialihkan setelah dipenuhi persyaratan sebagaimana dimuat Pasal 19 ayat (2) Permen BUMN Per- 02/MBU/2010, terdiri dari:
23 P.  Agung,  (2018) ,  “Masalah  Keagenan  dan  Kepemilikan  Pemerintah  Serta  Dampak Keuangan  Negara  atas Implementasi ISAJK 8 (Studi Kasus PT PLN (Persero)”, Simposium Nasional Keuangan Negara , Vol. 1, No, 1, hlm. 698.
24 Ibid , hlm. 79.
25 Hartini, Op. Cit , hlm. 117.
1. sudah tidak dipergunakan lagi oleh perusahaan;
2. tidak  prospektif  dikembangkan  untuk  memberikan  penghasilan  yang  lebih menguntungkan; atau
3. diperuntukkan  untuk  Kepentingan  Umum  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Selain itu, PT PLN (Persero) dapat berpedoman pada PP No 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. Hal tersebut karena terdapat keterkaitan antara rumah dinas dengan rumah  negara  ditinjau  dari  segi  penghunian.  Selain  berpedoman  pada  ketentuan peraturan  perundangan,  PT  PLN  (Persero)  wajib  berpedoman  pada Good  Corporate Governance dalam pelaksanaan pengalihan rumah dinas. 26
Pengalihan  rumah  dinas  ditetapkan  sebagai  kebijakan  atas  dasar  usulan  dari Pemimpin  Unit  Bisnis  PT  PLN  (Persero).  Pemimpin  Unit  Bisnis  merupakan  sebutan untuk  pemangku  jabatan  struktural  yang  memiliki  kewenangan  dan  sebagai penanggung jawab Unit Bisnis di lingkungan PT PLN (Persero). 27 Usulan pengalihan rumah  dinas  dapat  diusulkan  pemimpin  unit  bisnis  kepada  Direksi  apabila  telah dilengkapi dengan persyaratan sesuai kebijakan ditetapkan Direksi PT PLN (Persero), sebagai berikut:
1. Rumah dinas telah dimiliki PT PLN (Persero) sekurang-kurangnya sepuluh tahun
2. Penghuni sebagai calon pembeli memenuhi syarat-syarat, sebagai berikut:
a. Memegang  Surat  Izin  Penempatan  (SIP)  atau  izin  tertulis  lainnya  yang  sesuai dengan ketentuan yang berlaku;
b. Telah bekerja pada PLN sekurang-kurangnya selama 10 (sepuluh) tahun;
3. Belum pernah membeli rumah dari PT PLN (Persero);
4. Telah menempati rumah dinas milik PT PLN (Persero) berturut-turut selama 2 (dua) tahun.
Usulan pengalihan rumah dinas yang telah dinyatakan lengkap oleh Direksi diajukan kepada  Dewan  Komisaris  serta  Rapat  Umum  Pemegang  am  untuk  diajukan persetujuan. Selanjutnya, terhadap usulan pengalihan yang telah disetujui oleh RUPS ditindaklanjuti dengan penetapan penjualan rumah dinas oleh Direksi. 28
26 Orchad, “Penerapan Good Corporate Governance dalam Upaya Mewujudkan BUMN yang Berbudaya”, Jurnal Hukum Samudera Keadilan , Volume 11 Nomor 2, hlm. 270.
27 Miru et.al, (2012), Hukum Perikatan: Penjelasan Makna Pasal penghuni Pasal 1313 sampai 1456 BW , Jakarta: Rajawali Pers, hlm. 65.
28 Wijaya, (2015), “Pertanggungjawaban Pengurusan Badan Usaha Milik Negara Terhadap Kerugian Keuangan Negara pada Pengelolaan Persero”, Jurnal Ilmiah Mahasiswa Universitas Surabaya , Vol. 4 No. 2 Tahun 2015, hlm. 30.
Rumah dinas yang telah ditetapkan oleh Direksi untuk dialihkan, terlebih dahulu ditawarkan kepada penghuni. 29 Hal tersebut sesuai  dengan Pasal  20 ayat (2) Permen BUMN  Per-02/MBU/2010  bahwa  penghuni  diprioritaskan  menerima  pengalihan rumah  dinas.  Istilah  penghuni  selanjutnya  disebut  penghuni  digunakan  untuk penyebutan  karyawan  PT  PLN  (Persero)  sebagai  penerima  hak  penghunian  rumah dinas.  Istilah  penghuni  selanjutnya  disebut  penghuni  digunakan  untuk  penyebutan penerima  hak  penghunian  rumah  dinas  dari  PT  PLN  (Persero). 30 Penghuni  dapat mengajukan permohonan pembelian, apabila sepakat terhadap penawaran rumah dinas dari PT PLN (Persero). 31
PT PLN (Persero) dalam pelaksanaan jual beli rumah dinas diwakili oleh Direksi. Direksi menjadi pihak yang berwenang mewakili PT PLN (Persero) atas dasar peraturan perundang-undangan  dan  anggaran  dasar. 32 Selain  itu,  PT  PLN  (Persero)  dalam pelaksanaan jual beli rumah dinas dapat diwakili oleh Pemimpin Unit Bisnis atas dasar surat kuasa. Hal berbeda berlaku bagi penghuni dimana pelaksanaan jual beli rumah dinas  dapat  dilaksanakan  secara  langsung.  Hal  tersebut  karena  penghuni  tergolong sebagai  perorangan  yang  secara  langsung  memiliki  kewenangan  melakukan  suatu perbuatan hukum.
Rumah dinas berdasarkan Permen BUMN Per-02/MBU/2010 dapat dilaksanakan pengalihan oleh PT PLN (Persero) dengan cara-cara penjualan selanjutnya disebut jual beli. Jual beli berdasarkan Pasal 1 Angka 14 Permen BUMN Per-02/MBU/2010 diartikan sebagai tindakan pengalihan dengan menerima pembayaran dalam bentuk uang. Jual beli secara umum telah diatur dalam KUHPerdata sehingga tergolong sebagai perjanjian dengan  nama  khusus.  Ketentuan-ketentuan  jual  beli  dalam  KUHPerdata  berlaku mengikat  bagi  PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  sepanjang  tidak  disepakati  untuk dikesampingkan.
Kesepakatan menjadi dasar dalam pelaksanaan pengalihan rumah dinas oleh PT PLN (Persero) dan penghuni. Hal tersebut diatur dalam Pasal 1313 KUHPerdata bahwa atas dasar kesepakatan dapat dibuat suatu pengikatan oleh satu orang atau lebih dengan satu orang lain atau lebih. PT PLN (Persero) dan penghuni memiliki kebebasan dalam penentuan  ketentuan-ketentuan  untuk  disepakati  sebagai  dasar  pelaksanaan
29 Sidabalok, Op. Cit , hlm. 77
30 Hamzah, (1990), Hukum Perumahan . Jakarta: Rineka Cipta, hlm. 55.
31 Subekti, Op. Cit , hlm. 20.
32 Rahardjo (2010), Ilmu Hukum , Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 40.
pengalihan  rumah  dinas.  Hal  tersebut  merupakan  wujud  dari  berlakunya  asas kebebasan berkontrak sebagaimana tersirat dalam Pasal 1388 KUHPerdata. 33
Pengalihan  rumah  dinas  oleh  PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  diantara dilaksanakan dengan cara sewa beli. 34 Hal tersebut ditentukan berdasarkan kesepakatan antara  PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  yang  dituangkan  dalam  perjanjian  tertulis. Penggunaan  Sewa  beli  dalam  pengalihan  rumah  dinas  diakomodir  oleh  PT  PLN (Persero)  dan  penghuni  dari  ketentuan-ketentuan  yang  berlaku  untuk  pengalihan rumah  negara  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  18  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara dengan perubahan Peraturan Pemerintah Nomor 31 Tahun 2005 selanjutnya disebut PP No 40 Tahun 1994. Ketentuan sewa beli untuk rumah negara sebagaimana diatur dalam PP No 40 Tahun 1994 berlaku bagi PT PLN (Persero) dan penghuni sepanjang telah disepakati dan dicantumkan dalam perjanjian.
Sewa beli sebagai suatu perjanjian tidak dikenal dan diatur dalam KUHPerdata sehingga  dikatakan  sebagai  perjanjian  tidak  bernama.  Meskipun  sewa  beli  tergolong sebagai perjanjian tidak bernama, akan tetapi berdasarkan Pasal 1319 KUHPerdata PT PLN (Persero) dan penghuni terikat ketentuan-ketentuan yang berlaku umum dalam KUHPerdata. Ketentuan-ketentuan umum yang diatur dalam KUHPerdata berlaku bagi PT PLN (Persero) dan penghuni karena terpenuhi kualifikasi hukum sebagai akibat dari perjanjian yang telah disepakati.
PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  secara  tidak  langsung  terikat  ketentuan- ketentuan jual beli. Hal tersebut karena sewa beli rumah dinas yang telah disepakati memenuhi kualifikasi sebagai perbuatan jual beli sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 KUHPerdata. Hal tersebut tercermin dari ketentuan-ketentuan yang disepakati oleh PT PLN  (Persero)  dan  penghuni  diantaranya  berupa  penyerahan  rumah  dinas  serta pembayaran harga. 35
Harga jual beli rumah dinas dinas disepakati oleh PT PLN (Persero) dan penghuni berdasarkan hasil penaksiran pihak ketiga baik oleh perusahaan penilai publik atau tim penaksir yang dibentuk oleh Direksi atau penerima kuasanya yang berwenang. 36 Hal tersebut  dilaksanakan  sesuai  dengan  pedoman  sebagaimana  dimuat  dalam  Permen BUMN  Per-02/MBU/2010.  PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  sepakat  bahwa  harga
33 Subekti, Op. Cit , hlm. 13.
34 Ibid , hlm. 14.
35 Subekti, Op. Cit , hlm. 79.
36 Hasbullah, (2002), Hukum Kebendaan Perdata , Jakarta: Ind.hill, hlm. 28.
dibayar secara bertahap selanjutnya disebut angsuran dengan jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun.
Selain  itu,  PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  secara  tidak  langsung  terikat ketentuan-ketentuan  sewa  menyewa  sebagaimana  diatur  dalam  KUHPerdata.    Hal tersebut  karena  sewa  beli  rumah  dinas  yang  telah  disepakati  memenuhi  kualifikasi untuk  dikatakan  sebagai  sewa  menyewa  berdasarkan  Pasal  1548  KUHPerdata.  Hal tersebut tercermin dari ketentuan-ketentuan yang disepakati dalam perjanjian sewa beli berupa  pemberian  hak  untuk  menikmati  atau  hak  penghunian  rumah  dinas  disertai dengan  pembayaran  suatu  harga  tertentu.  Sewa  menyewa  disepakati  oleh  PT  PLN (Persero) dan penghuni berlangsung sampai dengan hak milik rumah dinas diserahkan atau apabila ada kesepakatan perihal pengakhiran perjanjian sewa beli.
Penghuni memperoleh hak milik rumah dinas setelah dilaksanakan penyerahan hak milik oleh PT PLN (Persero).  Pemenuhan kewajiban perjanjian sewa beli rumah dinas  oleh  penghuni  baru  melahirkan  hak  untuk  menuntut  penyerahan  hak  milik sebagai kewajiban PT PLN (Persero). Hal tersebut diatur dalam Pasal 1459 KUHPerdata bahwa  hak  milik  berlum  beralih  sebelum  dilaksanakan  penyerahan.  Sewa  beli berdasarkan Pasal 584 KUHPerdata menjadi peristiwa perdata sebagai dasar peralihan hak milik.
Penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  disepakati  oleh  PT  PLN  (Persero)  dan penghuni  dilaksanakan  setelah  kewajiban  pembayaran  harga  terpenuhi.  Selain  itu, timbulnya hak atas penyerahan hak milik rumah dinas dari PT PLN (Persero) kepada penghuni  timbul  berdasarkan  Pasal  1478  KUHPerdata.  Diatur  dalam  Pasal  1478 KUHPerdata  hak  milik  suatu  barang  yang  wajib  diserahkan  kepada  pembeli  ketika pembayaran harga telah terpenuhi.
Penyerahan hak  milik  rumah  dinas  dilaksanakan  berdasarkan UU  No  5  Tahun 1960 melalui kegiatan pendaftaran tanah. Hak tersebut dilaksanakan dengan maksud dan  tujuan  untuk  memberikan  pengakuan  secara  hukum  bagi  penghuni  sebagai pemegangnya. Pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 1 Angka 1 PP No 24 Tahun 1997 sebagai peraturan pelaksana UU No 5 Tahun 1960 diartikan sebagai rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi  pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta  pemeliharaan data  fisik  dan  data  yuridis,  dalam  bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai  bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya
bagi  bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada  haknya  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 23 PP No 24 Tahun 1997 dapat dilaksanakan setelah dibuat perjanjian penyerahan hak milik antara PT PLN (Persero) dan penghuni dihadapan  PPAT. 37 Perjanjian  penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  merupakan  suatu perjanjian baru, meskipun dibuat sebagai tindak lanjut dari perjanjian sewa beli yang telah  disepakati.  PT  PLN  (Persero)  dalam  pelaksanaan  penyerahan  hak  milik  rumah dinas  berdasarkan  Pasal  25  Permen  BUMN  Per-02/MBU/2010  diwakili  oleh  Direksi ataupun penerima kuasa, diantaranya Pemimpin Unit Bisnis. 38
Perjanjian penyerahan hak milik digunakan sebagai dasar pelaksanaan pelepasan hak  atas  tanah  kepada  negara.  Setelah  dilaksanakan  pelepasan  hak  oleh  PT  PLN (Persero), maka pendaftaran tanah sudah dapat dilaksanakan oleh penghuni. Sertifikat diterbitkan atas nama penghuni rumah dinas setelah pendaftaran tanah terselesaikan. Hal  tersebut  memberikan  kepastian  bagi  penghuni  atas  kedudukan  sebagai  pemilik rumah dinas.

## Perlindungan bagi Pembeli Rumah Dinas PT PLN (Persero) Dihubungkan dengan Asas Kepastian Hukum
PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  sepakat  bahwa  pengalihan  rumah  dinas dilaksanakan dengan cara sewa beli. Hal tersebut berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata menimbulkan  akibat  berupa  perjanjian  sewa  beli  berlaku  mengikat  bagi  PT  PLN (Persero) dan penghuni. Selain itu, diatur dalam Pasal 1339 KUHPerdata bahwa PT PLN (Persero)  dan  penghuni  tidak  hanya  terikat  ketentuan-ketentuan  yang  secara  tergas telah  disepakati,  akan  tetapi  juga  terikat  ketentuan-ketentuan  yang  berlaku  sebagai akibat  dari  kesepakatan  sewa  beli  rumah  dinas.  Hal  tersebut  berlaku  sebagai  akibat dikualifikasikannya pengalihan rumah dinas sebagai perbuatan hukum. 39
Sewa beli rumah dinas antara PT PLN (Persero) dan penghuni dikualifikasikan sebagai perbuatan hukum diantaranya bertujuan untuk memberikan kepastian kepada para  pihak  yang  terlibat. 40 Kepastian  menjadi  salah  satu  asas  hukum  yang  berlaku
37 Rachmadi Usman, Op. Cit , hlm. 2.
38 HS Salim et, al, Penerapan Teori Hukum pada Penelitian Tesis dan Disertasi , Depok: Raja Grafindo Persada, 2013, hlm. 269.
39 Rahardjo, Op. Cit , hlm. 37.
40 Ibid , hlm. 40.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN Volume 2, Nomor 1, November 2020
dalam peraturan perundang-undangan. 41 Kepastian tercermin dari telah ditetapkannya hak  dan  kewajiban  karena  telah  diatur  sebagai  peraturan  perundang-undangan maupun  atas  dasar  kesepakatan. 42 Kepastian  salah  satunya  diperlukan  untuk mewujudkan tujuan dari hukum berupa ketertiban. Ketertiban menjadi fakta objektif yang berlaku bagi segala masyarakat dalam segala bentuknya. 43
PT PLN (Persero) dengan penghuni secara tidak langsung terikat ketentuan jual beli sebagaimana diatur dalam KUHPerdata. Hal tersebut karena perjanjian sewa beli rumah  memenuhi  kualifikasi  sebagai  perbuatan  jual  beli.  Suatu  perbuatan dikualifikasikan sebagai jual beli berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata apabila terdapat kesepakatan berupa penyerahan suatu barang yang telah ditentukan beserta harga yang dibayar. 44 PT PLN (Persero) sebagai penjual berdasarkan Pasal 1474 KUHPerdata terikat kewajiban  berupa  penyerahan  dan  penanggungan  hak  milik.  Selanjutnya,  penghuni berdasarkan Pasal 1513 KUHPerdata terikat kewajiban berupa pembayaran harga pada waktu dan tempat yang disepakati.
PT PLN (Persero) dan penghuni sepakat menentukan rumah dinas sebagai obyek dari perjanjian sewa beli. Rumah dinas telah ditentukan secara fisik dan yuridis oleh PT PLN (Persero) dan penghuni dimuat dalam perjanjian sewa beli. Hal tersebut berakibat penghuni  tidak  lagi  memiliki  hak  penanggungan  atas  rumah  dinas  dari  PT  PLN (Persero). Penanggungan diatur dalam Pasal 1460 KUHPerdata bahwa jika barang yang dijual itu berupa barang yang sudah ditentukan, maka sejak saat pembelian, barang itu menjadi tanggungan pembeli, meskipun hak milik belum diserahkan.
PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  sepakat  pembayaran  harga  rumah  dinas dilaksanakan dengan cara angsuran. Harga sewa beli rumah dinas disepakati oleh PT PLN  (Persero)  dan  penghuni  ditentukan  berdasarkan  taksiran  pihak  ketiga. 45 Penentuan harga dengan penaksiran pihak ketiga dilaksanakan oleh PT PLN (Persero) berdasarkan Pasal 1465 KUHPerdata. Penaksiran oleh pihak ketiga bertujuan agar harga sewa beli rumah dinas dapat dipertanggungjawabkan oleh para pihak.
Penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  menjadi  kewajiban  PT  PLN  (Persero)  dan sebaliknya  hak  penghuni  yang  timbul  akibat  hukum  dari  jual  beli.  Hak  milik
41 Rahardjo, Op. Cit , hlm. 45.
42 Marzuki, (2008), Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta: Kencana, hlm. 137.
43 Salman et. al, Op. Cit , hlm. 4.
44 Subekti, Op. Cit , hlm. 79.
45 Ibid , hlm. 16.
berdasarkan  Pasal  570  KUHPerdata  diartikan  sebagai  hak  untuk  menikmati  suatu barang  secara  lebih  leluasa  dan  untuk  berbuat  terhadap  barang  itu  secara  bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain.  Hal tersebut sebagai akibat hukum baik dari berlakunya kesepakatan sewa beli ataupun jual  beli. Hak milik rumah dinas berdasarkan Pasal  1459 KUHPerdata tidak dapat diperoleh penghuni sebelum diserahkan oleh PT PLN (Persero). Penyerahan hak rumah  dinas  disepakati  dalam  perjanjian  sewa  beli  setelah  kewajiban  pembayaran dipenuhi  oleh  penghuni  berdasarkan  Pasal  1513  KUHPerdata. 46 Hak  penghuni  sah berupa penyerahan hak milik rumah dinas diatur dalam Pasal 1478 KUHPerdata bahwa kewajiban  penyerahan  suatu  barang  mengikat  penjual  setelah  pembayaran  harga dipenuhi oleh pembeli. 47
Biaya penyerahan hak milik rumah diantara pembuatan akta jual beli berdasarkan perjanjian sewa beli disepakati ditanggung oleh penghuni. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 1466 KUHPerdata bahwa penghuni sebagai pembeli menanggung biaya akta jual beli  dan  biaya  tambahan  lainnya.  PPAT  ditunjuk  oleh  penghuni  telah  kewajiban pembayaran harga rumah dinas dipenuhi.
Penghuni  berhak  atas  penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  sesuai  yang  telah ditentukan secara fisik dan yuridis sebagaimana dimuat dalam perjanjian sewa beli. Hal tersebut diatur dalam Pasal 1483 KUHPerdata bahwa PT PLN (Persero) sebagai penjual wajib menyerahkan barang sesuai  yang diperjanjikan. PT PLN (Persero) berdasarkan Pasal 1484 KUHPerdata harus bersedia menerima pengurangan harga apabila tidak bisa menyerahkan  barang  sesuai  yang  diperjanjikan.  Sebaliknya,  penghuni  berdasarkan Pasal 1485 KUHPerdata harus bersedia menerima penambahan harga atau mengajukan pembatalan  harga  apabila  barang  yang  diserahkan  lebih  besar  dari  pada  yang diperjanjikan.
Penghuni  memiliki  hak atas  pemanfaatan  prasarana,  sarana  dan utilitas  rumah dinas.  Prasarana,  sarana  dan  utilitas  berdasarkan  Pasal  32  UU  No  1  Tahun  2011 disediakan sebagai penunjang penghunian rumah dinas. PT PLN (Persero) berdasarkan Pasal 47 ayat (4) UU No 1 Tahun 2011 memiliki kewajiban penyerahan prasarana, sarana
46 Satrio, (2001), Perikatan yang Lahir dari Perjanjian buku 1 , Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 14.
47 Hasbullah, Op. Cit , hlm. 120.
dan  utilitas  kepada  pemerintah  kabupaten/kota.  Hal  tersebut  menjadi  akibat  dari pengalihan rumah dinas yang dilaksanakan oleh PT PLN (Persero).
Sewa  menyewa  disepakati  oleh PT PLN (Persero) dan  penghuni  dimuat dalam perjanjian sewa beli rumah dinas. Hal tersebut dimaksudkan untuk memberikan dasar penghunian bagi penghuni sampai dengan hak milik rumah dinas diserahkan oleh PT PLN (Persero). Sewa  menyewa berdasarkan Pasal  50 UU No 1 Tahun 2011 termasuk sebagai salah satu jenis hak penghunian rumah. Hak penghunian memberikan kepastian bagi penghuni dalam penghunian rumah dinas yang masih menjadi hak milik PT PLN (Persero).
Pembuatan perjanjian sewa beli dalam bentuk tertulis secara tidak langsung telah memenuhi kewajiban sebagaimana diatur dalam Pasal 28 ayat (5) PP No. 14 Tahun 2016. Diatur dalam Pasal 28 ayat (5) PP No. 14 Tahun 2016 perjanjian sewa menyewa wajib dibuat tertulis dan memuat sekurang-kurangnya hak dan kewajiban, jangka waktu sewa menyewa, dan besarnya harga sewa serta kondisi  force majeure. Hak dan kewajiban dalam pelaksanaan sewa menyewa rumah dinas tidak hanya ditentukan berdasarkan kesepakatan  antara  PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni,  akan  tetapi  juga  berdasarkan peraturan  perundang-undangan  terkait  sewa  menyewa.  Hal  tersebut  karena  sewa menyewa tergolong sebagai perjanjian dengan nama khusus atau perjanjian bernama yang telah diatur dalam KUHPerdata.
Sewa  menyewa  berdasarkan  Pasal  1548  KUHPerdata  dikatakan  terjadi  apabila terpenuhi  kualifikasi  berupa  kesepakatan  pemberian  hak  untuk  menikmati  suatu barang  dengan  jangka  waktu  tertentu  disertai  dengan  pembayaran  harga.  Penghuni sebagai penyewa  berdasarkan Pasal 1550 KUHPerdata memiliki hak diantara berupa hak  untuk  menikmati  rumah  dinas  selama  berlangsunya  sewa.  PT  PLN  (Persero) sebagai  pihak  yang  menyewakan  berdasarkan  Pasal  1551  KUHPerdata  memiliki kewajiban penyerahan rumah dinas yang disewakan dalam keadaan terpelihara sesuai dengan fungsi peruntukannya. Penghuni berdasarkan Pasal 1555 KUHPerdata memiliki kewajiban pemeliharaan rumah dinas selama berlangsung sewa menyewa. Selain itu, penghuni berdasarkan Pasal 1560 KUHPerdata memiliki kewajiban berupa pembayaran harga  sewa  yang  disepakati  diperhitungkan  dari  pembayaran  harga  jual  beli  rumah dinas yang dibayar secara bertahap atau angsuran.
PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  sepakat  bahwa  sewa  menyewa  rumah  dinas berlangsung  sampai  dengan  penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  terlaksana.  Jual  beli
berdasarkan  Pasal  584  KUHPerdata  tergolong  sebagai  peristiwa  perdata  sebagai penyerahan  hak  milik  yang  dilakukan  terhadap  orang  yang  berhak.  Hak  milik diserahkan ketika harga rumah dinas yang disepakati dibayar secara bertahap selama 5 (lima)  tahun  telah  dibayar  lunas.  Pembayaran  pelunasan  harga  rumah  dinas  yang dilaksanakan  penghuni  menimbulkan  akibat  hukum  berupa  kewajiban  bagi  PT  PLN (Persero) untuk penyerahan hak milik kepada penghuni. Hal tersebut berakibat tidak berlakunya  kewajiban  pengosongan  rumah  dinas  bagi  penghuni,  kecuali  jika  sewa menyewa  disepakati  diakhiri  atau  terjadi  wanprestasi  yang  berakibat  pada  belum terlaksananya kewajiban pembayaran harga sesuai yang telah disepakati.
Penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  oleh  PT  PLN  (Persero)  kepada  penghuni dijamin dengan berlakunya Pasal 1478 KUHPerdata. Hal tersebut berlaku mengikat bagi PT  PLN  (Persero)  setelah  kewajiban  pembayaran  harga  rumah  dinas  dipenuhi  oleh penghuni. 48 PT  PLN  (Persero)  dan  penghuni  dalam  pelaksanaan  penyerahan  rumah dinas  terikat  ketentuan-ketentuan  UU  No  5  Tahun  1960.  Hal  tersebut  karena  rumah dinas tergolong sebagai hak kebendaan berupa hak atas tanah.
Hak  milik  berupa  hak  atas  tanah  berdasarkan  Pasal  19  UU  No  5  Tahun  1960 diperoleh  penghuni  setelah  dilakukan  penyerahan  melalui  pendaftaran  tanah. Pendaftaran tanah dapat dilaksanakan penghuni berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No 24 Tahun  1997  dapat  dilaksanakan  setelah  dipenuhi  persyaratan  berupa  pembuatan perjanjian penyerahan yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini PPAT.  Penghuni  memiliki  kewajiban  penunjukan  PPAT  sebagai  syarat  dalam pembuatan perjanjian penyerahan. 49 Kepastian penghuni sebagai pemegang hak milik diperoleh setelah penyerahan hak milik melalui pendaftaran tanah terselesaikan.
Perjanjian penyerahan hak milik rumah dinas dibuat oleh PT PLN (Persero) dan penghuni  sebagai  suatu  perjanjian  baru.  Hal  tersebut  menimbulkan  akibat  hukum berupa  berlakunya  syarat-syarat  pembuatan  perjanjian  sebagaimana  diatur  dalam peraturan  perundang-undangan.  Meskipun  perjanjian  penyerahan  hak  milik  rumah dinas  dibuat  sebagai  perjanjian  baru,  akan  tetapi  ditinjau  dari  dasar  pembuatannya memiliki  keterkaitan  dengan  perjanjian  sewa  beli  yang  telah  disepakati.  Perjanjian
48 Rahardjo, Op. Cit , hlm. 37.
49 Subekti, Op. Cit , hlm. 80.
penyerahan  hak  milik  rumah  dinas  dibuat  sebagai  tindak  lanjut  perjanjian  sewa  beli yang disepakati PT PLN (Persero) dan penghuni. 50
Perjanjian  penyerahan hak  milik  rumah  dinas  tidak  dapat  dibuat  oleh  PT  PLN (Persero) dan penghuni sebelum dipenuhi syarat-syarat yang diatur dalam peraturan perundang-undangan  dan  telah  disepakati. 51 Penangguhan  pembuatan  perjanjian penyerahan menjadi konsekuensi bagi PT PLN (Persero) dan penghuni, apabila belum terpenuhi  syarat-syarat  sebagaimana  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan. Hal tersebut berakibat penghuni belum diakui sebagai pemegang hak milik rumah dinas karena  belum  dapat  dilaksanakan  pendaftaran  tanah  dalam  rangka  penerbitan sertifikat. Istilah sertifikat sebagaimana dimuat dalam Pasal 1 Nomor 20 PP No 24 Tahun 1997 diartikan sebagai tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam UU No 5 Tahun 1960 untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan oleh instansi yang berwenang.
Penghuni  telah  memiliki  alas  hak  dengan  telah  dipenuhinya  kewajiban pembayaran  harga  rumah  dinas  berdasarkan  perjanjian  sewa  beli. 52 Alas  hak merupakan dasar timbulnya hak berupa penyerahan hak milik rumah dinas. PT PLN (Persero)  tidak  lagi  memiliki  hak  atas  rumah  dinas  kecuali  pelaksanaan  penyerahan kepada  penghuni. 53 Hal  tersebut  berlaku  sebagai  akibat  dari  timbulnya  alas  hak berdasarkan perjanjian yang telah disepakati. 54
Penyerahan hak milik rumah dinas dapat dituntut oleh penghuni kepada PT PLN (Persero) berdasarkan perjanjian sewa beli yang telah disepakati. 55 Selain itu, penghuni juga memiliki hak untuk menuntut pembatalan sewa beli rumah dinas dengan PT PLN (Persero), apabila hak milik rumah dinas tidak diserahkan sesuai batas waktu yang telah ditentukan atas dasar kesepakatan maupun atas dasar surat peringatan. 56 Pembatalan atau  pengakhiran  perjanjian  sewa  beli  berdasarkan  Pasal  1267  KUHPerdata  dapat diajukan atas kehendak penghuni kepada PT PLN (Persero).
50 Mariam Darus Badrulzaman, (2015), Sistem Hukum Benda , Bandung: Alumni, hlm. 46.
51 Ibid.
52 Subekti, Op. Cit , hlm. 16.
53 Nia Kurniati, Lo. Cit .
54 Van Apeldoorn, (2011), Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Pradnya Paramita , hlm. 10.
55 Baiq, 2016, “Akibat Hukum Jual Beli Hak atas Tanah yang Belum Didaftarkan”, Jurnal IUS Vol IV, Nomor 3, hlm. 434.
56 Ibid , hlm. 24.
Pembatalan  dapat  diajukan  apabila  penghuni  tidak  lagi  menuntut  pelaksanaan penyerahaan  hak  milik  rumah.  Pembatalan  perjanjian  sewa  beli  rumah  dinas berdasarkan  perjanjian  dapat  dilaksanakan  atas  dasar  kesepakatan  para  pihak  atau putusan pengadilan. 57 Penggantian biaya, kerugian dan bunga menjadi hak yang dapat dituntut oleh penghuni apabila telah disepakati pembatalan perjanjian sewa beli dengan PT PLN (Persero) dengan penghuni perjanjian sewa beli untuk dibatalkan.

## PENUTUP

## Kesimpulan
1. PT PLN (Persero) dan penghuni terikat hak dan kewajiban berdasarkan perjanjian sewa  beli  rumah  dinas  dan  ketentuan-ketentuan  yang  berlaku  umum  dalam peraturan perundang-undangan. Hal tersebut sebagai akibat dari kualifikasi hukum atas perbuatan-perbuatan tersebut.
2. Penghuni telah memperoleh alas hak dari PT PLN (Persero) dengan telah dipenuhi kewajiban pembayaran harga rumah dians. Hal tersebut memberikan kepastian bagi penghuni berupa hak untuk menuntut penyerahan ataupun pembatalan sewa beli rumah  dinas  berdasarkan  perjanjian  yang  disepakati  dan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Asikin, Zainal dan Suhartana, Wira Pria. (2016). Pengantar Hukum Perusahaan . Jakarta:
Kencana.
Halim,  A.  Ridwan.  (2001). Hukum  Pemukiman,  Perumahan  dan  Rumah  Susun ,  Jakarta: Doa& Karma.
Miru  Ahmadi  dan  Pati  Sakka.  (2012). Hukum  Perikatan : Penjelasan  Makna  Pasal  1313 sampai 1456 BW . Jakarta: Rajawali Pers.
Muhammad, Abdulkadir. (1982). Hukum Perikatan , Bandung: Alumni.
Hamzah, Andi et.al. (1990). Hukum Perumahan . Jakarta: Rineka Cipta.
Kansil,  C.S.T.  (2018) Pengantar  Ilmu  Hukum  dan  Tata  Hukum  Indonesia ,  Jakarta:  Balai Pustaka.
57 Baswedan, 2013, “ Kajian Yuridis Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat dihadapan Notaris ,” Tesis, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, hlm. 59.
Hasbullah, Frieda Husni. (2002). Hukum Kebendaan Perdata . Jakarta: Ind.hill.
Satrio, J., (2001). Hukum Perikatan . Perikatan yang Lahir dari Perjanjian buku 1. Bandung:
Citra Aditya Bakti.
Sidabalok, Janus. (2012). Hukum Perusahaan , Bandung: Nuansa Aulia.
Apeldoorn, L.J Van. (2011). Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta: Pradnya Paramita.
Salman,  Otje  dan  Damian,  Eddy.  (2013). Kumpulan  Karya  Tulis  Mochtar Kusumaatmaja tentang konsep-konsep hukum dalam pembangun . Bandung: Alumni.
Marzuki, Peter Mahmud. (2008). Pengantar Ilmu Hukum . Jakarta: Kencana.
Marzuki, Peter Mahmud. (2016). Penelitian Hukum . Jakarta: Kencana.
Suryodiningrat, R. M. (1979). Azas-azas hukum perikatan . Bandung: Tarsito.
Prodjodikoro, R. Wirjono. (2010). Azas-Azas Hukum Perjanjian . Bandung: Mandar Maju.
Hartini, Rahayu. (2017) BUMN Persero: Konsep Keuangan Negara dan Hukum Kepailitan di Indonesia . Setara Press: Malang.
Usman, Rachmadi. (2011). Hukum Kebendaan . Jakarta: Sinar Grafika.
HS, Salim dan Nurbani, Erlies Septiana. (2013). Penerapan Teori Hukum pada Penelitian Tesis dan Disertasi . Depok: Raja Grafindo Persada.
Rahardjo, Satjipto. (2010). Ilmu Hukum, Bandung : Citra Aditya Bakti.
Soekanto, Soerjono dan Mamuji, Sri. (2010). Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Subekti. (2014). Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa.
Sugiyono. (2009). Metode Penelitian Kualitatif , Bandung: Alfabeta.
Santoso, Urip. (2014). Hukum Perumahan . Jakarta: Kencana.

## Jurnal
Rokfa,  Afida  Ainur.  (2020).  Kedudukan  Hukum  Kekayaan  BUMN  Persero  dalam Pelaksanaan  Sita  Umum  sebagai  Akibat  Terjadinya  Kepailitan. Jurnal  Ilmu Kenotariatan , 1 (1).
Adhari,  Agus.  (2015).  Eksistensi  BUMN  sebagai  Korporasi  yang  Dikuasai  Negara.
Dialogia Iuridica , 7 (1).
P., Agung et.al. (2018) Masalah Keagenan dan Kepemilikan Pemerintah Serta Dampak Keuangan  Negara  atas  Implementasi  ISAJK  8  (Studi  Kasus  PT  PLN  (Persero). Simposium Nasional Keuangan Negara , 1 (1).
Paramita, Ariana Ratna et.al. (2016). Wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tahap  dan  Bangunan  (Studi  Penelitian  pada  Pengembang  Kota  Semarang). Diponegoro Law Journal , 5 (3).
H.P.R., Baiq. (2016). Akibat Hukum Jual Beli Hak atas Tanah yang Belum Didaftarkan. Jurnal IUS , IV (3).
Orchad,  Christian.  (2016).  Penerapan  Good  Corporate  Governance  dalam  Upaya Mewujudkan BUMN yang Berbudaya. Jurnal Hukum Samudera Keadilan , 11 (2).
Rondonuwu, Giovanni. (2017). Kepastian Hukum Peralihan Hak atas Tanah melalui Jual Beli  Berdasarkan  PP  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah”, Lex Privatum , V (4).
G.M.,  Intan  et.al.  (2019).  Kepemilikan  Rumah  Dinas  oleh  Purnawirawan  TNI Berdasarkan Perundang-Undangan. Law Review , XIX (1).
Wijaya,  Ivan  Satria.  (2015).  Pertanggungjawaban  Pengurusan  Badan  Usaha  Milik Negara Terhadap Kerugian Keuangan Negara pada Pengelolaan Persero. Jurnal Ilmiah Mahasiswa Universitas Surabaya , 4 (2).
Bawarodi,  Jeinal.  (2014).  Penerapan  Perjanjian  Sewa  Beli  di  Indonesia  dan  Akibat Hukumnya. Lex Privatum , II (3).
Kusmono.  (2016).  Pembelaan  melalui  Prinsip-Prinsip  Business  Judgement  Rule  Bagi Direksi BUMN Persero Bila Terjadi Kerugian. Ilmu Artha , 3.
A.D.A.A, Made. (2019). Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam Transaksi Peralihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Kertha Semaya , 8 (1).
Kurniati, Nia. (2018). Pengalihan Hak Rumah Negara kepada Pegawai Negeri dalam Penerapan Hukum Sewa Beli. Jurnal Bina Mulia Hukum , 2 (2).
Kurniati, Nia. (2014). Pemenuhan Hak atas Perumahan dan Kawasan Permukiman yang Layak  dan  Penerapannya  Menurut  Kovenan  Internasional  tetang  Hak-Hak Ekonomi. Sosial dan Budaya di Indonesia. Padjadjaran Jurnal Ilmu Hukum , 1 (1).
A.R,  Rifan  et.al.  2017.  Kesadaran  Hukum  Masyarakat  dalam  Jual  Beli  Tanah  dengan Akta  PPAT  di  Kecamatan  Tinanggea  Kabupaten  Konawe  Sulawesi  Tenggara. Jurnal Akta , 4 (3).

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar 1945.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara.
Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2003 tentang Badan Usaha Milik Negara.
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Permukiman dan Kawasan Perumahan. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara.
Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Peraturan  Menteri  Negara  Badan  Usaha  Milik  Negara  Nomor  Per-02/MBU/2010 tentang  Tata  Cara  Penghapusan  dan  Pemindahtanganan  Aktiva  Tetap  Badan Usaha  Milik  Negara  yang  telah  diubah  2  (dua)  kali  dengan  Peraturan  Menteri Negara  Badan  Usaha  Milik  Negara  Nomor  Per-06/MBU/2010  dan  Peraturan Menteri  Negara  Badan  Usaha  Milik  Negara  Nomor  Per-22/MBU/12/2014 (selanjutnya disebut Permen BUMN No. Per-02/MBU/2010).

## Sumber Lain
Agustina, Rima. (2017). “ Kedudukan Hukum Sewa Beli dalam Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan  Studi  atas  Sewa  Beli  antara  PT  PLN  (Persero)  Wilayah  Sumbagut  dengan Karyawan.” Tesis . Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Medan.
Baswedan, T. 2013. “ Kajian Yuridis Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat dihadapan Notaris .” Tesis. Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Medan.
M.I.B, Barnok. 2011. “ Tanggung Jawab Direksi dalam Pelepasan Aset Tidak Bergerak pada Badan Usaha Milik Negara.” Tesis . Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Medan.
Angelina.  2012. “Tinjauan Yuridis  Terhadap  Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) yang dibuat oleh Notaris yang telah sesuai dengan wilayah kewenangannya (studi kasus  putusan pengadilan negeri jakarta  utara  nomor 260/PDT.G/2002/PN.JKT.PST.”
Tesis . Fakultas Hukum Universitas Indonesia.Depok.
A.P.D,  Amalia. “Analisis Yuridis  Terhadap  Perjanjian  Sewa  Beli  Rumah  Negara  di  Kota
Medan.” Tesis. Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Medan.