…………………………………………………………………………………………………….......................................... ISSN 2798-3471 (Cetak)
ISSN 2798-3641 (Online)

## PERLINDUNGAN HUKUM ATAS JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG BELUM
BERSERTIPIKAT
Oleh Aris Yulia 1 , Fatma Ayu Jati Putri 2
1 Fakultas Hukum Universitas Sahid Jakarta
2 Fakultas Hukum Universitas Surakarta Email: 1 Aris_yulia@usahid.ac.id , 2 Fatmaayu84@gmail.com
Article History: Received: 25-06-2024 Revised: 07-07-2024 Accepted: 29-07-2024
Abstract: This  writing  is  useful  in  examining  the  process  of buying and selling rights to land that has not been certified and the legal protection provided in this context. Apart from that, this writing also focuses on legal protection of the rights of the parties involved in the transfer of land rights. Documentation of land ownership is very important in land transactions, such as buying and selling, because these rights must be transferred to official  ownership  status  after  the  land  buying  and  selling transaction is completed. So that land ownership can be clearly determined  after  the  sale  and  acquisition  of  land.  Normative legal  research  is  the  methodology  used  in  this  research. Research data comes from previous laws as well as literature from various statutory regulations. Qualitative analysis is used for  each  data  analysis.  According  to  research  findings, protection  of  legal  land  sales  and  purchases  is  necessary because, automatically, ownership rights are transferred upon completion of a legal transaction. The findings of this research establish  legal  certainty  for  the  parties  involved  and  the preservation of a person's right to control their land rights by protecting the sale and purchase of land.

## Keywords:
Legal  Protection,  Sale- Buy  Land,  Sertipikat, Land Rights

## PENDAHULUAN
Tanah  memiliki  hubungan  yang  sangat  erat  dengan  kehidupan  manusia,  berfungsi menjadi  tempat  tinggal,  aktivitas  dikesehariannya,  sampai  tempat  istirahat  terakhir. Pembahasan tentang tanah selalu terkait dengan hak kepemilikan atas tanah. Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, yang dikenal sebagai Undang-Undang Pokok Agraria (selanjutnya  disingkat:  UUPA),  menetapkan  guna  memastikan  kepastian  hukum, pemerintah  mengimplementasikan  sistem  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  selaras  pada regulasi yang diatur dalam peraturan pemerintah.
Pendaftaran  tanah  mencakup  serangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  pemerintah dengan berkelanjutan, sistematis, serta terstruktur. Proses ini melibatkan berbagai tahap seperti  pengumpulan,  pemrosesan,  pencatatan,  penyajian,  dan  pemeliharaan  informasi terkait tanah serta unit rumah susun, baik dalam bentuk peta/daftar. Di sisi lain, sertipikat diterbitkan sebagai tanda bukti kepemilikan yang telah terdaftar, termasuk hak milik atas unit rumah susun dan hak-hak lainnya. Pengertian ini merujuk pada Pasal 1  Ayat 1  dari

## Vol.4, No.3, Agustus 2024
…………………………………………………………………………………………………………………………………… .. Journal of Innovation Research and Knowledge
ISSN 2798-3471 (Cetak) ISSN 2798-3641 (Online)
Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  (PP  Pendaftaran Tanah). Dalam konteks ini, setiap peralihan hak atas tanah melalui transaksi jual beli harus mengikuti prosedur pendaftaran tanah. Aspek penting dari pemeliharaan data pendaftaran tanah  meliputi  pencatatan  peralihan  hak,  pembebanan  hak,  serta  pembaruan  data pendaftaran tanah.
Sehingga sangat penting untuk segera mendaftarkan hak atas tanah yang dialihkan melalui  akta  jual  beli  resmi  guna  menjaga  ketertiban  administrasi  pertanahan  dan memberikan  kejelasan  hukum  kepada  semua  pihak  yang  terlibat.  Keterlambatan  dalam mendaftarkannya  akan  mengakibatkan  kesalahpahaman  tentang  siapa  pemilik  hak  atas tanah tersebut. Pengalihan hak atas tanah yang tidak segera dicatat menimbulkan sejumlah masalah  terkait  kepemilikan,  terutama  jika  pengalihan  tersebut  dilakukan  secara sembunyi-sembunyi.
Rumusan Masalah
1. Bagaimana kedudukan hukum terhadap jual beli tanah yang belum bersertipikat?
2. Bagaimana  perlindungan  hukum  atas  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  belum bersertipikat?

## METODE PENELITIAN
Riset ini mengaplikasikan metode pendekatan Yuridis Normatif, yakni sebuah langkah riset  hukum  yang  berguna  menemukan  aturan,  norma  ( das  sollen ),  serta  perilaku  pada konteks fakta ( das sein ). Proses ini dilaksanakan dengan kajian pada undang-undang serta literatur lainnya, yang dikenal sebagai bahan sekunder, serta menerapkan metode tersebut di  praktik  nyata.  Penelitian  lapangan  tambahan  dilakukan  untuk  mengumpuldkan  data primer guna melengkapi dan melengkapi bahan yang telah tersedia. Penulis memanfaatkan pendekatan ini guna menilai sejauh mana instrumen perundang-undangan menjamin dan memberikan proteksi legalistik pada transaksi jual beli serta perolehan hak atas tanah yang belum bersertipikat. Pada konteks tersebut, para ahli menggunakan pendekatan masalah yuridis-normatif.  Banyak  ilmuwan  yang  mengacu  pada  metode  hukum  ini  selain pendekatan yuridis. Hukum-hukum yang berkaitan dengan tugas untuk melindungi pekerja kontrak  dikaji  dalam  tulisan  ini  dengan  menggunakan  pendekatan  yuridis.  Meskipun demikian, tujuan dari metode normatif ini adalah untuk mengkaji secara menyeluruh baik persyaratan  doktrinal  yang  dinyatakan  maupun  yang  tersirat.  Kajian  yuridis  normatif digunakan,  menurut  pendapat  Sunaryati  Hartono,  untuk  menentukan  apakah  dan bagaimana hukum positif suatu situasi tertentu berlaku.2

## HASIL DAN PEMBAHASAN Jual Beli Tanah yang Belum Bersertipikat
Kita  sering  mendengar  tentang  jual  beli  properti.  Akan  tetapi,  terlihat  banyak  orang minimnya pemahaman yang dibutuhkan guna memperoleh serta menjual tanah secara sah dan dengan bukti yang memadai. Tanpa berupaya untuk memahami atau mengambil bagian dalam  proses  pengalihan  hak  atas  tanah,  sebagian  besar  orang  hanya  menyerahkan sepenuhnya kewenangan PPAT atas hal-hal yang berkaitan dengan properti mereka.3 UUPA,  mencakup  Ketentuan  Konversi  yang  menyatakan  seluruh  pertanahan  yang beralaskan  hak,  berdasarkan  hukum  Barat  serta  hukum  adat  wajib  diubah  menjadi  hak
…………………………………………………………………………………………………….......................................... ISSN 2798-3471 (Cetak)
tanah  yang  diakui  oleh  Pemerintah  sejalan  dengan  aturan  yang  terdapat  dalam  UUPA. Negara-negara bagian akan memperoleh tanah negara setelah tahun 1980 jika hak adat dan hak  barat  belum  diubah,  berdasarkan  keputusan  pemerintah.  Properti  negara  berada  di bawah  kendali  pemerintah,  namun  apabila  pemilik  asli  memenuhi  persyaratan  tertentu, mereka mungkin masih diberikan hak atas tanah tersebut.
Bila hak atas tanah tidak dialihfungsikan dan kemudian berubah menjadi tanah negara, pemilik asli tetap memiliki hak kepemilikan atas tanah tersebut. Tidak ada pengakuan resmi negara atau bukti kepemilikan yang sah atas tanah dengan keadaan seperti ini. Biasanya, perangkat  desa  di  daerah  tersebut  masih  memiliki  bukti  lama  yang  membuktikan  siapa pemilik  tanah  tersebut.  Pemilik  tanah  umumnya  bisa  menunjukkan  bukti  kepemilikan berupa Surat C, Petuk, atau Girik. Mereka biasanya hanya mendaftarkan hak atas tanahnya jika diwajibkan, misalnya ketika tanah digunakan sebagai agunan atau dibebani hak agunan, atau saat tanah  tersebut dibagi melalui proses warisan. Pendaftaran tanah ini dilakukan oleh pemilik untuk memperoleh sertipikat kepemilikan berdasarkan keperluan tersebut.
Berlandaskan UU, setiap transaksi tanah wajib dilengkapi dengan AJB yang dikeluarkan oleh PPAT. Meskipun tanah yang belum memiliki sertipikat masih bisa dipindahtangankan, dibeli/dijual, secara ekonomi, nilai tanah yang telah bersertipikat berbeda dari nilai tanah tidak tersertifikasi. Pada umumnya, tanah yang tidak bersertfikasi, lebih murah untuk dibeli dan dijual daripada tanah yang bersertipikat atau terdaftar. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa  status  kepemilikan  tanah  yang  diakui  memiliki  bobot  hukum  yang  lebih  besar. Artinya, dengan adanya sertipikat tanah tersebut, pemilik tanah memiliki bukti kepemilikan yang sah dan diakui oleh pemerintah.
Beralihnya  kepemilikan  tanah  wajib  membuat  perjanjian  di  hadapan  PPAT, sebagaimana  diatur  di  PP  Pendaftaran  Tanah.  PPAT,  yang  menjadi  pegawai  negeri  yang diangkat  oleh  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN),  mempunyai  otoritas  guna menyusun akta-akta yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah, khususnya akta jual beli.  Di  wilayah  yang  belum  memiliki PPAT  yang  ditetapkan  permanen,  Camat  setempat diberikan hak sementara untuk bertindak sebagai PPAT.4
Dokumen hukum yang sah serta guna menata peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli disebut Akta Jual Beli (AJB) (selanjutnya disingkat: AJB) Tanah. Dokumen ini adalah sumber utama yang dijadikan rujukan dalam kasus hukum terkait transaksi jual beli tanah. Berlandaskan  PP  pendaftaran  tanah,  Pasal  37  secara  eksplisit  memaparkan  AJB  Tanah menjadi  bukti  hukum  yang  valid  terkait  pemindahan  hak  atas  tanah  serta  bangunan  ke pemilik baru, kecuali jika hak tersebut dipindahkan dengan lelang, di mana risalah lelang juga dapat berfungsi sebagai bukti sah. 5
Dalam  prinsip  transaksi  jual  beli  tanah,  proses  tersebut  harus  dilakukan  dengan transparansi  dan  secara  tunai  di  hadapan  PPAT  setelah  pembayaran  penuh  dilakukan. Apabila pembayaran harga tanah belum selesai, maka pembuatan AJB Tanah tidak dapat dilaksanakan.  Penerbitan  AJB  oleh  PPAT  merupakan  proses  utama  yang  memungkinkan pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  di  Kantor  Pertanahan  setempat.  Tanpa  AJB, perubahan nama di sertifikat di Kantor Pertanahan tidak bisa dilaksanakan.6
Dalam  jual  beli  hak  milik,  kenyataannya  masih  saja  terjadi  penjualan  tanah  tanpa dokumen  resmi,  atau  dengan kata  lain  tanpa  sertipikat.  Kebiasaan  umum  di masyarakat yaitu dengan jual beli tanah di hadapan lurah/perangkat desa. Akan tetapi, dikarenakan

## Vol.4, No.3, Agustus 2024
…………………………………………………………………………………………………………………………………… .. Journal of Innovation Research and Knowledge
ISSN 2798-3471 (Cetak) ISSN 2798-3641 (Online)
pemerintah hanya mengakui sertifikat sebagai bukti sah, bukti transaksi mereka dianggap usang  dan  hanya  berupa  petuk,  letter  c,  dan  girik.  Dengan  demikian,  alat  bukti  tersebut sudah tidak relevan lagi.7
Di  kalangan  masyarakat,  khususnya  di  kawasan  pedesaan,  terdapat  keraguan  yang signifikan terkait pendaftaran hak atas tanah, baik untuk kepentingan perumahan maupun pertanian. Banyak yang enggan melakukan pendaftaran secara resmi, dengan alasan seperti tingginya biaya pendaftaran tanah.  Akibatnya, transaksi jual beli hak atas tanah mungkin tidak memiliki kekuatan hukum yang sah. Berlandaskan aturan di PP Pendaftaran Tanah, transaksi tersebut wajib disertai akta jual beli. Guna mendapat akta ini, diperlukan sertifikat asli sebagai dokumen pendukung.

## Perlindungan Hukum Jual Beli Tanah yang belum Bersertipikat
Sudah menjadi praktik umum untuk membeli dan menjual hak atas tanah yang tidak bersertipikat.  Karena  diketahui  bahwa  sejumlah  besar  tanah  di  Indonesia  masih  belum terdaftar, penjualan terjadi tanpa dokumentasi yang tepat. Masalahnya adalah bagaimana memberikan  bukti  penjualan  dan  pembelian  yang  dilakukan  tanpa  sertipikat  atau  AJB. Apakah ada perlindungan jika terjadi masalah di kemudian hari.
Sengketa  tanah  sebagian  besar  disebabkan  oleh  kebutuhan  akan  tanah  yang  terus bertambah  dengan  cepat  meskipun  persediaannya  minim  serta  kecil  peluang  guna diproduksi misalnya kebutuhan lain-lain. Fakta kelangkaan tanah menimbulkan sejumlah sengketa  kepemilikan  dan  penguasaan.  Pada  saat  yang  sama,  kerangka  hukum  yang disediakan oleh pemerintah guna perlindungan hak-hak masyarakat miskin, juga pada hak atas tanah bagi penduduk asli Amerika, masih belum terpenuhi.8
Di  Indonesia,  problem  pertanahan  berkaitan  dengan  dasar-dasar  pendaftaran  tanah. Secara umum, kepemilikan tanah belum tercatat secara lengkap serta akurat hingga saat ini. Salah satu indikasinya adalah adanya tanah sengketa di sejumlah lokasi, terutama di daerah dengan sistem administrasi pertanahan yang kurang baik. Dalam situasi seperti ini, ketika pembebasan tanah akan dilakukan, tidak cukup hanya membahas masalah harga ganti rugi; melainkan,  masalah  administrasi  yang  kompleks  harus  diselesaikan.  Ternyata,  banyak pemilik tanah yang tidak memiliki sertipikat tanah asli. Dalam kasus lain, sertipikat tanah mungkin ada, tetapi masih ada problem, seperti luas tanah yang tidak akurat, yang terjadi ketika  luas  tanah  yang  tercatat  di  sertifikat  serta  tanah  sebenarnya  di  lapangan  tidak sinkron dan dapat menyebabkan masalah jangka panjang. Selain itu, tanah yang berdekatan sering kali memiliki kepemilikan yang tumpang tindih.9
Kepastian hukum tentang hak atas tanah sangat penting  guna mencegah terciptanya masalah tanah yang berkepanjangan dan konsekuensi hukum yang mengikutinya. Jaminan hak  atas  tanah  adalah  kepastian  hukum  terkait  hak-hak  tersebut.  Memastikan  kejelasan hukum seputar hak milik sangat penting dalam membangun kepemilikan tanah yang adil di antara  berbagai  konstituen  suatu  negara.  Oleh  karena  itu,  tidak  boleh  ada  konsentrasi kepemilikan  tanah,  ketika  sejumlah  kecil  orang  memiliki  sebagian  besar  properti,  yang hanya memberi mereka sedikit kewenangan atas wilayah tanah yang luas. Pembagian hak atas  tanah  harus  menjamin  hak  atas  tanah  di  samping  berupaya  menegakkan  keadilan. Selama ini, konflik dan perselisihan pertanahan yang belum terselesaikan juga disebabkan oleh ketidakpastian hak atas tanah.10
…………………………………………………………………………………………………….......................................... ISSN 2798-3471 (Cetak)
ISSN 2798-3641 (Online)
PPJB  dapat  dibuat  karena  beberapa  hal,  antara  lain  karena  tanah  tersebut  belum bersertipikat,  masih  dalam  proses  gadai  sertipikat,  atau  masih  ada  jangka  waktu  pada transaksi jual beli penjual serta pembeli untuk pembayaran atau pelunasan harga tanah.12 PPJB merupakan perjanjian jual beli yang melibatkan hanya pembeli dan penjual. Tidak ada  perubahan  hak  kepemilikan  atas  tanah  yang  dijual;  status  perjanjian  tetap  tidak berubah. Pada kenyataannya, PPJB hanya berfungsi sebagai kewajiban kontraktual jangka pendek  antara  para  pihak.  Dalam  kebanyakan  kasus,  PPJB  mencakup  kewajiban  penjual untuk  menjual  pada  pembeli.  PPJB  Rumah  yang  Mengikat  (Peraturan  Menteri  Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995) menetapkan peraturan PPJB saat pertama kali diberlakukan pada tahun 1995.13
Bila mempertimbangkan perjanjian jual beli dari hukum perdata, penting untuk dicatat setelah  perjanjian  dibuat  serta  diterima  oleh  kedua  belah  pihak,  demikian  perjanjian tersebut  mengikat  secara  hukum  bagi  mereka  berdua.  Ketika  para  pihak  mencapai kesepakatan yang disepakati bersama, maka para  pihak tersebut akan memiliki hak dan kewajiban. Hal ini juga mengikat para pihak yang menandatangani perjanjian terkait PPJB. Pembeli dapat menjadikan PPJB sebagai acuan pembuktian bahwa tanah tersebut benar- benar dibeli dengan menghadirkan saksi-saksi yang tercantum di perjanjian pengikatan jual beli  apabila  terjadi  permasalahan  setelah  transaksi  jual  beli  tanah  yang  telah  selesai dilakukan tetapi belum bersertipikat.14

## KESIMPULAN
Pendaftaran tanah berguna memberi kepastian hukum pada pemilik hak atas tanah yang  sah.  Proses  ini  memastikan  adanya  kepastian  hukum.  Karenanya,  pendaftaran  di Kantor Pertanahan setempat menjadi keharusan setiap tindakan hukum yang melibatkan hak  atas  tanah,  termasuk  pendaftaran  awal/pendaftaran  kembali  yang  ditimbulkan peralihan hak.
PP  Pendaftaran  Tanah  secara  tegas  menetapkan  peralihan  hak  atas  tanah  akibat transaksi  jual  beli  wajib  dilakukan  dengan  akta  yang  disusun  PPAT.  ketetapan  ini  juga mencakup pelaksanaan dan pendaftaran proses jual beli tersebut. Sebagian dokumen yang diperlukan  guna  memperoleh  akta  dari  PPAT  adalah  permohonan  resmi  guna mendaftarkan  peralihan  hak  atas  tanah.  Pencatatan  seluruh  tindakan  legalistik  terkait dengan peralihan Hak Atas Tanah diharapkan bisa mendukung tertib administrasi dalam pengelolaan  pertanahan.  Hal  ini  dimaksudkan  untuk  mencegah  terjadinya  kerugian  bagi masyarakat kita pada hal kepemilikan tanah.
Hak  atas  tanah  yang  belum  bersertipikat  masih  terus  diperjualbelikan.  Sejauh menyangkut penetapan kepemilikan tanah selanjutnya, tindakan semacam ini berbahaya. Meskipun tanah tersebut telah dialihkan kepada pihak lain, pembeli secara  hukum tidak dapat  membuktikan  bahwa  tanah  yang  telah  mereka  bayar  adalah  properti  sebenarnya yang telah mereka beli. Terutama karena pemerintah hanya menerima sertipikat menjadi bukti sah kepemilikan hak atas tanah. Karena perjanjian tersebut mematuhi aturan yang diuraikan  dalam  buku  2  KUHPerdata,  jual  beli  tanah  yang  belum  bersertipikat  ialah  sah secara hukum.
Isu-isu tersebut menggarisbawahi pentingnya peningkatan kesadaran, pemahaman, dan edukasi masyarakat mengenai peran sertipikat sebagai tanda kepemilikan tanah yang

## Vol.4, No.3, Agustus 2024
…………………………………………………………………………………………………………………………………… .. Journal of Innovation Research and Knowledge
ISSN 2798-3471 (Cetak) ISSN 2798-3641 (Online)
sah. Masyarakat perlu didorong mempercepat mendaftarkan hak atas tanah mereka melalui berbagai  metode  pendaftaran,  baik  secara  sporadis  maupun  sistematis,  dengan memanfaatkan program-program pemerintah seperti Prona atau PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis  Lengkap).  Penting  untuk  menegaskan  hal  ini  melalui  sosialisasi  pemerintah, terutama  kepada  mereka  yang  belum  menyadari  signifikansi  sertipikat  hak  atas  tanah. Dengan  demikian,  diharapkan  masyarakat  dapat  dengan  mudah  melakukan  tindakan hukum terkait tanah, seperti jual beli, perubahan nama, atau pembebanan hak tanggungan, setelah memiliki bukti kepemilikan yang sah.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Adrian Sutedi, Peralihan  Hak Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya ,  Sinar  Grafika,  Jakarta, 2006
[2] Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria (Pertanahan Indonesia) Jilid 2 , Prestasi Pustaka, Jakarta. 2010.
[3] A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia (berdasarkan PP No.24 Tahun 1997) , Mandar Maju, Bandung. 2010.
[4] Bachtiar  Effendi, Pendaftaran  Tanah  Untuk  Pembangunan  Kepentingan  Umum ,  Jala Permata Aksara, Jakarta, 2014
[5] Bernhard Limbong, Hukum Agraria Nasiona l, Margaretha Pustaka, Jakarta, 2012
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang – undang Pokok
[6] Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta, 2003.
[7] Kian Goenawan, Panduan Mengurus Sertipikat Tanah dan Properti, Best Publisher, Yogyakarta, 2009.
[8] Mudakir Iskandar Syah, Pembebasan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum , Jala Permata Aksara, Jakarta, 2014.
[9] Sunaryati  Hartono, Penelitian  Hukum  di  Indonesia  Pada  Akhir  Abad  Ke-20 ,  Alumni, Bandung, 1994.
[10] Sutopo, HB., Metode Penelitian Kualitatif , UNS Press,Surakarta 2006.
[11] Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah , Kencana, Jakarta. 2017.
[12] Baiq  Henni  Paramita  Rosandi,  Akibat  Hukum  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  yang  Belum Didaftarkan , Jurnal IUS , Vol IV Nomor 3 Desember 2016, Hlm.424-435.
[13] Christiana Sri Murni, Peralihan Hak Atas Tanah Tanpa Sertipikat, Jurnal Lex Librum , Vol. IV, No.2, Juni 2018, Hlm.680 -692.
[14] Imami Nur Rachmawati, Pengumpulan data dalam penelitian kualitatif
[15] :Wawancara, Jurnal Keperawatan Indonesia , Volume 11, No.1, Maret 2007
[16] Putri  Gracia  Lempoy, Kajian  hukum  hak  atas  tanah  tanpa  sertipikat  yang  diduduki seseorang menurut Pasal 1936 KUHPerdat a. Lex Crime Vol. VI/No.2/Mar-Apr/2017, Hlm. 99-106.
[17] Undang – Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria.
Peraturan – Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
[18] Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan dan Hak Pakai.