## NILAI SEWA REKLAME, REALITA PASAR DAN KELAYAKAN INVESTASINYA (STUDI KASUS PADA 3 TITIK PAPAN REKLAME DI KOTA SEMARANG)
Agung Sugiarto 1* , Shandy Jannifer Matitaputti 2
Prodi D3 Perpajakan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Unika Soegijapranata 1 Prodi D3 Perpajakan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Unika Soegijapranata 2 *) agung.sugiarto@unika.ac.id

## ABSTRACT
The amount of the Advertising Rental Value of an advertising spot is influenced by several factors, including the area or class of the road where the advertisement is placed, which consists of several sub-factors such as viewing angles, road width, and the level of density of the area. The magnitude of the NSR in several regions does not represent its "intrinsic value," so it has the potential to provide less optimal results both from the point of view of the owner of the advertisement spot location as well as the party placing the advertisement.  The results  showed deviations  from the NSR, payment  according to  the contract, and market rental values for the three research sample locations; consideration and evaluation of feasibility are suggested to the location owner and advertiser to obtain more optimal benefits.
Keywords: Advertising Rental Value, Market Rental Value, Intrinsic Value

## ABSTRAK
Besarnya  Nilai  Sewa  Reklame  (NSR)  sebuah  spot  iklan  dipengaruhi  beberapa faktor,  diantaranya  kawasan  atau  kelas  jalan  lokasi  pemasangan  reklame  yang didalamnya  terdiri  dari  beberapa  sub  faktor  seperti  sudut  pandang,  lebar  jalan  dan tingkat  kepadatan  wilayah.  Besarnya  NSR  di  beberapa  wilayah,  kurang merepresentasikan “nilai intrinsic”-nya, sehingga berpotensi kurang memberikan hasil optimal baik dari sisi pemilik lokasi spot reklame, maupun yang pihak yang memasang iklan.  Hasil  penelitian  menunjukkan  adanya  deviasi  atas  NSR,  pembayaran  sesuai kontrak  dan  nilai  sewa  pasar  atas  tiga  lokasi  sampel  penelitian;  pertimbangan  dan evaluasi kelayakan disarankan pada pihak pemilik lokasi maupun pemasang iklan, guna mendapatkan manfaat yang lebih optimal.
Kata kunci: Nilai Sewa Reklame, Nilai Sewa Pasar, Nilai Intrinsik.

## 1. PENDAHULUAN
Sebagai  ibukota  provinsi  Jawa  Tengah,  Kota  Semarang  memiliki  peran  sentral sebagai  pusat  pemerintahan  provinsi  sekaligus  pusat  bisnis  dan  perdagangan. Infrastruktur  yang  tersedia  secara  langsung  berpengaruh  pada  dinamika  mobilitas penduduk  sekaligus  barang  dan  jasa.  Situasi  tersebut  menjadikan  Semarang  sebagai wilayah  yang  atraktif  bagi  dunia  bisnis  untuk  menjalankan  usahanya.  Strategi  usaha/ bisnis  tidak  terlepas  dari  peran  fungsi  pemasaran  untuk  memperkenalkan  maupun memasarkan  produk  yang  dihasilkan  dunia  bisnis.  Salah  satu  media  yang  acapkali
dipergunakan  dalam  strategi  pemasaran  adalah  reklame  produk  barang/  jasa.  Selain menjadi media promosi  bagi dunia usaha, keberadaan reklame juga menjadi salah satu sumber  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  yang  berasal  dari  pajak  daerah  (berupa  pajak reklame). Secara legal, dasar hukum pajak daerah atas reklame adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, dimana secara khusus dalam konteks kota Semarang peraturan pelaksanaan terbaru adalah Keputusan Walikota nomor  970/154  Tahun  2020  tentang  Penetapan  Nilai  Sewa  Reklame  (NSR)  di  Kota Semarang.
Berdasarkan penelitian yang  dilakukan oleh Lubis (2020), terdapat  berbagai  faktor yang diperkirakan berpengaruh pada nilai strategis lokasi pemasangan reklame yaitu (1) klasifikasi  jalan;  (2)  sudut  pandang;  (3)  jarak  papan  reklame  dengan  trafic  light;  (4) ketinggian billboard;  (5) ukuran billboard ; (6) jumlah persimpangan; dan (7) Kepadatan kendaraan.  Senada  dengan  Lubis  (2020),  penelitian  yang  dilakukan  oleh  Komarudin (2016)  menyebutkan  hal  yang  identik,  yakni  besarnya  nilai  pajak  papan  reklame dipengaruhi  oleh:  (1)  biaya  pembuatan/  konstruksi;  (2)  biaya  pemeliharaan;  (3)  lama pemasangan; (4) jenis reklame;  (5) ukuran billboard dan (6) ketinggian reklame. Hasil penelitian  tersebut  secara  umum  juga  menyebutkan  bahwa  nilai  strategis  reklame dipengaruhi  secara  signifikan  oleh  faktor  klasifikasi  jalan.  Dalam  praktiknya,  terdapat banyak ruas jalan di kota Semarang, yang masing-masing memiliki kelas yang berbeda- beda sehingga memerlukan tolok ukur pengenaan nilai sewa reklame yang berbeda-beda pula.  Secara  umum  dasar  pengenaan  yang  lazim  digunakan  adalah  luas  panel  reklame dalam  satuan  m 2 .  Disamping  itu  guna  mewujudkan  kepastian  aturan,  maka  diperlukan ketetapan/ standar baku berupa nilai sewa reklame untuk tiap-tiap ruas jalan yang ada di kota Semarang, ataupun berdasarkan titik-titik lokasi papan reklame.
Perkembangan ruas jalan di kota Semarang pada kurun waktu lima tahun terakhir terus  mengalami  perubahan  yang  pesat.  Beberapa  ruas  jalan  yang  semula  kurang berkembang, perlahan namun pasti mengalami perubahan. Pusat-pusat kegiatan ekonomi di  berbagai  area  semakin  bermunculan  di  kota  Semarang,  antara  lain  dengan  dengan dibukanya  berbagai public  facility seperti: spot objek  wisata,  swalayan,  cafe,  sekolah, pabrik dan lain-lain. Hal tersebut mendorong pertumbuhan ekonomi dan turunannya di area-area  yang  berkembang.  Perkembangan  bisnis  sudah  barang  tentu  berhubungan dengan kagiatan reklame sebagai salah satu mekanisme marketing/ strategi pemasaran. Pemerintah daerah sebagai regulator makin perlu untuk melakukan peninjauan kembali terhadap  NSR  yang  telah  ditetapkan  sebelumnya,  sehingga  merepresentasikan  kondisi pasar terkini.
Penatausahaan penyelenggaraan reklame adalah salah satu upaya untuk melindungi kepentingan  publik/  masyarakat,  sekaligus  guna  meningkatkan  pelayanan  kepada masyarakat  secara  transparan,  terbuka  dan  adil  serta  dalam  rangka  upaya  peningkatan penerimaan pendapatan asli daerah dari sektor reklame. Pembaharuan nilai sewa reklame yang  relevan  dengan  perkembangan  ekonomi  terkini,  diharapkan  dapat  meningkatkan penerimaan  yang  berasal  dari  pajak  reklame,  yang  pada  akhirnya  dapat  memberikan kontribusi bagi penerimaan Pajak Daerah.
Pada tataran regulasi, dasar penentuan pengenaan pajak reklame berasal dari Nilai Sewa  Reklame  ataupun  Nilai  Kontrak.  Nilai  kontrak  terdapat  dalam  dokumen  kontrak antara  pemasang  reklame  dengan  pemerintah  kota  setempat.  Namun  karena  dokumen sewa-menyewa bersifat privat/ pribadi antara penyewa reklame dengan pihak penyedia jasa, oleh karenanya  relatif  sulit  mendapatkan angka Nilai Kontrak  reklame.  Kesulitan untuk mendapatkan data nilai kontrak reklame, membuat pemerintah Kota menetapkan
Nilai  Sewa  Reklame  sebagai  dasar  pengenaan  pajak  reklame  yang    diselenggarakan sendiri. Nilai Sewa Reklame tidak selalu tahun dievaluasi setiap tahun,  sehingga acap kali  nilai  sewa reklame lebih  rendah dibandingkan nilai  kontrak.  Pengkinian data  nilai sewa  reklame  dapat  menjadi  masukan    bagi  pemerintah    untuk    selalu  memperbaharui besarannya sehingga mencerminkan realita/ kondisi pasar, hingga akhirnya akan mampu menciptakan  potensi  pendapatan  daerah  yang  lebih  optimal  yang  berasal  dari  pajak reklame.

## 2. LANDASAN TEORI

## Pola Penggunaan Tanah
Tanah  sebagai  salah  satu  elemen  faktor  produksi  memiliki  peran  sentral  dalam perekonomian.  Dalam  teori  ekonomi  mikro,  dikenal  luas  jika  pasar  properti  (tanah) bersifat tidak sempurna (The Appraisal of Real Estate, 2013), setiap bidang tanah bersifat unik  dan  tidak  memiliki  substitusi  yang  sama  persis  di  muka  bumi.  Dalam  buku The Appraisal  of  Real  Estate (2013)  dijelaskan  pula  sifat  permintaan dan  penawaran dari tanah bersifat inelastis sebagai konsekuensi dari penawaran/ supply tanah yang bersifat tetap, disamping itu pola penggunaan tanah akan mencerminkan kompetisi antara bidang- bidang (lokasi) tanah yang tersedia, yang semuanya mencerminkan interaksi permintaan dan penawaran yang ada di pasar.
Secara  normatif  pola  penggunaan  bidang  tanah  cenderung  akan  dipergunakan sesuai dengan manfaat tertinggi dan terbaiknya ( highest and best use ). Dalam buku The Appraisal  of  Real  Estate (2013)  terdapat  3  faktor  yang  mempengaruhi  pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas bidang tanah, yakni:
1) Aksesibilitas: bidang tanah yang memiliki tingkat aksesibilitas memadai terhadap infrastruktur  transportasi,  pasar  tenaga  kerja  dan  sarana  pendukung  lainnya, cenderung mempunyai nilai ekonomis yang lebih tinggi.
2) Complementarity : pemanfaatan bidang tanah akan selalu membutuhkan dukungan (kolaborasi)  dari  aspek/  faktor  lain.  Sebagai  contoh  bidang  tanah  yang  memiliki zona  pemanfaatan  pendidikan  tinggi  (kampus),  akan  memiliki  berdampak  pada lahan disekitarnya yang memiliki fungsi perumahan (contoh: untuk dikembangkan sebagai kos-kosan).
3) Intensity of Use : semakin beragam pilihan/ alternatif pemanfaatan sebuah bidang tanah, maka pada umumnya akan makin tinggi pula nilai ekonomis sebuah bidang tanah.
Makin  strategis  lokasi  sebuah bidang tanah, maka  umumnya  akan memiliki nilai ekonomis  yang  lebih  tinggi  sebagai  konsekuensi  dari  potensi  pemanfaatan  (ekonomis) yang  makin  tinggi  pula.  Prinsip  tersebut  berlaku  untuk  semua  bidang  tanah,  tidak terkecuali bidang tanah yang dipergunakan sebagai lokasi titik reklame/ billboard . Penggunaan  bidang  tanah  untuk  dikembangkan  sebagai  lokasi  papan  reklame, merupakan salah satu bentuk investasi properti baik dari sudut pandang pemilik lokasi papan reklame, maupun bagi pemasang iklan pada lokasi tersebut. Pemilik lokasi akan menerima penghasilan ( income ) dari pembayaran sewa para pemasang iklan, sementara pihak penyewa (pemasang iklan) secara tidak langsung melakukan investasi pada properti papan reklame, untuk memperkenalkan produk/ jasa yang dimilikinya.

## Nilai Sewa Reklame
Pengenaan pajak atas reklame yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah, dilakukan berdasarkan perhitungan atas potensi ekonomi yang dimiliki oleh lokasi tempat sebuah materi  iklan  dipasang.  Keberadaan  lokasi  yang  strategis  dan  memiliki  daya  jangkau konsumen yang tinggi, akan berbanding lurus dengan nilai sewa reklame (NSR) yang ada. Nilai Sewa Reklame (NSR) sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Walikota Semarang No. 43 Tahun 2016 didefinisikan sebagai pungutan daerah sebagai pembayaran jasa atas pelayanan  terhadap  ijin  pemasangan  reklame  diluar  prasarana  daerah.  Secara  umum besaran nilai sewa reklame ini dapat diartikan sebagai harga “kontrak” yang disepakati dan terjadi antara penyewa dengan pemilik spot papan reklame.

## Pendekatan Penilaian
Secara  umum  terdapat  tiga  pendekatan  atau  metode  yang  berlaku  umum  dalam penilaian properti/ aset,  yang dipergunakan untuk menentukan nilai sewa  pasar sebuah properti  yakni:  pendekatan  pasar  ( market  approach ),  pendekatan  pendapatan  ( income approach ) serta pendekatan biaya ( cost approach ) (The Appraisal of Real Estate, 2013). Standar  Penilaian  Indonesia  (SPI)  Edisi  VII  Tahun  2018  sebagai  standar  profesi yang menjadi pedoman utama profesi Penilai di Indonesia dalam berpraktik, menyatakan bahwa pemilihan pendekatan penilaian akan sangat dipengaruhi hal-hal berikut ini:
1) Dasar  dan  premis  nilai  yang  sesuai,  ditentukan  oleh  persyaratan  dan  tujuan penugasan penilaian;
2) Kekuatan  dan  kelemahan  dari  pendekatan  dan  metode  penilaian  yang  mungkin diterapkan;
3) Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan, dan
4) Ketersediaan informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa metode.
Papan  reklame  memiliki  kegunaan  mendasar  sebagai  media  publikasi  komersial atas  produk/  jasa  yang  dihasilkan  oleh  entitas  bisnis.  Tentu  secara  umum  pemasangan iklan pada papan reklame memiliki tujuan utama untuk dapat membantu perkembangan usaha  entitas  bisnis  yang  mempergunakannya.  Perkembangan  bisnis  sebagaimana dimaksud  seyogyanya  akan  menghasilkan  peningkatan  manfaat  ekonomis  bagi  entitas yang dimaksud. Disamping itu pemanfaatan spot papan reklame secara ekonomis akan mendatangkan  pula  manfaat  ekonomis  (pendapatan)  bagi  pemerintah  daerah  setempat sebagai  pihak  fiskus  yang  memiliki  wewenang  untuk  melakukan  kutipan  “iuran”  atas pemanfaatan spot papan reklame tersebut. Dalam ilmu penilaian properti, fungsi papan reklame  tersebut  dapat  dikenal  dengan  istilah income  producing  property (Floyd, Hodgdon dan Johnson, 1998).
Dalam  praktik  penilaian  properti,  untuk  menilai  sebuah  properti  yang  mampu penghasilkan  pendapatan  lazim  dipergunakan  pendekatan  pendapatan  ( income approach ).  Penerapan  pendekatan  pendapatan  tersebut  setidaknya  mensyaratkan ketersediaan data finansial objek yang hendak dinilai (pendapatan bruto objek penelitian) yang selanjutnya di kapitalisasi dengan tingkat kapitalisasi ( return ) yang sesuai. Secara matematis proses tersebut dapat dituliskan dalam formula sebagai berikut:
V= 𝐼 𝑅 …….….(1) I=V.R……….(2) Dimana:
V = Nilai Pasar Properti ( value ) I
= Pendapatan (income)
R = Tingkat Kapitalisasi
Pendapatan sebuah properti (termasuk dalam hal ini lokasi papan reklame) secara umum diperoleh dari jumlah pendapatan (sewa) yang diterima atas pemanfaatan properti tersebut  selama  1  tahun.  Penerimaan  sewa  merupakan  sumber  pendapatan  utama  atas sebuah  properti  yang  lazim  didapatkan.  Sedangkan  tingkat  kapitalisasi  ( capitalization rate )  merupakan  sebuah  bilangan  yang  dipergunakan  untuk  mengkonversi  arus  kas pendapatan menjadi nilai sebuah properti. Besarnya tingkat kapitalisasi didapatkan dari hasil return properti  sejenis  di  pasar,  yang  secara  umum  diperoleh  berdasarkan pembagian  antara  pendapatan  tahunan  properti  dibagi  dengan  nilai  properti  yang bersangkutan (The Appraisal of Real Estate, 2013). Hal serupa juga di kemukakan oleh Issac (2002) yang menyatakan bahwa investor properti akan berfokus atau berorientasi pada tingkat  pengembalian ( return ) atas investasi  propertinya, sekaligus apresiasi  nilai properti yang dimilikinya dalam bentuk capital gain .

## Evaluasi Investasi
Keputusan untuk melakukan investasi pada sebuah aset memerlukan evaluasi guna menentukan  kelayakan  dan  efektivitasnya  (Hanafi,  2018).  Beberapa  metode  dikenal umum untuk dipergunakan dalam proses evaluasi tersebut, salah satu yang paling lazim dipergunakan adalah model kelipatan ( multiple method ). Dalam penilaian saham, investor kerap lazim mempergunakan formula PBV ( price to book value ) untuk menilai bilamana “harga”  sebuah  instrumen  (saham)  layak  secara  ekonomis  untuk  dibeli  apabila dibandingkan dengan nilai bukunya. Rasio PBV dapat dituliskan:

## 𝑃𝐵𝑉 = 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑝𝑎𝑠𝑎𝑟 (𝑠𝑎ℎ𝑎𝑚)𝑦𝑎𝑛𝑔 𝑏𝑒𝑟𝑙𝑎𝑘𝑢 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑏𝑢𝑘𝑢 𝑚𝑜𝑑𝑎𝑙 𝑠𝑎ℎ𝑎𝑚 𝑝𝑒𝑟 𝑙𝑒𝑚𝑏𝑎𝑟
Dengan  menggunakan  analogi  yang  sama,  rasio  PBV  secara  umum  dapat dipergunakan  pula  untuk  menganalisis  apakah  harga  (nilai)  sewa  pasar  reklame,  telah tercermin pada nilai sewa reklame yang dibayarkan penyewa pada pemilik lokasi papan reklame.  Deviasi  yang  terlampau  jauh  atas  2  komponen  tersebut  secara  umum  dapat dievaluasi  guna  menentukan  langkah  di  masa  mendatang,  baik  dari  perspektif  pemilik lokasi  iklan  maupun  penyewa.  Dalam  penelitian  ini,  perspektif  penyewa  ( lessee )  akan menjadi fokus utama. Posisi menguntungkan ( favourable position ) akan tercapai ketika nilai  sewa  reklame  yang  dibayarkan  oleh  penyewa  berdasarkan  kontrak  yang  berlaku, lebih  rendah  dibandingkan  dengan  hasil  perhitungan  nilai  sewa  reklame  pasar  (The Appraisal of Real Estate, 2013) . Kondisi ini akan menciptakan kondisi “menguntungkan” bagi penyewa yaitu harga yang dibayarkan lebih rendah dari nilai sewa yang berlaku di pasar  ( intrinsic  value ).  Jika  dihubungkan  dengan  rasio  PBV  pada  evaluasi  kelayakan investasi, maka kondisi yang demikian terjadi ketika rasio PBV > 1.

## 3. METODE PENELITIAN
Metoda  yang  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  deskriptif kuantitatif.  Hal  tersebut  sesuai  dengan  tujuan  penelitian  yang  hendak  dicapai,  yakni mengevaluasi  Nilai  Sewa  Reklame  3  lokasi  iklan  (milik  Universitas  xxx)  yang pembayarannya yang telah dilakukan berdasarkan Peraturan Wali Kota Semarang yang berlaku,  yang  selanjutnya  nilai  sewa  berdasarkan  kontrak  akan  dibandingkan  dengan Nilai  Sewa  Pasar  Reklame  berdasarkan  hasil  penilaian  yang  dilakukan  Peneliti.  Objek
Penelitian yang dipergunakan sebagai objek penilaian adalah 3 (tiga) lokasi titik reklame spot iklan milik Universitas xxx yaitu: di Perempatan Siranda-Jalan Pahlawan Semarang, Flyover Jatingaleh dan di Perempatan Bangkong.
Selanjutnya  hasil  analisis  akan  dipergunakan  untuk  mengetahui  apakah  terdapat posisi sewa yang terjadi on lessor (nilai sewa pasar reklame lebih rendah dibandingkan nilai sewa reklame yang dibayarkan) ataukah sebaliknya posisi on lessee (nilai sewa pasar reklame lebih tinggi  dibandingkan nilai  sewa reklame yang dibayarkan).  Hasil analisis dapat  menjadi  bahan  analisis  bagi  beberapa  tujuan,  diantaranya:  evaluasi  kelanjutan kontrak  kerjasama  dengan  pihak  pemilik  lokasi  papan  iklan  ( lessor )  dan  evaluasi efektivitas  secara  ekonomis  pemasangan  iklan  pada  lokasi  yang  bersangkutan  (dapat digabungkan dengan evaluasi non-keuangan).
Definisi operasional  dalam penelitian ini dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. V ( value ): nilai sebuah properti (tanah dan bangunan) merupakan cerminan potensi manfaat  ekonomis  yang  didapatkan  dari  pemanfaatan  sebuah  properti.  Dalam penelitian  ini  nilai  pasar  sebuah  properti  dihitung  dengan  menggunakan  metode perbandingan data pasar (untuk komponen tanah), yaitu dengan mencari data-data transaksi  atau  penawaran  atas  bidang  tanah  yang  memiliki  karakteristik  identik dengan  Objek  Penilaian.  Perbedaan-perbedaan  yang  ada  kemudian  disesuaikan untuk mendapatkan indikasi nilai pasar tanah. Sedangkan untuk bangunan dihitung menggunakan  metode  biaya  pengganti  baru  terdepresiasi,  yakni  biaya  untuk membuat  aset  serupa  dengan  Objek  Penilaian  dihitung  berdasarkan  rujukan  data pasar. Hasilnya kemudian dikurangkan dengan depresiasi yang terjadi pada Objek Penilaian. (The Appraisal of Real Estate, 2013)
b. I  ( income ):  pendapatan  sebuah  properti,  diperoleh  dari  pendapatan  sewa  yang diperoleh  setiap  tahun.  Dalam  konteks  spot  papan  reklame,  maka  pendapatan didapatkan adalah berupa hasil penerimaan sewa atas penggunaan spot iklan yang dibayarkan  penyewa  (The  Appraisal  of  Real  Estate,  2013).  Dalam  konteks penelitian ini, maka besaran pendapatan/ income inilah yang hendak di cari untuk dibandingkan dengan besarnya NSR yang telah dibayarkan oleh penyewa.
c. R ( capitalization rate ): yakni imbal hasil ( yield ) yang dipersyaratkan oleh investor atas modal yang ditanamkan dalam kegiatan investasinya. Tingkat imbal hasil ini dikenal  secara  umum  dalam  ilmu  ekonomi  sebagai  tingkat  kapitalisasi  (The Appraisal of Real Estate, 2013).
Langkah-langkah yang diterapkan dalam proses penilaian untuk menentukan Nilai
Sewa Pasar Reklame adalah berdasarkan langkah-langkah berikut:
a. Langkah  pertama  yang  dilakukan  adalah  dengan  menganalisis  nilai  pasar komponen  tanah  Objek  Penilaian.  Untuk  dapat  melakukan  hal  ini,  Peneliti mempergunakan metode perbandingan data pasar atas tiga data pembanding yang representatif  untuk  dipergunakan  pada  Objek  Penilaian.  Sedangkan  untuk konstruksi  papan  reklame  dihitung  menggunakan  metode  biaya  pengganti  baru terdepresiasi  untuk  membangun  konstruksi  papan  reklame,  dengan  spesifikasi teknis sebagaimana kondisi di lapangan.
b. Langkah berikutnya adalah dengan menjumlahkan masing-masing komponen nilai pasar  tanah  dan  nilai  pasar  konstruksi  bangunan  papan  reklame  sebagaimana diperoleh pada langkah pertama diatas. Hasil kedua perhitungan komponen tersebut kemudian dijumlahkan dan diperoleh Nilai Pasar Objek Penilaian (V).
c. Langkah ketiga adalah mencari tingkat kapitalisasi Objek Penelitian yang sesuai. Beberapa data sekunder berupa hasil riset terdahulu dipergunakan dalam penelitian ini.
d. Selanjutnya hasil perhitungan Nilai Pasar Objek Penilaian (V) pada langkah kedua diatas  di  kalikan dengan tingkat  kapitalisasi ( capitalization rate ) yang sesuai  (R) sebagaimana  diperoleh  pada  langkah  ketiga,  yang  hasilnya  merupakan  indikasi Nilai Sewa Reklame (I) yang berlaku atas Objek Penelitian.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil  penilaian  yang  telah  dilakukan  peneliti  atas  ketiga  Objek  Penelitian  dapat diuraikan sebagai berikut:

## Lokasi Papan Reklame 1 (perempatan Siranda dan Jl Pahlawan, Semarang)
Berdasarkan  hasil  penilaian  atas  komponen  tanah  pada  lokasi  1,  diperoleh  hasil indikasi  Nilai  Pasar  tanah  adalah  sebesar  Rp.1.796.000.000,-  (tabel  1).  Adapun  hasil penilaian  untuk  konstruksi  papan  reklame  Objek  Penelitian  diperoleh  sebesar Rp.66.700.000,- (tabel 2). Hasil penjumlahan kedua komponen properti papan reklame tersebut menghasilkan indikasi Nilai Pasar Properti (V) sebesar Rp.1.862.700.000,-
Perhitungan selanjutnya adalah pada penentuan tingkat kapitalisasi Objek Penilaian (R),  yang  didapatkan  dari benchmark tingkat  kapitalisasi  properti  sejenis  yang  pernah diteliti  sebelumnya.  Hasil  penelitian  yang  pernah  dilakukan  oleh  beberapa  Peneliti sebelumnya terkait tingkat kapitalisasi (Prasetyanto, Sasana 2019; Buzas, Posta, Kiss dan Mezo, 2017 serta Balla, 2019) mengindikasikan besarnya rata-rata  tingkat kapitalisasi untuk  komponen  tanah  adalah  sebesar  3.72%,  sedangkan  tingkat  kapitalisasi  properti konstruksi papan reklame adalah sebesar 6.25%, sehingga tingkat kapitalisasi total untuk properti  (tanah  dan  bangunan)  papan  reklame  adalah  sebesar  9.97%.  Dengan mengaplikasikan  formula  dasar  penilaian  properti  (formula  2)  di  atas,  maka  diperoleh besarnya indikasi Nilai Sewa Pasar Reklame adalah sebesar Rp.185.711.190 per tahun Hasil  penilaian  tersebut  bila  merujuk  pada  Nilai  Sewa  Reklame  (NSR)  yang ditetapkan  oleh  Pemerintah  Kota  Semarang  sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan Walikota  nomor  47/2020  yakni  sebesar  Rp.3.780.000,-  per  meter  persegi/  tahun  atau untuk  ukuran  4x8  meter  (sesuai  dimensi  papan  iklan  lokasi  1)  adalah  sebesar  Rp. 181.440.000.  Adapun  besarnya  kontrak  sewa  yang  dibayarkan  oleh  universitas  xxx adalah sebesar Rp 170.000.000,- per tahun.

## Lokasi Papan Reklame 2 (perempatan Jl Mataram/Bangkong)
Analisis  hasil  penilaian  atas  komponen  tanah  pada  lokasi  2  papan  reklame  di perempatan  Jl  Mataram/  Bangkong,  diperoleh  hasil  perihal  indikasi  Nilai  Pasar  tanah adalah  sebesar  Rp.1.743.000.000,-  (tabel  3).  Adapun  hasil  penilaian  untuk  konstruksi papan  reklame  Objek  Penelitian  diperoleh  sebesar  Rp.69.400.000,-  (tabel  4).  Hasil penjumlahan  kedua  komponen  properti  papan  reklame  tersebut  di  atas  menghasilkan indikasi Nilai Pasar Properti (V) sebesar Rp.1.812.400.000,
Perhitungan selanjutnya adalah pada penentuan tingkat kapitalisasi Objek Penilaian (R),  yang  didapatkan  dari benchmark tingkat  kapitalisasi  properti  sejenis  yang  pernah dipublikasikan  sebelumnya.  Hasil  analsis  oleh  beberapa  Peneliti  yang  dilakukan  pada beberapa  penelitian  sebelumnya  terkait  tingkat  kapitalisasi  (Prasetyanto,  Sasana  2019; Buzas, Posta, Kiss dan Mezo, 2017 serta Balla, 2019) mengindikasikan besarnya rata-rata
tingkat  kapitalisasi  untuk  komponen  tanah  adalah  sebesar  3.72%,  sedangkan  tingkat kapitalisasi  properti  konstruksi  papan  reklame  adalah  sebesar  6.25%,  sehingga  tingkat kapitalisasi  total  untuk  properti  (tanah  dan  bangunan)  papan  reklame  adalah  sebesar 9.97%.  Dengan  mengaplikasikan  formula  dasar  penilaian  properti  (formula  2)  diatas, maka  diperoleh    besarnya  indikasi  Nilai  Sewa  Pasar  Reklame  adalah  sebesar Rp.180.696.280,-
Bila merujuk pada NSR lokasi 2 yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Semarang sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan  Walikota  nomor  47/2020  yakni  sebesar Rp.3.780.000,- per meter persegi/ tahun, maka NSR untuk papan reklame ukuran 5x10 meter  (sesuai  dimensi  papan  iklan  lokasi  2)  adalah  sebesar  Rp.  189.000.000.  Adapun besarnya  kontrak  sewa  yang  dibayarkan  oleh  universitas  xxx  adalah  sebesar  Rp 200.000.000,- per tahun.

## Lokasi 3 (Flyover Jatingaleh)
Analisis  hasil  penilaian  atas  komponen  tanah  pada  lokasi  spot  papan  reklame  di Flyover  Jatingaleh,  diperoleh  hasil  perihal  indikasi  Nilai  Pasar  tanah  adalah  sebesar Rp.1.115.000.000,-  (tabel  5).  Adapun  hasil  penilaian  untuk  konstruksi  papan  reklame Objek Penelitian diperoleh sebesar Rp.174.700.000,- (tabel 6).  Hasil penjumlahan kedua komponen  properti  papan  reklame  tersebut  di  atas  menghasilkan  indikasi  Nilai  Pasar Properti (V) sebesar Rp.1.289.700.000,-
Langkah  selanjutnya  adalah  pada  penentuan  tingkat  kapitalisasi  Objek  Penilaian (R),  yang  didapatkan  dari benchmark tingkat  kapitalisasi  properti  sejenis  yang  pernah dipublikasikan  sebelumnya.  Hasil  analsis  oleh  beberapa  Peneliti  yang  dilakukan  pada beberapa  penelitian  sebelumnya  terkait  tingkat  kapitalisasi  (Prasetyanto,  Sasana  2019; Buzas, Posta, Kiss dan Mezo, 2017 serta Balla, 2019) mengindikasikan besarnya rata-rata tingkat  kapitalisasi  untuk  komponen  tanah  adalah  sebesar  3.72%,  sedangkan  tingkat kapitalisasi  properti  konstruksi  papan  reklame  adalah  sebesar  6.25%,  sehingga  tingkat kapitalisasi  total  untuk  properti  (tanah  dan  bangunan)  papan  reklame  adalah  sebesar 9.97%.  Dengan  mengaplikasikan  formula  dasar  penilaian  properti  (formula  2)  di  atas, maka  diperoleh    besarnya  indikasi  Nilai  Sewa  Pasar  Reklame  adalah  sebesar Rp.128.583.090,-
Bila merujuk pada NSR lokasi 3 yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Semarang sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan  Walikota  nomor  47/2020  yakni  sebesar Rp.1.560.000,- per meter persegi/ tahun, maka NSR untuk papan reklame ukuran 8x16 meter  (sesuai  dimensi  papan  iklan  lokasi  2)  adalah  sebesar  Rp.  199.000.000.  Adapun besarnya  kontrak  sewa  yang  dibayarkan  oleh  universitas  xxx  adalah  sebesar  Rp 250.000.000,- per tahun .
Hasil  penelitian  menunjukkan  adanya  deviasi yang  bervariasi,  antara  nilai  sewa reklame  berdasarkan  peraturan  walikota  yang  berlaku  atas  ketiga  titik  lokasi  papan reklame  Universitas  XXX,  nilai  sewa  berdasarkan  pembayaran  yang  dilakukan universitas  xxx  dan  nilai  sewa  pasar  berdasarkan  hasil  penilaian.  Berikut  adalah rangkuman hasil anatar ketiga parameter tersebut:

## Tabel 1 : Parameter dan Lokasi
Parameter Lokasi Perempatan Siranda-Jl Pahlawan Lokasi Perempatan Jl Mataram/Bangkong Lokasi Flyover Jatingaleh Nilai Sewa berdasar kontrak yang dibayarkan Universitas XXX Rp. 170.000.000,- per tahun Rp. 200.000.000,- per tahun Rp. 250.000.000,- per tahun Nilai Sewa Reklame berdasar Perwalkot Rp. 181.440.000,- per tahun Rp.189.000.000,- per tahun Rp. 199.000.000 per tahun Nilai Sewa Pasar Reklame berdasarkan Penilaian Rp.185.711.190 per tahun Rp.180.696.280,- per tahun Rp.128.583.090,- per tahun Evaluasi Investasi (rasio PBV dari nilai kontrak dan hasil penilaian) 1,092 0,903 0,514

## 5. KESIMPULAN
Perbedaan  antara  Nilai  Sewa  spot  reklame  berdasarkan  kontrak,  NSR  Perwalkot dan Nilai Sewa berdasarkan penilaian atas 3 lokasi spot papan reklame Universitas xxx dalam  penelitian  ini  secara  umum  dapat  disimpulkan  sebagai  berikut:  pertama,  hasil penilaian  mengindikasikan  pembayaran  sewa  lokasi  papan  reklame  pada  lokasi  1 memberikan  posisi on  lessee ,  yang  artinya  besarnya  pembayaran  sewa  dibawah ketentuan/  regulasi  yang  berlaku,  sekaligus  dibawah  nilai  sewa  pasar  reklame berdasarkan  analisis  penilaian.  Hasil  tersebut  secara  ekonomis  dapat  dimaknai  masih terpenuhinya aspek kelayakan investasi pada lokasi bersangkutan, mengingat nilai sewa intrinsik atas lokasi 1 masih dibawah nilai sewa yang dibayarkan pihak penyewa. Kedua, evaluasi  pada  hasil  penilaian  lokasi  2  menunjukkan  nilai  sewa  pasar  reklame,  sedikit dibawah nilai sewa yang dibayarkan penyewa, sekaligus nilai sewa reklame berdasarkan Perwalkot, dengan deviasi sekitar 10%, selisih tersebut secara umum masih favourable . Strategi  negoisasi  ulang  dengan  pihak lessor dapat  dipertimbangkan  kedepan  guna menyesuaikan besaran sewa, terlebih bila penyewa melakukan pembayaran untuk jangka panjang.
Terakhir,  berdasarkan  hasil  analisis  pada  lokasi  3  disarankan  untuk  dilakukan analisis atau kajian lebih mendalam, terutama dari aspek non finansial guna mendukung temuan  dalam  penelitian  ini.  Dengan  hasil  evaluasi  kelayakan  investasi  menggunakan rasio PBV, diperoleh hasil 0,514 yang artinya dari perspektif penyewa, nilai intrinsik spot iklan lokasi tersebut 50% dibawah nilai sewa yang dibayarkan oleh penyewa. Spot iklan pada  lokasi  3  yang  berada  di  jalur  cepat  (bukan  perempatan/  pertigaan trafic  light ) setidaknya menjadi justifikasi paling relevan atas hasil penelitian ini. Pada lokasi-lokasi spot iklan  yang  cenderung  memberi  waktu  yang  memadai  pada  target  iklan  untuk mengamati dan memperhatikan dengan jelas isi materi iklan, cenderung akan lebih laku (tentunya  akan  mendorong  kenaikan  harga  sewa,  dan  berdampak  pada  kenaikan  harga tanah spot iklan).

## DAFTAR PUSTAKA
Buzas, Ferenc; Laszlo Posta; Sandor Kiss and Istvan Mezo. 2017. DETERMINING FAIR RENTAL VALUE OF LAND IN THE HUNGARIAN VALUATION PRACTICE- A  METHODOLOGICAL  APPROACH.  Journal  of  Applied  Studies  in Agribusiness and Commerce Vol 11 Number 3-4.
Floyd, Charles F., Mark P Hodgdon and Stephen R Johnson. 1998. Appraising Outdoor Advertising Signs: A Critical Analysis. The Appraisal Journal.
Hanfi, Mamduh M. 2018. Manajemen Keuangan Edisi 2. Yogyakarta: BPFE UGM.
Institute,  Appraisal.  2013.  The  Appraisal  of  Real  Estate  14 th edition.  Chicago:  The Appraisal Institute.

## Issac, David. 2022. Property Valuation Principles. New York: Palgrave Macmillan
Komarudin,  Mia  Amalia.  2016.  Aplikasi  Perhitungan  Pajak  Reklame  di  Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten Bandung Barat. Jurnal Computech dan Bisnis, Vol 10 No. 1.
Lubis, Imran. 2020. Pendukung Keputusan Prioritas Pemilihan Lokasi Pemasangan Iklan Billboard di Kota Medan menggunakan Metode SMART. Jurnal Sistem Informasi Kaputama (JSIK), Vol 4 No. 1.
Prasetyanto, Panji Kusuma; Hadi Sasana. 2019.  The Capitalization Rate of Real Estate Property  in  Sleman  District,  Yogyakarta  Province,  Indonesia.  Jurnal  Ekonomi Pembangunan: Kajian Masalah Ekonomi dan Pembangunan, 20 (2).
Republik Indonesia. 2009. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Walikota Semarang. 2020. Keputusan Walikota Semarang Nomor 970/154 TAHUN 2020 tentang Penetapan Nilai Sewa Reklame (NSR) di Kota Semarang.
Walikota  Semarang.  2016.  Peraturan  Walikota  Semarang  Nomor  43  TAHUN  2016 tentang Tata cara Perhitungan Retribusi Sewa Lahan Reklame di Kota Semarang