## ANALISIS AKAD IJARAH MUNTAHIYA BITTAMLIK (IMBT) DALAM PERSPEKTIF HUKUM ISLAM DAN HUKUM POSITIF DI INDONESIA
Daffa Muhammad Dzubyan, Erina Azzahra, Melani Puspitasari Prodi Hukum Ekonomi Syariah, Fakultas Syariah, Universitas Islam Bandung Jl. Tamansari No.1 Bandung 40116 dmuhammad217@gmail.com, erinaazzahra@gmail.com, melanipsptsrr@gmail.com

## Abstrak
Tujuan  dalam  penelitian  ini  untuk  mengalisis  perjanjian  kontrak/akad  Ijarah  Muntahiya  Bi Al-Tamlik (IMBT). Akad ini merupakan kombinasi dari akad ijarah (sewa menyewa) dengan akad  murabahah  (jual-beli).  Akad  ini  menjadi  terobosan  baru  dan  memberikan  banyak kemudahan  bagi  pelaku  ekonomi,  tetapi  Akad  IMBT  masih  diragukan  oleh  banyak  pihak. Pada umumnya, mereka mempertanyakan bagaimana dasar hukum IMBT baik Hukum Islam dan  Hukum  Positif  di  Indonesia.  Dalam  perspektif  Hukum  Islam,  IMBT  dikatakan  telah memenuhi  prinsip-prinsip,  pilar  dan  syarat-syarat  dalam  akad.  Para  pemikir  ekonomi kontemporer banyak yang berpendapat bahwa hukum IMBT diperbolehkan. Bila dilihat dari sudut pandang Hukum Positif Indonesia, kontak/akad IMBT termasuk dalam perjanjian tidak bernama  pada  KUH  Perdata  (Pasal  1319)  yang  timbul  dari  prinsip  kebebasan  berkontrak (Pasal 1338) dan IMBT juga memenuhi persyaratan perjanjian yang sah (Pasal 1320) sebagai serta perjanjian elemen.
Kata Kunci: Ijarah Muntahiya Bi Al-Tamlik (IMBT), Hukum Islam, Hukum Positif.

## Abstact
The  rapid  development  of  the  Islamic  banking  industry  requires  Islamic  economists  and Islamic  banking  industry  players  to  be  more  innovative.  One  form  of  this  challenge  is  the emergence of a new contract namely the contract agreement Ijarah Muntahiya Bi Al-Tamlik (IMBT).  This  contract  is  a  combination  of  ijarah  contract  (rent)  with  murabahah  (sale  and purchase)  contract.  This  contract  is  a  new  breakthrough  and  provides  many  facilities  for economic  actors,  but  the  IMBT  contract  is  still  in  doubt  by  many  parties.  In  general,  they questioned how the legal basis of IMBT both Islamic Law and Positive Law in Indonesia. In the  perspective  of  Islamic  Law,  IMBT  is  said  to  have  fulfilled  the  principles,  pillars  and conditions in the contract. Many contemporary economic thinkers argue that the IMBT law is permissible. When viewed from the standpoint of Indonesian Positive Law, the IMBT contact is  included  in  an  unnamed  agreement  in  the  Civil  Code  (Article  1319)  arising  from  the principle of freedom of contract (Article 1338) and IMBT also fulfills the requirements of a legal  agreement  (Article  1320)  as  well  as  agreements  element.  The  legal  consequences arising from IMBT contract / contract agreements are their rights and obligations to do so.
Keywords: Ijarah Muntahiya Bi Al-Tamlik, Islamic Law and Positive Law.

## I. PENDAHULUAN
Bank sebagai lembaga yang bekerja berdasarkan kepercayaan masyarakat, memiliki  peran  dan  posisi  yang  sangat strategis  dalam  pembangunan  nasional. (Imaniyati, 2008, hal. 24) Semakin berkembangnya  Perbankan  Syariah  di Indonesia  menjadikan  produk-produk  yang ada  di  perbankan  syariah  juga  ikut berkembang pesat. Tidak hanya mempertahankan  bentuk  akad  yang  sudah ada sejak zaman dulu, kini para cendekiawan serta praktisi yang bergelut di Perbankan  Syariah  juga  mengembankan berbagai  macam  model  bentuk  akad  baru. Berbagai  model  bentuk  akad  baru  tersebut selain sebagai upaya untuk mengembangkan  perbankan  syariah  juga sebagai  bentuk  pernyesuaian  perbankan syariah  terhadap  kemajuan  perkembangan zaman.
Salah  satu  bentuk  akad  baru  dari lembaga keuangan syariah yang ada saat ini adalah akad pembiayaan “Ijarah Muntahiya Bi  Al-Tamlik  (IMBT)”.  IMBT  merupakan kombinasi  antara  sewa  menyewa  (ijarah) dengan jual beli (murabahah) atau hibah di akhir  masa  sewa.  (Karim,  2006,  hal.  165) Hal  ini  dapat  disimpulkan  terdapat  dua bentuk penggabungan akad ( hybrid contract )  sekaligus  yaitu  sewa  menyewa dengan jual beli dan sewa menyewa dengan
hibah. Penggabungan akad adalah kesepakatan dua pihak untuk melaksanakan suatu  muamalah  yang  meliputi  dua  akad atau  lebih.  Sehingga  akibat  hukum  dari akad  gabungan  tersebut  yaitu  semua  hak dan kewajiban yang ditimbulkannya dianggap satu kesatuan yang tidak dapat di pisah-pisahkan,  yang  sama  kedudukannya dengan akibat-akibat hukum dari satu akad. (Karim,  2006)  Salah  satu  parameter  untuk menilai  suatu  produk  Perbankan  Syariah apakah  memenuhi  Prinsip  Syariah  atau tidak  adalah  dengan  memperhatikan  akad dan berbagai ketentuannya yang digunakan dalam produk tersebut.Metode yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah kualitatif.
Meski  model  akad  baru  tersebut merupakan  sebuah  langkah  yang  inovatif, namun  hal  tersebut  masih  menimbulkan polemik.  Pasalnya,  dari  sisi  penggabungan akadnya  sendiri  di  kalangan  para  ulama Imam  Mazhab  masih  menjadi khilafiah (perbedaan), belum lagi  nanti di tinjau dari hukum  positif  yang  ada  di  Indonesia, apakah  sudah  sesuai  atau  justru  malah tumpang tindih. Berangkat dari permasalahan  itulah  sangat  diperlukan kajian  yang  komprehensif  dan  holistic mengenai  akad  gabungan  baik  secara hukum  syariat  dan hukum  positif  yang ada di Indonesia.

## II. PEMBAHASAN
Pengertian  Akad  Ijarah  Muntahiya  Bi Al-Tamlik
Ijarah  Muntahiya  Bi  Al-Tamlik ( financial  leasing  with  purchase  option ) atau  akad  sewa  menyewa  yang  berakhir dengan kepemilikan ini pada dasarnya tidak terdapat  dikalangan  fuqaha  terdahulu. Untuk mencari definisinya, maka kita harus mengurai kata yang terkandung di dalamnya  lalu  (secara  etimologi)  lalu  baru kita  dapat  menyimpulkan  definisi  secara keseluruhan  (secara  terminologi).  Dari susunan  katanya, Ijarah  Muntahiya  Bi  Al- Tamlik memiliki  susunan  kata  yang  terdiri dari “ Al-Ijarah” dan “At-Tamlik”.
Al-Ijarah dalam  istilah  para  ulama ialah  suatu  akad  yang  mendatangkan manfaat yang jelas lagi mubah berupa suatu dzat  yang  ditentukan  ataupun  yang  disifati dalam  sebuah  tanggungan,  atau  akad terhadap  perkerjaan  yang  jelas  dengan imbalan yang jelas serta tempo waktu yang jelas. (Antonio, 2001, hal. 117)
Sedangkan At-Tamlik secara bahasa bermakna  menjadikan  orang  lain  memiliki sesuatu.  Adapun  menurut  istilah  ia  tidak keluar  dari  maknanya  secara  bahasa.  Dan At-Tamlik bisa berupa kepemilikan terhadap  benda,  kepemilikan  terhadap manfaat,  bisa  dengan  ganti  atau  tidak.  Jika
kepemilikan terhadap sesuatu terjadi dengan  adanya  ganti  maka  ini  adalah  jual beli.  Jika  kepemilikan  terhadap  suatu manfaat dengan adanya ganti maka disebut persewaan.  Adapun  menurut Fahd  al- Hasun dalam  bukunya  “ Al-Ijarah  al- Muntahiya bi Al-Tamlik fi Al-fiqh Al-Islam ” mendefinisikan Ijarah  Muntahiya  bi  Al- Tamlik adalah  kepemilikan  manfaat  suatu barang dalam jangka waktu tertentu disertai pemindahan  kepemilikan  barang  tersebut kepada penyewa dengan pengganti tertentu. (Al-Hasun,  2005,  hal.  17)  Sedangkan menurut Habsi Ramli , Ijarah Muntahiya bi Al-Tamlik adalah  akad  sewa  menyewa antara  pemilik  objek  sewa  dan  penyewa untuk  mendapatkan  imbalan  atas  objek sewa  yang  disewakannya  dengan  opsi perpindahan  hak  milik  objek  sewa  pada saat  tetentu  sesuai  dengan  akad  sewa. (Ramli, 2005, hal. 65)
Sementara  itu  dalam  Undang- undang juga mendefinisikan Ijarah Muntahiya  bi  Al-Tamlik berdasarkan Pasal 19  ayat  (1)  huruf  f  UU  Perbankan Syariah No.21 Tahun 2008 , yang dimaksud dengan akad Ijarah Muntahiya bi Al-Tamlik adalah  akad  penyediaan  dana dalam  rangka  memindahkan  hak  guna  atau manfaat  dari  suatu  barang  atau  jasa berdasarkan  transaksi  sewa  dengan  opsi pemindahan  kepemilikan  barang.  (Neneng Nurhasanah,  2017,  hal.  384)  Pembiayaan
Ijarah  Muntahiya  bi  Al-Tamlik merupakan salah  satu  bentuk  kegiatan  usaha  bank syariah  atau  Lembaga  Keuangan  Syariah yang  dilaksanakan  berdasarkan  prinsip syariah.
Selain dari Undang-undang
Perbankan  syariah,  Fatwa  DSN-MUI  pun mendefinisikan  akad Ijarah  Muntahiya  bi Al-Tamlik berdasarkan fatwa  DSN-MUI No.  27/DSN-MUI/III/2002 tentang Al- Ijarah  Al-Muntahiya  Bi  Al-Tamlik, yang dimaksud  dengan  sewa  beli  ( Al-Ijarah Muntahiya  Bi  Al-Tamlik/IMBT), yaitu perjanjian  sewa  menyewa  yang  disertai opsi pemindahan hak milik atas benda yang disewa,  kepada  penyewa,  setelah  selesai masa sewa.
Berdasarkan  ketentuan-ketentuan  tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa:
1. Ijarah  Muntahiya  Bi  Al-Tamlik adalah  perjanjian  sewa-menyewa antara  bank  sebegai  pemberi  sewa dan  nasabah  sebagai  penyewa  atas suatu  barang  yang  menjadi  objek sewa  dalam  waktu  tertentu  melalui pembayaran  sewa  oleh  nasabah kepada  bank,  yang  mengikat  bank untuk  mengalihkan  kepemilikan objek sewa kepada penyewa setelah selesai masa sewa.
2. Dalam transaksi pembiayaan berdasarkan Ijarah Muntahiya Bittamlik tidak dimungkinkan barang  yang  dibiayai  dibalik  nama atas  nama  nasabah  sejak  awal sebelum sewa berakhir.
3. Resiko  yang  dihadapi  bank  syariah apabila pelasanaan pembiayaan dengan  akad Ijarah  Muntahiya Bittamlik bertentangan dengan hukum  dan  prinsip  syariah  adalah pembatalan Ijarah Muntahiya Bittamlik tersebut demi hukum.

## Dasar Hukum Ijarah
Ijarah  sebagai  suatu  transaksi  yang sifatnya saling tolong menolong mempunyai  landasan  yang  kuat  dalam  Al- Qur‟an  dan  Hadits.  Adapun  yang  menjadi dasar  hukum Ijarah adalah:  (Tim  Penulis Dewan  Syari'ah  Nasional  (DSN)  MUI,
2003, hal. 54)
a. Al-Qur‟an
- Q.S al-Zukhruf [43]:32
“Apakah  mereka  yang  membagi- bagikan  rahmat  Tuhanmu?  Kami telah  menentukan  antara  mereka penghidupan mereka dalam kehidupan  dunia,  dan  kami  telah meninggikan  sebagian  mereka  atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar sebagian mereka dapat
mempergunakan sebagian yang lain. Dan  rahmat  Tuhanmu  lebih  baik daripada apa yang mereka kumpulkan”
- Q.S Al-Baqarah[2]:233
“  ...  dan  jika  kalian  ingin  anakmu disusukan  oleh  orang  lain,  tidak dosa bagimu apabila kalian memberikan  pembayaran  menurut yang  patut.  Bertakwalah  kepada Allah;  dan  ketahuilah  Allah  Maha Melihat apa yang kalian kerjakan.”
- Q.S al-Qashash [28]: 26
“Salah  seorang  dari  kedua  wanita itu  berkata:  Hai  ayahku,  ambilah  ia sebagai  orang  yang  bekerja  pada (kita),  karena  sesungguhnya  orang yang  paling  baik  yang  kamu  ambil untuk  bekerja  (pada  kita)  adalah orang kuat lagi dapat dipercaya.”
b. Hadits
- HR. Ibnu Majah “Dari  Abdullah  bin  Umar  bahwa
Rasulallah saw bersabda:
Berikanlah  upah  kepada  pekerja sebelum keringatnya kering”. - HR. Abdur Razaq
“Dari Abu Hurairah bahwa
Rasulallah  saw  bersabda:  Apabila kamu  mengangkat  pekerja  maka beritahukanlah upahnya”.
- HR. Al-Darimi
“Dari  Sa‟ad  bin  Abi  Waqqash,  dia berkata:  Kami  pernah  menyewakan tanah  pada  masa  Rasulallah  saw dengan (bayaran) hasil pertaniannya,  maka  Rasulallah  saw melarang  kami  melakukan  hal tersebut  dan  mengizinkan  kami menyewakannya  dengan  emas  atau perak”.
- HR. Tirmidzi
“Dari  Amr  bin  Auf  dari  ayahnya dari  kakeknya  bahwa  Rasulallah saw  bersabda:  Perdamaian  dapat dilakukan  diantara  kaum  muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan  yang  halal  atau menghalalkan  yang  haram;  dan kaum  muslimin  terikat  dengan syarat-syarat  mereka  kecuali  syarat yang  mengharamkan  yang  halal atau menghalalkan yang haram”.
c. Ijma  „ulama  tentang  kebolehan melakuakn akad sewa menyewa.
d. Kaidah Fikih
- “Pada  dasarnya  semua  bentuk muamalah  boleh  dilakukan  kecuali ada dalil yang mengharamkannya”
- “Menghindarkan mafsadat
(kerusakan/bahaya) harus
didahulukan  atas  mendatangkan kemaslahatan”
e. Hukum Positif Indonesia
- Undang-Undang  Nomor  21  Tahun 2008  Tentang  Perbankan  Syariah Pasal 19 Ayat 1 Yang  dimaksud  dengan  “Akad Ijarah”  adalah  akad  penyediaan dana  dalam  rangka  memindahkan hak  guna  atau  manfaat  dari  suatu barang atau jasa berdasarkan transaksi sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang itu sendiri
Yang  dimaksud  dengan  “Akad
Ijarah Muntahiya Bittamlik” adalah akad penyediaan dana dalam rangka memindahkan hak guna atau manfaat  dari  suatu  barang  atau  jasa berdasarkan  transaksi  sewa  dengan opsi pemindahan kepemilikan
barang. (Neneng Nurhasanah, 2017,
hal. 384)
Rukun dan Syarat Akad Ijarah

## Muntahiya Bittamlik
Adapun  Rukun  dan  Syarat  Akad  Ijarah Muntahiya Bittamlik adalah:
Rukun
a. Penyewa  ( musta’jir) yaitu  pihak yang  menyewa  objek  sewa.  Dalam perbankan, penyewa adalah nasabah.
b. Pemilik  barang  ( mua’ajjir )  yaitu pemilik  barang  yang  digunakan sebagai objek sewa.
c. Barang/objek  sewa  ( ma’jur) adalah barang yang disewakan.
d. Harga  sewa/manfaat  sewa  ( ujrah ) adalah  manfaat  atau  imbalan  yang diterima oleh mu’ajjir.
e. Ijab  Kabul,  adalah  serah  terima barang.

## Syarat
a. Kerelaan dari pihak yang melaksanakan akad.
b. Ma’jur memiliki manfaat dan manfaatnya dibenarkan dalam islam, dapat dinilai atau diperhitungkan,  dan  manfaat  atas transaksi ijarah muntahiya bittamlik harus  diberikan  oleh musta’jir kepada mua’ajjir .  (Ismail,  2011,
hal. 164)
Disamping  ketentuan  yang  berlaku untuk  ijarah,  untuk  kegiatan  penyaluran dana  dalam  bentuk  pembiayaan  atas  dasar ijarah  muntahiya  bi  al-tamlik berlaku  pula persyaratan  paling  kurang  sebagai  berikut: (Ansori, 2009, hal. 128-129)
a. Bank  sebagai  pemilik  objek  sewa bertindak  sebagai  pemberi  janji (wa‟ad)  untuk  memberikan  opesi pengalihan  kepemilikan  dan/atau
hak  penguasaan  objek  sewa  kepada nasabah
penyewa
sesuai kesepakatan; b. Bank  hanya  dapat  memberi  janji
(wa‟ad) untuk mengalihkan
kepemilikan dan/atau hak
penguasaan  objek  sewa  setelah objek  sewa  secara  prinsip  dimiliki oleh Bank;
c. Bank dan nasabah harus
menuangkan  kesepakatan  adanya opsi pengalihan kepemilikan dan/atau  hak  penguasaan  objek sewa dalam bentuk tertulis;
d. Pelaksanaan
pengalihan
kepemilikan dan/atau hak
penguasaan objek sewa dapat dilakukan setelah masa sewa disepakati setelah masa sewa disepakati  setelah  oleh  Bank  dan nasabah penyewa; dan
e. Dalam hal nasabah penyewa
mengambil opsi pengalihan kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa,  maka bank wajib  mengalihkan  kepemilikan dan/atau  hak  penguasaan  objek sewa kepada nasabah yang dilakukan  pada  saat  tertentu  dalam periode atau akhir periode pembiayaan  atas  dasar  akad  ijarah muntahiya bi al-tamlik.
Bentuk-bentuk Ijarah Muntahiya

## Bittamlik
Menurut Imam Mustofa, ijarah muntahiya  bi  al-tamlik  memiliki  lima bentuk,  yaitu:  (Mustofa,  2016,  hal.  115- 118)
- Pertama, akad  ijarah  yang  sejak awal  akad  dimaksudkan  untuk memindahkan  kepemilikan  barang sewa kepada pihak penyewa. Penyewa  menyewa  suatu  barang dengan  pembayaran  sewa  secara angsur  dalam  kurun  waktu  tertentu dengan  jumlah  tertentu  pada  saat angsuran  terakhir  barang  sewaan berpindah kepemilikan kepada pihak penyewa. Dalam hal ini tidak ada  akad  baru  untuk  memindahkan hak  barang  tersebut  setelah  sewa lunas.
- Kedua, akad  ijarah  dari  awal dimaksudkan  hanya  untuk  sewa, tetapi  si  penyewa  diberi  hak  untuk memiliki  barang  sewaan  dengan memberikan  uang  pengganti  dalam jumlah tertentu. Dalam hal ini tidak ada  perjanjian  yang  mengikat  di antara keduanya untuk memindahkan  hak  barang  dengan cara  jual-beli  karena  akad  yang dibuat  adalah  sewa  murni.  Jadi  ada
dua  akad  yang  berbeda  dan  tidak dalam waktu bersamaan, yaitu akad ijarah atau sewa sampai waktu yang telah  ditentukan,  kemudian  setelah sewa  lunas/selesai,  maka  ada  akad baru, yaitu jual-beli.
- Ketiga, akad  ijarah  dimaksudkan untuk  sewa suatu barang,  yaitu saat akad  pihak  penyewa  dan  pemberi sewa  membuat  perjanjian  yang mengikat  untuk  melakukan  akad jual-beli barang objek sewa.
Pemberi  sewa  akan  menjual  barang yang disewa kepada penyewa dengan  sejumlah  harga  tertentu setelah  angsuran  sewa  lunas.  Jadi ada  perjanjian  antara  kedua  belah pihak bahwa akan ada akad jual-beli di akhir masa sewa.
- Keempat, akad  ijarah  dimaksud
untuk sewa suatu barang, yaitu pada saat  akad  pihak  penyewa  dan pemberi  sewa  membuat  perjanjian yang  mengikat  untuk  melakukan hibah  barang  objek  sewa.  Pemberi sewa  akan  menghibahkan  barang yang disewa kepada penyewa.
- Kelima, akad  ijarah  dimaksudkan untuk  sewa  suatu  barang  dalam jangka waktu tertentu dengan
pembayaran  dalam  jumlah  tertentu. Pada  saat  akad,  pihak  penyewa  dan pemberi  sewa  membuat  perjanjian yang  mengikat  untuk  memberikan hak tiga opsi kepada pihak penyewa. Opsi pertama pihak penyewa  menjadi  pemilik  dengan pembayaran  sejumlah  uang  yang telah diangsurkan bersamaan dengan angsuran uang sewa. Pelaksanaan  perjanjian  pembayaran ini dilakukan sejak awal, pembayaran uang pengganti perpindahan kepemilikan juga dilakukan sejak pembayaran angsuran  pertama.  Opsi  kedua memperpanjang  masa  sewa.  Opsi ketiga, pihak penyewa mengembalikan barang sewaan
kepada pemberi sewa.
Implementasi
Ijarah Muntahiya Bittamlik Di Lembaga Keuangan

## Syariah
Akad  ijarah  diaplikasikan  dalam perbankan  syariah  pada  pembiayaan  Ijarah dan  IMBT  (Ijarah  Muntahiya  Bittamlik). Pada  umumnya  bank  syariah  lebih  banyak menggunakan IMBT karena lebih sederhana dalam pembukuannya. Selain itu, bank  tidak  direpotkan  untuk  mengurus
pemeliharaan  aset,  baik  pada  saat  leasing maupun  sesudahnya. Ijarah  muntahiya Bittamlik (financial  leasing  with  option purchase  option )  merupakan  akad  sewa- menyewa yang berakhir dengan kepemilikan. Akad ini merupakan rangkaian dua buah akad, yaitu akad ijarah dan akad bai‟.
Sementara itu, operasional IMBT secara khusus didasarkan pada fatwa DSN- MUI  No.  27/DSN-MUI/III/2002  tentang ijarah  muntahiya  bi  al-tamlik.  Dalam pelaksanaan  akad  IMBT  ada  ketentuan yang harus dipenuhi,  yakni  ketentuan  yang bersifat  umum  dan  ketentuan  yang  bersifat khusus,  ketentuan  yang  bersufat  umum, yaitu:
a. Rukun  dan  syarat  yang  berlaku dalam akad ijarah berlaku pula akad IMBT;
b. Perjanjian  untuk  melakukan  akad IMBT  harus  disepakati  ketika  akad ijarah ditandatangani;
c. Hak  dan  kewajiban  setiap  pihak dijelaskan dalam akad.
Adapun yang bersifat khusus, yaitu:
a. Pihak  yang melakukan  IMBT harus melakukan  akad  ijarah  terlebih dahulu. Akad pemindahan kepemilikan,  baik  dengan  jual-beli maupun hibah hanya dapat
dilakukan setelah masa ijarah selesai;
b. Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati  di  awal  akad  ijarah adalah janji (wa‟ad) yang hukumnya  tidak  mengikat.  Apabila wa‟ad  ingin  dilaksanakan,  maka harus ada akad pemindahan kepemilikan  yang dilakukan setelah masa ijarah selesai.
Dalam  Kompilasi  Hukum  Ekonomi Syariah  (KHES),  ketentuan  mengenai ijarah  muntahiya  bi  al-tamlik  diatur  dalam bab  kesembilan  Pasal  332-329.  Rukun  dan syarat  dalam ijarah dapat  diterapkan dalam pelaksanaan  IMBT.  Dalam  akad  ini, perjanjian  antara  mu‟jir  (pihak  yang menyewakan)  dengan  musta‟jir  (pihak penyewa) diakhiri dengan pembelian ma‟jur  (objek  ijarah)  oleh  pihak  penyewa. Kemudian,  ijarah  muntahiya  bi  al-tamlik harus  dinyatakan  secara  eksplisit  dalam akad. Akad pemindahan kepemilikan hanya dapat dilakukan setelah masa sewa berakhir. (Adam, 2017, hal. 221)
Aplikasi IMBT dalam perbankan syariah  berupa: Pertama ,  pembiayaan invsetasi; seperti untuk pembiayaan barang- barang modal, sepeti mesin-mesin; Kedua, pembiayaan konsumer, seperti untuk pembelian mobil, rumah dan sebagainya.
Pembiayaan  ijarah  dan  IMBT  di perbankan  syariah  memiliki  persamaan perlakuan  dengan  pembiayaan  murabahah. Sampai saat ini, mayoritas produk pembiayaan  bank  syariah  masih  terfokus pada  produk-produk  murabahah  (jual-beli disertai  keuntungan).  Kesamaan  keduanya, bahwa  pembiayaan  tersebut  termasuk dalam  kategori  natural  certainty  contract, dan pada dasarnya adalah kontrak jual-beli. Perbedaan kedua jenis pembiayaan (ijarah/IMBT dengan murabahah) hanyalah objek  transaksi  yang  diperjualbelikan tersebut.  Dalam  pembiayaan  murabahah, objek transaksi adalah barang seperti rumah dan  mobil,  sedangkan  dalam  pembiayaan ijarah,  objek  transaksinya  adalah  jasa,  baik manfaat  atas  barang  maupun  manfaat  atas tenaga kerja. Dengan pembiayaan murabahah,  bank  syariah  hanya  dapat melayani kebutuhan nasabah untuk memiliki barang, sedangkan nasabah membutuhkan  jasa  tidak  dilayani.  Dengan skim  ijarah,  bank  syariah  dapat  pula melayani nasabah yang hanya membutuhkan jasa.
Ijarah  muntahiya  bi  al-tamlik  dalam bank  syariah  umumnya  melalui  tahapan- tahapan  sebagai  berikut:  (Mustofa,  2016, hal. 124)
1. Nasabah  menjelaskan  kepada  bank, bahwa  suatu  saat  di  tengah  atau  di
akhir  periode  ijarah  ia  ingin memiliki;
2. Setelah  melakukan  penelitian,  bank setuju  akan  menyewakan  aset  itu kepada nasabah;
3. Apabila  bank  setuju,  bank  terlebih dahulu memiliki aset tersebut;
4. Bank  membeli  atau  menyewa  aset yang dibutuhkan nasabah;
5. Bank  membuat  perjanjian  ijarah dengan nasabah untuk jangka waktu tertentu  dan  menyerahkan  aset  itu untuk dimanfaatkan;
6. Nasabah  membayar  sewa  setiap bulan yang jumlahnya sesuai dengan kesepakatan;
7. Bank melakukan penyusutan terhadap  aset;  biaya  penyusutan dibebankan kepada laporan laba/rugi;
8. Di  tengah  atau  diakhir  masa  sewa, bank  dan  nasabag  dapat  melakukan pemindahan kepemilikan aset tersebut secara jual-beli cicilan;
9. Jika  pemindahan  kepemilikan  di akhir masa sewa, akadnya dilakukan secara hibah.
Secara konseptual IMBT hampir sama dengan  leasing ,  bahwa  leasing  merupakan bentuk pembiayaan dalam bentuk penyediaan  barang-barang  modal  untuk digunakan oleh perusahaan tertentu,
berdasarkan  pembayaran  secara  berkala, disertai  dengan  hak  pilih/opsi  perusahaan tersebut untuk membeli barang modal yang bersangkutan  atau  memperpenjang  jangka waktu  leasing  berdasarkan  nilai  sisa  yang telah  disepakati  bersama.  Dari  aspek pemindahan  kepemilikan,  dalam  leasing dikenal dua jenis, yaitu operating lease dan financial  lease.  Dalam  operating  lease, tidak  terjadi  pemindahan  kepemilikan  aset, baik di awal maupun di akhir periode sewa. Dalam hal ini, operating lease sama seperti ijarah.  Ijarah  merupakan  akad  yang mengatur  pemanfaatan  hak  guna  tanpa terjadi  pemindahan  kepemilikan.  Dalam financial  lease,  di  akhir  periode  sewa  si penyewa  diberikan  pilihan  untuk  membeli atau  tidak  membeli  barang  yang  disewa. Namun,  pada  praktiknya,  dalam  financial lease  sudah  tidak  ada  opsi  lagi  untuk membeli atau tidak membeli karena pilihan itu sudah ditentukan di awal periode.
Namun  ijarah  muntahiya  bi  al-tamlik memiliki perbedaan dengan leasing
konvensional,  seperti  tergambar  pada  tabel berikut ini:
Perbedaan ijarah muntahiya bi al-tamlik dengan leasing: (Adam, 2017, hal. 223)
IMBT Leasing
Aset  selama  masa  Aset langsing
sewa  adalah  milik
bank/mu‟jir
dicacatkan atas nama nasabah. Perjanjian menggunakan  akad ijarah  dan  wa‟ad untuk  jual-beli  atau hibah yang akan
ditandatangani setelah ijarah berakhir (jika nasabah
menghendaki).
Sewa  dan  jual-beli menjadi satu kesatuan dalam satu perjanjian. Perpindahan kepemilikan menggunakan  jual- beli dan hibah.
Perpindahan kepemilikan dilaksanakan  setelah masa ijarah selesai
Perpindahan kepemilikan menggunakan  jual- beli. Perpindahan kepemilikan  diakui setelah seluruh
pembayaran sewa diselesaikan.
Analisis Akad Ijarah Muntahiya
Bittamlik
Akad Ijarah  Muntahiya  Bittamlik dapat ditinjau dari beberapa aspek:
a. Analisis  Akad Ijarah  Muntahiya
Bittamlik dari Rukun Akad
Rukun adalah  unsur  yang  mutlak  harus ada  dalam  sesuatu  hal,  peristiwa  atau tidndakan. Pertama, adanya Shighat. Akad

## IMBT terdapat dua bentuk akad yaitu akad
Ijarah yang diakhir dengan janji akad jual- beli  dan  akad Ijarah yang  diakhiri  dengan janji hibah. Pihak  yang  menyewakan berjanji  ( wa’ad )  kepada  penyewa  untuk memindahkan  kepemilikan  objek  setelah masa sewa berakhir yang dinyatakan dalam akad  IMBT.  Karenanya  dalam  akad  IMBT terdapat dua akad yang berbeda, yaitu akad Ijarah, dan  pada  akhir  masa ijarah dibuat suatu akad pengalihan hak atas barang yang disewakan.  (Suswinarno,  2011,  hal.  108) Sehingga ijab dan qabul antara  Bank Syariah  dan  nasabah  dapat  diketahui dengan  jelas  cara  pemindahan  kepemilikan objek  pada  awal  kesepakatan. Kedua, pelaksana  akad  ( Al-Aqid ).  Pihak-pihak
yang melakukan akad IMBT yaitu Musta’jir (Penyewa)  adalah  pihak  yang menyewa  aset  yaitu  Nasabah  (debitur)  dan
Mu’jir (Pemilik)  pihak  pemilik  yang menyewakan  aset  yaitu  Bank  Syariah (kreditur). Ketiga, objek akad ( Al- Ma’aqud ).  Objek  akad  dalam  akad  IMBT yaitu ma’jur (aset  yang  disewakan)  yaitu manfaat  dan  jasa  pada  suatu  barang  dan ujrah (harga  sewa)  yaitu  harga  yang disepakati  oleh  para  pihak  dalam  akad IMBT.
Pada  umumnya  objek  akad  dapat dianggap  sah  apabila  memenuhi  syarat, yaitu  telah  ada  pada  waktu  akad  diadakan,
dibenarkan  oleh syara’ ,  dapat  ditentukan dan  diketahui  dan  objek  diserahkan  pada waktu  akad  terjadi.  Walaupun  demikian, beberapa  syarat  tersebut  dapat  disimpangi yaitu objek akad telah ada pada waktu akad IMBT  diadakan  dan  syarat  bahwa  objek akad  IMBT  diserahkan  pada  waktu  akad IMBT  terjadi.  Pengecualian  ini  didasarkan pada  prinsip istihsan (Syarifuddin,  2009, hal. 319) yaitu dalil yang terkuat menunjukan  bahwa  hukum  islam  adalah suatu  hukum  yang  berkembang  dalam masyarakat  untuk  menjaga  dan  memenuhi kebutuhan  manusia  dan  tidak  bertentangan dengan syara’ .
b. Analisis  Akad Ijarah  Muntahiya Bittamlik ditinjau  dari  Syarat-syarat

## Akad
Syarat  adanya akad,  yaitu sesuatu  yang mesti  ada  agar  keberadaan  suatu  akad diakui syara’ .  Makna  akad  secara syar’i yaitu  hibungan  antara ijab dan qabul dengan  cara  yang  dibolehkan  oleh  syariat yang mempunyai pengaruh secara langsung.  (Azzam,  2010,  hal.  17)  Syarat adanya akad harus memenuhi syarat umum yaitu  terpenuhinya  rukun  akad  dan  syarat khusus.  Yaitu  syarat  tambahan  seperti adanya  saksi.  Akad  IMBT  yang  dibuat secara  notariil  maupun  dibawah  tangan terdapat  minimal  dua  sanksi  yang  hadir.
Sehingga  dengan  terpenuhinya  syarat umum dan syarat khusus maka telah adanya akad IMBT.
Syarat  sahnya  akad  adalah  tidak terdapatnya  lima  hal  perusak  sahnya  akad yaitu kertidakjelasan jenis yang menyebabkan pertengkaran, adanya paksaan,  membatasi  kepemilikan  terhadap suatu  barang,  terdapat  unsur  tipuan, terdapat  bahaya  dalam  pelaksanaan  akad. Agar  terhindar  dari  lima  hal  perusak  akad IMBT  diatur  dalam  Fatwa  DSN  Nomor: 27/DSN-MUI/III/2002 tentang al-Ijarah al- muntahiya  bi  al-tambik, PBI  Nomor: 7/46/PBI/2005  dan  Kompilasi  Hukum Ekonomi Syariah (KHES).
Syarat berlakunya akad. Untuk kelangsungan  akad  diperlukan  dua  syarat adanya  kepemilikan  atau  kekuasaan  dan  di dalam objek akad tidak ada hak orang lain. Bank  Syariah  merupakan  pemilik  objek akad IMBT sebagai pihak yang menyewakan  barang  kepada  nasabah.  Baik Bank  Syariah  dan  nasabah  merupakan orang  yang  mampu  melaksanakan  akad IMBT yaitu cakap dalam perbuatan hukum. Selain  itu,  mengenai  objek  akad  yang disewakan kepada musta’jir merupakan hak milik  dari  pihak mu’ajjir selama  masa sewa.  Setelah  masa  sewa  berakhir  terjadi perpindahan  hak  milik  kepada  nasabag dengan cara jual beli atau hibah.
Syarat  adanya  kekuatan  hukum  adalah persyaratan  yang  ditetapkan  oleh syara’ berkenaan  dengan  kepastian  sebuah  akad. Akad  sendiri  sesungguhnya  sebuah ilzam (kepastian).  Jika  sebuah  akad  belum  bisa dipastikan  berlakunya  seperti  ada  unsur tertentu  yang  menimbulkan  hak khiyar, maka  akad  ini  dalam  kondisi ghairu  lazim (belum pasti), karena masing-masing pihak berhak  menfasakhkan  akad  atau  tetap melangsungkannya.  (Masadi,  2002,  hal. 103)
Berdasarkan Fatwa DSN Nomor 27/DSN-MUI/III/2002  pada  bagian  kedua mengatur  ketentuan  khusus  mengenai  janji pemindahan  hak  milik  yang  sifatnya  tidak mengikat,  hal  ini  mengundang  penafsiran ganda.
1. Ketidakterikatan  itu  bisa  dimaknai tidak  terikat  untuk  membuat  janji pemindahan  hak  milik,  ketentuan ini  tidak  sejalan  dengan  maksud diakadkannya IMBT
2. Dapat  dimaknai  tidak  terikat  untuk melaksanakan  janji  yang  sudah disepakati dalam akad IMBT. Ketentuan  seperti  ini  tidak  lazim dalam  hukum perjanjian yang dibuat  dipandang  sebagai  undang- undang  yang  selalu  mengikat  dan harus ditaati.
Jika suatu akad boleh tidak dilaksanakan,  maka  akad  IMBT  itu  tidak ada  gunanya  dan  akan  kehilangan  makna dan  tujuannya,  bahkan  dapat  menimbulkan kezaliman .  Penyewa  yang  sejak  semula berniat  untuk  memiliki  benda  dan  telah melunasi  seluruh  angsurannya,  sudah  pasti merasa  dirugikan  jika  ternyata  penyewa tidak  dapat  memiliki  barang  karena pemberi sewa tidak mau menghibahkannya dengan  alasan  janji  itu  tidak  mengikat. Pelaksanaan  akad  IMBT  seperti  ini  tidak sesuai dengan tujuan dibuatnya akad IMBT yakni  diakhiri  dengan  pemindahan  hak milik. Selain itu, Pasal  324 ayat  (2) KHES menyebutkan  bahwa  “Akad  pemindahan kepemilikan  hanya  dapat  dilakukan  setelah masa Ijarah Muntahiya Bittamlik berakhir”.
Ketentuan  tersebut  dapat  diartikan  bahwa pemindahan  kepemilikan  melalui  akad  jual beli merupakan akad tersendiri  yang bukan merupakan  satu  kesatuan  dari  akad  IMBT. Sehingga  dapat  disimpulkan  dalam  akad IMBT  tidak  ada  pemindahan  kepemilikan, artinya  tujuan  dari  akad  IMBT  tidak tercapai.  Padahal  pada  hakekatnya  akad IMBT  berakhir  ketika  adanya  pemindahan kepemilikan.
c. Analisis  Akad Ijarah  Muntahiya
Bittamlik ditinjau dari Jenis Perjanjian  dalam  Hukum  Positif  di Indonesia
Pasal  1319  KUHPerdata  menyebutkan dua  kelompok  perjanjian,  yaitu  perjanjian yang  oleh  oleh  undang-undang  diberikan suatu nama khusus disebut dengan perjanjian bernama ( benoemde atau nominaatcontracten )  dan  perjanjian  yang dalam undang-undang tidak dikenal dengan suatu  nama  tertentu  disebut  dengan perjanjian  tak  bernama  ( onbenoemde atau innominaatcontracten ).  (Hatta,  2000,  hal. 125-125)  Lahirnya  perjanjian  tak  bernama adalah berdasarkan asas kebebasan berkontrak atau partij otonomi tang berlaku di  dalam  hukum  perjanjian.  (Prodjodikoro, 1973,  hal.  19)  Salah  satunya  yaitu perjanjian IMBT. Perjanjian IMBT memang tidak dijelaskan secara jelas dalam KUHPerdata, sehingga perjanjian ini dikategorikan  sebagai  perjanjian  tidak bernama.  Walaupun  demikian,  perjanjian tidak bernama tetap berlandaskan ketentuan KUHPerdata,  sebagaimana  diatur  dalam pasal 1319 yang berbunyi:
” Semua  perjanjian,  baik  yang  mempunyai nama  khusus,  maupun  yang  tidak  dikenal dengan  suatu  nama  tertentu,  tunduk  pada peraturan-peraturan  umum,  yang  termuat di dalam bab ini dan bab yang lalu.”
Pasal ini menyatakan bahwa perjanjian apa saja,  baik  yang  diatur  dalam  buku KUHPerdata  Buku  III  Bab  V  sampai dengan  Bab  XVIII  dan  yang  terdapat  di
luar  Buku  III  KUHPerdata  tunduk  pada ketentuan-ketentuan umum dari KUHPerdata  Buku  III  dan  Buku  II.
Sehingga  akad  IMBT  walaupun  termasuk kategori  perjanjian  tidak  bernama  tetap harus tunduk pada ketentuan KUHPerdata.

## III. SIMPULAN
Akad Ijarah  Muntahiya  Bittamlik (IMBT)  merupakan  akad  baru  yang menggabungkan  antara  dua  akad  dalam satu  transaksi.  Dalam  perspektif  hukum Islam  IMBT  telah  memenuhi  asas-asas, rukun  dan  tiga  syarat  akad.  Sedangkan syarat  yang  tidak  terpenuhi  yaitu  syarat adanya kekuatan hukum karena pada Fatwa DSN Nomor: 27/DSN-MUI/III/2002 terdapat  ketentuan  yang  menimbulkan pernafsiran  ganda  pada  angka  2  bagian kedua yang mengatur ketentuan khusus dan Pasal  324  ayat  (2)  pada  Kompilasi  Hukum Ekonomi  Syariah.  Para  pakar  ekonomi Islam  kontemporer  berpendapat  bahwa hukum  akad  IMBT  adalah mubah (boleh).
Sementara  itu  IMBT  jika  ditinjau  dari perspektif  hukum  positif  (KUHPerdata), IMBT merupakan perjanjian tidak bernama (Pasal  1319)  yang  timbul  dari  akad kebebasan  berkontrak  (Pasal  1338)  dan IMBT  juga  telah  memenuhi  syarat-syarat sah dari perjanjian (Pasal 1320) serta unsur- unsur  perjanjian.  Sedangkan  akibat  hukum yang  ditimbulkan  dari  akad  perjanjian
IMBT  adalah  adanya  hak  dan  kewajiban bagi mereka yang melakukannya.

## DAFTAR PUSTAKA
Adam, P. (2017). Akad dan Produk Bank Syariah. Bandung: PT. Refika Aditama.
Al-Hasun, F. b. (2005). Al-Ijarah Al- Muntahiya Bi Al-Tamlik fi Al-Fiqh Al-Islam. Maktabah Misyikah Al- Islamiyyah.
Ansori, A. G. (2009). Perbankan Syariah di Indonesia. Yogyakarta: Universitas Gajah Mada.
Antonio, M. S. (2001). Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Inzani dan Tazkia Cendekia.
Azzam, A. A. (2010). Fiqh Muamalat SIstem Transaksi dalam Fiqh Islam.
Jakarta: Amzah.
Hatta, S. G. (2000). Beli Sewa sebagai Perjanjian Tak Bernama:
Pandangan masyarakat dan Sikap
Mahkamah Agung Indonesia.
Bandung: Alumni.
Imaniyati, N. S. (2008). Hukum Perbankan. Bandung: Fakultas Hukum Unisba.
Ismail. (2011). Perbankan Syariah. Jakarta: Kencana.
Karim, A. A. (2006). Bank Islam: Analisis Fiqh dan keuangan. Jakarta:
RajaGrafindo Persada.
Masadi, G. A. (2002). Fikih Muamalah Kontekstual. Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Mustofa, I. (2016). Fikih Muamalah
Kontemporer. Jakarta: PT Rajawali
Grafindo Persada.
Neneng Nurhasanah, P. A. (2017). Hukum Perbankan Syariah: Konsep dan Regulasi. Jakarta: Sinar Grafika.
Prodjodikoro, W. (1973). Hukum perdata tentang Persetujuan-Persetujuan
tertentu. Bandung: Alumni.
Ramli, H. (2005). Teori Dasar Akuntansi
Syariah. Jakarta: Renaisan.
Suswinarno, I. D. (2011). Akad Syariah.
Bandung: Kaifa.
Syarifuddin, A. (2009). Ushul Fiqh.
Ciputat: Logos Wacana Ilmu.
Tim Penulis Dewan Syari'ah Nasional (DSN) MUI. (2003). Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional.
Jakarta: PT. Intermasa.