Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 34-47 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.

## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PIHAK YANG BERITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
(Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 2518 K/Pdt/2018)
Fidela Faustina,*, H. Siti Hajati Hoesin.**
Fakultas Hukum, Universitas Indonesia Kampus UI Depok, Depok, Jawa Barat, 16424 Indonesia E-mail: fidela.faustina01@ui.ac.id, sitihajati@yahoo.com Naskah diterima : 08/09/2021, revisi : 30/11/2021, disetujui 01/01/2022

## Abstrak
Perjanjian  jual  beli  tanah merupakan  salah  satu  perjanjian  yang  sering  ditemukan  di masyarakat  khususnya  di  Indonesia.  Akan  tetapi,  jual  beli  tanah  sering  mengalami berbagai macam  permasalahan yang mana salah  satu  penyebabnya  adalah kesalahan yang terjadi pada saat pembuatan perjanjian itu sendiri. Dalam pembuatan perjanjian tersebut  tidak  jarang  ditemui  adanya  itikad  buruk  dari  salah  satu  pihak  dalam perjanjian tersebut. Itikad buruk sering ditujukan untuk kepentingan pribadi salah satu pihak sehingga akan menimbulkan kerugian bagi pihak lainnya yang beritikad baik. Hal tersebut  tentunya  akan  menimbulkan  ketidakadilan  bagi  pihak  yang  dirugikan.  Oleh karena  itu,  perlu  dianalisis  lebih  lanjut  cara  penentuan  itikad  baik  dan  buruk  serta bagaimana perlindungan hukum bagi pihak yang beritikad baik dalam jual beli tanah.
Kata kunci: Perjanjian, Jual beli tanah, Itikad, dan Perlindungan Hukum.

## Abstract
Land sales and purchase agreement is one of many agreements that often can be found in our  society  especially  in  Indonesia.  However,  land  sales  and  purchase  often  get  various problems  that  one  of  the  cause  is  mistake  when  that  agreement  was  made.  When  that agreement was made, occasionally followed with bad faith from one of the partie. Bad faith often done for their own interest so that will cause lost for the other partie that had a good faith. That situation of course will cause injustice for parties who get lost. Therefore, there needs to further analysis about how to determine good faith and bad faith also how legal protection to partie that have a good faith in land sales and purchase.
Keywords: Agreement, Land sales and purchase, Faith, and Legal Protection.

## A. Pendahuluan
Akta perjanjian jual beli harus didasari dengan itikad baik dari masing-masing pihak dan terhadapnya diberikan perlindungan hukum. Perlindungan hukum tersebut diperlukan agar keadilan terhadap masing-masing pihak dapat terwujud. Hal ini perlu didalami secara mendalam  agar  tidak  akan  menimbulkan  permasalahan-permasalahan  ataupun ketidakpastian hukum. Pada dasarnya perjanjian itu sendiri adalah suatu peristiwa di mana seorang  berjanji  kepada  seorang  lain  atau  di  mana  dua  orang  itu  saling  berjanji  untuk melaksanakan  sesuatu  hal.1  Dalam  hal  perjanjian  jual  beli  tanah  dapat  diartikan  sebagai
1 Subekti, Hukum Perjanjian, cet. 23 (Jakarta: Intermasa, 2010), hlm. 1.
peristiwa di mana penjual berjanji akan menyerahkan (peralihan hak milik) tanah miliknya kepada  pembeli  dan  disertai  pembayaran  dari  pembeli  kepada  penjual.  Perjanjian  ini  lah yang menimbulkan hubungan antara penjual dan pembeli yang disebut juga perikatan.2 Perjanjian jual beli merupakan salah satu perjanjian konsensuil di mana perjanjian dan perikatan  sudah  dilahirkan  sejak  detik  tercapainya  kesepakatan  mengenai  hal-hal  pokok dalam perjanjian itu sehingga tidak diperlukan suatu formalitas.3 Perjanjian tersebut tetapi harus memperhatian syarat-syarat sah serta asas-asas perjanjian. Berdasarkan Pasal 1338 Ayat  3  KUH  Perdata,  terdapat  hal  yang  harus  diperhatikan,  yaitu  perjanjian  harus dilaksanakan dengan itikad baik.4 Bahkan terdapat beberapa pandangan yang menjadikan itikad  baik  sebagai  salah  satu  asas  perjanjian.5  Itikad  baik  pada  saat  pembuatan  suatu perjanjian  berarti  kejujuran  dimana  orang  yang  beritikad  baik  memberi  kepercayaan kepada  pihak  lainnya  dengan  menganggap  pihak  lain  tersebut  tidak  menyembunyikan sesuatu yang buruk.6 Hal tersebut menunjukan bahwa perjanjian hendaklah dilaksanakan dengan  jujur  dan  bersih  oleh  para  pihaknya  sehingga  dalam  pelaksanaannya  akan mencerminkan kepastian hukum dan rasa adil bagi para pihak yang terikat dalam perjanjian tersebut.7
Pengertian  itikad  baik  dapat  diartikan  dalam  dua  sudut  pandang.  Pertama,  dalam konteks  pembuatan  perjanjian  (formation  of  contract).  Itikad  baik  ini  dilihat  sebagai kejujuran salah satu pihak dalam proses pembuatan perjanjian. Hal tersebut dapat dilihat dari  cara  pihak  untuk  menuangkan  keinginannya  pada  perjanjian  tersebut.  Dalam  hal perjanjian  tersebut  dibuat  oleh  atau  dihadapan  notaris  maka  dapat  dilihat  dari  cara penghadap  dalam  memberikan  keterangan,  tanggapan-tanggapan  yang  diberikannya kepada notaris dalam proses pembuatan perjanjian, ataupun dari tindakan-tindakan yang dilakukannya dalam pembuatan perjanjian tersebut. Itikad tersebut dapat dilihat oleh pihak lainnya,  notaris  ataupun  saksi-saksi.  Sudut  pandang  yang  kedua  adalah  dalam  konteks pelaksanaan perjanjian (performance of contract). Itikad baik dilihat dari tindakan-tindakan yang dilakukan dalam melaksanakan apa yang telah dijanjikan.8 Hal ini dapat dilihat dari berbagai cara, baik dari cara para pihak melaksanakan kewajibannya dalam perjanjian, cara para  pihak  untuk  menyelesaikan  permasalahan-permasalahan  yang  timbul  dalam pelaksanaan maupun dilihat secara subjektif, yakni dari niat para pihak dalam pelaksanaan perjanjian tersebut.
Perjanjian  dapat  dibuat  oleh  atau  dihadapan  notaris  berdasarkan  Pasal  15  Ayat  1 Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Jabatan  Notaris  (UUJN).9  Dalam  hal perjanjian dibuat oleh atau dihadapan notaris maka notaris menjadi salah satu pihak yang dapat  mencegah  adanya  suatu  perjanjian  yang  dibuat  dengan  itikad  buruk.  Hal  ini  dapat dilihat dalam UUJN yang mengatur secara rinci kewajiban, kewenangan, sampai dengan cara dalam membuat akta. Notaris dalam membuat perjanjian tersebut harus tidak berpihak dan menjaga  kepentingan  para  pihak  yang  terikat  dengan  perjanjian  tersebut.10  Ketentuan tersebut  memberikan  kewajiban  kepada  notaris  untuk  melihat  apakah  perjanjian  yang
2 Muhammad Teguh Pangestu, Pokok-Pokok Hukum Kontrak, cet. 1 (Makassar: Social Politic Genius, 2019), hlm 52.
3 Ibid., hlm. 15.
4 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  [Burgelijk  Wetboek],  diterjemahkan  oleh  R.  Subekti  dan  R. Tjtrosudibio (Jakarta: Balai Pustaka, 1992), Ps.1338 ayat 3.
5 “Asas-Asas  Perjanjian,”  https://www.legalakses.com/asas-asas-perjanjian/.  Diakses  pada  tanggal  30 Agustus 2021.
6 Subekti, Asas-Asas Hukum Perikatan Nasional, cet.1 (Bandung: Alumni, 2006), hlm. 25.
7 Samuel, Penawaran dan Penerimaan Dalam Hukum Perjanjian, cet. 2 (Jakarta: Grasindo, 2010), hlm. 45.
8 Subekti, Asas-Asas Hukum Perikatan Nasional, hlm. 26.
9 Indonesia,  Undang-Undang  tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang Jabatan Notaris, UU No. 2 Tahun 2014, LN No. 3 Tahun 2014, TLN No. 5491, Ps. 15 Ayat 1.
10 Ibid., Ps. 16 Ayat 1 huruf a.
dibuat  tersebut  tidak  berat  sebelah  ataupun  terdapat  tipu  muslihat  antar  pihak  sehingga dapat mencegah permasalahan hukum yang akan timbul dikemudian harinya.
Berdasarkan  Pasal  39  Ayat  2  UUJN,  notaris  harus  mengenal  para  pihak  atau diperkenalkan  oleh  2  (dua)  orang  saksi.11  Ketentuan  tersebut  menunjukan  bahwa  UUJN mencoba untuk melindungi para pihak yang menghadap ke notaris untuk membuat suatu perjanjian agar akan terdapat pencegahan terhadap pihak yang mau mencoba menyangkal telah  membuat  perjanjian.  Notaris  bahkan  diwajibkan  untuk  menyimpan  asli  akta  atau minuta akta dalam suatu protokol notaris. Hal tesebut merupakan cara untuk menghindari akan  terjadinya  suatu  penipuan,  penyimpangan,  ataupun  penyeludupan  hukum  dari  para pihak ataupun pihak lain diluar dari pihak yang menghadap kepada notaris. Oleh karena itu, notaris dalam hal ini berperan penting dalam melindungi kepentingan para pihak sehingga tidak hanya membuat perjanjian saja.
Ketentuan  terkait  itikad  baik  diatas  didukung  oleh  ketentuan  KUH  Perdata  yang menyatakan  bahwa setiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada orang  lain maka  orang  yang  melanggar hukum  itu wajib  mengganti  kerugian  tersebut.12 Ketentuan tersebut sangat penting karena akan memberikan perlindungan hukum terhadap pihak  yang  beritikad  baik.  Perlindungan  tersebut  diperlukan  agar  masyarakat  dalam melakukan tindakannya menjadi tidak ragu-ragu ataupun tidak takut akan rugi karena tipu muslihat ataupun itikad buruk dari pihak lain. Akan tetapi, itikad buruk tersebut juga harus dibuktikan karena hukum di Indonesia menganut asas prasangka baik dimana semua orang dianggap beritikad baik kecuali jika dibuktikan tidak.
Dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia terdapat banyak ketentuan yang mengatur  terkait  perjanjian  jual  beli  tanah  antara  lain  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata, Undang-Undang Pokok Agraria, dan Undang-Undang Jabatan Notaris. Berdasarkan Pasal 19 Ayat 2 huruf c Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), dalam pendaftaran tanah, pihak yang memohonkan pendaftaran tersebuh harus memberikan surat tanda bukti bahwa tanah tersebut miliknya.13 Ketentuan tersebut bertujuan untuk memastikan pendaftaran tanah  tersebut  dilakukan  oleh  orang  yang  berwewenang  untuk  melakukan  pendaftaran tersebut. Hal ini sangat penting karena dengan terdaftarnya kepemilikan atas tanah maka sertifikat tersebut merupakan suatu akta autentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna.14
Ketentuan  Pasal  19  Ayat  2  huruf  c  UUPA  tersebut  menunjukan  bahwa  pembuat undang-undang tersebut melihat pentingnya perlindungan hukum bagi suatu kepemilikan sehingga  pembuat  undang-undang menjabarkan  ketentuan  yang  dapat  mencegah  adanya itikad  buruk  seseorang  yang  mau  mengakui  sesuatu  yang  bukan  miliknya.  Penjabaran beberapa  ketentuan  diatas  menunjukan  bahwa  walaupun  tidak  ada  ketentuan  yang mengatur  secara  khusus  pengertian  dari  itikad  baik  atau  itikad  buruk  itu  sendiri  tetapi dalam  membuat  perjanjian  itikad  seseorang  dilihat  dan  sangat  berpengaruh  pada  akibat hukum  dari  perjanjian  itu  sendiri.  Hal  tersebut  dapat  dilihat  dari  cara  dan  tujuan penyusunan ketentuan-ketentuan yang terdapat pada ketentuan perundang-undangan yang dalam hal ini Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, UUJN, dan UUPA.
Penjabaran pengaturan terkait itikad baik dalam suatu perjanjian menunjukan bahwa pentinganya  penerapan  itikad  baik  karena  tidak  diterapkannya  itikad  baik  akan menimbulkan  berbagai  macam  permasalahan-permasalahan  dikemudian  harinya. Permasalahan tersebut beragam baik dari tidak diakuinya jual beli tersebut, objek jual beli
11 Ibid., Ps. 39 Ayat 2.
12 Subekti, Hukum Perjanjian, hlm. 2.
13 Indonesia, Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, UU No. 5 Tahun 1960, LN No. 104 Tahun 1960, Ps. 19 Ayat 2 huruf c.
14 Yuliana Zamrotul Khusna, “Peran Notaris dan PPAT Dalam Mencegah Penyeludupan Hukum,” Jurnal Akta Vol 4 (September 2017): 397.
tidak diserahkan kepada pembeli, pembayaran tidak tuntas, dan permasalahan lainnya. Oleh karena itu, akan timbul pertanyaan bagaimana perlindungan terhadap pihak yang beritikad baik dalam suatu perjanjian dimana terdapat pihak yang tidak beritikad baik. Bahkan dalam prakteknya  sering  ditemukan  masyarakat  meminta  Pengadilan  sebagai  sarana  yang memberikan perlindungan terhadap pihak yang beritikad baik.
Dalam  prakteknya  maka  akan  menimbulkan  pertanyaan  bagaimana  menentukan seseorang telah beritikad baik atau bagaimana menentukan seseorang telah beritikad buruk. Hal tersebut akan membuat garis abu-abu dalam pandangan masyarakat terkait itikad dari seseorang.  Oleh  karena  itu,  perlu  dilakukan  pengkajian  lebih  mendalam  bagaimana penentuan seseorang telah beritikad baik ataupun bagaimana penentuan  seseorang telah beritikad  buruk.  Hal  ini  penting  diperhatikan  agar  tercipta  kepastian  hukum  dalam masyarakat, khususnya di Indonesia.

## B. Metode Penelitian
Metode penelitian digunakan untuk mendalami atau mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan cara menganalisanya.15 Bentuk penelitian yang digunakan dalam penulisan karya ilmiah ini adalah penelitian yuridis normatif, yakni penelitian yang dilakukan  terhadap  hukum  positif  dan  Putusan  Mahkamah  Agung.  Penggunaan  metode penelitian tersebut agar permasalahan-permasalahan dalam penelitian ini dapat terjawab dan mengkaji serta menguji pertimbangan hakim dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 2518 K/Pdt/2018 terhadap peraturan perundang-undangan di Indonesia. Adapun jenis data yang digunakan adalah data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer dan sekunder. Adapun pemaparan dari bahan hukum yang digunakan adalah sebagai berikut:
a. Bahan  hukum  primer  adalah  bahan  hukum  yang  mempunyai  kekuatan  hukum mengikat. 16 Dalam  penelitian  ini,  bahan  hukum  primer  yang  digunakan,  yaitu putusan  Pengadilan  dan  peraturan  perundang-undangan,  yakni  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata,  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  dan  Undang-  Undang Jabatan Notaris;
b. Bahan  hukum  sekunder  adalah  bahan  hukum  yang  memiliki  hubungan  dengan bahan  hukum  primer  yang  digunakan  sebagai  sarana  membantu  menganalisis, memahami,  dan  menjelaskan  bahan  hukum  primer.  Dalam  penelititan  ini,  bahan hukum sekunder yang digunakan adalah buku, jurnal, artikel ilmiah, penelusuran internet, dan makalah.
Alat pengumpulan data yang akan digunakan dalam penulisan karya ilmiah ini berupa studi dokumen. Studi dokumen atau bahan pustaka berfungsi untuk memberikan fakta-fakta yang secara tidak langsung memberikan suatu pemahaman atas permasalahan yang sedang diteliti.17  Studi dokumen tersebut didapatkan melalui buku-buku dan artikel-artikel yang terdapat di perpustakaan maupun melalui penelusuran internet.

## C. Pembahasan
Kasus  jual  beli  tanah  yang  terdapat  pada  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  2518 K/Pdt/2018  merupakan  kasus  jual  beli  tanah  dimana  objek  sengketa  merupakan  harta warisan  dari  Almarhum  Tuan  S  dan  Almarhumah  Nyonya  S  kepada  Para  Penggugat  dan Tergugat II. Akan tetapi, tanpa sepengetahuan Para Penggugat, Tergugat II telah mengajukan pensertifikatan tanah tersebut atas nama pribadinya. Oleh karena itu, diterbitkan Sertifikat Hak  Milik  No.  139  Desa  Karanganyar  atas  nama  Tergugat  II.  Tergugat  II  kemudian
15 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, cet. 3 (Jakarta: Penerbit Universitas Indonesia, 2005), hlm. 43.
16 Amiruddin  dan  Zainal  Asikin,  Pengantar  Metode  Penelitian  Hukum,  cet.  9.  (Jakarta:  PT  RajaGrafindo Persada, 2016), hlm. 119.
17 Ibid., hlm. 66.
menjualkan  objek  sengketa  kepada  anaknya  (Tergugat  III)  dihadapan  Notaris/PPAT  X (Turut Tergugat I). Tergugat III kemudian menjual kembali tanah tersebut kepada Tergugat I  yang  dalam  hal  ini  membeli  objek  sengketa  tanpa  mengetahui  bahwa  objek  tersebut diperoleh  secara  melawan  hukum.  Jual  beli  antara  Tergugat  III  dan  Tergugat  I  dilakukan dihadapan Notaris/PPAT X.
Para  Penggugat  kemudian  meminta  Tergugat  I  untuk  mengosongkan  dan menyerahkan objek sengketa untuk dibagi waris. Akan tetapi, permintaan tersebut ditolak oleh Tergugat I. Bahkan Tergugat I telah mengajukan gugatan terhadap Para Penggugat di Pengadilan Negeri Sragen dalam register perkara Nomor 22/Pdt.G/2015/PN.Sgn dan telah diputus pada tanggal 06 Juli 2015 yang dalam amar bunyi putusannya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima. Oleh karena itu, Para Penggugat mengajukan gugatan dan memohon kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Sragen untuk mengadili dan memutus antara lain sebagai berikut:
1. Menetapkan  bahwa  Para  Penggugat  dan  Tergugat  II  adalah  ahli  waris  dari Almarhum Tuan S dan Almarhumah Nyonya S.
2. Menetapkan objek sengketa merupakan salah satu harta warisan peninggalan Almarhum Tuan S dan Almarhumah Nyonya S.
3. Menyatakan  bahwa  Sertifikat  Hak  Milik  No.  139  adalah  tidak  sah  menurut hukum dan dapat dibatalkan demi hukum.
4. Menyatakan  bahwa  jual  beli  antara  Tergugat  II  dengan  Tergugat  III    adalah tidak sah menurut hukum dan dapat dibatalkan demi hukum.
5. Menyatakan bahwa jual beli antara Tergugat III dengan Tergugat I adalah tidak sah menurut hukum dan dapat dibatalkan demi hukum.
6. Menyatakan  bahwa  penguasaan  dan  penggarapan  atas  objek  sengketa Sertifikat  Hak  Milik  No.  139  Desa  Karanganyar  oleh  Tergugat  I  adalah perbuatan melawan hukum.
7. Menghukum  Tergugat  I  atau  siapa  saja  yang  memperoleh  hak  darinya  atas objek sengketa untuk menyerahkan dan mengosongkan tanah sawah sengketa tanpa beban apapun beserta Sertifikat Hak Milik No. 139 Desa Karanganyar kepada Para Penggugat.

## 1. Pertimbangan dan Putusan Hakim
Berdasarkan  fakta-fakta  hukum  yang  telah  terungkap  dalam  persidangan,  Majelis Hakim  Pengadilan  Negeri  Sragen  dalam  pertimbangannya  menimbang  beberapa  hal, yakni:18
1. Menimbang  bahwa  objek  sengketa  merupakan  bundel  harta  warisan  yang  belum dibagi waris maka pensertifikatan objek sengketa kepada Tergugat II cacat hukum. Oleh karena itu, peralihan hak atas tanah objek sengketa menjadi tidak sah dan batal demi hukum.
2. Menimbang bahwa Tergugat II menguasai objek sengketa dengan dasar yang tidak sah dan batal demi hukum maka jual beli antara Tergugat II dan Tergugat III adalah tidak  sah  menurut  hukum  sehingga  Tergugat  III  telah  memiliki  objek  sengketa secara melawan hukum.
3. Menimbang  bahwa  penguasaan  dan  kepemilikan  Tergugat  III  terhadap  objek sengketa  dilakukan  secara  melawan  hukum  maka  jual  beli  antara  Tergugat  III dengan Tergugat I menjadi tidak sah dan mealwan hukum.
4. Menimbang bahwa jual beli antara Tergugat III dengan Tergugat I dilakukan ketika objek sengketa masih dalam sengketa perkara kasasi maka Tergugat I tidak dapat membuktikan  bahwa  Tergugat  I  merupakan  pembeli  yang  beritikad  baik.  Hakim
18 Pengadilan Negeri Sragen, Putusan No. 49/Pdt.G/2016/PN.Sgn., hlm. 38-40.
memiliki  persangkaan  bahwa  jual  beli  tersebut  dilakukan  untuk  mempersulit penyelesaian perkara dan dilakukan dengan itikad tidak baik.
5. Menimbang bahwa objek sengketa diperoleh secara melawan hukum maka jual beli menjadi  tidak  sah  menurut  hukum  dan  penggarapan  yang  dilakukan  Tergugat  I merupakan perbuatan melawan hukum.
Majelis  Hakim  Pengadilan  Negeri  Sragen  melalui  putusannya,  yaitu  Putusan  Nomor 49/Pdt.G/2016/PN.Sgn, menolak eksepsi Tergugat dan Turut Tergugat serta dalam Pokok Perkara mengadili sebagai berikut:19
1. Menetapkan  bahwa  Para  Penggugat  dan  Tergugat  II  adalah  ahli  waris  dari Almarhum Tuan S dan Almarhumah Nyonya S;
2. Menetapkan  objek  sengketa  merupakan  salah  satu  harta  warisan  peninggalan Almarhum Tuan S dan Almarhumah Nyonya S;
3. Menyatakan bahwa Sertifikat Hak Milik No. 139 adalah tidak sah menurut hukum dan batalkan demi hukum;
4. Menyatakan bahwa jual beli antara Tergugat II dengan Tergugat III  yang dilakukan di hadapan Notaris/PPAT X (Turut Tergugat I) adalah tidak sah menurut hukum;
5. Menyatakan bahwa jual beli antara Tergugat III dengan Tergugat I yang dilakukan di hadapan Notaris/PPAT X (Turut Tergugat I) adalah tidak sah menurut hukum;
6. Menyatakan  bahwa  penguasaan  dan  penggarapan  atas  objek  sengketa  Sertifikat Hak  Milik No.  139  Desa  Karanganyar  oleh  Tergugat  I  adalah  perbuatan melawan hukum;
7. Menghukum Tergugat I atau siapa  saja yang  memperoleh  hak darinya atas objek sengketa  untuk  menyerahkan  dan  mengosongkan  tanah  sawah  sengketa  tanpa beban apapun beserta Sertifikat Hak Milik No. 139 Desa Karanganyar kepada Para Penggugat;
8. Menghukum  Para  Tergugat  dan  Turut  Tergugat  untuk  membayar  biaya  perkara secara tanggung-renteng.
Putusan Pengadilan Negeri Sragen ini diajukan banding oleh Tergugat I ke Pengadilan Tinggi  Semarang.  Majelis  Hakim  Pengadilan  Tinggi  Semarang  dalam  pertimbangannya menyatakan bahwa pertimbangan dan amar Putusan Pengadilan Negeri Sragen sudah tepat dan benar. Oleh karena itu, Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Semarang melalui putusannya, yaitu  Putusan  Nomor  320/Pdt/2017/PT.Smg.,  memperkuat  Putusan  Pengadilan  Negeri Sragen Nomor 49/Pdt.G/2016/PN.Sgn.20 Tergugat I kemudian mengajukan kasasi terhadap putusan Pengadilan Tinggi Semarang tersebut. Mahkamah Agung melihat dan menganalisis fakta-fakta dalam persidangan maka memberikan beberapa pertimbangan, yakni:21
1. Pengadilan  Tinggi  Semarang  telah  salah  menerapkan  hukum  mengenai  pembeli yang beritikad baik;
2. Menimbang bahwa jual beli yang dilakukan Tergugat II dan Tergugat III dilakukan sebelum diajukan perkara aquo ke Pengadilan Negeri Sragen maka jual beli tersebut terjadi sebelum adanya sengketa;
3. Menimbang bahwa jual beli antara Tergugat III dan Tergugat I dilakukan pada saat objek sengketa dalam keadaan tidak disita dan tidak diblokir Sertifikat Hak Miliknya oleh  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  berarti  objek  sengketa  dalam  keadaan bersih sehingga jual beli tersebut sah;
4. Menimbang  bahwa  Para  Penggugat  tidak  dapat  membuktikan  bahwa  jual  beli tersebut dilakukan pada saat keadaan objek jual beli disita atau diblokir oleh BPN maka Tergugat I adalah pembeli yang beritikad baik yang harus dilindungi hukum.
20 Pengadilan Tinggi Semarang, Putusan No. 320/Pdt/2017/PN.Smg., hlm. 20.
21 Mahkamah Agung Republik Indonesia, Putusan No. 2518 K/Pdt/2018, hlm. 9.
Mahkamah  Agung  melalui  putusannya,  yaitu  Putusan  Nomor  2518  K/Pdt/2018 membatalkan  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Nomor  320/Pdt/2017/PT.Smg  dan  mengadili sendiri yang dalam eksepsi menolak eksepsi Tergugat I dan Tergugat I. Dalam Pokok perkara menolak  gugatan  Para  Penggugat  seluruhnya  dan  menghukum  Para  Penggugat  untuk membayar biaya perkara.22

## 2. Analisis Hukum
Pengaturan  terkait  perjanjian  jual  beli  tanah  pada  dasarnya  harus  memperhatikan syarat sah dari suatu perjanjian. Syarat sahnya suatu perjanjian diatur diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang terbagi menjadi empat syarat, yaitu:
1. Sepakat, yakni para pihak yang membuat perjanjian tersebut harus  sepakat terkait  isi  dari  perjanjian  tersebut.  Berdasarkan  Pasal  1321  KUH  Perdata, sepakat tersebut juga harus diberikan secara bebas tanpa paksaan, kekhilafan, dan penipuan; 23
2. Cakap,  yakni  pihak-pihak  yang  mengikatkan  diri  pada  perjanjian  tersebut harus  sudah  dewasa,  tidak  berada  dibawah  pengampuan,  dan  bukan perempuan  yang  menurut  undang-undang  dilarang  untuk  membuat perjanjian  tersebut 24 .  Berdasarkan  Pasal  330  ayat  1  KUH  Perdata,  orang pribadi yang dianggap belum dewasa adalah umurnya belum mencapai dua puluh satu tahun; 25
3. Hal  tertentu,  yaitu  objek  dari  perjanjian  tersebut  dapat  dihitung  atau ditentukan setidak-tidaknya ditentukan jenisnya. Dalam hal tidak ditentukan jumlahnya  maka  dapat  ditentukan  kemudian  hari  tetapi  harus  dapat dihitung; 26
4. Sebab yang halal, yaitu perjanjian tersebut tidak dilarang oleh undang-undang atau berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum. 27
Sah atau tidaknya suatu perjanjian jual beli tanah dapat dilihat dari terpenuhinya atau tidak  syarat  sah  dari  perjanjian  diatas.  Selain  syarat  sah  suatu  perjanjian,  jual  beli  tanah harus  diikuti  oleh  peralihan  dari  tanah  itu  sendiri.  Berdasarkan  Pasal  616  KUH  Perdata, penyerahan  benda-benda  tidak  bergerak  dilakukan  dengan  pengumuman  akan  akta  yang bersangkutan.28  Bahkan  setiap  penjualan,  penghibahan,  pembagian,  pembebanan,  atau pemindahtanganan  benda  tidak  bergerak,  harus  dibuat  dalam  bentuk  akta  autentik.29 Ketentuan  tersebut  menunjukan  bahwa  peralihan  dari  jual  beli  tanah  dilakukan  dengan pengumuman dan pembuatan akta autentik atas peralihan tersebut.
Berdasarkan  Pasal  1  angka  1  UUPA,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  adalah pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  autentik  mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah.30 Oleh karena itu, dalam jual beli tanah maka harus dibuat akta autentik dari jual beli tersebut oleh PPAT. Ketentuan dalam UUPA juga memberikan beberapa persyaratan agar jual beli tanah dapat dilaksanakan, yaitu:31
1. Pembeli  berhak  membeli  tanah  yang  bersangkutan  dan  penjual  berhak menjual  tanah  yang  bersangkutan  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  21  UUPA
22 Ibid., hlm. 10.
23 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgelijk Wetboek], Ps. 1320.
24 Ibid., Ps. 1330.
25 Ibid., Ps. 330 ayat 1.
26 Ibid., Ps. 1333 ayat 1-2.
27 Ibid., Ps. 1337.
28 Ibid., Ps. 616.
29 Ibid., Ps. 617 ayat 1.
30 Indonesia, Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, UU No. 5 Tahun 1960, Ps. 1 ayat 1.
31 Baharudin, “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Proses Jual Beli Tanah,” Keadilan Progresif 5 (1 Maret 2014), hlm. 91.
untuk Hak Milik, Pasal 30 UUPA untuk Hak Guna Usaha, Pasal 36 UUP untuk Hak Guna Bangunan, dan Pasal 42 untuk Hak Pakai.
2. Tanah yang bersangkutan tidak sedang dalam sengketa.
Dalam  hal  terdapat  jual  beli  tanah  yang  tidak  memenuhi  persyaratan  diatas  maka secara tidak langsung juga tidak memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata. Hal tersebut dapat  terjadi  karena  dalam  hal  terjadi  jual  beli  antara  pihak  yang  tidak  berhak  untuk memiliki hak atas tanah tersebut atau penjual tidak berhak untuk menjual tanah tersebut maka  tidak  memenuhi  persyaratan  sebab  yang  halal  karena  dilarang  oleh  UUPA.  Dalam beberapa  pandangan  hal  tersebut  juga  dapat  dinyatakan  bahwa  pihak  dalam  perjanjian tersebut  tidak  cakap.  Oleh  karena  itu,  suatu  jual  beli  tanah  harus  memenuhi  persyaratan dalam  KUH  Perdata  maupun  UUPA.  Sedangkan,  pengumuman  dari  peralihan  tersebut dilakukan dengan cara pendaftaran tanah.  Pendaftaran tanah itu sendiri terdiri beberapa hal, yaitu:32
1. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Ketentuan tersebut menunjukan bahwa dalam suatu jual beli tanah harus didaftarkan peralihannya  sehingga  tentu  saja  terdapat  balik  nama  yang  menandakan  bahwa  terdapat peralihan hak atas tanah. Hal tersebut penting agar adanya kepastian hukum dan mencegah adanya pihak yang beritikad buruk untuk mengaku-ngaku sebagai pemilik tanah dari tanah orang lain. Dalam prakteknya, akta-akta untuk melakukan jual beli tanah tidak sepenuhnya hanya dibuat oleh PPAT. Selain PPAT, terdapat beberapa kondisi yang membuat para pihak harus terlebih dahulu membuat akta dihadapan Notaris baik untuk pembuatan akta hibah atau akta lainnya. Hal tersebut dapat terjadi karena Notaris merupakan pejabat umum yang berwewenang  membuat  akta  autentik  mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan penetapan  yang  diharuskan  oleh  peraturan  perundang-undangan  dan/atau  yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik.33 Dalam proses jual beli tanah tidak jarang ditemukan permasalah-permasalahan yang disebabkan oleh ketidakhati-hatian ataupun ketidaktelitian setiap pihak yang bersangkutan dalam jual beli tanah tersebut. Hal tersebut dapat terjadi karena jual beli tanah sering diikuti oleh nominal uang yang besar sehingga sering terdapat niat buruk dari salah satu pihak atau beberapa pihak agar dirinya mendapat keuntungan yang lebih besar. Oleh karena itu, KUH Perdata mencoba untuk mencegah hal tersebut dengan menetapkan h ketentuan Pasal 1338 Ayat 3 KUH Perdata yang berbunyi sebagai berikut:
“Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”.
Pengertian itikad baik itu sendiri dapat dilihat dari dua sudut pandang. Pertama, dalam konteks pembuatan perjanjian (formation of contract).34 Itikad baik ini diidentifikasikan sebagai kejujuran para pihak dalam pembuatan perjanjian. Hal tersebut dapat dilihat dari cara pihak untuk menuangkan keinginannya pada perjanjian tersebut apakah dibuat secara jelas  dan  tidak  muliti  tafsir  atau  juga  tidak  dibuat  berat  sebelah.  Dalam  hal  perjanjian tersebut dibuat dihadapan atau oleh notaris maka dapat dilihat dari cara penghadap dalam memberikan  keterangan,  kemauan  penghadap  untuk  membantu  notaris  untuk  membuat perjanjian  yang  baik  dalam  hal  ini  tidak  menghalangi-halangi  atau  mempersulit  notaris untuk membuat perjanjian yang baik dan adil bagi para pihak. Itikad tersebut dapat dilihat oleh pihak lainnya ataupun notaris.
32 Ibid., Ps. 19 ayat 2 huruf c.
33 Indonesia,  Undang-Undang  tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang Jabatan Notaris, Ps. 15 ayat 1.
34 Subekti, Asas-Asas Hukum Perikatan Nasional, hlm. 26.
Sudut  pandang  yang  kedua  adalah  dalam  konteks  pelaksanaan  perjanjian (performance of contract).35 Itikad baik dipahami sebagai suatu kepatutan yang diartikan sebagai suatu penilaian baik terhadap tindak-tanduk suatu pihak dalam melaksanakan apa yang  telah  dijanjikan.    Hal  ini  dapat  dilihat  dari  cara  para  pihak  untuk  melaksanakan perjanjian  apakah  dengan  sigap  melaksankan  perjanjian,  menunda-nunda  pelaksanaan, menghalang-halangi  untuk  melakasanakan  atau  bahkan  tidak  terlihat  niat  untuk melaksankan perjanjian tersebut. Penjabaran diatas menunjukan bahwa itikad baik dalam suatu perjanjian sangat penting untuk diperhatikan.
Peraturan perundang-undangan juga memberikan beberapa ketentuan yang ditujukan untuk  melindungi  pihak  yang  beritikad  baik.  Ketentuan  Pasal  1338  Ayat  3  KUH  Perdata menunjukan  bahwa  peraturan  dalam  KUH  Perdata  mencoba  untuk  memberikan perlindungan bagi pihak yang beritikad baik. Itikad baik bukan merupakan salah satu dari syarat  sah  suatu  perjanjian  tetapi  itikad  baik  dijadikan  suatu  keharusan  dalam  membuat suatu  perjanjian.  Ketentuan  tersebut  secara  tidak  langsung  memberikan  perlindungan kepada pihak yang beritikad baik dalam suatu perjanjian. Hal tersebut dapat terjadi karena apabila  terdapat  pihak  yang  tidak  melaksanakannya  berarti  telah  melakukan  perbuatan melawan hukum (PMH), yakni melanggar ketentuan Pasal 1338 Ayat 3 KUH Perdata.
Dalam  ketentuan  Pasal  23  ayat  2  UUPA,  pendaftaran  peralihan  merupakan  alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan tersebut. Ketentuan tersebut menunjukan bahwa UUPA  memberikan  kepastian  hukum  terhadap  pihak  yang  secara  sah  telah  melakukan proses pendaftaran peralihan hak atas tanah. Pendaftaran atas tanah tersebut tentu dapat dilakukan melalui proses yang panjang dimana terlebih dahulu terdapat akta jual beli, akta hibah, maupun akta yang digunakan untuk peralihan tanah tersebut. Akta tersebut tentu saja melewati  PPAT  dan  kemungkinan  melewati  Notaris  juga.  Hal  ini  tentu  saja  membantu mencegah adanya itikad tidak baik dari para pihak.
PPAT dan Notaris dalam proses peralihan hak atas tanah tersebut berperan penting untuk menganalisa ada tidaknya itikad buruk dari para pihak. Hal tersebut sejalan dengan tujuan  dari  adanya  larangan  rangkap  jabatan  PPAT.  Larangan  tersebut  berdasarkan Pejelasan Pasal 7 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ditujukan agar PPAT dapat menjalankan tugas sebaik- baiknya demi melayani kepentingan umum agar melaksanakan rasa kemandirian dan tidak memihak.36  Berdasarkan  ketentuan  tersebut,  PPAT  diberikan  kewajiban  untuk melaksanakan jabatannya secara mandiri dan tidak memihak. Dalam hal PPAT mengetahui adanya itikad buruk dari salah satu pihak tetapi tetap tidak melakukan tindakan pencegahan maka pada dasarnya PPAT tersebut sudah melanggar ketentuan Peraturan Jabatan PPAT itu sendiri.  Akan  tetapi,  ketentuan  ini  dihapuskan  dalam  Undang-Undang  Nomor  24  Tahun 2016  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.37
Notaris  berperan  penting  sebagai  salah  satu  pejabat  umum  yang  memiliki kemungkinan  untuk  mencegah  adanya  itikad  buruk  dari  salah  satu  pihak  yang  dapat menimbulkan sengketa dikemudian harinya. Hal tersebut diatur dalam Pasal 16 ayat 1 huruf a UUJN yang berbunyi sebagai berikut:38
“Dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum”.
35 Ibid.
36 Indonesia,  Peraturan  Pemerintah  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.,PP No.  37 Tahun 1998, LN No. 52 Tahun 1998, TLN No. 3746, Penjelasan Ps. 7 ayat 2.
37 Indonesia. Peraturan Pemerintah Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. PP No. 24 Tahun 2016. LN No.120 Tahun 2016. TLN No. 5893, Penjelasan Ps. 7 ayat 2.
38 Indonesia,  Undang-Undang  tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang Jabatan Notaris, Ps. 16 ayat 1 huruf a.
Ketentuan tersebut menunjukan bahwa Notaris dalam membuat akta autentik harus menerapkan prinsip kehati-hatian agar akta yang dibuatnya tidak menimbulkan sengketa dikemudian harinya. Hal ini tentu saja tidak mudah karena harus memastikan beberapa hal agar jual beli tanah tersebut tidak disisipi oleh itikad buruk salah satu pihak ataupun kedua belah pihak. Oleh karena itu, peraturan perundang-undangan di Indonesia telah mengatur beberapa ketentuan yang ditujukan untuk melindungi pihak yang beritikad baik dari suatu perjanjian jual beli tanah.
Dalam  menganalisis  pertimbangan  hakim  pada  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 2518 K/Pdt/2018 maka terlebih dahulu perlu dianalisis pertimbangan hakim pada tahap- tahap sebelumnya, yaitu Putusan Pengadilan Negeri Sragen Nomor 49/Pdt.G/2016/PN.Sgn dan Putusan Pengadilan Tinggi Semarang Nomor 320/PDT/2017/PT.Smg. Dalam Putusan Pengadilan Negeri Sragen Nomor 49/Pdt.G/2016/PN.Sgn terdapat beberapa pertimbangan Majelis  Hakim  yang  perlu  diperhatikan  dan  dikaji  lagi  secara  mendalam.  Dalam pertimbangan  Majelis  Hakim  tersebut  dapat  dilihat  bahwa  yang  menjadi  dasar  Majelis Hakim  memberikan  putusan  adalah  pertimbangan  Majelis  Hakim,  yaitu  “pensertifikatan objek sengketa kepada Tergugat II cacat hukum”. Pertimbangan tersebut yang menjadi dasar Majelis Hakim berpendapat bahwa peralihan hak atas tanah yang terjadi karenanya menjadi tidak sah dan batal demi hukum.
Pensertifikatan objek sengketa pada dasarnya cacat hukum karena Tergugat II sebagai pemohon pensertifikatan objek tersebut bukan merupakan subjek hukum yang sah untuk melakukan pensertifikatan objek tersebut menjadi atas nama Tergugat II. Hal tersebut dapat terjadi  karena  objek  sengketa  merupakan  bundel  waris  atau  harta  warisan  yang  belum dibagi  kepada  ahli  warisnya.  Fakta  tersebut  tentu  menimbulkan  pertanyaan-pertanyaan bagaimana  bisa  Tergugat  II  meminta  pensertifikatan  tersebut.  Tergugat  II  meminta pensertifikatan tersebut dengan menyatakan bahwa tanah tersebut merupakan hibah dari orang tuanya dimana orang tua dari Tergugat II tersebut sudah meninggal dunia dan tidak terdapat akta hibah dari orang tua Tergugat II kepada Tergugat II.
Berdasarkan pemaparan diatas maka dapat dinyatakan permohonan pensertifikatan objek sengeta oleh Tergugat II cacat hukum. Akan tetapi, permohonon tersebut dikabulkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan dikeluarkannya Sertifikat Hak Milik Nomor 139/Desa Karanganyar. Hal ini tentu saja menimbulkan tanda tanya apa pertimbangan dari BPN  dalam  mengabulkan  permohonan  pensertifikatan  tanah  oleh  Tergugat  II  padahal permohonan  tersebut  cacat  hukum  dan  Tergugat  II  tidak  memiliki  dasar  sebagai  pemilik tanah tersebut. Akan tetapi, Sertifikat Hak Milik tersebut dikeluarkan oleh BPN dan terdaftar di Buku Tanah sehingga sudah seharusnya bagi pihak ketiga dalam hal ini pembeli tanah selanjutnya  melihat  sertifikat  tersebut  sebagai  bukti  kepemilikan  yang  kuat. Hal  tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 19 ayat 2 huruf c jo. Pasal 23 ayat UUPA.
Pertimbangan  Majelis  Hakim  Pengadilan  Negeri  Sragen  yang  menyatakan  bahwa peralihan hak atas tanah yang terjadi setelah pensertifikatan objek sengketa menjadi tidak sah dan batal demi hukum tersebut tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 19 ayat 2 huruf c jo.Pasal  23  ayat  2  UUPA.  Ketentuan  tersebut  mengatur  bahwa  pendaftaran  peralihan merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat  mengenai  peralihan  tersebut.  Oleh  karena  itu, sertifikat yang sudah diterbitkan atas nama Tergugat II tersebut harus dianggap sebagai alat pembuktian yang kuat. Apabila diterapkan ketentuan tersebut maka Tergugat III maupun Tergugat I dalam hal ini sudah sewajarnya percaya bahwa objek sengketa merupakan milik Tergugat II karena telah ada sertifikat objek sengketa atas nama Tergugat II dan terlebih lagi tanah tersebut tidak sedang disita.
Pertimbangan  Majelis  Hakim  Pengadilan  Negeri  Sragen  yang  harus  diperhatikan lainnya  adalah  Majelis  Hakim  memiliki  persangkaan  terhadap  Tergugat  I  bahwa  jual  beli antara  Tergugat  II  dan  Tergugat  I  ditujukan  untuk  mempersulit  penyelesaian  perkara pembagian  waris  hanya  karena  jual  beli  tersebut  terjadi  pada  saat  objek  sengketa  masih
merupakan  bundel  waris  yang  sedang  proses  penyelesaian  perkara  pada  tahap  kasasi. Majelis  Hakim  tidak  memberikan  dasar  hukum  dari  persangkaan  tersebut.  Sedangkan, Tergugat  I  tidak  dapat  mengetahui  bahwa  objek  sengketa  merupakan  bundel  waris  yang belum dibagi karena pada sertifikat tersebut objek sengketa terdaftar atas nama Tergugat II dan pada objek sengketa tidak terpasang pemberitahuan dan bahkan tidak dalam keadaan disita. Oleh karena itu, pertimbangan hakim tersebut tidak memiliki dasar hukum yang kuat.
Penjabaran diatas menunjukan bahwa pertimbangan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Sragen tersebut tidak sesuai dengan Pasal 19 ayat 2 huruf c jo. Pasal 23 ayat 2 UUPA yang membuat pertimbangan yang diberikan oleh Majelis Hakim tersebut tidak adil bagi pembeli yang beritikad baik, yakni Tergugat III  dan Tergugat I. Tergugat III dan Tergugat I dianggap sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  karena  asas  praduga  tidak  bersalah,  yakni  dianggap sebagai pembeli yang beritikad baik selama tidak terbukti sebaliknya. Pertimbangan hakim tersebut  membuat  amar  dari  putusan  tersebut  menjadi  tidak  tepat. Dalam  amar  putusan tersebut Tergugat I dihukum untuk menyerahkan dan mengosongkan tanah objek sengketa. Hal  ini  menjadi  tidak  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  terkait pembeli  yang  beritikad  baik.  Pemaparan  analisis  pertimbangan  hakim  diatas  membuat pertimbangan  maupun  amar  dalam  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Semarang  Nomor 320/PDT/2017/PT.Smg  yang  menguatkan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Sragen  Nomor 49/Pdt.G/2016/PN.Sgn menjadi tidak tepat.
Pertimbangan  Mahkamah  Agung  melalui  putusannya,  yaitu  Putusan  Nomor  2518 K/Pdt/2018 pada dasarnya sudah tepat menerapkan hukum terkait pembeli beritikad baik. Mahkamah Agung berpendapat bahwa karena objek sengketa tidak sedang disita dan tidak diblokir  maka  jual  beli  antara  Tergugat  III  dan  Tergugat  I  tersebut  sah.  Akan  tetapi, Mahkamah Agung tidak mempertimbangkan jual beli antara Tergugat II dan Tergugat III. Hal ini  sangat  penting  agar  memberikan  kepastian  hukum  dan  sekaligus  memberikan penyuluhan hukum kepada para pihak dalam perkara tersebut. Jual beli antara Tergugat II dan  Tergugat  III  sudah  seharusnya  dianggap  sah  dan  mengikat  karena  dalam  fakta-fakta yang terungkap tidak terbukti bahwa Tergugat III memiliki itikad buruk.
Mahkamah Agung dalam pertimbangannya juga tidak mempertegas ketentuan  Pasal 19 ayat 2 huruf c jo. Pasal 23 ayat 2 UUPA. Hal tersebut perlu dipertimbangkan karena hal itu  penting  sebagai  dasar  dari  seseorang  untuk  melakukan  jual  beli.  Apabila,  terdapat sertifikat maka itu merupakan bukti kuat dari kepemilikan tanah tersebut. Hal itu yang akan menjadi pegangan bagi pembeli yang beritikad baik agar tidak takut dalam melakukan jual beli  khususnya  dalam  hal  ini  adalah  jual  beli  tanah.  Apabila  pertimbangan-pertimbangan diatas tidak dinyatakan maka pihak-pihak yang beritikad baik dalam hal ini Tergugat III dan Tergugat I dikemudian hari akan merasa takut untuk melakukan jual beli tanah karena takut akan  tanah  tersebut  sedang  dalam  sengketa  dan  tidak  tau  cara  untuk  mencari  taunya. Sedangkan, mereka dapat berpegangan pada sertifikat yang ditunjukan kepadanya.
Berdasarkan  pemaparan  diatas  maka  pertimbangan  dan  amar  putusan  pengadilan negeri dan pengadilan tinggi dalam perkara ini tidak tepat menerapkan hukum. Hal tersebut dapat terjadi karena Majelis Hakim tidak mengindahkan Pasal 19 ayat 2 huruf c jo. Pasal 23 ayat  2  UUPA  dan  asas  praduga  tidak  bersalah.  Sedangkan,  Mahkamah  Agung  telah  tepat memberikan  amar  putusan  tetapi  pertimbangannya  masih  kurang  lengkap.  Hal  tersebut membuat  pertimbangan  hakim  tersebut  tidak  memberikan  kepastian  hukum  dan penyuluhan hukum secara menyeluruh terhadap kasus tersebut.

## D. Kesimpulan dan Saran.
Berdasarkan  pemaparan  penjelasan  dan  analisis  di  atas,  kesimpulan  yang  dapat diambil antara lain adalah:
1. Perjanjian jual beli tanah harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, dibuat dengan akta autentik, serta diumumkan. Syarat sah perjanjian jual beli tanah pada dasarnya
sama dengan perjanjian pada umumnya dengan mememperhatikan syarat  subjek penjual dan pemegang hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Perjanjian jual beli tanah itu sendiri harus berbentuk akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan apabila diperlukan akta otentik pelengkap maka diperlukan jasa dari Notaris. Sedangkan, pengumuman itu sendiri dilakukan  dengan  pendaftaran  peralihan  tanah  tersebut  di  Badan  Pertanahan Nasional;
2. Itikad  baik  bukan  merupakan  syarat  sah  dari  suatu  perjanjian  tetapi  merupakan keharusan  yang  jika  tidak  dilaksanakan  berarti  telah  melakukan  Perbuatan Melawan  Hukum.  Perlindungan  terhadap  pihak  yang  beritikad  baik  juga  sudah diatur  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  dan  didukung  oleh  Undang- Undang  Jabatan  Notaris.  Akan  tetapi, perlindungan  tersebut  tidak  diberikan  oleh Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
3. Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  2518  K/Pdt/2018  dalam  memberikan pertimbangannya  tidak  lengkap  sehingga  kurang  memberikan  kepastian  hukum dan  penyuluhan  hukum  kepada  pihak  yang  berpekara.  Sedangkan,  Putusan Pengadilan Negeri Sragen Nomor 49/Pdt.G/2016/PN Sgn dan Putusan Pengadilan Tinggi Semarang Nomor 320/PDT/2017/PT.Smg tidak tepat menerapkan hukum karena tidak mengindahkan ketentuan Pasal 19 ayat 2 huruf c jo. Pasal 23 ayat 2 UUPA dan asas praduga tidak bersalah.
Berdasarkan pemaparan penjelasan dan analisis di atas, saran yang dapat diberikan antara lain adalah:
1. Pemerintah  sebaiknya  mengatur  lebih  lanjut  kewajiban  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  untuk  menerapkan  prinsip  kehati-hatian  dalam  melaksankan  jabatannya agar dapat mencegah permasalahan hukum yang timbul dikemudian harinya;
2. Pemerintah  sebaiknya  memberikan  tindakan  tegas  terhadap  pihak  yang  tidak beritikad baik dalam suatu perjanjian agar lebih memberikan perlindungan hukum terhadap pihak yang beritikad baik;
3. Para  penegak  hukum  dalam  memberikan  pertimbangan-pertimbangan  hukum sebaiknya  lebih  memperhatikan  nilai-nilai  hukum  dan  rasa  keadilan  dalam masyarakat agar tercapai suatu kepastian hukum.

## E.  Biodata Singkat Penulis
Fidela Faustina, S.H.  lulus pada program Sarjana Fakultas Hukum Universitas Indonesia pada  tahun  2020  dengan  peminatan  Hukum  Perdata.  Setelah  lulus,  penulis  langsung melanjutkan  studinya  pada  program  Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas Indonesia.
Dr.  H.  Siti  Hajati  Hoesin,  S.H.,  M.H., C.N.  merupakan  staf pengajar  Bidang  Studi  Hukum Administrasi  Negara  Fakultas  Hukum  Universitas  Indonesia  sejak  tahun  1988.  Beliau memperoleh gelar Sarjana Hukum pada tahun 1986, Magister Hukum pada tahun 1996, dan Doktor  Ilmu  Hukum  pada  tahun  2006  dari  Universitas  Indonesia.  Beliau  juga  aktif dalam mengikuti  pelatihan  baik  Nasional  maupun  Internasional.  Saat  ini  Beliau  masih  menjadi anggota Majelis Kehormatan Notaris Wilayah DKI Jakarta (2019-2022), dan anggota Dewan Pengupahan Kota (Depeko) Depok sejak 2018.

## F.  Ucapan Terimakasih.
Terima kasih kepada Ibu Dr. H. Siti Hajati Hoesin, S.H., M.H., C.N. yang dengan perhatiannya telah membimbing dan membantu penulis sehingga jurnal ini dapat terselesaikan dengan baik. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada keluarga dan sahabat-sahabat penulis yang selalu ada untuk membantu penulis dalam membuat jurnal ini.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
Amiruddin  dan  Zainal  Asikin.  Pengantar  Metode  Penelitian  Hukum.  Cet.  9.  Jakarta:  PT RajaGrafindo Persada, 2016.
Budiono,  Herlien.  Ajaran  umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  di  Bidang Kenotariatan. Cet. 1. Bandung: Citra Aditya, 2010.
Hernoko, Agus Yudha. Hukum Perjanjian Asas Proposionalitas dalam Kontrak Komersial. Cet. 4. Jakarta: Prenadamedia Group, 2014.
Komariah. Hukum Perdata. Cet. 1. Malang: Universitas Muhammadiyah Malang, 2002. Nurachmad.  Buku  Pintar  Memahami  dan  Membuat  Surat  Perjanjian.  Cet.  1.  Jakarta:
Visimedia, 2010.
Purnamasari, Irma Devita. Hukum Pertanahan. Cet. 1. Bandung: Kaifa, 2010. Samuel. Penawaran dan Penerimaan Dalam Hukum Perjanjian. Cet. 2. Jakarta: Grasindo,
2010.
Soekanto,  Soerjono.  Pengantar  Penelitian  Hukum.  Cet.  3.  Jakarta:  Penerbit  Universitas Indonesia, 2005.
Subekti. Asas-Asas Hukum Perikatan Nasional.  Cet. 1. Bandung: Alumni, 2006. Subekti. Hukum Perjanjian. Cet. 23. Jakarta: Intermasa, 2010.
Suharnoko. Hukum Perjanjian Teori dan Analisis Kasus. Cet. 9. Jakarta: Kencana, 2015. Teguh, Muhammad. Pokok-Pokok Hukum Kontrak. Cet. 1. Makassar: Social Politic Genius, 2019.

## B. Jurnal
Baharudin.  “Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  Dalam  Proses  Jual  Beli Tanah.” Keadilan Progresif Vol 5 (1 Maret 2014): 88-101.
Desimawati.  “Implikasi  Yuridis  Terkait  Peran  Notaris  Dalam  Pengesahan  Perjanjian  Di Indonesia  Pasca  Putusan  Mahkamah  Konstitusi  Nomor  69/PUU-XIII/2015.” De’Rechtsstaat Vol 6 (September 2020): 92-108.
Khusna,  Yuliana  Zamrotul.  “Peran  Notaris  dan  PPAT  Dalam  Mencegah  Penyeludupan Hukum.” Jurnal Akta Vol 4 (September 2017): 367-397.

## C. Peraturan Perundang-undangan
Indonesia.  Undang-Undang  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria.  UU  No.  5 Tahun 1960. LN No. 104 Tahun 1960.
Indonesia. Undang-Undang tentang Jabatan Notaris. UU No. 30 Tahun 2004. LN No. 117 Tahun 2004, TLN No. 4432.
Indonesia.  Undang-Undang  tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. UU No. 2 Tahun 2014. LN No. 3 Tahun 2014. TLN No. 5491.
Indonesia.  Peraturan  Pemerintah  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah. PP No. 37 Tahun 1998. LN No. 52 Tahun 1998. TLN No. 3746.
Indonesia. Peraturan Pemerintah Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. PP No. 24 Tahun 2016. LN No.120 Tahun 2016. TLN No. 5893.
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  [Burgelijk  Wetboek].  Diterjemahkan  oleh  R.
Subekti dan R. Tjtrosudibio. Jakarta: Balai Pustaka, 1992.

## D. Putusan Pengadilan
Pengadilan Negeri Sragen. Putusan Nomor 49/Pdt.G/2016/PN.Sgn. Pengadilan Tinggi Semarang. Putusan Nomor 320/PDT/2017/PT.Smg.
Mahkamah Agung Republik Indonesia. Putusan Nomor 2518 K/Pdt/2018.
E. Internet “Asas-Asas  dalam  Hukum  Perjanjian/Kontrak.”  https://doktorhukum.com/asas-asas- dalam-hukum-perjanjian-kontrak/. Diakses pada tanggal 24 Agustus 2021.
“Asas-Asas Hukum Perjanjian Dalam KUH Perdata.” https://idlegal.id/asas-asas-hukum- perjanjian-dalam-kuh-perdata/. Diakses pada tanggal 24 Agustus 2021.
“Asas-Asas  Perjanjian.”  https://www.jurnalhukum.com/asas-asas-perjanjian/.  Diakses pada tanggal 25 Agustus 2021.
“Asas-Asas  Perjanjian.”  https://www.legalakses.com/asas-asas-perjanjian/.  Diakses pada tanggal 30 Agustus 2021.
“Hukum
Perjanjian.” https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt4c3d1e98bb1bc/hukum- perjanjian/. Diakses pada tanggal 1 September 2021. “Keabsahan Perjanjian Yang Mengandung Klausula Eksonerasi.” https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt52b66e4e181a5/keabsaha n-perjanjian-yang-mengandung-klausula-eksonerasi/.  Diakses  pada  tanggal  3 September 2021.
“Pengertian  Itikad  Baik.”  http://www.definisimenurutparaahli.com/pengertian-itikad- baik/. Diakses pada tanggal 3 September 2021.