## ANALISA KELAYAKAN RUSUNAWA TENAYAN RAYA BERDASARKAN KEMAMPUAN MASYARAKAT (Studi Kasus Rusunawa Tenayan Raya Pekanbaru)
Hendra Taufik 1) , Ayu Agustin Mahyas 2)
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Riau, Kode Pos 28293, Indonesia
Corresponding authors: taufik27@yahoo.com , ayumahyas@gmail.com

## Abstrak
Rusunawa  Tenayan  Raya  dibangun  bagi  masyarakat  miskin  untuk  mengatasi  kebutuhan  hunian  di  Pekanbaru, khususnya tingkat perekonomian menengah ke bawah.Penelitian ini dilakukan di Kecamatan Tenayan Raya Pekanbaru, data  dikumpulkan  dengan  melakukan  survei  ditiga  kecamatan  yaitu  Tenayan  Raya,  Lima  Puluh  dan  Sail.Data  yang diperoleh selanjutnya diuji menggunakan korelasi, regresi linier berganda, uji determinasi, dan uji Z untuk menganalisis pengaruh  lokasi,  fasilitas,  penghasilan  keluarga,  keinginan  pindah  dan  kepuasan  hunian.  Harga  sewa  yang  diperoleh akan  dianalisis  menggunakan  metode  Benefit  Cost  Ratio  (BCR),  Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return (IRR), Break Event Point (BEP) dan analisa sensitivitas. Survei yang dilakukan kepada 300 responden sebesar 64,67% bekerja  sebagai  buruh  dan  memiliki  latar  belakang  pendidikan  lulusan  SMA  sebesar  35%.  Hasil  penelitian  ini menunjukkan  rata-rata  harga  sewa  berdasarkan  kemampuan  masyarakat  adalah  Rp.  487.000/bulan.Berdasarkan  harga tersebut,  persentase  Rusunawa  yang  dapat  dihuni  adalah  78%.Waktu  pengembalian  modal  dapat  diraih  pada  tahun 2029.Faktor  yang  paling  berpengaruh  terhadap  kemampuan  harga  sewa  adalah  penghasilan  keluarga,  untuk  itu pemerintah perlu lebih memperhatikan variabel ini agar Rusunawa dapat beroperasional.

## Kata kunci :Rusunawa, harga sewa, BEP, BCR

## Abstract
Tenayan  Raya’s  Flat-house  is  built  for  poor  people  to  overcome  the  problems  of  housing  in  Pekanbaru.  especially middle lower economics citizen. The research took place at sub-district of Tenayan Raya Pekanbaru where data were collected  from  the  survey  at  three  population  sub-districts  such  as  Tenayan  Raya,  Lima  Puluh,  and  Sail.  It  were analyzed  by  using  correlation,  multiple  linear  regression,  determination,  and  Z  test  to  analyzed  distance-location, facilities, income rates, tenant willingness to  stay, and satisfaction of theirs current housing. The tenant-price will be analyzed  by  usingsome  methods,  like  Benefit  Cost  Ratio  (BCR),  Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return (IRR), Break Event Point  (BEP) and sensitivity analysis. 300 respondents which consist of 64,67% laborers and their highest education background are 35% senior high school. As a result, the average capability-price of tenant based on their income are Rp. 487.000/month .It will fulfill 78% tenants from the full capacity of the flat. In addition, the target of  Break  Event  Point  will  be  reached  by  year  2056.  In  other  word,  the  most  affecting  factor  of  the  feasible-price  is income rates, so that the government should pay more attention to this variable if they want to run flat-house.
Keywords : flat-house, capability-price, BEP, BCR

## PENDAHULUAN
Pertumbuhan  penduduk  kota  Pekanbaru  yang semakin  meningkat  dari  waktu  ke  waktu berbanding  lurus  dengan  tingginya  jumlah kebutuhan  lahan  (Fajar.  2008).  Berdasarkan  data BPS (Badan Pusat Statistik), tingkat pertumbuhan penduduk  kota  Pekanbaru  dalam  kurun  waktu lima  tahun  (2008-2013)  adalah  4,07%.  Grafik pertumbuhan  penduduk  dapat  dilihat  pada
Gambar  1.  Berdasarkan  fenomena  tersebut, Pemerintah  kota  Pekanbaru  dalam  salah  satu programnya adalah pembangunan Rusunawa bagi masyarakat miskin.
Gambar 1 Pertumbuhan Penduduk Kota Pekanbaru
Sejauh ini Rusunawa yang telah dibangun oleh Pemerintah  Kota  Pekanbaru  berjumlah  tiga Rusunawa,  yaitu  Rusunawa  yang  berlokasi  di  Jl. Yos Sudarso Rumbai, Jl. Mekar Sari, dan Jl. Rejo Kecamatan Tenayan Raya Pekanbaru.
Berdasarkan  penelitian  yang  ada  sebelumnya, analisis  kelayakan  Rusunawa  ditinjau  dari  harga sewa yang diperoleh dengan menggunakan rumus bukan  berdasarkan  kemampuan  masyarakatnya, sehingga menimbulkan kemungkinan harga tersebut tidak sesuai dengan kemampuan masyarakat,  maka  pada  penelitian  ini  akan  dicari analisis  kelayakan  pembangunan  Rusunawa  yang ditinjau dari  harga  sewa berdasarkan  kemampuan masyarakat.
Penelitian ini dilakukan pada Rusunawa ketiga yang dibangun Pemerintah Kota Pekanbaru, yaitu Rusunawa  yang  berlokasi  di  Kecamatan  Tenayan Raya  yang  merupakan  kecamatan  penyumbang terbesar  penduduk  miskin  di  Kota  Pekanbaru sebanyak  4.749  rumah  tangga  (PPLS2012). Pengumpulan  data  menggunakan  metode  survei terhadap  300  responden  yang  terletak  ditiga kecamatan, yaitu Kecamatan Tenayan Raya, Lima Puluh, dan Sail.
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah : 1. Mengidentifikasi karakteristik masyarakat yang mampu menyewa Rusunawa.
2. Mengidentifikasi  harga  sewa  berdasarkan kemampuan  masyarakat  dan  faktor  yang mempengaruhi.
3. Mengidentifikasi hasil evaluasi analisis statistik dan kelayakan.

## Rumah Susun
Seiring dengan berjalannya waktu, kebutuhan manusia  akan  ruang  akan  semakin  bertambah sejalan  dengan  bertambahnya  populasi  dan meningkatnya  aktifitas  bisnis  dalam  masyarakat. Kebutuhan  ruang  ini  seringkali  tidak  seimbang
dengan  penambahan  ruang  yang  ada.Hal  ini menyebabkan perubahan strategi dalam pengembangan  dan  pembangunan  wilayah,  yang semula  lebih  cenderung  berkembang  secara horizontal  sekarang  sudah  mulai  berubah  menuju kecenderungan  kearah  vertikal  atau  disebut  juga dengan  Rumah  Susun  (Wahyu&Budi.H  2003). Jenis  rumah  susun  menurut  Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 terdiri dari : 1. Rumah susun umum 2. Rumah susun khusus
3. Rumah susun negara
4. Rumah susun dinas
5. Rumah susun komersial.

## Harga Sewa
Menurut  Basuki  (1984),  faktor-faktor  yang mempengaruhi  pemilihan  hunian  atau  tempat tinggal salah satunya adalah harga unit bangunan, meliputi  kemampuan  masyarakat  untuk  dapat menyewa unit rumah susun.

## Populasi dan Sampel
Populasi  adalah  wilayah  generalisasi  yang terdiri  atas  objek  atau  subjek  yang  mempunyai kualitas  dan  karakteristik  tertentu  (Sugiyono 2009).  Populasi  yang  akan  dijadikan  obyek penelitian adalahmasyarakat miskin ditiga Kecamatan  sekitar  lokasi  Rusunawa,  yaitu Kecamatan Tenayan Raya, Lima Puluh, dan Sail Sampel  adalah  sebagian  atau  wakil  dari populasi  yang  diteliti  (Arikunto  2000).Ukuran sampel  dalam  penelitian  ini  menggunakan binomunal proportion, dengan tingkat kepercayaan  95%.  Nilai  distribusi  normal  Z  = 1,96,  Nilai  d  ditetapkan  5%  dan  nilai  proporsi populasi p = 0,24 (PPLS 2012).
Maka  jumlah  sampel  dalam  penelitian  ini adalah sebagai berikut :
Artinya  bahwa  sampel  minimal  yang  harus diambil  adalah  270  responden.  Jumlah  sampel dalam  penelitian  ini  diambil  sebanyak  300 responden,  yang  kemudian  dibagi  per  kecamatan seperti pada Tabel 1:

## Tabel 1 Sampel tiap Kecamatan
Kecamatan Sampel Tenayan Raya 223 Lima Puluh 50 Sail 27 Total 300

## Analisis Statistik
Analisis statistik yang digunakan dalam penelitian ini antara lain :
1. Anaslisi Korelasi
2. Analisis Regresi
3. Pengujian Model
4. Pengujian Hipotesis

## Evaluasi Kelayakan Ekonomi
Evaluasi kelayakan ekonomis dalam penelitian ini menggunakan metode :
1. Benefit Cost Ratio (BCR)
BCR  merupakan  salah  satu  metode  analisis yang  merupakan  perbandingan  nilai  manfaat ( benefit )  dan  nilai  biaya  ( cost )  seperti  di  bawah ini.
Indikator nilai BCR :
BCR > 1= Pembangunan Rusunawa menguntungkan atau layak. BCR < 1= Pembangunan Rusunawa tidakmenguntungkan atau tidak layak.
BCR = 1, kondisi netral.
2. Net Present Value (NPV )
NPV  adalah  metode  dengan  menghitung  nilai bersih ( netto ) pada waktu sekarang ( present ) atau waktu awal perhitungan.
NPV = PWB – PWC
Indikator yang digunakan antara lain : NPV > 0  =  Harga  sewa  akan  menguntungkan atau layak.
NPV < 0  =  Harga  sewa  tidak  menguntungkan atau tidak layak. NPV = 0  = Kondisi netral.
3. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah metode dengan mencari nilai suku bunga pada saat NPV = 0. Cara menghitung  IRR yaitu  dengan  memberikan  nilai  suku  bunga  ( i ) sehingga  memperoleh  nilai  NPV  yang  mendekati
0 yaitu NPV(+) dan NPV(-) dengan cara trial and error .
Indikator yang digunakan antara lain :
IRR > 0 =  tingkat  suku  bunga  komersil  maka pembangunan dikatakan layak. IRR < 0 =  tingkat  suku  bunga  komersil  maka pembangunan dikatakan tidak layak.
IRR = 0 = Kondisi netral.
4. Break Event Point (BEP)
BEP adalah jangka waktu pengembalian modal yang akan ditargetkan.
dengan,
n 1 = Tahun dimana NPV bernilai (-)
n 2 = Tahun dimana NPV bernilai (+)
NPV n 1 = Nilai NPV (-)
NPV n 2 = Nilai NPV (+)
5. Analisis Sensitivitas Menurut  Amirudin  (2012),  analisa  sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai suatu parameter pada  suatu  saat  untuk  selanjutnya  dilihat bagaimana  pengaruhnya  terhadap  aksesibilitas suatu  alternatif  investasi.  Parameter-parameter investasi  yang  memerlukan  analisis  sensitivitas antara lain :
1. Investasi
2. Benefit /pendapat
3. Cost/pengeluaran
4. Suku Bunga

## METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian  dilaksanakan  pada  Rusunawa  Tenayan Raya,yang  terdiri  dari  3  twin  block  dan  5  lantai dengan  total  hunian  adalah  288  unit.  Rusunawa ini  terletak  di  Jl  Rejo  Kecamatan  Tenayan  Raya, dapat dilihat pada Gambar 2.
Gambar 2 Rusunawa Tenayan Raya Pelaksanaan  penelitian  dibagi  beberapa tahapan yang meliputi tahapan persiapan, pengumpulan data, pengujian statistik, dan analisa kelayakan  ekonomis  terhadap  pembangunan Rusunawa.
Pengumpulan  data  dilakukan  dengan metode  survei  angket/kuesioner  terhadap  300 responden  yang  tersebar  ditiga  kecamatan  di Pekanbaru, yaitu Kecamatan Tenayan Raya, Lima Puluh, dan Sail.
Data  yang  diperoleh  dari  hasil  survei dibagi  menjadi  dua  variabel,  yaitu  variabel  tak bebas  dan  bebas.  Variabel  tak  bebas  merupakan harga  sewa  berdasarkan  kemampuan  masyarakat, variabel  bebas  adalah  faktor  yang  mempengaruhi harga  sewa  tersebut  meliputi  lokasi  Rusunawa, fasilitas Rusunawa, penghasilan keluarga, keinginan  untuk  pindah,  dan  kepuasan  terhadap hunian.
Pengolahan data dilakukan dengan metode  tabulasi  dan coding ,  yaitu  dengan membuat  tabel  berisikan  data  yang  diberi  kode sesuai  analisis  yang  dibutuhkan.Penyajian  data dalam penelitian ini dilakukan dalam bentuk tabel dan grafik data.
Pengujian  statistik  yang  dilakukan  untuk memperoleh  hubungan  antar  variabel  dengan melakukan  analisis  korelasi,  regresi  linier berganda,  determinasi,  dan  uji  Z.  Analisis kelayakan  ekonomis  pembangunan  Rusunawa ditinjau  dari  besar  harga  sewa  berdasarkan kemampuan masyarakat/responden.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Karakteristik responden
Karakteristik repsonden yang diperoleh berdasarkan  hasil  survei  dapat  dilihat  pada Gambar 3 di bawah ini.
Gambar 3 Karakteristik Responden
Persentase  pada  Gambar  3  merupakan frekuensi terbesar yang diperoleh dari survei yang dilakukan. Berdasarkan persentase tersebut diperoleh  jumlah  responden  yang  berkompeten sebagai  penyewa  Rusunawa  dikelompokkan menjadi  3  karakteristik,  yaitu  Karakteristik penghasilan, status hunian, dan pendidikan, dapat dilihat pada Gambar 4, 5, dan 6 dibawah ini.
Gambar 4 Karakteristik Penghasilan Gambar 5 Karakteristik Status Hunian
Buruh (64,67 %), Usia 40-49 thn (40%) lulusan SMA (35%) Penghasilan Rp. 1.217.000/bln (63,67%) Mengontr ak (78%)
Karakteristik
Gambar 6 Karakteristik Pendidikan
Gambar  4,  5  dan  6  di  atas  menunjukkan tingkat  persentasi  responden  yang  berkompeten sebagai  penyewa  Rusunawa  <  50%.  Hasil  ini akandilakukan pengelompokkan berdasarkan background pekerjaan, dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2 Klasifikasi pekerjaan berdasarkan Karakteristik Responden Karakteristik Responden Pekerjaan Buruh Wiraswasta Swasta Penghasilan 76,47% 23,53% 0,00% Status Kepemilikan 65,59% 27,66% 6,38% Pendidikan 64,52% 30,65% 4,84%
Tabel  2  di  atas  menunjukkan  persentase terbesar  klasifikasi  pekerjaan  responden  adalah buruh,  untuk  lebih  mudah  dipahami  grafiknya dapat dilihat pada Gambar 7.

## Gambar 7 Perbandingan Klasifikasi Pekerjaan

## Analisis Statistik
Hasil  analisis  statistik  dalam  penelitian  ini ditunjukkan pada Tabel 3 di bawah ini.

## Tabel 3 Hasil Analisis Statistik
Variabel Bebas (X) Analisis Statistik Korelasi Regresi Determinasi Uji Z Penghasilan Keluarga 0,840 1,212 0,706 14,524 Fasilitas Rusunawa 0,152 0,233 0,023 2,261 Keinginan Pindah 0,102 0,009 0,010 1,757 Lokasi Rusunawa -0,089 -0,034 0,008 -1,375 Kepuasan terhadap Hunian -0,117 -0,036 0,014 -2,031
Berdasarkan hasil uji statistik pada Tabel 3 di atas,  diperoleh  urutan  faktor  yang  paling berpengaruh  terhadap  variabel  tak  bebas  Y (kemampuan  masyarakat  dalam  membayar  sewa) dengan  variabel  yang  paling  besar  pengaruhnya adalah penghasilan keluarga dan yang paling kecil pengaruhnya  adalah  lokasi  Rusunawa,  dapat dilihat pada Gambar 8 di bawah ini.
Gambar 8 Faktor yang Mempengaruhi Harga Sewa Kemampuan Masyarakat

## Analisis Kelayakan
Harga  sewa  berdasarkan  kemampuan masyarakat  diperoleh  dari  survei  sebesar  Rp. 487.000/bulan  per  unitnya.Harga  sewa  ini mempengaruhi analisa kelayakan ekonomis Rusunawa.
1. Benefit Cost Ratio (BCR)
2. Net Present Value (NPV)
NPV   = Benefit - Cost = Rp. 133.934.753.222 – Rp. 121.613.243.977 =Rp. 12.333.045.501
Penghasilan Keluarga Fasilitas Rusunawa Keinginan Pindah Kepuasan hunian Lokasi Rusunawa
3. Internal Rate of Return (IRR)
Nilai  IRR  diperoleh  dengan  melakukan trial error terhadp  suku  bunga  dengan  nilai  NPV mendekati  nol.  Hasil trial  error yang  didapat menunjukkan  bahwa  nilai  IRR  akan  sensitif  pada suku bunga 23,22%.
4. Break Event Point (BEP)
Pengembalian modal pada proyek
pembangunan  Rusunawa  terjadi  pada  tahun  45 proyek.
5. Analisa Sensitivitas
Analisa  sensitivitas  terhadap  parameter- parameter sensitivitas ditunjukkan pada Tabel 4 di bawah ini.
Tabel 4 Range Sensitivitas
Parameter Sensitivitas Range Sensitivitas (Rp.) Persentase kenaikan/ Penurunan Investasi 104. 942.049.991107.661.333.429 Naik 2,95%
Manfaat ( benefit ) 156.667.191.090 - 153.947.907.653
Turun 1,74% Biaya ( Cost ) 121.613.243.977 - 124.332.527.415 Naik 2,24% Suku Bunga 11,75% - 23,22% Naik 23,22%

## KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  analisis  dan  pembahasan mengenai analisa kelayakan pembangunan
Rusunawa
Tenayan
Raya
berdasarkan kemampuan  masyarakat,  maka  dapat  diambil kesimpulan sebagai berikut :
1. Survei  dilakukan  kepada  300  responden dengan background kepala  keluarga  sebagai “buruh”  (64,67%)  ,  usia  berada  pada range 40-49  (40%)  tahun  dan  berlatar  pendidikan lulusan  SMA  (35%).  Penghasilan  keluarga rata-rata  adalah  Rp.  1.216.666,67  ≈  Rp. 1.217.000,00.
2. Besarnya  harga  sewa  yang  mampu  dibayar berdasarkan hasil s urvey adalah Rp. 487.000,00/unit  per  bulan  dan  berdasarkan kemauan  masyarakat  membayar  sewa  adalah Rp. 218.000,00/unit per bulan.
3. Besarnya persentase masyarakat yang mampu menyewa Rusunawa berdasarkan kemampuan adalah  78%  dan  kemauan  masyarakat  adalah 97%.
4. Hasil  analisis  statistik  terhadap  faktor  yang mempengaruhi kemampuan
masyarakat dalam  menyewa  Rusunawa,  menunjukkan faktor  yang  paling  berpengaruh  adalah
penghasilan/pendapatan keluarga, yaitu berdasarkan  analisis  korelasi  nilainya  adalah 0,840,  analisa  regresi  adalah  1,212,  uji determinasi  adalah  0,706  dan  uji  hipotesis adalah 14,524.
5. Rusunawa Tenayan Raya berdasarkan analisis ekonomis  layak  dibangun  pada  nilai Benefit Cost  Ratio (BCR)  yaitu  1,101, Net  Present Value (NPV)  yaitu  Rp.  12.333.045.501, Internal  Rate  of  Return (IRR)  yaitu  23,22% dan Break  Event  Point (BEP)  pada  umur proyek tahun ke 45 (tahun 2056 bulan ke 7).

## Saran
Saran  yang  diberikan  untuk  penulisan  tugas akhir ini antara lain :
1. Perlu  adanya  sosialisasi  yang  dilakukan Pemerintah guna membangun ” Brand Image ”
Rusunawa  Tenayan  Raya,  mengingat  bahwa lokasi  Rusunawa  dulunya  merupakan  daerah lokalisasi  dan  membuat  regulasi  yang mengatur  tentang  keamanan  dan  kenyamaan Rusunawa  seperti  pemberlakuan  adanya  jam kunjungan tamu.
2. Dalam pelaksanaan survei, banyak masyarakat/responden  yang  tidak  mengetahui keberadaan Rusunawa Tenayan Raya. Hal ini mungkin  dikarenakan  masyarakat  melayu khususnya  belum  terbiasa  dengan  hunian vertikal  seperti  Rusunawa,  untuk  itu  perlu dilakukan sosialisasi lanjutan oleh pihak yang berwenang.
3. Hasil  survei  kuesioner  menunjukkan  tingkat pendidikan  responden  sebagian  besar  adalah lulusan  SMA  (35%)  dan  bekerja  sebagai buruh. Hasil penelitian ini diharapkan menjadi motivasi  untuk  meraih  pendidikan  setinggi- tingginya guna meningkatkan taraf hidup.
4. Mengingat  karakteristik  masyarakat  sekitar lokasi Rusunawa adalah menengah ke bawah, maka diharapkan pemerintah dapat mempertimbangkan  besarnya  harga  sewa yang akan ditetapkan, sehingga dapat menutupi biaya investasi proyek.
5. Penelitian  lanjutan  dapat  dilakukan  dengan mengidentifikasi  faktor-faktor  yang  dapat menunjang  kenaikan  kemampuan  masyarakat dalam  membayar  sewa  dan  alternatif- alternatif  yang  dapat  dilakukan  agar  menarik minat masyarakat untuk menyewa Rusunawa.

## DAFTAR ACUAN
Achmad,  Amirudin.  2012.  Analisis  Sensitivitas. http://a chmad- amirudin21.blogspot.com/2012/05/analisis- sensitivitas-titik-impas.html
Fajar  Mulato,  2008.  Ketersediaan  Uang  Terbuka
Publik dengan Aktivitas Rekreasi Masyarakat Penghuni Perumnas Banyumanik, Undergraduate Thesis, Universitas  Diponegoro.  500-ribu.html.  20 April 2014 (20:05) Hidayati,  Wahyu,  Harjanto,  Budi.  2001, Konsep Dasar Penilaian Properti edisi pertama .BPFE. Yogyakarta..
Program  Perlindungan  Sosial  Tahun.  2012.
Jumlah  Rumah  Tangga  dan  Individu Menurut    Kecamatan  Kabupaten  Kota Pekanbaru Provinsi Riau . Pekanbaru. rusunawa.html. 20 April  2014 (19:23) Sugiyono.  1999. Statistik  Non  Parametris  untuk Penelitan . Alfabeta.Bandung, 158 halaman. Suharsimi,  Arikunto.  2006.  Prosedur  Penelitian (Suatu  Pendekatan  Praktik):  Jakarta:  Bumi Aksara.
Sunaryo,  Basuki.  2013.  Aspek  Hukum  Rumah Susun  dan  Pemilihan  Satuan  Rumah Susun. Bahan Kuliah Hukum Agraria Bagian kedua .Pendidikan Magister
Kenotarian  Fakultas  Hukum  Universitas
Indonesia. Jakarta.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  20 Tahun  2011 Perumahan  dan  Kawasan Pemukiman (Lembaran  Negara  Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7),
Tambahan Lembaran Negara Nomor 5188). Jakarta