## Implikasi Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Terhadap Kepemilikan Tanah Di Indonesia
Implications Of The Imposition Of Duties On The Acquisition Of Land And Building Rights To Land Ownership In Indonesia
Sri Karyati Fakultas Hukum Universitas Islam Al-Azhar
Email : srikaryati84@gmail.com
Hafizatul Ulum
Fakultas Hukum Universitas Islam Al-Azhar Email: hafizatululum91@gmail.com

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji mengenai implikasi yuridis pengenaan pajak dalam  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  terhadap  kepemilikan  tanah  di Indonesia.  Pajak  kaitannya  dengan  pertanahan  di  Indonesia  ialah  terhadap  Pajak Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  dan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan. Namun  dalam  pelaksanaan  BPHTB  permasalahan  seringkali  timbul  terkait  dengan pendataan,  metode  penilaian  objek  BPHTB,  penghitungan  besaran  pajak  yang terhutang. Dalam BPHTB besaran pajak yang terhitung jika dikaitkan dengan sistem self  assessment dimana  wajib  pajaklah  yang  menentukan  besaran  pajak  terhutang dan  membayarnya  sendiri  menimbulkan  kemungkinan  penghindaran  pajak  yang lebih  besar.  penulis  menyimpulkan  bahwa  pengenaan  BPHTB  terhadap  perolehan hak  atas  tanah  dan  bangunan  hingga  saat  ini  belum  berimplikasi  efektif  terhadap kepemilikan tanah di Indonesia, karena kenyataan dilapangan satu orang wajib pajak dapat memiliki hak atas tanah dan bangunan lebih dari satu dan belum berimplikasi pada  pemanfatan  yang  sesuai  dengan  tata  ruang  dan  tata  guna  tanah.  Sehingga menurut penulis diadakan perubahan pada penetapan tarif BPHTB yang didasarkan pada wilayah atau kawasan dimana perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut didapat dengan memperhatikan tata ruang dan tata guna tanah.
Kata kunci: BPHTB, Pajak, Kepemilikan Tanah

## A. Latar Belakang
Indonesia dianugerahi  tanah yang luas dan subur serta kaya dengan kandungan sumber  daya  lainnya.  Negara  Indonesia  kehidupan  rakyat  dan  perekonomiannya sebagian  besar  bercorak  agraris,  bumi  termasuk  perairan  dan  kekayaan  alam  yang terkandung didalamnya mempunyai fungsi penting dalam membangun masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dibanyak negara, termasuk Indonesia,  setengah dari kekayaan keluarga disimpan dalam bentuk tanah dan property.
Dalam rangka penyelenggaraan kesejahteraan rakyat, negara membutuhkan dana sebagai biaya penyelenggaraan aktivitas negara dan dana yang dibutuhkan oleh negara antara  lain  diperoleh  dari  pajak 1 .  Pajak  adalah  iuran  kepada  negara  yang  dapat
1 Wiratni Ahmadi, Perlindungan Hukum Bagi Wajib Pajak Dalam Penyelesaian Sengketa Pajak, Refika Aditama, Bandung, 2006, hlm. 4.
dipaksakan  berdasarkan  Undang-undang  ,  tanpa  ada  tangan  prestasi  secara  langsung yang  dapat  ditunjuk.  Kegunaannya  adalah  untuk  membiayai  pengeluaran  pemerintah dalam rangka penyelenggaraan pemerintahan.  Pajak  tanah atau di negara-negara barat dikenal dengan Property Tax telah ada sejak beberapa abad yang lalu. Bangsa Romawi dan  Yunani  telah  mengenal  jenis  pajak  ini  dan  menghimpunnya  sebagai  dana masyarakat sejak tahun 600 SM. Suatu daftar untuk penghitungan pajak telah diadakan oleh  bangsa  Romawi  dan  dikenal  dengan  nama  Census.  Selain  daftar  tersebut  juga mencatat  aturan  penghitungan  pajak  atas  peralatan  pertanian,  kendaraan,  uang, perhiasaan, dan kapal sebagai dasar penghitungan pajak. 2
Pajak kaitannya dengan pertanahan di Indonesia ialah terhadap Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 3 . Sebagai dasar pertimbangan untuk dikenakannya PBB dan BPHTB terhadap bumi, karena bumi dan bangunan memberikan keuntungan atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi  orang  atau  badan  yang  mempunyai  suatu  hak  atasnya  atau  memperoleh  manfaat dari  padanya,  dan  oleh  karena  itu  wajar  apabila  mereka  diwajibkan  memberikan sebagian  dari  manfaat  atau  kenikmatan  yang  diperolehnnya  kepada  negara  melalui pajak 4 .  Atas  dasar  kenikmatan  atau  kedudukan  ekonomi  yang  lebih  baik  atas penguasaan tanah, maka pemerintah mengenakan pajak atas penguasaan dan perolehan hak atas tanah tersebut.
Sesuai dengan Pasal  33 ayat (3) UUD 1945, bumi ,air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran  rakyat.  Tanah  sebagai  bagian  dari  bumi  yang  merupakan  karunia  Tuhan Yang  Maha  Esa  serta  memiliki  fungsi  sosial,  di  samping  memenuhi  kebutuhan  dasar untuk  papan  dan  lahan  usaha,  juga  merupakan  alat  investasi  yang  sangat menguntungkan. Selain itu, bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh  karena  itu  bagi  mereka  yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan  bangunan,  wajar menyerahkan  sebagian  nilai  ekonomi  yang  diperolehnya  kepada  Negara  melalui pembayaran  pajak  yang  dalam  hal  ini  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  dan  Bea  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Menurut  Rochmat  Soemitro,  uang  pajak  yang  diterima  pemerintah  dikeluarkan lagi ke masyarakat untuk membiayai kepentingan umum masyarakat sehingga memberi dampak yang sangat besar pada perekonomian masyarakat. 5 Pajak dapat mempengaruhi harga, dapat mempengaruhi pasar, dapat mempengaruhi kesejahteraan masyarakat.
Sebagai properti yang penting bagi manusia, tanah dan bangunan kepada pihak lain  yang  menginginkannya.  Suatu  benda  menjadi  bernilai  apabila  ia  bisa  dialihkan kepada  pihak  lain  karena  bila  tidak  ia  hanya  berarti  bagi  pemiliknya  dan  tidak  berarti bagi  orang  lain.  Banyak  cara  dan  motivasi  orang  mengalihkan  tanah  dan  bangunan, misalnya  melalui  jual  beli,  hibah  dan  tukar-menukar.  Peralihan  tanah  dan  bangunan berkaitan dengan dua pihak, yaitu pemilik tanah dan bangunan dengan pihak lain yang akan  menerima  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan.  Agar  peralihan  hak  dapat dilakukan  dengan  sah  sehingga  pihak  yang  menerima  peralihan  hak  dapat
2 John H. Keith, Property Tax Assessment Practices, First Edition, Monterey Park, California, 1966, hlm.
16
3 Zaidar, Pajak Dan Kaitannya Dengan Pertanahan , Makalah Rutin Universitas Sumatera Utara, 2003, hlm. 1.
4 Muhammad Rusjdi, PBB, BPHTB, Dan Bea Meterai , Indeks, Jakarta, 2005,  hlm.1.
5 Rochmat Soemitro & Dewi Kania Sugiharti, Asas Dan Dasar Perpajakan , Refika Aditama, Bandung, 2004, hlm. 2.
mempertahankan hak atas tanah dan bangunan yang diperolehnya, setiap peralihan hak atas  tanah  dan  bangunan  harus  dilakukan  sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku,  dan perolehan hak atas  tanah dan bangunan tersebut  dikenakan bea/pajak oleh negara. Bea ini  merupakan  pajak  yang  terutang  dan  harus  dibayar  oleh  pihak  yang  memperoleh suatu  hak  atas  tanah  dan  bangunan  agar  akta  atau  risalah  lelang,  atau  surat  keputusan pemberian hak dapat dibuat dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. 6 Namun tidak  semua  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dikenakan  pajak,  dan  hal  ini menimbulkan  pertanyaan  terkait  dengan  asas  keadilan  yang  diterapkan  dalam  hal pengenaan  peralihan  hak.  Selain  itu,  kondisi  Indonesia  yang  diwarnai  dengan pertambahan  penduduk,  pertumbuhan  sosial  dan  urbanisasi  mengakibatkan  kebutuhan akan tanah semakin meningkat sehingga penggunaan tanah haruslah seefisien mungkin dan dimungkinkan pula pengenaan bea terhadap peralihan hak atas tanah dan bangunan menjadi upaya pemerintah untuk mengefesienkan penggunaan tanah di Indonesia.

## B. Rumusan Masalah
Berdasarkan  pada  uraian  latar  belakang  di  atas,  peneliti  hendak  mengkaji  lebih dalam mengenai implikasi yuridis pengenaan pajak dalam perolehan hak atas tanah dan bangunan terhadap kepemilikan tanah di Indonesia?

## C. Pembahasan
I. Konseptualisasi Tanah dan Bangunan Sebagai Objek Pengenaan Pajak
Untuk  memahami  pengenaan  pajak  pada  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan, maka terlebih dahulu harus diketahui apakah yang dimaksud dengan pajak sehingga harus diadakan suatu pengaturan mengenai  keharusan membayar pajak dan ketentuan pengenaan pajak. Dalam hal ini penulis mengemukakan beberapa pendapat ahli yang memberikan batasan mengenai pajak.
Secara  etimologi,  pajak  dalam  bahasa  Arab  disebut  dengan  istilah Dharibah, yang berasal dari kata dasar ابرض yang artinya: mewajibkan, menetapkan, menentukan, memukul,  menerangkan  atau  membebankan,  dan  lain-lain.  Sedangkan  secara terminologi Dharibah adalah harta yang dipungut secara wajib oleh negara untuk selain Al-Jizyah , dan Al-Kharaj sekalipun keduanya secara awam bisa dikategorikan dharibah . Dalam kitab Shahih Abu Daud, seorang pemungut jizyah diterjemahkan dengan seorang pemungut  pajak,  padahal  yang  dimaksud  adalah  petugas jizyah .  Dalam  kitab Al-Umm karya Imam Syafi’i, jizyah diterjemahkan dengan pajak. Dari berbagai penerjemahan ini tampaknya pengertian jizyah,kharaj, dan lain-lain disatukan ke dalam istilah pajak. 7
Pendapat yang mendukung definisi atau batasan tersebut akan sangat tergantung pada pandangnan hidup seseorang maupun waktu serta tempat ia berpijak. 8 Rochmat Soemitro  menyatakan  bahwa  pajak  merupakan  iuran  rakyat  kepada  kas  (peralihan kekayaan  dari  sektor  swasta  ke  sektor  pemerintahan  )  dengan  tidak  mendapat  jasa timbal  balik  ( tegen  prestatie )  yang  dapat  ditunjuk  dan  digunakan  untuk  membiayai pengeluaran  rutin  dan  surplusnya  digunakan  untuk  membiayai  pengeluaran  umum. Definisi  pajak  pun  dikemukakan  oleh  Smeets,  dalam  bukunya De  Economische Betekenis  der  Belastingen ,  yang  menyatakan  bahwa  pajak  adalah  “ Belastingen  zijn aan de overheid (volgens normen) verschuldigde afdwing bare prestaties, zonder dat hiertegenover,  in  het  individuele  geval,  aanwijsbare  tegen  prestaties  staan;  zij strekken tot dekking van publieke uitgaven” (Pajak adalah prestasi kepada pemerintah
6 Marihot P.Siahaan, Bea Perolehan. ..op.cit., hlm. 40.
7 Gusfahmi, Pajak menurut Syariah: Edisi Revisi ,(Jakarta: Rajawali Pers, 2011), hlm.28-29
8 Rochmat Soemitro, Masalah Peradilan Administrasi dalam Hukum Pajak di Indonesia , PT. Eresco, Bandung, 1965, hlm. 6.
yang terhutang melalui norma-norma umum yang dapat dipaksakannya tanpa adanya kontra prestasi yang dapat ditunjukkan dalam hal yang individual, maksudnya adalah untuk membiayai pengeluaran pemerintah). 9
Sedangkan  menurut  UU  No.  14  Tahun  2002  tentang  Pengadilan  Pajak,  pajak adalah semua jenis  pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat,  termasuk bea masuk dan  cukai,  dan  pajak  yang  dipungut  oleh  pemerintah  daerah,  berdasarkan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dalam pasal 23A UUD 1945 menentukan bahwa pajak dan pungutan lain yang bersifat  memaksa  untuk  keperluan  negara  diatur  dengan  undang-undang.  Pajak merupakan  instrumen  kebijakan  oleh  pemerintah  atas  persetujuan  para  wakil  rakyat untuk fungsi alokasi, distribusi, regulasi dan stabilisasi. 10 Menurut Jimly Asshiddiqie, jika diperhatikan  pajak memiliki beberapa yang sangat pokok yakni 11 :
1. dalam  pajak,  tidak  terdapat  hubungan  langsung  antara  pembayaran oleh wajib pajak dengan keuntungan atau manfaat yang dapat diterima oleh wajib pajak sebagai kontraprestasi. Artinya pajak pada prinsipnya adalah hak negara.
2. pajak dibebankan berdasarkan kriteria (tax base) dan tingkat harga (tax rate)  yang  telah  ditentukan,  dihitung,  dan  direncanakan  besaran pendapatannya bagi negara.
3. pajak bukan merupakan pengaturan denda.
Pajak  menjadi  salah  satu  instrumen  penting  bagi  negara  untuk  membiayai proyek-proyek  sosial,  artinya  pajak  menjadi  alat  bagi  negara  untuk  memberikan pelayanan sosial  yang baik  kepada  rakyat, dan pemerintah bertugas mengelola pajak yang  terkumpul  dari  rakyat  dan  setelah  itu  pajak  didesain  oleh  pemerintah  untuk membangun basis-basis sosial yang dapat dinikmati oleh rakyat luas. 12
Suatu  pungutan  pajak  yang  menimbulkan  beban  bagi  masyarakat  dilakukan dengan dituangkan pengaturannya dalam bentuk  undang-undang. Dengan diundangkan maka  suatu  pajak  dapat  dipungut  terhadap  masayarakat  dan  secara  hukum  memiliki legalitas  yang  menjamin  wewenang  negara  untuk  memungut  pajak  tersebut  dari masyarakat,  menjamin  hak  dan  kewajiban  masyarakat  dalam  pemenuhan  pajak,  dan juga menjamin kerahasiaan pajak yang berkaitan dengan pajak tersebut. Oleh karena itu, penerapan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  di  Indonesia  juga dilakukan  dengan  dasar  hukum  yang  jelas  melalui  undang-undang  serta  peraturan pemerintah, keputusan mentri dan aturan pelaksanaan lainnya.
Pemungutan BPHTB dilakukan dengan berpegang pada lima prinsip, yaitu 13 :
1) Pemenuhan  kewajiban  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  adalah berdasarkan  self  assessment,  yaitu  wajib  pajak  menghitung  dan  membayar sendiri  utang  pajaknya.  Sistem  self  assessment  merupakan  sistem  perpajakan Indonesia yang diterapkan sejak dilakukannya reformasi perpajakan pada tahun
9 Santoso Brotodihardjo, Pengantar Ilmu Hukum Pajak, PT. Eresco, Bandung, 1984, hlm.4.
10 Richard A.Musgrave & Peggy B.Musgrave, Public Finance in Theory and Practice, McGrave Hill, 1989, hlm. 6.
11 Jimly Asshiddiqie, Pokok-Pokok Hukum Tata Negara Indonesia Pasca Reformasi, PT. Buana Ilmu Populer, Jakarta, 2007, hlm. 882.
12 Edi Slamet Irianto & Syarifuddin Jurdi, Politik Perpajakan Membangunan Demokrasi Negara, UII Press, Yogyakarta, 2005, hlm. 116.
13 Marihot P.Siahaan, Bea Perolehan ...op.cit., hlm. 43. lihat juga Muhammad Rusjdi, PBB, BPHTB, & Bea Meterai, PT. Indeks, Jakarta, 2005, hlm. 131-132.
1983.  Pada  sistem  ini,  wajib  pajak  diberi  kepercayaan  untuk  menghitung, memperhitungkan,  membayar,  dan  melaporkan  sendiri  besarnya  pajak  yang terutang.  Petugas  pajak  hanya  berfungsi  untuk  melakukan  pelayanan  dan pemeriksaan  agar  wajib  pajak  melakukan  kewajiban  pajaknya  secara  benar. Dengan  sistem  self  assessment  ini,  khususnya  pada  BPHTB,  diharapkann masyarakat  dapat  dengan  mudah  memenuhi  kewajiban  pajaknya  dan meningkatkan  kesadaran  pajak  masyarakat,  terutama  pajak  yang  timbul  pada saat terjadinya perolehan hak atas tanah dan bangunan.
2) Besarnya  tarif  ditentukan  sebesar  5%  dari  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  Kena Pajak (NPOPKP). Dalam BPHTB pajak yang terutang tidak dikenakan langsung atas Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang menjadi dasar pengenaan pajak, tetapi  harus  dikurangi  dahulu  dengan  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  Tidak  Kena Pajak (NPOPTKP), yaitu besaran tertentu dari NPOP yang dikenakan pajak. Hal ini  demi  asas  keadlian  yaitu  bagi  masyarakat  berpenghasilan  rendah  yang memperoleh  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dengan  nilai  perolehan  (NPOP) dibawah NPOPTKP yang ditetapkan tidak akan dikenakan pajak (bebas pajak), sementara  bagi  pihak  yang  memperoleh  hak  dengan  nilai  perolehan  (NPOP) diatas  NPOPTKP  maka  NPOP  sebagai  dasar  pengenaan  pajak  harus  terlebih dahulu dikurangi dengan NPOPTKP.
3) Agar  pelaksanaan  Undang-Undang  BPHTB  dapat  berlaku  secara  efektif,  wajib pajak  dan  pejabat  umum  yang  melanggar  ketentuan  atau  tidak  melaksanakan kewajibannya  sebagaimana  ditentukan  oleh  undang-undang  akan  dikenakan sanksi  menurut  peraturan  perundangan  yang  berlaku.  Hal  ini  memang diperlukan  untuk  menjamin  kepastian  hukum    dalam  pelaksanaan  pemungutan BPHTB  sehingga  wajib  pajak  dan  pejabat  umum  yang  berwenang  tidak melakukan penyimpangan  dalam pemenuhan kewajiban pajak.
4) Hasil penerimaan BPHTB merupakan penerimaan negara yang sebagaian besar diserahkan  kepada  pemerintah  daerah,  ntuk  meningkatkan  pendapatan  daerah dan dalam rangka memantapkan otonomi daerah.
5) Semua pungutan atas perolehan hak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan di  luar ketentuan UU  BPHTB tidak diperkenankan.   Dengan di  undangkannya UU BPHTB, maka BPHTB merupakan satu-satunya pajak yang dikenakan atas perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  di  Indonesia  sehingga  segala  pungutan yang  ada  kaitannya  dengan  perolehan  hak  (kecuali  biaya  resmi  yang  berkaitan dengan pembuatan akta dan pendaftran hak atas tanah dan bangunan yang telah ditetapkan  sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku)  tidak  boleh  dilakukan  oleh pihak mana pun. Hal ini penting diatur agar masyarakat tidak dibebani pungutan yang  tidak  sesuai  dengan  ketentuan  berkaitan  dengan  perolehan  hak  atas  tanah dan bangunan yang diterimanya.
BPHTB  efektif  dikenakan  sebagai  pajak  atas  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan  pada  tanggal  1  Juli  1998.  Dengan  demikian,  setiap  perolehan  hak,  baik karena  pemindahan  hak    maupun  pemberian  hak  baru,  yang  diperoleh  oleh seseorang atau badan pada tanggal 1 Juli 1998 dan sesudahnya dikenakan BPHTB. Sebagai jenis pajak yang baru ditetapkan kembali di Indonesia, aturan BPHTB terus dievaluasi untuk dapat diterapkan secara lebih efektif, efisien, dan dapat memenuhi fungsi budgeter pajak, yaitu sebagai salah satu alat penerimaan negara.
Perubahan  kebijakan  tentang  BPHTB  ditandai  dengan  dikeluarkannya Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997. Perubahan ini dilakukan dengan tiga pertimbangan, yakni :
a. Dalam  rangka  lebih  meningkatkan  kepastian    hukum  dan  keadilan  serta menciptakan sistem perpajakan yang sederhana tanpa mengabaikan pengawasan dan pengamanan penerimaan negara.
b. Agar pembangunan nasional dapat dilaksanakan secara mandiri.
c. Untuk menampung penyelenggaraan kegiatan usaha yang terus berkembang di bidang perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Perubahan UU BPHTB juga membawa perubahan pada objek pajaknya, karena ditentukan  mengenai  penambahan  objek  baru  dengan  memasukkan  perolehan  hak karena  waris  sebagai  objek  pajak,  dimana  dalam  UU  sebelumnya  hak  ini  merupakan jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan yang bukan merupakan objek BPHTB.
Terkait dengan objek pajak, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas  tanah  dan  atau  bangunan  yaitu  yang  terjadi  karena  pemindahan  hak  dan  karena pemberian  hak  baru. 14 Pemindahan  hak  yang  mengakibatkan  perolehan  hak  atas  tanah dan bangunan meliputi 13 (tiga belas)  jenis perolehan hak, yakni :
1) Perolehan  hak  karena  jual  beli,  yaitu  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan oleh  pembeli  dari  penjual    (  pemilik  tanah  dan  bangunan  atau  kuasanya)  yang terjadi  melalui  transaksi    jual  beli,  di  mana  atas  perolehan  tersebut  pembeli menyerahkan sejumlah uang kepada penjual.
2) Perolehan  hak  karena  tukar-menukar,  yaitu  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan  yang  diterima  oleh  seseorang  atau  suatu  badan  dari  pihak  lain  dan sebagai  gantinya  orang  atau  badan  tersebut  memberikan  tanah  dan  bangunan miliknya  kepada  pihak  lain  sebagai  pengganti        tanah  dan  bangunan  yang diterimanya.  Biasanya  pada  tukar-menukar  tanah  dan  bangunan  yang dipertukarkan  ditentukan  nilainya  masing-masing  dan  dibandingkan  terlebih dahulu agar tidak ada pihak yang dirugikan atas tukar-menukar tersebut.
3) Perolehan hak karena hibah, yaitu perolehan hak atas tanah dan bangunan yang diperoleh oleh seseorang penerima hibah yang berasal dari pemberi hibah pada saat pemberi hibah masih hidup. Penerima hibah memperoleh hak atas tanah dan bangunan  secara  cuma-cuma  tanpa  perlu  memberikan  sejumlah  uang  maupun suatu barang kepada pemberi hibah.
4) Perolehan  hak  karena  hibah  wasiat,  yaitu  suatu  perjanjian  wasiat  yang  khusus mengenai  pemberian  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan  kepada  orang  pribadi atau badan hukum tertentu yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.
5) Perolehan hak karena waris, yaitu perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh ahli  waris  dari  pewaris  (pemilik  tanah  dan  bangunan)  yang  berlaku  setelah pewaris meninggal dunia.
6) Perolehan  hak  karena  pemasukan  dalam  perseroan  atau  badan  hukum  lainnya, yaitu perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagai hasil pengalihan hak atas  tanah  dan  atau  bangunan  dari  orang  pribadi  atau  badan  kepada  perseroan atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada perseroan atau badan hukum lain tersebut.
14 Pasal 2 Ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 Tentang BPHTB.
7) Perolehan  hak  karena  pemisahan  hak  yang  mengakibatkan  peralihan,  yaitu perolehan hak atas tanah dan bangunan yang berasal dari pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama.
8) Perolehan  hak  karena  penunjukkan  pembeli  dalam  lelang,  yaitu  perolehan  hak atas  tanah  dann  bangunan  oleh  seseorang  atau  badan  yang  ditetapkan  sebagai pemenang lelang oleh pejabat  lelang sebagaimana yang tercantum dlam risalah lelang.
9) Perolehan hak sebagai pelakasanaan dari putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap terjadi dengan peralihan hak dari orang pribadi atau badan  hukum  sebagai  pihak  yang  semula  memiliki  suatu  tanah  dan  bangunan kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim menjadi pemilik baru tanah an bangunan tersebut.
10) Perolehan hak karena penggabungan usaha, yaitu perolehan hak  atas tanah dan bangunan  oleh  badan  usaha  yang  tetap  berdiri  dari  badan  usaha  yang  telah digabungkan kedalam badan usaha yang tetap berdiri tersebut.
11) Perolehan  hak  karena  peleburan  usaha,  yaitu  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan oleh badan usaha baru sebagai hasil dari peleburan usaha dari badan- badan usaha yang bergabung dan telah dilikuidasi.
12) Perolehan  hak  karena  pemekaran  usaha,  yaitu  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan oleh badan usaha yang baru didirikan yang berasal dari aktiva badan usaha induk yang dimekarkan.
13) Perolehan  hak  karena  hadiah,  yaitu  perbuatan  hukum  berupa  penyerahan  hak atas  tanah  dan  atau  bangunan  yang  dilakukan  oleh  pribadi  atau  badan  hukum kepada penerima hadiah. Akta yang dibuat dapat berupa akta hibah.
Selain itu, mengenai perolehan hak atas tanah dan bangunan dapat juga  melalui karena pemberian hak baru yang merupakan objek BPHTB, dalam hal hal ini meliputi dua jenis perolehan hak, yaitu :
1) perolehan  hak  karena  pemberian  hak  baru  sebagai  kelanjutan  pelepasan  hak, yaitu  pemberian  hak  baru  kepada  orang  pribadi  atau  badan  hukum  dari  negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.
2) Perolehan hak karena pemberian hak baru diluar pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dalam ketentuan Pasal  2 Ayat (3) UU  No. 20 Tahun 2000, ada enam hak atas tanah yang perolehannya merupakan objek BPHTB. Hak tersebut diatur dalam UU No. 5  Tahun  1960  tentang  UUPA,  UU  No.  16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun,  dan peraturan  pemerintah  yang  mengatur  tentang  Hak  Pengelolaan.  Keenam  hak  yang menjadi objek BPHTB adalah sebagai berikut :
1) Hak  Milik,  yaitu  hak  turun-temurun,  terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai orang pribadi atau badan-badan huku tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah.
2) Hak Guna Usaha, yaitu hak untuk mengusahakan tanah  yang dikuasai langsung oleh  negara  dalam  jangka  waktu  sebagaimana  ditentukan  oleh  perundang- undangan yang berlaku.
3) Hak  Guna  Bangunan,  yaitu  hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan- bangunan atas tanah yang bukan memilikinya sendiri dalam jangka waktu yang ditetapkan dalam UUPA.
4) Hak  Pakai,  yaitu  hak  untuk  menggunakan  dan  atau  memungut  hasil  dari  tanah yang dikuasai  langsung oleh negara atau tanah  milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat  yang  berwenang  memberikannya  atau  dalm  perjanjian  dengan  pemilik tanahnya,  yang  bukan  perjanjian  sewa-menyewa  atau  perjanjian  pengolahan tanah,  segala  sesuatu  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  jiwa  dan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5) Hak mIlik Atas Satuan Rumah Susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi pula hak atas  bagian  bersama,  benda  bersama,  dan  tanah  bersama  yang  semuanya merupakan  satu  kesatuan  yang  tidak  terpisahkan  dengan  satuan  yang bersangkutan.
6) Hak  Pengelolaan,  yaitu  hak  menguasai  dari  negara  yang  kewenangan pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegang  haknya,  antara  lain, berupa  perencanaan  peruntukkan  dan  penggunaan  tanah,  penggunaan  tanah untuk  keperluan  pelaksanaan  tugasnya,  penyerahan  bagian-bagian  dari  tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
Sebagaimana  undang-undang  pajak  lainnya,  selalu  ada  pengecualian pengenaan  pajak  atas  perbuatan  atau  keadaan  yang  seharusnya  dikenakan  pajak. Pada  BPHTB  juga  terdapat  beberapa  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  yang tidak  dikenakan  pajak  yaitu  objek  pajak  yang  diperoleh  perwakilan  diplomatik, konsulat  berdasarkan  asas  perlakuan  timbal  balik;  negara  untuk  penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelakasanaan pembangunan guna kepentingan umum; badan  atau  perwakilan  organisasi  internasional  yang  ditetapkan  dengan  keputusan menteri keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan aau perwakilan organisasi tersebut; orang pribadi atau  badan  karena  konversi  hak  dan  perbuatan  hukum  lain  dengan  tidak  adanya perubahan lain; orang pribadi atau badan, karena wakaf; orang pribadi atau badan, yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Pembebasan  pajak  atas  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  yang diperoleh  perwakilan  diplomatik  dan  konsulat  merupakan  suatu  hal  yang  biasa diberikan dalam rangka kebiasaan diplomatik yang dipengaruhi oleh Konvensi Wina Tahun  1961  tentang  pembebasan  pajak  dalam  rangka  hubungan  diplomatik antarnegara  di  dunia.  Suatu  syarat  pembebasan  BPHTB  atas  perolehan  hak  oleh perwakilan  diplomatik  dan  konsuler  adalah  berlakunya  asas  timbal  balik,  dimana negara yang bersangkutan harus juga memberikan pembebasan atas jenis pajak yang sama  dinegaranya  terhadap  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  yang  diterima oleh korps diplomatik Indonesia.
Namun  pengaturan  mengenai  saat  terutangnya  pajak  dari  perolehan  hak  atas tanah  dan  bangunan  jika  diperhatikan  lebih  lanjut,  dalam  UU  BPHTB  terdapat ketidaksinkronan  atau  pengaturan  yang  bertentangan.  Dalam  Pasal  9  Ayat  1  UU BPHTB dinyatakan bahwa BPHTB terutang saat dibuat dan ditandatanganinya akta oleh  pejabat  yang  berwenang,  selanjutnya  dalam  Pasal  9  Ayat  2  mengatur  bahwa pajak  yang  terutang  harus  dilunasi  saat  terjadinya  perolehan  hak  tanpa mendasarkannya  pada  surat  ketetapan  pajak.  Hal  ini  berarti  wajib  pajak  harus membayar BPHTB terutang pada saat terjadinya perolehan hak. Namun di sisi lain, Pasal  24  UU  BPHTB  mengatur  bahwa  pejabat  yang  berwenang  hanya  dapat
menandatangani  akta,  risalah  lelang,  maupun  pendaftaran  hak  dan  surat  keputusan pemberian  hak  baru  setelah  wajib  pajak  memperlihatkan  bukti  pembayaran  pajak. Dengan  kata  lain,  pejabat  yang  berwenang  tidak  boleh  melakukan  kewenangannya masing-masing sebelum wajib pajak melunasi BPHTB terutang.  Hal ini nampaknya memberikan  signal  bahwa  pengaturam  BPHTB  memerlukan  pembaharuan  untuk menghindarkan pertentangan dalam tiap ketentuan Pasalnya yang dapat berpengaruh pada pelaksanaan pajak itu sendiri.
2. Implikasi  Pengenaan  Pajak  Atas  Perolehan  Hak  Atas  dan  Bangunan Terhadap Kepemilikan Tanah Di Indonesia
Pada  akhir  tahun  1983,  pemerintah  Indonesia  mengadakan  perubahan menyeluruh  atas  perundang-undangan  perpajakan  yang  berlaku  di  tanah  air  yang dikenal  sebagai Tax  Reform. Perubahan  secara  menyeluruh  atas  perundang- undangan  pajak  di  Indonesia  oleh  pemerintah,  dimaksudkan  untuk  meningkatkan penerimaan keuangan negara dengan mengadakan 15 :1. penyederhanaan jumlah dan jenis pajak; 2. penyederhanaan tarif pajak; 3. penyederhanaan tata cara pajak; 4. penyederhanaan aparatur perpajakan mengenai : a. prosedur, b. disiplin, c. mental pegawai.
Di  Indonesia  hubungan  antara  pendaftaran  tanah  dengan  pemungutan  pajak tanah  sangat  erat.  Hal  tersebut  terbukti  dengan  adanya  BPHTB  dari  adanya pengalihan  hak  atas  tanah.  Pada  saat  ini  bidang  tanah  yang  baru  dilakukan pendaftarannya oleh instansi  BPN baru mencapai  20% 16 dari  seluruh bidang yang seharusnya terdaftar. Pajak dapat dipakai sebagai alat untuk pemerataan pendapatan. Jika dikaitkan dengan kebijaksanaan dalam bidang pertanahan, secara singkat dapat dinyatakan bahwa pajak dimaksudkan untuk merealisasikan ide dari land reform di Indonesia,  yaitu  mengatur  atau  menata  kembali  penggunaan  penguasaan  dan pemilikan  tanah  sedemikian  rupa  sehingga  pemanfaatan  tanah  dapat  dilaksanakan secara  optimal  serta  dapat  membantu  usaha  meningkatkan  kesejahteraan  rakyat dalam rangka mewujudkan keadilan sosial.
Pajak  tanah  dapat  digunakan  sebagai  sarana  agar  pemanfaatan  tanah diarahkan  sedemikian  rupa  sehingga  kebijaksanaan  pertanahan  dapat  dilaksanakan dengan  tepat.  Hasil  dari  pemungutan  pajak  itu  sendiri  dipakai  untuk  membiayai peningkatan  pelayanan  kepada  masyarakat  atau  melakukan  pembangunan infrastruktur  yang  berguna  bagi  kesejahteraan  rakyat  banyak.  Kebijaksanaan tersebut,  baik  pemungutan  pajak  tanah  maupun  kebijaksanaan  pertanahan,  jika dilaksanakan  secara  selaras  (sinkron),  bertujuan  mewujudkan  kesejahteraan masyarakat  dalam  pengertian  hasil  pajak  tanah  dipergunakan  untuk  pembiayaan pelayanan  kepada  masyarakat  dan  membangun  infrastruktur  yang  semuanya  itu untuk  meningkatkan  tingkat  kehidupan  masyarakat  serta  optimalisasi  penggunaan tanah  sebagai  realisasi  dari  fungsi  pengaturan  atau  penataan  kembali,  penggunaan, penguasaan, dan pemilikan tanah 17 .
Tujuan  diatas  pada  dasarnya  dapat  dicapai  dengan  cara  perbaikan  dan penyempurnaan  sektor  pemungutan    pajak  tanah  menuju  pendayagunaan  dan pengembangan  sumber  alam  dan  sumber  daya  manusia.  Dengan  demikian,  selain untuk  meningkatkan  penerimaan  negara  di  sektor  pajak,  pajak  tanah  dapat
15 Rochmat Soemitro, Pajak Penghasilan 1985, Eresco, Bandung, 1986, hlm. 4.
16 Wiratni Ahmadi, Sinkronisasi Kebijakan. ..op.cit., hlm. 184.
17 Ibid.
mendorong  para  pemilik  tanah  untuk  mengusahakan  tanahnya  secara  optimal  dan dengan  demikian dapat mencegah spekulasi. 18
Pengaturan  dari  BPHTB  salah  satu  tujuannya  adalah  dimaksudkan  untuk dapat  mendorong  atau  menghambat  seseorang  dalam  pemanfaatan  tata  ruang  atau tata guna tanah yang tidak sesuai dan dicapai sebagai pemanfaatan tanah/ruang yang optimal.  Sebagai  salah  satu  sumber  penerimaan  negara,  BPHTB  memberikan progres  yang  meningkat  namun  dalam  hal  pengendali  penggunaan  tanah  BPHTB belum mempunyai implikasi yang berarti.
Namun  dalam  pelaksanaan  BPHTB  dilapangan  permasalahan  seringkali timbul  terkait  dengan  pendataan,  metode  penilaian  objek  BPHTB,  penghitungan besaran  pajak  yang  terhutang.  Dalam  BPHTB  besaran  pajak  yang  terhitung  jika dikaitkan  dengan  sistem self  assessment dimana  wajib  pajaklah  yang  menentukan besaran  pajak  terhutang  dan  membayarnya  sendiri  menimbulkan  kemungkinan penghindaran  pajak  yang  lebih  besar.  Karena  dalam  praktik  sehari-hari,  khususnya pada  transaksi  jual  beli,  sangat  sering  dijumpai  keadaan  dimana  secara  ekonomis pembayaran  BPHTB  terutang  dibayar  oleh  penjual  sebagaimana  disepakati  dengan pembeli.  Kenyataan  inilah  yang  memberi  kemungkinan  penghindaran  BPHTB maupun  penyelewenangan  BPHTB  dengan  cara  manipulasi  data.  Sehingga perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dilaporkan seringkali berbeda dengan kondisi dilapangan.
Hal  ini  menyebabkan  fungsi  pengendalian  yang  diemban  dalam  pengaturan BPHTB  menjadi  tidak  berjalan  dengan  efektif.  Pelaporan  peralihan  hak  atas  tanah dan bangunan merupakan salah satu unsur dari sistem self assessment yang menjadi sistem perpajakan  Indonesia. Selain menghitung  dan membayar sendiri pajak yang terutang, wajib pajak memiliki kewajiban untuk melaporkan pembayaran pajak yang dilakukannya. Ketentuan Undang-Undang BPHTB tidak mengatur dengan jelas tata cara  pelaporan  pajak  dan  sarana  yang  digunakan  oleh  wajib  pajak. 19 Hal  ini tampaknya  merupakan  salah  satu  kelemahan  Undang-Undang  BPHTB  yang  harus disempurnakan.
D. Penutup
Berdasarkan  pembahasan  di  atas,  penulis  menyimpulkan  bahwa  pengenaan BPHTB  terhadap  perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  hingga  saat  ini  belum berimplikasi  efektif  terhadap  kepemilikan  tanah  di  Indonesia,  karena  kenyataan dilapangan  satu  orang  wajib  pajak  dapat  memiliki  hak  atas  tanah  dan  bangunan lebih  dari  satu  dan  belum  berimplikasi  pada  pemanfatan  yang  sesuai  dengan  tata ruang  dan  tata  guna  tanah.  Sehingga  menurut  penulis  diadakan  perubahan  pada penetapan  tarif  BPHTB  yang  didasarkan  pada  wilayah  atau  kawasan  dimana perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut didapat dengan memperhatikan tata ruang dan tata guna tanah.
18 Wiratni Ahmadi, Sinkronisasi Kebijaka...op.cit., hlm. 187.
19 Marihot P.Siahaan, Bea Perolehan ...op.cit., hlm. 226.

## Daftar Pustaka
Buku
Edi  Slamet  Irianto  &  Syarifuddin  Jurdi, Politik  Perpajakan  Membangunan  Demokrasi Negara, UII Press, Yogyakarta, 2005.
Gusfahmi, Pajak menurut Syariah:Edisi Revisi ,  Rajawali Pers, Jakarta, 2011.
Jimly Asshiddiqie, Pokok-Pokok Hukum Tata Negara Indonesia Pasca Reformasi, PT. Buana Ilmu Populer, Jakarta, 2007.
John  H.  Keith, Property  Tax  Assessment  Practices, First  Edition,  Monterey  Park, California, 1966.
Marihot P. Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan; Teori dan Praktik , Rajawali Pers, Jakarta,2005.
Muhammad Rusjdi, PBB, BPHTB, & Bea Meterai, PT. Indeks, Jakarta, 2005. Notonagoro, Politik  Hukum  dan  Pembangunan  Agraria  di  Indonesia, Bina  Aksara, Jakarta, 1984.
Richard  A.Musgrave  &  Peggy  B.Musgrave, Public  Finance  in  Theory  and  Practice, McGrave Hill, 1989.
Rochmat  Soemitro  &  Dewi  Kania  Sugiharti, Asas  Dan  Dasar  Perpajakan ,  Refika Aditama, Bandung, 2004.
Rochmat Soemitro, Masalah Peradilan Administrasi dalam Hukum Pajak di Indonesia , PT. Eresco, Bandung, 1965.
Rochmat Soemitro, Pajak Penghasilan 1985, Eresco, Bandung, 1986. Santoso Brotodihardjo, Pengantar Ilmu Hukum Pajak, PT. Eresco, Bandung, 1984.
Tunggul Anshari Setia Nugraha, Pengantar Hukum Pajak, Bayu Media, Malang, 2006.
Wiratni  Ahmadi, Perlindungan  Hukum  Bagi  Wajib  Pajak  Dalam  Penyelesaian Sengketa Pajak, Refika Aditama, Bandung, 2006.

## Makalah
Zaidar, Pajak  Dan  Kaitannya  Dengan  Pertanahan ,  Makalah  Rutin  Universitas Sumatera Utara, 2003.

## Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar 1945 Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2000  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan