## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM
Volume 9 Nomor 1, Februari 2023 P-ISSN: 2356-4164, E-ISSN: 2407-4276 Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/jkh
Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum dan Ilmu Sosial Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja

## TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN JUAL BELI TANAH YANG DIBUAT OLEH  PPAT  ATAS  KEKHILAFAN  PENJUAL  TERHADAP  OBYEK TANAH YANG TERTUKAR
Chandra  Maharani 1 ,  Rommy  Patra 2 ,  Debi  Juanda 3 ,  Abdul  Goffar 4 ,  Delvia 5 , Simon Fetrus 6
Fakultas Hukum, Universitas Tanjungpura 1,2
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Tanjungpura 3,4,5,6 E-mail  : chandraMaharani246@gmail.com , rommy.patra@hukum.untan.ac.id , debijuanda08@gmail.com , fhar04@yahoo.com , delviayuseva05@gmail.com , simon.fetrus@gmail.com
Info Artikel Abstract
Masuk: 1 Desember 2022 Diterima: 15 Januari 2023
Terbit: 1 Februari 2023 Keywords:
buying and selling; decision; land There has been an oversight in the sale and purchase of land where the land certificate which is the object of the sale and purchase deed of the Land Deed Making Officer (PPAT) does not comply with the previous oral agreement between the seller and the buyer. The seller intends to sell the southern land but the certificate given to the buyer is the northern land. Efforts to resolve the issue have taken mediation but were unsuccessful resulting in a lawsuit by the seller against the buyer going to court and then being decided  by  the  judge  in  Decision No.  32/Pdt.G/2020/PN SMP  where  the  lawsuit  cannot  be  accepted  (NO)  due  to lack  of  parties.  The  author  is  interested  in  studying  the case  based  on  Decision  No.  32/Pdt.G/2020/PN  SMP.  to analyze what are the legal consequences of the agreement made  by  the  PPAT  over  the  seller's  oversight  of  the exchanged land object? And what legal efforts should be made in solving this problem? The research method used is normative juridical research. The results of the study: First, the legal consequences of the agreement made by the PPAT  over  the  seller's  oversight  of  the  exchanged  land object  do  not  have  legal  force  because  the  subjective element  of  the  agreement  is  not  fulfilled,  namely  the existence of a defect in the agreement. The legal remedy that can be taken by the seller (plaintiff) is to re-submit the lawsuit with improvements to the lawsuit by adding the parties  involved  so  as  not  to  become  formally  disabled. Second, file a lawsuit with the State Administrative Court
(PTUN) regarding efforts to cancel the certificate that has been renamed by the buyer (defendant).

## Abstrak
Kata kunci:
jual beli; putusan; tanah Corresponding Author : Chandra  Maharani,  e-mail  : chandraMaharani246@gmail. com Sudah  terjadi  kekhilafan  dalam  jual  beli  tanah  dimana sertifikat tanah yang menjadi obyek dalam akta jual beli Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  ternyata  tidak sesuai  dengan  kesepakatan  lisan  sebelumnya  antara penjual  dan  pembeli.  Penjual  bermaksud  menjual  tanah selatan namun sertifikat yang diberikan kepada pembeli adalah  tanah  utara.  Upaya  penyelesaian  persoalan tersebut sudah menempuh mediasi namun tidak berhasil sehingga berujung gugatan oleh penjual kepada pembeli ke Pengadilan dan kemudian diputus oleh Hakim dalam Putusan  No.  32/Pdt.G/2020/PN  Smp  dimana  gugatan tersebut tidak dapat diterima (NO) karena kurang pihak. Penulis  tertarik  mengkaji  kasus  tersebut  berdasarkan Putusan No. 32/Pdt.G/2020/PN Smp. untuk menganalisis bagaimana  akibat  hukum  perjanjian  yang  dibuat  oleh PPAT atas kekhilafan penjual terhadap obyek tanah yang tertukar? Serta upaya hukum apa yang harus dilakukan dalam penyelesaian persoalan tersebut? Adapun metode penelitian yang digunakan, yaitu  jenis penelitian yuridis normatif.  Hasil  penelitian:  Pertama,  akibat  hukum perjanjian yang dibuat oleh PPAT atas kekhilafan penjual terhadap  obyek  tanah  yang  tertukar  adalah  tidak mempunyai  kekuatan  hukum  karena  tidak  dipenuhinya unsur  subjektif  perjanjian  yakni  adanya  cacat kesepakatan.  Upaya  hukum  yang  dapat  ditempuh  oleh penjual (penggugat) adalah mengajukan ulang gugatan dengan perbaikan pada gugatan dengan menambahkan para pihak yang terkait agar tidak menjadi cacat formil. Kedua,  mengajukan  gugatan  ke  Peradilan  Tata  Usaha Negara (PTUN) terkait upaya pembatalan sertifikat yang sudah dibaliknama oleh pembeli (tergugat).
@Copyright 2023.

## PENDAHULUAN
Untuk  membuktikan  status  kepemilikan  yang  sah  atas  tanah  dibutuhkan adanya sertifikat hak milik atas tanah. Berkaitan dengan sertifikat hak milik tanah, tentunya sudah tidak asing dengan jual beli tanah yang dilakukan oleh masyarakat.
Dalam  hal  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  oleh  masyarakat  salah  satunya  melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk menerbitkan akta jual beli tanah. Tugas pokok dan kewenangan PPAT diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2016 tentang perubahan Peraturan  Pemerintah Nomor  37  Tahun 1998 bahwa PPAT bertugas melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat  akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun,  yang  akan dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Perbuatan hukum tertentu yang dimaksud dalam Pasal tersebut di atas salah satunya adalah dalam hal jual beli. Mengenai jual beli berkaitan erat dengan syarat sahnya perjanjian, maka pihak-pihak yang mengikat janji memiliki kewajiban yang sama dalam mewujudkan prestasi yang telah diperjanjikan. Oleh karena itu, para pihak baik penjual maupun pembeli memiliki kewajiban untuk memenuhi prestasi tersebut, dan jika salah satu para pihak tidak melaksanakannya sebagaimana telah diperjanjikan  dan  bukan  disebabkan  karena  keadaan  memaksa  ( force  majeur), dapat dikatakan wanprestasi. 1
Suatu hal yang penting dalam suatu perjanjian ialah adanya kesepakatan yang mengandung  unsur  kehendak  bebas  dari  para  pihak.  Kesepakatan  yang  timbul akibat dari adanya suatu perjanjian seharusnya merupakan kesepakatan yang saling menguntungkan. Dalam praktiknya seringkali kesepakatan didapat itu merupakan hasil  paksaan,  penipuan,  kekhilafan,  atau  penyalahgunaan  keadaan.  Kesepakatan yang  terjadi  karena  adanya  salah  satu  unsur  tersebut  disebut  kesepakatan  yang mengandung  cacat  kehendak.  Sehubungan  dengan  hal  tersebut  Pasal  1321 KUHPerdata  menyebutkan,  “tiada  kesepakatan  yang  memiliki  kekuatan  jika diberikan  karena  kekhilafan,  atau  diperolehnya  karena  paksaan  atau  penipuan. Dengan demikian cacat kehendak yang disebutkan dalam Pasal 1321 KUHPerdata meliputi kesesatan atau kekhilafan ( dwaling), paksaan ( dwang atau bedreiging), dan penipuan ( bedrog). 2
Mengenai  perjanjian  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  yang  terjadi  kehilafan ( dwaling) hal ini terjadi seperti dalam kasus gugatan yang diajukan ke Pengadilan Negeri Sumenep, Jawa Timur dalam perkara No. 32/Pdt.G/2020/PN Smp pada 14 Juni 2021. Duduk perkara kasus tersebut adalah penggugat sebagai pemilik 2 (dua) bidang  tanah  yang  disebut  sebagai  tanah  Utara  dan  Selatan.  Pada  tahun  2008 penggugat  dan  tergugat  melakukan  perjanjian  secara  lisan  untuk  membeli  tanah selatan dan berujung pada penebusan sertifikat hak milik atas nama penggugat di bank  BNI.  Kemudian  penggugat  dan  tergugat  menghadap  ke  PPAT  untuk melegalkan jual beli tanah tersebut dalam akta jual beli. Namun dikemudian hari penggugat menyadari bahwa sertifikat yang diberikan ternyata salah karena yang diberikan kepada tergugat adalah sertifikat tanah utara sedangkan  sertifikat tanah selatan sedang dijaminkan di Bank BPRS. Padahal di tanah selatan tergugat telah membangun  pagar  keliling  untuk  keperluan  mendirikan  bangunan.  Mengetahui
1 Fajaruddin, 2017. “Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf”, De Lega Lata, 2 (2):  268.
2 Satria  Sukananda  dan  Wahyu  Adi  Mudiparwanto.  2020.  ”Akibat  Hukum  Terhadap  Perjanjian  yang Mengandung  Cacat  Kehendak  Berupa  Kesesatan  atau  Kekhilafan  ( Dwaling) di  Dalam  Sistem  Hukum Indonesia”, Justitia Jurnal Hukum Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surabaya, 4 (1): 169.
adanya  kekhilafan  ( dwaling )  tersebut,  penggugat  mengajukan  mediasi  secara kekeluargaan,  baik  di  tingkat  Desa  maupun  melalui  PPAT  namun  tergugat  tidak berkenan  dengan  alasan  tanah  utara  telah  disertifikatkan  dan  dibalik  nama  atas nama anak tergugat. Akhirnya terkait persoalan jual beli tanah tersebut berujung kepada pengajuan gugatan ke Pengadilan. Persoalan lainnya ternyata berdasarkan fakta  persidangan  tanah  yang  menjadi  obyek  gugatan  juga  sudah  dimilikii  oleh orang  lain  yang  membeli  tanah  kepada  penggugat  dan  sejak  tahun  2006  sudah membangun rumah di atas tanah tersebut.
Adapun  perkara  No.  32/Pdt.G/2020/PN  Smp.  sudah  diputus  oleh  hakim dengan  menyatakan  gugatan  tersebut  tidak  dapat  diterima  ( Niet  Onvankelijke Verklaard, selanjutnya  disebut  putusan  NO) , karena  kurang  pihak  sehinga formalitas  gugatan  tidak  terpenuhi.  Berdasarkan  uraian  di  atas  penulis  tertarik untuk  melakukan  kajian  lebih  lanjut  terkait  pertimbangan  hakim  dalam  Putusan Pengadilan  Negeri  Sumenep  No.  32/Pdt.G/2020/PN  Smp.  serta  menganalisis bagaimana akibat hukum perjanjian yang dibuat oleh PPAT atas kekhilafan penjual terhadap obyek tanah yang tertukar? Serta upaya hukum apa yang harus dilakukan dalam penyelesaian persoalan tersebut?

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  merupakan  jenis  penelitian  yuridis  normatif  dimana  dalam penelitian ini akan memaparkan tentang akibat hukum perjanjian yang dibuat oleh PPAT  atas  kekhilafan  penjual  terhadap  obyek  tanah  yang  tertukar  serta  upaya hukum yang dilakukan oleh pihak penjual terhadap obyek sengketa yang tertukar. Berdasarkan  putusan  pengadilan  yang  telah  memiliki  kekuatan  hukum  tetap  dan menganalisis  pertimbangan hakim  dalam  memutus  sengketa  tanah  akibat kekhilafan  penjual  terhadap  obyek  tanah  yang  tertukar  setelah  dibuat  perjanjian oleh  PPAT.  Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  dengan menggunakan  metode  pendekatan statute  approach (pendekatan  perundang- undangan),  dan case  approach (pendekatan  kasus). 3 Pendekatan  perundang- undangan,  dilakukan  dengan  menelaah  semua  undang-undang  dan  regulasi  yang bersangkutan dengan akibat hukum perjanjian yang  dibuat  PPAT atas kekhilafan penjual. Case approach dilakukan dengan menelaah putusan hakim tentang akibat hukum perjanjian yang dibuat PPAT atas kekhilafan penjual .

## HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Akibat  Hukum  Perjanjian  Yang  Dibuat  PPAT  Atas  Kekhilafan  Penjual Terhadap Obyek Tanah Yang Tertukar
1. Posisi Kasus
Sengketa  pertanahan  ini  terjadi  di  Kabupaten  Sumenep  pada  Pengadilan Negeri  Sumenep  dengan  Nomor  Perkara  32/Pdt.G/2020/PN  Smp.  Pada  kasus
3 Peter Mahmud Marzuki membedakan Pendekatan Perundang-undangan yang dilakukan oleh praktisi dan akademisi.  Bagi  penelitian  untuk  kegiatan  praktis,  pendekatan  undang-undang  ini  akan  membuka kesempatan  bagi  peneliti  untuk  mempelajari  adanya  kesesuaian  dan  konsistensi  antara  Peraturan Perundang-undangan. Bagi peneliti untuk kegiatan akademis, peneliti perlu mencari ratio legis dan dasar ontologis lahirnya Undang-undang tersebut. Dengan mempelajari hal tersebut, peneliti akan menemukan landasan  filosofis  dari  terbentuknya  undang-undang  tersebut  yang  akan  dijadikan  acuan  dalam menyelesaikan  isu  hukum  yang  ada.  Lihat  Peter  Mahmud  Marzuki,  2007, Penelitian  Hukum ,  Jakarta: Kencana, hlm. 93.
tersebut  terjadi  jual  beli  tanah  namun  dikemudian  hari  baru  diketahui  adanya kekhilafan, yaitu tertukarnya sertifikat tanah yang di perjualbelikan dengan uraian posisi kasus sebagai berikut:
Penggugat  atas  nama  Akwan  Nawawi,  sedangkan  tergugat  I  atas  nama  H. Syarifuddin  Jakfar,  tergugat  II  atas  nama  Alfi  Rifqi  Ramadan,  turut  tergugat  I Notaris/PPAT  Dr.  Sjaifurrahman,  SH.,  MH  serta  turut  tergugat  II  Kepala  Kantor Badan  Pertanahan  (BPN)  Kabupaten  Sumenep.  Penggugat  merupakan  seorang pengusaha  yang  mempunyai  beberapa  aset  yang  salah  satunya  menjadi  obyek sengketa,  yaitu    sebidang  tanah  dengan  sertifikat  Hak  Milik  Nomor:  214  yang terletak di desa Prenduan, Kecamatan Pragaan, Kabupaten Sumenep Provinsi Jawa Timur  dengan  luas  478  m2  dengan  gambar  situasi  tanggal  23-8-1984  No. 1924/1984 atas nama pemegang hak haji Akwan Nawawi dengan batas-batas :
- Barat : H. Syarifuddin Jakfar
- Timur : Jalan Desa Prenduan-Onggaan - Utara : Tanah Pak Ya/buk Ya - Selatan : Tanah H. Akwan
Tanah tersebut disebut Tanah Utara.
Kemudian  sebidang tanah sertifikat  hak  milik  Nomor  :  436  yang  terletak di desa  Prenduan  Kecamatan  Pragaan  Kabupaten  Sumenep  Provinsi  Jawa  Timur dengan luas 666 m2 dengan gambar situasi tanggal 01-9-1997 No. 2420/1997 atas nama pemegang hak Haji Akwan Nawai dengan batas-batas:
- Barat : Tanah Negara Kuburan - Timur : Jalan Desa Prenduan-Onggaan - Utara : Objek Sengketa dalam Perkara ini - Selatan : Tanah H. Abdurrahman,
Tanah ini disebut Tanah Selatan.
Penggugat  pada  saat  tahun  2008  mengalami  pasang  surut  di  dalam menjalankan usahanya, hingga hendak menjual tanah selatan, kemudian Penggugat menawarkan ke beberapa orang, kemudian Tergugat I berminat dan bersedia untuk membantu  penggugat  memenuhi  kebutuhan  dana  dimana  keduanya  melakukan akad  jual  beli  secara    lisan  yang  ditindaklanjuti  dengan  penebusan  sertifikat  hak milik Nomor: 214 yang terletak di Desa Prenduan, Kecamatan Pragaan, Kabupaten Sumenep Jawa Timur dengan luas 487 m2 dengan gambar situasi tanggal 28-8-1984 No.  1924/1984  atas  nama  pemegang  hak  haji  Akwan  Nawawi  (Tanah  Utara). Selanjutnya  untuk  memperkuat  jual  beli  secara  lisan  Penggugat  dan  Tergugat  I menghadap kepada Notaris/PPAT Dr. Sjaifurrahman untuk dibuatkan akta jual beli secara tertulis. Perjanjian jual beli tersebut dicatatkan dalam akta jual beli Nomor: 396/01/AJB/2008 tertanggal 11 juli 2008. Kesepakatan yang terjadi untuk menjual tanah  selatan  bukan  tanah  utara,  karena  tanah  utara  sebelumnya  telah  terjadi perikatan  sewa-menyewa  dengan  pihak  lain  sampai  saat  gugatan  didaftarkan sehingga  penggugat  tidak  mungkin  berniat  untuk  menjual  belikan  tanah  utara tersebut.
Setelah menandatangi perjanjian jual beli tersebut, Tergugat I telah melakukan aktivitas  di  atas  tanah  yang  dibeli  dengan  cara  melakukan  pembangunan  di  atas tanah  tersebut.  Ketika  Tergugat  I  melakukan  aktivitas  di  Tanah  Selatan  tersebut ternyata  ada  pihak  yang  keberatan,  yaitu  Bank  BPRS  Cabang  Sumenep  dengan memberikan teguran kepada Tergugat I, sehingga diketahui bahwa sertifikat Hak
Milik  Nomor:  214  tersebut  yang  di  tebus  dari  BNI  Cabang  Sumenep  merupakan sertifikat Tanah Utara. Atas teguran tersebut, tergugat I memberitahukan kepada Penggugat  dan  selanjutnya  dilakukan  diskusi  antara  Penggugat  dan  Tergugat  I, ternyata  Penggugat  menyadari  bahwa  sertifikat  hak  milik  yang  ditebus  tersebut adalah  salah/keliru.  Hal  ini  disebabkan  karena  Penggugat  pada  saat  itu  dalam keadaan tidak fokus dan banyaknya tekanan akibat tagihan yang belum terpenuhi, sehingga menyebabkan Penggugat lupa Tanah Selatan tersebut diagunkan di Bank BPRS, namun demikian sesuai dengan akad jual beli secara lisan antara Penggugat dan Tergugat I sebelum penebusan sertifikat di Bank BNI (Tanah Utara) adalah akad jual beli Tanah Selatan.
Kekeliruan penebusan sertifikat hak milik yang diyakini Tanah Selatan bukan hanya disebabkan oleh kondisi Penggugat yang kebingungan melainkan juga karena disebabkan  oleh kelalaian  yang  dilakukan  oleh Tergugat  I  sebagai  pembeli  tanpa mengkroscek  kebenaran  obyek  yang  dibeli,  Turut  Tergugat  I  tidak  membacakan kembali akta jual belinya sehingga penggugat dan tergugat tetap meyakini  bahwa yang  disepakati  untuk  dilakukan  jual  beli  adalah  Tanah  Selatan,  padahal  tanah sertifikat hak milik yang ditebus di Bank BNI adalah Tanah Utara/Obyek Sengketa, Penggugat dan tergugat I juga tidak teliti pada saat penandatanganan perjanjian jual beli  di  hadapan  Notaris/PPAT  terhadap  tanah  selatan  yang  sudah  disepakati sebelumnya melalui akad jual beli secara lisan.
Setelah  Penggugat  dan  Tergugat  I  melakukan  komunikasi  setelah  diketahui ada kekeliruan penebusan sertifikat hak milik Tanah Utara, Penggugat dan Tergugat I sepakat untuk menukar dengan cara menunggu Penggugat menebus Tanah Selatan yang masih diagunkan di Bank BPRS Sumenep. Pengguggat telah berusaha dengan sekuat  tenaga  untuk  menebus  tanah  selatan  sebagai  upaya  untuk  memenuhi kesepakatan penukaran sertifikat Tanah Utara dengan Tanah Selatan, namun oleh karena kondisi Penggugat dalam keadaan kebingungan pendanaan akhirnya belum terwujud.  Di  tengah  itikad  baik  Penggugat  untuk  melakukan  usaha  penebusan Tanah  Selatan  di  Bank  BPRS  Sumenep,  tiba-tiba  tanpa  informasi,  komunikasi dengan Penggugat, Tergugat I secara sepihak mengajukan permohonan balik nama atas  nama  anak  Tergugat  I  yang  bernama  Alfi  Rifqi  Ramadan  yang  selanjutnya disebut Tergugat II. Permohonan balik nama Tanah Utara tersebut diajukan kepada Turut  Tergugat  II  yang  jelas-jelas  menyalahi  kesepakatan  antara  Penggugat  dan Tergugat  I  sebelumnya.  Padahal  dalam  hal  ini  Tergugat  I  dan  Tergugat  II  telah menguasai dan memanfaatkan tanah selatan juga yakni dengan membangun fondasi di atas tanah selatan.
Tanah utara milik Penggugat terikat dalam kontrak sewa menyewa dengan PT Indosat, sehingga Penggugat tidak mungkin menjual tanah tersebut karena sangat membantu  kehidupan  Penggugat  dan  mengandung  nilai  ekonomi.  Kontrak  sewa menyewa antara Penggugat dengan PT Indosat telah diperpanjang sebanyak 3 kali, yaitu a) awal sewa pada Tahun 2014; b) kedua, yakni perpanjangan sewa terhitung sejak tanggal 09 bulan Agustus 2009 dan berakhir sampai dengan tanggal 8 agustus 2019;  c)  ketiga,  yakni  terhitung  sejak tanggal  9  Agustus  2019  dan  akan  berakhir pada tanggal 8 Agustus 2029.
Pada saat akan berakhirnya kontrak sewa menyewa antara PT. Indosat dengan Penggugat (Perpanjangan ketiga), Tergugat I merasa memiliki tanah Utara dengan karena telah berhasil membalik namakan sertifikat Tanah Utara atas nama anaknya.
Selanjutnya,  Tergugat  I  melakukan  aksi  nekat  dengan  menghubungi  Pihak  PT Indosat  dengan  alasan  Tergugat  I  yang  berhak  menerima  uang  sewa  Tower  PT. Indosat  di  Tanah  Utara.  PT  Indosat  lantas  menghubungi  Penggugat  I  untuk mengkonfirmasi kebenaran yang disampaikan oleh Tergugat I, pada saat itu pula Penggugat membantah dengan keras terhadap klaim kepemilikan Tanah Utara oleh Tergugat  I  sehingga  Penggugat  menceritakan  kronologis  tertukarnya  tanah utara akibat jual beli Tanah Selatan kepada pihak PT Indosat  dan secara de facto Tergugat I  menguasai  baik  Tanah  selatan  maupun  Tanah  Utara  tersebut.  Tanah  selatan dibuktikan dengan pembangunan pagar keliling dan tanah utara dibuktikan dengan Tergugat  I  berani  melakukan  balik  nama  sertifikat  Hak  Milik  dari  atas  nama Penggugat menjadi atas nama terguggat II.
Sebelum  perkara  ini  diajukan  kepada  Pengadilan,  Penggugat  melalui  kuasa hukumnya  telah  melakukan  somasi  sebanyak  3  kali.  Pada  pelaksanaan  somasi pertama  oleh  kuasa  hukum  Penggugat,  tergugat  I  secara  tegas  mengakui  bahwa yang dibeli adalah Tanah Selatan. Setelah adanya somasi tersebut, pihak Tergugat I dan  Tergugat  II  tidak  menggubris,  malah  mematikan  MCB  Tower  PT  Indosat, melakukan  pengusiran  terhadap  petugas  PT  Indosat  dan  melakukan  penyegelan terhadap  area  Tower  PT.  Indosat,  hal  tersebut  membuat  kerugian  tidak  hanya terhadap Penggugat, namun juga terhadap masyarakat pengguna layanan Indosat. Perbuatan  yang  dilakukan  oleh  Tergugat  diklaim  sebagai  perbuatan  melawan hukum  karena  telah  menyengsarakan  masyarakat  prenduan  seperti  menyegel dengan menggembok pagar yang ada di atas objek sengketa dan mematikan mesin tower yang ada di atas objek sengketa dengan dasar bahwa SHM atas objek sengketa sudah beratas namakan Tergugat II sedangkan sementara Tanah selatan juga telah dibangun pondasi dan di pagar oleh pihak tergugat.
Berdasarkan  uraian posisi kasus di atas, maka Penggugat atas nama Akwan Nawawi melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri Sumenep dengan Nomor Perkara 32/Pdt.G/2020/PN Smp dengan tergugat I atas nama H. Syarifuddin Jakfar, tergugat II  atas  nama  Alfi  Rifqi  Ramadan,  turut  tergugat  I  Notaris  dan  PPAT  Dr. Sjaifurrahman,  SH.,  MH  serta  turut  tergugat  II  Kepala  Kantor  Badan  Pertanahan (BPN) Kabupaten Sumenep.

## 2. Pertimbangan Hakim Pengadilan
Pengadilan Negeri Sumenep yang memeriksa, mengadili dan memutus perkara a  quo telah  memberikan  pertimbangan  hukumnya  terhadap  kasus  sengketa pertanahan  dengan  memutus  gugatan  tidak  dapat  di  terima  ( Niet  Onvankelijke Verklaard) dengan uraian pertimbangan sebagai berikut:
Majelis  Hakim  telah  melakukan  pemeriksaan  setempat  terhadap  obyek sengketa  pada  hari  jum’at  tanggal  9  April  2021  dan  dari  hasi l  pemeriksaan setempat tersebut diperoleh suatu fakta bahwa di atas tanah obyek sengketa terdapat bangunan rumah permanen yang dihuni oleh H. Hasan Basri beserta keluarga. Tidak hanya itu, dalam persidangan telah didengarkan keterangan di bawah sumpah yaitu saksi H. Hasan Basri yang pada pokoknya menerangkan bahwa saksi adalah pemilik dari rumah dan tanah yang menjadi bagian dari obyek sengketa tersebut dan saksi mendapatkan tanah tersebut dari H. Akwan Nawawi dengan cara membeli dengan harga Rp. 20.000.000,- (Dua Puluh Juta
Rupiah), kemudian pada tahun 2006 saksi membangun rumah di atas tanah tersebut dan tinggal disana sampai sekarang.
Menurut Majelis Hakim telah diperoleh fakta bahwa terdapat orang lain lagi selain para pihak dalam perkara a quo yang menyatakan diri mempunyai hak atas tanah obyek sengketa namun tidak ditarik sebagai pihak, walaupun H. Hasan Basri telah  dijadikan  saksi  dalam  perkara a  quo. Kedudukan  saksi  dengan  para  pihak dalam  suatu  perkara  perdata  jelaslah  berbeda,  dimana  kedudukan  sebagai  para pihak  memiliki  kewenangan  atau  hak  untuk  membela  hak  atau  kepentingannya serta memiliki akibat hukum tertentu sedangkan apabila hanya sebatas dijadikan saksi tidaklah memiliki kewenangan atau hak dan tidak ada akibat hukum apapun sehingga hal ini akan menimbulkan masalah baru dikemudian hari.
Sebagaimana uraian di atas, maka Majelis Hakim berpendapat  bahwa gugatan terdapat  cacat  formil,  yaitu  kurang  pihak  sehinga  formalitas  satu  gugatan  tidak terpenuhi  oleh  karena  itu  gugatan  penggugat  haruslah  dinyatakan  tidak  dapat diterima ( Niet Onvankelijke Verklaard, selanjutnya disebut putusan NO) , sehingga oleh  karena  gugatan  penggugat  tidak  dapat  diterima,  maka  Majelis  Hakim  tidak perlu lagi  mempertimbangkan pokok perkaranya, dan oleh karenanya Penggugat berada di pihak yang dikalahkan.

## 3. Analisis Terhadap Pertimbangan Hakim
Dilihat dari segi isinya, jenis putusan pengadilan yang dapat dijatuhkan oleh hakim yang menangani perkara perdata adalah:
a. Mengabulkan  gugatan  seluruhnya,  dijatuhkan  apabila  syarat-syarat gugatan, baik formil maupun materil telah terpenuhi serta seluruh dalil-dalil gugatan yang mendukung petitum dapat dibuktikan;
b. Mengabulkan gugatan sebagian dan menolak sebagian (positif dan negatif), dijatuhkan apabila gugatan penggugat ada yang terbukti ada pula yang tidak terbukti, dalil gugatan yang terbukti akan diterima oleh hakim, sedangkan yang tidak terbukti ditolak oleh hakim;
c. Menolak gugatan penggugat seluruhnya (negatif), dijatuhkan apabila dalil- dalil hukum gugatan penggugat tidak dapat dibuktikan dan tergugat dapat membuktikan dalil-dalil sangkalnya, dan
d. Gugatan  tidak  dapat  diterima  (negatif),  dijatuhkan  apabila  penyusunan surat  gugatan  penggugat  tidak  memenuhi  syarat  formil  maupun  materiil yang  ditentukan  padahal  syarat  tersebut  menjadi  keharusan  untuk kesempurnaan surat gugatan. 4
Dalam  putusan  NO  atau  gugatan  tidak  dapat  diterima  digolongkan  dalam putusan  biasa. 5 Putusan  NO  artinya  tidak  dapat  diterima  suatu  gugatan  yang diajukan oleh Penggugat, karena ada alasan yang dibenarkan oleh hukum. 6 Gugatan
4 Nasrun  Hipan,  2017.  “Tinjauan  tentang  Gugatan  Tidak  Dapat  Diterima  pada  Perkara  Perdata  Di Pengadilan Negeri (Studi Terhadap Beberapa Putusan Pengadilan Negeri Luwuk), Jurnal Yustisiabel, 1 (1): 49.
5 M.  Natsir  Asnawi,  2014, Hermeneutika  Putusan  Hakim  Pendekatan  Multidisipliner  dalam  Memahami Putusan Peradilan Perdata, Yogyakarta: UII Press Yogyakarta, hlm. 30.
6 Affi  Nurul  Laily,  “ Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Putusan  Niet  Onvankelijk  Verklaard  (N.O)  Dalam  Perkara Istibat  Nikah  Kumulasi  Gugat  Cerai  (Studi  Kasus  Perkara  No:  2295/Pdt.G/2013/PA.Mlg)” , http://etheses.uin-malang.ac.id/169/11/11210003%20Ringkasan.pdf.
tidak  dapat  diterima  merupakan  putusan  dimana  hakim  menyatakan  gugatan tersebut mengandung cacat formil, yaitu:
a. Surat kuasa yang diajukan tidak sah;
b. Gugatan diajukan oleh pihak  yang tidak memiliki kepentingan hukum;
c. Gugatan prematur;
d. Gugatan di luar kompetensi;
e. Gugatan obscuur libel;
f. Gugatan Error in persona , dan
g. Gugatan Daluwarsa. 7
Dalam perkara No. 32/Pdt.G/2020/PN Smp pertimbangan hakim memutus NO adalah gugatan cacat formil karena kurang pihak sehingga menurut Majelis Hakim formalitas gug atan tidak terpenuhi. Gugatan kurang pihak biasa disebut “ Plurium Litis Consortium”. Gugatan kurang pihak ini disebabkan karena pihak yang betindak sebagai penggugat  tidak lengkap karena masih ada orang yang harus ikut bertindak sebagai  penggugat  akan  tetapi  dalam  surat  gugatan  tidak  ditarik  sebagai  pihak untuk berperkara. 8
Pada gugatan yang dilakukan oleh penggugat in casu Akwan Nawawi, diputus gugatan  tidak  dapat  diterima  dikarenakan  kurang  pihak.  Dalam  putusan  Majelis Hakim menyebutkan bahwa “telah dipe roleh fakta terdapat orang lain lagi selain para pihak dalam perkara a quo yang menyatakan diri mempunyai hak atas tanah obyek sengketa namun tidak ditarik sebagai pihak”, walaupun H. Hasan Basri telah dijadikan saksi dalam perkara a quo.
Berdasarkan pertimbangan hakim pada putusan No. 32/Pdt.G/2020/PN Smp di  atas,  dapat  ditarik  kaidah  hukum  bahwa  suatu  gugatan  yang  berisi  tuntutan pengembalian  secara  sukarela  untuk  menyerahkan  obyek  sengketa  (tanah)  yang dikuasai  oleh  Tergugat  I  dan  Tergugat  II  kepada  Penggugat,  ternyata  didapatkan fakta  sebagian  tanah  utara  tersebut  di  kuasai  orang  lain,  yaitu  H.  Hasan  Basri, sehingga gugatan semacam ini merupakan gugatan yang mengandung cacat formil, yaitu  gugatan  yang  kurang  pihak.  Namun  dalam perkara  ini, Majelis Hakim tidak memberikan  dasar  hukum  mengenai  acuan  yang  digunakan  dalam  memutus perkara tersebut dengan putusan NO. Majelis Hakim tidak menjelaskan secara rinci mengenai kedudukan H. Hasan Basri apakah harus ditarik dalam pihak penggugat ataukah pihak tergugat.
4. Akibat Hukum
a. Akibat Hukum Putusan NO atas Perjanjian Jual Beli Tanah yang Tertukar. Akibat hukum merupakan akibat yang ditimbulkan oleh peristiwa hukum atau suatu akibat yang ditimbulkan oleh adanya suatu hubungan hukum. Akibat hukum dapat berwujud:
1) Lahirnya, berubahnya atau lenyapnya suatu keadaan hukum;
2) Lahirnya, berubahnya atau lenyapnya suatu hubungan hukum, antara dua subjek  hukum  atau  lebih  di  mana  hak  dan  kewajiban  pihak  yang  satu berhadapan dengan hak dan kewajiban pihak lain;
7 I Gusti Agung Ketut Bagus Wira Adi Putra dkk, 2020, “Gugatan Tidak Dapat Dit erima ( Niet Ontvankelijke Verklaard) Dalam Gugatan Cerai Gugat Di Pengadilan Agama Badung”, Jurnal Konstruksi Hukum, 1(2): 307.
8 Nasrun Hipan, o p.cit, hlm. 51.
3) Lahirnya sanksi jika dilakukan tindakan yang melawan hukum. 9
Dalam hal diputusnya gugatan tidak dapat diterima oleh Majelis Hakim dalam perkara No. 32/Pdt.G/2020/PN Smp tentunya menimbulkan akibat hukum :
1) Putusan NO oleh Majelis Hakim karena gugatan mengandung cacat formil, artinya gugatan tersebut tidak ditindaklanjuti oleh hakim untuk diperiksa dan  diadili  sehingga  tidak  ada  objek  gugatan  dalam  putusan  untuk  di eksekusi.
2) Bagi  para  pihak,  Akibat  hukum  bagi  para  pihak  yang  diputus  NO  oleh Majelis  Hakim  adalah  dapat  menimbulkan  kerugian  bagi  para  pihak terutama disini adalah pihak Penggugat, karena ketika hakim memutus NO obyek  yang  disengketakan  tidak  di  pertimbangkan  sama  sekali.  Karena Majelis Hakim hanya mempertimbangkan muatan formil yang ada dalam gugatan  yang  di  tulis  oleh  penggugat  saja.  Dalam  hal  ini  yang dipertimbangkan oleh hakim adalah Plurium Litis Consortium yakni terkait gugatan yang dianggap kurang pihak.
Tidak  hanya  itu,  penggugat  sebagai  pihak  yang  memulai  perkara  tersebut dengan  mengajukan  gugatan  kepada  Pengadilan  Negeri  Sumenep  telah  berupaya untuk membuktikan apa yang didalilkan sebagaimana dirumuskan dalam pasal 163 HIR/283  Rbg  yang  mengatur  “barang  siapa  yang  mengaku  mempunyai  hak  atau suatu peristiwa, ia harus membuktikan adanya hak atau peristiwa itu”. Hal tersebut sebagaimana  tertuang  dalam  asas actori  incumbit  prabotio yang  artinya  barang siapa yang mendalilkan hak maka dia harus membuktikan adanya hak tersebut. 10 Namun, Majelis Hakim memutus NO dan membebankan biaya perkara kepada pihak Penggugat  sebagamana  tertuang  dalam  putusan  hakim  sebagai  berikut “menimbang,  bahwa  oleh  karena  gugatan  penggugat  dinyatakan  tidak  dapat diterima ( Niet Onvankelijk Verklaard) sehingga penggugat berada pada pihak yang dikalahkan maka kepada Penggugat diharuskan membayar biaya yang timbul dalam perkara ini yang besarnya akan ditentukan dalam amar putusan ini”.
Terhadap Putusan NO tersebut, para pihak khususnya pihak Penggugat dapat melakukan upaya hukum yakni:
1) Mengajukan ulang dengan gugatan baru. Terkait waktu untuk mengajukan ulang gugatan yang baru tidak diatur secara eksplisit, sehingga pada tataran praktik,  gugatan  baru  tersebut  dapat  diajukan  kapanpun,  baik  sebelum Putusan  NO  tersebut  berkekuatan  hukum  tetap,  maupun  setelah berkekuatan hukum tetap. 11
2) Menempuh upaya hukum banding.
b. Akibat  Hukum  Perjanjian  Yang  Dibuat  PPAT  Atas  Kekhilafan  Penjual Terhadap Obyek Tanah Yang Tertukar
9 Ishaq, 2018. Dasar-Dasar Ilmu Hukum, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 103-104.
10 Elly Kristiani Purwendah, “ Pergeseran Asas Point d’interetpointd’ action dalam gugatan citizen law suit dan  actio  popularis  sebagai  Pemenuhan  Asas  Manfaat  Dalam  Peradilan  Perdata ”, https://media.neliti.com/media/publications/23189-ID-pergeseran-asas-pointdinteretpointdaction-dalam- gugatan-citizen-law-suit-dan-act.pdf (diakses pada 14 Juli 2021).
11 Ahmad Z. Anam , “ Kapan Putusan Niet Ontvankelijke Verklaard Dapat Diajukan Ulang ?”, Hakim Pratama Muda  Pengadilan  Agama  Mentok,  pada  web  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia https://badilag.mahkamahagung.go.id/artikel/publikasi/artikel/kapan-putusan-niet-ontvankelijke- verklaard-dapat-diajukan-ulang-oleh-ahmad-z-anam-23-10 (diakses pada 14 Juli 2021).
Pasal 1313 KUHPerdata mengatur bahwa suatu perjanjian merupakan suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang  lainnya.  Perjanjian  mempunyai  tujuan  untuk  melahirkan  suatu  perikatan hukum, guna melahirkan adanya  perikatan hukum maka harus berdasarkan pada syarat  sahnya  perjanjian.  Berdasarkan  pasal  1320  KUHPerdata,  syarat  sah perjanjian meliputi :
1) Kesepakatan para pihak.
2) Kecakapan.
3) Suatu hal tertentu.
4) Sebab yang halal.
Syarat subyektif suatu perjanjian meliputi :
1) Sepakat bagi pihak yang mengikatkan dirinya. Bermakna bahwa para pihak yang membuat perjanjian telah sepakat atau ada persesuaian kemauan atau saling menyetujui kehendak masing-masing yang dilahirkan oleh para pihak dengan tanpa paksaan, kekeliruan dan penipuan.
2) Cakap  untuk  membuat  suatu  perjanjian.  Syarat  umum  agar  dapat melakukan perbuatan hukum secara sah yaitu harus sudah dewasa, sehat akal  dan  fikiran  serta  tidak  dilarang  oleh  suatu  peraturan  perundang- undangan untuk melakukan suatu perbuatan tertentu.
Sedangkan syarat obyektif meliputi :
1) Sesuatu hal tertentu. Barang yang menjadi obyek suatu perjanjian ini harus tertentu, setidak-tidaknya harus ditentukan jenisnya, sedangkan jumlahnya tidak  perlu  ditentukan  asalkan  saja  kemudian  dapat  ditentukan  atau diperhitungkan. 12 Menurut J. Satrio objek perjanjian adalah isi dari prestasi yang  menjadi  pokok  perjanjian  yang  bersangkutan.  Objek  perjanjian sekurang-kurangnya dapat ditentukan bahwa obyek tertentu dapat berupa benda yang sekarang ada dan nanti akan ada. 13
2) Sebab yang halal. Sebab atau causa yang halal merupakan isi dari perjanjian yang  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perundang-undangan, kesusilaan dan ketertiban umum. 14
Apabila  suatu    perjanjian  tidak  memenuhi  syarat  subjektif,  maka  perjanjian tersebut  dapat  dibatalkan.  Dapat  dibatalkan  diartikan  salah  satu  pihak  dapat memintakan  pembatalan  itu.  Perjanjiannya  sendiri  tetap  mengikat  kedua  belah pihak,  selama  tidak  dibatalkan  oleh  hakim  atas  permintaan  pihak  yang  berhak meminta  pembatalan  tadi  (pihak  yang  tidak  cakap  atau  pihak  yang  memberikan sepakatnya secara tidak bebas).
Kemudian  apabila  suatu  perjanjian  tidak  memenuhi  syarat  obyektif,  maka perjanjian tersebut adalah Batal demi hukum. Batal demi hukum artinya dari semula dianggap  tidak  ada  suatu  perjanjian  dan  tidak  pernah  ada  suatu  perikatan. 15 Perjanjian  yang  batal  mutlak  juga  dapat  terjadi,  jika  unsur-unsur  yang  telah  ada
12 Lihat Pasal 1333 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
13 Fatmawati dan I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, “ Kajian Yuridis Pembatalan Perjanjian Pengikatan Akta Jual Beli Tanah Terkait Syarat Subjekti f”,
Article Jurnal UNS, https://jurnal.uns.ac.id/repertorium/article/download/27810/19174, ( diakses pada 14 Juli 2021).
14 Lihat Pasal 1337 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
15 Pengadilan  Negeri  Tahuna,  2018.  “ Perjanjian  Batal  demi  Hukum  dan  Dapat  Dibatalkan ”, https://pn- tahuna.go.id/tentang-pengadilan/sistem-pengelolaan-pn/kegiatan-pengadilan/item/perjanjian,  (diakses pada 14 Juli 2021).
dalam  pasal  1320  KUHPerdata  tidak  dipenuhi  oleh  para  pihak  bahwa  perjanjian yang  dibuat  para  pihak  ternyata  mengandung  ketidakjelasan  obyek  serta  obyek tersebut melanggar undang-undang, kesusilaan dan kepatutan. 16
Terkait  dengan  perjanjian  jual  beli  tanah  yang  dibuat  oleh  para  pihak  yang kemudian  terjadi  sengketa  telah  terjadi  kekhilafan  terkait  obyek  tanah  yang diperjanjikan.  Penggugat  telah  khilaf  dalam  memberikan  sertifikat  tanah  yang diperjualbelikan dimana seharusnya adalah tanah selatan, namun yang diserahkan adalah sertifikat tanah utara. Padahal dalam perjanjian yang telah disepakati adalah jual beli tanah selatan, namun karena adanya kekhilafan dari pihak penjual dalam memberikan  sertifikat  (sertifikat  tanah  utara)  seharusnya  pihak  pembeli  tidak lantas mengambil alih tanah utara. Karena pembeli dapat dikategorikan melakukan perbuatan melawan hukum dengan tidak hanya mengambil alih tanah utara, namun pembeli sebelumnya juga telah membangun pagar di atas tanah selatan. Syarat sah berupa  kesepakatan  para  pihak  mengenai  obyek  yang  diperjualbelikan  dalam perjanjian ini telah dilanggar karena adanya kekhilafan sehingga perjanjian jual beli tanah  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  dapat  dibatalkan  karena  menyalahi  unsur kesepakatan dalam perjanjian.

## B. Upaya Hukum Atas Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Dibuat Oleh PPAT Atas Kekhilafan Penjual Terhadap Objek Atas Tanah Yang Tertukar Upaya Hukum Berupa Gugatan Perdata
Sengketa tanah dalam Putusan No. 32/Pdt.G/2020/PN Smp  di atas merupakan sengketa  keperdataan.  Sengketa  yang  terjadi  dalam  keperdataan  dapat  terjadi dengan  adanya  wanprestasi  dan  perbuatan  melawan  hukum.  Wanprestasi  ini bermula dari adanya perjanjian. Wanprestasi dapat berupa: 17
1) Sama sekali tidak memenuhi prestasi yang dijanjikan;
2) Melakukan prestasi yang dijanjikan, tapi hanya sebagian;
3) Melakukan prestasi yang  dijanjikan, tapi terlambat memenuhinya;
4) Melakukan  prestasi  yang  dijanjikan  tapi  terdapat  kekeliruan  dalam memenuhi prestasinya (tidak semestinya);
5) Melakukan  apa  yang  seharusnya  tidak  boleh  dilakukan  berdasarkan perjanjian;
Wanprestasi menurut O.W Holmes mengemukakan teori mengenai perjanjian, yaitu  terdapat  kewajiban  untuk  menjaga,  apabila  para  pihak  tidak  dapat menjaganya,  maka  harus  bertanggungjawab  membayar  ganti  rugi  atau  sejumlah kompensasi. 18 Adanya perjanjian jual beli termasuk dalam hal ini tanah terdapat dalam Pasal 1457 BW yang menegaskan jual beli dianggap telah terjadi antara pihak penjual dan pembeli, segera setelah mereka bersepakat atas barang dan harganya, meskipun barangnya belum diserahkan dan belum melakukan pembayaran.
16 Yulia Kumalasari, 2016. “Perlindungan Hukum terhadap Pihak Pembeli Beritikad Baik dalam Jual Beli Tanah bengkok”, Jurnal Magister Hukum Universitas Brawijaya: 18-19.
17 NS. Kurniawan, “ Jurnal Konep Wanprestasi Dalam Hukum Perjanjian dan Konsep Utang Dalam Hukum Kepailitan (Studi Komparatif Dalam Perspektif Hukum Perjanjian dan Kepailitan) ”, https://media.neliti.com/media/publications/44110-ID-konsep-wanprestasi-dalam-hukum-perjanjian-dan- konsep-utang-dalam-hukum-kepailita.pdf, (diakses 12 Juli 2021).
18 Ibid.
Sedangkan terkait perbuatan melawan hukum dalam sengketa perdata adalah segala  tindakan  yang  menimbulkan  adanya  kerugian  yang  membuat  korbannya dapat  melakukan  tindakan  untuk  menuntut  terhadap  orang  yang  melakukan perbuatan  tersebut.  Kerugian  yang  ditimbulkan  dapat  bersifat  materiil  maupun immateriil,  dalam  keperdataan  mendapatkan  ganti  rugi.  Terdapat  kategori perbuatan melawan hukum yang dikategorikan dalam 3 (tiga), meliputi: 19
1) Perbuatan melawan hukum karena kesengajaan.
2) Perbuatan  melawan  hukum  tanpa  kesalahan  (tanpa  unsur  kesengajaan maupun kelalaian).
3) Perbuatan melawan hukum karena kelalaian.
Rosa Agustina merumuskan perbuatan melawan hukum harus  memenuhi 4 (empat) syarat, yakni pertama, perbuatan bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku; kedua, perbuatan bertentangan dengan hak subjektif orang lain; ketiga, bertentangan  dengan  kesusilaan  dan  keempat,  bertentangan  dengan  kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian. 20
Berdasarkan penjelasan di atas, suatu sengketa yang terjadi karena bermula dari perjanjian yang tidak terpenuhi dikatakan wanprestasi, namun apabila adanya suatu  kerugian  dari  sengketa  diluar  yang  diperjanjikan  maka  dikatakan  sebagai suatu  perbuatan  melawan  hukum.  Analisa  mengenai  perbuatan  melawan  hukum pada Putusan No. 32/Pdt.G/2020/PN.Smp telah tepat kiranya karena perbuatannya tidak  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan  sejak  awal.  Mengingat  suatu  perjanjian kembali kepada yang  diperjanjikan sejak awal dan disepakati secara bersama, maka segala hal yang akan diberlakukan sesuai perjanjian. Hal ini berkaitan dengan asas konsesualisme  yang    menurut  Subekti  adalah  syarat  paling mutlak  untuk  hukum perjanjian  modern  demi  terciptanya  kepastian  hukum.  Asas  ini  merupakan  asas yang paling mendasar pada perjanjian yakni dibuatnya perjanjian dan berlakunya seperti  undang-undang  bagi  para  pihak  yang  menyepakati  sejak  awal  dalam perjanjian.
Tidak hanya  itu  mengenai  adanya  sengketa  yang    perlu  diperhatikan  ketika melakukan  pengajuan  gugatan  pada  pengadilan  harus  menelaah  pihak  siapa  saja yang akan dijadikan penggugat dan tergugat. Hal ini karena berkaitan dengan legal standing pihak  untuk  mengajukan  gugatan.  Berhubungan  dengan  perkara  pada Putusan  No.  32/Pdt.G/2020/PN.Smp,  hakim  mempertimbangkan  alasan dijatuhkannya  Putusan  NO  karena  kurangnya  pihak  untuk  mengajukan  gugatan. Perlu diketahui secara bersama bahwa adapun unsur pengajuan gugatan yang  biasa dikenal baik dalam HIR, Rbg maupun RV meliputi 3 (ketiga) hal: 21
1) Tuntutan  hak,  yang  mana  tuntutan  ini  disebabkan  karena  tidak dilaksanakannya  kewajiban  oleh  pihak  lain  secara  sukarela  atau  sesuai dengan kesepakatan para pihak, sehingga terdapat pelanggaran hak pada pihak satunya;
19 Indah Sari, 2021. “Perbuatan Melawan Hukum (PMH) Dalam Hukum Pidana dan Hukum Perdata”, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara, 11 (1): 54.
20 Ibid.
21 I Putu Rasmadi Arsha Putra, dkk, 2016. “Tuntutan Hak dalam Penegakan Hak Lingkungan ( Environmental Right )”, Jurnal Hukum Acara Perdata ADHAPER, 2 (1): 102-103.
2) Subjek hukum,  ini  antara  subjek hukum  yang  satu dengan  subjek hukum lainnnya.  Subjek  hukum  merupakan  segala  sesuatu  yang  dapat disandangkan hak dan kewajiban baik perorangan maupun badan hukum;
3) Mengalami kerugian secara langsung dan nyata yang dalam hal ini berarti pihak yang mengajukan tuntutan yang memiliki kepentingan.
Pentingnya  para  pihak  disini  untuk  mengetahui  jelas  persoalan  yang diperkarakan dan  memposisikan haknya masing-masing untuk memperoleh suatu keadilan.  Berhubungan  dengan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Sumenep  No. 32/Pdt.G/2020/PN.Smp,  hakim  memberikan  Putusan    NO  bahwa  gugatan  tidak dapat diterima karena alasan bahwa gugatan cacat formil, karena kurangnya pihak. Putusan NO ini biasanya sejak awal diketahui, maka hakim tidak akan melanjutkan pemeriksaan sehingga tidak ada objek gugatan dalam putusan untuk dieksekusi. 22 Berdasarkan Putusan NO tersebut dalam Putusan Pengadilan Negeri Sumenep No.  32/Pdt.G/2020/PN.Smp,  maka  upaya  hukum  secara  keperdataan  dengan mengajukan  ulang  dan  melakukan  pendaftaran  perkara  untuk  diproses  dan diperiksa  kembali.  Pengajuan  kembali  ini  dapat  dilakukan  dengan  menelaah kembali  Putusan  No.  32/Pdt.G/2020/PN.Smp,  kemudian  melakukan  perbaikan pada  gugatan  dengan  menambahkan  para  pihak  dan  mempertajam  analisa kekurangan  dari  gugatan  agar  tidak  menjadi  cacat  formil.  Mengingat  adanya kejelasan legal standing dan keterlibatan para pihak yang merasa haknya dirugikan orang  lain,  mempermudah  untuk  menelaah  hak  masing-masing  yang  harus diperoleh.

## Upaya Hukum Administrasi
Upaya hukum administrasi ini berkaitan dengan melakukan gugatan melalui Peradilan  Tata  Usaha  Negara  (PTUN).  Pengertian  Tata  Usaha  Negara  (TUN) sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1  angka  7  Undang-Undang  No.  51  Tahun  2009 tentang Perubahan atas Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha  Negara,  yaitu “Tata  Usaha  Negara  adalah  administrasi  negara  yang melaksanakan fungsi untuk menyelenggarakan urusan pemerintahan baik di pusat maupun di daerah”. Hal ini bermakna bahwa suatu gugatan dapat diajukan ke PTUN apabila berkaitan dengan produk hukum yang dibuat oleh badan atau pejabat TUN. Produk hukum oleh badan atau pejabat TUN ini disebut Keputusan Tata Usaha Negara  (KTUN)  sebagaimana  yang  tercantum  dalam  Pasal  1  angka  9  Undang- Undang No. 51 Tahun 2009 tentang Perubahan atas Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha, yaitu: “Keputusan Tata Usaha Negara adalah suatu  penetapan  tertulis  yang  dikeluarkan  oleh  badan  atau  pejabat  tata  usaha negara yang berisi tindakan hukum tata usaha negara yang  berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata” . Dalam konteks perkara Putusan No. 32/Pdt.G/2020/PN.Smp, dimana terdapat kekhilafan terkait obyek dalam perjanjian jual beli tanah dan kekeliruan pada akta yang dibuat oleh PPAT yang merupakan akta otentik, apakah akta PPAT tersebut
22 Tri Jata Ayu Pramesti, “ Arti Putusan Niet Ontvankelijke Verklaard (NO) ”, https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt54f3260e923fb/arti-putusan-niet-ontvankelijke- verklaard-no, (diakses 13 Juli 2021).
dapat  dikategorikan  sebagai  KTUN?  Untuk  mengkaji  hal  tersebut  perlu  ditelaah bahwasanya  terdapat  pengecualian  KTUN  yang  tidak  dapat  diajukan  ke  PTUN sebagaimana tercantum dalam Pasal 2 UU No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara yang berbunyi: “Tidak termasuk dalam pengertian Keputusan Tata Usaha Negara menurut Undang-Undang ini:
a. Keputusan Tata Usaha Negara yang merupakan perbuatan hukum perdata;
b. Keputusan  Tata  Usaha Negara  yang  merupakan  pengaturan  yang bersifat umum;
c. Keputusan Tata Usaha Negara yang masih memerlukan persetujuan;
d. Keputusan  Tata  Usaha  Negara  yang  dikeluarkan  berdasarkan  ketentuan Kitab  Undang-Undang  Hukum  Pidana  atau  Kitab  Undang-Undang  Hukum Acara  Pidana  atau  peraturan  perundang-undangan  lain  yang  bersifat hukum pidana;
e. Keputusan  Tata  Usaha  Negara  yang  dikeluarkan  atas  dasar  hasil pemeriksaan  badan  peradilan  berdasarkan  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku;
f. Keputusan  Tata  Usaha  Negara  mengenai  tata  usaha  Angkatan  Bersenjata Republik Indonesia;
g. Keputusan  Panitia  Pemilihan,  baik  di  pusat  maupun  di  daerah,  mengenai has il pemilihan umum.”
Berdasarkan ketentuan di atas maka akta otentik yang dibuat oleh PPAT bukan objek KTUN. Karena akta otentik yang dibuat oleh PPAT atas jual beli tanah adalah produk  hukum  yang    muncul  karena  adanya  hubungan  keperdataan  yang dikecualikan berdasarkan Pasal 2 huruf a UU No. 5 Tahun 1986.
Berkenaan dengan akta otentik yang dibuat oleh PPAT ini terdapat kesalahan pada  objek  yang  diperjanjikan  karena  atas  kekhilafan  pihak  penjual  dan  juga kelalaian oleh pihak pembeli yang tidak melakukan pengecekan pada objek yang diperjualbelikan. Adanya kekhilafan tersebut adalah cacat kehendak pada error in substantia  s ehingga  unsur  kesepakatan  tidak  terpenuhi . Kekhilafan error  in substantia ini  merupakan  kekhilafan  pada  bendanya  atau  objeknya  tidak  sesuai dengan  yang  diperjanjikan.  Tinjauan  secara  yuridis  mengenai  kekhilafan  diatur dalam  Pasal  1321  BW  yang  berbunyi: “Tiada  suatu  persetujuan  pun  mempunyai kekuatan  jika  diberikan  karena  kekhilafan  atau  diperoleh  dengan  paksaan  atau penipuan”.  Dipertegas  pada  Pasal  1322  BW  yang  berbunyi : “Kekhilafan  tidak mengakibatkan  batalnya  suatu  persetujuan,  kecuali  jika  kekhilafan  itu  terjadi mengenai  hakikat  barang  yang  menjadi  pokok  persetujuan.  Kekhilafan  tidak mengakibatkan  kebatalan,  jika  kekhilafan  itu  hanya  terjadi  mengenai  diri  orang yang dengannya seseorang bermaksud untuk mengadakan persetujuan, kecuali jika persetujuan itu diberikan terutama karena diri orang yang bersangkutan”.
Kedua Pasal di atas mempertegas bahwa ketika adanya suatu kekhilafan, maka suatu  persetujuan  dalam  hal  ini  perjanjian  tidak  memiliki  kekuatan.  Makna selanjutnya yaitu batalnya suatu perjanjian karena persetujuan dapat dikarenakan 2 (dua) hal, yaitu: Pertama, kekhilafan terjadi karena mengenai hakikat barang yang menjadi  pokok  persetujuan;  dan  Kedua,  kekhilafan  dalam  persetujuan  diberikan terutama  karena  diri  orang  yang  bersangkutan.  Dikaitkan  dengan  perkara  dalam Putusan  No.  32/Pdt.G/2020/PN.Smp  dalam  perjanjian  jual  beli  tanah  terhadap objek sengketa yang terdapat kekhilafan maka perjanjian tersebut tidak memiliki
kekuatan, karena adanya kekhilafan  terkait pada hakikat barang atau objek yang menjadi pokok persetujuan.
Sedangkan upaya hukum administrasi dalam perkara tersebut adalah gugatan ke  PTUN  dalam  rangka  mengajukan  pembatalan  sertifikat  tanah  yang  telah dilakukan  balik  nama  oleh  pihak  pembeli  yang  dilakukan  tanpa  sepengetahuan penjual dan hal ini diluar perjanjian yang telah disepakati. Padahal sejak awal telah diketahui  bersama  bahwa  adanya  kekhilafan  antara  penjual  dan  pembeli  terkait objek yang diperjanjikan.

## PENUTUP
Akibat  hukum  perjanjian  yang  dibuat  oleh  PPAT  atas  kekhilafan  penjual terhadap  objek  tanah  yang  tertukar  adalah  perjanjiannya  tidak  mempunyai kekuatan hukum karena tidak dipenuhinya unsur subjektif yakni adanya cacat pada kesepakatan. Cacat yang dimaksud karena cacat pada kehendak telah terjadi error in  substansia disebabkan  tertukarnya  sertifikat  yang  diberikan.  Adapun  upaya hukum  yang  dapat  ditempuh  oleh  penjual  untuk  mencari  solusi  atas  perkara tersebut terdapat beberapa cara adalah: Pertama, pengajuan ulang perkara; gugatan tidak dapat diterima dikarenakan cacat formil karena kurang pihak, dalam hal ini dapat diajukan ulang melakukan pendaftaran perkara untuk diproses dan diperiksa kembali  dengan  melengkapi  para  pihak  dalam  gugatan  yang  baru  tersebut;    dan kedua, mengajukan gugatan ke PTUN untuk pembatalan sertifikat tanah yang telah dilakukan  balik  nama  oleh  pihak  pembeli  yang  dilakukan  tanpa  sepengetahuan penjual dan hal ini diluar perjanjian yang telah disepakati.

## DAFTAR PUSTAKA
Affi  Nurul  Laily,  “Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Putusan  Niet  Onvankelijk  Verklaard (N.O)  Dalam  Perkara  Istibat  Nikah  Kumulasi  Gugat  Cerai  (Studi  Kasus Perkara No: 2295 /Pdt.G/2013/PA.Mlg)”, http://etheses.uin - malang.ac.id/169/11/11210003%20Ringkasan.pdf. Ahmad  Z.  Anam,  “Kapan  Putusan  Niet  Ontvankelijke  Verklaard  Dapat  Diajukan Ulang?”,  Hakim  Pratama  Muda  Pengadilan  Agama  Mentok,  pada  web Mahkamah Agung Republik Indonesia https://badilag.mahkamahagung.go.id/artikel/publikasi/artikel/kapan- putusan-niet-ontvankelijke-verklaard-dapat-diajukan-ulang-oleh-ahmad-z- anam-23-10 (diakses pada 14 Juli 2021).
Elly  Kristiani  Purwendah,  “Pergeseran  Asas  Point  d’interetpointd’  action  dalam gugatan  citizen  law  suit  dan  actio  popularis  sebagai  Pemenuhan  Asas Manfaat Dalam Pera dilan Perdata”, https://media.neliti.com/media/publications/23189-ID-pergeseran-asas- pointdinteretpointdaction-dalam-gugatan-citizen-law-suit-dan-act.pdf (diakses pada 14 Juli 2021).
Fajaruddin, 2017. “Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf”, De Lega Lata, 2 (2).
Fatmawati  dan  I  Gusti  Ayu  Ketut  Rachmi  Handayani ,  “Kajian  Yuridis  Pembatalan Perjanjian Pengikatan Akta Jual Beli Tanah Terkait Syarat Subjektif”, Article
Jurnal UNS,
https://jurnal.uns.ac.id/repertorium/article/download/27810/19174, (diakses pada 14 Juli 2021).
I Gusti Agung Ketut Bagus Wira Adi Putra dkk, 2020, “Gugatan Tidak Dapat Diterima (Niet  Ontvankelijke  Verklaard)  Dalam  Gugatan  Cerai  Gugat  Di  Pengadilan Agama Badung”, Jurnal Konstruksi Hukum, 1(2).
I  Putu  Rasmadi Arsha  Putra,  dkk,  2016.  “Tuntutan  Hak  dalam  Penegakan  Hak Lingkungan (Environmental Right)”, Jurnal Hukum Acara Perdata ADHAPER, 2 (1).
Indah  Sari,  2021.  “Perbuatan  Melawan  Hukum  (PMH)  Dalam  Hukum  Pidana  dan Hukum Perdata”, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara, 11 (1). Ishaq, 2018. Dasar-Dasar Ilmu Hukum, Jakarta: Sinar Grafika.
M. Natsir Asnawi, 2014, Hermeneutika Putusan Hakim Pendekatan Multidisipliner dalam  Memahami  Putusan  Peradilan  Perdata,  Yogyakarta:  UII  Press Yogyakarta.
Nasrun Hipan, 2017. “Tinjauan t entang Gugatan Tidak Dapat Diterima pada Perkara Perdata Di Pengadilan Negeri (Studi Terhadap Beberapa Putusan Pengadilan Negeri Luwuk), Jurnal Yustisiabel, 1 (1).
NS. Kurniawan, “Jurnal Konep Wanprestasi Dalam Hukum Perjanjian dan Konsep Utang Dalam Hukum Kepailitan (Studi Komparatif Dalam Perspektif Hukum Perjanjian dan Kepailitan)”,
https://media.neliti.com/media/publications/44110-ID-konsep-
wanprestasi-dalam-hukum-perjanjian-dan-konsep-utang-dalam-hukum-
kepailita.pdf, (diakses 12 Juli 2021).
Pengadilan  Negeri  Tahuna,  2018.  “Perjanjian  Batal  demi  Hukum  dan  Dapat Dibatalkan”, https://pn-tahuna.go.id/tentang-pengadilan/sistem- pengelolaan-pn/kegiatan-pengadilan/item/perjanjian, (diakses pada 14 Juli 2021).
Peter Mahmud Marzuki, 2007, Penelitian Hukum, Jakarta: Kencana. Satria Sukananda dan Wahyu Adi Mudiparwanto. 2020. ”Akibat Hukum Terhadap Perjanjian  yang  Mengandung  Cacat  Kehendak  Berupa  Kesesatan  atau Kekhilafan  (Dwaling)  di  Dalam  Sistem  Hukum  Indonesia”,  Justitia  Jurnal Hukum Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surabaya, 4 (1).
Tri  Jata  Ayu  Pramesti,  “Arti  Putusan  Niet  Ontvankelijke  Verklaard  (NO)”, https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt54f3260e923fb/art i-putusan-niet-ontvankelijke-verklaard-no, (diakses 13 Juli 2021).
Yulia Kumalasari, 2016. “Perlindungan Hukum terhadap Pihak Pembeli Beritikad Baik  dalam  Jual  Beli  Tanah  bengkok”,  Jurnal  Magister  H ukum  Universitas Brawijaya.