## JURNAL SAINS INFORMASI GEOGRAFI    [J SIG]
https://journal.umgo.ac.id/index.php/GEOUMGo/index
Volume 4 Nomor 1, Mei 2021                                                                                           ISSN 2614-1671

## PEMETAAN ZONA NILAI TANAH (ZNT) DI KELURAHAN TITI KUNING KECAMATAN MEDAN JOHOR KOTA MEDAN
Mapping of Land Value Zones in Sub District Titi Kuning Medan Johor Districts Medan City
Ernawati Sibarani 1 , Darwin Parlaungan Lubis 1 , M Taufik Rahmadi 1
1 Jurusan Pendidikan Geografi, Fakultas Ilmu Sosial, Universitas Negeri Medan, Indonesia Email Korespondensi: taufikrahmadi@unimed.ac.id
Diterima: 27/12/2020 | Ditinjau: 24/1/2021 | Disetujui: 31/5/2021
DOI: 10.31314/j sig.v4i1.725 Abstract - The purpose of this study was to see: (1) The zone of land value based on buying and selling transactions in Titi Kuning Village, Medan Johor District. (2) Knowing the land value classification zone based on NJOP in Titi Kuning Village, Medan Johor District. (3) Knowing the land value zone based on NIR in Titi Kuning Village. This research was conducted in Titi Kuning Village, Medan Johor District, North Sumatra. The population in this study was all land in the Titi Kuning Village, Medan Johor District. The sample was determined using simple random sampling. The data analysis technique was carried out using observation and questionnaires. This study uses a map overlay technique to process data. Based on the results of the study, it can be seen that: (1) Based on the processed results, the value of the Titi Kuning Village tax object  is divided into 3 zones. The lowest  zone  with a price range of  Rp. 537,000.00  - Rp. 1,537,000.00. Medium zone with a price range of IDR 1,537,000.00 - IDR 2,640,000.00. The highest zone with a price range of IDR 2,640,000.00 - IDR 4,605,000.00., (2) The NPW price which has been mapped into 3 zones, namely the lowest zone with a price range of IDR 2,000,000.00 - IDR 5,000,000. 00. Medium zone with a price range of IDR 5,000,000.00 - IDR 8,000,000.00. The highest zone with a price range of IDR 8,000,000.00 - IDR 15,000,000.00., (3) The resulting Land Value Zones at the end of this study are mapped into 3 zones, namely the lowest zone with a price range of IDR 1,395,000.00 - IDR 3,860,000.00. Medium zone with a price range of Rp. 3,860.00000  - Rp. 7,386,000.00. The highest zone with a price range of Rp. 7,386,000.00 - Rp. 11,492,000.00.
Keywords: mapping, land value zones (ZNT), selling tax Object (NJOP), Medan Johor
Abstrak – Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui: (1) Zona nilai tanah berdasarkan transaksi jual beli  di  Kelurahan  Titi  Kuning  Kecamatan  Medan  Johor.  (2)  Mengetahui  klasifikasi  zona  nilai  tanah berdasarkan NJOP  di  Kelurahan Titi  Kuning Kecamatan Medan Johor. (3) Mengetahui zona nilai  tanah berdasarkan NIR di Kelurahan Titi Kuning. Penelitian ini dilakukan di Kelurahan Titi Kuning Kecamatan Medan  Johor,  Sumatera  Utara.  Populasi  dalam  penelitian  ini  adalah  seluruh  tanah  yang  ada  di  wilayah Kelurahan  Titi  Kuning  Kecamatan  Medan  Johor.  Penentuan  sampel  dilakukan  dengan  menggunakan simple random sampling. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara teknik observasi dan kuesioner. Penelitian ini menggunaan teknik overlay peta untuk  mengolah data.  Berdasarkan hasil penelitian dapat diketahui  bahwa:  (1)  Berdasarkan  hasil  yang  telah  diolah,  nilai  jual  objek  pajak  Kelurahan Titi  Kuning dibagi menjadi 3 zona. Zona terendah dengan rentang harga Rp 537.000,00 – Rp 1.537.000,00. Zona sedang dengan  rentang  harga  Rp  1.537.000,00  –  Rp  2.640.000,00.  Zona  tertinggi  dengan  rentang  harga  Rp 2.640.000,00  –  Rp  4.605.000,00.,  (2)  Harga  NPW  yang  sudah  dipetakan  menjadi  3  zona,  yaitu  Zona terendah dengan rentang harga Rp 2.000.000,00 – Rp 5.000.000,00. Zona sedang dengan rentang harga Rp 5.000.000,00  –  Rp  8.000.000,00.  Zona  tertinggi  dengan  rentang  harga  Rp  8.000.000,00  –  Rp 15.000.000,00., (3) Zona Nilai Tanah yang dihasilkan pada akhir penelitian ini dipetakan menjadi 3 zona, yaitu  Zona  terendah  dengan  rentang  harga  Rp  1.395.000,00  –  Rp  3.860.000,00.  Zona  sedang  dengan rentang harga Rp 3.860.00000 – Rp 7.386.000,00
Kata kunci: pemetaan, zona nilai tanah (ZNT), nilai jual objek pajak (NJOP), medan johor

## PENDAHULUAN
Tanah merupakan salah satu sumber daya yang mempunyai peranan yang sangat penting dalam kehidupan manusia dan pembangunan perkotaan yang semakin pesat dari waktu ke waktu serta  diiringi  dengan  pertumbuhan  yang  cepat.  Pesatnya  pertumbuhan  penduduk  di  Indonesia akan  mempengaruhi  tingkat  kebutuhan  manusia,  termasuk  didalamnya  adalah  kebutuhan  akan tanah.  Harga  suatu  tanah  dipengaruhi  dengan  ketentuan-ketentuan  nilai  tanah,  salah  satunya adalah nilai strategis tanah. Semakin strategis lokasi tanah semakin tinggi pula nilainya.
Nilai  tanah  merupakan  suatu  informasi  penting untuk  mengambil keputusan  manajemen baik  pada  sektor  pemerintah  maupun  pada  sektor  swasta.  Sebagai  contoh  pemerintah  daerah membutuhkan  informasi  terkait  nilai  tanah  sebagai  dasar  penetapan  atas  Pajak  Bumi  dan Bangunan  yang  akan  tetapkan  atau  dikenakan  kepada  masyarakat.  Sedangkan  sektor  swasta sebagai contoh adalah pihak pengembang dan penilai aset membutuhkan data informasi mengenai nilai  tanah  guna  menentukan  lokasi  pembangunan  perumahan  dan  sebagai  dasar  untuk menentukan faktor penyesuaian ( adjustment ) dalam analisisnya. Nilai tanah memiliki keunikan antara lain tidak bergerak ( immobility ), tidak dapat dimusnahkan ( indestructibility ) dan tidak ada kesamaan ( heterogeneity ) (Ratcliff, 1972 dalam Oetomo, 2006).
Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  merupakan  dasar  penetapan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan yang  ditentukan  berdasarkan  model  analisis  tertentu  dengan  ketentuan  teknis  yang  berlaku  di Direktorat Jenderal Pajak (Bakhtiar, 2017). Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang menjadi dasar penetapan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  haruslah  sesuai  dengan  Nilai  Indikasi  Rata-Rata (NIR) yang berlaku di daerah yang bersangkutan. Apabila Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tidak sesuai dengan Nilai Indeks Rata-Rata (NIR), maka Nilai Indeks Rata-Rata (NIR) yang seharusnya dapat  mewakili  nilai  tanah,  tidak dapat  mewakili  nilai  tanah  dalam  suatu  zona  tertentu.  Zona tersebut merupakan zona geografis yang terdiri atas sekelompok bidang tanah yang memiliki nilai tanah sama, sehingga disebut juga Zona Nilai Tanah (ZNT). Nilai Indeks Rata-rata (NIR) yang tidak dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona tersebut, akan mengakibatkan tidak sesuainya pembentukan  ZNT,  sehingga  akan  terjadi  ketidaksesuaian  pula  terhadap  penetapan  PBB  pada beberapa bidang tanah (Sasana, 2005; Amelia, 2015; Wahidah, 2018)
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan, bahwa yang menjadi dasar penetapan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).  Nilai  Jual  Objek  Pajak  NJOP  tersebut  ditentukan  berdasarkan  model  analisis  tertentu sesuai  dengan  ketentuan  teknis  yang  berlaku  di  Direktorat  Jenderal  Pajak.  Prosedur  untuk menentukan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  diatur  dalam  Keputusan  Direktur  Jenderal  Pajak Nomor  KEP.533/PJ/2000  yang  telah  diubah  berdasarkan  dengan  Keputusan  Direktur  Jenderal Pajak Nomor KEP.115/PJ/2002. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang menjadi dasar penetapan Pajak  Bumi  dan  Bangunan,  haruslah  sesuai  dengan  Nilai  Pasar  Wajar  (NPW)  yang  berlaku  di daerah yang bersangkutan. Apabila Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tidak sesuai dengan Nilai Pasar Wajar (NPW), maka Nilai Pasar Wajar (NPW) yang seharusnya dapat mewakili suatu nilai tanah, tidak  dapat  mewakili  nilai  tanah  tersebut  dalam  suatu  zona  tertentu.  Zona  tersebut  merupakan zona  geografis  yang  terdiri  atas  sekelompok  bidang  tanah  yang  memiliki  nilai  tanah  sama, sehingga disebut juga  Zona Nilai Tanah (ZNT). Nilai Pasar Wajar  (NPW) rata-rata yang tidak dapat  mewakili  nilai  tanah  dalam  suatu  zona  tersebut  akan  mengakibatkan  ketidaksesuaian pembentukan  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT),  sehingga  akan  terjadi  ketidaksesuaian  pula  terhadap penetapan PBB pada beberapa bidang tanah.
Salah  satu  teknologi  yang  dapat  digunakan  untuk  penilaian  dan  penyajian  objek  PBB adalah  Sistem  Informasi  Geografis  (SIG).  Sistem  Informasi  Geografi  (SIG)  saat  ini  semakin berkembang  pesat  di  Indonesia  dan  telah  banyak  dimanfaatkan  untuk  kegiatan  yang  berkaitan dengan data spasial atau data keruangan. Teknologi ini digunakan tidak hanya untuk perolehan dan pengorganisasian basis data spasial tetapi juga dapat digunakan untuk sarana analisis spasial fenomena-fenomena yang terjadi di muka bumi sebagai dasar pengambilan keputusan.
Kemampuan  analisis  SIG  inilah  yang  coba  dimanfaatkan  secara  praktis  untuk  penilaian tanah, dengan harapan untuk efisiensi dalam prosesnya. Beriring dengan perkembangan teknologi dan  ilmu  pengetahuan  kajian  perubahan  penggunaan  lahan  di  suatu  wilayah  dapat  dilakukan dengan  memanfaatkan  data  citra  penginderaan  jauh  resolusi  tinggi.  Citra  resolusi  tinggi merupakan data spasial yang bermanfaat untuk deteksi objek yang terekam di permukaan bumi yaitu, objek penggunaan lahan, jalan, sungai, dan fasilitas umum. Data ini dapat diolah
menggunakan  aplikasi  sistem  informasi  geografis,  sehingga  memberikan  informasi  perubahan penggunaan lahan secara spasial dan mudah untuk dilakukan analisis dalam kaitannya perubahan nilai tanah.
Dengan  terbatasnya  tanah  perkotaan,  tuntutan  kebutuhan  penduduk  akan  tanah  serta perubahan pola penggunaan lahan akibat implikasi kebijakan, memicu peningkatan nilai tanah. Adanya persaingan untuk memperoleh tanah dan agar yang bersangkutan tetap bisa memperoleh keuntungan  yang  maksimal.  Persaingan  tersebut  secara  langsung  akan  menjadikan  nilai  tanah mengalami  peningkatan.  Saat  ini  kebutuhan  akan  ketersediaan  dan  permintaan  tanah  menjadi semakin meningkat dari waktu ke waktu salah satu contohnya adalah kota Medan. Akibat dari permasalahan itu terjadi keterbatasan tersedianya tanah karena permintaan tanah yang meningkat lebih besar dari tanah yang dapat disediakan, sehingga mendorong kenaikan nilai tanah yang tak terkendali.  Penilaian  orang  atas  sebidang  tanah  akan  menjadi  sangat  berbeda,  karena  tanah memiliki beberapa dimensi dan ukuran yang berbeda-beda pula.
Kelurahan Titi Kuning merupakan salah satu kelurahan di Kecamatan Medan Johor, Kota Medan  yang  memiliki  luas  daerah  1,81  km 2 dengan  perentase  terhadap  kecamatan  sebesar 10,76%. Jumlah penduduk sebesar 22.732 jiwa dan kepadatan penduduk sebesar 12.554 jiwa/km 2 (BPS, 2018). Di wilayah ini banyak terdapat perumahan-perumahan kelas bawah, menengah, dan mewah yang sangat potensial bagi para investor yang bergelut di bidang real-estate , disamping itu  juga  berpotensi  dalam  bidang  agrobisnis  sehingga  sangat  membutuhkan  data  nilai  tanah sebagai acuan dalam penawaran dan penjualan tanah.

## METODE DAN DATA
Penelitian  ini  dilakukan  di  Kelurahan  Titi  Kuning  Kecamatan  Medan  Johor,  Sumatera Utara dengan letak astronomis Kelurahan Titi Kuning berada pada 3 o 31’19” – 3 o 32’51” LU dan 98 o 40’48” – 98 o 41’20” BT. Untuk lebih jelasnya lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1 berikut:
Gambar 1. Peta Administrasi Kelurahan Titi Kuning
Populasi  dalam  penelitian  ini  adalah  seluruh  tanah  yang  ada  di  wilayah  Kelurahan  Titi Kuning Kecamatan Medan Johor. Penentuan sampel yang diambil berasal dari masyarakat yang tinggal  atau  yang  memiliki  sertifikat  hak  milik  tanah  di  Kelurahan  Titi  Kuning.  Data  yang diperlukan dari masyarakat berupa kelas tanah, harga Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dapat diperoleh  dari  slip/kwitansi  pembayaran  pajak,  kemudian  harga  penawaran  pasar  tanah  dari pemilik  tanah  sebanyak  60  titik  sampel  yang  diambil  secara  random  di  lapangan.  Teknik pengumpulan  data  dilakukan  dengan  cara  teknik  observasi  dan  kuesioner.  Penelitian  ini menggunaan teknik overlay peta untuk mengolah data.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil dari penelitian ini adalah Peta Zona Nilai Tanah Kelurahan Titi Kuning Kecamatan Medan  Johor  dengan  skala  1:16.872.  Dalam  proses  pembuatan  peta  tersebut  ada  beberapa  hal yang  perlu  dibahas,  yaitu  parameter-parameter  yang  mempengaruhi  nilai  tanah  seperti penggunaan lahan, akesibilitas lahan positif, kelengkapan utilitas, dan aksesibilitas negatif.

## 1. Zona Nilai Tanah Kelurahan Titi Kuning
Penelitian  ini  menggunakan  data  zona  nilai  tanah  untuk  Kelurahan  Titi  Kuning  yang  di peroleh dari Badan Pertanahan Nasional (atrbpn.go.id) dikarenakan data yang berasal dari daerah tidak dapat diperoleh dari  instansi terkait. Hal ini dikarenakan data pada instansi tersebut tidak dapat dipublikasi berdasarkan Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 3 Tahun 2011 dan Peraturan Wali Kota Medan Nomor 6 Tahun 2017. Berdasarkan hal tersebut peneliti memperoleh data dari instansi BPN pusat.
Berdasarkan  data  yang  diperoleh  dari  BPN  pusat,  yang  diakses  pada  website  nasional (www.atrbn.go.id), Zona nilai tanah (ZNT) untuk Kelurahan Titi Kuning terbagi menjadi 3 zona, yaitu Zona 1 merupakan zona dengan rentang harga terendah dengan nilai Rp 500.000,00 – Rp 1.000.000,00  memiliki  luas  wilayah  0,38  Km 2 .  Zona  2  dengan  nilai  Rp  1.000.000,00  –  Rp 2.000.000,00 memiliki luas wilayah 0,85 Km 2 . Untuk zona tertinggi yaitu zona 3 dengan nilai Rp 2.000.000,00  –  Rp  5.000.000,00  memiliki  luas  wilayah  0,52  Km 2 .  Untuk  lebih  jelasnya  Zona Nilai Tanah (ZNT) di Kelurahan Titi Kuning dapat dilihat pada Gambar 2 berikut:
Gambar 2. Peta Zonasi Nilai Tanah (ZNT) Awal (sumber: www.atrbn.go.id)

## 2. Harga Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Berdasarkan  Undang-undang  Nomor  12  Tahun  1985  bumi  merupakan  permukaan  bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa – rawa, tambak, dan perairan) serta laut wilayah Republik Indonesia. Nilai Jual
Objek  Pajak  (NJOP)  adalah harga  rata-rata  yang  diperoleh  dari  transaksi  jual  beli  yang  terjadi secara  wajar,  dan  bilamana  tidak  terdapat  transaksi  jual  beli,  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP) ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  pengganti.  Besarnya  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP) ditentukan berdasarkan klasifikasi tertentu. Harga nilai jual objek pajak yang digunakan dalam penelitian  ini  didasarkan  pada  kelas  tanah  yang  terdaftar  di  instansi  Dinas  Pendapatan  Daerah Kota  Medan.  Dari  data  yang  di  peroleh  terdapat  17  kelas  tanah  untuk  Kelurahan  Titi  Kuning. Untuk lebih jelasnya harga Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Kelurahan Titi Kuning dapat dilihat pada Tabel 1 dan Gambar 3 berikut.
Tabel 1. Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Kelurahan Titi Kuning ( Sumber: Dinas Pendapatan Daerah Kota Medan (2019))
No Kelas NJOP Bumi/M 2 (Rp) 1. 47 4.605.000 2. 48 4.155.000 3. 49 3.745.000 4. 54 2.640.000 5. 55 2.508.000 6. 56 2.352.000 7. 57 2.176.000 8. 59 1.862.000 9. 60 1.722.000 10. 61 1.573.000 11. 62 1.416.000 12. 63 1.274.000 13. 64 1.147.000 14. 65 1.032.000 15. 66 916.000 16. 69 614.000 17. 70 537.000
Gambar 3. Diagram Persentase Kelas Tanah Kelurahan Titi Kuning
Berdasarkan  Tabel  1  dapat  diketahui  bahwa,  Persil  tanah  yang  terdata  pada  Dinas Pendapatan  Daerah  Kota  Medan  berjumlah  945  persil.  Kelas  tanah  tertinggi  yaitu  kelas  47 dengan  persentase  28,78%.  Kelas  48  dengan  persentase  3,81%,  kelas 49  dengan  persentase 6,14%.  Kelas  54  dengan  persentase  2,54%,  kelas  55  dengan  persentase  0,32%,  kelas  56 dengan  persentase  2,32%.  Kelas  57  dengan  persentase 3,07%, kelas 59 dengan persentase
10,58%,  kelas  60  dengan  persentase  0,53%.  Kelas  61  dengan  persentase  0,85%,  kelas  62 dengan  persentase  6,13%,  kelas  63  dengan persentase  0,63%.  Kelas  64  dengan  persentase 22,12%, kelas 65  dengan persentase 8,57%, kelas 66 dengan persentase 1,37%. Kelas 69 dengan persentase 0,53%, dan kelas terendah yaitu kelas 70 dengan persentase 1,69%.
Berdasarkan penelitian lapangan yang telah dilakukan, diperoleh data nilai jual objek pajak yang dimiliki oleh sampel yang dipilih. Sampel yang dipilih telah memenuhi 17 kelas tanah yang terdapat di Kelurahan Titi Kuning. Kelurahan Titi Kuning memiliki nilai tertinggi dengan harga Rp 4.605.000,00/m 2 pada kelas tanah 47 dan nilai terendah dengan harga Rp 537.000,00/m 2 pada kelas 70. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 4 berikut:
Gambar 4. Peta Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

## 3. Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indeks Rata- Rata (NIR)
Berdasarkan KEP.MEN.KEU Nomor 523/KMK.04/1998 Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai komponen  utama  identifikasi  nilai  objek  pajak  bumi  mempunyai  satu  permasalahan  yang mendasar  yaitu  kesulitan  dalam  menentukan  batas  dikarenakan  pada  umumnya  tanah  bersifat imajiner. Oleh karena itu secara teknis, penentuan batas Zona Nilai Tanah (ZNT) mengacu pada batas  penguasaan/pemilikan  atas  bidang  objek  pajak.  Persyaratan  lain  yang  perlu  diperhatikan adalah  perbedaan  nilai  tanah  antar  zona  tanah.  Namun  pada  praktiknya  penentuan  suatu  Zona Nilai Tanah (ZNT) dapat didasarkan pada tersedianya data pendukung (data pasar) yang dianggap layak untuk dapat mewakili nilai tanah atas objek pajak yang ada pada Zona Nilai Tanah (ZNT) yang bersangkutan.
Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) adalah nilai pasar wajar rerata yang dapat mewakili nilai tanah  di dalam  suatu  zona nilai  tanah  (ZNT).  Penyesuaian  nilai  tanah  untuk menentukan Nilai Indeks Rata-Rata (NIR), untuk Zona Nilai Tanah (ZNT) yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut. Untuk Zona Nilai Tanah  (ZNT)  yang  hanya  memiliki  satu  atau  tidak  ada  data  transaksi,  penentuan  Nilai  Indeks Rata-Rata (NIR) dapat mengacu pada Nilai Indeks Rata-Rata (NIR) di Zona Nilai Tanah (ZNT) lain  terdekat,  dengan  melakukan  penyesuaian  faktor  lokasi,  jenis  penggunaan  tanah  dan  luas bidang tanah.  Dalam  penelitian  ini  Nilai  Indeks  Rata-Rata  (NIR)  diperoleh  berdasarkan  hasil selisih dari harga Nilai Pasar Wajar (NPW) dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Penelitian ini menggunakan nilai indeks rata-rata (NIR) sebagai lastprice atau harga yang digunakan untuk pertimbangan dalam pembuatan peta ZNT pada Kelurahan Titi Kuning.
Pembuatan  peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dalam  penelitian  ini  dibagi  menjadi  3  zona,  yaitu Rendah, Sedang, Tinggi. Kategori zona tinggi diidentifikasikan sebagai daerah yang memiliki karakter dan potensi lahan yang sangat baik sehingga dapat mempertinggi nilai tanah. Kategori zona  sedang  diidentifikasi  dengan  lokasi  yang  tidak  terlalu  jauh  dari  pusat  pertokoan  dengan jenis penggunaan lahan didominasi oleh permukiman yang dekat dengan jalan utama, zona ini memiliki  tingkat  utilitas  cenderung  lengkap,  dan  aksesibilitas  negatif  sedang.  Kategori  zona rendah yaitu suatu daerah yang memiliki aksesibilitas positif yang rendah yaitu kurangnya akses jalan, aksesibilitas negatif yang tinggi dan intensitas kelengkapan utilitas umum yang rendah. Untuk lebih jelasnya kategori zona serta persentase di Kelurahan Titi Kuning dapat dilihat pada Tabel 2 berikut:
Tabel 2. Luas dan Persentase Nilai Tanah Kelurahan Titi Kuning ( Sumber: Data Primer (2020)) No Zona Nilai Tanah Luas (km 2 ) (%) 1 Tinggi 0,49 28,10 2 Sedang 0,085 4,84 3 Rendah 1,17 67,06
Dari tabel 2 diatas menunjukkan bahwa Kelurahan Titi Kuning didominasi nilai tanah yang tinggi  sebesar  28,10% dengan  luas  bersih 0,49 km 2 . Untuk nilai  tanah  dengan  kategori  sedang sebesar 4,84 % dengan luas 0,085 km 2 , dan untuk nilai tanah rendah sebesar 67,06% dengan luas 1,17  km 2 .  Hasil overlay parameter  dikelaskan  dengan  cara  skor  total  harga  tertinggi  dikurangi dengan harga terendah. Untuk lebih jelasnya klasifikasi hasil perhitungan formula equal interval nilai tanah tinggi, sedang, dan rendah dapat dilihat pada Tabel 3 dan Gambar 5 berikut:
Tabel 3. Klasifikasi dan Jumlah Harkat Nilai Tanah ( Sumber: Data Primer ) No Tingkat Nilai Tanah Skor Tingkat Nilai Tanah Harkat 1 Tinggi 0-4 1 2 Sedang 5-7 2 3 Rendah 8-10 3
Data  harga  yang  tertera  merupakan  data  yang  diperoleh  melalui  wawancara  langsung dengan penduduk serta instansi yang terkait. Hasil wawancara menunjukkan harga yang terdapat di Kelurahan Titi Kuning bervariasi dibagi menjadi tiga zona yaitu harga rendah, harga sedang, dan harga yang paling tinggi. Untuk lebih jelasnya harga zona tanah di Kelurahan Titi Kuning yang terdiri dari luas tanah, nilai tanah, dan harga tanah dapat dilihat pada Tabel 4 berikut ini.
Tabel 4. Luas Persentase Harga Tanah Kelurahan Titi Kuning (Sumber: Data Primer dan survei lapangan)
No Zona Nilai Tanah Luas (Km 2 ) % Harga 1 Tinggi 0,49 28,10 Rp 7.386.000,00 – Rp 11.492.000,00 2 Sedang 0,085 4,84 Rp 3.860.000,00 – Rp 7.386.000,00 3 Rendah 1,17 67,06 Rp 1.463.000,00 – Rp 3.860.000,00
Berdasarkan analisis peta zona nilai tanah yang didapat dari pengolahan data parameter- parameter dalam penelitian ini diklasifikasikan menjadi tiga zona nilai tanah yaitu zona Rendah dengan rentang harga Rp 1.395.000 – Rp 3.860.000 seluas 67,06 km 2 , zona Sedang dengan harga Rp 3.860.000 – Rp 7.386.000 seluas 0,085 km 2 dan zona Tinggi Rp 7.386.000 – Rp 11.492.000 seluas 0,49 km 2 .

## KESIMPULAN
1. Harga  nilai  jual  objek  pajak  didasarkan  pada  kelas  tanah  yang  terdaftar  di  instansi  Dinas Pendapatan  Daerah  Kota  Medan.  Dari  data  yang  di  peroleh  terdapat  17 kelas  tanah  untuk Kelurahan Titi Kuning. Berdasarkan hasil yang telah diolah, nilai jual objek pajak Kelurahan Titi Kuning dibagi menjadi 3 zona. Zona terendah dengan rentang harga Rp 537.000,00 – Rp 1.537.000,00. Zona sedang dengan rentang harga Rp 1.537.000,00 – Rp2.640.000,00. Zona tertinggi dengan rentang harga Rp 2.640.000,00 – Rp 4.605.000,00.
2. Berdasarkan  hasil  yang  diperoleh  harga  pasar  tertinggi  yang  diperoleh  adalah  Rp 15.000.000,00  dan  untuk  harga  terendahnya  adalah  Rp  2.500.000,00.  Dari  informasi  yang diperoleh  di  lapangan  perbedaan  harga  ini  dikarenakan  posisi  persil  tanah  yang  dimiliki. Persil  tanah  yang  terletak  dengan  jalan  utama  dan  juga  berada  pada  posisi  yang  strategis menyebabkan perbedaan harga yang signifikan. Persil tanah yang terletak pada pinggir jalan utama  dan  lebih  dekat  menuju  pusat  kota  memiliki  harga  yang  lebih  tinggi  dibandingkan dengan persil tanah yang berada jauh dari jalan utama. Harga NPW yang sudah dipetakan menjadi  3  zona,  yaitu  Zona  terendah  dengan  rentang  harga  Rp  2.000.000,00  –  Rp 5.000.000,00. Zona sedang dengan rentang harga Rp 5.000.000,00 – Rp 8.000.000,00. Zona tertinggi dengan rentang harga Rp 8.000.000,00 – Rp 15.000.000,00.
3. Zona Nilai Tanah yang dihasilkan pada akhir penelitian ini dipetakan menjadi 3 zona, yaitu Zona  terendah  dengan  rentang  harga  Rp.  1.395.000,00  –  Rp  3.860.000,00.  Zona  sedang dengan  rentang  harga  Rp  3.860.00,00  –  Rp  7.386.000,00.  Zona  tertinggi  dengan  rentang harga  Rp  7.386.000,00  –  Rp  11.492.000,00.  Perubahan  selisih  harga  pasar  dengan  harga NJOP  terendah  adalah  sebesar  Rp1.395.000,00  atau  sekitar  30,29%  yang  berarti  harga dipasar mengalami kenaikan sebesar 0,3 kali lipat dari harga yang sudah ditentukan dalam NJOP,  sedangkan  untuk  kenaikan  harga  tertinggi  adalah  sebesar  Rp  11.492.000,00  atau sekitar 841,92%, yang berarti harga dipasar mengalami kenaikan sebesar 8,42 kali lipat dari harga yang sudah ditentukan dalam NJOP.

## DAFTAR PUSTAKA
Adhi,  H.  I.,  Subiyanto,  S.,  &  Wijaya,  A.  P.  (2015).  Pemetaan  Zona  Nilai  Tanah  Untuk Menentukan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (Njop)  Menggunakan  Sistem  Informasi Geografis. Jurnal Geodesi Undip, 4(3), 66-77.
Amelia,  N.,  Subiyanto,  S.,  &  Wijaya,  A.  P.  (2015).  Pemetaan  Zona  Nilai  Tanah  Untuk Menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Menggunakan Sistem Informasi Geografis Di Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang. Jurnal Geodesi UNDIP, 4(1), 160-171.
Hidayati, I. N. (2013). Analisis Harga Lahan Berdasarkan Citra Penginderaan Jauh Resolusi Tinggi. Jurnal Geografi Gea, 13(1).
Hidayati, W., & Harjanto, B. (2003). Konsep dasar penilaian properti. BPFE, Yogyakarta. Indonesia, S. (2018). Badan pusat statistik. BPS-Statistics Indonesia. Jayadinata, J. T. (1986). Tata guna tanah dalam perencanaan pedesaan, perkotaan dan wilayah.
Penerbit ITB
Oetomo. (2006). Perpajakan. Yogyakarta: Pustaka Pelajar
Pemerintah Indonesia. (1985). UU No. 12 Tahun 1985 Pasal 1 Tentang Ketentuan Umum Pajak Bumi dan Bangunan.
Peraturan  Menteri  Keuangan.  (2018).  Nomor:  208/PMK.07/2018  tentang  Pedoman  Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.
Peraturan Wali Kota Medan. (2011). Nomor 70 Tahun 2011 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan di Kota Medan.
Peraturan Wali Kota Medan. (2017). Nomor 6 Tahun 2017 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.
Pertiwi, R. N. (2014). Analisis Efektivitas Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan (Studi Pada Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Kota Probolinggo). Jurnal Mahasiswa Perpajakan, 3(1).
Purnamasari,  G.  D.  (2011).  Pembuatan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  Kecamatan  Kraton Yogyakarta. Tugas  Akhir.  Program  Studi  Teknik  Geodesi,  Fakultas  Teknik  Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.
Rahati, M., Kahar, S., & Subiyanto, S. (2015). Analisis Perubahan Zona Nilai Tanah Kaitannya Dengan  Banjir  Di  Kecamatan  Pedurungan  Kota  Semarang. Jurnal  Geodesi  Undip, 4(1), 117-128.
Santoso, G. F., Suprayogi, A., & Sasmito, B. (2017). Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Untuk Menentukan  Nilai  Objek  Pajak  Berdasarkan  Harga  Pasar  Menggunakan  Aplikasi  Sig (Studi Kasus: Kecamatan Tingkir, Kota Salatiga). Jurnal Geodesi Undip, 6(4), 18-25.
Sasana,  H.  (2005).  Analisis  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Penerimaan  Pajak  Bumi  dan Bangunan (PBB) (Studi Kasus di Kabupaten Banyumas). Jurnal Dinamika Pembangunan (JDP), 2(Nomor 1), 19-29.
Sibarani, E. (2020). Pemetaan Zona Nilai Tanah Di Kelurahan Titi Kuning Kecamatan Medan Johor (Doctoral dissertation, Universitas Negeri Medan).
Standard Penilaian Indonesia. (2007). Penilaian Property, KEMENKEU
Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak Nomor SE-55/PJ.6/1999 tanggal 31 Agustus 1999 tentang Petunjuk Teknis  Analisis  Penentuan  Nilai  Indikasi  Rata-rata,  Direktorat  Jenderal  Pajak, Jakarta.
Surat  Edaran  ED  Pernyataan  Standar  Akuntansi  Keuangan  No.  68  Tahun  2013.Tentang Pengukuran Nilai Pasar Wajar.
Surat  Keputusan  Direktur  Jenderla  Pajak  Nomor  KEP.115/PJ/2002.  Tentang  Perubahan  Atas Keputusan  Direktur  Pajak  Nomor  KEP.533/PJ/2000  Tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan Dalam Rangka  Pembentukan  dan  atau  Pemeliharaan  Basis  Data  Sistem  Manajemen  Informasi Objek Pajak.
Surat  Keputusan  KEP.MEN.KEU  Nomor  523/KMK.04/1998.  Tentang  Penentuan  Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Wahida, W. (2018). Analisis Kontribusi Pajak Kendaraan Bermotor (PKB) Terhadap Pendapatan Asli  Daerah  (PAD)  di  Kota  Palopo. JEMMA  (Journal  of  Economic,  Management  and Accounting), 1(1), 11-22.