## TINJAUAN YURIDIS SAHNYA JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH MENURUT HUKUM ADAT DAN UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA
(UUPA) DI KABUPATEN KARANGASEM
Oleh:
Ni Ketut Sari Adnyani Universitas Pendidikan Ganesha

## ABSTRAK
Kabupaten  Karangasem  memiliki  wilayah  geografis  yang  didominasi  oleh fisiografi  perbukitan  secara  keseluruhan  terbagi  atas  2  zona  kawasan,  yaitu  zona utara  yang  merupakan  kawasan  Pegunungan  Abang,  dan  zona  selatan  yaitu Pegunungan  Agung.  Zona  tengah  yaitu  daratan  yang  terbagi  atas  8  wilayah kecamatan,  yaitu:  Rendang,  Selat,  Sidemen,  Bebandem,  Manggis,  Karangasem, Abang  dan  Kubu.  Mengingat  pentingnya  tanah  bagi  kehidupan  manusia,  maka sudah  sewajarnya  peraturan  mengenai  pertanahan  di  Kabupaten  Karangasem khususnya  diatur  sedemikian  rupa,  sehingga  dapat  meminimalkan  timbulnya permasalahan  di  bidang  pertanahan.  Dengan  digunakannya  Hukum  Adat  sebagai landasan dari pembentukan Hukum Agraria, maka akan menunjang kelanggengan keberlakuan  Hukum  Adat.  Menurut  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  bahwa  jual beli hak milik atas tanah adalah didasarkan pula atas Hukum Adat yaitu merupakan suatu  perbuatan  hukum  yang  mana  pihak  penjual  menyerahkan  tanah  yang  dijual kepada  pembeli  untuk  selama-lamanya  (Penyerahan  Yuridis).  Adapun  tujuan penelitian  ini  adalah  untuk  (1)  mendeskripsikan  prosedur  pemindahan  hak  milik atas  tanah  karena  perjanjian  jual  beli  menurut  UUPA,  (2)  mengungkapkan  akibat hukum daripada jual beli hak milik atas tanah menurut Hukum Adat. Bentuk data dalam  penelitian  ini  yaitu  berbentuk  informasi,  baik  yang  berasal  dari  dokumen maupun  responden.  Cara  pengumpulan  datanya  adalah  melalui  data  pustaka  dan data  empiris.  Responden  dalam  penelitian  ini  adalah  para  pejabat  pembuat  akta tanah/PPAT yaitu Notaris di Kabupaten Karangasem. Lokasi Penelitian di tetapkan di  Kantor  Badan  Pertanahan  dan  Kantor  PPAT  Kabupaten  Karangasem.  Analisa data penelitian yaitu deskriptif kualitatif. Hasil penelitian dapat berupa pemindahan hak  milik  atas  tanah  diatur  dengan  Peraturan  Pemerintah.  Prosedur  pelaksanaan jual beli hak milik atas tanah yang sudah dibukukan atau yang sudah terdaftar pada kantor  pertanahan  dan  akibat  hukum  yang  ditimbulkan  (1)  hak  dan  kewajiban pihak  pembeli  dan  penjual  dan  (2)  beralihnya  hak  milik  atas  tanah  ke  tangan pembeli.
Kata kunci: Sah, Jual Beli, Hak Milik, Hukum Adat dan UUPA.

## ABSTRACT
Karangasem  regency  has  geography  area  which  domination  by physiography  of rock they  all  are consist of two zona area, exactly  north zona its area of Abang mountain, and south zona is Agung mountain. Medium zona is land area  such  as  eight  district  territory  thereabouts  Rendang,  Selat,  Sidemen, Bebandem,  Manggis,  Karangasem,  Abang  and  Kubu.  The  most  important  about
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
land  for  human  life,  so  regulated  land  registration  of  Karangasem  regency  to regulate  for  minimalization  land  problem  aspect.  With  implementation  local regulation  (Hukum  Adat)  as    a  basic  development  of  Agraris  Wet  (Hukum Agraria), to continuity local regulation (Hukum Adat) existence. The foundation of Agraris  Wet  (Hukum  Agraria),  transaction  is  a  jurisdiction  of  land  there  is  a foundation  of  local  regulation  (Hukum  Adat).  Actualization  jurist  activities  its  a call  “Jurist  Giving”.  The  goal  of  this  research  such  as  (1)  discribe  distributing prosedur  jurisdiction  of  land  because  as  transaction  agreement  by  UUPA  or Agraris  Wet.  To  explain  regulating  impact  from  jurisdiction  with  transaction activities of local regulation basic. A kind of file from this research is information aspect with document and informant. Colectivities strategy of this file are get from literature file and empirical. Informant of this research is our stake holderor official which  task  to  decision  making  for  policy  regulating  PPAT  exactly  Notaris  at Karangasem regency. The location of this research is in Office BPN. Analysis file research  is  descriptive  cualitative.  Orientation  from  this  research  as  destributing jurisdiction  of  land  its  regulate  to  goverment  regulation.  Operational  procedur jurisdiction transaction of this land is inventaristation in BPN and rule impact (1) jurisdiction of transaction activities (2) Giving jurisdiction of land after transaction.
Key  words:  Legality,  Transaction,  Jurisdiction  of  Land,  Local  Regulation  and Agraris Wet.

## I.PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dalam  negara  hukum  nantinya akan  terdapat  suatu  kesatuan  sistem
hukum yang berpuncak pada
konstitusi atau
Undang-Undang Dasar.  Dengan  adanya  sistem  hukum, penyelenggaraan  negara  dan  rakyat dapat  bersatu  di  bawah  dan  tunduk pada  sistem  yang  berlaku.  Dengan demikian, dalam negara yang berdasar atas hukum, konstitusi negara merupakan  sarana  pemersatu  bangsa.
Hubungan antara warga negara dengan negara, hubungan antar lembaga  dan  kinerja  masing-masing
elemen  kekuasaan  berada  pada  satu sistem  aturan  yang  disepakati  dan dijunjung  tinggi  (Asshiddiqie,1994  : 118) .
Pembangunan  di  bidang  hukum dalam negara hukum Indonesia adalah atas  landasan  sumber  tertib  hukum negara yaitu cita-cita yang terkandung pada pandangan hidup,  kesadaran dan cita-cita  hukum  serta  cita-cita  moral yang  meliputi  suasana  kejiwaan  serta watak  dari  bangsa  Indonesia  yang didapatkan dalam Pancasila dan Undang-Undang  Dasar  1945.  Untuk pertama  kali  pembangunan  di  bidang hukum  tersebut  telah  terlakasana
dengan baik tepatnya lima belas tahun setelah  Indonesia  merdeka yaitu
dengan dikeluarkannya Undang- Undang  Pokok  Agraria    (Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960) diundangkan pada tanggal 24
September  1960  melalui  Lembaran Negara  1960-104,  TLN  No.2043, yang  berlandaskan  pada  hukum  adat. Hal  ini  dapat  dilihat  dari  pasal  5 Undang-Undang Pokok Agraria,  yaitu sebagai berikut:
Hukum  Agraria  yang  berlaku atas  bumi,  air  dan  ruang angkasa  ialah  hukum  adat, sepanjang  tidak  bertentangan dengan  kepentingan  nasional dan  negara  yang  berdasarkan atas  persatuan  bangsa  dan sosialisme Indonesia serta peraturan yang tercantum dalam  UU  ini  dan  dengan Peraturan Perundangan lainnya,  segala  sesuatu  dengan mengindahkan unsur-unsur yang  bersandar  pada  Hukum Agama. Dari  bunyi  pasal  5  Undang- Undang Pokok Agraria tersebut jelaslah bahwa Hukum Adat
merupakan  landasan  dan  mempunyai peranan  yang  sangat  penting  dalam penyusunan  Undang-Undang  Pokok
Agararia. Setiap usaha untuk mengadakan  perubahan  yang bersifat  membangun  terlebih-
lebih  menyangkut  masyarakat desa  yang  bersifat  tradisional,
hendaknya diselenggarakan dengan  cara seksama dan hati- hati teristimewa perhatian terhadap manusia yang hubungan sosialnya minta perhatian yang sungguh- sungguh (Hardjosudarma, 1970 : 12). Pemikiran yang melandasi pengakuan kesatuan masyarakat
hukum  adat  adalah  (1)  kemajemukan kesatuan-kesatuan  masyarakat  hukum adat sehingga memerlukan pengakuan secara khusus dengan peraturan daerah  setempat.  (2)  sendi  negara hukum  dalam  pengertian  hukum sebagai  instrumen  pemerintah  harus menjamin  keadilan,  kemanfaatan,  dan kepastian hukum. Keadilan menghendaki hukum mampu
mengakomodasi  kondisi  khusus  atau kekhasan suatu kasus, sehingga undang-undang  harus  luwes,  dan pengakomodasian secara konkrit kondisi  khusus  dilakukan  dengan peraturan daerah. Kesatuan masyarakat  hukum  adat  memiliki kekhasan yang memerlukan
pengaturan secara luwes dalam
Undang-Undang,  dan  pelaksanaan pengakuannya dengan peraturan daerah setempat. Kemanfaatan
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
menghendaki hukum dapat membahagiakan  rakyatnya  dengan
jaminan akses mengenyam hak- haknya (Atmaja, 2011 : 1-2). Oleh  karena  Hukum  Adat  telah begitu  meresap  dalam  kepribadian bangsa  Indonesia,  sehingga  dalam setiap penyusunan peraturan perundang-undangan baru yang
bersifat  nasional  tidaklah  mungkin untuk mengabaikan aturan yang terdapat  dalam  Hukum  Adat  begitu saja. Tetapi Hukum Adat yang dipakai hendaknya disesuaikan dengan perkembangan  dan  kebutuhan  bangsa Indonesia  atau  dengan  kata  lain Hukum  Adat  yang  dipakai  adalah Hukum  Adat  yang  disanir.  Dengan digunakannya  Hukum  Adat  sebagai landasan  dari  pembentukan  Hukum Agraria,  maka  sama  saja  dengan proses  kelanggengan  dari  Hukum Adat itu sendiri.
Bagi  manusia  tanah  mempunyai fungsi  dan  kedudukan  yang  sangat penting dan strategis dalam kehidupannya  karena  selain  dipakai sebagai  tempat  tinggal,  tanah  juga dipakai  sebagai  tempat  usaha,  seperti usaha  pertanian,  perkebunan  dan perdagangan. Oleh karena itu,
hubungan  antara  manusia  dengan tanah  sangatlah  erat  baik  pada  masa lalu,  saat  ini  atau  pada  masa  yang akan  datang.  Tanah  merupakan  hal terpenting  dalam  kehidupan  manusia sejak  mereka  lahir  hingga  mereka meninggal  dunia.  Sehingga  dapat dikatakan  bahwa  sampai  kapanpun manusia  akan  terus  berhubungan dengan  tanah.  Perkembangan  jumlah penduduk yang diikuti dengan semakin  meningkatnya  pembangunan di  berbagai  sektor  kehidupan  di Indonesia, pada  akhirnya berimplikasi pula  terhadap  kebutuhan  akan  tanah. Di sisi lain, fenomena seperti itu tidak dibarengi dengan luas tanah yang ada. Dapat  dikatakan  bahwa  semakin berkembang  jumlah  penduduk  dan semakin  meningkat  kebutuhan  tanah sebagai dampak pembangunan menyebabkan  luas  tanah  menjadi semakin sempit. Kabupaten  Karangasem  terbagi atas wilayah geografis yang didominasi  oleh  fisiografi  perbukitan secara keseluruhan terbagi atas 2 zona kawasan,  yaitu  zona  utara  yang merupakan kawasan Pegunungan Abang,  dan  zona  selatan  yaitu Pegunungan  Agung.  Zona  tengah
yaitu  daratan  yang  terbagi  atas  8 wilayah  kecamatan,  yaitu:  Rendang, Selat,  Sidemen,  Bebandem,  Manggis,
Karangasem, Abang dan Kubu. Luas wilayah Kabupaten Karangasem  83.954  Ha,  yang  terdiri dari  lahan  sawah  7.140  Ha  dan  lahan bukan sawah 76.814 Ha. Dibandingkan dengan tahun
sebelumnya  luas  lahan  sawah  sama alih  fungsi  lahan  dari  lahan  sawah  ke lahan  bukan  sawah  sebanyak  4  Ha, menjadi  pekarangan  2  Ha,  menjadi tegal kebun 2 Ha, dan dari tegal kebun menjadi  sawah  sebanyak  4  Ha. Mengingat  pentingnya  tanah  bagi kehidupan  manusia,  maka  sudah sewajarnya peraturan mengenai
pertanahan  di  Kabupaten  Karangasem khususnya  diatur  sedemikian  rupa, sehingga dapat meminimalkan timbulnya  permasalahan  di  bidang pertanahan.  Salah  satu  hal  penting yang  dirancang  oleh  Pemerintah Kabupaten  Karangasem  adalah  untuk mewujudkan tertib di bidang pertanahan  tersebut  adalah  adanya kepastian hukum di bidang pertanahan, khususnya terhadap
kepemilikan  hak  atas  tanah  oleh individu/perorangan.
Tuntutan
pembangunan dan tuntutan peningkatan kesejahteraan umat
manusia mengharuskan dilakukan pengaturan  tentang  pengelolaan  tanah dengan cara yang sebaik-baiknya agar berbagai  kepentingan  dan  kebutuhan akan  tanah  dapat  diselenggarakan secara  serasi,  selaras,  seimbang  dan setepat-tepatnya.
Sejak  berlakunya  Undang-Undang
Pokok Hukum Agraria telah
membawa  akibat  terhadap  berbagai aspek  hukum  sebelumnya  yang  telah berlaku  dan  mempunyai  kekuatan mengikat dalam pergaulan masyarakat seperti  ketentuan  dari  Buku  II  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHPER)  yaitu  mengenai  benda,
secara fundamental
mengalami perubahan karena segala sesuatu  yang mengatur  tentang  tanah  telah  dicabut. Untuk  menuju  tujuan  bangsa  dan negara melalui peningkatan di berbagai  bidang  pembangunan,  maka kehidupan masyarakat mengalami perubahan  seperti  halnya  di  bidang teknologi, politik hukum dan budaya. Dengan demkian, maka perubahan pola  kehidupan  dalam  masyarakat khususnya  di  Indonesia  di  mana kehidupan penduduknya sebagian
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
besar  tergantung  dari  hasil  pertanian, sudah  tentu  kebutuhan  akan  tanah semakin terasa. Oleh karena itu, maka tanah  tidak  saja  hanya  berfungsi sebagai  tanah  pertanian,  tetapi  juga mempunyai fungsi lain seperti sebagai tempat  pemukiman  dan  juga  sebagai tempat  pengembangan  usaha.  Dengan semakin pesatnya pertumbuhan penduduk akan membawa pula pengaruh  terhadap  masalah  pertanian, sehingga  tidaklah  aneh  bila  banyak terjadi  transaksi  dalam  masyarakat sehubungan  dengan  masalah  tanah, seperti  :  perjanjian  jual  beli,  sewa- menyewa,  tukar  menukar,  gadai  dan sebagainya. Dari sekian banyak transaksi  yang  terjadi,  maka  yang paling banyak dijumpai dalam amasyarakat  mengenai  transaksi  jual beli.  Dalam  transaksi  jual  beli  tanah sering  menimbulkan  permasalahan dalam masyarakat lebih-lebih sevelum dikeluarkannya Undang-Undang Pokok Agraria. Sebelum berlakunya Undang- Undang Pokok Agraria terdapat dualisme hukum yang
mengaturmasalah  pertanahan  yaitu,  di satu  pihak  berlaku  Hukum  Barat, sedangkan  di  lain  pihak  berlaku
Hukum Adat. Dengan dualisme tersebut banyak
menimbulkan problem  dalam  masyarakat,  sehingga setelah  kemerdekaan  oleh  pemerintah dilakukan  usaha  untuk  menghapus keanekaan  tersebut  dengan  mengganti ketentuan  hukum  yang  lama  dengan aturan  hukum  baru  yang  sifatnya nasional. Tepatlah bahwa sudah waktunya di wilayah negara Indonesia yang  merdeka  ini  untuk  mengadakan kesatuan hukum mengenai tanah yang ditetapkan  dengan  Undang-Undang untuk  segala  golongan  (Soepomo, 1951 : 24). Kesatuan hukum di dalam negara yang menjunjung tinggi kedaulatan  rakyat  adalah  harus  ada satu  kesatuan  hukum  yang  berlaku bagi  segenap  warga  negara  Indonesia dengan tidak membeda-bedakan golongan  seperti  apa  yang  terjadi dalam zaman penjajahan.
Menurut  Hukum  Adat,  jual  beli tanah adalah merupakan suatu perbuatan  hukum,  yang  mana  penjual menyerahkan tanah yang dijual kepada pembeli untuk selama- lamanya pada waktu pembeli membayar harga tanah tersebut kepada  penjual.  Di  mana  perpindahan hak atas tanah tersebut serentak terjadi
begitu  pembayaran  harga  diserahkan kepada  pembeli,  hal  semacam  ini dikenal  dengan  azas  konkrit/kontan atau  riil.  Di  samping  itu,  jual  beli hakmilik  atas  tanah  harus  dilakukan dihadapan  Kepala  Desa  yang  secara langsung  sebagai  saksi,  sehingga masyarakat  mengetahui  sahnya  jual beli (azas terang).
Sedangkan  menurut  Hukum  Barat sesuai  dengan  pasal  1457  KUHPER, jual  beli  adalah  suatu  perjanjian  di mana  pihak  yang  satu  mengikatkan dirinya  untuk  menyerahkan  suatu benda  dan  pihak yang  lainnya
membayar harga yang telah dijanjikan.  Bahwa  jual  beli  itu dianggap  telah  terjadi  antara  kedua belah  pihak  seketika  setelah  orang- orang  ini  mencapai  kata  sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya.  Jadi,  jual  beli  tersebut dikatakan suatu perjanjian yang bersifat  konsensual.  Sedangkan  hak milik  atas  tanah  baru  beralih  kepada pembelinya  jika  telah  dilakukan  apa yang  disebut  “Penyerahan  Yuridis”.
Demikian pula halnya menurut
Undang-Undang Pokok Agararia, bahwa  jual  beli  hak  milik  atas  tanah adalah  didasarkan  pula  atas  Hukum
Adat yaitu merupakan suatu perbuatan hukum  yang  mana  pihak  penjual menyerahkan tanah yang dijual kepada pembeli untuk selama- lamanya, pada waktu pembeli membayar  harga  (walaupun  baru sebagian)  atas  kesepakatannya  tanah tersebut  kepada  penjual.  Jadi,  sejak saat  itu  hak  atas  tanah  telah  beralih dari penjual kepada pembeli.

## 1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka  tulisan  ini  akan  memaparkan pokok-pokok masalah di sekitar sahnya jula beli menurut Hukum Adat dan  UUPA  Nomor  5  Tahun  1960, yang secara lebih terperinci lagi dapat dirumuskan sebagai berikut:
a. Bagaimanakah prosedur pemindahan  hak  milik  atas  tanah karena perjanjian jual beli menurut UUPA?
b. Bagaimanakah akibat hukum daripada  jual  beli  hak  milik  atas tanah menurut Hukum Adat?

## 1.3 Tujuan Penelitian
Adapun  tujuan  yang  diharapkan dalam penelitian ini adalah:
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
a. Mendeskripsikan prosedur pemindahan  hak  milik  atas  tanah karena perjanjian jual beli menurut
UUPA.
b. Mengungkapkan akibat hukum daripada  jual  beli  hak  milik  atas tanah menurut Hukum Adat.

## II. METODE PENELITIAN
2.1 Bentuk Data
Dalam  penelitian  ini  data  yang digunakan adalah berbentuk informasi,  baik  yang  berasal  dari dokumen maupun
responden.
Sehubungan  dengan  informasi  yang berasal  dari  dokumen  maka  bahan yang  dipergunakan  dalam  penelitian ini  berbentuk  peraturan  perundang- undangan  dan  referensi  yang  berasal dari  tulisan  ilmiah  para  sarjana berkaitan dengan proses dan tujuanmemperoleh  kepastian  hukum sahnya  jual  beli  hak  milik  atas  tanah.
Sedangkan  data  lapangan  diperoleh dari responden.

## 2.2 Cara Pengumpulan Data
a. Data Kepustakaan
Data kepustakaan berbentuk peraturan  perundang-undangan  dan referensi  ilmiah  para  sarjana,  dalam
pengumpulannya  digunakan  metode inventarisasi  yang  bersifat  material beading,  yaitu  terhadap  masing- masing jenis data kepustakaan tersebut  yang  materinya  mengatur masalah  yang  berkaitan  dengan  topik penelitian dijadikan satu.
b. Data Empiris Data empiris diperoleh dari lapangan, yaitu dari informasi responden  yang  sudah  ditentukan.
Informasi dari responden ini dikumpulkan  dengan  menggunakan metode  wawancara  secara  langsung. Wawancara  langsung  adalah  tanya- jawab  langsung  secara  lisan  dengan responden. Dalam penelitian ini dibuat  panduan  wawancara  dengan maksud  untuk  supaya  tidak  ada pertanyaan
terlewatkan
dan mendapatkan  penjelasan  lengkap  dan terperinci.
2.3 Penentuan Responden dan Lokasi Penelitian
a. Penentuan Responden
Dalam  penelitian  ini  karena  yang akan  dikaji  adalah  proses  dan  hasil dokumen  hak  milik  atas  tanah  berupa sertifikat  atau  akta  tanah,  maka responden  dalam  penelitian  ini  adalah
para pejabat pembuat akta tanah/PPAT yaitu Notaris di
Kabupaten Karangasem.
b. Penentuan Lokasi Penelitian
Lokasi  Penelitian  di  tetapkan  di kantor  Badan  Pertanahan  Kabupaten
Karangasem dan kantor PPAT
Kabupaten Karangasem.
2.4 Cara Menganalisis Data
Penelitian ini pada dasarnya bersifat deskriptif, maka analisis  yang digunakan  adalah  kualitatif.  Semua data  yang  terkumpul,  baik  data kepustakaan  maupun  data  lapangan
akan dianaliss berdasarkan kualitasnya, dengan cara data
kualitatif  yang  telah  terkumpul  tadi dikelompok-kelompokkan menurut kategori masing-masing, untuk kemudian ditafsirkan sehingga bermakna kuat dalam usaha menjawab
masalah penelitian.
III. PEMBAHASAN
3.1  Prosedur  Pemindahan  Hak
Milik Atas Tanah karena Perjanjian Jual Beli menurut UUPA
Akta mempunyai peranan penting untuk  peralihan  hak  milik  atas  tanah,
sesuai  dengan  ketentuan  pasal  26 UUPA  yaitu  setiap  perbuatan  yang dimaksud  memindahkan  hak  milik atas  tanah  diatur  dengan  Peraturan Pemerintah.  Sehubungan  dengan  hal itu, psal 19 UUPA jo pasal 37 ayat (1)
PP Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan: Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak milik  atas  satuan  rumah  susun melalui  jual  beli,  tukar  menukar, hibah, permasalahan dalam perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang hanya  dapat  didaftarkan  jika dibuktikan  dengan  akta  yang dibuat oleh PPAT yang berwenang  menurut  ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
Dari  ketentuan pasal 19 UUPA jo pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997,  maka  setiap  peralihan  hak  atas tanah  harus  dibuat  akta,  sedangkan aktanya  harus  dibuat  oleh  pejabat yang diberi wewenang untuk membuat  akta-akta  tanah  tertentu yang ditunjuk oleh Menteri Agraria/Kantor Badan Pertanahan
Nasional  (KBPN).  Adapun  pejabat yang dimaksud oleh peraturan tersebut adalah  pejabat  pembuat  akta  tanah. Sedangkan yang dapat diangkat
sebagai  PPAT,  yaitu:  (1)  Notaris,  (2)
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
Pegawai  Negeri  dan  bekas  pegawai dalam  lingkungan  Badan  Pertanahan yang dianggap
mempunyai
pengetahuan cukup tentang peraturan- peraturan  pendaftaran  tanah  dan peraturan-peraturan lainnya yang bersangkutan  dengan  peralihan  hak atas  tanah,  (3)  Para  pegawai  pamong praja  yang  pernah  melakukan  tugas seorang  pejabat,  (4)  Orang-orang  lain yang  telah  lulus  dalam  ujian  yang diadakan oleh
Meneteri Agaria/KBPN.
Tanah  yang  sudah  dibukukan adalah  terhadap  tanah  yang  sudah didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan sehingga tanah tersebut sudah mempunyai  bukti  pemilikan  yaitu berupa  sertifikat  hak  atas  tanah. Seperti  apa  yang  diketahui  di  dalam UUPA  bahwa  jual  beli  adalah merupakan  salah  satu  cara  untuk mengalihkan/memindahkan  hak  milik atas  tanah  dari  penjual  kepada pembeli  sesuai  dengan  Peraturan Pemerintah  pasal  37  ayat  (1)  PP
Nomor 24 Tahun 1997 (penyempurnaan  dari  pasal  19  PP Nomor  10  Tahun  1961  tentang Pendaftaran Tanah).
Pemahaman tentang makna konsep pembaharuan  agraria  perlu  dilakukan mengingat kompleksitas pengertiannya.  Konsep  pembaharuan agraria  memiliki  banyak  pengertian bagi  orang  (Keith  Griffin  dalam Isharyanto,  2005  :  200).  Pada  tingkat teoritis, redefinisi konsep pembaharuan agraria memiliki sumber efistimologi  di  dalam  penerimaan paradigma baru pembangunan sebagai konsekuensi  dari  tuntutan  perubahan- perubahan  sangat  mendasar  pada tingkat global.
Sehubungan dengan proses
prosedur  pelaksanaan  jual  beli  hak milik atas tanah yang sudah dibukukan  aatau  yang  sudah  terdaftar pada  kantor  pertanahan  maka  dalam kelanjutan  uraian  ini  peneliti  akan meninjau dari tiga fase,  yaitu sebagai berikut:
1. Fase sebelum akta jual beli (PPAT)
Dalam fase ini pembeli
mengadakan perjanjian jual beli mengenai  akan  dilangsungkan  jual beli  di  kemudian  hari.  Bahwa  tahap pendahuluan  ini,  pembeli  harus  betul- betul  meneliti  bukti  pemilikan  atas surat-surat  yang  berhubungan  dengan tanah yang akan dijual belikan. Dalam
hal  ini  pembeli  sudah  seharusnya berhati-hati sehingga dapat mengadakan pemeriksanaan yang
teliti  untuk  mendapatkan  penjelasan apakah betul-betul merupakan pemilik dari tanah yang dijual belikan tersebut.
Sehubungan  dengan  pemeriksaan surat  tersebut  pertama-tama  tentu calon  pembeli  berhubungan  dahulu dengan  “Calon  Penjual”.  Untuk  ini diperlukan  pemeriksaan  yang  teliti untuk meneliti surat-surat, kalau tanah tersebut  adalah  tanah  adat  yaitu  tanah yang belum ada sertifikatnya diperlukan  kohir  atau  petuk  D  atau Girik (Soetono, 1984 : 18).
Dengan  demikian  maka  dalam  jual beli,  pembeli  harus  terlebih  dahulu mengadakan pemeriksaan apakah tanah  tersebut  telah  bersertifikat  atau belum.  Jika  tanah  tersebut  telah bersertifikat  tentunya  juga  harus diteliti  apakah  sertifikat  tersebut adalah  sertifikat  hak  milik,  oleh karena  terhadap  tanah  yang  telah didaftarkan  di  Kantor  Pertanahan, sehingga  terhadap  tanah  tersebut sudah terdapat bukti pemilikan berupa sertifikat hak milik, hak guna bangunan,  hak  guna  usaha  dan  hak
pakai.  Jika  ternyata  sertifikat  tersebut adalah  sertifikat  hak  milik  atas  tanah, maka  haruslah  diperhatikan  yakni: siapa  pemiliknya,  alamat  pemilik, berapa  luas  tanah,  di  mana  letak tanahnya  dan  bagaimana  bentuk gambar tanahnya.
Setelah  diketahui  dengan  jelas pihak  yang  berkeinginan  menjual adalah  sebagai  pemilik  yang  berhak atas tanah tersebut, barulah dilangsungkan  tawar-menawar  harga tanah yang akan dijual, setelah adanya suatu kesepakatan pembeli dan penjual,  untuk  selanjutnya  barulah penjual  dan  pembeli  melakukan  jual beli dihadapan PPAT.
2. Fase akte jual beli (PPAT)
Dalam  pembuatan  akta  jual  beli terhadap  tanah  yang  sudah  terdaftar atau telah bersertifikat dalam pelaksanaannya  lebih  mudah,  jika dibandingkan  dengan  yang  belum bersertifikat,  terhadap  jual  beli  ini penjual  dan  pembeli  datang  di  Kantor PPAT  yang  berwenang  membuat  akta mengenai  tanah  yang  akan  dijual, serta  terhadap  ini  dapat  pula  diwakili oleh  pihak  ketiga  berdasarkan  surat kuasa. Dalam jual beli si penjual harus memenuhi syarat-syarat sebagai
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
subyek  hak  atas  tanah  yang  akan dijual.  Apabila  syarat-syarat  tersebut di  atas  telah  terpenuhi  selanjutnya pembeli  dan  penjual  dalam  membuat akta  PPAT  surat  harus  diserahkan kepada PPAT dalam jual beli tersebut.
Di  dalam  jual  beli  hak  milik  atas tanah yang sudah mempunyai sertifikat  tidak  diperlukan  lagi  surat keterangan Kepala Desa yang disahkan oleh Camat yang menyatakan  bahwa  tanah  tersebut adalah  benar-benar  menjadi  hak  milik daripada penjual. Begitu pula mengenai  saksi-saksi  biasanya  dapat disaksikan  oleh  pegawai  PPAT  atau orang  lain  yang  dipandang  cakap menurut  hukum  kecuali  pihak  PPAT masih  merasa  ragu-ragu  terhadap penjual,  maka  ia  harus  memanggil Kepala  Desa  dan  anggota  pemerintah desa  sebagai  saksi  dalam  jual  beli tanah tersebut.
3. Fase  pendaftaran  dan  pemberian sertifikat Setelah akta jual beli
ditandatangani  terhadap  jual  beli  hak milik atas tanah tersebut, maka PPAT
selanjutnya  mengirim  berkas  balik nama (AKTA PPAT) dengan
melampirkan bukti pembayaran
panjer, sertifikat asli, 2 (dua) eksemplar  akta  jual  beli  untuk  syarat pendaftaran  pada  Kantor  Pertanahan dan  dapat  juga  dibawa  langsung  oleh pihak  yang  berkepentingan  untuk didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Sesuai  dengan  petunjuk  PP  Nomor 24 Tahun 1997 pasal 40 bahwa:
(1) Selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hai kerja sejak tanggal ditandatangani akta  yang  bersangkutan.  PPAT wajib  menyampaikan  akta  yang dibuatnya berikut dokumen- dokumen yang bersangkutan
kepada  Kantor  Pertanahan  untuk didaftar.
(2) PPAT wajib menyampaikan
pemberitahuan  tertulis  mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana  dimaksud  pada  ayat
(1)  kepada  para  pihak  yang bersangkutan.
Setelah dilakukan
proses pendaftaran  hak  atas  tanah  pada Kantor  Pertanahan  sesuai  dengan syarat-syarat  yang  telah  dipenuhi sesuai  dengan  ketentuan  pendaftaran tanah yang berlaku oleh pemohon, dan sertifikat  hak  atas  tanah  diserahkan kepada  yang  berhak  menerimanya. Demikianlah  prosedur  pelaksanaan
jual  beli  hak  atas  tanah  yang  sudah dibukukan,  hingga  dikeluarkannya sertifikat  atas  nama  pribadi,  demikian juga halnya dengan proses pelaksanaan  jual  beli  hak  milik  atas tanah  yang  belum  dibukukan  atau belum  didaftarkan.  Pelaksanaannya pun  sudah  sesuai  dengan  Undang- Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5 Tahun 1960, untuk menjamin kepastian  hukum  oleh  Pemerintah diadakan  pendaftaran  tanah  menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor
24  Tahun  1997,  guna  meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan meningkatkan ekonomi keluarga, karena dewasa ini sertifikat merupakan  alat  bukti  yang  kuat  dan memiliki  peran  penting  dalam  faktor ekonomi masyarakat.
3.2  Akibat  Hukum  daripada  Jual
Beli Hak Milik Atas Tanah

## menurut Hukum Adat
Sebagaimana  kita  ketahui  dalam hal  jual  beli  tanah  tidaklah  dapat diselesaikan  begitu  saja  oleh  para pihak  yang  bersangkutan,  akan  tetapi agar  jual  beli  itu  sah  menurut  hukum, maka  diperlukan  adanya  campur
tangan  pejabat  yang  berwenang  untuk menyelesaikannya,  di  samping  itu juga  harus  memenuhi  prosedur  yang telah  digariskan  oleh  Undang-Undang yang berlaku.
Akibat hukum dari jual beli adalah berupa  adanya  hak  dan  kewajiban pihak  pembeli  dan penjual. Adapun  yang merupakan hak bagi  pembeli  adalah  akan  merupakan kewajiban  pula  bagi  pihak  penjual. Hak  yang  utama  bagi  pembeli  adalah mendapatkan  barang  yang  menjadi objek perjanjian  yang diserahkan oleh pihak  penjual.  Jadi,  di  sini  penjual berkewajiban  untuk  menyerahkan  hak milik  atas  barang  yang  diperjual belikan.  Adapun  penyerahan  tersebut meliputi segala perbuatan yang menurut  hukum  diperlukan  untuk mengalihkan hak milik atas tanah/barang  yang  diperjual  belikan itu  dari  penjual  kepada  pembeli.  Juga si  penjual  berkewajiban  menyerahkan sesuatu barang meliputi segala sesuatu yang  menjadi  perlengkapannya  serta dimaksudkan bagi pemakaiannya yang  tetap,  beserta  surat-surat  bukti milik  jika  itu  memang  ada.  Jika demikian  haknya  maka  penyerahan
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
sebidang  tanah  akan  meliputi  pula penyerahan dari pada sertifikatnya. Sebelum  keluarnya  UUPA,  untuk barang tak bergerak, maka penyerahan dilakukan  dengan  perbuatan  yang dinamakan  balik  nama  di  muka pegawai Kadaster yang juga dinamakan  pegawai  balik  nama  atau pegawai  penyimpan  hypotik  yang diatur tersebut berbunyi antara lain:
Pasal  616  KUH  Perdata  menyatakan: Penyerahan atau penunjukan akan kebendaan  tak  bergerak dilakukan dengan pengumuman  akan  akta yang bersangkutan dengan cara  seperti  ditentukan dalam pasal 620. Pasal  620  KUH  Perdata  menyatakan: Dengan mengindahkan ketentuan  termuat  dalam tiga pasal yang lalu, pengumuman termaksud di  atas  dilakukan  dengan memindahkan sebuah salinan otentik yang lengkap  dari  akta  autentik atau keputusan yang bersangkutan  ke  kantor penyimpanan hypotik, yang mana dalam lingkungan  barang-barang tak  bergerak  yang  harus diserahkan  berada  dengan membukukannya dalam register. Akan tetapi
dengan dikeluarkannya  UUPA  dan  telah mencabut  semua  ketentuan  yang
termuat  dalam  Buku  II  KUH  Perdata tersebut,  dan  hypotik  serta  credit verband  dicabut  dengan  UU  Nomor  4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Selanjutnya  mengenai  PP  Nomor  24 Tahun  1997  pasal  37  penyempurnaan PP  Nomor  10  Tahun  1961  pasal  19 yang  merupakan  peraturan  pelaksana dari UUPA di mana ditentukan bahwa jual beli tanah harus diuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh PPAT. Disamping kewajiban seperti tersebut  di  atas,  maka  ada  suatu kewajiban  yang  utama  dari  pembeli yaitu  melakukan  pembayaran  dari harga  pembelian.  Kalau  dilihat  padal 1514 KUH Perdata, maka pembayaran harga  itu  harus  diserahkan  oleh pembeli kepada penjual. Jadi, pembayaran  harga  dan  penyerahan barang pada hakekatnya harus diserahkan  secara  bersamaan.  Dalam transaksi  jual  beli  tanah,  maka mengenai penyerahan dikenal penyerahan de jure dan penyerahan de facto.  Penyerahan  de  jure  yaitu  suatu bentuk penyerahan pada waktu tanahnya  dibalik  nama  di  muka
Kepala Kadester,
sedangkan penyerahan  de  facto  yaitu  penyerahan tanahnya  dilakukan  dalam  keadaan
kosong  dan  pembeli  dipersilakan untuk menempati tanah tersebut. Jadi,  dapat  disimpulkan  bahwa bilama salah satu pihak tidak memenuhi  kewajiban  sebagaimana mestinya  maka  akan  menimbulkan akibat hukum antara lain:
a. Bila si penjual tidak memenuhi kewajiban sebagaimana tersebut  di  atas,  maka  pembeli dapat  mengajukan  tuntutan kepada  Hakim  akan  hal-hal sebagai berikut:
1. Pembeli  boleh  menuntut supaya  penjual  memenuhi kewajiban  dengan  tanpa ganti rugi; 2. Jual beli dibubarkan dengan  atau  tanpa  ganti rugi; b. Jika  sebaliknya  si  pembeli tidak  memenuhi  kewajiban- kewajibannya maka pihak penjual  pun  dapat  menuntut berupa: 1. Agar  pembeli  membayar harga  dengan  atau  tanpa  ganti rugi; 2. Menuntut agar persetujuan jual beli dibubarkan dengan  atau  tanpa  ganti rugi (Arief, 1979 : 75). Selanjutnya  kewajiban-kewajiban tersebut di atas, maka bagi si pembeli juga
diwajibkan melakukan pendaftaran peralihan hak milik tersebut agar peralihan tersebut menjadi.  Sehubungan  dengan  hal  ini
dalam  ajaran  umum  perdata  tentang pendaftaran maka:
Saat  dilakukannya  pendaftaran tanah  maka  hubungan  hukum pribadi  antara  seseorang  dengan benda (dalam hal tanah) diumumkan  kepada  pihak  ketiga dianggap mengetahui adanya hubungan  hukum  antara  orang dengan  tanhnya,  sehingga  ia menjadi wajib dan terikat menghormati  hal  tersebut  sebagai kewajiban yang timbul dari keputusan.
Jadi,  pendaftaran  tanah  bukan sekedar perbuatan administrasi belaka, akan  tetapi  mempunyai  arti  penting berkenaan  dengan  hak  keperdataan seseorang. Dengan terdaftarnya peralihan  tersebut  hak  atas  tanah sudah  menjadi  hak  penuh  pembeli, sehingga pembeli dapat bebas berbuat atas  tanah  tersebut  asalkan  tidak bertentangan  dengan  undang-undang yang ada sehubungan dengan pemilikan dari tanah tersebut.
Akibat  hukum  yang  kedua  adalah beralihnya  hak  milik  atas  tanah  ke tangan  pembeli  adalah  sejak  diadakan jual  beli  dihadapan  PPAT,  sebab  jual beli  menurut  pengertian  hukum  adat yang  bersifat  tunai  yaitu  penyerahan tanah  untuk  selama-lamanya  oleh penjual kepada pembeli dan
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
pembayaran  harganya  oleh  pembeli kepada penjual pada saat bersamaan. Dengan  terjadinya  jual  beli  hak milik  atas  tanah  akan  menimbulkan permasalahan  terhadap  bangunan  dan tanaman  yang  berada  di  atas  tanah tersebut  yang  menjadi  objek  jual  beli. Apakah  tanaman  dan  bangunan  yang ada  di  atas  tanah  tersebut  secara otomatis  ikut  dengan  tanahnya  bila terjadi  jual  beli  hak  milik  atas  tanah. UUPA  dikeluarkan  dalam  rangka mengadakan unifiasi hukum tanah dan unifikasi  mengenai  hak-hak  atas tanah.
Cita-cita ini telah menggambarkan ketegasan  sikap  UUPA  yang  tidak menghendaki lagi berlangsungnya dualisme  dalam  sistem  hukum  tanah di  Indonesia.  Pencabutan  Buku  II KUH  Perdata  hypotik  serta  credit verband  sepanjang  mengenai  bumi, air  dan  angkasa,  berarti  pula  UUPA telah  menolak  berlakunya  pasal-pasal yang mengandung penerapan dari asas accessie  atau  asas  perlekatan  dalam hukum  agraria  nasional,  hal  ini berdasarkan pertimbangan bahwa rakyat Indonesia sebagian besar tunduk  kepada  hukum  adat  sehingga diharapkan hukum agraria yang
berlaku  akan  lebih  sesuai  dengan aspirasi  rakyat  banyak.  Pemilihan hukum  agraria  nasional  tidak  cukup hanya  mencantumkan  istilah  hukum adat  dalam  pasal-pasalnya,  tetapi mengandung konsekuensi logis bahwa asas-asas dan konsepsi-konsepsi hukum  adat  mewajibkan  hukum agraria nasional serta pelaksanaannya. Berpijak  dari  argumen    di  atas, sampailah pada asumsi bahwa menurut  UUPA  pemilikan  atas  tanah tidak  dengan  sendirinya  meliputi pemilikan  atas  bangunan  yang  ada  di atas  tanah  tersebut,  karena  UUPA menganut  asas  pemisahan  horisontal tanah  kepada  hukum  tanah  sedang bangunannya  tunduk  pada  ketentuan- ketentuan hukum perutangan.
Sehubungan  dengan  ini,  Menteri Pertanian dan Agraria telah mengeluarkan  Instruksi  tertanggal  8
Pebruari  1964  Nomor  9/1/14  yang ditunjuk  kepada  semua  PPAT,  semua Kepala Inspeksi Agraria/Kantor Pendaftaran Tanah/Kantor Pendaftaran dan Pengawasan
Pendaftaran  Tanah  tentang  larangan memindahkan  hak  atas  tanah  tanpa sekaligus  memindahkan  bangunan yang  ada  di  atasnya.  Adapun  tujuan
dari  larangan  ini  adalah  untuk menghindari pelanggaran dari
ketentuan perundang-undangan.

## IV.PENUTUP
4.1 Simpulan
a. Pemindahan  hak  milik  atas
tanah  diatur  dengan  Peraturan Pemerintah. Prosedur pelaksanaan jual beli hak milik atas tanah yang sudah dibukukan  atau  yang  sudah terdaftar pada kantor
pertanahan  dapat  ditinjau  dari tiga  fase,  yaitu  (1)  fase sebelum akta jual beli (PPAT), (2)  fase  atau  jual  beli  (PPAT), dan  (3)  fase  pendaftaran  dan pemberian sertifikat.
b. Akibat hukum yang
ditimbulkan dari pada jual beli hak  milik  atas  tanah  dapat diklasifikasikan  ke  dalam  dua bagian,  yaitu  (1)  hak  dan kewajiban  pihak  pembeli  dan penjual dan (2) beralihnya hak milik  atas  tanah  ke  tangan pembeli.
4.2 Saran Saran yang dapat peneliti
sampaikan  berdasarkan  pembahsan dari  hasil  penelitian  adalah  sebagai berikut:
a. Perlu dilaksanakan penyuluhan yang  lebih  intensif  terhadap warga masyarakat tentang manfaat  pemilikan  sertifikat sebagai  bukti  hak  milik  atas tanah serta untuk menghindarkan  kemungkinan- kemungkinan  yang  terjadi  di kemudian hari terhadap pelanggaran terhadap kesepakatan  jual  beli  yang mengindikasikan terjadinya pelanggaran terhadap
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Penjaminan  kepastian  hukum sahnya jual beli hak milik atas tanah secara berkelanjutan diharapkan tetap mengakomodir  aspek  hukum adat    untuk  menjadikan  upaya kepastian  hukum  penjaminan hak  milik  atas  tanah  sebagai salah satu bentuk pembaharuan  agraria  sebagai suatu  gerakan  sosial  dan  oleh
Tinjauan Yuridis Sahnya Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …( Ni Ketut Sari Adnyani)
karenanya, upaya tersebut perlu didukung dengan memerlukan  pembentukan  dan pengembangan jaringan organisasi dan asosiasi- asosiasi sosial.

## DAFTAR PUSTAKA
Asshiddiqie  Jimly.  1994.  Gagasan  Kedaulatan  Rakyat  dalam  Konstitusi  dan
Pelaksanaannya di Indonesia. Jakarta: Ichtiar Baru van Hoeve.
Johan Erwin Isharyanto. 2005. Pembaharuan Agraria di Indonesia: Faktor-Faktor yang  Mempengaruhi  dan  Syarat-Syarat  untuk  Merealisasikannya. Yogyakarta: Jurnal Hukum Vo.13 No.2 Akreditasi: No.26/DIKTI/Kep/2005.
Marhaendra  Wija  Atmaja,  Gede.  2011.  Pengakuan  Kesatuan  Masyarakat  Hukum Adat dengan Peraturan Daerah. Malang: Universitas Brawijaya.
Negara  RI.  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  1945.  (Lembaran Negara RI Tahun1959 Nomor 75).
__________.  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agaria (Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 104, TLN Nomor 2043).
__________.  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Peraturan Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara RI Tahun 1997 Nomor 59).
Soedigdo  Harjosudarma.  1970.  Masalah  Tanah  di  Indonesia  Suatu  Study  Sekitar Pelaksanaan Landreform di Jawa dan Madura. Jakarta: Bharata.
Soetono.  1994.  Pedoman  Jual  Beli  Tanah  Peralihan  Hak  dan  Sertifikat  Cet.IV. Malang: Universitas Brawijaya.