## PENGARUH KETERSEDIAAN MODAL DAN LAHAN TERHADAP PROSES TRANSFORMASI SPASIAL HBE DI KAMPUNG KARANGASEM, SLEMAN
Luluk Rani Puspita 1 , Dwita Hadi Rahmi 2
1. Mahasiswa Magister Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada Jl.Grafika No 2, Yogyakarta
2. Staf Pengajar Magister Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada Jl.Grafika No 2, Yogyakarta Email: luluk.rani.puspita@gmail.com

## Abstrak
Kampung  Karangasem  merupakan  salah  satu  Kampung  di  pinggiran  Kota  Yogyakarta  yang mengalami perkembangan yang sangat cepat sejak dibangunnya Kampus UGM dan UNY. Inisiatif warga  untuk  menangkap  peluang  ini  menjadikan  rumah-rumah  di  Kampung  Karangasem mengalami  perubahan  spasial  dari  rumah  tinggal  menjadi home  based  enterprises  (HBE ). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pengaruh ketersediaan modal dan lahan terhadap proses transformasi spasial HBE di Kampung Karangasem . Penelitian ini menggunakan metode deduktif kualitatif. Pengambilan data dilakukan dengan observasi langsung dan pemetaan. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa ketersediaan modal dan lahan memiliki pengaruh terhadap bentuk strategi yang  dilakukan  pada  proses  transformasi  rumah  tinggal  menjadi home  based  enterprises. Kepemilikan  modal  yang  terbatas  berpengaruh  terhadap  proses  transformasi  pembagian  ruang horizontal,  pergantian  ruang  horizontal,  perluasan  ruang  horizontal  dan  perluasan  ruang  vertikal. Sedangkan  kepemilikan  modal  yang  cukup  mendorong  pemilik  rumah  untuk  melakukan  strategi transformasi  perluasan  ruang  vertikal.  Pengaruh  ketersediaan  lahan  yaitu  rumah  yang  masih memiliki lahan kosong dengan luasan yang cukup akan memilih menggunakan strategi perluasan ruang  horizontal  ( horizontal extending  of  space), sedangkan  strategi  perluasan  ruang  vertikal ( vertical extending of space ) dipilih jika sudah tidak tersedia lahan kosong.
Kata kunci: modal, lahan, transformasi, spasial, home based enterprise.

## Abstract
Title:  The  Effect    of  Capital  and Land  Availability  on  The  Spatial  Transformation  Process  at Kampung Karangasem, Sleman
Kampung  Karangasem  as  one  of  Kampung  located  in  pheriphery  of  Yogyakarta  has  very  rapid spatial development since the establishment of  UGM and UNY. People’s initiatives to seize this opportunity,  make  spatial  change  from  housing  into  home  based  enterprises. This  study  aims  to determine the effect of capital and land availability on the spatial transformation process of HBE at  Kampung  Karangasem.  Method  used  in  this  study  is  deductive-qualitative.  Data  collective  by “participant  as  observer”  and  mapping.The  result  of  this  study  indicate  that  the  availability  of capital and land has an influence of strategy  in the process of transformation from house into a home-based  enterprises. Limited  capital  ownership  influences  the  transformation  process  of horizontal  sharing  of  space,  horizontal  shifting  of  space,  horizontal  extending  of  space  and vertical  extending  of  space.  If  homeowner  have  enough  capital,  it  will  make  transformation vertical  extending  of  space.  The  influence  of  the  availability  of  land  is  the  house  that  still  have enough  land  with  sufficient  area  will  choose  to  use  the  horizontal  extending  of  space  strategy, while the vertical extending of space strategy is chosen if there is no available vacant land.
Keywords: capital, land, transformation, spatial, home based enterprise.

## Pendahuluan
Kampung Karangasem merupakan salah  satu  kampung  di  area  pinggiran Kota Yogyakarta yang memiliki fenomena  perubahan  rumah  yang sangat  cepat.  Kampung  ini  telah mengalami perubahan dari yang
tadinya berupa lahan pertanian menjadi kawasan permukiman. Perkembangan kampung mulai dirasakan  warga  sejak  dibangunnya Kampus  UGM  dan  UNY.  Keberadaan kedua  kampus  ini  telah  mendorong para pemilik rumah untuk memanfaatkan  area  rumah  tinggalnya menjadi  ruang  usaha.  Inisiatif  warga untuk menangkap peluang ini
menjadikan rumah-rumah di Kampung Karangasem  mengalami  perubahan spasial  dari  rumah  tinggal  menjadi home based enterprises ( HBE ).
Ketersediaan modal dan lahan merupakan salah satu faktor yang turut menunjang keberlangsungan HBE .
Modal  yang  cukup  untuk  membuat ruang  usaha  seringkali  tidak  diikuti dengan  ketersediaan  lahan.  Sebaliknya beberapa  warga  yang  memiliki  modal kurang  justru  memiliki  lahan  kosong yang  masih  cukup  luas.  Dengan keterbatasan  modal  ataupun  lahan tersebut  ternyata  tidak  menghalangi warga  untuk  tetap  membuat  ruang usaha.  Dalam  proses  transformasi terdapat  berbagai  strategi  adaptasi yang  dilakukan  untuk  menyiasati  hal ini.  Untuk  mengetahui  bagaimanakah pengaruh  ketersediaan  modal  dan lahan  terhadap  proses  transformasi HBE di  Kampung  Karangasem,  maka penelitian  ini  menjadi  penting  untuk dilakukan.

## Kajian Pustaka

## Spasial Rumah Tinggal
Spasial  adalah  hal-hal  yang  berkenaan dengan  ruang  atau  tempat  (KBBI/ Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2017). Sistem  spasial  pada  suatu  rumah tinggal berkaitan dengan denah, mencakup  organisasi  ruang,  orientasi serta  hirarki  ruang  (Habraken,  1988). Aplikasi sistem spasial dalam keterkaitannya dengan man, space and time menurut Manuel Marti Jr. (1981), dapat  diklasifikasikan  menjadi  dua faktor, yakni struktur spasial (organisasi,  hirarki,  sirkulasi  serta teritori ruang) dan nilai spasial (makna, fungsi dan pemanfaatan ruang).
Menurut  Turner  (1972)  terdapat  tiga fungsi  rumah  yaitu security , identity ,
dan opportunity dimana    masyarakat kurang mampu akan lebih mengutamakan  fungsi  rumah  sebagai “ opportunity ”(penunjang  kesempatan) dibandingkan “ security ” (tingkat
keamanan)    baru  setelah  itu  fungsi rumah sebagai “ identity ” (identitas).
Transformasi Spasial Rumah Tinggal Transformasi  rumah  adalah  strategi penghidupan yang diadopsi oleh rumah tangga  yang  terlepas  dari  regulasi maupun  aturannya  dimana  hal  ini banyak terjadi di negara-negara berkembang  (Avogo,  Wedam,  dan Opoku,  2017).  Transformasi  pada rumah tinggal terjadi karena dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti  faktor  sosial,  ekonomi,  politik dan budaya (Kotharkar dan Deshpande,  2012).  Menurut  Avogo  et al.  (2017)  salah  satu  faktor  yang mempengaruhi transformasi: ” household  asset” dan  “ household need”.
Home Based Enterprises (HBE) Home based enterprises pada dasarnya adalah  rumah  yang  berfungsi  sebagai rumah  tinggal  sekaligus  generator pendapatan  (Strassman,  1986  dan Tipple, 2000). HBE memiliki pengertian  serupa  dengan  beberapa istilah  seperti  rumah  produktif, hybrid housing, dan home base work . Menurut Tipple, Coulson, & Kellet (2002) home based enterprise identik keberadaannya  pada  negara-negara berkembang  yang  merupakan  salah satu  hal  penting  dalam  menunjang
“ livelihood ”  warga  negaranya.  Dalam proses  transformasi HBE ,  terdapat strategi  adaptasi  yang  dilakukan  oleh pemilik  untuk  membuat  ruang  usaha.
Menurut  Marsoyo  (2012)  strategi adaptasi rumah tangga untuk “membangun  modal  spasial”  dalam kasus HBE terdiri  dari  tiga  kategori yaitu: (a) Sharing of Space (pembagian ruang) (b) Extending of Space
(perluasan  ruang)  ,  dan  (c) Shifting  of
Space (pergantian ruang).

## Metode Penelitian
Penelitian ini menggunakan pendekatan deduktif kualitatif. Menurut  Ihalauw  (2008),  pendekatan deduktif  adalah    telaah  teoritis, penalaran, perenungan,
dan pengalaman  untuk  mengukur  konsep dan menguji dalil atau teori pada ranah empirik,  sedangkan  kualitatif  adalah penelitian  yang  bermaksud  untuk memahami  fenomena  (fenomenologis) tentang  apa  yang  dialami  oleh  subjek penelitian,  seperti;  perilaku,  persepsi, motivasi, tindakan, dan lain-lain secara holistik  dan  dengan  cara  deskripsi dalam  bentuk  kata-kata  dan  bahasa pada  suatu  konteks  khusus  yang alamiah  dan  dengan  memanfaatkan berbagai  metode  alamiah  (Kirk  et.al dalam Jailani, 2013).
Dalam penelitian ini penulis melakukan  observasi  secara  langsung atau disebut “ participant as observer” untuk lebih dapat memahami fenomena  transformasi  spasial  yang terjadi.  Pengambilan  data  dilakukan dengan  wawancara  secara  mendalam kepada  pemilik  rumah  dan  pengurus Kampung Karangasem. Pemetaan awal dilakukan  dengan  membuat blockplan
Kampung  Karangasem  menggunakan data awal dari google earth . Sedangkan  pemetaan  rumah  dilakukan dengan  pengukuran  langsung  pada rumah-rumah  yang  menjadi  sampel penelitian.
Tabel 1. Sampel penelitian
No Kode Inisial 1 K1 Ibu CC 2 K2 Ibu PAR 3 K3 Bpk.BBG 4 K4 Ibu SPR 5 K5 Bpk.SKD 6 K6 Ibu PRJ 7 K7 SR 8 K8 AN 9 K9 SGT 10 K10 NG 11 K11 PRM 12 K12 NRT 13 K13 BGS 14 K14 SWG 15 K15 AT 16 K16 DRM 17 K17 YNC 18 K18 DD 19 K19 ED Sumber : Observasi lapangan, 2018 Dalam penelitian ini, pemilihan sampel menggunakan metode “purpossive sampling”. Menurut  Arikunto  (2006) teknik purposive  sampling adalah teknik mengambil sampel dengan tidak berdasarkan  random,  daerah  atau strata,  melainkan  berdasarkan  atas adanya  pertimbangan  yang  berfokus pada tujuan tertentu.
Jumlah
keseluruhan  sampel  adalah  19  unit rumah yang telah mengalami perkembangan  menjadi Home  Based Enterprises. Fokus  amatan  rumah adalah  pada  perubahan  spasial  yang diakibatkan oleh modal dan ketersediaan lahan.

## Hasil dan Pembahasan
Ketersediaan Modal Warga  di  Kampung Karangasem terdiri dari beragam profesi diantaranya PNS, guru, pensiunan, dan wiraswasta. HBE di  kampung  ini berfungsi  sebagai  pendapatan  utama maupun  sampingan.  Bagi  masyarakat yang  kurang  mampu HBE menjadi pilihan  pekerjaan  yang  relatif  mudah dikarenakan  dapat  membuka  usaha sesuai keahlian yang dimiliki.
Sedangkan  bagi  masyarakat  yang mampu, HBE menjadi  peluang  usaha yang  menjanjikan  untuk  dijadikan pemasukan tambahan atau investasi.
Modal  merupakan  aset  yang  dimiliki oleh  rumah  tangga,  dalam  pengertian ini  modal  merupakan  dana  untuk melakukan perbaikan atau mengembangkan rumah. Pada penelitian ini ketersediaan lahan ditemukan berpengaruh terhadap pemilihan strategi
transformasi.
Terdapat  pemilihan strategi  yang berbeda  pada  pemilik  rumah  dengan ketersediaan lahan yang berbeda.
Pemilik rumah yang memiliki keterbatasan  modal  cenderung  lebih memilih  strategi  transformasi  secara horizontal  dengan  pembagian  ruang (sharing  of  space) atau  pergantian ruang  ( shifting  of  space). Hal  ini seperti yang terjadi pada kasus K4 dan
K7.  Pada  kasus  K4,  penghasilan  yang didapatkan  saat  ini  baru  cukup digunakan untuk kebutuhan sehari-hari dan  biaya  sekolah  anak,  sehingga belum  dapat  untuk  merenovasi  rumah. Kebutuhan ruang usaha dimaksimalkan dengan  menggunakan  ruangan  yang ada.  Sebagai  dampaknya  pemilik rumah  melakukan  adaptasi  ruang dengan pembagian ruang dan
pergantian  ruang.  Pembagian  ruang ditemukan pada ruang tamu dan dapur, sedangkan  pergantian  ruang  pada  area ruang keluarga.
“...kalau  nerima  laundry,  nyetrika, ngepak,    disini  (ruang  tamu)  nanti nyucinya  di  belakang  soalnya  nggak cukup  ruangnya,  kalau  pas  cuaca cerah  jemuran  cepet  kering,  kalau mendung  ya  jemuran  dimasukin  di rumah...”
(Ibu SPR, pemilik K4, wawancara tanggal 16 Februari 2018)
Pada  kasus  K7,    Ibu  SR  merupakan “ single mother ”  sehingga  hasil  dari berjualan  lebih  diutamakan  untuk keperluan sehari-hari dan biaya sekolah  anak.  Saat  ini  Ibu  SR  belum memiliki  dana  untuk  merenovasi rumahnya  sehingga  menerima  kondisi rumahnya  apa  adanya  dari  sejak diwariskan  oleh  kedua  orangtuanya. Rumah  warisan  ini  belum  memiliki kamar  tidur  dikarenakan  pembagian rumah  berdasarkan  luasan  tanah. Kebutuhan  ruang  dilakukan  dengan meminjam kamar tidur milik kakaknya.  Selain  itu,  saat  ini  Ibu  SR juga  terpaksa  melakukan  pembagian ruang  antara  kegiatan  hunian  dengan usaha  pada  area  dapur  dan  kamar mandi,  meskipun  sebenarnya  hal  ini mengganggu privasinya.

## Gambar 1. Proses perluasan ruang horizontal pada K1
Sumber: Analisis penulis, 2018
Pada beberapa kasus ditemukan transformasi  dengan  perluasan  ruang horizontal  ( horizontal  extending  of space) secara  bertahap  seperti  pada kasus  K1,  K9,  dan  K10.  Pada  kasus K1, Ibu CC mengembangkan rumahnya  secara  bertahap  diawali dengan  membangun  warung  makan  di area depan rumah, kemudian membangun
pondokan di area belakang rumah.
“ ...ya  sebenarnya  ya  terganggu  kalau pada  nunut  ke  belakang,  lewat-lewat ruang  keluarga  juga,  ...kepengennya nanti punya warung yang terpisah biar nggak nglewat-nglewatin...”
(Ibu  SR,  pemilik  K7,  wawancara  tanggal 15februari 2018)
Pada Kasus K9 Bapak SGT mengembangkan  rumahnya  setelah mendapatkan  penghasilan  dari HBE
berupa  usaha  pondokan.  Hasil  dari usaha ini disisihkan kemudian dipergunakan untuk memperluas ruang pada  hunian  maupun  usahanya  secara
bertahap. HBE merupakan penghasilan utama dari Bapak SGT, oleh karena itu pengembangan usaha dilakukan
semaksimal
mungkin untuk mendapatkan hasil yang lebih banyak.
Gambar 2. Proses perluasan ruang horizontal pada K9
Sumber: Hasil pemetaan, 2018

## Gambar 3. Proses perluasan ruang horizontal dan vertikal pada K2
Sumber : Analisis penulis, 2018
Perluasan  ruang  mulai  dilakukan  pada pengembangan  rumah  tahap  kedua dengan  menambah  kamar  pondokan diarea  depan  rumah.  Jumlah  kamar pondokan  dari  yang  tadinya  6  kamar bertambah  menjadi  11  kamar.  Pada tahap selanjutnya Bpk. SGT membangun  bangunan  disebelah  kiri dan belakang rumahnya untuk difungsikan sebagai warung kelontong, tempat  menjahit,  kamar  pondokan, dapur,  kamar  mandi,  ruang  kontrakan, dan ruang parkir sewa.
Pada  kasus  K2,  keterbatasan  modal juga berpengaruh terhadap pengembangan rumahnya. Pada
awalnya  Ibu PAR mendapatkan modal untuk  membangun  rumahnya  dari temannya yang ingin menyewa rumah. Pada  saat  itu  Ibu  PAR  masih  tinggal bersama kakaknya dan area rumah saat ini  masih  berupa  lahan  kosong. Dikarenakan  modal  yang  terbatas, rumah  pertama  yang  dibangun  hanya setengah dari luasan rumah.
Pengembangan rumah selanjutnya dilakukan dengan menambahkan warung,  ruang  tamu  dan  garasi  motor pada  area  depan  rumah.  Setelah
memiliki  modal lagi, Ibu PAR membangun lantai dua untuk digunakan  sebagai  usaha  pondokan. Sehubungan dengan modal yang terbatas, maka pembangunan lantai dua baru  separuh  dari  luasan  lantai  secara keseluruhan.
Pada  kasus  K10, HBE menjadi  solusi bagi Ibu NG yang kehilangan pekerjaannya  akibat  terkena  PHK. Uang pesangon yang didapatkan dipergunakan untuk membangun pondokan dikarenakan Ibu NG merupakan tulang punggung keluarganya. Pada pembangunan tahap awal,  Ibu  NG  baru  membangun  6 kamar pondokan.
Pengembangan selanjutnya  dilakukan  secara  bertahap setelah  mendapatkan  penghasilan  dari hasil usaha.
“...saya  dulu  kerja  di  pabrik  kulit  di Kotagede,  lalu  kena  PHK,  uang pesangon saya gunakan untuk
membangun  kos-kosan,  lalu  dibangun lagi bertahap...”
(Ibu  NG,  pemilik  K10,  wawancara  tanggal  8 februari 2018)
Gambar 4. Proses perluasan ruang vertikal pada K15 Sumber: Analisis penulis, 2018
Pada  kasus  rumah  yang  memiliki modal cukup, pengembangan usahanya akan  memilih  menggunakan  strategi perluasan ruang secara maksimal tanpa terkendala  modal.  Hal  ini  dapat ditemukan  pada  kasus  K15  dimana modal tidak menjadi masalah sehingga pemilik  mengembangkan  rumah  lama yang  dibeli  untuk  kegiatan  usaha dengan  membangun  3  lantai  sekaligus dengan  fasilitas  yang  lengkap  dan mewah.
“...modal  untuk  membangun  ini  cash, tidak meminjam bank...bangunan dibuat bagus sekalian biar awet...” (Bapak AT, pengelola pondokan K15, wawancara tanggal 3 februari 2018)
Dari  gambar  di  atas  terlihat  bahwa rumah  lama  yang  terdiri  dari  ruang- ruang  kamar,  kamar  mandi,  dapur  dan
1 pendhopo  dibongkar  total  untuk memaksimalkan ruang usaha
pondokan.    Pada  denah  baru  fungsi hunian  di  lantai  satu  sedangkan  lantai dua  dan  lantai  tiga  untuk  pondokan. Dari  perluasan  ini  diperoleh  12  kamar pondokan  dengan  ukuran  masing- masing unit 5x4 meter. Selain unit-unit kamar,  pada  lantai  1  juga  dibangun hunian  untuk  Bapak  AT  selaku pengelola pondokan.
Ketersediaan Lahan Rumah-rumah di Kampung Karangasem  memiliki  luas  lahan  yang bervariasi  mulai  dari  <200  m 2 - >500m 2 .  Rumah-rumah  ini  didapatkan melalui proses waris atau jual-beli.
1 Pendhopo:  Bagian  dari  rumah  Jawa  yang berupa bangunan luas, terbuka, dan tanpa sekat yang  diletakkan  di  area  depan  rumah, digunakan  sebagai  tempat  pertemuan  atau perhelatan.

## Gambar 5. Prosentase Luas Lahan
Sumber : Analisis penulis, 2018
Dari  gambar  di  atas  terlihat  bahwa 32%  sampel  penelitian  memiliki  luas lahan  201-300  m 2 .  Sampel  rumah dengan  luas  lahan  yang  cukup  besar yaitu  401-500m 2 dan  501-600  m 2 juga banyak  ditemukan.  Kepemilikan  lahan yang  besar  ini  kebanyakan  berupa warisan  dimana  dulu  orang  tua memiliki  lahan  berupa  kebun  atau sawah dengan luasan yang besar.
Beberapa  sampel  yang  memiliki  tanah cukup  besar  juga  dipengaruhi  oleh harga  tanah  yang  masih  murah  pada saat  membeli  lahan.  Berdasarkan  hasil wawancara  salah  satu  pemilik  rumah (pemilik sampel K2), pada tahun 1989 harga  tanah  di  dalam  Kampung Karangasem  berkisar  Rp.30.000,-/m 2 , sangat  kontras  dengan  harga  tanah pada  lahan  di  dalam  kampung  saat  ini yaitu  Rp.3.000.000,-/m 2 (pengelola sampel K15). Harga tanah saat ini pada tepi jalan utama di Kampung Karangasem  bahkan  mencapai  ±10 juta-an/m 2 . Murahnya harga tanah pada waktu itu dikarenakan kondisi kampung yang belum ramai dan masih berupa  sawah  atau  tegalan,  sedangkan kenaikan harga tanah saat ini
menunjukkan bahwa Kampung Karangasem sudah sangat berkembang sehingga  terjadi  peningkatan  nilai lahan.
Pada  tahap  awal  pembangunan  rumah sebagian  kasus  telah  menghabiskan seluruh  lahannya  untuk  dibangun, sedangkan  sisanya  masih  memiliki lahan  kosong.  Rumah    yang  sudah
tidak  memiliki  lahan  kosong  adalah K4,  K6,  K7  dan  K16  dimana  keempat kasus  ini  hanya  memiliki  luas  lahan <100-200  m 2 .  Rumah-rumah  lainnya yang  memiliki  luas  >200m 2 rata-rata masih  memiliki  lahan  kosong  kecuali kasus  K11,  K12  dan  K18  yang  pada tahap  pertama  pembangunan  sudah membangun pada  seluruh lahan. Dalam perkembangannya, rumah- rumah  mengalami  transformasi  untuk menyediakan  kebutuhan  ruang  usaha maupun  ruang  hunian.  Terkait  dengan penyediaan  kebutuhan  ruang  usaha, ketersediaan lahan kosong tidak mempengaruhi motivasi pemilik rumah untuk  menangkap  peluang  usaha. Pemilik  rumah  akan  berupaya  untuk menyiasati keterbatasan lahannya dengan  beberapa  strategi  adaptasi ruang.
Pada  sampel  kasus  yang  masih memiliki lahan kosong, pemilik rumah akan mengembangkan rumahnya
dengan  strategi extending  of  space dengan  menambah  ruangan  pada  area depan,  samping  kiri,  samping  kanan, atau belakang rumahnya menyesuaikan dengan  kebutuhan.  Penambahan  ruang ini  dapat  berlangsung  dalam  1  kali tahapan transformasi atau lebih.
Gambar 6. Pengembangan lahan kosong pada K13 Sumber : Analisis penulis, 2018
Kasus-kasus  yang  masih  memiliki lahan  kosong  pada awal  pembangunan adalah K1, K2, K3,  K5, K9,K10, K13, K14,  K15,  K17  dan  K19.  Pada  kasus K1,  K3,  K9,  K10,  K13  dan  K14 pemilik rumah melakukan transformasi horizontal menggunakan strategi perluasan  ruang  ( horizontal  extending of  space )  dengan  cara  menambah ruangan secara bertahap menyesuaikan ketersediaan modal.
“...dulu  dibelakang  itu  lahan  kosong, lalu dibangun kos-kosan.”
(Ibu  CC,  pemilik  K1,  wawancara  tanggal  17 Maret 2018)
“...ini  dari  warisan  luasnya  500an meter, bangunannya dulu cuma rumah, sisanya  tanah  kosong,  lalu  dibangun bertahap.”
(Bapak  SGT,  pemilik  K9,  wawancara  tanggal 27 Maret 2018)
“...ini  dulunya  kebon,  lalu  dibangun bertahap...”
(Ibu  NG,  pemilik  K10,  wawancara  tanggal  8 februari 2018)
Pada  kasus  K2  dan  K5  pemilik  rumah melakukan transformasi horizontal dengan  menambah  ruangan  kemudian setelah lahan kosong habis, penambahan  ruang  dilakukan  secara vertikal. Pada kasus K15 lahan kosong masih  tersedia  di  awal  pembangunan, namun kebutuhan ruang untuk menyediakan kamar pondokan sebanyak  12  kamar  tidak  dapat dipenuhi  dengan  luas  lahan  yang  ada sehingga  pemilik  rumah  membongkar bangunan lama dan membuat bangunan 3 lantai.
“...disini  dulu  rumah  lama,  ada pendhoponya  di  depan,  rumahnya  di belakang,  depan  rumah  kebun  ada pohon pisang dan kelapa...” (Bapak AT, pengelola pondokan K15,
wawancara tanggal 3 februari 2018)
Sampel  kasus  yang  sudah  tidak memiliki  lahan  kosong    terdapat  pada K4,  K6,  K7,  K8,  K11,  K18  dan  K16. Pada  kasus  K4,  K6,  K7  dan  K16 pemilik  rumah  sudah  tidak  memiliki lahan kosong dan memiliki modal yang terbatas  sehingga  strategi  transformasi yang  dilakukan  adalah  pergantian ruang  horizontal  ( shifting  of  space), pembagian  ruang (sharing  of  space), dan pemampatan  ruang (squishing  of space). Pada  kasus  K11  sudah  tidak memiliki  lahan  kosong,  Bapak  SPR memampatkan  ruangan  ( squishing  of space ) hunian untuk menambah kamar pondokan.
“... Ini  dinding  kamar  kos  saya  jebol untuk memperluas ruang laundry ...” (Bapak  DD,  pemilik  K18,  wawancara  tanggal 16 februari 2018)
Pada  K18  lahan  yang  tersedia  di  area rumah  masih  ada  namun  luasannya tidak  besar,  pemilik  rumah  tidak memiliki kendala modal untuk memenuhi  kebutuhan  ruang laundry , sehingga  pemilik  hanya  melakukan transformasi horizontal dengan memperbesar ruang laundry
( horizontal extending of space ) dengan mengurangi 1 kamar pondokan.
Pengaruh  Modal  dan  Ketersediaan Lahan terhadap Proses Transformasi Spasial HBE Dari  pembahasan  sebelumnya  terlihat bahwa masyarakat berupaya semaksimal mungkin untuk menangkap peluang usaha guna meningkatkan pendapatan keluarganya.  Dalam  hal  ini  rumah ternyata  bukan  lagi  sekedar  tempat tinggal, melainkan juga sebagai penunjang  kesempatan.  Hal  ini  sesuai dengan  apa  yang  telah  disampaikan oleh  Turner  (1972)  dimana    terdapat tiga  fungsi  rumah  yaitu security , identity dan opportunity dimana
masyarakat  kurang  mampu  akan  lebih mengutamakan  fungsi  rumah  sebagai
“ opportunity ”(penunjang  kesempatan) dibandingkan “ security ” (tingkat
keamanan)    baru  setelah  itu  fungsi rumah sebagai “ identity ” (identitas).
Hasil temuan di lapangan memperkaya teori  Turner  (1972)  tersebut,  bahwa ternyata dalam perkembangannya fungsi rumah sebagai penunjang
kesempatan  tidak  hanya  dijalankan oleh masyarakat kurang mampu,
melainkan  juga pada  masyarakat dengan  tingkat  perekonomian  yang lebih mapan.
Ketersediaan  lahan  dan  ketersediaan modal  merupakan  variabel-variabel yang  diturunkan  dari “housing  asset”
(modal  rumah  tangga).  Modal  rumah tangga tersebut mempengaruhi transformasi  spasial  yang  diakibatkan oleh upaya untuk memenuhi kebutuhan ekonomi di dalam rumah, baik sebagai penghasilan utama maupun
penghasilan  tambahan.  Hal  ini  sesuai dengan  teori  Avogo  et  al.  (2017), dimana  faktor  yang  mempengaruhi transformasi  adalah  ” household  asset” dan “household need ”.
Tabel 2. Pengaruh ketersediaan modal dan lahan
No Kode
Pengaruh Ketersediaan
Modal Pengaruh Ketersediaan Lahan Jenis Transformasi Keterangan Modal Besaran Modal (Rp.,-) Lahan Besaran Lahan Kosong (m2) 1  K1 T <5.jt  141 Horizontal extending of  space Tahap 1 2  K2 C 15jt  70 Horizontal extending of  space Tahap 1 T >100jt - 0 Vertical extending of  space Tahap 2 (lantai 2 hanya setengah luasan rumah)
3  K3 C <10jt
 70
Sharing of  space Lahan kosong untuk akses, tidak memungkinkan dibangun C <10jt  70 Horizontal extending of space Ruang usaha dibangun dengan membongkar kolam lele 4  K4 T <5jt - 0 Shifting and sharing of space Tahap 1, 2 5  K5 C >50jt  106 Horizontal extending of space Tahap 1 >100jt - 0 Vertical extending of space Tahap 2 6  K6 T <5jt - 0 Sharing of space Tahap 1 7  K7 T <5jt - 0 Sharing of space Tahap 1 8  K8 T <10jt - 0 Horizontal extending of space Tahap 1 (Menyewa lahan tetangga) 9  K9 T <10jt  382 Horizontal extending &sharing of space Tahap 1 C >50jt  317 222 Horizontal extending of space Tahap 2 Tahap  3
10  K10 C <50jt  360 Horizontal extending of space Tahap 1 T <50jt  182 Horizontal extending of space Tahap 2 T -  112 Squishing of space Tahap 3 11  K11 C >50jt  0 Vertical extending of space Tahap 1 12  K12 C <10jt - - Squishing of space Tahap 1 13  K13 C >50jt  258 Vertical extending of space Tahap 1 >50jt  141 Horizontal extending of space Tahap 2 14  K14 C >50jt  86 Horizontal extending of space Tahap 1 >50jt  86 Vertical extending of space Tahap 2 15  K15 C >300jt  228 Vertical extending of space Tahap 1 (rumah lama dirobohkan) 16  K16 T >5jt - - Horizontal sharing of space Tahap 1 17  K17 C >50jt  89 Vertical extending of space Tahap 1 18  K18 C >25jt - 0 Squishing of space Tahap 1 19  K19 C >10jt  134 Horizontal extending of space Tahap 1 *C:Cukup, T : Terbatas, Tahap :  Tahapan pada saat terjadi transformasi rumah Sumber: Analisis penulis, 2019 Dari  tabel  di  atas  dapat  terlihat  bahwa ketersediaan modal dan lahan memberikan  pengaruh  pada  pemilihan jenis  transformasi.  Dari  19  sampel penelitian  terdapat    13  sampel  yang memilih  strategi horizontal extending of  space yang  mana  masih  memiliki ketersediaan  lahan  kosong  dengan luasan  70-382  m 2 .  Dari  13  sampel  ini, 5  diantaranya  memiliki  modal  terbatas dan  8  sisanya  memiliki  ketersediaan modal. Hal ini berarti bahwa horizontal  extending  of  space dapat terjadi  pada  sampel  dengan  modal terbatas maupun cukup namun memiliki  ketersediaan  lahan  meskipun lahan  tersebut  berasal  dari  sewa ataupun pembongkaran ruangan lain.
Strategi vertical  extending  of  space ditemukan  pada  7  sampel  penelitian. Dari  7  sampel  tersebut,  6  diantaranya memiliki modal yang cukup, sedangkan  1  sampel  sisanya  memiliki
keterbatasan  modal  sehingga  hanya membangun  lantai  2  pada  setengah dari total luasan rumah. Hal ini berarti bahwa  ketersediaan  modal  dan  lahan berpengaruh  terhadap  strategi vertical extending  of  space. Pemilik  sampel dengan  modal  yang  cukup  akan membangun  secara  total  pada  lantai atas  rumahnya,  sedangkan  pemilik sampel  dengan  modal  terbatas  tidak ingin melewatkan peluang usaha sehingga membangun secara bertahap.
Strategi sharing  of  space ditemukan pada  4  sampel  penelitian  dimana  3 diantaranya merupakan sampel dengan modal  terbatas  dan  1  sisanya  memiliki kecukupan modal. Sampel yang
memiliki  kecukupan  modal  memilih menggunakan  strategi  ini  dikarenakan lahan  kosong  di  depan  rumahnya merupakan  akses  untuk  masuk  ke dalam  rumah.  Posisi  rumah  ini  berada di dalam komplek pekarangan keluarga
sehingga  tidak  berhadapan  langsung dengan jalan.
Strategi shifting  of  space hanya ditemukan  pada  sampel  K4.  Hal  ini dikarenakan  sampel  tidak  memiliki ketersediaan lahan dan modal. Strategi squishing  of  space ditemukan  pada  3 sampel  rumah  dengan  2  sampel memiliki  ketersediaan  modal  namun tidak  memiliki  lahan  kosong  dan  1 sampel  masih  memiliki  lahan  kosong namun  memiliki  modal  yang  terbatas. Hal ini berarti bahwa strategi ini dapat dipengaruhi  oleh  ketersediaan  modal dan lahan.

## Kesimpulan
Ketersediaan modal dan lahan
memiliki  pengaruh  terhadap  bentuk strategi  yang  dilakukan  pada  proses transformasi  rumah  tinggal  menjadi home  based  enterprises .  Kepemilikan modal  yang  terbatas  berpengaruh terhadap  proses  transformasi  spasial pembagian ruang horizontal (horizontal sharing of space), pergantian  ruang  horizontal  (shifting of space,  perluasan  ruang  horizontal ( horizontal  extending  of  space) dan perluasan  ruang  vertikal  ( vertical extending of space ). Sedangkan kepemilikan modal yang cukup mendorong  pemilik  rumah  untuk melakukan strategi
transformasi perluasan  ruang  vertikal  ( vertical extending of space ).
Ketersediaan lahan
berpengaruh terhadap  proses  transformasi  spasial. Rumah  yang  masih  memiliki  lahan kosong  dengan  luasan  yang  cukup akan  memilih  menggunakan  strategi perluasan  ruang  horizontal (horizontal extending of space), sedangkan strategi perluasan  ruang  vertikal (vertical extending  of  space )  dipilih  jika  sudah tidak  tersedia  lahan  kosong.  Pada
rumah  yang  tidak  memiliki  lahan kosong  dan  belum  memiliki  modal untuk  melakukan  penambahan  lantai akan memilih strategi pergantian ruang horizontal (horizontal shifting of space) dan pembagian ruang horizontal (horizontal sharing  of  space) .  Pada rumah  yang  sudah  tidak  memiliki lahan kosong juga ditemukan pemampatan ruang (squishing of space).

## Daftar Pustaka
Arikunto, S. (2006). Prosedur penelitian:  Suatu  pendekatan praktik. Jakarta:  PT.  Rineka Cipta. Avogo,  F.  A.,  Wedam, E.  A.,  &  Opoku, S. M. (2017). Housing transformation and livelihood outcomes  in  Accra,  Ghana. Cities,
Vol. 68, August 2017, 92–103. Habraken,  N.J.  (1988). Type  as  social agreement. Seoul: Asian Congress of Architect. Ihalauw,  J.  (2008). Konstruksi  teori .
Jakarta: Grasindo.
Jailani,  M.  S.  (2013).  Ragam  penelitian qualitative (ethnografi, fenomenologi  ,  grounded  theory, dan  studi  kasus). Edu-Bio, Vol.  4,
41-50. Kotharkar,  R.,  Deshpande,  R.  (2012).  A comparative study of transformations in traditional house form: The case of Nagpur  Region,
India. ISVS e-Journal, Vol.2, No.2, March 2012, 17-33. Marsoyo, A. (2012). Constructing spatial capital: Household adaptation strategies in home-based enterprises in Yogyakarta (Disertasi S3,  University  of  Newcastle  upon Tyne, 2012. Tidak dipublikasikan). Marti, Manuel. (1981). Space operational analysis: A  systematic approach to
spatial analysis and programming.. PDA Publishers Corporation.
Strassman,  W.P.  (1986).  Types  of neighbourhood  and  home-based enterprises: evidences from
Lima,  Peru. Urban  Studies: SAGE Journals, Vol. 23, Issue 6, 485-500.
Tipple, G. (2000). Extending themselves: User-initiated  transformations  of government-built housing in developing  countries .  Liverpool: Liverpool University Press.
Tipple,  G.,  Coulson,  J.,  &  Kellet,  P. (2002).  The  effects  of  home-based enterprises on the residential environment in developing countries.  Dalam  Romaya,  S.  & Rakodi, C. (Ed.), Building sustainable urban settlements: Approaches  and  case  studies  in  the developing  world. London:  ITDG Pub., 62-76. Turner,  J.  F.  C.  (1972),  Housing  as  a Verb.  Dalam  Turner,  J.  F.  C.  &
Fichter, R. (Ed.), Freedom to build: Dweller  control  of  the  housing process. New  York:  Macmillan Company.