## Estimasi Biaya Pembangunan Perumahan Tipe 60, 100, dan 200 di Kota Banda Aceh
Muhammad Fazari Aulia 1 Nurisra 2 Nurul Malahayati 3
1 Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil Program Sarjana, Fakultas Teknik, Universitas Syiah Kuala, Jl. Syeh Abdurrauf, No. 7, Banda Aceh, 23111, Indonesia.
.32 Dosen Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Syiah Kuala, Jl. Syeh Abdurrauf, No. 7, Banda Aceh, 23111, Indonesia.
Email: Muhammadfazariaulia@gmail.com

## Abstract
The need for a home-like residence is increasingly increasing. The absence of housing with support facilities in  Banda  Aceh  City  underlies  the  research  on  the  investment  costs  of  housing  development.  The  study,  located  in Teungku Ali Hasyimi street, Pango Raya Village, was conducted to estimate the investment cost of housing development in the area. Housing planning must be through cost estimation so as to obtain RAB from housing development that can be used as reference in executing the project. Based on this background which became the subject matter in this study is how much the cost needed to build a housing. Based on the results of processing and data analysis and discussion that has  been  done  shows  that  the  construction  of  housing  types  60,  100,  and  200  and  public  facilities  support  costs  Rp. 115.263.238.295. The amount is obtained based on the price analysis of land clearance and clearance and construction of 3 types of houses and facilities, namely kindergarten, polyclinic, multipurpose building, mosque, management office, supermarket, laundry, field and jogging track area.

## Keywords: Housing, Investment, Construction cost

## Abstrak
Kebutuhan  akan  tempat  tinggal  seperti  rumah  semakin  lama  semakin  meningkat.  Belum  terdapatnya perumahan  dengan  fasilitas  pendukung  di  Kota  Banda  Aceh  mendasari  Penelitian  terhadap  biaya  investasi  dari pembangunan suatu perumahan. Penelitian  yang berlokasi di  jalan Teungku Ali Hasyimi Desa Pango Raya dilakukan untuk  mengestimasi  biaya  investasi  pembangunan  perumahan  di  daerah  tersebut.  Perencanaan  perumahan  harus melalui  estimasi  biaya  sehingga  diperoleh  RAB dari  pembangunan  perumahan  yang  dapat  dijadikan  referensi  dalam melaksanakan  proyek.  Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  yang  menjadi  pokok  permasalahan  pada  penelitian  ini adalah seberapa besar biaya yang dibutuhkan untuk membangun suatu perumahan. Berdasarkan hasil pengolahan dan analisis data serta pembahasan yang telah dilakukan menunjukkan bahwa pembangunan perumahan tipe 60, 100, dan 200  serta  fasilitas  umum  pendukung  memerlukan  biaya  sebesar  Rp.  115.263.238.295.  Jumlah  tersebut  diperoleh berdasarkan  hasil  analisis  harga  pembebasan dan  pembersihan  lahan dan  pembangunan  3  tipe  rumah  serta  fasilitas yaitu taman kanak-kanak, poliklinik, gedung serba guna, mesjid, kantor pengelola, supermarket, laundry, lapangan dan area joging track.
Kata kunci : Perumahan, Investasi, Biaya konstruksi

## 1. Pendahuluan
Kebutuhan  akan  tempat  tinggal  seperti  rumah semakin  lama  semakin  meningkat,  untuk  memenuhi kebutuhan  dari  rumah  tersebut  maka  dibangunnya beberapa  komplek  perumahan  di  Kota  banda  Aceh  salah satunya di Jalan Teungku Ali Hasyimi  Desa Pango Raya Kecamatan Ulee Kareng Kota Banda Aceh Provinsi Aceh Permasalahan yang timbul adalah investasi yang dilakukan  di  perumahan  tersebut  menguntungkan  atau tidak,  sehingga  perlu  dilakukan  perhitungan  biaya investasi.  Biaya  investasi  merupakan  jumlah  total  biaya yang  diperlukan  untuk  membangun  suatu  bangunan  atau banyak  bangunan  sehingga  mendapatkan  hasil  yang menguntungkan. Penelitian ini bertujuan untuk memperkirakan berapa besar total rencana anggaran biaya yang  dikeluarkan  untuk  kebutuhan  investasi  dari pembangunan
Ruang  lingkup  yang  akan  diteliti  meliputi Rencana  Anggaran  Biaya  (RAB)  dari  pembangunan rumah  tipe  60,  100,  dan  200  di  wilayah  Pango  Raya Banda  Aceh.  RAB  dalam  proyek  adalah  perhitungan banyaknya biaya  yang diperlukan  untuk bahan dan  upah, serta  biaya-  biaya  lain  yang  berhubungan  dengan pelaksanaan  pembangunan  atau  proyek.  Anggaran  biaya merupakan  harga  dari  bahan  bangunan  yang  dihitung dengan teliti, cermat dan memenuhi syarat sehingga dapat diketahui nilai investasi pada proyek tersebut menguntungkan atau tidak.
Manfaat  penelitian  ini  dapat  dijadikan  referensi dalam  melakukan  pembangunan  perumahan  dan  hasil penelitian  diharapkan  juga  mampu  memberi  gambaran harga  bagi  para  pelaku  bisnis  konstruksi  (konsultan, kontraktor,  dan  owner).  Selain  itu  estimasi  yang  akurat dapat  memberikan  efek  positif  bagi  semua  pihak  yang terlibat dalam proyek konstruksi. Serta sebagai pembelajaran tentang analisis dalam investasi proyek bagi
mahasiswa  Teknik  Sipil  khususnya  dan  masyarakat  pada umumnya.

## 2. Studi Literatur
Bagian  ini  menguraikan  mengenai  landasan teori,  rumus-rumus yang dikemukakan para ahli dan cara perhitungan  dari  literatur  yang  berkaitan  dengan  estimasi biaya  konstruksi  sebagai  permasalahan  dalam  penulisan dan bertujuan untuk menunjang penelitian ini.

## 2.1 Perumahan
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat  tinggal  atau  hunian  Pindotutuko[1],  adalah kelompok  rumah  yang  berfungsi  sebagai  lingkungan tempat  tinggal  atau  lingkungan  hunian  yang  dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan Anonim[2],
Firdaos[3], menjelaskan bahwa konsumen dalam memilih  rumah  yang  akan  dibeli  mempertimbangkan beberapa  hal  yaitu:  Lokasi  ,Pertambahan  penduduk, Pendapatan konsumen, Kemudahan mendapatkan pinjaman, Fasilitas, Harga rumah, Undang-undang.

## 2.2 Investasi Proyek
Investasi  proyek  adalah  upaya  menanamkan faktor  produksi  langka  pada  proyek  tertentu  dan  lokasi tertentu,  dalam  jangka  waktu  menengah  atau  panjang. Faktor  produksi  langka  itu  dapat  berbentuk  Gray[4], Dana,  Kekayaan  alam,  Tenaga  ahli  dan  tenaga  terampil; dan Teknologi tingkat madya atau tingkat tinggi.
Investasi, apakah itu yang dilakukan pada bidang industri  atau  bidang  lainnya,  pada  dasarnya  merupakan usaha  menanamkan  faktor-faktor  produksi  langka  pada proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat besifat baru sama sekali, atau perluasan dari proyek yang telah ada, menurut Sutoyo[5].
Tujuan  utama  investasi  adalah  memperoleh berbagai  manfaat  yang  cukup  layak  dikemudian  hari. Manfaat  tersebut  dapat  berupa  imbalan  keuangan misalnya laba, manfaat non keuangan atau kombinasi dari kedua hal tersebut. Evaluasi proyek dan rencana investasi akan  memberikan  gambaran  seberapa  jauh  rencana investasi  pada  suatu  proyek  dapat  dipertanggung jawabkandari berbagai segi.

## 2.3 Analisis Proyek Investasi
Papulele[6], menyebutkan bahwa didalam melakukan  investasi  modal  pada  suatu  proyek  perlu diadakan suatu analisis yang bertujuan:
1. Mengetahui tingkat keuntungan yang diperoleh dari investasi;
2. Menghindari pemborosan;
3. Mengadakan  penilaian  terhadap  peluang investasi  yang  ada,  sehingga  kita  dapat memilih  alternative  proyek  yang  paling menguntungkan; dan
4. Menentukan prioritas investasi.
2.3.1 Analisa kebutuhan modal (Setting plant)
Ibrahim  mengatakan  untuk  memenuhi  biaya kebutuhan  investasi  dan  modal  kerja  dapat  dilakukan melalui 2 sumber yaitu:
1. Modal  sendiri,  adalah  modal  yang  berasal  dari para investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan saham.
2. Modal dari luar (pinjaman), adalah modal yang berasal  dari  bank,  produsen  material/peralatan dan lembaga keuangan lainnya.
Sedangkan  untuk  menentukan  jumlah  dana investasi secara keseluruhan menurut Ibrahim [6] disesuaikan dengan aspek teknis yaitu mengenai:
1. Tanah
2. Material
3. Biaya  lainnya,  seperti  biaya  feasibility  studi, biaya  survei  dan  biaya  lain  yang  berhubungan dengan pembangunan proyek.

## 2.3.2 Perkiraan biaya
Soeharto[7],  menjelaskan  perkiraan  biaya  ialah memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan  untuk  suatu  kegiatan  yang  didasarkan  atas informasi  yang  tersedia  pada  waku  itu.  Soeharto mengelompokkan biaya terdiri dari:
1. Modal tetap
Biaya  langsung    yaitu  biaya  untuk  segala sesuatu yang akan menjadi komponen permanen  hasil  akhir  proyek  yang  terdiri  dari penyiapan lahan, pengadaan material, peralatan,  dan  lain-lain.  Biaya  tidak  langsung adalah pengeluaran untuk manajemen, supervisi  dan  pembayaran  material  serta  jasa untuk  pengadaan  bagian  proyek  yang  tidak akan menjadi instalasi atau produk permanen.
2. Modal kerja Modal  kerja  dibutuhkan  untuk  menutupi kebutuhan  pada  tahap  awal  operasi  atau pengerjaan.

## 2.4 Estimasi Biaya Konstruksi
Menurut  Mardana [9] Rencana  anggaran  biaya (RAB)  atau  estimasi  biaya  adalah  nilai  perkiraan pembiayaan  suatu  proyek  bukannya  biaya  tepat  yang harus  dibelanjakan.  Perkiraan  biaya  memegang  peranan penting dalam penyelenggaraan proyek, hal ini digunakan untuk  mengetahui  berapa  besar  biaya  yang  diperlukan untuk  membangun  proyek  atau  investasi.  pembangunan pada dasarnya merupakan suatu kegiatan yang berdasarkan  analisis  dari  berbagai  aspek  untuk  mencapai sasaran  dan  tujuan  tertentu  dengan  hasil  seoptimal mungkin.
Biaya  konstruksi  atau  sering  disebut  dengan rancangan anggaran biaya (RAB) merupakan perhitungan banyaknya biaya  yang diperlukan  untuk bahan dan  upah, serta  biaya-biaya  lain  yang  berhubungan  dengan pelaksanaan proyek pembangunan. Ibrahim [5] menyebutkan  bahwa  biaya  konstruksi  dapat  dihitung dengan persamaan berikut.
RAB = volume x harga satuan pekerjaan.......................1)
Keterangan:
Volume =    Besarnya  jumlah  pekerjaan  yang akan dikerjakan; dan
Harga satuan =  Jumlah  harga  pekerjaan  dan  upah tenaga  kerja  berdasarkan  perhitungan analisa SNI.
Menurut  Soeharto[7],  estimasi  biaya  proyek memegang peranan
penting  dalam  penyelenggaraan  proyek.  Pada tahap  awal  dipergunakan  untuk  mengetahui  berapa  besar biaya yang dibutuhkan untuk membangun suatu proyek.

## 3. Metodelogi penelitian
Metode  perencanaan  pada  dasarnya  adalah  cara untuk  mendapatkan  data  dan  langkah-  langkah  dalam menganalisanya

## 3.1 Pengumpulan data
1. Metode  Observasi  yaitu  melalui  survei  harga material dan upah di kota Banda Aceh.
2. Data dokumen yang berupa Daftar Harga Satuan Bahan  Bangunan  Dan  Upah  Pekerja  Daerah Kab/Kota Banda Aceh Tahun 2017.
3.2 Metode Pengolahan Data
1. Analisis Gambar Rencana Autocad
2. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
a. Perhitungan  volume  sesuai  uraian  pekerjaan bangunan.
b. Perhitungan analisa harga satuan
3. Perhitungan biaya konstruksi bangunan
Lokasi  penelitian  yang  dipilih  di  Jalan  Teungku Ali  Hasyimi  Desa  Pango  Raya  Kecamatan  Ulee  Kareng Kota  Banda  Aceh  Provinsi  Aceh  .  luasan  lokasi penelitian  berkisar  11.0275,8392    m 2 atau  11  Hektar. Dimana  di  lokasi  tersebut  merupakan  lahan  kosong  dan terdapat  beberapa  perumahan  warga.  lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.

## Gambar 1 Siteplan penelitian
4. Hasil dan Pembahasan
Berdasarkan hasil simulasi dan perhitungan berdasarkan  data-data  yang  ada,  diperoleh  hasil  yang mendukung tujuan utama penelitian ini.

## 4.1 Hasil Pengolahan Data
Analisa perhitungan biaya pada rencana pembangunan perumahan  tipe  60,  100,  dan  200  di  kota  Banda  Aceh
yaitu  aspek  finansial  yang  merupakan  perhitungan rencana  anggaran  biaya  dari  pembangunan  perumahan dan juga fasilitas umum yang tersedia di area perumahan tersebut.  Hasil  yang  diperoleh  dari  pengolahan  data adalah  biaya  pembangunan  perumahan  tipe  60,  100,  dan 200 dan juga fasilitas umum di kota Banda Aceh.

## 4.1.1 Tipe rumah dan fasilitas umum
Rencana pembangunan perumahan di kota Banda Aceh  ini  akan  dibangun  pada  lahan  seluas  ±  11  hektar. Tipe rumah yang dibagi menjadi 3 tipe yaitu 60, 100,200 dan  juga  fasilitas  umum.  Tipe  dan  jumlah  unit  rumah yang dibangun dapat dilihat pada Tabel 1

## Tabel 1. Tipe dan Unit Rumah
No Tipe Jumlah Unit 1 60 84 2 100 66 3 200 18 Jumlah 168
Setiap  tipe  rumah  tersebut  memiliki  fasilitas  yang meliputi kamar tidur, dapur, toilet, ruang tamu dan ruang keluarga,  serta  car  port  dan  taman.  Tipe  60  dengan  luas tanah  132  m2  dan  fasilitasnya  dapat  dilihat  pada Lampiran  Gambar  A  halaman  43    ,  tipe  100  dengan  luas tanah  217  m2  dan  fasilitasnya  dapat  dilihat  pada Lampiran  Gambar  A  halaman  45,  dan  tipe  200  dengan luas  tanah  305  m2  dan  fasilitasnya  dapat  dilihat  pada Lampiran  Gambar  A  halaman  39.  Sedangkan  fasilitas umum  yang  dibangun  untuk  melengkapi  perumahan tersebut  terdiri  dari  8  bangunan  yang  dapat  dilihat  pada Tabel 2.

## Tabel 2. Fasilitas Umum
No Tipe Jumlah Unit 1 Paud dan TK 1 2 Poliklinik 1 3 Gedung Serba Guna 1 4 Mesjid 1 5 Kantor Pengelola 1 6 Supermarket 1 7 Laundry 1 8 Lapangan dan Area Jogging Track 1 Jumlah 8

## 4.1.2 Analisa biaya
Persyaratan  utama  dalam  analisa  biaya  proyek adalah  studi  mengenai  keuangan  yang  berhubungan dengan  biaya  awal  yang  diperlukan  pada  suatu  proyek yaitu  meliputi  biaya  pembebasan  lahan,  biaya  struktur bangunan perumahan, dan biaya konstruksi pembangunan fasilitas  umum.  berikut  diuraikan  analisanya  masing- masing.
1. Biaya Pembebasan Lahan Biaya  pembangunan  proyek  yang  dikeluarkan untuk  pembebasan  lahan  berdasarkan  perkiraan estimasi  biaya  awal  untuk  pembebasan  lahan adalah sebesar Rp. 33.082.800.000 , Hasil tersebut diperoleh  dari  perkalian  harga  jual  tanah  dengan luasan  lahan  yang  direncanakan.  Luasan  lahan yang direncanakan diperoleh dengan menganalisis gambar  masterplan  dengan  software  autocad,
N W E S AREA SIMULASI Gampong Pasir Siteplan
sehingga diperoleh luasan lahan sebesar 11.0275,84  dibulatkan  menjadi  11.0276  m2  atau sama  dengan  11  Hektar.  Sedangkan  harga  jual tanah  yang  dipilih  yaitu  tanah  non  komersial karena  letak  dari  tanah  yang  berlokasi  di  dalam perkarangan  bukan  area  pertokoan  ataupun  di sekitar  jalan  utama.  Harga  tersebut  diperoleh  dari Badan  Pertanahan  Negara  (BPN)  kota  Banda Aceh.  Dari  data  tersebut  diperoleh  harga  lahan untuk  daerah  non  komersial  sebesar  Rp. 300.000/m2. Perhitungan biaya pembebasan lahan adalah sebagai berikut :
Biaya Pembebasan lahan   = Harga lahan per m2 x luasan lahan
= Rp.300.000/m2x110275m2 = Rp. 33.082.800.000
2. Biaya pembersihan lapangan Biaya  pembersihan  lahan  yaitu  biaya  tahap  awal yang  diperoleh  dari  hasil  perkalian  antara  luas lahan  non  komersial  dan  taksiran  yang  mengacu ke  analisa  harga  satuan  pekerjaan  pembersihan lapangan per m2 dengan jumlah total yaitu sebesar Rp. 33.082.800.000. Berikut perhitungannya :
Biaya  Pembersihan  lahan  =  Biaya  pembersihan  per  m 2 x luasan lahan
= Rp. 7.144 x 110275,8392 m2 = Rp. 787.810.595

## 4.1.3 Analisa volume pekerjaan
Volume  pekerjaan  di  hitung  berdasarkan  3  tipe rumah  yaitu  60,  100,  dan  200.  Perhitungan  dihitung dengan cara menganalisis gambar shopdrawing.

## 4.1.4 Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Rencana  anggaran  biaya  (RAB)  dihitung menggunakan  analisa  harga  satuan    pekerjaan    AHSP 2016. Data harga bahan dan upah diperoleh melalui survei pasar  dan  juga  dilengkapi  dengan  mengacu  kepada Peraturan Gubernur Aceh Tahun 2016 tentang barang dan upah.  Rekapitulasi RAB dari  setiap tipe rumah  yaitu  tipe 60,  100,  dan  200  dapat  dilihat  pada  Tabel  3  sampai dengan Tabel 3.

## Tabel 3. Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 60
No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) 1 Pekerjaan Persiapan 2.189.893.49 2 Pekerjaan Tanah dan Pondasi 27.378.255.59 3 Pekerjaan Pasangan dan Plasteran lantai 1 17.736.098.29 4 Pekerjaan Beton Bertulang 93.719.590.44 5 Pekerjaan Lantai Ruangan 5.675.436.76 6 Pekerjaan Pengecatan 6.272.285.38 7 Pekerjaan Instalasi Listrik 1.374.502.50 8 Pekerjaan Pasangan dan Plasteran lantai 2 11.009.156.53 9 Pekerjaan Beton Bertulang 61.708.502.62 10 Pekerjaan Lantai 4.077.569.15 11 Pekerjaan Rangka Atap 22.591.250.00 12 Pekerjaan Penutup Atap 8.638.072.50 13 Pekerjaan Langit-Langit 8.766.138.86 14 Pekerjaan Kosen,Pintu, dan Jendela 7.900.000.00 15 Pekerjaan Pengecatan 5.133.909.54 16 Pekerjaan Lain-Lain 3.513.200.00 Total 287.448.000.00
Berdasarakan tabel perhitungan di atas, diperoleh biaya  pembangunan  rumah  tipe  60  sebesar  Rp. 287.448.000 untuk setiap unitnya, dimana unit untuk tipe 60 direncanakan berjumlah 84 unit.
Tabel 4. Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 100
No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) 1 Pekerjaan Persiapan 3.350.432.74 2 Pekerjaan Tanah dan Pondasi 36.202.539.11 3 Pekerjaan  Pasangan  dan  Plasteran lantai 1 34.573.941.15 4 Pekerjaan Beton Bertulang 132.768.670.68 5 Pekerjaan Lantai Ruangan 18.570.752.74 6 Pekerjaan Pengecatan 9.777.813.13 7 Pekerjaan Instalasi Listrik 1.686.502.50 8 Pekerjaan  Pasangan  dan  Plasteran lantai 2 15.825.248.47 9 Pekerjaan Beton Bertulang 116.404.748.70 10 Pekerjaan Lantai 8.009.616.67 11 Pekerjaan Rangka Atap 38.511.000.00 12 Pekerjaan Penutup Atap 14.725.206.00 13 Pekerjaan Langit-Langit 15.246.192.82 14 Pekerjaan Kosen,Pintu, dan Jendela 12.600.000.00 15 Pekerjaan Pengecatan 4.254.159.60 16 Pekerjaan Lain-Lain 2.840.000.00 Total 465.509.000.00
Berdasarakan tabel perhitungan di atas, diperoleh biaya  pembangunan  rumah  tipe  100  sebesar  Rp. 465.509.000 untuk setiap unitnya, dimana unit untuk tipe 100 direncanakan berjumlah 66 unit.
Tabel 5. Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 200 No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) 1 Pekerjaan Persiapan 8.505.508.19 2 Pekerjaan Tanah dan Pondasi 38.003.318.58 3 Pekerjaan Pasangan dan Plasteran lantai 1 57.668.544.49 4 Pekerjaan Beton Bertulang 135.103.554.13 5 Pekerjaan Lantai Ruangan 26.276.381.72 6 Pekerjaan Pengecatan 16.059.015.14 7 Pekerjaan Instalasi Listrik 1.969.502.50 8 Pekerjaan Pasangan dan Plasteran lantai 2 19.092.601.08 9 Pekerjaan Beton Bertulang 170.383.439.09 10 Pekerjaan Lantai 14.398.523.97 11 Pekerjaan Rangka Atap 42.083.250.00 12 Pekerjaan Penutup Atap 16.091.104.50 13 Pekerjaan Langit-Langit 19.239.485.47 14 Pekerjaan  Kosen,Pintu,  dan Jendela 10.600.000.00 15 Pekerjaan Pengecatan 5.707.076.40 16 Pekerjaan Lain-Lain 2.840.000.00 Total 584.373.000.00
Berdasarakan tabel perhitungan di atas, diperoleh biaya  pembangunan  rumah  tipe  200  sebesar  Rp. 584.373.000 untuk setiap unitnya, dimana unit untuk tipe 200 direncanakan berjumlah 18 unit.
Dari  hasil  perhitungan  setiap  tabel  diatas,  maka diperoleh  rekapitulasi  rencana  anggaran  biaya  yang diperlukan, yang dapat dilihat pada Tabel 6

## Tabel 6. Rekapitulasi RAB Rumah
No Tipe Jumlah Unit Harga per unit (Rp) Harga Total (Rp) 1 60 84 287.448.052.99 24.145.632.000 2 100 66 465.509.566.49 30.723.594.000 3 200 18 584.373.090.92 10.518.714.000 Jumlah 168 65.387.983.000 Hasil perhitungan diatas diperoleh dari perhitungan  estimasi  biaya  yang  dilakukan  dengan menganalisis  item  pekerjaan  dan  volume  pekerjaan sehingga diperoleh biaya pekerjaan yaitu Rp. 65.387.983.000  jumlah  tersebut  merupakan  jumlah  total dari pembangunan 3 tipe rumah dengan jumlah 168 unit.

## 4.1.5 Biaya pembangunan fasilitas umum
Sebagai  sarana  untuk  mendukung  perumahan yang  dapat  menjadi  daya  tarik  bagi  calon  pembeli,  suatu perumahan harus memiliki fasilitas - fasilitas umum. Oleh karena  itu  fasilitas  -  fasilitas  umum  tersebut  harus diperhitungkan  sehingga  dapat  diperoleh  estimasi  biaya keseluruhan  dari  perencanaan  pembangunan  perumahan tersebut.  Estimasi  biaya  pembangunan  fasilitas  umum diperoleh  melalui  hasil  analisis  harga  bangunan  per  m2 yang  mengacu  kepada  keputusan  Gubernur  Aceh  yang dikeluarkan oleh Walikota Banda Aceh tahun 2017. Yaitu harga  untuk  bangunan  gedung  negara  sederhana  adalah Rp.  5.702.000.00/  m2.  Untuk  pembangunan  area  jogging track  perhitungan  biaya  menggunakan  analisa  harga satuan pekerjaan PU M.09.a sebesar Rp. 875.000.000/ m2 .  Sedangkan  luasan  dari  bangunan  diperoleh  dari menganalisis  gambar  kerja  pada  masterplan  dengan mengunakan  software  autocad.  Hasil  perhitungan    dapat dilihat pada tabel 7 berikut

## Tabel 7.  RAB Fasilitas Umum
No Tipe Harga per m2 (Rp) Luas (m 2 ) Harga Total (Rp) 1 Paud dan TK 5.702.000.00 171.014 975.121.828 2 Poliklinik 5.702.000.00 56.4023 321.605.914 3 Gedung Serba Guna 5.702.000.00 1295.5966 7.387.491.813 4 Mesjid 5.702.000.00 610.04 3.478.448.080 5 Kantor Pengelola 5.702.000.00 75.3325 429.545.915 6 Supermarket 5.702.000.00 464.8 2.650.289.600 7 Laundry 5.702.000.00 144 821.088.000 8 Lapangan dan Area Jogging Track 875.000.00 374.47 327.661.250 Jumlah 16.462.455.000
Analisa  perhitungan  diatas  diperoleh  dari  hasil perkalian luasan lahan yang di dapat pada gambar master plan  dikalikan  dengan  biaya  satuan  meter  luasan  untuk bangunan gedung Negara. Total biaya untuk pembangunan fasilitas umum adalah Rp. 16.462.455.000.

## 4.1.6 Rekapitulasi biaya
Perumahan  yang  dibangun  di  area  seluas  11 hektar  dengan  3  tipe  rumah  dan  fasilitas  umum  yang mendukung  diperkirakan  akan  menghabiskan  biaya sebesar  Rp  115.721.039.000. Biaya  tersebut  dapat  dilihat pada Tabel 8.

## Tabel 8. Rekapitulasi Biaya
Jenis Pekerjaan Biaya (Rp) Pembebasan lahan 33.082.800.000 Pembersihan lahan 787.811.000 Pembangunan rumah 65.387.983.000 Pembangunan fasilitas umum 16.462.455.000 Total 115.721.039.000

## 4.2 Pembahasan Hasil
Perhitungan  biaya  pada  proyek  pembangunan perumahan  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  perkiraan pendanaan  dan  estimasi  biaya  yang  diperlukan  untuk membangun  suatu  kawasan perumahan. Besaran biaya di konversikan  kedalam  persentase  yang  dibagi  menjadi  2 yaitu  proporsi  biaya  pekerjaan  rumah  dan  fasilitas,  serta proporsi pekerjaan keseluruhan.

## 4.2.1 Proporsi biaya pekerjaan rumah dan fasilitas umum
Dari  hasil  analisa  diperoleh  RAB  untuk  rumah tipe  60    sebesar  Rp.  287.448.000,  tipe  100  sebesar  Rp. 465.509.000  ,  dan  tipe  200  sebesar  Rp.  584.373.000 dengan total 168 unit rumah menghabiskan biaya sebesar Rp. 65.388.000. Untuk persentase biaya dapat dilihat pada pie chart sebagai berikut

## Gambar 2  Proporsi biaya rumah
Dari  Gambar  dapat  disimpulkan  bahwa  biaya terbesar  untuk  pembangunan  perumahan  terdapat  pada pembangunan  rumah  tipe  100  yaitu  46,98%,  dan  tipe  60 sebesar  37,84%  dan  biaya  terkecil  terdapat  pada pembangunan rumah tipe 200 yaitu sebesar 16.08%.
Sedangkan  untuk  fasilitas  umum  pendukung menghabiskan  biaya sebesar  Rp. 16.462.455.000, dengan pembagian  8  item  pekerjaan  yaitu:  Paud  dan  TK, Poliklinik,  Gedung  Serba  Guna,  Mesjid,  Kantor Pengelola,  Supermarket,  Laundry,  dan  Lapangan  dan Area  Jogging  Track.  Proporsi  biaya  yang  dikeluarkan dapat dilihat pada Gambar 3 berikut:

## Gambar 3. Proporsi Biaya Fasilitas Umum
Dari gambar diatas dapat dilihat proporsi terbesar adalah  pembangunan  gedung  serba  guna  yaitu  45.06% dan  selanjutnya  pembangunan  mesjid  sebesar  21.22% serta  supermarket  16.16%,  paud  dan  tk  5.96%,  laundry 5%,  kantor  pengelola  2.62%,  lapangan  dan  area  jogging track 1.99% dan poliklinik 1.96%.

## 4.2.2 Proporsi biaya pekerjaan
Proporsi Biaya pekerjaan adalah jumlah keseluruhan  pekerjaan  yang  dikonversikan  kedalam bentuk  persen,  persen  ini  diperoleh  dari  biaya  pekerjaan dari  setiap  item  pembangunan  yang  dibagikan  dengan jumlah total biaya keseluruhan dan dikalikan dengan 100 persen. Hasil perhitungan dapat dilihat pada Tabel 9

## Tabel 9 Proporsi Biaya Pekerjaan
Jenis Pekerjaan Biaya (Rp) Proporsi biaya pembangunan (%) Pembebasan lahan 33.082.800.000 28.6 Pembersihan lahan 787.810.595 0.65 Pembangunan rumah 65.387.983.475 56.52 Pembangunan fasilitas umum 16.462.454.820 14.23 Total 115.721.038.900 100
Dari  hasil  perhitungan  tersebut  diperoleh  biaya investasi  total  untuk  membangun  suatu  perumahan dikawasan kota Banda Aceh dengan perkiraan pendanaan Rp.  115.721.038.900  jumlah  tersebut  merupakan  biaya total  keseluruhan  dari  Pembebasan  lahan,  Pembersihan lahan,  Pembangunan  rumah  dan  Pembangunan  fasilitas umum.  Jika  dilihat  menggunakan  diagram  chart  dibawah bobot  biaya  terbesar  merupakan  pembangunan  rumah, setelah  itu  pembebasan  lahan,  pembangunan  fasilitas umum  dan  pembersihan  lahan.  Secara  proporsi  di gambarkan dalam bar chart sebagai berikut:

## Gambar 4 Proporsi Biaya Pekerjaan Total

## 4.2.3 Harga Jual
Biaya yang diperlukan untuk menganalisis harga jual  dari  pembangunan  perumahan  ini  hanya  meliputi biaya  langsung,  sedangkan  biaya  tidak  langsung  seperti biaya  fasilitas,  biaya  perizinan,  biaya  perencanaan  dan biaya  administrasi  dan  umum  tidak  di  hitung  sehingga tidak  termasuk  dalam  penetapan  harga  jual  dari  rumah. Biaya  pembebasan  lahan,  pembersihan  lahan,  estimasi biaya  konstruksi  dari  rumah  dan  fasilitas  umum  yang dikategorikan  sebagai  biaya  langsung,  yang  berjumlah Rp. 115.721.039.000.
Biaya  langsung  meliputi  biaya  pembangunan rumah yaitu sebesar Rp 65.388.000.000, biaya pembersihan  lahan  sebesar  Rp.  787.811.000  dan pembebasan  lahan  yaitu  sebesar  Rp.  33.082.800.000. biaya  pembersihan  lahan  dibagi  secara  merata  per  unit rumah  sehingga  diperoleh  hasil  Rp.  4.689.000,  hasil tersebut  diperoleh  dari  pembagian  biaya  pembersihan lahan dengan jumlah unit rumah keseluruhan. Sedangkan biaya  pembebasan  lahan  dibagi  menjadi  bagian  kavling untuk  setiap  unit  rumahnya,  dikarenakan  luasan  tanah kavling  yang  berbeda-beda  untuk  setiap  unit  rumah. Perhitungannya dapat dilihat pada Tabel 10

## Tabel 10. Harga kavling
Tipe rumah
Luas tanah (M 2 ) Biaya lahan (Rp) Harga kavling(Rp) Unit Luas lahan (M 2 ) Total Tipe 60  138  300.000 41.400.000  84 11592 3.477.600.000 Tipe 100 227  300.000 68.100.000  66 14982 4.494.600.000 Tipe 200 281  300.000 84.300.000  18 5058 1.517.400.000 Total 168  31632 9.489.600.000
Dari  tabel  diatas  diperoleh  biaya  total  kavling setiap  unit  rumah  yaitu  sebesar  Rp.  9.489.600.000,  biaya tersebut  di  kurang  dengan  biaya  pembebasan  lahan keseluruhan yaitu Rp. 33.082.800.000 sehingga diperoleh biaya pembebasan lahan untuk fasilitas umum  yang akan dibebankan  secara  merata  untuk  setiap  unit  rumah  yaitu sebesar Rp. 23.593.200.000.
Sedangkan  biaya  pembangunan  fasilitas  umum yaitu sebesar Rp. 16.462.455.000. Biaya ini dibagi dengan jumlah  unit  rumah  dikarenakan  fasilitas  yang  dibangun aksesnya  dapat  di  rasakan  untuk  setiap  tipe  rumah  tanpa
pengecualian  sehingga  diperoleh  Rp  97.990.803  .  Dari hasil  perhitungan  analisa  yang  telah  dilakukan,  maka diperoleh harga jual  modal untuk setiap  unit rumah  yang dikalikan  mark  up  sebesar  10%,  diperoleh  harga  jual untuk  setiap  unit  rumah  tipe  60/138  sebesar  Rp. 571.963.919  dibulatkan  menjadi  Rp.  571.964.000,  unit rumah tipe 100/227  Rp. 776.725.432, dibulatkan menjadi Rp. 776.726.000 dan unit rumah tipe 200/281 sebesar Rp. 911.788.957, dibulatkan menjadi Rp. 911.789.000.

## 5. Kesimpulan
Biaya pembangunan perumahan tipe 60, 100, dan 200  di  kota  Banda  Aceh  sebesar    Rp.  65.387.983.000, sedangkan  biaya  pembangunan  fasilitas  umum  dan pembebasan  dan  pembersihan  lahan  umum  perumahan Rp.  50.233.056.000.  Total  biaya  pembangunan  yang diperlukan sebesar Rp.  115.721.039.000
Harga  jual  untuk  setiap  unit  rumah  tipe  60/138 sebesar  Rp.  571.964.000,  unit  rumah  tipe  100/227  Rp. 776.726.000,  dan  unit  rumah  tipe  200/281  sebesar  Rp. 911.789.000

## 6. Daftar Pustaka
[1] Anonim,  2016,    Penetapan  Harga  Satuan  Bahan Bangunan/Satuan  Pekerjaan  dan  Jasa  Kebutuhan Pemerintah Aceh 2016, Gubernur Aceh, Aceh.
[2] Anonim,  2016,  Pedoman  Analisis  Harga  Satuan Pekerjaan  Bidang  Pekerjaan  Umum,  Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia, Jakarta.
[3] Firdaos,  A,  1996,  Permintaan  dan  Penawaran Perumahan,Valuestate Vol. 007, Jakarta.
[4] Gray,  C  dkk.  1993,  Pengantar  Evaluasi  Proyek, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
[5] Sutoyo,  S,  1995,  Studi  Kelayakan  Proyek  –  Teori dan  Praktek  ,  PT.  Pustaka  Binaman  Pressindo, Jakarta.
[6] Papulele,  2011,  Analisa  Biaya  Investasi  Proyek Perumahan. Fakultas Teknik. Manado.
[7] Soeharto,  I,  1995,  Manajemen  Proyek  Dari Konseptual  Sampai  Operasional,  Penernit  Erlangga, Jakarta.