Volume 03 Nomor 02, Juni 2022 http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/NLR
Penerbit : Program Studi Magister Kenotariatan  Fakultas Hukum  Universitas 17 Agustus 1945 Semarang  Indonesia
This article is published in a peer-reviewed section of the Notary Law Research

## PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI AKIBAT WANPRESTASI PENJUAL
DALAM JUAL BELI RUMAH KPR DI BAWAH TANGAN (STUDI KASUS PUTUSAN PN CIREBON NO 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn)
Oleh: Ruth Swastiningrum Magister Kenotariatan UNTAG Semarang moniicagaluh@gmail.com

## Sigit Irianto
Dosen Fakultas Hukum UNTAG Semarang sigit-irianto@untagsmg.ac.id

## ABSTRAK
Rumah  merupakan  kebutuhan  pokok  manusia,  karena  rumah  tidak  hanya  untuk  tempat tinggal  tetapi  juga  sebagai  tempat  untuk  beraktivitas  dalam  kehidupan  sehari  –  hari. Memiliki rumah dianggap sebagai ukuran kehidupan yang layak. Pembelian rumah dapat dilakukan dengan tunai, KPR, maupun over credit. Banyak masyarakat yang masih awam dengan  sistem  over  credit  sehingga  tak  jarang  mereka  melakukan  system  over  credit secara  di  bawah  tangan  yang  mengakibatkan  kerugian  bagi  pembelinya.  Perumusan masalah:  1)  Bagaimana  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  akibat  wanprestasi  penjual dalam perjanjian jual beli KPR di bawah tangan? 2) Bagaimana pertimbangan hakim atas perlindungan hukum bagi pembeli akibat wanprestasi penjual dalam perjanjian jual beli KPR di bawah tangan? 3) bagaimana perlindungan hukum yang seharusnya bagi pembeli atas wanprestasi penjual dalam perjanjian jual beli rumah KPR di bawah tangan. Metode penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  yuridis  normative,  spesifikasi penelitian yang digunakan bersifat  deskriptif analitis, sumber dan jenis data adalah data sekunder,  metode  pengumpulan  data  berupa  studi  pustaka,  metode  analisis  data  secara kualitatif.  Hasil  penelitian  ini  menjelaskan  bahwa  1)  Perlindungan  hukum  bagi wanprestasi  penjual  dalam  perjanjian  jual  beli  KPR  di  bawah  tangan  sehingga perlindungan hukum didapatkan dari putusan pengadilan  2) Pertimbangan hakim dalam kasus  ini  diputus  secara  verstek  karena  penjual  tidak  diketahui  keberadaannya  dan meminta  Bank  BTN  dan  Kantor  Pertanahan  Cirebon  untuk  membantu  pembeli  dalam membalik  nama  hak  kepemilikan  tanah  3)  Perlindungan  hukum  yang  seharusnya  bagi pembeli atas wanprestasi penjual adalah mendaftarkan akta perjanjian jual beli dibawah tangan  di  hadapan  Notaris  sehingga  Notaris  melalui  saksi  –  saksi  lingkungan  seperti tetangga, ketua RT, ketua RW dan Lurah dapat mensahkan perjanjian jual beli tersebut.
Kata Kunci : wanprestasi, penjual, over credit, KPR, perlindungan hukum

## ABSTRACT
The house is a basic human need, because the house is not only a place to live but also as a place for activities in daily life. Owning a house is considered a decent measure of life. Home purchases can be made with cash, mortgage, or over credit. Many people are still unfamiliar with  the  over  credit  system so  that  they  often  carry  out  an  over  credit system  under  their hands which results in losses for the buyer.
Problem formulation: 1) How is the legal protection for the buyer due to the seller's default in the mortgage sale and purchase agreement? 2) What is the judge's consideration of legal protection for the buyer due to the seller's default in the private mortgage sale and purchase agreement? 3) what is the legal protection that should be for the buyer against the seller's default  in  the  purchase  agreement  of  the  mortgage  house  under  the  hand.  The  research method  used  in  this  study  is  normative  juridical,  the  research  specifications  used  are descriptive  analytical,  the  source  and  type  of  data are  secondary  data,  the  data  collection method is in the  form of literature study, qualitative data analysis methods. The results of this study explain that 1) There is no legal protection for the seller's default in the mortgage sale  and  purchase  agreement  under  the  hand  so  that  legal  protection  is  obtained  from  a court  decision  2)  The  judge's  consideration  in  this  case  was  decided  verstek  because  the seller  was  not  known  to  exist  and  asked  Bank  BTN  and  the  Office  Cirebon  Land  to  assist buyers in reversing the name of land ownership rights 3) The legal protection that should be for  the  buyer  against  the  seller's  default  is  to  register  the  deed  of  sale  and  purchase agreement under the hand before a Notary so that the Notary will go through environmental witnesses such as neighbors, RT heads, RW heads and Lurah can ratify the sale and purchase agreement.
Keywords: default, seller, over credit, mortgage, legal protection.

## A. PENDAHULUAN
Implementasi  tujuan  pembangunan  nasional  di  bidang  ketersediaan  papan  adalah setiap  keluarga  dapat  menempati  rumah  yang  layak  huni  dalam  lingkungan  yang  sehat, aman,  nyaman  dan  teratur.  Selain  sandang  (pakaian)  dan  pangan  (makanan)  salah  satu kebutuhan  dasar  manusia  adalah  rumah.  Dalam  Pasal  28H  ayat  (1)  UUD  NRI  1945 pemerintah menuangkan hak memiliki tempat tinggal yang berbunyi:
Setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal,  dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.
Masih  banyak  masyarakat  yang  belum  mampu  memiliki  rumah,  walaupun  rumah memiliki  fungsi  yang  sangat penting  bagi  kehidupan  manusia.  Banyaknya  pembangunan rumah dan sedikitnya ketersediaan lahan membuat harga pasaran rumah menjadi tinggi. Tingginya  harga  pasaran  perumahan  membuatnya  tidak  terjangkau  bagi  masyarakat berpenghasilan  rendah.  Kesulitan  masyarakat  dalam  pembiayaan  tunai  tersebut  dapat difasilitasi oleh lembaga keuangan salah satunya adalah bank. Hal inilah yang mendasari pemerintah  untuk  membuat  program  kepemilikan  rumah  secara  kredit  melalui  Surat Menteri Keuangan RI No. B-49/MK/I/1974 yang selanjutnya disebut KPR.
Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  adalah  fasilitas  yang  diberikan  bank  kepada masyarakat  untuk  dapat  membeli  rumah  dengan  cara  mencicil.  Prinsip  yang  digunakan
dalam KPR adalah membiayai terlebih dahulu biaya pembelian atau pembangunan rumah, kemudian  dana  untuk  membayarkan  balik  dilakukan  dengan  cara  cicilan. 1 Penyediaan dana dalam bentuk KPR dapat terselenggara melalui bank pemerintah yang ditangani oleh PT. Bank Tabungan Negara (persero) Tbk atau yang dikenal dengan BTN.
Dalam  melakukan  perkreditan  rumah  nasabah  atau  pemohon  KPR  diharuskan memenuhi  persyaratan  yang  ditetapkan  oleh  bank  penyelenggara  KPR.  Dalam memberikan  kredit  Bank  menggunakan  prinsip  kehatian  –  hatiannya  ( prudential principle ) sehingga diperlukan studi kelayakan terhadap rencana proyek tersebut. Dalam penyaluran  kredit  tersebut  bank  harus  memenuhi  prinsip  5C  yaitu character (watak), capacity (kapasitas), capital (modal), collateral (jaminan),  dan condition  of  economy (kondisi  ekonomi).  Prinsip  tersebut  diterapkan  dengan  tujuan  untuk  menghindari munculnya  kasus  kredit  macet  sehingga  bank  terhindar dari  kerugian.  Dalam  perjanjian kredit  ini,  debitur  diharapkan  dapat  mengembalikan  sejumlah  uang  yang  telah dikeluarkan  oleh  pihak  bank  sesuai  dengan  waktu  dan  ketentuan  yang  telah  disepakati. Apabila  debitur  terlambat  membayar  sesuai  kesepakatan  maka  debitur  akan  dikenakan sanksi  berupa  denda  atau  penyitaan  obyek  perjanjian  kredit.  Untuk  menghindari  hal tersebut, debitur mencari jalan keluar dengan cara menjual kembali atau mengalihkan apa yang menjadi obyek dalam perjanjian kredit. Pengalihan objek perjanjian tersebut dapat dilakukan di depan pejabat berwenang yaitu pihak bank dan notaris yang ditunjuk. Cara ini sering disebut dengan istilah oper kredit Rumah. Pada prakteknya proses pengalihan kredit ini banyak dijumpai dilakukan tanpa sepengetahuan pihak bank (dibawah tangan). Banyak  masalah  yang  timbul  dari  perjanjian  oper  kredit  dibawah  tangan  ini  yaitu  saat kredit telah  lunas  pihak  bank  masih  mensyaratkan  pihak  debitur  lama  untuk  hadir  saat pengambilan  sertifikat  tanah.  Adanya  syarat  tersebut  tentu  menyulitkan  pihak  debitur baru  karena  pada  saat  itu  pihak  debitur  lama  mungkin  sudah  meninggal  atau  sudah pindah dan tidak diketahui keberadaannya.
Praktek  seperti  ini  banyak  terjadi  di  masyarakat  karena  kurangnya  pengetahuan tentang  oper  kredit.  Banyak  anggapan  bahwa  cukup  dengan  bukti  kuitansi  lunas  antara penjual dan pembeli maka jual beli sudah selesai. Padahal jual beli secara oper kredit ini melibatkan pihak bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan.
Dalam  penelitian  ini,  penulis  mengambil  salah  satu  contoh  kasus  yang  dijadikan studi yaitu Putusan Pengadilan Negeri Cirebon Nomor 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn) tanggal 3 Agustus  2016.  Secara  umum,  Djuanda  (penggugat)  yang  berkedudukan  sebagai  pembeli rumah  sebagaimana kwitansi jual beli tanggal 17  Mei 2000 yang dibuat oleh Sri Watini (tergugat)  yang  berkedudukan  sebagai  penjual  rumah  sebagaimana  perjanjian  jual  beli antara  kedua  belah  pihak  yang  terjadi  secara  dibawah  tangan.  Dalam  hal  ini  pembeli mengalami kerugian saat hendak mengambil sertifikat tanah yang menjadi jaminan KPR di Bank BTN. Kemudian saat pembeli hendak mengambil sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah dan rumah dari BTN Cabang Cirebon untuk dilakukan proses balik nama menurut Hukum menjadi atas nama pembeli selaku pemilik yang sah, akan tetapi maksud tersebut ditolak  oleh  pihak  BTN  Cabang  Cirebon  karena  sertifikat  tersebut  masih  tercatat  atas nama penjual. Saat pembeli mencari informasi mengenai keberadaan penjual di berbagai tempat  dengan  maksud  untuk  melakukan  proses  jual  beli  dan  balik  nama  dihadapan
1 Mariam Darus Badrulzaman, 2014, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, hlm. 15-16
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang,  lokasi  maupun  keberadaan  dari para  penjual  tidak  diketahui  dengan  pasti.  Keberadaan  penjual  yang  tidak  diketahui keberadaannya  menimbulkan  kerugian  bagi  pembeli  karena  pembeli  tidak  dapat melakukan  proses  jual  beli  dan  balik  nama  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) yang berwenang. Oleh karena penjual tidak menepati  janjinya untuk menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang guna melakukan transaksi jual beli atas obyek sengketa, sehingga oleh karena itu penjual telah melakukan Wanprestasi. Berdasarkan uraian singkat perkara tersebut, maka peneliti tertarik untuk meneliti untuk  membahas  lebih  lanjut  dalam  bentuk  penelitian  yang  berjudul  “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Terhadap Wanprestasi Penjual dalam Jual Beli Rumah KPR di Bawah Tangan (Studi Kasus Putusan PN Cirebon No 30/Pdt.G/2016/PN.Cbn) .

## B. PERUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraian pada latar belakang di atas, dapat diidentifikasi 3 (tiga) pokok permasalahan yang dibahas dalam penulisan penelitian ini, yakni sebagai berikut:
1. Bagaimana  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  akibat  wanprestasi  penjual  dalam perjanjian jual beli rumah KPR di bawah tangan?
2. Apa  saja  pertimbangan  hakim  atas  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  akibat wanprestasi penjual dalam perjanjian jual beli rumah KPR di bawah tangan?
3. Bagaimana  seharusnya  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  atas  wanprestasi  penjual dalam perjanjian jual beli rumah KPR di bawah tangan?

## C. METODE PENELITIAN

## 1. Metode Pendekatan
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  yuridis  normative yang dilakukan dengan meneliti bahan pustaka atau bahan sekunder.
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian  deskriptif analitis
3. Sumber Data
Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini data sekunder. Data sekunder ini terdiri dari  bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.

## 4. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data yang dilakukan oleh peneliti adalah studi kepustakaan ( library research ).
5. Metode Analisis Data
Teknik  analisis  bahan  hukum  yang  digunakan  peneliti  adalah  analisis  kualitatif yang  menggunakan  observasi  dengan  menjawab  pertanyaan  seperti  apa, mengapa atau bagaimana.

## D. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Perlindungan  Hukum  Bagi  Wanprestasi  Penjual  dalam  Perjanjian  Jual  Beli KPR Di Bawah Tangan
Pada situasi normal antara prestasi dan kontra prestasi akan saling bertukar, namum  pada  kondisi  tertentu  pertukaran  prestasi  tidak  berjalan  sebagaimana mestinya.  Terdapat  beberapa  factor  penting  yang  mengakibatkan  kegagalan pelaksanaan pemenuhan kewajiban. Kegagalan terjadi karena factor internal para pihak  maupun  factor  eksternal  yang  berpengaruh  terhadap  eksistensi  kontrak yang  bersangkutan.  Salah  satu  factor  yang  mengakibatkan  gagalnya  pelaksanaan pemenuhan  kontrak  yaitu  wanprestasi.  Wanprestasi  atau  cidera  janji  adalah kondisi dimana salah satu pihak tidak dapat melaksanakan kewajiban prestasinya yang  ditentukan  dalam  perikatan  khususnya  perjanjian,  sehingga  wanprestasi merupakan pelanggaran kewajiban kontraktual. 2
Wanprestasi  diatur  dalam  Pasal  1243  KUH  Perdata  yang  merumuskan Penggantian  biaya,  rugi  dan  bunga  karena  tak  dipenuhinya  suatu  perikatan, barulah mulai diwajibkan apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya  tetap  melalaikannya,  atau  jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau dibuatnya,  hanya  dapat  diberikan  atau  dibuat  dalam  tenggang  waktu  yang  telah dilampaukannya
Dari  segi  macam  –  macam  wanprestasi  terdapat  lima  macam  yang  dikenal selama ini, adalah :
a. Debitur tidak melaksanakan sama sekali apa yang telah diperjanjikan
b. Debitur melaksanakan sebagian apa yang telah diperjanjikan
c. Debitur terlambat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan
d. Debitur menyerahkan sesuatu yang tidak diperjanjikan
e. Debitur melakukan perbuatan yang dilarang dalam perjanjian Apabila macam – macam wanprestasi tersebut dihubungkan dengan kredit macet, maka ada tiga macam perbuatan yang tergolong wanprestasi yaitu :
a. Nasabah  sama  sekali  tidak  dapat  membayar  angsuran  kredit  (beserta bunganya)
b. Nasabah  membayar  sebagian  angsuran  kredit  (beserta  bunganya). Pembayaran  angsuran  kredit  tidak  dipersoalkan  apakah  nasabah  telah membayar  sebagian  besar  atau  sebagian  kecil  angsuran,  kreditnya  tetap tergolong sebagai kredit macet.
c. Nasabah  membayar  lunas  kredit  (beserta  bunganya)  setelah  jangka  waktu yang diperjanjikan berakhir. Nasabah terlambat membayar lunas utangnya. Hal  ini  tidak  termasuk  nasabah  membayar  lunas  setelah  perpanjangan jangka waktu kredit yang telah disetujui bank atas permohonan nasabah. Untuk  menghindari  denda  keterlambatan  saat  pembayaran  angsuran  KPR,
maka  debitur  diharapkan  untuk  membayar  cicilan  tepat  waktu  sebelum  jatuh tempo.  Akan  tetapi  saat  debitur  merasa  keberatan  dengan  pembayaran  cicilan tersebut maka debitur dapat mengalihkan hak dan over credit kepada debitur baru. Over  credit di  bawah  tangan  merupakan  transaksi  antara  penjual  dan  pembeli dengan kuitansi sebagai bukti transaksi jual beli yang telah dilakukan. Penjualan rumah KPR yang belum lunas terutama bila dilaksanakan secara di bawah tangan
2 Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Indonesia : dalam Perpektif perbandingan (Bagian pertama) Op. Cit, hlm. 278
merupakan  tindakan  yang  berlawanan  dengan  hukum.  Rumah  KPR  yang diperjualbelikan  secara  over  credit  dibawah  tangan  tersebut  merupakan  objek jaminan yang diagunkan di Bank. Proses kredit rumah secara legal dimulai dengan melakukan  perjanjian  antara  konsumen  dengan  bank.  Perjanjian  kredit  ini berfungsi  sebagai  alat  bukti  untuk  memberikan  batasan  –  batasan  hak  dan kewajiban diantara debitur dan kreditur. Setelah ditetapkannya Batasan hak dan kewajiban,  konsumen  melalui  developer  dapat  mengajukan  permohonan  KPR. Umumnya dalam mengajukan permohonan KPR diperlukan beberapa syarat, yaitu : 3
a. Warga Negara Indonesia
b. Berusia  minimum  18  tahun  atau  telah  menikah  atau  seseorang  yang dianggap cakap untuk melakukan perbuatan hukum
c. Usia  pada  saat  jatuh  tempo  KPR  memenuhi  syarat  (untuk  karyawan maksimal 55 tahun dan pengusaha atau professional maksimal 65 tahun)
d. Memiliki pendapatan tetap setiap bulan
e. Bagi  karyawan  memiliki  lama  kerja  minimal  1  tahun  di perusahaan  yang terakhir atau total pengalaman kerja minimal 2 tahun. Bagi pengusaha dan profesional lama usaha atau profesi minimal 2 tahun di bidang yang sama
f. Pemohon  bersedia  menandatangani  perjanjian  kredit  dan  APHT  (Akta Pembebanan Hak Tanggungan)
Pada kasus proses pengalihan kredit ( over credit ) di bawah tangan melalui putusan  Pengadilan  Negeri  Cirebon  No  30/Pdt.G/2016/PN.Cbn  dengan  pihak penggugat  bernama  Djuanda,  sedangkan  pihak  tergugat  I  bernama  Sunaryo  dan pihak  tergugat  II  bernama  Sri  Wartini,  serta  turut  tergugat  I  adalah  PT  Bank Tabungan  Negara  (BTN)  cabang  Cirebon  dan  turut  tergugat  II  adalah  Kantor Pertanahan Kota Cirebon.
Tentang  duduk  perkaranya  adalah  bahwa  Penggugat  (Djuanda)  melalui kuasa kakak ipar penggugat bernama Hartini Sujiman pada tanggal 17 Mei 2000 telah  membeli  dari  Tergugat  II  (Sri  Wartini)  atas  sebidang  tanah  seluas  kurang lebih  75  M 2 yang  terletak  di  kelurahan  Karyamulya,  Kec.  Kesambi,  Kota  Cirebon atau dikenal dengan Perum GSP G-50 Karyamulya Kota Cirebon berikut bangunan rumah KPR BTN yang berdiri diatasnya, sebagaimana terurai dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 684 Surat Ukur 527/1997 tanggal 12 – 07 – 1997 yang tercatat atas nama Sunaryo dengan harga sebesar Rp 7.500.000,- (Tujuh Juta Lima Ratus Ribu Rupiah) sebagaimana kuitansi yang dibuat oleh Tergugat II (Sri Watini) tertanggal 17 Mei 2000. Bahwa jual beli baik antara Tergugat I dengan Tergugat II dan Tergugat II dengan Penggugat dilakukan dibawah tangan mengingat pertama waktu itu tanah dan Rumah KPR BTN belum lunas dan adanya saling percaya. Bahwa  setelah  proses  jual  beli  tersebut  maka  kewajiban  atas  tanah  dan rumah tersebut seperti angsuran rumah, pembayaran pajak Bumi dan pembayaran fasilitas  lainnya  seperti  Listrik  dan  Air  Pam  menjadi  tanggungjawab  penggugat. Bahwa  angsuran  rumah  KPR  –  BTN  tersebut  telah  dibayar  lunas  oleh  Penggugat
3 https://www.maybank.co.id/Article/StoryForYourInspirationPersonal/2022/02/18/09/28/Ketahui-Syarat- Pengajuan-KPR-Sebelum-Anda-Membeli-Rumah diakses pada tanggal 28 Mei 2022
pada  tanggal  10  Januari  2007,  namun  Penggugat  tidak  langsung  mengajukan proses  balik  nama  atas  obyek  sengketa  tersebut  karena  kesibukan  dan  tidak pahamnya  tentang  tatacara  balik  nama  sertifikat.  Bahwa  pada  bulan  April  2016 Penggugat  bermaksud  mengambil  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  dan rumah tersebut dari PT BTN Cabang Cirebon (Turut Tergugat I) untuk kemudian dilakukan proses balik nama menurut hukum menjadi atas nama Penggugat, akan tetapi maksud Penggugat tersebut telah ditolak oleh Pihak PT BTN Cabang Cirebon (Turut  Tergugat  I)  mengingat  Sertifikat  tersebut  masih  tercatat  atas  nama Tergugat  I.  Secara  fisik  tanah  dan  rumah  tersebut  dalam  penguasaan  Penggugat karena  setelah  jual  beli  fisik  tanah  dan  rumah  telah  diserahkan  oleh  Tergugat  II kepada Penggugat.
Bahwa  proses  balik  nama  sertifikat  belum  terlaksana  dan  penggugat mendapat  informasi  jika  Tergugat  I  dan  Tergugat  II  tidak  diketahui  lagi keberadaannya. Penggugat melakukan semua usaha untuk mencari Tergugat I dan Tergugat  II  tersebut  akan  tetapi  sampai  saat  ini  tidak  membawa  hasil  dan  tidak diketahui  dengan  pasti  keberadaannya.  Bahwa  oleh  karena  Tergugat  I  dan Tergugat  II  tidak  menepati  janjinya  untuk  menghadap  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  yang  berwenang  guna  melakukan  transaksi  jual  beli  atas  objek sengketa, sehingga para pihak Tergugat telah melakukan Wanprestasi. Bahwa oleh karena  itu  penggugat  melalui  Pengadilan  Negeri  Cirebon  mengajukan  gugatan terhadap  para  Tergugat  karena  dengan  Putusan  Pengadilan  Negeri  tersebut Penggugat  diberi  kewenangan  dan  kuasa  untuk  dan  atas  nama  Tergugat  guna mengambil  sertifikat  rumah  KPR  BTN  tersebut  dari  BTN  Cabang  Cirebon  (Turut Tergugat  I)  serta  untuk  melakukan  proses  balik  nama  atas  sertifikat  tersebut menjadi  atas  nama  penggugat  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Cirebon  (Turut Tergugat II).
Menurut penulis, kasus yang terjadi di atas sebenarnya Sunaryo (Tergugat I) tidak berhak untuk menjual tanah kepada Sri Wartini (Tergugat II). Karena tanah dan bangunan yang dijual oleh Sunaryo merupakan bukti jaminan hutang debitur kepada Bank. Sehingga bank dapat menuntut debitur untuk memberikan ganti rugi dan melunasi seluruh sisa hutangnya. Hal ini terdapat pada Pasal 372 KUHP yang menjelaskan
Barangsiapa dengan sengaja dan melawan hukum  memiliki barang sesuatu yang  seluruhnya  atau  sebagian  adalah  kepunyaan  orang  lain,  tetapi  yang  ada dalam  kekuasaannya  bukan  karena  kejahatan  diancam  karena  penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak Sembilan ratus rupiah.
Ketika tanah telah dalam penguasaan Sri Wartini (Tergugat II), Sri Wartini pun  tidak  berhak  untuk  menjual  tanah  dan  bangunan  tersebut  kepada  Djuanda (Penggugat),  karena  tanah  dan  rumah  tersebut  diperoleh  Sunaryo  (Tergugat  I) melalui  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  yang  baru  beberapa  kali  membayar angsuran dan bahwa sertifikatnya belum diterbitkan oleh bank. Dalam hal ini Sri Wartini  dapat  dianggap  belum  menjadi  pemilik  tanah  dan  bangunan  rumah tersebut secara utuh. Untuk menjadi pemilik tanah dan rumah tersebut Sri Wartini
harus  melunasi  angsurannya  dan  mengganti  sertifikat  yang  tercatat  atas  nama Sunaryo menjadi atas nama Sri Wartini.
Melalui  uraian  tersebut  dapat  ditarik  suatu  pernyataan  bahwa  Sri  Watini tidak  memiliki  hak  milik  yang  sah  terhadap  tanah  dan  bangunan  yang disengketakan  tersebut  karena  Sri  Watini  tidak  memenuhi  syarat  mutlak  yaitu diketahui  oleh  Bank  sebagai  debitur  baru  menggantikan  Sunaryo  atas  obyek jaminan  sengketa  tersebut.  Oleh  karena  itu,  Sri  Watini  pun  sebenarnya  tidak memiliki  hak  untuk  menjual  kembali  obyek  tersebut  kepada  Djuanda.  Sri  Watini dapat  menjual  obyek  sengketa  tersebut  kepada  Djuanda  apabila  Sri  Watini  telah melakukan  balik  nama  atas  sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  yang  menjadikan  Sri Watini  sebagai  pemilik  yang  sah.  Hal  ini  sesuai  dengan  ketentuan  Undang  – Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Pokok  Agraria  jo.  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun1997, yang menyatakan bahwa penyerahan hak atas benda tidak bergerak berupa tanah dan benda yang melekat di atas tanah tersebut dilakukan dengan balik nama menggunakan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (Akta PPAT), kemudia didaftarkan ke Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat dan dicatat dalam  buku  daftar  khusus  untuk  itu  guna  diterbitkan  sertifikat  hak  atas  benda tidak bergerak yang bersangkutan 4 .
Dalam  kasus  gugatan  perkara  perdata  yang  terjadi  di  Pengadilan  negeri Cirebon  ini,  pihak  yang  dirugikan  adalah  pihak  pembeli  yaitu  Djuanda (pengggugat),  karena  pihak  pembeli  tidak  ada  kepastian  hukum  terhadap peralihan hak atas tanah yang dibelinya, yang notabene telah membayar sejumlah uang  kepada  pihak  bank  dan  kepada  pihak  penjual.  Secara  normative  sertifikat yang sudah dibelinya belum ada bukti peralihan hak atas tanah yang bersangkutan dan sertifikat masih atas nama pihak penjual awal yaitu Sunaryo (Tergugat I). Hak – hak pihak pembeli agar dapat terlindungi dan menghindari terjadinya kerugian terhadap  perjanjian  jual  beli  ini,  karena  terjadinya  sesuatu  dan  lain  hal  di kemudian hari maka sebaiknya perjanjian jual beli ini, dalam isi pokoknya dibuat syarat  –  syarat  atau  ketentuan  –  ketentuan  lainnya  yang  dipandang  perlu  dan disepakati oleh para pihak, satu dan lain sepanjang syarat – syarat tersebut tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku.

## 2. Pertimbangan Hakim Atas Wanprestasi Penjual dalam Jual Beli Rumah KPR Di Bawah Tangan
Perjanjian kredit bank adalah perjanjian pendahuluan dari penyerahan uang. Perjanjian  pendahuluan  ini  merupakan  hasil  pemufakatan  antara  pemberi  dan penerima  pinjaman  mengenai  hubungan  –  hubungan  hukum  antara  keduanya. Perjanjian  kredit  bersifat  konsensual  ( pacta  de  contrahendo ),  obligatoir  yang dikuasi Undang  – Undang Perbankan dan Bagian Umum KUHPerdata. Sedangkan penyerahan uangnya sendiri bersifat riil, artinya pada saat penyerahan dilakukan, barulah  berlaku  ketentuan  yang  dituangkan  dalam  model  perjanjian  kredit  pada
4 Prof. Abdulkadir Muhamad, 2019, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 323
kedua  pihak.  Jadi  pengertian  kredit  meliputi  baik  perjanjian  kreditnya  yang bersifat konsensual maupun penyerahan uangnya yang bersifat riil 5 .
Kreditur  memiliki  kewajiban  untuk  membiayai  pembelian  rumah  KPR sedangkan debitur berkewajiban untuk mengembalikan biaya pembelian tersebut dengan  cara  mengangsur  tepat  waktu.  Banyak  debitur  yang  tidak  dapat melaksanakan  kewajibannya  untuk  mengangsur  secara  tepat  waktu  atau wanprestasi.  Wanprestasi  sendiri  merupakan  perbuatan  yang  tidak  dibenarkan dalam hukum.
Pengalihan debitur kepada pihak ketiga melalui pengalihan di bawah tangan juga merupakan salah satu bentuk wanprestasi yang ditimbulkan debitur kepada kreditur. Praktek pengalihan debitur di bawah tangan ini merupakan wanprestasi yang  jamak  ditemukan  di  kalangan  masyarakat  menengah  ke  bawah.  Awamnya pengetahuan  akan  pengalihan  debitur  merupakan  salah  satu  alasan  praktek pengalihan di bawah tangan ini sering ditemukan. Permasalahan yang seperti ini dapat  merugikan  pihak  ketiga  sebagai  debitur  baru.  Kerugian  tersebut  dapat berupa :
a. Pihak  bank  menolak  untuk  menyerahkan  sertifikat  kepemilikan  rumah, karena sertifikat tersebut masih tercatat atas nama debitur pertama
b. Debitur  pengganti  tidak  bisa  melakukan  balik  nama,  karena  sertifikat tersebut  masih  tercatat  atas  nama  debitur  pertama  dan  masih  menjadi agunan bank
Meskipun  praktek  pengalihan  debitur  di  bawah  tangan  merugikan,  akan tetapi  ada  penyelesaian  yang  dapat  ditempuh  pihak  debitur  pengganti  agar  jual beli  di  bawah  tangan  tersebut  memiliki  kepastian hukum.  Salah  satu  solusi  yang dapat  ditempuh  adalah  dengan  mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan  Negeri. Pengajuan  gugatan  ke  Pengadilan  Negeri  ini  dapat  melahirkan  sebuah  putusan yang memiliki kekuatan hukum tetap tentang keabsahan jual beli di bawah tangan. Putusan dari Pengadilan Negeri ini juga  memungkinkan debitur pengganti untuk memiliki  kewenangan  dan  kuasa  untuk  mengambil  sertifikat  di  bank  dan melakukan proses balik nama.
Putusan yang berbunyi sebagai berikut :
a. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
b. Menyatakan  bahwa  jual  beli  dibawah  tangan  antara  Penggugat  dengan Tergugat II yang dilakukan pada tanggal 17 Mei 2000 sebagaimana kuitansi tanggal  17  Mei  2000  dengan  harga  Rp  7.500.000,-  dan  antara  Tergugat  II dengan Tergugat I yang dilakukan pada tanggal 8 Januari 1999 dengan harga Rp 7.000.000,- atas sebidang tanah seluas kurang lebih 75 M 2 yang terletak di  Kelurahan  Karyamulya  Kec  Kesambi  Kota  Cirebon  setempat  dikenal dengan  Perum  GSP  G-50  Karyamulya  Kec  Kesambi  Kota  Cirebon  berikut bangunan  rumah  KPR  BTN  yang  berdiri  diatasnya,  sebagaimana  terurai dalam  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  No.  684,  Surat  Ukur  No  527/1997 tanggal 12-07-1997, tercatat atas nama Sunaryo, adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum
5 Mariam Darus Badrulzaman, 1994, Aneka Hukum Bisnis, Bandung: Alumni, hlm. 14
c. Menyatakan  Penggugat  Djuanda  adalah  pembeli  yang  beritikad  baik  katas obyek sengketa
d. Menyatakan Para Tergugat telah melakukan “WANPRESTASI”
e. Memerintahkan  kepada  Turut  Tergugat  I  (PT  BTN  Cabang  Cirebon)  untuk menyerahkan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No 684 Kel Karyamulya, Surat  Ukur  No  527/1997  tanggal  12-07-1997  tercatat  atas  nama  Sunaryo kepada Penggugat
f. Memerintahkan kepada Turut Tergugat II (Kantor Pertanahan Kota Cirebon) untuk melakukan proses balik nama atas sebidang tanah seluas kurang lebih 75  M 2 yang  terletak  di  Kelurahan  Karyamulya  Kec  Kesambi  Kota  Cirebon setempat  dikenal  dengan  Perum  GSP  G-50  Karyamulya  Kec  Kesambi  Kota Cirebon  berikut  bangunan  rumah  KPR  –  BTN  yang  berdiri  diatasnya, sebagaimana  terurai  dalam  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  No  684,  Surat Ukur No 527/1997 tanggal 12-07-1997, tercatat atas nama Sunaryo.
g. Menghukum para Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar biaya perkara ini
Berdasarkan  Putusan  Pengadilan  di  atas,  hakim  mengabulkan  seluruh gugatan  Djuanda  (penggugat).  Dalam  hal  ini  hakim  menyatakan  bahwa  jual  beli yang  telah  dilakukan  oleh  Djuanda  dinyatakan  sah  meskipun  dilakukan  dibawah tangan dan tidak dihadapan Pejabat yang berwenang.
Pengadilan juga menyatakan bahwa Djuanda adalah pembeli yang memiliki iktikad baik. Pengertian pembeli beritikad baik dalam kamus Business Dictionary 6 memiliki arti entity that purchases something for value without notice of another’s claim  on  it,  or  any  defects  in  the  seller’s  title,  and  pays  valuable  consideration  in exchange. Yang artinya adalah pembeli beritikad baik adalah entitas yang membeli suatu  barang  untuk  dimiliki,  tanpa  mengetahui  adanya  pengakuan  pihak  lain terhadapnya atau cacat dalam alas hak si penjual, serta membayar sejumlah harga yang  disepakati  di  antara  para  pihak.  Dalam  kasus  ini  Djuanda  sebagai  pembeli mengetahui  bahwa  Sri  Watini  bukanlah  merupakan  pemilik  yang  sah  atas  obyek sengketa  tersebut  melainkan  Sunaryo.  Akan  tetapi  Djuanda  mempercayai  Sri Watini  akan  membantu  untuk  mempertemukan  dengan  Sunaryo  sebagai  pemilik yang sesungguhnya saat akan melakukan proses balik nama di hadapan PPAT. Hal ini  sesuai  dengan  pendapat  Agus  Yudha  Hernoko 7 yang  menguraikan  pengertian pembeli  beritikad  baik  dengan  mengatakan  bahwa  dalam  konteks  hukum,  itikad baik  memiliki  unsur  psikologis  dan  etika.  Itikad  baik  dengan  unsur  psikologis terdiri dari suatu kepercayaan bahwa seseorang bertindak sesuai dengan hukum ( good faith belief ), sedangkan itikad baik dengan unsur etika terdiri dari perilaku seseorang  sesuai  dengan  standar  moral  ( good  faith – probity atau good  faith honesty ).  Itikad  baik  dengan  unsur  etika  ini  erat  kaitannya  dengan  gagasan kejujuran  dan  penghormatan  terhadap  perkataan  janji  atau  ikrar  yang  tertuang dalam perjanjian.
6 http://businessdictionary.com/definition/purchase-in-good-faith.html .
7 Agus Yudha Hernoko, 2021, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Prenada Meida Group, Surabaya, hlm. 25
Pengadilan juga menyatakan bahwa Sri Watini dan Sunaryo telah melakukan wanprestasi. Menurut pendapat J. Satrio 8 wanprestasi adalah suatu peristiwa atau keadaan, dimana debitur tidak memenuhi kewajiban prestasi perikatannya dengan baik, dan debitur punya unsur salah atasnya. Pasal 1243 KUHPerdata menyatakan bahwa
Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya,  tetap  melalaikannya,  atau  jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau dibuatnya,  hanya  dapat  diberikan  atau  dibuat  dalam  tenggang  waktu  yang  telah dilampauinya.
Dengan adanya wanprestasi, pihak yang dirugikan sebagai akibat kegagalan pelaksanaan  kontrak  memiliki  hak  untuk  menggugat  dalam  upaya  mendapatkan hak kontraktualnya.
Pengadilan  memberikan  sanksi  administratif  kepada  Bank  BTN  (Turut Tergugat  I)  dan  Kantor  Pertanahan  Cirebon  (Turut  Tergugat  II).  Sanksi administratif diterapkan apabila ada dokumen yang bermasalah seperti sertifikat tanah atau dalam kasus ini Sertifikat Hak Guna Bangunan.

## 3. Perlindungan  Hukum  Yang  Seharusnya  Bagi  Pembeli  Atas  Wanprestasi Penjual dalam Perjanjian Jual Beli Rumah KPR di Bawah Tangan
Pengalihan debitur kepada pihak ketiga tentunya tidak dapat menghapuskan kewajiban  debitur  untuk  melunasi  hutang  kepada  bank.  Bank  sebagai  kreditur tidak  mengetahui  jika  telah  terjadi  pengalihan  debitur  dibawah  tangan  sehingga pihak  penerima  pengalihan  kredit  tidak  memiliki  hak  untuk  mendapatkan perlindungan hukum dari bank sebagai penyalur fasilitas kredit pemilikan rumah. Perjanjian  kredit pembelian  rumah  dibuat  untuk  mengikat  pihak  bank  dan debitur  pertama,  sehingga  perbuatan  pengalihan  kredit  dibawah  tangan  baik  itu pengalihan,  penjualan  atau  apapun  yang  dilakukan  oleh  debitur  pertama  tanpa sepengetahuan  atau  tanpa  seizin  dari  kreditur  merupakan  wanprestasi  dan perjanjian tersebut tidak mengikat pihak ketiga atau debitur baru. Bank akan tetap mengakui debitur pertama yang telah melakukan perjanjian kredit meskipun telah terjadi perbuatan hukum berupa pengalihan debitur.
Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1340 KUHPerdata yang menyatakan bahwa Perjanjian hanya berlaku bagi pihak – pihak yang membuatnya Pasal 1340 KUHPerdata  menyatakan  dengan  jelas  bahwa  perjanjian  dalam  KPR  hanya mengikat  pembeli  pertama  dengan  bank  dan  tidak  dapat  mengikat  pembeli  di bawah tangan yang terjadi tanpa sepengetahuan bank.
Menurut penulis solusi yang dapat diambil oleh bank jika debitur diketahui telah melakukan pengalihan kredit di bawah tangan yaitu bank dapat memberikan peringatan kepada debitur untuk melunasi seluruh sisa hutang KPR tersebut. Bank dapat  melakukan  langkah  tersebut  karena  meskipun  rumah  KPR  telah  dialihkan akan tetapi secara hukum debitur tetap memiliki kewajiban untuk menyelesaikan
8 J. Satrio, 2014, Wanprestasi Menurut KUHPerdata, Doktrin dan Yurisprudensi, Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 3
hutang  terhadap  bank.  Bank  dapat  menyita  rumah  yang  telah  dialihkan  tersebut untuk melunasi hutang.
Untuk kasus dimana terjadi alih debitur di bawah tangan  dan debitur lama tidak  diketahui  lagi  domisilinya,  dapat  diselesaikan  dengan  pengajuan  gugatan perdata  di  Pengadilan  Negeri  setempat.  Pengadilan  Negeri  dapat  memberikan putusan  bahwa  alih  debitur  yang  dilakukan  di  bawah  tangan  tersebut  sah  atau tidak.  Pihak  bank  dan  pembeli  tetap  dapat  mengatasi  permasalahn  tersebut sepanjang perjanjian jual beli tersebut tidak dibatalkan oleh pihak bank.
Untuk  proses  ini  dilakukan  apabila  pihak  penjual  dan  pembeli  sudah terlanjur melakukan proses jual beli di bawah tangan. Pihak penjual dan pembeli dapat menghadap ke Notaris untuk melakukan pendaftaran akta di bawah tangan. Pasal 1867 KUHPerdata menyatakan bahwa
Pembuktian  dengan  tulisan  dilakukan  dengan  tulisan  –  tulisan  otentik maupun  dengan tulisan  – tulisan di  bawah  tangan  Mengenai  pembuktian  akta di bawah  tangan  dalam  pengadilan  diperlukan  alat  bukti  untuk  membuktikan kebenaran  hubungan  hukum  yang  dinyatakan  baik  oleh  penggugat  maupun tergugat serta dapat meyakinkan hakim di pengadilan. Dalam jual beli tanah selain diperlukan  bukti  pembayaran  seperti  kwitansi  jual  beli,  keterangan  para  saksi seperti tetangga,  atau  aparat  masyarakat  seperti  Ketua  RT,  Ketua  RW  dan  Lurah juga  sangat  diperlukan.  Kesaksian  dari  para  saksi  ini  diperlukan  untuk memperkuat telah terjadinya transaksi jual beli meskipun hanya di bawah tangan.

## E. PENUTUP

## 1. Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  penelitian  dan  pembahasan  BAB  I  sampai  dengan  III  dalam penelitian ini, dapat disimpulkan hal – hal sebagai berikut :
a. Perlindungan  hukum  bagi  wanprestasi  penjual  dalam  perjanjian  jual  beli KPR  di  bawah  tangan  dapat dilakukan  dengan  penjual  memberikan  ganti rugi  berupa  penggantian  biaya,  kerugian  dan  bunga  karena  penjual melakukan wanprestasi dengan tidak menepati janji kepada pembeli.
b. Pertimbangan  hakim  dalam  wanprestasi  penjual  adalah  pada  hari persidangan Tergugat I dan Tergugat II tidak hadir dalam persidangan dan Turut  Tergugat  I  dan  Turut  Tergugat  II  juga  tidak  pernah  hadir  di persidangan, sehingga pengadilan memutus perkara dengan verstek.
c. Perlindungan  hukum  yang  seharusnya  diberikan  kepada  pembeli  atas wanprestasi penjual yaitu bank dapat memperingatkan debitur lama untuk segera  melunasi  seluruh  sisa  hutang  atau  melakukan  alih  debitur  biasa tanpa  memerlukan  kehadiran  debitur  lama  dengan  menggunakan  Surat Kuasa Menjual
2. Saran
Saran  yang  penulis  berikan  pada  pembahasan  dan  kesimpulan  yang  diuraikan dalam  penelitian  ini  adalah  Hendaknya  pihak  pembeli  menghindari  system over credit secara dibawah tangan. Karena system over credit dibawah tangan
sangat  merugikan  pembeli.  Disamping  itu  pihak  bank  tidak  mengakui  debitur baru yang dapat berakibat pihak bank tidak dapat menyerahkan sertifikat tanah kepada debitur baru karena masih tercatat atas nama debitur lama.

## DAFTAR PUSTAKA
Badrulzaman, M. D. (1994). Aneka Hukum Bisnis, alumni. Bandung, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bhakti .
Khairandy, R. (2013). Hukum kontrak Indonesia dalam perspektif perbandingan . Fh Uii Press.
Abdulkadir Muhamad, (2019), Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung.
Mariam Darus Badrulzaman, 1994, Aneka Hukum Bisnis, Bandung: Alumni.
Agus Yudha Hernoko, 2021, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Prenada Meida Group, Surabaya.
J. Satrio, 2014, Wanprestasi Menurut KUHPerdata, Doktrin dan Yurisprudensi, Citra Aditya Bakti, Bandung.
https://www.maybank.co.id/Article/StoryForYourInspirationPersonal/2022/02/18/09/28 /Ketahui-Syarat-Pengajuan-KPR-Sebelum-Anda-Membeli-Rumah diakses pada tanggal 28 Mei 2022
http://businessdictionary.com/definition/purchase-in-good-faith.html .