Abstrak −Era pembangunan pasca jembatan Suramadu diharapkan  menjadi  tonggak  kebangkitan  daerah,  sehingga kesejahteraan masyarakat yang merupakan cita-cita pembangunan  akan  terwujud.  Akan  tetapi  fakta  yang  terjadi  di lapangan,  beberapa  pembangunan  mengalami  kondisi  yang kurang layak secara finansial. Dalam penelitian ini menggunakan  analisa  HBU  pada  sebuah  lahan  gedung serbaguna  Purnama  Bangkalan.  Analisis  legal,  fisik,  keuangan, dan produktivitas maksimum adalah proses dan metodologi yang digunakan pada penelitian ini. Objek studi sebuah lahan gedung yang  dianggap  kosong  seluas  600  m 2 terletak  di  kawasan komersial  alun-alun  kota  Bangkalan.  Hasil  yang  diperoleh  yaitu hotel  merupakan  alternatif  penggunaan  yang  memberikan  nilai tertinggi  dengan  nilai  lahan  menjadi  sebesar  Rp  4,086,635/m 2 dan memiliki produktifitas maksimum sebesar 253%.
Kata kunci − highest and best use, lahan, properti komersial
I. PENDAHULUAN ra  pembangunan  pasca  jembatan  Suramadu  diharapkan menjadi tonggak kebangkitan daerah, sehingga kesejahteraan masyarakat yang merupakan cita-cita pembangunan akan terwujud. Akan tetapi fakta yang terjadi di lapangan,  beberapa  pembangunan  mengalami  kondisi  yang kurang  layak  secara  finansial.  Oleh  sebab  itu,  dibutuhkan suatu  strategi  khusus  supaya  para  pengambil  keputusan investasi  dapat  mencari  alternatif  investasi  yang  paling menguntungkan,  Untuk  mengetahui  nilai  pasar  suatu  lahan diperlukan adanya penilaian properti lahan. Salah satu prinsip dasar  penilaian  yang  sering  digunakan  adalah Highest  and Best  Use (HBU),  yaitu  penggunaan  dari  suatu  tanah  kosong atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan,  secara  legal  diijinkan,  layak  secara  finansial dan memiliki produktifitas maksimum [1] .
Lahan gedung serbaguna Purnama Bangkalan seluas 600 m2  yang  terletak  di  dekat  daerah  perkantoran  dan  Alun-alun kota Bangkalan perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU)  karena  mengalami  kondisi  yang  kurang  layak  secara finansial dan sepi konsumen, ini disebabkan masyarakat lebih memilih  dua  gedung  serbaguna  milik  Pemerintah  yang letaknya tidak jauh dari lokasi dan lebih murah.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  [2]-[4]  merupakan penelitian HBU pada lahan yang telah terbangun. Perbedaannya  terletak  pada  fungsi  bangunan  diatasnya  dan metode  penelitian  aspek  finansialnya.  Lahan  pada  penelitian Yusra  [2]  dan  Rasyid  [3]  merupakan  lahan  dengan  bangunan yang sudah tidak difungsikan, yaitu lahan bekas Toko Central dan  Toko  Metro  serta  lahan  bekas  SPBU  Biliton  yang
kemudian dianalisa penggunaan tertinggi dan terbaiknya untuk dapat  difungsikan  kembali.  Yusra  [2]  menggunakan  metode penelitian  aspek  finansialnya  menggunakan  NPV  dan  IRR, Rasyid  dan  Utomo  [4]  menggunakan  metode  Indeks Profitabilitas. Sedangkan lahan pada penelitian [3] merupakan lahan  yang  baru  difungsikan  sebagai  Trilium  Office  and Residence  diatasnya  dan  kemudian  dianalisa  penggunaan tertinggi dan terbaiknya apakah bangunan tersebut memberikan  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  bagi  lahan tersebut  dengan  penelitian  aspek  finansial  menggunakan metode NPV saja.
Gambar 1. Peta Lokasi Lahan Gedung Purnama
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  [5]-[8]  merupakan penelitian  HBU  pada  lahan  kosong  atau  lahan  yang  belum terbangun.  Perbedaannya  terletak  pada  lokasi  lahan  dan metode  penelitian  aspek  finansialnya.  Lokasi  penelitian  yang dilakukan  oleh  [8]  berada  di  kawasan  komersial  milik perumahan,  sedangkan  [5]-[7]  meneliti  pada  lahan  kosong yang  terletak  di  kawasan  perkotaan.  Rifai  [5]  menggunakan metode  NPV,  IRR,  PI,  PV  dan  Payback  Periode,  [6]  hanya menggunakan  metode  NPV  sedangkan  [7],[8]  menggunakan metode PI. Penelitian HBU lain dilakukan oleh [9],[10].
Dari  beberapa  penelitian  terdahulu  dapat  dilihat  bahwa lokasi  penelitian  yang  diambil  banyak  terletak  pada  tengah kota  yang  merupakan  lahan  yang  kurang  terurus.  Sedangkan Tugas  Akhir  ini  mengambil    studi  kasus  pada  lahan  gedung serbaguna  Purnama  yang  diasumsikan  bahwa  lahan  tersebut adalah kosong. Dengan asumsi demikian maka kegunaan yang menciptakan nilai dapat teridentifikasi, dan dapat mempertim- bangkan pembanding serta mengestimasi nilai.

## Analisa Highest and Best Use pada Lahan Gedung Serbaguna Purnama di Jl R.A Kartini Bangkalan
Chairun Nisya Aziz dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
E Lahan Gedung Purnama

## III. METODOLOGI
Permasalahan  yang  akan  diselesaikan  dalam  penelitian ini  adalah  macam-macam  penggunaan  yang  memungkinkan untuk  diterapkan  pada  lahan  kosong  dengan  menggunakan prinsip  penilaian  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  (HBU) untuk menghasilkan nilai tertinggi dari lahan. Data yang akan digunakan  adalah  data  primer  dan  data  sekunder.  Untuk penggunaan data bisa di lihat pada tabel 1.
Tabel 1.  Variabel Penelitian No Variabel Penelitian Klasifikasi 1 Aspek fisik a.   Bentuk tanah b.   Ukuran tanah c.   Utilitas d.   Aksesibilitas 2 Aspek legal a.   Zoning b.   Building Code 1   Garis Sempadan Bangunan (GSB) 2   Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 3   Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 4   Koefisien Daereh Hijau (KDH) 5   Ketinggian Maksimum Bangunan 3 Aspek Finansial a.   Biaya Investasi b.   Pendapatan c.   Pengeluaran d.   Aliran Kas e.   NPV 4 Produktivitas
Maksimum
Nilai lahan tertinggi

## IV. ANALISIS DATA

## A. Aspek Fisik (Physically Possible)
Analisa  aspek  fisik  meliputi  dimana  lokasi  lahan, bagaimana  aksesbilitas  ke  lokasi,  utilitas  lahan,  ukuran  dan bentuk lahan.

## 1) Lokasi Lahan
Lahan  objek  penelitian  berada  di  Jl.RA  Kartini Bangkalan.  Lahan  terletak  di  tengah  kota  dan  berada  di kawasan perkantoran yang sedang berkembang.

## 2) Aksesbilitas Lahan
Jl.RA  Kartini  Bangkalan  memiliki  aksesbilitas  yang sangat baik karena akses  masuknya dapat dijangkau dari arah jalan  Ahmad  Yani  dimana  banyak  tersedia  trayek  angkutan umum dan taxi.

## 3) Utilitas Lahan
Lahan  ini  memiliki  kelengkapan  utilitas  kota  yang memadai  dan  dalam  kondisi  baik.  Saluran  utilitas  yang  ada meliputi penyediaan saluran listrik, telepon dan air.
4) Ukuran dan Bentuk Lahan
Lahan ini berbentuk persegi yang  memiliki ukuran 20 m x 30 m.
Gambar 2.  Bagan Alir Penelitian
Berdasarkan  hasil  pengamatan  diatas  dapat  disimpulkan bahwa  lahan  ini  dikatakan  layak  secara  fisik  karena  terletak pada  daerah  yang  strategis  di  tengah  kota,  memiliki aksesbilitas yang mudah dijangkau dengan utilitas lahan yang lengkap.  Berdasarkan  perhitungan  penyesuaian  nilai  tanah pada Tabel 2 didapatkan nilai Rp 1.616.352 /m2.

## B. Aspek Legal (Legally Permissible)
Peraturan  RTRWk  yang  diperuntukkan  pada  Jl.RA Kartini Bangkalan adalah sebagai berikut :
1) Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk sisi depan 3 m, sisi belakang, sisi kanan dan sisi kiri 2 m.
2) Ketinggian bangunan maksimum 4 lantai.
3) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60%.
4) Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum 30%.
5) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 240%. Dari  hasil  analisa  aspek  legal  didapatkan  kapasitas maksimum  untuk  memaksimalkan  ketinggian  bangunan  4

## LATAR BELAKANG
Gedung serbaguna Purnama Bangkalan yang mengalami kondisi kurang layak secara finansial memerlukan efisiensi dan optimalisasi penggunaan gedung yang dapat memberikan keuntungan bagi pemilik serta lingkungan sekitar sehingga nilai pasar gedung tersebut menjadi tinggi dan gedung lebih produktif

## IDENTIFIKASI MASALAH
Jenis properti komersial apa yang memberikan nilai tertinggi pada lahan gedung Purnama Bangkalan sesuai konsep HBU

## STUDI LITERATUR
Konsep dan jenis properti, Konsep metode Highest and Best Use , Penelitian terdahulu

## PENGUMPULAN DATA
Peraturan-peraturan bangunan, Layout kondisi eksisting, Market Analisis Properti Komersial di Surabaya, Kuisioner

## PENENTUAN ALTERNATIF BANGUNAN
Wawancara dan pembagian kuisioner
ANALISA ASPEK LEGAL Zoning dan Building Code

## ANALISA ASPEK FINANSIAL
Net Present Value

## ANALISA ASPEK PRODUKTIFITAS MAKSIMUM
Nilai lahan
Kesimpulan

## ANALISA ASPEK FISIK
Ukuran tanah, kontur tanah, lokasi tanah dan aksesbilitas
lantai  adalah  bangunan  dengan  luas  lantai  dasar  sebesar  360 m 2 dan luas lantai bangunan maksimum 1440 m 2 .
Tabel 2. Penyesuaian Nilai Tanah
Sumber : Hasil Perhitungan

## C. Penetapan Alternatif Penggunaan
Berdasarkan  hasil  penyebaran    kuisioner    kepada pemilik lahan serta masyarakat sekitar lahan, maka didapatkan alternatif  penggunaan  lahan  berupa  supermarket,  hotel  dan kolam renang.
D. Aspek Finansial (Financially Feasible)
Kelayakan  secara  finansial  dilakukan  melalui  analisa aliran kas, yaitu biaya investasi, pendapatan dan pengeluaran. Biaya  investasi  didapatkan  dari  penjumlahan  biaya  tanah dengan biaya pendirian bangunan. Biaya tanah didapatkan dari perbandingan  data  pasar.  Pendapatan  diperoleh  dari  hasil penjualan  atau  penyewaan, service  charge dan  pendapatan tambahan  tergantung  masing-masing  alternatif.  Pengeluaran untuk  tiap  jenis  alternatif  bangunan  terdiri  dari  biaya operasional, biaya pemeliharaan dan biaya penggantian.
Alternatif properti dikatakan layak apabila memiliki nilai NPV  lebih  besar  dari  nol.  Dari  hasil  analisa  aspek  finansial didapatkan  alternatif  properti  yang  layak  adalah  alternatif Hotel  dengan  nilai  NPV  sebesar  Rp  2.885.384.078,  alternatif kolam  renang  dengan  nilai  NPV  Rp  1.316.288.588  dan alternatif Supermarket dengan nilai NPV Rp 882.474.059. E. Aspek Produktifitas Maksimum (Maximally Productive)
Alternatif yang telah lulus uji aspek fisik, aspek legal dan aspek  finansial  selanjutnya  dicari  nilai  lahannya  melalui analisa produktivitas maksimum. Hasil perhitungan nilai lahan pada alternatif apartemen,  hotel dan perkantoran dapat dilihat pada Tabel 3.
Pengembangan  lahan  sebagai  properti  komersial  hotel merupakan  alternatif  penggunaan  terbaik  bagi  lahan  karena memiliki nilai lahan sebesar  Rp  4,086,635/m 2 dari nilai lahan awal  Rp  1.616.352/m 2 sehingga  nilai  produktivitas  lahan meningkat hingga 253%.
Tabel 3.  Nilai Lahan
Kode Uraian Alternatif Apartemen (Rp) Hotel (Rp) Perkantoran (Rp) 1 Nilai Properti 903,096,330 10,984,915,321 1,864,257,604 2 Nilai Investasi 969,811,417 9,502,745,400 1,480,051,558 3 Biaya Tanah 969,811,417 969,811,200 969,811,200 4 Nilai Bangunan 0 8,532,934,200 510,240,358 5 Nilai Lahan (600 m 2 ) 903,096,330 2,451,981,121 1,354,017,246 6 Nilai Lahan /m 2 1,505,161 4,086,635 2,256,695 7 Harga Lahan Awal /m 2 1,616,352 1,616,352 1,616,352 8 Produktivitas -7% 253% 140%
Sumber : Hasil Perhitungan

## V. KESIMPULAN
Dapat disimpulkan bahwa lahan seluas  600  m 2 ini dapat digunakan  sebagai  bangunan  komersial  4  lantai  dengan  luas dasar  bangunan  360  m 2 dan  luas  lantai  bangunan  1440  m 2 . Kedua  jenis  alternatif  properti,  yaitu  supermarket,  hotel  dan kolam  renang  dinyatakan  layak  dengan  nilai  NPV  untuk supermarket  sebesar  Rp  882.474.059,  hotel  sebesar  Rp 2.885.384.078  dan  kolam  renang  sebesar  Rp  1.316.288.588. Dapat  disimpulkan  bahwa  pengembangan  lahan  sebagai properti  komersial  hotel  merupakan  alternatif  penggunaan terbaik  bagi  lahan  karena  memiliki  nilai  lahan  sebesar  Rp 4,086,635/m 2 dari nilai lahan  awal  Rp  1.616.352/m 2 sehingga nilai produktivitas lahan meningkat hingga 253%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] The  Appraisal  Institute.  2001. The  Appraisal  of  Real  Estate,  Twelfth Edition . Chicago : Illinois.
[2] Yusra,  W.  2010.  Optimalisasi  Peruntukan  Lahan  Tidur  Dengan  Prinsip Highest dan Best Use (HBU) . Tugas Akhir Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota. Surabaya : FTSP – ITS.
[3] Satiti,  R.  2011.  Analisa Highest  and  Best  Use pada  Lahan Trillium Office  and  Residence -Surabaya.  Tugas  Akhir  Program  Studi  Teknik Sipil. Surabaya : FTSP – ITS.
[4] Rasyid,  T  D  A  dan  Utomo,  C.  2013.  “Analisa  Highest  and  Best  Use (HBU) Pada Lahan Bekas SPBU Biliton, Surabaya”. Jurnal Teknik ITS Vol. 2, No. 2, hal. D181-D185.
[5] Rifai, F. 2010. Optimalisasi Lahan Terlantar di Koridor Basuki Rahmat Surabaya.  Tugas  Akhir  Program  Studi  Perencanaan  Wilayah  dan  Kota. Surabaya : FTSP – ITS.
[6] Mubayyinah,  M  dan  Utomo,  C.  2012.  “Analisa Highest  and  Best  Use (HBU) Lahan „X‟ Untuk Properti Komersial”. Jurnal Teknik ITS Vol. 1, No. 1, hal. D16-D19.
[7] Akmaluddin  dan  Utomo,  C.  2013.  “Analisis Highest  and  Best  Use (HBU)  pada  Lahan  Jl.  Gubeng  Raya  No.  54  Surabaya”.  Jurnal  Teknik ITS Vol. 2, No. 1, hal. C6-C10.
[8] Anggarawati,  B  dan  Utomo,  C.  2013.  “Analisa  Penggunaan  Lahan Kawasan  Komersial  Perumahan  CitraRaya  Surabaya  dengan  Metode Highest and Best Use”. Jurnal Teknik ITS Vol. 2, No. 2, hal. D39-D41.
[9] Virgitta,  F  dan  Utomo,  C.  2014.  “Analisa  Highest  and  Best  Use  pada lahan kosong di Jemur Gayungan  II  Surabaya”. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 2, hal. C61-C63.
[10] Darmawan, M, Bintang, C dan Utomo, C. 2014. “Optimasi Penggunaan Lahan Kosong di Kecamatan Baturiti untuk Properti Komersial Dengan Prinsip  Highest  and  Best  Use.”  Jurnal  Teknik  ITS  Vol.  2,  No.  2,,  hal. D42-D45.
ITEM Objek Pembanding  1 Pembanding 2  Pembanding 3 D A T A Luas Tanah 600 m2 1.931 7965 206 Lokasi Pinggir Jalan kabupa- ten Pinggir Jalan kabupaten Pinggir Jalan kota Pinggir Jalan Desa View Perkota- an Stadion gelora Bangkalan Sawah Perumahan PE N Y E S U A I AN
Luas Tanah - 322 % -1328 % +291 % Lokasi 0 +120% +100 % View 0 -50 % +50 % Penye- suaian - 322 % -1258 % +441 % Harga Tanah IDR 4.827.500.000 IDR 4.500.000.000 IDR 250.000.000 Estima- si nilai tanah objek IDR 1.499.223.602 IDR 357.710.651 IDR 1.102.500.000 Nilai pasar tanah objek IDR 969.811.417