## JIUBJ

## Analisis Akad Jual Beli Properti dengan Sistem Pembayaran Cash Bertahap

## Yayat Rahmat Hidayat*, Selva Nur Fadhilah, Shakila Carisya Tsania
Fakultas Syariah Universitas Islam Bandung, Jl. Tamansari No.1 Bandung *Correspondence email: yayatrahmathidayat@unisba.ac.id, selvanurfadhilah.snf@gmail.com, shakilacarisya@gmail.com
Abstrak. Perumahan dengan model pembiayaan syariah saat ini mulai ditawarkan oleh developer properti syariah. Salah satunya adalah  Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove  yang  menjual  rumah  tinggal  dengan  menggunakan  akad  istishna,  tidak  menggunakan pembiayaan  melalui  bank,  tanpa  sita,  dan  denda.  Metode  pembayaran  yang  digunakan  adalah  cash  dan  cash  bertahap.  Dalam pelaksanaannya terdapat kasus pembeli tidak melakukan pembayaran secara berturut-turut dengan rentang waktu yang disepakati pada saat berakad, yang mengakibatkan kerugian pada developer . Tujuan penelitian ini untuk menganalisis pelaksanaan dan solusi permasalahan  dari  jual  beli  properti  syariah  dengan  metode  pembayaran  cash  bertahap.  Penelitian  ini  bersifat  kualitatif menggunakan pendekatan studi kasus. Teknik analisis data menggunakan metode analisis deskriptif. Hasil penelitian menemukan bahwa  konstruk  akad  yang  dibuat  oleh developer perlu  diperbaiki  dan  ditambahkan  yaitu  pada  Pasal  5  tentang  Keterlambatan Pembayaran, Pasal 7 tentang Pembatalan Akad dan Ganti Rugi, dan Pasal 8 tentang Penyelesaian Perselisihan, untuk menghindari kerugian yang diakibatkan oleh sistem penjualan yang tanpa bank, tanpa sita, dan tanpa denda.
Kata kunci: akad istishna; kepemilikan rumah; cash bertahap
Abstract.  Islamic  property  developers  are  currently  starting  to  offer  housing  with  the  sharia  financing  model.  One  of  them  is Nuansa Alam Setiabudi Clove  who sells his house using an istishna contract, does not use bank financing,  without confiscation, and fines. The payment methods used are cash and cash in stages. In its implementation, there are cases where the buyer does not make payments in succession within the agreed time frame at the time of the contract, which results in losses to the developer. The purpose of this study is to analyze the implementation and solution to the problem of buying and selling Islamic properties with the cash payment method in stages. This research is a qualitative study using a case study approach. The data analysis technique used descriptive analysis method. The results of the study found that the contract construction made by the developer needs to be improved  and  added,  namely  in  Article  5  concerning  Late  Payment,  Article  7  concerning  Contract  Cancellation  and Compensation,  and  Article  8  concerning  Dispute  Resolution,  to  avoid  losses  caused  by  a  bankless  sales  system, without confiscation, and without penalty.

## Keywords: istishna contract; house ownership; cash in stages

## PENDAHULUAN
Islam  merupakan  agama  yang  sempurna,  yang mengatur seluruh aspek kehidupan manusia, yang terdiri dari  hubungan  antara  makhluk  dan  khalik  (ibadah) maupun  hubungan  antara  sesama  makhluk  (muamalah). Indonesia  merupakan  negara  dengan  populasi  muslim terbesar  di  dunia  dengan  pertumbuhan  penduduk mencapai  1,25% pertahun  (sensus  penduduk  2020).  Hal ini  menyebabkan  permintaan  rumah  tinggal  yang  tinggi setiap tahunnya.
Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba (QS. Al-Baqarah [2]: 275), sehingga dalam mekanisme jual beli property harus terhindar dari riba.  Saat  ini  banyak  sekali  program  pemilikan  rumah yang  ditawarkan  baik  dengan  akad  syariah  maupun konvensional.  Beberapa  developer  bahkan  ada  yang menawarkan produk property tanpa berhubungan dengan bank, tanpa  sita, dan tanpa denda.  Salah satu akad yang ditawarkan  yaitu  akad  ishtishna  dengan  pembayaran cash  bertahap,  yaitu  pembeli  dapat  melunasi  pembelian rumah dengan beberapa kali pembayaran. Jangka  waktu yang  ditetapkan  pada  sistem  cash  bertahap  tidak sepanjang sistem KPR.
Salah  satu  developer  syariah  yang  menawarkan penjualan  property  dengan  sistem  cash  bertahap  yaitu Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove  yang  berlokasi  di  Kota Bandung.  Berdasarkan  studi  awal  penulis,  ternyata ditemukan beberapa masalah dalam metode pembayaran cash  bertahap.  Beberapa  pembeli  tidak  melakukan pembayaran  sesuai  waktu  yang  telah  disepakati  pada awal  atau  terjadinya  pembayaran  macet  secara  berturut- turut,  sehingga  menimbulkan  kerugian  pada  pihak developer Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove.  Berdasarkan masalah  di  atas  maka  penulis  tetarik  untuk  meneliti model  akad  ishtishna  yang  digunakan  dengan  metode pembayaran cash bertahap.
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis model akad ishtishna dengan metode pembayaran cash bertahap dan  memperbaiki  kekurangan  yang  ada.  Dengan demikian  dapat  menyempurnakan  model  akad  ishtishna yang ada sehingga kerugian developer yang menerapkan metode pembayaran ini dapat diminimalisisr.
Penelitian  tentang  analisis  akad  ishtishna  dengan metode  pembayaran  cash  bertahap  relative  sedikit. Kebanyakan  penelitian  berpusat  pada  analisis  status hukum  Islamnya, seperti penelitian yang dilakukan oleh
Yayat  Rahmat  Hidayat,  Selva  Nur  Fadhilah  dan  Shakila  Carisya  Tsania,  Analisis  Akad  Jual  Beli  Properti  dengan  Sistem

## Pembayaran Cash Bertahap
Deni  Armayani  dengan  judul  “Tinjauan  Hukum  Islam Tentang  Sistem  Pembayaran  Cash  Bertahap  Pada  Jual Beli  Rumah.  Penelitian  ini  menyatakan  bahwa  sistem jual beli rumah dengan pembayaran cash bertahap sesuai dengan  hukum  Islam  karena  menggunakan  akad ishtishna dan telah memenuhi rukun dan syaratnya.(Armayani, 2019)

## Kerangka Pemikiran
Jual  beli  property  dengan  prinsip  syariah  saat  ini banyak  ditawarkan  oleh  beberapa  developer  di Indonesia.  Sistem  pembayaran  yang  diterapkan  yaitu menggunakan  sistem  cash  bertahap.  Sistem  ini diterapkan  untuk  menghindari  riba  karena  dalam praktiknya tidak berhubungan dengan bank  sama sekali, bahkan  pihak  developer  menekankan  tidak  adanya  sita dan  denda  jika  konsumen  terlambat  dalam  melakukan pembayarannya.  Pada  satu  sisi  hal  ini  membuat  daya Tarik,  tetapi  di  sisi  lain  dapat  menyebabkan  krugian pada  pihak  developer  apabila  terjadi  keterlambatan pembayaran  secara  terus  menerus.  Dengan  demikian perlu dilakukan analisis terhadap draft akad yang dipakai untuk menminimalisir kerugian bagi pihak developer.
Akad  yang  digunakan  adalah  akad  ishtishna. Istishna merupakan kontrak penjualan antara mustashni’ (pembeli)  dan shani’ (suplier)  dimana  pihak  suplier menerima  pesanan  dari  pembeli  menurut  spesifikasi tertentu. Pihak suplier berusaha melalui orang lain untuk membeli  atau  membuat  barang  dan  menyampaikannya kepada  pemesan.  Pembayaran  dapat  dilakukan  di  muka, cicilan  atau  ditangguhkan  hingga  waktu  tertentu (Mansyur, 2007).
Dasar  hukum  akad  istishna  ada  dalam  Alquran surat Al-Baqarah ayat 282 yaitu:
اَي اَهُّيَأ َنيِذَّلا اوُنَمآ اَذِإ مُتنَياَدَت ن يَدِب ىَلِإ لَجَأ ىًّمَسُّم ُهوُبُت كاَف “Hai  orang-orang  yang  beriman,  apabila  kamu bermuamalah  tidak  secara  tunai  untuk  waktu  yang tidak  ditentukan,  hendaklah  kamu  menuliskannya.” (Departemen Agama Republik Indonesia, 2014)
Istishna  merupakan  akad  yang  tergolong  dalam kategori akad jual beli sehingga  sering juga  disebut ba’i istishna.  Allah  telah  menghalalkan  jual  beli  dan mengharamkan  riba  sebagaimana  firman-Nya  dalam Alquran surat Al-Baqarah ayat 275, yaitu:
َّلَحَأ َو ُّالل َع يَب لا َم َّرَح َو اَب ِّرلا
“Padahal  Allah  telah  menghalalkan  jual  beli  dan mengharamkan  riba.”  (Departemen  Agama  Republik Indonesia, 2014).

## METODE Objek Penelitian
Objek  penelitian  adalah  hal  yang  menjadi  titik perhatian  dari  suatu  penelitian.  Titik  perhatian  tersebut berupa  substansi  atau  materi  yang  akan  diteliti  atau
dipecahkan  (Sugiyono,  2009).  Pada  penelitian  ini  yang menjadi  objek  penelitian  yaitu  pelaksanaan  jual  beli properti  syariah  di  Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove  yang beralamat  di  Jalan  Cirateun  Peuntas  No.  188,  B2 (Setiabudi  Dalam).  Properti  yang  ditawarkan  oleh Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove  adalah  rumah  tinggal  di Bandung  dan  pihak developer Nuansa  Alam  Setiabudi Clove  sudah  menjalankan  bisnisnya  dengan  konsep syariah.  Adapun  penentuan  informan  dalam  penelitian yang  bersifat  kualitatif  ini  yaitu  dengan  menggunakan cara purposive ,  yakni  menentukan  informan  sesuai dengan  kriteria  yang  relevan  dengan  masalah  penelitian (Bungin, 2011).

## Pendekatan Penelitian
Penelitian  ini  bersifat  kualitatif,  penelitian kualitatif  yaitu  penelitian  dengan  alasan  bahwa  dalam kegiatan  ini,  peneliti  tidak  menggunakan  angka  dalam mengumpulkan  data  dan  memberikan  penafsiran terhadap hasilnya, akan tetapi dalam hal tertentu peneliti boleh menggunakan angka (Bungin, 2011).
Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  studi kasus,  yaitu  suatu  serangkaian  kegiatan  ilmiah  yang dilakukan  secara  intensif,  terinci  dan  mendalam  tentang suatu program, peristiwa dan aktivitas, baik pada tingkan perorangan, sekelompok orang, lembaga, atau organisasi untuk  memperoleh  pengetahuan  mendalam  tentang peristiwa tersebut (Rahardjo, 2017).

## Jenis Data
Prosedur  pengumpulan  data  dalam  penelitian  ini dilakukan  dengan  menggunakan  metode  penelitian lapangan (field research) dan studi kepustakaan (library research), yaitu  dengan  meneliti  langsung  ke  Nuansa Alam  Setiabudi  Clove  Bandung  yang  terletak  di  Jalan Cirateun  Peuntas  Nomor  188,  B2  (Setiabudi  Dalam) serta  melakukan  studi  kepustakaan  untuk  mendukung teori-teori  dalam  permasalahan  yang  ada  (Arikunto, 1995).

## Sumber Data
Penelitian  ni  menggunakan  sumber  data  primer dan sekunder. Data primer adalah kata-kata dan tindakan orang-orang yang diamati (Moleong, 2009). Sumber data primer  penelitian  ini,  penulis  peroleh  melalui  kegiatan observasi  dengan  sekelompok  orang  (pihak developer ) yang terlibat dalam pelaksanaan jual beli properti syariah di Nuansa Alam Setiabudi Clove.
Data  sekunder  adalah  data  yang  tidak  diberikan langsung  kepada  pengumpul  data.  Data  sekunder diperoleh  dari  buku-buku  yang  membicarakan  topik yang  berhubungan  langsung  maupun  tidak  langsung dengan judul maupun pokok bahasan kajian, akan tetapi mempunyai  relevansi  dengan  masalah  yang  dikaji (Sugiyono, 2009). Data yang diperoleh dari sumber data yang  sudah  jadi.  Seperti  dari  skripsi,  tesis,  disertasi,
Yayat  Rahmat  Hidayat,  Selva  Nur  Fadhilah  dan  Shakila  Carisya  Tsania,  Analisis  Akad  Jual  Beli  Properti  dengan  Sistem

## Pembayaran Cash Bertahap
jurnal  dan  juga  buku-buku  yang  berkaitan  dengan penelitian ini.

## Teknik Pengumpulan Data
Penulis  menggunakan  beberapa  teknik  untuk mengumpulkan  data,  yaitu  observasi,  wawancara,  dan dokumentasi.  Observasi  dalam  penelitian  ini  dilakukan dengan cara peneliti terlibat dengan  kegiatan sehari-hari orang yang sedang diamati atau yang digunakan sebagai sumber data penelitian. Pengamatan ini dilakukan secara langsung  pada  objek  yang  diteliti  yaitu  Nuansa  Alam Setiabudi Clove.
Wawancara  dilakukan  pada  pihak developer Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove  yang  terlibat  dalam kegiatan  jual  beli.  Adapun  dokumen  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  draft  akad  atau  perjanjian jual beli antara developer Nuansa Alam Setiabudi Clove dengan  pihak  pembeli  serta  foto-foto  terkait  dengan Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove  supaya  penelitian  lebih kredibel atau dapat dipercaya.

## Teknik Analisis Data
Analisis  data  dalam  penelitian  ini  menggunakan metode  analisis  deskriptif  yaitu  metode  yang  dapat diartikan  sebagai  prosedur  pemecahan  masalah  yang diselidiki  dengan  menggambarkan  atau  melukiskan keadaan  subjek  atau  objek  penelitian  (seseorang, lembaga,  masyarakat,  dan  lain-lain)  pada  saat  sekarang atau  fakta-fakta  yang  tampak  atau  sebagaimana  adanya (Soejono & Abdurrahman, 1999).

## Kajian Teori
Jual Beli
Lafadz  ( ُع يَبلَا )  dalam  bahasa  Arab  menunjukkan makna  jual  dan  beli.  Secara  bahasa  (etimologi), mengandung  tiga  makna  diantaranya  tukar-menukar dengan  harta,  menukar  sesuatu  dengan  sesuatu  dan menyerahkan  kompensasi  dan  mengambil  sesuatu  yang dijadikan sesuatu tersebut (Adam, 2018).
Adapun  definisi  jual  beli  ( ُع يَبلَا )  secara  istilah (terminologi) yaitu:
ُةَلَداَبُم ئ يَش ب  وُغ  رَم ِه يِف ِل ثِمِب َىلَع ه ج َو دَّيَقُم ص  وُص خَم “Tukar  menukar  sesuatu  yang  diingini  dengan  yang sepadan melalui cara tertentu yang bermanfaat.”.
Menurut  mazhab  Hanafi  rukun  jual  beli  adalah ijab  dan  qobul  yang  menunjukkan  sikap  tukar  menukar atau  saling  member.  Ataupun  dengan  kata  lain,  bahwa ijab  qobul  adalah  perbuatan  yang  menunjukkan kesediaan  kedua  belah  pihak  untuk  menyerahkan  milik masing-masing  kepada  pihak  lain  dengan  menggunakan perkataan  dan  perbuatan  (Muslich,  2010).  Sedangkan jumhur  ulama  menetapkan  rukun  jual  beli  ada  4  yaitu orang yang berakad (penjual dan pembeli), shighat (lafal ijab  dan  qabul),  barang  yang  dibeli,  dan  nilai  tukar pengganti barang (iwadh).
Dalam  konteks  hukum  di  Indonesia,  menurut Kompilasi  Hukum  Ekonomi  Syariah,  unsur-unsur  jual beli ada tiga yaitu penjual dan pembeli, kesepakatan atau ijab qabul, dan barang atau objek jual beli (Adam, 2018). Para ulama fikih sepakat menyatakan, bahwa orang yang melakukan  akad  jual  beli  itu  harus  memenuhi  syarat berakal dan orang yang melakukan jual beli adalah orang yang  berbeda.  Syarat  ijab  dan  qabul  yaitu  orang  yang mengucapkannya  telah  baligh  dan  berakal,  qabul  harus sesuai dengan ijab, dan  Ijab qabul dilakukan  dalam satu majelis. Syarat terkait barang yang diperjualbelikan yaitu pihak  penjual  menyatakan  kesanggupannya  untuk menyediakan barang, barang tersebut dapat dimanfaatkan  dan  bermanfaat  bagi  manusia,  milik seseorang,  dan  barang  tersebut  dapat  diserahkan. Sedangkan  syarat  terkait  nilai  tukar  yaitu  harga  yang disepakati  kedua  belah  pihak  harus  jelas  jumlahnya, boleh  diserahkan  pada  waktu  akad,  sekalipun  secara hukum, dan Apabila jual beli itu dilakukan denan saling mempertukarkan barang (al-muqayadhah) , maka barang yang  dijadikan  nilai  tukar  bukan  barang  yang diharamkan syara’, seperti babi dan khamr karena kedua jenis benda ini tidak bernilai dalam syara’ (Adam, 2018).

## Istishna
Secara  bahasa  (etimologi),  istishna  berasal  dari kata  (  عﻧﺻ  )  yang  berarti  membuat  sesuatu  dari  bahan dasar.  Ibn  Abidin  menjelaskan  istishna  adalah  meminta dibuatkan  suatu  barang,  yaitu  meminta  seorang pengrajin  untuk  membuatkan  sebuah  barang.  Secara leksikal  dikatakan,  bahwa al-sana’ah berarti  kerajinan tulisan  seseorang  pengrajin  dan  pekerjaannya  adalah pengrajin.  Lafadz sana’ah berarti  pekerjaan  seseorang pembuat barang atau kerajinan (Adam, 2017).
Sedangkan  secara  istilah  (terminologi),  istishna bisa  diartikan  akad  jual  beli  pesanan  antara  pihak produsen  atau  penerima  pesanan (shani’) dengan pemesan (mustashni’) untuk  membuat  suatu  produk barang  dengan  spesifikasi  tertentu (mashnu’) dimana bahan baku dan biaya produksi menjadi tanggung jawab pihak  produsen  sedangkan  sistem  pembayarannya  bisa dilakukan di muka, tengah atau akhir (Syarqawie, 2015).
Jual  beli  dengan  akad  istishna  merupakan  bentuk pemesanan  pembuatan  barang  tertentu  dengan  kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan (pembeli)  dan  penjual  (pembuat).  Agar  transaksi  yang dilakukan sesuai dengan ketentuan syariah, maka adapun rukun  dari  akad  istishna  yang  harus  terpenuhi  yaitu Pemesan (mushtashni’), Penjual (shani’), Barang  atau objek  akad (mashnu’), dan Ijab  dan  qabul (shigat) (Ikif & Dkk, 2018) .
Berkaitan  dengan  akad  istishna,  terdapat  tiga syarat  yang  apabila  salah  satunya  tidak  terpenuhi  maka akad  istishna  dianggap  rusak  atau  batal,  yaitu  barang yang  menjadi  objek  istishna  harus  jelas,  baik  jenis, kadar,  macam,  maupun  sifatnya.  Barang  yang  dipesan merupakan  barang  yang  biasa  digunakan  untuk
Yayat  Rahmat  Hidayat,  Selva  Nur  Fadhilah  dan  Shakila  Carisya  Tsania,  Analisis  Akad  Jual  Beli  Properti  dengan  Sistem

## Pembayaran Cash Bertahap
keperluan  dan  sudah  umum  digunakan,  seperti  pakaian, perabotan,  rumah,  furnitur,  dan  sebagainya,  serta  tidak diperbolehkan  menetapkan  dan  memastikan  waktu tertentu  untuk  menyerahkan  barang  pesanan  (Adam, 2017).
Kontrak  istishna  bisa  berakhir  apabila  tidak terpenuhinya  kewajiban  secara  formal  oleh  kedua  belah pihak, persetujuan kedua belah pihak untuk menghentikan  kontrak,  dan  Pembatalan  hukum  kontrak ini  jika  muncul  sebab  ia  masuk  untuk  mencegah dilaksanakannya  kontrak  atau  penyelesaiannya,  dan masing-masing pihak dapat membatalkannya (Syarqawie, 2015).

## Property Syariah
Rumah  sebagai  hunian  masyarakat  merupakan kebutuhan  primer,  maka  tidak  heran  ketika  jual  beli rumah menjadi bisnis yang menjanjikan Mekanisme jual beli  haruslah  memenuhi  akad-akad  yang  menjadi  dasar dalam jual beli (Candra, 2015). Jual beli pada dasarnnya mubah  (boleh)  yakni  sepanjang  tidak  ada  dalil  yang transaksi  jual  beli  tersebut  dilarang  (haram)  dan  rusak (fasid).
Jual  beli  properti  syariah  dapat  dilaksanakan secara  tunai  dan  kredit.  Jual  beli  secara  tunai (cash) adalah  jual  beli  dengan  sistem  pembayaran  terhadap barang yang dibeli secara tunai (langsung) tanpa tempo. Para  ulama  dalam  hal  ini  tidak  ada  perbedaan  pendapat tentang kebolehan jual beli tersebut. Jual beli kredit (bai’ al-taqsit) ialah  jual  beli  dengan  sistem  penyerahan barang  di  muka  dan  pelunasan  harga  ditempokan sebagian  atau  keseluruhan  hingga  batas  waktu  yang ditentukan. Pada umumnya, harga yang ditawarkan oleh pihak  penjual  lebih  mahal  dibanding  harga  cash  (Sufah, 2014).
Akad  yang  digunakan  dalam  jual  beli  Properti Syariah  yaitu  murabahah  dan  istishna.  Murabahah adalah pembiayaan saling menguntungkan yang dilakukan  oleh shahib  al-mal dengan  pihak  yang membutuhkan  melalui  transaksi  jual  beli  dengan penjelasan  bahwa  harga  pengadaan  barang  dan  harga jual  terdapat  nilai  lebih  yang  merupakan  keuntungan atau  laba  bagi shahib  al-mal dan  pengembaliannya dilakukan secara tunai atau angsur. Akad istishna adalah jual  beli  barang  atau  jasa  dalam  bentuk  pemesanan dengan  kriteria  dan  persyaratan  tertentu  yang  disepakati antara  pihak  pemesan  dengan  pihak  penjual  ( Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah , 2011).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Jual  beli  properti  syariah  yang  ada  di  Nuansa Alam  Setiabudi  Clove  yaitu  berupa  jual  beli  rumah tinggal. Keuntungan yang ditawarkan kepada konsumen yaitu jual beli rumah tinggal ini terhindar dari denda, sita dan  tanpa  menggunakan  pembiayaan  melalui  bank meskipun  bank  syariah.  Sistem  pembayaran  jual  beli
properti  syariah  yang  ada  di  Nuansa  Alam  Setiabudi Clove diantaranya:
1. Sistem Cash (Tunai)
Sistem  cash  (tunai)  memberikan  keuntungan  berupa pemotongan  harga  sebesar  Rp.  10.000.000,00  yang diberikan  oleh  pihak developer Nuansa  Alam Setiabudi Clove, dengan ketentuan apabila pelunasan jual  beli  rumah  tinggal  di  Nuansa  Alam  Setiabudi Clove  dilakukan  maksimal  dalam  2  kali  pembayaran dengan limit waktu 6 bulan.
2. Sistem Cash Bertahap
Sistem  cash  bertahap  ini  memberikan  waktu  lebih lama  kepada  pembeli  untuk  melunasi  pembayaran rumah  yang  dibeli  dibandingkan  sistem  cash  (tunai) yang hanya memili tenggat waktu pelunasan selama 6 bulan. Konsumen hanya perlu membayar Booking fee sebesar  Rp.  5.000.000,00  dan down  payment (DP) sebesar  50%.  Sisanya  dibayar  dengan  metode pembayaran cash bertahap  dimana  pihak  pembeli harus melakukan pelunasan terhadap pihak developer Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove  selambat-lambatnya maksimal 3 tahun.
Akad  yang  digunakan  adalah  akad  istishna. Kontrak  akad  berisi  dua  bagian,  bagian  pertama  berisi identitas  penjual  dan  pembeli  sedangkan  bagian  kedua berisi  ketentuan  akad  yang  disepakati  penjual  dan pembeli yang terdiri dari 10 pasal dan addendum.
Pasal pertama berisi ketentuan pokok tentang akad istishna menurut syara’. Pasal ini berisi pengertian akad istishna,  ketentuan  akad  istishna,  rukun  dan  syarat  akad istishna, jangka waktu pembayaran, tata cara pembayaran,  dan  ketentuan  hak  khiyar,  yaitu  pilihan untuk melanjutkan atau membatalkan akad.
Pasal kedua berisi kesepakatan tentang spesifikasi rumah  tinggal  yang  secara  rinci  tercantum  dalam addendum. Pasal ini juga berisi ketentuan tentang usulan perubahan  layout  dan  perubahan  desain  rumah  yang dipesan  pembeli  beserta  ketentuan  pembayaran  biaya tambahan  sebagai  akibat  dari  permintaan  perubahan desain oleh pembeli.
Pasal ketiga berisi ketentuan harga dan kewajiban finansial  yang  ditanggung  oleh  penjual  dan  pembeli. Biaya yang ditanggung penjual meliputi SHM dan IMB. Biaya  AJB,  PBB,  BBN,  PPN,  BPHTB  dan  biaya  lain termasuk  iuran-iuran  setelah  serah  terima  rumah ditanggung oleh pembeli.
Pasal  keempat  berisi  ketentuan  tentang  cara pembayaran.  Pasal  ini  meliputi  kesepakatan  jumlah booking fee, down payment, sisa down payment, sampai pelunasan pembayaran secara keseluruhan.
Pasal kelima berisi tentang kesepakatan keterlambatan  pembayaran  angsuran.  Jika  pembeli terlambat  dalam  membayar  angsuran  maka  tidak  akan dikenakan  denda.  Pembeli  hanya  diwajibkan  untuk menyampaikan  keterlambatan  pembayarannya  beserta alasannya.  Jika  penjual  tidak  menerima  alas  an  yang
Yayat  Rahmat  Hidayat,  Selva  Nur  Fadhilah  dan  Shakila  Carisya  Tsania,  Analisis  Akad  Jual  Beli  Properti  dengan  Sistem

## Pembayaran Cash Bertahap
disampaikan  pembeli  maka  penjual  berhak  untuk menuntut kepada pembeli untuk segera membayarnya.
Pasal keenam berisi tentang mekanisme penyerahan  rumah  tinggal  dan  hak  khiyar.  Penyerahan rumah  tinggal  diatur  berdasarkan  kesepakatan  pembeli dan penjual. Pada saat penyerahan dan jika spesifikasinya  sesuai  dengan  yang  tercantum  di addendum  maka  pembeli  tidak  boleh  menolaknya. Tetapi  jika  spesifikasinya  tidak  sesuai  dengan  yang tercantum  di  addendum  maka  pembeli  memiliki  hak khiyar,  yaitu  meminta  penjual  untuk  memenuhi spesifikasi  yang  tercantum  di  addendum  dengan memberikan  tempo  tambahan  atau  menolak  barang tersebut  dan  meminta  Kembali  harga  yang  sudah dibayarkan.
Pasal  ketujuh  berisi  kesepakatan  mengenai pembatalan  akad  dan  ganti  rugi.  Pembeli  wajib membayar DP yang telah disepakati paling lambat 7 hari setelah  kesepakatan  ditanda  tangani.  Apabila  pembeli tidak  bisa  memenuhi  kewajibannya  maka  kesepakatan dianggap  batal.  Apabila  pembeli  membatalkan  akad secara  sepihak  setelah  pembayaran  DP  maka  DP  yang sudah  dibayarkan  dianggap  hangus.  Jika  terjadi  dharar yakni  kerugian  finansial  pada  salah  satu  pihak  maka pihak yang dirugikan boleh menuntut ganti rugi.
Pasal  kedelapan  berisi  tentang  kesepakatan penyelesaian  perselisihan.  Jika  terjadi  perselisihan selama  pelaksanaan  akad  jual  beli,  maka  penjual  dan pembeli  menyepakati  untuk  menyelesaikan  perselisihan itu secara kekeluargaan melalui musyawarah dan mufakat kepada ketentuan hukum syara’.
Pasal kesembilan berisi tentang kesepakatan masa pemeliharaan  rumah  tinggal.  Masa  pemeliharaan  atas rumah tinggal yang diperjualbelikan adalah 60 hari kerja setelah  serah  terima  bangunan.  Objek  pemeliharaan meliputi  kerusakan-kerusakan  yang  muncul  karena kualitas  bangunan  kurang  baik,  bukan  karena  unsur kesengajaan pemilik rumah dan juga bukan karena force major seperti kebakaran atau bencana  alam.  Kerusakan- kerusakan  yang  terjadi  setelah  masa  pemeliharaan tersebut  bukan  menjadi  tanggung  jawab  penjual walaupun masa angsuran masih berlangsung.
Pasal  kespuluh  berisi  tentang  kesepakatan  lain- lain.  Pihak  Penjual  menjamin  sepenuhnya  bahwa  tanah yang  dijual  adalah  milik  sah  secara  hukum  syara’  atau bebas  dari  sitaan,  tidak  tersangkut  dalam  suatu  perkara atau sengketa, tidak sedang atau dijual kepada orang atau pihak  lain.  Akad  ini  dibuat  oleh  Pembeli  dan  Penjual dalam  keadaan  sadar  tanpa  tekanan  pihak  manapun. Dokumen  ini  dibuat  dalam  dua  rangkap  yang  memiliki kekuatan  hukum  yang  sama.  Masing-masing  salinan dipegang oleh Pembeli dan Penjual.
Kesepakatan terakhir dalam akad jual beli istishna ini  adalah  addendum.  Addendum  berisi  tentang  lokasi, luas  tanah,  dan  luas  bangunan  rumah  tinngal  yang dipesan pembeli beserta spesifikasi bangunannya.

## Pembahasan
Pada  pelaksanaan  jual  beli  properti  syariah  di Nuansa  Alam  Setiabudi  Clove,  terdapat  keterlambatan pembayaran  yang  dilakukan  oleh  pihak  Pembeli  pada pihak  Penjual  sebesar  32%  dari  total  transaksi.  Hal  ini tentunya merugikan pihak Nuansa Alam Setiabudi Clove sebagai  penjual.  Proses  transaksi  pada  jual  beli  rumah tinggal  dengan  menerapkan  prinsip  syariah  tentunya harus diberikan apresiasi. Penjual menawarkan pembelian  rumah  tinggal  tanpa  berhubungan  dengan bank  untuk  menjauhi  riba,  tanpa  sita,  dan  tanpa  denda jika  terjadi  keterlambatan  pembayaran  angsuran.  Tetapi hal  ini  seringkali  dimanfaatkan  oleh  pembeli  yang kurang  bertanggung  jawab  untuk  menunda-nunda pembayaran angsurannya.
Berdasarkan  analisis  penulis  terhadap  draft  akad, maka  ditemukan  tiga  pasal  yang  harus  diperbaiki,  yaitu pasal 5, pasal 7, dan pasal 8.. Pasal-pasal tersebut antara lain:

## Pasal 5 Keterlambatan Pembayaran
1. Keterlambatan pembayaran angsuran tidak dikenakan denda.
2. Dalam hal terjadi keterlambatan pembayaran (angsuran)  oleh  Pembeli  dari  tanggal  jatuh  tempo (tiap bulannya),
Pembeli
berkewajiban menyampaikannya  kepada  Penjual  berikut  alasan keterlambatan itu.
3. Dalam hal Penjual tidak bisa menerima keterlambatan berikut  alasannya,  dan  tidak  memberikan  tempo tambahan  kepada  Pembeli,  maka  Penjual  berhak menuntut Pembeli untuk segera membayarnya. Pada pasal ini terlihat bahwa pihak developer Nuansa Alam  Setiabudi  Clove  (Penjual)  tidak  memiliki ketegasan  atas  penuntutan  pembayaran  yang  akan dilakukan  jika  pembeli  terlambat  dalam  mebayar angsurannya.  Pasal  ini  hanya  menjelaskan  apabila pihak Pembeli terlambat saat melakukan pembayaran pada  setiap  tanggal  jatuh  temponya  maka  pihak Penjual  hanya  menuntut  pihak  Pembeli  untuk  segera membayarnya  saja.  Di  sini  tidak  terlihat  bagaimana upaya  yang  dilakukan  pihak  Penjual  agar  pihak Pembeli  melaksanakan  kewajibannya  secara  tepat waktu  dan  jika  dilanggar  terdapat  kesepakatan  yang jelas  serta  kesepakatan  tersebut  tidak  merugikan kedua  belah  pihak.  Maka,  dalam  hal  ini  diperlukan beberapa point tambahan yang dapat mengikat kedua belah pihak diantaranya:
4. Dalam  hal  Penjual  tetap  tidak  memberi  tempo tambahan  sementara  Pembeli  tetap  tidak  mampu membayarnya (sampai dengan 3 bulan berturut-turut) maka harus dilakukan kesepakatan berupa:
a. Pembuatan  akad  baru  dengan  pola  pembayaran baru yang telah disepakati oleh pihak Penjual dan Pembeli.
b. Jika  tidak  terjadi  kesepakatan  pola  pembayaran baru,  maka  pihak  Pembeli  diwajibkan  mencari
Yayat  Rahmat  Hidayat,  Selva  Nur  Fadhilah  dan  Shakila  Carisya  Tsania,  Analisis  Akad  Jual  Beli  Properti  dengan  Sistem

## Pembayaran Cash Bertahap
Pembeli Pengganti. Apabila harga jual lebih tinggi dari  pada  sisa  pembayaran  Pembeli,  maka  itu menjadi  hak  Pembeli.  Setiap  biaya  yang  timbul dari  proses  jual  beli  menjadi  tanggung  jawab Pembeli.
c. Jika Pembeli tidak dapat menghadirkan pengganti Pembeli  maka  pihak  Penjual  akan  mencarikan Pembeli Pengganti. Pembeli hanya akan mendapatkan sejumlah uang sebagai haknya yang diserahkan  oleh  Penjual  bila  pihak  Pembeli Pengganti  telah  membayarkan  harga  jual  pada pihak  Penjual  seharga  yang  telah  disetor  Pihak Pembeli..

## Pasal 7 Pembatalan Akad dan Ganti Rugi
1. Akad  mengikat  kedua  belah  pihak  setelah  pihak pertama  memenuhi  kewajiban  penyerahan  DP  pada tanggal  yang  telah  disepakati.  Apabila  selambat- lambatnya  7  hari  setelah  akad  ditandatangani  di kedua  belah  pihak,  pihak  pertama  tidak  memenuhi kewajiban  penyerahan  DP  maka  akad  istishna ini dinyatakan gugur.
2. Setelah  akad  ini  disepakati  dan  pihak  pertama  telah memenuhi kewajiban penyerahan DP yang disepakati,  maka  kedua  pihak  baik  Pembeli  maupun Penjual  tidak  boleh  membatalkan  akad,  baik  barang belum  dibuat  atau  sedang  dibuat,  kecuali  atas persetujuan pihak lain.
3. Apabila  akad  jual  beli  ini  dibatalkan  atas  keinginan sepihak  dari  pihak  Pembeli  maka  seluruh  dana  yang telah  dibayarkan  kepada  pihak  Penjual  dianggap hangus.
4. Jika terjadi dharar yakni kerugian finansial pada salah satu  pihak  maka  pihak  yang  dirugikan  boleh menuntut  ganti  rugi.  Besarnya  kerugian  dan  ganti rugi ditetapkan melalui kesepakatan diantara pembeli dan penjual.
Pada pasal ini developer Nuansa  Alam  Setiabudi Clove (Penjual)  belum  memberikan  penjelasan  mengenai tindak lanjut apabila pihak Penjual dan pihak Pembeli tidak  mencapai  kesepakatan  dalam  musyawarah  dan mufakat,  dengan  demikian  diperlukan  penambahan point mengenai keberlanjutan dari hal tersebut yaitu: 5. Dalam  hal  tidak  tercapai  kesepakatan  besarnya kerugian  dan  ganti  rugi,  maka  penentuan  kerugian dan  ganti  rugi  maka  penyelesaian  perselisihan tersebut  akan  dibawa  ke  Badan  Arbitrase  Syariah Nasional atau Peradilan Agama.

## Pasal 8 Penyelesaian Perselisihan
1. Dalam  hal  terjadi  perselisihan  selama  pelaksanaan akad  jual  beli  istishna  ini  hingga  selesai  seluruh kewajiban  kedua  pihak  baik  Pembeli  dan  Penjual, maka  kedua  pihak  telah  menyepakati  untuk menyelesaikan  perselisihan  itu  secara  kekeluargaan melalui  musyawarah  dan  mufakat  dengan  tetap mengacu kepada ketentuan hukum syara’.
Pada  pasal  ini  pun  sama  halnya  dengan  pasal sebelumnya, yaitu developer Nuansa  Alam  Setiabudi Clove  (Penjual)  belum  memberikan  penjelasan mengenai  tindak  lanjut  apabila  pihak  Penjual  dan pihak  Pembeli  tidak  ada  kesepakatan  sedangkan dalam pasal ini berisikan inti penyelesaian dari semua masalah yang ada, sehingga dalam hal ini diperlukan penambahan point agar lebih jelas yaitu:
2. Dalam  hal  tidak  tercapai  mufakat  dan  penyelesaian dalam  musyawarah,  kedua  pihak  menyepakati  untuk membawa  perselisihan  ini  ke  Badan  Arbitrase Syariah Nasional atau Peradilan Agama.

## SIMPULAN
Pelaksanaan  jual  beli  properti  syariah  di  Nuansa Alam  Setiabudi  Clove  sudah  sesuai  dengan  ketentuan syara’  yaitu  dalam  praktiknya  telah  menggunakan  akad istishna.  Hanya  saja  konstruk  akad  yang  dibuat  oleh Nuansa Alam Setiabudi Clove masih perlu ditambahkan beberapa  point  penting  dalam  beberapa  pasal  guna menghindari kerugian pada kedua belah pihak.
Pasal-pasal  yang  perlu  diperbaiki  yaitu  Pasal  5 tentang  Keterlambatan  Pembayaran  yaitu  tindak  lanjut pihak  Penjual  pada  pihak  Pembeli  mengenai  tidak adanya  tempo  tambahan  sementara  pihak  Pembeli  tetap tidak  mampu  membayar  sisa  tunggakannya,  Pasal  7 tentang  Pembatalan  Akad  dan  Ganti  Rugi  yaitu  tindak lanjut  apabila  tidak  ditemui  kesepakatan  antara  pihak Penjual  dan  pihak  Pembeli  mengenai  penentuan kerugian  dan  ganti  rugi,  serta  Pasal  8  tentang Penyelesaian  Perselisihan  yaitu  tindak  lanjut  apabila pihak  Penjual  dan  pihak  Pembeli  tidak  menemukan mufakat dalam musyawarah dan penyelesaian perselisihan

## DAFTAR PUSTAKA
Adam,  P.  (2017). Fikih  Muamalah  Maliyah .  Bandung: PT. Refika Aditama.
Adam,  P.  (2018). Fikih  Muamalah  Adabiyah .  Bandung: PT. Refika Aditama.
Arikunto,  S.  (1995). Dasar-Dasar  Research .  Bandung: Tarsito.
Armayani,  D.  (2019).  Tinjauan  Hukum  Islam  Tentang Sistem Pembayaran Cash Bertahap Pada Jual Beli Rumah. Skripsi , 103.
Bungin,  B.  (2011). Metode  Penelitian  Kualitatif (2nd ed.). Jakarta: Rajawali Press.
Candra,  H.  (2015). Cara  Mudah  Membeli  Rumah  KPR . Yogyakarta: Celta Media.
Departemen  Agama  Republik  Indonesia.  (2014). Alquran  dan  Terjemahnya .  Bandung:  Sygma Creative Media Corp.
Ikif,  &  Dkk.  (2018). Jual  Beli  Dalam  Perspektif Ekonomi Islam . Yogyakarta: Gava Media.
Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah . (2011). Mansyur,  H.  (2007). Dimensi  Perbankan  dalam  Al- Quran (1st ed.). Jakarta: PT. Visi Citah Kreasi.
Yayat  Rahmat  Hidayat,  Selva  Nur  Fadhilah  dan  Shakila  Carisya  Tsania,  Analisis  Akad  Jual  Beli  Properti  dengan  Sistem Pembayaran Cash Bertahap
Moleong,  L.  J.  (2009). Metodologi  Penelitian  Kualitatif (26th ed.). Bandung: Remaja Rosdakarya. Muslich,  A.  W.  (2010). Fikih  Mumalah .  Jakaerta: Amzah. Rahardjo,  M.  (2017). Studi  Kasus  dalam  Penelitian Kualitatif:  Konsep  dan  Prosedurnya .  Malang: Universitas  Islam  Negeri  Maulana  Malik  Ibrahim Malang.
Soejono,  &  Abdurrahman.  (1999). Metode  Penelitian Suatu  Pemikiran  dan  Penerapan .  Jakarta:  Rineka Cipta. Sufah,  T.  K.  F.  A.  (2014). Kamus  Fikih (2nd  ed.). Kediri: Lirboyo Press. Sugiyono.  (2009). Metode  Penelitian  Kuantitatif- Kualitatif dan R&D . Bandung: Alfabeta. Syarqawie,  F.  (2015). Fikih  Muamalah (1st  ed.). Banjarmasin: Aswaja Pressindo.