## ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN SUBSIDI DI KABUPATEN TANGERANG
Darryl Arlen Hartanu Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara darryl.hartanu@gmail.com

## Carunia Mulya Firdausy
Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara
Abstract :  Up  until  now,  housing  investment  is  still  interesting  because  the  demand  for housing  remains  high.  Developers  are  interested to  investing  in  the  house  sector  because  of its  promising  profits.  However,  it  still  needs  the  investment  analysis  to  minimize  the  risks. Most developers only calculate investment costs compared to the sales plan. The time value of  money  is  often  not  calculated  eventhough  costs  in  the  housing  sector  investments  often require  many  years.  This  is  a  feasibilty  study  based  on  a  house  development  project  in Tangerang  Regency,    which  developed  by  PT.  TCM.  The  developer  was  willing  to  provide the  necessary  data  for  this  study  including  interview  such  as  house  design,  siteplan,  and financial  data.  From  the  project’s  financial  data  ,  we  built  the  cash  flow  projection  and analyzed  the  investment  using  Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR), Profitability Index (PI)  methods and to find the project Payback Period (PP). The results of this  study  indicate  that  the  project  is  feasible  to  be  developed.  The  result  of  the  analyze showed  NPV  scored  positive  to  value  of  Rp  12.061.187.000,-  ;  IRR  is  worth  24,58%  > interest rate of 10%, IP worth 1,79 > 1, for payback period is reached after 3 years and 135 days.. Thus the housing developments planning by PT. TCM, in Tangerang Regency is worth to be implemented.
Keywords :  Feasibility  study,  investment,  Net  Present  Value,  Internal  Rate  of  Return, Profitability Index, Payback Period

## PENDAHULUAN
Lingkungan  usaha  mengalami  perubahan  yang  sangat  cepat.  Demikian  pula  dengan perubahan  lingkungan  usaha  di  dalam  industri  properti  yang  sangat  dipengaruhi  oleh  salah satu  faktor  utama  yaitu  kondisi  perekonomian  negara.  Dinamika  di  dalam  industri  properti dapat  digambarkan  sebagai  suatu  siklus  yang  mengalami  kenaikan  dan  penurunan.  Siklus industri  properti  seperti  yang  dipaparkan  di  atas,  tentunya  menjadi  salah  satu  pertimbangan bagi  investor  dan  pengembang  perumahan  sebelum  mengambil  keputusan  untuk menginvestasikan uangnya.  Salah satu pengembang perumahan RS (Rumah Sederhana) dan RSS (Rumah Sangat Sederhana) di Indonesia, PT. TCM pada dasarnya juga memperhatikan kondisi  properti  yang  berlangsung  di  Indonesia.  Sebagai  perusahaan  yang  sudah  lebih  dari sepuluh  tahun  berkecimpung  di  bisnis  properti,  PT.  TCM  memiliki  strateginya  sendiri menghadapi kondisi iklim properti yang berubah-ubah atau siklus pasar properti yang terjadi.
PT.TCM sendiri memiliki lahan seluas 5 hektar di Desa Rajeg Mulya, Kecamatan Rajeg, Kabupaten  Tangerang  yang  sedang  dikembangkan  untuk  perumahan  berkelas  RS  (Rumah Sederhana). PT. TCM tentu sudah memiliki studi kelayakan sendiri dalam menentukan setiap investasi  yang  dilakukan.  Dalam  studi  kelayakan  yang  dilakukan,  berbagai  aspek  penting telah  dikaji  sebelumnya  yaitu  aspek  pasar,  aspek  teknis  /  perencanaan,  aspek  manajemen,
serta  aspek  finansial.  Dan  tentunya  kajian  berbagai  aspek  tersebut  sudah  dilakukan  dalam investasi perumahan di Desa Rajeg Mulya ini.
PT.  TCM  melakukan  kajian  aspek  finansial  secara  sederhana  dengan  hanya memperhitungkan  dan  mengestimasikan  biaya  ( cost ),  beban  ( expense )  dan  pendapatan  dari penjualan (income ).  Sedangkan  dalam  melakukan  kajian  aspek  finansial,  perlu  juga diperhitungkan berbagai faktor penting lain seperti proyeksi laba dan proyeksi keuangan lain untuk  menghasilkan  analisis  keuangan  yang  baik.  Analisis  keuangan  yang  baik  perlu dilakukan  agar  bukan  hanya  nilai  profit  yang  dapat  diketahui  dengan  pasti,  namun  investor dalam  hal  ini  pengembang  juga  mengetahui  nilai  investasi,  waktu  pengembalian,  dan  nilai keuangan  lain  yang  tentunya  menjadi  pertimbangan  dalam  mengambil  keputusan  dalam berinvestasi.
Dalam studi ini, akan dianalisis bagaimana kelayakan investasi yang dilakukan PT. TCM dengan  mengembangkan  perumahan  RS.  Dengan  menilai  investasi  untuk  perumahan  ini, diharapkan  dapat  menjadi  pedoman  rujukan  bagi  pengembangan  di  kawasan  lain  di sekitarnya baik oleh PT. TCM sendiri maupun pengembang lain.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  terhadap  proyek  pembangunan  perumahan  RS  (Rumah  Sederhana)  yang sedang dilakukan oleh PT. TCM merupakan jenis penelitian terapan ( applied research) yang bersifat kuantitatif yaitu penelitian dengan pendekatan angka-angka, mulai dari pengumpulan data, penafsiran terhadap data tersebut, serta penampilan dari hasilnya.
Penelitian  ini  dilakukan  pada  periode  Juli  2017  sampai  dengan  Oktober  2017  dengan sumber  data  primer  yang  diperoleh  dengan  metode interview narasumber  staff  keungan  PT. TCM  dan  tinjauan  langsung  lapangan  ke  lokasi  rencana  pembangunan  perumahan  subsidi oleh  PT. TCM.  Sedangakan  data  sekunder  didapat  dari  tinjauan  pustaka  berbagai  publikasi, buku, dan internet.

## Penilaian Kelayakan Investasi
Pada umumnya terdapat empat metode yang dapat dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian  aliran  kas  dari  suatu  investasi.  Studi  kelayakan  terhadap  aspek  keuangan  perlu menganalisi  bagaimana prakiraan aliran kas akan terjadi. Pada umumnya ada empat  metode yang  biasa  dipertimbangkan  untuk  dipakai  dalam  penilaian  aliran  ka  dari  suatu  investasi, yaitu Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Profitability Index.

## - Net Present Value (NPV)
Net  Present  Value adalah  selisih  antara Present  Value dari  investasi  dengan  nilai sekarang  dari  penerimaan  kas  bersih  (aliran  kas  operasional  maupun  aliran  kas  terminal)  di masa  yang  akan  datang.  Untuk  menghitung  nilai  sekarang  perlu  ditentukan  tingkat  bunga yang relevan.
Persamaan :
𝑁𝑃𝑉  =   ∑ 𝐶𝐹 𝑡 (1+𝐾) 𝑡 n t=1 −   𝐼 0
CFt = aliran kas pertahun pada periode t I0 = investasi awal pada tahun 0 K = suku bunga ( discount rate ) t   = waktu Kriteria penilaian: a. Jika NPV > 0, maka usulan investasi diterima b. Jika NPV < 0, maka usulan proyek ditolak

## c. Jika NPV = 0, nilai perusahaan tetap walau usulan proyek diterima ataupun ditolak
- Profitability Index (PI )
Penggunaan  analisis profitability  index  (PI) adalah  dengan  menghitung  melalui perbandingan antara nilai  sekarang ( present  value) dari rencana penerimaan-penerimaan kas bersih  di  masa  yang  akan  datang  dengan  nilai  sekarang (present  value )  dari  investasi  yang telah dilaksanakan. Jadi, profitability index dapat dihitung dengan membandingkan antara PV kas masuk dengan PV kas keluar. Rumus: PI =(PV kas masuk)/( PV kas keluar) Kriteria penilaian:
1. Jika PI > 1, maka usulan proyek dikatakan menguntungkan.
2. Jika PI < 1, maka usulan proyek tidak menguntungkan
Kriteria ini erat hubungannya dengan kriteria NPV , di mana jika NPV suatu proyek dikatakan layak ( NPV> 0) maka menurut PI juga layak ( PI >1) karena keduanya menggunakan variabel yang sama.
- Internal Rate of Return (IRR )
Metode Internal  Rate  of  Return  (IRR )  digunakan  untuk  mencari  tingkat  bunga  yang menyamakan nilai  sekarang dari arus kas  yang diharapkan di  masa datang, atau penerimaan kas, dengan pengeluaran investasi awal.
Rumus yang digunakan sebagai berikut:
𝐼 0 = ∑ 𝐶𝐹 𝑡 (1 + 𝐼𝑅𝑅) 𝑡 𝑛
𝑡=1 t = tahun ke n = jumlah tahun I0 = nilai investasi awal CF = arus kas bersih IRR = tingkat bunga yang dicari harganya Nilai IRR dapat dicari dengan coba-coba ( trial and error ). Kriteria penilaian : Jika IRR yang didapat ternyata lebih besar dari rate of return yang ditentukan maka investasi dapat diterima.
Rumus IRR untuk Interpolasi adalah sebagai berikut: IRR = ( 𝑃 1 − 𝐶 1) + ( 𝑝 2− 𝑝 1) ( 𝑝 2− 𝑝 1) Dimana P1 = tingkat bunga ke 1 P2 = tingkat bunga ke 2 C1 = net present value dari hasil internal rate ke-1 C2 = net present value dari hasil internal rate ke-2 Kriteria diterima atau ditolaknya suatu usulan rencana investasi dinyatakan sebagai berikut: a . IRR > required rate of return , diterima b . IRR > required rate of return , ditolak
- Payback Period (PP )
Payback  Period adalah  suatu  periode  yang  diperlukan  untuk  menutup  kembali pengeluaran investasi (initial cash investment ) dengan menggunakan aliran kas.
Payback Period =(Nilai Investasi)/(Kas Masuk Bersih) Kriteria Penilaian :
a.  Jika payback  period lebih  pendek  waktunya  dari maximum  payback  period -nya  maka usulan investasi dapat diterima. b. Jika payback period lebih panjang dari waktunya dari maximum payback period -nya maka usulan investasi tidak dapat diterima.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Gambaran Umum Proyek Pembangunan Rumah Subsidi
Lokasi  dari  objek  penelitian  yaitu  proyek  pembangunan  Perumahan  Cluster  New  Rajeg City  adalah  di  Desa  Rajeg  Mulya,  Kecamatan  Rajeg,  Kabupaten  Tangerang,  Banten. Kawasan Rajeg ini  merupakan kawasan pemukiman yang sedang berkembang pesat di barat Kabupaten  Tangerang.  Didukung  dengan    infrastruktur  yang  baik  dan  memiliki  daearah sekitar  yang  merupakan  kawasan  industri,  Kecamatan  Rajeg  dipilih  menjadi  lokasi pengembangan proyek perumahan Cluster New Rajeg City.
Setelah  lokasi,  konsep  dan  fasilitas  perumahan  juga  menjadi  nilai  jual  yang  selalu diperhitungkan  pembeli.  Dengan  luas  area  54.693  m2  dan  rencana  jumlah  hunian  rencana sebanyak 503 unit, Cluster New Rajeg City memiliki fasilitas-fasilitas penunjang yaitu sistem satu gerbang (cluster), jalan lingkungan paving block , taman dan children play ground , balai warga, mushola, serta jogging track.
Ditinjau  dari  segi  demografi,  Kabupaten  Tangerang  memiliki  pertumbuhan  penduduk terbesar  kedua  setelah  Kota  Tangerang  Selatan  pada  tahun  2016.    Laju    pertumbuhan penduduk  Kabupaten  Tangerang  yang  relatif  tinggi  yaitu  sebesar  3,17  %  pada  tahun  2016. Dengan  komposisi  penduduk  yaitu  terdiri  dari  penduduk  Tangerang  asli  dan  bercampur dengan  migran  (pendatang)  yang  bekerja  di  pabrik  pada  kawasan  industri  yang  berada  di Kabupaten Tangerang.
Ditinjau  dari  segi  ekonomi,  posisi  Kabupaten  Tangerang  sebagai  daerah  penyanggah DKI  Jakarta  menjadi  faktor  penyebab  kondisi  ekonomi  daerah  ini  juga  sangat  tergantung pada  kondisi  ekonomi  secara  nasional.  Dua  faktor  penting  yang  paling  menjadi  indikator ekonomi nasional Indonesia adalah tingkat suku bunga dan inflasi. BI reverse repo rate sudah mengalami penurunan cukup signifikan dari 5,5 persen di Mei 2016  menjadi 4,25 persen di September  2017.  Sedangkan  lebih  spesifik,  kondisi  ekonomi  Kabupaten  Tangerang  dilihat dari  laju  pertumbuhan  Produk  Domestik  Regional  Bruto  (PDRB)  selama  3  tahun  terakhir cenderung stabil di kisaran 5,3%.

## Tinjauan dari Aspek Pasar
Berdasarkan  lokasi  dan  produk  penjualannya,  maka  beberapa  perumahan  yang  menjadi competitor  langsung  dari  proyek  pembangunan  Perumahan  Cluster  New  Rajeg  City  saat  ini yaitu  Neo  Rajeg  City  oleh  PT.  Yuliartha  Bangun  Persada  sebanyak  80  unit,  Rajeg  Mulya Residence (tahap 4) oleh PT. Putra Perkasa sebanyak 200 unit, Rajeg Gadeniaoleh  PT Sari Multigriya  Sentosa  seluas  20  hektar,  Griya  Artha  Rajeg  oleh  PT.  Padma  Warna  Artha sebanyak  495  unit,  dan  Pondok  Permata  Rajeg  oleh    PT.  Shinta  Alam  Abadi  sebanyak  85 unit.  Berdasarkan competitor-competitor tersebut,  terlihat developer-developer kecil  dan menengah  bersaing  dalam  memperebutkan  pasar.  Sebagai  kawasan  perumahan  dengan  unit rumah  sederhana  yang  termasuk  dalam  rumah  bersubsidi,  maka  segmen  pasar  Perumahan Cluster New Rajeg City adalah kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Untuk mendukung penjualan, berbagai kegiatan  promosi akan yang dilakukan PT. TCM melalui  media  yang  tersedia.  Metode  promosi  yang  akan  dilakukan  PT.  TCM    dalam memasarkan produk Cluster New Rajeg City yaitu penyebaran brosur, pemasangan spanduk, baliho,  dan  umbul-umbul,  mengikuti event dan  pameran, direct  selling ,  serta  pemasangan iklan di website jual beli properti dan media sosial.

## Analisis Keuangan dan Pembahasan
Dalam  menganalisis  data-data  hasil  penelitian  serta  pendekatan  asumsi-asumsi  ,  peneliti menggunakan analisis sebagai berikut :

## 1. Cash In Flow
Pada tahun-tahun pertama proyek pembangunan Cluster New City (tahun 2016-2017) di mana telah dilaksanakan tahapan pembelian  lahan, aliran uang  masuk bersumber utama dari setoran  modal  pemegang  saham.  Dan  kemudian  mulai  tahun  2018  dan  berikutnya  di  mana proyek  telah  memasuki  masa  konstruksi  dan  penjualan,  aliran  uang  masuk  akan  didominasi oleh pendapatan penjualan rumah. Dengan asumsi penjualan rumah sebanyak 60-80 unit per tahun,  diproyeksikan  akan  habis  pada  tahun  ke  8  setelah  penjualan  dimulai.  Proyeksi pendapatan  dari  penjualan  rumah  sejak  mulai  dipasarkan  hingga  tahun-tahun  berikutnya yang dapat dilihat pada tabel proyeksi arus kas.

## 2. Cash Out Flow
Pada  tahun-tahun  pertama  proyek  pembangunan  Cluster  New  Rajeg  City  (tahun  2016- 2017),  aliran  uang  keluar  digunakan  untuk  pembelian  lahan,  biaya  perizinan,  dan  biaya pengurusan  administrasi  lahan.  Saat  penjualan  dilakukan  aliran  uang  keluar  adalah  untuk biaya  pemasaran  dan  promosi,  biaya  operasional  kantor  dan  proyek,  serta  biaya  konstruksi rumah  dan  sarana  prasarana.  Berikut  biaya-biaya  yang  menjadi  aliran  kas  keluar  dalam proyek ini.

## a. Biaya Pembelian Lahan
Biaya  untuk  pembelian    lahan  ini  direncanakan  selesai  dalam  3  tahun.  Dengan  asumsi kenaikan  tanah  pada  tahun  ke-3  sebesar  28,5  %  berdasarkan  angka  kenaikan  pada  tahun sebelumnya. Biaya pembelian lahan dapat dilihat pada tabel proyeksi arus kas.

## b. Biaya Perizinan dan Administrasi Lahan
Biaya perizinan dan administrasi lahan ini terbagi menjadi dua tahapan. Untuk tanah induk perizinan  dan  administrasi  lahan  harus  diselesaikan  sebelum  proses  penjualan  dilakukan, sedangkan  biaya  untuk tanah per unit, biaya dikeluarkan sesuai dengan terjadinya transaksi. Biaya  perizinan  dan  administrasi  untuk  lahan  induk  Cluster  New  Rajeg  City  dari  data  yang didapat  total  biaya  sebesar  Rp  2.129.080.000,-.  Sedangkan  biaya  untuk  tanah  per  unit dilakukan  proyeksi  hingga  semua  unit  laku  terjual  di  tahun  2025  dengan  asumsi  kenaikan biaya  sebesar  5%  per tahun.  Proyeksi  biaya  perizinan  dan  administrasi  untuk  lahan  per  unit dapat dilihat pada Tabel 1.

## Tabel 1

## Biaya Perizinan dan Administrasi Lahan Unit Rumah Cluster New Rajeg City
2016 2017 2018 2019 2020 2021
2022 2023 2024 2025 Rumah Tipe 30/60 Jumlah terjual (unit) 503 - - 60 60 80 70
60 60 60 53 Unit / lahan tersisa 503 503 443 383 303 233 173 113 53
- 1 Biaya Balik Nama per unit - - 2.000 2.100 2.205 2.316 2.432 2.554 2.682 2.817 2 Biaya Pengecekan Sertifikat per unit - - 100 105 111 117 123
130 137 144 3 Biaya Pembuatan Akte Jual Beli per unit - - 700 735 772 811 852
895 940 987 4 Total Biaya balik nama 1.193.901 - - 120.000 126.000 176.400 162.120 145.920 153.240 160.920 149.301 5 Total Biaya Pengecekan sertifikat 60.402 - - 6.000 6.300 8.880 8.190 7.380 7.800 8.220 7.632 6 Total Biaya Pembuatan AJB 418.161 - - 42.000 44.100 61.760 56.770 51.120 53.700 56.400 52.311 7 PBB unit pecahan sebelum terjual 255.150 66.450 57.450 45.450 34.950 25.950 16.950 7.950 - Total Biaya 1.672.464 168.000 176.400 247.040 227.080 204.420 214.740 225.540 209.244
Item Total Tahun No
c. Biaya Konstruksi Sarana Prasarana
Biaya  sarana  dan  prasarana  untuk  Cluster  New  Rajeg  City  meliputi  biaya  pembangunan jalan  paving  blok,  pembangunan  saluran,  pembangunan  taman  dan children  play  ground , pintu  gerbang  dan  pos  keamanan  disertai  pagar  keliling  cluster,  balai  warga,  mushola, jogging  track.  Selain  itu  dibutuhkan  juga  biaya  untuk  pemasangan  listrik  dan  penerangan lingkungan.Pembiayaan  untuk  sarana  dan  prasarana  diasumsikan  dilakukan  dalam  jangka waktu  dua  tahun  mengingat  volume  area  yang  luas  dan  fasilitas  yang  cukup  banyak. Pengeluaran  biaya  sarana  dan  prasarana  untuk  Cluster  New  Rajeg  City  selama  dua  tahun adalah sebesar Rp 4.938.434.000,-.

## d. Biaya Konstruksi Rumah
Pembangunan konstruksi rumah akan dilakukan secara bertahap. Untuk awal penjualan di tahun  2018,  biaya  konstruksi  rumah  adalah  sebesar  Rp  1.500.000,-/m2.  Selain  itu  terdapat juga  biaya  pemasangan  listrik  dan  pengeboran  sumur  pompa  untuk  tiap  unit  rumah.Untuk proyeksi  biaya konstruksi diasumsikan terdapat kenaikan  biaya sebesar 10 % tiap tahunnya. Proyeksi biaya konstruksi untuk proyek Cluster New Rajeg City dapat dilihat pada Tabel 2 di bawah ini.

## Tabel 2
Proyeksi Biaya Konstruksi Rumah Cluster New Rajeg City
e. Biaya Operasinal Kantor dan Proyek
Biaya  operasional  kantor  dan  proyek  meliputi  gaji  karyawan,  biaya  keamanan  proyek, biaya  telepon  dan  listrik,  penyewaan  kantor,  serta  biaya  inventaris  perusahaan  lainnya  yang diasumsikan sebesar 8% dari penerimaan.

## f. Biaya Marketing
Biaya marketing terdiri dari biaya promosi (seperti iklan, stand pameran) dan biaya komisi penjualan tim marketing . Biaya marketing diasumsikan sebesar 4% dari penerimaan dengan komposisi 2% biaya promosi dan 2% komisi penjualan tim marketing.
g. Biaya Pajak
Pajak  yang  dibayarkan  oleh  PT.  TCM  meliputi  pajak  pembeli  (pembelian  lahan),  PBB, serta pajak pendapatan final sebesar 1% bagi pengembang perumahan subsidi.
(dalam juta Rupiah)
2016 2017 2018
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Rumah Tipe 30/60 Jumlah terjual (unit) 503 - - 60 60
80 70 60 60 60
53 1 Biaya Konstruksi Rumah per m2 - - 1,500 1,650 1,741 1,837 1,939 2,046 2,159 2,278 2 Biaya Konstruksi Rumah per unit - - 45,0 49,5 52,2 55,1 58,2 61,4 64,8 68,3 3 Biaya Pemasangan listrik per unit 1,650 1,815 1,997 2,197 2,417 2,659 2,925 3,218 4 Biaya Pemasangan sumur pompa per unit 1,500 1,650 1,815 1,997 2,197 2,417 2,659 2,925 Total Biaya 30.625 2.889 3.178 4.483 4.151 3.767 3.987 4.221 3.948 No Item Total Tahun

## 3. Proyeksi Cash Flow
Dari hasil perhitungan, proyeksi arus kas proyek pembangunan Cluster New Rajeg City untuk  masa  proyek  selama  8  tahun  dapat  dilihat  bahwa  pada  tiap  tahun  proyek  berjalan terdapat  peningkatan  saldo  akhir  dan  jumlah  kas.  Dengan  jumlah  kas  pada  tahun  terakhir sebesar Rp 49.028.572.000,-. Perhitungan proyeksi arus kas dapat dilihat pada Tabel 3.

## Tabel 3

## Proyeksi Arus Kas Proyek Pembangunan Cluster New Rajeg City

## 4. Proyeksi Laporan Laba Rugi
Pada  laporan  laba  rugi  di  Tabel  4  terlihat  bahwa  proyek  tersebut  akan  mulai menghasilkan  laba  bersih  pada  tahun  pertama  berjalan  sebesar  Rp  1.432.736.000,-. Sedangkan  sampai  dengan  tahun  2025  yaitu  setelah  8  tahun  beroperasi,  proyek  tersebut diperkirakan akan menghasilkan laba bersih sebesar Rp 28.154.097.000,-.

## Tabel 4
Proyeksi Laporan Laba Rugi Proyek Pembangunan Cluster New Rajeg City
(dalam juta Rupiah)
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CASH INFLOW 1 Pendapatan dari Penjualan Rumah - - 8.910 9.400 13.223 12.206 11.038 11.645 12.286 11.449 TOTAL CASH INFLOW - - 8.910 9.400 13.223 12.206 11.038 11.645 12.286 11.449 CASH OUTFLOW 2 Biaya Perizinan dan Administrasi Lahan Induk 2.129 - - - - - - - - 3 Biaya Perizinan dan Administrasi Lahan per Unit - - 168 176 247 227 204 215 226 209 4 Biaya Pembangunan Sarana dan Prasarana 2.469 2.469 - - - - - - - 5 Biaya Konstruksi Rumah - - 2.889 3.178 4.483 4.151 3.767 3.987 4.221 3.948 6 Biaya Operasional Kantor dan Proyek 8% - - 713 752 1.058 977 883 932 983 916 7 Biaya Marketing 4% - - 356 376 529 488 442 466 491 458 8 Biaya Pajak Penghasilan 1% - - 89 94 132 122 110 116 123 114 TOTAL CASH OUTFLOW - 4.598 6.685 4.576 6.449 5.965 5.406 5.716 6.044 5.645 SURPLUS/DEFICIT - OPERASIONAL - (4.598) 2.225 4.824 6.773 6.241 5.632 5.929 6.242 5.804 9 Biaya Pembelian Lahan 3.371 7.297 867 NETT CASH FLOW (3.371) (11.895) 1.358 4.824 6.773 6.241 5.632 5.929 6.242 5.804 FINANCING 10 Setoran Modal Pemegang Saham 3.371 11.895 6.226 NET FINANCING 3.371 11.895 6.226 - - - - - - - NET CASH INFLOW - - 7.584 4.824 6.773 6.241 5.632 5.929 6.242 5.804 Beginning Balance - - - 7.584 12.407 19.181 25.422 31.054 36.983 43.225 Ending Balance - - 7.584 12.407 19.181 25.422 31.054 36.983 43.225 49.029 Outstanding Loan - - - - - - - - - - Deskripsi Ket Tahun (dalam jutaan Rupiah) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 PENDAPATAN 1 Pendapatan dari Penjualan Rumah 90.157 - - 8.910 9.400 13.223 12.206 11.038 11.645 12.286 11.449 Total Pendapatan 90.157 - - 8.910 9.400 13.223 12.206 11.038 11.645 12.286 11.449 HARGA POKOK PENJUALAN 1 Biaya Pembelian Lahan 11.535 3.371 7.297 867 2 Biaya Pembangunan Sarana dan Prasarana 4.938 2.469 2.469 - - - - - - - 3 Biaya Konstruksi Rumah 30.625 - - 2.889 3.178 4.483 4.151 3.767 3.987 4.221 3.948 Total HPP 47.098 3.371 9.766 6.226 3.178 4.483 4.151 3.767 3.987 4.221 3.948 LABA KOTOR 43.059 (3.371) (9.766) 2.684 6.222 8.739 8.055 7.271 7.658 8.064 7.502 4 Biaya Perizinan dan Administrasi Lahan Induk 2.129 2.129 - - - - - - - - 5 Biaya Perizinan dan Administrasi Lahan per Unit 1.672 - - 168 176 247 227 204
215 226 209 6 Biaya Operasional Kantor dan Proyek 8% 7.213 - - 713 752 1.058 977 883
932 983 916 7 Biaya Marketing 4% 3.606 - - 356 376 529 488 442 466 491 458 14.620 - 2.129 1.237 1.304 1.834 1.692 1.529 1.612 1.700 1.583 LABA SEBELUM BUNGA & PAJAK BADAN 28.438 (3.371) (11.895) 1.447 4.918 6.906 6.363 5.742 6.046 6.365 5.918 BIAYA BUNGA - - - - - - - - - - -
LABA SEBELUM PAJAK
28.438 (3.371) (11.895) 1.447 4.918 6.906 6.363 5.742 6.046 6.365 5.918 PAJAK PENGHASILAN 8 Biaya Pajak Penghasilan 1% 284 (34) (119) 14 49 69 64
57 60 64 59 LABA BERSIH 28.154 (3.337) (11.776) 1.433 4.869 6.837 6.300 5.685 5.985 6.301 5.859
Deskripsi Total
Tahun

## 5. Analisis NPV
Dari  proyeksi  arus  kas  didapatkan  arus  kas  bersih  atau net  cashflow yang  digunakan untuk  analisis  NPV.  Dengan discount  factor ditentukan  sebesar  10%,  hasil  analisis NPV didapat  hasil  positif  sebesar  Rp  12.061.187.000,-.  Nilai  positif  yang  didapat  menunjukan bahwa  proyek  layak  untuk  dilaksanakan.  Perhitungan NPV proyek  pembangunan  Cluster New Rajeg City dapat dilihat pada Tabel 5.

## Tabel 5
Analisis Investasi (Metode NPV & PI )

## 6. Analisis PI
Dari  hasil  analisis Profitability  Index  (PI) untuk  proyek  pembangunan  Cluster  New Rajeg  City  didapat  nilai  positif  sebesar  1,79.  Nilai  tersebut  menunjukan  bahwa  PI    >  1  dan berarti proyek layak dilaksanakan. Perhitungan Profitability Index (PI) proyek pembangunan Cluster New Rajeg City dapat dilihat pada Tabel 5 di atas.

## 7. Analisis IRR
Dari  hasil  perhitungan  berdasarkan  analisis IRR ,  didapat  nilai  sebesar  24,58%.  Angka persentase yang diperoleh menunjukan bahwa proyek pembangunan Cluster New Rajeg City layak  untuk  dilaksanakan  karena  memberikan  hasil  yang  lebih  besar  dari discount  factor diinginkan  yaitu  sebesar  10  %.  Perhitungan IRR proyek  pembangunan  Cluster  New  Rajeg City dapat dilihat pada Tabel 6.

## Tabel 6 Analisis Investasi (Metode IRR )
(dalam ribuan Rupiah)
2016 2017
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 NET CASH FLOW (3.371.025) (11.895.047) 1.358.108 4.823.770 6.773.436 6.241.138 5.631.617 5.929.189 6.241.744 5.803.978 Discount factor (i) 1 1 0,909090909 0,8264463 0,7513148 0,6830135 0,6209213 0,5644739 0,5131581 0,4665074 10% (3.371.025) (11.895.047) 1.234.644 3.986.586 5.088.983 4.262.782 3.496.791 3.346.873 3.203.002 2.707.598 NPV  = 12.061.187 PI      = 1,79 sumber : hasil perhitungan Tahun Deskripsi Discounted Cash Flow (PV) (dalam ribuan Rupiah) 2016 2017 2018
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 NET CASH FLOW (3.371.025) (11.895.047) 1.358.108 4.823.770 6.773.436 6.241.138 5.631.617 5.929.189 6.241.744 5.803.978 Discount factor (i) 1 0,802685807 0,6443045 0,5171741 0,4151283 0,3332176 0,2674690 0,2146936 0,1723315 0,1383281 24,58% (3.371.025) (9.547.985) 875.035 2.494.729 2.811.845 2.079.657 1.506.283 1.272.959 1.075.649 802.853 NPV    =
0
sumber : hasil perhitungan Tahun
Deskripsi
Discounted Cash Flow (PV)

## 8. Analisis Payback Period
Dari perhitungan didapat hasil yaitu waktu pengembalian / payback period untuk proyek pembangunan  Cluster  New  Rajeg  City  adalah  3  tahun  dan  135  hari.  Perhitungan Payback Period proyek pembangunan Cluster New Rajeg City disajikan berikut ini.
Data : - Total investment = Rp 21.491.663.000,-

## Tabel 7 Akumulasi Cash Inflow
Dari Tabel 7 di atas dapat dilihat pengembalian investasi terjadi di antara tahun 2020 dan  2021  kemudian  dilakukan  perhitungan  interpolasi  linear  untuk  mendapatkan  nilai Payback Period sebagai berikut.
𝑃𝑃 = 3 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 + 25.422.044 − 21.491.663 25.422.044 − 19.180.906 𝑥 365 ℎ𝑎𝑟𝑖 = 3 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 135 ℎ𝑎𝑟𝑖

## KESIMPULAN
Berdasarkan penelitian terhadap proyek pengembangan Cluster New Rajeg City oleh PT. TCM, maka dari hasil analisis dan pembahasan dapat diambil kesimpulan:
1. Proyek  pengembangan  Cluster  New  Rajeg  City  memiliki  nilai  investasi  sebesar  Rp 21.491.663.000,-  dan  seluruh  modal  berasal  dari  pemegang  saham.  Modal  ini  digunakan untuk  pembelian  lahan  pengurusan  surat-surat  serta  perizinan.  Dan  kemudian  pada  tahun 2018,  modal  digunakan  untuk  operasional  proyek  dan  kantor,  promosi,  serta  konstruksi awal sarana prasarana serta bangunan rumah.
2. Dari  analisis Payback  Period ,  jangka  waktu  pengembalian  investasi  proyek pengembangan Cluster New Rajeg City yaitu selama 3 tahun dan 135 hari.
3. Dari  hasil  analisis  keuangan,  proyek  pengembangan  Cluster  New  Rajeg  City  ini  layak dilaksanakan  oleh  PT.  TCM.  Kesimpulan  ini  diperoleh  dari  analisis  dan  pembahasan sebagai berikut.
a. NPV  (Net  Present  Value) dengan discount  factor sebesar  10%  diperoleh  nilai  sebesar Rp 12.061.187.000,-.
b. Dari hasil perhitungan IRR (Internal Rate of Return) diperoleh nilai sebesar 24,58% di mana nilai ini yang lebih besar dari discount factor diinginkan yaitu sebesar 10 % (IRR > 10%).
c. Dari hasil perhitungan Profitability Index (PI) diperoleh nilai sebesar 1,79.

## SARAN
Dari  hasil  penelitian  terhadap  proyek  pengembangan  Cluster  New  Rajeg  City  oleh  PT. TCM,  beberapa  saran  yang  dapat  disampaikan  untuk  meningkatkan  kualitas  proyek  dan perusahaan yaitu sebagai berikut.
1. Analisis keuangan dengan memperhitungkan nilai waktu uang, proyeksi pendapatan, serta proyeksi  biaya  penting  dilakukan  agar  dapat  memberikan  estimasi  hasil  investasi  yang lebih akurat.
2. Penyusunan  aliran dana ( cash flow) akan sangat menentukan hasil dari analisis keuangan, untuk  itu  diperlukan  ketelitian  dan  keakuratan  dalam  mengestimasi  dan  memberikan asumsi –asumsi pendapatan  dan biaya proyek.
3. Studi  kelayakan  proyek  dalam  penelitian  ini  ditinjau  dari  aspek  finansial  saja,  untuk mendapatkan  hasil  yang  lebih  akurat  mengenai  kelayakan  suatu  proyek  dapat  dilakukan penelitian lebih luas dengan meninjau aspek lainnya seperti aspek pasar dan aspek strategi perusahaan.

## DAFTAR PUSTAKA
Badan  Pusat  Statistik  Kabupaten  Tangerang.  (2016). Distribusi  Produk  Domestik  Regional Bruto  (PDRB)  Kabupaten  Tangerang  atas  Dasar  Harga  Berlaku  menurut  Lapangan Usaha Tahun 2010 – 2016 . Retrieved 2017, from  BPS Kabupaten Tangerang  website : https://tangerangkab.bps.go.id/linkTableDinamis/view/id/7
Badan  Pusat  Statistik  Provinsi  Banten.  (2016). Laju  Pertumbuhan  Penduduk  Menurut Kabupaten/Kota di Provinsi Banten (persen), 2011 – 2016 .  Retrieved 2017, from  BPS Provinsi Banten website : https://banten.bps.go.id/linkTableDinamis/view/id/71
Badan  Pusat  Statistik  Kabupaten  Tangerang.  (2016). Kabupaten  Tangerang  dalam  Angka . Banten : BPS Kabupaten Tangerang.
Brigham, Eugene dan Houston, Joel. (2001). Manajemen Keuangan. Jakarta : Erlangga. Jumingan. 2011. Analisis Laporan Keuangan . Jakarta: Bumi Aksara
Keputusan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia  Nomor 425/KPTS/M/2015  tentang  Batasan  Harga  Jual  Rumah  yang  Dapat  Diperoleh  melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera. (2015).
Sinaga, Dadjim & Risma, Herlina. (2013). Studi Kelayakan Investasi Pada Proyek dan Bisnis Jakarta : Mitra Wacana Media.