ISSN 2746-3249
Analisis Ekonomi dan Kelayakan Pemanfaatan Gedung Terminal Tipe A Gambut Barakat Menjadi Sarana Belajar Kampus UNISKA

## Vira Monica Puteri* , Ika Chandriyanti*
Program Studi Ekonomi Pembangunan, Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Lambung Mangkurat Banjarmasin
* vira.monica3@gmail.com

## Abstract
This study aims to determine the financial feasibility of the Terminal Gambut Barakat before  the  BMN  lease  collaboration  with  UNISKA,  identify  the  level  of  sensitivity  of  the Terminal’s cash flow after the partnership, and find out the social benefits of this collaboration when viewed from the perspective of UNISKA and the people of Banjar Regency. This study uses descriptive qualitative methods with data analysis techniques, namely financial feasibility analysis and sensitivity analysis.
The  result  of  this  study  indicates  that  before  the  cash  flow  cooperation,  Terminal  Gambut Barakat was not financially feasible. After the lease agreement was put, it was also still not financially feasible, even though the opening of the UNISKA campus at the Terminal Gambut Barakat  was  categorized  as  financially  unfeasible.  Still,  this  collaboration  provided  many social benefits for the people of Banjar Regency and its surroundings.
Keywords: Financial Feasibility Analysis; Sensitivity Analysis ; BMN Rental Cooperation

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan secara finansial Terminal Gambut Barakat  sebelum  kerja  sama  sewa  BMN  dengan  pihak  UNISKA,  mengidentifikasi  tingkat kepekaan (sensitifitas) aliran kas terminal setelah kerja sama, dan mengetahui manfaat sosial dari  adanya  kerja  sama  ini  jika  dilihat  dari  sudut  pandang    pihak  UNISKA  dan  masyarakat Kabupaten  Banjar.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  kualitatif  deskriftif  dengan  metode teknik analisis data yaitu analisis kelayakan finansial (NPV,IRR,Net BC, Gross BC, dan PI) dan analisis sensitifitas.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa sebelum kerja sama arus kas Terminal Gambut Barakat tidak layak secara finansial dan setelah kerja sama sewa BMN dilakukan juga masih tidak layak secara finansial. Meski pembukaan kampus UNISKA di Terminal Gambut Barakat dikategorikan tidak layak secara finansial, namun kerja sama ini mampu memberikan banyak manfaat sosial bagi masyarakat Kabupaten Banjar dan sekitarnya.
Kata Kunci : Analisis Kelayakan Finansial ; Analisis Sensitifitas ; Kerja Sama Sewa BMN ;

## PENDAHULUAN
Terminal  Tipe  A  Gambut  Barakat  merupakan  salah  satu  proyek  pembangunan infrastruktur pemerintah provinsi bersama pemerintah daerah pada tahun 2004. Pembangunan terminal ini akhirnya rampung pada tahun 2010 dengan menelan biaya kurang lebih 80 milyar (Banjarmasin Post, 2019) . Pembangunan Terminal Tipe A Gambut Barakat diharapkan mampu menjadi wahana penghubung bagi antar kota dalam provinsi dan luar provinsi. Pembangunan terminal  ini  nantinya  akan  menjadi  terminal  regional  sebagai  wujud  dari  impian  Program Banjarbakula (Banjarmasin, Banjar, Banjarbaru,Baritokuala, dan Tanah Laut).
Proses  pembangunan  tentunya  berdampak  membawa  pencerahan  bagi  perspektif pembangunan di Provinsi Kalimantan Selatan yang memiliki penduduk lebih dari 4.303.919 jiwa  penduduk  pada  tahun  2020(Badan  Pusat  Statistik,  2020),  sehingga  pembangunan Terminal Tipe A Gambut Barakat ini dinilai sangat penting bagi masyakarat sekitar.  Namun
ISSN 2746-3249
berbagai permasalahan muncul dan mempengaruhi proses operasional bangunan yang bernilai penting bagi masyarakat Kalimantan selatan tersebut. Sejak Terminal Tipe A Gambut Barakat resmi  dioperasikan  pada  tahun  2017,  terminal  ini  masih  belum  beroperasi  secara  maksimal, meskipun kini sudah difungsikan oleh operasional Bus Rapit Transit atau dikenal dengan BRT, dengan rute keberangkatan Terminal Tipe A Gambut Barakat ke Bandara Syamsuddin Noor dan arah sebaliknya serta menjadi tempat lintas BRT dari Banjarmasin dan Banjarbaru . Pada  tahun  2017  Kementerian  Perhubungan  menerima  pelimpahan    urusan penyelenggaraan terminal  penumpang  tipe A dari  pemerintah daerah Kabupaten/Kota yang selanjutnya menjadi tugas dan fungsi Direktorat Jenderal Perhubungan Darat ( Ada Kampus Di Terminal ,  2020) . Direktorat  Jenderal  Perhubungan  Darat  berupaya  melakukan  program peningkatan terminal dengan konsep Mixed Use terminal. Mixed Use merupakan penggunaan sebuah bangunan atau satu komplek bangunan atau  lingkungan untuk lebih dari satu kegunaan. Sebagai  salah  satu  upaya  pengembangan  konsep mixed  use terminal  ini  nantinya  akan diterapkan  konsep ada kampus di terminal dengan slogan “Siswa pintar, Transportasi Lancar” ( Ada Kampus Di Terminal , 2020) . Sebagai upaya optimalisasi aset barang milik negara dan fungsi terminal penumpang tipe A, ada kampus di terminal merupakan gagasan perubahan yang merupakan  strategi,  sinergi,  aktivitas  pendidikan  dengan  aktivitas  transportasi  melalui mekanisme  kerjasama  dengan  lembaga  pendidikan.  Sinergi  ini  akan  diharapkan  mendorong tumbuhnya  mobilitas  orang  dan  kendaraan  ke  dan  dari  terminal  serta  aktivitas  lain  seperti pertokoaan,  kantin,  kafe,  dan  sebagainya.  Kerjasama  ini  diwujudkan  dengan  menyewakan sebagian  aset tanah  dan bangunan terminal penumpang tipe A sebagai tempat kegiatan belajar mengajar atau aktivitas  pendidikan lainnya seperti ujian, seminar, wisuda, dan lain-lain tanpa menghilangkan fungsi terminal itu sendiri.
Pelimpahan urusan penyelenggaraan terminal penumpang tipe A juga dilakukan pada Terminal Tipe A Km.17 Gambut Barakat yang resmi berada di bawah pengawasan  Pemerintah Pusat  pada  pertengahan  tahun  2017  (Dishub,  2017) . Pemindahan  pengawasan  urusan penyelenggaraan  Terminal  Tipe  A  Gambut  Barakat  dilakukan  karena  banyaknya  kegagalan dari  segi  fisik  bangunan  yang  menelan  banyak  biaya  sehingga  menjadi  beban  pemerintah Kabupaten  Banjar,  di  sisi  lain  pemindahan  ini  dilakukan  agar  pemerintah  pusat  dapat  fokus dalam mengoptimalkan fungsi Terminal Tipe A Km.17 Gambut Barakat. Sebagai salah satu wujud  dari  usaha  optimalisasi  Terminal  Tipe  A  Gambut  Barakat  ini,  pemerintah  daerah melalukan  pemanfaatan  Barang  Milik  Negara  (BMN)  dengan  melakukan  kerja  sama pemanfaatan  dengan  pihak  Universitas  Islam  Kalimantan  Muhammad  Arsyad  Al-Banjari. Pemanfaatan  ini  berupa  penyewaan  lantai  atas  gedung  Terminal  Tipe  A  Gambut  Barakat menjadi sarana belajar Kampus Universitas Islam Kalimantan Muhammad Arsyad Al-Banjari (UNISKA).
Memperhatikan permasalahan yang terjadi, maka dapat dibuat rumusan permasalahan yang disusun dalam bentuk pertanyaan penelitian sebagai berikut : (1) Bagaimana kelayakan secara finansial Terminal Tipe A Gambut Barakat dari tahun 2018-2020, (2) Bagaimana tingkat kepekaan (sensitivitas) aliran kas Terminal Tipe A Gambut Barakat setelah adanya kerja sama dengan pihak UNISKA dari tahun 2021-2023 dalam rangka optimalisasi pemanfaatan BMN, (3) Bagaimana manfaat sosial dari adanya kerja sama ini jika dilihat dari sudut pandang  pihak UNISKA dan masyarakat Kabupaten Banjar.
Memperhatikan rumusan masalah diatas maka disimpulkan tujuan penelitian ini adalah : (1) Mengetahui kelayakan secara finansial Terminal Tipe A Gambut Barakat selama ini, (2) Mengetahui tingkat kepekaan (sensitivitas) aliran kas Terminal Tipe A Gambut Barakat setelah adanya kerja sama dengan pihak UNISKA dalam rangka optimalisasi pemanfaatan BMN, dan (3) Mengetahui manfaat sosial benefit dari adanya kerja sama dengan pihak UNISKA.

## KAJIAN PUSTAKA Terminal
Terminal (Sedayu et al., 2014) merupakan simpul jaringan transportasi yang berfungsi untuk keperluan naik turun penumpang atau barang, mengatur kedatangan dan keberangkatan, serta perpindahan intra dan antar moda transportasi.
Fungsi  terminal  secara  umum  yaitu  sebagai  pelayanan  umum  yang  digunakan  untuk menaikkan dan menurunkan penumpang, pengendalian lalu lintas dan angkutan kendara umum serta  sebagai  tempat  perpindahan  intra  dan  antar  moda  transportasi.  Menurut  (Rudi  Azis  & Asrul, 2014) Fungsi terminal dapat dijangkau dari 3 (tiga) unsur, adalah sebagai berikut : (1) Fungsi  terminal  bagi  penumpang  adalah  untuk  kenyamanan  menunggu,  kenyamanan perpindahan dari satu moda ke kendaraan lain, tempat fasilitas informasi dan parkir kendaraan pribadi. (2) Fungsi terminal bagi pemerintahan adalah untuk menata lalu lintas angkutan dan pengendalian kendaraan umum sehingga tehindar dari kemacetan, sebagai sumber pendapatan melalui  pungutan  retribusi.  (3)  Fungsi  terminal  bagi  operator  bus  adalah  untuk  mengatur operasi  bus,  sebagai  tempat  istirahat,  sebagai  wadah  informasi  bagi  awak  bus  dan  sebagai fasilitas pangkalan untuk angkutan atau kendaraan singgah.
Menurut  PP  RI  No.43  Tahun  1993,  terminal  diklasifikasikan  ke  dalam  tiga  terminal yaitu  :  (1)Terminal  penumpang  tipe  A  ;  yang  berfungsi  melayani  kendaraan  penumpang AKAP, AKDP, AK, dan ADES. Terminal Tipe A dibawah kewenangan Menteri dengan tetap memperhatikan masukan Gubernur. (2)Terminal penumpang Tipe B ; yang berfungsi melayani kendaraan  penumpang  AKDP,AK,dan  ADES.  Terminal  Tipe  B  dibawah  kewenangan Gubernur  dengan  memperhatikan  masukan  dari  Bupati/Walikota.  (3)Terminal  penumpang Tipe  C  ;  yang  berfungsi  melayani  kendaraan  penumpang  ADES.  Terminal  Tipe  C  dibawah kewenangan  Bupati/Walikota  dengan  memperhatikan  usulan  dari  SKPD  yang  bertanggung jawab dibidang sarana dan prasana lalu lintas dan angkutan jalan.

## Pemanfaatan Barang Milik Negara
PM  Keuangan  RI  Nomor  78    tahun  2014  tentang  menyatakan  bahwa  Barang  Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Salah satu tahapan pengelolaan dalam manajemen BMN adalah pemanfaatan. Pemanfaatan Barang Milik sebagai bagian dari pengelolaan Barang Milik Negara yang dilakukan dan diusahakan oleh negara bermuara pada satu  tujuan  yaitu  menciptakan  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat.  Pemanfaatan  yaitu pendayagunaan  BMN  yang  tidak  digunakan  untuk  penyelenggaraan  tugas  dan  fungsi Kementerian/Lembaga  dan/atau  optimalisasi  BMN  dengan  tidak  mengubah  status kepemilikan. Objek pemanfaatan BMN meneliputi seluruh asset/barang milik Negara baik itu berupa  bangunan,  tanah,maupun  selain  tanah/selain  bangunan,  yang  berada  pada  pengelola barang. Salah satu pemanfaatan BMN adalah sewa. Sewa adalah pemanfaatan BMN dengan jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun sejak ditanda tanganinya sebuah perjanjian dan juga dapat diperpanjang apabila telah mendapat persetujuan dari pengelola barang.

## Analisis Kelayakan Finansial
Analisis  kelayakan  finansial  adalah  suatu  analisis  untuk  menentukan  sumber  daya finansial  suatu  proyek  dengan  laba  yang  diharapkan  (Widana,  2020).  Analisis  kelayakan finansia bertujuan  menganalisa dalam sisi kuantitatif terhadap kelayakan finansial (keuangan) dari  suatu  proyek.  Analisis  kelayakan  finansial  penting  dilakukan  untuk  memperhitungkan keuntungan  dan  manfaat  yang  diterima  pribadi  atau  instansi  pemerintah  dalam  suatu pelaksanaan  proyek.  Alat  yang  digunakan  dalam  melakukan  analisis  perhitungan  kelayakan finansial  adalah Net  Present  Value (NPV), Internal  Rate  of  Return (IRR),  Net  Benefit  Cost (Net BC), Gross Benefit Cost (Gross BC), dan Profitability Index (PI).

## Analisis Sensitifitas
Analisis sensitivitas merupakan sebuah analisis mengenai  ketidakpastian pada hasil sebuah proyeksi yang mengandung ketidakpastian tentang apa yang terjadi dimasa yang akan datang(Ichsan  et  al.,  2019).  Analisis  sensitifitas  menggambarkan  perlakukan  terhadap  suatu keadaan  yang  berubah-ubah  terhadap  hasil  suatu  analisis  kelayakan.  Analisis sensitivitas(Nurmalina  et  al.,  2018)  dilakukan  dengan  mengubah  besaran  variabel-variabel dengan  persentase  tertentu  yang  sudah  diprediksi.  Perubahan  pada  variabel  ini  akan menggambarkan seberapa besar sensitifitas yang mempengaruhi pada hasil kelayakan (NPV, IRR, Net BC, Gross BC, dan PI).

## METODE Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data adalah teknik untuk memperoleh data yang diperlukan secara relevan,akurat, dan realistis dalam suatu penelitian dengan menggunakan metode tertentu.
Dalam penelitian ini menggunakan teknik pengumpulan melalui metode dokumentasi, (Siyoto, 2015) mengatakan bahwa metode dokumentasi yaitu mencari data mengenai hal-hal atau variable yang berupa buku, majalah, agenda, transkip keuangan, notulen rapat, maupun catatn  yang  dianggap  penting  dalam  penelitian.  Dalam  penelitian  ini,  tahapan  dokumentasi yang  akan  dilakukan  adalah  menemukan  data  anggaran  pembangunan  proyek,  perhitungan cash flow sampai tahun sekarang dan perhitungan aliran kas sebagai dampak dari kerja sama penyewaan sebagian gedung terminal kepada pihak UNISKA.

## Definisi Operasional Variabel

## Biaya (Cost)
Biaya yaitu biaya langsung dan tidak langsung yang tercatat dalam arus kas Terminal Gambut barakat selama 3 (tiga) tahun terakhir (terhitung dari tahun 2018 sampai dengan 2020) yang dinyatakan dalam satuan rupiah.

## Manfaat (Benefit)
Manfaat  adalah  manfaat  langsung  yang  tercatat  dalam  arus  kas  Terminal  Gambut barakat selama 3 (tiga) tahun terakhir (terhitung dari tahun 2018 sampai dengan 2020) yang dinyatakan dalam satuan rupiah.

## Tingkat Bunga (Discount Rate)
Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku pada saat investasi awal dilakukan, dinyatakan dalam satuan persen.

## Teknik Analisis Data

## Net Present Value
Metode Net  Present  Value (Kasmir,  2015),  adalah  perbandingan  nilai  sekarang  dari aliran kas masuk bersih dengan nilai sekarang dari biaya pengeluaran suatu investasi.
Keterangan : CFt = Benefit pada tahun t n = Umur ekonomis suatu proyek t = Tahun i = Tingkat bunga discount factor Internal Rate of Return
Internal Rate of Return (IRR) ialah nilai discount rate sosial yang membuat nilai NPV sama dengan nol. Apabila hasil perhitungan IRR lebih besar dari SOCC atau DF maka proyek tersebut layak. Sebaliknya jika nilai IRR lebih kecil dari DF maka proyek dikategorikan tidak layak(Mahi, 2016).
Keterangan: i’= tingkat bunga discount factor pada persamaan pertama i” = tingkat bunga discount factor pada persamaan kedua NPV’= nilai NPV pada persamaan pertama NPV”= nilai NPV pada persamaan kedua.
Net Benefit Cost
Net Benefit Cost Ratio (Nurmalina et al., 2018)adalah perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah NPV negatif yang menunjukkan gambaran berapa kali lipat benefit yang akan diperoleh dari cost yang dikeluarkan. Suatu bisnis dikatakan layak bila Net BC bernilai lebih dari satu, dan jika Net BC bernilai kurang dari satu maka proyek tidak layak.
Keterangan : Bt = Manfaat (Benefit) pada tahun ke-t (Rp) Ct = Biaya (Cost) pada tahun ke-t (Rp) I = suku bunga yang berlaku (%) n = lamanya periode waktu (tahun) t = umur proyek Gross Benefit Cost Gross Benefit Cost Ratio (Gross BC) adalah perbandingan antara jumlah PV Benefit dengan  PV  Cost.  Proyek  ini  dikatakan  layak  jika  nilai  Gross  BC  diatas  1,  namun  jika  nilai Gross BC dibawah 1 maka dikategorikan  dikatakan tidak layak(Nurmalina et al., 2018).
Keterangan : Bt = Manfaat (Benefit) pada tahun ke-t (Rp) Ct = Biaya (Cost) pada tahun ke-t (Rp) I = Suku bunga yang berlaku (%) n = Lamanya periode waktu (tahun) Profitability Index
Profitability  Index (PI)  adalah  perbandingan  antara  selisih  benefit  dengan  biaya operasional  dibandingkan  dengan  jumlah  biaya  investasi.  Jika  PI  lebih  dari  1  maka  proyek dikatakan  layak,  namun  jika  kurang  dari  1  maka  proyek  dalam  kategori  tidak  layak. Perhitungan PI dapat menggunakan rumus berikut (Said, 2015)  :
Dimana:
CF t = Cashflow pada tahun t CF 0 = Jumlah investasi awal n = Total tahun yang diperhitungkan t = tahun yang diperhitungkan i = Discount Factor

## Analisis Sensitifitas
Pada  analisis  ini  nantinya  akan  dilakukan  perubahan  penurunan  tingkat  manfaat  dan kenaikan biaya produksi, yaitu menggunakan asumsi dengan menaikkan manfaat (penerimaan) yang didasarkan pada penerimaan dana dari hasil kerja sama sewa gedung lantai atas Terminal Gambut Barakat dengan pihak UNISKA dan asumsi dengan menurunkan biaya (beban) yang didasarkan pada pengalihan beban (biaya) seperti biaya listrik,air, telepon, dan biaya lainnya yang terdapat di gedung lantai atas terminal.
Kriteria Pengambilan Keputusan yaitu : (1) Apabila Perubahan tingkat manfaat, biaya, dan Investasi terminal merubah  nilai NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C dan PI sampai kriteria tidak layak dalam analisis finansial, maka terminal gambut barakat peka terhadap kondisi perubahan tersebut. (2) Apabila Perubahan tingkat manfaat  biaya, dan investasi terminal merubah nilai NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C dan PI tetap masih dalam kriteria layak dalam analisis finansial, maka terminal gambut barakat tidak peka terhadap kondisi perubahan tersebut.

## HASIL DAN ANALISIS

## Kriteria Investasi Sebelum Kerja Sama
NVP
Tabel 1 Perhitungan NPV Sebelum Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Tahun Net Benefit DF (4%) NPV  Rp (54.484.234.250) Rp (41.095.100.880) Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
NPV diperoleh dari selisih antara present value dari net benefit pada discount faktor 4%  (Bank  Indonesia,  2020)  dengan present  value dari  total  investasi.  Pada  kasus  ini, perhitungan Net Present Value (NPV) sebelum melakukan kerja sama janji sewa BMN dengan pihak  UNISKA,  nilai  NPV  Terminal  Gambut  Barakat  menunjukkan  hasil  sebesar Rp  – 41.095.100.880 yang dapat dikatakan bahwa proyek ini tidak layak dan tidak menguntungkan untuk dijalankan pada discount faktor 4%.

## IRR
Tabel 2 Perhitungan IRR Sebelum Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Tahun DF (4%) NPV (4%) DF (8%) NPV (8%)  Rp (41.095.100.880) Rp(32.403.898.969)
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
Pada tabel 2 dapat diketahui bahwa perhitungan IRR dengan tingkat bunga 8% sebelum bekerja sama dengan pihak UNISKA menunjukkan 0,23% (0,228% < 8%) yang berarti tidak feasible atau tidak menguntungkan untuk dijalankan.
Net BC
Tabel 3 Perhitungan Net BC
Sebelum Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Tahun Net Benefit DF (4%) NPV  Rp (54.484.234.250) Rp (41.095.100.880) NPV Positif 0
NPV Negatif Rp (41.095.100.880)

## Net BC = 0
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021 Pada tabel 3 disimpulkan bahwa Cost yang diperoleh sangat banyak dibanding dengan benefit, sehingga nilai Net BC Terminal Gambut Barakat sebelum bekerja sama dengan pihak Uniska menunjukkan angka 0 atau berarti proyek ini tidak layak dijalankan.

## Gross BC
Tabel 4 Perhitungan Gross BC Sebelum Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Tahun PV Benefit PV Cost  Rp44.354.509 Rp41.139.455.389
Gross BC = 0,00107815
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021 Pada  kasus  ini,  Gross  BC  Terminal  Gambut  Barakat  sebelum  bekerja  sama  dengan pihak  Uniska  memiliki  nilai  0,00107815  yang  menunjukkan  bahwa  nilai  ini  menunjukkan proyek tidak layak dijalankan.

## Profitability Index
Tabel 5 Perhitungan PI Sebelum Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Thn I OM B Rp4.483.908.306 Rp36.655.547.083 Rp44.354.509
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
Pada kasus sebelum kerja sama dengan UNISKA, nilai PI Terminal Gambut Barakat sebelum  bekerja  sama  dengan  pihak  UNISKA  memiliki  nilai  -8,17  yang berada  dibawah  1, angka ini  menunjukkan bahwa proyek tidak layak dijalankan.
Sensitifitas Finansial Setelah Kerja Sama NPV
Tabel 6 Perhitungan NPV Setelah Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Tahun Net Benefit DF (4%) NPV  Rp (50.234.821.505) Rp (38.724.993.470)
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
Berdasarkan tabel 6 di atas, pada saat setelah melakukan perjanjian sewa BMN dengan pihak  Uniska,  nilai  NPV  Terminal  Gambut  Barakat  menunjukkan  hasil  sebesar  – Rp38.724.993.470 yang berarti bahwa NPV < dari 0, sehingga dapat dikatakan bahwa proyek ini tidak layak dan tidak menguntungkan untuk dijalankan pada discount faktor 4 %. IRR
Tabel 7 Perhitungan IRR Setelah Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA
Tahun DF (4%) NPV (4%) DF (8%) NPV (8%)  Rp (38.724.993.470) Rp   (31.167.269.768)
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
Berdasarkan tabel 7 diatas, pada saat setelah bekerja sama dengan Uniska, perhitungan IRR pada tingkat DF 8% adalah 0,2448% (0,24% < 8%) yang berarti tidak feasible atau tidak layak untuk dijalankan.
Net BC
Tabel 8 Perhitungan Net BC Setelah Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan  UNISKA Tahun Net Benefit DF (4%) NPV  Rp (50.234.821.505) Rp (38.724.993.470) NPV Positif 0
NPV Negatif Rp (38.724.993.470)

## Net BC = 0
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
Berdasarkan tabel 8 di atas, pada perhitungan Net BC setelah adanya kerja sama juga tetap menunjukkan angka 0. Berdasarkan tabel 8  menunjukkan  bahwa nilai Net BC adalah 0 atau lebih kecil dari 1. Sehingga dapat dikatakan bahwa benefit yang diperoleh itu 0 kali kali lipat dari cost yang dikeluarkan maka proyek tersebut tidak layak untuk dijalankan. Gross BC
Tabel 9 Perhitungan Gross BC Sesudah Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Tahun PV Benefit PV Cost  Rp4.465.113.193 Rp43.190.106.663

## Gross BC = 0,103382778
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
Berdasarkan  Tabel  9  di  atas,  pada  perhitungan  Gross  BC  setelah  adanya  kerja  sama juga menunjukkan nilai 0,103 yang berarti proyek ini tidak layak dijalankan Profitability Index
Tabel 10 Perhitungan PI Sesudah Melakukan Perjanjian Kerja Sama BMN Dengan UNISKA Thn I OM B  Rp4.483.908.306 Rp36.494.346.685 Rp4.465.113.193
Sumber : data diolah dari data sekunder,2021
Berdasarkan  tabel  10  di  atas,  pada  perhitungan  PI  setelah  adanya  kerja  sama  juga menunjukkan  nilai  -0,576  yang  berada  dibawah  1,  angka  ini  mengartikan  bahwa  proyek  ini tidak layak dijalankan.

## Pembahasan Hasil
Perhitungan  NPV  dengan  tingkat  bunga  4%  sebelum  kerja  sama  adalah              Rp  - 41.095.100.880 yang berarti tidak layak secara finansial  dan perhitungan NPV sesudah kerja sama  hanya  menyumbang  kenaikan  5,77%  sehingga  menjadi  Rp-38.724.993.470,  angka  ini juga masih dalam kategori tidak layak.
ISSN 2746-3249
Perhitungan IRR pada tingkat bunga 8% sebelum kerja sama adalah sebesar 0,228%, angka ini jauh berada dibawah SOCC 8% sehingga dikategorikan menjadi tidak layak. Di sisi lain pada perhitungan IRR setelah kerja sama adalah 0,245%, angka ini juga masih tetap berada dibawah SOCC 8% dan dikategorikan bahwa proyek ini tidak layak.
Perhitungan Net BC sebelum maupun sesudah kerja sama menunjukkan nilai 0 yang berarti bahwa pendapatan atau benefit bernilai 0 kali lipat dari cost yang dikeluarkan sehingga proyek tersebut tidak layak dijalankan.
Perhitungan  Gross  BC  sebelum  kerja  sama  adalah  0,001  yang  dapat  dikategorikan bahwa proyek ini tidak layak dan perhitungan Gross BC sesudah kerja sama adalah 0,103 yang juga tetap berada dibawah 1 sehingga dikatakan bahwa proyek ini tidak layak secara finansial.
Perhitungan  PI  sebelum  kerja  sama  memiliki  nilai  -8,17  yang  menunjukkan  bahwa proyek ini tidak layak dijalankan dan perhitungan PI setelah kerja sama memiliki nilai -7,143 yang berarti bahwa proyek ini juga tidak layak dijalankan.

## Identifikasi Sosial Benefit

## Bagi Pihak UNISKA
Perjanjian kerja sama BMN antara pihak UNISKA dan BPTD Wil XV Kalsel adalah keputusan yang memiliki peluang manfaat sosial bagi UNISKA selaku pihak penyewa dalam kerja sama ini. masyarakat Kabupaten Banjar dan sekitarnya jika diidentifikasi dari berbagai aspek. Ada beberapa aspek yang dapat dijadikan sebagai tolak ukur dalam sosial benefit dari pembukaan kampus baru UNISKA di Terminal Gambut Barakat, yaitu :
Lokasi kampus baru UNISKA yang terletak di dalam gedung Terminal Tipe A Gambut Barakat  berada  di  Jalan  A.Yani  Km.17,  Desa  Malintang,  Kecamatan  Gambut,  Kabupaten Banjar, Kalimantan Selatan. Lokasi  Terminal  Gambut Barakat  berada di  titik yang strategis karena  menjadi  simpul  pertemuan  antara  jalan  A.Yani  yang  menghubungkan  Kota Banjarmasin dan Kota Banjarbaru, serta jalan Gubernur Sarkawi  ke arah Palangkaraya.
Dalam  kurun  waktu  tahun  2016  –    2019  laju  pertumbuhan  sektor  jasa  pendidikan Kabupaten Banjar berada di bawah angka provinsi dan Kota Banjarmasin, namun pada tahun 2020  di  tengah  masa  pandemi  Covid-19,  Kabupaten  Banjar  tergolong  cukup  mampu  untuk mempertahankan laju pertumbuhan sektor jasa pendidikan dengan tumbuh positif yaitu sebesar 1,49%, meskipun angka ini masih rendah dibanding dengan rata-rata provinsi yang memiliki laju  pertumbuhan  sektor  jasa  pendidikan  sebesar  1,69%,  namun    angka  ini  cukup  tinggi dibanding dengan laju pertumbuhan sektor jasa pendidikan di Kota Banjarmasin yang hanya mendapat 0,62%. Kemampuan Kabupaten Banjar dalam mengendalikan pertumbuhan sektor jasa  pendidikan  di  tengah  pandemi  Covid-19  ini  diharapkan  mampu  menjadi  peluang  yang cukup bagus bagi kampus baru UNISKA yang akan dibuka di Terminal Gambut Barakat yang terletak di Kabupaten Banjar.
Berasarkan  data  BPS,  persentase  penduduk  usia  menempuh  pendidikan  tinggi Kabupaten  Banjar  yaitu  8,1%  menempati  urutan  lima  (5)  teratas  setelah  Kota  Banjar  Baru 9,0%,  Kota  Banjarmasin  8,7%,  Tabalong  8,3%,  dan  Tanah  Bumbu  8,2%.  Angka  ini  cukup membuka peluang yang cukup bagus dengan pembukaan kampus baru UNISKA di Terminal Gambut Barakat.  Terlebih lagi lokasi Terminal Gambut Barakat yang terletak di antara Kota Banjarmasin dan Kota Banjar Baru yang juga merupakan daerah dengan persentase penduduk usia menempuh pendidikan tinggi yang cukup besar.
Berdasarkan  analisa  yang  dilakukan  perguruan  tinggi  swasta  di  Kalimantan  Selatan lebih banyak menyerap mahasiswa baru setiap tahunnya dibandingkan dengan perguruan tinggi negeri. Peningkatan yang sangat tajam dapat dilihat pada tahun ajaran 2018/2019 yang mana penyerapan  mahasiswa  baru  perguruan  tinggi  swasta  di  Kalimantan  Selatan    meningkat sebanyak 4.601 orang dari tahun ajaran sebelumnya yang hanya 8.663 orang. Universitas Islam Kalimantan Muhammad Arsyad Al-Banjari (UNISKA) yang merupakan salah satu perguruan tinggi  swasta  tertua di  Kalimantan Selatan telah berkontribusi besar setiap tahunnya dalam
ISSN 2746-3249
penerimaan  mahasiswa  baru.    Berdasarkan  data  dari  Pangkalan  Data  Pendidikan  Tinggi (PDDikti) data per 2020  menyebutkan bahwa jumlah mahasiswa terdaftar di UNISKA adalah sebanyak  12.405  orang  laki-laki  dan  8.386  orang  perempuan.  Sedangkan  untuk  penerimaan mahasiswa baru tahun ajaran 2020/2021, Uniska menerima 5.240 orang. Angka ini mengalami peningkatan dari tahun lalu yang hanya 3.015 orang. Hal ini membuat pembukaan kampus baru UNISKA di Terminal Gambut Barakat adalah salah satu keputusan yang tepat.

## Bagi Pihak Masyarakat Kabupaten Banjar dan Sekitarnya
Pembukaan  kampus  baru  UNISKA  di  Terminal  Gambut  Barakat  berpeluang  akan memberikan  manfat  sosial  bagi  masyarakat  Kabupaten  Banjar  dan  sekitar  antara  lain  :  (1) Mendorong  mobilitas  orang  dalam  lingkungan  terminal,  sehingga  meningkatkan  jumlah kendaraan yang keluar masuk terminal.  (2) Terciptanya lapangan pekerjaan seperti pembukaan kantin atau warung kecil sekitar terminal dalam rangka menunjang kegiatan perkuliahan bagi seluruh civitas akademi UNISKA. (3) Terciptanya peluang kesempatan kerja untuk dosen dan staf akademik yang akan mendukung aktivitas belajar mengajar di kampus baru UNISKA.(4) Terciptanya peluang kesempatan kerja untuk staf adminstrasi yang akan mengelola kegiatan administrasi  di  kampus  baru  UNISKA.  (4)  Terciptanya  peluang  kesempatan  kerja  untuk petugas kebersihan dan  petugas keamanan yang akan bekerja di  kampus baru UNISKA. (5) Mempermudah Mahasiswa Fakultas Pendidikan Olahraga untuk melakukan kegiatan olahraga di  lahan  yang  cukup  luas.  (6)  Mempermudah  masyarakat  Kabupaten  Banjar  dan  sekitarnya untuk menempuh pendidikan olahraga di Kampus Baru UNISKA.

## PENUTUP Kesimpulan
Kesimpulan  dalam  penelitian  ini  adalah  :  (1)  Sejak  beroperasi  pada  tiga  tahun  lalu ternyata  Terminal  Gambut  Barakat  tidak  layak  secara  finansial.  Saat  perhitungan  kriteria investasi dilakukan seperti NVP, IRR, Net BC, Gross BC, dan PI menyatakan bahwa arus kas Terminal Gambut Barakat tidak feasible. NPV yang masih bernilai minus, nilai IRR yang lebih rendah dari nilai SOCC, Net BC yang bernilai dibawah tingkat kelayakan proyek , Gross BC yang memiliki nilai dibawah tingkat kelayakan proyek, bahkan nilai PI yang masih minus, hal ini  cukup  menyatakan  bahwa  arus  kas  terminal  lebih  banyak  menanggung  cost  dibanding benefit. (2) Perjanjian kerja sama sewa antara pihak UNISKA dan pihak BPTD Wil.XV Kalsel yang diresmikan pada pertengahan tahun lalu untuk jangka waktu tiga tahun kedepan sebagai wujud  dari  optimalisasi  fungsi  BMN  Terminal  Gambut  Barakat  ternyata  tidak  layak  secara finansial.  Perhitungan  Sensitifitas  terhadap  NPV,  IRR,  Net  BC,  Gross  BC,  dan  PI  yang dilakukan  setelah  kerja  sama  masih  menunjukkan  bahwa  proyek  ini  tidak  layak  secara finansial.  (3)  Pembukaan  kampus  baru  UNISKA  di  dalam  lingkungan  Terminal  Gambut Barakat  meskipun  dikategorikan  tidak  layak  secara  finansial,  namun  ternyata  mampu memberikan banyak manfaat sosial bagi masyarakat Kabupaten Banjar dan sekitarnya.

## Saran
Berdasarkan  penelitian  dan  pembahasan  yang  sudah  dilakukan,  peneliti  mengajukan saran  kepada  pihak  BPTD  Wilayah  XV  Kalsel  selaku  pengelola  Terminal  Gambut  Barakat, yaitu : (1) Dalam kasus kerja sama sewa BMN antara pihak UNISKA dan pihak BPTD Wil.XV Kalsel yang berpotensi kembali diperpanjang hingga sepuluh tahun kedepan, hal yang harus dilakukan untuk membuat kerja sama ini layak secara finansial adalah dengan menaikkan tarif sewa.(2)  Penetapan  tarif  sewa  ini  harus  luwes  (fleksibel)  dan  besaran  nilai  yang  ditetapkan tidak  memberatkan  pihak  UNISKA  dan  tidak  merugikan  Terminal  Gambut  Barakat.  Dalam artian bahwa kenaikan tarif sewa ini harus memperhatikan keadaan dalam lingkungan terminal dan  sekitarnya.  Apabila  dalam  kurun  waktu  tiga  tahun  pada  perjanjian  pertama  ,  volume angkutan kendaraan yang keluar masuk cukup meningkat signifikan dan suasana terminal lebih ramai  dibandingkan  sebelumnya,  dan  pihak  UNISKA  memutuskan  untuk  memperpanjang
sewa  maka  pihak  BPTD  Wil.XV  Kalsel  harus  mempertimbangkan  kenaikan  tarif  sewa  dan melakukan perhitungan lebih dalam mengenai penetapan besaran sewa ini sehingga nantinya perjanjian sewa ini akan layak secara finansial.

## BIBLIOGRAPHY
Ada Kampus di Terminal . (2020). Ada Kampus di Terminal Channel. https://youtu.be/e4coCEYrDGw

## Badan  Pusat  Statistik.  (2020). Proyeksi  Penduduk  Kabupaten/Kota  BADAN  PUSAT STATISTIK UNITED NATIONS POPULATION FUND
JAKARTA 2015 . https://media.neliti.com/media/publications/48741-ID-proyeksi-penduduk- kabupatenkota-provinsi-kalimantan-selatan-2010-2020.pdf
Dishub.  (2017). RENSTRA  Tahun  2016-2021  Dinas  Perhubungan  Provinsi  Kalimantan Selatan .
Hermawan,  I.  (2019). Metodologi  Penelitian  Pendidikan  Kuantitatif,Kualitatif,dan  Mixes Methode . Hidayatul Quran Kuningan. Ichsan, R. N., SE, M. M., Lukman Nasution, S. E. I., & Sarman Sinaga, S. E. (2019). Studi kelayakan bisnis= Business feasibility study . CV. Sentosa Deli Mandiri. Indonesia, B. (2020). No Title . BI 7 - Day Reverse Repo Rate Turun 25 BPS Menjadi 4,00%
Bersinegri Mendorong Pemulihan Ekonomi Nasional. http://www.bi.go.id/publikasi/ruang-media/news-release/Pages/sp_225220.aspx
Kasmir, S. E. (2015). Studi Kelayakan Bisnis: Edisi Revisi . Prenada Media.
Mahi, I. A. K. (2016). Pengembangan Wilayah: Terori & Aplikasi . Kencana.
Nurmalina, R., Sarianti, T., & Karyadi, A. (2018). Studi Kelayakan Bisnis . PT Penerbit IPB Press.
Post, B. (2019). Keyakinan Pengelola Terminal - Banjarmasin Post . https://banjarmasin.tribunnews.com/2019/02/25/keyakinan-pengelola-terminal Rudi  Azis,  S.  T.,  &  Asrul,  S.  T.  (2014). Pengantar  Sistem  dan  Perencanaan  Transportasi . Deepublish.
Said, H. S. (2015). Penilaian Investasi
(Investasi
Decision) . https://www.slideshare.net/ancu22/penialaian-investasi-investment-decision Sedayu, A., Sulitio, H., Soehardjono, A., & Wicaksono, A. (2014). Standar Pelayanan Minimal Terminal Bus Tipe A . Universitas Brawijaya Press. Umrati. (2020). Analisis Data Kualitatif Teori Konsep dalam Penlitian Pendidikan . Sekolah Tinggi Theologia Jaffray.
Widana,  I.  K.  (2020). Buku  Ajar  Technopreneurship–Panduan  Bisnis  Berbasis  Teknologi . Pantera Publishing.