## Mulawarman LawReview
Volume 3 Issue 1, June 2018 ISSN Print: 2527-3485, ISSN Online: 2527-3477
Publisher: Faculty of Law, Mulawarman University, Indonesia.
Nationally Accredited Journal, Decree No. 32a/E/KPT/2017.

## Penguasaan  Tanah  Oleh  Orang  Asing  Dalam  Perspektif Hak Bangsa

## Arif Rachman Nur
The Alumni of Law Faculty, Hasanuddin University, Indonesia. E-mail: arif.rachmannur94@gmail.com

## ABSTRACT
The  Indonesians  has  a  close  relation  with  land,  water,  space  and  natural  resources  in  the  territory,  in order of the Nations Right to the highest order in the hierarchy of land tenure. But concurrently with the times, not only the Indonesian needed land and buildings, but also foreigners who working in Indonesia. It  is  the  background of  enactment  of  Government  Regulation  No.  41  of  1996  replaced by  Government Regulation  No.  103  of  2015  about  Residential  Ownership  by  Foreigner.  Nevertheless  the  Government Regulation  is  considered  not  nationalists  because  mortgaging  the  Indonesia's  territory  to  foreigner  for investment  reason. The  method  used  in  this  research  is  a  normative  research  with  statute  approach, historical approach and comparative approach. This research used primary legal sources and secondary legal sources incorporating nonlegal resources collected with literature research. Then the legal sources are qualitatively analyzed and then presented descriptively. The results of the study shows: 1) Housing ownership  does  not  necessarily  have  an  implication  on  land  ownership,  because  the  adoption  of  the Horizontal  Separation  Principle  does  not  allow  foreigners  to  own  land  even  though  they  already  have buildings on it. However, the period of Right to Use which is too long to reach 80 years can conflict with the Rights of the Nation; 2) Land tenure restriction by foreigners permanent residence in Indonesia is an obligation for the government to respect and protect the Rights of the Nation. The land tenure restriction is  carried  out  by  limiting  housing  ownership  in  the  elaboration  of  subjects,  quota  restrictions,  zoning, arrangements related to buying and selling and the establishment of duties to supervise the ownership of residential houses for foreigners domiciled in Indonesia.
Keywords: Nation Rights; Land Ownership by Foreigner; Foreigner Domiciled in Indonesia.

## ABSTRAK
Bangsa  Indonesia  memiliki  hubungan  yang  erat  dengan  bumi,  air,  ruang  angkasa  dan  kekayaan  alam yang  terkandung  di  dalamnya,  sehingga  dalam  hierarki  penguasaan  tanah  di  Indonesia  menempatkan Hak  Bangsa  pada  urutan  tertinggi.  Akan  tetapi  seiiring  perkembangan  zaman,  bukan  hanya  bangsa Indonesia yang membutuhkan tanah dan bangunan, namun juga orang asing yang bekerja di Indonesia. Hal ini kemudian yang melatarbelakangi diundangkannya Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 yang diganti  dengan Peraturan Pemerintah Nomor 103  Tahun 2015 tentang Pemilikan  Rumah Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia.  Akan  tetapi  regulasi  tersebut dinilai  kurang  nasionalis  karena  menjual  wilayah  Indonesia  kepada  asing  demi  investasi.  Tujuan  dari penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  kedudukan  Hak  Bangsa  dalam  hukum  tanah  Indonesia  serta untuk mengetahui penguasaan tanah oleh orang asing setelah berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 103  Tahun  2015  dalam  perspektif  Hak  Bangsa.  Adapun  metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah  penelitian  normatif  dengan  pendekatan  peraturan  perundang-undangan  dan  pendekatan sejarah. Penelitian ini menggunakan bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder yang dilengkapi
bahan nonhukum yang dikumpulkan melalui studi literatur. Kemudian bahan hukum tersebut di analisis secara kualitatif dan disajikan secara deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa  pemilikan rumah tempat  tinggal  tidak  serta  merta  berimplikasi  pada  pemilikan  tanah,  sebab  dianutnya  Asas  Pemisahan Horizontal  yang  tidak  memungkinkan  orang  asing  untuk  memiliki  tanah  meskipun  telah  memiliki bangunan  di  atasnya.  Meskipun  demikian,  jangka  waktu  Hak  Pakai  yang  terlampau  lama  hingga mencapai 80 tahun dapat berbenturan dengan Hak Bangsa; Pembatasan penguasaan tanah oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia merupakan kewajiban bagi pemerintah dalam menghormati dan melindungi  Hak  Bangsa.  Pembatasan  penguasaan  tanah  tersebut  dilakukan  dengan  pembatasan pemilikan  rumah  tempat  tinggal  dalam  penjabaran  subjek,  pembatasan  kuota,  zonasi  dan  pengaturan terkait sewa-menyewa.
Keywords: Hak  Bangsa;  Penguasaan  Tanah  oleh  Orang  Asing;  dan  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia
Citation: Nur,  Arif  Rachman,  “Penguasaan  Tanah  Oleh  Orang  Asing  di Indonesia  dalam  Perspektif  Hak Bangsa.” Mulawarman Law Review 3 no. 1 (2018): 66-88

## INTRODUCTION
Bangsa  Indonesia  memiliki  hubungan  yang  erat dengan  bumi,  air, ruang  angkasa  dan kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya,  sehingga  dalam  hierarki  penguasaan tanah  di  Indonesia  menempatkan  Hak  Bangsa  pada  urutan  tertinggi.  Dalam  Pasal  1 Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (UUPA)  disebutkan  sebagai  hak  yang  bersifat  abadi  yang  tidak  dapat  dipisahkan.  Hal tersebut  tidak  bisa  dipisahkan  dari  tanah  yang  mempunyai  dimensi  ekonomi,  sosial, kultural,  politik  dan  ekologis  memiliki  kedudukan  yang  istimewa  yang  ada  sejak sebelum Negara Kesatuan Republik Indonesia diproklamasikan.
Seiring  perkembangan  zaman,  bukan  hanya  bangsa  Indonesia  yang  membutuhkan tanah dan bangunan, namun juga pihak asing yang berkedudukan di Indonesia. Untuk mengakomodir  kebutuhan  tersebut,  maka  dibentuk  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing (UUPMA) yang memberikan kemudahan dalam pemakaian tanah oleh perusahaan modal asing melalui Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha  dan  Hak  Pakai  menurut  peraturan  yang  berlaku,  yaitu  UUPA.  Ketentuan tersebut  menjadi  pintu  masuk  bagi  penanaman  modal  asing  di  Indonesia  yang membawa efek domino bagi industri lain di Indonesia. Para investor asing yang masuk ke  Indonesia  tentu  saja membawa  pekerja  dari negara  asal  investor.  Mau  tidak  mau, perusahaan harus menyediakan hunian bagi pekerja dan keluarga yang dibawa. 1 Hal ini tidak  dapat  dihindarkan  sebab  tempat  tinggal  merupakan  HAM  yang  juga  dijamin dalam UUD NRI 1945 dan Universal Declaration of Human Rights . Akan tetapi, tempat
1 Eko  Adiwaluyo,  “ Kepemilikan  Asing  di  Properti  Nasionalisme  Vs  Iklim  Investasi” Diakses  dari http://marketeers.com/article/kepemilikan-asing-di-properti-nasionalisme-vs-iklim-investasi.html, Diakses pada 1 Agustus 2018.
tinggal tersebut bukan hanya kebutuhan bagi WNI semata, melainkan juga orang asing. Fenomena  global  ini  merupakan  suatu  hal  yang  tidak  dapat  dihindari  dalam menciptakan bertumbuhan dan pembangunan ekonomi nasional.
Merespon  kebutuhan  tersebut,  maka  Pemerintah  mengundangkan  Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 yang diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 103  Tahun  2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia  (PP  Hunian  Orang  Asing).  Pada  umumnya pemberian  rumah  tempat  tinggal  kepada  orang  asing  tersebut  digunakan  sebagai sarana  untuk  memperlancar  investasi  maupun  usaha,  yang  diharapkan  mampu memberikan dampak positif terhadap perekonomian nasional. Akan tetapi PP tersebut dinilai kurang nasionalis karena menjual wilayah Indonesia kepada asing dengan dalih investasi.
Biarpun  ditujukan  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada  orang  asing  dalam memperoleh  tempat  tinggal  di  Indonesia  dan  mempercepat  pertumbuhan  ekonomi Indonesia,  PP  Hunian  Orang  Asing  dinilai  kontraproduktif  terhadap  agenda  reforma agraria  yang  menjadi  salah  satu  pilar  UUPA.  Hal  ini  dikarenakan  jangka  waktu pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  yang  lebih  lama  dengan  berbagai peraturan  perundang-undangan  lainnya  serta  tidak  adanya  batasan  mengenai  luasan tanah  yang  dikuasai.  Kemudahan  terhadap  orang  asing  dalam  memperoleh  rumah tempat  tinggal  atau  hunian  di  Indonesia,  satu  sisi  merupakan  suatu  diskriminasi terhadap WNI yang juga berhak terhadap tanah. Hal ini juga di dukung dengan laporan Bank Dunia pada tahun 2015 yang menyatakan konsentrasi kekayaan, termasuk tanah, yang  dimiliki  oleh  elit  merupakan  salah  satu  penyebab  ketimpangan  ekonomi  di Indonesia. 2
Adanya  kemudahan  untuk  orang  asing  dalam  memperoleh  suatu  rumah  tinggal  atau hunian  dan  tumpang  tindihnya  regulasi  terkait  hal  tersebut  mengindikasikan  adanya diskriminasi  terhadap  Hak  Bangsa  sebagai  hak  penguasaan  tanah  yang  paling  tinggi, tujuan dari penelitian ini adalah Untuk mengetahui ketentuan pemilikan rumah tempat tinggal  oleh  orang  asing  dalam  peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia  serta kaitannya dengan Hak Bangsa; serta mengetahui pembatasan penguasaan tanah oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

## METHOD
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif  yang  menggunakan  pendekatan perundang-undangan  ( statute  approach ),  pendekatan  sejarah  (historical  approach)
2 World  Bank,  “ Indonesia  Rising  Divide” Diakses  dari  http://www.worldbank.org/en/news/ feature/2015/12/08/indonesia-rising-divide, Diakses pada 1 Agustus 2018.
dan  pendekatan  perbandingan  ( comparative  approach ).  Pengumpulan  bahan  hukum menggunakan  studi  kepustakaan  ( literature  research ).  Bahan  hukum  yang  digunakan adalah bahan hukum primer, antara lain sekumpulan peraturan perundang-undangan dan  putusan  Mahkamah  Konstitusi  serta  bahan  hukum  sekunder,  antara  lain  buku hukum, jurnal hukum, surat kabar, dan hasil karya ilmiah.

## DISCUSSION
Penguasaan  Tanah  Oleh  Orang  Asing  dalam  Berbagai  Peraturan  Perundang- undangan di Indonesia serta Kaitannya dengan Hak Bangsa
Subjek yang diatur dalam PP Hunian Orang Asing tidak mencakup seluruh orang asing, melainkan  memberikan  batasan  pada  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia. Pasal  1  PP  Hunian  Orang  Asing  mendefinisikan  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia  sebagai  orang  yang  bukan  WNI  yang  keberadaanya  memberikan  manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. Definisi tersebut mengalami perluasan  dari  definisi  sebelumnya  yang  diatur  dalam  PP  Hunian  Orang  Asing  1996, yang  mengartikan  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  adalah  orang  asing yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberikan  manfaat  bagi  pembangunan  nasional. Definisi  tersebut  kemudian  diperjelas  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  BPN No. 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh  Orang  Asing  yang  menegaskan  bahwa  definisi  tersebut  merujuk  kepada  orang asing  yang  memiliki  dan  memelihara  kepentingan  ekonomi  di  Indonesia  dengan melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia. Sebelumnya, orang asing yang berkedudukan di Indonesia juga dimuat dalam Pasal PP No. 40/1996 sebagai subjek dari Hak Pakai. Dalam penjelasan Pasal 39 PP No. 40/1996 tersebut dinyatakan bahwa orang asing yang berkedudukan di Indonesia adalah orang asing  yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberikan  manfaat  bagi  pembangunan nasional.  Ketiga  definisi  tersebut  mempunyai  kesamaan  yang  tidak  berubah  dalam menentukan  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia,  yaitu  orang  bukan  WNI yang berkontribusi terhadap pembangunan ekonomi nasional.
Definisi  yang  terdapat  dalam  PP  Hunian  Orang  Asing  dapat  dilihat  bahwa  ada  dua kriteria  yang  digunakan  untuk  menentukan  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia, yaitu bukan WNI dan memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi  di  Indonesia.  Walaupun  demikian,  definisi  tersebut  terlampau  luas.  Hal tersebut  dikarenakan  dalam  mendefinisikan  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia,  digunakannya  kata  “ atau ”  yan g  menunjukkan  sifat  alternatif  dalam memenuhi kriteria tersebut.
Pengertian  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  tersebut  memberikan  celah untuk dimultitafsirkan. Sebab dalam pengertian tersebut terdapat beberapa alternatif yang berbeda satu dengan lainnya dan tiap kriteria memiliki parameter yang berbeda pula.  Jika  tetap  multitasir  dan  tidak  memiliki  parameter  yang  pasti,  maka  definisi tersebut  sesungguhnya  tidak  berubah  sama  sekali  dengan  definisi  dalam  PP  Hunian Orang Asing 1996. Semestinya definisi tersebut bersifat final dan tidak multitafsir. Hal tersebut juga tidak diperjelas dalam bagian penjelasan PP Hunian Orang Asing ataupun peraturan di bawahnya. Bahkan pada masa Orde Baru, dengan hanya memiliki catatan pernah  masuk  ke  Indonesia  pada  paspornya,  orang  asing  dimungkinkan  menguasai tanah dengan Hak Pakai. 3 Berikut penulis mencoba menguraikan kriteria yang berada dalam definisi orang asing yang berkedudukan di Indonesia:

## 1) Bukan Warga Negara Indonesia (WNI)
Bukan WNI dalam hal ini adalah individu ( naturlijke persoon ), bukan badan hukum ( recht persoon ). Individu dalam hal ini tentu harus memenuhi kriteria cakap secara hukum. Bukan WNI merupakan kriterium mutlak dalam pendefinisian orang asing yang  berkedudukan  di  Indonesia  sebagai  subjek  pemilik  hak  atas  tanah.  Hal  ini dikarenakan  dianutnya  Asas  Nasionalitas  dalam  Pasal  9  UUPA  yang  mengatur hanya  WNI  yang  dapat  memiliki  hubungan  penuh  dengan  bumi,  air  dan  ruang angkasa  dalam  wilayah  Indonesia.  Ketentuan  tersebut  dimaksudkan  agar terjaganya  kepentingan  politik,  pertahanan  dan  keamanan  nasional  sebagai  satu kesatuan  wilayah  yang  tidak  dapat  dipecah  belah.  Asas  Nasionalitas  tersebut bersumber pada Hak Bangsa yang merupakan hak penguasaan atas tanah tertinggi yang  turut  menjamin  hanya  bangsa  Indonesia  yang  memiliki  hubungan  penuh dengan  wilayah  Indonesia.  Penerapan  Asas  Nasionalitas  tersebut  bukanlah  suatu tindakan diskriminatif  terhadap orang  asing,  sebab  kepentingan nasionallah  yang menjadi hal utama. Sehingga Indonesia tetap berdaulat atas wilayahnya dan tidak mengorbankan  wilayahnya  untuk  kepentingan  orang  asing  dalam  rangka pertumbuhan ekonomi semata.
Hal  lain  yang  perlu  diperhatikan  adalah  orang  asing  tersebut  berkedudukan  di wilayah  Indonesia  serta  dalam  jangka  waktu  tertentu.  Berkedudukan  dalam pengertian  ini  berbeda  dengan  pengertian  domisili.  Berkedudukan  merujuk kepada  bertempat  tinggal  untuk  beberapa  waktu  tertentu  tanpa  disertai  niatan untuk  menetap,  sedangkan  domisili  merujuk  kepada  tempat  tinggal  asli  yang ditandai  dengan  kehadiran  fisik  dengan  niat  untuk  menetap  dan  memiliki hubungan hukum dengan pemiliknya. Namun apabila bukan WNI tersebut malah berdomisili di Indonesia, hal itu malah lebih baik.
3 Mohammad  Hatta,  “ Hukum  Tanah  Nasional  Dalam  Perspektif  Ne gara  Kesatuan” ,  Media  Abadi, Yogyakarta, 2005, hlm. 132.
2) Memberikan Manfaat bagi Indonesia
Untuk berhak mendapatkan rumah tempat tinggal atau Sarusun, orang asing yang berkedudukan  di  Indonesia  keberadaannya  haruslah  memberikan  manfaat terhadap  Indonesia.  Jika  merujuk pada  penjelasan umum  ataupun  koseideran  PP Hunian  Orang  Asing,  memberikan  manfaat  dalam  hal  ini  adalah  memberikan manfaat dalam bidang perekonomian Indonesia, selain bekerja, mempunyai atau melakukan usaha ataupun berinvestasi di Indonesia. Hal ini dikarenakan terbitnya PP Hunian Orang Asing membawa semangat pertumbuhan ekonomi. 4 Hal tersebut juga  didukung  dengan  dikeluarkannya  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  13  Tahun  2016  tentang  Tata Cara  Pemberian,  Pelepasan  atau  Pengalihan  Hak  atas  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia  yang menentukan  harga  minimal  pembelian  rumah  tunggal  dan  Sarusun  yang  relatif tinggi. 5 Akan  tetapi  menurut  penulis,  memberikan  manfaat  bagi  pertumbuhan ekonomi  Indonesia  ini  seharusnya  juga  termasuk  orang  yang  memiliki  kualifikasi profesional  atau  lainnya  atau  pengalaman  yang  memiliki  nilai  atau  manfaat  atau pengetahuan  khusus  yang  diperlukan  bagi  Indonesia.  Lebih  lanjut  hal  ini  akan diuraikan pada tabel 3.

## 3) Mempunyai atau Melakukan Usaha di Indonesia
Selain  memberikan  manfaat  dibidang  perekonomian,  bukan  WNI  untuk  dapat disebut sebagai orang asing yang berkedudukan di Indonesia tersebut dapat pula mempunyai  atau  melakukan  usaha  di  Indonesia.  Bidang  usaha  yang  dijalankan bukan WNI tersebut bukan merupakan termasuk ke dalam jenis Usaha Mikro, Kecil dan Menengah (selanjutnya disingkat UMKM), melainkan usaha besar. Dalam hal ini  usaha  besar  merupakan  usaha  ekonomi  produktif  yang  dilakukan  oleh  badan usaha dengan jumlah kekayaan bersih atau  hasil  penjualan  tahunan  lebih  besar dari  usaha  menengah, yang  meliputi  usaha  nasional  milik  negara  atau  swasta, usaha    patungan  dan    usaha    asing    yang    melakukan    kegiatan  ekonomi  di Indonesia. 6
Bidang  usaha  yang  dijalankan  oleh  bukan  WNI  tersebut  bukanlah  bidang  usaha yang tertutup untuk penanaman modal, seperti bidang pertanian untuk budidaya ganja,  bidang pariwisata  dan  ekonomi  kreatif  untuk  perjudian/kasino  dan  bidang perhubungan  dalam  hal  penyelenggaraan  pengujian  tipe  kendaraan  bermotor
4 Lihat Penjelasan Umum Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Bagi Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
5 Lihat  Lampiran  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  13  Tahun  2016  tentang  Tata  Cara  Pemberian,  Pelepasan  atau  Pengalihan  Hak  atas  Pemilikan Rumah Tempat Tingga atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
6 Pasal 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2008 tentang Usaha Mikro, Kecil dan Menengah.
serta bidang usaha lain yang ditetapkan oleh pemerintan dan bidang usaha yang terbuka  dengan  persyaratan,  misalnya  bidang  energi  dan  sumber  daya  mineral, bidang  perbankan  dan  bidang  tenaga  kerja  dan  transmigrasi.  Saat  ini  bidang- bidang  tersebut  diatur dalam  Peraturan  Presiden  Nomor  39  Tahun  2014  tentang Daftar  Bidang  Usaha  yang  Tertutup  dan  Bidang  Usaha  yang  Terbuka  dengan Persyaratan  di  Bidang  Penanaman  Modal.  Selain  itu,  ketika  memiliki  rumah tempat tinggal, berbentuk rumah tunggal ataupun Sarusun, rumah tersebut hanya diperuntukkan  sebagai  rumah  tempat  tinggal  bukan  sebagai  fasilitas  tambahan bagi bukan WNI untuk menjalankan usahanya.

## 4) Bekerja di Indonesia
Bukan  WNI  haruslah  memiliki  pekerjaan  yang  jelas  dan  tetap  ketika  berada  di Indonesia.  Pekerjaan  tersebut  bukanlah  bersifat  sementara  yang  dapat diselesaikan dalam waktu singkat dan tidak dapat diperpanjang. Begitupun dengan jenis usaha  jasa  impresariat  yang  berhubungan di  bidang  seni dan  olahraga  yang bersifat  sementara  serta  pekerjaan  yang  bersifat  darurat.  Bukan  WNI  tersebut datang  ke  Indonesia  bukan  untuk  mencari  pekerjaan.  Sehingga  ketika  datang  ke Indonesia,  bukan  WNI  tersebut  haruslah  memiliki  Rencana  Penggunaan  Tenaga Kerja  Asing  (selanjutnya  disingkat  RPTKA).  Hal  tersebut  diperlukan  agar  nantinya orang  asing  tersebut  bukan  malah  menjadi  beban  bagi  Indonesia  namun  dapat memberikan keuntungan lain bagi Indonesia.

## 5) Berinvestasi di Indonesia
Berinvestasi  di  Indonesia  dalam  hal  ini  adalah  dengan  melakukan  penanaman modal  asing  secara  langsung  dengan  cara  membeli  langsung  (tanpa  lewat  pasar modal) saham perusahaan nasional atau mendirikan perusahaan baru, baik lewat BKMP  maupun  lewat  departemen  lain.  Dalam  kaitannya  dengan  Pasal  5  ayat  (2) UUPM, yang menetapkan bahwa penanaman modal asing wajib dalam bentuk PT berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di dalam wilayah Indonesia.
Penanaman  modal  tersebut  juga  bukan  termasuk  bidang  usaha  yang  tertutup untuk penanaman modal, seperti bidang pertanian untuk budidaya ganja, bidang pariwisata  dan  ekonomi  kreatif  untuk  perjudian/kasino  dan  bidang  perhubungan dalam  hal  penyelenggaraan  pengujian  tipe  kendaraan  bermotor  serta  bidang usaha  lain  yang  ditetapkan  oleh  pemerintan  dan  bidang  usaha  yang  terbuka dengan  persyaratan,  misalnya  bidang  energi  dan  sumber  daya  mineral,  bidang perbankan  dan  bidang  tenaga  kerja  dan  transmigrasi.  Saat  ini  bidang-bidang tersebut  diatur  dalam  Peraturan  Presiden  Nomor  39  Tahun  2014  tentang  Daftar Bidang Usaha yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang Penanaman Modal.
Selain  menanamkan  modalnya  di  Indonesia,  bukan  WNI  tersebut  harus  berada atau  akan  berada  di  Indonesia  dalam  waktu  relatif  lama.  Sebab  dengan  tidak berkedudukan  di  Indonesia,  maka  investor  tersebut  dinilai  belum  layak  tidak mendapatkan hak untuk memiliki rumah tempat tinggal di Indonesia karena tidak terpenuhinya  kriter ia  “berkedudukan  di  Indonesia”  yang  telah  diurai  dalam pembahasan tentang “Bukan Warga Negara Indonesia” diatas.
Dengan demikian, dalam menentukan apakan seseorang merupakan orang asing yang berkedudukan  di  Indonesia  terdiri  atas  dua  kriteria,  yaitu:  (a)  Bukan  Warga  Negara Indonesia  yang  memiliki  Izin  Tinggal  di  Indonesia;  dan  (b)  Memberikan  Manfaat  bagi Indonesia; atau (c) Mempunyai atau menjalankan usaha di Indonesia; atau (d) Bekerja di Indonesia; atau (e) Berinvestasi di Indonesia.
Secara  historis,  larangan  pengasingan  tanah  atau grondververemdings-verbood bukanlah  hal  baru  di  Indonesia.  Hal  tersebut  sebelumnya  pernah  diatur  dalam Staatsblad  van  Nederlandsch-Indie 1875 No. 179  (selanjutnya  disingkat  S.  1875  No. 179),  yang  mengatur  tentang  larangan  pengasingan  tanah.  Dari  regulasi  tersebut, terdapat  pembedaan  perlakuan  antarsesama  pribumi.  Hal  tersebut  dikarenakan pengasingan  tanah  S.  1875  No.  179  menitiberatkan  kepada  pembagian  golongan, bukannya  atas  prinsip  kewarganegaraan  atau nationaliteit seperti  yang  digunaan dalam UUPA.
Berbeda  dengan  S.  1875  No.  179,  UUPA  mengedepankan  prinsip  kewarganegaan dalam  menentukan  pengasingan  tanah.  Pasal  1  UUPA  merupakan  pasal  yang  secara terang menjelaskan bahwa adanya hubungan antara bangsa Indonesia dengan seluruh wilayah  Indonesia  yang  merupakan  satu  kesatuan  utuh,  bersifat  abadi  yang  dengan kata  lain  tidak  ada  suatu  kekuasaan  yang  dapat  memutuskan  atau  meniadakan hubunga tersebut serta menjadi induk dari hak penguasaan atas tanah yang lain. Selain bersifat komunal, Hak Bangsa juga bersiftat religius karena tanah merupakan karunia Tuhan  YME.  Dengan  demikian,  maka  dapat  dipahami  bahwa  sifat  komunalistik mewakili  hubungan  sosial  antara  manusia  dengan  tanah,  sedangkan  sifat  religius mewakili  hubungan  spiritual  manusia  dengan  tanah,  dan  sifat  abadi  mewakili hubungan  emosional  manusia  dengan  tanah. 7 Biarpun  demikian,  hubungan  bangsa Indonesia  dengan  wilayahnya  tersebut  merupakan  hubungan  “kepunyaan”,  bukan “kepemilikan”. 8 Mengingat  hubungan  tersebut  bersifat  utuh  dan  abadi,  maka  tidak diperkenankan usaha-usaha untuk memecah belah wilayah NKRI.
7 Urip  Santoso,  “ Hukum  Agraria:  Kajian  Komperhensif” ,  Kencana,  Jakarta,  2012,  hlm.  78,  Dikutip dari Muhammad Ilham Arisaputra, “ Reforma Agraria di Indonesia” , Sinar Grafika, Jakarta, (2015): 80.
8 Efendi Perangin, “ 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria”, Raja Grafindo Persada , Jakarta, (1994): 193.
Berdasarkan  atas  pemikiran  konsepsi  Hak  Bangsa  tersebut,  maka  hanya  WNI  yang diperkenankan memiliki hubungan penuh dengan wilayah Indonesia, sedangkan orang asing  tidak  diperbolehkan.  Pasal  9 Jo. Pasal  21  UUPA  mengandung  Asas  Nasionalitas juga sejalan dengan Hak Bangsa tersebut. Asas Nasionalitas yang menghendaki hanya WNI  yang  memiliki  hubungan penuh dengan  tanah  dan  sumber daya  alam  lainnya  di Indonesia  bukanlah  suatu  tindakan  diskriminatif  karena  dalam  hal  apapun  bangsa Indonesia harus menjadi tuan rumah di rumah sendiri dan tidak perlu mengorbankan kepentingan  nasional  demi  menyenangkan  orang  lain  atau  untuk  membujuk penanaman modal asing. 9
Dalam  PP  Hunian  Orang  Asing,  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia diperbolehkan memiliki rumah tunggal unit baru dengan Hak Pakai di atas tanah Hak Pakai atas tanah negara, Hak Pengelolaan atas tanah negara atau Hak Pakai di atas Hak Milik  yang  dikuasai  berdasarkan  perjanjian.  Selain  rumah  tunggal,  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia  juga  dapat  memiliki  Sarusun  dengan  Hak  Milik  pada dibidang  tanah  Hak  Pakai  atas  tanah  negara  atau  Hak  Pengelolaan.  Hak  Pakai  atas rumah  tunggal  tersebut  diberikan  untuk  jangka  waktu  30  tahun  yang  dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun serta dapat diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun. Dengan demikian, Hak Pakai atas rumah tunggal tersebut paling lama dimiliki selama 80 tahun.
Jika  dibandingkan  jangka  waktu  Hak  Pakai  antara  PP  Hunian  Orang  Asing  dengan  PP No. 40/1996 dan PP Hunian Orang Asing 1996, maka akan terlihat seperti tabel berikut:
Tabel 1: Perbandingan Jangka Waktu Hak Pakai untuk Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
Regulasi Jangka Waktu (Tahun) Pertama Perpanjang Pembaruan Total PP 40/1996 25 20 25 70 PP 41/1996 25 - 25 50 PP 103/2015 30 20 30 80
Sumber: Bahan hukum primer, diolah tahun 2018
Dari tabel tersebut, terlihat jika pemberian Hak Pakai dengan jangka waktu paling lama adalah PP Hunian Orang Asing. Ketentuan tersebut meningkat 30 tahun dari ketentuan sebelumnya.  Sedangkan  jika  dibandingkan  dengan  PP  No.  40/1996,  jangka  waktu dalam  PP  Hunian  Orang  Asing  juga  tetap  lebih  tinggi.  Dengan  total  jangka  waktu selama  80  tahun  itu  dapat  mencakup  dua  sampai  tiga  generasi.  Biarpun  terhitung
9 A.P. Parlindungan, “ Landreform di Indonesia Suatu Studi Perbandingan” , Mandar Maju, Bandung,
(1991) : 57.
sangat  lama,  ketentuan  80  tahun  tersebut  diberikan  secara  bertahap  karena  adanya proses  eveluasi  sebelum  berikan  perpanjangan  ataupun  pembaruan  Hak  Pakai. Terlepas  dari  tahapan  evaluasi  itu,  penguasaan  tanah  dengan  Hak  Pakai  oleh  orang asing  dalam  jangka  waktu  sangat  lama  berpotensi  berbenturan  dengan  Hak  Bangsa. Dengan  jangka  waktu  Hak  Pakai  yang  selama  itu  dan  secara  turun  temurun,  hal tersebut sama saja dengan kembali ke masa Hindia-Belanda. Selain itu, PP No. 40/1996 merupakan  pengaturan  khusus  terhadap  Hak  Pakai.  Jadi  sudah  selayaknya  jika menjadikan PP No. 40/1996 sebagai rujukan dalam pemberian Hak Pakai. Akan tetapi, pemberian  jangka  waktu  lebih  lama  tersebut  menyiratkan  bahwa  Pemerintah  lebih mengedepankan  dan  menguntungkan  kepentingan  pihak  asing  ketimbang  kebutuhan Hak Pakai untuk subjek dalam negeri.
Adanya  anggapan  bahwa  PP  Hunian  Orang  Asing  merupakan lex  specialis dari  PP No. 40  Tahun  1996  yang  merupakan  lex generalis .  Dalam  asas lex  specialis  derogat  legi generalis tersebut  menyatakan  bahwa  hukum  yang  lebih  khusus  mengenyampingkan hukum yang lebih umum. Akan tetapi asas tersebut tidak dapat dipakai sembarangan. Dalam  menggunakan  asas  tersebut,  sebelumnya  terdapat  dua  kriteria  yang  harus dipenuhi  yaitu  (1)  merupakan  produk  hukum  yang  setara;  dan  (2)  produk  hukum tersebut  berada  dalam  satu  rezim  hukum  yang  sama.  Kedua  regulasi  tersebut berbentuk PP yang sederajat, akan tetapi keduanya berada dalam rezim hukum yang berbeda.  PP  No.  40/1996  tunduk  kepada  hukum  tanah,  sedangkan  PP  Hunian  Orang Asing  tunduk  kepada  hukum  perhutangan  yang  mengatur  penguasaa  hak  atas  benda bukan  tanah.  Van  Dijk  mengatakan  bahwa  hukum  perhutangan  bukan  dimaksud sebagai  hukum  hutang  piutang,  tapi  sebagai  hukum  yang  mengatur  tentang penguasaan  atas  benda  bukan  tanah  serta  peralihan  dan  hukum  jasa-jasa. 10 Hal  ini adalah  konsekuensi  dari  dianutnya  Asas  Pemisahan  Horizontal  yang  bersumber  dari Hukum Adat dalam hukum tanah nasional. Maka dari itu penggunaan asas lex specialis derogat legi generalis kurang tepat.
PP Hunian Orang Asing menentukan bahwa pemilikan rumah tunggal sebagai tempat tinggal  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  berdasarkan  atas  Hak  Pakai terhadap  rumah tunggal  diatas  Hak  Pakai  di  atas  tanah negara  atau  Hak Pengelolaan atau  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  yang  dikuasai  berdasarkan  perjanjian  pemberian. Kedudukan  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  sebagai  subjek  Hak  Pakai dalam  PP  Hunian  Orang  Asing  tersebut  sudah  sesuai  dengan  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia yang dimaksud dalam PP No. 40 Tahun 1996, yaitu orang asing  yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberikan  manfaat  bagi  pembangunan nasional, seperti yang dijelaskan sebelumnya.
10 Van  Dijk,  Da lam  Eman  Ramelan,  “ Asas  Pemisahan  Horizontal  dalam  Hukum  Tanah  Nasional” , Pidato Pengukuhan Guru Besar Ilmu Hukum Agraria Universitas Airlangga, 13 Desember 2008.
Dalam  Asas  Pemisahan  Horizontal,  pada  prinsipnya  pemilikan  bangunan  terpisah dengan  penguasaan  tanahnya,  kecuali  jika  menurut  kenyataan  pemilikan  bangunan dan penguasaan hak atas tanahnya berada pada satu orang. Alhasil, kepemilikan atas tanah  tidak  dengan  sendirinya  meliputi  bangunan  dan  tanaman  yang  ada  di  atasnya. Dengan demikian, perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi pula bangunan dan tanaman yang ada di atasnya, 11 begitupun pula sebaliknya. Dengan kata  lain,  ketika  bangunan  dimiliki  oleh  orang  asing  dengan  status  Hak  Pakai,  maka tanah  di  bawahnya  bukan  otomatis  menjadi  miliknya  juga.  Penggunaan  Asas Pemisahan  Horizontal  tersebut  akan  berbeda  jika  rumah  tunggal  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia tersebut dibangun di atas Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai  dengan  perjanjian  dengan  WNI,  terutama  yang  memiliki  hubungan  keluarga dengan  orang  asing.  Hal  ini  dikarenakan  akan  adanya  hubungan  antara  orang  asing dengan  Hak  Milik,  maka  hal  ini  perlu  diwaspadai  dan  tidak  dapat dipertanggungjawabkan  secara  yuridis  karena  memiliki  kecenderungan  untuk melanggar Pasal 26 ayat (2) UUPA yaitu memindahkan Hak Milik kepada orang asing. Dengan kata lain, penyelundupan hukum. 12
Maria  S.W.  Sumardjono  memberikan  beberapa  indikasi  adanya  pemindahan  hak terselubung,  yaitu 13 (1)  uang  sewa  dibayar  sekaligus  atau  uang  pengganti  untuk menyerahkan Hak Pakai besarnya kurang lebih sama dengan harga tanah tersebut; (2) jangka waktu perjanjian melampaui batas kewajaran; (3) pemilik hanya dapat meminta kembali  tanahnya  dengan  membayar  kembali  sebesar  harga  tanah  yang  sebenarnya; (4)  menjual  rumah  atau  bangunan  di  atas  Hak  Milik,  tetapi  tanahnya  diserahkan dengan  Hak  Pakai  atau  hak  sewa.  Ketentuan  PP  Hunian  Orang  Asing  memberikan kesempatan kepada orang asing yang berkedudukan di Indonesia untuk memiliki Hak Pakai  terhadap  rumah  tunggal  di  atas  tanah  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  dengan perjanjian dengan jangka waktu paling lama 80 tahun. Hal tersebut merupakan suatu perjanjian  dengan  jangka  waktu  melampaui  batas  kewajaran  dan  PP  Hunian  Orang Asing  memberikan  kesempatan  tersebut.  Hal  tersebut  menunjukkan  bahwa  secara materil  sebenarnya  telah  terjadi  pemindahan  Hak  Milik  kepada  orang  asing  secara terselubung  dan  merupakan  penyelundupan  hukum.  PP  Hunian  Orang  Asing  secara tidak  langsung  memfasilitasi  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  untuk memiliki  Hak  Milik  dengan  dalih  Hak  Pakai.  Hal  ini  secara  nyata  merupakan pengingkaran  terhadap  asas  nasionalitas  sekaligus  Hak  Bangsa  yang  merupakan  hak penguasaan tanah tertinggi.
11 Urip Santoso ,  “ Hukum Perumahan” , Kencana, Jakarta, (2014): 253.
12 Maria  S.W.  Sumardjono,  “ Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi” ,  Kompas, Jakarta, (2009): 163.
13 Ibid. hlm 165.
Perjanjian  yang  merupakan  penyelundupan  hukum  tersebut  tidak  dapat  berlindung dengan dalih kebebasan berkontrak seperti yang di atur dalam Pasal 1338 BW. Biarpun demikian, kebebasan berkontrak tersebut tidak dapat terjadi jika bertentangan dengan kesusilaan  atau  dengan  ketertiban  umum  atau  adanya  suatu  sebab  yang  tidak terlarang dan ada itikad baik. 14 Hal ini secara tegas terdapat dalam Pasal 1320 ayat (4) Jo. Pasal 1337 BW. Lebih lanjut, Subekti mengemukakan bahwa perjanjian yang dibuat antara  WNI  dengan  orang  asing  yang  didasarkan  pada  causa  palsu,  yakni  perjanjian yang  dibuat dengan pura-pura, untuk  menyembunyikan  causa  yang  sebenarnya  tidak diperbolehkan.  Dalam  hal  ini,  perjanjian  tersebut  dianggap  sudah  batal  sejak  semula dan  hakim  berwenang,  karena  jabatannya,  mengucapkan  pembatalan  itu,  walaupun tidak  diminta  oleh  sesuatu  pihak  (batal  secara  mutlak). 15 Selain  itu,  Subekti  juga menjelaskan  bahwa  tidak  semua  perjanjian  yang  dibuat  mempunyai  kekuatan mengikat  sebagai  undang-undang.  Hanya  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah,  yang mengikat kedua belah pihak. 16
Selain  dapat  memiliki  rumah  tunggal  dengan  status  Hak  Pakai,  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia juga memiliki pilihan untuk memiliki Sarusun dengan status HMSRS  yang  bersifat  perseorangan  yang  terpisah  dengan  hak  bersama  atas  bagian bersama,  benda  bersama,  dan  tanah  bersama.  Adanya  HMSRS  bukan  dalam  artian pemilik  dapat  memiliki  Sarusun  tersebut  selama-lamanya,  tetapi  bergantung  kepada status  hak  atas  tanahnya.  PP  Hunian  Orang  Asing  menetapkan  Sarusun  yang  dapat dimiliki oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah negara atau tanah pengelolaan dengan jangka waktu paling lama 25 tahun  dan  dapat  diperpanjang  untuk  jangka  waktu  paling  lama  20  tahun  dan dipembaruan paling lama selama 25 tahun. Ketentuan ini juga berarti orang asing yang memiliki  HMSRS  bukan  otomatis  memiliki  tanah  dengan  status  Hak  Milik.  Hal  ini disebabkan karena Asas Pemisahan Horizontal yang dianut oleh hukum tanah nasional dan karakteristik dari tanah Rusun yang berstatus tanah bersama.

## Perbandingan  Hukum  Pemilikan  Tanah  dan  Bangunan  oleh  Orang  Asing  antara Indonesia dengan Singapura dan Vietnam.
Perbandingan  hukum  terkait  pemilikan  tanah  dan  bangunan  oleh  orang  asing  antara Indonesia dengan dua negara, yaitu Singapura dan Vietnam. Pemilihan Singapura dan Vietnam  sebagai  negara  pembanding  dilakukan  karena  beberapa  alasan. Pertama ,
14 I Kadek Ari Sucitha, “ Tinjauan Yuridis Akta Kuasa Menjual dalam Penjualan Tanah dan Bangunan oleh  Warga  Negara  Asing  di  Kabupa teng  Badung” ,  Tesis  Program  Magister  Kenotariatan  di  Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin, Tidak Diterbitkan, (2012): 56.
15 Maria  S.W.  Sumardjono,  “ Alternatif  Kebijakan  Pengaturan  Hak  Atas  Tanah  Beserta  Bangunan bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asi ng” , Kompas, Jakarta, (2008) : 19.
16 Ibid . hlm. 139.
kesamaan letak geografis antara Indonesia dan dua negara lainnya terletak di kawasan Asia Tenggara, bersama lima negara lainnya. Selain memiliki letak wilayah yang saling berdekatan,  ketiga  negara  juga  bergabung  dalam Association  of  South  East  Asian Nations (selanjutnya  disingkat  ASEAN)  yang  merupakan  organisasi  geopolitik  dari negara-negara yang berada di wilayah Asia Tenggara.
Tabel  2:  Peringkat  Negara-negara  Asia  Tenggara  dalam    Ease  of  Doing  Bussiness 2014 – 2018
Negara Peringkat di Tahun 2014 2015 2016 2017 2018 Brunei Darusslam 59 101 84 72 56 Filipina 108 95 103 99 113 Indonesia 120 114 109 91 72 Kamboja 137 135 127 131 135 Laos 159 148 134 139 141 Malaysia 6 18 18 23 24 Myanmar 182 177 167 170 171 Singapura 1 1 1 2 2 Thailand 18 26 49 46 26 Vietnam 99 78 90 82 68
Sumber: Bahan nonhukum, diolah tahun 2018
Kedua, kemudahan berinvestasi. Ease of Doing Bussiness merupakan salah satu indeks yang dikeluarkan oleh Bank Dunia untuk mengukur tingkat kemudahan berinvestasi di suatu  negara.  Dalam  memberikan  peringkat, Ease  of  Doing  Bussiness mempunyai beberapa  indikator,  salah  satunya  adalah registering  property atau  pendaftaran properti.  Selain registering  property ,  indikator  lain  yang  digunakan  oleh  Bank  Dunia adalah starting  a  business , dealing  with  construction  permits , getting  electricity , getting  credit , protecting  minority  investors , paying  taxes , trading  across  borders , enforcing contracts dan resolving insolvency . Berikut adalah peringkat negara-negara di kawasan  Asia  Tenggara  dalam Ease  of  Doing  Bussiness dalam  kurun  waktu  2012 – 2015;
Tabel  3:  Perbandingan  Subyek  Hukum  Pengaturan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan Bagi Pihak Asing di Indonesia, Singapura dan Vietnam
Negara Indonesia 17 Singapura 18 Vietnam 19 Orang asing yang Berkedudukan  di  Indonesia adalah: 1. Bukan WNI.
2. Keberadaanya  memberikan manfaat,  melakukan  usaha, bekerja,  atau  berinvestasi
di Indonesia. Orang Asing adalah:
1. Warga  Negara  Asing (foreign person)
2. Badan  hukum  asing (foreign company)
Orang Asing:
1. Warga  Negara  Asing ( foreign individual )
2. Badan  Hukum  Asing ( foreign company )
Berdasarkan tabel 3, dapat dilihat jika subjek pihak asing di setiap negara berbeda. Di Singapura, pihak asing yang dapat memiliki tanah ataupun bangunan mencakup WNA ( foreign  person )  dan  badan  hukum  asing  ( foreign  company ).  Menurut  ketentuan Singapura yang dimaksud Warga Negara Asing (foreign person) adalah:
a. Bukan WN Singapura;
b. Memperoleh status sebagai permanent resident (berkedudukan tetap);
c. Memberi manfaat ekonomi ke Singapura atau yang mampu kontribusi ekonomi ke Singapura; atau
d. Memiliki kualifikasi profesional atau lainnya atau pengalaman yang memiliki nilai atau manfaat ke Singapura.
Badan hukum asing (foreign company) menurut ketentuan Singapura adalah:
a. Perusahaan, badan  hukum, perkum-pulan  atau  badan-badan  lain  yang  didirikan di luar Singapura;
17 UU  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria Jo. PP No.  103  Tahun  2015 tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudu-kan  di Indonesia Jo. Pernenatr  No.  13  Tahun  2016  tentang  Tata  Cara  Pemberian,  Pelepasan  atau  Pengalihan Hak  atas  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia.
18 Maria S.W. Sumardjono, “ Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing” , Kompas, Jakarta, 2008, hlm. 72 – 77 dan the Singapore Land Titles Act 1993 Jo. the Singapore Residential Property Act 1976 .
19 the Vietnam Land Law No. 45/2013/QH13 Jo. the Vietnam Law on Housing No. 65/2014/QH13 Jo. the Vietnam Law on Real Estate Business No. 66/2014/QH13.
b. Badan hukum yang didirikan di Singapura dengan sebagian atau seluruh anggota atau direkturnya bukan WN Singapura;
c. Perkumpulan atau badan-badan lain yang menurut hukum negara asalnya dapat dituntut atau menuntut atau me-miliki tanah atas nama sekretaris atau pimpinan badan atau perkumpulan tersebut yang sebagian atau seluruh anggota atau direkturnya bukan WN Singapura.
Hal  serupa  juga  di  atur  dalam  peraturan  perundang-undangan  Vietnam.  Orang  Asing dalam  ketentuan  Hukum  Vietnam  adalah   (1) Warga  Negara  Asing;  (2)  Badan  Hukum Asing.  Warga  Negara  Asing  ( foreign  individual )  menurut  ketentuan  hukum  Vietnam adalah:
1. WNA  yang  memiliki  investasi  langsung  di  Vietnam  atau  memegang  posisi manajemen di perusahaan yang beroperasi di Vietnam; atau
2. WNA  yang  telah  membuat  kontribusi  ke  Vietnam  dan  kontribusi  tersebut  telah diakui oleh Presiden atau Perdana Menteri Vietnam; atau
3. WNA  yang  memiliki  gelar  universitas  atau  tingkat  pendidikan  yang  lebih  tinggi dan  bekerja  di  bidang  sosial-ekonomi,  dan  mereka  yang  memiliki  pengetahuan khusus yang diperlukan Vietnam; atau
4. WNA yang menikah dengan Warga Negara Vietnam;
Badan  Hukum  Asing  ( foreign  company )  menurut  ketentuan  hukum  Vietnam  adalah: Perusahaan yang berinvestasi dan beroperasi di Vietnam, yang bukan perusahaan real estate, dan memiliki permintaan akomodasi perumahan bagi karyawannya.
Berbeda  dari  kedua  negara,  Indonesia  pihak  asing  hanyalah  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia  yang  didefinisikan  sebagai  orang  yang  bukan  WNI  yang keberadaanya  memberikan  manfaat,  melakukan  usaha,  bekerja,  atau  berinvestasi  di Indonesia.  Berdasarkan  perbandingan  tersebut,  untuk  badan  hukum  asing,  Singapura lebih  memiliki  kriteria  yang  luas.  Berdasarkan  subjek  hukum  pihak  asing  yang  di  atur oleh  ketiga  negara,  dapat  dilihat  jika  faktor  ekonomi  menjadi  indikator  penting diberikannya hunian kepada orang asing ataupun badan hukum asing.
Substansi  pembanding  kedua  adalah  berkaitan  dengan:  (a)  status  obyek  sebagai Hunian  dan  Bukan  Hunian;  (b)  Jangka  Waktu;  (c)  Pembatasan  unit;  (d)  Pembatasan kuota; (e) Pembatasan Harga; (f) Zonasi dan (g) Status Tanah dan Bangunan.
Perbandingan  pengaturan  berdasarkan  hukum  Indonesia,  Singapura  dan  Vietnam, berkaitan  obyek  pengaturan  hukum  hak  atas  tanah  warga  Negara  asing,  memiliki beberapa  persamaan  dan  perbendaan.  Perbandingan  yang  dimaksud  objek  yang mencakup  hunian  dan  bukan  hunian.  Berdasarkan  obyek  pengaturan,  terdapat persamaan  baik  di  Indonesia  maupun  Singapura  dan  Vietnam  membuat  pengaturan
yang  berbeda  bagi  jenis  hunian,  namun  terdapat  perbedaan  yaitu  untuk  Indonesia perbedaan  pengaturan  berdasarkan  jenis  bangunannya  apakah  rumah  tunggal  atau rumah  susun.  Sedangkan  Singapura  dan  Vietnam  membuat  klasifikasi  pengaturan berdasarkan peruntukan/penggunaan bangunan.
Tabel 4 : Perbandingan Obyek Hukum Pengaturan Hak atas Tanah dan Bangunan Bagi Pihak Asing di Indonesia, Singapura dan Vietnam
Perbandingan Obyek NEGARA Indonesia Singapura Vietnam a. Hunian dan Bukan Hunian 1. Rumah tunggal yang  dibangun  di atas  Hak  Pakai, Hak  Pengelolaan atau  Hak  Pakai  di atas Hak Milik. 2. Satuan rumah susun yang dibangun  di  atas Hak  Pakai  atau Hak Pengelolaan. Hunian  dan  bukan hunian yang membutuhkan persetujuan pejabat yang berwenang 1. Rumah tunggal untuk ditinggali sendiri 2. Rumah tunggal bagi karyawan perusahaan asing 3. Apartemen untuk ditinggali sendiri 4. Apartemen bagi karyawan perusahaan asing b. Jangka Waktu  1. Diberikan pertama kali untuk jangka waktu 30 tahun. 2. Dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun. 3. Dapat  diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun. Diberikan untuk jangka  waktu  99 tahun, namun beberapa bangunan diberikan dalam jangka  waktu  yang lebih singkat. Misalnya Leasehold estate. 1. Diberikan pertama kali untuk jangka waktu 50 tahun. 2. Dapat diperpanjang untuk jangka waktu 50 tahun. (Khusus  badan hukum asing harus dicatatkan dalam  sertifikat investasi)
c. Pembatasan Unit 1 unit Tidak diatur 1 unit d. Pembatasan Kuota Tidak diatur Tidak diatur Diatur e. Pembatasan Harga Mengacu kepada harga tanah dan pasaran  tertinggi  di setiap wilayah. Diserahkan kepada mekanisme pasar Pemerintah menentukan  harga tanah f. Zonasi Tidak diatur Diatur Diatur g. Status  tanah dan bangunan Terpisah ( Horizontal Scheiding ) Bersatu ( Accessie Beginsel ) Terpisah ( Horizontal Scheiding )
Di Indonesia objek yang dapat dimiliki oleh orang asing berupa rumah tunggal dengan status  Hak  Pakai  atau  Sarusun  dengan  status  HMSRS.  Dengan  kata  lain  orang  asing tidak  dapat  memiliki  tanah.  Hal  ini  merupakan  dengan  dianutnya  Asas  Pemisahan Horizontal  dalam  hukum  tanah  nasional  Indonesia.  Rumah  tunggal  dan  Sarusun dibatasi  hanya  satu  unit  untuk  setiap  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia. Jangka  waktu  pemilikan  rumah  tunggal  tersebut  diberikan  pertama  kali  untuk  jangka waktu  30  tahun  yang  dapat  diperpanjang  untuk  jangka  waktu  20  tahun  serta  dapat diperbarui  untuk  jangka  waktu  30  tahun.  Hal  ini  berarti  jangka  waktu  yang  diberikan maksimal selama 80 tahun. Adapun Sarusun dimiliki dengan status HMSRS yang jangka waktunya mengukuti jangka waktu tanah tempat Rusun tersebut dibangun. Diadakan pula  pembatasan  harga  minimal  yang  mengacu  kepada  harga  tanah  dan  pasaran tertinggi  di  setiap  wilayah.  Selain  itu,  rumah  tunggal  dan  Sarusun  dapat  diwariskan dengan  ketentuan-ketentuan  yang  sudah  ditetapkan.  Sedangkan  untuk  jual-beli ataupun sewa menyewa terhadap rumah tunggal atau Sarusun yang dimiliki oleh orang asing tidak di atur dalam peraturan perundang-undangan Indonesia. Bukan hanya itu, batasan  kuota  rumah  tunggal  atau  hunian  yang  dapat  dimiliki  orang  asing  beserta zonasinya tidak di atur dalam peraturan perundang-undangan.
Kepemilikan  hunian  di  Singapura,  objeknya  lebih  variatif  dari  pada  di  Indonesia  yang mencakup :
a. tanah kosong untuk hunian;
b. properti yang berdiri sendiri;
c. landed  property dalam  pembangunan  rumah  susun  yang  tidak  termasuk  dalam pembangunan kondominium yang disetujui sesuai Planning Act ;
d. rumah toko yang didirikan dalam wilayah yang diperuntukkan bagi hunian;
e. seluruh apartemen atau seluruh unit dalam kondominium;
f. leasehold  estate yang  termasuk  dalam restricted  residential  property untuk jangka waktu tidak lebih dari 7 tahun, termasuk perpanjangannya;
g. flat HDB yang dibeli langsung dari HDB;
h. Flat HDB yang dijual kembali sesuai dengan persetujuan HDB;
i. rumah toko HDB;
j. kondominium  eksekutif  yang  dibeli  sesuai  dengan the  Executive  Condominium Housing Scheme Act 1996 .
Singapura  menggunakan  Asas  Perlekatan  dalam  hukum  tanah  nasionalnya  yang berimplikasi  pada  kepemilikan  bangunan  dan  tanah  oleh  orang  asing  menjadi  satu kesatuan.
Jangka  waktu  pemberian  hak  atas  tanah  terdapat  mekanisme  yang  sama  antara Indonesia  dan  Vietnam,  yaitu  dengan  skema  pembatasan  jangka  waktu  untuk pemberian  hak  pertama  kali  dan  selanjutnya  ditentukan  waktu  perpanjangan. Sedangkan Singapura pemberian hak hanya diberikan tanpa mekanisme perpanjangan, namun  masa  berlakunya  panjang  dan  ada  ketentuan  khusus  bagi Leasehold  estate. Jangka  waktu  kepemilikan  properti  di  Singapura  mencapai  99  tahun  dan  hal  itu dilakukan  tanpa  perpanjangan.  Selain  itu,  Singapura  juga  di  tidak  mengatur  batasan unit  ataupun  kuota  bangunan  untuk  orang  asing  dan  badan  hukum  asing.  Adapun untuk harga  tanah  ataupun bangunan disertahkan  kepada  mekanisme  pasar.  Biarpun demikian,  Singapura  memiliki  zonasi  untuk  bangunan-bangunannya.  Perbedaan berkaitan ketentuan kuota, baik Indonesia maupun singapura tidak mengatur khusus, namun Vietnam membuat ketentuan khusus, yaitu:
a. Pihak  asing  dapat  memiliki  hingga  10%  unit  rumah  tunggal  dan  dalam  satu wilayah  WNA  dapat  memiliki    250  unit  serta  badan  hukum  asing  tidak  boleh melebihi 2.500 unit
b. Pihak  asing  dapat  memiliki  hingga  30%  unit  apartemen  dalam  satu  gedung apartemen  dan  dalam  satu  wilayah  tidak  lebih  dari  30%  dari  total  unit  semua bangunan apartemen
Penentuan  harga  tanah  di  Negara  Vietnam,  pemerintah  menentukan  harga  yang berdasarkan  nilai  sebenarnya  dari  tanah  dalam  keadaan  normal.  Jika  ada  perbedaan besar  antara  perhitungan  mereka  dibandingkan  dengan  harga  pasar.  Ketentuan
Negara Vietnam, objek yang dapat dimiliki oleh orang asing dan badan hukum hampir serupa  dengan  Indonesia,  yaitu  rumah  tunggal  dan  apartemen  atau  Sarusun.  Akan tetapi  rumah  dan  apartemen  tersebut  juga  diperuntukkan  bagi  tempat  tinggal karyawan  badan  hukum  asing  yang  memenuhi  kriteria.  Jangka  waktu  pemilikan properti  pertama  kali  diberikan  selama  50  tahun  dan  dapat  diperpanjang  50  tahun. Biarpun  demikian,  karena  Vietnam  menganut  Asas  Pemisahan  Horizontal,  maka biarpun  memiliki  bangunan  dengan  jangka  waktu  yang  lama,  orang  asing  tersebut bukan berarti memiliki tanah di Vietnam. Ketentuan ini merupakan pengejawantahan dari  Pasal  1 the  Vietnam  Land  Law  No.  45/2013/QH13 yang  menyatakan  bahwa seluruh  tanah  di  Vietnam  adalah  milik  rakyat  Vietnam  dan  Pemerintah  sebagai perwujudan dari rakyat memiliki hak atas itu. Hal ini berarti seluruh tanah di Vietnam adalah  milik  pemerintah  sehingga  tidak  dikenal  adanya  kepemilikan  pribadi.  Hal  ini adalah konsekuensi dari dianutnya paham sosialis oleh Vietnam.
Meskipun  memiliki  jangka  waktu  yang  sangat  lama,  orang  asing  dan  badan  hukum asing hanya diperbolehkan memiliki satu unit objek. Bukan hanya itu, orang asing dan badan  hukum  asing  dapat  memiliki  hingga  30%  unit  apartemen  dalam  satu  gedung apartemen  dan  dalam  satu  wilayah  tidak  lebih  dari  30%  dari  total  unit  semua bangunan  apartemen.  Selain  itu,  orang  asing dan  badan  hukum  asing dapat  memiliki hingga 10% unit rumah tunggal dan dalam satu wilayah WNA dapat memiliki 250 unit serta  badan  hukum  asing  tidak  boleh  melebihi  2.500  unit.  Harga  objek  tersebut ditentukan  oleh  Pemerintah  berdasarkan  nilai  sebenarnya  dari  tanah  dalam  keadaan normal.  Jika  ada  perbedaan  besar  antara  perhitungan  mereka  dibandingkan  dengan harga  pasar.  Selain  itu  Pemerintah  juga  menerapkan  zonasi  terhadap  rumah  tunggal ataupun apartemen.
Substansi pembanding ketiga adalah perbuatan atau peristiwa hukum terhadap objek yang dapat di haki oleh asing. Indonesia tidak mengatur persoalan jual beli objek yang dapat  di  haki,  berbeda  dengan  Singapura  dan  Vietnam  yang  mengatur  perbuatan hukum  ini.  Selain  jual  beli,  Indonesia  juga  tidak  mengatur  persoalan  sewa  menyewa objek yang dapat di haki oleh orang asing. Sedangkan di Singapura, hal ini dikenakan pajak  hingga  15%.  Hal  ini  juga  diatur  di  Vietnam,  akan  tetapi  penulis  tidak mendapatkan perinciannya.
Tabel:  5  Perbandingan  Peristiwa  Hukum  Pengaturan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan Bagi Pihak Asing di Indonesia, Singapura dan Vietnam
Peristiwa Hukum Indonesia Singapura Vietnam a. Jual-Beli Tidak diatur Diatur Diatur b. Sewa-menyewa Tidak diatur Dikenai pajak 15 persen. Diatur
c. Pewarisan Diatur Diatur Diatur
Pewarisan adalah peristiwa hukum yang di atur di Indonesia. Apabila ahli waris adalah orang asing, maka ia harus mempunyai izin tinggal di Indonesia. Jika ahli waris sudah tidak  memenuhi  syarat  pemegang  hak,  maka  dalam  jangka  waktu  1  tahun  wajib melepaskan  atau  mengalihkan  hak  atas  rumah  dan  tanahnya  kepada  pihak  lain  yang memenuhi  syarat.  Apabila  belum  dilepaskan  maka  tanah  tersebut  akan  dilelang  oleh negara jika dibangun di atas Hak Pakai atas tanah negara atau menjadi milik pemegang Hak  Milik  atau  Hak  Pengelolaan,  jika  rumah  tersebut  dibangun  diatas  tanah berdasarkan perjanjian.
Pewarisan  juga  di  atur  di  Singapura.  Apabila  orang  asing  yang  memperoleh landed residential  property sebagai  warisan  harus  memperoleh  persetujuan  pejabat  yang berwenang.  Jika  tidak  diperoleh  persetujuan  pejabat,  dalam  kurun  waktu  10  tahun setelah  tanggal  kematian,  properti  tersebut  harus  dijual  kepada  WN  Singapura  atau WNA  yang  memperoleh  persetujuan  pejabat  yang  berwenang.  Hasil  penjualan diserahkan  kepada  pihak  yang  berhak  menerimanya.  Hal  ini  juga  diatur  di  Vietnam, akan tetapi penulis tidak mendapatkan perinciannya.

## Tabel 6 : Sanksi dan Pengawasan
Perbandingan Indonesia Singapura Vietnam Sanksi diatur diatur Informasi tidak ditemukan. Instansi Pengawas Tidak diatur 1. Controller of Residential  Property Land Dealing 2. Minister for Law 1. The Ministry of Defence 2. The Ministry of Public
Security
Sanksi  adalah  pembanding  keempat.  Di  Indonesia,  apabila  ada  perjanjian  yang menggunakan nama WNI sebagai trustee atau nominee adalah batal demi hukum dan tanahnya menjadi milik negara. Selain itu, semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali. Hal ini juga diatur di Singapura. Jika persetujuan pejabat diberikan untuk pembelian landed residential property , properti tersebut harus dihuni  sendir  dan  tidak  disewakan.  Pelanggaran  terhadap  hal  tersebut  dikenai  denda 5.000 SGD atau 3 Tahun pidana atau pidana dan denda. Selain itu, jika perjanjian yang menggunakan  nama  WN  Singapura  sebagai trustee atau nominee adalah  batal  demi hukum.  Semua  pembayaran  yang  telah  dikeluarkan  oleh  WNA  tidak  dapat  dituntut kembali. Selian itu, pemberian atau hibah landed residential property dari seorang WN
Singapura  kepada  WNA  adalah  batal  demi  hukum.  Untuk  Vietnam,  penulis  tidak mendapatkan informasi tentang ini.
Pembanding  terakhir  adalah  instansi  yang  mengawasi  objek  yang  dapat  di  haki  oleh asing. Indonesia tidak mengatur tentang instansi ini. Hal ini berbeda dengan Singapura yang memberikan kewenangan pengawasan kepada Controller of Residential Property Land  Dealing dan Minister  for  Law .  Adapun  Vietnam  memberikan  kewenangan pengawasannya kepada The Ministry of Defense dan The Ministry of Public Security .
Dari  perbandingan  antar  Indonesia,  Singapura  dan  Vietnam  dapat  dilihat  jika pengaturan  Indonesia  terhadap  pemilikan  hunian  oleh  orang  asing  masih  belum selengkap  Singapura  ataupun  Vietnam.  Banyak  pengaturan-pengaturan  yang  dapat diadopsi  dalam  pengaturan  Indonesia  akan  tetapi  ha;  tersebut  tentunya  harus  dikaji lebih  mendalam  dan  dikaitkan  dengan  asas-asas  fundamental  dalam  UUPA  sehingga tidak  mencederai  asas  nasionalitas  ataupun  Hak  Bangsa  yang  merupakan  ciri  khas Indonesia.

## CONCLUSION
Orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  tidak  dapat  memiliki  tanah  meskipun telah  memiliki  bangunan  di  atasnya.  Hal  ini  karena  dianutnya  Asas  Pemisahan Horizontal dalam hukum tanah nasional  yang tidak memungkinkan orang asing untuk memiliki  tanah  meskipun  telah  memiliki  bangunan  di  atasnya.  Meskipun  demikian, jangka  waktu  Hak  Pakai  yang  terlampau  lama  hingga  mencapai  80  tahun  dapat berbenturan dengan Hak Bangsa.
Pembatasan  penguasaan  tanah  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia merupakan  kewajiban  bagi  pemerintah  dalam  menghormati  dan  melindungi  Hak Bangsa sebagai hak penguasaan atas tanah yang tertinggi.  Perbandingan pembatasan penguasaan tanah oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia di dapat melalui perbandingan  terhadap  Singapura  dan  Vietnam.  Pembatasan  penguasaan  tanah tersebut  dilakukan  dengan  melakukan  pembatasan  pemilikan  rumah  tempat  tinggal dalam hal 1) penjabaran subjek; 2) pembatasan kuota; 3) zonasi; 4) pengaturan terkait jual-beli;  5)  pengaturan  terkait  sewa-menyewa;  serta  6)  pembentukan  tugas pengawasan  pemilikan  rumah tempat  tinggal  bagi  orang asing  yang  berkedudukan di Indonesia.

## REFERENCES

## Buku
A.P.  Parlindungan,  1991, Landreform  di  Indonesia  Suatu  Studi  Perbandingan, Mandar Maju, Bandung, 1991.
Efendi Perangin, 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1994.
Maria  S.W.  Sumardjono, Alternatif  Kebijakan  Pengaturan  Hak  Atas  Tanah  Beserta Bangunan  bagi  Warga  Negara  Asing  dan  Badan  Hukum  Asing, Kompas, Jakarta, 2008.
Maria  S.W.  Sumardjono, Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi, Kompas, Jakarta, 2009.
Mohammad Hatta, Hukum Tanah Nasional Dalam Perspektif Negara Kesatuan, Media Abadi, Yogyakarta, 2005.
Muhammad  Ilham  Arisaputra, Reforma  Agraria  di  Indonesia, Sinar  Grafika,  Jakarta, 2015.
Urip Santoso, Hukum Perumahan, Kencana, Jakarta, 2014.

## Peraturan Perundang-Undangan Republik Indonesia
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2008 tentang Usaha Mikro, Kecil dan Menengah.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal atau Hunian Bagi Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan atau Pengalihan Hak atas  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tingga  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan di Indonesia.
Peraturan Perundang-Undangan Negara Lain
the Singapore Residential Property Act 1976 .
the Singapore Land Titles Act 1993
the Vietnam Land Law No. 45/2013/QH13
the Vietnam Law on Housing No. 65/2014/QH13
the Vietnam Law on Real Estate Business No. 66/2014/QH13.

## Skripsi/Tesis/Desetasi/Pidato
Eman  Ramelan, Asas  Pemisahan  Horizontal  dalam  Hukum  Tanah  Nasional, Pidato Pengukuhan  Guru  Besar  Ilmu  Hukum  Agraria  Universitas  Airlangga,  13 Desember 2008.
I Kadek Ari Sucitha, Tinjauan Yuridis Akta Kuasa Menjual dalam Penjualan Tanah dan Bangunan  oleh  Warga  Negara  Asing  di  Kabupateng  Badung. Tesis  Program Magister  Kenotariatan  di  Fakultas  Hukum  Universitas  Hasanuddin,  Tidak Diterbitkan, 2012.
Riyad  Febrian  Anwar, Aturan  Pergerakan  Bebas  barang  Perdagangan  Menurut Perspektif  the  Treaty  on  the  Functioning  of  European  Union  2007  dan  the ASEAN  Trade  in  Goods  Agreement  2010  (Suatu  Kajian  Perbandingan), Skripsi Program  Ilmu  Hukum  pada  Fakultas  Hukum  Universitas  Hasanuddin,  Tidak Diterbitkan, 2015.

## Situs Internet
Eko  Adiwaluyo.  2015. Kepemilikan  Asing  di  Properti  Nasionalisme  Vs  Iklim  Investasi , diakses  dari  http://marketeers.com/article/kepemilikan-asing-di-properti- nasionalisme-vs-iklim-investasi.html. Diakses pada 1 Agustus 2018.
World Bank, 2015, Indonesia Rising Divide , Diakses dari
http://www.worldbank.org/en/news/feature/2015/12/08/indonesia-rising- divide, Diakses pada 1 Agustus 2018.
Organization  for  Economic  Co-operation  and  Development.  2014. Southeast  Asia Investment Policy Perspectives Diakses dari www.oecd.org/daf/inv/investment-policy/Southeast-Asia-Investment-Policy-
Perspectives-2014.pdf, Diakses pada 1 Agustus 2018.