## Politik Hukum Pertanahan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik

## Jefri
Prodi Ilmu Hukum, UIN Suna n Gunung Dja ti Ba ndung, Indonesia E-ma il: Jefry_23@rocketma il.com
Diterima : 15 maret 2023, Revisi : 20 Mei 2023  Disetujui : 5 Juni 2023

## ABSTRACT
To  advance  the  general  welfare  as  contained  in  the  1945  Constitution  implemented National Development, which is  essentially the development of  indonesian people as  a whole, and the development of all Indonesian society that  emphasizes on balance, outward prosperity and inner satisfaction, in an Advanced and socially just Indonesian society based on  Pancasila. One of  the welfare of  the people is the fulfillment of  the need for  housing which is a basic need for  every citizen and his family and has a very stra tegic role in the formation  of  national character and  personality and needs to be fostered and  developed from the continuity and improvement of people's lives and livelihoods.
Keywords: Political Law, Building Use Rights, Land Law

## ABSTRAK
Untuk memajukan kesejahtraan umum sebagaimana dimuat dalam Undang-undang Dasar 1945  dilaksanakan Pembangunan Nasional, yang pada hakikatnya adalah pembangunan manusia  indonesia  seutuhnya, dan  pembangunan seluruh masyarakat  indonesia  yang menekankan pada  keseimbangan, kemakmuran lahiriah dan kepuasan batiniyah, dalam suatu masyarakat  Indonesia yang  maju  dan  berkeadilan sosial  berdasarkan Pancasila. Salah  satu kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan akan  perumahan yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga dan keluarganya  dan mempunyai peranan yang sangat stategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa dan perlu dibina serta  dikembangkan dari  kelangsungan dan  peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat.
Kata Kunci:  Politik Hukum, Hak Guna Bangunan, Hukum Pertanahan

## PENDAHULUAN
Perumahan tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan  ruang  kehidupan  memasyarakatkan dirinya  dan menampakan jati diri (Gasperz, 2009).
Dewasa ini kebutuhan manusia akan tanah untuk perumahan makin meningkat,  seperti  disebutkan  dalam  pasal  1  ayat  (1)  Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Pemukiman bahwa “Setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasidan teratur.
Dalam masyarakat yang adil dan makmur tidak dapat disangkal lagi
rakyat harus mempunyai tempat tinggal yang layak. Apabila hal ini  belum tercapai maka kita tidak dapat berbicara tentang suatu masyarakat yang adil dan makmur.
Pemerintah Indonesia dalam memecahkan dan mengatasi masalah kekurangan  perumahan  bagi  penduduk  tidak  cukup  hanya  dengan mengumpulkan modal  dan  tenaga  kerja  saja,  melainkan pemecahannya memerlukan  suatu  penelitian  dan  perencanaan  yang  amat  seksama (Wahab, 2021).  Dalam hal ini perlu diperhatikan segi  politik, urbanisasi, teknologi, penggunaan tanah dan pola-pola perumahan yang sesuai dengan selera hidup dalam masyarakat juga perencanaan perkembangan kota dan daerah.
Kebutuhan  masyarakat  akan  perumahan  yang  sangat  besar jumlahnya ternyata tidak diimbangi oleh kemampuan untuk membangun sendiri, hal  ini disebabkan pada  umumnya masyarakat Indonesia masih mempunyai  pendapatan  yang  relatif  rendah.  Oleh  karena  itu,  untuk meningkatkan  kesejahteraan  masyarakat  serta  pemenuhan  perumahan rakyat,  maka  pemerintah  telah  membuat  program  dan  bahkan  telah merealisasikannya dalam  rumah-rumah yang  dibangun oleh Perusahaan Umum  Pembangunan Perumahan (Perum Perumnas) dan  pelaksanaan pembangunan perumahan yang diserahkan pada pihak swasta dalam  hal ini dilaksanakan oleh para pengembang / developer perumahan. Usaha nyata pemerintah  ini  tentu  saja  sangat  membantu  mereka  yang  termasuk kelompok menengah ke bawah.
Salah satu kendala yang dihadapi dalam pembangunan perumahan itu adalah bagaimana agar  dengan jumlah penduduk yang makin banyak sedangakan  taraf  hidupnya  masih  rendah,  masyarakat  tersebut  dapat memenuhi kebutuhan pokoknya (Annur, 2013). Oleh karena itu pemerintah berusaha  menyediakan perumahan yang  sederhana  dengan  harga  yang terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah dan dengan tetap memberikan persyaratan perumahan yang layak bagi kehidupan.
Pemilik rumah tinggal tersebut pada umumnya menginginkan status
tanah  hak  milik dari  pada  hak  guna  bangunan.  Status tanah  hak  guna bangunan  di  atas  tanah  untuk  rumah  tinggal  ini  dapat  dirubah  atau ditingkatkan menjadi hak  milik berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998.

## METODOLOGI PENELITIAN
Di  dalam  penelitian  ini  penulis  menggunakan metode  penelitian hukum Deskriptif analisis yaitu suatu metode penelitian yang  tujuannya memberikan suatu gambaran sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta- fakta  serta hubungan antar fenomena yang diselidiki kemudian di analisis (Sugiono, 2015).

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Pengertian dan Dasar Hukum Hak Atas Tanah
Hak atas tanah merupakan hak yang memberi  wewenang  kepada seseorang yang  mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut (Ramadhani, 2021). Pengertian Hak Milik Atas menurut  Undang-Undang  yang  menjadi  dasar  hukum  dalam  hal pertanahan yaitu Nomor 5  Tahun 1960  tentang Peraturan Dasar Pokok- pokok Agraria dan disebut UUPA, dalam pasal 20 ayat (1) Undang- Undang Pokok  Agraria  yang  menyatakan bahwa :  “Hak  milik adalah  hak  turun temurun, terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai  orang  atas  tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal  6.”  Menurut pasal  6  Undang - Undang Pokok Agraria, “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.” Artinya bahwa hak milik yang dipunyai oleh seseorang dipergunakan tidak boleh  semata-mata  untuk  kepentingan  pribadi  atau  perseorangan, sedemikian sehingga  merugikan kepentingan  rakyat  banyak.  Jadi,  Hak Milik mempunyai fungsi kemasyarakatan.
Sebelum  berlakunya  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  ada  dua golongan besar Hak Milik atas Tanah (Usman, 2020):
1. Hak Milik menurut Hukum Adat, dalam bahasa Belanda dinamakan
" Inlandschbezitrecht ", dan
2. Hak  Milik  menurut Burgerlijk  Wetboek ,  yang  dinamakan  hak eigendom.
“ Menurut Hukum Adat, Hak Milik itu dapat  dipandang sebagai benda  tanah,  dimana  hak  tersebut  memberikan  kekuasaan kepada  yang memegangnya untuk merasakan hasil sepenuhnya dari tanah itu  dan  untuk  mempergunakan  tanah  itu  seolah- olah  sebagai eigenaar ,  denganmemperhatikan  peraturan Hukum Adat setempat dan peraturan-peraturan  pemerintah. ” Lain  lagi  pengertian  menurut  Hukum  Perdata  Barat  yaitu  BW
( Burgerlijk wetboek )  seperti  yang  diatur  dalam  Pasal  570  KUHPerdata tentang pengertian Hak Milik dinyatakan bahwa :
"Hak  Milik  adalah  hak  untuk  menikmati  kegunaan  sesuatu kebendaan dengan  leluasa dan  untuk berbuat bebas  terhadap kebendaan  itu  dengan  kedaulatan  sepenuhnya,  asal  tidak bersalahan dengan Undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan  tidak  mengganggu  hak-hak  orang  lain;  kesemuanya  itu dengan  tidak mengurangi kemungkinan akan pencabutan  hak itu demi kepentingan umum berdasar  atas  ketentuan undang- undang dan dengan pembayaran ganti rugi.”
Dari perumusan tersebut dapat dirumuskan bahwa Hak Milik adalah hak  yang  paling  luas  jika  dibandingkan  dengan  hak-hak  kebendaraan lainnya (Moertiono, 2020).        Karena itu hak milik atau hak eigendom tersebut dapat  dinikmati dengan  sepenuh-penuhnya  dan  menguasainya dengan seluas-luasnya,  asal  tidak  bertentangan  dengan  Undang-undang  atau peraturan-peraturan umum yang ditetapkan oleh lnstansi (kekuasaanya) yang berhak menetapkannya serta tidak mengganggu hak-hak orang lain, semua itu  kecuali pencabutan eigendom ( onteigening ) untuk kepentingan umum  dengan  pembayaran  yang  layak  menurut  peraturan-peraturan urnum. Wewenang orang yang mempunyai Hak Milik atau eigendom dalam Hukum Perdata Barat meliputi:
1. Mempergunakan  atau  menikmati  benda  itu  dengan  bebas  dan sepenuh- penuhnya;
2. Menguasai benda itu dengan seluas-luasnya.
Orang yang mempunyai hak eigendom harus memperhatikan juga kepentingan kepentingan orang lain, hal ini merupakan syarat agar dapat terjalin perasaan  aman  dan  tenteram dihati  masyarakat  oleh  sebab  itu diadakan pembatasan dalam pemakaian egendom yaitu :
1. Tidak  boleh  digunakan,  sehingga  bertentangan dengan  Undang- undang atau peraturan-peraturan umum dari instansi yang sah;
2. Tidak boleh digunakan, sehingga mengganggu hak-hak orang lain. Dilingkungan Hukum Adat, pencabutan eigendom ( onteigening ) ini di berbagai  daerah  dapat  dilakukan oleh perserikatan daerah  ( teritorial ) atau oleh persekutuan suku bangsa ( genelogis ), pencabutan eigendom ini berdasarkan pada  suatu hak pertuanan dari persekutuan-persekutuan itu ( bestchikkingsrecht ).
Bila  dibandingkan  dengan  Hak  Milik  menurut  Undang-Undang Pokok Agraria,  kepentingan  umum  Seperti  yang  diatur  dalam  Hukum Perdata  Barat maupun Hukum Adat,  tercermin dalam  Pasal  6  Undang- Undang Pokok Agraria.
Dalam hal pembuktian tentang Hak Milik berlaku asas daripada hak milik  sebagai  berikut  : “Tiap hak  milik  dianggap  bebas  dari  beban pembuktian, Sedangkan orang yang mengaku mempunyai hak atas tanah itu harus memberikan pembuktian”.
Ketentuan  yuridis  atau  dasar  hukum  yang  mengatur  mengenai eksistensi tanah  yaitu  terdapat  dalam  Undang-undang  Nomor  5  Tahun 1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (selanjutnya disebut Undang-Undang  Pokok  Agraria),  yang  merupakan  pelaksanaan  dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa  bumi dan  air  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung di  dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.  Adapun  pengejawantahan  lebih  lanjut  mengenai  hukum  tanah banyak tersebar dalam berbagai  peraturan perundang- undangan lainnya seperti  Peraturan  Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996  tentang Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah; Peraturan Menteri
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan  Kewenangan  Pemberian  dan  Pembatalan  Keputusan Pemberian Hak atas Tanah; dan lain-lain.
Dalam ruang lingkup agraria,  tanah merupakan bagian  dari  bumi yang disebut permukaan bumi (Sukarman and Prasetiya, 2021). Tanah yang dimaksudkan  di  sini  bukan  mengatur  tanah  dalam  segala  aspeknya, melainkan  hanya  mengatur  salah  satu   aspeknya  yaitu tanah dalam pengertian  yuridis  yang  disebut  hak.  Tanah  sebagai  bagian  dari  bumi disebutkan dalam  Pasal  4  ayat  (1)  Undang-Undang  Pokok Agraria yaitu “atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang  dapat  diberikan kepada  dan  dipunyai oleh orang-orang baik sendiri  maupun  bersama-  sama  dengan  orang  lain  serta  badan-badan hukum.

## Terjadinya Hak Milik
Pasal  22  Undang-Undang  Pokok  Agraria  mengatur  tentang terjadinya Hak Milik Atas Tanah yaitu :
1. Menurut ketentuan Hukum Adat;
2. Karena ketentuan Undang-undang;
3. Karena Penerapan Pemerintah.
Dalam Pasal 22 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria, terjadinya
Hak  Milik menurut Hukum Adat  diatur oleh  Peraturan Pemerintah, ini berarti Undang- Undang  Pokok Agraria mengakui adanya hak Milik atas tanah yang terjadi karena Hukum Adat.
Adapun cara-cara terjadinya Hak Milik atas tanah menurut Hukum Adat ada 4 cara Yaitu :
1. Membuka tanah atau hutan belukar;
2. Mewarisi tanah;
3. Menerima tanah secara  pembelian,  penukaran,  serta  penerimaan atau hadiah;
4. Mendapatkan hak milik atas tanah oleh pengaruh lampau
waktu ( verjaring ).
Menurut  Hukum  Adat,  seorang  lndonesia  asli  yang  merupakan anggota dari persekutuan desa mempunyai hak untuk membuka tanah atau hutan belukar yang menjadi lingkungan hak ulayat persekutuan itu.
Hak ulayat ini dalam bentuk dasarnya adalah suatu hak atas tanah dari  Persekutuan  yang  didiaminya  (Rahmat,  2018).Sedangkan pelaksanaannya  dilakukan  oleh Persekutuan  itu  sendiri  atau  Kepala Persekutuan yang pada hakekatnya dalam komposisi hak ulayat ini terdapat juga hak anggota masyarakat secara perorangan untuk menguasai sebagian dari objek penguasaan hak ulayat.
Pembukaan tanah dilakukan oleh masyarakat Hukum Adat dalam lingkungannya sendiri harus terlebih dahulu diketahui oleh Kepala  Adat atau Penghulu Masyarakat.  Dengan  cara  ini  diharapkan  agar  perbuatan tersebut mendapat perlindungan hukum atau peraturan yang  berlaku di masyarakat tersebut. Tanah yang akan dibuka itu diberi suatu tanda atau larangan, dengan demikian diberitahukan kepada orang lain bahwa tanah yang ditandai demikian merupakan tanah larangan.
Membuka  tanah  didaerah  yang  bukan  daerah  masyarakat hukumnya sendiri caranya  sama  saja,  hanya  harus ada  izin dari  Kepala Persekutuan Desa  dengan  syarat  membayar sejumlah uang  sebagai  hak pertuanan dari  persekutuan desa dan  biasanya  dengan ketentuan bahwa orang asing itu hanya diperbolehkan mengolah tanah tersebut untuk satu panenan saja.
Selain  itu  Hak  Milik  atas  tanah  menurut  Hukum  Adat  dapat diperoleh dengan cara pewarisan, yaitu bila si pewaris meninggal dunia dan meninggalkan warisan  berupa  tanah  kepada  ahli  warisnya  (Moechthar, 2017).
Pewarisan pada  suatu masyarakat Hukum Adat berhubungan erat dengan  sifat  kekeluargaan  serta  pengaruhnya  pada  kekayaan  dalam masyarakat itu. Sebagaimana diketahui sifat susunan masyarakat adat di Indonesia  adalah Patrilineal , Matrilinear ,  dan parental .  Ketiga  sifat
kekeluargaan ini dalam hal Mewaris tanah berbeda-beda satu sama lain, yaitu:
1. Sistem Patrilineal , yaitu sistem kekeluargaan yang menarik  garis keturunan  dari  pihak  bapak,  dalam  sistem  ini  kedudukan  dan pengaruh  pihak  laki-laki  dalam  hukum  waris  sangat  menonjol, contohnya pada  masyarakat Batak, yang menjadi ahli  waris hanya anak laki-laki sebab anak perempuan yang telah kawin dengan cara "kawin jujur” yang kemudian masuk menjadi anggota pihak keluarga suami, seranjutnya ia tidak merupakan ahli waris orangtuanya yang telah meninggal dunia.
2. Sistem Matrilineal ,  yaitu sistem kekeluargaan  yang menarik garis keturunan dari pihak perempuan. Didalam sistem kekeluargaan ini pihak laki-laki tidak  menjadi pewaris  untuk anak-anaknya, anak- anak  menjadi merupakan bagian dari keluarga ibunya, sedangkan ayahnya merupakan anggota keluarganya sendiri, contoh sistem ini terdapat  pada  masyarakat  Minangkabau,  tetapi  bagi  masyarakat Minangkabau  yang  sudah  merantau  Keluar  tanah  aslinya,  hal tersebut sudah banyak berubah.
3. Sistem  Parental atau Bilateral ,  yaitu  sistem  kekeluargaan  yang menarik garis  keturunan  dari  dua  pihak,  baik  dari  pihak  ayah maupun  dari  pihak ibu. Dalam sistem ini kedudukan anak laki-laki dan perempuan dalam hukum waris sama dan sejajar, artinya baik anak laki-laki maupun anak perempuan merupakan ahli waris dari harta peninggalan orangtua mereka.
Pewarisan di beberapa daerah didasarkan pada sistem kekeluargaan yang  berbeda-beda tetapi dalam Pasal  9  ayat (2)  Undang-Undang Pokok Agraria menganut asas kesamaan dan kesesuaian, yang menyatakan bahwa :
"Tiap-tiap  warga  negara  Indonesia  baik  laki-laki  maupun perempuan  mempunyai  kesempatan  yang  sama  untuk memperoleh  sesuatu  hak  atas  tanah  serta  untuk  mendapat manfaat  dan  hasilnya  baik  bagi  diri  sendiri  maupun keluarganya."
Demikian pula  menurut Keputusan  Mahkamah Agung  tanggal  1 Nopember  1961  reg  nomor  179/K/SIP/1961  menyatakan  bahwa  anak perempuan  atau  laki-laki dari  seorang peninggal  warisan,  maka  mereka mempunyai hak yang  sama  atas  harta warisan dalam arti bahwa  bagian anak laki-laki adalah sama dengan anak perempuan.
Hak  Milik  atas  tanah  menurut  Hukum  Adat  dapat  juga  terjadi melalui jual beli, penukaran, serta penerimaan hadiah yang telah umum dikenal  dalam  masyarakat Hukum  Adat  walaupun  cara-caranya  sangat sederhana Dengan kata lain, pemilik pertama memindahkan haknya pada orang lain dengan cara menjual, menukar, atau sebagai hadiah pada  orang lain dan dengan sendirinya  tanah tersebut berpindah tangan pada  orang yang  bersangkutan  untuk  selama-lamanya  (Prawiranegara,  2018). Penyerahan ini biasanya dilakukan di depan Kepala Adat atau Kepala Desa setempat dengan disaksikan beberapa orang saksi dan biasanya saksi-saksi Tersebut adalah orang-orang yang tanahnya berbatasan dengan tanah yang dialihkan tersebut.
Jual  beli  atas  tanah  dalam  Hukum Adat  pada  umumnya  dibuat secara Kontan  dan  konkrit dimana  tanah  dan  pembayarannya  serentak berpindah  tangan  pada  pembeli.  suatu  perbuatan  kontan  dan  konkrit tersebut menyebabkan pembeli memperoleh Hak Milik penuh atas tanah itu. Proses terjadinya transaksi tersebut harus diketahui oleh Kepala Adat atau Kepala  Desa  agar perbuatan tersebut menjadi terang atau jelas dan sahnya transaksi tersebut mendapat perlindungan hukum sehingga orang yang mendapat Hak Milik atas tanah tersebut akan terbebas dari tuntutan pihak  ketiga.Namun  untuk  tertibnya  hal  tersebut  diatas  pemerintah mengharuskan untuk melakukan pendaftaran tanah sebagaimana tertuang dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah.
Berdasarkan ketentuan Hukum Adat, Hak Milik dapat  juga terjadi karena pengaruh lampau  waktu atau verjaring .  Pengaruh lampau waktu dalam Hukum Adat dalam Burgerlijk Wetboek berbeda, dimana menurut Burgerlijk Wetboek lampau waktu itu secara jelas ditetapkan dalam Pasal
1967  yaitu 30 tahun, sedangkan dalam Hukum Adat tidak ada  ketentuan yang nyata tentang tenggang waktu tersebut, jadi bila terdapat persoalan dalam hal tenggang waktu tersebut maka Hakim tiap-tiap  daerahlah yang dapat menentukan, dengan perkataan lain untuk memenuhi unsur keadilan yang  dirasakan oleh masyarakat Hukum Adat setempat  maka Hakimlah yang menetukan.
Berdasarkan Pasal  22  Undang-Undang  Pokok Agraria  bahwa Hak Milik dapat  terjadi karena ketentuan Undang-undang. Hal ini dapat  kita ketahui dalam ketentuan konversi dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Konversi hak atas tanah ialah perubahan hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya Undang- Undang Pokok Agraria. Hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria diubah menjadi hak- hak atas tanah yang ditetapkan dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang diatur dalam ketentuan Konversi Pasal 1 sampai dengan pasal IX.
Cara  terjadinya  Hak  Milik  atas  ketentuan  UUPA  ini  terjadinya seketika, yaitu dengan berlakunya UUPA maka terciptalah Hak Milik baru. Adapun  terjadinya  Hak  Milik atas  tanah  karena  Penetapan  Pemerintah diberikan oleh instansi yang  berwenang menurut cara  dan  syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah tersebut.
Tanah yang dapat  diberikan oleh pemerintah dengan Hak Milik itu ialah tanah negara, yang dikuasai langsung oleh negara jadi tidak ada  hak pihak lain selain negara. Lahirnya Hak Milik memerlukan suatu proses yang berangkai dan proses tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Dalam Negeri (Permendagri) Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata cara Permohonan dan  Penyelesaian  pemberian  Hak  atas  Bagian-bagian  Tanah  Hak pengelolaan serta pendaftarannya dan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

## Pengertian dan Dasar Hukum Hak Guna Bangunan
Hak  Guna Bangunan menurut pengertian dalam Pasal  35  ayat  (1) Undang- Undang Pokok Agraria :
“Hak  Guna  Bangunan  adalah  hak  untuk  mendirikan  dan mempunyai  bangunan-  bangunan  atas  tanah  yang  bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun." Karena Hak Guna Bangunan merupakan suatu hak atas tanah, maka pemegang  haknya  diberi  wewenang  untuk  menggunakan  tanah  yang bersangkutan  untuk  mendirikan  dan  memiliki  bangunan-bangunan diatasnya.
Pasal 37 UUPA mengatur tentang terjadinya Hak Guna Bangunan yaitu :
1. Mengenai tanah yang dikuasai oleh Negara yaitu melalui Penetapan Pemerintah;
2. Mengenai  tanah  milik  yaitu  melalui  perjanjian  yang  terbentuk autentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan  memperoleh  Hak  Guna  Bangunan  itu,  yang  bermaksud menimbulkan hak tersebut.
Menurut  Pasal  37  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Hak  Guna Bangunan dapat  terjadi karena Penetapan Pemerintah, artinya diberikan dengan  surat  keputusan  pemberian  hak  oleh  instansi  yang  berwenang. Tanah yang diberikan Hak  Guna Bangunan itu bisa  tanah  yang  dikuasai langsung oleh negara (tanah negara) ataupun tanah yang diberikan sebagai perubahan hak yang sudah dipunyai pemohon.
Hak  Guna  Bangunan  juga  dapat  diberikan  oleh  seorang  pemilik kepada  orang lain, dalam hal tersebut maka Hak Guna Bangunan terjadi karena perjanjian antara pemilik tanah yang  bersangkutan dengan pihak yang  akan  memperoleh  hak  tersebut  (Ramadhani,  2018).  Perjanjian tersebut harus dilakukan dengan  suatu akta  dari  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dengan sendirinya Hak Guna Bangunan yang diberikan itu terikat oleh ketentuan mengenai subjek yang mempunyai dan jangka waktu berlakunya.

## Jangka waktunya
Jangka waktu Hak Guna Bangunan menurut Pasal 35 ayat (1)  dan ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria adalah terbatas. Pasal 35 ayat (1) Undang- Undang Pokok Agraria menyatakan bahwa :
"Hak  Guna  Bangunan  adalah  hak  untuk  mendirikan  dan mempunyai  bangunan-  bangunan  atas  tanah  yang  bukan miliknya  sendiri  dengan  jangka  waktu  yang  paling  lama  30 tahun."
Sedangkan  Pasal  35  ayat  (2)  Undang-Undang  Pokok  Agraria menyebutkan bahwa  :  "Atas  permintaan  pemegang  hak  dan  dengan mengingat keperluan serta keadaan bengunan bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1)  dapat diperpanjang  dengan waklu paling  lama 20 tahun."
Jadi,  berdasarkan Pasal  35  ayat  (1)  dan  ayat  (2)  Undang-Undang Pokok Agraria tersebut di atas,  maka jangka waktu Hak Guna Bangunan paling  lama  30  tahun  dan  dapat  diperpanjang  lagi  selama  20  tahun. Sedangkan dalam  Pasal  25  ayat  (2)  Peraturan Pemerintah No.40  Tahun 1996  tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah mengatakan bahwa sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangan  habis,  pada  bekas  pemegang  hak  dapat  diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama, dengan akta yang  dibuat  oleh Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  dan  hak tersebut wajib didaftarkan.
Dalam  Pasal  27  Peraturan  Pemerintah  No.40  Tahun  1996 diterangkan bahwa untuk permohonan perpanjangan  jangka  waktu  Hak Guna  Bangunan  atau  pembaharuannya  diajukan  selambat-lambatnya 2(dua)  tahun sebelum  berakhirnya Hak  Guna  Bangunan tersebut  atau perpanjangannya. Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Bangunan itu dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan, sedangkan mengenai tata cara permohonan, perpanjangan ataupun pembaharuan di atur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Sedangkan bagi kepentingan penanaman modal, menurut Peraturan Pemerintah  No.40  Tahun  1996,  permintaan  perpanjangan  dan pembaharuan Hak Guna Bangunan dilakukan sekaligus dengan membayar uang  pemasukan  yang  ditentukan  untuk  itu  pada  saat  pertama  kali
mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan (Kusuma, 2020). Dalam hal uang  pemasukan  telah  dibayar  sekaligus  untuk  perpanjangan  atau pembaharuan  Hak  Guna  Bangunan  dan  perincian  uang  pemasukan dicantumkan dalam keputusan pemberian Hak Guna Bangunan.

## Alasan Masyarakat Lebih Menginginkan Status Tanah Hak Milik Dari Pada Hak Guna Bangunan Untuk Rumah Tinggal
Adapun  yang  menjadi alasan  masyarakat lebih menginginkan hak milik dari pada hak guna bangunan atas tanah untuk rumah tinggal adalah karena (Nasution, 2016):
1. Masyarakat lebih merasa tenang dan aman apabila  memiliki tanah hak  milik,  dalam  hal  ini  mereka  merasa  bahwa  hak  milik  lebih mempunyai kepastian  hukum. Karena hak  milik mempunyai sifat terpenuh, artinya bahwa hak milik itu memberikan wewenang penuh kepada  pemiliknya untuk  menggunakan hak miliknya, sehingga ia dapat  dengan mudah dan leluasa untuk melakukan  peralihan hak seperti  jual  beli,  hibah,  tukar menukar, pewarisan,  bahkan dapat dijadikan sebagai jaminan utang.
2. Mereka tidak harus datang  ke Kantor Pertanahan setempat untuk memperpanjang  jangka  waktu  kepemilikan  hak  guna  bangunan. Karena jangka waktu kepemilikan Hak Guna Bangunan paling lama 30  tahun  dan  dapat  diperpanjang  lagi  selama  20  tahun  dan setelahnya dapat diberikan pembaharuan hak guna bangunan di atas tanah  yang  sama.  Perpanjangan  dan  pembaharuan  hak  itu menyebabkan  pemilik bangunan tersebut harus datang ke Kantor Pertanahan  selambat-lambatnya  2  tahun  sebelum  berakhirnya jangka  waktu  yang  telah  ditentukan  dengan  mem bayar  biaya pendaftaran dan uang pemasukan kepada Negara. Mengingat waktu dan  biaya-biaya  tersebut, pemegang  hak  guna  bangunan  merasa enggan untuk memperpanjang atau memperbaharui haknya itu.
3. Mereka merasa bahwa nilai jual tanah dengan status hak milik akan lebih tinggi dibandingkan dengan tanah hak guna bangunan. Hal ini
jelas  karena  pihak  pembeli  tidak  mau  direpotkan  dengan  urusan perpanjangan ataupun perbaharuan hak guna bangunan.
4. Tanah dengan status hak milik akan lebih rnudah dijadikan jaminan utang  dibandingkan  dengan  tanah  hak  guna  bangunan.  Karena pihak  Bank dalam hal perkreditan tidak mau ambil resiko dengan menerima tanah berstatuskan hak guna bangunan sebagai jaminan utang. Karena jika tanah hak guna bangunan tersebut telah habis jangka waktu kepemilikannya maka tanah dengan status hak guna bangunan tersebut akan kembali menjadi tanah Negara.
5. Mereka  akan  mudah  untuk  mewariskan  tanah  hak  milik dibandingkan dengan tanah hak guna bangunan. Karena hak milik mempunyai sifat turun temurun, artinya bahwa hak itu tidak hanya berlangsung selama orang  yang  mempunyai hak  milik itu hidup, tetapi  dapat  dilanjutkan oleh  ahli  warisnya  apabila  ia  meninggal dunia.
Pada  intinya,  yang  menjadi  alasan  mendasar  masyarakat  lebih menginginkan status tanah hak milik daripada  hak guna bangunan untuk rumah  tinggalnya  adalah  karena  jangka  waktu  kepemilikan  Hak  Guna Bangunan paling  lama 30  tahun dan  dapat  diperpanjang  lagi  selama 20 tahun dan setelahnya dapat diberikan pembaharuan hak guna bangunan di atas  tanah  yang  sama.  Perpanjangan  dan  pembaharuan  hak  itu menyebabkan  pemilik  bangunan  tersebut  harus  datang  ke  Kantor Pertanahan  selambat-lambatnya  2  tahun  sebelum berakhirnya jangka waktu yang telah ditentukan dengan membayar biaya pendaftaran dan uang pemasukan kepada  Negara.  Mengingat waktu dan  biaya-  biaya  tersebut, pemegang hak guna bangunan merasa enggan untuk memperpanjang atau memperbaharui haknya itu. Sementara itu, jika tanah hak guna bangunan tersebut telah  habis  jangka  waktu  kepemilikannya dan  tidak  dilakukan perpanjangan  ataupun  perbaharuan  hak,  maka  tanah  dengan  status hakguna bangunan tersebut akan kembali menjadi tanah Negara.

## Politik Hukum Pertanahan yang  Ideal  untuk  Mewujudkan
Kesejahteraan dalam Kepemilikan Tanah.
UUPA  selain  telah mengatur tentang kebijakan penyediaan  tanah untuk pembangunan di  bidang  ekonomi dan  industri, juga memberikan perhatian  khusus  kepada  kelompok  masyarakat  yang  lemah  dan termarjinalkan oleh kebijakan pertanahan pada masa sebelumnya (Syafi’i, 2016). Sehingga, UUPA dapat  ditempatkan sebagai hukum progresif  atau hukum prismatik.
Sebagai  Hukum Progresif UUPA dimaksudkan sebagai instrument untuk  menciptakan  suatu  perubahan  masyarakat  yang  maju  dibidang ekonominya melalui  penataan struktur  pemilikan tanah, yang disatu sisi mendorong ke arah perubahan pertanian dan industry yang semakin maju namun  tidak  mengabaikan  keadilan  dalam  pengertian  tercapainya pemerataan  kepemilikan  tanah.Sedangkan  sebagai  Hukum  Prismatik, bahwa  prinsip-prinsip  UUPA  dijabarkan  dari  dua  kelompok nilai  sosial yaitu  modern dan  tradisional  sesuai  dengan  kemajemukan  masyarakat Indonesia.  Melalui  nilai  sosial  yang  modern  dan  tradisional  tersebut mengarahkan pada  tujuan Hukum Pertanahan Nasional agar pengaturan penguasaan  dan  pemanfaatan  tanah  mengarah  pada  terciptanya kemakmuran yang merata bagi semua orang dan kelompok masyarakat.
Disatu  sisi  mendorong  terwujudnya  kemajuan  bidang  ekonomi pertanian  dan  industri  dengan  memberikan  hak  atas  tanah  secara individual kepeda seseorang dan perusahaan dan kewajiban mereka untuk berproduksi secara optimal. Di  sisi lain UUPA berusaha untuk mencegah terjadinya  dampak  sosial,  ekonomi  dan  politik  negatif  dari  proses pencapaian  kemajuan dengan membebankan fungsi sosial hak atas tanah, kewajiban konservasi tanah, perlakuan khusus bagi kelompok yang lemah, dan larangan monopoli.
Untuk mencapai tujuan UUPA merupakan ranah politik hukum yang mencakup  tiga  hal  yaitu  :  Tujuan (ideal)  yang  hendak  dicapai  melalui hukum, Cara/metode yang tepat untuk mencapai tujuan itu dan konfigurasi hukum yang efektif mewujudkan tujuan tersebut.
Lowrence  M.Friedman  menyatakan  bahwa  fungsi  hukum adalah untuk mewujudkan keadilan (to distribute and maintain an allocation of values that society feels to be right), sebagai sarana untuk menyelesaikan sengketa (settlement of  disputes),  dan  sarana  pengendalian  social (social control), serta sebagai sarana rekayasa sosial (social engineering). Soerjono Soekanto,  ahli sosiologi  hukum  Indonesia  menyatakan,  bahwa  hukum mempunyai 3  (tiga)  fungsi Yaitu :  1).  Sebagai  sarana  pengendali  social, 2).sarana untuk memperlancar interaksi social, 3).  Sarana  untuk menata masyarakat.Beliau menjelaskan bahwa, hukum sebagai sarana pengendali sosial,  hukum bekerja menjadi sarana  pemaksa  yang  melindungi warga masyarakat  dari  ancaman  maupun  perbuatan-perbuatan  yang membahayakan  diri serta bendanya.Sebagai sarana untuk memperlancar interaksi social, dalam hal ini hukum bekerja untuk mencapai keserasian kepentingan  masyarakat,  sehingga  pergaulan  hidup  dapat  berlangsung lancer.Sedangkan hukum yang  berfungsi sebagai  sarana  untuk  menata masyarakat, maka hukum bekerja menciptakan perubahan sehingga dapat menata  kembali  masyarakat.  Ketiga  fungus  hukum  tersebut,  menurut Soerjono Soekanto, tidak ada secara bersamaan, penonjolannya tergantung situasi yang  dihadapi dalam masyarakat.
Hukum Tanah  Nasional  (UUPA),  dalam  Konsideran/Berpendapat huruf c dan d,  dibangun untuk mewujudkan penjelmaan Ketuhanan Yang Maha Esa, Perikemanusiaan, Kebangsaan, Kerakyatan dan Keadilan Sosial (Pancasila)  sebagai  asas  kerohaniaan Negara  dan  cita-cita  Bangsa  yang tercantum  dalam Pembukaan UUD  1945.  Hukum  Tanah  Nasional  juga merupakan pelaksana konstitusi Negara serta garis politik penyelenggara Negara  untuk  mewujudkan sebesar-besar  kemakmuran  rakyat.  Hal  ini menunjukkan bahwa UUPA sebagai sumber utama pembangunan Hukum Tanah Nasional berfungsi sebagai sarana  untuk membangun pertanahan nasional untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur. Sehingga dapat dikatakan  bahwa  UUPA  (UU  No.5  Tahun 1960)  sebagai  Hukum Tanah Nasional  diciptakan  sebagai  sarana  rekayasa  social  untuk mewujudkan
masyarakat Indonesia yang adil, makmur dan sejahtera.
UUPA  sebagai  landasarn  yuridis  Hukum  Tanah  di  Indonesia merupaka sarana untuk melakukan social engineering adalah berhubungan dengan  kedudukannya  sebagai  suatu  peraturan  dasar  dibidang pertanahan.Dalam kedudukannya sebagai saran untuk menata masyarakat, maka  hanya  memuat asas- asas  dan  pemberian  pengaturan, pengarahan yang umum sifatnya (Nuraeni, Tanuatmodjo and Cakhyaneu, 2021). Oleh karena  itu,  keberhasilan  suatu  hukum  (dalam  hal  ini  Hukum  Tanah), sebagai sarana social engineering untuk bagian terbesar akan  tergantung pada  peraturan-peraturan yang menjabarkannya. UUPA hanya merupakan penggerak awal  dalam melakukan perubahan di bidang  pertanahan guna membantu  perwujudan  masyarakat  adil  dan  makmur  melalui pembangunan pertanahan.Efektivitas kemampuan transformasi itu sangat tergantung kemudian pada  pembuatan dan  penerapan  aturan pelaksana UUPA (Nursalim et al. , 2020).
Politik hukum pertanahan  yang  ada  agar  tidak  bagus  di  awang- awang tentunya harus dapat diimplementasikan di masyarakat (Ayoola and Segun-Olufemi,  2022).  Ada  pengembangan  pemikiran  tentang  politik hukum  pertanahan di  Indonesia  yang  digagas  oleh  Prof. Dr.  Nurhasan Ismail, SH.,  M.Si mengembangkan politik hukum pertanahan “prismatik”. Arah  politik  hukum  pertanahan  prismatik  adalah  mewujudkan  dan mendorong  kemajuan  perekonomian  Indonesia  melalui  penataan penguasaan dan  pemanfaatan tanah namun tetap memberikan perhatian terhadap  kelompok  yang  lemah  secara  sosial-ekonomi-politik  dengan memberikan akses kepada mereka mempunyai tanah.

## SIMPULAN
Hak  Milik mempunyai sifat  turun temurun, artinya hak  itu tidak hanya  berlangsung selama  orang yang  mempunyai hak  milik itu  hidup, tetapi dapat  dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan status Hak  Milik.Hak Milik mempunyai sifat hak terkuat, artinya bahwa jangka waktu hak milik
itu  tidak  terbatas,  lain  hal  nya  dengan  hak  guna  bangunan.  Hak  Milik mempunyai  sifat  terpenuh,  artinya  bahwa  hak  milik  itu  memberikan wewenang penuh  kepada  pemegang  hak milik untuk menggunakan hak nya.  Dapat  mengalihkan  hak  seperti  jual  beli,  hibah,  tukar  menukar, pewarisan,  bahkan dijadikan jaminan hutang tanpa  terlebih dahulu ada persetujuan pihak lain sebagai pemilik tanah. Yang menjadi kendala dalam melakukan  perubahan  status Hak  Guna  Bangunan Menjadi  Hak  Milik adalah Biaya yang menjadi lebih mahal setelah Keputusan Menteri Agraria / Kepala  Badan Pertahanan Nasional Nomor 9 Tahun 1997  jo  Nomor 15 Tahun  1997  tentang  pemberian  Hak  Milik  Atas  Tanah  Untuk  Rumah Sangat  Sederhana  dan  Rumah  Sederhana  mengalami  perubahan  dan diganti Keputusan Menteri Agraria /  Kepala  Badan Pertahanan Nasional Nomor 6  Tahun 1998  tentang Pemberian Hak  Milik Atas  Tanah  Untuk Rumah Tinggal.

## DAFTAR PUSTAKA
Annur,  R.  A.  (2013)  “Faktor -faktor yang  mempengaruhi kemiskinan di kecamatan  jekulo  dan  mejobo  kabupaten  kudus  tahun  2013,” Economics Development Analysis Journal , 2(4).
Ayoola, A. O. and Segun- Olufemi, O. C. (2022) “Debt Relief and Economic Development in  Nigeria: A  Review,” Journal  of  Islamic  Economics and Business , 2(1), pp.  1 – 21. doi: 10.15575/jieb.v2i1.20080.
Gasperz,  S. (2009) Iman  tidak pernah  amin:  menjadi Kristen &  menjadi Indonesia . BPK Gunung Mulia.
Kusuma, S.  N.  F.  (2020) “Proses Pemberian Hak Guna Bangunan Diatas Tanah  Hak  Milik,” Pena  Justisia:  Media  Komunikasi  dan  Kajian Hukum , 18(2).
Moechthar, O. (2017) “Kedudukan Negara Sebagai Pengelola Warisan Atas Harta  Peninggalan  Tak  Terurus Menurut Sistem  Waris  Burgerlijk Wetboek,” Yuridika , 32(2), pp.  280 – 309.
Moertiono, R. J.  (2020) “Perbuatan Melawan Hukum Akibat Penguasaan Tanah Tanpa  Hak (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung No. 1319 K/Pdt/2011),” Jurnal Ilmiah METADATA , 2(1), pp.  1 – 21.
Nasution, P. H. (2016) “Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik untuk Rumah Tinggal di Perumnas Dua Kota Pontianak,” Jurnal Hukum Prodi Ilmu Hukum Fakultas Hukum
Untan  (Jurnal  Mahasiswa  S1  Fakultas  Hukum)  Universitas Tanjungpura ,  4(3).
Nuraeni, L.,  Tanuatmodjo, H. and Cakhyaneu, A. (2021) “Likuiditas Bank Umum  Syariah  di  Indonesia:  Analisis  Tingkat  Kecukupan  Modal, Tingkat  Pembiayaan  Bermasalah  dan  Inflasi,” Journal  of  Islamic Economics and Business , 1(1). doi: 10.15575/.v1i1.13146.
Nursalim, A. et al. (2020) “Efektivitas Implementasi Kebijakan Pendaftaran Tanah  Sistematis  Lengkap  Di  Kabupaten  Semarang,” JUPIIS: JURNAL PENDIDIKAN ILMU-ILMU SOSIAL , 13(1), pp.  34 – 47.
Prawiranegara, S. (2018) Ekonomi dan keuangan:  makna ekonomi Islam . Dunia Pustaka Jaya.
RAHMAT, R. (2018) “Koversi Hak Atas Tanah Ulayat Kaum menjadi Hak Milik Melalui Program Pendaftaran Tanah Sistimatis Lengkap Di Kota Solok.” Universitas Andalas.
Ramadhani, R. (2018) “Konstruksi Hukum Kepem ilikan Bangunan Di Atas Tanah Hak Milik Orang Lain Berdasarkan Perjanjian Build Operate And  Transfer  (Bot),” EduTech:  Jurnal  Ilmu  Pendidikan  dan  Ilmu Sosial , 4(1).
Ramadhani, R.  (2021)  “Analisis Yuridis Penguasaan Tanah Garapan  Eks Hak Guna Usaha PT. Perke bunan Nusantara II Oleh Para Penggarap,” in Seminar Nasional Teknologi Edukasi  Sosial dan  Humaniora ,  pp. 860 – 867.
Sugiono (2015) METODE PENELITIAN KUALITATIF . Alfabeta, cv.
Sukarman, H.  and  Prasetiya,  W.  S.  (2021)  “Degradasi  Keadilan  Agraria Dalam Omnibus- Law,” Jurnal Ilmiah Galuh Justisi , 9(1), pp.  17 – 37.
Syafi’i,  I.  (2016)  “Konflik Agraria  di  Indonesia: Catatan Reflektif Konflik Perkebunan Sawit di Kotawaringin Timur,” Jurnal Masyarakat dan Budaya , 18(3), pp.  415 – 432.
Usman, A.  H.  (2020)  “Perlindungan  Huk um Hak Milik atas  Tanah Adat Setelah  Berlakunya  Undang- undang  Pokok  Agraria,” Jurnal Kepastian Hukum dan Keadilan , 1(2), pp.  60 – 76.
Wahab,  S.  A.  (2021) Analisis  kebijakan:  dari  formulasi  ke  penyusunan model-model implementasi kebijakan publik . Bumi Aksara.