INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 1 Tahun 2024 Page 4745-4755 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative

## Tinjauan Yuridis Penggunaan Surat Kuasa Khusus dalam Jual Beli Rumah
Vivi Sylvia Purborini 1 ✉ , Suryaningsih 2
Ilmu Hukum, Universitas Wisnuwardhana Email: velioraps1@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Harga tanah dan rumah pada suatu wilayah selalu naik dari waktu kewaktu, hal ini cukup menarik dan  menandakan  investasi  tanah  dan  rumah  tidak  pernah  rugi.  Surat  kuasa  khusus  salah  satu alternatif dalam pengurusan administrasi jual beli rumah. Surat kuasa khusus yang dipergunakan pada dasarnya menggunakan kesepakatan yang berkaitan dengan perjanjian. permasalahan yang akan dibahasadalah, Bagaimana tinjauan yuridis penggunaan surat kuasa khusus dalam jual beli rumah.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  tipe  penelitian  yuridis  normatif,  dengan pendekatan  yang  digunakan  adalah pedekatan  perundang-undangan  (statute  approach).  Untuk melakukan tindakan pemilikan diperlukan  kuasa  dengan  kata-kata  tegas  atau  dalam  bentuk kuasa  khusus  dan  hanya  dapat   dilakukan oleh mereka yang berwenang untuk melakukannya. Surat kuasa khusus terkait perbuatan hukum dalam bidang pertanahan harus dalam bentuk akta notaris atau surat kuasa di bawah tangan yang dilegalisasi oleh notaris.
Kata Kunci: Tinjauan Yuridis, Kuasa, Khusus, Jual, Beli, Rumah

## Abstract
The price of land and houses in an area always rises from time to time, this is quite interesting and indicates  that  land  and  house  investments  never  make  a  loss.  A  special  power  of  attorney  is  an alternative  in  managing  the  administration  of  buying  and  selling  a  house.  The  special  power  of attorney  used  basically  uses  an  agreement  related  to  the  agreement.  The  problem  that  will  be discussed is, how is the juridical review of the use of a special power of attorney in buying and selling a house. The research method used is a normative juridical research type, with the approach used being a statutory approach. To carry out ownership actions, a power of attorney is required with express words or in the form of a special power of attorney and can only be exercised by those who are authorized to do so. A special power of attorney regarding legal actions in the land sector must be in the form of a notarial deed or private power of attorney legalized by a notary.
Keyword: Juridical Review, Power of Attorney, Special, Selling, Buying, Home

## PENDAHULUAN
Rumah  adalah  salah  satu  kebutuhan  pokok  masyarakat.  Rumah  sebagai  faltor ekonomi yang memiliki peranan penting dalam kehidupan. Penilaian dalam penjualan dan pembelian rumah terkait dengan lokasi rumah itu berada. Terkait dengan peran penting dan strategisnya, daya tarik masyarakat dalam jual beli rumah pun semakin meningkat dan berkembang. Harga tanah dan rumah pada suatu wilayah selalu naik dari waktu kewaktu, hal  ini  cukup  menarik  dan  menandakan  investasi  tanah  dan  rumah  tidak  pernah  rugi, terlebih populasi jumlah penduduk semakin meningkat, dan lahan yang semakin sempit menarik para investor, pebisnis, juga untuk kepentingan pribadi misalnya untuk tempat tinggal. Jual beli rumah adalah serangkaian proses pemindahtanganan kepemilikan hak yang kaitannya dengan banyak pihak.
Pembeli rumah yang posisinya berada di lokasi yang jauh dari tempat rumah yang di beli, mempunyai kendala waktu dalam pengurusan jual beli rumah, sehingga alternatif penyelesaian  hal  ini  adalah  dengan  membuat  surat  kuasa  khusus  supaya  pengurusan administrasi  pemindahtanganan  hak  dari  penjual  ke  pembeli  baru  atas  rumah  tetap berjalan.  penerapan  ketentuan  hukum  berkaitan  tentang  jual  beli  menggunakan  surat kuasa yaitu dalam KUHPerdata dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Hasil dari penelitian yang diperoleh adalah kegunaan dari surat kuasa pada transaksi jual beli rumah selalu mengikutsertakan pihak PPAT sesuai Pasal 1 angka 24 PP No 24 Tahun 1997, selain untuk pembuatan akta terkait dengan rumah kemudian dapat dijadikan  konsultasi  kepada  pihak  pembeli  terkait  keabsahan  status  sertifikat  rumah beserta surat kuasanya..
Surat kuasa khusus yang dipergunakan pada dasarnya menggunakan kesepakatan yang  berkaitan  dengan  perjanjian.  Hukum  perjanjian  adalah  hukum  yang  mengatur mengenai hal-hal yang berhubungan dengan masalah perjanjian, yang dibuat oleh dua atau lebih  orang.    Hukum    perjanjian  tidak    hanya    mengatur    mengenai    keabsahan  suatu perjanjian yang  dibuat  oleh para  pihak,   tetapi    juga   akibat   dari    perjanjian   tersebut, penafsiran,  dan  pelaksanaan  dari   perjanjian yang dibuat tersebut. Perjanjian adalah satu hal yang penting dalam hukum perdata, oleh karena itu hukum perdata banyak mengatur peraturan hukum yang berdasar atas janji-janji seseorang. Pemberian kuasa dalam hukum positif Indonesia  diatur  di  dalam  Buku  III  Bab  XVI    mulai  dari  Pasal  1792  sampai  dengan    Pasal  1819 KUHPerdata. Pemberian kuasa pada masa sekarang ini sangatlah diperlukan, mengingat dinamika  dan  mobilitas  anggota  masyarakat  yang  terus  berkembang.  Tidak  dapat dibayangkan  suatu  masyarakat  tanpa  lembaga  perwakilan  yang  terwujud  dalam  segala  segi kehidupan  dibidang  hukum.  Menjadi  suatu  kenyataan  bahwa  karena  jarak,  sakit,  tidak  berada
ditempat, kesibukan dan kecakapan dapat menjadi alasan tidak dapat dilakukannya sendiri suatu perbuatan hukum oleh yang berkepentingan. Di dalam bidang hukum, melalui perantara dalam arti perbuatan  hukum  seseorang  diwakili  oleh  orang  lain  menyebabkan  tetap  dapat  dilakukannya perbuatan hukum oleh orang yang diwakili tersebut. Hal mewakili sekarang dianggap sudah lumrah dilakukan.
Berdasarkan  latar  belakang  terebut  diatas,  maka  permasalahan  yang  akan dibahasadalah, Bagaimana tinjauan yuridis penggunaan surat kuasa khusus dalam jual beli rumah?

## METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan adalah tipe penelitian yuridis normatif, dengan pendekatan yang digunakan adalah pedekatan perundang-undangan ( statute approach). Pendekatan dengan dilakuka pengkajian peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan sub tema penelitian. Selain itu juga digunakan analisis ilmiah dalam mendukung penelitian  normatif,  yaitu  pendekatan  kasus  ( case  approach),  dan  pendekatan  konsep ( conceptual approach). Pendekatan perundang-undangan dilakukan  dalam penelitian ini untuk meneliti peraturan yang berkaitan dan terkait dengan keabsahan surat kuasa khusus berdasarkan perjanjian jual beli yang dibuat secara notariil.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil
Kontrak (perjanjian) lahir apabila isi dari kontrak disepakati. Pertimbangan yang lain pun  harus  dipertimbangkan,  termasuk  perlunya  legitimasi  perikatan  sebagaimana tertuang dalam Pasal 1320 BW (KUHPerdata): kesanggupan perikatan terdiri dari Setuju, Mampu, hal-hal tertentu, dan sah.
Suatu  perbuatan  hukum  yang  menimbulkan  suatu  perjanjian  “Levering” guna diserahkannya  benda  yang  diperjanjikan,  terdapat  dua  perbuatan  hukum  yang  timbul akibat suatu perjanjian “abligatoir” dibedakan menurut sistem KUH Perdata. Perjanjian jual beli  hak  atas  tanah  terdapat  syarat  formal  dan  syarat  materiil  didalamnya.  Prasyarat penting untuk memperoleh dan menjual hak atas tanah adalah sebagai berikut:
a) Yang dimaksud dengan "pembeli" adalah orang yang berwenang untuk memperoleh tanah sengketa;
b) Penjual dapat menjual tanah yang bersangkutan;
c)  Hak  atas  tanah  yang  sedang  disengketakan  dapat  diperjualbelikan,  dan  tidak  ada sengketa yang sedang berlangsung. Undang-undang berpendapat bahwa sejak semula
tidak pernah ada jual beli, maka apabila salah satu dari keadaan material tersebut tidak terpenuhi, maka pada saat itu jual beli tanah tersebut batal dan batal.
Hukum  perjanjian  adalah  hukum  yang  mengatur  mengenai  hal-hal  yang berhubungan dengan masalah perjanjian, yang dibuat oleh dua atau lebih orang.  Hukum perjanjian tidak  hanya  mengatur  mengenai  keabsahan suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak,  tetapi  juga  akibat  dari  perjanjian  tersebut,  penafsiran,  dan  pelaksanaan dari   perjanjian yang dibuat tersebut.
Perjanjian adalah hal penting dalam hukum perdata, oleh sebab itu hukum perdata banyak  mengatur  peraturan  hukum  yang  berdasar  atas   klausula-klausula sebagai dasar atas janji  seseorang  kepada  orang  lain.  Perjanjian  adalah  satu  peristiwa  ketika seorang  berjanji  kepada  orang lain atau orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu  hal.  Pada  umumnya  suatu    perjanjian    itu    dapat    dibuat    secara    bebas,  bebas mengadakan  perjanjian dengan  siapapun,  bebas  menentukan  bentuknya  maupun syarat-syarat,  dan  bebas menentukan bentuknya, yaitu tertulis atau tidak tertulis.
Perjanjian Pemberian Kuasa  ( lastgeving) telah dikenal sejak abad  pertengahan, yang  dalam  hukum  Romawi  disebut mandatum.  Manus  berarti  tangan dan datum memiliki  pengertian  memberikan  tangan.  Pada  mulanya mandatum  dilakukan  karena pertemanan,  dan  dilakukan  secara  cuma-cuma.  baru  kemudian  dapat  diberikan  suatu honorarium  yang  bersifat  bukan  pembayaran  tapi  lebih  bersifat  penghargaan  atas pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh si penerima mandatum.
Kuasa  merupakan  kewenangan  mewakili  untuk  melakukan  tindakan  hukum demi   kepentingan  dan  atas  nama  pemberi  kuasa  dalam  bentuk  tindakan  hukum sepihak.  Dalam  arti  bahwa  kewajiban  untuk  melaksanakan   prestasi  hanya  terdapat pada    satu    pihak  saja,  yaitu  penerima  kuasa.  Pemberian  kuasa  dalam    hukum  positif Indonesia diatur di dalam Buku III Bab XVI  mulai dari Pasal 1792 sampai dengan Pasal 1819 KUHPerdata.
Pemberian kuasa pada   masa  sekarang  ini  sangatlah  diperlukan,  mengingat dinamika    dan    mobilitas    anggota  masyarakat  yang  terus  berkembang.  Tidak  dapat dibayangkan suatu masyarakat tanpa  lembaga  perwakilan  yang  terwujud  dalam  segala segi  kehidupan  dibidang  hukum.  Menjad i suatu   kenyataan  bahwa karena jarak, sakit, tidak  berada  ditempat,  kesibukan  dan  kecakapan      dapat  menjadi  alasan  tidak  dapat dilakukannya sendiri suatu perbuatanhukum oleh  yang berkepentingan.  Di dalam  bidang hukum, melalui perantara dalam arti  perbuatan   hukum  seseorang  diwakili  oleh  orang lain  menyebabkan  tetap  dapat   dilakukannya   perbuatan  hukum  oleh   orang  yang diwakili  tersebut.  Hal  mewakili sekarang  dianggap sudah lumrah dilakukan.  Pemberian
kuasa  untuk   menjual  merupakan  salah  satu  bentuk  akta    kuasa  yang   sering dijumpai di masyarakat.  Pembuatan akta kuasa jual dalam bentuk akta notaris  merupakan   suatu hal  yang  tidak  asing  dalam  praktek  notaris    sehari-hari.  Pemberian   kuasa yang diberikan  dan  ditanda  tangani    oleh  debitor  kepada  kreditor  pada  tanggal    yang bersamaan    dengan    tanggal    penandatanganan    akta    pengakuan      utang,    masih dilakukan  di  dalam  praktek.    Tindakan  hukum    semacam  ini  menurut  Herlien  Budiono bertentangan dengan  asas yang bersifat ”bertentangan dengan kepentingan umum ( van openbare orde) karena   penjualan  benda jaminan harus dilakukan secara suka rela atau di muka umum melalui lelang. Sehingga  pemberian kuasa jual semacam ini adalah batal demi hukum.
Pemberian kuasa diatur dalam pasal 1972 KUHPerdata yang berbunyi : “Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang  menerimanya  untuk  melaksanakan  sesuatu  atas  nama  orang  yang    memberikan kuasa” Berdasarkan ketentuan ini, unsur yang harus ada dalam pemberian kuasa adalah persetujuan. Secara yuridis, surat kuasa dikategorikan menjadi 2 (dua) bagian, yaitu kuasa umum  dan  kuasa  khusus.  Kuasa  umum  diatur  dalam  Pasal    1796  KUHPerdata  yang menyatakan bahwa pemberian kuasa yang dirumuskan dengan kata-kata umum, hanya meliputi perbuatan-perbuatan terkait dengan pengurusan. Sehingga, surat kuasa umum hanya boleh berlaku untuk perbuatan-perbuatan  pengurusan saja. Pasal ini selanjutnya menjelaskan  bahwa  untuk  memindahtangankan  benda-benda,  atau  sesuatu  perbuatan lain  yang  hanya  dapat  dilakukan  oleh  seorang  pemilik,  diperlukan  pemberian  kuasa dengan kata-kata yang tegas. Sedangkan kuasa khusus pemberian kuasa yang dilakukan hanya untuk satu kepentingan tertentu atau lebih sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1975 KUHPerdata. Dalam surat kuasa khusus, di dalamnya dijelaskan tindakan-tindakan apa saja yang boleh dilakukan oleh penerima kuasa. Jadi, karena ada t indakantindakan yang dirinci dalam surat kuasa tersebut, maka surat kuasa tersebut menjadi surat kuasa khusus.  Muatan kuasa khusus, didalamnya menjelaskan terkait dengan tindakan-tindakan apa    saja  yang  boleh  dilakukan  oleh  penerima  kuasa.  Sehingga  harus  ada  tindakan- tindakan yang lebih rinci dalam kuasa tersebut, maka surat kuasa tersebut menjadi surat kuasa khusus. Sedangkan kuasa umum hanya boleh berlaku untuk perbuatan-perbuatan pengurusan saja, oleh karena itu,  untuk mengalihkan suatu benda, atau suatu perbuatan lain, maka yang hanya boleh melakukannya ialah pemilik dari kebendaan itu sendiri, dan tidak  diperkenankan  pemberian  kuasa    dengan  surat  kuasa  umum,  melainkan  harus dengan surat kuasa khusus.
Perbedaan yang mendasar  antara kuasa umum dan kuasa khusus terletak pada
pencantuman  kata- kata  “surat  kuasa  umum” dan  “surat  kuasa  khusus”,  serta  secara substansi kuasa umum meliputi 1 (satu) kepentingan atau lebih  dari pemberi kuasa yang diperinci mengenai hal-hal yang boleh dilakukan penerima kuasa. Sementara itu, kuasa khusus secara substansi meliputi pengurusan segala kepentingan pemberi kuasa.
Berkaitan dengan bentuk surat kuasa tersebut di atas, kuasa untuk  menjual  dan membeli  masuk  kedalam  kategori  kuasa  khusus  yang  digunakan  untuk memindahtangankan  benda yang sejatinya hanya dapat dilakukan oleh pemiliknya saja, artinya  merupakan  kuasa  khusus  sebagaimana  yang  dijelaskan  dalam  Pasal  1975 KUHPerdata.
Tidak  dapat  dibayangkan  suatu  masyarakat  tanpa  lembaga  perwakilan  yang terwujud pada segala segi kehidupan dibidang hukum. Menjadi suatu kenyataan  bahwa karena  jarak,  sakit,  tidak  berada  di  tempat,  kesibukan,  kecakapan  dapat   menjadi alasan    tidak    dapat    dilakukannya    sendiri    suatu    perbuatan    hukum    oleh      yang berkepentingan. Di dalam segala bidang hukum, “melalui perantara” dalam arti perbuatan hukum  seseorang  diwakili  oleh  orang  lain  menyebabkan  tetap  dapat    dilakukannya perbuatan hukum oleh  orang yang diwakili tersebut. Hal mewakili   sekarang dianggap sudah lumrah dilakukan.
Perwakilan  tidak  diatur  secara  khusus  di  dalam  KUHPerdata  atau  perundang- undangan    lainnya.    Doktrin    membagi    sumber    perwakilan    pada    undang-undang, perjanjian   dan   organik.   Perwakilan   karena   undang-undang   terjadi   di   luar kehendak  pihak-pihak  yang  berkaitan,  misalnya  ayah  yang  mewakili  anaknya  yang    di bawah  umur  sedangkan  perwakilan  karena  perjanjian  terjadi  atas  kehendak  dan kesepakatan para pihak terkait, misalnya perjanjian pemberian kuasa. Perwakilan  organik, yaitu perwakilan yang wewenangnya bersumberkan pada anggaran dasar  organ, misalnya direksi PT yang mewakili perseroan terbatas.
Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam bentuk suatu akta otentik, dalam suatu tulisan di bawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat ataupun lisan. Penerimaan  suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan  kuasa itu oleh si kuasa, hal ini didasarkan pada Pasal 1793  KUHPerdata. Kuasa  menjual dan membeli merupakan  salah  satu  bentuk  dari  kuasa  yang  sering  ditemui   dalam  praktek  sehari- hari  di  kantor  notaris.  Kuasa  menjual dan membeli   ini  biasanya  sangat  terkait  dengan peralihan  hak  atas  tanah.  Keberadaan  kuasa  menjual  tersebut   dilatarbelakangi oleh berbagai hal diantaranya: 1.    Pemegang  hak  atas  tanah/pemberi  kuasa  tidak  bisa hadir  dihadapan  pejabat    yang berwenang karena dalam keadaan sakit;  2.  Pemegang hak  atas  tanah/pemberi  kuasa  tidak  bisa  hadir  dihadapan  pejabat     yang berwenang
karena tidak berada ditempat sementara waktu. Kondisi dan  keadaan semacam ini akan memunculkan pemberian suatu  kuasa jual      untuk mempermudah  diselenggarakannya perbuatan hukum yang dinginkan oleh   para pihak, yakni peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli.
Akta Kuasa menjual dan membeli   dapat dipergunakan dalam melakukan peralihan hak atas tanah  (jual beli) apabila dibuat dengan suatu Akta Otentik yang dibuat dihadapan Notaris.  Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam bentuk suatu akta otentik, dalam suatu tulisan  di  bawah  tangan,  bahkan  dalam  sepucuk  surat  ataupun  lisan.  Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan  kuasa itu oleh si kuasa sebagaimana diatur dalam Pasal 1793 KUHPerdata. Oleh  undang-undang dapat  ditentukan  bentuk  kuasa  untuk  melakukan  tindakan   hukum tertentu, seperti pada kuasa untuk penerimaan suatu hibah harus dilakukan   dalam bentuk akta otentik (Pasal 1683 ayat (1) KUHPerdata). Di dalam kuasa untuk  menghibahkan  dan  menerima hibah  disebutkan  dengan  jelas  dan  tegas  kepada   siapa obyek hibah akan diberikan, mengingat unsur dari suatu pengibahan adalah  adanya pemberi hibah, penerima hibah dan obyek hibah. Seorang ahli waris yang   menolak  suatu  warisan  harus   dilakukan dengan  tegas  dengan  suatu  pernyataan   yang dibuat di kepaniteraan pengadilan negeri, yang dalam daerah hukumnya telah terbuka  warisan  itu  (Pasal  1057  KUHPerdata).  Oleh undang-undang    pun    tidak      ditentukan  bentuk  kuasa  untuk  melakukan  penolakan tersebut,  namun  mengingat    akibat  hukum  dari  penolakan  warisan  yaitu  ahliwaris dianggap tidak pernah telah  menjadi wans (Pasal 1058 KUHPerdata), maka adalah lebih baik untuk membuat  kuasa penolakan warisan dalam bentuk akta otentik atau setidak- tidaknya kuasa   di bawah  tangan yang disahkan  tanda tangan  pemberi kuasa.  Adanya perintah  undang-undang  untuk  membuat  akta  kuasa/akta  pemberian  kuasa    dalam bentuk otentik, seperti kuasa untuk menerima hibah tersebut di atas atau Surat   Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan,  dalam  hal  tersebut  fungsi  dari  akta  kuasa   tersebut bukan    semata-mata    sebagai    alat    bukti,    tetapi    bentuk    akta    otentik    tersebut merupakan syarat mutlak ( bestaansvoorwaarde) untuk adanya tindakan hukum tersebut.
Akta  Kuasa  menjual dan membeli   menurut  penulis  harus  merupakan  suatu kuasa  khusus,   dimana dalam akta kuasa tersebut tidak memuat suatu perbuatan hukum lain  atau    dengan  kata  lain  hanya  satu  kepentingan  tertentu  atau  lebih  yang  harus dilakukan    oleh    penerima    kuasa    hal    ini    sesuai    dengan    ketentuan    Pasal    1795 KUHPerdata,   sehingga akta kuasa menjual tidak dapat dibuat dalam bentuk kuasa umum atau  luas yang merupakan kuasa yang dirumuskan dalam kata-kata umum dan hanya meliputi  tindakan  pengurusan.  Untuk  melakukan  tindakan  pemilikan  diperlukan    kuasa
dengan  kata-kata  tegas  atau  dalam  bentuk  kuasa  khusus  dan  hanya  dapat   dilakukan oleh mereka yang berwenang untuk melakukannya.
Pembentuk    undang-undang    mempunyai    pandangan    bahwa    perjanjian- perjanjian   mungkin juga diadakan tanpa sebab atau dibuat karena sesuatu sebab yang palsu  atau terlarang. Yang dimaksud dengan sebab terlarang ialah sebab yang dilarang undang-undang  atau  berlawanan  dengan  kesusilaan  baik  atau  ketertiban  umum (Pasal  1337  KUHPerdata).  Perjanjian  yang  dibuat  dengan  sebab  yang  demikian   tidak mempunyai  kekuatan  (Pasal  1335  KUHPerdata).  Perjanjian  yang  cacat   subjektif  dapat dibatalkan dan yang cacat objektif  batal demi hukum.
Fungsi  dari  akta  kuasa  menjual  merupakan  alat  bukti  otentik  untuk  adanya tindakan hukum tersebut. Oleh karena itu tatacara/prosedur dari pembuatan akta otentik sesuai  dengan  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  30  tahun  2004    tentang Jabatan  Notaris  (UUJN)  harus  dipenuhi,  karena  akan  berakibat  aktanya    bukan    hanya mempunyai  kekuatan  pembuktian  sebagai  akta  di  bawah  tangan,   tetapi  akta  tersebut menjadi  batal  demi  hukum.  Sanksi  terhadap  dilanggarnya    ketentuan  mengenai tatacara  atau  prosedur  tertentu  di  dalam  pembuatan  akta   otentik dicantumkan di dalam ketentuan Pasal 84 UUJN.
Bahwa  berdasarkan  pada  Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  No.  14  Tahun  1982 Tentang   Larangan Penggunaan Surat Kuasa Mutlak jelasjelas penggunaan surat kuasa mutlak  dilarang, karena sifatnya yang bertentangan dengan ketentuan Pasal 1813 jo Pasal 1814  KUHPerdata  yang  dimana  dalam  kuasa  mutlak  tersebut  berakhirnya  surat   kuasa sebagaimana yang di atur dalam Pasal 1813 jo Pasal 1814 KUHPerdata tidak  berlaku dan penguasaan penuh terhadap benda hak milik pemberi kuasa menjadikan   pemberi  kuasa dirugikan,  karena  dalam  pemberian  surat  kuasa  mutlak  memiliki   unsur-unsur  yang bertentangan  dengan  Pasal  1813  jo  Pasal  1814  KUHPerdata    adapun  unsur-unsur surat  kuasa  mutlak  tersebut  adalah  objek  kuasa  tersebut    adalah  tanah,  kuasa tersebut    mengandung    unsur    tidak    dapat    di    tarik    kembali    dan      kuasa  tersebut memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk melakukan   perbuatan hukum yang menurut hukum perbuatan tersebut hanya dapat dilakukan  oleh pemegang haknya saja  yang  pada  hakikatnya  melakukan  pemindahan  hak  atas    tanah  yang  dimana  si penerima kuasa seolah-olah bertindak sebagai pemegang hak  atau  pemilik.  Sehingga pemindahan  hak  atas  suatu  tanah  yang  di  dasarkan  pada   surat kuasa mutlak tidak sah dan batal demi hukum. Berkaitan dengan hal tersebut diatas maka pemberian kuasa ( lastgeving) dalam konteks jual beli tanah tidak boleh  bertentangan dengan Pasal 39 ayat (1) huruf  d Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang
berbunyi:“ Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  menolak  pembuatan  akta  jika  salah satu  pihak   bertindak atas dasar surat kuasa mutlak yang berisikan perbuatan hukum pemindahan  hak” Adapun  yurisprudensi  tetap  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia (MARI)  yang    cukup  relevan  dengan  pembahasan  ini  yaitu  Putusan  MARI  No.3176 K/Pdt/1988    dan  Putusan  MARI  No.199  K/TUN/2000  tanggal  17  Oktober  2002  dengan kaidah  hukum sebagai berikut :
1. Istilah hukum “Akta Pemindahan Kuasa” isinya, penerima kuasa memiliki kuasa atas tanah- tanah yang disebutkan dalam kuasa tersebut;
2. “Akta Kuasa” atau “Akta Pemindahan Kuasa” yang isinya demikian ini adalah sama dengan “Akta  Kuasa  Mutlak”  tentang  perolehan  hak  atas  tanah  dari  pemilik  tanah  kepada pihak
lain. Menurut Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 Jo. No. 12 Tahun 1984, hal tersebut adalah  dilarang,  karena  dinilai  sebagai  suatu  penyeludupan  hukum  dalam “perolehan hak atas tanah”. Disamping itu juga merupakan pelanggaran/penyimpangan Pasal 1813 B.W.
Karena tidak memenuhi semua syarat untuk membuat akta jual beli, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) juga akan menolak untuk membuat akta jual beli (AJB). Akta jual beli hak atas tanah tidak dapat ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) kecuali syarat-syarat tersebut dipenuhi.  Perjanjian jual beli harus dibuat di hadapan pejabat yang berwenang dalamhal yang berkaitan dengan tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang wilayah kerjanya meliputi wilayah di mana tanah yang diperdagangkan berada, sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Kedudukan Pembuatan Akta Tanah (PPAT). Akibatnya, ternyata akta jual beli PPAT merupakan syarat sahnya jual beli hak atas tanah.   Meskipun demikian, secara praktis, di banyak jaringan, cara yang paling umum untuk memindahkan kebebasan wilayah dengan berdagang umumnya mengalami penundaan mengingat banyak faktor yang disebabkan oleh kesulitan  selama waktu yang dihabiskan untuk membuat, membayar/ kompensasi karena  banyak faktor, misalnya yang paling  cara  umum  memindahkan  nama  ke  PPAT  dan  kesulitan  dalam  menutupi  biaya. berupa PPH atau BPHTB karena pembeli akan menjual tanahnya, sehingga sifat kas belum terpenuhi. Namun, instrumen
lain dapat digunakan terlebih dahulu untuk mengikat dan menyiratkan bahwa kreditur dan debitur  telah  membuat  perjanjian  jual  beli,  seperti  proses    pengikatan  jual  beli  atau perjanjian  pendahuluan  di  Notaris.  Proses    pengikatan  jual  belimemberikan  waktu  yang cukup bagi para pihak untuk menyelesaikan pembayaran transfer,  menyelesaikan berkas
seperti pemisahan sertifikat, atau membayar pajak.  Dalam perjanjian jual beli, para pihak secara langsung memiliki hak dan tanggung  jawab untuk mencapai tujuannya.
Untuk  melakukan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas  tanah  dengan  cara pengikatan jual beli secara penuh biasanya akan digunakan surat kuasa untuk m enjual dan membeli dan surat kuasa untuk m enjual dan membeli atas dasar pengikatan hak jual beli. Pembeli  yang  telah  membayar  lunas  tetapi  belum  mengalihkan  namanya  diberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagai akibat dari hal tersebut. uang sebagai akibat tidak memenuhi persyaratan tertentu selama prosedur administrasi. Sebaliknya, perjanjian jual beli tidak dibayar (PJB Tidak Dibayar) tidak memerlukan surat kuasa untuk menjual. Oleh karena itu diperlukan surat kuasa dengan bahasa yang jelas dalam akta untuk menjual surat kuasa ini (Pasal 1796 KUHPerdata).
Mengingat pergeseran ekonomi perumahan dan bisnis, notaris diharuskan, antara lain, untuk mencatat  kesepakatan para pihak mengenai pembuatan akta otentik pengalihan hak atas tanah. Cara yang paling umum dimana hak dialihkan dalam masyarakat adalah melalui jual beli tanah. Menurut keseluruhan ayat (1) Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24  Tahun  1997  Tentang  Tambahan  Pendaftaran  Tanah,  Lembaran  Negara  Nomor  3696 (selanjutnya disebut PP Nomor 24 Tahun 1997): oleh PPAT yang  disetujui sesuai pengaturan peraturan dan pedoman yang relevan dapat digunakan untuk mendaftarkan pertukaran hak atas  tanah  dan  kepemilikan  atas  unit  dan  pad  melalui  perdagangan,  perdagangan, pemberian  gaji di dalam organisasi, dan kegiatan lain yang sah untuk memindahkan hak istimewa.
Selain  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  notaris  berwenang  membuat  akta otentik di bidang pertanahan, sebagaimana tercantum dalam Pasal 15 ayat 2 huruf (f) UUJN. Karena sebelumnya penjual memberikan kuasa kepada Notaris, maka tujuan  kuasa m enjual dan membeli yang sebenarnya adalah agar Notaris/PPAT dapat segera menandatangani Akta  Jual  Beli  dan  mengurus  nama  akta  tanpa  kehadiran  penjual.  Olehm  karena  itu, perjanjian  bantuan  “berfungsi  dan  bertujuan  untuk  menyiapkan, mengukuhkan, memperkuat, mmengatur, mengubah, atau menyelesaikan suatu hubungan hukum.

## SIMPULAN
Surat kuasa khusus terkait perbuatan hukum dalam bidang pertanahan harus dalam bentuk akta notaris atau surat kuasa di bawah tangan yang dilegalisasi oleh  notaris. Hal
ini berdasarkan ketentuan Pasal 101 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
DAFTAR PUSTAKA
Afrian, M.E. (2016). Kuasa Menjual Sebagai Alternatif  Penyelesaian Sengketa Kredit Macet Dikecamatan Sukajadi Kota Pekanbaru, JOM Fakultas Hukum Vol.3 No. 2.
Budiono, H. (2006). Perwakilan, Kuasa dan Pemberian Kuasa, Majalah Renvoi, Nomor 6.42.IV.
Prayoga, Harry Dwicha. 2022. Tesis. Penggunaan Surat Kuasa Menjual pada Objek Jaminan yang Dibebani Hak Tanggungan dalam Perjanjian Kredit Perbankan. Program Studi Kenotariatan Mgister Fakultas Hukum. Universitas Islam Indonesia.
Umar Mukhtar Al Hadid. 2019. Keabsahan Surat Kuasa Jual Berdasarkan Perjanjian Hutang Piutang  Yang Dibuat Secara Notariil Akta Dihadapan Notaris. Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya. Indonesian Journal of Criminal Law (IJoCL). https://journal.ilininstitute.com/index.php/IJoCL. Vol. 1, No. 1, Juni 2019, pp 65-76. p- ISSN:2656-9922, e-ISSN: 2684-916X . DOI: https://doi.org/10.31960/ijocl.v1i1.149
Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
Staatsblad Tahun 1874 Nomor 23.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tetang Peraturan Pokok-Pokok Agraria Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.