## Pembatalan Sertifikat Hak Milik Dibebani Hak Tanggungan (Putusan Mahkamah Agung Nomor 1138 K/Pdt/2012)

## Fasatama Prakasa, Mada Apriandi Zuhir, Herman Adriansyah
Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya
Email: fasaprakasa@gmail.com

## Abstrak
Pembatalan  sertifikat  hak  milik  yang  dibebani  Hak  Tanggungan  dengan  studi  kasus berdasarkan  Putusan  MA  No.  1138  K/Pdt/2012  sangat  penting  dalam  perkembangan hukum  di  Indonesia.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif  dengan menggunakan  pendekatan  perundang-undangan,  pendekatan  konseptual,  dan  pendekatan filosofis.  Jenis  dan  bahan  hukum  diperoleh  dari  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder,  dan  bahan  hukum  tersiser,  dikumpulkan  melalui  studi  kepustakaan,  dengan teknik penarikan kesimpulan secara deduktif. Hasil penelitian ini adalah,
pertimbangan  hakim  terhadap  pembatalan  sertifikat  hak  milik  yang    dibebani  hak tanggungan  yang  berdasarkan    Putusan  MA  No.  1138  k/Pdt/2012    adalah  bahwa  dalam proses  pembuatan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  dibuat  PPAT  adalah  cacat  hukum dikarenakan  rekayasa  oleh  Tergugat  1  dengan  Tergugat  III  (Notaris/PPAT),  serta Tergugat  1  tidak  memiliki  kewenangan  pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  atas  objek hak  atas  tanah. Perlindungan  hukum  terhadap  kreditur  separatis   sebagai  pemegang  Hak Tanggungan  yaitu  hak  untuk  dapat  kewenangan  sendiri  menjual/mengeksekusi  objek agunan tanpa menunggu putusan pengadilan. Pengaturan seharusnya terhadap pembatalan sertifikat hak milik yang dibebani hak tanggungan adalah memperkuat nilai akta autentik seperti  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  yang  untuk  melindungi  hak  kreditur  dalam menjaminkan  hak  kreditur  dalam  melakukan  pendaftaran.  Tanggung  jawab  PPAT terhadap  akta  yang    dibatalkan  berdasarkan  Peraturan    Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah    yaitu  penggantian  rugi  dari  gugatan  para  pihak  yang  dirugikan,  sanksi administratif, dan tuntutan melakukan tindak pidana pemalsuan surat.
Kata Kunci: Hak Tanggungan; Perlindungan Hukum Kreditur; Sertifikat Hak Milik

## Abstract
Certificate that is burdened with Rights of Liability with a case study based on Decision of the Supreme Court Num. 1138 K/Pdt/2012. This research is a normative legal research using  legislative  approach,  conceptual  approach,  and  philosophical  approach.  The type and  legal  materials  obtained  from  primary,  secondary,  and  legal  materials,collected through library study, with deductive deduction techniques. The results of this study are, the  judge's  consideration  of  the  revocation  of  the  Ownership  Rights  Certificate  that  is burdened  with  Rights  of  Liability  based  on  Decision  of  the  Supreme  Court  Num.  1138 K/Pdt/2012is that in the process of making a sale and purchase deed of land rights made by a Land Deed Officer(PPAT) is a legal defect due to engineered by Defendant 1 along
with  Defendant  III  (Notary/PPAT),  and  Defendant  1  did  not  have  the  authority  to  bind Rights  of  Liability  assuranceof  land  rights  object.  Legal  protection  against  separatist creditors as holders of Rights of Liability, namely the right to obtain their own authority to  sell/execute  assurance  objects  without  waiting  for  a  court  decision.  The  supposed arrangement for the revocation of Ownership Rights Certificate burdened with Rights of Liability  is  to  strengthen  the  value  of  authentic  deeds  such  as  the  Deed  of  Rights  of Liability  that  protects  the  rights  of  creditors  in  guaranteeing  creditor  rights  in registering.  The  PPAT's  responsibility  for  the  deed  which  is  canceled  based  on  the Regulation  of  the  Land  Deed  Officer,  namely  compensation  from  the  aggrieved  party's claims, administrative sanctions, and charged for criminal acts of letter forgery.
Keywords: Legal Protection of Creditors ; Ownership Rights Certificate;Rights of Liability

## Latar Belakang
Pembatalan Hak Atas Tanah diatur  pada  Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Agraria  nomor    9  tahun  1999  yang  menyebutkan  bahwa  yang  dimaksud  dengan pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi  dalam  penerbitannya  atau  untuk  melaksanakan  putusan  pengadilan yang telah memperoleh ketetapan hukum tetap.
Tata  cara  pembatalan  hak  atas  tanah,  telah  diatur  dalam  Peraturan  Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata  Cara  Pemberian  Dan  Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara  Dan  Hak Pengelolaan.  Pasal  1  angka  14  Permenag  No.9  Tahun  1999  menyebutkan” pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena (1) permohonan dari yang berkepentingan atau (2) Pejabat yang berwenang tanpa permohonan.
Pembatalan  hak  atas  tanah  karena  cacat  hukum  administratif  melalui permohonan  dari  yang  berkepentingan  diajukan  langsung  kepada  Menteri atau Pejabat  yang  ditunjuk  atau  melalui  Kepala  Kantor  Pertanahan,  yakni  Badan Pertanahan Nasional di tingkat Kabupaten/Kota (Kantor Pertanahan). Sedangkan, pembatalan  hak  atas  tanah  karena  cacat  hukum  administratif  tanpa  melalui permohonan oleh Pejabat yang berwenang dilaksanakan apabila diketahui adanya cacat hukum administratif dalam proses penerbitan keputusan pemberian hak atau sertifikatnya  tanpa  adanya  permohonan  danPembatalan  hak  atas  tanah  karena putusan  pengadilan  yaitu    pembatalan  hak  atas  tanah  karena  melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap diterbitkan atas permohonan  yang  berkepentingan,  dimana  permohonan  tersebut  diajukan
langsung  kepada  Menteri  atau  Kepala  Kantor  Wilayah  atau  melalui  Kantor Pertanahan . 1
Dewasa  ini,  dalam  praktik  Notaris/  PPAT  sering  terjadi  kesalahan  dalam mengambil  tindakan  hukum  yang  berkaitan  dengan  perjanjian  kredit  beserta jaminannya,  yang  jaminannya  sering  menjadi  permasalahan  atas    keaslian  objek jaminannya    dalamaturan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak Tanggungan  atas  tanah  beserta  dengan  tanah  yang  sering  menjadi  objek  dalam jaminan  bank  yang  akan  dibebani  hak  tanggungan.  yang  berarti  hak  kebendaan tersebut  sudah  ada  kreditor  semua,  dan  jika    terjadi  wanprestasi  maka  prosedur hukum  penyesaiannya  dengan  cara  di  lelang,  dijual,  dan  lainnya  tanpa menghilangkan tanggung jawab dari objek yang di jaminankan  yang telah diatur dalam undang-undang hak tanggungan serta dalam  peranan notaris terhadap akta yang  dibuatnya  terjadi  kesalahan  atau  cacat  hukum  maka  akan  dibatalkan  demi hukum  yang  telah  diputuskan  oleh  pengadilan,  yang  diakibatkan  dari  para  pihak dan notaris yang tidak berdasarkan penerapan aturan hukum yang telah ditentukan Undang–  Undang  Jabatan  Notaris.  Sebagai  contoh  kasus  yang  merupakan pengembangan  isu  hukum  dan  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  pada  kasus Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1138K/Pdt/2012  yang  merupakan  gambaran yang  relevan  untuk  mewakili  realisasi  terhadap  pembatalan  sertifikat  hak  milik yang  dibebani  hak  tanggungan  yang    diakibatkan  adanya  perbuatan  melawan hukum yang dilakukan oleh pemegang jaminan dengan cara merekayasa akta jual belidan membuat pembebanan hak tanggungan tanpa seizin pemilik asli sertifikat, dan  Bank  pun  tidak  melaksanakan  Survey  Lapangan  kepada  objek  tanah  dan bangunan milik Penggugat yang akan dijadikan jaminan APHT dalam pemberian kreditsehingga  dapat  terjadinya  Jaminan  Kredit,  didalam  Putusan  Mahkamah Agung hakim memutuskan untuk membatalkan akta - akta yang dibuat danakan di analisis  lebih  lanjut  dari    permasalahan  tersebut  adalah  dampak  dari  akibat pembatalan  sertifikat  hak  milik  terhadap  perlindungan  kreditur  pemegang  hak tanggungan  serta  dampak  kedepan  dari  permasalahan  tersebut  dari  tanggung jawab notaris PPAT yang melakukan proses jual beli sampai dengan berakhirnya atau batalnya proses pembebanan hak Tanggungan  yang berdasarkandari Putusan Mahkamah Agung Nomor 1138 K/Pdt/2012.
Permasalahan dalam penelitian ini  yaitu : Pertama , bagaimana pertimbangan hakim  terhadap  pembatalan  sertifikat  hak  milik  yang    dibebani  hak  tanggungan yang  berdasarkan    Putusan MA    Nomor  1138  k/Pdt/2012? Kedua , bagaimanaperlindungan  hukum  terhadap  Kreditur  Separatis  sebagai  pemegang Hak Tanggungan? Ketiga , bagaimana pengaturan seharusnya terhadap pembatalan
1 Maria S.W.Sumardjono, 2001, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi & Implementasi, Jakarta : Kompas , hlm 182.
sertifikat  hak  milik  yang    dibebani    hak  tanggungan,  dalam  rangka  perlindungan hukum  terhadap  kreditur  pemegang  hak  tanggungan  ?  Keempat,  bagaimana tanggung  jawab  PPAT    terhadap  akta  yang    dibatalkan  berdasarkan  Peraturan Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PJPPAT) ?

## Metode
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif dengan jenis dan bahan hukum  diperoleh  dari  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder,  dan  bahan hukum tersiser, dikumpulkan  melalui studi kepustakaan, dengan teknik penarikan kesimpulan secara deduktif.

## Pembahasan
Pertimbangan  Hukum  Hakim  terhadap  Pembatalan  Sertifikat  Hak  Milik Yang  Dibebani  Hak  Tanggungan  Yang  Berdasarkan    Putusan  Mahkamah Agung  Nomor 1138 k/Pdt/2012
Kasus  pembatalan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  bersertifikat  hak  milik No.459/Menteng, seluas 250 M2  milik penggugat Henny  Nurani , dalam proses balik  namanya  yang dilakukan oleh tergugat  IV, Kantor Pertanahan  Kota Bogor, dan  pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  atas  objek  hak  atas  tanah  tersebut  yang dibuat  secara  melawan  hukum  dan  direkayasa  oleh  tergugat  I  Pujo,  tergugat  II Bank  Mandiri,  dan  tergugat  III  PPAT  Maria,  digugat  oleh  penggugat  Henny  ke Pengadilan  Negeri  Bogor,  karena  telah  merugikan  kepentingannya  dalam kepemilikan  sertifikat    yang    dalam  Gugatan  dalam  Pembatalan  Sertifikat  Hak Milik  yang  dibebani  Hak  Tanggungan  yang  terjadi  sengketa  yaitu  dalam pengikatan jaminan hak tanggungan atas objek hak atas tanah tersebut yang dibuat secara melawan hukum dan direkayasa oleh tergugat dan dalam  Pembuktian Akta Jual  Beli  yang  dibuat  Oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang  diputusan  oleh Mahkamah  Agung  yang  menyatakan  cacat  demi  hukum  yang  dilakukan  dengan unsur  itikat tidak  baik  yaitu   tidak  sebenarnya  /kebohongan  yang  dilakukan  oleh tergugat  yang    pada  awalnya  Penggugat  yang  melakukan  hubungan  hukum dengan Tergugat I yaitu Penggugat mempunyai hutang kepada Tergugat I sebesar Rp70.000.000,-  (tujuh  puluh  juta rupiah)  yang  tercantum  akta  No.  08 tanggal  16 Maret 2005 yang dibuat di  hadapan Notaris  Abdul  Hakim SH., Notaris di Bogor dan  untuk  menjamin  pelunasan  Hutang    kepada  tergugat  1  maka  penggugat menjaminkan  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  459/Menteng  milik  penggugat  seluas 250 M, yang merupakan tempat tinggal penggugat yang beralamat di jalan terapi 1  Block  AE  No.6  Rt.01/09  Kelurahan  Menteng,  Kecamatan  Bogor  Barat,  Kota Bogor.
Tergugat  1  tanpa  seizin  penggugat  telah  mengajukan  permohonan  kepada PT.Bank  Mandiri    untuk  memperoleh  pinjaman  kredit  dari  PT.  Bank  Mandiri dengan  cara  melakukan    transaksi  rekayasa  jual  beli  tanah  dan  bangunan  milik Penggugat  tersebut,  sehingga  Tergugat  IV  telah  mencatatkan  dan  mendaftarkan Hak  Tanggungan  peringkat  I  (pertama)  berdasarkan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan (APHT) No. 85/2005 tanggal 31Maret 2005 yang dibuat oIeh dan di hadapan Tergugat III.
Hal- hal yang telah di rekayasa yaitu Para Tergugat tidak dapat membuktikan dalil  sangkalannya  bahwa  Penggugat  adalah  benar-benar  subjek  hukum  yang menandatangani  Akta  Jual  Beli  No.  84  tersebut  dan    pada  faktanya    bahwa Penggugat  tidak  pernah  menjual,  menyewakan  dan/atau  mengalihkan  kepada Tergugat I atau siapapun juga terhadap tanah dan bangunan serta Penggugat tidak pernah datang dan bertemu dengan pimpinan dan atau karyawan Tergugat II untuk mengajukan  permohonan  kredit  terlebih  lagi  membuat  dan  menandatangani Perjanjian  Kredit  dan  Terbukti  dengan  tidak  adanya  survey  lapangan  oleh petugas/karyawan Tergugat II kepada objek tanah dan bangunan milik Penggugat yang  akan  dijadikan  jaminan  (APHT)  dalam  pemberian  kredit  dan    Penggugat tidak pernah membuat dan menandatangani perjanjian jual beli dengan Tergugat I di  hadapan  Tergugat  III  dan    Tergugat  I  dengan  para  Tergugat  lainnya  dalam membuat perjanjian jual beli, perjanjian kredit, APHT dan pencatatan lainnya.
Kantor  Pertanahan  ataupun  Badan  Pertanahan  Nasional  Dalam  kasus Pembatalan  Akta  jual  beli  hak  atas tanah  yang  dibuat oleh  dan  dihadapan  PPAT dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  No.1138.K/PDT/2012,  pembatalan  akta  jual beli tersebut oleh Pengadilan negeri Bogor yang dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Jawa Barat dan Mahkamah Agung didasarkan  pertimbangan hukum bahwa Akta jual  beli tersebut  mengandung unsur perbuatan  melawan hukum dalam  Akta  jual beli  yang  dibuat  oleh  PPAT  Maria  Pranita  tersebut  melanggar  ketentuan  Pasal 1320  KUH  Perdata  pada  syarat  subjektif  dimana  objek  hak  atas  tanah  yang diperjual-belikan  tersebut  tidak  didasarkan  kepada  prinsip  kesepakatan  antara pihak penjual dan pihak pembeli.
Akta  jual-beli  hak  atas  tanah  yang  dibuat  dengan  melawan  hukum    menjadi cacat  hukum  yang    dijadikan  dasar  proses  balik  nama  di  kantor  pertanahan  kota Bogor dari Akibat hukum  proses balik nama pemilik hak atas tanah dengan dasar hukum akta jual beli dibatalkan  oleh pengadilan. Selain itu dengan dasar akta jual beli  dan  balik  nama  dilakukan  pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  di  Bank Mandiri.
Pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  atas  objek  hak  atas  tanah  dengan Sertifikat  Hak  Milik    No.469/Menteng  seluas  250  M2  tersebut  dilakukan  oleh tergugat  I  Pujo  dan  tergugat  III  Bank  Mandiri,  juga  mengandung  cacat  hukum. Hal  ini  disebabkan  ketidak  berwenangan  tergugat  I  Pujo  dalam  hal  melakukan pengikatan  jaminan  hak  tanggungan  atas  objek  hak  atas  tanah  tersebut,  karena tanah  tersebut  diperoleh  tergugat  I  Pujo  dengan  cara  melawan  hukum,  yaitu dengan  merekayasa  pembuatan  akta  jual  beli  tersebut  bersama-sama  dengan tergugat  III  PPAT  Maria.  Oleh  karena  dasar  pertimbangan  putusan  pengadilan negeri Bogor, yang dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Jawa Barat dan Mahkamah Agung telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

## Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditor  sebagai  Pemegang  Hak Tanggungan
Berdasarkan  ketentuan    Pasal  51  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok  Agraria,  disebutkan  bahwa  telah  disediakan lembaga hak jaminan yang kuat dan dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu Hak Tanggungan sebagai pengganti Lembaga Jaminan yang  Hak Tanggungan ini telah diakui seksistensinya melalui Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah dan  menjadikan kepentingan debitur maupun kreditur mendapatkan perlindungan hukum  dari  pemerintah,  yang  bertujuan  utama  diundangkannya  Undang-Undang Hak  Tanggungan  ini,  khususnya  untuk  memberikan  perlindungan  hukum  bagi pihak  kreditur  apabila  debitur  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  berupa wanprestasi.
Proses pembebanan hak tanggungan merupakan suatu proses yang terdiri atas dua  tahap  kegiatan,  yaitu  tahap  pemberian  hak  tanggungan,  dengan  dibuatnya APHT oleh  PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang piutang  yang dijamin dan tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang  merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.dan saat lahirnya hak tanggungan perluh adanya Perlindungan  Hukum  yang  mengikuti    ketentuan  Pasal  18  ayat  (4)  ini  yang memberikan  perlindungan  kepada  pihak  kreditur  apabila  hak  atas  tanah  yang menjadi  objek  hak  tanggungan  hapus.  Jika  didasari  dari  ketentuan  ini  maka dengan adanya pembatalan hak sertifikat hak milik yang sedang dijaminkan maka hapuslah  hak  debitur  atas  tanah  tersebut  dan  berarti  hak  tanggungan  terhapus, namun bukan  berarti hutang  juga terhapus sebagaimana dijelaskan pada Pasal 18 ayat  (4)  bahwa  hapusnya  hak  tanggungan  karena  hapusnya  hak  atas  tanah  yang dibebani  hak  tanggungan  tidak  menyebabkan  hapusnya  utang  yang  dijamin. Pembatalan  hak  atas  tanah  berdasarkan  ketentuan  Pasal  1  angka  12  Peraturan
Menteri  Negeri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional    No.  3  Tahun  1999, yaitu    Pembatalan  keputusan  mengenai  pemberian  suatu  hak  atas  tanah  karena keputusan  tersebut  mengandung  cacat  hukum  dalam  penerbitannya  atau melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Pembatalan pada Putusan Mahkamah agung  yang diakibatkan Tergugat tidak dapat  membuktikan    kebenaran  Akta  Jual  Beli  yang  tergugat  buat,  dan  tergugat terbukti  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  dan  akta  yang  dibuat  menjadi cacat  secara  hukum  karena  dibuat  berdasarkanitikad  tidak  baik  oleh  Tergugat  I dan  tidak  sesuai  dengan  keadaan  yang  sebenarnya(kebohongan),  sedangkan  para Tergugat  tidak  dapat  membuktikan  dalil  sangkalannyabahwa  Penggugat  adalah benar-benar subjek hukum yang menandatangani Akta JualBeli No. 84 tersebut.
Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditur  Separatis  Sebagai  Pemegang  Hak Tanggungan    yaitu    menggunakan  teori  Keadilan  komutatif  yaitu  apa  yang menjadi penentu hak yang adil , pada hak milik seseorang  itu dari awal harus di kembalikan  kepadanya  dalam  yang  memberikan  kewajiban  kepada  pihak  lain untuk  menghormati  dan  pemberian  sanksi  berupa  ganti  rugi  bila  hak  tersebut dikurangi, dirusak dan tidak berfungsi sebagaimana mestinya.
Kreditur  dan  debitur  untuk  mendapatkan  Perlindungan  hukum  maka mengunakan perlindungan hukum represif dengan bertujuan untuk menyelesaikan sengketa    yang  dikaitkan  dengan  pengakuan  dan  perlindungan  terhadap  hak-hak asasi  manusia,  pengakuan  dan  perlindungan  terhadap  hak-hak  asasi  manusia mendapat tempat utama dan dapat dikaitkan dengan tujuan dari negara hukum.
Bentuk  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditur  Separatis  Pemegang Jaminan  Hak  Tanggungan  yaitu    Kreditur  separatis  mempunyai  hak  untuk  dapat kewenangan  sendiri  menjual/mengeksekusi  objek  agunan,  tanpa  menunggu putusan pengadilan (parate eksekusi).jika terjadi sengketa maka kreditur separatis dapat  menjual  aset  jaminan  yang  dipegangnya,  dan  jika  terjadi  pembatalan sertifkat sehingga jaminan sertifikat  yang pemegang hak tanggungan dapat dijual sebagai salah satu upaya bentuk perlindungan hukum secara perdata yang menjadi dasar dalam pelaksanaan eksekusi.
Upaya Kreditur separatis yang dapat dilakukan untuk mendapat perlindungan hukum  dalam  penyelesaian  sengketa  atas  pembatalan  sertifikat  yang  sedang dijaminkan  yaitu  Hak  Tanggungan  pada  kasus  ini  dengan  cara  ,  Penggugat meminta  adanya  perlindungan  hukum  lainnya  dengan  cara  meminta  kepada Hakim    untuk  melakukan  sita  jaminan  terhadap  tanah  dan  bangunan  milik
pengugat dan meminta kekuatan hukum yang mengikat agar tergugat  tidak dapat melakukan tindakan–tindakan melawan hukum lainnya, dan menuntut Tergugat 1 pada  saat  dipersidangan  lain  dengan    agenda  pertanggung  jawaban  atas  kasus yang kreditor alami.
Pengaturan  seharusnya  terhadap  pembatalan  sertifikat  hak  milik  yang dibebani    hak  tanggungan,  dalam  rangka  perlindungan  hukum  terhadap kreditur pemegang hak tanggungan
Pada  Putusan  Pengadilan  Hakim  berpendapat  bahwa  pada  proses pendaftarannya  yang  tidak  dilakukan  sesuai  ketentuan  yang  berlaku  dan  Para pihak tergugat juga tidak bisa menunjukkan adanya suatu bukti tentang penetapan batas-batas  tanah  dan  dikuatkan  dengan  keterangan  saksi,  bahwa  tidak  pernah terjadinya  pengukuran  dan  tidak  pernah  dilakukannya  pengumuman  dari  hasil penilitian  data  fisik  dan  data  yuridis  sehingga  hakim  berpendapat  bahwa  pihak tergugatdalam proses penerbitan sertipikat tersebut belum memenuhi ketentuan/prosedur dalam proses penerbitan sertipikat tersebut sebagaimana yang ditentukan  pada  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  nomor  3  tahun  1997  sebagai  Peraturan  Pelaksanaan  dari  Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pengaturan  yang  seharusnya    mengenai  pembatalan  sertifikat  sudah  benar atau  sesuai  dengan  aturan  undang  –  undang  Hak  Tanggungan    hanya  perluh mengatur  lebih  tegas  lagi  terhadap  perlindungan  hukum  preventif  yaitu  tindak pemerintah  yang  didasarkan  pada  kebebasan  bertindak  ada  pun  cara    untuk menyelesaikan  apabila  terjadi  sengketa.  Serta  untuk    memperkuat  nilai  akta outentik yang dibuatnya seperti Akta Pemberian Hak Tanggungan yang berisikan janji-janji  yang  lebih  kuat    untuk  melindungi  hak  kreditur  dalam  menjaminkan hak  kreditur  dalam  melakukan  pendaftaran,  sebagaimana  ditegaskan  pada  Pasal 10  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  dijelaskan  bahwa  Perjanjian  yang menimbulkan hubungan utang-piutang dapat dibuat dengan akta di bawah tangan maupun  akta  autentik  tergantung  pada  ketentuan  hukum  yang  mengatur  materi perjanjian  tersebut,    dan    pada  Pasal  11  ayat  (2)    tentang  Janji-Janji  yang  wajib dicantumkan  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan    yang  tidak  semua  janji yang memberikan perlindungan kepada kreditur, tetapi hanya sebagian besar saja. Yaitu Janji  yang  membatasi kewenangan pemberi  Hak Tanggungan debitur Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan kreditur yang Pencantuman  elemen  atau  isi  yang  wajib  ada  dalam  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  harus Bersifat kumulatif, sehingga harus lengkap dicantumkan guna memenuhi  unsur  spesialitas  dari  Hak  Tanggungan    Apabila  lalai  mencantumkan
salah  satu  isi  dalam  akta  tersebut  mengakibatkan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan tersebut batal demi  hukum walau pun  batal demi  hukum akan  lebih diberatkan denda yang besar  atau ancaman adanya   hukuman Pidana dikarenakan adanya Unsur Kesengajaan.
Serta  yang perlu diingat oleh pihak perbankan adalah, notaris sebagai pejabat dalam mengadakan perjanjian kredit di hadapan Notaris/PPAT, pihak perkreditan bank  tetap  dituntut  peran  aktif    untuk  memeriksa  segala  aspek  hukum  dan kelengkapan  yang  diperlukan,  karena  kemungkinan  terjadi  kesalahan  atau kekeliruan  atas  suatu  perjanjian  kredit  yang  dibuat  secara  notariil  tetap  ada. Sehingga,  pihak  perbankan  tidak  secara  mutlak  bergantung  pada  notaris,  tetapi notaris  harus  dianggap  sebagai  mitra  dalam  pelaksanaan  suatu  perjanjian  kredit, serta yang banyak ditemukan juga yitu  PPAT yang  kurang  memperhatikan dan menerapkan  aturan  secara    konsisten  yang  ada  dan  sebaliknya  sangat  jarang ditemukan  adanya  unsur  kesengajaan  untuk  merugikan  para  pihak  atau  pihak ketiga.
Pada  Pasal  1131  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  dijadikan  rujukan terhadap permasalahan  ini  yang  mana  segala kebendaan  yang berhutang  menjadi tanggungan  untuk  segala  perikatan.    Yang  menjadi  suatu  asas  dalam  setiap perikatan,  bahwa  setiap  hutang  harus  dilakukan  pelunasannya,  dan    menjadi tanggungan  untuk  pelunasannya  hutang  debitur  tersebut,  dari  ketentuan  inilah yang menjadi perlindungan bagi kreditur untuk pelunasan utang debitur.

## Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  terhadap akta yang dibatalkan  berdasarkan  Peraturan    Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PJPPAT)
Pertanggung  jawaban    yang  diberikan  terhadap  Sanksi  perdata  dijatuhkan kepada  PPAT  atas  perbuatan  melanggar  hukum    yang  perbuatan  tersebut menimbulkan  kerugian,  dan  secara  normatif  perbuatan  tersebut  tunduk  pada ketentuan Pasal 1365  KUHPerdata, yaitu tiap perbuatan  melanggar  hukum,  yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan  kerugian  itu,  mengganti  kerugian  tersebut  Berkaitan  dengan pembuatan  akta  PPAT  yang  mengalami  cacat  hukum,  yang  banyak  ditemukan adalah  PPAT  yang  bersangkutan  kurang  begitu  memperhatikan  dan  menerapkan secara  konsisten  aturan-aturan  yang  ada  dan  sebaliknya  sangat  jarang  ditemukan adanya  unsur  kesengajaan  untuk  merugikan  para  pihak  atau  pihak  ketiga.  Untuk melakukan pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta  PPAT  tersebut.  Kesemua  faktor  tersebut  terkadang  tidak  disadari  dan  tidak
disengaja bahkan bilamanapun ada yang disadari dan disengaja oleh PPAT sendiri maupun  para  pihak,  unsur  kesengajaan  untuk  memberikan  suatu  akibat  yang merugikan  salah  satu  penghadap  maupun  para  penghadap  sangatlah  kecil  atau jarang ditemukan. Disisi lain, bilamanapun tidak ditemukan unsur kesengajaan hal ini berarti terdapat kekurang-hati-hatian karena ketidakcermatan atau ketidaktelitian  atau  kealpaan  dari  PPAT  bersangkutan,  dan  sangat  jarang  pula ditemukan unsur merugikan dari kealpaan tersebut.
Apabila  dalam  pelaksanaan  tugas  dan  jabatan  PPAT  berkaitan  dengan kewajiban  seorang  PPAT  untuk  mewujudkan  akta  otentik  yang  berkekuatan pembuktian  sempurna,  mengandung  cacat  hukum,  yang  kemudian  oleh  suatu putusan  pengadilan  dinyatakan  tidak  otentik  karena  syarat-syarat  formil  dan materil  dari  prosedur  pembuatan  akta  PPAT  tidak  dipenuhi,  sehingga  menjadi akta  dibawah  tangan  atau  bahkan  dinyatakan  batal,  atau  menjadi  batal  demi hukum,  dan  mengakibatkan  suatu  kerugian,  maka  terhadap  kejadian  tersebut menjadi  bertentangan  dengan  kewajiban  hukum  bagi  PPAT,  dan  PPAT  tersebut bertanggung jawab atas kerugian itu.
Akta  PPAT  yang  dibuat  sebagai  dasar  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut, dinyatakan  batal  oleh  putusan  pengadilan,  dan  mengakibatkan  klien  PPAT tersebut  tidak  mendapatkan  hak  atas  akta  otentik,  atau  tidak  dapat mempergunakan  akta  tersebut  sebagaimana  layaknya  peran  dan  fungsi  sebuah akta otentik, sehingga klien yang seharusnya sebagai pemegang hak menjadi tidak dapat  melaksanakan  haknya,  maka  PPAT  bersangkutan  bertanggung  jawab  atas kerugian yang ditimbulkan. Menurut Pasal 55 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  1  tahun  2006  Tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  Peraturan  Kepala  BPN  No.  1 Tahun  2006)  ditentukan  “PPAT  bertanggung  jawab  secara  pribadi  atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta.
Pada  Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1138k/Pdt/2012  Tanggung Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)    terhadap  akta  yang    dibatalkan berdasarkan  Undang  –  Undang  Peraturan  Jabatan  Pembuat  Akta  Tanah, Pertanggungjawaban PPAT menurut Pasal 55 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  1  tahun  2006  Tentang  Ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  Peraturan  Kepala  BPN  No.  1 Tahun 2006) ditentukan PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan
tugas  dan  jabatannya  dalam  setiap  pembuatan  akta.  Selain  itu,  PPAT  juga mempunyai tanggung jawab secara administratif dan secara keperdataan.
Notaris  bertanggung  jawab  atas  penggantian  rugi  dari  gugatan  para  pihak yang  merasa  dirugikan  dengan  terbitnya  akta  jual  beli  yang  mengandung  unsur perbuatan  melawan  hukum  dan  cacat  hukum  tersebut.  Disamping  itu  PPAT bertanggung  jawab  secara  administratif  dalam  hal  penjatuhan  sanksi  berupa teguran tertulis, skorsing serta pemecatan dari jabatannya karena telah melakukan perbuatan  melawan  hukum  dalam  hal  pembuatan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah yang  bersertipikat  tersebut.  Selain  hukuman  administratif  pertanggungjawaban PPAT juga dapat dituntut secara pidana yaitu PPAT bertanggung jawab  terhadap tindak  pidana  pemalsuan  surat,  menggunakan  surat  palsu  atau  memasukkan keterangan palsu ke dalam akta otentik sebagaimana termuat di dalam Pasal 262, 263  dan  266  KUH  Pidana  dengan  ancaman  hukum  pidana  maksimal  6  tahun penjara.
Bentuk  tanggung  jawab  Notaris/PPATterhadap  akta  yang  dibatalkan  oleh Pengadilan terkait dengan kasus dalam penelitian inimeliputi:
a. Perdata.  Konstruk  si  pertanggung  jawaban  secara  perdata  oleh  Notaris adalah  Notaris  terbukti  memenuhi  unsur  perbuatan  melawan  hukum  dalam Pasal  1365  KUH  Perdata  dalam  membuat  aktanya.  Karena  apabila  dalam praktek  terbukti  memenuhi  unsur  Perbuatan  Melawan  Hukum  dan merugikan  salah  satu  pihak,  maka  pihak  yang  dirugikan  dapat  mengajukan gugatan ganti rugi terhadap Notaris/PPAT tersebut.
b. Pidana.Pertanggung  jawaban  secara  pidana  oleh  Notaris  maupun  PPAT adalah Notaris/PPAT juga melakukan tindak pidana sebagai berikut:
1. Membuat surat palsu yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu yang dipalsukan (Pasal 263 ayat (1), (2) KUHP
2. Melakukan Pemalsuan (Pasal 264 KUHP)
3. Menyuruh  mencantumkan  keterangan  palsu  dalam  akta  otentik  (Pasal 266 KUHP)
4. Melakukan, menyuruh untuk melakukan, turut serta melakukan (Pasal 55 jo. Pasal 263 ayat (1) dan (92) atau 264 dan 266 KUHP.
5. Membantu membuat surat palsu atau yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu atau yang dipalsukan (Pasal 56 ayat 1 dan 2 jo. Pasal 263 ayat (1)  dan  (2)  atau  264  dan  266  KUHP.  Atas  Pasal-pasal    dalam  KUHP tersebut,  Notaris  dapat  dikenai  pidana  penjara  minimal  6  (enam)  tahun dan penjara maksimal selama 8 (delapan) tahun.
c. Administratif.  Notaris/PPAT  dalam  menjalankan  kewajibannya  telah terbukti  membuat  akta  dengan  melanggar  pasal-pasal  dalam  UUJN, Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan kode etik profesinya, maka baik Notaris/PPAT dapat dikenai sanksi administratif sebagaimana yang termuat dalam Pasal 85   Undang - Undang Jabatan Notaris , yaitu:
1. Teguran lisan
2. Teguran tertulis
3. Pemberhentian sementara
4. Pemberhentian dengan hormat
5. Pemberhentian dengan tidak hormat.
Akibat  hukum  bagi  Notaris/PPAT  terhadap  akta  yang  dibatalkan  oleh Pengadilan  yaitu    pembatalan  akibat  perkara  perdata,  pidana,  maupun  kesalahan administratif  oleh  Notaris/PPAT  dalam  pembuatan  akta,  secara  umum  akibat hukum dibatalkannya akta otentik oleh Pengadilan yaitu  Batal demi hukum yang akibatnya,  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  tidak  memiliki  akibat  hukum  sejak terjadinya perbuatan hukum tersebut dengan suatu putusan pengadilan.selanjutnya Dapat  dibatalkan  yaitu  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  tidak  memiliki  akibat hukum  sejak  terjadinya  pembatalan  dan  apabila  melakukan  perbuatan  yang melawan  hukum,  maka  dapat  diberi  sanksi  berupa  diberhentikan  dengan  tidak hormat apabila oleh pengadilan Notaris dijatuhi pidana penjara lebih dari 5 (lima) tahun,  seperti  yang  telah  diatur  di  dalam  Pasal  13  Undang  –  Undang  Jabatan Notaris  dan    Pertanggungjawaban  PPAT  menurut  Pasal  55  Peraturan  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  1  tahun  2006  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  No.  37  Tahun  1998  Tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006).

## Kesimpulan
Dari uraian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa:
1. Pertimbangan  hakim  terhadap  pembatalan  sertifikat  hak  milik  yang    dibebani hak  tanggungan  yang  berdasarkan    Putusan  Mahkamah    Agung    Nomor  1138 k/Pdt/2012  adalah bahwa dalam proses pembuatan akta jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  yang dilakukan secara melawan hukum  sehingga  menjadi cacat hukum,  yang dilakukan dengan cara rekayasa oleh tergugat 1 dengan tergugat III yaitu Notaris/PPAT ,serta tergugat 1  yang  tidak  memiliki  kewenangan  yang  melakukan  pengikatan  jaminan  hak tanggungan atas objek  hak atas tanah tersebut yang  menimbulkan  Pembatalan akta jual beli hak atas tanah dan telah terbukti dalam  putusan pengadilan telah
dilakukannya  perbuatan  melawan  hukum  dan  telah  merugikan  penggugat, sehingga semua proses akta jual beli dibatalkan oleh Mahkamah Agung.
2. Perlindungan  hukum  terhadap  Kreditur  separatis    sebagai  pemegang  Hak Tanggungan yaitu hak untuk dapat kewenangan sendiri menjual/mengeksekusi objek  agunan  tanpa  menunggu  putusan  pengadilan,  karena  telah  terjadi sengketa  oleh  karena  itu  kreditur  separatis  dapat  menjual  aset  jaminan  yang dipegangnya,  dan  jika  terjadi    pembatalan  sertifkat    maka    jaminan  sertifikat yang pemegang hak tanggungan tersebut dapat dijual sebagai salah satu upaya bentuk  perlindungan  hukum  secara  perdata  yang  menjadi  dasar  dalam pelaksanaan  eksekusi,    Ketentuan  Pasal  18  ayat  (4)    yang  memberikan perlindungan kepada pihak kreditur apabila hak atas tanah yang menjadi objek hak  tanggungan  hapusdan  yang  menyebabkan  kreditur  kehilangan  barang jaminan untuk pelunasan utang debitur dan hal tersebut berdampak pada ketika debitur wanprestasi, kreditur tidak bisa lagi melakukan penjualan secara lelang sebagaimana  karakteristik  dari  hak  tanggungan,  kreditor  harus  melakukan upaya-upaya  hukum  lainnya,  baik  melalui  jalur  litigasi  maupun  non  litigasi dengan  menuntut  Tergugat  1  pada  saat  dipersidangan  lain  dengan    agenda pertanggung  jawaban  atas  kasus  yang  kreditor  tersebut,  dan  telah  diatur  pada Pasal  18  ayat  (4)  bahwa  hapusnya  hak  tanggungan  karena  hapusnya  hak  atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
3. Pengaturan seharusnya terhadap pembatalan sertifikat hak milik yang dibebani hak  tanggungan,  dalam  rangka  perlindungan  hukum  terhadap  kreditur pemengang    hak  tanggungan  yaitu    terhadap  perlindungan  hukum secarapreventif, preventif yaitu tindakan yang dilakukan oleh  pemerintah yang didasarkan  pada  kebebasan  bertindak  dan  cara    untuk  menyelesaikan  apabila terjadi  sengketa.  memperkuat  nilai  akta  outentik  seperti  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  yang  berisikan  janji-janji  yang  lebih  kuat   untuk  melindungi  hak kreditur dalam menjaminkan hak kreditur dalam melakukan pendaftaran, yang pada  Pasal 11 ayat (2)  tentang Janji-Janji yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian  Hak  Tanggungan    yang  tidak  semua  janji  yang  memberikan perlindungan kepada kreditur, tetapi hanya sebagian besar saja. sehingga harus lengkap  dicantumkan  guna  memenuhi  unsur  spesialitas  dari  Hak  Tanggungan apabila  lalai  mencantumkan  salah  satu  isi  dalam  akta tersebut  mengakibatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut batal demi  hukum walau pun  batal demi  hukum  akan  lebih  diberatkan  denda  yang  besar  atau  ancaman  adanya hukuman Pidana dikarenakan adanya Unsur Kesengajaan dan mengatur akibat hukum  yang  melakukan  pembatalan  yang  diakibatkan  cacat  administrasi,  dan dalam pemberian jaminan dalam penyelesaian sengketa dengan ganti rugi serta perlindungan hukum terhadap kreditur tidak dapat dirugikan
4. Tanggung  Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)    terhadap  akta  yang dibatalkan  berdasarkan  Peraturan    Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PJPPAT)  yaitu  Pertanggung  jawaban  hukum  oleh    Pejabat  Pembuat  Akta Tanah    terhadap  pembuatan  Akta  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  telah bersertifikat  yang  dibatalkan  oleh  pengadilan  adalah  bahwa  notaris/PPAT bertanggung jawab atas penggantian rugi dari gugatan para pihak yang merasa dirugikan  dengan  terbitnya  akta  jual  beli  yang  mengandung  unsur  perbuatan melawan  hukum dan cacat hukum tersebut. Disamping  itu PPAT bertanggung jawab  secara  administratif  dalam  hal  penjatuhan  hukuman  berupa  teguran tertulis,  skorsing  serta  pemecatan  dari  jabatannya  karena  telah  melakukan perbuatan  melawan  hukum dalam  hal pembuatan akta jual  beli  hak atas tanah yang bersertipikat tersebut. Selain hukuman administratif pertanggungjawaban PPAT  juga  dapat  dituntut  secara  pidana  yaitu  PPAT  bertanggung  jawab terhadap  tindak  pidana  pemalsuan  surat,  menggunakan  surat  palsu  atau memasukkan  keterangan  palsu  ke  dalam  akta  otentik  sebagaimana  termuat  di dalam  Pasal  262,  263  dan  266  KUH  Pidana  dengan  ancaman  hukum  pidana maksimal 6 tahun penjara.

## Daftar Pustaka
Adjie,  Habib,  2018, Hak  Tanggungan  Sebagai  Lembaga  Jaminan  Atas  Tanah,
Bandung: CV. Mandar Maju.
Ali, Zainudin, 2013, Metode Penelitian Hukum , Jakarta: Sinar Grafika. Amriani,  Nurnaningsih,  2012, Mediasi  Altenatif  Penyelesaian  Sengketa  Perdata Di Pengadilan , Jakarta: Rajawali Pers.
Amrih,  Ivida  Dewi  dan  Herowati  Poesoko,  2011, Hak  Kreditor  Separatis  dalam Mengeksekusi  Benda  Jaminan  Debitor  Pailit ,  Yogyakarta:  LaksBang  Press Indo
Baharudin,  “Kewenangan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  Dalam  Proses Jual  Beli  Tanah”,Jurnal  Keadilan  Progresif , Vol.  5  No.1,  Maret  2014, Fakultas Hukum Universitas Bandar Lampung.
Ibrahim,  Johnny,  2012, Teori  dan  Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif, Malang: Bayumedia Publishing.
Indrajaya,  Rudi,  2002, Peraturan  Jabatan  PPAT  dan  Ketentuan  Pelaksananya, Bandung: Notarius & Kita.
Lubis,  Muhammad  Yamin  dan  Abdurahman  Rahim  Lubis,  2008, Hukum Pendaftaran Tanah , Jakarta: Mandar Maju.
Marzuki, Peter Mahmud, 2014, Penelitian Hukum, Jakarta: Prenada Media. Nurdin,  Nurdin,  2014. Filsafat  Hukum  (Tokoh-Tokoh  Penting  Filsafat:  Sejarah dan Intisari Pemikiran), Jakarta: Litera Antar Nusa. Patrik,  Purwahid  dan  Kashadi,  2006, Hukum  Jaminan  Edisi  Revisi  Dengan Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan , Semarang : Fakultas Hukum Universitas Diponegoro
Perangin, Effendi, 1996, Hukum Agraria di Indonesia , Jakarta  Rajawali Press.
Prawira,  I  Gus  Bagus  Yoga,  “Tanggung  Jawab  PPAT  terhadap  Akta  Jual  Beli Tanah ”,  Jurnal  IUS ,  Vol.  IV  No.  1,  2016,  Fakultas  Hukum  Universitas Mataram.
Sudarmanto,  2010, Pemalsuan  Surat  Dan  Memasukkan  Keterangan  Palsu  ke dalam Akta Otentik , Surabaya : Mitra Ilmu.
Supramono, Gatot, 1996. Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis , Jakarta: Djambatan.