## PERANAN NOTARIS DALAM PEMBANGUNAN DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA: ANALISIS KEBIJAKAN PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN TERHADAP PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL-BELI

## Taufik, Iskandar Muda, Mohammad Ryan Bakry
Magister Kenotariatan, Universitas YARSI Jakarta Koresponden Author:
Email: taufik_hidayat1212@yahoo.co.id

## ABSTRACT
This  study  aims  to  determine  the  role  of  a  Notary  in  the  imposition  of  acquisition  on  Land  and Building Rights (BPHTB) DKI Jakarta for the transfer of rights to land and buildings with the Sale and  Purchase  Agreement  (PPJB)  and  to  determine  the  legal  position  of  the  Sale  and  Purchase Agreement (PPJB). in the transfer of land and building rights to be subject to BPHTB. This research is  a  normative  juridical  research  conducted  by  examining  library  materials  or  secondary  legal materials  as  the  basic  material  for  research . The  results  of  this  study  indicate  the  role  of  the Notary/Land Deed Making Official (PPAT) in the development of DKI Jakarta through the imposition of Customs on the Acquisition of Land and Building Rights (BPHTB) on land and building sale and purchase  transactions  with  PPJB  is  very  meaningful/big,  because  indirectly  is  the  party  that oversees/controls  or  acts  as  a  gateway  so  that BPHTB  tax  debt  payments  are  fulfilled  by BPHTB taxpayers  as  financing  for  regional  development,  starting  from  spending  on  employees/state institutions  to  infrastructure  development,  education  costs,  health  costs,  and  the  construction  of public  facilities  And  the  position  of  the  Sale  and  Purchase  Agreement  of  Land  Rights  made  by  a Notary is valid and binding if it is based on the terms of the validity of the agreement and is made by or  before  public  officials  who  are  authorized  to  do  so  at  the  place  where  the  deed  was  made  as regulated in Article 15 of the Law-Law Number 30 of 2004 and its amendment Number 2 of 2014 concerning the Position of Notary
Keywords: BPHTB, Notary; Sale and Purchase Agreement (PPJB); Tax.

## ABSTRAK
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui peranan Notaris dalam pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  DKI  Jakarta  atas  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  dengan Perjanjian Perikatan Jual-Beli (PPJB) dan untuk mengetahui kedudukan hukum Perjanjian Perikatan Jual-Beli (PPJB) dalam pengalihan hak atas tanah dan bangunan untuk dikenakan BPHTB. Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau bahan hukum sekunder sebagai bahan dasar untuk diteliti.  Hasil dari penelitian ini menunjukan peran dari  Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dalam  pembangunan  DKI  Jakarta  melalui pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas transaksi jual beli tanah dan bangunan dengan PPJB adalah sangat berarti/besar, karena secara tidak langsung merupakan pihak yang mengawal/pengontrol atau sebagai Pintu Gerbang agar terpenuhinya pembayaran utang pajak BPHTB dilakukan oleh wajib pajak BPHTB sebagai  pembiayaan pembangunan daerah mulai dari belanja pegawai/lembaga negara sampai dengan pembangunan infrastruktur, biaya pendidikan, biaya kesehatan, dan pembangunan fasilitas publik. Dan Kedudukan Perjanjian Jual Beli Hak atas Tanah yang  dibuat  oleh  Notaris  adalah  sah  dan  mengikat  apabila  didasarkan  pada  syarat-syarat  sahnya perjanjian dan dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang bekuasa untuk itu di tempat di  mana  akta  dibuatnya  tersebut  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  15  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun 2004 dan perubahannya Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris.
Kata Kunci : Notaris, Pajak,  BPHTB, Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB)

## I. PENDAHULUAN
Pajak  adalah  pajak  (dipungut)  dari negara.  Ini  berarti  bahwa  siapa  saja  yang secara  hukum  bertanggung  jawab  untuk membayar,  dan  siapa  saja  yang  tidak,  dapat langsung dicalonkan. Tujuannya adalah untuk mendanai  biaya  umum  yang  terkait  dengan tugas  tersebut.  Kekuasaan  negara  mengontrol pemerintah. 1
Mengingat  pentingnya  peran  pajak sebagai sumber pembiayaan bagi pembangunan negara, tentunya kita akan terus mengkaji  potensi  pajak  di  masyarakat, tergantung  pada  keadaan  dan  keadaan perekonomian serta perkembangannya negara ini  diperlukan.  Salah  satu  sumber  perpajakan potensial  untuk  dipelajari  adalah  evolusi pembangunan negara saat ini, serta situasi dan lokasi ekonomi sekarang ini adalah jenis Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). 2
Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan  ( selanjutnya  disebut BPHTB), Tentu saja, sejauh mana perpajakan merupakan sumber pembiayaan bagi pembangunan  nasional,  perlu  dikaji  lebih lanjut  potensi  pajak  suatu  masyarakat berdasarkan kondisi ekonomi dan pembangunan  nasional.  Salah  satu  sumber perpajakan  yang  mungkin  perlu  ditelusuri adalah  berdasarkan  kondisi  dan  kondisi
1 R.  Santoso  Brotodiharjo, Pengantar  Ilmu Hukum Pajak , Cet. 3 (Bandung: PT. Eresco, 2011), hal. 2.
ekonomi  serta  perubahan baseline dengan berlakunya  Undang-undang  Nomor  5  Tahun 1960  tentang  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA), tetapi  kemudian  diberlakukan  lagi  sesuai dengan ketentuan yang berlaku dalam UUPA.
Disimpulkan BPHTB adalah Pajak yang dikenakan  atas  perolehan  hak  atas  tanah dan/atau bangunan. Dalam praktek pertanahan, PPJB  dibuat  dalam  bentuk  akta  nyata  di hadapan notaris, sehingga akta PPJB merupakan  akta  nyata  dengan  kemampuan pembuktian yang sempurna. Perjanjian pengikatan jual beli tanah (PPJB) antara kedua belah  pihak  dapat  dicapai  melalui  kontrak bawah  tangan  atau  melalui  kontrak  yang ditandatangani di depan notaris.
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) tanah  antara  para  pihak  dapat  dilakukan melalui akta di bawah tangan atau dapat pula dilakukan  melalui  suatu  akta  yang  dibuat dihadapan  notaris.  Dalam  pelaksanaannya, perjanjian  tersebut  senantiasa  tidak  berjalan sesuai  dengan  kesepakatan  yang  diinginkan oleh para pihak. Dalam kondisi tertentu dapat timbul masalah yang mengakibatkan terjadinya  ingkar  janji/wanprestasi.  Beberapa diantara bentuk ingkar janji yang terjadi dalam pelaksanaan  perjanjian  pengikatan  jual  beli mengenai  keterlambatan  pembayaran  dari pihak  pembeli,  pihak  penjual  yang  menjual obyek  jual  beli  kepada  pihak  lain,  pihak
2 Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Teori Dan Praktek , Edisi I (Jakarta: Raja Grafindo, 2017), hal. 6.
penjual  yang  tidak  melakukan  kewajibannya seperti  tidak  menyerahkan  bukti  tanda  milik tanah  tersebut  juga  sertipikat  kepada  pihak pembeli,  tidak  menyerahkan  obyek  jual  beli kepada  pembeli  dan  menjadikan  obyek  jual beli sebagai jaminan di bank, menjual ataupun menyewakan kepada orang lain.
Kasus  perjanjian  pengikatan  jual  beli (PPJB)  di  DKI  Jakarta  antara  pengembang satuan  rumah  susun  Bassura  City  Apartemen dengan  Konsumen  rumah  susun  dilakukan dibawah  tangan  sebagaimana  tertuang  dalam perjanjian nomor: 0000004463 antara PT. SKP atau  yang  disebut  sebagai  “Pihak  Pertama/ Penjual”  dengan  SFS  atau  yang  disebut sebagai  “Pihak  Kedua/  Pembeli”.  Yang Selanjutnya  Pihak  Pertama  dan  Pihak  Kedua disebut  sebagai  “Pemilik.  Dimana  SFS bermaksud  untuk  membeli  satu  unit  Rumah Susun tersebut, dan kewajiban perpajakan bagi pihak  pembelipun  sudah  menjadi  satu  dalam pembayaran  sebagaimana  dimaksud  dalam perjanjian ini.
Dari  peralihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  melalui  perjanjian  pengikatan  jual beli  sekali  transaksi  di  DKI  Jakarta  sangat besar potensi Penerimaan Bea Perolehan Hak atas  Tanah  Bangunan,  sebagaimana  tertuang pada tabel 1.1 berikut: 3

## Tabel 1.1
Nilai Potensi BPHTB atas PPJB DKI Jakarta
3 Data nilai potensi BPHTB atas PPJB DKI Jakarta.
Berdasarkan  tabel  1.1  tersebut  diatas dapat  diketahui  bahwa  nilai  potensi  BPHTB atas PPJB DKI Jakarta memiliki nilai potensi dengan  jumlah  1.584.32.492.632.  Sedangkan target  penerimaan  pajak  daerah  melalui  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  di DKI  Jakarta  pada  Anggaran  Pendapatan  dan Belanja  Daerah  selama  kurun  waktu  tahun 2017  sampai  dengan  tahun  2021  selalu mengalami kenaikan, hal ini dapat dilihat pada grafik 1.2 dibawah ini.
Grafik 1.2 Kontribusi dan Potensi BPHTB Tahun 2017-2021
Pelaksanaan BPHTB melibatkan banyak pihak  yang  terkait  seperti  Kantor  Pertanahan, Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Bank, Pemerintahan Daerah, termasuk lembaga-lembaga  yang  ada  di  bawahnya,
selain itu peraturan-peraturan yang
mendukung  pelaksanaan  BPHTB  juga  saling terkait antara satu dengan lainnya. Oleh karena saling  keterkaitan  tersebut,  baik  keterkaitan peraturan maupun lembaga-lembaganya, maka dalam prakteknya tidak jarang malah menimbulkan masalah. Selain AJB balik nama dibuat dalam proses atau pelaksanaannya juga dapat  dibuat  dengan  berdasar  pada  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual-beli  (PPJB)  dan Kuasa Menjual dalam bentuk akta otentik yang dibuat oleh Notaris.
Dalam  PPJB,  isinya  memuat  janji-janji dari  para  pihak  untuk  dipenuhi  guna tercapainya maksud dan tujuan jual-beli yang sebenarnya.  Sebuah  akta  PPJB  juga  memuat pernyataan  terhadap  harga  tanah  dan/atau bangunannya  telah  dibayar  lunas  (terjadi pelunasan) oleh pembeli kepada
penjual/pemilik  tanah.  Secara  yuridis  hal  itu berarti  akta  tersebut  telah  memenuhi  syarat sebagai  dasar  peralihan  hak  atas  tanahnya. Konsekuensinya,  akta  PPJB  akan  diikuti dengan  Akta  Kuasa  Menjual.  Dalam  kuasa menjual  dari  pemilik  tanah  selaku  penjual kepada  pembeli,  maka  segala  kepentingan hukumnya  dapat  dilaksanakan.  Selanjutnya dengan  kuasa  menjual,  pembeli  dikemudian hari  dapat  menjual  kepada  pihak  lain  dengan tanpa  memerlukan  bantuan  hukum  penjual atau  dalam  hal  ini  digunakan  untuk  menjual kepada dirinya pembeli sendiri guna kepentingan  peralihan  hak  atas  tanah  dan bangunan tersebut. 4
4 Faizal  Umar  Halili,  “Perlindungan  Hukum  Bagi Pembeli Tanah Sertifikat Berdasarkan Akta Pengikatan
Seorang  pejabat  umum  dalam  hal  ini  Notaris selaku  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT), dalam  melakukan  pekerjaannya  sebagai pembuat akta, tidak bisa lepas dari perpajakan, yang  secara  langsung  berhadapan  dengan calon  wajib  pajak,  jadi  sudah  sepantasnya pejabat tersebut berperan serta untuk memberikan  himbauan  kepada  calon  wajib pajak tersebut untuk menyelesaikan kewajibannya membayar pajak, dalam prakteknya  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  adalah  pajak yang  terkait  langsung  dengan  tugas  dan pekerjaan  Notaris  selaku  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  (PPAT).  Hal  tersebut  terkait dengan  adanya  proses  transaksi  dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

## II. METODE PENELITIAN
Metode  yang  digunakan  oleh  Penulis adalah penelitian hukum normatif
/kepustakaan, dimana penelitiannya berdasarkan  pada  bahan-bahan  hukum  dari literatur  terkait,  dan  dalam  pembahasannya menggunakan  dua  pendekatan  masalah  yaitu, pendekatan perundang-undangan juga pendekatan konseptual. Pendekatan
perundang-undangan adalah penelaahan semua  peraturan  perundang-undangan  yang terkait dengan permasalahan (isu hukum) yang sedang  dihadapi.  Sedangkan  pendekatan konseptual  ialah  pendekatan  yang  menilik mengenai pandangan-pandangan maupun
Jual-beli”,  melalui  www.karyailmiah.narotama.ac.id, diakses pada tanggal 20 Desember 2021
doktrin-doktrin yang berkembang dalam  ilmu hukum.
Dalam  pengumpulan  data  sekunder digunakan  alat  pengumpul  data  berupa  studi kepustakaan ( library research ) dengan melakukan  penelusuran  terhadapbuku-buku atau literatur-literatur  dan  dokumen-dokumen hukum. 5 Data sekunder, jika dilihat berdasarkan kekuatan mengikat dapat digolongkan  ke  dalam  bahan  hukum  primer, bahan  hukum  sekunder,  dan  bahan  hukum tersier.  Sedangkan untuk  mendapatkan  data yang deskriptif, penulis menggunakan metode analiss  data  dengan  pendekatan  deskriptif. 6
Dalam  penelitian ini  penulis  akan melakukan analisis terhadap data yang berbentuk kalimat- kalimat  serta  fakta-fakta  yang  menjadi  sebab munculnya suatu masalah.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Peranan  Notaris  dalam  pengenaan BPHTB  DKI  Jakarta  atas  Peralihan
Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan Perjanjian Perikatan Jual-Beli (PPJB) Wewenang Notaris, yaitu membuat Akta
autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian,  dan  penetapan  yang  diharuskan oleh  peraturan  perundang-undangan  dan/atau yang  dikehendaki  oleh  yang  berkepentingan untuk  dinyatakan  dalam  Akta  autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan
5 Soerjono  Soekanto, Pengantar  Penelitian Hukum , cet 3, (Jakarta; UI Oress, 2004), hal.18
dan  kutipan  Akta,  semuanya  itu  sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan  kepada  pejabat  lain  atau  orang lain  yang  ditetapkan  oleh  undang-undang sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  15  ayat  (1) Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  dan perubahannya  Undang-Undang  Nomor  2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris, dan juga notaris mempunyai wewenang lainnya sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  15  ayat  (2) dan  ayat  (3)  UUJN.  Selain  kewenangan  lain sebagaimana diatur Pasal 15 ayat (1) dan (2), Notaris  mempunyai  kewenangan  lain  yang diatur  dalam  peraturan  perundangundangan. Dalam  penjelasan  Pasal  15  ayat  (3), “kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan”, antara lain, kewenangan  mensertifikasi  transaksi  yang dilakukan  secara  elektronik  ( cyber  notary ), membuat  Akta  ikrar  wakaf,  dan  hipotek pesawat  terbang.  Dan  kewenangan  tersebut Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  2011 tentang  Pembentukan  Peraturan  Perundang- undangan pada Pasal 8 ayat (2) menyebutkan Peraturan Perundang-undangan diakui keberadaannya  dan  mempunyai  kekuatan hukum mengikat sepanjang diperintahkan oleh Peraturan  Perundang-undangan  yang  lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan kewenangan.
Kewajiban utama seorang notaris sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana tercantum dalam Pasal 2 ayat (2) Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998
6 Ibid., hal. 32
tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah,  terhadap  pemenuhan  kewajiban Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  ber  akta pemindahan hak kewajiban untuk pengesahan surat  setelah  Wajib  Pajak  menyerahkan  bukti pembayaran    pajak,  sebagaimana  termuat dalam  Pasal    91    ayat  (1)  Undang-Undang Nomor  28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Pemerintah  Provinsi  Daerah  Khusus Ibukota Jakarta telah memiliki produk hukum berupa  Peraturan  Daerah  Nomor  18  Tahun 2010  tentang  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah dan  Bangunan  (BPHTB),  yang  diundangkan pada  tanggal  29  Desember  2010  dan diberlakukan  mulai  tanggal  3  Januari  2011, dimana  hal  tersebut  terjadi  perubahan  yang cukup  siginifikan  terhadap  perhitungan  dan tata  cara  pembayaran  serta  format  dari pembayaran  BPHTB  dari  peralihan  hak  atas tanah  dan  bangunan.  Perubahan  tersebut terjadi  dalam  rangka  pelaksanaan  Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Perubahan tersebut, dimana Notaris/PPAT  mempunyai  peranan  yang sangat  penting  dalam  pelaksanaan  pengenaan pajak  BPHTB  antara  lain,  yaitu  membantu klien  (relasi)  dalam  hal  Wajib  Pajak  untuk segera melunasi pajak BPHTB yang terutang, setiap  Wajib  Pajak  BPHTB  dibantu  untuk menghitung  serta  menyetorkan  pajak  yang terutang,  selain  itu  Notaris/PPAT  juga  harus melaporkan  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan,  serta  meyetorkan  SSPD  BPHTB.
Bukti  setoran  digunakan  sebagai  alat  untuk Balik Nama hak atas tanah dan/atau bangunan. Notaris/PPAT juga dapat membantu masyarakat  menghitung,  membayarkan  dan melakukan  validasi  pajak  BPHTB  dengan semangat self  assessment bila  Notaris membuat  akta-akta  pertanahan  sebatas  tanah yang belum memiliki status hak dan sepanjang yang  tidak  diatur  menjadi  wewenang  PPAT terutama  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah Pasal  37  yang  menegaskan  bahwa  peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta yang dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Menurut  penulis  terkait  dengan  peran Notaris,  dengan  adanya  Perda  BPHTB  ini, Notaris  selaku  PPAT  diberikan  tanggung jawab  baru  dengan  adanya  keharusan  pada pasal 13 Perda BPHTB tersebut dengan wajib melaporkan pembuatan akta peralihan hak atas tanah  dan  bangunan  kepada  Kepala  Daerah setiap tanggal  10  tiap  bulannya  dalam  hal  ini berarti  wajib  lapor  kepada  Dinas  Pendapatan Daerah,  padahal  Notaris  selaku  PPAT harusnya  hanya  bertanggungjawab  kepada Kementrian  Hukum  dan  HAM  dan/atau Kementerian Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.
Peranan Notaris/PPAT dalam pengenaan BPHTB terjadi karena adanya peralihanan hak atas tanah dan bangunan melalui perpindahan atau pemindahan hak atas tanah dari satu orang atau  badan  hukum  kepada  orang  lain.  Hal  ini dapat  terjadi  sebagai  akibat  dari  perbuatan hukum  dan  peristiwa  hukum,  sebagaimana Pasal  20  ayat  (2)  UUPA,  yang  menyebutkan hak  milik  atas  tanah  dapat  beralih  atau dialihkan. Kedua jenis peralihan hak kepemilikan tanah adalah sebagai berikut:
a. Beralih
Beralih merupakan Akibat suatu peristiwa hukum,  hak  milik  pemilik  atas  tanah beralih  kepada  pihak  lain.  Kematian seseorang  merupakan  contoh  peristiwa hukum;  apabila  pemilik  tanah  meninggal dunia,  hak  milik  berpindah  secara  sah kepada  ahli  waris  sepanjang  ahli  waris memenuhi  syarat  sebagai  subyek  hak milik.  Pasal  42  Peraturan  Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran  Tanah mengatur tentang  tata cara  pendaftaran  peralihan  hak  akibat peralihan hak milik atas tanah. Pasal 111 dan 112 Peraturan Menteri
Agraria/Kepala  BPN  Nomor  3  Tahun
1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
b. Dialihkan
Yang  dimaksud  dengan  dialihkan  adalah berpindahnya  hak  milik  atas  tanah  dari satu  pihak  kepada  pihak  lain  sebagai akibat dari suatu perbuatan hukum, seperti
jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan  modal  perusahaan  (inbreng), dan lelang.
Pendaftaran Tanah diatur dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997, pada  Pasal  1  angka  9,  bahwa  Pendaftaran Tanah Pertama Kali sebagai berikut “Pendaftaran  Tanah  Pertama  Kali  adalah kegiatan  pendaftaran  tanah  yang  dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Nomor  10  Tahun  1961  tentang  Pendaftaran tanah  atau  Peraturan  Pemerintah  ini”.  Pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 juga menyebutkan  tentang  pengertian  pendaftaran tanah yaitu pada Pasal 1 angka 1 menyatakan bahwa  Pendaftaran  Tanah  adalah  rangkaian kegiatan  yang  dilakukan  oleh  Pemerintah secara  terus  menerus,  berkesinambungan  dan teratur, meliputi pengumpulan data, pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai  bidang- bidang  tanah  dan  satuan-satuan  rumah  susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi  bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Terhadap  jual  beli  yang  telah dibuatkan perjanjian awalnya berupa perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  disertai dengan kuasa untuk menjual, cukuplah yang hadir  hanya  pihak  pembeli  yang  kemudian bertindak  selaku  penjual  berdasarkan  kuasa
menjual. 7 Adapun proses pendaftaran Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB), yaitu: 8
a. Membuat Perjanjian Jual Beli.
Berdasarkan Keputusan Menteri Negara
Perumahan  Rakyat  Nomor  9  Tahun 1995, PPJB secara garis besar berisikan sebagai berikut :
1) Pihak yang melakukan kesepakatan.
2) Kewajiban bagi penjual.
3) Uraian obyek pengikatan jual-beli
4) Jaminan penjual.
5) Waktu serah terima bangunan.
6) Pemeliharaan bangunan.
7) Penggunaan bangunan.
8) Pengalihan hak.
9) Pembatalan pengikatan.
10) Penyelesaian Perselisihan.
b. Membawa  dokumen-dokumen  seperti  :
Surat  Setoran  Pajak  (SSP),  IMB,  Blue Print,  Surat  Persetujuan  menjual  dari suami/isteri,  FC  Kartu  Keluarga  (KK), FC  KTP,  dan  Sertipikat  Asli  ke  PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
c. Pengecekan    Sertipikat    Asli    di    BPN (Badan Pertanahan Nasional).
d. Jika  belum  didaftarkan,  BPN  akan menerbitkan    Surat    Keterangan Pendaftaran Tanah.
7 Pengurus  Pusat  Ikatan  Notaris  Indonesia.  100 Tahun  Ikatan  Notaris  Indonesia,  Jati  Diri  Notaris Indonesia,  Dulu,  Sekarang  dan  di  Masa  Datang, (Jakarta:  PT. Gramedia Pustaka), hal. 80
8 Vicia  Elittrosint,  “Pendaftaran  Peralihan  Hak Atas  Tanah  Berdasarkan  Akta  Pengikatan  Perjanjian Jual Beli di Kota Padang”, Alhurriyah : Jurnal Hukum
Keberadaan PPJB ini memiliki peran penting  sebagai  upaya  permulaan  sebelum adanya Akta Jual Beli (AJB). Dengan adanya PPJB,  tidak  menghalangi  bagi  para  pihak dalam bertransaksi, meskipun pada prakteknya pada saat penandatanganan PPJB belum  ada  peralihan  hak  atas  tanah  karena beberapa  pertimbangan  karena  untuk  terjadi peralihan  tersebut  harus  melalui  AJB,  dan PPJB  ini  sebagai  “ pintu  masuk ”  menuju AJB. PPJB ini dimaksudkan untuk mengikat antara  penjual  dan  pembeli,  yang  pada umumnya  banyak  dilakukan  oleh  pihak developer  supaya  memudahkan  dalam bertransaksi  jual  beli  properti.  PPJB  yang bersifat  sebagai  perjanjian  pendahuluan, maka  fungsi  dari  PPJB  ini  pada  dasarnya untuk mempersiapkan perjanjian utama atau perjanjian  pokok  yang  nantinya  akan dilakukan,  dalam  hal  ini  adalah  Akta  Jual Beli (AJB).
Dalam  praktek,  jenis  dari  PPJB  ini ada 2 (dua), yaitu PPJB lunas dan PPJB tidak lunas.  Adapun  perbedaan  antara  keduanya yaitu:
1. PPJB lunas:
a. Terdapat klausula kuasa;
b. Pembeli  harus  mendapatkan  kuasa yang  bersifat  mutlak  untuk  menjamin terlaksananya  hak  pembeli  dalam
Islam , eISSN: 2549-4198 Vol. 05., No. 01. Januari-Juni 2020
pISSN:
2549-3809,
http://ejournal.iainbukittinggi.ac.id/i ndex.php/alhurriyah/index ,  diakses  pada  tanggal  14 Oktober 2021
transaksi  jual  beli  tersebut  dan  tidak akan  berakhir  karena  sebab-sebab apapun;
c. Perjanjian  ini  tidak  akan  batal  karena meninggalnya  salah  satu  pihak,  tetapi hal itu menurun dan berlaku terus bagi ahli warisnya.
PPJB tidak lunas: Adanya klausula mengenai kondisi apabila jual beli tersebut sampai batal di  tengah  jalan  (misalnya:  pembeli  batal membeli, dan sebagainya)
3.2  Kedudukan Hukum
Perjanjian
Perikatan  Jual-Beli  (PPJB)  dalam Pengalihan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan untuk dikenakan BPHTB Notaris berwenang membuat akta sepanjang  dikehendaki  oleh  para  pihak  atau menurut  aturan  hukum  wajib  dibuat  dalam bentuk  akta  otentik.  Pembuatan  akta  tersebut harus  berdasarkan  aturan  hukum  yang berkaitan  dengan  prosedur  pembuatan  akta Notaris.  Dengan  demikian,  pejabat  umum merupakan suatu jabatan yang disandang atau diberikan kepada mereka yang diberi wewenang oleh aturan hukum dalam pembuatan  akta  otentik  dan  Notaris  sebagai pejabat umum kepadanya diberikan kewenangan untuk membuat akta otentik. Oleh karena itu, Notaris sudah pasti pejabat umum, tapi pejabat umum belum tentu Notaris, karena
9 Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, (Bandung : Refika Aditama, 2009), hlm. 30
pejabat  umum  dapat  disandang  pula  oleh PPAT atau Pejabat Lelang. 9
Dalam  pelaksanaannya,  PPJB  tidak memerlukan pengesahan sebagiamana diterangkan  di  atas,  karena  perjanjian pengikatan  jual-beli  biasanya  dibuat  di hadapan  Notaris  yang  merupakan  Pejabat Umum,  sehingga  akta  yang  dibuat  terhadap pengikatan jual beli tersebut telah menjadi akta otentik sehingga pembuktiannya sangat kuat.
Dalam Pasal 1868 KUHPerdata, bentuk akta  itu  ditentukan  oleh  undang-undang  dan harus  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  pegawai yang  berwenang  untuk  suatu  akta  otentik. Pejabat yang berwenang yang dimaksud antara lain  Notaris  sebagaimana  dimaksud  dalam Notaris  adalah  pejabat  umum  yang  berhak membuat  akta  yang  sah  dan  menjalankan kekuasaan  lain  yang  ditentukan  oleh  undang- undang,  menurut  Pasal  1  angka  1  Undang- Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
KUHPerdata  pada  Pasal  1868,  syarat- syarat  suatu  akta  otentik  adalah  sebagai berikut:
1. akta harus dibuat “oleh“ ( door ) atau “ dihadapan  “  ( ten  overstaan )  seorang pejabat umum;
2. akta  harus  dibuat  dalam  bentuk  yang ditentukan oleh Undang-undang
3. pejabat  umum  oleh  atau  dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Sebagai  amanat  dari  Undang-Undang Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah dan Retribusi Daerah, Pemerintah DKI Jakarta juga  telah  membentuk  Peraturan  Daerah Nomor 18 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan,  dimana pengaturan  Perda  BPHTB,  terdapat  beberapa pasal-pasal  yang  menjadi  dasar  dalam pengenaan objek BPHTB, antara lain yaitu (i) objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau  bangunan;  (ii)  Yang  menjadi  subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan  atau bangunan;  (iii)  Subjek  pajak  yang  dikenakan kewajiban  membayar  pajak  menjadi  Wajib Pajak  BPHTB  menurut  Undang-undang BPHTB,  dan  (iv)  saat  terutang  BPHTB  jual beli  adalah  sejak  tanggal  dibuat  dan ditandatanganinya akta.
Dalam membuat peraturan, pembuatnya harus  memperhatikan  keadilan,  dan  prinsip kepastian  ( certainty), akan  tetapi secara  ideal belum diterapkan dalam peraturan perundang- undangan  tentang  pemungutan  pajak  di  DKI Jakarta,  karena  belum  tercapainya  suatu kepastian  hukum  bagi  wajib  pajak  di  DKI Jakarta untuk melakukan pembayaran kewajiban  perpajakan,  dimana  Wajib  Pajak BPHTB  saat  pelaporan  Surat  Setoran  Pajak Daerah BPHTB diharuskan untuk menyelesaikan  tunggakan/seluruh  kewajiban pembayaran  Pajak  Bumi  dan  Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) atau dalam kata lain tidak adanya pajak terutang PBB-P2 selama 5 tahun terakhir. Pada hal dalam Perda Nomor  18  Tahun  2010,  tidak  ada  ketentuan mulai  dari  ketentuan  umum  sampai  dengan ketentuan penutup yang mengatur hal tersebut.
Perda No. 18 Tahun 2010, Selain secara substansi tidak mengacu pada prinsip kepastian  ( certainty), di  atas,  juga  tidak memuat  ketentuan  yang  mengatur  tentang permohonan penelitian dan pemeriksaan Surat Setoran  Pajak  Daerah  BPHTB,  dan  peran Notaris/PPAT  dalam  pemenuhan  kewajiban atas  pelunasan  perpajakan  daerah  lainnya, sehingga  ada  kebijakan  Dinas  Pendapatan Daerah  DKI  Jakarta  agar  dalam  pelaporan SSPD  BPHTB  harus  lunas  dari  Pajak  Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan tidak mempunyai  kekuatan  hukum  mengikat.  Oleh karena  itu,  prinsip  kepastian  ( certainty) diperlukan  dalam  sistem  pelaporan  atas pembayaran  pembelian  hak  atas  tanah  dan bangunan.  Menurut  peneliti,  hal  tersebut diperlukan  untuk  pembaharuan  hukum  dalam Perda  BPHTB  DKI  Jakarta  agar  masyarakat atau  wajib  pajak  di  Jakarta  dalam  hal keputusan dan/atau tindakan yang dikeluarkan Badan  Pendapatan  Daerah  DKI  Jakarta terhadap  warga  masyarakat  harus  sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan. Atas dasar itu perlu adanya Instansi atau  Unsur  Pelaksana  Pengendalian  Internal atau  Ekternal  untuk  melakukan  pengawasan terhadap  keputusan  dan/atau  tindakan  oleh aparat  pemerintah  atas  perlakuan  kepada
warga masyarakat guna terciptanya keadilan/kepastian  hukum  dan  prinsip-prinsip pemerintahan yang baik.
Penegakan hukum pembayaran BPHTB terhadap  peralihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan merupakan kesesuaian antara Wajib Pajak dan Pemerintah Daerah dalam melaksanakan hak dan kewajiban berdasarkan peraturan perundang-undangan. Apabila tidak sesuai, maka penegakkan hukum pembayaran BPHTB  di  DKI  Jakarta  dapat  dikategorikan gagal, sehingga peraturan perundang- undangan  perpajakan  belum  dapat  menjamin kepastian hukum terhadap pembayaran BPHTB. Sejalan dengan pernyataan Soerjono Soekanto,  menjelaskan  bahwa  penegakan hukum adalah kegiatan menyerasikan hubungan  nilai-nilai  yang  terjabar  dalam kaidah-kaidah,  pandangan-pandangan  nilai tahap  akhir  untuk  menciptakan,  memelihara, dan  mempertahankan  kedamaian  pergaulan hidup sehingga hakikat dari penegakan hukum adalah  untuk  mewujudkan  nilai-nilai  atau kaidah-kaidah  yang  memuat  keadilan  dan kebenaran. 10
Dalam terkaitan objek BPHTB merupakan  perolehan  atau  peralihan  hak  atas tanah  dan/atau  bangunan  dari  Perjanjian Pengikatan Jual Beli tidak termasuk objek dari BPHTB  sebagaimana  tercantum  dalam  Pasal 85  ayat  (4)  UU  PDRD  atau  Pasal  3  ayat  (4) Perda  BPHTB.    Dan  saat  terutang  pajak
10 Soekanto,  Soerjono, Faktor-Faktor  yang Mempengaruhi  Penegakan  Hukum ,  (Jakarta:  PT.  Raja Grafindo Persada, 1983), hlm. 13
BPHTB ditetapkan untuk jual beli adalah sejak tanggal  dibuat  dan  ditandatanganinya  akta sesuai Pasal 90 ayat (1) huruf a UU PDRD atau Pasal  8  ayat  (1)  huruf  a  Perda  BPHTB,  tidak ada  mengatur/menyebutkan  PPJB  sehingga menimbulkan  ketidakjelasan  dalam  proses transaksi perjanjian pengikatan jual beli tanah dan bangunan.
Meskipun  pada  prinsipnya  PPJB  tidak mengakibatkan  beralihnya  hak  kepemilikan, namun  jika  mengacu  pada Surat  Edaran Mahkamah  Agung  Nomor  4  Tahun  2016 tentang  Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Tahun  2016 Sebagai  Pedoman  Pelaksanaan  Tugas  Bagi Pengadilan,  disebutkan peralihan  hak  atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta  telah  menguasai  objek  jual  beli  dan dilakukan dengan iktikad baik.
Berdasarkan teori Hans Kelsen berpendapat  bahwa  norma-norma  hukum  itu berjenjang-jenjang  dan  berlapis-lapis  dalam suatu hierarki (tata susunan), dalam arti, suatu norma yang lebih rendah berlaku, bersumber, dan  berdasar  pada  norma  yang  lebih  tinggi, norma  yang  lebih  tinggi  berlaku,  bersumber dan  berdasar  pada  norma  yang  lebih  tinggi lagi,  demikian  seterusnya  sampai  pada  suatu norma yang tidak dapat ditelusuri lebih lanjut dan  bersifat  hipotesis  dan  fiktif  yaitu  Norma Dasar  ( Grundnorm ). 11 Di  Indonesia  terdapat
11 Hans  Kelsen  (alih  bahasa  oleh  Somardi), General  Theory  of  Law  and  state,  Teori  umum  hukum dan  Negara,  Dasar-dasar  Ilmu  Hukum  Normatif
jenis  dan  heierarki  Peraturan  Perundang- undangan  yang  diatur  dalam  UU  Nomor  12 Tahun  2011  tentang  Pembentukan  Peraturan Perundang-undangan yang terdiri dari: 12
1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
2. Ketetapan  Majelis  Permusyawaratan Rakyat;
3. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang;
4. Peraturan Pemerintah;
5. Peraturan Presiden;
6. Peraturan Daerah Provinsi; dan
7. Peraturan Daerah Kabupaten/Kota.
Dalam kerangka rekayasa sosial, hukum, seperti yang dikemukakan oleh Roscoe Pound, dapat  dianggap  sebagai  rekayasa  sosial. Dimana  Pound  mengklaim  bahwa  hukum adalah  kendaraan  untuk  perubahan  sosial. Hukum  ada  di  depan  karena  berpotensi mengubah  kehidupan  masyarakat.  Sesuatu yang  diatur  oleh  undang-undang  tidak berusaha  untuk  menghasilkan  sesuatu  yang baru, melainkan untuk merangsang perubahan masyarakat. 13 Peran  hukum  dalam  rekayasa sosial, yang juga disebut sebagai alat rekayasa, bertujuan  untuk  mengubah  pola  masyarakat tertentu, baik yang diamati secara kredibel dari sudut  pandang  kebiasaan  maupun  yang bijaksana lainnya. 14
Dari  segi  sejarah  dan  penciptaan peraturan perundang-undangan
yang
sebagai Ilmu Hukum Deskriptif-empiris , Jakarta: Media Indonesia, 2007, hal 35
12 Pasal  7  ayat  (1)  UU  Nomor  12  Tahun  2011 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan 13 Frens  Friend, Hukum  Sebagai  Rekayasa Sosial , https://frensfriend.wordpress.com /2018/04/25/hukum-sebagai-rekayasa-sosial, diakses pada tanggal 27 Desember 2021
diundangkan  untuk  mendorong  pertumbuhan ekonomi  berdasarkan  konsep  hukum  sebagai senjata  rekayasa  sosial  dengan  mengeluarkan berbagai peraturan perundang-undangan yang tidak berlandaskan nilai-nilai yang dapat digali atau  diambil  dari  berbagai  hakim.  Sebagai yurisprudensi,  yaitu  wahana/wahana  yang mewadahi  perkembangan  nilai-nilai  yang  ada dalam  masyarakat,  putusan-putusan  yang mempunyai  kekuatan  dan  nilai  hukum  tetap. Selain itu, penggunaan hukum sebagai sarana rekayasa  sosial  hanya  akan  berhasil  jika memungkinkan sistem hukum nasional dirancang  sebagai  hukum  adat,    hukum  adat dan sarana milik masyarakat dengan kemampuan  mengatur  sendiri  hukum  adat dapat dilakukan.
Penggunaan  hukum  sebagai  sarana rekayasa  sosial  akan  berhasil  apabila  potensi untuk berkembangnya hukum kebiasaan, adat- istiadat,  hukum  adat  sebagai  instrumen  yang terdapat  dalam  masyarakat  yang  memiliki kemampuan  untuk  mengatur  dirinya  sendiri, diberi  ruang  tumbuh  dalam  sistem  hukum nasional  dan  menjadi  sumber  nilai  dan  asas pembentukan  peraturan  perundang-undangan, hal  tersebut  seperti  aturan  dalam  perpajakan yang dapat dikatakan sebagai sarana rekayasa sosial. 15
14 Muslihin, Fungsi Hukum Sebagai Rekayasa Sosial , https://www.referensimakalah.com /2011/08/fungsi-hukum-sebagai-rekayasa- sosial_3435.html,  diakses  pada  tanggal  27  Desember 2021
15 Ibid.

## Berdasarkan ketentuan Undang-undang No. 12
Tahun  2011  tentang  Pembentukan  Peraturan Perundang-Undangan,  Surat  Edaran  bukan termasuk jenis peraturan perundang-undangan (regeling ),  bukan  pula  keputusan  tata  usaha negara ( beschikking ). Surat Edaran merupakan sebuah peraturan kebijakan ( beleidsregel) atau peraturan  perundang-undangan  semu  ( pseudo wetgeving ). Surat Edaran dikategorikan sebagai  instrumen  administratif  yang  bersifat internal.  Surat  Edaran  ditujukan  untuk memberikan  petunjuk  lebih  lanjut  mengenai suatu  norma  peraturan  perundang-undangan yang bersifat umum. Sehingga materi muatan Surat  Edaran  biasanya  menjelaskan  atau membuat prosedur untuk mempermudah, atau memperjelas peraturan yang mesti dilaksanakan. Karena sifatnya hanya memperjelas,  maka  Surat  Edaran  tidak  boleh menabrak  apalagi  menegasikan  peraturan perundang-undangan sebagaimana yang diatur dalam  Pasal  7  ayat  (1)  UU  No.  12/2011. Dimana Pembentukan setiap beleidsregel tetap harus  tunduk  pada  asas-asas  pembentukan peraturan  perundang-undangan  dan  peraturan kebijakan yang baik ( beginselen van behoorlijke regelgeving ). Peraturan kebijakan yang  secara  tidak  langsung  mengikat  publik akan menimbulkan masalah jika pembentukannya tidak memenuhi asas pembentukan  peraturan  perundang-undangan, baik formil maupun materil .

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan  penjelasan  di  atas,  maka dapat diambil beberapa kesimpulan, yaitu: 1. Peran  Notaris  dalam  pengenaan  BPHTB DKI  Jakarta  terkait  pengalihan  hak  atas tanah serta bangunan melalui PPJB bahwa Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) sebagai  pihak  yang  berwenang  untuk membuat akta tanah dalam rangka pengalihan hak atas tanah menjadi semakin penting  seiring  dengan  meningkatnya kebutuhan  masyarakat  akan  obyek  hak milik.  Notaris/PPAT  berperan  penting dalam  pelaksanaan  perpajakan  BPHTB, antara  lain  membantu  klien  (hubungan) dalam  hal  ini  Wajib  Pajak  untuk  segera melunasi pajak BPHTB yang terutang, serta membantu  setiap  Wajib  Pajak  BPHTB untuk menghitung dan menyetor pajak yang terutang. Notaris/PPAT juga wajib melaporkan  perolehan  hak  atas  tanah  dan bangunan, serta menyetorkan SSPD BPHTB.  Bukti  titipan  adalah  alat  untuk mengalihkan  kepemilikan  tanah  dan/atau bangunan;
2. Kedudukan hukum PPJB dalam pengalihan hak  atas  tanah  dan  bangunan  untuk dikenakan  BPHTB,  bahwasanya  jual  beli hak  atas  tanah  harus  dilakukan  dengan dihadiri  oleh  Pejabat  yang  berwenang (PPAT).  Akta tanah (akta jual beli) adalah dokumen  asli  yang  bentuk  dan  isinya ditentukan  oleh  peraturan  perundang- undangan yang berlaku. Pada penelitian ini dapat  dilihat  Objek  BPHTB  sebagaimana

## dimaksud  dalam  Pasal  85  ayat  (1)  UU
PDRD, dimana BPHTB merupakan Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan/atau Bangunan, tidak termasuk dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli, dan pasal pengecualian  selain  objek  BPHTB  dalam Pasal  85  ayat  (4)  UU  PDRD  tidak mengatur/menyebutkan  PPJB.  Hal  ini menimbulkan  ambiguitas  dalam  proses penyelesai an jual beli tanah dan bangunan .

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administratif
Terhadap Notaris Sebagai Pejabat
Publik, Bandung: Refika Aditama, 2009 Hans  Kelsen  (alih  bahasa  oleh  Somardi),
General  Theory  of  Law  and  state,  Teori umum  hukum  dan  Negara,  Dasar-dasar Ilmu  Hukum  Normatif  sebagai  Ilmu Hukum Deskriptif-empiris , Jakarta: Media Indonesia, 2007
Marihot  Pahala  Siahaan, Bea  Perolehan  Hak Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Teori  Dan Praktek ,  Edisi  I,  Jakarta:  Raja  Grafindo,
2017
Pengurus Pusat Ikatan Notaris Indonesia. 100 Tahun Ikatan Notaris Indonesia, Jati Diri Notaris Indonesia, Dulu, Sekarang dan di Masa  Datang,  Jakarta:    PT.  Gramedia Pustaka
R.  Santoso  Brotodiharjo, Pengantar  Ilmu
Hukum  Pajak ,  Cet.  3,  Bandung:  PT. Eresco, 2011
Soekanto,  Soerjono, Faktor-Faktor  yang Mempengaruhi Penegakan Hukum , Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1983
Soerjono  Soekanto, Pengantar  Penelitian Hukum , cet 3, Jakarta; UI Oress, 2004
Artikel
Bima Satrio dkk, Tinjauan Yuridis Pemungutan  Pajak  Penghasilan  Atas Tranasaksi  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah dan/atau    Bangunan ,  Jurnal    Pandecta Volume 12 Nomor 2, Desember 2017 Firman  Muntaqo,  “Hukum  Sebagai  Alat Rekayasa Sosial dalam Praktek Berhukum di  Indonesia”, Jurnal Ilmu  Hukum Program Doktor Ilmu Hukum Universitas Diponegoro Semarang.
Vicia  Elittrosint,  “Pendaftaran  Peralihan  Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Pengikatan Perjanjian  Jual  Beli  di  Kota  Padang”, Alhurriyah : Jurnal Hukum Islam , eISSN: 2549-4198 Vol. 05., No. 01. Januari-Juni 2020 ISSN: 2549-3809

## Peraturan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-  undang  Nomor  21  Tahun  1997 tentang  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Undang-undang  Nomor  28  Tahun  2009 tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah
Undang-undang  Nomor  12  Tahun  2011 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah
Peraturan  Daerah  Nomor  18  Tahun  2010 tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah Dan Bangunan Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4 Tahun 2016 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016
Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem  Perjanjian  Pendahuluan Jual Beli Rumah
Internet Faizal  Umar  Halili,  “Perlindungan  Hukum Bagi Pembeli Tanah Sertifikat Berdasarkan  Akta  Pengikatan  Jual-beli”, melalui www.karyailmiah .narotama.ac.id
Frens  Friend, Hukum  Sebagai  Rekayasa Sosial ,https://frensfriend.wordpress.com /2018/04/25/hukum-sebagai-rekayasa- sosial
Muslihin, Fungsi  Hukum  Sebagai  Rekayasa Sosial , https://www.referensi makalah.com/2011/08/fungsi-hukum- sebagai-rekayasa-sosial3435.html .