## PENDAFTARAN TANAH SECARA RECHTS KADASTER MELALUI
PROSES KONVERSI
(Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng)
Oleh : Komang Andriyani 1 , I Gede Surata 2
Abstrak: Keberadaan tanah dengan kehidupan manusia adalah dwi tunggal yang merupakan  satu  kesatuan  dan  tidak  bisa  terpisahkan.  Tanah  merupakan  bagian hidup  manusia,  karena  manusia  tidak  bisa  hidup  tanpa  adanya  tanah.  Masalah pertanahan  merupakan  masalah  yang  sangat  rumit  karena  menyangkut  beberapa aspek  kehidupan  baik  sosial,  ekonomi,  politik  dan  sebagainya.  Seperti  halnya permasalahan  terhadap  masyarakat  yang  tidak  mendaftarkan  tanahnya  secara Rechts  Kadaster , secara  ekonomi  masyarakat  tidak  mempunyai  biaya  untuk mendaftarkan tanahnya dan dianggap tidak pentingnya sertifikat sebagai alat bukti yang sah sehingga hal ini yang memicu tidak lancarnya program pendaftaran hak atas  tanah  dan  untuk  mencerminkan  kepastian  hukum  setiap  hak  atas  tanah dibuktikan dengan alat bukti yang kuat yang disebut Sertifikat (Pasal 19 UUPA). Penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  hukum  empiris  karena  adanya kesenjangan  antara  teori  dengan  praktik  yang  ada  dilapangan.  Sifat  penelitian yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  yaitu  penelitian  empiris  yang  sifatnya deskriptif yaitu menggambarkan suatu kejadian tertentu. Pendaftaran tanah secara rechts  kadaster melalui  proses  konversi  yaitu  daftar  dan  bayar  administrasi, pengukuran,  pengumuman,  pembukuan  hak  dan  penerbitan  sertifikat.  Akibat hukum  terhadap  tanah  yang  dikuasai  secara  fisik  jika  tidak  didaftarkan  secara rechts kadaster melalui proses konversi yaitu tanah yang dikuasai secara fisik ada kemungkinan  diambil  alih  untuk  kepentingan  umum  atau  berada  dalam penguasaan  negara  (tanah  negara).  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa pendaftaran  hak  atas  tanah  belum  maksimum  dan  akibat  hukum  hak  atas  tanah tersebut dapat diambil alih oleh negara.
Kata Kunci : Pendaftaran Tanah, Rechts Kadaster, Konversi

## PENDAHULUAN
Keberadaan  tanah  dengan  kehidupan  manusia  adalah  dwi  tunggal  yang merupakan  satu  kesatuan  dan  tidak  bisa  terpisahkan.  Tanah  secara  etimologi bermakna  permukaan  bumi  atau  lapisan  bumi  paling  atas  (W.J.S.  . Poerwadarminta,  2006:  847).  Tanah  merupakan  bagian  hidup  manusia,  karena manusia tidak bisa hidup tanpa adanya tanah. Tanah pada hakikatnya mempunyai 2  fungsi  yaitu  sebagai cafital  asset dan social  asset (Bernhard  Limbong,    2011:
1 Alumni Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
113).  Sebagai social  asset, tanah  merupakan  sarana  pengikat  kesatuan  sosial dalam  kehidupan  masyarakat.  Sebagai cafital  asset, tanah  sebagai  faktor  modal dalam proses pembangunan. Tanah menjadi  benda ekonomi  yang sangat  penting dan  bernilai  tinggi.  Mengingat  pentingnya  fungsi  dan  nilai  tanah  itu,  maka masyarakat  sangat mendambakan Peraturan Perundang-undangan  yang mengatur tentang  pertanahan  yang  dapat  menjamin  kepastian  hukum  terutama  hak penguasaan dan kepemilikan tanah (I Gusti Ngurah Tara Wiguna, 2009: 2).
Kenyataan  sehari-hari  permasalahan  tanah  muncul  dan  dialami  oleh seluruh  lapisan  masyarakat.  Sengketa  pertanahan  merupakan  isu  yang  selalu muncul  dan  selalu  aktual  dari  masa  ke  masa,  seiring  dengan  bertambahnya penduduk,  perkembangan  pembangunan,  dan  semakin  meluasnya  akses  berbagai pihak untuk memperoleh tanah sebagai modal dasar dalam berbagai kepentingan sehingga fungsi tanah sebagai social asset bergeser menjadi cafital asset . Masalah pertanahan  merupakan  suatu  permasalahan  yang  cukup  rumit  dan  sensitif  sekali sifatnya,  karena  menyangkut  berbagai  aspek  kehidupan  baik  bersifat  sosial, ekonomi,  politis,  psikologis,  dan  lain  sebagainya,  sehingga  dalam  penyelesaian masalah  pertanahan  bukan  hanya  memperhatikan  aspek  yuridis  akan  tetapi  juga harus memperhatikan berbagai aspek kehidupan masyarakatnya agar penyelesaian persoalan  tersebut  tidak  berkembang  menjadi  suatu  keresahan  yang  dapat mengganggu stabilitas masyarakat. Munculnya berbagai masalah mengenai tanah menunjukkan  bahwa  penggunaan,  penguasaan,  dan  pemilikan  tanah  di  negara Indonesia  belum  tertib  dan  terarah,  masih  banyak  penggunaan  tanah  yang  saling tumpang  tindih  dalam  berbagai  kepentingan  yang  tidak  sesuai  dengan peruntukannya (Made Sumaryadi, 2012: 2).
Hubungan  antara  tanah  dengan  manusia  bersifat  abadi  sebagaimana dinyatakan  dalam  ayat  (3)  Pasal  1  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 (Lembaran  Negara  Tahun  1960  Nomor  104  dan  Tambahan  Lembaran  Negara Tahun  1960  Nomor  2043)  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  yang sering disebut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), bahwa : Hubungan antara bangsa  Indonesia  dan  bumi,  air  serta  ruang  angkasa  termaksud  dalam  ayat  (2) Pasal  ini  adalah  hubungan  yang  bersifat  abadi.  Kata  “abadi”  mengandung  arti
kekal/tidak terpisahkan, satu dengan yang lainnya. UUPA menghendaki terjadinya perubahan  struktur  pemilikan  dan  penguasaan  tanah  yang  mencerminkan pemihakan  kepada  kepentingan  petani  dan  buruh  tani  yang  merupakan  bagian terbesar  rakyat  Indonesia  dari  suatu  negara  yang  bercorak  agraris  (Achmad Sodiki, 2013: 183).
Untuk menjamin kepastian hukum tanah-tanah di seluruh wilayah Negara Republik  Indonesia  harus  didaftarkan,  sebagaimana  diamanahkan  oleh  Pasal  19 UUPA yang  menyatakan : Untuk mencerminkan kepastian hukum setiap hak atas tanah  dibuktikan  dengan  alat  bukti  yang  kuat  yang  disebut  Sertifikat.  Sertifikat adalah  salinan  buku  tanah  yang  dijarit  dengan  surat  ukur  dan  diberikan  sampul dengan  ukuran  tertentu  yang  ditentukan  oleh  peraturan  perundang-undangan (Pasal 13 (3) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961), sebagai pelaksanaan Pasal 19 UUPA dan  dikeluarkanlah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai penggantinya, dan pelaksanaan dari Peraturan Pemerintah  ini  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997.  Pendaftaran  hak  atas  tanah  yang dimaksud  adalah  pendaftaran  hak  atas  tanah  secara Rechts  Kadaster (untuk menjamin  kepastian  hukum  dan  kepastian  hak  atas  tanah),  karena  sebelum berlakunya UUPA tanah-tanah  yang dikuasai  dan dimiliki  oleh masyarakat,  baru didaftarkan  dalam  bentuk Fiscal  Kadaster (untuk  kepentingan  pajak)  yang melahirkan  alat  bukti  berupa  tanda  bukti  pembayaran  pajak,  yang  disebut  SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang).
Pendaftaran hak atas tanah bukanlah pekerjaan yang dapat digampangkan tetapi  merupakan  hal  yang  sangat  berat,  terutama  bagi  masyarakat  yang  kurang mampu, sebab pendaftaran hak atas tanah di samping memerlukan data-data yang valid  juga  memerlukan  biaya  yang  sangat  tinggi.  Untuk  membantu  meringankan masyarakat  pemerintah  telah  melakukan  pelayanan  pendaftaran  tanah  melalui sebuah  Proyek  Operasi  Nasional  Agraria  yang  selanjutnya  disingkat  PRONA. PRONA  adalah  salah  satu  bentuk  kegiatan  legalisasi  asset  dan  pada  hakekatnya merupakan proses administrasi pertanahan  yang meliputi : ajudikasi, pendaftaran tanah  sampai  dengan  penerbitan  sertifikat/tanda  bukti  hak  atas  tanah  dan
diselenggarakan  secara  massal.  PRONA  dimulai  sejak  tahun  1981  berdasarkan Keputusan Menteri dalam Negeri Nomor 189 Tahun 1981 tentang Proyek Operasi Nasional  Agraria.  Berdasarkan  keputusan  tersebut,  penyelenggara  PRONA bertugas  memproses  pensertifikatan  tanah  secara  massal  sebagai  perwujudan daripada  program  Catur  Tertib  di  Bidang  Pertanahan.  Kegiatan  PRONA  pada prinsipnya  merupakan  kegiatan  pendaftaran  tanah  pertama  kali.  PRONA dilaksanakan  secara  terpadu  dan  ditujukan  bagi  segenap  lapisan  masyarakat terutama bagi golongan ekonomi lemah dan menyelesaikan secara tuntas terhadap sengketa-sengketa  tanah  yang  bersifat  strategis.  Tujuan  PRONA  adalah memberikan  pelayanan  pendaftaran  tanah  pertama  kali  dengan  proses  yang sederhana, mudah, cepat, dan murah dalam rangka percepatan pendaftaran tanah diseluruh  Indonesia  dengan  mengutamakan  desa  miskin/tertinggal,  daerah pertanian  subur  atau  berkembang,  daerah  penyangga  kota,  pinggiran  kota  atau daerah  miskin  kota  daerah  pengembangan  ekonomi  rakyat  (Program  Legalisasi Aset Program Sertifikasi PRONA, melalui http://www.bpn.go.id, diakses  tanggal 13  Juni  2016).  Berkaitan  dengan  pendaftaran  hak  atas  tanah  sering  terdapat masalah,  yang  bermula  dari  ketidak  mengertinya  masyarakat  tentang  pentingnya pendaftaran tanah, juga karena masyarakat merasa tidak membutuhkan sertifikat. Hal ini yang memicu tidak lancarnya program pendaftaran hak atas tanah.
Mengingat  sistem  pertanahan  yang  berlaku  di  Indonesia  adalah  sistem negatif tendent positif. Negatif artinya sertifikat yang dimiliki oleh pemegang hak atas  tanah  merupakan  bukti  yang  kuat,  artinya  sepanjang  tidak  ada  pihak  ketiga yang  mengajukan  keberatan  terhadap  keberadaan  sertifikat  tersebut,  maka sertifikat itu merupakan alat bukti yang kuat. akan tetapi apabila ada pihak ketiga yang  berkeberatan  terhadap  keberadaan  sertifikat  itu  dan  mampu  membuktikan bahwa  tanah  yang  tertera  dalam  sertifikat  tersebut  adalah  miliknya,  maka sertifikat  tersebut  merupakan  alat  bukti  biasa,  bahkan  dapat  dibatalkan. Kebaikannya  adalah  bahwa  apabila  terdapat  kekeliruan  tentang  isi  sertifikat tersebut,  maka  dapat  dilakukan  perbaikan.  Positif  mengandung  arti  bahwa sertifikat  tersebut  sejak  diterbitkan  merupakan  alat  bukti  yang  kuat  dan  tidak
dapat diganggu gugat. Namun kelemahannya apabila terdapat kekeliruan terhadap isi sertifikat itu, maka tidak dapat diperbaiki.
Untuk memecahkan persoalan ini Pasal  32 ayat  (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah menyatakan :
“Dalam  hal  atas  suatu  bidang  tanah  sudah  diterbitkan  sertifikat  secara  sah  atas nama  orang  atau  badan  hukum  yang  memperoleh  tanah  tersebut  dengan  itikad baik  dan  secara  nyata  menguasainya,  maka  pihak  lain  yang  merasa  mempunyai hak  atas  tanah  itu  tidak  dapat  lagi  menuntut  pelaksanaan  hak  tersebut  apabila dalam  waktu  5  (lima)  tahun  sejak  diterbitkannya  sertifikat  itu  tidak  mengajukan keberatan  secara  tertulis  kepada  pemegang  sertifikat  dan  Kepala  Kantor Pertanahan  yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan  gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut”.
Pasal ini memberikan solusi terhadap permasalahan tersebut, yang artinya jika  ada  pihak  ketiga  berkeberatan  terhadap  keberadaan  sebuah  sertifikat,  maka sebelum  lima  tahun  dapat  mengajukan  keberatan,  tetapi  jika  waktu  lima  tahun telah  terlewatkan  maka  pihak  ketiga  tidak  dapat  mengajukan  keberatannya. Memperhatikan  ketentuan  tersebut,  peneliti  berpendapat  bahwa  untuk memberikan kepastian hukum dalam hal penguasaan dan/atau pemilikan hak atas tanah, pemerintah dapat menentukan sistem pertanahan yang berlaku di Indonesia dengan  system  positif  sehingga  tidak  membuka  peluang  bagi  pihak  ketiga  untuk bersengketa.
Sifat  landreform  adalah  memberikan  perlindungan  kepada  masyarakat petani  untuk  diberikan  hak  atas  tanah  yang  menjadi  kebutuhan  masyarakat. Berdasarkan  Pasal  1  Peraturan  ini  menyatakan  bahwa  tanah-tanah  yang  menjadi obyek landreform adalah :
a. Tanah-tanah  selebihnya  dari  batas  maksimum  sebagai  dimaksudkan dalam Undang-Undang Nomor 56 Prp Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian dan tanah-tanah yang jatuh pada Negara, karena pemiliknya melanggar ketentuan-ketentuan undang-undang tersebut.
b. Tanah-tanah  yang  diambil  oleh  Pemerintah,  karena  pemiliknya bertempat  tinggal  diluar  daerah,  sebagai  yang  dimaksudkan  dalam Pasal 3 Ayat 5.
c. Tanah-tanah  swapraja  dan  bekas  swapraja  yang  telah  beralih  kepada Negara,  sebagai  yang  dimaksudkan  dalam  diktum  keempat  huruf  A Undang-undang Pokok Agraria.
d. Tanah-tanah  lain  yang  dikuasai  langsung  oleh  Negara,  yang  akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria.
Berdasarkan uraian tersebut yang diuraikan dalam latar belakang masalah, maka peneliti mengemukakan beberapa masalah yaitu :
1. Bagaimana  mekanisme  pendaftaran  terhadap  tanah  yang  dikuasai  secara fisik yang dilakukan secara rechts kadaster melalui proses konversi?
2. Bagaimana  akibat  hukum  terhadap  tanah  yang  dikuasai  secara  fisik  jika tidak didaftarkan secara rechts kadaster melalui proses konversi?

## METODE PENELITIAN
Peneliti  menggunakan  jenis  penelitian  hukum  empiris.  Pendekatan  yang dipergunakan  adalah  pendekatan  yuridis  sosiologis  yaitu  pendekatan  yang beranjak  dari  norma  hukum  atau  aturan  hukum  yang  kemudian  dihubungkan dengan  kenyataan  yang  ada  dilapangan.  Pendekatan  yuridis  sosiologis  ini merupakan  suatu  usaha  guna  memperoleh  fakta  yang  nyata  dilapangan  tentang pendaftaran  tanah  secara rechts  kadaster melalui  proses  konversi  (studi  kasus  di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng).
Penelitian  hukum  empiris  yang  akan  dilakukan  oleh  peneliti  dalam penelitian ini adalah penelitian empiris yang sifatnya deskriptif. Peneliti memilih lokasi penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng yang berada di Kota Singaraja.
Dari  pendekatan  masalah  yaitu  yuridis  sosiologis,  maka  peneliti  dapat menentukan  dari  mana  sumber  data  tersebut  diperoleh,  yaitu  melalui  penelitian lapangan dan studi kepustakaan. Dari penelitian kepustakaan akan diperoleh data sekunder yaitu data yang diperoleh tidak secara langsung dari sumber pertamanya,
melainkan  bersumber  dari  data  yang  sudah  terdokumentasi  dalam  bahan-bahan hukum.  Data  sekunder  ini  berupa  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder, dan bahan hukum tersier.
Dalam  penelitian  hukum  empiris  ini  untuk  mendapatkan  data  yang  akurat adalah  dengan  cara  mengumpulkan  data  yaitu  :  studi  dokumentasi/studi kepustakaan, wawancara, observasi, dan penyebaran quisioner /angket.
Penelitian ini menggunakan metode analisa bersifat deskriptif dan memiliki model analisa data kualitatif. Oleh karena data yang dikumpulkan dari penelitian lapangan  dan  studi  kasus  kepustakaan  selanjutnya  diseleksi,  diklasifikasi,  dan dianalisis  untuk  mendapat  kesimpulan  atas  permasalahan  yang  diangkat  dalam penelitian ini.

## HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS
Pendaftaran  tanah  pada  dasarnya  ada  2  macam  yaitu  pendaftaran  tanah secara fiscal  kadaster dan  secara rechts  kadaster . Fiscal  kadaster yaitu pendaftaran  tanah  dilakukan  dalam  rangka  memudahkan  pengenaan  pajak  tanah sedangkan rechts  kadaster yaitu  pendaftaran  tanah  dalam  rangka  menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah. Ketentuan pokok dalam Peraturan Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  yang  tetap  dipertahankan  oleh  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu  (Urip Santoso, 2011: 7).
1. Tujuan dan sistem pendaftaran tanah, yaitu pendaftaran tanah diselenggarakan  dalam  rangka  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  di bidang  pertanahan  dan  sistem  pubikasinya  adalah  sistem  negatif  tetapi  yang mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
2. Pendaftaran  tanah  juga  tetap  dilaksanakan  melalui  dua  cara  yaitu  pertama- tama  secara  sistematik  yang  meliputi  wilayah  satu  desa  atau  kelurahan terutama  dilakukan  atas  prakarsa  pemerintah  dan  secara  sporadik  yaitu pendaftaran  mengenai  bidang-bidang  tanah  atas  permintaan  pemegang  atau penerima hak yang bersangkutan secara individual atau massal.
Pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  adalah  kegiatan  pendaftaran  tanah yang  dilakukan  terhadap  obyek  pendaftaran  tanah  yang  belum  didaftar berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang  Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Pendaftaran tanah untuk pertama  kali  dilaksanakan  melalui  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dan pendaftaran tanah secara sporadik yaitu :
a. Pendaftaran tanah secara sistematik
Pendaftaran  tanah  secara  sistematik  adalah  kegiatan  pendaftaran tanah untuk pertama kalinya yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua  obyek  pendaftaran  tanah  yang  belum  terdaftar  dalam  wilayah  atau bagian  wilayah  suatu  desa/kelurahan  (Pasal  1  angka  10  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997).  Pendaftaran  tanah  secara  sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang  ditetapkan  oleh  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional.  Dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah  secara  sistematik, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional.  Pasal  20  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997 yang  memuat  data  fisik  diumumkan  selama  30  hari.  Maksud  diumumkan selama  30  hari  yaitu  untuk  memberikan  kesempatan  kepada  pihak  yang berkepentingan mengajukan keberatan terhadap penerbitan sertifikat.
Pendaftaran  tanah  secara  massal  maksudnya  pendaftaran  tanah yang  dilakukan  bersama-sama  oleh  kelompok  masyarakat  tertentu  yang diajukan melalui desa/kelurahan dan biasanya mendapat subsidi biaya dari pemerintah.  Pendaftaran  tanah  semacam  ini  terkenal  dengan  program PRONA, Ajudikasi  atau  LARASITA. Biasanya  ada waktu-waktu  tertentu dalam penyelenggaraan program tersebut (“Pendaftaran Hak Atas Tanah”, melalui http://tatieharyani.blogspot.co.id, diakses tanggal 16 Juni 2016)
b. Pendaftaran tanah secara sporadik
Pendaftaran  tanah  secara  sporadik  adalah  kegiatan  pendaftaran tanah  untuk  pertama  kalinya  mengenai  satu  atau  beberapa  objek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara  individu  atau  massal  (Pasal  1  angka  11  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997). Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai  wilayah  pendaftaran  tanah  secara  sistematik,  maka  pendaftaran tanahnya  dilakukan  melalui  pendaftaran  secara  sporadik.  Pendaftaran tanah  secara  sporadik  dilaksanakan  atas  permintaan  pihak  yang berkepentingan. Pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilakukan secara perseorangan  atau  secara  massal,  dan  memuat  data  fisik  diumumkan selama  60  hari,  pengumuman  bisa  dilakukan  di  kantor  pertanahan  atau kantor desa atau kelurahan dimana tanah itu terletak dan juga bisa melalui media massa.
Pendaftaran tanah secara individu yaitu pemohon dapat melakukan permohonan  pendaftaran  tanah  langsung  kepada  Kantor  Pertanahan Kabupaten  Buleleng  dan  dapat  dilakukan  oleh  sendiri  atau  melalui kuasanya dengan biaya sendiri. Untuk pendaftaran yang dilakukan sendiri secara  individual  masyarakat  dapat  mengajukan  permohonan  pengakuan hak kapan saja dan tidak memiliki batas waktu tertentu.
Syarat  pendaftaran  hak  (tanah  belum  terdaftar)  yang  dikeluarkan  oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng, yaitu:
1. Formulir  permohonan  yang  sudah  diisi  dan  ditandatangani  pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.
Formulir permohonan memuat :
a. Identitas diri
b. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
c. Pernyataan tanah tidak sengketa
d. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Foto copy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
4. Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat
5. Foto  copy  SPPT  PBB  Tahun  berjalan  yang  telah  dicocokkan  dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB)
6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
Dasar Hukum dalam Pembuatan Konversi
1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- pokok  Agraria  (Lembaran  Negara  Tahun  1960  Nomor  104  dan Tambahan Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 2043).
2) Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 jo Undang-Undang Nomor 20 Tahun  2000  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1997  Nomor  44  dan Tambahan Lembaran Negara Nomor 3688).
3) Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1994  Nomor 77 dan Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3580) sebagaimana  telah  beberapa  kali  diubah  terakhir  dengan  Peraturan Pemerintah  Nomor  79  Tahun  1999  tentang  Perubahan  Kedua  atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1999  Nomor 170  dan  Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor 3891).
4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1997  Nomor  59  dan Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696).
5) Peraturan  Pemerintah  Nomor  13  Tahun  2010  tentang  Jenis  dan  Tarif Atas  Jenis  Penerimaan  Negara  bukan  Pajak  yang  berlaku  pada  Badan Pertanahan  Indonesia  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun 2010  Nomor  13  dan  Tambahan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia Nomor 5100).
6) Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah Nomor 24 tentang Pendaftaran Tanah
7) Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia Nomor  7  Tahun  2007  tentang  Panitia  Pemeriksaan  Tanah  dengan Rahmat  Tuhan  Yang  Maha  Esa  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Republik Indonesia
4.1.4   Proses Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali
Proses  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  merupakan  suatu  proses untuk memperoleh data yuridis dan data fisik. Data yuridis yaitu mengenai haknya meliputi hak yang terdapat di atas tanah tersebut, subjek pemegang hak, dan ada atau  tidaknya  pihak  lain,  sedangkan  data  fisik  yaitu  mengenai  tanah  meliputi lokasi, batas-batas, luas, dan ada tidaknya bangunan dan/atau tanaman di atasnya. Adapun proses kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi:
1. Pemohon  datang  ke  kantor  PPAT  untuk  melakukan  transaksi,  apabila pemohon  setuju  dengan  semua  proses  yang  disarankan  oleh  PPAT  maka pemohon  harus  menyiapkan  dokumen  yang  diperlukan  seperti  yang  sudah ditentukan  diatas  dalam  syarat  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  dan membayar  administrasi  yang  sudah  di  tentukan  oleh  Kantor  Pertanahan Kabupaten Buleleng, biaya administrasi yang harus dibayarkan itu tergantung luas  tanah  yang  dimohon.  Karyawan  kemudian  bertindak  untuk  dan  atas nama  PPAT,  yang  mana  segala  proses  yang  dilakukan  tersebut  dikuasakan kepada karyawan PPAT.
2. Petugas  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng  kemudian  menerima  dan memeriksa dokumen yang diserahkan oleh karyawan/staf dari PPAT, apabila dokumen  tersebut  kurang  lengkap  maka  akan  dikembalikan  lagi  untuk dilengkapi.  Dokumen  yang  sudah  lengkap  kemudian  diproses  untuk mendapatkan jadwal pengukuran dan pemeriksaan tanah.
3. Pengukuran  dan  pemeriksaan  tanah  dilakukan  oleh  petugas  Kantor Pertanahan  Kabupaten  Buleleng.  Sebelum  pelaksanaan  pengukuran  tanah, petugas  ukur  dari  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng  terlebih  dahulu
menempatkan batas-batas bidang tanah dan pemohon memasang tanda-tanda batas  tanah  yang  dimohon  untuk  didaftar.  Setelah  penetapan  batas  dan pemasangan  tanda-tanda  batas  dilaksanakan,  maka  dilakukan  kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang hasilnya dibuatkan berita acara pemeriksaan  tanah  (DI  201)).  Pengukuran  dilaksanakan  untuk  mengetahui data  fisik  dan  pembuatan  surat  ukur.  Di  dalam  proses  pengukuran  harus dihadiri  pleh  pemohon  dan  penyanding  samping  kanan  kiri  muka  belakang tanah  tersebut  karena  fungsi  penyanding  yaitu  sebagai  saksi  terkait  dengan tanah  yang  dimohon.  Adapun  tugas  dari  petugas  pengukuran  adalah  sebagai berikut :
a. Menetapkan batas bidang tanah dalam hal petugas pengukuran adalah pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng.
b. Membantu penyelesaian sengketa mengenai batas bidang tanah.
c. Mengisi daftar isian 201 yang mengenai penetapan bidang batas.
d. Melaksanakan pengukuran batas bidang tanah.
e. Membuat gambar ukur.
Pada  kenyataan  dalam  prakteknya  diadakan  sidang  di  desa  yang dihadiri  oleh  Kepala  Desa  atau  yang  ditunjuk  untuk  mendampingi  sidang, juga  dihadiri  oleh  orang  yang  atas  nama  di  sertifikat,  dan  petugas  Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng yang menangani tugas sidang. Jika di dalam proses  sidang  ada  kendala  maka  proses  tersebut  dihentikan  sampai  berkas yang diperlukan dalam sidang sudah lengkap maka akan dilanjutkan lagi, dan apabila  proses  sidang  tidak  ada  kendala  maka  proses  selanjutnya  akan diumumkan.
4. Pengumuman
Daftar  isian  tersebut  yang  memuat  data  yuridis  beserta  peta  bidang atau bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran. Sebagaimana yang  dimaksud  dalam  Pasal  20  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 tahun  1997  yang  memuat  data  fisik  diumumkan  selama  30  hari  dalam pendaftaran  tanah  secara  sistematik  sedangkan  60  hari  dalam  pendaftaran tanah secara sporadik. Untuk memudahkan pelaksanaanya dalam pendaftaran
tanah  secara  sistematik  pengumuman  tidak  harus  dilakukan  sekaligus mengenai  semua  bidang  tanah,  dalam  wilayah  yang  ditetapkan  tetapi  dapat dilaksanakan secara bertahap pengumuman ini dilakukan dikantor kelurahan serta media massa, dalam hal ini baik media cetak maupun elektronik hal ini ditegaskan  dalam  Pasal  26  ayat  (3)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997.
Tujuan  diadakan  pengumuman  memberi  kesempatan  kepada  pihak- pihak  yang  bersangkutan  atau  berkepentingan  mengajukan  keberatan, keberatan  yang diajukan jika dalam jangka waktu pengumuman tersebut  ada yang  mengajukan  keberatan  mengenai  data  fisik  dan  yuridis  yang diumumkan, ketua panitia ajudikasi mengusahakan agar secepatnya keberatan yang  diajukan  diselesaikan  secara  musyawarah  untuk  mufakat.  Jika  usaha tersebut  tidak  dapat  dilakukan  atau  tidak  membawa  hasil  ketua  panitia ajudikasi  memberitahukan  secara  tertulis  kepada  pihak  yang  mengajukan keberatan,  agar  mengajukan  gugatan  kepengadilan  mengenai  data  fisik  dan atau  data  yuridis  setelah  jangka  waktu  pengumuman  berakhir  data  fisik  dan data  yuridis  yang  diumumkan  oleh  ketua  panitia  ajudikasi  disahkan  dengan suatu  berita  yang  bentuknya  ditetapkan  oleh  menteri.  Jika  masih  ada kekurangan  data  fisik  dan  data  yuridis  yang  bersangkutan  atau  masih  ada keberatan  yang  belum  diselesaikan,  pengesahan  yang  dimaksud  dilakukan dengan  membubuhkan  catatan  mengenai  hal-hal  yang  belum  diselesaikan pengesahan.
5. Pembukuan Hak
Pada  tahap  pembukuan  hak  dilakukan  berdasarkan  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah khususnya : Pasal 29
(1) Hak  atas  tanah,  hak  pengelolaan,  tanah  wakaf  dan  hak  milik  atas satuan  rumah  susun  didaftar  dengan  membukukannya  dalam  buku tanah  yang  memuat  data  yuridis  dan  data  fisik  bidang  tanah  yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut.
(2) Pembukuan  dalam  buku  tanah  serta  pencatatannya  pada  surat  ukur sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  merupakan  bukti  bahwa  hak yang  bersangkutan  beserta  pemegang  haknya  dan  bidang  tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah di daftar menurut Peraturan Pemerintah ini.
(3) Pembukuan  hak  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dilakukan berdasarkan alat bukti yang dimaksud dalam Pasal 23 dan berita acara pengesahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28.
Pasal 30
(1)  Atas  dasar  alat  bukti  dan  berita  acara  pengesahan  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat (3) hak atas bidang tanah :
a. yang  data  fisik  dan  data  yuridisnya  sudah  lengkap  dan  tidak  ada yang  disengketakan,  dilakukan  pembukuannya  dalam  buku  tanah menurut ketentuan Pasal 29 ayat (1)
b. yang  data  fisik  atau  data  yuridisnya  belum  lengkap  dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap
c. yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan tetapi tidak diajukan  gugatan  ke  Pengadilan  dilakukan  pembukuannya  dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut dan kepada  pihak  yang  berkeberatan  diberitahukan  oleh  Ketua  Panitia Ajudikasi  untuk  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  atau  Kepala Kantor  Pertanahan  untuk  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  untuk mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan  mengenai  data  yang disengketakan  dalam  waktu  60  (enam  puluh)  hari  dalam pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dan  90  (sembilan  puluh)  hari dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  dihitung  sejak disampaikannya pemberitahuan tersebut
d. yang  data  fisik  dan  atau  data  yuridisnya  disengketakan  dan diajukan  gugatan  ke  Pengadilan  tetapi  tidak  ada  perintah  dari Pengadilan  untuk  status  quo  dan  tidak  ada  putusan  penyitaan  dari
Pengadilan,  dilakukan  pembukuannya  dalam  buku  tanah  dengan catatan  mengenai  adanya  sengketa  tersebut  serta  hal-hal  yang disengketakan
e. yang data fisik atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan ke Pengadilan  serta  ada  perintah  untuk  status  quo  atau  putusan penyitaan  dari  Pengadilan,  dibukukan  dalam  buku  tanah  dengan mengosongkan  nama  pemegang  haknya  dan  hal-hal  lain  yang disengketakan serta mencatat di dalamnya adanya sita atau perintah status quo tersebut.
(2)   Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dihapus apabila:
a. telah diserahkan tambahan alat pembuktian yang diperlukan; atau
b. telah  lewat  waktu  5  (lima)  tahun  tanpa  ada  yang  mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai data yang dibukukan.
(3)   Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c dihapus apabila: a. telah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak-pihak yang bersengketa; atau
b. diperoleh putusan Pengadilan mengenai sengketa yang bersangkutan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
c. setelah dalam waktu 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara  sistematik  dan  90  (sembilan  puluh)  hari  dalam  pendaftaran tanah  secara  sporadik  sejak  disampaikan  pemberitahuan  tertulis sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  huruf  c  tidak  diajukan gugatan mengenai sengketa tersebut ke Pengadilan.
(4)  Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d dihapus apabila: a. telah  dicapai  penyelesaian  secara  damai  antara  pihak-pihak  yang bersengketa, atau
b. diperoleh putusan Pengadilan mengenai sengketa yang bersangkutan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
(5)  Penyelesaian  pengisian  buku  tanah  dan  penghapusan  catatan  adanya sita  atau  perintah  status  quo  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) huruf e dilakukan apabila:
a. setelah  diperoleh  penyelesaian  secara  damai  antara  pihak-pihak yang bersengketa; atau
b. diperoleh putusan Pengadilan mengenai sengketa yang bersangkutan  yang  telah  memperoleh  kekuatan  hukum  tetap  dan pencabutan sita atau status quo dari Pengadilan.

## 6. Penerbitan Sertifikat
Sertifikat adalah salinan buku tanah yang dijarit dengan surat ukur dan diberikan  sampul  dengan  ukuran  tertentu  yang  ditentukan  oleh  peraturan perundang-undangan  sebagaimana  dinyatakan  dalam  Pasal  13  Ayat  (3) Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang  pendaftaran  tanah selanjutnya ditentukan tentang penerbitan sertifikat  yang diatur dalam pasal- pasalnya dengan rincian sebagai berikut :

## Pasal 31
(1) Sertifikat  diterbitkan  untuk  kepentingan  pemegang  hak  yang bersangkutan  sesuai  dengan  data  fisik  dan  data  yuridis  yang  telah didaftar  dalam  buku  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  30 ayat (1).
(2) Jika  di  dalam  buku  tanah  terdapat  catatan  sebagaimana  dimaksud dalam  Pasal  30  ayat  (1)  huruf  b  yang  menyangkut  data  yuridis,  atau catatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1) huruf c, d, dan e  yang  menyangkut  data  fisik  maupun  data  yuridis  penerbitan sertifikat ditangguhkan sampai catatan yang bersangkutan dihapus.
(3) Sertifikat  hanya  boleh  diserahkan  kepada  pihak  yang  namanya tercantum  dalam  buku  tanah  yang  bersangkutan  sebagai  pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
(4) Mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.
(5) Mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun kepunyaan  bersama  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (4)  dapat diterbitkan  sertifikat  sebanyak  jumlah  pemegang  hak  bersama  untuk diberikan  kepada  tiap  pemegang  hak  bersama  yang  bersangkutan, yang  memuat  nama  serta  besarnya  bagian  masing-masing  dari  hak bersama tersebut.
(6) Bentuk,  isi, cara pengisian dan penandatanganan sertifikat  ditetapkan oleh Menteri.

## Pasal 32
(1) Sertifikat  merupakan  surat  tanda  bukti  hak  yang  berlaku  sebagai  alat pembuktian  yang  kuat  mengenai  data  fisik  dan  data  yuridis  yang termuat  di  dalamnya,  sepanjang  data  fisik  dan  data  yuridis  tersebut sesuai  dengan  data  yang  ada  dalam  surat  ukur  dan  buku  tanah  hak yang bersangkutan.
(2) Dalam  hal  atas  suatu  bidang  tanah  sudah  diterbitkan  sertifikat  secara sah  atas  nama  orang  atau  badan  hukum  yang  memperoleh  tanah tersebut  dengan  itikad  baik  dan  secara  nyata  menguasainya,  maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut  pelaksanaan  hak  tersebut  apabila  dalam  waktu  5  (lima) tahun  sejak  diterbitkannya  sertifikat  itu  tidak  mengajukan  keberatan secara  tertulis  kepada  pemegang  sertifikat  dan  Kepala  Kantor Pertanahan  yang  bersangkutan  ataupun  tidak  mengajukan  gugatan  ke Pengadilan  mengenai  penguasaan  tanah  atau  penerbitan  sertifikat tersebut.
Sesuai  dengan  hasil  penelitian  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng pada pelayanan pendaftaran tanah untuk pertama kali pada tahun 2014 data yang masuk  sebanyak  19  sedangkan  yang  dapat  dikeluarkan  hasil  pendaftaran  itu sebanyak 8. Pendaftaran tanah untuk pertama kali menurut keterangan dari Kantor Pertanahan  Kabupaten  Buleleng  tentang  pengakuan  dan  penegasan  hak  yang disebut  dengan  teknis  pengukuran  secara  sporadik  yaitu  data  yang  masuk
sebanyak  1012  sedangkan  hasil  pendaftaran  yang  dapat  dikeluarkan  sebanyak 857.  Sehingga  total  data  masuk  sebanyak  1309  dan  data  yang  keluar  sebanyak 1376.  Hal  ini  telah  menunjukkan  bahwa  usaha  pemerintah  melalui  Kantor Pertanahan  Kabupaten  Buleleng  telah  efektif  terkait  dengan  pelayanan pendaftaran tanah untuk pertama kali.
Pelayanan  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  pada  tahun  2015  pada Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng yaitu tidak ada data yang masuk maupun data  keluar.  Sedangkan  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  pengakuan  dan penegasan hak secara sporadik data yang masuk 1361 sedangkan data yang keluar sebanyak 1476.
Pelayanan  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  pada  tahun  2016  bulan januari  sampai  bulan  mei  yaitu  tidak  ada  data  yang  masuk  maupun  data  keluar. Sedangkan  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  pengakuan  dan  penegasan  hak secara sporadik data yang masuk sebanyak 418 dan data yang keluar 562.
Pada mulanya penguasaan tanah diawali dengan adanya penguasaan fisik, baik  untuk  kepentingan  pribadi  maupun  kepentingan  kolektif,  misalnya penguasaan tanah oleh sebuah desa. Hakikat berdirinya sebuah desa khususnya di Bali,  secara  keseluruhan  dibentuk  berdasarkan  kesepakatan  sekelompok  orang dengan  jalan  membuka  hutan,  karena  berdasarkan  sejarah  leluhur  Hindu  yang bernama  Maharsi  Markandeya  yang  dimuat  dalam  lontar  Markandeya  Purana menceritakan  dalam  pembentukan  desa  dengan  membuka  hutan  yang  secara terperinci sebagai berikut (I Gede Surata, 2016: 116).
Seorang  Maharsi  Markandeya  sekitar  abad  ke-9  pada  mulanya  bertapa disebuah  Gunung  Raung  (Jawa  Timur),  setelah  mendapatkan  wahyu  dari  Tuhan lalu beliau pergi ke Bali bersama 800 orang pengiring (pengikut) dengan maksud membuka  hutan  yang  akan  dijadikan  ladang  pertanian  dan  desa  tempat pemukimannya.  Mereka  mula-mula  tiba  di  Desa  Taro  yang  sekarang  termasuk Kecamatan  Tegallalang  Kabupaten  Gianyar.  Di  sana  pekerjaan  membuka  hutan mulai  dilakukan,  akan  tetapi  tidak  berhasil,  karena  banyak  pengiringnya (pengikutnya)  menderita  sakit  dan  diserang  binatang  buas  yang  akhirnya meninggal dunia. Namun demikian, Maharsi Markandeya tiadak putus asa. Beliau
kembali  ke  Gunung  Rawung  bertapa  untuk  beberapa  waktu  lamanya  dan kemudian berangkat lagi ke Bali  bersama 400 orang pengiring (pengikut).
Pada  kedatangannya  yang  kedua  ini,  beliau  tidak  langsung  membuka hutan,  akan  tetapi  terlebih  dahulu  menyelenggarakan  upacara  keagamaan  Hindu yang disebut Bhuta Yadnya dan menanam pancadatu pada suatu tempat di kaki Gunung  Agung  yang  sekarang  dikenal  dengan  nama  Pura  Basukian  di  Besakih. Setelah upacara ini selesai, barulah beliau bersama 400 pengiringnya kembali ke Desa Taro dan kemudian melanjutkan pekerjaan pembukaan hutan tersebut. Kali ini  pekerjaan  mereka  berhasil  dengan  baik  dan  pada  waktu  itu  juga  beliau mengadakan  pembagian  tanah  pemukiman  dan  tanah  garapan  kepada  para pengiringnya. Tempat Maharsi Markandeya membagi-bagikan tanah itu sekarang terkenal  dengan  nama  Desa  Puakan  (berasal  dari  kata  “ piakan ”  yang  berarti pembagian) yang berada di sebelah Utara Desa Taro.
Nama  itu  diberikan  oleh  Maharsi  Markandeya  sebagai  suatu  peringatan, bahwa  di  desa  tersebut  pada  mulanya  Maharsi  Markandeya  membagi-bagikan tanah untuk para pengiringnya. Selanjutnya dalam kurun waktu yang cukup lama, keturunan  pengiring  Maharsi  ini  menyebar  dan  membangun  tempat-tempat pemukiman baru serta bertempat tinggal  di  desa-desa  yang baru didirikannya itu antara  lain  di  Desa  Sembiran,  Desa  Cempaga,  Sidatapa,  Gobleg,  Beratan, Tigawasa,  Lampu,  Terunyan,  Batur,  Pelaga,  yang  semuanya  terletak  di  daerah pegunungan  (I Made Suwitra, 2011: 28).
Berangkat  dari  sejarah  Maharsi  Markandeya,  maka  masyarakat  yang menguasai  tanah  sebelum  berlakunya  UUPA  secara  fakta  penguasaannya  secara fisik  dengan  cara  membuka  hutan.  Hal  ini  sesuai  dengan  Pasal  61  Peraturan Menteri  Negara  Agraria  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  yang menyatakan :
(1) Dalam hal kepemilikan atas sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60, maka penguasaan secara  fisik  atas  bidang  tanah  yang  bersangkutan  selama  20  (dua  puluh) tahun  atau  lebih  secara  berturut-turut  oleh  yang  bersangkutan  dan  para
pendahulu-pendahulunya  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  24  ayat  (2) Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  dapat  digunakan  sebagai dasar untuk pembukuan tanah tersebut sebagai milik yang bersangkutan.
(2) Kenyataan  penguasaan  secara  fisik  dan  pembuktiannya  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1)  dituangkan  dalam  bentuk  surat  pernyataan,  yang bila  diperlukan  pihak  yang  bersangkutan  dapat  mengangkat  sumpah  di hadapan  Satgas  Pengumpul  Data  Yuridis  tentang  kebenaran  dirinya sebagai yang menguasai tanah tersebut, dengan dilengkapi:
a. keterangan  dari  sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  yang kesaksiannya  dapat  dipercaya,  karena  fungsinya  sebagai  tetua  adat setempat  dan/atau  penduduk  yang  sudah  lama  bertempat  tinggal  di Desa/Kelurahan  letak  tanah  yang  bersangkutan  dan  tidak  mempunyai hubungan  keluarga  dengan  yang  bersangkutan  sampai  derajat  kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal.
b. kesaksian  dari  Kepala  Desa/Lurah  selaku  anggota  Panitia  Ajudikasi yang dituangkan dalam daftar isian 201
(3)  Surat pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) antara lain berisi : a. bahwa fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh pihak  yang mengaku atau secara nyata tidak dikuasai  tetapi  digunakan pihak  lain  secara  sewa  atau  bagi  hasil,  atau  dengan  bentuk  hubungan perdata lainnya
b. bahwa tanahnya sedang/tidak dalam keadaan sengketa
c. bahwa  apabila  penandatangan  memalsukan  isi  surat  pernyataan, bersedia dituntut di muka Hakim secara pidana maupun perdata karena memberikan keterangan palsu.
(4)  Selain surat pernyataan dan kesaksian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan (3), untuk menilai kebenaran penguasaan fisik sebagaimana dimaksud pada  ayat  (1),  Panitia  Ajudikasi  dapat  melihat  keadaan  bangunan  atau tanaman  yang  terdapat  di  atas  tanah  tersebut  maupun  keadaan  lainnya berupa kolam, kuburan keluarga, yang dapat dijadikan petunjuk kebenaran penguasaan fisik tersebut.
(5)  Surat  pernyataan,  sumpah/janji  beserta  kesaksian  sebagaimana  dimaksud pada ayat (3) dan (4).
Sejalan dengan sejarah  yang dilakukan oleh Maharsi Markandeya, bahwa asal mulanya pembentukan desa, baik untuk tanah pertanian maupun untuk tanah perumahan, sudah pasti untuk pertama kalinya adalah keinginan para petani untuk membuka  lahan  dengan  jalan  membuka  hutan.  Pada  hakikatnya  lahan  itu  baru dapat diperuntukkan atau dipergunakan,  untuk pertama kalinya pasti dengan jalan membuka  hutan,  hal  ini  telah  diakui  oleh  UUPA  yang  tertuang  dalam  Pasal  16 huruf  f  yakni  hak  membuka  tanah.  Pengertian  penguasaan  secara  fisik  harus didukung oleh penguasaan secara yuridis, yaitu penguasaan berdasarkan alat bukti yang kuat  yang disebut sertifikat. Untuk memperoleh sebuah sertifikat atas tanah yang dikuasai secara fisik maka haruslah didaftarkan secara Rechts Kadaster .
Apabila hal itu tidak dilakukan maka akan terjadi akibat sebagai berikut :
a. Tidak mempunyai alas hak.
b. Dapat digugat oleh pihak lain, karena tidak ada alat bukti yang kuat.
c. Tanah  yang  dikuasai  secara  fisik  ada  kemungkinan  diambil  alih  untuk kepentingan  pribadi  maupun  kepentingan  umum  atau  berada  dalam penguasaan negara (tanah negara).
d. Kepastian  hukum  terhadap  subyek  hukum,  objek  hukum,  dan  status tanahnya tidak mendapat pengakuan secara yuridis.
e. Untuk  memperoleh  kepentingan  kredit  di  bank  tidak  dapat  dijadikan jaminan, karena bukti yang kuat sebagai jaminan tidak ada.
f. Tidak dapat dilakukan pembagian waris secara langsung tidak, misalnya : hibah, wasiat, dan lain sebagainya karena belum ada identitas yuridisnya.
g. Akan  sulit  menjual  tanah  yang  belum  bersertifikat,  karena  luas  di  SPPT dengan  luas  yang  sebenarnya  ada  kemungkinan  tidak  sesuai,  maka  hal tersebut  yang  akan  membuat  pembeli  ragu  untuk  membeli  tanah  tersebut atau  memperhambat  proses  jual  beli.  Kebanyakan  masyarakat  jika membeli  tanah  mengutamakan  luas  tanah  yang  sebenarnya  bukan  luas yang  ada  di  SPPT  karena  dalam  proses  pendaftaran  hak  atas  tanah  untuk pertama kali hanya ada bukti berupa SPPT.
Oleh  karena  itu,  setiap  hak  atas  tanah  yang  telah  dikuasai  secara  fisik tanpa  memandang  darimana  atau  dengan  cara  apa  memperolehnya  diharuskan mendaftarkan haknya sebagaimana diamanahkan oleh Pasal 19 UUPA dan dalam implementasinya  sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah. Untuk mencapai kepastian hukum hak atas tanah yang dikuasai  secara  fisik  maka  harus  dilanjutkan  dengan  penguasaan  secara  yuridis melalui  pendaftaran  hak  secara rechts  kadaster ,  demi  terhindar  dari  konflik pertanahan  khususnya  yang  berkaitan  dengan  kepastian  hukum.  Undang-undang telah  mengamanahkan  bahwa  pendaftaran  hak  atas  tanah  secara rechts  kadaster adalah untuk menjamin keamanan dan kenyamanan bagi pemegang hak atas tanah tersebut.  Oleh  karena  itu  patut  untuk  diwujudkan  amanah  tersebut,  disamping untuk  menghindari  adanya  konflik  di  masyarakat  juga  sebagai  cermin terwujudnya  tertib  administrasi  pertanahan  yang  dapat  menopang  tercapainya kesejahteraan masyarakat.

## SIMPULAN
Berdasarkan kajian yang dilakukan peneliti melalui kajian hukum empiris, dengan lokasi penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng maka peneliti dapat menyimpulkan hal-hal sebagai berikut, yaitu :
1. Mekanisme  Pendaftaran  terhadap  tanah  yang  dikuasai  secara  fisik  yang dilakukan secara rechts kadaster melalui proses konversi adalah :
a. Membayar  biaya  administrasi  yang  ditentukan  oleh  Kantor  Pertanahan Kabupaten Buleleng dan ditentukan jadwal pengukuran.
b. Pengukuran  dilaksanakan  untuk  mengetahui  data  fisik  dan  pembuatan surat  ukur.  Di  dalam  proses  pengukuran  harus  dihadiri  oleh  pemohon dan penyanding.
c. Pengumuman  dua  hal  yang  harus  diumumkan  yaitu  dibidang  fisik diumumkan  selama  30  hari  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sistematik sedangkan  60  hari  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  dan  di bidang yuridis menunjukkan ciri-ciri subjek tanah tersebut.
d. Pembukuan  hak  dilakukan  apabila  tidak  ada  keberatan/gugatan  dari pihak dari manapun, maka pembukuan hak dapat dilakukan.
e. Penerbitan  sertifikat  diterbitkan  untuk  kepentingan  pemegang  hak  yang bersangkutan  sesuai  dengan  data  fisik  dan  data  yuridis  yang  telah didaftar dalam buku tanah.
2. Akibat  hukum  terhadap  Tanah  yang  dikuasai  secara  Fisik  namun  tidak didaftarkan secara Rechts Kadaster melalui Konversi, yaitu :
a. Tidak mempunyai alas hak.
b. Dapat digugat oleh pihak lain, karena tidak ada alat bukti yang kuat.
c. Tanah yang dikuasai secara fisik ada kemungkinan diambil alih untuk kepentingan  pribadi  maupun  kepentingan  umum  atau  berada  dalam penguasaan negara (tanah negara).
d. Kepastian  hukum  terhadap  subyek  hukum,  objek  hukum,  dan  status tanahnya tidak mendapat pengakuan secara yuridis.
e. Untuk  memperoleh  kepentingan  kredit  di  bank  tidak  dapat  dijadikan jaminan, karena bukti yang kuat sebagai jaminan tidak ada.
f. Tidak  dapat  dilakukan  pembagian  waris  secara  langsung  tidak, misalnya  :  hibah,  wasiat,  dan  lain  sebagainya  karena  belum  ada identitas yuridisnya.
g. Akan  sulit  menjual  tanah  yang  belum  bersertifikat,  karena  luas  di SPPT  dengan  luas  yang  sebenarnya  ada  kemungkinan  tidak  sesuai, maka  hal  tersebut  yang  akan  membuat  pembeli  ragu  untuk  membeli tanah  tersebut  atau  memperhambat  proses  jual  beli.  Kebanyakan masyarakat  jika  membeli  tanah  mengutamakan  luas  tanah  yang sebenarnya  bukan  luas  yang  ada  di  SPPT  karena  dalam  proses pendaftaran hak atas tanah untuk pertama kali hanya ada bukti berupa SPPT.

## DAFTAR PUSTAKA
Bernhard  Limbong.  2011. Pengadaan  Tanah  untuk  Pembangunan  Regulasi Kompensasi Penegakan Hukum . Jakarta : CV Rafi Maju Mandiri.
I  Gede  Surata.  2016. LANDREFORM  Reformasi  Hukum  Agraria  bagi  Petani Indonesia . Malang: Media Nusa Creative.
I  Gusti  Ngurah  Tara  Wiguna.  2009.  Hak-Hak  Atas  Tanah  pada  masa  Bali  Kuna Abad X-XI Masehi. Denpasar: Udayana University Press.
I  Made  Suwitra.  2011. Eksistensi  Hak  Penguasaan  dan  Pemilikan  Hak  Atas Tanah di Bali Dalam Perspektif Hukum Agraria Nasional . Bandung: Logoz Publishing Office Residence.
Made  Sumaryadi,  2012. Landasan Yuridis  Penguasaan  Tanah  Negara  yang  ada di  Wilayah  Desa  Sumberklampok,  Kecamatan  Gerokgak,  Kabupaten Buleleng, Universitas Panji Sakti Singaraja. Urip  Santoso.  2011. Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah .  Jakarta: Kencana.
W.J.S . Poerwadarminta. 2006. Kamus Umum Bahasa Indonesia, Edisi Ketiga.
Jakarta : Balai Pustaka.