## EVALUASI PERKEMBANGAN DAN PERSEBARAN PEMBANGUNAN APARTEMEN SESUAI DENGAN RTRW
SURABAYA TAHUN 2013
(Studi Kasus : Wilayah Barat Kota Surabaya)

## Pretty Angelia Gaina, Teguh Hariyanto
Jurusan Teknik Geomatika, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia Email :  teguh_hr@geodesy.its.ac.id

## Abstrak
Surabaya merupakan kota terbesar kedua setelah Jakarta,  sehingga perluasan hunian yang ada saat ini semakin menyempitnya lahan kosong. Apartemen merupakan hunian untuk masyarakat tertentu yang berfungsi mengendalikan kebutuhan lahan serta mengefisienkan  ruang.  perkembangan  apartemen  di  Surabaya  telah  mengalami  kemajuan  yang  cepat.  Untuk  itu,  diperlukan segera  adanya  inventarisasi  aset  yang  ada  di  apartemen  dan  sekitarnya  serta  adanya  informasi  persebaran  apartemen  yang berada di Kota Surabaya terutama di Wilayah Surabaya Barat.
Sistem  Informasi  Geografis  adalah  sistem  yang  dapat  diterapkan  untuk  keperluan  inventarisasi  aset  apartemen  dengan menggunakan data yang bersifat keruangan dan atribut. dengan menggunakan Sistem Informasi  Geografis dapat memberikan kemudahan dalam mengakses, menyimpan, mengedit, dan updating data.
Pada penelitian ini akan dilakukan inventarisasi serta evaluasi perkembangan dan persebaran apartemen di Wilayah Surabaya Barat  yang  berbasis  format  Sistem  Informasi  Geografis.  Hasil  inventarisasi  yang  didapat  bahwa  tahun  2001  terdapat  3 apartemen, pada  tahun 2012 terdapat lebih dari 5 pembangunan apartemen yang sesuai dengan RTRW serta pembangunan apartemen cenderung berada pada kawasan perdagangan/jasa daripada berada pada kawasan perumahan/permukiman.
Kata Kunci  Surabaya, Apartemen, SIG, Penginderaan Jauh, RTRW

## 1. PENDAHULUAN
Apartemen identik  dengan hunian eksklusif   untuk kalangan  tertentu  yang  berfungsi  mengendalikan kebutuhan  lahan  serta  mengefisienkan  ruang. Berkembang  pesatnya  pertumbuhan  penduduk kota Surabaya,ketersediaan tempat tinggal menjadi  perhatian  utama  bagi  semua  pihak  baik pemerintah  maupun  masyarakat.  Ditambah  lagi dengan harga tanah yang semakin mahal terutama tanah-tanah yang terletak di pusat kota. Salah satu solusi  terbaik  untuk  mengatasi  permasalahan tersebut  adalah  dengan  melakukan  pemabngunan rumah bertingkat atau apartemen.
Hal  tersebut  menjadi  dasar  seorang  pengembang apartemen  untuk  membuat  hunian  baru  dengan memanfaatkan  lahan  yang  tidak  terlalu  luas khususnya  di  kota  Surabaya.  Pembangunan apartemen ini merupakan konsekuensi logis di kota besar terutama di kawasan yang berfungsi sebagai
pusat  kegiatan  ekonomi  seperti  Surabaya.  Namun penyebab  lainnya  adalah  sedikitnya  masyarakat yang mengetahui fasilitas dan apakah pembangunan apartemen ini sudah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Surabaya.
Dengan  perkembangan  teknologi  dewasa  saat  ini, kebutuhan akan data dan informasi yang cepat dan akurat  merupakan  salah  satu  cara  yang  dapat digunakan untuk membantu dalam menyampaikan informasi  kepada  masyarakat  Kota  Surabaya, karena Sistem Informasi Geografis (SIG) memberikan kemudahan dalam mengakses, menyimpan, editing ,  dan updating data.  Hal  ini juga  berdampak  positif  pada  proses  pembuatan peta.  Pembuatan  peta  dapat  dilakukan  dengan komputer  melalui  digitizer,  sehingga  peta  yang dihasilkan dengan format komputer atau digital ini mempunyai  banyak  kelebihan  dibandingkan  peta manual. Kelebihan tersebut diantaranya kecepatan
dalam  produksi  (penggandaan)  peta,  penyajian visual  lebih  bagus,  pemutakhiran  ( updating )  peta lebih  mudah  dan  cepat,  kemudahan  analisa  data jika  digabungkan  dengan data  statistik,  dan media penyimpanan yang lebih praktis.
Pada Teknologi Pengideraan Jauh ( Remote Sensing ) mendukung  penyediaan  informasi  dengan  cepat. C itra  satelit  resolusi  tinggi WorldView-2  telah  banyak memberikan kemudahan bagi aplikasi pemetaan. Citra  ini  merupakan  citra  beresolusi tinggi  yang  paling  update  dan  resolusinya  paling baik  sehingga  sehingga  menawarkan  detail informasi  akurat  yang  dapat  diekstrak  untuk berbagai keperluan.
Tujuan penelitian ini adalah Masyarakat  mendapatkan  informasi  mengenai lokasi  dan  fasilitas  pelayanan  pada  apartemen  di Wilayah Surabaya Barat
Memetakan  letak,  posisi  dan  memberikan informasi  tentang  perkembangan  dan  persebaran apartemen di Wilayah Surabaya Barat
Pembuatan  Sistem  Informasi  Geografis  dalam persebaran  pembangunan  apartemen  dan  sebagai penunjang  kegiatan  evaluasi  Rencana  Tata  Ruang Wilayah (RTRW) Surabaya.

## 2. METODOLOGI PENELITIAN

## 2.1. Tahapan Penelitian
Tahapan penelitian  yang akan dilaksanakan dalam kegiatan penelitian ini adalah seperti pada diagram alir berikut:
Gambar 1. Tahapan Penelitian

## 2.2. Tahapan Pengolahan Data
Setelah  semua  data  yang  diperlukan  terkumpul, kemudian  dilakukan  pengolahan  data.  Pada  tahap ini pekerjaan yang dilakukan adalah :

## 2.2.1. Input Data
Data yang digunakan dalam penelitian Tugas Akhir ini  adalah  Citra  Satelit  WorldView-2  sebagai  data primer  dan  Peta  garis  Wilayah  Surabaya  Barat sebagai  data  sekunder  dan  data  apartemen digunakan untuk analisis..

## 2.2.2. Koreksi Geometrik
Dilakukan  untuk  mereduksi  kesalahan  geometrik sehingga  dihasilkan  citra  terkoreksi  geometrik. Dalam  penelitian  ini  koreksi  geometrik  dilakukan dengan  cara  rektifikasi  yaitu  koreksi  geometrik antara  citra  dengan  peta,  agar  koordinat  citra sesuai  dengan  koordinat  geografis.  Koreksi geometrik  ini  menggunakan  peta  garis  skala 1:5000.  Peta  vektor  digunakan  sebagai  referensi terhadap  GCP  (Ground  Control  Point)  untuk menyamakan  proyeksi  objek  dari  citra  terhadap peta  yang  digunakan.  Setelah  itu  dilakukan
Tahap Persiapan Tahap Pengumpulan Data Tahap Pengolahan dan Analisa Data Tahap Akhir Identifikasi Masalah Studi Literatur Pengumpulan Data Pengolahan Data Analisa Penyusunan Laporan
perhitungan  RMS  (Root  Mean  Square).  Terdapat ketentuan  jika  nilai  RMS  harus  kurang  atau  sama dengan  satu  pixel  (RMS  ≤  1  pixel).  Jika  memenuhi toleransi maka diperoleh citra terkoreksi geometrik. Proses ini dilakukan pada software ENVI 4.6.1.
2.2.3. Ground Truth Ground Truth dalam penelitian ini bertujuan untuk validasi data dengan kondisi lapangan. Contoh database yang diperoleh:

## Tabel 1 Daftar Apartemen Surabaya Barat
No Nama Apartemen Lokasi Fasilitas 1 Apart  The  Via  &  The Vue Jl.Mayjen Sungkono Survey 2 Apart Java Paragon Jl.Mayjen Sungkono Survey 3 Apart Somerset Jl.Putat Gede Survey 4 Apart Taman Baverly Jl.HR Muhammad Survey 5 Apart Puri Matahari Jl.HR Muhammad Survey 6 Apart The Adhiwangsa Jl.Bukit Darmo Survey 7 Apart Waterplace Jl.  Pakuwon Indah Survey 8 Apart U. Ciputra Citraland Survey 9 Apart Kondominium Jl.Kondomini um Survey 10 Apart Puncak Permai Jl.Darmo Permai Survey 11 Apart  Puncak  Bukit Golf Jl.Raya  Bukit Darmo Boulevard Survey 12 Apart Puri Darmo Jl.Raya Darmo Survey
pada  tabel  3.1  fasilitas  masing-masing  apartemen didapat dari survey dilapangan.
2.2.4. Analisa Data Data  yang  telah  diolah  kemudian  dianalisis sedemikian  rupa  sehingga  didapatkan  suatu  hasil berupa  informasi  perkembangan  dan    persebaran pembangunan  apartemen  di  Wilayah  Surabaya
Barat  dan  kesimpulan  yang  nantinya  digunakan untuk menyusun laporan Tugas Akhir.
2.2.5. Tahap Akhir
1. Pembuatan Sistem Informasi Geografis
2. Pembuatan Program Aplikasi
3. Pembuatan coding menggunakan software Visual  Basic  6.0 yang  dilengkapi  dengan MapObject agar  hasil  dari  tugas  akhir  ini dapat ditampilkan melalui program aplikasi
4. Penyusunan Laporan
Dapat ditampilkan pada gambar berikut ini :
Gambar  2. Tahapan Pengolahan Data

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1. Pengolahan Citra
Gambar 3 Citra WorldView-2 Wilayah Surabaya Barat
Citra  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah citra  WorldView-2  tahun  2012  wilayah  Surabaya Barat  yang  kemudian  dikoreksi  geometrik  dengan menggunakan peta vektor yang digunakan sebagai referensi  terhadap  GCP  (Ground  Control  Point) untuk  menyamakan  proyeksi  objek  dari  citra terhadap peta yang digunakan.

## 3.2. Koreksi Geometrik
Koreksi  geometrik  citra  WorldView-2  tahun  2012 dilakukan  dengan  menggunakan  peta  vektor  yang telah dimozaik dan kemudian mengganti transformasi  menjadi  sistem  koordinat  Transverse Mercator-3 (TM-3).
Gambar 4  Hasil Koreksi Geometrik menggunakan Software Envi
Tabel 2 RMS Error citra WorldView-2 Surabaya Barat
Titik RMS Error 1 0.0042 2 0.0171 3 0.0253 4 0.0160 5 0.0743 6 0.0221 7 0.0355 8 0.0450 9 0.0784 10 0.1116 RMSE Total 0.4295 RMSE Rata-rata 0.04295
Dari  tabel  di  atas,  RMS  Error  total  untuk  citra worldview Wilayah Surabaya Barat adalah  dengan 10  titik  GCP  yang  tersebar  diseluruh  Wilayah Surabaya  Barat  dan  didapat  RMS  Error  rata-rata sebesar  0.04295  piksel  di  mana  telah  memenuhi toleransi yang diberikan yaitu RMSE < 1 piksel. Nilai dari  RMS  Error  menunjukkan  nilai  kesalahan  yang terjadi  dalam  proses  koreksi  geometrik  yang  telah dilakukan.

## 3.3. Analisa Hasil Interpretasi Citra
Uji  ketelitian  interpretasi  citra  dilakukan  untuk mengetahui  kebenaran  hasil  interpretasi  citra dengan  cara  membandingkan  antara  data  hasil interpretasi  dengan  data  yang  sebenarnya  di lapangan.

## Tabel 3 Koordinat Apartemen hasil pengukuran GPS Navigasi dilapangan
Dari hasil ground truth lapangan menggunakan GPS Handheld Navigasi. Didapat perbedaan posisi yang
Nama Apartemen Koordinat Hasil Ground Truth Ground Truth Dengan GPS Navigasi X(m) Y(m) The Via & The Vue 224123.830 693523.481 Java Paragon 223797.373 693674.377 Puri Matahari 220530.306 694719.392 The Adhiwangsa 220052.026 694519.827 Waterplace 219026.429 693530.529 U.Ciputra 214616.855 694441.781 Taman Baverly 221719.206 694405.377 Puncak Bukit Golf 220223.380 694708.376 Kondominium 219868.704 693419.343 Somerset 222756.547 694564.174 Puncak Permai 221296.495 695237.871 Puri Darmo 222587.737 695353.323
cukup  besar  antara  posisi  hasil ground  truth dengan  posisi  hasil  dijitasi  citra.  Hal  ini  dapat disebabkan  karena  ketelitian  alat  GPS Handheld Navigasi  yang  kurang  baik  yaitu  antara  10  –  15 meter  dan  juga  dapat  disebabkan  oleh  faktor multipath karena lokasi yang disurvey adalah lokasi yang  banyak  ditumbuhi  pepohonan  rindang sehingga  menyebabkan  posisi  hasil  pengukuran GPS tidak sesuai dengan posisi sebenaranya.

## 3.4. Pengolahan Data Spasial
Citra  yang  sudah  terkoreksi  secara  geometrik kemudian  diekspor  ke  dalam software  Autocad Land  Desktop  2009 untuk  dilakukan  dijitasi  area yang  merupakan  letak  persebaran  apartemen sehingga  dihasilkan  peta  Persebaran  Apartemen Wilayah  Surabaya  Barat.  Kemudian  hasil  dijitasi dikonversi ke dalam format shapefile atau *.shp .
Data  spasial  yang  dihasilkan  merupakan  hasil  dari proses  dijitasi  citra WorldView-2 tahun  2012 dengan  menggunakan software  Autodesk  Land Desktop  2009 dan  proses  pengolahan layer-layer menggunakan software  ArcGIS  9.3 .  Berikut  adalah layer-layer yang dihasilkan:
Layer Batas Kelurahan Layer Jalan Layer Danau Layer Vegetasi Layer Apartemen Keseluruhan Layer-Layer diatas  di- Overlay -kan sehingga  membentuk  suatu  peta  persebaran Apartemen di Wilayah Surabaya Barat.
Gambar 5 Hasil penggabungan layer

## ANALISA
4.1. Analisa Data Spasial
Gambar 6 Peta Sebaran Pembangunan Apartemen Tahun 2001
Pada  peta  RTRW  Tahun  2001  terdapat  3  jumlah Apartemen  yaitu:  Apartemen  Java  Paragon, Apartemen  Puri  Matahari,  dan  Apartemen Somerset.  Tetapi  pada  evaluasi  RTRW  tahun  2013 jumlah  pembangunan  apartemen  bertambah menjadi  5.  Daftar  apartemen  di  Wilayah  Surabaya Barat.
Tabel  4  Daftar  Apartemen  Di  Wilayah  Surabaya Barat No Nama Lokasi Jumlah 1 Paragon Luxury Apartemen Jl.Mayjen Sungkono 132 2 Grande Family Apartemen Jl. Darmo 1400 3 Baverly Park Condominium Jl.Mayjen Sungkono 460 4 Puri Matahari Condominium Jl.HR Muhammad 440 5 Puri Darmo Condominium Jl.Mayjen Sungkono 92

## Sumber : DPD REI Jatim
4.2. Peta Evaluasi Hasil Pekerjaan Peta  Persebaran  Pembangunan  Apartemen Tahun 2012
Gambar 7 Peta Sebaran Pembangunan Apartemen Tahun 2012

## Peta  Pembangunan  Apartemen  Sesuai    RTRW Surabaya Tahun 2013

## Gambar 8 Evaluasi Pembangunan Apartemen Sesuai RTRW
Hasil  pengumpulan  data  dari  Dinas  Badan Perencanaan  Pembangunan  Kota  (Bappeko)  dan Dinas  Badan  Pertanahan  Nasional  dan  juga  hasil data  lapangan  ( ground  truth )  didapatkan  hasil persebaran  pembangunan  apartemen  di  Wilayah Surabaya Barat.
Kecenderungan  perubahan-perubahan  fisik  kota yang  diamati  saat  ini  pada  dasarnya  dapat  dibagi dua,  yaitu  perubahan  pemanfaatan  lahan  dan perubahan  pemanfaatan  bangunan.  Perubahan pemanfaatan lahan di Kota  Surabaya  diindikasikan dari adanya perubahan dari lahan pertanian, tanah kosong,  dan  jalur  hijau  menjadi  kawasan  hunian serta  perdagangan  dan  jasa.  Sementara  itu perubahan  penggunaan  bangunan  terjadi  pada bangunan-bangunan  tua  dan  bersejarah  di  pusat- pusat  kota  dan  bangunan-bangunan  perkantoran yang dikonversi peruntukannya menjadi bangunan komersial, seperti maraknya pertumbuhan Factory Outlet  (FO),  Rumah  Toko  (Ruko),  dan  Rumah Kantor (Rukan) dewasa ini.
Pemanfaatan lahan inilah yang membuat pembangunan  apartemen  sangat  meningkat khususnya  di  Wilayah  Surabaya  Barat.  Adapun beberapa  pembangunan  apartemen  yang  tidak sesuai  dengan  Peta  Evaluasi  Rencana  Tata  Ruang Wilayah  (RTRW)  2013  Surabaya.  Pembangunan
apartemen seharusnya  berada pada area kawasan permukiman.  Akan  tetapi  setelah  dibandingkan ternyata  pada  pembangunan  apartemen  terjadi alih  fungsi  lahan  dari  permukiman  menjadi perdagangan  dan  jasa.  Hal  ini  disebabkan  oleh terjadinya pembangunan apartemen yang dibangun  dengan  pusat  perbelanjaan  ( mall ,  plasa) dan sebagainya.
Pada tahun 1999 sampai tahun 2001 dari BPN Kota Surabaya  menunjukan  bahwa  penggunaan  lahan mengalami  perubahan  untuk  kawasan  terbangun terutama  untuk  permukiman,  perdagangan  dan industri.
Tabel 5 Tabel Zona Pembangunan Apartemen sesuai RTRW
N o Apartemen Kecamatan Kawasan 1 The Via & The Vue Dukuh Pakis Perdagangan/jasa 2 Java Paragon Dukuh Pakis Perdagangan/jasa 3 Taman Baverly Dukuh Pakis Perdagangan/jasa 4 Puri Matahari Dukuh Pakis Perdagangan/jasa 5 The Adhiwangsa Dukuh Pakis Perdagangan/jasa 6 Puncak  Bukit Golf Sukomanunggal Perdagangan/jasa 7 Kondominium Wiyung Perumahan (kampung  lama  & perumahan baru) 8 U. Ciputra Sambikerep Perumahan (kampung  lama  & perumahan baru) 9 Waterplace Sambikerep Perdagangan/jasa 10 Somerset Sukomanunggal Perumahan (kampung  lama  & perumahan baru) 11 Puncak Permai Dukuh Pakis Perdagangan/jasa 12 Puri Darmo Sukomanunggal Perumahan (kampung  lama  & perumahan baru)
Luas  Pembangunan  Apartemen  Di  Wilayah Surabaya Barat
Perhitungan  luas  pembangunan  apartemen  di Surabaya  Barat  berdasarkan  Peta  Garis  Peta  Garis Digital  kota  Surabaya  skala  1  :  5000  (Proyeksi

## TM3°)  produk  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)
Surabaya dan perhitungan menggunakan software:

## Tabel 6 Tabel Luas Pembangunan Apartemen
No Apartemen Luas Tahun 1 The Via & The Vue 5249 m 2 2008 2. Java Paragon 10275 m 2 2012 3 Somerset 20025 m 2 1998 4 Taman Baverly 5069 m 2 1997 5 Puri Matahari 29810 m 2 1995 6 Puncak Bukit Golf 11648 m 2 2012 7 The Adhiwangsa 55200 m 2 2005 8 Puncak Permai 17411 m 2 2012 9 Waterplace 41153 m 2 2012 10 Kondominium 26408 m 2 2012 11 U. Ciputra 3462 m 2 2012 12 Puri Darmo 10319 m 2 2012

## Gambar 9 Diagram Luas Pembangunan Apartemen
Hasil Program Aplikasi Pembuatan  program  aplikasi  ini  menggunakan software  Visual  Basic  6.0  yang  dilengkapi  dengan Map  Object.  Pembuatan  program  aplikasi  ini, dibuat beberapa interface, yaitu: Pembuka, berisi mengenai judul aplikasi.
Gambar 10 Interface pembuka
Map
Hasil program Persebaran Pembangunan
Apartemen Di Wilayah Surabaya Barat Tahun 2013 Dan  Peta  Pembangunan  Apartemen  Sesuai  RTRW Kota Surabaya Tahun 2013
Gambar 11 Peta Persebaran Pembangunan Apartemen Wilayah Surabaya Barat Tahun 2012
Gambar 12 Peta Pembangunan Apartemen Sesuai Dengan RTRW Kota Surabaya

## 4. KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, maka didapatkan beberapa kesimpulan akhir yaitu:
1. Dengan menggunakan citra WorldView-2 dan  ditunjang  dengan  data  hasil survey lapangan ( Ground Truth ), dapat dihasilkan sebuah peta tematik dalam hal ini adalah peta persebaran
pembangunan  apartemen  serta  adanya data atribut untuk memudahkan masyarakat  dalam  mengakses  fasilitas dibeberapa  apartemen  khususnya  di Wilayah Surabaya Barat.
2. Pada  tahun  2001  terdapat  3  apartemen yaitu: Apartemen Java Paragon, Apartemen  Somerset,  dan  Apartemen Puri  Matahari.  Dan  pada  evaluasi  RTRW
tahun  2013  terdaftar  5  pembangunan apartemen  di  Wilayah  Surabaya  Barat yaitu:  Apartemen  Java  Paragon,  Grande Family  Apartemen,  Apartemen  Taman Baverly,  Apartemen  Puri  Matahari  dan Apartemen Puri Darmo. Akan tetapi pada kenyataannya dilapangan terbukti bahwa
jumlah pembangunan apartemen semakin    meningkat  dengan  sangat cepat.
3. Perubahan pemanfaatan lahan membuat beberapa  pembangunan  apartemen  di Wilayah  Surabaya  Barat  mengalami perubahan  yang  sangat  meningkat. Cenderung  pembangunan  tersebut  tidak sesuai  dengan  peraturan  RTRW  Kota Surabaya. Terbukti setelah  dibandingkan ternyata  terjadi  alih  fungsi  lahan  dari kawasan perumahan/permukiman
menjadi kawasan perdagangan dan jasa.

## DAFTAR PUSTAKA
BAPPEKO  Surabaya.  2013.  Penyusunan  Rencana  Tata Ruang Wilayah (RTRW) Unit Pengembangan  Wilayah  Surabaya  Barat: Pemerintah Kota Surabaya
Akmal,  Imelda.  2007. Menata  Apartemen .  Jakarta  : Gramedia    Pustaka Utama Lillesand,  T.  M.,  and  Kiefer,  R.  W.  1994 .  Remote Sensing  and  Image  Interpretation .  John Wiley&Son Inc,. New York.
Burrough, P. A. Dan McDonnell, R. A. 1998. Principles of  Geographical  Information  Systems. New York: Oxford University Press.

## LAMPIRAN
Peta  Persebaran  Pembangunan  Apartemen  Di Wilayah Surabaya Barat Tahun 2012
Peta  Pembangunan  Apartemen  Sesuai  Dengan RTRW Kota Surabaya